Decision ID: 7fc5e2c1-2919-5c1e-9995-3ea595a37e1e
Year: 2019
Language: de
Court: BE_VB
Chamber: BE_VB_001
Canton: BE
Region: Espace_Mittelland
Law Area: public_law

I. Sachverhalt
1. Die Beschwerdegegnerin reichte am 27. März 2018 bei der Gemeinde Lengnau (BE)
ein Baugesuch ein für den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 5 Wohneinheiten auf
Parzelle Lengnau (BE) Grundbuchblatt Nr. F._. Auf der Bauparzelle steht zur Zeit
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die Bauruine eines früheren, nicht fertiggestellten Projekts. Dessen Kellergeschoss soll in
das Bauvorhaben integriert werden. Die Parzelle liegt in der Mischzone Dorf (MD). Gegen
das Bauvorhaben erhoben unter anderen die Beschwerdeführenden Einsprache.
Mit Entscheid vom 24. Juli 2018 erteilte die Gemeinde Lengnau (BE) die Baubewilligung.
Die Einsprachen wies sie ab.
2. Dagegen reichten die Beschwerdeführerin 1 am 29. August 2018 und der
Beschwerdeführer 2 am 30. August 2018 Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und
Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Beide beantragen die Aufhebung des
Entscheids vom 24. Juli 2018 und die Erteilung des Bauabschlags, eventuell die
Rückweisung des Baugesuchs zur Verbesserung oder die Ergänzung der Baubewilligung
mit Bedingungen oder Auflagen. Beide Beschwerdeführenden ersuchen zudem um
Vormerkung ihrer Rechtsverwahrung. Sie machen unter anderem geltend, die
Baugesuchsunterlagen seien unvollständig, insbesondere hinsichtlich des Brandschutzes;
der Anschluss des projektierten Gebäudes an die Abwasserkanalisation sei nicht
gewährleistet; der Strassen- und Grenzabstand und die baurechtlichen Masse würden
nicht eingehalten; das Bauvorhaben entspreche in ästhetischer Hinsicht nicht den
Zonenvorschriften und es verfüge nicht über genügend Parkplätze.
3. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet1, vereinigte die
beiden Beschwerdeverfahren. Es holte die Vorakten ein und führte den Schriftenwechsel
durch. Die Gemeinde Lengnau beantragt mit Stellungnahme vom 27. September 2018 die
Abweisung der Beschwerden und die Bestätigung des angefochtenen Entscheids. Die
Beschwerdegegnerin beantragt mit Beschwerdeantwort vom 27. September 2018 die
Abweisung der Beschwerden, soweit darauf einzutreten sei.
4. Mit Verfügung vom 6. November 2018 stellte das Rechtsamt den
Beschwerdeführenden eine Kopie des Fachberichts Brandschutz zu, da aufgrund der
Vorakten davon auszugehen sei, dass ihnen dieser im erstinstanzlichen Verfahren nicht
1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion (Organisationsverordnung BVE, OrV BVE; BSG 152.221.191)
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zur Kenntnis gebracht wurde. Es gab ihnen Gelegenheit, sich dazu zu äussern. Das
Rechtsamt bat zudem die Beschwerdegegnerin um Einreichung eines Plans, aus dem der
Verlauf der Abwasserleitungen sowie ihr Anschlusspunkt an die öffentliche Kanalisation der
Gemeinde hervorgingen, wobei farblich zu unterscheiden sei zwischen neuen,
bestehenden sowie (gegebenenfalls) abzubrechenden Leitungsabschnitten. Zudem bat es
die Gemeinde um Einreichung eines Belegs zu ihrer Ausführung in der Stellungnahme vom
27. September 2018, wonach der Anschlusspunkt der Abwasserleitung des Bauvorhabens
an die öffentliche Abwasserkanalisation verfügt worden sei.
Das Rechtsamt führte in seiner Verfügung weiter aus, gemäss den Plänen sei die
Kniewandhöhe im Dachgeschoss grösser als 1,50 m, wenn ab oberkant Betondecke des
Dachgeschossbodens bis zur Schnittlinie der Fassadenaussenseite mit oberkant
Dachsparren gemessen werde. Nach summarischer Einschätzung sei daher das
Dachgeschoss gemäss den Vorschriften des Gemeindebaureglements als Vollgeschoss
anzurechnen. Ausserdem sei gemäss summarischer Einschätzung bei den Balkonen im
Ober- und Dachgeschoss an der Nordostfassade der Grenzabstand nicht eingehalten. Das
Rechtsamt gewährte den Beteiligten Gelegenheit zur Stellungnahme hierzu.
Zudem stellte das Rechtsamt der Gemeinde verschiedene Fragen betreffend die über die
Parzellen F._, O._ und H._ verlaufende Strasse "G._".
5. Mit Eingabe vom 28. November 2018 teilte die Gemeinde u.a. mit, sie habe die
Gewässerschutzbewilligung für das Bauvorhaben aufgrund des im
Baubewilligungsverfahren eingereichten Plans "Grundriss Kellergeschoss Werkplanung"
erteilt. Sie reichte zur Frage des Anschlusses an die Abwasserkanalisation keine
zusätzlichen Belege ein. Im weiteren beantwortete die Gemeinde die vom Rechtsamt
gestellten Fragen zur Strasse "G._". Unter anderem erläuterte sie, diese sei
mutmasslich zusammen mit den Liegenschaften, die sie erschliesse, erstellt worden. Der
Zeitpunkt sei unbekannt, eine Baubewilligungspflicht habe wohl damals nicht bestanden.
Von beiden Seiten bestehe eine Sackgasse-Signalisation. Die Kehrichtabfuhr befahre die
Strasse nicht. Die Gemeinde unterhalte nur das Umland um das Gebäude auf Parzelle
Nr. H._.
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6. Am 13. Dezember 2018 reichte die Beschwerdegegnerin eine Projektänderung ein.
Mit dieser wurden insbesondere die Raumhöhe im Dachgeschoss angepasst und die
Balkone an der Nordostfassade verkürzt. Zudem reichte die Beschwerdegegnerin einen
überarbeiteten Plan "Grundriss Kellergeschoss / Werkplanung" ein, auf welchem die neu
zu erstellenden Leitungsanschlüsse und die Anschlusspunkte an die bestehenden
Leitungen in der Strasse "G._" dargestellt sind.
7. Mit Verfügung vom 20. Dezember 2018 holte das Rechtsamt einen Fachbericht der
kantonalen Kommission zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder (OLK) ein. Die OLK
erstattete diesen am 14. Februar 2019. Sie kritisierte die Gestaltung des Bauvorhabens
insbesondere im Kontext mit dem bestehenden Kopfbau auf der Nachbarparzelle
Nr. I._ sowie hinsichtlich verschiedener Gestaltungselemente, die der ortsüblichen
Gebäudetypologie der umliegenden, teils inventarisierten Bauten nicht entsprächen. Sie
beantragte, dass das Bauvorhaben in dieser Form nicht zu bewilligen sei.
8. Am 29. April 2019 führte das Rechtsamt im Beisein der Parteien und einer Vertretung
der OLK einen Augenschein mit Instruktionsverhandlung durch. Die Parteien erhielten im
Anschluss Gelegenheit, sich zum Protokoll des Augenscheins zu äussern.
9. Die Beschwerdegegnerin reichte am 23. Mai 2019 eine weitere Projektänderung ein.
Zudem reichte sie den Ausdruck eines E-Mail-Verkehrs des Projektverfassers mit der
Gemeinde betreffend Möglichkeiten zum Anschluss an die öffentliche Kanalisationsleitung
zu den Akten. Das Rechtsamt gab den Beteiligten mit Verfügung vom 4. Juni 2019
Gelegenheit zur Stellungnahme und holte einen Zusatzbericht der OLK ein. Die OLK
erstattete diesen am 5. Juli 2019. Sie begrüsste die Anpassungen, erachtete aber
wesentliche Punkte des ersten Berichts vom 23. Mai 2019 als weiterhin gültig und
beantragte, dass auch das geänderte Projekt nicht bewilligt werden solle.
Die Beschwerdeführenden beantragten mit Stellungnahme vom 5. August 2019, dass für
das geänderte Projekt ein neues Baubewilligungsverfahren durchzuführen sei. Eventuell
sei dem geänderten Projekt der Bauabschlag zu erteilen.
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10. Das Rechtsamt gab den Beteiligten Gelegenheit für Schlussbemerkungen. Die
Beschwerdegegnerin hält mit Schlussbemerkungen vom 28. August an ihrer Position fest.
Die Beschwerdeführerin 1 und der Beschwerdeführer 2 haben am 23. September 2019
mitgeteilt, dass sie auf Schlussbemerkungen verzichten. Die Gemeinde hat keine
Schlussbemerkungen eingereicht.
Auf die Rechtsschriften und die Berichte der OLK sowie auf das Ergebnis des
Augenscheins wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden
Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen
1. Sachurteilsvoraussetzungen
a) Bauentscheide können nach Art. 40 BauG2 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit
Baubeschwerde bei der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit für die Beurteilung
der Beschwerde zuständig. Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die
Baugesuchsteller, die Einsprecherinnen, die Einsprecher und die zuständige
Gemeindebehörde (Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführenden, deren Einsprachen
abgewiesen wurden, sind durch den vorinstanzlichen Gesamtentscheid formell und als
Nachbarn auch materiell beschwert und daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Die bis
31. März 2017 geltende Einschränkung, wonach die Einsprecherinnen und Einsprecher nur
im Rahmen ihrer Einsprachegründe beschwerdelegitimiert waren, ist in der seit 1. April
2017 geltenden Fassung von Art. 40 Abs. 2 BauG nicht mehr vorgesehen. Es ist daher
auch auf die mit den Beschwerden erstmals vorgebrachten Gründe einzutreten.
b) Die Beschwerdeführerin 1 weist nach, dass ihr der angefochtene Entscheid am
30. Juli 2018 zugegangen ist.3 Dem Beschwerdeführer 2 wurde der angefochtene
Entscheid gemäss Sendungsverfolgung der Post am 31. Juli 2018 zugestellt. Mit der
Beschwerdeeinreichung am 29. August 2018 (Beschwerdeführerin 1) bzw. am 30. August
2 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0) 3 Beilage 3 zur Beschwerde der Beschwerdeführerin 1
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2018 (Beschwerdeführer 2) ist die dreissigtägige Frist gemäss Art. 40 Abs. 1 BauG
eingehalten. Auf die Beschwerden ist einzutreten.
2. Rechtliches Gehör, Begründungspflicht
a) Die Beschwerdeführenden rügen eine Verletzung ihres rechtlichen Gehörs. Die
Gemeinde habe sich mit den Einsprachen nicht einzeln auseinandergesetzt, sondern eine
einzige Baubewilligung ausgestellt und die Einspracherügen darin pauschal behandelt.
b) Der Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 21 ff. VRPG4 gibt den Parteien das
Recht, sich zur Sache zu äussern, erhebliche Beweise beizubringen, Einsicht in die Akten
zu nehmen, mit erheblichen Beweisanträgen gehört zu werden und an der Erhebung
wesentlicher Beweise entweder mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu
äussern.
Der Anspruch auf rechtliches Gehör verlangt, dass die Behörde die Vorbringen der in ihrer
Rechtsstellung Betroffenen sorgfältig prüft und beim Entscheid berücksichtigt. Daraus
ergibt sich die Pflicht der Behörde, ihre Verfügung zu begründen (Art. 52 Abs. 1 Bst. b
VRPG). Die Begründung muss so abgefasst sein, dass die Betroffenen die Verfügung
sachgerecht anfechten können. Es müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt
werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt.
Die Behörde muss jedoch nicht auf jedes Argument der Parteien eingehen; es genügt,
wenn sie sich mit den wesentlichen Gesichtspunkten auseinandergesetzt hat.5
Für die Wahrung des Gehörsanspruchs der Einsprechenden ist demnach entscheidend, ob
sich die Entscheidbehörde mit ihren wesentlichen Argumenten inhaltlich befasst hat.
Soweit dieser Anspruch erfüllt ist, ist es nicht zu beanstanden, wenn die Behörde in ihrem
Bauentscheid die Rügen aus separaten Einsprachen gemeinsam beurteilt.
c) In ihren Einsprachen6 haben die Beschwerdeführenden zahlreiche Gründe angeführt,
welche teils kaum oder nur oberflächlich begründet wurden. Für die Wahrnehmung der
4 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) 5 BVR 2013 S. 443 E. 3.1.1; Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 52 N. 5 6 Vorakten, pag. 60 ff. sowie pag. 70 ff.
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Begründungspflicht genügte es, wenn die Gemeinde in ihrem Entscheid die wesentlichen
Einsprachepunkte behandelte. Auf Einsprachepunkte, mit denen ohne nähere Begründung
die Rechtmässigkeit bestritten wurde, musste sie nicht näher eingehen.
Die von den Beschwerdeführenden vorgebrachten Einsprachegründe betrafen
insbesondere Mängel in den Baugesuchsunterlagen, die ungenügende Erschliessung, den
noch nicht erfolgten Rückbau, die Notwendigkeit der Verlegung vorhandener Leitungen, die
Nichteinhaltung des Grenzabstands, die Beschattung, die Unzulässigkeit des
Dachgeschosses, die Gebäudehöhe und die Ästhetik, das hindernisfreie Bauen, den
Brandschutz, die Parkplätze und die Entwässerung der Strasse. Der Beschwerdeführer 2
brachte zudem vor, er habe ein nicht im Grundbuch eingetragenes Wegrecht auf der
Bauparzelle, dessen Ausübung durch das Bauvorhaben verunmöglicht werde. Die
Gemeinde behandelte diese Rügen im angefochtenen Entscheid.
Weitere Vorbringen in den Einsprachen betrafen das Bauen im Grundwasser und
Immissionen von der Wärmepumpe, zudem wurde die von der Bauherrschaft genannte
Höhe der Baukosten als unrealistisch bezeichnet und die Zuständigkeit der Gemeinde für
den Bauentscheid angezweifelt. Letztere Rügen bringen die Beschwerdeführenden im
Beschwerdeverfahren nicht mehr vor. Die Frage der möglichen Heilung einer allfälligen
Gehörsverletzung erübrigt sich damit. Es ist davon auszugehen, dass kein
Rechtsschutzinteresse an der Behandlung dieser Rügen mehr besteht.
3. Projektänderung
a) Die Beschwerdeführenden haben im Beschwerdeverfahren am 13. Dezember 2018
und erneut am 23. Mai 2019 jeweils eine Projektänderung eingereicht.
b) Nach Art. 43 Abs. 3 BewD7 kann eine Projektänderung im Baubeschwerdeverfahren
erfolgen. Vorausgesetzt ist, dass das Bauvorhaben in seinen Grundzügen gleich bleibt
(Art. 43 Abs. 1 BewD).
7 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)
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Die Beschwerdeführenden sind der Ansicht, dass diese Voraussetzung hier nicht erfüllt ist.
Mit den Projektänderungen würden die Dimensionen, die Bauweise, die Gebäudehülle, die
Grenzabstände sowie die Erschliessung erheblich verändert. Das Bauvorhaben werde
damit in den Grundzügen verändert.
Dieser Ansicht kann nicht gefolgt werden. Zwar trifft es zu, dass ein Bauvorhaben auch
dann als in den Grundzügen verändert gilt, wenn eine Mehrzahl geringer Änderungen dem
Bau eine veränderte Identität verleiht.8 Dies ist hier aber nicht der Fall. Mit der
Projektänderung vom 13. Dezember 2018 wurden die Balkone an der Nordostfassade in
der Tiefe von 1,50 m auf 1,20 m verkürzt. Zudem wurde – bei gleich bleibender
Gebäudehöhe – im Dachgeschoss die Kniewandhöhe reduziert. Mit der Projektänderung
vom 23. Mai 2019 werden zwei der drei nordseitigen Parkplätze mit einer Holzschalung
und Schiebetoren verkleidet, so dass die Einbuchtung der Fassade im Erdgeschoss
teilweise kaschiert wird. Die Form der nordseitigen Fenster wird vereinheitlicht. Die
bisherigen Glasbrüstungen der Balkone werden durch Staketen-Geländer ersetzt. Es
handelt sich um eine Mehrzahl geringfügiger Änderungen, die auch in ihrer Gesamtheit
keine Veränderung des Bauvorhabens in den Grundzügen bewirken. Die Hauptmerkmale
wie Erschliessung, Standort, äussere Masse, Geschosszahl, Geschosseinteilung oder
Zweckbestimmung bleiben im Wesentlichen unverändert. Das zulässige Mass einer
Projektänderung, die im selben Verfahren beurteilt werden kann wie das Ursprungsprojekt,
ist eingehalten.
c) Das geänderte Projekt tritt an die Stelle des ursprünglichen Bauprojekts; mit der
Vorlage der Projektänderung gilt das ursprüngliche Gesuch im Umfang der Änderung als
zurückgezogen.9 Die BVE beurteilt demnach im Beschwerdeverfahren das geänderte
Projekt, sofern sie die Sache nicht zur Weiterbehandlung an die Vorinstanz zurückweist.
Zur Projektänderung sind die Gemeinde, die Gegenpartei und die allenfalls neu von der
Projektänderung berührten Dritten anzuhören. Hingegen müssen Einsprechende, die sich
nicht am Beschwerdeverfahren beteiligt haben, nicht mehr angehört werden.10
8 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 32 N. 12a 9 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 32-32d N. 13c 10 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 32 N. 13a
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Die Anhörung ist im Beschwerdeverfahren erfolgt. Die Verfahrensbeteiligten erhielten
Gelegenheit, sich zur Projektänderung zu äussern. Dritte sind von der Projektänderung
nicht neu betroffen. Auch hat das geänderte Projekt keine neuen oder weiter gehenden
Auswirkungen auf zusätzliche öffentliche oder wesentliche nachbarliche Interessen. Daher
kann es ohne erneute Publikation beurteilt werden.11
d) Die Beschwerdegegnerin hat im erstinstanzlichen Verfahren nachgewiesen, dass sie
die Bauparzelle gekauft hat.12 Gemäss dem Grundstücksinformationssystem Grudis wurde
der Eigentumsübergang inzwischen im Grundbuch eingetragen. Die Beschwerdegegnerin
hat daher ein schutzwürdiges Interesse an der Beurteilung des Baugesuchs bzw. der
Projektänderungen.
e) Die Voraussetzungen für die Beurteilung des Bauvorhabens mit den
Projektänderungen im Beschwerdeverfahren sind demnach erfüllt. Die BVE könnte die
Sache zur Weiterbehandlung an die Vorinstanz zurückweisen (Art. 43 Abs. 3 Satz 2
BewD). Dafür besteht aber kein Anlass.
4. Pläne und Profile
a) Die Beschwerdeführenden rügten in ihrer Beschwerde, dass die Pläne den
gesetzlichen Anforderungen nicht genügten. Die Angaben zur Berechnung der Fassaden-
und der Gesamthöhe seien unklar. Das massgebende und das fertige Terrain seien nicht
dargestellt. Die Massangaben für Fenster, Balkone, Lukarnen usw. fehlten grösstenteils.
Die Pläne seien lediglich im Format A3 ausgeführt und es fehle ein Bezug zur Strasse und
den umliegenden Gebäuden. Insbesondere fehle eine Darstellung der Nachbarbaute auf
Parzelle Nr. I._, an welche das geplante Gebäude direkt anschliesse. Ebenfalls
gehe aus den Planunterlagen die Erschliessung nicht hervor.
In ihrer Stellungnahme zur Projektänderung vom 23. Mai 2019 kritisieren die
Beschwerdeführenden zudem, dass die Projektänderungpläne nicht klar darstellten, was
geändert werde. Weiter führen sie an, dass in den Fassadenplänen die Geschosse nicht
eingezeichnet seien und die Dachlukarnen in der Höhe gegenüber dem Querschnitt
11 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 32-32d N. 13 12 Vorakten, pag. 4 ff.
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offensichtlich falsch dargestellt seien. Der Situationsplan fehle in den Unterlagen. Im
Übrigen seien die Profile nicht angepasst worden.
b) Dem Baugesuch müssen ein Situationsplan sowie Projektpläne beigelegt werden.13
Der Situationsplan zeigt insbesondere die Lage und Grundfläche des Bauvorhabens und
seine Abstände von den Strassen, den Grenzen benachbarter Grundstücke und
Gebäude.14 Die Projektpläne stellen die Grundrisse und Fassaden dar und müssen auch
die zum Verständnis des Bauvorhabens nötigen Schnitte enthalten.15 In den Schnitt- und
Fassadenplänen sind das massgebende sowie das fertige Terrain anzugeben.16 Soll ein
bestehendes Gebäude verändert werden, so muss aus den Plänen hervorgehen, welche
Gebäudeteile bestehen bleiben, welche abgebrochen und welche neu erstellt werden
sollen. Im Falle von Projektänderungen müssen auch die vorgenommenen Änderungen im
Verhältnis zum Vorgängerprojekt aus den Plänen ersichtlich sein.
Es ist Sache der Bauherrschaft, vollständige und widerspruchsfreie Pläne einzureichen.17
c) Die Beschwerdegegnerin hat im Baubewilligungsverfahren einen Situationsplan18
eingereicht, aus dem die Lage des Bauvorhabens, die Abstände zu den Nachbarparzellen
und auch die auf den Nachbarparzellen befindlichen Gebäude dargestellt sind,
insbesondere auch die Nachbarbaute auf Parzelle Nr. I._. Der Situationsplan war
nicht Gegenstand der Projektänderungen und ist nach wie vor massgebend.
Die Beschwerdeführenden weisen darauf hin, dass auf der Bauparzelle zur Zeit eine
Bauruine steht. Deren Abbruch sei nicht bewilligt. Auf den Plänen "Grundriss
Kellergeschoss Werkplanung" sowie "Querschnitt A-A"19 sind die abzubrechenden
Gebäudeteile als solche markiert. Das Vorhaben umfasst demnach sowohl den Abbruch
einzelner bestehender Gebäudeteile als auch die Neuerstellung eines Gebäudes bzw. die
Ergänzung von bestehenden Bauteilen zu einem ganzen Gebäude. Dies ist zulässig.
Gemäss den Angaben des Projektverfassers sollen zudem die bestehenden Wände im
13 Art. 10 Abs. 2 BewD 14 Art. 13 Bst. f BewD 15 Art. 14 Abs. 1 BewD 16 Art. 14 Abs. 2 BewD 17 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 34 N. 19a 18 Situationsplan im Mst. 1:500 vom 27. März 2018, von der Gemeinde Lengnau gestempelt am 24. Juli 2018 19 Massgebend sind die Pläne vom 21. März 2018 korr. 13. November 2018, von der BVE gestempelt am 14. Dezember 2018
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Erdgeschoss abgebrochen werden.20 Dies ist in den Plänen nicht so vermerkt. Immerhin
lässt es sich aus den Plänen implizit ablesen, indem diese den Endzustand des Neubaus
wiedergeben.
Auf dem massgebenden Querschnittplan vom 21. März korr. 15. November 2018, von der
BVE gestempelt am 14. Dezember 2018, finden sich detaillierte Angaben zu Raumhöhen,
Gebäudehöhe, Firsthöhe etc. Auch der Fixpunkt (+/- OK EG = 447,44 m.ü.M.) ist
angegeben und das bestehende sowie das fertige Terrain sind vermerkt. Auch auf den
Fassadenplänen sind bestehendes sowie fertiges Terrain eingezeichnet.
Die Beschwerdegegnerin hat im jeweiligen Begleitschreiben zu den Projektänderungen
vom 13. Dezember 2018 und vom 23. Mai 2019 umschrieben, worin die Änderungen im
Verhältnis zum Vorgängerprojekt bestehen. Im Zusammenhang mit diesen Erläuterungen
sind die vorgenommenen Änderungen im Verhältnis zum Vorgängerprojekt aus den Plänen
ablesbar.
Bei korrekt vermassten Plänen können Höhen-, Längen- und Breitenmasse bspw. von
Fenstern und Lukarnen nachgemessen werden. Allerdings sind vorliegend die Pläne nicht
in allen Teilen zuverlässig. Der Querschnittplan beziffert die Höhe der Lukarne ab oberkant
Dachgeschossboden im Rohbau mit 2,70 m, dargestellt ist eine Distanz von rund 2,60 m.
Auf den Fassadenplänen21 sind die Lukarnen jedoch etwa 0,30 m höher dargestellt. Die
Pläne sind also insoweit widersprüchlich. Damit entsprechen sie den gesetzlichen
Vorgaben nicht in allen Teilen. Letztlich ist dies nicht entscheidend. Wie zu zeigen sein
wird, kann das Bauvorhaben unabhängig von diesen Mängeln nicht bewilligt werden.
d) Baugesuchsteller müssen mit Profilen die äusseren Umrisse des Bauvorhabens
kenntlich machen. Die Profile müssen namentlich in den Gebäudeecken die Höhen der
Fassaden und die Neigung der Dachlinien sowie die Höhe von oberkant
Erdgeschossboden angeben.22 Mit der Projektänderung vom 23. Mai 2019 wurden die mit
Profilen markierten offenen Autoabstellplätze innerhalb des Gebäudevolumens im
20 Augenscheinprotokoll vom 29. April 2019, S. 3 oben 21 Fassade Nord-West korr. 15. Mai 2019, Fassaden Nord-Ost und Süd-West korr. 15. Mai 2019 sowie Fassade Süd-Ost korr. 15. Mai 2019, alle von der BVE gestempelt am 24. Mai 2019 22 Art. 16 Abs. 1 BewD
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Erdgeschoss23 verändert, indem sie teilweise mit einer Holzschalung und Schiebetoren
verkleidet wurden. Für die Beschwerdeführenden war dies aus den
Projektänderungsplänen und aus der Umschreibung der Projektänderung im
Begleitschreiben der Beschwerdegegnerin erkennbar, so dass sie nicht zusätzlich auf eine
Anpassung der Profilierung angewiesen waren. Aus einer allfällig unterlassenen
Anpassung der Profile können sie nichts zu ihren Gunsten ableiten.
e) Die Beschwerdegegnerin hat mit der Projektänderung vom 13. Dezember 2018 auch
einen überarbeiteten Plan "Kellergeschoss / Werkplanung" eingereicht, aus dem der
geplante Anschluss an Ver- und Entsorgungsleitungen hervorgeht. Mit der Projektänderung
vom 23. Mai 2019 hat sie dazu weitere Unterlagen eingereicht. Die umstrittene Frage, ob
der Anschluss der Liegenschaft an die öffentliche Kanalisation gewährleistet sei, wird unter
Erwägung 6 behandelt. Andere Erschliessungsaspekte sind nicht substantiiert bestritten.
Der Anschluss an das öffentliche Strassennetz ist aus dem Situationsplan ersichtlich.
5. Zonenkonformität, Ästhetik
a) Nach Ansicht der Beschwerdeführenden entspricht das Bauvorhaben den
Gestaltungsvorschriften nicht. In der Mischzone Dorf sei die Erhaltung, die Gestaltung und
die behutsame Erneuerung der für den alten Ortskern prägenden Elemente
vorgeschrieben. Ausserdem befänden sich in der Umgebung inventarisierte Objekte. Mit
dem Bauvorhaben würden die Ästhetikansprüche des Standorts nicht erfüllt. An dieser
Sichtweise halten die Beschwerdeführenden auch nach den Projektänderungen vom 18.
Dezember 2018 und vom 23. Mai 2019 fest.
b) Bauten, Anlagen, Reklamen, Anschriften und Bemalungen dürfen Landschaften,
Orts- und Strassenbilder nicht beeinträchtigen (Art. 9 Abs. 1 BauG). Diese Vorschrift stellt
die „ästhetische Generalklausel“ im Sinne eines allgemeinen Beeinträchtigungsverbots dar.
Eine Beeinträchtigung liegt vor, wenn ein Bauvorhaben einen Gegensatz zur bestehenden
Überbauung schafft, der erheblich stört. Die Gemeinden dürfen eigene Ästhetikvorschriften
erlassen, die über die kantonalen Vorschriften hinausgehen können. Derartige Vorschriften
müssen, um selbständige Bedeutung zu erlangen, konkreter gefasst sein als die
23 Vgl. Fotodossier zum Augenscheinprotokoll vom 29. April 2019, Bild Nr. 3
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Anordnungen des kantonalen Rechts, sie dürfen Letztere nicht bloss allgemein anders
formulieren.24
Das Baureglement der Gemeinde Lengnau (GBR)25 schreibt vor, dass Bauten und Anlagen
so zu gestalten sind, dass zusammen mit ihrer Umgebung eine gute Gesamtwirkung
entsteht (Art. 411 Abs. 1 GBR). Art. 411 Abs. 2 GBR führt näher aus, welche Kriterien bei
der Beurteilung der guten Gesamtwirkung insbesondere zu berücksichtigen sind, nämlich: - die prägenden Elemente und Merkmale des Strassen-, Orts- und Landschaftsbildes,
- die bestehende und bei Vorliegen einer entsprechenden Planung auch die beabsichtigte
Gestaltung der benachbarten Bebauung,
- Standort, Stellung, Form, Proportionen und Dimensionen der Bauten und Anlagen,
- die Fassaden- und Dachgestaltung sowie die Materialisierung und Farbgebung,
- die Gestaltung der Aussenräume, insbesondere des Vorlandes und der Begrenzungen gegen
den öffentlichen Raum,
- die Gestaltung und Einordnung der Erschliessungsanlagen, Abstellplätze und Eingänge.
Art. 411 Abs. 3 GBR behält zudem die Vorschriften über die Ortbildpflege vor. Diese sind in
Art. 511 ff. GBR geregelt. Art. 511 GBR enthält spezifische ortsbildpflegerische
Anforderungen für die Mischzone Dorf, in der sich die Bauparzelle befindet. Danach
bezweckt die Mischzone Dorf die Erhaltung, die Gestaltung und die behutsame
Erneuerung der für den alten Ortskern prägenden Elemente und Merkmale (Art. 511 Abs. 1
GBR). Bei Um-, An- und Neubauten ist die traditionelle Bauweise bezüglich Fassaden- und
Dachgestaltung, Form, Farb- und Materialwahl sowie Strassen-, Platz- und
Aussenraumgestaltung zu übernehmen (Art. 511 Abs. 2 GBR).
Diese Bestimmungen gehen weiter als Art. 9 Abs. 1 BauG; ihnen kommt daher
selbständige Bedeutung zu.
c) Der Begriff „gute Gesamtwirkung“ stellt einen unbestimmten kommunalen
Gesetzesbegriff dar, bei dessen Auslegung die kommunalen Behörden einen gewissen
Beurteilungsspielraum haben. Dabei dürfen an das Erfordernis der guten Gesamtwirkung
nicht unverhältnismässig hohe Ansprüche gestellt werden. Die gute Gesamtwirkung ist
weder an geringen noch an besonders hohen architektonischen Qualitäten zu messen.
24 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 9/10 N. 4 und 13; BVR 2009 S. 328 E. 5.2 mit Hinweisen 25 Vom August 2011, vom Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR) genehmigt am 11. Mai 2012
RA Nr. 110/2018/121 14
Das bedeutet bei durchschnittlichen örtlichen Gegebenheiten, dass das Mittelmass der
Umgebung nicht gestört werden darf und sich eine neue Baute oder Anlage an den
qualitativ hochwertigeren Bauten und Anlagen der Umgebung zu orientieren hat.26 Art. 411
GBR konkretisiert den Begriff der guten Gesamtwirkung durch Aufzählung von
massgebenden Kriterien.
d) Das Bauvorhaben muss sich nicht nur am Erfordernis der guten Gesamtwirkung
messen lassen, sondern aufgrund seiner Lage in der Mischzone Dorf zusätzlich auch an
den spezifisch für diese geltenden besonderen Vorschriften der Ortsbildpflege. Für die
Mischzone Dorf ist als Ziel die Erhaltung, Gestaltung und behutsame Erneuerung der für
den alten Ortskern prägenden Elemente und Merkmale sowie die Verpflichtung zur
Übernahme der traditionellen Bauweise vorgeschrieben. Im Hinblick auf die
Ästhetikanforderungen wird damit deutlich differenziert zwischen der Mischzone Dorf und
den anderen Zonen. In der Mischzone Dorf ist nicht allgemein die Qualität der
umgebenden Bauten und Anlagen für die Beurteilung massgebend. Vielmehr müssen die
prägenden Elemente und Merkmale des alten Ortskerns erhalten werden – wobei die
Gestaltung und behutsame Erneuerung möglich ist – und die Bauweise muss von den
traditionellen Bauten und Anlagen der Umgebung übernommen werden.
Auf der direkt nordwestlich an die Bauparzelle angrenzenden Parzelle Nr. K._
befindet sich ein als schützenswert verzeichnetes Bauernhaus sowie ein ebenfalls als
schützenswert verzeichneter Brunnen. Auf der Nachbarparzelle Nr. O._ befindet
sich ein als erhaltenswert verzeichnetes Bauernhaus.
Die OLK erläutert in ihrem Fachbericht vom 14. Februar 2019, dass sich entlang des
J._wegs (südwestlich der Bauparzelle) das historische Zentrum von Lengnau
befinde, das durch eine lockere, dörflich und landwirtschaftlich geprägte Bebauung
charakterisiert werde. Nordöstlich davon (also im Bereich der Bauparzelle), angrenzend an
den historischen Kern, sei die ursprüngliche Bebauungsstruktur mit
Landwirtschaftsgebäuden weiterhin ablesbar, werde jedoch durch Bauten aus den 1960-er
und 70-er Jahren massiv gestört. Obwohl in Sichtweite zu den genannten Fremdkörpern im
dörflichen Gefüge, sei die Situation "G._" – wo der Neubau geplant werde –
ortsbaulich als Fortsetzung der dörflichen Zentrumsstruktur zu interpretieren und im
26 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 9/10 N. 4a; BVR 2009 S. 329 E. 5.3, BVR 2006 S. 491 E. 6.3.1
RA Nr. 110/2018/121 15
kleinräumigen Kontext weiterhin intakt. Die inventarisierten Bauten in unmittelbarer
Nachbarschaft zum geplanten Neubau seien in ihrem Substanz- und Situationswert
wichtige Zeugen der dörflichen Entwicklung der Gemeinde Lengnau entlang der Dorfgasse
des früheren Weilers "G._".
Die Situation bei der Bauparzelle mit den umgebenden inventarisierten Bauten ist auch im
Kontext ihrer historischen Bedeutung zu würdigen. Dies ergibt sich aus dem in Art. 511
Abs. 1 GBR formulierten Erhaltungsziel für die den alten Ortskern prägenden Elemente
und Merkmale. Die Ausführungen der Beschwerdegegnerin, wonach das Quartier
"G._" heute nicht (mehr) als Weiler gelten könne,27 sind unbehelflich. Art. 511
GBR fordert im Bereich der Mischzone Dorf die Erhaltung der kulturhistorisch
bedeutsamen Elemente und Merkmale, die auch heute noch, wenn auch gestört durch
zwischenzeitlich erstellte Fremdkörper, ablesbar sind. Am Augenschein vom 29. April 2019
bestätigten sich die Ausführungen der OLK in ihrem Fachbericht, wonach die ursprüngliche
dörfliche und landwirtschaftliche Bebauungsstruktur im kleinräumigen Kontext um die
Bauparzelle herum trotz der sichtbaren Störelemente28 noch intakt ist.29 Die Vertretung der
OLK erläuterte, dass der Kopfbau auf Parzelle Nr. I._, obwohl nicht im
Originalzustand und nicht als Baudenkmal verzeichnet, als wichtiger Zeitzeuge zum
Situationswert beitrage. Damit bestehe ein gefasster Raum von Bauernhäusern, und nicht
etwa lediglich eine Reihe von Bauernhäusern nördlich der Bauparzelle.30 Diese Sichtweise
überzeugt. Bei Neubauten in der Mischzone Dorf hat sich die Bauherrschaft in
gestalterischer Hinsicht nicht an der vorhandenen Gesamtsituation (mit Störelementen) zu
orientieren. Die Gestaltungsvorschriften in Art. 511 GBR nehmen vielmehr Bezug auf die
für den alten Ortskern prägenden Elemente und Merkmale sowie auf die traditionelle
Bauweise. Diese lassen sich insbesondere, aber nicht nur aus im Bauinventar
verzeichneten Objekten ablesen. Mit dem Kopfbau auf Parzelle Nr. I._ findet die
dörfliche Bebauungsstruktur auch auf der den inventarisierten Objekten
gegenüberliegenden Seite der Strasse "G._" eine Fortsetzung, womit die von der
OLK als gefasster Raum bezeichnete Situation besteht. An der durch diese vorgegebenen
traditionellen dörflichen Bauweise muss sich das Bauvorhaben in gestalterischer Hinsicht
27 Schlussbemerkungen der Beschwerdegegnerin vom 28. August 2019, S. 2 28 Vgl. Fotodossier zum Augenscheinprotokoll vom 29. April 2019, Bilder 7, 18 und 19 29 Vgl. Fotodossier zum Augenscheinprotokoll vom 29. April 2019, Bilder 9-12, 14, 15 und 24 30 Protokoll des Augenscheins vom 29. April 2019, S. 3 (Voten Herr K._und Frau L._); Fotodossier zum Augenscheinprotokoll vom 29. April 2019, Bilder 1-4 und 24
RA Nr. 110/2018/121 16
messen. Namentlich muss es die traditionelle Bauweise bezüglich Fassaden- und
Dachgestaltung, Form, Farb- und Materialwahl sowie Strassen-, Platz- und
Aussenraumgestaltung übernehmen.
e) Nach Ansicht der OLK genügt das Bauvorhaben den ästhetischen Anforderungen
nicht. Die OLK führte zum Projekt mit Änderungen vom 13. Dezember 2018 folgende
Kritikpunkte an: "- Das überdimensionierte Bauvolumen negiert den Kontext bezüglich bestehendem Kopfbau
und den umgebenden inventarisierten Bauten, die in ihrem Situationswert beeinträchtigt
werden. Das Projekt, das letztlich eine[n] Ersatzbau für den bestehenden Schopf darstellt,
muss sich dem historischen Kontext volumetrisch unterordnen, andernfalls dieser entwertet
wird.
- Die Beziehung zwischen dem Neubau und dem angrenzenden westlichen Kopfbau ist
gestalterisch sowie konstruktiv nicht gelöst und ortsuntypisch, da der Schopfbau historisch
direkt ans Wohngebäude gebaut wurde und dieses mit dem First nicht überragt hat.
- Die Gestaltung des Gebäudevolumens mit den nordseitig 'weggefressenen' Gebäudeecken
im Erdgeschoss ist ebenfalls ortsuntypisch. Die Autoabstellplätze sind nicht sorgfältig
gestaltet. Die vorgeschlagene Lösung widerspricht der ortsüblichen Gebäudetypologie, die
eine Hofsituation vor oder neben dem Gebäude aufweist.
- Die Fassadengestaltung erscheint zufällig und orientiert sich nicht an den beispielgebenden
inventarisierten Bauten. Insbesondere die Materialisierung der Balkonbrüstung in Glas ist im
historisch gewachsenen Kontext untypisch.
- Die nordseitige Gestaltung der Dachaufbauten mit den Fenstern, welche die Dachfläche
durchstossen, ist gestalterisch und konstruktiv nicht nachvollziehbar.
- Der Gebäudezugang in den dunklen Ecken der Autoabstellplätze [ist] gestalterisch nicht
nachvollziehbar. Eine ortsübliche Adressbildung mit einem klar erkennbaren Hauseingang
ist anzustreben.
- Eine dem Dorfcharakter entsprechend[e] Gestaltung der Freiräume ist nicht erkennbar."
Mit Projektänderung vom 23. Mai 2019 nahm die Beschwerdegegnerin verschiedene
Anpassungen vor. Ein Teil der bisher offenen Autoabstellplätze wurde mit einer
Holzschalung und Schiebetoren verkleidet, damit das Erdgeschoss als einheitlicher
Baukörper verstanden werden könne. Grösse und Form der Fenster an der
Nordwestfassade wurden vereinheitlicht mit dem Ziel, einen stimmigen Fassadenausdruck
zu gewährleisten und eine bessere Harmonie mit den gegenüberliegenden Bauernhäusern
RA Nr. 110/2018/121 17
zu gewährleisten. Alle Balkongeländer wurden neu als vertikale Stabgeländer gestaltet, um
den Bau filigraner wirken zu lassen.31
Die OLK äusserte sich zu dieser Projektänderung mit Zusatzbericht vom 5. Juli 2019. Sie
begrüsste die Anpassungen mit folgenden Einschränkungen: "- Damit das Gebäude optisch wirklich 'auf dem Boden steht', sollten zumindest die
Seitenwände der Garagen massiv und nur die Tore in Holz ausgeführt werden. Die Garage
in der Nordwest-Ecke scheint ausserdem bezüglich Abmessungen nicht zu funktionieren.
- Die Angleichung der Fensterabmessungen auf der Nordwest-Fassade sollte zu einer
hochrechteckigen Proportion der einzelnen Fenster führen, wie dies beim
gegenüberliegenden schützenswerten Gebäude sichtbar ist."
Die OLK merkte zudem an, dass wesentliche Punkte ihres ersten Berichts mit der
Projektänderung vom 23. Mai 2019 nicht berücksichtigt würden. Sie hielt dazu fest: "- Das überdimensionierte neue Bauvolumen und sein Verhältnis zum bestehenden Kopfbau
beeinträchtigen den Situationswert der benachbarten schützens- resp. erhaltenswerten
Gebäude weiterhin und ignorieren den historisch gewachsenen Kontext.
- Die Beziehung zwischen Neubau und bestehendem Kopfbau bleibt gestalterisch ungelöst.
- Eine ortsübliche Adressbildung ist weiterhin nicht erkennbar, da der Gebäudezugang
weiterhin in der Parknische erfolgt.
- Die Fenster der Dachaufbaute nordwestseitig sind gestalterisch weiterhin nicht
nachvollziehbar und sind oberhalb des Schnittpunkts Fassade-Dachschräge zu
positionieren.
- Eine dem Dorfcharakter entsprechende Gestaltung des Aussenraums ist weiterhin nicht
erkennbar."
f) Die Beschwerdegegnerin macht geltend, der "Kopfbau" auf der Nachbarparzelle sei
kein Kopfbau mehr, nachdem die ehemalige Scheune schon vor sehr langer Zeit komplett
entfernt worden sei. Damit sei die vormalige Einheit von Kopfbau und Scheune zerstört
worden. Es bestehe keine gesetzliche Grundlage, um die Beschwerdegegnerin zu
zwingen, eine Neubaute in ästhetischer Identität mit der vormaligen Scheune zu erstellen
bzw. diese an den ehemaligen Kopfbau anzubauen. Der Kopfbau sei nicht als Baudenkmal
geschützt und daher nicht in die ästhetische Betrachtung des Bauvorhabens
einzubeziehen. Das Bauvorhaben halte die baupolizeilichen Masse ein, also könne nicht
von einem überdimensionierten Bau gesprochen werden. Ästhetisch motivierte
31 Vgl. Begleitschreiben der Beschwerdegegnerin zur Projektänderung vom 23. Mai 2019
RA Nr. 110/2018/121 18
Beschränkungen der erlaubten Gebäudedimensionen, die eine ins Gewicht fallende
Mindernutzung zur Folge hätten, seien unzulässig; Art und Mass der nach der
Zonenordnung zulässigen Nutzung dürften nicht wesentlich eingeschränkt werden.
g) Die maximale Ausnutzung der baupolizeilichen Masse entspricht grundsätzlich einem
öffentlichen Interesse, da die schweizerische Raumordnungspolitik das wichtige Ziel
verfolgt, die Siedlungsentwicklung zur haushälterischen Nutzung des Bodens nach innen
zu lenken und kompakte Siedlungen zu schaffen.32 Angestrebt wird dabei nicht eine
undifferenzierte Verdichtung, sondern eine hochwertige Siedlungsentwicklung nach
innen33, die grundsätzlich auch die anwendbaren gestalterischen Vorschriften zu erfüllen
hat. Unzulässig sind jedoch ästhetisch motivierte Beschränkungen der erlaubten
Gebäudedimensionen, die eine ins Gewicht fallende Mindernutzung zur Folge hätten.
Insbesondere darf das Erfordernis der guten Gesamtwirkung nicht dazu führen, dass die
Vorschriften der Zonenordnung über die zulässigen Masse ausgehebelt werden, indem
bspw. in einem ganzen Quartier nur ein Geschoss weniger bewilligt wird, als nach der
Zonenordnung zulässig wäre.34
Soweit keine in dieser Art ins Gewicht fallende Mindernutzung resultiert, kann die
Änderung einer vorgesehenen nachteiligen Bauform (z.B. unproportioniertes oder mit den
Nachbarbauten nicht harmonisierendes Gebäude) verlangt werden.35 Die Bauherrschaft
hat keinen Anspruch auf Verwirklichung eines bestimmten Projekts, mit dem sie unter
Einhaltung der baupolizeilichen Masse eine bestmögliche Ausnützung der Bauparzelle
erreichen kann. Ästhetikvorschriften können im Einzelfall dazu führen, dass gewisse
Abstriche bei der Ausnützung des Grundstücks gemacht werden müssen.36
h) Das geplante Gebäude reicht an der Südwestseite im Keller und Erdgeschoss bis an
die Grenze zur Nachbarparzelle Nr. I._ heran, in den oberen Geschossen teils bis
direkt an die Parzellengrenze, teils bis rund 1 m an diese heran. Der gesetzliche
Grenzabstand wird damit unterschritten. Die Beschwerdegegnerin stützt sich dafür auf ein
Grenzbaurecht. Auch die Parzelle Nr. I._ verfügt umgekehrt über ein
32 BGE 145 I 52 E. 4.4 33 Vgl. BGE 142 II 100 E. 4.6 34 BGE 145 I 52 E. 4.4; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 9/10 N. 15 mit Hinweisen 35 VGE 2018/101 vom 19. März 2019, E. 2.3 36 Urteil des Bundesgerichts 1C_434/2012 vom 28. März 2013, E. 3.3 und 3.4
RA Nr. 110/2018/121 19
Grenzbaurecht zur Bauparzelle hin.37 Ihre Grenze zur Bauparzelle verläuft nicht in einer
geraden Linie, sondern weist eine rund 1 m tiefe Ausbuchtung zur Bauparzelle hin auf. Im
Bereich dieser Ausbuchtung steht das Gebäude auf Parzelle Nr. I._ rund 1 m von
der Parzellengrenze entfernt, ansonsten reicht es bis direkt an die Parzellengrenze. Es
handelt sich dabei um den Kopfbau eines ehemaligen Bauernhauses, dessen Scheune
(bzw. "Schopf" in der Terminologie der OLK) auf der heutigen Bauparzelle stand.38
Das gegenseitige Grenzbaurecht würde es grundsätzlich erlauben, auf den Parzellen
Nr. I._ und Nr. F._ (Bauparzelle) wieder ein als Einheit wahrnehmbares
Gebäude zu erstellen. Aus dieser rechtlichen Möglichkeit kann jedoch keine Verpflichtung
der Bauherrschaft abgeleitet werden, direkt an das Nachbargebäude anzubauen, zumal
dies im Bereich der Ausbuchtung der Parzelle Nr. I._ Baumassnahmen auf
fremdem Grund bedingen würde.
i) Es ist grundsätzlich Sache der Bauherrschaft zu entscheiden, inwieweit sie einen
durch private Rechte erweiterten Gestaltungsspielraum mit einem Bauvorhaben ausreizen
will. Zur maximalen Ausnutzung besteht keine Verpflichtung. Die Beschwerdegegnerin
möchte ein Bauvorhaben realisieren, mit welchem das Grenzbaurecht in Anspruch
genommen wird. Im Erdgeschoss soll insoweit direkt an den bestehenden Kopfbau auf
Parzelle Nr. I._ angebaut werden, als dieser bis an die Parzellengrenze reicht. Im
Bereich der Ausbuchtung der Parzellengrenze beträgt der Abstand zwischen den
Gebäuden auch bei Inanspruchnahme des Grenzbaurechts 1 m, da der Kopfbau hier um
so viel von der Grenze entfernt liegt. In den oberen Geschossen wird überall ein Abstand
von rund 1 m zur Parzelle Nr. I._ eingehalten. Das geplante Gebäude soll also mit
dem bestehenden Kopfbau des ehemaligen Bauernhauses keine bauliche Einheit bilden.
Gleichzeitig fehlt aber dem geplanten Gebäude infolge der grossen Nähe zum
Nachbargebäude eine optische Eigenständigkeit. Mit Ausgestaltung des Bauvorhabens
und der grossen Nähe zum bestehenden Kopfbau auf Parzelle Nr. I._ wird ein
starker Bezug zu diesem hergestellt, der bei der gestalterischen Würdigung nicht
ausgeklammert werden darf. Das geplante Gebäude erscheint in seiner optischen Wirkung
nicht als eigenständiger Neubau, sondern als Fortsetzung des mit dem Kopfbau bereits
bestehenden Baukörpers. Daran ändert der ca. 1 m breite Spalt zwischen den Gebäuden
37 Gemäss Grundstückinformationssystem Grudis 38 Vgl. Protokoll des Augenscheins vom 29. April 2019, S. 3 unten und S. 5 oben, 2. Verbal
RA Nr. 110/2018/121 20
in den oberen Geschossen entgegen der Ansicht des Projektverfassers39 nichts. Diesem –
von der Bauherrschaft so gewählten – Bezug zum Nachbargebäude vermag das
Bauvorhaben nicht gerecht zu werden. Weder entsteht mit dem Bauvorhaben eine um
diese ergänzte Einheit, noch wird ein eigenständiges neues Gebäude erstellt. Vielmehr
weckt der geplante Baukörper optisch die Erwartung eines Anbaus, wird aber gleichzeitig
dieser Erwartung aufgrund des "Spalts" zum Kopfbau in den oberen Geschossen sowie der
fehlenden volumetrischen Unterordnung gegenüber diesem nicht gerecht.
Obwohl es zutrifft, dass die Bauherrschaft zum direkten Anbau an die Nachbarliegenschaft
nicht verpflichtet ist, ist die Kritik der OLK an der gewählten Gestaltung daher berechtigt.
Die Beschwerdegegnerin hat sich für eine Gestaltung des Bauvorhabens entschieden,
welche einen besonders starken Bezug zur Nachbarliegenschaft herstellt. Sie muss sich an
den gestalterischen Anforderungen messen lassen, die sich aus diesem besonderen
Bezug ergeben.
Gemäss den kommunalen Gestaltungsvorschriften sollen die prägenden Elemente und
Merkmale des alten Ortskerns erhalten, gestaltet und behutsam erneuert werden;
Neubauten müssen die Bauweise der traditionellen Bauten und Anlagen der Umgebung
übernehmen. Die OLK hat überzeugend festgehalten, dass die gegenüberliegenden, im
Bauinventar verzeichneten Bauernhäuser in gestalterischer Hinsicht beispielgebend sind.
Daraus ergibt sich das Erfordernis, dass der Anbau an den Kopfbau – welcher der
Scheune gemäss traditioneller Bauweise entspricht – diesen volumetrisch nicht überragen
und ohne Spalt in den oberen Geschossen angebaut werden soll. Es ist diesbezüglich
ohne Bedeutung dass das Bauernhaus auf Parzelle Nr. K._ keinen Kopfbau mit
Quergiebel aufweist.40 Die Anforderung, dass die Gebäudefortsetzung den Kopfbau nicht
überragen und zu diesem keinen Spalt aufweisen soll, bleibt davon unbeeinflusst.
j) Raumplanerisch ist wie erwähnt eine hochwertige Siedlungsentwicklung nach innen,
unter Berücksichtigung einer angemessenen Wohnqualität, erwünscht (vgl. Art. 1 Abs. 2
Bst. abis sowie Art. 8a Bst. c RPG). Angestrebt wird gleichzeitig eine Verdichtung und die
Hochwertigkeit der Siedlungsentwicklung bzw. eine angemessene Wohnqualität.
39 Protokoll des Augenscheins vom 29. April 2019, S. 11 unten (Votum Herr M._) und S. 12 oben (Votum Herr M._) 40 Vgl. Protokoll zum Augenschein vom 29. April 2019, S. 4 oben; Fotodossier zum Augenscheinprotokoll vom 29. April 2019, Bilder 8, 17 und 24
RA Nr. 110/2018/121 21
Das gemäss der Zonenordnung zulässige Nutzungsmass wird sowohl durch die darin
festgelegten baupolizeilichen Masse als auch durch die Ästhetikanforderungen definiert.
Da gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung Ästhetikanforderungen nicht zu so
starken Einschränkungen der nach der Zonenordnung zulässigen Baumasse führen
dürfen, dass diese geradezu ausgehebelt wird, darf den Ästhetikvorschriften nicht generell
Vorrang gegenüber dem Interesse an der bestmöglichen Ausnützung gegeben werden.
Umgekehrt geht aber aus der bundesgerichtlichen Rechtsprechung auch nicht hervor, dass
die Maximierung der zulässigen baulichen Ausnutzung generell Vorrang habe gegenüber
den gestalterischen Anforderungen. Vielmehr muss im Falle eines Interessengegensatzes
zwischen den Ästhetikanforderungen und der baulichen Nutzungsoptimierung zwischen
den involvierten Interessen abgewogen und insbesondere geprüft werden, ob die
Zonenordnung im Falle der Durchsetzung der Ästhetikinteressen ausser Kraft gesetzt
würde.41
Dies ist hier nicht der Fall. Dem Bauvorhaben stehen nicht nur allgemeine, sondern
zonenspezifische Ästhetikvorschriften entgegen. Diese schützen die bestehende Situation
an der Strasse "G._" mit den im Bauinventar verzeichneten Objekten. Die
zonenspezifischen Ästhetikvorschriften definieren zusammen mit den baupolizeilichen
Massen die zonenkonforme Ausnützung. Mit der Anwendung zonenspezifischer
Ästhetikvorschriften wird die Zonenordnung nicht ausgehebelt. Vielmehr wird damit den
spezifischen Vorschriften der Zonenordnung über Art und Mass der in der Mischzone Dorf
erlaubten Nutzung Nachdruck verliehen. Die zonenspezifischen Ästhetikvorschriften sind
daher uneingeschränkt anwendbar.
Hinzu kommt, dass die ästhetischen Beanstandungen aus dem ausgeprägten Bezug des
Bauvorhabens zum benachbarten Kopfbau resultieren. Dieser wiederum ist auf die
Inanspruchnahme eines Grenzbaurechts zurückzuführen, dank derer das geplante
Gebäude in unmittelbarer Nähe zum Kopfbau erstellt werden kann. Die Zonenordnung
erlaubt zwar die Einräumung eines Grenzbaurechts42, sieht dieses aber nicht als Regelfall
vor. Die Zonenordnung wird daher nicht geradezu ausgehebelt, wenn der
Nutzungssteigerung mittels Grenzbaurecht in einem Einzelfall ästhetisch motivierte
41 BGE 145 I 52 E. 4.4 42 Anhang A141 GBR
RA Nr. 110/2018/121 22
Beschränkungen entgegengesetzt werden. Eine angemessene, dem Sinn und Zweck der
Zonenordnung entsprechende Nutzung der Bauparzelle bleibt dennoch möglich.
k) Die OLK kritisiert in ihren Berichten nebst dem ungelösten Bezug zum Kopfbau auf
Parzelle Nr. I._ auch weitere Aspekte des Bauvorhabens. Diesem fehle eine
ortsübliche Adressbildung, da sich der Eingang zum Gebäude in der Parknische befinde.
Die vorgesehene Aussenraumgestaltung entspreche nicht dem dörflichen Charakter des
Ortes, der eine Hofsituation vor oder neben dem Haus vorgebe. Die Gestaltung des
Erdgeschosses mit Parknischen verleihe dem Gebäude eine "schwebende" Wirkung. Diese
werde mit den vorgesehenen Holzverschalungen um einen Teil der Parknischen nicht
behoben; vielmehr müssten die Seitenwände massiv ausgeführt werden, damit das
Gebäude optisch "auf dem Boden stehe". Schliesslich sollten sich die Fenster in der
Nordwest-Fassade in der Form an den gegenüber liegenden Bauernhäusern orientieren
und demnach hoch-rechteckig sein. Die Fenster in der nordwestseitigen Dachaufbaute
seien gestalterisch nicht nachvollziehbar, sie sollten über der Linie des Dachvorsprungs
ansetzen, statt dahinter zu reichen.
Die Beschwerdegegnerin hat keine Argumente vorgebracht, um diese Kritikpunkte zu
entkräften. Nach Art. 511 Abs. 2 GBR muss das Bauvorhaben die traditionelle Bauweise
u.a. bezüglich Fassaden- und Dachgestaltung, Form und Aussenraumgestaltung
übernehmen. Diesen Anforderungen wird die Nordwestfassade mit der vorgesehenen
Befensterung nicht gerecht. Dass die Form der Fenster mit der Projektänderung vom 23.
Mai 2019 vereinheitlicht wurde, stellt eine Verbesserung dar, jedoch entspricht die
Nordwestfassade auch damit nicht der mit den gegenüberliegenden Bauernhäusern
vorgegebenen ortstypischen, traditionellen Bauweise. Auch die vor der Dachaufbaute
durchlaufende Dachtraufe mit den teilweise dahinter liegenden Fenstern steht im
Widerspruch zur traditionellen Fassaden- und Dachgestaltung. Die Parknischen sollen
gemäss der Projektänderung vom 23. Mai 2019 teilweise mit Holz ummantelt werden, um
den Eindruck der über das Erdgeschoss hinausragenden bzw. "schwebenden"
Obergeschosse zu mildern. Die gesetzlich geforderte Übernahme der traditionellen
Bauweise wird damit aber nicht erreicht, da diese Gestaltungsweise bei den
beispielgebenden Bauernhäusern kein Vorbild findet. Wie die OLK in ihrem Zusatzbericht
vom 5. Juli 2019 zu Recht anmerkt, wirkt diese Anpassung ausserdem nicht vollständig
durchdacht. Insbesondere erscheint zweifelhaft, ob die Abmessungen des am weitesten
nördlich gelegenen Park- bzw. Garagenplatzes genügen. Auch ist nicht nachvollziehbar,
RA Nr. 110/2018/121 23
wie die vorgesehenen Schiebetore funktionieren sollen. Der Eingang zum Gebäude liegt
versteckt in der mittleren Parknische, was nicht der traditionellen Bauweise entspricht.
Schliesslich kann auch unter Berücksichtigung der Projektänderung nicht von einer
ortstypischen Aussenraumgestaltung die Rede sein. Diese wird insbesondere durch
dörfliche Hofräume vor oder neben den Gebäuden geprägt, welche als landwirtschaftliche
Vorfahrt oder Bauernvorgarten ausgestaltet sein können.43 Beim Bauvorhaben fehlt etwas
Entsprechendes.
Das Bauvorhaben wird damit dem Erfordernis der traditionellen Bauweise nicht gerecht.
Die Probleme der fehlenden Adressbildung und der nicht ortstypischen
Aussenraumgestaltung bleiben auch mit der Projektänderung vom 23. Mai 2019 ungelöst.
l) Nach dem Gesagten verstösst das Bauvorhaben auch mit den Anpassungen gemäss
der Projektänderung vom 23. Mai 2019 in verschiedener Hinsicht gegen die anwendbaren
Gestaltungsvorschriften. Es kann daher nicht bewilligt werden. Ob auch die vorgesehene
Farbe der Ziegel oder die Gestaltung des Terrains zu beanstanden sind, wie die
Beschwerdeführenden geltend machen, kann offen bleiben.
6. Erschliessung
a) Die Beschwerdeführenden bringen in ihrer Beschwerde vor, das geplante Gebäude
dürfe nicht wie vorgesehen an die bereits in der Strasse "G._" verlegte
Abwasserleitung angeschlossen werden.
Das Rechtsamt hat mit Verfügung vom 6. November 2018 darauf hingewiesen, dass aus
den Baugesuchsplänen nicht hervorgehe, an welchem Punkt die Abwasserleitung des
geplanten Gebäudes an die öffentliche Kanalisation der Gemeinde anschliesse. Es bat die
Beschwerdegegnerin um Einreichung eines verbesserten Plans, aus dem der Verlauf der
Abwasserleitungen sowie der Anschlusspunkt an die öffentliche Kanalisation der
Gemeinde hervorgingen. Die Beschwerdegegnerin reichte zusammen mit der
Projektänderung vom 13. Dezember 2018 einen verbesserten Plan "Grundriss
Kellergeschoss, Werkplanung"44 ein. Auf diesem sind u.a. eine in der Strasse
"G._" verlaufende "Kanalisationsleitung best.", eine vom Gebäude aus an diese
43 Protokoll des Augenscheins vom 29. April 2019, S. 3 Mitte (Votum Herr K._) 44 Plan vom 21.3.2018 korr. 13.11.2018 im Mst. 1:100, von der BVE gestempelt am 14. Dezember 2018
RA Nr. 110/2018/121 24
heranführende "Kanalisationsleitung neu" sowie der entsprechende Anschlusspunkt
eingezeichnet.
Am Augenschein vom 29. April 2019 führte die Beschwerdeführerin 1 aus, die
bestehenden Leitungen in der Strasse "G._" seien privat. Sie seien im Jahr 2005
erstellt worden und befänden sich im Gesamteigentum der Anstösser. Die
Beschwerdegegnerin habe kein Anschlussrecht.45
Zusammen mit der Projektänderung vom 23. Mai 2019 reichte die Beschwerdegegnerin
den Ausdruck eines E-Mail-Verkehrs zwischen dem Projektverfasser und dem Leiter Bau
und Werke der Gemeinde ins Recht. Letzterer führt darin aus, dass die nach Norden
führende Leitung nicht im GIS-Plan verzeichnet und demnach möglicherweise privat sei.
Eventuell könnte ein näherer Anschlusspunkt gefunden werden, wenn die Entwässerung
Richtung Osten erfolge. Auch dort sei zwar die nächste öffentliche Leitung weit weg. Es
bestehe aber im Zusammenhang mit der Sanierung eines Gebäudes ein
Fremdwasserabtrennungsprojekt; westlich dieses Gebäudes sei eine Schmutz- und
Meteorwasserleitung geplant. Die Pläne dafür seien in Bearbeitung.
b) Ein Bauvorhaben darf nur bewilligt werden, wenn das Baugrundstück genügend
erschlossen oder wenn sichergestellt ist, dass es auf den Zeitpunkt der Realisierung über
die erforderliche Erschliessung verfügt (Art. 22 Abs. 2 Bst. b RPG und Art. 7 Abs. 1 BauG).
Ein Grundstück gilt als erschlossen, wenn eine für die betreffende Nutzung hinreichende
Zufahrt besteht und die erforderlichen Wasser-, Energie- sowie Abwasserleitungen so nahe
heranführen, dass ein Anschluss ohne erheblichen Aufwand möglich ist (Art. 19 RPG).
Verschmutztes Abwasser muss behandelt werden (Art. 7 Abs. 1 GSchG46). Eine
genügende Erschliessung setzt deshalb zwingend eine vorschriftsgemässe Einrichtung zur
Beseitigung des Abwassers voraus (Art. 17 GSchG; Art. 7 Abs. 2 BauG i.V.m. Art. 3 Abs. 2
Bst. d BauV47). Für die Erstellung der Anlagen für die Basiserschliessung (Hauptstränge)
und die Detailerschliessung ist die Gemeinde zuständig (Art. 108 Abs. 1 BauG). Davon zu
unterscheiden sind die privaten Hausanschlüsse, welche ein Gebäude oder eine
45 Protokoll des Augenscheins vom 29. April 2019, S. 10-11 (Voten Frau A._) 46 Bundesgesetz vom 24. Januar 1991 über den Schutz der Gewässer (Gewässerschutzgesetz, GSchG; SR 814.20) 47 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1)
RA Nr. 110/2018/121 25
zusammengehörige Gebäudegruppe mit dem Erschliessungsnetz verbinden (Art. 106 Abs.
3 BauG).48
Der Gemeinderat kann den interessierten Grundeigentümern vertraglich die Planung und
Erstellung von Erschliessungsanlagen überbinden. Die Anlagen gehen nach ihrer
Erstellung von Gesetzes wegen an die Gemeinde zu Eigentum und Unterhalt über (Art.
109 Abs. 1 und 2 BauG). Der Eigentumsübergang setzt die "ordnungsgemässe Erstellung"
voraus. Zudem bedarf der Umfang des Eigentumsübergangs der klaren Abgrenzung bspw.
gegenüber Hausanschlüssen.49 Diese bleiben Bestandteil des Grundstücks, auf dem sie
liegen.50 Art. 109 Abs. 2 BauG schreibt daher vor, dass der Gemeinderat den
Eigentumsübergang und dessen Umfang in einer anfechtbaren Verfügung feststellt und
diese den bisherigen Eigentümern eröffnet.
Vorliegend wurde nicht abschliessend geklärt, ob es sich bei der in der Strasse
"G._", d.h. auch über die Bauparzelle verlaufende Kanalisationsleitung um eine
öffentliche Erschliessungsanlage handelt. Dafür spricht, dass es sich wohl um eine
Detailerschliessungsanlage handelt, welche die Grundstücke mehrerer Anstösser mit den
Anlagen der Basiserschliessung verbindet (Art. 106 Abs. 2 Bst. b BauG). Um einen
Hausanschluss kann es sich nur handeln, wenn damit ein einzelnes Gebäude oder eine
zusammengehörige Gebäudegruppe (namentlich eine gemeinschaftlich projektierte
Überbauung eines in sich geschlossenen Areals) an das öffentliche Erschliessungsnetz
angeschlossen wird.51 Dies scheint hier nicht der Fall zu sein.
Die Leitung wurde gemäss den Angaben der Beschwerdeführerin 1 vor 14 Jahren erstellt
und ist offenbar seither in Gebrauch. Die Leitung ist auf den Plänen der Gemeinde nicht
verzeichnet. Der Eigentumsübergang wurde möglicherweise vom Gemeinderat nicht
festgestellt. Bei gegebenen Voraussetzungen geht jedoch das Eigentum von Gesetzes
wegen an die Gemeinde über.52 Gemäss dem Grundstücksinformationssystem Grudis
lastet zudem auf der Bauparzelle ein Durchleitungsrecht zugunsten der Gemeinde.
48 Vgl. auch Art. 6 f. Abwasserentsorgungsreglement inkl. Gebührenreglement und Anhang der Gemeinde Lengnau vom 1. Dezember 2005 49 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band II, Bern 2017, Art. 109/110 N. 20 50 Zaugg/Ludwig, Band II, a.a.O., Art. 106/107 N. 15 51 Zaugg/Ludwig, Band II, a.a.O., Art. 106/107 N. 11; BVR 2019 S. 264 E. 3.2 52 Zaugg/Ludwig, Band II, a.a.O., Art. 109/110 N. 3 und 20
RA Nr. 110/2018/121 26
Ein Durchleitungsrecht auf der Bauparzelle besteht ferner zugunsten von Parzelle
Nr. N._, auf der ein Brunnen (aber kein Wohnhaus) steht. Weitere
Durchleitungsrechte zugunsten von Nachbargrundstücken bestehen nicht. Nach den
Regeln des Zivilrechts gehören Leitungen bei Bestehen einer Durchleitungsdienstbarkeit
dem Durchleitungsberechtigten,53 ansonsten dem Grundeigentümer.54 Nach diesen Regeln
haben Anstösser, die eine Leitung erstellen, ohne über ein entsprechendes
Durchleitungsrecht zu verfügen, an der Leitung kein Eigentum.
Es erscheint daher eher unwahrscheinlich, dass an den über die Bauparzelle bzw. die
Strasse "G._" verlaufenden Leitungen, namentlich an der Kanalisationsleitung,
privates Eigentum Dritter besteht, welches dem Anschluss eines auf der Bauparzelle
erstellten Gebäudes entgegensteht. Für eine abschliessende Klärung müssten aber wohl
die von der Gemeinde getroffenen Vereinbarungen und Verfügungen bezüglich der
fraglichen Leitungen ediert und gewürdigt werden. Die Bewilligung eines Bauvorhabens
setzt voraus, dass zweifelsfrei geklärt wird, ob eine genügende Erschliessung gemäss Art.
7 BauG vorliegt. Im vorliegenden Beschwerdeverfahren kann auf weitere Abklärungen
verzichtet werden, weil das Bauvorhaben aufgrund von Verstössen gegen die
Ästhetikregeln ohnehin nicht bewilligt werden kann.
c) Nach Ansicht der Beschwerdeführenden ist beim Bauvorhaben die Zufahrt der
Rettungsfahrzeuge nicht gewährleistet. Eine genügende Erschliessung setzt gemäss Art. 7
Abs. 2 Bst. a BauG auch voraus, dass Bauten und Anlagen für Feuerwehr und Sanität gut
erreichbar sind. Ob dies vorliegend zutrifft, muss nicht näher untersucht werden. Wie
gezeigt, ist das Bauvorhaben aus anderen Gründen nicht bewilligungsfähig.
7. Weitere Rügen
a) Gemäss Erwägung 5 hiervor verstösst das Bauvorhaben gegen die
Gestaltungsvorschriften und kann daher nicht bewilligt werden. Die weiteren Rügen,
welche die Beschwerdeführenden gegen das Bauvorhaben vorbringen, müssen daher
nicht geprüft werden. Dies gilt namentlich für die Frage, ob zur über das Baugrundstück
verlaufenden Strasse "G._" der Strassenabstand und das Lichtraumprofil
53 BSK ZGB II-Rey/Strebel, Art. 691 N. 31 54 BSK ZGB II-Rey/Strebel, Art. 676 N. 1
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eingehalten werden müssen – zwischen den Parteien ist umstritten, ob es sich um eine
private oder eine öffentliche Strasse handelt – und wie es sich mit der Verkehrssicherheit
bei der Ausfahrt auf diese von den Parkplätzen her verhält. Ferner muss nicht näher
untersucht werden, ob das Bauvorhaben mit den erfolgten Projektänderungen die
baupolizeilichen Masse und, soweit kein Grenzbaurecht besteht, den vorgeschriebenen
Grenzabstand einhält. Die Beschwerdeführenden machen weiter geltend, die geplanten 5
Parkplätze seien ungenügend für das Vorhaben mit vier 3-Zimmer-Wohnungen und einer
5-Zimmer-Wohnung. Sie bezweifeln die Nutzbarkeit der geplanten Parkplätze, da kein
Platz zum Rangieren und Wenden vorhanden sei. Auch diesbezüglich erübrigt sich eine
nähere Untersuchung. Dasselbe gilt hinsichtlich des Vorbringens, dass die
Brandschutzmassnahmen gegenüber dem Kopfbau auf Parzelle Nr. I._ nicht
genügten. Schliesslich muss auch auf die Frage, ob an der Grenze zu den Parzellen der
Beschwerdeführenden eine Absturzsicherung angebracht werden müsse, nicht näher
eingegangen werden.
b) Der Beschwerdeführer 2 beanstandet zudem, dass er im Falle der Erstellung der
vorgesehenen Aussenparkplätze sein Grundstück nicht mehr von Norden her anfahren
könne. Er praktiziere die Anfahrt von Norden her seit weit über 30 Jahren. Der frühere
Eigentümer der Bauparzelle habe dem Beschwerdeführer ein entsprechendes Wegrecht
eingeräumt. Eine Eintragung in das Grundbuch sei allerdings nicht erfolgt.
Da nach dem Gesagten dem Bauvorhaben aus anderen Gründen der Bauabschlag erteilt
werden muss, ist auch auf dieses Vorbringen nicht näher einzugehen.
c) Im angefochtenen Entscheid werden die Beschwerdeführenden als Rechtsverwahrer
genannt, und ihre Rechtsverwahrung wird in Dispositivziffer 3.14 angemerkt. Die
Beschwerdeführenden beantragen im Beschwerdeverfahren, dass auf ihre
Rechtsverwahrung hinzuweisen sei. Rechtsverwahrungen sollen die Bauherrschaft in die
Lage versetzen, auf Einwände und Ansprüche privatrechtlicher Natur zu reagieren, indem
sie das Projekt entsprechend anpasst.55 Wenn das Bauvorhaben wie vorliegend nicht
bewilligt werden kann, erübrigt sich dies jedoch.
55 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 35-35c N. 3
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8. Ergebnis und Kosten
a) Nach dem Gesagten entspricht das Bauvorhaben den gesetzlichen Anforderungen
an die Gestaltung nicht. Es kann daher nicht bewilligt werden. Der angefochtene Entscheid
ist daher in Gutheissung der Beschwerde aufzuheben und dem Vorhaben ist der
Bauabschlag zu erteilen.
b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt die Beschwerdegegnerin. Sie hat die
Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG).
Die Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren bestehen aus einer Pauschalgebühr. Für
besondere Untersuchungen, Gutachten und dergleichen können zusätzliche Gebühren
erhoben werden (Art. 103 Abs. 1 VRPG). Die Pauschalgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 2'000.– (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 und Art. 20 Abs. 1 GebV56). Für den
Augenschein vom 29. April 2019 wird in Anwendung von Art. 20 Abs. 1 GebV eine
zusätzliche Gebühr von Fr. 500.– erhoben. Die Kosten für die Leistungen der OLK
(Fr. 1'000.– gemäss Rechnung vom 28. Februar 2019 sowie Fr. 800.– gemäss Rechnung
vom 10. Juli 2019) werden gestützt auf Art. 11 GebV zusätzlich erhoben. Die
Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren betragen somit Fr. 4'300.–.
Die Beschwerdegegnerin trägt ausserdem die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens von
Fr. 2'937.10 (Art. 52 Abs. 1 BewD).
c) Die Beschwerdegegnerin hat zudem den Beschwerdeführenden die Parteikosten zu
ersetzen (Art. 108 Abs. 3 VRPG).
Der Rechtsvertreter macht für die die Beschwerdeführerin 1 Parteikosten im Umfang von
Fr. 5'472.90 geltend (Honorar Fr. 4'475.–, Auslagen Fr. 606.60, Mehrwertsteuer Fr. 391.30)
und für den Beschwerdeführer 2 Parteikosten im Umfang von Fr. 5'201.50 (Honorar
Fr. 4'225.–, Auslagen Fr. 604.60, Mehrwertsteuer Fr. 371.90).
56 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 154.21)
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Die Parteikosten umfassen den durch die berufsmässige Parteivertretung anfallenden
Aufwand (Art. 104 Abs. 1 VRPG). Nach Art. 11 Abs. 1 PKV57 beträgt das Honorar in
verwaltungsrechtlichen Beschwerdeverfahren Fr. 400.– bis Fr. 11'800.– pro Instanz.
Innerhalb des Rahmentarifs bemisst sich der Parteikostenersatz nach dem in der Sache
gebotenen Zeitaufwand sowie der Bedeutung der Streitsache und der Schwierigkeit des
Prozesses (Art. 41 Abs. 3 KAG58). Im vorliegenden Fall ist der gebotene Zeitaufwand
aufgrund der Projektänderungen als leicht überdurchschnittlich zu werten. Mit Baukosten
gemäss Baugesuch von rund Fr. 970'000.– und den umstrittenen Rechtsfragen sind die
Bedeutung der Streitsache und die Schwierigkeit des Prozesses als durchschnittlich
einzustufen.
Zu berücksichtigen ist ferner, dass die Beschwerdeführenden durch den selben Anwalt
vertreten waren. Dieser hat für die Beschwerdeführerin 1 und den Beschwerdeführer 2
zumeist separate Eingaben eingereicht, die sich inhaltlich jedoch grösstenteils decken.
Insgesamt erscheint ein Honorar von je Fr. 3'750.– als angemessen.
Die Beschwerdegegnerin hat demnach der Beschwerdeführerin 1 Parteikosten im Umfang
von Fr. 4'692.05 (Honorar Fr. 3'750.–, Auslagen Fr. 606.60, Mehrwertsteuer Fr. 335.45) zu
ersetzen und dem Beschwerdeführer 2 Parteikosten im Umfang von Fr. 4'689.90 (Honorar
Fr. 3'750.–, Auslagen Fr. 604.60, Mehrwertsteuer Fr. 335.30).