Decision ID: 3a082c2f-b9ce-5422-94ed-edad748295f7
Year: 2014
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_002
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

ritenuto
in fatto: A.
La AO 1 ha concesso in locazione alla società AP 1 una superficie commerciale di 5 locali adibita ad uffici e ubicata in via Peri 2A a Lugano (doc. B). La locazione è iniziata il 1° gennaio 1990 con scadenza al 31 dicembre 1994, rinnovabile in seguito di anno in anno alle stesse condizioni in assenza di disdetta con preavviso di 6 mesi. Il contratto prevedeva una pigione mensile di fr. 2'033.35, oltre ad un acconto mensile a titolo di spese accessorie di fr. 200.-, da pagare anticipatamente (doc. B, D, L, Lbis, 2).
B.
Con raccomandata 19 marzo 2012 la locatrice, per il tramite dell’amministratrice dello stabile, ha inviato alla conduttrice una diffida di pagamento per le pigioni scoperte relative al periodo agosto 2011 – marzo 2012 per un importo complessivo di fr. 15'600.15, con l’avvertenza che, in caso di mancato pagamento nel termine di 30 giorni, il contratto di locazione sarebbe stato disdetto (doc. D). Il 28 marzo 2012 la AO 1 ha fatto spiccare nei confronti della AP 1 un precetto esecutivo per il pagamento dell’importo di fr. 16'880.45 oltre interessi (pigioni dal 1° agosto 2011 al 31 marzo 2012 e conguaglio spese accessorie), al quale la conduttrice ha interposto opposizione (doc. E).
In data 30 marzo 2012 la AP 1 ha effettuato
un versamento di fr. 3'000.- e il 6 giugno 2012 ha versato gli importi di fr. 11.833.50 e fr. 4'466.70 (plico doc. S). Il 18 giugno 2012 la locatrice, per il tramite della RA 1, ha diffidato la conduttrice al pagamento delle pigioni arretrate relative al trimestre aprile – giugno 2012 per un importo complessivo di fr. 6'700.05 (doc. I inc. UC _). Con mail 27 giugno 2012 la AP 1 ha chiesto alla locatrice di verificare la situazione di dare e avere, poiché secondo i suoi calcoli non vi sarebbero state pigioni arretrate (doc. K inc. UC _). Con mail di medesima data la RA 1 ha annullato la diffida 18 giugno 2012 relativa ai mesi di aprile – giugno 2012 per un importo di fr. 6'700.05 e invitato la conduttrice a versare l’importo ancora scoperto di fr. 4'280.30 (doc. K inc. UC _).
La conduttrice ha adito la Pretura e in sede di udienza del 25 ottobre 2012 le parti hanno raggiunto un accordo transattivo, in base al quale la locatrice si impegnava a notificare alla conduttrice una nuova diffida di pagamento relativa alle pigioni ancora scoperte, mentre la conduttrice si impegnava a versare la somma di fr. 6'700.05 (pari ad un trimestre di pigione) entro il 10 novembre 2012. Una volta saldati tutti gli scoperti di pigione la parte locatrice si impegnava a ritirare la procedura esecutiva. La causa è stata quindi stralciata dai ruoli (causa inc. _: doc. Lbis).
C.
Con scritto raccomandato 31 ottobre 2012 l’amministratrice dello stabile, RA 1, ha inviato alla conduttrice una nuova diffida di pagamento per un importo complessivo di fr. 19'476.85 concernente le pigioni scoperte per il periodo aprile 2012 – dicembre 2012 e il saldo relativo ai costi accessori (saldo pigioni aprile 2012 – giugno 2012: fr. 4'280.30; pigioni scoperte luglio 2012 – dicembre 2012: fr. 13'400.10; conguaglio costi accessori: fr. 1'796.45) da pagare entro 30 giorni, in difetto di che il contratto di locazione in oggetto sarebbe stato disdetto ai sensi dell’art. 257d CO e l’importo dovuto posto in esecuzione (doc. A inc. UC _)
.
Il 9 novembre 2012 la conduttrice ha versato l’importo di fr. 6'700.05 (plico doc. S) e il 27 novembre 2012 ha effettuato un ulteriore bonifico di fr. 4'466.70 (plico doc. S).
Con istanza 27 novembre 2012 la conduttrice ha adito il competente Ufficio di conciliazione contestando la diffida 31 ottobre 2012 e chiedendo di annullare il PE n. 1546952 dell’UE di Lugano (incarto UC _). Con modulo ufficiale 7 dicembre 2012 RA 1 ha notificato a AP 1 la disdetta del contratto di locazione con effetto a decorrere dal 31 gennaio 2013 (doc. A). Con istanza 12 dicembre 2012 la conduttrice ha contestato la disdetta straordinaria dinanzi al competente Ufficio di conciliazione in materia di locazione (inc. _). Congiunte le vertenze di cui agli incarti _ e _, in sede di udienza di conciliazione 8 gennaio 2013 le parti non hanno raggiunto un accordo e alla conduttrice è pertanto stata rilasciata l’autorizzazione ad agire secondo l’art. 209 cpv. 1 lett. b CPC.
D.
Con petizione 25 gennaio 2013 AP 1 ha adito la Pretura chiedendo l’annullamento della diffida di pagamento 31 ottobre 2012 (inc. _) e della disdetta 7 dicembre 2012 (inc. _), sostenendo di avere pagato interamente quanto dovuto. La conduttrice ha chiesto inoltre di prolungare la durata della locazione e di annullare il PE n._ dell’UE di _. Con osservazioni 25 febbraio 2013 la locatrice si è opposta alla petizione, sostenendo che la conduttrice non sarebbe mai stata a giorno con il pagamento delle pigioni. Non avendo altri mezzi di prova da assumere oltre a quelli documentali già agli atti, le parti hanno proceduto il 22 aprile 2013 al dibattimento finale, riconfermando le loro antitetiche posizioni.
E.
Statuendo l’11 settembre 2013, il Pretore ha parzialmente accolto la petizione e accertato la validità della disdetta 7 dicembre 2012 con effetto a decorrere dal 31 gennaio 2013, respinto la domanda di protrazione della locazione e rigettato in via definitiva l’opposizione interposta al PE n._ dell’UE di _ limitatamente all’importo di fr. 3'000.-. In considerazione della gestione amministrativa confusa e a volte incomprensibile della locatrice, il primo giudice, prescindendo dai principi di ripartizione delle spese, ha posto la tassa di giustizia e le spese a carico delle parti in ragione di 1⁄2 ciascuno, indennità per ripetibili compensate.
F.
L’attrice è insorta contro la citata decisione con appello 4 ottobre 2013, chiedendone la riforma nel senso di accogliere integralmente la petizione 25 gennaio 2013, con protesta di tasse, spese e ripetibili di entrambe le sedi. Nella risposta 5 novembre 2013 la convenuta propone di respingere l’appello, pure con protesta di tasse, spese e ripetibili. Delle argomentazioni delle parti si dirà, per quanto necessario, nei prossimi considerandi.
G.
Parallelamente, con istanza 13 febbraio 2013 la AO 1, rappresentata da RA 1, ha a sua volta convenuto in giudizio la AP 1 dinanzi alla Pretura, postulandone, nella procedura sommaria a tutela dei casi manifesti secondo l’art. 257 CPC, l’espulsione dai locali commerciali locati, che la conduttrice non aveva riconsegnato alla scadenza della disdetta per il 31 gennaio 2013 (inc. _). Statuendo con decisione 11 settembre 2013 il Pretore ha accertato l’esistenza di una disdetta straordinaria per mora e accolto la domanda di espulsione, disponendone l’esecuzione effettiva entro 10 giorni dalla notificazione della decisione (sentenza 11 settembre 2013, inc. _). Con sentenza 17 dicembre 2013 questa Camera ha parzialmente accolto l’appello 18 settembre 2013 presentato dalla conduttrice e riformato la decisione pretorile, dichiarando irricevibile l’istanza di espulsione 13 febbraio 2013 presentata dalla AO 1. Questa Camera ha ritenuto non adempiuti i requisiti per pronunciare l’espulsione della conduttrice in procedura sommaria di tutela dei casi manifesti, essendo i fatti contestati e non immediatamente comprovabili (IICCA sentenza 17 dicembre 2013 inc. n. 12.2013.148).
e considerato

in diritto: 1.
Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (CPC). Avviata con petizione 25 gennaio 2013 la presente procedura è quindi interamente retta dalla legge nuova, che prevede, in materia di protezione dalla disdetta o di protrazione del rapporto di locazione di locali commerciali, la procedura semplificata senza riguardo al valore litigioso (art. 243 cpv. 2 lett. c CPC, cfr. DTF 139 III 457). Nelle controversie patrimoniali con valore di almeno fr. 10'000.-, la decisione del Pretore è impugnabile mediante appello (art. 308 cpv. 2 CPC) entro il termine di 30 giorni (art. 311 cpv. 1 CPC). Nella fattispecie la decisione impugnata è stata notificata l’11 settembre 2013 e l’appello del 4 ottobre 2013 è di conseguenza tempestivo, così come lo è la risposta, presentata il 5 novembre 2013.
2.
Preliminarmente si osserva che l’appellante produce con l’atto di appello nuovi documenti e allega fatti avvenuti in epoca successiva a quella considerata dal primo giudice. Tale modo di procedere è in manifesto contrasto con i criteri posti dall’art. 317 CPC (applicabile anche ai procedimenti retti dal principio inquisitorio sociale, cfr.
Trezzini,
in:
Cocchi/Trezzini/Bernasconi,
Commentario al Codice di diritto processuale civile svizzero, Lugano 2011, pag. 1393 seg.). Ne discende che tutte le parti dell’atto di appello in cui l’appellante riferisce di circostanze avvenute in epoca successiva al periodo considerato dal primo giudice così come i documenti riferiti al periodo posteriore al dicembre 2012 (doc. 3, 7-10) sono irricevibili. Per quanto concerne i documenti riferiti a un’epoca anteriore all’emanazione della sentenza (doc. 4-6), l’appellante, venendo meno al suo obbligo di motivazione (art. 311 CPC), non spiega per quale motivo non ha potuto produrli dinanzi alla giurisdizione inferiore (TF 4A_334/2012 del 16 ottobre 2012, consid. 3.1). Gli stessi sono pertanto irricevibili.
3.
Pacifico in concreto che la pigione mensile ammontava a fr. 2'233.05 (acconto spese accessorie compreso) e che, come accertato dal Pretore e non contestato, almeno a partire dal mese di luglio 2012 il pagamento della pigione era dovuto anticipatamente in rate trimestrali (sentenza 11 settembre 2013 pag. 3, 3° paragrafo). L’appellante ribadisce anche in questa sede di non essere stata in mora con i pagamenti delle pigioni e rimprovera al Pretore di avere ritenuto valida la disdetta 7 dicembre 2012 (doc. A).
3.1 Il Pretore, in sintesi, ha accertato, sulla base dei documenti agli atti, che la conduttrice nel periodo luglio 2011 – dicembre 2012 si trovava in mora nel pagamento delle pigioni per un importo complessivo di fr. 3'000.-. Considerato che al 30 giugno 2011 il saldo delle pigioni dovute era pari a zero, il giudice di prime cure ha verificato la situazione di dare e avere tra le parti nel periodo luglio 2011 – dicembre 2012. Egli ha accertato che la locatrice aveva contabilizzato il versamento di fr. 3'000.- effettuato dalla conduttrice il 6 febbraio 2012 a copertura della pigione di luglio 2011 e a parziale copertura di quella di agosto 2011, riducendo l’importo scoperto per la medesima mensilità a fr. 1'466.70. Egli ha quindi considerato corretto l’importo di fr. 15'600.15 indicato nella diffida 19 marzo 2012 per le pigioni arretrate relative al periodo agosto 2011 – marzo 2012 (doc. D), tenuto conto dei versamenti effettuati dalla conduttrice fino al 1° marzo 2012. Per quanto concerne la diffida di pagamento 31 ottobre 2012 per un importo complessivo di fr. 19'476.85 (doc. A inc. UC _), il Pretore ha accertato che, ai fini della verifica della mora, da tale importo andava dedotto quello relativo alla pigione di dicembre 2012 (fr. 2'233.35), non essendo ancora esigibile, nonché quello chiesto a titolo di conguaglio spese accessorie, poiché non debitamente comprovate (fr. 3'076.75). Egli ha quindi accertato che l’ammontare scoperto al momento della diffida ammontava a fr. 14'166.75. Sulla base dei documenti agli atti il primo giudice ha poi accertato che la conduttrice nel termine di diffida (iniziato a decorrere il 3 novembre 2012 e venuto a scadenza il 2 dicembre 2012) ha versato l’importo complessivo di fr. 11'166.75 e che la stessa era dunque in mora per l’importo di fr. 3'000.-. Egli ha di conseguenza considerato valida la disdetta straordinaria notificata il 7 dicembre 2012 per il 31 gennaio 2013, essendo adempiuti i presupposti dell’art. 257d CO. Il Pretore ha poi considerato che la disdetta in oggetto, in base alle circostanze del caso concreto, non fosse contraria alle regole della buona fede. Egli ha pertanto respinto la richiesta di un suo annullamento per abusività. In applicazione dell’art. 272a cpv. 1 lett. a CO il Pretore ha infine respinto la domanda di protrazione della locazione.
3.2 L’appellante rimprovera il Pretore per avere circoscritto i pagamenti oggetto della vertenza alle pigioni relative al periodo luglio 2011 – dicembre 2012. Considerato che la diffida di pagamento 19 marzo 2012 e il PE n. _ si riferivano al periodo agosto 2011 – marzo 2012, il primo giudice avrebbe dovuto considerare le pigioni dovute solo a partire da quella data, senza considerare la pigione del mese di luglio 2011 (appello, pag. 5). Ella ribadisce di avere “saldato per intero il dovuto al 31.03.2012”, secondo quanto richiesto dalla locatrice con diffida 19 marzo 2012 e con il PE n. 1546952 e di avere pagato in seguito la pigione per i mesi seguenti in maniera regolare (appello, pag. 7). Sulla base del conteggio da essa stilato, contenuto nell’atto di appello (pag. 4) e prodotto con petizione sub. doc. S, la conduttrice ritiene di non essere in mora: i versamenti del 6 febbraio 2012 (fr. 3'000.-), del 30 marzo 2012 (fr. 3'000.-) e del 6 giugno 2012 (fr. 11'833.50), per un importo totale di fr. 17'833.50, avrebbero saldato sia quanto richiesto con la diffida del 19 marzo 2012 (fr. 15'600.15), sia la pigione del mese di aprile 2012 (2'233.35).
3.3 L’appellante si limita a ribadire la tesi già espressa in prima sede, senza confrontarsi compiutamente con gli accertamenti di fatto operati dal Pretore e i motivi alla base della decisione impugnata. Ne discende che su questo punto la censura è irricevibile, non essendo adempiuti i presupposti di motivazione dell’art. 311 CPC. Ma anche a prescindere da tale riserva di ammissibilità, la censura si rileva comunque infondata per i motivi esposti ai considerandi successivi.
3.4 Il Pretore ha già illustrato nel dettaglio la dottrina e la giurisprudenza concernenti la diffida di pagamento nel caso di mora del conduttore secondo l’art. 257d CO. In questa sede è sufficiente ricordare che la diffida di pagamento deve essere chiara e precisa. Il locatore deve menzionare sia l’invito a pagare gli arretrati entro il termine di trenta giorni, pena la disdetta straordinaria per mora del conduttore, sia la somma scoperta. Il Tribunale federale ha a questo proposito stabilito che l’importo non deve necessariamente essere indicato in franchi, ma è sufficiente che il conduttore possa inequivocabilmente definire quali canoni di locazione debbano venire pagati entro il termine assegnato (sentenza del TF 4A_641/2011 del 27 gennaio 2012, consid. 5; 4A_566/2011 del 6 dicembre 2011, consid. 3.1; 4A_134/2011del 23 maggio 2011, consid. 3;
Lachat/Spirig
, Mietrecht für die Praxis, 2012, 27/2.5.1, pag. 542;
Wessner P.
, in Droit du bail à loyer, 2010, n. 17 ad art. 257d CO;
SVIT-Kommentar
, Das schweizerische Mietrecht, 3
a
. ed. 2008, n. 26 ad art. 257d CO).
3.5 Nel caso di specie il conteggio effettuato dall’appellante (contenuto nel suo atto di appello a pag. 4 e prodotto in prima sede sub. doc. S) non è atto a dimostrare quanto da lei sostenuto, vale a dire che la pigione del mese di luglio 2011 non avrebbe dovuto essere considerata per accertare la mora, ritenuto che né la diffida del 19 marzo 2012 né il PE n. _ la menzionavano. Lo stesso rappresenta una mera allegazione di parte senza portare elementi oggettivi e idonei a sostenere la tesi dell’appellante. La diffida del 19 marzo 2012 indica le pigioni ancora scoperte al momento del suo invio e il relativo importo, tenuto conto dei versamenti effettuati dalla conduttrice fino a quel momento. Dai documenti di causa, e come già accertato dal Pretore, risulta che la conduttrice il 24 ottobre 2011 ha versato fr. 3'186.75 a copertura delle pigioni scoperte per i mesi di maggio 2011 e giugno 2011 (plico doc. S). Con tale versamento il saldo delle pigioni dovute al 30 giugno 2011 era pari a zero. Per il periodo luglio 2011 – marzo 2012 (pari a 9 mensilità di fr. 2'233.35) l’importo complessivo per le pigioni scadute ammontava a fr. 20'100.15. Tenuto conto dei versamenti effettuati dalla conduttrice dal 24 ottobre 2011 al 1° marzo 2012 (vale a dire quello di fr. 1'500.- del 9 dicembre 2011 e quello di fr. 3'000.- del 6 febbraio 2012 per un importo complessivo di fr. 4'500.-), risultava a quel momento un importo complessivo scoperto di fr. 15'600.15, come indicato nella diffida 19 marzo 2012. Contrariamente a quanto vuol far credere l’appellante, il fatto che la diffida indicava gli arretrati relativi alle pigioni di agosto 2011 – marzo 2012, senza menzionare la pigione di luglio 2011, non significa che quest’ultima non fosse esigibile e che l’importo versato il 6 febbraio 2012 di fr. 3'000.- non potesse essere imputato su tale pigione e il saldo a copertura di quella di agosto 2011, tanto più che il bollettino di versamento agli atti non indica su quale pigione tale importo avrebbe dovuto essere imputato (plico doc. S).
La diffida 19 marzo 2012 per un importo complessivo di fr. 15'600.15 indica chiaramente quali pigioni erano ancora scoperte al momento dell’invio e per quale importo, e adempie pertanto i requisiti posti dall’art. 257d CO. L’appellante non può ragionevolmente pretendere che l’importo di fr. 3'000.- versato il 6 febbraio 2012 non poteva essere addebitato a copertura della pigione di luglio 2011 e a parziale copertura di quella di agosto 2011 ma doveva essere imputato a copertura dell’importo indicato nella diffida 19 marzo 2012, dal quale era già stato dedotto. Ne discende che, contrariamente a quanto ritenuto dall’appellante, a fine aprile 2012 risultava uno scoperto pari a fr. 3'000.- (fr. 766.65 per rapporto alla mensilità di marzo 2012 e fr. 2'233.35 per la pigione di aprile 2012) come rettamente accertato dal Pretore (sentenza impugnata pag. 4).
3.6 Per quanto concerne la diffida del 31 ottobre 2012 risulta in base agli atti che le pigioni scadute e esigibili a quel momento ammontavano complessivamente a fr. 16'400.10 (fr. 3'000.- per le pigioni scoperte a fine aprile 2012 e fr. 13'400.10 per le pigioni relative al periodo luglio 2012 – dicembre 2012, risultando invece già saldate le pigioni di maggio e giugno 2012 con il versamento del 6 giugno 2012 di fr. 4'466.70, plico doc. S) e non a fr. 14'166.75 come erroneamente ritenuto dal Pretore, essendo la pigione del mese di dicembre 2012 esigibile (lo stesso Pretore ha accertato che dal mese di luglio 2012 la pigione era da versare anticipatamente in rate trimestrali, cfr. sentenza impugnata pag. 3, 3° paragrafo). Dai documenti prodotti in causa risulta che la conduttrice nel termine di diffida (iniziato a decorrere il 3 novembre 2012 e scaduto il 2 dicembre 2012) ha provveduto al pagamento di un importo complessivo di fr. 11'166.75: fr. 6'700.05 il 9 novembre 2012 a copertura delle pigioni per il periodo luglio – settembre 2012 (plico doc. S) e fr. 4'466.70 il 27 novembre 2012 per le pigioni di ottobre e novembre 2012 (plico doc. S). Di conseguenza al momento della disdetta 7 dicembre 2012 l’appellante si trovava in mora di fr. 5'233.35 (fr. 16'400.10 ./.fr. 11'166.75, corrispondenti al saldo delle pigioni ancora dovute per il mese di aprile 2012 pari a fr. 3'000.- e alla pigione del mese di dicembre 2012 di fr. 2'233.35). Ciò posto, stante il divieto di riformare la sentenza impugnata a sfavore dell’appellante (art. 210 CPC, cfr.
Cocchi/Trezzini/Bernasconi
, op. cit., pag. 1362 segg.) e non avendo l’appellata proposto appello incidentale (art. 313 CPC), l’opposizione al PE n. _ viene rigettata limitatamente a fr. 3'000.- come statuito dal Pretore.
Così stando le cose la disdetta notificata il 7 dicembre 2012 per il 31 gennaio 2013 (doc. A) è dunque da ritenere valida.
4.
L’appellante chiede poi l’annullamento della disdetta straordinaria per mora siccome contraria al principio di buona fede secondo l’art. 271 CO. In particolare ella ritiene abusiva la disdetta poiché la locatrice, con la diffida 31 ottobre 2012 avrebbe reclamato una somma nettamente superiore a quanto realmente dovuto.
4.1 Il Pretore ha già illustrato compiutamente l’istituto della buona fede come argomento di contestazione della disdetta ai sensi dell’art. 271 cpv. 1 CO (sentenza impugnata, consid. 4b)
. A ciò si aggiunga ancora che l’annullamento della disdetta in questi casi è ammessa restrittivamente e solo in circostanze particolari ed eccezionali. Ad esempio, quando il locatore rivendica un importo nettamente superiore a quanto realmente dovuto, oppure quando l’importo scoperto è insignificante o, ancora, quando il ritardo nel pagamento dopo la diffida è di poco conto, e prima il conduttore si sia regolarmente liberato del proprio debito (
Wessner,
op. cit., n. 37 e 43 ad art. 257d CO; sentenza del Tribunale federale
566/2011del 6 dicembre 2011, consid.4.1; 4A_497/2011 del 22 dicembre 2011, consid. 2.4, 4A_641/2011 del 27 gennaio 2012 consid. 5
).
4.2 La differenza tra l’ammontare realmente dovuto e quello richiesto con la diffida 31 ottobre 2012 è rappresentato dall’importo relativo al conguaglio delle spese accessorie pari a fr. 3'076.75 (vedi sopra consid. 3.6). Il Pretore ha ritenuto che i conguagli delle spese accessorie potevano essere richiesti nella diffida in discussione, avendo la conduttrice omesso di contestarli davanti alla competente autorità. L’appellante, venendo meno al suo obbligo di motivazione secondo l’art. 311 CPC, non si confronta compiutamente con la motivazione del Pretore, limitandosi a sollevare, per la prima volta in questa sede e quindi irritualmente (art. 317 CPC), l’abusività della disdetta, poiché l’ammontare richiesto sarebbe nettamente superiore a quanto realmente dovuto. Ne discende che su questo punto la censura è irricevibile. L’appello risulta pure infondato, non risultando dagli atti di causa alcun motivo per cui la locatrice potesse ritenere che il conguaglio delle spese accessorie non fosse esigibile (
Bohnet/Montini
, Droit du bail à loyer, n. 16 ad art. 257c CO). In definitiva la contestazione della disdetta risulta priva di fondamento, non ravvisandovi altri motivi (nemmeno sollevati in questa sede dalla conduttrice) per ritenere la disdetta in rassegna contraria al principio della buona fede. E’ vero, come affermato dall’appellante e dal Pretore, che la locatrice, rappresentata da una società attiva nel ramo immobiliare, ha gestito la pratica in maniera confusa e imprecisa. Tuttavia non si può trascurare che la conduttrice dal mese di maggio 2011 era sistematicamente in ritardo con il pagamento delle pigioni. I relativi versamenti avvenivano il più delle volte solo a parziale copertura di quanto dovuto e variavano il più delle volte nel loro ammontare, contribuendo alla confusione nella gestione della situazione contabile. In queste circostanze non si poteva pretendere dalla locatrice che avesse a tollerare una sistematica violazione contrattuale. Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale nel contratto di locazione l’interesse del locatore si concentra sul pagamento della pigione, quale contropartita della sua prestazione, e non gli si può quindi imporre di tollerare un conduttore in mora, così che la disdetta straordinaria notificata per il mancato pagamento della pigione si fonda su un interesse perfettamente legittimo del locatore, che non può essere qualificato di abusivo (sentenza del Tribunale federale 4A_497/2011 del 22 dicembre 2011, consid. 2.4). La mora della conduttrice esclude automaticamente ogni possibilità di protrazione del contratto di locazione, come prescrive l’art. 272a cpv. 1 lett. b CO.
5.
In definitiva, l’appello deve essere respinto per quanto ricevibile. Trattandosi di una contestazione per nullità di una disdetta, in subordine di sua abusività ai sensi degli artt. 271 segg. CO, il valore di causa, anche ai fini di un eventuale ricorso in materia civile al Tribunale federale, corrisponde a 3 anni di locazioni (sentenza del Tribunale federale 4A_551/2009 del 6 ottobre 2010; 4A_130/2008 del 26 maggio 2008, consid. 1.1) ed è quindi di fr. 73'200.60 come accertato dal Pretore. Le spese processuali della presente procedura seguono la soccombenza (art. 106 CPC) e sono quindi poste a carico della conduttrice, che rifonderà a controparte un’adeguata indennità per spese ripetibili di appello, calcolate secondo gli artt. 11 e 13 del Regolamento sulle ripetibili. Queste ultime vanno comunque contenute in ragione del fatto che l’onere per la redazione della risposta è stato tutto sommato limitato. Esse si esauriscono in quattro pagine, ove sono riportati i fatti accertati dal Pretore e le argomentazioni giuridiche si esauriscono in pochi paragrafi.