Decision ID: 98d1948b-4178-5ab5-813e-96aa05470b04
Year: 2018
Language: de
Court: SG_VG
Chamber: SG_VG_001
Canton: SG
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law

Das Verwaltungsgericht stellt fest:
A. X._ ist Eigentümer des nicht überbauten Grundstücks Nr. 0001 (alt, Grundbuch
Altstätten) mit einer Fläche von 13‘812 Quadratmetern. Es liegt südlich der A.-strasse
und war bis 2014 Teil der Landwirtschaftszone.
B. Am 22. Januar 2001 leitete der Stadtrat Altstätten eine Landumlegung für das Gebiet
"Q._" ein. Nach der Grundeigentümerversammlung vom 5. April 2001 beschloss er am
8. Oktober 2001 die Durchführung der Landumlegung und setzte das Beizugsgebiet
fest. Aufgrund der während der vom 25. Oktober bis 23. November 2001 dauernden
Auflagefrist eingegangenen Einsprachen änderte er am 4. November 2002 das
Beizugsgebiet. Unter anderem wurde neu vom nördlichen, an die A.-strasse und die
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Bauzone angrenzenden Teil des Grundstücks Nr. 0001 (alt) eine dreieckige Fläche von
3'728 Quadratmetern ins Beizugsgebiet aufgenommen. Die von X._ dagegen beim
Stadtrat und beim kantonalen Baudepartement erhobenen Rechtsmittel blieben
erfolglos. Das Verwaltungsgericht wies die gegen den Entscheid des Baudepartements
erhobene Beschwerde am 23. Januar 2004 ab (VerwGE B 2003/164).
C. Am 2. April 2007 beschloss der Stadtrat Altstätten für die Landumlegung "Q._" den
Teilzonenplan und den Umlegungsplan sowie eine Ergänzung des Schutzplans, die er
vom 1. bis 30. Mai 2007 öffentlich auflegte. Aufgrund verschiedener Einsprachen –
unter anderem auch von X._ – beschloss der Stadtrat Altstätten am 11. Mai 2009
Änderungen des Umlegungs- und Schutzplans und genehmigte die Strassen-,
Werkleitungs- und Wasserbauprojekte. Der Umlegungsplan beinhaltete den
Baulinienplan, die Strasseneinteilung, die Abzüge für gemeinsame Bedürfnisse, die
Neuverteilung, die Lastenbereinigung, den Wertausgleich und die Entschädigungen
sowie den Schlüssel für die Verlegung der Kosten der Erschliessung und des
Verfahrens. Vom 27. Mai bis 25. Juni 2009 wurden der Umlegungs- und der Schutzplan
vollständig sowie zum Teilzonenplan ein Änderungsplan neu aufgelegt.
Gemäss dem Teilstrassenplan soll der südlich der A.-strasse gelegene, obere Teil des
Beizugsgebiets durch die neue B.-strasse, die im Bereich des Grundstücks Nr. 0001
(alt) von der A.-strasse abzweigen und hangparallel in östlicher Richtung verlaufen soll,
erschlossen werden. Die vom Grundstück Nr. 0001 (alt) beigezogene Fläche wird von
dieser neuen Strasse in eine nördliche und eine südliche Hälfte unterteilt. Auf jeder
Seite der Strasse entsteht je ein neues grosses Grundstück (Nrn. 0005.1 mit 0005 und
0006). Im Spickel des Dreiecks, wo die B.-strasse von der A.-strasse abzweigt,
ergeben sich drei kleine Parzellen (Nrn. 0002.1, 0003 und 0004). Von der im Hinblick
auf die Erschliessung zur Landumlegung beigezogenen Fläche von 3'728
Quadratmetern des Grundstücks Nr. 0001 (alt) bleiben 354 Quadratmeter in der
Landwirtschaftszone (Nr. 0004). Der grösste Teil der in die Landumlegung
einbezogenen Teilfläche des Grundstücks Nr. 1(alt) – 2‘956 Quadratmeter – wird
gemäss Teilzonenplan neu der Bauzone W2a zugewiesen. Das Grundstück Nr. 0002.1
mit einer Fläche von 121 Quadratmetern wird zwecks Offenlegung des R.-baches der
Grünzone zugewiesen. Das Grundstück Nr. 0003 ist künftig im Eigentum der
Politischen Gemeinde Altstätten. Als Wertausgleich für die in die Landumlegung
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einbezogene Fläche des Grundstücks Nr. 0001 wurde ein Betrag von CHF –2‘324.30
festgelegt. Die Kosten für das Verfahren und die Erschliessung wurden zusammen mit
den anderen Erlassen vom 27. Mai bis 25. Juni 2009 öffentlich aufgelegt.
Der Stadtrat Altstätten wies die von X._ innert der Auflagefrist erhobene Einsprache
gegen die Landumlegung, das Erschliessungsprojekt sowie den Umlegungsplan am
5. Oktober 2009 ab, soweit er darauf eintrat. Infolge teilweiser Gutheissung anderer
Einsprachen kam es zur einer Korrekturauflage des Umlegungsplanes, was den
betroffenen Grundeigentümern mit Brief vom 18. November 2009 mitgeteilt wurde. Der
Wertausgleich für die in die Landumlegung einbezogene Fläche des Grundstücks Nr.
0001 beträgt danach neu CHF –10‘333.20, womit sich die voraussichtlichen Kosten für
X._ gesamthaft auf rund CHF 350‘000 belaufen.
D. Der Teilzonenplan wurde vom 26. Februar bis 26. April 2010 dem fakultativen
Referendum unterstellt. Nachdem dieses nicht ergriffen worden war, eröffnete der
Stadtrat X._ mit Schreiben vom 4. Mai 2010 die Rekursfrist für den Teilzonenplan, den
Umlegungsplan und den Schutzplan. Der damalige Rechtsvertreter von X._ erhob am
11. Mai 2010 gegen den Einspracheentscheid des Stadtrates Altstätten Rekurs bei der
Verwaltungsrekurskommission und beantragte die Aufhebung des angefochtenen
Entscheids, den Verzicht auf die Landumlegung, den Verzicht auf die
Erschliessungsvariante ab A.-strasse sowie den Verzicht auf die Erhebung von
Verfahrens- und Erschliessungskosten, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.
Da beim Baudepartement gegen die Landumlegung, die Strassenprojekte, die Abzüge
für gemeinsame Bedürfnisse sowie den Neuverteilungsplan von mehreren betroffenen
Grundeigentümern Rekurs erhoben wurde, wurde das Verfahren vor der
Verwaltungsrekurskommission bis zum rechtskräftigen Abschluss jener Verfahren
sistiert. Das Baudepartement genehmigte den Teilzonenplan, den Umlegungsplan
(Baulinien) sowie die Ergänzung des Schutzplanes mit Verfügung vom 2. Oktober 2012.
Das Baudepartement wie auch das Verwaltungs- und das Bundesgericht wiesen den
Rekurs beziehungsweise die Beschwerde von X._ gegen den Teilzonenplan und das
Strassenprojekt ab.
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Anschliessend wurden die bei der Verwaltungsrekurskommission hängigen
Rekursverfahren, namentlich jenes von X._, fortgesetzt. Die
Verwaltungsrekurskommission wies den Rekurs nach Durchführung eines
Augenscheins am 20. Oktober 2016 mit Entscheid vom 13. Dezember 2016 ab, soweit
es auf ihn eintrat.
E. X._ (Beschwerdeführer) erhob gegen den am 16. Dezember 2016 versandten
Entscheid der Verwaltungsrekurskommission (Vorinstanz) mit Eingabe seines
Rechtsvertreters vom 30. Dezember 2016 und Ergänzung vom 28. Februar 2017
Beschwerde beim Verwaltungsgericht mit dem Rechtsbegehren, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und die
Grundstücke Nrn. 0004, 0005, 0005.1, 0006 und 0006.1 seien aus dem
Landumlegungs- und Kostenverteilungsplan zu entlassen, eventualiter sei der
Kostenverteilungsplan aufzuheben und es seien die Lasten neu zu verteilen.
Mit Vernehmlassung vom 2. März 2017 verwies die Vorinstanz auf die Erwägungen des
angefochtenen Entscheides und beantragte die Abweisung der Beschwerde. Die
Politische Gemeinde Altstätten (Beschwerdegegnerin) liess sich am 27. März 2017
vernehmen und beantragte unter Kostenfolge die Abweisung der Beschwerde, soweit
darauf einzutreten sei.
Auf die Erwägungen des angefochtenen Entscheides und die Ausführungen des
Beschwerdeführers und der Beschwerdegegnerin zur Begründung ihrer Anträge sowie
die Akten wird, soweit wesentlich, in den Erwägungen eingegangen.

Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:
1. Der angefochtene Rekursentscheid zum Umlegungsplan "Q._" erging am
13. Dezember 2016 in Anwendung der Bestimmungen zur Landumlegung des
Gesetzes über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht vom 6. Juni 1972
(Baugesetz; Stand 1. Januar 2015, nGS 32-47, Art. 109 ff., insbesondere Art. 116
Abs. 3 lit. b BauG). Das Baugesetz wurde durch das am 1. Oktober 2017 in Kraft
getretene Planungs- und Baugesetz (sGS 731.1, PBG) abgelöst, welches die
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Landumlegung in Art. 46 ff. regelt. Gemäss Art. 51 Abs. 1 PBG wird der
Umlegungsplan im Verfahren des Sondernutzungsplans erlassen. Entsprechend der
Übergangsbestimmung von Art. 174 PBG mit dem Randtitel "Planerlassverfahren" wird
auf Nutzungspläne und damit auch auf Sondernutzungspläne (vgl. Art. 1 Abs. 3 lit. b
PBG), die bei Vollzugsbeginn des Erlasses nach Art. 29 BauG bereits öffentlich
aufgelegen haben, das bisherige Recht angewendet. Dementsprechend ist in
sachgemässer Anwendung des Übergangsrechts die Beschwerde in Anwendung der
formellen und materiellen Bestimmungen des Baugesetzes zur Landumlegung zu
behandeln.
2.
2.1. Das Verwaltungsgericht ist zum Entscheid in der Sache zuständig (Art. 59 Abs. 1
Satz 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege; sGS 951.1, VRP). Der
Beschwerdeführer ist Eigentümer des von der Landumlegung "Q._" teilweise
betroffenen Grundstücks Nr. 0001 und mit seinen Anträgen im Rekursverfahren nicht
durchgedrungen. Er ist dementsprechend zur Ergreifung des Rechtsmittels befugt
(Art. 64 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP). Die Beschwerde gegen den am
16. Dezember 2016 versandten Entscheid wurde mit Eingabe vom 30. Dezember 2016
rechtzeitig erhoben und erfüllt zusammen mit der Ergänzung vom 28. Februar 2017 in
formeller und inhaltlicher Hinsicht die gesetzlichen Anforderungen (Art. 64 Abs. 1 in
Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 Abs. 1 und 2 VRP). Auf die Beschwerde ist
grundsätzlich einzutreten.
2.2. Das Landumlegungsverfahren gliedert sich im Wesentlichen in zwei Phasen.In der
ersten Phase wird über die Durchführung der Landumlegung und über das
Beizugsgebiet Beschluss gefasst (Art. 110 BauG). Diese Phase ist vorliegend mit dem
nach dem Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 23. Januar 2004 (B 2003/164)
rechtskräftig gewordenen Beschluss des Stadtrats Altstätten vom 8. Oktober 2001
abgeschlossen. In einer zweiten Phase wird die Landumlegung innerhalb des
Beizugsgebiets durchgeführt und im Umlegungsplan festgehalten. Der Umlegungsplan
enthält gemäss Art. 115 BauG unter anderem den Baulinienplan (lit. a),
Strassenprojekte und Strasseneinteilung (lit. b), den Neuverteilungsplan (lit. d) sowie
den Schlüssel für die Verlegung der Kosten der Erschliessung und des Verfahrens
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(lit. g). Der Umlegungsplan wird öffentlich aufgelegt und die Betroffenen erhalten die
Möglichkeit, dagegen Rechtsmittel zu erheben (Art. 116 BauG). Auch diese zweite
Phase ist – soweit sie die entsprechend Art. 116 Abs. 3 lit. a BauG dem Rekurs an das
Baudepartement unterliegenden Elemente des Umlegungsplanes, das heisst den
Baulinienplan, Strassenprojekte und Strasseneinteilung sowie die Abzüge für
Bedürfnisse des Beizugsgebiets und für andere Bedürfnisse betrifft – mit dem
Entscheid des Bundesgerichts vom 14. April 2014 (1C_643/2013) rechtskräftig
abgeschlossen.Eine erneute Überprüfung des Beizugsgebiets sowie der
Strassenprojekte kann damit nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens sein.
Soweit der Beschwerdeführer beantragt, die Grundstücke Nrn. 0004, 0005, 0005.1,
0006 und 0006.1 seien aus dem Landumlegungsplan zu entlassen, kann darauf somit
nicht eingetreten werden.Dasselbe gilt für seine Rügen, es sei völlig übertrieben und
unverhältnismässig, drei Erschliessungsstrassen zu erstellen und die Vorinstanz sei zu
Unrecht nicht auf seine Einwände gegen die teilweise Einzonung des Grundstücks Nr.
0001 und die Erschliessungsvariante A.-strasse eingetreten. Auf die Beschwerde kann
lediglich insoweit eingetreten werden, als sie sich gegen den Neuverteilungsplan, die
Lastenbereinigung, den Wertausgleich und die Entschädigungen sowie den Schlüssel
für die Verlegung der Kosten der Erschliessung und des Verfahrens richtet. Hinsichtlich
der Erfassung im Kostenverteiler kann immerhin geltend gemacht werden, dem
Beschwerdeführer seien – mangels wirtschaftlicher Sondervorteile – für seine im
Beizugsgebiet liegenden Grundstücke keine Erschliessungs- und Verfahrenskosten
aufzuerlegen.
2.3. Die Beschwerdegegnerin rügt in ihrer Vernehmlassung, dass die Vorinstanz im
Rekursverfahren auf das Eventualbegehren des Beschwerdeführers, wonach eventuell
der Kostenverteilplan aufzuheben und die Lasten neu zu verteilen seien, und die damit
zusammenhängenden Argumente nicht hätte eintreten dürfen, da dieser zusätzliche
Antrag ausserhalb des Verfahrensgegenstandes des Einspracheverfahrens liege und
lange nach Ablauf der Rekursfrist im Rahmen des zweiten Schriftenwechsels verspätet
gestellt worden sei. Ob diese Auffassung angesichts des Umstandes, dass der
Beschwerdeführer mit der Erhebung des Rekurses am 11. Mai 2010
unbestrittenermassen rechtzeitig den – über den nachträglich gestellten Eventualantrag
hinausgehenden vollständigen – Verzicht auf die Erhebung von Verfahrens- und
Erschliessungskosten beantragt hatte, zutrifft und die Vorinstanz darauf nicht hätte
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eintreten dürfen, kann offenbleiben, zumal sich die Rügen in der Sache als
unbegründet erweisen.
3.
3.1. Gemäss Art. 114 BauG ist für die Kostenverlegung der Sondervorteil des
einzelnen Grundeigentümers massgebend. Der durch die Erschliessung geschaffene
Vorteil darf nicht nur theoretischer Natur, sondern muss objektiv gesehen realisierbar
sein. Unerheblich ist indessen, ob der durch die Erschliessung betroffene
Grundeigentümer den Mehrwert durch Überbauung oder Verkauf des Grundstücks in
Geld umsetzt. Massgeblich ist einzig, ob eine zonenmässige Überbauung öffentlich-
rechtlich realisierbar ist. Für die Beurteilung des Sondervorteils ist demnach nicht nur
die effektive, sondern die mögliche Nutzung massgebend. Ein Sondervorteil liegt in
aller Regel vor, wenn ein Grundstück erstmals erschlossen wird und es dadurch einen
Vorteil in Form eines Vermögenszuwachses erfährt (vgl. BGer 1C_481/2012 vom
21. Dezember 2012 E. 2.1). Im Übrigen kann auf die zutreffenden rechtlichen
Darlegungen der Vorinstanz zum Sondervorteil und zur – auch für das
Verwaltungsgericht geltenden – auf die Rechtskontrolle beschränkten
Prüfungsbefugnis verwiesen werden (vgl. angefochtener Entscheid Erwägung 3b). Die
Vorinstanz hat die Angelegenheit als Fachgericht – bei den beiden nebenamtlichen
Mitgliedern handelt es sich um Personen mit besonderen Fachkenntnissen (vgl. Art. 16
Abs. 1 Satz 2 des Gerichtsgesetzes, sGS 941.1, GerG; Art. 18 lit. b der Verordnung
über die Organisation der Verwaltungsrekurskommission, sGS 941.113, Staatskalender
2017/18 S. 172) – mit entsprechend weitem technischen Ermessen beurteilt und zudem
einen Augenschein durchgeführt. Das Verwaltungsgericht beschränkt sich deshalb auf
die Prüfung, ob die Fachinstanz die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte
geprüft und die erforderlichen Abklärungen sorgfältig und umfassend durchgeführt hat
(vgl. dazu BGer 2A.430/2006 vom 6. Februar 2007 E. 1.4 mit Hinweis auf BGE 132 II
257 E. 3.2, BGer 2C_783/2013 vom 27. Februar 2014 E. 2.2.1, BGE 130 II 351 E. 5.3.2
mit weiteren Hinweisen).
3.2. Der Beschwerdeführer bestreitet generell, dass ihm mit der Landumlegung und der
Erschliessung seiner im Beizugsgebiet liegenden Grundstücke ein wirtschaftlicher
Sondervorteil erwachse. Seine zukünftige Nutzung der Flächen werde sich gegenüber
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der bisherigen landwirtschaftlichen Nutzung nicht verändern. Der von ihm zu tragende
Anteil von rund CHF 350'000 an den Kosten der Erschliessung bedeute für ihn mit Blick
auf sein Einkommen und sein landwirtschaftliches Gewerbe eine finanzielle Härte. Eine
Stundung sei zwar möglich, nicht aber eine vorübergehende Belastung mit einem
Grundpfand in der Höhe dieser Kosten, weil für die Grundstücke weiterhin das
bäuerliche Bodenrecht mit einer maximalen Belastungsgrenze von 135 Prozent des
Ertragswertes gelte. Keine Bank würde ihm einen Kredit in dieser Grössenordnung
gewähren. Er könne die Kosten auch nicht vorschüssig bezahlen, da er die
Grundstücke, auf deren landwirtschaftliche Nutzung er angewiesen sei, nicht einfach
verkaufen könne. Die Belastung führe zu einem "Sonderopfer".
Das Grundstück Nr. 0001 liegt in der Landwirtschaftszone. Mit der Landumlegung wird
die im Beizugsgebiet liegende Fläche soweit zweckdienlich in die Wohnzone W2a
umgeteilt und profitiert von der Wertvermehrung, die durch die Erschliessungsanlagen
entsteht (vgl. Auflagebericht mit Umlegungsplan, 2. Auflage, S. 7/21, act. 23/1). Beides
erhöht den wirtschaftlichen Wert der beigezogenen Flächen. Ob der Grundeigentümer
von der neuen Nutzungsmöglichkeit Gebrauch macht und den wirtschaftlichen
Sondervorteil realisiert, ist für die Frage, ob er an den Kosten für die Erschliessung und
das Verfahren zu beteiligen, mithin im Kostenverlegungsschlüssel zu erfassen ist, nicht
von Belang. Die Auffassung des Beschwerdeführers, er könne den Sondervorteil nicht
realisieren, weil die beigezogene Fläche weiterhin dem Bundesgesetz über das
bäuerliche Bodenrecht (SR 211.412.11, BGBB) unterstellt sei, trifft insoweit nicht zu, als
das Gesetz gemäss Art. 2 Abs. 1 lit. a BGBB grundsätzlich nur für Grundstücke
ausserhalb der Bauzone gilt und die in der Kostenverteilung erfassten Grundstücke neu
der Bauzone W2a zugeteilt sind. Da diese Flächen zudem vom Grundstück Nr. 0001
abparzelliert werden, unterstehen sie auch nicht gemäss Art. 2 Abs. 2 lit. c BGBB, der
sich auf teilweise innerhalb der Bauzone liegende Grundstücke bezieht, dem
allgemeinen Geltungsbereich des Gesetzes. Hinsichtlich der Bedeutung der Fläche für
den landwirtschaftlichen Betrieb des Beschwerdeführers kann auf den
verwaltungsgerichtlichen Entscheid zum Umlegungsplan vom 12. Juni 2013 (B 2012/1
Erwägung 2.3) verwiesen werden. Weshalb dem Beschwerdeführer die Realisation des
Sondervorteils nicht möglich sein sollte, ist deshalb nicht ersichtlich.
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Der Beschwerdeführer bestreitet sodann nicht, dass sich der Wert seiner neuen
Baugrundstücke (Nrn. 0005, 0005.1 und 0006) mit einer Gesamtfläche von 2'887
Quadratmetern gemäss Schätzung aus dem Jahr 2007 auf über eine Million Franken
beläuft. Der Wert hat sich – nach der unwidersprochen gebliebenen Darstellung der
Beschwerdegegnerin in der Vernehmlassung vom 27. März 2017 – seither aufgrund der
Entwicklung der Baulandpreise in Altstätten zumindest verdoppelt (vgl. act. 13, Rz. 13).
Diesem Wert in der Grössenordnung von mindestens CHF 350 – bis CHF 700 – je
Quadratmeter stehen Kosten für die Erschliessung gemäss dem umstrittenen Schlüssel
für die Kostenverlegung von rund CHF 120 je Quadratmeter gegenüber. Im Jahr 2005
betrugen die Kosten für Umgebungsarbeiten, zu denen auch die Erschliessung durch
Leitungen und Verkehrsanlagen gehören, in der Regel zwischen CHF 50 und 130 je
Quadratmeter (vgl. K. Fierz, Der Schweizer Immobilienwert, 5. Aufl. 2005, S. 690). Unter
diesen Umständen erscheinen die Kosten für die Erschliessung der Baugrundstücke
des Beschwerdeführers von rund CHF 350'000 nicht als "Sonderopfer".
3.3. Der Beschwerdeführer macht sodann geltend, weil es einer der Hauptzwecke der
Landumlegung sei, die Erschliessung des gesamten Überbauungsgebiets zu
verbessern, erführen auch bereits überbaute Grundstücke im Plangebiet eine
Aufwertung. Es könne deshalb auch keine Interessenwertung mit 0 Prozent geben. Mit
diesem Einwand habe sich die Vorinstanz nicht auseinandergesetzt.
Der Vorwurf des Beschwerdeführers ist unberechtigt. Die Vorinstanz hat im
Zusammenhang mit den verschiedenen Schlüsseln zur Kostenverlegung jeweils
dargelegt, aus welchen Gründen sie die Erfassung einzelner Grundstücke mit einer
Interessenwertung von 0 Prozent als sachgerecht beurteilte (vgl. Erwägung 3d/aa zu
den Strassen- und Wegbaukosten, Erwägung 3d/bb zu den Kosten für die
Abwasseranlagen und die Wasserversorgung, Erwägung 3d/cc zu den Kosten der
Bachläufe, Erwägung 3d/dd zu den Kosten für die Elektrizitätserschliessung und
Erwägung 3d/ee zu den Verfahrenskosten). Es erscheint nur auf den ersten Blick
ungewöhnlich, dass einzelne Grundstücke Teil des Beizugsgebiets der Landumlegung
sind, ohne dass sich für sie ein wirtschaftlicher Sondervorteil und damit eine
Beteiligung an den Kosten ergibt. Dies lässt sich jedoch damit erklären, dass die
betreffenden Grundstücke bereits vor der Landumlegung in jeder Hinsicht vollständig
erschlossen waren und sich an ihrer Zonenzugehörigkeit und ihrer Form und Grösse
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nichts ändert. Sie erfahren deshalb keine Verbesserung der Nutzungsmöglichkeiten
und damit auch keinen wirtschaftlichen Sondervorteil. Dass sie trotzdem im
Beizugsgebiet erfasst wurden, kann darauf zurückzuführen sein, dass sich die
Landumlegung auf die Nutzungsmöglichkeiten einschränkend auswirkt, indem
beispielsweise ein über das Grundstück verlaufender Bach renaturiert werden muss,
oder sie mit Blick auf eine denkbare, schliesslich aber nicht realisierte
Erschliessungsvariante Teil des – rechtskräftig festgestellten – Beizugsgebiets wurden
(vgl. VerwGE B 2003/164 und 165 vom 23. Januar 2004 E. 3b/bb).
3.4. Der Beschwerdeführer macht sodann geltend, sein Grundstück Nr. 0001 sei
bereits jetzt durch die A.-strasse erschlossen. Auch die neuen Grundstücke seien ohne
weiteres und ohne neue B.-strasse bereits zugänglich. Baurechtlich wäre keine
Abparzellierung nötig und sie dürfe sich deshalb auch auf die Kostenverlegung nicht
auswirken. Aus diesem Grund sei es nicht gerechtfertigt, die Grundstücke Nrn. 0005, 4
und 6153.1 bei der Verlegung der Verfahrenskosten mit 100 Prozent zu erfassen. Die
Situation sei vergleichbar mit jener bei den Grundstücken Nrn. 0007, 0002.1, 0003 und
0004, welche bei diesem Schlüssel mit 0 Prozent erfasst worden seien. Auch die nicht
mit Kosten belasteten Grundstücke Nrn. 0009, 0010 und 0012 würden durch die
geplanten neuen Strassen einen Sondervorteil erfahren. Insbesondere müsste das
Grundstück Nr. 0010 aufgeteilt und im hinteren Teil mit 100 Prozent erfasst werden.
Auch diese Einwendungen des Beschwerdeführers sind nicht gerechtfertigt. Zwar trifft
zu, dass das Grundstück Nr. 0001 grundsätzlich strassenmässig von der A.-strasse her
erschlossen ist. Diesem Umstand wurde indessen zu Recht damit Rechnung getragen,
dass das Grundstück Nr. 0005.1 beim Schlüssel für die Verlegung der Kosten der
strassenmässigen Erschliessung nicht und beim Schlüssel für die Verlegung der
Verfahrenskosten lediglich mit 50 Prozent erfasst wurde. Die Erfassung der übrigen neu
in der Bauzone W2a liegenden Flächen mit 100 Interessenprozenten erscheint sachlich
begründet, da das rechtskräftige Strassenprojekt zu einer Aufteilung der Fläche in
mehrere, separat nutzbare Grundstücke, welche – anders als dies beim Grundstück Nr.
0007 der Fall ist – von der A.-strasse aus betrachtet in der zweiten Bautiefe liegen.
Selbst bei einer einheitlichen Betrachtung der beigezogenen Flächen des Grundstücks
Nr. 0001 fielen deshalb für die in der zweiten Bautiefe liegenden Teile neben den
Kosten für die Erschliessung mit Wasser und Strom sowie die Entsorgung des
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Abwassers auch solche für die interne strassenmässige Erschliessung an. Die bei der
Kostenverlegung erfassten Grundstücke des Beschwerdeführers werden mit der
Landumlegung vollständig – nicht nur strassenmässig, sondern auch bezüglich
Wasser, Strom und Abwasser – neu erschlossen. Insofern profitieren diese
Grundstücke in maximaler Weise von der Landumlegung. Vor diesem Hintergrund
wurden diese Flächen zu Recht mit einer Interessenwertung von 100 Prozent erfasst.
Die Situation lässt sich auch nicht mit jener des Grundstücks Nr. 0010 vergleichen.
Jenes Grundstück wird – wie die Beschwerdegegnerin in ihrer Vernehmlassung
ausführt – durch die Landumlegung und Erschliessungsplanung nicht erschlossen. Es
liegt im Ermessen der Planungsbehörden zu entscheiden, wo eine Abparzellierung als
sinnvoll erscheint. Die Beschwerdegegnerin bringt im Übrigen in ihrer Vernehmlassung
(act. 13, N 34) in nachvollziehbarer Art und Weise vor, weshalb auf eine Erschliessung
des Grundstücks Nr. 0010 verzichtet wurde. Was die Grundstücke Nrn. 6203 und 0008
betrifft, ist der Einwand des Beschwerdeführers ebenfalls unbegründet. Beide
Grundstücke werden im separat erstellten Kostenverteiler (Teilperimeter D._) bei den
Erschliessungskosten für Strassen mit 100 Prozent voll erfasst. Da im Teilperimeter
D._ im Rahmen der Erschliessungskosten für Strassen auch jene für die
Abwasseranlagen und die Wasserversorgung erfasst werden, erweist sich auch die
Rüge, das Grundstück Nr. 0008 sei diesbezüglich zu Unrecht mit 0 Prozent
berücksichtigt worden, als unzutreffend.
3.5. Der Beschwerdeführer beanstandet die Erfassung seiner Grundstücke im
Schlüssel für die Verlegung der Kosten der Bachläufe mit der Begründung, er ziehe
keine Vorteile aus allfälligen Änderungen der Bachläufe. Am eingedolten R.-bach seien
keine baulichen Massnahmen erforderlich. Die Revitalisierung und die allfällige
Offenlegung eingedolter Bäche sei Aufgabe der öffentlichen Hand.
Der Beschwerdeführer bestreitet indessen nicht, dass über seine im Beizugsgebiet
erfasste Grundstücksfläche der eingedolte R.-bach verläuft. Dass beispielsweise für
Sanierungen Kosten anfallen, ist nicht ausgeschlossen. Der vorinstanzliche Schluss, er
sei deshalb unterhaltspflichtiger Bachanstösser an einem übrigen Gewässer und
beitragspflichtig, ist deshalb nicht zu beanstanden. Die Beschwerdegegnerin weist in
diesem Zusammenhang in ihrer Vernehmlassung vom 27. März 2017 zu Recht darauf
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hin, dass eine vollständige Kostenübernahme durch das Gemeinwesen nicht verlangt
werden kann.
4. Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde als unbegründet. Sie ist
abzuweisen, soweit auf sie eingetreten werden kann.
5. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die amtlichen Kosten des
Beschwerdeverfahrens dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine
Entscheidgebühr von CHF 2'000 erscheint angemessen (Art. 7 Ziff. 222 der
Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12). Sie ist mit dem vom Beschwerdeführer in der
gleichen Höhe geleisteten Kostenvorschuss zu verrechnen. Ausseramtliche Kosten
sind nicht zu entschädigen (Art. 98 Abs. 1 und Art. 98 VRP), praxisgemäss auch nicht
an die Beschwerdegegnerin (vgl. statt vieler VerwGE B 2017/59 vom 23. März 2018
E. 7 mit Hinweisen, www.gerichte.sg.ch).