Decision ID: face2592-8e99-4e58-8ec6-3f3357880867
Year: 2014
Language: de
Court: BS_APG
Chamber: BS_APG_001
Canton: BS
Region: Northwestern_Switzerland
Law Area: 

Sachverhalt
Mit Vertrag vom 19. August 2010 vermietete A_ B_ eine 3-Zimmer-Wohnung an der [...] in Basel zu einem monatlichen Mietzins von CHF 1'000.– zuzüglich Nebenkosten von CHF 150.–. Mietbeginn war der 1. Oktober 2010. Im September 2012 orientierte der Mieter die Vermieterin darüber, dass er im Rahmen seines Studiums einen einjährigen Auslandsauftenthalt antreten werde. Nachdem zunächst die Rede davon gewesen war, dass die Wohnung in dieser Zeit an seinen Bruder untervermietet werde, teilte die Mutter des Mieters der Vermieterin mit Schreiben vom 29. Oktober 2012 mit, dass ihr Sohn eine Studentin aus Italien gefunden habe, welche die Wohnung bis Sommer 2013 mieten könnte. In der Beilage übermittelte sie der Vermieterin den ausgefüllten, aber noch nicht unterzeichneten Untermietvertrag. Mit Einschreiben vom 31. Oktober 2012 liess sie der Vermieterin den nunmehr unterzeichneten Untermietvertrag mitsamt weiteren Unterlagen zur Person der Untermieterin, Frau [...], zukommen. Mit Einschreiben vom 7. November 2012 lehnte die Vermieterin die Zustimmung hierzu ab. Am 7. Dezember 2012 sprach sie die Kündigung des Mietverhältnisses auf den 31. März 2013 aus.
Der Mieter gelangte daraufhin an die Staatliche Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten (SSM). An der Verhandlung vom 6. März 2013 unterbreitete die SSM den Parteien mangels Einigung einen Urteilsvorschlag, wonach die Kündigung vom 7. Dezember 2012 missbräuchlich sei und als ungültig aufgehoben werde. Die Vermieterin lehnte in der Folge diesen Vorschlag ab, woraufhin ihr die Klagebewilligung ausgestellt wurde.
Mit Klage vom 19. April 2013 wandte sich die Vermieterin an das Zivilgericht mit den Begehren um Feststellung, dass die Kündigung des Mietverhältnisses per 31. März 2013 rechtsgültig ausgesprochen worden sei, dementsprechend um Abweisung der Kündigungsanfechtung und der Erstreckung, eventualiter um kurze Erstreckung des Mietverhältnisses. Mit Entscheid vom 10. Oktober 2013 hob das Zivilgericht die Kündigung des Mietverhältnisses vom 7. Dezember 2012 zufolge Missbräuchlichkeit auf.
Diesen Entscheid hat die Vermieterin mit Berufung vom 15. November 2013 beim Appellationsgericht angefochten. Darin verlangt sie die vollumfängliche Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids, die Feststellung, dass die Kündigung rechtsgültig ausgesprochen worden sei und ab diesem Datum Wirksamkeit entfalte, sowie die Abweisung der Erstreckung. Der Mieter begehrt mit seiner Berufungsantwort vom 17. Januar 2014 die vollumfängliche Abweisung der Berufung und die Bestätigung des vorinstanzlichen Entscheids. Die Tatsachen und Vorbringen der Parteien ergeben sich, soweit von Belang, aus dem angefochtenen Entscheid und den nachfolgenden Erwägungen. Der vorliegende Entscheid ist unter Beizug der Zivilgerichtsakten auf dem Zirkulationsweg ergangen.

Erwägungen
1. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten steht die Berufung gegen erstinstanzliche Entscheide offen, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 2 ZPO). Wird wie vorliegend die Gültigkeit einer Kündigung bestritten, entspricht der Streitwert dem geschuldeten Mietzins für die Dauer, während der das Mietverhältnis bei Unwirksamkeit der Kündigung zwingend weiterlaufen würde, mithin einer Dreijahresperiode gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e OR (BGer 4A_300/2010 vom 2. September 2010 E. 1.1; Lachat/Püntener, in: Lachat et al. [Hrsg.], Das Mietrecht für die Praxis, 8. Auflage, Zürich 2009, Kapitel 5/4.3.1; Stein-Wigger, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 2. Auflage, Zürich et al. 2013, Art. 92 N 12). Bei einem Bruttomietzins von monatlich CHF 1'150.– ist der fragliche Streitwert von CHF 10'000.– ohne weiteres erreicht (36 x CHF 1'150.– = CHF 41'400.–). Auf die im Übrigen frist- und formgerecht erhobene und begründete Berufung ist somit einzutreten. Zuständig zu ihrer Beurteilung ist der Ausschuss des Appellationsgerichts (§ 10 Abs. 2 des Gesetzes über die Einführung der Schweizerischen Zivilprozessordnung [EG ZPO; SG 221.100]).
2. 2.1 Strittig im vorliegenden Verfahren ist die Frage der Rechtmässigkeit der Kündigung des Mietverhältnisses vom 7. Dezember 2012. Diese wurde als ordentliche Kündigung auf den 31. März 2013 und damit auf den nächstmöglichen gesetzlichen Termin (Art. 266c OR) ausgesprochen. Eine ordentliche Kündigung setzt keinen besonderen Kündigungsgrund voraus. Mieter wie Vermieter sind grundsätzlich frei, den Mietvertrag unter Einhaltung der vertraglichen oder gesetzlichen Fristen und Termine zu beenden. Eine Schranke ergibt sich einzig aus dem Grundsatz von Treu und Glauben (Art. 271 Abs. 1 OR). Allgemein gilt eine Kündigung als treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse ausgesprochen wird und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen (statt vieler BGE 138 III 59 E. 2.1 S. 61 f.). Als Verstoss gegen den Grundsatz von Treu und Glauben gilt namentlich auch, wenn die angegebene Begründung offensichtlich bloss vorgeschoben ist (BGE 135 III 112 E. 4.1 S. 119). Dabei ist allerdings zu berücksichtigen, dass die Begründung der Kündigung nach Treu und Glauben auszulegen ist und dass die Kündigungsgründe im Lauf des Verfahrens präzisiert und konkretisiert werden können (BGer 4C.131/2003 vom 6. August 2003 E. 3.1 [in: mp 1/04 S. 55 ff.]; BGE 138 III 59 E. 2.3 S. 64 f.; Lachat/Thanei, in: Lachat et al. [Hrsg.], a.a.O., Kapitel 29/3.7 und 3.9).
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts obliegt es grundsätzlich dem Empfänger der Kündigung zu beweisen, dass diese aus einem verpönten oder ohne schützenswerten Grund erfolgte. Der Kündigende hat indessen redlich zur Wahrheitsfindung beizutragen und alle für die Beurteilung des angegebenen Kündigungsgrunds notwendigen Unterlagen vorzulegen, soweit sie sich in seinem Besitz finden (BGE 135 III 112 E. 4.1 S. 119 und 138 III 59 E. 2.1 S. 62). In diesem Sinn hat die kündigende Partei den Kündigungsgrund wenigstens glaubhaft zu machen (BGer 4A_525/2009 vom 15. März 2010 E. 10.1 mit weiteren Hinweisen; SVIT-Kommentar, Das schweizerische Mietrecht, 3. Auflage, Zürich et al. 2008, Art. 271 N 40a).
Das Gesetz führt in Art. 271a OR beispielhaft Gründe an, bei deren Vorliegen die Kündigung durch den Vermieter als treuwidrig gilt und demzufolge anfechtbar ist. Ein solcher Grund liegt namentlich vor, wenn die Kündigung ausgesprochen wird, weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht (Art. 271 Abs. 1 lit. a OR). Zu diesen Ansprüchen zählt unter anderem das Recht des Mieters, die Mietsache mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise unterzuvermieten (BGE 138 III 59 E. 2.2.1 S. 62 f. mit Hinweis; ferner etwa SVIT-Kom-mentar, a.a.O., Art. 271a N 11). Voraussetzung für den Kündigungsschutz ist allerdings, dass der Mieter zur Untervermietung überhaupt berechtigt ist. Nach Art. 262 Abs. 2 OR setzt dies voraus, dass der Mieter dem Vermieter die Bedingungen der Untermiete bekanntgibt (lit. a), diese Bedingungen im Vergleich zu denjenigen des Hauptmietvertrags nicht missbräuchlich sind (lit. b) und dass dem Vermieter aus der Untermiete keine wesentlichen Nachteile entstehen (lit. c). Sodann darf der Untermieter die Sache nicht anders nutzen als es dem Mieter selbst gestattet ist (Art. 262 Abs. 3 OR). Schliesslich muss der Mieter nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung beabsichtigen, das Mietobjekt in absehbarer Zeit wieder selber zu nutzen, ansonsten der Mieter auf dem Umweg der Untermiete faktisch einen Nachmieter einsetzen könnte, was den Interessen des Vermieters zuwiderlaufen würde (BGE 138 III 59 E. 2.2.1 S. 63).
2.2 Die Vorinstanz ist im vorliegenden Fall aufgrund der gesamten Umstände zum Schluss gekommen, dass die Kündigung des Mietverhältnisses rechtsmissbräuchlich gewesen sei. Sie hat zunächst festgestellt, dass der Berufungsbeklagte der Berufungsklägerin die Informationen zum Untermietvertrag und zur Person der Untermieterin erst mit zwei Schreiben vom 29. und 31. Oktober 2012 habe zukommen lassen. Da das Untermietverhältnis bereits am 1. November 2012 begonnen habe, habe die Berufungsklägerin nicht genügend Zeit gehabt, um zu prüfen, ob sie ihre Zustimmung zur geplanten Untermiete verweigern dürfe und wolle (E. 1.3 des angefochtenen Entscheids). Die Berufungsklägerin sei aber insofern informiert gewesen, als der Berufungsbeklagte im September 2012 bereits seinen Bruder als Untermieter vorgeschlagen habe und dieser von der Berufungsklägerin akzeptiert worden sei. Ihr habe nach der Absage des Bruders bewusst sein müssen, dass der Berufungsbeklagte als Student es sich nicht leisten könne, nebst den Kosten seines bevorstehenden Auslandsaufenthalts während eines ganzen Jahres Mietzinse für eine ungenutzte Wohnung zu zahlen, und dass er deshalb nach einem anderen Untermieter suchen würde (E. 1.4). Im Weiteren stellt das Zivilgericht fest, dass die Vermieterin ihre Zustimmung zur Untervermietung nicht hätte verweigern dürfen, da keine hinreichenden Verweigerungsgründe vorgelegen hätten (E. 1.5). Unter diesen Umständen sei es rechtsmissbräuchlich, wenn sich die Berufungsklägerin zur Rechtfertigung der Kündigung darauf berufe, der Berufungsbeklagte habe sie nicht rechtzeitig vor Abschluss des Untermietvertrags um ihre Zustimmung angefragt (E. 1.6). Auch sei nicht ersichtlich, dass der Berufungsbeklagte ein allfälliges Vertrauensverhältnis derart verletzt habe, dass die Berufungsklägerin zur Kündigung berechtigt gewesen wäre (E. 1.7).
2.3 In Bezug auf den Sachverhalt wendet die Berufungsklägerin zunächst ein, sie habe keinen Anlass zur Annahme gehabt, dass der Berufungsbeklagte nach der nicht realisierten Untervermietung an seinen Bruder weiterhin Untervermietungsabsichten hege, da er sich bezüglich Untervermietung nicht mehr gemeldet habe. Zudem habe sie angenommen, dass es sich der Berufungsbeklagte aufgrund der mutmasslichen finanziellen Unterstützung durch seine Eltern und aufgrund seines Grossratsmandats leisten könne, die Wohnung nicht unterzuvermieten (Berufung, S. 6). Diese Annahme der Vermieterin basiert auf offensichtlich unzureichenden Gründen: Sie gründet einerseits auf einer unbelegten Vermutung (elterliche Unterstützung) und andererseits auf der falschen Annahme, dass ein Grossratsmandat finanziell lukrativ sei. Unter diesen Umständen ist die Feststellung der Vorinstanz nicht zu beanstanden, dass der Vermieterin nach der Absage des Bruders des Mieters habe bewusst sein müssen, dass es sich der Mieter nicht leisten könne, die Wohnung nicht unterzuvermieten (E. 1.4 des angefochtenen Entscheids).
Die Berufungsklägerin bestreitet sodann, dass sie vorgängig mündlich über die Untervermietung an Frau [...] informiert worden sei. Sie führt aus, sie habe sich an der Verhandlung vor Zivilgericht bezüglich der mündlichen Mitteilung an Frau [...] falsch ausgedrückt bzw. sie sei falsch verstanden worden (Berufung, S. 6). In der Verhandlung vom 5. September 2013 hat die Berufungsklägerin dazu Folgendes ausgeführt: "Die Eltern haben mal angerufen oder ich habe sie im Treppenhaus angetroffen, ich weiss es nicht mehr. Nein, die wohnen nicht in der Liegenschaft. Er hätte mich schriftlich anfragen müssen. Sie sagten, dass jetzt jemand käme, eine Frau [...]. Ich sagte ihnen, dass ich das nicht will. Man hat mich vorher nicht informiert. Ich habe sie dann Ende Oktober im Treppenhaus angetroffen und man hat mir die Frau vorgestellt, da wohnte sie schon in der Wohnung" (Protokoll der Verhandlung 5. September 2013, S. 4 f.). Diese Aussage ist tatsächlich etwas widersprüchlich: Zunächst bestätigt die Vermieterin eine vorgängige mündliche Information durch die Eltern des Mieters und fügt einschränkend an, sie sei nicht schriftlich angefragt worden. Sodann, in einem Nachsatz, gibt sie – entgegen ihrer vorherigen und detaillierten Aussage – an, sie sei vorgängig nicht informiert worden. Aus diesen Aussagen durfte die Vorinstanz schliessen, dass die Eltern des Berufungsbeklagten der Berufungsklägerin die bevorstehende Untervermietung an Frau [...] mündlich mitgeteilt hatten. Möglicherweise – darauf deutet der Nachsatz hin – erachtete die Vermieterin dies jedoch als nicht hinreichende Information. Dies ändert aber nichts am Umstand, dass die Aussage der Vermieterin eine vorgängige mündliche Mitteilung mit hinreichender Klarheit belegt.
Unbestritten ist schliesslich, dass die Berufungsbeklagte schriftlich – nämlich mit Schreiben vom 29. Oktober 2012 – über die Untervermietung an Frau [...] informiert worden ist. Die Berufungsklägerin anerkennt denn auch den vom Zivilgericht festgestellten Sachverhalt ausdrücklich (Berufung, S. 4). Im entsprechenden Abschnitt wird unter anderem Folgendes festgehalten: "Mit Schreiben vom 29. Oktober 2012 teilte die Mutter des Mieters in dessen Vertretung der Vermieterin mit, dass ihr Sohn eine Studentin aus Italien gefunden habe, welche die Wohnung bis Sommer 2013 mieten könnte. In der Beilage liess sie der Vermieterin den ausgefüllten, aber noch nicht unterzeichneten Untermietvertrag zukommen" (S. 2 des angefochtenen Entscheids). Die Vermieterin bestreitet somit nicht, dieses Schreiben vom 29. Oktober 2012 vorgängig erhalten zu haben.
Aufgrund der Gespräche über die Untervermietung an den Bruder des Berufungsbeklagten sowie der vorgängigen mündlichen und schriftlichen Mitteilung der Untervermietung an Frau [...] war die Berufungsklägerin über die beabsichtigte Untervermietung informiert. Der Berufungsbeklagte ist seiner Mitteilungspflicht gegenüber der Berufungsklägerin mit anderen Worten nachgekommen. Die tatsächlich erfolgte Untervermietung traf die Berufungsklägerin damit nicht "wie ein Blitz aus heiterem Himmel". Damit fehlte es zur Gültigkeit der Untervermietung allein an der formellen Zustimmung der Berufungsklägerin, welche diese – wie das Vorinstanz korrekt ausführt (E. 1.5 des angefochtenen Entscheids) – nicht hätte verweigern dürfen. Das wird auch von der Berufungsklägerin nicht in Frage gestellt (Berufung, S. 7).
2.4 2.4.1 Zur Rechtsfrage, ob bei einer gesetzmässigen Untervermietung die fehlende vorgängige Zustimmung des Vermieters diesen berechtigt, das Mietverhältnis ordentlich zu kündigen, werden in der Mietrechtsliteratur verschiedene Auffassungen vertreten. Verneint wird die Frage von Lachat/Zahradnik (in: Lachat et al. [Hrsg.], a.a.O., Kapitel 23/2.2.9) und Weber (in: Honsell/Vogt/Wiegand [Hrsg.], Basler Kommentar. Obligationenrecht I, Art. 262 N 4). Es sei nicht einzusehen, weshalb der Vermieter aus rein formellen Gründen ein Untermietverhältnis verhindern soll, das ihm nicht nachteilig sei. Es liege eine Kündigung aus geringfügigem Anlass vor. Bejaht wird die Frage dagegen im SVIT-Kommentar (Art. 262 N 32); begründet wird dies damit, dass der Mieter durch das Nichteinholen der Zustimmung eine Vertragsverletzung begehe. Differenziert äussert sich Heinrich (Die Untermiete, Zürich 1999, S. 136 f.): Er erachtet eine ordentliche Kündigung im Grundsatz ebenfalls als zulässig. Setze sich der Mieter über seine Pflicht hinweg, vorgängig die Zustimmung einzuholen, begehe er eine Vertragsverletzung und nehme dem Vermieter die Möglichkeit, die Verweigerungsgründe von Art. 262 OR zu prüfen. Unter Umständen könne eine solche Kündigung indessen als ungültig erachtet werden, etwa dann, wenn die mit einer Verletzung der Mitteilungspflicht begründete Kündigung als unverhältnismässige Sanktion oder als offensichtlicher Vorwand erscheine. Higi (in: Zürcher Kommentar Obligationenrecht, Zürich 1994, Art. 262 N 57 f.) argumentiert ähnlich. Der Mieter, der den Vermieter nicht um Zustimmung ersuche, verletze nicht nur seine Mitteilungspflicht (vertragliche Nebenpflicht), sondern gebe dem Vermieter auch die Untermietbedingungen nicht bekannt und setze damit bereits den Verweigerungsgrund von Art. 262 Abs. 2 lit. a OR.
Zur Frage, ob die fehlende Zustimmung des Vermieters zu einer an sich gesetzmässigen Untervermietung eine ordentliche Kündigung rechtfertigen kann, hält das Bundesgericht in BGE 138 III 59 Folgendes fest: "Der Beschwerdeführer bringt vor, die Kündigung sei ohnehin nicht treuwidrig, weil der Mieter es unterlassen hat, die vorgängige Zustimmung des Vermieters einzuholen, und er so das Vertrauensverhältnis zwischen ihnen zerstört hat. Es wurde schon entschieden, dass eine solche Unterlassung in Zusammenhang mit einer gesetzmässigen Untervermietung gar eine ausserordentliche Kündigung rechtfertigen kann, wenn auch erst nach einer Verwarnung (BGE 134 III 446 E. 2.2). Die Gültigkeit einer ordentlichen Kündigung hängt von weit weniger strengen Anforderungen ab als eine ausserordentliche; sie darf nur Treu und Glauben nicht widersprechen. Es ist nicht auszuschliessen, dass der Umstand, dass der Mieter - allenfalls wider besseres Wissen - für eine gesetzmässige Untervermietung keine vorgängige Zustimmung des Vermieters einholt, grundsätzlich geeignet ist, das Vertrauensverhältnis zwischen den Vertragsparteien derart zu erschüttern, dass eine ordentliche Kündigung als nicht treuwidrig erscheint. Zum Vertrauensverhältnis zwischen Beschwerdeführer und Mieter fehlen im angefochtenen Urteil jedoch die notwendigen tatsächlichen Feststellungen." (E. 2.2.2 S. 64).
2.4.2 Im vorliegenden Fall hat der Berufungsbeklagte der Berufungsklägerin die bevorstehende Untervermietung an Frau [...] grundsätzlich korrekt mitgeteilt. Der Einzug von Frau [...] in die Wohnung stellte für die Berufungsklägerin somit keine Überraschung mehr dar. Dagegen verblieb ihr nicht genügend Zeit, um ihre schriftliche Zustimmung – die sie allerdings ohnehin nicht hätte verweigern dürfen – zu erteilen. Insofern unterscheidet sich der vorliegende Fall grundlegend von der Konstellation in BGE 138 III 59, in welchem die an sich gesetzmässige Untervermietung ohne vorgängige Information des Vermieters erfolgt war. Der Umstand, dass der Berufungsklägerin nach erfolgter Information nicht genügend Zeit zur Erteilung der Zustimmung bliebt, stellt dagegen einen geringfügigen Anlass dar, der für sich allein nicht geeignet ist, das Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien zu erschüttern. Weitere Gründe, welche das Vertrauensverhältnis erschüttern könnten, wurden von der Berufungskläger – wie das Zivilgericht korrekt feststellt (E. 1.7 des angefochtenen Entscheids) – nicht vorgebracht. Die vorliegende Kündigung stellt somit eine unverhältnismässige Sanktion dar für den Umstand, dass der Mieter der Vermieterin nicht hinreichend Zeit einräumte, um die Untervermietung formell zu bewilligen, das heisst "abzusegnen".
3. Aufgrund der vorstehenden Erwägungen ist der angefochtene Entscheid zu bestätigen und die dagegen erhobene Berufung abzuweisen. Demgemäss hat die Berufungsklägerin die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens zu tragen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Diese betragen grundsätzlich das Anderthalbfache der erstinstanzlichen Gerichtskosten (§ 11 Abs. 1 Ziff. 1 der Gebührenverordnung [SG 154.810]). Bei einem Streitwert von CHF 41'400.– (Bruttomonatsmietzins von CHF 1'150.– x 36 Monate) betragen die erstinstanzlichen Gerichtskosten rund CHF 1'000.– (vgl. § 2 Abs. 3 und 4 Gebührenverordnung). Für das Berufungsverfahren sind die Gerichtskosten folglich auf CHF 1'500.– festzulegen.
Sodann hat die Berufungsklägerin eine Parteientschädigung an den Berufungsbeklagten zu leisten (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Im Berufungsverfahren berechnet sich das Honorar nach den für das erstinstanzlichen Verfahren aufgestellten Grundsätzen, wobei in der Regel ein Abzug von einem Drittel vorzunehmen ist (§ 12 Abs. 1 Satz 1 der Honorarordnung für die Anwältinnen und Anwälte des Kantons Basel-Stadt [HO; SG 291.400]). Die Entschädigung bemisst sich nach dem zweitinstanzlichen Streitwert (§ 12 Abs. 3 HO) von CHF 41’400.–. Das erstinstanzliche Grundhonorar beträgt demgemäss rund CHF 4’800.– (vgl. § 4 Abs. 1 lit. b HO). Aufgrund des Drittelsabzugs für das Berufungsverfahrens ergibt sich für das Berufungsverfahren eine Parteientschädigung von CHF 3'200.– zuzüglich Mehrwertsteuer.