Decision ID: 41d099b6-e520-40ca-ac59-b58aec96bd48
Year: 2009
Language: de
Court: BE_VB
Chamber: BE_VB_004
Canton: BE
Region: Espace_Mittelland
Law Area: public_law

Sachverhalt
A. Am 27. März 2008 beurkundete Notar A. einen Kaufvertrag, gemäss dem B. an
C. das Grundstück Nr. 1000 in der Gemeinde D. und ein Kuhrecht an der Alp E.
(Grundstück Nr. 2000 in der Gemeinde D.) verkauft. In Ziff. III/12 des Vertrags
wird festgehalten, dass der Notar im Anschluss an den Verkauf von den Pächtern
des Grundstücks Nr. 1000 eine separate Verzichtserklärung betreffend das Vor-
kaufsrecht beibringen werde. In einem am 3. Oktober 2008 beurkundeten Nach-
trag zum Kaufvertrag erklären die Parteien das Folgende: Sie seien vor Ab-
schluss des Vertrags vom 27. März 2008 irrtümlich davon ausgegangen, F. und
G. seien als Pächter des Grundstücks Nr. 1000 zu betrachten. Letztere hätten
2
mündlich den Verzicht auf das ihnen zukommende Vorkaufsrecht zugesichert.
Entgegen dieser Zusicherung hätten F. und G. mit Schreiben vom 25. August
2008 das angebliche Vorkaufsrecht ausgeübt. Tatsache sei aber, dass kein
Pachtvertrag bestehe. Aus diesem Grund werde der Kaufvertrag vom 27. März
2008 mit der Feststellung ergänzt, dass betreffend die Vertragsobjekte keine
Miet- und Pachtverträge bestünden. Selbst wenn ein Pachtvertrag vorliegen wür-
de, wäre die für das Bestehen eines Vorkaufsrechts notwendige Mindestpacht-
dauer von sechs Jahren nicht gegeben. Angesichts des fehlenden Vorkaufs-
rechts werde F. und G. die Eintragungsbewilligung nicht erteilt. Dem Kreisgrund-
buchamt werde beantragt, den Kaufvertrag vom 27. März 2008 im Grundbuch
einzutragen.
B. Mit Verfügung vom 15. Oktober 2008 wies das Kreisgrundbuchamt die von Notar
A. am 3. Oktober 2008 vorgenommene Anmeldung ab. Zur Begründung wurde
vorgebracht, weder das Grundbuchamt noch die Parteien seien befugt, über die
Rechtmässigkeit des geltend gemachten Vorkaufsrechts zu entscheiden. Durch
die Ausübung des Vorkaufsrechts seien die Pächter vorbehältlich der Eintra-
gungsbewilligung des Verfügungsberechtigten in den Kaufvertrag eingetreten.
Weil weder eine solche Eintragungsbewilligung noch eine Verzichtserklärung der
Pächter vorliege, bestehe kein Konsens zwischen Verkäufer und in den Vertrag
eingetretenen Käufern, was Voraussetzung für den Grundbucheintrag wäre. Die
vorliegende Grundbuchanmeldung sei rechtsmissbräuchlich.
C. Gegen die Verfügung des Kreisgrundbuchamts vom 15. Oktober 2008 führt C.
mit Eingabe vom 13. November 2008 Beschwerde bei der Justiz-, Gemeinde-
und Kirchendirektion. Er beantragt, die angefochtene Verfügung sei aufzuheben
und das Kreisgrundbuchamt sei anzuweisen, ihn als Eigentümer der Grundstü-
cke Nrn. 1000 und 2000 in der Gemeinde D. im Grundbuch einzutragen.
Das Kreisgrundbuchamt beantragt mit Vernehmlassung vom 10. Dezember 2008
Abweisung der Beschwerde.
C. erhielt Gelegenheit zu Schlussbemerkungen, wovon er mit Eingabe vom 15.
Januar 2008 Gebrauch machte.
3

Die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion zieht in Erwägung:
1. Weist das Grundbuchamt eine Anmeldung ab, so können der Anmeldende sowie
alle übrigen, die von der Abweisung berührt sind, innert 30 Tagen bei der kanto-
nalen Aufsichtsbehörde dagegen Beschwerde führen (Art. 103 Abs. 1 der Ver-
ordnung vom 22. Februar 1910 betreffend das Grundbuch [GBV; SR 211.432.1];
vgl. auch Art. 956 Abs. 2 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches [ZGB; SR
210]). Die Legitimation zur Grundbuchbeschwerde bestimmt sich grundsätzlich
nach Art. 103 Abs. 1 GBV; im Übrigen gelten für das Verfahren die Bestimmun-
gen des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG;
BSG 155.21). Die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion als Aufsichtsbehörde
ist zuständig zur Beurteilung von Verwaltungsbeschwerden gegen Verfügungen
des Grundbuchamtes (Art. 124 Abs. 1 des Gesetzes vom 28. Mai 1911 betref-
fend die Einführung des schweizerischen Zivilgesetzbuches [EG ZGB; BSG
211.1]). Sie verfügt über die gleiche Kognition wie das Grundbuchamt. – Der Be-
schwerdeführer als Partei des angemeldeten Vertrags ist durch die abgewiesene
Anmeldung in seinen schutzwürdigen Interessen berührt und damit zur Be-
schwerdeführung befugt. Auf die im Übrigen form- und fristgerechte Beschwerde
ist einzutreten.
2. Wird ein landwirtschaftliches Grundstück veräussert, so hat der Pächter am
Pachtgegenstand ein Vorkaufsrecht, wenn die gesetzliche Mindestpachtdauer
nach den Bestimmungen des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1985 über die
landwirtschaftliche Pacht (LPG; SR 221.213.2) abgelaufen ist und der Pächter
Eigentümer eines landwirtschaftlichen Gewerbes ist oder wirtschaftlich über ein
solches verfügt und das gepachtete Grundstück im ortsüblichen Bewirtschaf-
tungsbereich dieses Gewerbes liegt (Art. 47 Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 4.
Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht [BGBB; SR 211.412.11]). Vorlie-
gend sind die Parteien des Kaufvertrags vom 27. März 2008 (Verkäufer und Käu-
fer) ursprünglich davon ausgegangen, F. und G. seien Pächter des verkauften
Grundstücks Nr. 1000 und damit gemäss Art. 47 Abs. 2 BGBB vorkaufsberech-
tigt. Die Parteien beabsichtigten, von diesen Pächtern eine schriftliche Erklärung
einzuholen, wonach sie – wie offenbar zuvor bereits mündlich zugesagt – auf das
Vorkaufsrecht verzichten würden. Nachdem F. und G. eine solche Verzichtserklä-
rung nicht hatten abgeben wollen, sondern vielmehr das Vorkaufsrecht formell
ausgeübt hatten, hielten Verkäufer und Käufer in einem Nachtrag zum Kaufver-
trag fest, sie würden das Vorkaufsrecht bestreiten.
4
3. 3.1 Beim Vorkaufsrecht des Pächters nach Art. 47 Abs. 2 BGBB handelt es sich um ein gesetzliches Vorkaufsrecht im Sinne von Art. 681 ff. ZGB (vgl. Art.
682a ZGB). Gesetzliche Vorkaufsrechte sind Realobligationen. Daher ist stets
derjenige verpflichtet, das Eigentum am vorkaufsbelasteten Objekt an den Vor-
kaufsberechtigten zu übertragen, der im Zeitpunkt der Ausübungserklärung Ei-
gentümer des vorkaufsbelasteten Grundstücks ist. Folglich richtet sich der An-
spruch des Vorkaufsberechtigten auf Abschluss eines Kaufvertrages über das
Vorkaufsobjekt stets gegen dessen Eigentümer. Empfänger der Ausübungserklä-
rung ist somit der jeweilige Eigentümer des vorkaufsbelasteten Grundstücks (Art.
681a Abs. 3 ZGB; vgl. HEINZ REY, in Basler Kommentar, 3. Aufl. 2007 [fortan:
Kommentar], Art. 681a ZGB N. 5). Der Berechtigte kann also sein Vorkaufsrecht
nicht nur dem Veräusserer des Vorkaufsobjekts, sondern auch dem Dritterwerber
gegenüber geltend machen (ARTHUR MEIER-HAYOZ, Berner Kommentar, 1975, Art.
682 ZGB N. 76; HEINZ REY, Kommentar, Art. 682 N. 4).
3.2 Ist das Vorkaufsrecht gültig ausgeübt worden, kann sich der  als neuen Eigentümer im Grundbuch eintragen lassen. Art. 965 ZGB
schreibt vor, welche Ausweise bei der Grundbuchanmeldung vorzulegen sind.
Einerseits ist nachzuweisen, dass der Gesuchsteller die nach Massgabe des
Grundbuches verfügungsberechtigte Person ist oder von dieser eine Vollmacht
erhalten hat (Art. 965 Abs. 2 ZGB; vgl. Art. 15–17 GBV). Anderseits ist mit dem
Ausweis über den Rechtsgrund nachzuweisen, dass die für dessen Gültigkeit
erforderliche Form erfüllt ist (Art. 965 Abs. 3 ZGB; vgl. HEINZ REY, Die Grundlagen
des Sachenrechts und das Eigentum, Bd. I, 3. Aufl. 2007 [fortan: Grundlagen], N.
1501 ff.). Im Falle der Ausübung eines (gesetzlichen) Vorkaufsrechts wird der
Ausweis für die Eigentumsübertragung durch den Vertrag des Verkäufers mit
dem Käufer, die Ausübungserklärung des Vorkaufsberechtigten und die Zustim-
mungserklärung des Eigentümers erbracht (Art. 18 Abs. 1 Bst. d GBV; vgl.
ROLAND PFÄFFLI, Der Ausweis für die Eigentumseintragung im Grundbuch, Diss.
St. Gallen 1999, S. 95, 99 f.). Die Zustimmungserklärung ist vom jeweiligen, im
Grundbuch eingetragenen Eigentümer einzuholen. Es kann sich dabei um den
Verkäufer oder – wenn dieser bereits im Grundbuch eingetragen worden ist – um
den Käufer handeln. Kann diese Erklärung (auch als Eintragungsbewilligung zu
bezeichnen) nicht beigebracht werden, ist die Grundbuchanmeldung abzuweisen
mit der Folge, dass der Vorkaufsberechtigte die Eigentumsübertragung klagewei-
se erzwingen muss (Art. 966 Abs. 1 ZGB; ROLAND PFÄFFLI, a.a.O., S. 100).
3.3 Während im oben (E. 3.2) dargestellten Fall der Vorkaufsberechtigte die Eintragung seines Eigentums verlangt und sie gegenüber dem Eigentümer
durchsetzen muss, verhält es sich im vorliegend zu beurteilenden Fall anders:
Hier nimmt der Käufer unter Berufung auf seinen Vertrag mit dem Verkäufer die
5
Grundbuchanmeldung vor und bestreitet, dass ein Vorkaufsrecht bestehe. Das
Grundbuchamt hat die Anmeldung abgewiesen und sich dabei auf den Stand-
punkt gestellt, der Kaufvertrag sei nicht zustande gekommen, weil der Vorkaufs-
berechtigte in den Vertrag eingetreten sei. Dem Grundbuchamt stehe nicht zu,
über die Rechtmässigkeit des geltend gemachten Vorkaufsrechts zu entschei-
den.
Demgegenüber macht der Beschwerdeführer geltend, das Geschäft erfülle alle
Voraussetzungen an eine Grundbuchanmeldung. Der irrtümlich festgehaltene
Vorbehalt der Zustimmung der Pächter berühre den Bestand des dinglichen
Rechts nicht. Das ausgeübte Vorkaufsrecht sei bestenfalls mit einer Vormerkung
gleichzusetzen, bei der der Käufer trotz Verletzung des Vorkaufsrechts eingetra-
gen werde. Das Vorkaufsrecht bewirke keine Beschränkung der Verfügungs-
macht im Sinne einer Sperre des Grundbuchs. Die Ausübung des Vorkaufsrechts
wirke nicht dinglich. Der vorkaufsberechtigte Pächter sei genügend geschützt,
wenn er sein Vorkaufsrecht gegenüber einem neuen Eigentümer geltend machen
könne. Die Rechtslage sei wie bei einem Doppelkauf, wo der Grundbuchverwal-
ter den Käufer desjenigen Vertrages, der zuerst angemeldet werde, einzutragen
habe. Im vorliegenden Fall sei das Rechtsgeschäft einzutragen, weil der Käufer
über eine Eintragungsbewilligung des Verkäufers verfüge. Im Übrigen bestehe
vorliegend ohnehin kein Vorkaufsrecht, weil gar nie ein Pachtvertrag abgeschlos-
sen worden sei.
4. 4.1 Die Anmeldung zu einer Grundbucheintragung muss unbedingt und  sein (Art. 12 Abs. 1 GBV). Sie darf nicht von einem zukünftigen ungewis-
sen Ereignis abhängig sein oder unter einem Vorbehalt abgegeben werden (URS
FASEL, Kommentar zur Grundbuchverordnung, 2008, Art. 12 N. 9). Diese Voraus-
setzung ist im vorliegenden Fall unbestrittenermassen erfüllt. Im Weiteren muss
auch das einzutragende Recht unbedingt und vorbehaltlos sein. Diese Eintra-
gungsvoraussetzung folgt nicht aus Art. 12 Abs. 1 GBV, sondern leitet sich aus
den Forderungen nach Klarheit, Sicherheit und Vollständigkeit des Grundbuchs
ab (BGE 115 II 213 E. 3 und 4a, in ZBGR 1990 S. 51 ff.). Die Rechtsprechung
hat aber im Bereich des Dienstbarkeitsrechts eine resolutive Bedingung im Ein-
zelfall als zulässig erachtet (BGE 115 II 213 E. 3 und 4; vgl. dazu ROLAND PFÄFFLI,
a.a.O., S. 61 f.; URS FASEL, a.a.O., Art. 12 N. 39, 42). Im vorliegend zu beurteilen-
den Fall enthält der angemeldete Kaufvertrag indessen weder subjektiv (d.h. aus
Sicht der Vertragsparteien) noch objektiv eine Bedingung oder einen Vorbehalt.
Zwar besteht die Möglichkeit, dass sich nach dem Grundbucheintrag herausstellt,
dass das ausgeübte, aber von den Parteien bestrittene Vorkaufsrecht besteht, so
dass die Vorkaufsberechtigten in den Vertrag eintreten. Die theoretische Mög-
lichkeit, dass ein Kaufvertrag nach erfolgtem Eintrag infolge Ausübung eines
6
Vorkaufsrechts zu einem Wechsel des Käufers führt, ist indessen keine unzuläs-
sige Bedingung, die den Eintrag des ursprünglichen Käufers zu hindern vermag.
Die Vertragserklärungen von Verkäufer und Käufer sind in solchen Fällen regel-
mässig unbedingt (PETER JÄGGI, Über das vertragliche Vorkaufsrecht, in ZBGR
1958 S. 65 ff., 78).
4.2 Der Kaufvertrag vom 27. März 2008 (Ziff. III/12) enthält die Bestimmung, dass im Anschluss an den Verkauf von den Pächtern eine Verzichtserklärung
betreffend das Vorkaufsrecht beigebracht werde. Dabei handelt es sich jedoch
nicht um einen unzulässigen Vorbehalt zum anzumeldenden Eigentumseintrag:
Wie im Folgenden (unten E. 4.5/4.6) gezeigt wird, erfolgt der Eintrag unabhängig
von einem geltend gemachten, aber bestrittenen Vorkaufsrecht. Die anmelden-
den Vertragsparteien sind nicht auf die Zustimmung von angeblich Vorkaufsbe-
rechtigten angewiesen. Eine Eintragungsbewilligung ist nur im umgekehrten, o-
ben (E. 3.2) dargestellten Fall erforderlich, wo der Vorkaufsberechtigte die Ein-
tragung seines Eigentums verlangt und dazu – um eine Klage zu vermeiden –
vom Eigentümer die Zustimmung zu erlangen versucht.
4.3 Ein beim Grundbuchamt angemeldetes Geschäft muss im Zeitpunkt der Anmeldung sämtliche Eintragungsvoraussetzungen aufzuweisen (vgl. hierzu und
zum Folgenden ROLAND PFÄFFLI, a.a.O., S. 43, 45 ff.; HEINZ REY, Kommentar, Art.
965 N. 1 ff.). Die Prüfungspflicht des Grundbuchverwalters besteht in der Prüfung
- der örtlichen Zuständigkeit,
- der Eintragungsfähigkeit des angemeldeten Geschäfts (es dürfen nicht Rechts-
verhältnisse grundbuchlich behandelt werden, die nicht eintragungsfähig sind)
sowie
- der Prüfung des Verfügungsrechts und des Rechtsgrundes (Art. 965 ZGB; zu
den erforderlichen Ausweisen vgl. oben E. 3.2).
4.4 Bezüglich der vorliegend zu beurteilenden Grundbuchanmeldung ist , ob der angemeldete Vertrag angesichts des ausgeübten Vorkaufsrechts
überhaupt einen genügenden Rechtsgrund für eine Eintragung des neuen Eigen-
tümers bildet. Der Grundbuchverwalter hat nicht nur zu prüfen, ob der Rechts-
grund die für dessen Gültigkeit erforderliche Form aufweist (Art. 965 Abs. 3
ZGB), sondern auch, ob Mängel vorhanden sind, die eine offensichtliche Nichtig-
keit des Rechtsgeschäfts zur Folge haben. Die materiellrechtliche Gültigkeit des
Rechtsgeschäfts hat der Grundbuchverwalter grundsätzlich nicht zu prüfen. Ins-
besondere darf er nicht allenfalls vorhandenen Nichtigkeitsgründen nachforschen
(ROLAND PFÄFFLI, a.a.O., S. 48; BETTINA DEILLON-SCHEGG, Grundbuchanmeldung und
Prüfungspflicht des Grundbuchverwalters im Eintragungsverfahren, 1997, S.
310 f.; HEINZ REY, Grundlagen, N. 1511 ff.). Ein Rechtsgeschäft, welches nichtig
ist, ist in dem Sinne ungültig, als es von vornherein (ex tunc) keine rechtsge-
7
schäftlichen Wirkungen entfaltet. Nichtigkeitsgründe sind etwa fehlende Hand-
lungsfähigkeit, ein unmöglicher oder widerrechtlicher Inhalt oder ein Verstoss
gegen die guten Sitten (BETTINA DEILLON-SCHEGG, a.a.O., S. 311 ff.). Keine Prü-
fungspflicht kommt dem Grundbuchverwalter zu hinsichtlich Mängeln, welche die
Anfechtbarkeit des Rechtsgeschäfts zur Folge haben. Es handelt sich um Män-
gel, welche die Willensbildung einer Partei beschlagen, wie Übervorteilung, Irr-
tum, absichtliche Täuschung und Furchterregung (BETTINA DEILLON-SCHEGG,
a.a.O., S. 322-325).
4.5 Der öffentlich beurkundete Kaufvertrag vom 27. März 2008 ist formgültig abgeschlossen worden und somit grundsätzlich eintragungsfähig. Die Tatsache,
dass ein Vorkaufsrecht ausgeübt worden ist, macht den Vertrag weder nichtig
noch anfechtbar. Entgegen der Ansicht der Vorinstanz ist der Vertrag zwischen
Verkäufer und Käufer gültig zustande gekommen. Das ausgeübte Vorkaufsrecht
hat – sofern es rechtsgültig besteht – die Wirkung, dass der Vorkaufsberechtigte
an die Stelle des ursprünglichen Käufers tritt. Ins Grundbuch eingetragen wird er
aber nur bzw. erst dann, wenn der Verkäufer zustimmt oder der Vorkaufsberech-
tigte sein Recht klageweise durchsetzt. Beim vorgemerkten, vertraglichen Vor-
kaufsrecht vertritt ARTHUR MEIER-HAYOZ (a.a.O., Art. 681 ZGB N. 255) die überzeu-
gende Ansicht, der Käufer werde auch dann Vertragspartei und das Grundstück
könne auf ihn übertragen werden, wenn das Vorkaufsrecht ausgeübt worden sei.
Die entgegengesetzte Lehrmeinung, dass der Käufer nur unter der Bedingung
Eigentümer werden könne, dass der Vorkaufsberechtigte sein Recht nicht aus-
übe, verunkläre die Rechtslage: Folgte man dieser Theorie, würde im Falle der
Ausübung des Vorkaufsrechts der Verkäufer höchstens Eigentümer bleiben; dem
Vorkaufsberechtigten könnte dadurch aber nicht Eigentum verschafft werden
(ARTHUR MEIER-HAYOZ, a.a.O., Art. 681 ZGB N. 264 ff.). Der Autor kritisiert die auf
dieser Theorie beruhende und auf Art. 12 Abs. 1 GBV abgestützte Praxis einiger
Kantone, den Käufer erst dann ins Grundbuch einzutragen, wenn feststeht, dass
der Vorkaufsberechtigte sein Recht nicht ausübt. Auch der Kanton Bern scheint –
zumindest früher – diese Praxis verfolgt zu haben (MBVR 1920 S. 203 = ZBGR
1920 S. 115 ff.). Kritische Erörterungen dazu finden sich – abgesehen vom be-
reits erwähnten Berner Kommentar – indessen auch bei PETER JÄGGI (a.a.O., S.
79), der klarstellt, es bestehe keine gesetzliche Pflicht des Grundbuchverwalters,
den Käufer nicht einzutragen, solange die Nichtausübung des vorgemerkten Vor-
kaufsrechts nicht feststehe. Mit dem Gesetz vereinbar sei, wenn der Grundbuch-
verwalter die Eintragung vorläufig verweigere, wenn er von einer rechtzeitigen
Ausübungserklärung Kenntnis erhalte. Hingegen gehe es zu weit, die Eintragung
solange zu verweigern, bis ihr der Vorkaufsberechtigte zustimme. Die Eintragung
könne dann nicht mehr verweigert werden, wenn der Vorkaufsbelastete behaupte
– und zwar nicht offensichtlich grundlos –, es liege kein Vorkaufsfall vor (ebenso
ARTHUR MEIER-HAYOZ, a.a.O., Art. 681 ZGB N. 276 f.).
8
Die soeben dargelegte, für das vorgemerkte, vertragliche Vorkaufsrecht entwi-
ckelte Praxis, den Käufer erst dann ins Grundbuch einzutragen, wenn feststeht,
dass der Vorkaufsberechtigte sein Recht nicht ausübt, hat das Bundesgericht in
einem Fall, der wie vorliegend ein gesetzliches, auf dem bäuerlichen Bodenrecht
basierendes Vorkaufsrecht betraf, weiter eingeschränkt (BGE 117 II 541). Das
Bundesgericht hat in diesem Entscheid ausgeführt, als Argument für die Recht-
fertigung der Praxis werde zumeist vorgebracht, der Käufer erwerbe nur bedingt
Eigentum, solange nicht feststehe, ob das Vorkaufsrecht ausgeübt werde oder
nicht, so dass entweder der Kaufvertrag oder die Grundbuchanmeldung bedingt
sei und der Käufer deshalb nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wer-
den könne. Dieses Argument erweise sich aber nur dann als stichhaltig, wenn
eine derartige Bedingung ausdrücklich im Vertrag oder in der Grundbuchanmel-
dung enthalten sei. Das sei jedoch nach dem Willen der Vertragsparteien regel-
mässig nicht der Fall. Obwohl die Ausübung des Vorkaufsrechts bei Vertragsab-
schluss noch ungewiss sei, würden die Willenserklärungen jeweils unbedingt
abgegeben. Eine bedingte Grundbuchanmeldung käme im Übrigen mit Blick auf
Art. 12 Abs. 1 GBV ohnehin nicht in Frage. Auch das weitere Argument, das Ei-
gentum könne nicht gültig übertragen werden, solange nicht feststehe, dass das
Vorkaufsrecht nicht ausgeübt werde, erscheine nicht als durchschlagend. Aus
Art. 681 Abs. 1 ZGB und Art. 959 Abs. 2 ZGB, wonach das Vorkaufsrecht wäh-
rend der Dauer der Vormerkung im Grundbuch gegenüber jedem Eigentümer
besteht und es Wirkung gegenüber jedem später erworbenen Recht erhält, folge
zweifelsfrei, dass ein gültiger Eigentumserwerb trotz der Vormerkung möglich sei.
Das gelte auch für die gesetzlichen Vorkaufsrechte, welche gesetzliche Eigen-
tumsbeschränkungen im Sinne von Art. 680 Abs. 1 ZGB darstellten und deren
Vormerkung zur verstärkten Wirkung weder notwendig noch zulässig sei. Der
Grundbuchverwalter könne daher, selbst wenn noch ungeklärt sei, ob das Vor-
kaufsrecht gültig ausgeübt worden sei, nicht befugt sein, die Eintragung des Käu-
fers als Eigentümer der Grundstücke vorläufig zu verweigern, falls sie vom Ver-
käufer wiederholt verlangt werde. Ein Hinausschieben des Eintrags wäre mit dem
Grundsatz des Art. 26 Abs. 2 GBV unvereinbar, wonach die Eintragung so bald
wie möglich nach der Anmeldung – diese ist sofort nach Eingang in das Tage-
buch einzuschreiben (Art. 14 Abs. 1 GBV) – im Hauptbuch vorzunehmen sei
(BGE 117 II 541 E. 3).
4.6 Auch im vorliegenden Fall erwirbt der Käufer durch den vorbehaltlosen  des Kaufvertrags rechtsgültig Eigentum, obwohl der Bestand des geltend
gemachten Vorkaufsrechts ungewiss ist. Der Grundbuchverwalter hat aufgrund
der ebenfalls vorbehaltlos gestellten Grundbuchanmeldung und trotz Kenntnis
von der Ausübung des Vorkaufsrechts den Käufer im Grundbuch einzutragen.
Entgegen der Ansicht der Vorinstanz bedeutet dies keinen Vorentscheid insofern,
9
als damit den (angeblichen) Pächtern das Vorkaufsrecht abgesprochen würde.
Der Grundbuchverwalter übersieht, dass es in der Natur des Vorkaufsrechts liegt,
dass es vom Vorkaufsberechtigten unter Umständen gegenüber dem Käufer
durchgesetzt werden muss, wenn es vom Vorkaufsbelasteten bestritten oder
ignoriert wird. Der Vorkaufsberechtigte ist dadurch nicht benachteiligt. Es kann
keine Rede davon sein, dass die fragliche Grundbuchanmeldung rechtsmiss-
bräuchlich ist, wie die Vorinstanz in der angefochtene Verfügung erwägt.
Die Beschwerde ist daher gutzuheissen. Die Verfügung vom 15. Oktober 2008 ist
aufzuheben und das Kreisgrundbuchamt anzuweisen, der Grundbuchanmeldung
vom 3. Oktober 2008 stattzugeben und – sofern auch die übrigen, hier nicht be-
strittenen Voraussetzungen erfüllt sind – die verlangten Einschreibungen vorzu-
nehmen.
5. Bei diesem Ausgang des Verfahrens trägt der Kanton die Verfahrenskosten. Der
Beschwerdeführer hat Anspruch auf einen Parteikostenersatz (Art. 108 Abs. 3
VRPG). Das in der Kostennote vom 22. Juni 2009 in Rechnung gestellte Honorar
von Fr. 7'000.– ist angemessen (Art. 41 Abs. 3 des Kantonalen Anwaltsgesetzes
vom 28. März 2006 [KAG; BSG 168.11] und Art. 11 der Verordnung vom 17. Mai
2006 über die Bemessung des Parteikostenersatzes [Parteikostenverordnung,
PKV; BSG 168.811]). Dazu kommen die Auslagen von Fr. 290.– und die Mehr-
wertsteuer. Daraus ergibt sich – in Abweichung von der Kostennote, die einen
Rechenfehler enthält – ein Parteikostenersatz von insgesamt Fr. 7’844.05.
6. Seit dem 1. Januar 2009 ist das revidierte VRPG in Kraft. Gemäss Ziffer 1 der
Übergangsbestimmungen zur Änderung des VRPG vom 10. April 2008 richten
sich die Rechtsmittel nach dem neuen Recht. Gegen den vorliegenden Entscheid
kann daher innert 30 Tagen Beschwerde beim Appellationshof des Obergerichts
des Kantons Bern geführt werden (Art. 124 Abs. 2 EG ZGB).
Demnach entscheidet die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion:
1. Die Beschwerde wird gutgeheissen und die Verfügung des Kreisgrundbuchamts
vom 15. Oktober 2008 aufgehoben. Die Akten gehen zurück an die Vorinstanz
zum weiteren Vorgehen im Sinne der Erwägungen.
2. Es werden keine Verfahrenskosten erhoben.
10
3. Der Kanton Bern richtet C. für das Beschwerdeverfahren vor der Justiz-, Ge-
meinde- und Kirchendirektion einen Parteikostenersatz von insgesamt Fr.
7’844,05.– aus. Dieser ist beim Kreisgrundbuchamt einzufordern.