Decision ID: 3e358f28-88e8-4599-8808-993e4545af1c
Year: 2009
Language: fr
Court: VD_TC
Chamber: VD_TC_031
Canton: VD
Region: Région lémanique
Law Area: public_law

Vu les faits suivants
A.
Jeffrey et Regula Luster sont propriétaires de la parcelle 384 du cadastre de la commune de Lonay, sise au chemin de la Clergère. D’une surface de 900 m
2
, ce terrain, en pente régulière dans le sens nord sud, est bordé au nord par le chemin de la Clergère, à l’est par la parcelle 1698 propriété de Felice et Rosalba Petruzzello, au sud par la parcelle 383 propriété de Claudine Favre et à l’ouest par la parcelle 382 propriété de Ahmed Gawad. La parcelle 384 est colloquée en zone d’habitation individuelle selon le plan d’affectation communal et le règlement communal sur le plan général d’affectation et la police des constructions (ci-après : RPGA) approuvé par le Département des infrastructures le 10 avril 2001.
B.
Le 24 octobre 2008, les époux Luster ont déposé une demande de permis de construire une maison familiale, un garage et deux places de stationnement non couvertes. La maison, coiffée d’un toit plat, comporte un étage sur rez-de-chaussée et un sous-sol qui, selon les plans d’enquête, abrite un local technique, une cave, une buanderie, une douche, un local intitulé « local jeux/bricolage non habitable à usage familial » et un dégagement avec un escalier menant au rez-de-chaussée.
C.
Le projet mis à l’enquête publique du 6 décembre 2008 au 5 janvier 2009 a suscité différentes opposition, dont celles de Ahmed et Mohamed Gawad. La Municipalité de Lonay (ci-après : la municipalité) a levé ces oppositions le 2 février 2009 et décidé de délivrer le permis de construire.
D.
Par acte du 5 mars 2009, Mohamed et Ahmed Gawad ont interjeté recours contre cette décision auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal. Ils concluent à son annulation et requièrent l’octroi de l’effet suspensif. Ils invoquent un grief de forme, à savoir que le dossier d’enquête ne comportait pas de coupes du terrain naturel et que les plans ne mentionnent aucune altitude absolue. Quant au fond, ils invoquent un dépassement du coefficient d’utilisation du sol (CUS), le fait que les plans d’aménagements extérieurs ne figurent pas les arbres qui devraient être implantés selon les exigences du règlement communal ainsi que l’inesthétique de la construction.
Les constructeurs se sont déterminés le 6 avril 2009 et concluent au rejet du recours. Ils ont complété leur réponse par l’entremise de leur conseil le 27 avril 2009 et requièrent la levée de l’effet suspensif. La municipalité a déposé sa réponse le 8 mai 2009 et conclut au rejet du recours. Par écriture du 8 mai 2009, les recourants se sont formellement opposés à la levée de l’effet suspensif.
Par décision incidente du 13 mai 2009, le juge instructeur a rejeté la requête des constructeurs tendant à la levée de l’effet suspensif.
Les constructeurs ont complété leur argumentation le 2 juin 2009 et la municipalité a confirmé sa position le 19 juin 2009.
Le tribunal a tenu audience le 11 août 2009 en présence des recourants, des représentants de la municipalité et des constructeurs, en présence de leurs avocats respectifs et a procédé, à cette occasion, à une vision locale.

Considérant en droit
1.
Aux termes de l'art. 75 al. 1 let. a de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; RSV 173.36), le droit de recours appartient à toute personne physique ou morale ayant pris part à la procédure devant l’autorité précédente ou ayant été privée de la possibilité de le faire, qui est atteinte par la décision attaquée et qui dispose d’un intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée. Selon la jurisprudence, il faut que le recourant soit touché plus que quiconque dans un intérêt important et qu'il se trouve avec l'objet du litige dans un rapport spécial, direct et digne d'être pris en considération. L'admission du recours doit lui procurer un avantage concret, de nature économique ou matérielle. Ainsi, en matière de constructions, la qualité pour agir est reconnue au voisin qui doit tolérer la création d'un projet à proximité immédiate de sa maison d'habitation ou qui serait menacé d'immissions tels que le bruit, les odeurs, les inconvénients liés au trafic ou qui subirait la perte d'un dégagement ou d'une vue sur un site (arrêt TA AC.2006.0158 du 7 mars 2007 consid. 2a et les arrêts cités).
En l’espèce, le recourant Mohamed Gawad étant propriétaire d’une parcelle située à quelques 200 m en aval de la propriété des constructeurs, sa qualité pour agir paraît douteuse. Cette question peut cependant demeurer ouverte dès lors que l’autre recourant, Ahmed Gawad, est propriétaire d’une parcelle adjacente à celle des constructeurs et qu’à ce titre, il peut se prévaloir d’un intérêt digne de protection à ce que la décision entreprise soit annulée ou modifiée.
2.
Les recourants invoquent en premier lieu un grief de forme, à savoir qu’aucune coupe du terrain naturel ne figurait au dossier d’enquête en violation de l’art. 126 let. a RPGA. Ils font valoir que ce document est nécessaire pour vérifier la conformité du projet aux règles sur les mouvements de terre figurant à l’art. 33 al. 1 RPGA, qui dispose qu’aucun mouvement de terre en remblai ou en déblai ne pourra être supérieur à plus ou moins 1,50 m du terrain naturel, respectivement pour contrôler que le terrain naturel figuré sur les plans de coupe de la construction correspond bien au terrain naturel effectif.
a)
L'art. 108 al. 1 et 2 de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; RSV 700.11) a la teneur suivante :
"La demande de permis est adressée à la municipalité. Elle est signée par celui qui fait exécuter les travaux et, s'il s'agit de travaux à exécuter sur le fonds d'autrui, par le propriétaire du fonds. Elle indique les dérogations requises et les dispositions réglementaires sur lesquelles elles sont fondées.
Le règlement cantonal et les règlements communaux déterminent, pour les divers modes de construction et catégories de travaux, les plans et les pièces à produire avec la demande, ainsi que le nombre d'exemplaires requis. La demande n'est tenue pour régulièrement déposée que lorsque ces exigences sont remplies."
A son art. 69 al. 1 ch. 3, le règlement d'application de la LATC du 19 septembre 1986 (RLATC; RSV 700.11.1) prévoit que la demande de permis est accompagnée des
"coupes nécessaires à la compréhension du projet comprenant les profils du terrain naturel et aménagé".
Selon la jurisprudence, lorsque les plans d'enquête présentent des lacunes, celles-ci n'entraînent la nullité du permis de construire que si elles sont de nature à gêner des tiers dans l'exercice de leurs droits ou qu'elles ne permettent pas de se faire une idée précise, claire et complète des travaux envisagés et de leur conformité aux règles de la police des constructions (Cour de droit administratif et public, arrêt AC.2007.0154 du 9 août 2008, Tribunal administratif, arrêts AC.2007.0031 du 28 septembre 2007 consid. 4; AC.2004.0062 du 31 mai 2005 consid. 4; AC.2000.300 du 22 avril 2004; AC.2002.0228 du 8 juillet 2003 et les références citées)
b) L’art. 126 let. a RPGA dispose qu’en complément des pièces requises à l’art. 69 RLATC, la municipalité peut demander notamment « un repère de nivellement coté et l’altitude moyenne du terrain naturel occupé par la construction ».
A teneur de cette disposition, la municipalité a la faculté – et non l’obligation - de demander l’établissement du document mentionné par les recourants. Le fait de ne pas l’avoir exigé dans le cas d’espèce ne peut par conséquent être sanctionné par l’autorité de recours que si l’on se trouve en présence d’un excès ou d’un abus du pouvoir d’appréciation de la municipalité (art. 98 let. a LPA-VD). En l’occurrence, le plan de situation figure les cotes d’altitude du terrain naturel aux quatre angles du bâtiment. Ces altitudes sont confirmées (à un ou deux centimètres près) par le plan dressé le 29 décembre 2008 lors de la pose des gabarits. En outre, on constate que, contrairement à ce que soutiennent les recourants, les plans d’enquête comprennent pas moins de cinq coupes du terrain naturel. Compte tenu du fait que le terrain a une pente régulière, il n’existe pas de raison de penser que le profil du terrain naturel figurant sur ces plans n’est pas exact. On constate également que le niveau 0,00 (rez) est positionné sur les plans par rapport aux cotes des quatre angles du bâtiment, ce qui permettra un examen aisé par la municipalité en cours de construction. Dans ces circonstances, la municipalité n’a pas abusé de son pouvoir d’appréciation en renonçant à exiger formellement le document supplémentaire mentionné à l’art. 126 let. a RPGA et ce premier grief des recourants doit par conséquent être écarté.
3.
Les recourants soutiennent que le plan des aménagements extérieurs ne respecte pas les exigences posées par le RPGA dans la mesure où les arbres qui devront être implantés en application de l’art. 34 RPGA n’y figurent pas. Ils font valoir que l’argument de la municipalité selon lequel, selon l’usage dans la commune, l’arborisation devra être soumise au bureau technique de Lonay pour approbation avant exécution, implique une violation de leur droit d’être entendus.
a) L’art. 123 RPGA a la teneur suivante :
« Lors de la mise à l’enquête des constructions, des plans d’aménagements extérieurs, à l’échelle du 1 :200 au moins, doivent être présentés, montrant notamment les plantations, les clôtures, les terrasses, les voies d’accès et les places de parc ».
S’agissant de l’arborisation, l’art. 34 RPGA dispose ce qui suit :
« Le terrain fini doit être en continuité avec les parcelles voisines.
La plantation d’au minimum 1 arbre par fraction de 300 m
2
de surface de parcelle est exigée, arbustes non compris ».
b) La pratique décrite par la municipalité consistant à soumettre l’arborisation au bureau technique avant l’exécution des travaux pour approbation n’est pas conforme au texte clair du règlement, lequel impose que les plantations figurent sur le plan des aménagements extérieurs mis à l’enquête publique. Cela étant, les constructeurs ont produit en audience un plan dressé le 31 mars 2009 sur lequel figure l’emplacement des trois arbres requis. Le recourant Ahmed Gawad a pu prendre connaissance de ce document et n’a pas formulé de remarque. Le représentant de la municipalité en a au surplus pris acte en précisant qu’il n’y avait pas lieu d’ouvrir d’enquête complémentaire.
Vu ce qui précède, on constate que l’informalité relative à l’art. 123 RPGA a été réparée. A tout le moins, une annulation du permis de construire pour ce motif et l’exigence d’une mise à l’enquête publique du plan produit à l’audience relèverait du formalisme excessif. On note à ce propos qu’il apparaît douteux que d’éventuels griefs des propriétaires voisins au sujet de l’arborisation prévue (notamment en ce qui concerne l’emplacement des arbres) soient recevable dans le cadre de la procédure relative au permis de construire, ceux-ci pouvant tout au plus invoquer une violation du Code rural et foncier (CRF ; RSV 211.41), griefs qui relèvent du droit privé et ne sont par conséquent pas dans la compétence de la municipalité.
4.
Les recourants considèrent que le projet n’est pas admissible sous l’angle de l’esthétique et de l’intégration, dans la mesure notamment où il prévoit un toit plat.
a) La disposition cantonale déterminante en matière d'esthétique, à savoir l'art. 86 LATC, est ainsi libellée:
"La municipalité veille à ce que les constructions, quelle que soit leur destination, ainsi que les aménagements qui leur sont liés, présentent un aspect architectural satisfaisant et s'intègrent à l'environnement.
Elle refuse le permis pour les constructions ou les démolitions susceptibles de compromettre l'aspect et le caractère d'un site, d'une localité, d'un quartier ou d'une rue, ou de nuire à l'aspect d'un édifice de valeur historique, artistique ou culturelle.
Les règlements communaux doivent contenir des dispositions en vue d'éviter l'enlaidissement des localités et de leurs abords.".
L'art. 102 RPGA prévoit pour sa part que la municipalité peut prendre toutes les mesures nécessaires pour garantir l’esthétique des constructions sur le territoire de la Commune (al. 1) et que les constructions, les agrandissements, les transformations de toutes espèces, les crépis et peintures, les couleurs des façades, les affiches, etc. de nature à nuire au bon aspect d’un lieu, sont interdits (al. 2).
b) Selon la jurisprudence, il incombe au premier chef aux autorités communales de veiller à l'aspect architectural des constructions; elles disposent à cet égard d'un large pouvoir d'appréciation (ATF 115 Ia 114 consid. 3d p. 118-119, 363 consid. 3b p. 367; RDAF 2000 I p. 288). Le tribunal s’impose une certaine retenue dans l'examen de la question de l’esthétique, en ce sens qu'il ne substitue pas son propre pouvoir d'appréciation à celui de l'autorité municipale, mais se borne à ne sanctionner que l'abus ou l'excès du pouvoir d'appréciation, la solution dépendant étroitement des circonstances locales (cf. notamment AC.2006.
0209 du 16 janvier 2008, et
les arrêts cités). L’intégration d’une construction ou d’une installation à l’environnement bâti doit être examinée sur la base de critères objectifs, sans sacrifier à un goût ou à un sens esthétique particulièrement aigu, de manière que le poids de la subjectivité, inévitable dans toute appréciation, n'influe que dans les limites de principes éprouvés et par référence à des notions communément admises (arrêt AC.2006.0097 du 13 mars 2007
; RDAF 1976 p. 268). Certes, un projet peut être interdit sur la base de l’art. 86 LATC, quand bien même il satisferait par ailleurs à toutes les dispositions cantonales et communales en matière de construction. Toutefois, lorsque la réglementation applicable prévoit que des constructions d’un certain volume peuvent être édifiées,
une interdiction de construire, basée sur l'art. 86 LATC, en raison du contraste que formerait par son volume le bâtiment projeté avec les constructions voisines, ne peut se justifier que par un intérêt public prépondérant. Tel est le cas lorsqu'il s'agit de protéger un site ou un ensemble de bâtiments présentant des qualités esthétiques remarquables qui font défaut à l'immeuble projeté ou que mettrait en péril sa construction (ATF 101 Ia 213 consid. 6c p. 222-223; AC.2007.0291 du 21 avril 2008 consid. 3, AC.2006.0098 du 29 décembre 2006 consid. 4b).
c) L'inspection locale a permis de confirmer que l’on ne se trouve pas dans un site méritant une protection particulière et que les constructions existantes dans la zone d’habitation individuelle de Lonay se caractérisent par une grande diversité, notamment en terme d’implantation des bâtiments, de gabarits et de toitures, ces dernières présentant des formes et des pentes très variées. (ce fait avait déjà été constaté par le juge instructeur dans une décision refusant l’effet suspensif à un recours formé contre un projet de construction du recourant Mohamed Gawad - AC.2004.0029 du 4 octobre 2004). Le bâtiment projeté ne présente au surplus pas de caractéristique particulière, si bien que son intégration dans l’environnement bâti ne devrait pas poser de problème, ceci quant bien même il sera coiffé d’un toit plat. En tous les cas, la municipalité n’a pas abusé de son pouvoir d’appréciation en autorisant celui-ci, respectivement le toit plat, lequel n’est au demeurant pas interdit par le règlement, qui laisse une grande liberté aux constructeurs (cf. décision sur effet suspensif précitée dans la cause AC.2004.0029).
5.
Les recourants soutiennent que le projet ne respecte pas le coefficient d’utilisation du sol (CUS) fixé par le RPGA. Ils font valoir qu’il convient d’inclure dans le calcul de la surface brute de plancher utile certaines surfaces du sous-sol, à savoir celle correspondant au local jeu/bricolage, celle de la douche ainsi que la totalité du couloir permettant d’accéder à ces deux espaces.
a) En ce qui concerne le CUS, le RPGA dispose ce qui suit:
Art. 30
Le coefficient d’utilisation du sol ne dépasse pas 0,33.
Les dépendances ainsi que les garages ne rentrent pas en considération dans le calcul du coefficient d’utilisation du sol.
Art. 108
La surface brute de plancher habitable se calcule conformément à la norme ORL-EPF no 514420 du 11 octobre 1996 de l’Institut pour l’aménagement local, régional et national
Art. 109
Le coefficient d’utilisation du sol (CUS) est le rapport entre la surface brute de plancher habitable et la surface de la parcelle.
Pour définir la notion de CUS, le RPGA renvoie aux normes établies par l'Institut de l'Ecole polytechnique fédérale de Zurich pour l'aménagement local, régional et national (norme ORL-EPFZ). La définition du CUS selon ces normes est la suivante : "
L'indice d'utilisation (u) est le rapport numérique entre la surface brute du plancher utile et la surface constructible du terrain. (...) La surface brute du plancher utile se compose de la somme de toutes les surfaces d'étages en dessous et en dessus du sol, y compris les surfaces des murs et des parois dans leur section horizontale. N'entrent toutefois pas en considération: toutes les surfaces non utilisées ou non utilisables pour l'habitation ou le travail, telles que par exemple les caves, les greniers, les séchoirs et les buanderies des logements ; les locaux pour le chauffage, les soutes à charbon ou à mazout ; les locaux pour la machinerie des ascenseurs, (...);les locaux communs de bricolage dans les immeubles à logements multiples ; les couloirs, escaliers et ascenseurs desservant exclusivement des surfaces non directement utiles (...)."
(v. Droit fédéral et vaudois de la construction, Glossaire, Coefficient d'utilisation du sol, ch. 5, p. 461-462,).
b) Pour déterminer si un local doit être pris en considération dans le calcul du CUS, il convient ainsi de déterminer si ce dernier est habitable. A cet égard, la jurisprudence a précisé que la seule intention subjective des constructeurs ne joue pas un rôle décisif. Il convient plutôt de déterminer si, objectivement, les aménagements prévus au niveau considéré permettent aisément de rendre ces surfaces habitables (v. dans ce sens ATF 108 Ib 130). La Commission cantonale de recours en matière de constructions (CCR) avait jugé qu'un niveau désigné comme "galetas" sur un plan pouvait être considéré comme habitable et entrer dans le calcul du nombre d'étages autorisé, car il était éclairé par des fenêtres de même dimension que les autres chambres du niveau inférieur et était accessible par l'escalier ainsi que par l'ascenseur (RDAF 1975 p. 277). La CCR avait également jugé qu'il convenait d'assimiler à un étage habitable supplémentaire la partie du niveau des combles formant une galerie à laquelle on pouvait accéder par un escalier particulier (RDAF 1972 p. 414). Le Tribunal administratif a pour sa part jugé qu'un étage de combles dont les conditions d'éclairage n'étaient pas conformes à la réglementation cantonale devait être considéré comme non habitable (AC.1995.0179 du 15 mai 1996). Par exemple, la surface d'un local au niveau des combles qui aurait nécessité une ouverture de 1,2 m
2
pour répondre aux exigences de l'art. 27 RLATC, mais qui comprenait seulement deux tabatières de 0,25 m
2
chacune, ne pouvait être considérée comme habitable; dans un tel cas, le projet présentait des dispositions constructives suffisantes pour empêcher d'affecter cette surface à l'habitation, pour autant que la municipalité fixe des conditions précises à cet égard dans le permis de construire et procède au contrôle nécessaire lors de l'octroi du permis d'habiter (AC.1999.0048 du 20 septembre 2000 consid. 6). Ainsi, pour déterminer si le niveau des combles est habitable, il faut examiner si les conditions d'éclairage et d'accessibilité permettent objectivement une utilisation à des fins d'habitation (v. notamment RDAF 1972 p. 275, ainsi que les prononcés de la CCR non publiés n
os
6'302 du 20 décembre 1989 et 6'879 du 7 mai 1991). Il convient en particulier de vérifier si les locaux prévus répondent aux exigences de salubrité fixées par la réglementation cantonale, notamment en ce qui concerne le volume, l'éclairage et la hauteur des pièces habitables. Mais ce point n'est pas à lui seul décisif, en ce sens qu'il ne suffit pas qu'un local ne soit pas réglementaire sous cet angle pour en conclure qu'il n'est pas habitable, alors qu'objectivement il peut et sera vraisemblablement utilisé pour l'habitation malgré sa non-conformité. La condition qui serait fixée dans les permis de construire ou d'habiter concernant le caractère non habitable de l'étage des combles n'est ainsi pas suffisante lorsqu'elle apparaît en contradiction avec la situation effective d'un espace disponible qui présente les caractéristiques d'une surface habitable (AC.2003.0129 du 23 décembre 2004; AC.2002.0052 du 11 novembre 2002 consid. 2b). Se prononçant également sur l’habitabilité d’un étage de comble, le Tribunal cantonal a jugé dans un arrêt récent (AC.2007.0240 du 31 décembre 2008) que, bien que désigné sur les plans comme "
grenier non habitable
", le comble de 71,49 m
2
projeté devait être considéré comme utilisable pour l’habitation ; il a retenu que si la surface du comble bénéficiant d’une hauteur minimum de 2,40 m n’était pas suffisante pour respecter la proportion de l’art. 27 RLATC (qui exige que, pour servir à l’habitation ou au travail, cette hauteur soit respectée au moins sur la moitié de la surface utilisable, celle-ci n’étant comptée qu’à partir d’une hauteur minimale de 1,30 m sous le plafond ou sous les chevrons) en revanche, la surface éclairante - constituée d’une fenêtre de 1,60 m sur 1,60 m ouvrant sur une "
terrasse non accessible
" (en fait un balcon occupant toute la largeur de la façade, profond de 1,80 m et entouré d'un parapet en béton de 70 cm de haut) et d’une fenêtre du pignon nord de 1 m de haut sur 60 cm de large ouvrant aussi sur un balcon semblable, mais moins profond (1,50 m) - était suffisante pour une surface de plancher utilisable de 40,8 m
2
.
En outre, le grenier était accessible par une cage d'escalier desservant tous les étages et débouchant sur un palier doté de deux portes, l'une s'ouvrant sur la partie sud, l'autre sur la partie nord d'un local occupant tout l'étage. Le tribunal est arrivé à la conclusion suivante : ou bien le comble devait être rendu conforme aux prescriptions régissant les locaux susceptibles de servir à l’habitation (aération, lumière) et pris en compte dans le calcul de la surface brute de plancher utile, ou bien il devait être aménagé, notamment du point de vue de son accessibilité, de manière à ce que son utilisation en tant que grenier ne fasse pas de doute. Dans une autre affaire, le tribunal cantonal a jugé que des combles dont la surface où la hauteur était supérieure à 130 cm sous le plafond était restreinte en raison de la toiture à quatre pans, dont la hauteur maximale était limitée à 2,20 m et, surtout, qui ne comportaient aucune fenêtre de grandes dimensions sur la façade pignon s’ouvrant sur un balcon, mais deux « Velux » de petites dimensions de 78 cm x 70 cm ne permettant pas une aération et un éclairage suffisants pour des locaux susceptibles de servir à l’habitation ne pouvaient pas objectivement être utilisés à des fins d’habitation (AC.2008.0107 du 2 février 2009). Le Tribunal administratif a encore jugé que rien ne justifiait d’exclure les locaux sanitaires (en l’occurrence une salle de bain dans les combles) de la surface habitable dès lors qu’ils constituent, au même titre qu’une cuisine, une des conditions qui confèrent au logement son caractère habitable (AC.2006.0135 du 1
er
décembre 2006 consid. 2).
c) En l’espèce, les surfaces brutes prises en compte pour le calcul du CUS s’élèvent à 111,6 m
2
pour le rez-de-chaussée et le 1
er
étage, soit au total 223,2 m
2
alors que la surface brute de plancher utile autorisée est de 297 m
2
(surface du terrain de 900 m
2
x 0,33). Il convient toutefois d’examiner si, comme le soutiennent les recourants, il y a lieu de prendre en compte au sous-sol le local jeu/bricolage, la douche et le couloir permettant d’accéder à ces deux espaces, ce qui implique que le CUS ne serait pas respecté.
Le local indiqué dans les plans comme « local jeux/bricolage non habitable à usage familial » a une surface de 57,8 m
2
et sa hauteur est limitée, comme toutes les pièces du sous-sol, à 2,20 m. Ce local comporte une porte-fenêtre de 1,31 m par 1,89 m donnant un accès direct à la terrasse et deux grandes fenêtres de 1,96 m par 1,31 m chacune. Selon les constructeurs, ce local, dont la hauteur est insuffisante pour l’habitation, ne serait pas destiné à celle-ci et resterait à l’état brut. Les ouvertures en façades sud n’auraient ainsi été prévues que pour des motifs pratiques et d’esthétique, soit s’agissant de la porte donnant sur le jardin, pour sortir des meubles de jardin et pour les fenêtres, d’harmoniser la façade.
La hauteur du local jeu/bricolage est effectivement insuffisante pour un local susceptible de servir à l’habitation selon l’art. 27 RLATC, lequel dispose que la hauteur pour une telle affectation doit être de 2,40 m au moins. Cependant, ce seul fait ne permet pas d’écarter d’emblée la possibilité que ce local soit habitable. En effet, contrairement à l’arrêt AC.2008.0107 précité dont se prévalent les constructeurs où il a été constaté que outre une insuffisance de hauteur des combles, le volume et l’éclairage ne permettaient pas objectivement l’utilisation de celles-ci à des fins d’habitation, tous les autres éléments susceptibles de rendre ce local habitable sont donnés. On relève en particulier que celui-ci est pourvu d’une isolation, quil est accessible aussi bien de l’intérieur - par l’espace intitulé dégagement lequel comporte un escalier menant au rez-de-chaussée - que de l’extérieur - par la porte-fenêtre donnant un accès direct à la terrasse - et qu’il est équipé d’ouvertures permettant une bonne aération et un éclairage suffisant. On rappelle à cet égard l’art. 28 RLATC qui dispose que tout local susceptible de servir à l’habitation doit être éclairé par une ou plusieurs baies représentant une surface qui n’est pas inférieure au 1/8 de la superficie du plancher et de 1 m
2
au minimum, ce qui est le cas en l’espèce. Ainsi, la condition qui serait fixée dans le permis de construire et le permis d’habiter concernant le caractère non habitable de ce local serait, dans ces conditions, en contradiction avec la situation effective, cet espace présentant toutes les caractéristiques d’une surface habitable. Il en va de même de la douche d’une surface de 14,8 m
2 ;
jouxtant le local jeu/bricolage, elle doit également être considérée comme local habitable pour les motifs évoqués dans l’arrêt AC.2006.0135 précité.
Le couloir d’accès aux différents locaux du sous-sol (intitulé « dégagement dans les plans d’enquête) a une surface de 19,0 m
2
et dessert aussi bien des surfaces non habitables (local technique, buanderie, cave) que le local jeu/bricolage et la douche considérés comme habitables. Selon les normes ORL-EPFZ, les couloirs qui desservent exclusivement des surfaces non directement utiles ne sont pas compris dans le calcul du CUS. Ces normes ne traitent cependant pas l’hypothèse où, comme en l’espèce, un couloir d’accès dessert à la fois des surfaces habitables et non habitables. A défaut de règles définies en la matière, il se justifie d’inclure le couloir d’accès dans la surface brute de plancher non pas dans sa totalité mais proportionnellement à la surface du sous-sol considérée comme habitable. En l’espèce, les surfaces non utiles (buanderie, cave et local technique) s’élèvent au total à 63,3 m
2
et représentent 46,6% de la surface totale du sous-sol, non inclus le dégagement (soit 135,9 m
2
); les surfaces habitables mesurent 72,6 m
2
et représentent 53,4% de celle-ci; le couloir d’accès doit par conséquent être inclu dans le calcul du CUS à raison d’environ 10,2 m
2
(53,4% X 19,0 m
2
), le solde de 8,80 m
2
desservant les locaux non habitables.
Au vu de ces éléments, tenant compte de la surface du local jeu/bricolage, de la douche et d’une partie du dégagement, la surface à prendre en considération s’élève à 306 m
2
, ce qui implique que le CUS de 0,33 n’est pas respecté. Le grief des recourants sur ce point doit par conséquent être admis.
6.
Les considérants qui précèdent conduisent à l’admission du recours et à l’annulation de la décision attaquée. Il appartient aux constructeurs de présenter de nouveaux plans à la municipalité permettant de respecter le CUS. A priori, ceci implique uniquement une modification de la destination des pièces du sous-sol (par exemple en renonçant à la douche prévue à ce niveau), ce qui devrait permettre à la municipalité de statuer sans nouvelle enquête publique. Compte tenu du fait que la plupart des griefs des recourants ont été écartés et que la non réglementarité du projet est aisément corrigible il y a lieu de partager les frais de la cause entre les recourants et les constructeurs et de compenser les dépens.