Decision ID: a1bb9d91-979e-4137-b846-17287f21e4c9
Year: 2021
Language: de
Court: GR_VG
Chamber: GR_VG_001
Canton: GR
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law

I. Sachverhalt:
1. Am 24. November 2019 verstarb A._ in H._, I._. Sie war
Eigentümerin einer 2.5-Zimmerwohnung (StWE-Grundstück Nr. D._;
nachfolgend: Grundstück) in der Gemeinde E._.
2. Im Testament vom 12. November 2012 setzte A._ die A._
Stiftung als Alleinerbin ein und setzte ihre Freundinnen B._ und
C._ als Vermächtnisnehmerinnen (nachfolgend:
Vermächtnisnehmerinnen) ein. Sie sollten das lebenslange, unentgeltliche
Wohnrecht am Grundstück erhalten.
3. In den nachfolgenden Jahren kam es hinsichtlich der Erwerbsbewilligung
für die A._ Stiftung zu einem ausgedehnten Schriftenwechsel
zwischen dem Anwalt des Willensvollstreckers von A._, dem
Grundbuchamt F._ und dem Grundbuchinspektorat und
Handelsregister Graubünden (nachfolgend: GIHA).
4. Mit Verfügung vom 20. August 2018 erteilte das GIHA der A._
Stiftung die Bewilligung zum Erwerb des Eigentums am Grundstück mit
der Auflage, das Grundstück sei innert zwei Jahren nach dem Versterben
der nutzungsberechtigten Vermächtnisnehmerinnen wieder zu
veräussern.
5. Gegen diese Verfügung erhob das Bundesamt für Justiz am 31. Oktober
2018 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und
beantragte unter anderem die Veräusserung des Grundstücks innert
zweier Jahre ab Eintritt der Rechtskraft der Bewilligung.
6. Mit Urteil ([VGU] U 18 67) vom 30. April 2019 hiess das
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden die Beschwerde gut, und
führte aus, dass das GIHA sein Ermessen überschritten habe, indem es
zwei separate Erwerbstatbestände in einer einzigen Bewilligung
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zusammenfasste, obschon für den einen Erwerbstatbestand kein Gesuch
gestellt wurde und somit die Abklärungen betreffend enge und
schutzwürdige Beziehungen unterblieben seien.
7. Am 5. August 2019 ersuchte die A._ Stiftung gemeinsam mit den
Vermächtnisnehmerinnen das GIHA um Bewilligung des Erwerbs des
Grundstücks durch die A._ Stiftung unter Auflage der Veräusserung
selbigem zwei Jahre nach dem Versterben der Nutzungsberechtigten und
der Bewilligung des Wohnrechts der Vermächtnisnehmerinnen.
8. Mit Verfügungen vom 13. August 2019 bewilligte das GIHA das Gesuch
der A._ Stiftung und der Vermächtnisnehmerinnen vom 5. August
2019. Es bewilligte der A._ Stiftung erneut den Erwerb des
Grundstücks, unter der Auflage, das Grundstück innert zweier Jahre nach
dem Versterben der Vermächtnisnehmerinnen bzw. nach der definitiven
Aufgabe der Nutzung durch diese wieder zu veräussern. Den
Vermächtnisnehmerinnen bewilligte es, aufgrund der engen und nahen
Beziehung zum Grundstück, die lebenslängliche Nutzung der Wohnung.
9. Mit Schreiben vom 14. August 2019 verzichtete das Departement für
Justiz, Sicherheit und Gesundheit auf eine Beschwerde.
10. Am 16. Oktober 2019 erhob das Bundesamt für Justiz (nachfolgend:
Beschwerdeführer) Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons
Graubünden gegen die Verfügung des GIHA (nachfolgend:
Beschwerdegegner 1) vom 13. August 2019 und beantragte:
"1. Die Ziffer 3 des Dispositivs der Verfügung Nr. G._ des Grundbuchinspektorates und Handelsregisters des Kantons Graubünden vom 13. August 2019 in Sachen A._ Stiftung sowie B._ und C._ betreffend den Erwerb des StWE-Grundstücks Nr. D._ in der Gemeinde E._ sei aufzuheben.
2. Der Erwerb des StWE-Grundstücks Nr. D._ in der Gemeinde E._ durch die A._ Stiftung sei mit der Auflage zu bewilligen, das Grundstück
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innert zwei Jahren ab Eintritt der Rechtskraft der Bewilligung wieder zu veräussern.
-unter Kostenfolge-"
Im Wesentlichen wurde ausgeführt, dass eine nahe Beziehung zu einem
Grundstück bei einer juristischen Person, in casu der A._ Stiftung
(nachfolgend: Beschwerdegegnerin 2), zum Grundstück in der Gemeinde
E._ nicht möglich sei, weshalb eine Veräusserungspflicht innert zwei
Jahren nach Erteilung der Bewilligung bestehe. Hinsichtlich der
Vermächtnisnehmerinnen (nachfolgend: Beschwerdegegnerinnen 3) sei
die nahe und enge Beziehung zum Grundstück erfüllt, weshalb ein
Wohnrecht bzw. ein Nutzniessungsrecht an selbigem bestehe. Dieses
bestehe selbst dann, wenn das Grundstück veräussert worden sei. Der
Beschwerdegegner 1 habe der Beschwerdegegnerin 2 den Erwerb des
Grundstücks im Sinne von Art. 8 Abs. 2 BewG unter der Auflage bewilligt,
das Grundstück innert zwei Jahren wieder zu veräussern. Um den
Beschwerdegegnerinnen 3 das lebenslängliche Nutzungsrecht am
Grundstück nicht zu vereiteln, habe man die Wiederveräusserungspflicht
aufgeschoben. Die vom Beschwerdegegner 1 vorgenommene Auslegung
von Art. 8 Abs. 2 BewG widerspreche der Regelungsabsicht des
Gesetzgebers. Der Gesetzgeber habe sich nicht von wirtschaftlichen
Überlegungen zu Gunsten der Erben leiten lassen. Vielmehr solle dem
bewilligungspflichtigen Erben, der über keinen Bewilligungsgrund verfüge,
der vorübergehende Eigentumserwerb ermöglicht werden, damit dieser
das Grundstück wieder ordnungsgemäss verkaufen könne. Der Zweck
dieser Norm bestehe nicht darin, den Erben den dauerhaften Erwerb zu
ermöglichen. Von der Auflage zur Wiederveräusserung könne daher nur
abgesehen werden, wenn die Erben, die nicht zum Kreis der gesetzlichen
Erben gehörten, eine enge und schutzwürdige Beziehung zum Grundstück
nachweisen könnten. Da es sich bei der Beschwerdegegnerin 2 um eine
juristische Person handle, sei die Geltendmachung einer engen und
schutzwürdigen Beziehung ausgeschlossen. Gegen die Bewilligung zur
unbefristeten lebenslänglichen Nutzung des Grundstücks zu
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Ferienzwecken durch die Beschwerdegegnerinnen 3 seien keine
Einwände vorzubringen. Der Beschwerdegegner 1 könne die
Aufschiebung der Wiederveräusserungspflicht nicht von dieser
Bewilligung abhängig machen, da er damit gesetzeswidrig zwei
Erwerbstatbestände vermische bzw. die engen schutzwürdigen
Beziehungen der Beschwerdegegnerinnen 3 zum Grundstück auf die
Beschwerdegegnerin 2 ausweite. Als Personaldienstbarkeit (Art. 781
ZGB) überdauere das Nutzungsrecht der Beschwerdegegnerinnen 3 den
Verkauf an einen anderen Eigentümer. Es gelte gegen jeden neuen
Eigentümer des belasteten Grundstücks. Die Begründung, dass das
belastete Grundstück schwer verkäuflich sei, dürfe kein Argument für den
Aufschub der Wiederveräusserungspflicht sein. Aus diesen Gründen sei
das Grundstück innert zwei Jahren ab Eintritt der Rechtskraft der
Bewilligung zu veräussern.
11. Mit Vernehmlassung vom 28. Oktober 2019 beantragte der
Beschwerdegegner 1 die Abweisung der Beschwerde unter gesetzlicher
Kostenfolge. Begründend wurde ausgeführt, dass die Bewilligung
rechtmässig sei und man keinen Grund erkenne den Willen der
Erblasserin und den Beschwerdegegnerinnen 3 zugunsten einer unnötig
restriktiven Gesetzesauslegung zu missachten. Zudem sei die gesetzliche
Wiederveräusserungspflicht des Grundstücks durch die
Beschwerdegegnerin 2 lediglich aufgeschoben und nicht aufgehoben.
Entgegen den Darstellungen des Beschwerdeführers stehe nicht die
Errichtung einer Wohn- oder Nutzniessungsdienstbarkeit zur Diskussion,
sondern ein obligatorisches Nutzungsrecht zu Ferienzwecken, bezüglich
welchem die Erblasserin die mit dem Vermächtnis belastete
Beschwerdegegnerin 2 unter anderem zusätzlich die Pflicht zur Tragung
aller Kosten und Steuern während der gesamten Nutzungsdauer auferlegt
hat. Das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden habe im Entscheid
U 18 67 zwei Varianten aufgezeigt, wie die beiden Erwerbsbewilligungen
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miteinander verbunden werden können, um dem erblasserischen Willen
gerecht zu werden. Der Beschwerdegegner 1 habe eine dieser Varianten
in der Verfügung vom 13. August 2019 übernommen und die Pflicht zur
Wiederveräusserung des Grundstücks durch die Beschwerdegegnerin 2
innert zwei Jahren bis zum Ende der Feriennutzung durch die
Beschwerdegegnerinnen 3 ausgesetzt. Die Verbindung der beiden
Bewilligungen sei vorgenommen worden, weil ein (im Vermächtnis nicht
angeordnetes) Wohnrecht oder eine Nutzniessung als
Personaldienstbarkeiten hätten ausgestaltet werden müssen. Für die
Bewilligung der Dienstbarkeiten böte Art. 8 Abs. 2 BewG allerdings keine
genügende Rechtsgrundlage, zumal die dingliche Rechteinräumung nicht
vom Vermächtnis und somit nicht von dieser Ausnahmebestimmung
erfasst sei. Ausserdem hätte die Bewilligungsbehörde ohne Not etwas
Anderes bewilligen müssen als beantragt bzw. als im Rahmen der
Vermächtnisausrichtung gewollt und möglich gewesen sei.
12. Mit Stellungnahme vom 6. November 2019 begehrten die
Beschwerdegegnerinnen 2 und 3 die kostenfällige Abweisung der
Beschwerde. Eventualiter sei Ziffer 1, 2 und 3 des Dispositivs der
angefochtenen Verfügung wie folgt abzuändern; der A._ Stiftung sei
der Erwerb des Grundstücks im Sinne von Art. 8 Abs. 2 BewG mit der
Auflage zu bewilligen, dass genanntes Grundstück innert zweier Jahre ab
Eintritt der Rechtskraft der Bewilligung zu veräussern sei. Ausserdem sei
das Grundbuchamt F._ anzuweisen, mit dem Erwerb der Wohnung
durch die A._ Stiftung zugunsten der Vermächtnisnehmerinnen ein
unentgeltliches lebenslanges Nutzniessungsrecht auf das Grundstück
einzutragen.
13. Mit Eingabe vom 5. Dezember 2019 verzichtete der Beschwerdeführer auf
die Einreichung einer Replik und verwies auf seine Ausführungen in der
Beschwerde vom 15. Oktober 2019.
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II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1.1. Anfechtungsobjekt des vorliegenden Verfahrens bildet die Verfügung vom
13. August 2019 des Beschwerdegegners 1, mittels welcher die
beantragte Bewilligung für den Erwerb des Grundstücks in der Gemeinde
E._ an die Beschwerdegegnerin 2 erteilt wurde, unter gleichzeitiger
Auflage, das Grundstück innert zwei Jahren nach dem Versterben der
Nutzungsberechtigten bzw. nach der definitiven Aufgabe der Nutzung
durch diese, wieder zu veräussern.
1.2. Gemäss Art. 20 Abs. 1 des Bundesgesetzes über den Erwerb von
Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG; SR 211.412.41) i.V.m.
Art. 13 und 15 des kantonalen Einführungsgesetzes zum Bundesgesetz
über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland
(EGzBewG; BR 217.600) und Art. 49 Abs. 1 lit. b des kantonalen
Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) kann
gegen Verfügungen der Bewilligungsbehörde beim Verwaltungsgericht
des Kantons Graubünden Beschwerde geführt werden. Die sachliche und
örtliche Zuständigkeit des angerufenen Gerichts ist damit gegeben.
1.3. Der Beschwerdeführer ist sodann zur Erhebung der vorliegenden
Beschwerde legitimiert, da das Departement für Justiz, Sicherheit und
Gesundheit auf eine Beschwerde verzichtet hat (Art. 50 VRG i.V.m. Art. 20
Abs. 2 lit. b BewG). Die vorliegende Beschwerde wurde frist- und
formgerecht eingereicht (Art. 38 und 52 VRG i.V.m. Art. 20 Abs. 3 BewG),
weshalb darauf einzutreten ist.
2. Der Beschwerdeführer rügt eine Verletzung von Bundesrecht, indem der
Beschwerdegegner 1 sein Ermessen überschritten habe, ohne dazu eine
genügende gesetzliche Grundlage zu haben. Er weite die in Art. 8
Abs. 2 BewG statuierten schutzwürdigen Interessen und die enge
Beziehung auf die Beschwerdegegnerin 2 aus.
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3. Gemäss Art. 51 Abs. 1 lit. a VRG können mit Beschwerde
Rechtsverletzungen einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des
Ermessens geltend gemacht werden. Bei Ermessensmissbrauch und
Ermessensüberschreitung handelt es sich um qualifizierte
Ermessensfehler. Sie sind der Kontrolle durch das Verwaltungsgericht
zugänglich. Eine Ermessensüberschreitung ist gegeben, wenn die
Behörde Ermessen in einem Bereich ausübt, in dem ihr der Rechtssatz
kein Ermessen einräumt. Ermessensmissbrauch liegt hingegen vor, wenn
mit dem Entscheid der Behörde die in der Norm vorgegebenen
Voraussetzungen und Grenzen beachtet worden sind, das Ermessen aber
nach unsachlichen, dem Zweck der massgebenden Vorschriften fremden
Gesichtspunkten getätigt wird oder allgemeine Rechtsprinzipien verletzt
werden. Schliesslich darf der Entscheid nicht nur unangemessen sein,
sondern er muss sich als unhaltbar erweisen und im Widerspruch zu
Verfassungsprinzipien oder zu Sinn und Zweck des Gesetzes stehen
(HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Aufl.,
Zürich/St. Gallen 2016, Rz. 434 ff.).
4. Nachfolgend ist zu prüfen, ob der Beschwerdegegner 1 der
Beschwerdegegnerin 2 zu Recht den Erwerb des Grundstücks im Sinne
von Art. 8 Abs. 2 BewG unter der Auflage bewilligt hat, das Grundstück
innert zwei Jahren nach Beendigung der Nutzung durch die
Beschwerdegegnerinnen 3 weiter zu veräussern und ob der
Beschwerdegegner 1 damit sein Ermessen überschritten hat.
5.1. Das Bewilligungsgesetz verfolgt nach Art. 1 BewG das Ziel, die
Überfremdung des einheimischen Bodens zu verhindern. Dadurch soll
sichergestellt werden, dass der Boden in erster Linie den Einwohnern der
Schweiz vorbehalten bleibt und der Umfang des ausländischen
Grundeigentums dauerhaft auf einem tragbaren Mass stabilisiert wird
(Botschaft vom 16. September 1981 zum Bundesgesetz über den Erwerb
von Grundstücken durch Personen im Ausland und zur Volksinitiative
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"gegen den Ausverkauf der Heimat"; BBl 1981 III S. 585 ff., S. 619).
Deswegen hat der Gesetzgeber den Erwerb eines Grundstücks gemäss
Art. 655 des schweizerischen Zivilgesetzbuchs (ZGB; SR 210) durch
Personen im Ausland einer Bewilligungspflicht unterstellt (Art. 2 BewG).
Diese Bewilligung ist für das bewilligungspflichtige Geschäft konstitutiv.
Vor der Erteilung der Bewilligung befindet sich das Rechtsgeschäft in
einem Schwebezustand. Es wird erst mit Erteilung der Bewilligung definitiv
verbindlich (Urteil des Bundesgerichts 2C_1069/2015 vom 3. November
2016 E.3.2).
5.2. Personen im Ausland bedürfen für den Erwerb von Grundstücken einer
Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde (Art. 2 Abs. 1 BewG),
sofern keine Ausnahme der Bewilligungspflicht vorliegt (Art. 2 Abs. 2 und
3 sowie Art. 7 BewG). Der Erwerb des Eigentums oder eines Wohnrechts
gilt als Erwerb eines Grundstückes (Art. 4 Abs. 1 lit. a BewG). Die
Beschwerdegegnerin 2 hat ihren Sitz in H._, I._, weshalb die
entsprechenden Bestimmungen des BewG Anwendung finden.
Eine Prüfung, ob es sich hierbei um einen bewilligungspflichtigen
Tatbestand handelt, erübrigt sich, da diese Frage bereits im Urteil des
Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden vom 30. April 2019 geklärt
wurde (VGU U 18 67 vom 30. April 2019 E.5.1.1 und 5.1.2). "Beim ersten Tatbestand handelt es sich um den erbrechtlichen Erwerb des Stockwerkeigentum-Grundstücks Nr. D._ (55/1000 Miteigentum an Grundstück Nr. J._, mit Sonderrecht an der 2,5-Zimmerwohnung Nr. 7) durch die Beschwerdegegnerin 2. Personen im Ausland bedürfen für den Erwerb von Grundstücken einer Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde (Art. 2 Abs. 1 BewG). Als Erwerb eines Grundstückes gilt der Erwerb des Eigentums (Art. 4 Abs. 1 lit. a BewG). Juristische Personen, die ihren statutarischen oder tatsächlichen Sitz im Ausland haben, gelten als Personen im Ausland (Art. 5 Abs. 1 lit. b BewG). Die Beschwerdegegnerin 2 ist eine Stiftung, welche ihren tatsächlichen Sitz im Ausland hat und Eigentum an einem Grundstück erwirbt. Der Erwerb untersteht der Bewilligungspflicht. Ein Erwerb ist bewilligungsfähig, wenn er unter einen allgemeinen oder kantonalen Bewilligungsgrund subsumiert werden kann. Einem Erben, welcher der Bewilligung bedarf und keinen Bewilligungsgrund hat, wird der Erwerb mit der Auflage bewilligt, das Grundstück innert zweier Jahre wieder zu veräussern. Weist der Erbe enge, schutzwürdige Beziehungen zum Grundstück nach, so kann die Bewilligung ohne diese Auflage erteilt werden (Art. 8 Abs. 2 BewG). Die Beschwerdegegnerin 2 ist eingesetzte
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Alleinerbin der Erblasserin. Sie kann jedoch als Stiftung keine engen, schutzwürdigen Beziehungen zum Grundstück aufweisen, weshalb die Bewilligung nur mit der Auflage der Veräusserung innert zwei Jahren erteilt werden kann."
5.3. Demnach wäre der Erwerb der Wohnung durch die
Beschwerdegegnerin 2 – für sich alleine betrachtet – bewilligungspflichtig.
Betrachtet man den Erwerbsgrund isoliert, müsste die
Beschwerdegegnerin 2 das Grundstück innert zwei Jahren wieder
veräussern. Es wäre somit der Ansicht des Beschwerdeführers zu folgen.
Einer juristischen Person ist es nicht möglich, eine enge und nahe
Beziehung zu einem Grundstück aufzubauen. Als eingesetzte Erbin, ist
die Beschwerdegegnerin 2 auch nicht unter einen Ausnahmetatbestand
von Art. 7 BewG zu subsumieren.
6. Zu prüfen ist nun, ob die Verknüpfung der Erbschaft mit der Ausrichtung
von Vermächtnissen in der Form von Nutzungsrechten an andere Erben
am Zwischenergebnis etwas zu ändern vermag.
6.1. Gemäss Botschaft zum Gesetz über den Erwerb von Grundstücken durch
Personen im Ausland können sich Vermächtnisnehmer und Erben, die
nicht zu den gesetzlichen Erben gehören, auf Art. 8 Abs. 2 BewG berufen
und erhalten die Bewilligung mit der Auflage, das erworbene Grundstück
innert zweier Jahre zu veräussern. Weisen die Erben oder
Vermächtnisnehmer eine enge und schutzwürdige Beziehung zum
Grundstück nach, wird der Erwerb ohne Wiederveräusserung bewilligt
(siehe Botschaft zur Änderung des Bundesgesetzes über den Erwerb von
Grundstücken durch Personen im Ausland, BBl 2003, 4366 f.). Die
Bewilligung mit der Auflage der Wiederveräusserung nach zwei Jahren hat
den Zweck, den eingesetzten Erben den Grundstückserwerb wertmässig
zu ermöglichen, ohne dem eingesetzten Erben eine Besitzmöglichkeit im
Sinn eines Dauerzustands zu verschaffen (Urteil des Bundesgerichts
2A.433/2001 vom 18. Dezember 2001 E.2c). Die Möglichkeit eines
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Dauererwerbs besteht, falls die Erben eine enge, schutzwürdige
Beziehung zum Grundstück nachweisen können. Der Wille des Erblassers
darf nicht für sich alleine bereits als Hinweis auf eine besonders enge
Beziehung zum Grundstück gewertet werden. Ohne diesen Willen kann
jemand, der nicht gesetzlicher Erbe ist, das Grundstück gar nicht erben.
Der erblasserische Wille zur Einsetzung von Erben kann kein
Beurteilungskriterium sein, weil die besonders enge Beziehung dann
bereits kausal, aufgrund des erblasserischen Willens, immer vorhanden
wäre. Die Frage, ob jemand eine schutzwürdige, enge Beziehung zum
Grundstück hat, kann erst nachträglich beurteilt werden (BRGE I
Nr. 0004/2016 vom 15. Januar 2016, in: BEZ 2016 Nr. 24).
6.2. Sinn und Zweck von Art. 8 Abs. 2 Satz 1 ist, dass der eingesetzte Erbe
ohne Bewilligungsgrund seine Erbschaft geordnet veräussern kann, das
heisst nicht unnötigerweise einen Notverkauf durchführen muss und
dadurch finanziellen Schaden erleidet.
6.3. Der gesetzgeberische Wille wird durch die Verfügung vom 13. August
2019 nicht umgangen; diesem wird vielmehr in genügendem Masse
entsprochen, ohne dass dabei der Beschwerdegegnerin 2 ein finanzieller
Verlust entsteht. Die Beschwerdegegnerin 2 kann nämlich das Grundstück
nicht – wie vom BewG vorgesehen – ohne finanziellen Schaden
veräussern, da dieses mit Nutzungsrechten belastet ist. Der finanzielle
Schaden besteht im Wesentlichen darin, dass das mit Nutzungsrechten
belastete Grundstück – wenn überhaupt – nur schwer verkäuflich ist mit
damit einhergehender erheblicher Werteinbusse. Ein unbelastetes
Grundstück hat im Vergleich zu einem belasteten Grundstück regelmässig
einen höheren Wert. Der Gesetzgeber beabsichtigte genau einen solchen
finanziellen Verlust zu verhindern. Dies hat der Beschwerdegegner 1
damit erreicht, indem er die Bewilligung der Beschwerdegegnerin 2 mit
einer Suspensivbedingung verknüpft hat, nämlich die Veräusserung innert
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zwei Jahren nach dem Versterben der länger lebenden
Nutzungsberechtigten bzw. nach der definitiven Aufgabe der Nutzung.
7. Mit einem buchstabengetreuen Bewilligungsregime bzw. der Verpflichtung
zum Verkauf während andauerndem Vermächtnis droht der
Beschwerdegegnerin 2 unnötigerweise eine erhebliche finanzielle
Einbusse. Auch wenn es zutreffen mag, dass sich der Gesetzgeber nicht
von wirtschaftlichen Überlegungen zu Gunsten der Erben hat leiten
lassen, hat er sich auch nicht die hier vorliegende Situation einer mit einem
Vermächtnis belasteten Erbschaft vor Augen geführt.
Wenn also der Gesetzgeber den Personen, welche eine enge und nahe
Beziehung zu einem Grundstück haben, die Möglichkeit geben wollte, ihr
Recht ohne eine Veräusserungspflicht ausüben zu können, so erscheint
es mit der Stossrichtung des Gesetzgebers durchaus vereinbar, wenn die
Veräusserung des Grundstücks durch die nicht erwerbsberechtigte
Stiftung bis zur Erlöschung oder Aufgabe der durch das Vermächtnis
eingeräumten Nutzungsrechte aufgeschoben wird.
Ausserdem erscheint es durchaus naheliegend, dass bei der
Beschwerdegegnerin 2 durch das Vermächtnis eben doch gerade die in
Art. 8 Abs. 2 Satz 2 BewG aufgeführte enge bzw. schutzwürdige
Beziehung hergestellt wurde, welche die Auflage des
Beschwerdegegners 1 als sachgerecht und schützenswert erscheinen
lässt, zumal diese temporär ist und keinerlei Anzeichen eines Missbrauchs
erkennbar sind. Dies, indem man die Belastung des vererbten
Grundstücks mit dem Nutzungsrecht der Vermächtnisnehmerinnen mit
dem Vorliegen enger, schutzwürdiger Beziehungen zum Grundstück
gleichstellt als notwendige Voraussetzung, um den Antritt des Erbes
überhaupt sinnvoll zu ermöglichen. Faktisch käme dies einem temporären
bewilligungsfreien Erwerb des nackten Eigentums gleich, verknüpft mit
einer Resolutivbewilligung hinsichtlich des Bestands des Nutzungsrechts.
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Bei Wegfall der Bedingung würde dann ohne Zutun die Auflage gemäss
Art. 8 Abs. 2 BewG in Kraft treten. Für eine Auslegung des BewG im Sinne
von an sich unproblematischen erbrechtlichen Anordnungen hat sich auch
das Bundesgericht in seinem Urteil 2C_1069/2015 vom 3. November 2016
ausgesprochen, in welchem es eine Auflage des Eigentümers sinngemäss
den Nutzungsberechtigten überband, um die beabsichtigte Nutzung
überhaupt zu ermöglichen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 2C_1069/2015
vom 3. November 2016 E.4).
Weder bei der Erblasserin, den Beschwerdegegnerinnen 3 noch der
Beschwerdegegnerin 2 ist eine rechtsmissbräuchliche Absicht ersichtlich.
Die Anordnung der Erblasserin erscheint in keinerlei Hinsicht als
Umgehung der Vorgaben des BewG und läuft dessen Sinn und Zweck
nicht zuwider. Immerhin hätte die Erblasserin das angestrebte Ergebnis –
zumindest nach schweizerischem Erbrecht – weitgehend auch mit einer
Vor- und Nacherbeneinsetzung erreichen können, was vorbehältlich der
besonderen Nähe der Vorerbinnen zum Grundstück gemäss Art. 8 Abs. 2
BewG bewilligungsfähig gewesen wäre. Dies hat der
Beschwerdegegner 1 in der angefochtenen Verfügung dadurch erreicht,
indem er die Auflage an die Beschwerdegegnerin 2 mit einer
Suspensivbedingung verknüpft hat. Dem Willen des Gesetzgebers wird
mit der Suspensivbedingung angemessen nachgelebt.
8. Der Beschwerdegegner 1 hat Art. 8 Abs. 2 BewG somit korrekt ausgelegt
und eine angemessene Lösung für den vorliegenden Sachverhalt
gefunden, welche vom Willen des Gesetzgebers gedeckt ist. So kann auch
der erblasserische Wille hinreichend zum Tragen kommen. Vor diesem
Hintergrund erweist sich die vorliegende Beschwerde als unbegründet.
9. Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten zu Lasten
des Bundesamtes für Justiz (Art. 73 Abs. 1 VRG).
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10. Den Beschwerdegegnerinnen ist gestützt auf Art. 78 Abs. 1 VRG eine
Parteientschädigung zuzusprechen. Bei der Festsetzung dieser
Entschädigung ist auf die Honorarnote des Rechtsvertreters der
Beschwerdegegnerinnen vom 11. Dezember 2019 abzustellen. Gemäss
Kostennote und Honorarvereinbarung vom 24. Oktober/6. November 2018
[mit Honorarvereinbarung und Stundenansatz CHF 250.00 für beauftragte
Partei] machte der Rechtsanwalt eine Parteientschädigung von total CHF
1'879.75 (bestehend aus: Arbeits-/Zeitaufwand 7.3 Std. à CHF 250.00
[CHF 1'825.00] plus Barauslagen von 3% [CHF 54.75]) geltend. Der
geltend gemachte Aufwand von CHF 1'879.75 erweist sich angesichts des
Verfahrensaufwands als angemessen. In diesem Umfang hat der
Beschwerdeführer die Beschwerdegegnerinnen aussergerichtlich zu
entschädigen.
Dem Beschwerdegegner 1 ist keine aussergerichtliche Entschädigung
zuzusprechen, da dieser lediglich in seinem amtlichen Wirkungskreis
obsiegte, wofür gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in Regel keine
aussergerichtliche Entschädigung gewährt werden kann. Davon
abzuweichen besteht vorliegend kein Grund.