Decision ID: 05700275-872f-4fc7-8f3b-8dcf77a9e18c
Year: 2010
Language: fr
Court: VD_TC
Chamber: VD_TC_031
Canton: VD
Region: Région lémanique
Law Area: public_law

Vu les faits suivants
A. La parcelle n° 46, propriété de Richard Barahona, se trouve dans le centre historique de Lucens, site classé. Lucens est qualifié de petite ville d'importance nationale selon ISOS (inventaire des sites construits à protéger). Le bien-fonds n° 46 est colloqué en zone du château, selon le plan des zones de la Commune de Lucens, approuvé le 10 mai 1985 par le Conseil d'Etat; son statut est régi par le règlement communal sur le plan d'extension et la police des constructions approuvé à la même date et ayant fait l'objet de modifications par la suite.
La Communauté héréditaire formée par Denise Ausburger, Antoinette Piot, née Ausburger, et Michèle Khan, née Ausburger, est propriétaire en main commune de la parcelle voisine n° 45 du cadastre de Lucens, située rue des Greniers 13.
Le plan de situation est reproduit ci-dessous :
La parcelle 45, de forme triangulaire, comprend une surface totale de 270 m2 sur laquelle sont érigés une habitation et un dépôt (bâtiment ECA n° 194) de 197 m2. Le bâtiment précité comprend un dégagement le long de la rue des Greniers; il s'agit d'un espace aménagé en cour-jardin longeant cette rue; cette maison d'habitation occupe pour le reste pratiquement l'entier de la parcelle n° 45 qui ne dispose que d'un espace restreint de quelques mètres carrés à l'extrémité ouest de la parcelle. L'entier de la façade Sud du bâtiment ECA n° 194 se trouve en limite de propriété avec la parcelle n° 46, sis rue des Greniers 9, appartenant à Richard Barahona. La façade sud du bâtiment ECA n° 194 donne intégralement sur le jardin de la parcelle n° 46.
Le bien-fonds n° 46, de forme allongée, comporte une surface de 1'706 m2 qui accueille une habitation et atelier (bâtiment ECA n° 198) de 151 m2; le solde de la parcelle, soit 1'555 m2 est en nature de place-jardin. Le bâtiment ECA n° 198 occupe l'est de la parcelle n° 46 et se trouve également en bordure de la rue des Greniers; sa façade nord (ou désignée par d'autres documents ci-après comme étant une façade nord-est), borgne, se trouve en limite de propriété avec la parcelle n° 45; sans ouverture, elle jouxte la cour du bien-fonds n° 45. Le bâtiment ECA n° 198 comprend par ailleurs une aile qui s'avance en direction du Sud-Ouest à l'intérieur de la parcelle qui est dégagée dans cette direction et jouit d'un espace important. Ce bâtiment a une forme qui ressemble à la lettre L dessinée à l'envers de manière courbée, voire à une lettre C compte tenu de l'existence d'un mur d'un 1 m de largeur situé entièrement sur la parcelle n° 46 et reliant les bâtiments ECA nos 194 et 198; ce dernier bâtiment bénéficie d'une note *2* au recensement architectural et il est inscrit à l'inventaire depuis 1990. D'après un plan de 1932, le mur, qui est érigé entre les bâtiments ECA nos 198 et 194, existe depuis cette date (voire même antérieurement).
La parcelle n° 46 est au bénéfice d'un droit de passage à pied "sur la place de devant du no 45" inscrit le 27 juin 1902 (n° 54933). L'assiette de la servitude grevant le fonds servant n° 45 n'est pas déterminée par un plan annexé au registre foncier.
Selon l'acte dressé le 27 décembre 1901 par la Commission des servitudes de Lucens, il s'agissait d'une servitude de passage à pied grevant le n° 152 "se pratiquant conformément à l'état actuel des lieux" pour l'usage des suivants, énumérés sous les nos 154 (logements), 155 (bûcher), 158 (place), 159 (grange, écurie, remise), 160 (jardin) et 161 (Les Canteries pré). Cette dénomination correspond à un lieu-dit, situé plus à l'Ouest de la parcelle n° 46.
D'après un plan de 1884, le n° 152 - grevé selon l'acte établi le 27 décembre 1901 - correspondait à l'actuelle cour sise sur l'actuelle parcelle n° 45 côté rue des Greniers devant le bâtiment actuel ECA n° 194 qui portait à l'époque le n° 151. Le bâtiment n° 154 est celui portant actuellement le n° ECA 198. Le bûcher, qui portait donc le n° 155, était situé sur l'actuelle parcelle n° 46; il était implanté dans le jardin de cette parcelle, accolé à première vue déjà à un mur, sis entièrement sur le bien-fonds n° 46, et reliant les bâtiments ECA nos 194 et 198. En 1884, le bâtiment portant le n° 159 était édifié dans le jardin de la parcelle n° 46.
On reproduit ci-dessous ce plan :
D'après un autre extrait du registre foncier au dossier, le bâtiment n° 159 (grange, écurie, remise) a été taxé comme "place" en 1928 suite à sa démolition; le bûcher n° 155 a été taxé en 1938 comme "place" suite également à sa démolition.
B. Du 6 juin au 6 juillet 2009, la Municipalité de Lucens (ci-après: la municipalité) a mis à l'enquête publique le projet de Richard Barahona (ci-après: le constructeur) tendant à la rénovation du bâtiment ECA n° 198 et à y aménager trois logements (un appartement de quatre pièces et deux appartements de deux pièces), soit un logement supplémentaire par rapport à la situation actuelle. A cette occasion a été requise une dérogation à l'alignement des constructions du 8 décembre 1923.
Selon les plans de l'architecte Jean-Daniel Liechti du 22 avril 2009, le projet prévoit notamment l'aménagement d'un logement au rez-de-chaussée (2 pièces) et deux appartements (un 4 pièces et un 2 pièces) situés sur deux niveaux, à l'étage et dans les combles. Une portée d'entrée (90/200 cm) en faveur du logement de deux pièces, créé dans la partie Nord du bâtiment ECA n° 198, dont elle constituerait le seul accès, serait aménagée en façade pignon Nord de ce bâtiment; l'accès à cette porte d'entrée impliquerait ainsi le passage par le jardin de la parcelle du bien-fonds n°45, au bénéfice du droit de passage de 1902 figurant au registre foncier en faveur de la parcelle n° 46. Le projet prévoit aussi la création d'une fenêtre de 80/150 cm en façade pignon Nord (Nord-Est selon les plans) du bâtiment ECA n° 198.
C. Par lettre et sur la feuille d'enquête, les cohéritières de la parcelle n° 45 se sont opposées le 25 juin 2009 au projet précité, affirmant que le droit de passage existant, grevant leur parcelle, n'avait aucune raison d'être; à cette occasion, elles ont notamment mis en doute l'existence même de ce droit qui n'avait pas été utilisé, selon leurs explications, depuis plus d'un siècle, aucune entrée ni ouverture n'ayant existé sur le pignon de la façade nord du bâtiment voisin ECA n° 198.
D. Il résulte de la synthèse CAMAC n° 95'680 du 16 juillet 2009 que les autorisations spéciales requises par le projet de Richard Barahona étaient délivrées moyennant le respect de certaines exigences. En particulier, le Service Immeubles, Patrimoine et Logistique, Section Monuments et Sites (SIPAL-MS) a subordonné la délivrance de son autorisation spéciale aux conditions suivantes:
" l'ouverture projetée à l'étage en façade nord-est ait les dimensions de 80 cm / 100 cm
- la réfection des fenêtres soit conforme au rapport de l'expert du 29.11.2008
- la création de l'escalier au sous-sol reste réservée étant donné l'éventuelle présence d'éléments archéologiques à conserver
- le chantier sera suivi par la Section monuments et sites afin de déterminer les détails d'exécution concernant la réfection des éléments historiques
- en cas de mise au jour de vestiges conséquents lors des travaux, la Section se réserve le droit d'exiger une adaptation du projet afin de conserver ceux-ci
- le maître de l'ouvrage ou son représentant avertira la Section des monuments et sites par écrit et au moins deux semaines à l'avance de la date du début des travaux afin de planifier ses interventions."
E. Par décision du 19 août 2009, la municipalité a levé l'opposition de la Communauté héréditaire formée par Antoinette Piot, Denise Ausburger et Michèle Khan (ci-après: Antoinette Piot et consorts) et délivré le permis de construire sollicité par le constructeur (permis n° 2009-23). La municipalité a considéré en résumé qu'aucune règle de droit public ne faisait obstacle à l'ouverture d'une fenêtre et d'une porte d'entrée sur la façade pignon nord du bâtiment ECA n° 198. Elle a estimé que l'usage d'une servitude, tout comme l'inscription d'un droit de vue, relevait du droit privé et ne ressortissait pas de la Commune de Lucens, réservant le droit des tiers à cet égard.
F. Par acte du 22 septembre 2009, Antoinette Piot et consorts ont saisi la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal d'un recours dirigé contre la décision de la municipalité levant leur opposition et délivrant le permis de construire. Elles concluent, avec dépens, à l'admission de leur opposition, à l'annulation de l'autorisation de construire, l'autorité intimée étant invitée à statuer à nouveau dans le sens des considérants, le cas échéant, après une enquête complémentaire; subsidiairement, les recourantes concluent à l'annulation de la décision de la municipalité du 19 août 2009.
Dans ses observations du 23 octobre 2009, le SIPAL s'en est remis à justice concernant l'étendue de l'exercice de la servitude de passage invoqué pour la nouvelle porte d'entrée projetée et, pour le cas où ce moyen serait rejeté, a conclu au rejet du recours.
Dans sa réponse du 18 novembre 2009, l'autorité intimée a conclu au rejet du recours.
Le 20 novembre 2009, le constructeur a conclu au maintien du permis de construire délivré, sollicitant la levée partielle de l'effet suspensif s'agissant des travaux prévus dans l'axe est-ouest du bâtiment, à l'exclusion de l'appartement situé dans la partie nord dans laquelle il devrait entrer par la façade nord-est.
Par lettre du 25 novembre 2009, les recourantes ont, à l'appui de leurs explications, produit des pièces relatives à la servitude de passage dont leur parcelle est actuellement grevée. Elles ont indiqué qu'elles ne s'opposaient pas à la levée de l'effet suspensif s'agissant des travaux dans les 2 appartements actuels. Leurs déterminations ont été encore complétées le 4 décembre 2009.
G. Par décision incidente du 6 janvier 2010, la juge instructrice a admis la requête du constructeur tendant à la levée partielle de l'effet suspensif, autorisant celui-ci, à ses risques et périls, à débuter les travaux de rénovation des deux appartements sis dans l'immeuble ECA n° 198, au sud de l'entrée.
H. Le 20 janvier 2010, les recourantes ont insisté sur le fait que le droit de passage était, selon l'état de leurs recherches, destiné à accéder à un bûcher et non à une construction à usage d'habitation.
La juge instructrice a indiqué aux parties que sur la base du plan de 1932 produit, il serait retenu qu'un mur est érigé entre les bâtiments ECA nos 198 et 194 en tout cas depuis cette date.
Le SIPAL-MS a renoncé à déposer des observations complémentaires.
Le 22 mars 2010, le constructeur a fait remarquer que parmi les immeubles bénéficiant de la servitude de passage figuraient à l'époque non seulement un bûcher, une grange, écurie et remise, mais également des logements (bâtiment n° 154 du plan de 1884), plaidant dès lors l'existence d'un accès suffisant.
Le 31 mars 2010, les recourantes ont invoqué les difficultés d'interprétation que soulevait l'existence contestée de la servitude invoquée par le constructeur à l'appui de son projet, qui serait aggravée.
Suite aux lettres respectives des 20 et 21 avril 2010 du constructeur et des recourantes, la juge instructrice a indiqué aux parties qu'elle n'entendait pas suspendre la présente procédure dans l'attente d'une éventuelle saisine du juge civil quant à la servitude de passage, réservant néanmoins une décision contraire du tribunal sur ce point.
I. La Cour a statué par voie de circulation.

Considérant en droit
1. a) En vertu de l’art. 117 de la loi vaudoise du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; RSV 700.11), lorsqu’elle impose des modifications de minime importance, la municipalité peut délivrer le permis de construire subordonné à la condition que ces modifications soient apportées au projet.
La jurisprudence a considéré qu'une telle hypothèse était réunie dans le cas de la démolition d'une ancienne maison vigneronne et la reconstruction d'un nouveau bâtiment situé dans le site protégé de Lavaux, dont l'autorisation de construire était subordonnée, au titre de conditions posées par le permis de construire, à la suppression d'ouvertures en toiture et la diminution de leur surface ayant pour effet de réduire l'impact de la construction; le traitement détaillé d'une loggia pouvait au surplus être laissé à l'approbation du SIPAL-MS (ATF 1C_367/2009 du 27 octobre 2009).
Tel est précisément ce qu'a fait en l'espèce la municipalité qui a délivré l'autorisation requise à la condition notamment que l'ouverture en façade nord-est, autrement dit la fenêtre, ait des dimensions réduites (80/100 cm au lieu de 80/150), selon les exigences du SIPAL-MS. S'agissant du traitement détaillé des fenêtres existantes, la synthèse de la CAMAC se réfère au rapport du 20 novembre 2008 du maître-ébéniste Jacques Pignat, qui comporte des plans (v. dossier SIPAL-MS).
b) Les recourantes considèrent que ces modifications devraient faire l'objet d'une enquête publique complémentaire, au sens de l'art. 72b du règlement du 19 septembre 1986 d'application de la LATC (RLATC; RSV 700.11.1) qui prévoit qu'une telle enquête ne peut porter que sur des éléments de peu d'importance, qui ne modifient pas sensiblement le projet ou la construction en cours. Elles estiment qu'elles ne pourraient pas déterminer l'impact de ces modifications qui pourraient porter atteinte à leurs droits. A tort. En effet, vu les exigences posées par le SIPAL-MS, les recourantes ont toute connaissance de la portée de l'autorisation donnée qui leur permet d'exercer leurs droits, ce dont elles font précisément usage dans le cadre de la présente procédure. Mais cette question n'a de toute manière pas de portée, vu l'issue du recours.
2. a) En vertu de l'art. 104 al. 3 LATC, la municipalité n'accorde le permis de construire que lorsque le bien-fonds est équipé pour la construction ou qu'il le sera à l'achèvement de la construction et que les équipements empruntant la propriété d'autrui sont au bénéfice d'un titre juridique.
Cette disposition, qui vise à créer une situation de droit privé qui soit claire pour l'autorité administrative, a pour but de prévenir des conflits ultérieurs. On doit en déduire, en cas de doute sur l'ampleur des droits conférés par une servitude, que l'autorité doit attendre que cette incertitude touchant un droit privé soit levée avant de délivrer le permis de construire (TA arrêt AC.1995.0154 du 6 décembre 1995). Cependant, en pareil cas, l’autorité administrative peut néanmoins examiner à titre préjudiciel les questions de droit relevant d’une autre autorité si celle-ci n’a pas encore statué (AC.2004.0286 du 9 février 2005 et les arrêts cités). Il est admis que lorsque le propriétaire grevé refuse de signer les plans et la demande d’un permis de construire pour un projet comportant des travaux sur l’assiette d’une servitude, l’autorité administrative peut examiner à titre préjudiciel si le refus du propriétaire grevé est abusif ou non (AC.2004.0286 précité; AC.2001.0236 du 6 août 2003; AC.2002.0202 du 30 mai 2001; AC.2000.0136 du 27 février 2001; AC.2000.0095 du 4 octobre 2001). Cette jurisprudence est fondée sur le constat que, compte tenu de la durée d’une procédure civile, l’obligation pour le constructeur d’ouvrir action devant le juge civil en prenant des conclusions tendant à ordonner à l’opposant de signer les plans équivaudrait (à supposer que de telles conclusions soient recevables) en réalité à un refus du permis de construire. Toutefois, lorsque le contenu d’une servitude de passage n’est pas facilement déterminable ou lorsque le contrat constitutif de la servitude ne peut pas être interprété de manière sûre, le permis de construire doit être refusé jusqu’à ce que le constructeur puisse suffisamment justifier de son droit de passage, au besoin avec l’aide du juge civil compétent (voir ZBl 1981 p. 464). En d’autres termes, la municipalité qui accorde un permis de construire peut connaître de questions préjudicielles de droit civil lorsqu’elle peut y répondre facilement et de manière sûre. En revanche, dès qu’il existe un doute sur le contenu ou sur l’étendue des droits civils dont elle a à connaître, elle doit renvoyer les parties à agir devant le juge civil compétent et subordonner l’octroi du permis de construire à la décision de ce dernier (AC.1995.0256 du 13 mars 1998).
b) Selon l’art. 739 CC, les besoins nouveaux du fonds dominant n’entraînent aucune aggravation de la servitude.
En vertu de cette disposition, l’aggravation d’une servitude est inadmissible si elle est importante; pour en juger, il faut mettre l’intérêt du fonds dominant et la charge du fonds servant au moment de la constitution de la servitude en balance avec les intérêts respectifs actuels (ATF 122 III 358 consid. 2c). En vertu du principe de l’identité de la servitude, celle-ci ne peut toutefois pas être utilisée dans un but différent de celui pour lequel elle a été constituée, même s’il n’en résulte aucune aggravation pour le propriétaire du fonds servant (ATF 117 II 536 consid. 4b ; 107 II 331 consid. 3 ; 100 II 105 consid. 3b ; arrêt non publié 5C.73/2001 du 17 juillet 2001; 5C.13/2007 du 2 août 2007). Dans sa casuistique, le Tribunal fédéral a notamment jugé qu’une servitude de passage « à pied et à char » devait s’accommoder de l’utilisation de véhicules à moteur compte tenu des circonstances particulières du cas dans lequel la servitude était empruntée depuis de nombreuses années par des véhicules automobiles (arrêt 5C.38/2001 du 10 décembre 2001 consid.4). Si le propriétaire du fonds servant doit en principe accepter une charge accrue en raison d’une modification objective des circonstances, le développement de la technique par exemple, il n’est en revanche pas tenu d’accepter une charge accrue en raison d’une modification arbitraire de l’utilisation du fonds dominant (ATF 131 III 345 consid. 4.3.2; 91 II 342 consid.4b = JdT 1966 I 246). Ainsi, le droit de passage à pied et à char concédé en faveur d’une exploitation agricole avec habitation ne doit pas servir à des besoins nouveaux résultant de la transformation d’une grange en une maison d’habitation pour deux familles avec garage attenant (ATF 117 II 536 = JdT 1993 I 333). De même, le principe de l’identité de la servitude s’oppose à ce qu’un droit de passage constitué en 1985 pour donner accès à une grange uniquement soit utilisé par les habitants de trois villas mitoyennes, cela même s’il ne devait pas en résulter d’aggravation de la servitude (ATF 5C.73/2001 du 17 juillet 2001).
c) En l'espèce, il existe une servitude de passage grevant la parcelle n° 45 dont le registre foncier indique qu'il s'agit d'un "passage à pied sur la place devant du n° 45". Ne figure en revanche pas un plan définissant l'assiette de cette servitude. Toute la question est celle de savoir si cette servitude constitue un titre juridique suffisant pour autoriser la délivrance du permis de construire; celui-ci suppose, en effet, l'usage de cette servitude de passage par le constructeur sur un immeuble appartenant à autrui pour accéder au nouvel appartement créé dans la partie nord du bâtiment ECA n° 198 où il a prévu, outre la porte d’entrée, une fenêtre.
3. a) Les recourantes ont fait valoir que le passage ne visait pas l'accès au bâtiment appartenant au constructeur, mais plutôt un accès qui devait permettre de rejoindre le jardin de la parcelle n° 46 et de poursuivre encore au-delà en direction de l'ouest; il devait s'agir d'un "ancien cheminement". A défaut d'indications précises, il n'appartenait pas à la municipalité, toujours selon les recourantes, de trancher un problème de droit privé qui la dépassait. En l'absence de tracé précis, le constructeur ne pourrait pas emprunter leur parcelle n° 45 pour aller jusqu'à la façade du bâtiment ECA n° 198 et y créer une porte. Les recourantes en concluent que le constructeur n'est pas au bénéfice d'un titre juridique suffisant au sens de l'art. 104 LATC. Dans leurs observations, les recourantes ont admis, après avoir obtenu le plan de Lucens de 1884, que la servitude de passage permettait effectivement d'accéder à l'époque à plusieurs bâtiments, dont le bûcher n° 155 et la grange n° 159, mais elles ont aussi relevé que ceux-ci avaient été démolis entre 1928 et 1938. Elles relèvent que l'acte de 1901 se réfère "à l'état actuel des lieux"; or, elles affirment que la topographie des lieux a beaucoup évolué compte tenu qu'à l'époque aucun mur n'existait - selon leur lecture du plan de 1884 – entre les bâtiments ECA nos 198 et 194. Elles imaginent dès lors que l'ancien bûcher pouvait être ravitaillé par le haut, un char pouvant s'engager à l'époque sur leur place n° 152. Vu les nombreux changements de situation survenus et compte tenu du fait que ce droit de passage n'aurait pas été utilisé depuis 70 à 80 ans, elles estiment que cette servitude serait même de ce fait éteinte et à radier.
La municipalité rétorque qu'il n'est pas exclu que la servitude de passage n° 54903 ait eu pour but de permettre le passage depuis le jardin et les accès dégagés de la parcelle n° 46 sur le domaine public, à travers la parcelle n° 45, mais que cette hypothèse n'est pas certaine. Considérant qu'à 10 cm près, le tracé logique de la servitude de passage à pied qui est de 1 m selon l'usage était connu, allant droit au domaine public, la municipalité fait valoir que le nouvel appartement disposait d'un accès suffisant, juridiquement établi. Elle ne pouvait pas subordonner le permis de construire à la suppression de cet accès.
Le constructeur fait valoir de son côté que le texte de la servitude litigieuse est parfaitement clair. Il soutient que le droit de passage s'étend sur l'entier de la place de devant, à savoir sur la petite place située le long de la rue des Greniers (placette). Cette servitude de passage n'aurait jamais permis de se rendre dans le jardin situé sur la parcelle n° 46 à l'ouest du bâtiment ECA n° 198 dès lors que le jardin précité se trouve en contrebas de la placette des Greniers, plusieurs mètres en dessous de celle-ci, compte tenu de la topographie des lieux. Le constructeur relève que cette configuration est largement antérieure à la constitution de la servitude en 1902. Il considère dès lors que la question de savoir si cette servitude a été utilisée ou non, cas échéant doit être radiée, est une question de droit privé qui échappe à la compétence de la municipalité et à l'autorité de céans. En l'absence d'ambiguïté, le constructeur plaide l'existence d'un titre juridique suffisant. Dans ses observations du 22 mars 2010, il a encore relevé à l'appui de ses conclusions que la servitude de passage de 1902 était également destinée à des logements situés dans le bâtiment n° 154. Or, ce bâtiment est précisément celui pour lequel il demande la création de la porte litigieuse.
b) En l'occurrence, la servitude de passage à pied résultant de l'acte du 27 décembre 1901 et inscrite au registre foncier sous le n° 54903 le 27 juin 1902 n'est pas complétée par un plan de géomètre définissant son assiette. En l'état, son contenu est discuté par les parties qui en proposent chacune une interprétation diamétralement différente.
Le droit de passage à pied litigieux remonte à 1902 et devait se pratiquer "conformément à l'état actuel des lieux" pour l'usage, l'utilité et la jouissance des bâtiments nos 154 (logements), 155 (bûcher), 158 (place), 159 (grange, écurie, remise), 160 (jardin) et 161 (les Canteries pré). Il résulte qu'à l'origine cette servitude était ainsi destinée notamment aux logements situés dans l'ancien bâtiment no° 154 (actuel bâtiment ECA n° 198); mais on ignore comment elle se pratiquait à l'époque, si en particulier la façade nord-est de ce bâtiment était borgne, comme elle l'est actuellement et apparemment depuis de nombreuses années. Il résulte par ailleurs du dossier que le bûcher (n° 155) et la grange, remise, écurie (n° 159) ont été détruits dans les années 1930 et qu'un mur sépare depuis cette époque les bâtiments ECA nos 198 et 194 de sorte que cette servitude de passage n'a pas pu être exercée au travers de ce mur. A lire le plan de 1884, ce mur semblait déjà existant, apparemment accolé au bûcher n° 159 de sorte qu'on ne peut pas déterminer comment cette servitude au profit notamment des logements situés dans le bâtiment n° 154 s'exerçait au début du XXe siècle, d'autant moins qu'on ne sait pas si la topographie du terrain a été modifiée dans l'intervalle. A cela s'ajoute encore le fait qu'on ignore combien de logements abritait à l'époque le bâtiment n° 154. En l'état actuel, le bâtiment ECA n° 198 en compte deux, dont les photos au dossier démontrent qu'ils sont relativement anciens; un troisième appartement devrait être aménagé de sorte qu'il est probable que la création de ce logement supplémentaire, impliquerait une aggravation de la servitude prohibée par l'art. 739 CC. On ne peut pas davantage exclure que cette servitude de passage à pied qui n'aurait pas pu être utilisée depuis au moins 1932 ne soit éteinte par renonciation tacite des ayants droit (cf. ATF 128 III 265 consid. 4a). Dans ces circonstances, trop de doutes existent sur l’étendue et le contenu du droit de passage à pied litigieux, de sorte que cette question doit être tranchée par le juge civil avant que ne puisse être délivré le cas échéant le permis de construire la porte dans la façade nord (ou nord-est) du bâtiment. En l'état, faute d'accès suffisant, la construction du projet ne peut pas être autorisée, ce qui conduit à l'annulation de la décision de la municipalité.
4. Vu l'issue du pourvoi, il n'y a pas lieu d'examiner les moyens des recourantes tirés notamment de l'art. 80 al. 1 et 2 LATC étant rappelé que la création de la nouvelle fenêtre en façade nord (ou nord-est) du bâtiment ECA n° 198 doit respecter les dimensions et conditions posées par le SIPAL-MS.
5. Les considérants qui précèdent conduisent à l'admission du recours. Les recourantes, qui ont procédé par l'intermédiaire d'un avocat, ont droit à l'allocation de dépens, à charge du constructeur qui supportera les frais de la présente procédure (art. 49 et 55 LPA-VD).