Decision ID: 9513d0c5-43a0-4df2-9b78-e55943f72c4a
Year: 2021
Language: de
Court: AG_OG
Chamber: AG_OG_009
Canton: AG
Region: Northwestern_Switzerland
Law Area: 

Der Vizepräsident entnimmt den Akten:
1.
Die Gesuchstellerin ist eine Aktiengesellschaft mit Sitz in R. (AG). Sie be-
zweckt im Wesentlichen _ (Gesuchsbeilage [GB] 2).
2.
Die Gesuchsgegnerin ist eine Aktiengesellschaft mit Sitz in C. (ZG). Sie hat
insbesondere die Erbringung von Dienstleistungen auf dem Gebiet des Im-
mobilienhandels, insbesondere den Erwerb, die Verwaltung, die Vermie-
tung, die Belehnung sowie die Veräusserung von Liegenschaften zum
Zweck (GB 2).
Die Gesuchsgegnerin ist Alleineigentümerin der Grdst.-Nr. 1234-1, 1234-2,
1234-3, 1234-4, 1234-5, 1234-5, 1234-6, 1234-7, 1234-8, 1234-10, 1234-
11, 1234-12, 1234-13, 1234-14, 1234-15, 1234-16, 1234-17, 1234-20 und
1234-21, alle GB B. (Antwort Rz. III/8; GB 3).
3.
Mit Gesuch vom 27. März 2021 (Postaufgabe: 27. März 2021) stellte die
Gesuchstellerin die folgenden Rechtsbegehren:
" 1. Das Grundbuchamt Z. sei richterlich anzuweisen, auf den folgenden Grundstücken / Liegenschaften in B. die folgenden Pfandrechte
Stockwerkeinheit B., 1234-1 (Stammgrundstück LIG B./1234) CH _ 4 1⁄2 Zimmer-Wohnung Nr. 01 Wertquote 58/1000 Pfandsumme Fr. 8'509.36
Stockwerkeinheit B., 1234-2 (Stammgrundstück LIG B./1234) CH _ 4 1⁄2 Zimmer-Wohnung Nr. 02 Wertquote 37/1000 Pfandsumme Fr. 5'428.39
Stockwerkeinheit B., 1234-3 (Stammgrundstück LIG B./1234) CH _ 4 1⁄2 Zimmer-Wohnung Nr. 03 Wertquote 39/1000 Pfandsumme Fr. 5'721.81
Stockwerkeinheit B., 1234-4 (Stammgrundstück LIG B./1234) CH _ 4 1⁄2 Zimmer-Wohnung Nr. 04 Wertquote 58/1000 Pfandsumme Fr. 8'509.36
Stockwerkeinheit B., 1234-5 (Stammgrundstück LIG B./1234)
- 3 -
CH _ 4 1⁄2 Zimmer-Wohnung Nr. 05 Wertquote 39/1000 Pfandsumme Fr. 5'721.81
Stockwerkeinheit B., 1234-6 (Stammgrundstück LIG B./1234) CH _ 4 1⁄2 Zimmer-Wohnung Nr. 06 Wertquote 51/1000 Pfandsumme Fr. 7'482.37
Stockwerkeinheit B., 1234-7 (Stammgrundstück LIG B./1234) CH _ 4 1⁄2 Zimmer-Wohnung Nr. 07 Wertquote 34/1000 Pfandsumme Fr. 4'988.25
Stockwerkeinheit B., 1234-8 (Stammgrundstück LIG B./1234) CH _ 4 1⁄2 Zimmer-Wohnung Nr. 08 Wertquote 38/1000 Pfandsumme Fr. 5'575.10
Stockwerkeinheit B., 1234-10 (Stammgrundstück LIG B./1234) CH _ 4 1⁄2 Zimmer-Wohnung Nr. 10 Wertquote 34/1000 Pfandsumme Fr. 4'988.25
Stockwerkeinheit B., 1234-11 (Stammgrundstück LIG B./1234) CH _ 4 1⁄2 Zimmer-Wohnung Nr. 11 Wertquote 38/1000 Pfandsumme Fr. 5'575.10
Stockwerkeinheit B., 1234-12 (Stammgrundstück LIG B./1234) CH _ 4 1⁄2 Zimmer-Wohnung Nr. 12 Wertquote 51/1000 Pfandsumme Fr. 7'482.37
Stockwerkeinheit B., 1234-13 (Stammgrundstück LIG B./1234) CH _ 4 1⁄2 Zimmer-Wohnung Nr. 13 Wertquote 34/1000 Pfandsumme Fr. 4'988.25
Stockwerkeinheit B., 1234-14 (Stammgrundstück LIG B./1234) CH _ 4 1⁄2 Zimmer-Wohnung Nr. 14 Wertquote 38/1000 Pfandsumme Fr. 5'575.10
Stockwerkeinheit B., 1234-15 (Stammgrundstück LIG B./1234) CH _ 4 1⁄2 Zimmer-Wohnung Nr. 15 Wertquote 51/1000
- 4 -
Pfandsumme Fr. 7'482.37
Stockwerkeinheit B., 1234-16 (Stammgrundstück LIG B./1234) CH _ 4 1⁄2 Zimmer-Wohnung Nr. 16 Wertquote 34/1000 Pfandsumme Fr. 4'988.25
Stockwerkeinheit B., 1234-17 (Stammgrundstück LIG B./1234) CH _ 4 1⁄2 Zimmer-Wohnung Nr. 17 Wertquote 38/1000 Pfandsumme Fr. 5'575.10
Stockwerkeinheit B., 1234-20 (Stammgrundstück LIG B./1234) CH _ 4 1⁄2 Zimmer-Wohnung Nr. 20 Wertquote 37/1000 Pfandsumme Fr. 5'428.39
Stockwerkeinheit B., 1234-21 (Stammgrundstück LIG B./1234) CH _ Gartenhaus im Erdgeschoss Wertquote 16/1000 Pfandsumme Fr. 2'347.41
zuzüglich Zins zu 5% seit dem 1. Februar 2021 zugunsten der /Klägerin vorläufig eizutragen.
2. Mittels einer superprovisorischen Anordnung nach Art. 265 ZPO sei das Grundbuchamt Z. anzuweisen, die in Ziffer 1. hiervor beantragten  sofort vorläufig im Grundbuch einzutragen.
3. Der Gesuchstellerin/Klägerin sei eine angemessene Frist anzusetzen, um Klage auf definitive Eintragung der Bauhandwerkerpfandrechte gemäss Ziffer 1 hiervor zulasten der Grundstücke der Beklagten einzureichen.
4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beklagten."
4.
Am 30. März 2021 erliess der Vizepräsident folgende Verfügung:
1.
In Gutheissung des Gesuchs um Erlass superprovisorischer Mas-
snahmen vom 27. März 2021 wird der Gesuchstellerin die Vormer-
kung vorläufiger Eintragungen je eines Bauhandwerkerpfand-
rechts gemäss Art. 837/839 i.V.m. Art. 961 ZGB auf folgenden
Grundstücken der Gesuchsgegnerin, superprovisorisch zuzüglich
5 % Zins ab 1. Februar 2021 wie folgt bewilligt.
Stockwerkeinheit B., 1234-1 (Stammgrundstück LIG B./1234)
CH _
- 5 -
4 1⁄2 Zimmer-Wohnung Nr. 01 Wertquote 58/1000 Pfandsumme Fr. 8'509.36 zuzüglich 5 % Zins ab 1. Februar 2021
Stockwerkeinheit B., 1234-2 (Stammgrundstück LIG B./1234)
CH _ 4 1⁄2 Zimmer-Wohnung Nr. 02 Wertquote 37/1000 Pfandsumme Fr. 5'428.39 zuzüglich 5 % Zins ab 1. Februar 2021
Stockwerkeinheit B., 1234-3 (Stammgrundstück LIG B./1234)
CH _ 4 1⁄2 Zimmer-Wohnung Nr. 03 Wertquote 39/1000 Pfandsumme Fr. 5'721.81 zuzüglich 5 % Zins ab 1. Februar 2021
Stockwerkeinheit B., 1234-4 (Stammgrundstück LIG B./1234)
CH _ 4 1⁄2 Zimmer-Wohnung Nr. 04 Wertquote 58/1000 Pfandsumme Fr. 8'509.36 zuzüglich 5 % Zins ab 1. Februar 2021
Stockwerkeinheit B., 1234-5 (Stammgrundstück LIG B./1234)
CH _ 4 1⁄2 Zimmer-Wohnung Nr. 05 Wertquote 39/1000 Pfandsumme Fr. 5'721.81 zuzüglich 5 % Zins ab 1. Februar 2021
Stockwerkeinheit B., 1234-6 (Stammgrundstück LIG B./1234)
CH _ 4 1⁄2 Zimmer-Wohnung Nr. 06 Wertquote 51/1000 Pfandsumme Fr. 7'482.37 zuzüglich 5 % Zins ab 1. Februar 2021
Stockwerkeinheit B., 1234-7 (Stammgrundstück LIG B./1234)
CH _ 4 1⁄2 Zimmer-Wohnung Nr. 07 Wertquote 34/1000 Pfandsumme Fr. 4'988.25 zuzüglich 5 % Zins ab 1. Februar 2021
Stockwerkeinheit B., 1234-8 (Stammgrundstück LIG B./1234)
CH _ 4 1⁄2 Zimmer-Wohnung Nr. 08 Wertquote 38/1000 Pfandsumme Fr. 5'575.10 zuzüglich 5 % Zins ab 1. Februar 2021
Stockwerkeinheit B., 1234-10 (Stammgrundstück LIG B./1234)
CH _ 4 1⁄2 Zimmer-Wohnung Nr. 10 Wertquote 34/1000 Pfandsumme Fr. 4'988.25 zuzüglich 5 % Zins ab 1. Februar 2021
Stockwerkeinheit B., 1234-11 (Stammgrundstück LIG B./1234)
CH _ 4 1⁄2 Zimmer-Wohnung Nr. 11 Wertquote 38/1000
- 6 -
Pfandsumme Fr. 5'575.10 zuzüglich 5 % Zins ab 1. Februar 2021
Stockwerkeinheit B., 1234-12 (Stammgrundstück LIG B./1234)
CH _ 4 1⁄2 Zimmer-Wohnung Nr. 12 Wertquote 51/1000 Pfandsumme Fr. 7'482.37 zuzüglich 5 % Zins ab 1. Februar 2021
Stockwerkeinheit B., 1234-13 (Stammgrundstück LIG B./1234)
CH _ 4 1⁄2 Zimmer-Wohnung Nr. 13 Wertquote 34/1000 Pfandsumme Fr. 4'988.25 zuzüglich 5 % Zins ab 1. Februar 2021
Stockwerkeinheit B., 1234-14 (Stammgrundstück LIG B./1234)
CH _ 4 1⁄2 Zimmer-Wohnung Nr. 14 Wertquote 38/1000 Pfandsumme Fr. 5'575.10 zuzüglich 5 % Zins ab 1. Februar 2021
Stockwerkeinheit B., 1234-15 (Stammgrundstück LIG B./1234)
CH _ 4 1⁄2 Zimmer-Wohnung Nr. 15 Wertquote 51/1000 Pfandsumme Fr. 7'482.37 zuzüglich 5 % Zins ab 1. Februar 2021
Stockwerkeinheit B., 1234-16 (Stammgrundstück LIG B./1234)
CH _ 4 1⁄2 Zimmer-Wohnung Nr. 16 Wertquote 34/1000 Pfandsumme Fr. 4'988.25 zuzüglich 5 % Zins ab 1. Februar 2021
Stockwerkeinheit B., 1234-17 (Stammgrundstück LIG B./1234)
CH _ 4 1⁄2 Zimmer-Wohnung Nr. 17 Wertquote 38/1000 Pfandsumme Fr. 5'575.10 zuzüglich 5 % Zins ab 1. Februar 2021
Stockwerkeinheit B., 1234-20 (Stammgrundstück LIG B./1234)
CH _ 4 1⁄2 Zimmer-Wohnung Nr. 20 Wertquote 37/1000 Pfandsumme Fr. 5'428.39 zuzüglich 5 % Zins ab 1. Februar 2021
Stockwerkeinheit B., 1234-21 (Stammgrundstück LIG B./1234)
CH _ Gartenhaus im Erdgeschoss Wertquote 16/1000 Pfandsumme Fr. 2'347.41 zuzüglich 5 % Zins ab 1. Februar 2021
2.
Das Grundbuchamt Z. wird angewiesen, die Vormerkung gemäss
vorstehender Dispositiv-Ziff. 1 sofort einzutragen.
- 7 -
3.
Die Gesuchstellerin hat mit beiliegendem Einzahlungsschein bis
zum 12. April 2021 einen Gerichtskostenvorschuss von
Fr. 4'000.00 zu leisten.
4.
Zustellung des Doppels des Gesuchs (inkl. Beilagen) vom 27. März
2021 an die Gesuchsgegnerin zur Erstattung einer schriftlichen
Antwort bis zum 12. April 2020.
5.
Fristerstreckungen werden grundsätzlich nicht gewährt. Aus-
nahmsweise ist eine Fristerstreckung beim Vorliegen zureichender
Gründe möglich (Art. 144 Abs. 2 ZPO). Als solche gelten die Zustim-
mung der Gegenpartei oder von der Partei nicht vorhersehbare oder
nicht beeinflussbare Hinderungsgründe.
6.
Die Gesuchsgegnerin wird darauf hingewiesen, dass die Vormer-
kung im Grundbuch gelöscht wird, wenn sie für die angemeldeten
Forderungen hinreichende Sicherheiten leistet.
7.
Der Stillstand der Fristen gemäss Art. 145 Abs. 1 ZPO gilt nicht
(Art. 145 Abs. 2 lit. b ZPO).
5.
Das Grundbuchamt Z. trug die vorläufige Eintragung am 30. März 2021 mit
der Nr. 024-2021/13759/0 im Tagebuch ein.
6.
Mit Gesuchsantwort vom 12. April 2021 stellte die Gesuchsgegnerin fol-
gende Rechtsbegehren:
" Das Gesuch der Gesuchstellerin vom 27. März 2021 auf  Eintragung von Bauhandwerkerpfandrechten sei  und das Grundbuchamt Z. sei anzuweisen, die  jeweils zugunsten der Gesuchstellerin (superprovisorisch) vorgemerkten Bauhandwerkerpfandrechte wieder aus dem Grundbuch zu löschen:
[...]
- Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der  - "
7.
Mit Eingabe vom 20. April 2021 nahm die Gesuchstellerin im Rahmen ihres
Replikrechts zur Gesuchsantwort vom 12. April 2021 Stellung.
- 8 -

Der Vizepräsident zieht in Erwägung:
1. Zuständigkeit
Der Einzelrichter am Handelsgericht ist örtlich, sachlich und funktionell zur
Beurteilung der im summarischen Verfahren zu behandelnden Streitigkeit
zuständig (vgl. dazu E. 4 der Verfügung vom 30. März 2021).
2. Allgemeine Voraussetzungen der vorläufigen Eintragung
2.1.
Die Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts setzt im Wesentlichen
die Forderung eines Bauhandwerkers oder Unternehmers für die Leistung
von Arbeit und allenfalls von Material zugunsten des zu belastenden
Grundstücks sowie die Wahrung der viermonatigen Eintragungsfrist voraus
(Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 und 839 Abs. 2 ZGB).
2.2.
Die Eintragungsvoraussetzungen sind im Verfahren betreffend vorläufige
Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts lediglich glaubhaft zu ma-
chen. An diese Glaubhaftmachung werden zudem weniger strenge Anfor-
derungen gestellt, als es diesem Beweismass für vorsorgliche Massnah-
men (Art. 261 ff. ZPO) sonst entspricht.1 Die vorläufige Eintragung darf nur
verweigert werden, wenn der Bestand des Pfandrechts ausgeschlossen o-
der höchst unwahrscheinlich erscheint. Im Zweifelsfall, bei unklarer Be-
weis- oder Rechtslage, ist die vorläufige Eintragung zu bewilligen und die
Entscheidung dem Richter im ordentlichen Verfahren zu überlassen.2 Letzt-
lich läuft es darauf hinaus, dass der gesuchstellende Unternehmer nur die
blosse Möglichkeit eines Anspruchs auf ein Bauhandwerkerpfandrecht
nachzuweisen hat.3
3. Pfandsumme
3.1. Parteibehauptungen
3.1.1. Gesuchstellerin
Die Gesuchstellerin behauptet, sie habe gegenüber der Gesuchsgegnerin
drei Offerten abgegeben (Nr. 00223 über Fr.40'567.90, Nr. 00226 über
Fr. 308'529.65 und Nr. 00227 über Fr. 20'149.90). Den Endbetrag für diese
Arbeiten hätten die Parteien auf Fr. 340'000.00 festgelegt. Die Auftragsbe-
stätigung vom 28. Januar 2020 bestätige den Abschluss eines Werkver-
trags zwischen den Parteien (Gesuch Rz. II/1; Stellungnahme vom 20. Ap-
ril 2021 Rz. II/1; GB 4). Vor Ort sei der Werkvertrag jedoch laufend erweitert
1 BGE 137 III 563 E. 3.3; 86 I 265 E. 3; vgl. auch SCHUMACHER, Das Bauhandwerkerpfandrecht, 3.
Aufl. 2008, N. 1394; BSK ZGB II-THURNHERR, 6. Aufl. 2019, Art. 839/840 N. 37. 2 BGE 86 I 265 E. 3; 102 Ia 81 E. 2b.bb; BGer 5A_395/2020 vom 16. März 2021 E. 2; 5A_32/2020
vom 8. April 2020 E. 3; 5A_426/2015 vom 8. Oktober 2015 E. 3.4; 5A_924/2014 vom 7. Mai 2015 E. 4.1.2; SCHUMACHER, Das Bauhandwerkerpfandrecht, Ergänzungsband zur 3. Aufl., 2011, N. 628.
3 SCHUMACHER (Fn. 1), N. 1395.
- 9 -
und abgeändert worden. Zwischen den Parteien seien fortwährend Zusatz-
vereinbarungen getroffen worden (Stellungnahme vom 20. April 2021
Rz. II/1). Basierend auf die Vereinbarungen habe die Gesuchstellerin auf
den im Eigentum der Gesuchsgegnerin stehenden Grundstücken Garten-
und Umgebungsarbeiten inkl. Tiefbauarbeiten ausgeführt (Gesuch Rz. I/2
und II/1). Am Ende seien Arbeiten für rund Fr. 500'000.00 erbracht worden
(Stellungnahme vom 20. April 2021 Rz. II/1). Sie habe alle Arbeiten, die in
den Rechnungen erwähnt worden seien, erledigt (Stellungnahme vom
20. April 2021 Rz. II/2). Die Frage, ob die Schlussrechnungen zutreffend
seien, werde Gegenstand des Hauptverfahrens sein (Stellungnahme vom
20. April 2021 Rz. II/3).
Bisher habe die Gesuchsgegnerin nur einen Teil des Werklohns bezahlt
(Gesuch Rz. I/2 und II/2). Insbesondere seien die beiden Schlussrechnun-
gen Nr. 10142 über Fr. 104'766.00 und Nr. 10200 über Fr. 41'946.65 noch
nicht bezahlt worden (Gesuch Rz. II/1; GB 5). Aus diesen Rechnungen er-
gebe sich auch, dass die Gesuchsgegnerin erst Fr. 352'831.95 bezahlt
habe (Stellungnahme vom 20. April 2021 Rz. II/1).
Da es sich um Stockwerkeigentum handle, sei die offene Forderung von
Fr. 146'713.25 auf die einzelnen Stockwerkeigentumseinheiten aufzuteilen
(Gesuch Rz. II/4). Gegenüber drei Stockwerkeigentümern werde das Ge-
such vor dem Bezirksgericht K. geltend gemacht (Gesuch Rz. I/3), in vor-
liegendem Verfahren sei eine Pfandsumme von Fr. 106'367.04 einzutragen
(Gesuch Rz. II/4).
Ebenfalls einzutragen sei ein Verzugszins von 5 % ab dem 1. Februar 2021
(Gesuch Rz. II/4).
3.1.2. Gesuchsgegnerin
Die Gesuchsgegnerin behauptet, die Parteien hätten zu Beginn einen
Werkvertrag mit einer Summe von Fr. 340'000.00 vereinbart. Nachträglich
sei nur ein Zusatzauftrag im Wert von weiteren Fr. 40'000.00 hinzugekom-
men. Dieser Zusatzauftrag habe unter anderem aus der Errichtung einer
Granitstützmauer auf dem Nachbarsgrundstück Nr. 353 und 355 bestan-
den (Antwort Rz. III/15). Darüber hinaus habe es keine Vertragsänderun-
gen gegeben (Antwort Rz. III/16). Die Kostenüberschreitung seitens der
Gesuchstellerin sei unerklärlich (Antwort Rz. III/28 ff.)
Zu den beiden Rechnungen Nr. 10200 über Fr. 41'946.65 und Nr. 10142
über Fr. 104'766.00 macht die Gesuchsgegnerin mit unterschiedlichen Ar-
gumenten geltend, diese seien nicht nachvollziehbar, die Beträge zu hoch,
die Arbeiten auch für andere Grundstücke geleistet worden, die Arbeiten
seien gar nicht in Auftrag gegeben worden und die Arbeiten zum Grill seien
von der Gesuchstellerin unentgeltlich als persönliches Geschenk an die
Ehegatten G. und M. Z. erbracht worden (Antwort Rz. III/19 f.).
- 10 -
Aktenwidrig sei sodann die Behauptung, die Gesuchsgegnerin habe bisher
lediglich Fr. 352'831.95 bezahlt. Vielmehr habe sie bereits einen Werklohn
von Fr. 380'000.00 überwiesen (Antwort Rz. III/21 f.; Antwortbeilage 3).
3.2. Rechtliches
Pfandberechtigt sind die Forderungen der Handwerker oder Unternehmer,
die auf einem Grundstück zu Bauten oder anderen Werken, zu Abbruchar-
beiten, zum Gerüstbau, zur Baugrubensicherung oder dergleichen Material
und Arbeit oder Arbeit allein geliefert haben (Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB).
Die mit dem Bauhandwerkerpfand zu sichernde bzw. die gesicherte Forde-
rung besteht entsprechend in der Vergütungsforderung des Handwerkers
oder Unternehmers. Sie ist mit dieser identisch. Für die Eintragung des
Bauhandwerkerpfandrechts im Grundbuch ist daher nach Art. 794 Abs. 1
i.V.m. Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB eine bestimmte Pfandsumme anzuge-
ben.4
Hat ein Unternehmer sowohl Arbeit als auch Material zu liefern, ist beides
bzw. ist die gesamte Vergütungsforderung des Unternehmers pfandbe-
rechtigt, unabhängig davon, ob es sich beim Material um vertret- oder un-
vertretbare Sachen handelt.5 Für blosse Materiallieferungen oder intellek-
tuelle Arbeitsleistungen kann hingegen kein Bauhandwerkerpfandrecht ein-
getragen werden.6 Bildet geistige Arbeit jedoch mit den physischen Arbeits-
leistungen eine funktionelle Gesamtleistung, so ist sie ebenfalls pfandbe-
rechtigt. Deshalb sind die Vergütungsansprüche der General- und Totalun-
ternehmer regelmässig vollumfänglich pfandberechtigt.7
Werden auf mehreren Grundstücken pfandberechtigte Leistungen er-
bracht, so ist die Pfandsumme auf die einzelnen Parzellen zu verteilen.8
Die Aufteilung hat derart zu erfolgen, dass jedes einzelne Grundstück nur
mit demjenigen Anteil belastet wird, der dem Anteil an den Bauarbeiten
entspricht, die tatsächlich für das betreffende (belastete) Grundstück er-
bracht worden sind. Die sich aus der Aufteilung ergebenden Teilbeträge
sind in der Folge als Teilpfandrechte i.S.v. Art. 798 Abs. 2 ZGB einzutra-
gen.9 Der Unternehmer hat grundsätzlich nachzuweisen, welche konkreten
Leistungen an Arbeit und Material er zu welchen Preisen für jedes einzelne
Grundstück erbracht hat.10 Im Verfahren betreffend vorläufige Eintragung
4 SCHUMACHER (Fn. 1), N. 436, 438 und 547. 5 SCHUMACHER (Fn. 1), N. 295. 6 BGE 136 III 6 E. 5.2; vgl. BSK ZGB II-THURNHERR (Fn. 1) Art. 839/840 N. 4. 7 SCHUMACHER (Fn. 1), N. 27; vgl. auch BGE 136 III 6 E. 5.3. 8 BSK ZGB II-THURNHERR (Fn. 1), Art. 839/840 N. 18 m.w.H. 9 SCHUMACHER (Fn. 1), N. 593, 837; vgl. BRITSCHGI Das belastete Grundstück beim Bauhandwerker-
pfandrecht, Luzerner Beiträge zur Rechtswissenschaft, Band/Nr. 30, 2008, S. 103-118, 105, 113 f.; vgl. auch MATHIS, Das Bauhandwerkerpfandrecht in der Gesamtüberbauung und im , 1988, S. 150, 152.
10 SCHUMACHER (Fn. 1), N. 593; BRITSCHGI (Fn. 9), S. 114; MATHIS (Fn. 9), S. 152.
- 11 -
ist indes – aufgrund der drohenden Verwirkung bei Nichteintragung inner-
halb der Frist von Art. 839 Abs. 2 ZGB – eine Aufteilung auf die einzelnen
Liegenschaften nach Bruchteilen (etwa auf der Grundlage von Quadrat- o-
der Kubikmeterzahlen) statthaft. Die im Grundbuch vorläufig eingetragenen
Teilpfandsummen sind dann im Verfahren betreffend definitive Eintragung
aufgrund konkreter Nachweise der auf den verschiedenen Grundstücken
erbrachten Leistungen zu berichtigen.11
Beim Stockwerkeigentum können wertvermehrende Leistungen zum
Zweck der individuellen Ausgestaltung der Stockwerkeinheit nur durch ein
Bauhandwerkerpfandrecht auf dem jeweiligen Miteigentumsanteil gesi-
chert werden, während der Bauunternehmer für die Bauarbeiten an ge-
meinschaftlichen Bauteilen die Wahl hat, entweder die Gesamtliegenschaft
zu belasten oder die Forderung auf die Stockwerkeinheiten aufzuteilen.
Dieses Wahlrecht gilt nicht, wenn einzelne Stockwerkeigentumseinheiten
bereits mit Grundlasten oder Grundpfandrechten belastet sind.12 Die ein-
zelnen Stockwerkeigentumseinheiten sind nach ihrem effektiven Anteil an
den Kosten quotenmässig zu belasten.13
3.3. Würdigung
Der Gesuchsgegnerin ist insofern zuzustimmen, als die Abrechnung der
Gesuchstellerin (GB 5) nicht ohne Weiteres nachvollziehbar erscheint und
die genauen Umstände betreffend die Bestellungsänderungen noch offen
sind. Indessen bedeutet dies nicht, dass die Pfandsumme der Gesuchstel-
lerin als geradezu ausgeschlossen erscheint, weshalb die Parteien diesbe-
züglich in das Hauptverfahren verwiesen werden.
Der Einwendung der Gesuchsgegnerin, die Position Nr. 10 der Rechnung
Nr. 10142 (GB 5) sei nicht verständlich, kann nicht gefolgt werden: Der Be-
trag von Fr. 315'691.75 entspricht dem vereinbarten Werklohn von
Fr. 340'000.00 ohne MwSt. gem. Auftragsbestätigung (GB 4).
In Bezug auf die Position Nr. 20 der Rechnung Nr. 10142 sowie die Position
Nr. 80 der Rechnung Nr. 10200 macht die Gesuchsgegnerin geltend, ge-
wisse Arbeiten seien auf dem Nachbarsgrundstück erbracht worden (Stütz-
mauer). In der Tat enthalten die Rechnungen der Gesuchstellerin Arbeiten,
die das Nachbarsgrundstück betreffen und die demnach nicht auf den
streitgegenständlichen Stockwerkeigentumseinheiten als Bauhandwerker-
pfandrecht eingetragen werden können. Die Gesuchstellerin bestreitet dies
auch nicht. Vielmehr behauptet sie mit ihrem Verweis auf die eigenen
Rechnungen selber, Arbeiten auf dem Nachbarsgrundstück ausgeführt zu
11 Vgl. SCHUMACHER (Fn. 1), N. 840; BRITSCHGI (Fn. 9), S. 115; MATHIS (Fn. 9), S. 150 f. 12 BGE 126 III 462 E. 2b. 13 BSK ZGB II-THURNHERR (Fn. 1), Art. 839/840 N. 17; SCHUMACHER (Fn. 1), N. 778 und 781; vgl.
auch MATHIS, Das Bauhandwerkerpfandrecht in der Gesamtüberbauung und im , 1988, S. 150, 152.
- 12 -
haben, die in vorliegendem Verfahren nicht bauhandwerkerpfandrechtsbe-
rechtigt sind, umschreibt diese dem Umfang nach aber nicht näher. Es be-
stehen keine Behauptungen, gestützt auf welche diese Arbeiten auf dem
Nachbarsgrundstück auf die vorliegend umstrittenen Stockwerkeigentums-
einheiten verteilt werden könnten. Der Tatsachenvortrag der Gesuchstelle-
rin ist diesbezüglich nicht schlüssig bzw. zumindest nicht substantiiert. Das
Gericht ist nicht in der Lage, eine zumindest annäherungsweise korrekte
Ausscheidung zwischen den streitgegenständlichen Stockwerkeigentums-
einheiten und dem Nachbarsgrundstück (bspw. anhand von Quadratme-
terangaben) vorzunehmen. Demnach ist die Pfandsumme um den Betrag
von total Fr. 68'195.35 ohne MwSt. (Fr. 64'995.35 + Fr. 3'200.00) bzw.
Fr. 73'446.40 inkl. 7.7 % MwSt. zu kürzen.
Soweit die Gesuchsgegnerin in Bezug auf die Positionen Nr. 30-100 der
Rechnung Nr. 10142 und den Positionen 10-70 und 90-150 Rechnung
Nr. 10200 geltend macht, diese Arbeiten seien nicht vereinbart oder bereits
im Vertragspreis von Fr. 340'000.00 inbegriffen, so erscheint dies zumin-
dest nicht ausgeschlossen. Bekanntermassen fallen auf Baustellen regel-
mässig Bestellungsänderungen und Regiearbeiten an.
Schliesslich ist der Gesuchsgegnerin weiter insofern Recht zu geben, als
sie nachweist, dass die Anrechnung der von ihr bereits geleisteten Akonto-
zahlungen nicht korrekt erfolgte. Während die Gesuchstellerin bloss Be-
träge von Fr. 27'855.15, 3 * Fr. 92'850.50 und Fr. 46'425.30 (total
Fr. 352'831.95) anrechnete, ergibt sich aus dem Zahlungsbeleg (AB 3)
ohne Weiteres, dass die Gesuchsgegnerin tatsächlich bereits
Fr. 380'000.00, aufgeteilt in Fr. 30'000.00, 3 * Fr. 100'000.00 und
Fr. 50'000.00, geleistet hat. Die Gesuchstellerin erklärt nicht, weshalb die
Differenz im Umfang von Fr. 27'168.05 gerechtfertigt wäre, weshalb sie von
der Pfandsumme abzuziehen ist.
Zusammenfassend macht die Gesuchstellerin eine Pfandsumme von
Fr. 146'713.25 geltend, wovon Fr. 106'367.04 das vorliegende Verfahren
betreffen. Von der Gesamtpfandsumme von Fr. 146'713.25 sind diejenigen
Beträge abzuziehen, für die die Gesuchstellerin nicht schlüssig bzw. zu-
mindest nicht substantiiert behauptete, welche Grundstücke sie betreffen
(Fr. 73'446.40) sowie jene Beträge, welche von der Gesuchsgegnerin be-
reits bezahlt, von der Gesuchstellerin aber noch nicht berücksichtigt wur-
den (Fr. 27'168.05). Die einzutragende Pfandsumme beträgt demnach
noch Fr. 46'098.80, wovon aufgrund der Aufteilung auf einzelne Stockwer-
keigentumseinheiten im vorliegenden Verfahren und in einem Verfahren
vor dem Bezirksgericht K. nur Fr. 33'421.64 das vorliegende Verfahren be-
treffen. Diese Pfandsumme ist aufgeteilt auf die einzelnen Stockwerkeigen-
tumseinheiten vorläufig einzutragen.
- 13 -
3.4. Verzugszinsen
Der Anspruch der Gesuchstellerin auf Verzugszinsen (5 % ab dem 1. Feb-
ruar 2021; vgl. E. 5.3 der Verfügung vom 30. März 2021) blieb von der Ge-
suchsgegnerin unbestritten, weshalb er zuzüglich zur Pfandsumme einzu-
tragen ist.
4. Eintragungsfrist
Die Einhaltung der viermonatigen Eintragungsfrist ist unter den Parteien
unbestritten (Antwort Rz. III/12), weshalb diesbezüglich auf die E. 5.2 der
Verfügung vom 30. März 2021 verwiesen werden kann.
5. Ergebnis
Zusammenfassend ergibt sich, dass die Voraussetzungen für die vorläufige
Eintragung von Bauhandwerkerpfandrechten für eine Pfandsumme von
Fr. 46'098.80 (davon Fr. 33'421.64 im vorliegenden Verfahren) zuzüglich
Zins zu 5 % ab 1. Februar 2021 erfüllt sind und die mit Verfügung vom
30. März 2021 superprovisorisch angeordneten Vormerkungen der vorläu-
figen Eintragungen von Bauhandwerkerpfandrechten in diesem Umfang
teilweise wie folgt zu bestätigen sind:
Stockwerkeinheit B., 1234-1 (Stammgrundstück LIG B./1234) CH _ 4 1⁄2 Zimmer-Wohnung Nr. 01 Wertquote 58/1000 Pfandsumme Fr. 2'673.73 zuzüglich 5 % Zins ab 1. Februar 2021
Stockwerkeinheit B., 1234-2 (Stammgrundstück LIG B./1234) CH _ 4 1⁄2 Zimmer-Wohnung Nr. 02 Wertquote 37/1000 Pfandsumme Fr. 1'705.66 zuzüglich 5 % Zins ab 1. Februar 2021
Stockwerkeinheit B., 1234-3 (Stammgrundstück LIG B./1234) CH _ 4 1⁄2 Zimmer-Wohnung Nr. 03 Wertquote 39/1000 Pfandsumme Fr. 1'797.85 zuzüglich 5 % Zins ab 1. Februar 2021
Stockwerkeinheit B., 1234-4 (Stammgrundstück LIG B./1234) CH _ 4 1⁄2 Zimmer-Wohnung Nr. 04 Wertquote 58/1000 Pfandsumme Fr. 2'673.73 zuzüglich 5 % Zins ab 1. Februar 2021
Stockwerkeinheit B., 1234-5 (Stammgrundstück LIG B./1234) CH _ 4 1⁄2 Zimmer-Wohnung Nr. 05 Wertquote 39/1000 Pfandsumme Fr. 1'797.85 zuzüglich 5 % Zins ab 1. Februar 2021
Stockwerkeinheit B., 1234-6 (Stammgrundstück LIG B./1234) CH _
- 14 -
4 1⁄2 Zimmer-Wohnung Nr. 06 Wertquote 51/1000 Pfandsumme Fr. 2'351.04 zuzüglich 5 % Zins ab 1. Februar 2021
Stockwerkeinheit B., 1234-7 (Stammgrundstück LIG B./1234) CH _ 4 1⁄2 Zimmer-Wohnung Nr. 07 Wertquote 34/1000 Pfandsumme Fr. 1'567.36 zuzüglich 5 % Zins ab 1. Februar 2021
Stockwerkeinheit B., 1234-8 (Stammgrundstück LIG B./1234) CH _ 4 1⁄2 Zimmer-Wohnung Nr. 08 Wertquote 38/1000 Pfandsumme Fr. 1'751.75 zuzüglich 5 % Zins ab 1. Februar 2021
Stockwerkeinheit B., 1234-10 (Stammgrundstück LIG B./1234) CH _ 4 1⁄2 Zimmer-Wohnung Nr. 10 Wertquote 34/1000 Pfandsumme Fr. 1'567.36 zuzüglich 5 % Zins ab 1. Februar 2021
Stockwerkeinheit B., 1234-11 (Stammgrundstück LIG B./1234) CH _ 4 1⁄2 Zimmer-Wohnung Nr. 11 Wertquote 38/1000 Pfandsumme Fr. 1'751.75 zuzüglich 5 % Zins ab 1. Februar 2021
Stockwerkeinheit B., 1234-12 (Stammgrundstück LIG B./1234) CH _ 4 1⁄2 Zimmer-Wohnung Nr. 12 Wertquote 51/1000 Pfandsumme Fr. 2'351.04 zuzüglich 5 % Zins ab 1. Februar 2021
Stockwerkeinheit B., 1234-13 (Stammgrundstück LIG B./1234) CH _ 4 1⁄2 Zimmer-Wohnung Nr. 13 Wertquote 34/1000 Pfandsumme Fr. 1'567.36 zuzüglich 5 % Zins ab 1. Februar 2021
Stockwerkeinheit B., 1234-14 (Stammgrundstück LIG B./1234) CH _ 4 1⁄2 Zimmer-Wohnung Nr. 14 Wertquote 38/1000 Pfandsumme Fr. 1'751.75 zuzüglich 5 % Zins ab 1. Februar 2021
Stockwerkeinheit B., 1234-15 (Stammgrundstück LIG B./1234) CH _ 4 1⁄2 Zimmer-Wohnung Nr. 15 Wertquote 51/1000 Pfandsumme Fr. 2'351.04 zuzüglich 5 % Zins ab 1. Februar 2021
Stockwerkeinheit B., 1234-16 (Stammgrundstück LIG B./1234) CH _ 4 1⁄2 Zimmer-Wohnung Nr. 16 Wertquote 34/1000 Pfandsumme Fr. 1'567.36 zuzüglich 5 % Zins ab 1. Februar 2021
- 15 -
Stockwerkeinheit B., 1234-17 (Stammgrundstück LIG B./1234) CH _ 4 1⁄2 Zimmer-Wohnung Nr. 17 Wertquote 38/1000 Pfandsumme Fr. 1'751.75 zuzüglich 5 % Zins ab 1. Februar 2021
Stockwerkeinheit B., 1234-20 (Stammgrundstück LIG B./1234) CH _ 4 1⁄2 Zimmer-Wohnung Nr. 20 Wertquote 37/1000 Pfandsumme Fr. 1'705.66 zuzüglich 5 % Zins ab 1. Februar 2021
Stockwerkeinheit B., 1234-21 (Stammgrundstück LIG B./1234) CH _ Gartenhaus im Erdgeschoss Wertquote 16/1000 Pfandsumme Fr. 737.58 zuzüglich 5 % Zins ab 1. Februar 2021
6. Prosequierung
Ist eine Klage auf definitive Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts
noch nicht rechtshängig, ist der gesuchstellenden Partei nach Art. 263 ZPO
eine Frist zur Einreichung der Klage mit der Androhung anzusetzen, dass
die Vormerkung der vorläufigen Eintragung im Grundbuch bei ungenutztem
Ablauf der Frist ohne weiteres und ersatzlos gelöscht werde.14 Die Prose-
quierungsfrist beträgt nach handelsgerichtlicher Praxis bei Fällen der vor-
liegenden Grösse rund drei Monate. Der Fristenstillstand gemäss Art. 145
Abs. 1 ZPO ist bei der Prosequierungsfrist nach Art. 263 ZPO i.V.m.
Art. 961 Abs. 3 ZGB ausgeschlossen.15
7. Prozesskosten
Die Prozesskosten, bestehend aus Gerichtskosten und Parteientschädi-
gung, werden der unterliegenden Partei auferlegt (Art. 95 Abs. 1 und
Art. 106 Abs. 1 ZPO). Ausgangsgemäss sind sie von der Gesuchstellerin
zu 70 % und von der Gesuchsgegnerin zu 30 % zu tragen (Fr. 33'421.64 /
Fr. 106'367.04).
7.1.
Unter Berücksichtigung des verursachten Aufwands sowie des Umfangs
der Streitigkeit werden die Gerichtskosten auf Fr. 4'000.00 festgesetzt (§ 8
VKD; SAR 221.150). Davon hat die Gesuchstellerin Fr. 2'800.00 und die
Gesuchsgegnerin Fr. 1'200.00 zu tragen. Gestützt auf Art. 111 Abs. 1
Satz 1 ZPO werden sie vorab mit dem von der Gesuchstellerin geleisteten
Gerichtskostenvorschuss in Höhe von Fr. 4'000.00 verrechnet. Zudem hat
die Gesuchsgegnerin der Gesuchstellerin ihren Anteil an den Gerichtskos-
ten, d.h. Fr. 1'200.00, direkt zu ersetzen (vgl. Art. 111 Abs. 2 ZPO).
14 SCHUMACHER (Fn. 1), N. 672 ff. 15 BGE 143 III 554 E. 2.5.2 m.w.H.; vgl. auch SCHUMACHER (Fn. 1), N. 688.
- 16 -
7.2.
Die Gesuchstellerin hat der Gesuchsgegnerin zudem eine Parteientschä-
digung zu bezahlen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Parteientschädigung wird
nach dem Streitwert – vorliegend Fr. 106'367.04 – bemessen (vgl. § 3
AnwT; SAR 291.150). Ausgehend von einer Grundentschädigung von
Fr. 13'337.49 (§ 3 Abs. 1 lit. a Ziff. 6 AnwT) resultiert nach Vornahme eines
Summarabzugs von 75 % (§ 3 Abs. 2 AnwT) ein Betrag von rund
Fr. 3'334.37. Damit sind insbesondere eine Rechtsschrift und die Teil-
nahme an einer behördlichen Verhandlung abgegolten (vgl. § 6 Abs. 1
AnwT). Nach einem weiteren Abzug von 20 % wegen der nicht durchge-
führten Verhandlung (§ 6 Abs. 2 AnwT), resultiert ein Betrag in Höhe von
gerundet Fr. 2'667.50. Nach Hinzurechnung einer Auslagenpauschale
(§ 13 Abs. 1 AnwT) von praxisgemäss 3 % resultiert ein Betrag in Höhe von
gerundet Fr. 2'747.50. Davon hat die Gesuchstellerin der Gesuchsgegnerin
unter Verrechnung der Bruchteile 40 %, d.h. Fr. 1'099.00 als Parteientschä-
digung zu bezahlen.
7.3.
Eine abweichende Verlegung der Prozesskosten im allenfalls vor Handels-
gericht stattfindenden Hauptprozess im ordentlichen Verfahren oder auf-
grund separater Verfügung im vorliegenden Verfahren bleibt vorbehalten.