Decision ID: 03f93972-dd40-4745-9f20-bdc3854fe792
Year: 2014
Language: fr
Court: VS_TC
Chamber: VS_TC_001
Canton: VS
Region: Région lémanique
Law Area: 

II. Statuant en faits
2.
2.1 En 2006, V_ et G_ sont devenus copropriétaires par moitié de
la parcelle n o xxx, sise au lieu-dit "H_", sur territoire de la commune de
D_. Un bâtiment y avait été érigé en 1986, et avait donné lieu à de
nombreuses discussions entre les autorités et les anciens propriétaires, du fait que des
appartements non autorisés avaient été réalisés alors que l’immeuble est situé en zone
industrielle (all. 52 ss et pièce 22).
Par acte authentique instrumenté le 15 juillet 2007 par-devant M e I_, notaire
de résidence à J_, V_ et G_ ont constitué sur l’immeuble
de base n o xxx une propriété par étages (ci-après : PPE). Les parties exclusives étaient
réparties sur les cinq unités d'étages suivantes (pièce 2) :
- 15 -
1) PPE n o xxx, représentant 336/1000
es de l’immeuble de base, conférant droit
exclusif sur l’appartement n o xxx de 4 pièces et demie au rez-de-chaussée,
tonnelle n o xxx, garage n
o xxx, dépôt n
o xxx ;
2) PPE n o xxx, représentant 267/1000
es de l’immeuble de base, conférant droit
exclusif sur les locaux commerciaux et artisanaux n o xxx au rez-de-chaussée,
et garage-tonnelle n o xxx ;
3) PPE n o xxx, représentant 2/1000
es de l’immeuble de base, conférant droit
exclusif sur le galetas n o xxx, à l’étage ;
4) PPE n o xxx, représentant 195/1000
es de l’immeuble de base, conférant droit
exclusif sur les bureaux n o xxx, à l’étage ;
5) PPE n o xxx, représentant 200/1000
es de l’immeuble de base, conférant droit
exclusif sur les bureaux n o xxx, à l’étage.
L’acte indiquait notamment, comme partie commune, le toit du bâtiment, ainsi que le
terrain entourant ce dernier, et précisait qu’un règlement d’utilisation et
d’administration, tenant en cinq articles, avait été élaboré pour être mentionné au
registre foncier (pièce 2). Agent immobilier depuis près de 40 ans et rompu à tout ce
qui a trait à l’immobilier (achat, vente, rénovation, transformation, PPE, etc. ; cf. all. 61
[admis]), V_ a été désigné dans le même acte en qualité d’administrateur de
la propriété par étages (all. 5 et 60, pièce 2).
2.2 Par acte authentique instrumenté le 23 septembre 2008 par-devant
M e K_, notaire de résidence à C_, Y_ et Z_ (ci-
après : les époux Y_ et Z_) ont acquis, comme copropriétaires par
moitié chacun, de V_ et G_, vendeurs, les parts de PPE n os
xxx et
xxx susdécrites, pour la somme de 260'000 fr. (all. 2 ss [admis] et pièce 3).
Le ch. IV de cet acte, intitulé "Autorisation", est libellé comme suit (all. 83 et pièce 3) :
"Les vendeurs donnent d’ores et déjà leur approbation aux travaux de transformation des locaux
envisagés et ils s’engagent à ne pas y faire opposition ou les contester de quelque manière que ce soit,
pour autant qu’ils soient conformes au règlement communal sur les constructions (RCC). De leur côté, les
acquéreurs ne s’opposeront pas aux travaux de transformation des vendeurs, pour autant qu’ils soient eux
aussi conformes au RCC.".
Sous ch. V, les vendeurs ont conféré aux acquéreurs un droit d’emption, cessible et
transmissible par succession, sur l'unité d'étage n o xxx, pour une durée échéant le
31 décembre 2009, pour le prix de 10'000 francs. Ce montant était payable "par
compensation avec la créance résultant des travaux d’extension de la toiture et de
fermeture du bâtiment jusqu’à la lucarne existant sur l’unité de PPE n o xxx, lesquels
profiteront également aux vendeurs" (all. 85 [admis] et pièce 3).
Par acte du 23 septembre 2008 également, G_ a vendu ses autres quotes-
parts d’une demie sur les unités d'étages n os
xxx, xxx et xxx à V_ (all. 82
[admis] et pièce 24). Ainsi, à cette époque, V_ était devenu propriétaire
- 16 -
exclusif des unités d'étages n os
xxx, xxx et xxx, représentant au total 533/1000 es
, tandis
que les époux Y_ et Z_ étaient copropriétaires par moitié chacun
des unités n os
xxx et xxx, représentant 467/1000 es
de l’immeuble de base (all. 82
[admis])
2.3 Les époux Y_ et Z_ ont indiqué avoir voulu acquérir la moitié
du bâtiment (all. 63 [admis]) pour y aménager les bureaux de l’entreprise L_
Sàrl – société dont ils sont associés –, et remettre à bail à des tiers les autres locaux
(cf. ég. pièce 29). La partie située au premier étage était destinée aux bureaux, et celle
au rez-de-chaussée, à l’atelier (all. 65 [admis]).
Le 20 octobre 2008, les époux Y_ et Z_, en qualité de bailleurs, ont
conclu avec L_ Sàrl un contrat de bail à loyer portant sur la mise à
disposition, "pour des bureaux transformés, sans aménagement intérieur, sur la base
d’une rénovation approchant les standards Minergie", d’un bureau au rez-de-chaussée
et au premier étage, d’une surface de 200 m 2 , d’un atelier au rez-de-chaussée, d’une
surface de 80 m 2 , et de places de stationnement pour 100 m
2 au total. Le loyer
mensuel se montait à 3500 fr., charges en sus. Le contrat précisait encore que
L_ Sàrl prenait en charge une partie des travaux "par des travaux
personnels, qui seront déduits du prix de la location pendant les années 2009 et 2010
après décompte définitif" (pièce 41, p. 367).
2.4 Dès le mois de novembre 2008 jusqu’à celui de janvier 2009, les époux
Y_ et Z_ ont vidé l’intérieur de leurs locaux, par l’enlèvement des
parois de séparation, des sanitaires et des cuisines, soit des travaux non soumis à
autorisation de construire (all. 87 ss et pièce 22 quater
[facture pour la location de
bennes]). Répondant à leur demande de renseignements, la commune de
D_ a, par courrier du 17 septembre 2008, confirmé que la création de
lucarnes sur les pans est et ouest de la toiture était possible, et que l’aménagement du
rez-de-chaussée en locaux d’accueil et ateliers, et à l’étage en bureaux, constituait des
affectations permises en zone industrielle. Il appartenait au couple de constituer un
dossier de modification du bâtiment, à soumettre à l’approbation de l’autorité
compétente (pièce 23). Les époux Y_ et Z_ ont affirmé avoir, par la
suite, abandonné le projet de mise en place de lucarnes importantes, en raison du coût
trop élevé en regard de la surface gagnée (all. 88 s.). Le couple a alors étudié la
solution de levage du toit sur leur partie privative située au premier étage (i.e. unité
d’étage n o xxx) : ce projet comportait une découpe irrégulière du toit, en raison de
l'unité d'étage n o xxx située sous le toit, propriété de V_ et objet du droit
d’emption (all. 90 ss et pièce 25). Selon les époux Y_ et Z_,
V_ aurait alors été intéressé par la solution de lever le toit sur l’entier de la
surface, afin d’augmenter également la taille de ses locaux (all. 92). Bien que
V_ ait contesté cette affirmation, elle est tenue pour établie au vu du courriel
envoyé le 12 janvier 2009 par le premier nommé à Y_ (pièce 27 ter
: "D’autre
part, si je compare la façade N de la façade S, je me rends compte que la mienne est
inesthétique et totalement peu fonctionnelle en cas de séparations de cette grande
surface nouvelle. Je me dois donc d’y apporter des modifications semblables aux
vôtres même si une plus-value devait tomber à ma charge.").
- 17 -
Dans l’optique de la surélévation du toit dans son intégralité, un calcul de faisabilité a
été réalisé par L_ Sàrl le 10 mars 2009 et contrôlé par F_,
ingénieur EPFL/SIA auprès du bureau d’ingénieurs civils M_ SA, à
C_ (pièce 27, "note de calcul rénovation N_"; p. 337). Il en résulte
en particulier les éléments suivants (pièce 27, p. 312) :
"Etant donné que [le toit] est trop important, la toiture (pannes, faites et sablières) sera coupée
pratiquement au milieu du bâtiment à la séparation des PPE entre V_ et Y_.
Dans un premier temps, la toiture sera levée sur la partie privative Y_ et communs. Dans un
2 ème
temps sur la partie privative V_. La toiture sera ensuite de nouveau fixée ensemble de
manière rigide. (...).
La structure centrale sur les communs fait office de tour contreventée pour la reprise des charges dans
toutes les directions.
Le mur de séparation entre les PPE sera dimensionné pour reprise des charges au vent, ceci n’est en
principe pas nécessaire, mais vu que le bâtiment est surélevé il s’agit d’une mesure de sécurité (...)
Etant donné que la 1 ère
partie est plus longue (11 m) que la 2 ème
(9 m) le dimensionnement de la
charpente métallique sur la partie privative Y_ couvre également celle de V_ qui est
identique.".
Entendu comme témoin le 13 décembre 2011 (R1 ss, p. 827 ss), F_,
directeur du bureau d’ingénieurs M_ SA mandaté par Y_, a relaté
avoir déposé son rapport définitif le 10 mars 2009 et confirmé son contenu, notamment
la nécessité technique de réaliser la surélévation du toit en deux étapes, en raison de
son poids et de l’impossibilité de convoyer sur place des grues aptes à soulever 40
tonnes. Il n’avait pas rencontré V_ dans le cadre de ce mandat, mais
ultérieurement, lors d’une séance d’ouverture de chantier. Il s’est souvenu d’avoir
évoqué cette question avec V_, mais n’a pu se rappeler si cela remontait
avant ou après le 10 mars 2009. Il s’est en revanche clairement remémoré de la
séance du 9 juin 2009 (cf., infra, consid. 2.10), à laquelle avaient pris part V_
et notamment Y_, O_ et P_, au cours de laquelle la
surélévation du toit en deux étapes, avec un étayage de la toiture de la partie de
V_, a été discutée. Les deux étapes auraient pu être réalisées à quelques
jours d’intervalle.
Pour vérifier la faisabilité de l’étayage, les participants ont pénétré dans les locaux de
V_. A la question de savoir si tout était prévu avec l’accord de V_
pour faire les travaux de la première partie (i.e. Y_) dès le 16 juin 2009,
F_ a répondu ainsi : "C’est exact, j’en suis convaincu et je suis surpris de ces
questions." (R13, p. 829). Il a exposé qu’il était usuel de tenir une séance sur place une
semaine à dix jours avant l’ouverture du chantier, en présence des propriétaires
concernés et des entrepreneurs (R16, p. 829).
Par ailleurs, un entrepreneur voisin de V_, X_, a, sur demande du
premier nommé, établi un devis des travaux de maçonnerie, d’isolation intérieure et de
pose des échafaudages (all. 96 [admis] et pièces 27 bis
ss).
- 18 -
2.5 Les époux Y_ et Z_ et V_ se sont réunis le
14 janvier 2009 dans les bureaux de L_ Sàrl. Les trois copropriétaires ont
signé en cinq exemplaires les plans portant sur la transformation et la surélévation du
toit du bâtiment érigé sur la parcelle n o xxx (all. 97 ss et pièce 28). Le dossier a ensuite
été déposé par Y_ à l’administration communale, avec un courrier daté du
12 janvier 2009 indiquant les étapes des différents travaux à réaliser, débutant par
l’élévation complète de deux mètres du toit, également sur l'unité d'étage de
V_, la pose de l’isolation, le remplacement des vitrages et des installations
de chauffage, et, enfin, l’aménagement des places de parc extérieures (pièce 29).
Le projet a été mis à l’enquête publique par publication au Bulletin officiel du xxx 2009
(pièce 4) et n’a suscité aucune opposition, en particulier de V_ ou de la
communauté des propriétaires d'étages. En effet, le projet était conforme à tout ce qui
avait été convenu et approuvé par les propriétaires d'étages concernés (all. 103-104
[admis]).
Le 2 février 2009, les époux Y_ et Z_ ont signé un contrat de bail
pour locaux commerciaux avec la société Q_ Sàrl, portant sur la mise à
disposition d’une surface de 110 m 2 au total, au "1
er étage côté est (60 m
2 ) avec toilette
et mezzanine (50 m 2 )", ainsi que quatre places de stationnement devant le bâtiment.
Le bail était consenti pour cinq ans, courant dès le 1 er septembre 2009, et le loyer
mensuel a été arrêté à 2000 fr. (1680 fr. pour les locaux et 320 fr. pour les places de
parc ; pièce 40).
2.6 Le 3 février 2009, la commune a délivré l’autorisation de construire concernant le
projet de "transformation, surélévation et changement d’affectation d’un bâtiment
artisanal avec restructuration du parking comportant le déplacement du portail, une
entrée et une sortie et la possibilité de parquer plus de 15 véhicules". Au niveau des
affectations, le rez-de-chaussée de l’immeuble était destiné à servir d’atelier et
réception/salle de réunion, tandis que le 1 er étage devait accueillir des bureaux (all. 105
[admis] et pièce 30). Le même jour, la commune a adressé à V_ un courrier
l’informant de la délivrance, aux époux Y_ et Z_, de l’autorisation
de construire, "sur la base des plans que [V_] av[ait] contresignés".
L’administration communale a pris note de la surélévation permettant l’aménagement
au 1 er étage de bureaux – à l’exclusion de toute fonction d’habitat –, et du maintien du
logement au rez-de-chaussée, autorisé lors de la construction initiale, aux conditions
de l’article 191 du règlement communal des constructions et des zones (RCCZ ;
logement pour un surveillant). En raison de l’utilisation antérieure, contraire au RCCZ,
de l’immeuble à des fins de logement à des ouvriers (all. 110 et pièces 22 et 31 ; cf. ég.
témoignage du secrétaire communal R_, R61-63, p. 836), la commune a
demandé à V_ de confirmer l’affectation des locaux avant le début des
travaux, par le retour d’un double du courrier du 3 février 2009 contresigné (pièces 5 et
6).
Le 10 février 2009, V_ a réagi en adressant à la commune une missive
intitulée "accusé de réception SCC du 3.2.09" (cf. all. 110 ss), rédigée en ces termes
(pièce 7) :
- 19 -
"Brièvement, j’ai l’avantage de porter à votre connaissance que le statu quo de ce jour me convient
parfaitement et n’ai nullement l’envie d’apporter un changement d’affectation.
En vertu des dispositions légales touchant l’immeuble constitué en PPE, j’ai apposé ma signature
bienveillante, à la requête de mes copropriétaires de ladite bâtisse, afin qu’ils puissent réaliser à leur
convenance : la transformation des cinq (5) appartements, tous loués antérieurement à des
CONTRIBUABLES domiciliés (...), en ateliers et bureaux selon affectation originale de la zone...
Par pur esprit de bon voisinage et d’esthétique immobilière, j’ai consenti, avec réticence, à l’élévation du
toit sur toute la surface plancher des PPE, afin qu’une découpe irrégulière, inesthétique et surtout
onéreuse de la toiture tombe à charge de ses jeunes et entreprenants innovateurs/propriétaires.
Si vous estimez, que ces jeunes créateurs d’emplois, domiciliés dans votre commune, ne sont pas
autorisés à entreprendre ces travaux tels que plans déposés, je vous prie de leur communiquer les motifs
de votre refus, tout en n’oubliant pas, au passage, de les féliciter pour avoir régularisé la situation de jadis.
Ma contribution notoire à ce projet ne m’apporte pas une plus-value économique, à contrario, il ne se situe
qu’au niveau de ma parole donnée à ne pas poser des entraves chicanières et consentir à une extension
de leurs PPE sur communs et cession personnelle d’une PPE.".
Le 2 mars 2009, la commune a pris note du fait que le statu quo convenait à
V_, mais l’a enjoint de confirmer par écrit l’affectation actuelle des locaux
(pièce 8). Il résulte de l’échange de courriels opéré entre le 23 février et le 12 mars
2009 que V_ s’est plaint auprès des époux Y_ et Z_,
consécutivement à la mise à l’enquête publique, d’avoir fait l’objet d’une "descente de
police, contrôle d’identités et visite de l’appartement" situé dans l’immeuble n o xxx.
Dans son courriel du 12 mars 2009 en réaction à celui reçu deux jours plus tôt de la
part des époux Y_ et Z_, lesquels avaient certifié ne pas avoir
"donné des infos à la police", V_ a notamment écrit ce qui suit (pièce 38 ter
) :
"Pour ce qui concerne la suite, pesez bien tous les tenants et aboutissants de ce que je suis enclin à vous
céder, à bien plaire, car à force de tendre l’élastique il se rompt.
En aparté, pour votre gouverne, sur la parcelle n° xxx de la commune de TT, suite à la mauvaise foi de
mon voisin, il y a 22 ans que j’ai bouclé le chantier d’un bâtiment dans l’état où il se trouvait jadis ; entouré
sur ses 4 points cardinaux de belles bâtisses, il fait vraiment tâche...
A ce jour, qu’est-ce que vous m’avez donné qui pourrait m’apporter une quelconque compensation à ce
que je serais éventuellement prêt à vous céder ?
Faisant appel à votre bon sens et intelligente logique, je pense, quand même, qu’on va trouver un terrain
d’entente.".
Enfin, par courrier adressé le 2 avril 2009 à Y_, la commune, à la suite de
l’autorisation de construire délivrée le 2 février 2009 et des "échanges de
correspondances et complément d’informations apportés", a pris acte que le projet ne
comportait pas de logement et que la surélévation de la partie en copropriété n’était
"pas affectée à de l’habitat". Dès lors, l’administration municipale a définitivement
confirmé que l’autorisation de construire était "en force" et que tous les éléments
étaient "réunis pour procéder à la réalisation des travaux, conformément aux plans
autorisés" (pièce 32).
- 20 -
2.7 Dans leur mémoire-réplique, les demandeurs ont affirmé que l’accord anticipé des
vendeurs, contenu dans l’acte de vente (cf., supra, consid. 2.2), pour les travaux de
transformation, n’avait été donné qu’en relation avec les unités d'étages vendues – soit
privatives – (all. 237 [contesté]), cela d’autant plus que les affectations devaient être
changées. Les époux Y_ et Z_, en tant qu’acquéreurs, n’avaient en
conséquence aucun droit de toucher aux parties communes (all. 238-239 [contestés]).
Les appelants principaux remettent en cause, sur cette base, l’appréciation de l’autorité
inférieure, selon laquelle les travaux n’ont pas entraîné un changement d’affectation
(jugement entrepris, consid. 6a/dd, p. 28).
La thèse des demandeurs selon laquelle l’autorisation donnée sous ch. IV de l’acte de
vente ne concernait que les travaux envisagés dans les parties privatives ne convainc
pas : dans le cadre d’une propriété par étages, le vendeur ne cède pas seulement les
droits d’usage sur les unités d'étages aliénées, mais également sur les parties
communes. Or, V_ et G_ étaient, jusqu’au moment de la vente, les
seuls membres de la communauté des propriétaires d’étages. C’est ainsi dire que
l’acte de vente (et constitution d’un droit d’emption) du 23 septembre 2008 impliquait
tous les membres de la communauté, si bien que la question de la réalisation de
travaux sur des parties communes pouvait être valablement traitée. Enfin, et surtout,
l’acte constitutif de propriété par étages du 15 juillet 2008 précisait déjà que l'unité
d'étage n o xxx conférait un droit exclusif sur des locaux commerciaux et artisanaux, et
l'unité d'étage n o xxx sur des bureaux (tout comme l'unité d'étage n
o xxx ; cf., supra,
consid. 2.1). Aussi, au regard de la communauté des propriétaires d’étages, la
demande de transformation des unités d'étages n os
xxx et xxx par les époux
Y_ et Z_, qui souhaitaient y aménager des bureaux pour leur
propre entreprise (L_ Sàrl) respectivement pour une ou d’autres firme(s) (cf.,
supra, consid. 2.3), n’emportait aucune modification de l’affectation des locaux, ce dont
V_ était parfaitement conscient selon l’appréciation de la cour de céans.
2.8 Par courriel du 1 er mars 2009, Y_ a informé V_ qu’étant "arrêté
pour les travaux à l’intérieur du bâtiment", il allait commencer en revanche les travaux
extérieurs (abattage d’arbres, enlèvement des bordures et de la pelouse pour
l’aménagement des places de parc) ; il lui a demandé de déplacer son véhicule et de
"dire aux locataires que des travaux [allaient] avoir lieu prochainement" (pièce 38 bis
).
V_ a réagi par courriel du lendemain, a fait observer que le plan soumis à la
commune concernant les places de parc ne correspondait pas aux "servitudes"
actuelles, et a proposé ce qui suit (pièce 38 bis
) :
"D’autre part, je pense également que tu devras acquérir la PPE galetas pour l’autorisation de démarrer...
voire, éventuellement, la totalité du dessus, ainsi tu ferais comme tu veux sans tracasseries stupides
administratives (je t’arrange pour le financement).".
2.9 A la demande des époux Y_ et Z_, une réunion a eu lieu le
14 avril 2009 (all. 129 [admis]). Les parties divergent sur les sujets abordés à cette
occasion. Ainsi, les époux concernés ont affirmé que la discussion avait porté sur
l’acquisition de l'unité d'étage n o xxx – correspondant à un galetas –, par exercice du
droit d’emption prévu en leur faveur selon l’acte de vente, l’établissement des millièmes
- 21 -
et l’adoption d’un règlement de la propriété par étages plus détaillé que celui
comportant cinq articles, tel qu’inscrit au registre foncier (all. 130 ss [contestés]). De
son côté, V_ a soutenu en substance, au stade du mémoire-réplique, que
l’accord portant sur la surélévation du toit sur l’entier du bâtiment était conditionné à
l’acquisition, par les époux Y_ et Z_, de l'unité d'étage n o xxx ; il
n’avait jamais été discuté d’un exhaussement du toit en deux phases distinctes.
V_ avait articulé comme prix de vente le montant de 100'000 fr., tandis que
les époux Y_ et Z_ n’en avaient offert que la moitié, soit 50'000 fr.,
si bien que le premier nommé avait refusé la proposition et le "levage du toit" (all. 241
ss [contestés]).
D’après l’ordre du jour de cette assemblée (pièce 48), les points à discuter portaient,
notamment, sur la décision à prendre "pour les gros travaux de levage du toit" (valeur
des lots et achat éventuel), la structure de la propriété par étages (répartition des coûts
et des millièmes, établissement d’un nouveau règlement) et enfin sur la date des
futures assemblées générales. Dame Y_ a tenu un procès-verbal manuscrit
de cette assemblée "informelle car [non] convoquée selon les règles officielles", faisant
notamment état de la vente projetée de l'unité d'étage n o xxx pour le montant de
5000 fr. – mais au final de l’absence d’entente à ce sujet –, de la préparation d’un
règlement de la propriété par étages par V_ et de l’établissement des
millièmes "dès que les travaux seront finalisés" (pièce déposée le 7 octobre 2010,
p. 430).
Par courriel du 23 avril 2009, dame Y_ a transmis à V_ une copie
du procès-verbal de la séance du 14 du même mois – que le dernier nommé a qualifié
de "compte rendu partiel de [l’]entrevue informelle du 14.4.09" –, et a sollicité
l’administrateur d’organiser une assemblée "pour finaliser au plus vite les bases de
[leurs] droits respectifs" ; l’intéressé lui a répondu qu’une assemblée générale se
tiendrait "vers la fin de l’année, avec les nouveaux propriétaires", étant "également en
pourparlers sur l’appart. du rez" (pièce 33).
Par acte authentique instrumenté le 30 avril 2009 par-devant M e K_,
V_ a finalement vendu aux époux Y_ et Z_ l'unité d'étage
n o xxx conférant droit exclusif sur le galetas n
o xxx au 1
er étage, pour la somme de
5000 fr. (all. 17 [admis] et pièce 10).
Cela étant, le but de la réunion est avéré, au vu du procès-verbal, même si celui-ci n’a
été tenu que de manière informelle, et de l’ordre du jour. S’il était certes fait mention
d’une possibilité d’achat, celui-ci n’indiquait pas de quelle unité d'étage il s’agissait. Le
procès-verbal manuscrit fait pour sa part référence à l'unité n o xxx, correspondant au
galetas pour lequel les époux Y_ et Z_ pouvaient exercer un droit
d’emption jusqu’à la fin de l’année 2009. Nonobstant l’absence d’accord quant au prix
semble-t-il intervenu à l’occasion de cette séance, V_ a finalement accepté
de vendre cet immeuble pour le montant de 5000 fr. le 30 avril 2009. Partant, la thèse
des demandeurs selon laquelle le consentement à la surélévation du toit sur
l’ensemble de l’immeuble était conditionné à l’achat par les époux Y_ et
Z_ d’une autre unité d'étage, soit la n o xxx correspondant également à des
- 22 -
bureaux, mais dont le coût (de 50'000 à 100'000 fr.) était sans commune mesure à
celui de l'unité d'étage n o xxx (5000 fr.), ne trouve aucun appui au dossier et doit,
partant, être écartée.
2.10 Selon les époux Y_ et Z_, une séance concernant les travaux
d'exhaussement du toit a eu lieu le 9 juin 2009, soit une semaine avant leur début, en
présence de Y_, V_, O_ et P_ – de l’entreprise
S_ –, et de F_. A cette occasion, les discussions ont – à en croire
les époux Y_ et Z_ – porté sur les travaux préparatoires de levage
du toit, et V_ a même ouvert son appartement, occupé par son fils, pour
permettre aux personnes présentes d’apercevoir les endroits où seraient effectués
l’étayage et la découpe des poutres (all. 139 ss [contestés ou ignorés]). Les
demandeurs contestent la présence de V_ lors de la séance du 9 juin 2009,
étant précisé que, en relation avec l’allégué 139 faisant état de cette réunion avec les
personnes indiquées ci-dessus, les intéressés s’étaient déterminés par les termes
"contesté[e] la date, admis le surplus" dans leur mémoire-réplique.
A l’appui de leur version, les époux Y_ et Z_ ont versé en cause
avec leur mémoire-réponse une note écrite signée le 26 janvier 2010 par Y_,
F_, O_ et P_ confirmant qu’une séance avait bien eu
lieu, le 9 juin 2009, en présence de V_, au cours de laquelle il avait été
"clairement indiqué que toutes les poutres principales reliant les PPE allaient être
coupées, que la moitié du toit allait être levée sur la partie privative de Monsieur et
Madame Y_ ainsi que sur les communs et qu’une paroi de fermeture côté
sud viendrait ensuite posée sur le mur de séparation des PPE". Toujours d’après ce
document, V_ n’aurait jamais manifesté une quelconque désapprobation
envers les travaux à entreprendre, et aurait ouvert aux participants la porte de son
appartement (pièce 34).
2.10.1 On l’a vu (cf., supra, consid. 2.4), l’ingénieur civil F_ a certifié que la
séance s’était tenue le 9 juin 2009 en présence de V_ notamment, et qu’il a
été discuté de la surélévation de l’ensemble du toit, quoiqu’en deux phases, en
présence de V_, qui a du reste ouvert ses propres locaux. Il a par ailleurs
confirmé la teneur de la note écrite du 26 janvier 2010, rédigée par Y_, mais
avec son concours pour ce qui était des questions techniques (R14, p. 829).
Directeur de l’entreprise S_, O_ a été mandaté par les époux
Y_ et Z_. Il a confirmé en substance que les discussions lors de la
séance en présence de V_ avaient porté sur les travaux de levage du toit, de
découpe des poutres, et que la date du début des travaux – le 16 juin 2009 – avait été
indiquée (R21 ss, p. 831). Il a également confirmé le contenu de la note écrite du
26 janvier 2010 relatant le déroulement de la séance du mois de juin 2009 (R27, p.
831). O_ a certifié que V_ avait été présent lors de la séance du
mois de juin 2009, mais n’a pas été en mesure d’attester du jour exact. A la question
de savoir si, le dimanche 14 juin 2009, il avait été contacté par V_ qui lui
aurait interdit de réaliser les travaux, O_ a répondu par la négative (R34,
p. 832).
- 23 -
Technicien en charge de la conduite des travaux pour le compte de l’entreprise
S_, P_ a confirmé avoir participé à la séance du mois de juin 2009,
en présence notamment de V_ – qui a ouvert aux participants son
appartement –, et au cours de laquelle la date du début des travaux (i.e. 16 juin 2009)
a été mentionnée (R36 ss, p. 833 s.).
2.10.2 Cela étant, force est d’observer que les témoignages collectés, dont les auteurs
ont, le 26 janvier 2010 – soit environ six mois après le déroulement des faits – signé
une note établie par Y_, confirment tous la présence de V_ à la
réunion tenue sur place en juin 2009 avant le début des travaux (i.e. le 16), de même
que le fait que le déroulement de ceux-ci a été expliqué à l’intéressé, qui a du reste
ouvert ses locaux aux entrepreneurs afin qu’ils vérifient la nécessité ou non de placer
des étais. S’il est certes exact que les trois témoins en question ont été contactés par
Y_ pour réaliser les travaux, cette seule circonstance, en l’absence d’indices
accréditant l’existence de relations étroites d’affaires ou d’amitié, ne permet d’éveiller
aucune suspicion de partialité, étant ici rappelé qu’il incombe au juge, même dans
cette dernière hypothèse, d’apprécier la force probante de la déposition (cf. arrêt
4A_181/2012 du 10 septembre 2012 consid. 3 et les réf.). Or, les témoignages récoltés
sont mesurés et crédibles, puisque certaines des personnes entendues ont reconnu ne
pas être à même d’attester de la date exacte de la réunion (i.e. le 9 juin 2009). Il paraît
en revanche logique, compte tenu de la plus grande implication de F_ dans
le projet de transformation, puisqu’il a dû procéder à la vérification des calculs du
bureau L_ Sàrl, que l’intéressé ait pour sa part pu certifier que la séance
s’était bien déroulée le 9 juin 2009 précisément. De son côté, V_ a certes
contesté la date exacte de cette réunion (cf. détermination ad all. 139 : "contesté[e] la
date, admis le surplus"), mais a attendu le stade du dépôt du mémoire-conclusions, le
29 juin 2012, pour déposer une pièce, datée du 5 novembre 2011, émanant d’une
dénommée E_ et supposée établir que le premier se trouvait chez sa
physiothérapeute à cette même date (p. 1018 ss). Aussi, la contestation de
V_ concernant la date à laquelle a eu lieu la réunion, et les informations qui y
ont été données, n’est guère sérieuse. Partant, la cour de céans retient que
V_ a participé à la réunion du 9 juin 2009, en présence de Y_ et
des représentants des corps de métiers, et qu’à cette occasion il a été informé
complètement de l’étendue des travaux à exécuter, en particulier de ceux
d’exhaussement du toit dans son intégralité, quoiqu’en deux phases distinctes, ainsi
que de la date du début des travaux, soit le 16 juin 2009.
2.11 A ce stade, il convient d’établir finalement quand les époux Y_ et
Z_ ont, comme ils le prétendent, obtenu l’accord du ou des autre(s)
propriétaire(s) d’étages en vue de la surélévation du toit, sachant que le cercle des
membres de la communauté a évolué en fonction des dates. D’abord, sur la base du
rapport certes établi par la Sàrl dont Y_ est l’un des associés et gérants,
mais contrôlé par l’ingénieur F_, de la société M_ SA, le fait que la
réalisation du toit devait s’opérer, pour des raisons techniques, en deux phases ne
signifie pas que seule celle à effectuer sur la partie privative des époux Y_ et
Z_ était concrètement envisagée. Au contraire, comme mis en évidence de
manière crédible par F_ lors de son audition, la réalisation de la seconde
- 24 -
phase, sur la partie de V_, aurait pu intervenir rapidement. C’est ici le lieu de
rappeler que V_, administrateur de la propriété par étages, est lui-même actif
dans l’immobilier ; il devait ainsi être à même de se rendre compte avant de signer les
plans que ceux-ci portaient sur la surélévation du toit dans son intégralité. Il s’est aussi
vu transmettre, via Y_, des offres provenant de plusieurs entreprises pour
des prestations à fournir, et il a même activement demandé à un menuisier de lui
proposer une variante pour des stores spécifiques (cf. audition comme témoin de
T_, menuisier, R91, p. 840). La conjonction de ces éléments permet d’établir
que V_ était personnellement intéressé par la réalisation des travaux de
surélévation du toit, et qu’il a laissé le soin à Y_, vu sa formation d’ingénieur,
de se charger des opérations nécessaires. Certes, lors de la signature des plans, le
14 janvier 2009, la répartition du coût des travaux ne semble pas avoir été discutée de
manière détaillée ; à tout le moins, le contraire n’a même jamais été allégué. Il n’en
demeure pas moins que les parties pouvaient toutefois partir du principe que,
s’agissant d’une partie commune (toit), respectivement bénéficiant aux parties
privatives du premier étage dans une même mesure (cf. augmentation du volume,
grâce à la surélévation, des unités d'étages n os
xxx à xxx), la répartition se ferait en
fonction des millièmes. Le document intitulé "Villa L_ / Répartition
Y_V_", imprimé le 11 janvier 2009 et joint au mémoire-réponse,
accrédite cette thèse (pièce 46 ter
). L’affirmation des demandeurs, articulée seulement
au stade du débat préliminaire, selon laquelle les plans n’auraient été signés "que pour
obtenir un préavis de la Commune pour que les tractations puissent se poursuivre" (all.
396 [contesté]), n’est guère convaincante et ne trouve aucune assise au dossier. En
effet, le courrier adressé le 3 février 2009 par la commune à V_, informant
celui-ci de la délivrance de l’autorisation de construire "sur la base des plans
contresignés", ne constitue assurément pas un simple préavis, et la missive envoyée
en réaction le 10 février 2009 par V_ fait clairement état du consentement de
celui-ci – certes "avec réticence" pour reprendre ses propres termes – quant à la
surélévation du toit sur toute la surface, afin d’éviter une découpe irrégulière et
inesthétique du toit (cf., supra, consid. 2.6). Il paraîtrait également pour le moins
incongru que V_ ait, le 30 avril 2009 – soit peu de temps après l’assemblée
tenue le 14 avril 2009 concernant notamment la répartition des coûts et des millièmes,
ainsi que l’établissement d’un nouveau règlement (cf., supra, consid. 2.9) –, rencontré
dame Y_ lors de l’instrumentation de l’acte chez le notaire sans s’ouvrir
d’éventuels problèmes concernant la réalisation projetée des travaux.
On dénote en revanche un changement dans l’attitude de V_ envers les
conjoints Y_ après la mise à l’enquête publique, du fait que la commune a
cherché à vérifier que le projet ne servirait pas à créer de nouveaux logements – ce qui
était prohibé en zone industrielle conformément à la réglementation en vigueur (cf. art.
191 RCCZ) et avait suscité quelques problèmes par le passé (cf. audition du secrétaire
communal, R_, R61 ss, p. 836) –, et a ainsi vu intervenir la police. Il a
également cherché à leur vendre l'immeuble n o xxx, correspondant aussi à des
bureaux à l’étage, leur promettant même de les aider financièrement en cas de besoin,
alors que les discussions préalables n’avaient tourné qu’autour de l’acquisition de
l'unité d'étage n o xxx, faisant l’objet du droit d’emption contenu dans l’acte de vente, et
- 25 -
finalement exercé par les époux Y_ et Z_. La thèse selon laquelle
l’acceptation des travaux d’exhaussement était conditionnée à l’achat, par les époux
Y_ et Z_, de la partie de V_, n’a pas été exposée
d’emblée dans le cadre de la demande ; elle n’a été articulée qu’au stade du mémoire-
réplique (all. 241 ss [contestés]), et n’est pas établie selon la cour de céans.
G_, initialement copropriétaire par moitié de l’intégralité des parts d'étages
(cf., supra, consid. 2.1), a ainsi indiqué de manière crédible, lors de son audition
comme témoin, avoir assisté, le 17 juin 2009, au levage du toit au moyen d’une grue
très imposante, et avoir transmis la proposition de V_ aux époux
Y_ et Z_ de leur céder l'unité d'étage n o xxx moyennant versement
de 120'000 fr., "pour essayer de régler le conflit". L’interlocuteur de G_ pour
cette "tentative de négociation" était uniquement V_ – avec lequel il était
copropriétaire d’autres biens immobiliers, mais "jamais associé" –, à l’exclusion de
W_ et X_ (R122 ss, p. 845 ss).
Aussi, d’un point de vue chronologique, les discussions concernant l’acquisition
éventuelle de l'unité d'étage n o xxx sont intervenues bien après la signature des plans,
mais alors que les travaux étaient sur le point de débuter, voire l’étaient déjà.
2.12 Par acte authentique instrumenté le 10 juin 2009 par-devant M e K_,
V_ a vendu à W_ 1/10 e de la quote-part de l'unité d'étage n
o xxx
pour la somme de 10'000 fr., et cédé 2/10 es
de la quote-part de ce même immeuble –
correspondant aux autres bureaux situés au premier étage (cf., supra, consid., 2.1) –, à
X_, en contrepartie de l’immeuble feuillet n o xxx (parcelle non bâtie) sis sur
territoire de la commune de J_ (d’une valeur de 20'000 fr.) et versement
d’une soulte de 15'000 francs (cf. ch. V de l’acte ["Conditions de l’échange"]). La clause
VI.2. ("Garantie") de l’acte est ainsi formulée (pièce 9) :
"Les immeubles et leurs parties intégrantes et éventuels accessoires sont cédés dans leur état actuel. Les
acquéreurs déclarent les avoir visités, bien les connaître et les accepter comme tels.
La vente porte sur les locaux tels qu’ils résultent de l’acte constitutif de la PPE inscrit au Registre foncier et
tels que visités par les acquéreurs au cours de l’année 2008, sans aucune modification des locaux
communs, des servitudes ou structures du bâtiment, y compris la toiture.".
Le changement – partiel – de propriétaires d'étages a été inscrit au registre foncier le
18 juin 2009 (pièce 24, p. 299 ; cf. PJ n o 3435). En résumé, dès le 18 juin 2009, la
communauté des propriétaires d'étages se présentait de la manière suivante (all. 154-
155 [admis]) :
Unité de PPE millièmes (co)propriétaire(s)
xxx 336/1000 es
V_
xxx 267/1000 es
époux Y_ et Z_ (1/2 chacun)
xxx 2/1000 es
époux Y_ et Z_ (1/2 chacun)
xxx 195/1000 es
V_ (7/10 es
)
X_ (2/10 es
)
- 26 -
W_ (1/10 e )
xxx 200/1000 es
Y_
Total 469/1000 es
pour les époux Y_ et Z_
531/1000 es
pour V_ (X_/W_)
Dans leur écriture d’appel, les demandeurs contestent l’absence de légitimité de
l’entrée de W_ et X_ dans la communauté, fait que la juridiction
inférieure a retenu à l’appui de son raisonnement fondé sur l’abus de droit
(cf. jugement entrepris, consid. 6c, p. 35 s.).
2.12.1 Interrogé le 13 mars 2012, X_, qui a précisé "être en association"
avec V_ depuis en tout cas 25 ans, a affirmé être au courant du fait, en
achetant sa part de copropriété (2/10 es
) sur l'unité d'étage n o xxx, que V_
l’avait préalablement proposée aux conjoints Y_ pour le montant de
100'000 fr. (R216, p. 901 et R223, p. 902). Il n’était pas allé voir le bâtiment avant
d’acheter sa part de propriété par étages (R224, p. 902). Il était en revanche au
courant du fait que les travaux d’exhaussement du toit allaient être effectués (R226 s.,
p. 903). Interpellé sur la clause de l’acte notarié signé le 10 juin 2009, en vertu de
laquelle les locaux étaient vendus "tels que visités par les acquéreurs au cours de
l’année 2008, sans aucune modification des locaux communs [...], y compris la toiture",
X_ a affirmé être "passé à côté" de celle-ci (R229-230, p. 903). Il a indiqué
n’avoir honnêtement "pas d'intérêt spécial" à l’acquisition d’une unité d'étage, et qu’il
l’avait achetée "pour ventiler des montants sur une autre transaction sans [s]e poser
trop de questions", respectivement parce qu’il faisait des affaires avec V_.
Celui-ci a d’ailleurs intégralement pris à sa charge les frais de notaire. A la question de
savoir s’il savait que les époux Y_ et Z_ n’étaient jamais
convoqués aux assemblées de la propriété par étages, X_ a répondu par
l’affirmative (R231 ss, p. 904 s.).
Interrogé le même jour, W_, qui a souligné être en affaires avec V_
depuis une quinzaine d’années, a également reconnu être au courant que celui-ci avait
préalablement proposé aux époux Y_ et Z_ d’acquérir l'unité
d'étage n o xxx pour le prix de 100'000 fr., ce que ceux-ci avaient refusé, n’offrant que
50'000 fr. (R250-251, p. 907 s.). W_ a déclaré avoir visité le bâtiment fin
mars 2009, et y être retourné très probablement avant la signature de l’acte, le 10 juin
2009. Il était au courant, depuis le mois de mars 2009, de l’autorisation de construire
délivrée par la commune en faveur des époux Y_ et Z_ (R256 ss,
p. 908 s.). Interpellé sur la nature de ces travaux, W_ s’est exprimé en ces
termes (R258, p. 909) :
"Pour moi ces travaux consistaient dans la sur-élévation de la totalité du toit. Mais je savais lorsque j’ai
signé l’acte que M. V_ n’était plus d’accord avec ce rehaussement du fait que M. Y_
avait refusé de lui acheter le No xxx au prix de Fr. 100'000.-. Je savais que cela avait basculé le 14 avril
2009.".
- 27 -
Concernant la clause n o 2 contenue dans l’acte de vente du 10 juin 2009 (cf., supra,
consid. 2.12), W_ était au courant du fait que les locaux communs avaient
déjà été transformés par la démolition des murs intérieurs. Il a néanmoins accepté la
clause en question "par acte de solidarité avec M. V_", tout comme
l’acquisition en tant que telle d’une quote-part de copropriété d’1/10 e sur l'unité d'étage
n o xxx, n’ayant lui-même pas d’intérêt en la matière. Il s’agissait d’une "forme de
compensation également en relation avec d’autres affaires" qu’il avait "en cours avec
M. V_". Celui-ci a par ailleurs pris en charge tous les frais d’acte (R261 ss, p.
909 s.). A la question de savoir s’il savait que les époux Y_ et Z_
n’étaient jamais convoqués aux assemblées de la propriété par étages, W_ a
répondu ainsi (R269, p. 911) : "On était déjà en situation litigieuse, alors c’était difficile
de faire des assemblées en convoquant les époux Y_ et Z_". Par
ailleurs, interpellé sur le point de savoir s’il avait participé aux assemblées afin de
permettre à V_ d’obtenir la double majorité des voix de la PPE et de
"bloquer" les travaux des époux Y_ et Z_, W_ a exposé
que cela n’était pas son intention, mais qu’il avait été "par la suite [...] conscient que le
résultat serait celui [...] évoqu[é]". En définitive, W_ a avancé avoir agi par
solidarité avec V_, pour lui "renvoy[er] l’ascenseur" (R271-272, p. 911).
2.12.2 Cela étant, force est de constater, sur la base du contexte déjà mis en lumière
ci-avant et des déclarations de X_ et W_ – lesquels, compte tenu
de leurs relations d’affaires de longue date avec V_ n’avaient pas de raison
de lui être défavorable dans leurs dépositions, bien au contraire –, que les deux
premiers nommés n’avaient aucun intérêt personnel à acquérir une petite quote-part
(1/10 e pour l’un et 2/10
es pour l’autre) de l'unité d'étage n
o xxx, proposée dans un
premier temps, dans son intégralité, aux époux Y_ et Z_. Ils ont du
reste déclaré ne pas avoir dû payer les frais de l’acte – traditionnellement à la charge
des acquéreurs –, et, surtout, avoir agi pour rendre service à V_, qui s’était
aménagé, dans l’acte authentique, la possibilité de racheter dans les cinq ans les
quotes-parts en question (cf. droit de réméré). La clause de l’acte notarié relative à la
visite des locaux soi-disant effectuée en 2008 déjà, sans aucune modification des
locaux communs, y compris la toiture, ne correspond par ailleurs pas à la réalité,
X_ n’ayant jamais visité les locaux et W_ l’ayant fait pour la
première fois en mars 2009, soit alors que V_ avait déjà consenti, selon la
version retenue par la cour de céans (cf., supra, consid. 2.9), aux travaux de
surélévation du toit. X_ a ajouté être au courant du fait que V_
n’était alors plus d’accord avec le rehaussement, du fait que les époux Y_ et
Z_ avaient refusé l’achat de l'unité d'étage n o xxx au prix de 100'000 francs.
Aussi, la cour de céans retient que la vente du 10 juin 2009 est intervenue dans
l’optique d’augmenter le nombre de copropriétaires et de permettre à V_
d’obtenir la double majorité des parts et des voix lors des assemblées générales –
sachant que celles de X_ et W_ lui étaient acquises –, ce qui lui
était impossible par le passé, lorsque la communauté ne comprenait que V_
(1 voix) et les époux Y_ et Z_ (1 voix également en application de
l’art. 712o al. 1 CC, vu leur statut de copropriétaires par moitié des unités d'étages
n os
xxx et xxx).
- 28 -
2.13 Le 13 juin 2009, se prévalant de sa qualité d’administrateur de la propriété par
étages, V_ a envoyé aux époux Y_ et Z_ un courriel
intitulé "Opposition aux modifications de tous les communs et mise en demeure de
rétablir l’ancienne situation" dont la teneur – presque intégralement reproduite, compte
tenu de l’importance de ce document – était la suivante (pièce 11) :
"... en confirmation réitérée de l’opposition des copropriétaires (531 %°/dont un seul suffirait) à la
subdivision de la toiture, par construction d’un étage et modifications des communs ainsi que sa
structure, nous vous interdisons, une nouvelle fois, d’exécuter ces travaux projetés ; qui de surcroît, n’ont
pas passé, me semble-t-il, à une quelconque mise à l’enquête ou autorisation communale dans sa
nouvelle conception.
Même si une autorisation vous était accordée, elle ne vous confèrerait aucun droit d’entreprendre des
travaux dépendant de la décision unanime de la communauté des copropriétaires.
Il est de pratique notoire et fortement conseillé de déposer une requête en autorisation préalable pour
avoir un préavis, avant même un accord légal d’une AG.
Toutefois, même une réponse positive délivrée ne vous autorise pas à vous engager dans les
transformations sans l’accord ultime des autres copropriétaires.
En outre, nous vous sommons, à nouveau, de rétablir les modifications apportées aux communs, à savoir
reconstruction de mur de communs et réajustement de catelles ainsi que la reconstruction de la dalle en
béton armé de l’allée piétonnière telle qu’elle était à son origine et décrite dans la servitude etc.
Vos réflexions sur les clauses de votre acte d’achat m’interpellent !
Je vous prie de le lire attentivement, mais plus spécifiquement, le chiffre 1 du chapitre VI voir également le
IV...
Même pour de simples profanes, leurs contenus ne peuvent être plus clairs...
Afin de lever tous quiproquos sur ces réflexions, je vous rappelle également, comme il vous a été confirmé
par M W_ lors de votre entretien téléphonique, que ni les communs ni la toiture ne subiront
de transformations.
Pour info, dans l’acte de vente et d’échange stipulé et dont les soultes sont réglées tant avec le prénommé
que du deuxième associé (sic) M. X_ il est signifié, entre autre, dans la clause 2 sous garantie :
La vente porte sur les locaux tels qu’ils résultent de l’acte constitutif de la PPE inscrit au RF et tels
que visités par les acquéreurs au cours de l’année 2008, sans aucune modification des locaux
communs, des servitudes ou structures du bâtiment, y compris la toiture.
Une nouvelle fois, d’une manière appuyée et soulignée, j’attire votre ATTENTION, sur, plus
spécifiquement, du contenu de l’art. 712 CC ss ainsi que les art. 646-647 CC ss.
La constitution de la PPE a été constituée sur une base NON léonine... Elle sera appliquée légalement
par les cinq copropriétaires selon leurs droits et devoirs de chacun.
Il serait fort désagréable de devoir recourir à la justice pour faire respecter le droit.
(...).".
Aucune assemblée des propriétaires d'étages n’avait été organisée et aucune
convocation n’avait été adressée aux époux Y_ et Z_ (all. 158
[admis]).
- 29 -
2.14 Les "travaux de levage du toit ont débuté par la découpe du toit existant et se
sont poursuivis par l’intervention de la grue" (all. 161 [admis]). Puis, le montage de la
charpente – au centre du bâtiment –, et la pose du toit sur celle-ci et des étais
métalliques, ont été effectués en attendant la construction des murs (all. 163).
Le 19 juin 2009, V_, W_ et X_, agissant tant en leur nom
personnel qu’en celui de la communauté des propriétaires d’étages, ont remis par
porteur une requête de mesures préprovisionnelles et provisionnelles auprès du
tribunal du district de C_, tendant à faire bloquer les travaux (all. 165 [admis]
et pièce 12). Par décision du même jour, le juge de district a accueilli la conclusion
prise à titre préprovisionnel, et ordonné aux époux Y_ et Z_ de
cesser les travaux jusqu’à droit connu sur le sort de la requête de mesures
provisionnelles (pièce 13 ; cf. ég. dossier C2 09 158).
En parallèle, les requérants ont demandé à la commune d’ordonner l’arrêt des travaux
(all. 172 [admis]). L’administration communale s’y est refusée, par courrier du 22 juin
2009 au contenu suivant (pièce 37) :
"Sur la base du constat effectué sur place ce jour, il apparaît :
 que les travaux sont contenus dans l’agrandissement du bâtiment faisant l’objet du permis de
construire délivré le 03 février dernier
 et que les plans approuvés sont contresignés par M. V_, copropriétaire lors du dépôt de
la demande d’autorisation de construire en janvier 2009
Dans ce sens, les règles du droit des constructions sont respectées et il n’appartient pas à la commune de
bloquer le chantier.".
Réagissant à l’injonction rendue à titre superprovisionnel le 19 juin 2009, les époux
Y_ et Z_ ont, par courrier envoyé le 23 du même mois au juge de
district, pris note de l’ordre de cesser immédiatement les travaux, mais souligné que
V_ avait signé la demande de mise à l’enquête le 14 janvier 2009 et que
l’autorisation de construire était en force. Ils se sont par ailleurs prévalu de l’entretien
téléphonique du 22 juin 2009 avec le magistrat, aux termes duquel celui-ci leur a
"confirmé que la sécurité du bâtiment primait" ; les époux Y_ et Z_
s’étaient par conséquent "engag[és] à stopper les travaux dès que celle-ci sera[it]
assurée" (pièce 36).
Le 25 juin 2009, le juge de la commune de D_ a procédé à un constat
concernant l’immeuble en transformation, relevant que des travaux étaient en cours,
que des échafaudages avaient été installés et que des ouvriers étaient actifs (all. 32 et
pièce 15).
Les conjoints Y_ et Z_ ont affirmé avoir arrêté le chantier le
26 juin 2009, étant partis en vacances le lendemain pour une période de trois
semaines (all. 174-175). Toujours le 26 juin 2009, les instants ont déposé auprès du
tribunal de district une requête en exécution, à laquelle le juge a, par décision du
1 er
juillet 2009 (C2 09 176), donné droit, en rappelant aux conjoints Y_
qu’ordre leur était signifié de cesser immédiatement les travaux entrepris, "en tant
- 30 -
qu’ils ne constituent pas des travaux de sécurité", jusqu’à droit connu sur le sort de la
requête de mesures provisionnelles présentée le 19 juin 2009 (all. 44 [admis] et pièce
19). Par décision du 22 juillet 2009 – expédiée le 24 du même mois –, le juge de
district a admis la requête précitée, et donné l'ordre aux époux Y_ et
Z_ de cesser immédiatement les travaux entrepris, tout en fixant aux
requérants un délai de dix jours pour, d’une part, introduire action sur le fond, à peine
de caducité des mesures provisionnelles ordonnées, et, d’autre part, fournir des
sûretés à concurrence de 30'000 fr. (all. 46 ss [admis] et pièce 20). Le 21 août 2009,
les instants ont déposé au greffe du tribunal du district de C_ une cédule
hypothécaire au porteur d’une valeur de 150'000 fr. (C2 09 158, p. 125). Puis, le
16 septembre 2009, ils ont remis une déclaration de nantissement de ladite cédule, à
concurrence du montant de 30'000 fr. (C2 09 158, p. 131).
2.15 Le 5 août 2009, V_, W_ et X_ ont tenu une
assemblée générale extraordinaire (all. 49 ss et pièce 21), à laquelle les époux
Y_ et Z_ n’ont intentionnellement pas été convoqués (all. 189
[admis]). Les trois premiers nommés (représentant 531/1000 es
), étaient présents, et se
sont prononcés à l’unanimité sur les objets suivants portés à l’ordre du jour :
rétablissement dans son intégralité de l’état antérieur de la bâtisse, application stricte
de l’article 712l CC, confirmation en vue de l'ouverture d'une action afin de valider les
mesures provisionnelles demandées et pour obtenir l’exclusion des époux
Y_ et Z_ de la propriété par étages, et réclamation de sûretés en
garantie des mesures provisionnelles. Ce procès-verbal faisait par ailleurs allusion à
l’existence d’une première assemblée générale tenue le 26 juin 2009. Les conjoints
Y_ n’ont pas davantage été conviés à l’assemblée générale extraordinaire
tenue le 22 septembre 2009 ; ils n’en ont eu connaissance, par l’intermédiaire du
tribunal du district de C_, que le 20 octobre 2009, dans le cadre d’une
procédure d’annotation d’une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs dirigée
contre eux (all. 184 ss [admis] et pièces 39 et 39 bis
).
2.16 Le 20 octobre 2009, les époux Y_ et Z_ ont déposé une
requête en modification des mesures provisionnelles, arguant que l’avant-toit n’avait
été réalisé que sommairement et ne respectait pas les consignes de l’ingénieur, si bien
qu’il en résultait un risque d’effondrement à l’arrivée de l’hiver, et qu’il était ainsi
indispensable d’effectuer des travaux de consolidation pour rétablir une situation saine
du toit. Par ailleurs, les pertes de gain encourues par les époux Y_ et
Z_ en raison de la suspension des travaux n’étaient pas couvertes par les
sûretés constituées à concurrence de 30'000 francs. Aux termes de sa requête, le
couple a demandé à être autorisé à entreprendre sans délai les travaux de
consolidation de la toiture modifiée, et d’exiger des intimés la fourniture de sûretés
complémentaires à concurrence de 70'000 fr. (dossier C2 09 311). Etait joint à la
requête un rapport – photographies à l’appui – non daté, signé par F_,
affirmant que l’avant-toit n’avait pas été réalisé dans les règles de l’art et présentait un
risque d’effondrement, tandis que des tuiles "laissées en vrac" sur le toit étaient
susceptibles de tomber au sol. La cause en question a été classée par ordonnance du
3 août 2010, dans la mesure où "aucune suite n’a[vait] été donnée à l’annulation de la
séance du 16 novembre 2009" (C2 09 311, p. 21).
- 31 -
Lors de l’inspection des lieux menée par l’autorité de jugement de première instance le
24 février 2012 (p. 861), il a été constaté que seule la partie du toit située sur les unités
d'étages, propriété des époux Y_ et Z_, avait, en l’état, été
surélevée, ainsi que celle se trouvant sur l’escalier commun (cf. jugement entrepris, p.
18).
2.17 Dans leur mémoire-réponse, les époux Y_ et Z_ ont allégué
(all. 190 ss, p. 257 ss) avoir subi divers préjudices financiers du fait que les travaux,
pour lesquels ils avaient sollicité un financement auprès de la Banque AA_ et
mandaté diverses entreprises, ont été bloqués intentionnellement par les demandeurs
(all. 196 [admis]), sur la base d’une mauvaise foi caractérisée (all. 198 [contesté]),
alors qu’ils auraient dû être achevés à fin août 2009 (all. 191).
Le contrat de location signé avec Q_ Sàrl, prévoyant le paiement d’un loyer
mensuel de 2000 fr. – dont 1680 fr. pour les locaux (110 m 2 ) et 320 fr. pour quatre
places de parc – à partir du 1 er septembre 2009 jusqu’au 31 août 2014 (cf., supra,
consid. 2.5), n’a ainsi pas pu être exécuté, étant ici rappelé que le bail portait sur une
partie du premier étage du côté est (60 m 2 ), avec toilettes et mezzanine (50 m
2 ), soit
un emplacement précisément visé par les travaux de surélévation (all. 374 et pièce
40).
Il en va de même pour le contrat venu à chef le 20 octobre 2008 avec L_ Sàrl
– société dont les époux Y_ et Z_ sont également les associés,
circonstance qui à elle seule ne permet pas de conclure à la nullité dudit contrat (cf.
arrêt 4C.148/2002 du 30 juillet 2003 consid. 3.1) – pour la période courant du 1 er
janvier
2009 au 31 décembre 2014, pour un loyer mensuel de 3500 fr., dont 2500 fr. pour les
bureaux au rez et au 1 er
étage, d’une surface de 200 m 2 (à 150 fr./m
2 par année), 835
fr. pour l’atelier au rez-de-chaussée, de 80 m 2 (à 125 fr./m
2 par an), et 165 fr. pour les
places de parc en surface (100 m 2 ; cf., supra, consid. 2.3). Cette dernière société n’a
ainsi pas pu disposer des locaux initialement prévus. En raison de l’exiguïté de ceux-ci
notamment, deux de ses employés – BB_ et CC_ – ont présenté
leur démission et elle n’a pas pu engager un apprenti (all. 210 ss, 348 ss et 378 ss ;
pièces 42, 43, 56 et 57). En définitive, L_ Sàrl a affirmé avoir dû se contenter
des 80 m 2 situés au rez-de-chaussée, en lieu et place des 280 m
2 répartis sur deux
étages (all. 380 ; pièces 41 et 55). C’est ainsi que le 25 septembre 2010, les époux
Y_ et Z_ ont signé un nouveau contrat de location avec
L_ Sàrl, prenant effet dès le 1 er
octobre 2010 pour une durée de cinq ans,
renouvelable tacitement sauf dénonciation avec un préavis d’une année. Les locaux
remis à bail, pour un loyer mensuel net de 1000 fr., se limitaient au bureau et à l'atelier
de 80 m 2 au rez-de-chaussée, ainsi qu’à des places de parc en surface (pièce 55).
A ce stade, il convient toutefois d’observer qu’il existe un certain nombre
d’incohérences en ce qui concerne le nombre de m 2 supposés avoir été remis à bail à
Q_ Sàrl et L_ Sàrl par les époux Y_ et Z_.
Selon le contrat signé avec Q_ Sàrl (110 m 2 ) et la première convention
venue à chef avec L_ Sàrl (280 m 2 ), ce sont au total 390 m
2 , répartis sur le
rez-de-chaussée et le 1 er étage, qui ont été cédés.
- 32 -
A lire les allégués 133 ss du mémoire de l’appel joint, les époux Y_ et
Z_ disposaient au rez-de-chaussée – où sont situées l'unité d'étage n o xxx
dont ils sont copropriétaires, ainsi que l'unité d'étage n o xxx propriété exclusive de
V_ et correspondant à un appartement – de 105 m 2 . Cette surface paraît
correcte au vu des plans déposés sous pièces 25 (p. 301 : 110 m 2 [55,7 + 13,6 + 13,8
+ 27,3]) et 26 (p. 302 : 106 m 2 [23 + 14+ 32+ 14 + 24]). C’est dire que, outre les 80 m
2
destinés à servir d’atelier à L_ Sàrl en vertu du second contrat, il reste 25 m 2
(105 m 2 – 80 m
2 ) supposés correspondre au bureau au rez-de-chaussée prévu pour
L_ Sàrl conformément au premier contrat, sous la rubrique "bureau au rez et
1 er étage : 200 m
2 ". Si l’on déduit les 25 m
2 en question, la surface louée à L_
Sàrl – et uniquement à cette société – au 1 er étage devrait être de 175 m
2 (200 m
2 – 25
m 2 ). Toujours à lire les allégués 133 ss de l’appel joint des époux Y_ et
Z_, ceux-ci disposaient au 1 er étage – où sont situées les unités d'étages
n os
xxx et xxx dont ils sont copropriétaires, ainsi que l'unité d'étage n o xxx dont
V_ et consorts sont copropriétaires –, de 135 m 2 , dont seulement 95 m
2
utilisables avant les travaux prévus de surélévation, et 40 m 2 d’inexploitables en raison
de leur hauteur insuffisante. Devait s’ajouter encore une surface de 50 m 2 ,
correspondant à la création d’une mezzanine (cf. all. 138 de l’appel joint). Ainsi, au
total, ce sont, d’après les propres allégations des époux Y_ et Z_,
105 m 2 qui étaient disponibles au rez-de-chaussée et 185 m
2 (135 m
2 + 50 m
2 ) au
1 er
étage, après transformation, soit au total 290 m 2 . Il en résulte déjà 100 m
2 de
différence par rapport aux surfaces supposées remises à bail en vertu des contrats
signés (390 m 2 ). Surtout, on ne voit pas comment les époux Y_ et
Z_ ont pu céder à l’étage à la fois 185 m 2 à L_ Sàrl et 110 m
2 à
Q_ Sàrl. Les plans déposés sous pièces 25 et 26 ne laissent en effet
apparaître que 133 m 2 (p. 301) ou 135 m
2 (p. 302 : 60 + 75) pour l'unité d'étage n
o xxx,
sans tenir compte de la mezzanine de 50 m 2 , l’autre unité d'étage située au 1
er étage
(n o xxx) d’une surface de 135 m
2 (p. 302), n’appartenant pas aux époux Y_
et Z_.
Sur la base de ces éléments, et sachant qu’aucun organe de Q_ Sàrl n’a été
entendu ou interpellé en procédure afin de connaître plus précisément à quoi
correspondaient les locaux qui devaient normalement être pris à bail en vertu du
contrat signé le 2 février 2009, la cour de céans retient que la surface que les époux
Y_ et Z_ n’a pas pu céder, comme ils s’y étaient engagés
contractuellement, au 1 er étage, en raison de l’interruption des travaux sur injonction
judiciaire, se montait à 185 m 2 (135 m
2 + 50 m
2 après travaux), au prix de 150 fr. le m
2 /
an.
A cet égard, il est certes exact qu’aucune expertise immobilière n’a été mise en œuvre.
Il est toutefois constant que des locaux commerciaux ou ateliers d’une taille comprise
entre 60 m 2 et 100 m
2 sont actuellement loués dans la région de D_ pour des
montants mensuels variant entre 1000 fr. et 2000 fr. (cf. www.xxx.ch, recherche pour
des locaux commerciaux de 50 m 2 à 200 m
2 dans un rayon de 15 km par rapport à
D_), soit entre 120 fr. et 240 fr. le m 2 / an. Surtout, les demandeurs, qui
connaissaient les prétentions reconventionnelles du couple Y_ depuis le
dépôt du mémoire-réponse, n’ont jamais soutenu, dans leurs écritures ultérieures en
- 33 -
première instance (réplique et détermination sur la duplique), que l’ampleur des pertes
locatives alléguées n’avait pas été établie, et que celles-ci ne se trouvaient pas en lien
de causalité avec le comportement abusif de V_, qui a entraîné l’impossibilité
de pouvoir remettre à bail les locaux, comme convenu, une fois les travaux supposés
achevés, soit dès septembre 2009.
2.18 A l’appui de leurs conclusions reconventionnelles en dommages et intérêts, les
époux Y_ et Z_ ont également allégué que les échafaudages
devaient être érigés et rester sur place durant les trois mois d’exécution des travaux
(juin à août), puis être démontés, pour le montant de 5095 fr., TVA en sus. Or, le
blocage des travaux a induit une location supplémentaire de 450 fr. par mois depuis le
1 er septembre 2009, correspondant pour les intéressés à un dommage (all. 213 à 215
[contestés]). Les échafaudages ont toutefois été démontés le 15 septembre 2010 (all.
351 [admis] et pièces 58 ss). Le coût complémentaire de 450 fr. par mois résulte du
courriel adressé le 2 octobre 2009 par O_ à Y_ (pièce 44) –
assimilable à un devis –, ainsi que de la facture n o xxx établie le 30 novembre 2010 par
S_ SA, faisant état d’une plus-value pour la location pendant neuf mois
supplémentaires (9 x 450 fr. = 4050 fr.) d’échafaudages (pièce 58).
Les conjoints Y_ n’ont toutefois pas allégué, et encore moins démontré,
d’une part la nécessité, notamment pour des motifs sécuritaires, de maintenir les
échafaudages en place pendant la durée du procès intenté le 21 août 2009 – alors que
la décision de mesures superprovisionnelles, puis provisionnelles, leur avait été
défavorable –, et, d’autre part, le règlement effectif de la facture en question et donc
leur appauvrissement à concurrence du montant mensuel de 450 francs.
2.19 Le couple Y_ et Z_ a également avancé que le coût total des
travaux à exécuter était de 150'000 fr., et que le renchérissement annuel était
"d’environ 2%", de sorte que le dommage subi mensuellement en raison de la non-
exécution des travaux se montait à 3000 fr. l’an (150'000 fr. x 2 %), soit 250 fr. par
mois (all. 220 ss [ignorés ou contestés]). Pour faire foi de ces allégations, les
prénommés ont indiqué comme moyen de preuve la pièce 46 ter
, l’audition de témoins,
l’interrogatoire des parties et, enfin, la mise en œuvre d’une expertise. La pièce
invoquée, dont la note de bas de page est intitulée "Villa L_ / Répartition
Y_V_ V 2" et indique comme date d’impression le 11 janvier
2009, constitue un document interne – qui n’a pas plus de valeur qu’une simple
allégation de partie – et qui, de surcroît, ne permet nullement d’établir l’ampleur du
renchérissement des coûts de la construction depuis 2009. Cette information ne
constitue par ailleurs nullement un fait notoire – preuve en est que, d’après le site
Internet de la Société suisse des entrepreneurs (www.baumeister.ch), il existe
plusieurs méthodes pour calculer le renchérissement (indice suisse des coûts de
production ; méthode de l’indice spécifique d’ouvrage ; méthode paramétrique ;
méthode des pièces justificatives) et que la construction en cause ne se recoupe
exactement avec aucune des dix catégories retenues par l’office fédéral de la
statistique (OFS) pour établir ses statistiques des prix de la construction (cf. Newsletter
n o 14 du mois de juin 2013, disponible sur www.bfs.admin.ch, sous-rubrique "05 Prix,
prix de la construction") –, mais bien un fait technique pour lequel l’expertise eût
- 34 -
constitué le moyen de preuve le plus topique. Or, les époux Y_ et
Z_ ont renoncé à l’administration de ce moyen de preuve en première
instance et n’ont pu obtenir sa mise en œuvre en instance d’appel (cf., supra, consid.
1.2.2.2). Les conséquences juridiques de cet état de fait seront établies plus loin (cf.,
infra, consid. 6.3).
2.20 L’arrêt des travaux a laissé le bâtiment ouvert en de nombreux endroits, de sorte
que celui-ci a subi une dégradation importante (all. 226 et 228 [admis]). La perte liée
au vieillissement prématuré serait de 2 % par an, soit de 666 fr. 65 par mois
(400'000 fr. x 2 % / 12 mois ; all. 229 s. [ignorés ou contestés]). Pour accréditer leurs
prétentions, les conjoints Y_ et Z_ se sont prévalus de la pièce
46 bis
, de l’audition de témoins, de l’interrogatoire des parties et de la mise en œuvre
d’une expertise, à laquelle ils ont finalement renoncé. La pièce 46 bis
correspond à un
lot de clichés, pris à une date indéterminée – le bordereau des pièces ne renseignant
pas davantage sur cet aspect –, si bien que ce moyen de preuve est impropre à établir
l’ampleur chiffrée du vieillissement prématuré de l’immeuble. Celui-ci est d’ailleurs
fonction de multiples facteurs, et doit être distingué de la décrépitude ordinaire, liée au
simple écoulement du temps. Il s’agissait là d’une question hautement technique, pour
laquelle le concours d’un spécialiste s’avérait indispensable. Or, comme évoqué ci-
avant, les époux Y_ et Z_ ont renoncé à ce moyen de preuve.
2.21 Enfin, les prénommés ont exposé que l’arrêt des travaux n’avait pas permis de
fermer entièrement la façade sud du bâtiment, que les panneaux de plâtre étaient
restés dépourvus d’isolation, et que ces travaux devaient être refaits pour les montants
de 5040 fr. et 3536 fr. 85, soit 8576 fr. 85 au total (all. 216 ss [ignorés ou contestés]). A
l’appui de ces allégations, les époux Y_ et Z_ ont invoqué comme
moyens de preuve le dépôts des pièces 45 (demande d’acompte du 11 juillet 2009 du
menuisier DD_, de 19'152 fr. 80, dont 5040 fr. pour la "fermeture paroi en
fermacell® y compris lambourdage, isolation et étanchéité"), 46 (offre n o 18788 du
25 juin 2009 de EE_ SA pour l’isolation, d’un montant de 3535 fr. 85) et 46 bis
(cf. lot de photographies non datées), l’audition de témoins, l’interrogatoire des parties
et l’expertise. Là encore, les seuls documents figurant au dossier ne permettent pas,
s’agissant d’une question nécessitant des connaissances en matière de technique des
constructions, d’apprécier tant l’existence du dommage que son ampleur (cf. nécessité
de refaire, en tout ou partie, lesdits travaux d’isolation), et les conjoints Y_
ont renoncé à la mise en œuvre de l’expertise initialement sollicitée, si bien qu’ils
doivent en assumer les conséquences.

III. Considérant en droit
3. Sous l’angle juridique, les appelants reprochent au premier juge d’avoir considéré
que les décisions prises par l’assemblée générale, en l’absence des appelés, en vue
- 35 -
d’agir à l’encontre de ceux-ci en rétablissement de l’état antérieur et de les exclure de
la communauté, étaient fondamentalement nulles (cf. appel, ch. 4.2, p. 30 ss). De leur
point de vue, la convocation des appelés était inutile, dès lors qu’ils n’auraient pas pu
participer à la prise de décision en raison du conflit d’intérêts. Par ailleurs, la sanction
de la nullité – plutôt que de l’annulabilité – serait disproportionnée, les appelés n’ayant
même pas pris la peine d’ouvrir action en annulation une fois les décisions connues
(appel, p. 33). Les appelants remettent aussi en cause l’appréciation de la juridiction
inférieure qui, après être partie du constat qu’"aucune décision en bonne et due forme"
de l’assemblée des propriétaires au sujet des travaux de surélévation du toit ne figurait
au dossier (cf. appel, ch. 4.3, p. 35 ss, spéc. p. 39), a retenu, en substance, que
V_ – également administrateur – avait manifesté son accord total avec le
projet en signant les plans sans faire une quelconque référence à la nécessité d’une
décision écrite, puis avait assisté au début des travaux et pris part à la séance du 9 juin
2009 en présence des entrepreneurs (jugement entrepris, consid. 6c, p. 35 s.).
3.1
3.1.1 La propriété par étages est une part de copropriété d’un immeuble qui confère à
chaque propriétaire d’étage le droit exclusif d’utiliser et aménager intérieurement des
parties déterminées d’un immeuble (art. 712a al. 1 CC). Alors que l’aménagement des
parties du bâtiment à usage exclusif est régi par les dispositions du chapitre sur la
propriété par étages (art. 712a al. 2 CC), la loi renvoie pour les travaux de construction
concernant la chose commune aux règles de la copropriété (art. 647c ss CC ; ATF 136
III 321 consid. 2.1 ; arrêt 5C.246/2005 du 6 juin 2006 consid. 3). Ainsi, un propriétaire
d’étage ne peut, de son propre chef, entreprendre des travaux de construction qui
modifient les parties communes (ATF 130 III 450 consid. 1.2 ; arrêt 5A_760/2011 du
18 mai 2012 consid. 4.3.2), au rang desquelles figure notamment le toit (Wermelinger,
La propriété par étages, 2 e éd., 2008, n. 160 ad art. 712b CC ; Meier-Hayoz/Rey,
Commentaire bernois, n. 15 ad art. 712b CC).
Le législateur distingue selon que les travaux sont "nécessaires" (art. 647c CC) – c’est-
à-dire indispensables pour le maintien de la valeur et/ou de l’utilité de la chose –,
"utiles" (art. 647d CC) – soit se rapportant à des travaux de réfection ou de
transformation qui, sans être nécessaires, sont destinés à augmenter la valeur de la
chose ou son rendement –, ou, enfin, "somptuaires", en ce sens qu’il s’agit alors de
travaux exclusivement destinés à embellir la chose, à en améliorer l’aspect ou à en
rendre l’usage plus aisé (Steinauer, Les droits réels, T. I [cité ci-après : Steinauer I],
5 e éd., 2012, p. 452 s., nos 1279 ss). Selon la doctrine, les travaux d’exhaussement
d’un bâtiment constituent des travaux de construction utiles (Steinauer I, p. 453, no
1282, et la réf. à Liver, Das Eigentum, 1977, p. 97, n. 16 in fine ; cf. ég.
Brunner/Wichtermann, Commentaire bâlois, Zivilgesetzbuch II, 4 e éd., 2011, n. 4 ss ad
art. 647d CC), qui peuvent être décidés à la double majorité des propriétaires
représentant en outre, leurs parts réunies, plus de la moitié de la chose (art. 647d al. 1
CC; Steinauer I, p. 453, no 1283 ; Rey/Maetzke, Schweizerisches Stockwerkeigentum,
3 e éd., 2009, p. 84, no 322). Lorsque plusieurs personnes sont propriétaires
collectivement d’une part d’étages, elles n’ont qu’une voix et l’expriment par des
représentants (art. 712o al. 1 CC) : cette règle s’applique aussi bien pour les
copropriétaires (ordinaires) que pour les propriétaires communs (Vouilloz, Les
- 36 -
attributions respectives des organes de la PPE, in Hotelier/Foëx [éd.], La propriété par
étages, Fondements théoriques et questions pratiques, 2003, p. 45 ss, spéc. p. 67 ;
Bösch, Commentaire bâlois, Zivilgesetzbuch II, 4 e éd., 2011, n. 2 s. ad art. 712o CC).
Selon la doctrine, une décision unanime est néanmoins exigée lorsque les travaux de
surélévation conduisent à l’augmentation du nombre de parts d’étages (Wermelinger,
n. 133 ad art. 712a CC). Il est utile de déterminer, dans la décision de la communauté,
les modalités d’exécution des travaux de construction choisis. Il s’agit de déterminer
qui fera exécuter les travaux adoptés (l’administrateur ou un propriétaire d’étage). Une
fois prise, la décision de la communauté doit être exécutée. Pour ce faire, il peut être
parfois nécessaire d’obtenir un permis de construire. La décision de la communauté
relative aux travaux légitime l’administrateur ou le propriétaire d’unité d'étage mandaté
pour exécuter les travaux et pour engager la procédure en vue de l’obtention du permis
de construire. La signature de tous les propriétaires d’étages ne peut – selon une
partie de la doctrine et de la jurisprudence – pas être une condition posée par le droit
(public) cantonal, car cela reviendrait à accorder un droit de veto aux propriétaires
d’étages minorisés (Wermelinger, n. 120-121 ad art. 712a CC et la réf., pour ce qui est
de l’exigence des signatures sur le permis de construire, à l’arrêt publié in RDAF 1993,
p. 127 ; contra RVJ 2003 52 consid. 4).
3.1.2 Si les propriétaires sont convenus de soumettre l'immeuble à une certaine
affectation, l'accord de tous les propriétaires est nécessaire pour un changement dans
la destination de l'immeuble ou d'une part d'étage (art. 648 al. 2 CC ; ATF 111 II 330
consid. 2 in fine ; arrêts 5A_816/2012 du 15 avril 2013 consid. 2.3.3, in SJ 2013 I p.
560 ss ; 5A_499/2010 du 20 décembre 2010 consid. 8.2.2; 5C.168/2003 du 17 février
2004 consid. 4.2.1, in RNRF 2004 p. 433 ss). Le changement dans la destination de la
chose doit néanmoins être distingué de son changement d'utilisation qui, selon l'article
647b al. 1 CC, doit être décidé à la majorité de tous les propriétaires, représentant en
outre, leurs parts réunies, plus de la moitié de la chose. Les articles 648 al. 2 et 647b
al. 1 CC trouvent tous deux application dans le cadre de la propriété par étages en
vertu de l'article 712g al. 1 CC. Il y a changement de destination lorsque, soit par des
mesures de fait, soit par des mesures juridiques, l'usage et l'affectation économique de
l'immeuble en propriété par étages sont modifiés de façon profonde et significative. La
destination actuelle de l'objet est ainsi reléguée au second plan (arrêt 5A_428/2008 du
19 mars 2009 consid. 4.5.2, in RNRF 2010 p. 297 ss; 5A_760/2011 précité consid.
4.3.3 ; cf. ég. Wermelinger, n. 150a ss ad art. 712a CC). L'affectation de l'immeuble
détenu en copropriété est à cet égard déterminante : tant que subsiste le caractère
global de l'immeuble, la transformation d'une seule unité d'étage ne conduit pas à un
changement d'affectation au sens de l'article 648 al. 2 CC (ATF 139 III 1 consid. 4.3.1 ;
130 III 441 consid. 2.3 et 2.4 ; 130 III 450 consid. 4.3.3).
3.1.3 Selon l'article 712m al. 2 CC, la contestation des décisions de l'assemblée des
propriétaires d'étages est régie par les règles applicables à l'association, c'est-à-dire
par l'article 75 CC. La contestation des décisions se fait généralement par une action
tendant à l'annulation de la décision prise, la sécurité des transactions et l'intérêt des
partenaires contractuels d'une propriété par étages recommandant en effet de
n'admettre que restrictivement la nullité d'une décision prise par l'assemblée des
propriétaires d'étages. Les décisions absolument nulles sont ainsi celles qui vont à
- 37 -
l'encontre de la structure fondamentale de la propriété par étages, violent les règles qui
sont destinées à protéger les tiers, notamment les créanciers, ont un contenu immoral
ou impossible ou encore violent les droits de la personnalité (arrêt 5A_760/2011 précité
consid. 3.2.3.1 ; Wermelinger, n. 205 ss ad art. 712m CC; Meier-Hayoz/Rey, n. 146 ad
art. 712m CC; Handschin/Wyttenbach, Der Beschluss der Stockwerkeigentümer-
versammlung und seine Anfechtung, in Luzerner Tag des Stockwerkeigentums 2011,
p. 45 ss, p. 78). Est par exemple nulle une décision excluant de manière générale un
propriétaire d'étage du droit de vote, une décision modifiant la quote-part d'un
propriétaire d'étage sans le consentement de celui-ci (arrêt 5A_760/2011 précité
consid. 3.2.3.1 ; Wermelinger, n. 212 ad art. 712m CC; cf. ég. Handschin/Wyttenbach,
op. cit., p. 78 s.), ou une décision prise par une assemblée qui n’a pas été
régulièrement convoquée (Steinauer I, p. 466, no 1320, et la réf. à l’ATF 80 II 271
consid. 1a ; Vouilloz, op. cit., p. 69), en particulier lorsque la convocation n’a
sciemment, et de manière fautive, pas été envoyée à son destinataire (PKG 1992 n o 20
p. 87 consid. 1e, spéc. p. 91 ss ; Wermelinger, n. 68 ad art. 712n CC).
3.1.4 Aux termes de l’article 712n CC, l’assemblée des propriétaires d'étages est
convoquée et présidée par l'administrateur, si elle n'en a pas décidé autrement (al. 1 ).
Les décisions doivent être l'objet d'un procès-verbal que conserve l'administrateur ou le
propriétaire qui assume la présidence (al. 2). L'article 712n CC ne constitue toutefois
pas une règle exhaustive quant à la convocation de l'assemblée des propriétaires
d'étages (arrêt 5A_760/2011 précité consid. 3.2.3.2). De la formulation de l’article
712m al. 1 ch. 4 CC ("approuver chaque année [...]") découle l’obligation de tenir au
moins une assemblée des propriétaires d’étages par année (cf. assemblée ordinaire)
(Wermelinger, n. 8 ad art. 712n CC). Par ailleurs, un cinquième des propriétaires
d’étages peut également demander la convocation (cf. art. 64 al. 3 CC ; Bösch, n. 2 ad
art. 712n CC). Bien que tout propriétaire d’étage doive recevoir une convocation à
l’assemblée des propriétaires d’étages, une telle convocation n’a pas été jugée
nécessaire dans les cas où le propriétaire d’étage ne peut pas participer à la prise de
décision en raison d’un conflit d’intérêts. Cette renonciation à la convocation ne paraît
toutefois pas recommandable selon certains auteurs et ne peut se justifier que si la
présence du propriétaire d’étage concerné n’est pas nécessaire pour des questions de
droits procéduraux (cf. droit d’être entendu ; Wermelinger, n. 48 ad art. 712n CC avec
la réf. à l’arrêt cantonal publié in PKG 1992 n o 20 p. 87 consid. 1d, spéc. p. 90 s., et n.
149 ad art. 712m CC ; dans le même sens, Vouilloz, op. cit., p. 66 in fine et p. 67). Plus
précisément, il ressort de l’arrêt grison cité par les auteurs prénommés que la
possibilité d’influencer les résultats du vote peut déjà résulter de la simple présence du
propriétaire concerné, et que ladite présence sert également à garantir à celui-ci son
droit d’être entendu, en particulier en cas d’exclusion (PKG 1992 précité et la réf. à
Riemer, Commentaire bernois, n. 18 ad art. 68 CC). Enfin, une assemblée tenue sans
convocation n’est valable que si tous les propriétaires d’étages sont présents (cf. art.
701 et 884 CO par analogie ; Steinauer I, p. 462, no 1310 ; cf. ég. Jeanneret/Hari,
Commentaire romand, Code civil I, 2009, n. 22 ad art. 64 CC [association]).
3.1.5 La décision de la communauté peut d'abord être prise par oral, à l'assemblée
des propriétaires d'étages (ATF 127 III 506 consid. 3a ; Wermelinger, n. 121 ss ad art.
712m CC ; Meier-Hayoz/Rey, n. 61 ss ad art. 712m CC ; Bösch, n. 9 ad art. 712m CC)
- 38 -
et doit faire l'objet d'un procès-verbal, qui doit être conservé (art. 712n al. 2 CC), sous
peine de nullité (ATF 127 III 506 consid. 3c et 3d ; arrêt 5A_913/2012 du 24 septembre
2013 consid. 5.2.2). Le droit de la propriété par étages ne prévoit pas expressément la
possibilité de prendre une décision écrite. Une telle possibilité découle toutefois de
l’article 66 al. 2 CC (pour un exemple, cf. ATF 132 III 503 consid. 4.1) en application du
renvoi de l’article 712m al. 2 CC. L’application de cette disposition est admise par la
jurisprudence (cf. not. ATF 127 III 506 consid. 3a) et la doctrine (Meier-Hayoz/Rey, n.
118 ss ad art. 712m CC ; Rey/Maetzke, op. cit., p. 87, no 333 ; Vouilloz, op. cit., p. 53).
La décision écrite suppose l’approbation écrite et unanime de tous les propriétaires
d’étages : si un seul d’entre eux refuse de signer, la décision n’est pas prise
valablement et il faut tenir une assemblée générale (Wermelinger, n. 125 ad art. 712m
CC ; Rey/Maetzke, op. cit., p. 87, no 333). La décision écrite est adoptée au moment
où la dernière signature nécessaire a été apposée sur le document écrit contenant la
décision de la communauté (Wermelinger, n. 128 ad art. 712m CC; cf. ég.
Rey/Maetzke, p. 87, no 335).
3.2
3.2.1 A titre préalable, il convient de rappeler en l’espèce que, quoi qu’en pensent les
appelants, les travaux prévus par les appelés n’entraînaient aucun changement
d’affectation du point de vue interne. En effet, les unités d'étages n os
xxx et xxx sises
au premier étage et notamment visées par les travaux de surélévation du toit dans son
intégralité étaient déjà, en vertu de l’acte constitutif de la propriété par étages,
destinées à accueillir des bureaux. L’aménagement d’une assemblée générale et d’un
vote afin de décider d’un éventuel changement d’affectation – à l’unanimité – ne
s’imposait donc pas (cf., supra, consid. 2.7).
Il a été arrêté, en fait, que les travaux projetés portaient notamment sur la surélévation
de l’entier du toit (cf., supra, consid. 2.9 et 2.11), lequel constitue nécessairement une
partie commune, comme le précise du reste l’acte constitutif de propriété par étages.
Conformément à la doctrine et à la jurisprudence, de tels travaux doivent être qualifiés
de travaux utiles au sens de l’article 647d CC, et doivent ainsi être adoptés à la double
majorité de tous les propriétaires d’étages représentant en outre, leurs parts réunies,
plus de la moitié de la chose. Depuis l’inscription au registre foncier des appelés en
tant que copropriétaires par moitié chacun des unités d'étages n os
xxx et xxx, en 2008,
jusqu’à celle, intervenue le 18 juin 2009, des appelants X_ et W_
(cf., supra, consid. 2.12), la communauté n’était composée que de V_ –
disposant d’une voix et de 531/1000 es
–, et des époux Y_ et Z_ –
disposant d’une voix également (compte tenu de leur statut de copropriétaires par
moitié des unités d'étages susmentionnées) et de 469/1000 es
. La double majorité
nécessitait ainsi obligatoirement l’accord de tous. Vu le nombre fort restreint de
propriétaires d'étages, et l’absence d’aménagement d’une assemblée générale après
l’arrivée en 2008, au sein de la communauté, des époux Y_ et Z_,
les parties pouvaient se dispenser de tenir formellement une assemblée générale et
prendre des décisions concernant la propriété par étages par écrit. L’absence de
formalisme qui prévalait à cette époque au sein de la communauté est étayée par le
fait que, quand bien même par la suite les appelés ont sollicité l’aménagement d’une
assemblée générale, V_, pourtant administrateur de la propriété par étages
- 39 -
et connaisseur des règles et usages en vigueur dans le domaine de la gestion
immobilière, n’a en fait consenti qu’à la tenue, le 14 avril 2009, d’une rencontre
informelle, au cours de laquelle lui-même n’a pas dressé de procès-verbal et où la
question de la fixation des dates des assemblées ultérieures figurait à l’ordre du jour
(cf., supra, consid. 2.9). C’est dans ce contexte que V_ qui, comme on l’a vu,
n’est pas un novice dans le domaine immobilier et ne voulait pas que le toit présente
une "découpe irrégulière, inesthétique et surtout onéreuse" (cf., supra, consid. 2.6) a
en pleine connaissance de cause cosigné le 14 janvier 2009, avec les appelés, les
plans déposés à l’appui de la demande de permis de construire, et a confirmé son
accord dans le courrier qu’il a adressé le 10 février 2009 à la commune. Y_
s’est par ailleurs vu confier le soin de faire exécuter les travaux, et a régulièrement
communiqué à V_ les offres des divers entrepreneurs. Aussi, la thèse de
appelants selon laquelle les appelés ne disposaient d’aucune autorisation
d’entreprendre les travaux, notamment de surélévation du toit dans son intégralité –
quand bien même l’exécution était prévue en deux phases successives –, est privée de
fondement, puisque la décision d’entreprendre les travaux a été valablement prise par
écrit par la communauté, à l’unanimité (cf., supra, consid. 3.1.5).
3.2.2 Les appelants ont admis en procédure ne pas avoir, volontairement, convoqué
les appelés aux assemblées générales de propriétaires d'étages, motif pris qu’en
raison de l’existence de conflits d’intérêts les intéressés n’auraient de toute manière
pas pu prendre part aux votes. A tort. En effet, même si les appelés n’étaient pas
habilités à voter sur certains des objets portés à l’ordre du jour, singulièrement leur
exclusion de la communauté, ils disposaient du droit de participer aux assemblées, ne
serait-ce que pour faire valoir leur droit d’être entendus en relation avec les moyens
invoqués à l’appui de la demande d’exclusion, et tenter d’infléchir, par leurs arguments,
le vote les concernant. C’est ainsi dire que les décisions prises lors des assemblées
générales tenues par les trois appelants V_, X_ et W_,
dès le 13 juin 2009, sans convocation préalable intentionnelle des appelés – et violant
de ce fait leurs droits les plus élémentaires –, sont fondamentalement nulles, comme
retenu à bon escient par la juridiction inférieure (cf., supra, consid. 3.1.3 s.). Est donc
également nulle la décision soit-disant prise par la communauté d’intenter une action
en cessation du trouble à l’encontre des appelés (cf., infra, consid. 4),
A relever encore que, le 13 juin 2009, les appelants X_ et W_,
acquéreurs de quotes-parts de propriété (1/10 e et 2/10
es ) sur l'unité d'étage n° xxx,
n’étaient pas encore inscrits comme propriétaires au registre foncier, si bien qu’ils
n’étaient de surcroît pas encore membres de la communauté et ne pouvaient
valablement prendre part au vote (cf., infra, consid. 4.1.3).
4. Dans le prolongement de leur premier moyen, les appelants font grief à l’autorité
inférieure d’avoir considéré en particulier que V_ avait, par son attitude
contradictoire (signature des plans, puis courrier de confirmation à la commune et
participation à la séance du 9 juin 2009 avec les entrepreneurs, d’une part ; vente de
quotes-parts de l'unité d'étage n o xxx à des hommes de paille après le refus des époux
Y_ et Z_ de se porter acquéreurs de ce bien immobilier pour
100'000 fr., afin d’influencer ensuite les votes et tenue d’assemblées générales
- 40 -
auxquelles les appelés n’ont pas été convoqués, puis mise en œuvre de la présente
procédure judiciaire, d’autre part ; cf. jugement entrepris, consid. 6c, p. 35 s.), commis
un abus de droit au sens de l’article 2 CC, en prétendant ne pas avoir donné son
"consentement pur et simple aux travaux", et qu'il était ainsi mal fondé à demander sur
la base de l’article 679 CC la remise en l’état du bâtiment (cf. appel, ch. 4.3, p. 35 ss).
Par ailleurs, même en partant de l’hypothèse où un abus de droit devait être retenu à
charge de V_, les appelants X_ et W_ disposaient de
leur côté de la qualité pour agir à titre individuel (cf. appel, ch. 4.4, p. 43 ss).
4.1
4.1.1 Aux termes de l’article 679 al. 1 CC, celui qui est atteint ou menacé d'un
dommage parce qu'un propriétaire excède son droit, peut actionner ce propriétaire
pour qu'il remette les choses en l'état ou prenne des mesures en vue d'écarter le
danger, sans préjudice de tous dommages-intérêts. Cette disposition s’applique (en
tant que lex specialis), à l'exclusion de l'article 641 al. 2 CC, si l'atteinte au droit du
demandeur n'est que la conséquence indirecte de l'exercice du droit de propriété sur
un autre fonds (ATF 119 II 411 consid. 4b ; arrêt 5A_732/2008 du 14 juillet 2009
consid. 3.3.1 ; Steinauer, Les droits réels, T. II [cité ci-après : Steinauer II], 4 e éd.,
2012, p. 254 s., no 1896). L’admission de l’action fondée sur l’article 679 al. 1 CC est
subordonnée à la réalisation de trois conditions : un excès dans l’utilisation du fonds
(1°), une atteinte (actuelle ou menaçante) aux droits du voisin (2°) et un rapport de
causalité entre l’excès et l’atteinte (3° ; Steinauer II, p. 261, no 1908 ; cf. ég.
Rey/Strebel, Commentaire bâlois, Zivilgesetzbuch II, 4 e éd., 2011, n. 8 ss ad art. 679
CC). Il va de soi que, si le voisin a donné son accord au comportement dommageable,
la violation des règles de voisinage n’est pas illicite (Steinauer II, n. 1915, p. 263, no
1915 ; consentement du lésé en tant que motif justificatif, cf. arrêt 5C.137/2004 du
17 mars 2005 consid. 2.3, in RNRF 2006, p. 140). Les prétentions fondées sur l'article
679 CC – sanction générale des règles sur les rapports de voisinage – ne sont pour le
surplus pas subordonnées à une faute du propriétaire à l'origine de l'atteinte. L’article
679 CC institue en effet une responsabilité causale ou objective (arrêt 5C.63/2004 du
9 juin 2004 consid. 3.1.1).
4.1.2 L’action en cessation de l'atteinte prévue par l'article 679 CC tend à la
suppression de l'état de choses à l'origine de l'atteinte. Elle a ainsi pour objet la
suppression de la cause de l'atteinte sur le fonds d'où elle provient, mais non la remise
en l'état du fonds endommagé (ATF 111 II 24 consid. 2b ; 107 II 134 consid. 3;
Steinauer II, p. 265, no 1920). Pour cette raison, l'action en cessation de l'atteinte
prévue par l'article 679 CC est souvent doublée d'une action en dommages-intérêts,
qui, elle, permet précisément de supprimer les conséquences des immissions sur le
fonds endommagé (arrêt 5A_732/2008 précité consid. 3.3.1 in fine ; Steinauer II, p.
267, no 1928 ; Rey/Strebel, n. 15 ad art. 679 CC ; cf. ég. ATF 111 II 24 consid. 2b).
Il n’est pas nécessaire que le demandeur indique les mesures concrètes qu’il souhaite
voir prises pour faire cesser l’atteinte (Steinauer II, p. 265, no 1922a). Dans le cadre de
l'article 679 CC, le juge détermine quelles mesures s'imposent pour éviter des
dommages futurs. Il doit apprécier librement les intérêts opposés, en évitant de créer
une disproportion entre les avantages qui échoient aux propriétaires instants et les
- 41 -
charges imposées aux propriétaires responsables (ATF 111 II 429 consid. 15b). Ainsi,
la jurisprudence exige un certain équilibre entre les charges et les avantages respectifs
que les mesures engendrent pour les parties en cause (arrêt 5C.63/2004 précité
consid. 3.2.1).
4.1.3 La communauté des propriétaires d’étages a la qualité pour agir dans les
procédures touchant à l’usage et à l’administration des parties communes de
l’immeuble, comme, par exemple, l’action en cessation du trouble ou en prévention de
trouble de l’article 679 CC (Meyer-Hayoz/Rey, n. 92 s. ad art. 712l CC ; Wermelinger,
n. 187 ad art. 712l CC). En particulier, elle dispose de l’action en cessation de trouble,
lorsqu’un propriétaire ou un tiers, auquel un membre de la communauté a conféré un
droit d’utilisation d’une partie commune, excède son droit (RVJ 2006 153 consid. 2a).
L’appartenance du propriétaire d’étage à la communauté commence en règle générale,
ipso jure, avec son inscription au registre foncier (art. 656 al. 1 CC). En revanche, si
l’inscription ne produit qu’un effet déclaratif (par exemple en cas de succession ou de
jugement ; cf. art. 656 al. 2 CC), l’appartenance à la communauté débute avec
l’acquisition de la part d’étage (Wermelinger, n. 18 ad art. 712l CC).
Les propriétaires d’étages disposent également, à titre individuel, de la qualité pour
agir ou pour défendre selon les circonstances (Wermelinger, n. 204 ss ad art. 712l CC ;
Vouilloz, op. cit., p. 48). En outre, chaque propriétaire d'étage atteint par un trouble
peut intenter l’action négatoire, même si les autres consentent au trouble (RVJ 2006
précitée consid. 2a in fine et les arrêts cités ; Wermelinger, n. 211 ad art. 712l CC).
4.1.4 A teneur de l'article 2 al. 2 CC, l'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par
la loi. La règle prohibant l'abus de droit permet au juge de corriger les effets de la loi
dans certains cas où l'exercice d'un droit allégué créerait une injustice manifeste.
L'existence d'un abus de droit se détermine selon les circonstances concrètes du cas,
en s'inspirant des diverses catégories mises en évidence par la jurisprudence et la
doctrine. L'emploi dans le texte légal du qualificatif "manifeste" démontre que l'abus de
droit doit être admis restrictivement (ATF 135 III 162 consid. 3.3.1). Parmi d'autres cas,
l'exercice d'un droit peut se révéler abusif si l'attitude de la partie qui agit contredit son
comportement antérieur et que des attentes légitimes de l'autre partie s'en trouvent
déçues. Le comportement de celui qui accepte d'abord de conclure une convention et
qui, par la suite, en considération de règles impératives, excipe de l'invalidité de cette
même convention, n'est cependant constitutif d'abus de droit que si des conditions
particulières sont réalisées (ATF 133 III 61 consid. 4.1). S'agissant plus précisément du
vice de forme, le Tribunal fédéral limite, en application des principes susmentionnés,
les conséquences de la règle selon laquelle les contrats qui en sont affectés sont
frappés de nullité : il refuse de prendre en considération la nullité et tient son invocation
pour inadmissible lorsque celle-ci viole les règles de la bonne foi et constitue un abus
de droit manifeste. Le juge décide si cette condition est réalisée sur la base de toutes
les circonstances du cas concret, sans être lié par des principes rigides (ATF 116 II
700 consid. 3b ; 115 II 331 consid. 5a ; arrêts 4C.175/2003 du 28 octobre 2003 consid.
3.2, in RNRF 2005 p. 129 ; 4C.225/2001 du 16 novembre 2001 consid. 2a, in SJ 2002 I
p. 405). Développée en lien avec les ventes immobilières, cette jurisprudence s'est
- 42 -
généralisée (Hausheer/Aebi-Müller, Commentaire bernois, n. 288 ss ad art. 2 CC ; sur
l’ensemble de la question, cf. arrêt 5A_739/2012 du 17 mai 2013 consid. 5.3.1).
L’interdiction de l’abus de droit régit non seulement le droit civil fédéral mais aussi le
droit de procédure civile; cependant, en tant que celui-ci était édicté par les législateurs
des cantons, l'interdiction de l'abus de droit appartenait aux règles du droit cantonal
(ATF 83 II 345 consid. 2 ; cf. ég. ATF 132 I 249 consid. 5). Depuis le 1 er janvier 2011,
l'article 52 CPC impose aux plaideurs de se conformer aux règles de la bonne foi ;
dans le domaine de la procédure civile, la portée de cette nouvelle règle est identique à
celle qu'avait auparavant l'article 2 al. 1 et 2 CC (arrêt 4A_485/2012 du 8 janvier 2013
consid. 6 ; Sutter-Somm/Chevalier, in Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur
schweizerischen Zivilprozessordnung, 2 e éd., 2013, n. 10 ad art. 52 CPC). Un abus de
droit peut être réalisé lorsqu'une institution juridique est utilisée dans un but étranger à
celui qui est le sien (ATF 138 III 401 consid. 2.4.1 ; 135 III 162 consid. 3.3.1 ; 132 I 249
consid. 5 ; arrêt 4A_485/2012 précité consid. 7.1).
4.2
4.2.1 En l'espèce, il a été arrêté par la cour de céans que les appelés disposaient,
depuis le 14 janvier 2009, de l’autorisation de la communauté en vue de notamment
procéder à la surélévation de l’intégralité du toit (cf., supra, consid. 3.2.1). Il a
également été retenu que V_ a, en substance, signé les plans le 14 janvier
2009, manifestant par là son accord, qu’il a du reste confirmé dans son courrier aux
autorités communales, puis s’est vu transmettre, par l’intermédiaire de Y_,
les offres des maîtres d’état pour les travaux projetés, et a pris part à la séance de
chantier du 9 juin 2009, en prévision des travaux d’exhaussement du toit qui devaient
débuter une semaine plus tard (i.e. le 16 juin 2009). A aucun moment jusqu’au 9 juin
2009 à tout le moins, V_ n’a clairement manifesté son désaccord avec les
travaux, qu’il savait porter sur le toit dans son intégralité, soit sur une partie commune ;
il a par ailleurs encore vendu au couple Y_ l'unité d'étage n o xxx le 30 avril
2009 (cf., supra, consid. 2.9). Se fondant sur ce qui précède, les derniers nommés ont,
de bonne foi, pris les dispositions utiles en vue de réaliser les travaux, conformément à
ce qui avait été prévu. Echaudé par le fait, principalement, que les appelés avaient en
revanche refusé de lui acheter l'unité d'étage n o xxx pour un prix de l’ordre de
100'000 fr., V_ est alors revenu sur ses engagements et a fait en sorte, en
cédant par acte du 10 juin 2009 de petites quotes-parts (1/10 e et 2/10
es ) de l'unité
d'étage en question à deux de ses connaissances, qui ont reconnu n’avoir aucun
intérêt personnel dans cette opération – si ce n’est "retourner l’ascenseur" à l’intéressé,
avec lequel ils étaient en relation d’affaires de longue date –, de pouvoir disposer de la
double majorité des voix en sus des millièmes lors des assemblées générales, qu’il a
aménagées par la suite avec un zèle certain, et en ne convoquant sciemment jamais
les appelés. En effet, avec l’arrivée de X_ et W_ dans la
communauté, V_ pouvait escompter obtenir deux voix sur trois (une voix
pour l'unité d'étage n o xxx [propriété exclusive], une voix pour l'unité d'étage n
o xxx
[copropriété avec W_ et X_, et représentée par celui-ci ; cf. pièce
21], représentant au total 531/1000 es
), la troisième voix au sein de la communauté
étant celle des époux Y_ et Z_, en tant que copropriétaires par
moitié des unités d'étages n os
xxx, xxx et xxx, pour au total 469/1000 es
. Ce faisant,
- 43 -
l’appelant V_ a détourné de son but l’institution de la vente immobilière de
quotes-parts de l'unité d'étage n o xxx, supposée être également dans l’intérêt des
acquéreurs, à la seule fin de s’assurer la double majorité au sein de la communauté, et
de nuire au projet de transformation élaboré par les appelés (cf., supra, consid. 2.12.2).
V_ s’est par la suite prévalu de l’absence de décision formelle de la
communauté, prise au cours d’une assemblée générale, concernant l’approbation des
travaux de surélévation du toit notamment, lors même qu’en sa qualité
d’administrateur, il n’avait jamais pris le soin d’aménager d’assemblée générale depuis
l’entrée des appelés dans la communauté, en 2008, en dépit des demandes en ce
sens des intéressés (cf. réunion du 14 avril 2009 notamment), et avait malgré tout
cosigné les plans en janvier 2009, en vue de la mise à l’enquête publique. Aussi est-ce
à juste titre que, dans ce contexte, le juge intimé a qualifié l’attitude de l’appelant
d’abusive au sens de l’article 2 al. 2 CC, et refusé à l’intéressé le droit de demander la
remise en état du fonds sur la base de l’article 679 CC. Vu l’accord préalable de la
communauté, la condition d’un excès dans l’utilisation du fonds n’est en effet pas
remplie.
4.2.2 X_ et W_ ayant agi de concert avec V_, et étant
conscients lors de l’achat des quotes-parts de l'unité d'étage n o xxx que les travaux de
surélévation avaient été autorisés, quand bien même le dernier nommé avait changé
d’avis (cf., supra, consid. 2.12.1), ils ne peuvent pas davantage se prévaloir de leur
qualité de propriétaires d’étages, reconnue le 18 juin 2009 au moment de l’inscription
au registre foncier, pour remettre en cause l’autorisation valablement donnée six mois
plus tôt, à peine de commettre à leur tour un abus de droit.
Quant à la communauté elle-même, qui peut le cas échéant disposer de la qualité pour
agir en cessation du trouble portant sur des parties communes (cf., supra, consid.
4.1.3), il a été relevé qu’aucune décision valable concernant la mise en œuvre de la
procédure judiciaire à l’encontre des époux Y_ et Z_ n’avait été
prise, si bien que le sort de son action est également scellé.
En résumé, l’autorité de première instance n’a pas faussement appliqué l’article 679
CC en retenant que l’existence d’un trouble n’était pas avérée et en rejetant
subséquemment l’action en cessation de celui-ci.
5. Les appelants reprochent au premier juge d’avoir violé l’article 649b CC en ne
prononçant pas l’exclusion des appelés de la communauté. Selon eux, ces derniers, en
entreprenant des travaux alors même qu’aucune décision formelle de l’assemblée ne
les y autorisait, ont gravement enfreint leurs obligations envers la communauté et
doivent, partant, en être exclus. S’ajoutent à cela les comportements contraires à la vie
en communauté des appelés, tels que décrits dans la "liste de griefs" actualisée, jointe
au mémoire d’appel, qui, d’après les appelants, justifie également l’exclusion des
époux concernés (cf. appel, ch. 4.5, p. 45 ss, spéc. p. 47).
5.1 Selon l’article 649b CC, le copropriétaire peut être exclu de la communauté par
décision judiciaire lorsque, par son comportement ou celui de personnes auxquelles il
- 44 -
a cédé l'usage de la chose ou dont il répond, des obligations envers tous les autres ou
certains copropriétaires sont si gravement enfreintes que l'on ne peut exiger d'eux la
continuation de la communauté.
5.1.1 Cette disposition s’applique également à la propriété par étages au sens des
articles 712a ss CC (ATF 137 III 534 consid. 2.1 ; 113 II 15 consid. 2 ; arrêt
5A_577/2008 du 23 octobre 2008 consid. 2.2, in DC 2009, p. 59). L’exclusion ne peut
être prononcée que si le propriétaire d’étage a enfreint les obligations découlant de la
copropriété (1°) – une faute n’étant pas exigée à cet égard (Meier-Hayoz/Rey, n. 14 ad
art. 649b CC) –, et si cette violation présente une gravité particulière (2° ; Steinauer I,
p. 408, no 1164). La violation doit être telle que l’on ne puisse raisonnablement
imposer aux autres propriétaires d’étages la continuation de la communauté dans de
telles conditions (Steinauer I, p. 408, no 1166). Font partie des obligations centrales
d’un propriétaire d’étage le respect de la propriété et celui des autres membres de la
communauté (Meier-Hayoz/Rey, n. 9 ad art. 649b CC ; Brunner/Wichtermann,
Commentaire bâlois, Zivilgesetzbuch II, 4 e éd., 2011, n. 10 ad art. 649b CC). Un
comportement querelleur, violent ou trompeur d’un propriétaire peut rendre la vie en
commun suffisamment insupportable pour constituer un motif d’exclusion (arrêt
5C.33/2002 du 12 avril 2002 consid. 3b ; ATF 113 II 15 consid. 3 ; RVJ 2000 264
consid. 5a). Il peut y avoir violation d’une obligation même si le comportement d’un
propriétaire d’étage est autorisé par la police des constructions (Wermelinger, n. 207
ad art. 712a CC et la réf. à l’arrêt publié in RNRF 2001, p. 56). Le Tribunal fédéral a
laissé ouverte la question de savoir si une violation grave, mais isolée, peut justifier
une exclusion (arrêt 5C.33/2002 précité consid. 3b ; Steinauer I, p. 409, no 1166a).
Une partie de la doctrine se prononce pour cette possibilité, pour peu que la violation
rende son auteur insupportable au reste de la communauté des propriétaires d’étages
(Wermelinger, n. 209 ad art. 712a CC; Strittmatter, Ausschluss aus Rechtsgemein-
schaften: Mit- und Stockwerkeigentümergemeinschaft, Kollektiv-, Kommandit- und
einfache Gesellschaft, Erbengemeinschaft und Gemeinderschaft, thèse Zurich 2002, p.
42 ss ; contra apparemment Brunner/Wichtermann, avec réf. à la RVJ 2000 précitée
consid. 5b ["Dieses Vorgehen war aber einmalig ..."]). Dès lors qu’il s’agit d’une
mesure de dernier recours (ultima ratio ; cf. ATF 113 II 15 précité), les autres
propriétaires d’étages doivent, dans le cadre de ce qui peut leur être imposé, d’abord
essayer de trouver d’autres solutions au conflit, par exemple en demandant à
l’administrateur ou à un professionnel (avocat, architecte, etc.) de jouer un rôle de
médiateur (Wermelinger, n. 209a ad art. 712a CC; cf. ég. Brunner/Wichtermann, n. 18
ad art. 649b CC).
5.1.2 Sous l’angle procédural, l’article 649b al. 2 CC prescrit que, dans les cas où la
communauté comprend plus de deux propriétaires d'étages, la décision d’ouvrir action
en exclusion doit être prise, sauf convention contraire, à la majorité de tous les
propriétaires, non compris le(s) défendeur(s) (Steinauer I, p. 409 s., nos 1168 s. ;
Brunner/Wichtermann, n. 20 ad art. 649b CC). Une fois la décision de la communauté
prise, il appartient au propriétaire d’étage lésé d’intenter action (Wermelinger, n. 215 ad
art. 712a CC), à l’exclusion de la communauté en tant que telle (Meier-Hayoz/Rey, n.
22 ad art. 649b CC ; Strittmatter, op. cit., p. 93). Toutefois, un membre de la
communauté des propriétaires d'étages, qui a lui-même grossièrement violé les règles
- 45 -
juridiques et morales du rapport communautaire, ne peut pas faire valoir que l'on ne
saurait exiger de lui la continuation de la communauté avec un autre membre qui a
également violé les règles de la communauté (ATF 137 III 534 consid. 2.3.1 ;
Strittmatter, op. cit., p. 27).
5.2 Dans le cas particulier, les appelants partent de la prémisse erronée selon laquelle
les appelés ont entrepris des travaux sans y avoir été préalablement autorisés par la
communauté. Or, tel n’est pas le cas pour les motifs exposés par la cour de céans au
considérant 2.11, auquel il convient de se référer. Il ne peut ainsi être reproché aux
appelés d’avoir manqué aux règles de la propriété par étages en ayant débuté les
travaux de surélévation du toit, car ils avaient bien été habilités à le faire, en dépit du
revirement ultérieur de V_. Par ailleurs, la commune a confirmé, dans son
courrier du 22 juin 2009 (cf., supra, consid. 2.14), que les travaux initiés correspon-
daient à ceux autorisés d’après l’autorisation de construire et les plans contresignés
par V_. Il n’apparaît ainsi pas que les appelés aient, en violation des droits
des membres de la communauté, outrepassé les conditions posées par le permis de
construire.
Tout au plus pourrait-on faire grief aux appelés de ne pas avoir arrêté immédiatement
les travaux à réception de l’ordonnance du juge du district de C_ envoyée le
19 juin 2009, mais il a été circonscrit en fait que les premiers nommés avaient reçu
l’assurance du magistrat, par téléphone, puis dans la décision statuant sur la requête
en exécution, de pouvoir terminer les travaux de sécurisation nécessaires avant
d'arrêter le chantier (cf., supra, consid. 2.14). Le comportement en question trouve
donc une justification et ne dénote aucune volonté d’outrepasser les règles de la vie en
communauté. Même dans l’hypothèse inverse, il ne s’agirait que d’un manquement
ponctuel, dont la gravité serait insuffisante pour justifier, sous l’angle de la
proportionnalité, l’exclusion des deux intéressés.
C’est ici le lieu de rappeler que, sous un angle procédural, la décision prise à
l’unanimité le 5 août 2009 par les appelants V_, X_ et
W_ d’exclure les appelés de la communauté est nulle, pour les motifs déjà
exposés au consid. 3.2.2, auquel il est renvoyé (cf. absence intentionnelle de
convocation des appelés). Quant à la "liste de griefs" actualisée déposée par les
appelants en instance d’appel, elle ne s’appuie sur aucun fait allégué régulièrement et
en temps utile, si bien qu’il n’y a pas lieu d’en tenir compte (cf., supra, consid. 1.2.2.1).
Enfin, et en tout état de cause, le propre comportement des trois appelants
V_, X_ et W_ – la communauté en tant que telle ne
disposant, pour sa part, pas de la qualité pour agir en exclusion à l’encontre d’un de
ses membres (cf., supra, consid. 5.1.2) –, a été qualifié d'abusif et de contraire aux
règles de la communauté (cf. absence volontaire de convocation des appelés aux
assemblées générales), si bien que les intéressés ne peuvent se prévaloir de
l’application de l’article 649b CC.
- 46 -
Il suit de là que la première autorité est, à juste titre, parvenue à la conclusion que les
conditions de l’exclusion de la communauté, au sens de l’article 649b CC, n’étaient pas
réalisées.
6. Les appelants s’en prennent enfin aux prétentions reconventionnelles des appelés,
telles qu’elles ont été partiellement admises en première instance (cf. appel, ch. 4.6,
p. 48 ss). Selon eux, en tant qu’elle était fondée sur l’article 296 CPC/VS, la demande
reconventionnelle était périmée, dans la mesure où les appelés n’ont pas ouvert action
dans les jours qui ont suivi le dépôt des sûretés. Par ailleurs, ils reprochent à la
juridiction inférieure de ne pas s’être attardée sur la condition de l’illicéité prévue par
l’article 41 CO en tant que chef de responsabilité – le seul fait que la demande au fond
ait échoué étant insuffisant –, d’avoir omis de s’assurer du lien de causalité entre le
comportement reproché et le dommage, et enfin d’avoir faussement tenu celui-ci pour
établi (appel, ch. 4.6, spéc. p. 49).
De leur côté, les appelés, dans leur appel joint, font grief à la juge intimée de ne pas
avoir donné droit à leurs conclusions reconventionnelles portant sur les travaux à
refaire en raison de l’absence d’isolation (8576 fr. 85), de ne pas avoir tenu compte du
dommage subi en raison de la perte de la subvention Minergie (17'760 fr.), du
renchérissement du coût des travaux devant encore être exécutés (250 fr. par mois
dès le 1 er
septembre 2009), du vieillissement prématuré du bâtiment (666 fr. 65 par
mois dès le 1 er septembre 2009) et, enfin, de la perte locative en relation avec le bail
conclu avec L_ Sàrl de 3500 fr. dès le 1 er
septembre 2009 jusqu’au
30 septembre 2010, puis de 2500 fr. dès le 1 er octobre 2010, en lieu et place des
2500 fr. admis en première instance depuis le 1 er
janvier 2011 (cf. appel joint, ch. IV, p.
53 ss).
6.1
6.1.1 Aux termes de l’article 296 CPC/VS, l’instant répond du dommage consécutif à
une mesure provisionnelle prise en raison d’une prétention qui s’avère infondée ou non
exigible. Le juge peut réduire les dommages-intérêts ou ne pas en allouer si le
demandeur prouve n’avoir commis aucune faute. Les articles 42 à 44 CO s’appliquent
par analogie (al. 1). Le droit à des dommages-intérêts se prescrit par un an dès l’entrée
en force du jugement concernant la prétention à l’origine de la mesure provisionnelle,
respectivement dès l’expiration du délai fixé pour ouvrir action sur le fond lorsque celle-
ci n’a pas été intentée (al. 2). Si une sûreté a été fournie, le juge fixe un délai pour
ouvrir action en dommages-intérêts avec avis comminatoire de la libération de la
sûreté en cas d’inexécution (al. 3).
Le délai de prescription d’un an prévu par l’article 296 al. 2 CPC/VS s’appuie sur celui
de l’article 60 CO, mais le point de départ pour son calcul est différent (Frank/Sträu-
li/Messmer, Kommentar zur zürcherischen Zivilprozessordnung, 3 e éd., 1997, n. 7 ad §
230 ZPO/ZH, ayant servi de source d’inspiration pour l’article 296 CPC/VS). Le délai
peut être fixé par le juge des mesures provisionnelles ou par le juge du fond lors de la
liquidation du procès fondant la prétention. La partie adverse dans le cadre de la
procédure de mesures provisionnelles n’a naturellement pas besoin d’attendre la
fixation de ce délai ; dans tous les cas, elle peut faire valoir ses prétentions en
- 47 -
dommages-intérêts par la voie reconventionnelle dans le cadre du procès au fond,
pour autant que l’évaluation du montant du dommage soit déjà possible
(Frank/Sträuli/Messmer, n. 7 in fine ad § 230 ZPO/ZH et la réf. à l’arrêt publié in ZR 64,
n o 159).
Sur le fond, la prétention en dommages-intérêts prévue par l’article 296 CPC/VS
repose sur une responsabilité causale, en laissant la possibilité au défendeur
d’apporter la preuve libératoire de l’absence de faute (Ducrot, Le droit privé judiciaire
valaisan, Martigny 2000, p. 432 ; Frank/Sträuli/Messmer, n. 1 ad § 230 ZPO/ZH). Le
simple fait que la demande a été rejetée ne permet pas d’établir l’illicéité : celle-ci ne
peut être admise qu’en cas d’abus de droit manifeste notamment (Ducrot, loc. cit. ;
Frank/Sträuli/Messmer, n. 3 ad § 230 ZPO/ZH).
6.1.2 Dans le cas particulier, le juge du district a, par décision rendue le 22 juillet 2009
– mais expédiée le 24 du même mois, soit pendant les féries judiciaires (du 15 juillet au
15 août ; cf. art. 95 let. c CPC/VS) –, admis la requête de mesures provisionnelles
déposée par les appelants et fixé à ceux-ci un délai de dix jours pour, d’une part, ouvrir
action sur le fond sous peine de caducité des mesures et, d’autre part, verser 30'000 fr.
à titre de sûretés. Le 21 août 2009, les appelants se sont exécutés en déposant, d’une
part, leur mémoire-demande et, d’autre part, les sûretés requises sous la forme d’une
cédule hypothécaire au porteur remise en nantissement (C2 09 158, p. 123 ss et
p. 131 [déclaration de nantissement]). Le titre hypothécaire en question a,
consécutivement à une décision rendue sur pourvoi en nullité par le Tribunal cantonal
le 30 juin 2009 (TCV C3 10 40 [p. 225 ss]), été considéré comme constituant une
garantie suffisante pour les frais et dépens dans le cadre de la procédure au fond (cf.
art. 265 al. 2 let. b CPC/VS), et a servi de ce fait ès qualités conformément à
l’ordonnance du 6 septembre 2010 du juge de district (p. 382-384). Il est en revanche
constant que ce magistrat, alors en charge de la procédure de mesures
provisionnelles, n’a pas, à réception des sûretés le 21 août 2009, fixé aux intimés dans
la cause provisionnelle un délai pour ouvrir action au fond. Cette omission est toutefois
d’autant plus compréhensible que, le 21 août 2009, coïncide avec la date du dépôt par
les instants du mémoire-demande, afin de valider les mesures provisionnelles, et que
les intimés pouvaient faire valoir des prétentions en dommages-intérêts dans leur
mémoire-réponse, à titre reconventionnel (cf. art. 130 al. 1 let. g CPC/VS), ce qu’ils ont
précisément fait. En outre, aucune des parties – pourtant assistées d’un mandataire
professionnel – n’a réagi à l’absence de fixation, aux intimés dans le cadre de la
procédure provisionnelle, d’un délai judiciaire pour agir au fond, à peine de libération
des sûretés.
Dans ce contexte, et en tenant également compte du fait que l’omission du tribunal de
première instance n’était pas reconnaissable par la partie concernée, si bien qu’elle
n’en a pas à pâtir en application du principe de la bonne foi (art. 5 al. 3 Cst. féd. ; cf.
ATF 135 III 374 ss), on ne peut considérer que la demande reconventionnelle des
appelés est périmée. La critique des appelants sur ce point tombe donc à faux.
- 48 -
Pour le surplus, comme les conditions d’application de l’article 296 CPC/VS se
recoupent, sous réserve de celle de la faute, avec celles de l’article 41 CO, elles seront
analysées ci-après (cf., infra, consid. 6.2).
6.2 La responsabilité – délictuelle ou extracontractuelle – instituée par l'article 41 CO
suppose que soient réalisées cumulativement quatre conditions, à savoir un acte illicite
(1°), une faute de l'auteur (2°), un dommage (3°) et un rapport de causalité (naturelle et
adéquate) entre l'acte fautif et le dommage (4° ; ATF 132 III 122 consid. 4.1 ; arrêts
4A_594/2009 du 27 juillet 2010 consid. 3.2 ; 4C.77/2001 du 12 septembre 2001 consid.
2, non publié sur ce point aux ATF 127 III 496 mais paru in SJ 2002 I p. 9 ss ; Werro,
Commentaire romand, Code des obligations I, 2 e éd., 2012, n. 6 ad art. 41 CO). Le
juge est parfaitement libre de contrôler la réalisation de ces conditions dans l'ordre qu'il
estime opportun (arrêt 4A_185/2007 du 20 septembre 2007 consid. 7).
6.2.1 Pour que le lésé puisse invoquer la responsabilité délictuelle (ou aquilienne), il
faut, d’abord, que l'auteur du dommage ait agi de manière illicite (art. 41 al. 1 CO). La
jurisprudence du Tribunal fédéral a consacré la théorie objective de l'illicéité. Dans
cette conception, lorsqu'il est exclusivement question d'un dommage purement
économique, l'illicéité doit résulter de la violation d'une norme de comportement
("Schutznorm") destinée à protéger le lésé dans les droits atteints par l'acte incriminé
("Verhaltensunrecht"). De telles normes peuvent résulter de l'ensemble de l'ordre
juridique suisse, qu'il s'agisse du droit privé, administratif ou pénal ; peu importe
qu'elles soient écrites on non écrites, de droit fédéral ou de droit cantonal (sur tous ces
points, cf. ATF 133 III 323 consid. 5.1 ; arrêt 4A_653/2010 du 24 juin 2011 consid. 3.1 ;
cf. ég. Chappuis, Quelques dommages dits irréparables, réflexions sur la théorie de la
différence et la notion de patrimoine, in SJ 2010 II 165 ss, spéc. p. 176, nos 34 s.).
D'une manière générale, si le dommage causé dans l'exercice d'un droit n'oblige pas à
réparation, commet, en revanche, un acte illicite le plaideur qui adopte, au cours du
procès, une attitude malveillante ou contraire aux règles de la bonne foi (ATF 117 II
394 consid. 4 in fine), en particulier celui qui viole consciemment son devoir de dire la
vérité (Casanova, Die Haftung der Parteien für prozessuales Verhalten [cité ci-après:
thèse], thèse Fribourg 1982, p. 121 ss). Peu importe que ce comportement tombe ou
non sous le coup de la loi pénale (art. 306 CP ; Casanova, thèse, p. 131 ; arrêts
4C.77/2001 précité consid. 2a/aa ; 4A_218/2012 du 24 juillet 2012 consid. 3.2).
Lorsqu'une mesure de protection – ou conservatoire, par opposition aux mesures de
réglementation comme celles existant en droit de la famille (sur ces distinctions, cf.
Bohnet, in Bohnet et al. [éd.], Code de procédure civile commenté, 2011, n. 6 ss ad art.
262 CPC) – est révoquée ou infirmée par le jugement final, le rétablissement – fictif –
de l'état antérieur peut être obtenu au moyen d'une action en dommages-intérêts, qui,
en cas de succès, est garantie, dans la règle, par le dépôt d'une caution (ou sûretés). Il
n'est pas nécessaire, pour cela, que la mesure conservatoire ordonnée ait été
formellement annulée au préalable à la suite d'une demande de révision émanant de la
partie qui s'était opposée en vain à cette mesure (cf. ATF 93 II 171 consid. 9 ; sur
l’ensemble de la question, cf. arrêt 4C.77/2001 précité consid. 3b/bb, publié sur ce
point aux ATF 127 III 496).
- 49 -
6.2.2 La faute est définie comme un manquement de la volonté au devoir imposé par
l’ordre juridique, et peut revêtir la forme d’une faute intentionnelle ou d’une négligence
(Werro, n. 56 ad art. 41 CO ; cf. ég. Honsell, Schweizerisches Haftpflichtrecht, 3 e éd.,
2000, no 2-4 ad § 6, p. 63). A cet égard, le fait pour une personne d'exercer un droit de
procédure ne peut en principe entraîner la responsabilité civile de son auteur que s'il a
agi par dol ou négligence grave (ATF 112 II 32 consid. 2a).
6.2.3 Il y a causalité naturelle entre deux événements lorsque, sans le premier, le
second ne se serait pas produit ; il n'est pas nécessaire que l'événement considéré soit
la cause unique ou immédiate du résultat. L'existence d'un lien de causalité naturelle
entre le fait générateur de responsabilité et le dommage est une question de fait que le
juge doit trancher selon la règle de la vraisemblance prépondérante (sur cette notion,
cf. ATF 133 III 81 consid. 4.2.2 ; 132 III 715 consid. 3.1 ; 130 III 321 consid. 3.2). En
pareil cas, l'allègement de la preuve se justifie par le fait que, en raison de la nature
même de l'affaire, une preuve stricte n'est pas possible ou ne peut être
raisonnablement exigée de celui qui en supporte le fardeau (ATF 133 III 462 consid.
4.4.2). Pour fonder une responsabilité résultant d'un comportement abusif adopté en
procédure, ce lien de causalité doit également être nécessairement établi (arrêt
4A_218/2012 précité consid. 3.3 ; Casanova, thèse, p. 72 s.). Toujours sous l’angle du
lien de causalité, il est dans l’ordre des choses qu’une autorité judiciaire, induite en
erreur par une partie, rende des décisions fondées sur des prémisses erronées (arrêt
4C.77/2001 précité consid. 2d/bb et la réf.).
6.2.4 La notion juridique du dommage est commune aux responsabilités contractuelle
et délictuelle (art. 99 al. 3 CO ; ATF 87 II 290 consid. 4a): consistant dans la diminution
involontaire de la fortune nette, le dommage correspond à la différence entre le
montant actuel du patrimoine du lésé et le montant que ce même patrimoine aurait si
l'événement dommageable – ou la violation du contrat – ne s'était pas produit. Il peut
survenir sous la forme d'une diminution de l'actif, d'une augmentation du passif, d'une
non-augmentation de l'actif ou d'une non-diminution du passif (ATF 133 III 462 consid.
4.4.2 ; 132 III 359 consid. 4 ; 132 III 321 consid. 2.2.1 ; arrêt 4A_282/2009 du
15 décembre 2009 consid. 3, in SJ 2010 I p. 507 ; Chappuis, op. cit., p. 179, no 45).
Le gain manqué consiste précisément en la non-augmentation de la fortune nette, et
peut provenir d’une non-augmentation de l’actif ou d’une non-diminution du passif
(Werro, n. 12 ad art. 41 CO). Dans le domaine contractuel, plus particulièrement en
matière de contrat d’entreprise, constitue par exemple un gain manqué la perte
locative, consécutive à l'impossibilité de disposer de l’ouvrage durant une certaine
période (arrêt 4C.297/2003 du 20 février 2004 consid. 2.2 ; cf. ég. Gauch, Der
Werkvertrag, 5 e éd., 2011, nos 1870 ss ; ATF 126 III 388 consid. 9c).
A titre comparatif, jurisprudence et doctrine retiennent que le préjudice causé par
l’opposition injustifiée à un projet de construction correspond à celui qui se produit
entre le jour du dépôt de la demande d’autorisation de construire et celui du début des
travaux (dommage intermédiaire ou "Verzögerungsschaden" ; RVJ 1984 225 consid.
5b ; Casanova, La réparation du préjudice causé par l’opposition injustifiée à un projet
de construction [cité ci-après : La réparation], in DC 1986 p. 75 ss, spéc. p. 77) et
- 50 -
comprend généralement les postes suivants : augmentation des coûts de construction,
frais supplémentaires de capitaux (intérêts), perte de loyers, frais pour objet de
remplacement, etc. (Lustenberger, Missbräuchliche Einsprachen – Möglichkeiten und
Grenzen der Sanktionierung, in DC 2006, p. 36 ; Casanova, La réparation, loc. cit.).
6.2.5 Le moment déterminant pour le calcul du dommage est en principe celui du
jugement de la dernière instance cantonale auprès de laquelle des nouveaux faits
peuvent encore être apportés et pris en compte (Werro, n. 14 ad art. 41 CO ;
Chappuis, Le moment du dommage, Thèse Fribourg 2007 [cité ci-après: Chappuis,
Thèse], p. 75 s., no 157 ; Ott/Tenchio-Kuzmic, Der massgebende Zeitpunkt der
Schadenberechnung im Delikts- und Vertragsrecht, in RDS 1998 I p. 185 ss, spéc. p.
186 ; cf. ég. ATF 99 II 214 consid. 3a; arrêt 4A_481/2009 du 26 janvier 2010 consid.
4.2.1). Le calcul du dommage au moment du jugement a pour conséquence qu’on ne
doit en principe prendre en compte que le dommage "actuel" (Werro, n. 16 ad art. 41
CO), au sens de "contemporain" (Chappuis, Thèse, p. 74, no 154 ; [...] der Lage wie
sie jetzt ist, cf. Brehm, Commentaire bernois, n. 70b ad art, 41 CO). Il est toutefois
admis que l’on peut tenir compte, d’une manière générale, du dommage futur lorsque
le montant du préjudice est insuffisamment déterminable au moment du jugement :
l’article 42 al. 2 CO constitue alors la base légale qui permet la prise en compte du
dommage futur (Oftinger/Stark, Schweizerisches Haftpflichtrecht, Allgemeiner Teil, T. I,
5 e éd., 1995, n. 31 ad § 6). Il est en effet dans la logique du système que le juge puisse
statuer non seulement sur la part qui n’est pas déterminable du dommage actuel –
pour des difficultés de preuve quant aux éléments du dommage par exemple (cf. perte
sur le chiffre d’affaires notamment, cf. Oftinger/Stark, n. 13 ad § 2, et n. 31 ad § 6) –,
mais également sur la partie qui ne peut être établie parce qu’elle dépend de faits qui
surviendront postérieurement à la décision. Le dommage futur doit cependant être
prévisible (Chappuis, Le moment de la fixation du dommage, in Werro [éd.], Le temps
dans la responsabilité civile, Colloque du droit de la responsabilité civile 2005, 2007, p.
7 ; cf. ég. Werro, n. 18 ad art. 42 CO). Sauf le cas exceptionnel de l’article 46 al. 2 CO
("dommages-intérêts en cas de lésions corporelles"), qui autorise une révision du
jugement, la décision judiciaire n’évoluera pas après son prononcé. Elle est définitive
et immuable. Au contraire, les effets dommageables peuvent s’inscrire souvent dans la
durée : ils se créent, évoluent, prennent fin ou perdurent (Chappuis, Thèse, p. 146, no
309). La décision d’indemnisation devra donc prendre en compte ce mouvement, qu’il
soit intervenu entre l’acte dommageable et le jugement, qu’il soit encore en cours ou à
venir. Elle devra ainsi déterminer quels effets elle accorde aux événements intervenus
depuis le fait générateur de responsabilité (par exemple, l’évolution de la valeur du
bien lésé ; cf. ATF 109 II 474 consid. 3) ou aux événements qui ne se produiront pas
dans le futur, par exemple parce que le lésé ne pourra pas exécuter, ou n’exécuter
qu’imparfaitement, des contrats qu’il avait conclus (Chappuis, Thèse, p. 146 s., no 310,
et la réf. à l’arrêt 5C.117/2005 du 16 août 2005, in SJ 2006 I p. 397 ss).
6.3 En l’espèce, il a été circonscrit en fait que V_ – auquel se sont associés
ultérieurement X_ et W_ –, a, contrairement à la réalité, sciemment
affirmé dans la requête de mesures superprovisionnelles et provisionnelles, puis dans
le cadre du procès au fond, ne jamais avoir donné d’accord aux travaux de
surélévation du toit dans son intégralité (cf., supra, consid. 2.11 et 2.12). Semblable
- 51 -
comportement a été qualifié comme étant contraire à l’article 2 CC – tout comme à
l’article 62 al. 1 CPC/VS imposant à toutes les personnes participant au procès de
procéder "selon les règles de la bonne foi en vue de faciliter la recherche de la vérité" –
, et mérite donc le qualificatif d’illicite. L’appelant V_, auquel se sont ralliés
X_ et W_, a agi dolosivement, revenant sur son engagement initial
parce que les époux Y_ et Z_ n’ont ultérieurement pas voulu
acquérir l'unité d'étage n o xxx. La condition de la faute est donc remplie. Par ailleurs,
force est d’admettre que le comportement incriminé a été la cause adéquate des
dommages subséquents résultant directement des mesures provisionnelles fondées
sur un état de fait erroné, dommages consistant notamment en des pertes locatives
(perte de gain). Enfin, dès lors que la mesure provisionnelle à la base des préjudices
encourus par les appelés consiste en une mesure conservatoire, en ce sens qu’elle
interdisait la poursuite des travaux jusqu’à droit connu sur l’action au fond, elle n’avait
nul besoin de faire l’objet d’une demande de révision de la part des intéressés.
Partant, les conditions d’exercice de l’action en dommages-intérêts sont donc réunies,
tant au regard de l’article 41 CO que de l’article 296 CPC/VS.
6.3.1 Il convient à ce stade d’examiner plus en détail les postes des dommages
invoqués par les appelés et demandeurs en reconvention.
Pour ce qui est des pertes locatives, il a été circonscrit en fait (cf. supra, consid. 2.17)
que, en raison d’incohérences concernant la taille des surfaces louées, il ne pouvait
être tenu directement compte des données résultant des contrats venus à chef avec
Q_ SA (2000 fr. de loyer mensuel) et avec L_ Sàrl (3500 fr. de
loyer [1 er contrat, pour 280 m
2 répartis au rez-de-chaussée et au 1
er étage], sous
déduction de 1000 fr. [loyer en vertu du 2 nd
contrat pour 80 m 2 uniquement au rez-de-
chaussée], soit 2500 fr.), pour retenir, comme l’a opéré la juridiction inférieure, une
perte locative mensuelle de 2000 fr. en relation avec la première société et de 2500 fr.
en relation avec la seconde. Au contraire, il a été arrêté en fait qu’en raison de
l’interruption indue – et donc illicite – des travaux depuis le mois de juin 2009, les
appelés n’avaient pu remettre à bail les 185 m 2 situés au 1
er étage (dont 50 m
2 pour la
mezzanine) au prix de 150 fr. le m 2 / an. La perte locative, en lien de causalité avec le
blocage des travaux obtenu indûment par les appelants V_, X_ et
W_, se monte ainsi à 2312 fr. 50 par mois ([185 m 2 x 150 fr./m
2 ] / 12 mois),
et non à 2000 fr. et 2500 fr. par mois, comme retenu en première instance.
Pour le surplus, il n’est pas disputé que les travaux interrompus en juin 2009 auraient
dû, selon la planification de l’époque, être achevés au début septembre 2009, mois au
cours duquel le contrat signé avec Q_ Construction Sàrl aurait dû débuter,
avec l’obligation correspondante de verser mensuellement le montant du loyer. Les
appelés ont du reste conclu à ce que les appelants soient condamnés à leur verser les
sommes dues à titre de perte locative le premier de chaque mois, la première fois le
1 er
septembre 2009, et ce "jusqu’à l’exécution complète des travaux de transformation".
La première juge y a donné droit, intégrant dans son dispositif (cf. ch. 2) que les
montants à titre de perte locative étaient dus "jusqu’à l’exécution complète des travaux
de transformation approuvés (cf. date du procès-verbal de réception des travaux au
- 52 -
sens des art. 157 ss de la norme SIA 118)". S’il est certes exact que la perte locative
constitue un dommage qui se perpétue, de mois en mois, jusqu’à la finalisation des
travaux, nécessairement postérieure à l’entrée en force du présent jugement si bien
que l’on se trouve de ce point de vue en présence d’un dommage futur, la juridiction de
1 ère
instance ne pouvait fixer un terme à l’obligation de payer dépendant de la
diligence, et donc du bon vouloir, des lésés. Il en va d’autant plus ainsi qu’au vu de la
planification des travaux prévue en 2009 (de juin inclusivement [époque de
l’interruption des travaux] à fin août, soit 3 mois), la durée prévisible des travaux à
terminer résulte du dossier, est donc déterminable et doit à ce titre être prise en
compte (cf., supra, consid. 6.2.5).
En résumé, les appelants V_, X_ et W_ doivent être
condamnés, solidairement entre eux (cf. art. 50 al. 1 CO), à payer aux appelés,
créanciers communs du fait que l’acquisition comme copropriétaires des unités
d'étages n os
xxx et xxx visait à fournir des locaux à des sociétés (cf., supra, consid. 2.3 ;
arrêt 4C.421/2006 du 4 avril 2007 consid. 7.2 et les réf.), 2312 fr. 50 par mois, avec
effet au 1 er septembre 2009 et intérêt compensatoire au taux de 5 % (cf. art. 73 al. 1
CO par analogie) dès le premier jour de chaque mois dès cette date, jusqu’au début du
3 ème
mois inclusivement suivant l’entrée en force du présent jugement. L’appel des
défendeurs doit être partiellement accueilli, et le jugement de première instance
réformé en conséquence.
6.3.2 Les appelés ont réclamé paiement mensuel, avec effet au 1 er septembre 2009,
de 916 fr. 65, dont 250 fr. en raison du coût lié au renchérissement des travaux et
666 fr. 65 pour la perte liée au vieillissement prématuré du bâtiment non achevé. Pour
les motifs exposés aux considérant 2.19 et 2.20, auxquels il est renvoyé, les appelés,
qui ont renoncé à la mise en œuvre de l’expertise initialement requise sur ces aspects
qui ne constituent par ailleurs nullement des faits notoires dont le juge peut tenir
compte sans allégations correspondantes (sur cette notion, cf. art. 66 al. 4 let. a
CPC/VS et ATF 135 III 88 consid. 4.1), n’ont toutefois pas établi l’ampleur de ces
postes du dommage (art. 8 CC). A juste titre, la juridiction inférieure a donc débouté les
appelés de leurs conclusions correspondantes, ce qu’il y a lieu d’entériner en instance
d’appel.
6.3.3 Enfin, les appelés ont conclu à la condamnation des appelants à leur verser
8576 fr. 85 (5040 fr. + 3536 fr. 85), supposés correspondre aux frais de réfection des
plaques de plâtre qui, en raison de l’interruption des travaux, n’ont pas pu être isolées.
Il a toutefois été arrêté en fait (cf., supra, consid. 2.21) que les appelés, qui ont
renoncé à la mise en œuvre d’une expertise technique, n’ont prouvé ni l’existence du
dommage invoqué ni son ampleur. Partant, les intéressés ont échoué à établir leurs
prétentions, comme retenu à bon escient par la juge de première instance.
Quant à la prétention relative au paiement de la subvention Minergie de 17'760 fr. –
prétendument perdue du fait du non-achèvement des travaux dans les délais prévus –,
elle se rapporte, pour mémoire, à une conclusions nouvelle, déclarée irrecevable pour
les motifs énoncés au considérant 1.2.2.2, auquel il est renvoyé.
- 53 -
6.3.4 En résumé, les appelants se voient déboutés de toutes leurs propres
conclusions principales, tandis que les prétentions reconventionnelles des appelés
sont, par rapport au jugement de première instance, quelque peu réduites, en ce sens
que V_, W_ et X_ leur verseront, solidairement (cf. art.
50 al. 1 CO), le montant de 2312 fr. 50 par mois, avec effet au 1 er
septembre 2009 et
intérêt compensatoire au taux de 5 % (cf. art. 73 al. 1 CO par analogie) dès le premier
jour de chaque mois dès cette date, jusqu’au 3 e mois inclusivement suivant l’entrée en
force du présent jugement.
7. Les poursuites n’étant pas périmées (cf. art. 88 al. 2 LP), il convient en outre de
donner droit à la conclusion des appelés tendant à lever définitivement, à concurrence
des montants retenus au considérant 6.3 et échus au jour de l’entrée en force du
présent jugement, les oppositions formées par les appelants aux commandements de
payer n os
xxx, xxx et xxx de l’office des poursuites du district de C_ (pièces
71 à 73 [p. 505 ss]). Pour ce qui est des pertes locatives correspondant aux trois
mensualités non encore échues à l’entrée en force du présent jugement, il incombera
aux appelés d’introduire, le cas échéant, une nouvelle poursuite, à l’instar de ce qui
prévaudrait pour des contributions d’entretien fixées dans un jugement de droit
matrimonial (pour un exemple, cf. arrêt 5A_419/2009 du 15 septembre 2009 consid.
7.3.1).
Toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées, dans la mesure de leur
recevabilité.
8. Il reste à statuer sur le sort des frais et dépens, soumis, s'agissant de leur montant,
à la loi fixant le tarif des frais et dépens devant les instances judiciaires ou
administratives du 11 février 2009 (cf. art. 46 LTar). Lorsqu'elle statue à nouveau au
sens de l’article 318 al. 1 let. b CPC, l’autorité d’appel doit se prononcer sur les frais de
première instance (art. 318 al. 3 CPC) ; en effet, dans la mesure où le litige est tranché
de façon différente que ne l’avait fait le premier juge, la répartition des frais à laquelle il
s’était livré doit être revue (Jeandin, in Bohnet et al. [éd.], Code de procédure civile
commenté, 2011, n. 7 ad art. 318 CPC).
8.1
8.1.1 Selon l’art. 106 al. 1 CPC – qui vaut tant en première qu’en seconde instance
cantonale (cf. ATF 137 III 470 consid. 6.5.3 ; arrêt 5A_496/2013 du 11 septembre 2013
consid. 4.4.1) –, les frais sont mis à la charge de la partie succombante (1 re phrase),
soit le demandeur lorsque ses prétentions ont été rejetées (Tappy, in Bohnet et al.
[éd.], Code de procédure civile commenté, 2011, n. 12 et 20 ad art. 106 CPC). Lorsque
aucune des parties n'obtient entièrement gain de cause, les frais sont répartis selon le
sort de la cause (al. 2). Par ailleurs, selon l’article 107 al. 1 CPC, le tribunal peut
s'écarter des règles générales et répartir les frais selon sa libre appréciation, pour tenir
compte de circonstances particulières. La loi réserve une marge d’appréciation à
l'autorité judiciaire, pour des considérations d’équité, lorsque dans un cas particulier, la
condamnation de la partie succombante aux frais paraît inéquitable (ATF 139 III 33
consid. 4.2; Rüegg, in Commentaire bâlois, Schweizerische Zivilprozessordnung,
2 e éd., 2013, n. 1 ad art. 107 CPC). L’article 107 al. 1 let. a CPC envisage le cas où le
- 54 -
demandeur – qui peut être aussi bien un demandeur principal qu’un demandeur
reconventionnel – obtient gain de cause sur le principe, mais non sur le montant
réclamé ; cette hypothèse est fortement inspirée de l’ancien § 64 al. 3 in fine ZPO/ZH
ainsi que de l’article 252 al. 2 CPC/VS, de telle sorte qu’il devrait être possible de
s’inspirer de la jurisprudence rendue à ce propos (Tappy, n. 9 et 12 ad art. 107 CPC).
L’article 107 al. 1 let. b CPC, également calqué sur les dispositions cantonales qui
précèdent, prévoit quant à lui le cas où une partie a intenté le procès de bonne foi, par
quoi l’on entend que ladite partie avait des raisons dignes de foi d’agir (Tappy, n. 13 ad
art. 107 CPC). Enfin, l’article 107 al. 1 let. f CPC prévoit une clause générale
permettant de répartir les frais en équité si des circonstances particulières rendent une
répartition des frais selon le gain du procès inéquitable (Tappy, n. 27 ad art. 107 CPC ;
cf. ég. ATF 139 III 33 consid., 4.2).
Quant aux dépens envisagés par l’article 105 al. 2 CPC, ils ne doivent être alloués que
si l’ayant droit en a expressément réclamés (Tappy, n. 7 ad art. 105 CPC), la maxime
de disposition prévalant en ce domaine (Mohs, in ZPO Kommentar, 2010, n. 2 ad art.
105 CPC).
8.1.2 Dans le cas particulier, le montant des frais et dépens de première instance n’a
pas été spécifiquement contesté quant à leur montant. Dans ces circonstances, pour
les motifs exposés dans le premier jugement (consid. 9, p. 48 s.), les frais de première
instance, conformément aux dispositions applicables (art. 13, 16 al. 1 LTar) et tenant
compte d’une valeur litigieuse de 370'000 fr. (cf., supra, consid. 1.1), sont fixés à
23’100 fr. (21'175 fr. [émolument de justice] + 25 fr. [huissier] + 550 fr. [indemnités
témoins] + 1350 fr. [frais des mesures provisionnelles et des mesures d’exécution
renvoyés à fin de cause, MON C2 09 158 et C2 09 176]). On l’a vu, les conclusions
principales prises par les appelants et demandeurs ont été intégralement rejetées,
tandis que les conclusions reconventionnelles formulées par les appelés et défendeurs
se voient quelque peu réduites (2312 fr. 50 par mois) par rapport à celles allouées aux
termes du jugement de première instance (4500 fr. [2000 fr. + 2500 fr.] par mois). Il
n’en demeure pas moins que les appelés et défendeurs ont, dans le cadre de leur
action reconventionnelle fondée sur les articles 296 CPC/VS et 41 ss CO, obtenu gain
de cause sur le principe de la responsabilité de leur adverse partie, et ont agi de bonne
foi, contrairement à celles-ci. Dans ces conditions, la cour de céans, en application de
l’article 252 al. 2 CPC/VS – dont les principes ont été repris largement par l’article 107
al. 1 let. a et CPC –, met les frais de première instance solidairement à la charge des
demandeurs V_, X_ et W_, à l’exclusion de la
communauté, à laquelle appartiennent également les appelés (cf. Marchand, Chacun
chez soi, facture pour tous, in Hotelier/Foëx [éd.], La propriété par étages, Fondements
théoriques et questions pratiques, 2003, p. 145 ss, spéc. p. 154). Les trois prénommés
rembourseront aux appelés, solidairement entre eux, les avances de frais effectuées à
concurrence de 11'600 francs. Supportant leurs propres frais d’intervention en
première instance, V_, X_ et W_ verseront en outre,
solidairement entre eux, aux époux Y_ et Z_, créanciers communs,
une indemnité de 18'000 fr. à titre de dépens réduits pour la procédure de première
instance (jugement entrepris, consid. 9d, p. 49 s. ; réduction de 5000 fr., par rapport à
- 55 -
l'indemnité fixée dans le jugement entrepris pour tenir compte de l'admission, partielle
seulement, de l'action reconventionnelle).
8.2
8.2.1 Compte tenu de la valeur litigieuse, du degré de difficulté relativement
conséquent de la cause, ainsi que des principes de la couverture des frais et de
l’équivalence des prestations (art. 13 LTar), les frais judiciaires en instance d’appel, qui
se limitent à l’émolument forfaitaire de décision (art. 95 al. 2 let. b CPC), sont arrêtés à
15'800 fr. (9500 fr. [appel principal] + 6300 fr. [appel joint] ; art. 16 et 19 LTar). Compte
tenu du sort réservé à l’appel, très partiellement admis (cf. réduction des prétentions
reconventionnelles) ainsi qu’à l’appel joint, rejeté dans la mesure de sa recevabilité, et
pour les autres motifs énoncés au consid. 8.1.2, il se justifie de répartir les frais de
seconde instance entre, d’une part, les appelants principaux V_,
W_ et X_, solidairement entre eux, à concurrence de 9500 fr., et,
d’autre part, des appelés, solidairement entre eux, à raison de 6300 francs.
8.2.2 En appel, tant les appelants que les appelés – dont les conseils respectifs ont
exercé une activité largement similaire en rédigeant, pour les premiers nommés, une
écriture d’appel ainsi qu'une réponse à l’appel joint pages et, pour les seconds
nommés, une écriture de réponse et d'appel joint – ont conclu à l’allocation de dépens.
Vu le sort des appels interjetés, chaque partie garde la charge de ses propres frais et
dépens.