Decision ID: 202abb06-d32e-4cd5-b355-52b1e1c8aac3
Year: 2021
Language: fr
Court: VS_TC
Chamber: VS_TC_001
Canton: VS
Region: Région lémanique
Law Area: 

Faits
A. Sur le territoire de la commune de A _, le lieu dit « B _ » se situe
au bas de la station de C _. Ce secteur en bordure de l’aire forestière
comprend plusieurs parcelles rangées en zone à bâtir T3 petits chalets, selon le plan
d’affectation des zones (ci-après : PAZ) et le règlement communal des constructions et
des zones (ci-après : RCCZ) adoptés par l’assemblée primaire de A _,
le xxx 2010, et approuvés par le Conseil d’Etat, le xxx 2012. Certains de ces biens-fonds
sont bâtis de chalets d’habitation.
B. Le 27 octobre 2014, la société D _ SA, de siège social à E _, a
déposé auprès de la commune de A _ quatre demandes d’autorisation pour la
construction au total de dix chalets situés dans le secteur précité.
La première de ces demandes portait sur la construction de cinq chalets identiques
(5 pièces, 104 m2) sur les parcelles nos xx1, xx2, xx3, xx4 et xx5, tandis que la deuxième
concernait trois autres chalets semblables (5 pièces, 96 m2) sur les parcelles nos xx6,
xx7 et xx8. La troisième demande d’autorisation visait à construire sur la parcelle no xx9
un chalet plus spacieux (6 pièces, 144 m2) et la quatrième était relative à un chalet plus
petit (3 pièces) sur la parcelle no xx10. Tous ces logements devaient être affectés à la
résidence principale.
La parution de ces quatre demandes au Bulletin officiel (B. O.) no xxx du xxx 2014 (p. xxx)
a suscité notamment les oppositions de Helvetia Nostra, le 21 novembre suivant. Dite
association arguait que ces projets n’offraient pas la garantie qu’ils visaient la construction
de résidences principales et non de résidences secondaires interdites dans les
communes qui, à l’instar de A _, en comptaient plus de 20 %. Cette interdiction
résultait de l’entrée en vigueur de l’article 75b de la Constitution fédérale du 18 avril 1999
(Cst. ; RS 101) accepté en votation populaire, le 11 mars 2012.
Après avoir fait inscrire au registre foncier des mentions imposant l’utilisation des loge-
ments projetés en tant que résidences principales, le conseil communal de A _
a écarté ces oppositions et délivré les quatre autorisations sollicitées, le 29 janvier 2015.
C. Le 5 mars suivant, Helvetia Nostra a contesté chacune de ces quatre décisions
devant le Conseil d’Etat, estimant qu’il existait des indices concrets d’abus de droit liés
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à l’affectation des logements projetés à la résidence principale. En effet, selon cette
association, la garantie d’une telle affectation apparaissait d’emblée compromise,
notamment en raison de l’abondance de l’offre et de l’insuffisance de la demande pour
des résidences principales sur le territoire communal.
La commune de A _ a déposé ses dossiers relatifs à ces quatre demandes
d’autorisation de construire et a conclu au rejet des recours, le 14 avril 2015. Elle a
notamment relevé que les chalets autorisés étaient adaptés à une utilisation en tant que
résidences principales, en raison de leur taille raisonnable, de leur prix abordable et de
leur situation à quelque 10 km de la plaine. Elle a également précisé que de nouveaux
habitants à l’année, notamment des familles, s’étaient installés dans le secteur concerné
et à proximité, produisant en particulier des listes nominatives d’habitants et d’enfants
scolarisés.
Six jours plus tard, D _ SA a pris la même conclusion, indiquant elle aussi que
les projets autorisés visaient la construction de résidences principales et assurant que
les chalets en question pourraient être utilisés comme tels. Elle a notamment joint à sa
détermination un descriptif des constructions et un dossier de vente pour ce projet
appelé « F_ ».
Helvetia Nostra a maintenu son point de vue, les 29 juin et 5 août 2015.
Dans quatre décisions à la motivation semblable et rendues le 18 novembre 2015, le
Conseil d’Etat a rejeté les recours. Il a considéré que le projet litigieux prévoyait la
construction de chalets dont la typologie était adaptée à une utilisation en tant que
résidences principales, dans un secteur qui était habité à l’année, notamment par des
familles avec enfants, et qui était accessible en vingt minutes environ depuis la plaine
du Rhône. Il en a déduit qu’il n’était pas possible d’admettre que les autorisations
délivrées pour ces dix chalets en résidence principale relevaient de l’abus de droit.
D. Le 12 janvier 2016, Helvetia Nostra a déposé céans quatre recours à la motivation
identique qui contestaient les décisions précitées et concluaient, avec suite de frais et
dépens, principalement à l’annulation de celles-ci, subsidiairement au renvoi des causes
au Conseil d’Etat, respectivement à l’autorité communale, pour compléments
d’instruction. Elle a soutenu que les permis de bâtir avaient été délivrés de manière
abusive, puisque le besoin de nouveaux logements en résidence principale dans le
secteur concerné n’avait nullement été établi. L’octroi d’un nombre important de permis
de bâtir pour des résidences principales depuis le 1er mars 2012 sur le territoire com-
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munal plaidait au contraire en faveur de l’existence d’une offre surabondante. Dans ces
conditions, la mention imposant l’affectation de ces chalets à la résidence principale était
insuffisante, car il était plausible que ceux-ci ne puissent pas être utilisés conformément
à cette affectation et que cette restriction d’utilisation soit suspendue en vertu de l’article
14 de la loi fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS ; RS 702).
Helvetia Nostra a en outre requis la jonction des causes et a proposé, à titre de moyen
de preuve, la production par la commune de A _ de statistiques relatives à
l’évolution de sa population résidante du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2015 ainsi
qu’au nombre de permis de construire délivrés durant cette période.
Le Conseil d’Etat a produit ses dossiers et a conclu au rejet de ces quatre recours, le
3 février 2016.
Le 1er mars suivant, D _ SA a proposé elle aussi de rejeter ces recours, dans
la mesure de leur recevabilité et avec suite de frais et de dépens. Elle a mis en doute la
recevabilité des recours, arguant que ceux-ci ne contenaient pas d’exposés des faits et
soutenant que les griefs formulés n’étaient que des reprises d’arguments déjà évoqués
devant l’autorité précédente. D _ SA s’est en outre opposée à la jonction des
causes et a affirmé que le moyen de preuve requis par la recourante n’était pas néces-
saire à la résolution de ces affaires. Enfin, elle a maintenu que son projet visait la
construction de logements en résidence principale et qu’une telle affectation n’avait rien
d’abusif, les arguments invoqués dans les recours devant être assimilés à des
spéculations dépourvues de fondement concret.
Le 14 mars 2016, la commune de A _ a fait la même proposition, sans
prétendre à des dépens. Elle a fourni divers renseignements, notamment quant au
nombre de permis délivrés pour des résidences principales depuis le début de l’année
2013 (31), à l’état de réalisation et d’occupation des logements concernés, à l’évolution
démographique depuis 2006 (+21 % à A _ ; + 13 % à C _) et pour
les quinze prochaines années (+ 36 % sur l’ensemble du territoire) ainsi qu’au taux de
vacance des logements (5.44 %).
Helvetia Nostra a répliqué, les 5 avril et 10 mai suivants. Elle a notamment signalé que
le Tribunal fédéral allait rendre des arrêts dans d’autres affaires en matière de
résidences secondaires et a proposé de suspendre l’instruction de la cause jusqu’à droit
connu sur ces jugements, lesquels étaient susceptibles d’apporter des éclairages utiles
à la résolution du litige porté céans.
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Nonobstant les objections que D _ SA avait émises dans des lettres du 6 avril
et du 20 mai 2016, la Cour de céans a décidé, le 31 mai suivant, de suspendre
formellement la procédure jusqu’à ce que le Tribunal fédéral rende publics les arrêts
mentionnés plus haut. Elle a repris l’instruction de la cause, le 5 août 2016, à la suite de
la publication desdits arrêts qui ont été rendus le 3 mai 2016 dans les affaires
1C_158/2015, 1C_159/2015 (arrêt publié aux ATF 142 II 206) et 1C_160/2015. A cette
occasion, la Cour a requis de la commune de A _ l’établissement d’un rapport
circonstancié étayant la demande en résidences principales dans le secteur concerné et
a demandé à
D _ SA si elle maintenait ses projets de construction.
L’autorité communale a fourni les renseignements demandés dans une lettre du
5 septembre 2016. Il en ressortait que, depuis le 1er janvier 2013 et dans le secteur de
C _, huit nouveaux logements avec affectation en résidence principale avaient
été réalisés, que tous ces logements étaient occupés et utilisés conformément à leur
affectation, que vingt logements pour de la résidence principale étaient en outre au
bénéfice d’un permis de bâtir en force et que la population résidante de cette station
avait augmenté de 3 %.
Faisant droit à une requête déposée le 19 octobre 2016 par D _ SA, qui
invoquait des pourparlers transactionnels, la Cour de céans a, deux jours plus tard,
suspendu l’instruction de la cause jusqu’au 31 janvier 2017. Cette suspension a été
prolongée jusqu’à la mi-novembre 2017, nonobstant certaines objections émises par
Helvetia Nostra le 15 mai 2017. Le motif de cette prolongation tenait à une possible
radiation des causes liée à la volonté de la constructrice de vendre les parcelles
concernées à des tiers, sous réserve de l’octroi par la commune de A _ de
nouvelles autorisations de construire relatives à des projets de construction différents de
ceux autorisés en 2015. Dans ce cadre, D _ SA a produit, le 3 mai 2017, la
copie d’un projet d’acte de vente du 12 octobre 2016 relatif à un lot de parcelles, parmi
lesquelles neuf des dix biens-fonds où devait être implantée la promotion
« F_ ». Ce projet d’acte, dont les détails avaient été caviardés, comportait
notamment une clause soumettant sa validité à l’obtention, jusqu’au 11 octobre 2017,
d’une autorisation de construire.
Le 24 novembre 2017, la constructrice a requis la prolongation de la suspension de
l’instruction pour trois mois.
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Le 4 décembre 2017, le conseil communal de A _ a indiqué qu’il avait décidé,
le 9 novembre précédent, de créer des zones réservées au sens des articles 27 de la loi
fédérale du 22 juin 1979 sur l’aménagement du territoire (LAT ; RS 700) et 19 de la loi
du 23 janvier 1987 d’application de la LAT (LcAT ; RS/VS 701.1), zones qui incluaient
en particulier la zone d’habitat au lieu dit « B _ », y compris les dix parcelles
concernées par le projet litigieux. Par ailleurs, l’exécutif communal a expliqué que, dans
une décision du 28 juin 2017 dont il produisait une copie, il avait rejeté une demande
portant sur la modification de trois chalets au bénéfice d’autorisations de construire en
force délivrées en 2012 sur les parcelles nos xx11, xx12 et xx13, à proximité immédiate
des dix biens-fonds où devaient être érigés les chalets objets du recours A1 19 16 9.
Dans cette même décision, qui avait fait l’objet d’un recours devant le Conseil d’Etat le
3 août 2017, il avait en outre considéré que les trois autorisations de 2012 étaient
périmées, puisque les travaux de construction n’avaient pas commencé.
Helvetia Nostra a indiqué qu’elle s’en remettait à la justice quant à la nouvelle demande
de suspension, le 6 décembre suivant.
Le 10 janvier 2018, la Cour de céans a estimé que le sort du recours administratif déposé
le août 2017 exerçait inévitablement une incidence sur la présente cause, si bien qu’elle
a décidé de suspendre l’instruction de celle-ci jusqu’à droit connu sur cette autre affaire.
Le Conseil d’Etat a rejeté ce recours, le 18 septembre 2019.
Reprenant l’instruction de la procédure le 14 octobre suivant, la Cour a interpellé
D _ SA afin de savoir si celle-ci maintenait ou non son projet visant la
construction des dix chalets en cause, au regard de la décision précitée rendue par le
Conseil d’Etat et du classement des parcelles concernées en zone réservée.
Les 8 novembre et 9 décembre 2019, les époux W _ et X _ ainsi que
les époux Y _ et Z _ (ci-après : W_ et consorts) ont indiqué
avoir acquis les dix parcelles sur lesquelles le projet contesté devait être érigé. Ils ont
requis la prolongation du délai imparti pour faire connaître leurs intentions futures quant
audit projet de construction.
Dans un arrêt rendu le 10 août 2020, la Cour de céans a rejeté le recours déposé par
W_ et consorts contre la décision du Conseil d’Etat du 18 septembre 2019.
Elle a ainsi confirmé que les autorisations de construire délivrées en 2012 pour trois
chalets sur les parcelles nos xx11, xx12 et xx13 étaient devenues caduques
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(ACDP A1 19 216). Cet arrêt est entré en force, faute d’avoir été contesté par un recours
devant le Tribunal fédéral.
Interpellés à nouveau, W_ et consorts ont indiqué, le 13 novembre 2020, qu’ils
reprenaient à leur compte la procédure de recours dans laquelle D _ SA était
engagée et qu’ils renonçaient à la construction de sept des dix chalets autorisés, mais
persistaient à défendre les autorisations de construire en ce qu’elles concernaient les
trois autres chalets.
Le 27 novembre 2020, le conseil communal de A _ a rappelé que les parcelles
concernées par le projet litigieux avaient été affectées à la zone réservée en 2017,
mesure qui avait été prolongée en 2019 et qui avait pour objectif de permettre l’adaptation
du PAZ et de la réglementation y relative aux exigences de la LAT révisée en 2014. Il a
exposé qu’à l’intérieur de ces zones réservées, rien ne pouvait être entrepris qui aille à
l’encontre ou qui compromette la réalisation des objectifs communaux et l’établissement
de la nouvelle planification. Il a ajouté que les dix parcelles en cause se situaient à
l’extrême périphérie du centre de la station de C _, dans un secteur quasi vierge
de constructions et où aucune densification du milieu de bâti vers l’intérieur ne pourrait
être envisagée. Le conseil communal a encore précisé que, selon l’avant-projet du PAZ
révisé, qui avait été mis à l’enquête publique le 24 janvier 2020 (publication au B. O.
no xxx p. xxx), les parcelles en question ne faisaient pas partie du périmètre
d’urbanisation, lequel comprenait les zones à bâtir existantes et reflétait l’évolution
souhaitée en fonction des besoins pour les 25 à 30 prochaines années. Il a joint à sa
lettre un rapport d’août 2019 sur les zones réservées ainsi que la publication précitée.
Le 4 décembre suivant, W_ et consorts ont confirmé la teneur de leur écriture
du 13 novembre précédent, modifié les conclusions qu’avait prises antérieurement
D _ SA à propos du recours de Helvetia Nostra – celui-ci devant être rejeté en
tant qu’il contestait les trois chalets dont la construction était maintenue et déclaré sans
objet en tant qu’il portait sur les sept autres chalets – et requis l’octroi de dépens. Ils ont
en outre mentionné l’identité des futurs occupants des trois chalets qu’ils persistaient à
vouloir construire sur les parcelles nos xx2, xx3 et xx9. Ils ont précisé que des actes de
vente – conditionnés à l’entrée en force des autorisations de construire – étaient en cours
d’instrumentation et ont déposé des déclarations écrites des personnes
qui s’engageaient à élire domicile sur place. Ils ont aussi rappelé que les logements
projetés se prêtaient à une utilisation en tant que résidences principales, tant au vu de
leur situation que de leur typologie.
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W_ et consorts ont déposé des copies des actes de vente précités, le
15 décembre 2020. Ils ont ajouté que la mise en zone réservée des trois parcelles
mentionnées ci-dessus n’était pas déterminante, dès lors que l’autorité de recours devait
appliquer le droit en vigueur au jour où l’autorité administrative avait statué et que cette
nouvelle affectation était postérieure à l’octroi des autorisations de construire. A les
suivre, rien ne permettait de déduire des articles 27 LAT et 19 LcAT que l’instauration
des zones réservées déploierait des effets sur les autorisations déjà accordées mais non
entrées en force.
Le même jour, Helvetia Nostra s’est référée à la détermination de l’autorité communale
du 27 novembre 2020 et a indiqué que celle-là équivalait à un retrait des autorisations
de construire litigieuses. Il convenait dès lors de rayer l’affaire du rôle ou d’admettre le
recours avec suite de frais et dépens.
W_ et consorts ont déposé une courte détermination, le 18 décembre 2020,
qui a été communiquée à Helvetia Nostra trois jours plus tard, pour information.
L’instruction a été close à cette occasion.

Considérant en droit
1.1 Aux termes de l’article 44 alinéa 1 lettre b de la loi du 6 octobre 1976 sur la procédure
et la juridiction administratives (LPJA ; RS/VS 172.6), applicable en procédure de
recours de droit administratif par renvoi de l’article 80 alinéa 1 lettre a LPJA, a qualité
pour recourir toute organisation que la loi y autorise, sans qu'elle n’ait alors à se prévaloir
d'un intérêt digne de protection à obtenir la réforme ou l'annulation de la décision
critiquée (art. 44 al. 1 let. a LPJA). En outre, la qualité pour recourir devant les autorités
cantonales ne peut pas s'apprécier de manière plus restrictive que la qualité pour
recourir devant le Tribunal fédéral (art. 111 al. 1 de la loi fédérale du 17 juin 2005 sur le
Tribunal fédéral – LTF ; RS 173.110), les cantons demeurant libres de concevoir cette
qualité de manière plus large (ATF 135 II 145 consid. 5 et les réf.).
Il n’est pas contesté que Helvetia Nostra a qualité pour recourir contre les quatre déci-
sions du Conseil d’Etat qui rejettent ses recours administratifs et confirment la régularité
des autorisations de construire litigieuses, en invoquant en particulier la violation de
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dispositions limitant la construction de résidences secondaires (cf. ATF 139 II 271
consid. 11).
1.2 Les recours remplissent en outre les autres conditions de recevabilité (art. 72, 78
let. a, 79a let. c, 80 al. 1 let. b-c, 46 et 48 LPJA), de sorte qu’il y a lieu d’entrer en matière.
La Cour de céans ne s’attardera pas longuement sur les griefs formulés dans la réponse
du 1er mars 2016, qui mettent en doute la recevabilité desdits recours en raison d’une
motivation insuffisante. En effet, même si aucun de ces mémoires ne comporte de
chapitre topique exposant les faits, il y a lieu de constater que ceux-ci ressortent desdites
écritures dans leur ensemble. En outre, la motivation de ces quatre recours se distingue
de celle exposée devant l’autorité précédente et permet de comprendre à l’évidence sur
quels points et pour quelles raisons la recourante conteste les décisions rendues par
ladite autorité. Partant, ces recours remplissent les exigences tirées de l’article 48 alinéa
2 LPJA.
1.3 D’ordinaire, un recours doit être jugé selon la loi applicable à la date de la décision
attaquée, même si cette loi a été modifiée ou abrogée dans l’intervalle, à moins que la
novelle ne soit assortie de dispositions transitoires donnant, dans cette hypothèse,
priorité au droit nouveau, ou à moins qu’un intérêt public prépondérant n’impose une
telle priorité (cf. p. ex. ATF 141 II 398 consid. 2.4 ; arrêts du Tribunal fédéral
1C_171/2018 du 29 août 2018 consid. 7.2 et 1C_238/2017 du 24 mai 2018 consid. 2.1.1,
cités in : ACDP A1 18 5 du 28 janvier 2019 consid. 2).
Les dispositions transitoires de la loi du 15 décembre 2016 sur les constructions (LC ;
RS/VS 705.1) et de l’ordonnance du 22 mars 2017 sur les constructions (OC ;
RS/VS 705.100), approuvée le 8 juin 2017 en Grand Conseil, s’inspirent de cette règle
générale. L’article T1-1 LC veut, en effet, que cette loi s’applique dès son entrée en
vigueur et qu’elle régisse, hormis des exceptions inapplicables ici, toute décision prise
après le 1er janvier 2018 (al. 1). La deuxième phrase de l’article T1-1 OC maintient, en
revanche, l’application de l’ancien droit aux procédures de recours portant sur une auto-
risation de bâtir et pendantes au 1er janvier 2018 (cf. p. ex. RVJ 2019 p. 20 consid. 1.2 ;
ACDP A1 19 145/153 du 5 mai 2020 consid. 1.4 et A1 18 5 précité consid. 2).
En l’occurrence, les recours doivent être tranchés en application de l’ancien droit (loi du
8 février 1996 sur les constructions – aLC ; RO/VS 1996 p. 42 ss et ordonnance du
2 octobre 1996 sur les constructions – aOC ; RO/VS 1996 p. 342 ss), puisque les litiges
trouvent leur origine dans les décisions de la commune de A _ délivrant les
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quatre autorisations de construire, prononcés qui sont antérieurs au 1er janvier 2018 et
dont la légalité doit être examinée à l’aune du droit applicable au moment où ils ont été
rendus.
1.4 Les 13 novembre et 4 décembre 2020, W_ et consorts ont indiqué qu’ils
renonçaient à la construction de sept des dix chalets autorisés, mais persistaient à
défendre les autorisations de construire en ce qu’elles concernaient les trois autres
chalets, respectivement sur les parcelles nos xx2, xx3 et xx9. Ces constructions (à savoir
deux chalets identiques de 5 pièces et 104 m2 sur les nos xx2 et xx3 et un chalet de 6
pièces et 144 m2 sur le no xx9) ont été autorisées dans deux des quatre autorisations
délivrées le 29 janvier 2015. Les litiges portés céans sont donc limités à la légalité de
ces deux permis relatifs aux trois constructions précitées, étant évidemment entendu
que le solde de la promotion initiale F_ ne sera, en tout état de cause, pas bâti.
Il s’ensuit que sont sans objet les deux recours de Helvetia Nostra qui contestaient les
deux décisions du Conseil d’Etat nos 2015.xxx et 2015.xxx confirmant la validité des deux
permis auxquels ont renoncé les constructeurs.
1.5 Dans sa dernière écriture du 15 décembre 2020, la recourante soutient que la
détermination déposée par l’autorité communale, le 27 novembre précédent, équivaut à
un retrait des autorisations de construire litigieuses rendant sans objet les causes
portées céans. La Cour ne saurait suivre ce raisonnement. En effet, la révocation d’une
décision et ses conséquences sur une procédure de recours pendante ne peuvent pas
se présumer. Elles doivent au contraire reposer sur un prononcé formel de révocation,
au sens de l’article 32 LPJA. En l’occurrence, en l’absence de toute décision de ce type
rendue par l’autorité communale, il n’y a pas lieu d’admettre que les autorisations de
construire délivrées en 2015 ont été révoquées.
1.6 La recourante sollicite la jonction des causes. Aux termes de l'article 11b alinéa 1
LPJA, l'autorité peut, d'office ou sur requête, joindre en une même procédure des affaires
qui se rapportent à une situation de fait identique ou à une cause juridique commune.
En l'espèce, du fait de la renonciation des constructeurs à une partie du projet
initialement autorisé, les litiges portés céans n’ont plus trait qu’à la légalité de
deux autorisations de bâtir distinctes, légalité confirmée sur recours par le Conseil d’Etat.
Les décisions attaquées portent sur des chalets qui sont situés dans le même secteur et
elles sont en outre contestées céans par des arguments identiques, si bien que leur sort
peut être tranché dans un seul arrêt. La demande de jonction des causes est par
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conséquent admise, dans la mesure où celles-ci ne sont pas devenues sans objet (cf.
supra, consid. 1.4).
1.7 Les 14 mars et 5 septembre 2016, l’autorité communale a fourni céans des rensei-
gnements afin d’évaluer la demande en résidences principales dans le secteur concerné.
La demande de la recourante en ce sens est ainsi satisfaite (art. 17 al. 2 LPJA, applicable
par renvoi des art. 80 al. 1 let. d et 56 al. 1 LPJA). Comme on le verra, ces informations
ne sont toutefois plus utiles à la résolution du cas (cf. infra, consid. 4) ; la question de
leur réactualisation ne se pose dès lors pas.
2. Ainsi que cela ressort des considérants précédents, l’affaire a trait en définitive à deux
autorisations de construire pour trois chalets au lieu dit « B _ ». En 2017, ce
secteur situé en zone constructible a été mis en zone réservée. La Cour examinera donc,
en premier lieu, la légalité des décisions attaquées à l’aune de cette nouvelle affectation
(cf. infra, consid. 3). Elle tirera, ensuite, les conséquences qui s’imposent quant au grief
formulé par la recourante sur la question du respect de la législation sur les résidences
secondaires (cf. infra, consid. 4).
3.1 Les autorisations de construire litigieuses portent sur des terrains que le conseil
communal de A _ a décidé de ranger en zone réservée au sens des articles
27 LAT et 19 LcAT. Doit dès lors se poser la question de la compatibilité de ces
autorisations avec cette affectation particulière, laquelle est en force.
3.2 A l’intérieur de la zone réservée, « rien ne doit être entrepris qui puisse entraver
l’établissement du plan d’affectation » (art. 27 al. 1 2e phr. LAT et art. 19 al. 1 2e phr.
LcAT). Cette zone est une mesure provisionnelle permettant d’éviter que la planification
prévue ne soit compromise par des autorisations de construire délivrées à la dernière
minute (Piermarco Zen-Ruffinen/Christine Guy-Ecabert, Aménagement du territoire,
construction, expropriation, Berne 2001, p. 199). Elle a pour but de garantir aux autorités
chargées de l’aménagement du territoire la liberté de planifier la nouvelle affectation et
entraîne une interdiction de construire avec effet négatif limité dans le temps (Alexandre
Ruch in : Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [éd.], Commentaire pratique LAT :
Planifier l’affectation, Genève/Zurich/Bâle 2016, nos 26 et 53 ad art. 27
LAT). La zone réservée a ainsi comme effet de surseoir à l'application du droit encore
applicable en vue de l'entrée en vigueur du nouveau droit (cf. ATF 136 I 142 consid. 3.2
et les autres arrêts cités in : arrêt du Tribunal fédéral 1C_260/2019 du 18 octobre 2019
consid. 3.1.3).
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Il découle des articles 27 alinéa 1 LAT et 19 alinéa 1 LcAT que seuls sont exclus les projets
en contradiction avec le nouvel aménagement prévu ou qui en compliquent (voire peuvent
compliquer) l’application (Alexandre Ruch, op. cit., no 54 ad art. 27 LAT). Pour que des
travaux de construction puissent être autorisés, ils devraient pouvoir l’être naturellement
selon le droit (encore) en vigueur, mais également selon le nouveau droit si celui-ci était
entré en vigueur (ibidem et la référence ; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Baugesetz des
Kantons Bern, vol. II, 4e éd. 2017, no 13 ad art. 62-63). Dans la mesure où l’objectif de la
zone réservée est d’éviter des projets pouvant contrecarrer la planification prévue, des
dérogations mineures au droit futur pourraient être envisageables (Bernhard
Waldmann/Peter Hänni, Raumplanungsgesetz, Berne 2006, no 27 ad art. 27 LAT). En cas
de doute, il convient de refuser la demande de manière à éviter de porter préjudice à la
planification future (RVJ 2020 p. 14 consid. 3.2 ; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, op. cit., no 13
ad art. 62-63 ; voir aussi arrêt 1C_260/2019 précité consid. 3.1.3 et les réf. cit.).
3.3 En l’occurrence, dans sa détermination du 27 novembre 2020, le conseil communal
de A _ explique que l’instauration des zones réservées décidée en 2017 et en
2019 a pour objectif de permettre l’adaptation du PAZ et de la réglementation y relative
aux exigences de la LAT révisée en 2014. Il rappelle qu’à l’intérieur de ces zones
réservées, rien ne peut être entrepris qui aille à l’encontre ou qui compromette la
réalisation des objectifs communaux et l’établissement de la nouvelle planification. Il
précise aussi que les parcelles où les chalets projetés doivent être érigés se situent « à
l’extrême périphérie » de la station de C _, « dans un secteur quasi vierge de
construction[s] et où aucune densification du milieu de bâti vers l’intérieur ne pourrait [...]
être envisagée ». Enfin, le conseil communal signale que, selon l’avant-projet du PAZ
révisé mis à l’enquête publique le 24 janvier 2020, « les parcelles concernées ne font pas
partie du périmètre d’urbanisation, qui comprend les zones à bâtir existantes et reflète
l’évolution souhaitée en fonction des besoins pour les 25 à 30 prochaines années ».
Même si l’autorité communale s’abstient formellement de prendre position sur la compa-
tibilité des permis de bâtir litigieux avec la zone réservée, les éléments qu’elle mentionne
dans sa détermination précitée ne laissent guère de place au doute. En effet, les nos xx2,
xx3 et xx9, sur lesquels les trois chalets projetés doivent être érigés, se
situent dans la zone à bâtir T3 petits chalets, au lieu dit « B _ ». Il s’agit
manifestement d’un secteur périphérique, dès lors qu’il est isolé du tissu bâti qui forme la
station de C _ et qu’il est cerné par l’aire forestière. La présence à proximité
d’une zone de constructions et d'installations d'intérêt public et d’une zone artisanale, de
dimensions modestes et elles aussi éloignées de tout milieu bâti, ne change rien à ce
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constat. Celui-ci amène la Cour à considérer que l’affectation des parcelles concernées
à la zone à bâtir ne sera vraisemblablement pas maintenue dans le cadre de la nouvelle
planification. D’ailleurs, l’avant-projet du PAZ révisé mis à l’enquête prévoit d’affecter à la
zone agricole tout ce secteur actuellement en zone à bâtir T3 petits chalets. De plus,
l’autorité de planification est confrontée à un surdimensionnement important de la zone à
bâtir communale, dès lors que les secteurs mis en zones réservées en 2017 sur quelque
64 hectares ont été jugés insuffisants par les services cantonaux et ont dû être étendus
deux ans plus tard pour couvrir une surface supérieure à 100 hectares (cf. rapport
d’août 2019 p. 2, joint à la détermination communale du 27 novembre 2020). Dans ces
conditions, sans préjuger de l’affectation finale qui sera décidée pour lesdites parcelles,
il n’est pas possible de retenir, comme l'exige l'article 27 alinéa 1 2e phrase LAT, que la
construction des trois chalets autorisés n'entraverait en rien l'adaptation du plan
d'affectation, respectivement sa réalisation effective.
3.4 W_ et consorts soutiennent que la mise en zone réservée des trois
parcelles concernées n’est pas déterminante. Ils motivent leur point de vue en exposant
que l’autorité de recours doit appliquer le droit en vigueur au jour où l’autorité adminis-
trative a statué et en relevant que cette nouvelle affectation décidée en 2017 est posté-
rieure à l’octroi des autorisations de construire en 2015. A les suivre, rien ne permet de
déduire des articles 27 LAT et 19 LcAT que l’instauration des zones réservées déploierait
des effets sur les autorisations déjà accordées mais non entrées en force.
Il est exact que l’examen d’un projet de construction se fonde en règle générale sur le
droit applicable au moment de l’autorisation de construire (cf. supra, consid. 1.3). Cela
ne signifie toutefois pas que les modifications du droit qui interviennent après la
délivrance d’une telle autorisation doivent être ignorées en toutes circonstances. En
matière de zones réservées, la doctrine admet que l’instauration d’une telle zone produit
des effets sur une procédure de recours pendante dans laquelle est contestée une
autorisation de construire. Dite procédure est généralement suspendue. Mais elle
peut aussi être tranchée, la juridiction saisie devant alors procéder à une pesée des
intérêts en présence. Il convient dans ce cas de pondérer les intérêts privés du maître
de l’ouvrage à la réalisation de la construction – sous les aspects de la sécurité du droit
et de la protection de la bonne foi (art. 5 al. 1 et 3 Cst.) – par rapport aux intérêts publics
à la modification de la planification, respectivement à l’effet anticipé du nouveau régime
d’affectation (cf. Alexandre Ruch, op. cit., no 59 ad art. 27 LAT et la référence aux arrêts
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du Tribunal fédéral 1C_91/2011 du 26 octobre 2011 consid. 2.6.2 et 1P.539/2003 du 22
avril 2004 consid. 2.2).
En principe, les intérêts du maître de l’ouvrage à la réalisation du projet de construction
bénéficient d’un poids accru lorsque, comme en l’espèce, les intentions de planification
de l’autorité compétente ne se sont manifestées qu’au stade de la procédure de recours
(cf. arrêt 1P.539/2003 précité consid. 2.7). Néanmoins, dans le cas particulier,
l’importance de ces intérêts, qui tiennent à la sécurité du droit et au principe de la
confiance, doit être relativisée pour plusieurs raisons. D’abord, il faut relever que les
permis, qui ne sont jamais entrés en force, ont été délivrés en janvier 2015. Or, à cette
époque, il était déjà notoire que de nombreuses communes valaisannes disposaient de
zones à bâtir surdimensionnées, lesquelles devaient être réduites afin de se conformer
aux exigences de la LAT révisée et entrée en vigueur le 1er mai 2014. Eu égard à la
situation particulière des parcelles concernées et à l’importance du surdimensionnement
caractérisant la commune de A _ (cf. supra, consid. 3.3), le maintien desdites
parcelles en zone à bâtir devait apparaître comme très incertain, déjà en 2015 et
nonobstant la délivrance des permis de bâtir litigieux par l’exécutif communal. Ensuite et
surtout, il y a lieu de souligner qu’à partir du 19 octobre 2016, D _ SA a requis
et obtenu plusieurs suspensions de la procédure de recours portée céans, en raison du
fait qu’elle envisageait de renoncer au projet de construction autorisé, respectivement
de le modifier, cela avant même que les parcelles concernées ne soient formellement
mises en zone réservée. Dite société a en définitive vendu les parcelles concernées et,
en novembre 2019, le projet a été partiellement repris par W_ et consorts,
ceux-ci n’envisageant plus que la construction de trois chalets sur les dix autorisés.
Compte tenu de ces changements touchant à la fois au projet de construction et aux
maîtres de l’ouvrage, les assurances que le bénéficiaire des permis délivrés en 2015
pouvait tirer de ceux-ci quant à l’affectation des biens-fonds en question ont depuis lors
perdu une grande partie de leur portée. Partant, il y a lieu de retenir que les intérêts dont
W_ et consorts peuvent se prévaloir quant à la concrétisation dudit projet, en
lien avec les principes de la sécurité du droit et de la bonne foi, ne disposent pas d’un
poids accru.
S’agissant de l’intérêt public, il vise à éviter que la planification envisagée ne soit
compromise par l’édification de constructions dans un endroit qu’il n’est en l’état pas
prévu de maintenir en zone à bâtir. Manifestement, ce but de surseoir à l'application du
droit encore applicable en vue de l'entrée en vigueur du nouveau droit est important dans
le cas d’espèce. En effet, le secteur situé au lieu dit « B _ » est peu bâti et
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isolé ; il ne figure d’ailleurs pas dans le périmètre d’urbanisation, de sorte que sa vocation
à être bâti même à moyen terme (30 ans) est remise en question par le projet de nouvelle
planification. Il s’ensuit que confirmer la légalité des permis de bâtir les trois chalets
concernés dans ce secteur se heurterait frontalement aux objectifs d’aménagement du
territoire de la LAT révisée, notamment à ceux qui visent à orienter le développement de
l’urbanisation vers l’intérieur du milieu bâti et à créer un milieu bâti compact (art. 1 al. 2
let. abis et b LAT). De plus, la commune de A _ est concernée par un
surdimensionnement marqué de sa zone à bâtir. Il est donc d’autant plus nécessaire de
permettre aux zones réservées adoptées de déployer leurs effets. Enfin, la solution
consistant à ne pas autoriser les constructions litigieuses irait dans le même sens que
celle rendue par la commune de A _, le 28 juin 2017, qui a constaté que
d’autres permis de bâtir sur des parcelles voisines étaient échus faute d’avoir été utilisés
(cf. ACDP A1 19 216 cité plus haut).
Dans ces conditions, la Cour retient que l'intérêt public à l’effet anticipé du nouveau
régime d’affectation est prépondérant par rapport aux intérêts de W_ et
consorts à la réalisation des trois chalets litigieux, tant au regard du principe de la
sécurité du droit que du principe de la bonne foi.
3.5 Attendu ce qui précède, les décisions attaquées doivent être annulées, les permis
de bâtir étant incompatibles avec les exigences posées par l'article 27 alinéa 1 2e phrase
LAT.
4. Vu l’issue de la présente cause, la Cour peut s’abstenir de trancher le grief principal
que la recourante formule dans son mémoire, à savoir la violation de la législation
interdisant la construction de résidences secondaires.
5.1 Attendu ce qui précède, les deux recours contestant les décisions du Conseil d’Etat
nos 2015.xxx et 2015.xxx sont admis et ces décisions sont annulées (art. 80 al. 1 let. e et
60 al. 1 LPJA).
Il est rappelé que les deux autres recours contestant les décisions du Conseil d’Etat
nos 2015.xxx et 2015.xxx sont sans objet (cf. supra, consid. 1.4).
5.2 Vu l'issue du litige, les frais de la cause sont mis à la charge de W_ et
consorts, solidairement entre eux (art. 88 al. 2 et 89 al. 1 LPJA) ; ceux-ci n’ont pas droit à
des dépens (art. 91 al. 1 a contrario LPJA).
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Sur le vu des principes de la couverture des frais et de l’équivalence des prestations et
compte tenu des critères d'appréciation et des limites des articles 13 alinéa 1 et 25 de la
loi du 11 février 2009 fixant le tarif des frais et dépens devant les autorités judiciaires ou
administratives (LTar ; RS/VS 173.8), l'émolument de justice est fixé à 2400 fr.
(art. 11 LTar).
5.3 La recourante, qui obtient gain de cause et a pris une conclusion en ce sens, a droit
à des dépens (art. 91 al. 1 LPJA), à la charge de W_ et consorts. Les dépens
couvrent également les frais engagés par la recourante dans les deux procédures
devenues sans objet, attendu que cette issue résulte du choix des constructeurs de
renoncer à une partie du projet. Ceux-ci sont donc réputés avoir aussi succombé dans ces
deux procédures de recours.
Le montant des dépens dus par W_ et consorts à Helvetia Nostra est fixé à
2500 fr. (débours et TVA inclus) pour les deux instances de recours. Il tient compte du
travail effectué par le mandataire de cette association, qui a consisté principalement en la
rédaction de quatre recours administratifs identiques de 5 pages, d’une réplique de 2
pages, le 29 juin 2015, de quatre recours de droit administratif identiques de 8 pages,
d’une réplique de 2 pages, le 10 mai 2016, et de deux déterminations complémentaires
de 2 pages également, les 15 mai 2017 et 15 décembre 2020 (art. 4, 27, 37 al. 2 et 39 de
la loi du 11 février 2009 fixant le tarif des frais et dépens devant les autorités judiciaires ou
administratives – LTar ; RS/VS 173.8).