Decision ID: c1371b40-611b-4cd6-a03b-5108bac5fa53
Year: 2020
Language: de
Court: VS_TC
Chamber: VS_TC_001
Canton: VS
Region: Région lémanique
Law Area: 

in Sachen
BUNDESAMT FÜR JUSTIZ, vertreten durch Dr. iur. M _,
gegen
DIENSTSTELLE FÜR GRUNDBUCHWESEN, Rechtsamt, 1950 Sitten,
und
X _ AG, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. N _,
EINWOHNERGEMEINDE A _,
(Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland)
Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen den Entscheid vom 7. Februar 2020.
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Sachverhalt
A. Die X _ AG (nachfolgend AG) mit Sitz in A _ bezweckt gemäss
Handelsregistereintrag den Kauf, die Verwaltung und den Verkauf von Immobilien, sowie
Führung, Leitung, Bewirtschaftung, Pacht und Verpachtung von Hotels, Chalets und Ap-
partements, insbesondere des Hotels «B _» in A _. Sie kann Rechte,
Lizenzen und Patente erwerben, veräussern und vermitteln sowie Zweigniederlassun-
gen errichten und sich an anderen Unternehmungen beteiligen. Die Aktien befinden sich
zu 100 % im Eigentum einer Schweizer Bürgerin. Die AG ist Eigentümerin der Parzelle
GBV Nr. xxx, Plan Nr. xx, 452 m2, mit dem Gebäude «B _» und der Stockwer-
keigentumsanteile Nr. xxx (Hobbyraum Nr. 16) und Nr. xxx (Studio Nr. 9 und Keller Nr.
17 als unselbständiges Grundeigentum am Hauptgrundstück Nr. 2207) auf der Nachbar-
parzelle GBV Nr. xxx, Plan Nr. xxx, 483 m2 in A _.
B. Am 15. Februar 2016 stellte die AG beim Departement für Volkswirtschaft, Energie
und Raumentwicklung des Kantons Wallis das Gesuch um die Feststellung, dass es sich
beim Chalet «B _» um eine Betriebsstätte im Sinne von Art. 2 Abs. 2 lit a des
Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland vom
16. Dezember 1983 (BewG; SR 211.412.41) handle. Im Gesuch wird geltend gemacht,
dass das Gebäude seit seiner Erstellung wie ein kleines Luxushotel hotelmässig bewirt-
schaftet werde, wobei gemäss beigelegtem «Verwaltungs- und Bewirtschaftungsvertrag
Private[n] und Vertrauliche[n]» der hotelmässige Betrieb der B _ GmbH über-
geben wurde. Diese Bewirtschaftung sollte bis zum 31. August 2020 dauern, da die Ge-
suchstellerin in Betracht zog, das Chalet ab diesem Datum selber zu betreiben. Dem
Gesuch lag auch ein Gutachten der Schweizerischen Gesellschaft für Hotelkredit (SGH)
vom 26. November 2015 zugrunde und der Schweizer Tourismus-Verband verlieh dem
Chalet «B _» für die Periode 2013-2017 das Zertifikat «Apartment Holiday
Comfort 5 Sterne Superior».
C. In der Folge verlangte die Dienststelle für Grundbuchwesen diverse Unterlagen und
es wurde ferner ein Baubewilligungsverfahren durchgeführt, wobei die Gemeinde am
24. Januar 2019 der Umwandlung der existierenden Wohnnutzung des Hauses
«B _» in eine rein gewerbliche Hotelnutzung zustimmte. Gleichzeitig wurde
jegliche Wohnnutzung ausserhalb des Hotelbetriebs untersagt, was im Grundbuch an-
gemerkt worden war. Die Wohnung wurde in der Folge aus dem Gebäude- und Woh-
nungsregister gelöscht. Im Unterschied zum ursprünglichen Gesuch dienten neu die
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Stock-werkanteile Nrn. xxx und xxx auf der Nachbarparzelle dem Chalet als Personal-
zimmer. Das Chalet kann an Gruppen von 10 bis maximal 14 Personen vermietet wer-
den. Das Haus besteht aus 3 Doppelschlafzimmern und 2 Suiten. Durch die gemein-
schaftlichen Aufenthalts- und Freizeitbereiche (Lounge, Terrasse, Home-Cinema, Pool-
Table) besteht eine Positionierung im Luxussegment. Der Verpflegungsbereich ist ge-
prägt vom gemeinsamen Dining Room mit einem grossen Tisch. Die Menüs werden in
der abgetrennten Küche durch einen professionellen Koch zubereitet.
D. Am 7. Februar 2020 erliess das Rechtsamt der Dienststelle für Grundbuchwesen die
Verfügung, dass der Erwerb von Grundstücken durch die X _ AG nicht bewil-
ligungspflichtig sei. Diese Feststellungsverfügung wurde an folgende Auflagen gebun-
den, welche im Grundbuch auf dem Grundstück Nr. xxx angemerkt werden müssten:
«a) Verpflichtung für die Erwerberin, vor jeder Änderung der Verhältnisse, welche die Be-
willigungspflicht begründen könnte, erneut um die Feststellung nachzusuchen.
b) Verpflichtung, das Grundstück dauernd, ohne zeitliche Befristung, der Öffentlichkeit
hotelmässig zur Verfügung zu stellen und für jede Änderung des Verwendungszweckes
vorgängig die Einwilligung der Bewilligungsbehörde einzuholen.
c) Verbot, dass Aktien der X _ AG veräussert werden, so dass gewisse Aktien
Rechte auf einzelne Zimmer/Suiten gewähren.
d) Verpflichtung, jegliche Übertragungen des Aktienkapitals der X _ AG der
erstinstanzlichen Bewilligungsbehörde zur Feststellung der Bewilligungspflicht zu unter-
breiten.
e) Der ‘Verwaltungs- und Bewirtschaftungsvertag Private und Vertrauliche’ zwischen dem
Betreiber und der Eigentümerin muss im Grundbuch eingetragen werden. Der neue Ver-
waltungs- und Bewirtschaftungsvertrag muss vor dem 31.8.2020 der Bewilligungsbehörde
vorgelegt werden und anschliessend im Grundbuch eingetragen werden.
f) Verbot, das Grundstück Nr. xxx in Stockwerkeigentum zu überführen.
g) Der fragliche Betrieb muss im Besitze einer 5 Sterne Klassifizierung durch den Bran-
chenverband hotelleriesuisse sein; dieser Klassifizierungsnachweis ist der Bewilligungsbe-
hörde innert sechs Monaten nach der Eintragung der Nutzungsänderung in das Grundbuch
vorzulegen.»
Die Dienststelle für innere und kommunale Angelegenheiten als kantonale beschwerde-
berechtigte Behörde verzichtete am 10. Februar 2020 auf die Erhebung einer Be-
schwerde. Auch die Gemeinde A _ (Gemeinde) verzichtete am 19. Februar
2020 auf das Beschwerderecht.
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E. Gegen den Entscheid der Dienststelle erhob aber das Bundesamt für Justiz (fortan
Beschwerdeführer) am 10. März 2020 Verwaltungsgerichtsbeschwerde bei der öffent-
lichrechtlichen Abteilung des Kantonsgerichts und stellte folgende Rechtsbegehren:
" Die Verfügung Nr. xxx des Rechtsamts der Dienststelle für Grundbuchwesen des Kantons Wallis vom 7. Februar 2020 in Sachen X _ AG sei aufzuheben.
- Unter Kostenfolge –
Eventualbegehren
Es sei festzustellen, dass es sich beim "Chalet B _" nicht um eine Betriebsstätte handelt und ein Erwerb des Grundstücks A _ Nr. xxx und der Stockwerkeinheiten A _ Nrn. xxx und xxx durch eine Person im Ausland somit nach dem Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland der Bewilligungspflicht untersteht.
- Unter Kostenfolge –"
Der Beschwerdeführer machte geltend, die AG sei bereits Eigentümerin der Grundstü-
cke in A _. Durch die Nutzung des Chalets als Hotelbetrieb werde durch die
Eigentümerin keine neue Verfügungsmacht über die Grundstücke erlangt. Folglich
handle es sich vorliegend nicht um einen Grundstückerwerb und die Gesuchstellerin
habe somit kein schutzwürdiges Interesse nach Art. 17 Abs. 1 BewG. Sie mache keine
Dispositionen geltend, weshalb sie kein Feststellungsinteresse habe. Als Disposition
komme lediglich ein Verkauf des Chalets oder der Aktien an eine Person im Ausland in
Frage. Die vorliegende Feststellungsverfügung liefere lediglich ein nützliches Verkaufs-
argument, weil eine Veräusserung ohnehin wieder ein Bewilligungsverfahren nach sich
ziehe. Der Gesuchstellerin fehle daher die Aktivlegitimation für die angefochtene Verfü-
gung, weshalb sie aufzuheben sei. Eintretendenfalls stelle sich die Frage, ob es sich
beim Chalet «B _» um eine Betriebsstätte handle. Vorliegend würden zwar
eine Vielzahl von hotelmässigen Dienstleistungen angeboten, in den exklusiveren Des-
tinationen im Alpenraum würde aber ein breites Angebot von Ferienhäusern als soge-
nannte «Catered Luxury Chalets» bestehen, welche mit den Dienstleistungen diverser
Hausangestellter gebucht werden könnten. Es handle sich also nicht um eine neue Art
des Hotelbetriebs, sondern um eine etablierte Art der Vermietung von Ferienwohnungen.
Ein Objekt müsse als Ganzes betrachtet werden. In baulicher Hinsicht bestehe eine Ho-
telbetriebsstätte einerseits aus einem Dienstleistungsanteil, mit welchem der Hotelbe-
trieb gewährleistet werde, und anderseits aus einem Wohnanteil, welcher aus den ein-
zelnen Wohneinheiten bestehe. Beim Chalet «B _» handle es sich um eine
autonome Wohneinheit, welche in sich geschlossen funktioniere und von der Garderobe
über den Essbereich bis hin zum Wellnessbereich gemietet werden könne. Hier werde
der Privatbereich eines Hotels ausgeweitet, was nicht dem elementaren Charakter eines
Hotels entspreche. Durch die Übernahme des Prinzips eines «table d’hote» im Verpfle-
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gungsbereich werde der Privathauscharakter zusätzlich unterstrichen. Aufgrund der feh-
lenden baulichen Mindestkriterien wie Hotelbar, Restaurant und Eingangshalle mit
Lobby dürfte dem Chalet eine Fünfsternklassifikation für Hotels verweigert bleiben. Auch
das Dienstleistungsangebot sei nicht umfassend. Die Bezeichnung «Chalet Host» mit
einer Haushälterin oder einem Butler im Gewand eines Gastgebers sei eine Form der
Individualbetreuung und dies widerspreche dem Grundkonzept eines Hotels. Zudem sei
der Dienstleistungsvertrag befristet. Der Schweizerische Tourismus-Verband habe die
Klassifizierung für Ferienwohnungen vorgenommen. Die Unterscheidung zwischen Fe-
rienwohnung und Hotel sei bisweilen unscharf. In der Gesamtbetrachtung stelle das
Chalet baulich ein Privatferienhaus dar. A _ sei nicht auf der Liste des Kantons
derjenigen Orte, in welchen der Erwerb einer Ferienwohnung durch Personen im Aus-
land möglich sei. Durch die Qualifikation als Hotelbetrieb stünde aber Personen im Aus-
land die Möglichkeit offen, einzelne Chalets zu erwerben und als Ferienhäuser zu ver-
mieten. Schliesslich habe der Kanton in einer Weisung die Mindestgrösse von 30 Betten
vorgeschrieben, damit ein Hotelkomplex als Betriebsstätte gelten könne.
F. Die Beschwerde wurde am 13. März 2020 an den Staatsrat, die Gemeinde und die
AG zur Vernehmlassung weitergeleitet.
Am 7. April 2020 verzichtete die Gemeinde auf die Einreichung einer Stellungnahme und
verwies auf ihre bereits abgegebene Verzichtserklärung.
Am 27. April 2020 beantragte das Rechtsamt der Dienststelle für Grundbuchwesen die
Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, und die Bestätigung ihres
Entscheids. Bei einer Feststellungsverfügung müsse nur ein schutzwürdiges Interesse
nachgewiesen werden. Mit einem Feststellungsbegehren könne auch das Ziel verfolgt
werden, aus prozessökonomischen Gründen eine Grundsatzfrage vorweg klären zu las-
sen. Vorliegend habe die Gesuchstellerin mit der Grundsatzfrage klären wollen, ob ein
allfälliger Verkauf an ausländische Personen möglich wäre. Dies habe rechtliche und
wirtschaftliche Konsequenzen hinsichtlich des potenziellen Nachfragemarktes. Im Cha-
let «B _» solle den Gästen ein hotelmässiges Angebot im 5-Sternniveau zur
Verfügung stehen, ohne dass dabei die Individualität aufgrund knapper Platzverhältnisse
oder starrer Dienstleistungsangebote eingeschränkt werde. Professionelle Hotelservices
ohne Verzicht auf die Privatsphäre seien eine neue Beherbergungsrealität. Das Projekt
schliesse eine Beherbergung im Sinne einer Betriebsstätte nach dem BewG nicht aus.
Die Weisung «Hotelkomplex – Betriebsstätte» des Departements sei für Beherbergungs-
betriebe geschaffen, welche zusätzlich Stockwerkeigentumsanteile ihres Komplexes als
einzelne Wohnungen an ausländische Investoren verkaufen würden. Diese Weisung
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stehe damit für andere Fälle als das hier vorliegende Objekt. Gleichzeitig hinterlegte das
Rechtsamt das Dossier.
Am 4. Juni 2020 hinterlegte die AG eine Beschwerdeantwort und beantragte die vollum-
fängliche und kostenpflichtige Abweisung der Beschwerde. Im Jahre 2014 sei eine Nut-
zungsänderung für das Chalet «B _» und eine Umwandlung in ein Hotel be-
schlossen worden, wobei als Erstes die Zweckänderung im Handelsregister eingetragen
worden sei. Für die Bewilligung als Betriebsstätte habe der damalige Jurist der Dienst-
stelle für Grundbuchwesen ein Gutachten der SGH und die Zustimmung der Gemeinde
verlangt. Alle von der Gemeinde und der SGH verlangten Unterlagen wie Brandschutz-
dossier, Bereinigung Ausnützungsziffer, Beurkundung von Dienstbarkeiten und Kauf von
zwei Studios für das Hotelpersonal seien beigebracht worden. Im Vertrauen auf die Be-
lehrungen der Dienststelle seien die Vorkehrungen getroffen worden. Gutgläubig habe
die AG dabei Investitionen von mehreren hunderttausend Franken getätigt. Bei einem
jährlichen Mietzins von Fr. 238 000.-- und einem Jahresumsatz von rund Fr. 1 000 000.-
- handle es sich beim Hotel um eine selbstständige Betriebsstätte eines nach kaufmän-
nischer Art geführten Gewerbes. Aufgrund der Anmerkung im Grundbuch müsse bei ei-
ner allfälligen späteren Änderung des Verwendungszweckes vorgängig die Einwilligung
der Bewilligungsbehörde eingeholt werden. Das neue Gastwirtschaftsgesetz sehe weder
eine minimale noch eine maximale Anzahl Betten vor. Die Mindestgrösse von 30 Betten
sei nur bei Aparthotels vorgeschrieben. Das schutzwürdige Interesse an der Anerken-
nung als Betriebsstätte bestehe schon rein aus finanziellen Gründen, da mit einem Hotel
ein höherer Verdienst erzielt werden könne. Es werde nicht nur baulich, sondern auch
betrieblich jede Art von hotelmässigen Dienstleistungen erbracht. Das Brandschutzdos-
sier bestätige klar, dass gesetzlich und faktisch sämtliche Voraussetzungen brand-
schutzmässig für ein Hotel genügen würden. A _ habe den Verkauf von Woh-
nungen durch ein kommunales Reglement gesperrt. Klar sei, dass das Chalet aufgrund
der Nettowohnfläche niemals als Ferienwohnung im Sinne des BewG bewilligt werden
könne.
G. Am 10. August 2020 reichte der Beschwerdeführer eine Replik ein und hielt an den
Rechtsbegehren fest. Als Hotel-Betriebsstätte könne dieses Chalet von einer Person im
Ausland folglich bewilligungsfrei erworben werden. Schweizweit sei dies die erste Fest-
stellung dieser Art. Vorliegend würde die Grenze zwischen der bewilligungspflichtigen
Vermietung von Wohnraum in Form einer Ferienwohnung und der bewilligungsfreien
Vermietung von Wohnraum in Form eines Hotels verwischt. Mit einer Praxisänderung
würde das Bewilligungssystem für Ferienwohnungen einfach unterlaufen, indem durch
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die Bereitstellung von hotelmässigen Dienstleistungen eine Person im Ausland überall
in der Schweiz beliebig viele Ferienwohnungen erwerben könnte. Auch die Limiten der
Nettowohnflächen und das BewG-Kontingentsystem könnten unterlaufen werden. Dem
Eigentümer könnte die Eigennutzung nicht verboten werden. Die Einleitung eines Fest-
stellungs- oder Bewilligungsverfahrens erfolge durch den Erwerber und nicht durch den
Veräusserer. Es gehe nicht an, heute quasi auf Vorrat eine Feststellungsverfügung zu
erwirken. Eine BewG-Feststellungsverfügung, verbunden mit der Anmerkung im Grund-
buch, sei für die Nutzung des Chalets als Hotel nicht notwendig und die reine Umnutzung
stelle keinen bewilligungspflichtigen Erwerbstatbestand dar. Deshalb bestehe kein An-
spruch auf Erlass einer im Grundbuch anzumerkenden Auflage und somit bestehe auch
kein schutzwürdiges Interesse auf Erlass einer Feststellung. Die in der Vergangenheit
ergangenen Bewilligungen würden Betriebskonzepte betreffen, welche nicht nur ein
Chalet oder eine Wohneinheit umfassten, sondern auch ein Minimum an gemeinschaft-
licher Infrastruktur aufwiesen. Dem Gutachten der SGH komme höchstens Indizienwir-
kung zu. Selbst die SGH scheine an der Betriebsstätte-Qualifikation zu zweifeln. Fraglich
sei ausserdem, ob die von der SGH festgestellte betriebliche Eignung noch gegeben
sein werde, sobald die Bewirtschaftung nicht mehr von einer Drittfirma durchgeführt
werde. Es sei nicht ausgeschlossen, dass vorliegend das Chalet an einen ausländischen
Investor veräussert werde. Es sei mit dem Rechtsgleichheitsgebot nicht vereinbar, wenn
für Personen, die in einen StWE-Anteil eines Hotelkomplexes investierten, die strengen
Regeln der Weisung Hotelkomplex-Betriebsstätte gelten sollten und dies nicht für Per-
sonen gelte, welche in ein Objekt ohne Stockwerkeigentum investierten. Die Überprü-
fung des Buchungspreises sei ein wichtiges Element zur Klärung, ob die hotelmässigen
Dienstleistungen überwiegen oder ob es hauptsächlich um die Vermietung von Wohn-
raum gehe. Diesbezüglich sei der rechtserhebliche Sachverhalt unvollständig festge-
stellt. Die gewerbsmässige Vermietung von Ferienwohnungen sei bewilligungspflichtig.
Ein einzelnes Chalet mit einer Wohneinheit könne nie eine Betriebsstätte sein. Der ge-
meinsame Wohnraum sei nicht auf eine individuelle Zimmervermietung ausgerichtet.
Das Objekt werde auf den Buchungsplattformen jeweils nur als Ganzes angeboten. Der
bewilligungsfreie Verkauf des Chalets an eine Person im Ausland würde auch dem Ge-
danken des kommunalen Zweitwohnungsreglements zuwiderlaufen. Die im angefochte-
nen Entscheid verfügten Auflagen würden einen Verkauf an Personen im Ausland nicht
verhindern, sie stellten lediglich sicher, dass die Auflagen überbunden würden. Aus den
Verfahrensakten ergebe sich, dass die AG das Chalet an eine Person im Ausland ver-
äussern wollte. Die Vorinstanz habe daher bei den Auskünften davon ausgehen dürfen,
dass eine Person im Ausland als Erwerber Gesuchsteller sein würde. Die aufgeführten
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Vorkehren und Verträge seien von der Gemeinde nur für die Erteilung der baurechtlichen
Bewilligung zur Umnutzung in einen Hotelbetrieb verlangt worden.
H. Am 24. August 2020 reichte die AG eine Duplik ein und hielt an den Rechtsbegehren
fest. Das Grundbuchamt habe im August 2020 für die Parzelle Nr. xxx die Änderung der
Kulturart in eine «Industrie-/Gewerbebaute» vorgenommen. Die entsprechende Mutation
sei auch im Kataster vorgenommen worden. Beim «B _» handle es sich somit
bau-, grundbuch- und katasterrechtlich nicht mehr um einen Wohnbau. Die Richtlinien
des Departements würden für Aparthotels gelten und vorliegend gehe es nicht um einen
Stockwerkanteil in einem Aparthotel. Die Zimmer könnten sogar einzeln an verschiedene
Hotelgäste oder Familien vermietet werden. Der Entscheid der Vorinstanz sei lediglich
eine Bestätigung der Umwandlung in eine Betriebsstätte und keine Zustimmung dazu.
Es sei rechtlich nicht relevant, ob das Hotel von den bisherigen Betreuern oder inskünftig
von der Eigentümerin betrieben werde. Sowohl vor wie nach der Umnutzung des Chalets
in ein Hotel sei ein nach kaufmännischer Art geführtes Gewerbe vorhanden. Aufgrund
des Jahresumsatzes von mehr als Fr. 100 000.-- sei das «B _» als Hotel im
Handelsregister eingetragen. Bereits das hotelmässig geführte Chalet habe eine Be-
triebsstätte dargestellt. Es sei der Gesuchstellerin von Anfang an einzig um die Umnut-
zung von einem Wohngebäude in einen Industrie- und Gewerbebau gegangen. Im Hin-
blick auf die getätigten Investitionen könne sie sich auf den Grundsatz von Treu und
Glauben berufen. Nach der klaren Auskunft der Vorinstanz sei für die Anerkennung als
Betriebsstätte nur das Gutachten der SGH und die Baubewilligung der Gemeinde not-
wendig gewesen. Für die Baubewilligung seien dann Investitionen notwendig gewesen,
welche gutgläubig getätigt worden seien und nicht mehr rückgängig gemacht werden
könnten. Es gehe im gesamten Verfahren nicht um einen Verkauf an Ausländer, sondern
lediglich um eine Umbenennung der Nutzung.
Weitere Sachverhaltsdarstellungen, Parteibehauptungen sowie Begründungen sind, so-
weit rechtlich von Bedeutung, in den nachfolgenden Erwägungen aufgeführt.

Erwägungen
1. Beim angefochtenen Entscheid der Dienststelle handelt es sich um eine letztinstanz-
liche Verfügung im Sinne von Art. 72 des Gesetzes über das Verwaltungsverfahren und
die Verwaltungsrechtspflege vom 6. Oktober 1976 (VVRG; SGS/VS 172.6) dar, die man-
gels Ausschlusses in den Art. 74 bis Art. 77 VVRG und gemäss Art. 20 Abs. 1 BewG der
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Verwaltungsgerichtsbeschwerde unterliegt. Gemäss Art. 20 Abs. 2 lit. b BewG steht das
Beschwerderecht der beschwerdeberechtigten kantonalen Behörde oder, wenn diese
auf die Beschwerde verzichtet oder sie zurückzieht, dem Bundesamt für Justiz zu. Die
Dienststelle für innere und kommunale Angelegenheiten als kantonale beschwerdebe-
rechtigte Behörde hat am 10. Februar 2020 auf ihr Beschwerderecht verzichtet, so dass
der Beschwerdeführer von Gesetzes wegen zur Beschwerdeführung legitimiert ist. Auf
die im Übrigen form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist deshalb einzutreten
(Art. 80 Abs. 1 lit. b und c i.V.m. Art. 46 und Art. 48 VVRG).
2. Das Gericht hat die Angelegenheit nicht unter allen Gesichtspunkten zu überprüfen,
sondern kann sich im Wesentlichen auf die gerügten Punkte beschränken (Art. 48 Abs. 2
i.V.m. Art. 80 Abs. 1 lit. c VVRG). Es können zudem nur Rechtsverletzungen, ein-
schliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, sowie die unrichtige oder
unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht wer-
den. Die Unzweckmässigkeit der Verfügung kann jedoch nur in Fällen, die hier nicht
zutreffen (Art. 78 VVRG), überprüft werden.
3. Die AG beantragt als Beweismittel Belege und Urkunden sowie Editionen von Bestä-
tigungen des Bauamtes, des Geometerbüros und des Grundbuchamtes. Das Kantons-
gericht hat die eingereichten Urkunden zu den Akten genommen. Die Vorinstanz hat ihre
Akten eingereicht. Die vorhandenen Akten umfassen mithin die entscheidrelevanten Be-
lege und Sachverhaltselemente und genügen, wie die nachfolgenden Erwägungen zei-
gen, zur Beurteilung der rechtserheblichen Fragen. Das urteilende Gericht nimmt unter
Berücksichtigung der vorliegenden Umstände in antizipierter Beweiswürdigung an, wei-
tere Beweismittel - insbesondere die Editionen - würden nichts an der zu beurteilenden
Sach- und Rechtslage ändern, weshalb auf zusätzliche Beweisabnahmen verzichtet
wird.
4. Die Dienststelle für Grundbuchwesen trat auf das Gesuch der AG um Feststellung
ein, dass es sich beim Chalet «B _» um eine Betriebsstätte im Sinne von Art.
2 Abs. 2 lit a BewG handle. Sie erliess dann die Verfügung, dass der Erwerb von Grund-
stücken durch die AG nicht bewilligungspflichtig sei. Der Beschwerdeführer machte
vorab geltend, dass kein schutzwürdiges Feststellungsinteresse für diese Verfügung vor-
liege. Mangels Rechtswirkung von Grundstückbeschreibungen erlange die Gesuchstel-
lerin keinerlei Vorteil, wenn im Grundbuch eingetragen würde, dass ihr Chalet als Be-
triebsstätte gelte. Der Gesuchstellerin mangle es daher an einem schutzwürdigen Inte-
resse und somit an der Aktivlegitimation für die angefochtene Verfügung. Dieser fehle
demnach eine Prozessvoraussetzung, sodass die Verfügung schon aus diesem Grund
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aufzuheben sei (Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 10. März 2020 S. 5/8 oben).
Hierzu ist folgendes auszuführen:
4.1 Wer ein schutzwürdiges rechtliches oder tatsächliches Interesse glaubhaft macht,
kann den Erlass einer Feststellungsverfügung über den Bestand, den Nichtbestand oder
den Umfang öffentlich-rechtlicher Rechte oder Pflichten verlangen (Art. 35 VVRG). Fest-
stellungsbegehren setzen ein spezifisches schutzwürdiges Interesse voraus. Es sind
grundsätzlich aber die gleichen Kriterien wie für die Beschwerdelegitimation (Art. 44
VVRG) massgebend, das heisst, die gesuchstellende Person muss einen eigenen, per-
sönlichen praktischen Nutzen an der Feststellung dartun können. Der praktische Nutzen
besteht in der Regel darin, dass mit der Feststellungsverfügung nachteilige Dispositio-
nen vermieden werden sollen. Mit Feststellungsbegehren können Privatpersonen aber
auch das Ziel verfolgen, aus prozessökonomischen Gründen eine Grundsatzfrage vor-
weg klären zu lassen. Das Feststellungsinteresse muss dabei in aller Regel aktuell sein,
es sei denn, es gehe um eine Grundsatzfrage, welche sonst nie geklärt werden könnte
(zum Ganzen Jürg Bosshart/Martin Bertschi, Kommentar VRG, 3. A., 2014, § 19 N. 24;
Beatrice Weber-Dürler/Pandora Kunz-Notter in: Christoph Auer/Markus Müller/Benjamin
Schindler [Hrsg.], Kommentar zum Bundesgesetz über das Verwaltungsverfahren
[VwVG], 2. A., 2018, Art. 25 N. 15, 19 und 23 f.; Isabelle Häner in: Bernhard Wald-
mann/Philippe Weissenberger [Hrsg.], Praxiskommentar zum Bundesgesetz über das
Verwaltungsverfahren [VwVG], 2016, Art. 25 N. 34).
Daneben gelten spezifische Kriterien für die Schutzwürdigkeit des Feststellungsinteres-
ses und damit die Zulässigkeit der Feststellungsverfügung. So muss über den Bestand,
Nichtbestand und Umfang öffentlich-rechtlicher Rechte und Pflichten Unklarheit beste-
hen. Gegenstand der Feststellungsverfügung muss mithin ein konkretes Rechtsverhält-
nis sein; es muss sich um verwaltungsrechtliche Rechte und Pflichten eines individuell
bestimmten Rechtssubjekts handeln, die sich aus einem bestimmten Sachverhalt erge-
ben. Unzulässig sind Feststellungsbegehren zur Ermittlung von Tatsachen oder zur Klä-
rung abstrakter oder theoretischer Rechtsfragen. Nach Praxis und Lehre sind hingegen
grundsätzlich auch zukünftige Rechtsverhältnisse feststellungswürdig, wenn sie hinrei-
chend konkretisiert sind bzw. wenn der ihnen zugrunde liegende Tatbestand schon weit-
gehend verwirklicht ist. (Jürg Bosshart/Martin Bertschi, a.a.O., § 19 N. 25; Beatrice We-
ber-Dürler/Pandora Kunz-Notter , a.a.O, Art. 25 N. 24; BGE 135 II 60 E. 3.3.3). Hiervon
ausgenommen sind indessen Gesuche, mit denen die verfügenden Behörden und die
Rechtsmittelinstanzen sich zu theoretischen Vorgehensvarianten äussern müssten, um
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der gesuchstellenden Person eine optimale Gestaltung ihrer Verhältnisse zu ermögli-
chen. Das Feststellungsinteresse ist in diesem Fall nur schutzwürdig, wenn es der Ver-
waltungsökonomie vorgeht (vgl. Beatrice Weber-Dürler/Pandora Kunz-Notter , a.a.O,
Art. 25 N. 15 ff.; vgl. BGE 135 II 60 E. 3.3.3; Urteil des Verwaltungsgerichts Zürich
VB.2019.00840 vom 14. Mai 2020 E. 3.2). Ein Feststellungsanspruch besteht schliess-
lich nur dann, wenn die gesuchstellende Person in der betreffenden Angelegenheit nicht
ebenso gut - bzw. nicht ohne unzumutbare Nachteile - eine Gestaltungsverfügung erwir-
ken kann; in diesem Sinn ist der Feststellungsanspruch subsidiär (Jürg Bosshart/Martin
Bertschi, a.a.O., § 19 N. 26; BGE 137 II 199 E. 6.5).
4.2 Nach Art. 17 Abs. 1 BewG hat grundsätzlich der Erwerber ein Bewilligungs- oder
Feststellungsgesuch einzureichen. Die Bewilligungsbehörde eröffnet aber ihre Verfü-
gung mit Begründung und Rechtsmittelbelehrung den Parteien, der Gemeinde, in der
das Grundstück liegt, und mit den vollständigen Akten der beschwerdeberechtigten kan-
tonalen Behörde (Art. 17 Abs. 2 BewG). Das Recht zur Beschwerde an die kantonale
Beschwerdeinstanz steht dann unter anderem dem Erwerber, dem Veräusserer und an-
deren Personen, die ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder Änderung der
Verfügung haben, zu (Art. 20 Abs. 2 lit. a BewG). Im Verfahren vor der Bewilligungsbe-
hörde sind damit nicht nur der Erwerber, sondern auch der Veräusserer und alle weiteren
Personen Parteien, die ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder Änderung
der Verfügung der Bewilligungsbehörde haben (vgl. Urs Mühlebach/Hanspeter Geiss-
mann, Kommentar zum Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Per-
sonen im Ausland, 1986, Art. 17 N. 13). Dies entspricht den allgemeinen Regeln des
Verwaltungsverfahrensrechts. Danach gelten nicht nur diejenigen Personen, mit denen
durch die Verfügung unmittelbar ein Rechtsverhältnis geregelt werden soll (materielle
Verfügungsadressaten), als Partei, sondern auch alle Dritten, die durch die Verfügung
berührt sind und ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung ha-
ben und deshalb zur Beschwerde gegen die Verfügung legitimiert sein werden (vgl. Alf-
red Kölz/Isabelle Häner/Martin Bertschi, Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechts-
pflege des Bundes, 3. A., 2013, N. 446; Vera Marantelli/Said Huber, in: Waldmann/Weis-
senberger [Hrsg.], a.a.O., Art. 6 N. 3 und 16 f.).
4.3 Die AG als Gesuchstellerin legt bezüglich dem Feststellungsinteresse dar, dass ein
schutzwürdiges Interesse an der Anerkennung als Betriebsstätte schon rein aus finanzi-
ellen Gründen bestehe, da mit einem Hotel ein höherer Verdienst erzielt werden könne.
Sie spricht auch von Dispositionen, die sie nicht ohne Nachteil wieder rückgängig ma-
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chen könne (Brandschutzdossier, Baugesuch, Kaufvertrag Studios, Nutzungsbeschrän-
kung, Ausnützungsziffertransfer). Die Vorinstanz leitet ein Feststellungsinteresse daraus
ab, dass vorliegend eine Grundsatzfrage geklärt werden könne, ob ein allfälliger Verkauf
an ausländische Personen möglich wäre. Die Frage der Anerkennung als Betriebsstätte
kann sich als Vorfrage über die Erteilung oder Verweigerung einer Bewilligung für einen
Verkauf an eine ausländische Person stellen. Im ersten Fall ist klar, dass die zum Ent-
scheid über einen Ausländerverkauf zuständige Behörde auch über die Vorfrage zu be-
finden hat. Es bestehen aber auch berechtigte Gründe, über die Frage der Betriebsstätte
selbstständig zu entscheiden. Der Gesuchstellerin ist ein gewisser praktischer Nutzen
an der Feststellung einer Betriebsstätte nicht abzusprechen. Der praktische Nutzen kann
darin bestehen, einen ideellen, materiellen, wirtschaftlichen oder anderweitigen Nachteil
abzuwenden, den ein negativer Entscheid zur Folge hätte (vgl. Martin Bertschi, Kom-
mentar VRG, a.a.O., § 21 N. 15). Unter Umständen genügt die Erhöhung der Chancen,
das angestrebte Ziel zu erreichen, was vorliegend in der besseren Vermietung des Ho-
tels oder in einem höheren Preis bei einem Weiterverkauf liegen kann. Das schutzwür-
dige Interesse der Gesuchstellerin ist damit gegeben. Das Feststellungsinteresse ist
zwar nur zurückhaltend zu bejahen, wenn die gesuchstellende Person bloss nach der
optimalen Gestaltung ihrer Verhältnisse sucht. Denn sonst bestünde die Gefahr, dass
die verfügenden Behörden und die Rechtsmittelinstanzen durch Feststellungsbegehren
zu allen theoretisch möglichen Vorgehensvarianten belastet würden (Beatrice Weber-
Dürler/Pandora Kunz-Notter, a.a.O., Art. 25 N. 18). Es ist aber anerkannt, dass Privat-
personen mit Feststellungsbegehren bezüglich vorgängiger Klärung einer Grundsatz-
frage das Ziel verfolgen können, ihren eigenen Prozessaufwand gering zu halten (vgl.
Beatrice Weber-Dürler/Pandora Kunz-Notter, a.a.O., Art. 25 N. 15). Die Beschwerdefüh-
rerin legt unvermittelt dar, dass es «schweizweit ... die erste Feststellung dieser Art» sei,
weshalb die Vorinstanz von einem Grundsatzentscheid spricht. Dies ist nicht in Abrede
zu stellen.
4.4 Aus den vorstehenden Ausführungen geht hervor, dass die Rechte und Pflichten der
AG durch den vorinstanzlichen Entscheid berührt werden und ein schützenswertes Inte-
resse an der Feststellung besteht, dass es sich beim Chalet «B _» um eine
Betriebsstätte handelt. Die Vorinstanz ist somit zu Recht auf die Anträge der AG einge-
treten und die entsprechende Rüge der Beschwerdeführerin im vorliegenden Verfahren
ist abzuweisen.
5. In der Sache selbst ist vorliegend die Anwendbarkeit von Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG
fraglich. Gemäss Art. 2 Abs. 1 BewG bedürfen Personen im Ausland für den Erwerb von
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Grundstücken einer Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde, es sei denn, es
liege eine Ausnahme von der Bewilligungspflicht nach Art. 2 Abs. 2 oder Art. 7 BewG vor
(Bundesamt für Justiz, Merkblatt zum Erwerb von Grundstücken durch Personen im Aus-
land, 2009 [nachfolgend: Merkblatt BJ], S. 1 f. Ziff. 4; Gian Sandro Genna, Personen im
Ausland und schweizerisches Grundeigentum, in Uebersax et al. [Hrsg.], Ausländer-
recht, 2. A. 2009, N. 19.8 ff.; Hanspeter Geissmann/Felix Huber/Thomas Wetzel, Grund-
stückerwerb in der Schweiz durch Personen im Ausland, Von der Lex Friedrich zur Lex
Koller, 1998, N. 49).
5.1 Keiner Bewilligung bedarf der Erwerb eines Grundstücks, wenn dieses als ständige
Betriebsstätte eines Handels-, Fabrikations- oder eines anderen nach kaufmännischer
Art geführten Gewerbes, eines Handwerksbetriebs oder eines freien Berufs dient (Art. 2
Abs. 2 lit. a BewG). Als Betriebsstätte im Sinn von Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG gelten stän-
dige körperliche Anlagen oder Einrichtungen, die dem Betrieb eines Handels-, Industrie-
, Dienstleistungs- oder anderen Gewerbes dienen, wobei ein Grundstück auch bewilli-
gungsfrei erworben werden kann, um solche Anlagen und Einrichtungen erst noch zu
bauen (Art. 18a Abs. 1 lit. a und b der Verordnung über den Erwerb von Grundstücken
durch Personen im Ausland vom 1. Oktober 1984 [BewV; SR 211.412.411]; Gian Sandro
Genna, a.a.O., N. 19.25; Hanspeter Geissmann/Felix Huber/Thomas Wetzel, a.a.O., N.
134 und 147 f.). Die ein Betriebsstätte-Grundstück erwerbende Person im Ausland
braucht dabei nicht die ganze Betriebsstätte zu erwerben. Vorausgesetzt ist nach dem
Wortlaut von Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG lediglich, dass das erworbene Grundstück einer
wirtschaftlichen Tätigkeit dient (Botschaft des Bundesrates über besondere konjunktur-
politische Massnahmen zur Substanzerhaltung der öffentlichen Infrastruktur und zur För-
derung privater Investitionen im Energiebereich [Investitionsprogramm] sowie zur Er-
leichterung ausländischer Investitionen, BBl 1997 II 122, S. 1262), was nicht bedeutet,
dass das Grundstück für sich allein gesehen bereits eine Betriebsstätte bilden muss. So
kann etwa der Erwerb von Aktien einer Immobiliengesellschaft, welche Betriebsstätte-
Grundstücke im Eigentum hält, bewilligungsfrei erfolgen (Hanspeter Geissmann/Felix
Huber/Thomas Wetzel, a.a.O., N. 166; hierzu und nachfolgend Gian Sandro Genna,
a.a.O., N. 19.24; Urteil des Verwaltungsgerichts Bern VGE 100.2011.19 vom 25. Oktober
2011 E. 4 in ZBGR 94/2013 S. 264 ff.). Natürliche und juristische Personen im Ausland
können somit bewilligungsfrei ein Betriebsstätte-Grundstück in der Schweiz erwerben.
Das bedeutet, dass der Grundbuchverwalter den Erwerb eines Grundstücks zu Betriebs-
stätte-Zwecken ohne vorherige Verweisung des Erwerbers an die erstinstanzliche kan-
tonale Bewilligungsbehörde eintragen kann. Anstelle eines Erwerbs zu Eigentum kann
ein Ausländer auch Investitionen anderer Art bewilligungsfrei in solche Betriebsstätte-
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Grundstücke tätigen, etwa indem er dem schweizerischen Grundeigentümer Kredite ge-
währt. Vom Betriebsstätte-Begriff im Sinn des BewG ausgenommen und deshalb bewil-
ligungspflichtig ist hingegen der Erwerb von Grundstücken, die dem Bau und Verkauf
oder der gewerbsmässigen Vermietung von Wohnraum dienen (Botschaft Investitions-
programm, S. 1262; Hanspeter Geissmann/Felix Huber/Thomas Wetzel, a.a.O., N. 146;
Simone Albisetti, Erwerb von Grundeigentum durch Personen im Ausland, in Alfred Kol-
ler [Hrsg.], Der Grundstückkauf, 2. A., 2017, § 8 N. 12 f.).
5.2 Als Betriebsstätte im Sinn von Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG gilt auch ein Hotel (BGE 106
Ib 209 E. 2a; vgl. auch Bundesamt für Justiz, Erwerb von Grundstücken durch Personen
im Ausland, Wegleitung für die Grundbuchämter, 2009 [nachfolgend: Wegleitung BJ], S.
9 f. Ziff. 41.1; Merkblatt BJ, S. 5 Ziff. 6d; Gian Sandro Genna, a.a.O., N. 19.25; Simone
Albisetti, a.a.O., § 8 N. 14). Dabei ist ein Hotelbetrieb insbesondere vom bewilligungs-
pflichtigen Erstellen und gewerbsmässigen Überlassen von Wohnraum, also einer rei-
nen Immobilienverwaltung, abzugrenzen (Art. 3 BewV; Gian Sandro Genna, a.a.O., N.
19.26; Hanspeter Geissmann/Felix Huber/Thomas Wetzel, a.a.O., N. 135). In einem äl-
teren Entscheid hat das Bundesgericht Kriterien genannt, denen ein Hotelbetrieb genü-
gen muss, um als Betriebsstätte im Sinn von Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG zu gelten. Aus-
schlaggebend ist demnach insbesondere, dass nicht das Überlassen von Wohnraum
eindeutig im Vordergrund steht, sondern in gewissem Umfang im Preis inbegriffene ho-
telmässige Dienstleistungen wie Zimmer-, Restaurations- sowie Administrativservice zu
beziehen sind (BGE 106 Ib 209 E. 2d). In BGE 106 Ib 209 stand zur Beurteilung, ob der
Kauf einer 37 000 m2 grossen Parzelle mit 237 Wohnungen durch eine niederländische
Gesellschaft vom Grundbuchinspektorat des Kantons Graubünden zu Recht bewilligt
worden war. Das Bundesgericht befand, dass die hotelmässige Bewirtschaftung von
Wohnraum zwar unter den Betriebsstätten-Artikel fällt (E. 2a), doch sah es im konkreten
Fall als erwiesen an, dass «wirtschaftlich [...] die zur Verfügungstellung von Wohnraum
im Vordergrund» stand (E. 3c). Zur Beurteilung der Frage, ob von einem (bewilligungs-
fähigen) Hotelbetrieb oder von einer (nicht bewilligungsfähigen) Zurverfügungstellung
von Wohnraum auszugehen sei, stellte das Bundesgericht auf die «Minimalanforderun-
gen an einen Hotelbetrieb» laut der Broschüre «Hotelbauten» der Volkswirtschaftsdirek-
tion des Kantons Bern ab (E. 2b). Gestützt darauf hielt es fest, dass darin drei Arten von
Dienstleistungen (Zimmerservice, Restaurationsservice und Administrativservice), eine
bestimmte bauliche Konzeption sowie eine dem ortsüblichen Durchschnitt entspre-
chende Betriebsdauer verlangt werden (E. 2c). Das Bundesgericht erklärte die «Dienst-
leistungsdichte» als das entscheidende Kriterium (E. 3c). In dienstleistungsmässiger
Hinsicht äusserte sich das Bundesgericht nicht abschliessend dazu, was verlangt wird,
- 15 -
damit von hotelmässiger Bewirtschaftung gesprochen werden kann. Es deutete an, dass
es die hotelmässige Bewirtschaftung bei einem Hotel-Garni (Übernachtung und Früh-
stück) als genügend erachte, wenn ein solcher Betrieb «in einer baulichen Anordnung
erfolgt, die einem Hotel im herkömmlichen Sinn entspricht, denn in diesem Fall vermag
die bauliche Anordnung (kleine Zimmer, keine Koch- und Essgelegenheit im Zimmer,
zumeist grosszügige Aufenthalts- und Esssäle im Hause) oftmals tatsächlich zu bewir-
ken, dass die hotelmässigen Dienstleistungen in Anspruch genommen werden, auch
wenn sie zum Teil nicht im Preis inbegriffen sind» (E. 2d). Falls die Bauten dagegen
«eine ungehemmte horizontale Ausdehnung» erfahren und «in ihrem Wohnteil von Fe-
rienwohnungen» kaum zu unterscheiden sind, dann reichen solche «verdünnte Dienst-
leistungen» aus Sicht des Bundesgerichts dagegen nicht aus, um die Überlassung von
Wohnraum als hotelmässig zu bezeichnen (E. 2d). Worin die hotelmässigen Dienstleis-
tungen im Einzelnen bestehen müssen, ist daher laut Bundesgericht «von Hoteltyp zu
Hoteltyp etwas verschieden» (E. 2d). In baulicher Hinsicht verlangte das Bundesgericht
mit Verweis auf die Broschüre «Hotelbauten» der Volkswirtschaftsdirektion des Kantons
Bern, dass «die einzelnen Gebäude in einem einheitlichen baulichen und betrieblichen
Zusammenhang stehen und keine dieser Einheiten ihrem Zweck entfremdet wird» (E.
2c).
5.3 Die Lex Koller will eine Überfremdung einheimischen Bodens verhindern (Art. 1
BewG), weshalb eine Bewilligungspflicht für eine Person im Ausland besteht, wenn sie
ein Grundstück in der Schweiz erwerben will (Art. 2 Abs. 1 BewG). Art. 2 Abs. 2 Bst. a
BewG befreit einen solchen Erwerb von den Anforderungen an eine Bewilligung, wenn
das Grundstück als Betriebsstätte dient. Ihre Rechtfertigung ist wirtschaftspolitischer Na-
tur: Ausländische Investitionen in schweizerisches Grundeigentum sind willkommen,
wenn damit eine wirtschaftliche Tätigkeit einhergeht (hierzu und nachfolgend Fabian Wä-
ger/Ernst Rüegg, Das Konzept «Hotel-Wohnen» und die Lex Koller, in BR 2013 S. 99 ff.,
S. 102). Beim Hotel-Wohnen ist die wirtschaftliche Tätigkeit in der hotelmässigen Bewirt-
schaftung zu erblicken. Damit ergibt sich: Wird das Gebäude hotelmässig bewirtschaftet,
handelt es sich um eine Betriebstätte. Die Bewirtschaftung besteht aber nicht im blossen
Anbieten hotelmässiger Dienstleistungen. Entscheidend ist, dass der Eigentümer ver-
pflichtet ist, diese auch zu beziehen. Oder wie es das Bundesgericht in BGE 106 Ib 209
E. 2d ausgedrückt hat: «Der Gast [muss] verpflichtet sein, solche Dienste in Anspruch
zu nehmen, was nur der Fall ist, wenn sie im Preis inbegriffen sind» (Fabian Wäger/Ernst
Rüegg, a.a.O., S. 103). Der Kanton hat Richtlinien für die Minimalanforderungen für ho-
telähnliche Anlagen beziehungsweise Hotelkomplexe erlassen (Beschluss des Vorste-
hers des Departements für Volkswirtschaft und Raumentwicklung des Kantons Wallis
- 16 -
betreffend die Minimalanforderungen zur Erlangung eines Nichtbewilligungsentscheides
im Sinne von Artikel 2 Absatz 2 Buchstabe a BewG vom 7. August 2008). Diese Richtli-
nien stellen diverse Minimalkriterien auf, namentlich hinsichtlich Minimalgrösse, einheit-
liche Qualität, Betriebsfunktionalität, Anforderungen an die hotelmässigen Dienstleistun-
gen, Rentabilität und Vermarktung, Miet- und Bewirtschaftungsvertrag sowie Einschrän-
kung der Nutzung beziehungsweise Eigennutzung. Diese Richtlinie ist teilweise unflexi-
bel und ist nach Auffassung von Fabian Wäger und Ernst Rüegg (a.a.O., S. 102) unnötig
und sei daher abzulehnen.
5.4 Ob einer hotelmässig bewirtschafteten Anlage Betriebsstätte-Qualität zukommt, ist
durch die Auslegung zu klären. Es stellt sich die Frage, welche qualitativen Anforderun-
gen an eine hotelmässige Bewirtschaftung gestellt werden. Nach dem Bundesgericht
sind an die hotelmässige Bewirtschaftung Minimalanforderungen zu stellen. Zur Bestim-
mung des Mindeststandards hat das Baurekursgericht Zürich auf die Definition eines
Hotels durch den Verband Swiss Hotel Association abgestellt (Urteil des Baurekursge-
richts des Kantons Zürich 166/2011 vom 2. September 2011 E. 6.3). Dieser gibt einen
«Kriterienkatalog» heraus, der die Anforderungen an Hotels definiert. Gemäss dem ak-
tuellen Kriterienkatalog für die Jahre 2015 - 2020 sind für die Einreihung als ein Ein-
Stern-Hotel namentlich mindestens ein Zimmerservice, d. h. die tägliche Zimmerreini-
gung und der wöchentliche Bettwäschewechsel (S. 10, Nr. 36 ff.), ein erweitertes Früh-
stücksangebot (S. 24, Nr. 219), ein an mindestens fünf Tagen geöffnetes Restaurant (S.
24, Nr. 226) sowie ein 24 Stunden telefonisch von innen und aussen erreichbarer Emp-
fangsdienst (S. 9, Nr. 21) erforderlich (Swiss Hotel Association, Kriterienkatalog 2015 -
2020, in der Rubrik «Leistungen», in der Unterrubrik «Klassifikation», unter dem Stich-
wort «Kriterienkataloge», letztmals abgerufen am 8. September 2020). Es genügt aber
nicht, dass beim Hotel-Wohnen, das insbesondere auf eine wohlhabende ausländische
Klientel abzielt, lediglich minimale Dienstleistungen erbracht werden (Fabian Wä-
ger/Ernst Rüegg, a.a.O., S. 103). Die Dienstleistungen müssen vielmehr den gewöhnli-
chen Anforderungen und Bedürfnissen dieser Kundschaft entsprechen. So kann es nicht
sein, dass bei einer luxuriösen Überbauung mit entsprechend hohem baulichem Quali-
tätsstandard mit Blick auf die hotelmässige Bewirtschaftung die Anforderungen an ein
Ein-Stern-Hotel genügen sollen (Fabian Wäger/Ernst Rüegg, a.a.O., S. 103).
5.5 Vorliegend bleibt zu klären, ob das Gebäude «B _» auf der Parzelle
Nr. xxx einerseits die baulichen und anderseits die betrieblichen Kriterien erfüllt, um
rechtlich als Betriebsstäte im Sinn von Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG zu gelten.
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5.5.1 In baulicher Hinsicht verweist die Verfügung der Vorinstanz auf das Gutachten der
SGH vom 26. November 2015 und zitiert daraus, dass das Chalet «B _» als
luxuriöse Lodge erstellt worden sei. Die Infrastruktur genüge höchsten Ansprüchen und
gewährleiste einen Aufenthalt in privater Atmosphäre. Die Infrastruktur sei so konzipiert,
dass das Chalet idealerweise an Gruppen von bis zu 10, max. 14 Individualgästen ver-
mietet werde. Eine individuelle Zimmervermietung sei «theoretisch» möglich, «jedoch ist
der gemeinsame Wohnraum nicht dafür ausgerichtet» (Ziff. 3.4 des Gutachtens, S. 267
Dos. Dienststelle Grundbuchwesen). Der Beschwerdeführer kritisiert zu Recht den Um-
stand, dass das Chalet nur als Ganzes gemietet werden könne und es eine Schutzbe-
hauptung sei, dass einzelne Wohneinheiten unabhängig voneinander an Hotelgäste ver-
mietet werden könnten. Auf den Buchungsplattformen ist denn auch nicht ersichtlich,
dass einzelne Zimmer buchbar sind (Dos. S. 402 ff.). Es ist nur ein Gesamttagespreis
angegeben (Dos. S. 423). Vorliegend fehlt eine klare Trennung zwischen einem Dienst-
leistungsanteil, mit welchem der Hotelbetrieb gewährleistet wird (mit Rezeption, Lobby,
Bar, Restaurant, Lagerräume) und einem Wohnanteil mit einzelnen Zimmern. Mit dem
Vorhandensein hotelspezifischer Einrichtungen soll eine gewisse Gewähr geboten wer-
den, dass der Betrieb tatsächlich als Hotel geführt wird und sich diese Investitionen bei
Umgehungstatbeständen als Barrieren erweisen (vgl. BGE 106 Ib 209 E. 2c). Eine sol-
che Gewähr besteht vorliegend nicht, da die Möglichkeit besteht, dass das Chalet
«B _» als unabhängige Wohneinheit gemietet werden kann. Dies widerspricht
dem ausschlaggebenden Zweck eines Hotels.
5.5.2 In Bezug auf die betrieblichen Kriterien hält die Verfügung der Vorinstanz fest,
dass bei einer Reservation des Chalets folgende Dienstleistungen immer inbegriffen
seien: «Exklusive Nutzung des Chalets und deren Einrichtung, Treffen und Begrüssung
am Bahnhof A _ sowie Transport zum Chalet, tägliches Frühstück, Nachmit-
tagstee mit Kuchen, Tee und Kaffee, Canapés vor dem Abendessen, Gourmet-Abend-
essen für 6 Abende, offene Bar mit Spirituosen, alkoholische und nicht-alkoholische Ge-
tränke, Kindermenus, auserlesene Hausweine, Auswahl an hochwertigen Champag-
nern, Menüberatung mit dem Koch vor der Ankunft, Concierge-Service, Spa-Angebote,
täglicher Hausservice». Der Beschwerdeführer führt hierzu aus, dass durch die Über-
nahme des Prinzips eines «table d’hôte» im Verpflegungsbereich das Chalet den Privat-
hauscharakter unterstreiche. Schon der Begriff «table d’hôte» (Tisch des Gastgebers)
stamme aus der privaten Beherbergung, welche nicht als Betriebsstätte im Sinne von
Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG gelte (Beschwerde S. 6/8). Das Dienstleistungsangebot sei nicht
umfassend. Für die 5-Sterne-Klassierung fehle ein Concierge und Hotelpagen/-diener.
Zusammen mit dem Koch würden ca. zwei Vollzeitstellen ausgefüllt. Die Bezeichnung
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«Chalet Host» mit einer Haushälterin oder einem Butler im Gewand eines Gastgebers
lehne an die private Ferienhausvermietung an. Diese Form der Individualbetreuung wi-
derspreche dem Grundkonzept eines Hotels. Zudem sei der Dienstleistungsvertrag be-
fristet. Die hotelmässigen Dienstleistungen seien somit nicht auf Dauer gewährleistet.
Hierzu ist Folgendes auszuführen:
5.5.3 Die Minimalanforderungen an einen Hotelbetrieb bestehen für die Dienstleistun-
gen im Zimmer-, Restaurations- und Administrativservice. Dazu werden neben der be-
stimmten baulichen Konzeption eine dem ortsüblichen Durchschnitt entsprechende Be-
triebsdauer verlangt (BGE 106 Ib 209 E. 2c). Vorliegend besteht die Gewährleistung
eines täglichen Zimmerservices, welcher im Preis inbegriffen ist. Auch der Restaurati-
onsservice wird angeboten, was beim Vorhandensein der nötigen baulichen Einrichtun-
gen mit der Küche gewährleistet ist. Ein eigentlicher Restaurationsbetrieb besteht nicht.
Das Dienstleistungsangebot der Restauration ist nicht verbindlich, da es «den individu-
ellen Wünschen der Gäste angepasst» wird (Gutachten SGH Ziff. 4.1.2). Der Administ-
rativservice ist vorliegend zwar gesichert, auch wenn eine eigentliche Reception fehlt.
Das Dienstleistungsangebot ist im Gutachten der SGH von 26. November 2015 um-
schrieben (S. 8/17 f.). Es wird als umfassender Service eines 5-Sterne-Hotels umschrie-
ben, wobei die persönliche Gästebetreuung und die Erfüllung von individuellen Bedürf-
nissen von der Anreise bis zur Abreise abgedeckt werde. Das Konzept sei fokussiert auf
Gäste, welche das Objekt für 1 - 2 Wochen als eine Einheit buchen würden (S. 9/17).
Die Betriebsgesellschaft sei auf die Hauptsaison im Winter und bis zum 31. August aus-
gerichtet. Die Nutzungsperiode ausserhalb des Mietvertrags von 3 Monaten (September
- November) liege bei der Eigentümerin. Diese Nutzungsdauer von rund 90 Tagen ent-
spreche nicht einer «transienten Nutzung» (S. 9/17). Während dieser Zeit wird das Ge-
bäude nicht mehr hotelmässig genutzt. Die SGH hat die Möglichkeit der Umnutzung und
Zweckentfremdung angesprochen, weshalb sie zur Unterbindung einen Grundbuchein-
trag beantragt hat (S. 17/17). Und der Beschwerdeführer hat berechtigterweise die Frage
aufgeworfen, ob die von der SGH festgestellte betriebliche Eignung noch gegeben sein
werde, sobald die Bewirtschaftung nicht mehr durch eine Drittfirma, sondern durch die
Eigentümerin durchgeführt werde (Replik S. 6/10). Von Bedeutung ist hier, dass die ho-
telmässige Bewirtschaftung möglich war und weiterhin ist, ohne dass das Chalet als Be-
triebsstätte anerkannt ist. Der Beschwerdeführer hat denn auch dargelegt, dass eine
BewG-Feststellungsverfügung als Betriebsstätte mit einer Anmerkung im Grundbuch für
die Nutzung des Chalets als Hotel nicht notwendig sei (Replik S. 4/10). Unbestritten ist,
dass im «B _» hotelmässige Dienstleistungen angeboten werden. Vorliegend
entscheidend ist aber, dass eine Umnutzung des Chalets zu einem Privathaus ohne
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bauliche Veränderungen möglich ist und die Zurverfügungstellung von Wohnraum im
Vordergrund steht, nicht aber die hotelmässige Dienstleistung. Mit der Qualifikation als
Betriebsstätte könnte eine Person im Ausland das Chalet bewilligungsfrei erwerben.
Dies widerspricht auch dem von der AG selbst angesprochenen kommunalen Reglement
über den Erst- und Zweitwohnungsbau vom 21. April 2004, homologiert durch den
Staatsrat am 12. Januar 2005. Dieses bezweckt «die Förderung des Erstwohnungsbaus
sowie die Einschränkung des Zweitwohnungsbaus durch Festlegung von Erstwohnungs-
einheiten» (Art. 1). Die Gemeinde bemüht sich um die Einhaltung dieses Reglements
und gewährt Ausnahmen mit Zurückhaltung, was sich aus einem Urteil des Kantonsge-
richts vom 7. Oktober 2010 ergibt (A1 10 70 E. 6). In diesem Sinne ist denn auch nicht
belegt, dass bei der Gemeinde jemals ein Gesuch um Sistierung der Nutzungsbeschrän-
kung eingegangen ist oder bewilligt wurde.
6. Die AG machte schliesslich geltend, aufgrund der Darlegungen des Juristen der
Dienststelle für Grundbuchämter sei das Gutachten der SGH und die Baubewilligung der
Gemeinde eingeholt worden. Alle von der Gemeinde und der SGH verlangten Unterla-
gen wie Brandschutzdossier, Bereinigung Ausnützungsziffer, Beurkundung von Dienst-
barkeiten und Kauf von zwei Studios für das Hotelpersonal seien beigebracht worden.
Gestützt auf den Grundsatz von Treu und Glauben seien dabei Investitionen von meh-
reren hunderttausend Franken getätigt worden, welche nicht mehr rückgängig gemacht
werden könnten. Es stellt sich nun die Frage, ob die AG sich auf den Grundsatz von Treu
und Glauben berufen kann.
6.1 Der in Art. 9 BV verankerte Grundsatz von Treu und Glauben verleiht einer Person
Anspruch auf Schutz des berechtigten Vertrauens in behördliche Zusicherungen oder
sonstiges, bestimmte Erwartungen begründendes Verhalten der Behörden. Unter be-
stimmten Umständen rechtfertigt selbst eine unrichtige Zusicherung einer Behörde eine
vom materiellen Recht abweichende Behandlung des Rechtsuchenden. Vorausgesetzt
ist, dass sich das Verhalten der Behörden auf eine konkrete, den betreffenden Bürger
berührende Angelegenheit bezieht, dass die Behörde für die Erteilung der Zusicherung
zuständig war oder der Bürger sie aus zureichenden Gründen als zuständig betrachten
durfte, dass die anfragende Person die Unrichtigkeit bei pflichtgemässer Aufmerksam-
keit nicht ohne weiteres erkennen konnte, dass sie im Vertrauen auf die Richtigkeit der
Auskunft Dispositionen getroffen hat, die nicht ohne Nachteil rückgängig gemacht wer-
den können und dass die gesetzliche Ordnung seit der Auskunftserteilung keine Ände-
rung erfahren hat. Zwischen Vertrauen und Disposition muss zudem ein Kausalzusam-
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menhang bestehen. Sind diese Voraussetzungen erfüllt, rechtfertigt sich eine vom ma-
teriellen Recht abweichende Behandlung, sofern keine überwiegenden öffentlichen In-
teressen entgegenstehen (vgl. zum Ganzen BGE 137 I 69 E. 2.3 und 2.5.1; 131 II 627
E. 6.1 S. 636 f. mit Hinweisen; Urteil des Bundesgerichts 1C_151/2012 vom 5. Juli 2012
E. 4.2.1; Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7.
A., Zürich 2016, N. 659 und 663 f.; Pierre Tschannen/Ulrich Zimmerli/Markus Müller,
Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. A., Bern 2014, § 22 N. 11 ff.).
6.2 Der Beschwerdeführer führte aus, die AG habe beabsichtigt, das Chalet
«B _» an eine Person im Ausland zu veräussern, so dass das Gesuch und die
vorzulegenden Unterlagen vor diesem Hintergrund zu verstehen seien (Replik S. 9/10).
Von den Auskünften könne die AG nichts für sich ableiten, zumal sie anwaltlich vertreten
gewesen sei und von der Vorinstanz explizit auf die Möglichkeit von Beschwerden der
beschwerdeberechtigten Behörden hingewiesen worden sei. Die aufgeführten Vorkeh-
ren und Verträge seien von der Gemeinde für die Baubewilligung zur Umwandlung des
Chalets in einen Hotelbetrieb verlangt worden.
6.3 Dieser Argumentation ist zuzustimmen. Es fehlt bereits an der Vertrauensgrundlage.
Eine Feststellungsverfügung ist insbesondere dann nötig, wenn eine Person im Ausland
das Chalet erwerben will. Dies stellt die AG heute in Abrede, obwohl den Akten entnom-
men werden kann, dass im Februar 2016 ein Gesuch zum Verkauf des Chalets
«B _» gestellt wurde (vgl. Dos. S. 105). Es ergibt sich, dass zum einen nicht
die Auskünfte der Dienststelle der Anlass für die Dispositionen war und zum andern wa-
ren die Vorkehrungen notwendig für die Baubewilligung als Hotel und wurden von der
Gemeinde verlangt. Überdies war die AG damals teilweise von zwei Anwälten vertreten,
welche von der Beschwerdeberechtigung des Bundesamtes Kenntnis haben. Die AG
kann sich somit nicht auf den Grundsatz von Treu und Glauben berufen.
7. Nach dem Gesagten wird die Beschwerde gutgeheissen und die angefochtene Ver-
fügung des Rechtsamts der Dienststelle für Grundbuchwesen vom 7. Februar 2020 wird
aufgehoben. Die AG ist deshalb als unterliegende Partei anzusehen.
7.1 Im Beschwerdeverfahren hat in der Regel die unterliegende Partei die Kosten zu
tragen (Art. 89 Abs. 1 VVRG). Ausnahmsweise können die Kosten ganz oder teilweise
erlassen werden (Art. 89 Abs. 2 VVRG). Vorliegend bestehen keine Gründe, von der
Grundregel abzuweichen, weshalb die AG die Gerichtsgebühr bezahlen muss. Gemäss
Art. 3 des Gesetzes betreffend den Tarif der Kosten und Entschädigungen vor Gerichts-
oder Verwaltungsbehörden vom 11. Februar 2009 (GTar; GS/VS 173.8) setzen sich die
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Kosten aus den Auslagen der Entscheidbehörde sowie der Gerichtsgebühr zusammen.
Die Gerichtsgebühr für Beschwerdeverfahren vor der öffentlichrechtlichen Abteilung des
Kantonsgerichts beträgt in der Regel zwischen Fr. 280.-- und Fr. 5 000.-- (Art. 25 GTar).
Aufgrund der Bedeutung des Falles sowie seines Umfangs und Schwierigkeitsgrads wird
die Gerichtsgebühr vorliegend auf Fr. 1 500.-- festgesetzt.
7.2 Die unterliegende Partei hat keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung (Art. 91
Abs. 1 VVRG e contrario), weshalb vorliegend von einer solchen abzusehen ist. Den
Behörden oder mit öffentlichen Aufgaben betrauten Organisationen, welche obsiegen,
darf in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen werden (Art. 91 Abs. 3
VVRG).
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