Decision ID: eb7e1332-8ad1-4fb0-9d91-51e9eb87d9c2
Year: 2010
Language: de
Court: SG_KGN
Chamber: SG_KGN_999
Canton: SG
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: 

Sachverhalt:
A.- A u. B X-Y sind je zur Hälfte Miteigentümer des Grundstücks Nr. 1 mit dem
Geschäftshaus Vers.-Nr. 2 an der T-Strasse in U in der Gemeinde V. Das 1919 erstellte
Gebäude war am 21. Februar 2006 mit einem Neuwert von Fr. 751'000.-- (1'655 m à
Fr. 454.--) amtlich geschätzt worden. Der Gemeinderat bewilligte am 30. Mai 2008 die
Renovation von Dach und Fassaden des Gebäudes und am 11. Februar 2009 eine
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neue Umgebungsgestaltung und die Erstellung eines Gartenpavillons. Die Bewilligung
vom 17. August 2009 zum Anschluss der Liegenschaft an die öffentliche
Schmutzwasserkanalisation wurde – da ein Augenschein am 20. August 2009 ergeben
hatte, dass die Liegenschaft bereits an die Gemeinde-Kanalisation angeschlossen war,
und eine "Perimeter-Rechnung für Abwasserkanalisation U 1958/59" vom 14. Juni
1960 vorlag – am 27. August 2009 insoweit abgeändert, als anstelle einer
Anschlussgebühr von 2,4% des Gebäudeneuwerts eine Mehrwerttaxe von 2,4% nach
Neuschätzung in Aussicht gestellt wurde.
B.- Am 28. August 2009 wurde das Gebäude mit einem Neuwert von Fr. 957'000.--
(1'655 m à Fr. 578.--) amtlich neu geschätzt. Am 9. November 2009 ermittelte der
Gemeinderat einen taxpflichtigen Mehrwert von Fr. 129'000.-- (Fr. 957'000.-- abzüglich
aufgewerteter Gebäudeneuwert von Fr. 828'000.--, nämlich Fr. 751'000.-- gemäss
Schätzung vom 21. Februar 2006 zuzüglich 10,25% Bauteuerung gemäss Normen der
Gebäudeversicherungsanstalt per 1. Januar 2009) und veranlagte A u. B X-Y mit einer
Mehrwerttaxe von Fr. 3'096.-- (2,4% von Fr. 129'000.--) zuzüglich Fr. 235.30
Mehrwertsteuer (7,6% von Fr. 3'096.--), zusammen Fr. 3'331.30.
C.- Gegen diese Veranlagung erhoben A u. B X-Y mit Eingabe vom 19. November 2009
(Poststempel: 20.11.09) Rekurs bei der Verwaltungsrekurskommission mit dem
Rechtsbegehren, unter Kosten- und Entschädigungsfolge sei die angefochtene
Verfügung aufzuheben und der Anschlussbeitrag auf einem Mehrwert von Fr. 43'000.--
zu erheben. Die Vorinstanz beantragte mit Vernehmlassung vom 15. Januar 2010 die
Abweisung des Rekurses unter Kosten- und Entschädigungsfolge. Auf die
Ausführungen der Verfahrensbeteiligten zur Begründung ihrer Anträge wird, soweit

erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.
Erwägungen:
1.- Die Eintretensvoraussetzungen sind von Amtes wegen zu prüfen. Die
Verwaltungsrekurskommission ist zum Sachentscheid zuständig. Die Befugnis zur
Rekurserhebung ist gegeben. Der Rekurs vom 20. November 2009 (Poststempel) ist
rechtzeitig eingereicht worden. Er erfüllt in formeller und inhaltlicher Hinsicht die
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gesetzlichen Anforderungen (Art. 41 lit. h Ziff. 5, 45, 47 und 48 des Gesetzes über die
Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt: VRP). Auf den Rekurs ist einzutreten.
2.- Im Rekurs ist unbestritten, dass für das auf dem Grundstück Nr. 1 in den Jahren
2008 und 2009 umgebaute und renovierte Gewerbehaus Vers.-Nr. 2 gestützt auf
Art. 20 Abs. 1 und Art. 21 des Vollzugsgesetzes zur eidgenössischen
Gewässerschutzgesetzgebung (sGS 752.2) in Verbindung mit Art. 33 des
Abwasserreglements der politischen Gemeinde V vom 13. Mai 2008, das vom 24. Mai
bis 22. Juni 2008 dem fakultativen Referendum unterstand und seit dem 1. Januar
2009 angewendet wird, eine Nachzahlung für den Anschluss des Gebäudes an die
öffentliche Schmutzwasserkanalisation zu entrichten ist. Umstritten ist die Ermittlung
des massgebenden Mehrwerts. Nach Art. 33 Abs. 2 des Abwasserreglements bemisst
sich die Nachzahlung von 2,4% nach der Differenz zwischen dem letzten vor Beginn
des Umbaus ermittelten Neuwert, multipliziert mit dem für das Jahr des Baubeginns
gültigen, von der Verwaltungskommission der Gebäudeversicherungsanstalt des
Kantons St. Gallen beschlossenen Aufwertungsfaktor, und dem neu ermittelten
rechtskräftigen Neuwert. Da aufgrund der Bauteuerung die Versicherungswerte per
1. Januar 2007 (vgl. ABl 2006 S. 3432) und per 1. Januar 2009 (vgl. Jahresbericht GVA/
AFS 2009 S. 9) um jeweils 5% erhöht wurden, ist der Aufwertungsfaktor von 10,25% zu
Recht unbestritten.
a) Die Verfahrensbeteiligten gehen übereinstimmend vom Gebäudeneuwert von
Fr. 957'000.-- (1'655 m à Fr. 578.--) gemäss der rechtskräftigen amtlichen Schätzung
vom 28. August 2009 aus. Gestützt auf die vorangegangene rechtskräftige amtliche
Schätzung vom 21. Februar 2006 hat die Vorinstanz den damals geschätzten Neuwert
von Fr. 751'000.-- (1'655 m à Fr. 454.--) mit 10,25% auf Fr. 828'000.-- aufgewertet
und den für die Bemessung der Nachzahlung massgebenden Mehrwert
dementsprechend auf Fr. 129'000.-- festgesetzt.
Demgegenüber machen die Rekurrenten geltend, nach der Rechtsprechung (VRKE I/
2-2004/16 vom 21. Oktober 2004) sei bei der Nachbelastung des
Kanalisationsanschlussbeitrags nur auf die Wertvermehrung abzustellen, die sich aus
baulichen Veränderungen ergebe. Weder die Korrektur einer zu tiefen
Neuwertschätzung noch Wertsteigerungen zufolge eingetretener Bauteuerung dürften
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eine Pflicht zur Nachzahlung nach sich ziehen. Der Fachschätzer sei in der amtlichen
Schätzung vom 28. August 2009 von wertvermehrenden Aufwendungen von lediglich
Fr. 43'000.-- ausgegangen. Die Rekurrenten stützen sich auf eine Erläuterung des
Fachschätzers zur Ermittlung des Gebäudeneuwertes in der Schätzung vom 28. August
2009 (act. 2/5). Nach dieser Berechnung ging der Fachschätzer von einem "alten
Neuwert" von Fr. 828'000.-- (Hauptgebäude 1'142 m à Fr. 551.-- und Nebengebäude
513 m à Fr. 386.--, zusammen 1'655 m à rund Fr. 500.--; anstelle von Fr. 454.--
gemäss rechtskräftiger amtlicher Schätzung vom 21. Februar 2006) aus. Diesen neu
ermittelten "alten Neuwert" erhöhte er um eine Teuerung von 10,25% "nach GVA
Vorgabe" und um wertvermehrende Investitionen von Fr. 36'000.-- (Hauptgebäude)
und Fr. 7'000.-- (Nebengebäude) nach Baukostenzusammenstellung und Begehung.
Dies ergab einen Gebäudeneuwert von ca. Fr. 730'000.-- für das Hauptgebäude und
ca. Fr. 225'000.-- für das Nebengebäude, zusammen Fr. 957'000.--. Zu dieser
Berechnung führen die Rekurrenten aus, der Fachschätzer habe –
eingestandenermassen – bei der Schätzung vom 21. Februar 2006 die Einheitswerte
fälschlicherweise zu tief angesetzt.
Die Vorinstanz ist demgegenüber der Auffassung, die Schätzung vom 21. Februar 2006
mit einem Gebäudeneuwert von Fr. 751'000.-- sei rechtskräftig. Mit der Behauptung
des Rekurrenten, der Fachschätzer habe damals die Einheitswerte zu tief angesetzt,
würde sich dieser selbst deklassieren. Es könne wohl nicht sein, dass ein versierter und
anerkannter Fachschätzer der Gebäudeversicherungsanstalt den Gebäudeneuwert
schätze und rund 3 Jahre später ausführe, er habe sich bei der letzten Schätzung
"vertan".
b) Werden an bestehenden Bauten und Anlagen Umbauten oder bauliche
Erweiterungen vorgenommen, so ist gemäss Art. 33 des Abwasserreglements für die
Wertvermehrung ein Gebäudemehrwertbeitrag von 24‰ des Neuwertes zu entrichten
(Abs. 1). Der Mehrwert entspricht der Differenz zwischen dem neu ermittelten
rechtskräftigen Neuwert und dem letzten vor Beginn des Umbaus ermittelten Neuwert,
multipliziert mit dem für das Jahr des Baubeginns gültigen Aufwertungsfaktor (Abs. 2).
c) Indem die Vorinstanz die Nachzahlung nach der Differenz zwischen dem neuen
Neuwert von Fr. 957'000.-- und dem früheren aufgewerteten Neuwert des Gebäudes
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von Fr. 828'000.-- bemessen hat, hat sie sich zwar an den Wortlaut von Art. 33 Abs. 2
des Abwasserreglements gehalten. Die Bestimmung ist indessen mit Blick auf Art. 33
Abs. 1 des Abwasserreglements und den darin zum Ausdruck kommenden Zweck der
Nachzahlung auszulegen und anzuwenden. Die Nachzahlung nach Art. 33 Abs. 1 des
Abwasserreglements ist für Wertvermehrungen zu leisten, die auf Umbauten oder
bauliche Erweiterungen zurückzuführen sind. Die eine Nachzahlung auslösende
Erhöhung des Neuwertes muss deshalb auf bauliche Veränderungen zurückzuführen
sein. Weder die Korrektur einer zu tiefen Neuwertschätzung noch (nominelle)
Wertsteigerungen zufolge eingetretener Bauteuerung dürfen die Pflicht zur
Nachzahlung nach sich ziehen (vgl. VRKE I/2-2004/16 vom 21. Oktober 2004, publiziert
auf www.gerichte.sg.ch neues Fenster unter Dienstleistungen/Rechtsprechung/
Verwaltungsrekurskommission, 2004, E. 3b/aa).
Auf dem internen Katasterblatt zur Gebäudeschätzung vom 28. August 2009 hat der
Fachschätzer die wertvermehrenden Investitionen mit Fr. 40'000.-- beziffert (vgl. act.
9/11f). Dieser Wert entspricht – ungefähr – jenem, den der Fachschätzer in seiner
Berechnung gegenüber dem Rekurrenten ausgewiesen hat (vgl. act. 2/5) und bestätigt,
dass sich der Fachschätzer im Zeitpunkt der Schätzung vom 28. August 2009 bewusst
wurde, dass die Neuwertschätzung vom 21. Februar 2006 zu tief war. Wie dargelegt
darf die Nachzahlung von Anschlussbeiträgen jedoch nicht auf Werterhöhungen
erhoben werden, die nicht auf bauliche Veränderungen, sondern – wie im vorliegenden
Fall – auf Abweichungen zu einem ungerechtfertigt tiefen Neuwert in der
vorangehenden Schätzung zurückzuführen sind. Die Rubrik "wertvermehrende
Investitionen", welche der Fachrichter auf dem internen Katasterblatt ausgefüllt hat,
dient dazu, solche Nachzahlungen zu vermeiden. Dass die Investitionen der
Rekurrenten in die Liegenschaft weitgehend nicht wertvermehrend, d.h. den
Gebäudeneuwert erhöhend, sondern vielmehr werterhaltend, d.h. den
Gebäudeneuwert erhaltend, gewirkt haben, wird schliesslich dadurch bestätigt, dass
sie zu einer Reduktion des Minderwertes von 45% in der Schätzung vom 12. Februar
2006 auf 25% in der Schätzung vom 28. August 2009 führten. Die Nachzahlung von
Anschlussbeiträgen darf entsprechend ihrem Zweck, als Vorzugslast einen
wirtschaftlichen Sondervorteil abzugelten, nicht dazu führen, dass Investitionen, die
lediglich den Wert einer Liegenschaft erhalten, mit der Abgabe belastet werden.
http://www.gerichte.sg.ch/ http://www.gerichte.sg.ch/
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d) Dementsprechend ist der Rekurs gutzuheissen und die angefochtene Verfügung der
Vorinstanz vom 9. November 2009 ist aufzuheben. Die Rekurrenten sind mit einer
Nachzahlung von Fr. 960.-- (24‰ der wertvermehrenden Investitionen von
Fr. 40'000.-- gemäss Katasterblatt zur Gebäudeschätzung vom 28. August 2009)
zuzüglich Fr. 72.95 Mehrwertsteuer (7,6% von Fr. 960.--) zu veranlagen.
3.- Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die amtlichen Kosten von der
politischen Gemeinde V zu tragen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine Entscheidgebühr von
Fr. 800.-- ist angemessen (vgl. Art. 13 Ziff. 522 des Gerichtskostentarifs, sGS 941.12).
Auf die Erhebung der Kosten ist nicht zu verzichten, da das Gemeinwesen
überwiegend finanzielle Interessen verfolgt (Art. 95 Abs. 3 VRP). Die Finanzverwaltung
ist anzuweisen, den Rekurrenten den geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 800.--
zurückzuerstatten.
Die Rekurrenten stellen einen Antrag auf Entschädigung. Nach Art. 98 Abs. 2 VRP
werden im Rekursverfahren ausseramtliche Kosten entschädigt, soweit sie aufgrund
der Sach- und Rechtslage als notwendig und angemessen erscheinen. Die Vorschriften
des Zivilprozessgesetzes über die Parteikosten finden sachgemäss Anwendung (Art.
98 VRP). Gestützt auf diese Rechtsgrundlagen hat die Verwaltungsrekurskommission
entschieden, dass einer nicht vertretenen Partei der Zeitaufwand für das Erstellen von
Rechtsschriften nicht entschädigt wird und Barauslagen nur ersetzt werden, wenn sie
erheblich und nachgewiesen sind (GVP 1993 Nr. 52). Als nicht vertreten im Sinn dieser
Rechtsprechung hat zu gelten, wer sich nicht berufsmässig vertreten lässt. Angesichts
dieser Rechtsprechung und der Tatsache, dass erhebliche Barauslagen weder
ersichtlich sind noch geltend gemacht oder gar nachgewiesen werden, haben die
Rekurrenten weder Anspruch auf eine Umtriebsentschädigung noch auf eine
ausseramtliche Entschädigung.