Decision ID: 7b05c788-57a4-5f76-a6d5-44963212e25f
Year: 2021
Language: fr
Court: FR_TC
Chamber: FR_TC_007
Canton: FR
Region: Espace_Mittelland
Law Area: public_law

considérant en fait
A. D._ SA (ci-après: la société) est propriétaire de l'art. eee du registre foncier (RF) de la commune de F._ (secteur G._), d'une surface de 2'355m2. Sa partie supérieure, classée en zone de village B, se trouve dans un périmètre de protection du site construit au sens du Règlement communal d'urbanisme (RCU), alors que la partie inférieure se situe en zone dite "libre". Cette parcelle est occupée notamment par un centre de loisir – dit "H._", un bien culturel protégé de catégorie C – et un pavillon.
Le 15 avril 2019, la société a déposé une demande de permis pour la construction sur cette parcelle d'un immeuble de quatre logements et activités commerciales, avec extension d'un parking souterrain et la pose de panneaux photovoltaïques. Le projet prévoyait en outre l'octroi d'une concession pour la création de places visiteurs, avec empiètement sur la parcelle voisine (route; art. iii RF), propriété de la commune.
Durant la mise à l'enquête publique, la demande de permis de construire a fait l'objet de trois oppositions, à savoir celles de A._, propriétaire de l'art. jjj RF soit une parcelle vis-à-vis de la parcelle concernée, de B._, propriétaire de l'art. kkk RF soit un bien culturel protégé de catégorie A vis-à-vis du projet, et de l'Hoirie C._, propriétaire de l'art. lll RF directement voisin de la parcelle ici concernée.
Les 5 août 2019, 12 février 2020 et 14 mai 2020, le Conseil communal a émis des préavis favorables au projet, proposant néanmoins de demander la production d'une étude paysagère ainsi que d'inviter la Commission d'architecture et d'urbanisme (CAU) à se prononcer sur l'intégration du projet au contexte bâti. Au cours de l'instruction du dossier et après modification du projet, les services cantonaux ont pour la plupart émis des préavis favorables, certains assortis de conditions. L'on relève notamment que, défavorable dans un premier temps, le Service des biens culturels (SBC) a, suite à des modifications du projet, émis un préavis favorable sous conditions. En revanche et malgré les différents changements apportés au projet, la CAU et le Service des constructions et de l'aménagement (SeCA) n'ont pas modifiés leurs préavis défavorables.
Le 18 avril 2020, une inspection des lieux a été organisée par le Préfet de la Gruyère en présence de la requérante. Puis, par décisions du 30 juin 2020, il a délivré le permis de construire requis et rejeté les trois oppositions.
B. Contre ces décisions, A._ (602 2020 109), B._ (602 2020 110) et l'Hoirie C._ (602 2020 111) interjettent recours devant le Tribunal cantonal le 1er septembre 2020 concluant, avec suite de frais et dépens, à l'annulation des décisions du 30 juin 2020 et au refus du permis de construire.
A l'appui de leurs conclusions, ils affirment ne pas avoir été en mesure d'analyser le projet en raison de gabarits et de plans insuffisants et incomplets, ne permettant notamment pas de déterminer les dimensions du bâtiment ni les aménagements prévus dans la zone libre. Selon eux, cette imprécision viole leur droit d'être entendu et permet au promoteur de construire au-delà de ce qui aurait été autorisé si les plans avaient été précis. Ils s'étonnent ensuite que le SeCA et la CAU n'aient pas été consultés après que les plans aient été modifiés en avril 2020, violant la procédure applicable en la matière et, de ce fait, leur droit d'être entendu. Se référant au préavis négatif de la CAU, ils affirment encore que la construction prévue possède des dimensions trop importantes au
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regard du voisinage et ne s'intègre pas dans le milieu bâti. Ils estiment par ailleurs que le projet empiète d'une manière trop importante sur la zone libre, que ce soit par les modifications de terrain prévues ou le fait que la construction se trouve aux limites de la zone constructible. A cet égard, ils estiment qu'entre une zone non constructible et une zone constructible, les règles relatives aux distances minimales trouvent application même si la distance avec la limite du fond est respectée. Enfin, ils évoquent la mise en danger d'un alignement d'arbres protégés.
Les 10 et 24 septembre 2020, les recourants se sont acquittés des trois avances de frais de CHF 1'000.- requises.
Dans ses observations du 7 octobre 2020, la Commune de F._ indique ne pas avoir de remarques particulières sur les recours, renvoyant aux considérants et conclusions de la décision attaquée.
Pour sa part, dans sa détermination du 7 octobre 2020, la Préfecture de la Gruyère propose le rejet du recours et la confirmation de ses décisions. Elle relève notamment que le projet respecte la législation en vigueur s'agissant de la hauteur du bâtiment, soulignant que les recourants se réfèrent de manière inexacte à l'avis du SeCA. Elle précise que les modifications apportées en avril 2020 étaient exclusivement esthétiques et n'avaient aucun lien avec les réticences du SeCA, de sorte que cela ne l'aurait pas conduit à changer son préavis défavorable. Quant au fait que l'avis de la CAU n'ait pas été demandé à cette occasion, elle estime que cela n'aurait pas changé son appréciation du cas. Pour le surplus, elle se réfère aux considérants et conclusions de la décision attaquée.
Quant à la société ayant requis l'octroi du permis de construire, dans ses observations du 29 octobre 2020, elle propose le rejet du recours. Selon elle, tant les gabarits que les plans permettaient d'appréhender le projet, relevant que la Commune avait considéré le dossier comme suffisamment complet. Si elle constate que le SeCA évoque une insuffisance, celle-ci n'a trait qu'à un dégagement dans la zone libre, lequel a été précisé ultérieurement. S'agissant ensuite du grief selon lequel le SeCA et la CAU n'ont pas été consultés en avril 2020, elle rappelle que ces services agissent en tant qu'organes de préavis sans pouvoir de décision, lequel appartient au Préfet qui a pu se faire une idée propre du projet lors d'une vision locale. Quant à la problématique de l'intégration dans le milieu bâti, elle souligne que les recourants évoquent des dimensions erronées. A ses yeux, les modifications opérées au projet l'ont rendu conforme au bâti existant, les réticences de la CAU ne devant être comprises que comme des suggestions qu'elle a, lorsque c'était possible, suivies. Elle renvoie, en cela, à l'avis de la Commune, laquelle confirme que le projet s'intègre harmonieusement dans le site, et à celui du Préfet. A l'égard de l'impact sur la zone libre, elle précise que cette zone a été aménagée afin de garantir un dégagement visuel depuis M._, dégagement qui n'est pas impacté par le projet, y compris par les aménagements prévus. Selon elle, dans la mesure où la construction ne se situe pas en limite de fond, les dispositions relatives aux distances à la limite ne trouvent pas application. Enfin, elle précise que le projet de construction n'a pas d'impact sur les arbres protégés, maintenus et auxquels sont même ajoutés trois arbres supplémentaires.
Enfin, dans ses observations du 4 novembre 2020, le SeCA relève que la décision attaquée s'écarte de son préavis de synthèse ainsi que du préavis de la CAU mais laisse à l'appréciation de la Cour le soin de déterminer si la décision rendue le 30 juin 2020 par la Préfecture de la Gruyère est conforme au droit.
Le 11 février 2021, la société informe la Cour avoir légèrement modifié son projet de construction en renonçant aux aménagements prévus de la zone libre. Par courrier du 5 mars 2021 faisant suite
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à un courrier de la Cour de céans, elle précise qu'elle prévoit de commencer les travaux en lien avec son projet de construction, sans toutefois entreprendre les aménagements prévus dans la zone libre avant l'issue des recours.
Il sera fait état des arguments, invoqués par les parties à l'appui de leurs conclusions, dans les considérants en droit du présent arrêt, pour autant que cela soit utile à la solution du litige.

en droit
1.
1.1. Déposé par les participants à la procédure d'opposition – touchés par la décision contestée et ayant un intérêt digne de protection à son annulation – dans le délai et les formes prescrits – et les avances des frais de procédure ayant été versées en temps utile – les recours sont recevables en vertu de l'art. 114 al. 1 let. c du code fribourgeois du 23 mai 1991 de procédure et de juridiction administrative (CPJA; RSF 150.1) et de l'art. 141 al. 1 de la loi fribourgeoise du 2 décembre 2008 sur l'aménagement du territoire et les constructions (RS 710.1; LATeC). Le Tribunal cantonal peut donc entrer en matière sur leurs mérites.
1.2. Selon l’art. 77 CPJA, le recours devant le Tribunal cantonal peut être formé pour violation du droit, y compris l’excès ou l’abus du pouvoir d’appréciation (lettre a) et pour constatation inexacte ou incomplète des faits pertinents (lettre b). Aucune question d'opportunité ne se pose en matière de permis de construire.
1.3. Compte tenu de leur connexité évidente, il y a lieu d'ordonner la jonction des trois causes en application de l'art. 42 CPJA et de statuer sur l'ensemble du litige dans un seul et même arrêt.
2.
2.1. Selon l'art. 56 LATeC, les zones libres sont destinées à structurer le milieu bâti, à séparer les zones habitées des installations fortement gênantes ou dangereuses, à préserver des espaces de verdure dans les localités, à protéger les points de vue et l'aspect caractéristique de celles-ci et des biens culturels (al. 1). Seules les constructions et installations compatibles avec le caractère de la zone sont admissibles (al. 2).
Il ressort du Message n° 43 du 20 novembre 2007 du Conseil d'Etat accompagnant le projet de loi sur l'aménagement du territoire et les constructions que "l'article 55 [du Projet] donne une nouvelle définition des zones libres en vue d'expliciter leur caractère et leur objectif, et ainsi de renforcer leur rôle dans l'aménagement du territoire communal, notamment en relation avec la structure du milieu bâti. Cette définition s'inscrit dans le but formulé à l'article 1 al. 2 let. f [LATeC]; elle fait aussi référence au rôle important que les zones libres peuvent remplir en tant que « zones-tampons » p. ex. pour protéger des habitations d'une entreprise dangereuse au sens de l'[ordonnance du 27 février 1991 sur la protection contre les accidents majeurs (OPAM; RS 814.012)]. La disposition précise aussi le régime applicable dans ces zones, aujourd'hui source de problèmes d'interprétation. Les zones libres restent inconstructibles; des constructions de minime importance ou des installations de jeu pour enfants sont par exemple envisageables (al. 2)".
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L'art. 35 RCU est plus sévère que la disposition cantonale. Il prévoit en effet la création d'une zone destinée à la création et à la conservation d’emplacements de verdure, ou pour aménager des espaces libres de bâtiments à l’intérieur de la zone à bâtir. Cependant, contrairement au régime figurant dans la LATeC, aucune construction, même de peu d’importance ne peut être édifiée dans cette zone. Seules sont autorisées des plantations indigènes citées en annexe 5 du RCU.
2.2. En l'espèce, la parcelle du recourant est divisée en deux parties, la partie supérieure, classée en zone de village B alors que la partie inférieure se situe en zone libre.
En d'autres termes, cela signifie que, alors que le RCU autorise, sous réserve du respect des prescriptions légales et réglementaires, la réalisation de constructions dans la partie supérieure de la parcelle, ce même règlement n'autorise que des plantations indigènes dans la partie inférieure. Or, le projet y prévoit la création d'un aménagement paysagé avec de petits blocs d'enrochement ornés de petites plantations ainsi qu'un dégagement en prolongement d'un local dénommé "salle de fitness". Ce dégagement d'une profondeur d'environ 1.40 mètres vise à permettre de créer des fenêtres pour cette salle, construite à un niveau inférieur à celui du terrain naturel, pour lui offrir un éclairage naturel. Cependant, ce déblai dépasse le type d'aménagements autorisés par le RCU.
La requérante en est, par ailleurs, pleinement consciente puisque, subséquemment à la décision et aux recours ici litigieux, elle a "légèrement modifié son projet de construction s'agissant de l'aménagement prévu en limite de la zone libre" et décidé "qu'aucune modification du terrain naturel ne sera effectuée dans cette zone" (intervention du 11 février 2021, dossier 602 2020 109, pièce 21). Cette modification du projet ne peut néanmoins être prise en considération au stade du recours devant le Tribunal cantonal puisque l'objet du litige est déterminé par le projet ayant fait l'objet du permis de construire (cf. arrêt TC FR 602 2018 111 du 31 août 2020).
2.3. Les griefs quant à la violation des dispositions relatives à la zone libre sont donc fondés.
Cette constatation conduit à admettre le recours et à annuler les décisions du 30 juin 2020 (permis de construire et rejet des oppositions). La cause est renvoyée au Préfet pour qu'il statue sur la suite de la procédure, en particulier la continuation de l'actuelle procédure de permis de construire, cas échéant par le biais d'une mise à l'enquête complémentaire des plans modifiés.
Pour le surplus, il convient de souligner que les art. 124 et 132 LATeC renvoient expressément à la notion de limite d'un fonds et non de limite d'une zone. Le grief relatif à la violation de la distance des bâtiments à la limite de la zone libre n'est dès lors manifestement pas fondé.
3.
A ce stade, la Cour constate en outre que le Préfet s'est fondé sur une inspection des lieux réalisée le 18 avril 2020 en présence de la requérante mais en l'absence des opposants. Le dossier de la cause ne contient cependant aucun document en lien avec cette inspection, notamment un . Or, à lire le contenu des décisions contestées, cette mesure d'instruction a eu une incidence déterminante sur le sort de la cause, conduisant notamment le Préfet à s'écarter des préavis négatifs émis par le SeCA et la CAU. Dans le contexte du présent recours, la Cour n'avait ainsi pas en mains tous les éléments pour se prononcer sur les autres griefs soulevés par les recourants en matière de volumétrie et d'intégration. Cela justifie d'autant plus l'annulation complète du permis de construire litigieux et le renvoi de la cause à l'autorité intimée. Partant, si, dans le cadre de son examen de la demande de permis de construire, le Préfet décide de reprendre la procédure dans son état actuel mais sur la base de nouveaux plans, il lui appartiendra de répéter l'inspection des lieux et d'en établir
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un procès-verbal en bonne et due forme figurant au dossier. Compte tenu des préavis négatifs émis par le SeCA et la CAU, il devra également inviter ces autorités à se prononcer sur la dernière version du projet de construction.
4.
Il appartient à l'intimée qui succombe (art. 131 CPJA) de supporter les 4/5ème des frais de procédure, soit CHF 2'400.-. L'Etat de Fribourg, agissant par le Préfet, est exonéré de sa part aux frais (art. 133 CPJA).
Les recourants qui ont fait appel aux services d'un avocat pour défendre leurs intérêts ont droit à une indemnité de partie (art. 137 CPJA). Le 12 octobre 2021, leur mandataire a transmis sa liste de frais, d'un montant total de CHF 6'186.-, à savoir CHF 5'520.- au titre d'honoraires, CHF 224.- au titre de frais et CHF 442.- au titre de la TVA (7.7%). Cette indemnité est mise à la charge de l'intimée par 4/5ème, soit CHF 4'948.80, et à celle de l'Etat de Fribourg, à raison de CHF 1'237.20.
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