Decision ID: 6df405c1-db2a-4ae5-a3fd-d15b6e52ce33
Year: 2009
Language: de
Court: ZH_VG
Chamber: ZH_VG_001
Canton: ZH
Region: Zürich
Law Area: public_law

hat sich ergeben:
I.
A.
Das dem Kanton Zürich gehörende, am Burghölzlihügel liegende Grundstück Kat.-Nr. 01 (neu Kat.-Nrn. 02 und 03) mit einer Fläche von ca. 49'000 m2 in der Weinegg lag nach der Bau- und Zonenordnung 1963 der Stadt Zürich (BZO 1963) in den Wohnzonen D und E.
B.
Am 21. März 1978 legte die Direktion der öffentlichen Bauten im fraglichen Gebiet eine Planungszone fest. 1980 reichte die Stadtzürcher Vereinigung für Heimatschutz eine Volksinitiative zur Rettung des Burghölzlihügels ein, welche eine umfassende Freihaltezone forderte. Der Stadtrat von Zürich lehnte diese Volksinitiative ab, konnte dem Gemeinderat jedoch aus Zeitgründen keinen Gegenvorschlag dazu unterbreiten. Der Gemeinderat Zürich lehnte die Volksinitiative am 24. August 1983 ebenfalls ab, wies jedoch entsprechend einem inzwischen erarbeiteten Gegenvorschlag unter anderem den westlichen Grundstücksteil im Umfange von ca. 26'700 m
2
der Freihaltezone zu und beliess den östlichen Grundstücksteil in der Wohnzone. Nach Inkrafttreten dieser Festlegung am 16. März 1988 stellte das Verwaltungsgericht mit Entscheid vom 18. Dezember 1997 fest, dass diese Zonenzuweisung mit Ausnahme einer direkt an der Weineggstrasse gelegenen Teilfläche von ca. 1'000 m
2
keine materielle Enteignung bewirkt habe (VK.1995.00029).
C.
Im Zusammenhang mit der Gesamtrevision der Bau- und Zonenordnung beantragte der Stadtrat von Zürich, den östlichen Teil des Grundstücks in der Bauzone zu belassen. Entgegen diesem Antrag wies der Gemeinderat am 23. Oktober 1991 jedoch auch diesen Grundstücksteil mit ca. 22'300 m
2
sowie die weitere Parzelle Kat.-Nr. 04 der Freihaltezone zu. Die Stimmberechtigten der Stadt Zürich nahmen die BZO-Vorlage in der Gemeindeabstimmung vom 17. Mai 1992 an. Im Rahmen eines Anfechtungsverfahrens wurde die fragliche Zonenzuweisung letztinstanzlich vom Bundesgericht am 29. Mai 1998 in einem reduzierten Umfang von ca. 14'965.3 m
2
(mittlerer Teil des Grundstücks Kat.-Nr. 01, neu Kat.-Nr. 03) bestätigt. Den ganz im Osten des Grundstücks liegenden Teil (ca. 7'300 m
2
) und die Parzelle Kat.-Nr. 04 jedoch sollte die Stadt Zürich einer Bauzone zuweisen.
Nach ihrer Genehmigung trat die Freihaltezone auf den 18. Dezember 1999 in Kraft.
II.
Am 26. Oktober 1998 meldete der Kanton Zürich eine Entschädigungsforderung aus materieller Enteignung über Fr. 22'447'950.- (14'965.3 m
2
à Fr. 1’500.-) nebst Zins an. Auf Ersuchen der Stadt Zürich überwies das Statthalteramt des Bezirks Zürich die Akten am 15. März 2006 an die Schätzungskommission I zur Durchführung des Schätzungsverfahrens.
Im Schätzungsverfahren beantragte die Stadt Zürich als Klägerin die Feststellung, dass sie dem Kanton Zürich aus der Zuweisung von knapp 15'000 m
2
der Parzelle Kat.-Nr. 01 (heute 03) zur Freihaltezone keine Entschädigung wegen materieller Enteignung schulde. Der Kanton Zürich als Beklagter verlangte in der Klageantwort die Feststellung, dass die nämliche Zonenzuweisung eine materielle Enteignung darstelle. Die Schätzungskommission I beschränkte das Verfahren auf die Grundsatzfrage der Entschädigungspflicht und stellte mit Entscheid vom 19. Mai 2009 fest, dass die Zuweisung des fraglichen Grundstücksteils eine materielle Enteignung bewirkt habe (Disp.-Ziff. 1). Die Kosten des Schätzungsverfahrens wurden der Klägerin auferlegt, dem Beklagten wurde keine Parteientschädigung zugesprochen (Disp.-Ziff. 2).
III.
Gegen den Schätzungsentscheid erhob die Stadt Zürich am 3. Juli 2009 Rekurs und beantragte in ihrer Rekursbegründung vom 3. September 2009 die Aufhebung des Entscheids sowie die Feststellung, dass sie dem Kanton Zürich keine Entschädigung wegen materieller Enteignung schulde. Der Kanton Zürich beantwortete den Rekurs am 19. Oktober 2009 und beantragte dessen Abweisung.

Die Kammer zieht in Erwägung:
1.
1.1
Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses nach § 46 Abs. 1 des Gesetzes betreffend die Abtretung von Privatrechten vom 30. November 1879 (Abtretungsgesetz, AbtrG) zuständig.
1.2
Der angefochtene Entscheid ist kein das Schätzungsverfahren erledigender Endentscheid, sondern ein antizipierter und nicht vollstreckbarer Feststellungsentscheid über das Vorliegen einer materiellen Enteignung. Ein solcher Vorentscheid ist grundsätzlich zulässig und kann gemäss § 48 Abs. 3 VRG weitergezogen werden, wenn dadurch sofort ein Endentscheid herbeigeführt und ein erhebliches Beweisverfahren erspart werden kann (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, Zürich 1999, § 19 N. 53 und § 43 N. 14). Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt, da durch eine gegenteilige Beurteilung der aufgeworfenen Rechtsfrage direkt ein Endentscheid herbeigeführt werden kann.
1.3
Das Verfahren richtet sich nach den Bestimmungen über die Beschwerde gemäss den §§ 50 ff. des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 41 N. 38 ff.; RB 1998 Nr. 44 = BEZ 1998 Nr. 23; RB 2001 Nr. 25).
2.
Nach Art. 26 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) und Art. 5 Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG) schuldet das Gemeinwesen für die von ihm erlassenen Eigentumsbeschränkungen, die ähnlich einer Enteignung wirken, volle Entschädigung. Eine materielle Enteignung in diesem Sinne liegt nach der Rechtsprechung vor, wenn dem Eigentümer der bisherige oder ein voraussehbarer künftiger Gebrauch seiner Sache untersagt oder besonders schwer eingeschränkt wird, weil ihm eine wesentliche, aus dem Eigentum fliessende Befugnis entzogen wird. Geht der Eingriff weniger weit, so kann er ausnahmsweise einer Enteignung gleichkommen, falls ein einziger oder einzelne Eigentümer so betroffen werden, dass ihr Opfer gegenüber der Allgemeinheit als unzumutbar erschiene und es mit der Rechtsgleichheit nicht vereinbar wäre, wenn hierfür keine Entschädigung geleistet würde. In beiden Fällen ist die Möglichkeit einer künftigen besseren Nutzung der Sache nur zu berücksichtigen, wenn im massgebenden Zeitpunkt anzunehmen war, sie lasse sich mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft verwirklichen. Unter besserer Nutzung eines Grundstücks ist in der Regel die Möglichkeit seiner Überbauung zu verstehen (BGE 131 II 728 E. 2, 125 II 431 E. 3a je mit Hinweisen; Enrico Riva, Hauptfragen der materiellen Enteignung, Bern 1990, S. 164 ff.; derselbe in: Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung, Zürich 1999, Art. 5 N. 123 ff.; Peter Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 5. A., Bern 2008, S. 594 ff.).
Von einer materiellen Enteignung kann im Licht der verfassungsrechtlichen Ordnung des Bodenrechts grundsätzlich nur dann gesprochen werden, wenn im Zeitpunkt der Rechtskraft der Planungsmassnahme, die einer Enteignung gleichkommen soll, eine raumplanerische Grundordnung galt, welche die Berechtigung zum Bauen auf dem fraglichen Grundstück einschloss. Eine solche verfassungsmässige Grundordnung liegt vor, wenn die Gemeinde über einen Nutzungsplan im Sinne des RPG verfügte, der die Bauzonen entsprechend Art. 15 RPG in zweckmässiger Weise rechtsverbindlich von den Nichtbauzonen trennt und jenes Land in die Bauzonen einbezieht, das sich für die Überbauung eignet und weitgehend überbaut ist oder voraussichtlich innert 15 Jahren benötigt und erschlossen wird. Nur unter dieser Voraussetzung ist das fragliche Grundstück von einer Auszonung betroffen worden, welche in der Regel als materielle Enteignung zu würdigen ist. Wird dagegen bei der erstmaligen Festsetzung einer verfassungs und gesetzeskonformen Nutzungsplanung eine Liegenschaft keiner Zone für private Bauten zugewiesen, so liegt nach der bundesgerichtlichen Praxis eine Nichteinzonung vor, die in der Regel als Inhaltsbestimmung des Grundeigentums entschädigungslos hinzunehmen ist (BGE 131 II 728 E. 2.1, 123 II 481 E. 6b, 122 II 326 E. 4, 121 II 417 E. 3; Riva, Hauptfragen, S. 177 ff.; derselbe in: Kommentar RPG, Art. 5 N. 139 ff.; Hänni, S. 596 ff.). Verdeutlichend dazu hat das Bundesgericht überdies festgehalten, dass eine Nutzungsordnung, welche eine aus der Zeit vor Inkrafttreten des RPG stammende BZO ablöst, generell und unbesehen von der tatsächlichen Umsetzung raumplanerischer Grundsätze in der früheren Ordnung, keine Auszonung bewirken kann. Damit soll verhindert werden, dass sich die Planungsbehörden bei der erstmaligen Umsetzung der verfassungsrechtlichen und raumplanungsgesetzlichen Grundsätze eher von entschädigungs- statt von raumordnungsrechtlichen Gesichtspunkten leiten lassen (BGE 131 II 728 E. 2.3, 123 II 481 E. 6b S. 488, 122 II 326 E. 5c).
3.
3.1
Massgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung der Entschädigungspflicht und damit auch für das Vorliegen einer materiellen Enteignung und die Bemessung der Entschädigung ist der Zeitpunkt des Inkrafttretens der fraglichen Zonierung, hier der 18. Dezember 1999.
3.2
Mit Erlass der BZO 1992 hat die Rekurrentin ihre vor Inkrafttreten des RPG festgesetzte BZO 1963 erstmals an die Anforderungen des RPG angepasst. Die mit der BZO-Revision 1992 erfolgte Zuweisung von Grundstücken zur Freihaltezone stellt daher nach gefestigter Praxis eine Nichteinzonung dar (vgl. BGE 132 II 218 E. 2.1 betr. Kürberghang, bestätigt in BGr, 22. Juni 2009 Morgental, 1C_70/2008 unter www.bger.ch). Davon ging im vorliegenden Fall in Übereinstimmung mit den Parteien auch die Schätzungskommission aus.
3.3
Umstritten ist jedoch, ob hier die Voraussetzungen für eine ausnahmsweise Entschädigung einer Nichteinzonung vorliegen. Massgebend hierfür können nach der Rechtsprechung verschiedene Umstände sein, die gesamthaft zu würdigen sind. Eine Nichteinzonung trifft einen Eigentümer etwa dann enteignungsähnlich, wenn er überbaubares oder grob erschlossenes Land besitzt, das von einem gewässerschutzrechtlichen generellen Kanalisationsprojekt (GKP) erfasst wird, und wenn er für die Erschliessung und Überbauung seines Landes schon erhebliche Kosten aufgewendet hat, wobei diese Voraussetzungen in der Regel kumulativ erfüllt sein müssen. Sodann können weitere besondere Gesichtspunkte des Vertrauensschutzes so gewichtig sein, dass ein Grundstück unter Umständen hätte eingezont werden müssen. Ein Einzonungsgebot kann ferner zu bejahen sein, wenn sich das fragliche Grundstück im weitgehend überbauten Gebiet befindet (BGE 132 II 218 E. 2.2 und 2.3, 125 II 431 E. 4a je mit Hinweisen).
4.
4.1
Der Begriff des weitgehend überbauten Gebiets im Sinn von Art. 15 lit. a und Art. 36 Abs. 3 RPG ist eng zu verstehen. Er umfasst im Wesentlichen den geschlossenen Siedlungsbereich mit eigentlichen Baulücken. Ob ein Grundstück im weitgehend überbauten Gebiet liegt, beurteilt sich gebietsbezogen, parzellenübergreifend anhand der gesamten bestehenden Siedlungsstruktur. Baulücken sind einzelne unüberbaute Parzellen, die unmittelbar an das überbaute Land angrenzen, in der Regel bereits erschlossen sind und eine relativ geringe Fläche aufweisen. Die Nutzung der Baulücke wird vorwiegend von der sie umgebenden Überbauung geprägt; das unüberbaute Land muss also zum geschlossenen Siedlungsbereich gehören, an der Siedlungsqualität teilhaben und von der bestehenden Überbauung so stark geprägt sein, dass sinnvollerweise nur die Aufnahme in die Bauzone infrage kommt (BGE 132 II 218 E. 4.1 und 4.2).
4.2
Die Schätzungskommission lehnte das Bestehen einer Baulücke im weitgehend überbauten Gebiet ab. Bereits das Ausmass des betroffenen Grundstücksteils von 15'000 m
2
lasse kaum auf eine solche schliessen. Zudem werde die Fläche nicht entscheidend durch die Häuserzeile an der Weinegg- bzw. Kartaus-Strasse geprägt, sondern gehe nahtlos in die 1983 ausgeschiedene Freihaltezonenfläche von 26'700 m
2
über und bilde mit dieser ein Ganzes.
Dieser Beurteilung kann sich das Verwaltungsgericht anschliessen. Die betroffene Fläche von 1.5 ha schliesst nicht nur an die bereits 1983 ausgeschiedene Freihaltezone von rund 2.7 ha an, sondern bildet insgesamt Teil des mehrere ha umfassenden Burghölzlihügels, der mit dem Botanischen Garten und den Tennisplätzen im Westen sowie den offenen Landwirtschafts- und den Waldflächen im Süden und Südosten eine landschaftliche Einheit bildet. Diese Zugehörigkeit zur westlichen Freihaltezonenfläche hat das Bundesgericht bereits in seinem Entscheid 1P.258/1997 festgestellt, und sich dabei auch eingehend mit der Bedeutung des Burghölzlihügels befasst, den es als markanten, grünen Rundhöcker mit einer wichtigen Stellung im weiten Panorama qualifizierte. Daran hat sich bis heute nichts geändert.
Entgegen dem Dafürhalten des Rekursgegners kann aus dem Umstand, dass die fragliche Fläche im Norden und Osten an die Wohnzone angrenzt, nicht auf ihre Zugehörigkeit zum weitgehend überbauten Gebiet geschlossen werden. Auch aus topografischen Gründen drängt es sich nicht auf, die hier strittige Fläche anders zu qualifizieren als die der bereits 1983 ausgeschiedenen Freihaltezone. Dass das fragliche Areal leicht gegen Norden und Osten abfällt, hat das Bundesgericht in seinem Entscheid bereits gewürdigt und diesem Umstand für die funktionelle Zugehörigkeit keine entscheidende Bedeutung zugemessen. Demnach sind die Voraussetzungen an eine Baulücke weder in quantitativer noch in qualitativer Hinsicht erfüllt.
4.3
Mit Bezug auf die am Stichtag gegebene Erschliessungssituation besteht grundsätzlich Einigkeit darüber, dass der fragliche Grundstücksteil von einem gewässerschutzkonformen GKP erfasst ist und ein Kanalisationsanschluss sowie die weitere Erschliessung mit Elektrizität und Wasser ohne besondere Schwierigkeiten möglich gewesen wäre. Umstritten ist hingegen die strassenmässige Erschliessung. Nach den Erwägungen der Schätzungskommission soll das Grundstück groberschlossen sein. Auch eine Feinerschliessung wäre sehr wahrscheinlich aus eigener Kraft realisierbar gewesen, da bis auf ein einziges Grundstück alle vom Ausbau des Weineggweges und des Buchenweges betroffenen Grundstücke dem Rekursgegner gehört hätten. Eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24 RPG wäre für den Strassenausbau nicht nötig gewesen, da die Strassenprojektfestsetzung die baurechtliche Bewilligung einschliesse.
Mit der gegebenen Erschliessungssituation des westlichen Teils des Grundstücks Kat.-Nr. 01 sowie der weiteren damals der Freihaltezone zugewiesenen Grundstücke am Burghölzlihügel hat sich das Verwaltungsgericht bereits in seinem Entscheid vom 18. Dezember 1997 befasst. Bezüglich Quartierplanbedürftigkeit erwog es, dass gute Gründe dafür sprächen, dass sich die noch notwendige Feinerschliessung des Gebiets angesichts der wenigen und mit grossen Flächen beteiligten Grundeigentümer und des hohen Landpreisniveaus auf vertraglichem Weg hätte bewerkstelligen lassen. Die Frage wurde indessen nicht abschliessend beantwortet, da auch der gegenteilige Schluss eine materielle Enteignung nicht ausschliessen würde (S. 35 f.).
Aus einer 2005 im Hinblick auf den Verkauf bzw. die Überbauung zweier Parzellen erstellten Untersuchung über die verkehrstechnische Erschliessung der Quartierzelle Weinegg geht hervor, dass für eine normaliengerechte Erschliessung des gesamten Quartiers verschiedene Quartierstrassen auszubauen wären. Für die Erschliessung der vorliegend strittigen Fläche, wo sich 70 bis 75 Wohneinheiten hätten realisieren lassen, wäre insbesondere ein Ausbau des Buchenweges zwischen der Kartaus-Strasse und der August Forel-Strasse notwendig gewesen. Ob der Rekursgegner diesen Ausbau ohne Weiteres aus eigener Kraft hätte verwirklichen können, ist allerdings trotz der bestehenden Eigentumsverhältnisse fraglich. Dieses Strassenstück liegt nämlich ausserhalb der Bauzonen, sodass der Ausbau bzw. die hierfür nötigen Festsetzungen, sei es im Quartierplanverfahren oder im Verfahren nach Strassengesetz, jedenfalls eine vertiefte Auseinandersetzung mit raumplanerischen Fragen erfordert hätten. Der Umstand, dass hiefür keine förmliche Bewilligung nach Art. 24 RPG notwendig gewesen wäre, ändert daran nichts. Auch aus dem Bestehen von Baulinien aus dem Jahr 1920 kann nicht ohne weiteres auf einen zulässigen Strassenausbau geschlossen werden, da Verkehrsbaulinien verschiedene Zwecke verfolgen und gerade bei langjährigem Bestand nicht ein künftiges Projekt determinieren können (vgl. VGr, 18. Dezember 2003, VB.2003.00220, E. 3; 30. September 2004, VB.20004.00076, E. 4.2 und 5.1; 3. März 2005, VB.2004.00489 E. 2.1, alle unter www.vgrzh.ch).
Unter diesen Umständen kann jedenfalls nicht gesagt werden, der notwendige Strassenausbau bilde nur gerade die erste Etappe im Baubewilligungsverfahren, für das die gleiche Behörde zuständig ist (BGr in Pra 2006 Nr. 4 E. 2.5).
4.4
Im Rahmen des Vertrauensschutzes ist davon auszugehen, dass der Rekursgegner für die Erschliessung seines Grundstücks bisher keine Aufwendungen getätigt hat. Diesen Umstand erachtete die Schätzungskommission jedoch angesichts der Besonderheiten der Vorgeschichte als nicht entscheidend. Sie erwog, bereits die ablehnende Haltung des Stadtrates gegenüber der Volksinitiative zur Rettung des Burghölzlihügels als auch der Gemeinderatsbeschluss vom 24. August 1983 habe Vertrauen in die Überbaubarkeit des östlichen Grundstückteils begründet, welches zusätzlich durch die BZO-Vorlage der städtischen Planungsbehörden bekräftigt worden sei. Eine Einzonung des fraglichen Grundstückteils hätte den Zielen des RPG nicht widersprochen bzw. sei ein solcher Widerspruch für den Rekursgegner nicht absehbar gewesen.
Die von der Schätzungskommission herangezogenen Umstände bestehen aus verschiedenen vor Inkrafttreten der BZO 1992 vorgenommenen behördlichen Äusserungen oder Schritten betreffend Änderung der BZO im Bereich des Burghölzlihügels. Diese einzelnen Vorgänge zeigen vor allem, wie sehr in diesem Bereich politisch um die Abgrenzung zwischen Wohnzone und Freihaltezone gerungen wurde. Für sich allein genommen bilden solche Anstrengungen im Verlauf der Planungsrevision aber kaum eine taugliche Vertrauensgrundlage. Würden derartige Schritte im Rahmen der Entschädigung einer Nichteinzonung nämlich bereits als vertrauensbildend anerkannt, so würde damit letztlich die vom Bundesgericht als massgebend erachtete Unterscheidung zwischen Auszonung und Nicht-einzonung unterlaufen. Vor der erstmaligen und umfassenden Umsetzung der raumplanungsrechtlichen Grundsätze in einer RPG-konformen BZO gab es in den Gemeinden verschiedentlich Bestrebungen, einzelne Festlegungen oder Bereiche ihrer Ordnung unter bestimmten Kriterien des RPG zu überprüfen. Dennoch lehnte es das Bundesgericht bisher stets ab, aus solchen partiellen oder sektoriellen Anpassungen eine schutzwürdige Eigentümerposition abzuleiten (BGE 122 II 326 E. 5b, vgl. auch BGr, 22. Juni 2009, 1C_70/2008 E. 4.3 mit Hinweisen).
Ob die Einzonung des fraglichen Grundstücksteils den massgeblichen Grundsätzen des RPG widersprochen hätte, wie dies die Rekurrentin geltend macht, kann hier offenbleiben. Aus dem Bundesgerichtsentscheid vom 29. Mai 1998 lässt sich solches jedenfalls nicht direkt ableiten, denn die bundesgerichtliche Würdigung der landschaftlichen und naturschützerischen Bedeutung des Burghölzlihügels sollte lediglich den Rahmen der vom Regierungsrat missachteten Gemeindeautonomie abstecken (Erw. 5). Im Übrigen gilt es ohnehin zu unterscheiden zwischen dem raumplanungsrechtlichen Einzonungsgebot, welches sich im Anfechtungsverfahren gegen die Zonenzuweisung durchsetzen lässt, und dem entschädigungsrechtlichen Einzonungsgebot, welches lediglich dazu führen kann, dass eine Nichteinzonung ausnahmsweise als materielle Enteignung entschädigt werden muss. Das aus dem Vertrauensschutz abgeleitete entschädigungsrechtliche Einzonungsgebot kann jedenfalls nicht losgelöst vom Verhalten der sich auf den Vertrauensschutz berufenden Partei beurteilt werden. Hat diese wie hier trotz angeblichen Vertrauens auf eine spätere Einzonung keinerlei Dispositionen für ihr Grundstück getroffen, so ist nicht ersichtlich, weshalb sie einen grösseren Schutz verdient als diejenige Partei, die in vergleichbarer Weise auf eine altrechtliche Zonenplanung vertraut. Insofern darf der Vertrauensschutz seinerseits nicht zur Verletzung der Anforderungen der Rechtsgleichheit führen.
Entgegen dem Dafürhalten des Rekursgegners liegt vorliegend keine mit dem Fall Kürberghang (BGE 132 II 218) vergleichbare Ausgangslage vor. Die Rechtsprechung hat bis anhin verschiedentlich als vertrauensbildend berücksichtigt, dass in einem bestimmten Gebiet bereits eine Landumlegung durchgeführt oder ein Quartierplan festgesetzt worden war. Diese Instrumente der Feinerschliessung werden jedoch regelmässig im Interesse der Eigentümer der betroffenen Grundstücke und auf deren Kosten in Angriff genommen (vgl. § 177 des Gesetzes über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht vom 7. September 1975 [Planungs- und Baugesetz, PBG]). Ein bereits bestehender oder auch ein weit fortgeschrittener Quartierplan ist daher in aller Regel Ausdruck einer letztlich vom Grundeigentümer zu tragenden Erschliessungsanstrengung, so auch im Fall Kürberghang. Soweit sich der Rekursgegner hier jedoch auf die Haltung der Rekurrentin im Rahmen der Zonenplanänderung beruft, steht diese Haltung in keinem Zusammenhang mit tatsächlichen Anstrengungen im Hinblick auf eine Erschliessung oder Überbauung des Areals. Auch in dem vom Rekursgegner zum Vergleich herangezogenen Fall Niederlenz (BGE 125 II 431) leitete das Bundesgericht den Vertrauensschutztatbestand keineswegs nur aus der Haltung der Gemeindeversammlung zur Zonenplanvorlage ab, sondern erachtete letztlich die gestützt darauf getroffene Vermögensdisposition des Grundeigentümers als ausschlaggebend.
4.5
Zusammenfassend ist festzustellen, dass die fragliche Grundstücksfläche nicht im weitgehend überbauten Gebiet liegt, dass für die vollständige Erschliessung der Fläche ein nicht ganz unproblematischer Strassenausbau notwendig gewesen wäre und auch weder die kontroversen Planungsbestrebungen vor der erstmaligen Umsetzung einer RPG-konformen Nutzungsplanung noch eigene Anstrengungen des Rekursgegners eine Einzonung geboten haben. Es bestehen daher keine hinreichenden Gründe, diese Nichteinzonung ausnahmsweise als materielle Enteignung zu qualifizieren. Dies führt zur Gutheissung des Rekurses und Aufhebung von Disp.-Ziff. 1 des angefochtenen Entscheids.
5.
Die Rekursgutheissung macht keine Korrektur der vorinstanzlichen Kostenauflage notwendig, denn die Kosten des Schätzungsverfahrens hat nach § 63 Abs. 1 erster Satzteil AbtrG in der Regel der Expropriant zu tragen. Einem Ansprecher aus materieller Enteignung dürfen nach der Praxis des Verwaltungsgerichts die erstinstanzlichen Kosten nur dann auferlegt werden, wenn er das Verfahren leichtfertig verursacht hat (RB 1993 Nr. 65; Kölz/Bosshart/Röhl, § 13 N. 31). Dies ist vorliegend nicht der Fall.
6.
Die Gerichtsgebühr ist entsprechend dem Streitwert von rund Fr. 22'000'000.- festzusetzen. Die Kosten des Rekursverfahrens sind vollumfänglich dem Rekursgegner aufzuerlegen (§ 13 in Verbindung mit § 70 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihm damit nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Die Rekurrentin ihrerseits hat keine solche verlangt.