Decision ID: 304b8aa7-fb88-46b3-a419-d0e57cb4e0a2
Year: 2022
Language: fr
Court: VD_TC
Chamber: VD_TC_031
Canton: VD
Region: Région lémanique
Law Area: public_law

Vu les faits suivants:
A.
A._ et B._ sont usufruitiers de la parcelle 2980 de Lausanne, à la rue du Vallon 12 et 14. Leurs enfants C._ et D._ en sont les nus-propriétaires. D'une surface de 304 m
2
, dite parcelle supporte un bâtiment d'habitation ECA 8914 de 51 m
2
, une habitation avec affectation mixte ECA 11852 de 93 m
2
, ainsi qu'un bâtiment ECA 8915 de 20 m
2
(bûcher, cabanon).
Le bien-fonds 2980 est colloqué dans le périmètre du plan d'extension (PE) 623 approuvé par le Conseil d'Etat le 24 juillet 1985. Ce plan correspond au secteur délimité par la rue du Vallon au nord, la parcelle 2964 (non comprise) à l'est et la rue du Nord au sud et à l'ouest. Sur la parcelle 2980, il prévoit notamment un périmètre d'implantation, une hauteur au faîte et une hauteur à la corniche. Par ailleurs, les biens-fonds soumis au PE 623 sont régis, à titre supplétif, par le règlement du plan général d'affectation (RPGA) du 26 juin 2006 (cf. art. 155 al. 3 RPGA).
La ville de Lausanne est inscrite à l'Inventaire fédéral des sites construits à protéger en Suisse (ISOS). Le bien-fonds 2980 est situé dans le périmètre 10, relatif à un groupement d'immeubles d'origine industrielle, artisanale et ouvrière.
B.
En 2019, A._, B._, C._ et D._ (ci-après: les constructeurs) ont présenté aux services communaux un premier projet visant à démolir les bâtiments sis sur la parcelle 2980 et à construire un immeuble d'habitation.
A la suite d'une rencontre avec le Service d'architecture et la Déléguée à la protection du patrimoine bâti, les constructeurs ont apporté quelques corrections, à savoir la réduction de la largeur des fenêtres de la façade sud, le remplacement des stores par des volets, et une partition, par appartement, des balcons filant le long de la façade sud.
C.
En mars et juin 2020, les constructeurs ont formellement déposé une demande de permis portant sur la démolition des bâtiments ainsi que sur la construction d'un immeuble de 24 logements (soit 4 logements d'une pièce de 28 m
2
et 20 logements de deux pièces, dont 17 de 40 m
2
et 3 de 30 m
2
) avec installation de panneaux solaires en toiture et 22 places pour vélos (sans place pour voitures) (CAMAC 186042). La surface bâtie serait de 213 m
2
et la surface brute de plancher utile (SBPU) de 1'094 m
2
. Le dossier comportait un plan de situation du 5 juin 2020, des plans d'architecte du 5 mars 2020, un photomontage, des photographies des bâtiments du secteur et d'autres bâtiments de Lausanne, ainsi que le profil de la rue du Vallon (du n° 2 [parcelle 2986] au n° 20 [parcelle 2970]) avec et sans le futur bâtiment.
Le bâtiment serait implanté, au nord, sur le front de la rue du Vallon et, au sud, légèrement en arrière du périmètre d'implantation, en oblique. Le bâtiment compterait sept niveaux (-1, -2, rez, 1, 2, 3, combles). Tous les niveaux seraient dégagés au sud, et en mitoyenneté à l'ouest et à l'est; cinq niveaux seraient dégagés au nord, sur la rue du Vallon. Les deux derniers niveaux (3 et combles) s'inscriraient dans une toiture en quelque sorte à la Mansart, orientée ouest-est. Les balcons seraient tous aménagés sur la façade sud, courant sur celle-ci sur cinq niveaux (-2, rez, 1, 2 et 3) et desservant trois appartements par niveaux. Les balcons auraient une profondeur allant de 2,71 m à l'ouest à 1,87 m à l'est; ils déborderaient de manière constante, à savoir de 1,80 m, du périmètre d'implantation. Les deux derniers niveaux (3 et combles) comporteraient chacun une rangée de lucarnes positives. La toiture projetée étant plus élevée que celle des bâtiments mitoyens, ses façades pignons ouest et est présenteraient un mur borgne.
Le projet a été mis à l'enquête publique du 7 août au 7 septembre 2020. Il a suscité des oppositions, notamment celle de E._, F._ et G._, propriétaires de la parcelle 2983 jouxtant la limite sud-est de la parcelle 2980.
Le 28 septembre 2020, l'architecte des constructeurs s'est exprimé sur les oppositions. Il relevait notamment que le quartier du Vallon ne formait pas, sur le plan architectural, un ensemble homogène. Il suffisait de comparer l'aspect du bâtiment érigé sur la parcelle 2983 (appartenant à la famille des opposants), l'immeuble locatif du début du siècle de cinq niveaux dit "Joli Vallon" (rue du Vallon 4, en note 2, parcelle 2985), l'ancienne "Marmotte" et la rangée d'immeubles d'origine industrielle à l'est de la rue du Vallon. S'agissant des balcons, l'architecte relevait:
"
Dans notre projet, les balcons sont pensés comme des extensions de l'espace de vie, offrant ainsi aux futurs locataires une qualité de vie indéniable. Il serait dommage de les en priver, d'autant plus qu'ils sont conformes à la pratique communale de la ville de Lausanne. Par ailleurs, le service de l'architecture, représenté par I._, avait félicité la lecture claire de la façade représentative de la typologie du bâtiment. La réduction à 1,5 m engendrerait 4 rangées de «balconnets» trop petits pour y installer une table, mais plus favorables par leur dimension à une fonction d'entreposage de toute sorte, bien connue dans nos communes.
"
Par courrier du 1
er
décembre 2020, le Bureau des permis de construire a informé l'architecte qu'il devait impérativement réduire l'empiétement des balcons en dehors du périmètre d'implantation à une profondeur de 1,50 m au lieu de 1,80 m.
D.
Le 15 décembre 2020, l'architecte a déposé de nouveaux plans de situation et d'architecte, datés du même jour, illustrant la modification des balcons demandée. La profondeur, réduite de 0,3 m, allait désormais de 2,41 m à l'ouest à environ 1,57 m à l'est (le débordement constant de la limite des constructions étant diminué à 1,50 m). On extrait ce qui suit du plan de situation:
E.
Le 15 janvier 2021, l'avocat nouvellement mandaté par les constructeurs a souligné que les balcons avaient été modifiés: non seulement leur profondeur avait été réduite, mais leur dalle avait été affinée, passant de 25 cm à 18 cm, et leurs garde-corps avaient été allégés visuellement. Il a communiqué également un profil plus étendu de la rue du Vallon, daté du 14 décembre 2020 (du n° 2 [parcelle 2986] au n° 32 [parcelle 2965]) avec et sans le futur bâtiment.
F.
Le 24 février 2021, le Service d'architecture a considéré le nouveau projet de décembre 2020 comme admissible. La conclusion de son préavis est ainsi libellée:
"
3. En conclusion
Ce projet est une proposition d'augmenter l'offre de logements d'une à deux pièces, de 14 à 24 appartements, tout en restant dans des coûts de loyers raisonnables, ce qui génère des logements très petits.
Le projet implique la démolition de deux immeubles relativement vétustes et sans valeur patrimoniale et permet ainsi de combler un espace « dent creuse » non valorisé jusqu'alors. Sur le principe, cette densification est qualitative. D'un point de vue intégratif, le projet, s'inscrit dans un profil de bâtis relativement hétérogène et n'est pas de nature à prétériter la substance d'origine du site.
La façade Sud contemporaine nous paraît admissible principalement par ces ouvertures généreuses et ses balcons propices à qualifier et valoriser l'habitabilité des appartements. Il n'en demeure pas moins, qu'un travail avant exécution devra être fait pour assurer un traitement des balcons les plus légers possible.
Compte tenu de ce qui précède, le Service d'architecture, en vertu des articles 86 LATC et 69 RPGA, considère le projet comme admissible.
"
La synthèse CAMAC a été établie le 2 mars 2021, délivrant les autorisations et préavis cantonaux nécessaires.
La Déléguée à la protection du patrimoine bâti a communiqué son préavis, défavorable, le 18 mars 2021. Elle déplorait la hauteur au faîte, générant deux murs borgnes, le double registre de lucarnes et la géométrie des balcons. Elle recommandait de diminuer d'un niveau la façade projetée, à savoir de supprimer le dernier niveau des balcons et de retravailler architecturalement et matériellement ceux-ci. Plus précisément, elle indiquait:
"
(...) Les deux immeubles de logement et la dépendance implantée dans la cour concernés par ce projet de démolition/reconstruction ne figurent pas au recensement architectural du canton de Vaud.
La possibilité de les démolir et de les remplacer par une construction nouvelle a été actée par l'adoption en 1985 du Plan d'extension n° 623 approuvé par le conseil d'Etat le 24 juillet 1985.
Ils sont situés dans le périmètre n° 10 de l'Inventaire fédéral des sites construits d'importance nationale à protéger en Suisse (ISOS) qui lui a attribué un objectif de sauvegarde «A» qui préconise «la sauvegarde de la substance. Conservation intégrale de toutes les constructions et composantes du site, de tous les espaces libres, suppression des interventions parasites.» Ce périmètre est décrit ainsi: «Groupement d'origine industrielle niché dans le vallon du Flon, série de rangées d'immeubles parallèles soulignant l'orientation de l'entaille et reliant la place du Vallon au quartier de la Barre et à la place du Nord, premières casernes locatives ouvrières de cinq à sept niveaux, quelques rez artisanaux, réalisations plus cossues sur les têtes occidentales des rangées, essentiellement années 1870-1920, quelques immeubles reconstruits, 2e moitié 20° siècle.»
[Illustration: rue du Vallon, 1838]
[Illustration: rue du Vallon, 1896]
Les plans de ville mettent en évidence l'occupation ancienne de ce petit tronçon de la rue du Vallon, avec un redent déjà lisible en plan en 1838. La date de construction de 1884 semble admise (donnée EGID) et ce dispositif est confirmé par le plan de ville de 1896. Il s'agit peut-être alors d'une reconstruction sur des fondations antérieures. Ces immeubles présentent actuellement une architecture simple et modeste correspondant à l'histoire de ce quartier industriel et artisanal, offrant des logements à une population ouvrière.
Etant donné le cadre réglementaire donné par le plan d'extension en vigueur, nous n'avons pas procédé à une visite des bâtiments existants afin d'évaluer la présence de substance ancienne digne de conservation. C'est par conséquent l'adéquation du projet qui nous est soumis aux objectifs de sauvegarde formulés par l'ISOS que nous avons examinée.
Un premier projet nous a été présenté préalablement au cours du premier semestre 2019 et nous avons alors formulé un avis négatif. Un projet modifié tenant compte partiellement de nos remarques nous été présenté quelques mois plus tard. Nous avons alors apprécié positivement l'évolution du traitement de la façade côté rue du Vallon. Mais nous avons également exprimé nos plus grands doutes concernant l'intégration de cette nouvelle construction dans le quartier en raison du gabarit de la nouvelle construction, de la saillie des balcons et du double registre de lucarnes. Ces caractéristiques architecturales ne permettent pas d'assurer l'intégration de cette nouvelle construction au périmètre identifié par I'ISOS.
Après une rencontre en janvier 2020 réunissant la soussignée, un collaborateur du Bureau des permis de construire, le chef du service de l'urbanisme, les propriétaires et leur mandataire au cours de laquelle nous avons exprimé à nouveau notre point de vue, le dossier tel que présenté préalablement a été déposé auprès du Bureau des permis de construire.
Projet définitif
Nous observons que la cote au faîte est plus élevée que la plupart des immeubles de la rue, même si la corniche est alignée sur la rue du Vallon. Ce dispositif génère deux murs borgnes, l'un de faible importance en mitoyenneté avec l'immeuble rue du Vallon 16, l'autre d'environ 4 m, en mitoyenneté avec l'immeuble rue du Vallon 10. La toiture de type Mansart est percée d'un double registre de lucarnes, dispositif totalement étranger aux caractéristiques de ce quartier et aux constructions historiques en ville de Lausanne. Il est d'ailleurs intéressant de relever que l'article 92 § 1 du RPGA concernant la zone du centre historique proscrit ce dispositif. Les balcons en façade sud-est ont une profondeur comprise entre 2.41m et 1.60m. Leur géométrie est réglée par la limite des constructions (figurée dans le plan d'extension) mais pas par la composition architecturale de la façade, ni d'ailleurs par leur voisinage avec les immeubles mitoyens. Débutant pratiquement au droit du mur mitoyen, leur géométrie n'assure pas de transition avec les façades voisines auxquelles ils portent préjudice. Le dernier niveau de balcons en saillie au niveau de la corniche est en contradiction architecturale avec le brisis du Mansart et en conflit visuel avec les immeubles voisins.
Nous considérons que cette nouvelle construction introduit une perturbation dans ce périmètre ISOS «A», incompatible avec l'objectif de sauvegarde formulé par cet Inventaire fédéral. Elle compromet le caractère de ce quartier par le traitement de la façade sud-est, la volumétrie générale et le traitement de la toiture et introduit une rupture dans le tissu bâti existant. Par conséquent, en application des articles 86 LATC et 69 RPGA, nous formulons un préavis défavorable à ce projet.
Nous recommandons de diminuer d'un niveau la construction projetée, de supprimer le dernier niveau de balcons et de retravailler architecturalement et matériellement ceux-ci.
Nous confirmons que nous ne formulons pas d'objection à la démolition des bâtiments concernés. Une documentation photographique de qualité professionnelle sera réalisée avant tous travaux.
"
Toujours sous la plume de leur avocat, les constructeurs se sont exprimés le 19 avril 2021.
Le 3 mai 2021, la municipalité a informé l'architecte des constructeurs que la Commission consultative d'urbanisme et d'architecture (CCUA) mise en place en 2020 était entrée en fonction le 1
er
janvier 2021; la municipalité avait décidé de soumettre le projet à dite commission. Le 28 mai 2021, la CCUA a à son tour émis un préavis défavorable, ainsi libellé:
"
Contexte
Dans ce périmètre protégé, les immeubles, pour la plupart anciens mais souvent transformés, sont organisés en ordre contigu, présentant des façades simples et dont les rez sont occupés par des logements donnant directement sur la rue. Ces maisons hautes sont pour la plupart coiffées de toitures à deux pans, parfois percées de lucarnes. Dans cet alignement se trouve une dent creuse formant une petite cour, au pied d'un immeuble de plan carré avec un balcon filant au dernier étage. Le PPA exigeant le maintien du bâti en front contigu, le comblement de cette dent creuse est réglementairement possible.
Le projet
Le projet prévoit la démolition des Nos 12 et 14, pour reconstruire un seul volume de cinq niveaux plus la toiture. Celle-ci compte un double registre de lucarnes. Au sud, de grands balcons continus courent sur toute la façade et à tous les étages. Quatre appartements de petite taille sont prévus par niveau.
Commentaires de la CCUA
La commission remet fortement en question le programme, manifestement trop dense pour la capacité d'accueil du site. Le projet ne s'intègre pas dans l'identité du lieu, qu'il ne reconnaît pas. Les références citées en guise de justification, souvent très éloignées du site concerné, ne sont pas appropriées et ne font que renforcer l'inadéquation avec le contexte. La commission émet les commentaires suivants:
Implantation et gabarit: le bâtiment projeté est trop haut, trop saillant, trop dense, tant en volume qu'en plan. L'alignement de référence au sud devrait être celui des façades du bâtiment situé à l'ouest et le gabarit de référence devrait être celui du bâtiment situé à l'est.
Architecture: Il y a lieu de revoir le nombre d'appartements par étage, qui génère directement cette perception de trop-plein. Avec trois appartements par niveau, les typologies offriraient une meilleure habitabilité, d'autant plus importante dans des logements de petite taille.
Toiture: le double registre de lucarnes en toiture n'est pas admissible dans ce contexte ; le nombre de niveaux doit se limiter au sud à cinq plus toiture, côté rue à trois plus toiture. Cette dernière peut comporter deux pans avec un seul registre de lucarnes, ou côté sud s'approcher de celle, presque plate, du bâtiment existant, en s'alignant sur la corniche du bâtiment situé à l'ouest.
Façades
: les balcons filants à tous les étages, trop saillants, rendent imperceptible l'alignement de la façade et sont contradictoires avec le principe de front. Ils confèrent à l'immeuble projeté une expressivité en total décalage avec les façades modestes, lisses, des autres bâtiments. Ils peuvent être remplacés par de petits balcons ponctuels. D'une manière générale, la façade avant (sud) gagnerait à s'inspirer de la façade arrière (nord), simple et dépourvue de grandes baies, offrant un rapport entre les pleins et les vides plus adapté dans ce contexte.
Au vu de ces éléments, la commission se prononce défavorablement à ce projet.
"
Le 24 juin 2021, A._ et B._ se sont exprimés personnellement auprès de la municipalité, faisant valoir les efforts déjà accomplis et leur désarroi face aux exigences toujours plus élevées des services municipaux, jusqu'à l'avis défavorable de la Déléguée, ayant entraîné celui de la CCUA.
G.
Par décision du 2 août 2021, la municipalité a refusé le projet, en application des normes sur l'intégration et l'esthétique, le projet étant réglementaire pour le surplus. Dans sa décision, la municipalité a déclaré qu'elle faisait totalement sien le préavis défavorable de la CCUA et qu'elle adhérait au préavis défavorable de la Déléguée, reproduisant ces deux préavis. Elle a en outre informé les parties de la teneur du préavis du Service d'architecture.
H.
Agissant le 10 septembre 2021 sous la plume de leur avocat, les constructeurs ont déféré la décision de la municipalité du 2 août 2021 devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP), concluant à la réforme de la décision attaquée et à la délivrance du permis de construire. Subsidiairement, ils se déclaraient prêts à modifier une fois de plus la disposition des balcons, selon des plans du 23 août 2021. Ils précisaient que cette modification avait été réalisée en collaboration avec un architecte et historien spécialiste du quartier.
La municipalité a déposé sa réponse le 29 novembre 2021, concluant au rejet du recours.
Les opposants E._, F._, G._ se sont exprimés par écriture du 3 novembre 2021.
I.
Une audience avec inspection locale a été aménagée le 2 février 2022. Un compte-rendu a été établi, auquel il est renvoyé.
Les recourants et la municipalité ont ensuite communiqué une série de courriers, comportant notamment une nouvelle proposition de modification, selon des plans du 28 mars 2022. Les constructeurs se sont exprimés une ultime fois le 29 avril 2022 et la municipalité le 3 mai 2022.
Le tribunal a ensuite statué.

Considérant en droit:
1.
Déposé dans le délai de 30 jours fixé par l'art. 95 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36), le recours est intervenu en temps utile. Les recourants, propriétaires, respectivement usufruitiers, de la parcelle concernée et destinataires de la décision attaquée, ont manifestement la qualité pour recourir (cf. art. 75 let. a et 99 LPA-VD). Leur recours respecte au surplus les conditions formelles énoncées notamment à l'art. 79 LPA-VD (applicable par renvoi de l'art. 99 LPA-VD), si bien qu'il y a lieu d'entrer en matière.
2.
L'autorité intimée refuse le projet pour des motifs tenant exclusivement à l'esthétique, à l'intégration des constructions et à la protection du patrimoine, au regard de l'art. 86 de la loi cantonale sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; BLV 700.11), des art. 69 et 73 RPGA, ainsi que de l'ISOS. En revanche, elle ne conteste pas que le projet s'avère réglementaire pour le surplus.
a) A teneur de l’art. 86 LATC, la municipalité veille à ce que les constructions, quelle que soit leur destination, ainsi que les aménagements qui leur sont liés, présentent un aspect architectural satisfaisant et s'intègrent à l'environnement (al. 1). Elle refuse le permis pour les constructions ou les démolitions susceptibles de compromettre l'aspect et le caractère d'un site, d'une localité, d'un quartier ou d'une rue, ou de nuire à l'aspect d'un édifice de valeur historique, artistique ou culturelle (al. 2). Les règlements communaux doivent contenir des dispositions en vue d'éviter l'enlaidissement des localités et de leurs abords (al. 3).
En matière d'esthétique des constructions, l'autorité communale qui apprécie les circonstances locales dans le cadre de l'octroi d'une autorisation de construire, bénéficie d'une liberté d'appréciation particulière. Dès lors, le Tribunal cantonal s’impose une certaine retenue dans l'examen de la question de l’esthétique, en ce sens qu'il ne substitue pas son propre pouvoir d'appréciation à celui de l'autorité municipale, mais se borne à ne sanctionner que l'abus ou l'excès du pouvoir d'appréciation, la solution dépendant étroitement des circonstances locales (cf. art. 98 let. a LPA-VD). L’intégration d’une construction ou d’une installation à l’environnement bâti doit être examinée sur la base de critères objectifs et systématiques, sans sacrifier à un goût ou à un sens esthétique particulièrement aigu, de manière que le poids de la subjectivité, inévitable dans toute appréciation, n'influe que dans les limites de principes éprouvés et par référence à des notions communément admises (cf. CDAP AC.2017.0381 du 7 novembre 2018 consid. 2g; AC.2015.0182 du 26 avril 2016 consid. 6b; AC.2013.0478 du 3 septembre 2014 consid. 1a/cc et les références).
Toutefois, selon la jurisprudence, l'application d'une clause d'esthétique ne doit pas aboutir à ce que, de façon générale, la réglementation sur les zones en vigueur soit vidée de sa substance. Une intervention des autorités dans le cas de la construction d'un immeuble réglementaire qui ne serait pas en harmonie avec les bâtiments existants ne peut s'inscrire que dans la ligne tracée par la loi elle-même et par les règlements communaux, qui définissent en premier lieu l'orientation que doit suivre le développement des localités. Ainsi, lorsqu'un plan de zones prévoit que des constructions d'un certain volume peuvent être édifiées dans tel secteur du territoire, une interdiction de construire fondée sur l'art. 86 LATC – par exemple en raison du contraste formé par le volume du bâtiment projeté avec les constructions existantes – ne peut se justifier que par un intérêt public prépondérant. Ceci implique que l’autorité motive sa décision en se fondant sur des critères objectifs et systématiques – ainsi les dimensions, l’effet urbanistique et le traitement architectural du projet –, l'utilisation des possibilités de construire réglementaires devant apparaître déraisonnable (ATF 115 Ia 114 consid. 3d, 363 consid. 3a, 370 consid. 5; 101 Ia 213 consid. 6c; TF 1C_234/2020 du 5 février 2021 consid. 7.2; 1C_55/2019 du 16 mars 2020 consid. 5.2; 1C_493/2016 du 30 mai 2017 consid. 2.3).
Selon la jurisprudence récente du Tribunal fédéral, sur des éléments susceptibles de heurter le droit supérieur, il appartient à la commune de motiver soigneusement sa décision. La prise en considération adéquate d'intérêts d'ordre supérieur, dont la sauvegarde incombe au canton, doit être imposée par un contrôle strict. Il incombe à l'autorité cantonale de recours d'intervenir non seulement lorsque la mesure d'aménagement retenue par la commune est insoutenable, mais aussi lorsqu'elle paraît inappropriée à des intérêts qui dépassent la sphère communale (ATF 146 II 367 consid. 3.1.4; 145 I 52 consid. 3.6; CDAP AC.2020.0223 du 18 mars 2021 consid. 2d).
Parmi les intérêts d'ordre supérieur à prendre en considération figurent les intérêts à la réalisation des objectifs d'aménagement du territoire de la Confédération, tels qu'ils sont énoncés dans la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l’aménagement du territoire (LAT; RS 700) depuis la révision entrée en vigueur en 2014, singulièrement l'intérêt à la densification (développement de l'urbanisation vers l'intérieur du milieu bâti), face aux intérêts à la protection des monuments historiques (cf. art. 1 al. 1 al. 2 let. a
bis
et art. 3 al. 3 let. a
bis
LAT; ATF 147 II 125 consid. 9; CDAP AC.2020.0223 du 18 mars 2021 consid. 2d).
b) A Lausanne, le RPGA comporte en matière d'esthétique, d'intégration et de protection du patrimoine les art. 69 et 73, ainsi libellés:
Art. 69. Intégration des constructions
1
Les constructions, transformations ou démolitions susceptibles de compromettre l’aspect et le caractère d’un quartier, d’un site, d’une place ou d’une rue, ou de nuire à l’aspect d’un édifice de valeur historique, culturel ou architectural sont interdites.
2
Les constructions, quelle que soit leur destination, ainsi que les aménagements qui leur sont liés doivent présenter un aspect architectural satisfaisant et s’intégrer à l’environnement.
Art. 73. Objets figurant dans un recensement
1
La direction des travaux tient à disposition la liste des bâtiments, des objets, des sites et des ensembles figurant au recensement architectural, au recensement des jardins d’intérêt historique et au recensement des ensembles bâtis.
2
Tous travaux les concernant font l’objet d’un préavis du délégué communal à la protection du patrimoine bâti précisant ses déterminations.
3
Sur la base de ce préavis, la Municipalité peut imposer des restrictions au droit de bâtir et interdire les constructions, transformations ou démolitions.
4
Elle peut, également, lorsqu’un ensemble bâti est identifié et qu’il s’agit, notamment, d’éviter une rupture du tissu bâti existant, préserver la volumétrie générale d’ensemble, le rythme du parcellaire, la composition verticale et horizontale des façades, les formes de toiture, ainsi que les aménagements des espaces libres.
Le plan général d'affectation de Lausanne et son règlement ne protègent aucun bâtiment particulier et se bornent à instaurer une procédure interne faisant intervenir le Délégué communal à la protection du patrimoine bâti. Les art. 69 et 73 RPGA concrétisent au niveau communal la clause d’esthétique prévue par l’art. 86 LATC. Leur portée ne va pas au-delà de cette norme (CDAP AC.2012.0114 du 26 février 2013; AC.2008.0324 du 15 novembre 2010 consid. 9 et les références citées). Il convient donc de se référer à la jurisprudence du tribunal relative à la clause générale d'esthétique (CDAP AC.2013.0308 du 4 septembre 2014 consid. 3a/bb; AC.2013.0198 du 5 février 2014 consid. 4c/cc; AC.2012.0037 précité consid. 4b/bb). Ainsi, comme la Cour de céans l'a déjà constaté, l'art. 73 RPGA, à l'instar de l'art. 86 LATC, définit de manière particulièrement large les objets susceptibles d'être protégés et ne fixe pratiquement aucun cadre aux mesures qui peuvent être imposées par la municipalité, lesquelles peuvent aller jusqu'à l'interdiction de construire, de transformer ou de démolir. Une base légale aussi large exige que l'on se montre rigoureux lors de la pesée des intérêts en présence et dans l'examen de la proportionnalité de la limitation par rapport aux buts poursuivis et à l'objet de la protection (CDAP AC.2017.0017 du 19 octobre 2017 consid. 6c/cc; AC.2009.0209 du 26 mai 2010 consid. 3a avec renvoi aux ATF 115 Ia 363 consid. 2c; 97 I 639 consid. 6b; cf. aussi CDAP AC.2013.0198 du 5 février 2014 consid. 4d, selon lequel il faut que la base légale réglementaire communale comporte les précisions suffisantes sur les restrictions au droit de propriété qui en découlent; il importe que les buts de la protection et les mesures qui en résultent soient déterminables avec suffisamment de prévisibilité par les propriétaires concernés).
c) L’art. 5 de la loi fédérale du 1
er
juillet 1966 sur la protection de la nature et du paysage (LPN; RS 451) prévoit l'établissement d'inventaires des objets d'importance nationale. L'ordonnance du 9 septembre 1981 concernant l'Inventaire fédéral des sites construits à protéger en Suisse (OISOS; RS 451.12) contient la réglementation afférente à l'ISOS.
Selon l’art. 2 OISOS, le Département fédéral de l’intérieur édite une publication séparée, avec
la description des objets, leur présentation sous forme de plans, de photographies et de textes. Depuis le 1
er
janvier 2006, l'annexe de cette ordonnance mentionne Lausanne parmi les sites construits d'importance nationale à protéger, en tant que ville. Lausanne a ensuite été inventoriée au moyen de la méthode ISOS et son relevé est en vigueur depuis le 1
er
octobre 2015.
L’art. 6 al. 1 LPN dispose que "
l'inscription d'un objet d'importance nationale dans un inventaire fédéral indique que l'objet mérite spécialement d'être conservé intact ou en tout cas d'être ménagé le plus possible, y compris au moyen de mesures de reconstitution ou de remplacement adéquates
".
Cela étant, les objectifs de l'ISOS ne sont pas directement applicables ni contraignants lorsque, comme en l’espèce, le litige concerne l’octroi d’un permis de construire. Ils pourront toutefois être pris en considération dans la pesée des intérêts et dans l’interprétation des dispositions cantonales et communales pertinentes, notamment celles relatives à la clause d’esthétique.
L'évaluation de la valeur d'un objet dans le cadre des procédures d'établissement des inventaires fédéraux et cantonaux constitue en effet un élément d'appréciation à disposition de l'autorité communale pour statuer sur l'application de la clause d'esthétique (
TF 1C_452/2016 du 7 juin 2017 consid. 3.3;
CDAP AC.2020.0223 du 18 mars 2021 consid. 3b;
AC.2015.0089 du 11 novembre 2015 consid. 3a/dd; AC.2014.0166 du 17 mars 2015 consid. 2a/bb)
.
3.
En l'occurrence, la parcelle litigieuse 2980 se situe dans le PE 623 approuvé en 1985.
a) En substance, ce plan distingue d'une part les bâtiments à "maintenir" et d'autre part les bâtiments à "démolir", devant être remplacés par un "bâtiment nouveau dont la forme est figurée à titre indicatif". Cette seconde catégorie comprend exclusivement les immeubles sis sur deux parcelles, à savoir la parcelle 2983 (selon le PE le futur bâtiment A, entre-temps réalisé, appartenant aux opposants) et la parcelle en cause 2980 (selon le PE le futur bâtiment B).
Le règlement du PE 623 régit les bâtiments nouveaux notamment à ses art. 4 à 6, ainsi qu'il suit:
"
4. Les bâtiments nouveaux respecteront le périmètre d'implantation, la surface brute de plancher utile et le nombre de niveaux indiqués (...)
5. La pente des toitures principales des bâtiments nouveaux A et B sera comprise entre 30° et 45°. La hauteur maximale au faîte est fixée à 5,5 m au-dessus du niveau de la corniche principale. Les pans de toitures pourront être interrompus par un terrasson.
6. Les balcons (...) ne sont pas comptés comme surface brute de plancher utile. Ces ouvrages pourront déborder les périmètres d'implantation.
Le plan réserve en outre les dispositions légales et réglementaires fédérales, cantonales et communales complétant ledit plan.
"
Pour les futurs bâtiments A et B, le PE 623 comporte ainsi un périmètre d'implantation et une SBPU. Il inclut une coupe B-B, traversant le périmètre du nord au sud à travers la parcelle litigieuse 2980; celle-ci montre, pour le futur bâtiment B, sept niveaux, dont deux sous la toiture, et une cote d'altitude de 539 m à la corniche (la hauteur au faîte s'élevant ainsi à 544,50 m [ajout de 5,5 m, cf. art. 5 RPE]). Le PE 623 illustre également l'élévation du périmètre, vue depuis la rue du Nord (du n° 4 [parcelle 2985] au n° 32 [parcelle 2965]), dont il ressort que le futur bâtiment B sera plus haut que les immeubles contigus, à l'ouest et à l'est.
b) La municipalité, s'appuyant sur les préavis de la Déléguée à la protection du patrimoine bâti et de la CCUA, considère que la construction projetée, trop élevée, devrait être diminuée d'un niveau, que le double registre de lucarnes ne peut être admis, que le dernier niveau de balcons devrait être supprimé et que les balcons subsistants devraient être retravaillés architecturalement et matériellement.
c) Il sied d'examiner en premier lieu la hauteur et le nombre de niveaux du bâtiment.
Il est exact que la cote du faîte, de
544,50 m,
sera plus
élevée que celle des immeubles adjacents de part et d'autre, ce qui générera
deux murs borgnes,
l'un d'une hauteur de l'ordre de 4 m à l'ouest (en mitoyenneté avec Vallon 10, parcelle 2981) et l'autre de 2,5 m à l'est (en mitoyenneté avec Vallon 16, parcelle 2970).
Toutefois, et cela n'est pas contesté, la cote du faîte est conforme au PE.
Or, les
règles édictées par le PE 623 pour les bâtiments neufs ne concernent que deux bâtiments, à savoir l'immeuble litigieux (B) et celui déjà réalisé (A). Le législateur a ainsi rédigé ces règles de manière ciblée, en ayant à l'esprit précisément ces deux immeubles. Pour ce faire, il a même établi une élévation de l'ensemble des bâtiments de la rue, afin de mieux évaluer l'adéquation des gabarits autorisés. Il y a ainsi lieu de considérer que le législateur de l'époque (1985) a estimé, après une analyse approfondie
, que les règles fixées pour les deux nouveaux bâtiments suffisaient à garantir leur intégration dans le milieu bâti déjà existant, qu'il connaissait dans le détail.
En particulier, il n'a pu qu'accepter l'érection de murs borgnes, dès lors que ceux-ci résultent nécessairement de son choix de fixer la hauteur du bâtiment à une cote largement supérieure à celle de ses voisins. Il faut souligner à cet égard que le milieu bâti n'a pas changé (hormis le bâtiment érigé sur la parcelle 2983, i.e. le bâtiment A), et pour cause, dès lors que le PE 623 imposait le maintien de tous les autres bâtiments du périmètre.
Ce choix n'apparaît pour le surplus pas incohérent. D'une part, la rue du Vallon
elle-même compte des murs borgnes, soit entre Vallon 10 et Vallon 8 (parcelles 2981 et 2982), ainsi qu'entre Vallon 6 et Vallon 4 (parcelles 2984 et 2985). D'autre part, il
découle des profils présentés que le futur faîte, de 544,50 m, sera supérieur de moins d'un mètre de l'altitude moyenne des toitures, de 543,59 m. Le profil de bâtis étant relativement hétérogène, le futur faîte n'aura donc pas d'impact excessif sur la silhouette du secteur.
Certes, entre-temps, en 2015, l'ISOS a été mis en œuvre. Comme exposé par la Déléguée à la protection du patrimoine bâti (cf. let. F supra), la parcelle est située dans le périmètre 10, décrit comme un groupement d'origine industrielle niché dans le vallon du
Flon
. Il fait l'objet d'un objectif de protection "A" préconisant la sauvegarde de la substance, à savoir la conservation intégrale de toutes les constructions et composantes du site, de tous les espaces libres et la suppression des interventions parasites. Cela étant, les bâtiments sis sur la parcelle 2980 ne sont pas expressément relevés par l'ISOS, ni par le recensement architectural, pas plus que les immeubles érigés dans leur environnement immédiat. Dans ces conditions
, il n'apparaît pas que
le gabarit du projet prétériterait la substance du site jusqu'à justifier la réduction de sa hauteur ou la suppression d'un niveau. Au demeurant, encore une fois (cf. consid. 2c supra), l'ISOS n'est pas un élément contraignant pour la municipalité.
Enfin, force est de relever que le quartier du
Vallon
se trouve à proximité du centre-ville. L'intérêt public à densifier le milieu bâti doit par conséquent être pris en considération.
En définitive, il n'est pas établi à suffisance en quoi, au vu d'une évolution des conceptions urbanistiques ou des principes de protection du patrimoine bâti, l'appréciation effectuée par le législateur de 1985 sur la base d'une étude détaillée et attentive serait dépassée, au point de permettre à la municipalité d'imposer au constructeur la suppression d'un niveau, respectivement une réduction significative de la capacité constructive à laquelle il a droit selon le règlement en vigueur. En d'autres termes, la municipalité abuse de sa latitude d'appréciation – même large – en imposant la réduction de la hauteur au faîte et la suppression d'un niveau. Les griefs des recourants sont ainsi bien fondés sur ce point.
d) La configuration de la toiture, des lucarnes, du balcon du niveau 3 et des balcons des niveaux inférieurs doit également être examinée.
aa)
Les recourants rappellent avoir déjà tenu compte des nombreuses exigences posées au fil du temps par les services communaux, en modifiant l'aspect des façades pour leur donner une expression minérale, en revoyant la typologie des ouvertures, en remplaçant les stores par des volets, en réduisant la surface des fenêtres de la façade sud, et en restructurant ladite façade pour restituer une partition verticale, certes contemporaine, mais en adéquation avec le voisinage.
Ils relèvent qu'une importance particulière a été apportée aux balcons, situés uniquement sur la façade sud du bâtiment, et sur cinq niveaux. Ils les ont souhaités généreux afin d'offrir un véritable prolongement de l'espace de vie, permettant de qualifier et valoriser l'habitabilité des appartements. Ils répètent que les balcons, qui étaient initialement conçus comme un seul élément horizontal par étage, ont été scindés en trois parties distinctes pour avoir une lecture visuelle du nombre d'appartements. Leur profondeur a en outre été réduite de 0,3 m à la demande de l'autorité intimée; la dalle les supportant a encore été affinée et les balustrades ont été modifiées afin de les rendre encore plus discrètes. Ils ajoutent que les balcons du niveau 3 sont certes sous toiture, mais qu'il en va de même des balcons existants sur le bâtiment contigu à l'est, au Vallon 16 (parcelle 2970). Enfin, donnant sur une "cour intérieure", ces balcons ne seraient pratiquement pas visibles depuis l'espace public.
bb) La licéité des deux niveaux situés au-dessus de la corniche (3 et combles) a été retenue au consid. 3c supra. Ces deux niveaux étant habitables, les règles de salubrité obligent à les éclairer, ce qui implique d'autoriser deux registres d'ouvertures en toiture. Une double rangée de percements doit ainsi être admise, du moins sur le principe.
cc) C'est toutefois sans abuser de sa grande marge d'appréciation que la municipalité a considéré que l'expression architecturale de ces deux niveaux devait être revue. En effet, les lucarnes ont des dimensions particulièrement généreuses, ce qu'il ne serait pas exclu d'admettre pour un seul registre, mais pas pour deux, l'impact visuel d'une toiture aussi chargée étant trop important. Le niveau dit "3" est en réalité entièrement sous la toiture, de sorte qu'il consiste non pas en un étage ordinaire, mais en des combles. Or, il compte au sud un balcon aménagé au-dessus de la corniche (i. e. sur la façade gouttereau), dont il déborde largement, qui plus est selon les mêmes dimensions que les balcons des étages. Un tel balcon en saillie, difficilement compatible avec un niveau de combles, masque le début de la toiture, s'inscrit en rupture avec le brisis, contribue à accentuer la perception de hauteur du bâtiment et crée un conflit visuel avec les immeubles voisins.
De même, la municipalité n'a pas débordé de sa large latitude d'appréciation en considérant que la conception des balcons des étages n'est pas conforme aux règles de l'esthétique et de l'intégration. Les bâtiments de la
rue du Vallon
, d'origine industrielle, artisanale et ouvrière, sont caractérisés par la simplicité de leurs façades, présentant
un aspect lisse et nu. En particulier, celles-ci sont pour l'essentiel dépourvues de balcons, ou tout au plus munies de balcons modestes, tels que les balcons aménagés sur la façade sud du bâtiment contigu à l'est (de 4,30 m de longueur sur 1,80 de profondeur, au milieu de la façade, laissant ainsi nus les pans latéraux; CAMAC 109423).
Or, les balcons litigieux disposent non seulement une profondeur significative (allant
de 2,41 m à l'ouest à environ 1,57 m à l'est), impliquant une saillie d'autant plus marquante, mais encore ils courent sur toute la longueur de la façade, de bout en bout sur plus de 15 m, ce qui contribue à alourdir leur empreinte dans le tissu bâti existant, les étroites partitions n'étant pas décisives à cet égard. Il en découle un impact excessif et une rupture d'harmonie du quartier, de même qu'une transition insuffisamment aboutie avec les bâtiments contigus.
En d'autres termes, même s'il n'y a pas lieu de négliger l'intérêt des locataires à bénéficier d'une extension bienvenue de leurs logements, la municipalité était légitimée, compte tenu de son importante marge d'appréciation, à refuser le projet en raison des dimensions et de la configuration des lucarnes et des balcons.
Dans ces conditions, c'est à juste titre que la municipalité a refusé le permis de construire.
cc) Pour le surplus, il n'appartient pas au tribunal de statuer en première instance sur les projets modifiés présentés en cours de procédure selon des plans du 23 août 2021, puis du 28 mars 2022.
4.
Vu ce qui précède, le recours doit être rejeté et la décision attaquée de la municipalité refusant le permis de construire doit être confirmée. Succombant, les recourants doivent assumer des dépens à charge de la municipalité. Les opposants, qui ne sont pas assistés, n'ont pas droit à des dépens. Au vu des circonstances, il sera renoncé à un émolument judiciaire.