Decision ID: b7ab8c70-f6f7-4303-a5f3-b9b5bbff1327
Year: 2015
Language: de
Court: GR_VG
Chamber: GR_VG_005
Canton: GR
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law

Die Beschwerdegegnerin 1 habe die Berechnungen der Beschwerdegegnerin 2 für die bestehende BGF übernommen, obwohl die Beschwerdegegnerin 2 als Berechnungsgrundlage bloss einige alte, kaum lesbare Pläne eingereicht habe. Diese seien ohne Massstab wiedergegeben und die Berechnungen der vorhandenen Flächen nicht nachvollziehbar. Ebenso seien die Zahlen auf Seite 4 der Eingabe der Beschwerdegegnerin 2 vom 4. Juli 2013 nicht nachvollziehbar und würden bestritten. Der Sachverhalt sei nicht korrekt festgestellt.
 Zwar würden neue Erstwohnungen anstelle der geplanten Zweitwohnungen gebaut. Die Beschwerdegegnerin 2 möchte jedoch zusätzlich auch die angeblich bestehenden Zweitwohnungen im Bestand ihrer BGF neu verbauen. Das Verwaltungsgericht Waadt habe am 30. Juni 2014 entschieden, auch die Umwandlung von Zweit- in Erstwohnungen müsse an Bedingungen geknüpft sein, um Missbräuche zu verhindern. Es brauche eine neue öffentliche Auflage, weil es sich um eine wesentliche Änderung des Baugesuchs handle. Zudem könnten sich die zuständigen Behörden nicht einfach auf die Angaben der Bauherrschaft bezüglich der zukünftigen Nutzung der Wohnungen abstützen, sondern müssten diese Angaben selber und vertieft nachprüfen. Die Beschwerdegegnerin 1 habe es versäumt, die Angaben der Beschwerdegegnerin 2 zu überprüfen. Sie habe ihrem Beschluss Tatsachen zu Grunde gelegt, von denen sie wisse, dass sie falsch seien. Das Haus werde vom Eigentümer seit 2007 als Erstwohnung genutzt.
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 Die Ansicht der Beschwerdegegnerin 1, wonach alte, bereits vor dem 11. März 2012 errichtete Wohnungen sowie bereits rechtskräftig bewilligte Wohnungen jeglicher Wohnnutzung zugeführt werden könnten, sei gewagt. Art. 2 Abs. 6 und Abs. 8 des kommunalen Gesetzes über die Kontingentierung von Zweitwohnungen und die Erhebung einer Lenkungsabgabe definierten, was Erst- und Zweitwohnungen seien. Es erstaune, wenn die Beschwerdegegnerin 1 nun plötzlich keine bestehenden Wohnnutzungen kennen wolle. Es sei nicht einzusehen, weswegen mit Annahme von Art. 75b BV jede altrechtliche Wohnung jeglicher beliebigen Wohnnutzung zugeführt werden könne. Zudem sage Art. 2 ZwVO, was als Zweitwohnung gelte. Folge man der Ansicht der Beschwerdegegnerin 1, könnten in X._ alle bis anhin als Erstwohnungen genutzten Wohnungen in Zweitwohnungen umgewandelt werden. Dies widerspreche Sinn und Zweck von Art. 75b BV und auch des bestehenden Zweitwohnungsgesetzes X._.
 Zwar könne gemäss Art. 75b BV eine bestehende Zweitwohnung auch in einer Gemeinde mit einem Zweitwohnungsbestand von mehr als 20 % beibehalten und unterhalten werden (einfache Besitzstandsgarantie). Darüber hinaus sei es aber Sache des Gesetzgebers, die Besitzstandsgarantie zu konkretisieren, wobei er sie im Sinne einer erweiterten Besitzstandsgarantie auch innert vernünftiger Grenzen ausweiten dürfe. Er müsse sich aber an den Rahmen von Art. 75b BV halten. Art. 12 Abs. 3 VE-ZWG gestatte in Anlehnung an Art. 24c Abs. 2 RPG die Erneuerung, den Umbau, die geringfügige Erweiterung sowie den Wiederaufbau einer altrechtlichen Zweitwohnung. Im Moment gelte indes die ZwVO. Die vorstehend genannte erweiterte Besitzstandsgarantie sei kein geltendes Recht. Folglich könne für den vorliegenden Fall nur von einer einfachen Besitzstandsgarantie ausgegangen werden. Bestehende Zweitwohnungen dürften demnach unter der geltenden Rechtslage beibehalten und unterhalten werden. Für den Abriss angeblicher Zweitwohnungen und den Aufbau derselben fehle eine gesetzliche Grundlage. Der angebliche Bestand an Zweitwohnungs-BGF solle hier neu und anders realisiert werden. Die neuen Wohnungen hätten mit den altrechtlichen Wohnungen auch architektonisch nichts zu tun. Hier greife folglich die bundesrechtliche Planungszone (harter Kern). Das Abreissen von Zweitwohnungen und der Neubau derselben in völlig anderer Kubatur und anderer Lage im Gebäude sei mit Art. 75b BV nicht vereinbar. Diese Rechtsfragen müssten vom Gesetzgeber noch geregelt werden und sollten nicht Gegenstand eines gerichtlichen Verfahrens darstellen.
22. Am 10. bzw. am 11. November 2014 beantragten die
Beschwerdegegnerinnen die Sistierung des Verfahrens bis zum Vorliegen
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des Bundesgesetzes über die Zweitwohnungen. Die Beschwerdeführerin
beantragte am 24. November 2014 die Ablehnung des
Sistierungsbegehrens und die sofortige Weiterführung des Verfahrens.
Mit prozessleitender Verfügung vom 28. November 2014 lehnte der
Instruktionsrichter den Sistierungsantrag ab.
23. Am 23. Dezember 2014 beantragte die Beschwerdegegnerin 1 die
Abweisung der Beschwerde R 14 93. Es habe keine Bauausschreibung
stattgefunden, weil die Projektänderung im Meldeverfahren abgewickelt
worden sei. Die Voraussetzungen für die Behandlung des
Projektänderungsgesuchs im Meldeverfahren seien gegeben. Das
Bewilligungsverfahren sei ordnungsgemäss durchgeführt worden. Zudem
habe die Beschwerdegegnerin 1 gemäss Schreiben vom 31. Juli 2014
und Verfügung vom 19. Juli 2013 des Verwaltungsgerichtes gehandelt.
24. Am 5. Januar 2015 beantragte auch die Beschwerdegegnerin 2 die
Abweisung der Beschwerde R 14 93 mit folgender Begründung:
 Bezüglich Bewilligungsverfahren habe sich die Beschwerdegegnerin 1 an die Vorgaben des Verwaltungsgerichtes gehalten. Das Bundesgericht habe sich im Urteil vom 10. Juni 2014 dazu geäussert. Die Gerichte seien übereinstimmend davon ausgegangen, dass zunächst die Gemeinde die Projektänderung zu beurteilen habe und anschliessend ein Rechtsmittelverfahren eröffnet werde. Die Beschwerdeführerin habe seit Juli 2013 Kenntnis vom Inhalt der Projektänderung gehabt und hätte sich längstens dazu äussern können. Es sei ihr auch bekannt gewesen, dass es nur um die Definition der Erst- bzw. Zweitwohnungen gegangen sei und sich der Inhalt der Projektänderung auf dieses Thema beschränkt habe. Das Bundesgericht habe festgestellt, es sei vorliegend nur noch die Zweitwohnungsnutzung des Bauvorhabens streitig. Die Beschwerdeführerin habe sich in Kenntnis dieser Fakten während über eineinhalb Jahren nicht zur Thematik geäussert und auch keinen Antrag gestellt, sich dazu zu äussern. Ihr jetziges Begehren um Durchführung einer nachträglichen Ausschreibung sei nicht mehr zu berücksichtigen.
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 Hier gehe es nur noch um die Zweitwohnungsnutzung des Bauvorhabens bzw. um die Deklaration der Wohnungen. Dabei sei ein altrechtlicher Zweitwohnungsbestand von 678.5 m2 festgestellt worden. Die neu eingegebene BGF für Zweitwohnungen liege demgegenüber bei 661.3 m2. Wie dem angefochtenen Beschluss zu entnehmen sei, seien entgegen den Behauptungen in der Beschwerde eben nicht die gesamten Wohnflächen im Haus C._ als Zweitwohnungen angenommen worden. Es sei zwischen Erst- und Zweitwohnungen unterschieden worden, und zwar gestützt auf die entsprechenden Abklärungen und Prüfungen durch die Beschwerdegegnerin 1. Demzufolge seien vier Wohnungen als Erstwohnungen und sieben Wohnungen als Zweitwohnungen qualifiziert worden. Die Beschwerdegegnerin 1 habe den Sachverhalt richtig festgestellt.
 Vorliegend sei die ZwVO anzuwenden. Weder die Nutzfläche der bestehenden Wohnungen noch die Anzahl der bestehenden Zweitwohnungen werde erweitert. Es sei im öffentlichen Interesse, wenn eine Wohnung als Zweitwohnung genutzt werde und dadurch das Gebäude und das Ortsbild gepflegt werde. Dorfkerne sollten verdichtet und bestehende Zweitwohnungen erneuert werden können, auch in Gemeinden mit Zweitwohnungsanteilen über 20 %. Dies hätten der Bundesrat in seiner Botschaft zum Zweitwohnungsgesetz und auch der Ständerat übernommen. Der Ersatz altrechtlicher Zweitwohnungen einschliesslich des Wiederaufbaus sei zulässig, weswegen sie nicht zum harten Kern von Art. 75b BV zu rechnen sei.
25. Am 11. Februar 2015 forderte der Instruktionsrichter die
Beschwerdegegnerin 2 auf, Originale oder massstabgetreue Kopien der
mit dem Projektänderungsgesuch vom 5. Juli 2013 eingereichten
verkleinerten Planschemata (Bestandteil des Dossiers vom 16. April
2012, revidiert am 4. Juli 2013 mit dem Flächennachweis und Vergleich
zwischen bestehenden und neuen BGF für Gewerbe, Erst- und
Zweitwohnungen sowie die Deklaration dieser Wohnungen) einzureichen.
Am 18. Februar 2015 stellte das damit von der Beschwerdegegnerin 2
beauftragte Architekturbüro E._ dem Gericht zunächst
Aufnahmepläne und Planverkleinerungen des Massstabes 1:100 zu. Am
20. Februar 2015 stellte die E._ dem Gericht die verlangten
Originalpläne im Massstab 1:50 des Architekturbüros F._ zu. Dabei
handle es sich gemäss Mitteilung des Architekturbüros F._ um
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Aufnahmepläne des vorhandenen Objekts. Die Masse seien am Objekt
gemessen worden und seien ohne Gewähr. Bei solchen Aufnahmeplänen
könne es vorkommen, dass die Masse nicht überall mit der Zeichnung
übereinstimmen würden, weil die alten Bauten nicht immer in einem
orthogonalen System erstellt worden seien. Die Möglichkeiten von
Architekturbüros für solche Massaufnahmen seien beschränkt. Deswegen
könne es Ungenauigkeiten geben. Würden genaue Aufnahmepläne ohne
Toleranzen verlangt, müssten diese durch einen Geometer mit den
entsprechenden elektronischen Messinstrumenten erstellt werden, was
mit erheblichen Kosten verbunden wäre. Bei den Flächenberechnungen
für das Baugesuch seien sie von der Vermassung aus den Plänen des
Büros F._ ausgegangen, in der Annahme, dass dieser
Genauigkeitsgrad genüge.
26. In ihrer Stellungnahme vom 18. März 2015 führte die Beschwerdeführerin
was folgt aus:
 Es gehe nicht an, dass Planungenauigkeiten in die Berechnung der angeblich zur Verfügung stehenden BGF einflössen. Die Beschwerdegegnerin 2 habe ausgeführt, es bestünden 678.5 m2 BGF anrechenbarer Bestand für Zweitwohnungen. Sie müsse dies nachweisen und genauere Pläne einreichen.
 Die Aufnahmepläne seien insgesamt sehr ungenau, auch die Originalpläne. Auf den eingereichten 1:50-Plänen sei aufgrund der Schattierungen erkennbar, dass gewisse Teile der Pläne abgedeckt worden seien. Die Pläne des Unter- und Erdgeschosses seien präzise beschriftet, während bei den Wohnungen im ersten und zweiten Obergeschoss sowie im Dachgeschoss keine Beschriftungen mehr vorhanden seien. Deswegen sei es schwierig nachzuvollziehen, wie viele Wohnungen bzw. Wohnfläche in diesem Haus überhaupt bestünden. Sie habe sich die Mühe gemacht, auf den eingereichten Plänen mit Farbe die möglichen Wohnungen einzuzeichnen. Allerdings müsse nicht sie, sondern die Beschwerdegegnerin 2 nachweisen, wie gross der Bestand an Zweitwohnungen sei.
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27. Am 4. Mai 2015 beantragte die Beschwerdegegnerin 2 die Abweisung der
Beschwerde und die Sistierung des Beschwerdeverfahrens. Begründend
führte sie Folgendes aus:
 Bei den 1:50-Plänen handle sich um Originalpläne. Diese gäben die heutige Situation im Haus C._ korrekt und massstabgetreu wieder. Dies betreffe insbesondere die Kennzeichnung und den Umfang der bereits heute bestehenden Wohnungen, welche in den Planunterlagen klar und nachvollziehbar dargestellt seien. Allerdings seien die Pläne mit dem heutigen Zweitwohnungsbestand im Hinblick auf den weiteren Verfahrensgang ohne Belang, nachdem sich die Gesetzgebung im Bereich der Zweitwohnungen in der Zwischenzeit entscheidend geändert habe.
 Gegenstand des Beschwerdeverfahrens bilde die Verfügung der Gemeinde X._ vom 26. August 2014. Darin gehe es um die Deklaration der geplanten Wohnungen, also deren Bezeichnung als Erst- bzw. Zweitwohnungen mit den entsprechenden Flächenangaben und der Anweisung für den grundbuchlichen Vollzug (Anmerkung Erstwohnung). Weitere Streitpunkte bestünden nicht. Bezüglich der Frage der Zweitwohnungsnutzung hätten sich die rechtlichen Verhältnisse im Laufe des Verfahrens erheblich verändert, weshalb es sich rechtfertige, die Frage der Verfahrenssistierung neuerlich zu beurteilen.
 Das neue ZWG trete voraussichtlich auf den 1. Januar 2016 in Kraft. Beim Haus C._, welches abgebrochen und wieder neu aufgebaut werden solle, handle es sich um eine altrechtliche Wohnung im Sinne von Art. 10 ZWG. Derartige Wohnungen seien in der Art der Wohnnutzung gemäss neuem Recht frei (Art. 11 Abs.1 ZWG). Bestehende oder künftige Nutzungsbeschränkungen des kantonalen oder kommunalen Rechts bestünden nicht. Sodann dürften solche Wohnungen gemäss Art. 11 Abs. 2 ZWG im Rahmen der vorbestandenen Hauptnutzfläche erneuert, umgebaut und wieder aufgebaut werden. In diesem Rahmen dürften sogar neue Wohnungen geschaffen werden und es wäre eine Erweiterung der vorbestehenden Hauptnutzfläche um maximal 30 % zulässig (Art. 11 Abs. 3 ZWG). Somit seien sämtliche vorbestehenden altrechtlichen Wohnungen im Haus C._ in der Art der Wohnnutzung frei. Die in der Beschwerde aufgeworfenen Fragen der Wohnnutzung altrechtlicher Wohnungen bzw. des Besitzstands für Zweitwohnungen sei damit unerheblich. Nach neuem Recht sei das ursprüngliche Baugesuch gutzuheissen, es könnten sogar mehr Zweitwohnungen erstellt werden als in der angefochtenen Verfügung vom 26. August 2014 deklariert worden
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seien. Es mache deshalb verfahrensökonomisch keinen Sinn, das hängige Baugesuch nach heutigem Recht zu beurteilen, wenn heute schon feststehe, dass am 1. Januar 2016 eine neue Rechtslage die Bewilligungserteilung ermögliche.
28. Die Beschwerdegegnerin 1 erklärte sich am 12. Mai 2015 mit der
Verfahrenssistierung einverstanden.
29. In ihrer Stellungnahme vom 18. Mai 2015 zum Sistierungsgesuch der
Beschwerdegegnerin 2 führte die Beschwerdeführerin was folgt aus:
 Seit der Abweisung des Sistierungsantrags der Beschwerdegegnerin 2 vom 10. November 2015 hätten sich die Verhältnisse nicht geändert. Das ZWG sei noch nicht in Kraft und man wisse nicht, ob das Referendum dagegen ergriffen werde.
 Die Subsumtion des Sachverhaltes unter das neue Recht, könne zum heutigen Zeitpunkt unterbleiben. Es gehe nur darum, dass sich die Beschwerdegegnerin 2 eine positivere Beurteilung nach ZWG erhoffe. Das Bundesgericht habe aber festgehalten, dass derartige Interessen nicht zu schützen seien.
 Es sei nicht verfahrensökonomisch, weiterhin mit einem Entscheid in einem Fall zuzuwarten, welcher bereits seit über zweieinhalb Jahren am Verwaltungsgericht hängig sei. Die Beschwerdeführerin habe einen Anspruch darauf, dass entschieden werde. Es sei nicht nachvollziehbar, wieso das vorliegende Verfahren immer weiter hinausgezögert werde. Eine weitere Sistierung könne der Beschwerdeführerin nicht zugemutet werden. Die Beschwerdegegnerin 2 könne ein neues Gesuch nach Inkrafttreten der Ausführungsgesetzgebung einreichen, um dannzumal eine Beurteilung nach den neuen Vorschriften zu erreichen.
30. In einer weiteren Stellungnahme vom 4. Juni 2015 führte die
Beschwerdegegnerin 2 noch Folgendes aus:
 Die Rechtslage habe sich insoweit geändert habe, als am 20. März 2015 das neue ZWG von der Bundesversammlung verabschiedet worden sei. Dieses regle abschliessend, unter welchen Bedingungen bestehende Erstwohnungen in Zweitwohnungen umgeändert werden könnten. Dies sei auch der einzige Streitpunkt im vorliegenden Verfahren. Zwar sei das neue ZWG noch nicht in Kraft. Dennoch habe
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sich die Rechtslage seit dem letzten Sistierungsentscheid des Verwaltungsgerichtes geändert. Es sei bisher kein Referendum ergriffen worden und es würden auch keine Unterschriftensammlungen dafür laufen. Die Referendumsfrist laufe am 9. Juli 2015 ab und es sei davon auszugehen, dass das neue Gesetz auf den 1. Januar 2016 in Kraft trete. Von einer "Hoffnung auf eine günstigere gesetzliche Regelung" könne diesbezüglich also nicht die Rede sein.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften
sowie in den angefochtenen Entscheiden wird, soweit erforderlich, in den
nachstehenden Erwägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:
1. Gemäss Art. 6 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege
(VRG; BR 370.100) kann die zuständige Behörde die Verfahren im
Interesse einer zweckmässigen Erledigung durch verfahrensleitende
Verfügung bei getrennt eingereichten Eingaben zum gleichen
Gegenstand vereinigen. Voraussetzung für eine Verfahrensvereinigung
ist, dass den Eingaben derselbe Sachverhalt zugrunde liegt und sich die
gleichen Rechtsfragen stellen (vgl. BGE 128 V 124 E.1 mit weiteren
Hinweisen). Dies trifft vorliegend offensichtlich zu, weshalb der
Instruktionsrichter die beiden verwaltungsgerichtlichen
Beschwerdeverfahren R 12 133 und R 14 93 bereits mit prozessleitender
Verfügung vom 29. September 2014 zusammengelegt hat. Folglich
werden die beiden Beschwerden auch mit einem Urteil entschieden.
2. Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a VRG beurteilt das Verwaltungsgericht
Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei
einer anderen Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem
oder eidgenössischem Recht endgültig sind. Der angefochtene
Einspracheentscheid vom 3., mitgeteilt am 5. September 2012 (Verfahren
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R 12 133), mit welchem die Beschwerdegegnerin 1 die Einsprache der
heutigen Beschwerdeführerin abgewiesen hat, sowie der Beschluss vom
26. August, mitgeteilt am 3. September 2014 (Verfahren R 14 93), mit
welchem die Beschwerdegegnerin 1 das Bauprojekt bezüglich der
Neudeklaration der geplanten Wohnungen bewilligt hat, sind weder
endgültig noch können sie bei einer anderen Instanz angefochten werden.
Folglich stellen sie taugliche Anfechtungsobjekte für ein Verfahren vor
dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden dar. Als formelle bzw.
materielle Adressatin der angefochtenen Entscheide ist die
Beschwerdeführerin berührt und weist ein schutzwürdiges Interesse an
deren Aufhebung auf (Art. 50 VRG). Auf die zudem frist- und formgerecht
eingereichten Beschwerden ist somit einzutreten.
3. In ihrer Stellungnahme vom 14. Januar 2013 beantragt die
Beschwerdeführerin, das Schreiben der Beschwerdegegnerin 1 vom
17. Dezember 2012 sei aus dem Recht zu weisen, weil dieses dem
streitberufenen Gericht nicht innerhalb der vom Gericht angesetzten Frist
(bis am 14. Dezember 2012) eingereicht wurde.
Dieser Antrag ist unbegründet. Es trifft zwar zu und wird von der
Beschwerdegegnerin 1 auch nicht bestritten, dass ihre Stellungnahme
dem Gericht nicht − wie aufgefordert − am 14. Dezember 2012, sondern
erst am 17. Dezember 2012 zugestellt wurde (vgl. das Schreiben der
Beschwerdegegnerin 1 vom 24. Januar 2013 S. 1). Für das Verfahren vor
Verwaltungsgericht gilt gemäss Art. 11 Abs. 1 VRG indes die
Untersuchungsmaxime, d.h. der Sachverhalt ist von Amtes wegen zu
ermitteln. Es steht dem Verwaltungsgericht daher frei bzw. es ist sogar
verpflichtet, Beweismittel beizuziehen, soweit ihm dies zur Feststellung
des rechtserheblichen Sachverhalts dienlich oder notwendig erscheint.
Die verspätete Stellungnahme der Beschwerdegegnerin 1 vom
17. Dezember 2012 enthält sodann rechtsrelevante Ausführungen und ist
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damit gestützt auf die Offizialmaxime unabhängig davon, ob die Eingabe
fristgerecht oder verspätet erfolgte, beizuziehen. Dies zumal es sich bei
der vom Gericht angesetzten Frist nicht um eine peremptorische Frist im
Sinne von Art. 9 Abs. 1 VRG handelt. Neben der Offizialmaxime gilt im
Übrigen auch der Grundsatz der Rechtsanwendung von Amtes wegen,
weshalb die rechtlichen Erörterungen der Beschwerdegegnerin 1 − soweit
sie zur Entscheidung beitragen − trotz der verspäteten Einreichung der
Stellungnahme zu berücksichtigen sind.
4. Die Beschwerdeführerin rügt im Verfahren R 14 93 in formeller Hinsicht
zunächst eine Verletzung des rechtlichen Gehörs, indem das
Projektänderungsgesuch nicht im ordentlichen Baubewilligungsverfahren
geprüft worden sei. Dadurch sei ihr eine Instanz verlustig gegangen.
a) Wie nachfolgend dargestellt, erweist sich diese Rüge als unbegründet.
Die Beschwerdeführerin übersieht, dass ihr das Projektänderungsgesuch
der Beschwerdegegnerin 2 vom 5. Juli 2013 (Poststempel) vom Gericht
am 8. Juli 2013 zugestellt wurde und die Beschwerdegegnerin 1
gleichzeitig ersucht wurde, dieses Gesuch zu beurteilen und dem Gericht
mitzuteilen, ob die Projektänderung aus ihrer Sicht bewilligt werden könne
(die Verfügung vom 8. Juli 2013 wurde vom Instruktionsrichter
nachträglich mit Verfügung vom 19. Juli und 14., mitgeteilt am 15. August
2013, noch dahingehend präzisiert, dass die Beschwerdegegnerin 1
ersucht werde, das Projektänderungsgesuch im
Baubewilligungsverfahren zu prüfen und den Parteien und dem Gericht
den entsprechenden Entscheid mitzuteilen). Bereits in der Verfügung vom
8. Juli 2013 sowie auch im Schreiben des Instruktionsrichters vom 31. Juli
2014 wurde explizit darauf hingewiesen, dass der Beschwerdeführerin
erst anschliessend, d.h. nach Prüfung der Projektänderung im
Baubewilligungsverfahren durch die Beschwerdegegnerin 1 bzw. nach
Mitteilung des entsprechenden Entscheids, das rechtliche Gehör gewährt
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würde. Wäre sie mit diesem Vorgehen nicht einverstanden gewesen,
hätte sie dagegen remonstrieren können, was sie jedoch unterlassen hat.
b) Die Beschwerdeführerin hat gegen die Projektänderung aktenkundig
keine Einsprache erhoben. Angesichts der vorerwähnten Schreiben des
Instruktionsrichters vom 8. Juli 2013 und 31. Juli 2014 wäre es indes
überspitzt formalistisch, deswegen nicht auf die Beschwerde R 14 93
einzutreten. In den erwähnten Schreiben hat der Instruktionsrichter
nämlich − wie gesehen − explizit festgehalten, dass der
Beschwerdeführerin anschliessend an das Baubewilligungsverfahren das
rechtliche Gehör zu gewähren sei. Dass die Beschwerdeführerin von
diesem Recht nun in einer separaten Beschwerde ans
Verwaltungsgericht, ohne zuvor den gemeindeinternen Einspracheweg zu
beschreiten, Gebrauch gemacht hat, kann ihr vor diesem Hintergrund
nicht zum Nachteil gereichen.
c) Die Projektänderung wurde von der Beschwerdegegnerin 1 im
Meldeverfahren gemäss Art. 50 f. der Raumplanungsverordnung für den
Kanton Graubünden (KRVO; BR 801.110) bewilligt. Dieses gelangt
gemäss Art. 50 Abs. 1 KRVO als vereinfachtes Baubewilligungsverfahren
bei baulichen Massnahmen zur Anwendung, wenn diese kumulativ nach
aussen nicht in Erscheinung treten, zonenkonform sind und zu keinen
Veränderungen bezüglich Verkehrsbelastung oder Ausnützung führen.
Vorliegend handelt es sich um eine geringfügige Projektänderung eines
bereits bewilligten Bauvorhabens ohne jegliche bauliche Veränderungen,
weshalb die Anwendung des Meldeverfahrens ohne Weiteres zulässig
war. Ein Anspruch auf Behandlung eines solchen
Projektänderungsgesuchs im ordentlichen Baubewilligungsverfahren im
Sinne von Art. 41 ff. KRVO besteht nicht, zumal die Beschwerdeführern
keine Drittinteressen geltend machen kann (vgl. Urteil des
Verwaltungsgerichtes des Kantons Graubünden R 14 38 vom 13. Januar
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2015 E.2e). Folglich erweist sich aber die beschwerdeführerische Rüge,
wonach das rechtliche Gehör verletzt worden sei, indem das
Projektänderungsgesuch nicht im ordentlichen Baubewilligungsverfahren
geprüft worden sei, als unbegründet.
5. a) In baurechtlicher Hinsicht beanstandet die Beschwerdeführerin im
Verfahren R 12 133 gemäss ihrem Schreiben vom 14. Januar 2013 bloss
noch, dass die Beschwerdegegnerin 2 auf das Über- bzw. Grenzbaurecht
zulasten von Parzelle 129 für die Erstellung des Erd- und des
Untergeschosses angewiesen sei Gemäss Ziff. 1 und 2 des
Dienstbarkeitsvertrags vom 7. Mai 1976 (Beilage 9 der
Beschwerdeführerin) dürften im ersten Untergeschoss nur Schutz-,
Mehllager-, Lager- und Containerräume bzw. im Erdgeschoss nur eine
Backstube und eine Garage mit Spedition errichtet werden. Gemäss den
Plänen seien im Erdgeschoss neu die Garageneinfahrt, ein Autolift sowie
ein Anlieferungsparkplatz geplant. Im Untergeschoss sei eine grosse
Einstellhalle mit mehreren Parkplätzen sowie Räumen für die Haustechnik
und Keller vorgesehen. Diese Räumlichkeiten, welche das Überbau- bzw.
Grenzbaurecht in Anspruch nähmen, entsprächen nicht dem klar
festgehaltenen Zweck der eingeräumten Dienstbarkeit. Das geplante
Projekt verfüge somit nicht über die benötigten Näher- und
Grenzbaurechte. Somit sei das Projekt nicht bewilligungsfähig.
b) Wie die Beschwerdegegnerin 2 in ihrer Stellungnahme vom 17. Januar
2013 indes zu Recht festhält, regeln die Ziffern 1 und 2 des
Dienstbarkeitsvertrages vom 7. Mai 1976 nur das Überbaurecht, welches
sich auf die im Plan Nr. 8 vom 8. Januar 1976 schraffierte
Grundstücksfläche bezieht. Ziff. 1 und 2 des erwähnten
Dienstbarkeitsvertrages betreffen somit bloss die auf Parzelle 129
erstellten Bauteile. Dementsprechend gelten aber die
Nutzungsbeschränkungen gemäss Ziff. 2 des Dienstbarkeitsvertrages nur
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für diese auf Parzelle 129 hineinragenden Bauteile, nicht aber für die
Flächen und Gebäudeteile auf der Grundstücksfläche der Bauparzelle
130. Gemäss der Beilage der Beschwerdegegnerin 2 "Situationsplan
Grenz-/Überbaurecht zw. KTN 129 und 130" (vgl. auch den
Baueingabeplan "Kataster 1:500 − Grundrisse/Fassaden 1:100") wird
aber das Überbaurecht zugunsten von Parzelle 130 und zulasten von
Parzelle 129 beim Neubau des Wohn- und Geschäftshauses C._ gar
nicht mehr beansprucht. Damit erweist sich das beschwerdeführerische
Vorbringen, wonach die Beschwerdegegnerin 2 für die Erstellung des
Erd- und des Untergeschosses auf das Über- bzw. Grenzbaurecht
zulasten von Parzelle 129 angewiesen sei und die das Über- bzw.
Grenzbauchrecht in Anspruch nehmenden Räumlichkeiten dem Zweck
der eingeräumten Dienstbarkeit widersprächen, als unbehelflich.
6. Wie bereits das Bundesgericht im Urteil 1C_78/2014 vom 10. Juni 2014
unter Erwägung 1.2. festgestellt hat, ist vorliegend − über die vorstehend
abgehandelten Fragen hinaus − lediglich noch die
Zweitwohnungsnutzung des Bauvorhabens streitig.
a) Was das für das verwaltungsgerichtliche Beschwerdeverfahren R 12 133
anwendbare Recht betrifft hat das Bundesgericht in seinem wegleitenden
Urteil 139 II 243 (= Urteil des Bundesgerichtes 1C_646/2012 vom 22. Mai
2013) unter Erwägung 10.5. was folgt festgehalten:
"Soweit Art. 75b Abs. 1 BV eine absolute Grenze von 20 % am Gesamtwohnungsbestand und an der Wohnnutzfläche jeder Gemeinde festschreibt, besteht Klarheit und Bestimmtheit des Tatbestands und der Rechtsfolge hinsichtlich derjenigen neuen Wohnnutzungen, die unzweifelhaft unter den Zweitwohnungsbegriff fallen und in einer Gemeinde mit eindeutig überschiessendem Zweitwohnungsanteil beabsichtigt sind. Die so erfassten Sachverhalte ("kalte Betten") sind relativ einfach abzugrenzen und nicht komplex. Die mögliche Rechtsänderung wurde schon lange im Voraus publik und das sich daraus ergebende Verbot wurde breit diskutiert; die insoweit betroffenen Normadressaten waren bekannt. Der sofortigen Anwendbarkeit dieses "harten Kerns" der neuen, speziellen Verfassungsnorm steht daher nichts entgegen, auch wenn sie eine nicht unerhebliche Beschränkung der Eigentumsgarantie (Art. 26
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BV) bedeutet. Art. 75b BV bedarf aber in weiten Teilen der Konkretisierung durch Ausführungsvorschriften. Dies gilt einerseits für die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen in den betroffenen Gemeinden noch Baubewilligungen für bestimmte, besonders intensiv genutzte Arten von Zweitwohnungen ("warme Betten") erteilt werden dürfen. Andererseits ist klärungsbedürftig, ob und inwieweit die Umnutzung von Erst- zu Zweitwohnungen bzw. die Erweiterung und der Ersatz bestehender Zweitwohnungen zulässig ist. Soweit Ausführungsrecht unabdingbar ist, um den Anwendungsbereich und die Rechtswirkungen der Verfassungsnorm definitiv und exakt bestimmen zu können, beschränkt sich die unmittelbare Anwendbarkeit von Art. 75b Abs. 1 i.V.m. Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV auf ein vorsorgliches Baubewilligungsverbot für Zweitwohnungen in den betroffenen Gemeinden bis zum Inkrafttreten der Ausführungsbestimmungen. Im Ergebnis kommt dieses vorsorgliche Verbot einer Planungszone gleich. Es ist weit auszulegen, um dem Gesetzgeber nicht vorzugreifen und eine Präjudizierung der künftigen Ausführungsbestimmungen zu vermeiden. Es handelt sich insoweit um eine bloss vorübergehende Einschränkung der Eigentumsgarantie zwischen dem Abstimmungstermin und dem Erlass der Ausführungsbestimmungen. Dieser soll innerhalb von zwei Jahren nach dem Abstimmungstermin erfolgen (Art. 197 Ziff. 9 Abs. 1 BV). Für derartige vorsorgliche und zeitlich beschränkte Massnahmen sind keine hohen Anforderungen an die Bestimmtheit der Norm zu stellen."
b) Die soeben zitierten Ausführungen im erwähnten Leitentscheid vom
22. Mai 2013 hat das Bundesgericht in Kenntnis der Vorschriften der am
1. Januar 2013 in Kraft getretenen Verordnung vom 22. August 2012 über
Zweitwohnungen (ZwVO; SR 702) gemacht. Damit ist gleichzeitig gesagt,
dass das Bundesgericht Fälle wie den vorliegenden als von der ZwVO
nicht geregelt betrachtet. Folglich kommt aber die ZwVO vorliegend nicht
bzw. praktisch nicht zur Anwendung (immerhin kann auf den erläuternden
Bericht zur ZwVO des Bundesamtes für Raumentwicklung [ARE]
abgestellt werden [abrufbar unter http://www.are.admin.ch/themen/raum-
planung/00236/04094/index.html?lang=de; zuletzt besucht am 7. Oktober
2015]).
Die vorstehend dargestellte bundesgerichtliche Rechtsprechung, wonach
sich die unmittelbare Anwendbarkeit von Art. 75b Abs. 1 i.V.m. Art. 197
Ziff. 9 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen
Eidgenossenschaft (BV; SR 101) − soweit Ausführungsrecht unabdingbar
ist, um den Anwendungsbereich und die Rechtswirkungen der
Verfassungsnorm definitiv und exakt bestimmen zu können − auf ein
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vorsorgliches Baubewilligungsverbot für Zweitwohnungen in den
betroffenen Gemeinden bis zum Inkrafttreten der
Ausführungsbestimmungen beschränkt, ist auf das Baugesuch der
Beschwerdegegnerin 2 vom 16. April 2012 zweifellos anwendbar. Folglich
wäre aber die Erteilung der Baubewilligung zwischen dem 11. März und
dem 31. Dezember 2012 durch die Beschwerdegegnerin 1 nicht zulässig
gewesen. Vor diesem Hintergrund ist die Beschwerde R 12 133 insoweit
gutzuheissen, als sie nicht durch Anerkennung seitens der
Beschwerdegegnerinnen (Einreichung eines Projektänderungsgesuchs
durch die Beschwerdegegnerin 2 und Bewilligung desselben durch die
Beschwerdegegnerin 1) hinfällig geworden ist. Insbesondere wird bei der
Kostenzuteilung zu berücksichtigen sein, dass die Beschwerde R 12 133
− ohne Projektänderungsgesuch vom 5. Juli 2013 (Poststempel) −
vollumfänglich hätte gutgeheissen werden müssen (vgl. dazu
nachstehend E.9b).
7. a) Am 5. Juli 2013 (Poststempel) hat die Beschwerdegegnerin 2 ein
Projektänderungsgesuch eingereicht, welches gemäss Angaben der
Beschwerdegegnerin 2 vorsehe, dass nur noch jene Flächen als
Zweitwohnungen realisiert würden, welche durch den heutigen alten
Bestand an Zweitwohnungen im bestehenden Haus C._ gesichert
und garantiert seien. Die projektierten Zweitwohnungen würden Ersatz-
Neubauten der bereits bestehenden Ferienwohnungen darstellen und es
würden keine neuen Zweitwohnungen erstellt. Der Beschluss der
Beschwerdegegnerin 1 vom 26. August, mitgeteilt am 3. September 2014
(Poststempel), mit welchem diese das Projektänderungsgesuch bewilligt
hat, bildet Gegenstand des verwaltungsgerichtlichen
Beschwerdeverfahrens R 14 93 respektive Anfechtungsobjekt in diesem
Verfahren. Danach sollen von den elf geplanten Wohnungen die
Wohnung Nr. 1 im ersten Obergeschoss mit 4.5-Zimmern, die Wohnung
Nr. 2 im ersten Obergeschoss mit 2.5-Zimmern, die Wohnung Nr. 3 im
- 26 -
ersten Obergeschoss mit 4.5-Zimmern sowie die Wohnung Nr. 5 im
zweiten Obergeschoss mit 1.5-Zimmern als Erstwohnungen genutzt
werden, die restlichen sieben Wohnungen als Zweitwohnungen. Dabei
liegt gemäss Baubewilligung vom 26. August, mitgeteilt am 3. September
2014 (Poststempel), die BGF für Erstwohnungen bei 382.6 m2, während
die BGF für Zweitwohnungen bei 661.3 m2 liegt. Diese BGF für
Zweitwohnungen liegt gemäss Baubewilligung um 17.2 m2 BGF unter
dem angegebenen, anrechenbaren, altrechtlichen Bestand von 678.5 m2.
Nachfolgend ist die Rechtmässigkeit dieses Beschlusses der
Beschwerdegegnerin 1 vom 26. August, mitgeteilt am 3. September 2014
(Poststempel), zu prüfen.
b) Den Beschwerdegegnerinnen ist insofern Recht zu geben, dass − falls die
BGF für Zweitwohnungen den altrechtlichen Bestand der bis anhin
zweitwohnungsgenutzten BGF von 678.5 m2 nicht übersteigt − in diesem
Sinne (abgesehen von der Frage, ob die Wohnungen nach geltendem
Recht neu in einem anderen Teil der Liegenschaft erstellt werden dürften)
keine neuen Zweitwohnungen erstellt werden. Dafür müsste indessen
zunächst sichergestellt sein, dass im altrechtlichen Wohn- und
Geschäftshaus C._ mindestens 661.3 m2 BGF als
Zweitwohnungsfläche zur Verfügung stand. Diesbezüglich behauptet die
Beschwerdegegnerin 2, dass der altrechtliche Bestand bzw. die
altrechtlichen Wohnungen im ersten und zweiten Obergeschoss sowie im
Dachgeschoss bisher zweitwohnungsgenutzt waren. Diese blosse
Behauptung hat sie indes mit keinerlei Beweismitteln unterlegt. Zwar hat
die Beschwerdegegnerin 2 am 5. Juli 2013 (Poststempel) eine BGF-
Berechnung eingereicht und diese auf Aufforderung des
Instruktionsrichters am 18. bzw. am 20. Februar 2015 mit den
Originalplänen ergänzt. Damit hat sie aber den Bestand der altrechtlichen
BGF für Zweitwohnungsnutzung in keiner Weise nachgewiesen.
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c) Art. 45 Abs. 3 des Baugesetzes der Gemeinde X._ (BG) definiert die
anrechenbare BGF als die Summe aller unter- und oberirdischen
Geschossflächen im Aussenmass in Haupt-, An- und Nebenbauten.
Aussenmauern werden nur bis Wandstärken bis 30 cm berechnet. Dies
ist bei der Berechnung der bestehenden Baute zu berücksichtigen. Der
Berechnung der Beschwerdegegnerin 2 und den dazugehörigen
Einzeichnungen in den Plänen lässt sich aber nicht entnehmen, ob die
Aussenmauern nur bis zu einer Wandstärke bis 30 cm berücksichtigt sind.
Aus den eingereichten Unterlagen ist ersichtlich, dass zuweilen die ganze
Wandstärke, zuweilen die Wandstärke gar nicht und zuweilen die
Wandstärke teilweise berücksichtigt worden ist. Sodann sind gemäss
Art. 45 Abs. 4 BG im Dachgeschoss Raumteile anzurechnen, deren lichte
Höhe gemessen bis Unterkant Dachsparren 1.6 m überschreitet. Bei
Geschossen mit einer Höhe von über 4.3 m wird pro 2.7 m Gebäudehöhe
ein Geschoss berechnet und die zugehörige BGF ermittelt. Auch dies ist
bei der Berechnung der BGF des bestehenden Wohn- und
Geschäftshauses C._ zu berücksichtigen. Da von der Altbaute keine
Schnitte und Ansichten zur Verfügung stehen, kann nicht eruiert werden,
ob Art. 45 Abs. 4 BG eingehalten ist respektive die Berechnung
diesbezüglich korrekt ist. Des Weiteren werden gemäss Art. 45 Abs. 5 BG
gewisse Räume wie Einstellräume, Keller-, Estrich- und Trockenräume,
Waschküchen, Lingeries, Heiz- und Tankräume, Klimaanlagen und
dergleichen sowie Leitungs- und Installationsschächte von der
Anrechenbarkeit ausgenommen. Auch diese Ausnahmen von der
Anrechnung sind bei der Berechnung der BGF der bestehenden Baute zu
berücksichtigen. Aus den Plänen ist mangels Beschriftung/Einzeichnung
nicht ersichtlich, ob im alten Bestand beispielsweise auch Estriche
und/oder Waschküchen vorhanden sind, die nicht anzurechnen wären.
Fälschlicherweise angerechnet wurden jedenfalls die Leitungs- und
Installationsschächte. Zu Recht nicht angerechnet wurden demgegenüber
die Treppenhäuser.
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d) Der erläuternde Bericht zur ZwVO des ARE zu Art. 1 Abs. 1 ZwVO (S. 3)
definiert den Begriff der Wohnung als Gesamtheit der Räume, die eine
bauliche Einheit bilden und einen eigenen Zugang entweder von aussen
oder von einem gemeinsamen Bereich innerhalb des Gebäudes
(Treppenhaus) haben. Wie den von der Beschwerdegegnerin 2 am 18.
bzw. am 20. Februar 2015 eingereichten Plänen zu entnehmen ist, liegen
im ersten und zweiten Obergeschoss sowie im Dachgeschoss des
bestehenden Wohn- und Geschäftshauses C._ drei Wohnungen
(von der Beschwerdeführerin mit "Wohnung 1, 2 und 3" angeschrieben
und gelb bzw. pink koloriert), welche zumindest auf den Plänen den
vorstehend formulierten Anforderungen an eine Wohnung genügen. Sie
sind nach aussen abgeschlossen und umfassen Wohnräume und
Toiletten und − soweit ersichtlich − im ersten Obergeschoss und im
Dachgeschoss auch eine Küche. Falls die von der Beschwerdeführerin
als "Wohnung Nr. 2" angeschriebene Wohnung im zweiten Obergeschoss
keine Küche aufwiese, würde es sich bei dieser Wohnung indes nicht um
eine Wohnung gemäss vorsehender Definition handeln. Im
Dachgeschoss liegt neben der Wohnung ein vom Doppeltreppenhaus
zugängliches separates Zimmer ohne Küche und ohne Bad/WC (von der
Beschwerdeführerin orange koloriert), welches angerechnet wurde. Im
zweiten Obergeschoss wurde ein vom Doppeltreppenhaus zugängliches
separates Zimmer ohne Küche und ohne Bad/WC (von der
Beschwerdeführerin orange koloriert) angerechnet. Auch auf der
gegenüberliegenden Seite im zweiten Obergeschoss wurden fünf Zimmer
angerechnet (von der Beschwerdeführerin grün koloriert), welche wohl
über eine gemeinsame Toilette, nicht aber über eine Küche verfügen. Im
ersten Obergeschoss wurden beim Doppeltreppenhaus zwei Zimmer (von
der Beschwerdeführerin orange koloriert), eines davon mit Toilette aber
ohne Küche, das andere ohne Toilette und ohne Küche, angerechnet. Auf
der gegenüberliegenden Hausecke im ersten Obergeschoss beim
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Einfachtreppenhaus wurden zwei Zimmer (von der Beschwerdeführerin
grün koloriert) berücksichtigt, welche ein gemeinsames Bad (von der
Beschwerdeführerin blau koloriert), aber keine Küche, aufweisen. Die
einzelnen Zimmer sind keine Wohnungen, da sie über keine
Kochgelegenheiten und teilweise über keine Toiletten verfügen. Sie
können somit nicht als anrechenbar für einen altrechtlichen Bestand an
Zweitwohnungsraum dienen.
e) Nach den vorstehenden Ausführungen erfasst der alte Bestand im
bestehenden Wohn- und Geschäftshaus C._ lediglich zwei oder
maximal drei Wohnungen, sicher aber nicht sieben Wohnungen. Mit dem
Projektänderungsgesuch vom 5. Juli 2013 (Poststempel) beantragte die
Beschwerdegegnerin 2, dass zwar neu nicht mehr alle, sondern "nur"
noch sieben der elf geplanten Wohnungen als Zweitwohnungen genutzt
werden dürfen. Damit wird aber gegenüber dem bestehenden Zustand die
Zahl der Wohneinheiten um vier oder gar fünf Einheiten vergrössert. Die
Frage, ob dies zulässig ist oder nicht ist eine solche, für deren
Beantwortung − gemäss heutigem Stand − Ausführungsrecht
unabdingbar wäre, um den Anwendungsbereich und die Rechtswirkungen
der Verfassungsnorm von Art. 75b BV definitiv und exakt bestimmen zu
können. Das damit gemeinte Ausführungsrecht − das Bundesgesetz über
Zweitwohnungen (ZWG) − ist aber bis heute nicht in Kraft getreten. Damit
gilt diesbezüglich aber nach wie vor das vorsorgliche bundesgerichtliche
Baubewilligungsverbot bis zum Inkrafttreten des ZWG. Gemäss dem
erläuternden Bericht zur ZwVO des ARE zu Art. 4 lit. a ZwVO (S. 10) gilt
zudem als Bau auch jede bauliche Veränderung, die zu einer zusätzlichen
Wohnung führt. Wohnungen, die nach Art. 3 ZwVO umgenutzt werden,
können zwar umgebaut werden, doch dürfen daraus keine zusätzlichen
Wohneinheiten gegenüber dem vorigen Zustand resultieren, die neu als
Zweitwohnung genutzt werden. Solche Fälle wären nach der − hier nicht
explizit anwendbaren, weil dafür keine Regelung enthaltend − ZwVO nur
- 30 -
im Rahmen bewirtschafteter Zweitwohnungen (Art. 4 lit. b ZwVO)
zulässig.
f) Die beantragte Bewilligung der Errichtung von sieben neuen
Zweitwohnungen scheitert also, sogar wenn deren Fläche insgesamt den
Bestand der − hier nicht nachgewiesenen − vorhandenen altrechtlichen
BGF für Zweitwohnungen nicht überstiege, am zur Zeit geltenden
befristeten Baubewilligungsverbot gemäss bundesgerichtlicher
Rechtsprechung. Damit erübrigt sich die Prüfung, ob allenfalls auch ein
Verstoss gegen das bestehende Gesetz über die Kontingentierung von
Zweitwohnungen und die Erhebung einer Lenkungsabgabe der
Beschwerdegegnerin 1 vorliegt.
8. Es bleibt die Frage zu beantworten, ob angesichts dieser Ausgangslage
eine Sistierung des Verfahrens bis zum Inkrafttreten des ZWG − wie von
der Beschwerdegegnerin 2 am 4. Mai 2015 erneut beantragt − Sinn
macht. Eine allfällige Sistierung würde die Beschwerdeführerin −
entgegen deren Aussage − in keiner Art und Weise beeinträchtigen, da
der Beschwerde R 14 93 ohnehin aufschiebende Wirkung zukommt (vgl.
die prozessleitenden Verfügungen des Instruktionsrichters vom
14. Oktober 2014 und 6. Januar 2015). Zudem wäre das ZWG gemäss
Art. 25 Abs. 1 ZWG auf Baugesuche anwendbar, über die nach seinem
Inkrafttreten erstinstanzlich oder in einem Beschwerdeverfahren zu
entscheiden ist, was vorliegend bei einer Sistierung bis Anfang Januar
2016 offenkundig der Fall wäre. Wie die Beschwerdegegnerin 2 zu Recht
ausführt, hat sich zudem die Ausgangslage bezüglich der Frage der
Zweitwohnungsnutzung im Laufe des Beschwerdeverfahrens R 14 93
bzw. seit dem letzten Sistierungsentscheid des Verwaltungsgerichtes vom
28. November 2014 durchaus geändert, zumal die Frist zur Einreichung
des Referendums gegen das Zweitwohnungsgesetz am 9. Juli 2015
unbenützt abgelaufen ist. Dennoch ist das Gericht der Auffassung, dass
- 31 -
im vorliegenden Fall von einer Sistierung Abstand zu nehmen ist. Denn
gemäss Art. 11 Abs. 3 ZWG dürfen altrechtliche Wohnungen innerhalb
der Bauzonen zwar um maximal 30 % der am 11. März 2012
vorbestehenden Hauptnutzfläche (welche nicht zu verwechseln ist mit der
vorstehend geschilderten altrechtlichen − aber nicht nachgewiesenen −
zweitwohnungsgenutzten BGF; insbesondere gehören die bei der hier
massgeblichen zweitwohnungsgenutzten BGF nicht zu
berücksichtigenden Zimmer dann natürlich zur Hauptnutzfläche) erweitert
werden, sofern keine zusätzlichen Wohnungen geschaffen werden.
Vorliegend steht aber aufgrund der vorstehend geschilderten
unvollständigen BGF-Berechnung der Beschwerdegegnerin 2 sowie der
zu wenig aussagekräftigen Pläne des bestehenden Wohn- und
Geschäftshauses C._ (vgl. vorstehend E.7c) nicht fest, wie gross die
vorbestandene Hauptnutzfläche im Sinne von Art. 11 Abs. 3 ZWG ist.
Diese Berechnung hätte vor Erteilung der Baubewilligung nach ZWG
ohnehin noch zu erfolgen, wobei die Berechnung derselben nach Art. 45
BG zu erfolgen hat. Folglich ist der Antrag der Beschwerdegegnerin 2 auf
Sistierung des Beschwerdeverfahrens R 14 93 bis zum Inkrafttreten des
ZWG abzuweisen.
9. a) Zusammenfassend ergibt sich demnach, dass die Beschwerde R 12 133
insoweit gutzuheissen und der angefochtene Einspracheentscheid vom
3., mitgeteilt am 5. September 2012, aufzuheben ist, als die Beschwerde
nicht durch Anerkennung seitens der Beschwerdegegnerinnen hinfällig
geworden ist. Gänzlich gutzuheissen ist die Beschwerde R 14 93, was zur
Aufhebung des angefochtenen Beschlusses vom 26. August, mitgeteilt
am 3. September 2014, führt.
b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten gestützt
auf Art. 73 Abs. 1 VRG je zur Hälfte zulasten der
Beschwerdegegnerinnen 1 und 2. Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird die
- 32 -
unterliegende Partei in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei alle
durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
Die Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 haben daher die anwaltlich
vertretene Beschwerdeführerin aussergerichtlich zu entschädigen. Die am
22. Januar 2015 von der Rechtsvertreterin der Beschwerdeführerin
eingereichte Honorarnote von gesamthaft Fr. 10'181.15 (37.02 h x
Fr. 250.-- [= Fr. 9'255.--] zuzüglich Spesen [= Fr. 172.--] und 8 % MWST
von Fr. 9'427.-- [= Fr. 754.15]) kann übernommen werden. Die
Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 haben die Beschwerdeführerin somit
aussergerichtlich je zur Hälfte mit Fr. 10'181.15 (inkl. MWST) zu
entschädigen.