Decision ID: 72d20320-ea45-5f5d-8271-50caab950626
Year: 2018
Language: de
Court: ZH_BRK
Chamber: ZH_BRK_001
Canton: ZH
Region: Zürich
Law Area: public_law

hat sich ergeben:
A.
Mit Verfügung vom 26. April 2018 erliess die Baudirektion Kanton Zürich
(nachfolgend Baudirektion) die Verordnung zum Schutz der Siedlungen
Sängglen und Pfaffenstein II (nachfolgend Baudirektion) im Ortsteil Pfaff-
hausen der Gemeinde Fällanden.
B.
Hiergegen erhob mit Eingabe vom 4. Juni 2018 die Politische Gemeinde
Fällanden Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich mit den fol-
genden Anträgen:
1. Der Rekurs sei gutzuheissen.
2. Demgemäss sei die Schutzverordnung der Rekursgegnerin vom 26. April 2018 insoweit aufzuheben, als die rekurrentischen  Kat.-Nr. 4688 (Strassenparzelle Sängglenstrasse) und Kat.-Nr. 2683 (Aussichtsplatz mit Sitzbänken, Stützmauern, Treppen und Gehölzen) vom Geltungsbereich resp. Schutzumfang der  Schutzanordnung erfasst werden.
Eventualiter sei die Schutzverordnung der Rekursgegnerin vom 26.  2018 insoweit aufzuheben, als (1.) die rekurrentische  mit Strassenlaternen mit Betonmasten auszustatten sei (Disp.- Ziff. IV.2) und (2.) bauliche und technische Massnahmen wie , Bohrungen, Leitungsverlegungen, Abdeckungen, Isolationen u.ä. bei den Grundstücken Kat.-Nrn. 4688 und 2683 mit der kantonalen Denkmalpflege abzustimmen seien (Disp.-Ziff. V.6).
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Rekursgegne-
rin.
C.
Mit Verfügung vom 7. Juni 2018 wurde unter der Geschäfts-Nr.
R3.2018.00077 vom Rekurseingang Vormerk genommen und das Ver-
nehmlassungsverfahren eröffnet.
R3.2018.00077 Seite 3
D.
Die Baudirektion Kanton Zürich schloss in ihrer Vernehmlassung vom 5. Ju-
li 2018 auf Abweisung des Rekurses soweit darauf einzutreten sei unter
Kostenfolge zu Lasten der Rekurrentin. Der Gemeinderat Fällanden ver-
zichtete stillschweigend auf die Erstattung einer Vernehmlassung.
E.
Auf Begehren der Rekurrentin wurde ein zweiter Schriftenwechsel durchge-
führt. Die Replik datiert vom 24. Juli 2018; die Duplik vom 13. August 2018.
F.
Mit Eingabe vom 9. August 2018 stellten [....] die Grundeigentümerschaften
3. – 10. ein Gesuch um Beiladung im obgenannten Verfahren. Diesem Ge-
such wurde mit Verfügung vom 13. August 2018 entsprochen und den Bei-
geladenen Frist zur Stellungnahme angesetzt. Mit Eingabe vom
13. September 2018 verzichteten die Beigeladenen ausdrücklich auf eine
aktive Mitwirkung am vorliegenden Verfahren. Mit Eingabe vom 31. Oktober
wurde seitens der Beigeladenen gleichwohl unaufgefordert eine weitere als
Duplik bezeichnete Stellungnahme zu den Akten gereicht.
G.
Am 25. September 2018 führte die 3. Abteilung des Baurekursgerichtes im
Beisein der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch.
H.
Auf die Vorbringen der Verfahrensbeteiligten sowie auf die anlässlich des
Lokaltermins gemachten Feststellungen wird, soweit für die Entscheidbe-
gründung erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genom-
men.
R3.2018.00077 Seite 4

Es kommt in Betracht:
1.
Mit der angefochtenen Verordnung wurden die Siedlungen Sängglen und
Pfaffenstein II in Fällanden, Ortsteil Pfaffhausen, mit folgenden Grundstü-
cken unter Schutz gestellt:
Sängglen: Kat.-Nrn. 1131-1134, 1136, 1137, 1139-1142, 1215, 1216,
1218, 1220, 1222, 1224, 1229, 1230, 1413, 1490-1492,
1494, 1498, 1501, 1502, 1584-1586, 1708, 1855, 1872-
1875, 1958-1963, 2087, 2088, 2198, 2199, 2367, 2411,
2448-2454, 2815, 2821, 3010-3014, 4688, 5025, 5026;
Pfaffenstein II: Kat.-Nrn. 2671-2677, 2679-2683, 4632,4633.
Im vorliegenden Verfahren im Streit liegt der Einbezug der Parzellen Kat.-
Nrn. 4688 (Strassenparzelle Sängglenstrasse) und 2683 (Aussichtsplatz) in
den Geltungsbereich der Verordnung.
2.
Die Rekurrentin ist Grundeigentümerin der genannten Grundstücke
Kat.-Nrn. 4688 und 2683 innerhalb der hier streitbetroffenen Siedlungen
Sängglen und Pfaffenstein II. Sie ist damit als von der angefochtenen Ver-
ordnung direkt Betroffene ohne weiteres zur Rekurserhebung im Sinne von
§ 338a des Planungs- und Baugesetzes (PBG) bzw. § 21 Abs. 2 lit. b des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG) legitimiert. Da auch die übrigen
Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf den Rekurs einzutreten.
3.
Die angefochtene Verordnung wurde nebst der eingangs erwähnten
Grundeigentümerin von weiteren Grundeigentümern angefochten, welche
Verfahren indes teilweise andere Themengebiete beschlagen. Mit Blick auf
den Endentscheid sind die einzelnen Rekursverfahren zweckmässiger-
weise gemäss den zu behandelnden Themenbereichen zusammenzufas-
sen.
R3.2018.00077 Seite 5
Der vorliegende Entscheid betrifft nur das vorliegende Rekursverfahren G.-
Nr. R3.2018.00077.
Die anderen Rekursverfahren mit den G.-Nrn. R3.2018.00080,
R3.2018.00081, R3.2018.00082 und R3.2018.00093 sowie R3.2018.00079
werden mit dem vorliegenden Entscheid koordiniert behandelt und eröffnet.
4.
Die streitbetroffenen Siedlungen Sängglen und Pfaffenstein II liegen im
Ortsteil Pfaffhausen der Gemeinde Fällanden inmitten eines in den
1960er-Jahren erschlossenen Einfamilienhausgebietes. Gemäss der gel-
tenden Bau- und Zonenordnung (BZO) liegen sämtliche Grundstücke in der
Wohnzone W1. Die Siedlungen wurden nach Plänen der Architekten
Bridel & Spirig in drei Etappen erstellt. Die Siedlung Sängglen bestand zu-
nächst aus 31 Einfamilienhäusern und einem Mehrfamilienhaus (Postad-
ressen: Sängglen- und Mooswiesstrasse). Direkt anschliessend wurden in
der gleichen Art und Gestaltung neun Einfamilienhäuser am Lindenweg er-
stellt, die ebenfalls zur Siedlung Sängglen gezählt werden (Postadressen:
Lindenweg). In den 1970er Jahren entstand wiederum nach Plänen dersel-
ben Architekten die benachbarte Siedlung Pfaffenstein II, bestehend aus
11 Einfamilienhäusern und einem Kindergarten (Postadressen: Pfaffen-
steinstrasse und Alte Zürichstrasse).
Die meisten Grundstücke in beiden Siedlungen sind mit bau- und ausnüt-
zungsbegrenzenden Servituten zu Gunsten von Nachbargrundstücken be-
legt, um bauliche Veränderungen zugunsten des einheitlichen Siedlungs-
bildes einzuschränken (act. 13.7).
Im Jahre 2002 wurde von der Baudirektion erstmals ein Gutachten der Kan-
tonalen Denkmalpflegkommission (KDK) in Auftrag gegeben. Das Gutach-
ten vom 10. Juni 2003 (act. 13.3) empfahl der Gemeinde, "die architektoni-
sche und baukünstlerische Qualität der Wohnsiedlung an der Sängg-
lenstrasse in Pfaffhausen mit den zur Verfügung stehenden planerischen
Mitteln zu erhalten". Schutzmassnahmen wurden seitens der Gemeinde
Fällanden in der Folge nicht angeordnet.
Im November 2011 beauftragte die Baudirektion aufgrund allmählicher Ver-
änderungen der Substanz und des Gesamteindrucks der Siedlungen die
KDK mit der Erstellung eines zweiten Gutachtens. In diesem zweiten Gut-
R3.2018.00077 Seite 6
achten vom 3. April 2012 (act. 13.4) kam die Kommission zum Schluss,
dass es sich bei den Siedlungen Sängglen und Pfaffenstein II um Schutz-
objekte von überkommunaler Bedeutung handelt (S. 2).
Damit ging nach Auffassung der Baudirektion die Zuständigkeit für die An-
ordnung von Schutzmassnahmen von der Gemeinde Fällanden an die
Baudirektion über. Mit zwei Informationsveranstaltungen orientierte die kan-
tonale Denkmalpflege die betroffenen Grundeigentümer über die vorgese-
henen Schutzmassnahmen. In der Folge wurde ein Entwurf für eine
Schutzverordnung erarbeitet. Mit Schreiben vom 11. Juli 2014 wurde der
Entwurf den Grundeigentümern zwecks Gewährung des rechtlichen Gehörs
zur Stellungnahme zugestellt. Gleichzeitig wurden der Gemeinderat Fällan-
den sowie die Zürcher Planungsgruppe Glattal (ZPG) gestützt auf § 211
Abs. 1 Satz 2 PBG angehört (act. 13.21 und 13.22). Die ZPG und der Ge-
meinderat Fällanden stellten keine Anträge. Der überarbeitete Entwurf wur-
de in der Folge der Baudirektion zum Entscheid überwiesen.
Diese verzichtete in der Folge unter Verweis auf die entgegenstehenden
privaten Interessen der Grundeigentümer auf eine Unterschutzstellung
(act. 13.11).
Dieser Entscheid wurde rekursweise beim Baurekursgericht des Kantons
Zürich angefochten. Das Baurekursgericht hiess die Rekurse mit Entscheid
BRGE III Nr. 0150/2016-0174/2016 vom 24. August 2016 (act. 13.12) teil-
weise gut und wies die Sache zur erneuten und detaillierten Abklärung der
Verhältnismässigkeit an die Baudirektion des Kantons Zürich zurück. Der
Entscheid erwuchs unangefochten in Rechtskraft.
In der Folge bereitete die Baudirektion die nun angefochtene Verordnung
vor und ordnete zudem mit Verfügung vom 21. November 2016 vorsorgli-
che Schutzmassnahmen an (act. 13.13). Mit Schreiben vom 28. April 2017
(act. 13.14) wurde der Entwurf wiederum den Eigentümerinnen und Eigen-
tümern zur Wahrung des rechtlichen Gehörs zur Stellungnahme zugestellt.
Gleichzeitig wurden der Gemeinderat Fällanden sowie der regionale Pla-
nungsverband ZPG angehört (act. 13.15 und 13.16). Die ZGP stellte keine
Anträge (act. 13.17). Der Gemeinderat Fällanden wies darauf hin, dass der
Schutzumfang nicht über die bestehenden Dienstbarkeiten hinausgehen
sollte (act. 13.18). Bei den betroffenen Grundeigentümern äusserte sich ei-
ne knappe Mehrheit nicht. In den eingegangenen Stellungnahmen der
Grundeigentümer (act. 13.20) wurde eine Unterschutzstellung generell oder
R3.2018.00077 Seite 7
aber der vorgesehene Schutzumfang abgelehnt. Es wurde insbesondere
geltend gemacht, der Schutzumfang sei zu umfassend und würde keine
Anpassungen an geänderte Bedürfnisse und Anforderungen zulassen.
Die Baudirektion passte daraufhin den Schutzumfang punktuell nochmals
an. Auf die Unterschutzstellung der offenen Kamine wurde verzichtet. Der
Schutzumfang bezüglich der Fenster und des Aussenraums wurde umfor-
muliert, Aussagen zur baulichen Erweiterung des Kindergartens ergänzt
und die Formulierung betreffend energetische Massnahmen angepasst.
Mit dem nun angefochtenen Entscheid der Baudirektion Kanton Zürich vom
26. April 2018 wurde schliesslich die Verordnung zum Schutz der Siedlun-
gen Sängglen und Pfaffenstein II erlassen.
5.
Die Rekurrentin wirft vorab die Frage auf, ob ihre Grundstücke überhaupt
von der strittigen Verordnung erfasst seien. Die zur Verordnung zugehöri-
gen Pläne seien etwas unklar. Man habe aber aufgrund der expliziten Er-
wähnung der Parzellen sicherheitshalber ein Rechtsmittel eingereicht.
Hierzu ist zur Klärung der Verhältnisse festzuhalten, dass die Grundstücke
der Rekurrentin in der Verordnung ausdrücklich aufgeführt sind. Auch die
Auflistung der zu erhaltenden einzelnen Elemente in der Schutzverordnung
(vgl. Ziffer 8 nachstehend) – wobei die zu erhaltende Ausstattung der
Sängglenstrasse und des Aussichtspunktes detailliert und explizit erwähnt
sind – zeigt deutlich, dass die rekurrentischen Grundstücke von der
Schutzverordnung erfasst sind. Ebenso geht aus dem Plan 3 der Verord-
nung "Schutzwürdige Substanz" eindeutig hervor, dass die rekurrentischen
Grundstücke integral schutzwürdig sind und damit zum Anwendungsbe-
reich der Schutzverordnung gehören. Damit kann die von der Rekurrentin
aufgeworfene Frage offenbleiben, weshalb nicht auch die Strassenparzel-
len der Mooswiesstrasse, der Alten Zürcherstrasse und des Lindenwegs in
der Schutzverordnung explizit aufgeführt sind und weshalb gemäss Plan 1
zur Schutzverordnung keine der Strassenparzellen – eingeschlossen die
Sängglenstrasse – zur geschützten Umgebung zählt. Dass die streitbe-
troffenen Parzellen vom Schutzumfang erfasst werden, wird dadurch nicht
infrage gestellt. Zu bemerken ist, dass alle genannten Strassen gemäss
Plan 1 der Verordnung in deren Geltungsbereich liegen. Die in diesem Plan
R3.2018.00077 Seite 8
grün markierte "geschützte Umgebung" umfasst nur die Gärten bzw. den
Umschwung der Gebäude. Der Schutzumfang – integral schutzwürdig,
konzeptionell schutzwürdig oder nicht schutzwürdig – ergibt sich aus Plan 3
"Schutzwürdige Substanz Aussenraum". Die schützenswerten Elemente
werden in Dispositivziffer IV.2 der Verordnung benannt. Darin, dass die be-
troffenen Strassen in unterschiedlicher Hinsicht schützenswert sind, liegt
kein Widerspruch.
6.
Die Rekurrentin wendet gegen die erfolgte Unterschutzstellung zusammen-
gefasst das Folgende ein: Für den Einbezug der rekurrentischen Grundstü-
cke finde sich kaum eine sachliche Rechtfertigung. So sei auch in der strit-
tigen Schutzverordnung weder bezüglich der Sängglenstrasse noch des
Aussichtsplatzes eine denkmalpflegerische Aussage zu finden. Vielmehr
würden sich die rekursgegnerischen Schutzwürdigkeitsüberlegungen in den
beiden Siedlungen Sängglen und Pfaffenstein II erschöpfen, wozu aber die
Strassenparzelle und der Aussichtsplatz nicht gehörten. Die beiden Grund-
stücke seien denn auch nicht mit ausnützungsbeschränkenden Servituten
belastet. Demzufolge seien die Sängglenstrasse und der Aussichtsplatz mit
Sitzbänken, Stützmauern, Treppen und Gehölzen vom Geltungsbereich
respektive vom Schutzumfang auszunehmen.
Die Rekurrentin wendet sich damit mit ihren Vorbringen nicht gegen den Er-
lass der Schutzverordnung als solchen, sondern einzig gegen den Einbe-
zug der rekurrentischen Grundstücke.
7.
Somit zu prüfen, ob es sich bei den mittels der angefochtenen Verordnung
ebenfalls unter Schutz gestellten Grundstücken der Rekurrentin, welche in-
nerhalb der Siedlungen Sängglen und Pfaffenstein II liegen, auch tatsäch-
lich um Teile der Schutzobjekte handelt oder nicht.
Dem Gutachten der KDK aus dem Jahre 2012 (act. 13.4) kann dazu Fol-
gendes entnommen werden:
Die 1960 bis 1964 erbaute Siedlung Sängglen inklusive die 1965 und 1968
erstellten angrenzenden Häuser am Lindenweg 5-15 sowie die 1971 und
1976 entstandene benachbarte Siedlung Pfaffenstein II mit dem Kindergar-
R3.2018.00077 Seite 9
ten seien Schutzobjekte von überkommunaler Bedeutung. Insbesondere
seien es sowohl typologisch aussergewöhnliche wie von der Architektur her
qualitativ hochstehende Wohnsiedlungen aus der Epoche nach dem zwei-
ten Weltkrieg. Es handle sich bei beiden Siedlungen um bedeutende Zeu-
gen der Nachkriegsmoderne im Kanton Zürich.
Im Jahre 1960 hätten die beiden Architekten Philip Bridel und Hugo Spirig
zusammen mit dem Bauern und Landbesitzer Willi Hofstetter die Sängg-
len AG gegründet. Daraufhin hätten Bridel & Spirig einen gesamthaften Be-
bauungsplan sowie die Projektpläne für die ersten Einfamilienhäuser er-
stellt. In drei Etappen seien dann Jahr für Jahr im Auftrag privater Bauher-
ren gruppenweise Einfamilienhäuser erstellt worden. 1966 seien die beiden
turmartigen Mehrfamilienhäuser im Norden der Siedlung in Angriff genom-
men worden. Im Gegensatz zum Mehrfamilienhaus am Lindenweg 17 sei
das Mehrfamilienhaus am Lindenweg 19 nicht für die Sängglen AG, son-
dern im Auftrag der Göhner AG errichtet, später verkauft und stark verän-
dert worden. 1968 und 1976 seien die Siedlungen südlich des Lindenweges
um weitere Einfamilienhäuser ergänzt worden. Obschon hier teilweise an-
dere Architekten mitgewirkt hätten, sei die Gestaltungshoheit bei den Archi-
tekten Bridel & Spirig verblieben. Dieses Architekturbüro habe schliesslich
auch die 1972 bis 1974 gebaute Siedlung Pfaffenstein II geplant.
Stilistisch seien die ab 1960 entworfenen Flachdachbauten mit den Sicht-
betonmauern und Holzverschalungen als höchst zeitgemäss und modern
zu bezeichnen. Die Häuser seien in Gruppen von drei bis vier Einfamilien-
häusern am Ende von kurzen Stichstrassen zusammengefasst. Es sei dies
eine Sonderform der aufgelockerten Bebauungsform nach dem Vorbild des
organischen Städtebaus. Die ein- bis zweigeschossigen Einfamilienhäuser,
die zuweilen aneinandergebaut seien, würden sich in der vielfältigen Varia-
tion der grundrisslichen Organisation unterscheiden. Jedes Haus sei indivi-
duell mit Vor- und Rücksprüngen, Erkern und Nischen abwechslungsreich
geformt. Auch in den Grundrissen sei eine virtuose typologische Differen-
zierung zu erkennen. Architektonisch konstant bleibe hingegen nicht nur die
vielgestaltige Form des Baukörpers, sondern auch die einheitliche Materia-
lisierung mit Sichtbeton, Holzverschalungen und Kupferblech.
Der Innenausbau wie die Fassaden seien geprägt von wenigen Materialien
in reduzierter Detaillierung und einer zurückhaltenden Farbigkeit mit Tönen
vorwiegend in grau und beige und einzelnen Akzenten in schwarz.
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Die Fassaden der Siedlung Pfaffenstein II würden Verwandtschaft zur Sied-
lung Sängglen und die gleichfarbigen Holzverschalungen aufweisen; die
massiven Wände seien jedoch nicht mit Sichtbeton, sondern mit einem
groben Spritzputz versehen.
Die Wohn-/Essräume seien durch das Cheminée und teilweise durch Trep-
penstufen in verschiedene Bereiche zoniert. Vom Wohn-/Essraum gelange
man durch raumhohe Fenstertüren in den Garten und gemeinschaftlichen
Aussenraum. Es bestehe ein dosierter Bezug zwischen Innen- und Aussen-
räumen. Dagegen seien die Zimmer als privatere Raumzellen mit Fenster-
brüstungen konzipiert. Die Küchen hätten meist einen Zugang vom Flur und
vom Wohn-/Esszimmer, sodass sie mit den gemeinschaftlichen Räumen
verknüpft würden und nicht als abgeschlossene Räume wirkten.
Sozial- und wirtschaftsgeschichtlich würden die beiden Siedlungen im Ver-
gleich zu anderen verdichteten Bebauungsformen eine sowohl zeittypische
wie originelle Position einnehmen. Die beiden Siedlungen stünden dabei für
die allgemeine Zunahme von Wohlstand und Einfamilienhäusern sowie für
innovative Siedlungsformen der 1960er Jahre.
Gartengeschichtlich repräsentierten die gliedernden und zwischen den
Baukörpern durchfliessenden Grünflächen das Ideal der natürlichen Gestal-
tungsweise der Moderne. Die kunstvolle Verwendung von Gehölzen mit pit-
toreskem Habitus, der Verzicht auf Formgehölze sowie die Vorliebe für
skandinavisch anmutende Bepflanzungsaspekte seien typische Darstellun-
gen von Natur zu jener Zeit. Auf trennende Zäune und Mauern sowie auf
Nutzgärten und Schmuckbeete sei zugunsten einer parkartigen Landschaft
verzichtet worden. Bäume seien dabei gezielt in spannungsvollen Gruppen
und aufgrund ihres pittoresken und skulptural wirkenden Habitus gewählt
und verteilt worden. Das Bepflanzungskonzept sei heute noch erhalten und
gut ablesbar.
Die Siedlungen Sängglen und Pfaffenstein II wiesen hohe städtebauliche,
architektonische, typologische sowie landschaftsarchitektonische, aber
auch sozial- und wirtschaftshistorische Qualitäten auf. Aus architekturge-
schichtlicher Sicht komme ihnen gegenüber vergleichbaren Bauten in der
Region, im Kanton Zürich und darüber hinaus ein hoher Stellenwert zu. Die
Siedlungen liessen sich an den grossen internationalen Vorbildern ihrer Zeit
messen. Als Vorbilder könnten sowohl Frank Lloyd Wright für die vielgestal-
tigen Grundrisse und Differenzierungen in der Raumdisposition als auch
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Ludwig Mies van der Rohe in Bezug auf die Reduktion von Formen, Farben
und Materialien genannt werden.
Die meisten Häuser seien in ihrem ursprünglichen Habitus gut erhalten, bei
anderen Häusern seien hingegen schon beeinträchtigende Veränderungen
vorgenommen worden. Die städtebauliche Struktur der Siedlung Sängglen
sei weitherum einzigartig. Die gruppenweise Anordnung von drei bis vier
Einfamilienhäuser an kurzen Stichstrassen entlang von Quartierstrassen
sei eine Antwort auf die zunehmende Überbauung des Landes mit einem
gleichmässigen Teppich von Einfamilienhäusern gewesen. Anders als die
typischen gleichförmigen Einfamilienhausquartiere seien die einzelnen
Häuser zu kleinen Gruppen zusammengefasst worden, was weitläufigere
Grünflächen erlaubt habe.
Die einheitliche Erscheinung sei auf die über Jahre konstante Planung
durch die Zürcher Architekten Philip Bridel und Hugo Spirig zurückzuführen,
in deren Werk vor allem die Siedlung Sängglen einen wichtigen Stellenwert
einnehme. Die weitgehend intakt erhaltenen Einzelbauten und der verbin-
dende Grünraum seien vor Veränderungen unbedingt zu bewahren und zu-
künftige bauliche Eingriffe, Renovationen und Baumfällungen seien von der
Denkmalpflege zu begleiten.
Der vorgeschlagene Schutzumfang wurde im Gutachten detailliert darge-
legt und umfasst im Wesentlichen die Siedlungsstruktur, die Erschliessung,
das Grünraumkonzept, die Formenvielfalt, die Dachgestaltung, die beste-
hende Materialisierung, die Geschossigkeit, die innere Raumstruktur und
Erschliessung sowie die Materialisierung des Innenraums.
8.
Die Baudirektion kommt in der angefochtenen Verfügung gestützt auf das
Gutachten der KDK ebenfalls zum Schluss, es handle sich bei den Sied-
lungen um ein Schutzobjekt von überkommunaler Bedeutung.
Die Baudirektion folgt in ihren ausführlichen und detaillierten Erwägungen
im Sinne einer eigenen Würdigung (act. 3 S. 4) weitgehend den Ausführun-
gen im wiedergegebenen Gutachten und verweist dabei auf die hohe Quali-
tät und die Wichtigkeit der Siedlungen als architektur- und gartengeschicht-
liche Zeugen; die städtebauliche Struktur der Siedlungen seit weitherum
einzigartig. Nach dem Grundsatz der Verdichtung hätten in der Nachkriegs-
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zeit zahlreiche Architekten in Europa neue Bebauungsformen gesucht. At-
riumhäuser, Teppichsiedlungen und Terrassenhäuser seien die am weites-
ten verbreiteten innovativen Ansätze dazu gewesen. Ein mögliches Be-
zugsprojekt für die Siedlung Sängglen stelle das Einfamilienhaus-Quartier
im finnischen Rovaniemi dar, das Alvar Aalto in den 1950er Jahre projek-
tiert habe; es zeige eine Erschliessungsstruktur wie die Verästelung einer
Pflanze. Der organische Städtebau sei denn auch ein viel diskutiertes Motto
der Nachkriegszeit. Ein Vorbild habe der Architekt Benedikt Huber 1957 in
der Zeitschrift Werk publiziert; seine schematische Überbauungsskizze
nehme genau das Bebauungsmuster der Siedlung Sängglen vorweg. In
Fällanden hätten die Architekten Bridel & Spirig dann die Gelegenheit ge-
funden auf dem grösseren zusammenhängenden Stück Land, diese offen-
bar in der Luft liegende Idee in die Tat umzusetzen. Ihr Verdienst sei es,
diese neuartige Überbauungsart bei der Gemeindeverwaltung durchgesetzt
und über die Jahre hinweg konsequent umgesetzt zu haben. Durch die be-
wusst konzipierte Siedlungsstruktur hätten die Einfamilienhaus-Siedlungen
Sängglen und Pfaffenstein II nicht nur hohe städtebauliche und aussen-
räumliche Qualitäten, sondern sie hätten damals auch eine Antwort gege-
ben auf die Zersiedelung der Landschaft, die weit über ihre Entstehungszeit
hinaus Gültigkeit haben sollte.
Die Baudirektion attestierte den Siedlungen deshalb auch eine sozial- und
wirtschaftsgeschichtliche Bedeutung. So hielt die Baudirektion unter ande-
rem auch fest, die Siedlungen würden das Ideal der natürlichen Gestal-
tungsweise der Moderne repräsentieren und sich durch ein stark einheitlich
gedachtes Konzept auszeichnen, dass nach wie vor in grossen Teilen ge-
wahrt sei und trotz des Belassens von Raum für individuelle Wünsche eine
starke Gestaltungskraft besitze. Die Siedlungen könnten daher mit bedeu-
tenden Zeugen der Moderne verglichen werden und seien diesen in vielen
Bereichen ebenbürtig.
Die beiden Siedlungen wurden von der Baudirektion zusammengefasst wie
folgt unter Schutz gestellt:
Schutzziel
- Schutzziel sei die weitgehende Erhaltung des ursprünglichen Sied-
lungskonzepts mit einem einheitlichen Erscheinungsbild der Bauten
und des Aussenraumes, der baulichen Grundstruktur, der Erschlies-
sung sowie der entstehungszeitlichen Bausubstanz. Wesentlich sei
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der Charakter der vielgestaltigen Form der Baukörper, die einheitli-
che Materialisierung in Sichtbeton (Putzfassaden), Holzverschalung
und Kupferblech sowie die sanfte Geländemodelierung der Umge-
bung mit offenen Ein- und Durchblicken. Die zulässigen baulichen
Veränderungen würden mit dieser Schutzverordnung geregelt. Auch
nach der Unterschutzstellung sei die bisherige Nutzung der Gebäude
gewährleistet.
Schutzbestimmungen
- Genereller Schutz:
Die zu den Siedlungen Sängglen und Pfaffenstein II gehörenden
Gebäude und ihre Umgebung (Gärten) dürften als Teil der Schutzob-
jekte nicht abgebrochen bzw. beseitigt werden. Die jeweilige Eigen-
tümerschaft dürfe deshalb ohne vorgängige Zustimmung der Baudi-
rektion des Kantons Zürich keine baulichen Änderungen vornehmen
und keine Unterhaltsarbeiten ausführen, welche die äussere Wirkung
des Gebäudes sowie dessen Umgebung berührten oder dessen
Zeugenwert beeinträchtigen könnten.
- Detaillierter Schutzumfang:
Siedlungsstruktur
- die Siedlungsstruktur der Siedlungen Sängglen und Pfaffen-
stein II mit kleinen Häusergruppen und dazwischenliegenden
Grünzügen (siehe Plan 2)
- die Erschliessung der Häuser mit Stichstrassen und Kehrplätzen
- die strikte Ausrichtung der Bauten an den Nordsüd- und West-
ostachsen
Bauten
Gestaltung
- die orthogonale Architektur ohne schräge Winkel
- die Formenvielfalt mit Abstufungen, vorstehenden Wandschei-
ben, Erkern, Nischen, gedeckten Sitzplätzen, eingezogenen
Hauseingängen, Kaminen etc.
- die in den Siedlungen ursprünglich verwendeten Materialien,
insbesondere Sichtbeton, Kalksandstein, Holzverschalung und
Kupfer; in der Siedlung Pfaffenstein II die Putzfassaden; für
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Farbanstriche die Farben Weiss (Fensterrahmen, Fenster, Roll-
läden, Rafflamellenstoren) und "Sängglen-Grün" (Farbton
NCS S 7005-G20Y)
Fassaden
- die rohen Sichtbeton- und Kalksandsteinwände; bei der Siedlung
Pfaffenstein II: die groben Putzfassaden im Originalton
- die Leichtbaukonstruktionen
- die originalen Fenster- und Türöffnungen sowie die Oberlichter
- die Fenster in ihrer Materialität, bauzeitlichen Farbgebung und
Teilung, die Rollläden; ausserdem in Pfaffenstein II: die Verklei-
dungen der Rafflamellenstoren und Rollläden aus natureloxier-
tem Aluminium
- die Eingangsfronten aus weiss und zum Teil Sängglen-Grün ge-
strichenem Holz mit teilweisen Glaseinsätzen
Dächer
- die Flachdächer in Holzkonstruktion mit Kupferabdeckungen in
den bestehenden Dimensionen samt den Details der originalen
Spenglerarbeiten, bei der Siedlung Pfaffenstein II das horizonta-
le Holztäfer an den Deckenstirnen der Flachdächer
- die Dachuntersichten mit den integrierten Revisionsöffnungen für
Rollläden und Rafflamellenstoren
Inneres
- die konstruktive Gebäudestruktur, die tragenden Wände und De-
cken sowie die Erschliessung der Häuser
Aussenraum
Nach Vorgabe des Plans 3 "Schutzwürdige Substanz Aussenraum"
seien die aufgelisteten Elemente schützenwert:
- die Lage und Dimensionierung der Erschliessungsstrassen so-
weit sie im Geltungsbereich der Schutzverordnung liegen sowie
die asphaltierten Höfe und Eingangsbereiche und deren Baum-
und Rabattenflächen
- die weichen, fliessenden Geländemodellierungen
R3.2018.00077 Seite 15
- der Gehölzbestand, und zwar Waldföhren (Pinus Silvestrus),
Trompetenbäume (Catalpa bignonioides) und Lärchen (Larix de-
cidua) sowie die Obstbäume (Plan 2)
- zwei Quellen und deren Gestaltung zu Teichen
- die Ausstattung mit Strassenlaternen mit Betonmasten, Pergolen
sowie Findlingen und Bollensteinen
ausserdem bei Bauphase Lindenweg und Pfaffenstein II:
- die Betonstützmauern mit grober Putzfassade
- der Aussichtsplatz mit vorhandenen Sitzbänken, Stützmauern
mit grober Putzfassade, Treppen, Gehölze
Bei Fällung, Neugestaltung und Neupflanzung sei das Leitbild
(Plan 2) massgebende Beurteilungsgrundlage.
Folgende Charakteristika seien massgebend:
- die in den Aussenräumen ursprünglich verwendeten Materialien:
Waschbeton, Betonplatten (50x50 cm), Betonverbundstein, As-
phalt und Sichtbeton
- der Verzicht auf Einfriedungen aller Art zwischen den Liegen-
schaften oder an Strassen und Wegen
- die offenen Grünzüge und langen Grünräume mit den Blickbe-
ziehungen (Plan 2)
- die Strauchgruppen in ihrer ursprünglichen Lage (Plan 2).
Bauliche Massnahmen
- Für frühere bauliche Änderungen an Gebäuden und im Aussenraum,
welche nicht der vorliegenden Schutzverordnung entsprächen, aber
von der Gemeinde rechtskräftig bewilligt worden seien oder für wel-
che keine baurechtliche Bewilligung notwendig gewesen sei, gelte
die Bestandesgarantie.
- Die original erhaltenen Gebäude und Gebäudeteile sowie der Aus-
senraum seien durch geeignete Massnahmen zu erhalten und wirk-
sam vor Beeinträchtigungen und Beschädigungen zu schützen.
- Die geschützten Teile seien im Original zu erhalten. Wo ein Ersatz
von geschützten Teilen unumgänglich sei, seien wiederum so weit-
gehend wie möglich und sinnvoll die dem Schutzobjekt adäquaten
Materialien und Konstruktionen zu verwenden. Die Denkmalpflege
sei zu den entsprechenden Entscheiden beizuziehen.
R3.2018.00077 Seite 16
- Die Siedlung Sängglen weise grundsätzlich ein Erweiterungspotenti-
al von einem Zehntel der anrechenbaren Gebäudefläche auf. Die
Siedlung Pfaffenstein II weise aufgrund der hohen Dichte kein Erwei-
terungspotential mehr auf.
- Neue Anbauten wie neue Pergolen seien im Einzelfall unter Einhal-
tung der baurechtlichen Rahmenbedingungen möglich. Bauliche Er-
weiterungen, Anbauten wie Windfänge oder Wintergärten hätten sich
in ihrer Gestaltung nach den massgeblichen Formen, Materialien
und Ausprägungen zu richten und sich besonders gut in den wertvol-
len Bestand einzufügen. Schrägdächer seien nicht erlaubt.
- Eine Umnutzung des Kindergartens Pfaffenstein, Vers.-Nr. 0922 sei
bei hinfälliger Nutzung als Kindergarten möglich. Eine Mehrnutzung
sei möglich, wenn diese einen Mehrwert zugunsten des Schutzob-
jektes bewirke. Zu diesem Zweck sei unter Zuhilfenahme geeigneter
Methoden (wie Machbarkeitsstudien u.ä.) und in enger Zusammen-
arbeit mit der kantonalen Denkmalpflege ein Konzept zu erarbeiten.
Eine mit einer Umnutzung in Zusammenhang stehende allfällige
Umzonung in eine quartierübliche Wohnzone sei möglich.
- Auf den Flachdächern könnten Solaranlagen erstellt werden.
- Zusätzliche Gebäudeisolationen seien grundsätzlich unter Beibehal-
tung des äusseren Erscheinungsbildes innerhalb der bestehenden
Konstruktion anzubringen. Die Dämmung der Kellerdecken, das
Ausdämmen der Leichtbaukonstruktionen, die Dämmung des Da-
ches unter Beibehalt der filigranen Spenglerarbeiten sowie die ener-
getische Aufwertung der Fenster sei zulässig
- Individuell ausgestaltete Bereiche seien unter Berücksichtigung des
Schutzumfanges möglich.
- Veränderungen der Bepflanzung, des Gehölzbestandes sowie der
originalen Gestaltung und Materialien im Aussenbereich seien unter
Beachtung des Leitbildes und des Schutzzieles zu konzipieren. Eine
Auslichtung des über Jahrzehnte dichter gewordenen Bewuchses sei
ein langfristiges Ziel.
9.1.1.
Schutzobjekte sind unter anderem Ortskerne, Quartiere, Strassen und Plät-
ze, Gebäudegruppen, Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die
R3.2018.00077 Seite 17
als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder bau-
künstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind oder die Landschaft oder Sied-
lungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Um-
gebung (§ 203 Abs. 1 lit. c PBG).
Aus der vom Gesetz alternativ zur landschafts- oder siedlungsprägenden
Wirkung vorausgesetzten Zeugeneigenschaft ergibt sich das Erfordernis,
dass ein Objekt, über welches Schutzmassnahmen verhängt werden sol-
len, namentlich auf Grund seiner ortsbaulichen, baulichen oder ausstat-
tungsmässigen Eigenschaften von einer Epoche Zeugnis abzulegen, d.h.
die betreffende Epoche zu veranschaulichen und im eigentlichen Wortsinne
zu dokumentieren vermag. Allein der Umstand, dass ein Objekt einer Epo-
che zugeordnet werden kann, ist somit für die Bejahung der Zeugeneigen-
schaft noch nicht ausreichend. Zudem lässt das Gesetz auch die blosse
Zeugeneigenschaft noch nicht genügen; das betreffende Objekt muss viel-
mehr ein wichtiger Zeuge sein. Diese Qualifikation kann sich aus verschie-
denen, hier nicht abschliessend aufzuzählenden Gründen ergeben. Ein
wichtiger Zeuge liegt namentlich dann vor, wenn die betreffende Baute auf
Grund ihrer gesamten Beschaffenheit eine Epoche besonders aussagekräf-
tig und qualitätsvoll zu dokumentieren vermag.
Mit dem Begriff der Epoche werden vom Gesetz auch Ereignisräume anvi-
siert, die zeitlich oder lokal vergleichsweise eng begrenzt sind und daher im
Allgemeinen kaum als "Epochen" zu bezeichnen wären. Namentlich mit
Blick auf die baukünstlerischen Epochen gilt sodann, dass auch Bauten, die
Übergänge zwischen solchen bezeugen, Schutzobjekte sein können. Zu
verlangen ist allerdings stets, dass die betreffende politische, wirtschaftli-
che, soziale oder baukünstlerische Epoche klar definiert werden kann.
9.1.2.
Mit der Erfassung von Gebäuden und Gebäudegruppen, die Landschaften
oder Siedlungen wesentlich mitprägen, bezweckt § 203 Abs. 1 lit. c PBG
anders als mit dem Schutz wichtiger Zeugen nicht die Dokumentation ge-
schichtlicher Epochen, sondern die Erhaltung qualifizierter Landschafts-
und Siedlungsbilder. In der Praxis wird hierbei oftmals auch vom Situati-
onswert eines Objektes gesprochen. Da das Gesetz die beiden Vorausset-
zungen für eine Unterschutzstellung – Zeugeneigenschaft oder prägende
Wirkung – alternativ aufzählt, lässt sich auch allein schon mit letzterer die
Anordnung von Schutzmassnahmen an Gebäuden oder Gebäudegruppen
R3.2018.00077 Seite 18
begründen. Allerdings rechtfertigt nicht jede Optimierung von Siedlungs-
oder Landschaftsbildern die Anordnung von Schutzmassnahmen; die posi-
tiv prägende Wirkung muss vielmehr objektiv ausgewiesen und begründet
sein, was etwa bei für das geschützte Ortsbild wichtigen Kernzonenbauten
der Fall sein kann (VB 2009.00608 vom 4. Mai 2011).
9.2.
Nach der Lehre kommt bei sich auf § 203 PBG stützenden denkmalpflege-
rischen Anordnungen den kommunalen und kantonalen Denkmalpflegebe-
hörden eine besondere Entscheidungsfreiheit zu, da sie dabei im Grenzbe-
reich zwischen Rechtsanwendung und Ermessensbetätigung handeln. Die
Entscheidungsfreiheit der Denkmalpflegebehörde bezieht sich namentlich
auf die Frage der Qualifikation eines Objekts als wichtiger Zeuge, auf den
konkret erforderlichen Umfang einer Schutzmassnahme und gegebenen-
falls auf die Auswahl unter mehreren in Betracht fallenden Schutzobjekten.
Die Rekursinstanz darf eine noch vertretbare Wertung der Denkmalpflege-
behörde nicht durch eine abweichende eigene Wertung ersetzen. Auch bei
Inventarentlassungen greift die Rekursinstanz nur bei sachlich nicht mehr
vertretbaren Entscheiden ein. Die Rekursinstanz verfügt damit insoweit
über keine weitere Prüfungsbefugnis als das auf Rechtskontrolle be-
schränkte Verwaltungsgericht.
Die von der Rekursinstanz zu wahrende Zurückhaltung, so die Lehre wei-
ter, steht nicht im Zusammenhang mit der Gemeindeautonomie. Die Zu-
rückhaltung greift daher nur, soweit es um die Würdigung örtlicher Verhält-
nisse oder um technische oder andere Fragen geht, die ein bestimmtes
Fachwissen voraussetzen, zumal die Beratung durch Fachstellen ausdrück-
lich im Gesetz vorgesehen ist (§ 216 PBG). Dies ist nicht der Fall bei der
Beantwortung der Frage, was unter einem wertvollen Baum oder Baumbe-
stand bzw. Feldgehölze im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. f PBG zu verstehen
ist (Marco Donatsch, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014,
§ 20 Rz. 85 f.).
Aus dem vorstehend Wiedergegebenen ergibt sich zutreffend, dass das
Baurekursgericht (auch) die Frage, was unter einem Schutzobjekt im Sinne
von § 203 Abs. 1 lit. c PBG zu verstehen ist, frei beantworten kann. Zuzu-
stimmen ist auch der Auffassung, dass die Kognition des Baurekursgerichts
nicht davon abhängt, ob Anordnungen kommunaler oder kantonaler Denk-
malpflegebehörden zu überprüfen sind. Im Übrigen kann der Lehre nur ein-
R3.2018.00077 Seite 19
geschränkt beigetreten werden. Soweit dem Baurekursgericht die örtlichen
Verhältnisse hinreichend bekannt sind, kann es diese in der Regel frei wür-
digen. Geht es um bautechnische Fragen, namentlich um solche der Erhal-
tungs- und Renovationsfähigkeit von Schutzobjekten oder von Teilen hier-
von, ist das Baurekursgericht als Fachgericht in Bausachen zu deren Be-
antwortung nicht weniger berufen als die Denkmalpflegebehörden, womit
auch in dieser Hinsicht eine Kognitionseinschränkung nicht begründet wä-
re.
Eine gewisse Zurückhaltung ist demgegenüber namentlich dann angezeigt,
wenn es um die Frage der Qualifikation eines Objekts als wichtiger Zeuge,
die Bestimmung des Umfangs einer Schutzmassnahme oder die Auswahl
unter mehreren Schutzobjekten geht. Diesbezügliche Beurteilungen sind
mit einem spezifisch denkmalpflegerischen Fachwissen verbunden. Aller-
dings führt diese Zurückhaltung nicht etwa dazu, dass das Baurekursge-
richt gleich wie das Verwaltungsgericht auf eine reine Rechtskontrolle be-
schränkt wäre (§ 20 Abs. 1 und § 50 VRG). Konsequenz ist vielmehr, dass
das Baurekursgericht den angefochtenen Entscheid unter gebührender Be-
rücksichtigung der Entscheidgründe der Denkmalpflegebehörde und in
sorgfältiger, einlässlicher Auseinandersetzung mit diesen zu überprüfen
hat. Dergestalt ist zwischen der Entscheidungsfreiheit der Denkmalpflege-
behörde einerseits und dem Anspruch auf wirksamen Rechtsschutz ande-
rerseits (Art. 77 der Kantonsverfassung [KV] und Art. 29a der Bundesver-
fassung [BV]) praktische Konkordanz herzustellen (Donatsch, § 20
Rz. 64 ff.). Im Übrigen kommt dem Baurekursgericht bei der Überprüfung
von sich auf § 203 PBG stützenden denkmalpflegerischen Anordnungen in
der Regel volle Kognition zu (§ 20 Abs. 1 VRG).
10.
Aufgrund des durchgeführten Augenscheines, anlässlich welchem die gan-
ze Siedlung begangen wurde, sowie aufgrund des detaillierten Gutachtens
vom 3. April 2012 ergab sich für das Baurekursgericht ein eindeutiges Bild
bezüglich der Schutzwürdigkeit der streitbetroffenen Siedlungen.
Die Siedlungen präsentieren sich als grossräumige stark durchgrünte Ein-
heit von Einfamilienhäusern, welche in ihrer Gesamtheit geradezu parkartig
in Erscheinung treten. Die diesbezüglichen Ausführungen in der angefoch-
tenen Verordnung und im entsprechenden Gutachten haben sich anlässlich
R3.2018.00077 Seite 20
des Augenscheines vollumfänglich bestätigt (vgl. dazu die ausführliche Fo-
todokumentation im Augenscheinprotokoll S. 8 ff.). Es kann deshalb in der
Folge auf eine Wiederholung sämtlicher Elemente, welche schon im Gut-
achten und in der Verordnung aufgezeigt wurden, verzichtet werden.
Hervorzuheben ist insbesondere, dass die einzelnen Häuser zumindest von
Aussen eine weitgehend einheitliche Materialisierung und Formensprache
aufweisen, wobei bei der Siedlung Sängglen vor allem Sichtbetonwände
und Kupferblech als Flachdachabschluss und bei der Siedlung Pfaffen-
stein II Spritzputz und mit Sängglen-Grün gestrichenes Holztäfer als Flach-
dachabschluss Verwendung fand. Trotz dieser einheitlichen Materialisie-
rung sind die einzelnen Gebäude mit unterschiedlichen Vor- und Rück-
sprüngen, Nischen und Erkern individuell ausgestaltet. Sie sind ein typi-
scher Ausdruck des Lebensgefühls der Moderne in den 1960er Jahren,
wobei die Siedlung Pfaffenstein II aufgrund der späteren Erstellung bereits
eine kompaktere Volumetrie aufweist und damit einer zeittypischen Ent-
wicklung folgte.
Die einzelnen Gebäude sind – wie sowohl im Gutachten als auch von der
Baudirektion zutreffend umschrieben – jeweils zu kleinen Einheiten von drei
oder vier Häusern am Ende von kurzen Stichstrassen zusammengefasst
und bilden so kleine Gruppen innerhalb des umliegenden grosszügigen
durchgehenden Grünraumes. Auf Einfriedungen wurde bis heute weitge-
hend verzichtet. Dies hat zur Folge, dass die Übergänge zwischen dem pri-
vaten und dem gemeinsamen Aussenraum optisch kaum wahrnehmbar
sind. Diese fliessenden Übergänge schaffen eine eindrückliche Grosszü-
gigkeit und tragen wesentlich zur parkartigen Wirkung der Siedlungen bei.
Zudem wurde dadurch ein der damaligen Zeit entsprechendes Musterbild
einer kultivierten aber dennoch natürlich gestalteten Landschaft geschaffen,
die trotz ihrer parkartigen Wirkung auch die Moderne und damit verbunden
auch die Verkehrswege optimal integriert. Die architektonische Qualität der
Häuser wird aufgrund der harmonischen Einbettung in das bestehende
landschaftliche Umfeld erst auf den zweiten Blick wahrgenommen, ist dann
aber eindeutig erkennbar.
Zusammengefasst kann festgehalten werden, dass durch die Anordnung
und Ausgestaltung der Gebäude und des Umschwungs zusammen mit der
Anordnung der Verkehrsflächen geradezu das Ideal des organischen Städ-
tebaus abgebildet wird. Die Siedlungen können und müssen damit zweifel-
R3.2018.00077 Seite 21
los als beispielhafte Antwort der Nachkriegszeit auf die fortschreitende Zer-
siedelung gesehen werden.
Um das vorstehend genannte Bild zu wahren, gehören selbstredend auch
die relevanten Strassenparzellen und Freiflächen zum Schutzumfang. Die
Sängglenstrasse bildet hierbei eine der wichtigsten strukturbildenden
Strassenzüge, da sie mitten durch die Siedlung Sängglen führt, die einzel-
nen Stichstrassen verbindet und die Siedlung gliedert. Ohne die Sängg-
lenstrasse, wäre die Siedlungsstruktur nicht gewährleistet. Die Lage, Di-
mensionierung und Ausgestaltung derselben sind für das Schutzobjekt als
Ganzes wesentliche und unverzichtbare Elemente. Wie erwähnt, bildet ge-
rade auch der Einbezug der Verkehrswege in das bestehende landschaftli-
che Umfeld ein typisches Merkmal des organischen Städtebaus. Gleiches
gilt es für den Aussichtspunkt zu sagen. Die parkartige Landschaft ist eines
der prägenden Elemente schlechthin der hier streitbetroffenen Siedlung.
Der Aussichtspunkt bildet damit in seiner Ausgestaltung eine wesentliche
Freifläche, die dieses Element unterstützt.
Die Ausstattung des Strassenzuges sowie des Aussichtspunktes ist für die
architektonische Qualität der Siedlung ebenso wichtig, wie die äusseren
Gestaltungsmerkmale der einzelnen Gebäude. Das Zusammenspiel dieser
Elemente ist gerade Ausdruck des einzigartigen Charakters des Schutzob-
jektes und schafft das schützenswerte Gesamtbild. Die Baudirektion führt
dazu zutreffend aus, dass die Bauweise und die technische Ausführung
von Strassenlaternen das Bild einer Strasse und damit auch des umgeben-
den Quartiers prägen würden. Dies sei sowohl tagsüber mit den Kandela-
bern als sichtbares Element im Aussenraum als auch nachts insbesondere
durch die Beleuchtungsverhältnisse mit Lichtkegel, -intensität und -tempe-
ratur der Fall. Auch wenn die Betonkandelaber einer damals üblichen und
gebräuchlichen Standard-Strassenbeleuchtung entsprachen, macht sie
dies für den Erhalt des Gesamtbilds der Siedlung nicht weniger wertvoll,
wiederspiegeln sie doch gerade ein typisches Element der entsprechenden
Zeit.
Somit ist die Schutzwürdigkeit sowohl mit Bezug auf den Eigenwert der
Siedlungen als Gesamtobjekt als auch mit Bezug auf den Situationswert
ausgewiesen. Der Grad der Schutzwürdigkeit ist aufgrund der Einzigartig-
keit und der regionalen Bedeutung als sehr hoch zu werten.
R3.2018.00077 Seite 22
11.
Gemäss den vorstehenden Ausführungen steht fest, dass es sich bei den
streitbetroffenen rekurrentischen Grundstücken um wesentliche Bestandtei-
le des Ensembles und damit ebenfalls um einen Bestandteil des Schutzob-
jektes handelt. Die Qualifikation eines Objektes als "wichtiger Zeuge" oder
"wesentlich mitprägendes Element" für die Umgebung führt indes nicht
zwingend zur Anordnung von Schutzmassnahmen im Sinne von § 205 und
§ 207 PBG, sondern nur, wenn das öffentliche Interesse an der Erhaltung
des Schutzobjektes höher zu werten ist als entgegenstehende öffentliche
und private Interessen. Diese Interessenabwägung ist vorliegend ebenfalls
strittig.
12.1.
Die Rekurrentin macht bezüglich der Verhältnismässigkeit geltend, sie un-
terliege als kommunales Gemeinwesen ohnehin der gesetzlichen Selbst-
bindung gemäss § 204 PBG. Im Weiteren habe sie den Tatbeweis erbracht,
dass sie hinsichtlich der beiden Gemeindeparzellen ihrer erwähnten
Selbstbindungsverpflichtung durchaus nachkomme. So sei die Sängg-
lenstrasse samt den entsprechenden Werkleitungen und der dortigen
Strassenbeleuchtung erst unlängst komplett saniert worden, womit dort
kurz- und mittelfristig wohl keine baulichen Veränderungen zu erwarten
seien, die von der Schutzverordnung überhaupt erfasst werden könnten.
Nicht anders verhalte es sich mit dem Aussichtsplatz mit Sitzbänken,
Stützmauern, Treppen und Gehölzen. Der Aussichtsplatz befinde sich seit
jeher auf einer Trafostation, die ebenfalls gerade erst saniert worden sei.
Der Aussichtsplatz und die Trafostation würden eine untrennbare Einheit
bilden. Die Bewilligungskompetenz für die Trafostation unterliege aber pri-
mär dem Elektrizitätsgesetz (EleG) und dessen bundesrechtlichen Ausfüh-
rungserlassen und bedürfe daher einer Plangenehmigung. Inwieweit dabei
die kantonalrechtliche Schutzverordnung überhaupt Berücksichtigung finde,
liege nicht in der Kompetenz der Baudirektion.
Im Rahmen der bereits erfolgten Sanierung der Sängglenstrasse und des
Aussichtspunktes sei die Rekurrentin der kantonalen Denkmalpflege vor al-
lem wegen des hohen Zeitdrucks bei den bereits initiierten Tiefbauarbeiten
insoweit entgegenkommen, als sie auf den ursprünglich geplanten Kom-
plettersatz der bestehenden Strassenbeleuchtung verzichtet und die alten
Kandelaber aus Beton wiederverwendet habe; dafür seien sie jedoch mit
R3.2018.00077 Seite 23
einem äusserlich weitgehend identischen aber neuen Leuchtenkopf ausge-
rüstet worden. Dadurch seien der Rekurrentin allerdings beträchtliche
Mehrkosten erwachsen, ganz abgesehen von den damit verbundenen be-
trieblichen und verkehrssicherheitstechnischen Nachteilen, zumal die Wie-
derverwendung jahrzehntealter Beton-Kandelaber ein erhebliches Bruchri-
siko sowie aufwendige Umrüstungen auf den neuen Leuchtkopf impliziert
hätten.
Ein Unterschied zu den normalerweise von der Rekurrentin bei Sanierun-
gen verwendeten Kandelabern aus Stahl sei kaum und wenn überhaupt nur
aus der Nähe zu erkennen. Betonkandelaber würden sodann heute längst
nicht mehr serienmässig produziert. Dementsprechend wolle sich die Re-
kurrentin vorbehalten, die Strassenbeleuchtung in der Sängglenstrasse
dereinst ebenfalls durch eine zeitgemässe Materialisierung ersetzen zu
können.
So habe auch das Bundegericht erst unlängst bestätigt, dass sich Holzfens-
terläden von hochwertigen Aluminiumfensterläden mit demselben Lamel-
lenbild kaum unterscheiden liessen, sonderst erst bei eingehender Betrach-
tung aus kurzer Distanz erkennbar seien. Ein Beharren auf Holzfensterlä-
den sei daher unverhältnismässig (BGr 1C_578/2016). Nicht anders verhal-
te es sich mit den Betonkandelabern in der Sängglenstrasse. Neue Kande-
laber aus Stahl liessen sich beliebig einfärben und seien bei einem matt-
grauen Farbanstrich kaum von den alten Betonkandelabern zu unterschei-
den.
Im Übrigen verwehre sich die Rekurrentin gegen die rekursgegnerische
Pauschalanordnung, wonach jegliche baulichen und technischen Mass-
nahmen wie Ausbrüche, Bohrungen, Leitungsverlegungen, Abdeckungen,
Isolationen u.ä. mit der kantonalen Denkmalpflege abzustimmen seien.
12.2.
Der angefochtenen Anordnung kann bezüglich der Verhältnismässigkeit
folgendes entnommen werden: In Abwägung des dargestellten Zeugnis-
werts, der sich insbesondere aus den aufgeführten städtebaulichen, archi-
tektonischen, typologischen sowie landschaftsarchitektonischen, aber auch
sozial- und wirtschaftshistorischen Qualitäten der Siedlung ergebe, unter
Hinweis auf die Erwägungen des Baurekursgerichtes in seinem Rückwei-
sungsentscheid sowie unter Berücksichtigung, dass eine adäquate Nutzung
R3.2018.00077 Seite 24
des Bestandes auch nach der Unterschutzstellung weiterhin gewährleistet
sei, bzw. dass die Eigentümerschaften in der Nutzung ihrer Liegenschaften
nicht mehr als durch die bereits heute geltenden Privatservitute oder die
geltenden Bauvorschriften eingeschränkt würden und dass bauliche Erwei-
terungen im Rahmen des noch vorhandenen Nutzungspotentials weiterhin
möglich seien, müsse das öffentliche Interesse am Erhalt der Siedlungen
höher gewichtet werden, als die privaten Interessen am uneingeschränkten
Eigentum und freier baulicher Gestaltung. Bei einer weiteren Reduktion des
Schutzumfanges bestünde die Gefahr, dass der durch die einheitliche Wahl
der Details, der Formen und der Materialien entstehende kohärente Ge-
samteindruck gestört würde. Die Schutzwürdigkeit der Siedlungen ergebe
sich nicht primär aus einzelnen Elementen der Gebäude und des Aussen-
raums oder einzig aus der Siedlungsstruktur, sondern vielmehr aus deren
Verbindung und dem daraus entstehenden Gesamtbild.
13.1.
Massnahmen des Natur- und Heimatschutzes müssen im öffentlichen Inte-
resse liegen und verhältnismässig sein (Art. 36 Abs. 2 und 3 BV). Das Ver-
hältnismässigkeitsprinzip im engeren Sinne verlangt, dass eine Schutz-
massnahme durch ein das private Interesse überwiegendes öffentliches In-
teresse gerechtfertigt ist. Nur in diesem Fall ist sie Massnahme für den Pri-
vaten zumutbar (Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines
Verwaltungsrecht, 7. Aufl., Zürich/St. Gallen 2016, Rz. 556 ff.).
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zur Verhältnismässigkeit
von Schutzmassnahmen im engeren Sinne vermag das finanzielle Interes-
se an einer gewinnbringenden oder gar höchstmöglichen Ausnützung einer
Liegenschaft für sich allein das öffentliche Interesse an Denkmalschutz-
massnahmen grundsätzlich nicht zu überwiegen (BGE 120 Ia 270 ff.,
E. 6c). Dies ist allerdings nicht so zu verstehen, dass den wirtschaftlichen
Interessen privater Eigentümer bei der Interessenabwägung überhaupt kei-
ne Bedeutung zukommt. Sehr erhebliche finanzielle Interessen können der
Verfolgung eines weniger gewichtigen öffentlichen Interesses durchaus im
Wege stehen. Hingegen müssen unter Umständen auch sehr grosse finan-
zielle Interessen der Grundeigentümer öffentlichen Interessen weichen,
weil das Gemeinwesen sonst kaum noch Bauten unter Schutz stellen könn-
te. Die Frage der Verhältnismässigkeit im engeren Sinne darf nicht isoliert
nur anhand der zu erwartenden finanziellen Aufwendungen beurteilt wer-
R3.2018.00077 Seite 25
den. Vielmehr ist im Rahmen der Interessenabwägung auch das Mass des
öffentlichen Interesses an der Unterschutzstellung und damit der Grad der
Schutzwürdigkeit zu berücksichtigen. Dabei sind Rentabilitätsüberlegungen
umso geringer zu gewichten, je schutzwürdiger eine Baute ist
(BGr 1C_168/2012 vom 2. November 2012, E. 6.4, mit weiteren Hinwei-
sen).
13.2.
Eine Abwägung zwischen öffentlichen Interessen an der Erhaltung eines
Schutzobjekts und den privaten Interessen an einer möglichst freien Nut-
zung des Grundstücks kann nach dem vorstehend Gesagten nur vorge-
nommen werden, wenn die Qualität des Objekts als wichtiger Zeuge be-
kannt ist.
Dies ist vorliegend der Fall. Es handelt sich um ein einzigartiges und hoch-
rangiges Schutzobjekt (vgl. vorstehend Erwägungen unter Ziffer 10.).
14.1.
Das öffentliche Interesse an einer Unterschutzstellung ist aufgrund des
nachweislich hochgradigen Eigen- und Situationswertes als sehr hoch zu
qualifizieren.
Auch wenn eine Institution der Selbstbindung unterliegt und diese damit zur
Wahrung der Schutzinteressen verpflichtet ist, kann sie dennoch Adressat
von Schutzverfügungen- oder verordnungen sein. Dies ist vor allem dann
wichtig, wenn die betreffende Institution die erforderlichen Massnahmen
nicht oder nicht genügend treffen will (Fridolin Störi, Die Selbstbindung
nach zürcherischem Recht, in: PBG aktuell 3/2012, S. 6, mit Hinweis auf
RB 1985 Nr. 95). Mithin steht die Selbstbindung gemäss § 204 PBG einer
förmlichen Unterschutzstellung nicht entgegen. Vielmehr lassen gute Grün-
de derartige besondere Massnahmen gerade für Grundstücke des Ge-
meinwesens als systemkonform, sinnvoll und damit zulässig erscheinen.
Die Bindung des Gemeinwesens wird in § 204 PBG lediglich abstrakt um-
schrieben, so dass die Vorschrift den nach § 207 PBG jeweils gebotenen
detaillierten Inhalt der Schutzmassnahmen nicht hinreichend verdeutlicht
(vgl. RB 1985 Nr. 95, E. 2.a). So ist im vorliegenden Fall nicht von vornhe-
rein klar, inwieweit die Strassenparzelle der Sängglenstrasse und der Aus-
sichtsplatz zu erhalten sind. So strebt die Rekurrentin bereits heute das Ziel
R3.2018.00077 Seite 26
an, die genannten schützenwerten Elemente dereinst durch zeitgemässe
Materialien zu ersetzen, was gewisse Zweifel weckt, ob mit der Selbstbin-
dung allein die Durchsetzung der Schutzziele genügend umgesetzt würde.
Die von der Rekurrentin angeführte Selbstbindung der Gemeinde vermag
somit den Erhalt der nachweislich in hohem Grad schutzwürdigen Siedlun-
gen insbesondere aufgrund der regionalen Bedeutung und der entspre-
chend vom Kanton beanspruchten Zuständigkeit (§ 211 Abs. 1 PBG) nicht
genügend zu gewährleisten.
Strittig bleiben somit der Schutzumfang und die Schutzfähigkeit der beiden
Grundstücke sowie die finanzielle Interessenabwägung.
14.2.
Der von der Baudirektion festgelegte Schutzumfang ist betreffend der re-
kurrentischen Parzellen nicht zu beanstanden. Wie der vorstehend unter
Ziffer 8 zusammengefassten Verordnung zu entnehmen ist, erfolgte gerade
im Aussenbereich eine sehr detaillierte Auflistung der schützenswerten
Elemente. So sind sowohl für die Gebäude und dazugehörige Gärten als
solche als auch für den Pflanzenbestand zahlreiche charakteristische Ele-
mente als schützenswerte und damit zu erhaltende Substanz aufgeführt.
Gerade die äusseren Gestaltungsmerkmale der Gebäude bilden neben der
Aussenraumgestaltung das wichtigste prägende Element der Siedlungen
und sind Ausdruck der hohen architektonischen Qualität und zudem unab-
dingbar für die Wahrung der Einheitlichkeit der Siedlungen. Gleiches muss
dann selbstredend auch für die typischen Ausgestaltungsmerkmale der da-
zugehörigen Strassenzüge und des Aussichtsplatzes gelten. Die Schutz-
würdigkeit der Siedlungen liegt, wie die Baudirektion zu Recht ausführt, ge-
rade im Zusammenspiel der gewählten Anordnung der Gebäude, der ein-
zelnen Elemente der Gebäude und des Aussenraumes. All diese Elemente
sind daher für den Erhalt des Schutzobjektes als solches unabdingbar.
Am durchgeführten Augenschein zeigte sich denn auch deutlich, dass ent-
gegen den Ausführungen der Rekurrentin durchaus ein massgeblicher Un-
terschied zwischen den Betonkandelabern an der Sängglenstrasse und den
modernen Kandelabern zu erkennen ist. Auf den Fotografien lässt sich dies
nicht gleich gut ablesen, wie direkt vor Ort. Für das Gericht war indes der
Unterschied vor Ort auch aus einer Distanz von einigen Metern gut zu er-
kennen.
R3.2018.00077 Seite 27
Der festgestellte hohe Eigen- und Situationswert kann damit entgegen der
Ansicht der Rekurrentin auch bezüglich der rekurrentischen Parzellen nur
durch die Erhaltung der bestehenden Substanz im Umfang, wie er in der
Schutzverordnung definiert wird, gewahrt werden. Mit einer weniger weit-
gehenden Massnahme liesse sich das angestrebte Schutzziel ansonsten
nicht mehr erreichen.
Aufgrund der gerade erst erfolgten Sanierung der Sängglenstrasse und des
Aussichtsplatzes ist deren Schutzfähigkeit ohne weiteres gegeben. Dass
die Lage der Sängglenstrasse in absehbarer Zukunft nicht zur Debatte
steht und deshalb, wie die Rekurrentin vorbringt, eine denkmalschutzrecht-
liche Sicherung der heutigen Strassenlage nicht notwendig sei, spricht nicht
gegen den Einbezug der Strasse in den Schutzumfang, zumal die Rekur-
rentin unter diesen Umständen was die Lage der Strasse anbelangt keine
entgegenstehenden Interessen hat. Die Strassenparzelle könnte schliess-
lich auch ohne Unterschutzstellung nicht anderweitig genutzt werden.
Überdies bringt die Baudirektion zutreffend vor, dass sich die Lage der
Sängglenstrasse und die Lage der Gebäude und ihrer Gärten gegenseitig
bestimmen. Beide zusammen stehen in enger Wechselwirkung und bilden
zusammen charakterisierende Merkmale der Siedlung als Ganzes und von
deren Struktur. Insofern ist die Schutzmassnahme sachlich gerechtfertigt
und erforderlich.
Bezüglich des Aussichtspunktes ist festzuhalten, dass aufgrund der Lage
der Trafostation am nämlichen Ort eine anderweitige Nutzung dieser Flä-
che fraglich erscheint. Beide Parzellen wurden sodann erst kürzlich kom-
plett saniert und haben somit für die nächsten Jahre ohne weiteres Be-
stand. Weitergehende finanzielle Interessen haben hinter dem öffentlichen
Interesse der Unterschutzstellung zurückzutreten. Dies betrifft insbesonde-
re allfällige Mehrkosten beim Ersatz der Betonkandelaber. Bei einem er-
neuten Sanierungsbedarf der Objekte muss die Verhältnismässigkeit eines
weiteren Erhalts aufgrund der dannzumal zu gewärtigenden Aufwendungen
erneut geprüft werden.
Überwiegende private oder öffentliche Interessen die gegen eine Unter-
schutzstellung sprechen würden, sind damit nicht ersichtlich.
R3.2018.00077 Seite 28
14.3.
Die mit Dispositiv-Ziffer V.6. der angefochtenen Verordnung angeordnete
Pflicht, bauliche und technische Massnahmen mit der kantonalen Denk-
malpflege abzustimmen, ist eine Standardbestimmung bei Schutzobjekten,
wozu auch die rekurrentischen Parzellen zählen. Sie dient dazu, zu ge-
währleisten, dass die Baudirektion, bzw. die kantonale Denkmalpflege, bei
allfälligen drohenden Eingriffen in kantonale Schutzobjekte rechtzeitig bei-
gezogen wird, um die Zulässigkeit allfälliger Auswirkungen auf das
Schutzobjekt zu prüfen und diese möglichst geringfügig zu halten. Die Be-
stimmung ist ohne weiteres zumutbar und damit verhältnismässig, zumal
ein Abstimmungsbedarf im Zusammenhang mit der Sängglenstrasse nicht
häufig eintreten dürfte und gewöhnliche Unterhaltsarbeiten, welche keine
Auswirkungen auf die Schutzwürdigkeit haben, nicht betroffen sind. Soweit
die Rekurrentin betreffend die besagte Abstimmung geltend macht, sie ha-
be hinsichtlich der Trafostation samt Umgebungsgestaltung keinerlei bau-
rechtliche Bewilligungskompetenz, besteht ihrerseits auch keine Abstim-
mungspflicht mit der kantonalen Denkmalpflege und insofern kein Interesse
an der Aufhebung der besagten Auflage. Eine diesbezügliche (zumutbare)
Abstimmungspflicht könnte ihr aber als Bauherrin zukommen.
15.
Somit ist der Rekurs abzuweisen.
Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten der Rekurrentin aufzuerlegen
(§ 13 VRG).
Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwal-
tungsgerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr
nach seinem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem
bestimmbaren Streitwert oder dem tatsächlichen Streitinteresse fest. Liegt
wie hier ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Ge-
richtsgebühr in der Regel Fr. 1'000.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG;
§ 3 Abs. 3 GebV VGr). Bei der Bemessung der Gebührenhöhe steht der
Rekursinstanz ein grosser Ermessensspielraum zu (Kaspar Plüss, in:
Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.).
Im Lichte des vorliegend gegebenen tatsächlichen Streitinteresses (mit der
Schutzmassnahme verbundener Eingriff in das Eigentum der Rekurrentin),
R3.2018.00077 Seite 29
des getätigten Verfahrensaufwandes (zweiter Schriftenwechsel, Durchfüh-
rung eines Abteilungsaugenscheins), des Umfangs des vorliegenden Ur-
teils und unter Berücksichtigung des Umstandes, dass ein erheblicher Teil
der Rechtsfragen auch in den Parallelverfahren zu prüfen war, ist die Ge-
richtsgebühr auf Fr. 6'000.-- festzusetzen (BGr 1C_566/2015 vom
18. Februar 2016, E. 2; BGr 1C_244/2013 vom 4. Juli 2013, E. 4; BRGE II
Nrn. 0162 und 0163/2012 vom 23. Oktober 2012, E. 16, in BEZ 2014
Nr. 36; Entscheid bestätigt mit VB.2012.00774 vom 22. August 2013, dieser
bestätigt mit BGr 1C_810/2013 vom 14. Juli 2014; www.baurekursgericht-
zh.ch).
Aufgrund des Verfahrensausganges steht den Rekurrierenden im vornhe-
rein keine Umtriebsentschädigung zu.
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