Decision ID: 5bba6d0b-f6b9-5b64-b325-bca3962fe56a
Year: 2010
Language: de
Court: SG_VG
Chamber: SG_VG_001
Canton: SG
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law

hat das Verwaltungsgericht festgestellt:
A./ Die B. AG ist Eigentümerin der Parzelle Nr. 997R am B-weg in R. Dieses
Grundstück liegt gemäss Zonenplan der Politischen Gemeinde R. vom 27. Januar 1997
in der Wohn- und Gewerbezone WG3 und ist mit verschiedenen leerstehenden
Geschäftsgebäuden des ehemaligen N.-Betriebes überbaut. Im nordwestlichen Teil
schliesst das Grundstück Nr. 997R an das Grundstück Nr. 1577R an, welches
wiederum im Nordwesten an das Grundstück Nr. 702R grenzt. Die A. AG macht
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verschiedene Nutzungsrechte an den beiden Grundstücken Nrn. 1577R und 702R
geltend.
Die B. AG plant auf dem Grundstück Nr. 997R anstelle der bestehenden
Geschäftsgebäude eine neue Überbauung mit 32 Wohnungen zu errichten. Aus diesem
Grund reichte sie am 2. Juni 2009 bei der Bau- und Umweltkommission R. ein Gesuch
um Erteilung einer Abbruchbewilligung für die auf dem Grundstück Nr. 997R
bestehenden neun Gebäude mit den Versicherungsnummern 22R, 1828R, 2102R,
221R, 671R, 1864R, 1517R, 224R und 1428R ein. Die planungsrechtlichen Grundlagen
für die neue Überbauung sollten in einem separaten Planungsverfahren durch den
Erlass eines Überbauungs- und Teilstrassenplans ("B-weg Nord") erarbeitet werden.
Die Bau- und Umweltkommission R. verzichtete auf die Durchführung eines Anzeige-
und Auflageverfahrens und erteilte mit Beschluss vom 15. Juni 2009 der B. AG die
Abbruchbewilligung für die genannten Gebäude auf dem Grundstück Nr. 997R unter
verschiedenen Auflagen und Bedingungen. Diesbezüglich verfügte die Bau- und
Umweltkommission R., dass vor Inangriffnahme der Abbrucharbeiten ein Konzept über
das Verkehrsregime einzureichen sei, dass die Entsorgung der anfallenden Bauabfälle
gemäss AFU-Merkblatt "Entsorgung der Baustelle" zu erfolgen habe und dass der
Bauverwaltung R. ebenfalls vor Beginn der Abbrucharbeiten mitzuteilen sei, wohin der
Abtransport erfolge und wer mit der Entsorgung beauftragt sei.
B./ Mit Eingabe vom 2. Juli 2009 erhob die A. AG beim Baudepartement Rekurs gegen
die Verfügung der Bau- und Umweltkommission vom 15. Juni 2009. In der innert
Nachfrist eingereichten Rekursergänzung vom 31. Juli 2009 beantragte sie, es sei der
angefochtene Entscheid vom 15. Juni 2009 aufzuheben und die nachgesuchte
Abbruchbewilligung sei zu verweigern, eventualiter sei der angefochtene Entscheid
aufzuheben und die Angelegenheit zur ergänzenden Sachverhaltsabklärung und neuen
Entscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen, subeventualiter sei das
Rekursverfahren zu sistieren, bis das Überbauungsplanverfahren rechtskräftig erledigt
sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolge. Zur Begründung machte die A. AG im
wesentlichen geltend, sie sei Mieterin des Hofraums, der Parkierflächen sowie von
Teilen der Gebäude. Diese Nutzungsrechte würden durch die geplante Neuüberbauung
unter Einschluss der Abbruchbewilligung verunmöglicht, weshalb sie in ihren eigenen
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Interessen berührt und damit zur Erhebung des Rekurses legitimiert sei. Ebenfalls rügte
die A. AG, dass für die erteilte Abbruchbewilligung kein Anzeige- und Auflageverfahren
durchgeführt worden sei. Weiter brachte sie vor, das Überbauungsplanverfahren sowie
das Verfahren für Teilstrassenplan/Strassenprojekt seien noch hängig. Da diese die
Grundlage für die geplante Neuüberbaung bilden, könnten Bewilligungen nur erteilt
werden, wenn die fraglichen Verfahren rechtskräftig abgeschlossen seien. Die
angefochtene Bewilligung vom 15. Juni 2009 lasse sich damit nicht vereinbaren,
weshalb sie aufzuheben sei. Zumindest sei das Rekursverfahren zu sistieren, bis die
hängigen Verfahren für Überbauungsplan und Teilstrassenplan/Strassenprojekt erledigt
und die genannten Erlasse rechtsgültig seien. Zudem wendete die A. AG ein, dass die
angefochtene Verfügung lediglich verlange, es sei vor Inangriffnahme der
Abbrucharbeiten der Bauverwaltung ein Konzept über das Verkehrsregime
einzureichen. Es sei deshalb davon auszugehen, dass vom streitigen Abbruch die
vorhandenen Verkehrs- und Abstellflächen auf dem ehemaligen N.-Areal betroffen
seien, an welchen jedoch die ausschliessliche Nutzung ihr zustehe. Die B. AG verfüge
gar nicht über die notwendigen Umschlagsflächen, weshalb die angefochtene
Verfügung auch aus diesem Grund nicht rechtmässig sei.
Nachdem das Baudepartement die A. AG mit Schreiben vom 30. Oktober 2009
aufgefordert hatte, die Unklarheiten betreffend der geltend gemachten Nutzungsrechte
zu beseitigen, liess die A. AG mit Schreiben vom 5. November 2009 insbesondere die
Begründung ihrer Einsprache gegen den Überbauungsplan sowie den Teilstrassenplan/
Strassenprojekt ins Recht legen, woraus ersichtlich ist, dass sie keine Nutzungsrechte
auf dem Grundstück Nr. 997R hat.
Mit Entscheid vom 14. Januar 2010 wies das Baudepartement den Rekurs ab, soweit
es darauf eintrat. Es erwog im wesentlichen, dass durch die erteilte Abbruchbewilligung
keine schützenswerten Rechte, insbesondere nicht solche der A. AG, betroffen seien,
weshalb die Bau- und Umweltkommission R. zu Recht auf die Durchführung eines
Anzeige- und Auflageverfahrens verzichtet habe. Obwohl bereits gestützt darauf die
Eintretensvoraussetzungen nicht gegeben seien, prüfte das Baudepartement die von
der A. AG vorgebrachten Beeinträchtigungen schutzwürdiger Interessen im Einzelnen.
Diesbezüglich erwog das Baudepartement, dass die Abbruchbewilligung unabhängig
von den für die Neuüberbauung zu erlassenden Sondernutzungsplänen erteilt werden
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konnte. Auch hinsichtlich der gerügten fehlenden Überweisung der Vorakten sei die
Bau- und Umweltkommission R. zu Recht davon ausgegangen, dass diese nicht
Gegenstand des Verfahrens zur Erteilung der Abbruchbewilligung seien, weshalb sie
nicht hätten überwiesen werden müssen. Mit Bezug auf die von der A. AG ebenfalls
beanstandete Anordnung von Auflagen sowohl im Zusammenhang mit dem
Verkehrsregime als auch dem Abbruch- und Entsorgungskonzept hielt das
Baudepartement fest, dass nicht nachvollziehbar sei, inwieweit angesichts der
erheblichen Grundstücksfläche von Grundstück Nr. 997R nicht genügend
Umschlagsfläche für die Abbrucharbeiten vorhanden sein solle. Somit sei die
Abbruchbewilligung nicht unvollständig und die Bau- und Umweltkommission R. habe
zu Recht die Anordnungen zum Verkehrsregime sowie zum Abbruch- und
Entsorgungskonzept - bei welchen es sich um Anordnungen von untergeordneter
Bedeutung handle - in Form von Auflagen verfügt. Darüber hinaus seien keine
Beeinträchtigungen der A. AG erkennbar.
C./ Mit Eingaben ihres Rechtsvertreters vom 29. Januar und 5. März 2010 erhob die A.
AG Beschwerde beim Verwaltungsgericht mit den folgenden Anträgen:
"1. Der angefochtene Entscheid des Baudepartements des Kantons St. Gallen vom 14.
Januar 2010, betreffend Baubewilligung (Abbruch N.-Gebäude, B-weg), mit welchem
auf den Rekurs der A. AG nicht eingetreten wurde, sei aufzuheben und die
nachgesuchte Abbruchbewilligung sei zu verweigern;
2. Eventualiter sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und die Angelegenheit an
die Vorinstanz zur vollständigen Sachverhaltsabklärung und erneuten Beurteilung
zurückzuweisen;
3. Subeventualiter sei das Verfahren zu sistieren, bis ein Konzept über das
Verkehrsregime und ein Abbruchkonzept erstellt worden ist.
4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdegegnerin."
Zur Begründung wird im wesentlichen vorgebracht, dass die Genehmigung des
Überbauungsplans "B-weg Nord" mit Beschluss des Stadtrates R. vom 1. Februar
2010 aufgehoben worden sei. Der aufgehobene Überbauungsplan habe die
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Rechtsgrundlage für die geplante Neuüberbauung und für die Abbruchbewilligung
gebildet, weshalb letztere überprüft werden müsse und nicht unbesehen stehen
gelassen werden könne. Weiter würden der A. AG zustehende Nutzungsrechte an den
Liegenschaften Nrn. 702R und 1577R, welche ebenfalls verkehrstechnisch über den B-
weg erschlossen würden, beeinträchtigt. Aufgrund der Abbrucharbeiten von zwei
Monaten sei mit Behinderungen der Zufahrt zu den Grundstücken Nrn. 702R und
1577R zu rechnen, was die Wahrnehmung ihrer Nutzungsrechte verunmögliche oder
zumindest erschwere, weshalb sie ein schutzwürdiges Interesse daran habe, dass das
Verkehrs- und Abbruchkonzept vor Erteilen der Abbruchbewilligung erstellt würden.
Die Vorinstanz schloss in ihrer Vernehmlassung vom 18. März 2010 unter Verweis auf
die Erwägungen des angefochtenen Entscheids auf Abweisung der Beschwerde.
Ergänzend führte sie aus, dass der Überbauungsplan "B-weg Nord" entgegen der
Ansicht der A. AG nicht Rechtsgrundlage für die angefochtene Abbruchbewilligung und
diese deshalb nicht erneut zu überprüfen sei. Vielmehr sei die Zulässigkeit des
Abbruchs einzeln zu prüfen und die Erteilung der entsprechenden Bewilligung habe
unabhängig von der Rechtsgültigkeit des Überbauungsplans zu erfolgen. Somit ändere
der Widerruf der Genehmigung des Überbauungsplans "B-weg Nord" nichts an der
ursprünglichen Beurteilung und dem dem angefochtenen Entscheid zugrundeliegenden
Sachverhalt. Mit Bezug auf das Verkehrs- und Abbruchkonzept hält die Vorinstanz fest,
dass es sich dabei um untergeordnete Punkte handle, bezüglich welcher die Bau- und
Umweltkommission R. zu Recht vom Instrument der Auflage Gebrauch gemacht habe.
Damit ergebe sich zusammenfassend, dass die Abbruchbewilligung vollständig sei.
Die B. AG beantragte mit Vernehmlassung vom 27. April 2010 die vollumfängliche
Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und
Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdeführerin. Sie macht unter anderem
ebenfalls geltend, dass die Bewilligung zum Abbruch der Gebäude auf der Parzelle
Nr. 997R unabhängig vom Überbauungsplan B-weg Nord sei und folglich der Umstand,
dass die Genehmigung desselben widerrufen worden sei, keinen Grund für die
Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheides darstelle. Abbrucharbeiten seien genauso
wie Bauarbeiten von Anstössern grundsätzlich zu dulden. Ob im konkreten Einzelfall
die mit den Abbrucharbeiten einhergehenden Immissionen das zumutbare Mass
überschreiten oder nicht, sei eine Frage des privatrechtlichen Immissionsschutzes nach
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Art. 684 ZGB. Bei Abbrucharbeiten dieser Grössenordnung und Dauer sei
praxisgemäss von keiner übermässigen Beeinträchtigung nachbarlicher Interessen
auszugehen. Bezüglich des Verkehrs- und Abbruchkonzepts schliesslich stellt sich
auch die B. AG auf den Standpunkt, dass es sich dabei lediglich um untergeordnete
Punkte handle, die in der Form von Auflagen angeordnet werden können.
Die Beschwerdebeteiligte liess sich am 6. April 2010 vernehmen, indem sie unter
Verweis auf die seinerzeitige Rekursvernehmlassung vom 20. August 2009 die
vollumfängliche Abweisung der Beschwerde beantragte.
Die Beschwerdeführerin erhielt Gelegenheit, zu den Vernehmlassungen Stellung zu
nehmen. Dies tat sie mit Eingabe vom 25. Mai 2010.
Auf die weiteren Vorbringen wird, soweit wesentlich, in den nachfolgenden
Erwägungen eingegangen.

Darüber wird in Erwägung gezogen:
1. Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (Art. 59bis Abs. 1
des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt VRP). Die
Beschwerdeeingabe vom 29. Januar 2010 und ihre Ergänzung vom 5. März 2010
wurden rechtzeitig eingereicht und entsprechen formal und inhaltlich den gesetzlichen
Anforderungen (Art. 64 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 Abs. 1 und 2
VRP). Die Beschwerdeführerin ist Adressatin des angefochtenen Entscheides. Indem
dieser ihr die Rekursbefugnis abspricht, ist sie durch ihn beschwert und in ihren
schutzwürdigen Interessen betroffen (Art. 64 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 45 Abs. 1
VRP). Auf die Beschwerde ist daher einzutreten.
2. Streitgegenstand ist die Frage, ob das Baudepartement zu Recht mangels
Legitimation der Beschwerdeführerin auf den Rekurs gegen die erteilte
Abbruchbewilligung nicht eingetreten ist.
2.1. Gemäss Art. 45 Abs. 1 VRP ist zur Erhebung des Rekurses berechtigt, wer an der
Änderung oder Aufhebung der angefochtenen Verfügung oder des angefochtenen
Entscheids ein eigenes schutzwürdiges Interesse dartut. Ein eigenes schutzwürdiges
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Interesse ist gegeben, wenn der Rechtsmittelkläger nicht ausschliesslich Interessen
Dritter oder Allgemeininteressen verfolgt; diesfalls wird die Rechtsmittelbefugnis
verneint (vgl. GVP 1996 Nr. 59, 1993 Nr. 49, 1977 Nr. 23; Cavelti/Vögeli,
Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. Gallen, St. Gallen 2003, Rz. 386 ff.). Die
Legitimation eines Nachbarn in Bausachen ist nach ständiger Rechtsprechung des
Verwaltungsgerichts davon abhängig zu machen, ob bei ihm erstens räumlich die
erforderliche enge nachbarliche Beziehung zum Baugrundstück gegeben ist und ob er
zweitens durch den Bewilligungsentscheid betreffend die streitige Baute unmittelbar
und in höherem Ausmass als irgend jemand oder die Allgemeinheit in eigenen
Interessen beeinträchtigt ist. Das schutzwürdige Interesse besteht dabei im praktischen
Nutzen, den ein erfolgreich geführtes Rechtsmittel dem Betroffenen in seiner
rechtlichen oder tatsächlichen Situation einträgt, bzw. in der Abwendung materieller,
ideeller oder sonstiger Nachteile, die ein Bestand der angefochtenen Verfügung oder
des Entscheids mit sich bringen würde. Dabei muss er grundsätzlich im einzelnen
dartun, inwieweit die allfällige Erteilung der Baubewilligung konkrete eigene rechtliche
oder tatsächliche Interessen intensiver beeinträchtigt als die Interessen irgendwelcher
Dritter; für jede Rechtsbehauptung muss das Rechtsschutzinteresse vorliegen (vgl. zum
Ganzen VerwGE B 2008/120 vom 22. Januar 2009 und VerwGE B 2006/88 vom
24. August 2006, beide in: www.gerichte.sg.ch; GVP 1996 Nr. 59 und 60; GVP 1977 Nr.
23; Cavelti/Vögeli, a.a.O., Rz. 394; B. Heer, St. Gallisches Bau- und Planungsrecht,
Bern 2003, Rz. 934 ff.).
2.2. Die Grundstücke Nrn. 702R und 1577R, an welchen die Beschwerdeführerin – von
der Beschwerdegegnerin allerdings bestrittene – Nutzungsrechte geltend macht,
befinden sich nordwestlich des Grundstücks Nr. 997R, wobei das Grundstück Nr.
1577R unbestrittenermassen unmittelbar an das Grundstück Nr. 997R der
Beschwerdegegnerin angrenzt. Insofern wäre das Erfordernis der engen räumlichen
Beziehung zum Abbruchgrundstück unzweifelhaft gegeben. Ob das von der
Beschwerdeführerin geltend gemachte und von der Beschwerdegegnerin bestrittene
Mietverhältnis indes tatsächlich besteht und sie somit grundsätzlich zum Rekurs
legitimiert ist oder nicht, kann vorliegend offen bleiben, da sich die Rekursbefugnis mit
der räumlichen Nähe allein nicht begründen lässt. Zusätzlich zu diesem Erfordernis der
engen nachbarlichen Raumbeziehung hat der Nachbar darzutun, dass er in besonderer
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Weise, d.h. in höherem Masse als die Allgemeinheit in seinen schützenswerten
Interessen betroffen ist.
2.3. Gemäss Art. 79 Abs. 1 des Baugesetzes (sGS 731.1, abgekürzt BauG) bedarf der
Abbruch von Bauten einer Bewilligung. Ist die abzubrechende Baute mit einer anderen
zusammengebaut oder sind mit dem Abbruch wesentliche Terrainveränderungen
verbunden, so werden für das Verfahren die Vorschriften über das Baugesuch
sachgemäss angewendet (Art. 79 Abs. 2 BauG). Daraus folgt e contrario, dass, wenn
die abzubrechende Baute nicht mit einer anderen zusammengebaut und der Abbruch
mit keinen wesentlichen Terrainveränderungen verbunden ist, die formellen
Vorschriften des Baubewilligungsverfahrens gemäss Art. 80 ff. BauG nicht zur
Anwendung gelangen (vgl. Heer, a.a.O., Rz. 865). Wie die Vorinstanz zu Recht erwog,
bringt der Gesetzgeber mit dieser Regelung zum Ausdruck, dass in solchen Fällen –
besondere Bestimmungen vorbehalten – keine schützenswerten Interessen Dritter
betroffen sind, weshalb bewusst auf ein entsprechendes Anzeige- und
Auflageverfahren sowie - in Verbindung damit – ein formelles Einspracheverfahren, in
welchem betroffene Dritte die Verletzung ihrer schutzwürdigen Interessen geltend
machen können, verzichtet wurde.
Vorliegend ist unbestritten, dass die abzubrechenden Gebäude nicht mit anderen
zusammengebaut sind und der Abbruch mit keinen wesentlichen Terrainveränderungen
verbunden ist. Aufgrund der gesetzlichen Regelung ist deshalb davon auszugehen,
dass durch die erteilte Abbruchbewilligung keine schutzwürdigen Interessen der
Beschwerdeführerin beeinträchtigt werden. Es liegt jedenfalls kein Sachverhalt vor, bei
dem die Beseitigung von Bauten in städtebaulicher, baupolizeilicher oder
umweltschutzmässiger Hinsicht derart weitreichende Auswirkungen hat, welche eine
Prüfung rechtfertigten könnten, ob der Abbruch als Änderung zu qualifizieren (vgl.
Ruch, Kommentar RPG, Zürich 2010, N 33 zu Art. 24) und damit den ordentlichen
Verfahrensvorschriften zu unterstellen wäre (Art. 78 Abs. 1 BauG). Soweit die
Beschwerdeführerin erst nach der Abbruchbewilligung von der beabsichtigten
Beseitigung der Gebäude Kenntnis erhielt, wurden ihre Verfahrensrechte im Übrigen
nicht beeinträchtigt, da sie im Rekurs sämtliche Vorbringen machen konnte, die auch in
einer Einsprache hätten erhoben werden können. Allenfalls hätte sie eine
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Wiederherstellung der Einsprachefrist verlangen können (vgl. BGE 1C_478/2008 vom
28. August 2009, E. 2.4).
Im Übrigen ist nicht ersichtlich und wird von der Beschwerdeführerin auch nicht
dargetan, worin ihr praktischer Nutzen in einer Gutheissung des Rekurses bzw. der
Verweigerung der Abbruchbewilligung bestünde. Soweit sich die Beschwerdeführerin
darauf beruft, sie könne die von ihr genutzten Parkflächen vermieten und müsse –
sollte die Zufahrt behindert oder zeitweise verunmöglicht werden – mit
Schadenersatzforderungen ihrer Mieter bzw. mit Mietzinsreduktionen rechnen, weshalb
sie sehr viel intensiver in ihren Interessen berührt sei als irgendein Dritter, mag dies
zwar im Grundsatz zutreffen. Die diesbezüglich erwarteten Beeinträchtigungen stehen
jedoch ausschliesslich im Zusammenhang mit den etwa zwei Monate dauernden
Abbrucharbeiten und den damit verbundenen Bauimmissionen und möglichen weiteren
Überschreitungen der nachbarrechtlichen Schranken. Nach bundesgerichtlicher
Rechtsprechung sind indes vorübergehende Störungen, die sich aus Bauarbeiten auf
den Nachbarparzellen ergeben, hinzunehmen, soweit sie sich nicht vermeiden lassen.
Selbst wenn Art, Dauer und Intensität der Einwirkungen aussergewöhnlich sind und zu
einer beträchtlichen Schädigung von Nachbarn führen, begründet dies nicht einen
Anspruch auf Verweigerung einer Bewilligung für ein nicht gegen Vorschriften des
öffentlichen Rechts verstossendes Bauprojekt, sondern begründet höchstens eine
Schadenersatzpflicht des Bauherrn gegenüber den Nachbarn (vgl. dazu BGE 114 II
230; BGE 113 Ia 357, E. 3; BGE 91 II 106, E. 2). Ob die mit den Abbrucharbeiten
einhergehenden Immissionen vorliegend das zumutbare Mass überschreiten und damit
eine allfällige Schadenersatzpflicht der Beschwerdeführerin begründen oder nicht, ist
eine Frage des privatrechtlichen Immissionsschutzes nach Art. 684 ZGB.
Die Beschwerdeführerin weist im Zusammenhang mit den von ihr diesbezüglich
zumindest sinngemäss geltend gemachten übermässigen Immissionen in ihrer
Stellungnahme vom 25. Mai 2010 darauf hin, sie habe angesichts der Tatsache, dass
kein Anzeige- und Auflageverfahren durchgeführt wurde, gar keine Gelegenheit gehabt,
eine privatrechtliche Einsprache gemäss Art. 684 ZGB bereits im erstinstanzlichen
Verfahren zu erheben. Soweit sie damit andeuten will, die erst im Beschwerdeverfahren
vorgebrachte Einsprache sei deshalb im vorliegenden Verfahren zuzulassen, kann ihr
nicht gefolgt werden. Gemäss Rechtsprechung und Lehre muss die privatrechtliche
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Einsprache im erstinstanzlichen Baubewilligungsverfahren vorgebracht werden. Die
Erhebung einer privatrechtlichen Immissionseinsprache erst im Rekursverfahren ist
nicht zulässig. Die Rekursinstanz hat sich damit nur zu befassen, wenn die
Baupolizeibehörde aufgrund eines entsprechenden Begehrens im
Baubewilligungsverfahren eine gesonderte Verfügung getroffen hat oder hätte treffen
müssen. Sind diese Voraussetzungen nicht gegeben, fehlt es an einem
Anfechtungsobjekt (Heer, a.a.O., Rz. 963 f. mit weiteren Hinweisen). Dasselbe gilt im
Beschwerdeverfahren: hatte sich die Rekursinstanz nicht mit der privatrechtlichen
Einsprache zu befassen, fehlt es auch hier an einem Anfechtungsobjekt (GVP 1996 Nr.
13). Muss die Baubewilligungsbehörde kein Anzeige- und Auflageverfahren und somit
auch kein Einspracheverfahren durchführen, kann die auf Art. 684 ZGB gestützte
Immissionseinsprache nicht etwa einfach im Rechtsmittelverfahren erhoben werden,
sondern es bleibt zum vornherein kein Raum für deren Geltendmachung im
Verwaltungsjustizverfahren. Es bleibt der Beschwerdeführerin jedoch unbenommen,
sich zivilrechtlich gegen die mit den Abbrucharbeiten einhergehenden Immissionen und
Beeinträchtigungen ihrer Nutzungsrechte zur Wehr zu setzen und gestützt auf Art. 684
ZGB vorzugehen.
Nach dem Gesagten ist die Feststellung der Vorinstanz, dass die Bau- und
Umweltkommission R. zur Durchführung eines Anzeige- und Auflageverfahrens gemäss
Art. 82 BauG weder verpflichtet noch befugt war, und dass durch den Abbruch der
Bauten auf dem Grundstück Nr. 997R keine schutzwürdigen Interessen der
Beschwerdeführerin verletzt werden, nicht zu beanstanden. Die Vorinstanz ist daher zu
Recht nicht auf den Rekurs der Beschwerdeführerin eingetreten. Soweit die
Beschwerdeführerin im Beschwerdeverfahren eine privatrechtliche
Immissionseinsprache gemäss Art. 684 ZGB geltend macht, kann darauf nicht
eingetreten werden.
3. Dessen ungeachtet hat die Vorinstanz die von der Beschwerdeführerin
vorgebrachten Rügen im Einzelnen geprüft. Soweit diese im Beschwerdeverfahren
wiederholt werden, ist nachfolgend darauf einzugehen.
3.1. Im Rekursverfahren machte die Beschwerdeführerin geltend, das Verfahren für den
Überbauungsplan B-weg Nord sei noch nicht rechtskräftig entschieden, weshalb die
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Abbruchbewilligung nicht auf der Grundlage dieser Pläne hätte erteilt werden dürfen. In
der Beschwerdebegründung vom 5. März 2010 beruft sie sich nun auf den am
1. Februar 2010 erfolgten Widerruf der Genehmigung für den Überbauungsplan, womit
die Rechtsgrundlage für die Abbruchbewilligung entfallen sei. Weder die fehlende
Rechtskraft des Überbauungsplans und Teilstrassenplans/Strassenprojekts noch der
Widerruf der Genehmigung sind jedoch relevant für die von der Beschwerdegegnerin
nachgesuchte Abbruchbewilligung. Wie die Vorinstanz zu Recht festgestellt hat, steht
der Abbruch vorliegend nicht in Zusammenhang mit der geplanten Neuüberbauung,
sondern die Beschwerdegegnerin stellte mit Schreiben vom 2. Juni 2009 lediglich ein
Gesuch um eine Abbruchbewilligung, welches die Bau- und Umweltkommission R.
denn auch nicht auf der Grundlage des Überbauungsplans "B-weg Nord" erteilt hat.
Vielmehr weist sie im Beschluss vom 15. Juni 2009 eben gerade ausdrücklich darauf
hin, dass die fehlende Rechtskraft des Überbauungsplanes und des Bauprojekts der
Bewilligung nicht entgegenstehe.
3.2. Soweit die Beschwerdeführerin des weiteren rügt, die Vorinstanzen seien bei ihrer
Beurteilung von einem falschen Sachverhalt ausgegangen, kann ihr das
Verwaltungsgericht ebenfalls nicht folgen. Zwar ist richtig, dass die Bau- und
Umweltkommission R. in ihrer im Rahmen des Rekursverfahrens eingereichten
Vernehmlassung vom 20. August 2009 erklärt, die Beschwerdeführerin habe nicht
nachgewiesen, an welchen Teilen der Gebäude sie ein Nutzungsrecht habe und ob
diese von der Abbruchbewilligung betroffen seien oder nicht. Entgegen der Ansicht der
Beschwerdeführerin ging die Bau- und Umweltkommission jedoch im Rahmen der
Bewilligungserteilung keineswegs fälschlicherweise davon aus, die Beschwerdeführerin
habe ein Nutzungsrecht an Teilen der Gebäude der Parzelle Nr. 997R, sondern sie
hatte zum fraglichen Zeitpunkt überhaupt keine Kenntnis von diesem Umstand.
Eine unrichtige Sachverhaltsfeststellung liegt vor, wenn aus den vorhandenen
Beweismaterialien unrichtige Schlüsse gezogen werden, insbesondere indem der
Sachverhalt falsch oder aktenwidrig festgestellt wird oder indem die Beweise unrichtig
gewürdigt werden. Ein unvollständig festgestellter Sachverhalt dagegen liegt vor, wenn
entscheidrelevante Umstände nicht oder nicht ausreichend abgeklärt wurden.
Umgekehrt bedeutet dies aber auch, dass eine unvollständige Sachverhaltsfeststellung
nicht schon dann gegeben ist, wenn nicht alles, was der Beschwerdeführer im
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Verfahren vor der oder den Vorinstanzen vorgebracht hat oder was sich im Umfeld
einer Streitsache tatsächlich ereignet hat, abgeklärt worden ist (Cavelti/Vögeli, a.a.O.,
Rz. 587 f.). Der Beschwerdeführer hat in seiner Eingabe darzutun, in welchen Punkten
der angefochtene Entscheid auf einem unrichtig oder unvollständig festgestellten
Sachverhalt beruht oder Rechtsnormen unrichtig oder in Überschreitung bzw.
Missbrauch des Ermessens angewendet wurden (vgl. GVP 1999 Nr. 37 mit Hinweisen).
Soweit die behaupteten Nutzungsrechte an den Grundstücken Nrn. 702R und 1577R in
Frage stehen, wären diese nur dann relevant gewesen, wenn die Voraussetzungen von
Art. 79 Abs. 2 BauG erfüllt und deshalb ein Anzeige- und Auflageverfahren
durchzuführen gewesen wäre, anlässlich welchem die Beschwerdeführerin von ihrem
Einspracherecht hätte Gebrauch machen können. Selbst wenn dies vorliegend der Fall
wäre – was, wie bereits ausgeführt, nicht zutrifft -, ist es nicht Sache der
Bewilligungsbehörde, Nachforschungen bezüglich möglicher Nutzungsrechte allfälliger
Mieter anzustellen. Dass die Bau- und Umweltkommission R. keine Kenntnis von den
behaupteten Nutzungsrechten der Beschwerdeführerin hatte, war für die Bewilligung
des Abbruchvorhabens der Beschwerdegegnerin daher nicht entscheidrelevant.
Die Beschwerdeführerin bringt weiter vor, auch das Baudepartement habe die
Situation in seiner vorläufigen Beurteilung vom 29. September 2009 verkannt. Für die
Frage, ob der massgebliche Sachverhalt richtig und vollständig ermittelt wurde, ist
jedoch nur der angefochtene Entscheid massgebend und nicht eine allfällige frühere,
vorläufige Beurteilung. Es liegt geradezu in der Natur einer solchen, dass der
Sachverhalt zu diesem Zeitpunkt noch nicht umfassend abgeklärt worden ist. Durch die
vorläufige Beurteilung soll dem Beschwerdeführer die Gelegenheit gegeben werden,
sich nochmals zum Sachverhalt zu äussern und Unklarheiten zu beseitigen, um damit
eine korrekte Feststellung des massgeblichen Sachverhalts zu gewährleisten. Allfällige
falsche Annahmen im Rahmen einer vorläufigen Beurteilung können indes im
Beschwerdeverfahren nicht separat angefochten werden. Der vorinstanzliche Entscheid
vom 14. Januar 2010 erfolgte nicht mehr auf der Basis allfälliger Nutzungsrechte auf
dem Grundstück Nr. 997R, sondern legte der Beurteilung die von der
Beschwerdeführerin geltend gemachten Rechte, den Hofraum (mit Einschluss der
dortigen Parkplätze und der Werkstatt) sowie die Zufahrtswege auf den Grundstücken
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Nrn. 702R und 1577R zu nutzen, zugrunde. Auch diese Rüge der Beschwerdeführerin
ist deshalb unbegründet.
3.3. Dasselbe gilt hinsichtlich des Vorbringens, das Abbruchgesuch bzw. die
Abbruchbewilligung enthalte nicht sämtliche massgebenden Festsetzungen, weshalb
die Genehmigung nicht hätte erteilt werden dürfen. Die Beschwerdeführerin ist der
Ansicht, dass je nach Ausgestaltung der Arbeitsabläufe die Zufahrt zu den
Grundstücken Nrn. 702R und 1577R stark beeinträchtigt werden könne. Aus diesem
Grund sei die Regelung des Verkehrs, das Aufstellen und Parkieren der benötigten
Maschinen und das vorübergehende Deponieren des Bauschutts von grundlegender
Bedeutung für sie und müsse deshalb in einem Verfahren geplant werden, das ihr als
Betroffener ein Mitspracherecht einräume. Sie habe ein schutzwürdiges Interesse
daran, dass das Verkehrs- und Abbruchkonzept vor Erteilen der Abbruchbewilligung
erstellt und nicht in Form von Bedingungen und Auflagen beseitigt werde. Aufgrund
des fehlenden Verkehrs- und Abbruchkonzeptes stehe bis heute nicht fest, welche
öffentlich-rechtlichen Bedingungen einzuhalten seien, "die die Nachbarn zu dulden
hätten", es sei ihr daher gar nicht möglich, sich konkreter zur Wehr zu setzen.
Gemäss Art. 87 Abs. 2 BauG kann die Baubewilligung mit einschränkenden
Bedingungen und Auflagen verbunden werden. Bedingungen machen die
Rechtswirksamkeit der Baubewilligung von einem künftigen ungewissen Ereignis
abhängig, während Auflagen dem Baugesuchsteller ein bestimmtes Tun, Dulden oder
Unterlassen auferlegen. Mit Bedingungen und Auflagen (Nebenbestimmungen) zur
Baubewilligung können jedoch nur Hindernisse von untergeordneter Bedeutung
beseitigt werden. Die Einhaltung grundlegender Baurechtsnormen ist in einem einzigen
und einheitlichen Baubewilligungsverfahren zu prüfen (Heer, a.a.O., Rz. 866 ff.).
Bei den von der Bau- und Umweltkommission R. getroffenen Anordnungen im
Zusammenhang mit der Einreichung eines Verkehrsregimes und der Entsorgung der
Bauabfälle, handelt es sich, wie die Vorinstanz zu Recht festgestellt hat, um typische
Nebenbestimmungen von untergeordneter Bedeutung, welche in der Form von
Auflagen verfügt werden durften. Mit der Anordnung, die Entsorgung der Bauabfälle
habe gemäss dem Merkblatt "Entsorgung der Baustelle" des AFU zu erfolgen und die
Beschwerdegegnerin habe vor Inangriffnahme der Abbrucharbeiten der Bauverwaltung
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mitzuteilen, wohin der Abtransport erfolge und wer mit der Entsorgung beauftragt sei,
kommt die Bau- und Umweltkommission ihrer in Art. 76bis Abs. 2 BauG statuierten
Pflicht nach. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin sind die Anordnungen
genügend konkret, und es wäre ihr ohne weiteres möglich gewesen darzulegen,
inwieweit diese gegen Bestimmungen des öffentlichen Rechts verstossen. Dies hat sie
offensichtlich nicht getan, und es ist auch nicht ersichtlich, inwiefern die Anordnungen
im Zusammenhang mit der Entsorgung der Materialien schutzwürdige Interessen der
Beschwerdeführerin verletzen sollen. Wenn die Bau- und Umweltkommission R. ferner
die Einreichung eines Verkehrsregimes vor Inangriffnahme der Abbrucharbeiten
verlangt, dann trägt sie damit lediglich der Pflicht der Baugesuchstellerin, auf die
Nachbarliegenschaften Rücksicht zu nehmen und Schäden zu vermeiden sowie die
Zugänglichkeit der Nachbargrundstücke nicht bzw. nicht übermässig einzuschränken,
Rechnung. Wie bereits ausgeführt stehen die von der Beschwerdeführerin erwarteten
Einschränkungen im Hinblick auf die Regelung des Verkehrs ausschliesslich im
Zusammenhang mit den etwa zwei Monate dauernden Abbrucharbeiten und den
diesbezüglich zu erwartenden Bauimmissionen bzw. allfälligen weiteren
Überschreitungen der nachbarrechtlichen Schranken, die von der Beschwerdeführerin
hinzunehmen sind, soweit sie sich nicht vermeiden lassen. Die Abbruchbewilligung ist
entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin somit nicht unvollständig.
4. Zusammenfassend ergibt sich aus den vorstehenden Erwägungen, dass die
Beschwerdeführerin durch das Abbruchvorhaben nicht in ihren eigenen
schutzwürdigen Interessen betroffen ist. Die Vorinstanz hat die Rekurslegitimation zu
Recht verneint. Somit ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf eingetreten
werden kann.
5. Dem Verfahrensausgang entsprechend gehen die amtlichen Kosten des
Beschwerdeverfahrens zulasten der Beschwerdeführerin (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine
Entscheidgebühr von Fr. 4'000.-- ist angemessen (Art. 13 Ziff. 622 Gerichtskostentarif,
sGS 941.12). Sie ist mit dem in gleicher Höhe geleisteten Kostenvorschuss zu
verrechnen.
Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegnerin für das Beschwerdeverfahren
ausseramtlich zu entschädigen (Art. 98 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 98bis VRP). Ihr
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Vertreter hat keine Honorarnote eingereicht, weshalb das Honorar nach Ermessen
festzusetzen ist (Art. 6 der Honorarordnung für Rechtsanwälte und Rechtsagenten,
sGS 963.75, abgekürzt HonO). Eine Entschädigung von Fr. 2'000.-- zuzügl. MWSt ist
angemessen (Art. 22 Abs. 1 lit. b HonO in Verbindung mit Art. 19 HonO).
Demnach hat das Verwaltungsgericht