Decision ID: 3224dff3-4cc5-4fb5-96ee-8d60bf34eff9
Year: 2019
Language: de
Court: ZH_OG
Chamber: ZH_OG_001
Canton: ZH
Region: Zürich
Law Area: civil_law

betreffend Forderung
Berufung gegen ein Urteil der 4. Abteilung des Bezirksgerichtes Zürich vom 3. Juni 2019; Proz. CG170016
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Rechtsbegehren: (act. 2 S. 2)
1. Es sei die Beklagte zu verpflichten, der Klägerin - den Betrag von Fr. 108'000.00 (inklusive Mehrwertsteuern) zu-
züglich Zins zu 5% seit dem 25. Mai 2016, - die Kosten des Zahlungsbefehls vom 28. Oktober 2016 in der
Betreibung Nr. ... des Betreibungsamtes Küsnacht- im Betrage von Fr. 203.30 sowie
- die Kosten für das Schlichtungsverfahren à Fr. 960.00 zu bezahlen.
2. Es sei der Rechtsvorschlag der Beklagten in der Betreibung Nr. ... des Betreibungsamtes Küsnacht-Zollikon-Zumikon ( vom 28. Oktober 2016) im Umfange der Gutheissung der Klage zu beseitigen.
3. Die Beklagte sei zu verpflichten, den kompletten Kaufvertrag des Grundstücks an der C._-strasse ... in D._ (GB Blatt ...) zwischen ihr und der Käuferschaft zu edieren.
4. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich  Mehrwertsteuer von zurzeit 8%) zu Lasten der Beklagten.
Urteil des Bezirksgerichts: (act. 73)
1. Die beklagte Partei wird in Gutheissung der Klage verpflichtet, der klagen-
den Partei Fr. 108'000.– nebst Zins zu 5 % seit 25. Mai 2016 zu bezahlen.
In diesem Umfang wird der Rechtsvorschlag in der Betreibung Nr. ... des Be-
treibungsamtes Küsnacht-Zollikon-Zumikon (Zahlungsbefehl vom
28. Oktober 2016) aufgehoben.
2. Die Entscheidgebühr wird festgesetzt auf:
Fr. 12'090.– ; die Barauslagen betragen:
Fr. 500.– Zeugengeld E._
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3. Die Gerichtskosten werden der beklagten Partei auferlegt und mit den ge-
leisteten Vorschüssen der Parteien verrechnet. Der Fehlbetrag von
Fr. 1'020.– wird von der beklagten Partei nachgefordert.
4. Die beklagte Partei wird verpflichtet, der klagenden Partei eine Parteient-
schädigung von Fr. 22'760.– sowie Fr. 960.– (Kosten Schlichtungsverfahren)
und Fr. 203.30 (Zahlungsbefehlskosten) zu bezahlen. Zudem hat sie der
klagenden Partei die Kostenvorschüsse im Umfang von Fr. 10'070.– zu er-
setzen.
5./6. (Mitteilungen/Rechtsmittel)
Berufungsanträge: (act. 71 S. 2):
"Es sei das genannte Urteil des Bezirksgerichtes Zürich aufzuheben und die  der Klägerin abzuweisen;
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (mit Mwst.-Zuschlag) zu Lasten der Klägerin."

Erwägungen:
I. Parteien und Prozessverlauf
1. Die Klägerin und Berufungsbeklagte (fortan Berufungsbeklagte) ist eine ju-
ristische Person, die unter anderem als Maklerin im Immobilienbereich tätig ist.
Die Beklagte und Berufungsklägerin (fortan Berufungsklägerin) war Eigentümerin
der Liegenschaft C._-strasse ... in D._. Mit Vertrag vom 26. Januar 2012
beauftragte die Berufungsklägerin die Berufungsbeklagte, diese Liegenschaft zu
verkaufen. Strittig ist, ob der Berufungsbeklagten aus diesem Vertrag ein An-
spruch auf Provision zusteht.
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2. Am 10. Februar 2017 machte die Berufungsbeklagte die vorliegende Forde-
rungsklage bei der Vorinstanz rechtshängig (act. 1 und 2). Nach Durchführung ei-
nes doppelten Schriftenwechsels fand am 18. September 2018 eine Instruktions-
verhandlung statt. Die im Rahmen dieser Verhandlung geführten Vergleichsge-
spräche scheiterten. Am 11. Januar 2019 fand eine Beweisverhandlung mit Par-
tei- und Zeugeneinvernahmen statt. Nachdem die Parteien ihre schriftlichen
Schlussvorträge erstattet hatten, erging am 3. Juni 2019 das vorinstanzliche Urteil
(act. 66 = act. 72 = act. 73 [Aktenexemplar], fortan act. 73). Am 12. Juli 2019 (Da-
tum Poststempel) erhob die Berufungsklägerin rechtzeitig (act. 68 i.V.m. act. 71
S. 1) Berufung mit den oben wiedergegebenen Anträgen. Die vorinstanzlichen Ak-
ten wurden beigezogen (act. 1-69). Das Verfahren erweist sich als spruchreif.
II. Formelles
1. Die nach Eingang der Berufung zu prüfenden Rechtsmittelvoraussetzungen
sind erfüllt: Die Berufung wurde form- und fristgerecht erhoben und mit Anträgen
und Begründung versehen. Der mit Verfügung vom 17. August 2019 auferlegte
Prozesskostenvorschuss (act. 74) wurde geleistet. Dem Eintreten steht nichts
entgegen.
2. Es kann mit Berufung sowohl die unrichtige Rechtsanwendung als auch un-
richtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (vgl. Art. 310
ZPO). Die Berufungsinstanz kann sämtliche Mängel (in Tat- und Rechtsfragen)
frei und uneingeschränkt prüfen (sog. volle Kognition in Tat- und Rechtsfragen,
vorausgesetzt, dass sich die Berufung erhebende Partei mit den Entscheidgrün-
den der ersten Instanz auseinandersetzt und konkret aufzeigt, was am angefoch-
tenen Urteil oder am Verfahren der Vorinstanz falsch gewesen sein soll (vgl. ZR
110 [2011] Nr. 80, BGE 138 III 374 ff., E. 4.3.1 = Pra 102 [2013] Nr. 4); blosse
Verweise auf die Vorakten genügen nicht (vgl. ZK ZPO-REETZ/THEILER, 3. Aufl.
2016, Art. 311 N 36 f.). Wiederholungen des bereits vor der ersten Instanz Vorge-
tragenen genügen den gesetzlichen Anforderungen an eine Begründung ebenso
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wenig wie allgemeine Kritik am angefochtenen Entscheid bzw. an den erstinstanz-
lichen Erwägungen (vgl. auch BGE 138 III 374 ff., E. 4 = Pra 102 [2013] Nr. 4).
Die volle Kognition der Berufungsinstanz in Rechtsfragen bedeutet aber
nicht, dass sie gehalten wäre, von sich aus wie ein erstinstanzliches Gericht alle
sich stellenden rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn der Berufungskläger
diese vor der Berufungsinstanz nicht (mehr) vorträgt; vielmehr hat sie sich – ab-
gesehen von offensichtlichen Mängeln – auf die Beurteilung der in der schriftli-
chen Berufungsbegründung erhobenen Beanstandungen zu beschränken
(vgl. BGE 142 III 413 ff., E. 2.2.4; BGer 4A_629/2017 vom 17. Juli 2018, E. 4.1.4;
4A_418/2017 vom 8. Januar 2018, E. 2.3). Insofern gibt die Berufungsschrift
durch die ausreichend begründet vorgetragenen Beanstandungen das Prüfpro-
gramm vor, mit welchem sich die Berufungsinstanz zu befassen hat. Innerhalb
dieser Beanstandungen ist sie indes weder an die Begründung des Berufungsklä-
gers noch an jene der Vorinstanz gebunden, sondern sie wendet das Recht von
Amtes wegen an (Art. 57 ZPO). Deshalb kann die Berufung auch mit einer ande-
ren Argumentation gutgeheissen oder mit einer von der Argumentation der Vor-
instanz abweichenden Begründung abgewiesen werden (vgl. BGer 4A_629/2017
vom 17. Juli 2018, E. 4.1.4; 4A_397/2016 vom 30. November 2016, E. 3.1). Ent-
sprechend muss ein Berufungskläger zwar darlegen, dass und inwiefern die Vor-
instanz das Recht aus seiner Sicht unrichtig angewendet hat, zutreffen muss die-
se Begründung – um eine freie Überprüfung durch die Berufungsinstanz zu erwir-
ken – aber nicht (vgl. zur ebenfalls vollen Kognition der Beschwerdeinstanz in
Rechtsfragen OGer ZH PS180131 vom 3. September 2018, E. III./3). Mit anderen
Worten muss die Rechtsschrift eine minimale rechtliche Begründung enthalten,
wenn eine unrichtige Rechtsanwendung geltend gemacht wird (vgl. etwa OGer
ZH LB140047 vom 5. Februar 2015, E. III./1a; LB160044 vom 23. Dezember
2016, E. I./4).
3. Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur noch berücksichtigt werden,
wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht
schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 Abs. 1 ZPO). Die-
jenige Partei, welche vor der Berufungsinstanz das Novenrecht beanspruchen
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will, hat darzutun und zu beweisen, dass diese Voraussetzungen vorliegen. Im
Falle unechter Noven hat sie namentlich die Gründe detailliert darzulegen, wes-
halb sie die Tatsache oder das Beweismittel nicht schon vor erster Instanz hat
vorbringen können (vgl. BGer 5A_330/2013 vom 24. September 2013, E. 3.5.1;
OGer ZH LB170050 vom 22. September 2017, E. II./3; LB170028 vom 30. No-
vember 2017, E. II./1.2; LB140047 vom 5. Februar 2015, E. III./1b; LB130063 vom
17. September 2014, E. II./2; LB140014 vom 3. Juni 2014, E. III./2).
III. Materielles
1. Die Parteien schlossen am 26. Januar 2012 einen Vertrag, laut welchem die
Berufungsklägerin die Berufungsbeklagte als Maklerin im Sinne von Art. 412 ff.
OR mit dem Verkauf des Mehrfamilienhauses C._-strasse ... in D._ be-
auftragte (act. 3/2). Die Berufungsbeklagte präsentierte daraufhin der Berufungs-
klägerin unter anderem den Kaufinteressenten E._. Gemäss unangefochten
gebliebener Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz sei zwischen den Parteien
nie streitig gewesen, dass die Verhandlungen mit Herrn E._ in der Folge un-
terbrochen wurden: Der Ehemann der Beklagten (Berufungsklägerin), F._
(welcher gemäss Vertrag vom 26. Januar 2012 auf Verkäuferseite für die Abwick-
lung ebenso zuständig war wie für alle Fragen des Maklers, vgl. act. 3/2 S. 3), ha-
be am 14. Dezember 2012 der Klägerin (Berufungsbeklagten) telefonisch mitge-
teilt, dass die Beklagte für den Verkauf der Liegenschaft von Bekannten ein
Kaufangebot erhalten hätte und sie dieses zunächst überprüfen wollte, weshalb
betreffend Kaufangebot von Herrn E._ zugewartet werden müsse. Herr
E._ habe die Klägerin in der Folge mehrfach kontaktiert, sein Kaufangebot
betreffend, doch deren Nachfragen bei der Beklagten zum aktuellen Stand hätten
jeweils ergeben, dass sich diesbezüglich nichts Neues ergeben habe. Schliesslich
sei unbestritten, dass die Beklagte die Liegenschaft im Jahr 2016 an die G._
AG verkauft habe, die vollumfänglich deren Verwaltungsratspräsidenten E._
zuzurechnen sei (act. 73 S. 7 ff.).
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Im Vertrag vom 26. Januar 2012 ist unmittelbar nach der Nennung der Par-
teien sowie der Liegenschaft Folgendes aufgeführt (act. 3/2 S. 1):
Richtpreis: Die Parteien vereinbaren einen Verkaufspreis von CHF 8'100'000.--
Unter Ziff. 3 und 4 wird im Vertrag sodann Folgendes festgehalten (act. 3/2 S. 2):
3. Auftragsdauer / Kündigung Der Auftraggeber erteilt dem Beauftragten den Auftrag für den Verkauf des be-
schriebenen Objektes.
Falls innert zwei Jahren nach Auflösung dieses Auftrages ein Verkauf an einen Interessenten zustande kommt, mit dem der Beauftragte verhandelt hat, ist der Auftraggeber provisionspflichtig.
4. Provision Wenn im Rahmen dieses Auftrages infolge Nachweis oder Vermittlung ein
Kaufvertrag zustande kommt, ist seitens des Auftraggebers eine Provision von CHF 100'000 geschuldet. Der Betrag wird fällig mit der Beurkundung des Kaufvertrages.
Die G._ AG erwarb die Liegenschaft von der Berufungsklägerin zu ei-
nem Preis von CHF 7'100'000.– (dies ist nicht der Berufungsschrift zu entnehmen,
ergibt sich indes aus dem vorinstanzlichen Urteil, act. 73 S. 24 f.).
2. Wie bereits vor Vorinstanz (Nachweise in act. 73 S. 17 f. E. 2.3.1.) macht die
Berufungsklägerin in der Berufungsbegründung geltend, zwischen den Parteien
sei ein Mindest-Verkaufspreis (act. 71 S. 2) resp. ein Fixpreis (act. 71 S. 4) ver-
einbart worden. Bei einem Verkauf unter diesem Preis könne daher kein Provisi-
onsanspruch entstanden sein.
2.1 Die Vorinstanz hält im angefochtenen Entscheid zu Recht fest, zwischen
den Parteien sei ein Mäklervertrag gemäss Art. 412 Abs. 1 OR abgeschlossen
worden. Voraussetzung für den Anspruch auf Mäklerlohn sei dabei vorerst, dass
zwischen dem Auftraggeber und einem Dritten der angestrebte Vertrag nach In-
halt und Form rechtsgültig und frei von Willensmängeln zustande gekommen sei.
Es sei unbestrittenermassen zu einem Kaufvertrag über die zu vermittelnde Lie-
genschaft zwischen der Beklagten und dem Kaufinteressenten E._ bzw.
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dessen G._ AG gekommen. Zur Frage, ob es sich bei diesem Vertrag um
den "angestrebten Vertrag" handelte, erwog die Vorinstanz (unter Verweis auf
BSK OR I-AMMANN, Art. 413 N 5, N 7) weiter, im Zweifel habe die Nennung eines
Kaufpreises im Mäklervertrag nur die Bedeutung eines Richtpreises und sei nicht
dahingehend zu verstehen, dass bei Nichterreichen der Mäkler keinen Provisi-
onsanspruch haben solle. Die Parteien könnten allerdings die Entstehung des
Mäklerlohnanspruchs an eine Bedingung knüpfen, wie namentlich an den Ab-
schluss zu einem bestimmten Preis. Soweit der Auftraggeber den Mäklerlohn
nicht leisten wolle, weil der im Mäklervertrag genannte Preis nicht erreicht worden
sei, habe er zu beweisen, dass der Preis als Bedingung für die Bezahlung des
Mäklerlohns genannt worden sei. Zunächst sei durch Vertragsauslegung zu ermit-
teln, ob einer Klausel über den angestrebten Verkaufspreis und den Provisions-
anspruch die Bedeutung eines Mindestpreises zukomme, d.h. eine Provision nur
geschuldet sei, wenn der Mindestpreis erreicht werde (act. 73 S. 14 ff.).
Die Vorinstanz hat sodann mittels objektivierter (normativer) Auslegung er-
mittelt, wie die vorliegende vertragliche Vereinbarung nach ihrem Wortlaut und
Zusammenhang sowie den Umständen, die ihr vorausgegangen und unter denen
sie abgegeben worden ist, verstanden werden durfte und musste. Sie kam dabei
zum Schluss, dass die Wortwahl prima vista auf einen Richtpreis hinweise, was
umso mehr gelten müsse, als ein Richtpreis bei Zweifeln gesetzlich vermutet wer-
de. Für die Vereinbarung eines Richtpreises und gegen die Vereinbarung eines
Mindestpreises als Bedingung spreche sodann der Umstand, dass weder Ziffer 4
des Vertrages (Wortlaut oben, Ziff. 1) noch Ziffer 3 oder Ziffer 5, die alle auf den
Verkauf Bezug nähmen, je einen (Mindest-)Verkaufspreis als Bedingung enthalte.
Entgegen der Ansicht der Beklagten sei auch eine fixe Provision bei Vereinbarung
eines Richtpreises keineswegs sinnlos, da es ja der Auftraggeber in der Hand ha-
be, bei einem tieferen Kaufangebot keinen Kaufvertrag abzuschliessen, womit
dann auch kein Provisionsanspruch entstehe. Die Vorinstanz kommt daher vor-
erst zum Schluss, aufgrund der Formulierung sei von einem Richtpreis und nicht
von einem Mindestpreis auszugehen (act. 73 S. 19 f.).
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2.2.1 Die Berufungsklägerin bringt gegen diese Ausführungen der Vorinstanz
vorab vor, Letztere verfälsche den Vertragstext, indem sie schreibe "Richtpreis:
Die Parteien vereinbaren einen Verkaufspreis von Fr. 8'100'000.–" anstatt die
Überschrift "Richtpreis", wie im Vertragstext, durch eine Zwischenzeile getrennt
wiederzugeben (act. 71 S. 3). Die Befürchtung der Berufungsklägerin, der unbe-
fangene Leser erhalte dadurch einen falschen Eindruck (ebenda), stösst aller-
dings ins Leere: Die typographische Darstellung auf dem Vertragsdokument ist
zwar durch die Wiedergabe im Lauftext nicht abgebildet, indes mit einem Blick auf
das Dokument ersichtlich (act. 3/2 S. 1 sowie oben, Ziff. 1). Zwar sollten typogra-
phische Finessen nicht überbewertet werden, dennoch fällt auf, dass fettgedruckt
nur die Worte "Richtpreis:" und "Verkaufspreis von CHF 8'100'000.--" sind, was
die Vorinstanz zwar nicht erwähnt, ihr Auslegungsergebnis indes durchaus stützt:
Die Parteien vereinbarten demgemäss als Richtpreis einen Verkaufspreis von
CHF 8'100'000.–. Von einem "vereinbarten Verkaufspreis", wie die Berufungsklä-
gerin unter Verwendung von Anführungs- und Schlusszeichen (und mithin in der
Form eines Zitats) schreibt (act. 71 S. 3, S. 4, S. 5; ferner S. 7, S. 15), ist in der
Vertragsurkunde demgegenüber nirgends die Rede.
Die Berufungsklägerin macht (wie schon vor Vorinstanz) geltend, der Ver-
trag sei von der Gegenpartei vorformuliert worden. Es handle sich über weite
Strecken um einen Standardvertrag der Klägerin, was insbesondere auch für die
Überschrift "Richtpreis" gelte. Die Vorinstanz lasse dies völlig ausser Acht und
habe überdies ihr rechtliches Gehör verletzt: Wohl werde im Urteil das Vorbringen
der Beklagten, wonach der Vertrag "contra stipulatorem" auszulegen sei, wieder-
gegeben, aber die Vorinstanz habe sich mit diesem Vorbringen in keiner Weise
auseinandergesetzt (act. 71 S. 3-5). Richtig ist, dass die Berufungsklägerin in der
Duplik geltend machte, es würde hier der Grundsatz "contra stipulatorem" gelten
(act. 18 S. 3), wie im vorinstanzlichen Urteil ja unstreitig festgehalten wird (act. 73
S. 13). Allerdings heisst der Grundsatz unverkürzt "in dubio contra stipulatorem"
(Vorhebung hinzugefügt), und die Vorinstanz hat an mehreren Stellen – und nach
dem oben Gesagten ist das nicht zu beanstanden – zumindest sinngemäss fest-
gehalten, dass ihrer Ansicht nach nicht wirkliche Zweifel bestehen. Bei dieser
Sachlage liegt keine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör vor, wenn
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die Vorinstanz nicht noch ausdrücklich erwähnte, dass in Ermangelung von er-
heblichen Zweifeln der Wortlaut der Vertragsurkunde nicht gegen deren Verfasse-
rin auszulegen sei. Die Auslegung des Vertragstextes durch die Vorinstanz ist
demnach nicht zu beanstanden.
2.2.2 Die Berufungsklägerin bringt sodann vor, die Ausführungen der Vorinstanz
zum Verhältnis von fixer Provision und Richtpreis seien "wirr und unverständlich".
Bei einer Vereinbarung eines Fixpreises gehe eine Provision eben gerade nicht
einher, wenn dieser Preis nicht erreicht werde (so act. 71 S. 4 mit Verweis auf
act. 73 S. 20 unten). Dieses Vorbringen ist indes unverständlicher als der diesbe-
zügliche Satz der Vorinstanz und darüber hinaus gefangen in der strittigen Prä-
misse, dass ein Fixpreis vereinbart worden wäre. Davon abgesehen vermag die
rechtskundige Berufungsklägerin damit den gesetzlichen Anforderungen an die
Begründung der Berufung nicht zu genügen, hätte sie sich doch mit der angefoch-
tenen Erwägung inhaltlich auseinanderzusetzen und darzulegen, inwiefern diese
unzutreffend ist (vgl. oben Ziff. II.2., erster Absatz).
2.2.3 Die Berufungsklägerin macht weiter geltend, sie habe vor Vorinstanz auf-
gezeigt, dass die Klägerin den Vertrag genau so wie sie verstanden habe, näm-
lich dass die Liegenschaft nur zu einem Preis von CHF 8.1 Mio. habe verkauft
werden dürfen. Indem die Vorinstanz diese Tatsachenbehauptung mit keinem
Wort gewürdigt habe, habe diese erneut das rechtliche Gehör der Beklagten ver-
letzt (act. 71 S. 6).
Inhaltlich macht die Berufungsklägerin damit einen vom (durch Auslegung
ermittelten) Wortlaut des Vertrages abweichenden tatsächlichen Konsens der
Parteien geltend. Sie behauptet indes selbst nicht – und dies zu Recht –, diese
Tatsachenbehauptung vor Vorinstanz im Rahmen des doppelten Schriftenwech-
sels vorgebracht zu haben, vielmehr brachte sie dies erst in ihrer Stellungnahme
zum Beweisergebnis vor (act. 63 S. 4). Zu jenem Zeitpunkt war indes die Noven-
schranke bereits gefallen, so dass neue Tatsachenbehauptungen nur unter den
Voraussetzungen von Art. 229 Abs. 1 ZPO zulässig gewesen wären (vgl. BGE
140 III 313 E.6.3.2), Voraussetzungen nota bene, die hier nicht vorliegen. Die Vor-
instanz hätte gut daran getan, in ihrem Urteil auf diesen Umstand hinzuweisen.
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Allein, auch durch diesen Hinweis hätte sich nichts daran geändert, dass die ent-
sprechenden Tatsachenbehauptungen nicht beachtlich gewesen wären. Die Vor-
instanz war mit anderen Worten nicht gehalten, sich inhaltlich mit diesem Vortrag
auseinanderzusetzen. Eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör ist
damit auch diesbezüglich zu verneinen.
2.2.4 Schliesslich rügt die Berufungsklägerin als willkürlich, unhaltbar und schwer
nachvollziehbar, wenn die Vorinstanz in ihrem Urteil als Indiz für das Vorliegen ei-
nes Richtpreises werte, dass vor Festlegung des Verkaufspreises keine Schät-
zung der Liegenschaft vorgenommen worden sei (act. 73 S. 25). Die Vorinstanz
blende mit dieser Äusserung die Interessen der Beklagten vollständig aus (act. 71
S. 8).
Zutreffend ist, dass sich die Vorinstanz an dieser Stelle einem Argument der
Klägerin angeschlossen hat, was ja einleitend ausdrücklich festgehalten wird
(act. 73 S. 25 oben). Tatsächlich hätte wohl primär die Klägerin als Mäklerin ein
Interesse an einer vorgängigen Schätzung gehabt und nicht die Berufungskläge-
rin, wenn die Parteien im vorliegenden Fall einen Mindestverkaufspreis vereinbart
hätten – der Preis war ja auch nach Ansicht der Verkäuferin sehr hoch angesetzt.
Etwas anderes ist dem vorinstanzlichen Urteil nicht zu entnehmen. Was daran
unhaltbar oder willkürlich sein soll, wird in der Berufung nicht dargelegt.
2.3 Die Berufungsklägerin vermag damit mit ihrer Rüge, es sei zwischen den
Parteien im Vertrag vom 26. Januar 2012 entgegen dem vorinstanzlichen Urteil
ein Fix- resp. Mindestverkaufspreis vereinbart worden, nicht durchzudringen.
3. Die Berufungsklägerin macht wie bereits vor Vorinstanz geltend, der Provisi-
onsanspruch der Mäklerin sei (auch) darum entfallen, weil der Mäklervertrag vom
26. Januar 2012 mehr als zwei Jahre vor dem Verkauf der Liegenschaft aufgelöst
worden sei. Vorliegend sei der Vertrag stillschweigend erloschen respektive auf-
gehoben worden, da keine Verhandlungen weder zwischen den Parteien noch mit
Interessenten mehr geführt worden seien und sämtliche Kontakte im Zusammen-
hang mit dem Vertrag bzw. dem Verkaufsobjekt schon Jahre vor dem Verkauf be-
endet worden seien, weshalb die Schutzfrist von zwei Jahren im Dezember 2015
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bzw. März 2016 (als es zu den öffentlichen Beurkundungen des Kaufvertrags
kam, act. 33A, 33B [Anmerkung hinzugefügt]) abgelaufen gewesen sei. Wenn der
Ehemann der Berufungsklägerin mit Schreiben vom 25. Februar 2015 das fak-
tisch schon lange erloschene Mandat ordnungshalber auch noch formell beendet
habe, so einzig und allein deshalb, weil er das offensichtliche Erlöschen der Ver-
tragsbeziehung einfach noch schwarz auf weiss habe festhalten wollen (act. 71
S. 9 ff.).
3.1 Die Vorinstanz hat zutreffend erwogen, dass ein Mäklervertrag gestützt auf
Art. 412 Abs. 2 i.V.m. Art. 404 OR jederzeit fristlos widerrufbar bzw. kündbar sei.
Es handle sich bei der Widerrufs- bzw. Kündigungserklärung um einseitig ausüb-
bare, auflösende Gestaltungsrechte. Die Erklärung sei jedoch empfangsbedürftig
(act. 73 E. 3.2 m.w.H.). Bei der Würdigung des Beweisergebnisses zur strittigen
Frage des Zeitpunkts der Vertragsauflösung (act. 73 E. 3.3 ff. S. 43 ff.) hält die
Vorinstanz sodann fest, dass die Maklerin das Schreiben des Beklagtenvertreters
vom 25. Februar 2015 mit der Formulierung "Ordnungshalber beende ich hiermit
das faktisch schon lange erloschene Mandat nun auch formell" als Kündigung
auffassen durfte und musste, ohne dass sie, wie von der Beklagten geltend ge-
macht, gegen die Formulierung des Schreibens hätte remonstrieren müssen, falls
sie denn nicht der Meinung gewesen sein sollte, das Mandat sei schon lange er-
loschen. In der fehlenden Bestreitung könne kein konkludent geschlossener Auf-
hebungsvertrag auf einen (unklaren) früheren Zeitpunkt hin erblickt werden. Das
Mandatsverhältnis sei daher mit Kündigungsschreiben vom 25. Februar 2015
durch den Ehemann der Beklagten beendet worden.
3.2 Mit diesen zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz setzt sich die Beru-
fungsklägerin nicht auseinander und wirft der Vorinstanz Willkür vor, indem diese
"keine einzige Aussage der Zeugen und keine einzige Tatsache, welche als Indiz
unzweifelhaft für den rechtlichen Standpunkt der Beklagten sprechen, zu Gunsten
der Beklagten wertet" (act. 71 S. 14). Dass sowohl eine einseitige Vertragsbeen-
digung durch Ausübung eines Gestaltungsrechts wie auch die Beendigung durch
Aufhebungsvertrag entsprechende empfangsbedürftige Willenserklärungen einer
resp. beider Seiten bedurft hätten, blendet die Berufungsklägerin demgegenüber
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aus. Einen Aufhebungsvertrag, welcher nach Ansicht der Berufungsklägerin vor
dem am 25. Februar 2015 erfolgten Kündigungsschreiben konkludent abge-
schlossen worden wäre (act. 71 S. 9), hat die Vorinstanz nicht ernstlich in Erwä-
gung gezogen. Das ist nicht zu beanstanden, denn aus einem aktuellen Ruhen
von Verkaufsbemühungen ohne Weiteres auf eine gegenseitig übereinstimmende
Willenserklärung auf Vertragsauflösung schliessen zu wollen, wäre nicht haltbar.
Dass es zudem gegen eine (gemäss Beklagter) offensichtliche konkludente Ver-
tragsauflösung spricht, wenn sich der Ehemann der Beklagten veranlasst sieht,
das infolge Ruhens schon beendete Vertragsverhältnis auch noch zu kündigen,
hat schon die Vorinstanz zu Recht festgehalten (act. 73 S. 48).
Die Berufungsklägerin vermag somit auch in diesem Punkt nicht durchzu-
dringen.
4. Die Berufungsklägerin macht schliesslich geltend, die Tätigkeit der Beru-
fungsbeklagten sei für den Jahre später abgeschlossenen Kaufvertrag zwischen
ihr und Herrn E._ resp. seiner G._ AG entgegen dem Urteil der Vor-
instanz nicht kausal gewesen. Die Kausalität zwischen der vertraglichen Tätigkeit
der Berufungsbeklagten und dem Jahre später erfolgten Vertragsabschluss mit
Herrn E._ sei schon deshalb zu verneinen, weil die Berufungsbeklagte gar
nicht vertragsgemäss tätig geworden sei. Vielmehr habe die Berufungsbeklagte
die Berufungsklägerin bzw. deren Ehemann und auch die Vorinstanz hinters Licht
geführt. Da mit der Klageschrift von der Gegenseite eigenartigerweise noch keine
Verkaufsdokumentation eingereicht worden sei, habe sie, die Berufungsklägerin,
in der Klageantwort moniert und klargestellt, dass sie überhaupt noch nie eine
Verkaufsdokumentation gesehen habe und also die Qualität der Bemühungen
nicht wirklich hätte überprüfen können. Daraufhin habe die Berufungsbeklagte mit
der Replik eine Verkaufsdokumentation eingereicht, die als Verkaufspreis
CHF 8.1 Mio. genannt habe. Mit keinem Wort sei erwähnt worden, dass Herrn
E._ nicht diese Verkaufsdokumentation zugestellt worden war, sondern, wie
sich an der Zeugenbefragung von Herrn E._ zufällig ergeben habe, eine an-
dere Verkaufsdokumentation, welche als Verkaufspreis CHF 6.8 Mio. genannt
habe. Dieses eigenmächtige Auswechseln der Verkaufsdokumentation mit einem
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völlig anderen Preis sei unzweifelhaft eine vertragswidrige Tätigkeit, womit dem
Kausalzusammenhang zwischen einer vertragsgemässen Tätigkeit und einem
Vertragsabschluss von vornherein der Boden entzogen sei (act. 71 S. 14 ff.).
4.1 Der Mäklerlohn ist nur geschuldet, wenn das Zustandekommen des Vertrags
zwischen dem Auftraggeber und dem Dritten auf die Tätigkeit des Mäklers zu-
rückzuführen ist (Art. 413 Abs. 1 OR). Es muss, mit anderen Worten, ein Kausal-
zusammenhang zwischen der Mäklertätigkeit und dem Vertragsschluss bestehen.
Der Vertragsschluss muss indes nicht unmittelbare Folge der Mäklertätigkeit sein.
Es genügt nach der konstanten Rechtsprechung des Bundesgerichts, wenn zwi-
schen den Bemühungen des Mäklers und dem Entschluss des Dritten zur Einge-
hung des Kaufvertrags ein psychologischer Zusammenhang besteht (BGE 72 II
84 E. 2.; BGE 84 II 548 E. 5; BGer 4A_334/2018 vom 20. März 2019, E. 4.1.2;
BGer 4A_307/2018 vom 10. Oktober 2018, E. 4.1; BGer 4A_562/2017 vom 7. Mai
2018, E. 3.1). Der psychologische Zusammenhang kann auch bestehen, wenn
zwischenzeitlich die Verhandlungen abgebrochen wurden, und es schadet auch
nicht, wenn ein anderer Mäkler eingeschaltet wurde. Im letzten Fall liegt nur dann
kein genügender psychologischer Zusammenhang vor, wenn die Tätigkeit des
Mäklers zu keinem Resultat geführt hat, die Verhandlungen definitiv abgebrochen
wurden und der Verkauf schliesslich auf einer ganz neuen Basis abgeschlossen
wurde (BGer 4A_562 vom 7. Mai 2018, E. 3.1, mit weiteren Hinweisen).
4.1.1 In neueren Entscheiden hat das Bundesgericht gelegentlich darauf hinge-
wiesen, dass das Kriterium des psychologischen Zusammenhangs ("lien psycho-
logique") zwischen der Tätigkeit des Mäklers und der (Kauf-)Entscheidung des
Dritten bei der Nachweismäklerei nicht wirklich Sinn mache und als Anwendungs-
bereich dieser Figur demnach auf die Vermittlungsmäklerei verwiesen (BGer
4A_479/2016 vom 21. April 2017, E. 4.1 [m.w.H.]; BGer 4A_334/2018 vom
20. März 2019, E. 4.1.2). Dies leuchtet ein, ist es doch Aufgabe des Nachweis-
maklers, dem Auftraggeber (lediglich) die Namen von Dritten zu nennen, die an
einem Vertragsabschluss interessiert sind, ohne dass er auf die Willensbildung
zum Vertragsabschluss des Dritten Einfluss nehmen muss.
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Die Vorinstanz ist, wie die Parteien auch, davon ausgegangen, dass die Par-
teien im vorliegenden Fall mit dem Vertrag vom 26. Januar 2012 (act. 3/2) eine
Vermittlungsmäklerei abgeschlossen haben. Auf die zutreffenden Erwägungen
kann zwecks Vermeidung vom Wiederholungen verwiesen werden (act. 73
S. 30 f. E. III.2.4.4).
4.1.2 Die Berufungsklägerin macht geltend, zwischen dem Abbruch der Verhand-
lungen und dem Abschluss des Kaufvertrags mit Herrn E._ resp. seiner
G._ AG sei so viel Zeit verstrichen, dass wohl schwerlich von einem "psycho-
logischen Zusammenhang" gesprochen werden könne, was die Vorinstanz aus-
ser Acht lasse (act. 71 S. 18 f.). Der Zeitpunkt des Abschlusses des Vertrags ist
indes bedeutungslos (BGer 4A_155/2008 vom 24. April 2008, E. 3.1; vgl. auch
BGer 4A_96/2016 vom 4. April 2016, E. 2.1: "Le temps écoulé entre les derniers
efforts du courtier et la conclusion du contrat principal est en soi un fait dénué de
portée"), solange im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags mit dem Dritten
ein Anspruch auf die Provision nach wie vor bestand. Letzteres ist von der Kam-
mer bereits geprüft und bejaht worden (oben, Ziff. 3.).
4.2 Die Berufungsklägerin bringt weiter vor, was die Vorinstanz über den soge-
nannt psychologischen Zusammenhang zwischen der Tätigkeit des Mäklers und
einem späteren Vertragsschluss in rechtstheoretischer Hinsicht darlege, möge vor
dem Hintergrund der Bundesgerichtspraxis sowie der Literatur grundsätzlich zu-
treffen (act. 71 S. 18). Die Rüge, die Vorinstanz unterlasse eine konkrete Subsu-
mierung des Sachverhaltes unter die Rechtsfigur des psychologischen Zusam-
menhangs (ebenda) geht indes fehl: Die Vorinstanz setzt sich sehr wohl mit den
Tätigkeiten der Berufungsbeklagten, insbesondere im Zusammenhang mit dem
Kaufinteressenten E._, auseinander und unterzieht auch die Beweismittel im
Zusammenhang mit einer allfälligen Durchbrechung des Kausalzusammenhangs
zwischen diesen Tätigkeiten und dem Verkaufsabschluss einer eingehenden
Würdigung (act. 73 S. 31 f., S. 38 ff.). Auf diese Ausführungen der Vorinstanz
geht die Berufungsklägerin nicht ein. Mit den von der Vorinstanz dort getroffenen
tatsächlichen Feststellungen hat es damit sein Bewenden. Dies gilt nicht zuletzt
für die Feststellung, dass der nachmalige Käufer E._ bereits im Novem-
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ber/Dezember 2012 kaufwillig war – was die Berufungsklägerin nicht in Abrede
stellt, wenn sie in der Berufung vortragen lässt, Herr E._ sei (damals) bereit
gewesen, den ihm von der Gegenseite vertragswidrig genannten Preis von
CHF 6.8 Mio. zu akzeptieren (act. 71 S. 17). Im Weiteren hat die Berufungsbe-
klagte demnach die erste Kontaktaufnahme mit dem späteren Käufer bewerk-
stelligt, dessen Kaufinteresse geweckt, für diesen die Besichtigung der Liegen-
schaft organisiert und in ihren Büroräumlichkeiten den späteren Käufer sowie die
Berufungsklägerin zu einem Treffen hinsichtlich des Verkaufs der Liegenschaft
zusammengeführt (act. 73 S. 31). Das Vorbringen der Berufungsklägerin, die Be-
rufungsbeklagte habe gar keine vertragsgemässen Tätigkeiten entfaltet, stösst
damit ins Leere. Es steht (wiederum) unter der Prämisse, dass die Parteien einen
Mindestverkaufspreis von CHF 8.1 Mio. vereinbart hätten, doch dem ist nicht so
(vgl. oben, Ziff. 2). Von einer vertragswidrigen Tätigkeit kann daher nicht die Rede
sein, und entgegen der Darstellung in der Berufungsschrift kann es nicht als son-
derlich überraschend bezeichnet werden, dass dem Kaufinteressenten eine Do-
kumentation mit einem Verkaufspreis von CHF 6.8 Mio. zugestellt worden war,
hatte doch die Berufungsbeklagte bereits mit der Replik ein Dokument einge-
reicht, wonach sie eine Verkaufsdokumentation mit diesem Verkaufspreis an min-
destens eine weitere Interessentin verschickt hatte (act. 15/34/11). Letztlich ist in-
des nicht entscheidend, ob das Bestehen von zwei Verkaufsdokumentationen
überraschend war, kritisiert doch die Berufungsklägerin mit ihrem Vortrag primär
das Verhalten der Gegenseite und nicht das vorinstanzliche Urteil.
Zu prüfen bleibt indes, ob die Vorinstanz die Rechtsfigur des psychologi-
schen Zusammenhangs richtig angewandt hat. Jedenfalls kann mit gutem Willen
die Berufungsklägerin so verstanden werden, als wollte sie eine unrichtige An-
wendung dieser Rechtsfigur rügen, wenn sie am Schluss ihrer Ausführungen zur
Kausalität der Tätigkeit der Berufungsbeklagten für den Vertragsabschluss zu-
sammenfassend eine unrichtige Rechtsanwendung der Vorinstanz rügt (act. 71
S. 20). Die Berufungsklägerin macht geltend, sie habe 2015 den Makler H._
beauftragt, der erst im Spätsommer 2015 einen ersten Kontakt mit Herrn E._
gehabt habe. Wäre Letzterer bei ihr im Jahre 2015 als ernsthafter Kontakt präsent
gewesen, so hätte die Beklagte resp. ihr Ehemann mit Sicherheit direkt und ohne
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Umweg über einen honorarpflichtigen Makler (H._) mit diesem verhandelt.
Die Feststellung der Vorinstanz, dass der Verkauf von Ende 2015/anfangs 2016
direkt auf die Vermittlungstätigkeit der Gegenseite und insbesondere auf die Rea-
lisierung des Erstkontaktes zurückzuführen sei, sei schon deshalb falsch, weil
E._ zu einem Erstkontakt mit einer falschen Dokumentation geködert worden
sei. Er habe vielmehr von der Gegenseite lediglich erfahren, dass die Nachbars-
liegenschaft (E._ war Eigentümer der Liegenschaft neben derjenigen der Be-
rufungsklägerin, Anmerkung hinzugefügt) zu erwerben gewesen sei (act. 71 S. 18
ff.).
4.2.1 Wurde, wie vorliegend, nach den Tätigkeiten des Anspruch auf Provision
erhebenden Mäklers ein anderer Mäkler eingeschaltet, so steht dies nach kon-
stanter bundesgerichtlicher Rechtsprechung (oben, Ziffer 4.1) einem Provisions-
anspruch des ursprünglichen Mäklers ebenso wenig a priori entgegen, wie erfor-
derlich wäre, dass der Vertragsabschluss ausschliesslich auf die Tätigkeit des ur-
sprünglichen Mäklers zurückzuführen wäre: Es genügt, dass zwischen dessen
Tätigkeit und dem Vertragsabschluss ein genügender psychologischer Zusam-
menhang besteht. Von einem solchen kann nach der oben wiedergegebenen
bundesgerichtlichen Rechtsprechung jedoch dann nicht gesprochen werden,
wenn die Tätigkeit des Mäklers zu keinem Resultat geführt hat, die Verhandlun-
gen definitiv abgebrochen wurden und der Verkauf schliesslich auf einer ganz
neuen Basis abgeschlossen wurde (Nachweis oben, Ziff. 4.1).
Vorliegend wurde unstreitig während der Tätigkeit der Berufungsbeklagten
der angestrebte Vertrag nicht abgeschlossen, die vertragsgemässe Tätigkeit des
Mäklers hat insoweit zu keinem Resultat geführt.
Ein Abbruch der Verhandlungen im Sinne der Rechtsprechung liegt dann
vor, wenn die Tätigkeit des Mäklers beim Kaufinteressenten keinen Abschlusswil-
len zu erzielen vermochte, sich also der Kaufinteressent gegen weitere Verhand-
lungen entscheidet, etwa, weil ihm der verlangte Preis zu hoch erscheint (BGE 72
II 84 E. 2; BGer 4A_562/2017 vom 7. Mai 2018, E. 3.4.1.). Die Vorinstanz hat
festgestellt, dass beim nachmaligen Käufer E._ zur Zeit der Tätigkeit und
durch die Tätigkeit der Berufungsbeklagten der Kaufwille bestanden habe, was
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die Berufungsklägerin wie erwähnt nicht moniert. Unstreitig war es nicht Herr
E._, der die Verhandlungen abbrach, sondern die Berufungsklägerin selbst.
Nach Aussagen des Zeugen E._, welche die Vorinstanz als "ganz und gar
überzeugend" gewertet hat (act. 71 S. 40), wurden nach dem November 2012
sowohl er selbst wie auch der Vertreter der Berufungsbeklagten von der Beru-
fungsklägerin hingehalten (act. 73 S. 36). Auch dies hat die Berufungsklägerin
weder vor Vorinstanz noch in ihrer Berufungsschrift in Abrede gestellt. Damit liegt
kein Abbruch der Verhandlungen im Sinne der Rechtsprechung vor, vermochte
doch die Tätigkeit der Mäklerin beim Kaufinteressenten den Kaufwillen zu erzie-
len. Zudem war es auch nicht der Kaufinteressent, der sich gegen weitere Ver-
handlungen entschied, sondern vielmehr die Verkäuferin (resp. der für sie han-
delnde Ehemann, F._), die der Mäklerin mitteilte, man habe von Bekannten
ein Kaufangebot erhalten, welches man zunächst überprüfen wolle, weshalb be-
treffend Kaufangebot des Kaufinteressenten (und nachmaligen Käufers) E._
zugewartet werden müsse.
Da damit kein definitiver Verhandlungsabbruch im Sinne der Rechtspre-
chung vorliegt, erübrigt sich die Prüfung, ob der Verkauf schliesslich auf einer
ganz neuen Basis abgeschlossen wurde. Immerhin ist festzuhalten, dass der
Kaufinteressent E._ im November/Dezember 2012 durch die Tätigkeiten der
Berufungsbeklagten unstreitig bereit gewesen wäre, die in der Stadt Zürich gele-
gene Liegenschaft für Fr. 6'800'000.– zu kaufen und diese dann im Dezember
2015 resp. März 2016 (act. 33A und 33B) für Fr. 7'100'000.– kaufte, was ange-
sichts der Preisentwicklung von in der Stadt Zürich gelegenen Immobilien im frag-
lichen Zeitraum kaum von einer ganz neuen Basis würde sprechen lassen (vgl.
demgegenüber BGer 4A_562/2017 vom 7. Mai 2018, E. 3.4.2.: Verkauf auf ganz
neuer Grundlage bejaht in einem Fall, wo die Immobilie anstatt für Fr. 15 Mio.
schliesslich für Fr. 12 Mio. verkauft wurde).
4.2.2 Der gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung erforderliche, aber auch
genügende (psychologische) Zusammenhang zwischen der Tätigkeit des Mäklers
und dem später erfolgten Verkauf der Liegenschaft an den Käufer E._ ist
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damit nicht entfallen. Die Vorinstanz hat die erforderliche Kausalität zu Recht be-
jaht.
4.3 Die Berufungsklägerin erinnert schliesslich an ihren vor Vorinstanz gestellten
Eventualantrag, wonach eine Provision zugunsten der Gegenpartei erheblich zu
reduzieren wäre, da feststehe, dass sie mit Herrn H._ drei Jahre später einen
Makler honorarpflichtig beauftragt und diesem tatsächlich ein Honorar im sechs-
stelligen Bereich bezahlt habe (act. 71 S. 20). Wenn sie in der Folge zum ange-
fochtenen Urteil indes lediglich ausführt, die Vorinstanz erwäge in ihrem Urteil ei-
ne Provisionsaufteilung und komme "auch hier – wie könnte es anders sein – zu
einer für die Beklagte negativen Beurteilung" (act. 71 S. 21 unter Hinweis auf
act. 73 S. 48 f.), so lässt dies eine genügende inhaltliche Auseinandersetzung mit
den vorinstanzlichen Erwägungen vermissen.
5. Zusammenfassend ist die Berufung damit vollumfänglich abzuweisen.
IV. Kosten- und Entschädigungsfolgen
1. Die Prozesskosten sind dem Ausgang des Berufungsverfahrens entspre-
chend zu verlegen. Die Beklagte und Berufungsklägerin unterliegt mit der Beru-
fung vollumfänglich, wie sie schon im bezirksgerichtlichen Verfahren vollständig
unterlag. Das führt zur entsprechenden Kostenauflage an sie für beide Verfahren
(vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO).
2. Die bezirksgerichtliche Festsetzung der Gerichts- und Parteikosten im ange-
fochtenen Urteil wurde im Berufungsverfahren nicht in Frage gestellt. Es ist des-
halb das erstinstanzliche Kostendispositiv (Dispositivziffern 2-4) zu bestätigen.
3. Die Entscheidgebühr für das Berufungsverfahren ist – ausgehend vom
Streitwert – gestützt auf § 12 Abs. 1-2 GebV OG in Verbindung mit § 4 Abs. 1
GebV OG auf Fr. 9'100.– festzusetzen. Parteientschädigungen sind für das Beru-
fungsverfahren keine zuzusprechen: Der Berufungsklägerin nicht, weil sie unter-
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liegt, der Berufungsbeklagten nicht, weil ihr im Rechtsmittelverfahren keine zu
entschädigenden Aufwendungen entstanden sind.