Decision ID: 41499475-2308-4b56-9ec2-d93fd73497db
Year: 2014
Language: de
Court: GR_VG
Chamber: GR_VG_005
Canton: GR
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law

(Zweitwohnungsproblematik; vgl. nachfolgend im Sachverhalt Ziff. 11-15).
Die Ausnützungsziffer (AZ) werde hier um 35 % unterschritten. Gemäss
Art. 15 Abs. 1 BG müsste ein Gestaltungskonzept erstellt werden, wie die
restliche Ausnützung zweckmässig realisiert werden könne. Dieses fehle.
Die feuerpolizeiliche Bewilligung liege noch nicht vor.
Ein Antrag auf Abgeltung der Schutzraumpflicht sei offenbar nicht gestellt
worden, im Projekt sei aber kein Schutzraum geplant.
Im Situationsplan und im Grundrissplan EG (Erdgeschoss) sei die gegen
die Strasse gerichtete Fassade des EG mit 27 m ausgewiesen und somit
2 m zu lang.
Die ihnen auferlegten Kosten des Einspracheverfahrens von Fr. 6‘060
seien viel zu hoch.
6. Am 20. Februar 2013 beantragte die Beschwerdegegnerin 1 die
Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei.
Auch das abgeänderte Bauvorhaben sei vor der Auflage vom
Baufachchef geprüft worden. Die Auflage sei korrekt erfolgt. Nur der
Situationsplan vom 17. November 2012 sei von der Bauherrschaft erst
während der öffentlichen Auflage nachgereicht worden. Als der
Rechtsvertreter der Einsprecher aber Einsicht genommen habe, sei der
Plan dort gewesen. Ihnen seien dadurch keine Nachteile erwachsen.
Gegen die Parzelle der Beschwerdeführer (gegen Osten) weise das
Vorhaben einen Grenzabstand von 2.5 m auf. Gegen Norden betrage der
Grenzabstand zur Strasse etwas unter 4 m, gegen Süden und Westen
aber mehr als 5 m.
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Gemäss Art. 19 BG gelte der grosse Grenzabstand auf der am meisten
gegen Süden orientierten Fassade. Das mit einer Längsfassade klar
gegen Süden ausgerichtete Gebäude sei über 10 m von dieser Grenze
entfernt. Die Lage der Hauptwohnräume sei nur dann massgebend, wenn
eine Baute nicht eine eindeutige Süd-, sondern eine Südost- oder
Südwestausrichtung habe. Auch gegen Westen betrage der
Grenzabstand mehr als 8 m. Die geplanten sechs Wohnungen zeigten
ganz unterschiedliche Ausrichtungen. Zudem müsse der Neubau gemäss
den Vorgaben des GGP Y._ und Art. 38 BG auf die durch die
Gebäude Assek.-Nrn. 214 und 215 gebildete Bauflucht gestellt werden.
Diese sei aber näher als 5 m an der Strasse. Auch deswegen sei die
strassenseitige oder Nordfassade nicht die Hauptfassade.
Es bestehe kein Anlass, den geplanten Neubau auf die nicht ortstypische
und als Fremdkörper wirkende A._ auszurichten. Die nahe
gelegenen älteren Bauten aus der Entstehungszeit von Y._ seien
Vorbilder (Fotos, Beilage 17 Gemeinde).
Klar sei, dass hier die Gebäude- und Firsthöhe an der Umfassungswand
über der tiefsten Stelle zu messen sei. Die Gebäudehöhe sei nicht die
Differenz zwischen der Höhenkote der tiefsten Stelle des Terrains und der
Höhenkote des höchsten Punktes der Schnittlinie zwischen
Umfassungswand und Dachoberfläche. Würde man so messen, würde
die tiefste Stelle einer Kote bei der talseitigen Fassade, für den höchsten
Punkt über Dach eine Kote an der bergseitigen Fassade herangezogen.
Dies sei abwegig.
Weil der Neubau nach Ansicht der Baubehörde aus gestalterischen
Gründen möglichst auf die vorgelagerte Strasse auszurichten sei, seien
die dadurch bewirkten Terrainveränderungen sehr wohl begründet. Sie
seien im Übrigen mit einem Ausmass bis ca. 2 m und auf einer
begrenzten Fassadenlänge von ca. 7 m durchaus vertretbar.
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Der Waldabstand sei von den Forstorganen bereits anfangs 2012
überprüft worden. Am 8. Februar 2012 habe das Amt für Wald und
Naturgefahren (AWN) der Gemeinde mitgeteilt, der Waldabstand sei
eingehalten und das Projekt auf Parzelle 1299 aus Sicht des
Forstdienstes akzeptabel. Lage und horizontale Ausdehnung des
Gebäudes hätten durch die Abänderung des ursprünglichen Bauprojekts
keine Änderung erfahren, weswegen auch beim abgeänderten Projekt der
Waldabstand eingehalten sei.
Es seien insgesamt acht Pflichtparkplätze erforderlich. Diese seien in der
Autoeinstellhalle ausgewiesen. Nach künftigem Recht müssten zehn
Pflichtparkplätze erstellt werden. Die Bauherrschaft verfüge auf der
angrenzenden Parzelle 1231 über vier weitere Parkplätze. Diese könnten
nach Inkrafttreten der neuen Bestimmungen zur Verfügung gestellt
werden.
Art. 55 BG 1990 stehe der beanstandeten Ausfahrt aus der
Autoeinstellhalle nicht entgegen. Art. 55 BG 1990 und Art. 73 BG seien
ähnlich. Die Zufahrt weise eine Tiefe von 5 m bis zu Strassengrenze auf.
Dieser Vorplatz genüge für das Anhalten eines Fahrzeuges.
Der Einwand der Unterschreitung der Ausnützungsziffer sei neu und
zudem rechtsmissbräuchlich. Bei der ursprünglich geplanten Baute wären
833.19 m2 Bruttogeschossfläche (BGF) oder 82.99 % der möglichen BGF
konsumiert worden. Jetzt sei das Gebäude reduziert worden. Es
konsumiere noch 659.26 m2 oder 65.66 % der maximalen BGF. Deshalb
wäre theoretisch ein Nutzungskonzept im Sinne von Art. 15 Abs. 1 BG
erforderlich. Nachdem die Reduktion aufgrund der Einsprache der
Beschwerdeführer erfolgt sei und nach diesen auch jetzt noch weiter
reduziert werden müsste (sie verlangten weiter reduzierte
Gebäudehöhen, eine Verkürzung der Gebäudelänge, eine Zurücksetzung
des Neubaus auf 5 m ab Strasse, alles Begehren, welche auf eine
Verkleinerung des Bauvolumens hinausliefen), liege offener
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Rechtsmissbrauch vor. Die rechtlichen und topographischen Verhältnisse
auf Parzelle 1299 liessen eine volle Ausschöpfung der möglichen
Ausnützungsziffer gar nicht zu. Die theoretisch überbaubare Fläche des
Bauvorhabens betrage höchstens 250 m2. Eine höhere Ausnützung wäre
auch mit einem Terrassenhaus nicht möglich. Die bebaubare Fläche
zwischen Strasse und Wald weise lediglich eine Tiefe von zwischen acht
(8) und 13 m auf.
Die feuerpolizeiliche Bewilligung sei immer noch nicht vorhanden, es
würden aber keine feuerpolizeilichen Mängel gerügt. Das Gleiche gelte für
den Schutzraum. Das Vorbringen sei neu.
Der Einwand betreffend Gebäudelänge sei ebenfalls neu und auch
unbegründet. Anbauten mit nicht anrechenbaren Geschossflächen und
einer Gebäudelänge von maximal 4 m seien gemäss Art. 18 Abs. 2 BG
nicht anzurechnen. Der Neubau stehe auf der geplanten Einstellhalle, die
gegen Westen um 4 m über die Westfassade des geplanten Wohnhauses
hinausrage. Dies sei ein Anbau mit nicht anrechenbarer Geschossfläche
und sei nicht in die Berechnung der Gebäudelänge einzubeziehen. Unter
Einbezug der im 1. Obergeschoss (OG) gelegenen, ebenfalls über die
Westfassade auskragenden Sauna betrage die Gebäudelänge genau 25
m.
Die Kosten des Einspracheverfahrens hätten zwingend den Einsprechern
überbunden werden müssen. Dies seien auch externe Kosten. Die
Rechnung des Rechtsberaters habe Fr. 5‘060.-- (18 h à Fr 260.-- + Fr. 7.--
Spesen + Mehrwertsteuer) betragen. Die Kosten der Gemeinde hätten Fr.
1‘000.-- betragen. Die Rechnungsstellung des Rechtsvertreters
gegenüber der Gemeinde sei erst im Januar erfolgt und habe noch einige
weitere, nicht den Einsprechern belastete Aufwendungen enthalten. Die
Beantwortung der zahlreichen Einwände und Begehren der Einsprache
habe auch einem erfahrenen Baujuristen erheblichen Aufwand
verursacht.
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7. Am 21. Februar 2013 beantragte auch die Beschwerdegegnerin 2 die
Abweisung der Beschwerde.
Sie argumentierte praktisch gleich wie die Gemeinde. Betreffend
Gebäude- und Firsthöhe wurde ausgeführt, die Gebäudehöhe sei an der
Umfassungswand und nicht im Innern des Gebäudes zu messen. Die
Garageneinfahrt befinde sich 1.5 m von der Fassade zurückversetzt im
Gebäudeinnern. Der tiefste Punkt des abgegrabenen Bodens befinde sich
bei der Gebäudeecke P4 auf der Kote 1‘265.5 m.ü.M. Gemessen ab der
Gebäudeecke P4 weise der Neubau eine Gebäudehöhe bis zur
Schnittlinie mit der Dachhaut von genau 12 m auf. Die übrigen
Gebäudeecken lägen erheblich über der Kote 1‘265.5 m.ü.M. und seien
damit für die Berechnung der Gebäudehöhe nicht zu beachten. Die
Firsthöhe sei in der Projektion der Fassade bis zum tiefsten Punkt des
abgegrabenen Terrains aus und nicht unter den Giebel bis zum
gewachsenen Terrain zu messen. Sie betrage, bezogen auf den tiefsten
Punkt des abgegrabenen Bodens, bei der Gebäudeecke P4 16.02 m. Die
Überschreitung der zulässigen Firsthöhe um lediglich 2 cm sei
vernachlässigbar. Bei gesonderter Ermittlung der Firsthöhe der beiden
Baukörper der gegliederten Baute weise der östliche, höhere Gebäudeteil
eine effektive Firsthöhe von nur 15.5 m auf, während der westliche
Gebäudeteil noch eine Firsthöhe von 14.21 m erreichte.
Vom Bau werde die bestehende Bestockung in keiner Weise in
Mitleidenschaft gezogen.
Betreffend Autoabstellplätze habe es die Baubehörde im angefochtenen
Entscheid unterlassen, mittels Auflage zu verlangen, dass auf Parzelle
1231 Parkplätze zu bezeichnen seien.
Das geplante Gebäude weise die maximal zulässige Gebäudelänge und -
höhe sowie eine gute Gestaltung auf und könne schlichtweg nicht grösser
gebaut werden, weswegen ein Gestaltungskonzept zwecklos wäre.
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8. Am 22. März 2013 hielten die Beschwerdeführer replicando an ihren
Anträgen fest.
Beim am 8. November 2012 eingegangenen Gesuch handle es sich um
ein neues Baugesuch und nicht um ein Abänderungsgesuch.
Es stimme, dass in der Beschwerde einige in der Einsprache nicht
gerügte Gesetzesverletzungen geltend gemacht würden. Dabei handle es
sich aber nicht um gänzlich neue Rügen, sondern um das Vorbringen
neuer Tatsachen und nicht um eine unerlaubte Ausdehnung des
Rechtsbegehrens. Zudem gelte die Untersuchungsmaxime. Die
Gebäudemasse seien bereits im Einspracheverfahren gerügt worden. Auf
die in der Beschwerde geltend gemachten Einwendungen sei einzutreten.
Die nach Süden gerichtete Fassade erstrecke sich lediglich über ein bis
zwei Stockwerke, währenddessen die gegen Norden gerichtete Fassade
sämtliche Stockwerke umfasse. Sie sei die Hauptfassade. Das
Bauvorhaben sei auch nicht auf die durch Gebäude-Assek-Nr. 214 und
215 gebildete Bauflucht gestellt, sondern rage weiter als diese Gebäude
in den Strassenbereich hinein.
Art. 17 Abs. 2 BG sage eindeutig, als Gebäudehöhe gelte der Abstand
zwischen der tiefsten Stelle des gewachsenen oder abgegrabenen
Terrains und dem höchsten Punkt der Schnittlinie zwischen
Umfassungswand und Dachoberfläche. Gemäss Art. 17 BG sei die
Gebäudehöhe ab der tiefsten Stelle des gewachsenen oder
abgegrabenen Terrains aus zu messen, unabhängig an welcher Fassade
diese tiefste Stelle liege. Dasselbe gelte für die Firsthöhe. Bei dieser habe
die Gemeinde den tiefsten Punkt an der Nordfassade angenommen,
während dem dies bei der Gebäudehöhe nicht zutreffen solle, obwohl im
Gesetz die gleiche Definition gelte. Die Absicht dieser Bestimmung sei
auch, dass nicht wie hier unmögliche Dachformen gewählt werden,
sondern regelmässige symmetrische Dächer, wie dies im Engadin üblich
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sei. Der Boden beim Hauseingang liege unter der Kote 1‘265.5 m.ü.M.,
andernfalls zum Beispiel auch der Eingang zur Tiefgarage eine lichte
Höhe von 2 m hätte.
Das AWN habe sich nur zum Waldabstand von 10 m geäussert. Dieser
sei eingehalten. Hingegen habe das Amt sich nicht zu den unterirdischen
Überschreitungen des Waldabstandes geäussert.
Die Beschwerdegegnerin habe ausgeführt, auf Parzelle 1231 lägen
weitere vier Parkplätze. Diese Parzelle befinde sich jedoch ausserhalb
des Baugebietes, nämlich gemäss Zonenplan teilweise im Wald und
teilweise im übrigen Gemeindegebiet. Hier könnten keine
Autoabstellplätze erstellt werden.
Betreffend Unterschreitung der AZ könnten die Ausführungen in den
Vernehmlassungen ihre Ausführungen nicht widerlegen.
Aufgrund der gesetzlichen Bestimmungen (Art. 88 Abs. 1 KRG) und der
Gerichtspraxis (VGU R 01 80) hätte die Baubewilligung ohne
feuerpolizeiliche Bewilligung nicht erteilt werden dürfen.
Zwar sei in der Einsprache die Gebäudelänge nicht gerügt worden.
Indessen seien die Gebäudemasse an und für sich in der Einsprache
bereits gerügt worden. Es handle sich um eine neue
Tatsachenbehauptung.
Bei der Garage solle es sich teilweise um einen Anbau handeln. Dies sei
sonderbar, weil das Erdgeschoss (EG) eine einheitliche Gestaltung habe
und aufgrund des Grundrissplans nicht von einem Anbau gesprochen
werden könne. Sonst wären noch 2 m der Parkplätze 1-4 als Anbau zu
qualifizieren. Das Rechteck gemäss Art. 18 BG sei um das gesamte EG
zu legen, weil eine Anbaute nicht zu erkennen sei.
Hier seien alle Kosten, auch die Bewilligungsgebühr, den Einsprechern
überbunden worden. Es seien die gesamten Kosten des Rechtsberaters
den Einsprechern belastet worden, und keine Kosten betreffend das reine
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Baubewilligungsverfahren. Zudem habe die Gemeinde zusätzliche Kosten
für das Bewilligungsverfahren von Fr. 2‘500.-- der Bauherrschaft belastet.
9. Am 9. April 2013 verzichtete die Beschwerdegegnerin 2 auf die
Einreichung einer Duplik.
10. Am 10. April 2013 hielt die Beschwerdegegnerin 1 duplicando an ihren
Anträgen fest.
Der Abstand des Neubaus zur Strassenparzellengrenze betrage an der
Nordostecke 3.87 m und an der Nordwestecke 4 m. Das Gebäude
Assek.-Nr. 214 weise einen Abstand zur Strassenparzellengrenze von
durchwegs 4 m auf. Gemäss Situationsplan sei klar, dass die Situierung
des angefochtenen Neubaus auf die Gebäude Assek.-Nrn. 214 und 215
ausgerichtet sei und das Gebäude die vorhandene Strassenflucht
übernehme. Bei Einhaltung des grossen Grenzabstandes zur Strasse
bzw. bei Zurücksetzung des Neubaus auf 5 m würde die bestehende
Strassenflucht nicht eingehalten.
Gemäss Art. 17 BG sei klar, dass die Gebäudehöhe an der
Umfassungswand und über dieser tiefsten Stelle bis zur Schnittlinie des
darüberliegenden Daches zu messen sei und nicht zu irgendeiner
anderen höher gelegenen Schnittlinie von Dach und Fassade (hier der
bergseitigen Fassade).
Gemäss dem Wortlaut von Art. 17 Abs. 2 BG könnten die Firsthöhe
durchaus senkrecht unter dem First bis zum gewachsenen oder
abgegrabenen Boden gemessen werden. Die Bemessung der
Gebäudehöhe in der Projektion der für die Gebäudehöhe massgebenden
Fassade rechtfertige sich jedoch durch die gestalterisch richtige Relation
zwischen Gebäude- und Firsthöhe. Diese von der Gemeinde angewandte
Messweise sei für den Bauherrn wesentlich strenger als eine Messung
der Firsthöhe unter dem First und es sei befremdlich, wenn nun auch
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noch diese strenge Messung der Firsthöhe als Argument für die abwegige
Ermittlung der Gebäudehöhe durch die Beschwerdeführer herhalten
müsse. Die gesetzliche Firsthöhe sei auch mit der strengen Messweise
eingehalten.
Der Hauseingang liege klar auf der Höhenkote 1‘265.5 m.ü.M. und nicht
auf Strassenniveau. Dies ergebe sich aus dem Schnitt A-A und dem
Situationsplan des Erdgeschosses. Bei der im Fassadenplan der
Nordfassade eingezeichneten gestrichelten Linie handle es sich nicht um
die EG-Höhe, sondern um die untere Kante der Bodenplatte des
Neubaus.
Parzelle 1231 falle tatsächlich als Standort für weitere Parkplätze für das
Bauvorhaben auf Parzelle 1299 ausser Betracht. Zur der Bauherrschaft
gehörenden Parzelle 1299 zähle aber nicht nur die vom Neubau
beanspruchte Fläche, sondern auch die dreiecksförmige Fläche gegen
Westen, welche in der ZöBA (Zone für öffentliche Bauten und Anlagen)
liege. Nach Inkrafttreten der revidierten Ortsplanung könnten dort zwei
zusätzliche Parkplätze realisiert werden. Zudem könnte sich die
Beschwerdegegnerin 2 an den von der Beschwerdegegnerin 1 auf
Parzelle 1215 geplanten Parkierungsanlage beteiligen. Diese liege
gegenüber dem Bauvorhaben und sei ebenfalls in der ZöBA. Diese
Anlage diene nicht bloss öffentlichen Zwecken, sondern auch zur
Deckung des Parkplatzbedarfs für Liegenschaften im Einzugsbereich.
Diese sei im Generellen Gestaltungsplan (GGP) festgelegt worden. Ein
Parkierungskonzept befinde sich in Ausarbeitung. Parzelle 1299 liege im
Einzugsbereich, wie auch Parzelle 1232 der Beschwerdeführer.
Bei den Fr. 6‘060.-- handle es sich nur um Kosten der Einsprache.
11. Am 2. Juli 2013 hielt der Instruktionsrichter gegenüber der
Beschwerdegegnerin 2 fest, das Bundesgericht habe am 22. Mai 2013 in
den Urteilen 1C_614/2012, 1C_646/2012, 1C_649/2012 sowie
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1C_650/2012 Fragen im Zusammenhang mit dem Zweitwohnungsbau
beurteilt und sei unter anderem zum Schluss gekommen, dass
Baubewilligungen für Zweitwohnungen in einer Gemeinde mit einem
Zweitwohnungsanteil von über 20 %, die nach dem 11. März 2012 und
vor dem 1. Januar 2013 erteilt wurden, anfechtbar seien und Art. 75b der
Schweizerischen Bundesverfassung (BV; SR 101) verletzten. Er forderte
die Beschwerdegegnerin 2 auf, dem Gericht mitzuteilen, wie das
vorliegende Verfahren angesichts dieser Bundesgerichtsurteile
weitergeführt werden solle, d.h. ob sie an ihren im Verfahren gestellten
Anträgen festhalten oder - in Kenntnis nun auch der Begründung der
erwähnten Bundesgerichtsurteile - andere Anträge stellen wolle.
12. Am 9. Juli 2013 wünschte die Beschwerdegegnerin 2, das Verfahren sei
weiterzuführen. Alle Wohnungen würden gemäss Erklärung vom 4. und 6.
Juli 2013 als Erstwohnungen im Sinne von Art. 4 lit. a ZwVO erstellt. Das
Gericht werde ersucht, bei Abweisung der Beschwerde im Urteil eine
entsprechende Auflage vorzusehen respektive die Gemeinde
anzuweisen, vor Baubeginn die Erstwohnungsanmerkungen auf Parzelle
1299 vornehmen zu lassen.
13. Am 11. Juli 2013 ersuchte der Instruktionsrichter die Gemeinde, dieses
Gesuch um Projektänderung im Baubewilligungsverfahren zu prüfen und
ihren Entscheid dem Gericht mitzuteilen.
14. Am 28. August 2013 bewilligte der Gemeindevorstand diese
Projektänderung und verfügte, dass sämtliche Wohnungen dauernd als
Erstwohnungen im Sinne von Art. 4 lit. a ZwVO zu nutzen seien, was im
Grundbuch anzumerken sei. Die gemäss Baubescheid vom 19./21.
Oktober 2012 bewilligte, vergrösserte Wohnung 4a sei ausserdem
gemäss den Vorschriften der Gemeinde dauernd als Hauptwohnung im
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Sinne von Art. 58 Abs. 3 BG zu nutzen. Diese Nutzungsbeschränkung sei
im Grundbuch anzumerken.
15. Am 17. September 2013 schrieben die Beschwerdeführer dazu, dass sie
gegen diese Verfügung keine Beschwerde einreichen, jedoch um die
Beurteilung der geltend gemachten Baurechtsverletzungen ersuchten. Bei
der Kostenauflage sei zu berücksichtigen, dass die Projektänderung erst
nach durchgeführtem Schriftenwechsel und praktisch nach Abschluss des
Verfahrens erfolgt sei. Aufgrund der Entscheide des Bundesgerichtes
vom 22. Mai 2013 hätte die Beschwerde bereits aufgrund der Verletzung
von Art. 75b BV gutgeheissen werden müssen, was bei der
Kostenauflage zu berücksichtigen sei.
16. Am 16. Dezember 2013 führte das Verwaltungsgericht (V. Kammer) einen
Augenschein durch, an welchem die Beschwerdeführer durch den
Verwalter der Stockwerkeigentümergemeinschaft (StWEG), zwei
Stockwerkeigentümerinnen sowie den gemeinsamen Anwalt (RA Dr. iur.
Wieser) vertreten waren. Von Seiten der Gemeinde
(Beschwerdegegnerin1) waren der Baufachchef und der
Gemeindepräsident in Begleitung ihres Rechtsvertreters (RA Dr. iur.
Metzger) präsent. Die Bauherrschaft (Beschwerdegegnerin 2) war durch
ihre Architektin, ein Mitglied der Baugesellschaft und ihrem
Rechtsvertreter (RA lic. iur. Visinoni) anwesend. Allen Anwesenden wurde
dabei – am Hangfuss zur Bauparzelle 1299 auf der Strassenparzelle
1230 - die Gelegenheit geboten, sich auch noch mündlich zu den
aufgeworfenen Fragen – betreffend Grenzabstandsverletzung,
Einordnung ins bestehende Orts- und Landschaftsbild, Gebäude- und
Firsthöhe, Garagenzufahrt, Waldabstand und Gestaltungskonzept – an
Ort und Stelle zu äussern. Anlässlich des Augenscheins reichte die
Beschwerdegegnerin 1 den massgebenden Generellen
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Erschliessungsplan (GEP) im Massstab 1:2000 vom 23. Mai 2011 zu den
Akten. Der Vertreter des Amts für Wald und Naturgefahren (AWN) gab
noch einen undatierten Planausschnitt über den Verlauf der statischen
Waldfeststellungsgrenze im Massstab 1:500 zu den Akten. Eine Kopie der
entsprechenden Waldfeststellungsverfügung wird seitens der
Beschwerdegegnerin 1 nachgereicht. Von Seiten des Gerichts wurden
zudem noch insgesamt 22 Farbfotos von den örtlichen Erschliessungs-,
Parkierungs- und Bebauungsverhältnissen im Bereich der Bauparzelle
1299, der dortigen Strassenflucht und der ortstypischen Bauweise in der
näheren Umgebung erstellt und dem Protokoll des Augenscheins vom 16.
Dezember 2013 hinzugefügt.
17. Mit Schreiben vom 18. Dezember 2013 reichte die Gemeinde – bezüglich
der am Augenschein diskutierten Waldgrenze - noch folgende Pläne und
Unterlagen nach: (1) Kopie des am 19. November 2013 genehmigten
Zonenplans und Generellen Gestaltungsplans 1:2000 mit der darin
festgelegten Waldgrenze im Bereich des Bauvorhabens auf Parzelle
1299; (2) Kopie des Genehmigungsbeschlusses der Regierung vom
19./21. November 2013 (RB Protokoll Nr. 1096) mit den Ausführungen zur
Waldfeststellung (Ziff. F/14, S. 27); (3) Kopie des Originals des [früheren]
Zonenplans 1:2000 vom 21. Dezember 1989/1. Oktober 1990. Zur
Erläuterung dieser Kopien wurde vorgebracht, dass die im aktuellen
Zonenplan 2013 eingezeichnete Waldgrenze mit dem anlässlich des
Augenscheins vom Vertreter des AWN abgegebenen (undatierten)
Planausschnitt über den Verlauf der statistischen
Waldfeststellungsgrenze übereinzustimmen scheine, wobei es sich dabei
um die erstmalige Festlegung der Waldgrenze gehandelt habe. Der dem
Baugesuchdossier beigelegte Situationsplan 1:500 habe demgegenüber
mit dem alten Zonenplan 1989/1990 übereingestimmt. Es sei für sie
unverständlich, weshalb der zuständige Vertreter des AWN mit E-Mail
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vom 8. Februar 2012 die Einhaltung des Waldabstands von 10 m durch
die Bauprojektpläne bestätigt habe. Dessen Beurteilung sei aufgrund der
konkreten Pläne erfolgt und habe sich auf die statische Waldgrenze laut
(neuem) Zonenplan 2013 bezogen. Das im März 2012 eingereichte
Bauprojekt auf Parzelle 1299 sei im Übrigen auch bereits der Regierung
bei der vorgezogenen Teilgenehmigung des neuen Zonenplans bekannt
gewesen (Nennung bei Verfügbarkeitsnachweis). Soweit sich der
Vertreter des AWN heute auf den Standpunkt stelle, dass der
Waldabstand nicht eingehalten werde, seien seine Angaben im E-Mail
vom 8. Februar 2012 – auf welche sich die Gemeinde verlassen habe -
offensichtlich falsch gewesen.
18. Mit Schreiben vom 7. Januar 2014 hielt der Rechtsvertreter der
Beschwerdeführer fest, dass der anlässlich des Augenscheins
abgegebene (undatierte) Planausschnitt des Vertreters des AWN
augenfällig mit der Waldgrenze des kürzlich genehmigten Zonenplans
2013 übereinstimme. Werde diese statistische Waldgrenze auf den von
der Bauherrschaft eingereichten Situationsplan 1:500 übertragen, so
stelle man fest, dass der Waldabstand von 10 m - der bereits nach
diesem Situationsplan nicht eingehalten werde – noch mehr unterschritten
werde. Der Waldabstand betrage an der südwestlichen Gebäudeecke
lediglich 7.5 m, womit der gesetzliche Waldabstand von 10 m um 2.5 m
unterschritten werde. Die Bündner Regierung habe in ihrem
Genehmigungsentscheid vom 19. November 2013 (Ziff. F/14, S. 27) klar
festgehalten, dass den in den neuen Zonenplänen und Generellen
Gestaltungsplänen eingetragenen Waldgrenzen laut Art. 10 und 13 des
Bundesgesetzes über den Wald statische Wirkung zukomme, womit
offensichtlich sei, dass diese Vorgaben auch hier gültig und zu beachten
seien. Ohne Bedeutung sei hingegen, dass die im Situationsplan 1:500
eingetragene Waldgrenze mit dem Zonenplan 1989/1990 übereinstimme.
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Massgebend sei der Zonenplan, der bereits am 11. September 2012
bezüglich des Grundstücks 1232 genehmigt worden sei. Bei Einreichung
des Baugesuchs (Abänderungsgesuch) am 8. November 2012 sei die
statische Waldgrenze im Zonenplan bezüglich des Grundstücks 1296
bereits genehmigt gewesen. Irrelevant sei auch, ob die Feststellung im E-
Mail vom 8. Februar 2012 des Vertreters des AWN richtig oder falsch
gewesen sei; zumal derselbe Fachmann anlässlich des gerichtlichen
Augenscheins klar bestätigt habe, dass der gesetzliche Waldabstand
beim geplanten Bauvorhaben auf Parzelle 1299 nicht eingehalten werde.
Es wäre die Aufgabe der Baubehörde gewesen, die Einhaltung des
Waldabstands auch im Abänderungsgesuch zu prüfen. Da der
Waldabstand um mindestens 2.5 m unterschritten werde, sei das
Bauvorhaben nicht bewilligungsfähig und die Beschwerde vom 30. Januar
2013 daher gutzuheissen. Im Übrigen sei die Verletzung des
Waldabstands auch in den Rechtsschriften bereits gerügt worden.
19. Mit Stellungnahme vom 9. Januar 2014 äusserte sich der beigeladene
Vertreter des AWN zum Brief der Gemeinde vom 18. Dezember 2013 wie
folgt:
1. Die forstamtlichen Waldfeststellungen in der betreffenden Gemeinde
hätten 1999 begonnen. Im fraglichen Bereich sei die Vermessung
durch den Geometer im Jahre 2001 erfolgt. Die öffentliche Auflage der
Waldfeststellung sei vom 15. Oktober 2009 bis 15. November 2009
zusammen mit der Ortsplanung (Publikation S. 3892 Kantonsamtsblatt
2009) erfolgt. Im vorliegenden Abschnitt seien keine Einsprachen
eingegangen.
2. Im Baugesuch der Beschwerdegegnerin 2 sei fälschlicherweise die
rechtlich nicht verbindliche Bodenbedeckungslinie Wald der amtlichen
Vermessung übernommen worden, die nicht mit der verbindlichen
Waldfeststellung übereinstimme.
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3. Die Waldfeststellung sei seit Jahren in allen Plänen der OP-Revision
enthalten und klar ersichtlich. Deshalb sei diese Grundlage der
Baubehörde für die Beurteilung des Baugesuchs 2012 ohne weiteres
zugänglich und überprüfbar gewesen. Umso mehr als die Waldgrenze
an dieser Stelle der Bauzonengrenze entspreche. Die Verantwortung
zur Kontrolle der Baugesuchsunterlagen in der Bauzone liege bei der
Baubehörde der Gemeinde.
4. Ebenso klar sei die Bestimmung, dass bei Hochwald von der
Waldgrenze ein Waldabstand von 10 m einzuhalten sei (Art. 29 KWAG
vom 11. Juni 2012, vorher in den Ausführungsbestimmungen).
5. Seine Aussage an der Begehung [Augenschein] und im E-Mail vom 8.
Februar 2012 sei vermutlich nicht richtig gewesen. Sie könne aber
nicht so massgebend sein, dass die genannten Grundlagen relativiert
würden.
a. Es handle sich um ein informelles E-Mail ohne Planbeilage.
b. Die Baupläne seien an Ort und Stelle besichtigt, jedoch nicht mit
den OP-Plänen verglichen worden. Er [Vertreter AWN] setze dies
als Kontrollaufgabe der Baubehörde voraus.
c. Die Baupläne seien ihm [Vertreter AWN] für die schriftliche
Stellungnahme nicht mehr zur Verfügung gestanden.
d. Nach Meinung der Gemeinde hätten die vorgelegten Pläne bereits
damals den genannten Fehler enthalten. Nachweis sei dies nicht.
e. Das AWN könne nur generell prüfen, ob der Waldrand richtig
übertragen worden sei. Kleine Fehler – besonders in einem relativ
kleinen Massstab – seien nicht ohne weiteres zu entdecken. Das
AWN setze voraus, dass die Baubehörde dafür sorge, dass mit den
richtigen Grundlagen gearbeitet werde.
f. Das AWN liefere die Grundlagen für die OP-Revision, sei danach
jedoch nicht am Planungsprozess beteiligt. Die Waldfeststellungen
seien noch von seinem Vorgänger vor über zehn Jahren gemacht
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worden, so dass der genaue Grenzverlauf nicht mehr präsent
gewesen sei.
6. Seine Auskunft zum Waldabstand für unterirdische Bauten anlässlich
der Begehung vom 16. Dezember 2013 sei gemäss Art. 30/3 KWaG
vom 11. Juni 2012 wie folgt zu präzisieren: „Für unterirdische Bauten
und Anlagen (...) können die zuständigen Behörden im Rahmen des
Leitverfahrens Ausnahmebewilligungen erteilen. Das Amt ist
vorgängig anzuhören.“
Eine entsprechende Anhörung habe [vorliegend] nicht stattgefunden.
20. Mit Eingabe vom 17. Januar 2014 bestätigte der Rechtsvertreter der
Bauherrschaft (Beschwerdegegnerin 2) die Ausführungen der Gemeinde
betreffend die Frage des Waldabstandes vollumfänglich. Die Angaben
des Vertreters des AWN im E-Mail vom 8. Februar 2012 – wonach das
Bauprojekt den Grenzabstand einhalte – sei für die Weiterverfolgung des
Projektes zentral gewesen. Dessen gegenteilige Aussage anlässlich des
gerichtlichen Augenscheins sei überraschend gekommen und für die
Bauherrschaft mit schwerwiegenden Konsequenzen verbunden.
21. Mit Schreiben vom 5. März 2014 machte die Gemeinde von der
Gelegenheit Gebrauch, sich auch noch zu den Stellungnahmen vom 7.
Januar 2014 (Beschwerdeführer), vom 9. Januar 2014 (Vertreter AWN)
und 17. Januar 2014 (Beschwerdegegnerin 2) zu äussern. Sie hielt dabei
im Wesentlichen unverändert an den bereits im Schreiben vom 18.
Dezember 2013 enthaltenen Feststellungen fest. Präzisierend brachte sie
noch vor, dass die Beschwerdegegnerin 2 (wohl) nicht darum
herumkommen werde, dass Bauvorhaben zumindest oberirdisch in Bezug
auf den Waldabstand anzupassen (Ziff. 1 am Ende). Der Vertreter des
AWN habe nunmehr selbst eingeräumt, dass seine Aussagen an der
Begehung und im E-Mail vom 8. Februar 2012 vermutlich nicht richtig
- 21 -
gewesen seien (Ziff. 2 am Ende). Auch wenn diese Auskunft falsch
gewesen sei, werde die Bauherrschaft das angefochtene Bauvorhaben
abändern müssen. In diesem Punkt sei daher den Beschwerdeführern
Recht zu geben. In Bezug auf die übrigen Beschwerdepunkte hätten die
Parteien anlässlich des Augenscheins allseits den Wunsch geäussert,
dass das Verwaltungsgericht darüber im Einzelnen entscheiden sollte, um
weitere Beschwerdeverfahren gegen ein abgeändertes Bauvorhaben
nach Möglichkeit zu verhindern. In diesem Sinne solle das Gericht nicht
bloss die Frage der Einhaltung des Waldabstands, sondern auch alle
übrigen strittigen Punkte des Bauvorhabens beurteilen und ein Urteil
darüber fällen (Ziff. 3). Zu den Eingaben vom 7. Januar 2014 und 17.
Januar 2014 habe die Gemeinde keine Bemerkungen anzubringen (Ziff.
4).
22. Mit Schreiben vom 17. März 2014 hielt die Bauherrschaft noch fest, dass
ihr wohl nichts anderes übrig bleiben werde, als das Bauprojekt
oberirdisch an die statische Waldgrenze anzupassen. Es sei aber allen
Beteiligten gedient, wenn das Gericht die übrigen strittigen Punkte der
Beschwerde behandle, um beim abgeänderten Projekt ein
Beschwerdeverfahren zu vermeiden.
Auf die weiteren Vorbringen der Parteien wird, soweit erforderlich, im
Rahmen der nachfolgenden Erwägungen noch näher eingetreten.

Das Gericht zieht in Erwägung:
1. Anfechtungsobjekt ist vorliegend der Baubewilligungs- und
Einspracheentscheid vom 19./21. Dezember 2012, worin die Gemeinde
(Beschwerdegegnerin 1) das bereits einmal überarbeitete Baugesuch der
- 22 -
Baugesellschaft B._ (Beschwerdegegnerin 2) vom 7. November
2012 zur Erstellung eines Mehrfamilienhauses auf Parzelle 1299 unter
Auflagen bewilligte und damit die dagegen erhobene Einsprache der
Beschwerdeführer (Eigentümer der schon bebauten Nachbarparzelle
1232 im Osten) abwies, soweit sie darauf eintrat. Strittig und zu klären ist
dabei, ob die Bewilligungserteilung korrekt und im Einklang mit den
bestehenden Bau-, Wald- und Feuerpolizeivorschriften im Kanton und auf
Stufe Gemeinde erfolgte. Der angefochtene Entscheid ist demzufolge in
formeller wie in materieller Hinsicht auf seine Rechtmässigkeit zu
überprüfen.
2. Gemäss Art. 50 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG;
BR 370.100) ist zur Beschwerdeerhebung legitimiert, wer durch den
angefochtenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an
seiner Aufhebung oder Änderung hat oder wer durch besondere
Vorschrift dazu ermächtigt ist (vgl. PVG 2012 Nr. 3 E.3, 2010 Nr. 29 E.5a,
2003 Nr. 35 E.1). Vorliegend rügen die Beschwerdeführer zunächst, dass
ein bestimmter Plan nicht von Anbeginn der öffentlichen Auflagefrist des
Bauvorhabens auf Parzelle 1299 zur Einsichtnahme aufgelegen habe.
Der betreffende Plan sei erst am 17. November 2012 nachgereicht
worden. Diesem formellen Einwand der Beschwerdeführer ist
entgegenzuhalten, dass ihnen dadurch kein Nachteil erwachsen ist, weil
ihr Rechtsvertreter unbestritten erst in die Projektunterlagen Einsicht
nahm, als der nachgereichte (bis dahin fehlende) Plan auflag und studiert
werden konnte. Bei diesem Geschehensablauf fehlt es den
Beschwerdeführern aber bereits an einem aktuellen
Rechtsschutzinteresse zur Erhebung der vorgebrachten Rüge. Ferner ist
auch kein virtuelles Interesse an der Rückweisung der Angelegenheit an
die Beschwerdegegnerin 1 zur erneuten Auflage der vervollständigten
Bauprojektunterlagen auszumachen, ist doch nicht davon auszugehen,
- 23 -
dass sich ein solcher Fall (Auflage unvollständiger Bauakten) in nächster
Zeit wiederholen könnte. Auf diese formellrechtliche Rüge tritt das Gericht
– nicht zuletzt auch aus prozessökonomischen Gründen
[Kosten/Beschleunigungsgebot] – daher nicht ein.
3. a) Materiell gilt es nachfolgend die Rügen betreffend
Grenzabstandsverletzung, Missachtung der Ästhetikvorschriften
(Ortsbildschutz), Überschreitung der maximal zulässigen Gebäude- und
Firsthöhe, Vornahme übermässiger Terrainveränderungen, Verletzung
der Waldabstandsvorschriften, Nichtbereitstellung von Pflichtparkplätzen
sowie ungenügende Garageneinfahrt, Fehlen eines Gestaltungskonzepts
(AZ-Unterschreitung), Nichtvorhandensein der Feuerpolizeibewilligung
sowie fehlender Nachweis bezüglich Abgeltung der Schutzraumpflicht,
Überschreitung der höchstzulässigen Gebäudelänge sowie Verstoss
gegen die Zweitwohnungsinitiative zu behandeln und zu entscheiden.
b) Zum Vorwurf der Grenzabstandsverletzung ist vorab auf die einschlägigen Bestimmungen des kommunalen Baugesetzes der
Gemeinde (BG) hinzuweisen. Gemäss Art. 14 BG, Zonenschema, ist
vorliegend ein grosser Grenzabstand von 5 m respektive ein kleiner
Grenzabstand von 2.5 m einzuhalten. Nach Art. 19 Abs. 2 BG ist der
grosse Grenzabstand auf der am meisten nach Süden orientierten
Fassade einzuhalten, hinter der in der Regel auch die Hauptwohnräume
liegen. – Die Beschwerdeführer machen geltend, nicht die Südfassade,
sondern die gegen die Strasse orientierte Nordfassade sei Hauptfassade,
wo der grosse Grenzabstand einzuhalten sei. Sie übersehen aber, dass
Art. 19 Abs. 2 BG gar nicht von einer Hauptfassade spricht, sondern klar
sagt, dass der grosse Grenzabstand auf der am meisten nach Süden
orientierten Fassade liegt. Damit lässt die besagte Bestimmung dem
Gemeindevorstand – anders als in anderen Gemeinden – nicht den sonst
- 24 -
üblichen Ermessenspielraum bei der Festlegung der massgebenden
Fassade für die Einhaltung des grossen Grenzabstandes. Deswegen
kommt es auf die Ausrichtung der Hauptwohnräume auch nicht an,
sondern einzig auf die hier völlig klar gegebene Ausrichtung nach Süden.
Anders wäre nur dann zu entscheiden, wenn die Ausrichtung nach Süden
eben nicht klar gegeben wäre. Von dieser Fassade aus ist der grosse
Grenzabstand von 5 m einzuhalten. Dieser Abstand ist unbestritten
eingehalten, weshalb die Rüge der Nichteinhaltung des grossen
Grenzabstands (gegen Norden) unbegründet ist.
c) Was den Einwand der Missachtung der Ästhetikvorgaben laut Art. 66 BG in Verbindung mit Art. 73 Abs.1 des Raumplanungsgesetzes für den
Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) und damit die bemängelte
Einordnung des geplanten Bauprojekts ins bestehende Orts- und
Landschaftsbild angeht, so hat der gerichtlich durchgeführte Augenschein
vom 16. Dezember 2013 dazu Klarheit gebracht. Die Ortsbegehung
entlang der Strassenparzelle 1230 sowie insbesondere auch die nähere
Umgebung des geplanten Bauprojekts auf der Hangparzelle 1299 haben
gezeigt, dass der fragliche Dorfabschnitt bereits recht heterogen und
architektonisch vielfältig überbaut ist (vgl. dazu insbesondere auch die
Gerichtsfotos Nrn 5, 8, 15, 16, 17,18, 19, 20, 21 und 22 anlässlich des
Augenscheins [dem Protokoll beigefügt] sowie Beilage 17 der Gemeinde).
Das auf Parzelle 1299 geplante Mehrfamilienhaus der
Beschwerdegegnerin 2 ist – wie die bereits bestehenden Wohngebäude
in der näheren Umgebung – entlang der Strassenparzelle 1230
angeordnet (vgl. dazu auch den Generellen Erschliessungsplan 1:2‘000
vom 23. Mai 2011; die Gerichtsfotos Nrn. 1-4, 6-10, 15-21 und den
illustrativen Situationsplan 1:500 vom 15. Februar 2012 der Gemeinde -
Beilage 8). Nach Überzeugung des Gerichts vermag das teilweise mit
grossen Fensterflächen, teilweise mit Engadiner Elementen geplante und
sich an der Strasse befindliche Bauprojekt die erforderliche gute
- 25 -
Gesamtwirkung laut Art. 66 Abs. 1 BG mit der Umgebung und der
Landschaft zu erreichen (vgl. Fassadenplan vom 15. Februar 2012 der
Gemeinde – Beilage 8). Eine Verletzung von Art. 73 Abs. 1 KRG bzw.
Ermessensüberschreitung durch die Beschwerdegegnerin 1 ist aus den
genannten Gründen ebenfalls zu verneinen.
d) Zur zulässigen Gebäude- und Firsthöhe wird in Art. 17 BG stipuliert: 1Als Gebäudehöhe gilt der Abstand zwischen der tiefsten Stelle des gewachsenen oder abgegrabenen Terrains und dem höchsten Punkt der Schnittlinie zwischen Umfassungswand und Dachoberfläche. 2Als Firsthöhe gilt der grösste senkrecht gemessene Abstand zwischen dem gewachsenen oder abgegrabenen Terrain und dem höchsten Punkt des geneigten Daches. 3Bei gegliederten Bauten wird die Gebäude- und Firsthöhe für jeden Baukörper einzeln ermittelt.
Gemäss Argumentation der Beschwerdeführer sollte die Gebäudehöhe
über alles gesehen die maximale Differenz zwischen dem insgesamt
höchsten Punkt der Schnittstelle zwischen Umfassungswand und
Dachoberfläche des ganzen Gebäudes und der tiefsten Stelle des
gewachsenen oder abgegrabenen Terrains sein. Höchster Punkt sei
einerseits der an der Südwestecke gelegene Schnittpunkt auf 1‘279.13
m.ü.M., welcher 13.63 m über dem tiefsten Punkt liege, und anderseits
der an der Südostecke gelegene Schnittpunkt auf 1280.43 m.ü.M.,
welcher 14.93 m über dem tiefsten Punkt liege (P2). Die
Beschwerdegegnerin 1 gehe aber davon aus, dass an allen Ecken zu
messen sei. Letzteres trifft jedoch nicht zu. Die Beschwerdegegnerin will
die Gebäudehöhe vielmehr vom tiefsten Punkt an der Nordostecke (P4)
respektive an der Nordwestecke (P1) messen. Dies ist möglich, weil der
tiefste Punkt von 1‘265.5 m.ü.M. sowohl bei P1 als auch bei P4 gegeben
ist. Der höchste Punkt bei P1 und P4 liegt auf 1‘277.5 m.ü.M., womit von
beiden Punkten (P1/P4) aus die Gebäudehöhe gemessen werden kann.
Mit der in Art. 17 Abs. 1 BG erwähnten „Schnittstelle“ kann alsdann nur
- 26 -
die senkrecht auf der tiefsten Stelle stehende Gerade gemeint sein,
welche an der Umfassungswand entlang verläuft und dann weiter oben
die Dachoberfläche schneidet. Somit erweist sich die Auslegung der
Beschwerdegegnerin 1 respektive deren Messweise als die richtige. Sie
ist auch sachlich gerechtfertigt. Die an der Südfassade liegenden
Schnittpunkte zwischen Umfassungswand und Dachoberfläche liegen nur
deshalb höher als die Schnittpunkte an der Nordfassade, weil dort das
Dach weniger weit hinuntergezogen ist als an der Nordfassade. Die höher
liegenden Schnittpunkte an der Südfassade sind die Folge des Bauens
am Hang. Die Auslegung der Beschwerdeführer würde beim Bauen in der
Ebene zum gleichen Resultat führen wie die Auslegung der
Beschwerdegegnerin 1, weil dort der tiefste Punkt des Terrains und der
höchste Schnittpunkt zwischen Umfassungswand und Dachoberfläche auf
beiden Seiten des Giebels gleich gewählt werden könnten, was eben hier
aufgrund der Topographie der Parzelle 1299 (steiles Hanggelände) nicht
möglich ist. Die Folge ist ein kürzerer Abstand vom Dachgiebel bis zur
Umfassungswand oben (südlich) als vom Dachgiebel zur
Umfassungswand unten (nördlich). Die Auslegung der Beschwerdeführer
von Art. 17 BG über die anzuwendende Messweise benachteiligt deshalb
die an den Hang Bauenden gegenüber denjenigen, die auf einem ebenen
Grundstück bauen können. Zugleich ist zu berücksichtigen, dass die
Kombination der Vorschriften - wonach einerseits nur Giebeldächer
zulässig sind und anderseits die maximal mögliche Firsthöhe festgelegt ist
- bewirkt, dass auch Bauten am Hang eine gewisse Höhe nicht
überschreiten können, falls nach der Methode der Beschwerdegegnerin 1
gemessen wird. Dabei ist die von ihr gewählte Messmethode der
Firsthöhe vom tiefsten Punkt des geneigten Daches strenger als die nach
dem Wortlaut von Art. 17 Abs. 2 BG ebenfalls mögliche Messung unter
dem First (= höchster Punkt des geneigten Daches). Würde unter dem
First gemessen, wäre die Firsthöhe mit 10.65 m an der Ostfassade und
- 27 -
mit 10.91 m an der Westfassade wesentlich weniger hoch, als aus dem
Plan Nr. 1108.02 (Fassaden) hervorgeht. Bei dieser Messweise könnte
der First also viel höher gesetzt werden. Die Gebäudehöhe von 12 m ist
demnach eingehalten. Die Firsthöhe ist entgegen der Auffassung der
Beschwerdeführer auch nicht von der Kote 1'265 m.ü.M. (Strassenniveau)
zu messen, sondern von der Kote 1'265.5 m über Meer (vgl. Schnittplan
Nr. 1108-03). Mit 16.02 m ist die zonenkonforme Firsthöhe um 2 cm
überschritten, was als vernachlässigbar hingenommen werden kann.
e) Zur Rüge bezüglich übermässiger Terrainveränderungen gilt es klarzustellen, dass die aus den Plänen hervorgehenden
Bodenveränderungen aufgrund der Topographie (abschüssige Hanglage)
unumgänglich sind. Das Gericht vermag deshalb nicht zu erkennen,
inwiefern die vorgesehenen Eingriffe in die bestehende Geländestruktur
samt kleinerer Aufschüttungen oder Terrainnivellierungen bereits
übermässig sein sollten. Die Feststellungen anlässlich des Augenscheins
haben diesen Eindruck noch verstärkt, ist eine Bebauung der Parzelle
1299 in der W4 im steilen Hanggelände doch unweigerlich mit gewissen
Abgrabungen und Terrainverschiebungen verbunden. Von nicht mehr
tolerierbaren Terrainaufschüttungen oder Bodenveränderungen durch das
geplante Bauprojekt kann auf Parzelle 1299 jedenfalls keine Rede sein,
zumal die Nachbarparzelle 1232 der Beschwerdeführer nur mit
vergleichbaren Eingriffen ins gewachsene Hanggebiet erstellt werden
konnte und daher der einschlägige Art. 69 BG (Terrainveränderungen,
Böschungen, Mauern) für alle Rechtsunterworfenen gleich angewandt
bzw. interpretiert werden muss. Auch mit dieser Rüge stossen die
Beschwerdeführer deshalb hier ins Leere.
f) Zur Verletzung der Waldabstandsvorschriften sind sich die Parteien im Laufe des Verfahrens – namentlich aufgrund der anlässlich des
- 28 -
gerichtlichen Augenscheins vom 16. Dezember 2013 neu gewonnenen
Erkenntnisse (vgl. vorne im Sachverhalt Ziff. 17-20) und der daran
anschliessenden Korrespondenz inklusive Eingeständnisse (vgl. Ziff. 21-
22) – darüber einig geworden, dass der gesetzlich vorgeschriebene
Waldabstand von mindestens 10 m gegenüber dem südlich
angrenzenden Hochwald aufgrund der eingereichten und durch die
Gemeinde bewilligten Baupläne im angefochtenen Entscheid vom 19./21.
Dezember 2012 nicht eingehalten werden kann und daher eine
Anpassung des Gesamtprojekts auf Parzelle 1299 unerlässlich noch
vorgenommen werden muss. Dabei spielt es keine Rolle, ob auf die bis
Ende 2012 gültigen Ausführungsbestimmungen zum kantonalen
Waldgesetz (vgl. Art. 26 RABzKWaG; BR 920.120) oder auf das [neue]
seit dem 1. Januar 2013 geltende kantonale Waldgesetz (Art. 29 KWaG;
BR 920.100) abgestellt wird, weil die massgeblichen
Abstandsbestimmungen in beiden Fällen beinahe gleich lauten. Eine
Verletzung der Waldabstandsvorschriften ist somit nachgewiesen,
weshalb die Beschwerde bereits aus diesem Grunde zwingend
gutgeheissen werden muss (vgl. Regierungsbeschluss vom 19./21.
November 2013 [RB Nr. 1096] S. 27, Ziff. 14. Waldfeststellung, sowie den
zugehörigen Zonenplan [Genereller Gestaltungsplan 1: 2'000] mit
genauem Verlauf der Waldgrenze im südwestlichen Bereich auf Parzelle
1299 [W4]; vgl. zudem auch den von den Beschwerdeführern mit
Schreiben vom 7. Januar 2014 beigelegten Plan betreffend
Parzellengrenze und einzuhaltenden Waldabstand auf Bauparzelle 1299
mit ziffernmässigen Detailangaben bzw. Plan Nr. 1108-00
[Situationsplan], wonach die einzuhaltende Waldabstandslinie in den
Gebäudegrundriss des MFH auf Parzelle 1299 zu liegen käme). An der
Notwendigkeit einer oberirdischen Projektänderung wegen des Mindestabstands zum Hochwald führt daher vorliegend kein Weg vorbei,
was diesbezüglich zweifelsfrei zur Gutheissung der Beschwerde führt.
- 29 -
Soweit die Beschwerdeführer zudem noch eine Projektänderung aufgrund
der Respektierung eines unterirdischen Waldabstands verlangten, ist dem entgegenzuhalten, dass diese Rüge neu ist und die
Beschwerdeführer deshalb damit nun nicht (mehr) gehört werden können
(vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts [VGU] R 12 66 vom 8. Januar 2013
E.3 [Qualifikation als unerlaubte Ausdehnung des Rechtsbegehrens]). Auf
diese Rüge wird deshalb nicht eingetreten. Immerhin sei aber doch noch
erwähnt, dass die hierzu einschlägigen Vorgaben (vgl. alt Art. 27 Abs. 3
RABzKWaG bzw. neu Art. 30 Abs. 3 KWaG) vorsehen, dass die
zuständigen Behörden (hier: AWN) im Rahmen des Leitverfahrens
Ausnahmebewilligungen erteilen können. Das Amt ist vorgängig
anzuhören. Es erscheint daher auch im konkreten Fall noch zweckmässig
und geboten, dass die Baubewilligungsbehörde (Beschwerdegegnerin 1)
im Zuge der überarbeiteten Bewilligungserteilung an die Bauherrschaft
(Beschwerdegegnerin 2) ebenfalls noch vorgängig das AWN zu den
unterirdischen Bau- und Gebäudeteilen zwecks Wahrung des
gesetzlichen Waldabstands anhört.
g) Zur Regelung der Garageneinfahrt und den Pflichtparkplätzen ist den massgebenden Art. 73 und Art. 74 BG was folgt zu entnehmen:
Art. 73 Zu- und Ausfahrten 1Zufahrten zu Parkplätzen, Garagen und Einstellhallen sind so anzulegen, dass sie ganzjährig benutzbar sind. 2Einstellhallen und Garagen mit direkter Ausfahrt auf Strassen, Wege und Plätze müssen einen Vorplatz aufweisen, auf welchem das Motorfahrzeug abgestellt werden kann. 3Im Bereich von Kantonsstrassen erfordern neue Zu- und Ausfahrten oder Abänderungen bestehender Anlagen eine zusätzliche Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde.
Art. 74 Abstellplätze für Motorfahrzeuge - 1. Pflichtparkplätze 1Bei Neubauten sowie bei Umbauten und Erweiterungen, welche zusätzlichen Verkehr erwarten lassen, hat die Bauherrschaft auf eigenem Boden während des ganzen Jahres zugängliche Abstellplätze für
- 30 -
Motorfahrzeuge zu erstellen und dauernd für die Parkierung offen zu halten oder das Benützungsrecht von Abstellplätzen auf fremdem Boden nachzuweisen. 2Es sind mindestens bereitzustellen bei - Wohnbauten 1 Platz pro Wohnung bis 100 m2 GF,
bei grösseren Wohnungen 2 Plätze - Bürobauten/Gewerbebauten 1 Platz pro 120 m2 GF, mindestens
aber 1 pro Büro/Gewerbe - Verkaufslokale 1 Platz pro 30 m2 Ladenfläche - Pensionen, Hotels 1 Platz pro 3 Fremdenbetten - Restaurants 1 Platz pro 5 Sitzplätze [ohne Hotelspeisesäle] Für andere Bauten und Anlagen bestimmt die Baubehörde die Anzahl der Pflichtparkplätze, wobei sie sich an die Normen der Vereinigung Schweizerischer Strassenfachleute (VSS) hält. In besonderen Fällen kann die Baubehörde die Anzahl Pflichtparkplätze gegen Revers herabsetzen. 3Die Abstellplätze müssen nach Lage und Grösse, Anordnung und Ausbau geeignet sein. Sie dürfen ihrem Zweck nicht entfremdet werden. Werden die Abstellplätze auf fremdem Boden bereitgestellt, ist die dauernde Benutzbarkeit durch Begründung entsprechender Grunddienstbarkeiten sicherzustellen.
Im Lichte dieser gesetzlichen Vorgaben und der eingereichten
Projektpläne (Plan Nr. 1108-04 [Umgebung mit EG] und Plan Nr. 1108.03
[Schnitt A-A und Schnitt B-B]) gilt es die beiden Einwände der
Nichtbereitstellung von genügend Pflichtparkplätzen und einer
ungenügenden Garageneinfahrt zu prüfen und zu entscheiden. Die
Beschwerdegegnerin 1 weist in ihren Stellungnahmen (vgl. vorne im
Sachverhalt Ziff. 6 und Ziff. 10) auf zwei Möglichkeiten hin, wo die
fehlenden zwei Pflichtparkplätze realisiert werden könnten. Wie der
Augenschein gezeigt hat, bleibt im westlichen Teil der Parzelle 1299 kein
Raum, um zusätzliche Parkfelder oder Abstellflächen für eigene
Motorfahrzeuge zu schaffen. Hingegen vermochte die
Beschwerdegegnerin 1 durchaus glaubhaft darzutun, dass die fehlenden
Pflichtparkplätze im ebenfalls geplanten gegenüberliegenden Bauprojekt
einer kommunalen Autoeinstellhalle (in der ZöBA) bereitgestellt werden
könnten (vgl. nochmals Zonenplan [Genereller Gestaltungsplan 1: 2'000]
mit grau markierter ZöBA im Westen der Parzelle 1299 [inkl. zugehörigem
- 31 -
Landspickel oberhalb der Strassenparzelle 1230]). Um diese Beteuerung
der Beschwerdegegnerin 1 zu Gunsten der Beschwerdegegnerin 2 jedoch
rechtlich verbindlich abzusichern, wird die Gemeinde hiermit aufgefordert,
diese baupolizeiliche Verpflichtung (Bereitstellung zweier Pflichtparkplätze
auf fremdem Boden in der ZöBA und nicht auf Parzelle 1299 in der W4)
mittels einer Auflage noch in die zu erteilende Baubewilligung
aufzunehmen. Die Bedenken und Einwände der Beschwerdeführer
erweisen sich infolgedessen lediglich unter dem eingeschränkten
Blickwinkel fehlender Alternativen auf der Bauparzelle 1299 selbst als
begründet. Der glaubhaft aufgezeigte Lösungsweg der
Beschwerdegegnerinnen (Bereitstellung der fehlenden zwei
Pflichtparkplätze in benachbarter ZöBA) führt daher auch nicht zur
teilweisen Gutheissung der Beschwerde in diesem Punkt, denn die
Beschwerdeführer haben einzig die Aufhebung des angefochtenen Bau-
und Einspracheentscheids beantragt, nicht aber dessen Ergänzung.
Was die ebenfalls bemängelte Garageneinfahrt betrifft, so hat der
Augenschein den anhand der eingereichten Unterlagen (vgl. Plan Nr.
1108-00 [Situation] und Plan Nr. 1108-01 [Grundriss]) bereits
gewonnenen Eindruck nur noch bestätigt, dass der erforderliche Vorplatz
nach Art. 73 Abs. 1 (ganzjährig benutzbar) und Abs. 2 (Abstellmöglichkeit
für ein Motorfahrzeug auf Vorplatz) BG hier kein Problem darstellt. Auch
in dieser Beziehung erweist sich die Beschwerde folglich als unbegründet.
h) Was das Fehlen eines Gestaltungskonzepts (verknüpft mit dem Vorwurf einer AZ-Unterschreitung) betrifft, so sind diese Einwände ebenfalls erst im Zuge des Beschwerdeverfahrens neu erhoben worden, weshalb darauf
infolge unzulässiger Erweiterung des Rechtsbegehrens seit der
Einsprache nicht eingetreten werden (vgl. a.a.O. VGU R 12 66 E.3). Wie
der Augenschein überdies gezeigt hat, könnte die Hangparzelle 1299
räumlich wohl kaum weiter bzw. nutzungstechnisch völlig anders überbaut
- 32 -
werden. Ein Blick auf die Bauunterlagen [Situationsplan Nr. 1108-00] und
die Beilage 18 der Beschwerdegegnerin 1 [Grundstücksflächenplan
Parzelle 1299; braun eingefärbt mit Hauptfläche in der Mitte für MFH
sowie einem dreiecksförmigen Landspickel im Westen und einem
schmalen Bodenstreifen im Südosten] bestätigen dies noch. Der
erwähnte Landspickel im Westen ist zudem der ZöBA [nicht der W4]
zugewiesen und weist augenfällig eine ungünstige Dreiecksform auf,
weshalb er für eine private, AZ-pflichtige Nutzung weder zonenrechtlich
verfügbar noch faktisch geeignet erscheint. Der hinter Parzelle 1232
liegende Teil von Parzelle 1299 (also der schmale Bodenstreifen im
Südosten) ist baulich überhaupt nicht nutzbar. Ein zusätzliches
Gestaltungskonzept im Sinne von Art. 66 Abs. 2 BG würde im konkreten
Fall daher gestalterisch nichts Neues oder Besseres bringen, womit sich
die diesbezüglichen Einwände der Beschwerdeführer inhaltlich als
unbegründet und im Resultat als nicht zielführend erweisen.
i) Zur fehlenden Feuerpolizeibewilligung (Abgeltung Schutzraumpflicht) ist vorab auf das geltende Gesetz über den vorbeugenden Brandschutz
und die Feuerwehr im Kanton Graubünden vom 15. Juni 2010
(Brandschutzgesetz; in Kraft seit 1. Januar 2011; BR 840.100) zu
verweisen. Gemäss Art. 7 Abs. 1 des Brandschutzgesetzes sind Neu-,
An-, Um- und Ausbauten sowie die Umnutzung von Gebäuden oder
Gebäudeteilen bewilligungspflichtig. Laut Abs. 2 der genannten
Bestimmung dürfen bewilligungspflichtige Bauten erst bezogen und
bewilligungspflichtige Anlagen erst in Betrieb genommen werden, wenn
die Abnahmekontrolle ergeben hat, dass die mit der Bewilligung
verbundenen Auflagen erfüllt sind. Im Gegensatz zu den früher geltenden
Brandschutzbestimmungen (vgl. dazu VGU R 01 80 vom 21. März 2002
E.3c) haben sich die feuerpolizeilichen Gesetzesgrundlagen – soweit
ersichtlich - insofern geändert, als neu eine zwingende Integration der
- 33 -
Brandschutzbewilligung bzw. der entsprechenden Auflagen in den
Baubescheid nicht (mehr) vorgesehen ist. Das Fehlen der betreffenden
Unterlagen rechtfertigt deshalb auch nicht eine Aufhebung der
Baubewilligung oder des Einspracheentscheids. Im konkreten Fall hat die
Beschwerdegegnerin 1 im angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid
vom 19./21. Dezember 2012 unter Ziff. 2.4 (Die kantonalen
feuerpolizeilichen Vorschriften müssen eingehalten werden) und unter
Ziff. 2.5 (Gemäss Zivilschutzgesetzgebung sind für das bewilligte
Bauvorhaben 15 Schutzplätze bereit zu stellen. Die erforderlichen Pläne
sind vor Baubeginn der Gemeinde einzureichen) diesbezüglich verfügt.
Die Baufreigabe kann demnach erst erfolgen, wenn die entsprechenden
Unterlagen vorliegen und den Beschwerdeführern hierzu das rechtliche
Gehör gewährt wurde. Die Rüge der Beschwerdeführer, die
Baubewilligung hätte in dieser Form und Ausgestaltung (nur mittels
Auflagen in den Ziff. 2.4/2.5) nicht erteilt werden dürfen, erweist sich
daher als unbegründet bzw. eindeutig als verfrüht. Anders als im zitierten
Fall VGU R 01 80 machen die Beschwerdeführer hier nicht einmal
geltend, Brandschutzvorschriften seien verletzt. Selbst man dazu aber
gegenteiliger Meinung wäre und die Baubewilligung diesbezüglich vom
Gericht noch zu ergänzen wäre, würde dies immer noch keine teilweise
Gutheissung der Beschwerde hinsichtlich dieser zwei Punkte bedeuten,
denn die Beschwerdeführer haben hier ausschliesslich die Aufhebung des
angefochtenen Bau- und Einspracheentscheids – und nicht auch noch
dessen Ergänzung - beantragt.
j) Zur angeblichen Überschreitung der höchstzulässigen Gebäudelänge von 25 m gemäss Art. 14 BG (Zonenschema für W4) in Verbindung mit
Art. 18 Abs. 2 BG (max. Gebäudelänge für Einzelbauten/Reihenhäuser;
Anbauten mit Gebäudelänge von max. 4 m nicht einzurechnen) brachten
die Beschwerdeführer insbesondere vor, dass das geplante Bauprojekt
- 34 -
auf Parzelle 1299 gegen die Strassenparzelle 1230 im Erdgeschoss um 2
m zu lang sei. Wie bereits bezüglich des unterirdischen Waldabstands,
des Gestaltungskonzepts/der AZ-Unterschreitung und der fehlenden
Feuerpolizeibewilligung (Abgeltung Schutzraumpflicht) festgestellt, ist
auch dieser Einwand erst im Verlaufe des Verfahrens neu und damit zu
spät erhoben worden, weshalb das Gericht darauf nicht mehr eintreten
kann (vgl. erneut a.a.O. VGU 12 66 E.3). Der pauschale Hinweis der
Beschwerdeführer in ihrer Einsprache vom 30. November 2012, wonach
die Baubehörde die erlaubten Gebäudemasse (Höhen/Längen/Volumina)
von Amtes wegen zu prüfen habe, genügt als Rüge im
Beschwerdeverfahren (noch) nicht. Abgesehen davon, ist dem dazu
massgeblichen Fassadenplan Nr. 1108-02 zu entnehmen, dass der 2 m
lange "Überbau" tatsächlich gegen aussen (lediglich) als Anbaute in
Erscheinung tritt und daher nicht zur Gebäudelänge des geplanten
Gebäudekomplexes auf Parzelle 1299 hinzuzuzählen ist (so explizit Art.
18 Abs. 2 BG). Richtig ist zwar, dass im Gebäudeinnern im Erdgeschoss
keine Abtrennung vorliegt; aber im ersten Obergeschoss ist auf einem
Teil des Anbaues noch die - räumlich abgetrennte – Sauna der Wohnung
3a eingeplant (vgl. dazu Plan Nr. 1108-01 [Grundrisse] EG und 1. OG [mit
braun markierter Sauna 4.4 m2]). Folglich ist die maximal zulässige
Gebäudelänge von 25 m ohnehin eingehalten und wäre diese Rüge
abzuweisen, sofern darauf eingetreten werden könnte.
k) Zur Zweitwohnungsproblematik bzw. dem Vorwurf der Beschwerdeführer eines Verstosses durch die erteilte Baubewilligung auf
Parzelle 1299 gegen die Eidgenössische Volksinitiative "Schluss mit
uferlosem Bau von Zweitwohnungen" und der dazu ergangenen
höchstrichterlichen Rechtsprechung (vgl. wegleitende Urteile des
Bundesgerichts 1C_614/2012, 1C_646/2012, 1C_649/2012 sowie
1C_650/2012 vom 22. Mai 2013; siehe vorne im Sachverhalt Ziff. 11) gilt
- 35 -
es klarzustellen, dass die Bewilligung zur Projektänderung vom 28.
August 2013 datiert und diese unangefochten in Rechtskraft erwachsen
ist (vgl. Ziff. 14-15), womit die in diesem Zusammenhang erhobene Rüge
inzwischen hinfällig geworden ist. In dieser Beziehung ist die Beschwerde
demzufolge gegenstandslos geworden.
l) Zusammengefasst ergibt sich, dass die Beschwerde vom 30. Januar 2013
bezüglich des als verletzt gerügten (oberirdischen) Waldabstandes
gutzuheissen ist und der angefochtene Baubewilligungs- und
Einspracheentscheid vom 19./21. Dezember 2012 aus diesem Grunde
aufzuheben und das ganze Bauprojekt noch entsprechend anzupassen
ist (vgl. vorne E.3f - Abschnitt 1). Im Übrigen erweist sich die Beschwerde
in sämtlichen Rügepunkten als unbegründet (vgl. vorne E.3b, 3c, 3d, 3e,
3i), soweit darauf überhaupt eingetreten werden kann (vgl. E.3f -
Abschnitt 2, 3g, 3h, 3j) oder die Beschwerde nicht bereits
gegenstandslos geworden ist (E.3k).
4. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf
Art. 73 Abs. 1 VRG zu 2/3 den Beschwerdegegnerinnen (je hälftig) und zu
1/3 den Beschwerdeführern, diese dafür solidarisch haftend,
aufzuerlegen. Aussergerichtlich sind die Beschwerdegegnerinnen laut Art.
78 Abs. 1 VRG zudem verpflichtet, die anwaltlich vertretenen und
zumindest teilweise obsiegenden Beschwerdeführer noch angemessen
für die ihnen entstandenen Vertretungskosten zu entschädigen.
Ausgehend von den gestellten Honorarnoten vom 18. April 2013 und vom
18. Dezember 2013 des Anwalts der Beschwerdeführer in der
Gesamthöhe von Fr. 11'957.35 ist das Gericht zur Überzeugung gelangt,
dass eine reduzierte Parteientschädigung von insgesamt Fr. 8'000.-- (inkl.
Mehrwertsteuer) dem nicht vollständigen Obsiegen der Beschwerdeführer
ausreichend Rechnung trägt, wobei die Beschwerdegegnerinnen je zur
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Hälfte dafür aufzukommen haben und somit pauschal je für sich Fr.
4000.-- (inkl. MWST) an die Beschwerdeführer zu bezahlen haben.