Decision ID: 02bb8881-81bc-4d98-a403-234239c2e42b
Year: 2014
Language: de
Court: SG_KGN
Chamber: SG_KGN_999
Canton: SG
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: 

Sachverhalt:
A.- Mit Schreiben vom 28. Januar 2011 unterbreitete der Gemeinderat A der Y
Architekten AG, Buchs, eine bis 31. Januar 2012 befristete Offerte für das in ihrem
Eigentum stehende Grundstück Nr. 1 in A, bestehend aus 1'681m Bauland (Zone W3), 2
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zu einem Preis von Fr. 285.–/m . Daraufhin arbeitete die Y Architekten AG für die
fragliche Parzelle ein Bauprojekt (Erstellung eines Mehrfamilienhauses) aus und liess
dieses im Frühjahr 2011 durch die Z Treuhand AG für Fr. 3'990'000.– (inkl. Land)
ausschreiben. X zeigte Interesse daran und schloss am 24. Oktober 2011 mit der Y
Architekten AG einen Vertrag für Architekturleistungen über ein Honorar von pauschal
Fr. 352'000.– (ohne Nebenkosten) ab. Bereits am 3. Oktober 2011 stimmte der
Gemeinderat A einem Verkauf des Grundstücks Nr. 1 an X zu. Am 22. Dezember 2011
erteilte die Bau- und Planungskommission der Bauherrin Y Architekten AG die
Baubewilligung für die Erstellung eines Mehrfamilienhauses auf der Parzelle Nr. 1. Mit
öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 30. Dezember 2011 veräusserte die
Politische Gemeinde A das Grundstück Nr. 1 für Fr. 479'085.– (Fr. 285.–/m ) an X. Die
Handänderung wurde gleichentags im Grundbuch eingetragen. Die Y Architekten AG
übertrug mit Vereinbarung vom 1. März 2012 sämtliche Rechte und Pflichten aus der
Baubewilligung an X.
B.- Das Grundbuchamt A veranlagte X am 9. Oktober 2012 mit Handänderungssteuern
von insgesamt Fr. 39'900.–. Für die Berechnung ging sie vom ursprünglich
ausgeschriebenen Verkaufspreis für das Bauprojekt von Fr. 3'990'000.– aus. Die von X
gegen die Veranlagung der Handänderungssteuer erhobene Einsprache wies der
Gemeinderat am 4. Februar 2013 ab.
Gegen den ablehnenden Einsprache-Entscheid erhob X mit Eingabe seiner Vertreterin
vom 18. Februar 2013 Rekurs bei der Verwaltungsrekurskommission mit dem
Rechtsbegehren, unter Kosten- und Entschädigungsfolge seien der angefochtene
Einsprache-Entscheid und die ihm zugrunde liegende Veranlagung der
Handänderungssteuer aufzuheben und die Handänderungssteuer lediglich auf dem im
öffentlich beurkundeten Kaufvertrag vom 30. Dezember 2011 vereinbarten Kaufpreis
von Fr. 479'085.– zu veranlagen. Die Vorinstanz verzichtete mit Schreiben vom 19.
März 2013 unter Verweis auf den Einsprache-Entscheid auf eine Vernehmlassung. Auf
die Ausführungen der Beteiligten zur Begründung ihrer Anträge wird, soweit

erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.
Für die Bearbeitung der Rekurssache wurden zusätzliche Akten beigezogen, was den
Beteiligten zur Kenntnis gebracht wurde.
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Erwägungen:
1.- Die Eintretensvoraussetzungen sind von Amtes wegen zu prüfen. Die
Verwaltungsrekurskommission ist zur Beurteilung von Streitigkeiten betreffend
Handänderungssteuern zuständig. Die Befugnis zur Rekurserhebung ist gegeben. Der
Rekurs vom 18. Februar 2013 ist rechtzeitig eingereicht worden. Er erfüllt in formeller
und inhaltlicher Hinsicht die gesetzlichen Anforderungen (Art. 229 in Verbindung mit
Art. 194 Abs. 1 des Steuergesetzes, sGS 811.1, abgekürzt: StG; Art. 48 des Gesetzes
über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt: VRP).
2.- Der Rekurrent hat am 30. Dezember 2011 das Grundstück Nr. 1 in A mit einer
Fläche von 1'681m zum Preis von Fr. 479'085.– (Fr. 285.–/m ) von der Politischen
Gemeinde A erworben. Für diese Handänderung wurde er mit Rechnung vom 9.
Oktober 2012 mit einer Handänderungssteuer von Fr. 39'900.– veranlagt. Die
Veranlagungsbehörde ging davon aus, mit dem Kaufvertrag vom 30. Dezember 2011
sei ein Werkvertrag für die Errichtung eines Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück
Nr. 1 verbunden gewesen, so dass auch auf dem Werklohn - mutmasslich
Fr. 3'510'915.– - eine Handänderungssteuer geschuldet sei. Zwischen den
Verfahrensbeteiligten ist das Bestehen eines solchen Werkvertrags umstritten.
a) Im Rekurs wird im Wesentlichen geltend gemacht, die Politische Gemeinde A sei als
ursprüngliche Eigentümerin des fraglichen Grundstücks an einem Kettengeschäft
beteiligt gewesen. Ein solches liege vor, wenn die Verfügungsmacht über ein
Grundstück ohne Grundbucheintrag von einer Person mit zivilrechtlichem Eigentum am
Grundstück vorerst auf eine bloss wirtschaftlich berechtigte Person übergehe. Die
wirtschaftliche Verfügungsgewalt werde im Rahmen vertraglicher Berechtigungen,
verbunden mit zwei- oder mehrfacher Weiterübertragung der Verfügungsgewalt bis
zum endgültigen Eigentumswechsel mit Grundbucheintrag weitergegeben. Als
Baubewilligungsbehörde sei die Verkäuferin von Anfang an in das Bewilligungs- und
Kaufgeschäft involviert gewesen. Sie habe dem Rekurrenten erlaubt, das Grundstück
zu denselben Bedingungen wie die Y Architekten AG zu übernehmen. Der Rekurrent
habe mit der Y Architekten AG keinen Generalunternehmer-, sondern einen
Architekturvertrag für die Erstellung des Mehrfamilienhauses abgeschlossen. Der
Unterschied zwischen diesen beiden Verträgen bestehe darin, dass beim
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Generalunternehmervertrag der Preis für die schlüsselfertige Baute bereits am Anfang
fixiert sei und für den Käufer eine gewisse Sicherheit bestehe, während beim
Architekturvertrag die Bauherrin in die Vergabe miteinbezogen werde und es ein gutes
Kostenmanagement brauche. Mit Vereinbarung vom 1. März 2012 seien sämtliche
Rechte und Pflichten aus der Baubewilligung für den Neubau von der Y Architekten AG
auf den Rekurrenten übertragen worden. Im Regelfall erwerbe heute ein Investor ein
Grundstück aus Sicherheitsgründen erst, wenn eine Baubewilligung vorliege. Dies
bedeute jedoch noch nicht, dass der Architekt auch als Generalunternehmer tätig sei.
Der Rekurrent habe sich dagegen entschieden, um die Bauhandwerker frei bestimmen
zu können. Die einzelnen Werkverträge seien in der Zwischenzeit vom Rekurrenten
unterzeichnet worden.
Dem hält die Vorinstanz im Einsprache-Entscheid entgegen, die Voraussetzungen für
eine Zusammenrechnung von Kaufpreis und Werklohn seien erfüllt. Mit Beschluss vom
6. Dezember 2010 habe die Vorinstanz das Grundstück Nr. 1 bis 31. Januar 2012
explizit und exklusiv für die Y Architekten AG reserviert. Diesem Beschluss komme
faktisch die gleiche Bedeutung wie einem Grundbucheintrag oder einem öffentlich
beurkundeten Vertrag zu. Daraus ergebe sich die besondere Abhängigkeit zwischen
dem Rekurrenten und der Y Architekten AG. Diese habe das Bauland für ihre Zwecke
reserviert und bereits Investitionen in das Überbauungsprojekt getätigt, so dass der
Rekurrent nicht mehr habe frei entscheiden können, ob er nur das Grundstück oder
das ganze Projekt inklusive Land kaufe. Der Rekurrent habe somit keine andere
Möglichkeit gehabt, als den Architekturvertrag mit der Y Architekten AG einzugehen.
Aufgrund der Vereinbarung vom 25. Juli 2011 habe die Y Architekten AG auf ihre
Reservierung verzichtet und vorgeschlagen, das Grundstück an den Rekurrenten zu
verkaufen. Dem habe der Gemeinderat zugestimmt. Der vorliegende Architekturvertrag
enthalte nicht nur Projektierungsarbeiten, sondern auch den Auftrag für die
Ausschreibung und die Realisierung des Bauvorhabens, weshalb dieser Vertrag in
seinen praktischen Auswirkungen die Funktion eines Generalunternehmer-
Werkvertrages übernehme. Ferner spreche die Inserierung eines projektierten
Mehrfamilienhauses im Frühjahr 2011 durch die Z Treuhand AG mit einem
Verkaufspreis von Fr. 3'990'000.– eindeutig für die Absicht, eine schlüsselfertige Baute
zu verkaufen. Im Preis inbegriffen sei auch das von der Y Architekten AG reservierte
Bauland gewesen. Es sei bewusst ein Investor gesucht worden, der nicht nur das
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Bauland allein, sondern auch das gesamte vorbereitete Projekt mit den bereits
getätigten Aufwendungen der YArchitekten AG übernehme. Gemäss
bundesgerichtlicher Rechtsprechung sei die Zusammenarbeit von Verkäufer und
Werkunternehmer nicht entscheidend.
b) Gemäss Art. 241 Abs. 1 StG wird die Handänderungssteuer bei Handänderungen in
der Gemeinde gelegener Grundstücke oder Grundstückanteile erhoben. Als
Handänderung gelten jeder Eigentumswechsel und jede Übertragung der
wirtschaftlichen Verfügungsgewalt über ein Grundstück (Art. 241 Abs. 2 StG). Der
Steueranspruch entsteht mit der Handänderung und wird mit der Rechnungstellung
fällig (Art. 241 Abs. 3 StG). Steuerpflichtig ist der Erwerber des Grundstücks (Art. 242
Abs. 1 StG). Gemäss Art. 243 Abs. 1 StG wird die Steuer nach dem Kaufpreis mit allen
weiteren Leistungen des Erwerbers bemessen.
aa) Zur Frage der sogenannten Baubindung besteht eine ständige Praxis des
Verwaltungsgerichts (vgl. jüngster Entscheid B 2012/31 vom 21. August 2013, unter:
www.gerichte.sg.ch). Eine solche liegt vor, wenn ein Kaufvertrag über ein Grundstück
derart mit einem Werkvertrag für die Erstellung oder Fertigstellung einer Baute
verbunden wurde, dass Boden und Werk faktisch eine Einheit bilden; ohne den einen
Vertrag wäre es nicht zum Abschluss des andern gekommen, womit das Geschäft als
Ganzes im Ergebnis dem Verkauf eines fertigen Hauses gleichkommt. In diesem Fall ist
die Handänderungssteuer auf der Summe von Bodenpreis und Werklohn zu entrichten.
Für die Beurteilung sind die gesamten Umstände des Einzelfalles heranzuziehen, wobei
der Wille der Parteien massgebend ist, der darauf gerichtet sein muss, dem Erwerber
ein schlüsselfertiges Haus zu verkaufen. Diese Auffassung entspricht auch dem Zweck
der Rechtsverkehrssteuer, die den gesamten Vermögensübergang als solchen erfassen
will (vgl. VerwGE vom 24. März 2009, unter: www.gerichte.sg.ch oder SGE 2009 Nr. 12;
GVP 1987 Nr. 24).
In der Regel setzt die Zusammenrechnung von Landpreis und Werklohn die Identität
von Landveräusserer und Werkunternehmer voraus. Bei fehlender tatsächlicher
Identität ist eine Zusammenrechnung nur möglich, wenn zwischen Veräusserer und
Werkunternehmer eine enge wirtschaftliche Beziehung besteht, so dass sie dem
Erwerber als zusammengehörend, als wirtschaftlich identisch erscheinen.
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Entscheidend ist stets, dass Veräusserer und Werkunternehmer dem Erwerber
gemeinsam eine schlüsselfertige Baute verkaufen wollen, der Erwerber also einerseits
vom Landveräusserer das reine Land nicht erhalten würde, wenn er nicht gleichzeitig
mit dem Werkunternehmer einen Werkvertrag abschliessen würde, der Erwerber
andrerseits diesen Werkvertrag aber nicht abschliessen würde, wenn er nicht
gleichzeitig das Land erwerben könnte (Richner/Frei/Kaufmann, Kommentar zum
Zürcher Steuergesetz, 1. Aufl. 1999, N 14 f. zum mit Art. 243 Abs. 1 StG inhaltlich
übereinstimmenden § 230 StG-ZH in der bis 31. Dezember 2004 gültigen Fassung).
Auch nach st. gallischer Veranlagungspraxis ist die fehlende Identität von Verkäufer
und Unternehmer kein Hindernis der Zusammenrechnung von Landpreis und Werklohn
(vgl. GVP 1992 Nr. 18).
Die Praxis hat zahlreiche Indizien entwickelt, die den Steuerbehörden als
Entscheidungshilfen dienen. Massgebend sind die Verhältnisse bei Vertragsabschluss
(vgl. Weidmann/Grossmann/Zigerlig, Wegweiser durch das st. gallische Steuerrecht,
6. Aufl. 1999, S. 444 f. mit Hinweisen auf Praxis und Rechtsprechung). Demzufolge
stellen Kaufvertragsbestimmungen, durch welche ein Werkvertrag integriert oder
dessen Abschluss ausbedungen wird, der Kauf- oder Besitzesantritt auf den Zeitpunkt
der Bauvollendung hinausgeschoben wird, ein Pauschalpreis für Boden und Bau
vereinbart wird oder wonach der Verkäufer Baugarantien tragen soll, solche Indizien
dar. Darauf deutet ebenfalls hin, wenn der Kauf eines schlüsselfertigen Hauses in
Inseraten angeboten wird, wenn sich der Verkäufer als Generalunternehmer betätigt,
wenn mit der Überbauung bereits begonnen worden ist oder wenn der Kaufpreis für
das Bauland unter den ortsüblichen Bodenpreisen liegt, mithin die Differenz im
Werklohn enthalten ist (StB 243 Nr. 1).
Die Zusammenrechnung von Bodenpreis und Werklohn setzt immer voraus, dass im
Ergebnis kaum ein Unterschied besteht zum Fall, in dem der Käufer ein fertiggestelltes
Haus erwirbt. Dagegen kann der Werklohn nicht in die Bemessung der
Handänderungssteuer einbezogen werden, wenn sich der Verkäufer lediglich gewisse
Arbeiten an einem zu erstellenden Gebäude versprechen lässt, der Käufer aber im
Übrigen frei ist, wann und wie er sein Grundstück überbauen will (GVP 1987 Nr. 24).
Von einem mitveräusserten liegenschaftlichen Wert kann somit nur im Fall eines
einheitlichen Werkvertrages über eine fertig zu erstellende Baute gesprochen werden,
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d.h. wenn mit dem Kauf- ein General- oder Totalunternehmervertrag unabdingbar
verbunden ist (vgl. GVP 1966 Nr. 3, 1976 Nr. 21 und 1992 Nr. 18).
bb) Nach der Rechtsprechung ist ausschlaggebend, ob der Käufer im Zeitpunkt des
Grundstückserwerbs noch frei entscheiden kann, (wann und) wie er sein Land
überbauen will (vgl. VRKE I/2-2010/55 vom 6. Januar 2012 E. 2b mit Hinweisen, unter:
www.gerichte.sg.ch). Sodann kann die Tatsache, dass für ein Grundstück auch ein
Werkvertrag abgeschlossen wird und in jeweils beiden Verträgen auf den andern
Vertrag Bezug genommen wird, auf eine Baubindung hinweisen (vgl. Urteil des
Bundesgerichts 2P.205/2002 vom 8. November 2002 E. 3.2). Eine solche Tatsache
kann auch darin erblickt werden, dass im Zeitpunkt des Grundstückkaufs bereits ein
fertiges Bauprojekt vorlag, weil die Werkverträge sehr kurze Zeit nach dem
Grundstückskauf (zwanzig Tage) abgeschlossen wurden und zudem auf einem
Angebot basierten, welches bereits vor dem Grundstückskauf unterbreitet worden war.
Auf eine Baubindung deuten auch eine wenige Tage nach dem Landerwerb erteilte
Baubewilligung, die auf vor dem Kauf erstellten Plänen beruht, und die im
Grundstückskauf bei einer Konventionalstrafe von Fr. 50'000.– vereinbarte
Verpflichtung, die Bauarbeiten einer bestimmten Unternehmung zu übertragen, hin.
Ohne weiteres kann von einer Baubindung ausgegangen werden, wenn den Käufern im
Zeitpunkt des Grundstückserwerbs bereits ein fertiges Bauprojekt vorlag und diese
sich im Kaufvertrag zur Übertragung der Bauarbeiten an eine bestimmte Firma
verpflichten (vgl. Urteil des Bundesgerichts 2P.302/2005 vom 4. November 2005
E. 4.2).
cc) Bei belastenden Verfügungen ist es grundsätzlich die verfügende Behörde, welche
die Folgen der Beweislosigkeit trägt. Im Steuerrecht gilt deshalb der Grundsatz, dass
die Veranlagungsbehörde die Beweislast für die steuerbegründenden Tatsachen trägt,
während den Steuerpflichtigen die Beweislast für jene Tatsachen trifft, welche die
Steuerschuld aufheben oder vermindern (vgl. Cavelti/Vögeli,
Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. Gallen, St. Gallen 2003, Rz. 628 f.;
Weidmann/Grossmann/Zigerlig, a.a.O., S. 379 f.).
c) Entgegen der Ansicht des Rekurrenten liegt kein Kettengeschäft vor. Die Vorinstanz
unterbreitete der Y Architekten AG lediglich eine befristete Offerte und kein
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übertragbares Kaufrecht für das Grundstück Nr. 1. Der Eintritt einer Drittperson ohne
Zustimmung der Eigentümerin zu denselben Bedingungen war darin nicht vorgesehen.
Folglich fanden keine wirtschaftlichen Handänderungen statt. Solche wurden denn
auch nicht besteuert.
d) Der Rekurrent erwarb das Grundstück Nr. 1 von der Politischen Gemeinde A. Den
Vertrag über die Architekturleistungen bzw. den von der Vorinstanz angeführten
angeblichen Generalunternehmervertrag schloss er jedoch mit der Y Architekten AG
ab. Es fehlt folglich an einer Identität zwischen Landveräusserer und
"Werkunternehmer". Ein direktes Zusammenwirken dieser beiden oder gar eine
wirtschaftliche Identität liegen ebenfalls nicht vor. Gemäss Ansicht der Vorinstanz
besteht der innere Zusammenhang zwischen der Landverkäuferin und der Y
Architekten AG darin, dass die Parzelle Nr. 1 bis 31. Januar 2012 für letztere reserviert
gewesen sei. Dem Beschluss der Vorinstanz vom 6. Dezember 2010 kommt indessen
faktisch nicht dieselbe Bedeutung wie einem Grundbucheintrag oder einem öffentlich
beurkundeten Vertrag zu. Es trifft zwar zu, dass die Y Architekten AG dadurch das
Recht besass, bis 31. Januar 2012 die Kaufoption zu den vereinbarten Bedingungen
auszuüben. Sie war jedoch nicht befugt, dieses Recht auf einen Dritten, namentlich den
Rekurrenten, zu übertragen. Sie konnte einzig vor Ablauf der vereinbarten Frist der
Vorinstanz mitteilen, sie wolle das Grundstück nicht kaufen bzw. man solle das Land an
den Rekurrenten veräussern. Daran war die Vorinstanz indessen nicht gebunden. Sie
hätte ihre Zustimmung zum Verkauf an den Rekurrenten ohne Weiteres auch
verweigern können. Unter diesen Umständen kann daher nicht gesagt werden, die
Vorinstanz und die Y Architekten AG hätten dem Rekurrenten gemeinsam eine
schlüsselfertige Baute verkaufen wollen. Ob unter diesen Umständen ein innerer
Zusammenhang zwischen der Vorinstanz und der Y Architekten AG gegeben war,
erscheint fraglich. Da der Werklohn jedoch keine zusätzliche Leistung des Rekurrenten
darstellt (vgl. die nachfolgenden Erwägungen) und deshalb ohnehin keine
Zusammenrechnung von Landpreis und Werklohn im Hinblick auf die Veranlagung der
Handänderungssteuer erfolgt, kann diese Frage offen gelassen werden.
Im Zeitpunkt der Veräusserung des Grundstücks fehlt es nämlich am Vorliegen eines
entsprechenden Generalunternehmervertrages für die Erstellung des
Mehrfamilienhauses. Zwischen dem Rekurrenten und der Y Architekten AG wurde
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lediglich ein Vertrag über Architekturleistungen abgeschlossen. Die Werkverträge
wurden vom Rekurrenten erst nach Grundstückerwerb in eigenem Namen
abgeschlossen (vgl. act. 17). Es liegt auch kein fixer Werklohn vor. Gegenüber der
ursprünglichen Ausschreibung von Fr. 3'990'000.– geht die Kostenschätzung vom 25.
Juli 2011, die der Bestimmung des Architektenhonorars diente, von einer Bausumme
von Fr. 3'255'000.– aus (act. 13). Zuzüglich des Landpreises ergeben sich
Anlagekosten von Fr. 3'735'000.–. Offenbar konnte der Rekurrent, der bereits im
Herbst 2011 und damit vor Erteilung der Baubewilligung als Käufer feststand, noch
Einfluss auf das Projekt nehmen. Darauf deutet auch die Formulierung im Kaufvertrag
hin, wonach der Rekurrent sich verpflichtete, bei der Vergabe der Bauarbeiten nach
Möglichkeit das ortsansässige Gewerbe zu berücksichtigen (act. 8/3, Ziff. 18). Es lag
somit nur eine teilweise Baubindung in Bezug auf die Architekturleistungen inkl.
Bauleitung vor. Konkrete Anhaltspunkte für eine vollständige Baubindung hinsichtlich
der Arbeitsvergabe und der Wahl der ausführenden Unternehmer sind den Akten nicht
zu entnehmen. Es fehlen Hinweise dafür, dass der Architekturvertrag, der nicht nur die
Projektierung, sondern auch die Ausschreibung und Realisierung umfasste, im Hinblick
auf eine Steuerumgehung lediglich simuliert wurde, in seinen praktischen
Auswirkungen aber die Funktion eines Generalunternehmervertrages übernahm. Daran
vermag die Tatsache, dass die fertige Baute samt Land anfänglich zusammen für
Fr. 3'990'000.– inseriert wurde, nichts zu ändern. Die Vorinstanz verkennt mit ihrer
Argumentation, dass gemäss verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung auch die
offensichtlich gegebene Abhängigkeit zwischen Architektur- und
Grundstückkaufvertrag nicht zu einer Zusammenrechnung von Werklohn und Kaufpreis
führt, wenn darin lediglich eine Teilleistung, nicht aber die Erstellung eines
schlüsselfertigen Gebäudes vereinbart wurde (vgl. VerwGE B 2012/31 vom 21. August
2013 E. 3.4.2).
e) Zusammenfassend ergibt sich, dass der Kaufvertrag zwischen dem Rekurrenten und
der Politischen Gemeinde A vom 30. Dezember 2011 über das Grundstück Nr. 1 nicht
mit einem Werkvertrag verbunden war, in welchem sich die Y Architekten AG als
Generalunternehmerin zur Erstellung und Übergabe eines schlüsselfertigen
Mehrfamilienhauses verpflichtete. Es bestand daher kein Anlass, auf dem
mutmasslichen Werklohn von Fr. 3'510'915.– eine Handänderungssteuer zu erheben.
Der Rekurs ist folglich gutzuheissen; der angefochtene Einsprache-Entscheid vom 4.
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Februar 2013 sowie die ihm zugrunde liegende Rechnung vom 9. Oktober 2012 sind
aufzuheben. Der Rekurrent ist für den Kauf des Grundstücks Nr. 1 neu mit einer
Handänderungssteuer von Fr. 4'790.85 (1% von Fr. 479'085.–) zu veranlagen.
3.- a) Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die amtlichen Kosten von der
Politischen Gemeinde A zu bezahlen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Da sie finanzielle Interessen
verfolgt, ist auf ihre Erhebung nicht zu verzichten (vgl. Art. 95 Abs. 3 VRP). Eine
Entscheidgebühr von Fr. 1'500.– erscheint angemessen (vgl. Art. 7 Ziff. 122 der
Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12). Der Kostenvorschuss von Fr. 1'500.– ist dem
Rekurrenten zurückzuerstatten.
b) Gemäss Art. 98 Abs. 2 VRP werden im Rekursverfahren ausseramtliche Kosten
entschädigt, soweit sie aufgrund der Rechts- und Sachlage als notwendig und
angemessen erscheinen. Im vorliegenden Fall war der Verzicht auf den Beizug eines
Vertreters im Rekursverfahren nicht zumutbar. Eine Kostennote ist nicht eingereicht
worden. Für die Bemessung der Entschädigung ausseramtlicher Kosten bei nicht als
Rechtsanwalt oder Rechtsagent zugelassenen Vertretern bestehen keine Vorschriften.
In der Praxis wird eine gegenüber dem Anwaltstarif reduzierte Entschädigung
zugesprochen (vgl. Cavelti/Vögeli, a.a.O., Rz. 839). Angesichts der nicht sehr
umfangreichen Akten sowie des ersichtlichen Aufwands für die Rekurseingabe
erscheint eine Entschädigung von Fr. 800.– inkl. Mehrwertsteuer als angemessen (vgl.
Art. 19, 22 Abs. 1 lit. b und 28 der Honorarordnung für Rechtsanwälte und
Rechtsagenten; sGS 963.75). Die ausseramtliche Entschädigung wird den am
Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unterliegen auferlegt (Art. 98 VRP).
Angesichts des Verfahrensausgangs sind dem Rekurrenten die ausseramtlichen Kosten
vollständig zu entschädigen (Art. 98 VRP). Kostenpflichtig ist die Politische Gemeinde
A.