Decision ID: 2eb995e6-2577-5990-98d9-5ba7e341a021
Year: 2017
Language: de
Court: BE_VB
Chamber: BE_VB_001
Canton: BE
Region: Espace_Mittelland
Law Area: public_law

I. Sachverhalt
1. Die Gemeinde erteilte der Beschwerdeführerin im Jahr 2010 die Baubewilligung für
den Abbruch des bestehenden Bauernhauses und den Neubau eines Mehrfamilienhauses.
Die Parzelle Saanen Grundbuchblatt Nr. F._ befindet sich in der
Landwirtschaftszone. Im September 2016 erfuhr die Gemeinde, dass die
Beschwerdeführerin auf diesem Grundstück ohne Baubewilligung einen Fahrradunterstand
sowie einen freistehenden Schopf für das Einstellen von Geräten und Ähnlichem errichtet
hatte. Sie wies die Beschwerdeführerin auf die Baubewilligungspflicht dieser Bauten hin
und gab ihr Gelegenheit, sich zu einer allfälligen Wiederherstellung des rechtmässigen
Zustandes zu äussern. Zudem besprach die Gemeinde die Angelegenheit mit dem Amt für
Gemeinden und Raumordnung (AGR). Mit Wiederherstellungsverfügung vom
23. Dezember 2016 forderte die Gemeinde Saanen die einzelnen Mitglieder der
Beschwerdeführerin auf, die ausgeführten Arbeiten bis spätestens am 31. Mai 2017
rückgängig zu machen.
2. Gegen diese Verfügung reichte Herr B._ am 19. Januar 2017 Beschwerde
bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Das Rechtsamt,
welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet1, gab den einzelnen Mitgliedern der
Beschwerdeführerin Gelegenheit, sich am Verfahren zu beteiligen, resp. ihre Zustimmung
zur Beschwerde der Beschwerdeführerin zu erteilen. Mit Schreiben vom 27. Januar 2017
reichte die Beschwerdeführerin eine von allen Mitgliedern unterzeichnete Beschwerde ein.
Sie beantragt, die Bauten seien nachträglich zu bewilligen.
3. Das Rechtsamt holte bei der Gemeinde die Vorakten sowie die Baubewilligungsakten
aus dem Jahr 2010 ein. Zudem gab es der Gemeinde und dem AGR die Gelegenheit, sich
zum Verfahren zu äussern.
4. Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den
nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191).
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II. Erwägungen
1. Sachurteilsvoraussetzungen
Gemäss Art. 49 Abs. 1 BauG2 können baupolizeiliche Verfügungen nach Art. 45 bis 48
BauG innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Beschwerde bei der BVE angefochten werden.
Die Beschwerdeführerin ist als Adressatin durch die angefochtene Verfügung beschwert
und daher zur Beschwerde legitimiert. Auf ihre form- und fristgerecht eingereichte
Beschwerde ist einzutreten.
2. Gelegenheit zur Einreichung eines Baugesuchs
a) Die Beschwerdeführerin erläutert, sie hätte nicht gewusst, dass sie für die Bauten ein
Baugesuch hätten einreichen müssen. Sie beantragt, die Bauten seien nachträglich zu
bewilligen.
b) Bauten und Anlagen dürfen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert
werden (Art. 22 Abs. 1 RPG3). Wenn ein Bauvorhaben ohne Baubewilligung ausgeführt
worden ist, setzt die Baupolizeibehörde den Grundeigentümern eine angemessene Frist
zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes. Wenn die Pflichtigen innert 30 Tagen
ein Gesuch um nachträgliche Baubewilligung einreichen, wird die
Wiederherstellungsverfügung aufgeschoben (Art. 46 Abs. 1 und 2 BauG). Die Gemeinde ist
grundsätzlich verpflichtet, auf die Möglichkeit hinzuweisen, ein nachträgliches Baugesuch
einzureichen. Sie darf darauf nur verzichten, wenn die Erteilung einer Baubewilligung
offensichtlich ausgeschlossen ist.4
c) Die Beschwerdeführerin hat die Bauten unbestrittenermassen ohne Baubewilligung
erstellt. Da sich die Parzelle ausserhalb der Bauzone befindet und die Bauten den Raum
verändern, unterliegen sie unabhängig von ihrer Grösse der Baubewilligungspflicht (Art. 7
2 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721). 3 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700). 4 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 46 N.13d.
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Abs. 1 BewD5). Die Beschwerdeführerin hat bisher kein Baugesuch eingereicht. Damit den
Bauten allenfalls die nachträgliche Bewilligung erteilt werden könnte, bedürfte es zuerst
eines Baugesuchs. Die Gemeinde ordnete mit der angefochtenen Verfügung jedoch den
Rückbau der Bauten an. Sie machte die Beschwerdeführerin nicht auf die Möglichkeit
eines nachträglichen Baugesuchs aufmerksam. Sie begründet dieses Vorgehen damit, das
Gespräch mit dem AGR habe ergeben, dass die Bauten nicht bewilligungsfähig seien.
Um beurteilen zu können, ob die Gemeinde der Beschwerdeführerin zu Recht keine
Gelegenheit zum Einreichen eines Baugesuchs gab, bleibt somit abzuklären, ob die
Bauten offensichtlich nicht bewilligungsfähig sind.
3. Bewilligungsfähigkeit der Bauten
a) Die Beschwerdeführerin macht geltend, sie habe die Bauten nicht unrechtmässig
erstellt. Gemäss ihrer Auffassung seien die Bauten bewilligungsfähig.
b) Bauten und Anlagen können nur bewilligt werden, wenn sie dem Zweck der
Nutzungszone entsprechen (Art. 22 Abs. 2 RPG). Die Bauten liegen in der
Landwirtschaftszone und damit im Nichtbaugebiet. In dieser Zone sind grundsätzlich nur
Bauten und Anlagen zonenkonform, wenn sie zur landwirtschaftlichen Bewirtschaftung
oder für den produzierenden Gartenbau nötig sind (Art. 16a RPG). Weder der
Fahrradunterstand, noch der Holzschopf dienen der Landwirtschaft. Die Bauten sind
dementsprechend nicht zonenkonform. Damit sie bewilligt werden könnten, müssten sie
die Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung gemäss Art. 24 ff. RPG
erfüllen. In Frage kommt einzig Art. 24c RPG.
c) Gemäss Art. 24c Abs. 1 und 2 RPG werden altrechtliche Bauten, die
bestimmungsgemäss nutzbar sind, aber ausserhalb der Bauzone liegen und nicht mehr
zonenkonform sind, in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt. Solche Bauten können mit
Bewilligung der zuständigen Behörde erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder
wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind. Eine
Änderung gilt dann als teilweise und eine Erweiterung als massvoll, wenn die Identität der
5 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1).
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Baute einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt (Art. 42
Abs. 1 RPV6). Massgeblicher Vergleichszustand für die Beurteilung der Identität ist der
Zustand, in dem sich die Baute oder Anlage im Zeitpunkt der Zuweisung zum
Nichtbaugebiet befand (Art. 42 Abs. 2 RPV). Ob die Identität der Baute oder Anlage im
Wesentlichen gewahrt bleibt, ist unter Würdigung der gesamten Umstände zu beurteilen.
Allerdings ist in jedem Fall die quantitative Regel zu berücksichtigen, wonach eine
Erweiterung ausserhalb des Gebäudevolumens sowohl bezüglich der anrechenbaren
Bruttogeschossfläche als auch bezüglich der Gesamtfläche (Summe von anrechenbarer
Bruttogeschossfläche und Brutto-Nebenfläche) weder 30 % der ursprünglichen,
anrechenbaren Fläche, noch 100 m2 überschreiten darf (Art. 42 Abs. 3 Bst. b RPV).
Werden diese überschritten, gilt die Identität der Baute als nicht gewahrt und eine
Bewilligung kann nicht erteilt werden.
Erweiterungen ausserhalb des Gebäudevolumens führen zu einer Veränderung am
äusseren Erscheinungsbild. Damit solche Veränderungen zulässig sind, müssen sie für
eine zeitgemässe Wohnnutzung oder eine energetische Sanierung nötig oder darauf aus-
gerichtet sein, die Einpassung in die Landschaft zu verbessern (Art. 24c Abs. 4 RPG). An
diese Voraussetzungen sind gemäss der bundesgerichtlichen und verwaltungsgerichtlichen
Rechtsprechung hohe Anforderungen zu stellen.7
d) Die vorliegend zu beurteilenden Bauten sind Nebenbauten des wieder aufgebauten
ehemaligen Bauernhauses. Die Flächen der neuen Bauten sind zwar nicht an die
Bruttogeschossfläche, aber an die Brutto-Nebenfläche und damit an die Gesamtfläche
einer Erweiterung anzurechnen. Da die Bauten ausserhalb der altrechtlichen Baute liegen
und nichtlandwirtschaftlichen Zwecken dienen, könnten sie nur bewilligt werden, falls sie
als eine massvolle Erweiterung der altrechtlichen Baute gemäss Art. 42 Abs. 3 Bst. b RPV
qualifiziert werden könnten.
Das AGR hat in seiner Stellungnahme im Beschwerdeverfahren vor der BVE ausgeführt,
beim Abbruch des ehemaligen Bauernhauses und Neubau des Mehrfamilienhauses sei die
maximal zulässige Erweiterungsfläche gemäss Art. 42 Abs. 3 Bst. b RPV voll konsumiert
worden. Die Beschwerdeführerin bestreitet diese Aussage des AGR nicht. Auf dem
Grundstück der Beschwerdeführerin besteht damit kein Erweiterungspotenzial mehr für
6 Raumplanungsverordnung des Bundesrates vom 28. Juni 2000 (RPV; SR 700.1). 7 BGer 1C_247/2015 vom 14. Januar 2016, E. 4.2; VGer 2014.322 vom 3. Mai 2016, E. 3.5 ff.
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nichtlandwirtschaftlich genutzte Flächen. Die neu erstellten Bauten überschreiten das
zulässige Mass einer massvollen Erweiterung. Der neu erstellte Fahrradunterstand sowie
der Schopf sind mit der Identitätswahrung der ursprünglich landwirtschaftlich genutzten
Baute dementsprechend nicht vereinbar. Sie sind nicht bewilligungsfähig.
Die Bauten wirken sich zudem auf das äussere Erscheinungsbild aus. Daher könnten sie
ohnehin nur bewilligt werden, wenn sie die strengen Voraussetzungen von Art. 24c Abs. 4
RPG erfüllten. Sie verbessern aber weder die Einpassung der Hauptbaute in die
Landschaft, noch sind sie für die energetische Sanierung oder für die zeitgemässe
Wohnnutzung nötig. Zwar verlangt Art. 16 Abs. 2 BauG die Schaffung einer ausreichenden
Anzahl von Abstellplätzen für Fahrräder; im vorliegenden Fall sind dies für vier Wohnungen
acht Abstellplätze (Art. 54c Abs. 1 BauV8). Diese müssen zudem auf kurzem sowie
sicherem Weg erreicht werden können und die Hälfte davon ist zu überdachen (Art. 54c
Abs. 2 BauV). Allerdings weist das Gebäude neben Estrichen und einem Wasch- sowie
einem Technikraum sowohl einen allgemein zugänglichen Keller als auch einen allgemein
zugänglichen Abstellraum auf. Beide sind von aussen relativ einfach erreichbar. Die
Beschwerdeführerin verfügte damit über die Möglichkeit, vier Fahrräder im Innern des
Gebäudes abzustellen sowie Gartengeräte und Ähnliches zu lagern. Vor dem Hintergrund
der strengen bundesgerichtlichen Praxis, ist daher ein externer überdachter
Fahrradunterstand für das zeitgemässe Wohnen nicht notwendig. Ebenso wenig verlangt
eine zeitgemässe Wohnnutzung nach einem Schopf für das Unterbringen von
Gartengeräten und Ähnlichem. Die Bauten entsprechen daher auch Art. 24c Abs. 4 RPG
nicht.
Dementsprechend erweisen sich die von der Beschwerdeführerin erstellten Bauten von
vornherein als nicht bewilligungsfähig, da sie mit den Grundsätzen der Trennung von Bau-
und Nichtbaugebiet nicht vereinbar sind. Die Gemeinde war somit nicht verpflichtet, die
Beschwerdeführerin auf die Möglichkeit eines nachträglichen Baugesuchs aufmerksam zu
machen.
4. Wiederherstellung
8 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1).
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a) Wird ein Bauvorhaben ohne Baubewilligung oder in Überschreitung einer
Baubewilligung ausgeführt oder werden bei der Ausführung eines bewilligten Vorhabens
Vorschriften missachtet, so setzt die Baupolizeibehörde eine angemessene Frist zur
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands unter Androhung der Ersatzvornahme (Art.
46 Abs. 1 und 2 BauG). Die Wiederherstellungsverfügung muss im öffentlichen Interesse
liegen, verhältnismässig sein und darf den Vertrauensgrundsatz nicht verletzen. Eine
Wiederherstellungsmassnahme ist verhältnismässig, wenn sie geeignet ist, das
angestrebte Ziel zu erreichen, nicht weiter geht, als zur Herstellung des rechtmässigen
Zustands nötig ist, und die Belastung für die pflichtige Person in einem vernünftigen
Verhältnis zum verfolgten Ziel steht.9
b) Die Gemeinde hat den Rückbau der Bauten bis am 31. Mai 2017 angeordnet. Es
besteht ein gewichtiges öffentliches Interesse an der Trennung von Siedlungs- und
Nichtsiedlungsgebiet sowie der Entfernung nichtbewilligungsfähiger Bauten aus dem
Nichtsiedlungsgebiet. Die angeordnete Massnahme ist geeignet, den rechtmässigen
Zustand wiederherzustellen. Es sind auch keine milderen Massnahmen ersichtlich, mit
welchen der rechtmässige Zustand anderweitig wiederhergestellt werden könnte, da die
Bauten nicht bewilligungsfähig sind. Daher ist die Massnahme erforderlich. Schliesslich
kann dem privaten Interesse der Beschwerdeführerin kein erhebliches Gewicht
beigemessen werden; der Rückbau der Bauten ist nicht mit grossem Aufwand verbunden
und zudem obliegt es jedem Bauwilligen, sich über die Zulässigkeit seines Tuns zu
erkundigen. Dementsprechend ist die Massnahme für die Beschwerdeführerin auch
zumutbar. Die Anordnung der Wiederherstellung erweist sich damit insgesamt als
verhältnismässig.
5. Verfahrenskosten
Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt die Beschwerdeführerin. Sie hat die
Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine
9 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 46 N. 9; BVR 2013 S. 85 E. 5.1.
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Pauschalgebühr von Fr. 800.– (Art. 103 Abs. 2 VRPG in Verbindung mit Art. 19 Abs. 1
GebV10).
Parteikosten werden keine gesprochen (Art. 104 Abs. 1 und 4 VRPG).
10 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 154.21).
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