Decision ID: 1d11193f-29de-4e88-9898-c2ba4e3dab49
Year: 2009
Language: de
Court: SG_VGN
Chamber: SG_VGN_001
Canton: SG
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law

hat das Verwaltungsgericht festgestellt:
A./ Die Aktiengesellschaft X. war Eigentümerin der Parzelle Nr. 758, Grundbuch
Quarten. Auf diesem und weiteren Grundstücken baute die Quarten Projekte AG eine
Hotel- und Appartementanlage, das sogenannte "Resort Walensee".
J. und E. schlossen am 14. März 2007 mit der Quarten Projekte AG einen
Grundsatzvertrag "Resort Walensee" ab. Dieser bezog sich auf ein genau bestimmtes
Stockwerkeigentum auf dem Stammgrundstück Nr. 758. J. und E. verpflichteten sich
insbesondere zum Abschluss eines Kaufvertrags über Stockwerkeigentum und eines
Werkvertrags über die Erstellung der Bauten (Stockwerkeigentum). Die Quarten
Projekte AG verpflichtete sich ihrerseits, die sie betreffenden Verträge zu unterzeichnen
und besorgt zu sein, dass die anderen beteiligten Parteien (Aktiengesellschaft X. und
Resort Walensee AG) ihre Verträge ebenfalls unterzeichneten. Der vereinbarte
Kaufpreis von Fr. 803'327.16 setzte sich zusammen aus Fr. 79'540.30 für den
Landanteil, Fr. 707'720.32 für den Bauanteil und Fr. 16'066.54 für 2 Prozent
Handänderungskosten.
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Am gleichen Tag wurde ein Totalunternehmer-Werkvertrag zwischen J. und E. sowie
der Quarten Projekte AG über die schlüsselfertige Erstellung der Baute gemäss
Baubeschrieb gegen einen Werklohn von Fr. 707'720.32 abgeschlossen.
Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 30. März 2007 veräusserte die
Aktiengesellschaft X. & Cie. J. und E. das Stockwerkeigentum Nr. 10342 (zu je
hälftigem Miteigentum), 98/10'000 Miteigentum an Grundstück Nr. 758 sowie das
Sonderrecht an der 4 1/2-Zimmerwohnung inklusive Kellerabteil zum Kaufpreis von Fr.
79'540.30.
Am 4. Oktober 2007 veranlagte das Grundbuchamt Quarten J. und E. ausgehend von
einem Preis von Fr. 787'260.62 mit Handänderungssteuern von Fr. 7'872.60. Eine von
J. und E. gegen diese Veranlagung erhobene Einsprache wies der Gemeinderat am
7. Februar 2008 ab.
B./ Mit Eingabe vom 27. Februar 2008 erhoben J. und E. Rekurs bei der
Verwaltungsrekurskommission mit dem Antrag, der Entscheid des Gemeinderates
Quarten und die Handänderungssteuerveranlagung seien aufzuheben, soweit diese
den Kaufpreis von Fr. 79'540.30 und somit einen Handänderungssteuerbetrag von Fr.
795.40 übersteige. Zur Begründung wurde im wesentlichen vorgebracht, es sei falsch,
den Grundstückpreis und den Werklohn als Bemessungsgrundlage für die
Handänderungssteuer zusammenzurechnen. Die Aktiengesellschaft X. habe nie den
Willen gehabt, ein schlüsselfertiges Haus zu verkaufen. Diese sei lediglich am
Landverkauf interessiert gewesen. Gemeinsame wirtschaftliche Absichten zwischen ihr
und der Quarten Projekte AG fehlten, womit auch keine Identität von Landverkäufer
und Werkunternehmer vorliege. Die Zusammenrechnung von Landanteil und Baute sei
aus diesen Gründen nicht möglich.
Die Verwaltungsrekurskommission wies den Rekurs mit Entscheid vom 20. August
2008 ab. Sie erwog, aus der Sicht der Erwerber bildeten angesichts des
Grundsatzvertrages vom 14. März 2007 Boden und Werk faktisch eine Einheit. Es
müsse davon ausgegangen werden, dass sich J. und E. mit dem Grundsatzvertrag
vom 14. März 2007 zum Kauf einer als Stockwerkeinheit ausgestalteten Wohnung
verpflichteten und am gleichen Datum einen Werkvertrag zum Bau und Innenausbau
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dieser Stockwerkeinheit schlossen. Sie seien deshalb im Entscheid, wann, wie und mit
wem sie das erworbene Land überbauen wollten, in jeder Hinsicht gebunden gewesen.
Die Vorinstanz sei richtigerweise von einer sogenannten Baubindung ausgegangen und
habe zu Recht den Kaufpreis und den Werklohn zusammengerechnet.
C./ Mit Eingabe ihres Rechtsvertreters vom 24. September 2008 erhoben J. und E.
Beschwerde beim Verwaltungsgericht mit den Anträgen, der Entscheid der
Verwaltungsrekurskommission vom 20. August 2008 und die
Handänderungssteuerveranlagung vom 4. Oktober 2007 seien aufzuheben, soweit
diese den Kaufpreis von Fr. 79'540.30 und somit einen Handänderungssteuerbetrag
von Fr. 795.40 übersteigen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. J. und E. halten
an ihrem bereits im Rekursverfahren vorgebrachten Standpunkt fest. Die
Aktiengesellschaft X. sei in keiner Art und Weise an der Erstellung der Bauten
interessiert oder gar beteiligt gewesen. Da nicht von einer tatsächlichen oder
wirtschaftlichen Identität zwischen Landverkäufer und Werkunternehmer ausgegangen
werden könne, fehle es auch an der erforderlichen einfachen Gesellschaft. Zwar
bestehe aus der Sicht des Erwerbers eine Baubindung, doch lasse sich damit die
notwendige wirtschaftliche Identität zwischen dem Verkäufer und dem
Werkunternehmer nicht begründen. Ferner könne nicht sein, dass die st. gallische
Verwaltungspraxis und Rechtsprechung diese wirtschaftliche Identität als
Voraussetzung nicht für erforderlich hielten. Nicht jedes irgendwie geartete
Zusammenwirken oder Absprechen von zwei Parteien vermöge die notwendige
wirtschaftliche Identität zu begründen.
Die Vorinstanz schloss in ihrer Vernehmlassung vom 22. Oktober 2008 unter Hinweis

auf die Erwägungen im Rekursentscheid auf Abweisung der Beschwerde.
Die Gemeinde Quarten beantragte in ihrer Vernehmlassung vom 3. November 2008 die
Abweisung der Beschwerde.
Die Beschwerdeführer verzichteten auf eine Stellungnahme zu den Vernehmlassungen
der Vorinstanz und der Gemeinde Quarten.
Auf die weiteren Vorbringen der Verfahrensbeteiligten wird, soweit wesentlich, in den
nachstehenden Erwägungen eingegangen.
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Darüber wird in Erwägung gezogen:
1. Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (Art. 59 Abs. 1 des
Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt VRP; Art. 229 in
Verbindung mit Art. 196 Abs. 1 des Steuergesetzes, sGS 811.1, abgekürzt StG). Die
Beschwerdeführer sind zur Ergreifung des Rechtsmittels legitimiert, und ihre Eingabe
entspricht zeitlich, formal und inhaltlich den gesetzlichen Anforderungen (Art. 229 StG
in Verbindung mit 196 Abs. 1 und Art. 161 StG sowie Art. 64 Abs. 1 und Art. 48 Abs. 1
VRP). Auf die Beschwerde ist einzutreten.
2. Gemäss Art. 241 Abs. 1 StG wird die Handänderungssteuer bei Handänderungen in
der Gemeinde gelegener Grundstücke oder Grundstückanteile erhoben. Als
Handänderung gelten jeder Eigentumswechsel und jede Übertragung der
wirtschaftlichen Verfügungsgewalt über ein Grundstück (Art. 241 Abs. 2 StG). Die
Steuer wird vom Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers
erhoben (Art. 243 Abs. 1 StG).
2.1. Zur Frage der sogenannten Baubindung besteht eine ständige Praxis des
Verwaltungsgerichts. Eine solche liegt dann vor, wenn ein Kaufvertrag über ein
Grundstück derart mit einem Werkvertrag verbunden ist, dass Boden und Werk
faktisch eine Einheit bilden. In diesem Fall ist die Handänderungssteuer auf der Summe
von Bodenpreis und Werklohn zu entrichten (vgl. GVP 1966 Nr. 3; GVP 1987 Nr. 24;
Weidmann/Grossmann/Zigerlig, Wegweiser durch das st. gallische Steuerrecht, 6.
Aufl., Muri-Bern 1999, S. 444 f.). Kauf- und Werkvertrag hängen so voneinander ab,
dass es ohne den einen nicht zum Abschluss des andern gekommen wäre und das
Geschäft als Ganzes im Ergebnis dem Verkauf eines fertigen Hauses gleichkommt.
Massgebend ist dabei, ob der Erwerber mit dem Abschluss eines Kaufvertrags und
eines damit verbundenen Werkvertrags Rechtsgeschäfte tätigt, die wirtschaftlich
gesehen die Übertragung der Verfügungsgewalt an einer bestimmten Baulandparzelle
mit einem bestimmten darauf zu errichtenden Gebäude zum Gegenstand haben. Für
die Beurteilung sind die gesamten Umstände des Einzelfalles heranzuziehen, wobei der
Wille der Parteien massgebend ist, der darauf gerichtet sein muss, dem Erwerber ein
schlüsselfertiges Haus zu verkaufen (Weidmann/Grossmann/Zigerlig, a.a.O., S. 444 mit
Hinweis auf GVP 1976 Nr. 21). Die Praxis hat zu diesem Zweck zahlreiche Indizien
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entwickelt, die den Steuerbehörden als Entscheidungshilfen dienen. Entscheidend sind
die Verhältnisse bei Vertragsschluss.
Solche Indizien liegen etwa dann vor, wenn Kaufvertragsbestimmungen im Werkvertrag
integriert sind, der Kauf- oder Besitzesantritt auf den Zeitpunkt der Bauvollendung
hinausgeschoben wird, der Abschluss eines Werkvertrages ausbedungen wird, ein
Pauschalpreis für Boden und Bau vereinbart ist oder der Verkäufer Baugarantien trägt
(Steuerbuch, StB 243 Nr. 1).
Eine Zusammenrechnung von Kaufpreis und Werklohn erfolgt in der Regel in Fällen, wo
der Veräusserer und der Werkunternehmer identisch sind. Zur Frage, ob
Landveräusserer und Werkunternehmer verschiedene Personen sein können, bestehen
unterschiedliche kantonale Veranlagungspraxen.
Nach st. gallischer Veranlagungspraxis ist die fehlende Identität von Verkäufer und
Unternehmer kein Hindernis der Zusammenrechnung von Landpreis und Werklohn.
Art. 243 Abs. 1 StG sagt über den Empfänger der Leistungen des Erwerbers nichts aus
und schliesst somit den Fall, dass auch Leistungen an einen Dritten in die
Berechnungsgrundlage für die Handänderungssteuer eingeschlossen werden können,
nicht aus (vgl. StB 243 Nr. 1). An dieser Auslegung ist festzuhalten. Wie erwähnt, ist
aber erforderlich, dass ein innerer Zusammenhang zwischen Kauf- und Werkvertrag in
dem Sinne bejaht werden kann, dass der eine Teil des Vertrags ohne den anderen nicht
abgeschlossen worden wäre bzw. der Werkvertrag in der Grundstückübertragung
eingeschlossen ist. Bei einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise muss das Geschäft
als Ganzes dem Verkauf eines fertigen Hauses gleichkommen. Diese Auffassung
entspricht auch dem Zweck der Rechtsverkehrssteuer, die den gesamten
Vermögensübergang als solchen erfassen will.
2.2. Soweit die Beschwerdeführer vorbringen, die Aktiengesellschaft X. als Veräusserin
habe mit der Quarten Projekte AG als Werkunternehmerin nie gemeinsam eine
schlüsselfertige Baute verkaufen wollen, sind diese Einwendungen unbehelflich. Wie
dargelegt, wird nach st. gallischer Praxis weder die Identität von Landveräusserer und
Werkunternehmer noch ein Zusammenwirken zwischen diesen beiden vorausgesetzt.
Entscheidend und im folgenden zu prüfen ist vielmehr die Frage, ob die vorliegenden
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Verträge derart miteinander verbunden sind, dass im Ergebnis kaum ein Unterschied
besteht zum Fall, bei welchem der Käufer ein fertig erstelltes Haus erwirbt.
2.3. Die Vorinstanz hat zunächst festgehalten, dass beim Erwerb von
Stockwerkeigentum ein getrennter Erwerb von Baute und Grundstück zivilrechtlich
nicht möglich sei. Es sei fraglich, inwieweit von einem Landerwerb gesprochen werden
könne. Wie es sich damit verhält, kann im vorliegenden Verfahren offenbleiben. Die
Vorinstanz hat zahlreiche Tatbestandsmerkmale aufgelistet, welche klarerweise für eine
Einheit von Veräusserungsgeschäft und Werkerstellung sprechen. Diese Feststellungen
werden von den Beschwerdeführern auch nicht bestritten.
Wie dem Grundsatzvertrag vom 14. März 2007 zu entnehmen ist, verpflichteten sich
die Beschwerdeführer zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine genau bestimmte
Stockwerkeinheit sowie eines Werkvertrags über die Erstellung der Baute. Der
Werkvertrag wurde gleichentags mit der Quarten Projekte AG abgeschlossen. Die
Vorinstanz führte zutreffend aus, dass aufgrund dieser Verträge die Beschwerdeführer
im Entscheid, wann, wie und mit wem sie das erworbene Land überbauen wollten, in
jeder Hinsicht gebunden waren. Der Kaufvertrag hätte ohne die Unterzeichnung des
Werkvertrags nicht abgeschlossen werden können. Dies ergibt sich zum einen auch
aus Ziff. V des Grundsatzvertrages, wonach der Kauf der Wohnung solange nicht
abgewickelt werden konnte, als die vereinbarten Anzahlungen nicht oder nicht
rechtzeitig erfolgten, und zum anderen aus Ziff. 4 des Kaufvertrags, die den Abschluss
des Werkvertrags als Bedingung für den Abschluss des Kaufvertrags voraussetzte. Die
Erwerber waren somit verpflichtet, vor der Grundbucheintragung einen Werkvertrag mit
der Quarten Projekte AG abzuschliessen. Auch die zeitlichen Umstände sprechen für
die Annahme eines inneren Zusammenhangs. Der Werkvertrag wurde sogar vor dem
Kaufvertrag und auch vor der Eintragung im Grundbuch abgeschlossen und bildete
einen Bestandteil des Kaufvertrags. Demnach bedingten sich der Werkvertrag und der
Kaufvertrag gegenseitig, und das rechtliche Schicksal der Verträge war ein
einheitliches.
Ein weiteres Indiz ist sodann auch darin zu sehen, dass die Beschwerdeführer den
Werkunternehmer nicht selber aussuchen konnten, sondern in ihrer Wahl gebunden
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waren. Sowohl der Grundsatzvertrag wie auch der Kaufvertrag verpflichteten sie zum
Abschluss des Werkvertrags mit der Quarten Projekte AG.
Schliesslich weist die Vorinstanz darauf hin, dass im Rahmen des Projekts "Resort
Walensee" schlüsselfertige Wohnungen öffentlich zum Verkauf angeboten wurden. In
der Tat lag bereits vor dem Grundstückkauf ein fertiges Überbauungsprojekt vor. Zur
Realisation des Projektes war gemäss Ziff. III des Grundsatzvertrags vorausgesetzt,
dass bis spätestens am 31. Dezember 2007 92 Grundsatzverträge bezüglich 92
Wohneinheiten mit Käuferschaften abgeschlossen waren und die notwendigen
Bewilligungen durch die Behörden, insbesondere eine verwendbare Baubewilligung,
vorlagen. Erst wenn diese genannten Vorbehalte erfüllt waren, erfolgte die
Unterzeichnung der Kaufverträge. Angesichts dieser Gegebenheiten waren die
Beschwerdeführer in ihren Entscheidungen nicht frei. Damit ist klarerweise von einer
Einheit des Geschäfts auszugehen.
2.4. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der erforderliche innere Zusammenhang
zwischen Kauf- und Werkvertrag im vorliegenden Fall eindeutig gegeben ist und die
Gemeinde Quarten die Handänderungssteuer - trotz fehlender Identität von Verkäufer
und Werkunternehmer - auch vom Werklohn für das Stockwerkeigentum erheben
durfte. Das führt zur Abweisung der Beschwerde.
3. Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die amtlichen Kosten des
Beschwerdeverfahrens den Beschwerdeführern aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine
Entscheidgebühr von Fr. 2'000.-- ist angemessen (Ziff. 382 Gerichtskostentarif, sGS
941.12) und mit dem geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe zu verrechnen.
Ausseramtliche Kosten sind nicht zu entschädigen (Art. 98 Abs. 1 in Verbindung mit
Art. 98bis VRP).
Demnach hat das Verwaltungsgericht