Decision ID: 8740831d-601f-4851-b71f-5804922b0815
Year: 2016
Language: de
Court: ZH_OG
Chamber: ZH_OG_001
Canton: ZH
Region: Zürich
Law Area: civil_law

betreffend Erstreckung des Mietverhältnisses
Berufung gegen ein Urteil des Mietgerichtes des Bezirksgerichtes Affoltern vom 30. Juni 2015 (MB140001)
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Rechtsbegehren
der Kläger und Berufungskläger: (act. 1 S. 2)
" 1. Das Mietverhältnis betreffend die Räumlichkeiten in und um die  D._-Strasse ... in E._ sei endgültig um drei Jahre bis Ende März 2017 zu erstrecken.
2. Eventualiter sei das Mietverhältnis erstmals um 30 Monate bis Ende September 2016 zu erstrecken.
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich Mehrwertsteuer  des Beklagten."
des Beklagten und Berufungsbeklagten: (act. 13 S. 1)
" Es sei die Klage abzuweisen, soweit damit mehr oder anderes als eine  Mieterstreckung bis zum 31. März 2015 anbegehrt wird; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 8% Mehrwertsteuer) zulasten der Kläger, welche dafür solidarisch haften."
Prozessualer Antrag des Beklagten und Berufungsbeklagten: (sinngemäss, act. 13 S. 2)
Es sei davon Vormerk zu nehmen, dass die Kläger das von ihnen gestellte Begehren, wonach festzustellen sei, dass die Kündigung nichtig bzw.  sei, zurückgezogen haben.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 8% Mehrwertsteuer) zulasten der Kläger."
Beschluss des Mietgerichts des Bezirkes Affoltern vom 30. Juni 2015: (act. 30 = act. 36 = act. 38)
1. Der prozessuale Antrag des Beklagten wird abgewiesen.
2. Schriftliche Mitteilung an die Parteien mit nachfolgendem Erkenntnis.
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Urteil des Mietgerichts des Bezirkes Affoltern vom 30. Juni 2015: (act. 30 = act. 36 = act. 38)
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Entscheidgebühr wird festgesetzt auf Fr. 2'800.–.
Die Kosten für den Augenschein betragen Fr. 9.75.
3. Die Kosten werden den Klägern unter solidarischer Haftung auferlegt.
4. Die Kläger werden solidarisch verpflichtet, dem Beklagten eine Partei-
entschädigung von Fr. 10'693.30 (inkl. 8% Mehrwertsteuer) zu bezah-
len.
5.-6. Schriftliche Mitteilung / Rechtsmittel
Berufungsanträge
der Kläger und Berufungskläger: (act. 37 S. 2)
" 1. Das Mietverhältnis betreffend die Räumlichkeiten in und um die  D._-Strasse ... in E._ sei endgültig um drei Jahre bis und mit März 2017 zu erstrecken.
2. Eventualiter sei das Mietverhältnis erstmals um zwei Jahre bis Ende März 2016 zu erstrecken.
3. Subeventualiter sei das Urteil vom 30. Juni 2015 aufzuheben und der Prozess zur Ergänzung des Sachverhaltes und zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich Mehrwertsteuer  des Berufungsbeklagten."
des Beklagten und Berufungsbeklagten: (act. 37 S. 2)
" Es sei die Berufung vollumfänglich abzuweisen, unter Kosten und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 8 % Mehrwertsteuer)
zulasten der Kläger und Berufungskläger."
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Erwägungen:
I. Sachverhalt und Prozessgeschichte
1.1 Am 24. April 1995 schlossen die Erben des F._ als Vermieter mit den
Klägern und Berufungsklägern (nachfolgend Kläger) als Mieter einen Mietvertrag
über eine Lager- und Werkhalle (ca. 232 m2) an der D._-Strasse ... in
E._ ab, wobei festgehalten wurde, dass ein Anteil des Vorplatzes von den
Mietern mitbenützt werden dürfe. Vereinbarter Mietbeginn war der 1. Mai 1995
und hinsichtlich des Mietzinses wurde abgemacht, dass von den Mietern pro Mo-
nat Fr. 1'600.– zu bezahlen und zusätzlich sämtliche Betriebs- und Nebenkosten
zu übernehmen seien (act. 3/4 S. 1). Hinsichtlich der Kündigungsmodalitäten
wurde verabredet, dass mit einer Frist von 6 Monaten auf Ende März, Juni und
September gekündigt werden könne, jedoch erstmals per 30. Juni 2000 (act. 3/4
S. 1). Zudem wurde diesbezüglich festgehalten, die Mieter hätten unter schriftli-
cher Bekanntgabe bis 31. Dezember 1999 ein einmaliges Optionsrecht auf weite-
re 3 Jahre, wobei eine gegenseitige Kündigung danach frühestens auf den
30. Juni 2003 möglich sei. Ferner nahm die Vermieterschaft davon Kenntnis, dass
das Mietobjekt als Abschlepphalle benutzt werde und temporär verunfallte Fahr-
zeuge dort parkiert würden (act. 3/4 S. 2).
Mit einem weiteren Mietvertrag vom 14./23. Juni 1999 mieteten die Kläger
von den Erben des F._ per 1. Juli 1999 in derselben Liegenschaft weitere
Räumlichkeiten dazu, wobei das Mietobjekt als "Erweiterung Nutzung Lager- +
Werkhalle (ca. 94 m2) gemäss beiliegendem Plan (ex. Verkaufsraum, Kursraum,
Atelier sowie Lagerraum G._ + H._)" beschrieben wurde. Als Mietzins
wurde ein Betrag von Fr. 370.– vereinbart, wobei wiederum sämtliche Betriebs-
und Nebenkosten zu Lasten der Mieter gehen sollten. Betreffend der Kündi-
gungsmodalitäten wurde abgemacht, dass mit einer Frist von 6 Monaten auf Ende
März, Juni und September, jedoch frühestens auf 30. Juni 2003 gekündigt werden
könne (act. 3/5 S. 1). Zudem wurde verabredet, dass dieser Mietvertrag als integ-
rierender Bestandteil des Hauptmietvertrages vom 24. April 1995 gelte und der
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Mieterschaft ein Umbau des Mietobjektes in der Weise erlaube, dass die neu ge-
mietete Fläche mit der bereits genutzten Fläche verschmolzen werde, wodurch
eine Gesamt-Nutzfläche von ca. 325 m2 entstehe. Sodann wurde festgehalten,
dass gleichzeitig das Optionsrecht, welches im Hauptmietvertrag geregelt sei, in
Anspruch genommen werde und sich der Vertrag vom 24. April 1995 somit unter
den gleichen Bedingungen bis zum 30. Juni 2003 verlängere. Nach Ablauf dieser
festen Vertragsdauer würden die Mietverträge mit einer Gesamt-Nutzfläche von
ca. 325 m2 auf unbestimmte Dauer weitergeführt. Eine gegenseitige Kündigung
sei unter Einhaltung einer 6-monatigen Frist auf Ende März, Ende Juni und Ende
September möglich, wobei über den Vertragsabschluss einer weiteren festen Ver-
tragsdauer ab dem 1. Juli 2003 zu gegebener Zeit mit der Vermieterschaft ver-
handelt werden könne. Sodann nahm die Vermieterschaft davon Kenntnis, dass
das Mietobjekt als Abschlepphalle benutzt werde und dort temporär verunfallte
Fahrzeuge parkiert würden (act. 3/5 S. 2).
1.2 Per 1. September 2006 erwarb unbestrittenermassen der Beklagte und Be-
rufungsbeklagte (nachfolgend Berufungsbeklagter) die Liegenschaft an der
D._-Strasse ... in E._ (vgl. act. 11 S. 2; act. 36 S. 30, E. 4.3).
1.3 Am 15. April 2011 gründeten die Kläger die I._ GmbH mit Sitz an der
D._-Strasse ... in E._ (act. 3/14; act. 12/17), wobei die GmbH bei der
Gründung vom 15. April 2011 von den Klägern das Geschäft der einfachen Ge-
sellschaft "I._" in E._ mit sämtlichen Aktiven übernahm (vgl. act. 12/17
S. 6). Die neu gegründete Gesellschaft bezweckt im Wesentlichen den Betrieb ei-
nes Pannendienstes sowie eines Bergungsdienstes für Automobile (act. 12/17
S. 19).
1.4 Am 4. Juli 2013 kündigte der Beklagte das mit den Klägern bestehende
Mietverhältnis für die vorstehend beschriebenen Geschäftsräume unter Verwen-
dung des amtlich genehmigten Formulars per 31. März 2014, wobei er als Be-
gründung "Realisation Neubau" anführte (act. 3/2-3).
2.1 Unter Einreichung der Klagebewilligung der Schlichtungsbehörde in Miet-
und Pachtsachen des Bezirkes Affoltern vom 27. November 2013 stellten die Klä-
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ger am 31. Dezember 2013 beim Mietgericht des Bezirkes Affoltern (nachfolgend
Vorinstanz) das vorgenannte Erstreckungsbegehren (act. 1 S. 2). Nachdem die
Kläger den in der Folge durch die Vorinstanz einverlangten Kostenvorschuss
(vgl. act. 4) fristgerecht geleistet hatten (vgl. act. 6 und 7), wurden die Parteien auf
den 11. Juni 2014 zur Verhandlung vorgeladen (act. 8). Zu diesem Termin sind
Rechtsanwältin lic. iur. X._ namens und in Begleitung der Kläger sowie
Rechtsanwalt Dr. iur. Y._ namens und in Begleitung des Beklagten erschie-
nen (Prot. Vi. S. 4). Zudem fand am 23. Januar 2015 in der streitgegenständlichen
Liegenschaft in E._ ein Augenschein statt (vgl. act. 17; Prot. Vi. S. 28 ff.). Mit
Verfügung vom 27. Januar 2015 wurde den Parteien Frist angesetzt, um zum Pro-
tokoll des Augenscheins Stellung zu nehmen (act. 22), was der Beklagte innert
Frist (act. 25) und die Kläger innert erstreckter Frist (act. 26) taten.
Am 30. Juni 2015 erliess die Vorinstanz den vorgenannten Entscheid
(act. 30 = act. 36 = act. 38, nachfolgend zitiert als act. 36).
2.2 Gegen diesen Entscheid erhoben die Kläger mit Eingabe vom 24. August
2015 rechtzeitig (vgl. act. 31) Berufung (act. 37) bei der Kammer und stellten die
eingangs genannten Berufungsanträge (act. 37 S. 2). Nachdem der in der Folge
mit Verfügung vom 2. September 2015 einverlangte Kostenvorschuss (act. 40)
fristgerecht geleistet worden war (vgl. act. 40; act. 43), wurde dem Beklagten mit
Verfügung vom 9. Oktober 2015 Frist zur Erstattung der Berufungsantwort ange-
setzt (act. 44). Diese wurde mit Eingabe vom 5. November 2015 fristgerecht ein-
gereicht (act. 46), wobei der Beklagte darin auf Abweisung der Berufung schliesst
(act. 46 S. 1). Unangefochten geblieben ist damit der von der Vorinstanz zusam-
men mit dem Urteil getroffene Beschluss vom 30. Juni 2015 (vgl. act. 36 S. 46);
dieser ist damit am 7. November 2015 in Rechtskraft erwachsen, wovon Vormerk
zu nehmen ist. Da – wie noch zu zeigen sein wird – die Berufung der Kläger gut-
zuheissen und ihrem Hauptantrag stattzugeben ist, ist den Klägern mit diesem
Entscheid lediglich noch das Doppel der Berufungsantwort zuzustellen.
3. Die Akten des erstinstanzlichen Verfahrens wurden beigezogen (act. 1-34).
Das Verfahren erweist sich als spruchreif.
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II.
Prozessuale Vorbemerkungen
1. Gegen erstinstanzliche Endentscheide in vermögensrechtlichen Angelegen-
heiten ist die Berufung nur zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrecht erhal-
tenen Rechtsbegehren mindestens Fr. 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 2 ZPO).
Wird die Erstreckung eines Mietverhältnisses beantragt, so entspricht der Streit-
wert grundsätzlich den für die streitige Periode geschuldeten Mietzinsen. Wenn
der Mieter bereits von einer faktischen Erstreckung profitiert, reduziert sich der
Streitwert jedoch um die bereits fällig gewordenen Mietzinsen, ist doch nach der
Rechtsprechung die Dauer einer faktischen Erstreckung, die dem auf Erstreckung
klagenden Mieter zugutegekommen ist, nicht mehr von Interesse und der Streit
wird insoweit gegenstandslos (BGE 109 II 351 E. 1 = Pra 73 (1984) Nr. 28; BGE
113 II 406 E. 1 = Pra 77 (1988) Nr. 201). Zwar kann die Erstreckung für die Eigen-
tümerschaft auch eine grössere wirtschaftliche Bedeutung haben, etwa wenn die
Erstreckung den Verkauf der Liegenschaft oder ihre Renovation tangiert (PETER
DIGGELMANN, DIKE Komm ZPO, Online Stand 20. Oktober 2013, Art. 91 N 45). Da
Entsprechendes im vorliegenden Verfahren von Vermieterseite nicht geltend ge-
macht wurde, ist auf die für die Dauer der Erstreckung fällig werdenden Mietzin-
sen abzustellen.
Die Kläger haben vorinstanzlich eine Erstreckung des mit dem Beklagten
bestehenden Mietverhältnisses um drei Jahre beantragt (act. 1 S. 2; act. 36 S. 2).
Der von den Klägern für diese Dauer geschuldete Mietzins beträgt Fr. 70'920.–
(36 x Fr. 1'970.–; vgl. act. 3/4-5), wobei die Kläger seit dem 1. April 2014 bereits
von einer faktischen Erstreckung profitieren (vgl. act. 3/1). Der Reststreitwert für
das Berufungsverfahren beträgt dementsprechend Fr. 37'430.– (19 x Fr. 1'970.–),
entsprechend den zwischen dem Eingang der Berufung bei der Kammer (24. Au-
gust 2015) und dem beantragten Erstreckungszeitpunkt (31. März 2017) noch fäl-
lig werdenden Mietzinsen. Der für die Berufung notwendige Rechtsmittelstreitwert
ist damit gegeben und die Berufung zulässig.
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2. Die Berufung ist bei der Rechtsmittelinstanz innert 30 Tagen seit Zustellung
des begründeten Entscheides schriftlich einzureichen (Art. 311 Abs. 1 ZPO), wo-
bei mit der Berufung gemäss Art. 310 ZPO sowohl eine unrichtige Rechtsanwen-
dung wie auch die unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht
werden kann. Unrichtige Rechtsanwendung liegt im Übrigen auch dann vor, wenn
ein Gericht das ihm zustehende Ermessen nicht pflichtgemäss ausgeübt hat.
Neue Tatsachen und Beweismittel werden nur im Rahmen von Art. 317 Abs. 1
ZPO zugelassen, d.h. wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zu-
mutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten. Die
Berufungsinstanz ist weder an die Argumente der Parteien noch an die Begrün-
dung des vorinstanzlichen Entscheides gebunden (vgl. BGE 133 II 249 E. 1.4.1).
Im Entscheid über die Berufung ist auf die erhobenen Rügen einzugehen. Die
Begründungspflicht (Art. 53 ZPO) verpflichtet das Gericht indes nicht dazu, sich
mit jedem einzelnen rechtlichen oder sachverhaltlichen Einwand der Parteien ein-
gehend auseinanderzusetzen. Vielmehr darf sich das Gericht in der Begründung
seines Entscheids auf die wesentlichen Überlegungen konzentrieren, von wel-
chen es sich hat leiten lassen und auf die sich sein Entscheid stützt. Dem ist im
Folgenden nachzuleben.
III. Vorinstanzliche Parteistandpunkte und Entscheid
1. Vorab festzuhalten ist, dass die Gültigkeit der vom Beklagten am 4. Juli
2013 per 31. März 2014 ausgesprochenen Kündigung vorinstanzlich unbestritten
(act. 36 S. 32, E. 5.2) und damit durch die Vorinstanz einzig das von den Klägern
gestellte Erstreckungsbegehren zu beurteilen war.
2.1 Zu dessen Begründung haben sich die Kläger vorinstanzlich auf den Stand-
punkt gestellt, dem Kläger 1 entstehe durch die Beendigung des Mietverhältnis-
ses eine nicht durch die Interessen der Beklagten zu rechtfertigende Härte; für
den Kläger 2 würden hingegen keine Härtegründe geltend gemacht, weil er nicht
mehr operativ tätig sei (act. 11 S. 4; S. 6).
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Die dem Kläger 1 entstehende Härte begründeten die Kläger zunächst mit
der Schwierigkeit, aufgrund der aktuellen Situation auf dem Immobilienmarkt ein
geeignetes Ersatzobjekt zu finden, zumal sich ein solches einerseits in einem ge-
nau definierten Radius befinden und anderseits genau bestimmte Anforderungen
erfüllen müsse (act. 11 S. 3 ff.). Namentlich führten die Kläger dazu aus, seit 1992
Mitglied des "Abschlepp-Poolings" des Kantons Zürich zu sein, welches für den
Abschleppdienst im gesamten Kanton Zürich sowie in Teilen des Kantons Aargau
verantwortlich sei (act. 11 S. 3). Seit 1995 würden sie diese Tätigkeit in der streit-
gegenständlichen Liegenschaft ausüben (act. 11 S. 7), wobei der Kläger 1 den
Abschleppdienst inzwischen alleine und ohne Angestellte betreibe (act. 11 S. 4).
Ein Mitglied des "Abschlepp-Poolings" müsse spätestens 20 Minuten nach einem
Aufgebot an der Unfallstelle eintreffen können, weshalb der Betriebsstandort ei-
nes Mitgliedes zentral innerhalb des ihm zugewiesenen Gebietes liegen müsse
(act. 11 S. 3); das den Klägern zugewiesene Gebiet umfasse ein grosses Teil-
stück der Autobahnen A4 und A3 sowie die Westumfahrung (act. 11 S. 4), wes-
halb als Standort die Gemeinden E._, Wettswil, Stallikon und Hedingen in
Frage kämen (act. 11 S. 8). Neben dieser Abschlepptätigkeit betreibe der Klä-
ger 1 direkt gegenüber der streitgegenständlichen Liegenschaft ein Geschäft für
Fahrzeug- und Metallbau, wobei er für diese Nebentätigkeit auf 150 m2 Lagerflä-
che im streitgegenständlichen Mietobjekt angewiesen sei (act. 11 S. 5). Zudem
befinde sich sein Wohnsitz an der J._-Strasse ... in E._ (act. 11 S. 5).
Das nahe Zusammenliegen seines Wohnsitzes und der beiden Geschäftslokalitä-
ten erlaube es ihm einerseits, im Falle eines Abschleppeinsatzes innert der gefor-
derten 20 Minuten am Abschlepport eintreffen zu können; andererseits könne er
dadurch Synergien der beiden Betriebe nutzen, namentlich durch die Lagernut-
zung, und zudem schnell vor Ort sein, wenn jemand in der streitgegenständlichen
Liegenschaft ein sichergestelltes Fahrzeug besichtigen wolle (act. 11 S. 7).
Schliesslich müsse ein Mitglied des "Abschlepp-Poolings" über einen genau be-
schriebenen Fahrzeugpark verfügen und die Lokalität am Betriebsstandort müsse
genauen Anforderungen u.a. bezüglich Raumhöhe bzw. -grösse und Bodenbelas-
tung genügen (act. 11 S. 3); diesen Anforderungen entsprechende Ersatzobjekte
seien auf dem Markt jedoch kaum vorhanden (act. 11 S. 7). Der Kläger 1 generie-
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re für beide Betriebe einen jährlichen Bruttoertrag zwischen Fr. 220'000.– und
Fr. 240'000.–, wobei sich sein Nettogewinn im letzten Jahr auf Fr. 54'162.10 be-
laufen habe; mehr als die Hälfte davon stamme aus dem Abschleppdienst, für
welchen die Kläger im Jahr 2011 eine GmbH gegründet hätten. Der Betrieb des
Klägers 1 stelle dieser GmbH seine Aufwendungen in Rechnung (act. 11 S. 6).
Härtegründe für den Kläger 1 würden sich schliesslich auch aus dem für ihn be-
sonders ungünstigen Zeitpunkt der Auflösung des Mietverhältnisses ergeben. So
sei er 58 Jahre alt und wolle lediglich noch drei bis vier Jahre arbeiten. Da er über
keine genügende Altersvorsorge verfüge, beabsichtige er dannzumal die Schweiz
zu verlassen und an einen Ort zu ziehen, an welchem er mit seiner AHV-Rente
und dem Kapital seiner Lebensversicherung leben könne. Ein Neubeginn an ei-
nem anderen Ort sei für ihn wirtschaftlich nur möglich, wenn keine allzu hohen In-
vestitionen getätigt werden müssten. Ein Umzug beider Betriebe komme aus wirt-
schaftlichen Gründen nicht in Frage. Er sei existentiell auf den Weiterbetrieb bis
mindestens Ende März 2017 angewiesen (act. 11 S. 7).
2.2 Der Beklagte hat demgegenüber geltend gemacht, dass auf Mieterseite kei-
ne Härte i.S.v. Art. 272 Abs. 1 OR gegeben sei. Die Mieter würden ausführen, sie
seien auf das Mietobjekt zum Betrieb der am 15. April 2011 gemeinsam gegrün-
deten I._ GmbH angewiesen. Bei der I._ GmbH handle es sich jedoch
um eine eigenständige juristische Person und damit offensichtlich um eine Unter-
mieterin der Kläger. Die Interessen dieser Drittpartei seien im Hinblick auf die Prü-
fung einer Härtesituation als Drittinteressen jedoch irrelevant. Es gelte der Grund-
satz, wonach eine Partei, die sich durch die von ihr gewählte Art unternehmerisch
tätig zu sein eines bestimmten Konstruktes bediene, um damit – beispielsweise –
von steuerlichen Vorteilen zu profitieren, auch die damit verbundenen Nachteile in
Kauf zu nehmen habe. Einer dieser Nachteile bestehe darin, dass die Interessen
der Betriebsgesellschaft nach erfolgter Kündigung des Hauptmietverhältnisses als
Drittinteressen unbeachtlich seien (act. 13 S. 5 f.).
Als Eventualstandpunkt hat der Beklagte sodann vorgebracht, dass die Klä-
ger zur Erfüllung der sich aus dem Vertrag mit dem Auto-Pooling Kanton Zürich
ergebenden Anforderungen gar nicht auf das Mietobjekt angewiesen seien, weil
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beide Kläger über weitere Geschäftsräumlichkeiten verfügen würden; so betreibe
der Kläger 1 an der J._-Strasse ... in E._ ein Geschäft für Fahrzeug und
Metallbau und der Kläger 2 an der K._-Strasse ... in E._ eine Karosse-
riewerkstatt. Aus diesem Grund seien die Kläger auch finanziell nicht auf den Be-
trieb des Abschleppdienstes angewiesen, handle es sich doch dabei nur um einen
Nebenerwerb (act. 13 S. 6 f.). Die finanzielle Härte sei im Übrigen nicht substanti-
iert, verfüge doch der Kläger 2 über hervorragende Vermögensverhältnisse
(act. 13 S. 7). Zudem sei zu vermuten, dass sich die Kläger nicht oder jedenfalls
nicht mit der gebotenen Ernsthaftigkeit um die diversen, sich auf dem Markt be-
findlichen Ersatzobjekte bemüht hätten (act. 13 S. 8 ff.).
2.3 Diesen Ausführungen des Beklagten haben die Kläger im Wesentlichen ent-
gegengehalten, dass zu keinem Zeitpunkt Drittinteressen geltend gemacht wor-
den seien, sondern einzig die Interessen des Klägers 1. Dieser sei Mieter, es
handle sich also um seine Interessen. Zudem sei nicht die I._ GmbH, son-
dern der Kläger 1 auf die Räumlichkeiten angewiesen, weil er seine Pflichten ge-
mäss Vertrag mit dem Abschlepp-Pooling erfüllen müsse. Sämtliche Verträge be-
stünden zwischen dem Abschlepp-Pooling und den Klägern und nicht zwischen
der I._ GmbH und dem Abschlepp-Pooling (Prot. Vi. S. 17). Sodann sei die
finanzielle Härte entgegen dem Beklagten substantiiert worden und sämtliche
Steuererklärungen des Klägers 1 zum Beweis offeriert worden (Prot. Vi. S. 19).
2.4 Der Beklagte hielt im Weiteren daran fest, dass bestritten werde, dass der
Kläger 1 existentiell auf das Mietobjekt angewiesen sei. Erstens betreibe der Klä-
ger 1 ein weiteres Geschäft. Es sei nicht klar, wieviel Geld aus dem eigenen Ge-
schäft und wieviel Geld aus der I._ GmbH bezogen werde. Die Steuerunter-
lagen seien sodann nur offeriert anstatt eingereicht worden, um das Verfahren
weiter hinauszuzögern und Zeit zu gewinnen (Prot. Vi. S. 22 f.).
3. Die Vorinstanz hat in ihrem Entscheid das Bestehen von Härtegründen i.S.v.
Art. 272 Abs. 1 OR auf Seiten der Kläger verneint und deshalb das klägerische
Erstreckungsbegehren abgewiesen.
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3.1 Zur Begründung hat sie zusammengefasst ausgeführt, es sei vorliegend un-
strittig, dass jedenfalls der Betrieb des Klägers 2 am 16. September 1992 in das
Abschlepp-Pooling des Kantons Zürich aufgenommen worden sei, und dass das
Abschlepp-Pooling mit den Klägern 1 und 2 am 1. Juli 1997 eine Vereinbarung
abgeschlossen habe, wonach sich die Kläger verpflichtet hätten, die Vorschriften
des Reglementes 1997 vom 23. Juni 1997 strikte einzuhalten und die vermittelten
Abschlepp- und Bergungsdienste sorgfältig auszuführen. Dieser Vertrag dauere
bis heute an (act. 36 S. 30 f., E. 4.5). Sodann sei unbestritten, dass die Kläger am
15. April 2011 die I._ GmbH mit Sitz in der streitgegenständlichen Liegen-
schaft gegründet hätten (act. 36 S. 31, E. 4.6).
3.2 Unter dem Titel "Rechtliches" hat die Vorinstanz weiter festgehalten, der
Gründungsurkunde der I._ GmbH lasse sich entnehmen, dass die I._
GmbH von der I._ die im Sacheinlage- und Sachübernahmevertrag vom
28. März 2011 angegebene Sacheinlage übernommen habe. Da sowohl die zwi-
schen dem Abschlepp-Pooling und den Klägern geschlossene Vereinbarung vom
1. Juli 1997 als auch ein Rundschreiben des Abschlepp-Pooling des Kantons Zü-
rich vom 27. April 1997 als Vertragspartner respektive Adressat die IB._ und
A._ nenne, ein weiteres Schreiben vom 13. Dezember 2013 als Adressaten
jedoch die I._ GmbH aufführe, bestünden keine Zweifel daran, dass das Ab-
schlepp-Pooling Kanton Zürich die I._ GmbH als Nachfolgerin der IA._
und B._ betrachte. Somit habe aber auch als erstellt zu gelten, dass die in
der Vereinbarung zwischen dem Abschlepp-Pooling Kanton Zürich und der
I._ (einfache Gesellschaft bestehend aus B._ und A._) enthaltenen
Verpflichtungen auf die I._ GmbH übertragen worden seien (act. 36 S. 31,
E. 5.1).
3.3 Weiter hat die Vorinstanz erwogen, es bestünden aufgrund dessen, dass
sich der Sitz der I._ GmbH am Ort der streitgegenständlichen Liegenschaft
befinde und der Mietzins für das streitgegenständliche Mietobjekt in den Jahres-
rechnungen 2012 und 2013 als Aufwand der I._ GmbH verbucht worden sei,
keinerlei Zweifel daran, dass die Kläger die streitgegenständliche Liegenschaft an
die I._ GmbH untervermieten würden (act. 36 S. 35 f., E. 5.3.2.4). Da bei der
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Prüfung eines Erstreckungsbegehrens nur die härtebegründenden Interessen des
Mieters berücksichtigt werden könnten, während Drittinteressen, insbesondere
solche des Untermieters, ausser Betracht zu fallen hätten (act. 36 S. 35,
E. 5.3.2.4), gelte es die Frage zu beantworten, ob es sich bei den vom Kläger 1
zur Begründung seines Erstreckungsbegehrens vorgebrachten Härtegründen um
die Geltendmachung von Interessen der I._ GmbH als Untermieterin der
Kläger und damit um Drittinteressen handle, oder ob die vorgebrachten Härte-
gründe den Kläger 1 selbst betreffen würden (act. 36 S. 36, E. 5.3.2.5).
3.4 a) Bei der anschliessenden Erörterung der klägerseits vorgebrachten Härte-
gründe hat die Vorinstanz angeführt, das Entstehen einer Härte aufgrund einer
Verwurzelung des Abschleppdienstes an der derzeitigen Adresse sei zu vernei-
nen, da die Lagerhalle nur von einem sehr eingeschränkten Personenkreis fre-
quentiert werde, dem eine Veränderung des Standorts sehr rasch mitgeteilt wer-
den könnte. Angesichts der heute vorhandenen technischen Hilfsmittel wie Navi-
gationsgeräte und Internet (insb. google maps) liesse sich ein neuer Standort der
I._ GmbH von Versicherungsfachleuten und Justizpersonen zudem mühelos
und rasch auffinden (act. 36 S, 37 E. 5.3.2.5.1). Eine Härte aufgrund der Dauer
des Mietvertrages und einer sich daraus ergebenden Standortgebundenheit sei
damit zu verneinen, wobei zu beachten sei, dass das Bergen, Abschleppen und
Lagern von Unfallfahrzeugen ausschliesslich die Geschäftsaktivität der I._
GmbH beschlage, weshalb es sich um die Interessen der I._ GmbH und so-
mit um Drittinteressen handle, die nicht zu berücksichtigen seien (act. 36 S. 37,
E. 5.3.2.5.1). Gleiches gelte, soweit der Kläger 1 die Orts- und Standortgebun-
denheit im Weiteren damit begründe, dass ein anderer Standort ihm verunmögli-
che, die Vereinbarung mit dem Abschlepp-Pooling Kanton Zürich zu erfüllen,
nämlich innert 20 Minuten am Einsatzort zu sein. Zwar sei es richtig, dass diese
Verpflichtung je nach neuem Standort nicht mehr erfüllt werden könnte, weshalb
die I._ GmbH, auf welche die Verpflichtung aus dem Pooling-Vertrag über-
gegangen sei, die im Rahmen des Pooling-Vertrages erzielten Einnahmen verlie-
ren könnte; jedoch handle es sich auch dabei um ein Interesse der I._ GmbH
und damit ein Drittinteresse, welches keine Berücksichtigung finden könne
(act. 36 S. 38, E. 5.3.2.5.2). Festzuhalten bleibe, dass der Kläger 1 seine Behaup-
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tung, auf eine Lagerfläche von 150 m2 in der Lagerhalle angewiesen zu sein, nicht
näher substantiiert habe, weshalb er damit nicht zu hören sei (act. 36 S. 38,
E. 5.3.2.5.2).
b) Was die vorgebrachte fehlende Altersvorsorge des Klägers 1 anbetreffe,
sei festzuhalten, dass es allein Aufgabe des Klägers 1 sei, dafür zu sorgen, dass
er im Zeitpunkt, in welchem er aus dem aktiven Berufsleben zurücktrete, über ei-
ne ausreichende Altersvorsorge verfüge. Zwar könne selbst bei Geschäftsmieten
das Alter des Mieters einen Härtegrund darstellen, doch stehe der sich im
60. Altersjahr befindliche Kläger 1 keineswegs unmittelbar vor der Pensionierung,
sondern erreiche das ordentliche Pensionsalter erst im Jahr 2021. Deshalb sei ein
diesbezüglicher Härtegrund von vornherein zu verneinen. Unerheblich sei auch,
ob der Kläger 1 mit einem frühzeitigen Austritt aus dem aktiven Erwerbsleben
liebäugle (act. 36 S. 39, E. 5.3.2.5.3). Weiter lasse sich dem vom Beklagten ins
Recht gelegten Steuerausweis entnehmen, dass der Kläger 1 für das Jahr 2011
ein satzbestimmendes Einkommen/Gewinn von Fr. 60'000.– ausgewiesen habe,
wobei im satzbestimmenden Jahreseinkommen sowohl die Einkünfte aus der vom
Kläger 1 betriebenen Einzelfirma 'A._ Fahrzeugbau' als auch diejenigen aus
der I._ (einfache Gesellschaft bestehend aus B._ und A._) resp.
aus der I._ GmbH enthalten seien. Bei der Beurteilung der wirtschaftlichen
Situation des Klägers 1 sei auf die Einkommensverhältnisse im Jahr 2013 abzu-
stellen, in welchem er aus der von ihm betriebenen Einzelfirma einen Reingewinn
von Fr. 54'162.10 erzielt habe, was einem monatlichen Einkommen von rund
Fr. 4'500.– entspreche, während die I._ GmbH im selben Jahr einen unter
den beiden Gesellschaftern, also den beiden Klägern, aufzuteilenden Reingewinn
von Fr. 9'133.50 erwirtschaftet habe. Da dem Kläger 1 60 % der Stammanteile
der GmbH gehören würden, sei schlechtestenfalls davon auszugehen, dass er
entsprechend der von ihm gehaltenen Stammanteile am Reingewinn partizipiere,
was einem Betrag von Fr. 5'480.10 (= 60% von Fr. 9'133.50) für das ganze Jahr
2013 resp. Fr. 456.70 (= Fr. 5'480.10 / 12) pro Monat entspreche. Ein Lohnausfall
in der Höhe von monatlich Fr. 456.70 sei zwar bedauerlich, doch sei nicht auszu-
machen, dass der Kläger 1 dadurch in seiner Existenz bedroht sei; entsprechen-
des sei insbesondere nicht mit einer Bedarfsberechnung substantiiert worden. Ei-
- 15 -
ne finanzielle Härte sei dementsprechend zu verneinen. Zudem hänge dieses
Teileinkommen des Klägers 1 vom von der I._ GmbH erzielten Reingewinn
ab und damit davon, ob die I._ GmbH weiterhin im Rahmen der mit dem Ab-
schlepp-Pooling Kanton Zürich abgeschlossenen Vereinbarung tätig sein könne,
weshalb es sich auch hierbei vordergründig um ein Interesse der GmbH und da-
mit um ein Drittinteresse handle (act. 36 S. 40 ff., E. 5.3.2.5.4).
c) Zur Situation auf dem Markt für Ersatzräumlichkeiten sei vorab festzuhal-
ten, dass am 23. Januar 2015 ein Augenschein in der Lagerhalle, an der
D._-Strasse ... in E._ ZH sowie in der vom Kläger 1 an der J._-
Strasse ... und der vom Kläger 2 an der K._-Strasse betriebenen Werkstatt
resp. Werkstatt/Lackiererei stattgefunden habe, welche sich beide ebenfalls in
E._ ZH befinden würden. Der Augenschein habe ergeben, dass weder die
Werkstatt an der J._-Strasse ... noch diejenige des Klägers 2 an der
K._-Strasse über freistehende Flächen verfügten, welche die dortige Statio-
nierung von Abschleppfahrzeugen und/oder Unfallautos ermöglichen würden.
Dass sich die Suche nach einem geeigneten Ersatzmietobjekt schwierig gestalte,
würden die Kläger mittels der eingereichten 13 Homegate-Inseraten belegen. Zu-
dem habe der Kläger 1 ausgeführt, er habe sämtliche infrage kommenden Mietob-
jekte vor Ort angeschaut und teilweise auch Kontakt mit den Inserenten aufge-
nommen, doch hätten diese Objekte die Anforderungen (Fläche, Höhe, Standort)
nicht erfüllt oder aber die Vermieter hätten die Lagerung von Fahrzeugen abge-
lehnt. Unabhängig von der Tatsache, dass die Suche nach einem Ersatzobjekt
schwierig sei, sei aber auch in Bezug auf diesen Härtegrund festzuhalten, dass
der Kläger 1 in seiner Funktion als Gesellschafter und Geschäftsführer mit Einzel-
zeichnungsberechtigung der I._ GmbH eben gerade deren Interessen gel-
tend mache. Dies ergebe sich daraus, dass die Fortführung der Geschäftstätigkeit
der I._ GmbH davon abhänge, dass ein Ersatzmietobjekt gefunden werde,
welches die vom Abschlepp-Pooling Kanton Zürich verlangten Anforderungen er-
fülle. Der Kläger 1 sei mit diesem Härtegrund nicht zu hören, da es sich um die
Geltendmachung von Drittinteressen handle, die nicht zu berücksichtigen seien
(act. 36 S. 44 f., E. 5.3.2.5.5).
- 16 -
Daraus schloss die Vorinstanz, dass der Kläger 1 somit mit Ausnahme des
Härtegrundes des "ungünstigen Zeitpunktes der Kündigung", welcher jedoch kei-
ne Härte zu begründen vermöge, ausschliesslich die Interessen der I._
GmbH und damit Drittinteressen geltend mache, welche jedoch nicht als härtebe-
gründend ins Gewicht fallen dürften (act. 36 S. 45, E. 5.4). Dementsprechend hat
sie bereits das Entstehen einer durch die Beendigung des Mietverhältnisses ent-
stehenden Härte i.S.v. Art. 272 Abs. 1 OR verneint und das Erstreckungsbegeh-
ren der Kläger bereits deshalb abgewiesen (act. 36 S. 45, E. 5.4).
IV.
Zur Berufung im Einzelnen
1. Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Miet-
verhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Fami-
lie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu
rechtfertigen wäre (Art. 272 Abs. 1 OR). Der Begriff der Härte bezeichnet dabei im
Wesentlichen alle Umstände des konkreten Einzelfalls (objektiver und subjektiver
Natur), die sich für den Mieter insoweit nachteilig auswirken, als sie ihn bei der er-
folgreichen Suche nach einem Ersatzobjekt bzw. einer Ersatzlösung innert der
ihm bis zur vertraglich vorgesehenen oder durch die Kündigung herbeigeführten
Vertragsauflösung noch zur Verfügung stehenden Zeit behindern, ihm die Suche
erschweren oder die erfolgreiche Suche mit einer gewissen Sicherheit gar zu ver-
hindern vermögen (vgl. z.B. ZK OR-HIGI, Bd. V2b, Art. 272 N 83 m.w.H.).
2. Bei der Beurteilung der Härtegründe des Mieters findet die Härte für einen
Dritten, der weder Familienangehöriger i.S.v. Art. 331 ZGB noch (Mit-)Mieter ist,
grundsätzlich keine Berücksichtigung (gl. etwa BSK OR I- WEBER, 6. Aufl. 2015,
Art. 272 N 4a; HIGI, a.a.O., Art. 272 N 98). Vielmehr muss der Mieter prinzipiell ein
persönliches Interesse an der Erstreckung des Mietverhältnisses aufweisen
(BGE 113 II 72, E. 5).
2.1 Die Kläger werfen in ihrer Berufung zunächst die Frage auf, ob im Rahmen
des vorliegenden Erstreckungsverfahrens zwischen ihren Interessen und denjeni-
- 17 -
gen der von ihnen zum Betrieb des Abschleppdienstes gegründeten I._
GmbH zu unterscheiden sei. Dabei stellen sie sich auf den Standpunkt, es sei für
das vorliegende Verfahren irrelevant, in welcher Rechtsform sie ihren Betrieb or-
ganisieren würden, solange dem Vermieter daraus kein Nachteil erwachse
(act. 37 S. 10 f.).
Dem kann nicht gefolgt werden: Bei der I._ GmbH handelt es sich um
eine eigenständige, juristische Person (vgl. Art. 52 ff. ZGB; Art. 779 OR); sie ist
als solche klar von ihren Gesellschaftern abzugrenzen. Die von den Beklagten in
der streitgegenständlichen Liegenschaft betriebene I._ ist seit dem 15. April
2011 in der Rechtsform einer GmbH organisiert (vgl. vorstehend Ziff. I.1.3), wes-
halb sich die Kläger auf die Eigenständigkeit der von ihnen gegründeten Gesell-
schaft behaften lassen müssen. Die Vorinstanz ist deshalb zu Recht davon aus-
gegangen, dass die Interessen der GmbH von denjenigen der Gesellschaf-
ter/Mieter zu unterscheiden seien. Dass die Kläger – wie sie weiter vorbringen
(vgl. act. 37 S. 11) – die streitgegenständliche Liegenschaft explizit zum Zwecke
des Betriebes der I._ gemietet haben, ändert nichts an der nunmehr zu be-
achtenden Eigenständigkeit der GmbH.
2.2 Weiter bestreiten die Kläger, dass es sich bei den Interessen der GmbH in
der vorliegenden Konstellation um Drittinteressen im eigentlichen Sinn handle;
vielmehr würden die Interessen der GmbH gewissermassen Interessen der Mieter
darstellen und damit zu ihren eigenen Interessen werden, weshalb die Interessen
der I._ GmbH vorliegend auf jeden Fall zu berücksichtigen seien (act. 37
S. 10 f.).
Dazu ist anzufügen, dass es sich zwar als zutreffend erweist, dass Drittinte-
ressen immerhin dort über den durch Art. 272 Abs. 1 OR und Art. 331 ZGB ge-
steckten familiären Rahmen hinaus ausnahmsweise als härtebegründende Um-
stände zum Zuge kommen, wo sie die Interessen des Mieters mit Blick auf die
bisherigen Vertragsbeziehungen derart beeinflussen, dass sie gewissermassen
zu Interessen des Mieters selbst werden (HIGI, a.a.O., Art. 272 N 99). Dies wäre
jedoch einerseits von den Klägern zu begründen, wozu es nicht reicht, pauschal
geltend zu machen, dass dies "in casu zutreffe" (vgl. act. 37 S. 10). Andererseits
- 18 -
findet auch in diesem Fall keine generelle und von Mieterinteressen unabhängige
Berücksichtigung von Drittinteressen statt. Auch hier muss ein persönliches Inte-
resse des Mieters an der Erstreckung des Mietverhältnisses bestehen, doch führt
die enge Verknüpfung dieses Interesses mit demjenigen eines Dritten im konkre-
ten Einzelfall dazu, dass ein vordergründiges Drittinteresse bei der Prüfung der
dem Mieter entstehenden Härte indirekt mitberücksichtigt wird (vgl. LACHAT ET AL.,
Mietrecht für die Praxis, 8. Aufl. 2009, Rz. 30/5.9 f.). Es handelt sich allerdings nur
scheinbar um die Berücksichtigung von Drittinteressen, weil sie denen des Mie-
ters entsprechen und vor allem dessen eigene sind (vgl. HIGI, a.a.O., Art. 272
N 99, der von "Drittinteressen" spricht). Insgesamt ist die Vorinstanz deshalb zu
Recht davon ausgegangen, dass auch in der vorliegenden Konstellation zwischen
den Interessen der Kläger als Mieter und denjenigen der I._ GmbH zu unter-
scheiden sei.
3. Die weiteren Rügen der Kläger zielen im Wesentlichen darauf ab, dass die
Vorinstanz die Interessen der Kläger und diejenigen der GmbH unrichtig festge-
legt bzw. voneinander abgegrenzt habe. So bemängeln sie zunächst, die Vor-
instanz sei zu Unrecht davon ausgegangen, dass zwischen ihnen und der I._
GmbH ein Untermietverhältnis bestehe (act. 37 S. 9; dazu nachstehend IV.3.1).
Sie habe überdies unrichtigerweise festgestellt, dass die Verpflichtungen aus dem
Vertrag mit dem Abschlepp-Pooling Kanton Zürich auf die GmbH übergegangen
seien (act. 37 S. 10; dazu nachstehend Ziff. IV.3.3); ferner sei der Kläger 1 für
seinen Nebenbetrieb auf einen Teil des streitgegenständlichen Mietobjektes per-
sönlich angewiesen (act. 37 S. 12 f.; dazu nachstehend Ziff. IV.3.2) und schliess-
lich übersehe die Vorinstanz, dass ein wesentlicher Teil der vom Kläger im Rah-
men der Firma "A._ Fahrzeugbau" erzielten Einkünfte vom Vertrag mit dem
Abschlepp-Pooling abhänge, weshalb ihm bei einem allfälligen Wegfall dieses
Vertrages eine persönliche finanzielle Härte entstehe (act. 37 S. 12, S. 14, dazu
nachstehend Ziff. IV.3.4). Der Beklagte stellt sich demgegenüber auf den Stand-
punkt, die Kläger hätten vorinstanzlich zur Begründung der sie treffenden Härte
ausschliesslich Umstände ins Feld geführt, welche nur und ausschliesslich die In-
teressensphäre der I._ GmbH betreffen würden. Damit handle es sich bei
den entsprechenden Interessen eben um Drittinteressen (act. 46 S. 5).
- 19 -
3.1 a) Zunächst ist auf das von den Klägern bestrittene Bestehen eines Unter-
mietverhältnisses zwischen den Klägern und der I._ GmbH einzugehen. Die
Kläger rügen diesbezüglich, dass die Vorinstanz diese Annahme einzig auf die
Tatsache stütze, dass in den Jahresrechnungen 2012 und 2013 der GmbH Miet-
zinsaufwand enthalten sei und die GmbH überdies ihren Sitz an der D._-
Strasse ... in E._ habe. Für das Zustandekommens eines Untermietvertrages
sei gemäss Art. 1 OR jedoch eine übereinstimmende gegenseitige Willensäusse-
rung erforderlich, welche vorliegend fehle. Auch sei es nie ihre Absicht gewesen,
mit ihrer eigenen GmbH einen Mietvertrag abzuschliessen. Überdies bezahle die
GmbH die Mietzinsen an den Beklagten und nicht an die Kläger (act. 37 S. 9).
Demgegenüber stellt sich der Beklagte auf den Standpunkt, dass die rechtliche
Qualifikation des Verhältnisses zwischen den Klägern und der I._ GmbH für
den Ausgang des Verfahrens unerheblich sei; relevant sei einzig, dass dieser
Umstand die Interessensphäre der I._ GmbH betreffe (act. 46 S. 5).
b) Gemäss Art. 262 Abs. 1 OR kann der Mieter die Sache mit der Zustim-
mung des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten, wobei der Vermieter
die Zustimmung nur aus den in Art. 262 Abs. 2 OR genannten Gründen verwei-
gern kann. Die Zustimmung ist dabei an keine spezielle Form gebunden und kann
namentlich auch stillschweigend erteilt werden, z.B. wenn der Vermieter auf die
Mitteilung der geplanten Untervermietung nicht reagiert und damit konkludent auf
sein Weigerungsrecht verzichtet (dazu etwa WEBER, a.a.O., Art. 262 N 3). Zwar ist
es richtig, dass – wie die Kläger geltend machen – zum Abschluss eines Unter-
mietvertrages ein übereinstimmender Wille von Untervermieter und Untermieter
notwendig ist, auch dieser kann jedoch konkludent geäussert werden (vgl. Art. 1
Abs. 2 OR). Wird die Mietsache durch einen Dritten benutzt und auch der Mietzins
durch diesen Dritten bezahlt, deutet dies deshalb grundsätzlich auf das Zustande-
kommen eines (Unter-)Mietvertrages hin, besteht ein solcher doch in der Überlas-
sung der Mietsache zum Gebrauch gegen Entgelt (vgl. Art. 253 OR). Dass vorlie-
gend die I._ GmbH den Mietzins an den Beklagten und damit an den Haupt-
vermieter bezahlt hat, schliesst entgegen den Klägern das Bestehen eines Un-
termietvertrages in keiner Weise aus. Vielmehr kann von der Entgegennahme von
Mietzinszahlungen des Untermieters durch den Hauptvermieter auf dessen kon-
- 20 -
kludente Zustimmung zur Untermiete geschlossen werden. Insgesamt kann vor-
liegend jedoch offen gelassen werden, ob zwischen den Klägern und der I._
GmbH tatsächlich ein Untermietvertrag zustande gekommen ist. Zu berücksichti-
gen ist nämlich, dass die Vorinstanz aus dem Bestehen eines Untermietvertrages
im Wesentlichen abgeleitet hat, dass damit die mit der Suche nach einem Ersatz-
standort verbundene Härte einzig der GmbH anzurechnen sei, weil die GmbH als
Untermieterin diesen Standort nutze und deshalb die Fortführung ihrer Geschäfts-
tätigkeit vom Auffinden eines neuen Standorts abhänge. Dies erweist sich jedoch
in mehrfacher Hinsicht als unzutreffend. Dazu Folgendes:
3.2 a) Die Kläger kritisieren, sie hätten vorinstanzlich geltend gemacht, der Klä-
ger 1 sei für seinen Nebenbetrieb auf eine Lagerfläche im streitgegenständlichen
Mietobjekt angewiesen. Die Vorinstanz habe diesbezüglich erwogen, der Kläger 1
habe diese Behauptung nicht näher substantiiert, weshalb er damit nicht zu hören
sei. Anlässlich des Augenscheins vom 15. Januar 2015 sei jedoch ersichtlich ge-
wesen, dass er [der Kläger 1] über keine Lagerfläche in seinem Betrieb verfüge
und deshalb auf Lagerfläche an einem anderen Ort angewiesen sei. Die entspre-
chende Behauptung sei vom Beklagten sodann nicht bestritten worden. Sei die
Vorinstanz der Ansicht gewesen, es seien weitere Ausführungen nötig, hätte sie
den Kläger 1 im Rahmen der eingeschränkten Offizialmaxime befragen müssen.
Es gehe nicht an, diesen Umstand mit der zitierten Begründung nicht zu berück-
sichtigen (act. 27 S. 12 f.).
b) Für die vorliegende Mietstreitigkeit kommt gestützt auf Art. 243 Abs. 2
lit. c i.V.m. Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO unabhängig vom Streitwert die sogenannte
abgeschwächte (soziale) Untersuchungsmaxime zur Anwendung. Das Gericht hat
den Sachverhalt von Amtes wegen festzustellen; dabei ist es nicht an Beweisan-
träge gebunden und kann von sich aus Beweis erheben. Dies bedeutet jedoch
nicht, dass das Gericht den Sachverhalt zu erforschen hat, wie die uneinge-
schränkte Untersuchungsmaxime dies fordert (vgl. dazu etwa Art. 296 Abs. 1
ZPO). Auch sind die Parteien nicht davon befreit, an der Erstellung des entscheid-
relevanten Sachverhaltes aktiv mitzuwirken und die zu erhebenden Beweise zu
bezeichnen, allenfalls unter Mithilfe des Gerichts. Sie tragen die primäre Verant-
- 21 -
wortung für die Sachverhaltsermittlung (Art. 247 Abs. 2 lit. b Ziff. 1 ZPO; vgl. fer-
ner etwa ZK ZPO-HAUCK, a.a.O., Art. 247 N 31 und N 33 m.w.H.; BGer
4A_32/2007 vom 16. Mai 2007, E. 4.1; Botschaft ZPO, S. 7313). Zwar ist das
Ausmass der gerichtlichen (Mit-)Hilfe, wenn sich zwei anwaltlich vertretene Par-
teien gegenüberstehen, umstritten (dazu OGer ZH vom 11. November 2014,
PD140009, E. III.4.2.1), doch kommt es vorliegend darauf gar nicht an.
Tatsachenbehauptungen müssen nämlich nur (aber immerhin) so konkret
formuliert werden, dass ein substantiiertes Bestreiten möglich ist oder der Gegen-
beweis angetreten werden kann (BGE 127 III 365 E. 2b; BGE 117 II 113 E. 2;
BGE 108 II 337 E. 2b S. 339). Dies war entgegen der Vorinstanz beim Vorbringen
der Kläger, wonach der Kläger 1 für den Betrieb seines Fahrzeug- und Metallbau-
geschäftes auf 150 m2 Lagerfläche im streitgegenständlichen Mietobjekt angewie-
sen sei, der Fall, ist doch einerseits nicht ersichtlich, was die Kläger zur Substanti-
ierung weiter hätten vorbringen sollen und wäre es dem Beklagten doch leicht
möglich gewesen, diese Tatsachenbehauptung zu bestreiten. Die Frage der Aus-
übung der gerichtlichen Fragepflicht stellt sich dementsprechend gar nicht. Viel-
mehr bringen die Kläger zu Recht vor, dass die von ihnen so vorgetragene Tatsa-
chenbehauptung vom Beklagten gar nicht bestritten worden sei. Auch bei Geltung
der abgeschwächten Untersuchungsmaxime ist deshalb über unbestrittene Tat-
sachen – erhebliche Zweifel vorbehalten (vgl. Art. 153 Abs. 2 ZPO) – kein Beweis
zu erheben (Art. 150 Abs. 1 ZPO), weshalb die Vorinstanz auf die von den Klä-
gern rechtsgenügend vorgetragene Tatsachenbehauptung hätte abstellen und sie
bei der Beurteilung der ihnen durch die Beendigung des Mietverhältnisses entste-
henden Härte hätte würdigen müssen. Hier hat die Vorinstanz damit ein persönli-
ches Interesse des Klägers 1 an der Erstreckung des Mietverhältnisses zu Un-
recht nicht berücksichtigt, weshalb sich die dahingehende Rüge der Kläger als
begründet erweist.
3.3 a) Weiter beanstanden die Kläger die Feststellung der Vorinstanz, wonach
die I._ GmbH von der I._ die im Sacheinlage- und Sachübernahmever-
trag vom 28. März 2011 angegebene Sacheinlage übernommen habe, und brin-
gen vor, es gehe aus dieser Ausführung nicht hervor, was die Vorinstanz daraus
- 22 -
ableiten wolle; der Pooling-Vertrag sei jedoch sicher keine Sache. Auch könne der
Auffassung nicht gefolgt werden, wonach aufgrund der Adressierung des von der
Vorinstanz genannten Schreibens vom 13. Dezember 2013 keine Zweifel daran
bestünden, dass das Abschlepp-Pooling Kanton Zürich die I._ GmbH als
Nachfolgerin der IA._ und B._ betrachte, gehe doch ein Vertrag nicht
auf eine Drittpartei über, nur weil ein entsprechendes Schreiben allenfalls an die-
se adressiert worden sei. Dies habe im Übrigen nicht einmal der Beklagte be-
hauptet, währenddem sie als Kläger jedoch klar geltend gemacht hätten, sie seien
aus dem Pooling Vertrag verpflichtet. Der Pooling-Vertrag sei nie abgeändert
worden, richtig sei einzig, dass die Kläger über die GmbH abrechneten und diese
Firma somit als Adressatin fungiere (act. 37 S. 10).
Der Beklagte bringt demgegenüber vor, die Vorinstanz weise zutreffend da-
rauf hin, dass die von den Klägern eigens als Beweisdokument für das vorliegen-
de Verfahren angeforderte Bestätigung vom 13. Dezember 2013 bezüglich den
Anforderungen, welche ein Mitglied des Abschlepp-Pooling Kanton Zürich erfüllen
müsse, an die I._ GmbH adressiert worden sei. Daraus lasse sich zwanglos
ableiten, dass das Abschlepp-Pooling Kanton Zürich offensichtlich die juristische
Person, also die I._ GmbH, als ihre Vertragspartnerin betrachtet habe, was
mit der gesamten übrigen Aktenlage ja vollständig übereinstimme (act. 46 S. 7).
Weiter würden die Kläger in der Berufungsschrift selber geltend machen, die
I._ AG stelle gegenüber dem Abschlepp-Pooling Rechnung, womit sie zuge-
ben würden, dass diese juristische Person Vertragspartnerin des Abschlepp-
Poolings sei. Das entspreche ja auch der Aktenlage, nachdem die GmbH nach ih-
rer Gründung in Rechte und Pflichten des Pooling-Vertrages eingetreten sei
(act. 46 S. 7).
b) Wird eine einfache Gesellschaft bzw. das durch diese geführte Geschäft
bei der Gründung einer GmbH als Sacheinlage in diese eingebracht, kommen die
Regelungen für die Übernahme eines Vermögens bzw. Geschäftes nach Art. 181
OR zur Anwendung. Art. 181 OR regelt die Übertragung des Vermögens als Son-
derfall der Schuldübernahme. Zweck der Bestimmung ist es, im Falle von Vermö-
gens- oder Geschäftsübernahmen die Übertragung der Schuldverhältnisse zu er-
- 23 -
leichtern; der Schuldübergang wird in besonderer Weise geregelt. Aktiven müs-
sen hingegen nach den für sie geltenden Vorschriften übertragen werden. Ebenso
bedarf es bei der Vertragsübernahme, wo nicht nur das Schuldverhältnis, sondern
das gesamte Vertragsverhältnis auf den Übernehmenden wechselt, einer geson-
derten Regelung (vgl. dazu BSK OR I-TSCHÄNI, 6. Aufl. 2015, Art. 181 N 1 bis 3).
Wie bereits (vorstehend Ziff. I.1.3) erwähnt, gründeten die Kläger am
15. April 2011 die I._ GmbH mit Sitz an der D._-Strasse ... in E._.
Aus dem von der Vorinstanz genannten Sacheinlage- / Sachübernahmevertrag
vom 28. März 2011 ergibt sich, dass die I._ GmbH bei der Gründung von den
Klägern das Geschäft der einfachen Gesellschaft "I._" in E._ mit sämtli-
chen Aktiven, deren Wert zusammen Fr. 57'233.10 betrage, und das gesamte
Fremdkapital von Fr. 0.– zum Preis von Fr. 57'233.10 übernommen hat. Dafür
wurden 200 Stammanteile zu Fr. 100.– ausgegeben und Fr. 37'233.10 als Forde-
rung gutgeschrieben (act. 12/17 S. 6 f.). Wenn die Vorinstanz allein aus dem
Verweis auf den Sacheinlage- / Sachübernahmevertrag vom 28. März 2011 ablei-
ten will, dass mit den Aktiven sowie dem Fremdkapital auch die zwischen dem
Abschlepp-Pooling Kanton Zürich und den Klägern abgeschlossene Vereinbarung
vom 1. Juli 1997 bzw. die sich daraus ergebenden vertraglichen Verpflichtungen
auf die I._ GmbH übergegangen seien, genügt dies nach dem Gesagten
nicht.
c) Ferner haben die Kläger vorinstanzlich explizit geltend gemacht, sie seien
persönlich aus dem Pooling-Vertrag verpflichtet, da sämtliche Verträge zwischen
dem Abschlepp-Pooling Kanton Zürich und ihnen bestehen würden und nicht et-
wa zwischen der I._ GmbH und dem Abschlepp-Pooling (vgl. vorstehend
Ziff. III.2.3). Dieser Standpunkt blieb vorinstanzlich – wie die Kläger zu Recht gel-
tend machen – unbestritten, was umgekehrt auch bedeutet, dass ein Übergang
des mit dem Abschlepp-Pooling Kanton Zürich bestehenden Vertragsverhältnis-
ses auf die I._ GmbH von keiner Partei behauptet worden ist. Wie bereits
(vorstehend Ziff. IV.3.2b) dargelegt, trägt das Gericht im Geltungsbereich der so-
zialen Untersuchungsmaxime eine (Mit-)Verantwortung bei der Erstellung des
Sachverhaltes. Aus diesem Grund kann das Gericht zwar grundsätzlich auch Tat-
- 24 -
sachen berücksichtigen, welche von den Parteien nicht behauptet, jedoch im Lau-
fe des Prozesses bekannt geworden und erheblich sind; insbesondere kann es
deshalb auch Tatsachen berücksichtigen, die sich aus den Akten ergeben, aber
von keiner Partei explizit zur Stützung ihrer Rechtsbegehren angerufen worden
sind (so z.B. auch HAUCK, a.a.O., Art. 247 N 34 m.w.H.; BK ZPO-KILLIAS, Art. 247
N 32); bei einem solchen Vorgehen des Gerichts stellt sich jedoch einerseits die
Frage nach der Gewährung des rechtlichen Gehörs an die Parteien. Andererseits
erscheint auch unter Geltung der sozialen Untersuchungsmaxime fraglich, ob das
Gericht von sich aus entscheidrelevante Sachverhaltselemente feststellen darf,
die der unbestritten gebliebenen Sachverhaltsdarstellung einer Partei wiederspre-
chen.
Vorliegend können diese Fragen letztlich offen gelassen werden, weil sich
eine entsprechende Tatsache, wie sie von der Vorinstanz (entgegen der Sach-
verhaltsdarstellung der Kläger) festgestellt worden ist, den vorinstanzlichen Akten
gar nicht entnehmen lässt. So kann ein Übergang des fraglichen Vertragsverhält-
nisses von den Klägern auf die GmbH nicht alleine aus der Adressierung des
Schreibens des Abschlepp-Poolings vom 13. Dezember 2013 (vgl. act. 3/7) abge-
leitet werden; dies umso mehr, als in der Adresszeile neben der I._ GmbH
auch die beiden Kläger persönlich aufgeführt werden. Soweit der Beklagte sich im
Berufungsverfahren auf den Standpunkt stellt, diese Erkenntnis sei von der Vor-
instanz keineswegs nur aus der Adressierung dieses Schreibens gewonnen wor-
den, sondern stimme auch mit der übrigen Aktenlage überein (act. 46 S. 7), ist
anzufügen, dass sich den Akten keinerlei (weitere) Hinweise dafür entnehmen
lassen, dass der Pooling-Vertrag von den Klägern auf die I._ GmbH übertra-
gen worden bzw. die GmbH in die Rechte und Pflichten des Pooling-Vertrages
eingetreten sein soll. Entsprechende Aktenstellen werden vom Beklagten im Übri-
gen auch nicht bezeichnet. Dass die Kläger im Berufungsverfahren vorgebracht
haben, sie würden über die GmbH abrechnen, weshalb diese Firma als Adressa-
tin fungiere, ändert entgegen dem Beklagten nichts, denn auch aus diesem Vor-
bringen ergibt sich nicht, dass die mit dem Abschlepp-Pooling geschlossene Ver-
einbarung materiell im Sinne eines Parteiwechsels abgeändert worden ist.
- 25 -
Damit erweist sich die Feststellung der Vorinstanz, wonach als erstellt zu
gelten habe, dass die sich aus dem Pooling-Vertrag ergebenden Verpflichtungen
von den Klägern auf die I._ GmbH übergegangen seien, als unrichtig. Auch
bei Geltung der sozialen Untersuchungsmaxime bestand keine Veranlassung, von
der unbestritten gebliebenen Sachverhaltsdarstellung der Kläger abzuweichen.
Die Kläger machen dementsprechend entgegen der Vorinstanz mit den sich aus
der Pooling-Vertrag ergebenden Verpflichtungen (auch) ein eigenes Interesse gel-
tend. Die entsprechende Rüge der Kläger erweist sich demnach als begründet.
3.4 a) Weiter bemängeln die Kläger, die Vorinstanz habe aktenwidrig ange-
nommen, lediglich die I._ GmbH verliere im Falle der Nichterfüllung des Poo-
ling-Vertrages die erzielbaren Umsätze und Erträge. Der Kläger 1 erziele jedoch
mehr als die Hälfte seines Einkommens mit seiner Tätigkeit im Abschleppdienst,
da seine Einzelfirma der GmbH pro Einsatz Rechnung stelle (act. 37 S. 12). Die
Vorinstanz gehe von einem monatlichen Einkommen des Klägers 1 aus dem Ab-
schleppdienst von Fr. 456.70 aus, ohne sich nur ansatzweise mit den von ihnen
vorinstanzlich gemachten Ausführungen auseinanderzusetzen. Sie hätten klar
ausgeführt, dass der Betrieb des Klägers 1 seine Aufwendungen im Zusammen-
hang mit dem Abschleppdienst der GmbH in Rechnung stelle, weshalb es gera-
dezu aktenwidrig sei, wenn die Vorinstanz einfach vom Reingewinn der GmbH im
Jahr 2013 ausgehe und den für den Kläger verbleibenden Anteil als seinen Lohn
aus diesem Betrieb bezeichne. Nicht einmal die Gegenpartei habe solche aben-
teuerlichen Rechnungen angestellt. Es sei offensichtlich, dass es sich beim in den
Jahresrechnungen der GmbH 2012 und 2013 aufgeführten Aufwand für Drittleis-
tungen (Konto 4400) um die dem Kläger 1 bezahlten Einsätze handle. Sie hätten
vorinstanzlich die Edition sämtlicher Steuererklärungen im Bestreitungsfalle an-
geboten, jedoch sei die Behauptung, wonach der Kläger 1 den grössten Teil sei-
nes Einkommens aus dem Abschleppdienst erziele, unbestritten geblieben
(act. 37 S. 14).
Der Beklagte stellt sich demgegenüber auf den Standpunkt, die Kläger hät-
ten es im vorinstanzlichen Verfahren unterlassen, nähere Angaben darüber zu
machen, inwieweit sie Einkünfte aus der Geschäftstätigkeit der I._ GmbH er-
- 26 -
zielen würden. Obwohl sie rechtskundig vertreten gewesen seien, hätten sie sich
mit dem Hinweis begnügt, der Kläger 1 erziele mehr als die Hälfte seines Ein-
kommens mit seiner Tätigkeit im Abschleppdienst, wobei er der I._ Rech-
nung stelle (act. 46 S. 11). Erst im Berufungsverfahren würden sie nun als Novum
vorbringen, dass der Aufwand für Drittleistungen, wie er in den Jahresrechnungen
der I._ GmbH unter der Konto-Nr. ... für die Jahre 2012 und 2013 erscheine,
den vom Kläger 1 gegenüber dieser Gesellschaft in Rechnung gestellten Aufwand
für Drittleistungen darstelle (act. 46 S. 11). Die Unklarheiten, welche die Kläger
mit Bezug auf ihre wirtschaftlichen Verhältnisse im Rahmen des vorinstanzlichen
Verfahrens bewusst geschaffen hätten, obwohl sie durch Vorlegen von Steuerer-
klärungen auf einfachste Weise hätten beseitigt werden können, dürften selbst-
verständlich nicht dazu führen, dass das Verfahren zur Ergänzung des Sachver-
haltes oder gar zu Beweiserhebungen an die Vorinstanz zurückzuweisen sei,
würde doch damit die offenkundig befolgte Taktik der Kläger, Unklarheiten bezüg-
lich der wirtschaftlichen Verhältnisse zu schaffen in der einzigen Absicht, durch
allfällig zusätzlich notwendige Sachverhaltsfeststellungen oder Beweiserhebun-
gen Zeit zu gewinnen, einseitig zum Nachteil des Beklagten belohnt (act. 46
S. 12).
b) Die Kläger haben vorinstanzlich behauptet, der Kläger 1 habe im Jahr
2013 einen Nettogewinn von Fr. 54'162.10 erzielt, wovon mehr als die Hälfte aus
dem Abschleppdienst stamme (vgl. vorstehend Ziff. III.2.1); der so behauptete
Gewinn des Klägers 1 stimmt mit der von den Klägern eingereichten Bilanz der
Firma "A._ Fahrzeugbau" für das Jahr 2013 überein (vgl. act. 12/3). Sodann
haben die Kläger vor Vorinstanz vorgetragen, der Kläger 1 stelle der GmbH, wel-
che sie zum Betrieb des Abschleppdienstes gegründet hätten, seine Aufwendun-
gen jeweils in Rechnung (vgl. vorstehend Ziff. III.2.1). Entgegen der Rüge des
Beklagten haben sich die Kläger vorinstanzlich somit klar auf den Standpunkt ge-
stellt, mehr als die Hälfte des vom Kläger 1 mit seiner Einzelfirma "A._ Fahr-
zeugbau" erzielten Einkünfte würden aus der Abschlepptätigkeit stammen, wobei
er der I._ GmbH für diese Aufwendungen jeweils Rechnung stelle. Demge-
genüber hat der Beklagte dieser Sachverhaltsdarstellung der Kläger vor Vo-
rinstanz einzig entgegengehalten, es sei unklar, wieviel Geld vom Kläger 1 aus
- 27 -
dem eigenen Geschäft und wieviel Geld aus der I._ GmbH bezogen werde.
Zudem hat er – wie auch im Berufungsverfahren – bemängelt, dass die Steuerun-
terlagen durch die Kläger nur zum Beweis offeriert, nicht aber eingereicht worden
seien, was eine unzulässige Verzögerungstaktik der Kläger darstelle (vgl. vorste-
hend Ziff. III.2.4). Diese Rüge erweist sich jedoch als unbegründet, ist doch nicht
ersichtlich, welche Informationen sich aus den Steuerunterlagen über die bereits
aus den eingereichten Bilanzen der Firmen "I._ GmbH" und "A._ Fahr-
zeugbau" ersichtlichen hinaus ergeben sollen. Zudem erhellt aus den von beiden
Parteien eingereichten Unterlagen, dass der Kläger 1 mit seiner Einzelunterneh-
mung einen jährlichen Gewinn von rund Fr. 55'000.– erzielt, wozu noch der von
der Vorinstanz für das Jahr 2013 auf Fr. 5'480.10 (vgl. act. 36 S. 41, E. 5.3.2.5.4)
bezifferte Gewinn aus der GmbH kommt. Dies ergibt ein jährliches Einkommen
von rund Fr. 60'000.–, was dem vom Beklagten für den Kläger 1 eingereichten
Steuerausweis entspricht (vgl. act. 14/7). Wieviel Geld aus dem eigenen Geschäft
und wieviel Geld aus der I._ GmbH bezogen wird, ist damit entgegen dem
Beklagten klar. Soweit der Beklagte im Berufungsverfahren nunmehr die Zusam-
mensetzung des vom Kläger 1 im Rahmen der Firma "A._ Fahrzeugbau" er-
zielten Einkommen rügt, weisen die Kläger zu Recht darauf hin, dass ihre diesbe-
züglichen Tatsachenbehauptungen vor Vorinstanz unbestritten geblieben sind.
Ein Eingehen auf die Verbuchung der entsprechenden Leistungen bzw. Weite-
rungen zur Zulässigkeit dieses Vorbringens erübrigen sich dementsprechend.
c) Die Vorinstanz hat entgegen der ausdrücklichen Parteibehauptung der
Kläger zur Ermittlung des vom Kläger 1 im Rahmen der Abschlepptätigkeit erziel-
ten Einkommens einzig auf den Gewinn der I._ GmbH abgestellt und festge-
halten, der Kläger 1 erziele aus dem Abschleppdienst höchstens einen Gewinn
von Fr. 456.70 pro Monat, bestehend aus 60 % des Reingewinns der I._
GmbH. Ein Lohnausfall in dieser Höhe sei zwar bedauerlich, doch sei nicht aus-
zumachen, dass der Kläger 1 dadurch in seiner Existenz bedroht sei (vorstehend
Ziff. III.3.4b). Zwar verbietet die soziale Untersuchungsmaxime dem Gericht nicht,
eine unbestrittene Tatsache als nicht bewiesen zu betrachten und – namentlich
bei Vorliegen erheblicher Zweifel über die Richtigkeit einer solchen Tatsachenbe-
hauptung – darüber von Amtes wegen Beweis zu erheben (Art. 153 Abs. 2 ZPO).
- 28 -
Vorliegend hat sich die Vorinstanz aber in keiner Weise mit der Sachverhaltsdar-
stellung der Kläger auseinandergesetzt, sondern sie hat schlicht übersehen, dass
der Kläger 1 nicht nur als Gesellschafter der I._ GmbH an deren Gewinn be-
teiligt ist, sondern für diese auch im Rahmen der Firma "A._ Fahrzeugbau"
Leistungen erbringt.
Die Kläger rügen dementsprechend zu Recht, dass die Vorinstanz das aus
der Abschlepptätigkeit stammende Einkommen des Klägers 1 und damit die sich
aus der Beendigung des Mietverhältnisses für ihn ergebenden finanziellen Folgen
unrichtig festgestellt hat, weshalb sich die in diesem Zusammenhang erhobene
Rüge der Kläger als begründet erweist. Vielmehr erweist sich eine mögliche Ein-
kommenseinbusse des Klägers 1 von rund der Hälfte des von ihm im Rahmen der
Firma "A._ Fahrzeugbau" erzielten Einkommens bei einem Gesamtjahres-
einkommen von Fr. 60'000.– als einschneidend, wobei anzumerken ist, dass bei
einem jährlichen Einkommen in dieser Höhe bereits eine bedeutend geringere
Einkommensreduktion als härtebegründend anzusehen wäre. Eine sich für den
Kläger 1 aus der Beendigung des Mietverhältnisses ergebende finanzielle Härte
ist dementsprechend zu bejahen. Anzufügen ist, dass sich die Vermögensverhält-
nisse des Klägers 2 zur Beurteilung dieser Härte entgegen dem (bereits vor-
instanzlich gemachten) Vorbringen des Beklagten (vgl. act. 46 S. 11) als irrelevant
erweisen, fällt doch eine Gesamtbetrachtung der wirtschaftlichen Folgen für meh-
rere Geschäftsmieter ausser Betracht, da im Gegensatz zur Wohnungsmiete bei
der Geschäftsmiete im Normalfall keine gegenseitige Unterstützungspflicht der
Mieter besteht.
3.5 Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Vorinstanz die Interessen der
Kläger und diejenigen der GmbH in mehrfacher Hinsicht unrichtig festgelegt bzw.
voneinander abgegrenzt hat. So hat die Vorinstanz fälschlicherweise nicht be-
rücksichtigt, dass die Mieträumlichkeiten nicht exklusiv durch die GmbH, sondern
vielmehr auch durch den Kläger 1 und damit einen der Mieter persönlich benutzt
werden, weshalb auch diesem eine Interesse an der Erstreckung des Mietverhält-
nisses zukommt. Ausserdem hat die Vorinstanz ihrem Entscheid in tatsächlicher
Hinsicht zu Unrecht zugrunde gelegt, dass die Verpflichtungen aus der mit dem
- 29 -
Abschlepp-Pooling Kanton Zürich bestehenden Vereinbarung auf die I._
GmbH übergegangen seien. Wie gezeigt sind es die Kläger, die ohne geeignetes
Ersatzobjekt die von ihnen mit dem Abschlepp-Pooling Kanton Zürich geschlos-
senen Vereinbarung bzw. die sich daraus ergebenden Verpflichtungen nicht mehr
erfüllen können. Sodann übersieht die Vorinstanz – und dies wäre selbst dann so,
wenn der Pooling-Vertrag durch die I._ zu erfüllen wäre – dass durch den
Wegfall der im Rahmen der Abschlepptätigkeit generierten Einnahmen keinesfalls
nur der GmbH ein finanzieller Verlust entstehen würde, ist doch der Kläger 1 an
diesen Einnahmen nicht nur als Gesellschafter der I._ GmbH beteiligt, son-
dern auch als Leistungserbringer im Rahmen seiner Einzelfirma "A._ Fahr-
zeugbau". Eine dem Kläger 1 dadurch entstehende finanzielle Härte ist – wie ge-
sehen – zu bejahen. Nur ergänzend anzufügen ist sodann, dass der Inhaber einer
GmbH mit Blick auf den Gewinn der GmbH entgegen der Vorinstanz (vgl. vorste-
hend Ziff. III.3.4b) immer auch ein eigenes Interesse geltend macht. Insgesamt
machen die Kläger bzw. der Kläger 1 damit entgegen der Vorinstanz in mehrfa-
cher Hinsicht eigene Interessen an der Erstreckung des Mietverhältnisses bzw.
bei ihnen persönlich entstehende Härtegründe geltend, weshalb sich die Berufung
als begründet erweist.
4. Demgemäss sind die von den Klägern vorinstanzlich geltend gemachten
Härtegründe unter Berücksichtigung der vorstehenden Erwägungen neu zu beur-
teilen, wobei sich die Frage stellt, ob diese Beurteilung durch die Berufungs-
instanz erfolgen soll oder ob hierzu eine Rückweisung des Verfahrens an die ers-
te Instanz geboten erscheint. Eine Rückweisung kann grundsätzlich erfolgen,
wenn die Vorinstanz entweder einen wesentlichen Teil der Klage nicht beurteilt
hat oder der Sachverhalt in wesentlichen Teilen zu vervollständigen ist (Art. 318
Abs. 1 lit. c ZPO). Anstelle einer Rückweisung kann die Berufungsinstanz auch
selber über einen von der Vorinstanz nicht beurteilten Punkt entscheiden. Das In-
teresse an der Zweistufigkeit des Entscheidungsprozesses (Instanzenzug) ist da-
bei nach pflichtgemässem Ermessen mit dem Gebot der Prozessbeschleunigung
abzuwägen, wobei die neue Entscheidung des Berufungsgerichtes den Regelfall
darstellt und die Rückweisung eher die Ausnahme bildet (vgl. dazu etwa ZK ZPO-
REETZ/HILBER, 2. Aufl. 2013, Art. 318 ZPO N 25 f.). Vorliegend ist im Interesse der
- 30 -
Prozessbeschleunigung von einer Rückweisung abzusehen, zumal sich das Ver-
fahren auch in den neu zu beurteilenden Teilen als spruchreif erweist.
4.1 Zur dem Kläger 1 entstehenden Härte ist zum bereits Gesagten Folgendes
zu ergänzen:
a) Die Vorinstanz ist aufgrund der Besonderheit der im streitgegenständli-
chen Mietobjekt ausgeübten Geschäftstätigkeit und der sich daraus ergebenden
Anforderungen an ein Ersatzobjekt davon ausgegangen, dass sich die Suche
nach einem solchen Ersatzobjekt als schwierig erweise (vgl. act. 36 S. 44,
E. 5.2.2.5.5), womit sie implizit eine sich aus den Verhältnissen auf dem örtlichen
Markt für Geschäftsräume ergebende Härte bejaht hat. Zur örtlichen Ausdehnung
dieses Marktes gilt es anzumerken, dass im Rahmen des Pooling-Vertrages die
Verpflichtung besteht, innert 20 Minuten nach einem Aufgebot an einem Unfallort
innerhalb des den Klägern zugeteilten Gebietes (dazu vorstehend Ziff. III.2.1) ein-
treffen zu können (vgl. act. 3/7). Aufgrund dessen ist eine gewisse Standortge-
bundenheit des Abschleppbetriebes zu bejahen, zumal diese Verpflichtung nicht
von jedem beliebigen Ort aus erfüllt werden kann. Die Kläger haben in diesem
Zusammenhang vorinstanzlich die Gemeinden E._, Wettswil, Stallikon und
Hedingen genannt (act. 11 S. 3, S. 9), wobei der Kläger 1 auch Liegenschaften in
Affoltern a.A., Obfelden ZH und Urdorf ZH besichtigt (Prot. Vi. S. 11 f.) und ausge-
führt hat, Affoltern a.A. und Birmensdorf ZH würden die grösstmögliche Entfer-
nung darstellen (Prot. Vi. S. 12). Der Beklagte hat hingegen sowohl vorinstanzlich
(Prot. Vi. S. 7, S. 23 f.) als auch im Berufungsverfahren eine Beschränkung des
örtlich relevanten Marktes für Ersatzräumlichkeiten bestritten und dies im Wesent-
lichen damit begründet, dass der Abschleppbetrieb problemlos auf zwei Standorte
aufgeteilt werden könne, indem an einem Ort die Unfallfahrzeuge und an einem
anderen Ort die Einsatzfahrzeuge stationiert würden. Insbesondere ergebe sich
aus dem Reglement des Abschlepp-Poolings nicht, dass sich die Einstellgarage
oder Halle für die Aufbewahrung der Unfallfahrzeuge in unmittelbarer Nähe des
Geschäftssitzes derjenigen Unternehmung befinden müsse, welche Vertragspart-
nerin des Abschlepp-Pooling Kanton Zürich sei; damit reduziere sich die behaup-
tete Standortgebundenheit massiv bzw. falle sogar ganz weg (act. 46 S. 10). Die
- 31 -
Kläger haben dazu bereits vorinstanzlich vorgebracht, dass es nicht möglich sei,
die Unfall- und die Abschleppfahrzeuge in zwei verschiedenen Räumen unterzu-
bringen, weil die Unfallfahrzeuge teilweise stark beschädigt seien und es deshalb
teilweise nicht möglich sei, sie mit einem Hubstapler in die Halle zu transportieren;
vielmehr sei dies teilweise nur mit (einem Lastwagen mit) Kran möglich. Gleiches
gelte für ein späteres Anheben der Unfallfahrzeuge, damit Untersuchungsbehör-
den und Mitarbeiter von Versicherungen diese begutachten könnten (Prot. Vi.
S. 14, 18). Diese Sachverhaltsdarstellung der Kläger hat sich im Rahmen des
durch die Vorinstanz vorgenommenen Augenscheins, in dessen Rahmen ersicht-
lich geworden ist, in welchem Zustand sich fraglichen Autos befinden, bestätigt
(vgl. Prot. Vi. S. 28 ff.; act. 21/4).
In Hinsicht auf die räumlichen Anforderungen an ein Ersatzobjekt hatten die
Kläger vorinstanzlich insbesondere ausgeführt, in der Halle würden Unfallwagen
bis zu einem rechtskräftigen Strafurteil oder bis zur Beendigung der Abklärungen
durch eine involvierte Versicherung sichergestellt, wozu in einem abgeschlosse-
nen Raum Platz für mindestens acht Fahrzeuge vorhanden sein müsse (act. 11
S. 3); durchschnittlich kämen sodann fünf bis sechs "normale" Unfallfahrzeuge
hinzu, welche noch nicht sichergestellt seien (act. 11 S. 3; Prot. Vi. S. 18). Zudem
müsse ein Mitglied über einen genau vorgeschriebenen Fahrzeugpark verfügen
(act. 11 S. 3; vgl. act. 3/8; 3/10), wobei diese Einsatzfahrzeuge so abgestellt wer-
den müssten, dass im Winter nicht zuerst die Scheiben und die Ladebrücken ent-
eist respektive vom Schnee befreit werden müssten (act. 11 S. 3). Damit die Ein-
satzfahrzeuge sofort einsatzbereit seien, müssten sie zudem unter permanentem
Luftdruck stehen, da sie über eine Druckluftbremsanlage verfügen und ansonsten
ständig Luft verlieren würden; das Mietobjekt benötige also Leitungen zur Belüf-
tung der Lastwagen (Prot. Vi S. 19). In diesem Zusammenhang bringt der Beklag-
te nunmehr vor, dass sich dem Reglement des Abschlepp-Poolings keine Be-
stimmung entnehmen lasse, wonach die Einsatzfahrzeuge so abgestellt werden
müssten, dass deren Scheiben und Ladebrücke im Winter nicht vor dem Start
noch enteist und von Schnee befreit werden müssen (act. 46 S. 10). Jedoch an-
erkennt der Beklagte implizit selbst (vgl. act. 46 S. 10), dass sich eine solche Ver-
pflichtung bereits aus dem Umstand ergibt, dass ein Einsatzfahrzeug auch im
- 32 -
Winter innert kurzer Zeit einsatzbereit sein muss, um die sich aus dem Reglement
des Abschlepp-Poolings ergebenden zeitlichen Vorgaben erfüllen zu können. An-
dererseits ändert dieses Vorbringen des Beklagten von Vornherein nichts daran,
dass sich im Rahmen des durch die Vorinstanz durchgeführten Augenscheins
(vgl. Prot. Vi. S. 28 ff.) bestätigt hat, dass sich aufgrund der im Mietobjekt ausge-
übten Abschlepptätigkeit gewisse Mindestanforderungen bezüglich Höhe, Fläche,
Zugang und Bodenbelastung ergeben (Prot. Vi. S. 31 ff.), wobei die Kläger vor-
instanzlich konkret geltend gemacht hatten, eine Ersatzräumlichkeit müsse über
eine Fläche von mindestens 250 - 300 m2, eine Raumhöhe von mindestens 4.5 -
6 m, ein Einfahrtstor mit einer Grösse von mindestens 4 x 4 m und eine minimale
Bodenbelastung von 18t/m2 verfügen (act. 11 S. 4; Prot. Vi. S. 20). Ergänzend
festzuhalten ist zudem, dass der vorinstanzlich durchgeführte Augenschein auch
die Sachverhaltsdarstellung der Kläger bestätigt hat, wonach weder in der Werk-
statt des Klägers 1 an der J._-Strasse ... in E._ noch in der Werkstatt
des Klägers 2 an der K._-Strasse in E._ Unfall- und/oder Einsatzfahr-
zeuge abgestellt werden können, da dort nicht genügend Platz vorhanden ist
(act. 36 S. 44, E. 5.2.2.5.5); diese beiden Standorte fallen dementsprechend als
angemessene Ersatzlösung ausser Betracht.
b) Der Beklagte stellt sich sodann auf den Standpunkt, die Kläger könnten
aus den Verhältnissen auf dem Markt für Geschäftsräume keine Härte für sich ab-
leiten, weil sie sich nicht genügend um ein Ersatzobjekt bemüht hätten; vielmehr
hätten sie ihre Suchbemühungen im wesentlichen darauf beschränkt, an zwei
verschiedenen Daten Homegate-Inserate auszudrucken und diese mit Notizen zu
versehen; die Behauptung der Kläger, wonach sie sich zehn mögliche Ersatzob-
jekte angesehen hätten, sei zudem unsubstantiiert geblieben. Ferner hätten die
Kläger weder eigene Inserate aufgegeben noch institutionelle Anleger ange-
schrieben (Prot. Vi. S. 6, S. 25). Seit Abschluss der Hauptverhandlung bzw. Er-
lass des vorinstanzlichen Entscheides hätten sich die Kläger zudem nur noch um
ein einziges Ersatzobjekt bemüht, was keine ernst zu nehmende Suchbemühung
darstelle (act. 46 S. 13).
- 33 -
Grundsätzlich verlangt die Praxis vom Mieter auch im Rahmen eines ersten
Erstreckungsverfahrens, dass er sich nach Erhalt der Kündigung ernsthaft um Er-
satzraum bemüht; dass der Mieter alles zu unternehmen hat, um die Härte abzu-
wenden, folgt nämlich schon aus dem Charakter der Erstreckung als Sozialrecht
und der allgemeinen Schadenminderungspflicht (BGE 116 II 446 E. 3; ferner etwa
WEBER, a.a.O., Art. 272 N 13 m.w.H.). Anders als bei der Zweiterstreckung stellen
Suchbemühungen bei einer Ersterstreckung zwar keine Erstreckungsvorausset-
zung dar; durch ernsthafte Suchbemühungen kann der Mieter jedoch im Sinne ei-
nes Tatbeweises die ihn treffende Härte aufgrund der Verhältnisse auf dem Markt
für Ersatzräume darlegen (statt vieler: WEBER, a.a.O., Art. 272 N 13; HIGI, a.a.O.,
Art. 272 N 227 und 237 ff.; BRUNO GIGER, Die Erstreckung des Mietverhältnisses,
Diss. Zürich 1995, S. 82). Im konkreten Fall ist das Vorliegen genügender Such-
bemühungen in Übereinstimmung mit (der impliziten Auffassung) der Vorinstanz
(vgl. act. 36 S. 44, E. 5.2.2.5.5) zu bejahen. So handelt es sich bei den erwähnten
Notizen der Kläger auf den von ihnen eingereichten Homegateinseraten nämlich
jeweils um eine Begründung, warum das betreffende Mietobjekt nicht als Ersatz-
liegenschaft in Frage komme. Danach seien die meisten Mietobjekte entweder zu
klein, zu tief, würden eine zu niedrige Bodenbelastbarkeit aufweisen oder seien
nicht mit einem LKW befahrbar (vgl. vgl. act. 12/4-16). Bei einem Objekt sei zu-
dem das Eingangstor zu klein (vgl. act. 12/11) und zwei weitere hätten sich im
1. Stock befunden (act. 12/13; 12/16). Der Kläger 1 hat zudem vor Vorinstanz
ausgeführt, er habe mehrere dieser Objekte auch besichtigt, wobei diese die An-
forderungen nicht erfüllt hätten. Namentlich habe es bei einem Objekt einen quer
durch den Raum verlaufenden Stahlträger gegeben, ein Objekt habe sich im Kel-
ler befunden und bei einem Mietobjekt sei für den Vermieter die Lagerung von
Fahrzeugen nicht in Frage gekommen (Prot. Vi. S. 11 f.). Unter den von den Klä-
gern genannten Objekten (vgl. act. 12/4-16) befinden sich im Übrigen auch alle
diejenigen, welche vom Beklagten vorinstanzlich als mögliche Ersatzobjekte ge-
nannt worden sind (act. 14/10-18), weshalb die Kläger in genügender Weise be-
legt haben, dass die sich auf dem Markt befindlichen Mietobjekte den (vorstehend
Ziff. IV.4.1a) dargestellten Anforderungen an ein Ersatzobjekt nicht entsprechen.
Dass die Kläger – wie der Beklagte weiter bemängelt (vgl. act. 46 S. 15) – sich
- 34 -
seit Abschluss der vorinstanzlichen Hauptverhandlung bzw. Erlass des vor-
instanzlichen Entscheides nur um ein weiteres Objekt bemüht haben, ändert da-
ran nichts. Immerhin zeigt der Umstand, dass die Kläger geltend machen, der
Kläger 1 habe sich auf dieses Objekt zwar beworben, habe jedoch unter 14 Mit-
bewerbern den Zuschlag nicht erhalten (act. 37 S. 16), dass es auf dem Markt
durchaus taugliche Ersatzobjekte gäbe. Selbst wenn dies jedoch nicht der Fall
wäre, würde dies einer Erstreckung nicht von Vornherein entgegenstehen, sofern
mit einer Erstreckung dennoch eine Milderung der nachteiligen Folgen der Been-
digung des Mietverhältnisses erreicht werden kann (BGE 116 II 446 E. 3b), was
vorliegend der Fall ist (dazu nachstehend Ziff. IV.4.2).
4.2 Die so begründete, dem Kläger 1 durch die Beendigung des Mietverhältnis-
ses entstehende Härte ist nunmehr den Interessen des Vermieters gegenüberzu-
stellen.
a) Zu diesen hat der Beklagte ausgeführt, er beabsichtige das Gebäude, in
welchem sich das Mietobjekt befinde, abzubrechen und an dessen Stelle einen
Neubau zu errichten; die entsprechende Baubewilligung sei ihm am 27. August
2013 bereits erteilt worden (act. 36 S. 17, E. 3.2.1.3). Nach den einschlägigen
Bestimmungen des Zürcher Planungs- und Baugesetzes (PBG) verfalle diese
Bewilligung am 27. August 2016, was bedeute, dass er danach ein neues Bauge-
such einreichen müsse (act. 46 S. 14). Mit der Realisierung des Projektes könne
jederzeit begonnen werden. Er habe sämtlichen Mietparteien des Mietobjektes
auf Ende März 2014 gekündigt, wobei heute feststehe, dass alle Parteien – mit
Ausnahme der Kläger – das Mietobjekt spätestens Ende März 2015 werden ver-
lassen haben. Es würden sich Leerstände und Mietzinsausfälle abzeichnen, durch
welche er zusätzlich finanziell belastet werde (act. 36 S. 24 f., E. 3.2.1.3). Er sei
darum daran interessiert, das Projekt möglichst rasch umzusetzen, zumal die Fi-
nanzierung zum heutigen Zeitpunkt günstig sei (act. 36 S. 29, E. 3.2.2). Weiter hat
er vorgebracht, er beabsichtige 10 Wohnungen zu bauen, weshalb eine Nichter-
streckung des Mietverhältnisses auch im übergeordneten Interesse an der Schaf-
fung neuen Wohnraums liege (act. 36 S. 24 f., E. 3.2.1.3). Aus den vom Beklag-
ten zum Bauprojekt eingereichten Unterlagen ergibt sich zudem, dass die Finan-
- 35 -
zierung des Bauprojektes durch eine Hypothek sowie den Verkauf von zwei der
zehn Wohnungen finanziert werden soll (act. 14/3).
b) Vorab anzumerken ist, dass der dem Mieter entstehenden Härte nur die
Interessen des Vermieters entgegen gehalten werden können (vgl. Art. 272
Abs. 1 OR), weshalb das vom Beklagten angerufene Allgemeininteresse an der
Schaffung neuen Wohnraums von vornherein ausser Betracht fällt. Die vom Be-
klagten geltend gemachten Leerstände wurden zudem von den Klägern sowohl
vorinstanzlich (act. 36 S. 15, E. 3.1.2) als auch im Berufungsverfahren (act. 37
S. 17) mit der Begründung bestritten, dass ein anderer Mieter bereit sei, die frei
werdenden Räume vorübergehend zu mieten. Da der Beklagte ihm allfällig ent-
stehende Mietzinsausfälle jedoch weder beziffert noch geltend gemacht hat, dass
ihm daraus eine wesentliche finanzielle Belastung bzw. Härte entstehe, ist darauf
nicht weiter einzugehen. Mit dem Vorliegen der rechtskräftigen Baubewilligung
verfügt der Beklagte allerdings über ein gewichtiges und aktuelles Interesse, über
die von den Klägern gemietete Lagerhalle wieder vollumfänglich verfügen zu kön-
nen. Dieses Interesse schliesst jedoch eine Erstreckung des Mietverhältnisses
nicht per se aus, muss doch der Vermieter bei der Planung eines Bauprojektes
allfällige (legitime) Erstreckungsansprüche der Mieter mitberücksichtigen. Unter-
lässt er dies, so hat er sich dies selbst anzulasten, weshalb der Beklagte vor dem
Hintergrund der vorliegend maximal möglichen Erstreckung von sechs Jahren
(vgl. Art. 272b Abs. 1 OR) der von den Klägern einmalig beantragten dreijährigen
Erstreckung bis Ende März 2017 erfolglos entgegenhält, die ihm erteilte Baubewil-
ligung verfalle am 27. August 2016. Vorliegend steht dem Vermieterinteresse das
vorstehend dargestellte, ebenfalls gewichtige wirtschaftliche Interesse des Klä-
gers 1 gegenüber. Insgesamt überwiegen die Interessen des Vermieters nicht.
Weitere Gesichtspunkte von Belang, die es zu berücksichtigen gölte, liegen nicht
vor. In Würdigung der dargestellten Interessen der Parteien erweist sich die ein-
malig beantragte Erstreckung des Mietverhältnisses um drei Jahre als insgesamt
angemessen.
- 36 -
V.
Kosten- und Entschädigungsfolgen
1. Trifft die Rechtsmittelinstanz einen neuen Entscheid, so entscheidet sie
auch über die Prozesskosten des vorinstanzlichen Verfahrens (Art. 318 Abs. 3
ZPO).
2. Der Beklagte unterliegt vollständig, weshalb ihm sowohl die Kosten des erst-
instanzlichen als auch diejenigen des Berufungsverfahrens aufzuerlegen sind
(vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO). Bei der Liquidation der Prozesskosten sind die
Grundsätze von Art. 111 ZPO zu beachten.
2.1 Die erstinstanzliche Festsetzung der Gerichtskosten in Dispositivziffer 2 des
angefochtenen Urteils auf insgesamt Fr. 2'809.75 (inklusive den Kosten für den
Augenschein) blieb im Berufungsverfahren unbeanstandet und ist daher zu bestä-
tigen. Ausgangsgemäss sind diese Kosten dem Beklagten aufzuerlegen, wobei
sie im Umfang von Fr. 2'400.– aus dem von den Klägern bei der Vorinstanz ge-
leisteten Kostenvorschuss zu beziehen und diesen vom Beklagten zu ersetzen
sind.
2.2 Der Streitwert des Berufungsverfahrens beträgt – wie bereits (vorstehend
Ziff. II.1) dargelegt – Fr. 37'430.–. Ausgehend davon ist die Entscheidgebühr für
das zweitinstanzliche Verfahren gestützt auf § 12 Abs. 1 und 2 in Verbindung mit
den § 4 Abs. 1 bis 3 und § 7 lit. a GebV OG auf Fr. 2'800.– festzusetzen. Die Kos-
ten sind aus dem von den Klägern geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 2'800.–
zu beziehen. Der Beklagte ist zu verpflichten, den Klägern den Betrag zu erset-
zen.
3. Ausgangsgemäss ist der Beklagte zudem zu verpflichten, die Kläger sowohl
für das erstinstanzliche als auch für das Berufungsverfahren angemessen zu ent-
schädigen.
3.1 Die vorinstanzliche Festsetzung der Parteientschädigung auf Fr. 10'693.30
(inkl. MwSt) blieb im Berufungsverfahren unangefochten, weshalb sich eine neue
Bemessung der Parteientschädigung erübrigt.
- 37 -
3.2 Die Prozessentschädigung für das Berufungsverfahren ist gestützt auf § 13
Abs. 1 und 2 in Verbindung mit den § 2 Abs. 1 und 2 sowie § 4 Abs. 1 bis 3 Anw-
GebV auf Fr. 2'900.– zuzüglich Mehrwertsteuer festzusetzen.