Decision ID: cebfa5f7-d35a-4aa0-aa10-966e1b57597a
Year: 2021
Language: de
Court: GR_VG
Chamber: GR_VG_005
Canton: GR
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law

I. Sachverhalt:
1. C._ ist Eigentümer der ursprünglich ungeteilten Parzelle D._ in
B._. Im Jahr 2017 erstellte er im nördlichen Bereich der Parzelle ein
Mehrfamilienhaus mit Tiefgarage. A._ ist Eigentümer der
Parzelle E._. Die Parzellen liegen in der Wohnzone 3. Zwischen der
Parzelle D._ und der Parzelle E._ verläuft die F._, entlang
des südwestlichen Rands dieser Parzellen der G._. Eigentümerin der
das fragliche Quartier bedienenden Strassenparzelle H._ (F._,
G._) ist die Gemeinde B._.
2. Am 17. Dezember 2019 stellte C._ das Gesuch um Neubau eines
weiteren Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage und Aussenparkplätzen. Die
Zufahrt zur Tiefgarage sollte ab dem G._ erfolgen. Das zu
überbauende Teilstück von Parzelle D._ wurde als Parzelle I._
abparzelliert.
3. Damit zwischen dem Mehrfamilienhaus auf der Parzelle D._ und dem
neuen Mehrfamilienhaus auf der neuen Parzelle I._ ein gewisser
Abstand verbleibe, ersuchte C._ vorab die Gemeinde um Gewährung
eines Näherbaurechts zum G._ (Strassenparzelle H._). Die
Gemeinde stimmte dem Näherbaurecht am 3. Dezember 2019 zu.
4. Gegen das vom 3. bis zum 23. Januar 2020 öffentlich aufgelegte
Baugesuch erhoben A._ am 14. Januar 2020 Einsprache. Sie
beanstandeten die Nichteinhaltung der Grenzabstände und die
Einräumung des Näherbaurechts. Zudem rügten sie den Entzug von
Aussicht und Besonnung auf ihrer Parzelle, die Beeinträchtigung der
Sichtverhältnisse beim Einbiegen in die F._ und eine Überschreitung
der Gebäudehöhe, zumal das Terrain beim seinerzeitigen Bau des
Mehrfamilienhauses auf der Parzelle D._ um mindestens 50 cm
erhöht worden sei.
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5. Mit Eingabe vom 28. Januar 2020 beantragte C._ sinngemäss die
Abweisung der Einsprache und die Erteilung der Baubewilligung. Die
Gemeinde habe das Näherbaurecht grundsätzlich bewilligt, die
Gebäudehöhe sei ab gewachsenem Terrain profiliert worden. Die
Bezugshöhe für die Planie, nämlich der bestehende Kontrollschacht der
Gemeindekanalisation, sei unverändert geblieben. Die Böschung an der
Ost- und Südseite sei steiler angelegt, aber nicht erhöht worden.
6. Mit Baubewilligungs- und Einspracheentscheid vom 25. Februar 2020 wies
der Gemeindevorstand die Einsprache ab, soweit sie überhaupt öffentlich-
rechtliche Bereiche tangierte, und bewilligte das Bauvorhaben unter
Bedingungen und Auflagen. Im Entscheid wurde ausgeführt, in der
Wohnzone 3 betrage der grosse Grenzabstand, welcher der
Vorderfassade zuzuordnen sei, 8 m. Beim fraglichen Bauprojekt betrage
der grosse Grenzabstand 5 m. Weil diese Unterschreitung jedoch in einem
vorgängigen Gesuch abgehandelt und bewilligt worden sei, sei dieser
Punkt erledigt. Die geltend gemachte Beeinträchtigung hinsichtlich
Aussicht und Besonnung auf der Parzelle E._ wurde auf den Zivilweg
verwiesen. Die erforderliche Gebäudehöhe von 8.5 m werde eingehalten,
weil der bestehende Schacht als Bezugshöhe immer noch auf derselben
Höhe wie beim Bau des ersten Mehrfamilienhauses liege.
7. Gegen den Baubewilligungs- und Einspracheentscheid vom 25. Februar
2020 erhob A._ (nachfolgend Beschwerdeführer) am 20. März 2020
Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden. Er
stellte folgende Rechtsbegehren:
1. Der Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu erteilen.
2. Der Einspracheentscheid der Gemeinde B._ vom 25. Februar 2020 betreffend das Baugesuch der Familie C._ (BG202001.00) sei aufzuheben und das Näherbaurecht bzw. die Baubewilligung seien zu verweigern.
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3. Eventualiter seien die Baubewilligung und der Einspracheentscheid der Gemeinde B._ vom 25. Februar 2020 betreffend das Baugesuch der Familie C._ (BG202001.00) aufzuheben und zur neuen Entscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. MwSt. zulasten der Beschwerdegegnerin.
Im Wesentlichen brachte der Beschwerdeführer vor, der grosse
Grenzabstand von 8 m ab der nach Süden gerichteten Hauptfassade
werde nicht eingehalten. Das Näherbaurecht sei nicht vorgängig, sondern
erst mit der Baubewilligung erteilt worden, eine Vereinbarung habe im
Zeitpunkt der öffentlichen Auflage des Bauprojekts nicht vorgelegen. Für
dessen Erteilung bestehe keine Notwendigkeit, mithin auch kein
öffentliches Interesse. Vielmehr verstosse die Gemeinde mit der
Gewährung des Näherbaurechts gegen das Gleichheitsgebot, weil er als
Beschwerdeführer durch die Verschiebung des Mehrfamilienhauses
benachteiligt werde. Zudem gefährde die Verschiebung auch die
Verkehrssicherheit an der südöstlichen Ecke der Parzelle. Dass die
Gemeinde eine finanzielle Entschädigung für das Näherbaurecht erhalte,
obwohl sich seinerzeit in den 80er Jahren im Rahmen des
Quartierplanverfahrens alle Strassenanstösser an den Baukosten der
Strassenparzelle beteiligt hätten, erachte er als rechtsmissbräuchlich und
willkürlich. Im Übrigen bemängelte der Beschwerdeführer, dass im
Rahmen des Neubaus auf Parzelle D._ das Terrain auf Parzelle
I._ unbewilligterweise um mindestens 50 cm aufgeschüttet worden
sei, womit die maximal zulässige Gebäudehöhe mit dem geplanten
Mehrfamilienhaus überschritten werde. Diesbezüglich beantragte er die
Durchführung eines Augenscheins.
8. Mit Verfügung vom 4. Mai 2020 gewährte der Instruktionsrichter der
Beschwerde die aufschiebende Wirkung.
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9. Mit Vernehmlassung vom 6. Juni 2020 (Poststempel 8. Juni 2020) reichte
C._ (nachfolgend Beschwerdegegner) seine Vernehmlassung ein. Er
stellte folgende Rechtsbegehren:
1. Die Beschwerde vom 20. März 2020 sei vollumfänglich abzuweisen und es sei der Beschwerdegegner bzw. Bauherr zu berechtigen, das mit Baubewilligung vom 25. Februar 2020 genehmigte Baugesuch (BG202001) zu realisieren.
2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge solidarisch zulasten des Beschwerdeführers.
Der Beschwerdegegner begründete seine Anträge im Wesentlichen damit,
dass das Näherbaurecht rechtskräftig gewährt und grundbuchlich
vollzogen sei, weshalb der Beschwerdeführer nicht legitimiert sei,
diesbezügliche Rügen vorzubringen. Das Verwaltungsgericht habe sich
daher nicht mit diesen auseinanderzusetzen, im Übrigen seien die
Einwände des Beschwerdeführers – Verletzung der Verkehrssicherheit,
Ungleichbehandlung, Rechtsmissbrauch/Willkür – haltlos. Gemäss
Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts sei bei der Bestimmung des
gewachsenen Terrains auf den Bodenverlauf im Zeitpunkt des
Inkrafttretens der massgebenden Zonenbestimmung abzustellen. Mehr als
zehn Jahre zurückliegende Terrainveränderungen würden als
gewachsener Boden angesehen. Er bestritt, jemals das Terrain verändert
bzw. Aufschüttungen vorgenommen zu haben.
10. Mit Vernehmlassung vom 8. Juni 2020 beantragte die Gemeinde
(nachfolgend Beschwerdegegnerin) die kosten- und entschädigungsfällige
Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Sie führte zur
Begründung aus, die Bewilligung des Näherbaurechts sei an keine
besondere Form gebunden, eine Vereinbarung zwischen dem
Beschwerdeführer und der Gemeinde liege unbestrittenermassen vor, eine
solche Näherbaurechtsvereinbarung sei nach der Praxis des
Verwaltungsgerichts zulässig. Die Gemeinde habe das Gesuch geprüft und
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sei zum Schluss gekommen, dass das Näherbaurecht bezüglich Ortsbild
und Bauhygiene von Vorteil und die Verkehrssicherheit angesichts des
geringen Verkehrsaufkommens nicht tangiert seien. Im Übrigen habe die
Verschiebung des Mehrfamilienhauses keine Auswirkungen auf das
Grundstück des Beschwerdeführers. Die Gemeinde habe im Rahmen der
ihr zustehenden Autonomie korrekt entschieden, es liege keine Willkür vor.
Bezüglich der gerügten Terrainveränderung habe die Gemeinde eine
geologische Beurteilung in Auftrag gegeben. Gemäss entsprechendem
Bericht der K._ AG vom 7. Mai 2020 sei die tatsächlich erfolgte
Anschüttung auf Parzelle I._ wahrscheinlich älter als die Bauphase
des Gebäudes. Damit erweise sich die Durchführung eines Augenscheins
als überflüssig.
11. Mit Replik vom 8. Juli 2020 hielt der Beschwerdeführer unverändert an
seinen Rechtsbegehren fest. In sachverhaltlicher Hinsicht wiederholte er
den Antrag auf Durchführung eines Augenscheins und ersuchte um
Befragung von J._ als Zeugen sowie von sich selbst im Rahmen einer
Parteiaussage anlässlich des Augenscheins. In materieller Hinsicht rügte
er, dass die Beschwerdegegnerin mit der Gewährung des Näherbaurechts
im Zusammenhang mit der Erteilung der Baubewilligung gegen den
Grundsatz der Rechtsgleichheit verstossen und ihr staatliches Handeln
nicht nach dem öffentlichen Interesse ausgerichtet, sondern einen Privaten
auf Kosten eines anderen begünstigt habe. Mit dem Näherbaurecht werde
weder eine grössere Ausnützung der Parzelle I._ erreicht noch ein
anderes öffentliches Interesse. Damit sei die Beschwerdegegnerin
unnötigerweise vom kommunalen Baurecht abgewichen und habe es
unsachgemäss angewendet.
12. Mit Duplik vom 19. August 2020 bestätigte die Beschwerdegegnerin ihre
Rechtsbegehren. Sie hielt fest, sie habe das Näherbaurecht zu Lasten der
ihr gehörenden Strassenparzelle gewährt, nicht zu Lasten des
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Beschwerdeführers bzw. eines seiner Grundstücke. Sie habe dabei die
besonderen örtlichen Verhältnisse gewürdigt und damit korrekt und
willkürfrei gehandelt. Beim Bericht der K._ AG handle es sich weder
um ein Privat- noch um ein Aktengutachten.
13. Mit Duplik vom 19. August 2020 bestätigte auch der Beschwerdegegner
seine Rechtsbegehren. Er hielt daran fest, dass der Beschwerdeführer
nicht berechtigt sei, den Entscheid betreffend Einräumung des
Näherbaurechts anzufechten, dieser könne lediglich rügen, das Projekt sei
infolge Verletzung der Grenzabstände nicht bewilligungsfähig. Ob das
Bauvorhaben ohne Näherbaurecht realisierbar sei, sei nicht von
Bedeutung. Daraus abzuleiten, das Näherbaurecht erfülle ausschliesslich
private Interessen, sei verfehlt. An der gutachterlichen Einschätzung der
geologischen Fachperson sei festzuhalten, der Beschwerdeführer bringe
dagegen keine fachkundigen Einwände vor. Eine Terrainveränderung sei
daher zu verneinen.
14. Am 21. August 2020 reichte der Rechtsvertreter des Beschwerdegegners
seine Honorarnote, am 25. August 2020 der Rechtsvertreter des
Beschwerdeführers seine Honorarnote ein.
Auf die Erwägungen im angefochtenen Baubewilligungs- und
Einspracheentscheid vom 25. Februar 2020 sowie auf die weiteren
Ausführungen der Parteien wird, soweit entscheidrelevant, in den
nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1. Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechts-
pflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden
gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen
Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder
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eidgenössischem Recht endgültig sind. Gegen den angefochtenen
kommunalen Baubewilligungs- und Einspracheentscheid vom 25. Februar
2020 (Akten Beschwerdeführer [Bf-act.] 6, Akten Beschwerdegegnerin
[Bgin-act.]/Baudossier 3), steht kein anderes Rechtsmittel als die
Verwaltungsgerichtsbeschwerde zur Verfügung (vgl. Art. 86 ff. und
insbesondere Art. 92 des kantonalen Raumplanungsgesetzes [KRG;
BR 801.100], Art. 103 des Baugesetzes der Gemeinde vom 31. August
2001, genehmigt am 9. Juli 2002 [nachfolgend BG]). Er stellt damit einen
nicht anderweitig anfechtbaren, kommunalen Entscheid im Sinne von
Art. 49 Abs. 1 lit. a VRG dar; er ist auch nicht endgültig (vgl. Art. 33 Abs. 2
des Bundesgesetzes über die Raumplanung [RPG; SR 700]), womit die
örtliche und sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts des Kantons
Graubünden zu bejahen ist.
2. Gemäss Art. 33 Abs. 3 lit. a RPG muss das kantonale Recht die
Legitimation mindestens im gleichen Umfang wie für die Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht
gewährleisten. Damit gelten die Legitimationserfordernisse von Art. 89
i.V.m. Art. 111 Abs. 1 und Abs. 2 des Bundesgesetzes über das
Bundesgericht (BGG; SR 173.110) auch für das kantonale
Rechtsmittelverfahren nach Art. 33 RPG, wobei das kantonale Recht den
Kreis der Beschwerdebefugten weiter fassen kann (vgl. Urteil des
Bundesgerichts 1C_281/2016 vom 18. Januar 2017 E.2 mit Hinweis auf
BGE 138 II 162 E.2.1.1). Gemäss Art. 89 Abs. 1 BGG ist zur Beschwerde
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten berechtigt, wer vor der Vorinstanz
am Verfahren teilgenommen oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten
hat (lit. a), wer durch den angefochtenen Entscheid
oder Erlass besonders berührt ist (lit. b) und ein schutzwürdiges Interesse
an dessen Aufhebung oder Änderung hat (lit. c). Im kantonalen Recht regelt
Art. 50 VRG die Legitimation zur Beschwerde vor Verwaltungsgericht. Weil
die entsprechende Umschreibung nicht über diejenige in Art. 89 Abs. 1 und
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Abs. 2 BGG beschriebene hinausgeht, kann bezüglich
Beschwerdelegitimation im kantonalen Beschwerdeverfahren auf Art. 89
Abs. 1 und Abs. 2 i.V.m. Art. 111 Abs. 1 und Abs. 2 BGG und die dazu
ergangene Rechtsprechung abgestellt werden.
2.1. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist ein unmittelbarer
Nachbar zur Beschwerdeführung gegen ein Bauvorhaben legitimiert, wenn
er mit Sicherheit oder zumindest grosser Wahrscheinlichkeit durch
Immissionen wie Lärm, Staub, Erschütterungen, Licht oder andere
Einwirkungen betroffen wird, die der Bau oder Betrieb der fraglichen Anlage
hervorruft; als wichtiges Kriterium zur Beurteilung der Betroffenheit dient in
der Praxis die räumliche Distanz zum Bauvorhaben (BGE 140 II 214 E.2.3;
Urteil des Bundesgerichts 1C_547/2019 vom 16. April 2020 E.3.2). Die
Rechtsprechung bejaht in der Regel die Legitimation von Nachbarn, deren
Liegenschaften sich in einem Umkreis von bis zu rund 100 m befinden
(BGE 140 II 214 E.2.3 mit Hinweisen; Urteile des Bundesgerichts
1C_547/2019 vom 16. April 2020 E.3.2, 1C_668/2017 vom 31. Oktober
2018 E.2.3 und 1C_340/2017 vom 25. Juni 2018 E.1.2.2). Der
Beschwerdeführer kann als Nachbar die Überprüfung des Bauvorhabens
im Lichte all jener Rechts-sätze verlangen, die sich rechtlich oder
tatsächlich in dem Sinne auf seine Stellung auswirken, dass ihm im Falle
des Obsiegens ein praktischer Nutzen entsteht (BGE 141 II 50 E.2.1 mit
Hinweisen; Urteil des Bundesgerichts 1C_378/2019 vom 17. Juni 2020
E.1.2).
2.2. Vorliegend ist die Beschwerdelegitimation des Beschwerdeführers als
Eigentümer der Nachbarparzelle E._ bezüglich des angefochtenen
Baubewilligungs- und Einspracheentscheids unbestrittenermassen
gegeben (Art. 33 Abs. 3 lit. a RPG i.V.m. Art. 89 und Art. 111 Abs. 1 und 2
BGG und Art. 50 VRG). Was hingegen die sowohl vom Beschwerdegegner
wie auch von der Beschwerdegegnerin bestrittene Beschwerdelegitimation
hinsichtlich der Frage des Näherbaurechts betrifft, ist im Hinblick auf das
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Anfechtungsobjekt zu unterscheiden zwischen der von den betroffenen
Eigentümern abzuschliessenden Vereinbarung und der seitens der
Baubehörde zu erteilenden Bewilligung; in Bezug auf Letztere ist die
Beschwerdelegitimation des Beschwerdeführers zu bejahen (vgl. dazu die
Ausführungen in Erwägung 5.2.3).
3. Streitgegenstand bilden die Fragen, ob die Beschwerdegegnerin mit dem
Beschwerdegegner das umstrittene Näherbaurecht zu Lasten der
Strassenparzelle H._ vereinbaren durfte und ob die maximale
Gebäudehöhe auf der Parzelle I._ korrekt festgelegt wurde, mithin ob
die Gemeinde die Baubewilligung für das vorverlegte Mehrfamilienhaus in
Abweisung der Einsprache zu Recht erteilte oder nicht. Demgegenüber ist
nicht zu beurteilen, ob das Bauprojekt, bei Einhaltung der
Abstandsvorschriften, auch anders hätte realisiert werden können.
4. Gemäss Art. 11 VRG ist der Sachverhalt von Amtes wegen zu ermitteln
(Abs. 1), wobei die am Verfahren Beteiligten verpflichtet sind, an dessen
Feststellung mitzuwirken (Abs. 2). Die Behörde erhebt die notwendigen
Beweise, sie ist an Begehren zur Ermittlung des Sachverhalts nicht
gebunden (Art. 11 Abs. 3 VRG). Als Beweismittel dienen ihr neben dem
Wissen ihrer Mitglieder insbesondere amtliche Akten (Art. 12 Abs. 1 lit. a
VRG), Urkunden (lit. b), Amtsberichte (lit. c), Befragung und Mitteilungen
von Beteiligten und Auskunftspersonen (lit. d), Augenscheine (lit. e) und
Sachverständigengutachten (lit. f). Reichen diese Beweismittel zur
Abklärung des Sachverhalts nicht aus, können Behörden (mit Ausnahme
von Gemeindebehörden) von Amtes wegen oder auf Antrag hin Zeugen
einvernehmen (Art. 12 Abs. 2 VRG). Die Vorschriften der
Zivilprozessordnung über den Zeugenbeweis und das Verweigerungsrecht
finden sinngemäss Anwendung (Art. 12 Abs. 3 VRG).
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4.1. Zur Frage, ob auf Parzelle I._ das Terrain aufgeschüttet worden sei,
holte die Beschwerdegegnerin im Rahmen des vorliegenden
Beschwerdeverfahrens eine geologische Beurteilung ein.
4.1.1. Gemäss entsprechendem Bericht der K._ AG vom 7. Mai 2020 (Bgin-
act. 2) wurden auf dem fraglichen Grundstück fünf Sondierschlitze
ausgehoben, wobei künstliche Aufschüttungen bis in Tiefen von 0.6 m -
0.8 m (in der Südwestecke bis ca. 1.2 m) vorgefunden wurden. Aufgrund
verschiedener Anhaltspunkte ging die geologische Fachperson davon aus,
dass die künstliche Aufschüttung deutlich älter sei als die Bauphase des
Nebengebäudes, wahrscheinlich mehrere Jahrzehnte alt.
4.1.2. Der Beschwerdeführer brachte in seiner Replik vom 8. Juli 2020 vor, die
geologische Beurteilung vom 7. Mai 2020 (Bgin-act. 2) sei als
Parteigutachten und damit als reine Parteibehauptung anzusehen, weshalb
er auch die Vermutung, die Aufschüttung sei älter als zehn Jahre, bestritt.
Nicht zutreffend sei auch die Annahme, dass die Aufschüttung zur
Nivellierung der landwirtschaftlichen Parzelle erfolgt sei. Er selbst habe die
gesamte ursprüngliche Parzellenfläche (D._ und I._) von 1981
bis 2014 selbst bewirtschaftet, davor habe das sein Vater gemacht. Die
Fläche sei nie zur Deponierung von Bauschutt verwendet worden, zumal
dies die landwirtschaftliche Nutzung erschwert hätte. Damit stelle sich die
Frage, wie sich ein scharfkantiges Ziegelsteinstück (vgl. Foto Nr. 6 der
geologischen Beurteilung vom 7. Mai 2020) in einer Aufschüttung befinden
könne, die sicher vor 1981 erfolgt sein müsste. Durch die
Bodenbearbeitung und die allgemeine Bodenerosion würde das
Ziegelsteinstück, wäre es denn länger als zehn Jahre im Boden, wesentlich
abgenutzter aussehen.
4.2. Der Argumentation des Beschwerdeführers kann nicht gefolgt werden.
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4.2.1. Wenn die Gemeinde in Erfüllung ihrer amtlichen Abklärungspflicht gemäss
Art. 11 VRG (vgl. Erwägung 4) ein Fachgutachten einholt, kann, – auch
wenn dies erst im Beschwerdeverfahren erfolgte –, nicht von einer reinen
Parteibehauptung gesprochen werden, auf die von Vornherein nicht
abgestellt werden könnte (Urteile des Verwaltungsgerichts [VGU] R 18 83
vom 14. Juli 2020 E.4.4.2 und V 16 8 vom 26. Juni 2018 E.4.1). Für das
Gericht sind jedenfalls, in Beachtung des Untersuchungsgrundsatzes
(Art. 11 VRG), sämtliche Erkenntnisquellen nutzbar. Aus dem Grundsatz
der freien Beweiswürdigung (Art. 21 VRG) ergibt sich zudem, dass einem
Partei-
oder Privatgutachten nicht schon aufgrund seiner Herkunft, mithin weil es
von einer Partei stammt, der Beweiswert abzusprechen ist (vgl. zum
Ganzen: VGU R 18 83 vom 14. Juli 2020 E.4.4.2, V 16 8 vom 26. Juni 2018
E.4.1, V 15 1 vom 8. März 2016 E.6 und V 15 2 vom 15. März 2016 E.3a
mit Hinweis auf BGE 137 II 266 E.3.2 und BGE 125 V 351 E.3b/dd).
Vielmehr ist ein solches ebenfalls in die Beweiswürdigung einzubeziehen,
sofern es als schlüssig erscheint, nachvollziehbar begründet sowie in sich
widerspruchsfrei ist und keine Indizien gegen seine Zuverlässigkeit
sprechen (VGU R 18 83 vom 14. Juli 2020 E.4.4.2, V 16 8 vom 26. Juni
2018 E.4.1, V 15 1 vom 8. März 2016 E.6 und V 15 2 vom 15. März 2016
E.3a mit Hinweis auf WALDMANN, in: WALDMANN/WEISSENBERGER [Hrsg.],
Praxiskommentar Verwaltungsverfahrensgesetz, 2. Aufl., Zürich 2016,
Art. 19 Rz. 15 f.).
4.2.2. Der Beschwerdeführer bestreitet, dass die Aufschüttung vor mehr als zehn
Jahren erfolgt sei, wie in der geologischen Beurteilung vom 7. Mai 2020
festgehalten wird (Bgin-act. 2). Seine Behauptung, diese Feststellung sei
eine aus der Luft gegriffene Vermutung, vermag nicht zu überzeugen,
basieren doch die geologischen Schlussfolgerungen auf fünf
unterschiedlichen Stichproben des Erdmaterials (auf bis zu 1.9 m tiefen
Sondierschlitzen) auf Parzelle I._ (vgl. Beilage 2 von Bgin-act. 2).
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4.2.3. Der Beschwerdeführer gibt an, das Grundstück sei vor ihm bereits von
seinem Vater landwirtschaftlich genutzt worden (ab den 60er Jahren sei
"Silomais und Wiese angebaut" worden) und in dieser Zeit sei nie
Bauschutt deponiert worden. Daraus leitet er zweierlei ab: Die
Aufschüttung müsse vor 1981, dem Zeitpunkt, als er mit der
Bewirtschaftung begonnen hatte, erfolgt sein, und das Ziegelsteinstück
müsste wesentlich abgenutzter aussehen, wenn es sich länger als zehn
Jahre im Boden befunden hätte. Ersteres (Aufschüttung vor 1981)
bestätigte auch die geologische Fachperson, die von einer (wahrscheinlich)
vor mehreren Jahrzehnten erfolgten Aufschüttung ausging (Bgin-act. 2,
S. 2). Zweiteres, nämlich dass das Ziegelsteinstück, wenn die
Aufschüttung tatsächlich älter wäre, wesentlich abgenutzter aussehen
müsste, stellt eine Behauptung des Beschwerdeführers dar, die mit nichts
unterlegt ist. Auf dem fraglichen Foto (vgl. Bgin-act. 2, Foto Nr. 6) ist nicht
erkennbar, ob und wenn ja, wie das Ziegelsteinstück abgenutzt ist. Zudem
zeigt der Beschwerdeführer nicht auf, wie (anders) das Ziegelsteinstück
seiner Ansicht nach tatsächlich aussehen müsste. Im Übrigen könnte das
Ziegelsteinstück auch anders als wie vom Beschwerdeführer behauptet mit
Bauschutt auf die Parzelle gelangt sein, beispielsweise mit natürlichem
Erd- oder Aushubmaterial.
4.3. Nach Ansicht des Gerichts gibt die geologische Beurteilung vom 7. Mai
2020 (Bgin-act. 2) eine verlässliche Aussenansicht einer sachverständigen
Person wieder, die geeignet ist, das Wissen der entscheidenden Behörden
mit den besonderen Fachkenntnissen eines/r Experten/in zu ergänzen. Die
entsprechenden Schlussfolgerungen erweisen sich als nachvollziehbar
und schlüssig, weshalb auf den im vorliegenden Verfahren ins Recht
gelegten Bericht der K._ AG vom 7. Mai 2020 (Bgin-act. 2)
vollumfänglich abgestellt werden kann. Die Einwände des
Beschwerdeführers vermögen die geologische Beurteilung nicht in Zweifel
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zu ziehen, weshalb sowohl die Durchführung des Augenscheins wie auch
die Zeugenbefragung und die Parteiaussage nicht erforderlich und die
entsprechenden Beweisanträge abzulehnen sind.
4.4. Auch aus den vom Beschwerdeführer beigebrachten Fotos (Bf-act. 12-14,
16, 17) geht nichts Gegenteiliges hervor.
4.4.1. Die Fotos, die gemäss Angaben des Beschwerdeführers aus dem Jahr
2015 stammen sollen, zeigen, dass das Terrain auf dem fraglichen
Parzellenteil (I._) bereits damals höher lag als das Strassenniveau (Bf-
act. 12). Der Vergleich mit den Fotos aus dem Jahr 2020 mit den
Bauprofilen (Bf-act. 11 und 14) zeigt diesbezüglich keine veränderte
Situation.
4.4.2. Die Google-Maps-Auszüge der ursprünglichen Gesamtparzelle (D._
und I._) (Bf-act. 13, 16 und 17), nach Angaben des
Beschwerdeführers aus dem Jahr 2014, also noch vor dem Bau des
Mehrfamilienhauses auf Parzelle D._ aufgenommen, erweisen sich
nach Ansicht des Gerichts als nicht beweistauglich. Sie sind nicht
besonders scharf, teilweise aus einer weiten Perspektive aufgenommen
und damit verzerrt, sodass darauf keine gesicherten Konturen des
Geländes zu erkennen sind, dies gilt ganz besonders für das hier fragliche
südöstliche Teilstück der Parzelle (jetzige Parzelle I._). Das Foto Nr. 8
im geologischen Bericht vom 7. Mai 2020 (Bgin-act. 2), auf das der
Beschwerdeführer hinweist, zeigt vordergründig die (Teil-)Parzelle
D._ und ist daher nicht beweistauglich. Dafür zeigt ein Vergleich von
Foto Nr. 7 (Bgin-act. 2) mit den Fotos in Bf-act. 12 gerade keine
wesentliche Veränderung auf der massgeblichen (Teil-)Parzelle I._.
Dass auf der (Teil-)Parzelle D._ eine Böschung sichtbar ist (Bf-act. 16
und 17), bedeutet noch nicht, dass eine Aufschüttung auf der (Teil-)Parzelle
I._ erfolgt sein musste. Und auch der Umstand, dass das
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Aushubmaterial von (Teil-)Parzelle D._ offenbar auf der (Teil-)Parzelle
I._ deponiert worden war (Bf-act. 18, S. 2), bedeutet nicht, dass
dieses nach Abschluss der Bauarbeiten dort liegen gelassen wurde.
Schliesslich lässt sich, entgegen den Behauptungen des
Beschwerdeführers und trotz ungleicher Distanz der Aufnahme, auch aus
den Fotos Nr. 11 (2015) und Nr. 12 (2020) der geologischen Beurteilung
vom 7. Mai 2020 (Bgin-act. 2) anhand der schwarzen Plaquette auf dem
Laternenpfahl schliessen, dass mit dem Bau des Mehrfamilienhauses auf
Parzelle D._ keine grösseren Aufschüttungen auf der Parzelle I._
erfolgt sein können.
5. Ist der rechtserhebliche Sachverhalt erstellt, ist im Nachfolgenden auf die
materiell-rechtlichen Einwände zur Gebäudehöhe und zum Näherbaurecht
einzugehen.
5.1. Gemäss konstanter Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts gilt eine
mehr als zehn Jahre zurückliegende Terrainveränderung grundsätzlich als
gewachsener Boden, sofern (auch nach so langer Zeit noch) keine
Umgehungsabsicht nachgewiesen werden kann (PVG 1992 Nr. 10 E.2b;
VGU R 16 45 und 46 vom 20. Februar 2017 E.9b, R 14 112 vom 19. Mai
2015 E.2b, R 14 116 vom 14. April 2015 E.4c, je mit weiteren Hinweisen).
Für den hier zu beurteilenden Fall gilt gestützt auf Art. 74 BG
(Zonenschema) in der massgeblichen Wohnzone 3 eine maximal zulässige
Gebäudehöhe von 8.5 m, gemessen ab gewachsenem Boden (Art. 81 BG).
Ist in sachverhaltlicher Hinsicht auf das vorerwähnte Beweisergebnis
abzustellen, wonach auf der Parzelle I._ innert der letzten zehn Jahre
keine relevante Aufschüttung erfolgte (Erwägung 4), ist die Gebäudehöhe
im zu beurteilenden Bauvorhaben unbestrittenermassen eingehalten (vgl.
Baubewilligs- und Einspracheentscheid vom 25. Februar 2020,
Erwägung 4 [Bf-act. 6, Bgin-act./Baudossier 3]). Die Beschwerde erweist
sich in diesem Punkt als unbegründet.
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5.2. Gemäss Art. 77 BG i.V.m. Art. 75 Abs. 2 KRG gelten ein Gebäudeabstand
von 5 m sowie gemäss Art. 74 BG (Zonenschema) i.V.m. Art. 75 Abs. 1
KRG in der hier massgeblichen Wohnzone 3 ein kleiner Grenzabstand von
4 m und ein grosser Grenzabstand von 8 m. Der grosse Grenzabstand ist
bei der Vorderfassade oder bei der nach Süden gerichteten Hauptfassade,
der kleine Grenzabstand bei den übrigen Fassaden einzuhalten (Art. 77
Abs. 3 BG). Gemäss Art. 79 BG i.V.m. Art. 77 KRG kann die kommunale
Baubehörde Unterschreitungen von Bauabständen bewilligen, wenn eine
Vereinbarung zwischen den Betroffenen vorliegt und keine überwiegenden
öffentlichen Interessen entgegenstehen (Art. 77 Abs. 1 Satz 1 KRG). Die
kommunale Baubehörde verfügt die Anmerkung der Unterschreitung im
Grundbuch (Art. 77 Abs. 1 Satz 2 KRG) (vgl. zum Ganzen VGU 14 90/R 15
43 vom 3. November 2015 E.3b). Vorbehalten bleiben
Abstandsvorschriften in anderen kantonalen Erlassen, Abstände aufgrund
der Umweltschutzgesetzgebung sowie Strassenabstände der Gemeinden
(Art. 77 Abs. 3 KRG).
5.2.1. Der Beschwerdeführer rügte in formeller Hinsicht, dass das Gesuch des
Beschwerdegegners betreffend Einräumung eines Näherbaurechts bei den
Baugesuchsunterlagen nicht aufgelegen und auch nicht vorgängig bewilligt
worden sei. Zudem sei im angefochtenen Einspracheentscheid nicht
begründet worden, wieso die Gemeinde das Näherbaurecht erteilt habe.
Eine Begründung fehle auch im Protokollauszug vom 3. Dezember 2019.
In materieller Hinsicht machte er geltend, dass nicht nachvollziehbar sei,
weshalb mit Erteilung des Näherbaurechts ohne Notwendigkeit von den
Bauvorschriften abgewichen werde; dies stehe dem öffentlichen Interesse
entgegen. Vorliegend sei das Näherbaurecht nicht erforderlich, weil das
Bauvorhaben mit den geltenden Abstandsvorschriften – auch mit dem
geltenden Gebäudeabstand von 5 m – realisiert werden könne. Die
vorgeschriebenen Mindestabstände seien für Private wie für Behörden
verbindlich. Die Gemeinde dürfe sich nicht am rein privaten Interessen des
- 18 -
Beschwerdeführers, dass die Gebäude auf seinen beiden
aneinandergrenzenden Parzellen einen grösseren Abstand aufweisen,
orientieren.
Der Beschwerdegegner machte – unter Hinweis auf die im öffentlichen
Recht geltende Gemeindeautonomie – geltend, das Näherbaurecht sei
rechtskräftig gewährt worden und grundbuchlich vollzogen, weshalb der
Beschwerdeführer zur Anfechtung dieses Entscheids nicht legitimiert sei.
Im Übrigen seien die vom Beschwerdeführer erhobenen Einwände gegen
das Näherbaurecht unbegründet.
Auch die Beschwerdegegnerin bestritt die Beschwerdelegitimation des
Beschwerdeführers mit dem Hinweis darauf, dass Nachbarn am Verfahren
betreffend Einräumung der Bewilligung zur Unterschreitung des
Grenzabstands nicht beteiligt seien. Ebenfalls unter Hinweis auf die
Gemeindeautonomie im öffentlichen Baurecht und im Hinblick auf die
verlangte optimale Nutzung der bestehenden Reserven in den Bauzonen
legte sie dar, die Bewilligung des Näherbaurechts sei, auch unter
Würdigung der örtlichen Verhältnisse, korrekt; es liege keine Willkür vor.
Die Gemeinde habe die Vergrösserung des Abstandes zum bestehenden
Haus vom Ortsbild und der Bauhygiene her als vorteilhaft beurteilt,
während sie die Verringerung des Abstands zum G._ angesichts des
geringen Verkehrsaufkommens für unerheblich befunden habe.
5.2.2. Die Einräumung eines Näherbaurechts setzt gemäss Art. 77 Abs. 1 KRG
den Abschluss einer entsprechenden Vereinbarung zwischen den
Betroffenen voraus (vgl. Erwägung 5.2). Diese unterliegt keiner
Formvorschrift, obwohl die einfache Schriftlichkeit aus Praktikabilitäts- und
Beweisgründen empfehlenswert ist (vgl. VGU R 14 78 vom 16. Dezember
2014 E.5a). Die Unterschreitung der Abstandsvorschriften ist in der Folge
seitens der kommunalen Baubehörde bei gegebenen Voraussetzungen –
- 19 -
Vorliegen einer Näherbaurechtsvereinbarung und Fehlen
entgegenstehender öffentlicher Interessen – mittels Verfügung (vgl. dazu
VGU R 14 90/R 15 43 vom 3. November 2015 E.3b) zu bewilligen und im
Grundbuch anzumerken (Art. 77 Abs. 1 KRG; vgl. auch VGU R 14 90/R 15
43 vom 3. November 2015 E.3b). Der Rechtsgrundausweis für die
Anmerkung besteht nicht in der nachzuweisenden Vereinbarung, sondern
im vollstreckbaren Entscheid der kommunalen Baubehörde (VGU R 14 78
vom 16. Dezember 2014 E.5a mit Hinweis auf Art. 80 Abs. 4 der
Grundbuchverordnung [GBV; SR 211.432.1]).
5.2.3. Vorliegend ist unklar, ob die Beschwerdegegnerin die erforderliche
Bewilligung für die Unterschreitung der Abstandsvorschriften bereits mit
dem "Beschluss" bzw. "Protokollauszug" vom 3. Dezember 2019 (Bf-act. 8,
Bgin-act./Baudossier 5) oder erst mit dem Baubewilligungs- und
Einspracheentscheid vom 25. Februar 2020 (Bf-act. 6, Bgin-
act./Baudossier 3) erteilte. In letzterem Fall (Abschluss bzw. Bestätigung
der Vereinbarung mit Beschluss bzw. Protokollauszug vom 3. Dezember
2019 und nachfolgende Bewilligung des Näherbaurechts im
Baubewilligungs- und Einspracheentscheid vom 25. Februar 2020) ist der
Beschwerdeführer befugt, die Einhaltung des Grenzabstands zu rügen,
zumal seine Parzelle E._ nur durch die F._ von der Parzelle
I._ des Beschwerdegegners getrennt wird und er als unmittelbarer
Nachbar von der Unterschreitung des Grenzabstands betroffen ist (vgl.
Erwägung 2). Dies ist unabhängig davon der Fall, dass mit dem
eingeräumten Näherbaurecht der fragliche Grenzabstand nicht im Bereich
der F._ an der Südostseite der Parzelle I._, die an die Parzelle
E._ grenzt, verringert wird, sondern im Bereich des unmittelbar daran
anschliessenden, entlang der Südwestseite der Parzelle I._
verlaufenden G._, denn auch in diesem Fall ist er von dieser
Massnahme räumlich betroffen und würde aus einem Obsiegen einen
praktischen Nutzen ziehen.
- 20 -
In ersterem Fall (gleichzeitig Abschluss bzw. Bestätigung der Vereinbarung
und Bewilligung des Näherbaurechts im "Beschluss" bzw.
"Protokollauszug" vom 3. Dezember 2019) fungiert die
Beschwerdegegnerin gleichzeitig als Vertragspartei wie auch als
bewilligende Baubehörde. Dies entbindet sie jedoch nicht von der Aufgabe,
die Voraussetzungen für die Unterschreitung des Grenzabstands zu prüfen
und mittels – seitens von davon betroffenen Eigentümern anfechtbarer –
Verfügung zu bewilligen. Abgesehen davon, dass der fragliche "Beschluss"
bzw. "Protokollauszug" vom 3. Dezember 2019 widersprüchlich und nicht
begründet ist (vgl. dazu Erwägung 5.2.6), wurde er dem betroffenen
Beschwerdeführer auch nicht mitgeteilt. Wie dieser glaubhaft ausführte,
erfuhr er vom Näherbaurecht erstmals mit der öffentlichen Auflage des
Bauprojekts vom 3. bis zum 23. Januar 2020. Hatte er aber davor keine
Gelegenheit, sich gegen die Bewilligung des Näherbaurechts zur Wehr zu
setzen, muss ihm deren Anfechtung – auch in dieser Konstellation – im
vorliegenden Beschwerdeverfahren gegen den Baubewilligungs- und
Einspracheentscheid vom 25. Februar 2020 möglich sein (sogenannte
hinkende Rechtskraft, vgl. dazu VGR R 19 27 vom 25. August 2020 E.2.3,
R 19 16 vom 15. April 2020 E.2 und R 17 38 vom 20. März 2018 E.4b, je
mit Hinweisen; Urteil des Bundesgerichts 1A.1/2007/1P.1/2007 vom
18. April 2007 E.2.3).
Das Gericht ist daher zur Auffassung gelangt, dass der Beschwerdeführer
in jedem Fall befugt ist, die Unterschreitung des Grenzabstands im
vorliegenden Beschwerdeverfahren geltend zu machen. Die Einwände des
sich dagegen aussprechenden Beschwerdegegners und der
Beschwerdegegnerin sind nicht zu hören. Im Nachfolgenden ist zu prüfen,
ob die Beschwerdegegnerin das vereinbarte Näherbaurecht bewilligen
durfte oder nicht.
- 21 -
5.2.4. Gemäss Praxis des Verwaltungsgerichts kann auch eine öffentlich-
rechtliche Körperschaft, mithin wie vorliegend eine Gemeinde, als
betroffene Grundeigentümerin Partei einer Näherbaurechtsvereinbarung
im Sinne von Art. 77 KRG sein (VGU R 14 78 vom 16. Dezember 2014
E.5a). Dass sich eine solche auf eine öffentliche Strasse bezieht, erscheint
nicht als ausgeschlossen, enthält doch das BG der Beschwerdegegnerin
keine Strassenabstands- oder anderweitige Vorschriften, die gemäss
Art. 77 Abs. 3 KRG einer Unterschreitung von Bauabständen
entgegenstünden (vgl. Art. 79 BG i.V.m. Art. 77 KRG). Da das BG der
Beschwerdegegnerin keine spezifischen Strassenabstandsvorschriften
kennt, könnte sich allenfalls die Frage stellen, ob für eine allfällige
Verringerung des Abstands zu einer kommunalen Strassenparzelle nicht
eher eine Ausnahmebewilligung im Sinne von Art. 4 BG i.V.m. Art. 82 KRG
erforderlich wäre. Eine solche setzte voraus, dass ausserordentliche
Verhältnisse vorlägen, die Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen eine
unverhältnismässige Härte darstellten und keine überwiegenden
öffentlichen und privaten Interessen verletzt würden. Sind diese
Voraussetzungen gegeben, kann nämlich die kommunale Baubehörde
Ausnahmen von einzelnen Bau- und Zonenvorschriften gewähren (Art. 82
KRG). Diese Frage kann vorliegend offen bleiben, zumal dem Ansinnen
des Beschwerdegegners, wie nachfolgend dargelegt, ohnehin
überwiegende öffentliche Interessen entgegenstehen.
5.2.5. Eine Unterschreitung von Abstandsvorschriften macht eine Abwägung der
auf dem Spiel stehenden öffentlichen und privaten Interessen erforderlich
(Art. 77 Abs. 1 KRG). Was unter den in Art. 77 Abs. 1 KRG erwähnten
überwiegenden öffentlichen Interessen genau zu verstehen ist, präzisiert
das Gesetz nicht, weshalb der Baubehörde nach verwaltungsgerichtlicher
Rechtsprechung ein relativ erheblicher Ermessensspielraum zusteht, den
sie pflichtgemäss unter Berücksichtigung von Sinn und Zweck der
anzuwendenden Regelung, hier der massgeblichen Abstandsvorschriften,
- 22 -
und unter Wahrung der allgemeinen Rechtsgrundsätze wie
Gleichbehandlungsgebot, Verhältnismässigkeitsprinzip und Willkürverbot
auszuüben hat (VGU R 99 164 vom 16. Juni 2000 E.3a; BGE 145 I 52
E.3.6; Urteil des Bundesgerichts 1C_581/2019 vom 28. Mai 2020 E.3.2).
Abstandsvorschriften, an denen sich der Rechtsanwender bei fehlender
gesetzlicher Grundlage (im zitierten Urteil wegen Fehlens einer Vorschrift,
von welcher Gebäudeseite aus der grosse Grenzabstand einzuhalten sei;
VGU R 99 164 vom 16. Juni 2000 E.3a) zu orientieren hat, dienen
folgenden Zwecken: der Wohn- und Arbeitshygiene (Gewährung von
genügender Belichtung, Besonnung, Belüftung, Aussicht, Verhinderung
von Schattenwurf, Einsicht usw.), raumplanerischen Zielen (Gestaltung,
Baudichte) und anderen öffentlichen Interessen (Feuerpolizei und
desgleichen) (vgl. VGU R 99 164 vom 16. Juni 2000 E.3a mit Hinweis auf
PVG 1998 Nr. 19).
5.2.6. Vorliegend geht die Beschwerdegegnerin davon aus, das Näherbaurecht
sei mit dem Beschluss vom 3. Dezember 2019 gewährt worden (Bf-act. 8,
Bgin-act./Baudossier 5). Dieser Beschluss, der mit "Protokollauszug"
betreffend "Gesuch um Näherbaurecht" übertitelt ist, erweist sich als
widersprüchlich, zumal das Näherbaurecht gemäss dessen Dispositiv
("Beschluss") erteilt, gemäss dessen Erwägungen jedoch erst
"grundsätzlich in Aussicht" gestellt wurde. Eine weitere Begründung bzw.
überhaupt eine Auseinandersetzung mit den Voraussetzungen eines
entsprechenden Näherbaurechts fehlt. Dasselbe gilt für den angefochtenen
Baubewilligungs- und Einspracheentscheid vom 25. Februar 2020 (Bf-
act. 6, Bgin-act./Baudossier 3), in dem in Erwägung 2 einzig Folgendes
festgehalten wird: "Da diese Unterschreitung des geforderten
Grenzabstandes in einem vorgängigen Gesuch abgehandelt und bewilligt
wurde, ist dieser Punkt abgehandelt." Weil Art. 77 KRG eine Bewilligung
voraussetzt (vgl. Erwägung 5.2 und 5.2.4) und auch kommunale
Verfügungen zu begründen sind (Art. 22 Abs. 1 VRG), ist es fraglich, ob
- 23 -
vorliegend überhaupt ein rechtsgenüglicher, mithin ausreichend
begründeter Entscheid der Beschwerdegegnerin betreffend
Unterschreitung des fraglichen Grenzabstands zur kommunalen
Strassenparzelle vorliegt. Auch diese Frage kann vorliegend offen bleiben,
zumal das Gericht aus den nachfolgenden Gründen zum Schluss kommt,
dass das Näherbaurecht zu Unrecht gewährt wurde.
5.2.7. Grundsätzlich enthält Art. 77 Abs. 1 KRG die Möglichkeit, festgelegte
Bauabstände zu unterschreiten; zu den erwähnten Bauabständen zählen
u.a. Grenz- und Gebäudeabstände (vgl. Art. 75 Abs. 1 und 2 KRG). Die
Vorschrift, dass eine Vereinbarung zwischen den Betroffenen – gemeint
sind die benachbarten Grundeigentümer – vorliegen muss, soll
sicherstellen, dass der Nachbarschutz (so wie ihn das Einführungsgesetz
zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch [EGzZGB; BR 210.100] bis zur
KRG-Revision vorsah) gewahrt bleibt (vgl. Botschaft der Regierung an den
Grossen Rat vom 11. Mai 2004, Heft Nr. 3/2004-2005, S. 348, vgl. auch
S. 424). Was den gegenüber einer Gemeindestrasse einzuhaltenden
Abstand betrifft, gelangen mangels besonderer (Strassen-
)Abstandsvorschriften im KRG und im BG der Beschwerdegegnerin die
Grenzabstände von Art. 74 BG (Zonenschema) zur Anwendung. Die
Unterschreitung des Grenzabstands zu einer angrenzenden kommunalen
Strasse dürfte nicht zur typischen Konstellation zählen, an die der
Gesetzgeber bei der Formulierung von Art. 77 KRG (Näherbaurecht)
gedacht hat. Wie bereits erwähnt, könnte auch die Meinung vertreten
werden, dass diesbezüglich nicht Art. 77 KRG zur Anwendung gelangt,
sondern dass vielmehr eine Ausnahmebewilligung nach Art. 4 BG i.V.m.
Art. 82 KRG erteilt werden müsste (vgl. Erwägung 5.2.4), die
ausserordentliche Verhältnisse und eine unverhältnismässige Härte
voraussetzte. In diesem Zusammenhang kann auch auf Art. 47 des
Strassengesetzes (StrG; BR 807.100) verwiesen werden, der Ausnahmen
von der Einhaltung der vorgeschriebenen Abstände erlaubt und
- 24 -
dementsprechend Näherbaurechte vorsieht, dies insbesondere in
Ortschaften mit geschlossener Bauweise, zur Erhaltung wertvoller
Ortsteile, beim Vorliegen von anderen besonderen Verhältnissen oder in
Härtefällen, sofern dadurch die Verkehrssicherheit nicht beeinträchtigt wird.
Diese Überlegungen lassen darauf schliessen, dass eine Gemeinde, die
mit einem Eigentümer und Bauherrn eine Vereinbarung betreffend
Unterschreitung des Grenzabstands zu einer gemeindeeigenen,
öffentlichen Strasse abschliesst und gleichzeitig das entsprechende
Baugesuch zu prüfen und zu bewilligen hat, die betroffenen privaten und
öffentlichen Interessen besonders sorgfältig abwägen muss.
5.2.8. Abstandsvorschriften dienen u.a. raumplanerischen Zielen (vgl. Erwägung
5.2.5), d.h. sie gestalten den Raum und regeln die Baudichte. In Bezug auf
den öffentlichen Raum, hier die gemeindeeigenen Strassen (F._,
G._), gewährleisten sie eine geordnete Bauweise und die
rechtsgleiche Behandlung aller Strassenanstösser. Nicht nur aus den oben
erwähnten Gründen (Erwägung 5.2.7), sondern auch im Hinblick auf das
Rechtsgleichheitsgebot darf von dem für das gesamte Gemeindegebiet
geltenden Grenzabstandssystem nicht ohne weiteres abgewichen werden.
Mit anderen Worten, die Einhaltung der Bauordnung ist ein wichtiges
öffentliches Interesse, auf das jede/r Eigentümer/in grundsätzlich vertrauen
darf.
Indem die Beschwerdegegnerin mit dem Beschwerdegegner eine
Vereinbarung betreffend Unterschreitung des Grenzabstands einging,
gewährte sie ihm eine Abweichung von den kommunalen
Abstandsvorschriften, ohne dass weitere Eigentümer, insbesondere der
Beschwerdeführer, Eigentümer der Parzelle jenseits der F._ und
gegenüber der Parzelle I._, involviert wurden. Dem
Beschwerdegegner ging es darum, einen grösseren Abstand zwischen
seinem Mehrfamilienhaus auf der ebenfalls ihm gehörenden Parzelle
- 25 -
D._ und dem neu zu erstellenden Mehrfamilienhaus auf der davon
abparzellierten Parzelle I._ zu schaffen und damit den Baustandort
seines Neubaus zu optimieren. In diesem Zusammenhang sind keinerlei
Sachzwänge ersichtlich, die den Beschwerdegegner zur vorgesehenen
Verschiebung des Gebäudes auf Parzelle I._ genötigt hätten,
insbesondere liegen keine engen oder aussergewöhnlichen
Platzverhältnisse vor (vgl. dazu Urteile des Bundesgerichts 1C_332/2017
vom 23. Februar 2018 E.4.3, 1C_340/2017 vom 25. Juni 2018 E.7.2).
Jedenfalls ist davon auszugehen, dass die Wohn- und Arbeitshygiene
(genügende Belichtung, Besonnung, Belüftung, Aussicht, Verhinderung
von Schattenwurf, Einsicht usw.) auf der Parzelle I._ des
Beschwerdegegners auch ohne Näherbaurecht der Gemeinde
gewährleistet ist. Seinem privaten Interesse kann damit kein grösseres
Gewicht als dem Interesse anderer privater Eigentümer zukommen, die
ihrerseits die Grenzabstände einzuhalten hatten und nunmehr auf eine
rechtsgleiche Behandlung zählen dürfen. Mit dem gewährten
Näherbaurecht wich die Beschwerdegegnerin von dem in der fraglichen
Wohnzone geltenden Grenzabstand ohne ersichtliche Notwendigkeit und
ohne Prüfung der privaten Interessen der umliegenden Eigentümer ab.
Immerhin hat die vorgesehene Verschiebung des geplanten
Mehrfamilienhauses auf der Parzelle I._ insofern einen Einfluss auf
die Parzelle des Beschwerdeführers (unabhängig von der Frage der
diesbezüglichen Beschwerdelegitimation), als zumindest der Einfall von
Licht, Schatten bzw. Sonne sowie die Aussicht betroffen sein könnten bzw.
dürften. In der Regel dient die Einräumung eines Näherbaurechts dazu,
eine Parzelle überbaubar(er) zu machen bzw. deren Überbauung
sinnvoll(er) zu gestalten, wenn sie es ansonsten nicht wäre, weshalb das
Gericht es als problematisch erachtet, ein solches lediglich zur Optimierung
der Überbauungsmöglichkeiten auf einer privaten Parzelle einzuräumen,
während nicht ersichtlich ist, dass eine (wirtschaftlich oder bauhygienisch)
sinnvolle Nutzung des Grundstücks andernfalls nicht gewährleistet wäre.
- 26 -
Mit anderen Worten, dem rein privaten und nicht von Sachzwängen
geleiteten Interesse des Beschwerdegegners steht das öffentliche
Interesse an der rechtsgleichen Einhaltung der Grenzabstandsvorschriften
hinsichtlich der gemeindeeigenen Strassen gegenüber. Im vorliegenden
Fall überwiegt Letzteres das private Interesse des Beschwerdeführers
eindeutig. Demgegenüber spielen andere öffentliche Interessen wie
feuerpolizeiliche Aspekte oder die Verkehrssicherheit, angesichts der zu
erwartenden Verkehrszahlen keine entscheidende Rolle.
5.3. Das Gericht kommt damit zum Schluss, dass die Beschwerdegegnerin
ohne sachliche Gründe, in rechtsungleicher Weise und damit in
Überschreitung ihres Beurteilungs- und Ermessensspielraum von der
Einhaltung des vorgeschriebenen Grenzabstand abgewichen ist, indem sie
mit dem Beschwerdegegner ein entsprechendes Näherbaurecht zur
Gemeindestrasse vereinbarte und gleichzeitig die Unterschreitung des
grossen Grenzabstands ab der Südfassade des geplanten
Mehrfamilienhauses bewilligte. Die Beschwerde erweist sich in diesem
Punkt als begründet, weshalb der angefochtene Baubewilligungs- und
Einspracheentscheid vom 25. Februar 2020 aufzuheben ist.
6. Im Rechtsmittelverfahren hat in der Regel die unterliegende Partei die
Kosten zu tragen (Art. 73 Abs. 1 VRG), wobei mehreren Parteien die
Kosten zu gleichen Teilen aufzuerlegen sind, soweit die Behörde nichts
Anderes entscheidet (Art. 73 Abs. 2 VRG). Die Verfahrenskosten bestehen
aus der Staatsgebühr, den Gebühren für die Ausfertigungen und
Mitteilungen des Entscheids sowie den Barauslagen (Art. 75 Abs. 1 VRG).
Die Staatsgebühr beträgt höchstens CHF 20'000.--, sie richtet sich nach
dem Umfang und der Schwierigkeit der Sache sowie nach dem Interesse
und der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Kostenpflichtigen (Art. 75
Abs. 2 VRG).
- 27 -
6.1. Im vorliegenden Beschwerdeverfahren wird die Staatsgebühr im Sinne von
Art. 75 Abs. 2 VRG auf CHF 4'000.-- festgesetzt. Sie wird zusammen mit
den Kanzleiausgaben dem Ausgang des Verfahrens entsprechend dem
unterliegenden Beschwerdegegner und der ebenfalls unterliegenden
Beschwerdegegnerin, je zur Hälfte und unter solidarischer Haftbarkeit (vgl.
Art. 72 Abs. 2 und Art. 73 Abs. 2 VRG), auferlegt.
6.2. Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird die unterliegende Partei in der Regel
verpflichtet, der obsiegenden Partei alle durch den Rechtsstreit
verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen. Bund, Kanton und
Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten
Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung
zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen
(Art. 78 Abs. 2 VRG).
6.2.1. Vorliegend wird die Parteientschädigung dem Ausgang des
Beschwerdeverfahrens entsprechend zu Gunsten des obsiegenden
Beschwerdeführers und zu Lasten des unterliegenden
Beschwerdegegners und der ebenfalls unterliegenden
Beschwerdegegnerin zugesprochen.
6.2.2. Der Rechtsvertreter des Beschwerdeführers legte mit Schreiben vom
25. August 2020 eine Honorarnote über CHF 7'746.75 (Honoraraufwand
von 11.55 Stunden à CHF 240.00 [CHF 2'772.00] und 23.33 Stunden à
CHF 180.00 [CHF 4'199.40], Auslagen über CHF 12.00 + CHF 209.50,
MWST über CHF 553.85) ins Recht. Das Gericht erachtet den geltend
gemachten Zeitaufwand von rund 35 Stunden (ca. 19 Stunden für die
Rechtsschriften) als zu hoch, weshalb es die Parteientschädigung
angesichts der gesamten Umstände, der Schwierigkeit der Angelegenheit
und des Umfangs des Verfahrens auf pauschal CHF 5'000.-- festlegt. Dem
Ausgang des Verfahrens entsprechend werden der Beschwerdegegner
und die Beschwerdegegnerin verpflichtet, den Beschwerdeführer
- 28 -
aussergerichtlich, je zur Hälfte, mit total CHF 5'000.-- (je CHF 2'500.--) zu
entschädigen.