Decision ID: f45b98ee-62aa-4573-8f16-5cfe8237fdb5
Year: 2012
Language: de
Court: SG_KGN
Chamber: SG_KGN_999
Canton: SG
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: 

Sachverhalt:
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A.- A X führte zusammen mit ihrem Ehemann B X auf den von ihr im Jahr 1985 zum
Preis von Fr. 91'100.-- erworbenen Grundstücken Nrn. 001 (53'023 m Grundfläche mit
Wohnhaus, Scheune und Remise), 002 (8'634 m Grundfläche) und 003 (27'061 m
Grundfläche mit Scheune), alle M, E, einen landwirtschaftlichen Betrieb. Sie verkaufte
die Grundstücke mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 29. April 2011 zum Preis
von Fr. 386'000.--. Die Handänderung wurde am 24. Juni 2011 im Grundbuch E
eingetragen. Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 30. August 2011 erwarb A X
zum Preis von Fr. 295'000.-- das Grundstück Nr. 004 (207 m Grundfläche mit
Wohnhaus und einem weiteren Gebäude) im Bezirk U im Kanton Appenzell-
Innerrhoden.
B.- A X deklarierte am 13. September 2011 einen Grundstückgewinn aus der
Veräusserung der Grundstücke in E von Fr. 30'550.--, nämlich den Veräusserungserlös
von Fr. 386'000.-- abzüglich Hypothekarschuld von Fr. 57'700.--,
Handänderungskosten von Fr. 2'750.-- und Kaufpreis des Grundstücks in U von
Fr. 295'000.--. Die Abteilung Grundstückgewinnsteuer des kantonalen Steueramts
veranlagte A X am 9. November 2011 mit einem steuerbaren Grundstückgewinn von
Fr. 291'350.--. Vom Veräusserungserlös von Fr. 386'000.-- wurden die
Handänderungskosten von Fr. 2'750.-- und Anlagekosten von Fr. 91'900.--, nämlich
das Landgutvermögen gemäss der landwirtschaftlichen Buchhaltung per 31. Dezember
2010 von Fr. 76'489.-- zuzüglich kumulierte Abschreibungen von Fr. 15'411.--,
abgezogen. Der Steuerbetrag von Fr. 84'629.-- wurde unter Berücksichtigung der
Eigentumsdauer und der Dauer, während welcher A X und ihr Ehemann das Wohnhaus
selbst bewohnten, um 16,5% auf Fr. 70'665.-- herabgesetzt. Mit Einsprache vom
21. November 2011 machte A X geltend, die Hypothek sei nicht vom
Veräusserungserlös abgerechnet worden und sie sei nicht in der Lage, die Steuer zu
bezahlen. Das kantonale Steueramt wies die Einsprache am 14. Dezember 2011 ab.
C.- Gegen den Einsprache-Entscheid vom 14. Dezember 2011 erhob A X mit Eingabe
vom 23. Dezember 2011 Rekurs bei der Verwaltungsrekurskommission. Sie bringt vor,
sie sei nicht in der Lage, die Steuern von Fr. 70'800.-- zu bezahlen, da sie vom
Veräusserungserlös das Ersatzobjekt gekauft habe und mit einer kleinen AHV-Rente
keine Hypothek mehr aufnehme. Die Vorinstanz hat mit Vernehmlassung vom
8. Februar 2012 die Abweisung des Rekurses unter Kostenfolge beantragt. Auf die
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weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten zur Begründung der Anträge wird,

soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.
Erwägungen:
1.- Die Eintretensvoraussetzungen sind von Amtes wegen zu prüfen. Die
Verwaltungsrekurskommission ist zum Sachentscheid zuständig. Die Befugnis zur
Rekurserhebung ist gegeben. Der Rekurs vom 23. Dezember 2011 ist rechtzeitig
eingereicht worden. Er erfüllt in formeller und inhaltlicher Hinsicht die gesetzlichen
Anforderungen (Art. 194 Abs. 1 des Steuergesetzes, sGS 811.1, abgekürzt: StG; Art. 48
des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt: VRP). Auf den
Rekurs ist einzutreten.
2.- Die Rekurrentin, geb. 1944, hat mit der Veräusserung ihrer drei landwirtschaftlichen
Grundstücke in E per 1. Mai 2011 ihre selbständige Erwerbstätigkeit als Landwirtin
endgültig aufgegeben. Die Vorinstanz hat den aus dem Verkauf erzielten Gewinn –
ohne wieder eingebrachte Abschreibungen, welche der Einkommenssteuer unterliegen
(vgl. Art. 31 StG; Weidmann/Grossmann/Zigerlig, Wegweiser durch das st. gallische
Steuerrecht, 6. Aufl. 1999, S. 79/80) – zu Recht mit der Grundstückgewinnsteuer
erfasst. Gemäss Art. 130 Abs. 2 lit. a StG unterliegen Gewinne aus Veräusserung land-
und forstwirtschaftlicher Grundstücke natürlicher Personen der
Grundstückgewinnsteuer. Diese Behandlung des Erlöses aus der Veräusserung
landwirtschaftlicher Grundstücke bei Beendigung der selbständigen Erwerbstätigkeit
steht im Einklang mit den bundesrechtlichen Vorgaben in Art. 8 Abs. 1 bzw. Art. 12
Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone
und Gemeinden (SR 642.14, abgekürzt: StHG) und entspricht der Erfassung des
Einkommens nach Art. 18 Abs. 2 und 4 des Bundesgesetzes über die direkte
Bundessteuer (SR 642.11, abgekürzt: DBG; vgl. dazu Urteil des Bundesgerichts
2C_11/2011 vom 2. Dezember 2011).
3.- Bei der Ermittlung des steuerbaren Grundstückgewinns hat die Vorinstanz vom
Veräusserungserlös von Fr. 386'000.-- gemäss Kaufvertrag vom 29. April 2011
Nebenkosten von Fr. 2'750.-- und wertvermehrende Aufwendungen von Fr. 91'900.-- in
Abzug gebracht. Bei den wertvermehrenden Aufwendungen hat sie auf den Buchwert
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der Grundstücke von Fr. 76'489.-- und kumulierte Abschreibungen von Fr. 15'411.--
"gemäss Steuererklärung der Einkommenssteuer" abgestellt.
Gemäss Art. 134 StG entspricht der Grundstückgewinn dem Betrag, um den der Erlös
die Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) übersteigt. Als Erlös gilt gemäss
Art. 135 Abs. 1 StG der Verkaufspreis mit allen weiteren Leistungen des Erwerbers. Der
Veräusserungserlös von Fr. 386'000.-- gemäss öffentlich beurkundetem Kaufvertrag
vom 29. April 2011 ist unbestritten. Dem Umstand, dass der Erwerber gemäss Ziff. 2
der weiteren Vertragsbestimmungen die Hälfte der Handänderungssteuern und –
gebühren übernahm, wurde dadurch Rechnung getragen, dass beim Abzug für die
Nebenkosten lediglich die Hälfte dieser Kosten berücksichtigt wurde. Die
abzugsfähigen Anlagekosten setzen sich aus dem Erwerbspreis gemäss Art. 136 StG
und den Aufwendungen gemäss Art. 137 StG zusammen. Als Erwerbspreis gilt gemäss
Art. 136 Abs. 1 StG der durch Grundbuchbelege ausgewiesene Kaufpreis mit allen
weiteren Leistungen. Gemäss Angaben auf der Handänderungsanzeige des
Grundbuchamtes vom 27. Juli 2011 betrug der Erwerbspreis beim Kauf der
Grundstücke durch die Rekurrentin am 17. April 1985 Fr. 91'100.--. Die Vorinstanz ist
von Fr. 91'900.-- ausgegangen. Sie hat sich dabei auf die Aufstellungen der für die
Veranlagung der Einkommenssteuer zuständigen Stelle abgestützt, welche die
Anlagekosten bis ins Jahr 2001 mit Fr. 91'100.-- und ab dem Jahr 2002 mit
Fr. 91'900.-- beziffert hat. Anhand der vorliegenden Akten lässt sich diese Änderung
der Anlagekosten nicht nachvollziehen.
Die Remise war gemäss Angaben in der Handänderungsanzeige nicht Gegenstand des
Kaufs vom 17. April 1985. Sie wurde am 16. Oktober 1985 mit einem Neuwert von
Fr. 25'000.-- geschätzt. Aufwendungen, die im Einzelnen nicht mehr belegt, aber
glaubhaft gemacht werden können, sind nach pflichtgemässem Ermessen
anzurechnen. Diese aus den allgemeinen Veranlagungsgrundsätzen abgeleitete Lösung
greift vor allem in jenen Fällen Platz, in denen der geltend gemachte Aufwand längere
Zeit zurückliegt und der Steuerpflichtige über den eigenen Aufwand keine Belege mehr
besitzt. Gemäss Veranlagungspraxis und Rechtsprechung bildet der Vergleich der in
den amtlichen Schätzungen festgestellten Neuwerte innerhalb der Eigentumsdauer
eine taugliche Grundlage, um die Aufwendungen des Steuerpflichtigen zu überprüfen
(vgl. Weidmann/Grossmann/Zigerlig, a.a.O., S. 241).
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Dementsprechend ergibt sich ein steuerbarer Grundstückgewinn von Fr. 267'150.--,
nämlich Veräusserungserlös von Fr. 386'000.-- abzüglich Erwerbspreis von
Fr. 91'100.-- und wertvermehrende Aufwendungen von Fr. 25'000.-- sowie
Nebenkosten von Fr. 2'750.--.
4.- Zu prüfen bleibt die Frage, ob und gegebenenfalls inwieweit die Besteuerung des
Grundstückgewinns aufzuschieben ist.
Gemäss Art. 132 Abs. 1 lit. f StG wird bei Veräusserung einer dauernd und
ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus oder
Eigentumswohnung) die Besteuerung des Grundstückgewinns aufgeschoben, soweit
der Erlös innert angemessener Frist zum Erwerb oder zum Bau einer gleichgenutzten
Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet wird. Die Regelung entspricht im Wortlaut
der Vorgabe von Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG. Der Wortlaut der Regelungen lässt der
kantonalen Praxis einen breiten Ermessensspielraum in der Handhabung (vgl. B.
Zwahlen, in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Band I/1, 2. Aufl. 2002,
N 75 zu Art. 12 StHG). Nach der st. gallischen Rechtsprechung soll nicht jede
Veräusserung von selbstgenutztem Wohneigentum privilegiert werden. Deshalb
berechtigt beispielsweise der Erwerb eines Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung
nicht zum Aufschub der Besteuerung des Grundstückgewinns aus der Veräusserung
eines Mehrfamilienhauses mit drei Wohneinheiten (vgl. SGE 2001 Nr. 2). Ein
Grundstück, das neben der Wohnnutzung auch gewerblichen Nutzungen dient, ist
keine ausschliesslich selbstgenutzte Wohnliegenschaft. Nach der st. gallischen
Rechtsprechung ist eine Geschäftsliegenschaft mit einem Gewerbelokal sowie einer
selbstgenutzten und einer vermieteten Wohnung kein gleichartiges Ersatzobjekt für ein
selbstbewohntes Einfamilienhaus, weshalb die Besteuerung des Grundstückgewinns
nicht aufgeschoben werden kann (vgl. SGE 1997 Nr. 18; StE 1998 B 42.38 Nr. 18).
Die Rekurrentin hat mit den drei Grundstücken in E den von ihr und ihrem Ehemann
geführten landwirtschaftlichen Betrieb veräussert und gleichzeitig die selbständige
Erwerbstätigkeit aufgegeben. Die Grundstücke umfassten eine Fläche von rund 8,8
Hektaren, drei landwirtschaftliche Ökonomiegebäude und ein Wohnhaus. Das
Betriebszentrum bildeten das Wohnhaus, die Scheune und die Remise auf dem
Grundstück Nr. 001. Die Grundstücke, zu denen auch das Wohnhaus gehörte, bildeten
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eine wirtschaftliche Einheit im Geschäftsvermögen der Rekurrentin. Daran vermag
nichts zu ändern, dass die Einkünfte aus der Landwirtschaft bescheiden waren und der
Ehemann der Rekurrentin mit einer Nebenerwerbstätigkeit im nichtlandwirtschaftlichen
Bereich zum Familieneinkommen beitrug. Mit der Veräusserung der Grundstücke
wurde das darin gebundene Vermögen aus dem geschäftlichen in den privaten Bereich
überführt. Die von der Rekurrentin neu erworbene Liegenschaft in U/AI umfasst eine
Fläche von rund 200 m sowie ein Wohnhaus und ein weiteres Gebäude mit nicht
näher bezeichneter Funktion. An die Stelle des zum Geschäftsvermögen gehörenden
Wohnhauses in E trat damit ein nicht mehr im Zusammenhang mit einer selbständigen
Erwerbstätigkeit stehendes Wohnhaus in U. Unter diesen Umständen ist –
entsprechend der dargestellten st. gallischen Rechtsprechung zur Ersatzbeschaffung –
davon auszugehen, dass kein Steueraufschub gemäss Art. 132 Abs. 1 lit. f StG gewährt
werden kann, auch wenn das neu erworbene Grundstück wie ein Teil der veräusserten
Grundstücke der Rekurrentin und ihrem Ehemann als Wohnung dient.
Dementsprechend kann kein Aufschub der Besteuerung des Grundstückgewinns
gewährt werden.
5.- Zusammenfassend ergibt sich, dass der Rekurs teilweise gutzuheissen ist. Der
angefochtene Einspracheentscheid der Vorinstanz vom 14. Dezember 2011 ist
aufzuheben. Die Rekurrentin ist mit einem steuerbaren Grundstückgewinn von
Fr. 267'150.-- zu veranlagen. Bei der Berechnung des Steuerbetrags wird die
Vorinstanz den ausgewiesenen und unbestrittenen Rabatt von 16,5% für die lange
Eigentumsdauer gemäss Art. 141 Abs. 2 lit. a StG zu berücksichtigen haben.
6.- Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die amtlichen Kosten zu drei Vierteln
der Rekurrentin aufzuerlegen; einen Viertel der Kosten trägt der Staat (Art. 95 Abs. 1
VRP). Eine Entscheidgebühr von Fr. 800.-- ist angemessen (vgl. Art. 7 Ziff. 122 der
Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12). Der Kostenvorschuss von Fr. 800.-- ist zu
verrechnen. Die Finanzverwaltung ist anzuweisen, der Rekurrentin Fr. 200.--
zurückzuerstatten.