Decision ID: 2451083a-aa3e-5ca9-9add-16c40684d8df
Year: 2014
Language: de
Court: BE_VB
Chamber: BE_VB_001
Canton: BE
Region: Espace_Mittelland
Law Area: public_law

I. Sachverhalt
1. Der Beschwerdegegner reichte am 4. April 2014 bei der Gemeinde Thierachern ein
Baugesuch ein für die Sanierung und den Umbau des bestehenden Gebäudes auf der
Parzelle Thierachern Grundbuchblatt Nr. E._. Die Parzelle liegt in der
2
Landwirtschaftszone. Das Projekt umfasst hauptsächlich die Anhebung des Daches und
den Ausbau des Dachgeschosses zu einer zusätzlichen Wohnung, die Teilsanierung der
Gebäudehülle, den Ersatz des Steildachs des Anbaus durch ein Flachdach sowie die
Erstellung einer neuen Zufahrt zum Anbau und den Einbau einer zusätzlichen Garagentür.
Gegen das Bauvorhaben reichte die Beschwerdeführerin 2 als Vertreterin ihrer Mutter
(Beschwerdeführerin 1), zu deren Gunsten an der Wohnung im Obergeschoss des
Gebäudes ein Wohnrecht besteht, eine Einsprache ein. Am 23. Mai 2014 erteilte das Amt
für Gemeinden und Raumordnung (AGR) eine Ausnahmebewilligung gemäss Art. 24c
RPG1. Mit Bauentscheid vom 2. Juni 2014 erteilte die Gemeinde Thierachern die
Baubewilligung.
2. Dagegen reichten die Beschwerdeführerinnen am 30. Juni 2014 Beschwerde bei der
Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Sie beantragen die
Aufhebung des Bauentscheides vom 2. Juni 2014 und die Erteilung des Bauabschlages
sowie implizit die Aufhebung der Verfügung des AGR vom 23. Mai 2014. Die
Beschwerdeführerinnen machen insbesondere geltend, der geplante Umbau der
Liegenschaft gehe weit über eine teilweise Änderung oder massvolle Erweiterung im Sinne
von Art. 24c RPG hinaus und das Bauvorhaben sei nicht genügend erschlossen.
3. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet2, führte den
Schriftenwechsel durch und holte die Vorakten ein.
In seiner Beschwerdeantwort vom 7. Juli 2014 beantragt der Beschwerdegegner
sinngemäss die Abweisung der Beschwerde. Er macht geltend, der erste Sanierungsschritt
werde die Neuüberdachung der Garagen im Anbau sein; dadurch werde die
Beschwerdeführerin 1 in keiner Weise in ihrem Wohnrecht tangiert. Der zweite Schritt - der
Ersatz der heutigen Heizung - erfolge erst in etwa drei Jahren; auch dies tangiere die
Beschwerdeführerin 1 nicht. Mit dem Ausbau des Dachgeschosses werde erst begonnen,
wenn die Beschwerdeführerin 1 ihr Wohnrecht nicht mehr in Anspruch nehme oder den
1 Bundesgesetz über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG; SR 700) 2 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191)
3
Arbeiten zustimme. Das AGR und die Gemeinde beantragen in ihren Stellungnahmen die
Abweisung der Beschwerde.
4. Auf Wunsch der Parteien, die Gespräche über eine gütliche Lösung führen wollten,
sistierte das Rechtsamt mit Verfügung vom 30. Juli 2014 das Verfahren bis am 31. August
2014. Mit Schreiben vom 25. August 2014 ersuchten die Beschwerdeführerinnen um eine
Verlängerung der Sistierung bis zum 31. Oktober 2014. Da der Beschwerdegegner damit
nicht einverstanden war und beantragte, das Verfahren sei weiter zu führen, wies das
Rechtsamt mit Verfügung vom 3. September 2014 das Gesuch um Verlängerung der
Sistierung ab und nahm das Verfahren wieder auf.
5. Mit Verfügung vom 10. September 2014 hielt das Rechtsamt fest, aufgrund einer
ersten summarischen Beurteilung scheine es, dass das AGR bei der Berechnung der nach
dem Umbau vorhandenen Fläche die Fläche des Ausbaus im Dachgeschoss
irrtümlicherweise nicht als anrechenbare Bruttogeschossfläche (aBGF), sondern als
Bruttonebennutzungsfläche (BNF) berücksichtigt habe. Es scheine zudem fraglich ob es
sich beim Dachausbau um eine Erweiterung innerhalb des bestehenden
Gebäudevolumens handle. Das Rechtsamt bat das AGR, dazu Stellung zu nehmen und
allenfalls eine korrigierte Flächenberechnung einzureichen. Das AGR reichte am 17.
September 2014 eine korrigierte Berechnung ein und hielt in seiner Stellungnahme fest, die
ursprüngliche Berechnung habe Fehler enthalten. Aber auch nach der korrigierten
Berechnung liege die Erweiterung der aBGF noch innerhalb der zulässigen 30 % und die
gesamte Erweiterung der aBGF und der BNF liege nur unbedeutend über 100 m2 und sei
deshalb zulässig. Die Verfahrensbeteiligten erhielten daraufhin Gelegenheit zur
Einreichung von Schlussbemerkungen.
6. Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den
nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
4

II. Erwägungen
1. Sachurteilsvoraussetzungen
a) Bauentscheide – und mit ihnen zusammen die Verfügungen des AGR nach Art. 24 ff.
RPG – können nach Art. 40 Abs. 1 BauG3 i.V.m. Art. 11 Abs. 1 KoG4 innert 30 Tagen seit
Eröffnung mit Baubeschwerde bei der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit zur
Beurteilung der Beschwerde zuständig.
b) Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchsteller, die Einsprecher im Rahmen ihrer
Einsprachegründe und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 40 Abs. 2 BauG). Die
Beschwerdeführerin 1 hat sich als Einsprecherin am vorinstanzlichen Verfahren beteiligt
und war als Wohnrechtsberechtigte dazu auch befugt. Sie ist durch die angefochtenen
Verfügungen beschwert und daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Ihre Tochter
dagegen, die Beschwerdeführerin 2, hat keine Einsprache in eigenem Namen eingereicht,
sondern ist im vorinstanzlichen Verfahren nur als Vertreterin ihrer Mutter aufgetreten. Die
Vorinstanz hat sie zwar in der Begründung des Bauentscheides fälschlicherweise auch als
Einsprecherin bezeichnet. Dies allein legitimiert sie aber nicht zur Beschwerdeführung bei
der BVE. Um einsprache- und beschwerdelegitimiert zu sein, müsste die
Beschwerdeführerin 2 unmittelbar in eigenen schutzwürdigen Interessen betroffen sein,
was nicht der Fall ist: Sie verweist zur Begründung ihrer Legitimation einzig darauf, dass
Wohnrechtsberechtigte auch Familienangehörige zu sich in die Wohnung aufnehmen
dürfen (Art. 777 Abs. 2 ZGB5). Verwandte von Wohnrechtsberechtigten sind aber nur dann
durch Bauvorhaben in der Nachbarschaft des wohnrechtsbelasteten Gebäudes in eigenen
Interessen betroffen, wenn sie auch tatsächlich beim Wohnrechtsberechtigten wohnen.
Dies ist vorliegend nicht der Fall. Auf die Beschwerde der Beschwerdeführerin 2 wird daher
nicht eingetreten.
c) (Erwägung anonymisiert).
Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde der Beschwerdeführerin 1 ist
einzutreten.
3 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721) 4 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1) 5 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 (ZGB; SR 210)
5
2. Verletzung rechtliches Gehör
a) Die Beschwerdeführerin 1 macht geltend, die Baugesuchsunterlagen seien nach der
Publikation ergänzt bzw. abgeändert worden. Die Vorinstanz habe sie davon nicht in
Kenntnis gesetzt und ihr keine Gelegenheit gegeben, dazu Stellung zu nehmen. Dadurch
sei ihr Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt worden.
Die Vorinstanz bestätigt in ihrer Stellungnahme vom 25. Juli 2014, dass der
Beschwerdegegner die Ausgestaltung der geplanten Zufahrt zur neuen Garage während
des Baubewilligungsverfahrens geändert habe und man die Beschwerdeführerin nicht
darüber informiert habe. Man sei davon ausgegangen, dass sie von der Änderung nicht
betroffen werde.
b) Der Beschwerdegegner hat am 6. Mai 2014 bei der Baubewilligungsbehörde einen
"Situationsplan Zufahrt" eingereicht, der im Vergleich zu dem mit dem Baugesuch
eingereichten Plan eine veränderte Linienführung der Zufahrt zur neu geplanten
Garageneinfahrt vorsieht. Dadurch hat er eine Projektänderung vorgenommen. Laut Art. 43
BewD6 kann der Baugesuchsteller während der Hängigkeit eines
Baubewilligungsverfahrens eine Projektänderung einreichen, ohne dass deshalb ein neues Verfahren eingeleitet werden muss. Die Baubewilligungsbehörde kann das Verfahren ohne
erneute Veröffentlichung fortsetzen, wenn keine öffentlichen oder wesentlichen
nachbarlichen Interessen zusätzlich berührt sind. Sie muss aber zwingend die Beteiligten
und die von der Projektänderung berührten Dritten anhören. Dies gilt auch dann, wenn die
Änderung geringfügig ist oder eine Verbesserung gegenüber dem ursprünglichen Projekt
darstellt.7 Indem die Vorinstanz die Projektänderung ohne vorgängige Anhörung der
Beschwerdeführerin bewilligt hat, hat sie deren rechtliches Gehör verletzt.
c) Der Anspruch der Parteien auf rechtliches Gehör ist eine grundlegende
Verfahrensgarantie, die als verfassungsmässiges Recht auch im Baubewilligungsverfahren
6 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1) 7 BVR 1998 S. 515 ff. E. 3b am Schluss
6
gilt.8 Das Recht, angehört zu werden, ist formeller Natur. Seine Verletzung führt
grundsätzlich zur Aufhebung des angefochtenen Entscheides, ungeachtet der
Erfolgsaussichten in der Sache selbst. Nach der Praxis des Bundesgerichts kann allerdings
eine Gehörsverletzung im Rechtsmittelverfahren „geheilt“ werden, sofern die obere Instanz
dieselbe Überprüfungsbefugnis hat wie die verfügende Behörde, den
Beschwerdeführenden daraus kein Nachteil erwächst und es sich nicht um eine besonders
schwere Verletzung der Parteirechte handelt.9 Auch bei einer schwer wiegenden
Verletzung des rechtlichen Gehörs kann von einer Rückweisung der Sache an die
Vorinstanz abgesehen werden, wenn und soweit die Rückweisung zu einem
formalistischen Leerlauf und damit zu unnötigen Verzögerungen führen würde, die mit dem
(der Anhörung gleichgestellten) Interesse der betroffenen Partei an einer beförderlichen
Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren wäre.10
d) Die Gehörsverletzung wurde im Verfahren vor der BVE, der gemäss Art. 40 Abs. 3
BauG als Beschwerdeinstanz die volle Überprüfungsbefugnis zukommt, geheilt. Die
Beschwerdeführerin hat dem Bauentscheid entnehmen können, dass eine geänderte
Zufahrt bewilligt wurde und hatte Gelegenheit, Akteneinsicht zu nehmen und sich in ihrer
Beschwerde dazu zu äussern. Es ist nicht ersichtlich, dass der Beschwerdeführerin durch
die Heilung der Gehörsverletzung ein Nachteil erwachsen wäre. Sie hat ihre Rechte im
Beschwerdeverfahren vollumfänglich wahrnehmen können und ihr ist durch den
Verfahrensmangel kein materieller Nachteil entstanden. Es ist auch nicht anzunehmen,
dass die Verletzung des rechtlichen Gehörs einen Einfluss auf den Ausgang des
erstinstanzlichen Verfahrens hatte, weshalb eine Aufhebung des Entscheids mit
Rückweisung an die Vorinstanz zu einer unnötigen Verfahrensverlängerung führen würde.
Die Gehörsverletzung ist allerdings bei der Kostenverlegung zu berücksichtigen.
3. Art. 24c RPG
8 Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 19. April 1999 (BV; SR 101); Art. 26 Abs. 2 der Verfassung des Kantons Bern vom 6. Juni 1993 (KV; BSG 101.1); Art. 1 Abs. 2 BewD in Verbindung mit Art. 21 ff. VRPG 9 BGE 129 I 129 E. 2.2.3, 126 I 68 E. 2; Merkli/Aeschlimann/Herzog Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 21 N. 16 10 BGE 132 V 387 E. 5.1
7
a) Altrechtliche Bauten, wie das umstrittene Gebäude, die bestimmungsgemäss nutzbar
sind, aber ausserhalb der Bauzone liegen und nicht mehr zonenkonform sind, werden in
ihrem Bestand grundsätzlich geschützt. Solche Bauten können mit Bewilligung der
zuständigen Behörde erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder
wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind (Art.
24c Abs. 1 und 2 RPG). Eine Änderung gilt als teilweise und eine Erweiterung als massvoll,
wenn die Identität der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung in den
wesentlichen Zügen gewahrt bleibt (Art. 42 Abs. 1 RPV11). Massgeblicher
Vergleichszustand für die Beurteilung der Identität ist der Zustand, in dem sich die Baute
oder Anlage im Zeitpunkt der Zuweisung zum Nichtbaugebiet befand (Art. 42 Abs. 2 RPV).
Ob die Identität der Baute oder Anlage im Wesentlichen gewahrt bleibt, ist nach Absatz 3
dieser Norm unter Würdigung der gesamten Umstände zu beurteilen. Nach Art. 42 Abs. 3
Bst. a und b RPV gelten zudem quantitative Grenzen. Werden diese überschritten, gilt die
Identität der Baute als nicht gewahrt und eine Bewilligung kann nicht erteilt werden.12
Die quantitativen Grenzen müssen hinsichtlich zweier Messgrössen eingehalten werden,
der anrechenbaren Bruttogeschossfläche (aBGF) und der Bruttonebenfläche (BNF). Zur
aBGF zählen die Nutzflächen, die dauerhaft für das Wohnen und Arbeiten bestimmt sind
bzw. genutzt werden sowie die zu ihrer Erschliessung dienenden Verkehrsflächen. Die
aBGF resultiert aus der Summe aller entsprechenden Geschossflächen einschliesslich der
Mauer- und Wandquerschnitte. Als Bruttonebenfläche (BNF) gelten die mit der Wohn- oder
Arbeitsnutzung baulich und funktional zusammenhängenden Räume wie Keller, Estrich,
Waschküche, Heizung, Garagen etc.13 Art. 42 Abs. 3 RPV sieht folgende Maximalwerte für
die zulässigen Erweiterungen vor: Bei Erweiterungen innerhalb des bestehenden
Gebäudevolumens darf die aBGF um nicht mehr als 60 % zunehmen. Wird eine
Erweiterung teilweise oder ganz ausserhalb des bestehenden Volumens vorgenommen,
darf die gesamte Erweiterung sowohl bezüglich der aBGF als auch der Gesamtfläche, das
heisst der Summe von aBGF und BNF, weder 30 % noch 100 m2 überschreiten; dabei
werden Erweiterungen innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens nur zur Hälfte
angerechnet. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung darf zudem die Möglichkeit,
zonenwidrige Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone zu vergrössern, nur einmal
11 Raumplanungsverordnung des Bundesrates vom 28. Juni 2000 (RPV; SR 700.1) 12 ARE, Erläuternder Bericht zur Teilrevision der Raumplanungsverordnung, 2012, S. 9, 3. Absatz 13 ARE, Erläuternder Bericht zur Teilrevision der Raumplanungsverordnung, 2012, S. 9, Fn 9; ARE, Neues Raumplanungsrecht. Erläuterungen zur Raumplanungsverordnung und Empfehlungen für den Vollzug, Teil V, Bewilligungen nach Artikel 24c RPG, 2001, S. 9 und Anhang 1 S. 21
8
benützt werden.14 Es ist zwar zulässig, gestützt auf Art. 24c RPG mehrere zeitliche
getrennte Änderungen an einem Objekt vorzunehmen, diese dürfen indessen insgesamt
das zulässige Änderungsmass nicht überschreiten.
b) Das AGR erteilte dem Vorhaben mit Verfügung vom 23. Mai 2014 die
Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG. Es hielt dazu fest, die geplante Erweiterung der
Bruttogeschossfläche und der Bruttonebennutzungsflächen einschliesslich der bereits
früher ausgeführten Erweiterung des nordwestseitigen Anbaus überschreite gesamthaft
weder die gemäss RPV zulässige Erweiterung von 30 % noch das Höchstmass von
100 m2. Bezüglich Zweck und Erscheinung der Baute bleibe die Identität des bisherigen
Gebäudes gewahrt. Im Beschwerdeverfahren räumte das AGR allerdings Fehler bei der
vorgenommenen Flächenberechnung ein, hielt aber fest, auch gemäss der korrigierten
Berechnung liege die Erweiterung noch innerhalb der zulässigen 30 % und überschreite
das Höchstmass von 100 m2 nur unbedeutend um 0.6 m2.
Die Beschwerdeführerin dagegen rügt, die geplante Erweiterung des umstrittenen
Gebäudes gehe weit über eine teilweise Änderung hinaus und überschreite das nach Art.
24c RPG zulässige Mass. Daher sei die Ausnahmebewilligung zu verweigern. Sie macht
insbesondere geltend, das AGR habe in seiner Flächenberechnung die in den Bauplänen
mit "Balkon NEU WOHNEN" bezeichnete Fläche nicht berücksichtigt. Durch den Ausbau
würden bisher nicht bewohnte Flächen neu bewohnbar gemacht.
c) Das AGR geht basierend auf die Angaben des Beschwerdegegners davon aus, dass
im massgebenden Vergleichszeitpunkt (1. Juli 1972) das Gebäude folgende
anrechenbaren Bruttogeschossflächen (aBGF) und Nebennutzungsflächen (BNF)
aufwies15:
Untergeschoss: BNF 69.12 m2
Erdgeschoss: aBGF 149.18 m2
BNF 32.48 m2
Obergeschoss: aBGF 81.79 m2
BNF 75.65 m2
Dachgeschoss: BNF 67.58 m2
Dies ergibt folgende Gesamtflächen:
14 BGE 112 Ib 278 E. 5 15 Vgl. Flächenberechnung des AGR vom 17. September 2014
9
Total aBGF: 230.97 m2
Total BNF: 244.83 m2
Total aBGF + BNF: 475.80 m2
Diese Ausgangswerte werden von der Beschwerdeführerin nicht in Frage gestellt.
d) Unter Berücksichtigung der bereits früher ausgeführten Erweiterungen und
Änderungen wären gemäss AGR nach dem geplanten Umbau folgende Flächen innerhalb
(i) und ausserhalb (a) des bestehenden Gebäudevolumens vorhanden16.
Untergeschoss: BNF i 69.12 m2
Erdgeschoss: aBGF i 99.91 m2
BNF i 81.75 m2
BNF a 84.94 m2
Obergeschoss: aBGF i 144.82 m2
BNF i 8.78 m2
Dachgeschoss: aBGF i 67.58 m2
aBGF a 15.62 m2
Dies ergibt folgende Gesamtflächen:
Total aBGF i: 312.31 m2
Total aBGF a: 15.61 m2
Total BNF i: 159.65 m2
Total BNF a: 84.94 m2
Im Vergleich zu den Ausgangswerten am 1. Juli 1972 ergibt sich nach dieser Aufstellung
des AGR eine Zunahme der aBGF innerhalb des bestehenden Gebäudes um 81.34 m2
(312.31 m2 - 230.97 m2) und eine zusätzliche aBGF ausserhalb des Gebäudes von
15.61 m2. Da Erweiterungen innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens nur zur Hälfte
angerechnet werden, wäre die Zunahme der aBGF total 56.28 m2. Dies entspricht im
Verhältnis zu der 1972 bestehenden aBGF von 230.97 m2 einer Erweiterung um 24.4 %.
Nach dieser Berechnungsweise wäre die Erweiterung der aBGF somit geringer als die
zulässigen Höchstwerte von 30 % bzw. 100m2. Die Zunahme der Gesamtfläche der aBGF
und BNF beträgt nach der Berechnung des AGR 100.6 m2, ausmachend 21.1 %. Die
Zunahme der Gesamtfläche ist somit geringer als der prozentuale Höchstwert von 30 %,
liegt aber ganz knapp über den zulässigen 100m2.
16 Vgl. Flächenberechnung des AGR vom 17. September 2014
10
e) Eine Analyse der Baugesuchspläne und der Berechnung des AGR ergibt Folgendes:
Bei Unter-, Erd- und Obergeschoss hat das AGR die Flächenaufnahmen und die
Zuweisung der Flächen zu aBGF und BNF grösstenteils korrekt vorgenommen hat. Auch
der von der Beschwerdeführerin erwähnte Bereich "Balkon NEU WOHNEN" ist
berücksichtigt und in der Berechnung des AGR neu der aBGF zugewiesen worden: So hat
das AGR die gesamte Grundfläche des Obergeschosses, mit Ausnahme eines Reduits, als
aBGF qualifiziert und bei den Ausgangswerten den umstrittenen Bereich als "unbewohnte
Laube" der BNF zugewiesen. Allerdings hat das AGR in nicht nachvollziehbarer Weise
angenommen, die Gesamtgrundfläche des Obergeschosses betrage 153.60 m2 (12.00 x
12.80 m2). Aus den Plänen und den Angaben des Architekten ergibt sich aber, dass die
Grundfläche des Obergeschosses 12.30 m x 12.80 m, also 157.44 m2 beträgt. Die
Erweiterung der aBGF innerhalb des Gebäudevolumens ist daher im Obergeschoss 3.84
m2 grösser als vom AGR angenommen. Dies führt aber nicht dazu, dass das Höchstmass
der zulässigen Erweiterung der aBGF und der Gesamtfläche überschritten wird: Nach der
Berechnungsweise des AGR läge die Erweiterung der aBGF auch bei Berücksichtigung
der erwähnten Korrektur deutlich unter 100 m2. Und die Gesamtfläche von aBGF und BNF
würde sich – anders als die Beschwerdeführerin meint – nicht um 3.84 m2 auf 104 m2
erhöhen. Die massgebende Gesamtfläche der aBGF und BNF wird nämlich berechnet aus
der Summe der zusätzlichen Flächen innerhalb und der neuen Flächen ausserhalb des
bestehenden Volumens. Die erwähnten 3.84 m2 gehören zu einer Fläche innerhalb des
bestehenden Gebäudevolumens. Innerhalb des Gebäudevolumens wurden aber seit 1972
keine neuen Flächen geschaffen, sondern nur aBGF zu Gunsten der Schaffung von BNF
reduziert oder umgekehrt; die Gesamtfläche von BNF und aBGF blieb gleich (nach der
falschen Berechnung des AGR wäre es sogar zu einer Reduktion gekommen). Das
Gleiche gilt für das Umbauvorhaben. Einfluss auf eine Vergrösserung der Gesamtfläche
der Erweiterung haben im vorliegenden Fall nur zusätzliche Flächen ausserhalb des
bestehenden Gebäudevolumens.
Im Dachgeschoss hat das AGR die aBGF auf total 83.2 m2 festgelegt und davon 67.58 m2
als aBGF innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens, die nur zur Hälfte anzurechnen
ist, und 15.62 m2 als ausserhalb des bestehenden Gebäudevolumens qualifiziert. Nur
aufgrund dieser Zuweisung des Hauptteils der Dachgeschossfläche zur aBGF innerhalb
des bestehenden Volumens hält das Bauvorhaben die Höchstwerte der zulässigen
11
Erweiterung ein. Würde man dagegen die ganze Fläche des neu geschaffenen
Wohnraums im Dachgeschoss als aBGF ausserhalb des bestehenden Volumens
qualifizieren, wären die Höchstwerte nicht eingehalten: Die aBGF würde sich diesfalls um
total 92 m2 erhöhen, was 39.83 % der ursprünglichen aBGF entspricht. Der zulässige
Höchstwert von 30 % wäre damit deutlich überschritten. Gleichzeitig würde sich auch die
Gesamtfläche (aBGF + BNF) der anrechenbaren Erweiterung auf 168.1 m2 erhöhen, was
das Höchstmass von 100 m2 massiv überschreitet.17
Das AGR führt dazu in seiner Stellungnahme vom 17. September 2014 aus, gemäss seiner
Praxis gelte die neu geschaffene aBGF in jenem Bereich des Dachgeschosses, in dem sie
sich mit der Fläche der bisherigen BNF decke, als innerhalb des bestehenden
Gebäudevolumens. Man gehe davon aus, dass dieser bestehende Raum auch ohne
Anheben des Daches als Wohnraum ausgebaut werden könnte, auch wenn die
vorgeschriebene minimale Raumhöhe nicht eingehalten sei und deshalb eine
Ausnahmebewilligung hinsichtlich der Raumhöhe erforderlich wäre.
f) Das AGR geht offenbar davon aus, dass die Nutzungsänderung einer bereits im
Gebäude vorhandenen Fläche eine Änderung/Erweiterung innerhalb des bestehenden
Gebäudevolumens darstellt. Damit stellt das Amt einseitig auf das Kriterium "vorhandene
Fläche" ab. Gemäss dem klaren Wortlaut der RPV ist aber für die Abgrenzung zwischen
"innerhalb" und "ausserhalb" nicht die im Ausgangszeitpunkt bestehende Fläche, sondern
das bestehende Gebäudevolumen entscheidend. Es darf daher nicht allein massgebend
sein, ob sich die betroffene Grundfläche innerhalb des bestehenden Gebäudes befindet.
Entscheidend ist vielmehr, ob die andere Nutzung einer vorbestehenden Fläche (Nutzung
als aBGF statt als BNF oder umgekehrt) mit einer Vergrösserung des Gebäudevolumens
verbunden ist oder nicht. Ist eine Erweiterung der aBGF oder der BNF ganz oder teilweise
mit einer Erweiterung des Gebäudevolumens verknüpft, gilt sie daher als Erweiterung
ausserhalb des Gebäudevolumens, auch wenn eine Bodenfläche betroffen ist, die bereits
vorhanden war. So hat beispielsweise das Bundesgericht entschieden, dass die
Absenkung des Bodens eines bestehenden Kellers um 0.8 m eine Abgrabung ausserhalb
des bestehenden Gebäudevolumens darstellt.18 Und das Bundesamt für Raumentwicklung
ARE hält in seinen Erläuterungen und Vollzugsempfehlungen in einem
Berechnungsbeispiel fest, wegen der Anhebung des Daches zur Schaffung zusätzlicher
17 Vgl. Berechnung der BVE (Beilage zu diesem Entscheid) 18 BGer 1C_559/2010 vom 18.05.2011 E. 3.1 und 3.3
12
Raumhöhe gälten die Erweiterungen im Obergeschoss (vorbestehende BNF wird aBGF)
nicht als innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens.19
Das hier umstrittene Bauvorhaben sieht eine Anhebung des Daches um rund 1.60 m vor.
Das Volumen des Dachgeschosses vergrössert sich damit von etwa 150 m3 auf rund
323 m3. Ohne diese erhebliche, von aussen deutlich sichtbare Volumenvergrösserung
wäre eine Nutzung des Dachgeschosses zu Wohnzwecken aufgrund der geringen
Raumhöhe nicht möglich. Die zusätzlich geschaffene aBGF im Dachgeschoss ist deshalb
als ausserhalb des bestehenden Gebäudevolumens einzustufen. Dies führt, wie bereits
ewähnt, dazu, dass die Höchstwerte gemäss Art. 42 Abs. 3 Bst. b RPV deutlich
überschritten werden. Die Erweiterung der aBGF beträgt total 39.8 % der ursprünglichen
aBGF und die Gesamtfläche der anrechenbaren Erweiterung 168.1 m2.
g) Zusammenfassend ergibt sich daher, dass die vom Beschwerdegegner geplante
Erweiterung das zulässige Mass gemäss Art. 42 Abs. 3 Bst. b RPV überschreitet und
daher eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG nicht erteilt werden kann. Dem
Bauvorhaben ist der Bauabschlag zu erteilen.
4. Kosten
a) Die Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren bestehen aus einer Pauschalgebühr.
Für besondere Untersuchungen, Gutachten und dergleichen können zusätzliche Gebühren
erhoben werden (Art. 103 Abs. 1 VRPG). Die Pauschalgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 1'200.00 (Art. 103 Abs. 2 VRPG in Verbindung mit Art. 19 Abs. 1 GebV20). Aufgrund des
geringen Aufwandes werden für die Zwischenverfügung vom 3. September 2014 keine
zusätzlichen Kosten erhoben.
Nach Art. 108 Abs. 1 VRPG werden die Verfahrenskosten der unterliegenden Partei
auferlegt, es sei denn, das prozessuale Verhalten einer Partei gebiete eine andere
Verlegung oder die besonderen Umstände rechtfertigten, keine Verfahrenskosten zu
19 ARE, Neues Raumplanungsrecht. Erläuterungen zur Raumplanungsverordnung und Empfehlungen für den Vollzug, Teil V, Bewilligungen nach Artikel 24c RPG, 2001, Anhang 2, S. 33, Beispiel 3b 20 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 154.21)
13
erheben. Der Beschwerdegegner unterliegt in der Sache und hat grundsätzlich die
Verfahrenskosten zu tragen. Da allerdings auf die Beschwerde der Beschwerdeführerin 2
nicht eingetreten werden kann, gilt sie in diesem Punkt als unterliegend. Es ist zudem zu
berücksichtigen, dass die Vorinstanz eine Verletzung des rechtlichen Gehörs begangen hat
und diese geheilt werden musste. Dies sind besondere Umstände im Sinne von Art. 108
Abs. 1 VRPG, weshalb auf einen Teil der Verfahrenskosten zu verzichten ist.21 Es
rechtfertigt sich aus diesen Gründen, der Beschwerdeführerin 2 ein Sechstel der
Verfahrenskosten, ausmachend Fr. 200.00, und dem Beschwerdegegner vier Sechstel der
Verfahrenskosten, ausmachend Fr. 800.00 zur Bezahlung aufzuerlegen. Da der Vorinstanz
keine Verfahrenskosten auferlegt werden können (Art. 108 Abs. 2 VRPG), werden die
restlichen Verfahrenskosten von Fr. 200.00 nicht erhoben.
b) Die unterliegende Partei hat der Gegenpartei die Parteikosten zu ersetzen, sofern
nicht deren prozessuales Verhalten oder die besonderen Umstände eine andere Teilung
oder Wettschlagung gebieten oder die Auflage der Parteikosten an das Gemeinwesen als
gerechtfertigt erscheint (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Die Parteikosten umfassen den durch die
berufsmässige Parteivertretung anfallenden Aufwand (Art. 104 Abs. 1 VRPG). Der Anwalt
der Beschwerdeführerinnen macht gesamthaft ein Honorar von Fr. 5'188.75 sowie
Auslagen von Fr. 96.00 und Mehrwertsteuern in der Höhe von Fr. 422.80 geltend. Diese
Kostennote gibt zu keinen Bemerkungen Anlass.
Analog zur Auferlegung der Parteikosten hat die Beschwerdeführerin 2 einen Sechstel der
ihr und der Beschwerdeführerin 1 entstandenen Parteikosten, ausmachend Fr. 864.80,
selbst zu tragen und der Vorinstanz wird aufgrund der begangenen Gehörsverletzung ein
Sechstel der Parteikosten der Beschwerdeführerin 1, ausmachend Fr. 864.80, auferlegt.
Der in der Sache unterliegende Beschwerdegegner hat der Beschwerdeführerin 1 eine
Parteikostenentschädigung im Umfang der verbleibenden vier Sechsteln der Parteikosten,
ausmachend Fr. 3'459.15, zu ersetzen.
c) Die amtlichen Kosten für das erstinstanzliche Baubewilligungsverfahren von
Fr. 2'412.40 hat in jedem Fall der Beschwerdegegner als Baugesuchsteller zu tragen
(Art. 52 Abs. 1 BewD).
21 Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 108 N. 7 und N. 9; BVR 2004 S. 133 E. 3.1
14