Decision ID: aefcef79-c670-55e3-896f-09a9d81a8c42
Year: 2014
Language: de
Court: BE_VG
Chamber: BE_VG_001
Canton: BE
Region: Espace_Mittelland
Law Area: 

Sachverhalt:
A.
Am 8. Juni 2012 stellten die B._ AG und C._ bei der Einwohnergemeinde (EG) Adelboden ein Baugesuch für den Abbruch des bestehenden Wohnhauses und den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Einstellhalle auf der in der Wohnzone W2 gelegenen Parzelle Adelboden Gbbl. Nr. 1_. Dagegen erhob A._ . Sie rügte, das geplante Projekt verstosse gegen den von Volk und Ständen am 11. März 2012 angenommenen Art. 75b der Bundesverfassung (BV; SR 101) betreffend Zweitwohnungen. Mit Gesamtentscheid vom 22. Oktober 2012 erteilte das Regierungsstatthalteramt (RSA) Frutigen-Niedersimmental die Baubewilligung und wies die Einsprache ab.
B.
Gegen diesen Gesamtentscheid erhob A._ am 26. November 2012 Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE). Die BVE wies die Beschwerde am 14. Dezember 2012 ab.
C.
Dagegen hat A._ am 14. Januar 2013 Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben. Sie beantragt, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und die Baubewilligung sei nicht zu erteilen. Mit Beschwerdeantwort vom 4. März 2013 beantragen die B._ AG und C._, auf die Beschwerde sei nicht einzutreten bzw. die Beschwerde sei abzuweisen. Die BVE hat auf eine Stellungnahme verzichtet. Die EG Adelboden hat sich nicht vernehmen lassen.
Das Bundesgericht hat am 22. Mai 2013 zwei Grundsatzurteile zur Anwendbarkeit von Art. 75b BV gefällt. Der Instruktionsrichter hat mit Verfügung vom 2. Juli 2013 die B._ AG und C._ aufgefordert, im Licht der Urteile zur Beschwerdesache Stellung zu nehmen und anzugeben, ob sie am Bauvorhaben festhalten oder nicht und
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 04.09.2014, Nr. 100.2013.22U, Seite 3
bejahendenfalls, wie sie die geplante Baute zu nutzen gedenken. Die B._ AG und C._ haben am 16. September 2013 folgende Anträge gestellt:
«1. Das Beschwerdeverfahren sei zu sistieren, bis die Ausführungsgesetzgebung zu Art. 75b BV auf Bundesebene in Kraft tritt und die Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens unter dem neuen Recht abschiessend beurteilt werden kann.
2. Eventualiter: Die Angelegenheit sei an die Vorinstanz oder an die  zurückzuweisen, verbunden mit der Anweisung, das Verfahren bis zum Inkrafttreten der Ausführungsgesetzgebung zu Art. 75b BV zu sistieren und das Bauvorhaben dannzumal im Lichte der neuen Vorschriften zum Bau von Zweitwohnungen neu zu beurteilen.
3. Subeventualiter: Sollte das Verwaltungsgericht die vorstehenden Anträge ablehnen, sei der Beschwerdegegnerschaft eine neue Frist zur Stellungnahme zur Frage anzusetzen, ob und allenfalls mit welchen Modifikationen sie an ihrem Bauvorhaben festhält.
4. Bezüglich der Anträge gemäss Ziff. 1 und 2 wird vorbehalten, die Aufhebung der Sistierung und die Erteilung der Baubewilligung unter Erlass von grundbuchlich anzumerkenden Nutzungsbeschränkungen im Sinne der Gesetzgebung über die Zweitwohnungsinitiative zu beantragen.»
Mit Zwischenverfügung vom 20. Januar 2014 hat der Instruktionsrichter den Antrag auf Sistierung des Verfahrens abgewiesen und der B._ AG und C._ erneut Gelegenheit gegeben sich zur vorgesehenen Nutzung der Wohnungen zu äussern. Mit Eingabe vom 14. Mai 2014 haben die B._ AG und C._ erklärt, im geplanten Mehrfamilienhaus Erstwohnungen realisieren zu wollen. A._ hat mit Stellungnahme vom 10. Juni 2014 an ihren Rechtsbegehren festgehalten. Die BVE hat am 23. Mai 2014 erklärt, das Vorhaben könne mit der Auflage «Erstwohnung» bewilligt werden. Die EG Adelboden hat sich zur Eingabe vom 14. Mai 2014 nicht vernehmen lassen. Am 8. Juli 2014 hat sie sich zur Stellungnahme von A._ geäussert. Die B._ AG und C._ haben am 7. August 2013 hierzu ebenfalls Stellung genommen.

Erwägungen:
1.
1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) zuständig. Die
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Beschwerdeführerin hat am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen, ist durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG; vgl. auch Art. 40 Abs. 5 i.V.m. Abs. 2 des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0]).
1.2 Die Beschwerdegegnerschaft macht geltend, der Beschwerde mangle es an einer rechtsgenüglichen Begründung. Sie sei im Wesentlichen wortgleich mit der Beschwerde im vorinstanzlichen Verfahren und befasse sich nicht mit der Begründung des angefochtenen Entscheids. Im Ergebnis stelle sie einen Verweis auf die Beschwerdebegründung im vorinstanzlichen Verfahren dar, was unzulässig sei (Beschwerdeantwort vom 4.3.2013, S. 3). – Gemäss Art. 32 Abs. 2 VRPG müssen Parteieingaben unter anderem eine Begründung enthalten, ansonsten auf sie nicht  ist (Art. 20a Abs. 2 i.V.m. Art. 32 Abs. 2 und Art. 33 Abs. 3 VRPG; BVR 2002 S. 426 E. 3a; Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 32 N. 12, Art. 51 N. 6). An die Begründung werden zwar praxisgemäss keine hohen Anforderungen gestellt. Sie muss sich aber wenigstens in minimaler Form mit dem angefochtenen Erkenntnis auseinandersetzen und sinngemäss darauf schliessen lassen, welche Rechtsnormen oder Grundsätze der Ermessensausübung nach Auffassung der opponierenden Partei verletzt oder inwiefern Sachverhaltselemente unrichtig oder unvollständig festgestellt worden sind (BVR 2006 S. 470 E. 2.4; Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 32 N. 15, auch zum Folgenden). Ein blosser (globaler) Verweis auf frühere Rechtsschriften stellt daher keine rechtsgenügliche Begründung dar (BVR 1988 S. 97 E. 1b). Hingegen genügt es grundsätzlich, dass die Beschwerdeführerin ihre Argumentation vorträgt, wobei es ihr nicht verwehrt ist, frühere Ausführungen zu wiederholen. Soweit sie sich nicht eingehend mit den Erwägungen der Vorinstanz auseinandersetzt, läuft sie jedoch das Risiko, dass die Erwägungen als unbestritten betrachtet werden (VGE 21608 vom 27.8.2003, E. 2.1, 21843 vom 1.3.2004, E. 1.3). Die Wiederholung von Teilen der vor der Vorinstanz eingereichten Beschwerde stellt keinen unzulässigen Globalverweis auf diese Rechtsschrift dar. Mit ihren Ausführungen zur Anwendbarkeit von Art. 75b BV brachte die Beschwerdeführerin zum Ausdruck, weshalb sie dem angefochtenen Entscheid nicht folgen kann. Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde erfüllt damit ohne weiteres die Anforderungen an eine Begründung gemäss Art. 32 VRPG. Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.
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1.3 Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf Rechtsverletzungen hin (Art. 80 VRPG).
2.
Am 11. März 2012 ist mit Annahme der Volksinitiative «Schluss mit uferlosem Bau von Zweitwohnungen!» Art. 75b BV in Kraft getreten (vgl. Art. 195 BV i.V.m. Art. 15 Abs. 3 des Bundesgesetzes über die politischen Rechte [BPR; SR 161.1]; BGE 139 II 243 E. 8). Die neue Verfassungsnorm bestimmt, dass der Anteil der Zweitwohnungen am Gesamtbestand der Wohneinheiten und der für Wohnzwecke genutzten  einer Gemeinde auf höchstens 20 Prozent beschränkt ist. Das Bundesgericht hat entschieden, dass Art. 75b Abs. 1 BV seit seinem Inkrafttreten anwendbar ist. Zwar bedarf die Bestimmung in weiten Teilen der Ausführung durch ein Bundesgesetz. Unmittelbar anwendbar ist sie jedoch insoweit, als sie (in Verbindung mit Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV) ein Baubewilligungsverbot für Zweitwohnungen in allen Gemeinden anordnet, in denen der 20 %-Zweitwohnungsanteil bereits erreicht oder überschritten ist. Dieses vorläufige Bauverbot kommt im Ergebnis einer Planungszone gleich. Es ist weit auszulegen, um dem Gesetzgeber nicht vorzugreifen und eine Präjudizierung der künftigen Ausführungsgesetzgebung zu vermeiden (BGE 139 II 243 E. 9 ff.; Bernhard Waldmann, Das Bundesgericht hat gesprochen – erste Leiturteile zur Zweitwohnungsinitiative, in BR 2013 S. 233 ff.). Insofern erfasst es nicht nur Bauten, die erklärtermassen als Zweitwohnungen genutzt werden sollen, sondern auch solche, die als Zweitwohnungen genutzt werden könnten (vgl. BGer 1C_289/2013 vom 28.10.2013, E. 3.2, 1C_604/2013 vom 8.10.2013, E. 3; vgl. zum Ganzen VGE 2012/448 vom 3.4.2014, E. 3, 4.1, 2012/422 vom 10.2.2014, E. 2 [nicht rechtskräftig; zur Publ. bestimmt]). – Das RSA hat die Baubewilligung am 22. Oktober 2012 und damit nach Inkrafttreten von Art. 75b BV erteilt. Unbestritten ist, dass der Zweitwohnungsanteil der EG Adelboden mehr als 20 Prozent beträgt (vgl. Art. 1 Abs. 2 i.V.m. Anhang Zweitwohnungsverordnung, Gemeinde Nr. 561). Das projektierte Mehrfamilienhaus lässt eine Nutzung mit Zweitwohnungen zu. Das Bauvorhaben der Beschwerdegegnerschaft fällt somit in den Anwendungsbereich von Art. 75b BV. Der angefochtene Entscheid ist insoweit rechtsfehlerhaft, als er die Anwendbarkeit des Zweitwohnungsartikels verneint (angefochtener Entscheid, E. 2c).
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3.
3.1 Ursprünglich lag die Anwendbarkeit von Art. 75b Abs. 1 BV und die Nutzung des projektierten Mehrfamilienhauses als Zweitwohnung im Streit. Die Beschwerdeführerin hat die Verweigerung der Baubewilligung beantragt. Nach dem Vorliegen der Grundsatzurteile des Bundesgerichts über die unmittelbare Anwendbarkeit des Zweitwohnungsartikels erklärte die Beschwerdegegnerschaft, Erstwohnungen realisieren zu wollen (vorne Bst. C). Die Beschwerdeführerin hat an ihrem Antrag festgehalten, dass die Baubewilligung vom 22. Oktober 2012 aufzuheben sei. Zur Begründung hat sie ausgeführt, das Baugesuch müsse unter Durchführung eines Einspracheverfahrens geändert werden, was nicht Aufgabe des  sei. Die Erklärung der Beschwerdegegnerschaft Erstwohnungen zu erstellen, genüge nicht, denn die Baubewilligung müsse mit der Bedingung, die Wohnungen als Erstwohnungen zu nutzen, im Grundbuch eingetragen werden. Zudem seien weitere Auflagen erforderlich, um eine missbräuchliche Nutzung als Zweitwohnung zu verhindern. So sei mittels Auszug aus dem Einwohnerregister und Kaufvertrag bzw. Mietvertrag nachzuweisen, dass die Eigentümerinnen und Eigentümer, Mieterinnen und Mieter sowie ihre Rechtsnachfolger dauernden Wohnsitz in der Gemeinde hätten. Für den Fall, dass die Wohnungen während mehr als drei Monaten unbewohnt seien, müsse die Gemeinde diese an Personen mit Wohnsitz in der EG Adelboden vermieten können. Weiter seien bei Widerhandlung gegen die Auflagen Sanktionen vorzusehen (Eingabe vom 10.6.2014).
3.2 Nach Art. 4 Bst. a der Zweitwohnungsverordnung dürfen in Gemeinden mit einem Anteil von mehr als 20 % Zweitwohnungen Bewilligungen für den Bau von Wohnungen erteilt werden, die als Erstwohnungen genutzt werden. Die Baubewilligungsbehörde legt in der Bewilligung für den Bau einer neuen Wohnung die Pflicht zu deren Nutzung nach Art. 4 Bst. a der Zweitwohnungsverordnung fest und weist das Grundbuchamt an, auf dem Grundbuchblatt des betroffenen Grundstücks die Anmerkung «Erstwohnung» anzubringen (Art. 6 Abs. 1 und 2 der Zweitwohnungsverordnung). Da die Beschwerdegegnerschaft die Wohnungen des Mehrfamilienhauses als Erstwohnungen nutzen will, muss die Nutzungsbeschränkung gemäss Art. 4 Bst. a i.V.m. Art. 6 Abs. 1 und 2 der Zweitwohnungsverordnung als Auflage im Grundbuch angemerkt werden. Die Beschwerdegegnerschaft hat denn auch mit Eingabe vom 7. August 2014 ausdrücklich bestätigt, dass sie mit einer entsprechenden Auflage einverstanden ist. Weitergehende Auflagen, wie sie die
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Beschwerdeführerin beantragt, sind weder gesetzlich vorgeschrieben noch erforderlich. Die Nutzungsbeschränkung gilt auch für allfällige Rechtsnachfolgerinnen und Rechtsnachfolger (Zaugg/Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, Band I, 4. Aufl. 2013, Art. 29 N. 8). Dass die Beschwerdegegnerschaft rechtsmissbräuchlich angeben würde, die Wohnungen im Mehrfamilienhaus als Erstwohnungen nutzen zu wollen, hat die Beschwerdeführerin weder substantiiert dargetan noch sind Hinweise darauf ersichtlich (vgl. BGer 1C_874/2013 vom 4.4.2014, E. 4.5; VGE 2014/68-73 vom 25.8.2014, E. 3.2, 2014/1 vom 4.4.2014, E. 2.3 [beide nicht rechtskräftig]). Für die Überprüfung der Einhaltung der Nutzungsbeschränkung ist die Baupolizeibehörde zuständig. Insbesondere hat sie die Einhaltung der Auflage zur Nutzung als Erstwohnungen zu kontrollieren und nötigenfalls die Wiederherstellung des  Zustands zu verfügen bzw. durchzusetzen. Die von der Beschwerdegegnerschaft veranlasste Ergänzung der Baubewilligung ist mit keinen baulichen Änderungen am geplanten Vorhaben verbunden. Da das Baugesuch, in dem die Nutzung nicht festgelegt wurde, sowohl eine gesetzeskonforme als auch eine gesetzwidrige Nutzung zuliess, die Auflage der Erstwohnungsnutzung aber die gesetzwidrigen Auswirkungen zu verhindern vermag, muss es mit dieser Nebenbestimmung bewilligt werden (BVR 2012 S. 74 E. 4.3.2; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 38-39 N. 15 ff.). Die Erteilung der Baubewilligung mit einer Auflage zur Erstwohnungsnutzung ist nicht als eine eigentliche Projektänderung i.S. von Art. 43 BewD anzusehen (VGE 2014/1 vom 4.4.2014, E. 2.3 [nicht rechtskräftig]). Auch im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht können derartige Auflagen zur Baubewilligung angebracht werden (VGE 2012/448 vom 3.4.2014, E. 5.1).
3.3 Soweit die Beschwerdeführerin schliesslich beanstandet, die EG Adelboden habe ihre Nutzungsplanung nicht an Art. 75b BV und Art. 8 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700) angepasst (Eingabe vom 10.6.2014, Ziff. 4), bezieht sie sich auf die kommunale Regelung des Erst- bzw. Zweitwohnungsanteils, welche nicht Thema des vorliegenden Verfahrens ist, wie die Beschwerdegegnerschaft zutreffend vorgebracht hat (Eingabe vom 7.8.2014, S. 4). Das bundesrechtliche Zweitwohnungsverbot gemäss Art. 75b Abs. 1 BV gilt unabhängig davon, ob die Gemeinde ihrerseits Vorschriften über den Erst- bzw. Zweitwohnungsanteil erlassen und ihren Zonenplan angepasst hat, weshalb nicht geprüft werden muss, ob die EG Adelboden mit Art. 12 des Gemeindebaureglements vom 23. November 2013 (GBR; rechtskräftig genehmigt am 31. März 2014) und der
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Verordnung vom 27. Mai 2014 zum Vollzug des Erstwohnungsanteilplans (EWAP) ihren planungsrechtlichen Verpflichtungen nachgekommen ist.
3.4 Die von der Beschwerdegegnerschaft vorgesehene Nutzung der Wohnungen des Mehrfamilienhauses als Erstwohnungen ist nach dem Gesagten zulässig. Die Baubewilligung kann dafür unter entsprechender Auflage und Anmerkung im Grundbuch erteilt werden.
4.
4.1 Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde als offensichtlich begründet gutzuheissen ist, soweit die Beschwerdeführerin die Nichterteilung der Baubewilligung für Zweitwohnungen beantragt hat. Die Erklärung der Beschwerdegegnerschaft im Verlauf des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens, die Wohneinheiten des projektierten Mehrfamilienhauses als Erstwohnungen nutzen zu wollen, bedeutet zwar ein teilweises Unterziehen unter den gegnerischen Antrag, da das Bauvorhaben ohne einen solchen Nutzungsvorbehalt, der im Grundbuch als Auflage anzumerken ist, nicht bewilligungsfähig wäre (VGE 2012/448 vom 3.4.2014, E. 5.1). Die Beschwerdeführerin hat jedoch geltend gemacht, die Baubewilligung könne auch für Erstwohnungen nicht erteilt werden. Soweit sich ihre Beschwerde gegen die Erteilung der Baubewilligung für Erstwohnungen richtet, ist sie als offensichtlich unbegründet abzuweisen. Offensichtlich begründete oder unbegründete Beschwerden beurteilt das Verwaltungsgericht in Zweierbesetzung (Art. 56 Abs. 3 des Gesetzes vom 11. Juni 2009 über die Organisation der Gerichtsbehörden und der Staatsanwaltschaft [GSOG; BSG 161.1]). Ziff. 1 des Dispositivs des angefochtenen Entscheids ist . Der Gesamtentscheid des Regierungsstatthalters vom 22. Oktober 2012 ist – mit Ausnahme von Ziffer 4.4 betreffend Abweisung der Einsprachen der Beschwerdeführerin – zu bestätigen und mit der Auflage «Erstwohnungen» zu ergänzen. Das Grundbuchamt Oberland ist anzuweisen, diese im Grundbuch anzumerken.
4.2 Bei diesem Ausgang des Verfahrens gilt die Beschwerdeführerin als zur Hälfte obsiegend bzw. unterliegend. Ihr und der ebenfalls hälftig obsiegenden bzw. unterliegenden Beschwerdegegnerschaft sind folglich die Verfahrenskosten vor dem Verwaltungsgericht je zur Hälfte aufzuerlegen (vgl. Art. 108 Abs. 1 VRPG). Die
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Beschwerdeführerin und die Beschwerdegegnerschaft haben im Umfang ihres hälftigen Obsiegens Anspruch auf Ersatz ihrer Parteikosten für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 VRPG). Das vorinstanzliche Verfahren ist ohne Kostenfolgen geblieben (angefochtener Entscheid, Dispositiv Ziff. 2 und 3), weshalb hierfür keine Kosten zu verlegen sind.