Decision ID: 115efc69-bc50-5694-add0-4ffb5871a9a7
Year: 2012
Language: it
Court: TI_CATI
Chamber: TI_CATI_001
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: public_law

Fatti
A.
Con atto pubblico del 29 maggio 2007, _, _ e _, comproprietari per un terzo ciascuno, concedevano a RI 1 (in ragione di 2/3) e di _ (in ragione di 1/3) un diritto di compera a favore sulla part. n. _ RFD di _, al prezzo di fr. 2'866'150.–.
I beneficiari si impegnavano a pagare una parte del prezzo pattuito tramite bonifico bancario di fr. 2'266'150.– e l’importo rimanente di fr. 600'000.–, mediante consegna dell’intero pacchetto azionario della loro società _ SA, proprietaria della part. _ RFD di _. Le parti convenivano la durata del diritto di compera fino al 31 dicembre 2008, termine poi prorogato sino al 16 febbraio 2009.
Con atto pubblico del 16 gennaio 2009 _ e _ cedevano a _ SA, per il corrispettivo di fr. 142'000.–, il diritto di compera sulla part. n. _; il diritto veniva esercitato il medesimo giorno.
B.
Nella dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari, inoltrata il 17 dicembre 2010, _ indicava quale valore di alienazione del suddetto diritto di compera l’importo complessivo di fr. 3'008'150.– (fr. 2'866'150.– + fr. 142'000.–) e quale valore di investimento totale l’importo di fr. 3'399'389.–.
Notificandogli la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari della part. n. _, con decisione del 26 aprile 2011, l’Ufficio di tassazione di Mendrisio confermava in fr. 3'008'150.– il valore di alienazione, dal quale deduceva un importo complessivo di fr. 2'931'952.– a titolo di valore di investimento (fr. 2'866'150.– quale valore di acquisto e fr. 65'802.– quali costi di costruzione e di miglioria).
C.
Il contribuente impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 3 maggio 2011. A suo avviso, l’Ufficio di tassazione aveva erroneamente esposto un valore di acquisto pari a fr. 2'866'150.–. Trattandosi di una permuta, avrebbe invece dovuto considerare il valore di alienazione della part. n. _, calcolato dalla stessa autorità in fr. 3'464'431.–.
Con decisione del 26 marzo 2012, l’autorità di tassazione respingeva il reclamo, confermando l’importo di fr. 2'866'150.– quale valore di acquisto della part. n. _. L’autorità fiscale adduceva in merito le seguenti motivazioni:
“[...]
L’importo di fr. 3'464’431.- è invece relativo al valore dell’immobile della _ SA al momento della cessione del pacchetto azionario. A questo riguardo va però considerato che, oltre all’immobile, con la cessione delle azioni sono stati ceduti anche i debiti esistenti per un totale di fr. 2'864'431.-, ciò che ha portato a definire il valore complessivo di cessione del pacchetto azionario in fr. 600'000.-; aggiungendo il conguaglio pagato di fr. 2'266'150, si ottiene il valore di acquisto di fr. 2'866'150.- [...]”.
D.
Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 ripropone le considerazioni già contenute nel reclamo all’autorità di tassazione, contestando il mancato riconoscimento del valore di alienazione della part. n. _ quale corrispondente valore di acquisto della part. n. _.

Diritto
1.
1.1.
Lo Stato preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso (art. 123 LT).
Il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di una
speciale
, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta
reale
(
Soldini/Pedroli
, L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).
1.2.
L'utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia, se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).
2.
2.1.
Il ricorrente contesta il calcolo dell’utile imponibile su cui si basa la decisione impugnata e censura in particolar modo la determinazione del
valore di acquisto
della part. _. A suo avviso, essendo l’operazione immobiliare in discussione una permuta, quale valore di acquisto della part. n. _ andava considerato il valore di alienazione della part. n. _.
Da parte sua, l’Ufficio di tassazione di Mendrisio ha considerato quale valore di acquisto il prezzo pattuito dal contribuente e da _ per la costituzione del diritto di compera sulla part. n. _, così come documentato dall’atto pubblico del 29 maggio 2007, al quale ha aggiunto costi di costruzione e di miglioria per fr. 65'802.-.
2.2.
Deve dapprima essere qualificata l’operazione immobiliare in discussione, considerata dal ricorrente come una permuta.
Nella fattispecie, il ricorrente, in ragione di 2/3, e _, in ragione di 1/3, hanno acquistato un diritto di compera cedibile e successibile sulla part. n. _ RFD di _, impegnandosi a pagare al momento del suo esercizio il prezzo di fr. 2'866'150.–, tramite bonifico bancario di fr. 2'266'150.– e consegna dell’intero pacchetto azionario della _ SA, proprietaria della part. _ RFD di Chiasso, per un valore di fr. 600'000.–. Successivamente, con atto pubblico del 29 maggio 2007, il ricorrente e _ hanno ceduto a _ SA il suddetto diritto di compera sulla part. n. 2060, per il prezzo di fr. 142'000.–.
Oggetto di discussione è dunque la cessione di tale diritto di compera e non la permuta, così come sembra sostenere il ricorrente.
2.3.
Secondo l'art. 124 cpv. 2 lett.
f
LT, sono tra l’altro imponibili le cessioni successive di diritti, in particolare le cessioni di diritti di compera.
L’imponibilità della cessione del diritto di compera era già prevista dall’art. 2 cpv. 2 lett.
e
LIMVI e rappresenta il caso più frequente dei negozi a catena, in cui il potere di disporre di un fondo subisce una serie di trasferimenti, dal punto di vista
economico
, prima che la proprietà sia trasferita a un terzo, dal punto di vista
civilistico
. Il diritto di compera può essere ceduto solo se ciò è previsto da un accordo fra le parti; in tal caso, il contratto di cessione tra l’avente diritto e il terzo deve avere la forma dell’atto pubblico (
Soldini/Pedroli
, L’imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 94 e 95).
2.4.
Quanto alle modalità di imposizione dei trasferimenti, nell’ambito del negozio a catena, al momento in cui avviene il trasferimento civilistico, cioè quello che viene iscritto a registro fondiario, vengono eseguite due tassazioni: il proprietario (nella fattispecie _, _ e _) pagherà l’imposta sull’utile immobiliare in base al prezzo indicato nell’atto notarile di costituzione del diritto di compera o nel contratto con clausola sostitutiva; una seconda tassazione viene effettuata nei confronti del titolare del diritto di compera (nella fattispecie il ricorrente, in ragione di 2/3, _, in ragione di 1/3), se lo ha ceduto a un prezzo più elevato, dovendosi ritenere in tal caso che abbia realizzato il relativo guadagno.
Al momento dell’iscrizione del trapasso a Registro fondiario, non sarà pertanto il trasferimento civilistico, cioè dal primo proprietario all’acquirente iscritto a Registro fondiario, a soggiacere all’imposta sugli utili immobiliari, bensì i due o più trasferimenti economici intermedi (
Soldini/Pedroli
, op. cit., p. 98 con relativo esempio).
3.
Negata l’impostazione dell’operazione immobiliare in discussione quale permuta, le argomentazioni del ricorrente risultano di conseguenza prive di ogni fondamento.
Come detto, oggetto di imposizione è unicamente la cessione del diritto di compera, e non la sua costituzione, che sarà stata oggetto di imposizione nei confronti dei tre precedenti proprietari. Il prezzo di cessione è pari a fr. 142'000.–, dal quale vanno dedotti i costi di investimento per fr. 65'802.– (in quanto tali non contestati).
L’Ufficio di tassazione di Mendrisio ha proposto un calcolo alternativo, che conduce tuttavia allo stesso risultato: invece di considerare il solo prezzo di cessione del diritto di compera (fr. 142'000.–), ne considera pure il prezzo di costituzione (fr. 2'866'150.–). Dalla somma dei due importi in questione (fr. 3'008'150.–) ha poi dovuto dedurre lo stesso prezzo di costituzione a titolo di valore di acquisto (fr. 2'866'150.–).
4.
Il ricorso è conseguentemente respinto.
Visto l’esito del gravame, tassa di giustizia e spese processuali sono poste a carico del ricorrente, soccombente.