Decision ID: 9904548a-4d9e-5caf-92ef-4c8ca25a0743
Year: 2019
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_004
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

in fatto:
A.
Il 10 gennaio 2017 la società M_ SA, in veste di locatrice, e RE 1, quale conduttore, hanno sottoscritto un contratto di locazione avente per oggetto una superficie commerciale (negozio e cantina) ubicata al pianterreno di uno stabile a _, per una pigione di fr. 1500.– mensili. II 6 ottobre 2017 RE 1 ha sublocato a CO 1 la metà di tale superficie (
“
+/- 40 m
3
”
). La sublocazione è iniziata il 13 novembre 2017 e il canone è stato fissato in fr. 1000.– mensili.
B.
Il
16 giugno 2018
RE 1
ha fissato a CO 1 un termine di 30 giorni per il pagamento di complessivi
fr. 1475.– (p
igione del mese di giugno e conguaglio per le spese di elettricità)
con la comminatoria della disdetta anticipata ai sensi dell'art. 257
d
CO in caso di mancato pagamento. Non avendo ricevuto alcun versamento, il
25 luglio 2018 RE 1
ha notificato a
l subconduttore, mediante
l'apposito formulario ufficiale, la disdetta del contratto di sublocazione per il successivo 31 agosto.
C.
Ottenuta l'autorizzazione ad agire dall'autorità di conciliazione in materia di locazione di Locarno, CO 1
ha convenuto, il 10 agosto 2018, RE 1 davanti al Pretore della giurisdizione di Locarno Città per ottenere
“
il ricalcolo della pigione pattuita con una riduzione del 25% su fr. 1000.– a seguito dei minori metri quadrati di superficie dell'ente locato, la condanna del convenuto al versamento di fr. 4500.– a titolo di danni commerciali per il periodo 10 giugno-10 agosto 2018, di poter accedere al quadro elettrico, al lavandino e al wc comune, la condanna del convenuto al versamento di fr. 201.02, pari al 50% dei costi di elettricità secondo fattura della Società elettrica _” (inc. SE.2018.28). Il 12 ottobre successivo egli si
è inoltre rivolto al medesimo Pretore per ottenere
l'annullamento della disdetta notificatagli da RE 1
“
in quanto essendo datata 25.7.2018 non rispetta i termini della diffida di pagamento di 30 giorni, come previsto dal CO
”
(inc. SE.2018.39).
D.
Nel frattempo, con istanza del 3 settembre 2018, promossa nella procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti, RE 1 ha convenuto CO 1 sempre davanti al medesimo Pretore per ottenere il pagamento di fr. 4000.– corrispondenti alla pigione da giugno a settembre 2018, di
fr. 630.– pari ai costi dell'elettricità da novembre 2017 a giugno 2018, l'espulsione del conduttore, lo sgombero e la pulizia completa del locale occupato dal convenuto. All
'
udienza dell'8 ottobre 2018, indetta per il contraddittorio, l
'
istante ha confermato le sue domande mentre CO 1 ha proposto di respingere l'istanza.
E.
Statuendo il 19 ottobre 2018 il Pretore ha ordinato l
'
espulsione di CO 1 dall
'
ente sublocato,
disponendone l'esecuzione effettiva (dispositivo n. 1), e ha per il resto respinto (“non entrata in merito”) l'istanza (dispositivo n. 2).
Le spese processuali di fr. 200.– sono state poste a carico delle parti in ragione di un mezzo ciascuno.
F.
Contro il
dispositivo
n. 2 della decisione appena citata RE 1 è insorto a questa Camera
c
on un reclamo del 23 ottobre 2018 in cui ne chiede l'annullamento e la sua riforma nel senso di accogliere la sua domanda di pagamento di fr. 4630.–. Egli chiede inoltre di condannare CO 1 al pagamento di fr. 10 000.– per ulteriori canoni di sublocazione e rate dell
'
elettricità non pagati, la perdita di guadagno dal 10 agosto 2018, le spese processuali e il tempo perso. Il memoriale non è stato oggetto di intimazione.
G.
Il 4 novembre 2018 anche CO 1 è insorto contro la decisione del Pretore con un reclamo in cui chiede, previa concessione dell'effetto sospensivo, in via principale l'annullamento del giudizio impugnato e la sua riforma nel senso di respingere integralmente la petizione e in via subordinata la concessione di una protrazione del contratto di almeno sei mesi. Con decreto del 6 novembre 2018 il presidente di questa Camera ha accolto la richiesta di effetto sospensivo presentata da CO 1. Un ricorso di RE 1 contro tale decisione è stato stralciato dai ruoli dal Tribunale federale il 4 gennaio 2019
“
a seguito del ritiro”
(inc. 4A_617/2018). Il reclamo non è stato oggetto di notificazione.

Considerando
in diritto:
1.
I rimedi giuridici in esame sono diretti contro la stessa decisione e vertono sui medesimi oggetti. Si giustifica così di congiungere le due procedure e di emanare una sentenza unica (art. 125 lett. c CPC).
2.
Le decisioni emanate nella procedura sommaria a tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art.
2
57 CPC) sono impugnabili, trattandosi di una causa di valore litigioso inferiore a fr. 10 000.–, a questa Camera (art. 48 lett. d n. 1 LOG) con reclamo entro 10 giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 2 CPC). La decisione impugnata è pervenuta all'istante il 22 ottobre 2018 (cfr. tracciamento degli invii n. 98._05). Introdotto il 23 ottobre 2018 il reclamo di RE 1 è senz'altro tempestivo.
Quanto al rimedio giuridico del convenuto, il giudizio impugnato gli è stato notificato il 29 ottobre 2018 (cfr. tracciamento degli invii prodotto 98._03). Inoltrato il 5 novembre 2018
(
cfr. timbro sulla busta d'invio raccomandato), anche il reclamo di CO 1 è stato presentato in tempo utile.
3.
Nella procedura di reclamo, salvo casi che qui non ricorrono (art. 326 cpv. 2 CPC), non sono ammesse né nuove conclusioni, né l'allegazione di nuovi fatti, né la produzione di nuovi mezzi di prova (art. 326 cpv. 1 CPC). Nella fattispecie, la documentazione allegata da RE 1 al reclamo (fatture concernenti la fornitura di energia elettrica datate 18 ottobre 2017, 17 gennaio 2018, 25 aprile 2018, 26 giugno 2018 inviategli dalla Società Elettrica _) e quella prodotta da CO 1 con il suo reclamo (autorizzazione ad agire del 12 luglio 2018 rilasciata dall'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Locarno; lettera del 1° ottobre 2018 da _ C_ a CO 1) non sottoposte al primo giudice, non sono pertanto ricevibili.
4.
Secondo l'art. 320 CPC con il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del diritto (lett. a) e/o l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b). L'autorità di reclamo esamina con pieno potere di cognizione le censure concernenti l'errata applicazione del diritto – federale, cantonale o estero – da parte della giurisdizione inferiore. Spetta al reclamante, pena l'irricevibilità del suo reclamo, spiegare in modo conciso in cosa consista la violazione del diritto e su quali punti il giudizio contestato viene impugnato (DTF 142 III 367 consid. 2.4 con rinvii). Per quanto concerne invece i fatti, l'autorità di reclamo ha un potere di cognizione limitato, potendo rivedere i fatti soltanto se essi sono stati accertati in modo manifestamente errato. Anche in tal caso occorre in particolare esporre le critiche in maniera chiara e circostanziata, accompagnandole da un'argomentazione esaustiva. La definizione di “manifestamente errato” corrisponde a quella dell'arbitrio (art. 9 Cost.) nell'apprezzamento delle prove o nell'accertamento dei fatti. Per motivare l'arbitrio non basta criticare semplicemente la decisione impugnata contrapponendole una versione propria, ma occorre dimostrare per quale motivo l'accertamento dei fatti o la valutazione delle prove sarebbero manifestamente insostenibili, in aperto contrasto con la situazione reale, gravemente lesivi di una norma o di un principio giuridico chiaro e indiscusso oppure in contraddizione urtante con il sentimento di giustizia e d'equità (DTF 142 II 380 consid. 4.3 con rinvii).
5.
Nella decisione impugnata il Pretore, esposti i presupposti del
la procedura sommaria di tutela dei casi manifesti
(
art. 257
CPC), ha rilevato
che qualora un'istanza contenga diverse domande di causa, il giudice può concedere la tutela giurisdizionale per alcune pretese e non entrare nel merito per altre ma che comunque ogni singola conclusione di causa dev'essere accolta integralmente oppure dichiarata irricevibile. Premesso ciò, egli ha accertato l'esistenza di una valida disdetta straordinaria per mora del contratto di sublocazione (art. 257
d
CO) e la sussistenza dei presupposti per decidere l'espulsione dall'ente locato con la procedura sommaria di tutela dei casi manifesti, donde l'accoglimento della domanda dell'istante volta all'espulsione del convenuto dall'ente locato. Per contro, riguardo alla domanda di condannare il convenuto al pagamento di fr. 4630.–, a suo parere, “
la situazione in merito all'importo di fr. 630.–, che l'istante configura quale costo per l'elettricità da novembre 2017 a giugno 2018, non si avvera essere per nulla chiara” poiché agli atti “non è neppure stata prodotta l'eventuale fattura della Società elettrica _ per il citato periodo” e “non si comprende per quale ragione RE 1 dovrebbe poter chiedere al convenuto di pagargli le spese di elettricità che, secondo il contratto di locazione principale [...], RE 1 stesso non è tenuto a pagare in quanto già comprese nella pigione da lui dovuta alla proprietaria dell'immobile locato”. Egli ha inoltre soggiunto che “anche per quanto riguarda le pigioni, non vi è chiarezza, ritenuto come il subconduttore abbia chiesto e chieda una loro riduzione retroattiva a seguito della asserita minore superficie commerciale a lui attribuita rispetto a quella indicata sul contratto di locazione (va osservato comunque che sul contratto si parla di “+/- 40 m
3
” e non m
2
)”. Ciò premesso
,
il primo giudice,
ritenuti inadempiuti i presupposti dell'art. 257 cpv. 1 CPC, non è entrato nel merito della richiesta condannatoria.
I. Sul reclamo di RE 1
6.
L'istante indica di “fare reclamo” e di contestare il considerando 2 della decisione impugnata “dove viene respinta la sua richiesta di ricevere gli affitti arretrati e la parte dell'elettricità per un totale di fr. 4630.–” ma non adduce alcun motivo a sostegno del suo reclamo né tantomeno esprime una sola critica nei confronti della decisione del Pretore.
Egli non si confronta nemmeno, venendo meno al proprio obbligo di motivazione (art. 321 cpv. 1 CPC), con i motivi che hanno indotto il primo giudice a ritenere irricevibile la sua
domanda volta a ottenere il pagamento di fr. 4630.–.
Ne segue che su questo punto
la decisione impugnata resiste alla critica
.
Giovi rammentare che
la procedura sommaria dell'art. 257 CPC costituisce un'alternativa alla procedura ordinaria o semplificata normalmente disponibile. Il suo scopo è di offrire all'istante, nei casi manifesti, una via giudiziaria particolarmente semplice e rapida. Il giudice accorda tutela giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono incontestati o immediatamente comprovabili (art. 257 cpv. 1 lett. a) e se la situazione giuridica è chiara (art. 257 cpv. 1 lett. b). Ove non siano date le condizioni per ottenere tutela giurisdizionale in
procedura sommaria, il giudice non entra nel merito dell'istan
za (art. 257 cpv. 3 CPC). In tal caso, non generandosi alcun effetto di regiudicata materiale, l'istante potrà
riproporre la medesima domanda in procedura ordinaria o semplificata sul medesimo oggetto litigioso (
Trezzini
, Commentario pratico al Codice di diritto processuale civile svizzero, vol. 2, 2a edizione, n. 45 ad art. 257).
Quanto alla richiesta volta a ottenere il pagamento da parte di CO 1 di fr. 10 000.– per ulteriori canoni di sublocazione e rate dell'elettricità non pagati, la perdita di guadagno dal 10 agosto 2018, le spese processuali e il tempo perso, a prescindere dal fatto che essa non è minimamente sostanziata, questa pretesa è nuova poiché non è stata fatta valere in prima sede, ciò che la rende d'acchito inammissibile (art. 326 cpv. 1 CPC). In siffatte circostanze, il reclamo di RE 1 si rivela irricevibile.
II. Sul reclamo di CO 1
7.
Il reclamante riconosce di non avere pagato il canone di locazione per il mese di giugno 2018, ma fa valere di avere promosso davanti al Pretore una causa per ottenere “un ricalcolo delle pigioni e una richiesta di danni commerciali”. Egli afferma di non avere pagato la pigione poiché RE 1, oltre ad averlo ostacolato nell'“andamento della [sua] attività commerciale nel locale da lui sublocato”, gli ha causato una “diminuzione delle entrate della [sua] attività per l'assenza di corrente elettrica”. Inoltre, tenuto conto dell'effettiva superficie da lui locata e del fatto che il contratto di locazione principale prevede una pigione di
fr. 1500.–, ritiene che il canone stipulato nel contratto di sublocazione di fr. 1000.– debba essere ridotto del 25% ragione per cui egli vanta un credito nei confronti di RE 1
“per le pigioni pagate da novembre 2017 a maggio 2018” che compensa “l'affitto del mese di giugno 2018 e che annulla “la disdetta da cui deriva lo sfratto”.
a)
Così argomentando il reclamante solleva la compensazione di sue pretese con la pigione scaduta. Ora, giusta l'art. 257
d
cpv. 1 CO, quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Se il conduttore non paga entro il termine fissato, il locatore può, nel caso di locali d'abitazione o commerciali, recedere dal contratto con un preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese. Al fine di impedire la disdetta straordinaria, un'eventuale compensazione dev'essere tuttavia invocata durante il termine di grazia (
sentenza del Tribunale federale
4A_140/2014 del
6 agosto 2014 consid. 5.2 in: SJ 137/2015 pag. 3
;
RtiD 2009 II pag. 681
CCR inc. 16.2017.18 del 19 giugno 2017 con rinvio a DTF 119 II 248 consid. 6b/bb-cc e
Wessner
in: Bohnet/Carron/Montini [curatori], Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, 2a edizione, n. 29 ad. art. 257
d
CO). Nella fattispecie, dagli atti non risulta che l'interessato abbia eccepito l'estinzione del suo debito per compensazione entro il termine di grazia, scadente il 31 agosto 2018, assegnatogli
da RE 1
con la disdetta del
25 luglio 2018
. Su questo punto il reclamo è pertanto destinato all'insuccesso.
b)
Né giova al reclamante l'argomentazione secondo cui la proprietaria dell'ente da lui locato ha nel frattempo disdetto il contratto di locazione con RE 1 e si è detta disposta a pattuire con lui un nuovo contratto di locazione, giacché queste circostanze non mutano il fatto che il contratto di sublocazione in virtù del quale egli occupava i locali è stato validamente disdetto e che attualmente egli non ha concluso alcun contratto di locazione con la proprietaria. Quanto all'art. 325
bis
CP invocato da CO 1, riguardante le infrazioni alle disposizioni sulla protezione dei conduttori di locali d'abitazione e commerciali, la sua applicazione non compete a questa Camera ma semmai alle autorità penali. Né entra in linea di conto una protrazione del contratto di locazione, la richiesta, oltre che nuova e pertanto inammissibile (art. 326 cpv. 1 CPC), è ad ogni modo esclusa in caso che la disdetta sia stata notificata, come in concreto, per mora del conduttore (art. 272
a
cpv. 1 lett. a CO).
c)
Ne segue, in definitiva, che anche il reclamo di CO 1, privo di critiche ammissibili nei confronti della sentenza del Pretore, deve essere respinto.
III. Sulle spese e le ripetibili
8.
Gli oneri processuali di entrambi i reclami seguono la rispettiva soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). Non si pone problema di indennità, i reclami non essendo sono stati notificati per osservazioni.