Decision ID: 8027487a-dbf5-49b0-a398-42f9bb56fe3c
Year: 2019
Language: fr
Court: VS_BZG
Chamber: VS_BZG_999
Canton: VS
Region: Région lémanique
Law Area: 

Faits
A. Les parcelles attenantes nos xxx et xxx, plan n° xxx, du cadastre de l’ancienne
commune de B_ se situent au lieu dit « C_ », en bordure de la route
du même nom, dans un secteur localisé au sud de la station de A_. Propriété
de Z_ et des époux Y_, ces biens-fonds forment un mas de quelque
3300 m2 ; ils sont rangés en zone constructible 1B (zone de l'ordre dispersé - densité
0.30), au sens de l’article 33.1 du règlement intercommunal sur les constructions,
approuvé en Conseil d’Etat le 6 juillet 1994 (RIC).
B. A la fin de l’année 2012, Z_ et les époux Y_ ont déposé une
demande d’autorisation pour la construction de deux chalets résidentiels sur les
parcelles précitées, avec route d’accès, garage souterrain de huit places, ainsi que
quatre places de stationnement non couvertes ; l’ensemble du projet était devisé à
quelque 3,7 millions de francs.
La parution de cette demande au Bulletin officiel (B. O.) n° xxx a suscité une opposition
déposée, le 1er février suivant, par l’association Helvetia Nostra. Celle-ci faisait valoir la
violation l’article 75b de la Constitution fédérale du 18 avril 1999 (Cst. ; RS 101), norme
interdisant la construction de résidences secondaires dans les communes qui en comptent
déjà plus de 20 % sur leur territoire.
Le dossier est demeuré en suspens jusqu’au 25 août 2016, date à laquelle l’autorité
communale a sollicité les constructeurs afin qu’ils déposent tous les documents utiles
permettant de garantir l’affectation des logements projetés à la résidence principale. Le
8 septembre suivant, les intéressés ont notamment indiqué qu’il était tout à fait
envisageable que leurs enfants respectifs, au nombre de quatre, viennent un jour habiter
dans ces deux chalets, lesquels pouvaient aussi être loués ou vendus à des personnes
souhaitant s’installer à l’année sur le territoire communal, voire mis à disposition pour de
la location hôtelière par l’intermédiaire de professionnels de la branche.
Dans une décision qu’il a communiquée le 6 décembre 2016, le conseil municipal de
l’ancienne commune de B_ a écarté l’opposition et délivré le permis de
construire sollicité. Il a notamment fait observer que les deux logements seraient affectés
à la résidence principale, affectation garantie au moyen de l’inscription au registre foncier
d’une mention en ce sens.
- 3 -
C. Le 1er janvier 2017, l’ancienne commune de B_ a fusionné avec celles de
D_, E_ et F_ pour former la commune de A_.
D. Le 9 janvier suivant, Helvetia Nostra a contesté la décision du 6 décembre 2016
devant le Conseil d’Etat. Elle a relevé qu’en l’absence de statistiques communales
relatives à l’évolution de la population, à l’état du marché de la construction et aux rési-
dences principales vacantes, il n’était pas possible de vérifier que les deux chalets pro-
jetés répondent au critère principal posé par la jurisprudence fédérale, soit la demande
en résidences principales dans le même secteur. Le permis de bâtir ne remplissait ainsi
pas les exigences de vérification posées par la jurisprudence, si bien que la conformité
du projet à la réglementation sur les résidences secondaires n’était pas établie. L’autorité
communale devait dès lors être invitée à produire des statistiques complètes. En outre,
Helvetia Nostra a signalé que les zones à bâtir légalisées sur le territoire de la commune
devaient être considérablement réduites, compte tenu de l’entrée en vigueur, le 1er mai
2014, des dispositions révisées de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du
territoire (LAT ; RS 700). Elle a invoqué, dans ce contexte, une violation des articles 15
et 21 alinéa 2 LAT.
Z_ et les époux Y_ ont conclu au rejet de ce recours, le 17 février
2017, réaffirmant que les logements projetés étaient des résidences principales. Ils ont
notamment expliqué que leur famille disposait de longue date d’un bien-fonds dans ce
secteur et ont rappelé que leurs enfants souhaitaient pouvoir s’installer dans les deux
chalets projetés, précisant en particulier ce qui suit :
V_, actuellement ingénieur à A_, habitera sans aucun doute dans l’un des deux
chalets à construire. Les enfants [de M. Z_], X_ âgée de 25 ans et W_ âgé
de 22 ans, arrivent en fin de formation professionnelle et habiteront également dans le futur dans le
Valais central. Ces maisons d’habitation sont construites pour eux et pour qu’elles soient utilisées par
des Valaisans, formés à un niveau supérieur, et désireux de vivre en Valais. C’est pour cette raison que
deux unités d’habitation, et seulement deux unités, sont prévues dans cette magnifique zone de
résidence [...].
Les prénommés ont en outre relevé la très forte demande, ces dernières années, dans la
région de A_ pour des résidences principales de qualité telles que celles
projetées.
Le 13 avril 2017, Helvetia Nostra a indiqué qu’en l’absence de promesse de donation ou
de vente, les affirmations des propriétaires quant à l’occupation des chalets projetés
n’étaient pas claires, de sorte qu’il n’était pas possible de renoncer à examiner la question
de la demande en résidences principales.
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Le lendemain, l’autorité communale a proposé de rejeter le recours ; Helvetia Nostra a
indiqué maintenir ses conclusions, le 3 juillet 2017, se référant en particulier à sa précé-
dente écriture ; les constructeurs ont maintenu leur position, le 11 juillet suivant.
A la demande de l’organe d’instruction du Conseil d’Etat, le Service des affaires intérieures
et communales (ci-après : SAIC), l’autorité communale a produit, le 12 septembre 2017,
les copies des plans des chalets à construire. Il en ressortait que les deux chalets projetés
étaient similaires et comportaient chacun 483.5 m2 de surfaces habitables sur trois niveaux
(hormis le sous-sol), soit un rez-de-jardin (deux chambres, salles de bain et piscine
intérieure avec jacuzzi), un étage (salon, cuisine, une chambre avec salle de bain) et les
combles (une chambre avec salle de bain et une autre chambre avec coin salon, dressing
et salle de bain).
Le 19 septembre 2017, les constructeurs ont déposé une déclaration écrite du
9 septembre précédent signée par X_ et W_, selon laquelle ceux-ci
voulaient, « à la fin de leur formation, revenir en Valais et occuper le chalet ouest,
respectivement la partie de ce chalet vouée à l’habitation, comme leur résidence
principale » ; le lendemain, ils ont déposé une déclaration écrite signée par V_
le 18 septembre 2017, qui indiquait vouloir, dès la fin de la construction, habiter le chalet
est pour en faire sa résidence principale.
Le 6 novembre suivant, Helvetia Nostra a rappelé les griefs formulés dans son recours.
Elle a aussi soutenu que les déclarations écrites versées au dossier quant à l’occupation
des chalets projetés par les enfants des propriétaires n’étaient pas crédibles, ceux-ci
n’ayant pas toujours été très affirmatifs à ce propos. Au surplus, les logements en
question étaient très luxueux et aucun acte de donation sous la forme d’un avancement
d’hoirie n’avait été instrumenté, ce qui rendait les déclarations d’intention des
propriétaires et de leurs enfants pour le moins sujettes à caution.
Le SAIC a versé au dossier un plan du secteur de C_, le 22 novembre 2017.
Le Conseil d’Etat a rejeté le recours, le 4 décembre 2017. Il a d’abord relevé que
l’autorisation avait été délivrée avec une charge restreignant l’utilisation des deux loge-
ments projetés, que garantirait une mention au registre foncier dès l’entrée en force de
ladite autorisation, conformément aux exigences légales (art. 7 al. 3 et 4 de la loi fédérale
du 20 mars 2015 sur les résidences secondaires – LRS ; RS 702). Le Conseil d’Etat a
ajouté qu’aucun indice ne permettait de conclure à l’existence d’un abus de droit
manifeste apte à empêcher l’octroi de l’autorisation de construire contestée. Il a
remarqué que ces habitations présentaient, certes, un certain luxe, mais qu’elles
- 5 -
n’étaient pas inabordables compte tenu des prix du marché dans la région. Il a en outre
observé que leur disposition intérieure était celle de logements utilisables à l’année et
que le secteur où elles devaient être bâties, accessible en tout temps et comprenant déjà
une cinquantaine de constructions, se situait à quelques minutes en voiture des villages
de B_ et de D_, ainsi que de la station de A_ où étaient
installés de nombreux résidents à l’année. Le Conseil d’Etat a aussi rappelé que,
conformément à la jurisprudence (cf. arrêts du Tribunal fédéral 1C_16/2016 du
24 octobre 2016 et 1C_158/2015 du 3 mai 2016), si le constructeur d’un unique logement
entend l’utiliser lui-même comme résidence principale, la preuve d’une demande
correspondante dans le secteur en cause n’a en principe pas à être apportée. Or, en
l’occurrence, rien ne permettait de mettre en doute la réelle intention de V_,
X_ et W_ d’utiliser ces deux chalets comme résidences principales,
affectation dont il incomberait à l’autorité communale de vérifier le respect. Enfin,
l’exécutif cantonal a mis en doute la qualité d’Helvetia Nostra pour solliciter un contrôle
préjudiciel du plan d’affectation des zones (ci-après : PAZ) de l’ancienne commune de
B_ ; au demeurant, il a considéré que les critiques formulées à cet égard dans
le recours administratif étaient infondées, puisque les parcelles concernées, situées
dans un quartier déjà bâti et à proximité de plusieurs centres habités, ne risquaient pas
de perdre leur affectation à la zone constructible lors d’une future révision du PAZ.
E. Le 23 janvier 2018, Helvetia Nostra a conclu céans, sous suite de dépens, à l’annu-
lation de cette décision et de l’autorisation de construire. D’une part, elle a maintenu que
le PAZ communal devait être adapté, car ce plan ne correspondait plus aux réquisits
légaux. En particulier, les besoins en zone à bâtir devaient être réévalués en tenant
compte de l’interdiction de construire des résidences secondaires en vigueur depuis
l’adoption de l’article 75b Cst. et des exigences résultant de la LAT révisée, notamment
de l’article 15 alinéa 2 LAT qui imposait de réduire les zones à bâtir surdimensionnées.
Helvetia Nostra a précisé qu’elle avait qualité pour contester à titre préjudiciel la
planification sur laquelle le permis de bâtir litigieux se fondait. Produisant un extrait de
carte du secteur, elle a soutenu que les parcelles concernées étaient éloignées du centre
et situées aux confins d’un quartier relativement peu bâti, de sorte que leur affectation à
la zone à bâtir, qui était ancienne puisqu’elle datait de 1994, n’était pas conforme au
droit fédéral de l’aménagement du territoire. D’autre part, l’association recourante a
indiqué que les attestations émanant des enfants des requérants – qui ne les liaient
aucunement – avaient été produites pour les besoins de la cause. Selon elle, cette
manière de faire, ainsi que les déclarations inconstantes des requérants et le fait
qu’aucun acte formel de donation (p. ex. avancement d’hoirie) n’ait été instrumenté,
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constituaient des indices manifestes d’abus de droit. Dès lors, la légalité de l’autorisation
de construire devait être examinée comme si les occupants des deux logements projetés
n’étaient pas connus, c’est-à-dire en fonction du critère de la demande en résidences
principales de haut standing dans le secteur à considérer, demande pour laquelle l’offre
était surabondante à A_, vu le nombre important de biens disponibles à la
vente ou à la location listés sur le site www.comparis.ch .
Le Conseil d’Etat a déposé le dossier de la cause, le 7 février 2018, et proposé de rejeter
le recours.
Le 21 février suivant, Z_ et les époux Y_ ont eux aussi proposé de
rejeter le recours, sous suite de dépens. Ils ont rappelé leurs arguments formulés devant
le Conseil d’Etat, soulignant en particulier leur intention de bâtir des logements en
résidence principale, intention que n’ébranlait aucun indice concret d’abus de droit.
Le lendemain, le conseil communal de A_ a indiqué ne pas avoir de
complément d’information à communiquer.
Helvetia Nostra a répliqué, le 8 mars 2018.
A la demande du juge chargé de l’instruction, la commune de A_ a produit, le
11 septembre 2019, un rapport réalisé par le bureau U_, en collaboration avec
les services techniques communaux de G_, de H_ et de
A_ (ci-après : le rapport communal). Il s’agissait d’une actualisation au 29 août
2019 d’un précédent rapport du 29 septembre 2017 et qui visait à analyser l’offre et la
demande pour des logements autorisés à partir du 1er janvier 2013 avec une affectation
en résidence principale sur le secteur station de A_ (secteur défini à l’art. 3 du
règlement intercommunal des quotas et du contingentement approuvé en Conseil d’Etat
le 19 décembre 2007 – RQC). Ce rapport communal fournissait notamment les
renseignements suivants :
- Ad Q.1 : Dans le périmètre de la station de A_, la population résidant à l’année est passée
de 6000 à 6266 habitants entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2018 (+4.4 %). Le rapport indique
en outre que les étudiants de T_ et les habitants en domicile administratif (personnes inscrites,
mais vivant p. ex. dans un home) ont été pris en compte.
- Ad Q.2/Q.3/Q.4 : Depuis le 1er janvier 2013, 35 nouveaux logements affectés en résidence principale y
ont été réalisés, dont 14 chalets (4 de haut-standing) et 21 appartements (0 de haut-standing) ; le nombre
moyen de pièces par logements est de 4.5 ; tous ces logements sont occupés conformément à leur
affectation.
http://www.comparis.ch/
- 7 -
- Ad Q.5 : Le nombre de logements qui ont été autorisés à partir du 1er janvier 2013, non réalisés ou en
chantier, avec une affectation en résidence principale est de 120 unités, dont 33 chalets et
87 appartements ; sur ces 120 logements, 57 comportent moins de 4 pièces, 28 de 4 à 5 pièces, 29 de
6 à 7 pièces et 6 plus de 7 pièces ; sur ces 120 logements, 37 sont d’ores et déjà en chantier, 3 ont fait
l’objet d’un recours et 80 bénéficient d’un permis en force sans que les travaux n’aient encore
commencé.
- Ad Q.6 : Sur ces 120 logements, 19 sont de haut-standing, dont 17 chalets et 2 appartements. Sur les
19 logements de haut-standing non réalisés, 5 sont en chantier en août 2019 et il s’agit uniquement de
chalets qui seront occupés par le requérant et qui ne sont donc pas destinés à la vente. Aucun
appartement de haut-standing n’est en chantier. S’agissant des 14 logements de haut de standing
autorisés à partir du 1er janvier 2013 mais dont le chantier n’a pas débuté, il s’agit de 12 chalets, dont
5 destinés à la vente (3 d’entre eux font en outre l’objet d’un recours, dont les deux chalets ici litigieux),
et de 2 appartements, l’un étant destiné à la vente.
- Ad Q.7 : Dans le périmètre de la station de A_, la proportion de résidences principales est de
24 % (3000 résidences principales sur un total de 12 600 logements).
Evaluant l’offre de logements neufs disponibles pour de la résidence principale dans le
secteur concerné, le rapport communal indique en outre que tous les logements
autorisés dès le 1er janvier 2013 et déjà réalisés ou en cours de construction sont ou vont
être occupés par les requérants, de sorte qu’aucun de ces logements ne sera mis sur le
marché de la vente ou de la location. S’agissant plus spécifiquement des chalets de
haut-standing non mis en chantier, ils étaient au nombre de 12, dont 8 occupés par le
requérant et 4 destinés à la vente (dont les 2 chalets ici litigieux). Selon le rapport, le
marché des logements de haut-standing s’autorégulait et le risque que plusieurs loge-
ments de ce type soient réalisés en l’absence d’acquéreur souhaitant se domicilier sur
la commune était quasi nul. En effet, les risques liés aux importants investissements
dans un logement de haut-standing dont l’acquéreur n’est pas connu avant la mise en
chantier étaient vraisemblablement trop importants pour un promoteur. En outre,
l’acquéreur d’un tel bien souhaitait très certainement participer à son agencement, ce
qui n’incitait pas le promoteur à mettre en chantier le projet avant d’avoir trouvé un
acquéreur. Il en résultait un faible risque d’une application de l’article 14 LRS (suspen-
sion de la restriction d’utilisation en tant que résidence principale).
Le 27 septembre 2019, Z_ et les époux Y_ ont maintenu leurs
conclusions.
Helvetia Nostra a soutenu, le 2 octobre suivant, que l’instruction ne permettait pas de
déterminer l’existence, dans le secteur concerné, d’une demande pour des résidences
principales de haut-standing que l’offre actuelle ne suffisait pas à satisfaire, qualifiant
d’arbitraires les constatations figurant dans le rapport communal. En particulier, elle a
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relevé qu’on ignorait quelle était la part des nouveaux habitants de la commune qui
étaient des étudiants de T_ ou des résidents d’un home, point qu’il convenait
d’éclaircir dans la mesure où ces personnes n’étaient pas en mesure d’influencer le
marché immobilier. Elle a aussi soutenu qu’il n’était pas acceptable de se référer aux
constatations d’un bureau de planification privé, l’autorité communale devant être invitée
à confirmer ou infirmer lesdites constatations.
Le Conseil d’Etat ne s’est pas déterminé sur le rapport communal.
Le 4 octobre 2019, ces deux dernières écritures ont été communiquées à la partie
adverse, au Conseil d’Etat et à l’autorité communale, pour information.

Considérant en droit
1.1 Aux termes de l’article 44 alinéa 1 lettre b de la loi du 6 octobre 1976 sur la procédure
et la juridiction administratives (LPJA ; RS/VS 172.6), applicable en procédure de
recours de droit administratif par renvoi de l’article 80 alinéa 1 lettre a LPJA, a qualité
pour recourir toute organisation que la loi autorise, sans qu'elle n’ait alors à se prévaloir
d'un intérêt digne de protection à obtenir la réforme ou l'annulation de la décision
critiquée (art. 44 al. 1 let. a LPJA). En outre, la qualité pour recourir devant les autorités
cantonales ne peut pas s'apprécier de manière plus restrictive que la qualité pour
recourir devant le Tribunal fédéral (art. 111 al. 1 de la loi fédérale du 17 juin 2005 sur le
Tribunal fédéral – LTF ; RS 173.110), les cantons demeurant libres de concevoir cette
qualité de manière plus large (ATF 135 II 145 consid. 5 et les réf.).
1.2 Il n’est pas contesté que Helvetia Nostra a qualité pour recourir contre la décision
du Conseil d’Etat qui confirme la régularité du permis de bâtir litigieux, en invoquant la
violation de dispositions limitant la construction de résidences secondaires (cf. ATF 139
II 271 consid. 11).
1.3 En revanche, l’autorité précédente soutient que cette association n’est pas habilitée,
au stade ultérieur de la procédure d’autorisation de construire, à émettre des griefs
contestant l’affectation des parcelles nos xxx et xxx à la zone à bâtir, affectation qui est
en force et que la recourante s’est abstenue de critiquer dans un recours déposé lors de
la procédure d’homologation du PAZ de l’ancienne commune de B_ (art. 12c
al. 3 de la loi fédérale du 1er juillet 1966 sur la protection de la nature et du paysage –
LPN ; RS 451).
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Helvetia Nostra invoque la nécessité d'effectuer un contrôle préjudiciel du PAZ homologué
en 1994 et en 2014, en tenant compte de l'entrée en vigueur de l’article 75b Cst., le 11
mars 2012, et de l’article 15 alinéa 2 LAT, le 1er mai 2014. La jurisprudence admet un tel
contrôle préjudiciel au stade de la procédure d’autorisation de construire, à titre
exceptionnel, lorsque les circonstances ou les dispositions légales se sont modifiées
depuis l’adoption du plan, dans une mesure telle qu’elles rendent nécessaire une
adaptation de ce plan (art. 21 al. 2 LAT) et que l'intérêt public au maintien des restrictions
imposées aux propriétaires concernés par la planification pourrait avoir disparu (ATF 145
II 83 consid. 5.1, 144 II 41 consid. 5.1 et 121 II 317 consid. 12c ; cf. infra, consid. 3.1).
La Cour de céans est déjà entrée en matière sur un grief semblable que la recourante
invoquait dans une autre affaire et l’a rejeté (ACDP A1 17 15 du 5 janvier 2018 consid. 8),
sans toutefois discuter spécifiquement la qualité pour recourir de cette association ; à sa
suite, le Tribunal fédéral a fait de même (arrêt 1C_73/2018 du 7 janvier 2019 consid. 1 et
3). En l’occurrence, on ne saurait reprocher à la recourante de n’avoir pas agi contre la
planification homologuée en 1994, le changement de circonstances légales qu’elle
invoque à l’appui de son argumentation étant largement postérieur à cette date. Quant à
la modification du PAZ du 30 avril 2014, elle portait avant tout sur une adaptation à la
nouvelle délimitation de l’aire forestière (cf. décision du Conseil d’Etat p. 4) et non sur la
révision des zones à bâtir. Les arguments de l’autorité précédente visant à contester la
qualité de la recourante pour exiger un contrôle préjudiciel de l’affectation à la zone à
bâtir des parcelles concernées semblent donc infondés. La Cour peut s’abstenir de
rechercher s’il existe d’autres motifs qui devraient conduire à nier la qualité pour recourir
de Helvetia Nostra. En effet, quoi qu’il en soit, cette question de recevabilité pour demeurer
ouverte, eu égard au fait que l’autorité précédente a néanmoins examiné matériellement
ce grief et à la teneur du considérant 3 ci-après.
1.4 Sous cette réserve, le recours est recevable (art. 72, 78 let. a, 79a let. c, 80 al. 1 let.
b-c, 46 et 48 LPJA), de sorte qu’il y a lieu d’entrer en matière.
2. L’affaire concerne un projet de construction visant à réaliser deux chalets affectés à la
résidence principale, sur le territoire de la commune de A_. Les deux logements
projetés sont vastes (plus de 6 pièces) et présentent un certain luxe, chacun d’entre eux
comportant en particulier une piscine intérieure et des surfaces habitables totalisant
483.5 m2. La recourante conteste la décision du Conseil d’Etat qui confirme la validité de
l’autorisation de construire délivrée par l’autorité communale. Elle demande, d’une part,
un contrôle préjudiciel de l’affectation des parcelles nos xxx et xxx à la zone à bâtir, le PAZ
devant être impérativement révisé eu égard au changement de circonstances légales. La
- 10 -
recourante argue, d’autre part, de l’interdiction de bâtir des résidences secondaires qui
frappe la commune de A_.
3.1 Selon la jurisprudence, le contrôle incident d'un plan d'affectation dans le cadre d'une
procédure relative à un acte d'application est possible, à titre exceptionnel, lorsque les
conditions d'un réexamen des plans au sens notamment de l'article 21 alinéa 2 LAT sont
réunies, soit lorsque les circonstances se sont sensiblement modifiées. La réduction de
zones surdimensionnées relève d'un intérêt public important (ATF 128 I 190 consid. 4.2
et 120 Ia 227 consid. 2c) susceptible d'avoir, sur le principe, le pas sur l'intérêt public à la
stabilité des plans ainsi que sur les intérêts privés des propriétaires concernés. La
réalisation de cet objectif, expressément prévu par la novelle du 15 juin 2012 (art. 15 al. 2
LAT), ne saurait cependant constituer le seul critère pertinent pour déterminer la nécessité
d'entrer en matière sur une demande de révision d'un plan d'affectation dans le cadre
d'une procédure d'autorisation de construire. En effet, le régime transitoire de l'article 38a
alinéa 2 LAT ne prohibe pas la mise en œuvre de planifications d'affectation existantes
conformes à la LAT, ni ne préjuge des parcelles qui seront concernées par le
redimensionnement de la zone à bâtir ; ce choix relève dans une large mesure du pouvoir
d'appréciation des autorités locales de planification. Dès lors, pour que l'entrée en vigueur
de la novelle du 15 juin 2012 puisse justifier un contrôle préjudiciel de la planification, il
faut que s'y ajoutent d'autres circonstances, notamment la localisation de la parcelle par
rapport à la zone à bâtir existante, le niveau d'équipement de la parcelle et la date d'entrée
en vigueur du plan d'affectation (ATF 144 II 41 consid. 5.2 et la jurisprudence citée ; arrêt
1C_73/2018 précité consid. 3).
3.2 In casu, la recourante s’appuie sur un extrait de carte du secteur de C_,
afin d’affirmer que les parcelles concernées sont éloignées du centre et situées aux
confins d’un quartier relativement peu bâti, de sorte que leur affectation à la zone à bâtir,
qui est ancienne puisqu’elle date de 1994, doit faire l’objet d’un contrôle préjudiciel. Le
secteur en question est localisé au sud de la station de A_ ; il est notamment
accessible directement depuis la route cantonale qui descend en direction de
I_. S’il est exact que ledit secteur ne se situe pas au centre de la station de
A_, il n’en est pas moins éloigné que d’environ 2 km (moins de 5 min en
voiture) en suivant la route J_, puis la route K_. Dans l’autre
direction, le centre de I_ n’est guère plus éloigné. Il ne s’agit donc nullement
d’un secteur isolé. L’endroit est en outre bâti d’une bonne quarantaine de constructions,
la majorité des parcelles sises entre la route de C_ nord et la route de
C_ sud, qui borde les nos xxx et xxx dans leurs limites sud, étant occupées par
- 11 -
des bâtiments d’habitation, notamment à proximité immédiate de ces deux biens-fonds.
Le secteur est à l’évidence équipé. Dans ces circonstances, rien ne permet d’affirmer
que l’affectation de ces deux parcelles à la zone à bâtir ne pourra manifestement pas
être maintenue lorsque la commune procèdera à la révision de son PAZ, ce qu’a
constaté à bon droit l’autorité précédente. Les critiques de la recourante sur ce point sont
à écarter.
4.1 Selon son article 25 alinéa 1, la LRS est applicable aux demandes d'autorisation de
construire qui doivent faire l'objet d'une décision de première instance ou qui sont
contestées par recours après son entrée en vigueur. Contestée céans, la régularité de
l’autorisation de construire, que le Conseil d’Etat a confirmée, doit donc être examinée à
l’aune du nouveau droit en vigueur depuis le 1er janvier 2016.
Avec un taux de résidences secondaires de 61.9 %, la commune de A_ figure
actuellement dans la liste des collectivités soumises à l’application de la LRS (art. 2 de
l’ordonnance fédérale du 4 décembre 2015 sur les résidences secondaires – ORSec ;
RS 702.1 ; cf. site Internet https://www.are.admin.ch/are/fr/home.html > Développement
et aménagement du territoire > Résidences secondaires, consulté le 7 octobre 2019).
4.2 L'article 75b Cst., repris à l'article 6 LRS, limite les résidences secondaires au
maximum de 20 % du parc des logements et de la surface brute au sol habitable de
chaque commune. Ces dispositions ne visent pas seulement les constructions qui, selon
les déclarations des constructeurs, seront utilisées comme résidences secondaires, mais
également celles qui pourraient être utilisées comme résidences secondaires (ATF 142 II
206 consid. 2.1). L'article 7 alinéa 1 lettre a LRS prévoit ainsi que, dans les communes
qui comptent une proportion de résidences secondaires supérieure à 20 %, de nouveaux
logements ne peuvent être autorisés qu'à la condition d'être utilisés comme résidence
principale ou comme logement assimilé à une résidence principale au sens de l'article 2
alinéa 3 LRS. L'article 14 LRS prévoit en outre que l'obligation d'affectation en résidence
principale peut être suspendue pendant une durée déterminée et renouvelable lorsque
la preuve est faite que le logement a été vainement proposé sur le marché à un prix
raisonnable (al. 1 let. b).
4.3 Face à l'interdiction générale de dépasser le seuil de 20 % de résidences secondaires
dans une commune, on ne peut exclure que certains constructeurs soient tentés de
contourner la réglementation en déclarant faussement qu'ils entendent utiliser leur
construction en tant que résidence principale ou l'affecter en résidence touristique mise
https://www.are.admin.ch/are/fr/home.html
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à disposition du public. Un abus de droit manifeste ne saurait toutefois être admis que s'il
apparaît d'emblée que le projet ne pourra pas être utilisé comme annoncé, notamment
en raison de l'insuffisance de la demande de résidences principales dans la commune en
question pour le type d'objets concernés et/ou en présence d'autres indices concrets
(ATF 142 II 206 consid. 2.2, cité p. ex. in : arrêts du Tribunal fédéral 1C_257/2018 du 6
août 2019 consid. 3.1.2 et 1C_211/2018 du 4 avril 2019 consid. 2.2).
En droit public, le principe de la bonne foi est explicitement consacré par l'article 5 alinéa
3 Cst., en vertu duquel les organes de l'Etat et les particuliers doivent agir de manière
conforme aux règles de la bonne foi. Il y a fraude à la loi – forme particulière d'abus de
droit – lorsqu'un justiciable évite l'application d'une norme imposant ou interdisant un
certain résultat par le biais d'une autre norme permettant d'aboutir à ce résultat de
manière apparemment conforme au droit (ATF 142 II 206 consid. 2.3). La norme éludée
doit alors être appliquée nonobstant la construction juridique destinée à la contourner
(ATF 142 II 206 consid. 2.3, 134 I 65 consid. 5.1, 131 I 166 consid. 6.1 et les arrêts cités).
Pour être sanctionné, un abus de droit doit apparaître manifeste. L'autorité qui entend
faire appliquer la norme éludée doit établir l'existence d'une fraude à la loi, ou du moins
démontrer l'existence de soupçons sérieux dans ce sens. Cette appréciation doit se faire
au cas par cas, en fonction des circonstances d'espèce (ATF 144 II 49 consid. 2.2, 142
II 206 consid. 2.5 et la jurisprudence citée).
Dans le contexte de l'article 75b Cst. et de ses dispositions d'application, il n'y a pas lieu
d'assouplir la répartition du fardeau de la preuve dans ce domaine en exigeant
systématiquement du constructeur qu'il prouve d'emblée le respect de l'affectation
prévue. Toutefois, il appartient à l'autorité chargée de la délivrance des permis de
construire de s'assurer que les conditions posées pourront être respectées (ATF 142 II
206 consid. 4.3). Il s'agit de vérifier si, en prétendant vouloir construire une résidence
principale (but en soi admissible au regard de la norme constitutionnelle), l'intéressé n'a
pas pour objectif de contourner l'interdiction découlant des articles 75b Cst. et 6 LRS en
réalisant, à terme, une résidence secondaire. Il en va de même s'il envisage d'emblée,
toujours en prétendant vouloir construire une résidence principale, de faire usage de
l'article 14 LRS qui permet de suspendre cette affectation lorsqu'il n'existe pas de
demande pour un tel logement à un prix raisonnable (ATF 142 II 206 consid. 2.4 et arrêts
1C_257/2018 précité consid. 3.1.2 et 1C_211/2018 précité consid. 2.2).
Dans ce cadre, il s’agit de rechercher s'il existe des indices concrets mettant d'emblée
en doute la volonté ou la possibilité d'utiliser l'immeuble comme résidence principale.
Ces indices peuvent, selon les circonstances, concerner la situation de l'immeuble (zone
- 13 -
de construction, accessibilité toute l'année, éloignement des lieux de travail), sa
conception même (dans l'optique d'une occupation à l'année), éventuellement son prix
et les circonstances tenant à la personne qui entend y habiter, lorsque celle-ci est connue
(résidence actuelle, lieu de travail, déclarations d'intention de l'intéressé lui-même).
Lorsque le ou les futurs occupants ne sont pas connus (logements destinés à la vente
ou à la location), le critère principal est celui de la demande de résidences principales
dans le même secteur (ATF 145 II 99 consid. 3.1, 144 II 49 consid. 2.2 et 142 II 206
consid. 2.4 ; arrêts 1C_257/2018 précité consid. 3.1.2 et 1C_211/2018 précité
consid. 2.2 ; v. aussi RVJ 2019 p. 36, consid. 4.4).
4.4 En l’espèce, la recourante soutient que les allégations des requérants Z_
et Y_ quant à l’occupation des deux chalets projetés ne sont pas
convaincantes. Elle relève que ces allégations ont été inconstantes et que les
attestations signées par leurs enfants – selon lesquelles ils avaient l’intention d’occuper
ces deux logements et d’en faire leurs résidences principales – ont été produites pour
les besoins de la cause. Elle indique que si les intentions des requérants avaient été
claires, ils auraient fait instrumenter un acte formel de donation sous la forme d’un
avancement d’hoirie ; or tel n’a pas été le cas. Helvetia Nostra y décèle autant d’indices
d’abus droit.
Devant l’autorité communale, les requérants ont notamment indiqué qu’il était « tout à
fait envisageable que [leurs] enfants viennent, un jour, [...] habiter dans ces chalets »,
tout en mentionnant également que « ces deux lieux d’habitation peuvent également être
loués ou vendus à des personnes qui voudraient venir s’installer à l’année » sur le territoire
communal, voire mis à disposition « par l’intermédiaire de professionnels, pour de la
location de type hôtelière » (lettre du 8 septembre 2016). Devant le Conseil d’Etat, les
requérants ont émis des considérations similaires soutenant, d’une part, que ces chalets
d’habitation pouvaient être occupés « dans le cadre de la famille » et affirmant, d’autre
part, qu’il y avait une forte demande de logements de qualité supérieure à A_ et
que « la construction projetée entre exactement dans cette catégorie de logements et
trouvera preneur sans aucun problème en cas de mise sur le marché, que ce soit comme
vente de résidences principales ou que ce soit sous la forme de mise en location de ces
appartements » (cf. réponse du 17 février 2017). Céans, ils réaffirment que ces deux
unités de logement « serviront à la résidence principale, et ce pour les membres de leurs
familles », mais ils indiquent que « ce seront peut-être les enfants [...] ou alors d’autres
personnes intéressées [...]. Peut-être le soussigné [Z_] d’ailleurs » ; les
requérants rappellent en outre que les demandes de domiciliation à A_ ne
- 14 -
cessent d’augmenter (cf. réponse du 21 février 2018). Dans leur détermination du 27
septembre 2019, les intéressés n’ont pas non plus été très affirmatifs dans leurs
explications à ce sujet.
A l’examen de ces diverses écritures, la Cour constate que si les requérants ont affirmé
de longue date et de manière constante que leur intention était bien de construire deux
résidences principales sur leurs parcelles, ils ont en revanche eu des déclarations
équivoques quant au mode d’occupation de celles-ci. En effet, il n’est pas possible de
déduire de ces déclarations une intention ferme, claire et manifeste, de la part des
requérants ou de leurs enfants, d’utiliser les deux chalets projetés pour leurs propres
besoins et d’y habiter à l’année. Les requérants n’ont jamais été affirmatifs et constants
quant aux personnes qui occuperont effectivement les chalets à réaliser et ont régu-
lièrement donné des indications laissant penser qu’ils pouvaient aussi envisager de les
mettre en vente ou en location, compte tenu de la demande pour ce type de logements
qu’ils estiment abondante dans ce secteur. Dans ce contexte où les hypothèses et
incertitudes sont entretenues par les requérants eux-mêmes, les déclarations signées par
leurs enfants et déposées devant l’autorité précédente ne sont pas probantes. Il s’ensuit
qu’il n’est pas possible, dans le cas d’espèce, de considérer que les futurs occupants des
logements projetés sont connus. Dans ces conditions, il n’est pas possible de faire
abstraction du principal critère déterminant, soit celui de la demande de résidences
principales dans le même secteur (cf. supra, consid. 4.3 in fine).
4.5 Cette question a été instruite dans le cadre de la procédure de recours céans et, le
11 septembre 2019, l’autorité communale a produit un rapport y relatif.
4.5.1 Dans sa détermination du 2 octobre 2019, la recourante émet certaines critiques
générales quant à la fiabilité des renseignements figurant dans ce rapport.
Elle soutient d’abord qu’il n’est pas acceptable de se référer aux constatations d’un
bureau de planification privé, l’autorité communale devant être invitée à confirmer ou à
infirmer lesdites constatations. La recourante semble perdre de vue que le rapport a été
réalisé en collaboration avec les services techniques des communes intéressées, dont
celle de A_ (cf. rapport communal p. 3), qui a par ailleurs déposé céans ce
document. Il paraît ainsi manifeste que celle-ci souscrit aux constatations y figurant, de
sorte qu’il n’y a pas lieu de lui demander de les confirmer une nouvelle fois.
Ensuite, la recourante relève que, selon le rapport communal (p. 13 et 17), sept chalets
qui étaient d’ores et déjà en chantier en août 2019 seront habités par le requérant ; elle
met en doute la fiabilité de ce renseignement, dès lors qu’on ignore sur quoi celui-ci se
- 15 -
fonde. Le rapport indique toutefois entre parenthèses « aucune promotion ». On
comprend ainsi que les chalets en question sont construits par des particuliers, pour un
usage en tant que résidences principales. En outre, les renseignements émanent de
données homogénéisées transmises par les services techniques communaux, notam-
ment quant à l’occupation prévisible des logements en cours de chantier (cf. rapport
communal p. 3). La Cour n’a dès lors pas de raisons de considérer que lesdits
renseignements ne sont pas fiables.
Sur le vu de ce qui précède, les critiques de la recourante sur ce point sont rejetées. Il y
a ainsi lieu d’examiner si la teneur du rapport communal permet de conclure ou non à
l’existence d’une demande en résidences principales dans le secteur concerné.
4.5.2 Le secteur pris en considération par la commune de A_ correspond à celui
de la station touristique au sens de l’article 3 RQC (cf. carte annexée au rapport
communal). Ce périmètre supra communal est objectivement justifié (cf. arrêts du Tribunal
fédéral 1C_211/2018 précité consid. 2.4 et 1C_73/2018 du 7 janvier 2019 consid. 2.3 ;
RVJ 2019 p. 36, consid. 6.1).
4.5.3 Selon le rapport communal (p. 7), la population résidente de la station de
A_ s’est accrue de 266 unités entre le 1er janvier 2013 (6000) et le 31 décembre
2018 (6266), ce qui correspond à une augmentation de 4.4 %. Ces chiffres permettent de
retenir que le secteur concerné connaît une augmentation régulière et assez importante
de la population résidente. La Cour de céans retient donc qu’après l’entrée en vigueur
de la réglementation fédérale limitant la construction de résidences secondaires, la
population a continué de croître dans le secteur station de A_, signe que
l’endroit attire indéniablement de nouveaux résidents à l’année, ce qui constitue un
indice pertinent pour motiver l’existence d’une demande en résidences principales. La
proportion de résidences principales dans ce secteur, à 24 % (env. 3000 résidences
principales sur un total de 12 600 logements ; cf. rapport communal p. 16), met aussi en
valeur son attractivité pour les habitants à l’année.
Ce rapport précise que les étudiants de T_ et les habitants en domicile
administratif (personnes inscrites comme résidentes, mais vivant p. ex. dans un home)
ont été pris en compte. La recourante critique à cet égard le fait qu’on ignore quelle est
la part des nouveaux habitants de la commune qui sont des étudiants de ladite école ou
des résidents d’un home. A son avis, il est arbitraire de retenir que la population résidente
augmente sans au préalable éclaircir cette question, car les personnes concernées ne
sont pas en mesure d’influencer le marché immobilier.
- 16 -
La Cour ne partage pas cette analyse. Elle relève que la donnée statistique traduisant
une augmentation de la population résidente est l’un des indicateurs qui permet de
présumer que le secteur concerné est attractif et que la construction dans ledit secteur
de nouveaux logements en résidence principale, dans une proportion correspondante,
n’apparaît pas d’emblée abusive (cf. p. ex. arrêts du Tribunal fédéral 1C_257/2018
précité consid. 3.2, 2e par. a contrario et 1C_102/2017 du 16 janvier 2018 consid. 2.4 a
contrario). En l’absence d’éléments laissant penser que cette donnée est manifestement
faussée, il y a lieu d’en tenir compte. L’argumentation de la recourante reviendrait à
exiger qu’on détermine quelle est la proportion des personnes en mesure d’influencer le
marché immobilier dans le secteur concerné. Une telle analyse irait incontestablement
trop loin et serait d’ailleurs impraticable pour les autorités chargées de démontrer
l’existence d’une demande en résidences principales. Elle impliquerait, notamment, de
prendre en considération non pas la fluctuation de la population résidente (rapport entre
les départs/décès et les arrivées/naissances), mais uniquement les nouveaux arrivants
(dont l’influence sur le marché immobilier local devrait être ensuite évaluée d’une
manière ou d’une autre), ce qui ne correspond pas à la méthode dégagée jusqu’à
présent par la jurisprudence.
Dans le cas d’espèce, rien ne permet de penser que l’augmentation régulière de la
population résidente (4.4 %, soit 266 habitants sur une période de six ans) aurait été
faussée et serait artificielle en raison de la prise en considération des étudiants de
T_ et des habitants en domicile administratif. La Cour observe que les
indications relatives à la construction de nouvelles résidences principales et à leur
occupation (cf. infra, consid. 4.6.1) démontrent que cette augmentation n’est pas une
donnée purement fictive et qu’elle concerne principalement des résidents qui exercent
une influence concrète sur le marché immobilier. De plus, le rapport communal expose
notamment (p. 7 et 17) que les étudiants de l’école précitée avaient été pris en compte
car plusieurs logements autorisés depuis 2013 étaient destinés à la location à l'année
par ceux-ci, contredisant ainsi l'affirmation de la recourante selon laquelle ces étudiants
n'étaient pas susceptibles d'influencer le marché (cf. aussi arrêt du Tribunal fédéral
1C_211/2018 précité consid. 2.5). Par ailleurs, avec une population résidente de
quelque 6200 habitants dans le secteur concerné, il est très peu vraisemblable que les
fluctuations relatives aux nombres d’étudiants fréquentant une école ou d’habitants en
domicile administratif puissent constituer une part notable de l’augmentation de la
population.
- 17 -
4.5.4 Attendu qu’il s’agit, en définitive, de contrôler que les deux chalets litigieux pourront,
selon toute vraisemblance, être utilisés conformément à leur affectation de résidences
principales, il convient de prendre en compte les habitations vacantes du secteur qui leur
sont objectivement comparables, et non pas un taux de vacance indifférencié. Les critères
de comparaison tiennent au standing des logements, à leur taille, leur vétusté ou encore
à leur prix (cf. RVJ 2019 p. 36 consid. 6.2.1).
Dans ce sens, le rapport communal tient compte de la typologie de la construction, du
nombre de pièces, de la SBPU, des coûts de construction annoncés et des autres
caractéristiques traduisant le standing du projet. Les logements que cette collectivité
publique a qualifiés de haut-standing sont ceux dont les coûts de construction annoncés
dans la formule d’autorisation de construire dépassent 1.4 mio de fr. (cf. rapport communal
p. 10, qui précise qu’en règle générale, tous ces logements de haut-standing disposent
d’une surface habitable supérieure à 280 - 300 m2).
4.6.1 Le rapport communal dresse l’état du marché de la construction de résidences
principales de haut-standing dans le secteur concerné en recensant le nombre de
nouveaux logements de ce type qui y ont été réalisés depuis le 1er janvier 2013, d’une part,
et le nombre de logements de ce type autorisés depuis cette même date, mais dont la
construction est en cours ou n’a pas encore commencé. L’analyse distingue, en outre,
entre les chalets de haut-standing et les logements de haut-standing sis dans des
bâtiments d’habitation collective.
La commune de A_ a recensé trois résidences principales de haut-standing
réalisées depuis le 1er janvier 2013. Il s’agit de trois chalets, occupés conformément à leur
affectation (cf. rapport communal p. 10). Trente-et-une autres résidences principales
(« ordinaires ») ont été réalisées depuis cette même date : 10 chalets et 21 logements
dans des bâtiments d’habitation collective. Ces logements comprennent en moyenne
4.5 pièces et, selon le rapport communal, étaient tous occupés conformément à leur
affectation en juillet 2019.
Concernant les résidences principales autorisées depuis le 1er janvier 2013, mais pas
encore réalisées, la commune a annoncé qu’elles correspondaient à 120 logements. Sur
ces 120 logements, 33 sont des chalets et 87 sont des logements dans des bâtiments
d’habitation collective ; le nombre moyen de pièces pour ces logements est de 4.9 pièces.
Sur les 120 logements autorisés à partir du 1er janvier 2013, 19 seulement sont du type
haut-standing (17 chalets et 2 appartements). Parmi ces objets de luxe, 5 sont
actuellement en chantier ; il s’agit uniquement de chalets qui seront occupés par le
- 18 -
requérant. Quant aux chalets de haut-standing non mis en chantier, ils étaient au nombre
de 12, dont 8 occupés par le requérant et 4 destinés à la vente (dont les 2 chalets ici
litigieux ; cf. rapport communal p. 12 s.).
4.6.2 Le rapport en question avait fait l’objet d’une précédente version du 29 septembre
2017. Sur cette base, la Cour, puis le Tribunal fédéral, ont confirmé la validité au regard
de la LRS de permis délivrés notamment pour la construction de quatre chalets de 4 à 5
pièces chacun, affectés obligatoirement à la résidence principale (arrêts du Tribunal
fédéral 1C_77/2018 et 1C_78/2018 du 7 janvier 2019 ; ACDP A1 16 291 et A1 16 292
du 5 janvier 2018), pour six appartements en résidence principale (arrêt du Tribunal
fédéral 1C_73/2018 du 7 janvier 2019 ; RVJ 2019 p. 36) et pour deux logements de haut-
standing sis dans un même chalet (arrêt du Tribunal fédéral 1C_211/2018 du 4 avril
2019 ; ACDP A1 16 259 du 23 mars 2018). En effet, les renseignements figurant dans
ce rapport montraient notamment que la station de A_ connaissait une
augmentation régulière et assez importante de sa population résidente, qu’il existait une
demande pour des logements en résidence principale et que l’offre actuelle de logements
neufs comparables n’était pas pléthorique, voire très faible pour des logements de haut-
standing. Ainsi, le risque que les logements projetés demeurent inoccupés était
également très faible.
4.6.3 Les renseignements figurant dans le rapport communal actualisé au 29 août 2019
ne témoignent pas d’une évolution différente des données relatives à l’offre et à la
demande de résidences principales dans le secteur concerné. En effet, le nombre total
de nouvelles résidences principales (« ordinaires » et de haut-standing) autorisées
depuis le 1er janvier 2013 et réalisées à ce jour (18 en juillet 2017, 35 en juillet 2019 ; cf.
rapport communal p. 8) ou en cours de construction (24 en juillet 2017, 37 en juillet
2019 ; cf. rapport communal p. 12) montre que l’endroit est attractif pour ce type de
logements, les résidents à l’année y occupant d’ailleurs près du quart des logements
existants. Les projets autorisés pour des logements en résidence principale, nombreux,
semblent confirmer cette tendance. Il faut donc admettre que, de manière générale, il
existe toujours une demande pour de tels logements dans le secteur concerné.
S’agissant plus particulièrement des logements de haut-standing, dont font partie les
deux chalets projetés, il y a lieu de relever qu’ils sont peu à avoir été réalisés depuis le
1er janvier 2013 (3 chalets) et qu’ils sont tous occupés conformément à leur affectation
en juillet 2019. En outre, pour ce qui concerne les projets qui ne sont pas encore
terminés, 19 sur 120 sont de type haut-standing, dont 5 d’entre eux sont actuellement
en chantier ; selon le rapport communal, ces projets en chantier concernent uniquement
- 19 -
des chalets qui seront occupés par le requérant. L’offre sur le marché qui en résulte est
donc très faible, voire inexistante puisque, dans le secteur concerné, il n’y a pas de
nouveaux chalets de haut-standing affectés à la résidence principale qui sont
disponibles. On en déduit qu’il n’y a pas de vacance pour ce genre de logements. Cela
s’explique par le fait que ce type de projets n’est par nature généralement pas réalisé
sans qu’un acquéreur ait été préalablement trouvé et qu’un tel bien nouvellement
construit ne se retrouve donc pas sur le marché (en ce sens, cf. rapport communal p. 18).
Par conséquent, l’offre de chalets de haut-standing qui n’est en l’état que potentielle
(12 chalets au bénéfice d’un permis en force, mais dont le chantier n’a pas commencé)
doit être appréciée avec circonspection, les projets en question pouvant en définitive être
abandonnés ; au demeurant, sur les 12 projets en question, 8 seront occupés par le
requérant.
De l’avis de la Cour, ces éléments tendent à démontrer que le risque que les deux
chalets projetés demeurent inoccupés est, en l’état, très faible. On en déduit qu’apparaît
également improbable l’hypothèse que les propriétaires puissent solliciter la suspension
des restrictions d’utilisation des logements en question, en application des articles 14
alinéa 1 lettre b LRS et 9 ORSec.
4.6.4 L’appréciation de l’offre en logements existants et disponibles pose également la
question de savoir s’il convient de tenir compte des logements qui ne sont pas soumis à
la restriction d’utilisation prévue par la LRS, soit particulièrement des résidences secon-
daires existantes qui sont mises sur le marché. A ce sujet, selon la jurisprudence, le but
de la LRS est d'interdire la construction de nouvelles résidences secondaires dans les
communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supérieure à 20 %
et non pas d'empêcher la construction de nouvelles résidences principales (cf. art 7 al. 1
let a LRS ; Message du Conseil fédéral du 19 février 2014 concernant la LRS, FF 2014
2010 et 2225), ni d'obliger ou d'inciter à reconvertir les résidences secondaires
existantes en résidences principales (art. 11 al. 1 LRS a contrario). Ni la norme
constitutionnelle, ni la LRS ne peuvent imposer de tels changements d'affectation
s'agissant de logements construits avant leur entrée en vigueur. Les logements créés
sous l'ancien droit bénéficient en effet des garanties d'utilisation figurant à l'art. 11 LRS,
et c'est au droit cantonal qu'il appartient d'apporter d'éventuelles restrictions à cet usage
(art. 12 LRS). Partant, l’existence d’une vacance pour des logements en résidence
secondaire dans le secteur concerné n’est pas un indice pertinent pour considérer que
la volonté du constructeur d’un logement en résidence principale dans ce même secteur
procède d’un abus de droit manifeste (cf. arrêts 1C_211/2018 précité consid. 2.7 et
- 20 -
1C_77/2018 précité consid. 2.5 ; RVJ 2019 p. 36, consid. 6.2.3.3). La preuve en est qu’à
A_, cette vacance n’a pas empêché les résidences principales construites
depuis le 1er janvier 2013 d’être toutes occupées conformément à leur affectation,
donnée absolument déterminante de l’avis de la Cour.
Dans ces conditions, c’est en vain que la recourante soutient que l’offre de logements à
vendre et à louer est manifestement surabondante à A_, en s’appuyant sur
des résultats tirés du site Internet www.comparis.ch . Pareil argument, qui table sur des
résultats généraux livrés pêle-mêle et incluant sans distinction tout type d’annonces
immobilières, est en effet impropre à illustrer l’existence d’un abus de droit dans le cas
d’espèce. Au demeurant, comme cela a déjà été dit (cf. supra, consid. 4.5.4), une
analyse objective de l’offre et de la demande doit faire l’objet d’un examen particulier et
ciblé sur les logements qui se situent dans le secteur concerné et qui sont véritablement
comparables à ceux qui sont projetés. En d’autres termes, l’existence de nombreux
logements mis sur le marché ne constitue un indice d’abus de droit à la construction de
nouvelles résidences principales qu’à la condition que ces logements offerts soient
objectivement comparables à ceux qui sont projetés, ce que les affirmations toutes
générales de la recourante n’établissent aucunement.
4.7 Cela étant, la demande de chalets en résidence principale de haut-standing doit être
considérée comme établie et suffisante à A_ pour justifier le projet litigieux de 2
chalets au regard des principes exposés aux considérants 4.2 et 4.3. L’autorisation de
construire n’est donc pas à censurer sous l’angle d’un abus de droit, celui-ci ne pouvant
être qualifié de manifeste au vu des circonstances d’espèce.
5. Enfin, la typologie de ces deux chalets résidentiels (plus de 6 pièces) se prête mani-
festement à une utilisation en résidence principale. De même, la situation des deux
parcelles attenantes concernées n’exclut nullement une telle utilisation. En effet, ces
biens-fonds sont proche de la route qui relie I_ à la station de A_, à
moins de 5 min en voiture (env. 2 km) du centre de cette station, laquelle compte de
nombreux habitants à l’année et offre, de ce fait, des possibilités d’emploi dans des
secteurs variés. L’endroit se situe, en outre, à environ 15 km de la L_, soit un
trajet d’environ 25 min en voiture. Ainsi, des habitants travaillant dans la station ou la
L_ sont susceptibles de s’y établir. Partant, la situation du projet et sa
conception ne mettent pas non plus en évidence des indices concrets d’abus de droit
manifeste.
http://www.comparis.ch/
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6.1 Attendu ce qui précède, le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable (art. 80
al. 1 let. e et 60 al. 1 LPJA).
6.2 Vu l'issue du litige, les frais de la cause sont mis à la charge de la recourante (art. 89
al. 1 LPJA) qui n’a pas droit à des dépens (art. 91 al. 1 a contrario LPJA). Celle-ci devra
en outre verser une indemnité à Z_ et aux époux Y_, qui ont pris
une conclusion en ce sens et obtiennent gain de cause (art. 91 al. 1 LPJA).
6.3 Sur le vu des principes de la couverture des frais et de l’équivalence des prestations
et compte tenu des critères d'appréciation et des limites des articles 13 alinéa 1 et 25 de
la loi du 11 février 2009 fixant le tarif des frais et dépens devant les autorités judiciaires ou
administratives (LTar ; RS/VS 173.8), l'émolument de justice est fixé à 2500 fr., débours
compris (art. 11 LTar).
Mandataire professionnel agissant pour lui-même, Me Z_ a droit, à ce titre, à
une indemnité de partie couvrant ses débours (art. 4 al. 1 et 2 LTar). Cet avocat a en
outre recouru pour le compte des époux Y_, lesquels ont droit à des dépens
dont le montant doit être réduit, attendu que Me Z_ agissait de toute façon
pour lui-même. Partant, en prenant en considération ces éléments, le montant des
dépens réduits dus par Helvetia Nostra aux constructeurs est fixé globalement à 400 fr.
(TVA incluse). Ce montant tient compte du travail effectué par le mandataire précité, qui
a consisté principalement en la rédaction de deux déterminations de 4 et 2 pages (les
21 février 2018 et 26 septembre 2019 ; art. 4, 27, 37 al. 2 et 39 LTar).
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