Decision ID: e9d4a762-fe03-4426-adbe-8a5532928a17
Year: 2019
Language: de
Court: SG_VGN
Chamber: SG_VGN_001
Canton: SG
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law

Das Verwaltungsgericht stellt fest:
A. X._ und Y._ sind je zur Hälfte Miteigentümer des in der Bauzone W2 gelegenen
Grundstücks Nr. 00-1 in B._, politische Gemeinde A._. Die Parzelle ist mit einem
Einfamilienhaus samt Doppelgarage (Vers.-Nr. 00.00) überbaut (act. 12/8/9). Am
20. Juni 2017 wurde das Grundstück, welches zum damaligen Zeitpunkt eine Fläche
von 974 m aufwies, mit einem Verkehrswert von CHF 812'000 und einem Mietwert von
CHF 30'120 geschätzt (act. 12/8/1). Die gleichentags erfolgte Schätzung des
angrenzenden und unbebauten, im Alleineigentum von Y._ stehenden Grundstücks
Nr. 00-02 mit einer Fläche von 671 m wies einen Verkehrswert von CHF 187'000 aus
(act. 12/8/1a). Mit Schenkungsvertrag vom 15. September 2017 übertrug Y._ ihrem
Ehemann X._ schenkungsweise das hälftige Miteigentum an der Liegenschaft
Nr. 00-02 (act. 9/7). Mit Grundbucheintrag vom 27. Oktober 2017 wurde das
Grundstück Nr. 00-02 mit dem Grundstück Nr. 00-1 vereinigt (vgl. act. 9/10), welches
nunmehr eine Fläche von 1'646 m aufweist (act. 12/8/9).
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B. Am 17. Januar 2018 erfolgte eine Neuschätzung des Grundstücks Nr. 00-1, welche
einen Mietwert von CHF 30'120 und einen Verkehrswert von CHF 1'000'000 ergab. Das
Steueramt der politischen Gemeinde A._ eröffnete diese Werte mit Verfügung vom
26. Januar 2018 (act. 12/8/3). Die dagegen erhobene Einsprache wies das kantonale
Steueramt nach Durchführung einer Einspracheverhandlung (act. 12/8/7) mit Entscheid
vom 9. April 2018 ab (act. 12/8/8). Den gegen diesen Entscheid erhobenen Rekurs wies
die Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen mit Entscheid vom 23. April
2019 ebenfalls ab (act. 9/15), nachdem am 2. April 2019 ein Augenschein
stattgefunden hatte (act. 12/16).
C. Mit Eingabe vom 18. Mai 2019 (Datum der Postaufgabe; act. 1) und Ergänzung vom
20. Juni 2019 erhob X._ in eigenem und im Namen seiner Ehefrau (Beschwerdeführer)
gegen den am 26. April 2019 dem vormaligen Rechtsvertreter zugestellten Entscheid
der Verwaltungsrekurskommission (Vorinstanz) Beschwerde beim Verwaltungsgericht
mit dem Antrag, die Schätzung vom 17. Januar 2018 sei aufzuheben (act. 7, 8). Unter

Verweis auf die Erwägungen des angefochtenen Entscheides beantragte die Vorinstanz
am 26. Juni 2019 die Abweisung der Beschwerde (act. 11). Das kantonale Steueramt
(Beschwerdegegner) verzichtete am 8. Juli bzw. 5. August 2019 auf eine
Vernehmlassung (act. 15). Nachdem der Beschwerdeführer am 12. August 2019
Einsicht in die Akten genommen hatte (act. 17), äusserte er sich dazu mit Eingabe vom
27. August 2019 (act. 18). Mit Schreiben vom 28. August 2019 ersuchte der
Abteilungspräsident die Politische Gemeinde A._, sich im Rahmen eines kurzen
Amtsberichts insbesondere zu der vom Beschwerdeführer behaupteten
"Enteignungsliste" der Gemeinde zu äussern (act. 21). Dieser Aufforderung kam die
politische Gemeinde A._ mit Eingabe vom 2. September 2019 nach (act. 23). Die
Beschwerdeführer behielten mit ihrer Eingabe vom 11. September 2019 das letzte Wort
(act. 26).
Auf die Ausführungen der Vorinstanz im angefochtenen Entscheid und der
Beschwerdeführer zur Begründung ihrer Anträge sowie die Akten wird, soweit
wesentlich, in den Erwägungen eingegangen.
Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:
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1. Die Eintretensvoraussetzungen sind von Amtes wegen zu prüfen.
1.1. Das Verwaltungsgericht ist zum Entscheid in der Sache zuständig (Art. 196 Abs. 1
des Steuergesetzes, sGS 811.1, StG; Art. 59 Abs. 1 des Gesetzes über die
Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, VRP). Der Beschwerdeführer erklärte, die
Beschwerde in eigenem und im Namen seiner Ehefrau erhoben zu haben, ohne eine
Vollmacht beizulegen. Jeder Ehegatte kann die Verfahrensrechte selbständig ausüben
und seine Handlungen binden den anderen Ehegatten. Der nichthandelnde Ehegatte
wird somit durch den handelnden Ehegatten vertreten (Vertretungsvermutung). Legt nur
ein Ehegatte ein Rechtsmittel ein, gilt die gesetzliche Vermutung, dass er auch für den
anderen gehandelt hat (Zigerlig/Oertli/Hofmann, Das st. gallische Steuerrecht, 7. Aufl.
2014, S. 15 f.; für die Einkommens- und Vermögenssteuer vgl. Art. 164 Abs. 3 StG). Die
Beschwerde gegen den am 26. April 2019 zugestellten Rekursentscheid wurde mit
Eingabe vom 18. Mai 2019 rechtzeitig erhoben.
1.2. Den Ausführungen der im vorliegenden Verfahren nicht mehr anwaltlich vertretenen
Beschwerdeführer lässt sich nur schwer entnehmen, inwiefern der vorinstanzliche
Entscheid rechtsfehlerhaft sein soll. Streitgegenstand im vorliegenden Verfahren bildet
einzig der Entscheid der Vorinstanz vom 23. April 2019, dem materiell die amtliche
Schätzung der Grundstückwerte vom 17. Januar 2018 zugrunde liegt. Der Begründung
lässt sich immerhin entnehmen, dass die Beschwerdeführer – neben der Befürchtung
einer Enteignung – zum einen die Zulässigkeit einer Neuschätzung anzweifeln und zum
anderen mit der Einschätzung bzw. der Bezeichnung eines Teils des Grundstücks als
Bauland nicht einverstanden sind. Die Beschwerde erfüllt daher zusammen mit der
Ergänzung vom 20. Juni 2019 formell und inhaltlich gerade noch die gesetzlichen
Anforderungen (Art. 196 Abs. 1 und Art. 161 StG in Verbindung mit Art. 64 und Art. 48
Abs. 1 und Abs. 2 VRP) an eine Laienbeschwerde. Auf die Beschwerde ist daher
grundsätzlich einzutreten.
1.3. Wie dargelegt bildet im vorliegenden Verfahren einzig die amtliche Schätzung der
Grundstückwerte vom 17. Januar 2018 Streitgegenstand. Soweit sich die
Beschwerdeführer gegen eine potentielle Enteignung wehren wollen, ist daher auf die
entsprechenden Ausführungen grundsätzlich nicht weiter einzugehen. Die
Beschwerdeführer seien jedoch darauf hingewiesen, dass die Gemeinden gemäss
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kantonalem Richtplan verpflichtet sind, den Nachweis der Siedlungsentwicklung nach
innen mit verschiedenen Massnahmen zu erbringen. Hierfür haben sie im kommunalen
Richtplan im Sinn einer "Strategie zur Siedlungsentwicklung nach innen" im Vorfeld
einer Ortsplanung die Gebiete im bebauten Bestand festzulegen, welche sich für die
innere Verdichtung eignen. Dabei haben sie im Rahmen der anstehenden
Gesamtrevision der Ortsplanung Anstrengungen für die Mobilisierung unternutzten
Flächen aufzuzeigen (vgl. kantonaler Richtplan, Siedlung, S13 Siedlungsentwicklung
nach innen, www.sg.ch unter Bauen/Raumentwicklung und Geoinformation/
Richtplanung/Richtplanung). Aufgrund dieser Darlegungen ist nicht zu beanstanden,
dass die politische Gemeinde A._ eine sog. Baulandverflüssigungsliste erstellt hat.
Diese stellt im Übrigen entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer keine
Enteignungsliste dar. Die Gemeinde hat denn auch bis zum heutigen Zeitpunkt kein
Enteignungsverfahren eingeleitet (vgl. act. 23).
1.4. Unbeachtlich bleibt sodann der Verweis in der Beschwerde auf im vorinstanzlichen
Entscheid und Augenscheinprotokoll "gelb markierte kritische" Stellen. Da aus einem
solchen Verweis nicht hervorgeht, in welchen Punkten und weshalb der vorinstanzliche
Entscheid fehlerhaft sein soll, genügt er den Anforderungen an eine
Rechtsmittelbegründung nicht (vgl. statt vieler VerwGE B 2013/76 vom 16. April 2014
E. 1, B 2012/19 vom 29. August 2012 E. 2.3; www.gerichte.sg.ch). Insoweit ist auf die
Beschwerde nicht einzutreten.
2. Die Beschwerdeführer erheben diverse formelle Rügen, welche sich allesamt als
unbegründet erweisen.
2.1. Die Beschwerdeführer beanstanden zunächst, es sei nicht klar, weshalb am
vorinstanzlichen Augenschein vom 2. April 2019 der Leiter Fachdienst für
Grundstückschätzung (FGS) der Gebäudeversicherung (GVA) und nicht der
Beschwerdegegner teilgenommen habe. Gemäss Art. 3 des Gesetzes über die
Durchführung der Grundstückschätzung (sGS 814.1, GGS) führt der Staat die
Grundstückschätzung durch. Die politischen Gemeinden wirken mit (Abs. 1). Die
Regierung regelt die Aufgaben der durchführenden Stellen durch Verordnung (Abs. 2).
Sie kann die zuständige Stelle des Staates der GVA angliedern (Abs. 3). Von dieser
Möglichkeit hat die Regierung Gebrauch gemacht (vgl. Art. 3 Abs. 1 der Verordnung
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über die Durchführung der Grundstückschätzung, sGS 814.11, VGS). Die Steuerwerte
werden schliesslich vom Gemeindesteueramt eröffnet, die Gebäudeversicherungswerte
im Auftrag der GVA vom Grundbuchamt (Art. 8 GGS). Damit ist nicht zu beanstanden,
dass am vorinstanzlichen Augenschein der Leiter Fachdienst FGS teilgenommen hat.
2.2. Weiter machen die Beschwerdeführer sinngemäss eine Verletzung des rechtlichen
Gehörs geltend, indem der Beschwerdeführer am Augenschein keine Präsentation
habe halten dürfen. Dem vorinstanzlichen Augenscheinprotokoll ist zu entnehmen,
dass der im Rekursverfahren noch anwaltlich vertretene Beschwerdeführer hinreichend
Gelegenheit hatte, Stellung zu nehmen. Er verkennt insbesondere, dass es bei einem
Augenschein um die unmittelbare sinnliche Wahrnehmung von in der Regel streitigen
und entscheidrelevanten Tatsachen durch die entscheidende Instanz geht (Cavelti/
Vögeli, Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. Gallen – dargestellt an den Verfahren
vor dem Verwaltungsgericht, 2. Aufl. 2003, Rz. 966). Inwiefern die strittige Präsentation
für die Klärung des im vorliegenden Verfahren umstrittenen Verfahrensgegenstands
massgeblich sein soll, erschliesst sich dem Verwaltungsgericht weder aus den
Ausführungen der Beschwerdeführer noch aus den Akten. Im Übrigen kann auf die
zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz im angefochtenen Entscheid (E. 2a)
verwiesen werden.
3.
3.1. Im Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht können unrichtige oder
unvollständige Sachverhaltsfeststellungen oder fehlerhafte Rechtsanwendungen gerügt
werden (Art. 61 Abs. 1 und 2 VRP). Nicht zulässig ist dagegen die Rüge der
fehlerhaften Ermessensausübung, wenn nicht geradezu ein Missbrauch oder eine
Überschreitung des Ermessens geltend gemacht wird (Cavelti/Vögeli, a.a.O., Rz. 740).
Das Verwaltungsgericht übt gegenüber Schätzungen dieselbe Zurückhaltung wie
gegenüber verwaltungsbehördlichen Ermessensentscheiden, und es schreitet nur ein,
wenn eine Schätzung im Ergebnis offensichtlich unrichtig erscheint bzw. wenn der
Rekursinstanz offenkundige Fehler oder Irrtümer unterlaufen sind oder wenn sie bei der
Schätzung wesentliche Gesichtspunkte übergangen oder falsch gewürdigt hat (VerwGE
B 2008/185 vom 21. April 2009 E. 2.1 mit weiteren Hinweisen, www.gerichte.sg.ch).
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Die Vorinstanz hat die Angelegenheit im Übrigen als Fachgericht – bei den beiden
nebenamtlichen Mitgliedern handelt es sich um Personen mit besonderen
Fachkenntnissen (vgl. Art. 16 Abs. 1 Satz 2 des Gerichtsgesetzes, sGS 941.1, GerG;
Art. 18 lit. b der Verordnung über die Organisation der Verwaltungsrekurskommission,
sGS 941.113, Staatskalender 2018/19 S. 172) – mit entsprechend weitem technischen
Ermessen beurteilt und zudem einen Augenschein durchgeführt. Das
Verwaltungsgericht beschränkt sich deshalb auf die Prüfung, ob die Fachinstanz die für
den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte geprüft und die erforderlichen
Abklärungen sorgfältig und umfassend durchgeführt hat (vgl. VerwGE B 2018/254 vom
13. Juni 2019 E. 3.2 mit Hinweis auf VerwGE B 2017/1 vom 22. September 2018 E. 3.1
mit weiteren Hinweisen, www.gerichte.sg.ch).
3.2. Gemäss Art. 6 Abs. 1 GGS erfolgt eine Neubeurteilung der Schätzung in der Regel
alle zehn Jahre (lit. a); auf Antrag des Eigentümers (lit. b); nach einer wesentlichen
Veränderung der wertbestimmenden Eigenschaften eines Objekts (lit. c). Nachdem mit
Grundbucheintrag vom 27. Oktober 2017 das Grundstück Nr. 00-02 mit dem
Grundstück Nr. 00-1 vereinigt wurde, ist die Voraussetzung gemäss lit. c offensichtlich
erfüllt. Soweit die Beschwerdeführer sinngemäss geltend machen, die Grundlage einer
Neuschätzung kurz nach der regulären Schätzung vom 20. Juni 2017 sei
unrechtmässig, sind sie daher nicht zu hören.
3.3. Nach Art. 7 VGS sind für die Schätzungen die Verhältnisse im Zeitpunkt der
Schätzung massgebend. Als Steuerwerte werden bei der Grundstückschätzung der
Miet- und Verkehrswert des Grundstücks ermittelt, bei landwirtschaftlichen
Grundstücken zusätzlich der landwirtschaftliche Ertragswert (Art. 8 lit. a VGS). Gemäss
Art. 9 Abs. 1 VGS werden die Schätzungswerte nach den allgemein anerkannten, von
den massgeblichen Berufsorganisationen empfohlenen Schätzungsregeln ermittelt.
Dabei handelt es sich um das Schätzerhandbuch über die Bewertung von Immobilien
der Schweizerischen Vereinigung kantonaler Grundstückbewertungsexperten und der
Schweizerischen Schätzungsexpertenkammer sowie dem Schweizerischen Verband
der Immobilientreuhänder (4. Aufl. 2012, nachfolgend: Schätzerhandbuch).
Die vorinstanzlichen Ausführungen zur Berechnung des Landwertes bei überbauten
Grundstücken sind korrekt, weshalb – anstelle von Wiederholungen – darauf verwiesen
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werden kann (vgl. E. 4b/aa des angefochtenen Entscheids). Insbesondere wird als
Landreserve die Mehrfläche betrachtet, welche ohne wesentliche Beeinträchtigung des
überbauten Teils der Liegenschaft anderweitig verwendet oder sogar überbaut werden
könnte. Diese Landreserve ist im Marktwert separat zu bewerten (Schätzerhandbuch,
S. 73).
3.4. Die Vorinstanz hat in ihrem Entscheid ausführlich dargelegt, weshalb die von der
Schätzungsbehörde vorgenommene Aufteilung der Parzelle in eine Landreserve von
671 m sowie in eine Gebäudegrundfläche und Hofraum von 975 m korrekt ist. Sie
nahm vor ihrem Entscheid insbesondere einen Augenschein auf dem Grundstück der
Beschwerdeführer vor und berücksichtigte die örtlichen Verhältnisse. Zur Begründung
betreffend Landreserve hielt sie im Wesentlichen fest, dieses Stück Land könne
problemlos separat überbaut werden, weshalb es sich nicht um Mehrumschwung
handle. Die Bezeichnung als Bauland habe keinen Zusammenhang mit dem Planungs-
und Baugesetz (sGS 731.3, PGB), sondern benenne lediglich die rechtsgültige
Zonierung der Fläche in der Bauzone W2. Sie bewirke insbesondere auch keine
Enteignung. Der Boden des Grundstücks stelle unabhängig von der Bezeichnung
Bauland dar. Daran habe sich durch die Vereinigung der beiden Grundstücke nichts
geändert. Auch ein allfälliger Verzicht der Gemeinde auf die Ausübung des Kaufrechts
nach Art. 9 PBG habe keinen Einfluss auf die Qualität als Bauland. Dem
Beschwerdeführer wäre es überdies jederzeit möglich, das Land wieder
abzuparzellieren und zu verkaufen. Sodann könne es auch ohne Abparzellierung
überbaut werden (vgl. E. 4b/bb des angefochtenen Entscheids).
Die Beschwerdeführer legen nicht dar und es ist für das Verwaltungsgericht auch nicht
ersichtlich, inwiefern die Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz unrichtig oder
unvollständig sein sollen, oder sie das Recht fehlerhaft angewendet haben soll. Dass
sich die Beschwerdeführer an der Bezeichnung der Fläche von 671 m als "Bauland"
stören, da sie aufgrund dessen eine Enteignung bzw. die Pflicht, die entsprechende
Fläche zu bebauen, befürchten, macht den Entscheid der Vorinstanz jedenfalls nicht
rechtsfehlerhaft. Die Beschwerdeführer äusserten sich weiter weder zur Schätzung der
gesamten Grundstücksfläche nach Vergleichspreisen mit CHF 280/m noch allgemein
zur konkreten Berechnung des Verkehrswerts. Vielmehr anerkannten sowohl der
Beschwerdeführer als auch der damalige Rechtsvertreter anlässlich des Augenscheins
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vom 2. April 2019 den Verkehrswert von CHF 1'000'000 ausdrücklich, störten sich
jedoch einzig an der Bezeichnung "Bauland" (vgl. act. 12/16 S. 2, 4). Auch in der
schriftlichen Stellungnahme vom 15. April 2019 wurde die Höhe des Verkehrswerts
nicht bestritten (vgl. act. 12/19). Es ist daher nicht weiter darauf einzugehen, sondern
es kann auch hier auf die zutreffenden vorinstanzlichen Ausführungen verwiesen
werden (vgl. E. 4c des angefochtenen Entscheids). Nicht relevant ist schliesslich, dass
– wie von den Beschwerdeführern geltend gemacht – eine allfällige Überbauung des
Grundstücks zu einer Wertverminderung führe. Sollten die Beschwerdeführer
verpflichtet werden, das Land innert einer bestimmten Frist zu überbauen, wäre
dannzumal das Grundstück neu zu schätzen.
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