Decision ID: e5213438-0f59-5c67-91f4-f61f27a13125
Year: 2018
Language: fr
Court: FR_TC
Chamber: FR_TC_001
Canton: FR
Region: Espace_Mittelland
Law Area: civil_law

considérant en fait
A. D._ et E._ sont propriétaires d’un immeuble sis à F._, à G._. Le 19 novembre 2008, un contrat de bail a été conclu entre les propriétaires, représentés par H._ SA, d’une part, et A._ Sàrl, qui était alors en formation, C._ et B._, d’autre part. Le contrat, dont la durée a été fixée du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2018, renouvelable de 5 ans en 5 ans sauf avis de résiliation donné 12 mois à l’avance pour le 31 décembre, porte sur un local de vente-bar d’environ 100 m2 au rez-, d’un WC/local dépôt/cave au sous-sol et d’un WC au 1er étage dont l’usage convenu était l’exploitation d’une surface de vente-bar. Le loyer a été fixé à CHF 4'000,- plus CHF 150.- d’acompte de frais accessoires, soit un loyer annuel de CHF 48'600.- (P. 3 de la demande du 28 mars 2013).
Les locataires ont été autorisés à aménager ces locaux pour accueillir une « expo mobilier » et un bar de 44 places assises consistant en un changement d’affectation du magasin existant (P. 4 de la réponse du 28 mai 2013).
B. Par lettre recommandée du 13 juillet 2009, les propriétaires, par l’intermédiaire de leur mandataire, ont adressé un avertissement au sens de l’art. 257 f al. 3 CO aux locataires, faisant état de différents reproches en rapport avec leur comportement peu respectueux envers les autres locataires. Une nouvelle lettre leur a été adressée le 4 février 2010 dans laquelle les propriétaires ont informé les locataires que le bail ne serait pas renouvelé à son échéance car ils n’avaient pas respecté les exigences formulées le 13 juillet 2009 et qu’ils avaient besoin des locaux pour un membre de leur famille. Le 31 août 2012, un nouvel avertissement a été adressé aux locataires en raison des nombreuses plaintes reçues de la part des autres locataires de l’immeuble qui leur reprochaient leur manque d’égards notamment en rapport avec le bruit causé et l’encombrement des accès à l’immeuble; les propriétaires les ont menacés d’une résiliation anticipée du contrat de bail pour justes motifs. Une rencontre entre les parties a eu lieu le 6 septembre 2012 pour régler la situation litigieuse. Le 11 septembre 2012, les propriétaires se sont adressés aux locataires pour essayer de régler le problème des heures d’ouverture de leur établissement (cf. jugement attaqué p. 2 et 3 ch. 3-5).
C. Par formule officielle du 14 septembre 2012, les propriétaires ont résilié le contrat de bail pour sa prochaine échéance, soit le 31 décembre 2018. Puis, le 19 septembre 2012, ils ont adressé un nouveau courrier exigeant que les locataires se conforment au respect de divers éléments, faute de quoi le bail serait résilié avec effet immédiat.
En date du 12 octobre 2012, les locataires, par l’intermédiaire de leur mandataire, ont déposé une requête de conciliation contestant la résiliation ordinaire de leur bail et demandant subsidiairement la prolongation de six ans de leur contrat de bail, soit jusqu’au 31 décembre 2024. La conciliation ayant échoué, une autorisation de procéder a été délivrée aux locataires.
Par formule officielle du 19 février 2013, les propriétaires ont résilié de manière extraordinaire le contrat de bail avec effet au 31 mars 2013. Les propriétaires ont justifié ce congé par divers motifs, qui avaient déjà été reprochés aux locataires.
Par requête de conciliation du 21 mars 2013, les locataires ont contesté la résiliation extraordinaire et demandé, à titre subsidiaire, la prolongation de leur bail pour une durée de six ans, soit jusqu’au 31 décembre 2024. Une autorisation de procéder a été délivrée.
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D. Les demandeurs ont déposé, le 28 mars 2013, une action en contestation du congé ordinaire à l’encontre des défendeurs, demandant son annulation et, subsidiairement, la prolongation du bail pour une durée de six ans, soit jusqu’au 31 décembre 2024. Le 1er octobre 2013, ils ont déposé une action en contestation du congé extraordinaire. Le Tribunal des baux de l’arrondissement de la Sarine (ci-après: le Tribunal des baux) a été régulièrement saisi par le Tribunal cantonal qui a admis la récusation du Tribunal des baux des districts du Sud. Les deux causes ont été jointes par le Président du Tribunal des baux.
E. Par décision du 28 mars 2017, le Tribunal des baux a jugé que la résiliation extraordinaire du contrat de bail était inefficace et que la résiliation ordinaire du contrat de bail avec effet au 31 décembre 2018 était valable. Il a rejeté toute autre ou plus ample conclusion, soit la prolongation du bail. Il a mis les frais judiciaires à la charge des parties par moitié et dit que chaque partie supportait ses propres dépens.
S’agissant de la résiliation ordinaire du contrat de bail, le Tribunal des baux a retenu les faits suivants, qui ne sont plus contestés par les appelants et que la Cour prend dès lors à son compte: « ...les défendeurs sont quant à eux parvenus à démontrer clairement et indubitablement la réalité du motif qu’ils invoquent à l’appui de leur résiliation du 14 septembre 2012 (« attitude incorrigible et détestable des locataires sur la base de plaintes des autres locataires [bruit, haut-parleurs en façade, objets encombrant le passage, etc.] + exploitation d’un établissement public incompatible avec la destination des autres locaux de l’immeuble) » (cf. décision attaquée p. 20 let. e).
F. Par mémoire du 15 mai 2017, les demandeurs ont interjeté appel contre cette décision. Ils concluent, avec suite de frais et dépens, à l’octroi d’une prolongation de bail de six ans, soit jusqu’au 31 décembre 2024. Ils ne remettent pas en cause la validité de la résiliation du contrat de bail avec effet au 31 décembre 2018.
Les défendeurs ont répondu le 28 août 2017 et concluent au rejet de l’appel et à la confirmation de la décision du 28 mars 2017. Ils ont allégué des faits nouveaux sur lesquels les appelants se sont spontanément déterminés. Ils ont maintenu les conclusions prises à l’appui de leur appel du 15 mai 2017.

en droit
1.
1.1 La décision attaquée constitue une décision finale de première instance au sens des art. 308 al. 1 et 236 CPC. La voie de droit ouverte contre une telle décision est l’appel (art. 308 al. 1 let. a CPC), sauf si la valeur litigieuse est inférieure à CHF 10'000.- (art. 308 al. 2 CPC), auquel cas la décision ne peut faire l’objet que d’un recours (art. 319 let. a CPC).
Lorsque le litige – comme dans le cas présent – porte sur la prolongation d’un bail, la valeur litigieuse correspond au montant du loyer dû pour la durée de la prolongation demandée (ATF 113 II 406 consid. 1; arrêt TF 4A_129/2015 du 10 juillet 2015 consid. 1). En l’espèce, le loyer annuel est de CHF 48'600.- et la période pertinente court du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2024, soit six ans; la valeur litigieuse est ainsi de CHF 291'600.- (48'000.- x 6), de sorte que la voie de l’appel est ouverte. En appel, la valeur litigieuse étant supérieure à CHF 15'000.-, un recours en
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matière civile peut être introduit au Tribunal fédéral contre le présent arrêt (art. 51 al. 1 let. a et 74 al. 1 let. a LTF).
1.2 Le délai d’appel est de 30 jours à compter de la notification de la décision motivée (art. 311 al. 1 CPC); en vertu de l’art. 145 al. 1 let. a CPC, le délai est suspendu du septième jour avant Pâques au septième jour qui suit Pâques inclus. En l’espèce, l’acte de recours déposé le 15 mai 2017 contre le jugement notifié le 30 mars 2017 l’a été en temps utile (art. 142 al. 3 CPC).
1.3 La cognition de la Cour d’appel est pleine et entière en fait comme en droit (art. 310 CPC).
1.4 Le dépôt de l'appel suspend la force de chose jugée et le caractère exécutoire de la décision dans la mesure des conclusions prises (art. 315 al. 1 CPC). Partant, la constatation du Tribunal des baux concernant la validité du congé ordinaire donné par les intimés, qui n'a fait l'objet d'aucune contestation, est entrée en force. Il en va de même de l’inefficacité de la résiliation du contrat de bail du 19 février 2013 avec effet au 31 mars 2013.
1.5 En application de l’art. 316 al. 1 CPC, la Cour d’appel peut statuer sur pièces, sans tenir audience.
1.6 Aux termes de l’art. 317 al. 1 CPC, applicable à la procédure d’appel nonobstant la maxime inquisitoire sociale (ATF 138 III 625 consid. 2.2), les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que s’ils ont été invoqués ou produits sans retard (let. a) et qu’ils ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui s’en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b). On distingue les vrais novas des pseudos novas. Les vrais novas sont des faits et moyens de preuve qui ne sont survenus qu’après la fin des débats principaux. En appel, ils sont en principe toujours admissibles, pourvu qu’ils soient invoqués sans retard dès leur découverte. Les pseudos novas sont des faits et moyens de preuve qui étaient déjà survenus lorsque les débats principaux de première instance ont été clôturés. Leur admissibilité est largement limitée en appel, dès lors qu’ils sont irrecevables lorsqu’en faisant preuve de la diligence requise, ils auraient déjà pu être invoqués dans la procédure de première instance (cf. arrêt TF 5A_621/2012 du 20 mars 2013 consid. 5.1).
La question de la recevabilité de certains faits allégués pour la première fois en procédure d’appel par les parties, question posée tant par les intimés (cf. réponse du 28 août 2017 p. 17 let. b), que par les appelants (cf. détermination spontanée du 15 septembre 2017 p. 2), peut rester indécise compte tenu de l’issue de l’appel.
2.
Les appelants soutiennent que c’est à tort que le Tribunal des baux a refusé l’octroi d’une prolongation du contrat de bail de six ans. Ils reprochent aux premiers juges d’avoir constaté les faits de manière inexacte et violé le droit, en particulier d’avoir abusé de son pouvoir d’appréciation et violé le droit d’être entendu.
2.1 Aux termes des art. 272 al. 1 et 272b al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail de locaux commerciaux pour une durée de six ans au maximum, lorsque la fin du contrat aurait pour lui des conséquences pénibles et que les intérêts du bailleur ne les justifient pas. Dans cette limite de temps, le juge peut accorder une ou deux prolongations. Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il abuse de son pouvoir d'appréciation s'il retient des critères inappropriés ou si sa décision rendue aboutit à un résultat manifestement injuste ou à une iniquité choquante (ATF 138 III 252 consid. 2.1; 136 III 278 consid. 2.2.1; 135 III 121 consid. 2). Il doit
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procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but d'une prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement et non de le maintenir le plus longtemps possible dans une situation profitable (ATF 116 II 446 consid. 3b). Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels que la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, ainsi que l'état du marché locatif local (art. 272 al. 2 CO; ATF 136 III 190 consid. 6; 135 III 121 consid. 2; 125 III 226 consid. 4b).
Il peut tenir compte du délai qui s'est écoulé entre le moment de la résiliation et celui où elle devait prendre effet, ainsi que du fait que le locataire n'a pas entrepris de démarches sérieuses pour trouver une solution de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4c). Il se demandera s'il est particulièrement difficile pour le locataire de trouver des locaux de remplacement et tiendra compte du besoin plus ou moins urgent pour le bailleur de voir partir le locataire (ATF 136 III 190 consid. 6; pour le tout cf. arrêt 4A_167/2012 du 2 février 2012 consid. 2.3). Il est concevable d’accorder une prolongation d’un bail commercial au locataire qui n’entend pas poursuivre son activité ailleurs, afin qu’il trouve une solution lui permettant de remettre le commerce à un tiers dans de bonnes conditions. Mais si le locataire, à ses risques et périls, a procédé à des investissements, la perte de la possibilité de les amortir n’est pas constitutive de conséquences pénibles (arrêt TF 4A_129/2015 du 10 juillet 2015, consid. 2.1; 4A_22/2015 du 11 mai 2015, consid. 5.2).
Ne sont pas pertinents les inconvénients liés à la résiliation elle-même, inconvénients qui ne seraient que différés par le report du congé, et non pas supprimés. En revanche, sont précisément des "conséquences pénibles" celles qui sont dues à la pénurie de locaux, dans la mesure où elles empêchent le preneur de trouver des locaux équivalents à ceux qu'il quitte, ou des locaux suffisamment similaires pour qu'on puisse raisonnablement attendre de lui qu'il les accepte (ATF 116 II 446 consid. 3b; 105 II 197 consid. 3a; arrêt TF 4A_454/2012 du 10 octobre 2012 consid. 3.2). Les circonstances pénibles sont celles du locataire ou de sa famille; les intérêts de tiers ne doivent être retenus que dans la mesure où ils se confondent avec l'intérêt du locataire (CR CO , 2012, art. 272 n. 8). S'agissant des intérêts de tiers, la jurisprudence fédérale admet qu'une société locatrice se prévale de la survie économique de son propriétaire et de ses employés (cf. arrêt 4A_62/2010 du 13 avril 2010 consid. 6.2).
2.2 En l'espèce, les premiers juges ont refusé la prolongation du bail de cinq ans en considérant les éléments suivants:
- la durée du bail qui ne peut être qualifiée de courte;
- les importants travaux d’aménagement des locaux effectués aux frais des locataires, sans que les montants des investissements allégués n’aient été prouvés;
- le fait que C._ a atteint l’âge de la retraite en 2014;
- le salaire mensuel brut de CHF 5'000.- perçu par B._ qui est sa seule source de revenu; au bénéfice d’un diplôme d’infirmière-assistante, il lui sera sans doute difficile de retrouver un emploi salarié dans le domaine des soins, métier qu’elle n’a plus exercé depuis dix ans;
- il est notoire qu’il n’y a pas de pénurie de locaux commerciaux du même type à G._;
- la résiliation du bail du 14 septembre 2012 avec effet au 31 décembre 2018 a été communiquée aux locataires plus de six ans à l’avance;
- les locataires n’ont pas effectué de recherches actives pour trouver un nouveau local;
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- les bailleurs sont de « petits propriétaires » et non pas des professionnels de l’immobilier;
- les bailleurs ont un intérêt manifeste, compte tenu des nuisances subies, à rétablir l’affectation des locaux à l’exploitation d’un magasin, comme par le passé.
Le Tribunal des baux a mis ces critères en balance et considéré que ceux qui plaidaient contre une prolongation de bail avaient plus de poids que ceux qui plaidaient en sa faveur.
2.3 Les appelants reprochent au Tribunal des baux de n’avoir pas retenu qu’ils avaient fait des investissements dans leur entreprise qui seront quasi-totalement perdus au moment où le bail prendra fin (cf. appel p. 2 ss ch. I). Ils se réfèrent à l’extrait des comptes de la société pour les années 2009 à 2014, aux bilans et comptes de pertes et profits qui attestent que les investissements se sont élevés à CHF 391'284.-, que les emprunts auprès de la BCF se montent à CHF 270'000,-, que la société est débitrice envers C._ de CHF 50'325.- et de CHF 30'000.- en faveur de ses fournisseurs. Ils invoquent la maxime inquisitoire sociale et le devoir d’interpellation du Tribunal des baux qui aurait dû les interpeller et leur donner l’occasion de clarifier et de compléter leurs offres de preuves.
En l’espèce, contrairement à ce que soutiennent les appelants, le Tribunal des baux a tenu compte, en faveur de la prolongation du bail, des importants travaux d’aménagement des locaux loués effectués à leurs frais (cf. jugement attaqué p. 24). Toutefois, il a constaté que les montants allégués de ces investissements n’ont pas été prouvés car les demandeurs n‘ont pas produit les factures des investissements allégués et les justificatifs de paiement malgré le fait que les défendeurs ont sollicité la production de ces pièces.
Quoi qu’il en soit, le montant des investissements consentis peut demeurer indécis car il est sans importance dans le cas d’espèce. En effet, les locataires ont conclu un bail pour une durée de dix ans, soit jusqu’au 31 décembre 2018, certes renouvelable, mais il était d’emblée prévisible, pour les locataires, que l’exploitation de A._ pouvait prendre fin à cette date. Ils n’ont obtenu aucune assurance que le bail allait être renouvelé d’office, bien au contraire puisque les bailleurs leur ont fait savoir le 4 février 2010 déjà (P. 7 de la réponse du 28 mai 2013), soit à peine plus d’un an après le début du contrat, que le bail ne serait pas renouvelé à son échéance. Les locataires ont procédé à des investissements à leurs risques et périls et le Tribunal fédéral a considéré que la perte de la possibilité de les amortir n’est pas constitutive de conséquences pénibles (cf. arrêt TF 4A_129/2015 du 10 juillet 2015 consid. 2.1 et doctrine citée). Par conséquent, ces investissements ne sauraient être pris en compte en faveur d’une éventuelle prolongation du bail (cf. BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, Commentaire SVIT du droit du bail à loyer, 2011, art. 272 CO n. 28).
La contestation des appelants sous l'angle des faits est dès lors sans pertinence en ce qui concerne le montant des investissements qu’ils ont effectués.
2.4 Les appelants sont d’avis que le Tribunal des baux n’a pas expliqué en quoi certains critères ont prévalu sur les autres et en quoi l’intérêt des bailleurs est prépondérant sur celui des locataires dans le cas d’espèce et estiment que ce défaut de motivation est constitutif d’une violation du droit d’être entendu.
Le droit d'être entendu garanti par l'art. 29 al. 2 Cst. implique notamment pour l'autorité l'obligation de motiver sa décision. Il suffit que le juge mentionne, au moins brièvement, les motifs qui l'ont guidé et sur lesquels il a fondé sa décision, de manière à ce que l'intéressé puisse se rendre compte de la portée de celle-ci et l'attaquer en connaissance de cause. L'autorité ne doit toutefois
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pas se prononcer sur tous les moyens des parties; elle peut se limiter à ceux qui, sans arbitraire, lui paraissent pertinents (ATF 138 I 232 consid. 5.1).
La motivation du Tribunal des baux est claire: il a soigneusement exposé les critères qui plaidaient pour la prolongation du bail et, à l’inverse, ceux qui plaidaient contre cette prolongation, tout en expliquant les raisons qui en justifiaient la prise en compte dans chaque catégorie sur la base des faits qui découlent du dossier. On peut suivre son raisonnement logique qui amène à la conclusion à laquelle il est parvenu, soit qu’une prolongation du bail n’est pas justifiée. Les appelants ont d’ailleurs bien compris la motivation des premiers juges puisqu’ils ont été capables de critiquer la décision rendue sur la base des éléments qui y figurent.
Il s’ensuit le rejet de ce grief.
2.5 En droit, les appelants critiquent les considérations des premiers juges lors de la pesée des intérêts en présence et en particulier plusieurs des critères retenus à cette occasion. Ils estiment que les éléments plaidant en défaveur d’une prolongation de bail sont à relativiser dans une large mesure et que les premiers juges ont, en outre, oublié de prendre en compte des critères plaidant en faveur d’une prolongation du bail. Ils reprochent ainsi aux premiers juges d’avoir abusé de leur pouvoir d'appréciation.
A cet égard, il convient de relever ce qui suit.
2.5.1 S'agissant du critère de la durée du bail (cf. appel du 15 mai 2017 p. 7 ch. 3a), il sied de se référer à la doctrine, qui exclut ce critère pour les baux commerciaux (cf. BURKHALTER/, op. cit., art. 272 CO n. 19 in fine); en effet, on ne voit pas, dans ce cas, en quoi la durée du bail ferait de son extinction une conséquence plus pénible en raison de l'écoulement du temps, d’autant plus qu’un locataire ne peut pas prétendre occuper éternellement les locaux loués. Lorsqu’ils allèguent qu’il y a lieu de retenir un enracinement particulier des locataires dans le quartier et de considérer qu’un déménagement impliquerait irrémédiablement une perte de clientèle et une baisse du chiffre d’affaires, les appelants oublient que, quelle que soit leur gravité, les inconvénients d’un changement de locaux ne constituent pas à eux seuls des conséquences pénibles aux termes de l’art. 272 al. 1 CO car ils sont inhérents à la résiliation du bail et ils ne sont pas supprimés, mais seulement différés en cas de prolongation de ce contrat (ATF 105 II 197 consid. 3a). En l’espèce, le contrat a été conclu pour une durée de dix ans, jusqu’au 31 décembre 2018, et les bailleurs ont fait savoir aux locataires le 4 février 2010 déjà (P. 7 de la réponse du 28 mai 2013), soit à peine plus d’un an après le début du contrat, que le bail ne serait pas renouvelé à son échéance. Par conséquent, les appelants, qui connaissaient l’échéance du bail et ne pouvaient raisonnablement escompter un renouvellement du bail compte tenu de l’important contentieux qui les oppose aux bailleurs, ne peuvent rien tirer de la durée du bail en faveur de sa prolongation étant précisé que le but de la prolongation du bail est de donner au locataire plus de temps pour se reloger dans la mesure où la fin du contrat aurait pour lui des conséquences pénibles.
2.5.2 Comme déjà évoqué plus haut (cf. supra, consid. 2.3), les investissements effectués par les appelants ne doivent pas être pris en compte - dans la mesure où ceux-ci sont établis – pour la pesée des intérêts requise par l'art. 272 CO.
2.5.3 Dans la mesure où les premiers juges ont tenu compte de la situation personnelle et financière des locataires telle qu’elle est décrite dans le mémoire d’appel (p. 7 ch. 3a) comme étant un élément plaidant en faveur de la prolongation du bail, la Cour ne voit aucun motif d’y revenir.
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Cela étant, la Cour constate qu’à la séance du 3 septembre 2014, B._ a déclaré que son époux, C._, avait une activité de décorateur d’intérieur indépendant à 100 % et que c’était elle seule qui était active dans l’établissement public, et ce, depuis le début (cf. PV p. 3, DO 25 2013 46 P 87). Par conséquent, C._ ne peut se prévaloir de conséquences négatives liées à la fin de la relation du bail à loyer, d’autant plus qu’il a confirmé, lors de la séance du 8 octobre 2015, qu’il avait toujours son entreprise, même s’il a diminué son activité car il touche l’AVS depuis le 1er juillet 2014 (cf. PV p. 3, DO 207). Quant à B._, elle dispose d’une patente B d’établissement avec alcool qui lui permet de travailler dans des cafés-restaurants (cf. PV idem). La Cour ne voit donc pas quels seraient les inconvénients sur la situation personnelle et familiale liés à la résiliation du bail, même si l’exploitation de A._ ne devait pas se poursuivre ailleurs.
2.5.4 Les appelants prétendent que les propriétaires ont laissé entendre aux locataires que le contrat durerait longtemps. Ils en veulent pour preuve qu’ils les ont autorisés à effectuer des travaux nécessitant de gros investissements en cosignant la demande de permis de construire (cf. appel du 15 mai 2017 p. 7 ch. 3b).
Il ressort du dossier que le contrat de bail a été signé pour une durée de 10 ans, soit jusqu’au 31 décembre 2018, renouvelable de 5 ans en 5 ans. Dès le début, les bailleurs ont clairement fait savoir aux locataires que le bail ne serait pas renouvelé à son échéance. Après plusieurs avertissements liés à un important contentieux dû au comportement des locataires, ils ont résilié le bail à son échéance le 14 septembre 2012, soit plus de six ans avant la fin du contrat. Par conséquent, les pièces du dossier contredisent clairement l’affirmation des appelants selon laquelle les propriétaires leur ont laissé entendre que le contrat durerait longtemps. Les appelants ne peuvent rien tirer du fait que les propriétaires ont cosigné la demande de permis de construire, ces signatures étant une condition de l’octroi du permis de construire que les locataires ont sollicité (cf. ch. 6 du permis de construire, P. 4 de la réponse du 28 mai 2013). D’ailleurs, le contrat de bail du 19 novembre 2008 contient déjà, à sa dernière page, une clause selon laquelle « le bailleur autorise le locataire à entreprendre, dans les règles de l’art et sous son entière responsabilité, les transformations nécessaires à l’exploitation de son commerce (WC au sous-sol, ventilation, agencement, etc...). Il est précisé que tous ces travaux pourront débuter uniquement après l’approbation écrite des plans et projets par le bailleur ». Quant aux investissements effectués par les locataires, ils l’ont été à leurs risques et périls, comme la Cour l’a déjà relevé ci-dessus, en toute connaissance de la durée du contrat de bail qui prenait fin le 31 décembre 2018, ce contrat précisant d’ailleurs expressément qu’ « à la fin du bail, ainsi qu’en cas de restitution anticipée les transformations consenties par le locataire ne pourront faire l’objet d’une quelconque prétention contre le bailleur, même si les investissements entrepris ont généré une plus-value pour l’immeuble, cela en dérogation à l’article 260a al. 3 CO. Il est encore précisé que tous les frais relatifs à l’obtention des diverses autorisations (changement d’affectation, permis de construire, patente, etc...) ainsi que les nouvelles places de parc sont à la charge du preneur. Ces frais ne seront en aucun cas remboursés par le bailleur en fin de bail ou de restitution anticipée ». La durée du contrat était connue au moment où les locataires avaient en vue de procéder à des investissements. Par conséquent, cet élément ne peut fonder l’existence de conséquences pénibles.
2.5.5 Les appelants soutiennent qu’en l’absence d’un local de remplacement ou du moins d’un local équivalent, ils se verraient contraints de cesser leur activité ou de la réduire, de sorte que les postes de plusieurs employés seraient mis en danger. En outre, selon eux, il est notoire que ce genre de locaux est rare en ville de G._ et que les chances de trouver un local équivalent paraissent très faibles voire nulles (cf. appel p. 7 ch. 3b et 8 let. c).
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Les appelants savent depuis le début de l’année 2010 que leur contrat ne sera pas renouvelé à l’échéance du 31 décembre 2018 et il a effectivement été résilié le 14 septembre 2012, soit plus de six ans avant la fin prévue ce qui correspond à la prolongation maximale prévue par la loi. En contestant la résiliation du contrat, les demandeurs ont requis, subsidiairement, la prolongation du bail; par conséquent, ils devaient s’attendre à ce que leur contestation du congé puisse ne pas aboutir. D’ailleurs, ils n’ont pas contesté la décision du premier juge à ce sujet qui a retenu que la résiliation était due à leur attitude incorrigible et détestable (cf. décision attaquée p. 20 let. e). Compte tenu de l’important contentieux qui existe avec les bailleurs, des avertissements qui leur avaient été donnés, de l’information selon laquelle le contrat ne serait pas renouvelé à son échéance, de la résiliation ordinaire du contrat, puis de sa résiliation extraordinaire, tous les signaux étaient au rouge et les locataires devaient mettre à profit le temps qu’il leur restait jusqu’à la fin du contrat pour trouver un nouveau local, nonobstant la contestation de la résiliation qui leur était imputable. En effet, le juge peut tenir compte de l’intention reconnaissable du bailleur de ne pas prolonger le contrat (arrêt TF 4A_279/2014 du 16 janvier 2015 consid. 5.4).
A la séance du 3 septembre 2014, B._ a déclaré qu’ils n’avaient pas fait de recherches d’autres locaux commerciaux depuis la résiliation (cf. PV p. 3 et 4, DO 87 et 88). A la séance du 8 octobre 2015, C._ a déclaré qu’il n’a jamais contacté de régie pour un établissement à G._ et qu’il n’est pas intéressé par la reprise d’un autre établissement (cf. PV p. 5, DO 209). Il ne ressort pas du mémoire d’appel que les locataires auraient entrepris une quelconque démarche pour retrouver un autre local, même après la notification de la décision du 28 mars 2017 qui a eu lieu le 30 mars 2017. Or, une simple recherche sur internet, [...] effectuée le 26 janvier 2018, démontre que plusieurs locaux commerciaux sont à louer au centre de G._, par exemple à la rue I._, un local de 90 m2 pour CHF 1'880.- par mois ou un autre de 145 m2 pour CHF 2'569.- par mois, à la rue J._, un objet de 126 m2 est à louer pour CHF 2'920.- par mois et un autre se trouve à la rue K._, à proximité directe de A._.
Ainsi, les locaux de remplacement ne manquent pas. En l’absence de toute recherche à ce sujet, les appelants ne sauraient raisonnablement se prévaloir d’une éventuelle cessation d’activité ou du fait que les chances de trouver un local équivalent paraissent très faibles voire nulles.
2.5.6 Les appelants affirment que le Tribunal des baux a omis d’expliquer en quoi consistaient les nuisances qui fondent l’intérêt des propriétaires à rétablir l’affectation des locaux à l’exploitation d’un magasin (cf. appel p. 8 let. c).
Les premiers juges ont expliqué, de manière détaillée, quelles étaient les nuisances provenant des locaux occupés par les appelants (cf. décision attaquée p. 20 ss let. e). Les propriétaires ont reçu de manière régulière des réclamations de la part des locataires voisins. Les appelants ont reçu des avertissements de manière tout aussi régulière. L’existence des nuisances a été admise par les premiers juges et les appelants n’ont pas contesté leur décision sur ce point. Il y a dès lors urgence pour les intimés à voir les appelants quitter les lieux puisque leur activité est ressentie, par les locataires voisins, comme une cause de désagréments sérieux. Il existe manifestement un intérêt sérieux des intimés au départ des appelants. Cet intérêt doit être mis en balance avec celui des appelants. Leur intérêt à poursuivre leur activité ne saurait être mis en doute. Toutefois, la Cour constate que malgré l’important contentieux qui existe avec les bailleurs, les appelants n’ont entrepris aucune démarche en vue de trouver une solution de remplacement alors que le congé a été donné plus de six ans avant la fin du contrat - ce qui correspond à la prolongation maximale prévue par la loi - et qu’ils savaient que le bail n’allait pas être renouvelé. Même lorsque la validité de la résiliation a été constatée, les appelants n’ont pas réagi et n’ont fourni aucun effort. Or, la Cour a constaté, en effectuant une seule recherche sur internet, qu’il n’est pas difficile de trouver
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un local de remplacement au centre de G._, et pour un loyer moindre que celui que les appelants paient actuellement. Par conséquent, les appelants ont disposé de suffisamment de temps pour trouver de nouveaux locaux de remplacement qui ne manquent pas dans la région.
Les appelants ne peuvent prétendre à occuper éternellement les locaux pour lesquels ils ont signé un contrat de bail jusqu’au 31 décembre 2018. Le fait qu’ils soient exposés à devoir déplacer leur activité ailleurs est inhérent à l’expiration du contrat et cet inconvénient ne serait pas atténué par une prolongation du bail, d’autant plus qu’ils savent depuis longtemps qu’il prendra fin le 31 décembre 2018. La prolongation n’a de sens que si le report des effets du congé peut laisser espérer une atténuation négative de la fin de la relation de bail et permettre de prévoir un déménagement différé présentant moins d’inconvénients pour le preneur. En l’espèce, les appelants ne sont pas parvenus à démontrer que le congé qui leur a été signifié a, pour eux, des conséquences pénibles au sens de l’art. 272 al. 1 CO, de sorte qu’il n’est pas justifié de leur octroyer une prolongation du bail.
Il s’ensuit le rejet de l’appel.
3.
3.1 Compte tenu du rejet de l’appel, il n’y a pas lieu de modifier la répartition des frais opérée en première instance.
3.2 En ce qui concerne la procédure d’appel, les frais sont mis à la charge des appelants qui succombent (art. 106 al. 1 CPC). Les frais judiciaires dus à l’Etat sont fixés forfaitairement à CHF 10'000.- (art. 95 al. 2 let. b CPC; art. 124 LJ; art. 10 s. et 19 RJ). Ils seront prélevés sur l’avance effectuée par les appelants.
Selon l'art. 105 al. 2 CPC, le tribunal fixe les dépens selon le tarif, soit le règlement fribourgeois du 30 novembre 2010 sur la justice (RJ; RSF 130.11). L'art. 63 al. 3 RJ dispose qu'en cas de fixation détaillée, comme en l'espèce, l'autorité tiendra compte notamment du temps nécessaire à la conduite du procès dans des circonstances ordinaires ainsi que des intérêts en jeu. Le tarif horaire est de CHF 250.- (art. 65 RJ). Dans les causes de nature pécuniaire, les honoraires sont majorés selon l’échelle figurant à l’art. 66 al. 2 RJ). A défaut d'une indication particulière sur la liste de frais, sont admises la correspondance et les conférences utiles et en relation directe avec un acte de la procédure (mémoires, séances), qui sortent d'une simple gestion administrative du dossier: la correspondance et les communications téléphoniques nécessaires à la bonne conduite du procès donnent exclusivement droit à un paiement forfaitaire maximal de CHF 500.-, voire exceptionnellement de CHF 700.- (art. 67 RJ). Selon l'art. 68 RJ, les débours nécessaires à la conduite du procès sont remboursés au prix coûtant, sous réserve de ce qui suit : les frais de copie, de port et de téléphone sont fixés forfaitairement à 5 % de l'indemnité de base sans majoration (art. 68 al. 2 RJ). Le taux de la TVA est de 8 % jusqu’à la fin de l’année 2017.
En l'espèce, Me Jérôme Magnin conclut à ce que les dépens des intimés soient fixés à CHF 8'833.86, TVA à 8 % comprise. Il indique avoir consacré utilement à la défense de ses clients une durée totale de 21 heures, correspondance usuelle comprise. Ce temps est raisonnable et est admis par la Cour, ce qui justifie, au tarif horaire de CHF 250.-, des honoraires à hauteur de CHF 5'250.-. Me Magnin demande expressément que les honoraires soient majorés de 50.89 %, ce que la Cour admet compte tenu du fait qu’ils auraient pu faire l’objet d’une majoration de 76.70 % au maximum, la valeur litigieuse ayant été fixée à CHF 291'600.-. Par conséquent, compte tenu des débours et de la TVA, il se justifie d’admettre le montant des dépens réclamé par les intimés, soit CHF 8'833.85, TVA comprise.
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