Decision ID: 6309d917-5e9a-5876-b746-b4343e3a43ca
Year: 2014
Language: de
Court: SG_VG
Chamber: SG_VG_001
Canton: SG
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law

hat das Verwaltungsgericht festgestellt:
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A./ X.Y. und A.Y. führen im Gebiet "Q." in S. (Gemeinde Jonschwil) einen
Landwirtschaftsbetrieb mit einer landwirtschaftlichen Nutzfläche von 25,5 Hektaren. Im
Jahr 2008 erstellten sie in einer Wegdistanz von rund 450 Metern von der
Betriebsleiterwohnung und dem bisherigen Ökonomiegebäude (Grundstück Nr. 00)
einen Rindviehlaufstall samt Güllengrube (Grundstück Nr. 01). Das Amt für
Raumentwicklung und Geoinformation (nachfolgend AREG) wies in der
raumplanungsrechtlichen Teilverfügung vom 18. Januar 2008 darauf hin, die
Voraussetzungen für den Neubau eines Wohnhauses neben dem neuen Stall in der
Landwirtschaftszone seien nicht erfüllt (act. 11/Akten AREG 9/2). Im Rahmen einer
Besprechung mit dem Ehepaar X.Y. und A.Y. in Zusammenhang mit der geplanten
Erstellung eines Betriebsleiterwohnhauses samt Stöckli neben dem neuen Stall
äusserte sich das AREG am 16. September 2009 negativ zu dem betreffenden
Bauvorhaben, weil es zumutbar sei, den Stall vom alten Standort aus zu bewirtschaften
(act. 11/Akten der Beschwerdebeteiligten 5).
Mit dem am 20. Mai 2010 erlassenen Teilzonenplan "Q. II" wurden das Grundstück Nr.
00 mit der Betriebsleiterwohnung und der alten Scheune - genehmigt am 10. Dezember
2011 - sowie der an das Grundstück Nr. 00 angrenzende südliche Teil des ebenfalls im
Eigentum von X.Y. und A.Y. stehenden Grundstücks Nr. 02 – genehmigt am 6. Juni
2011 - von der Landwirtschaftszone in die Bauzone umgeteilt. Die vom Grundstück Nr.
02 abgetrennte Fläche wurde in 16 nichtüberbaute Grundstücke aufgeteilt. Am 30. April
2012 bewilligte der Gemeinderat Jonschwil mit der Zustimmung des AREG den
Neubau einer Remise mit Werkstatt, einer Mistplatte und eines Heuraums unmittelbar
östlich des Rindviehlaufstalls. Nachdem das AREG am 2. August 2012 auch dem
Neubau eines Betriebsleiterwohnhauses bei den Ökonomiegebäuden zugestimmt
hatte, erteilte der Gemeinderat Jonschwil am 16. August 2012 die entsprechende
Bewilligung und wies eine von der Stiftung WWF Schweiz am 22. Dezember 2011
erhobene Einsprache ab.
B./ Das Baudepartement hiess den vom WWF gegen die Baubewilligung vom 16.
August 2012 erhobenen Rekurs am 11. Februar 2013 gut und hob die Teilverfügung
des AREG vom 2. August 2012 sowie die Baubewilligung vom 16. August 2012 auf. Die
Entscheidgebühr von CHF 3'500 wurde X.Y. und A.Y. auferlegt und deren Begehren
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um Ersatz der ausseramtlichen Kosten abgewiesen. Ebenso wurde das Begehren des
WWF um Ersatz der ausseramtlichen Kosten abgewiesen.
Der Entscheid wurde hauptsächlich damit begründet, das neue Wohnhaus sei
betrieblich nicht notwendig und der Neubau deshalb nicht zonenkonform. Die Distanz
zwischen dem bestehenden Betriebsleiterwohnhaus und den Ökonomiegebäuden sei
mit knapp 450 Metern zumutbar. Zudem hätten X.Y. und A.Y. die Möglichkeit,
innerhalb der Bauzone in einer Entfernung von rund 160 Metern von diesen Gebäuden
zu bauen. Soweit sie zwischenzeitlich sämtliche Baugrundstücke veräussert
beziehungsweise für Dritte reserviert hätten, sei ihnen dieses Verhalten anzurechnen.
Das Grundstück Nr. 00 weise eine Grundfläche von rund 3′500 Quadratmetern auf.
Würde – wie in Aussicht gestellt – die alte Scheune abgebrochen, wäre ein weiterer
möglicher Standort für ein neues Betriebsleiterwohnhaus innerhalb der Bauzone und in
rund 360 Metern Wegdistanz zu den bestehenden Ökonomiegebäuden vorhanden.
D./ X.Y. und A.Y. (nachfolgend Beschwerdeführer) erhoben gegen den am 12. Februar
2013 versandten Entscheid des Baudepartements (nachfolgend Vorinstanz) durch ihren
Rechtsvertreter mit Eingabe vom 26. Februar 2013 und Ergänzung vom 8. April 2013
Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Sie beantragen die Aufhebung des
angefochtenen Entscheides unter Kosten- und Entschädigungsfolge.
Die Vorinstanz beantragt mit Vernehmlassung vom 14. Mai 2013, die Beschwerde sei
abzuweisen. Die Stiftung WWF Schweiz (nachfolgend Beschwerdegegnerin) beantragt
durch ihre Rechtsvertreterin mit Vernehmlassung vom 17. Juni 2013, die Beschwerde
sei unter Kosten- und Entschädigungsfolge abzuweisen. Die politische Gemeinde
Jonschwil (nachfolgend Beschwerdebeteiligte) verzichtete stillschweigend auf eine
Vernehmlassung. Die Beschwerdeführer äusserten sich am 26. Juni 2013 zu den
Vernehmlassungen der Vorinstanz und der Beschwerdegegnerin. Die
Beschwerdegegnerin antwortete am 4. Juli 2013.
Auf die Ausführungen der Beschwerdeführer, der Vorinstanz und der
Beschwerdegegnerin zur Begründung ihrer Anträge wird, soweit erforderlich, in den
Erwägungen eingegangen.

Darüber wird in Erwägung gezogen:
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1. (...).
2. Die Beschwerdegegnerin ist zur Beteiligung am innerkantonalen
Rechtsmittelverfahren befugt (Art. 33 Abs. 3 Ingress und lit. a des Bundesgesetzes
über die Raumplanung [Raumplanungsgesetz; SR 700, abgekürzt RPG] in Verbindung
mit Art. 89 Abs. 2 Ingress und lit. d sowie Art. 111 Abs. 1 des Bundesgesetzes über
das Bundesgericht [Bundesgerichtsgesetz; SR 173.110] sowie Art. 12 ff. des
Bundesgesetzes über den Natur- und Heimatschutz [SR 451] und Ziffer 3 des Anhangs
zur Verordnung über die Bezeichnung der im Bereich des Umweltschutzes sowie des
Natur- und Heimatschutzes beschwerdeberechtigten Organisationen [SR 814.076]; vgl.
Aemisegger/Haag, in: Aemisegger/Kuttler/Moor/ Ruch [Hrsg.], Kommentar zum
Bundesgesetz über die Raumplanung, Loseblatt, Ausgabe Juni 2010, N 68 zu Art. 33
RPG). Sie hat am 22. Dezember 2011 durch den Geschäftsführer ihrer Sektion
St. Gallen beim Gemeinderat Jonschwil gegen das Bauvorhaben der Beschwerdeführer
öffentlich-rechtliche Einsprache erhoben (act. 11/Akten AREG 29). Die Sektion St.
Gallen ist als Verein gemäss Art. 60 ff. des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (SR 210)
organisiert. Gestützt auf Ziff. 6.2 seiner Statuten aus dem Jahr 2005 hat der Vorstand
am 6. Mai 2008 dem Geschäftsführer für Einsprachen, Vereinbarungen und
Stellungnahmen die Einzelunterschrift übertragen (act. 22). Der Vorstand fasste am 27.
April 2013 einen inhaltlich damit übereinstimmenden Beschluss (act. 16).
Dementsprechend war die Einsprache der Beschwerdegegnerin vom 22. Dezember
2011 gültig erhoben und vom Gemeinderat Jonschwil zu Recht in der Sache behandelt
worden.
3. Die Verfahrensbeteiligten sind sich nicht einig, ob für das von den
Beschwerdeführern bei den Ökonomiegebäuden auf dem Grundstück Nr. 03 geplante
neue Betriebsleiterwohnhaus in der Landwirtschaftszone eine Baubewilligung erteilt
werden darf.
3.1. / 3.1.1. Gemäss Art. 22 Abs. 2 Ingress und lit. b RPG müssen Bauten und Anlagen
dem Zweck der Nutzungszone entsprechen. In der Landwirtschaftszone sind gemäss
Art. 16a Abs. 1 Satz 1 RPG Bauten und Anlagen zonenkonform, die zur
landwirtschaftlichen Bewirtschaftung nötig sind. In Bezug auf Wohnbauten wird diese
Bestimmung in Art. 34 Abs. 3 der Raumplanungsverordnung (SR 700.1, abgekürzt
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RPV) konkretisiert. Danach sind Bauten für den Wohnbedarf, der für den Betrieb des
entsprechenden landwirtschaftlichen Gewerbes unentbehrlich ist, einschliesslich des
Wohnbedarfs für die abtretende Generation, in der Landwirtschaftszone zonenkonform.
Das setzt nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung voraus, dass aus
betrieblichen Gründen die ständige Anwesenheit der bewirtschaftenden Personen
erforderlich und die nächste Wohnzone weit entfernt und schwer erreichbar ist (BGE
125 III 175 E. 3b; 121 II 307 E. 3b). Wohnraum ausserhalb der Bauzone ist nur zulässig,
wenn die Bewirtschaftung aus objektiven Gründen nicht von der Bauzone aus möglich
ist. Ob dies zu bejahen ist, hängt insbesondere von Art und Umfang der
betriebsnotwendigen Überwachungsaufgaben, von der Distanz zur nächsten
Wohnzone sowie von der Frage ab, ob das Gewerbe hauptberuflich ausgeübt wird. Ist
die Betriebsführung auch von einer Wohnzone aus möglich oder verlangen die
betrieblichen Verhältnisse keine dauernde Anwesenheit, fehlt es am erforderlichen
sachlichen Bezug des Bauvorhabens zur landwirtschaftlichen Produktion. In jedem
einzelnen Fall ist nach objektiven Kriterien aufgrund einer gesamthaften, mehr an
qualitativen denn an quantitativen Faktoren anknüpfenden Betrachtungsweise zu
beurteilen, ob eine betriebliche Notwendigkeit besteht, ausserhalb der Bauzonen
Wohnsitz zu nehmen, und damit das Wohnen in der Landwirtschaftszone im Sinne von
Art. 16a RPG als zonenkonform bezeichnet werden kann. Auf subjektive Vorstellungen
und Wünsche des Einzelnen kann es ebenso wenig ankommen wie auf die persönliche
Zweckmässigkeit und Bequemlichkeit (BGer 1C_408/2012 vom 19. August 2013 E.
6.3).
Die Notwendigkeit der dauernden Anwesenheit von Personen auf dem Hof bestimmt
sich nicht einzig durch die Nutzungsart, sondern ebenfalls durch die Entfernung des
Betriebs zur nächstgelegenen Bauzone. Je näher die Wirtschaftsgebäude zur Bauzone
liegen, desto eher kann der Betrieb vom Baugebiet aus geführt werden. Eine
Wohnbaute rechtfertigt sich in der Landwirtschaftszone nur, wenn mit ihrer Erstellung
wesentliche betriebliche Vorteile verbunden sind (vgl. BGer 1C_67/2007 vom 20.
September 2007 E. 3.4).
3.1.2. In der Regel keinen Wohnraum in unmittelbarer Nähe des Betriebes erfordern
nach der bisherigen Rechtsprechung Zucht- und Mastbetriebe (B. Heer, St. Gallisches
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Bau- und Planungsrecht, Bern 2003, Rz. 405 mit Hinweis auf BGE 115 Ib 295 ff.; 103 Ib
118 E. 2a; 100 Ib 402 E. 3d). Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist weiter
bei einem Landwirtschaftsbetrieb mit Mutterkuhhaltung eine Entfernung des
Wohnhauses von 450 Metern mit rudimentärer Zufahrt als zumutbar anzusehen. Bei
einem solch kurzen Anfahrtsweg sei eine wirksame Überwachung des Betriebes ohne
nennenswerten Zeitverlust auch von der Bauzone aus möglich. Die Einschätzung, die
Nutzungsart erfordere gerade keine ständige Anwesenheit, sondern sei im Gegenteil
wenig kontroll- und arbeitsintensiv, verletze kein Bundesrecht (vgl. BGer 1C_67/2007
vom 20. September 2007 E. 3.2 und 3.3). Zur dauernden Überwachung von rund 30
Kühen aus einer Entfernung von 250 bis 500 Metern hat das Bundesgericht
festgehalten, der betriebliche Vorteil, der aus dem Wohnsitz auf dem Betriebsareal
gewonnen werden könne, sei gering (vgl. BGer 1A.120/1998, auszugsweise abrufbar
unter www.are.admin.ch).
Einen Anspruch auf Wohnraum ausserhalb der Bauzone hat das Bundesgericht
demgegenüber bei einem landwirtschaftlichen Betrieb in Klosters/GR mit einem
geplanten Ökonomiegebäude für 38 Grossvieheinheiten bejaht, bei welchem die
Distanz zur eher kleinen Mietwohnung der Bewirtschafter rund einen Kilometer betrug,
nichts darauf hindeutete, dass die Errichtung eines Betriebsgebäudes in kleiner Distanz
zum heutigen Wohnort möglich wäre und für die Bewirtschafter in der näher gelegenen
Wohnzone weder Land noch eine Wohnbaute verfügbar war (vgl. BGer 1A.130/2000
vom 16. November 2000 E. 6b).
3.2. Die Beschwerdeführer betreiben "silofreie" Milchwirtschaft sowie Kälberzucht und
–mast. Gemäss der Allgemeinen Betriebsinformation für das Jahr 2011 (act. 11/Akten
AREG 35) hielten sie am massgeblichen Stichtag 35 Milchkühe und 12 Rinder. Sie
erhielten Beiträge für Ackerbau, BTS (besonders tierfreundliche Stallhaltungssysteme)
und RAUS (regelmässiger Auslauf im Freien). In der Rindviehscheune mit Freilaufstall
und frei zugänglichem Auslaufbereich auf dem Grundstück Nr. 01 können 52 Milchkühe
sowie drei bis vier Aufzuchtrinder und rund 30 Mastkälber gehalten werden (act. 11/
Akten AREG 39/2). In tatsächlicher Hinsicht ist sodann unbestritten, dass zwischen
dem Wohnhaus beim früheren Betriebszentrum und den neuen Ökonomiegebäuden
keine Sichtverbindung besteht und ein über Teer- und Naturstrassen verlaufender, mit
dem Fahrrad zwei bis drei Minuten, zu Fuss etwa sieben Minuten beanspruchender
http://www.are.admin.ch
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Weg von rund 450 Metern mit geringer Höhendifferenz zurückzulegen ist. Unbestritten
ist auch, dass die von den Beschwerdeführern praktizierte homöopathische
medizinische Behandlung der Tiere den mit der Milchwirtschaft verbundenen ohnehin
beträchtlichen, zeitlich aber planbaren Betreuungs- und Überwachungsaufwand
erhöht.
Während der täglichen Arbeitszeiten, die in der Regel von 05.00 bis 19.00 Uhr –
unterbrochen von einer Mittagspause - dauern, ist der Umstand, dass das Wohnhaus
nicht unmittelbar bei den Ökonomiegebäuden steht, für die Überwachung der Tiere von
untergeordneter Bedeutung. In dieser Zeit wirkt sich die Distanz zwischen Wohnhaus
und Ökonomiegebäuden insoweit ungünstig aus, als sie die gleichzeitige
landwirtschaftliche Tätigkeit einerseits und die Betreuung von Kindern und die Führung
des Haushalts anderseits erschwert. Das sind allerdings Umstände, denen
Erwerbstätige unabhängig von der Branche ausgesetzt sind.
Die Distanz zwischen Wohnhaus und Ökonomiegebäuden wirkt sich auf den Aufwand
für die Überwachung und Betreuung der Tiere während der Mittagspause, beim
abendlichen Kontrollgang zwischen 21.30 und 22.00 Uhr und während der Nacht,
soweit weitere nächtliche Kontrollgänge hinzu kommen, wenn eine Kuh – was gemäss
Ausführungen des Beschwerdeführers rund jährlich 50 Mal vorkommt – kalbt. In
Betracht fällt dabei nicht bloss der zurückzulegende Weg, sondern auch der Umstand,
dass ein Wohnort neben den Ökonomiegebäuden eine unmittelbarere optische und
akustische Wahrnehmung nicht bloss des Verhaltens der Tiere, sondern auch
unbefugter Personen ermöglicht. Unbestritten ist, dass optische und akustische
Hilfsmittel eine gewisse Überwachung auf Distanz ermöglichen (vgl. BGer 1A.193/2001
vom 6. Mai 2002 E. 4.2; 1C_67/2007 vom 20. September 2007 E. 3.4; 1C_408/2012
vom 19. August 2013 E. 6.5; www.stallkamera.de; http://search.salzburg.com/display/
ks131000_13.09.2008_41-16872041), eine dauernde Anwesenheit des Bewirtschafters
bei den Ökonomiegebäuden allerdings nicht vollständig zu ersetzen vermögen.
Diese für die rechtliche Beurteilung massgebenden Tatsachen lassen sich den Akten,
insbesondere dem von der Vorinstanz zum Augenschein erstellten Protokoll und der
Fotodokumentation (act. 11/Akten der Vorinstanz 14 und 15), sowie den
Rechtsschriften entnehmen. Die Durchführung eines Augenscheins mit einer Befragung
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der Beschwerdeführer erübrigt sich deshalb ebenso wie eine vertiefte Abklärung der
Möglichkeiten und des tatsächlichen Einsatzes technischer Überwachungsmittel in
vergleichbaren Betrieben.
3.3. Unter Berücksichtigung der dargestellten bundesgerichtlichen Rechtsprechung
einerseits und der tatsächlichen Bewirtschaftung durch die Beschwerdeführer
anderseits ergibt sich, dass eine Bewirtschaftung der Ökonomiegebäude von ihrem in
der Bauzone gelegenen Grundstück Nr. 00 aus zumutbar ist und der Bau eines neuen
Wohnhauses in unmittelbarer Nähe der Ökonomiegebäude auf dem Grundstück Nr. 03
keinen wesentlichen betrieblichen Vorteil bringen würde (vgl. auch Amtsbericht LWZ
vom 17. März 2012, act. 11/Akten der Beschwerdebeteiligten 17). Dies bestätigt nicht
zuletzt auch der Umstand, dass die Beschwerdeführer den Betrieb unter den
gegebenen Verhältnissen während mehrerer Jahre ohne besondere, gravierende
Nachteile geführt haben. Das Grundstück Nr. 00 ist knapp 3'500 Quadratmeter gross
und reicht ohne Weiteres aus, um den Wohnraum für die bewirtschaftende und die
abtretende Generation, allenfalls auch für eine dritte Generation zu schaffen. Dies gilt
insbesondere dann, wenn das alte Ökonomiegebäude – wie in Aussicht gestellt –
abgebrochen und an deren Stelle ein Wohngebäude errichtet würde, was zu einer
Verkürzung des Weges auf rund 400 Meter führen würde (vgl. www.geoportal.ch).
Die Besonderheiten, auf welche die Beschwerdeführer im Zusammenhang mit ihrem
Betrieb hinweisen, vermögen an dieser Beurteilung nichts zu ändern. Bei winterlichen
Verhältnissen kann die Strecke mit einem Motorfahrzeug zurückgelegt werden. Die
homöopathische Betreuung der Tiere wird hauptsächlich von der Tierärztin und der
Beschwerdeführerin, die nach der Betriebsübergabe an ihren Sohn im bisherigen
Wohnhaus auf dem Grundstück Nr. 00 leben wird, unabhängig davon, ob das neue
Wohnhaus auf dem Grundstück Nr. 03 realisiert werden kann (vgl. act. 11/Akten der
Beschwerdebeteiligten 23, S. 3). Ein Kausalzusammenhang zwischen den nach
Angaben der Beschwerdeführer relativ häufigen, jedoch seit der homöopathischen
Behandlung der Tiere zurückgegangenen (vgl. act. 11/Akten des AREG 14) Totgeburten
und der Distanz zwischen Wohngebäude und Stall ist angesichts der vielfältigen
Ursachen (vgl. http://elib.tiho-hannover.de/dissertations/teltscherm _ss06.pdf) nicht
erstellt. Für Einzelfälle, in denen sich eine besonders schwierige Geburt abzeichnet,
http://www.geoportal.ch
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wäre es zudem denkbar, dass für die das Tier betreuende Person ein Ruheraum im
Ökonomiegebäude selbst geschaffen wird.
3.5. Hinzu kommt, dass der Gemeinderat Jonschwil am 20. Mai 2010 den
Teilzonenplan Q. II erliess, der die Umteilung des zwischen dem bisherigen und dem
neuen Betriebszentrum liegenden landwirtschaftlichen Nutzlandes der
Beschwerdeführer in die Bauzone vorsah. Der nordöstliche Bereich dieser rund 1,2
Hektaren grossen Fläche (vgl. www.geoportal.ch) liegt rund 200 Meter südwestlich des
neuen Betriebszentrums. Das AREG hatte bereits bei der Bewilligung der neuen
Ökonomiegebäude am 18. Januar 2008 festgehalten, angesichts des genügenden
bestehenden Wohnraums seien aufgrund der Rechtsprechung die Voraussetzungen
nicht gegeben, weiteren Wohnraum in Form einer Neubaute ausserhalb der Bauzonen
zu verwirklichen. Es werde deshalb nicht möglich sein, in unmittelbarer Nähe der neuen
Scheune ein Wohnhaus zu erstellen. Daraus wurde ohne Weiteres klar, dass das AREG
die Distanz zwischen dem bestehenden Wohnraum auf dem Grundstück Nr. 00 und
den neuen Ökonomiegebäuden auf dem Grundstück Nr. 01 als zumutbar beurteilte.
Zwar hat sich seither die Zahl der von den Beschwerdeführern betreuten Tiere
möglicherweise erhöht, jedoch an der Bewirtschaftungsform des landwirtschaftlichen
Betriebs nichts Wesentliches verändert. Mit der Einsprache der Beschwerdegegnerin
vom 22. Dezember 2011 musste den Beschwerdeführern zudem bewusst werden,
dass – selbst wenn die Distanz zwischen dem Wohnhaus auf dem Grundstück Nr. 00
und den Ökonomiegebäuden auf dem Grundstück Nr. 01 als unzumutbar beurteilt
würde - die Nähe des von ihnen zum Verkauf angebotenen Baulandes zur neuen
Scheune die Zonenkonformität des geplanten Neubaus in Frage stellte. Trotzdem
haben die Beschwerdeführer die drei am nächsten beim Stall gelegenen
Baulandparzellen zwischen November 2011 und Februar 2012 auf Dritte übertragen
(act. 11/Akten der Vorinstanz 7/4; Grundstück Nr. 0006 am 28. Dezember 2011;
Grundstück Nr. 0007 am 24. Februar 2012; Grundstück Nr. 0008 am 17. November
2011).
Die Beschwerdeführer können sich unter diesen Umständen nicht darauf berufen, das
Bauland sei an Dritte veräussert worden. Andernfalls hätte es ein Baugesuchsteller in
der Hand, durch den Verkauf entsprechenden Landes eine Zwangslage für die
Bewilligungsbehörde zu schaffen (vgl. BGer 1A.120/1998 vom 21. Juni 1999, a.a.O.).
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Einen vergleichbaren Zweck verfolgt auch die bundesgerichtliche Rechtsprechung,
nach welcher sich ein Landwirt bei der Aufteilung eines landwirtschaftlichen
Heimwesens nicht dadurch einen Anspruch auf Bewilligung der Erstellung eines neuen
Wohnhauses ausserhalb der Bauzone verschaffen kann, dass er die der Betriebsgrösse
angepassten bestehenden Gebäulichkeiten veräussert (vgl. BGE 103 Ib 115 E. 2).
Die Beschwerdeführer hätten infolgedessen das laufende Verfahren abwarten müssen,
bevor sie die am nächsten zum Grundstück Nr. 01 gelegenen bzw. alle Parzellen
verkauften (vgl. etwa auch Veräusserung der Grundstücke Nrn. 0004 und 0005 im März
2012, s. GemeindeAktuell, amtliches Publikationsorgan der Politischen Gemeinde
Jonschwil, 16. März 2012, S. 4). Allenfalls hätten sie entsprechende
Verpflichtungsgeschäfte die fraglichen Bauparzellen betreffend auflösen müssen.
Nachdem die Beschwerdeführer nicht geltend machen, dass sie bei Einreichung des
Baugesuchs bzw. mit Kenntnisnahme der neuen Problematik Ende Oktober 2011
bereits öffentlich beurkundete und somit bindende Vorverträge über den Verkauf der
Grundstücke Nrn. 0006, 0007 und 0008 abgeschlossen hatten (vgl. Art. 22 Abs. 2 und
216 Abs. 2 des Obligationenrechts; SR 220), waren sie trotz allfälliger, in rechtlicher
Sicht unverbindlicher Verkaufsversprechen nicht gezwungen, das Bauland bereits kurz
nach der Gesuchseinreichung zu veräussern.
4. Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde als unbegründet. Sie ist
abzuweisen. Auch wenn die Bedürfnisse der Beschwerdeführer nachvollziehbar
erscheinen, ist die Erstellung eines neuen, zusätzlichen Betriebsleiterwohnhauses
ausserhalb der Bauzone unter Berücksichtigung der massgebenden konkreten
Umstände nicht bewilligungsfähig. Damit ist gleichzeitig gesagt, dass es vorliegend
nicht darum geht, zu beurteilen, ob die Errichtung eines neuen
Betriebsleiterwohnhauses nötig ist (act. 5, S. 11), sondern nur wo ein solches errichtet
werden darf. Wegen des grossen öffentlichen Interesses an der Trennung von Bau-
und Nichtbaugebiet und an der Verhinderung von Wohnbauten in der
Landwirtschaftszone, die von der Landwirtschaft objektiv nicht benötigt werden (vgl.
Art. 1 und 3 RPG), sind an die Voraussetzungen der Betriebsnotwendigkeit strenge
objektive Massstäbe zu stellen (vgl. BGer 1A.78/2006 vom 1. Dezember 2006 E. 3.4 mit
Hinweisen). Vorliegend ist das Interesse der Beschwerdeführer an der Bewilligung ihres
Baugesuchs aufgrund der Nähe der Ökonomiegebäude zur Wohnzone – auf
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ursprünglich eigenem Boden - als geringer einzustufen, so dass die Wohnbaute nicht
zonenkonform erscheint.
5. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend sind die amtlichen Kosten des
Beschwerdeverfahrens den Beschwerdeführern aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine
Entscheidgebühr von CHF 3'000 ist angemessen (Art. 7 Ziff. 222 der
Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12). Sie ist mit dem von den Beschwerdeführern
geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe zu verrechnen.
Die Beschwerdegegnerin hat obsiegt, weshalb die Beschwerdeführer sie
antragsgemäss ausseramtlich zu entschädigen haben (Art. 98 Abs. 1 in Verbindung mit
Art. 98bis VRP). Ihre Rechtsvertreterin hat keine Kostennote eingereicht, sodass die
Entschädigung nach Ermessen festzusetzen ist (Art. 6 der Honorarordnung für
Rechtsanwälte und Rechtsagenten, sGS 963.75, HonO). Das Gericht erachtet eine
Entschädigung von CHF 2'600 (inklusive Barauslagen) für das Beschwerdeverfahren
als angemessen (Art. 22 Abs. 1 lit. b HonO). Hinsichtlich der Mehrwertsteuer gilt, dass
die Beschwerdegegnerin selber steuerpflichtig ist (CHE-106.092.857 MWST), weshalb
sie die der Honorarrechnung ihrer Anwältin belastete Mehrwertsteuer von ihrer eigenen
Steuerschuld abziehen kann, ohne dass ihr dadurch eine Mehrbelastung entsteht. Die
Mehrwertsteuer muss bei der Bemessung der ausseramtlichen Entschädigung daher
nicht zusätzlich berücksichtigt werden (R. Hirt, Die Regelung der Kosten nach st.
gallischem Verwaltungsrechtspflegegesetz, St. Gallen 2004, S. 194).
Demnach hat das Verwaltungsgericht