Decision ID: 3e613eab-ef0f-43a5-a5c6-b47b17f52769
Year: 2014
Language: fr
Court: VS_BZG
Chamber: VS_BZG_005
Canton: VS
Region: Région lémanique
Law Area: 

Faits
1. F_ et son fils, Z_, étaient propriétaires de l’immeuble sis à
l’avenue G_, à D_, à savoir l’immeuble « H_ » (allégué
n° 3 admis, p. 2 ; pièce n° 3, p. 12 ; pièce n° 23, p. 114). Le 18 septembre 2009,
F_ est décédé, laissant pour héritiers Y_, X_ et
Z_ (pièce n° 4, p. 15). L’administration de cet immeuble a été confiée à
I_ Sàrl, de siège social à D_ (pièce n° 7, p. 18 ; dossier de la
Commission de bail - requête du 7 avril 2011 de W_ SA, contrat de gérance
entre l’Hoirie F_ et I_ Sàrl). Le rez-de-chaussée de cet immeuble
est divisé en différentes surfaces commerciales (pièce n° 39).
2. J_ SA, de siège social à D_, avait comme administrateur
unique, avec signature individuelle, Z_ (pièce n° 38, p. 132 s.). Cette société
exploitait un magasin de photographies (pièce n° 38, p. 132 s.). Pour ce faire, elle
louait un local commercial, sis rue K_, à D_, d’une surface
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d’environ 34 m 2 , ainsi qu’une place de parc, pour un montant total de 1150 fr. par mois,
charges comprises (pièce n° 25, p. 116).
3. W_ SA, de siège social à D_, a pour but de créer, développer,
fabriquer, acheter, vendre et entretenir des logiciels et du matériel d’informatique
destiné à des applications industrielles, bureautiques, domotiques ou autres (pièce
n° 12, p. 11). Elle est dirigée par E_, administrateur unique, né le 30 avril
1953.
4. Le 22 juillet 1997, F_ et Z_ ont conclu un contrat de bail à loyer
avec W_ SA. Ce contrat portait sur un local commercial au rez-de-chaussée
de l’immeuble « H_ », d’une surface d’environ 200 m 2 , et un dépôt au sous-
sol de 30 m 2 , directement accessible pour les livraisons (pièce n° 3, p. 12). Le montant
du loyer mensuel a été fixé, charges comprises, à 2000 fr. pour la surface du rez-de-
chaussée et à 100 fr. pour le dépôt (pièce n° 3, p. 12). Ledit contrat prévoyait
également la location de 5 places de parc pour 175 fr. par mois, à savoir trois places
sur un simple terrain à 25 fr. et deux places à 50 francs (pièce n° 3, p. 12 ; allégué n° 7
admis, p. 2). Le contrat commençait le 1 er septembre 1997 pour finir le 30 août 2000. Il
était prévu que, sauf avis de résiliation donné au moins trois mois à l’avance, le bail
serait renouvelé d’année en année (pièce n° 3, p. 12).
5. En 2011, les locaux commerciaux du rez-de-chaussée de l’immeuble étaient
répartis de la manière suivante :
W_ SA occupait la surface centrale, laquelle est striée sur le plan déposé
(pièce n° 39 ; allégué n° 76 admis, p. 137).
L_ SA, dont Z_ est le directeur, occupait les locaux situés au sud
de l’immeuble (allégué n° 77 admis, p. 137 ; pièce n° 39). Bien que le magasin soit
fermé, les locaux en question étaient encore utilisés par L_ SA (Z_,
R. 103 et 107, p. 248 s. ; E_, R. 72, p. 243). Ce n’est que bien plus tard, soit
en février 2012, qu’un nouveau locataire, soit M_ SA, s’est installé dans les
anciens locaux de L_ SA (Z_, R. 107, p. 248 s.; pièce n° 35,
p. 129). Les travaux d’aménagements nécessaires ont eu lieu de novembre 2011 à
janvier 2012 (Z_, R. 107, p. 248 s.).
N_ SA était locataire de la surface de 100.5 m 2 , accolée aux locaux occupés
par W_ SA (pièce n° 39 ; pièce n° 45, p. 195 s. ; allégué n° 80 admis,
p. 137). Elle utilise toujours les locaux loués (allégué n° 80 admis, p. 137).
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Quant à O_ SA, elle occupait les locaux nord du bâtiment (pièce n° 39 ;
allégué n° 79 admis, p. 137).
6. Le 8 mars 2011, J_ SA a reçu un avis de résiliation au 30 septembre
2011 pour le local sis avenue K_ 3, à D_ (dossier de la
Commission de bail - requête du 7 avril 2011 de J_ SA).
Le 7 avril 2011, J_ SA a requis l’annulation de cette résiliation auprès de la
Commission de conciliation en matière de bail à loyer (pièce n° 26, p. 117 ; dossier de
la Commission de bail - requête du 7 avril 2011 de J_ SA). Le 29 juin 2011,
lors de la séance de conciliation devant cette autorité, les parties ont convenu de
mettre définitivement fin au contrat de bail les liant pour le 29 février 2012. L’accord
précisait encore qu’« avant cette échéance, le locataire [pouvait] quitter les locaux
loués à la fin d’un mois, moyennant un préavis de 30 jours » (pièce n° 26, p. 117).
7. Le 18 mars 2011, I_ Sàrl, régie de l’immeuble « H_ », a fait
parvenir à W_ SA, sur formule officielle, un avis de résiliation du contrat
portant sur le local commercial, sis avenue G_, au 31 août 2011 (pièce n° 5,
p. 16).
Le 22 mars 2011, W_ SA a invité I_ Sàrl à lui communiquer les
motifs de la résiliation de son bail (pièce n° 6, p. 17).
En réponse à cette demande, I_ Sàrl a expliqué, le 5 avril 2011, que le
propriétaire avait besoin de ces locaux pour son propre usage (pièce n° 7, p. 18).
8. Le 7 avril 2011, W_ SA a contesté cette résiliation devant la Commission
de conciliation en matière de bail à loyer (pièce n° 8, p. 19). Lors de la séance du
20 mai 2011, les parties ont convenu de suspendre la procédure jusqu’au 15 juin 2011,
afin de trouver un arrangement (pièce n° 9, p. 20). W_ SA était alors assistée
de Me P_ (dossier Commission de bail - requête du 7 avril 2011 de
W_ SA). Lors de cette séance, Z_ a précisé que les locaux utilisés
par W_ SA étaient destinés à J_ SA (E_, R. 63, p. 242).
A cette occasion, il a également indiqué qu’il désirait créer une salle de conférence
pour L_ SA (Z_, R. 110 et 111, p. 249 ; E_, R. 74 et 76,
p. 244). Z_ a encore expliqué qu’il n’était pas envisageable d’un point de vue
pratique d’installer J_ SA dans les locaux utilisés par N_ SA, car
ceux-ci ne disposaient pas d’un accès au sous-sol (Z_, R. 125, p. 251 ;
E_, R. 75, p. 244). Par ailleurs, il n’aurait pas été satisfaisant d’installer
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J_ SA dans la partie ouest des locaux de L_ SA ; en effet, le solde
des locaux aurait perdu toute ouverture, soit toute lumière du fait des bureaux existants
le long de la façade est (allégués n° 85 à 87 admis, p. 138).
A la demande de W_ SA, la Commission de bail a cité les parties à une
nouvelle séance fixée le 17 août 2011. Lors de cette séance, W_ SA,
assistée de Me P_, et Z_ sont parvenus à un accord rédigé en ces
termes (pièce n° 10, p. 21 ; pièce n° 11, p. 22 s.) :
" 1. Les parties mettent définitivement fin au contrat de bail signé le 22 juillet 1997 pour le
31 août 2012.
2. D’ici à cette date, les parties conviennent de conclure un nouveau bail portant sur le
local se trouvant à l’ouest du local actuel d’une surface d’environ 245 m 2 . Le loyer sera
de 4000 fr. par mois (charges comprises) et pour une durée de bail initiale de cinq ans.
3. Les travaux de câblage électrique et le rafraîchissement des locaux seront pris en
charge par le bailleur. Le locataire assumera les travaux suivants : fourniture des
luminaires, câblage informatique et cloisons intérieures".
E_ a expliqué qu’il s’était résigné à cette solution considérant qu’une
contestation du congé n’avait que peu de chance d’aboutir vu les besoins propres
invoqués par le propriétaire (E_, R. 81, p. 245 ; P_, R. 33 et 40, p.
233 s.).
Il ressort du dossier que les points 2 et 3 de cet accord reflétaient la volonté des parties
de s’engager à mener des négociations portant sur un nouveau contrat mais ne les
obligeaient pas à conclure un tel contrat (P_, R. 42, p. 234 ; E_, R.
82, p. 245).
Le nouveau bail à conclure portait sur une surface d’environ 245 m 2 , sur un seul niveau
avec accès à la vitrine, correspondant en partie aux anciens locaux loués à
L_ SA (allégués n° 46 et 47 admis, p. 107). L’installation de W_ SA
dans ces locaux nécessitait d’importants travaux. Il fallait notamment refaire des murs
et des cloisons, poser des prises électriques et modifier le système de lumière (allégué
n° 53 admis, p. 107 ; allégué n° 100 admis, p. 140 ; pièce n° 32, p. 126 ; pièce n° 33,
p. 127 ; pièce n° 46, p. 197 ss). Le loyer mensuel exigé par Z_ était de
4000 francs (allégué n° 97 admis, p. 139). Le 23 août 2011, Z_ a adressé à
W_ SA une proposition de bail (pièces n° 33 et 34, p. 127 s. ; pièce n° 46,
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p. 197 ss). W_ SA n’a pas donné suite à cette proposition qu’elle jugeait trop
onéreuse (E_, R. 87, p. 245 ; Z_, R. 115, p. 250 ; pièce n° 12,
p. 24).
9. W_ SA a effectué de nombreuses recherches en vue de trouver de
nouveaux locaux (pièce n° 43 ; E_, R. 44, p. 236 ; E_, R. 65 et 68,
p. 242).
Le 10 janvier 2012, W_ SA a signé un contrat de bail ayant pour objet un
local commercial, sis rue Q_, à D_, comprenant un local au rez-de-
chaussée avec rampe d’accès, un local au sous-sol accessible par l’escalier et deux
places de parc. Le loyer se monte à 2750 fr., charges comprises (pièce n° 12, p. 24 s.).
Le contrat a été conclu pour une durée de 5 ans, soit du 1 er janvier 2012 au
31 décembre 2016 (pièce n° 12, p. 24). Il a été prévu que, sauf résiliation donnée sur
formule officielle par le bailleur et par écrit par le locataire six mois à l’avance au
minimum, le bail serait renouvelé de 12 mois en 12 mois (pièce n° 12, p. 24). Il a
notamment été précisé dans le contrat de bail que « les deux premiers mois sont
offerts en compensation des frais de finitions et de transformations afin de pouvoir
exploiter les locaux au mieux » (pièce n° 12, p. 25). En effet, la jouissance des locaux a
été partiellement entravée durant cette période par des travaux de remise en état
consécutifs à un incendie (R. E_, R. 53, p. 237).
Dans le courant du mois de janvier 2012, W_ SA a averti son bailleur qu’elle
quitterait les locaux à la fin du mois de février 2012 (E_, R. 90, p. 246). Le 29
février 2012, W_ SA a libéré le local loué à la rue G_ (allégué n° 61
admis, p. 108).
10. Selon les bilans de la société, J_ SA a réalisé un bénéfice de 3746 fr. 43
au 31 décembre 2009 et un bénéfice de 22'352 fr. 94 au 31 décembre 2010 (pièce
n° 47, p. 205). En 2011, J_ SA a essuyé une perte de 24'614 fr. 42 qui
s’ajoutait à une perte reportée de 40'687 fr. 20 (pièce n° 48, p. 209). Compte tenu de
ces résultats, de la résiliation du bail de J_ SA et des problèmes de santé
rencontrés par Z_ en 2011, celui-ci a pris la décision au début de l’année
2012 de fermer définitivement le magasin (Z_, R. 116 et 132, p. 250 et 252).
Le 31 janvier 2012, J_ SA a résilié le contrat de travail de ses employés, à
savoir R_ et S_, épouse de Z_, pour le 31 mars 2012, en
expliquant qu’une forte dégradation de sa situation économique l’obligeait à fermer son
magasin (pièces n° 27 et 28, p. 119 s.). La fermeture définitive du magasin a eu lieu le
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16 mars 2012 (pièce n° 43, p. 151), selon la photo prise par la demanderesse de la
devanture du magasin (pièce n° 43, p. 151).
J_ SA est actuellement en cours de liquidation, à la suite de la décision de
dissolution de ladite société prise le 8 janvier 2013 par l’assemblée générale (pièce
n° 38, p. 132 s.).
11. Dès l’année 2010, O_ SA avait émis le souhait de disposer d’une plus
grande surface (T_, R. 11 et 12, p. 228). Z_ avait alors proposé à
O_ SA d’abandonner les locaux qu’elle occupait et de s’installer dans les
locaux sud du bâtiment, soit les locaux occupés par L_ SA (T_, R.
13, p. 228). Toutefois, ces discussions étaient restées en suspend, la maison mère
n’ayant pas donné son feu vert à ce projet (T_, R. 13, p. 228). En février
2012, Z_ a proposé à O_ SA de lui louer les locaux occupés
jusqu’alors par W_ SA tout en conservant également leurs locaux
(T_, R. 13 et 15, p. 228). Les parties ont convenu des travaux à réaliser et du
montant du loyer lors d’une séance qui s’est déroulée en juillet 2012 (T_, R.
21, p. 229 ; Z_, R. 120, p. 250 s.). Dès le 1 er
octobre 2012, O_ a
occupé les locaux (T_, R. 16, p. 228), bien que le contrat de bail ait été
conclu seulement le 11 février 2013 (p. 189). Selon ce document, le bail porte sur les
locaux commerciaux, sis avenue G_, comprenant un local au rez-de-
chaussée de 345 m 2 , un local au sous-sol de 86 m
2 et 4 places de parc devant
l’immeuble, pour un loyer mensuel total de 6057 fr., charges comprises. Ce bail, conclu
pour une durée initiale s’étendant du 1 er octobre 2012 au 30 septembre 2017, était
reconductible (p. 187).
12. W_ SA a appris, le 3 octobre 2012, que les anciens locaux qu’elle louait
à la famille Z_ étaient occupés par O_ SA (pièce n° 13, p. 26 ss).
Le 5 décembre 2012, Me A_, mandaté par W_ SA, a sommé la
famille Z_ de s’acquitter de 58'296 fr. 48, correspondant aux frais de
déménagement et d’aménagement et à la perte de gain subie (pièce n° 16, p. 81 s.).
Le 21 janvier 2013, il a envoyé une requête en conciliation à la Commission de bail à
loyer (pièce n° 17, p. 83 ss). Les membres de la famille Z_ n’ont pas
comparu à l’audience du 8 mars 2013 (pièce n° 18, p. 87). La Commission a adressé à
W_ SA une autorisation de procéder le 25 mars 2013 (pièce n° 20, p. 90 s.).
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Considérant en droit
13. La demande, déposée par devant le tribunal du lieu où est situé l’immeuble (art. 33
CPC) et dans le délai de 30 jours dès la délivrance de l’autorisation de procéder (209
al. 4 CPC), est recevable et le tribunal de céans est compétent en première instance
(art. 4 al. 1 LACPC).
14. Correspondant aux conclusions de la demande, la valeur litigieuse s’élève à
95'696 fr. 50. Les prétentions se fondent en l’espèce sur l’art. 271 CO et sont destinées
à remplacer l’action en annulation du congé à laquelle la procédure simplifiée
s’appliquerait en raison de l’art. 243 al. 2 let. c CPC. Cela étant, au vu de l’incertitude
juridique, les parties ont accepté l’application de la procédure simplifiée.
Enfin, conformément à la possibilité offerte par l’art. 125 let. a CPC, il n’est statué dans
un premier temps que sur le principe et les conditions de la responsabilité.
15. Il est constant que les parties ont conclu le 22 juillet 1997 un contrat de bail à loyer
selon la définition de l'art. 253 CO.
15.1 Le congé est annulable lorsqu’il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271
al. 1 CO). Selon la jurisprudence, la protection accordée par l’art. 271 al. 1 CO procède
à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l’interdiction de l’abus de droit
(art. 2 al. 2 CC). Le congé doit être considéré comme abusif s’il ne répond à aucun
intérêt objectif sérieux et digne de protection (arrêt 4C.85/2006 du 24 juillet 2006,
consid. 2.1.1). Le congé dont le motif est manifestement un prétexte contrevient aux
règles de la bonne foi (JdT 2009 I 491, p. 499 ; ATF 135 III 112 consid. 4.1; arrêt
4C.85/2006 du 24 juillet 2006, consid. 2.1.1). En revanche, le congé donné par le
bailleur en vue d’obtenir d’un nouveau locataire un loyer plus élevé, mais non abusif,
ne saurait, en règle générale, constituer un abus de droit (arrêt 4C.85/2006 du 24 juillet
2006, consid. 2.1.1). De même, le besoin propre du bailleur fait aussi partie des motifs
de congé admissibles (LACHAT, in CR-CO I, n° 8 ad art. 271 CO).
Selon l’art. 271 al. 2 CO, le congé doit être motivé si l’autre partie le demande. Les
motifs du congé doivent être donnés de manière claire et facilement intelligible pour le
destinataire (ATF 125 III 231, consid. 4b). Si la motivation est lacunaire ou incomplète,
le destinataire du congé peut toujours demander qu’elle soit complétée. La motivation
du congé doit respecter le principe de la vérité. (CONOD, Droit du bail à loyer,
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Commentaire pratique, n° 21 s. ad art. 271 CO et références citées). Cependant, le
bailleur n’est pas tenu d’être d’emblée exhaustif. Il peut initialement se contenter
d’indications générales et les préciser ultérieurement. Par exemple, le bailleur peut
dans un premier temps se prévaloir de son besoin d’occuper les locaux et préciser
devant les autorités de conciliation qu’il a lui-même reçu son congé pour l’habitation
qu’il occupe en tant que locataire et qu’il a de la sorte un besoin urgent de se reloger
(LACHAT, La motivation de la résiliation du bail, in CdB 2008, p. 70). Le bailleur peut
donner simultanément plusieurs motifs à l’appui de la résiliation, pour autant qu’ils ne
soient pas antinomiques. Selon la jurisprudence et la doctrine majoritaire, en cas de
motivations multiples, compatibles les unes avec les autres, il suffit que l’un des motifs
ne soit pas contraire à la bonne foi (et soit démontré), pour que le congé soit validé
(arrêt 4C.365/2006 du 16 janvier 2007, consid. 3.2 ; CONOD, op. cit. n° 29 ad art. 271
CO ; LACHAT, La motivation de la résiliation du bail, in CdB 2008, p. 73 ;
(BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, Commentaire SVIT du droit du bail, Lausanne 2011,
n° 54 ad art. 271 CO).
La motivation n’est pas une condition de validité du congé (ATF 125 III 231 consid. 4b).
Des indications mensongères sur les raisons qui ont amené une partie à mettre fin au
contrat de bail ne peuvent affecter la validité du congé. L’absence de motivation
véridique ou complète peut toutefois constituer un indice que le motif réel du congé est
contraire à la bonne foi. S’il est par contre établi que le motif réel de résiliation - qui
seul entre en considération - était légitime, le congé ne peut être annulé, puisque seul
le mensonge qui masque un dessin abusif justifie l’application de l’art. 271 al. 1 CO
(arrêt 4C.85/2006 du 24 juillet 2006, consid. 2.1.2 et références citées).
Le motif du congé doit exister au jour de la résiliation ; s’il cesse d’exister par la suite,
la résiliation reste valable. Le bien-fondé de la résiliation doit en effet être apprécié au
moment où son auteur manifeste sa volonté de mettre un terme au contrat (CONOD, op.
cit., n° 31 ad art. 271 CO et références citées ; ATF 138 III 59, consid. 2.1). Si le motif
légitime pour lequel le bail a été résilié disparaît par la suite, la résiliation ne peut pas
devenir a posteriori contraire à la bonne foi (ATF 138 III 59, consid. 2.1).
Pour décider si un congé est contraire à la bonne foi, le juge doit se fonder sur
l’ensemble des circonstances de la cause : d’abord, la motivation du congé et les
preuves rapportées à son sujet par les deux parties ; un éventuel refus de motiver la
résiliation ; mais aussi l’historique des relations contractuelles, les propos tenus en
audience par les plaideurs, les écrits échangés, etc. (LACHAT, Le bail à loyer, 2008,
n° 4.8, p. 738). Pour qu’un congé soit reconnu comme non valable, les autorités de
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conciliation et le juge doivent acquérir la conviction, en raison d’une haute
vraisemblance, qu’il y a une violation du principe de la bonne foi. En règle générale, il
faut se baser sur les faits exposés par l’expéditeur de la résiliation s’il n’y a aucune
raison sérieuse de s’en éloigner (BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, op. cit., n° 40b ad art.
271 CO).
En principe, le fardeau de la preuve d’une résiliation contraire à la bonne foi incombe à
celui qui s’en prévaut, en principe le locataire (CONOD, op. cit., n° 25 ad art. 271 CO ;
LACHAT, op. cit., n° 4.8, p. 738). Le locataire supporte donc le fardeau de la preuve, soit
de démontrer que le congé est abusif, en particulier que le motif invoqué par le bailleur
n'est qu'un prétexte (arrêt 4C.411/2006 du 9 février 2007, consid. 2.2 ; ATF 120 II 105,
consid. 3c ; CONOD, op. cit., n° 25 ad art. 271 CO ; LACHAT, La motivation de la
résiliation du bail, in Cdb 2008, p. 76). Le bailleur, quant à lui, doit contribuer
loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les documents en sa
possession nécessaires à la vérification des motifs invoqués (CONOD, op. cit., n° 25 ad
art. 271 CO ; arrêt 4C.411/2006 du 9 février 2007, consid. 2.2). Ainsi, si les motifs du
congé sont contestés, l’expéditeur du congé doit prouver leur réalité. Selon le Tribunal
fédéral, il suffit toutefois qu’il les rende vraisemblables (BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE,
op. cit., n° 40a ad art. 271 CO ; arrêt 4C.411/2006 du 9 février 2007, consid. 2.2 ; arrêt
4C.167/2004 du 3 août 2004, consid. 2.1). Si l’expéditeur du congé ne réussit pas à
rendre le motif vraisemblable, il n’y a donc pas de motif légitime à résilier le bail ; cette
circonstance a pour conséquence l’annulation du congé (BURKHALTER/MARTINEZ-
FAVRE, op. cit., n° 40a ad art. 271 CO).
15.2 A teneur de l’art. 273 al. 1 CO, la partie qui veut contester le congé doit saisir
l’autorité de conciliation dans les trente jours qui suivent la réception du congé. Selon
la jurisprudence du Tribunal fédéral, il n’y a pas de place pour une application
autonome de l’art. 2 al. 2 CC. Ainsi, même si le congé apparaît comme manifestement
abusif par la suite, le locataire qui n’a pas agi dans le délai de trente jours est forclos
(ATF 133 III 175, consid. 3.3.4 ; CONOD, op. cit., n° 33 ad art. 271 CO). Le locataire ne
bénéficie dès lors pas d’une possibilité d’obtenir une restitution du délai pour contester
le congé lorsqu’il réalise tardivement que le motif invoqué par le bailleur était
mensonger (CONOD, op. cit., n° 34 ad art. 271 CO et références citées ; LACHAT, La
motivation de la résiliation du bail, in CdB 2008, p. 72).
Par ailleurs, selon l’art. 328 al. 1 let. c CPC, une partie peut agir par la voie de la
révision lorsqu’elle fait valoir que le désistement d’action, l’acquiescement ou la
transaction judiciaire n’est pas valable. Le délai pour demander la révision est de
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90 jours à compter de celui où le motif de révision est découvert (art. 329 al. 1 CPC).
Toutefois, une demande de révision n’a de sens que si le locataire est encore dans les
locaux (LACHAT, Procédure civile en matière de baux et loyers, p. 200).
Une partie de la doctrine considère qu’un congé qui contrevient aux règles de la bonne
foi constitue une violation contractuelle et peut de ce fait fonder une créance en
dommages-intérêts. Cependant lorsque le locataire conteste la validité du congé et
obtient gain de cause, il ne subit en général pas de préjudice (WEBER, commentaire
bâlois, Obligationenrecht I, 5 ème
éd, 2011, n. 34 ad art, 271 CO ; HIGI, commentaire
zurichois, Die Miete, Art. 271-274g OR, Zurich 1996, n. 98 ss ad art. 271 CO ; LACHAT,
Le bail à loyer, n° 7.4, p. 761 ). Quant au locataire qui renonce à attaquer le congé, il
admet par son attitude implicitement sa validité, ce qui exclut tout droit à une indemnité
(HIGI, n. 103 ad art. 271 CO). Il convient toutefois de réserver le cas du locataire qui
n’intente pas la procédure en annulation du congé, la retire ou se contente d’une brève
prolongation de bail, en se fiant au motif invoqué par le bailleur, et déménage, puis qui
découvre seulement par la suite que le motif était mensonger (LACHAT, Le bail à loyer,
n° 7.5, p. 761 ; LACHAT, La motivation de la résiliation du bail, in CdB 2008, p. 73 ;
BARBEY, Commentaire du droit du bail, Protection contre les congés, 1991, N° 312,
p. 207 ; HIGI, n. 103-104 ad art. 271 CO). Dans ce cas, les dommages-intérêts
couvriront le dommage subi par le locataire qui a quitté prématurément son logement
ou son local commercial, alors qu’il aurait pu obtenir une prolongation pleine et entière
de son bail, voire l’annulation du congé si le bailleur avait d’emblée donné le véritable
motif du congé. L’indemnité couvrira par exemple les frais d’un double déménagement
qui aurait pu être évité, si le locataire avait obtenu une prolongation de bail, ou une
différence de loyer pendant la durée de la prolongation que le locataire aurait pu
escompter si le véritable motif du congé avait été indiqué d’emblée (LACHAT, Le bail à
loyer, n° 7.5, p. 761 ; LACHAT, la motivation de la résiliation du bail, in CdB 2008, p. 73).
16. En l’espèce, la demanderesse prétend que le congé qui lui a été notifié était
contraire aux règles de la bonne foi, car à son sens, le motif invoqué, à savoir un
besoin des locaux pour le propre usage du propriétaire, était un prétexte fallacieux, le
but réel de la résiliation étant de permettre à O_ SA de s’installer dans les
locaux litigieux.
16.1 En premier lieu, à supposer que Z_ ait résilié le bail de W_
SA dans le but de relouer les locaux à O_ SA pour un loyer plus élevé, ce qui
n’est nullement établi, un tel motif ne constituerait pas un abus de droit, conformément
à la jurisprudence susmentionnée.
- 13 -
16.2 La demanderesse estime en outre qu’une prolongation du bail lui aurait été
accordée si aucun accord n’avait abouti. Or, même dans le cas où l’autorité
compétente saisie aurait retenu l’absence d’un besoin propre du bailleur, il n’est pas
sûr que W_ SA aurait obtenu une prolongation supérieure à celle d’un an
consentie par le bailleur lors de l’accord trouvé en séance de conciliation du 17 août
2011. La demanderesse n’avait d’ailleurs pas requis une prolongation du bail mais
uniquement l’annulation du congé, même s’il est vrai que l’autorité peut d’office
accorder une prolongation (art. 273 al. 5 CO).
16.3 Me C_ a encore soulevé l’objection de péremption relative à la révision.
Il s’agirait en premier lieu de déterminer si W_ SA a découvert le motif de
révision lorsqu’elle a appris que J_ SA fermait définitivement ou lorsqu’elle
s’est aperçue que O_ SA occupait les locaux litigieux. Cette question peut
toutefois restée ouverte in casu.
D'après l'art. 28 al. 1 CO, la partie induite à contracter par le dol de l'autre n'est pas
obligée, même si son erreur n'est pas essentielle. Le dol est une tromperie
intentionnelle qui détermine la dupe, dans l'erreur, à accomplir un acte juridique. La
tromperie peut résulter aussi bien d'une affirmation inexacte de la partie malhonnête
que de son silence sur un fait qu'elle avait l'obligation juridique de révéler. Il n'est pas
nécessaire que la tromperie provoque une erreur essentielle aux termes de l'art. 24
CO. Il suffit que sans l'erreur, la dupe n'eût pas conclu le contrat ou ne l'eût pas conclu
aux mêmes conditions. Le dol est en principe un acte illicite qui autorise la dupe à
réclamer, s'il y a lieu, des dommages-intérêts sur la base de l'art. 41 CO, ou à refuser
la prestation qu'elle a promise même si elle a omis de déclarer l'invalidation du contrat
dans le délai de l'art. 31 al. 1 CO (arrêt du Tribunal fédéral 4A_593/2012 du 14 janvier
2013, consid. 4). Weber envisage l’application de l’art. 31 al. 3 CO, dans le cas du
locataire qui renonce à contester le congé sous l’emprise d’un dol (WEBER, n. 34 ad
art. 271 CO.
En l’espèce, en signant la convention, W_ SA a renoncé à toutes prétentions
en annulation du congé ou tendant à une prolongation supérieure à un an. Si cet
accord était entaché d’un vice de volonté pour dol, W_ SA aurait certes pu
demander la révision, ce qui ne lui était pas utile, mais elle aurait aussi pu ratifier cet
accord et demander des dommages et intérêts, sur la base de 28 al. 1 CO, 31 al. 3 CO
et 41ss CO. Or, E_ a indiqué que lors de la séance de conciliation du 20 mai
2011, il avait déjà des doutes sur le besoin propre invoqué par Z_,
notamment en raison de la surface des locaux litigieux de 200 m 2 qui était bien plus
- 14 -
importante que celle des locaux de J_ SA à la rue K_
(E_, R. 70 et 76, p. 243 s.). L’argument de l’installation d’une salle de
conférence en sus du magasin de J_ SA ne l’avait pas convaincu, une
surface de 120 m 2 pour une telle salle lui paraissant improbable (E_, R. 76,
p. 244). De plus, il avait entendu dire que « les affaires ne marchaient pas fort pour
Z_ » (E_, R. 70, p. 243). Me P_ a d’ailleurs confirmé
l’existence de doutes chez son client sur la réalité des besoins invoqués par le bailleur
(P_, R. 32, p. 233). Ainsi, E_ n’était pas dupe et avait des doutes
sur la réalité des besoins propres invoqués par Z_. Il a pourtant préféré
convenir d’une prolongation car il a tenu compte des chances de succès limitées s’il
devait poursuivre la procédure. En outre, il était accompagné d’un avocat lors de la
séance de conciliation du 17 août 2011. Il a ainsi renoncé sciemment à l’annulation du
congé et à la prolongation du bail en concluant en connaissance de cause l’accord du
17 août 2011 qui le lie aux défendeurs. Les prétentions de la demanderesse ne
peuvent dès lors pas se fonder sur les art. 28 al. 1, 31 al. 3 et 41 CO.
16.4 Quoi qu’il en soit, il n’est in casu pas prouvé que le motif invoqué par les
défendeurs était fallacieux.
En effet, interpellée sur les motifs de la résiliation, I_ Sàrl a indiqué que le
propriétaire avait besoin de ces locaux pour son propre usage. Lors de la séance de
conciliation du 20 mai 2011, Z_ a précisé que ces locaux étaient destinés à
J_ SA. Ainsi, le bailleur a d’emblée invoqué le besoin de trouver un nouveau
local pour son propre commerce.
Par ailleurs, le bailleur a donné congé à la demanderesse le 18 mars 2011, soit dix
jours après avoir lui-même reçu un avis de résiliation relatif au local qu’il louait pour
exploiter sa société, J_ SA. En raison de la résiliation du bail à la rue
K_ 3, Z_ cherchait une surface de 50 à 80 m 2 pour installer
J_ SA. Il ne voulait pas augmenter sa charge de loyer (Z_, R. 128,
p. 252). En résiliant le contrat de bail de W_ SA, Z_ a voulu
s’assurer de « reloger » sa société. En effet, à cette époque, aucun espace adapté aux
besoins de J_ SA n’était disponible dans le rez-de-chaussée de l’immeuble
« H_ », propriété du bailleur. Tout d’abord, les locaux appartenant au bailleur
étaient tous occupés, y compris les locaux utilisés par L_ SA (cf. supra I. 5).
Par ailleurs, l’installation de J_ SA sur la partie ouest des locaux de
L_ SA aurait rendu borgne le solde des locaux. De plus, il n’aurait pas été
- 15 -
satisfaisant d’installer J_ SA dans les locaux utilisés par N_ SA,
ceux-ci ne disposant pas d’un accès au sous-sol (cf. supra I. 8).
Afin d’argumenter sa thèse, selon laquelle le besoin des locaux pour le propre usage
du propriétaire n’était qu’un prétexte, la demanderesse soutient que J_ SA
était déjà déficitaire à l’époque de la résiliation du bail des locaux qu’elle occupait.
Selon les bilans de la société déposés en cause, ce n’est qu’à la fin de l’exercice 2011
qu’une perte a été réalisée par J_ SA. Cependant, il est vrai que déjà selon
les bilans antérieurs, la situation financière de l’entreprise n’était pas bonne.
Z_ a indiqué qu’il en avait conscience (Z_, R. 132, p. 252).
Toutefois, il pensait qu’il était important que sa femme garde une occupation
(Z_, R. 132, p. 252). Il prétend même avoir investi 250'000 fr. pour l’achat
d’une machine (Z_, R. 132, p. 252). Z_ a d’ailleurs cherché et
obtenu une prolongation de son bail pour le local sis à la rue K_, à
D_. S’il voulait déjà à cette époque fermer son commerce, il n’aurait pas
contesté le congé devant la commission, puis négocié une prolongation. En outre, lors
de son interrogatoire, Z_ a confirmé avoir décidé de liquider la société après
avoir constaté les pertes réalisées à la fin de l’année 2011. Il a encore précisé que
cette décision avait été prise également pour des raisons de santé et de qualité de vie
(Z_, R. 132, p. 252) et du fait qu’il ne trouvait pas de nouveaux locaux
appropriés (Z_, R. 116, p. 250). Du reste, toujours pour des raisons de santé,
il a vendu en 2011 toutes ses actions de L_ SA pour s’aménager la
possibilité d’arrêter en tout temps son activité (Z_, R. 132, p. 252). Dès lors, il
semble que la décision de Z_ de dissoudre sa société ait été prise
postérieurement au 18 mars 2011 en raison de plusieurs facteurs et après longue
réflexion. Ainsi, rien ne permet d’affirmer avec certitude qu’au moment du congé
litigieux Z_ avait déjà pris la décision de fermer son magasin de photos.
Lors de la résiliation du bail litigieux, Z_ était certes en négociation avec
O_ SA qui voulait agrandir la surface de ses locaux. Toutefois, la transaction
portait à cette époque sur les locaux occupés par L_ SA et non pas sur ceux
loués par W_ SA. Ce n’est qu’en février 2012, alors que W_ SA
l’avait déjà averti qu’elle quitterait les locaux à la fin du mois de février 2012, soit avant
la fin de la prolongation du bail obtenue pour le 31 août 2012, que Z_ a
proposé à O_ SA de lui louer les locaux litigieux (cf. supra I. 11). D’ailleurs,
les conditions du contrat ont été fixées seulement en juillet 2012 et O_ SA ne
s’est installée dans lesdits locaux que le 1 er
octobre 2012. Là encore, il n’existe aucun
- 16 -
élément permettant d’affirmer qu’en mars 2011, Z_ a résilié le bail de
W_ SA afin de conclure un nouveau bail portant sur les mêmes locaux avec
O_ SA.
Le fait que les défendeurs ont accepté en séance du 17 août 2011 de prolonger le bail
de W_ SA jusqu’au 31 août 2012 alors que le bail de J_ SA, selon
l’accord du 29 juin 2011, avait été prolongé seulement jusqu’au 29 février 2012 n’est
pas suffisant pour rendre vraisemblable l’existence d’un motif fallacieux du congé. En
premier lieu, l’accord du 17 août 2011, de même que celui du 29 juin 2011, sont
postérieurs à l’avis de résiliation adressé à W_ SA. Or, selon la jurisprudence
précitée, le bien-fondé de la résiliation doit être apprécié lors de l’envoi de l’avis de
résiliation. Ensuite, lors de la séance de conciliation, les parties avaient envisagé que
W_ SA s’installe dans les anciens locaux occupés par L_ SA,
après la réalisation de certains travaux. Il est tout à fait plausible que Z_
pensait que les travaux seraient terminés avant février 2012 et que, dès lors,
W_ SA quitterait le local litigieux pour s’installer dans les locaux au sud du
bâtiment avant la fin du contrat de bail de J_ SA. Z_ aurait ainsi pu
déménager J_ SA des anciens locaux, rue K_, pour l’installer à la
rue G_, sans devoir procéder à la fermeture de son magasin. Enfin,
Z_, en cas de besoins, aurait vraisemblablement pu obtenir de son bailleur
une brève prolongation, pour le cas où les locaux G_ n’auraient pas été
libérés. On relèvera d’ailleurs que J_ SA a finalement pu rester dans les
locaux qu’elle occupait jusqu’au 16 mars 2012, soit 15 jours de plus que ce qui avait
été convenu par devant l’autorité de conciliation.
Au vu de ce qui précède, les défendeurs ont rendu vraisemblable le motif du congé au
jour de la résiliation, à savoir le besoin d’un nouveau local commercial pour la société
J_ SA appartenant à l’un d’eux, soit Z_.
Partant, il n’est pas établi que le motif du congé donné à W_ SA n’était qu’un
prétexte fallacieux, aucun élément ne permettant d’exclure avec certitude qu’au
moment du congé litigieux, le défendeur avait effectivement l’intention d’installer
J_ SA dans le local concerné. Le congé, qui ne contrevenait pas aux règles
de la bonne foi, n’était donc pas annulable. De plus, vu le besoin établi du bailleur
d’utiliser les locaux (art. 272 al. 2 let. d CO), la demanderesse n’avait guère de
perspectives d’obtenir une prolongation, et encore moins d’obtenir une prolongation
supérieure à celle d’une année obtenue par accord du 17 août 2011.
- 17 -
16.5 Z_ a encore indiqué vouloir aménager une salle de conférence dans
les anciens locaux de W_ SA (allégué n° 85 à 87 admis, p. 138), tout en
précisant que cette salle de conférence était destinée à L_ SA (Z_,
R. 111, p. 249). Conformément à la jurisprudence précitée, en cas de motivations
multiples, compatibles les unes avec les autres, il suffit que l’un des motifs ne soit pas
contraire à la bonne foi pour que le congé soit validé. Or, comme démontré ci-dessus,
le motif invoqué par le bailleur d’un besoin personnel pour accueillir J_ SA ne
constituait pas un abus de droit. Dès lors, il n’est pas nécessaire de traiter du second
motif soulevé, à savoir le besoin d’un local pour une salle de conférence destinée à
L_ SA.
16.6 Au vu de ce qui précède, le congé donné par le bailleur n’était pas abusif et par
conséquent, n’était pas annulable. De plus, en raison du besoin avéré des locaux pour
l’usage du bailleur, il est peu probable qu’une prolongation de bail, du moins de plus
d’une année, aurait été accordée à W_ SA, en l’absence d’accord
transactionnel. Dès lors, les défendeurs ne peuvent être tenus responsables des frais
subis par la demanderesse en raison de son déménagement et de l’aménagement des
nouveaux locaux. Partant, la demande en paiement de W_ SA est rejetée.
17. Vu le sort de la cause, il se justifie de mettre les frais et dépens de la procédure à
la charge de la demanderesse, qui succombe entièrement (art. 106 al. 1 CPC).
17.1 Les frais comprennent les débours de l'autorité et l'émolument de justice (art. 3
al. 1 LTar). Les débours du Tribunal s'élèvent au total à 609 fr., composés de 509 fr.
d’indemnités pour les témoins et de 100 fr. pour les services d'un huissier.
L'émolument est compris entre 2700 fr. et 8000 fr. pour une valeur litigieuse de
95'696 fr. 50 (art. 13 et 16 al. 1 LTar). Lorsque la cause n'est pas conduite jusqu'à son
terme, l'émolument est réduit proportionnellement. Il en va de même en cas de
jugement sur le fond préjudiciel ou partiel, de jugement par défaut ou sans motivation
(art. 14 al. 1 LTar). Compte tenu de l’ampleur et de la difficulté de la cause, de la façon
de procéder des parties et de leur situation financière et de l’accord des parties de
limiter la question à traiter au principe et aux conditions de la responsabilité,
l’émolument est arrêté à 4491 francs. Les frais s'élèvent ainsi à 5100 fr. au total, à
charge de W_ SA. Compte tenu des avances effectuées par les parties, à
savoir 6600 fr. par la demanderesse et 100 fr. par les défendeurs, le greffe restituera
1500 fr. à la demanderesse et 100 fr. aux défendeurs.
- 18 -
17.2 Les dépens des parties comprennent l'indemnité à la partie pouvant y prétendre
et ses frais de conseil juridique (art. 4 LTar). Les débours d'avocat englobent les
dépenses effectives et justifiées (essentiellement les frais de déplacement, les frais de
copie à 50 ct. [ATF 118 Ib 352 consid. 5] et les frais de port). Quant aux honoraires, ils
sont fixés entre le minimum et le maximum prévus par le chapitre 4 LTar, d'après la
nature et l'importance de la cause, ses difficultés, l'ampleur du travail, le temps
utilement consacré par l'avocat et la situation financière de la partie (art. 27 al. 1 LTar).
Ils sont, en règle générale, proportionnels à la valeur litigieuse (art. 27 al. 2 LTar). Ils
oscillent entre 9900 fr. et 13’300 fr. pour une valeur litigieuse comprise entre 90’001 fr.
et 100’000 fr. (art. 32 al. 1 LTar).
En l'espèce, le travail effectué par le mandataire des défendeurs a consisté, pour
l’essentiel, à rédiger un mémoire-réponse et mémoire-duplique, à prendre
connaissance des écritures de la partie adverse, à comparaître aux débats
d’instruction, à préparer les questionnaires pour les témoins et les parties, à déposer
des pièces, à participer à deux séances d’instruction, ainsi qu'à préparer et à
comparaître au débat final. Les dépens sont ainsi arrêtés, TVA et débours compris, à
8800 francs. Compte tenu de l’ampleur et de la difficulté de la cause, ainsi que de
l’accord des parties pour limiter dans un premier temps la question à traiter au principe
et aux conditions de la responsabilité, les honoraires sont arrêtés à 8800 francs.
S'ajoutent les débours, pris à leur coût effectif, estimés à quelque 150 francs. Vu le sort
de la cause, la demanderesse versera aux défendeurs, créanciers communs, une
indemnité de 8950 fr. à titre de dépens.