Decision ID: dbba08ee-91cf-5ed4-a42b-9466ac21c642
Year: 2007
Language: fr
Court: GE_CJ
Chamber: GE_CJ_013
Canton: GE
Region: Région lémanique
Law Area: public_law

EN FAIT
1. L’ancienne campagne Lullin, qui abritait notamment la maison de maître de l’ancien domaine du Bouchet, a été morcelée en plusieurs parcelles le 13 juillet 1953. Trois chemins privés ont été aménagés pour desservir ces parcelles : les chemins Dr Jean-Louis Prévost, Buisson et Mestrezat.
2. Ce secteur, sis en zone 5, développement 3, abrite aujourd’hui plusieurs villas dont les propriétaires sont :
- Madame Danièle et Monsieur Didier Buchs (parcelle n° 2858)
- Madame Françoise et Monsieur Michel Croix Serex (parcelle n° 2877)
- Monsieur Pierre Derendinger (parcelle n° 2859)
- Madame Maria et Monsieur Maurizio Di Benedetto (parcelle n° 2864)
- Monsieur Richard Focking (parcelle n° 3143)
- Madame Claire-Lise Corboz-Frandsen (parcelle n° 2870)
- Monsieur Claude Jotikasthira (parcelle n° 2868)
- Monsieur Robert Patry (parcelle n° 2873)
- Monsieur René Prélaz (parcelle n° 3148)
- Monsieur Fadri Pult (parcelle n° 2879)
- Monsieur Jean Sauthier (parcelle n° 2861)
- Madame Michèle et Monsieur Eric Schaller (parcelle n° 3147)
- Madame Marguerite et Monsieur Jean Serex-Gignoux (parcelle n° 2878)
- Madame Line et Monsieur Christoph Stucki-Deletra (parcelle n° 2867)
- Madame Gisèle Turian (parcelle n° 3209)
- Madame Claire Baeriswyl Weisz et Monsieur Williams Weisz (parcelle n° 2875).
3. Mme Erika Ritzenthaler-Neidhart est propriétaire des parcelles n° 2856, 3068 et 3069, feuille 55 de la commune de Genève-Petit-Saconnex, totalisant 3'915 m
2
, sises à l'adresse 25 chemin du Dr Jean-Louis Prévost (à l'angle de l'avenue du Bouchet).
4. Elle est co-propriétaire, avec Mme et M. Buchs, M. Derendiger, Mme et M. Di Benedetto, M. Focking, Mme Frandsen, M. Jotikasthira, M. Prélaz, Mme et M. Schaller et Mme et M. Stucki notamment, des chemins Dr Jean-Louis Prévost, parcelle n° 2881, feuille 55 de la commune de Genève-Petit-Saconnex, d'une surface de 2'634 m2 et Petit-Bouchet, parcelle n° 1613, 55 d'une surface de 725 m
2
.

5. Des servitudes ont été constituées à charge et en droit de toutes les parcelles issues dudit lotissement.
Selon l'acte authentique du 13 juillet 1953, seules des constructions "genre villas servant à la résidence exclusivement" pouvaient être édifiées sur ces terrains, des garages particuliers pour les automobiles ne seraient autorisés que s'ils étaient reliés à la maison d'habitation ou faisaient corps avec elle et enfin les toits plats étaient interdits ; la teinte des toitures devait être celle de la tuile dite ancienne ou vieillie.
Le but était d'assurer une réalisation harmonieuse du morcellement, en garantissant un habitat individuel, en préservant la végétation et en maintenant le caractère résidentiel du quartier.
6. Par courrier du 4 avril 1967, le représentant des propriétaires des parcelles sises dans ce périmètre a fait part au président du département des travaux publics, devenu depuis le département des constructions et des technologies de l'information, (ci-après : le département) de ce que ceux-ci acceptaient certains sacrifices personnels au profit des intérêts supérieurs de la collectivité, l'Etat ayant le projet de construire un collège sur la partie de l'ancienne campagne Lullin qu'il avait acquise en 1955 à cette fin.
Toutefois, ils s'opposaient à l'unanimité à l'aménagement d'un accès au garage à vélos par le chemin Prévost et d'un autre par le chemin Buisson, à l'exception des véhicules de service, et ils demandaient des mesures pour interdire le parcage et le passage de voitures privées - à l'exception de celles des bordiers - sur les chemins Buisson, Prévost et Mestrezat.
7. Par arrêté du 10 août 1967, le département de justice et police devenu le département des institutions (ci-après : DI) a interdit la circulation de tous les véhicules - à l'exception de ceux des riverains - dans lesdits chemins.
Un arrêté du même département, pris le 11 août 1992, a modifié l'arrêté précédent pour autoriser la circulation des cycles et cyclomoteurs dans le chemin Dr Jean-Louis-Prévost. Le reste est demeuré inchangé.
8. En 1986, Mme Ritzenthaler-Neidhart a déposé une demande de renseignements portant sur la construction, sur ses parcelles, de cinq immeubles locatifs HLM, comportant 65 logements et 85 boxes de garage.
La Ville de Genève a émis, le 14 juillet 1986, un préavis favorable, sous certaines réserves.
Le département a alors soumis un projet de plan d'aménagement à une enquête publique (n
o
27 987 A-254) qui a suscité une vingtaine d'oppositions.
9. La procédure d'adoption du plan a été suspendue dans l'attente du sort réservé par le Grand Conseil à un autre projet de plan sur le territoire de la Ville de Genève.
10. En 1988, Mme Ritzenthaler-Neidhart a alors déposé un second projet pour réaliser des maisons contiguës, compatibles avec les servitudes de droit privé, comportant un indice d'utilisation du sol (ci-après : IUS) de 0.8 % (32 logements et garages, R + 1 + A).
11. Le 2 août 1988, le président du département précité a refusé d'entrer en matière sur ce projet, la zone de développement 3 étant destinée à la construction d'immeubles locatifs répondant aux besoins prépondérants de la population pour utiliser de manière rationnelle les terrains constructibles en Ville de Genève.
Consécutivement, l'architecte de Mme Ritzenthaler-Neidhart a invité le président du département précité à achever la procédure d'adoption du plan d'aménagement, lequel a répondu que le Grand Conseil et lui-même traitaient d'un autre projet en ville et que le tour de ce dossier viendrait ultérieurement.
12. En juillet 1992, Mme Ritzenthaler-Neidhart a été approchée par Elvia Vie, propriétaire de l'immeuble voisin, qui s'intéressait à l'acquisition des parcelles de la susnommée pour agrandir ses locaux.
13. Le 6 novembre 1992, Elvia Vie s'est adressée au président du département pour connaître les possibilités de construction sur ces terrains.
14. Le 25 février 1993, le président du département lui a répondu que les parcelles en question faisaient l'objet d'un projet de plan localisé de quartier (ci-après : PLQ) qui n'avait pas abouti, la levée des servitudes de destination dont elles étaient grevées paraissant aléatoire.
La Ville de Genève avait mis au point un projet d'image directrice pour le périmètre du Bouchet et il convenait d'attendre que le Conseil municipal se détermine, ce d'autant que plusieurs propriétaires du secteur étaient déterminés à défendre leurs servitudes.
15. Cinq ans plus tard, le 25 août 1999, Mme Ritzenthaler-Neidhart a déposé une nouvelle demande de renseignements portant sur la construction de quatre immeubles de trois étages sur rez, dont 71 % en HLM, et d'un garage souterrain (IUS de 0.78 %).
Malgré de nombreuses relances, la demande de renseignements n'a jamais fait l'objet d'une réponse formelle.
16. Le 20 août 2003, le conseil de Mme Ritzenthaler-Neidhart a proposé au président du département un projet intermédiaire, soit sept villas en ordre contigu, pour un IUS de 0.25 %, qui a fait l'objet d'un refus d'entrer en matière le 10 octobre 2003, la Ville de Genève devant se déterminer sur un projet de PLQ limité aux seules parcelles de Mme Ritzenthaler-Neidhart .
17. Le 16 février 2004, Mme Ritzenthaler-Neidhart a finalement déposé une demande formelle d'autorisation de construire les villas susmentionnées.
18. Le 2 avril 2004, la demande de renseignements déposée en août 1999, a fait l'objet d'une réponse positive, subordonnée toutefois à l'adoption d'un PLQ par le Conseil d’Etat.
19. Consécutivement, le 7 juin 2004, la demande d'autorisation de construire du 16 février 2004 de Mme Ritzenthaler-Neidhart a été rejetée.
20. Mme Ritzenthaler-Neidhart a recouru contre cette dernière décision auprès de la commission cantonale de recours en matière de constructions (ci-après CCRMC).
21. Le 20 mai 2005, le département a ouvert une procédure d'enquête publique portant sur le projet de PLQ no 29 428-254, après que l'office cantonal des transports et de la circulation (devenu l'office cantonal de la mobilité ; ci-après : OCM) ait préavisé favorablement le projet.
Ce plan, dont le périmètre englobe les trois parcelles dont Mme Ritzenthaler-Neidhart est propriétaire (n° 3068, 3069 et 2856), ainsi qu'une partie des chemins du Petit-Bouchet et Dr Jean-Louis Prévost, prévoit la construction d'un immeuble de cinq étages sur rez et d'un garage souterrain. L'accès est prévu par le chemin Dr Jean-Louis Prévost.
22. Les 10 et 12 décembre 2005, plusieurs propriétaires voisins des parcelles visées par le PLQ précité ont formé opposition auprès du Conseil d’Etat. Il s’agit notamment de Mme et M. Buchs, Mme et M. Croix-Serex, Mme et M. Derendiger, Mme et M. Di Benetto, M. Focking, Mme Corboz-Frandsen et M. Frandsen, M. Jotikasthira, Mme et M. Patry, Mme et M. Prélaz, M. Pult, M. Sauthier, Mme et M. Schaller, Mme et M. Serex-Gignoux, Mme et M. Stucki- Deletra, Mme Gisèle Turian, Mme Baeriswyl Weisz et M. Weisz.
23. Par décision du 6 décembre 2005, la CCRMC a suspendu l'instruction du recours contre le refus d'autorisation de construire les villas, dans l'attente qu'il soit statué sur le PLQ.
24. Par arrêté du 22 mars 2006, le Conseil d’Etat a rejeté les oppositions et adopté le PLQ n
o
29 418-254.
25. Par acte déposé au greffe du Tribunal administratif le 24 avril 2006, tous les opposants susnommés ont, sous la plume de Me Nicolas Peyrot, recouru contre cet arrêté. Ils sollicitaient préalablement l'apport de la procédure pendante devant le CCRMC, un transport sur place et l'autorisation de compléter leur recours. A titre principal, ils concluent à la constatation de la nullité du PLQ n
o
29 418-254 et, subsidiairement, à son annulation.
Le PLQ attaqué ne pouvait déployer d'effet en raison de la nullité du plan d'affectation sur lequel il se fondait, ce dernier n'ayant pas fait l'objet d'une enquête publique, contrairement aux règles fixées à l'article 4 de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire du 22 juin l979 (LAT -
RS 700
). A défaut d'être considéré comme nul, ce PLQ devait en tous les cas être annulé, car l'affectation des parcelles en zone de développement, qui datait de la loi du 29 juin 1957 portant sur le plan des zones de développement de l'agglomération urbaine genevoise, devenue loi générale sur les zones de développement, n'avait pas été approuvée par l'autorité compétente dans les délais prescrits par l'article 35 alinéa 1
er
lettre b LAT.
Les servitudes faisaient obstacle au PLQ, qui n'était pas conforme aux constructions autorisées.
Les chemins, à caractère privé, avaient été conçus pour les riverains seulement et ne pouvaient être ouverts à d'autres usagers.
Des assurances, reçues de l'Etat en 1967, avaient été données concernant le fait que ceux-ci seraient réservés aux riverains.
Selon les dispositions prises par M. Lullin, les propriétaires s'étaient engagés à respecter l'ancienne campagne, qui créait un lien avec les institutions internationales proches. Seule une légère densification devait permettre la construction de villas basses. La densification prévue par le PLQ était certes conforme au plan directeur, mais maximale (de 1,0, alors que le plan directeur prévoyait une densification de 0,5 à 1,0). Le quartier était actuellement tout en verdure, en tranquillité et en sécurité alors que les projets à l'étude le saccageraient au motif qu'il fallait résoudre la crise du logement.
26. Le 14 juin 2006, le Conseil d’Etat a conclu au rejet du recours.
Les zones de développement avaient pour but de mettre sur le marché des logements à caractère social, toutes les catégories de logements ayant été déclarées en situation de pénurie par le Conseil d’Etat. Le choix des constructions opéré par le Conseil d'Etat dans le PLQ relevait de l'opportunité et ne pouvait être revu par le Tribunal administratif.
La mise en valeur des zones de développement entrait dans les objectifs de densification prévus par le concept de l'aménagement cantonal du plan directeur cantonal, selon lequel doit être poursuivie la politique d'urbanisation prioritaire des zones de développement de l'agglomération urbaine. Ce plan préconisait une densification selon l'indice usuel de 1,2 voire plus dans les sites qui s'y prêtaient. Or, la densité du projet était de 1,0.
L'argumentation des recourants relatifs à la caducité du plan annexé à la loi générale sur les zones de développement du 29 juin 1957 (LGZD -
L 1 35
) était irrecevable car elle contrevenait au principe de l'interdiction du contrôle, à titre préjudiciel, du plan d'affectation général dans laquelle ce PLQ s'inscrivait.
Elle était en tout état infondée, car les plans de zone annexés à la LGZD en 1957 avaient été validés par le Grand Conseil les 18 septembre 1987 et 14 avril 1988, soit dans le délai prescrit par l'article 35 alinéa 1
er
lettre b LAT.
Quoi qu'il en était, l'affectation litigieuse était conforme aux principes figurant dans la LAT, de sorte que même si celle-ci devait ne pas être considérée comme approuvée par l'autorité compétente dans le délai prescrit par l'article 35 LaLAT, elle était pleinement valable.
L'intérêt public à la construction de logements devait primer l'intérêt privé des recourants.