Decision ID: f5d448c4-262a-5adb-a01d-09ab89417921
Year: 2018
Language: de
Court: BE_VB
Chamber: BE_VB_001
Canton: BE
Region: Espace_Mittelland
Law Area: public_law

I. Sachverhalt
1. Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin des Gasthofs D._, der als
schützenswertes Baudenkmal (K-Objekt) im Bauinventar eingetragen ist. Die Parzelle
Münchenbuchsee Grundbuchblatt Nr. C._ liegt in der Kernzone 3-geschossig K
3A. Am 27. Oktober 2017 reichte die Beschwerdeführerin bei der Gemeinde
Münchenbuchsee ein Baugesuch ein für "Instandhaltungsmassnahmen, Umbau
Nasszellen und Grossküche". Das Baugesuch umfasst auch das provisorische
Verschliessen der offenen Südwestfassade, die durch den Abbruch des Saalanbaus
entstanden ist. Das Bauvorhaben wurde am 17. November 2017 publiziert. Gegen das
Bauvorhaben ging eine Einsprache ein.
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Auf Aufforderung der Einsprecherin führte die Baupolizeibehörde der Gemeinde am
21. Dezember 2017 im Bauobjekt eine Begehung durch und stellte fest, dass die
Beschwerdeführerin bereits einzelne Abbrüche (Türöffnung EG) vorgenommen hat.
Gleichentags forderte die Gemeinde die Bauherrschaft schriftlich auf, bis zum Vorliegen
einer Baubewilligung sämtliche Arbeiten, auch baubewilligungsfreie, zu unterlassen. Für
den Widerhandlungsfall drohte sie einen Baustopp und eine Strafanzeige an.
Mit Schreiben vom 8. Februar 2018 teilte die Beschwerdeführerin der Gemeinde mit, ohne
deren Gegenbericht in Form einer beschwerdefähigen Verfügung plane sie die Ausführung
folgender Arbeiten: Im Dachgeschoss Malerarbeiten an Decken und Wänden, allfällige
vorschriftsgemässe Wartungsarbeiten an Installationen und Ersetzen der Bodenbeläge; im
Untergeschoss Auswechseln der Waschmaschine / Tumbler. Es handle sich weder um
baubewilligungspflichtige Arbeiten noch um Vorbereitungsarbeiten im Hinblick auf die
Baubewilligung. Das Dachgeschoss sei zudem nicht Gegenstand des Baugesuchs.
2. Mit Verfügung vom 15. Februar 2018 ordnete die Gemeinde Münchenbuchsee an,
die teils begonnen Bauarbeiten seien sofort und vollständig einzustellen (Ziffer 1). Bis zum
Vorliegen einer rechtskräftigen Baubewilligung seien sämtliche baulichen Massnahmen am
Objekt Liegenschaft E._strasse vollständig zu unterlassen, auch wenn diese für
sich alleine baubewilligungsfrei wären (Ziffer 2).
Zur Begründung führte sie insbesondere an, die Bauherrschaft habe weder ein Gesuch um
Ausführung von Vorbereitungsarbeiten gemäss Art. 39 Abs. 4 BewD1 gestellt noch habe
die Baupolizeibehörde einem solchen zugestimmt. Die aufgeführten Massnahmen seien
Bestandteile des Baugesuchs, welches im hängigen Baubewilligungsverfahren beurteilt
werde. Auch die baubewilligungsfreien Arbeiten stünden in direktem Zusammenhang mit
dem Baugesuch. Die Baupolizeibehörde könne nicht ausserhalb des laufenden
Baubewilligungsverfahrens auf diese Massnahmen eintreten, weshalb eine vollstände
Baueinstellung verfügt werde.
1 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)
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3. Dagegen reichte die Beschwerdeführerin am 15. März 2018 Beschwerde bei der
Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Sie beantragt die
Aufhebung der Verfügung vom 15. Februar 2018. Sie macht insbesondere geltend, bei den
vorgesehenen Arbeiten handle es sich entweder um Unterhaltsarbeiten oder bauliche
Änderungen im Gebäudeinnern, welche nicht zu einer baubewilligungsfreien
Nutzungsänderung führten und nicht die Brandsicherheit beträfen. Diese Arbeiten seien
allesamt baubewilligungsfrei.
4. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet2, holte die
Vorakten ein und führte den Schriftenwechsel durch. Die Gemeinde verwies mit
Beschwerdeantwort vom 26. März 2018 auf ihre Verfügung und die Vorakten.
Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden
Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen
1. Sachurteilsvoraussetzungen
Angefochten ist eine Baueinstellungsverfügung im Sinne von Art. 46 Abs. 1 BauG3. Eine
solche Verfügung kann gemäss Art. 49 Abs. 1 BauG innert 30 Tagen seit Eröffnung mit
Beschwerde bei der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit zur Beurteilung der
Beschwerde gegen die Baueinstellungsverfügung zuständig. Die Beschwerdeführerin ist
als Grundeigentümerin und Adressatin der Baueinstellungsverfügung ohne weiteres zur
Beschwerde befugt (Art. 65 Abs. 1 VRPG4). Auf die form- und fristgerecht eingereichte
Beschwerde ist einzutreten.
2 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191) 3 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0) 4 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21).
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2. Baueinstellung
a) Mit der Ausführung von Bauvorhaben, die eine Baubewilligung benötigen, darf erst
begonnen werden, wenn sie rechtskräftig bewilligt sind oder der Baubeginn vorzeitig
gestattet worden ist (Art. 1a Abs. 3 BauG, Art. 2 Abs. 1 BewD). Wird ein Bauvorhaben
ohne Baubewilligung oder in Überschreitung einer Baubewilligung ausgeführt, so verfügt
die zuständige Baupolizeibehörde die Einstellung der Bauarbeiten (Art. 46 Abs. 1 BauG).
Der Erlass einer Baueinstellungsverfügung setzt voraus, dass die Bautätigkeit rechtswidrig
ist (Art. 46 BauG). Das ist unter anderem dann der Fall, wenn ein
baubewilligungspflichtiges Bauvorhaben ohne Baubewilligung ausgeführt wird.
Entscheidend ist somit die formelle Rechtswidrigkeit. Ob die vorgenommenen
Massnahmen auch materiell rechtswidrig sind, spielt keine Rolle. Bei baubewilligungsfreien
Bauvorhaben kann die Baupolizeibehörde eine Baueinstellung anordnen, wenn die
öffentliche Ordnung gestört wird (Art. 1b Abs. 3 BauG). Bei der Baueinstellung handelt es
sich um eine vorsorgliche Massnahme, über die aufgrund der vorhandenen Akten
summarisch, das heisst ohne weitere Beweismassnahmen, entschieden wird. Es ist daher
ausreichend, dass die Rechtswidrigkeit der Bautätigkeit aufgrund einer summarischen
Prüfung als wahrscheinlich erscheint.5
b) Die Beschwerdeführerin beruft sich darauf, dass die in Aussicht genommenen
Arbeiten baubewilligungsfrei seien. Bauliche Änderungen im Gebäudeinneren, die nicht mit
einer baubewilligungspflichtigen Nutzungsänderung verbunden sind und nicht die
Brandsicherheit betreffen, bedürfen grundsätzlich keiner Baubewilligung (Art. 6 Abs. 1
Bst. d BewD). Auch das Unterhalten und Ändern (einschliesslich Umnutzen) von Bauten
und Anlagen ist baubewilligungsfrei, wenn keine bau- oder umweltrechtlich relevanten
Tatbestände betroffen sind (Art. 6 Abs. 1 Bst. c BewD). Eingeschränkt wird die
Baubewilligungsfreiheit aber durch Art. 7 BewD. Handelt es sich um ein Baudenkmal und
ist das entsprechende Schutzinteresse betroffen, ist auch ein nach Art. 6 BewD
bewilligungsfreies Bauvorhaben baubewilligungspflichtig (vgl. Art 7 Abs. 2 BewD).
5 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 46 N. 6b.
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c) Der Gasthof D._ ist ein schützenswertes Baudenkmal im Sinne von Art. 10a
BauG und ein K-Objekt. Bei schützenswerten Baudenkmälern gilt grundsätzlich ein
absolutes Abbruchverbot. Dabei beschränkt sich der Schutz nicht auf den äusseren Erhalt
des Gebäudes. Auch innere Bauteile, Raumstrukturen und feste Ausstattungen sind ihrer
Bedeutung entsprechend zu erhalten (Art. 10b Abs. 2 BauG). Die Veränderungen müssen
diejenigen Qualitäten und Eigenschaften des Gebäudes respektieren, die zu seiner
Qualifizierung als schützenswertes Baudenkmal geführt haben.6
d) Die Beschwerdeführerin hat bereits mit Abbrucharbeiten begonnen. Die Gemeinde
war deshalb verpflichtet, die Bautätigkeit sofort einzustellen, als sie davon Kenntnis erhielt.
Da die von der Beschwerdeführerin vorliegend in Aussicht genommenen Arbeiten ein
schützenswertes Baudenkmal betreffen, sind sie gemäss Art. 7 BewD grundsätzlich
baubewilligungspflichtig. Aus den Akten geht nicht hervor, ob durch die geplanten Arbeiten
der Schutzzweck des Baudenkmals betroffen wird. Bei den vom Schutzzweck betroffenen
Bauteilen kann es sich auch um den Keller handeln, ebenso um die ursprüngliche
Materialisierung. 7 Der kantonalen Denkmalpflege (KDP) lag das Baugesuch vom 22.
Dezember 2017 vor, bei dem das Dachgeschoss nicht Gegenstand des Bauvorhabens
war. Die KDP ging in ihrem Bericht von einem Provisorium mit Zwischennutzung aus und
äusserte sich nur zur Abdeckung der Südwestfassade.8
e) Der Ersatz von bestehenden Haushaltgeräten durch neue Modelle oder kleine
Reparaturarbeiten an bestehenden Geräten und Installationen sind bei einem geschützten
Baudenkmal baubewilligungsfrei, sofern damit keine baulichen Massnahmen verbunden
sind. Wie es sich vorliegend verhält, ist aufgrund der Akten und Angaben der
Beschwerdeführerin nicht klar. Sie hat nie konkret dargelegt, was sie unter "allfällige
vorschriftsgemässe Wartungsarbeiten" versteht und welche Installationen gemeint sind. Es
ist auch unklar, ob mit dem "Auswechseln" der Waschmaschinen / Tumbler
Standortverschiebungen oder weitere bauliche Massnahmen verbunden sind. Das
Bauvorhaben beim Gasthof D._ ist in verschiedener Hinsicht unklar. Die Angaben
der Beschwerdeführerin in ihrer Stellungnahme zur Einsprache widersprechen den
6 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 10a-10f N. 5, 19 7 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 10a-10f N. 19 8 Vorakten pag. 26
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Angaben im Baugesuch. So sollte gemäss Baugesuch eine Grossküche erstellt werden,
inzwischen ist von einer Snackküche für einen Take-Away-Betrieb die Rede.9 Auch bei den
Zimmern und Wohnungen bestehen Unklarheiten hinsichtlich Anzahl und Lage. Offenbar
umfasst das Vorhaben eine neue Nutzung ("Zwischennutzung"), und zwar auch im
Dachgeschoss, wie sich aus dem Plan Dachgeschoss ergibt, den die Beschwerdeführerin
mit ihrer Stellungnahme zur Einsprache nachgereicht hat.10 Die Beschwerdeführerin hat
sich soweit ersichtlich noch nicht zum Inhalt der neuen Nutzung geäussert. Mit Schreiben
vom 7. März 2018 hat die Gemeinde die Mängel und Unklarheiten der Baueingabe gerügt
und verbesserte Unterlagen verlangt.11
Die Gemeinde hat die von der Beschwerdeführerin in Aussicht genommenen Arbeiten
daher zu Recht nicht von der Baueinstellung ausgenommen.
f) Die Beschwerdeführerin hat die geplanten Arbeiten nicht als Vorbereitungsarbeiten
bezeichnet. Sie könnte dafür jedoch ein Gesuch um vorzeitigen Baubeginn stellen (Art. 35e
BauG, Art. 39 BewD). Voraussetzung ist, dass der Ausgang des
Baubewilligungsverfahrens die Arbeiten nicht beeinflussen kann. Damit dies beurteilt
werden kann, müsste die Beschwerdeführerin die geplanten Arbeiten im Einzelnen konkret
und vollständig umschreiben. Da ein schützenswertes Baudenkmal betroffen ist, wäre für
den vorzeitigen Baubeginn zusätzlich die Zustimmung der KDP erforderlich (vgl. Art. 39
Abs. 2 BewD).
3. Kosten
a) Nach dem oben Gesagten erweisen sich die Rügen als unbegründet; die
Beschwerde ist abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt die
Beschwerdeführerin. Sie hat die Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG).
Diese werden bestimmt auf eine Pauschalgebühr von Fr. 800.– (Art. 103 Abs. 2 VRPG
i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV12).
9 Vorakten pag. 17 10 Vorakten pag. 21 11 Vorakten pag. 2 ff. 12 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 154.21)
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b) Die Gemeinde hat keinen Anspruch auf Ersatz von Parteikosten (Art. 104 Abs. 1 und
4 VRPG).
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