Decision ID: 5bf036d8-6ce1-523a-9256-f08096849b5f
Year: 2013
Language: de
Court: SG_VWEK
Chamber: SG_VWEK_001
Canton: SG
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: 

Sachverhalt:
A.- X. und Y. sind verheiratet und wohnen in A. Beide sind unselbständig erwerbstätig.
Die Ehefrau ist Eigentümerin der Liegenschaft Nr. 0000 an der Z.-Strasse 00 in A.
Am 30. Juni 2009 stellte Y. ein Baugesuch für die betreffende Liegenschaft bei der
Baubewilligungsbehörde. Darin sah sie vor, das bestehende Wohnhaus mitsamt dem
Restaurant im Erdgeschoss abzubrechen und neu aufzubauen. Zu den bestehenden
Wohnungen sollten anstelle des Restaurants eine 3 1⁄2 - sowie eine 4 1⁄2 -
Zimmerwohnung und im Dachgeschoss eine 7 1⁄2 - Zimmerwohnung mit
Galeriegeschoss eingebaut werden. Das Baugesuch wurde mit Verfügung vom 15.
September 2009 durch den Stadtrat A. bewilligt. Nach Abschluss der Bauarbeiten
beinhaltete das Wohnhaus insgesamt sieben Wohnungen.
Für das Steuerjahr 2010 deklarierten die Eheleute ein steuerbares Einkommen von
Fr. 0.--, unter Berücksichtigung von Unterhalts- und Verwaltungskosten für
Liegenschaften von Fr. 236'276.--. Unter anderem machten sie für die Liegenschaft an
der Z.-Strasse 00 Kosten von Fr. 209'036.-- geltend. Davon entfielen Fr. 207'000.-- auf
die Sanierung der Kellerräume. Die Veranlagungsbehörde liess für die Liegenschaft an
der Z.-Strasse 00 die geltend gemachten effektiven Kosten nicht zu und gewährte
lediglich den Pauschalabzug von Fr. 13'990.--. Als Begründung führte sie aus, dass die
angefallenen Kosten nicht als Unterhaltskosten zu qualifizieren seien. Vielmehr stellten
diese Anlagekosten dar, welche nicht abzugsfähig seien. Die Steuerpflichtigen wurden
mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. 159'800.-- veranlagt. Dagegen erhoben sie
am 10. Mai 2012 Einsprache, welche vom kantonalen Steueramt mit Entscheid vom
17. Juli 2012 abgewiesen wurde.
B.- Mit Eingabe vom 14. August 2012 erhoben X. und Y. gegen den
Einspracheentscheid Beschwerde bei der Verwaltungsrekurskommission mit dem
Antrag, die deklarierten Kosten für die Sanierung der Grundmauern und Kellerräume
seien im Umfang von Fr. 207'000.-- als Liegenschaftsunterhalt zum Abzug zuzulassen.
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Die Vorinstanz beantragte mit Vernehmlassung vom 1. Oktober 2012 unter Hinweis auf
die Erwägungen im angefochtenen Entscheid die Abweisung der Beschwerde. Die
Eidgenössische Steuerverwaltung hat stillschweigend auf eine Vernehmlassung
verzichtet.
Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten wird, soweit erforderlich, in
den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

Erwägungen:
1.- Die Eintretensvoraussetzungen sind von Amtes wegen zu prüfen. Die
Verwaltungsrekurskommission ist zum Sachentscheid zuständig. Die Befugnis zur
Beschwerdeerhebung ist gegeben. Die Beschwerde vom 14. August 2012 ist
rechtzeitig eingereicht worden. Sie erfüllt in formeller und inhaltlicher Hinsicht die
gesetzlichen Anforderungen (Art. 140 Abs. 2 des Bundesgesetzes über die direkte
Bundessteuer, SR 642.11, abgekürzt: DBG; Art. 7 der Verordnung zum Bundesgesetz
über die direkte Bundessteuer, sGS 815.1; Art. 41 lit. h Ziff. 1 des Gesetzes über die
Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt: VRP). Auf die Beschwerde ist
einzutreten.
2.- In der Beschwerde ist umstritten, ob die von den Beschwerdeführern geltend
gemachten Kosten in der Höhe von Fr. 207'000.-- für die Sanierung der Grundmauern
und Kellerräume als Unterhaltskosten zum Abzug gebracht werden können.
a) Gemäss Art. 32 Abs. 2 DBG können bei Liegenschaften im Privatvermögen die
Unterhaltskosten, die Kosten der Instandstellung von neu erworbenen Liegenschaften,
die Versicherungsprämien und die Kosten für die Verwaltung durch Dritte abgezogen
werden. Unterhaltskosten sind Aufwendungen, deren Ziel nicht die Schaffung neuer,
sondern in erster Linie die Erhaltung bereits vorhandener Werte ist und die nach
längeren oder kürzeren Zeitabschnitten erneut zu tätigen sind (Reparaturen,
Renovationen). Sie lassen ein Gebäude in seiner Gestaltung, Form und
Zweckbestimmung unverändert weiter bestehen; es werden einzig die mangelhaften
Teile ersetzt oder instand gestellt. Unterhaltskosten sind Aufwendungen zur Erhaltung
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der Liegenschaft im bisherigen Zustand und setzen begrifflich bestehende Bauten und
Anlagen voraus (Richner/Frei/ Kaufmann/Meuter, Handkommentar zum DBG, 2. Aufl.
2009, N 37 zu Art. 32 DBG).
b) Von den Unterhaltskosten zu unterscheiden sind Aufwendungen, welche zur
Wertvermehrung eines Grundstücks führen. Solche sind bei der Einkommenssteuer
nicht abzugsfähig (vgl. Art. 34 lit. d DBG). Während Unterhaltskosten der Erhaltung
bereits vorhandener Werte dienen, werden mit wertvermehrenden Aufwendungen
zusätzliche neue Werte geschaffen. Umfasst eine Aufwendung sowohl einen
werterhaltenden als auch einen wertvermehrenden Anteil, was häufig bei Umbauten
bestehender Gebäude der Fall ist, ist die Aufwendung im Umfang des werterhaltenden
Anteils zum Abzug zuzulassen, während der wertvermehrende Anteil nicht
abzugsberechtigt ist. Die Anteile sind zu schätzen. Die im Anschluss an einen Umbau
ergangene Neuschätzungsanzeige der kantonalen Gebäudeversicherung ist dabei eine
taugliche Grundlage für die Schätzung wertvermehrender Aufwendungen bzw.
werterhaltender Kosten für den Liegenschaftsunterhalt. Es gilt dabei aber immer zu
beachten, dass die Kosten für den werterhaltenden bzw. wertvermehrenden Anteil
nicht mit den entsprechenden Werten gleichgesetzt werden. Die Abgrenzung erfolgt
nach objektiv-technischen Kriterien. Wertvermehrenden Charakter haben alle
Aufwendungen, die ein Grundstück in einen besseren Zustand versetzen, d.h. ein Haus
in den Rang eines besser ausgestatteten, wertvolleren Gebäudes aufrücken lassen.
Massgebend ist dabei aufgrund einer funktionalen Betrachtungsweise, ob das
Grundstück durch die Massnahme eine qualitative Verbesserung und damit eine
Wertsteigerung erfahren hat. Dies gilt es vor allem bei Modernisierungen zu beachten.
Solche können, müssen aber nicht Wertvermehrungen darstellen (vgl. Richner/Frei/
Kaufmann/Meuter, a.a.O., N 44 ff. zu Art. 32 DBG). Bei Neubauten können die
Auslagen nie als Unterhaltskosten abgezogen werden. Dasselbe gilt auch bei baulichen
Massnahmen im Anschluss an einen weitgehenden Gebäudeabbruch, welche praktisch
zu einem Neubau führen (StR 2010, S. 865). Wo der Wiederaufbau eines Gebäudes
einem Neubau gleichkommt, bleibt für eine Ausscheidung in wertvermehrenden und
werterhaltenden Aufwand zum vornherein kein Raum, da die Erstellung eines
Ersatzbaus schon begrifflich keinen "Unterhalt" des untergegangen Gebäudes darstellt
(NStP 53 [1999], S. 102).
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c) Unbestritten ist, dass die Beschwerdeführer am 1. Dezember 2008 die Liegenschaft
Grundstück Nr. 0000 an der Z.-Strasse 00 in A. zum Preis von Fr. 920'000.-- erworben
haben. Die Liegenschaft hatte einen amtlichen Verkehrswert von Fr. 930'000.--.
Anschliessend erfolgte ein Abbruch des Gebäudes, und auf dem bestehenden
Kellergeschoss wurde ein Wiederaufbau getätigt. Der neue amtliche Verkehrswert
beträgt nun Fr. 2'700'000.--; der Mietwert erhöhte sich von Fr. 69'360.-- auf
Fr. 157'350.--. Im Folgenden ist zu prüfen, ob die Bauarbeiten insgesamt als Neubau
zu klassifizieren sind oder nicht.
d) Die Vorinstanz liess die von den Beschwerdeführern gemachten Kosten der
Kellersanierung im Umfang von Fr. 207'000.-- nicht zum Abzug zu. Sie begründete dies
im Wesentlichen damit, dass das Gebäude einer eigentlichen Neuausrichtung
zugeführt worden sei, um den Miet- und Pachtertrag zu steigern. Folglich seien auch
sämtliche Kosten als nicht abzugsfähige Anlagekosten zu qualifizieren.
e) Der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer macht geltend, die deklarierten Kosten für
die Sanierung der Grundmauern und Kellerräume müssten im Umfang von
Fr. 207'000.-- als Liegenschaftsunterhalt zugelassen werden. Die Bauherrin habe die
Liegenschaft bis auf das Erdgeschoss rückgebaut. Die Sanierung des Kellers sei im
Vergleich zu einer Neuerstellung wirtschaftlich die günstigere Variante gewesen,
weshalb sich die Bauherrschaft dazu entschlossen habe, die Grundmauern wie auch
die Kellerräume zu sanieren. In der Steuererklärung 2010 seien die entsprechenden
Kosten als Unterhalts- und Sanierungskosten von Liegenschaften geltend gemacht
worden. Das Kellergeschoss selbst sei unverändert geblieben. Hingegen seien die
Wände neu verputzt und neue Bodenbeläge verlegt worden. Bei den angefallenen
Kosten handle es sich somit um solche, welche zur Erhaltung des Bauteils "Keller" im
gebrauchsfähigen Zustand beigetragen hätten. Ursprünglich sei geplant gewesen, die
Liegenschaft zu sanieren. Die Sanierungsvariante sei am 15. Juni 2009 von der Stadt A.
bewilligt worden. Weil aber sämtliche Infrastrukturen desolat und nicht mehr
unterhalten gewesen seien, habe der Leiter des Bauamtes A. empfohlen, ein Abbruch-
und Neubaugesuch einzureichen. Die Steuerpflichtigen seien nach einer kurzen
Überlegungsphase diesem Vorschlag gefolgt und hätten entsprechend ein
Ersatzgesuch eingereicht. Das Kellergeschoss habe sowohl in statischer als auch in
räumlicher Hinsicht den bautechnischen Anforderungen entsprochen. Es sei somit
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entschieden worden, diesen Bauteil zu sanieren. Wäre der Abbruch des Oberbaus
nicht erfolgt, wäre ein grosser Teil der Sanierungskosten steuerlich absetzbar gewesen.
Dass die Steuerpflichtigen nun bestraft würden, weil sie die ökonomischere und
nachhaltigere Variante gewählt hätten, sei nicht statthaft. Es handle sich nicht um eine
Neuausrichtung, sondern um eine nachhaltig verbesserte Sanierung. Es sei klar, dass
der neu erstellte Oberbau nicht abgesetzt werden könne. Die Sanierungskosten für den
Keller müssten aber zugelassen werden.
f) In der Baubewilligung vom 15. September 2009 wurde das Bauprojekt
folgendermassen umschrieben: "... Das bestehende Mehrfamilienhaus Vers. Nr. 000,
Z.-Strasse 00, soll bis oberkant der Kellerdecke abgebrochen werden. Es erfolgt ein
Wiederaufbau des Mehrfamilienhauses [...]. Durch einen Abbruch und Wiederaufbau
des Mehrfamilienhauses ergeben sich die nachfolgenden Vorteile: Nachhaltige
Bausubstanz, keine Wärmebrücken, besserer Schallschutz, neue Leitungen,
Bodenheizung und Wintergärten möglich, Grundrisseinteilung optimiert und mehr
Fensterfläche. Durch die erhöhte Wohnqualität verspricht sich die Bauherrin auch eine
bessere Vermietbarkeit ...".
g) Wie der Baubewilligung vom 15. September 2009 zu entnehmen ist, wurde das
bestehende Haus bis auf die Grundmauern abgerissen und anschliessend neu
aufgebaut. Aus technischer Sicht ist nach den Abbrucharbeiten nur noch ein
rudimentärer Teil der ursprünglichen Baute übrig geblieben. Selbst die Decke des
Kellergeschosses musste entfernt werden, da sie für den Neubau offenbar nicht
genügte. An den noch vorhandenen Grundmauern mussten tiefgreifende und
umfassende Arbeiten getätigt werden. So wurden die gesamten noch vorhandenen
Leitungen entfernt und erneuert, sodass bei den Kellermauern nur noch das Mauerwerk
stehen blieb, welches mit Mauerkronen ergänzt wurde (act. 3). Die übrig gebliebenen
Kellermauern bildeten sodann das Fundament für das neu errichtete Gebäude.
Faktisch wurden also alle Teile des Hauses neu erstellt bzw. erneuert. Dies zeigen auch
die von den Beschwerdeführern eingereichten Fotografien. Da im vorliegenden Fall
sämtliche Gebäudeteile bis auf die Grundmauern neu erstellt wurden, ist von einer
umfassenden Gebäudeerneuerung, die einem Neubau gleichkommt, auszugehen, bei
welchem die gesamten Aufwendungen als wertvermehrend zu betrachten sind. Die
Kellermauern sind nicht getrennt von den übrigen Gebäudeteilen zu beurteilen. Dabei
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spielt es keine Rolle, ob die Kellerarbeiten allein für sich betrachtet als Sanierung des
Gemäuers zu qualifizieren gewesen wären.
h) Der Einwand der Beschwerdeführer, es sei nicht statthaft, dass bei einer Sanierung
ein grosser Teil steuerrechtlich abziehbar gewesen wäre und mit der getätigten
wirtschaftlicheren Variante nicht, ist nicht stichhaltig. Eine Sanierung des bestehenden
Gebäudes wäre zwar abzugsfähig gewesen, jedoch nur in demjenigen Umfang, in dem
eine Instandstellung der bestehenden Liegenschaft durchgeführt worden wäre.
Keinesfalls hätten aber Investitionen abgezogen werden können, die durch einen
teilweisen Umbau eines Restaurants oder anderer Räume in neue Wohnungen
verursacht worden wären.
i) Zusammenfassend ist festzustellen, dass die Beschwerdeführer eine grundlegende
Neugestaltung, die einem Neubau gleichkommt, vornahmen. Die deklarierten Kosten
für die Grundmauern und das Kellerabteil sind deshalb nicht abzugsfähig. Die
Vorinstanz hat den Abzug zu Recht verweigert. Die Beschwerde ist folglich
abzuweisen.
j) Selbst wenn die Kosten der Kellersanierung im Grundsatz abzugsfähig wären, ist
deren Höhe im konkreten Fall nicht ausreichend substantiiert. Die Beschwerdeführer
reichen lediglich eine approximative Kostenschätzung ein. Dazu führen sie aus, die
Arbeiten am Keller seien im Gesamtauftrag vergeben worden. Deshalb seien die
exakten Kosten für die Sanierung der Grundmauern nur schwer zu eruieren. Sie gehen
von einem Kubikmeterpreis von Fr. 300.-- aus, rechnen diesen auf die Kellergrösse von
690 m hoch und setzen so die Kosten der Kellersanierung auf Fr. 207'000.-- fest.
Damit wird der Substantiierungpflicht aber nicht in ausreichendem Masse Rechnung
getragen.
3.- Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die Kosten des Verfahrens den
Beschwerdeführern aufzuerlegen (Art. 144 Abs. 1 DBG). Eine Entscheidgebühr von
Fr. 1'000.-- ist angemessen (vgl. Art. 144 Abs. 5 DBG i.V.m. Art. 7 Ziff. 122 der
Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12). Der Kostenvorschuss von Fr. 1'000.-- ist zu
verrechnen.
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