Decision ID: 9898d42c-64b1-4d1e-901e-b3a0372ec76f
Year: 2022
Language: fr
Court: VD_TC
Chamber: VD_TC_031
Canton: VD
Region: Région lémanique
Law Area: public_law

Vu les faits suivants:
A.
B._ est propriétaire de la parcelle n° 3757 du cadastre de la Commune de Lausanne (ci-après: la commune) sise Chemin de la Colline 1. D'une surface de 292 m2, le bien-fonds est en nature place-jardin sur 74 m
2
et supporte deux bâtiments commerciaux n
os
ECA 1556a et 1556b sur 218 m
2
. La parcelle est bordée au nord par le chemin de la Colline et au sud par le chemin de Montelly et la parcelle n° 4498. A l’est se trouve la parcelle contigüe n° 4499 et à l’ouest la parcelle contigüe n° 4494, propriété de A._, sise au Chemin de Montelly 8 / Chemin de la Colline 1b et 1c.
La parcelle n° 3757 est régie par le plan partiel d'affectation n° 700 "La Colline" (PPA), approuvé par le Département des infrastructures le 23 août 2000, à titre supplétif, par le Plan général d’affectation de la Ville de Lausanne (PGA) du 26 juin 2006 et son règlement (RPGA). Il est précisé que le Règlement concernant le Plan d'extension de 1942 et mis à jour en 1992 (RPE) auquel il est fait référence dans le PPA a été abrogé par l'entrée en vigueur du PGA en 2006. Dès lors, tous les renvois aux articles du RPE ont été remplacés par des articles du PGA, conformément au tableau de correspondance 2a du RPGA (art. 156 RPGA).
Le périmètre du PPA est divisé en huit zones (zones A à H). La parcelle n° 3757 est intégralement comprise dans la zone F. La parcelle n° 4494 se trouve quant à elle en zone F (sur environ deux tiers, partie nord) et en zone G (sur environ un tiers, partie sud).
B.
Le 5 décembre 2019, B._ a déposé auprès de la Municipalité de Lausanne (ci-après: la municipalité) une demande de permis de construire portant sur la "
démolition partielle du bâtiment ECA 1556 et construction d'un bâtiment pour la création de 6 logements, transformation de la surface d'activité au rez-de-chaussée
." Selon les plans d'enquête, le projet consistait à maintenir et transformer le rez-de-chaussée du bâtiment existant exploité sous forme de carrosserie et à construire sur la partie ouest un immeuble de 7 étages, en partie sur le rez-de-chaussée actuel, abritant des locaux commerciaux au 1
er
étage et 6 logements (un 1 pièce et cinq 3 pièces) dans les autres étages.
Après divers échanges entre le Bureau des permis de construire de la commune et l'architecte de la constructrice, le projet a été mis à l'enquête publique du 17 juillet au 17 août 2020, selon publication dans la Feuille des avis officiels du 17 juillet 2020. Il a suscité quatre oppositions, dont celle de A._, laquelle a été formée le 12 août 2020.
Selon la synthèse de la Centrale des autorisations en matière de construction (CAMAC n°191526) du 13 octobre 2020, les autorisations spéciales et préavis favorables ont été délivrés par les autorités cantonales compétentes.
Le 24 février 2021, le service d'architecture de la commune a rendu un rapport s'agissant de l'esthétique et l'intégration du projet, dont la conclusion avait la teneur suivante:
"
Ce projet est une réponse urbanistique et architecturale intéressante, dans ce contexte hétérogène et complexe. Les typologies des appartements sont de très bonne facture et offrent une belle habitabilité dans cette rue à caractère encore très artisanale.
Lors de la présentation préalable, il a été relevé que le projet réduit d'un niveau s'intégrerait mieux dans le bâti existant. C'est vrai qu'un étage de moins le rendrait moins présent sur le chemin de Montelly. Toutefois, compte tenu de la pente et du vis-à-vis très imposant de l'immeuble Colline 4, la volumétrie proposée fait d'une part face à un front bâti plutôt brutal et, d'autre part, par sa position en contrebas, amenuise son impact sur Montelly qui comporte, sur cette portion du chemin, des immeubles de quatre niveaux, ainsi la ligne de faîte reste homogène.
Compte tenu de ce qui précède, le Service d'architecture, en vertu des articles 86 LATC et 69 RPGA, préavise favorablement à ce projet.
"
Suite à l'enquête publique, de nouveaux échanges sont intervenus entre le Bureau des permis de construire et les mandataires de la constructrice notamment sur le périmètre d'implantation prévu par le PPA et le nombre de niveaux maximum. Il en ressort que le dossier devait être soumis à la municipalité pour qu'elle se détermine sur ces deux points qui demeurait litigieux. Par lettre du 15 avril 2021 adressée au conseil de la constructrice, le Bureau des permis de construire se déterminait comme suit:
"[...]
Pour mémoire, le projet s'inscrit dans le plan partiel d'affectation n° 700 (PPA 700), zone F, qui impose en particulier le respect d'un périmètre d'implantation et un nombre de niveaux habitables (six) maximum.
A) Périmètre d'implantation
Il n'est pas contesté que, en transmettant, au début de la procédure, un premier périmètre d'implantation, l'administration communale a commis une erreur. En effet, il s'avère que lors du report du périmètre du plan papier (qui date de 1997) au plan numérique (travail effectué à l'interne en 2001), une erreur est survenue: le périmètre numérique ne correspond pas au périmètre papier. En effet, la limite Sud du périmètre numérique est 60 cm plus au sud que celle du papier et la limite Est à 62 cm plus à l'est que celle du papier. Cela signifie que, concrètement, le premier périmètre numérique qui a été transmis est plus grand que celui adopté en son temps par le Conseil communal. Bien que le trait figuré sur la version papier du PPA 700 ait une certaine épaisseur, il n'en demeure pas moins que le report est clairement erroné.
Cela étant, la Municipalité estime que le périmètre d'implantation de la version papier du PPA 700 adoptée par le Conseil communal fait foi et doit être respecté, et ce malgré l'erreur survenue en 2001. En décider autrement reviendrait à renier la légitimité du plan papier adopté par l'organe délibérant, seule autorité compétente d'adoption des plans d'affectation. La légalité des plans et l'égalité de traitement doivent être assurées.
C'est la raison pour laquelle la Municipalité demande, pour la suite de la procédure, que le périmètre d'implantation de la version papier du PPA 700 soit respecté. Ce périmètre, dans sa nouvelle version numérique, a été transmis par le service du cadastre à l'architecte du projet dans un courriel du 30 mars 2021.
B) Nombre de niveaux maximum
Il n'est pas contesté non plus que le dossier a fait l'objet d'une analyse minutieuse avant l'ouverture de l'enquête publique. Toutefois, l'analyse réglementaire officielle s'établit après la phase précitée. Dite analyse est parvenue au résultat que le projet, en proposant huit niveaux (deux niveaux d'activités et six niveaux de logements), ne respecte pas l'art. 20 du PPA 700 qui exige le respect de six niveaux habitables.
De pratique constante municipale, dans tous les plans d'affectation, le terme «surface habitable» s'entend pour «surface utile», lequel inclut dès lors également les niveaux d'activités. A titre d'information, cette acception a été appliquée pour le projet voisin de démolition-construction nouvelle sis à Montelly 8.
Dès lors, la Municipalité, afin de ne pas créer de précédent, demande que le projet respecte le nombre de six niveaux maximum. En décider autrement reviendrait à commettre une inégalité de traitement qui ne peut être tolérée.
C) Conclusion
Pour la suite de la procédure de permis de construire, des plans (géomètre et architecte) modifiant ceux de l'enquête publique respectant le périmètre d'implantation de la version papier du PPA 700 et le nombre de niveaux maximum (six) de l'art. 20 du PPA 700 sont donc exigés. A ce propos, le bureau des permis de construire enverra une lettre à l'architecte du projet, dont copie vous parviendra, lui expliquant en détail ce qui est attendu, sous l'angle administratif, pour aller de l'avant dans la procédure.
Si le constructeur ne souhaite pas modifier son projet, il voudra bien nous en informer. Cas échéant, au terme de la procédure de permis de construire, une décision de refus du permis de construire reprenant les arguments qui précèdent sera notifiée. Dite décision contiendra les voies de droit usuelles, ce qui lui permettra de faire valoir ses droits auprès de la cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal
.[...]"
Suite et conformément à cette lettre, le Bureau des permis de construire s'est adressé le 16 avril 2021 à l'architecte de la constructrice lui demandant de modifier les plans, avant de pouvoir soumettre le dossier à la municipalité pour décision sur l'octroi du permis de construire. Le service confirmait notamment que le périmètre faisant foi était la version numérique transmise par le service du cadastre dans un courriel du 30 mars 2021 à l'architecte et requérait que tous les plans d'architecte concernés, ainsi que le plan de situation du géomètre soient modifiés sur ce point. Il précisait également qu'avec 8 niveaux habitables, le projet ne respectait pas le nombre maximum de 6 niveaux habitables (art. 20 PPA) et que, dès lors, 2 niveaux habitables devaient être supprimés et les plans concernés modifiés.
Des plans modifiant ceux de l'enquête, datés du 16 septembre 2021 pour les plans d'architecte et du 18 octobre 2021 s'agissant du plan d'implantation du géomètre, ont été déposés le 28 septembre 2021 et versés au dossier.
C.
Par décision du 16 novembre 2022, la municipalité a levé l'opposition de A._ et délivré le permis de construire.
Le 16 décembre 2021, A._ (ci-après: le recourant) a recouru auprès du Tribunal cantonal, Cour de droit administratif et public (CDAP), à l'encontre de cette décision municipale, dont il demande l'annulation, subsidiairement la réforme dans le sens des considérants. En substance, le recourant fait valoir que le nombre de niveaux habitables autorisé n'est pas observé, que les limites et les distances de construction n'ont pas été respectées, que le projet tire profit d'une divergence entre les limites graphiques du PPA et les documents numériques, que les dimensions des balcons ne respectent pas les distances à la limite et que le calcul de la surface de plancher brute (SPB) n'est pas correct, ce qui entraine une incidence sur le nombre de places de stationnement requises pour les véhicules, les cycles et les motocycles. Il relève encore de manière plus générale, le nombre important de dérogations accordées par la municipalité.
Dans leur réponse respective des 31 janvier 2022 et 1
er
mars 2022, la constructrice et la municipalité ont conclu au rejet du recours.
Le recourant a déposé le 14 avril 2022 des déterminations en complétant son argumentation et en maintenant ses conclusions.
La constructrice a déposé le 9 mai 2022 une duplique spontanée.
D.
Le tribunal a délibéré et statué à huis clos.

Considérant en droit:
1.
La décision par laquelle une municipalité lève les oppositions à un projet de construction peut faire l'objet d'un recours de droit administratif au sens des art. 92 ss de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36). Le recours a été déposé en temps utile et il respecte les exigences légales de motivation (art. 95 LPA-VD et art. 79 LPA-VD, par renvoi de l'art. 99 LPA-VD). La qualité pour recourir est définie à l'art. 75 LPA-VD (par renvoi de l'art. 99 LPA-VD): elle est reconnue à toute personne physique ou morale ayant pris part à la procédure devant l'autorité précédente, qui est atteinte par la décision et qui dispose d'un intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée (art. 75 let. a LPA-VD; à propos de l'intérêt digne de protection, voir notamment, dans la jurisprudence fédérale, ATF 137 II 40 consid. 2.3). En tant que propriétaire d'une parcelle jouxtant le bien-fonds sur lequel doit prendre place le projet litigieux, le recourant remplit manifestement les conditions de l'art. 75 let. a LPA-VD. Il y a donc lieu d'entrer en matière.
2.
a) Le recourant se plaint en premier lieu du nombre d'étages, qui ne serait, selon lui, pas règlementaire. Il considère en particulier que le niveau du rez-de-chaussée, actuellement occupé par un atelier de carrosserie, doit être considéré comme un niveau habitable et qu'il en est de même s'agissant du 1
er
étage qui sera affecté à des surfaces de bureaux. Il soutient que la "
mezzanine
" située au premier étage devrait compter comme un étage.
La décision attaquée retient qu'"
[A]avec 6 niveaux habitables, le projet respecte le nombre maximum de 6 niveaux habitables (Art. 20 PPA 700) [Nous précisons que] la mezzanine au 1
er
étage ne compte pas dans le nombre d'étage
".
Dans la mesure où il n'est pas contesté que les surfaces d'activités sont, dans le cadre de l'art. 20 PPA, considérées comme des niveaux "
habitables
", il s'agit dans un premier temps de déterminer si les surfaces du premier étage au-dessus du rez-de-chaussée et de la carrosserie existante, qualifiées par l'autorité intimée de mezzanine, constituent un étage. Dans la mesure où le projet modifié prévoit 8 niveaux en tenant compte du rez-de-chaussée et de la "
mezzanine
" au 1
er
étage, il conviendra d'examiner ensuite si le 7
ème
étage, présentant une surface de plancher inférieur aux autres étages et considéré par la constructrice également comme une mezzanine, constitue ou non un niveau habitable au sens de l'art. 20 PPA.
b) Il convient de rappeler, à titre préalable, que selon une jurisprudence constante, la municipalité jouit d'un certain pouvoir d'appréciation dans l'interprétation qu'elle fait des règlements communaux. Elle dispose notamment d'une latitude de jugement pour interpréter des concepts juridiques indéterminés dont la portée n'est pas imposée par le droit cantonal; ainsi, dans la mesure où la lecture que la municipalité fait des dispositions du règlement communal n'est pas insoutenable, l'autorité de recours s'abstiendra de sanctionner la décision attaquée (AC.2018.0264 du 13 juin 2019 consid. 4b et les références citées). Dans un arrêt de 2016 (TF 1C_340/2015 du 16 mars 2016 consid. 4.3), le Tribunal fédéral a confirmé que la municipalité dispose d'une importante latitude de jugement pour interpréter son règlement, celle-ci découlant de l'autonomie communale garantie par l'art. 50 al. 1 de la Constitution fédérale (Cst.; RS 101). Selon le Tribunal fédéral, l'autorité cantonale de recours n'est toutefois pas définitivement liée par l'interprétation faite d'une disposition réglementaire communale et peut adopter une autre interprétation si celle-ci repose sur des motifs sérieux, objectifs et convaincants, tirés du texte ou de la systématique de la norme, de sa genèse ou de son but (TF 1C_114/2016 du 9 juin 2016 consid. 5.4; 1C_138/2020 du 26 août 2010 consid. 2.6).
c) Sous l'intitulé "
nombre de niveaux habitables
", l'art. 20 PPA prévoit que "
le nombre maximum de niveaux est fixé à 6
". Le Glossaire qui figure en annexe au RPGA précise encore, sous la rubrique "
Nombre de niveaux
": "
Synonyme d'étage. Un bâtiment de 6 étages + rez-de-chaussée est constitué de 7 niveaux
". Sous "
Etage
", le Glossaire indique: "
Espace compris entre deux planchers superposés, et ensemble des locaux qui s’y trouvent. Un étage correspond à un niveau.
" Pour le surplus, ni le PPA ni le RPGA ne définissent une "
mezzanine
".
d) En l'occurrence, le niveau libellé sur les plans d'architectes modifiés de septembre 2021 "
étage 1
er
" prévoit la création, au-dessus du local commercial existant d'une surface de 73,98 m
2
dédiées à des bureaux et au stockage de pièces détachées, constituant une galerie en forme de "L" surplombant la carrosserie et à laquelle on peut accéder depuis le rez-de-chaussée par un escalier particulier. Un vide correspondant à un peu moins de 20m
2
donne sur l'atelier du rez-de-chaussée. Sur les plans originaux, le 1
er
étage, auquel on accédait depuis la carrosserie par un escalier, représentait une surface de 92, 61 (+ une cave de 2,05 m
2
) sur tout le niveau.
La constructrice fait valoir que les plans modifiés se limiteraient à six étages. Elle relève que le 1
er
étage et le 6
ème
étage comporteraient une "
mezzanine
" d'une surface limitée à 60% de la surface du plancher inférieur, raison pour laquelle ces niveaux ne devraient pas être pris en compte.
L'autorité intimée dans le cadre de sa réponse indique que de pratique municipale constante, une telle mezzanine ne compte pas dans le calcul du nombre d'étages et se réfère à un arrêt de la Cour de céans AC.2019.0063 du 5 août 2019.
Force est toutefois de constater que l'arrêt dont se prévaut en l'occurrence la municipalité, qui concerne la Commune d'Ollon, n'est pas pertinent dans le cas d'espèce. En effet, cette jurisprudence concernait un projet de trois niveaux sous la corniche, plus une mezzanine installée dans la pente du toit. Ladite mezzanine était ouverte sur l'étage inférieure qu'elle surplombait et auquel elle était rattachée par un escalier. L'éclairage était assuré par des velux intégrés au pan de la toiture. La configuration particulière discutée dans cet arrêt n'est ainsi pas comparable à celle du cas d'espèce. En particulier, il s'agissait d'une mezzanine entièrement intégrée dans la pente d'un toit, ouverte et surplombant l'étage inférieur auquel elle était reliée par un escalier, la hauteur totale du bâtiment n'étant pas impactée. L'on ne saurait dans tous les cas tirer de cette jurisprudence, que, de façon générale, une mezzanine ne compte pas dans le calcul du nombre d'étages. D'ailleurs, d'autres jurisprudences retiennent que des surcombles habitables, quand bien même ils avaient été désignés comme des mezzanines, devaient être qualifiées comme un étage supplémentaire et entrer dans le calcul du nombre d'étages autorisé, le critère décisif étant de déterminer si les aménagements prévus au niveau considéré (accessibilité, etc.) permettent aisément de rendre ces surfaces habitables (AC.2019.0307 du 14 février 2020 consid. 2).
Ensuite, la municipalité évoque une pratique constante sans toutefois la documenter ou l'étayer.
En l'occurrence, le projet prévoit non pas une mezzanine ouverte et intégrée dans la pente d'un toit, mais un niveau qui doit être considéré comme habitable et qui contribue à augmenter la hauteur du bâtiment.
Selon la doctrine et la jurisprudence, La partie du niveau habitable formant une galerie à laquelle on ne peut accéder que par un escalier particulier et qui, aménagée dans les combles, constitue un complément à un étage inférieur, a été assimilée à un étage supplémentaire (Bovay, Didisheim, Sulliger, Thonney, Droit fédéral et vaudois de la construction, 4
ème
éd., Bâle 2010, n. 3.1.8.5, ad LATC 47 et jurisprudence citée). Pour décider si des locaux sont habitables ou non, la seule intention subjective du propriétaire ne joue pas de rôle décisif. Il convient d'examiner la question objectivement, en observant en particulier si les locaux prévus répondent aux exigences de salubrité, notamment en termes de volume, éclairage, accessibilité et hauteur des pièces (Bovay, loc. cit.).
e) Comme déjà indiqué, il n'est pas contesté que l'espace bureau et stockage projeté au 1
er
étage est habitable. Il présente d'ailleurs tous les critères d'habitabilité usuellement retenus, en particulier accès, éclairage, chauffage et finitions permettant l'usage d'habitation ou de lieu de travail.
Il ressort des plans d'architecte que de l'extérieur et sous réserve de la façade sud, qui ne dispose pas de fenêtre de salle de bains, rien ne distingue cet étage des autres. Il présente strictement la même hauteur et est muni des mêmes jours ou fenêtres. Le plancher ne s'inscrit pas dans la hauteur du rez-de-chaussée qu'il surplombe, mais apparaît bien comme un étage propre présentant une même hauteur de plafond, même s'il constitue fonctionnellement un complément à l'étage inférieur. En d'autres termes, cette surface n'est pas prise sur la hauteur d'un autre étage, mais présente elle-même la hauteur d'un étage à part entière. Il est d'ailleurs constitué, comme les autres étages, d'une dalle en béton, muni d'un balcon et desservi par l'ascenseur projeté.
Du reste, les plans, coupes et façades eux-mêmes désignent explicitement un "
rez-de-chaussée
" surmonté de 7 étages numérotés comme tels et libellés ainsi.
Même si le projet a été modifié, on peut relever que la demande de permis de construire, sous la rubrique "
Caractéristique du bâtiment
" mentionnait 8 niveaux à la question B12 relative au nombre de niveaux. Le Service d'architecture dans son rapport du 24 février 2021 indique qu'"
[A]au-dessus [du rez-de-chaussée], la construction nouvelle se déploie avec un étage de bureaux puis six étages de logements
" (p. 2). Il découle des documents figurant dans le dossier d'enquête que la constructrice a elle-même traités chaque niveau, y compris le 1
er
, comme un étage à part entière. Dans ses échanges ayant précédé la mise à l'enquête, la municipalité considérait elle-même que le bâtiment comportait deux niveaux de trop.
Or, le fait d'avoir transformé la surface du 1
er
étage constituant un complément à l'étage inférieur abritant la carrosserie en créant un vide ne saurait suffire à retenir qu'il ne s'agit pas d'un niveau propre et qu'il ne devrait pas être traité comme un étage à part entière.
Enfin, la pratique invoquée par la municipalité consistant à ne pas considérer de façon générale une mezzanine comme étage, permettrait potentiellement de doubler chaque étage d'une mezzanine et, sous réserve du respect de la hauteur maximale autorisée, d'obtenir un nombre d'étages supérieur au maximum réglementaire.
Le fait que, comme elle l'indique, la municipalité applique une pratique, dont elle ne présente au demeurant pas d'exemple, de manière constante n'est pas déterminant, une pratique qui se révèle erronée ne pouvant être maintenue (ATF 130 V 492 consid. 4.1; 127 V 353 consid. 3a; 126 V 36 consid. 5a et les arrêts cités; AC.2019.0341 du 24 août 2020 consid. 2a; FI.2017.0027 du 12 mars 2018 consid. 5a; AC.2013.0216 du 27 février 2014 consid. 4a).
Il convient donc de compter en l'occurrence le 1
er
étage présenté comme une mezzanine en tant que niveau au sens de l'art. 20 PPA.
f) La constructrice considère ensuite que le "
6
ème
étage
", constituant une habitation, comporte une mezzanine (libellé sur les plans modifiés: "
7. Étage
") d'une surface limitée à 60% de la surface du plancher inférieur. Elle évoque une pratique constante de la ville de Lausanne pour retenir qu'une mezzanine de cette dimension ne constitue pas en elle-même un étage et que la jurisprudence admet d'ailleurs qu'une mezzanine ne constitue pas forcément un étage distinct.
S'agissant de ce 7
ème
étage, la municipalité ne s'exprime pas, ni dans la décision, ni dans ses écritures, mais elle ne compte manifestement pas ce niveau comme un étage au sens de l'art. 20 PPA.
Il faut constater qu'à l'origine, le dernier niveau, désigné comme l'étage 7 devait constituer un studio indépendant. Suite aux échanges avec la municipalité, le projet finalement mis à l'enquête prévoit que le 7
ème
étage, constitué désormais d'une chambre, d'un WC et d'une cave et représentant environ 24 m
2
, fait partie de l'appartement du 6
ème
étage de 36,44 m
2
, accessible par un escalier en colimaçon et entouré d'une terrasse 31,94m
2
.
Cette surface est clairement habitable, et même s'il elle constitue un complément à l'étage inférieur, elle doit être comptée comme un niveau, pour les mêmes motifs que ceux invoqués ci-dessus s'agissant du 1
er
étage: on ne saurait en particulier considérer qu'il s'agit d'une mezzanine au sens commun du terme, qui est celui d'un petit entresol, soit un appartement pris sur la hauteur d'un étage. En l'occurrence, le 7
ème
étage correspond plus à la définition d'un attique, soit selon le Glossaire du RPGA, un étage placé au sommet d'une construction, en principe au-dessus de la corniche et de proportions moindres que l'étage inférieur. Le fait qu'il constitue une partie de l'appartement du 6
ème
étage n'y change rien. Il s'agit donc d'un niveau à part entière qui doit être compté comme tel.
g) Vu ce qui précède, l'examen du projet de construction amène à constater qu'il ne respecte pas l'art. 20 PPA. Le bâtiment, en tenant compte du premier étage et du 7
ème
étage, comporte 8 niveaux et dépasse donc le nombre de niveaux maximum autorisé par le PPA. L'interprétation que font la municipalité et la constructrice de l'art. 20 PPA n'est objectivement pas soutenable, car elle vide partiellement de son sens et de son utilité cette disposition, sans qu'une telle solution trouve son fondement dans la lettre ou l'esprit du règlement. Malgré le pouvoir d'appréciation dont dispose l'autorité municipale, la Cour de céans ne peut pas confirmer sa solution alors qu'elle est contraire au règlement.
Il résulte de ce qui précède que le projet n'est pas réglementaire, ce qui conduit à l'admission du recours et à l'annulation de la décision attaquée.
3.
Cela étant, par économie de procédure et avant que la constructrice ne modifie ses plans et présente un nouveau projet, il se justifie d'examiner si d'autres griefs doivent être accueillis.
Le recourant fait grief au projet de ne pas respecter les distances aux limites.
a) L'art. 17 PPA dispose ce qui suit : "
Les bâtiments s'aligneront sur la limite des constructions située au sud du chemin de la Colline. Ils peuvent occuper la totalité de la zone, en ordre contigu, s'il y a entente entre les propriétaires; à défaut, ils respecteront une distance de 5 m de part et d'autre de la limite de propriété
".
Selon l'article 40 al. 3 RPGA, "
la limite du domaine public, ou celle des constructions, est strictement respectée, y compris par les constructions souterraines, murs de fondations, socles, bossages, avant-corps ou décrochements divers
".
En l'occurrence, il convient de constater que
la façade nord, donnant sur le chemin de la Colline, s'implante sur la limite des constructions et est de ce fait conforme à l'art. 17 PPA). La façade ouest respecte la distance de 5 m à la limite de propriété. La façade sud et la façade est respectent le périmètre de la "zone F" du PPA, dans sa version numérique
telle qu'elle était à disposition de la constructrice. Sur ce point, la municipalité reconnaît que des difficultés d'interprétation s'agissant des plans ont existé, dès lors que des différences entre la version "
papier
" et la version numérique de ces derniers sont apparues. L'analyse montre que la façade sud et la façade est respectent le périmètre de la "
zone F
" du PPA dans sa version numérique, mais ne respectent pas en tous points le périmètre d'implantation de la "
Zone F
" du PPA 700 dans sa version papier. La municipalité a admis le non-respect du périmètre papier en indiquant que la version numérique du plan papier, numérisation effectuée en 2001 et qui a été transmise au constructeur en début de procédure, a été légèrement modifiée au vu - apparemment - de l'imprécision de l'épaisseur des traits de l'époque et, également, pour des motifs d'intégration (obtenir un alignement de la "
Zone F
" avec celle de la "
Zone H
", ceci afin d'obtenir une meilleure intégration entre les deux zones dans le quartier). Cette imprécision de l'épaisseur de traits permet selon elle à la municipalité d'admettre une certaine marge de manœuvre dans l'interprétation de la limite du périmètre de la "
Zone F
".
b) A teneur de l'art. 79 RPGA - applicable par renvoi de l'art. 3 PPA (cf. annexe 2a RPGA) -, la municipalité peut accorder des dérogations aux prescriptions réglementaires des plans spéciaux et du présent règlement concernant l'ordre, la hauteur et la longueur des constructions, pour autant que des motifs d'intérêt public le justifient ou lorsque la topographie, la forme des parcelles, les accès, l'intégration ou la conception des constructions requièrent des solutions particulières (al. 1). L'octroi des dérogations ne doit pas: a) augmenter de manière significative le total des surfaces brutes de plancher habitables (voir art. 17.2), b) porter atteinte à un autre intérêt public ou à des intérêts prépondérants de tiers (al. 2). Ces dérogations peuvent être accordées à titre temporaire ou définitif et être assorties de conditions et charges particulières telles qu'un aménagement de jardin, une implantation en recul sur les limites des constructions, une cession gratuite de terrain, une réduction de gabarit ou tout autre avantage d'intérêt général (al. 3).
Au niveau cantonal, l'octroi de dérogations dans les zones à bâtir est régi par l'art. 85 LATC qui dispose ce qui suit:
"
1
Dans la mesure où le règlement communal le prévoit, des dérogations aux plans et à la réglementation y afférente peuvent être accordées par la municipalité pour autant que des motifs d'intérêt public ou des circonstances objectives le justifient. L'octroi de dérogations ne doit pas porter atteinte à un autre intérêt public ou à des intérêts prépondérants de tiers.
2
Ces dérogations peuvent être accordées à titre temporaire ou définitif et être assorties de conditions et charges particulières."
En l'occurrence, le projet respecte le périmètre de la version numérique "non corrigée".
Concernant la divergence entre les plans papier du PPA et les données numériques du PPA, elle représente un écart de quelques dizaines de centimètres. Le choix de l'autorité communale est d'admettre le projet qui s'aligne sur les données numériques de 2001 du plan. Cela entraîne un léger rapprochement de la construction des fonds voisins qui est toléré par un souci d'harmonisation. La volonté du planificateur irait dans le sens d'un alignement des façades prévues par les "
zone F
" et "
zone H
" et une implantation allant dans le sens d'une future construction en "
zone F
" qui s'intégrerait harmonieusement dans l'environnement bâti préexistant de la "
zone H
" voisine pourrait être admise.
Si l'on peut admettre que cette tolérance est envisageable dans le cadre de la liberté d'appréciation de la commune, en l'occurrence, il convient de s'en tenir au respect de la forme papier qui est la seule version légalisée qui fait juridiquement foi, ce qui n'est d'ailleurs pas contesté par les parties.
Le PPA impose en l'espèce des zones d'implantations ayant manifestement pour but de préserver suffisamment d'espace et d'aération entre les constructions dans une zone déjà densément construite. Une implantation non-réglementaire ayant pour effet un rapprochement de la construction projetée des fonds voisins va précisément à l'encontre des objectifs poursuivis en matière d'implantation au détriment des intérêts des propriétaires voisins.
L'argument selon lequel cette tolérance serait dictée par un souci d'harmonisation peine à convaincre. La municipalité explique que la version numérique du plan papier, numérisation effectuée en 2001, a été légèrement modifiée au vu - apparemment - de l'imprécision de l'épaisseur des traits de l'époque et, également, pour des motifs d'intégration obtenir et un alignement de la "
Zone F
" avec celle de la "
Zone H
", ceci afin d'obtenir une meilleure intégration entre les deux zones dans le quartier. Il n'en demeure pas moins que l'autorité intimée a fait procéder à une correction de la version numérique effectuée en 2001 pour qu'elle corresponde à la version papier, nouvelle version numérique qui a été transmise par le service du cadastre à l'architecte du projet dans un courriel du 30 mars 2021. Le 15 avril 2021, la municipalité écrivait ainsi au conseil de la constructrice que le périmètre de la version papier faisait foi et devait être respecté malgré l'erreur survenue en 2001. Elle relevait qu'"
en décider autrement reviendrait à renier la légitimité du plan papier adopté par l'organe délibérant, seule autorité compétente d'adoption des plans d'affectation. La légalité des plans et l'égalité de traitement doivent être assurés
." Or, ces mêmes motifs et intérêts publics, auxquels s'ajoutent les intérêts des voisins, s'opposent à la dérogation accordée, ce d'autant plus que le permis accordé doit être annulé compte tenu des considérants qui précèdent et que la constructrice doit modifier ses plans et présenter un nouveau projet.
Il en résulte que le nouveau projet devra respecter la version papier du PPA qui a été retranscrite sur une nouvelle version numérique (transmise par le service du cadastre dans son courriel du 30 mars 2021).
4.
Le recourant retient que la partie de la construction existante, avec sa terrasse sur dalle-toiture, du premier niveau, ainsi que la partie au deuxième niveau au sud ne respectent pas la distance de 5 mètres à la limite ouest de la propriété, respectivement la limite sud du périmètre numérique, ni le périmètre d'implantation de la "
zone F
" et que le projet ne saurait être justifié en faisant valoir que cette partie du bâtiment accueille des surfaces utiles qui pourraient être maintenues et autorisées parce qu'elles bénéficieraient de la situation acquise en vertu de l'art. 80 LATC.
De l'avis du recourant, le projet va au-delà des conditions prévues par l'art. 80 LATC. En effet, le changement d'affectation, la création d'ouvertures, que ce soit sous forme d'accès ou de surfaces vitrées, constituent une aggravation de l'atteinte à la règlementation et la source de nuisances supplémentaires.
a) L'art. 80 LATC, il est ainsi libellé:
"Art. 80 Bâtiments existants non conformes aux règles de la zone à bâtir
1 Les bâtiments existants non conformes aux règles de la zone à bâtir entrées en force postérieurement, relatives aux dimensions des bâtiments, à la distance aux limites, au coefficient d'occupation ou d'utilisation du sol, ou à l'affectation de la zone, mais n'empiétant pas sur une limite des constructions, peuvent être entretenus ou réparés.
2 Leur transformation dans les limites des volumes existants ou leur agrandissement peuvent être autorisés, pour autant qu'il n'en résulte pas une atteinte sensible au développement, au caractère ou à la destination de la zone. Les travaux ne doivent pas aggraver l'atteinte à la réglementation en vigueur ou les inconvénients qui en résultent pour le voisinage.
3[...]".
b) Selon la jurisprudence, l’art. 80 LATC ne s’applique en principe qu’aux bâtiments dont l’irrégularité est due à un changement postérieur de la réglementation, et non à ceux d’emblée non réglementaires. Cette disposition peut néanmoins leur être appliquée par analogie lorsqu’ils sont l’objet d’une tolérance de la part des autorités et, a fortiori, lorsqu’ils ont bénéficié d’un permis de construire qu’il n’est pas question de révoquer (CDAP AC.2018.0079 du 4 septembre 2018 consid. 4b; AC.2011.0230 du 4 avril 2012 consid. 1e/aa; AC.2007.0256 du 24 décembre 2008 consid. 3b et les références citées). Dans un tel cas, les transformations et agrandissements ultérieurs ne peuvent être autorisés qu’aux conditions de l’art. 80 al. 2 LATC, c’est-à-dire qu'il n'en résulte pas une atteinte sensible au développement, au caractère ou à la destination de la zone, et qu’il n’en résulte pas une aggravation de l'atteinte à la réglementation en vigueur ou des inconvénients pour le voisinage. Cette disposition n'exclut pas tous les inconvénients que peut entraîner pour le voisinage la transformation ou l'agrandissement d'un bâtiment non réglementaire; il prohibe seulement l'aggravation des inconvénients qui sont en relation avec l'atteinte à la réglementation (arrêt TF 1C_43/2009 du 5 mai 2009 consid. 4; CDAP AC.2016.0289 du 25 septembre 2017 consid. 5a/bb et les références citées). Pour déterminer si l'on se trouve en présence d'une aggravation de l'atteinte à la réglementation en vigueur au sens de l'art. 80 LATC, il convient de rechercher le but que poursuit la norme transgressée. Les inconvénients dont cette disposition vise à protéger le voisinage se définissent de la même manière qu'en relation avec l'art. 39 du règlement du 19 septembre 1986 d’application de la LATC (RLATC; BLV 700.11.1) concernant les dépendances: ils doivent dépasser ce qui est supportable sans sacrifice excessif. Enfin, l'art. 80 LATC est exhaustif, en ce sens que le droit communal ne peut être ni plus strict ni plus permissif à cet égard (CDAP AC.2018.0079 précité consid. 4b et les références citées).
Il ressort en outre de la jurisprudence que la réglementation sur les distances aux limites tend principalement à préserver un minimum de lumière, d'air et de soleil entre les constructions afin de garantir un aménagement sain et rationnel; elle a pour but d'éviter notamment que les habitants de biens-fonds contigus n'aient l'impression que la construction voisine les écrase. Elle vise également à garantir un minimum de tranquillité aux habitants. La création de volumes supplémentaires dans un espace où la construction est proscrite doit en particulier être considérée comme une aggravation de l'atteinte à la réglementation au sens de l'art. 80 al. 2 LATC (CDAP AC.2017.0043 du 28 mai 2018 consid. 6b et les références citées).
L'art. 80 LATC autorise les transformations des bâtiments existants non conformes aux règles de la zone à bâtir entrées en force postérieurement, notamment à la distance aux limites, à condition, en particulier, que les travaux n'aggravent pas l'atteinte à cette réglementation. A fortiori, l'art. 80 LATC ne permet pas que des travaux créent une telle atteinte.
La jurisprudence a régulièrement déduit de l’art. 80 al. 2 et 3 LATC que la reconstruction d'un bâtiment non réglementaire est interdite, sous réserve de l’hypothèse d’une destruction accidentelle totale datant de moins de cinq ans. Ainsi, les travaux dits de "démolition-reconstruction", allant au-delà de la transformation mentionnée à l'al. 2, excluent l'application de l'art. 80 LATC (AC.2011.0290 du 5 septembre 2012 consid. 3a/bb; AC.2011.0320 du 31 juillet 2012 consid. 2b/aa; AC.2010.0026 du 21 décembre 2010 consid. 2b; AC.2005.0203 du 18 mai 2006 consid. 3b/aa).
La transformation est l’opération qui modifie la répartition interne des volumes construits ou l’affectation de tout ou partie de ces volumes, sans que le gabarit de l’ouvrage ne soit augmenté et sans que, en elle-même, l’affectation de nouveaux locaux ne soit contraire à la réglementation communale. Constitue un agrandissement toute augmentation du volume extérieur de la construction ou toute adjonction d'éléments extérieurs nouveaux tels un balcon. Doit être qualifié de construction nouvelle – incompatible avec l'art. 80 LATC – un accroissement du volume sans rapport aucun avec le bâtiment existant. Enfin, la reconstruction se caractérise par le remplacement d’éléments d’un ouvrage par d’autres éléments semblables, ne laissant subsister que quelques parties secondaires de l’ouvrage primitif. Pour distinguer les travaux de transformation/agrandissement d'une reconstruction, l’importance des parties existantes subsistant après les travaux est déterminante: s’il ne subsiste plus du bâtiment existant qu’un pan de mur et rez-de-chaussée, il s’agit d’une reconstruction, peu importe les raisons qui ont conduit à la destruction de la plupart des murs et des paliers intermédiaires (AC.2017.0222 du 19 avril 2018 consid. 2a; AC.2016.0017 du 3 novembre 2016 consid. 2a ; AC.2016.0211 du 21 février 2017 consid. 2b; AC.2011.0320, AC.2011.0290, AC.2010.0026 précités; AC.2009.0184 du 12 mai 2010; AC.2008.0009 du 4 novembre 2008 confirmé par le TF 1C_556/2008, 1C_570/2008 du 14 mai 2009).
Par ailleurs, en présence d'une transformation/agrandissement, il faut déterminer si les travaux "
aggrave[nt] l'atteinte à la réglementation en vigueur ou les inconvénients qui en résultent pour le voisinage
".
Concernant la notion d’inconvénients pour le voisinage au sens de l’art. 39 RLATC (à laquelle la jurisprudence précitée se réfère), l’autorité doit procéder à une pesée des intérêts en présence en comparant d’une part, l'intérêt des voisins au respect de l'art. 39 al. 4 RLATC, et d’autre part, l'intérêt du constructeur à pouvoir réaliser un ouvrage (assimilé aux dépendances) et qui répond aux exigences légales et réglementaires. La notion de nuisances supportables doit donc s’apprécier en fonction des circonstances concrètes de chaque cas particulier, notamment de la situation des différents propriétaires touchés par rapport à l'ouvrage projeté et de l'intensité des nuisances qui peuvent en résulter (CDAP AC.2017.0022 du 23 mai 2017 consid. 2d/aa et les références citées). La notion d'absence d’inconvénients appréciables est un concept juridique indéterminé qui confère à la municipalité une latitude de jugement étendue, que le tribunal se doit de respecter (CDAP AC.2012.0105 du 6 septembre 2012 consid. 1 et les références). La jurisprudence a eu l’occasion de mentionner un certain nombre de critères à prendre en compte dans la pesée des intérêts en présence, soit notamment l’emplacement de la construction, sa visibilité, son impact sur l’ensoleillement dont bénéficie la propriété ou encore les nuisances sonores (CDAP AC.2018.0136 du 8 août 2019 consid. 3a/bb et les références citées).
c) En l’occurrence, la date de construction du bâtiment concerné n'étant pas précisée, on ignore s'il est devenu non conforme aux prescriptions relatives aux distances aux limites postérieurement à l'entrée en vigueur du PPA ou s'il a d'emblée été construit de manière non conforme et a fait l'objet d'une tolérance de la part des autorités. Ce point n'est pas abordé par les parties, qui fondent néanmoins leur analyse sur l'art. 80 LATC; on examinera dès lors le projet au regard de cette disposition, qui serait appliquée par analogie dans l'hypothèse où le bâtiment aurait d'emblée été construit de manière non conforme à la distance prescrite à la limite de propriété, en bénéficiant d'une tolérance de la part des autorités à cet égard.
d) Il convient ainsi de déterminer si le projet litigieux – en particulier en tant qu'il porte sur les niveaux existant - respecte les exigences posées par l’art. 80 al. 2 LATC.
En l'occurrence, les plans mis à l'enquête permettent de constater que le rez-de-chaussée actuel ne subira pas de modification significative. En effet, si plusieurs interventions sont prévues par le projet sur cette partie de la construction, force est de constater que la dalle et les murs porteur existant seront conservés. Au niveau du premier étage, la constructrice conserve également une partie de la structure existante, même si une partie du mur existant au sud-est sera démoli et remplacé par une surface vitrée et qu'en façade ouest, une fenêtre sera aménagée. La partie dérogeant à la limite des constructions du côté du chemin de la Colline ne subit pas de modification. Pour le reste, l'emprise du bâti sur la parcelle n° 3757, diminuera en réalité avec la réalisation du projet querellé, du côté est de la parcelle, compte tenu de la démolition sans reconstruction d'une partie du bâtiment existant à cet emplacement.
Le projet prévoit des modifications qui consistent d'une part, en une démolition d'une partie du bâtiment actuel et une modification des répartition intérieures.
Certes, le gabarit du bâtiment sera fortement augmenté du fait de la surélévation et de l’extension de la surface habitable. Il n'en demeure pas moins que le projet conserve pour le surplus et sans modifications significative le rez-de-chaussée et le 1
er
étage. Il conserve également quasiment toute la structure porteuse intérieure de la structure. Le rez-de-chaussée garde ainsi son usage de socle en s'appuyant sur la carrosserie existante. Au-dessus, la construction nouvelle se déploie sur les 7 étages. Ainsi, même s’ils sont importants, il faut constater que les travaux litigieux laissent subsister une grande partie du bâtiment existant. Les travaux projetés ne porteront pas atteinte, aux parties essentielles de l'édifice. On peut admettre que la structure porteuse du bâtiment a été conservée dans une large proportion, l’extension et la surélévation constituant une augmentation du volume extérieure de la construction.
Dès lors, on se trouve en présence d’un agrandissement et non pas d’une reconstruction.
Pour le reste, et pour autant que les étages supérieurs et l'extension en hauteur respecte le périmètre d'implantation du PPA papier (
cf
consid. 3 ci-dessus), l'agrandissement litigieux sera dans la limite des constructions et consistera en la création de volumes supplémentaires mais pas dans l’espace où la construction est proscrite. Les étages surélevés respecteront ainsi le périmètre d'implantation et n'aggraveront de ce point de vue pas l'atteinte à la réglementation en vigueur. Il n'y a donc pas d'aggravation de l'atteinte ici, au sens de l'art. 80 LATC puisque les transformations s'insèreront à l'intérieur des limites de construction actuellement en vigueur.
Quant à l'aggravation des inconvénients qui peuvent en résulter pour le voisinage, dès lors que l'agrandissement prévu est situé dans la limite des constructions et respecte la distance aux limites, on ne saurait admettre ici une aggravation insupportable des inconvénients pour les voisins. L'utilisation projetée est conforme à l'affectation autorisée dans la zone et le bâtiment accueil déjà une activité artisanale.
e) Ainsi, le tribunal retient, avec la municipalité, que les travaux projetés en l'espèce n'entraînent pas une aggravation de l'atteinte à la réglementation ou des inconvénients qui en résultent pour le recourant. En d'autres termes, la création, dans les volumes existants et dans les espaces réglementaires, de surfaces habitables ainsi que d'ouvertures en découlant n'est pas contraire à l'art. 80 LATC. Il s'ensuit que le projet ne contrevient pas à l'art. 80 LATC.
5.
Le recourant retient que les balcons situés en façade ouest empiètent sur la distance de 5 mètres à la limite et que ceux en façade sud, émargent au-delà du périmètre d'implantation de la "
Zone F
" du PPA aux niveaux 4 à 6 dans la mesure où ils mesurent plus que les balcons usuellement admis de 1,5 m.
L'autorité intimée considère que les balcons ouverts ne doivent pas être pris en compte pour déterminer la distance à la limite de la propriété, et évoque la jurisprudence qui admet que les balcons ouverts, lorsqu'ils forment une saillie réduite sur une façade, isolée, non destinée au séjour et limitée au service d'une seule pièce, ne doivent pas être comptés ni pour calculer la surface construite ni pour déterminer la distance à la limite de propriété.
La constructrice invoque une dérogation, implicite et courante dans la pratique lausannoise, admettant quelques centimètres supplémentaires de profondeur pour les balcons et faisant valoir que cette profondeur quelque peu accrue offre une différence de confort notable aux futurs utilisateurs. Elle indique qu'en l'absence d'opposition, la commune a pour pratique d'admettre un empiètement d'1,8 m, si aucune opposition n'est déposée à ce sujet, comme c'est le cas en l'espèce dans la mesure où le recourant, dans son opposition, n'a pas parlé des balcons.
On relèvera que dans ses écritures, la commune ne parle pas de cette pratique qui n'est pas autrement étayée.
a) Selon la jurisprudence, le critère pour déterminer si un élément de construction doit être qualifié d’avant-corps (et par conséquent être pris en compte dans le calcul de la distance aux limites) tient à son aspect extérieur et à sa volumétrie: si l’ouvrage, compte tenu de ses caractéristiques, apparaît pour l’observateur extérieur comme un volume supplémentaire du bâtiment, on devra alors considérer qu’il aggrave les inconvénients pour le voisinage et, par conséquent, qu’il doit respecter les distances aux limites et demeurer à l’intérieur du périmètre constructible. Ainsi, sauf disposition communale contraire, un élément de construction peut être exclu du calcul de la longueur du bâtiment ou de la distance à respecter entre bâtiments et limites de propriété s’il est de dimensions réduites et s’il conserve un caractère accessoire par rapport au bâtiment principal en ce qui concerne ses fonctions et sa destination, ainsi que ses effets sur l’aspect et la volumétrie du bâtiment. En général, les éléments en saillie dont la profondeur ne dépasse pas celle qui est communément admise pour les balcons (1,5 m) ne sont pas pris en considération dans le calcul du coefficient d’occupation du sol et de la distance à respecter entre bâtiments et limites de propriété (cf. notamment arrêt AC.2017.0155 du 26 mars 2018 consid. 4, cet arrêt appliquant cette jurisprudence dans une affaire lausannoise).
Plus concrètement, sauf disposition communale contraire, peuvent être qualifiés de balcons – non pas d'avant-corps – les ouvrages, quelle qu'en soit leur longueur, formant une saillie réduite sur une façade d’une profondeur de 1,50 m au plus et qui se recouvrent l'un l'autre, et dont le dernier est recouvert par la toiture du bâtiment. Leur fermeture latérale aux extrémités ou dans le courant de la façade en fait des avant-corps. Les balcons ne doivent en outre pas être reliés verticalement par un pilier ou par des séparations s'élevant sur toute la hauteur des niveaux habitables. Le Tribunal de céans a par ailleurs admis que des balcons présentant une profondeur de 2,75 m tout en ayant une partie en renfoncement dans le bâtiment, de sorte que la partie faisant saillie par rapport au plan extérieur des façades ne débordait pas de plus de 1,5 m du périmètre d'implantation, restaient conformes à cette exigence (AC.2007.0154 du 9 septembre 2008 consid. 5d).
En général, les éléments en saillie dont la profondeur ne dépasse pas celle qui est communément admise pour les balcons, soit 1,50 m, ne sont pas pris en considération dans le calcul du coefficient d’occupation du sol et de la distance à respecter entre bâtiments et limites de propriété (AC.2012.0298 du 7 août 2013 consid. 4a; AC.2012.0054 du 6 mars 2013 consid. 9; AC.2009.0253 du 3 août 2010 consid. 4b/aa et les réf. cit.).
b) En l'espèce, les balcons sont ouverts et non fermés latéralement. Ils ne sont pas uniquement bordés par un seul côté de façade. Les balcons des 4
ème
, 5
ème
et 6
ème
étages servent en effet plusieurs pièces et sont attenants à deux façades, entourant l'angle du bâtiment. Quant au balcon du 3
ème
étage, il sert lui aussi deux pièces différentes. Les balcons projetés présentent tous une profondeur de 1,72 m, à l'exception du balcon est au 6
ème
étage qui a une profondeur de 2,07 mètres, étant précisé que la façade de ce niveau, comme celle de l'étage 7, se situe légèrement en retrait (35 cm) par rapport aux étages inférieures. Au sud et à l'est, la limite d'implantation de la "Zone F", longe la façade des étages 2 à 5 où sont prévus des balcons, les façades 6 et 7 étant en retrait.
Le PPA ne réglemente pas les balcons et est muet sur la question. En revanche, selon l'art. 44 al. 1 RPGA, peuvent empiéter sur le domaine public ou sur l'espace frappé par une limite des constructions, des balcons ou autres saillies analogues, notamment à la condition que toute saillie extrême est limitée au 1/10 de la distance entre les limites de construction, sans toutefois pouvoir dépasser à 1,5 m (let. a). Selon la jurisprudence cantonale, est admissible, dans une situation où l'empiètement des balcons hors du périmètre d'implantation n'excède pas 1,5 m, de ne pas tenir compte du fait que ces balcons présentent, sur une partie de leur longueur, une profondeur de 2,5 m, agrandissement obtenu par le retrait de la façade à l'intérieur du périmètre d'implantation (RDAF 2006 I 225, n° 42).
c) En l'espèce, et à partir du moment où la façade se situe en limite de la zone d'implantation, les balcons ont une largeur de 1,72 m, respectivement 2,07 m, et l'anticipation sur le périmètre de construction dépasse donc 1,5 m, soit la distance admissible par la jurisprudence. Si de par leur type, on a bel et bien affaire, dans le cas présent, à des balcons d'une volumétrie habituelle pouvant s'inscrire à l'intérieur des espaces dits réglementaires, rien ne justifie toutefois que l'on aille au-delà. Ils ont donc 22 cm, de trop.
La saillie ainsi créée excède la limite de 1.50 m communément admise par la jurisprudence, ce qui constituent ainsi une aggravation de l'atteinte préexistante à la réglementation, sous l'angle tant des règles sur l'ordre non contigu que de celles sur les distances aux limites. S'il est certes exact que les inconvénients qui en résultent pour le voisinage ne doivent pas être exagérés, il n'en demeure pas moins qu'ils existent.
Les nuisances générées par l'utilisation de cet espace supplémentaire sont de nature à aggraver les inconvénients pour le voisinage, quand bien même les voisins n'ont pas formé d'opposition au projet. Comme il a du reste été relevé dans l'arrêt AC.2016.0443 du 7 novembre 2017 (consid. 5), ce dernier fait n'est pas déterminant, du moment que l'art. 80 al. 2 LATC est une disposition de droit public, dont les autorités doivent d'office s'assurer du respect. Des considérations tirées du principe de proportionnalité ou de l'interdiction du formalisme excessif ne sauraient non plus faire obstacle à la mise en œuvre de cette disposition.
La proximité de balcons n'est pas neutre pour le voisinage. En effet, des balcons sont précisément des sources de bruit et de nuisances pour le voisinage. Lorsqu'ils sont configurés pour être confortables et spacieux, il est évident que l'objectif visé - que la constructrice met expressément en évidence - est qu'ils puissent être utilisés par les habitants pour en faire un lieu de vie et y aménager des tables et des chaises.
Dès lors qu'ils sont situés à une distance réduite de la limite de propriété et de l'immeuble voisin, ils constituent des facteurs de troubles et de nuisances. En l'espèce, les balcons situés au sud-est et sud-ouest sont très proches des façades voisines de sorte que cela contribuera à augmenter les nuisances.
Quoi qu'il en soit, dès lors que les travaux litigieux aggravent l'atteinte à la réglementation en vigueur, point n'est besoin de trancher la question de savoir s'ils aggravent également les inconvénients qui en résultent pour le voisinage, ces deux conditions n'étant pas cumulatives.
Ainsi, en ce qu'ils excèdent la limite de 1.50 m communément admise par la jurisprudence et par l'art. 44 al. 1 lit. a RPGA, les balcons en question ne sauraient être autorisés.
d) Le recourant considère que conformément à l'art. 44 al. 1 let. b RPGA la partie la plus basse des balcons doit respecter une hauteur libre au minimum de 3.60 mètres au-dessus d'un trottoir, sinon de 4.50 mètres s'il n'y a pas de trottoir ce qui ne serait pas le cas en l'espèce.
L'art. 44 al. 1 let. b RPGA a la teneur suivante:
"
Art. 44. Autres empiétements
1
Peuvent également empiéter sur le domaine public ou sur l’espace frappé par une limite des constructions, des balcons, bow-windows, marquises, avant-toits ou autres saillies analogues aux conditions suivantes:
[...]
b) les parties les plus basses devront respecter une hauteur libre minimum de 3,60 mètres au-dessus du trottoir, ou de 4,50 mètres s’il n’y a pas de trottoir. Pour les marquises, la hauteur libre minimum de la partie la plus basse au-dessus du trottoir pourra être réduite à 3,00 mètres. Exceptionnellement, des dérogations peuvent être consenties par la Municipalité pour des éléments de décor d’architecture, mais aux risques et périls du propriétaire"
En l'occurrence, les balcons litigieux n'empiètent que sur le périmètre d'implantation prévu par le PPA et non sur la limite des constructions sise au sud du bâtiment. Par ailleurs, ils ne surplombent pas le domaine public. Les exigences de hauteur à l'égard des balcons ressortant de cette disposition ne rentrent ainsi pas en considération. Partant, le moyen du recourant sur ce point doit être rejeté.
6.
Le recourant conteste le nombre de places de stationnement en relation notamment avec l'art. 61 RPGA et son annexe 1, qui définit ces besoins en fonction de la nature de l'affectation (logements ou types d'activités) ainsi que des surfaces brutes de plancher (SBP).
Dans la mesure où la constructrice devra revoir son projet dans le sens des considérants ci-dessus ce qui pourrait modifier l'affectation ou les SPB, ce grief ne saurait être tranché à ce stade.
7.
Le recourant se plaint ensuite de violations des règles sur les plantations ainsi que de l'absence de place de jeu.
a) Selon l'article 53 RPGA, pour toute construction nouvelle (art. 50 RPGA), le propriétaire plante au minimum un arbre d'essence majeure (voir art. 25 RPGA) pour chaque tranche ou fraction de 500 mètres carrés de surface cadastrale de la parcelle. Le choix des essences se porte si possible sur des essences indigènes. L'article 25 RPGA précise qu'un arbre d'essence majeure est défini comme étant une espèce ou une variété à moyen ou grand développement pouvant atteindre une hauteur de 10 mètres et plus pour la plupart.
En l'occurrence, aucune plantation n'est prévue pour ce projet, alors qu'une plantation minimum seraient exigibles avec une parcelle de 292 m
2.
.
La municipalité a considéré que ce projet, même sans plantation, peut être admis, car le terrain disponible est insuffisant et elle a dès lors fait application de l'art. 55 RPGA, qui dispose que, pour les cas particuliers, "
si le terrain disponible est insuffisant pour répondre aux normes du présent chapitre, la Municipalité détermine les conditions d’application minimales imposables
".
Elle a fait également application de cette disposition s'agissant de la place de jeux: le projet ne prévoit en effet aucune place de jeux, alors qu'une place avec 20m
2
minimum serait exigible avec 488 m
2
(en l'état) de SBP (logement) selon l'article 52 RPGA (1,3 m
2
par tranche ou fraction de 100m
2
de SBP).
b) Pour ces deux points et compte tenu de l'exiguïté de la parcelle n° 3757, de sa localisation au cœur de Lausanne, de la configuration des lieux et de la stratégie de densification qui prévaut au centre-ville d'une agglomération telle que Lausanne, on ne saurait reprocher à la municipalité l'octroi de dérogation qui ne compromettent par ailleurs aucunement les objectifs de planification et ne sont pas de nature générer des nuisances ou à aggraver les inconvénients pour le voisinage.
8.
Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être admis et la décision de la Municipalité de Lausanne du 16 novembre 2021 levant l'opposition et délivrant le permis de construire doit être annulée.
Lorsque la procédure met en présence, outre le recourant et l’autorité intimée, une ou plusieurs autres parties dont les intérêts sont opposés à ceux du recourant, c’est en principe à cette partie adverse déboutée, à l’exclusion de la collectivité publique dont la décision est annulée ou modifiée, d’assumer les frais et dépens (AC.2010.0235 du 29 novembre 2011; AC.2010.0272 du 28 octobre 2011 et références). L'émolument de justice sera ainsi mis à la charge de constructrice, qui succombe (art. 49 LPA-VD). Le recourant, qui obtient gain de cause avec l'assistance d'un mandataire professionnel, a droit à une indemnité à titre de dépens, qui sera également mise à la charge de la constructrice (art. 55 LPA-VD).