Decision ID: 9a16f065-1d36-4845-8195-b144ae86cea7
Year: 2014
Language: de
Court: SG_KGN
Chamber: SG_KGN_999
Canton: SG
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: 

Sachverhalt:
A.- X ist Eigentümerin des Grundstücks Nr. 1 (Grundbuch A), in der politischen
Gemeinde A, bestehend aus einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung und drei
Garagenplätzen Vers.-Nr. 2 und 2'040m Grundstücksfläche. Das Grundstück war im 2
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Jahr 2003 mit einem Mietwert von Fr. 42'660.– und einem Verkehrswert von
Fr. 1'170'000.– geschätzt worden. Im Rahmen einer Neubeurteilung wurde das
Grundstück am 12. März 2013 mit einem Mietwert von Fr. 46'440.– und einem
Verkehrswert von Fr. 1'610'000.– geschätzt. Das Gemeindesteueramt A eröffnete diese
Werte für das kantonale Steueramt mit Verfügung vom 21. März 2013. Mit Entscheid
vom 3. Juli 2013 wies das kantonale Steueramt die gegen den Miet- und Verkehrswert
erhobene Einsprache der Eigentümerin ab.
B.- Mit Eingabe ihres Rechtsvertreters vom 4. September 2013 erhob X Rekurs bei der
Verwaltungsrekurskommission mit den Anträgen, der Einspracheentscheid des
kantonalen Steueramts vom 3. Juli 2013 sei aufzuheben und der Mietwert sei auf Fr.
42'660.– und der Verkehrswert auf Fr. 1'350'000.– festzusetzen. Die Vorinstanz
verzichtete auf eine Vernehmlassung.
Das Gericht führte am 3. Juni 2014 im Beisein der Rekurrentin, deren Vater und deren
Rechtsvertreter sowie des Leiters des Fachdienstes für Grundstückschätzung als
Vertreter der Vorinstanz einen Augenschein durch (vgl. entsprechendes Protokoll). Auf
dessen Ergebnis sowie auf die Vorbringen der Verfahrensbeteiligten wird, soweit

erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.
Erwägungen:
1.- Die Eintretensvoraussetzungen sind erfüllt (Art. 194 Abs. 1 des Steuergesetzes,
sGS 811.1, abgekürzt: StG; Art. 48 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege,
sGS 951.1, abgekürzt: VRP; Art. 20 Abs. 2 lit. a der Verordnung über die Organisation
der Verwaltungsrekurskommission, sGS 941.113). Auf das Rechtsmittel ist einzutreten.
2.- a) Die Rekurrentin macht zur Hauptsache geltend, die Liegenschaft stehe einerseits
in ihrem Eigengebrauch (Einliegerwohnung) und sei andrerseits innerhalb der Familie
vermietet (Einfamilienhaus). Eine Vermietung des Einfamilienhauses mit zwei Garagen
für Fr. 2'820.– pro Monat sei ausgeschlossen, da das Haus nicht individuell als solches
genutzt werden könne. Der Zugang und der Garten müssten mit dem Bewohner der
Einliegerwohnung geteilt werden. Zudem müsse wegen möglicher Immissionen
innerhalb des Gebäudes Rücksicht genommen werden. Die Raumeinteilung liesse
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lediglich die Nutzung durch zwei Personen zu. Die 40-jährige Ausstattung sei nicht
mehr zeitgemäss und weise einen dringenden Sanierungsbedarf auf. Angemessen für
das Einfamilienhaus inkl. zwei Garagen sei ein Mietwert von maximal Fr. 2'600.–. Die
Einliegerwohnung ermögliche die Führung eines Einpersonenhaushalts. Die letzte
Sanierung sei beinahe 20 Jahre her. Aufgrund der ländlichen Lage lasse sich die
Wohnung schlecht vermieten. Inkl. einer Garage sei dafür ein Mietwert von Fr. 950.–
einzusetzen. Eine Steigerung des Mietwerts seit der letzten Schätzung sei nicht
nachvollziehbar.
Beim Landwert sei von Vergleichspreisen auszugehen. Es sei zu berücksichtigen, dass
im Gebiet B eine massiv verdichtete Überbauung geplant sei und der Untergrund aus
geologischer Sicht als schwierig gelte. Realistisch erscheine unter diesen Umständen
ein Landwert von Fr. 450.–/m . Der Kapitalisierungssatz müsse mindestens 6.0%
betragen. Die Betriebskosten seien mit 0.4% und die Unterhaltskosten mit 1.5% zu
veranschlagen. Als Folge der Verschiebung sei das Gebäude ohne Sanierung
einsturzgefährdet. Im Innenbereich bestehe zudem erheblicher Sanierungsbedarf, nicht
zuletzt auch in energetischer Hinsicht. Das Mietzinsrisiko sei mit 0.4% und die
Verwaltungskosten mit 0.2% zu bewerten.
b) Die Vorinstanz erwog, beim Einspracheobjekt handle es sich um ein grösseres
Grundstück in der eingeschossigen Wohnzone (W1a) im Ortsteil B. Die gut
erschlossene Liegenschaft befinde sich in einem kleineren, angenehmen und ruhigen
Einfamilienhausquartier, grenze gegen Norden an die Landwirtschaftszone und verfüge
über Fernsicht auf den Bodensee. Das Grundstück sei mit einem stattlichen, rund 40-
jährigen Einfamilienhaus bebaut. Darin befände sich neben drei Garagen und dem
grosszügigen Einfamilienhaus mit einer Nutzfläche von 262m eine Einliegerwohnung
mit 76m Nutzfläche. Das Gebäude verfüge über einen überdurchschnittlichen
Ausbaustandard und präsentiere sich in einem ansprechenden Unterhaltszustand. Der
durchschnittliche Mietpreisansatz vermieteter Einfamilienhäuser in der Gemeinde A
liege bei Fr. 189.–/m Nutzfläche. Die Überprüfung des Mietwertes des
Einfamilienhauses der Rekurrentin habe gezeigt, dass dieser unter Berücksichtigung
der gegebenen individuellen Verhältnisse mit Fr. 120.–/m Nutzfläche bzw. Fr. 31'440.–/
Jahr dem örtlichen Mietpreisniveau entspreche. In diesem weit unter dem Durchschnitt
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liegenden Ansatz sei insbesondere die übergrosse Nutzfläche angemessen
berücksichtigt worden.
Beim Einspracheobjekt handle es sich um 1'200m Gebäudegrundfläche und Hofraum,
welche mit einem Ansatz von Fr. 700.–/m einem mittleren Preis für Baulandverkäufe in
der Gemeinde A, namentlich dem Gebiet B, entsprechen würde. Die restlichen 840m
seien als Mehrumschwung ausgeschieden und mit einem reduzierten Ansatz von Fr.
300.– berechnet worden. Der Kapitalisierungssatz sei mit dem Kapitalzinssatz von
3.0%, den Betriebskosten von 0.25%, den Unterhaltskosten von 0.75%, der
Abschreibung von 1.0% und ohne Mietzinsrisiko und Verwaltungskosten angemessen.
3.- Als Steuerwerte werden bei der Grundstückschätzung gemäss Art. 8 lit. a der
Verordnung über die Durchführung der Grundstückschätzung (sGS 814.11, abgekürzt:
VGS) der Miet- und Verkehrswert des Grundstücks ermittelt. Gemäss Art. 1 und 4 des
Gesetzes über die Durchführung der Grundstückschätzung (sGS 814.1, abgekürzt:
GGS) in Verbindung mit Art. 34 Abs. 2 bzw. Art. 57 Abs. 1 StG entspricht der Mietwert
bzw. der Verkehrswert dem mittleren Preis, zu dem Grundstücke gleicher oder
ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend vermietet bzw.
veräussert werden.
a) Als Mietwert gilt der am Markt als nachhaltig erzielbar geschätzte Mietertrag der
unmöblierten Liegenschaft. Der Bruttomietertrag entspricht dem marktüblichen Ertrag
aus einem Grundstück ohne Einbezug der separat abgerechneten Nebenkosten. Bei
nicht vermieteten oder durch den Eigentümer selbstgenutzten Grundstücken ist der
Mietwert zu verwenden (vgl. Schätzerhandbuch 2012, Kap. IV Ziff. 4.1.1). Sofern nicht
auf ausgewiesene Marktmieten abgestellt werden kann, sind die Mietwertansätze
entsprechend dem örtlichen Mietpreisniveau von vergleichbaren vermieteten Objekten
unter Berücksichtigung der wertbestimmenden Kriterien zum Zeitpunkt der Schätzung
festzusetzen (Schätzerhandbuch 2012, Kap. IV Ziff. 4.1.2).
b) Die Vorinstanz ging für das Einfamilienhaus Vers.-Nr. 2 von einer Nutzfläche von
262m aus und hat den Mietwert dafür auf Fr. 31'440.– (Fr. 120.–/m ) geschätzt. Hinzu
kommt der Mietwert für die Einliegerwohnung von Fr. 11'400.– (76m à Fr. 150.–) und
für die drei Garagen von Fr. 3'600.–. Die Nutzflächen werden von der Rekurrentin nicht
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bestritten. Die Fläche des Hausteils mit 262m ist im Verhältnis zur Anzahl Zimmer
übermässig gross. Der Augenschein hat denn auch gezeigt, dass viel schlecht nutzbare
Fläche vorhanden ist (Verkehrsflächen, Hallen, etc.). Für eine 61⁄2 Zimmern
normalerweise entsprechende Nutzfläche von etwa 162m ist daher von einem Ansatz
von 150.–/m auszugehen. Die im Vergleich zum durchschnittlichen Mietansatz in A
reduzierte Höhe entspricht dem aufgrund des Alters stark demodierten Zustand der
Inneneinrichtungen. Für die Übergrosse von 100m ist der Ansatz auf einen Drittel (Fr.
50.–) zu reduzieren. Für das Einfamilienhaus resultiert somit ein Mietwert von Fr.
29'300.–. Der Mietwert für die im Jahr 1994 renovierte Einliegerwohnung erscheint mit
Fr. 11'400.– hingegen (76 m à Fr. 150.–) als angemessen. Der angesichts der Lage in
einem Einfamilienhaus erschwerten Vermietbarkeit ist mit dem reduzierten Ansatz von
Fr. 150.–/m hinreichend Rechnung getragen worden. Hinzu kommt der Mietwert für
die drei Garagen von Fr. 3'600.–. Folglich ist für das gesamte Objekt von einem
Mietwert von Fr. 44'300.– auszugehen.
4.- Der Verkehrswert entspricht dem unter normalen Verhältnissen erzielbaren
Kaufpreis ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Bei
dessen Ermittlung stellen in der Regel Real- und Ertragswert die Haupteinflussfaktoren
dar. Ihr Einfluss ist je nach Situation, wie sie am Stichtag auf dem Liegenschaftsmarkt
vorherrscht, unterschiedlich hoch (Gewichtszahl; vgl. Schätzerhandbuch 2012, S. 12).
a) aa) Der Realwert des Grundstücks setzt sich zusammen aus dem Zeitwert
(Zustandswert) aller baulichen Anlagen auf einem Grundstück, den Kosten für
Umgebungsarbeiten, den Baunebenkosten sowie dem Landwert. Der Landwert
entspricht bei allen Grundstücken dem Verkehrswert von unüberbautem Boden,
welcher dem unter normalen Verhältnissen erzielbaren Verkaufspreis ohne Rücksicht
auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse am Stichtag entspricht. Die
Gesamtheit aller wertbildenden Faktoren ist zu berücksichtigen. Zu beachten sind
insbesondere die rechtlichen Gegebenheiten, die tatsächlichen Eigenschaften wie
Grundstücksform, Beschaffenheit des Baugrundes, Hang- oder Flachlage, Altlasten,
Naturgefahren, allfällig notwendige Spezialfundationen und teilweise Stützmauern,
welche einen Mangel des Baugrundes bzw. des Grundstückes kompensieren müssen,
die Eigenschaften in Bezug auf Lage, Aussicht, Umgebung, Quartiercharakter, Wohn-
oder Geschäftslage, Einkaufsmöglichkeiten, Grösse und Bedeutung der Ortschaft usw.,
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die Nutzungsmöglichkeiten, die Zufahrtsverhältnisse, die notwendigen Aufwendungen
für den Erwerb des Grundstücks und die Erschliessungskosten.
Für die Berechnung des Landwertes ist bei überbauten Grundstücken vorerst der
Landbedarf für die vorhandenen Bauten festzustellen. Übersteigt die
Grundstücksfläche den zonenkonformen Landbedarf, muss der Landwert der
Mehrfläche, sei es Mehrumschwung oder Landreserve, hinzugerechnet werden. Als
Mehrumschwung wird jene Mehrfläche betrachtet, welche nicht abgetrennt, überbaut
oder anderweitig genutzt werden kann. Demgegenüber gilt die Mehrfläche als
Landreserve, wenn sie ohne wesentliche Beeinträchtigung des überbauten Teils der
Liegenschaft anderweitig verwendet oder sogar überbaut werden könnte. Bei
Einfamilienhäusern ist ein Mehrumschwung nur sehr zurückhaltend auszuscheiden, da
sich ein grösserer Landanteil in dieser Objektkategorie in der Regel grundsätzlich
werterhöhend auswirkt (Leitfaden zur Grundstückschätzung des Fachdienstes der GVA
für Grundstückschätzung vom 31. Dezember 2013, Ziff. 6.1.7).
In der Bewertungspraxis unterscheidet man zwischen dem absoluten (nach effektiv
bezahltem Kaufpreis oder nach Vergleichspreisen) und dem relativen Landwert (nach
Lageklassenmethode). Bei der Vergleichswertmethode erfolgt der Vergleich mit
anderen gehandelten Grundstücken, für welche ähnliche Voraussetzungen gelten wie
für das zu bewertende Grundstück. Bei diesem Preisvergleich sind die Abweichungen
von den Vergleichsgrundstücken durch Zuschläge bzw. Abzüge beim zu bewertenden
Grundstück zu berücksichtigen. Es betrifft dies Abweichungen in Bezug auf individuelle
Vor- und Nachteile, Besonderheiten, Lage, Art und Mass der Nutzung, Grösse,
Qualität, Erschliessungsgrad. Die Anwendung dieser Methode setzt eine
entsprechende Datenbank über getätigte Landverkäufe voraus (vgl. zum Ganzen
Schätzerhandbuch 2012, Kap. II Ziff. 3.1.1).
bb) Die von der Vorinstanz ermittelten Beträge für den Zeitwert des Gebäudes
(Fr. 974'000.–) und der Umgebungskosten (Fr. 108'000.–) sowie für die
Baunebenkosten (Fr. 87'000.–) erscheinen angemessen und werden von der
Rekurrentin nicht bestritten. Beim Landwert hat die Vorinstanz die Grundstücksfläche
nach Vergleichspreisen bewertet. Für die Gebäudegrundfläche samt Hofraum von
1'200m ist sie von einem Ansatz von Fr. 700.–/m ausgegangen. Den 2 2
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Mehrumschwung von 840m hat sie mit Fr. 300.–/m bewertet. Dementsprechend
ergab sich für das Stammgrundstück Nr. 1 bei einer Fläche von insgesamt 2'040m ein
Landwert von Fr. 1'092'000.– (durchschnittlich Fr. 535.–/m ). Der Durchschnittspreis
pro m bei Baulandverkäufen in der Gemeinde A liegt bei Fr. 604.– (9 Verkäufe in der
Wohnzone, Zeitraum 30.05.2011 bis 06.06.2012). Dass der mittlere Preis für Bauland
im Gebiet B Fr. 700.–/m beträgt, wie im Einsprache-Entscheid geltend gemacht wird,
ist in den Akten nirgends belegt. Es ist daher für die Gebäudegrundfläche (1'200m )
von einem Ansatz von Fr. 600.– auszugehen. Allerdings rechtfertigt sich jedoch auch
kein tieferer Preis. Die geltend gemachte geplante Überbauung, die weiter hinten an
der Zufahrtsstrasse erstellt werden soll, beeinträchtigt die Liegenschaft der Rekurrentin
kaum. Für den Mehrumschwung (840m ) ist der Ansatz auf Fr. 300.– zu halbieren. Der
Landwert beträgt folglich Fr. 972'000.–.
cc) Zusammenfassend ergibt sich für das Grundstück Nr. 1 mit dem Gebäude Vers.-Nr.
2 ein Realwert von Fr. 2'161'000.– (Zeitwert des Gebäudes Fr. 974'000.– und der
Umgebungskosten Fr. 108'000.–, Baunebenkosten Fr. 87'000.–, Landwert Fr.
972'000.–).
b) aa) Der Ertragswert ergibt sich nach der gebräuchlichen Ertragskapitalisierung
rechnerisch aus der Division des mit 100 multiplizierten jährlichen Mietwerts durch den
Kapitalisierungssatz. Bei der Bruttokapitalisierung wird der Bruttomietwert mit einem
vorher zu bestimmenden Kapitalisierungssatz kapitalisiert. Dieser setzt sich zusammen
aus dem Basiszinssatz, der die Kapitalverzinsung deckt, sowie den Zuschlägen für die
Bewirtschaftungskosten (Betriebskosten, Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten,
Mietzinsrisiko und die Rückstellungen für grosszyklische Erneuerungen; vgl.
Schätzerhandbuch 2012, Kap. II Ziff. 4.1 und 4.5).
Die Höhe des Kapitalisierungssatzes wird im Wesentlichen durch die Basiswerte für
Kapital- und Bewirtschaftungskosten bestimmt. Der Zinssatz für die Kapitalkosten
entspricht dem langfristigen mittleren Kapitalzinssatz. Dieser variiert je nach Objektart.
Er wird unabhängig von den individuellen finanziellen Möglichkeiten des Eigentümers
angewendet. Der Basiszinssatz liegt bei 3.0% für Wohnbauten (Kreisschreiben 2013
des Fachdienstes für Grundstückschätzung vom 31. Dezember 2012). Die
Bewirtschaftungskosten sind diejenigen Kosten, welche durch die ordnungsgemässe
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Bewirtschaftung eines Grundstücks entstehen und die dem Mieter nicht direkt
überbunden werden können (Eigentümerlasten). Gemessen am Total des Mietwerts
wird deren Höhe bei Einfamilienhäusern bestimmt durch die Betriebskosten (0.2 bis
0.4%), die Instandhaltungskosten (0.6 bis 0.9%) sowie die Rückstellungen für
grosszyklische Erneuerungen (0.2 bis 0.3%; vgl. zum Ganzen Schätzerhandbuch 2012,
Kap. V Tabelle 1.16, wirtschaftliches Gebäudealter bis 50 Jahre, massive Bauart, gute
Qualität und guter Ausbau). In begründeten Fällen können Zuschläge auch für
Verwaltungskosten und Risiko auf Mietzinsausfall gemacht werden (total 0.5 bis 2.5%).
bb) Als Mietwert für das Grundstück Nr. 1 wurde inkl. Einliegerwohnung und Garage
ein Betrag von Fr. 44'300.– ermittelt. Die Vorinstanz wandte einen Kapitalisierungssatz
von 5.0% an (K 3.0%, B 0.25% U 0.75%, A 1.0%, R 0.0% und V 0.0%). Angesichts
des Gebäudealters und -zustands erscheinen sowohl die Betriebskosten mit 0.25 als
auch die ordentlichen Unterhaltskosten mit 0.75 als zu niedrig angesetzt. Sie sind
beide um je 0.25 zu erhöhen. Der Nachholbedarf für die künftige altersbedingte
Sanierung wurde mit dem Ansatz von 1.0 hingegen gebührend berücksichtigt. Eine
Erhöhung der Bewertungen für das Mietzinsrisiko und die Verwaltungskosten erscheint
angesichts der aktuellen Nutzung innerhalb der Familie ebenfalls nicht als angezeigt. Es
ergibt sich somit ein Kapitalisierungssatz von 5.5%. Bei einem Mietwert von
Fr. 44'300.– ergibt sich folglich für das Grundstück Nr. 1 ein Ertragswert von
Fr. 805'000.–.
c) aa) Bei der gängigen Mischwertmethode wird der Verkehrswert eines Grundstücks
als Mischwert von Real- und Ertragswert ausgelegt. Im Verhältnis der wirtschaftlichen
Bedeutung werden Real- und Ertragswert unterschiedlich stark gewichtet. Das
Verhältnis von Real- und Ertragswert wird über die Gewichtszahl (m) definiert. Ob im
konkreten Einzelfall dem Realwert (RW) oder dem Ertragswert (EW) mehr Gewicht
zukommt und – damit zusammenhängend – welcher Gewichtungsfaktor angewendet
werden soll, hängt einerseits von der Objektart ab. Anderseits hängt sie direkt mit den
am Stichtag herrschenden Verhältnissen auf dem Immobilienmarkt zusammen und
kann stark durch konjunkturelle Schwankungen beeinflusst sein. Dabei können
zusätzlich regional unterschiedliche Verhältnisse bestehen. Für die Wahl der
Gewichtszahl sind Wirtschaftslage, allgemeines Marktverhalten, Grösse des Objekts,
Lage und Vermietbarkeit zu berücksichtigen. Bei Einfamilienhäusern und
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Stockwerkeigentumswohnungen liegt die Bandbreite der Gewichtszahl zwischen 0 und
0.5 (vgl. Schätzerhandbuch 2012, Kap. II Ziff. 5.1 ff.).
bb) Die Vorinstanz verwendete für das Grundstück Nr. 1 als Gewichtungskoeffizienten
m = 1.0, was ausserhalb der üblichen Bandbreite für Einfamilienhäuser liegt. Da im
vorliegenden Fall das Haus eine Einliegerwohnung aufweist, rechtfertigt sich aber ein
Koeffizient von 1.
Unter Anwendung der V-Formel (VW = [(m x EW) + RW] : [m + 1]) ergibt sich für das
Grundstück Nr. 1 ein Verkehrswert von Fr. 1'483'000.– (Schätzerhandbuch 2012, Kap.
II Ziff. 5.3).
d) Im Rahmen der Festlegung der Steuerwerte ist eine Aufteilung des Verkehrswertes
auf Gebäude und Boden nicht mehr erforderlich, da es sich beim Verkehrswert der
Gebäude um einen Versicherungswert handelt, der zudem nur im Versicherungsfall
eröffnet wird (vgl. Art. 16 des Gesetzes über die Gebäudeversicherung, sGS 873.1).
5.- Zusammenfassend betragen der Mietwert des Grundstücks Nr. 1 neu Fr. 44'300.–
und der Verkehrswert Fr. 1'483'000.–. Der Rekurs ist dementsprechend teilweise
gutzuheissen und der angefochtene Einspracheentscheid der Vorinstanz vom 3. Juli
2013 aufzuheben.
6.- a) Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die amtlichen Kosten der Rekurrentin
zu zwei Fünfteln und dem Staat zu drei Fünfteln aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine
Entscheidgebühr von Fr. 1'500.– erscheint angemessen (vgl. Art. 7 Ziff. 122 der
Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12). Der Kostenvorschuss von Fr. 1'500.– ist bis
zum Betrag von Fr. 600.– zu verrechnen und im Restbetrag von Fr. 900.– der
Rekurrentin zurückzuerstatten.
b) Die ausseramtliche Entschädigung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen
und Unterliegen auferlegt (Art. 98 VRP). In der Verwaltungsrechtspflege wird das
Honorar nicht nach Streitwert oder Zeitaufwand, sondern pauschal bemessen. Vor der
Verwaltungsrekurskommission beträgt das Honorar pauschal zwischen Fr. 1'000.– und
Fr. 12'000.– (Art. 22 Abs. 1 lit. b der Honorarordnung für Rechtsanwälte und
Rechtsagenten, sGS 963.75; abgekürzt: HonO). Innerhalb dieses Rahmens wird das
bis
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Honorar nach den besonderen Umständen, namentlich nach Art und Umfang der
Bemühungen, Schwierigkeit des Falles und den wirtschaftlichen Verhältnissen der
Beteiligten bemessen (Art. 19 HonO). Hinzu kommen die Barauslagen, entweder
effektiv (Art. 28 HonO) oder pauschal (Art. 28 HonO) sowie die Mehrwertsteuer (Art.
29 HonO). Der Rechtsvertreter hat keine Kostennote eingereicht. Angemessen
erscheint ein Honorar von Fr. 2'500.– (inkl. Barauslagen, zuzüglich Mehrwertsteuer).
Davon hat die Rekurrentin Anspruch auf eine Entschädigung von einem Fünftel (R. Hirt,
Die Regelung der Kosten nach st. gallischem Verwaltungsrechtspflegegesetz, Lachen/
St. Gallen 2004, S. 183). Der Staat hat folglich die Rekurrentin ausseramtlich mit
Fr. 500.– zuzüglich Mehrwertsteuer zu entschädigen.