Decision ID: b19df2ac-78d2-4d49-aee4-5302a47ebeff
Year: 2010
Language: fr
Court: VD_TC
Chamber: VD_TC_010
Canton: VD
Region: Région lémanique
Law Area: 

En fait :
A.
Par jugement du 20 mai 2009, dont la motivation a été envoyée le 15 avril 2010 pour notification, le Tribunal des baux du canton de Vaud a dit que le loyer mensuel net initial dû par les demandeurs A.J._ et B.J._ au défendeur L._ en vertu du bail conclu en relation avec un appartement de quatre pièces au troisième étage de l'immeuble sis [...], à Lausanne est fixé à 850 fr. (intérêt hypothécaire 3,25 %, IPC 107.3 [octobre 2007, base mai 2000]; charges arrêtée au 31 décembre 2006) (I), rendu le jugement sans frais ni dépens (II) et rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (III).
L'état de fait du jugement, complété par les pièces du dossier (art. 452 CPC-VD [Code de procédure civile du 14 décembre 1966]), retient les faits suivants :
Par acte notarié M._ du 13 septembre 2002, le défendeur L._ a acquis l'immeuble sis [...], à Lausanne, d'une surface totale de 1'394 m
2
, estimé fiscalement à 3'400'000 fr., pour le prix de 2'950'000 francs. Le défendeur a allégué des frais d'acquisition, par 5,5 % du prix de vente.
Le montant des fonds empruntés par le défendeur pour l'acquisition précitée s'élevait à 2'700'000 francs et l'amortissement effectué entre 2003 et 2007 a atteint 145'000 francs. Les charges financières lors de cette dernière année se sont élevées à 66'917 fr. 50.
Les charges d'exploitation à faire valoir sur les loyers ont atteint 50'561 francs 60 en 2002, 46'622 fr. 80 en 2003, 44'810 fr. 95 en 2004, 50'694 fr. 65 en 2005 et 43'291 fr. 50 en 2006, soit une moyenne de 47'196 fr. 30. En 2007, ellles se sont élevées à 47'708 fr. 95, le décompte faisant état de "travaux spéciaux" pour un montant de 26'841 francs.
Par contrat de bail à loyer du 2 novembre 2007, le défendeur a remis en location aux demandeurs A.J._ et B.J._ dès le 1
er
décembre 2007 un appartement de quatre pièces d'une surface de 109,5 m
2
au troisième étage de l'immeuble susmentionné pour un loyer mensuel de 2'050 fr., plus 150 fr. d'acompte de chauffage, d'eau chaude et de frais accessoires.
Ledit bail était accompagné d'une formule officielle datée du 30 octobre 2007 indiquant que le loyer mensuel net payé par le précédent locataire s'élevait à 1'689 fr., auquel s'ajoutait un acompte de chauffage, d'eau chaude et de frais accessoires de 150 fr. par mois. La hausse de loyer était motivée de la manière suivante :
"Adaptation du loyer aux loyers usuels de la localité ou du quartier (art. 269a litt. a du CO). En outre, l'appartement a fait l'objet de travaux pour Frs 30'000.00 environ."
Le défendeur a produit un descriptif faisant état de travaux dans l'appartement en cause pour un montant de 29'506 fr., soit 13'182 fr. pour la peinture, 6'961 fr. pour la réfection du parquet, 1'450 fr. d'installation électrique, 2'053 fr. pour la réfection de la baignoire et de quatre rangées de faïences dans la salle de bains, 1'800 fr. pour le remplacement du lave-vaisselle et 4060 fr. pour le remplacement en 2004 de la cuisinière, de la hotte et du frigo.
Le précédent locataire avait loué l'appartement en cause depuis le 1
er
juillet 1992.
Le 11 décembre 2007, les demandeurs ont contesté le loyer initial devant la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de Lausanne. Le 29 avril 2008, dite autorité a constaté l'échec de la conciliation.
A.J._ et B.J._ ont ouvert action le 22 mai 2008 devant le Tribunal des baux et ont conclu à ce qu'il soit constaté que le loyer de 2'050 fr. est abusif et à ce qu'il soit réduit d'un montant fixé à dire de justice. A l'audience du 7 octobre 2008 ils ont précisé cette conclusion en ce sens que le loyer est fixé à 800 fr. par mois.
Le défendeur a notamment produit les fiches de onze appartements de comparaison.

En droit, les premiers juges ont considéré que la hausse de loyer était nulle, le défendeur ayant invoqué des motifs de hausse incompatibles. Ils ont calculé le loyer admissible en analysant le rendement net obtenu par le bailleur.
B.
L._ a recouru contre ce jugement en concluant, avec dépens, à sa réforme en ce sens que le loyer mensuel net litigieux est fixé à 2'050 francs (taux d'intérêt hypothécaire : 3,25 %; IPC 107.3 [octobre 2007; base mai 2000) et, subsidiairement, à son annulation.
Dans son mémoire, le recourant a développé ses moyens et confirmé ses conclusions. Il a produit un bordereau de pièces.
Les intimés A.J._ et B.J._ ont conclu à l'admission très partielle du recours en ce sens que le loyer litigieux est fixé à 880 fr. par mois, le recours étant rejeté pour le surplus.
En droit :
1.
Les art. 444, 445 et 451 ch. 2 CPC-VD (Code de procédure civile vaudois du 14 décembre 1966), applicables par renvoi de l'art. 13 LTB (loi du 13 décembre 1981 sur le Tribunal des baux) ouvrent la voie des recours en nullité et en réforme contre les jugements principaux rendus par le Tribunal des baux.
2.
Le recourant conclut subsidiairement à l'annulation. Il ne fait toutefois valoir aucun moyen spécifique de nullité à l'appui de cette conclusion, de sorte que celle-ci est irrecevable, la cour de céans n'examinant que les moyens de nullité dûment développés (Poudret/Haldy/Tappy, Procédure civile vaudoise, 3
ème
éd, 2002, n. 2 ad art. 465 CPC-VD, p. 722).
Il convient dès lors d'examiner le recours en réforme.
3.
Saisie d'un recours en réforme contre un jugement principal rendu par le Tribunal des baux, la Chambre des recours revoit librement la cause en fait et en droit (art. 452 al. 2 CPC, applicable par renvoi de l'art. 13 LTB). Les parties ne peuvent toutefois articuler des faits nouveaux, sous réserve de ceux qui résultent du dossier et qui auraient dû être retenus ou de ceux pouvant résulter d'une instruction complémentaire selon l'art. 456a CPC (art. 452 al. 1 ter CPC).
Ainsi, le Tribunal cantonal revoit la cause en fait et en droit sur la base du dossier, sans réadministration des preuves déjà administrées en première instance (JT 2003 III 3). Il développe donc son raisonnement juridique après avoir vérifié la conformité de l'état de fait du jugement aux preuves figurant au dossier et l'avoir, le cas échéant, corrigé ou complété (ibidem).
La production de pièces nouvelles en deuxième instance est exclue, à moins qu'elle n'intervienne dans le cadre d'une instruction complémentaire ordonnée par le Tribunal cantonal en application de l'art. 456a CPC, voire si le recourant se plaint d'un manquement des premiers juges à leur devoir d'instruction. Ainsi, la production d'une pièce nouvelle ne doit pas alourdir l'instruction du recours et être admise restrictivement, eu égard à la double instance touchant à l'appréciation des faits. Elle constitue cependant la mesure d'instruction la plus aisément admissible dans ce cadre restrictif (cf. JT 2003 III 16 c. 2c). En pratique, la Chambre des recours a régulièrement admis la production d’une pièce nouvelle, précisant que cette approche valait pour le dépôt d’une seule pièce et non d’un lot de plusieurs pièces, ce qui irait au-delà de l’instruction limitée possible en deuxième instance (CREC I 21 janvier 2010/48 c. 3c/aa; CREC I 17 novembre 2009/579 c. 7e).
En l'espèce, l'état de fait du jugement est conforme aux pièces du dossier et aux autres preuves administrées. Il a été complété sur la base de celui-ci.
Les pièces produites en deuxième instance par le recourant, savoir deux statistiques du Service du logement de la ville de Lausanne et la reproduction d'une page du site internet de la même ville relative aux impôts sur les immeubles n'alourdissent pas l'instruction du recours. Elles sont donc recevables. Elles ne sont toutefois pas déterminantes pour l'issue du recours.
4.
Le recourant soutient que le motif de hausse relatif aux travaux accompli dans l'immeuble a été pris à titre subsidiaire et que la hausse litigieuse était donc formellement valable.
a)
Il n'est pas contesté que le présent litige est une contestation du loyer initial au sens de l'art. 270 CO (Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220). Les premiers juges ont considéré que la formule officielle prescrite par les art. 270 al. 2 CO et 1 LFOCL (loi du 7 mars 1993 sur l'utilisation d'une formule officielle au changement de locataire; RSV 221.315) était viciée, partant que la hausse de loyer était nulle.
Selon une jurisprudence constante, la formule officielle qui ne contient pas les indications exigées par la loi pour leur notification au preneur entraîne la nullité partielle du bail (ATF 124 III 62 c. 2a; ATF 121 III 56 c. 2c; ATF 120 II 341 c. 4-5), savoir que le loyer n'est pas valablement fixé, le juge devant compléter sur ce point le contrat de bail. Il reste possible, selon l'art. 20 al. 2 CO, de démontrer que le bail n'eût pas été conclu du tout avec un prix inférieur à celui convenu, mais le Tribunal fédéral paraît écarter cette possibilité en considérant que ce résultat serait contraire au but de la loi (ATF 120 II 341 précité). Cela démontre que la nullité du loyer ne relève pas de l'art. 20 al. 2 CO, mais d'une sanction sui generis, contrairement à ce que retiennent la jurisprudence et la doctrine dominante. Cette question peut ici demeurer réservée, dès lors que le recourant n'a pas entrepris de démontrer que le contrat n'eût pas du tout été conclu à un loyer inférieur, ou inférieur d'un certain montant à celui stipulé.
b)
Les premiers juges ont considéré que les facteurs invoqués par le recourant dans la formule officielle étaient inconciliables l'un avec l'autre - le premier consistant dans les conditions du marché et le second dans le critère des coûts – et qu'un ordre de subsidiarité ne ressortait pas clairement de la formulation de ces facteurs.
Le Tribunal fédéral a admis que l'on puisse invoquer principalement un facteur de fixation et, subsidiairement, un autre, même si les deux s'excluent mutuellement en cas d'application simultanée (TF 4C.330/2002 du 31 mars 2003; Droit du bail [DB] 2004 n° 13, p. 4, DB 2000 n° 16), toutefois à la condition expresse qu'aucune équivoque ne subsiste sur cette subsidiarité.
En l'espèce, le recourant n'a pas notifié de document annexe auquel renverrait la formule officielle litigieuse pour expliquer sa position. Le premier motif est énoncé clairement avec référence à la disposition topique. Le second, en revanche, est énoncé sans référence analogue et seulement implicitement, en commençant de surcroît par les termes "En outre". Il faut en déduire que le recourant a entendu clairement additionner ce motif de fixation au précédent, alors qu'ils sont juridiquement incompatibles. Les termes "à défaut" ou "subsidiairement" eussent clairement indiqué que les motifs ne pouvaient se cumuler. Il convient dès lors de considérer, avec les premiers juges, que la formulation des motifs utilisée est ambiguë, partant qu'elle ne répond pas aux exigences formelles de l'art. 270 CO.
Le recours doit être rejeté sur ce point.
5.
Le recourant fait grief aux premiers juges de s'être limités pour fixer le loyer litigieux au seul critère du rendement, sans tenir compte des loyers du quartier et de celui payé par l'ancien locataire.
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, le juge appelé à fixer le loyer initial en cas de nullité de celui fixé contractuellement doit fonder sa décision sur toutes les circonstances du cas (TF 4A.428/2004 du 1
er
avril 2005 c. 3.1, SJ 2006 I 19), notamment le montant admissible selon l'art. 269 CO, les loyers non abusifs pratiqués dans le quartier et le loyer payé par le précédent locataire (TF 4A_185/2008 du 24 septembre 2008):
Dans le système de l'art. 270 CO, la méthode absolue du calcul du rendement est la règle (ATF 120 II 240: ATF 124 III 310, JT 2000 I 189), sauf, le cas échéant, pour des immeubles anciens, soit ceux construits ou acquis il y a plus de trente ans (ATF 124 III 310 précité; DB 2005 n° 17, pp. 36 ss), cas qui n'est pas réalisé en l'espèce, le recourant ayant acquis l'immeuble en 2002. Le montant du loyer auquel aboutit la méthode absolue du calcul du rendement constitue la limite au-delà de laquelle le loyer est réputé abusif. Le juge ne saurait donc fixer un loyer que la loi tient pour abusif. Contrairement aux méthodes dites relatives, comme celle tenant aux facteurs du marché, qui ont un caractère approximatif de la fixation de l'abus, la méthode absolue fixe elle-même la limite d'un rendement qui peut être considéré comme non abusif. Il faut ainsi admettre que l'utilisation de la méthode dite absolue permet de déterminer un plafond qui doit s'imposer au juge appelé à fixer un loyer nul, les autres facteurs pouvant être déterminants pour, le cas échéant, fixer le loyer à un niveau inférieur à celui qui résulte de la méthode absolue. Certes, ces considérations s'écartent du mécanisme de l'art. 20 al. 2 CO qui fait référence au loyer qu'auraient pu conclure les parties si elles avaient pu envisager la nullité de la notification entraînant celle du montant convenu. Toutefois cette limite procède de la réglementation de l'art. 269 CO, combiné à l'art. 270 al. 1 CO
En outre, le Tribunal fédéral a indiqué que, si le juge exerce un pouvoir d'appréciation plus étendu que dans la procédure en contestation d'un loyer communiqué selon les formes prescrites, c'est en ce sens qu'il n'a pas à limiter son intervention au cas où le loyer convenu par les parties est abusif et que ledit loyer convenu constitue la limite supérieure du loyer à fixer. Le bailleur ne doit toutefois pas tirer un bénéfice du vice qui lui est imputable et se trouver dans une situation plus favorable que s'il avait observé les formes requises (TF 4A_185/2008 précité c. 2.3). Or, lorsque la notification est valable, le locataire peut toujours renverser la présomption du caractère non abusif de loyers conformes au marché en établissant que le loyer considéré procure au bailleur un rendement abusif (ATF 124 III 310, précité; Schwaab, La fixation et la contestation du loyer initial, 15
ème
Séminaire sur le droit du bail, n° 131, p. 32). Pour que le bailleur ne soit pas placé dans une situation plus favorable que s'il avait observé les formes requises, il se justifie, en cas de notification viciée, de donner prééminence au critère du rendement non abusif au sens de l'art. 269 CO et de considérer que la fixation d'un loyer supérieur est d'emblée exclu (CREC I in Cahiers du Bail [CdB] 2007, p. 62 c. 5c; Salomé Daïna, note in CdB 2007 p. 67). La confrontation du montant obtenu aux loyers du quartier ne peut intervenir que pour fixer le loyer à un niveau inférieur au loyer calculé sur la base d'un rendement non excessif (cf. Fetter, La contestation du loyer initial, thèse Berne 2005, n° 549, pp. 251-252).
C'est donc à juste titre que les premiers juges ont donné la prééminence à la méthode du rendement non excessif selon l'art. 269 CO et le recours doit être rejeté sur ce point.
6. a)
Il reste à déterminer si la méthode absolue a été appliquée de façon correcte en l'espèce.
Contrairement au cas d'une contestation de loyer initial ayant fait l'objet d'une notification valable, le fardeau de la preuve du caractère non abusif du loyer initial lorsque celui-ci est nul ensuite d'un vice de la notification de la formule officielle incombe au bailleur. En effet il s'agit dans cette dernière hypothèse non d'établir en quoi et dans quelle mesure le loyer valablement conclu est abusif, mais bien d'établir le montant d'une créance contractuelle au jour de la conclusion du contrat (Piotet, Commentaire romand, 2010, n. 31 ad art. 8 CC, p. 123 et références).
b)
Le recourant fait grief tout d'abord aux premiers juges de n'avoir pas pris en compte le fait que le prix d'acquisition de l'immeuble litigieux était avantageux et de n'avoir pas instruit d'office le point de savoir si cet avantage était destiné à lui seul ni celui de la mesure de cet avantage.
L'argumentation de la favorisation de l'acheteur et non de ses preneurs est reconnue par le Tribunal fédéral lorsqu'une marge de rabattement très sensible a été délibérément voulue dans l'acte d'acquisition (TF in CdB 2006, p. 59; TF in MietRecht Aktuel [MRA] 1995, p. 75 c. 3a; le cas successoral ou matrimonial n'en est qu'une expression particulière, TF in CdB 2000 p. 1 c. 3). Toutefois, cette jurisprudence ne s'applique pas à la marge de rabattement résultant simplement d'une "bonne affaire", même nettement inférieure au prix du marché (TF in Mietrechtspraxis [mp] 1995 p. 79; MRA 1995, p. 75 précité). Pour le Tribunal fédéral, une acquisition de 10 à 20 % en deçà de la valeur du marché ne justifie pas que l'on s'éloigne du prix conclu (MRA 1995, p. 75 précité). La Chambre des recours a appliqué cette jurisprudence à l'acquisition du capital d'une société immobilière en liquidation par son actionnaire unique (CdB 2007, p. 62 c. 5d).
En l'espèce, le recourant allègue une différence délibérée de "15 % au moins" entre le prix d'acquisition et celui du marché. Cette marge – en tant qu'elle aurait dû être établie par le recourant-bailleur dans le cadre d'une prétention en fixation ou en paiement d'un loyer stipulé nul en sa faveur (art. 8 CC) – ne paraît pas encore significative au regard de la jurisprudence fédérale et ne justifie donc pas que l'on s'écarte du prix d'acquisition stipulé. En outre, l'intention de favoriser l'acquéreur par une libéralité aurait dû être établie par le recourant et ne ressort pas nettement des éléments au dossier. Elle n'est pas apportée par le seul fait que le prix est inférieur à la valeur fiscale.
Le recourant invoque en vain une violation de l'obligation d'instruire d'office. En effet il lui incombait en premier lieu de produire les preuves idoines (art. 274d al. 3 in fine CO) et les premiers juges n'étaient pas tenus de l'informer que ses offres de preuve étaient insuffisantes pour établir la prétention en cause, d'autant que, lui-même notaire, il était assisté par un professionnel autorisé à pratiquer selon l'art. 11 LTB (TF 4C.50/2000 du 17 juillet 2000; TF 4C.255/2000 du 3 janvier 2001 cités par Byrde/Giroud Walther/Hack, in Procédures spéciales vaudoises, 2008, n. 6a ad art 11 LTB, pp. 120-121).
Le recours doit être rejeté sur ce point.
c)
Le recourant fait grief aux premiers juges de ne pas avoir pris en considération son investissement de 29'506 fr. pour la rénovation de l'appartement en cause.
Les premiers juges ont motivé leur solution par le fait que ces travaux constituaient de l'entretien.
ca)
Les travaux d'entretien effectués par le bailleur constituent des charges qui doivent être déduites du rendement brut dans le cadre du calcul du rendement admissible de l'art. 269 CO. La motivation des premiers juges ne peut ainsi être suivie.
Néanmoins, les premiers juges ont retenu, pour 2007, des charges totales pour la seule exploitation variant entre 2002 et 2006 de 43'000 fr. à plus de 50'000 fr. par an. En 2007, la charge "à faire valoir sur les loyers" a été fixée par la gérante de l'immeuble à 47'708 fr. 95, montant qui se situe dans la moyenne des années précédentes. Il n'y a pas de raison de penser que les travaux propres à l'appartement des intimés ne se retrouvent pas dans le décompte des travaux de la gérante de l'immeuble, du moins pour ceux effectués au mois de novembre et de décembre 2007 pour l'appartement en cause. Au contraire, les charges pour 2007 englobent 26'841 fr. de travaux spéciaux, dont on peut admettre qu'ils constituent les frais de rénovation allégués, entrepris pour l'essentiel en 2007. Il y a dès lors lieu de considérer que le recourant n'a pas établi que ces postes n'auraient pas été pris en compte dans la moyenne annuelle des charges d'exploitation, telle que finalement retenue en pages 10 et 11 du jugement.
cb)
L'application de l'art. 269a let. b CO, implique que les travaux ont entraîné de véritables modifications de plus-value. Or, le seul document en détaillant le contenu ne permet pas d'inférer cette conséquence, élément qu'il incombait au recourant d'établir.
D'ailleurs, pour justifier une part forfaitaire présumée de plus-value, il faut avoir affaire à des investissements plus considérables sur l'ensemble de l'immeuble (art. 14 OBLF [ordonnance du 9 mai 1990 sur la bail à loyer et le bail à ferme d'habitation et de locaux commerciaux; RS 221.213.11]), ce qui n'est pas un élément ressortant du dossier pour les travaux en cause. Même face à de tels investissements d'importance, l'influence de ces montants dans le calcul du rendement, soit dans le cadre de l'art. 269 CO, est controversée (Conod, La prise en compte des travaux à plus-value et importants travaux de rénovation selon la méthode absolue [art. 269 CO], in CdB 2010, pp. 10 ss).
Au demeurant les différents éléments servant à apprécier l'existence d'un abus cèdent devant la méthode absolue en fonction du rendement, dans la mesure où un rendement excessif ne peut être justifié par des facteurs de plus-value ou autres prestations du bailleur (cf. c. 5 ci-dessus).
cc)
Le recours doit être rejeté sur ces points.
d)
Le recourant fait grief aux premiers juges de n'avoir pas pris en compte les frais d'acquisition de l'immeuble.
Les premiers juges ont motivé leur solution par le fait qu'aucune pièce n'avait été produite sur ce point.
Cette appréciation est conforme aux pièces du dossier, même s'il faut relever que ces frais découlent pour l'essentiel de la loi. Toutefois, les intimés ont admis leur prise en compte à concurrence de 130'092 fr., indexation à concurrence de 40 % incluse, et ont conclu à ce que le loyer soit fixé en conséquence à 880 francs.
En application de l'art. 3 CPC, le recours sera admis dans cette mesure.
7.
En conclusion, le recours doit être partiellement admis et le jugement réformé en ce sens que le loyer litigieux est fixé à 880 fr. par mois.
Les frais de deuxième instance du recourant sont arrêtés à 3'180 fr. (art. 232 TFJC [tarif du 4 décembre 1984 des frais judiciaires en matière civile]).
Obtenant entièrement gain de cause, les intimés ont droit à des dépens de deuxième instance, fixés à 2'700 fr. (art. 91 et 92 CPC-VD; art. 2 al. 1 ch. 33, 3 et 5 ch. 2 TAv [tarif du 17 juin 1986 des honoraires d'avocat dus à titre de dépens]).