Decision ID: b29a2209-696b-5d55-b9dd-9d3836be67c2
Year: 2017
Language: it
Court: TI_TCA
Chamber: TI_TCA_001
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: public_law

ritenuto,
in fatto
A.
RI 1, qui ricorrente, è comproprietario di un vasto terreno in pendio (ora formato dalle part. _ e _ RFD), situato a Muralto, tra via _ e via _, assegnato alla zona residenziale semintensiva (RS).
Sulla parte alta (part. _), vi è un edificio di tre piani che è stato costruito negli anni '40, a valle del quale il terreno è stato successivamente sistemato con una serie di terrazzamenti, sorretti da muri in pietra.
La parte bassa (ora part. _), affacciata su via _, è invece occupata da una serie di stabili (magazzini) in disuso, attorniati da un piazzale.
B.
a. Con domanda di costruzione 26 giugno 2012, RI 1 ha chiesto al municipio il permesso di demolire tutti gli edifici esistenti e costruire due nuovi stabili residenziali (blocco 1 e 2).
Verso via _ prevede uno stabile (blocco 2), a pianta rettangolare (ca. 28 x 18 m), articolato su cinque livelli, di cui 4 fuori
terra (con tre appartamenti per piano) e uno seminterrato (destinato ad autorimessa). Il progetto prevede di sistemare il terreno a valle dell'edificio (lato sud; sud-est), con un terrapieno alto fino a m 1.50, che verrà ricavato sul terrazzamento superiore esistente
.
Su via _ si affaccerà invece un volume (blocco 1) lungo e stretto (ca. 50 x 14 m), strutturato su quattro piani fuori terra, di cui tre riservati a complessivi 10 appartamenti e uno ad autorimessa. I due stabili, indipendenti, saranno collegati tra di loro da una scalinata pedonale che verrà realizzata lungo il confine sud-ovest dei fondi, risistemando in parte l'area che li divide.
b. Nel termine di pubblicazione, alla domanda di costruzione si sono opposti diversi vicini, tra cui CO 2e CO 1, qui resistenti, proprietari dello stabile (part. _) dirimpettaio, situato a monte di via _.
c. Il 16 ottobre 2012 l'istante in licenza ha inoltrato al municipio una variante riduttiva, volta tra l'altro a limitare l'ingombro dei due blocchi verso est (nord-est) per aumentare le distanze da confine. I vicini _ hanno contestato anche tale variante.
d. Preso atto dell'avviso cantonale favorevole (n. 80642), il 20 dicembre 2012 il municipio ha rilasciato ad RI 1 il permesso richiesto, respingendo le opposizioni pervenute.
e. La suddetta decisione è stata annullata dal Consiglio di Stato, il quale ha rinviato gli atti all'esecutivo comunale affinché, una volta fatti completare all'istante su determinati aspetti (sistemazione esterna e superficie riservata per i contenitori dei rifiuti) e sottoposti al Dipartimento del territorio per nuovo avviso, si pronunciasse nuovamente.
Un ricorso interposto da RI 1 avverso tale decisione incidentale è stato dichiarato irricevibile dal Tribunale cantonale amministrativo (cfr. STA 52.2013.209 del 4 luglio 2014).
C.
a. Successivamente è seguita una procedura dinnanzi al municipio in cui gli atti sono stati completati e pubblicati a due riprese sui punti esatti dal Governo, suscitando sempre le obiezioni dei vicini, in particolare di CO 2 e CO 1.
b. Dopo aver raccolto un ulteriore avviso favorevole dai Servizi generali del Dipartimento del territorio (n. 80642), con decisione 10 agosto 2015 il municipio ha nuovamente rilasciato la licenza richiesta, rigettando tutte le opposizioni pervenute.
D.
Con risoluzione 15 giugno 2016, il Consiglio di Stato ha parzialmente accolto il ricorso presentato dai vicini _ avverso la predetta licenza, che ha confermato limitatamente al blocco 1.
Disattese delle obiezioni di natura procedurale e relative alla
completezza degli atti, la precedente istanza ha ritenuto che il blocco 2 non potesse essere autorizzato, poiché contrario all'altezza massima di zona: sulla sua altezza, ha spiegato, andrebbe
infatti conteggiato - nella misura in cui supera m 1.50 - il terrazzamento superiore su cui poggia lo stabile, al quale non potrebbe essere attribuita la qualifica di terreno naturale, avuto riguardo al suo carattere artificiale, tuttora percepibile. Ha poi vagliato, respingendole, alcune doglianze riferite ai posteggi e alle immissioni foniche, lasciandone aperte altre, riferite solo al blocco 2, comunque non approvato.
E.
Avverso quest'ultimo giudizio, in quanto riferito al blocco 2, RI 1 si aggrava ora dinnnazi al Tribunale cantonale
amministrativo, chiedendo che sia annullato e che sia ripristinata la licenza edilizia.
Secondo il ricorrente, l'ampio terrapieno sorretto dal muro di sostegno sul quale è previsto l'edificio a monte (previa sistemazione conforme all'art. 41 della legge edilizia cantonale del 13 marzo 1991; LE; RL 7.1.2.1) dovrebbe essere assimilato a terreno naturale. Al riguardo rimprovera al Governo di non aver esperito un sopralluogo. Il terrazzamento in questione, aggiunge, non si scosterebbe infatti in modo abnorme dal terreno dei fondi adiacenti, ma anzi vi si integrerebbe armoniosamente. La sua quota sarebbe più bassa dei fondi confinanti verso ovest (part. _ e _), rispettivamente comparabile a quella del terreno sul versante opposto (est; part. _). Vista la situazione delle particelle adiacenti, tutte edificate, conclude, non sarebbe comunque possibile risalire con precisione alla configurazione originaria.
F.
All'accoglimento del ricorso si oppone il Consiglio di Stato, senza formulare particolari osservazioni.
Il municipio chiede il ripristino della propria decisione, riconfermandosi nelle precedenti prese di posizione.
Ad opposta conclusione pervengono i vicini _, che chiedono il rigetto dell'impugnativa, contestando puntualmente le tesi del ricorrente con argomenti di cui si dirà, all'occorrenza, in appresso.
G.
Con la replica e la duplica, il ricorrente rispettivamente i vicini opponenti si sono essenzialmente riconfermati nelle rispettive tesi, conclusioni e domande di giudizio.
H.
Delle risultanze dell'udienza di sopralluogo del 17 luglio 2017 come pure delle conclusioni formulate dal ricorrente e da CO 2 e CO 1, si dirà, ove occorresse, nel seguito.
Considerato,

in diritto
1.
1.1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 cpv. 1 LE. Certa è la legittimazione attiva del ricorrente, istante in licenza, personalmente e direttamente toccato dal giudizio impugnato, di cui è destinatario (art. 21 cpv. 2 LE; art. 65 cpv. 1 legge sulla procedura amministrativa del 24 settembre 2013; LPAmm; RL 3.3.1.1).
Il ricorso, tempestivo (art. 68 cpv. 1 LPAmm), è dunque ricevibile in ordine.
1.2. Il giudizio può essere emanato sulla base degli atti, integrati dagli incarti edilizi archiviati riferiti alla part. _ prodotti dall'ufficio tecnico e dalle risultanze dell'udienza di sopralluogo di cui si è detto in narrativa (cfr.
supra
, consid. H).
2.
2.1. Oggetto di controversia in questa sede è unicamente il progetto per il blocco 2. I vicini non si sono infatti aggravati contro la decisione del Governo che ha confermato la licenza edilizia per l'edificio a valle (blocco 1). Da questo profilo, essa sfugge pertanto al giudizio di questa Corte.
2.2. Con l'emanazione della presente decisione, superflua diviene inoltre l'evasione della domanda del ricorrente volta ad
accertare
in via incidentale
il carattere definitivo del permesso, in quanto riferito al citato blocco 1, rispettivamente la possibilità - frattanto negata dal municipio con decisione 6/15 marzo 2017
- di cominciare i relativi lavori (cfr. anche conclusioni dell'insorgente, pag. 5). Nella misura in cui attiene a una fase successiva a quella del rilascio della licenza (fase esecutiva), non è invero dato di vedere come questa Corte potrebbe pronunciarsi su tale aspetto, che di per sé esula dall'oggetto del contendere. Come detto, non occorre comunque soffermarsi su questo punto.
3.3.1. Secondo l'art. 44 cpv. 3 delle norme di attuazione del piano regolatore (NAPR), nella zona residenziale semintensiva (RS) l'altezza massima
degli edifici non può superare m 13.50.
3.2. Secondo l'art. 40 cpv. 1 LE (a cui rimanda anche l'art. 11 cpv. 1
NAPR), l'altezza di un edificio è misurata dal terreno sistemato al punto più alto del filo superiore del cornicione di gronda o del parapetto. Per principio, l'altezza degli edifici è misurata sulla verticale delle facciate, a partire dal terreno sistemato sino al punto superiore determinante; il punto inferiore di misurazione è dato dal livello del terreno sistemato, perpendicolarmente sottostante (cfr. RDAT II-1996 n. 35 consid. 4.1). Il terreno naturale può essere sistemato mediante formazione di terrapieni, la cui altezza va aggiunta a quella dell'edificio sovrastante soltanto nella misura in cui supera il limite di m 1.50 ad una distanza di 3.00 m dal filo della facciata (cfr. art. 41 LE).
3.3. Per terreno naturale si intende in genere il terreno che non è mai stato oggetto di interventi edilizi volti a modificarne l'assetto originario mediante colmate od escavazioni. Ripiene e sbancamenti possono comunque perdere con il trascorrere del tempo il carattere di sistemazione artificiale. In questi casi, benché modificato, l'assetto del suolo torna ad assumere le connotazioni del terreno naturale. Determinante ai fini della distinzione tra terreno naturale e terreno sistemato non è tanto lo scopo della modifica attuata, quanto piuttosto il suo grado d'integrazione nel contesto dei fondi circostanti: sistemazioni che si scostano in modo abnorme dall'andamento del terreno adiacente sono da considerare come tali anche dopo molti anni, mentre alterazioni che rimodellano il suolo, inserendosi in modo armonioso nelle altimetrie
dei fondi limitrofi possono essere assimilate al terreno naturale anche in un lasso di tempo relativamente breve (cfr. RDAT I-1996 n. 38 consid. 3.2; STA 52.2014.394 del 13 gennaio 2016 consid. 2.3; 52.2012.137-142-161 del 13 novembre 2012, confermata da STF 1C_4/2013 in RtiD II-2013 n. 16; STA 52.2007.321 del 2 novembre 2007 consid. 2.1; 52.2003.26 del 7 luglio 2003 consid. 2).
3.4. In concreto, per stabilire l'altezza (a valle) del nuovo stabile (blocco 2) il progetto ha considerato quale terreno naturale il livello del terreno esistente, così come rilevato dal geometra revisore (cfr. sezione B). Livello che coincide con il terrazzamento
superiore esistente, realizzato (unitamente agli altri terrazzi sottostanti) in epoca imprecisata, verosimilmente tra gli anni '40 e '50, successivamente all'edificazione dell'edificio (villa doppia) esistente
(cfr. piani di cui all'incarto DC 1938, che non prevedevano particolari sistemazioni del terreno). Si tratta in particolare di un terrapieno che si estende per circa 15-20 metri dai piedi della villa, formando una sorta di giardino pianeggiante al suo servizio (cfr. doc. 2: foto F18 e F19; verbale di sopralluogo con foto 1). Lo stesso è sorretto da un muro di sostegno (sormontato da piante rampicanti) alto fino a circa 2 m (a valle).
Il progetto qui controverso prevede di sfruttare interamente il terrapieno in questione - che assimila a terreno naturale ("TN") - innalzandolo a valle di ulteriori m 1.50. In base ai piani, l'altezza del nuovo stabile, misurata dal terreno così sistemato, ammonterà a m 13.50.
SEZIONE B (schema)
13.50
edificio
esistente
1.50
TN
ca. 2 m
Ora, scostandosi dal municipio, il Governo ha considerato che, contrariamente a quanto riportato nei piani, il terrazzamento di cui si tratta non potesse essere assimilato a terreno naturale, a fronte del suo carattere artificiale, tuttora percepibile.
A giusta ragione.
3.5. Ancorché realizzati più di 60 anni fa, l'artificiosità dei terrazzamenti sul pendio - perlomeno di quello superiore qui controverso - è infatti ancora chiaramente riconoscibile. Questo zoccolo non è anzitutto presente lungo la fascia est (larga ca. 2 m) del fondo stesso (in cui è stato ricavato un passaggio pedonale; cfr. doc. 2: piano di situazione e foto F27; verbale con foto 11 e 13).
Un simile terrazzo non è poi riscontrabile sui fondi latistanti: il terrapieno - proprio laddove il progetto prevede di sopraelevarlo di ulteriori m 1.50 - svetta in particolare sul fondo (part. _) a est (cfr. verbale a pag. 2 con foto 14-16). Fondo che verso il confine con la part. _ presenta un andamento tutto sommato naturale (cfr. verbale con foto 11-16). Certo, è vero che anche sulla part. _ vi è un terrazzamento sorretto da un muro in pietra (arretrato dal confine): esso non forma tuttavia un giardino pianeggiante che si diparte dai piedi dell'edificio esistente, ma è più avanzato e, soprattutto, situato a una quota ben più bassa di quella dello zoccolo in questione (cfr. verbale a pag. 2 con foto 16 e 17), con il quale non forma pertanto un fronte unitario. Tutt'al più potrebbe presentare una certa omogeneità con il terrazzo intermedio sulla part. _ (cfr. doc. 2: foto F27 con la traccia in rosso "B", F6 e F28), ma di certo non con il controverso zoccolo che lo sovrasta. La part. _ è poi particolarmente indicativa, ove solo si consideri che a monte - laddove l'edificio esistente (di color rosso scuro) si allinea a quello (di color verde-giallo) della part. _ - i due terreni non presentano invece apprezzabili dislivelli: il terreno della part. _ risulta infatti solo un po' più basso (cfr. verbale a pag. 2 con foto 9 e 10).
Il terrapieno emerge inoltre dai fondi che confinano sul lato ovest (part. _, _): in particolare, in corrispondenza della sua parte
più avanzata, sporge di almeno mezzo metro dal terreno della part. _, sistemato con un terrazzo (alto al massimo 1 m; cfr. verbale a pag. 1 con foto 2 e 3); differenza che, ancorché non
così importante in termini metrici, appare comunque anomala, se solo si considera che - proprio per la lieve pendenza del versante (anche) sull'asse est-ovest evocata dal ricorrente (intuibile dalla salita di via _, cfr. ricorso pag. 12 e conclusioni pag. 4) - il fondo a ovest dovrebbe invece - semmai - essere posto a una quota leggermente superiore. Anche da questo lato, il terrapieno irrompe dunque in modo innaturale nel contesto.
Non porta ad altra conclusione il fatto che sulla part. _ - a monte, verso via _ - è pure presente un terrazzo che s'innalza
di qualche metro rispetto alla quota della part. _, che gli si affianca (in corrispondenza della villa; cfr. verbale a pag. 2 con foto 20; doc. 2: foto F8, F18 e F22). Tale terrapieno, sul quale è stato costruito un edificio di 2 piani (part. _ sub A; cfr. doc. 2: foto F18 e F22), non permette di considerare naturale il controverso terrazzamento: anzitutto perché, come detto, è molto più arretrato e non forma pertanto con quest'ultimo un fronte unitario. In ogni caso, neppure tale opera può essere assimilata a terreno naturale; tant'è che neppure il proprietario della part. _ sembra averne ricavato un vantaggio particolare, ove solo si pensi che l'edificio (di 2 piani) che vi insiste, ancorché più alto "alla base" della villa del ricorrente (di 3 piani), ad occhio nudo, non presenta invece apprezzabili differenze d'altezza a livello del cornicione di gronda (cfr. doc. 2: foto F6 e F18; verbale con foto 20).
3.6. Stante tutto quanto precede, insostenibile è la tesi del municipio che, fondandosi unicamente sul lungo tempo trascorso rispettivamente su un'apparente impossibilità di determinare il terreno di campagna prima delle modifiche avvenute oltre 50 anni fa, ha sommariamente assimilato il terrazzamento in discussione a terreno naturale ("TN"). Per giurisprudenza, determinante ai fini della qualifica non sono infatti il fine della sistemazione originaria ed il tempo trascorso da quando l'opera è stata realizzata, ma il suo grado di integrazione nel quadro del terreno circostante. Grado di integrazione, che, in concreto, è inesistente. Nulla può in tal senso dedurre il ricorrente dal giudizio di questa Corte del 2 novembre 2007 (STA 52.2007.321): diversamente da quel caso, non è in discussione un terrapieno il cui livello a monte del muro
che lo sorregge è sostanzialmente simile a quello dei terreni circostanti ma - come detto - un terrazzo abnorme, che svetta
percettibilmente sul terreno del fondo stesso e dei fondi latistanti.
Tanto meno vi sono infine insormontabili difficoltà nel ricostruire il livello del terreno naturale che - pur con un certo grado di approssimazione
- potrà senz'altro essere agevolmente determinato orientandosi a quello tuttora riscontrabile lungo il confine con la part. _.
3.7. Ciò detto, è inevitabile concludere che il blocco 2 disattende l'altezza massima (m 13.50) ammessa dalle norme di zona. Sulla sua altezza (m 13.50) - nella misura in cui supera m 1.50 (art. 41
LE) - deve infatti essere conteggiato anche il terrapieno sottostante, alto più di 3 m dal terreno che, indirizzandosi a quello lungo il confine con la part. _, va considerato naturale.
Superando di almeno m 1.50 l'altezza massima fissata dalle NAPR, da questo profilo il progetto, così come concluso dal Governo, non può pertanto essere autorizzato.
4.4.1. Sulla base delle considerazioni che precedono, il ricorso deve pertanto essere respinto.
4.2. Dato l'esito, la tassa di giustizia (art. 47 cpv. 1 LPAmm) e le ripetibili (art. 49 cpv. 1 LPAmm) per questa sede, sono poste a carico del ricorrente, secondo soccombenza.