Decision ID: 07884672-415e-40e5-b9ba-6e8d806365d8
Year: 2014
Language: de
Court: SG_VGN
Chamber: SG_VGN_001
Canton: SG
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law

hat das Verwaltungsgericht festgestellt:
A./ Die X.-Pensionskasse, eine Stiftung mit Sitz in Zürich, ist Eigentümerin des
Grundstücks Nr. 0000 an der Q.-strasse 00 in der politischen Gemeinde St. Margrethen
(vgl. Vi-act. 7/9). Das eine Gesamtfläche von 68`124 m umfassende Grundstück ist mit
einem Einkaufszentrum (Einkaufszentrum "Y.", Vers.-Nr. 0001), einer
Aussenverkaufsstelle (Vers.-Nr. 0002) und einem Magazin (Vers.-Nr. 0003) überbaut.
Die gesamte Liegenschaft ist im Rahmen eines langjährigen Mietvertrages im Rohbau
an die Genossenschaft X. Ostschweiz vermietet (vgl. act. 3/2 des Beschwerdeführers).
Am 8. Oktober 1998 war das Grundstück mit einem Mietwert von CHF 5'868'086.00
und einem Verkehrswert von (gerundet) CHF 73'460'000.00 geschätzt worden (vgl. Vi-
act. 7/1). Nach einer umfassenden Sanierung der Liegenschaft im Jahr 2008/2009 (vgl.
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act. 3/5 des Beschwerdeführers) wurde das Grundstück am 16. September 2010 neu
geschätzt, wobei der – ausgehend von einem Mietwert von CHF 9'716'120.00 und
einem Kapitalisierungssatz von 7.5 Prozent ermittelte – Ertragswert von
CHF 129'540'000.00 als Verkehrswert übernommen wurde. Das Gemeindesteueramt
St Margrethen eröffnete der Grundeigentümerin diesen Steuerwert für das kantonale
Steueramt mit Verfügung vom 25. November 2010 (Vi-act. 2/2). Die dagegen erhobene
Einsprache vom 15. Dezember 2010 wies das kantonale Steueramt mit Entscheid vom
28. März 2012 ab (Vi-act. 2/1).
B./ Mit Eingabe vom 30. April 2012 erhob die X.-Pensionskasse Rekurs bei der
Verwaltungsrekurskommission mit den Anträgen, der Einspracheentscheid vom 28.
März 2012 und die ihm zugrunde liegende Verfügung der Steuerwerte (Verkehrswert)
durch das Steueramt St. Margrethen vom 25. November 2010 seien unter Kosten- und
Entschädigungsfolge und im Bedarfsfalle nach Durchführung einer mündlichen
Verhandlung aufzuheben und der steuerbare Verkehrswert des Grundstücks Nr. 0000,
Grundbuch St. Margrethen, neu auf CHF 72'130'000.00 festzusetzen.
Die Verwaltungsrekurskommission hiess den Rekurs mit Entscheid vom 7. November
2012 gut, hob den angefochtenen Einspracheentscheid des kantonalen Steueramts
vom 28. März 2012 sowie die ihm zugrunde liegende Verfügung über die Schätzung
der Grundstückswerte vom 16. September 2010 auf und setzte den Verkehrswert des
Grundstücks Nr. 0000, Grundbuch St. Margrethen, auf CHF 80'000'000.00 fest. Die
amtlichen Kosten in Höhe von CHF 2'000.00 wurden dem Staat auferlegt.
Ausseramtliche Kosten wurden nicht entschädigt.
C./ Mit Eingabe vom 10. Dezember 2012 erhob das kantonale Steueramt (nachfolgend
Beschwerdeführer) Beschwerde beim Verwaltungsgericht mit dem Antrag, der
Entscheid der Verwaltungsrekurskommission (nachfolgend Vorinstanz) sei aufzuheben
und der Einspracheentscheid vom 28. März 2012 betreffend das Grundstück Nr. 0000,
Grundbuch St. Margrethen, zu bestätigen. Zur Begründung wurde im Wesentlichen
vorgebracht, dass die Grundstückschätzung dem sachenrechtlichen Akzessionsprinzip
zu folgen habe und das Grundstück Nr. 0000 folglich als Ganzes – einschliesslich
Mieterausbauten – zu schätzen sei. Zur Ermittlung des sich am Ertragswert
orientierenden Verkehrswertes des betrachteten Grundstückes sei mitunter nicht auf
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den tatsächlich erzielten Mietzins abzustellen, sondern auf den objektiv erzielbaren, die
Mieterausbauten mitberücksichtigenden Mietwert (act. 1, Beschwerde Ziff. 3.2). Für
den Fall, dass für die Berechnung des Ertrags- bzw. des Verkehrswertes auf den
tatsächlich erzielten Mietzins abgestellt werden sollte, dürfe dieser wiederum nicht mit
dem von der Vorinstanz festgestellten Kapitalisierungszinssatz berechnet werden (act.
1, Beschwerde Ziff. 3.4). Der massgebende Satz sei vielmehr auf 4.71 Prozent zu
reduzieren, nachdem die Grundeigentümerin (nachfolgend Beschwerdegegnerin)
(praktisch) keinerlei Eigentümerlasten trage.
Die Vorinstanz beantragt in ihrer Vernehmlassung vom 13. Dezember 2012 unter
Hinweis auf den angefochtenen Entscheid die Abweisung der Beschwerde (act. 7). In
Ergänzung ihrer bisherigen Vorbringen führt sie sodann insbesondere an, dass die
Berufung des Beschwerdeführers auf das sachenrechtliche Akzessionsprinzip
unbehelflich sei und dass im Rahmen der Ertragswertbestimmung nur dann von den
tatsächlich erzielten Mietzinsen abzuweichen und auf den objektiv erzielbaren Mietwert
abzustellen sei, wenn die Mietzinsen nicht dem Markt entsprechen würden, was
vorliegend in der Beschwerdeschrift nicht dargelegt werde. Soweit der
Beschwerdeführer ferner den Kapitalisierungszinssatz anfechte, rüge er eine fehlerhafte
Ermessensbetätigung bei der Schätzung der einzelnen für den Kapitalisierungszinssatz
massgebenden Faktoren, eine Rüge, welche gemäss Art. 61 Abs. 1 und 2 des
Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1, abgekürzt VRP) im
Beschwerdeverfahren auch für den Beschwerdeführer nicht zulässig sei.
Die weiteren von den Verfahrensbeteiligten zur Begründung ihrer Anträge gemachten

Ausführungen werden, soweit wesentlich, in den nachfolgenden Erwägungen dargelegt
und gewürdigt.
Darüber wird in Erwägung gezogen:
1. (...).
2. Materiell strittig unter den Parteien und im Folgenden zu prüfen ist die Bewertung
resp. der Verkehrswert des Grundstückes der Beschwerdegegnerin Nr. 0000,
Grundbuch St. Margrethen.
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2.1. Im Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht können unrichtige oder
unvollständige Sachverhaltsfeststellungen oder fehlerhafte Rechtsanwendungen gerügt
werden (Art. 61 Abs. 1 und Abs. 2 VRP). Nicht zulässig ist dagegen die Rüge der
fehlerhaften Ermessensausübung, wenn nicht geradezu ein Missbrauch oder eine
Überschreitung des Ermessens geltend gemacht wird. Das Verwaltungsgericht ist nach
der gesetzlichen Ordnung nicht befugt, die Ermessensausübung der Vorinstanz zu
überprüfen (Cavelti/Vögeli, Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. Gallen, St. Gallen
2003, Rz. 740).
Schätzungen beruhen auf Tatsachenfeststellungen (vgl. F. Gygi,
Bundesverwaltungsrechtspflege, 2. Aufl., Bern 1983, S. 279). Sie führen zu
annäherungsweise ermittelten Zahlen. Das Verwaltungsgericht übt daher gegenüber
Schätzungen dieselbe Zurückhaltung wie gegenüber verwaltungsbehördlichen
Ermessensentscheiden, und es schreitet nur ein, wenn eine Schätzung im Ergebnis
offensichtlich unrichtig erscheint bzw. wenn der Rekursinstanz offenkundige Fehler
oder Irrtümer unterlaufen sind oder wenn sie bei der Schätzung wesentliche
Gesichtspunkte übergangen oder falsch gewürdigt hat (VerwGE B 2008/185 vom 21.
April 2009; B 2006/8 vom 8. Juni 2006, abrufbar unter www.gerichte.sg.ch).
2.2. Nach Art. 3 Abs. 1 des Gesetzes über die Durchführung der Grundstückschätzung
(sGS 814.1, abgekürzt GGS) führt der Staat die Grundstückschätzung durch, wobei die
politischen Gemeinden mitwirken. Nach Art. 4 GGS richtet sich die Schätzung eines
Objektes nach den in Art. 1 GGS genannten Erlassen und Bestimmungen, u.a. dem
Steuergesetz, dem Gesetz über die Gebäudeversicherung (sGS 873.1) sowie dem
Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht (SR 211.412.11).
Nach Art. 57 StG entspricht der Verkehrswert von Grundstücken dem mittleren Preis,
zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der
betreffenden Gegend veräussert werden. Im Übrigen regelt die Regierung die
Schätzung des Verkehrswertes durch Verordnung (Art. 57 Abs. 2 StG). Art. 30 Abs. 1
Satz 1 der Steuerverordnung (sGS 811.11, abgekürzt StV) verweist dabei für die
Schätzung von Verkehrswerten wiederum auf das Gesetz über die Durchführung der
Grundstückschätzung bzw. indirekt auf die dazugehörige Verordnung (Verordnung über
die Durchführung der Grundstückschätzung, sGS 814.11, abgekürzt VGS).
bis
http://www.gerichte.sg.ch
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Nach Art. 8 lit. a VGS werden bei der Schätzung von nichtlandwirtschaftlichen
Grundstücken als Steuerwerte der Mietwert und der Verkehrswert des Grundstücks
ermittelt. Grundlage der Schätzung bilden gemäss Art. 9 Abs. 1 VGS die allgemein
anerkannten, von den massgeblichen Berufsorganisationen empfohlenen
Schätzungsregeln. In der Praxis wird das Schätzerhandbuch der Schweizerischen
Vereinigung kantonaler Grundstückbewertungsexperten und der Schweizerischen
Schätzungsexpertenkammer sowie des Schweizerischen Verbandes der
Immobilientreuhänder über die Bewertung von Immobilien angewendet. Im Streitfall
stützen sich Vorinstanz und Beschwerdeführer auf die im Jahr 2005 erschienenen
Schätzungsrichtlinien (im Folgenden kurz: Schätzerhandbuch 2005). Diese waren im
Zeitpunkt der angefochtenen Schätzung massgebend. Die aktuelle, überarbeitete
Auflage des Schätzerhandbuches erschien erst im Juni 2012.
Der Verkehrswert eines Grundstücks entspricht demgemäss dem unter normalen
Verhältnissen erzielbaren Kaufpreis am Stichtag ohne Rücksicht auf ungewöhnliche
oder persönliche Verhältnisse (Schätzerhandbuch 2005 S. 67). Er wird in der Regel
unter Würdigung der Wirtschaftslage aus Real- und Ertragswert ermittelt. Je nach
Situation, wie sie am Stichtag auf dem Liegenschaftsmarkt vorherrscht, kann er sich
entweder vornehmlich am Real- oder am Ertragswert orientieren (Schätzerhandbuch
2005 S. 67).
2.3. Bezüglich der massgebenden Rechtsgrundlagen herrscht grundsätzlich Einigkeit
unter den Parteien. Einig sind sich die Parteien ferner dahingehend, dass sich der
Verkehrswert des Grundstücks Nr. 0000, Grundbuch St. Margrethen, aufgrund der
Zuordnung der Immobilie zu den Renditeobjekten vorliegend einzig nach dem
Ertragswert des Schätzungsobjekts richtet und dem Realwert keine Bedeutung
zukommt (vgl. act. 2 angefochtener Entscheid E. 3; act. 1 Beschwerde Ziff. 3.4. mit
Hinweis auf Schätzerhandbuch 2005 S. 67). Unterschiedliche Auffassungen vertreten
die Parteien dagegen in Bezug auf den den Ausgangspunkt der Ertragswertermittlung
bildenden Mietwert des betrachteten Grundstückes (vgl. act. 1 Beschwerde Ziff. 3.1.).
Vor diesem Hintergrund ist zunächst zu prüfen, ob die von der Vorinstanz
vorgenommene Schätzung des Mietwertes des Grundstücks Nr. 0000, Grundbuch St.
Margrethen, als fehlerhaft bzw. rechtswidrig zu qualifizieren ist.
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2.3.1. Zur Schätzung des Mietwertes ist grundsätzlich auf den mittleren Preis
abzustellen, zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und
Beschaffenheit in der betreffenden Gegend vermietet werden (Art. 34 Abs. 2 Satz 1
StG; vgl. auch Fachdienst für Grundstückschätzung, Richtlinien und Weisungen 2008,
Ziff. 4.2.1, abgekürzt Richtlinien und Weisungen 2008). Der Jahresmietwert entspricht
dabei den nachhaltig erzielbaren jährlichen Einkünften (Rohertrag/Bruttomietertrag) des
gesamten Grundstückes ohne Abzug von Unterhalts- und Verwaltungskosten, Zinsen,
Abschreibungen und Steuern. Die Nebenmietkosten für Heizung, Warmwasser, Lift,
Hauswartung usw. dürfen im Rohertrag nicht enthalten sein (dazu: Schätzerhandbuch
2005 S. 62 f.). Um die angegebenen Mieten überprüfen zu können, müssen sie auf
vergleichbare Werte gebracht werden. Methoden hierzu sind Vergleiche nach
Nutzflächen, Umsatz, Einheitspreisen/Pauschalen. Insbesondere für Geschäfts- und
Gewerbebauten kann der Mietwert auch vom Umsatz abgeleitet werden (Gastgewerbe,
Landeräume usw.). Diese Methode setzt Spezialwissen beim Schätzer und verlässliche
Grundlagen (Buchhaltung) voraus. Sie dient mehrheitlich als Hilfsmittel zur Überprüfung
der bereits gemachten Schätzung, zumal verlässliche Prozentzahlen selten zur
Verfügung stehen (Schätzerhandbuch 2005 S. 62 f.).
Der Mietwert eines Grundstücks kann in der Regel nur geschätzt werden, wenn dieses
vom Eigentümer gar nicht auf dem Markt angeboten wird. Bildet es hingegen
Gegenstand eines entgeltlichen Rechtsgeschäfts (z.B. Mietvertrag), so stellt sich die
Frage, ob der vereinbarte Mietzins gleichzeitig auch als Mietwert zu betrachten ist.
Wird der steuerlich massgebende Wert als Marktwert verstanden, so ist grundsätzlich
von einem rechtsgeschäftlich zu Stande gekommenen Mietzins auszugehen. Davon
abgewichen werden kann nur, aber immerhin dann, wenn der erzielte Mietertrag nicht
das Ergebnis des freien Marktes ist (vgl. auch Art. 34 Abs. 2 Satz 2 StG). Dies trifft
insbesondere zu bei Vorzugsmieten, die durch die besonderen Beziehungen unter den
Parteien beeinflusst wurden (s. auch Schätzerhandbuch 2005 S. 61 f.), aber auch bei
anderen besonderen Verhältnissen, wie beispielsweise reduzierten Erträgen bei
Rohbaumieten. Ausschlaggebend dafür, ob der effektiv erzielte Mietertrag auch dem
am Markt nachhaltig erzielbaren Mietzins entspricht, ist bei allen besonderen
Verhältnissen die Frage, ob sie auch für einen möglichen Käufer des Mietobjekts
bindend sind. Wenn bestimmte vorteilhafte Verhältnisse im Falle des Verkaufes nicht
auf den Käufer übertragen werden können, haben sie auf die Verkehrswertschätzung
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keinen Einfluss, und es müssen marktorientierte Verhältnisse eingesetzt werden. Wenn
die besonderen Verhältnisse auf jeden Käufer übergehen, muss abgeklärt werden, ob
diese nur für eine befristete Dauer oder ob sie unbefristet lange wirken (vgl. F.
Canonica, Die Immobilienbewertung, Schweizerischer Immobilienschätzer-Verband
2009, S. 187). Ein blosses Missverhältnis zwischen einem rechtsgeschäftlich
vereinbarten Preis und dem von der Steuerbehörde behaupteten, durch ihre Experten
geschätzten Mietwert genügt demzufolge nicht, um Letzteren als massgebend
erscheinen zu lassen. Stellt sich die Steuerbehörde auf den Standpunkt, einem
vertraglich vereinbarten Mietzins komme keine rechtsgeschäftliche Bedeutung zu oder
er entspreche nicht dem Marktwert und es sei deshalb ein (geschätzter) Mietwert als
Ersatzwert beizuziehen, so macht sie eine steuermehrende Tatsache geltend, für
welche sie die Beweislast trägt.
2.3.2. Die Beschwerdegegnerin hat als Eigentümerin des Grundstücks Nr. 0000,
Grundbuch St. Margrethen, am 12./16. April 2010 mit der Genossenschaft X. St. Gallen
einen ab dem 1. September 2009 für die Dauer von 20 Jahren gültigen Mietvertrag mit
der Option einer zweimaligen automatischen Verlängerung um jeweils fünf Jahre
abgeschlossen (act. 3/2 des Beschwerdeführers). Die Mietsache umfasst dabei das
Einkaufszentrum "Y." inkl. Tankstelle, Aussenverkaufsstelle, Magazin und Umgebung,
teilweise im Rohbau (Verkaufs- und Nebenflächen) sowie vollständig ausgebaut in den
Bereichen der Aussenhülle und Umgebungsflächen gemäss Plänen,
Schnittstellenregelung und detailliertem Baubeschrieb (act. 3/2 des
Beschwerdeführers, Ziff. 8.2 mit Verweis auf Ziff. 16.1). Als Entgelt wurde unter den
Parteien ein Mindestmietzins in Höhe von CHF 5'818'278.00 (CHF 5'407'322.00
zzgl. 7.6 Prozent Mehrwertsteuer) vereinbart (act. 3/2 des Beschwerdeführers, Ziff. 6.1),
welcher auch bei einem allfälligen Wegfall der Mehrwertsteuerpflicht der Mieterin
weiterhin zu bezahlen ist (act. 3/2 des Beschwerdeführers, Ziff. 13.1). Änderungen des
Mehrwertsteuersatzes berechtigen die Beschwerdegegnerin als Vermieterin zu einer
entsprechenden Mietzinsanpassung auf den Zeitpunkt, auf den die Satzänderung in
Kraft tritt. Eine erstmalige Anpassung des Mindestmietzinses erfolgte entsprechend mit
der Erhöhung des geltenden Mehrwertsteuersatzes auf 8 Prozent per 1. Januar 2011.
Seit diesem Zeitpunkt beträgt der Mietzins (inkl. Mehrwertsteuer) CHF 5'839'908.00.
Der Beschwerdegegnerin kommt zudem die Befugnis zu, 80 Prozent des
Mindestmietzinses einmal jährlich den Veränderungen des Landesindexes der
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Konsumentenpreise des Bundesamtes für Statistik anzupassen (s. dazu act. 3/2 des
Beschwerdeführers, Ziff. 6.1). Im Mietzins nicht inbegriffen und aufgrund der
Pauschalvermietung von der Mieterin separat direkt zu bezahlen sind sämtliche Heiz-
und Nebenkosten (vgl. act. 3/2 des Beschwerdeführers, Ziff. 7.). Die Mieterin
übernimmt im Weiteren die Hauswartung und das gesamte Facility-Management für
das gesamte Grundstück zu ihren Lasten. Beim vertraglich vereinbarten Mietzins
handelt es sich somit um den effektiven jährlichen Bruttomietertrag der
Beschwerdegegnerin.
Ausgehend von dem unter den Parteien vereinbarten Mietzins, der Indexierung
desselben sowie der Tatsache, dass die Schätzung für zehn Jahre Gültigkeit haben soll
(vgl. Art. 6 Abs. 1 lit. a GGS) setzte die Vorinstanz den Mietwert des betrachteten
Grundstücks auf CHF 6'000'000.00 fest (vgl. act. 2, angefochtener Entscheid E.
4.a.dd). Entgegen der vom Beschwerdeführer vertretenen Ansicht betonte sie dabei,
dass die von der Mieterin im Rahmen des Mietverhältnisses mit der
Beschwerdegegnerin als Grundstückeigentümerin getätigten Ausbauten (vgl. act. 3/2
des Beschwerdeführers, Ziff. 8.5) bei der Bewertung des Grundstücks unberücksichtigt
zu bleiben hätten, nachdem vom Mietvertrag lediglich das Gebäude im Rohbau erfasst
werde.
2.3.3. Es liegen vorliegend auf den ersten Blick keinerlei Anhaltspunkte vor, welche den
Schluss zuliessen, dass der zwischen der Beschwerdegegnerin und der
Genossenschaft X. St. Gallen, welche das Mietobjekt bereits seit 1. August 1973
benutzt, vereinbarte Mietzins nicht dem Markt entsprechen würde und der Mieterin
eine Vorzugsmiete eingeräumt worden wäre. Dies wird auch vom Beschwerdeführer
nicht vorgebracht. Die Vereinbarung eines Vorzugsmietzinses wäre überdies mit Blick
auf Art. 51c Abs. 1 des Bundesgesetzes über die berufliche Alters-, Hinterlassenen-
und Invalidenvorsorge (SR 831.40), wonach die von Vorsorgeeinrichtungen wie der
Beschwerdegegnerin abgeschlossenen Rechtsgeschäfte marktüblichen Bedingungen
entsprechen müssen, nicht zulässig. Von Seiten des Beschwerdeführers ebenfalls nicht
geltend gemacht wird daneben, dass die ausgewiesenen Mieterträge nicht ortsüblich
seien. Angesichts der Besonderheiten des vorliegenden Mietvertrages über ein nicht
voll ausgebautes Mietobjekt drängt sich allerdings die Frage auf, ob das bestehende
Mietverhältnis unverändert auf einen potentiellen Käufer des Grundstücks Nr. 0000,
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Grundbuch St. Margrethen, übergehen würde bzw. – damit einhergehend - ob die
Vorinstanz zu Recht davon ausgegangen ist, die Mietausbauten hätten im Rahmen der
Ermittlung des Mietwertes im gegebenen Fall unberücksichtigt zu bleiben.
Auf Seite 62/63 des Schätzerhandbuches 2005 wird in diesem Zusammenhang
ausgeführt, dass vom Mieter vorgenommene Um-, Ein- oder Ergänzungsbauten, die
nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht beseitigt werden können oder dürfen
bzw. Bestandteil des Mietobjekts werden und den Mietwert beeinflussen, im Mietwert
mit enthalten sind. Bringt ein Mieter anstelle des Eigentümers eines Mietobjektes
bauliche Werte in eine Immobilie ein, entstehen mit anderen Worten besondere
Vermögensverhältnisse, die den Immobilienwert beeinflussen können. Bei der
Schätzung solcher Objekte sind die am Bewertungsstichtag gültigen
Vertragsregelungen ausschlaggebend (vgl. F. Canonica, a.a.O., S. 201). Entsprechend
sind Mietwerte unter Zuhilfenahme der geltenden Mietverträge auf ihre Nachhaltigkeit
und auf ihre mietrechtliche Durchsetzbarkeit hin zu überprüfen (vgl. Schätzerhandbuch
2005 S. 62).
Vorliegend hat die Genossenschaft X. St. Gallen als Mieterin der Liegenschaft der
Beschwerdegegnerin auf dem Grundstück Nr. 0000, Grundbuch St. Margrethen,
unstreitig Mieterausbauten vorgenommen, hätte sie den ihr von der
Beschwerdegegnerin im Rahmen des Mietvertrages zur Verfügung gestellten Rohbau
doch ansonsten überhaupt nicht gewerblich nutzen können (vgl. dazu auch act. 3/2
des Beschwerdeführers, Ziff. 8). Die Mieterausbauten gehen dabei nach dem Willen der
Parteien des Mietvertrags bei Beendigung des Mietverhältnisses entschädigungslos auf
die Beschwerdegegnerin als Vermieterin über (act. 3/2 des Beschwerdeführers, Ziff.
10.2). Die von der Genossenschaft X. St. Gallen vorgenommenen Ausbauten an der
Immobilie der Beschwerdegegnerin ändern allerdings nichts an dem am Stichtag
erzielbaren Mietwert der beschwerdegegnerischen Immobilie. Auch ein beliebiger
Dritter als Käufer des Grundstücks Nr. 0000, Grundbuch St. Margrethen, könnte mit
der Vermietung des Grundstücks keinen höheren Ertrag erzielen als den am Stichtag
massgebenden, der Teuerung angepassten Mietzins. Nachdem das vorliegend zur
Beurteilung stehende Mietverhältnis auf eine bestimmte Dauer vereinbart wurde, endet
es ohne Kündigung mit Ablauf dieser Dauer (Art. 266 Abs. 1 OR). Vorzeitig aufgelöst
werden kann das Vertragsverhältnis lediglich bei Vorliegen eines ausserordentlichen
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Kündigungsgrundes. Dem Mieter ist es allerdings gestattet, das Mietverhältnis mit
schriftlicher Zustimmung der Beschwerdegegnerin auf einen Dritten zu übertragen,
wobei die Beschwerdegegnerin die Zustimmung nur aus wichtigen Gründen verweigern
kann (act. 3/2 des Beschwerdeführers, Ziff. 12.2; Art. 263 Abs. 1 und Abs. 2 des
Schweizerischen Obligationenrechts, SR 220, abgekürzt OR). Würde das Grundstück
auf der anderen Seite vor Ablauf der Vertragsdauer an einen Dritten verkauft, hätte der
Käufer den geltenden Mietvertrag mit der Genossenschaft X. St. Gallen zu übernehmen
und das Mietverhältnis für die Dauer des befristeten Vertrages unverändert
weiterzuführen (Art. 261 Abs. 1 OR). Nur bei dringendem Eigenbedarf könnte der neue
Vermieter vorzeitig kündigen (Art. 261 Abs. 2 lit. a OR). Dadurch, dass sich die Mieterin
allerdings im gegebenen Fall von ihrem im Mietvertrag vorgesehenen Recht, den
Vertrag im Grundbuch vormerken zu lassen, Gebrauch gemacht hat (act. 3/2 des
Beschwerdeführers, Anmeldung im Tagebuch sowie Ziff. 13.3 des Mietvertrages),
würde sie diese Vormerkung selbst vor einer Eigenbedarfskündigung schützen
(Art. 261b Abs. 2 OR). Eine Erhöhung des von der Genossenschaft X. St. Gallen
geschuldeten Mietzinses - insbesondere auf den vom Beschwerdeführer geschätzten
Betrag über CHF 9'716'120.00 - wäre wiederum gemäss den Bestimmungen des
Mietrechts im Obligationenrecht ebenfalls nicht realisierbar. So kann der Mietzins
grundsätzlich nur dann erhöht werden, wenn die Teuerung steigt, der Referenzzinssatz
angehoben wird oder grössere Umbauten gemacht worden sind (Art. 12 ff. der
Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen, SR
221.213.11). Im gegebenen Fall wurde der vertraglich vereinbarte Mietzins aber gerade
nach und unter Berücksichtigung der umfassenden Sanierung des Grundstücks
Nr. 0000, Grundbuch St. Margrethen, festgesetzt. Er wurde zudem regelmässig der
Teuerung angepasst. Die Um- und Ausbaukosten des Mieters (Mieterausbau) dürfen
auf der anderen Seite nicht in die Mietzinsberechnung einfliessen. Hätten die Parteien
nicht ausdrücklich einen Rohbaumietvertrag abgeschlossen, welcher sich gerade
dadurch auszeichnet, dass das Mietobjekt in einem unfertigen Zustand zu einem
regelmässig tieferen Mietzins vermietet wird und der Ausbau durch den Mieter erfolgt,
würden die Ausbauarbeiten im Gegenteil u.U. sogar eine Mietsenkung rechtfertigen.
Am Bewertungsstichtag bewirken die von der Genossenschaft X. St. Gallen
vorgenommen Ausbauten somit keine Steigerung des marktüblichen Ertrags des
Grundstückes Nr. 0000, Grundbuch St. Margrethen. Die vorliegenden besonderen
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Verhältnisse sind nach dem Gesagten auch für einen möglichen Käufer bindend,
sodass sich die von Seiten des Beschwerdeführers (sinngemäss) vorgebrachte
Behauptung, der von der Beschwerdegegnerin als Grundstückeigentümerin effektiv
erzielte Mietertrag entspreche nicht dem am Markt erzielbaren Mietzins, als haltlos
erweist. Eine Miete, wie sie vom Beschwerdeführer als marktüblich geschätzt wird, ist
(mietrechtlich) nicht durchsetzbar und somit nicht erzielbar. Dies auch nicht nach
Beendigung des Vertragsverhältnisses zwischen der Beschwerdegegnerin und der X.
Genossenschaft St. Gallen. Bei der im vorliegenden Fall gegebenen Rohbaumiete wird
dem Mieter explizit ein Raum in unausgebautem, rohem oder nicht voll ausgebautem
Zustand überlassen, der vom Mieter selber nach seinen Vorstellungen z.B. als ein auf
seine Bedürfnisse zugeschnittenes Verkaufslokal ausgebaut oder vollendet wird. Als
Vorteile der Rohbaumiete sind daher die hohe Flexibilität für die individuellen,
spezifisch gewollten Ausbauten, die eigene Planung und Abdeckung individueller
Bedürfnisse, vor allem hinsichtlich der Ausrichtung von Einkaufszentren, und eine
günstigere Nettomiete anzusehen. Dem Mieter nützt, dass er das Mietobjekt nach
seinen spezifischen Bedürfnissen, nach seinem Ladenbaukonzept einrichten und
während der Mietdauer amortisieren kann. Mit der Beschwerdegegnerin (vgl. act. 8/1
der Vorinstanz, S. 6) ist daher auf den gegebenen Fall bezogen festzuhalten, dass die
von der X. Genossenschaft St. Gallen getätigten Mieterausbauten im Falle eines
frühestens im Jahr 2029 (resp. spätestens im Jahr 2039) zu vollziehenden
Mieterwechsels für den Neumieter regelmässig zum grossen Teil unbrauchbar sein
werden. Der Mieterausbau wurde individuell auf die Bedürfnisse der Genossenschaft X.
St. Gallen und deren Untermieter zugeschnitten. Er unterliegt dabei einem
permanenten Wandel bzw. Erneuerungsbedarf und ist schnell abzuschreiben. Die
Chancen, ein Gebäude in der vorliegenden Grössenordnung mit der bestehenden
Infrastruktur an einen neuen Mieter zu einem höheren Mietzins zu vermieten, sind
folglich erheblich geringer, als wenn es erneut im Rohbau (allenfalls Edelrohbau)
vermietet werden könnte. Mit der Rohbaumiete bezweckt ein Investor denn auch
regelmässig nicht die langfristige Steigerung des Mietwertes seines Grundstücks durch
Ausbauten, sondern die Sicherung einer konstanten Rendite, wird das Leerstandsrisiko
doch vom Betreiber getragen. Die im Rahmen des Mietvertrages unter Ziff. 10.2
statuierte Regelung (vgl. act. 3/2 des Beschwerdeführers), wonach der Mieterausbau
bei Beendigung des Mietvertrages entschädigungslos auf den Vermieter übergeht,
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wurde demgemäss auch primär zum Vorteil der Mieterin getroffen, um ihr einen
kostspieligen Rückbau zu ersparen. Die Beschwerdegegnerin wird ihre Liegenschaft
jedoch im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung mit an Sicherheit grenzender
Wahrscheinlichkeit nicht im Zustand des Mieterausbaus weitervermieten, sodass
davon ausgegangen werden kann, dass mit der Vermietung des Grundstücks Nr. 0000,
Grundbuch St. Margrethen, auch nach Beendigung des Mietvertrages kein wesentlich
höherer, den Wert der bis zu diesem Zeitpunkt getätigten Mieterausbauten
berücksichtigender Mietzins erzielt werden kann.
Mit der Vorinstanz ist demgemäss zu betonen, dass der von der Beschwerdegegnerin
effektiv erzielte Mietzins Grundlage der Berechnung des Mietwertes des Grundstücks
Nr. 0000, Grundbuch St. Margrethen, zu bilden hat. Der vom Beschwerdeführer
vertretenen Auffassung, wonach das Grundstück der Beschwerdegegnerin mit seinen
Bestandteilen (Mieterausbauten) zu schätzen ist, ist demgegenüber zumindest im
Zusammenhang mit der Schätzung des Mietwertes – anders als bei der Ermittlung des
Realwertes oder des Gebäudeversicherungswertes (vgl. Art. 11 Abs. 1 der Verordnung
zum Gesetz über die Gebäudeversicherung, sGS 873.11) – nicht zu folgen. Der
Beschwerdeführer führt denn auch nicht näher aus, weshalb im gegebenen Fall ein
höherer Mietertrag nachhaltig erzielbar und durchsetzbar sein sollte. Auch werden
keine Vergleichszahlen für andere tatsächlich vermietete Gewerberäume vorgelegt. Die
Ausführungen des Beschwerdeführers zum sachenrechtlichen Akzessionsprinzip (vgl.
act. 1, Beschwerde Ziff. 3.2.) andererseits sind im vorliegenden Verfahren unbehelflich.
2.3.4. Nach dem Gesagten ist die von der Vorinstanz vorgenommene Schätzung des
Mietwertes des Grundstücks Nr. 0000, Grundbuch St. Margrethen, ausgehend von
dem von der Beschwerdegegnerin faktisch erzielten Mietertrag grundsätzlich nicht zu
beanstanden. Im Gegensatz zu dem vom Beschwerdeführer geschätzten erscheint ein
Mietwert von CHF 6'000'000.00 (inkl. Mehrwertsteuer) nämlich sowohl dauerhaft
erzielbar als auch mietrechtlich durchsetzbar.
2.3.5. An diesem Ergebnis vermag auch der Hinweis des Beschwerdeführers auf den
Entscheid der Vorinstanz vom 12. Dezember 1996 in Sachen W. AG nichts zu ändern.
Wie der Beschwerdeführer selbst im Rahmen des Einspracheentscheids vom 28. März
2012 festhält (Vi-act. 2/1, S. 2), richtete sich der damalige Rekurs gegen die
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Grundsteuerveranlagung und nicht die Schätzung des Verkehrswertes. Über die
Zulässigkeit der Verkehrswertschätzung wurde gerade kein Entscheid gefällt, weil die
massgebliche Verkehrswertschätzung bereits rechtskräftig war. Die Vorinstanz wies die
Rekurrentin in ihrem Entscheid sogar explizit darauf hin, dass sie eine neue
Grundstückschätzung verlangen könne, um ihre Rechtsauffassung geltend zu machen
(vgl. auch act. 7, S. 1).
2.3.6. Nichts zu seinen Gunsten ableiten kann der Beschwerdeführer sodann auch aus
der von der Beschwerdegegnerin in Auftrag gegebenen Wertanalyse der A. & B. AG
vom 6. April 2011. So beruht diese Analyse nicht nur auf einer anderen
Bewertungsmethode, sie gelangt darüber hinaus auch zum Ergebnis, dass das
Mietpotenzial für die Generalmiete des Grundstücks Nr. 0000, Grundbuch St.
Margrethen, mit geschätzten CHF 5'484'000.00 dem tatsächlich von der
Genossenschaft X. St. Gallen geschuldeten Mietzins entspreche (vgl. Vi-act. 7/7.4, S.
17) - der effektiv von der Beschwerdegegnerin erzielte Mietertrag somit als
marktkonform zu betrachten sei.
2.3.7. Eine Korrektur des von der Vorinstanz ermittelten Mietwertes ist schliesslich aber
dennoch insofern angezeigt, als die Mehrwertsteuer im Rahmen der Ermittlung des
Mietwertes vorliegend gänzlich unberücksichtigt zu bleiben hat. Nachdem es im zur
Beurteilung stehenden Fall um einen voll optierten Mietverhältnis geht, ist vielmehr
korrekterweise mit dem reinen Nettomietzins zu operieren. Bei der erhobenen
Mehrwertsteuer handelt es sich denn auch um einen reinen Durchlaufposten. Unter
dem Strich verbleibt der Beschwerdegegnerin als Vermieterin auf der Einnahmenseite
trotz eines um die Mehrwertsteuer erhöhten Mietzinses einzig der Nettomietzins, so wie
vor der Optierung, weshalb dieser Ausgangspunkt für die Ertragswertschätzung zu
bilden hat. Würde die Mehrwertsteuer demgegenüber bei der Ermittlung des
Mietwertes mitberücksichtigt, wäre das Mietverhältnis ausnahmslos so zu betrachten,
als hätte eine Optierung nie stattgefunden. Dies müsste im Zusammenhang mit der
Festsetzung des Kapitalisierungssatzes dazu führen, dass der Faktor für die
Betriebskosten um mind. 0.5 Prozent zu erhöhen wäre. Ohne freiwillige Versteuerung
der Mietzinseinnahmen würde die Vermieterin nämlich im Sinne der
Mehrwertsteuergesetzgebung ausgenommene Umsätze realisieren und so die
Mehrwertsteuer, die sie insbesondere von ihren Handwerkern in Rechnung gestellt
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bekommt, nicht als Vorsteuerabzug geltend machen können. Sie wäre mit anderen
Worten nicht berechtigt, die ihr belastete Vorsteuer aus allen Rechnungen, die sie im
Zusammenhang mit der Immobilie erhält (laufender Unterhalt, Investitionen usw.) von
der der Eidgenössischen Steuerverwaltung geschuldeten Mehrwertsteuer in Abzug zu
bringen. Die Aufwandsituation bei der Vermieterin würde sich entsprechend
verschlechtern; ein Umstand, dem – wie gesagt – bei der Kapitalisierung des
Mietwertes Rechnung zu tragen wäre. Die einseitige Betrachtungsweise des
Umstandes, dass die Parteien vorliegend einen optierten Mietvertrag abgeschlossen
haben, ist somit nicht statthaft. In diesem Punkt kann der Schätzung der Vorinstanz
nicht gefolgt werden. Sie kann die Optierung des Mietvertrages nicht bei der Ermittlung
des Mietwertes berücksichtigen und sie anschliessend bei der Festsetzung des
Kapitalisierungssatzes ausser Acht lassen.
2.3.8. Ausgehend von dem unter den Parteien vereinbarten Mindestmietzins in Höhe
von CHF 5'407'322.00 (exkl. Mehrwertsteuer), der Indexierung desselben sowie der
Tatsache, dass die Schätzung für zehn Jahre Gültigkeit haben soll (vgl. Art. 6 Abs. 1 lit.
a GGS) rechtfertigt es sich daher, den Mietwert des betrachteten Grundstücks auf
CHF 5'600'000.00 (exkl. Mehrwetsteuer) festzusetzen.
2.4. Zu prüfen bleibt die Ermittlung des Ertragswertes. Dieser ist der kapitalisierte
jährliche Mietwert eines Grundstücks und entspricht dem Barwert einer ewigen Rente.
Er ergibt sich rechnerisch aus der Division des mit 100 multiplizierten jährlichen
Mietwertes durch den Kapitalisierungssatz (Schätzerhandbuch 2005 S. 61). Die Höhe
des Kapitalisierungssatzes wiederum wird im Wesentlichen durch die Kapitalkosten
und durch die Bewirtschaftungskosten bestimmt (Schätzerhandbuch 2005 S. 64). Der
Zinssatz für die Kapitalkosten entspricht dabei dem objektspezifischen
Hypothekarzinssatz der massgeblichen Referenzbank am Ort der gelegenen Sache
(Schätzerhandbuch 2005 S. 64). Die Bewirtschaftungskosten sind diejenigen Kosten,
welche im Zusammenhang mit der ordnungsgemässen Bewirtschaftung eines
Grundstücks entstehen und die dem Mieter nicht direkt überbunden werden können
(Eigentümerlasten). Gemessen am Total des Mietwertes wird deren Höhe bestimmt
durch die Betriebskosten, Unterhaltskosten, Verwaltungskosten, Risiko für
Mietzinsausfälle, und Abschreibungen und Rückstellungen (vgl. Schätzerhandbuch
2005 S. 64 f.).
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2.4.1. Die Vorinstanz hat einen Kapitalisierungssatz von 7.5 Prozent angenommen. Sie
berücksichtigte den Kapitalzins mit 4.0 Prozent, die Betriebskosten mit 0.25 Prozent,
den Unterhalt mit 1.0 Prozent, die Verwaltungskosten mit 0.25 Prozent und das Risiko
für Mietzinsausfälle mit 0.5 Prozent sowie Abschreibungen und Rückstellungen mit 1.5
Prozent. Demgegenüber beantragt der Beschwerdeführer im Rahmen der
Beschwerdeschrift neu einen Kapitalisierungssatz von 4.71 Prozent, wobei er im
Gegensatz zur Vorinstanz die Betriebskosten mit 0.16 Prozent, die Unterhaltskosten
mit 0.15 Prozent, die Verwaltungskosten und das Risiko für Mietzinsausfälle mit jeweils
0.0 Prozent sowie Abschreibungen und Rückstellungen mit 0.75 Prozent veranschlagt.
Vorab ist festzustellen, dass das Verwaltungsgericht im Steuerrecht nicht an die
Begehren der Verfahrensbeteiligten gebunden ist (Art. 196 Abs. 2 StG), sodass das
Novenverbot im Sinne von Art. 61 Abs. 3 VRP in diesem Rechtsbereich nicht gilt
(vgl. VerwGE B 2007/218 vom 13. März 2008 E. 2.1). Der von der Vorinstanz aus dem
Einspracheentscheid des Beschwerdeführers vom 28. März 2012 übernommene
Kapitalisierungszinssatz kann daher in der Folge einer Kontrolle unterzogen werden,
obschon er im Verfahren vor der Vorinstanz unbestritten geblieben ist.
2.4.2. Im vorliegend massgebenden Zeitpunkt Ende 2010 betrug der Satz für die
Kapitalkosten bei gewerblicher und industrieller Nutzung von Grundstücken 4.0
Prozent (vgl. Fachdienst für Grundstückschätzung, Kreisschreiben vom 31. Dezember
2009, Ziff. 1.1). Bezüglich der Höhe des massgeblichen Zinssatzes für die
Kapitalkosten besteht denn auch Einigkeit unter den Parteien.
Zu den Kapitalkosten kommen Zuschläge für die Bewirtschaftungskosten des
Grundstücks hinzu. Bei Geschäfts- bzw. Gewerbebauten wie der vorliegenden fallen
die Zuschläge dabei erfahrungsgemäss höher aus als bei Mehrfamilienhäusern oder
Wohnhäusern (vgl. S. 65 des Schätzerhandbuches 2005). Ein Blick auf die von der
Schweizerischen Vereinigung kantonaler Grundstücksbewertungsexperten sowie der
Schweizerischen Schätzungsexperten-Kammer herausgearbeiteten Erfahrungssätze
macht in diesem Zusammenhang deutlich, dass sich die Vorinstanz mit einem
Zuschlag von 3.5 Prozent zwar am oberen Rand der Skala, jedoch immer noch
innerhalb der angegebenen Bandbreite bewegt. Nachdem die Zuschläge für die
Bewirtschaftungskosten objektspezifisch festgelegt werden müssen, können sie – wie
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die Vorinstanz zutreffend anführt – zudem durchaus von den angegebenen Bandbreiten
abweichen (vgl. Ziff. 4.2.2 der Richtlinien und Weisungen 2008). Den Eigenheiten des
das betrachtete Schätzungsobjekt betreffenden Mietvertrages hat die Vorinstanz in
diesem Sinne insofern Rechnung getragen, als sie den Zinssatzzuschlag für die
Betriebs-, Unterhalts- und Verwaltungskosten mit insgesamt 1.5 Prozent tiefer als
üblich eingesetzt hat (vgl. Erfahrungssätze S. 270 Schätzerhandbuch 2005). Der von
der Vorinstanz für Abschreibungen und Rückstellungen eingesetzte Wert von 1.5
Prozent liegt wiederum in der Tatsache begründet, dass das Schätzungsobjekt als
intensiv genutztes Gebäude in seiner Gesamtheit einer stärkeren Abnützung und
schnelleren Demodierung als andere Gebäude unterliegt. Der Lebenszyklus eines
Einkaufzentrums beträgt insofern lediglich rund zehn Jahre (vgl. A. Güntert, Shopping
Center: die serbelnden Supertanker, Bilanz 22. Dezember 2013, abrufbar unter
www.bilanz. ch/unternehmen/shoppingcenter-die-serbelnden-supertanker-334476;
NZZ, Schöne neue Mall,29. Oktober 2010, abrufbar unter www.nzz. ch/aktuell/
startseite/schoene-neue-mall-1.8183524). Bereits vor Ablauf dieses Zyklus ist eine
Revitalisierung des Einkaufszentrums, verbunden mit baulichen Eingriffen, angezeigt,
wobei gerade die von der Vermieterin unterhaltene Fassade als Visitenkarte des
Gebäudes, aber auch die Parkplätze und die Umgebungsgestaltung besonderer
Aufmerksamkeit bedürfen. Der von der Vorinstanz eingesetzte Wert ist – entgegen der
Ausführungen des Beschwerdeführers – nicht als offensichtlich zu hoch einzustufen. Im
Gegenteil, offenbart doch in diesem Zusammenhang ein Blick auf die vom
Beschwerdeführer veröffentlichten Abschreibungsrichtlinien (vgl. Merkblatt 18 des
Beschwerdeführers), dass für Schätzungsobjekte wie dem vorliegenden ohne weiteres
auch ein ungleich höherer Abschreibungssatz hätte gewählt werden können.
Nicht gefolgt werden kann demgegenüber dem Vorbringen der Vorinstanz, der
vergleichsweise hohe Zuschlag für Mietzinsausfälle würde sich damit rechtfertigen,
dass es sich beim Objekt um ein vermietetes Einkaufszentrum handelt (vgl. act. 2,
angefochtener Entscheid E. 4.b.aa). So hat die Beschwerdegegnerin mit der
Genossenschaft X. St. Gallen vorliegend einen ab dem 1. September 2009 für die
Dauer von 20 Jahren gültigen Generalmietvertrag abgeschlossen, dies sogar mit der
Option einer zweimaligen automatischen Verlängerung. Die Beschwerdegegnerin sieht
sich somit während der Schätzungsperiode keinem Wagnis auf Mietzinsausfall
gegenüber. Das Leerstandrisiko wurde auf die Generalmieterin übertragen. Mit dem
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Beschwerdeführer ist daher festzuhalten, dass das Risiko für Mietzinsausfälle in der
Ertragswertberechnung nicht zu berücksichtigen ist. Es sind 0.0 Prozent einzusetzen.
2.4.3. Der von der Vorinstanz gewählte Kapitalisierungssatz ist mangels Vorliegens
eines Leerstandrisikos für die Beschwerdegegnerin um 0.5 Prozent zu kürzen. Im
Hinblick auf die anwendbaren Schätzungsrichtlinien erweist sich daher vorliegend ein
Kapitalisierungssatz von 7.0 Prozent als angemessen. Die Division des mit 100
multiplizierten jährlichen Mietwertes in Höhe von CHF 5'600'000.00 (exkl.
Mehrwertsteuer) durch den Kapitalisierungssatz von 7.0 Prozent ergibt dabei einen
Ertragswert von CHF 80'000'000.00, sodass die Schätzung der Vorinstanz im Ergebnis
nicht als unangemessen zu beanstanden ist.
2.4.4. Die anhand der Richtlinien ermittelte Bewertung ist stets daraufhin zu
überprüfen, ob sie dem fraglichen Objekt entspricht. Im vorliegenden Fall ermittelte die
Vorinstanz einen Verkehrswert von CHF 80'000'000.00. Ein solcher Verkehrswert dürfte
– entgegen der diesbezüglichen Vorbringen des Beschwerdeführers - angesichts der
konkreten baulichen Nutzung des Grundstücks durchaus realistisch sein. Ein
potentieller Erwerber des Schätzungsobjekts beabsichtigt, ein Einkaufszentrum als
Renditeobjekt zu erwerben. Von Relevanz für den Käufer ist dabei zwar durchaus, ob
bzw. wann zuletzt in das Objekt reinvestiert wurde. Die Frage, ob Mieterausbauten
vorgenommen wurden und welcher Wert diesen zukommt, ist für ihn demgegenüber
eher von zweitrangiger Bedeutung, solange er einen Generalmieter hat, welcher ihm
eine konstante Rendite einbringt. Dies selbst für den Fall, dass im Mietvertrag wie
vorliegend eine Regelung vorgesehen ist, wonach der Mieterausbau bei Beendigung
des Mietvertrages entschädigungslos auf den Vermieter übergeht (vgl. act. 3/2 des
Beschwerdeführers, Ziff. 10.2). Indem Mieterausbauten nämlich individuell auf die
Bedürfnisse des Generalmieters und dessen Untermieter zugeschnitten werden und
dabei einem permanenten Wandel bzw. Erneuerungsbedarf unterliegen, wird der
Vermieter nach Ablauf eines langjährigen Mietvertrags vor der Neuvermietung des
Einkaufzentrums einen Grossteil der Ausbauten auf eigene Kosten zurückbauen und/
oder zumindest renovieren lassen müssen.Mieterausbauten führen mit anderen Worten
regelmässig nur für den betreffenden Mieter zu einem Mehrnutzen, nicht aber für den
Eigentümer; im Gegenteil, er wird latent belastet.
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3. Zusammenfassend gelangt das Verwaltungsgericht zum Schluss, dass der
Vorinstanz im Ergebnis keine fehlerhafte Schätzung vorgehalten werden kann. Die
Verkehrswertschätzung bewegt sich im Rahmen des der Vorinstanz zustehenden
Ermessens, in welches das Verwaltungsgericht nicht eingreifen darf. Folglich ist die
Beschwerde gegen die angefochtene Verkehrswertschätzung des Grundstücks Nr.
0000, Grundbuch St. Margrethen, abzuweisen und der angefochtene Entscheid der
Vorinstanz vom 7. November 2012 mit einem Verkehrswert von CHF 80'000'000.00 zu
bestätigen.
4. Dem Verfahrensausgang entsprechend gehen die amtlichen Kosten des
Beschwerdeverfahrens zu Lasten des Staates (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine
Entscheidgebühr von CHF 8'000.00 ist angemessen (Art. 7 Ziff. 222 der
Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12). Auf ihre Erhebung wird nicht verzichtet (Art.
95 Abs. 3 VRP).
Ausseramtliche Kosten sind nicht zu entschädigen. Der Beschwerdeführer ist
unterlegen. Die Beschwerdegegnerin wiederum hat sich im Verfahren vor
Verwaltungsgericht nicht vernehmen lassen und entsprechend auch keinen Antrag auf
ausseramtliche Entschädigung gestellt (Art. 98bis VRP und Art. 98ter VRP in
Verbindung mit Art. 105 Abs. 2 der Schweizerischen Zivilprozessordnung, SR 272).