Decision ID: e51e3eea-50cd-5dff-aa6f-7760de81fcd1
Year: 2018
Language: de
Court: BE_VG
Chamber: BE_VG_001
Canton: BE
Region: Espace_Mittelland
Law Area: 

Sachverhalt:
A.
A._ ist Alleinaktionär der C._ AG. Mit Verfügung vom 20. Mai 2014 setzte die Steuerverwaltung des Kantons Bern für die Kantons- und Gemeindesteuern 2012 das steuerbare Vermögen der  A._ und B._ auf Fr. 847ʹ000.-- fest. Dabei erfasste sie den Steuerwert der Aktien der C._ AG abweichend von den in der Steuererklärung deklarierten Fr. 100ʹ000.-- mit Fr. 510ʹ000.-- (100 Aktien à Fr. 5ʹ100.--). A._ und B._ erhoben am 17. Juni 2014 Einsprache, welche die Steuerverwaltung mit Entscheid vom 15. April 2015 abwies.
B.
Am 11. Mai 2015 gelangten A._ und B._ an die Steuerrekurskommission des Kantons Bern (StRK), die den Rekurs mit Entscheid vom 13. Dezember 2016 abwies.
C.
Hiergegen haben A._ und B._ am 12. Januar 2017 Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben. Sie beantragen, der Rekursentscheid der StRK sei aufzuheben und die Vermögensveranlagung sei auf Fr. 465ʹ577.-- herabzusetzen.
Die StRK und die Steuerverwaltung beantragen mit Vernehmlassung vom 17. Januar 2017 bzw. Beschwerdeantwort vom 17. Februar 2017 je die Abweisung der Beschwerde. A._ und B._ haben sich mit Eingabe vom 24. Februar 2017 nochmals zur Sache geäussert.
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 20.06.2018, Nr. 100.2017.20U, Seite 3

Erwägungen:
1.
1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) zuständig (vgl. auch Art. 201 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 21. Mai 2000 [StG; BSG 661.11]). Die Beschwerdeführenden haben am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen, sind durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt und haben ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG; vgl. auch Art. 201 Abs. 2 StG). Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.
1.2 Die Gutheissung der Beschwerde würde zu einer Steuerersparnis von weniger als Fr. 20'000.-- führen, weshalb die Beurteilung in die  Zuständigkeit fällt (vgl. Art. 57 Abs. 1 des Gesetzes vom 11. Juni 2009 über die Organisation der Gerichtsbehörden und der  [GSOG; BSG 161.1]).
1.3 Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).
2.
Die C._ AG, deren Alleinaktionär der Beschwerdeführer ist, ist Eigentümerin der Grundstücke ... Gbbl. Nr. 1_ (Büro) und Nr. 2_ (Einstellhalle). Sie bilden die Hauptaktiven der C._ AG (vgl. Jahresrechnung 2013, Vorakten StRK [act. 3A] pag. 34). Die C._ AG erwarb die Grundstücke im Jahr 2010 von der D._ Versicherungen AG zum Preis von Fr. 640'000.-- (vgl. Beschwerde S. 3 Ziff. 1). Der rechtskräftig festgesetzte amtliche Wert der Grundstücke beträgt insgesamt Fr. 1'089'400.-- (Fr. 914'600.-- bzw. Fr. 174'800.--; Vorakten StRK pag. 77 und 73). Es handelt sich um Büroräume und . Die C._ AG vermietet einen Teil der Räum-
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 20.06.2018, Nr. 100.2017.20U, Seite 4
lichkeiten der E._ AG, deren Alleinaktionär ebenfalls der  ist. Es besteht ein weiterer Mietvertrag mit der F._ AG (vgl. Vorakten StRK pag. 51 ff. und 60 ff. sowie pag. 42).
3.
Im Streit liegt der Vermögensteuerwert der Aktien der C._ AG.
3.1 Das Bundesgesetz vom 14. Dezember 1990 über die  der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG; SR 642.14) schreibt den Kantonen – für den Bereich der zwingend zu erhebenden Vermögenssteuer (vgl. Art. 2 Abs. 1 Bst. a StHG) – vor, das Vermögen zum Verkehrswert zu bewerten, wobei allerdings eine angemessene  des Ertragswerts zulässig ist (Art. 14 Abs. 1 StHG). Diese  ist für die Kantone bindend, zumal die Abweichungen vom Grundsatz der Verkehrswertbewertung in Art. 14 Abs. 2 und 3 StHG abschliessend aufgezählt sind (vgl. zum Ganzen BVR 2012 S. 58 E. 3.2.2 mit Hinweis). Im Kanton Bern unterliegt der Vermögenssteuer das gesamte Reinvermögen nach Massgabe der Art. 46 ff. StG. Art. 49 StG, der die Bewertung von Wertschriften des Privatvermögens für die Vermögenssteuer natürlicher Personen regelt, erklärt für Papiere ohne regelmässige Kursnotierung den «inneren Wert» für massgeblich, wobei ausserordentliche, am Stichtag  vorhersehbare zukünftige Verhältnisse bei der Ermittlung des  angemessen berücksichtigt werden können (Abs. 2). Weil  ist, dass der kantonale Gesetzgeber die Vorgaben des Bundesrechts respektieren wollte, ist im inneren Wert bzw. im Steuerwert von  gemäss Art. 49 Abs. 2 StG ein – schätzungsweise ermittelter –  zu sehen; praxisgemäss wird damit der wirkliche Wert , der in einer Aktie verkörpert ist (vgl. etwa BGE 135 III 513 E. 3.5; zum Ganzen VGE 2015/125 vom 23.11.2016 E. 3.1, auch zum Folgenden). Der innere Wert entspricht insoweit dem Verkehrswert der Aktie, als ein  Dritter grundsätzlich dazu bereit sein sollte, einen dem wirklichen Wert der Aktie entsprechenden Preis für deren Erwerb zu bezahlen (BVR 2012 S. 58 E. 3.2.1 mit Hinweis).
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3.2 Die Berechnung des inneren Werts nichtbörsenkotierter Aktien  praxisgemäss in Anwendung des Kreisschreibens Nr. 28 der  Steuerkonferenz «Wegleitung zur Bewertung von Wertpapieren ohne Kurswert für die Vermögenssteuer» (Fassung vom 28.8.2008, einsehbar unter: <www.steuerkonferenz.ch>, Rubriken «Dokumente/ Kreisschreiben» [nachfolgend: Kreisschreiben]; vgl. auch BVR 2012 S. 58 E. 3.3.1; VGE 2013/261/262 vom 17.6.2015 E. 2.2). Das Kreisschreiben stellt weder Bundesrecht dar noch zählt es zum interkantonalen Recht; es handelt sich vielmehr um eine Verwaltungsverordnung, die sich darauf beschränkt, Regeln für das Vorgehen der kantonalen Steuerverwaltungen aufzustellen (vgl. generell zur Eigenart von Verwaltungsverordnungen BGE 142 II 182 E. 2.3.2 f.). Im Einzelfall vermag es zwar weder Rechte noch Pflichten zu begründen, das darin beschriebene Vorgehen gilt jedoch nach ständiger Praxis des Bundesgerichts als zuverlässige Methode zur Bestimmung des Verkehrswerts, da es auf jenen Überlegungen basiert, welche für die Preisbildung bei nichtkotierten Aktien massgebend sind. Auch das Verwaltungsgericht anerkennt das Kreisschreiben als Grundlage für Schätzungen, solange nicht eine bessere Erkenntnis des Verkehrswerts oder besondere Umstände im Einzelfall ein Abweichen von den Bewertungsgrundsätzen des Kreisschreibens gebieten (vgl. BVR 2012 S. 58 E. 3.3.1 mit Hinweisen auf die Praxis des Bundesgerichts, 1997 S. 481 E. 4a; VGE 2013/261/262 vom 17.6.2015 E. 2.2 mit Hinweisen).
3.3 Gemäss Kreisschreiben wird der Wert von nichtkotierten , für die keine Kursnotierungen bekannt sind, wie folgt bestimmt: Hat eine massgebliche Handänderung unter unabhängigen Dritten , so gilt der Kaufpreis als Verkehrswert, falls sich die wirtschaftliche Lage der Gesellschaft seither nicht wesentlich verändert hat. Ist es zu  solchen Handänderung unter unabhängigen Dritten gekommen,  sich der Verkehrswert nach den Bewertungsregeln des  (Rz. 2 Abs. 4 und 5 Kreisschreiben), wobei zunächst der  (Rz. 7-51 Kreisschreiben) und anschliessend der Wert der  Wertpapiere zu bestimmen ist (Rz. 52-68 Kreisschreiben). Bei  mit nur einer Kategorie von Titeln bestimmt sich der Steuerwert eines einzelnen Wertpapiers mittels einer Division des Unternehmenswerts durch die Anzahl Titel (Rz. 52 Abs. 1 Kreisschreiben; vgl. zur Vorgehens-
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weise BVR 2012 S. 58 E. 3.3.3 und VGE 2013/261/262 vom 17.6.2015 E. 3.1).
3.4 Bei Immobilien-Gesellschaften gilt als Unternehmenswert der  (Rz. 42 Kreisschreiben). Unüberbaute und überbaute  von Immobilien-Gesellschaften werden zum Verkehrswert bewertet; wenn dieser nicht bekannt ist zur amtlichen Schatzung oder zum  Ertragswert, jedoch mindestens zum Buchwert. Falls Grundstücke zum Verkehrswert oder zum Ertragswert bewertet werden oder die amtliche Schatzung dem Verkehrswert entspricht, beträgt der Abzug für latente Steuern 15 % (Rz. 43 Abs. 1 Kreisschreiben).
4.
4.1 Eine massgebliche Handänderung der Aktien liegt unstreitig nicht vor. Unbestritten ist weiter, dass es sich bei der C._ AG um eine Immobiliengesellschaft handelt (vgl. zur Definition BVR 2012 S. 58 E. 3.3.3 mit Hinweisen), dass für den Vermögenssteuerwert der Aktien ihr Substanzwert massgeblich ist und dass sich Letzterer aus dem Wert der zwei Grundstücke im Eigentum der C._ AG ergibt (Beschwerde S. 4 Ziff. 4 sowie Replik vom 24.2.2017 S. 1; angefochtener Entscheid E. 4; Vorakten Steuerverwaltung [act. 3A2] pag. 89; Vorakten StRK pag. 82 a.E.; vorne E. 3.4). Streitig ist, wie die Grundstücke zu bewerten sind.
4.2 Die Beschwerdeführenden bringen vor, die StRK habe – wie die Steuerverwaltung – zu Unrecht auf die amtlichen Werte der Grundstücke abgestellt. Massgebend sei der Verkehrswert, der sich aus dem Kaufpreis für die Grundstücke von insgesamt Fr. 640'000.-- ergebe. Die Bewertung nach dem Verkehrswert folge zwingend aus dem StHG und dem StG. Vom Kreisschreiben sei abzuweichen, wenn dessen Anwendung zu einem  Ergebnis führe. Das Kreisschreiben sehe aber ohnehin vor, dass unüberbaute und überbaute Grundstücke von  zum Verkehrswert bewertet werden, ausser dieser sei nicht , was für die fraglichen Grundstücke gerade nicht zutreffe ( S. 5 ff. Ziff. 1-3 und 6 f.).
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4.3 Die StRK hat erwogen, dass für «die in Frage stehenden  zeitnah ein (bekannter) Kaufpreis von CHF 640'000.--» vorliege.  grundsätzlich die Vermutung gelte, dass effektiv bezahlte Kaufpreise dem Verkehrswert entsprächen, sei ein einzelner Kaufpreis nicht einfach mit dem Verkehrswert gleichzusetzen. Der Verkehrswert sei vielmehr eine objektivierte Grösse, die möglichst unabhängig von Besonderheiten der Einzelfälle zu ermitteln sei. Zu prüfen sei demnach, ob Anhaltspunkte  seien, dass der geltend gemachte Kaufpreis nicht dem  entspräche (angefochtener Entscheid E. 4.1). Von einem Vorzugspreis sei zwar nicht auszugehen (angefochtener Entscheid E. 4.2). Die erheblich höheren, rechtskräftig festgesetzten amtlichen Werte von insgesamt Fr. 1'089'400.-- sprächen jedoch dagegen, dass es sich beim Kaufpreis um den Verkehrswert der Grundstücke handle. Die unterbliebene Anfechtung der amtlichen Werte deute darauf hin, dass der Beschwerdeführer und  der C._ AG dies ebenso gesehen habe. Es sei sodann davon auszugehen, dass die amtliche Bewertung näher am Verkehrswert liege als der Kaufpreis. Der amtliche Schätzer, der sich vor Ort ein Bild gemacht habe, habe die Mieterträge nämlich (geringfügig) tiefer eingeschätzt als sie effektiv seien (angefochtener Entscheid E. 4.3). Weiter ergebe sich aus dem kapitalisierten Ertragswert von rund Fr. 1'885'700.--, dass der bezahlte Kaufpreis nicht dem objektiven Verkehrswert entspreche und der amtliche Wert nicht über letzterem liege (angefochtener Entscheid E. 4.4 einleitend). Der Verkehrswert von Renditeobjekten wie dem zu , orientiere sich stark am Ertragswert (angefochtener Entscheid E. 4.4.1 mit Hinweis auf BGer 4A_480/2007 vom 27.5.2008 E. 5.4.5). Der Ertragswert sei korrekt ermittelt worden und werde durch die (Brutto-) für die Grundstücke bestätigt (angefochtener Entscheid E. 4.4.2 f.). Die nicht nachvollziehbare, erhebliche Abweichung vom kapitalisierten  und zum moderat festgesetzten amtlichen Wert entkräfte somit die Vermutung, dass es sich beim Kaufpreis um den Verkehrswert handeln könne. Der Kaufpreis stelle bloss das Verhandlungsresultat dar, das nicht mit dem Verkehrswert bzw. dem objektivierten Wert der Grundstücke  könne. Da der Verkehrswert nicht bekannt sei, seien die Grundstücke somit zum amtlichen Wert oder zum kapitalisierten , jedoch mindestens zum Buchwert zu bewerten. Die Steuerverwaltung
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sei zugunsten der Beschwerdeführenden vom amtlichen Wert , was zulässig sei (angefochtener Entscheid E. 4.5).
5.
Zu prüfen ist demnach, ob die StRK bzw. die Steuerverwaltung zur  des Substanzwerts der C._ AG zu Recht auf die amtlichen Werte der Grundstücke und nicht auf deren Kaufpreis abgestellt haben.
5.1 Das Kreisschreiben sieht vor, dass Grundstücke von  grundsätzlich zum Verkehrswert zu bewerten sind. Hilfsweise kann unter anderem der amtliche Wert herangezogen werden (vorne E. 3.1 und 3.4). Die amtliche Bewertung von Grundstücken erfolgt zwar  ebenfalls aufgrund des Verkehrswerts (Art. 48 StG sowie Art. 14 Abs. 1 StHG; BGer 2C_94/2014 vom 28.8.2015 E. 3.2 und 4.3). Allerdings ist dafür ein besonderes Verfahren vorgesehen, wobei die Bewertung unter Berücksichtigung von Ertrags- und Realwert sowie der Förderung der  und der Eigentumsbildung massvoll zu erfolgen hat (Art. 56 Abs. 1 Bst. d StG; vgl. zu den Begriffen Verkehrs-, Ertrags- und Realwert im  mit der amtlichen Bewertung Art. 54 StG).  liegt der effektive Verkehrswert von Liegenschaften über deren  Wert. Es ist indes nicht ausgeschlossen, dass der effektive  (ausnahmsweise) unter dem amtlichen Wert liegt (zum Ganzen BVR 2013 S. 331 E. 3.1 [betreffend Schenkungssteuer] mit Hinweisen). Den Beschwerdeführenden ist insoweit zuzustimmen, dass eine über dem Verkehrswert liegende Vermögensbesteuerung unzulässig wäre (vorne E. 3.1; VGE 21721 vom 22.3.2004, in StE 2004 A 24.43.1 Nr. 13 E. 5.4.3 f.; vgl. auch Dzamko-Locher/Teuscher, in Zweifel/Beusch [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, 3. Aufl. 2017, Art. 14 StHG N. 1 ff.).
5.2
5.2.1 Als Verkehrswert gilt im Allgemeinen der objektive Marktwert, d.h. jener Wert, der für ein Vermögensobjekt bei einer Veräusserung im  Geschäftsverkehr normalerweise zu erzielen wäre, den also die
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unbefangene Käuferschaft unter normalen Umständen dafür bezahlen würde. Der Verkehrswert ist regelmässig keine mathematisch exakt  Grösse, sondern ein Schätz- oder Vergleichswert (BVR 2013 S. 331 E. 3.2; BGE 131 I 291 E. 3.2.2, 128 I 240 E. 3.2.1 f.; BGer 2A.109/2007 vom 9.8.2007 E. 3.3, je mit Hinweisen). Insofern ist ein einzelner Kaufpreis in steuerrechtlicher Hinsicht nicht einfach mit dem  gleichzusetzen (betreffend amtliche Bewertung bzw. Gesuch um ausserordentliche Neubewertung vgl. VGE 22375 vom 22.12.2008 E. 3.3.2, 22374 vom 19.12.2006 E. 4.3 [bestätigt durch BGer 2A.109/2007 vom 9.8.2007 insb. E. 3.3]; vgl. auch BGer 5A_304/2007 vom 7.8.2007 E. 4). Verschiedene Personen können durchaus unter normalen Umständen und Bedingungen für dasselbe Objekt einen unterschiedlichen Preis bezahlen (vgl. Schweizerische Vereinigung kantonaler  und Schweizerische Schätzungsexperten-Kammer [Hrsg.], Das Schweizerische Schätzerhandbuch, 4. Aufl. 2012, S. 42).
5.2.2 Die Steuerverwaltung hat im Verfahren vor der StRK darauf , dass die D._ Versicherungen AG Ende 2009 ein weiteres Grundstück an derselben Adresse ebenfalls zu einem Preis verkauft habe, der unter dem amtlichen Wert liege (vgl. Vorakten StRK pag. 81). Die  folgern daraus, dass zwei Kaufpreise bekannt seien, welche auf den Verkehrswert der Grundstücke der C._ AG schliessen liessen. Die Vorinstanz habe dies unterschlagen (Beschwerde S. 6 f. Ziff. 3). – Nach der Rechtsprechung lässt sich der Verkehrswert zwar am zuverlässigsten aufgrund der Vergleichswertmethode ermitteln, welche auf die tatsächlich gehandelten Preise für vergleichbare Objekte abstellt (BVR 2013 S. 331 E. 3.3; BGer 2C_692/2014 vom 17.4.2015 E. 2.4.2, 5A_304/2007 vom 7.8.2007 E. 4; VGE 2015/326/327 vom 4.8.2017 E. 3.4, 2013/135/136 vom 31.8.2015 E. 2.3 und 5.1). Voraussetzung ist jedoch, dass genügend Vergleichspreise für Objekte ähnlicher Beschaffenheit zur Verfügung stehen (BVR 2013 S. 331 E. 3.3 mit Hinweisen auf die  Rechtsprechung). Demnach kann in der Regel aus einem einzigen weiteren Wert, der mit dem Kaufpreis vergleichbar ist, noch nicht auf den Verkehrswert geschlossen werden. Aus dem Gesagten folgt, dass der im Jahr 2010 bezahlte Kaufpreis für die Grundstücke von Fr. 640'000.-- als einzelner Kaufpreis nicht ohne weiteres als Verkehrswert gelten kann,
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auch wenn eine weitere Handänderung zu einem unter dem amtlichen Wert liegenden Preis stattgefunden hat. Im von den Beschwerdeführenden  BGer 2C_1082/2013 und 2C_1083/2013 vom 14. Januar 2015 ( S. 14 Ziff. 15) stellte das Bundesgericht fest, es sei unzulässig, bei der Bestimmung des Verkehrswerts von Aktien allein auf die sog.  abzustellen und Aktienverkäufe an Dritte, die für den Wert des Unternehmens repräsentativ seien, unberücksichtigt zu lassen (vgl. E. 5.5 a.E. und E. 5.8). Es ging demnach nicht um den Verkauf von , sondern von Aktien. Es ist unbestritten, dass vorliegend keine massgebliche Handänderung der Aktien stattgefunden hat, weshalb die  aus dem Entscheid nichts ableiten können.
5.3
5.3.1 Die Beschwerdeführenden bringen weiter vor, der amtliche Wert sei zu hoch angesetzt (Beschwerde S. 9 Ziff. 8). Es bestehe ein erhebliches Leerstandrisiko für Büroflächen, dies wegen einer Angebotsausweitung in den letzten Jahren und wirtschaftlich unsicherer Entwicklung. Hinzu , dass es sich um eigentliche Industrieliegenschaften an nicht optimaler Lage handle (Beschwerde S. 3 Ziff. 2, S. 11 f. Ziff. 10 f.; Vorakten  [act. 3A2] pag. 90). Die Wiederverkäuflichkeit der Grundstücke sei erheblich erschwert (Beschwerde S. 14 Ziff. 16).
5.3.2 Die Steuerverwaltung hat vor der StRK ausgeführt, es sei davon auszugehen, dass der amtliche Wert näher am Verkehrswert liege als der Kaufpreis von Fr. 640'000.--. Der amtliche Schätzer sei am 9. Dezember 2011 vor Ort gewesen und sei folglich in Kenntnis der lokalen  von einem Mietertrag von Fr. 61'440.-- ausgegangen. Dies werde durch die vereinbarten Mietzinse bestätigt. Ausgehend von einem  von Fr. 66'000.-- und einem Kapitalisierungssatz von 3,5 %  sich ein Ertragswert von rund 1'885'700.--. Würde man sodann den durchschnittlichen jährlichen Mietertrag von Fr. 75'000.-- (Jahre 2011 bis 2013) ins Verhältnis zum geltend gemachten Verkehrswert von Fr. 640'000.-- setzen, ergäbe sich eine realitätsfremde Rendite von 11,7 %. Demgegenüber ergebe der Vergleich mit dem amtlichen Wert eine  Rendite von 6,9 %. Dies zeige, dass die amtlichen Werte  über dem allenfalls zu berücksichtigenden Verkehrswert lägen
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(Vorakten StRK pag. 80 f.). Diese Ausführungen hat die StRK bestätigt und ergänzt, dass es grundsätzlich ein Leerstandrisiko gebe, welches in eine Netto-Renditeberechnung einzurechnen sei. Das Gewerbehaus liege aber an einem attraktiven Standort in ... mit sehr guter Verkehrserschliessung. Dies zeige sich auch an der aktuellen Vermietung (angefochtener Entscheid E. 4.4.2 f.).
5.3.3 Ist die Festsetzung amtlicher Grundstückswerte umstritten, prüft das Verwaltungsgericht die von der Vorinstanz vorgenommene Schätzung  Methode und Ergebnis nur in jenen Punkten, die beanstandet sind. In Fragen, die besondere Fachkenntnisse und einschlägige Erfahrung , greift es nur dann korrigierend in die Beurteilung ein, wenn in einzelnen Bereichen der Schätzung von unrichtigen Voraussetzungen  worden ist oder wenn aus der Verletzung von  bzw. allgemein anerkannten Schätzungsmethoden ein gesamthaft gesehen unrichtiges Schätzungsergebnis resultiert (BVR 1996 S. 230 E. 1b, 1994 S. 219 E. 1b; VGE 2016/36 vom 29.8.2017 E. 1.4). Damit ist von der Bewertungsmethode, welche die StRK ihrem Entscheid zugrunde gelegt hat, nur dann abzuweichen, wenn diese ihren Ermessensspielraum missbraucht hat oder ihre Wahl mit der tatsächlichen Situation nicht zu  wäre (VGE 2017/18 vom 19.10.2017 E. 3.5, 2012/21 vom 2.4.2013 E. 4.5). Vorliegend geht es zwar nicht um die Festsetzung der amtlichen Werte; die genannten Grundsätze sind aber auch bei der  zu berücksichtigen, ob die StRK bzw. die Steuerverwaltung zu Recht davon ausgegangen sind, die amtlichen Werte lägen nicht über dem .
5.3.4 Die Ermittlung des Verkehrswerts für die amtliche Bewertung von Wohn- und Geschäftshäusern gemäss Art. 15 des Dekrets vom 22. Januar 1997 über die amtliche Bewertung der Grundstücke und Wasserkräfte (ABD; BSG 661.543) orientiert sich am Ertragswert (vgl. Art. 20 ABD; VGE 2013/135/136 vom 31.8.2015 E. 5.4). Es ist demnach nicht zu , wenn die StRK und die Steuerverwaltung (in der Vernehmlassung an die StRK) den Ertragswert zur Plausibilisierung der amtlichen Werte beigezogen haben. Die Beschwerdeführenden bringen denn auch nicht vor, weshalb die Berechnung des Ertragswerts (E. 5.3.2 vorne) unzutreffend
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sein sollte, sondern bezeichnen den Wert an sich als «fern jeglicher » und halten die Argumentation der Vorinstanz für willkürlich, ohne dies näher auszuführen. Der Ertragswert ist der kapitalisierte jährliche  eines Grundstücks und entspricht dem Barwert einer ewigen Rente (vgl. Art. 54 Abs. 3 StG; Art. 17 Abs. 1 ABD; BVR 2013 S. 331 E. 3.2 mit Hinweis). Der amtliche Schätzer ist gemäss Steuerverwaltung von einem Mietertrag von Fr. 61'400.-- ausgegangen (E. 5.3.2 vorne). Die Netto- betragen gemäss den Mietverträgen mit der E._ AG und der F._ AG Fr. 70'530.-- (Vorakten StRK pag. 58 und 49). In den Erfolgsrechnungen für die Jahre 2011 und 2012 hat die C._ AG Mietzinseinnahmen von Fr. 74'850.-- bzw. 74'520.-- angegeben (Vorakten StRK pag. 38 und 32). Der vom amtlichen Schätzer angenommene Mietertrag bewegt sich demnach im Rahmen der effektiv vereinbarten bzw. erwirtschafteten Mietzinse, was zeigt, dass er nicht von falschen Voraussetzungen ausgegangen ist. Die Beschwerdeführenden lassen bei ihrer Argumentation zur Leerstandproblematik ausser Acht, dass beide Mieterinnen langjährige Mietverträge abgeschlossen haben (Vorakten StRK pag. 59 und 50). Daraus folgt, dass die Vermietbarkeit der Räumlichkeiten zu den genannten Konditionen realistisch ist, zumal es sich jedenfalls bei der F._ AG um eine unabhängige Mieterin handelt, die bereits seit dem 1. Oktober 2008 im selben Gewerbehaus andere Flächen gemietet hatte (vgl. Beschwerdebeilage 6). Es ist demnach im Zusammenhang mit der Vermietung nicht von einem «rein subjektiven Vorteil der Käuferin» auszugehen (Beschwerde S. 11 Ziff. 11). Auch wenn zwischen dem Auszug der D._ Versicherungen AG und dem Einzug der F._ AG und der E._ AG während zweier Jahre ein Leerstand zu verzeichnen war bzw. im selben Gewerbehaus weitere Räume leer standen oder stehen (Beschwerdebeilagen 6 und 7), kann demnach nicht gesagt werden, die StRK sei insoweit bei der  bzw. bei der Berechnung der Rendite (E. 5.3.2) von falschen  ausgegangen (E. 5.3.3 hiervor). Die Beschwerdeführenden machen im Übrigen nicht geltend, es sei zu Unrecht Sanierungsbedarf  geblieben, was eine überdurchschnittliche Rendite erklären könnte (vgl. dazu BGer 2C_94/2014 vom 28.8.2015 E. 5.2.2; BVR 2013 S. 331 E. 4.6.3). Weder die Fotografien der Liegenschaft, die deren  belegen sollen (Vorakten StRK pag. 85 ff.), noch die Berichte
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bzw. Einschätzungen zum Immobilienmarkt (Vorakten StRK pag. 89 ff.; Beschwerdebeilage 5b), führen zu einer anderen Sichtweise (vgl. auch  Entscheid E. 4.4.3). Bei der amtlichen Bewertung handelt es sich sodann nicht um eine «theoretische Schätzung», wie die  geltend machen (Beschwerde S. 15 Ziff. 16), da der amtliche Schätzer die Situation vor Ort kannte und davon auszugehen ist, dass er die von den Beschwerdeführenden vorgebrachten (negativen)  in seine Beurteilung einbezogen hat. Insgesamt ist folglich nicht zu , wenn die StRK und die Steuerverwaltung davon ausgehen, dass der – mit einer Ertragswertberechnung und Renditeüberlegungen plausibilisierte – amtliche Wert näher am Verkehrswert liegt als der  (vgl. angefochtener Entscheid E. 4.5 und Vernehmlassung  vom 8.7.2015, Vorakten StRK pag. 80). Hinzu kommt, dass durch das bernische System der amtlichen Bewertung des unbeweglichen Vermögens sichergestellt wird, dass die festgesetzten Werte mehr oder weniger den aktuellen Verhältnissen entsprechen (BGer 2A.109/2007 vom 9.8.2007 E. 3.2). Die amtlichen Werte wurden im Jahr 2012 festgesetzt und sind entsprechend neu. Es ist somit nicht davon auszugehen, dass der amtliche Wert (ausnahmsweise) über dem effektiven Verkehrswert liegt (E. 5.1 vorne). Wie die StRK zutreffend ausführt, musste dies auch der Beschwerdeführer als Alleinaktionär der C._ AG so gesehen haben, was die unterbliebene Anfechtung der amtlichen Werte zeigt. Dabei geht es – anders als die Beschwerdeführenden meinen – nicht um die Frage, ob im vorliegenden Verfahren betreffend die  der Beschwerdeführenden die gegenüber der C._ AG rechtskräftig festgelegten amtlichen Werte in Frage gestellt werden können bzw. ob insoweit eine res iudicata vorliegt (vgl. Beschwerde S. 9 f. Ziff. 8).
5.3.5 Wie es zum vereinbarten Kaufpreis gekommen ist, muss bei diesem Ergebnis nicht beleuchtet werden und es ist insbesondere nicht zu , ob der Grundstückkauf unter unabhängigen Dritten zustande  ist oder nicht. Ebenfalls nicht weiter einzugehen ist auf die  der Beschwerdeführenden, die D._ Versicherungen AG sei ein Anlageprofi und unterstehe als ...versicherung einer strengen Kontrolle, weshalb es unmöglich sei, dass sie die Grundstücke unter dem tatsächlichen Verkehrswert «verschleudert» habe (Beschwerde S. 6 Ziff. 3
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 20.06.2018, Nr. 100.2017.20U, Seite 14
und S. 7 Ziff. 5). Weitere Beweismassnahmen erübrigen sich (vgl.  S. 14 Ziff. 14 a.E.).
5.4 Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die StRK und die  für die Bewertung der Grundstücke zu Recht von den amtlichen Werten und nicht vom im Jahr 2010 bezahlten Kaufpreis ausgegangen sind. Die Anwendung des Kreisschreibens und die Berücksichtigung der amtlichen Werte zur Ermittlung des Substanzwerts der C._ AG führt demnach nicht dazu, dass eine unzulässige Bewertung der Aktien über dem Verkehrswert erfolgen würde (vgl. Beschwerde S. 6 Ziff. 2; vgl. auch Replik vom 24.2.2017 S. 2). Es ist sodann nicht ersichtlich, inwieweit in der Bewertung der Aktien nach dem Kreisschreiben eine Verletzung des rechtlichen Gehörs zu erblicken wäre (Beschwerde S. 8 Ziff. 6). Der  Entscheid genügt den Anforderungen an die Begründungspflicht vielmehr ohne weiteres (vgl. dazu statt vieler BGE 142 II 154 E. 4.2 [Pra 105/2016 Nr. 98]; BVR 2016 S. 402 E. 6.2). Insbesondere hat die StRK dargelegt, woraus sich die Abweichung des amtlichen Werts vom Kaufpreis ergibt (E. 4.3 vorne; vgl. BGer 2C_94/2014 vom 28.8.2015 E. 5.1 und 5.2.1 a.E.). Der angefochtene Entscheid hält der Rechtskontrolle stand. Die Beschwerde ist demnach abzuweisen.
6.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Beschwerdeführenden kostenpflichtig (Art. 151 StG i.V.m. Art. 108 Abs. 1 VRPG). Sie haben die ihnen gemeinsam auferlegten Kosten unter Solidarhaft zu tragen (Art. 106 VRPG). Parteikosten sind keine zu sprechen (Art. 151 StG i.V.m. Art. 108 Abs. 3 und Art. 104 Abs. 3 VRPG).
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 20.06.2018, Nr. 100.2017.20U, Seite 15