Decision ID: 6ace0daf-6a8d-5b3f-81f6-ef92354d3e7c
Year: 2016
Language: fr
Court: GE_CJ
Chamber: GE_CJ_007
Canton: GE
Region: Région lémanique
Law Area: 

EN FAIT
A. a.
A_ est propriétaire de la parcelle n° 1_ sise D_, commune de Genève, section E_, et de l'immeuble qui s'y trouve. Il s'agit d'un centre cultuel comprenant deux F_ et de nombreuses salles connexes.
b.
Dans le cadre des poursuites n
os
08 xxxx58 X et 14 xxxx21 T, introduites à l'encontre de A_ par B_ SA pour un montant en capital de 966'324 fr. 70 et par C_ SA pour un montant en capital de 53'547 fr. 20, l'Office des poursuites (ci-après: l'Office) a exécuté une saisie portant sur l'immeuble précité.
c.
Les créanciers ayant formé une réquisition de vente en temps utile, l'Office a mandaté la société G_ aux fins de déterminer la valeur vénale présumée de l'immeuble.
d.
Dans son rapport d'expertise daté du 30 septembre 2015, G_ a estimé à 8'860'000 fr. la valeur vénale de l'immeuble. Ce montant a été fixé en fonction de la nature de l'objet, de sa spécificité et de la vétusté du bâtiment, en prenant en compte la valeur intrinsèque (13'420'000 fr.) et la valeur de rendement (7'340'000 fr.) selon la proportion suivante [(13'420'000 fr. x 1) + (7'340'000 fr. x 3)] / 4. Les équipements religieux (_) n'ont pas été pris en considération (point 12.4). Selon l'expert, en cas de vente de ce bâtiment une réaffectation serait possible, moyennent toutefois d'importants travaux pouvant être estimés à environ 2 millions de francs, voire davantage (point 15.4).
Ce rapport a été communiqué aux parties le 6 octobre 2015 par l'Office.
B. a.
Par courrier adressé le 16 octobre 2015 à la Chambre de surveillance des Offices des poursuites et des faillites (ci-après: la Chambre de surveillance), A_ a sollicité une nouvelle expertise de l'immeuble.
b.
Par ordonnance du 29 octobre 2015, la Chambre de surveillance a confié cette nouvelle expertise à H_, architecte. Elle a par ailleurs imparti à A_ un délai de dix jours dès la notification de l'ordonnance pour effectuer une avance de frais de 3'500 fr., lequel s'est exécuté le 4 novembre 2015.
c.
H_ a établi son rapport d'expertise le 5 février 2016. Il en résulte une valeur vénale de 8'955'000 fr., laquelle a été arrêtée selon des valeurs au m2 qui tiennent compte notamment de l'état général du bâtiment et de sa spécificité. Selon l'expert, la valeur intrinsèque du bien (estimée à titre indicatif à 13'535'000 fr.), de même que sa valeur de rendement (estimée à 7'210'000 fr.), n'étaient en l'espèce pas pertinentes, compte tenu de la complexité de la construction et de son affectation actuelle. Dans le cas d'une vente forcée, la valeur vénale devait toutefois être réduite de 15%, étant relevé que les locaux pourraient être utilisés à d'autres buts moyennant la délivrance d'une autorisation de construire en vue d'un changement d'affectation. Il n'y avait en effet peu ou pas de marché en l'état pour ce type de biens. En définitive, l'expert H_ a conclu à une valeur vénale de 8'955'000 fr. et à une valeur de réalisation forcée arrondie de 7'610'000 fr. (8'955'000 fr. x 85%).
Etait également jointe au courrier de l'expert du 5 mars 2016 sa note d'honoraires datée du même jour, pour un montant de 3'500 fr.
d.
Le rapport du second expert a été communiqué aux parties par pli du 8 février 2016, un délai leur étant imparti pour se déterminer à ce sujet.
e.
Par courrier du 15 mars 2016, A_ a exposé que le point 8.0, selon lequel l'expertise en question se limitait aux bâtiments à l'exception des installations ou aménagements servant aux activités religieuses, n'était pas clair et s'interrogeait sur le fait de savoir si dites installations avaient été déduites des surfaces prises en compte. Par ailleurs, selon lui, l'expert n'expliquait pas suffisamment de quelle manière il avait fixé la valeur vénale, ni quelle était la relation entre la valeur vénale arrêtée et les estimations de la valeur de rendement théorique et de la valeur intrinsèque.
f.
Invité à répondre, H_ a expliqué que le point 8.0 se rapportait uniquement à la valeur intrinsèque, qui comprenait d'une part, le volume intérieur construit et, d'autre part, l'estimation de la valeur de ce volume, les installations et mobiliers spécifiques aux activités religieuses n'étant pas pris en compte dans cette estimation.
g.
La réponse de l'expert H_ a été communiquée aux parties, un nouveau délai au 17 mai 2016 leur étant imparti pour déposer d'éventuelles observations.
L'Office a indiqué n'avoir aucune remarque particulière et C_ SA a déclaré s'en rapporter à justice. B_ SA et A_ n'ont pas réagi.
h.
Par courrier du 24 mai 2016, C_ SA a indiqué à la Chambre de surveillance avoir retiré les poursuites qu'elle avait initiées contre le débiteur poursuivi et ne plus être partie à la procédure.

EN DROIT
1.
1.1
Dans le cadre d'une poursuite, et en application de l'art. 97 al. 1 LP, l'Office procède à l'estimation des biens immobiliers saisis, cela à la suite du dépôt de la réquisition de vente, et peut s'adjoindre des experts à cette fin (art. 99 al. 1 ORFI; arrêt du Tribunal fédéral
5A_854/2010
du 3 mai 2011, consid. 3.2; Gilliéron, Commentaire de la loi sur la poursuite pour dettes et la faillite, n. 174 ad art. 140 LP; Foëx, in Commentaire romand LP, 2005, n. 17 ad art. 155 LP).
Dans le délai de plainte contre une saisie (art. 17 al. 2 LP), chacun des intéressés a le droit d'exiger, en s'adressant à l'autorité de surveillance et moyennant avance des frais, qu'une nouvelle estimation soit faite par des experts (art. 99 al. 2 ORFI; Foëx, op. cit., n. 19 ad art. 155 LP). Il s'agit d'un droit inconditionnel lors d'une poursuite par voie de saisie (arrêt du Tribunal fédéral
5A_45/2015
du 20 avril 2015 consid. 3.1.2).
1.2
En l'espèce, après avoir eu connaissance du résultat de l'expertise réalisée par la société mandatée par l'Office, le débiteur poursuivi et propriétaire de l'immeuble saisi, a requis de la Chambre de céans, dans les délais et selon la forme prescrits par la loi, qu'une nouvelle estimation soit effectuée par un second expert. Il a en outre payé en temps utile l'avance de frais fixée par ordonnance du 29 octobre 2015.
La demande de nouvelle expertise est partant recevable.
2. 2.1
En vertu de l'art. 9 al. 1 ORFI, l'estimation doit déterminer la valeur vénale présumée de l'immeuble et de ses accessoires, sans égard au montant de la taxe cadastrale ou de la taxe de l'assurance contre l'incendie.
La valeur d'estimation d'un bien immobilier doit être fixée en fonction du produit prévisible de sa vente aux enchères forcées (de Gottrau, in Commentaire romand LP, 2005, n. 6 et 8 ad art. 97 LP; Foëx, op. cit., n. 16 ad art. 155 LP).
L'estimation du bien à réaliser aux enchères ne vise pas à déterminer si celui-ci devrait suffire à couvrir la créance à recouvrer ou excéderait cette couverture et ne révèle rien quant au produit effectivement réalisable lors de ces enchères; elle donne tout au plus aux intéressés un point de repère à propos de l'offre défendable. C'est pourquoi l'estimation ne doit pas être la plus élevée possible, mais doit déterminer la valeur vénale présumée de l'immeuble. La loi ne prescrit pas de méthode pour estimer cette valeur vénale présumée (ATF
134 III 42
consid. 4;
120 III 79
consid. 3; JdT
1996 II 1999
; arrêts du Tribunal fédéral
5A_450/2008
et
5A_451/2008
du 18 septembre 2008, consid. 3.1; Gilliéron,
op. cit., n° 16 ad art. 97 LP; Foëx, in SchKG I, édition 2010, n° 2 ad art. 97 LP).
Compte tenu du fait que l'estimation d'un immeuble fait appel à des connaissances spécialisées dans le domaine de l'immobilier et de la construction, l'Office de même que, sur demande de nouvelle expertise, la Chambre de surveillance s'en remettent en principe à l'avis d'un expert, pour autant que celui-ci soit dûment motivé. En présence d'estimations différentes, émanant d'experts aussi compétents l'un que l'autre, la Chambre de céans ne peut trancher pour un moyen terme entre les deux estimations en présence que si les deux expertises effectuées retiennent toutes deux des critères appropriés et tiennent compte des circonstances pertinentes, et qu'ainsi la fixation du montant à retenir au titre de l'estimation des biens à réaliser relève pleinement de son pouvoir d'appréciation (ATF
120 III 79
consid. 1 et 2b).
Cependant, la Chambre de surveillance doit d'autant plus motiver sa décision qu’elle s’écarte, le cas échéant, des considérations retenues par les experts; elle doit également indiquer les motifs pour lesquels elle retient l’avis de l’un plutôt que de l’autre, en cas d’estimations divergentes des experts commis.
2.2
En l'espèce, les deux expertises réalisées indépendamment l'une de l'autre, la première ordonnée par l'Office et la seconde par la Chambre de céans, se rejoignent sur de nombreux points. Toutes deux comportent une présentation détaillée du bien immobilier et tiennent compte tant de ses spécificités que de sa situation géographique, les deux experts ayant effectué une visite des lieux.
Elles aboutissent à des résultats similaires puisque les valeurs arrêtées présentent un écart de moins de 2%. Bien que fondée sur des méthodes de calcul différentes, la valeur vénale, fixée à 8'860'000 fr. par la première expertise et à 8'955'000 fr. par la seconde, diffère d'environ 1% seulement.
Contrairement à l'avis du débiteur poursuivi, l'expertise réalisée par H_, ainsi que son complément d'informations, sont suffisamment clairs concernant les éléments pris en considération ainsi que sur la détermination de la valeur vénale, ce dernier ayant expliqué de manière circonstanciée la méthode appliquée ainsi que les raisons pour lesquelles il avait opté pour cette méthode (point 16.3). En définitive, la seule différence entre les deux expertises réside dans le fait que l'expertise judiciaire opère une distinction supplémentaire en différenciant la valeur vénale de la valeur de réalisation en cas de vente forcée.
Diminuée de 15% par rapport à la valeur vénale, la valeur de réalisation tient ainsi compte des difficultés inhérentes à une réalisation forcée, lesquelles apparaissent d'autant plus importantes en l'espèce compte tenu de la nature particulière du bien et de son affectation. En effet, dans la mesure où il n'y a pas ou peu de marché pour ce type de biens, cette diminution se justifie dès lors que l'acquéreur devrait probablement entreprendre des démarches administratives susceptibles d'être longues et coûteuses ainsi que d'importants travaux relatifs à un changement d'affectation.
La Chambre de céans se ralliera donc à l'opinion du second expert, laquelle semble plus adaptée aux circonstances d'espèce.
La valeur vénale présumée de l'immeuble sis D_ sera en conséquence fixée à 7'610'000 fr.
3.
Le second expert a arrêté ses honoraires à 3'500 fr., montant qui paraît conforme aux tarifs usuellement pratiqués dans la branche. Sa note d'honoraires du 5 février 2016 peut donc être approuvée.
La nouvelle expertise ayant été requise par le débiteur poursuivi, son coût restera à la charge de ce dernier (art. 9 al. 2 ORFI), étant précisé qu'il en a d'ores et déjà fait l'avance.
Pour le surplus, la procédure est gratuite (art. 20a al. 2 ch. 5 LP, 61 al. 2 let. a OELP).
* * * * *