Decision ID: 41443649-2d0c-4ca5-89d3-6ac45aa405dd
Year: 2012
Language: de
Court: SG_KGN
Chamber: SG_KGN_999
Canton: SG
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: 

Sachverhalt:
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A.- Die in M. wohnhaften Eheleute X. und Y. verkauften am 12. September 2011 ihr
Grundstück Nr. 00 in K., Politische Gemeinde N., zum Preis von Fr. 2'970'000.-- an Z.
Das Grundstück besteht aus dem Mehrfamilienhaus Vers.-Nr. 0000 sowie 1'599 m
Gebäudegrundfläche und Umschwung. Die Veranlagungsbehörde für die
Grundstückgewinnsteuer ging von einem Erwerbspreis von Fr. 1'735'000.-- sowie
Nebenkosten von Fr. 137'108.-- und wertvermehrenden Aufwendungen von Fr.
4'961.-- aus. Daraus resultierte ein Grundstückgewinn von Fr. 1'092'923.-- bzw. ein
Steuerbetrag für die beiden Veräusserer von Fr. 344'262.--. Mit Eingabe vom 27.
Februar 2012 erhoben die Veräusserer Einsprache mit dem Antrag, der steuerbare
Gewinn sei auf Fr. 817'723.-- festzusetzen. Sie machten geltend, in der Veranlagung
seien die Kosten für die vorzeitige Auflösung des Verwaltungsvertrages, die in der
Steuererklärung mit Fr. 275'200.-- deklariert worden seien, nicht zum Abzug
zugelassen worden. Diese Entschädigung habe auf einer vertraglichen Grundlage
beruht, weshalb deren unmittelbarer Bezug zur Veräusserung der Liegenschaft
gegeben sei. Das Kantonale Steueramt wies die Einsprache mit Entscheid vom 1.
August 2012 ab. Es erwog, der Vertrag zwischen den Veräusserern und der
Verwaltungsgesellschaft P. GmbH sei unabhängig des Grundstückerwerbs oder -
verkaufs abgeschlossen worden. Im Vertrag sei es um die Regelung der
Verwaltungskosten und nicht um den Erwerb oder die Veräusserung gegangen,
weshalb die Auflösungsentschädigung keine anrechenbaren Nebenkosten darstelle.
B.- Mit Eingabe ihrer Vertreterin vom 29. August 2012 erhoben X. und Y. Rekurs bei der
Verwaltungsrekurskommission und beantragten, der steuerbare Gewinn sei auf Fr.
817'723.-- festzusetzen. Zur Begründung wird vorgebracht, Voraussetzung für die
Anrechnung sei der unmittelbare Kausalzusammenhang zwischen der Veräusserung
und dem tatsächlichen Kostenanfall. Da die Ursache bzw. der Rechtsgrund für den
Kostenanfall im Veräusserungsakt liege, sei der unmittelbare Zusammenhang gegeben.
Das Entstehen der einmaligen Entschädigung infolge Verkaufs, welche nur bei
Veräusserung zur Auszahlung gelange, basiere auf dem Verwaltungsvertrag vom 5. Juli
2008.
Die Vorinstanz beantragt in ihrer Vernehmlassung vom 23. Oktober 2012 die
Abweisung des Rekurses. Die Rekurrenten erhielten Gelegenheit, sich zur
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vorinstanzlichen Vernehmlassung zu äussern. Sie liessen sich allerdings nicht
vernehmen.
Die Vorbringen der Verfahrensbeteiligten werden, soweit wesentlich, in den

nachstehenden Erwägungen dargelegt und gewürdigt.
Erwägungen:
1.- Die Eintretensvoraussetzungen sind von Amtes wegen zu prüfen. Die
Verwaltungsrekurskommission ist zum Sachentscheid zuständig. Die Befugnis zur
Rekurserhebung ist gegeben. Die Rekurseingabe vom 29. August 2012 wurde
rechtzeitig eingereicht und erfüllt in formeller und inhaltlicher Hinsicht die gesetzlichen
Anforderungen (Art. 194 Abs. 1 des Steuergesetzes, sGS 811.1, abgekürzt: StG; Art. 41
lit. h Ziff. 1 und Art. 48 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1,
abgekürzt: VRP). Auf den Rekurs ist einzutreten.
2.- Bei der Ermittlung des Grundstückgewinnes sind nach Art. 137 Abs. 1 StG als
Aufwendungen unter anderem die Ausgaben anrechenbar, die eine dauerhafte
Werterhöhung des Grundstückes bewirkt haben, wie Kosten für Planung, Bau und
Verbesserung (lit. a), Grundeigentümerbeiträge, wie Perimeterbeiträge für Bau und
Korrektion von Strassen und Wegen, für Bodenverbesserungen und Wasserbau (lit. b),
durch eigene Arbeitsleitung geschaffene Mehrwerte, soweit diese mit der
Einkommenssteuer erfasst wurden oder werden (lit. c), Schuldzinsen, soweit sie als
Anlagekosten gelten (lit. d), Provisionen an Drittpersonen, soweit sie ortsüblich sind
und für eine Tätigkeit entrichtet wurden, die zum Vertragsabschluss geführt hat (lit. e),
sowie die mit dem Erwerb und der Veräusserung unmittelbar zusammenhängenden
Kosten (lit. f).
Als unmittelbar mit dem Erwerb und der Veräusserung zusammenhängende Kosten im
Sinne von Art. 137 Abs. 1 lit. f StG gelten beispielsweise die Handänderungssteuern,
die Gebühren für Versteigerung, öffentliche Beurkundung, behördliche Bewilligung,
Kosten für eine notwendig werdende Vermessung, Vermarktung, Planerstellung sowie
Beratungskosten, Gerichtskosten und weitere effektive Auslagen des Erwerbers oder
Ver-äusserers. Die abzugsfähigen Nebenkosten sind auf steuerpflichtige Tatbestände
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beschränkt (vgl. Weidmann/Grossmann/Zigerlig, Wegweiser durch das st. gallische
Steuerrecht, 6. Aufl. 1999, S. 244 f.).
a) Die Rekurrenten haben in der Steuererklärung für Grundstückgewinne als
Nebenkosten unter anderem eine Rechnung der P. GmbH vom 27. September 2011
über Fr. 275'200.-- geltend gemacht. Die Art der Kosten wurde mit der Abkürzung "Ent.
vorz. Aufl. Verw." angegeben. Offenbar handelt es sich um eine Entschädigung infolge
der vorzeitigen Auflösung des Verwaltungsvertrages. Die Rekurrenten reichten eine
Vereinbarung ein, die sie am 4./5. Juli 2008 mit der P. GmbH abgeschlossen hatten.
Darin wird festgehalten, die Auftraggeber (Rekurrenten) besässen ein Mehrfamilienhaus
in K. Die P. GmbH habe in ihrem Auftrag neue Mietbedingungen mit der Mieterin B.
GmbH aushandeln können. Im Gegenzug hätten die Auftraggeber garantiert, dass die
P. GmbH ab 1. Januar 2009 und bis zum Ende der vereinbarten Mindestmietdauer
(31.1.2026) das Verwaltungsmandat und entsprechend das Verwaltungshonorar von
den Auftraggebern erhalte. Sollte das Haus nach der Unterzeichnung dieses Vertrages
verkauft werden, so erhalte die P. GmbH trotzdem das Verwaltungshonorar als
Einmalkosten ausbezahlt p.a. Die Vereinbarung über die Verwaltung und diesen Vertrag
wäre mit der Bezahlung von diesen gesamten Verwaltungskosten bis zum
Vertragsende am 31.1.2026 aufgehoben. Die monatliche Pauschale für die Verwaltung
wurde auf Fr. 1'500.-- zuzüglich Fr. 100.-- Pauschalspesen festgelegt. Weiter liegt eine
Verwaltungskostenabrechnung der P. GmbH vom 27. September 2011 über
Fr. 275'200.-- im Recht.
Die Vorinstanz wendet dagegen ein, ein unmittelbarer Zusammenhang zwischen der
Veräusserung und dem Kostenanfall liege nicht vor.
b) Ein Beleg über eine Zahlung liegt im Streitfall nicht vor. Dies ist allerdings nicht allein
ausschlaggebend. Hinzu kommt nämlich, dass die P. GmbH und die Mieterin B. GmbH
von derselben Person beherrscht werden. Seit 30. Dezember 2010 ist N.,
Gesellschafter und Geschäftsführer der B. GmbH mit Sitz in L. N. ist zudem seit 14.
Januar 2000 einziger Gesellschafter und Geschäftsführer der P. GmbH mit Sitz in E. Es
ist aufgrund der Akten nicht nachvollziehbar, inwiefern die P. GmbH im Auftrag der
Rekurrenten neue Mietbedingungen mit der Mieterin B. GmbH aushandelte. Da die
Mieterin und die Verwalterin von ein und derselben Person beherrscht werden, konnten
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die Mietbedingungen nicht zwischen unabhängigen, ihre eigenen divergierenden
Interessen wahrnehmenden Kontrahenten ausgehandelt werden. Auch legen die
Rekurrenten nicht dar, aus welchen Gründen sie im Jahr 2008 einen
Verwaltungsvertrag bis 2026 abschlossen und der Verwalterin bei einem Verkauf vor
Vertragsablauf das volle Honorar garantierten. Im Rahmen der Vermögensverwaltung
ist ein solcher Vertrag schlechthin nicht nachvollziehbar. Die Rekurrenten legen zudem
mit keinem Wort die wirtschaftlichen Hintergründe ihres Handelns dar. Zudem ist nicht
anzunehmen, dass sie nicht um die Tatsache wussten, dass die Verwalterin und die
Mieterin von derselben Person beherrscht wurden. Gleichwohl haben sie den Anschein
erweckt, die Verwalterin habe in ihrem Auftrag mit der Mieterin wie mit einer
unbeteiligten Drittperson verhandelt. Sie haben aber die wirtschaftlichen Hintergründe
der Vereinbarung nicht offengelegt. Sie wendeten mit der vertraglichen Vereinbarung
der P. GmbH eine erhebliche finanzielle Leistung zu, deren Grund im Dunkeln liegt. Wie
die Vorinstanz zutreffend einwendet, handelt es sich bei der Leistung der Rekurrenten
gemäss der vertraglichen Vereinbarung um Verwaltungskosten. Die Leistung kann
daher nicht als Aufwendung, die mit der Veräusserung des Grundstücks unmittelbar
zusammenhängt, qualifiziert werden. Nach dem Wortlaut des Vertrags (act. 2/3) ist im
Übrigen auch nicht auszuschliessen, dass die "Auszahlung des Verwaltungshonorars
als Einmalkosten im Verkaufsfalle" als Provision für das Aushandeln neuer
Mietbedingungen gedacht war. Die Qualifizierung als Vergütung gemäss Art. 412 Abs.
1 des Obligationenrechts (SR 220) würde jedoch an der steuerrechtlichen Beurteilung
des vorliegenden Falls nichts ändern.
Zusammenfassend ergibt sich aus den vorstehenden Erwägungen, dass der Rekurs
abzuweisen ist.
3.- Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die amtlichen Kosten des
Rekursverfahrens von den Rekurrenten zu bezahlen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine
Entscheidgebühr von Fr. 1'000.-- ist angemessen (vgl. Art. 7 Ziff. 122 der
Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12). Der geleistete Kostenvorschuss von
Fr. 1'000.-- ist zu verrechnen.