Decision ID: 17c34736-3744-4b91-bb1b-7f8f8788aec2
Year: 2019
Language: de
Court: BE_VB
Chamber: BE_VB_006
Canton: BE
Region: Espace_Mittelland
Law Area: public_law

Sachverhalt
A.
Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 16. Juli 2015 erwarb A. _ von
ihrem Bruder C. _ einen Miteigentumsanteil von 1⁄4 am Grundstück
D. _ Gbbl.-Nr. 1000 und erhöhte damit ihren Miteigentumsanteil auf 1⁄2.
Gleichzeitig mit der Grundbuchanmeldung beim Grundbuchamt B. _ (nach-
folgend: das Grundbuchamt) vom 22. Juli 2015 stellte A. _ ein Gesuch um
nachträgliche Steuerbefreiung sowie Stundung der Handänderungssteuer für
selbstgenutztes Wohneigentum. Mit Verfügung vom 3. August 2015 veranlagte
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das Grundbuchamt die Handänderungssteuer in der Höhe von Fr. 2'835. und
stundete diese für die Dauer von drei Jahren ab Datum des Grundstückerwerbs.
Am 10. August 2018 reichte A. _ dem Grundbuchamt das Formular zum
Nachweis des selbstgenutzten Wohneigentums in Hinblick auf die beantragte
nachträgliche Steuerbefreiung von der gestundeten Handänderungssteuer sowie
die Hauptwohnsitzbestätigung der Einwohnergemeinde E. _ ein.
Auf Rückfrage des Grundbuchamtes hin teilte A. _ dem Grundbuchamt mit
E-Mail vom 3. September 2018 mit, im Gebäude auf dem Grundstück D. _
Gbbl.-Nr. 1000 würden nebst ihr auch ihr Ehemann mit den gemeinsamen Kin-
dern, ihre Eltern und ihre beiden Brüder wohnen. Gleichentags erkundigte sich
das Grundbuchamt per E-Mail nach den Wohnverhältnissen und der Raumauftei-
lung des Gebäudes. Mit E-Mail vom 4. September 2018 reichte A. _ dem
Grundbuchamt die Pläne des Gebäudes mit der genauen Zimmeraufteilung ein.
Mit Verfügung vom 12. September 2018 wies das Grundbuchamt das Gesuch um
nachträgliche Steuerbefreiung vom 22. Juli 2015 ab, hob die Stundungsverfü-
gung vom 3. August 2015 auf und legte A. _ die gestundete Handände-
rungssteuer von Fr. 2'835. samt Zins und Gebühren zur Bezahlung auf. Zur
Begründung führte das Grundbuchamt aus, die Voraussetzungen zur nachträgli-
chen Steuerbefreiung seien nicht erfüllt, da A. _ das Grundstück nicht aus-
schliesslich selber nutze.
B.
Gegen die Verfügung des Grundbuchamtes vom 12. September 2018 erhebt
A. _ (nachfolgend: die Beschwerdeführerin) mit Datum vom 19. September
2018 Beschwerde bei der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons
Bern (JGK) und beantragt die Aufhebung der Verfügung des Grundbuchamtes
vom 12. September 2018 und die Gewährung der nachträglichen Steuerbefrei-
ung.
Das Grundbuchamt beantragt in seiner Beschwerdevernehmlassung vom 2. Ok-
tober 2018 die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge und die Bestäti-
gung der angefochtenen Verfügung.
Die Beschwerdeführerin hat sich innert der vom instruierenden Rechtsamt der
JGK mit Verfügung vom 4. Oktober 2018 angesetzten Frist nicht zur Beschwer-
devernehmlassung des Grundbuchamtes vernehmen lassen.
Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nach-

folgenden Erwägungen näher eingegangen.
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Die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion zieht in Erwägung:
1.
1.1 Nach Art. 26 Abs. 1 des Gesetzes vom 18. März 1992 betreffend die Han-
dänderungssteuer (HG; BSG 215.326.2) richtet sich das Rechtsmittelverfahren 
soweit das HG nichts Abweichendes bestimmt  nach den Bestimmungen des
Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG
155.21). Art. 27 HG enthält für Verfügungen der Grundbuchämter über die nach-
trägliche Steuerbefreiung keine Rechtspflegebestimmungen. In Anwendung von
Art. 62 Abs. 1 Bst. a VRPG beurteilt die JGK Verfügungen der Grundbuchämter.
Die JGK ist damit für die Beurteilung der vorliegenden Beschwerde gegen die
Verfügung des Grundbuchamtes B. _ vom 12. September 2018 zuständig.
1.2 Grundsätzlich ist zur Beschwerdeführung befugt, wer vor der Vorinstanz
am Verfahren teilgenommen hat, durch die angefochtene Verfügung besonders
berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung und Änderung
hat (Art. 65 Abs. 1 VRPG). Die Beschwerdeführerin hat am Verfahren vor der
Vorinstanz teilgenommen, ist durch die angefochtene Verfügung beschwert und
daher zur Beschwerdeführung befugt.
Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.
2.
Beim Erwerb eines Grundstücks ist dem Kanton Bern grundsätzlich eine Han-
dänderungssteuer zu entrichten (Art. 1 i.V.m. Art. 4 und 5 HG). Die Steuer wird
vom Grundbuchamt aufgrund der Selbstdeklaration der steuerpflichtigen Person
und der bei der Grundbuchanmeldung eingereichten Ausweise veranlagt (Art. 16
und 17 Abs. 1 HG).
Gestützt auf Art. 11a HG kann die Erwerberin oder der Erwerber eines Grund-
stücks bei der Grundbuchanmeldung ein Gesuch um nachträgliche Steuerbefrei-
ung stellen, wenn sie oder er das Grundstück als Hauptwohnsitz nutzen will. Er-
scheint das Gesuch nicht von vornherein als aussichtslos, stundet das Grund-
buchamt die Handänderungssteuer auf den ersten Fr. 800'000. der Gegenleis-
tung für den Erwerb des Grundstücks für maximal vier Jahre ab Grundstücker-
werb (Art. 11a Abs. 2 und 3 i.V.m. Art. 17 Abs. 2 HG).
Die gestundete Steuer wird nicht erhoben, wenn das Grundstück der Erwerberin
oder dem Erwerber als Hauptwohnsitz dient und von dieser oder diesem wäh-
rend mindestens zweier Jahre ununterbrochen, persönlich und ausschliesslich
zum Wohnzweck genutzt wird (Art. 11b Abs. 1 HG). Dabei muss der Hauptwohn-
sitz innert einem Jahr ab Grundstückserwerb in der entsprechenden Baute be-
gründet werden, wenn diese bereits besteht. Muss die Baute noch erstellt wer-
den, hat der Bezug innert zwei Jahren ab Grundstückserwerb zu erfolgen
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(Art. 11b Abs. 2 HG). In begründeten Ausnahmefällen können diese Fristen
durch das Grundbuchamt erstreckt werden (Art. 11b Abs. 2 HG).
Die Erwerberin oder der Erwerber hat gegenüber dem Grundbuchamt vor Ablauf
der Stundung den Nachweis zu erbringen, dass alle Voraussetzungen zur Steu-
erbefreiung gemäss Art. 11b HG erfüllt sind oder zum Zeitpunkt des Ablaufs der
Stundung erfüllt sein werden (Art. 17a Abs. 1 HG). Sind die Voraussetzungen zur
Steuerbefreiung erfüllt, heisst das Grundbuchamt das Gesuch um eine nachträg-
liche Steuerbefreiung gut (Art. 17a Abs. 2 HG). Kommt das Grundbuchamt zum
Schluss, dass die Voraussetzungen zur Steuerbefreiung nicht erfüllt sind, weist
es das Gesuch ab und hebt die Stundung auf (Art. 17a Abs. 3 HG).
3.
3.1 Angefochten ist vorliegend die Verfügung des Grundbuchamtes vom
12. September 2018, mit welcher das Grundbuchamt das Gesuch der Beschwer-
deführerin um nachträgliche Steuerbefreiung abwies. Als Begründung führte das
Grundbuchamt aus, die Voraussetzungen von Art. 11b Abs. 1 HG seien nicht
erfüllt, da das Grundstück nicht ausschliesslich durch die Beschwerdeführerin
genutzt würde. Gemäss den Einträgen im Einwohnermelderegister GERES wer-
de ein Teil des Grundstücks, der eine eigene Wohneinheit bilde, durch andere
Personen genutzt. Auf den dem Grundbuchamt eingereichten Plänen sei zudem
ersichtlich, dass jedes Stockwerk über eine eigene Küche sowie ein eigenes Ba-
dezimmer/WC verfüge und die Stockwerke zum Treppenhaus hin abgeschlossen
seien. Insofern könne sogar von drei eigenständigen Wohneinheiten ausgegan-
gen werden. Demnach müsse das Vorliegen eines gemeinsamen Haushalts aller
im Gebäude wohnhaften Personen verneint und folglich das Erfordernis der aus-
schliesslichen Selbstnutzung als nicht erfüllt betrachtet werden.
Die Beschwerdeführerin macht in ihrer Beschwerde vom 19. September 2018
geltend, das betreffende Grundstück habe sich bis Ende August 2018 im Umbau
befunden. Die beiden Küchen im ersten und zweiten Obergeschoss seien immer
noch nicht betriebsbereit und die jeweiligen Schlafzimmer würden erst seit Sep-
tember 2018 zum Schlafen benutzt. Die eingereichten Pläne würden noch nicht
den aktuellen Gegebenheiten entsprechen und liessen zu diesem Zeitpunkt kei-
ne Rückschlüsse auf die effektiven Wohnverhältnisse zu. Es würden keine ge-
trennten Haushalte, sondern nur ein Mehrgenerationenhaushalt im Erdgeschoss
geführt. Der Beschwerde fügt die Beschwerdeführerin die Einladung zur Durch-
führung eines Augenscheins an.
3.2 In seiner Beschwerdevernehmlassung vom 2. Oktober 2018 hält das
Grundbuchamt der Beschwerdeführerin entgegen, das Gebäude weise den Da-
ten aus dem Einwohnerregister GERES zufolge zwei getrennte Wohnungen mit
je eigenem eidgenössischen Wohnungsidentifikator (EWID) auf. Ein EWID werde
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nur selbständigen Wohnungen zugeteilt (Art. 8 Abs. 3 und Art. 2 Bst. c der Ver-
ordnung vom 9. Juni 2017 über das eidgenössische Gebäude und Wohnungsre-
gister [VGWR; SR 431.841] i.V.m. Art. 2 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 20.
März 2015 über Zweitwohnungen [ZWG; SR 702]). Die Zuteilung basiere auf
amtlichen Daten der Baukontrolle und damit auf einer zuverlässigen Grundlage.
Diese Aufteilung habe bereits im Zeitpunkt des Erwerbs durch die Beschwerde-
führerin am 22. Juli 2015 bestanden und sei seither auch immer so erfasst gewe-
sen. Weiter führt das Grundbuchamt aus, auf den eingereichten Plänen seien
klar zwei (oder sogar drei) getrennte und vom Treppenhaus abgeschlossene
Wohnungen mit eigenen Küchen und sanitären Einrichtungen erkennbar. Die
Pläne enthielten zudem Anmerkungen zur Nutzung der Räume durch die einzel-
nen Personen. Diese Pläne habe die Beschwerdeführerin vorbehaltslos und oh-
ne Bemerkung, diese würden nicht den effektiven Wohnverhältnissen entspre-
chen, eingereicht. Die nachträgliche Behauptung der Unrichtigkeit der Pläne er-
folge in Kenntnis möglicher negativer Auswirkungen auf den Ausgang des Ver-
fahrens und erscheine deshalb als wenig glaubwürdig. Die Ausführung in der
Beschwerde, die Zimmer in den beiden Obergeschossen seien erst seit Septem-
ber 2018 bewohnbar, sei auch deshalb widersprüchlich, da die Beschwerdefüh-
rerin in ihrem E-Mail vom 4. September 2018 ausführte, sie und ihre Familie und
Angehörigen hätten während des Umbaus auf zwei Stöcken verteilt gewohnt,
woraus sich schliessen lasse, dass sich nur das zweite Obergeschoss im Umbau
befunden habe. Gegen ein Gemeinschaftsleben aller Personen im Erdgeschoss
spreche zudem der Umstand, dass laut den Plänen alle Räumlichkeiten des Erd-
geschosses als Privatzimmer einzelnen Personen zugewiesen seien. Weiter wies
das Grundbuchamt darauf hin, dass vorübergehende Nutzungseinschränkungen
durch einen Umbau bei jeder Wohnung auftreten würden und den fraglichen
Räumen nicht den Charakter einer eigenständigen Wohnung zu nehmen ver-
möchten. Abschliessend hält das Grundbuchamt fest, die Durchführung eines
Augenscheins hätte nur einen begrenzten Erkenntniswert, da der jetzige Zustand
wohl demjenigen während der für die Steuerbefreiung relevanten Wohnsitzdauer
nicht mehr entsprechen würde.
3.3 Der Vortrag der Kommission des Grossen Rates vom 4. März 2013 zum
direkten Gegenvorschlag zur Initiative «Schluss mit gesetzlicher Verteuerung der
Wohnkosten für Mieter und Eigentümer» zur Änderung des Gesetzes betreffend
die Handänderungssteuer (Tagblatt des Grossen Rates des Kantons Bern
2013/3, Beilage 17) (nachfolgend: Vortrag) sieht in den Erläuterungen zu Art. 11b
Abs. 1 HG vor, dass die Erwerberin oder der Erwerber das ganze Grundstück als
Wohneigentum selbst nutzen muss. Der Erwerb eines Mehrfamilienhauses, in
dem die Erwerberin oder der Erwerber bloss eine oder mehrere Wohnungen
selbst bewohnt, ist nicht steuerbefreit. Dasselbe gilt, wenn ein Wohn- und Ge-
schäftshaus erworben wird. Wohnt die Erwerberin oder der Erwerber darin und
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vermietet sie oder er Teile desselben (Geschäfts- und/oder Wohnräume), liegt
keine vollumfängliche Selbstbewohnung vor. Das gilt auch dann, wenn die Er-
werberin oder der Erwerber die Geschäftsräume in der Liegenschaft selbst nut-
zen würde oder eine zweite Wohnung an Familienangehörige vermieten würde.
Die Steuerbefreiung gilt ausschliesslich für selbstbewohntes Wohneigentum,
nicht aber dann, wenn auf demselben Grundstück Geschäftsräume mitbenutzt
werden oder andere Personen (auch Angehörige) in einer anderen Wohneinheit
wohnen. Anders ist in diesen Fällen bloss zu entscheiden, wenn vor dem fragli-
chen Eigentumsübergang auf dem fraglichen Grundstück Stockwerkeigentum
begründet wurde und der Erwerber eine solche Einheit vollständig selbst be-
wohnt (Vortrag, Erläuterungen zu Art. 11b Abs. 1 HG, S. 5).
In ihrer Weisung vom 8. Juli 2014 konkretisiert die Geschäftsleitung der Grund-
buchämter des Kantons Bern, dass die nachträgliche Steuerbefreiung beim Er-
werb eines Grundstücks durch mehrere Personen, die keine Lebensgemein-
schaft bilden, nur dann gewährt wird, wenn das Gebäude innerhalb eines Jahres
nach dem Erwerb in Stockwerkeigentum oder in räumlich ausgeschiedene
Wohnobjekte aufgeteilt worden ist und diese Ausscheidung in einem Nutzungs-
und Verwaltungsreglement mit reglementarischen Sondernutzungsrechten statu-
iert ist. Bestehen zwei sachenrechtliche Objekte, kann für das als Hauptwohnsitz
genutzte Objekt im wertmässig bestehenden Umfang die Steuerbefreiung ge-
währt werden.
Das fragliche Grundstück, an welchem die Beschwerdeführerin einen Miteigen-
tumsanteil von 1⁄2 hat, wurde weder in Stockwerkeigentum aufgeteilt, noch lässt
sich der Beschwerde oder den Vorakten entnehmen, dass eine räumliche Aus-
scheidung der Wohnobjekte des Gebäudes mit Sondernutzungsrechten durch
ein Nutzungs- und Verwaltungsreglement erfolgt ist. Demnach erfordert eine
nachträgliche Steuerbefreiung, dass die Beschwerdeführerin das ganze Objekt
als Hauptwohnsitz selbst genutzt hat.
3.4 Lebt die Erwerberin oder der Erwerber mit Dritten zusammen, erfolgt die
Steuerbefreiung nur, wenn diese im selben Haushalt leben, wobei eine räumlich
abgetrennte Wohneinheit auf keinen gemeinsamen Haushalt mehr schliessen
lässt. Dabei ist als Faustregel davon auszugehen, dass bei einem Bestand zwei-
er Küchen und/oder zweier Badezimmer/WC kein gemeinsamer Haushalt mehr
vorliegt (Anhang 2 zur Weisung vom 8. Juli 2014: Fälle zum neuen HG - Weiter-
bildungstag der bernischen Grundbuchverwalterinnen und Grundbuchverwalter
vom 13. November 2014, Ziff. 3.3 S. 10).
Im vorliegenden Fall ergibt sich aufgrund der dem Grundbuchamt eingereichten
Pläne, dass das Gebäude auf dem fraglichen Grundstück drei Stockwerke auf-
weist, von welchen jedes über eigene Wohn- und Schlafzimmer, eine eigene Kü-
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che und ein eigenes Badezimmer/WC verfügt. Zudem lässt sich den Plänen ent-
nehmen, dass alle Stockwerke zum Treppenhaus hin abgeschlossen sind.
Demnach sprechen die Pläne dafür, dass die drei Stockwerke als selbständige
Wohneinheiten zu qualifizieren sind und die Führung eines gemeinsamen Haus-
halts zu verneinen ist.
Mittels des eidgenössischen Gebäudeidentifikators (EGID) wird jedes Gebäude
identifiziert. Die einzelnen Wohnungen eines Gebäudes werden mit dem eidge-
nössischen Wohnungsidentifikator (EWID) unterschieden. Als Wohnung gilt die
Gesamtheit von Räumen, die für eine Wohnnutzung geeignet sind, eine bauliche
Einheit bilden, einen Zugang entweder von aussen oder von einem gemeinsam
mit anderen Wohnungen genutzten Bereich innerhalb des Gebäudes haben,
über eine Kocheinrichtung verfügen und keine Fahrnis darstellen (Art. 2 Bst. c
VGWR i.V.m. Art. 2 Abs. 1 ZWG). Ein EWID wird nur einer selbständigen Woh-
nung zugewiesen (Art. 8 Abs. 3 Bst. a VGWR). Alle Personen mit derselben
EGID-EWID-Kombination wohnen in derselben Wohnung und bilden zusammen
einen Haushalt.
Gemäss den Daten des Einwohnermelderegisters GERES weist das fragliche
Gebäude zwei Wohnungen auf. Eine mit dem EWID 1, in welcher als Bewohne-
rinnen und Bewohner die Beschwerdeführerin mit ihrem Ehemann und den ge-
meinsamen Kindern aufgeführt sind und eine andere mit EWID 2, in welcher die
Eltern und Brüder der Beschwerdeführerin wohnen. Die Aufteilung des Gebäu-
des in die beiden Wohnungen EWID 1 und EWID 2 bestand bereits beim Zuer-
werb des Miteigentumsanteils der Beschwerdeführerin am 22. Juli 2015 und be-
stand seither durchgehend. Der Bestand zweier Wohnungen mit eigener EWID-
Nummer spricht ebenfalls gegen die Annahme, dass ein gemeinsamer Haushalt
geführt wird.
Ob sich im fraglichen Gebäude zwei oder drei eigenständige Wohneinheiten be-
finden, ist für den vorliegenden Fall unerheblich, da bereits bei Bestehen zweier
eigenständiger Wohneinheiten mit eigener Haushaltsführung das Erfordernis der
ausschliesslichen Selbstnutzung nicht erfüllt wird.
Hinzu kommt, dass die Beschwerdeführerin die Pläne dem Grundbuchamt auf
dessen Nachfrage vorbehaltlos und ohne Hinweis, diese würden nicht den aktu-
ellen Wohnverhältnissen entsprechen, eingereicht hat. Die Unrichtigkeit der Plä-
ne wird erst behauptet, nachdem die Beschwerdeführerin aufgrund der Abwei-
sungsverfügung des Grundbuchamtes Kenntnis davon erhielt, dass die nachträg-
liche Steuerbefreiung nicht gewährt wird, wenn in separaten Wohneinheiten an-
dere Personen wohnen, selbst wenn es sich dabei um Angehörige handelt.
In ihrem E-Mail vom 3. September 2018 führt die Beschwerdeführerin aus, nur
der dritte Stock (gemeint ist das zweite Obergeschoss) habe sich im Umbau be-
funden und das Erdgeschoss sowie das erste Obergeschoss seinen bewohnt
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gewesen. Daraus schloss das Grundbuchamt korrekterweise, dass beide, mit je
eigener EWID versehene Wohneinheiten genutzt wurden und wies das Gesuch
um nachträgliche Steuerbefreiung mangels Selbstnutzung ab. Macht die Be-
schwerdeführerin nun in ihrer Beschwerde geltend, die oberen Stockwerke seien
nicht bewohnbar gewesen und alle Personen hätten im Erdgeschoss gewohnt,
so widerspricht dies ihrer vorgängigen Aussage. Zudem ist anzumerken, dass
aufgrund der beschränkten Platzverhältnisse fraglich erscheint, dass eine aus-
schliessliche Nutzung des Erdgeschosses durch acht Personen über längere Zeit
hinweg erfolgt ist. Indessen vermag die Beschwerdeführerin den von ihr geltend
gemachten Umstand, die Pläne würden nicht den während der für die nachträgli-
che Steuerbefreiung relevanten Dauer gelebten Wohnverhältnissen entsprechen,
nicht zu belegen.
Nach dem Gesagten ist das Vorliegen einer gemeinsamen Haushaltsführung
durch die Beschwerdeführerin und ihre Angehörigen zu verneinen.
4.
Die Beschwerdeführerin lädt in ihrer Beschwerde zur Durchführung eines Augen-
scheins ein. In Anbetracht dessen, dass die zum heutigen Zeitpunkt durch einen
Augenschein wahrnehmbaren Sachumstände denjenigen, während der für die
nachträgliche Steuerbefreiung relevanten Dauer, nicht mehr entsprechen wür-
den, ist die Durchführung eines Augenscheins nicht dazu geeignet, neue für den
Entscheid wesentliche Erkenntnisse hervorzubringen. Der entsprechende Be-
weisantrag ist daher abzuweisen.
5.
Zusammenfassend gelangt die JGK zum Schluss, dass weder eine Aufteilung
des Gebäudes in Stockwerkeigentum oder in durch Nutzungs- und Verwaltungs-
reglement räumlich ausgeschiedene Wohnobjekte erfolgt ist noch eine gemein-
same Haushaltsführung aller das Gebäude bewohnenden Personen vorliegt. Die
Beschwerde erweist sich somit als unbegründet und ist abzuweisen.
6.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat die unterliegende Beschwerdeführerin
die entstandenen Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Er-
satzfähige Parteikosten sind keine angefallen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104
Abs. 1 und 3 VRPG).
Demnach entscheidet die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
9
2.
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens vor der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendi-
rektion in der Höhe von pauschal Fr. 2'000. werden A. _ zur Bezahlung
auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung erfolgt, sobald dieser Entscheid in
Rechtskraft erwachsen ist.
3.
Parteikosten werden keine gesprochen.