Decision ID: 5cb1866e-6bdc-5439-92f1-2e10abbb55c0
Year: 2013
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_002
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

ritenuto
in fatto:
A. AP 1, medico pediatra, con rogito 30 novembre 2006 ha donato l’immobile di cui alla part. n. _ e denominato stabile “La B_”, alla figlia _, la quale con rogiti 21 dicembre 2006 e 4 giugno 2007 ha poi costituito sullo stesso un diritto di usufrutto vita natural durante a favore del marito AO 1. In precedenza, con contratto 20 novembre 2006 (doc. B), _ aveva concesso in locazione al padre AP 1 un appartamento di 8 locali e mezzo adibito ad abitazione e studio medico situato nell’immobile, ritenuto che l’accordo tra le parti, della durata determinata di 5 anni fino al 30 novembre 2010, prevedeva la corresponsione di una pigione annuale di fr. 57'000.-, pagabile in rate mensili anticipate di fr. 4’750.-. Tra i coniugi _ sono in corso almeno dal 2008 procedure giudiziarie di stato, dapprima a Locarno-Città e poi in _, dove la moglie si è trasferita con i figli minori. L’usufruttuario ha cercato, inutilmente, di ottenere lo sfratto del suocero dai locali occupati per asserita mora nel 2008 (sentenza di questa Camera del 30 gennaio 2010 inc. n. 12.2009.169). Alla scadenza del contratto il conduttore ne ha chiesto la protrazione, che il Pretore di Locarno-Città ha concesso con sentenza 22 agosto 2011 (DI.2011.3, doc. B) per la durata di 18 mesi, fino al 31 maggio 2012. Il 15 marzo 2012 AP 1 si è rivolto all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Minusio, per ottenere una seconda protrazione del contratto di locazione dal 1° giugno 2012. A conclusione dell’udienza di conciliazione 3 maggio 2012, la competente autorità di conciliazione ha rilasciato a AP 1 l’autorizzazione ad agire, non essendo le parti giunti a un’intesa.
B. Il conduttore ha quindi presentato il 21 maggio 2012 alla Pretura di Locarno-Città la petizione con la quale postula la concessione di una seconda proroga del contratto di locazione per la durata di tre anni dal 1° giugno 2012, alle medesime condizioni contrattuali previste dalla sentenza 22 agosto 2011. Nella risposta dell’11 giugno 2012, AO 1 si è integralmente opposto alla petizione, chiedendo inoltre di essere posto a beneficio del gratuito patrocinio.
C. Con decisione 3 dicembre 2012, il Pretore ha respinto la petizione e la domanda di gratuito patrocinio del convenuto, mettendo tasse, spese e ripetibili a carico dell’attore.

D. L’attore AP 1 ha presentato appello il 18 gennaio 2013 contro la decisione del Pretore, chiedendone la riforma nel senso di accogliere la petizione e accordare una seconda proroga di tre anni del contratto di locazione dal 1° giugno 2012, con protesta di tasse, spese e ripetibili di prima e di seconda istanza. Nella risposta 1° marzo 2013, l’appellato postula, previa domanda di esecuzione anticipata ed ammissione al beneficio del gratuito patrocinio, la reiezione del gravame e la conferma della sentenza pretorile, protestando tasse, spese e ripetibili, con argomentazioni di cui si dirà, per quanto necessario, nei considerandi in diritto. L’appellante si è opposto alla concessione del gratuito patrocinio.
E. La Presidente della Camera ha respinto con decisione incidentale 8 aprile 2013 la richiesta di esecuzione anticipata della decisione pretorile.
e considerando
in diritto:
1. Alla vertenza in corso è applicabile in entrambe le sedi il Codice di diritto processuale svizzero (CPC). La causa verte su una richiesta di seconda protrazione del contratto di locazione ed è dunque sottoposta alla procedura semplificata (art. 243 cpv. 2 let. c CPC). Il valore litigioso ammonta a fr. 169'560.-, come accertato dal Pretore, e la decisione impugnata è di conseguenza appellabile (art. 308 cpv. 2 CPC). Il termine per promuovere l’appello e per inoltrare la risposta è di 30 giorni dalla notificazione della decisione impugnata, rispettivamente dalla notificazione dell’appello (art. 311 seg. CPC). Tenuto conto della sospensione dei termini dal 18 dicembre al 2 gennaio incluso (art. 145 cpv. 1 let. c CPC), l’appello 18 gennaio 2013 è tempestivo, così come le osservazioni 1° marzo 2013.
2. L’atto di appello deve contenere i motivi di fatto e di diritto sui quali si fonda ed essere motivato (art. 310 e 311 CPC). La semplice trascrizione nell’appello delle conclusioni o la riproduzione di ampi stralci delle stesse è inammissibile (DTF 138 III 374, consid. 4.3.1.). L’appellante deve spiegare, infatti, non perché le sue argomentazioni siano fondate, ma perché sarebbero erronee o censurabili le motivazioni del Pretore.
3. Il Pretore ha dapprima esposto le condizioni alle quali è possibile una seconda protrazione del contratto di locazione. In seguito ha accertato che l’attore non aveva addotto né dimostrato di aver cercato una soluzione abitativa e commerciale alternativa a quella attuale dopo la sentenza del 22 agosto 2011. L’attore, prosegue il primo giudice, aveva il compito di portare elementi concreti sulle eventuali difficoltà nel reperire un’abitazione di due locali e servizi per una persona sola e locali idonei per uno studio medico di pediatria, che non richiede verosimilmente istallazioni fisse costose. Si è invece limitato, secondo il Pretore, a dichiarare di aver tentato invano di trovare un’altra sistemazione, senza alcuna prova a sostegno. Il primo giudice ha ritenuto irrilevante per il giudizio sulla seconda protrazione del contratto di locazione l’argomentazione dell’attore sulla causa di divorzio tuttora in corso in _ tra la figlia e il convenuto. Ha poi rilevato che l’asserita impossibilità dell’attore di sopportare i costi del trasloco dello studio medico non era stata minimamente provata e che il tema della durata massima della protrazione era già stato evaso con la precedente sentenza del 22 agosto 2011, cresciuta in giudicato. Infine, il Pretore ha constatato che l’attore non aveva portato elementi concreti atti a supportare i rimproveri di abuso e malafede da lui rivolti al comportamento del locatore.
4. L’appellante rimprovera al Pretore di aver tenuto conto, nella valutazione della domanda di seconda protrazione del contratto, solo del criterio della costante ricerca di una nuova abitazione e di uno studio medico, senza analizzare accuratamente tutte le circostanze del caso. Il conduttore riprende quanto già accertato nella sentenza del 22 agosto 2011 e ribadisce che non si sarebbe mai immaginato che la propria figlia, alla quale aveva donato l’immobile in cui si trovano i locali oggetto della controversia, avrebbe concesso sullo stesso l’usufrutto vita natural durante al marito, dal quale sta ora divorziando. Né il conduttore poteva immaginarsi che il genero, ora suo locatore, lo avrebbe privato dell’uso dei locali in cui ha trascorso gran parte della sua vita e in cui ha svolto la propria attività di pediatra. Tutti questi elementi, prosegue l’appellante, dovevano indurre il Pretore a valutare la situazione con minor rigidità.
È senz’altro adempiuta, secondo l’appellante, la condizione dell’esistenza di effetti gravosi per il conduttore. In primo luogo è “risaputo e notorio” che i locatori preferiscono concludere un contratto di locazione con persone giovani e che a una persona di 78 anni è difficile “se non impossibile” trovare un nuovo alloggio dove poter svolgere anche l’attività professionale di medico pediatra. In secondo luogo, prosegue l’appellante, egli si trova in una situazione finanziaria “disastrosa”, con attestati di carenza beni per oltre fr. 100'000.-, ciò che gli impedisce, secondo l’ordinario andamento delle cose e l’esperienza della vita, di essere accettato come conduttore. Del resto, anche se egli potesse traslocare, non avrebbe i mezzi per far fronte ai considerevoli costi delle nuove attrezzature per lo studio medico. Infine l’appellante sostiene che da informazioni avute dalla propria figlia è probabile che il convenuto perda il diritto di usufrutto in esito alla causa di divorzio pendente in _, e sarebbe quindi assurdo obbligare il conduttore a trasferirsi altrove, poiché la figlia potrebbe riprendere il contratto di locazione “nei prossimi mesi” e consentire al padre di rimanere nella casa donata. A ciò si aggiunga, prosegue l’appellante, che il convenuto non ha addotto nessun motivo personale urgente da opporre alla richiesta di protrazione. Il comportamento del locatore sarebbe pertanto abusivo, in quanto motivato solo dal desiderio di recare danno al suocero.