Decision ID: 60f45c89-5608-5428-92b6-a164b3266b84
Year: 1999
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_002
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

ritenuto
in fatto
A.
Con contratto 3 ottobre 1994 _, in qualità di conduttore, e _, in qualità di locatore, hanno stipulato un contratto di locazione della durata determinata di 5 anni a far tempo dal 1° dicembre 1994, con una pigione di fr. 4'800.- mensili, avente per oggetto i locali commerciali, una terrazza ed un parcheggio, di cui alla part. PPP n. _del fondo base n. _RFD di _. In quell'infrastruttura il conduttore ha insediato l'esercizio pubblico "_".
B.
Il 17 giugno 1998 le sorelle _, _ e _ hanno acquistato la suddetta quota di PPP. Il 22/26 giugno 1998, su formulario ufficiale, esse hanno quindi significato al conduttore, ai sensi degli art. 261 e 266d CO, la disdetta del contratto di locazione per il 31 dicembre 1998.
Tempestivamente adito dal conduttore, l'Ufficio di conciliazione, con decisione 3/15 dicembre 1998 ha giudicato intempestiva la disdetta, differendone gli effetti alla scadenza contrattuale del 1° dicembre 1999, ed ha nel contempo respinto la domanda di protrazione per 3 anni da questi formulata.
C.
Con le due istanze che qui ci occupano, inoltrate avanti al Pretore e che quest'ultimo -d'accordo le parti- ha provveduto a congiungere, _ ha nuovamente chiesto l'annullamento della disdetta 22/26 giugno 1998 e la protrazione del contratto per la durata di almeno 3 anni a partire dalla scadenza contrattuale, mentre le sorelle _
da parte loro hanno postulato l'annullamento della decisione dell'Ufficio di conciliazione di Biasca e con ciò la conferma della validità della disdetta 22/26 giugno 1998. Entrambe le domande sono state avversate dalla rispettiva controparte.
D.
Il Pretore, in parziale accoglimento delle due istanze, ha riformato la decisione dell'Ufficio di conciliazione nel senso che la disdetta era dichiarata nulla, mentre ha confermato la mancata concessione della protrazione. La tassa di giustizia e le spese sono state caricate alle parti in ragione di metà ciascuna, compensate le ripetibili.
Il giudice di prime cure ha innanzitutto ritenuto che le condizioni per la disdetta straordinaria di cui all'art. 261 CO non erano in concreto date, i nuovi acquirenti essendosi impegnati a subentrare nel contratto di locazione. Quanto alla protrazione, la stessa non è stata concessa, in quanto il conduttore non aveva intrapreso particolari sforzi nella ricerca di locali alternativi, e soprattutto poiché il termine del contratto non gli avrebbe comunque provocato effetti gravosi, potendo egli disporre dal settembre 1999 di un esercizio pubblico proprio altrove; la controparte aveva inoltre puntualmente provato un bisogno personale urgente; tanto più che la disdetta era intervenuta un anno e mezzo prima della scadenza, oltretutto determinata, del contratto di locazione.
E.
Con l'appello _ chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere integralmente la sua istanza e di respingere quella di controparte.
L'appellante ripropone in questa sede i motivi che a suo dire giustificherebbero la concessione della protrazione per 3 anni: egli, dopo aver rammentato gli sforzi intrapresi nella ricerca di locali alternativi ed escluso che l'esercizio pubblico a _ potesse essere considerato un locale analogo, evidenzia gli effetti gravosi che la fine della locazione del bar, sua unica fonte di sostentamento, gli provocherebbe; la controparte e meglio _, l'unica delle sorelle che disponeva della patente d'esercente, non poteva a sua volta far valere un interesse diretto, reale, serio ed attuale all'uso dell'ente locato, avendo rinunciato a gestire un altro esercizio pubblico. Il Pretore infine avrebbe erroneamente accolto, seppur solo in modo parziale, l'istanza di controparte, ancorché le richieste di quest'ultima non erano state per nulla riconosciute e altrettanto erroneamente avrebbe quindi statuito sulla ripartizione delle spese giudiziarie e delle ripetibili.
F.
Delle osservazioni con cui la controparte ha postulato la reiezione del gravame si dirà, se necessario, nei successivi considerandi.

considerando
in diritto
1.
A questo stadio della lite -salvo le contestazioni in merito al giudizio sull'istanza delle appellate e sulle spese e ripetibili di primo grado, che verranno esaminate più oltre, sub cons. 3 e 4- è unicamente litigiosa la questione a sapere se l'appellante possa o meno beneficiare di una protrazione del contratto di locazione rispettivamente, se del caso, la durata della stessa.
2.
Secondo l’art. 272 cpv. 1 CO il conduttore può esigere la protrazione della locazione se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore.
L’autorità competente pondera in tal caso gli interessi delle parti tenendo conto, in particolare, della loro situazione personale, familiare ed economica e dell’eventuale fabbisogno proprio del locatore (art. 271 cpv. 2 lett. c-d CO).
Lo scopo della legislazione sulla protrazione del contratto di locazione risiede in sostanza nel concedere al locatario un termine più ampio e sufficiente per cercare una sistemazione conveniente senza tuttavia poterne esigere tutti i vantaggi (
SVIT
, Schweizerisches Mietrecht, Zurigo 1991, N. 12 ad art. 272 CO;
Higi
, Commentario zurighese, N. 86 ad art. 272 CO;
SJ
1979 p. 585 no. 125;
ICCTF
19 ottobre 1981 in re V./S;
IICCA
13 gennaio 1994 in re A./B. e lc., 12 febbraio 1995 in re L./C.).
Nel caso di specie una complessiva valutazione degli atti permette senz’altro di confermare il giudizio di primo grado, che ha correttamente tenuto conto di tutti gli aspetti rilevanti.
2.1
Di principio l’inquilino, immediatamente dopo la ricezione della disdetta, rispettivamente nell’imminenza della scadenza di un contratto a tempo determinato, quando è escluso un suo eventuale rinnovo, deve farsi parte diligente ed intraprendere quanto in suo potere per ridurre gli effetti gravosi che gli deriverebbero dalla fine della locazione, segnatamente ricercando degli enti locati sostitutivi: mentre nell’ambito di una prima proroga il giudice non pone al proposito esigenze troppo rigorose (cfr.
mp
1/1991 p. 6;
DTF
110 II 254;
Rep
. 1990 p. 148;
IICCA
13 luglio 1992 in re W./A., 31 agosto 1992 in re G.-R./A., 12 febbraio 1995 in re L./C., 13 febbraio 1995 in re H. SA/ S. SA, 28 luglio 1997 in re T. S.n.c./G.), di fronte ad una richiesta di seconda protrazione tale esigenza deve essere assolutamente rispettata (art. 272 cpv. 3 CO). Il Tribunale federale ha inoltre recentemente precisato che se il locatore comunica alla controparte con largo anticipo la disdetta del contratto -o comunque ne conferma la scadenza- la prima protrazione potrà essere riconosciuta, applicando per analogia le disposizioni più restrittive previste per il secondo periodo di proroga, unicamente qualora il conduttore abbia cercato seriamente una nuova sistemazione (
Rep
. 1990, p. 148;
IICCA
10 agosto 1990 in re Z.-G./H. SA con rif., 28 luglio 1997 in re T. S.n.c./G.).
Nel caso che ci occupa, mentre l'intenzione del conduttore di rinnovare il contratto alla sua scadenza è del tutto irrilevante per l'esito del giudizio, è pacifico che le nuove proprietarie, disdicendo il 22 giugno 1998 il contratto per il 31 dicembre 1998 e in subordine per la successiva scadenza valida, hanno con ciò reso edotta controparte con largo anticipo (ben 17 mesi prima) del fatto che il contratto in ogni caso non sarebbe stato da loro rinnovato oltre la scadenza contrattuale del 30 novembre 1999.
Il conduttore non ha tuttavia provato di essersi adoperato con la necessaria serietà e diligenza nella ricerca di enti sostitutivi -serietà e diligenza che, evidentemente, va tenuta anche nell’esame delle offerte- tanto è vero che in quel periodo di tempo egli ha provato di essersi interessato, più o meno intensamente, unicamente a 2 oggetti: la soluzione rappresentata dalla gestione del "_" a _, che da un primo abboccamento avrebbe potuto andare in porto al più presto nel novembre 2000 (doc. I), non è stata approfondita più di quel tanto dal conduttore, tant'è che egli dopo lo scritto del 29 ottobre 1998 dei rispettivi proprietari non si è curato di sollecitare la continuazione della trattativa (conclusioni p. 8, appello p. 11); così richiesto dalla controparte, il conduttore ha in seguito confermato di aver a suo tempo avuto trattative per la gestione del "_" di _, senza tuttavia precisare -irricevibile è l'accenno a p. 11 dell'appello circa l'impossibilità di raggiungere un accordo finanziario (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC)-, se non accennando alla circostanza che il locale non era analogo a quello ora occupato (si trattava di un piano-bar), i motivi che l'avevano indotto a rinunciare alle trattative; quanto alle altre ricerche effettuate, egli è stato in realtà assai vago, limitandosi in buona sostanza a ribadire la notoria difficoltà di trovare un esercizio pubblico analogo _
Queste circostanze, più che a favore della concessione di una protrazione, giocano però a suo sfavore, tanto è vero che per costante giurisprudenza il conduttore non può pretendere di ricercare la soluzione alternativa ideale, ma, se del caso deve adagiarsi a prendere in considerazione una soluzione anche solo transitoria (
ICCTF
24 ottobre 1988 in re L. SA/T. SA, in
Droit du bail
1989 n. 27;
IICCA
8 febbraio 1993 in re I./G.A. SA, 19 settembre 1994 in re L./G., 28 luglio 1997 in re T. S.n.c./G.): le stesse provano al contrario da un lato l’esistenza di varie soluzioni a _, quantunque gli oggetti disponibili non fossero completamente dello stesso genere, dall'altro che il conduttore aveva arbitrariamente limitato la ricerca di locali alternativi unicamente in quella località (appello p. 10), omettendo invece di estendere la sua ricerca nella regione _.
2.2
L'istruttoria di causa ha inoltre permesso di accertare -ciò che l'appellante non ha minimamente constestato in questa sede- che egli in realtà non avrebbe subito alcun effetto gravoso dalla fine della locazione, tanto è vero che dal settembre 1999 avrebbe potuto disporre di un esercizio pubblico proprio a _: in sede di interrogatorio formale egli aveva in effetti ammesso di essere praticamente il proprietario di quel locale; egli aveva inoltre evidenziato che nelle intenzioni l'esercizio pubblico in questione avrebbe dovuto essere gestito da una sua attuale dipendente, ma che al momento con lei non era stato concluso alcun contratto di locazione, il che dunque non gli avrebbe impedito di gestirlo personalmente.
Il fatto che quell'esercizio pubblico fosse in realtà un semplice piano-bar e non un tea-room, con uno scopo ed orari di lavoro diversi da quello da lui ora gestito, non sminuisce in alcun modo l'accertamento di cui sopra, essendo chiaro -cfr. il considerando precedente- che egli non poteva pretendere di trovare la soluzione ideale e definitiva.
2.3
Se ciò non bastasse, le nuove proprietarie hanno a loro volta provato un interesse proprio, reale, serio ed attuale ai locali oggetto del contratto di locazione: l'istruttoria ha in effetti chiarito che le 3 sorelle, attualmente tutte senza un lavoro, erano interessate a subentrare nella gestione del bar. Il fatto che una di esse, _, quella che disponeva della patente d'esercente, avesse rinunciato alla gestione di un altro esercizio pubblico per occuparsi di quello acquistato è ampiamente irrilevante, nulla agli atti permettendo di ritenere che la rinuncia a quel lavoro sia avvenuta abusivamente, al solo scopo di vanificare un'eventuale richiesta di protrazione del conduttore.
In ogni caso l'interesse proprio, reale, serio ed attuale delle altre due sorelle non è stato contestato dall'appellante.
2.4
In tali circostanze, ritenuto inoltre che per principio se le parti -come nella fattispecie- hanno concluso un contratto a tempo determinato una protrazione della locazione andrebbe concessa solo nei casi di rigore, dato che le stesse parti contraenti avevano stabilito di comune accordo il momento in cui il contratto si sarebbe dovuto concludere (
Giger
, Die Erstreckung des Mietverhältnisses (Art. 272-272d OR), Zurigo 1995, p. 80;
SVIT
, op. cit., N. 14 ad art. 272 CO;
Higi
, op. cit., N. 213 ad art. 272 CO;
IICCA
12 febbraio 1995 in re L./C., 28 luglio 1997 in re T. S.n.c./G.), soppesati gli interessi in gioco, tutto sommato non si possono ravvisare gli estremi per concedere una proroga.
3.
L'appellante
censura inoltre il fatto che il Pretore abbia accolto, seppur solo in modo parziale, l'istanza di controparte, ancorché le richieste di quest'ultima non erano state per nulla riconosciute. La censura merita accoglimento.
Come accennato, nella loro istanza le sorelle _
avevano postulato l'annullamento della decisione 3/15 dicembre 1998 dell'Ufficio di conciliazione e con ciò la conferma della validità della disdetta 22/26 giugno 1998. Mentre quest'ultima richiesta è stata chiaramente respinta, il Pretore ha provveduto ad annullare solo parzialmente la decisione dell'Ufficio di conciliazione, precisando in particolare che il dispositivo N. 2 -quello che in sostanza negava la protrazione- poteva essere confermato. Sennonchè egli non si è avveduto che in realtà la richiesta di conferma o di annullamento della decisione dell’Ufficio di conciliazione era ed è proceduralmente inammissibile, poiché per giurisprudenza il ricorso all’autorità giudiziaria, dopo la pronuncia dell’Ufficio, non va inteso quale procedura d’appello o di verifica di quel giudizio, ma invece quale azione giudiziaria a sé stante e indipendente (
Cocchi/Trezzini
, CPC, N. 3 ad art. 404;
IICCA
17 giugno 1994 in re U./S. SA, 11 marzo 1996 in re G./A.).
L'istanza delle sorelle _
essendo infondata -nel merito per quanto riguarda la validità della disdetta e in ordine per quanto attiene alla conferma della decisione dell'Ufficio di conciliazione- si impone la modifica del dispositivo N. 3 del Pretore.
4.
L'appellante postula infine la riforma del giudizio pretorile con cui il primo giudice aveva caricato le spese giudiziarie alle parti in ragione di metà ciascuna e compensato le ripetibili.
Il rilievo è manifestamente infondato.
Si premette innanzitutto che la riforma del dispositivo N. 3 di cui al cons. precedente non ha alcuna influenza sulla questione delle spese e delle ripetibili di primo grado: in effetti il giudizio con cui il Pretore aveva confermato il dispositivo N. 2 della decisione dell'Ufficio di conciliazione era pleonastico, non facendo altro che ribadire quanto il Pretore aveva a sua volta indicato nel proprio dispositivo N. 2.
In definitiva, con la sentenza di primo grado, il Pretore ha negato la validità della disdetta e respinto la domanda di protrazione, confermando che la locazione terminava il 1° dicembre 1999. Le proprietarie sono dunque risultate soccombenti per il periodo dal 31 dicembre 1998 al 30 novembre 1999, mentre il conduttore lo è stato per il periodo dal 30 novembre 1999 al 30 novembre 2002.
Ne discende che la ripartizione delle spese e delle ripetibili operata dal primo giudice è già di gran lunga favorevole all'appellante, che è malvenuto a censurarla in questa sede.
5.
L’appello è pertanto parzialmente accolto come ai considerandi.
La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili di questa sede seguono la soccombenza (art. 148 CPC), ritenuto che la modifica del dispositivo N. 3 della sentenza pretorile -come accennato al cons. 4- risulta ininfluente per tale questione.