Decision ID: 4e361d73-c95d-4916-8bb4-3bbf4220666a
Year: 2018
Language: de
Court: ZH_OG
Chamber: ZH_OG_001
Canton: ZH
Region: Zürich
Law Area: civil_law

betreffend Forderung aus Mietverhältnis / unentgeltliche Rechtspflege usw.
Beschwerde gegen einen Entscheid des Mietgerichtes des Bezirksgerichtes  vom 31. Oktober 2017 (MG160002)
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Rechtsbegehren: (act. 10)
"1. Es sei festzustellen, dass die Forderung, fuer welche der beklagten  mit Verfuegung des Einzelgerichts des BG Hoefe im summarischen Verfahren ZES 2015 608 vom 15.02.2016 provisorische Rechtsöffnung erteilt wurde, nicht besteht; unter Kosten- und Entschaedigungsfolge zulasten der beklagten Partei und Gewaehrung einer  in Hoehe von CHF 1'000.–
2. Die Vollstreckung der Verfuegung vom 15.02.2016 ist auszusetzen
3. Die Betreibung ist zu loeschen
4. Der Streitwert betraegt CHF 6'440 zzgl. 5% Zins seit 2.11.2015"
Urteil und Verfügung des Mietgerichts des Bezirksgerichts Meilen vom 31. Oktober 2017:
(act. 78 = act. 81 = act. 83)
"1. Die Klage wird abgewiesen.
Die mit Urteil des Einzelrichters des Bezirksgerichts Höfe vom 15.  2016 (ZES 2015 608) erteilte provisorische Rechtsöffnung in der Betreibung Nr. ... des Betreibungsamtes Höfe für den Betrag von CHF 6'290.– zuzüglich 5 % Zins seit dem 2. November 2015, für CHF 150.– zuzüglich 5 % Zins seit dem 2. November 2015 sowie für CHF 65.30 Betreibungskosten wird damit definitiv.
2. Das Gesuch des Klägers um unentgeltliche und rückwirkende  sowie unentgeltlichen Rechtsbeistand wird abgewiesen.
3. Die Entscheidgebühr wird festgesetzt auf CHF 2'500.–.
4. Die Gerichtskosten werden dem Kläger auferlegt und mit dem von ihm geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.
5. Der Kläger wird verpflichtet, den Beklagten eine Parteientschädigung von insgesamt CHF 2'280.– (inkl. MwSt.) zu bezahlen.
[6.-7. Mitteilung, Rechtsmittel]"
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Beschwerdeanträge des Klägers und Beschwerdeführers: (act. 82 S. 1)
"1.a Dem Antrag auf unentgeltliche und rückwirkende Rechtspflege sowie unentgeltlichen Rechtsbeistand wird stattgegeben.
1.b Ersatzweise: Die Verfügung bzgl. Ablehnung der unentgeltlichen Rechtspflege ist aufzuheben.
2. Das Urteil ist aufzuheben. 3.a Die Entscheidungen zu den Gerichts- und Parteientschädigungskosten
sind aufzuheben. 3.b Ersatzweise: Die Gerichts- und Parteientschädigungskosten sind auf
das übliche Mass zu beschränken (anstatt wie hier das Doppelte des Üblichen).
4. Für das vorliegende Beschwerdeverfahren wird eigenständig  Rechtspflege sowie unentgeltlicher Rechtsbeistand beantragt.
5. Bis zur Entscheidung über Antrag 4 werden die Beschwerdefristen zu den Anträgen 1-3 sistiert."

Erwägungen:
1.
1.1 Die Beklagten und Beschwerdegegner B._ und C._ vermieteten
mit Mietvertrag vom 11. August 2010 eine 5 1⁄2-Zimmerwohnung und zwei Gara-
genparkplätze an der D._-Strasse ... in E._ an den Kläger und Be-
schwerdeführer A._ sowie an die F._ GmbH, für welche A._ als
Geschäftsführer mit Einzelunterschrift zeichnete (act. 35/1-2). Mit Mietvertrag vom
6./14. August 2012 vermieteten B._ und C._ einen weiteren Tiefgara-
genplatz an der D._-Strasse ... an A._ und an die G._ GmbH (die
F._ GmbH hatte ihre Firma zwischenzeitlich in diesem Sinn geändert; vgl.
act. 35/4 und 35/2).
Der Mietzins für die 5 1⁄2-Zimmerwohnung und die insgesamt 3 Garagenplätze be-
trug zuletzt, gemäss Mietzinssenkung vom 2. Juni 2015, Fr. 5'860.00 zuzüglich
Nebenkosten à-konto von Fr. 450.00 (Wohnung inkl. zwei Tiefgaragenplätze) so-
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wie Fr. 150.00 für den dritten Garagenplatz, total somit brutto Fr. 6'460.00 (vgl.
act. 35/3-4).
Die G._ GmbH ist für die weiteren Erwägungen zur Sache nicht von Interes-
se. B._ und C._ (die Beklagten und Beschwerdegegner) werden nach-
folgend als Vermieter bezeichnet, A._ (der Kläger und Beschwerdeführer) als
Mieter.
Mit Schreiben an die Vermieter vom 28. August 2015 kündigte der Mieter die bei-
den Mietverträge (5 1⁄2-Zimmerwohnung und total 3 Tiefgaragenplätze) – auch
namens der G._ GmbH – unter Hinweis auf die Suche nach einem Nachmie-
ter ausserordentlich auf den 31. Oktober 2015, ersatzweise aus wichtigem Grund
gemäss Art. 266g OR auf den 30. November 2015, ersatzweise ordentlich auf den
31. März 2015 (recte 2016; vgl. act. 4/2 = act. 35/5).
In der Folge einigten sich die Parteien auf eine vorzeitige Rückgabe der Mietsa-
che per Ende Oktober 2015. Die Vermieter bestritten indes den vom Mieter gel-
tend gemachten wichtigen Grund für eine ausserordentliche Kündigung und hiel-
ten daran fest, der Mieter habe einen zumutbaren Ersatzmieter zu stellen bzw. die
Mietzinsen bis Ende März 2016 zu bezahlen (act. 35/6-10). Am 30. Oktober 2015
erfolgte die Abnahme des Mietobjekts (act. 4/3).
Mit E-Mail an den Mieter vom 4. November 2015 verlangten die Vermieter die Be-
zahlung der Miete für November 2016 und Nebenkosten der letzten Saison im To-
talbetrag von Fr. 7'139.20 (Bruttomiete von Fr. 6'460.00 plus Nebenkosten ge-
mäss Abrechnung von Fr. 679.20, vgl. dazu act. 35/11). Nach einer blossen Teil-
zahlung des Mieters an die Nebenkostenabrechnung (act. 35/12) leiteten die
Vermieter mit Zahlungsbefehl vom 9. November 2015 Betreibung gegen den Mie-
ter ein (Betreibung Nr. ... des Betreibungsamts Höfe; vgl. act. 4/1 S. 2). Auf den
Rechtsvorschlag des Mieters hin erteilte der Einzelrichter des Bezirksgerichts Hö-
fe den Vermietern mit Verfügung vom 15. Februar 2016 für Fr. 6'290.00 +
Fr. 150.00 zuzüglich 5 % Zins seit 2. November 2015 sowie für Betreibungskosten
die provisorische Rechtsöffnung (act. 4/1). Dabei handelt es sich um die Monats-
mietzinsen für die erwähnte Wohnung und den erwähnten (zusätzlichen) Gara-
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genplatz für November 2015 (Fr. 5'860.00 + Fr. 150.00) sowie um die à-Konto-
Zahlung an die Nebenkosten für November 2015 (Fr. 430.00 gemäss ursprüngli-
chem Mietvertrag; vgl. zum Ganzen act. 35/1, 35/3-4, act. 4/1 S. 10 f.).
1.2 Mit Eingabe vom 8. März 2016 an das Mietgericht des Bezirksgerichts Mei-
len (nachfolgend Vorinstanz) klagte der Mieter gegen die Vermieter auf Aberken-
nung der Forderung gemäss der Rechtsöffnungsverfügung vom 15. Februar 2016
(act. 1, 3). Nach gerichtlicher Aufforderung stellte der Mieter das eingangs ange-
führte Rechtsbegehren (act. 10). Die Vorinstanz wies die Aberkennungsklage mit
dem vorstehend angeführten Entscheid vom 31. Oktober 2017 ab (act. 78). Der
Entscheid wurde dem Mieter am 3. November 2017 zugestellt (act. 79/2).
1.3 Mit Eingabe vom 6. November 2017 erhob der Mieter Beschwerde gegen
das Urteil und die Verfügung vom 31. Oktober 2017. Er stellte die eingangs ange-
führten Beschwerdeanträge (act. 82).
1.4 Die Kammer legte die Beschwerde des Mieters gegen die Abweisung sei-
nes Gesuchs um unentgeltliche Rechtspflege vor der Vorinstanz (Beschwerdean-
trag Ziff. 1a-b) im vorliegenden Verfahren PD17009 an und die Beschwerde ge-
gen die Abweisung der Aberkennungsklage im Verfahren PD170010 (vgl. act. 82
im Verfahren PD170010).
1.5 Mit Verfügung vom 10. November 2017 wies der Vorsitzende den Mieter
darauf hin, dass er die beiden Beschwerden bis zum Ablauf der Beschwerdefris-
ten ergänzen könne. Gleichzeitig wurde dem Mieter aufgezeigt, dass es an ihm
sei, die Person des unentgeltlichen Rechtsbeistands zu bezeichnen und dass
auch bei Bezeichnung eines Beistands keine neue Frist zur Begründung der Be-
schwerden angesetzt würde (act. 85).
1.6 Mit Eingabe vom 30. November 2017 (Datum Poststempel: Montag, 4. De-
zember 2017) ergänzte der Mieter die Begründung seiner Beschwerde(n). Zudem
ersuchte er um Sistierung des Verfahrens PD170009 (über die Abweisung des
Anspruchs auf unentgeltliche Rechtspflege im Verfahren der Vorinstanz), bis der
Entscheid im Verfahren PD170010 ergehe (weil es dieses Verfahrens je nach
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Ausgang des erstgenannten nicht mehr bedürfe). Weiter erklärt der Mieter, er er-
hebe gesondert Beschwerde gegen die Verfügung vom 10. November 2017
(act. 87; PD170010 act. 85).
1.7 Die Akten des erstinstanzlichen Verfahrens wurden beigezogen (act. 1-79).
Die beiden Beschwerdeverfahren sind spruchreif. Den Vermietern sind indes noch
die Doppel bzw. Kopien der Beschwerdeschrift und der weiteren Eingaben des
Mieters zuzustellen (act. 82, 87; PD170010 act. 82, 85).
2.
2.1 Die Beschwerden des Beklagten gegen das Urteil und die Verfügung vom
31. Oktober 2017 wurden wie erwähnt im vorliegenden Verfahren PD170009 und
im Verfahren PD170010 angelegt. Beide Verfahren zwischen denselben Parteien
befinden sich im gleichen Stadium, und sie betreffen beide das Verfahren über die
eingangs erwähnte Aberkennungsklage des Mieters. Es rechtfertigt sich daher,
die beiden Beschwerdeverfahren zu vereinigen (Art. 125 lit. c ZPO) und sie unter
der Geschäftsnummer PD170009 weiterzuführen. Das Verfahren PD170010 ist
als dadurch erledigt abzuschreiben.
2.2 Die Beschwerde gegen die Abweisung des Gesuchs um unentgeltliche
Rechtspflege ist nach Art. 319 lit. b Ziff. 1 ZPO i.V.m. Art. 121 ZPO schriftlich und
begründet in der 10tägigen Rechtsmittelfrist von Art. 321 Abs. 2 ZPO zu erheben,
die Beschwerde gegen den erstinstanzlichen Erledigungsentscheid (der mangels
Erreichens der Streitwertgrenze von Art. 308 Abs. 2 ZPO nicht berufungsfähig ist)
nach Art. 319 lit. a ZPO in der 30tägigen Rechtsmittelfrist von Art. 321 Abs. 1
ZPO. In der Begründung ist aufzuzeigen, inwiefern die Vorinstanz das Recht
falsch anwendete oder den Sachverhalt offensichtlich falsch feststellte (Art. 320
ZPO). Bei Rechtsmitteleingaben von Laien genügt es, wenn wenigstens rudimen-
tär dargelegt wird, an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid nach Auffas-
sung der Partei leidet (vgl. OGer ZH RU160007 vom 15. März 2016, E. 2 mit Hin-
weisen). Pauschale Kritik wie, die Begründung des Entscheids sei willkürlich, ab-
surd und dergleichen, ist ungenügend.
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Da die Beschwerdefrist als gesetzliche Frist nicht erstreckbar ist (vgl. Art. 144
Abs. 1 ZPO), ist die Beschwerde bis zum Ablauf der Rechtsmittelfrist abschlies-
send zu begründen. Eine neue Frist anzusetzen oder die gesetzliche Frist zu er-
strecken geht nicht an – auch nicht, um einem erst zu mandatierenden bzw. als
unentgeltlicher Beistand zu bestellenden Rechtsanwalt Gelegenheit zu geben, die
Beschwerde zu begründen oder zu ergänzen (wie es der Mieter verlangte, act. 82
S. 2; der Mieter wurde mit der bereits erwähnten Verfügung vom 10. November
2017 [vorne Ziff. 1.6] darauf hingewiesen, dass er die Beschwerden abschlies-
send in Wahrung der Beschwerdefristen zu begründen habe).
Nach Art. 326 ZPO sind im Beschwerdeverfahren neue Tatsachenbehauptungen
und Beweismittel sowie neue Anträge nicht mehr zulässig.
3.
Der Vorsitzende der Kammer erliess mit Verfügung vom 10. November 2017 die
bereits erwähnten Hinweise an die Adresse des Mieters (vgl. soeben Ziff. 1.6).
Der Mieter erklärte daraufhin in der ergänzenden Beschwerdeeingabe vom
30. November 2017, er reiche (neben den Beschwerden gegen die erwähnten
Entscheide der Vorinstanz) gesondert Beschwerde gegen die Verfügung vom
10. November 2017 ein (act. 87 S. 1). Dazu ist das Folgende festzuhalten:
Die Beurteilung von Beschwerden gegen Entscheide des Obergerichts als letzter
kantonaler Instanz obliegt dem Bundesgericht (Art. 75 Abs. 1 BGG). Eine Be-
schwerde gegen die Verfügung vor 10. November 2017 ist daher an sich an das
Bundesgericht zu richten. Die Einreichung beim Obergericht als Vorinstanz des
Bundesgerichts ist indes fristwahrend (Art. 48 Abs. 3 BGG). Die Beschwerde des
Mieters gegen die Verfügung des Vorsitzenden der Kammer vom 10. November
2017 ist in Anwendung von Art. 48 Abs. 3 BGG von Amtes wegen dem Bundes-
gericht zu übermitteln. Zu diesem Zweck sind gleichzeitig mit dem Versand des
vorliegenden Entscheids ein Exemplar der Verfügung vom 10. November 2017
samt Kopie des Empfangsscheins (act. 85 f.) sowie das Original der Eingabe des
Mieters vom 30. November 2017 samt Eingangsstempel (PD170010 act. 85) dem
Bundesgericht zuzustellen.
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4.
4.1 Rügen zum Verfahren der Vorinstanz:
4.1.1 Der Mieter erklärt in seiner Beschwerdeeingabe vom 6. November 2017, er
habe verschiedene Beweismittel offeriert, auf welche die Vorinstanz im angefoch-
tenen Entscheid nicht eingegangen sei, obwohl sie nach der Verhandlung vom
9. November 2015 in einer vorläufigen Würdigung von einem komplexen Verfah-
ren gesprochen habe, in welchem viele Zeugen zu vernehmen seien (act. 82
S. 2 f.). Diese Würdigung der Vorinstanz war jedoch, wie der Mieter selber er-
kennt, eine vorläufige. Aus dem Umstand, dass die Vorinstanz sodann – nachdem
keine Einigung zustande gekommen war – in eingehender Betrachtung zu einem
anderen Schluss kam und keine Zeugen einvernahm, kann der Mieter nichts für
sich ableiten.
Auf die Beweisanträge des Mieters wird soweit nötig weiter unten im Zusammen-
hang mit den konkreten Anspruchsvoraussetzungen eingegangen. Allgemein ist
zu den Voraussetzungen von Beweisabnahmen festzuhalten, dass (nur) über
strittige rechtserhebliche Behauptungen Beweis abgenommen wird (Art. 150
Abs. 1 ZPO). Die entsprechenden Parteibehauptungen sind im Behauptungssta-
dium vorzubringen (das Gericht hat dabei im Anwendungsbereich des einge-
schränkten Untersuchungsgrundsatzes nach Art. 247 Abs. 2 ZPO erhöhte Frage-
pflichten, welchen die Vorinstanz nachgekommen ist; vgl. KUKO ZPO-FRAEFEL,
2. Auflage 2014, Art. 247 N 8). Die Tatsachenbehauptungen führen somit zu den
Beweisabnahmen und nicht umgekehrt. Die massgeblichen Tatsachen erst aus
dem Ergebnis von Beweisabnahmen abzuleiten, geht nicht an (vgl. KUKO ZPO-
NAEGELI/ RICHERS, 2. Auflage 2014, Art. 221 N 23).
4.1.2 Sodann beanstandet der Mieter, die Vorinstanz habe ihm zunächst Frist
angesetzt, um zum Begehren der Vermieter auf Leistung einer Sicherheit für die
Parteientschädigung Stellung zu nehmen. Daraufhin habe er um unentgeltliche
Rechtspflege ersucht, womit die Frist zur Stellungnahme unterbrochen worden
sei. Nach der Abweisung seines Gesuchs um unentgeltliche Rechtshilfe hätte die
Frist zur Stellungnahme (zum Antrag der Vermieter auf Sicherstellung der Partei-
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entschädigung) wieder aufgelebt. Die Vorinstanz habe insoweit sein rechtliches
Gehör vernachlässigt und direkt ein Urteil gefällt (act. 82 S. 3).
Inwiefern das geschilderte prozessuale Vorgehen der Vorinstanz den Mieter be-
nachteiligte, ist nicht ersichtlich und wird von ihm nicht aufgezeigt. Nachdem die
Vorinstanz die Klage abwies und den Mieter zur Leistung einer Parteientschädi-
gung verpflichtete (vgl. act. 81 S. 46), erübrigte sich die Leistung einer Sicherheit
dafür. Der entsprechende Antrag der Vermieter wurde mit dem Ergehen des Sa-
chentscheids, in welchem ihnen eine Parteientschädigung zugesprochen wurde,
gegenstandslos. Darüber war kein Entscheid mehr zu treffen, so dass es auch
keinen Anlass gab, dem Mieter nochmals Gelegenheit zur Stellungnahme dazu zu
gewähren.
4.1.3 Der Mieter rügt, dass die Vorinstanz auf seinen Antrag auf Vereinigung des
von den vorliegenden Beschwerden betroffenen Verfahrens MG160002 mit dem
weiteren Verfahren MD160002 der Vorinstanz (welches weitere Mietzinsforderun-
gen betreffe) nicht eingegangen sei (vgl. act. 82 S. 3 unten sowie act. 63). Der
Mieter konnte indes dem Vorgehen der Vorinstanz, den Erledigungsentscheid
über seine Klage zu fällen, ohne weiteres entnehmen, dass die Vorinstanz eine
Vereinigung mit einem anderen Verfahren nicht für zweckmässig befand. Den An-
forderungen an die Begründung des Entscheids wurde somit Genüge getan (vgl.
ZK ZPO-SUTTER-SOMM/CHEVALIER, 3. Auflage 2016, Art. 53 N 13 ff.).
Dem Gericht steht bei der Beurteilung einer Vereinigung getrennt eingereichter
Klagen gestützt auf Art. 125 ZPO ein erhebliches Ermessen zu (vgl. KUKO ZPO-
WEBER, 2. Auflage 2014, Art. 125 N 5). Ein Aspekt ist dabei die Frage, ob die bei-
den Verfahren sich im gleichen Stadium befinden (WEBER, a.a.O.). Dass dies so
gewesen wäre, ist nicht ersichtlich und wird nicht geltend gemacht. Dass die Vor-
instanz von einer Vereinigung absah, ist daher nicht zu beanstanden.
Im Übrigen – das ist nebenbei zu bemerken – ergibt sich aus dem Verfahren
PD170008 der Parteien vor der Kammer, welches mit Beschluss vom 13. De-
zember 2017 erledigt wurde, dass die beiden Verfahren sich nicht im selben Sta-
dium befanden: Im Verfahren MD160002 wurde aufgrund eines Antrags der Ver-
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mieter auf Sicherstellung der Parteientschädigung und eines daraufhin gestellten
Gesuchs des Mieters um unentgeltliche Rechtspflege ein entsprechender Zwi-
schenentscheid erforderlich, den der Mieter bei der Kammer anfocht. Das Verfah-
ren MD160002 war damit nicht spruchreif, als die Vorinstanz den angefochtenen
Entscheid erliess.
4.1.4 Schliesslich macht der Mieter geltend, Bezirksrichterin Proff Hauser sei be-
fangen. Es "möge sein", dass die Richterin mit den politisch bestens vernetzten
Vermietern bekannt sei oder das Parteibuch mit ihnen teile. Vielleicht gehöre sie
aber auch zu den 47.3 % der Zürcher Wahlbevölkerung, die sich 2014 als auslän-
derfeindlich zu erkennen gegeben habe. Dazu würde auch passen, dass sie das
Verfahren auf Schweizerdeutsch habe führen wollen und nur auf seinen Protest
hin widerwillig zur Amtssprache (Hochdeutsch) gewechselt habe. Schliesslich
bringt der Mieter vor, es dränge sich der Eindruck auf, dass für ihn als Ausländer
eine faire und neutrale Gerichtsbarkeit nicht existiere (act. 87 S. 5 f.).
Sollte der Mieter mit diesem Einwand sinngemäss einen Ablehnungsgrund gel-
tend machen wollen, so ist er darauf hinzuweisen, dass Ausstandsgründe nach
Art. 49 Abs. 1 ZPO gegenüber dem Gericht unverzüglich geltend zu machen sind.
Soweit der Mieter sich auf die Hauptverhandlung vom 9. November 2016 bezieht
(Vi-Prot. S. 11 ff.), wäre der Einwand verspätet; einen späteren Anlass, anlässlich
dessen er eine angebliche Befangenheit der Bezirksrichterin hätte erkannt haben
können, nennt der Mieter nicht. Über ein rechtzeitig und hinreichend konkret gel-
tend gemachtes Ablehnungsbegehren hätte überdies das Bezirksgericht Meilen
befinden müssen (§ 127 lit. c GOG). Es erübrigen sich daher Weiterungen im vor-
liegenden Verfahren.
4.2 Einvernehmliche Vertragsauflösung:
Die Vorinstanz verneinte die vom Mieter behauptete einvernehmliche Vertragsauf-
lösung per Ende Oktober 2015 (act. 81 S. 11). Der Mieter hält dem entgegen, die
Vermieter hätten eingestandenermassen ab 1. November 2015 über die Woh-
nung verfügt, unter anderem für die Ausführung von Sanierungsarbeiten. Daher
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könne das Mietverhältnis "allen Beteuerungen zum Trotz nicht mehr als unaufge-
hoben" gelten (act. 87 S. 2).
Dem Argument des Mieters ist nicht zu folgen. Die Parteien einigten sich zwar
unbestritten auf eine Übergabe des Mietobjekts Ende Oktober 2015, aber die
Vermieter bestritten das Recht des Mieters zur ausserordentlichen Kündigung und
hielten an der Pflicht des Mieters fest, den Mietzins bis zum Ablauf der ordentli-
chen Kündigungsfrist zu bezahlen bzw. bis zur Präsentation eines tauglichen Er-
satzmieters (vgl. act. 35/6-10 und Ziff. 1.1 vorstehend). Eine Einigung über die
vorzeitige Aufhebung des Mietvertrags kam damit klarerweise nicht zustande. Der
Umstand alleine, dass die Vermieter nach der Übergabe des Mietobjekts die
Schlüssel übernahmen und tatsächlich über das Mietobjekt verfügten, kann ange-
sichts der ausdrücklichen gegenteiligen Willensäusserung der Vermieter nicht zur
Annahme einer einvernehmlichen Vertragsbeendigung führen. Für die vom Mieter
genannten Beweisabnahmen über die in der Wohnung vorgenommenen Arbeiten
(act. 87 S. 2) gab es unter diesem Titel somit keine Veranlassung. Die vorzeitige
Rückgabe der Mietsache kann der Mietzinsforderung erst dann entgegen gehal-
ten werden, wenn der Mieter einen tauglichen Ersatzmieter vorschlägt (Art. 264
OR). Auf diesen Aspekt wird weiter unten eingegangen.
4.3 Kündigung aus wichtigem Grund:
Als Nächstes verneinte die Vorinstanz ein Recht des Mieters, das Mietverhältnis
ausserordentlich gestützt auf Art. 266g OR zu kündigen (act. 81 S. 11 ff.). Dazu
hält der Mieter richtig fest, die Frage der Kündigung gestützt auf diese Bestim-
mung sei im vorliegenden, die Miete für November 2015 beschlagenden Verfah-
ren nicht relevant (act. 87 S. 2; vgl. auch Vi-Prot. S. 17 f.): der Mieter kündigte das
Mietverhältnis gestützt auf Art. 266g OR erst per 30. November 2015 (vgl. act. 4/2
und act. 35/5 sowie act. 1 S. 1). Weiterungen dazu erübrigen sich.
4.4 Vorzeitige Rückgabe / Stellung eines tauglichen Ersatzmieters:
4.4.1 Nach Art. 264 Abs. 1 OR wird der Mieter von seinen mietvertraglichen
Pflichten befreit, wenn er die Mietsache vor Ablauf des Mietverhältnisses zurück
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gibt und einen zahlungsfähigen, dem Vermieter zumutbaren Ersatzmieter vor-
schlägt, der bereit ist, das Mietverhältnis zu den gleichen Bedingungen zu über-
nehmen. Stellt der Mieter keinen Ersatzmieter, so hat er seinen Pflichten bis zur
ordentlichen Beendigung des Mietverhältnisses nachzukommen (Art. 264 Abs. 2
OR).
4.4.2 Der Mieter erklärte im Kündigungsschreiben vom 28. August 2015 im
Hauptstandpunkt, er kündige per 31. Oktober 2015, mit dem Hinweis, die Nach-
mietersuche laufe (vgl. act. 4/2). Die Vorinstanz erwog dazu, der Mieter habe ins-
gesamt zwei Ersatzmieter vorgeschlagen, von welchen eine, Frau H._, die
Wohnung schliesslich per 1. April 2016 übernommen habe. Der Mieter habe aber
nicht dargelegt, dass eine der beiden Interessentinnen das Mietobjekt bereits per
1. November 2015 habe übernehmen wollen (vgl. act. 81 S. 16 f.). Der Mieter hält
der Schilderung zu den beiden von ihm genannten Ersatzmieter beschwerdewei-
se entgegen, die Vermieter hätten es versäumt, mit den vor dem 30. Oktober
2015 benannten Ersatzmietern früher Kontakt aufzunehmen (act. 87 S. 3).
Aus den Akten ergibt sich, dass der Mieter mit Schreiben vom 16. Oktober 2015
H._ als erste Interessentin nannte, die im November 2015 im Urlaub sei,
weshalb eine kurzfristige Vermietung nicht in Frage komme (act. 35/7 S. 2). Eine
Vermietung an H._ im November 2015 kam somit nicht in Frage. Als zweite
Interessentin nannte der Mieter mit E-Mail vom 4. November 2017 Familie I._
und J._. Die Familie, so der Mieter, habe die Wohnung bereits besichtigt und
sei stark interessiert. Über den Mietbeginn müsse jedoch verhandelt werden (vgl.
E-Mail angeheftet an act. 43). Auch Familie I._J._ stand somit per
1. November 2015 nicht als Ersatzmieter zur Verfügung. Zur Frage, welche Über-
nahmetermine für Familie I._J._ allenfalls in Frage gekommen wären,
äusserte der Mieter sich nicht. Die Vermieter erklärten, die Familie sei berufsbe-
dingt viel herumgereist und habe nicht schnell reagieren können. Frau J._
habe mündlich geäussert, sie könnten die Wohnung vielleicht im März 2016 über-
nehmen. Danach habe sie indes an ihrem Interesse nicht weiter festgehalten (Vi-
Prot. S. 30).
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Der Mieter hat den Vermietern somit offenkundig keinen Ersatzmieter offeriert, der
das Mietobjekt per 1. November 2015 bzw. noch im Monat November 2015 über-
nommen hätte. Zu einer Befreiung des Mieters von der Zinspflicht nach Art. 264
Abs. 1 OR für den Monat November 2015 kam es deshalb nicht.
4.5 Vorzeitige Rückgabe / Schadenminderungspflicht:
4.5.1 Gibt der Mieter die Mietsache vorzeitig zurück, ohne einen tauglichen Er-
satzmieter zu stellen, so trägt der Vermieter als anspruchsberechtigte Partei eine
Schadenminderungspflicht, die sich allerdings nach Art. 264 Abs. 3 OR auf die
Anrechnung dessen beschränkt, was der Vermieter absichtlich zu gewinnen un-
terlässt (LACHAT/SPIRIG, Mietrecht für die Praxis, 9. Auflage 2016, S. 753 f.; ZK-
HIGI, Art. 264 OR N 79). Nach allgemeiner Regel, die auch im Vertragsrecht gilt,
trägt der Ersatzpflichtige, hier also der Mieter, die Behauptungs- und Beweislast
für ersatzreduzierende Umstände wie Verletzungen von Schadenminderungs-
pflichten bzw. -obliegenheiten (vgl. BSK OR I-KESSLER, 6. Auflage 2015, Art. 44
N 3, N 13a; CHK-HULLIGER/HEINRICH, 3. Auflage 2016, Art. 264 OR N 10).
4.5.2 Die Vorinstanz verneinte das Vorliegen der vom Mieter behaupteten Ver-
letzung einer Schadenminderungspflicht (act. 81 S. 19). Beschwerdeweise rügt
der Mieter die Erwägungen der Vorinstanz als tendenziös, und er äussert sich zu
den von den Vermietern getroffenen Vorkehren (act. 87 S. 2 f.). Darauf ist nach-
folgend einzugehen.
4.5.2.1 Der Mieter kann sich nicht auf ein Versäumnis der Vermieter berufen, die
möglichen Ersatzmieter frühzeitig zu kontaktieren (so der Mieter, act. 87 S. 3). Da
der Mieter (wie gesehen) keinen Ersatzmieter stellte, der das Mietobjekt im No-
vember 2015 übernommen hätte, hätte auch eine noch so schnelle Kontaktauf-
nahme der Vermieter nicht zu einer Neuvermietung in diesem Monat geführt.
4.5.2.2 Weiter argumentierte der Mieter bereits vor Vorinstanz, nach der Kündi-
gung vom 28. August 2015 hätten die Vermieter bis zum 5. November 2015 keine
eigenen Suchbemühungen unternommen und hätten erst dann ein Inserat ("Mini-
Annonce") in der NZZ geschaltet, das zudem an den falschen Tagen platziert
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worden sei. Ohnehin sei die NZZ ein ungeeignetes Medium, da sie im Vergleich
zu Online-Plattformen eine viel zu geringe Auflage habe. Die Vermieter hätten es
bis zum 27. November 2015 versäumt, parallel auch auf der Plattform homega-
te.ch tätig zu werden (act. 1 S. 2, act. 43 S. 2, Vi-Prot. S. 20; vgl. auch act. 87
S. 2).
Der Mieter erklärte den Vermietern am 16. Oktober 2015, dass er nach der Über-
gabe des Mietobjekts Ende Oktober 2015 von der weiteren Vermarktung der
Wohnung absehen wollte (act. 35/7). Die Vermieter erwiderten am 20. Oktober
2015, dass der Mieter weiterhin verpflichtet sei, einen Ersatzmieter zu stellen, und
dass sie mit eigener Inserierung ihrer Schadenminderungspflicht nachkommen
würden (act. 35/8 S. 2). Das taten sie daraufhin mit den soeben erwähnten Vor-
kehren (vgl. act. 35/14-18).
Die Kritik des Mieters an diesen Vorkehren geht fehl. Aus Art. 264 Abs. 3 OR lässt
sich keine Pflicht des Vermieters zur aktiven Mitwirkung bei der Suche nach ei-
nem Ersatzmieter ableiten. Der Vermieter darf grundsätzlich davon ausgehen,
dass der Mieter seiner Verpflichtung nachzukommen gewillt ist. Immerhin soll der
Vermieter den Mieter zur Stellung eines Ersatzangebots anhalten, wenn der Mie-
ter bei der Rückgabe der Mietsache kundtut, dass er nicht gewillt sei, einen Er-
satzmieter zu suchen. Eine Kürzung des Ersatzanspruchs des Vermieters ist so-
dann – das entspricht dem vorne allgemein zur Schadenminderungspflicht Ge-
sagten – nur bei absichtlicher Unterlassung zumutbarer Anstrengungen zur Wei-
tervermietung zulässig (vgl. BGer 4A_332/2016 vom 20. September 206, E. 3.2.4,
sowie BGer 4C.118/2002 vom 19. August 2002, E. 3.1; vgl. ferner BSK OR I-WE-
BER, 6. Auflage 2015, Art. 264 N 10; ZK-HIGI, Art. 264 OR N 79-84; LACHAT/SPI-
RIG, Mietrecht für die Praxis, 9. Auflage 2016, S. 753 f.).
Die Vermieter sind mit ihren geschilderten Vorkehren ihrer Schadenminderungs-
pflicht hinsichtlich der Ersatzmietersuche klarerweise nachgekommen. Dass sich
auf die NZZ-Annonce niemand meldete (Vi-Prot. S. 35), lässt entgegen dem Mie-
ter (act. 87 S. 2 unten) nicht darauf schliessen, dass diese Annonce schlichtweg
ungeeignet war. Im Übrigen hat die Vorinstanz die Behauptung des Mieters, die
NZZ sei ein ungeeignetes Medium, zu recht als unsubstantiiert betrachtet (act. 81
- 15 -
S.18). Zu einem früheren Vorgehen insb. auch auf Internetplattformen waren die
Vermieter nicht verpflichtet, da die Ersatzmietersuche in erster Linie Sache des
Mieters war. Das galt auch nach der Rückgabe der Mietsache. Dass der Mieter
danach nicht mehr über einen Schlüssel verfügte (act. 34 S. 6), änderte daran im
Grundsatz nichts (so richtig die Vorinstanz, act. 81 S. 18). Der Mieter könnte etwa
den Vermieter bitten, ihm weiterhin einen Schlüssel zu überlassen, um die Woh-
nung Interessenten zeigen zu können (vgl. LACHAT/SPIRIG, a.a.O., S. 747 unten).
Darin liegt indes keine Bedingung für die fortbestehenden Pflichten des Mieters.
4.5.2.3 Nach dem Standpunkt des Mieters hielten die Vermieter viel zu lange an
einer "völlig überhöhten und nicht mehr marktgerechten" Miete für das Mietobjekt
fest, obwohl er sie bereits am 16. Oktober 2015 auf die unrealistische Preishöhe
hingewiesen habe (act. 1 S. 2). Die Vorinstanz erwog dazu, weder die Dauer bis
zur Neuvermietung (welche zum unveränderten Mietzins erfolgte) noch die restli-
che Vertragsdauer bis zum ordentlichen Kündigungstermin sei lange genug ge-
wesen, als dass die Vermieter den Mietzins zwecks rascherer Neuvermietung hät-
ten reduzieren müssen (act. 81 S. 19). Dem ist zuzustimmen. Der Mieter verdeut-
licht und substantiiert im Übrigen nicht, weshalb der vereinbarte Mietzins "unrea-
listisch" sei (und welcher Mietzins seiner Ansicht nach denn marktkonform wäre).
Eine Verletzung der Schadenminderungspflicht der Vermieter liegt auch in diesem
Zusammenhang nicht vor.
4.6 Vorzeitige Rückgabe / Vorteilsanrechnung:
4.6.1 Der Vermieter hat sich im Falle der vorzeitigen Rückgabe ohne Stellung ei-
nes tauglichen Ersatzmieters an seine bereits erwähnten Ansprüche nach
Art. 264 Abs. 2 OR anrechnen zu lassen, was er an Auslagen spart und was er
durch anderweitige Verwendung des Mietobjekts gewinnt (Art. 264 Abs. 3 OR).
4.6.2 Der Mieter machte vor der Vorinstanz zur Thematik Vorteilsanrechnung
geltend, die Nebenkosten für das Mietobjekt hätten sich nach seinem Auszug re-
duziert. Eine leerstehende Wohnung müsse nur minimal beheizt werden und es
werde kein Wasser verbraucht. Da die Nebenkosten hauptsächlich aus diesen
beiden Positionen bestünden, müssten sich die Nebenkosten nach seiner Mut-
- 16 -
massung im Wesentlichen vollständig reduzieren (Vi-Prot. S. 19). Die Vorinstanz
folgte diesem Standpunkt nicht, unter Hinweis auf die Schilderung der Vermieter,
wonach die Heizkosten separat abgelesen und verrechnet worden seien. Die wei-
teren Nebenkosten wie Heizungsabonnement, Hauswartkosten sowie Kosten für
Gemeindeabgaben würden auch bei einer leeren Wohnung anfallen. Der Mieter
habe deshalb eine Reduktion der Nebenkosten nicht genügend substantiiert
(act. 81 S. 19). Beschwerdeweise rügt der Mieter die aufgezeigte Erwägung der
Vorinstanz als "absurd und beinahe zynisch". Er habe, so der Mieter, bis heute
keine Nebenkostenabrechnung für 2015 und 2016 erhalten. Deshalb wären Be-
weisabnahmen, insbesondere die Vorlage von Nebenkostenabrechnungen nötig
gewesen (act. 87 S. 2 unten).
Dem Standpunkt des Mieters ist nicht zu folgen. Vor der Vorinstanz erklärte der
Mieter auf Befragen zunächst, er wisse nicht, was in der à-Konto-Zahlung von
Fr. 450.00 an die Nebenkosten eingeschlossen sei. Das müsse von den Vermie-
tern erfragt werden (Vi-Prot. S. 19). Diese Befragung führte zum erwähnten Re-
sultat, wonach insb. die Heizungskosten separat verrechnet wurden und die Ne-
benkostenpauschale im Wesentlichen andere, von der Benutzung des Mietobjekts
unabhängige Positionen enthielt (vgl. auch Vi-Prot. S. 31). Die erwähnte Mutmas-
sung des Mieters (wonach die Pauschale hauptsachlich aus Heizkosten und Kos-
ten für Wasserverbrauch bestand) war danach widerlegt, und von einer erhebli-
chen Reduktion der Nebenkosten war nicht auszugehen. Insbesondere vermoch-
te der Mieter die von ihm behauptete, "im Wesentlichen vollständige" Reduktion
nicht nachzuweisen, und eine andere konkrete Behauptung stellte der Mieter nicht
auf.
Der Mieter geht im Übrigen auch beschwerdeweise nicht auf die soeben erwähn-
ten Angaben der Vermieter ein, auf welche die Vorinstanz verwies. Sein Hinweis
auf Beweisabnahmen (Abnahme der Nebenkostenabrechnungen, vgl. act. 87
S. 21 unten) ist ein unzulässiges Novum, da der Mieter vor Vorinstanz zwar auf
die ausstehende Nebenkostenabrechnung hinwies (act. 43 S. 1 unten), aber nicht
im Sinne einer Beweisofferte zur Thematik der angefallenen Nebenkosten (son-
dern im Zusammenhang mit einem strittigen – hier nicht weiter relevanten – Ab-
- 17 -
zug von einer "Nebenkostennachzahlung 2014/15", vgl. act. 43 S. 1, act. 34 S. 7
Ziff. 19 und act. 35/12). Im Übrigen ist auf die vorstehenden Ausführungen zum
Verhältnis von Tatsachenbehauptungen und Beweisen zu verweisen, wonach es
nicht angeht, die relevanten Tatsachen erst als Ergebnis von Beweiserhebungen
zu eruieren.
Die Vorinstanz hat eine Reduktion der Nebenkosten für November 2015 somit zu
Recht verneint. Weiterungen dazu erübrigen sich.
4.6.3 Vorstehend wurden bereits Arbeiten erwähnt, welche die Vermieter nach
der vorzeitigen Übergabe des Mietobjekts in diesem vornahmen. Von der dort
verneinten Frage, ob der Mieter daraus auf eine einvernehmliche Vertragsbeendi-
gung schliessen kann, ist die Frage zu unterscheiden, ob die Vermieter sich die
entsprechende Eigennutzung der Mietsache nach Art. 264 Abs. 3 OR als Vorteil
anrechnen lassen müssen und der Mieter gestützt darauf die grundsätzlich ge-
schuldete Mietzinszahlung verweigern kann.
4.6.3.1 Der Mieter erklärte vor der Vorinstanz, es seien vor der Neuvermietung
per 1. April 2016 Arbeiten ausgeführt worden (vgl. act. 43 S. 4) und verwies als
Beweismittel auf das Übernahmeprotokoll, das gewisse Mängel erwähnte (vgl.
act. 4/3). Die Vorinstanz erwog dazu, der Mieter habe nicht substantiiert behaup-
tet, dass im November 2015 Sanierungsarbeiten stattgefunden hätten. Daher
könne er sich nicht darauf berufen (act. 81 S. 19). Der Mieter hält dem beschwer-
deweise lediglich entgegen, die Vermieter hätten im November 2015 nach ihren
eigenen Angaben gegenüber der Vorinstanz Renovierungsarbeiten an der Woh-
nung durchführen lassen (act. 87 S. 1 f.).
4.6.3.2 Die Vermieter erklärten vor der Vorinstanz zunächst in allgemeiner Form,
es seien keine erheblichen Sanierungsarbeiten durchgeführt worden (vgl. Vi-Prot.
S. 16). Als konkrete Arbeiten, welche die Vermieter nach dem Auszug des Mieters
im Mietobjekt vornahmen, wurden sodann die Behebung eines Setzrisses, der Er-
satz des Holzbelags auf den Terrassen und der Ersatz des Parkettbodens in ei-
nem Raum erwähnt (vgl. act. 43 S. 4, act. 45, Vi-Prot. S. 28, 32).
- 18 -
Im Einzelnen gaben die Vermieter an den vom Mieter in der Beschwerdebegrün-
dung (act. 87 S. 2 Ziff. 7) angegebenen Stellen an, sie würden bei jedem Mieter-
wechsel die Wohnungen instand stellen. Das umfasse aber keine neuen Böden,
ausser es sei zwingend nötig. Nach dem Auszug des Mieters hätten sie in einem
Raum den Parkett ersetzt, weil beim Umzug des Flügels eine grosse Schramme
verursacht worden sei (Vi-Prot. S. 28, S. 39). Auf die Frage des Einzelgerichts
nach der Vornahme einer Sanierung erklärten die Vermieter, sie hätten "immer al-
les saniert". Das Holz auf der Terrasse werde mit dem Wetter nicht schöner, Frau
H._ habe das alte Holz behalten wollen, aber sie hätten es gewechselt (Vi-
Prot. S. 32). Auf die Ergänzungsfrage des Mieters, wann das Holz ersetzt und
wann der Setzriss beseitigt worden sei, fügten die Vermieter hinzu, das Holz sei
im März, vor dem Einzug von Frau H._, gewechselt worden, und (zum Setz-
riss) der Maler sei "vorher" gekommen (Vi-Prot. S. 39 f.).
Dass die geltend gemachten Arbeiten effektiv im November 2015 vorgenommen
wurden, ergibt sich aus diesen Ausführungen der Vermieter nicht (bzw. mit Blick
auf die im März 2016 ersetzten Holzplatten ergibt sich das Gegenteil). Der Mieter
vermag somit den Schluss der Vorinstanz, er habe die Vornahme von Sanie-
rungsarbeiten im November 2015 nicht substantiiert, nicht zu entkräften. Mangels
einer substantiierten Behauptung über entsprechende Arbeiten sind auch keine
Beweismittel darüber abzunehmen (vgl. dazu act. 87 S. 2). Ohnehin hat der Mie-
ter vor erster Instanz keine entsprechenden Beweisanträge gestellt (er offerierte
zum Beweis für die Sanierungsarbeiten lediglich das Übergabeprotokoll, act. 43
S. 4), so dass die neuen Hinweise auf Edition von Werkverträgen und Rechnun-
gen sowie auf die Befragung von Handwerkern (act. 87 S. 2) unzulässige Noven
darstellen.
4.6.3.3 Der Mieter erklärt beschwerdeweise, dass die Sanierungsarbeiten im No-
vember 2015 hätten ausgeführt werden müssen, wenn die Wohnung aus wichti-
gem Grund per 30. November 2015 gekündigt worden wäre (act. 87 S. 2; zur
ausserordentlichen Kündigung vgl. im Übrigen vorne Ziff. 4.2). Das ist zum einen
ein unzulässiges Novum, und zum anderen wäre es den Vermietern auch in die-
sem Fall ohne weiteres offen gestanden, solche Arbeiten erst später vorzuneh-
- 19 -
men. Sie hätten lediglich (unabhängig vom Zeitpunkt der Arbeiten) ab 1. Dezem-
ber 2015 keinen Mietzinsanspruch gegen den Mieter mehr gehabt. Das könnte für
ein Interesse der Vermieter sprechen, die Sanierungsarbeiten rascher vorzuneh-
men. Dass diese Arbeiten bereits im November 2015 erfolgten, ist damit aber
nicht gesagt.
4.6.3.4 Ohnehin – das ist der Vollständigkeit halber festzuhalten – haben nicht al-
le erdenklichen Arbeiten, welche der Vermieter nach vorzeitiger Rückgabe des
Mietobjekts in diesem vornimmt bzw. vornehmen lässt, eine Vorteilsanrechnung
zur Folge. Die Mietzinspflicht des Mieters entfällt während der Vornahme von Re-
novationsarbeiten, weil der Vermieter solche Arbeiten analog Art. 260 Abs. 1 OR
auch nach der vorzeitigen Rückgabe ohne Zustimmung des Mieters nicht vor-
nehmen darf (es sei denn, es ginge ausschliesslich um Schäden, welche der Mie-
ter zu verantworten hat: vgl. BSK OR I-WEBER, 6. Auflage 2015, Art. 264 N 11,
sowie KUKO OR-BLUMER, Art. 264 N 12). Die Bestimmung von Art. 260 Abs. 1
OR betrifft Erneuerungen und Änderungen der Mietsache. Dabei handelt es sich
um weitergehende Eingriffe, die in der Gestalt von Modernisierungen über die
gewöhnliche Behebung von Mängeln oder die Abwehr von Schäden hinausgehen,
und die in die Substanz der Mietsache eingreifen (WEBER, a.a.O., Art. 260 N 1).
Die Vorteilsanrechnung bei der Nutzung der Mietsache für Renovationen hat so-
mit solche Arbeiten im Blick (vgl. auch SVIT-Kommentar Mietrecht, 3. Auflage
2008, Art. 264 N 29, wo von einer "völligen Instandstellung" und einem "effektiven
Umbau" gesprochen wird, während dessen Dauer die Räumlichkeiten nicht be-
nutzbar sind). Die Praxis bejaht das etwa, wenn ein Vermieter die ganze Woh-
nung neu streichen, die Treppe abschleifen und Geräte sowie die Heizungen
(wohl Heizkörper) auswechseln lässt (vgl. Entscheid des Obergerichts Solothurn
vom 16. Juni 2014, E. 8, in mp 2016 S. 45 ff.).
Dagegen ist der Vermieter zur Behebung kleinerer Mängel im Mietobjekt nach der
vorzeitigen Rückgabe der Mietsache berechtigt (solche Arbeiten hätte der Mieter
auch nach Art. 257h Abs. 1 OR grundsätzlich zu dulden) bzw. der Vermieter mag
dazu – im Rahmen seiner Schadenminderungspflicht – sogar verpflichtet sein
(vgl. LACHAT/SPIRIG, a.a.O., S. 754). Das ist aus der Optik stimmig, dass sich eher
- 20 -
ein Ersatzmieter finden lässt, wenn Interessenten eine mängelfreie Wohnung be-
sichtigen können (so nebenbei bemerkt auch der Standpunkt des Mieters, act. 45
S. 2). Was der Vermieter im Rahmen kleinerer Instandstellungsarbeiten aufgrund
seiner Schadenminderungspflicht vornehmen muss, kann indessen nicht gleich-
zeitig zu einer Vorteilsanrechnung führen. Eine Mustervertragsklausel, wonach
der Vermieter bei vorzeitiger Rückgabe das Mietobjekt für drei Werktage entschä-
digungslos für Instandstellungsarbeiten beanspruchen kann, ist daher vertretbar
(vgl. KLEY, Die vorzeitige Rückgabe der Mietsache – praktische Fragen, mp 2013
S. 257 ff., S. 273 FN 55).
Der Mieter ergänzte zu den vorstehend erwähnten Arbeiten, welche die Vermieter
vor dem Einzug von H._ im Mietobjekt vornehmen liessen, dass die Arbeiten
mindestens zwei Wochen in Anspruch genommen hätten und für diese Zeit kein
Mietzins zu bezahlen sei (act. 45 S. 1 f.).
Die erwähnten Holzbeläge auf den Terrassen wurden wie gesehen im März 2016
ersetzt. Darauf ist deshalb nicht weiter einzugehen. Der Ersatz des Parkettbodens
in einem Raum war nach der erwähnten Schilderung der Vermieter nötig, weil der
Mieter beim Umzug einen Schaden verursachte (vgl. soeben Ziff. 4.6.3.1). Der
Mieter hält dem nichts Konkretes entgegen. Er behauptete vor Vorinstanz ledig-
lich, dass es an der Stelle, wo sich "angeblich" "Kratzer" vom Flügel befunden
hätten, schon bei seinem Einzug einen "dicken Kratzer" gegeben habe. Das
Übernahmeprotokoll vom 30. Oktober 2015 (das gemäss dem Mieter korrekt ist,
Vi-Prot. S. 21 f.) beinhaltet zum Hinweis "Parkett verfärbt" die neue Ergänzung
"Kratzer - in Mitte aufgestossen" (act. 4/3). Dass es bei der entsprechenden Re-
paratur mit Ersatz des Parkettbodens um eine Nutzung der Wohnung ging, wel-
che die Vermieter sich als Vorteil anrechnen lassen müssen, vermag der Mieter
damit nicht darzutun. Inwiefern der Mieter den Schaden verschuldete, ist nicht zu
prüfen.
Wie schwerwiegend (insb. wie tief und wie breit) schliesslich der erwähnte Setz-
riss war, lässt sich im Einzelnen weder der Schilderung des Mieters noch dem
zum Beweis offerierten Übergabeprotokoll (act. 4/3) entnehmen. Die Behauptung
des Mieters, der Riss habe "quer durch die Wohnung" geführt (Vi-Prot. S. 27), fin-
- 21 -
det im Übernahmeprotokoll (das der Mieter wie soeben erwähnt als korrekt be-
zeichnete) keine Stütze: Der Riss wird darin einzig im Abschnitt "Entrée / Gang"
erwähnt, während bei allen anderen Räumen ein Hinweis darauf fehlt. Die Ver-
mieter verwiesen sodann zur Frage, wann der Setzriss repariert worden sei, wie
gesehen lediglich auf eine Malerarbeit. Dem fügte der Mieter nichts hinzu (vgl. Vi-
Prot. S. 40). Auch in diesem Zusammenhang vermag der Mieter somit nicht dar-
zutun, dass die Vermieter eine Renovation vornahmen, die sie sich als Vorteil an-
rechnen lassen müssten.
4.7 Mietzinsreduktion wegen Mängeln:
4.7.1 Der Mieter machte vor der Vorinstanz geltend, verschiedene Mängel der
Mietsache würden ihn zu einer Reduktion des Mietzinses berechtigen. Der Miet-
zins für den Monat November 2015 sei daher nicht geschuldet (act. 1 S. 2). Die
Vorinstanz ging auf die geltend gemachten Mängel ein und verneinte einen An-
spruch auf Mietzinsreduktion (act. 81 S. 19-31). Der Mieter beanstandet die Er-
wägungen der Vorinstanz zu den Mängeln beschwerdeweise mit verschiedenen
Rügen (vgl. act. 87 S. 3 f.), welche nach den folgenden allgemeinen Bemerkun-
gen geprüft werden.
4.7.2 Das Vorliegen eines Mangels, welcher nach Art. 259d OR Anlass zu einer
Mietzinsreduktion geben kann, setzt nach dem Gesetzeswortlaut voraus, dass die
Tauglichkeit der Mietsache zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt oder
vermindert wird. Eine Herabsetzung des Mietzinses bedingt sodann, dass der
Vermieter vom Ungleichgewicht des Vertragsverhältnisses durch den Mangel
Kenntnis hatte, indem der Mieter entweder eine Herabsetzung verlangte oder
sonst wie zu erkennen gab, dass er den Mangel als belästigend empfinde, etwa
indem er dessen Beseitigung verlangte. In zeitlicher Hinsicht beschlägt die Her-
absetzung die Zeit ab der Kenntnis des Vermieters im geschilderten Sinn bis zur
Behebung des Mangels (oder der Beendigung des Mietverhältnisses; Art. 259d
OR). Bei gegebener Kenntnis des Vermieters kann die eigentliche Herabset-
zungserklärung (unter Vorbehalt insb. des Rechtsmissbrauchsverbots) aber auch
noch später abgegeben werden. Der Mieter hat in dieser Erklärung das Mass der
Herabsetzung in sachlicher und zeitlicher Hinsicht zu nennen und einen konkreten
- 22 -
Bezug zu den beanstandeten Mängeln anzugeben. Andernfalls ist die Herabset-
zungserklärung unwirksam (vgl. BGE 142 III 557 E. 8.3.1, 8.3.4 mit Hinweisen; zu
den Anforderungen an die Herabsetzungserklärung auch BK-GIGER, Art. 259d OR
N 20, sowie ZK-HIGI, Art. 259d N 22). Das Mass der Herabsetzung richtet sich
nach dem Verhältnis des Wertverlusts der Mietsache aufgrund des Mangels zum
Wert der gebrauchstauglichen Sache, konkret nach der Beschaffenheit des Miet-
objekts, der Dauer, Intensität und Häufigkeit der Beeinträchtigung bzw. nach dem
Mass, in welchem die Tauglichkeit der Mietsache zum vorausgesetzten Gebrauch
vermindert wird (vgl. dazu LACHAT/ROY, Mietrecht für die Praxis, 9. Auflage 2016,
S. 248; SVIT-Kommentar-Mietrecht, 3. Auflage 2008, Art. 259d N 14). Der Mieter
trägt für die gesetzlichen Voraussetzungen des Herabsetzungsanspruchs die
Substantiierungs- und Beweislast (vgl. ZK-HIGI, Art. 259d OR N 20; LACHAT/ROY,
a.a.O., S. 238).
4.7.3 Lärmbelästigung:
4.7.3.1 Der Mieter verwies vor Vorinstanz auf zunehmenden Fluglärm und auf
permanenten Baulärm in der Nachbarschaft. Vor dem Einzug in das Mietobjekt
habe er tiefer im gleichen Geschoss gewohnt, wo er keinen Fluglärm erfahren ha-
be. Die Flugschneise führe genau über dem Mietobjekt durch. In der Nachbar-
schaft sei ein neues Schulgebäude erstellt worden. Die Arbeiten hätten etwa ein
halbes Jahr vor seinem Auszug begonnen. Dabei habe es sich um ein grosses
Bauprojekt mit vielen Kränen gehandelt. Die Bauarbeiten hätten bereits um 7:00
Uhr früh angefangen. Es sei extrem laut gewesen (act. 1 S. 2; Vi-Prot. S. 23 f.).
Mit E-Mail vom 4. November 2015 an den Rechtsvertreter der Vermieter verlangte
der Mieter gestützt (u.a.) auf Lärmbelästigung eine Mietzinsreduktion um 100%
(act. 35/11).
4.7.3.2 Die Vorinstanz erwog, ein Mieter könne ohne besondere Zusicherung kei-
ne absolute Ruhe erwarten. Damit Lärm als Mangel zu einer Mietzinsreduktion
Anlass geben könne, müsse er in Berücksichtigung der Zeitdauer, der Intensität
und des Zeitpunkts des Auftretens eine bestimmte Toleranzschwelle überschrei-
ten. Der Mieter habe die geltend gemachten Lärmimmissionen vor diesem Hinter-
grund nicht genügend substantiiert. Zudem habe der Mieter zu keinem Zeitpunkt
- 23 -
eine Mängelrüge an die Adresse der Vermieter erhoben bzw. eine Mietzinsherab-
setzung von ihnen verlangt. Er habe den Fluglärm und den Baulärm aus der
Nachbarschaft erst nach der Wohnungsabgabe (mit E-Mail vom 4. November
2015, act. 35/11) erwähnt. Schliesslich sei der Baulärm nicht von einer unmittel-
baren Nachbarliegenschaft ausgegangen. Der Mieter habe den behaupteten
Mangel daher nicht genügend substantiiert und es bestehe insoweit kein An-
spruch auf Mietzinsreduktion (act. 81 S. 22-24).
4.7.3.3 Was der Mieter beschwerdeweise vorbringt, vermag am Schluss der Vor-
instanz nichts zu ändern. Der Mieter verlangte gegenüber den Vermietern ledig-
lich pauschal für die Lärmbelästigung und für andere Mängel zunächst eine Re-
duktion der Miete für November 2015 von 100% (act. 35/11) und sodann vor Vor-
instanz für dieselbe Mehrheit von Mängeln noch eine Reduktion von 50% (act. 43
S. 5). Beide Erklärungen genügen den geschilderten Anforderungen nicht (insb.
Angabe des Masses der verlangten Herabsetzung mit Bezug zum konkreten
Mangel).
Weiter fehlt es an einer substantiierten Schilderung über den Baustellenlärm, den
Fluglärm und die Beeinträchtigung durch abgelassenes Kerosin. Der Mieter kann
sich seiner Substantiierungspflicht nicht unter Hinweis auf die öffentlich bekannten
Südanflugregeln entledigen, da es wie gesehen auf Art, Dauer und Intensität der
Lärmbelästigung im konkreten Einzelfall ankommt (vgl. vorne Ziff. 4.7.2). Zum
Baustellenlärm ist hinzuzufügen, dass der Mieter die Feststellung der Vorinstanz,
die Störung sei nicht von einer unmittelbaren Nachbarliegenschaft ausgegangen
(vgl. act. 81 S. 24), im Grundsatz nicht beanstandet. Ob die Distanz einige 100
Meter oder, so der Kläger neu im Beschwerdeverfahren (act. 87 S. 3), weniger als
100 Meter beträgt, ändert nichts daran, dass bei Lärm von einer nicht unmittelbar
benachbarten Liegenschaft die Beeinträchtigung umso mehr anhand konkreter
Vorbringen aufzuzeigen wäre. Der Hinweis alleine, dass die Bauarbeiten um 7:00
Uhr anfingen, ist ungenügend.
Im Übrigen hält die Vorinstanz dem Mieter zu Recht entgegen, dass er erst nach
seinem Auszug aus dem Mietobjekt auf die behaupteten Mängel hinwies, obwohl
der Baulärm nach seiner eigenen Darstellung ein halbes Jahr vorher begann und
- 24 -
er die Beeinträchtigung durch Fluglärm und Kerosin bereits nach dem Bezug des
Mietobjekts erkennen musste. Dieses Vorgehen grenzt zumindest an Rechts-
missbrauch. Insgesamt hat die Vorinstanz einen Anspruch auf Mietzinsreduktion
gestützt auf Baulärm/Fluglärm/Kerosin zu Recht verneint.
4.7.4 Schädlingsbefall:
4.7.4.1 Der Mieter machte vor Vorinstanz als weiteren Mangel Schädlingsbefall
(Kakerlaken) geltend (act. 1 S. 2). Er belegte dies mit Vorlage eines E-Mails vom
30. Oktober 2012, mit welchem er Herrn K._ (laut dem Mieter der Vertreter
der Vermieter, vgl. act. 43 S. 3) darauf hinwies, dass er "bereits vor zwei Jahren"
im Keller zwei grosse Käfer erlegt habe. Im Sommer 2012 habe es erneut Käfer
gegeben, zum einen in der Garage und zum anderen auf der Terrasse an der
Südwestecke. Er habe die Käfer als typische Kakerlaken erkannt. Im Herbst 2013
informierte der Mieter K._ erneut über drei Käferfunde auf der Terrasse, die
er laienhaft als (kleine) Kakerlaken identifiziert habe (während die früher in der
Garage aufgefundenen Exemplare deutlich grösser gewesen seien). Zum Beleg
fügte der Mieter der E-Mail Fotos der gefundenen Käfer hinzu sowie eine Mittei-
lung von einem Herrn L._ von M._ Schweiz AG, gemäss welchem die
Fotos des Klägers mit grosser Wahrscheinlichkeit Waldschaben zeigten (vgl.
act. 4/4).
4.7.4.2 Die Vorinstanz erwog, im Fall von Schädlingen sei ein Mangel, der Anlass
zu einer Mietzinsherabsetzung geben könne, dann anzunehmen, wenn z.B. tropi-
sche Schaben oder Kakerlaken in einer Wohnung auftreten würden und deren
Beseitigung den Einsatz von Fachkräften erforderte. Demgegenüber seien etwa
Waldschaben gemäss dem Umwelt- und Gesundheitsschutz der Stadt Zürich
harmlose Freilandinsekten, welche sich im Sommer zwar versehentlich ins Haus
verirren könnten, sich dort aber weder vermehrten noch an Lebensmittel gehen
würden. Solche Insekten würden in Innenräumen daher nach wenigen Tagen
sterben und müssten nicht bekämpft werden. Der Mieter vermöge mit seinen Vor-
bringen und den zu diesen eingereichten Fotos nicht nachzuweisen bzw. zu sub-
stantiieren, dass ein Schädlingsbefall vorgelegen habe. Auch die Bilder von drei
toten Käfern würden dafür nicht genügen. Sodann seien nach dem 24. September
- 25 -
2013 soweit ersichtlich keine weiteren Meldungen des Mieters über Schädlingsbe-
fall erfolgt. Die aus den Jahren 2012 und 2013 stammenden E-Mails würden nicht
ausreichen, um für November 2015 eine Mietzinsreduktion aufgrund Schädlings-
befalls geltend zu machen. Der Mieter habe somit nicht dargetan, dass der be-
hauptete Schädlingsbefall im Keller, in der Garage und auf der Terrasse die Taug-
lichkeit des Mietobjekts zum vorausgesetzten Gebrauchs beeinträchtigt oder ver-
mindert habe. Ein Mangel infolge Schädlingsbefalls liege nicht vor (act. 81
S. 25 f.).
4.7.4.3 Auch in diesem Zusammenhang sind die Vorbringen des Mieters nicht ge-
eignet, den Schluss der Vorinstanz umzustossen. Der Mieter setzt sich mit der
Erwägung der Vorinstanz, dass die Meldungen des Mieters zu aufgefundenen Kä-
fern aus den Jahren 2012 und 2013 zu weit zurück lägen und die auf der Terrasse
erlegten Waldschaben im Übrigen harmlos wären, nicht auseinander. Bereits aus
diesem Grund ist die Beschwerde insoweit unbegründet. Da Waldschaben bei
warmem Wetter offenbar fliegen (act. 4/4), ist auch nicht relevant (so das neue
und daher ohnehin unzulässige Argument des Mieters, act. 87 S. 3), ob es in der
Nachbarschaft einen Wald gibt. Die Hinweise des Mieters darauf, dass er 2012
und 2013 nicht mehr habe machen können als die Schädlinge einzufangen und
zu melden, sind danach ebenso unbehelflich wie die Rüge, die Vorinstanz habe
die Anforderungen an die Beweislast überspannt (act. 87 S. 3). Schliesslich waren
mangels einer konkreten Behauptung zu einer aktuellen Beeinträchtigung über
allfällige Schädlinge auch keine weiteren Beweise abzunehmen.
Im Übrigen ist nicht ersichtlich, dass der Mieter je gestützt auf angeblichen Schäd-
lingsbefall eine Herabsetzungserklärung im Sinne der vorstehend erwähnten Pra-
xis abgab (insb. Angabe des Masses der verlangten Herabsetzung mit Bezug
zum konkreten Mangel). Auch die Erklärung vor Vorinstanz, mit welcher der Mie-
ter für mehrere Mängel ohne Zusammenhang (Schädlinge, Geruchsbelästigung
von Nachbarwohnung, Schimmelbildung) eine Reduktion um 10% verlangte
(act. 43 S. 5), genügt den Anforderungen nicht. Ob die Vermieter sich die Mittei-
lungen des Mieters an Herrn K._ überhaupt anrechnen lassen müssten (vgl.
Vi-Prot. S. 31 und act. 87 S. 4), kann danach offen bleiben.
- 26 -
4.7.5 Geruchsimmissionen aufgrund mangelhafter Abdichtung der Abzugsrohre:
4.7.5.1 Der Mieter machte vor Vorinstanz als weiteren Mangel Geruchsimmissio-
nen geltend, die von der unter dem Mietobjekt liegenden Wohnung über ungenü-
gend abgedichtete Abzugsrohre in seine Wohnung gelangt seien (act. 1 S. 2). Die
Vorinstanz erwog, solche Immissionen könnten, wenn sie stark seien, einen Man-
gel darstellen. Der Mieter habe den Mangel am 18. April 2012 an Herrn K._
gemeldet und habe an der Hauptverhandlung auf einen Reparaturversuch zu ei-
nem nicht mehr bekannten Zeitpunkt hingewiesen, der die Situation etwas gebes-
sert habe. Mit wem er den Mangel nach der Reparatur noch einmal besprochen
habe, ob mit der Reparaturfirma oder mit Herrn K._, habe der Mieter nicht
angeben können. Der Mieter habe daher nicht substantiiert dargelegt, dass er
nach dieser Reparatur den Mangel noch einmal angesprochen habe, sei es mit
einem Herabsetzungsbegehren oder mit einem Begehren um Beseitigung des
Mangels. Daher hätten die Vermieter – falls der Mangel in geringerem Mass fort-
bestand – annehmen dürfen, der Mieter erachte die gegenseitigen Vertragspflich-
ten ungeachtet des Mangels als ausgewogen (act. 81 S. 26-28).
4.7.5.2 Was der Mieter beschwerdeweise dagegen vorbringt, rechtfertigt keinen
anderen Schluss. Mangels einer substantiierten Behauptung des Mieters waren
keine Beweise darüber abzunehmen, wem gegenüber der Mieter welche Anga-
ben machte. Die Vorinstanz behauptete auch nicht "pauschal", die Schilderung
des Mieters sei nicht substantiiert (act. 87 S. 3), sondern sie zeigte wie soeben
dargelegt im Einzelnen auf, welche Anspruchsvoraussetzungen der Mieter nicht
substantiierte. Im Übrigen fehlt es auch in diesem Zusammenhang an einem Her-
absetzungsbegehren mit Angabe des Masses der verlangten Mietzinsreduktion
(die Erklärung vor Vorinstanz, act. 43 S. 5, genügt den Anforderungen aus den
bereits geschilderten Gründen nicht, vgl. vorne Ziff. 4.7.4.3).
4.7.6 Verwendung gesundheitsschädigender Mittel zur Imprägnierung des Ter-
rassen- und Wintergartenholzbodens:
4.7.6.1 Als weiteren Mangel machte der Mieter vor der Vorinstanz geltend, die
Vermieter hätten zur Imprägnierung des Holzbodens auf der Terrasse und im
- 27 -
Wintergarten gesundheitsschädigende Mittel verwendet. Bei Befeuchtung der
Platten würden entsprechende Dämpfe in die Wohnung ziehen (act. 1 S. 2). Die
Vorinstanz hielt dem Mieter entgegen, dass er den entsprechenden Mangel erst-
mals am 4. November 2015 und somit nach der Wohnungsrückgabe geltend ge-
macht habe, nachdem er während des fünfjährigen Mietverhältnisses nie darauf
hingewiesen habe. Zudem habe der Mieter den Mangel (bzw. die gestützt darauf
verlangte Mietzinsreduktion) nicht beziffert. Eine rechtsgenügende Herabset-
zungserklärung liege auch für diesen behaupteten Mangel nicht vor (act. 81
S. 29).
4.7.6.2 Was der Mieter beschwerdeweise vorbringt, vermag auch hier am Schluss
der Vorinstanz nichts zu ändern. Auch in diesem Zusammenhang ist dem Mieter
zur Last zu legen, dass er keine den Anforderungen (vgl. vorne Ziff. 4.7.2) genü-
gende Herabsetzungserklärung abgab, indem er lediglich pauschal für eine Mehr-
heit von Mängeln eine Reduktion um 100% (act. 35/11) bzw. um 50% (act. 43
S. 5) verlangte (dem entspricht die Erwägung der Vorinstanz, der Mangel sei nicht
beziffert worden). Für die vom Mieter beschwerdeweise erwähnten Beweisab-
nahmen (act. 87 S. 3 f.) gibt es danach keine Veranlassung. Auch auf die Frage,
ob die Vermieter mit dem Ersatz der Holzplatten Beweismittel vernichteten (vgl.
act. 87 S. 3), ist nicht einzugehen. Im Übrigen gilt auch hier, dass das Vorgehen
des Mieters – der einen offensichtlich während der ganzen Vertragsdauer vorlie-
genden Mangel erstmals nach Auszug aus dem Mietobjekt geltend machte – an
Rechtsmissbrauch grenzt (vgl. vorne Ziff. 4.7.3.3).
4.7.7 Schimmelpilz:
4.7.7.1 Als weiteren Mangel macht der Mieter schliesslich das Entstehen von
Schimmelpilz an einer Wand eines Korridors im Keller geltend, den er im Jahr
2012 an Herrn K._ meldete und der – so der Mieter – nach dem Auszug ei-
nes Nachbarn verschwand. Das Problem habe sich dann erledigt (vgl. act. 43
S. 2, act. 4/4, Vi-Prot. S. 25 f.). Die Vorinstanz hielt dem Mieter nebst anderem
entgegen, er habe den behaupteten Mangel aufgrund Schimmelpilzbefall nicht
genügend substantiiert und habe keine Erklärung aufgezeigt, mit welcher er unter
- 28 -
Hinweis auf Schimmelpilz eine Mietzinsreduktion für eine bestimmte Dauer ver-
langt habe (vgl. act. 81 S. 29-31).
4.7.7.2 Beschwerdeweise macht der Mieter zum Schimmelbefall lediglich geltend,
die Vermieter hätten wahrheitswidrig angegeben, vom Schimmel nichts gewusst
zu haben (act. 87 S. 4 oben). Das stellt keine genügende Auseinandersetzung mit
den Erwägungen des angefochtenen Entscheids zu dieser Thematik dar. Im Übri-
gen ist auch hier festzuhalten, dass der Mieter keine den Anforderungen genü-
gende Herabsetzungserklärung gestützt auf den Mangel der früheren (und seit
Jahren behobenen) Schimmelbildung im Kellerkorridor abgab.
4.8 Verrechnung mit der geleisteten Sicherheit nach Art. 257e OR
4.8.1 Der Mieter erklärte vor der Vorinstanz, er "rechne" allfällige Ansprüche der
Vermieter spätestens per 31. März 2016 "mit der Kaution auf" (act. 1 S. 3). Der
Mieter begründete mit diesem Vorbringen seinen Antrag auf Gutheissung der Ab-
erkennungsklage und Feststellung, dass die Forderung nicht existiere (act. 1
S. 1). Die Erklärung des Mieters war somit als Verrechnungserklärung nach
Art. 120 Abs. 1 OR zu verstehen. Die Vorinstanz hielt dem entgegen, die bei der
Bank hinterlegte Sicherheit gehöre dem Mieter und nicht dem Vermieter. Eine
Verrechnung mit einem eigenen Guthaben sei begrifflich nicht möglich (act. 81
S. 32).
4.8.2 Beschwerdeweise macht der Mieter geltend, der Sinn einer Kaution sei ja
gerade, dass der Vermieter sich aus dieser bedienen könne und solle, wenn es
nach Beendigung des Mietverhältnisses noch strittige Themen gebe. Nachdem
bis zum Datum der ergänzenden Beschwerdebegründung (30. November 2017)
keine Mängel aus der Übergabe geltend gemacht worden seien und das Mietver-
hältnis nach jeder Lesart am 31. März 2016 beendet worden sei, müssten sich die
Vermieter nach rechtskräftigem Urteil aus der Kaution bedienen. Nach dem Ent-
scheid der Vorinstanz könnten die Vermieter ihre Forderungen gegen ihn, den
Mieter, vollstrecken, ohne die Kaution anzutasten. Das würde ihn doppelt belas-
ten, da er nicht an die Kaution komme und die Forderung der Vermieter aus sei-
nem Privatvermögen bezahlen müsse. Daher seien die Beklagten zu verpflichten
- 29 -
und zu bevollmächtigen, ihre Forderungen aus einem etwaig rechtskräftigen Urteil
zunächst aus der hinterlegten Kaution zu befriedigen (act. 87 S. 4).
4.8.3 Dem Standpunkt des Mieters ist nicht zu folgen. Die Vorinstanz hielt zutref-
fend fest, die Kaution gemäss Art. 257e OR sei ein eigenes Bankguthaben des
Mieters (und nicht eine Forderung gegenüber dem Vermieter) und könne als sol-
ches nicht mit einem Anspruch des Vermieters verrechnet werden (vgl. act. 81
S. 32; vgl. auch BK-GIGER, Art. 257e OR N 53). Eine Tilgung der Forderung der
Vermieter durch Verrechnung ist somit ausgeschlossen. Der Mieter kann mit sei-
nen Hinweisen auf den Sinn der geleisteten Sicherheit nicht erwirken, dass seine
Klage gutgeheissen wird. Die Beschwerde ist insoweit unbegründet.
4.8.4 Erst im Beschwerdeverfahren und damit als unzulässiges Novum beantragt
der Mieter sinngemäss, die Vermieter seien bei Abweisung der Aberkennungskla-
ge zu verpflichten, ihre Forderung zunächst aus der hinterlegten Sicherheit zu be-
ziehen (act. 87 S. 4). Auch wenn auf den neuen Antrag eingegangen wird, kann
der Mieter daraus nichts für sich ableiten:
Die bei einer Bank hinterlegte Sicherheit gemäss Art. 257e OR gilt als Pfandrecht
im Sinne von Art. 37 SchKG. Ein Vermieter, der für einen Anspruch aus dem
Mietverhältnis (ohne Zustimmung des Mieters) auf die Sicherheit zugreifen will,
hat nach der gesetzlichen Regelung entweder einen rechtskräftigen Zahlungsbe-
fehl oder ein rechtskräftiges Gerichtsurteil zu erlangen. Geht der Vermieter auf
dem Betreibungsweg vor, so hat er den Mieter grundsätzlich auf Pfandverwertung
zu betreiben (BGE 129 III 360 E. 2; vgl. auch KREN KOSTKIEWICZ, SchKG Kom-
mentar navigator.ch, 19. Auflage 2016, Art. 37 N 2; BK-GIGER, Art. 257e OR N 56;
SVIT-Kommentar Mietrecht, 3. Auflage 2008, Art. 257e N 23). Im vorliegenden
Fall gingen die Vermieter (das folgt aus der Schilderung des Mieters) auf dem or-
dentlichen Betreibungsweg vor. Der Mieter befürchtet, dadurch benachteiligt zu
werden. Er macht damit sinngemäss das "beneficium excussionis realis" geltend,
d.h. den Anspruch aus Vorausverwertung aus dem Pfand. Dazu ist der Mieter an
sich berechtigt (vgl. Art. 41 SchKG und den bereits erwähnten BGE 129 III 360).
Allerdings müsste er dazu nach Art. 41 Abs. 1bis SchKG grundsätzlich mit Be-
schwerde nach Art. 17 SchKG gegen den Zahlungsbefehl vorgehen (BSK SchKG
- 30 -
I-ACOCELLA, 2. Auflage 2010, Art. 41 N 43). Dass der Mieter eine solche Be-
schwerde erhoben hätte, ist nicht ersichtlich und wird nicht geltend gemacht.
Wird davon ausgegangen, dass der Mieter das beneficium excussionis realis auf
den Zahlungsbefehl vom 9. November 2015 für eine Mietzinsforderung hin (vgl.
act. 4/1 S. 2) nicht geltend machen konnte, weil das Mietverhältnis im damaligen
Zeitpunkt noch andauerte (vgl. BSK SchKG EB-STAEHELIN, Art. 41 ad N 35), so
hätte der Mieter sich nach Beendigung des Mietverhältnisses auf dem Beschwer-
deweg auf das beneficium berufen müssen (vgl. ACOCELLA, a.a.O, Art. 41 N 46;
das dort zum Fall des sich erst später auf ein Retentionsrecht berufenden Gläubi-
gers müsste in diesem Fall analog gelten). Die erst im Verfahren der Aberken-
nungsklage erfolgte Berufung auf das beneficium ist verspätet.
4.9 Die Beschwerde des Mieters gegen die Abweisung der Aberkennungsklage
ist aus den geschilderten Gründen abzuweisen.
4.10 Auf den Antrag auf Sistierung des Verfahrens PD170009 (unentgeltliche
Rechtspflege) bis zum Entscheid über die Beschwerde gegen die Abweisung der
Aberkennungsklage ist danach nicht mehr einzugehen.
5.
5.1 Die Vorinstanz wies zum Gesuch des Mieters um unentgeltliche Rechts-
pflege zunächst auf die Voraussetzungen gemäss Art. 117 ZPO hin sowie auf die
Obliegenheit der gesuchstellenden Person, ihre Einkommens- und Vermögens-
verhältnisse umfassend darzulegen. Dazu ergänzte die Vorinstanz, dass umso
höhere Anforderungen gölten, je komplexer die finanziellen Verhältnisse seien
(act. 81 S. 35-37). Dem ist zuzustimmen (vgl. Art. 119 Abs. 2 ZPO sowie BSK
ZPO-RÜEGG/RÜEGG, 3. Auflage 2017, Art. 119 N 3).
Sodann erwog die Vorinstanz, der Mieter sei seiner Mitwirkungsobliegenheit nicht
genügend nachgekommen und habe seine finanziellen Verhältnisse nicht umfas-
send dargelegt. Der Mieter habe seine geltend gemachten Bedarfspositionen nur
teilweise belegt und habe insbesondere für geltend gemachte Unterhaltsbeiträge
an seine Kinder, welche seine Schuldenlast monatlich um Fr. 2'650.00 erhöhen
- 31 -
würden, keinen Nachweis eingereicht. Zur Einkommensseite hielt die Vorinstanz
fest, der Mieter habe trotz wiederholter Aufforderung keine Unterlagen über die
N._ Holding AG eingereicht, deren sämtliche Aktien er gemäss Steuererklä-
rung 2015 halte. Der Mieter habe nur zu einer anderen seiner Gesellschaften die
Insolvenzanmeldung nachgewiesen, aber seine Behauptung, den anderen Ge-
sellschaften gehe es nicht besser, sei unbelegt. Weiter ging die Vorinstanz auf ei-
ne Liegenschaft in ... [Ort] D ein, einer 164 m2-Wohnung in einem sanierten
Schloss, welche der Mieter von seiner Mutter erbte und deren Nettoerträge er als
negativ bezeichnete. Nach einem Sachverständigengutachten habe die Liegen-
schaft einen Wert von rund Fr. 480'000.00 bei einer hypothekarischen Belastung
im Betrag von rund Fr. 310'000.00. Zur, so die Behauptung des Mieters, sporadi-
schen Vermietung der Liegenschaft fehlten nähere Angaben, insbesondere eine
konkrete Angabe der so erzielten Einkünfte. Ferner fehlten auch Nachweise über
die geltend gemachte Unverkäuflichkeit der Wohnung, und die von einer der Ban-
ken des Mieters angekündigte Zwangsvollstreckung sei bislang nicht tatsächlich
erfolgt. Im Weiteren habe der Mieter über die Erbschaft von seiner verstorbenen
Mutter trotz entsprechender Aufforderung nur ungenügenden Aufschluss erteilt
und habe weder die von ihm selber erwähnte Erbschaftssteuererklärung noch Be-
lege über die einzelnen in seiner eigenen Steuererklärung 2015 angeführten Posi-
tionen vorgelegt. Zum in der Erbschaft enthaltenen Bösendorfer Flügel habe der
Mieter angegeben, das Objekt sei seit Oktober 2015 zwecks Sanierung in Wien
und er könne weder die Reparaturkosten von Fr. 15'000.00 aufbringen noch den
Rücktransport des Flügels, der Fr. 1'000.00 kosten würde, finanzieren. Ein Ver-
kauf in Wien sei nicht möglich, weil der Flügel aus zollrechtlichen Gründen zu-
nächst in die Schweiz zurückgebracht werden müsse. Belege dafür habe der Mie-
ter allerdings nicht vorgelegt. Unbestritten sei, dass der Mieter den Flügel für
Fr. 39'000.00 zum Verkauf anbiete. Dass der Mieter gleichzeitig behaupte, es sei
mehr als fraglich, ob der Flügel aktuell überhaupt noch Fr. 10'000.00 wert sei, sei
nicht nachvollziehbar. Schliesslich habe der Mieter zu seinen geltend gemachten
Schulden zwar Darlehensverträge mit O._ eingereicht, aber keine Bankbele-
ge oder sonstige Unterlagen, welche den Erhalt der Darlehen bestätigen würden.
Die weitere Behauptung des Mieters, er habe sich in den letzten Monaten nur
- 32 -
durch Vermögensverzehr über Wasser halten können, sei nicht nachvollziehbar.
Für die Zeit zwischen 31. Dezember 2015 (Zahlen gemäss Steuererklärung 2015)
und dem 5. April 2017 (Beträge gemäss den weiter eingereichten Kontoauszü-
gen) ergebe sich nur ein Vermögensverzehr von Fr. 11'615.00. Die Behauptung,
dass die übrigen Vermögenswerte abgenommen hätten, erläutere und belege der
Mieter nicht. Der Mieter verfüge somit über ein Vermögen, das einen angemesse-
nen Freibetrag klar übersteige, insbesondere durch die Liegenschaft in ... [Ort in
Deutschland], deren Verkauf ihm zumutbar sei. Im Übrigen sei der Mieter seiner
Mitwirkungspflicht (bzw. -obliegenheit) nicht genügend nachgekommen. Daher sei
das Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege abzuweisen (act. 81 S. 35-44).
5.2 Was der Mieter beschwerdeweise vorbringt, vermag den Schluss der Vor-
instanz nicht umzustossen:
5.2.1 Zunächst macht der Mieter geltend, er habe der Vorinstanz sämtliche ur-
sprünglich geforderten Belege eingereicht. Die weiter verlangten Urkunden wür-
den über das hinaus gehen, was er in anderen Verfahren und beim Betreibungs-
und Fürsorgeamt habe einreichen müssen. Einige der Informationsbedürfnisse
würden auf die Vermieter zurückgehen und hätten reinen Ausforschungscharakter
(act. 87 S. 4; vgl. auch act. 82 S. 3). Welche Informationsbedürfnisse das im Ein-
zelnen sein sollen und welche konkreten Anforderungen der Vorinstanz zu weit
gingen, verdeutlicht der Mieter nicht. Bereits aus diesem Grund kann er daraus
nichts für sich ableiten. Ohnehin lässt sich aus den Anforderungen, welche das
Betreibungsamt und das Fürsorgeamt an den Nachweis der finanziellen Verhält-
nisse stellten, für das Zivilverfahren nichts ableiten (vgl. BSK ZPO-RÜEGG/RÜEGG,
3. Auflage 2017, Art. 117 N 7).
5.2.2 Zu den Erwägungen über seine Gesellschaften rügt der Mieter lediglich, die
Vorinstanz werfe ihm zu Unrecht vor, einen nicht unterzeichneten Forderungs-
kauf- und Abtretungsvertrag eingereicht zu haben (vgl. act. 87 S. 4 unten und
act. 81 S. 39 unten). Die Rüge geht fehl. Der Forderungskauf- und Abtretungsver-
trag zwischen der G._ GmbH und der N._ Holding AG vom 30. Juni
2013, den der Mieter zum Beleg einer Schuld gegenüber der N._ Holding AG
- 33 -
einreichte (der Vertrag betrifft die Abtretung einer Forderung dem Mieter gegen-
über), ist nicht unterzeichnet (act. 77/12).
Im Übrigen setzt der Mieter sich nicht mit den Erwägungen der Vorinstanz zu sei-
nen Gesellschaften auseinander.
5.2.3 Weiter erklärt der Mieter, aus den eingereichten Darlehensverträgen mit
Herrn O._ gehe hervor, woher die Mittel gekommen seien, mit welchen er
sich über Wasser gehalten habe (act. 87 S. 4 f.). Diese Behauptung ist indes neu
und im Beschwerdeverfahren daher unzulässig. Vor der Vorinstanz reichte der
Mieter die Darlehensverträge lediglich unkommentiert zum Nachweis der geltend
gemachten Schulden zu den Akten (vgl. act. 60/6 A.4.16, act. 76 S. 3, act. 77/13).
Im Übrigen bleibt es beim fehlenden Nachweis der tatsächlichen Auszahlung sol-
cher Darlehen. Schliesslich ist es widersprüchlich, wenn der Mieter zunächst an-
gibt, er habe sich in den letzten Monaten nur durch Vermögensverzehr über Was-
ser halten können (act. 59 S. 2), um danach – wenn aufgezeigt wird, dass das
nach seinen eigenen Unterlagen nur in geringem Umfang zutreffen kann – seinen
Standpunkt in diesem Sinn zu ändern.
5.2.4 Sodann gibt der Mieter an, die Vermögenswerte der Erbschaft seiner Mut-
ter seien in der eingereichten Steuererklärung 2015 enthalten. Weshalb die Vor-
instanz zusätzlich die Erbschaftssteuererklärung sehen wolle, sei nicht nachvoll-
ziehbar und objektiv materiell unbegründet (act. 87 S. 5). Dass die Vorinstanz
über die Erbschaft der Mutter des Mieters nähere Angaben verlangte (vgl. act. 73
S. 5), ist indessen nicht zu beanstanden, und der Mieter äussert sich mit Aus-
nahme der Angabe zur Erbschaftssteuererklärung (deren Vorlage er unnötig fin-
det) nicht dazu, weshalb er solche Angaben unterliess. Die Vorinstanz erkannte
darin zu Recht eine Verletzung der Mitwirkungsobliegenheit des Mieters.
5.2.5 Zur Liegenschaft in ... [Ort in Deutschland] erklärt der Mieter beschwerde-
weise, er erhalte als Arbeitsloser ohne Einkommen mit einem umfangreichen Be-
treibungs- und Pfändungsregister kein Bankdarlehen. Ein Notverkauf der Liegen-
schaft würde wahrscheinlich keinen positiven Saldo abwerfen, und den Erlös wür-
de er frühestens nach drei Monaten erhalten (act. 87 S. 5). Die Vorinstanz hielt
- 34 -
dem Mieter indes nicht entgegen, dass er die Hypothek auf der Liegenschaft auf-
stocken könne. Seine Angaben zu Schwierigkeiten, ein Darlehen zu erhalten, stel-
len daher keine Auseinandersetzung mit dem angefochtenen Entscheid dar. Dass
ein rascher Verkauf der Liegenschaft nach Abzug der Hypothek keinen positiven
Saldo abwerfen würde, ist eine blosse pauschale Behauptung des Mieters, für die
er keinen konkreten Anhaltspunkt vorbringt. Das ist nicht ohne weiteres anzu-
nehmen. Ohnehin ist das Argument ein unzulässiges Novum, da der Mieter vor
Vorinstanz lediglich angab, die Liegenschaft sei aufgrund einer (nicht belegten)
Nutzungsuntersagung derzeit schwer zu vermieten oder zu verkaufen (vgl. act. 59
S. 2). Im Übrigen sind die Vorbringen des Mieters auch in diesem Punkt wider-
sprüchlich: Nachdem er sich zuerst wie gesehen darauf beschränkte, die Liegen-
schaft als schwer vermietbar zu bezeichnen, räumte der Mieter auf weitere Auf-
forderung hin – nachdem die Vermieter Mietzinseinnahmen des Mieters aus die-
ser Liegenschaft geltend gemacht hatten (act. 67 S. 5) – ein, die Wohnung werde
"sporadisch" über Air-BNB vermietet, was nur geringfügige Einnahmen nach sich
ziehe (act. 76 S. 1). Eine Bezifferung dieser Einnahmen unterliess der Mieter.
5.2.6 Schliesslich moniert der Mieter, dass die Vorinstanz ihm die unentgeltliche
Rechtspflege nicht bereits wegen Aussichtslosigkeit seiner Klage verweigerte,
obwohl sie die Klage "zu 100% ohne Zeugeneinvernahme" abwies (act. 87 S. 5).
Das stellt keine Auseinandersetzung mit dem angefochtenen Entscheid dar. Für
die von der Vorinstanz festgestellte Verletzung der Mitwirkungsobliegenheit lässt
sich daraus nichts ableiten.
5.2.7 Mit den weiteren vorstehend angeführten Argumenten der Vorinstanz setzt
der Mieter sich nicht auseinander. Insbesondere verdeutlicht er nicht, weshalb er
zu seinen Gesellschaften keine näheren Angaben machte, und er äussert sich
auch nicht zum erwähnten Widerspruch im Zusammenhang mit dem Bösendorfer
Flügel (einerseits der Angabe, der Flügel sei kaum Fr. 10'000.00 wert, anderer-
seits das unbestrittene Verkaufsangebot zu Fr. 39'000.00).
Aus den geschilderten Gründen bleibt es beim Schluss der Vorinstanz, dass der
Mieter seine Obliegenheit zur Mitwirkung verletzte und dass er seine Mittellosig-
- 35 -
keit nicht aufzeigte. Deshalb ist auch die Beschwerde gegen die Abweisung des
Gesuchs um unentgeltliche Rechtspflege abzuweisen.
6.
6.1 Der Mieter macht geltend, die Kosten des angefochtenen Urteils (Ent-
scheidgebühr von Fr. 2'500.00) seien zu hoch. Gemäss den eingangs angeführ-
ten Beschwerdeanträgen verlangt der Mieter für den Fall, dass er Kosten zu tra-
gen hat, eine Reduktion der Gebühr auf "das übliche Mass" anstatt "wie hier das
Doppelte des Üblichen" (act. 82 S. 1). Das kann mit gutem Willen als Antrag auf
Reduktion der Gebühr auf die Hälfte (im Sinne eines Absehens von der Verdop-
pelung gemäss § 4 Abs. 2 GebV OG) verstanden werden.
Dass die Vorinstanz die ordentliche Gebühr von rund Fr. 1'250.00, die sich ge-
mäss § 4 Abs. 1 GebV beim Streitwert von Fr. 6'440.00 ergibt, auf Fr. 2'500.00
verdoppelte, ist indes nicht zu beanstanden. Bei der Gebührenfestsetzung ist
nach § 2 GebV OG neben dem Streitwert u.a. auch der Zeitaufwand des Gerichts
zu berücksichtigen (lit. c). Dieser war im vorliegenden Fall – insbesondere wenn
man ihn in Relation zum geringen Streitwert setzt – gross. Der Hinweis des Mie-
ters, die Vorinstanz habe keine Zeugen einvernommen (act. 82 S. 4), ändert da-
ran nichts Massgebliches. Der Ermessensentscheid der Vorinstanz, die streit-
wertabhängige Gebühr nach § 4 Abs. 1 GebV OG in Ausschöpfung des Erhö-
hungstatbestands von Abs. 2 GebV OG zu verdoppeln, hält einer Überprüfung
daher stand. Eine Verletzung des Äquivalenz- und Kostendeckungsprinzips ist
nicht ersichtlich und wird auch nicht behauptet. Die Beschwerde ist auch in die-
sem Punkt abzuweisen.
6.2 Ausgangsgemäss wird der Mieter für das Verfahren über beide Beschwer-
den kostenpflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Grundlage der Gebührenfestsetzung
bilden der Streitwert bzw. das tatsächliche Streitinteresse, der Zeitaufwand des
Gerichts und die Schwierigkeit des Falls (§ 2 Abs. 1 GebV OG). Dem tragen die
Tarife gemäss §§ 4 ff. GebV OG Rechnung.
- 36 -
6.2.1 In Anwendung von § 4 Abs. 1 und 2 i.V.m. § 12 Abs. 1 GebV OG rechtfer-
tigt sich für die Beschwerde gegen die Abweisung der Anerkennungsklage ange-
sichts des Streitwerts von Fr. 6'440.00 eine Entscheidgebühr von Fr. 1'400.00.
6.2.2 Im Verfahren um Bewilligung der unentgeltlichen Rechtspflege sind ge-
mäss Art. 119 Abs. 6 ZPO keine Gerichtskosten zu erheben. Nach der bundesge-
richtlichen Rechtsprechung ist die Bestimmung auf das kantonale Beschwerde-
verfahren nicht anwendbar (BGE 137 III 470, E. 6.5). Die Kammer hat sich dieser
Auffassung angeschlossen (OGer ZH, RU160002 vom 14. März 2016, E. 4), wes-
halb für das vorliegende Verfahren in Anwendung von § 12 Abs. 1 und Abs. 2
i.V.m. § 9 Abs. 1 GebV OG Kosten von Fr. 400.– zu erheben sind.
6.2.3 Insgesamt ergibt sich für das vereinigte Beschwerdeverfahren somit eine
Entscheidgebühr von Fr. 1'800.00.
6.3 Den Vermietern ist mangels relevanter Aufwendungen in den beiden Be-
schwerdeverfahren keine Parteientschädigung zuzusprechen.
6.4 Der Mieter ersucht für das Beschwerdeverfahren um Gewährung der un-
entgeltlichen Rechtspflege und Bestellung eines unentgeltlichen Rechtsbeistands
(act. 82 S. 1). Auf die eingangs erwähnte Verfügung vom 10. November 2017 hin
bezeichnete der Mieter als Rechtsbeistand Rechtsanwalt Y._ (act. 87 S. 6).
6.4.1 Eine Person hat Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn sie nicht
über die erforderlichen Mittel verfügt und ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos
erscheint (Art. 117 ZPO). Aussichtslos ist ein Begehren, wenn die Gewinnaus-
sichten eines Begehrens deutlich geringer sind als die Verlustrisiken und das Be-
gehren daher nicht mehr als ernsthaft bezeichnet werden kann. Massgebend ist,
ob sich eine Partei, die über die nötigen Mittel verfügt, bei vernünftiger Überle-
gung zu einem Prozess entschliessen würde, denn eine Partei soll einen Prozess,
den sie auf eigene Rechnung nicht führen würde, nicht deshalb anstrengen kön-
nen, weil er sie nichts kostet (BSK ZPO-RÜEGG/RÜEGG, 3. Auflage 2017, Art. 117
N 18).
- 37 -
6.4.2 Aus den vorstehenden Erwägungen ergibt sich, dass der Beschwerde
(bzw. den Beschwerden) zu einem grossen Teil bereits deshalb kein Erfolg be-
schieden ist, weil der Mieter seine Ausführungen auf unzulässige Noven stützte
und sich im Übrigen nicht genügend mit dem angefochtenen Entscheid auseinan-
dersetzte. Auch ansonsten hatte die Beschwerde nur geringe Erfolgsaussichten:
Was die Beendigung des Mietverhältnisses vor dem 30. November 2015 angeht,
war die Argumentation des Mieters mit einer einvernehmlichen Vertragsauslösung
angesichts der klaren gegenteiligen Willensäusserung der Vermieter haltlos. Wei-
ter zeigte sich, dass der Mieter keinen Ersatzmieter stellte, welcher die Wohnung
im November 2015 übernommen hätte, und dass den Vermietern angesichts der
vorrangigen Pflicht des Mieters, einen Ersatzmieter zu suchen, klarerweise keine
Verletzung einer Schadensminderungspflicht vorzuwerfen ist. Dasselbe gilt zur
Thematik der Vorteilsanrechnung, da es insoweit, wie vorstehend erwogen wurde,
weitgehend bereits an einer genügenden Substantiierung (etwa hinsichtlich Sa-
nierungsarbeiten im November 2015) fehlte. Was schliesslich die geltend ge-
machten Mängel betrifft, auf welche der Mieter einen Anspruch auf Mietzinsreduk-
tion stützen will, zeigte sich, dass die Mängel im Verfahren weitgehend ungenü-
gend substantiiert wurden und dass der Mieter zu keinem Zeitpunkt eine den An-
forderungen genügende Herabsetzungserklärung abgab. Die Beschwerde hatte
vor diesem Hintergrund insgesamt von Anfang an nur sehr geringe Erfolgsaus-
sichten.
Zur Thematik der unentgeltlichen Rechtspflege setzt der Mieter sich nur in einigen
Nebenpunkten mit dem angefochtenen Entscheid auseinander. Auf den zentralen
Aspekt der fehlenden Offenlegung der finanziellen Verhältnisse, insb. jener seiner
Gesellschaften, ging er beschwerdeweise nicht ein, und er verdeutlichte ferner
nicht ansatzweise, welche konkreten Anforderungen der Vorinstanz er für zu
streng hält. Das Rechtsbegehren des Mieters ist deshalb aussichtslos im Sinne
von Art. 117 lit. b ZPO.
6.4.3 Der Mieter ist im Übrigen auch nicht mittellos im Sinne von Art. 117 lit. a
ZPO. Das ergibt sich bereits aus seiner Vermögenssituation, insbesondere der
erwähnten Liegenschaft, die bei einer hypothekarischen Belastung von rund
- 38 -
Fr. 310'000.00 einen Wert von rund Fr. 480'000.00 aufweist, und dem erwähnten
Flügel, welchen der Mieter für Fr. 39'000.00 zum Verkauf anbietet. Die Angaben
zur Unterstützung durch das Fürsorgeamt und zum Pfändungsverfahren (vgl.
act. 84/2-3) ändern an diesem Schluss nichts.
Das Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege und Bestellung eines unentgeltlichen
Rechtsbeistands für die Beschwerdeverfahren ist daher abzuweisen.
6.4.4 Da Rechtsanwalt Y._ den Mieter nach eigener Angabe aktuell nicht
vertritt (vgl. act. 88), ist er auch nicht als gewillkürter Vertreter im Rubrum aufzu-
führen.