Decision ID: c6ffd2dd-4819-5ba7-bb72-8d96e248fdc5
Year: 2017
Language: de
Court: BE_VB
Chamber: BE_VB_001
Canton: BE
Region: Espace_Mittelland
Law Area: public_law

I. Sachverhalt
1. Die Beschwerdegegner reichten am 26. Mai 2014 bei der Gemeinde Zollikofen ein
Baugesuch ein für den Neubau eines Einfamilienhauses und den Abbruch eines kleinen
Gebäudes auf der Parzelle Zollikofen Gbbl-Nr. I._. Die Parzelle liegt in der
Wohnzone W2. Am 9. und 14. Januar 2015 wurde das Baugesuch im Anzeiger der Region
Bern publiziert. Daraufhin erhob der Beschwerdeführer Einsprache. Am 11. März 2016
reichten die Beschwerdegegner ein Ausnahmegesuch für das Unterschreiten des
Gebäudeabstands ein. Dieses wurde am 23. und 30. März 2016 im Anzeiger der Region
Bern publiziert. Gegen das Ausnahmegesuch erhob der Beschwerdeführer wiederum
Einsprache. Mit Gesamtentscheid vom 15. Dezember 2016 erteilte die Gemeinde
Zollikofen die Baubewilligung für das Bauvorhaben.
2. Dagegen reichte der Beschwerdeführer am 20. Januar 2017 Beschwerde bei der
Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Er stellt folgende
Rechtsbegehren:
"1. Der Bauentscheid Nr. 361-2014-0041 vom 15. Dezember 2016 der Bauverwaltung der
Einwohnergemeinde Zollikofen sei aufzuheben und die Bau-, Abbruch- und Ausnahmegesuche seien
abzuweisen.
2. Eventualiter sei der Bauentscheid Nr. 361-2014-0041 vom 15. Dezember 2016 der Bauverwaltung der
Einwohnergemeinde Zollikofen aufzuheben und die Sache sei zum Neuentscheid an die Vorinstanz
zurückzuweisen.
3.1. Subeventualiter sei unter Beizug der Fachstelle zur Amphibienwanderungs- und Laichzeit im Frühling
2017 ein Augenschein des Biotops durchzuführen.
3.2. Subeventualiter sei ein lärmtechnisches Gutachten über die tatsächlich geplante Heizung einzuholen.
3.3. Subeventualiter seien die Beschwerdegegner für den Abbruch der bestehenden Einfriedungen auf das
ordentliche Baubewilligungsverfahren zu verweisen.
3.4. Subeventualiter sei den Beschwerdegegnern im Falle der Erteilung der Baubewilligung zur Auflage zu
machen,
- das Regenwasser auf der bewachsenen Humusschicht der Parzelle I._ versickern zu lassen und nicht in die Kanalisation einzuleiten,
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- das externe Treppenhaus mittels neu zu erstellenden Brandschutzmauer vom Wohngebäude der Beschwerdegegner abzutrennen, die Treppe und die Wände entsprechend den
Brandschutzvorschriften für Mehrfamilienhäuser zu gestalten,
- den Verteilkasten gebäudeextern zu erstellen und die bestehende Brandschutzmauer an dieser Stelle wiederherzustellen.
4. Es sei erneut Kenntnis zu nehmen und zu geben, dass das Bauprojekt der Beschwerdegegner in
mehrfacher Hinsicht Rechte des Beschwerdeführers verletzt und dieser für den Fall der Erteilung der
Baubewilligung Rechtsverwahrung sowie Lastenausgleichansprüche im Sinne von Art. 30 f. des
Baugesetzes des Kantons Bern (BauG; BSG 721.0) angemeldet hat."
Zur Begründung der Beschwerde bringt der Beschwerdeführer eine Vielzahl von formellen
und materiellen Rügen vor: Die Vorinstanz habe das rechtliche Gehör mehrfach schwer
verletzt. Das geplante Bauvorhaben sei aufgrund der Anzahl geplanter Stockwerke
zonenwidrig. Die strassenmässige Erschliessung sei rechtlich nicht sichergestellt. Es seien
zu viele Ausnahmen gewährt worden. Die massgebenden Gebäudeabstände würden
unterschritten. Die Bauparzelle werde nicht korrekt entwässert. Verschiedene
Brandschutzvorschriften seien nicht eingehalten. Der vorgeschriebene Waldabstand werde
unterschritten. Es fehle eine Bewilligung für den Anschluss an die Elektrizität. Für die
Erschliessung durch ein Antennenkabel über das Nachbarshaus würden Dienstbarkeiten
fehlen. Der vorgeschriebene Abstand zu öffentlichen Wasserleitungen sei nicht
eingehalten. Energietechnisch sei die geplante Heizung erheblich unterdimensioniert. Die
geplante Heizung stelle eine erhebliche Lärmquelle dar, die sich auf die Liegenschaften
des Beschwerdeführers auswirke. Die unmittelbar an die Bauparzelle grenzende
Postautohaltestelle werde durch das Bauvorhaben tangiert und für deren temporäre
Verlegung fehle eine Bewilligung. Der von den Beschwerdegegnern eingereichte
lärmtechnische Nachweis sei mangelhaft. Aufgrund der nachträglichen Anpassung der
Bauprofile hätte das Bauvorhaben erneut publiziert werden müssen. Es fehle eine
Abbruchbewilligung für die bestehende Einfriedung. Es seien Ausnahmebewilligungen
ohne entsprechende Gesuche erteilt worden. Auf dem begehbaren Garagendach fehle es
an einer genügenden Absturzsicherung. Das Bauvorhaben gefährde schützenswerte
Biotope. Die Beschwerdegegner verfügten über kein gültiges Näherbaurecht. Das
Bauvorhaben unterschreite sowohl Strassen- als auch Grenzabstände. Die zulässige
Gebäudehöhe werde überschritten. Die geplante Sichtschutzwand befinde sich zu nah am
Nachbargrundstück. Für die Erstellung des externen Treppenhauses fehle es an der
nötigen Dienstbarkeit. Die geplante Warmwasseraufbereitung sei ungenügend.
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3. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet1, führte den
Schriftenwechsel durch und holte die Vorakten ein. Anschliessend verlangte es von der
Vorinstanz zusätzliche Angaben zu den Abwasserleitungen und von den
Beschwerdegegnern zusätzliche Angaben zur geplanten Wärmepumpe. Zudem holte das
Rechtsamt beim Amt für Landwirtschaft und Natur des Kantons Bern (LANAT), Abteilung
Naturförderung (ANF), und beim Amt für Berner Wirtschaft (beco), Immissionsschutz, einen
Fachbericht betreffend Biotopschutz bzw. Lärmimmissionen ein. Die Verfahrensbeteiligten
erhielten Gelegenheit, sich zu den zusätzlich eingeholten Unterlagen sowie den
Fachberichten zu äussern und Schlussbemerkungen einzureichen. Die Beschwerdegegner
beantragen die Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen,
sofern darauf eingetreten werden kann. Die Vorinstanz beantragt ebenfalls die Abweisung
der Beschwerde.
4. Auf die Rechtsschriften und die Vorakten sowie die weiteren vom Rechtsamt
eingeholten Unterlagen und Berichte wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den
nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen
1. Prozessvoraussetzungen
a) Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG2. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann
er – unabhängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel
angefochten werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im
vorliegenden Fall das Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide
können nach Art. 40 Abs. 1 BauG3 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei
der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit zur Beurteilung der Beschwerde
zuständig.
1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191). 2 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1). 3 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0).
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b) Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die Baugesuchsteller, die
Einsprecherinnen, die Einsprecher und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 10 KoG
i.V.m. Art. 40 Abs. 2 BauG). Der Beschwerdeführer, dessen Einsprache abgewiesen
wurde, ist durch den vorinstanzlichen Gesamtentscheid beschwert und daher zur
Beschwerdeführung legitimiert. Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist
einzutreten. Inwiefern auf die einzelnen Rügen eingetreten werden kann, ist in den
nachfolgenden Erwägungen zu prüfen.
2. Begründungs- und Substantiierungspflicht der Beschwerdegegner
a) Die Beschwerdegegner gehen in ihren Rechtsschriften nicht im Einzelnen auf die
Ausführungen des Beschwerdeführers ein. Vielmehr bestreiten sie diese pauschal und
verweisen dabei auf die Erwägungen des angefochtenen Entscheids sowie die
Stellungnahmen der verschiedenen Fachstellen. Nach Ansicht des Beschwerdeführers
verstossen die Beschwerdegegner damit gegen ihre Begründungs- bzw.
Substantiierungspflicht, weshalb ihr Abweisungs- und Nichteintretensantrag unbeachtlich
bzw. abzuweisen sei.
b) Parteieingaben müssen bestimmten Mindestanforderungen an die Form genügen;
dazu gehören auch die Begründung sowie die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln
(Art. 32 Abs. 2 VRPG4). Damit soll nicht der Zugang zum Recht erschwert, sondern eine
sichere, sorgfältige und rasche behördliche Prüfung gewährleistet werden. Für die
Anforderungen an Rechtsvorkehren wird deshalb insbesondere unterschieden, ob es sich
dabei um eine verfahrensauslösende Vorkehr (Gesuch, Einsprache, Beschwerde, Klage)
oder bloss um eine Entgegnung (Gesuchs-, Beschwerde- oder Klageantwort) bzw.
Stellungnahme handelt.5
c) Bei den Rechtsschriften der Beschwerdegegner handelt es sich um blosse
Entgegnungen. Folglich mussten sie sich darin auch nicht inhaltlich zu den einzelnen
Vorbringen des Beschwerdeführers äussern.
4 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21). 5 Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 32 N. 10.
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3. Rechtliches Gehör
a) Der Beschwerdeführer macht eine mehrfache Verletzung seines Anspruchs auf
rechtliches Gehör durch die Gemeinde geltend. So habe sich diese insbesondere
wiederholt nicht inhaltlich mit seinen Vorbringen und Rügen auseinandergesetzt.
b) Der Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 26 Abs. 2 KV6 und Art. 21 ff. VRPG
gibt den Parteien das Recht, sich zur Sache zu äussern, erhebliche Beweise beizubringen,
Einsicht in die Akten zu nehmen, mit erheblichen Beweisanträgen gehört zu werden und an
der Erhebung wesentlicher Beweise entweder mitzuwirken oder sich zumindest zum
Beweisergebnis zu äussern.
Der Anspruch auf rechtliches Gehör verlangt zudem, dass die Behörde die Vorbringen der
in ihrer Rechtsstellung Betroffenen sorgfältig prüft und bei ihrem Entscheid berücksichtigt.
Daraus folgt die Verpflichtung der Behörde, ihren Entscheid zu begründen (Art. 52 Abs. 1
Bst. b VRPG). Eine Begründung muss so abgefasst sein, dass die Betroffenen die
Verfügung sachgerecht anfechten können. Es müssen wenigstens kurz die Überlegungen
genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr
Entscheid stützt. Die Behörde muss jedoch nicht auf jedes Argument der Parteien
eingehen; es genügt, wenn sie sich mit den wesentlichen Gesichtspunkten
auseinandergesetzt hat.7
c) Der Beschwerdeführer macht geltend, die Gemeinde habe seine Rüge ignoriert,
wonach die Beschwerdegegner einen neuen Projektverfasser hätten bezeichnen und
öffentlich publizieren müssen, nachdem über den Bisherigen der Konkurs eröffnet worden
sei.
Der blosse Wechsel des Projektverfassers bewirkt noch keine Änderung der Baupläne
oder des Bauprojekts; insbesondere führt ein solcher Wechsel nicht zu einer
Projektänderung im Sinne von Art. 43 BewD8. Der Beschwerdeführer wird durch einen
solchen Wechsel zudem nicht in seiner Rechtsstellung betroffen bzw. er erfährt dadurch
keinerlei Nachteile; nichts anderes gilt für die übrigen Einspracheberechtigten. Generell ist
6 Verfassung des Kantons Bern vom 6. Juni 1993 (KV; BSG 101.1). 7 BVR 2013 S. 443 E. 3.1.1; Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 52 N. 5 f. 8 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1).
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die Angabe des Projektverfassers für die Frage der Bewilligungsfähigkeit des Baugesuchs
nicht relevant. Folglich hat sich die Vorinstanz zu Recht nicht mit der diesbezüglichen Rüge
des Beschwerdeführers auseinandergesetzt und keine neue Publikation verlangt.
d) Die Beschwerdegegner beabsichtigen, das Dach der auf der Nachbarparzelle
Zollikofen Gbbl-Nr. J._ stehenden Garage als Garten bzw. Terrasse zu nutzen.
Der Beschwerdeführer macht geltend, die Gemeinde sei ohne Angabe von Gründen nicht
auf seine Rüge betreffend fehlender Absturzsicherung auf dem besagten Dach
eingegangen.
Die Vorinstanz geht in Ziffer III/6.13 des angefochtenen Gesamtentscheids auf den
Einwand der fehlenden Brüstung bei der Terrasse ein und hält fest, die Bauherrschaft sei
ohnehin verpflichtet die gesetzlichen Sicherheitsvorschriften einzuhalten, weshalb es
grundsätzlich keiner (zusätzlichen) Erwähnung dieser Bestimmungen im Sinne einer
Auflage bedürfe (E. 17c). Mit dieser Begründung hat die Vorinstanz ihre Überlegungen
genügend bekannt gegeben; sie hat insoweit keine Gehörsverletzung begangen.
e) Die Gemeinde hat die Behörden, bei denen sie einen Amts- oder Fachbericht
eingeholt hatte, zusätzlich um eine Stellungnahme zur Einsprache des Beschwerdeführers
gebeten. Dieser rügt nun, die Gemeinde habe ihm die Stellungnahmen des
Oberingenieurkreises II sowie des Strasseninspektorates Mittelland Nord trotz Ersuchen
ohne Angabe von Gründen nicht zugestellt.
Die Gemeinde hat in ihrem Schreiben vom 9. Dezember 2015 dem Beschwerdeführer
mitgeteilt, gewisse Amts- und Fachstellen hätten auf die Einreichung einer zusätzlichen
Stellungnahme verzichtet.9 Dazu gehören offensichtlich der Oberingenieurkreis II sowie
das Strasseninspektorat Mittelland Nord. Denn von diesen beiden Behörden finden sich in
den Vorakten keine zusätzlichen Stellungnahmen. Folglich konnte die Vorinstanz dem
Beschwerdeführer nicht nur keine entsprechenden Stellungnahmen zustellen, sondern
musste auch nicht näher auf seine diesbezüglichen Ersuchen eingehen.
f) Der Beschwerdeführer bringt sodann vor, die Gemeinde habe sich nicht genügend
mit seinen Rügen betreffend den Brandschutz auseinandergesetzt. Insbesondere verliere
9 Vgl. Vorakten, pag. 49.
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sie kein einziges Wort zur Existenz des Elektroverteilkastens bzw. zum
brandschutztechnischen Umgang mit diesem.
Die Gemeinde geht im angefochtenen Gesamtentscheid in den Ziffern III/5.2 und III/6.11
auf die Rügen des Beschwerdeführers betreffend Brandschutz ein. Dabei verweist sie
primär auf den Fachbericht Brandschutz vom 21. Januar 2015 sowie die Stellungnahme
des zuständigen Feueraufsehers vom 21. September 2015. Dieses Vorgehen ist nicht zu
beanstanden, denn die Begründung eines Entscheids kann auch in einem Verweis auf
andere Dokumente bestehen.10
g) Der Beschwerdeführer macht weiter geltend, die Gemeinde habe ihm trotz
mehrfacher Rüge weder mitgeteilt, von welchem Nachbarhaus her der Anschluss des
Neubaus an die Gemeinschaftsantenne erfolgen werde, noch habe sie ihm den
entsprechenden Plan zur Stellungnahme zugestellt.
Der Anschluss an die Gemeinschaftsantenne gehört nicht zur "notwendigen"
Erschliessung, welche Voraussetzung für die Erteilung einer Baubewilligung ist (E. 22).
Folglich ist es nicht entscheidend, über welche Parzelle der Anschluss letztlich erfolgt.
Dementsprechend mussten die Beschwerdegegner bei der Vorinstanz auch keinen
entsprechenden Erschliessungsplan einreichen. Daraus folgt wiederum, dass für die
Vorinstanz weder die Pflicht noch die Möglichkeit bestand, dem Beschwerdeführer die von
ihm verlangten Informationen bzw. Unterlagen zu liefern.
h) Ferner rügt der Beschwerdeführer, die Gemeinde habe ohne Angabe von Gründen
die Einholung eines Berichts des Amts für öffentlichen Verkehr und Verkehrskoordination
(AÖV) verweigert. Vielmehr überlasse sie es alleine den Beschwerdegegnern, über die
Verlegung der nördlich an die Bauparzelle angrenzenden Postautohaltestelle zu
entscheiden.
Wie sich nachfolgend zeigen wird (E. 18), besteht vorliegend kein Grund, die fragliche
Postautohaltestelle zu verlegen. Die temporäre Verlegung einer Bushaltestelle ‒ wie sie
vom Beschwerdeführer gefordert wird ‒ gehört zudem ohnehin nicht zum Aufgabenfeld des
AÖV. Angesichts dieser klaren Ausgangslage brauchte die Vorinstanz nicht näher
darzulegen, weshalb sie auf die Einholung eines Amtsberichts des AÖV verzichtet hat.
10 Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 52 N. 5.
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Dies gilt umso mehr, als dass sie sich in Ziffer III/5.11.1 des angefochtenen Entscheids mit
den vom Beschwerdeführer geltend gemachten Bedenken betreffend die
Postautohaltestelle auseinandersetzt.
i) Der Beschwerdeführer rügt schliesslich, das Amt für Wald (KAWA) habe auf der
Bauparzelle einen Augenschein unter Ausschluss der Parteien, ohne Protokollierung und
ohne Dokumentation sowie ohne Gewährung des rechtlichen Gehörs durchgeführt.
Folglich seien sämtliche daraus gewonnenen Erkenntnisse unverwertbar.
Nach der Rechtsprechung besteht kein Anspruch auf Teilnahme bei amtsinternen
Besichtigungen von Bauvorhaben durch Fachstellen.11 Die Vorinstanz hat das KAWA mit
Schreiben vom 21. August 2015 gebeten, zur Einsprache des Beschwerdeführers Stellung
zu nehmen.12 Der Beschwerdeführer verlangte darin insbesondere die Durchführung eines
Waldfeststellungsverfahrens. Das KAWA nahm in der Folge eine informelle bzw.
amtsinterne Besichtigung des Baugrundstücks vor und stellte dabei fest, dass es sich bei
der betreffenden Baumgruppe nicht um Wald im Rechtssinne handle.13 Dass das KAWA
die fragliche Besichtigung ohne Avisierung der Verfahrensbeteiligten und
dementsprechend ohne Erstellung eines Protokolls durchführte, ist nach dem Gesagten
nicht zu beanstanden. Zudem erhielt der Beschwerdeführer Gelegenheit, sich zur
Stellungnahme des KAWA, welche sich auf die besagte Besichtigung bezieht, zu
äussern.14
j) Nach dem Gesagten hat die Vorinstanz den Anspruch des Beschwerdeführers auf
rechtliches Gehör nicht verletzt. Die Beschwerde erweist sich in diesem Punkt daher als
unbegründet.
4. Profilierung
a) Es ist unbestritten, dass im Zeitpunkt der ersten Publikation des vorliegend in Frage
stehenden Bauvorhabens, also am 9. und 14. Januar 2015, das von den
11 BDE vom 9. März 2017, E. 6b mit Hinweisen (RA Nr. 110/2016/148). 12 Vgl. Vorakten, pag. 50. 13 Vgl. Stellungnahme des KAWA vom 23. September 2015, Ziffer 1.2, Vorakten, pag. 10. 14 Vgl. Schreiben der Gemeinde Zollikofen vom 9. Dezember 2015, Vorakten, pag. 49.
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Beschwerdegegnern geplante Attikageschoss nicht profiliert war. Mit Schreiben vom
19. Januar 2015 machte die Gemeinde die Beschwerdegegner auf diesen Umstand
aufmerksam und gab ihnen Frist, die betreffenden Profile bis zum 26. Januar 2015
aufzustellen.15 Ebenfalls unbestritten ist, dass die Beschwerdegegner dieser Aufforderung
fristgerecht nachgekommen sind. Der Beschwerdeführer macht nun aber sinngemäss
geltend, mit dem Attikageschoss habe das Bauprojekt eine ganz andere Erscheinung als
ohne solches Geschoss. Da das Bauvorhaben im Zeitpunkt seiner Bekanntmachung nicht
vorschriftsgemäss profiliert worden sei bzw. die ursprünglich gestellten Profile wesentlich
von den Projektplänen abgewichen hätten, seien die Nachbarn sowie die Öffentlichkeit
nicht korrekt über das Vorhaben orientiert worden. Folglich hätte die Publikation des
Bauvorhabens wiederholt und die Einsprachefrist entsprechend verlängert werden müssen.
Denn es könne nicht ausgeschlossen werden, dass einzig aufgrund der fehlenden
Profilierung anderweitige Einsprachen ausgeblieben seien. Daran ändere auch der
Umstand nichts, dass gegen Ende der Einsprachefrist die Profilierung des
Attikageschosses nachgeholt worden sei. So würde üblicherweise der überwiegende Teil
der (potenziell) Einspracheberechtigten die Profile in den ersten beiden Wochen der
jeweiligen Einsprachefrist besichtigen. Die Gemeinde habe jedoch bewusst darauf
verzichtet, die Publikation des Bauvorhabens ‒ unter entsprechender Verlängerung der
Einsprachefrist ‒ zu wiederholen. Ebenso habe sie es unterlassen, das Bauvorhaben im
Anschluss an die ursprüngliche Einsprachefrist erneut ‒ unter Ansetzung einer neuen
Einsprachefrist ‒ zu publizieren, obwohl dies vom Beschwerdeführer beantragt worden sei.
b) Die Gesuchstellerinnen und Gesuchsteller haben zugleich mit der Baueingabe die
äusseren Umrisse des Bauvorhabens im Gelände abzustecken und durch Profile kenntlich
zu machen (Art. 16 Abs. 1 erster Satz BewD). Falls ein Bauvorhaben im Zeitpunkt seiner
Bekanntmachung nicht vorschriftsgemäss profiliert ist oder die gestellten Profile wesentlich
von den Projektplänen abweichen, ist die Bekanntmachung nach Behebung des Mangels
zu wiederholen mit entsprechender Verlängerung der Einsprachefrist (Art. 16 Abs. 4
BewD). Die Profile haben jedoch eine reine Hilfsfunktion: Das Ausstecken und Profilieren
von Bauvorhaben bezweckt, diese zu veranschaulichen und interessierte Personen auf das
Projekt aufmerksam zu machen (Publizitätswirkung). So müssen aus der Profilierung die
für das Erscheinungsbild wesentlichen Abmessungen im Gelände, nicht aber sämtliche
Einzelheiten der geplanten Baute ersichtlich sein. Um Details über das Vorhaben zu
15 Vgl. Vorakten, pag. 86.
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erfahren, müssen die Interessierten vielmehr die Baugesuchsakten – insbesondere die
Pläne – einsehen. Im Übrigen kann aus einer mangelhaften Profilierung ohnehin keine
Rechte ableiten, wer selber durch den Mangel keinen Nachteil erlitten hat.16
c) Es trifft zwar zu, dass Ende Januar 2015, also unmittelbar nachdem die Profile
betreffend das Attikageschoss angebracht bzw. angepasst worden sind, die Publikation
des Bauvorhabens nicht wiederholt worden ist. Folglich kam es auch zu keiner
Verlängerung der ursprünglichen Einsprachefrist. Der Beschwerdeführer hat durch die
anfänglich unterbliebene Profilierung der Attika jedoch keinen Nachteil erlitten. Denn wie
seine Einsprache und Beschwerde belegen, war er ausreichend über das Bauvorhaben
informiert. Folglich vermag der Beschwerdeführer aus der anfänglich unterbliebenen
Profilierung des Attikageschosses nichts zu seinen Gunsten ableiten. Hinzu kommt, dass
am 23. und 30. März 2016 das Bauvorhaben – infolge des Ausnahmegesuchs für das
Unterschreiten des Gebäudeabstands (E. 10) – ein weiteres Mal im Anzeiger Region Bern
publiziert wurde.17 Entgegen den Ausführungen des Beschwerdeführers hat demnach eine
Neupublikation des Bauvorhabens unter Ansetzung einer neuen Einsprachefrist, während
welcher auch das Attikageschoss profiliert war, stattgefunden. Insofern erweist sich die
Beschwerde als unbegründet. Soweit der Beschwerdeführer schliesslich einen Nachteil der
übrigen Nachbarn bzw. der Öffentlichkeit geltend macht, ist zudem gar nicht erst darauf
einzutreten.
5. Teilweiser Abbruch der bestehenden Einfriedung
a) Entlang der westlichen Parzellengrenze des Baugrundstücks verläuft ein Zaun, der
sich auf einem Mauersockel befindet. Den Baugesuchsplänen lässt sich entnehmen, dass
diese Einfriedung auf einer Länge von ca. 9.3 m abgebrochen werden soll. Der
Beschwerdeführer macht nun aber sinngemäss geltend, es liege weder ein Abbruchgesuch
noch eine Abbruchbewilligung vor; zudem sei der geplante Abbruch nicht publiziert worden.
Da die Einfriedung selbst an ihrer niedrigsten Stelle jedoch eine Gesamthöhe von über
1.20 m aufweise, hätten diese Punkte beachtet werden müssen.
16 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 4. Auflage, Bern 2013, Art. 34 N. 20 mit Hinweisen auf die Rechtsprechung. 17 Vgl. Vorakten, pag. 77 f.
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b) Die Beschwerdegegner haben im Baugesuchsformular 1.0 beim Baubeschrieb nicht
nur das Kästchen "Neubau", sondern auch dasjenige betreffend "Abbruch" angekreuzt.18
Es ist zudem unbestritten, dass der teilweise Abbruch der fraglichen Einfriedung aus den
Baugesuchsplänen ersichtlich ist. Mit dem angefochtenen Gesamtentscheid wurde das
Abbruchvorhaben schliesslich von der Vorinstanz bewilligt. Folglich fehlt es weder an
einem Abbruchgesuch noch an einer entsprechenden Bewilligung. Die Publikation vom
9. und 14. Januar 2015 war ausserdem genügend aussagekräftig, so dass sich der
Beschwerdeführer bereits in seiner Einsprache vom 9. Februar 2015 mit dem umstrittenen
Abbruchvorhaben eingehend auseinandersetzen konnte.19 Somit erweist sich die
Beschwerde auch in diesem Punkt als unbegründet. Der vom Beschwerdeführer gestellte
Subeventualantrag, wonach die Beschwerdegegner für den teilweisen Abbruch der
bestehenden Einfriedung auf das ordentliche Baubewilligungsverfahren zu verweisen
seien, ist folglich abzuweisen.
6. Publikation nicht ersuchter Ausnahmen bzw. nicht geplanter Bauten
a) Der Beschwerdeführer rügt sinngemäss, das Baugesuch stehe im Widerspruch zur
Publikation vom 9. und 14. Januar 2015. So seien Ausnahmen für Kleinbauten gemäss
Art. 28 BauG und Art. 81 Abs. 2 SG20 publiziert worden, obwohl die Beschwerdegegner
keine entsprechenden Ausnahmegesuche gestellt bzw. gar keine solchen Bauten geplant
hätten. Aufgrund der widersprüchlichen Angaben habe sich die Öffentlichkeit kein
eindeutiges Bild vom Bauvorhaben machen können. Vielmehr sei diese dadurch in die Irre
geführt worden.
b) Aus einer unterlassenen Veröffentlichung kann keine Rechte ableiten, wer sich
trotzdem mit Einsprache am Verfahren beteiligen konnte.21 Nichts anderes hat in Bezug auf
"überschiessende" Publikationen zu gelten. Der Beschwerdeführer hat sich aber bereits im
Rahmen seiner Einsprache vom 9. Februar 2015 mit der Publikation nicht ersuchter
Ausnahmen bzw. nicht geplanter Bauten befasst.22 Er macht denn auch keinen eigenen
18 Vgl. Vorakten, pag. 98. 19 Vgl. Vorakten, pag. 72. 20 Strassengesetz vom 4. Juni 2008 (SG; BSG 732.11). 21 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 35-35c N. 11 mit Hinweis auf die Rechtsprechung. 22 Vgl. Vorakten, pag. 72.
RA Nr. 110/2017/12 14
Nachteil geltend, sondern beruft sich einzig auf eine angebliche Irreführung der
Öffentlichkeit, mithin ein allfälliges Interesse Dritter. Dies ist nach bundesgerichtlicher
Rechtsprechung jedoch unzulässig.23 Insofern ist auf seine diesbezügliche Rüge gar nicht
erst einzutreten. Schliesslich ist ohnehin nicht ersichtlich, inwiefern eine Publikation nicht
ersuchter Ausnahmen bzw. nicht geplanter Bauten zu einer Irreführung der Öffentlichkeit
oder sonst einem Nachteil für Drittpersonen führen sollte. Da in einer solchen Konstellation
gerade keine Ausnahme beansprucht bzw. gar keine Baute erstellt wird, fehlt es bereits an
der für eine Einsprache nötigen Betroffenheit der potenziell Einsprachewilligen. Im Übrigen
führt eine Publikation nicht geplanter Bauten – entgegen den Ausführungen des
Beschwerdeführers – auch nicht zu einer Projektänderung im Sinne von Art. 43 BewD.
7. Zonenkonformität
a) Das Baugrundstück liegt in der Wohnzone W2. Das geplante Einfamilienhaus mit
Flachdach hat einen nahezu quadratischen Grundriss und verfügt neben dem Unter-, Erd-
und Obergeschoss auch über ein Attikageschoss. Entlang der Südost-Fassade soll das
Einfamilienhaus über alle Geschosse hinweg unmittelbar an die Parzelle Zollikofen Gbbl-
Nr. L._ gestellt bzw. an das dort bereits stehende Nachbargebäude angebaut
werden. Dieses hat einen gestaffelten Grundriss und verfügt ebenfalls über ein Unter-, Erd-
und Obergeschoss, jedoch über kein Attikageschoss. Dem Dienstbarkeitsvertrag, welcher
am 16. September 2010 zwischen den Eigentümern der Parzellen Nrn. L._ und
J._ sowie den Beschwerdegegnern abgeschlossen wurde, ist jedoch zu
entnehmen, dass zu einem späteren Zeitpunkt auch auf dem Nachbargebäude eine Attika
erstellt werden soll.24 Für deren Erschliessung soll aber bereits heute bzw. zusammen mit
dem vorliegend umstrittenen Einfamilienhaus ein externes Treppenhaus erstellt werden.
Dieses soll im nordöstlichen Teil des Baugrundstücks Nr. I._, entlang der
gemeinsamen Parzellengrenze zum Grundstück Nr. L._, sowohl an das geplante
Einfamilienhaus als auch an das bestehende Nachbargebäude angebaut werden. Gemäss
den Baugesuchsplänen verfügt das Treppenhaus jedoch nur über Zugänge zum
Nachbarhaus und zwar im Unter- und Obergeschoss; daneben ist bereits ein Zugang für
die künftige Attikawohnung auf der Parzelle Nr. L._ geplant. Von aussen her soll
23 BGer 1C_440/2010 vom 8.3.2011, E. 3.4. 24 Vgl. Vorakten, pag. 115.
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das Treppenhaus hingegen über einen Zugang auf der Bauparzelle und zwar auf der Höhe
des Erdgeschosses erschlossen werden.
b) Der Beschwerdeführer rügt, das von den Beschwerdegegnern geplante
Attikageschoss sei entgegen den kommunalen Vorschriften nicht allseitig um wenigstens
1.50 m von der Fassade des darunter liegenden Vollgeschosses zurückversetzt, weshalb
es ebenfalls als solches gelten müsse. Die Beschwerdegegner könnten sich diesbezüglich
nicht auf ihr Grenzbaurecht berufen. Dieses erlaube ihnen zwar, den Neubau grundsätzlich
bis an die Grenze der Parzelle Zollikofen Gbbl-Nr. L._ zu bauen. Die kommunalen
Vorschriften betreffend die allseitige Rückversetzung von Attikageschossen seien aber
zwingend und könnten nicht durch eine zivilrechtliche Vereinbarung ausgehebelt werden.
Mangels Rückversetzung des Attikageschosses entlang der Parzellengrenze sei das
Bauvorhaben der Beschwerdegegner folglich dreigeschossig und damit zonenwidrig.
Die Vorinstanz verlangt dagegen nicht eine Rückversetzung von der gemeinsamen
Parzellengrenze, sondern erachtet es – da der Zusammenbau von Gebäuden innerhalb
der maximal zulässigen Gebäudelänge zulässig sei – als ausreichend, wenn das fragliche
Attikageschoss um wenigstens 1.50 m von der Südost-Fassade des Nachbargebäudes
zurückversetzt werde.
In seinen Schlussbemerkungen bringt der Beschwerdeführer dagegen vor, das kommunale
Baurecht schreibe für das gesamte Gemeindegebiet die offene Bauweise vor, weshalb
vorliegend nicht mit dem Zusammenbau der beiden Gebäude argumentiert werden könne.
Ferner weise das Nachbarhaus gar kein Attikageschoss auf, weshalb ein Zusammenbau in
diesem Bereich bloss hypothetischer Natur und damit von Anfang unbeachtlich sei.
c) In der Wohnzone W2 sind maximal zwei Vollgeschosse erlaubt (Art. 85 BR25). Als
Vollgeschosse zählen das Erdgeschoss und die Obergeschosse (Art. 64 Abs. 1 BR). Auf
Flachdachbauten darf ein Attikageschoss erstellt werden, welches nicht als Vollgeschoss
gilt, sofern die Vorschriften von Art. 70 BR eingehalten sind (Art. 64 Abs. 2 zweiter Satz BR
e contrario). Gemäss Art. 70 Abs. 2 BR müssen Attikageschosse – Treppenhaus und Lift
ausgenommen – allseitig um wenigstens 1.50 m von der Fassade des darunter liegenden
Vollgeschosses zurückgenommen werden. Mit schriftlicher Zustimmung der Nachbarin
25 Baureglement der Einwohnergemeinde Zollikofen vom 2. Dezember 2001 (BR).
RA Nr. 110/2017/12 16
oder des Nachbarn dürfen Bauten schliesslich näher an die Grenze gebaut werden, sofern
der vorgeschriebene Gebäudeabstand gewahrt bleibt; innerhalb der zulässigen
Gesamtlänge ist aber auch der Zusammenbau von Gebäuden gestattet (Art. 57 Abs. 1
BR). Insofern wird der Grundsatz betreffend die offene Bauweise gemäss Art. 46 Abs. 1
BR eingeschränkt.
d) Zu Gunsten der Bauparzelle besteht ein Grenzbaurecht, welches den
Beschwerdegegnern erlaubt, den Neubau direkt an die Grenze zur Parzelle Zollikofen
Gbbl-Nr. L._ bzw. an das dort gelegene Nachbarhaus zu bauen.26 Zusammen
weisen die beiden Gebäude eine Gesamtlänge von knapp 22 m auf, was 8 m weniger ist
als die in der Wohnzone W2 maximal zulässige Gebäudelänge von 30 m (Art. 85 BR).
Aufgrund des Zusammenbaus werden die beiden Häuser zudem nicht als zwei separate
Gebäude, sondern als ein Gebäudekomplex bzw. eine Einheit wahrgenommen. Dieser
Eindruck wird verstärkt, indem das Bauvorhaben die Nordost-Fassade des bestehenden
Nachbargebäudes aufnimmt und weiterführt. Angesichts dieser Ausgangslage ist es nicht
zu beanstanden, dass die Vorinstanz bei der Rückversetzung des Attikageschosses nicht
allein auf die Fassaden des umstrittenen Einfamilienhauses, sondern auch auf diejenigen
des zusammengebauten Gebäudekomplexes, also insbesondere auf die Südost-Fassade
der bestehenden Liegenschaft auf der Parzelle Zollikofen Gbbl-Nr. L._, abgestellt
hat. Dies gilt umso mehr, als dass den Gemeinden aufgrund ihrer Autonomie bei der
Auslegung und Anwendung von eigenen, selbständigen Normen – wozu insbesondere
Vorschriften über die Bauweise und Baugestaltung gehören – ein gewisser
Beurteilungsspielraum zukommt. Soweit die Gemeinde die betreffende Norm rechtlich
vertretbar ausgelegt hat, darf eine Rechtsmittelinstanz sie daher nicht anders auslegen.27
Da die zusammengebauten Gebäude als eine Einheit wahrgenommen werden und das von
den Beschwerdegegnern geplante Attikageschoss allseitig von den Fassaden der darunter
liegenden Obergeschosse des Gebäudekomplexes um mindestens 1.50 m zurückversetzt
ist, sind die Vorgaben von Art. 70 Abs. 2 BR eingehalten. Das Attikageschoss gilt daher
nicht als Vollgeschoss; es spielt auch keine Rolle, dass das Nachbargebäude selbst (noch)
gar kein Attikageschoss aufweist. Die von den Beschwerdegegnern geplante Attika wird
somit nicht bei der maximal zulässigen Geschosszahl mitberücksichtigt. Gleiches gilt für
das externe Treppenhaus, welches gemäss Art. 70 Abs. 2 BR ausdrücklich von der
Rückversetzung ausgenommen ist. Folglich ist das Bauvorhaben zweigeschossig und
26 Vgl. Dienstbarkeitsvertrag vom 16. September 2010, S. 12, Vorakten, pag. 115. 27 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 9/10 N. 5 mit Hinweisen.
RA Nr. 110/2017/12 17
somit zonenkonform. Die Beschwerde erweist sich in diesem Punkt daher ebenfalls als
unbegründet.
8. Gebäudehöhe
a) In der Wohnzone W2 beträgt die maximal zulässige Gebäudehöhe 7.8 m (Art. 85
BR). Die Gebäudehöhe wird in der Fassadenmitte gemessen, und zwar in der Regel vom
gewachsenen Boden bis zur Schnittlinie der Fassadenflucht mit der Oberkante des Dach-
sparrens; bei Flachdächern bis oberkant offene oder geschlossene Brüstung. Die zulässige
Gebäudehöhe darf auf keiner Gebäudeseite überschritten sein (Art. 62 Abs. 1 und 2 BR).
Die Fassaden von Attiken werden bei der Bestimmung der Gebäudehöhe jedoch nicht
mitgezählt (Art. 70 Abs. 3 BR).
b) Der Beschwerdeführer macht sinngemäss geltend, die Privilegierung gemäss Art. 70
Abs. 3 BR gelte nicht bezüglich des eigens für die Parzelle Nr. L._ geplanten
externen Treppenhauses, weshalb dieses bei der Bestimmung der Gebäudehöhe
mitberücksichtigt werden müsse. Nichts anderes gelte aber auch für das von den
Beschwerdegegnern geplante Attikageschoss, da dieses mangels allseitiger
Rückversetzung als Vollgeschoss zu qualifizieren sei. Folglich werde die in der
Wohnzone W2 maximal zulässige Gebäudehöhe sowohl durch das externe Treppenhaus
als auch durch das Attikageschoss überschritten. Denn beide würden eine Höhe von
8.45 m aufweisen.
c) Bezüglich des vom Beschwerdeführer erwähnten Attikageschosses ist auf die
vorstehenden Ausführungen zu verweisen, wonach das Bauvorhaben lediglich
zweigeschossig und damit zonenkonform ist (E. 7). Folglich sind die Fassaden des von den
Beschwerdegegnern geplanten Attikageschosses für die Bestimmung der Gebäudehöhe
nicht massgebend. Ferner bietet das externe Treppenhaus zwar keinen Zugang zur Attika
(oder den anderen Geschossen) des von den Beschwerdegegnern geplanten
Einfamilienhauses. Allerdings ist ein Zugang für eine künftige Attikawohnung auf der
Parzelle Nr. L._ vorgesehen. Das betreffende Treppenhaus soll also im Hinblick
auf eine noch zu erstellende Attika auf dem unmittelbar angrenzenden Nachbargebäude
gebaut werden. Dieses verfügt zum heutigen Zeitpunkt lediglich über zwei Vollgeschosse,
weshalb dem Bau eines zusätzlichen Attikageschosses inkl. Erschliessung (Treppenhaus
RA Nr. 110/2017/12 18
oder Lift) gemäss den heute geltenden bau- und planungsrechtlichen Vorschriften
grundsätzlich nichts im Wege steht. Es ist sodann nicht ersichtlich, weshalb der Bau eines
Treppenhauses im Rahmen der Erstellung einer Attika zulässig sein sollte, die Errichtung
eines gesonderten Treppenhauses im Hinblick auf eine noch zu erstellende Attika jedoch
nicht. Hinzu kommt, dass den Gemeinden bei der Auslegung und Anwendung eigener,
selbständiger Normen aufgrund der Gemeindeautonomie ein gewisser
Beurteilungsspielraum zusteht (E. 7d). Da der Bau eines gesonderten Treppenhauses im
Hinblick auf eine noch zu erstellende Attika grundsätzlich zulässig sein muss, ist es daher
nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz einem solchen Erschliessungsbau gleichzeitig
die Privilegierung gemäss Art. 70 Abs. 3 BR gewährt. Dies ist vielmehr eine logische Folge.
Dementsprechend ist auch das umstrittene Treppenhaus im Bereich des von den
Beschwerdegegnern geplanten Attikageschosses bei der Bestimmung der Gebäudehöhe
nicht zu berücksichtigen. Abzustellen ist vorliegend vielmehr auf die maximale
Brüstungshöhe des Attikageschosses gegenüber dem gewachsenen Boden, welche
6.76 m beträgt und damit die in der Wohnzone W2 maximal zulässige Gebäudehöhe nicht
überschreitet. Demnach erweist sich die Beschwerde auch in diesem Punkt als
unbegründet.
9. Externes Treppenhaus
a) Des Weiteren macht der Beschwerdeführer sinngemäss geltend, es fehle an der für
den Bau des externen Treppenhauses notwendigen Dienstbarkeit. So sei im Grundbuch
zwar ein "Mitbenützungsrecht des Treppenhauses inkl. Zugang" zu Gunsten des
Grundstücks Nr. L._ eingetragen. Erforderlich wäre aber vielmehr ein
Überbaurecht zu Gunsten des Nachbargrundstücks. Denn das fragliche Treppenhaus solle
– entgegen dem Wortlaut der im Grundbuch eingetragenen Dienstbarkeit – nicht der
Mitbenützung, sondern ausschliesslich zur Nutzung der Parzelle Nr. L._ dienen.
Des Weiteren würden sich die Beschwerdegegner weigern, den im Dienstbarkeitsvertrag
vereinbarten Zugangskorridor zur Verbindung des Kellergeschosses auf der Parzelle
Nr. L._ mit dem Treppenhaus zu errichten.
b) Nach Art. 2 Abs. 1 BauG haben die Baubewilligungsbehörden lediglich zu prüfen, ob
ein Bauvorhaben den bau- und planungsrechtlichen Vorschriften und den nach anderen
Gesetzen im Baubewilligungsverfahren zu prüfenden Vorschriften entspricht. Setzt die
RA Nr. 110/2017/12 19
Baurechtsgesetzgebung den Bestand ziviler Rechte voraus, wie dies insbesondere beim
Bauen auf fremdem Grund oder bei einer Zufahrt über fremden Boden der Fall ist, wird
deren Bestand und Umfang im Baubewilligungsverfahren ausnahmsweise vorfrageweise
geprüft. Darüber hinaus sind privatrechtliche Fragen nicht Gegenstand des öffentlich-
rechtlichen Baubewilligungsverfahrens.28
c) Das von den Beschwerdegegnern geplante externe Treppenhaus soll auf ihrem
eigenen Grundstück errichtet werden, weshalb es ausser dem Grenzbaurecht (E. 7d)
keiner weiteren Dienstbarkeit bedarf. Dies gilt unabhängig davon, ob das Treppenhaus von
den Beschwerdegegnern selbst genutzt wird oder nicht. Der Inhalt bzw. Umfang des als
Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragenen Mitbenützungsrechts ist für die
Bewilligungsfähigkeit des fraglichen Treppenhauses bzw. Neubaus somit unbeachtlich.
Gleiches gilt für die vom Beschwerdeführer behauptete Verletzung des
Dienstbarkeitsvertrags. Denn es geht dabei einzig um die Frage der Einhaltung einer
privatrechtlichen Vereinbarung, für deren Durchsetzung die Betroffenen auf den
zivilrechtlichen Weg verwiesen sind. Auf die vom Beschwerdeführer diesbezüglich
gerügten Punkte ist folglich nicht einzutreten.
10. Gebäudeabstand
a) Mit schriftlicher Zustimmung der Nachbarin oder des Nachbarn dürfen Bauten näher
an die Grenze gebaut werden, sofern der vorgeschriebene Gebäudeabstand gewahrt bleibt
(Art. 57 Abs. 1 erster Satz BR). Der Abstand zweier Gebäude muss wenigstens der
Summe der dazwischen liegenden, für sie vorgeschriebenen Grenzabstände entsprechen
(Art. 59 Abs. 1 erster Satz BR). Der Zusammenbau von Gebäuden ist innerhalb der
zulässigen Gesamtlänge jedoch gestattet (Art. 57 Abs. 1 zweiter Satz BR).
b) Wie bereits mehrfach erwähnt, besteht zu Gunsten der Bauparzelle ein
Grenzbaurecht, welches den Beschwerdegegnern erlaubt, den Neubau entlang der
Südost-Fassade direkt an die Grenze zur Parzelle Zollikofen Gbbl-Nr. L._ bzw. an
das dort gelegene Nachbarhaus zu bauen. Da durch den geplanten Zusammenbau zudem
auch nicht die in der Wohnzone W2 maximal zulässige Gebäudelänge überschritten wird,
28 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 2 N. 4a.
RA Nr. 110/2017/12 20
muss gegenüber der Parzelle Nr. L._ bzw. gegenüber dem dort gelegenen Haus
kein Gebäudeabstand eingehalten werden.
c) Anders präsentiert sich hingegen die Situation in Bezug auf die Parzelle
Nr. J._. So befindet sich die Südwest-Fassade des von den Beschwerdegegnern
geplanten Neubaus in einem Abstand von nur 4.02 m von der Grenze zur Parzelle
Nr. J._ bzw. von der auf dieser Parzelle stehenden Garage entfernt; Letztere liegt
vom Baugrundstück aus gesehen jedoch "unterirdisch", weshalb die Beschwerdegegner
denn auch planen, deren Dach als Garten bzw. Terrasse zu nutzen (E. 3d). Der gegenüber
dem Garagengebäude einzuhaltende Gebäudeabstand von 17 m (Art. 85 i.V.m. Art. 59
Abs. 1 erster Satz BR) wird unbestrittenermassen unterschritten. Daran ändert auch der
Umstand nichts, dass die Eigentümer der Parzelle Nr. J._ ebenfalls eine
schriftliche Zustimmung zur Unterschreitung des Grenzabstands erteilt haben (E. 11).29 Für
die vorliegende Unterschreitung des Gebäudeabstands um beinahe 13 m benötigen die
Beschwerdegegner vielmehr eine Ausnahme gemäss Art. 26 BauG. Die
Beschwerdegegner haben denn auch ein Ausnahmegesuch zur Unterschreitung des
Gebäudeabstands eingereicht. Die Vorinstanz hat dieses mit der Begründung, ohne
entsprechende Ausnahme sei eine Bebauung aufgrund der knappen Platzverhältnisse
sowie der Geometrie der Bauparzelle gar nicht möglich, bewilligt.
d) Laut Art. 26 BauG können Ausnahmen von einzelnen Bauvorschriften bewilligt
werden, wenn besondere Verhältnisse es rechtfertigen und wenn keine öffentlichen
Interessen beeinträchtigt werden. Ausnahmen dürfen überdies keine wesentlichen
nachbarlichen Interessen verletzen, es sei denn, die Beeinträchtigung könne durch
Entschädigung vollwertig ausgeglichen werden. Diese Voraussetzungen müssen kumulativ
erfüllt sein.
Eine Ausnahmebewilligung soll die gesetzliche Regelung, die im Interesse der
Rechtssicherheit sowie der Rechtsgleichheit die tatsächlichen Verhältnisse generalisierend
erfasst, einzelfallgerecht verfeinern. Ausnahmegründe beziehen sich deshalb auf den
Zweck, den Umfang oder die Gestaltung eines Bauvorhabens, wenn diese in den
geltenden Vorschriften nicht genügend berücksichtigt sind. Sie müssen mit den
Besonderheiten des Baugrundstücks oder des Bauvorhabens zusammenhängen. Rein
29 Vgl. Vorakten, pag. 88 und 90 f.
RA Nr. 110/2017/12 21
finanzielle Interessen, der Wunsch nach einer Ideallösung oder intensives
Ausnützungsstreben rechtfertigen aber keine Ausnahmebewilligung. Es geht vielmehr
darum, ausgesprochene Unbilligkeiten und Unzweckmässigkeiten zu vermeiden, die die
strikte Anwendung der Vorschrift für die Bauwilligen zur Folge hätte.
Schliesslich ist zu berücksichtigen, dass der Ausnahmegrund keine absolute Grösse ist.
Ob ein Sachverhalt als Ausnahmegrund genügen kann, hängt von drei Komponenten ab:
Vom Interesse des Bauherrn an der Ausnahme, von der Bedeutung der Vorschrift, von der
abgewichen werden soll, und von Art und Mass der verlangten Abweichung.30
e) Der Beschwerdeführer macht zunächst geltend, das Ausnahmegesuch der
Beschwerdegegner sei zu unbestimmt. Da das Bauvorhaben die gesetzlichen
Gebäudeabstände sowohl gegenüber der Parzelle Nr. L._ als auch der Parzelle
Nr. J._ unterschreite, sei unklar, für welche Unterschreitung das Gesuch gestellt
worden sei. Zudem hätten es sowohl die Beschwerdegegner als auch die Vorinstanz
unterlassen, darzulegen, inwiefern es trotz Unterschreitung des Gebäudeabstands an einer
Beeinträchtigung öffentlicher Interessen fehle. Neben diesen formellen Rügen bringt der
Beschwerdeführer vor, es seien vorliegend keine besonderen Verhältnisse gegeben,
welche eine Ausnahme rechtfertigen würden. Insbesondere hätten die Beschwerdegegner
sowohl die Platzverhältnisse als auch die Geometrie des Grundstücks gekannt und zwar
bereits im Erwerbszeitpunkt. Folglich könne nun nicht von "einer unverhältnismässigen
Härte" gesprochen werden, wenn die Parzelle nicht bebaubar sei. Angesichts der
vorliegenden Unterschreitung des Gebäudeabstands von rund 13 m könne auch nicht
mehr von einer massvollen Ausnahme gesprochen werden. Schliesslich würden durch
eine entsprechende Ausnahme nicht nur seine, sondern auch die Interessen der
Eigentümer der Parzellen Nrn. J._ und L._ verletzt. So seien die
Eigentümer der Parzelle Nr. J._ bloss um Zustimmung zur Unterschreitung des
Grenzabstands ersucht worden, während ihnen die Unterschreitung des Gebäudeabstands
verschwiegen worden sei.
f) Es trifft zwar zu, dass die Beschwerdegegner in ihrem Gesuch vom 11. März 2016
nicht explizit angeben, gegenüber welcher Parzelle sie eine Ausnahme vom
Gebäudeabstand beantragen.31 Wie aber bereits ausgeführt (E. 10b), muss das
Bauvorhaben gegenüber der Parzelle Nr. L._ bzw. gegenüber dem dort gelegenen
30 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 26-27 N. 4 mit Hinweisen. 31 Vgl. Vorakten, pag. 81.
RA Nr. 110/2017/12 22
Haus kein Gebäudeabstand einhalten, weshalb es in diesem Zusammenhang auch keiner
Ausnahme bedarf. Die Beschwerdegegner verweisen in der Begründung ihres
Ausnahmegesuchs zudem zweimal auf die Parzelle Nr. J._. So sei einerseits die
Ausnahme mit den Eigentümern der Parzelle Nr. J._ besprochen worden;
andererseits seien sie berechtigt, das Flachdach des betroffenen Garagengebäudes auf
der Parzelle Nr. J._ als Sitzplatz zu nutzen. Folglich ergibt sich ohne Weiteres,
dass die Beschwerdegegner das Ausnahmegesuch für die Unterschreitung des
Gebäudeabstands gegenüber der Parzelle Nr. J._ gestellt haben. Das
Ausnahmegesuch ist demnach genügend bestimmt. Des Weiteren wird sich sogleich
zeigen (E. 10h), dass durch die vorliegende Unterschreitung des Gebäudeabstands keine
öffentlichen Interessen beeinträchtigt werden. Folglich ist es auch nicht zu beanstanden,
dass weder die Vorinstanz noch die Beschwerdegegner es unterlassen haben, (näher)
darzulegen, inwiefern es trotz Unterschreitung an einer Beeinträchtigung öffentlicher
Interessen fehlt. Angaben zu den besonderen Verhältnissen haben die Beschwerdegegner
in ihrem Ausnahmegesuch vom 11. März 2016 schliesslich gemacht. Sie führen
insbesondere die knappen Platzverhältnisse sowie die Geometrie der Parzelle als Grund
für die Unterschreitung des Gebäudeabstands an. Ihr Gesuch erfüllt somit die nötigen
Formerfordernisse.
g) Die Beschwerdegegner beabsichtigen mit der von ihnen ersuchten Ausnahme nicht
eine maximale Ausschöpfung der zonengemäss zulässigen Ausnützung ihrer Liegenschaft.
Es geht ihnen vielmehr um die Überbauungsmöglichkeit als solche. Denn ohne
Ausnahmebewilligung bezüglich Gebäudeabstands wäre eine Überbauung der Bauparzelle
mit einem Wohnhaus praktisch nicht möglich. Würden die Beschwerdegegner nämlich
neben dem Strassenabstand zur N._strasse (E. 12) und dem Grenzabstand zum
O._weg auch den Gebäudeabstand gegenüber der Parzelle Nr. J._
einhalten, bliebe ihnen aufgrund der unregelmässigen Form des Baugrundstücks lediglich
eine Fläche von wenigen Quadratmetern; eine alternative architektonische Lösung – ohne
Ausnahmen – fällt damit von Anfang an ausser Betracht. Die strikte Anwendung der
Gebäudeabstandsvorschrift hätte also eine offensichtliche Unbilligkeit und
Unzweckmässigkeit zur Folge, welche nicht dem Willen des Gesetzgebers entsprechen
kann. Gewiss musste den Beschwerdegegnern die ungünstige Parzellenform im Zeitpunkt
des Erwerbs bekannt sein. Sie durften aber auch damit rechnen, gerade gestützt auf
diesen Umstand bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen eine Ausnahme zur
Unterschreitung des reglementarischen Gebäudeabstands zu erlangen. Dementsprechend
RA Nr. 110/2017/12 23
hat das Verwaltungsgericht in einem Fall, in welchem das Grundstück ebenfalls wegen
seiner ungünstigen Form reglementskonform kaum vernünftig zu überbauen war, eine
Ausnahme für das Unterschreiten des Bauabstandes gewährt.32 Hinzu kommt, dass die
bestehende Garage auf der Parzelle Nr. J._, gegenüber welcher der
Gebäudeabstand unterschritten werden soll, vom Baugrundstück aus gesehen
"unterirdisch" liegt, das heisst gar kein den Boden überragendes Gebäude in Erscheinung
tritt. Folglich liegen gleich mehrere besondere Verhältnisse vor, welche eine Ausnahme
vom massgebenden Gebäudeabstand rechtfertigen.
h) Öffentliche Interessen werden durch die beabsichtigte Unterschreitung nicht
beeinträchtigt. Wie soeben erwähnt (E. 10g), befindet sich die von der Unterschreitung des
Gebäudeabstands betroffene Garage unterhalb des Terrains der Bauparzelle.
Infolgedessen beeinträchtigt das umstrittene Einfamilienhaus das betreffende
Garagengebäude weder in Bezug auf Besonnung, Schattenwurf oder Belichtung noch in
Bezug auf Aussicht, Einsicht oder Belüftung; im Übrigen ist ohnehin fraglich, ob bei einer
Garage den genannten Punkten überhaupt Beachtung geschenkt werden muss. Eine
Beeinträchtigung anderer öffentlicher Interessen, welche bei einer Unterschreitung des
Gebäudeabstands betroffen sein könnten, wie z.B. feuerpolizeiliche Interessen, Wohn- und
Arbeitshygiene, Siedlungsgestaltung und Ästhetik sowie der Schutz von Ufern und
Waldrändern erscheint vorliegend jedenfalls von Anfang an ausgeschlossen bzw. ist nicht
ersichtlich und wird vom Beschwerdeführer auch nicht geltend gemacht. Ebenso wenig
führt dieser aus, inwiefern durch die Unterschreitung des massgebenden
Gebäudeabstands seine privaten Interessen sowie diejenigen der Eigentümer der
Parzellen Nrn. J._ und L._ verletzt würden. Da das Garagengebäude auf
der Parzelle Nr. J._ vom Baugrundstück aus gesehen "unterirdisch" liegt, sind die
vorliegenden Auswirkungen der Abstandsunterschreitung aber auch nicht vergleichbar mit
denjenigen, die bei einer analogen Unterschreitung gegenüber einem oberirdischen
Gebäude entstehen würden. Trotz einer Verkürzung des massgebenden
Gebäudeabstands von 17 m um beinahe 13 m handelt es sich vorliegend denn auch nicht
um eine unverhältnismässige Unterschreitung. Dies gilt umso mehr, als dass der minimale
privatrechtliche Grenzabstand von 3 m gemäss Art. 79 Abs. 1 EG ZGB33 deutlich
eingehalten wird. Eine Verletzung von wesentlichen nachbarlichen Interessen liegt somit
32 BVR 1999 S. 211 E. 4a f. 33 Gesetz vom 28. Mai 1911 betreffend die Einführung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (EG ZGB; BSG 211.1).
RA Nr. 110/2017/12 24
ebenfalls nicht vor. Hinzu kommt, dass das vom Beschwerdeführer gestellte
Lastenausgleichsbegehren im Dispositiv des angefochtenen Entscheids vorschriftsgemäss
aufgenommen worden ist (E. 29); die übrigen Nachbarn haben es unterlassen, ein solches
Begehren zu stellen und damit ihren allfälligen Anspruch auf Lastenausgleich verwirkt
(Art. 31 Abs. 4 Bst. a BauG).
i) Zusammengefasst unterschreitet das geplante Einfamilienhaus den massgebenden
Gebäudeabstand gegenüber dem auf der Parzelle Nr. J._ stehenden
Garagengebäude. Der Grund dafür liegt jedoch in der unregelmässigen Form des
Baugrundstücks und den daraus resultierenden engen Platzverhältnissen, welche eine
reglementskonforme Bebauung praktisch unmöglich machen. Da somit besondere
Verhältnisse vorliegen und durch die beabsichtigte Unterschreitung des Gebäudeabstands
weder öffentliche noch wesentliche nachbarliche Interessen beeinträchtigt werden, hat die
Vorinstanz den Beschwerdegegnern zu Recht eine entsprechende Ausnahmebewilligung
erteilt. Die Beschwerde erweist sich somit auch in diesem Punkt als unbegründet.
11. Näherbaurecht
a) Es ist unbestritten, dass das Bauvorhaben gegenüber der Parzelle Nr. J._
grundsätzlich einen Grenzabstand von 12 m einhalten müsste (Art. 85 i.V.m. Art. 53 Abs. 3
BR). Wie vorstehend erwähnt (E. 10c), haben die Eigentümer der Parzelle Nr. J._
aber ihre schriftliche Zustimmung zur Unterschreitung des Grenzabstands erteilt, was
gemäss Art. 57 Abs. 1 erster Satz BR von der Einhaltung des Grenzabstands befreit,
sofern der vorgeschriebene Gebäudeabstand gewahrt bleibt.
b) Der Beschwerdeführer macht nun aber sinngemäss geltend, die von den
Eigentümern der Parzelle Nr. J._ unterzeichneten Schreiben vom 1. Oktober 2014
würden keine schriftlichen Zustimmungen im Sinne von Art. 57 Abs. 1 erster Satz BR
darstellen. So würden sich die mit den genannten Schreiben erteilten Zustimmungen nicht
nur auf unleserliche Pläne, sondern auch auf eine frühere Projektvariante beziehen,
weshalb diese von Anfang an unbeachtlich seien. Hinzu komme, dass sowohl die
Beschwerdegegner als auch die Eigentümer der Parzelle Nr. J._ mit den
Schreiben vom 1. Oktober 2014 das Näherbaurecht vielmehr als Dienstbarkeit begründen
wollten. Die blosse Unterzeichnung dieser Schreiben erfülle jedoch nicht die dafür
RA Nr. 110/2017/12 25
notwendigen Formerfordernisse, weshalb sich die Beschwerdegegner auch aus diesem
Grund nicht auf ein rechtsgenügliches Näherbaurecht berufen könnten. Selbst wenn aber
die entsprechenden Formerfordernisse erfüllt wären, könnten die Eigentümer der Parzelle
Nr. J._ ihre Zustimmung bzw. das Näherbaurecht aufgrund Willensmängel
jederzeit anfechten, was wiederum zu einer unzulässigen Rechtsunsicherheit bzw.
Unbrauchbarkeit der betreffenden Zustimmungen führen würde. Schliesslich sei eine der
Zustimmungen nur vorbehältlich der Angabe weiterer Informationen erteilt worden und die
Beschwerdegegner hätten bis heute nicht nachgewiesen, dass die betreffenden
Informationen inzwischen nachgeliefert worden wären oder der betreffende Eigentümer
zwischenzeitlich vorbehaltslos zugestimmt hätte. Folglich mangle es zumindest an der
Zustimmung dieses einen Eigentümers.
c) Für den Näherbau braucht es – sofern der vorgeschriebene Gebäudeabstand
gewahrt bleibt – einzig die Zustimmung der betroffenen Nachbarn; liegt diese vor, bedarf
es keiner Ausnahme vom Grenzabstand.34 Die Eigentümer der Parzelle Nr. J._
haben mit Unterzeichnung der Schreiben vom 1. Oktober 2014 entsprechende
Zustimmungen erteilt. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass die fraglichen
Schreiben im Betreff auf einen Baueingabeplan vom Juni 2014 verweisen und die
Vorinstanz im Rahmen der vorläufigen formellen Prüfung die Lesbarkeit der ursprünglich
eingereichten Pläne bemängelte. Denn einerseits haben sich die Eigentümer der Parzelle
Nr. J._ nie über eine mangelnde Lesbarkeit der Pläne beklagt. Andererseits
wurden deren Zustimmungen erst im Oktober 2014 eingeholt, also zu einem Zeitpunkt, in
welchem die überarbeiteten bzw. die für die Baubewilligung massgebenden Pläne bereits
seit mehr als zwei Monaten vorlagen und auch bei der Vorinstanz nachgereicht worden
sind. Ob die Beschwerdegegner und die Eigentümer der Parzelle Nr. J._ das
Näherbaurecht zudem als Dienstbarkeit ins Grundbuch eintragen lassen wollen bzw. ob die
dafür erforderlichen Formerfordernisse erfüllt sind, ist für die Bewilligungsfähigkeit des
Bauvorhabens ferner unbeachtlich. Die Errichtung einer solchen Dienstbarkeit ist nur von
Bedeutung, sofern die von den Eigentümern der Parzelle Nr. J._ abgegebenen
Zustimmungen allfällige Rechtsnachfolger binden sollen und die Baubewilligung für das
umstrittene Vorhaben noch nicht rechtskräftig (erteilt) worden ist.35 Dies ist vorliegend
jedoch nicht der Fall. Hinweise, wonach die Eigentümer der Parzelle Nr. J._ einem
Willensmangel unterlegen sind, bestehen ebenfalls nicht. Vielmehr musste diesen aufgrund
34 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 12 N. 12. 35 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 12 N. 12.
RA Nr. 110/2017/12 26
der Einsehbarkeit in die Planunterlagen und der Profilierung des Bauvorhabens der
Umfang der beabsichtigten Unterschreitung des Grenzabstands (sowie die damit
einhergehende Unterschreitung des Gebäudeabstands) bewusst sein. Der von einem der
Eigentümer der Parzelle Nr. J._ angebrachte Vorbehalt bezieht sich schliesslich
nicht auf die für die Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens nötige Zustimmung zur
Unterschreitung des Grenzabstands, sondern lediglich auf die (allfällige)
Dienstbarkeitserrichtung.36 Dementsprechend ist es unbeachtlich, ob der betreffende
Eigentümer die von ihm geforderten Informationen inzwischen erhalten hat oder nicht.
d) Nach dem Gesagten verfügen die Beschwerdegegner sowohl über die nötige
Zustimmung der betroffenen Nachbarn als auch über eine Ausnahmebewilligung zur
Unterschreitung des Gebäudeabstands (E. 10). Folglich ist es nicht zu beanstanden, dass
ihr Bauvorhaben den gesetzlich vorgeschriebenen Grenzabstand gegenüber der Parzelle
Nr. J._ unterschreitet. Insofern erweist sich die Beschwerde auch in diesem Punkt
als unbegründet.
12. Strassen- und Grenzabstände
a) Der Beschwerdeführer rügt eine Verletzung der gesetzlich vorgeschriebenen
Strassen- und Grenzabstände. Zwar betrage der Abstand zwischen dem projektierten
Neubau und dem Fahrbahnrand der nördlich der Bauparzelle verlaufenden
N._strasse 5 m. Zwischen dem Fahrbahnrand und dem umstrittenen Gebäude
verlaufe aber auch ein Gehweg gegenüber welchem ebenfalls ein Abstand von 5 m
eingehalten werden müsse. Dies sei jedoch nicht der Fall. In der nordwestlichen Ecke der
Bauparzelle hätten die Beschwerdegegner zudem die Pflanzung eines hochstämmigen
Baumes geplant. Dieser unterschreite den gegenüber der Parzelle Nr. C._
geltenden Strassenabstand um etwa 0.2 m sowie den gemäss Art. 79l Abs. 1 Bst. a EG
ZGB geltenden Grenzabstand um ca. 2.2 m.
b) Die gesetzlichen und reglementarischen Bauabstände von öffentlichen Strassen
haben vor allem verkehrspolizeiliche und wohnhygienische Bedeutung. Sie gewährleisten
die Verkehrsübersicht, schützen die Anstösser vor lästigen Auswirkungen des
36 Vgl. Vorakten, pag. 91.
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Strassenverkehrs (Lärm, Staub, Abgase, Erschütterungen, Lichteinwirkungen) und die
Strassenbenützer vor Gefährdungen aus den anstossenden Grundstücken. Sie ersetzen
den Grenzabstand zur Strassenparzelle und erfüllen für Bauten, die sich über die Strasse
hinweg gegenüberliegen, die Funktion des Gebäudeabstandes. Dies gilt auch, wenn
dadurch der Abstand kleiner wird als der in der betreffenden Zone sonst erforderliche.37
Gemäss Art. 80 Abs. 1 SG gilt, soweit das zuständige Gemeinwesen in Nutzungsplänen
oder in der Gesetzgebung nichts anderes festgelegt hat, für Bauten und Analgen an
Kantonsstrassen ein Abstand von 5 m (Bst. a) und für solche an Gemeindestrassen,
Privatstrassen im Gemeingebrauch sowie an selbständigen Fuss- und Radwegen ein
Abstand von 3.6 m, jeweils gemessen ab Fahrbahnrand. Für hochstämmige Bäume
entlang von Strassen im Siedlungsgebiet gilt ein Strassenabstand von 3 m gemessen ab
Mitte der Pflanzstelle und Fahrbahnrand (Art. 57 Abs. 1 Bst. a SV38).
c) Die Gemeinde Zollikofen sieht in ihrem Baureglement zwar vor, dass der
Strassenabstand bei Strassen mit Gehweg in der Regel ab dessen Hinterkante zu messen
ist (Art. 49 Abs. 1 BR). Dies ist vorliegend jedoch insofern unbeachtlich, als dass es sich
bei der N._strasse um eine Kantonsstrasse handelt, für welche die Gemeinde
Zollikofen in Art. 49 Abs. 3 BR ausdrücklich auf die Bestimmungen des SG verweist. Da es
sich beim parallel zur N._strasse verlaufenden Gehweg zudem nicht um einen
selbständigen Fussweg, sondern lediglich um ein Trottoir handelt und der Strassenabstand
vorliegend dem Grenzabstand vorgeht, muss der geplante Neubau gegenüber dem
Gehweg keinen gesonderten Abstand einhalten. Es genügt vielmehr die Einhaltung des
gesetzlich vorgeschriebenen Strassenabstands von 5 m gemessen vom Fahrbahnrand
aus, was vorliegend unbestrittenermassen der Fall ist.
Das Tiefbauamt des Kantons Bern, Oberingenieurkreis II (TBA OIK II), geht in seinem
Amtsbericht vom 13. Februar 2015 zwar davon aus, dass in der nordwestlichen Ecke der
Bauparzelle ein hochstämmiger Baum gepflanzt werden soll.39 Den Baugesuchsplänen
lässt sich jedoch nicht eindeutig entnehmen, ob es sich bei der beabsichtigten Pflanzung
tatsächlich um einen hochstämmigen Baum handelt. Letztlich ist dies aber ohnehin nicht
entscheidend. Denn einerseits gelten die Strassenabstände gemäss SG und SV nur
gegenüber öffentlichen Strassen. Für nicht dem öffentlichen Verkehr gewidmete
37 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 12 N. 15. 38 Strassenverordnung vom 29. Oktober 2008 (SV; BSG 732.111.1). 39 Vgl. Vorakten, pag. 22.
RA Nr. 110/2017/12 28
Privatstrassen, und um eine solche handelt es sich bei der Strassenparzelle
Nr. C._, bestehen hingegen keine strassenbaurechtlichen Abstandsvorschriften.40
Andererseits bildet die Einhaltung zivilrechtlicher Vorschriften, wozu insbesondere die
nachbarrechtlichen Bestimmungen des Zivilrechts betreffend die Grenzabstände für
Bäume und Sträucher gehören, nicht Gegenstand des öffentlich-rechtlichen
Baubewilligungsverfahrens; für deren Durchsetzung sind die Betroffenen vielmehr auf den
zivilrechtlichen Weg verwiesen (E. 19b und E. 15b). Für die Bewilligungsfähigkeit des
Bauvorhabens spielt es somit keine Rolle, ob der Beschwerdeführer der von den
Beschwerdegegnern beabsichtigten Pflanzung zugestimmt hat oder nicht. Da alle
massgebenden Strassen- und Grenzabstände eingehalten sind bzw. die für eine
Unterschreitung nötigen Rechte und Zustimmungen vorliegen (E. 7d und E. 11), mussten
die Beschwerdegegner schliesslich keine entsprechenden Ausnahmebewilligungen
einholen. Damit erweist sich die Beschwerde auch in diesem Punkt als unbegründet.
13. Wasserleitungen
a) Der Beschwerdeführer macht sinngemäss geltend, die geplanten Bauten und
Pflanzungen würden teilweise den vom kommunalen Gesetzgeber vorgeschriebenen
Abstand gegenüber öffentlichen Wasserleitungen unterschreiten. Für diese
Unterschreitung sei jedoch weder ein Ausnahmegesuch gestellt noch eine
Ausnahmebewilligung erteilt worden.
b) Unter der Marginalie "Schutz der öffentlichen Leitungen" hält Art. 22 Abs. 2 WVR41
fest, dass Bauten in der Regel einen Abstand von 4 m gegenüber bestehenden und
projektierten Leitungen einzuhalten haben. Die Gemeinde kann im Einzelfall für die
Sicherheit der Leitung einen grösseren Abstand vorschreiben. Kleinere Abstände bedürfen
der Bewilligung der Gemeinde.
c) Es trifft zwar zu, dass das Bauvorhaben gegenüber denjenigen Wasserleitungen,
welche zu den Gebäuden auf den Parzellen Nrn. L._ und J._ führen,
teilweise gar keinen bzw. einen Abstand von weniger als 4 m aufweist. Entgegen der
Ansicht des Beschwerdeführers handelt es sich bei diesen Leitungen jedoch nicht um
40 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 12 N. 17. 41 Wasserversorgungsreglement der Einwohnergemeinde Zollikofen vom 21. November 2012 (WVR).
RA Nr. 110/2017/12 29
öffentliche, sondern um private Hausanschlussleitungen gemäss Art. 18 Abs. 1 WVR, für
welche der Leitungsabstand nach Art. 22 Abs. 2 WVR nicht gilt. Einzig aus dem Umstand,
wonach für diese Leitungen keine Dienstbarkeiten bestehen, kann sodann nicht
geschlossen werden, dass es sich um öffentliche Wasserleitungen handelt. So haben die
Eigentümer der Parzellen Nrn. J._ und L._ sowie die Beschwerdegegner
ausdrücklich darauf verzichtet, für Wasserleitungen entsprechende Dienstbarkeiten im
Grundbuch einzutragen.42 Die einzige öffentliche Wasserleitung in der näheren Umgebung
des Bauvorhabens befindet sich in dessen nördlicher Richtung und verläuft entlang der
N._strasse. Gegenüber dieser Leitung weist der geplante Neubau aber einen
Mindestabstand von knapp 6 m auf. Dass die Beschwerdegegner im Formular 5.4
(Anschluss Wasser), welches sie zusammen mit dem Baugesuch einreichten, angegeben
haben, die Entfernung vom geplanten Neubau zur öffentlichen Leitung betrage lediglich
2 m, ist folglich unbeachtlich. Vielmehr ist davon auszugehen, dass es sich dabei um ein
Versehen handelt. Zusammengefasst erweist sich die Beschwerde somit auch in diesem
Punkt als unbegründet.
14. Waldabstand
a) Der kürzeste Abstand zwischen dem von den Beschwerdegegnern geplanten
Einfamilienhaus und dem nördlich davon angrenzenden Wald auf der Parzelle
Münchenbuchssee Gbbl-Nr. S._ beträgt ca. 12.5 m. Der Beschwerdeführer macht
geltend, das Bauvorhaben unterschreite den erforderlichen Waldabstand um über 17 m
und damit erheblich. So habe das Bundesgericht in einem Urteil festgehalten, dass "für
Wohnbauten in günstiger Lage zum Wald Waldabstände unter 15 m im Allgemeinen nicht
bewilligt würden"; es sei nicht ersichtlich, weshalb vorliegend etwas anderes gelten solle.
Sinngemäss rügt er weiter, die Beschwerdegegner hätten nicht rechtsgenüglich um eine
Ausnahme zur Unterschreitung des Waldabstands ersucht. Ein entsprechendes
Ausnahmegesuch sei zudem auch nicht publiziert worden; der "rechtsunverbindliche
Hinweis" in der Baupublikation, wonach der Waldabstand unterschritten werde, ersetze
jedenfalls weder eine Publikation noch ein Ausnahmegesuch. Sodann bringt der
Beschwerdeführer vor, der Amtsbericht des KAWA vom 9. Januar 2015 enthalte keine
Begründung, weshalb vorliegend trotz Unterschreitung des gesetzlichen Waldabstands die
42 Vgl. Dienstbarkeitsvertrag vom 16. September 2010, S. 16, Vorakten, pag. 115.
RA Nr. 110/2017/12 30
Walderhaltung gewährleistet sein und die Waldfunktionen kaum entscheidend
beeinträchtigt werden sollten. Es sei zudem fraglich, ob die vom KAWA nachgeschobene
Begründung in der Stellungnahme vom 23. September 2015 einen Amtsbericht zu ersetzen
vermöge. Ausserdem basiere die darin angeführte Argumentation, wonach das
Ausnahmegesuch der Beschwerdegegner insbesondere unter Berücksichtigung der bisher
bewilligten Unterschreitungen des Waldabstands in der Nachbarschaft beurteilt worden sei,
auf dem verwaltungsrechtlichen Grundsatz der "Gleichbehandlung im Unrecht". Darauf
hätten die Beschwerdegegner jedoch keinen Anspruch. Denn gemäss bundesgerichtlicher
Rechtsprechung gehe diesem der Grundsatz der Gesetzmässigkeit der Verwaltung vor.
b) Bauten und Anlagen in Waldnähe sind nur zulässig, wenn sie die Erhaltung, Pflege
und Nutzung des Waldes nicht beeinträchtigen. Die Kantone schreiben einen
angemessenen Mindestabstand der Bauten und Anlagen vom Waldrand vor. Sie
berücksichtigen dabei die Lage und die zu erwartende Höhe des Bestandes (Art. 17
WaG43). Gemäss Art. 25 Abs. 1 KWaG44 haben die in der Verordnung (Art. 34 Abs. 1
KWaV45) bezeichneten Bauten und Anlagen einen Abstand zum Wald von mindestens
30 m einzuhalten. Das KAWA kann beim Vorliegen besonderer Verhältnisse Ausnahmen
bewilligen (Art. 26 Abs. 1 KWaG und Art. 34 Abs. 2 KWaV). Gemäss der herrschenden
Praxis der bernischen Forstbehörden, die sowohl durch das Verwaltungsgericht als auch
durch das Bundesgericht bereits in etlichen Fällen gestützt worden ist, werden – nach
Abwägung aller Interessen – häufig weitgehende Ausnahmen vom Waldabstand gewährt.
Die besonderen Verhältnisse, welche eine Ausnahmebewilligung rechtfertigen, werden
bereits darin gesehen, dass das konkrete Vorhaben weder den Zweck noch die Anliegen
bedroht oder vereitelt, die mit der gesetzlichen Regelung des Waldabstandes verfolgt
werden.46 An die "besonderen Verhältnisse" gemäss Art. 26 Abs. 1 KWaG stellt das KAWA
und seine Abteilungen seit jeher weniger strenge Anforderungen als die
Verwaltungsjustizbehörden an die "besonderen Verhältnisse" gemäss Art. 26 BauG.
c) Es ist unbestritten, dass das geplante Einfamilienhaus den gesetzlichen Waldabstand
an gewissen Stellen teilweise erheblich unterschreitet. In Ziffer 3 des Formulars 4.2
43 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über den Wald (Waldgesetz, WaG; SR 921.0). 44 Kantonales Waldgesetz vom 5. Mai 1997 (KWaG; BSG 921.11). 45 Kantonale Waldverordnung vom 29. Oktober 1997 (KWaV; BSG 921.111). 46 BVR 2003 S. 257 E. 10d mit Hinweisen; VGE 21266 vom 21.9.2001, E. 4f; Stefan M. Jaissle, Der dynamische Waldbegriff und die Raumplanung, Zürich 1994, S. 240 ff.
RA Nr. 110/2017/12 31
betreffend "Bauten nach Waldgesetz (KWaG)", welches die Beschwerdegegner zusammen
mit dem Baugesuch eingereicht haben, führen diese denn auch aus: Die
N._strasse übernehme die räumliche Trennung zum Wald; zudem befänden sich
auch Nachbarbauten innerhalb des Waldabstands; im Übrigen sei die Parzelle Zollikofen
Gbbl-Nr. I._ ohne Unterschreitung des Waldabstands nicht bebaubar.47 Mit
anderen Worten haben die Beschwerdegegner mit dem Ausfüllen des besagten Formulars
ein begründetes Ausnahmegesuch zur Unterschreitung des gesetzlichen Waldabstands
gestellt. Inwiefern dieses nicht rechtsgenüglich sein sollte, ist nicht ersichtlich und wird vom
Beschwerdeführer auch nicht näher dargelegt.
d) Ebenso unbegründet sind die Einwände des Beschwerdeführers betreffend die
Publikation des genannten Ausnahmegesuchs. Die für das Bauvorhaben beanspruchten
Ausnahmen sind zu publizieren (Art. 26 Abs. 3 Bst. e BewD). Die Publikation muss dabei
aussagekräftig sein. Das Nichtveröffentlichen eines wesentlichen Elements des
Bauvorhabens stellt zwar eine Verletzung des rechtlichen Gehörs der Betroffenen dar.
Gleichzeitig dürfen an die Umschreibung des Vorhabens und der Ausnahmen aber keine
überspannten Anforderungen gestellt werden. Dementsprechend müssen potenziell
Einsprachewillige nur soweit auf kritische Punkte des Vorhabens aufmerksam gemacht
werden, dass sie sich anhand der Akten eine eigene Meinung bilden können.48 Die von den
Beschwerdegegnern beantragte Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung des
gesetzlichen Waldabstands wurde im Anzeiger Region Bern vom 9. und 14. Januar 2015
jeweils mit folgendem Wortlaut erwähnt: "Hinweis: Unterschreiten des gesetzlichen
Waldabstandes".49 Durch diesen Hinweis wurden die potenziell Einsprachewilligen
ausreichend auf die von den Beschwerdegegnern ersuchte Ausnahme zur Unterschreitung
des Waldabstands aufmerksam gemacht. Dies zeigt sich insbesondere am Umstand,
wonach sich der Beschwerdeführer bereits in seiner Einsprache vom 9. Februar 2015
ausführlich mit dem betreffenden Ausnahmegesuch auseinandergesetzt hat.50
e) Das KAWA kommt in seinem Amtsbericht vom 9. Januar 2015 zum Schluss, dass die
Waldfunktionen durch das Bauvorhaben zwar tangiert, aber kaum entscheidend
beeinträchtigt würden und die Walderhaltung gewährleistet bleibe. Dementsprechend
beantragte es, die Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung des Waldabstands unter
47 Vgl. Vorakten, pag. 104. 48 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 35-35c N. 8a mit Hinweisen auf die Rechtsprechung. 49 Vgl. Vorakten, pag. 82 ff. 50 Vgl. Vorakten, pag. 72.
RA Nr. 110/2017/12 32
Auflagen zu erteilen.51 Die Beurteilung des KAWA ist zwar sehr knapp gehalten, sie enthält
jedoch die nötige Begründung für die Erteilung der Ausnahmebewilligung (keine
entscheidende Beeinträchtigung der Waldfunktionen und Gewährleistung der
Walderhaltung). In seiner Stellungnahme vom 23. September 2015 führt das KAWA
sodann aus, dass vorliegend nicht das Bauvorhaben, sondern die N._strasse –
welche die Bauparzelle und den Wald voneinander trennt – die Waldfunktionen sowie die
Walderhaltung beeinträchtige. Einerseits führe diese Strasse zu einer erheblichen
Erschwerung der Waldbewirtschaftung; andererseits sei der beträchtliche Ausstoss von
Schadstoffemissionen aus dem hohen Verkehrsaufkommen der Vitalität der Bäume absolut
nicht zuträglich. Gleichzeitig weist das KAWA aber darauf hin, dass die N._strasse
ein bedeutendes Hindernis bilde, welches sowohl den Wald als auch die Bauparzelle von
den jeweiligen Gefahren des Gegenübers – also beispielsweise Funkenflug aus einem
Gartengrill oder Ausbreitung von Schädlingen – schütze. Schliesslich gibt das KAWA zu
bedenken, dass vorliegend ein vergleichbar reduzierter Waldabstand zur Diskussion stehe,
wie ihn auch angrenzende Liegenschaften einhalten oder gar unterschreiten würden.52
f) Die Einschätzung des KAWA überzeugt. Angesichts der bestehenden
Kantonsstrasse kann das Bauvorhaben die Waldfunktionen und die Walderhaltung gar
nicht erst (entscheidend) beeinträchtigen. Folglich wurde zu Recht die
Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung des Waldabstands erteilt. Demnach erweist sich
die Beschwerde auch in diesem Punkt als unbegründet.
15. Sichtschutz
a) Den Baugesuchsplänen ist zu entnehmen, dass die Beschwerdegegner auf der
Südseite des umstrittenen Neubaus, entlang der Parzellengrenze zum Nachbargrundstück
Nr. L._, die Erstellung eines Sichtschutzes mit einer Höhe von 1.80 m planen. Der
Beschwerdeführer macht geltend, die geplante Sichtschutzbaute müsse gemäss Art. 79
EG ZGB um mindestens 3 m von der Parzellengrenze zurückversetzt werden. Mit der
Erstellung der geplanten Sichtschutzbaute würden die Beschwerdegegner zudem Ziffer V/b
des Dienstbarkeitsvertrags vom 16. September 2010 betreffend das Verbot von Zäunen
und anderen Abschrankungen verletzen.
51 Vgl. Vorakten, pag. 11. 52 Vgl. Vorakten, pag. 10.
RA Nr. 110/2017/12 33
b) Wie bereits mehrfach erwähnt, haben die Baubewilligungsbehörden gemäss Art. 2
Abs. 1 BauG lediglich zu prüfen, ob ein Bauvorhaben den bau- und planungsrechtlichen
Vorschriften und den nach anderen Gesetzen im Baubewilligungsverfahren zu prüfenden
Vorschriften entspricht. Nicht zu prüfen ist in der Regel hingegen die Einhaltung
zivilrechtlicher Vorschriften und Vereinbarungen. Für deren Durchsetzung sind die
Betroffenen auf den zivilrechtlichen Weg verwiesen.53 Kurze Sichtschutzwände bis zu zwei
Metern Höhe bedürfen schliesslich keiner Baubewilligung (Art. 6 Abs. 1 Bst. b BewD).
c) Die vom Beschwerdeführer gerügten Verletzungen betreffen einerseits
nachbarrechtliche Vorschriften des Zivilrechts und andererseits Regelungen eines
privatrechtlichen Dienstbarkeitsvertrags, jedoch keine im Rahmen des
Baubewilligungsverfahrens zu prüfenden Vorschriften. Auf seine diesbezügliche Rüge ist
folglich nicht einzutreten.
16. Ausnahmekumulation
a) Der Beschwerdeführer macht geltend, die Beschwerdegegner benötigten eine
Vielzahl von Ausnahmen, um das geplante Wohnhaus realisieren zu können. So würden
von zehn einzuhaltenden Abstandsvorschriften lediglich zwei effektiv eingehalten. Das
Baubewilligungsverfahren dürfe nicht dazu missbraucht werden, mittels grosszügiger
Ausnahmengewährung ein Grundstück überhaupt bebaubar zu machen. Ein solches
Vorgehen stelle eine unzulässige Zweckentfremdung des Instituts der
Ausnahmebewilligung dar.
b) Ausnahmen können von einzelnen Bauvorschriften bewilligt werden. Es dürfen also
unter Umständen für ein Bauvorhaben auch mehrere Ausnahmen erteilt werden. Deren
Summierung darf aber nicht dazu führen, dass das Vorhaben in Art, Dimensionen, Form
oder Auswirkungen mit der Grundordnung nicht mehr vereinbar wäre; derartige
Bauvorhaben benötigen eine Überbauungsordnung.54
53 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 2 N. 4a. 54 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 26-27 N. 1 f. mit Hinweisen.
RA Nr. 110/2017/12 34
c) Die Vorinstanz erteilte den Beschwerdegegnern einerseits eine
Ausnahmebewilligung nach Art. 26 BauG für die Unterschreitung des Gebäudeabstands
zum Garagengebäude auf der Parzelle Nr. J._ (E. 10) und andererseits eine
Ausnahmebewilligung gemäss Art. 26 KWaG für das Unterschreiten des Waldabstands
(E. 14). Die übrigen vom Beschwerdeführer gerügten Abstandsvorschriften werden
hingegen eingehalten oder kommen gar nicht erst zur Anwendung, weshalb es
diesbezüglich auch keiner Ausnahmebewilligungen bedarf (E. 11, 12 und 13). Folglich
wurden vorliegend lediglich zwei Ausnahmebewilligungen erteilt. Angesichts dieser
geringen Anzahl kann nicht von einer unzulässigen Summierung von Ausnahmen
gesprochen werden. Das Bauvorhaben ist denn auch weder in Art und Dimensionen noch
in Form oder Auswirkungen nicht mehr mit der Grundordnung vereinbar. Somit erweist sich
die Beschwerde auch in diesem Punkt als unbegründet.
17. Absturzsicherung
a) Wie bereits mehrfach erwähnt, beabsichtigen die Beschwerdegegner das Dach der
auf der Nachbarparzelle Zollikofen Gbbl-Nr. J._ stehenden Garage als Garten zu
nutzen. Der Beschwerdeführer macht sinngemäss geltend, mangels eines Geländers
entlang des Dachabschlusses der betreffenden Garage bestehe ein erhebliches
Absturzrisiko für im Garten spielende Kinder sowie Erwachsene, welche Gartenarbeiten
verrichten würden. Dies verletze Art. 58 Abs. 1 BauV55, weshalb dem Bauvorhaben der
Bauabschlag zu erteilen sei.
b) Gemäss Art. 21 Abs. 1 BauG sind Bauten und Anlagen so zu erstellen, zu betreiben
und zu unterhalten, dass weder Personen noch Sachen gefährdet werden. Bei der
Erstellung von Bauten und Anlagen sind die anerkannten Regeln der Baukunde
einzuhalten. Personen und Sachen dürfen weder durch den Bauvorgang noch durch den
Bestand oder Betrieb von Bauten und Anlagen gefährdet werden (Art. 57 Abs. 1 BauV). Im
Einzelnen gelten die Bestimmungen der BauV, die Vorschriften der Spezialgesetzgebung
sowie die Vorschriften und Richtlinien der Schweizerischen Unfallversicherungsanstalt
(SUVA). Die Normen und Empfehlungen der Fachverbände sind ergänzend zu beachten
(Art. 57 Abs. 2 BauV). Treppen, Galerien, Balkone, Brüstungen und andere begehbare
Flächen sind, soweit Absturzgefahr für Personen besteht, mit ausreichenden Geländern
oder anderen genügenden Schutzvorrichtungen zu versehen (Art. 58 Abs. 1 BauV).
55 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1).
RA Nr. 110/2017/12 35
Die SUVA verweist bei Hochbauten auf die Norm SIA 358 und die Fachbroschüre
"Geländer und Brüstungen" der Beratungsstelle für Unfallverhütung (bfu).56 Danach muss
jede bei Normalbenutzung begehbare Fläche, bei der eine Gefährdung durch Absturz
anzunehmen ist, durch ein Schutzelement gesichert sein. Als begehbar gilt jede Fläche, die
für Personen zugänglich ist. Eine Gefährdung ist im Allgemeinen anzunehmen, wenn die
Absturzhöhe mehr als 1.0 m beträgt, wobei als Absturzhöhe die am Rand der begehbaren
Fläche gemessene Höhendifferenz zur angrenzenden tieferen Fläche verstanden wird. Bei
Absturzhöhen bis 1.50 m kann der Schutz auch darin bestehen, dass die Zugänglichkeit
des Randes begehbarer Flächen durch geeignete Massnahmen wie Bepflanzung oder
dergleichen erschwert wird. Die Höhe der Schutzelemente bemisst sich ab der begehbaren
Fläche bis zur Oberkante des jeweiligen Schutzelements. Die Mindesthöhe der
Schutzelemente beträgt 1.0 m.
c) Es ist unbestritten, dass das fragliche Garagendach begehbar ist; dieses soll und darf
von den Beschwerdegegnern ja als Garten genutzt werden. Aus den in den Akten
befindlichen Fotos der Bauparzelle ist ferner ersichtlich, dass die Höhendifferenz zwischen
dem Dachabschluss der betreffenden Garage sowie den darunter liegenden Flächen
jeweils deutlich mehr als 1.50 m beträgt.57 Die Vorinstanz verneint denn auch nicht, dass
vorliegend eine Absturzgefahr besteht. Da die Bauherrschaft jedoch ohnehin verpflichtet
sei die gesetzlichen Sicherheitsvorschriften einzuhalten und dies mittels Selbstdeklaration
bestätigen müsse, bedürfe es keiner (zusätzlichen) Erwähnung dieser Bestimmungen im
Sinne einer Auflage. Ob die Beschwerdegegner ihren Verpflichtungen nachgekommen
bzw. ob die massgebenden Bestimmungen eingehalten sind, werde schliesslich von der
Baupolizeibehörde der Gemeinde mittels Baukontrollen sowie einer Schlusskontrolle
überprüft.
Die Ausführungen der Vorinstanz sind grundsätzlich zwar richtig. Zudem kann das
Befolgen der allgemeinen Sicherheitsvorschriften der BauV oftmals nicht bereits im Voraus
im Baubewilligungsverfahren geprüft werden.58 Aufgrund der Akten ist jedoch eher davon
auszugehen, dass die Beschwerdegegner keine (genügende) Absturzsicherung geplant
haben. So lässt sich zwar Ziffer IV/3b des Dienstbarkeitsvertrags vom 16. September 2010
56 Die betreffenden Links sind abrufbar unter: <https://www.suva.ch/Gelaender>. 57 Vgl. Beilage 7 zur Einsprache vom 9. Februar 2015, Vorakten, pag. 72. 58 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 21 N. 7.
RA Nr. 110/2017/12 36
entnehmen, dass die Beschwerdegegner verpflichtet sind entlang des Dachabschlusses
der fraglichen Garage einen Lebhag mit einer Höhe von maximal 1.80 m als Sichtschutz
anzubringen; darüber hinaus sind sie berechtigt ein Abschlussgeländer zu erstellen.59
Hingegen ist in den Baugesuchsplänen weder ein Lebhag noch ein Geländer oder eine
anderweitige Schutzvorrichtung entlang des betreffenden Dachabschlusses eingezeichnet.
Klar ist einzig, dass zum jetzigen Zeitpunkt keine genügende Schutzvorrichtung besteht.60
Um Unklarheiten und prozessuale Leerläufe auszuschliessen, ist daher eine zusätzliche
Auflage aufzunehmen, wonach der Dachabschluss des in Frage stehenden Garagendachs
mit einer genügenden Absturzsicherung zu versehen ist. Dies stellt im Übrigen die mildere
bzw. verhältnismässigere Massnahme dar, als dem Bauvorhaben gleich den Bauabschlag
zu erteilen.
18. Postautohaltestelle
a) Nördlich der Bauparzelle grenzt unmittelbar eine Postautohaltestelle an. Der
Beschwerdeführer macht sinngemäss geltend, diese werde durch die Bauarbeiten faktisch
unbenutzbar, zumindest aber erheblich beeinträchtigt. So würden sich die Bauarbeiten, die
Bauinstallationen sowie die Baumaschinen störend auf die wartenden Passagiere
auswirken. Gleichzeitig würden Letztere beispielsweise durch herabfallende Objekte,
Staub, Splitter sowie den Baustellenverkehr gefährdet. Der Beschwerdeführer kommt
daher zum Schluss, die betreffende Haltestelle müsse verlegt werden. Da mit einer
Postautohaltestelle erhebliche Emissionen verbunden seien bzw. eine solche gesteigerten
Gemeingebrauch darstelle, bedürfe es für deren Verlegung sodann einer Bewilligung; eine
solche sei aber weder beantragt noch erteilt worden. Ferner hätten sowohl das AÖV als
auch die betreffende Haltestellebetreiberin im Baubewilligungsverfahren miteinbezogen
werden müssen. Die Vorinstanz habe die temporäre Verlegung der Haltestelle jedoch
unzulässiger Weise in das alleinige Ermessen der Bauherrschaft gestellt und zwar gestützt
auf den Amtsbericht des TBA OIK II vom 13. Februar 2015 betreffend Strassenbaupolizei.
Dies obwohl das TBA OIK II gemäss Vorinstanz nicht die zuständige Fachstelle für die
Beurteilung der Postautohaltestelle-Thematik sei; ein solches Vorgehen sei willkürlich.
b) Die Beschwerdegegner sind gestützt auf Art. 75 BauV verpflichtet, den Bauplatz so
abzuschranken, dass der angrenzende Verkehrsraum geschützt ist. Gemäss Auflage des
59 Vgl. Vorakten, pag. 115. 60 Vgl. Beilage 7 zur Einsprache vom 9. Februar 2015, Vorakten, pag. 72.
RA Nr. 110/2017/12 37
TBA OIK II muss zudem die Baustellenzufahrt über den O._weg erfolgen.61 Es
besteht daher kein Grund, weshalb die Postautohaltestelle an der N._strasse
beeinträchtigt werden sollte und verlegt werden müsste. Folglich ist es von Anfang an
unbeachtlich, dass die Vorinstanz weder das AÖV noch das für den Betrieb der
betreffenden Haltestelle verantwortliche Transportunternehmen im
Baubewilligungsverfahren miteinbezogen hat. Hinzu kommt, dass die geringfügige
Verlegung einer Bushaltestelle praxisgemäss nicht zum Aufgabenfeld des AÖV gehört.
Selbst wenn die betreffende Haltestelle also temporär bzw. geringfügig verlegt werden
müsste, hätte die Vorinstanz vom AÖV keinen Amtsbericht oder gar eine Bewilligung
einholen müssen. Es ist vielmehr fraglich, ob für die temporäre Verlegung einer
Bushaltestelle überhaupt eine behördliche Bewilligung notwendig ist und nicht bloss die
Zustimmungen des jeweiligen Strasseneigentümers sowie des betreffenden
Transportunternehmens eingeholt werden müssen; da vorliegend jedoch gar keine
Verlegung nötig ist, kann diese Frage offen bleiben. Entgegen den Ausführungen des
Beschwerdeführers hat sich die Vorinstanz zudem nie dahingehend geäussert, dass eine
allfällige (temporäre) Verlegung der Postautohaltestelle ins alleinige Ermessen der
Beschwerdegegner fallen würde. Sie hat in Ziffer III/5.11.1 des angefochtenen Entscheids
lediglich darauf hingewiesen, die Beschwerdegegner müssten dafür besorgt sein, dass der
Betrieb der Postautohaltestelle jederzeit gewährleistet sei, was auch eine temporäre
Verlegung der Haltestelle mit sich bringen könne. Wer letztlich über eine solche Verlegung
zu entscheiden hat und wie diese konkret auszusehen hätte, wird damit aber nicht gesagt.
Bei Art. 75 BauV handelt es sich schliesslich um eine Vorschrift, welche während der
Bauausführung eingehalten werden muss, die aber für die Bewilligungsfähigkeit des
Projekts keine Rolle spielt. Einzig die Inanspruchnahme des öffentlichen Verkehrsraums
und des darüber befindlichen Luftraums durch Gerüste, Bauplatzeinrichtungen,
Materialablagerungen, ausschwenkende Baumaschinen und dergleichen bedarf einer
Bewilligung und zwar des jeweiligen Strasseneigentümers (Art. 76 Abs. 1 BauV).
Dementsprechend hat das TBA OIK II in Ziffer 4.1 seines Amtsberichts vom 13. Februar
2015 festgehalten, bei allfälligen Arbeiten entlang der Kantonsstrasse und des Gehwegs
seien dem Strasseninspektorat frühzeitig (mindestens drei Wochen vor Baubeginn der
Arbeiten) die notwendigen Projektunterlagen mit detaillierten Angaben zum Bauwerk und
zur Ausführung einzureichen.62 Es handelt sich denn auch um diese Auflage des
Amtsberichts, auf welche sich die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid stützt bzw.
61 Vgl. Ziffer 4.2 des Amtsberichts des TBA OIK II vom 13. Februar 2015, Vorakten, pag. 22. 62 Vgl. Vorakten, pag. 22.
RA Nr. 110/2017/12 38
verweist. Insofern kann nicht von einer willkürlichen Argumentation der Vorinstanz
gesprochen werden. Sollten die Sicherheitsvorschriften der BauV während der
Bauausführung missachtet werden, hat der Beschwerdeführer im Übrigen die Möglichkeit,
bei der Gemeinde mit baupolizeilicher Anzeige zu intervenieren.
Nach dem Gesagten erweist sich die Beschwerde auch in Bezug auf die Rüge betreffend
die Postautohaltestelle als unbegründet.
19. Strassenmässige Erschliessung
a) Die Bauparzelle wird über die private Strassenparzelle des Beschwerdeführers, den
O._weg, erschlossen. Zu Gunsten des Baugrundstücks Nr. I._ und zu
Lasten der Strassenparzelle Nr. C._ besteht im Grundbuch ein Wegrecht. Der
Beschwerdeführer bestreitet zwar nicht den Bestand dieses Wegrechts. Er macht jedoch
geltend, aus dem Wortlaut des betreffenden Dienstbarkeitsvertrages ergebe sich, dass der
O._weg für Bauvorhaben, die von den geltenden Erlassen abweichen oder eine
Ausnahmebewilligung erfordern, nicht benutzt werden dürfe. Folglich fehle es an einer
genügenden strassenmässigen Erschliessung.
b) Bauvorhaben dürfen nur bewilligt werden, wenn sichergestellt ist, dass das
Baugrundstück auf den Zeitpunkt der Fertigstellung des Baus oder der Anlage, wenn nötig
bereits bei Baubeginn, genügend erschlossen sein wird (Art. 7 Abs. 1 BauG). Die
Erschliessung ist (rechtlich) sichergestellt, wenn genügende Anlagen bereits bestehen und
die Bauherrschaft berechtigt ist, sie für ihr Bauvorhaben zu nutzen. Bei bereits
bestehenden Erschliessungsanlagen auf fremdem Grund setzt dies voraus, dass im
Zeitpunkt der Baubewilligung entweder ein rechtskräftiger Überbauungs- oder
Strassenplan, der die Anlagen festlegt, oder eine Vereinbarung zwischen den beteiligten
Grundeigentümern, die der Bauherrschaft das Recht zur Erstellung und Erhaltung der
Anlagen einräumt, besteht (Art. 4 Abs. 1 Bst. c BauV).63 Setzt die Baurechtsgesetzgebung
den Bestand ziviler Rechte voraus, wie dies bei der Frage der Sicherstellung der
Erschliessung bzw. einer Zufahrt über fremden Grund der Fall ist, wird deren Bestand und
Umfang im Baubewilligungsverfahren vorfrageweise geprüft. Darüber hinaus sind
63 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 7/8 N. 12 mit Hinweisen.
RA Nr. 110/2017/12 39
privatrechtliche Fragen nicht Gegenstand des öffentlich-rechtlichen
Baubewilligungsverfahrens.64
c) Die fragliche Dienstbarkeit ist im Grundbuch sowohl beim berechtigten wie auch beim
belasteten Grundstück lediglich mit dem Stichwort "Wegrecht" eingetragen. Für die
Bestimmung des genauen Umfangs der Dienstbarkeit muss deshalb auf den Erwerbstitel,
mithin den Dienstbarkeitsvertrag vom 15. Juli 1985, zurückgegriffen werden.65 Dieser
äussert sich zum Wegrecht der Bauparzelle in Ziffer 3 wie folgt:
"Bezüglich der Parzelle Nr. I._ soll das Fuss- und Fahrwegrecht den ungehinderten Zugang in dem
Umfange erlauben, wie dies sowohl für die heutige Nutzung wie auch für die zukünftige Nutzung des
berechtigten Grundstückes nötig und angemessen ist.
Bezüglich der zukünftigen Nutzung gilt die Einschränkung, dass das Fuss- und Fahrwegrecht nur insoweit
beansprucht werden kann, als zukünftige Bauvorhaben den baurechtlichen Bestimmungen der Erlasse der
Gemeinde Zollikofen und den kantonalen und eidgenössischen Gesetzen entsprechen."
Aus der vorstehend zitierten Passage des Dienstbarkeitsvertrages geht zunächst hervor,
dass es sich vorliegend grundsätzlich um ein umfassendes Wegrecht handelt. Für
zukünftige Bauvorhaben – wie dem vorliegend umstrittenen – gilt jedoch die
Einschränkung, wonach das Wegrecht nur dann benutzt werden darf, wenn das
betreffende Bauvorhaben der einschlägigen Baugesetzgebung entspricht. Entgegen den
Ausführungen des Beschwerdeführers kann daraus jedoch nicht abgeleitet werden, dass
für ein Bauvorhaben, welches eine Ausnahmebewilligung erfordert, das Wegrecht nicht
beansprucht werden darf. Denn Ausnahmeregelungen sind ebenso Teil der baurechtlichen
Bestimmungen, wie die anderen Vorschriften der Baugesetzgebung auch.66 Sind die
Voraussetzungen für die Gewährung von Ausnahmen – wie es vorliegend der Fall ist
(E. 10 und 14) – erfüllt, ist die Baute materiell rechtmässig. Dass für ein materiell
rechtmässiges Bauvorhaben eine Einschränkung für das Wegrecht gelten soll, geht aus
dem Wortlaut des Dienstbarkeitsvertrages sodann nicht hervor. Wie sich nachfolgend
erweisen wird bzw. wie sich aus den vorstehenden Ausführungen bereits ergeben hat,
verletzt das Bauvorhaben auch ansonsten keine Vorschriften. Die strassenmässige
64 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 2 N. 4a mit Hinweisen. 65 VGE 21463 vom 11.3.2003, E. 3c/bb. 66 Daniel Gallina, Die Ausnahme bestätigt die Regel, in KPG-Bulletin 3/2002, S. 50 ff.; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Vorbemerkungen zu den Art. 26-31 N. 1 ff.
RA Nr. 110/2017/12 40
Erschliessung des Bauvorhabens über den O._weg ist somit sichergestellt. Die
Beschwerde erweist sich daher auch in diesem Punkt als unbegründet.
20. Entwässerung
a) Die Beschwerdegegner beabsichtigen, das gesamte Wasser aus der Grundstück-
und Dachentwässerung der Abwasserleitung auf der Strassenparzelle Nr. C._
zuzuführen. Letztere steht im Eigentum des Beschwerdeführers. Dieser macht zunächst
geltend, die Abflussleistung der genannten Leitung sei bereits heute am Limit. Entgegen
den Ausführungen des Departements Tiefbau, Ver- und Entsorgung der Gemeinde
Zollikofen (TVE) gäbe es keine Kapazitätsreserve mehr. So berücksichtige das TVE nicht,
dass es sich bei einer der Liegenschaften, die bereits an die Abwasserleitung auf der
Parzelle Nr. C._ angeschlossen sind, um ein Dreifamilien- und nicht bloss um ein
Einfamilienhaus handle; das TVE sei bei seinen Berechnungen deshalb von einer zu tiefen
Gesamtbelastung ausgegangen. Die von den Beschwerdegegnern beabsichtigte
Entwässerung überschreite folglich die maximale Abflussleistung der betreffenden
Abwasserleitung. Dies führe wiederum zu einer Verschärfung der insbesondere bei starken
Regenfällen bestehenden Rückstauproblematik und des damit einhergehenden
Schadenpotenzials. Dies gelte umso mehr, als dass neben dem Schmutz- auch das
Dachwasser in die Abwasserleitung eingespeist werden soll, was ohnehin unzulässig sei.
Der Beschwerdeführer rügt weiter, den Beschwerdegegnern fehle es an den nötigen
Dienstbarkeiten, um ihr Grundstück über die Parzelle Nr. C._ zu entwässern.
Folglich sei ihr Grundstück bezüglich Entwässerung auch nicht genügend erschlossen.
Schliesslich kritisiert der Beschwerdeführer den Amtsbericht des TVE vom 16. Januar
2015. Dieser wiederhole lediglich allgemeine Bedingungen sowie Auflagen und gehe nicht
auf das konkrete Bauprojekt ein. Zudem werde darin die Einreichung der erforderlichen
Pläne erst vor Baubeginn und damit erst nach erteilter Baubewilligung verlangt. Es sei
daher fraglich, ob der genannte Amtsbericht überhaupt eine genügende Grundlage für die
Erteilung der Gewässerschutzbewilligung darstelle.
b) Nach Art. 7 Abs. 2 GSchG67 und Art. 17 KGV68 ist nicht verschmutztes Abwasser
versickern zu lassen, sofern die örtlichen Verhältnisse dies erlauben. Art. 68 Abs. 1 BR
67 Bundesgesetz vom 24. Januar 1991 über den Schutz der Gewässer (Gewässerschutzgesetz, GSchG; SR 814.20).
RA Nr. 110/2017/12 41
präzisiert, dass Dachwasser, wenn technisch möglich, durch Versickerung zu entsorgen
oder vom Schmutzwasser getrennt abzuleiten ist. Sofern das Dachwasser nicht versickern
kann, ist dieses zusammen mit dem verschmutzten Abwasser ins (Misch-
)Abwasserleitungsnetz einzuleiten (Art. 16 Abs. 2 Bst. a i.V.m. Art. 16 Abs. 4 AEntR69). Das
Baugrundstück befindet sich gemäss Versickerungskarte des Kantons Bern70 in einer Zone
mit schlechter Durchlässigkeit. Dementsprechend hat das TVE in seiner Stellungnahme
vom 4. September 2015 denn auch festgehalten, das Bauvorhaben liege in einem
Perimeter, welcher Versickerungsanlagen für anfallendes Dachwasser nicht zulasse.71
Unter diesen Umständen ist es nicht zu beanstanden, dass die Beschwerdegegner planen,
das Dachwasser zusammen mit dem Schmutzwasser in die Kanalisation einzuleiten.
c) Die Abflussleistung der bestehenden Leitung auf der Parzelle Nr. C._ beträgt
gemäss Stellungnahme des TVE vom 4. September 2015 2'694 l/min. Die
Gesamtbelastung der Leitung betrage hingegen 2'160 l/min. Daraus ergebe sich eine
Kapazitätsreserve von 534 l/min. Bei der Berechnung der Gesamtbelastung berücksichtigte
das TVE die Entwässerung der fünf bereits an die betreffende Abwasserleitung
angeschlossenen Liegenschaften (je 300 l/min), die Strassenentwässerung des
O._wegs (360 l/min) sowie die Entwässerung des umstrittenen Bauvorhabens
(300 l/min).72
Der Beschwerdeführer rügt, der Wert für die Entwässerung der bestehenden
Liegenschaften müsste zweimal um 300 l/min erhöht werden, da es sich bei einer der
Liegenschaften nicht bloss um ein Einfamilienhaus, sondern um ein Dreifamilienhaus
handle; die Gesamtbelastung betrage demnach 2'760 l/min. Folglich bestehe keine
Kapazitätsreserve, sondern eine Überschreitung der maximalen Abflussleistung um
66 l/min.
Den Ausführungen des Beschwerdeführers kann nicht gefolgt werden. Wie der
Stellungnahme des TVE vom 4. September 2015 zu entnehmen ist, setzt sich die
Abflussmenge der geplanten Liegenschaft in der Höhe von 300 l/min einerseits aus
68 Kantonale Gewässerschutzverordnung vom 24. März 1999 (KGV; BSG 821.1). 69 Abwasserentsorgungsreglement der Einwohnergemeinde Zollikofen vom 19. September 2012 (AEntR). 70 Einsehbar unter: <https://www.geo.apps.be.ch/de/karten/kartenangebot-1.html?view=sheet&guid=-4309-851b-e4b4e2f29d39&catalog=maps&type=complete&preview=search_list>. 71 Vgl. Vorakten, pag. 4. 72 Vgl. Vorakten, pag. 4.
RA Nr. 110/2017/12 42
Schmutzwasser und andererseits aus Regenwasser zusammen; Letzteres macht dabei
mehr als die Hälfte aus. Es ist nicht ersichtlich, weshalb dies bei den fünf bestehenden
Liegenschaften anders sein sollte; dies wird vom Beschwerdeführer auch nicht geltend
gemacht. Die Menge an abfliessendem Regenwasser ist unabhängig von der Anzahl
Wohnungen pro Liegenschaft. Wenn überhaupt dürfte vorliegend also lediglich eine
allfällige Mehrbelastung durch Schmutzwasser berücksichtigt werden. Selbst wenn dafür
aber zweimal 150 l/min berechnet würden, mithin je die Hälfte der jeweiligen
Abflussmenge, bliebe eine Kapazitätsreserve von 234 l/min übrig. Die bestehende
Abwasserleitung auf der Parzelle Nr. C._ weist demnach eine genügend grosse
Kapazität auf, um auch das Wasser aus der Grundstück- und Dachentwässerung der
Bauparzelle aufzunehmen.
Das TVE hat gemäss Stellungnahme vom 4. September 2015 sodann keine Kenntnis von
Rückstauproblemen bezüglich der in Frage stehenden Abwasserleitung.73 Der
Beschwerdeführer legt auch keine Fotos oder andere Unterlagen vor, welche die von ihm
behaupteten Wassereintritte dokumentieren würden. Er verweist einzig auf verschiedene
Eingaben der Eheleute K._, welche Eigentümer der Nachbarparzellen
Nrn. M._ und P._ sind. Dabei handelt es sich jedoch in erster Linie um
blosse Anmeldungen von Rechtsverwahrungen, die ebenfalls keine näheren Angaben zu
den angeblichen Wassereintritten machen. Angesichts dieser Ausgangslage und des
Umstands, wonach die betreffende Abwasserleitung auch nach Realisierung des
umstrittenen Bauvorhabens über eine deutliche Kapazitätsreserve verfügt, ist nicht
ersichtlich, inwiefern sich die von den Beschwerdegegnern geplante Entwässerung
nachteilig für den Beschwerdeführer oder die übrigen Nachbarn auswirken sollte.
d) Aus den vorstehenden Ausführungen ergibt sich schliesslich, dass sich das TVE
zumindest in seiner Stellungnahme vom 4. September 2015 eingehend mit dem konkreten
Bauprojekt auseinandergesetzt hat. Beim Kanalisationsplan, welcher gemäss Amtsbericht
des TVE vom 16. Januar 2015 vor Baubeginn zur Genehmigung eingereicht werden muss,
handelt es sich zudem um einen Ausführungsplan.74 Es ist daher nicht zu beanstanden,
dass dieser erst nach Erteilung der Baubewilligung eingereicht werden muss. Nach dem
Gesagten stellt der Amtsbericht vom 16. Januar 2015 zusammen mit der Stellungnahme
73 Vgl. Vorakten, pag. 4. 74 Vgl. Vorakten, pag. 5.
RA Nr. 110/2017/12 43
vom 4. September 2015 eine genügende Grundlage für die Gewässerschutzbewilligung
dar.
e) Die Abwasserleitung auf der Strassenparzelle Nr. C._, welcher das Wasser
aus der Grundstück- und Dachentwässerung der Bauparzelle zugeführt werden soll, ist
gemäss Leitungsinformationssystem der Gemeinde Zollikofen Teil der
Gemeindekanalisation und damit öffentlich. Von der Bauparzelle aus soll das Wasser über
eine neu zu erstellende Leitung in die bereits bestehende Leitung auf der Parzelle
Nr. J._ geführt werden. Letztere ist schliesslich mit der öffentlichen
Abwasserleitung auf der Strassenparzelle Nr. C._ verbunden. Die Eigentümer der
Parzellen Nrn. J._ und L._ sowie die Beschwerdegegner haben zudem
insbesondere für Abwasserleitungen ausdrücklich auf die Eintragung von Dienstbarkeiten
verzichtet.75 Die Beschwerdegegner haben demnach das Recht, ihr Grundstück über die
Abwasserleitung auf der Strassenparzelle Nr. C._ zu entwässern, ohne dass sie
hierfür (weitere) Dienstbarkeiten benötigen. Das Baugrundstück ist somit auch in Bezug auf
die Entwässerung genügend erschlossen.
f) Zusammengefasst erweist sich die Beschwerde auch in diesem Punkt als
unbegründet. Es besteht insbesondere auch kein Anlass für die vom Beschwerdeführer
subeventualiter beantragte Auflage, wonach die Beschwerdegegner das Regenwasser auf
der bewachsenen Humusschicht der Bauparzelle versickern zu lassen hätten und es ihnen
verboten sei, das Regenwasser in die Kanalisation einzuleiten.
21. Elektrische Erschliessung
a) Der Beschwerdeführer macht sinngemäss geltend, die BKW Energie AG (BKW) habe
den Anschluss der von den Beschwerdegegnern geplanten Luft/Wasser-Wärmepumpe an
die Elektrizität mangels Einreichung des Formulars "Anmeldung für elektrische Wärme"
noch nicht bewilligt. Da ohne diese Bewilligung die Wärmepumpe jedoch nicht in Betrieb
genommen werden könne, verfüge das Bauvorhaben faktisch über keine Heizmöglichkeit.
Folglich fehle es vorliegend an einer genügenden elektrischen Erschliessung. Es sei
75 Vgl. Dienstbarkeitsvertrag vom 16. September 2010, S. 16 f., Vorakten, pag. 115.
RA Nr. 110/2017/12 44
sodann unzulässig, eine Baubewilligung unter der Bedingung zu erteilen, dass eine
fehlende Voraussetzung noch erfüllt werde.
b) Bauvorhaben dürfen nur bewilligt werden, wenn sichergestellt ist, dass das
Baugrundstück auf den Zeitpunkt der Fertigstellung des Baus oder der Anlage, wenn nötig
bereits bei Baubeginn, genügend erschlossen sein wird (Art. 7 Abs. 1 BauG). Die
Erschliessung ist gemäss Art. 7 Abs. 2 Bst. b BauG genügend, wenn vorschriftsgemässe
Einrichtungen zur Versorgung der Bauten und Anlagen mit Wasser und Energie und zur
Beseitigung des Abwassers bestehen.
c) Die BKW hält in ihren Stellungnahmen vom 14. Januar und 25. August 2015 fest, die
elektrische Energieversorgung für das Bauvorhaben erfolge ab der bestehenden
Trafostation Q._.76 Diese befindet sich an der N._strasse 71 und damit in
unmittelbarer Nähe zur Bauparzelle. Es ist daher nicht ersichtlich und wird vom
Beschwerdeführer auch nicht geltend gemacht, inwiefern die elektrische Erschliessung
vorliegend problematisch sein sollte. Daran ändert auch der Umstand nichts, wonach die
BKW den Anschluss der Wärmepumpe noch nicht bewilligt hat. Denn entgegen der Ansicht
des Beschwerdeführers muss die betreffende Bewilligung nicht bereits im Zeitpunkt der
Erteilung der Baubewilligung vorliegen. Vielmehr entscheidend ist, dass das Bauvorhaben
durch die genannte Trafostation auch bezüglich Elektrizität bzw. Energie genügend
erschlossen ist. Hinzu kommt, dass die BKW den Beschwerdegegnern die
Anschlussbewilligung für die geplante Wärmepumpe bereits in Aussicht gestellt hat; sie
benötigt dazu nur noch die technischen Daten der Wärmepumpe bzw. das entsprechende,
vollständig ausgefüllte Formular.77 Folglich erweist sich die Beschwerde auch in diesem
Punkt als unbegründet.
22. Anschluss an die Gemeinschaftsantenne
a) Mit Schreiben vom 2. Februar 2015 bestätigte die EBL Telecom Media AG (EBL), die
Liegenschaft der Beschwerdegegner könne an die Ortsantenne bzw. an das KTV-Netz
angeschlossen werden. Dem Schreiben lag ein mit "Anschluss-Variante" betitelter Plan bei;
die darin eingezeichnete Erschliessung führt grösstenteils über Parzellen des
76 Vgl. Vorakten, pag. 13 f. 77 Vgl. Stellungnahmen der BKW vom 14. Januar und 25. August 2015, Vorakten, pag. 13 f.
RA Nr. 110/2017/12 45
Beschwerdeführers.78 Mit Stellungnahme vom 8. September 2015 teilte die EBL sodann
mit, die Liegenschaft der Beschwerdegegner werde nicht gemäss dem dem Schreiben vom
2. Februar 2015 beigelegten Plan erschlossen; es handle sich dabei bloss um eine
Erschliessungsvariante, welche der EBL von ihrem Netzbaupartner angeboten worden sei.
Es sei vielmehr geplant, "den Neubau direkt vom Nachbarhaus her zu erschliessen". Dies
sei einerseits günstiger und andererseits würden dadurch keine weiteren Parzellen
beeinträchtigt.79
b) Der Beschwerdeführer rügt, es sei unklar, ob die Liegenschaft der
Beschwerdegegner nun über die Parzelle Nr. J._ oder über die Parzelle
Nr. L._ an die Gemeinschaftsantenne angeschlossen werde. Die neu geplante
Erschliessung stelle zudem eine Projektänderung dar, über welche im vorinstanzlichen
Verfahren hätte informiert werden müssen; dies gelte insbesondere für die von der
Projektänderung neu betroffenen Grundeigentümer. Des Weiteren verfügten die
Beschwerdegegner nicht über die Durchleitungsrechte bzw. Dienstbarkeiten, welche für die
Realisierung des neu geplanten Anschlusses an die Gemeinschaftsantenne nötig wären.
c) Der Anschluss an die Gemeinschaftsantenne gehört nicht zur Erschliessung i.S.v.
Art. 7 BauG, welche Voraussetzung für die Erteilung einer Baubewilligung ist. Vielmehr
handelt es sich dabei um eine baubewilligungsfreie unterirdische Leitung für einen
Hausanschluss gemäss Art. 6 Abs. 1 Bst. q i.V.m. Abs. 2 BewD. Folglich gelangen die
Bestimmungen betreffend Projektänderungen vorliegend gar nicht erst zur Anwendung.
Des Weiteren haben die Eigentümer der Parzellen Nrn. J._ und L._ sowie
die Beschwerdegegner auch bezüglich TV-Leitungen ausdrücklich auf die Eintragung von
Dienstbarkeiten verzichtet.80 Die Beschwerdegegner haben demnach das Recht, ihr
Grundstück sowohl über die Parzelle Nr. L._ als auch über die Parzelle
Nr. J._ an die Gemeinschaftsantenne anzuschliessen, ohne dass sie hierfür im
Grundbuch eingetragene Dienstbarkeiten benötigen. Nach dem Gesagten erweist sich die
Beschwerde auch in diesem Punkt als unbegründet.
23. Warmwasseraufbereitung
78 Vgl. Vorakten, pag. 16. 79 Vgl. Vorakten, pag. 15. 80 Vgl. Dienstbarkeitsvertrag vom 16. September 2010, S. 16, Vorakten, pag. 115.
RA Nr. 110/2017/12 46
a) Der Beschwerdeführer macht sinngemäss geltend, aus den Baugesuchsunterlagen
gehe nicht klar hervor, wie die Warmwasseraufbereitung für den Neubau erfolge. Sollte
dies, wie von der Vorinstanz angenommen, ausschliesslich mittels der von den
Beschwerdegegnern geplanten Wärmepumpe erfolgen, könnte die zur Gewährleistung
keimfreien Warmwassers nötige Temperatur jedenfalls nicht erreicht werden. Denn das
Warmwasser könne nicht wärmer als das heisseste von der Wärmepumpe erzeugte
Heizwasser sein. Letzteres entspreche jedoch der Vorlauftemperatur, die maximal 35°C
betragen werde, mithin die ideale Keimtemperatur für Legionellen, welche wiederum das
Abwasser belasten würden. So schreibe die Norm SIA 385/1 denn auch vor, dass die
Warmwassertemperatur für Wohnhäuser mindestens 50°C betragen müsse.
b) Gemäss den Formularen 2.0, 5.1 und 5.4, die von den Beschwerdegegnern
zusammen mit dem Baugesuch eingereicht worden sind, soll ein Zentralboiler mit einem
Fassungsvermögen von 400 l erstellt und das Wasser mittels elektrischer Energie und
Wärmepumpe erwärmt werden.81 Es ist notorisch, dass mit einer Koppelung von
elektrischer Energie und Wärmepumpe ohne Weiteres Temperaturen von über 50°C
erreicht werden können. Dementsprechend wird im energetischen Massnahmennachweis
(Formular EN-3, S. 2) auch festgehalten, dass die Warmwassertemperatur mindestens
60°C beträgt.82 Im Übrigen hat die Energienachweiskontrolle in ihrer Stellungnahme vom
31. August 2015 nachvollziehbar und überzeugend dargelegt, dass sich der vom
Beschwerdeführer vorgebrachte Wert von 35°C einzig auf die Wärmeabgabe der
Bodenheizung beziehe und nichts mit der Warmwassererzeugung für den geplanten Boiler
zu tun habe.83 Zusammengefasst ist davon auszugehen, dass vorliegend für eine keimfreie
bzw. ausreichende Warmwasseraufbereitung gesorgt ist. Folglich erweist sich die
Beschwerde auch in diesem Punkt als unbegründet.
24. Heizleistung
a) Die Beschwerdegegner beabsichtigen die Innenaufstellung einer Luft/Wasser-
Wärmepumpe. Der Beschwerdeführer macht zusammengefasst geltend, die geplante
81 Vgl. Vorakten, pag. 100, 106 und 108. 82 Vgl. Vorakten, pag. 110. 83 Vgl. Vorakten, pag. 19.
RA Nr. 110/2017/12 47
Heizungsanlage sei erheblich unterdimensioniert und erreiche nicht den massgebenden
Mindestkontrollwert. Folglich könne die angestrebte Raumtemperatur von 20°C selbst unter
Volllast nicht erreicht werden. Hinzu komme, dass mit der geplanten Heizung auch das
Warmwasser erzeugt werden solle. Dies bedeute eine weitere Senkung der Heizleistung
bzw. eine noch höhere Belastung der Heizungsanlage.
b) Der Beschwerdeführer wiederholt damit fast wörtlich die Ziffern 133-136 seiner
Einsprache vom 9. Februar 2015.84 Er geht jedoch nicht auf die entsprechenden
Argumente im angefochtenen Entscheid bzw. auf die Ausführungen in der Stellungnahme
der Energienachweiskontrolle vom 31. August 2015, auf welche im Gesamtentscheid
ausdrücklich verwiesen wird, ein. An die Begründung einer Beschwerde werden
praxisgemäss zwar keine hohen Anforderungen gestellt. Sie muss sich aber wenigstens in
minimaler Form mit dem angefochtenen Entscheid auseinandersetzen. Ist diese
Voraussetzung nicht erfüllt, kann auf die Beschwerde bzw. die entsprechende Rüge nicht
eingetreten werden (Art. 67 i.V.m. Art. 32 Abs. 2 VRPG).85 Es ist daher fraglich, ob auf die
Rüge betreffend ungenügende Heizleistung überhaupt eingetreten werden kann. Die Frage
kann letztlich aber offen bleiben, weil die betreffende Rüge auch inhaltlich unbegründet ist.
c) Die Energienachweiskontrolle legt in ihrer Stellungnahme vom 31. August 2015
ausführlich dar, weshalb den Ausführungen des Beschwerdeführers nicht gefolgt werden
kann. So basiere dessen Berechnung auf der Grundlage von allgemeinen Kontrollwerten,
welche zwar der rudimentären Ermittlung des Leistungsbedarfs dienen, jedoch nicht die
ausserordentlich guten Wärmedurchgangskoeffizienten (sog. U-Werte) des konkreten
Bauvorhabens berücksichtigen würden. Die Warmwasseraufbereitung erfolge zudem in
den Nachtstunden; aufgrund der Nachtabsenkung stehe folglich genügend Leistung zur
Verfügung, um auch das Warmwasser zu erzeugen.86 Die Ausführungen der
Energienachweiskontrolle sind nachvollziehbar und überzeugend. Es ist kein Grund
ersichtlich, weshalb die BVE davon abweichen sollte. Vielmehr ist gestützt auf die
Stellungnahme der Energienachweiskontrolle sowie deren Bericht vom 20. Januar 2015
betreffend Kontrolle des energetischen Massnahmennachweises87 davon auszugehen,
dass das Bauvorhaben mit der von den Beschwerdegegnern geplanten Wärmepumpe
84 Vgl. Vorakten, pag. 72. 85 BVR 2006 S. 470 E. 2.4; Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 32 N. 15 mit Hinweisen. 86 Vgl. Vorakten, pag. 19. 87 Vgl. Vorakten, pag. 20 f.
RA Nr. 110/2017/12 48
(welche für die Warmwassererzeugung zudem mit elektrischer Energie gekoppelt ist;
E. 23) über eine ausreichend dimensionierte Heizungsanlage verfügt, welche auch ohne
Volllastbetrieb eine genügende Heizleistung generiert. Somit erweist sich die Beschwerde
auch in diesem Punkt als unbegründet.
25. Lärmimmissionen
a) Der Beschwerdeführer rügt sinngemäss, die geplante – auf Voll- oder gar Überlast
laufende – Luft/Wasser-Wärmepumpe führe bei seinen Liegenschaften zu unzulässigen
Lärmimmissionen. Zudem hätten es die Beschwerdegegner unterlassen, Angaben
betreffend Hersteller und Modell der geplanten Wärmepumpe zu machen sowie die
Ansaug- und Ausblasöffnungen auf den Baugesuchsplänen einzuzeichnen. Der in den
Akten befindliche Lärmschutznachweis nenne lediglich beispielhaft ein Modell; folglich
beruhe dieser auf einer blossen Annahme und könne deshalb nicht zur Beurteilung der
tatsächlichen Lärmimmissionen herangezogen werden. Schliesslich würden aber selbst mit
dem beispielhaft genannten Wärmepumpenmodell die einzuhaltenden Lärmgrenzwerte
nachts überschritten werden.
b) Bei der geplanten Wärmepumpe handelt es sich um eine ortsfeste Anlage im Sinne
von Art. 7 Abs. 7 USG88 und Art. 2 Abs. 1 LSV89, bei deren Betrieb Lärm verursacht wird.
Als neue Anlage muss die Wärmepumpe die Planungswerte in der Umgebung einhalten
(Art. 25 Abs. 1 USG, Art. 7 Abs. 1 Bst. b LSV und Anhang 6 zur LSV). Darüber hinaus
müssen die Lärmemissionen im Rahmen der Vorsorge ‒ unabhängig von der bestehenden
Umweltbelastung ‒ so weit begrenzt werden, als dies technisch und betrieblich möglich
und wirtschaftlich tragbar ist (Art. 11 Abs. 2 USG i.V.m. Art. 7 Abs. 1 Bst. a LSV). Im
Bereich des Lärmschutzes gelten die Planungswerte und das Vorsorgeprinzip kumulativ.
Auch wenn die Wärmepumpe die Planungswerte einhält, ist zu prüfen, ob das
Vorsorgeprinzip weitere Emissionsbeschränkungen erfordert.90 Das beco hat für bestimmte
Anlagen wie Wärmepumpen Vorsorgewerte definiert.91 Sowohl die Liegenschaften des
88 Bundesgesetz vom 7. Oktober 1983 über den Umweltschutz (Umweltschutzgesetz, USG; SR 814.01). 89 Lärmschutz-Verordnung des Bundesrates vom 15. Dezember 1986 (LSV; SR 814.41). 90 BGer 1C_506/2008 vom 12.5.2009, E. 3.3. 91 beco, Schallpegelbegrenzung bei Einzelanlagen (Vorsorgewerte), Version vom 19. Juli 2016, S. 1, einsehbar unter: <http://www.vol.be.ch/vol/de/index/luft/laerm.html>.
RA Nr. 110/2017/12 49
Beschwerdeführers als auch der nächste lärmrelevante Immissionsort (Wohnhaus auf der
Parzelle Nr. L._) sind – zumindest teilweise – der Empfindlichkeitsstufe (ES) II
zugeordnet.92 Der Vorsorgewert beco beträgt in der ES II während der akustischen
Tageszeit (07.00 - 19.00 Uhr) < 43 dB(A) und während der Nachtzeit (19.00 - 07.00 Uhr)
< 33 dB(A). Auch bei Einhaltung der Vorsorgewerte beco kann das bundesrechtliche
Vorsorgeprinzip die Anordnung von weiteren Schallschutzmassnahmen gebieten, wenn sie
verhältnismässig sind.93 Die einzuhaltenden Lärmgrenzwerte gelten bezüglich der nächsten
lärmempfindlichen Räume; solche sind Räume in Wohnungen, ausgenommen Küchen
ohne Wohnanteil, Sanitärräume und Abstellräume (Art. 2 Abs. 6 Bst. a LSV).
c) Aus den Baugesuchsunterlagen ist nicht ersichtlich, welches Luft/Wasser-Wärme-
pumpenmodell eingebaut werden soll. Der in den amtlichen Akten befindliche
Lärmschutznachweis der Energienachweiskontrolle vom 28. August 2015 nennt lediglich
beispielhaft ein Modell.94 Mit Verfügung vom 1. Juni 2017 hat das Rechtsamt die
Beschwerdegegner daher gebeten, unter anderem anzugeben, welches Luft/Wasser-
Wärmepumpenmodell eingebaut werden soll und deren Ansaug- und Ausblasöffnungen in
den Baugesuchsplänen einzuzeichnen. Die von den Beschwerdegegnern daraufhin
eingereichten Unterlagen hat das Rechtsamt zur Prüfung ans beco weitergeleitet.
d) Gemäss Fachbericht des beco vom 20. Juli 2017 hält das von den
Beschwerdegegnern geplante Wärmepumpenmodell sowohl in Bezug auf die
Liegenschaften des Beschwerdeführers als auch bezüglich des nächsten lärmrelevanten
Immissionsorts die Vorsorgewerte beco ein. So betrage der Schalldruckpegel am
(nächstgelegenen) Fenster des Wohnhauses auf der Parzelle Nr. L._ 31 dB(A),
derjenige an der Fassade des Wohnhauses des Beschwerdeführers (Parzelle
Nr. G._) 18 dB(A) und derjenige auf der Baulinie der Parzelle Nr. R._
(hier besteht zurzeit noch kein lärmempfindlicher Raum) 26 dB(A). Da es sich bei der
Parzelle Nr. C._ um eine Strasse handelt, erübrige sich dort ‒ mangels eines
lärmempfindlichen Raums ‒ eine Berechnung der zu erwartenden Lärmimmissionen. Das
beco kam sodann zum Schluss, es seien keine zusätzlichen technischen Lärm-
Minderungsmassnahmen nötig.
92 Vgl. Art. 9 Abs. 2 BR i.V.m. dem Plan "Zuordnung der Empfindlichkeitsstufen" der Gemeinde Zollikofen vom 28. November 1993. 93 VGE 2016/82 vom 6.4.2017, E. 3.4 f. 94 Vgl. Vorakten, pag. 19.
RA Nr. 110/2017/12 50
e) In seinen Schlussbemerkungen vom 7. September 2017 rügt der Beschwerdeführer
sinngemäss, die vom beco angestellten Berechnungen seien falsch. So hätte das beco bei
seinen Berechnungen nicht vom Schalldruckpegel der Wärmepumpe, sondern von deren
Schallleistungspegel ausgehen müssen. Zudem habe das beco die bundesrechtlich
vorgesehenen Pegelkorrekturen K1 bis K3 unberücksichtigt gelassen. Unter Beachtung der
genannten Punkte resultiere beim nächsten lärmrelevanten Immissionsort ein
Schalldruckpegel von 35.2 dB(A). Folglich werde der während der Nachtzeit geltende
Vorsorgewert beco um 2.2 dB(A) überschritten.
f) Es trifft zwar zu, dass das beco bei seinen Berechnungen nicht vom Schallleistungs-,
sondern vom Schalldruckpegel der geplanten Wärmepumpe ausgegangen ist und zudem
die in der LSV vorgesehenen Pegelkorrekturen K1 bis K3 unberücksichtigt gelassen hat.
Dies ist jedoch nicht zu beanstanden. Einerseits gelten die Vorsorgewerte beco
gesamthaft, bei Volllast, im Dauerbetrieb und ohne Berücksichtigung der Zuschläge K1 bis
K3 gemäss Anhang 6 zur LSV.95 Andererseits erlaubt auch die Vollzugshilfe 6.21 der
Vereinigung kantonaler Lärmschutzfachleute (cercle bruit) vom 28. Mai 2015 in Ziffer 2.2
unter gewissen Umständen ein Abstellen auf den Schalldruckpegel. Dementsprechend
kann auch im Formular des cercle bruit betreffend den Lärmschutz-Nachweis für
Luft/Wasser-Wärmepumpen die Berechnung wahlweise mit dem Schallleistungs- oder dem
Schalldruckpegel vorgenommen werden.96 Selbst wenn man aber vom
Schallleistungspegel der geplanten Wärmepumpe ausgehen würde, ergibt sich gemäss
Formular des cercle bruit ‒ ohne Berücksichtigung der Pegelkorrekturen ‒ beim nächsten
relevanten Immissionsort ein Schalldruckpegel, welcher unter den Vorsorgewerten beco
liegt. Es ist daher kein Grund ersichtlich, weshalb den Berechnungen des beco nicht
gefolgt werden sollte. Folglich ist am nächstgelegenen Fenster des Wohnhauses auf der
Parzelle Nr. L._ und damit beim nächsten lärmrelevanten Immissionsort von
einem Schalldruckpegel von 31 dB(A) auszugehen. Eine andere Frage ist hingegen, ob
trotz Einhaltung der Vorsorgewerte beco (und damit auch der massgebenden
Planungswerte) zusätzliche Emissionsbegrenzungen im Sinne des Vorsorgeprinzips nötig
sind. Dies ist jedoch zu verneinen. So soll die Wärmepumpe im Untergeschoss des
95 beco, Schallpegelbegrenzung bei Einzelanlagen (Vorsorgewerte), Version vom 19. Juli 2016, S. 1, einsehbar unter: <http://www.vol.be.ch/vol/de/index/luft/laerm.html>; VGE 2014/197 vom 27.5.2015, E. 2.4.2. 96 Die Vollzugshilfe und das Formular sind einsehbar unter: <http://www.cerclebruit.ch/?inc=enforcement&e- =6/621.html>.
RA Nr. 110/2017/12 51
Neubaus platziert werden. Deren Ansaug- und Ausblasöffnungen befinden sich sodann an
der nördlichen Spitze des Neubaus, also an demjenigen Standort, welcher am weitesten
von den umliegenden lärmrelevanten Immissionsorten entfernt ist. Im Übrigen verlangt
auch das beco, als zuständige Fachbehörde, keine zusätzlichen Emissionsbegrenzungen.
Zusammengefasst verursacht die von den Beschwerdegegnern geplante Luft/Wasser-
Wärmepumpe keine unzulässigen Lärmimmissionen und es sind keine zusätzlichen
Massnahmen im Sinne des Vorsorgeprinzips nötig. Dementsprechend erweist sich die
Beschwerde auch in diesem Punkt als unbegründet.
26. Strassenverkehrslärm
a) Der Beschwerdeführer rügt, der lärmtechnische Nachweis vom 22. Juli 2014
betreffend den Strassenverkehrslärm sei mangelhaft. So sei für das Attikageschoss die
Aussenlärmbelastung lediglich an der strassenabgewandten Seite ermittelt worden, mithin
am leisesten Punkt. Für das lärmexponiertere Fenster der Attika entlang der
N._strasse habe hingegen keine Lärmberechnung stattgefunden. Ausserdem
hätten auch die von der geplanten Wärmepumpe erzeugten Lärmimmissionen im
lärmtechnischen Nachweis berücksichtigt werden müssen.
b) Gemäss Art. 22 USG werden Baubewilligungen in lärmbelasteten Gebieten für neue
Gebäude, die dem längeren Aufenthalt von Personen dienen, nur erteilt, wenn die
Immissionsgrenzwerte nicht überschritten werden (Abs. 1) oder die Räume zweckmässig
angeordnet und die allenfalls notwendigen zusätzlichen Schallschutzmassnahmen
getroffen werden (Abs. 2). Art. 31 Abs. 1 LSV präzisiert, dass Neubauten und wesentliche
Änderungen von Gebäuden mit lärmempfindlichen Räumen nur bewilligt werden dürfen,
wenn die Immissionsgrenzwerte eingehalten werden können durch die Anordnung der
lärmempfindlichen Räume auf der dem Lärm abgewandten Seite des Gebäudes (Bst. a)
oder durch bauliche oder gestalterische Massnahmen, die das Gebäude gegen Lärm
abschirmen (Bst. b). Nach Art. 39 Abs. 1 LSV werden Lärmimmissionen bei Gebäuden in
der Mitte der offenen Fenster lärmempfindlicher Räume ermittelt.97
97 BGE 142 II 100 E. 3 S. 104.
RA Nr. 110/2017/12 52
c) Die Bauparzelle ist überwiegend der ES II und entlang der N._strasse auf
den ersten 10 m ab Parzellengrenze der ES III zugeordnet.98 In der ES II betragen die
Immissionsgrenzwerte für Strassenverkehrslärm tagsüber 60 dB(A) und nachts 50 dB(A);
in der ES III hingegen 65 dB(A) am Tag und 55 dB(A) in der Nacht (vgl. Anhang 3 zur
LSV).
Aus dem lärmtechnischen Nachweis vom 22. Juli 2014 ist zunächst ersichtlich, dass die
massgebenden Immissionsgrenzwerte an allen Berechnungspunkten eingehalten sind.
Den Ergebnissen kann zudem entnommen werden, dass die Aussenlärmbelastung an der
Nordost-Fassade abnimmt, je höher der Berechnungspunkt liegt. So betragen die zu
erwartenden Lärmimmissionen auf der besagten Seite des geplanten Neubaus im
Erdgeschoss 63 dB(A) am Tag und 52 dB(A) in der Nacht. Im Obergeschoss sind es dann
nur noch 61 dB(A) am Tag sowie 50 dB(A) in der Nacht.99 Angesichts dieses Umstands ist
davon auszugehen, dass sich die Lärmimmissionen bei dem der N._strasse
zugewandten Fenster des Attikageschosses nochmals verringern werden. Dies gilt umso
mehr, als dass dieses Fenster nicht nur höher liegt, sondern auch weiter von der Strasse
zurückversetzt ist. Es ist somit nicht zu beanstanden, dass für das besagte Fenster keine
gesonderte Lärmberechnung durchgeführt worden ist. Im Übrigen ist kein Grund
ersichtlich, um an der Richtigkeit der Berechnungsergebnisse im lärmtechnischen
Nachweis vom 22. Juli 2014 zu zweifeln. Einerseits wurden diese von der zuständigen
Fachbehörde geprüft und für richtig befunden.100 Andererseits wird deren Richtigkeit auch
vom Beschwerdeführer nicht bestritten.
Schliesslich ist darauf hinzuweisen, dass die LSV nicht den Schutz gegen Lärm regelt, der
in einem Betriebsareal erzeugt wird, soweit er auf Betriebsgebäude und zugehörige
Wohnungen innerhalb dieses Areals einwirkt (Art. 1 Abs. 3 Bst. a LSV). Die
Belastungsgrenzwerte der LSV gelten daher nicht bei Wohnungen, welche vom
Anlagenbetreiber selber genutzt werden. Dementsprechend ist auch nicht zu beanstanden,
dass der lärmtechnische Nachweis vom 22. Juli 2014 die von der Wärmepumpe zu
erwartenden Lärmimmissionen unberücksichtigt lässt.
98 Vgl. Art. 9 Abs. 2 BR i.V.m. dem Plan "Zuordnung der Empfindlichkeitsstufen" der Gemeinde Zollikofen vom 28. November 1993. 99 Vgl. Vorakten, pag. 24. 100 Vgl. Vorakten, pag. 23.
RA Nr. 110/2017/12 53
Zusammengefasst erweist sich die Beschwerde auch in diesem Punkt als unbegründet.
27. Weiher
a) Südöstlich des geplanten Neubaus befinden sich zwei unterschiedlich grosse Weiher.
Der Kleinere liegt auf dem Nachbargrundstück Nr. L._ in unmittelbarer Nähe zur
gemeinsamen Parzellengrenze, an welcher der umstrittene Neubau errichtet werden soll.
Der Grössere befindet sich auf der Parzelle Nr. H._ in einem Abstand von über
100 m vom Bauvorhaben entfernt. Der Beschwerdeführer macht sinngemäss geltend, bei
den beiden Weihern handle es sich um zwei schützenswerte Biotope, die insbesondere
verschiedenen, teilweise gefährdeten Amphibienarten einen Lebensraum bieten bzw.
diesen als Laichplätze dienen würden. Ferner stelle die Bauparzelle eine ökologische
Ausgleichsfläche dar, welche die Lebensräume der erwähnten Amphibien im gegenüber
liegenden Wald sowie in den Biotopen auf den Parzellen Nrn. L._ und H._
verbinden und Letztere somit ergänzen würde. Das Bauvorhaben führe nun zu einem
erheblichen Eingriff in diese Biotoplandschaft. So werde einerseits durch den projektierten
Neubau die auf der Bauparzelle vorhandene ökologische Ausgleichsfläche zerstört.
Andererseits unterschreite sowohl das geplante Gebäude (inkl. Sitzplatz und
Sichtschutzwand) als auch eine Kanalisationsleitung den Mindestabstand, welcher
praxisgemäss für Anlagen gegenüber Biotopen bzw. Ufervegetationen gefordert werde.
Indem die Vorinstanz den vom Beschwerdeführer gestellten Antrag betreffend die
Feststellung der Schutzwürdigkeit des Biotops auf der Parzelle Nr. L._
übergangen bzw. keinen entsprechenden Schutzbeschluss erlassen habe, verletzte diese
zudem seinen Anspruch auf rechtliches Gehör. Schliesslich könne sich die Vorinstanz auch
nicht auf die Stellungnahme des LANAT vom 23. Oktober 2015 stützen. Das LANAT
komme darin zwar zum Schluss, dass durch das Bauvorhaben keine technischen Eingriffe
in geschützte oder schützenswerte Lebensräume stattfänden; gleichzeitig weise das
LANAT in seiner Stellungnahme aber mehrfach daraufhin, dass es keine Kenntnis des
konkreten Bauvorhabens und der Örtlichkeiten habe. Folglich seien die Feststellungen des
LANAT willkürlich.
b) Gemäss Art. 18 Abs. 1 NHG101 ist dem Aussterben einheimischer Tier- und
101 Bundesgesetz vom 1. Juli 1966 über den Natur- und Heimatschutz (NHG; SR 451).
RA Nr. 110/2017/12 54
Pflanzenarten durch die Erhaltung genügend grosser Lebensräume (Biotope) und andere
geeignete Massnahmen entgegenzuwirken. Besonders zu schützen sind Uferbereiche,
Riedgebiete und Moore, seltene Waldgesellschaften, Hecken, Feldgehölze, Trockenrasen
und weitere Standorte, die eine ausgleichende Funktion im Naturhaushalt erfüllen oder
besonders günstige Voraussetzungen für Lebensgemeinschaften aufweisen (Art. 18
Abs. 1bis NHG). Ufervegetationen (Schilf- und Binsenbestände, Auenvegetationen sowie
andere natürliche Pflanzengesellschaften im Uferbereich) dürfen weder gerodet noch
überschüttet noch auf andere Weise zum Absterben gebracht werden (Art. 21 Abs. 1
NHG). Das Bundesrecht definiert den Begriff des Biotops nicht näher. Die Anforderungen
von Art. 18 NHG treffen jedoch nicht auf sämtliche biotische Umgebungen zu, die
bestimmten Tier- und Pflanzengesellschaften relativ stabile Lebensbedingungen
gewährleisten. Das Konzept des Biotops in der Bundesgesetzgebung über den Natur- und
Heimatschutz bezieht sich tatsächlich auf "einen genügend grossen Lebensraum", der eine
bestimmte Aufgabe wahrnimmt. Art. 18 Abs. 1ter NHG bestimmt weiter, dass grundsätzlich
nur die Beeinträchtigungen an "schutzwürdigen Lebensräumen" vermieden werden
müssen.102
Damit übereinstimmend definiert Art. 20 Abs. 1 NSchG103 Biotope als schutzwürdige
wichtige natürliche und naturnahe Lebensräume der einheimischen Tier- und
Pflanzenarten, wie bedeutende Einstandsgebiete für Tiere, seltene Waldgesellschaften,
artenreiche Wiesen und Waldsäume, ökologisch wertvolle hochstämmige Obstgärten,
Moore, Riede, Uferbereiche, Bäche und stehende Kleingewässer. Ökologische
Ausgleichsflächen sind sodann wenig genutzte oder naturnahe Flächen. Sie ergänzen die
Biotope und haben den Zweck, diese untereinander ökologisch sinnvoll in Form von Inseln
oder Bändern zu vernetzen (Art. 21 Abs. 2 NSchG). Sie sollen als Zufluchtsorte und
Verbreitungswege zum Überleben der Tier- und Pflanzenarten und zur Verbesserung des
Naturhaushaltes beitragen, insbesondere in intensiv genutzten Gebieten inner- und
ausserhalb der Siedlungen (Art. 21 Abs. 3 NSchG).
c) Es ist unbestritten, dass der grössere Weiher, welcher sich auf der Parzelle
Nr. H._ befindet, von Amphibien bevölkert wird. Er liegt jedoch in einem Abstand
von über 100 m vom Bauvorhaben entfernt und ist zudem nicht als schützenswertes Biotop
in einem Inventar des Bundes bzw. des Kantons aufgeführt. Letzteres gilt auch für den
102 BGE 121 II 161 E. 2b/bb (Pra 85/1996 Nr. 96). 103 Naturschutzgesetz vom 15. September 1992 (NSchG; BSG 426.11).
RA Nr. 110/2017/12 55
kleineren Weiher auf der Nachbarparzelle Nr. L._. Nichtsdestotrotz hat das
Rechtsamt mit Verfügung vom 20. April 2017 das LANAT gebeten, insbesondere zur Frage
der Schutzwürdigkeit des Weihers auf der Parzelle Nr. L._ sowie zu allfälligen
Beeinträchtigungen des Amphibienzugs vom Weiher auf der Parzelle Nr. H._,
verursacht durch das Bauvorhaben, Stellung zu nehmen.
d) Gemäss Fachbericht des LANAT vom 26. Mai 2017 umfasse der Weiher auf der
Parzelle Nr. L._ eine Wasserfläche von ca. 8 m2 und sei vor etwa 30 Jahren vom
Grundeigentümer im Rahmen des Neubaus des Einfamilienhauses an der
N._strasse 81 künstlich erstellt und begrünt worden. Der Weiher weise eine Tiefe
von maximal 30-50 cm sowie flache Ufer auf. Sowohl am als auch im Weiher sei keine
natürliche oder naturnahe Ufervegetation im Sine von Art. 21 NHG vorhanden. Zudem
hätten auch keine geschützten oder gefährdeten Arten im Sinne von Art. 20 NHV104 und
der vom Bundesamt für Umwelt (BAFU) erlassenen oder anerkannten Roten Listen der
gefährdeten Arten der Schweiz festgestellt werden können. Die nationalen Arten-
Datenzentren der Schweiz (InfoSpecies) enthielten denn auch keine Angaben zu
geschützten und gefährdeten Arten im Weiher auf der Parzelle Nr. L._ oder in
dessen unmittelbaren Umgebung. Es sei zwar möglich, dass der betreffende Weiher
gelegentlich von Amphibien als Aufenthaltsgewässer benutzt werde. Es sei jedoch zu
bezweifeln, dass der Weiher auf der Parzelle Nr. L._ als Fortpflanzungsgewässer
diene. So hätten darin weder Laich noch Larven beobachtet werden können. Die lokale
Amphibienpopulation benutze für die Fortpflanzung vielmehr den grösseren Weiher auf der
Parzelle Nr. H._. Dahin würden auch die entlang der N._strasse
geretteten Tiere gebracht werden. Insgesamt sei deshalb davon auszugehen, dass es sich
beim Weiher auf der Parzelle Nr. L._ nicht um einen geschützten oder
schützenswerten Lebensraum im Sinne von Art. 18 Abs. 1bis und Art. 21 NHG sowie Art. 14
Abs. 3 und 4 NHV handle. Folglich sei auch keine ökologisch ausreichende Pufferzone im
Sinne von Art. 14 Abs. 2 Bst. d NHV erforderlich. Das Bauvorhaben führe schliesslich zu
keiner signifikanten zusätzlichen Beeinträchtigung für die Amphibien, welche zum Weiher
auf der Parzelle Nr. H._ wandern würden. Vielmehr stellten bereits der Verkehr auf
der N._strasse sowie mehrere Randsteine auf der Höhe der Parzellen
Nrn. I._ und L._ ein massives bzw. unüberwindbares Hindernis für die
betreffenden Amphibien dar. Nichtsdestotrotz seien bei der Realisierung des
104 Verordnung des Bundesrats vom 16. Januar 1991 über den Natur- und Heimatschutz (NHV; SR 451.1).
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Bauvorhabens Fallensituationen (Luftschächte, Kellereingänge, Zäune etc.) zu verhindern
und die Umgebung für Amphibien durchlässig zu gestalten.
e) Die Beurteilung der kantonalen Fachbehörde, wonach der Weiher auf der Parzelle
Nr. L._ kein schützenswertes Biotop darstelle bzw. keine geschützte
Ufervegetation aufweise und das Bauvorhaben zu keiner signifikanten zusätzlichen
Beeinträchtigung der Amphibienwanderung vom Weiher auf der Parzelle Nr. H._
führe, ist nachvollziehbar und überzeugend. Die BVE sieht deshalb keinen Anlass, von
dieser fachlichen Einschätzung abzuweichen oder den betreffenden Fachbericht – wie vom
Beschwerdeführer in seinen Schlussbemerkungen beantragt – aus den Akten zu weisen
und im Frühjahr 2018 einen Augenschein durchzuführen. Daran ändert auch die vom
Beschwerdeführer in seinen Schlussbemerkungen geübte Kritik am Fachbericht des
LANAT nichts. So wurde bereits eingehend dargelegt, dass bei amtsinternen
Besichtigungen von Bauvorhaben durch Fachstellen kein Anspruch auf Teilnahme besteht
(E. 3i). Folglich ist es nicht zu beanstanden, dass das LANAT am 24. Mai 2017 eine
Besichtigung vorgenommen hat, ohne dies den Verfahrensbeteiligten vorgängig mitzuteilen
bzw. ohne deren Anwesenheit und ohne ein Protokoll zu erstellen. Dementsprechend
braucht auch nicht auf die vom Beschwerdeführer in seinen Schlussbemerkungen
eventualiter beantragte Akteneinsicht betreffend das Protokoll der Besichtigung vom
24. Mai 2017 eingegangen werden. Hinzu kommt, dass sich der Beschwerdeführer im
Rahmen seiner Schlussbemerkungen zum Fachbericht des LANAT äussern konnte. Das
LANAT verneint in seinem Bericht sodann nicht, dass der Weiher auf der Parzelle
Nr. L._ (gelegentlich) von Amphibien besucht werde. Folglich dürfte es auf der
Bauparzelle zeitweise auch zu einer gewissen Amphibienbewegung kommen. Dieser
Umstand allein ist indessen noch nicht ausreichend, um den betreffenden Weiher als
schützenswertes Biotop im Sinne von Art. 18 NHG bzw. Art. 20 Abs. 1 NSchG zu
qualifizieren. Es bedarf vielmehr eines konkreten Nachweises, dass es sich um ein solches
Schutzobjekt handelt. Dieser Nachweis fehlt hier. So konnten im Weiher auf der Parzelle
Nr. L._ insbesondere kein Laich oder Larven beobachtet werden, was vom
Beschwerdeführer auch nicht bestritten wird. Für die Frage, ob der fragliche Weiher als
Fortpflanzungsgewässer dient, ist es im Übrigen unerheblich, ob die Amphibienwanderung
nur nachts stattfindet und die Wanderperiode im Zeitpunkt der Besichtigung des LANAT –
wie vom Beschwerdeführer in seinen Schlussbemerkungen behauptet – bereits vorüber
war. Denn gemäss der Koordinationsstelle für Amphibien- und Reptilienschutz in der
Schweiz (karch) verlässt gerade der Nachwuchs der Erdkröten – welche gemäss dem
RA Nr. 110/2017/12 57
Beschwerdeführer 88 % der im Gebiet der N._strasse wandernden Amphibien
ausmachen würden – erst Ende Juni seine jeweiligen Gewässer.105 Allfällige Jungtiere
hätten also auch während der Besichtigung des LANAT am 24. Mai 2017 gesichtet werden
müssen. Der Beschwerdeführer vermag schliesslich nicht darzulegen, weshalb das
Bauvorhaben – entgegen der Einschätzung der Fachbehörde – zu einer signifikanten
zusätzlichen Beeinträchtigung der Amphibienwanderung führen würde. Es trifft zwar zu,
dass die Randsteine auf der Höhe der Bauparzelle überwiegend abgeflacht sind. Die
grösste Beeinträchtigung der Amphibienwanderung geht aber unbestrittenermassen vom
Verkehr auf der N._strasse aus. Den vom Beschwerdeführer mit seinen
Schlussbemerkungen eingereichten Fotoaufnahmen kann im Übrigen entnommen werden,
dass die Bauparzelle strassenseitig grösstenteils von einer Einfriedung, bestehend aus
einem Mauersockel und Zaun, umgeben ist. Gemäss den Baugesuchsplänen soll diese, im
Gegensatz zur Einfriedung entlang der westlichen Parzellengrenze (E. 5), nicht abgerissen
werden. Folglich ist es auf der Höhe der Bauparzelle die strassenseitige Einfriedung,
welche neben dem Verkehr ein weiteres, teilweise unüberwindbares Hindernis für
wandernde Amphibien darstellt. Unter diesen Umständen ist es nicht zu beanstanden, dass
das LANAT im Bauvorhaben keine signifikante zusätzliche Beeinträchtigung der
Amphibienwanderung sieht.
f) Zusammengefasst führt das Bauvorhaben weder zu einer Beeinträchtigung eines
schützenswerten Biotops oder einer Ufervegetation noch zu einer Zerstörung einer
ökologischen Ausgleichsfläche. Dementsprechend benötigen die Beschwerdegegner auch
keine Ausnahmebewilligung gemäss Art. 22 NHG. Da es sich beim Weiher auf der Parzelle
Nr. L._ nicht um ein schutzwürdiges Biotop handelt, bestand für die Gemeinde
zudem kein Anlass, einen Schutzbeschluss gemäss Art. 41 NSchG zu erlassen. Folglich ist
es auch nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz nicht näher auf den entsprechenden
Feststellungsantrag des Beschwerdeführers eingegangen ist; eine Gehörsverletzung ist ihr
jedenfalls nicht vorzuwerfen. Angesichts dessen, dass der Weiher, welcher von der lokalen
Amphibienpopulation als Fortpflanzungsgewässer genutzt wird, über 100 m von der
Bauparzelle entfernt liegt und auf Letzterer daher nur gelegentlich mit
Amphibienbewegungen zu rechnen ist, besteht ferner kein Anlass, den angefochtenen
Entscheid mit einer Auflage betreffend Verhinderung von Fallensituationen sowie
besondere Umgebungsgestaltung zu ergänzen. Das LANAT hat denn auch keinen
105 Vgl. <http://www.karch.ch/karch/de/home/amphibien/amphibienarten-der-schweiz/erdkrote.html>, Registerkarte "Ökologie".
RA Nr. 110/2017/12 58
entsprechenden Antrag gestellt. Da es sich beim Weiher auf der Parzelle Nr. L._
offensichtlich nicht um ein Gewässer im Sinne der Wasserbaugesetzgebung handelt,
benötigen die Beschwerdegegner – entgegen den Ausführungen des Beschwerdeführers –
schliesslich auch keine Wasserbaupolizeibewilligung. Nach dem Gesagten erweist sich die
Beschwerde also auch in diesem Punkt als unbegründet.
28. Brandschutz
a) Der Beschwerdeführer rügt, das Bauvorhaben verletze in verschiedener Hinsicht die
Brandschutzvorschriften. So würden die Zugänge, welche das geplante externe
Treppenhaus mit dem bestehenden Gebäude auf der Parzelle Nr. L._ verbinden
sollen, zu einem Durchbruch der an diesem Gebäude bereits vorhandenen
Brandschutzmauer führen. Gleichzeitig sei geplant, das externe Treppenhaus bloss durch
eine gewöhnliche Mauer und nicht durch eine Brandschutzmauer vom Neubau
abzutrennen. Folglich bestehe das Risiko, dass in einem Brandfall beide Gebäude Feuer
fangen könnten. Im Erdgeschoss des externen Treppenhauses befände sich ferner ein
Elektroverteilkasten, für dessen Installation besondere Vorschriften gelten würden. Den
Bauplänen sowie den übrigen Baugesuchsunterlagen könne jedoch nicht entnommen
werden, dass die betreffenden Vorschriften eingehalten würden. Zudem hätten sowohl die
Vorinstanz als auch der Feueraufseher die Existenz des betreffenden Elektroverteilkastens
einfach ignoriert. Des Weiteren sei nicht ersichtlich, inwiefern das Bauvorhaben den
erforderlichen Brandschutzabstand einhalten würde. Da das von den Beschwerdegegnern
geplante externe Treppenhaus teilweise als Brandschutzmauer zum bestehenden
Gebäude auf der Parzelle Nr. L._ sowie als Zugang zur auf diesem Gebäude noch
zur erstellenden Attika geplant sei, müssten dessen Wände sodann erhöhte Anforderungen
an den Feuerwiderstand erfüllen. Den Bauplänen sei schliesslich zu entnehmen, dass die
im externen Treppenhaus geplanten Stufen nicht überall die erforderliche Auftrittsbreite
aufweisen würden. Im Übrigen rügt der Beschwerdeführer, der Fachbericht betreffend
Brandschutz vom 21. Januar 2015 sei ungenügend. Er enthalte lediglich allgemeine
Auflagen und nehme keinen Bezug zum konkreten Bauprojekt. Der Fachbericht stelle
deshalb keine genügende Grundlage für die Beurteilung des Baugesuchs dar.
b) Gebäude, Anlagen und Betriebseinrichtungen sind so zu erstellen, zu betreiben und
zu unterhalten, dass Feuerschäden bestmöglich verhütet werden, um vorab die Sicherheit
RA Nr. 110/2017/12 59
von Mensch und Tier zu gewährleisten (Art. 3 FFG106). Gemäss Art. 2 Abs. 2 FFV107 sind
für den Feuerschutz insbesondere die Normen, Richtlinien, Merkblätter, Erläuterungen und
Empfehlungen der Vereinigung Kantonaler Feuerversicherungen (VKF) sowie diejenigen
der Gebäudeversicherung Bern (GVB) massgebend. Es findet kein besonderes
feuerpolizeiliches Bewilligungsverfahren statt. Die Brandschutzauflagen und
feuerpolizeilichen Bedingungen werden vielmehr im Rahmen des
Baubewilligungsverfahrens von der zuständigen Behörde festgelegt und sind Bestandteil
der Baubewilligung (Art. 6 FFG).
c) Die Gemeinde hat im vorinstanzlichen Verfahren einen Fachbericht des zuständigen
Feueraufsehers eingeholt. Darin beantragt dieser, das Bauvorhaben sei unter gewissen
Auflagen zu bewilligen; Letztere werden im betreffenden Fachbericht, zusammen mit
allgemeinen Hinweisen, einzeln aufgeführt.108 Es mag zwar sein, dass der Fachbericht
betreffend Brandschutz vom 21. Januar 2015 relativ allgemein gehalten ist. Dies ist jedoch
nicht zu beanstanden. Entscheidend ist vielmehr, dass sich der fragliche Bericht mit den
wesentlichen Punkten auseinandersetzt. Hinzu kommt, dass der Feueraufseher in seiner
Stellungnahme vom 21. September 2015 auf die vom Beschwerdeführer vorliegend
gerügten Punkte bereits ausführlich eingegangen ist: So würden die Verbindungstüren im
externen Treppenhaus allesamt in das bestehende Gebäude auf der Parzelle
Nr. L._ führen. Das Treppenhaus sei zudem klar vom geplanten Einfamilienhaus
getrennt bzw. befinde sich brandschutztechnisch in einer anderen Nutzungseinheit.
Folglich sei es nicht zu beanstanden, dass die Brandschutzmauer im Bereich der
geplanten Verbindungstüren durchbrochen werde. In den aktuellen Plänen sei sodann kein
Elektroverteilkasten im externen Treppenhaus eingezeichnet. Sollte sich dort trotzdem ein
solcher befinden, müssten insbesondere die Vorschriften der Technischen Norm "NIN" der
Electrosuisse beachtet werden. Dies ergebe sich aber bereits aus Ziffer 4.1 des
Fachberichts betreffend Brandschutz vom 21. Januar 2015. Das in diesem Zusammenhang
vom Beschwerdeführer zitierte Brandschutzmerkblatt sei im Übrigen, infolge Inkrafttretens
der neuen Brandschutznorm und -richtlinien, hinfällig geworden. Da der Neubau mit
dem bestehenden Gebäude auf der Parzelle Nr. L._ zusammengebaut werden
solle, sei ferner kein Brandschutzabstand, sondern (lediglich) eine Brandschutzmauer
notwendig. Gemäss Ziffer 3.7.3 der Brandschutzrichtlinie "Brandschutzabstände Tragwerke
106 Feuerschutz- und Feuerwehrgesetz vom 20. Januar 1994 (FFG; BSG 871.11). 107 Feuerschutz- und Feuerwehrverordnung vom 11. Mai 1994 (FFV; BSG 871.111). 108 Vgl. Vorakten, pag. 7.
RA Nr. 110/2017/12 60
Brandabschnitte" (BSR 15-15) der VKF würden bei Einfamilienhäusern zudem keine
Anforderungen an den Feuerwiderstand von Tragwerken, Wänden und Decken gestellt,
weshalb die Wände des externen Treppenhauses keinen bestimmten Feuerwiderstand
aufweisen müssten. Da das Gebäude auf der Parzelle Nr. L._ und das geplante
externe Treppenhaus brandschutztechnisch eine Nutzungseinheit bilden würden, gälten
gemäss Ziffer 3.2.2 der Brandschutzrichtlinie "Flucht- und Rettungswege" (BSR 16-15) der
VKF schliesslich auch keine besonderen Anforderungen für die Stufen innerhalb des
Treppenhauses.109
d) Die Ausführungen des Feueraufsehers sind nachvollziehbar und überzeugend. Es ist
insbesondere nicht ersichtlich, weshalb der Umstand, wonach das externe Treppenhaus
dem bestehenden Einfamilienhaus auf der Parzelle Nr. L._ als Zugang dienen soll,
vorliegend zur Nichtanwendung von Ziffer 3.7.3 BSR 15-15 führen sollte. Dies gilt umso
mehr, als dass die beiden Einfamilienhäuser durch die bereits bestehende
Brandschutzmauer voneinander getrennt sein werden. Auch der Beschwerdeführer vermag
nicht darzulegen, weshalb von der Einschätzung der Fachstelle abgewichen werden sollte.
So hat der Feueraufseher nicht nur die massgebenden Vorschriften angewendet, sondern
ist in seiner Stellungnahme insbesondere auch auf den vom Beschwerdeführer gerügten
Elektroverteilkasten sowie die Treppengeometrie eingegangen. Gestützt auf den
Fachbericht betreffend Brandschutz vom 21. Januar 2015 sowie die Stellungnahme des
Feueraufsehers vom 21. September 2015 ist also davon auszugehen, dass das
Bauvorhaben die massgebenden Brandschutzvorschriften einhält. Die Beschwerde erweist
sich somit auch in diesem Punkt als unbegründet. Folglich besteht auch kein Anlass für die
vom Beschwerdeführer subeventualiter beantragten Brandschutzauflagen.
109 Vgl. Vorakten, pag. 6; die zitierten Brandschutzrichtlinien sind zudem einsehbar unter: <http://www..ch/de/bs/vs/richtlinien/Seiten/default.aspx>.
RA Nr. 110/2017/12 61
29. Rechtsverwahrung und Lastenausgleich
a) Der Beschwerdeführer beantragt schliesslich sinngemäss, von seiner
Rechtsverwahrung und Lastenausgleichsforderung sei erneut Kenntnis zu nehmen und zu
geben.
b) Dies hat die Gemeinde im vorinstanzlichen Verfahren bereits getan und sowohl die
Rechtsverwahrung als auch die Lastenausgleichsforderung im angefochtenen
Gesamtentscheid festgehalten (vgl. dort Ziffern 4 und 5 des Dispositivs). Der
vorinstanzliche Entscheid wird im vorliegenden Beschwerdeverfahren zwar mit einer
Auflage ergänzt, im Übrigen jedoch bestätigt und seine Anordnungen damit übernommen.
Somit gilt auch die Kenntnisnahme und -gabe der Rechtsverwahrung und der
Lastenausgleichsforderung des Beschwerdeführers als erfolgt. Folglich muss dies
vorliegend nicht wiederholt werden. Dem Beschwerdeführer fehlt es insofern an einem
Rechtsschutzinteresse für diesen Antrag (Art. 65 VRPG), weshalb darauf nicht einzutreten
ist.
30. Zusammenfassung und Kosten
a) Zusammenfassend ergibt sich, dass das Bauvorhaben der Beschwerdegegner
bewilligt werden kann, aber eine zusätzliche Auflage betreffend Absturzsicherung
anzuordnen ist. Der angefochtene Entscheid ist entsprechend zu ergänzen. Im Übrigen ist
der Gesamtentscheid der Gemeinde Zollikofen vom 15. Dezember 2016 zu bestätigen und
die Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden kann, abzuweisen.
b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt der Beschwerdeführer. Daran ändert
auch die Tatsache nichts, dass der angefochtene Entscheid mit einer Auflage betreffend
Absturzsicherung ergänzt werden muss. Einerseits hat der Beschwerdeführer keine solche
Auflage beantragt. Andererseits kommt der fraglichen Auflage im Vergleich zu den Rügen,
welche sich als vollumfänglich unbegründet erwiesen haben bzw. auf welche gar nicht erst
eingetreten worden ist, eine absolut untergeordnete Bedeutung zu. Der Beschwerdeführer
hat somit die gesamten Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden
RA Nr. 110/2017/12 62
bestimmt auf eine Pauschalgebühr von Fr. 3'500.– (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19
Abs. 1 GebV110).
c) Der Beschwerdeführer hat zudem den Beschwerdegegnern die Parteikosten zu
ersetzen (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Die Kostennote des Anwalts der Beschwerdegegner gibt
zu keinen Bemerkungen Anlass. Der Beschwerdeführer hat somit den Beschwerdegegnern
die Parteikosten von Fr. 1'667.40 zu ersetzen.