Decision ID: 45c19da7-39c1-577e-b168-f1c0207b735a
Year: 2016
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_002
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

ritenuto
in fatto: A. Verso la fine del 2004 R_ P_, presidente della AO 1, ha avviato dei contatti con AP 1, proprietario dell’Albergo G_ di _, aventi per oggetto la locazione di detto albergo, rispettivamente della zona adibita a grotto, denominata “_”, situata nello stesso. Nell’ambito di queste trattative AO 1 ha allestito e presentato alla controparte un progetto denominato “Kurzkonzept Qi-Lounge” con oggetto la gestione di una lounge - bar di lusso all’interno dell’Hotel G_ (doc. C).
Con scritto 7 febbraio 2005 R_ Probst si è rivolto quindi personalmente a AP 1 e gli ha trasmesso un’offerta, denominata “Kurzkonzept G_”, per gestire l’intero Hotel G_ (doc. 1 e doc. D).
In data 3 giugno 2005 Gastroconsult SA ha inviato alla Brooklands AO 1 “a nome e per conto della AP 2”, società gerente di detto albergo, “rispettivamente del signor AP 1”, una bozza del contratto di locazione relativo all’intero Albergo G_ con allegato un preventivo dei costi d’esercizio relativo all’anno 2005, questo al fine di consentire “una sommaria valutazione economica per questa struttura alberghiera” (doc. F).
Con scritto di data 23 giugno 2005 R_ P_, K_ H_ e S_ S_ P_ hanno inviato a AP 1 le loro osservazioni in merito alla bozza del contratto di locazione (doc. G).
Nel corso del mese di giugno dello stesso anno AO 1 si è insediata nella zona denominata “_” e ha iniziato ad allestire e arredare la Qi-Lounge, che è stata inaugurata il 1° luglio 2005.
La sera del 15 luglio 2005 la polizia è intervenuta a seguito delle lamentele di alcuni vicini disturbati dalla musica proveniente dalla “lounge”. Ne sono seguiti dei contatti tra le parti, che non hanno permesso di trovare un accomodamento sull’organizzazione delle serate.
Il 19 luglio 2005 AO 1, per il tramite del suo legale, ha diffidato AP 1 e la società AP 2 dal voler impedire il regolare svolgimento dell’attività legata alla gestione della “lounge” presso l’Albergo G_ e ha preteso dalla stessa la messa a diposizione del locale per poter svolgere la serata prevista per il 21 luglio 2005. L’istante non ha però più potuto accedere a quegli spazi se non per asportare quanto di sua proprietà.
B. Previo tentativo di conciliazione (v. plico doc. UC), in data 24 ottobre 2006 AO 1 ha inoltrato un’istanza alla Pretura di Lugano, sezione 4, con cui ha chiesto la condanna delle controparti al pagamento di complessivi fr. 174'253.80 a titolo di risarcimento danni, oltre interessi al 5% dal 17 luglio 2006. In sintesi, essa ha sostenuto di avere concluso con le controparti un contratto di locazione orale avente per oggetto il grottino dell’Hotel G_ da adibirsi a ”lounge” di lusso, in attesa di prendere in locazione l’intero albergo. AO 1 avrebbe quindi fatto degli investimenti per allestire la Qi-Lounge inaugurata il 1° luglio 2005. In data 18 luglio 2005 AP 1 avrebbe però comunicato alla controparte che non le sarebbe più stato consentito l’accesso ai locali della lounge con effetto immediato. AO 1 ha quindi diffidato le controparti a rendere disponibile il locale per organizzare la serata del 21 luglio successivo, ciò che non è però stato fatto. Con l’istanza in rassegna AO 1 ha quindi chiesto la riparazione dei danni connessi al mancato adempimento, più precisamente essa ha postulato il rimborso delle spese e dei costi sopportati in vista dello svolgimento dell’attività e la restituzione della pigione versata anticipatamente per il mese di luglio 2005.
All’udienza di discussione, tenutasi il 15 gennaio 2007, le parti convenute, che avevano prodotto un memoriale scritto, si sono integralmente opposte alle pretese e hanno chiesto la reiezione dell’istanza. Preliminarmente esse hanno chiesto che l’istanza nei confronti di AP 1 fosse dichiarata irricevibile per mancata designazione del suo domicilio, in subordine per carenza di legittimazione passiva. Per il resto, in sintesi, esse hanno negato che le parti si fossero accordate in merito a specifici termini di locazione e che tra le stesse fosse venuto in essere un contratto di locazione per il grottino. La presenza nei locali sarebbe stata tollerata in vista di accordi più ampi inerenti all’intero albergo, accordi che non sono però stati conclusi a causa dell’intervento della polizia in data 15 luglio 2005 e del rifiuto dell’istante di sottoscrivere il contratto alle condizioni proposte. A detta dei convenuti ogni investimento eseguito nel grottino sarebbe stato fatto a rischio dell’istante e pertanto non sussisteva una violazione contrattuale che avrebbe dato diritto a un risarcimento. Essi hanno sostenuto inoltre che le spese di cui l’istante chiedeva il rimborso non sarebbero neppure state debitamente comprovate.
In replica e duplica le parti hanno sostanzialmente ribadito le proprie posizioni.
Esperita l’istruttoria, le parti hanno rinunciato al dibattimento finale producendo dei memoriali scritti nei quali si sono riconfermate nelle rispettive posizioni.
C. Con sentenza del 6 marzo 2015 il Pretore ha parzialmente accolto l’istanza, condannando i convenuti in solido al pagamento di complessivi fr. 26'491.- oltre interessi.
D. Con atto di appello del 22 aprile 2015 i convenuti chiedono la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere integralmente l’istanza, in subordine di accoglierla limitatamente all’importo di fr. 595.35, protestando tasse, spese e ripetibili. Con risposta del 29 maggio 2015 l’istante postula la reiezione del gravame pure con protesta di tasse, spese e ripetibili.
e considerato,

in diritto: 1. Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il nuovo Codice di diritto processuale civile svizzero (CPC). Ritenuto che la procedura innanzi al Pretore è stata avviata prima di quella data, la stessa, fino alla sua conclusione, resta disciplinata dal diritto cantonale previgente (art. 404 cpv. 1 CPC) e meglio dal codice di procedura civile ticinese (CPC-TI). Non così invece la procedura ricorsuale in rassegna, che, avendo preso avvio a seguito di una decisione pretorile comunicata dopo quella data, è retta dalle nuove disposizioni federali (art. 405 cpv. 1 CPC).
2. Per quanto ancora dibattuto in appello, nella propria sentenza il Pretore ha preliminarmente analizzato la questione della legittimazione passiva di AP 1, giungendo alla conclusione che la stessa fosse data. In particolare egli ha ritenuto che questi avesse agito per conto proprio, quale proprietario dell’Albergo G_, e non in veste di rappresentante della società AP 2.
In seguito il primo giudice ha affrontato la problematica della locazione. Egli ha ritenuto che dall’istruttoria emergesse che nel corso dei mesi di maggio e giugno 2005 tra le parti era “venuto in essere un contratto di locazione in forma orale avente quale oggetto il grottino dell’Hotel G_ da adibirsi a Qi-Lounge, dietro pagamento di una pigione mensile di fr. 2'000.-- oltre spese accessorie e per una durata di almeno 2 mesi” (cfr. sentenza, pag. 5). In seguito il magistrato ha accertato il diritto dell’istante a richiedere il risarcimento del danno derivante dalla mancata messa a disposizione dei locali da un giorno all’altro in base agli art. 107 segg. CO. Il Pretore ha quindi ammesso parzialmente le pretese di AO 1 in ragione di complessivi fr. 26'491.- oltre interessi; per i dettagli delle singole poste si dirà, per quanto necessario, in seguito.
3. Con l’appello AP 1 e AP 2 contestano l’accertamento dei fatti effettuato dal Pretore e negano che tra le parti in causa sia venuto in essere un contratto di locazione. Al riguardo gli appellanti mettono in dubbio l’attendibilità delle dichiarazioni rilasciate dai signori P_. Essi affermano che l’utilizzo del grottino si fondava su un rapporto informale secondo cui l’istante poteva utilizzare tale spazio nella prospettiva della stipulazione di un accordo di locazione che avrebbe avuto per oggetto l’intero albergo, ciò che non è però avvenuto. Essi pongono inoltre l’accento sul fatto che, stando a quanto concordato, tutte le spese sostenute per l’allestimento del grottino dovevano essere prese a carico dalla controparte, che si era assunta il rischio imprenditoriale. Gli appellanti entrano poi nel merito delle singole poste di danno ammesse dal Pretore e le censurano.
Da ultimo essi contestano la legittimazione passiva di AP 1 il quale, a loro dire, non avrebbe avuto concretamente la possibilità di locare i locali, in quanto la gestione dell’hotel albergo era affidata alla società AP 2. Essi ribadiscono la tesi secondo cui egli avrebbe agito quale rappresentante di quest’ultima.