Decision ID: 9eea3a1a-d39a-5f26-a17f-45aa448d199d
Year: 2015
Language: de
Court: BE_VB
Chamber: BE_VB_001
Canton: BE
Region: Espace_Mittelland
Law Area: public_law

I. Sachverhalt
1. Die Beschwerdegegnerin ist Eigentümerin der Parzelle Matten bei Interlaken
Grundbuchblatt Nr. A._. Mit Baugesuch vom 10. Februar 2014 beantragte sie den
Umbau und die Umnutzung der bestehenden Zimmerei in ein Wohnhaus. Bereits am 20.
Dezember 2013 hatte sie in diesem Zusammenhang ein Ausnahmegesuch gestellt, da das
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direkt an die Strasse angrenzende Gebäude im Bauverbotsstreifen nach Art. 80 SG1 und
Anhang A149 zum GBR2 steht.
Das Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli erteilte mit Gesamtentscheid vom
25. September 2014 die Baubewilligung, welche die Ausnahmebewilligung für das
Unterschreiten des Strassenabstandes einschloss.
2. Dagegen reichte die Einwohnergemeinde Matten am 27. Oktober 2014 Beschwerde
bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Sie beantragt,
dass dem Baugesuch vom 10. Februar 2014 der Bauabschlag erteilt werde; eventuell sei
die Baubewilligung aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz
zurückzuweisen. Zur Begründung macht sie geltend, die Vorinstanz habe die
Ausnahmebewilligung zu Unrecht erteilt und zudem die lärmrechtlichen Vorgaben nicht
richtig beurteilt.
3. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet3, holte die
Vorakten ein und führte den Schriftenwechsel durch.

II. Erwägungen
1. Sachurteilsvoraussetzungen
Bauentscheide können nach Art. 40 Abs. 1 BauG4 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit
Baubeschwerde bei der BVE angefochten werden. Die BVE ist zur Beurteilung der
Beschwerde gegen den Gesamtentscheid zuständig (Art. 11 Abs. 1 i.V.m. Art. 5 Abs. 1
1 Strassengesetz vom 4. Juni 2008 (SG; 732.11). 2 Gemeindebaureglement der Einwohnergemeinde Matten vom Januar 2010. 3 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191). 4 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721).
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KoG5). Die Beschwerdeführerin ist als zuständige Gemeindebehörde zur Beschwerde
legitimiert (Art. 40 Abs. 2 BauG). Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist
daher einzutreten.
2. Besitzstandsgarantie
a) Die Beschwerdegegnerin beschrieb ihr Vorhaben im Baugesuch als "Abbrechen der
bestehenden Holzunterstände, Umbau bestehender Zimmerei, Teilabbruch, Neubau
Treppenaufgang, Erstellen von zusätzlich 3 Parkplätzen". Als bisherige Nutzung gab sie
"Zimmermannsgewerbe" an; nach dem Umbau sollte das Gebäude zu Wohnzwecken
dienen. Die Baukosten bezifferte sie im Baugesuch auf rund Fr. 1,3 Mio.
Das betroffene Gebäude wurde vor der Erstellung der heutigen E._ Strasse in
Matten erbaut und grenzt unmittelbar an diese an. Es ist nicht konform mit den seit der
Erbauung erlassenen Strassenabstandsvorschriften gemäss Art. 80 SG und Anhang A149
zum GBR. Das Regierungsstatthalteramt ging davon aus, dass die Bauherrschaft für ihr
Projekt eine Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung des Strassenabstands benötige, da
die Besitzstandsgarantie nach Art. 3 BauG nur für die bisherige Nutzungsart gelte. Das
Regierungsstatthalteramt erteilte die beantragte Ausnahmebewilligung im angefochtenen
Entscheid.
b) Die bauliche Veränderung bestehender Bauten und Anlagen sowie deren Umnutzung
sind nach Art. 1a Abs. 1 und 2 BauG baubewilligungspflichtig. Die Bewilligung wird nach
Art. 2 BauG nur erteilt, wenn das Bauvorhaben den bau- und planungsrechtlichen
Vorschriften und den nach anderen Gesetzen im Baubewilligungsverfahren zu prüfenden
Vorschriften entspricht.
Art. 84 Abs. 1 SG verweist hinsichtlich Bauten, welche den Regeln über Strassenabstände
etc. widersprechen, auf die Bestimmungen über die Besitzstandsgarantie nach Art. 3
BauG. Nach dessen Absatz 1 werden aufgrund bisherigen Rechts bewilligte oder
bewilligungsfreie Bauten und Anlagen in ihrem Bestand durch neue Vorschriften und Pläne
nicht berührt. Sie dürfen unterhalten, zeitgemäss erneuert und, soweit dadurch ihre
5 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1).
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Rechtswidrigkeit nicht verstärkt wird, auch umgebaut oder erweitert werden (Art. 3 Abs. 2
BauG). Die Besitzstandsgarantie bedeutet, dass rechtmässig erstellte Bauten in ihrem
Bestand geschützt sind. Diese dürfen als sogenannte „altrechtliche Bauten“ weiter
bestehen, unterhalten und weiterhin in der bisherigen Art genutzt werden, auch wenn sie
neuen Vorschriften und Plänen nicht mehr entsprechen.6 Nicht unter die
Besitzstandsgarantie fallen Nutzungsänderungen7, Abbruch und Wiederaufbau von Bauten
und Anlagen sowie neubauähnliche Umgestaltungen.8
c) Vorliegend geht es um die Umnutzung einer Zimmerei in ein Wohnhaus. Das Projekt
umfasst auch Abbruch-, Umbau- und Neubauarbeiten mit projektierten Baukosten in
erheblicher Höhe. Solche bauliche Veränderungen sind von der Besitzstandsgarantie nach
Art. 3 Abs. 2 BauG nur gedeckt, sofern dadurch nicht die bestehende Rechtswidrigkeit
verstärkt wird.
d) Eine verstärkte Rechtswidrigkeit im Sinne von Art. 3 Abs. 2 BauG liegt dann vor,
wenn das Interesse, das durch die verletzte Vorschrift geschützt werden soll, stärker
beeinträchtigt wird.9 Dies ist z.B. dann der Fall, wenn ein Gebäude aufgestockt wird, das
die reglementarischen Grenz- und Gebäudeabstände gegenüber den
Nachbargrundstücken nicht einhält, da die Abstandsvorschriften u.a. den Interessen der
Nachbarn an Aussicht und Besonnung dienen und die Erhöhung des Gebäudes darauf
eine ähnliche Auswirkung hat wie eine Verkürzung des Gebäude- oder Grenzabstandes.10
Eine Verstärkung der Rechtswidrigkeit liegt sodann z.B. vor, wenn in einem Gebäude, das
die zulässige Geschosszahl überschreitet, die Umnutzung eines Geschosses (Umnutzung
von Abstellräumen zu Wohnzwecken) zu einer Nutzungsintensivierung führt, da Vorgaben
zur Geschosszahl auch auf das Nutzungsmass zielen.11
e) Vorliegend handelt es sich um ein Gebäude, das direkt an den Strassenrand grenzt,
also in den Bauverbotsstreifen nach Art. 80 SG ragt. Die Strassenabstandsvorschriften
haben vor allem verkehrspolizeiliche und wohnhygienische Bedeutung. Sie gewährleisten
6 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz, Band I, 4. Auflage, Bern 2013, Art. 3 N 1. 7 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 3 N. 2. 8 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 3 N. 3. 9 BVR 1988 S. 62 f. 10 BVR 1988 S. 63. 11 VGE 100.2010.111U vom 1. April 2011, E. 4.5.
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die Verkehrsübersicht, schützen die Anstösser vor lästigen Auswirkungen des
Strassenverkehrs (Lärm, Staub, Abgase, Erschütterungen, Lichteinwirkungen) und die
Strassenbenützer vor Gefährdungen aus den anstossenden Grundstücken.12
f) Die Beschwerdeführerin hatte bereits im Verfahren vor der Vorinstanz darauf
hingewiesen, dass die Bewohner des künftig zu Wohnzwecken genutzten Gebäudes
aufgrund dessen Lage direkt am Strassenrand mit erheblichen Erschütterungen und
Strassenlärm zu rechnen hätten. Bei einer Nutzung zu Wohnzwecken fallen solche
Belastungen mehr ins Gewicht als beim Betrieb einer Handwerksunternehmung, die selber
einen gewissen Lärmpegel generiert. Die Wohnnutzung impliziert nicht nur den
regelmässigen längeren Aufenthalt von Personen, sondern dient auch den Bewohnern
vorrangig zur Erholung und Entspannung. Immissionen durch Lärm, Staub, Abgase,
Erschütterungen oder Lichteinwirkungen können diese Interessen gefährden.
Die Pläne zeigen, dass zum Wohnen, Essen und Schlafen bestimmte Räume auf der
Gebäudeseite vorgesehen sind, welche an die E._ Strasse angrenzt. Der
projektierte Umbau und die Umnutzung haben daher zur Folge, dass das Interesse an der
Wohnhygiene, das mit der Strassenabstandsvorschrift u.a. geschützt werden soll, stärker
beeinträchtigt wird. Damit werden die Grenzen der Besitzstandsgarantie nach Art. 3 Abs. 2
BauG gesprengt. Das vorgesehene Projekt bedarf daher einer Ausnahmebewilligung für
die Unterschreitung des Strassenabstands nach Art. 26 Abs. 1 BauG und Art. 81 Abs. 1
SG.
3. Ausnahmebewilligung
a) Die Beschwerdeführerin führt an, dass sie als zuständige Gemeindebehörde über die
Erteilung oder Verweigerung der Ausnahmebewilligung zu befinden habe. Sie anerkenne
zwar, dass das Regierungsstatthalteramt im koordinierten Verfahren als Leitbehörde
darüber entscheiden konnte, doch hätte es der Gemeinde bei der Auslegung ihrer eigenen
Vorschriften einen Beurteilungsspielraum einräumen müssen.
12 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 12 N 15.
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Die Leitbehörde würdigt Amtsberichte im koordinierten Verfahren frei (Art. 35 Abs. 2
BewD13). Bei der streitigen Frage, ob eine Ausnahmebewilligung gewährt werden kann,
sind die unbestimmten Rechtsbegriffe der besonderen Verhältnisse bzw. des öffentlichen
Interesses (Art. 26 Abs. 1 BauG und Art. 81 Abs. 1 SG) auszulegen. Diese entstammen
dem kantonalen, nicht dem kommunalen Recht, weshalb die von der Beschwerdeführerin
geforderte Zurückhaltung fehl am Platz wäre.
b) Laut Art. 26 BauG können Ausnahmen von einzelnen Bauvorschriften bewilligt
werden, wenn besondere Verhältnisse es rechtfertigen und wenn keine öffentlichen
Interessen beeinträchtigt werden. Ausnahmen dürfen überdies keine wesentlichen
nachbarlichen Interessen verletzen, es sei denn, die Beeinträchtigung könne durch
Entschädigung vollwertig ausgeglichen werden. Diese Voraussetzungen müssen kumulativ
erfüllt sein. Art. 81 Abs. 1 SG sieht sinngemässe Voraussetzungen für Ausnahmen von den
Strassenabstandsvorschriften vor, mit dem zusätzlichen Hinweis, dass insbesondere (aber
nicht ausschliesslich) Gründe des Ortsbildes für das Vorliegen von besonderen Umständen
sprechen können.
Eine Ausnahmebewilligung soll die gesetzliche Regelung, die im Interesse der
Rechtssicherheit sowie der Rechtsgleichheit die tatsächlichen Verhältnisse generalisierend
erfasst, einzelfallgerecht verfeinern. Ausnahmegründe beziehen sich deshalb auf den
Zweck, den Umfang oder die Gestaltung eines Bauvorhabens, wenn diese in den
geltenden Vorschriften nicht genügend berücksichtigt sind. Sie müssen mit den
Besonderheiten des Baugrundstücks oder des Bauvorhabens zusammenhängen. Unter
Umständen können aber auch Besonderheiten, die sich aus den subjektiven Verhältnissen
der bauwilligen Personen ergeben, eine Ausnahme begründen. Rein finanzielle Interessen,
der Wunsch nach einer Ideallösung oder intensives Ausnützungsstreben rechtfertigen aber
keine Ausnahmebewilligung. Es geht vielmehr darum, ausgesprochene Unbilligkeiten und
Unzweckmässigkeiten zu vermeiden, die die strikte Anwendung der Vorschrift für die
Bauwilligen zur Folge hätte.
Schliesslich ist zu berücksichtigen, dass der Ausnahmegrund keine absolute Grösse ist.
Ob ein Sachverhalt als Ausnahmegrund genügen kann, hängt von drei Komponenten ab:
13 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1).
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vom Interesse des Bauherrn an der Ausnahme, von der Bedeutung der Vorschrift, von der
abgewichen werden soll, und von Art und Mass der verlangten Abweichung.14
c) Die Vorinstanz begründete das Vorliegen besonderer Verhältnisse damit, dass das
fragliche Gebäude bereits vor der Erstellung der heutigen E._ Strasse dastand
und deshalb unmittelbar am Strassenrand liege. Es handle sich (ohne nähere Erläuterung)
um eine "spezielle Parzelle". Der Heimatschutz habe festgestellt, dass der fehlende
Strassenabstand im Ortsbild von Matten keineswegs eine Singularität darstelle;
ungewöhnlich sei einzig der Umstand, dass es sich (im Gegensatz zu anderen im
Strassenabstand befindlichen Bauten, welche zu Wohnzwecken genutzt würden) um eine
gewerblich genutzte Liegenschaft handle. Die Vorinstanz erwog weiter, dass die
Bauherrschaft sich ohne weiteres auf den Besitzstand berufen und ihr Bauvorhaben ohne
Beanspruchung einer Ausnahme umsetzen könnte, wenn das Gebäude bereits vor der
letzten Ortsplanungsrevision von 2010 zum Wohnen benutzt worden wäre.
Die Beschwerdeführerin kritisiert zu Recht, dass diese Umstände keine besonderen
Verhältnisse im Sinne der Ausnahmevorschriften darstellen. Das Gebäudealter und die
Tatsache, dass das Gebäude bereits vor der Strasse bestanden hatte, sind von Relevanz
hinsichtlich der Besitzstandsgarantie, die, wie gezeigt, hier nicht greift. Im Hinblick auf die
Voraussetzungen der Ausnahmebewilligung kommt ihnen keine zusätzliche Bedeutung zu.
Dass "bauhistorisch ein gewisses Interesse" an einer die Bausubstanz erhaltenden
Umnutzung bestehe, leitet die Vorinstanz daraus ab, dass der Berner Heimatschutz in
seiner Stellungnahme vom 7. April 2014 in Aussicht gestellt hat, sich für eine sorgfältige
Sanierung der bestehenden Bausubstanz um die Erwirkung finanzieller Beiträge aus dem
Lotteriefonds zu bemühen. Der Stellungnahme lässt sich aber nicht entnehmen, dass sich
der Heimatschutz für eine Erhaltung des Gebäudes einsetzen will oder diese Nutzungsart
einer anderen – namentlich einer umfassenderen Neuüberbauung – vorziehen würde; im
Gegenteil. Die Behauptung der Beschwerdegegnerin, wonach das Gebäude für das
Strassen-, Orts- und Quartierbild prägend ist, wird durch die Stellungnahme des
Heimatschutzes nicht gestützt.
Sodann ist schwer einzusehen, weshalb die "fehlende Singularität" der Lage direkt am
Strassenrand eine Besonderheit begründen soll. Damit wird lediglich dargetan, dass es
14 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 26-27 N. 4.
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sich dabei nicht um eine Ausnahmeerscheinung im Ortsbild von Matten handelt. Dass die
Belegenheit direkt am Strassenrand unter dem Gesichtspunkt des Ortsbildes geradezu
wünschbar erschiene, wird von keiner Seite behauptet. Auch der Hinweis der Vorinstanz,
dass sich die Bauherrschaft unter anderen Umständen auf die Besitzstandsgarantie hätte
berufen können, ist nicht relevant im Hinblick auf die Begründung besonderer Umstände.
Das Baugrundstück weist auch keine Besonderheiten auf, aufgrund derer sich das
projektierte Bauvorhaben aufdrängt oder von Zweck, Umfang oder Gestaltung her als
besonders sinnvoll erscheint. Eine andere Art der Überbauung ist ohne weiteres möglich.
Aus den Vorakten ergibt sich, dass sich die Parzelle eignen würde für eine umfassendere
Überbauung im Rahmen eines Gesamtprojekts, was aus Sicht der Gemeinde und des
Heimatschutzes wünschenswert wäre. Mit anderen Worten ist eine sinnvolle Nutzung der
Parzelle auch anders als mit dem projektierten Vorhaben möglich und unter dem
Gesichtspunkt der haushälterischen Bodennutzung allenfalls auch wünschbarer. Dem
grösseren finanziellen Aufwand der Realisierung einer Neuüberbauung steht die
entsprechende Möglichkeit zur Generierung höherer Erträge gegenüber. Die Anwendung
der Strassenabstandvorschriften wirkt daher auch in Berücksichtigung der konkreten
Umstände weder unbillig noch unzweckmässig.
d) Mangels Vorliegens von besonderen Verhältnissen gemäss Art. 26 Abs. 1 BauG und
Art. 81 Abs. 1 SG kann folglich keine Ausnahme von den Strassenabstandsvorschriften
gemäss Art. 80 Abs. 1 SG und Anhang A149 zum GBR gewährt werden. Die Prüfung von
einer Ausnahme entgegenstehenden öffentlichen Interessen erübrigt sich damit.
4. Zusammenfassung und Verfahrenskosten
Zusammenfassend ergibt sich, dass das Umbau- und Umnutzungsprojekt der
Beschwerdegegnerin nicht von der Besitzstandsgarantie nach Art. 84 Abs. 1 SG i.V.m. Art.
3 BauG gedeckt ist. Da das fragliche Gebäude im Bauverbotsstreifen nach Art. 80 Abs. 1
SG liegt, bedarf das Projekt einer Ausnahmebewilligung. Diese setzt nach Art. 81 Abs. 1
SG und Art. 26 Abs. 1 BauG das Vorliegen besonderer Verhältnisse voraus. Solche liegen
hier nicht vor. Es kann daher keine Ausnahmebewilligung gewährt werden, was zur
Erteilung des Bauabschlags führt. Die Beschwerde ist somit gutzuheissen.
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Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt die Beschwerdegegnerin. Sie hat die
Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine
Pauschalgebühr von Fr. 1'600.-- (Art. 103 Abs. 2 VRPG in Verbindung mit Art. 19 Abs. 1
GebV15). Die amtlichen Kosten für das erstinstanzliche Baubewilligungsverfahren von
Fr. 7'439.45 hat die Beschwerdegegnerin als Baugesuchstellerin zu tragen (Art. 52 Abs. 1
BewD). Parteikosten werden keine gesprochen. Die Gemeinde war zwar anwaltlich
vertreten und obsiegt mit ihren Anträgen. Gemeinden haben im Beschwerdeverfahren aber
grundsätzlich keinen Anspruch auf Parteikostenersatz (Art. 104 Abs. 4 VRPG).