Decision ID: f1aba635-b6a7-53ca-a230-c4f99c6c0a89
Year: 2013
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_006
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

ritenuto
in fatto
:
A.
Nell’ambito dell’esecuzione in via di realizzazione di un pegno immobiliare n. _ promossa da PI 2 contro PI 1, i
l 15 febbraio 2013 l’CO 1 ha trasmesso alle parti l’elenco oneri riferito alla particella n. _ _,
indicando
, per quanto di rilevanza nella fattispecie, alla voce ipoteche convenzionali sub 3 e 4, i seguenti crediti a favore della PI 2 e PI 1:
3. PI 2
“a) Cartella ipotecaria gravante in 1° grado i beni immobili da realizzare dg. 14655/27.06.2007
Importo garantito dal titolo:
ad a) Fr. 2'630'000.00 + int. 10%
Ammontare del credito notificato:
– Capitale 2'728'500.00
– Interessi contrattuali e moratori
fino al 25.04.2013 154'033.00
– Spese precetto esecutivo 413.00
– Spese diverse della Banca 5'394.00
Totale valuta 25.04.2013
2'888'340.00 ”
4.
PI 3
“a) Cartella ipotecaria gravante in 2° grado i beni immobili da realizzare dg. 14656/27.06.2007
Importo garantito dal titolo:
ad a) Fr. 870'000.00 + int. 10%
Ammontare del credito notificato:
– Capitale 1'087'565.00
– Interessi al 5% dal 07.01.2010 al
al 25.04.2013 su Fr. 300'683.55 49'612.80
– Interessi al 6% dal 17.06.2009 al
al 25.04.2013 su Fr. 217'565.55 50'330.05
– Interessi al 5% dal 22.02.2010 al
al 25.04.2013 su Fr. 490'905.55 77'931.25
– Interessi al 5% dal 31.12.2010 al
al 25.04.2013 su Fr. 78'410.80 9'093.45
Totale 1'274'532.55
Credito garantito dal titolo:
– Capitale 870'000.00
– Tre annualità interessi 10% (art.
818 CC) 261'000.00
– Interessi 10% dal 16.08.2012 (data
della domanda di realizzazione della
creditrice procedente) al 25.04.2013
(art. 818 CC)
60'175.00
Totale valuta 25.04.2013 1'191'175.00
”
B.
Con ricorso 28 febbraio 2013 RI 1, iscritto nell’elenco oneri quale creditore garantito da due cartelle ipotecarie di terzo grado, chiede che l’importo per capitale iscritto nell’elenco oneri a favore della PI 2 venga ridotto da fr. 2'728'500.00 alla somma iscritta nel registro fondiario di fr. 2'630'000.00. Il ricorrente chiede altresì che gli interessi complessivi iscritti nell’elenco oneri a favore dell’ PI 3 e garantiti dalla cartella ipotecaria di fr. 870'000.00 vengano ridotti da fr. 261'000.00 a fr. 134'207.45, ossia all’importo che avrebbe insinuato lo stesso creditore. Il ricorrente rileva che il credito per capitale è garantito dal pegno al massimo fino all’importo iscritto nel registro fondiario. A mente del ricorrente il nuovo testo dell’art. 818 cpv. 1 cifra 3 CC, in vigore dal 1° gennaio 2012, prevede poi che la cartella ipotecaria garantisce solo gli interessi effettivamente dovuti.
C.
Delle osservazioni 14 marzo 2013 della PI 2, 18 marzo 2013 dell’ PI 3 e 21 marzo 2013 dell’CO 1, si dirà, per quanto necessario, in seguito.

Considerato
in diritto:
1.
Sia nell’esecuzione in via di pignoramento che in quella in via di realizzazione del pegno (per il rinvio di cui all’art. 155 cpv. 1 LEF) tornano applicabili, in particolare, gli art. da 106 a 109 LEF; la realizzazione immobiliare si opera poi secondo le disposizioni degli art. da 133 a 143b LEF (nell’esecuzione in via di realizzazione del pegno per il rinvio dell’art. 156 prima proposizione LEF) e degli art. da 85 a 121 RFF, rispettivamente, per quanto qui di rilievo, degli art. da 29 a 42 RFF (nell’esecuzione in via di realizzazione del pegno per il rinvio dell’art. 102 RFF).
2.
Per l’art. 140 cpv. 1 LEF prima dell’incanto l’ufficiale constata, in base alle insinuazioni presentate e all’estratto del registro fondiario, gli oneri gravanti il fondo. L’elenco oneri è poi comunicato agli interessati con l’assegnazione di un termine di dieci giorni per contestarlo (art. 140 cpv. 2 LEF). In caso di mancata o tardiva contestazione dell’elenco oneri, le pretese ivi iscritte si avranno per riconosciute per quanto concerne l’esecuzione in corso (cfr. art. 37 cpv. 2 in fine RFF). Se la contestazione verte su un diritto iscritto nell’elenco oneri deve essere avviata la procedura di appuramento dell’elenco oneri prevista dagli art. 37-40 RFF. Se la contesa concerne unicamente aspetti procedurali la competenza decisionale spetta non al giudice ma all’autorità di vigilanza (cfr.
Amonn / Walther
,
Grundriss des Schuldbetreibungs- und Konkursrechts, Berna 2008
, § 28 n. 39, p. 273). L’art. 39 cpv. 1 primo periodo RFF precisa poi che, in caso di contestazione, l’ufficio procede a norma dell’art. 107 cpv. 5 LEF, prescindendo dalle formalità dell’art. 106 LEF (cfr.
DTF
112 III 111).
3.
Scopo dell’allestimento e della comunicazione dell’elenco oneri di un determinato fondo da porre agli incanti forzati è quello di accertare in maniera definitiva l’esistenza e il contenuto dei diritti di pegno gravanti il fondo da licitare (
DTF
101 III 36 consid.
4 pag. 39;
Stöckli/ Duc
, Basler Kommentar zum SchKG, Basilea 2010, n. 31 ad art. 138).
4.
L’ufficio esecuzione non può rifiutare l’iscrizione degli oneri che risultano dall’estratto del registro fondiario o che sono stati insinuati entro il termine, né modificarli, né contestarli, né esigere la produzione di prove (art. 36 cpv. 2 RFF). Il potere di cognizione dell’ufficio e dell’autorità di vigilanza è pertanto molto limitato: l’iscrizione nell’elenco oneri di una pretesa tempestivamente notificata può essere rifiutata solo qualora risulti manifesta l’assenza di un onere reale per il fondo, e nel caso di crediti asseritamente garantiti da ipoteca legale, soltanto quando risulti manifesta l’assenza di una base legale che li ponga al beneficio della pretesa ipoteca (cfr. art. 36 cpv. 1 RFF). Dubbi sull’esistenza o sul quantum del credito non autorizzano invece l’ufficio a respingerne l’inserimento nell’elenco oneri (cfr.
Gilliéron
, Commentaire de la LP, vol. II, Losanna 2000, n. 45 i.f. ad art. 140). Rimane riservata la facoltà per i creditori di contestare l’elenco oneri presso il giudice competente ai sensi dell’art. 140 cpv. 2 LEF.
5.
L’articolo 818 CC definisce l’estensione della garanzia, ossia l’ammontare fino a concorrenza del quale il credito è garantito dal pegno se il prodotto della realizzazione è sufficiente.
Per l’art. 818 cpv. 1 cifre 1 e 3 CC la garanzia del pegno immobiliare si estende al credito capitale iscritto, a tre interessi annuali scaduti al momento della domanda di realizzazione e agli interessi decorsi dall’ultima scadenza. Come emerge dal Messaggio
concernente la revisione del Codice civile svizzero (Cartella ipotecaria registrale e altre modifiche della disciplina dei diritti reali) del 27 giugno 2007 (FF 2007 p. 4879 e 4880), precedentemente all’entrata in vigore della nuova formulazione della cifra 3 del capoverso 1 dell’art. 818 CC, secondo la giurisprudenza del Tribunale federale se la proprietà delle cartelle ipotecarie veniva trasferita a scopo di garanzia o se le stesse cartelle venivano costituite in pegno, la cartella ipotecaria garantiva – sino a concorrenza del capitale da essa rappresentato e degli interessi teoricamente dovuti sullo stesso – qualsiasi credito di qualsivoglia genere derivante dal rapporto fondamentale. Gli interessi garantiti dalla cartella ipotecaria potevano quindi essere reclamati per coprire non soltanto interessi effettivamente maturati bensì anche un credito capitale e questo anche se il vero credito d’interessi derivante dal rapporto fondamentale era già stato pagato o non era affatto dovuto. Affinché i creditori pignoratizi di grado posteriore possano confidare nel fatto che gli interessi decorrono soltanto dalla nascita del credito risultante dalla cartella ipotecaria e possano partire dal presupposto che la garanzia pignoratizia venga utilizzata soltanto per gli interessi effettivamente maturati, dal 1° gennaio 2012 la terza cifra del primo capoverso è stata modificata, precisando in fine alla stessa che la cartella ipotecaria garantisce soltanto gli interessi effettivamente dovuti (cfr. anche oltre al citato messaggio:
Steinauer
, Les droits réels, vol. III, 4
a
ed., Berna 2012, n. 2646;
Foëx,
Nouveautés en matière de droits de gages immobiliers, in: Journée de droit bancaire et financier 2012, p. 12). Questa norma costituisce una regola di diritto imperativo ed è pertanto applicabile sia alle cartelle ipotecarie emesse sotto l’imperio del vecchio diritto sia a quelle costituite dopo l’entrata in vigore del nuovo diritto (
Foëx
, op. cit., p. 12). Tale garanzia rappresenta un’ipoteca legale diretta, che nasce ope legis, senza necessità di iscrizione a registro fondiario (
Riemer
, Die beschränkten dinglichen Rechte, Grundriss des schweizerischen Sachenrechts, Vol. II , Berna 1986, p. 93, N. 31). Ne consegue che, come correttamente argomentato dal ricorrente, nell’elenco oneri possono essere iscritti unicamente il credito capitale
e gli interessi effettivamente dovuti per tre annualità
e quelli decorsi dall’ultima scadenza.
Nel caso di specie dunque, sia a favore della PI 2 sia a favore dell’ PI 3, deve essere iscritto nell’elenco oneri riferito alla particella _ RFD di _ solo l’importo del credito capitale portato dalle cartelle ipotecarie in possesso dei creditori e gli interessi effettivi da loro notificati. Non è invece compito dell’Ufficio di esecuzione né dell’Autorità di vigilanza verificare l’ammontare degli interessi tempestivamente notificati e il cui saggio risulta inferiore al tasso massimo iscritto nel registro fondiario (cfr. CEF 17 febbraio 2003, inc. 15.2003.23;
Jent-Sørensen
, Die Rechtsdurchsetzung bei der Grundstückverwertung in der Spezialexekution, tesi di abilitazione Zurigo 2003, n. 147-148). Ciò vale in particolare per il terzo periodo d’interessi fatto valere dall’ PI 3, la cui data di decorrenza risulta chiaramente essere il 22 febbraio 2010 (doc. E, pag. 1).
6.
Da quanto precede discende che il ricorso è parzialmente accolto, limitatamente alla conclusione subordinata. Non si prelevano spese (art. 61 cpv. 2 lett. a OTLEF) e non si assegnano indennità (art. 62 cpv. 2 OTLEF).