Decision ID: 4d227ff3-e94f-57a7-a71a-ba8a243da869
Year: 2016
Language: de
Court: SG_VG
Chamber: SG_VG_001
Canton: SG
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law

Das Verwaltungsgericht stellt fest:
A.
a. Am 8. Februar 2010 erteilte der Gemeinderat Y. der Q. AG, die Baubewilligung für
den Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern mit Tiefgarage auf dem 6‘098 m grossen
Grundstück Nr. 0000, Grundbuch Y., mit verschiedenen Auflagen. Unter anderem
verfügte er in Ziff. 34 des Dispositivs der Bewilligung, dass mit den Bauarbeiten erst
begonnen werden dürfe, wenn die Baufreigabe schriftlich erteilt worden sei (act. G
15/4/1). Miteigentümer des Grundstücks Nr. 0000 waren in jenem Zeitpunkt A.A., B.B.,
2
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 3/9
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
und C.C. Die Baubewilligung erwuchs in der Folge in Rechtskraft; mit dem Bau wurde
jedoch nicht begonnen. Auf Gesuch der Q. AG vom 2. Februar 2011 (act. G 15/4/2)
verlängerte der Gemeinderat die Baubewilligung mit Verfügung vom 2. März 2011 bis
21. Mai 2012 (act. G 15/4/3). Auf ein weiteres Gesuch vom 12. März 2012 (act. G
15/4/4) gewährte der Gemeinderat eine Baubewilligungsverlängerung bis 21. Mai 2013
(act. G 15/4/5). Am 17. Mai 2013 erteilte das Bauamt die zuvor beantragte Baufreigabe
unter den Vorbehalten, dass der Wasserversorgung die Detailpläne umgehend
nachzureichen seien, die Umgebungsgestaltung mit Kinderspielplatz und das
Fassadenkonzept nach Vollendung des Rohbaus einzureichen seien, für die
Grundwasserwärmepumpe allenfalls ein separates Baugesuch einzureichen sei und für
die geplante Grundwasserabsenkung das entsprechende Gesuch nachzureichen sei
(act. G 15/4/8). Am 21. Mai 2013 liess die X. AG, welche damals in
Vertragsverhandlungen betreffend Erwerb des Grundstücks Nr. 0000 stand, im
Einverständnis mit den Grundeigentümern Abhumusierungsarbeiten auf diesem
Grundstück vornehmen (act. G 15/4/9). Mit Kaufvertrag vom 14. Juni 2013 erwarb die
X. AG das Grundstück Nr. 0000 (act. G 12 Beilage 3).
b. In der Folge gab die Q. AG dem Gemeinderat am 8. April 2014 bekannt, dass sie
immer noch Inhaberin der Rechte und Pflichten aus der Baubewilligung sei. Sie
verzichte auf die Realisierung des Projektes bzw. auf die Baubewilligung und
Baufreigabe und ersuche um Löschung derselben. Sie stehe weder mit den früheren
Eigentümern noch mit den neuen Eigentümern des Grundstücks Nr. 0000 in einem
Vertragsverhältnis (act. G 15/4/11). Hierauf teilte die Gemeinde Y. der X. AG am 22.
April 2014 mit, dass nach Vornahme der Abhumusierungsarbeiten bis heute keine
weiteren Arbeiten auf dem Grundstück Nr. 0000 mehr erfolgt seien. Folglich sei die
Baubewilligung erloschen, weshalb keine Bauarbeiten mehr getätigt werden dürften
(act. G 15/4/12). Am 30. April 2014 teilte das Bauamt Y. der Q. AG mit, dass die
Baubewilligung vom 8. Februar 2010 durch Zeitablauf erloschen sei; eine Löschung sei
daher nicht nötig (act. G 15/4/16). Am 8. Mai 2014 liess die X. AG Aushubarbeiten auf
dem Grundstück Nr. 0000 vornehmen, worauf der Gemeindepräsident von Y. am
9. Mai 2014 einen sofortigen Baustopp verfügte und einem allfälligen Rekurs die
aufschiebende Wirkung entzog (act. G 15/4/17). Den gegen diese Verfügung beim
Baudepartement des Kantons St. Gallen erhobenen Rekurs zog X. AG wieder zurück,
nachdem der zuständige Sachbearbeiter die Rekurrentin über die Aussichtslosigkeit
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 4/9
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
des Verfahrens informiert hatte. Das Verfahren wurde am 11. Juni 2014 abgeschrieben
(act. G 2 S. 4 f.).
c. Am 17. Juni 2014 ersuchte der Rechtsvertreter der X. AG, Rechtsanwalt Dr. Markus
Neff, St. Gallen, den Gemeinderat um Erlass einer Feststellungsverfügung über die
Frage der Gültigkeit der Baubewilligung vom 8. Februar 2010. Mit Beschluss vom 7.
Juli 2014 stellte der Gemeinderat fest, dass die Baubewilligung vom 8. Februar 2010
wegen Ablaufs der Geltungsdauer erloschen sei. Sie habe keine rechtliche Wirkung
mehr. Die Abhumusierungsarbeiten könnten nicht als Baubeginn beurteilt werden (act.
G 15/4/18). Den gegen diesen Beschluss durch Rechtsanwalt Neff erhobenen Rekurs
wies das Baudepartement mit Entscheid vom 26. August 2014 ab (act. G 2).
B.
a. Gegen diesen Entscheid erhob Rechtsanwalt Neff für die X. AG mit Eingabe vom 9.
September 2014 Beschwerde mit den Rechtsbegehren, der Entscheid sei aufzuheben
und es sei die Beschwerde zu schützen (Ziff. 1); es sei die Feststellungsverfügung vom
7. Juli 2014 vollumfänglich aufzuheben, und es sei die Gültigkeit der Baubewilligung
vom 8. Februar 2010 festzustellen (Ziff. 2); unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu
Lasten der Beschwerdegegnerin (Ziff. 4; act. G 1). In der Beschwerdeergänzung vom
15. Januar 2015 bestätigte und begründete der Rechtsvertreter die gestellten Anträge.
Neu beantragte er, es seien die Verkäufer von Grundstück Nr. 0000, C.C. und B.B.
sowie A.A., zum Beschwerdeverfahren beizuladen (act. G 11).
b. Die Vorinstanz beantragte in der Vernehmlassung vom 19. Januar 2015 Abweisung
der Beschwerde, verwies zur Begründung auf den angefochtenen Entscheid und
äusserte sich zum Beiladungs-Antrag (act. G 14). Die Beschwerdegegnerin beantragte
in der Eingabe vom 26. Januar 2015 Abweisung der Beschwerde (act. G 17).
c. Mit Eingabe (Replik) vom 12. Februar 2015 bestätigte der Rechtsvertreter der
Beschwerdeführerin seinen Standpunkt (act. G 19).
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 5/9
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
d. Im Entscheid vom 30. März 2015 wies der Verwaltungsgerichtspräsident den
Verfahrensantrag, die Geschwister A.A., B.B. und C.C. zum Verfahren beizuladen, ab
(act. G 21). Dieser Entscheid wurde nicht angefochten.
e. Auf die Vorbringen der Verfahrensbeteiligten wird, soweit für den Entscheid relevant,
in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.

Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:
1. Das Verwaltungsgericht ist gemäss Art. 59bis Abs. 1 des Gesetzes über die
Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1, VRP) zur Behandlung der gegen den Entscheid
des Baudepartements erhobenen Beschwerde zuständig. Die Beschwerdeführerin ist
Adressatin des angefochtenen Entscheids und somit zur Beschwerdeerhebung
legitimiert (Art. 64 in Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP). Die Beschwerdeeingaben vom
9. September 2014 und 15. Januar 2015 (act. G 1 und 11) entsprechen zeitlich, formal
und inhaltlich den gesetzlichen Voraussetzungen (Art. 64 in Verbindung mit Art. 47
Abs. 1 und Art. 48 Abs. 1 und 2 VRP). Auf die Beschwerde ist grundsätzlich
einzutreten. Nicht einzutreten ist auf die Beschwerde, soweit damit die Aufhebung der
Verfügung des Gemeinderates vom 7. Juli 2014 betreffend Erlöschen der
Baubewilligung beantragt wird. Diese ist durch den angefochtenen Entscheid ersetzt
worden bzw. gilt inhaltlich als mitangefochten (sogenannter Devolutiveffekt, vgl. BGE
139 II 404 E. 2.5, BGer 2C_17/2012 vom 24. Januar 2012 E. 2.1, BGE 134 II 142 E. 1.4,
BGE 130 V 138 E. 4.2).
2.
2.1. Umstritten ist, ob die Baubewilligung vom 8. Februar 2010 wegen Zeitablaufs
erloschen ist. - Die Baubewilligung ist die behördliche Feststellung, dass der
Verwirklichung des Bauvorhabens keine öffentlich-rechtlichen Hindernisse im Weg
stehen (Art. 87 Abs. 1 des Baugesetzes, sGS 731.1; BauG). Damit wird lediglich
festgestellt, dass gegen die beabsichtigte Tätigkeit keine polizeilichen Hindernisse
vorliegen (Heer, St. Gallisches Bau- und Planungsrecht, Bern 2003, Rz. 847). Sie
erlischt, wenn die Bauarbeiten nicht innert Jahresfrist nach Eintritt der Rechtskraft
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 6/9
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
begonnen werden, wobei sie zweimal um ein Jahr verlängert werden kann (Art. 88
Abs. 1 und 3 BauG). Die Bewilligung ist projektbezogen und muss nicht vom
ursprünglichen Gesuchsteller selbst realisiert werden (vgl. VerwGE B 2012/142+147
vom 2. Juli 2013, E. 1.3). Art. 88 Abs. 1 BauG stipuliert im Interesse der
Rechtssicherheit eine Verwirkungsfrist. Mit dem unbenützten Ablauf der Frist erlischt
die Baubewilligung, womit diese rechtlich keine Wirkung mehr hat (GVP 1998 Nr. 82;
Heer, a.a.O., Rz. 870; Fritzsche/Bösch/Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. Aufl.
2011, Bd. 1, S. 362; Baumann, in: Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau,
Bern 2013, Rz. 4 zu § 65 BauG/AG). Im Baubeginn muss sich der ernsthafte Wille
manifestieren, die Baute ohne Verzögerung und unnötige Unterbrechung zu Ende zu
führen. Diese Voraussetzung liegt vor, wenn der Bauherr Arbeiten an die Hand
genommen hat, die er nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge und nach allgemeiner
Lebenserfahrung ohne tatsächliche Bauabsicht nicht ausführen würde, oder wenn
anzunehmen ist, dass bereits ein Teil des Bauvorhabens ausgeführt ist. Ob diese
Voraussetzung eingehalten worden ist, muss im Einzelfall nach allen objektiven und
subjektiven Aspekten beurteilt werden, welche zur Überzeugung berechtigen, dass die
Bauherrschaft ernsthaft mit den Bauarbeiten begonnen hat und den Bauwillen nicht nur
vortäuscht (vgl. Heer, a.a.O., Rz. 873). Blosse Vorbereitungsarbeiten - etwa das
Aufstellen der Profile und des Schnurgerüsts, das Aufräumen des Bauplatzes und die
Installation der Baubaracken - können ebenso wenig als sichere Anzeichen eines
ernsthaften Baubeginns betrachtet werden wie der Spatenstich oder die ersten
Erdbewegungen für den Aushub. Gemäss Praxis ist vom Baubeginn auszugehen,
sobald Veränderungen vorgenommen wurden, die für sich allein schon
baubewilligungspflichtig wären (vgl. Baumann, a.a.O., Rz. 7 zu § 65 BauG/AG). Der
Begriff des «Baubeginns» darf indessen nicht allzu eng ausgelegt werden, weil der
Verfall der Baubewilligung mit dem Beginn der Arbeiten nicht endgültig abgewendet
wird. Trotz rechtzeitigem Baubeginn erlischt die Baubewilligung nachträglich, wenn die
Arbeiten länger als ein Jahr eingestellt werden (vgl. Art. 88 Abs. 2 BauG). Der
Gesetzgeber wollte mit dieser Regelung «ewige Baustellen» verhindern. Solche laufen
den Interessen der Öffentlichkeit und der Nachbarn zuwider. Nicht fertiggestellte
Bauten beeinträchtigen regelmässig die nachbarliche Nutzung, und eine Baustelle ist
auch ästhetisch nicht ansprechend. Massgeblich ist die Unterbrechung der
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 7/9
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Bauausführung, wenn die Arbeiten für eine längere Zeit vollständig - nicht nur wetter-
oder ferienbedingt - unterbrochen werden (Heer, a.a.O., Rz. 874).
2.2. Die Vorinstanz hielt im angefochtenen Entscheid unter anderem fest, für den
Bau der am 8. Februar 2010 bewilligten Mehrfamilienhäuser mit Tiefgarage und Zufahrt
hätte - wie der Situationsplan deutlich mache - wohl eine Abhumusierung auf rund drei
Vierteln der Grundstücksfläche (ca. 4‘500 m ) erfolgen müssen. Allein die Baugrube
hätte ein Ausmass von über 2‘000 m aufweisen müssen. Das bloss eintägige
Abhumusieren einer Fläche von ca. 1‘500 m könne somit nicht als ernsthafter Wille
angesehen werden, den Bau zu beginnen. Durch die Akten und Fotoaufnahme vom 23.
April 2014 sei belegt, dass die Bauarbeiten nach der Abhumusierungsaktion nicht
fortgeführt, sondern wieder eingestellt worden seien. Bereits elf Monate nach dem
Abhumusieren präsentiere sich das Baugrundstück wieder mit einer leichten
Grasnarbe. Bei den von der Beschwerdeführerin im Weiteren beschriebenen Arbeiten
(Eigentumsübertragung, Erfüllung der Auflagen für die Baufreigabe, Beitritt zur
Meliorationsgenossenschaft, grundbuchliche Mutation, Arbeitsvergaben) handle es
sich nicht um Bauarbeiten im Sinn von Art. 88 BauG. Sie seien nicht geeignet, den
Baubeginn auszulösen und das Erlöschen der Baubewilligung zu verhindern. Die
Feststellungsverfügung der Beschwerdegegnerin vom 7. Juli 2014 sei nicht zu
beanstanden (act. G 2 S. 7 f.).
2.3. Die Beschwerdeführerin wendet ein, sie habe am 21. Mai 2013 sehr wohl mit
substantiellen Aushubarbeiten auf dem Grundstück Nr. 0000 begonnen (act. G 1). Zum
damaligen Zeitpunkt sei den Beteiligten (damalige Grundeigentümer und
Beschwerdeführerin) bewusst gewesen, dass das Erlöschen der Baubewilligung
mangels Baubeginn dringend verhindert werden müsse. Deshalb habe das
Architekturbüro zunächst die Baufreigabe am 17. Mai 2013 unter Auflagen erwirkt. Sie
(die Beschwerdeführerin) hätte sonst ja aufgrund einer falschen Zusicherung des
Anwalts der Verkäufer (act. G 12 Beilage 5) die Parzelle Nr. 0000 erworben, auf welcher
zum Kaufzeitpunkt gar kein baubewilligtes Projekt mehr bestanden hätte. Die
Zusicherung der rechtskräftigen Baubewilligung durch die Verkäufer sei conditio sine
qua non für den Kaufentscheid gewesen. Der Ansicht der Vorinstanz, wonach die
Abhumusierungsarbeiten lediglich eine „vortäuschende Massnahme“ zur
Aufrechterhaltung der Baubewilligung gewesen seien, müsse vehement widersprochen
2
2
2
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 8/9
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
werden. Unmittelbar nachdem sie Mitte Juni (2013) das Grundstück käuflich erworben
habe, seien entsprechende Massnahmen zur Realisierung des Baus der beiden MFH
vorgenommen worden. Aufgrund der vorgenommenen unkörperlichen, administrativen
Arbeiten habe die Beschwerdeführerin ihren Willen, das Grundstück zu überbauen,
deutlich und rechtsgenüglich manifestiert. Entsprechend sei auch die Baubewilligung
nicht erloschen. Ein Baubeginn im Sinn von Art. 88 BauG habe im Mai 2013
stattgefunden (act. G 11 S. 6-13).
2.4. Die Vorinstanz begründete die Rechtmässigkeit der Feststellungsverfügung
vom 7. Juli 2014 nachvollziehbar und überzeugend. Insbesondere kam sie mit Blick auf
die in E. 2.1 dargelegte rechtliche Ausgangslage zum zutreffenden Schluss, dass die
von der Beschwerdeführerin angeführten unkörperlichen administrativen Arbeiten (act.
G 11 S. 10 Ziff. 9; Eigentumsübertragung, Erfüllung der Auflagen für die Baufreigabe,
Beitritt zur Meliorationsgenossenschaft, grundbuchliche Mutation, Arbeitsvergaben)
nicht als Baubeginn bzw. nicht als Bauarbeiten im Sinn von Art. 88 BauG gelten
können. Nichts anderes lässt sich mit den von der Beschwerdeführerin eingereichten
Bildaufnahmen der damaligen Situation und der Rechnung der Bauunternehmung für
den Aushub belegen (act. G 11 S. 7 mit Hinweis auf act. G 12 Beilage 7 und 8). Aus
dem Umstand, dass der Rechtsvertreter der damaligen Grundeigentümer am 21. Mai
2013 dem Architekten mitteilte, welche fristwahrenden Arbeiten zulässig seien und
welche nicht (act. G 11 S. 7 f. und S. 10 f. mit Hinweis auf act. G 12 Beilage 5) und der
Architekt auf diese Anweisungen vertraute, kann die Beschwerdeführerin - jedenfalls
für das vorliegende Verfahren - nichts zu ihren Gunsten ableiten. Zum einen geht es
unbestritten nicht um vertrauensbegründende Anweisungen von Seiten der
Bewilligungsbehörde (Beschwerdegegnerin). Zum anderen konnte der Anwalt der
Grundstücksverkäufer mit seiner Auskunft/Anweisung keinen Vertrauenstatbestand mit
Bindungswirkung für die Bewilligungsbehörde setzen. Das Vertragsverhältnis zwischen
der Beschwerdeführerin und den Grundstücksverkäufern bzw. allfällige
ausservertragliche Aspekte bilden nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens.
Konkrete weitere Anhaltspunkte dafür, dass die Vorinstanz das ihr zustehende
Ermessen unzutreffend ausgeübt oder unzutreffende Sachverhaltsannahmen getroffen
hätte, sind nicht ersichtlich. Die vorinstanzlichen Feststellungen hat das
Verwaltungsgericht, das nach Art. 61 Abs. 1 VRP nur zur Rechtskontrolle befugt ist, zu
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 9/9
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
respektieren. Eine Ermessenskontrolle steht ihm nicht zu, zumal es konkret auch an
einem Anlass dafür fehlen würde.
Ob und welche Auswirkungen der am 8. April 2014 erklärte Verzicht der seinerzeitigen
Baugesuchstellerin auf die Baubewilligung und Baufreigabe (act. G 15/4/11) unter
diesen Umständen noch hatte oder haben konnte, kann somit offenbleiben.
3.
3.1. (...).
3.2. (...).