Decision ID: 233855fb-2efb-47d4-b939-a2d9f6964304
Year: 2020
Language: de
Court: BE_VB
Chamber: BE_VB_006
Canton: BE
Region: Espace_Mittelland
Law Area: public_law

Sachverhalt
A.
Mit Kaufvertrag vom 30. Juni 2016 erwarb A._ das Grundstück C._
Gbbl. Nr. 1000. Zusammen mit der Grundbuchanmeldung wurde am 11. Juli
2016 beim Grundbuchamt B._, (nachfolgend Grundbuchamt), ein Gesuch
um nachträgliche Befreiung und Stundung für selbstgenutztes Wohneigentum
gestellt. Mit Verfügung vom 9. August 2016 veranlagte das Grundbuchamt die
Handänderungssteuer in der Höhe von Fr. 12'240.– und stundete die Steuer in
demselben Umfang für die Dauer von drei Jahren ab Datum des Grundstücker-
werbs. Für die gestundete Handänderungssteuer wurde ein gesetzliches Grund-
pfandrecht errichtet und im Grundbuch eingetragen.
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B.
Am 8. Mai 2019 reichte A._ dem Grundbuchamt das Formular zum Nach-
weis des selbstgenutzten Wohneigentums sowie eine Hauptwohnsitzbestätigung
der Einwohnergemeinde C._ von 30. April 2019 ein.
Das Grundbuchamt forderte mit Schreiben vom 16. Mai 2019 A._ auf, sei-
ne Wohnsituation und Raumnutzung darzulegen, allenfalls unter Beilage ent-
sprechender Beweismittel, und die Steuererklärung und Veranlagung der Jahre
2016 bis 2018 einzureichen. Mit Verfügung vom 13. August 2019 wies das
Grundbuchamt das Gesuch vom 30. Juni 2016 um nachträgliche Steuerbefreiung
ab und hob die Stundungsverfügung vom 9. August 2016 auf. Gleichzeitig aufer-
legte das Grundbuchamt A._ die gestundete Steuer von Fr. 12'240.– samt
Zins und Gebühren.
C.
Gegen die Verfügung des Grundbuchamts vom 13. August 2019 erhebt
A._ am 2. September 2019 Beschwerde bei der Justiz-, Gemeinde- und
Kirchendirektion des Kantons Bern (JGK; seit 1. Januar 2020 Direktion für Inne-
res und Justiz [DIJ]) und beantragt sinngemäss die Aufhebung der angefochte-
nen Verfügung und die Befreiung von der gestundeten Handänderungssteuer.
In seiner Vernehmlassung vom 16. September 2019 beantragt das Grundbuch-
amt die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, und die Be-
stätigung der angefochtenen Verfügung vom 13. August 2019.
A._ hält in seiner Eingabe vom 4. Oktober 2019 an seiner Beschwerde
fest.
Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nach-

folgenden Erwägungen näher eingegangen.
Die Direktion für Inneres und Justiz zieht in Erwägung:
1.
1.1 Gemäss Art. 26 Abs. 1 des Gesetzes vom 18. März 1992 betreffend die
Handänderungssteuer (HG; BSG 215.326.2) richtet sich das Rechtsmittelverfah-
ren nach den Bestimmungen des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwal-
tungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21). Art. 27 HG enthält für Verfügungen der
Grundbuchämter über die nachträgliche Steuerbefreiung keine Rechtspflegebe-
stimmungen. In Anwendung von Art. 62 Abs. 1 Bst. a VRPG beurteilt die DIJ Ver-
fügungen der Grundbuchämter. Die DIJ ist damit für die Beurteilung der vorlie-
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genden Beschwerde gegen die Verfügung des Grundbuchamts vom 13. August
2019 zuständig.
1.2 Grundsätzlich ist zur Beschwerdeführung befugt, wer vor der Vorinstanz
am Verfahren teilgenommen hat, durch die angefochtene Verfügung besonders
berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung
hat (Art. 65 Abs. 1 VRPG). Der Beschwerdeführer ist durch die angefochtene
Verfügung beschwert und daher zur Beschwerdeführung befugt.
Auf die im Übrigen form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutre-
ten.
2.
Beim Erwerb eines Grundstücks ist dem Kanton Bern grundsätzlich eine Handän-
derungssteuer zu entrichten (Art. 1 i.V.m. 4 und 5 HG). Die Steuer wird vom
Grundbuchamt aufgrund der Selbstdeklaration der steuerpflichtigen Person und
der bei der Grundbuchanmeldung eingereichten Ausweise veranlagt (Art. 16 und
17 Abs. 1 HG).
Gestützt auf Art. 11a HG kann die Erwerberin oder der Erwerber eines Grund-
stücks bei der Grundbuchanmeldung ein Gesuch um eine nachträgliche Steuer-
befreiung stellen, wenn sie oder er das Grundstück als Hauptwohnsitz nutzen
will. Erscheint das Gesuch nicht von vornherein aussichtslos, stundet das Grund-
buchamt die Handänderungssteuer auf den ersten Fr. 800‘000.– der Gegenleis-
tung für den Erwerb des Grundstücks für maximal vier Jahre ab Grundstückser-
werb (Art. 11a Abs. 2 und 3 i.V.m. Art. 17 Abs. 2 HG).
Die gestundete Steuer wird nicht erhoben, wenn das Grundstück der Erwerberin
oder dem Erwerber als Hauptwohnsitz dient und von dieser oder diesem wäh-
rend mindestens zweier Jahre ununterbrochen, persönlich und ausschliesslich
zum Wohnzweck genutzt wird (Art. 11b Abs. 1 HG). Dabei muss der Hauptwohn-
sitz innert einem Jahr ab Grundstückserwerb in der entsprechenden Baute be-
gründet werden, wenn diese bereits besteht. Muss die Baute noch erstellt wer-
den, hat der Bezug innert zwei Jahren ab Grundstückserwerb zu erfolgen
(Art. 11b Abs. 2 HG). Diese Fristen verlängern sich um die Dauer einer allfälligen
Erstreckung gemäss Art. 11b Abs. 2 HG.
Die Erwerberin oder der Erwerber hat gegenüber dem Grundbuchamt vor Ablauf
der Stundung unaufgefordert den Nachweis zu erbringen, dass alle Vorausset-
zungen zur Steuerbefreiung gemäss Art. 11b HG erfüllt sind oder zum Zeitpunkt
des Ablaufs der Stundung erfüllt sein werden (Art. 17a Abs. 1 HG). Sind die Vo-
raussetzungen zur Steuerbefreiung erfüllt, heisst das Grundbuchamt das Gesuch
um eine nachträgliche Steuerbefreiung gut (Art. 17a Abs. 2 HG). Kommt das
Grundbuchamt zum Schluss, dass die Voraussetzungen zur Steuerbefreiung
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nicht erfüllt sind, weist es das Gesuch ab und hebt die Stundung auf (Art. 17a
Abs. 3 HG).
3. Angefochten ist vorliegend die Verfügung des Grundbuchamts vom
13. August 2019, mit welcher das Grundbuchamt das Gesuch des Beschwerde-
führers um nachträgliche Steuerbefreiung abwies. Zur Begründung gibt das
Grundbuchamt an, ein Teil des erworbenen Grundstücks werde durch eine juris-
tische Person als Geschäftsräumlichkeit genutzt, so dass die Voraussetzungen
für die nachträgliche Steuerbefreiung nicht erfüllt seien.
Vorliegend ist unbestritten, dass sich der Sitz der X._ GmbH in D._,
und somit in der Liegenschaft C._ Gbbl. Nr. 2000 befindet und dass die
X._ GmbH gemäss Steuererklärung dafür Miete bezahlt (Deklaration ge-
mäss Steuererklärungen der Jahre 2016 bis 2018: «Mietertrag aus vermieteten
Wohnhäusern und Wohnungen [inkl. Nebenräumen und Garage, ohne Neben-
kosten]», «Bruttoertrag aus Vermietung oder Verpachtung von Geschäftsräumen,
Fabriken, Geschäftsgebäuden, landw. Heimwesen»).
4.
4.1 Der Beschwerdeführer führt sinngemäss aus, im Rahmen des Liegen-
schaftserwerbs und aufgrund der Abrechnung seiner Arbeiten für andere Firmen
habe sich die Gründung der X._ GmbH als sinnvollste Lösung angeboten.
Er habe den Sitz der Firma bei sich zuhause gewählt, weil er sonst zusätzliche
Geschäftsräume bzw. eine zusätzliche Adresse benötigt hätte. Als Bergführer
bewahre er lediglich seine persönliche Ausrüstung in einem Regal bei sich zu-
hause auf. Es habe keinen Sinn gemacht, nur für die wenige persönliche Ausrüs-
tung zusätzliche Geschäftslokalitäten zu mieten. Ein Büro habe er nicht. Die we-
nige Büroarbeit, die anfalle, erledige er auf seinem Laptop am Küchentisch. Auch
empfange er zuhause keine Kunden. Aufgrund all dessen weise die Liegenschaft
keinen geschäftlichen Charakter auf, mit Ausnahme des Sitzes der X._
GmbH an der Adresse der Liegenschaft C._ Gbbl. Nr. 2000. Bezüglich der
in den Steuererklärungen deklarierten Mieteinnahmen bringt der Beschwerdefüh-
rer vor, diese seien zwar verbucht, aber nie überwiesen worden. Weiter führt er
aus, dass es sicher korrekter gewesen wäre, diese nicht als Mieteinnahmen zu
deklarieren, weil es sich nicht um Miete gehandelt habe, sondern in erster Linie
um eine Entschädigung für das damals noch private Fahrzeug, die bereits vor-
handene private Bergsteigerausrüstung sowie Kleinspesen.
Das Grundbuchamt seinerseits führt aus, wenn ein Teil eines erworbenen
Grundstücks durch eine juristische Person als Geschäftsräumlichkeit, Domizil-
sowie Postzustelladresse genutzt und gleichzeitig ein Mietertrag bzw. ein
Mietaufwand deklariert wird, liege keine ausschliessliche Selbstnutzung der Lie-
genschaft als Hauptwohnsitz vor. Vorliegend bestehe vielmehr eine kommerzielle
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Nutzung durch die X._ GmbH als juristische Person. Dies erst recht auf-
grund der ambivalenten Nutzung der Privaträume, weil die unklare Trennung von
Geschäfts- und Privaträumen keinen anderen Schluss zulasse. Die von der
X._ GmbH mitbenutzten Räume seien vorliegend in keiner Weise sachen-
rechtlich von den vom Beschwerdeführer bewohnten Räumen abgetrennt. Weiter
bleibe vorliegend das ausschlaggebende Kriterium bestehen, dass sich der Sitz
der X._ GmbH an der Liegenschaft C._ Gbbl. Nr. 2000 befinde, un-
abhängig davon, ob nun tatsächlich ein Mietverhältnis bestehe oder nicht. Die
Nutzung des Grundstücks durch die X._ GmbH als Geschäftsräume sowie
Domizil- und Postzustelladresse sei mit den Voraussetzungen einer ausschliess-
lichen Wohnnutzung und dem damit untrennbar verbundenen Zweck zur Förde-
rung des selbstbewohnten Wohneigentums unvereinbar.
4.2 Aus Art. 11b Abs. 1 letzter Satz HG geht klar hervor, dass als Vorausset-
zung für eine nachträgliche Steuerbefreiung im Sinne von Art. 11a HG das
Grundstück während mindestens zwei Jahren ausschliesslich zum Wohnzweck
genutzt werden muss. Gemäss dem Gesetzeswortlaut ist eine Steuerbefreiung
somit ausgeschlossen, wenn die Liegenschaft etwas anderem als dem Wohn-
zweck des Erwerbers dient.
Nichts anderes ist auch dem Vortrag der vorbereitenden Kommission des Gros-
sen Rates vom 4. März 2013 zu entnehmen. Aus diesem geht hervor, dass der
Erwerber das ganze Grundstück als Wohneigentum selber nutzen muss. So ist
der Erwerb eines Mehrfamilienhauses beispielsweise dann nicht steuerbefreit,
wenn der Erwerber nicht sämtliche Wohnungen selbst bewohnt. Auch wenn ein
Wohn- und Geschäftshaus erworben wird und der Erwerber Teile davon vermie-
tet (unabhängig ob Wohn- oder Geschäftsräume), liegt keine vollumfängliche
Selbstbewohnung vor. Dasselbe gilt auch, wenn der Erwerber die Geschäftsräu-
me in der Liegenschaft selber nutzt (Vortrag der Kommission des Grossen Rates
vom 4. März 2013 zum direkten Gegenvorschlag zur Initiative «Schluss mit ge-
setzlicher Verteuerung der Wohnkosten für Mieter und Eigentümer» zur Ände-
rung des Gesetzes betreffend die Handänderungssteuer [HG], Tagblatt des
Grossen Rates des Kantons Bern 2013, Beilage 17, Bemerkungen zu Art. 11b,
S. 5).
Ausschliessliche Wohnnutzung schliesst jede andere Art von Benutzung der Lie-
genschaft aus. Es reicht somit zur Erfüllung der Voraussetzung gemäss Art. 11b
Abs. 1 letzter Satz HG nicht aus, dass die Liegenschaft lediglich überwiegend,
d.h. zum grössten Teil und somit mehrheitlich, zum Wohnzweck durch den Er-
werber genutzt wird. Aus diesem Grund kann die sog. Präponderanzmethode,
wie im Merkblatt der Geschäftsleitung der Grundbuchämter zur nachträglichen
Steuerbefreiung vorgesehen (Merkblatt der Geschäftsleitung der Grundbuchäm-
ter des Kantons Bern betreffend nachträgliche Steuerbefreiung gemäss Artikel
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11a und 17a des Gesetzes betreffend die Handänderungssteuer [HG] vom 5.
Februar 2019, Ziff. 3.3), bei der Überprüfung der Voraussetzung der ausschliess-
lichen Wohnnutzung im Sinne von Art. 11b Abs. 1, letzter Satz HG, nicht zur An-
wendung kommen.
4.3 Vorliegend befindet sich der Sitz der X._ GmbH unbestrittenermas-
sen an der Adresse der Liegenschaft C._ Gbbl. Nr. 2000. Bereits aufgrund
dieser Deckungsgleichheit zwischen der erworbenen Liegenschaft mit der Domi-
zil- und Postzustelladresse der X._ GmbH liegt keine ausschliessliche
Wohnnutzung im Sinne von Art. 11a Abs. 1 letzter Satz HG vor. Es kann deshalb
offengelassen werden, ob eine ausschliessliche Wohnnutzung bereits deshalb zu
verneinen ist, weil der Beschwerdeführer zuhause Ausrüstungsgegenstände in
einem Regal im Keller deponiert hat und seine wenigen Büroarbeiten zuhause
auf seinem Laptop am Küchentisch erledigt. Auch allfällige Unklarheiten bezüg-
lich der in den Steuererklärungen deklarierten Mietzinserträge brauchen vorlie-
gend nicht weiter beurteilt zu werden. Der Gesetzgeber wollte nur die aus-
schliessliche Wohnnutzung steuerlich begünstigen und keine Mischnutzung.
Die Voraussetzungen gemäss Art. 11b Abs. 1 HG sind vorliegend demnach nicht
erfüllt. Das Grundbuchamt hat somit zu Recht mit Verfügung vom 13. August
2019 dem Beschwerdeführer die bisher gestundete Handänderungssteuer zur
Bezahlung (inkl. Zins) und Gebühr auferlegt. Die Beschwerde erweist sich nach
dem Gesagten als unbegründet und ist abzuweisen.
5.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat der unterliegende Beschwerdeführer die
Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden in Anwen-
dung von Art. 19 Abs. 1 der Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebüh-
ren der Kantonsverwaltung (GebV; BSG 154.21) pauschal auf Fr. 2’000.– festge-
setzt. Ersatzfähige Parteikosten sind nicht angefallen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m.
Art. 104 Abs. 3 VRPG).
Demnach entscheidet die Direktion für Inneres und Justiz:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens vor der Direktion für Inneres und Justiz in
der Höhe von pauschal Fr. 2’000.– werden A._ zur Bezahlung auferlegt.
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Eine separate Zahlungseinladung erfolgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft
erwachsen ist.
3.
Es werden keine Parteikosten gesprochen.