Decision ID: 3b437cdf-3241-5a2f-90dc-78f73be78752
Year: 2014
Language: it
Court: TI_CATI
Chamber: TI_CATI_001
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: public_law

Fatti
A.
RI 1, domiciliato _, è limitatamente imponibile nel Canton Ticino quale proprietario di sostanza immobiliare a _
Notificandogli la tassazione IC 2012, con decisione del 27 novembre 2013, l’RS 1 commisurava il reddito imponibile in fr. 16’300.– e quello determinante per l’aliquota in fr. 1'094’900.–. Dal valore locativo dell’abitazione di _ (fr. 20’400.–), l’autorità fiscale aveva ammesso in deduzione spese di manutenzione dell’immobile per fr. 3’060.–.
B.
Il contribuente impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 4 dicembre 2013, nel quale chiedeva la deduzione delle spese condominiali, pari a fr. 7'151.30.
Con decisione del 18 dicembre 2013, l’Ufficio di tassazione respingeva il reclamo, argomentando che, secondo legge e giurisprudenza, sono deducibili solo le spese di manutenzione, mentre non lo sono le spese di portineria, giardino, piscina, riscaldamento, elettricità, tasse e abbonamenti vari ecc. Aggiungeva inoltre che, non essendo noto il dettaglio delle spese condominiali, non era possibile determinare quali costi fossero deducibili, ragione per cui si giustificava la conferma della deduzione globale di fr. 3'060.–.
C.
Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 postula nuovamente la deduzione delle spese di manutenzione nella misura di fr. 7'151.30, considerando le spese condominiali. Al ricorso, ha allegato la distinta delle spese e la loro ripartizione.
L’Ufficio di tassazione ha preso posizione sul ricorso, con osservazioni del 22 gennaio 2014, nelle quali ha proposto di ammettere la deduzione delle spese condominiali nella misura di fr. 3’533.–, escludendo le spese di portineria, elettricità, costi diversi (assemblea condomini, cena, tasse RF, costi revisori), costi ascensore (eccetto riparazione), giardiniere.
L’insorgente ha replicato, con scritto del 5 febbraio 2014, chiedendo di aggiungere i costi di “manutenzione di spazi pubblici”, per la pulizia generale e l’illuminazione, per il servizio ascensore, per la manutenzione del giardino, per la manutenzione della piscina “a condizione che nella definizione incluso nel valore locativo è stato preso in considerazione”.

Diritto
1.
1.1.
Secondo l'art. 31 cpv. 2 LT, il contribuente che possiede immobili privati può dedurre le spese di manutenzione, i premi d'assicurazione e le altre spese d'amministrazione da parte di terzi. Sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza aumentare il valore dell'immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l'uso e ne mantengono la redditività (cfr.
Agner/Jung/Steinmann
, Kommentar zum Gesetz über die direkte Bundessteuer, Zurigo 1995, n. 5 ad art. 32 LIFD, p. 219 s.;
Känzig
, Direkte Bundessteuer, 2
a
ediz., vol. I, Basilea 1982, p. 649;
Bottoli
, Lineamenti di diritto tributario ticinese, Lugano 1977, p. 66; CDT n. 262 del 28 agosto 1986 in re R.T.; CDT n. 52 del 22 febbraio 1983 in re A.D.R.).
1.2.
Per facilitare il lavoro sia dell'amministrazione fiscale che dei contribuenti, invece della somma effettiva delle spese e dei premi concernenti i beni immobili privati, il contribuente può avvalersi di una deduzione complessiva, stabilita dal Consiglio di Stato (art. 31 cpv. 4 LT; art. 2 cpv. 1 Regolamento della legge tributaria del 18 ottobre 1994).
La deduzione complessiva ammonta:
Ø
al 15% del reddito lordo delle pigioni o del valore locativo, se, alla fine del periodo fiscale, l'immobile risale al massimo a 10 anni prima;
Ø
al 25% del reddito lordo delle pigioni o del valore locativo se, alla fine del periodo fiscale, l'immobile ha più di 10 anni
(cfr. art. 2 cpv. 1 Regolamento della legge tributaria del 18 ottobre 1994).
2.
2.1.
Nella fattispecie, con la decisione impugnata, l’autorità di tassazione ha ammesso in deduzione a titolo di spese di gestione e manutenzione immobiliari fr. 3’060.-. Tale importo corrisponde a una deduzione complessiva pari al 15% del valore locativo. L’Ufficio di tassazione ha concesso al contribuente la deduzione forfetaria, poiché non conosceva il dettaglio delle spese condominiali pagate.
Esaminata la documentazione allegata al ricorso, l’autorità fiscale ha proposto di ammettere la deduzione delle spese condominiali nella misura di fr. 3'533.–, escludendo in particolare le spese di gestione.
2.2.
In effetti le spese di gestione di un immobile (in particolare, quelle per la pulizia, l'illuminazione ed il riscaldamento delle parti comuni di uno stabile e quelle per l'acqua potabile e la raccolta dei rifiuti) costituiscono spese per il mantenimento del contribuente e della sua famiglia e possono essere dedotte dal reddito, eccezionalmente, alla condizione che gravino un contribuente che a sua volta le trasferisce su una o più persone per cui costituiscono costi di mantenimento effettivi, come si verifica nel caso del proprietario che cede in locazione un immobile e riceve quale corrispettivo la pigione oltre all'indennizzo per i costi accessori, ma non quando è il proprietario ad abitare la propria casa, nel quale caso i costi che verrebbero traslati sugli inquilini non sono di solito compresi nel calcolo del valore locativo ed il contribuente che abita la propria casa non ha pertanto il diritto alla deduzione degli stessi (cfr. p. es. la sentenza CDT n. 80.2002.200 del 20 gennaio 2003 in re K. e giurisprudenza e dottrina citate; inoltre la sentenza del Tribunale federale del 15 luglio 2005, n. 2A.683/2004, in ASA 77 p. 161 = StE 2006 B 25.6 n. 53 = RDAF 2005 II 502 consid. 2.5).
2.3.
Anche la Circolare della Divisione cantonale delle contribuzioni del gennaio 2011 distingue, nell'ambito della deduzione delle spese effettive tra immobili della sostanza privata concessa in locazione (e quindi imposti sul reddito effettivo) e immobili abitati dal proprietario (e quindi imposti in base al valore locativo): in caso di imposizione del valore locativo, vale a dire di immobili utilizzati dal proprietario stesso, viene ammessa, di regola unicamente la deduzione delle spese che, in caso di locazione, rimangono a carico del proprietario e non possono venire accollate all'inquilino, vale a dire delle spese di manutenzione e di assicurazione, ma non di quelle di gestione e di amministrazione (cfr. Circolare n. 7/2011, cifra 5.4).
In linea di principio non sono quindi deducibili le spese di gestione (acqua, ascensore, climatizzazione, disinfezione e disinfestazione, fognatura, spazzatura e depurazione, illuminazione e pulizia scale e vani comuni, manutenzione del giardino, riscaldamento e acqua calda, servizio di portineria e di custodia, sgombero neve) e le spese di amministrazione (cfr. Circolare cit., cifra 2.3).
2.4.
Al ricorso il contribuente ha allegato per la prima volta la documentazione completa delle spese condominiali pagate nel 2012. Questo il calcolo:
portineria fr. 73'455.75
energia elettrica parti comuni fr. 13'750.25
assicurazioni fr. 28'428.00
amministrazione fr. 28'206.35
costi diversi fr. 3'166.70
manutenzione e riparazioni fr. 4'673.20
ascensori fr. 12'911.10
giardino fr. 17'565.90
totale fr. 182'157.25
La parte delle spese corrispondente alla quota millesimale del ricorrente (30.56
‰
) è dunque di fr. 5'566.73, cui si aggiungono ancora la quota delle spese manutenzione del palazzo (fr. 56.60) e del versamento al fondo di rinnovamento (fr. 1'528.–).
Mentre non sono messe in discussione queste ultime spese, l’Ufficio di tassazione ha invece ammesso solo in parte gli altri costi comuni e precisamente:
assicurazioni fr. 28'428.00
amministrazione fr. 28'206.35
manutenzione e riparazioni fr. 4'673.20
ascensori fr. 2’465.00
totale fr. 63’772.55
La quota del ricorrente ammonta a fr. 1'949.–.
2.5.
Se c’è una contestazione da fare al calcolo proposto dall’Ufficio di tassazione è di essere troppo generoso.
Infatti, premesso che non sono deducibili per le ragioni già ricordate le spese per la portineria, per l’elettricità e i cosiddetti “costi diversi” (in particolare per il conteggio delle spese di riscaldamento e per le assemblee condominiali), anche le spese per “manutenzione e riparazione”, ammesse senza eccezioni, sono prevalentemente costi di gestione (acquisto di materiale per il custode).
Inoltre, non si comprende come siano emerse spese di riparazione dell’ascensore per fr. 2'465.–, quando i costi di riparazione ammontano a soli fr. 886.85, essendo tutte le altre spese di abbonamento.
A tale proposito, questa Camera ha già avuto modo di stabilire che il costo dell’abbonamento per il servizio dell’ascensore, che si riferisce al controllo periodico dell’impianto, rientra fra le spese accessorie che in caso di locazione vengono messe a carico dell’inquilino. Di conseguenza, si tratta di una spesa di gestione immobiliare che non può essere dedotta dal reddito imponibile di un contribuente che dichiara il valore locativo della propria abitazione (sentenza CDT n. 80.2011.15 del 30 novembre 2012).
2.6.
Il calcolo dei costi ammessi va dunque così rettificato, già ammettendo tutti i costi definiti di “manutenzione e riparazione”:
assicurazioni fr. 28'428.00
amministrazione fr. 28'206.35
manutenzione e riparazioni fr. 4'673.20
ascensori fr. 886.85
totale fr. 62’194.40
La quota del ricorrente ammonta a fr. 1’901.–. A tale importo si aggiugono poi le spese di delle spese manutenzione del palazzo (fr. 56.60) e il versamento al fondo di rinnovamento (fr. 1'528.–), per un totale di fr. 3’485.60.
3.
3.1.
Restano poi litigiose le spese per la manutenzione del giardino e della piscina. Sia nella decisione impugnata sia nelle osservazioni al ricorso, l’Ufficio di tassazione ne esclude la deduzione, senza tuttavia motivare la sua tesi. Non si comprende dunque se sia la natura delle spese in sé ad indurre a non considerarle o se le stesse siano in linea di principio da escludere.
3.2.
Le spese di manutenzione per il giardino o per piscine, campi da gioco o da tennis ecc. non sono dunque deducibili quando il valore del giardino o della piscina non si riflette sul valore locativo (
Richner/Frei/Kaufmann
, Kommentar zum DBG, Zurigo, 2003, n. 34 ad art. 32 LIFD, pp. 435-436; nello stesso senso
Locher
, Kommentar zum DBG, 1
a
parte, Basilea/Therwil, 2001, n. 28 ad art. 32 LIFD, p. 789).
Lo stesso Tribunale federale ha avuto modo di negare che sia arbitrario dedurre quali costi di manutenzione le spese di manutenzione del giardino solo se il giardino stesso è stato effettivamente considerato nel calcolo del valore locativo (Tribunale federale, 6 dicembre 1999, in StE 2001 B 25.6 n. 44).
Di conseguenza, il rifiuto di dedurre le spese di manutenzione del giardino e della piscina è pienamente giustificato, quando il valore locativo è calcolato escludendo il giardino rispettivamente la piscina.
3.3.
Nel caso in esame, in relazione all’appartamento, il ricorrente ha dichiarato un valore locativo, poi confermato dall’autorità fiscale, pari a fr. 20’400.- .
Dagli atti dell’Ufficio di tassazione non si evince come il valore locativo sia stato calcolato. Non sono così ravvisabili sufficienti indicazioni che confermino che nella fattispecie il valore di reddito è stato definito solo in base al valore dell’abitazione, escludendo il terreno circostante e la piscina.
In simili circostanze, è difficilmente verificabile se il giardino e la piscina siano stati considerati nel calcolo del valore locativo o meno.
4.
4.1.
Per potersi pronunciare in merito alla deducibilità delle spese relative al giardino ed alla piscina occorre dunque risolvere prima la questione delle modalità di calcolo del valore locativo.
Ciò non significa ancora che se si dovesse arrivare alla conclusione che il calcolo di quest’ultimo abbia tenuto conto anche del giardino e della piscina, tutte le spese sostenute a tale riguardo potrebbero essere dedotte dal reddito dei contribuenti. In tal caso, si devono esaminare nel dettaglio le singole spese sostenute dai ricorrenti, per verificare se si tratti di costi assimilabili a quelli di gestione – come tali non deducibili – oppure se rientrino nella nozione di spese di manutenzione in senso tecnico.
4.2.
Per quanto concerne in particolar modo il giardino, la prassi in vigore in altri cantoni (cfr.
Merlino
, in: Yersin/Noël [a cura di], Commentaire de la loi sur l’impôt fédéral direct, Basilea, 2008, n. 68 ad art. 32 LIFD, p. 495 s.; inoltre StE 2004 B 25.6 n. 50) prevede, a tale proposito, che si intraprenda la seguente distinzione:
- le spese per la cura e la sostituzione di piante la cui durata di vita supera un anno e per la riparazione di sentieri, recinzioni e muri costituiscono spese di manutenzione in senso stretto, che il proprietario dovrebbe assumersi nel caso in cui cedesse la casa in locazione a terzi e che sono pertanto ammesse in deduzione secondo l’art. 31 cpv. 2 LT;
- le spese per la prima posa di piante o alberi o la prima costruzione di muri o recinzioni costituiscono invece costi d’investi-mento immobiliare, la cui deduzione è esclusa dall’art. 33 lett.
d
LT;
- infine, le spese annuali ricorrenti per i lavori di pulizia, di potatura e manutenzione del prato, come pure per la posa di piante di durata inferiore all’anno (come i fiori), costituiscono costi per il mantenimento del contribuente e della sua famiglia, la cui deduzione è esclusa dall’art. 33 lett.
a
LT.
4.3.
Nel dettaglio delle spese condominiali figurano cinque fatture che concernono la manutenzione del giardino: una per “vignette rifiuti” (fr. 259.20), una per “materiale custode” (fr. 33.–) e due per le prestazioni di altrettanti giardinieri (_, fr. 10'000.–, e _, fr. 18'000.–). Se, come è verosimile vista la cifra tonda dei compensi, si tratta di lavori su abbonamento, le spese saranno ascrivibili interamente alla terza categoria e non saranno pertanto deducibili.
Una volta chiarito se il valore locativo tenga conto anche del giardino, spetterà comunque al contribuente produrre le fatture dei giardinieri, per procedere ad una puntuale verifica della natura degli interventi.
Di conseguenza, in relazione alle spese relative alla manutenzione del giardino, la decisione impugnata deve essere annullata.
4.4.
Lo stesso discorso vale per la deducibilità dei costi relativi alla piscina.
Anche in questo caso, dalla distinta delle spese condominiali prodotta dal ricorrente la maggior parte dei costi è senz’altro costituita da spese di gestione (abbonamenti, controlli, materiale per la pulizia ecc.).
Se dovesse tuttavia essere confermato che il calcolo del valore locativo abbia tenuto conto anche della piscina, il contribuente potrà provare l’esistenza, fra le spese sostenute, di costi di manutenzione in senso tecnico.
5.
La decisione impugnata deve conseguentemente essere annullata e gli atti sono rinviati all’Ufficio di tassazione che procederà ad una nuova verifica dei criteri di calcolo del valore locativo e si pronuncerà nuovamente sulle deduzioni delle spese di gestione e manutenzione. Visto l’esito del ricorso, non si prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.