Decision ID: 1663d84d-1d23-5b66-9e64-436364475a73
Year: 2017
Language: de
Court: AR_OG
Chamber: AR_OG_004
Canton: AR
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law

Sachverhalt
A. D_ ist Eigentümer der mit einem Wohn-/Gewerbehaus überbauten Parzelle Nr. 002
sowie der benachbarten, zwar befestigten, im Übrigen aber unüberbauten Parzellen
Nr. 003 und 004 in der Gemeinde B_. Im Miteigentum mehrerer Personen steht die
Parzelle Nr. 005, die ebenfalls befestigt, ansonsten aber unüberbaut ist. Alle vier
Parzellen befinden sich gemäss dem kommunalen Zonenplan „Nutzung“ in der Wohn-
und Gewerbezone WG3. Gleiches gilt für die A_ gehörende, an die Parzelle Nr. 002
unmittelbar angrenzende Parzelle Nr. 006, die mit einem Wohnhaus überbaut ist. Die
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Parzellen Nr. 007 und 008 befinden sich im übrigen Gemeindegebiet ÜG. Parzelle Nr. 007
gehört ebenfalls D_, Nr. 008 der Einwohnergemeinde B_. Alle genannten Parzellen
befinden sich gemäss der kantonalen Gefahrenkarte Wasser (www.geoportal.ch/ktar/map/
377?y=2739068.18&x=1248900.76&scale=2000& rotation=0) in einem Gebiet mit
Wassergefahr. Der überwiegende Teil der Parzellen ist der Zone mit geringer Gefährdung
zugeordnet; ein schmaler Streifen entlang der Kantonsstrasse („F_strasse“) ist
zusammen mit dem Trassee der F_strasse der Zone mittlerer Gefährdung zugewiesen.
Mit Baugesuch vom 14. Juli 2014 ersuchte die C_ AG um Bewilligung für den
Teilabbruch und Umbau des Hauses auf der Parzelle Nr. 002 sowie den Neubau einer
Tankstelle mit Shop und Aussenreklame auf den Parzellen Nr. 005, 003, 002, 008, 007
und 004. Gegen dieses Bauvorhaben liess A_ Einsprache erheben. Mit Bau- und
Einspracheentscheid vom 26. Januar 2015 erteilte die Baubewilligungskommission B_
(fortan BBK) die Baubewilligung und wies die Einsprache ab. Dagegen liess A_ mit
Eingabe vom 12. Februar 2015 Rekurs beim Departement Bau und Umwelt (fortan DBU;
heute Departement Bau und Volkswirtschaft) erheben. Am 26. Februar 2016 eröffnete die
BBK nachträglich die Teilverfügungen der folgenden kantonalen Amtsstellen:
Arbeitsinspektorat, der Assekuranz (b. Feuerpolizei), der Wasserbaupolizei, des Amtes für
Umwelt, des Planungsamtes sowie der Strassenbaupolizei. Auch dagegen liess A_ mit
separater Eingabe vom 10. März 2015 beim DBU Rekurs erheben. Das DBU vereinigte
die beiden Rekursverfahren und wies beide Rekurse nach Durchführung eines
Augenscheines im Wesentlichen ab; in Abänderung des Entscheides der BBK schränkte
das DBU jedoch die Betriebszeiten der Tankstelle mit Shop weitergehend ein und
beschränkte den Betrieb ausserhalb dieser Öffnungszeiten auf eine Zapfsäule (Entscheid
vom 2. November 2015, vgl. Ziff. 2 und 3).
B. Gegen diesen Rekursentscheid liess A_ mit Eingabe vom 4. Dezember 2015 beim
Obergericht (verwaltungsrechtliche Abteilung) Beschwerde mit den eingangs erwähnten
Rechtsbegehren erheben. Zur Begründung liess sie im Wesentlichen geltend machen, die
Koordinationspflicht sei u.a. deshalb verletzt, weil die strassenbaupolizeiliche
Teilverfügung hinsichtlich der erforderlichen Verkehrsbeschränkungen und -anordnungen
unvollständig sei und ferner, weil die Ladenöffnung am Sonntag im Bauentscheid der
Gemeinde zwar bewilligt, aber vom Arbeitsinspektorat weder geprüft noch bewilligt
worden sei. Ferner wird in verschiedener Hinsicht eine Verletzung der Vorschriften der
Gewässerschutzgesetzgebung geltend gemacht. Insbesondere sei die Standort-
gebundenheit des Bauvorhabens zu Unrecht im Sinne von Art. 41c Abs. 1 und 2 der
Gewässerschutzverordnung (fortan GSchV, SR 814.201) bejaht worden. Ferner sei mit
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der kantonalen Verordnung über die Einführung des Gewässerraumes (bGS 721.131)
Art. 41a ff. GSchV nicht gesetzeskonform umgesetzt worden, weil der auf 6m verringerte
Gewässerraum nicht mit der Übergangsbestimmung in Abs. 2 lit. b GSchV zu vereinbaren
sei; demnach sei für den J_bach von einem Gewässerraum von etwa 19m
auszugehen. Die der Beschwerdegegnerin zugestandene Verringerung des
Gewässerraumes auf 2.5m sei mangels eines Ausnahmegrundes im Sinne von Art. 41c
Abs. 2 zweiter Satz GSchV zu Unrecht bewilligt worden. Aus den Plänen ergebe sich
sogar, dass gewisse Bauten noch näher und teilweise sogar über dem Gewässer erstellt
werden sollen. Es widerspreche den öffentlichen Interessen, auf diese Weise eine spätere
Offenlegung des J_baches zu verunmöglichen. Durch die so nahe und über dem
J_bach geplanten Bauten und Anlagen (und darunter insbesondere die Anbaute für
Gebinde) sei die Teilbaubewilligung der Wasserbaupolizei (bzw. der vermindert bewilligte
Gewässerraum) von vornherein nicht eingehalten. Diese Neubaute könne auch nicht
gestützt auf die Bestandesgarantie bewilligt werden. Auch sei das Bauvorhaben in der
Wohn-Gewerbe-Zone zu Unrecht als zonenkonform bewilligt worden. Selbst die von der
Vorinstanz verkürzten Öffnungszeiten lägen beim Tankstellenshop bis zu zweimal und bei
der Tankstelle bis zu dreimal über den üblichen Betriebszeiten, so dass nicht mehr von
einem mässig störenden Betrieb gesprochen werden könne. Der Zonenzweck Wohnen
sei neben diesem Betrieb in der Wohn-Gewerbe-Zone nicht mehr möglich. Für weitere
Einzelheiten der Begründung wird auf die Akten verwiesen. Darauf wird, soweit
erforderlich, in den Erwägungen eingetreten.
C. Das DBU und die C_ AG liessen sich je mit den eingangs erwähnten Rechtsbegehren
vernehmen. Die Beschwerdeführerin liess replizieren und hat damit stillschweigend auf
eine mündliche Verhandlung verzichtet. Desgleichen gilt für die übrigen Beteiligten,
welche ihrerseits keine Dupliken einreichen liessen. Auf die vorgenannten Eingaben wird,
soweit erforderlich, in den Erwägungen eingetreten.
D. Auf die Eröffnung des Urteilsdispositivs bestanden die Beschwerdeführerin und die
Beschwerdegegnerin je auf einer Begründung. Damit sind die Voraussetzungen für die in
Ziff. 4 des Dispositivs in Aussicht gestellte Reduktion der Entscheidgebühr nicht gegeben.
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Erwägungen
1. Die von Amtes wegen vorzunehmende Prüfung der prozessualen Voraussetzungen
ergibt, dass das Obergericht nach Art. 54 Abs. 1 des Gesetzes über die
Verwaltungsrechtspflege (VRPG, bGS 143.1) in Verbindung mit Art. 110 lit. b des
Gesetzes über die Raumplanung und das Baurecht (BauG, bGS 721.1) zur Behandlung
der Beschwerde gegen den Rekursentscheid des DBU zuständig ist. Die Beschwerde
wurde frist- und formgerecht eingereicht. Als Adressatin des angefochtenen
Rekursentscheides, mit dem eine Baubewilligung für die Erstellung einer Neubaute auf
den benachbarten Grundstücken bestätigt wurde, ist die Beschwerdeführerin formell
beschwert und in eigenen schutzwürdigen Interessen berührt, weshalb sie zur
Beschwerde legitimiert ist. Auf die Beschwerde ist grundsätzlich einzutreten. Fraglich ist,
ob auf Rügen und Anträge einzutreten ist, soweit diese die Bewilligung des
Sonntagsverkaufs betreffen. Darauf ist weiter unten zurückzukommen.
1.1 Der guten Ordnung halber ist festzuhalten, dass die von der Beschwerdeführerin als
Beschwerdegegnerin genannte E_ AG sowie Grundeigentümer D_ sich nicht am
Verfahren beteiligen. Dies hat entgegen der von der Beschwerdeführerin in der Replik
geäusserten Meinung keine Auswirkungen, weil die Beteiligung der Baugesuchstellerin
am Rechtsmittelverfahren genügt, auch wenn sie nicht Eigentümerin der Baugrundstücke
ist. Entscheidend und zugleich hinreichend ist, dass der Grundeigentümer dem auf
seinem Grundeigentum geplanten Bauvorhaben mit seiner Unterschrift auf dem
Baugesuch im Sinne von Art. 641 ZGB zugestimmt hat (vgl. SG GVP 1982 Nr. 70; A.
Baumann, in: Kommentar BauG AG, 2013, N. 16 zu § 60).
1.2 Die Beschwerdeführerin beantragt die Durchführung eines Augenscheins. Der Entscheid,
ob ein solcher angeordnet werden soll, steht im pflichtgemässen Ermessen der mit der
Sache befassten Behörde. Eine dahingehende Pflicht besteht nur, wenn die tatsächlichen
Verhältnisse auf andere Weise nicht ermittelt werden können (Kiener/Rütsche/Kuhn,
Öffentliches Verfahrensrecht, 2. Aufl. 2015, Rz. 686; Christoph Auer, in:
Auer/Müller/Schindler [Hrsg.], Kommentar zum Bundesgesetz über das Verwaltungs-
verfahren, 2008, N. 17 zu Art. 12 VwVG; Cavelti/Vögeli, Verwaltungsgerichtsbarkeit im
Kanton St. Gallen - dargestellt an den Verfahren vor dem Verwaltungsgericht, 2. Aufl.
2003, Rz. 622 und 966). Die Durchführung eines Augenscheins ist somit nur geboten,
wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien
vermöchten durch ihre Darlegungen vor Ort Wesentliches zur Erhellung der sachlichen
Grundlagen des Rechtsstreits beitragen. Die auf einem Augenschein beruhenden
Feststellungen der Vorinstanz können auch im Beschwerdeverfahren berücksichtigt
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werden (Krauskopf/Emmenegger/Babey, in: Waldmann/Weissenberger [Hrsg.],
Praxiskommentar Verwaltungsverfahrensgesetz, 2. Aufl. 2016, N. 139 zu Art. 12 VwVG).
Die lokalen Gegebenheiten sind aus den eingereichten Verfahrensakten, zu denen das
Protokoll des Augenscheines der Vorinstanz vom 1. Mai 2015 gehört (act. 10.1/12),
genügend ersichtlich. Der massgebliche Sachverhalt geht hinreichend aus den Akten und
insbesondere aus den verschiedenen, den Anforderungen in Art. 47 der kantonalen
Bauverordnung (BauV, bGS 721.11) genügenden Bauplänen und sonstigen
Baugesuchunterlagen hervor (act. 10.2/1-61). Deshalb lassen sich die Fragen, welche die
vorliegende Angelegenheit aufwirft, ohne den beantragten Augenschein beantworten. Das
Obergericht hat deshalb auf dessen Durchführung verzichtet.
2. Das Bauvorhaben liegt teils in der Wohn- und Gewerbezone und teils im Übrigen
Gemeindegebiet. Die Beschwerdeführerin lässt vorab die Zonenkonformität des
Vorhabens in der Wohn- und Gewerbezone und in der Replik auch hinsichtlich der
Bauparzellen im Übrigen Gemeindegebiet bestreiten.
2.1 Hinsichtlich der Parzellen Nr. 008 und 007 im ÜG hat die Vorinstanz zutreffend darauf
hingewiesen, dass erst mit Art. 30 Abs. 1 BauG eine Grundlage geschaffen wurde, im
Zonenplan Verkehrsflächen als solche zu bezeichnen. Im noch vor Inkrafttreten dieser
Bestimmung erlassenen Zonenplan der Gemeinde B_ wurden die Verkehrsflächen
noch dem ÜG zugewiesen, auch solche, welche innerhalb des Siedlungsgebietes liegen.
Die Vorinstanzen gingen sinngemäss davon aus, solche faktisch der
Baulanderschliessung dienenden Flächen im ÜG (wie die Parzellen Nrn. 008 und 007 es
sind) seien als dem Gebiet ausserhalb der Bauzonen zugehörig zu betrachten und
entsprechend prüften sie, ob die Erschliessung dort als standortgebunden zu qualifizieren
sei; die Standortgebundenheit der beiden Parzellen wurde bejaht. Nach der
Rechtsprechung des Bundesgerichts (BGE 114 Ib 344, E. 3, i.S. Herrenacker,
Schaffhausen) sind indessen Flächen, welche aufgrund ihrer tatsächlichen Lage vorab als
Parkplatz oder als Erschliessung der sie umgebenden Häuser in der Bauzone dienen, und
nicht eine Zufahrt darstellen, welche über Land in einer bloss angrenzenden, nicht zum
Siedlungsgebiet zählenden Zone führt, als der Bauzone zugehörig zu betrachten.
Vorliegend dient die Parzelle 007 derzeit als (teilweise überdeckter) Parkplatz und die
Parzelle 008 dient als Zufahrt für die mitten im Siedlungsgebiet gelegenen, sie
umgebenden Bauten und Anlagen. Beide Parzellen sind deshalb ohne weiteres der
Bauzone zuzurechnen, auch wenn ihre neuerdings rechtlich mögliche Bezeichnung als
Verkehrsflächen im revidierten Zonenplan derzeit noch aussteht. Nach der erwähnten
Rechtsprechung sind solche Flächen, für die - wie vorliegend - auch keine sie sonst aus
der Bauzone ausschliessende Sonderregelung besteht, gleich wie die anderen
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Erschliessungsflächen der Zone zuzurechnen, in der diese liegen (BGE, a.a.O., S. 350).
Die beiden Parzellen sind somit - analog wie die übrigen für das Vorhaben
beanspruchten Flächen - der sie umgebenden Wohn- und Gewerbezone zuzurechnen
(WG3), zumal das übrige Gemeindegebiet genauso wie die WG3 immissionsrechtlich der
Empfindlichkeitsstufe III zugewiesen ist (vgl. Art. 32 und 42 des Baureglements der
Gemeinde B_, vom 22. Juni 1994, SRV 23, fortan BauR). Im Folgenden bleibt deshalb
zu prüfen, ob das Bauvorhaben in dieser Mischzone WG3 von der Vorinstanz zu Recht
als zonenkonform bezeichnet wurde.
3. In Wohn- und Gewerbezonen sind nach dem heute massgebenden Art. 22 Abs. 1 BauG
Wohnbauten sowie mässig störende Betriebe zulässig (vgl. Art. 35 BauR, noch mit
Verweis auf den mittlerweile aufgehobenen, jedoch gleichlautenden Art. 28 EG RPG). In
der, der Empfindlichkeitsstufe III zugeordneten WG3 sind somit gleichermassen mässig
störende Betriebe zulässig, wie in der Kernzone, welche ebenfalls der
Empfindlichkeitsstufe III zugeordnet ist. Dass mässig störende Betriebe in der Kernzone
zusätzlich zentrumsbildend sein müssen (Art. 20 Abs. 2 BauG i.V.m. Art. 33 Abs. 1
BauR), heisst e contrario, dass in der WG3 uneingeschränkt alle Arten bloss mässig
störenden Betriebe zulässig sind, auch solche mit zentrumsbildender Funktion. In den
gemischten Zonen soll grundsätzlich ein gleichberechtigtes Nebeneinander von Wohnen
und Gewerbe möglich sein. Die bedingt, dass keine der beiden Nutzungen so intensiv auf
die andere einwirkt, dass die andere Nutzung überhaupt nicht mehr oder nur noch unter
übermässig erschwerten Bedingungen ausgeübt werden kann. Wohnbauten können somit
nicht den gleichen Schutz beanspruchen, wie in einer reinen Wohnzone. Es sind mehr
Einwirkungen zu dulden. Indessen muss nicht jede beliebige Beeinträchtigung geduldet
werden; die Erholungsfunktion der Wohnnutzung muss gewährleistet bleiben. Ein
gewisser Vorrang der Wohnnutzung besteht deshalb, wenn es um den Schutz der Nacht-
oder Sonntagsruhe geht (vgl. C. Häuptli, in: Kommentar zum Baugesetz des Kantons
Aargau, Bern 2013, N. 82 zu § 15). Da Bestimmungen der Zonenordnung, welche aus
raumplanerischen Gründen Immissionen abstrakt nach Betriebstypen beschränken, ihre
Geltung nebst den konkreten Beschränkungen der Umweltschutzgesetzgebung behalten
(vgl. Zaugg/Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., 2013, N. 10
zu Art. 24), kann ein Vorhaben auch untersagt werden, wenn zwar die Bestimmungen der
Lärmschutzverordnung eingehalten wären, aber es sich nicht mehr um einen in der
Mischzonen zulässigen bloss mässig störenden Betrieb handelt. Im Folgenden wird
zunächst geprüft, ob das Vorhaben die Vorschriften der Lärmschutzverordnung für die der
Empfindlichkeitsstufe III zugewiesene WG3 einhält.
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3.1 Mit der Vorinstanz ist davon auszugehen, dass es sich beim geplanten Bau einer
Tankstelle mit Shop um eine Neuanlage im Sinne von Art. 25 USG bzw. Art. 7 LSV
handelt. Der nach Anhang 6 LSV massgebende Planungswert beträgt in der vorliegend
für die WG3 massgebenden Empfindlichkeitsstufe III 60 dB(A) tagsüber und 50 dB(A)
nachts. Gemäss den vorliegenden Lärmgutachten (vom 10.11.11 und 4.4.2014) können
diese Planungswerte eingehalten werden. Die Beschwerdeführerin lässt auch
beschwerdeweise keine Anhaltspunkte vortragen, welche Zweifel an den ermittelten
Immissionswerten zu begründen vermögen. In diesem Punkt ist die Beschwerde
abzuweisen.
Dass das Vorsorgeprinzip eingehalten sei, hat die Vorinstanz in Erw. 4.b (Abs. 3)
ausführlich dargelegt; darauf kann verwiesen werden. Dort wurde (zutreffend)
festgehalten, dass das Bauvorhaben an der F_strasse an einer der am meisten
befahrenen Kantonstrassen realisiert werden soll (vgl. DTV-Erhebung des Tiefbauamtes
per 31.12. 2016, wonach dieser an der nächsten Messstelle bei 17400 Fahrzeugen liegt;
www.ar.ch/fileadmin/user_upload/Departement_Bau_Volkswirtschaft/Tiefbauamt/4_Ver-
kehrsinfos/DTV_2016.pdf). Nicht zuletzt die von der Kantonsstrasse ausgehende
Lärmvorbelastung spreche gegen eine übermässige Beeinträchtigung der Parzelle der
Beschwerdeführerin durch das Bauvorhaben. In Erw. 4.c hat die Vorinstanz im Sinne des
Vorsorgeprinzips die schon von der ersten Instanz beschränkten Öffnungszeiten des
Tankstellenshops zusätzlich eingeschränkt, und zwar auf die Zeit von 06-22 Uhr (Montag-
Freitag), 07-22 Uhr (Samstag) und 07-21 Uhr (Sonntag; so auch Ziff. 2 im angefochtenen
Entscheiddispositiv). Ferner hat die Vorinstanz den Betrieb der Tankstelle ausserhalb
dieser Öffnungszeiten auf die nördlichste, am weitesten von der Liegenschaft der
Beschwerdeführerin entfernte Zapfsäule beschränkt (vgl. Ziff. 3 im Entscheiddispositiv).
Vor Obergericht liess die Beschwerdeführerin ihre Rüge, es sei die
Lärmschutzverordnung und insbesondere das Vorsorgeprinzip verletzt, stillschweigend
fallen, weshalb sich Weiterungen dazu erübrigen. Die Beschwerdeführerin liess aber
geltend machen, der Betrieb einer Tankstelle mit Shop sei in der WG3 - auch mit den
vorinstanzlich verschärften Auflagen - nicht zonenkonform.
3.2 Der Beschwerdeführerin ist vorab zuzugestehen, dass die Einhaltung der Planungswerte
gemäss Lärmschutzverordnung nicht darauf schliessen lässt, das Vorhaben sei deshalb
auch zonenkonform (vgl. Urteil BGer 1A.199/2000, vom 5.6.2001, E. 1b./aa). Was noch
als mässig störender Betrieb im Sinne von Art. 22 Abs. 1 BauG gelten kann, bestimmt
sich durch Auslegung dieses unbestimmten Rechtsbegriffes des kantonalen Rechts und
auch nach dem Inkrafttreten der Lärmschutzverordnung nicht nach Bundesrecht. Dass
nach dem oben Gesagten in einer gemischten Wohn-Gewerbezone mehr gewerbliche
Immissionen in Kauf genommen werden müssen, als in einer reinen Wohnzone, hat in der
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Praxis zu dem auch in anderen Kantonen verwendeten Begriff des mässig störenden
Gewerbes zur Folge, dass beispielsweise eine Autoreparaturwerkstätte, ein Betrieb, der
Fahrzeug- und Industriekühler fabriziert und repariert, eine mechanische Werkstätte, aber
auch ein Gastwirtschaftsbetrieb mit Überzeitbewilligung als mässig störend eingestuft
wurden (BVR 2003, S. 401). Das Bundesgericht schützte im oben genannten Urteil auch
die Auslegung, dass eine Tankstelle mit Shop und Autowaschanlage in einer Wohn- und
Kleingewerbezone als wenig störend zulässig sei (vgl. 1A.199/2000, E. 6.b-d), wobei für
Lanzenwaschplätze Öffnungszeiten von 07.00 - 22.00 Uhr werktags und 07:00-20:00 Uhr
an Samstagen toleriert wurden. Andere Kantone kennen nebst der Einschränkung auf
mässig störende Betriebe für solche Mischzonen kumulativ die Einschränkung auf
Auswirkungen herkömmlicher Handwerks- und Gewerbebetriebe, woraus dann abgeleitet
wird, solche Auswirkungen seien nur während der üblichen Arbeitszeiten zu tolerieren
(vgl. VG ZH VB.201200860 vom 29.5.2013). In diesem Entscheid wird dann aber für eine
Tankstelle festgehalten, dass solche in einer Zone, in der mässig störende Betriebe
zulässig sind, unproblematisch seien, weil bei diesen nachts und sonntags keine
besondere Frequentierung zu erwarten sei. Hingegen steige bei einem Tankstellenshop
die Attraktivität gerade dann, wenn andere Verkaufsgeschäfte nicht geöffnet sind, also
nachts und an Sonn- und Feiertagen. Angesichts der Grösse des Shops im konkreten Fall
hätten die (auch an diesen Tagen) vorgesehenen Öffnungszeiten ein erhöhtes
Verkehrsaufkommen und damit auch stärkere Immissionen zur Folge, weshalb dem mit
Einschränkungen bei den Öffnungszeiten des Shops zu begegnen sei (VG ZH, a.a.O., E.
4.8/9). Der hierorts kantonal massgebende Art. 22 BauG sieht indessen keine
Einschränkung auf herkömmliches Gewerbe vor, weshalb diese Bestimmung einer
objektiv-geltungszeitlichen Auslegung des Begriffes mässig störend offen steht, welche
erlaubt, den gegenwärtigen Stand der Verhältnisse und der technischen Entwicklung zu
berücksichtigen. In diesem Sinne hat das Bundesgericht festgehalten (1A.199/2000, E.
6.c/aa und 6.d/cc), dass moderne Tankstellen heute mehrere Zapfsäulen mit einer
Überdachung und in der Regel auch einen Shop aufweisen, welchen funktional kaum
mehr Wohnbaucharakter eigen sei, und ferner, dass solche Anlagen in der Regel an
wichtigen Durchgangsstrassen liegen, während die Wohnnutzung grundsätzlich eher von
diesen Strassen abgewandt liegen. Dies trifft auch für das vorliegend strittige
Bauvorhaben zu, soll doch die Tankstelle mit Shop an der ohnehin stark frequentierten
F_strasse erstellt werden, von der auch in diese zu- und weggefahren werden soll. Die
Wohnliegenschaft der Beschwerdeführerin liegt demgegenüber von der F_strasse
abgewandt und ist von Süden her über eine separate Zufahrtsstrasse erschlossen. Unter
diesen Umständen ist nicht zu beanstanden, dass die Tankstelle mit Shop von den
Vorinstanzen als mässig störender Betrieb im Sinne von Art. 22 Abs. 1 BauG eingestuft
wurde. Die BBK B_ weist denn auch zutreffend auf ihre langjährige Praxis hin, wonach
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sie auch anderswo in den Wohn-Gewerbezonen von B_ drei weitere Tankstellen als
zonenkonform bewilligt habe (an der G_strasse, an der H_strasse und in rund 120m
Entfernung ebenfalls an der F_strasse).
3.3 Dass die Vorinstanz für das lärmschutzrechtlich in der Empfindlichkeitsstufe III gelegene
Bauvorhaben die Betriebszeiten für Tankstelle und Shop zusätzlich eingeschränkt und
den Betrieb ausserhalb dieser Betriebszeiten auf eine Tanksäule beschränkt hat, wurde in
Anwendung des Vorsorgeprinzip verfügt: Gestützt auf Art. 1 Abs. 2 und Art. 11 Abs. 2
USG schreibt Art. 8 Abs. 1 LSV vor, dass die Lärmimmissionen der neuen oder
geänderten Anlageteile so weit begrenzt werden müssen, als dies technisch und
betrieblich möglich sowie wirtschaftlich tragbar ist. Nachdem dies nach dem oben
Gesagten unbestritten in ausreichendem Mass gestützt auf diese bundesrechtlichen
Normen des Umweltrechts getan wurde, besteht für eine weitergehende Reduktion der
Öffnungszeiten keine kantonalgesetzliche Grundlage: Art. 22 Abs. 1 BauG sieht über den
oben zur Anwendung gebrachten Begriff des mässig störenden Betriebes hinaus keine
weitergehende Einschränkung der Öffnungs- und Arbeitszeiten beispielsweise auf solche
herkömmlicher Gewerbe- oder Handwerksbetriebe vor (anders als beispielsweise das
oben erwähnte Zürcher Bau- und Planungsrecht). Damit steht fest, dass die strittige
Tankstelle mit Shop auch ohne die beantragte weitergehende Verschärfung der
vorinstanzlich verfügten Betriebszeiten als in der Wohn- und Gewerbezone zonenkonform
zu qualifizieren ist. Dies gilt nicht zuletzt auch gestützt auf die vorinstanzliche Auflage,
dass ausserhalb der vorinstanzlich verfügten Betriebszeiten nur die am weitesten
entfernte, nördliche Zapfsäule betrieben und beleuchtet werden darf. Mit dieser Auflage ist
sichergestellt, dass der Shop in der Nacht (ab 22:00 bzw. 21:00 Uhr) geschlossen bleibt;
andererseits bleibt die Nachtruhe - entsprechend dem dann notorisch geringeren
Verkehrsaufkommen und dem dann auf die eine, am weitesten entferne Zapfsäule
reduzierten Betrieb - in einer zonenkonformen Art und Weise gewährleistet. Dazu muss
auch in Betracht gezogen werden, dass in der Wohn- und Gewerbezone genauso wie in
der die gleiche Immissionstoleranz aufweisenden Kernzone (Art. 20 Abs. 2 BauG)
praxisgemäss auch Gaststätten mit Überzeitbewilligung als mässig störend und damit
zonenkonform gelten. Die Beschwerdeführerin verkennt, dass deshalb nicht der Vergleich
mit der eine höhere Immissionstoleranz aufweisenden Gewerbezone (Art. 23 BauG),
sondern der Vergleich mit der Kernzone wegleitend sein muss, da einzig diese beiden
lediglich, aber immerhin den mässig störenden Betrieben offen stehen. Da in den
Kernzonen ferner auch Verkaufsläden mit den heute üblichen Abend- und
Sonntagsverkäufen zonenkonform sind, kann an den strittigen Tankstellen-Shop mit
seiner auf 22:00 bzw. 21:00 Uhr beschränkten Öffnungszeit kein strengerer Massstab
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angelegt werden. Damit steht fest, dass sich das Vorhaben in der Wohn- und
Gewerbezone jedenfalls als zonenkonform erweist.
3.4 Ob dem Betreiber als Gesuchsteller im Rahmen des Gesetzes über den Sonntagsverkauf
von den zuständigen Stellen (Gemeinde, Arbeitsinspektorat) dann tatsächlich ein
Sonntagsverkauf bewilligt wird, kann vorliegend offen bleiben. Denn dies vermag
gegebenenfalls nichts daran zu ändern, dass der Betrieb der Tankstelle mit Shop in
Verbindung mit den vorinstanzlich beschränkten Öffnungszeiten so oder so als mässig
störend und damit in der WG3 als zonenkonform einzustufen ist. Aus dem materiellen
Recht geht mithin hervor, dass vorliegend nicht von einem engen Sachzusammenhang
zwischen dem Baubewilligungsverfahren einerseits und dem für die Bewilligung des
Sonntagsverkaufs zusätzlich noch erforderlichen Verfahren anderseits gesprochen
werden kann (zu dieser Koordinationsvoraussetzung vgl. BGE 137 II 182, E. 3.7.4.1). Mit
anderen Worten: Zwischen diesen beiden Verfahren besteht kein materieller
Koordinationsbedarf, weshalb auch keine formelle Koordinationspflicht besteht. Der
angefochtene Entscheid ist deshalb auch insoweit nicht zu beanstanden; soweit Rügen
und Anträge sich auf das Verfahren betreffend Bewilligung des Sonntagsverkaufs
beziehen, ist auf die Beschwerde nicht einzutreten.
4. Für das mithin ohne Koordinationsmangel als lärmschutz- und zonenkonform erkannte
Bauvorhaben bleibt zu prüfen, ob dieses mit den gewässerschutzrechtlichen Normen zu
vereinbaren ist.
4.1 Art. 36a des Bundesgesetzes über den Gewässerschutz (GSchG, SR 814.20) verpflichtet
die Kantone, den Raumbedarf der oberirdischen Gewässer (Gewässerraum) festzulegen,
der erforderlich ist a) für die Gewährleistung der natürlichen Funktionen der Gewässer, b)
den Schutz vor Hochwasser und die Gewässernutzung. Diese Anforderungen sind für
Fliessgewässer in Art. 41 a der Gewässerschutzverordnung (GschV, SR 814.201)
präzisiert. Die Kantone sorgen dafür, dass der Gewässerraum bei der Richt- und
Nutzungsplanung berücksichtigt sowie extensiv gestaltet und bewirtschaftet wird (Art. 36a
Abs. 3 Satz 1 GSchG). Da in der Gemeinde B_ im Zonenplan für den die Bauparzellen
eingedolt querenden J_bach noch kein Gewässerraum nach diesen neuen
gewässerschutzrechtlichen Bestimmungen ausgeschieden wurde, gelten vorläufig die
Übergangsbestimmungen zur Änderung der Gewässerschutzverordnung vom 4. Mai 2011
(nachfolgend ÜbBstGeschV). Demnach sind die Vorschriften für Anlagen nach Art. 41c
Abs. 1 und 2 GschV für Anlagen entlang von Fliessgewässern mit einer Gerinnesohle bis
12m Breite auf einem beidseitigen Streifen von je 8m Breite plus die Breite der
bestehenden Gerinnesohle einzuhalten (Abs. 2 lit. a ÜbBstGeschV). Unter den Begriff der
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Anlagen fallen neben Bauten auch Terrainveränderungen (vgl. Urteil BGer vom 14. März
2016, 1C_444/2015, E. 3.4). In seiner Verordnung über die Einführung des
Gewässerraumes (RR VO Gewässerraum, bGS 721.131) hat sich der Regierungsrat die
Zuständigkeit vorbehalten, den Gewässerraum grundeigentümerverbindlich festzulegen.
In der Folge hat er für das Gebiet innerhalb der Bauzonen in der im GIS publizierten
Gewässerraum-Karte auch für den im fraglichen Abschnitt eingedolten J_bach einen
Gewässerraum in einer Breite von durchgehend rund 17m festgelegt. Das heisst, die
Bauparzelle 002 ist beidseits der Mitte des eingedolten J_baches in einer Breite von je
rund 8.5m vom so festgelegten Gewässerraum erfasst. Weil der vom Regierungsrat
festgelegte Gewässerraum nicht öffentlich aufgelegt und auch noch nicht in den öffentlich
aufzulegenden Zonenplan integriert wurde, ist fraglich, ob vorliegend nicht weiterhin der
ungefähr in gleicher Breite von Bundesrechts wegen geltende übergangsrechtliche
Gewässerraum massgebend ist (vgl. J. Kehrli, Spielräume der Kantone in der
Gesetzgebung und Rechtsanwendung, URP 2016, S. 744f.). So oder anders steht damit
aber jedenfalls grundeigentümerverbindlich fest, dass das auf Parzelle 002 geplante
Vorhaben mindestens mit seinem halben Grundriss innerhalb des Gewässerraumes liegt.
4.2 Das anstelle der abzureissenden Altbaute neu zu erstellende Gebäude kann nach
Art. 41c Abs. 1 Satz 1 GSchV im Gewässerraum nur bewilligt werden, wenn es sich um
eine dort standortgebundene, im öffentlichen Interesse liegenden Anlage handelt. Weder
die Tankstelle noch der Shop und deren Erschliessung, welche ab der F_strasse
erfolgt, können im Gewässerraum als standortgebunden bezeichnet werden; daher kann
eine Bewilligung nach Satz 1 - entgegen den vorinstanzlichen Erwägung - nicht in Frage
kommen.
Nach Satz 2 lit. a der genannten Bestimmung kann im Gewässerraum
ausnahmsweise - sofern keine überwiegenden Interessen entgegenstehen - die
Erstellung einer zonenkonformen Anlage in dicht überbauten Gebieten bewilligt werden.
Dass das Bauvorhaben in der WG3 (und - obschon vom Gewässerraum vorliegend nicht
erfasst - gegebenenfalls selbst im Übrigen Gemeindegebiet) als zonenkonform zu
bezeichnen ist, wurde bereits oben dargelegt. Nach der Rechtsprechung des
Bundesgerichts (zuletzt 1C_558/2015 vom 30.11.2016, jetzt als BGE 143 II 77 publiziert,
E. 2.4 und 2.7) spricht sodann für ein "dicht überbautes Gebiet" der Umstand, dass es
sich um eine Zentrums- oder Kernzone oder einen Entwicklungsschwerpunkt handelt;
gegen diese Qualifikation spreche das Vorhandensein bedeutender Grünräume oder von
Gewässerabschnitten mit ökologischer oder landschaftlicher Bedeutung (im Ist-Zustand
oder nach getroffenen Aufwertungsmassnahmen). Zu berücksichtigen seien weiter die
Bebaubarkeit und die Parzellenfläche, die bauliche Nutzung in der Umgebung und die
Nähe zu öffentlichen Anlagen an Gewässern. Im Einzelfall können der Gewässerzustand
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und -grösse eine Rolle spielen (vgl. a.a.O., E. 2.4). Ausnahmebewilligungen seien vor
allem in dicht überbauten städtischen Quartieren und Dorfzentren zuzulassen. In solchen
Gebieten sei die raumplanerisch erwünschte städtebauliche Verdichtung und die
Siedlungsentwicklung nach innen zu ermöglichen, auch um Baulücken schliessen zu
können. Dagegen bestehe in peripheren Gebieten, die an ein Fliessgewässer angrenzen,
regelmässig kein überwiegendes Interesse an einer verdichteten Überbauung des
Gewässerraumes. Hier müsse der minimale Raumbedarf des Gewässers grundsätzlich
respektiert und von nicht standortgebundenen Anlagen freigehalten werden (a.a.O., E.
2.7).
Im vorliegenden Fall liegen die Bauparzellen in einem Gewässerraum, der auf einer
Länge von rund 500m oberhalb und unterhalb ein durchwegs eingedoltes Fliessgewässer
(J_bach) umfasst, das teils bestehende Gebäude und auch die Kantonsstrasse
unterquert; dieser Gewässerraum liegt zudem mitten in einem beidseits in mehreren
Bautiefen überbauten Siedlungsgebiet, das sich entlang der stark befahrenen
Kantonsstrasse erstreckt, das auch nur noch wenige Grünflächen aufweist und wo sich
ein Schliessen der vorhandenen Baulücken aufdrängt. Die Vorinstanz hat im
Wesentlichen unwidersprochen dargetan (E. 5.b), dass für den fraglichen Abschnitt nach
dem derzeitigen Stand des Revitalisierungsplanes nicht mit einer Öffnung des eingedolten
J_baches gerechnet werden kann. Es ist davon auszugehen, dass der "Uferstreifen"
entlang des eingedolten J_baches seine natürliche Funktion seit langem und bis auf
weiteres kaum mehr erfüllen kann, ohne dass angesichts der mehrfachen Unterquerung
bestehender Gebäude und Strassen darin ein Widerspruch zur Revitalisierungsplanung
erblickt werden kann. Zieht man diese Umstände gesamthaft in Betracht, ist nicht zu
beanstanden, dass die Vorinstanz die Bauparzellen als in einem "dicht überbauten
Gebiet" liegend qualifiziert hat.
4.3 Zu prüfen bleibt, ob der vorliegend somit grundsätzlich möglichen Erteilung einer
Ausnahmebewilligung überwiegende öffentliche Interessen entgegenstehen. Dies setzt
eine umfassende Interessenabwägung voraus. Dabei sind insbesondere die Anliegen des
Hochwasserschutzes, des Natur- und Landschaftsschutzes und das Interesse der
Öffentlichkeit an einem gesicherten Zugang zu den Gewässern i.S. von Art. 3 Abs. 2 lit. c
RPG zu berücksichtigen (BGE 140 II 437, E. 6). Soweit für diese Zwecke es nicht nötig
erscheint, das Bauen im Gewässerraum vollständig zu verbieten, kann einerseits mit
behördlichen Auflagen und Bedingungen sichergestellt werden, dass die Ausnahme-
bewilligung nur für hochwasser- und landschaftsverträgliche Bauvorhaben gewährt wird
(vgl. BGE 140 II 437, E. 6.3). Sollte die Interessenabwägung ergeben, dass eine
Ausnahmebewilligung grundsätzlich in Frage kommen kann, hat die Bauherrschaft noch
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nachzuweisen, dass keine weniger starke Beanspruchung des Gewässerraumes durch
die vorgesehene Baute möglich ist (P. Hänni/T. Iseli, Baurecht 2015, S. 84).
4.3.1 Die Vorinstanz hat nur teilweise zutreffend festgehalten, dass die Bauparzellen gemäss
der im GIS publizierten Gefahrenkarte in einem Gebiet geringer Gefährdung liegen. Dabei
wurde offenbar übersehen, dass die heute und künftig als Parkplatz und Zufahrt
genutzten Parzellen 007 und 008 zumindest teilweise (zur F_strasse hin) in einem
Gebiet mittlerer Gefährdung durch Hochwasser liegen; dasselbe gilt für die angrenzende
F_strasse auf ihrer ganzen Länge sowie für die Zufahrt zur an die Bauparzellen
angrenzenden Parzelle 009. Im Bauentscheid der Wasserbaupolizei (vom 25. Sept. 2014,
act. 10.2/6) wurde in Erw. 3 denn auch festgestellt, dass aufgrund der Intensitätskarte
Hochwasser (für seltene Ereignisse HQ 100) in diesem Bereich mit einer
Überflutungstiefe bis 25 cm zu rechnen sei. Deshalb sei beim geplanten Gebäude und
insbesondere bei der Umgebungsgestaltung die bestehende Hochwassergefahr
angemessen zu berücksichtigen, "beispielsweise bei der Wahl des Gefälles im Bereich
von Eingängen und Höhenlagen der Fensteröffnungen." In Erw. 7 beurteilte die
Wasserbaupolizei bauliche Massnahmen wie das Hochziehen von Lichtschächten als
notwendig. Der Baugesuchsteller wurde damit zwar ausdrücklich auf die bestehende
Überflutungsgefahr hingewiesen, aber im Entscheiddispositiv ist dazu einzig folgendes als
Auflage angeordnet und von der Vorinstanz auch so bestätigt worden:
"3.3 Beim geplanten Gebäude ist mit Objektschutzmassnahmen auf die Überflutungsgefahr zu reagieren. 3.4 Bei der Umgebungsgestaltung empfehlen wir, das Gebäude mit Gefälle vom Gebäude weg zu gestalten.
Ebenso sind die Gebäudeöffnungen wie Türen, Fenster usw. so vorzunehmen, dass das oberflächlich
anfallende Wasser schadlos am Gebäude vorbei fliessen kann. Aus Gründen des Hochwasserschutzes
sind allfällige Lichtschächte über die Hochwasserlinie hochzuziehen. Die Werkleitungsanschlüsse
(Meteorwasser, Schmutzwasser, Kabelschutzrohre, usw.) dürfen keine hydraulische Verbindung zum
Überflutungsfeld des Gewässers aufweisen. Allfällige weitergehende wasserbaupolizeiliche Vorschriften
zum Schutz vor eindringendem Bach- oder Hangwasser bleiben vorbehalten."
4.3.2 Nach Art. 116 Abs. 1 BauG, sind Bauten und Anlagen so zu erstellen, zu betreiben und zu
unterhalten, dass weder Personen noch Sachen gefährdet werden. Zieht man in diesem
Sinne in Betracht, dass die Einfahrt in die Tankstelle mit Shop von der durchwegs im
Bereich mittlerer (Hochwasser-)Gefährdung liegenden F_strasse her erfolgen soll,
welche gemäss den Höhenlinien in der Gefahrenkarte etwa niveaugleich an die Einfahrt
angrenzt, so sind diese Auflagen zur Umgebungsgestaltung zu unbestimmt, um eine
Überflutung des Tankstellenareals von der F_strasse oder auch vom J_bach her ab
ihrer Erstellung in vollstreckbarer Weise zu verhindern. Da die Gebäudeöffnungen
gemäss Baugesuch offenkundig aus funktionalen Gründen je in einer bestimmten Höhe
geplant wurden, können diese Auflagen zur Abwehr eines Hochwassers nicht ohne das
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vorgängige Einholen von Korrekturplänen durchgesetzt werden. Die Gebäudeöffnungen
müssen ab ihrer Erstellung funktional und baulich an die Hochwasserlinie angepasst sein.
Erst wenn die von der Bauherrschaft zu veranlassende Anpassung ihres Baugesuches an
die Erfordernisse des Hochwasserschutzes erfolgt ist, können die erstinstanzlich
zuständigen Baubehörden hernach prüfen, ob dies - unter Einhaltung auch der übrigen
Bauvorschriften - bei den geplanten Gebäuden, der Ein- und Ausfahrt in die F_strasse
und der Umgebungsgestaltung tatsächlich der Fall ist.
4.3.3 In ihren Erw. 4 und 5 hat die Wasserbaupolizei im Wesentlichen gestützt auf Art. 114
BauG eine Reduktion des Gewässerabstandes zum eingedolten J_bach auf
mindestens 2.5m bewilligt. Die Vorinstanz hat zutreffend festgehalten, der Gewässerraum
betrage gemäss der vom Regierungsrat erlassenen Gewässerraumkarte 18m und werde
vom Bauvorhaben unstrittig nicht eingehalten (Erw. 6.d). Sie hat die Reduktion des
Gewässerabstandes auf 2.5m im Rahmen ihrer Interessenabwägung bestätigt.
Dazu muss folgendes festgestellt werden: Soweit die Wasserbaupolizei in ihrer Erw. 4 zur
Begründung dieser Reduktion des Gewässerabstandes festhielt, die
Hochwassergefährdung werde in Kauf genommen, steht diese Feststellung in
Widerspruch zu ihren eigenen, oben eben als ungenügend bestimmt erkannten
"Empfehlungen" bzw. Auflagen zum Hochwasserschutz. Die Vorinstanz ihrerseits hat den
Bauentscheid der Wasserbaupolizei mit der unzutreffenden Begründung bestätigt (E. 6.c),
es handle sich bei der Reduktion des Gewässerabstandes auf 2.5m nicht um eine
Ausnahmebewilligung. Diese Auffassung ist weder mit dem klaren Wortlaut von Art. 114
Abs. 2 letzter Satz BauG noch mit der Rechtsprechung des Bundesgerichts zu den
"Ausnahmebewilligungen" für zonenkonforme, nicht standortgebundene Bauten im
Gewässerraum zu vereinbaren (vgl. BGE 140 II 437). In ihrer Interessenabwägung (E.
6.d/S. 10) ging die Vorinstanz überdies von einem unvollständigen Sachverhalt aus: Es
trifft nach dem Gesagten nur teilweise zu, dass für das Gebiet, in dem das Bauvorhaben
geplant ist, "nur" eine geringe Gefährdung bestehe. Die auf den Parzellen 008, 007 und
003 geplanten Fahrbahnen (Ein- und Ausfahrt zu Tankstelle und Shop) liegen zur
F_strasse hin teilweise in und im Übrigen unmittelbar angrenzend an das von der
F_strasse quasi als Abflussrinne bewirkte Gebiet mittlerer (Hochwasser-)Gefährdung.
Da die Wasserbaupolizei auf den Bauparzellen mit einer Überflutungshöhe von bis zu
25cm rechnet (E.3), hat die Vorinstanz die der Tankstelle namentlich von der F_strasse
her drohende mittlere (nicht bloss geringe) Hochwasser-Gefährdung zu Unrecht nicht mit
abgewogen.
Dazu kommt, dass der auf Parzelle 002 geplante Neubau für den Shop zwar rund 2m
weiter entfernt von der Eindolung des J_baches errichtet werden soll, als der dort
abzubrechende Teil der Altbaute. Soweit jedoch gegen Nordwesten hin eine Anbaute als
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Gebinde-Unterstand neu errichtet werden soll, kommt dieser nach den Akten auf den
eingedolten J_bach zu stehen (vgl. Baueingabe/Projektänderung vom 3.6.2014,
Erdgeschoss 1:100, act. 10.2/40). Das heisst, diese Anbaute im Gewässerraum wahrt
nicht einmal den von der Vorinstanz aufgrund einer (unvollständigen)
Interessenabwägung bestätigten, von der Wasserbaupolizei auf 2.5m reduzierten
Gebäude- bzw. Gewässerabstand; zumindest dieser Anbaute hätten deshalb schon die
Vorinstanzen die Bewilligung verweigern müssen. Vor Obergericht ergibt sich nichts
anderes, denn die Bauherrschaft legt nicht ansatzweise dar, weshalb bezüglich dieser
Anbaute eine weniger starke Beanspruchung des Gewässerraumes nicht möglich sein
soll. Auch in diesem Punkt ist die Beschwerde gutzuheissen.
4.4 In Anbetracht der hinsichtlich Gewässerraum, Gewässerabstand und Hochwasserschutz
festgestellten unrichtigen Sachverhaltsfeststellung und der deshalb unvollständigen
Interessenabwägung bleibt nichts anderes übrigen, als den angefochtenen
Rekursentscheid im Umfang der mit Rechts- und Abwägungsmängeln behafteten
wasserbaupolizeilichen Bewilligung aufzuheben. Unter den gegebenen Umständen
rechtfertigt sich, die Sache nicht an die Vorinstanz, sondern direkt an die erstinstanzlich
zuständige Wasserbaupolizei als Fachbehörde zurückzuweisen. Sie wird im Lichte der
vorstehenden Erwägungen für die festgestellten Überflutungsgefahren zu prüfen haben,
ob dem Objektschutz mit dem von der Gesuchstellerin beizubringenden
Korrekturbaugesuch ab Erstellung der Bauten und Anlagen inklusive Terraingestaltung
angemessen Rechnung getragen wird (allenfalls in Verbindung mit verbindlichen, ohne
erneute Plananpassung vollstreckbaren behördlichen Auflagen). Die Wasserbaupolizei
wird sodann in einer umfassenden Interessenabwägung prüfen müssen, ob dem so
modifizierten Vorhaben im Gewässerraum in einem Gebiet teils mittlerer (entlang der
F_strasse) und teils geringer Gefährdung durch Hochwasser überwiegende Interessen
entgegenstehen. Aus dieser Interessenabwägung wird sich ergeben, ob am auf 2.5m
reduzierten Gewässerabstand festgehalten werden kann. Je nach Ergebnis wird die
Wasserbaupolizei über die ausnahmsweise Zulässigkeit des Vorhabens insgesamt und
insbesondere auch der Anbaute für Gebinde neu zu befinden haben. Diesen
wasserbaupolizeilichen Entscheid wird die BBK B_ anschliessend zusammen mit ihrem
darauf abzustimmenden Einsprache- und Bauentscheid sowie den übrigen
Teilentscheiden der kantonalen Stellen mit einheitlicher Rechtsmittelbelehrung neu zu
eröffnen haben.
5. Sollte sich ergeben, dass keine Ausnahmebewilligung erteilt werden kann, so bleibt
indessen zu prüfen, ob die betreffende Anlage tatsächlich in den Anwendungsbereich von
Art. 41c Abs. 2 GschV fällt, wie dies die Vorinstanz bejaht und die Beschwerdeführerin
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bestreiten lässt. Nach dieser Bestimmung sind Anlagen im Gewässerraum in ihrem
Bestand grundsätzlich geschützt, sofern sie rechtmässig erstellt wurden und
bestimmungsgemäss nutzbar sind. Handelt es sich - wie vorliegend - um eine Parzelle
innerhalb der Bauzone, so richtet sich der Bestandesschutz primär nach kantonalem
Recht, wobei die Kantone einen Spielraum geniessen. Dabei hat die kantonale Regelung
des Bestandesschutzes zum einen die Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) zu respektieren,
darf zum andern aber auch nicht dazu führen, dass die bundesrechtlichen Bestimmungen
des Gewässerraumes ausgehöhlt werden (Urteil BGer 1C_473/2015 vom 22.3.2016, E.
4.2).
5.1 Nach Art. 94 Abs. 1 des kantonalen BauG bleibt der Weiterbestand, der Unterhalt und die
zeitgemässe Erneuerung bestehender Bauten, die der Nutzungsordnung oder den
Bauvorschriften nicht entsprechen, gewährleistet. Eine Zweckänderung oder eine
angemessene Erweiterung kann bei Bauten gemäss Abs. 1 gewährt werden, wenn a) die
Bauten und Anlagen ursprünglich rechtmässig erstellt wurden; b) der Widerspruch zum
geltenden Recht nicht wesentlich verstärkt wird; (und) c) keine wesentlichen öffentlichen
Interessen verletzt werden (Abs. 2). Der Wiederaufbau im früheren Umfang von Bauten
gemäss Abs. 1 ist insbesondere auch dann zulässig, wenn der Abbruch und
Wiederaufbau freiwillig erfolgt (Abs. 3 letzter Satz), sofern dadurch nicht wesentliche
öffentliche oder nachbarliche Interessen verletzt werden. Vorkehren nach Massgabe
dieser Bestimmung bedürfen in jedem Fall einer Baubewilligung (Abs. 4).
5.2 Gemäss Baueingabe soll das unbestrittenermassen rechtmässig erstellte, rund 35m lange
Gebäude Assek. Nr. 001 nur teilweise abgebrochen werden: Vollständig abgebrochen
wird der nordwestliche Teil, welcher bislang als Werkstatt genutzt wurde. An dessen
Stelle sollen in einem neuen, freistehenden Gebäude einerseits der Shop sowie ein Lager
und die bereits erwähnte Anbaute für Gebinde errichtet werden. Weil sowohl das Lager
als auch die Anbaute für Gebinde ausserhalb des Grundrisses des abzubrechenden
Werkstattteils neu errichtet werden sollen, handelt es sich bei diesem freistehenden
Neubau keineswegs um einen Wiederaufbau im Sinne von Art. 94 Abs. 3 BauG, da als
solcher nur eine Wiederaufbaute im früheren Umfang gelten könnte. Weil der Werkstattteil
der Assek. Nr. 001 gemäss Baueingabe vollständig abgebrochen wird, kann dieser
Neubau auch nicht als Weiterbestand einer bestehenden Baute im Sinne von Art. 94
Abs. 1 BauG qualifiziert werden. Fehlt es insoweit am Weiterbestand eines bestehenden
Gebäudeteils, kann auch nicht von einer Zweckänderung oder von einer angemessen
Erweiterung im Sinne von Art. 94 Abs. 2 BauG gesprochen werden. Daher kann
vorliegend offen bleiben, ob der Shop, Lager und Gebinde-Anbaute umfassende Neubau
die Voraussetzungen in Art. 94 Abs. 2 und 3 BauG erfüllt; für diesen Neubau kann die
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Beschwerdegegnerin aus der Bestandesgarantie nichts zu ihren Gunsten ableiten. Dieser
Neubau ist und bleibt auf eine Ausnahmebewilligung angewiesen.
5.3 Gemäss Baueingabe soll anschliessend an die abzubrechende Werkstatt ein weiterer Teil
des Gebäudes Assek. Nr. 001 in einer Tiefe von rund 5.5m ganz abgebrochen werden
und neu als Fahrbahn und zu einem kleineren Teil als Rabatte hergerichtet werden (vgl.
Baueingabe/Projektänderung Nr. 244/11 Erdgeschoss, act. 10.2.40). Auch für diesen
ganz abzubrechenden Teil lässt sich aus der Bestandesgarantie offenkundig nichts
ableiten, so dass auch dieser im Gewässerabstand liegende Teil auf eine
Ausnahmebewilligung angewiesen ist und bleibt.
5.4 Nach der eben erwähnten Plangrundlage soll einzig der dort rot eingezeichnete
südöstliche Teil der Assek. Nr. 001 auf den bisherigen Grundmauern bestehen bleiben,
aber umgebaut und im Nordwesten durch eine neue Fassade zum abgebrochenen Teil
hin geschlossen werden. Einzig, aber immerhin für diesen Teil können sich die
Beschwerdegegner auf die Bestandes- und Erweiterungsgarantie in Art. 94 BauG
berufen. Zu prüfen bleibt, ob und inwiefern dieser Umbau eines bestehenden
Gebäudeteils die Voraussetzungen dieser Bestimmung erfüllt: Die in diesem Teil bisher
im Erdgeschoss bestehende Werkstatt (vgl. Baueingabe/Projektänderung Nr. 244/001,
Grundrisse, act. 10.2/32) soll weiterhin als solche genutzt werden; einzig im Bereich der
als Abschluss neu erforderlichen NW-Fassade soll eine neue Treppe erstellt werden. Das
Obergeschoss und das Dachgeschoss sollen wie bisher als Wohnung bzw. als Estrich
genutzt werden, welche beide auch durch je eine neue Treppe ergänzt werden. Diese
baulichen Vorkehren können inklusive der neu erforderlichen NW-Fassade teils als
Unterhalt, im Übrigen aber als zeitgemässe Erneuerung im Sinne von Art. 94 Abs. 1 BauG
qualifiziert werden. Aber selbst wenn man die neue Fassade als Wiederaufbau im Sinne
von Abs. 3 bezeichnen wollte, wäre diese zulässig, denn durch das seitliche Schliessen
des im Übrigen bestandesgeschützten Gebäudeteils werden weder wesentliche
öffentliche noch nachbarliche Interessen verletzt. Die Beschwerdeführerin erleidet keinen
wesentlichen Nachteil, wenn auf der Nachbarparzelle ein seit jeher bestehendes Gebäude
teils abgebrochen und in der Folge der verbleibende Gebäudeteil bloss seitlich durch eine
neue Fassade (wieder) geschlossen wird. Für diesen verbleibenden Teil der Assek. Nr.
001 ist in Anwendung von Art. 94 BauG nicht zu beanstanden, dass dieser innerhalb des
Gewässerraumes weiterbestehen und im genannten Umfang umgebaut bzw. erneuert
wird. Einzig, aber immerhin dieser bestandesgeschützte Gebäudeteil ist nicht auf eine
Ausnahmebewilligung angewiesen. In diesem Punkt erweist sich die Beschwerde als
unbegründet.
Seite 19
6. Das Arbeitsinspektorat hat das Vorhaben hinsichtlich Stand der Technik und Einhaltung
des betrieblichen Gesundheitsschutzes sowie der Unfallverhütung geprüft. Insofern kann
kein Koordinationsmangel festgestellt werden, zumal die Beschwerdeführerin nicht dartut,
inwiefern die dazu eröffnete Planbegutachtung vom 8. August 2014 materiell mangel-
oder sonst rechtsfehlerhaft sein soll. Auch in diesem Punkt erweist sich die Beschwerde
als unbegründet.
Die Strassenbaupolizei hat gemäss ihrer Erw. B/2 und B/9 ff. in ihrer Verfügung vom
2. Oktober 2014 die Verkehrsführung des motorisierten Verkehrs, die Beurteilung in
verkehrstechnischer Hinsicht, die Parkierung und die Langsamverkehrsführung gestützt
auf das von der Bauherrschaft eingereichte Verkehrskonzept als "ausreichend" beurteilt
und die Zufahrt in die Kantonsstrasse als den VSS-Normen entsprechend bewilligt
(Erw. 10). Für das als zwingend beurteilte Linksabbiegeverbot für Lastwagen hat sie
einzig dessen Publikation und das damit verbundene Rechtsmittelverfahren sowie den
Erwerb der für die Signalisation erforderlichen Rechte Dritter vorbehalten. Das heisst, die
geplante Erschliessung des Bauvorhabens wurde dem Grundsatz nach
strassenbaupolizeilich bewilligt - wenn auch mit zahlreichen Auflagen (vgl. C/1 und 2). Die
Vorinstanz hat diesen Teilentscheid bestätigt, und zur gerügten Verletzung der
Koordinationspflicht u.a. auf BGE 126 II 26 verwiesen, wonach eine Staffelung zulässig
sei, wenn eine zu erteilende (weitere) Bewilligung zwar eine unabdingbare Voraussetzung
für die Bewilligung des Gesamtvorhabens ist, aber der noch zu erteilenden Bewilligung
eine untergeordnete Bedeutung zukommt. Dies setzt demnach voraus, dass in der ersten
Stufe alle Aspekte behandelt werden, welche in der zweiten Stufe nicht mehr in Frage
gestellt werden dürfen. Davon ist mit der Vorinstanz für die vorerwähnten, von der
Strassenbaupolizei in ein nachträgliches Verfahren verwiesenen Aspekte der
Strassensignalisation eines Linksabbiegeverbots und des Fussgängerstreifens
auszugehen. Diese beiden Aspekte vermögen das von der Strassenbaupolizei
grundsätzlich bewilligte und vom DBU als Vorinstanz bestätigte Zu- und
Wegfahrtskonzept von der Tankstelle mit Shop in die Kantonsstrasse grundsätzlich nicht
mehr in Frage zu stellen, liegt doch damit eine Bestätigung des DBU als
Strasseneigentümer (Kantonsstrasse) und als nach Art. 15 Abs. 1 Strassengesetz (StrG,
bGS 731.11) für dauernde Verkehrsanordnungen zuständige Instanz vor, weshalb durch
die in die zweite Stufe verwiesenen Signalisationen das bestätigte Zu- und
Wegfahrtskonzept grundsätzlich nicht mehr in Frage gestellt, sondern höchstens noch
modifiziert werden kann; darauf kann und muss die Vorinstanz behaftet werden. Damit
steht fest, dass auch insofern keine Verletzung der Koordinationspflicht festgestellt
werden kann. Auch in diesem Punkt erweist sich die Beschwerde als unbegründet.
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7. Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde wie folgt bloss teilweise
gutzuheissen ist: Nebst dem angefochtenen Rekursentscheid sind vorliegend der
Baugesuchs- und Einspracheentscheid der Baubewilligungskommission B_ (vom 26.
Januar 2015) sowie der Bauentscheid der Wasserbaupolizei (vom 25. September 2014)
aufzuheben, jedoch je nur insoweit, als die Sache einerseits zur verbindlichen Festlegung
des Objektschutzes im Bereich der festgestellten Überflutungsgefahren an die
Wasserbaupolizei zurückzuweisen ist (vgl. deren Erw. 3, 7, 8 und deren "Empfehlungen"
in Ziff. C/3.3 und C/3.4). Anderseits hat die Wasserbaupolizei das Vorhaben auch in
Bezug auf den auf 2.5m reduzierten Gewässerabstand neu zu beurteilen, da festgestellt
werden muss, dass insbesondere die Anbaute für Gebinde selbst diesen Abstand nicht
einhält. Nach Ergänzung und Neubeurteilung ihres erstinstanzlichen Teilentscheides
durch die Wasserbaupolizei hat die BBK B_ diesen zusammen mit ihrem darauf
abzustimmenden Einsprache- und Bauentscheid sowie zusammen mit allen übrigen,
bereits eröffneten Teilentscheiden neu und mit einheitlicher Rechtsmittelbelehrung
versehen zu eröffnen. Im Übrigen ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf
einzutreten ist.
8. Nach Art. 19 Abs. 3 in Verbindung mit Art. 53 Abs. 1 VRPG ist in Beschwerdeverfahren
vor Obergericht gebühren- und kostenpflichtig, wer ganz oder teilweise unterliegt oder auf
dessen Rechtsmittel nicht eingetreten wird.
Die Beschwerde ist im Ergebnis teilweise gutzuheissen. Die Beschwerdeführerin dringt
mit der nur teilweise als erforderlich erkannten Rückweisung mit ihrem Hauptbegehren
(Aufhebung aller vor- und erstinstanzlichen Entscheide) damit höchstens zu rund einem
Viertel durch. In Anwendung von Art. 4a des Gesetzes über die Gebühren in
Verwaltungssachen (bGS 233.2) wird die Entscheidgebühr auf insgesamt Fr. 3‘000.--
festgesetzt. Entsprechend sind der zu drei Viertel unterlegenen Beschwerdeführerin
Fr. 2‘250.-- und der Beschwerdegegnerin der Restbetrag von Fr. 750.-- aufzuerlegen. Der
Beschwerdeführerin ist der von ihr im Betrag von Fr. 2‘000.-- erbrachte Kostenvorschuss
anzurechnen.
9. Nach Art. 53 Abs. 3 VRPG hat die obsiegende Partei in der Regel Anspruch auf eine
Entschädigung für ihre notwendigen Kosten und Auslagen. Da die Beschwerdegegnerin
zu rund drei Viertel obsiegt, ist für die Verlegung der Parteikosten die sogenannte
Differenzmethode anzuwenden, wie sie in Zivilverfahren und praxisgemäss auch in
verwaltungsrechtlichen Verfahren zur Anwendung gelangt. Demnach ist von den
Parteikosten der mehrheitlich obsiegenden Partei auszugehen. Da der Anwalt der
Beschwerdegegnerin keine Kostennote einreichen liess, ist die Anwaltsentschädigung
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nach Ermessen festzulegen. Dem Gericht erscheint im Rahmen von Art. 16 der
Verordnung über den Anwaltstarif (bGS 154.53) für das Beschwerdeverfahren eine volle
Entschädigung von Fr. 4‘500.-- als angemessen, plus einem Zuschlag von 4% für die
Barauslagen und 8% für die MwSt (total Fr. 5‘054.40). Da die Beschwerdegegnerin zu
rund drei Viertel und die Beschwerdeführerin zu rund einem Viertel obsiegen, hat die
Beschwerdeführerin die Beschwerdegegnerin mit 50 % (75 %-25 %) der pauschal auf
total Fr. 5'054.40 bemessenen Parteikosten zu entschädigen: das heisst mit Fr. 2‘527.20
(Barauslagen und MwSt inbegriffen).
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