Decision ID: 185717e9-3f10-5bfe-8908-5d707efbde67
Year: 2005
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_001
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

in fatto:
A.
Sulla particella n. 998 RFD di _, nella frazione di _, sorge il Condominio “_”, composto di otto proprietà per piani. AA 2 è titolare delle unità n. 2946 e 2947 (appartamenti n. 1 di
50
/
1000
e n. 2 di
70
/
1000
, al pianterreno), AA 3 delle unità n. 2948 e 2949 (appartamenti n. 3 di
135
/
1000
e n. 4 di
110
/
1000
, al primo piano), AA 1 delle quote n. 2950 e 2951 (appartamenti n. 5 di
160
/
1000
e n. 6 di
130
/
1000
, al secondo piano), AP 1 delle unità n. 2952 e 2953 in ragione di metà ciascuno (appartamenti n. 7 di
300
/
1000
e n. 8 di
45
/
1000
,
al terzo piano). Lo stabile ha due entrate: l'una a monte, che dà sulla via _, e l'altra a valle, che dà sulla via _.
B.
La proprietà per piani è stata costituita da _ il
9 settembre 1971. Nel regolamento della casa, da lui medesimo redatto nel novembre del 1977, egli ha riservato a sé e alla moglie _ l'uso dell'entrata da via _ e all'adiacente giardino (doc.
C: “
Der obere Hauseingang: Der Garten oben & hinter dem Haus [...] stehen ausschliesslich _ & _ zur Verfügung, & werden von ihnen unterhalten
”).
AA 2, AA 3 e AA 1 hanno acquistato le rispettive unità tra il dicembre del 1977 e il marzo del 1988. Le unità n. 2952 e 2953 sono state donate il 2 dicembre 1994 da _ ai coniugi AP 1, ma lo stesso _ ha continuato a occuparle in virtù di un diritto d'usufrutto fino al 9 novembre 1995, quando è deceduto. Dopo di allora sono insorte divergenze fra i comproprietari sull'uso dell'entrata al condominio da via _ e al giardino adiacente.
C.
Il 26 aprile 1999 AA 2, AA 3 e AA 1 si sono rivolti al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 1, perché fosse accertato che il giardino, l'entrata e il relativo cancello “costituiscono parti comuni a libera disposizione e godimento di tutti i proprietari
pro tempore
dei fogli PPP”, con obbligo per AP 1 di consegnare le chiavi di accesso. Nella loro risposta del 14 giugno 1999 AP 1 hanno proposto di respingere la petizione. Nel successivo scambio di allegati le parti hanno mantenuto le loro posizioni. Esperita l'istruttoria, esse hanno rinunciato al dibattimento finale, limitandosi a conclusioni scritte. Nel loro memoriale del
3 dicembre 2001 gli attori hanno riformulato le richieste di giudizio, chiedendo di accertare che le parti comuni oggetto di litigio sono “a libera disposizione e godimento di tutti i proprietari”, con obbligo per i convenuti di “permettere l'esercizio di tale godimento” rimettendo una copia delle chiavi d'accesso. I convenuti hanno riconfermato il loro punto di vista in un memoriale del 20 novembre 2001.
D.
Con sentenza del 18 dicembre 2002, emessa in luogo e vece del Pretore, il Segretario assessore ha accolto parzialmente la petizione, accertando che il giardino, l'entrata e il cancello d'accesso da via _ costituiscono una parte in comune della proprietà per piani, a libera disposizione e godimento di tutti i condomini. Egli ha respinto invece per carenza di legittimazione attiva la richiesta volta a obbligare AP 1 a permettere agli altri condomini il godimento della proprietà comune consegnando le chiavi d'accesso. Le spese, con una tassa di giustizia di fr. 2000.–, sono state poste a carico delle parti in ragione di metà ciascuno, compensate le ripetibili.
E.
Contro la sentenza appena citata AP 1 sono insorti con un appello del 13 gennaio 2003 nel quale postulano la riforma del giudizio impugnato nel senso di respingere la petizione. Nelle loro osservazioni del 25 febbraio 2003 AA 2, AA 3 e AA 1 propongono di respingere il gravame e con appello adesivo chiedono di addebitare tutti gli oneri processuali ai convenuti, con l'obbligo per questi ultimi di rifondere loro un'indennità di fr. 9000.– a titolo di ripetibili. Con osservazioni del 4 aprile 2003 AP 1 concludono per il rigetto dell'appello adesivo.

Considerando
in diritto: I. Sull'appello principale
1.
Il valore litigioso di un'azione di accertamento è quello del diritto o del rapporto giuridico di cui si chiede sia accertata l'esistenza o l'inesistenza (
Guldener,
Schweizerisches Zivilprozessrecht, 3a edizione, pag. 110 in alto;
Olgiati,
Le norme generali per il procedimento civile nel Cantone Ticino, Zurigo 2000, pag. 35). Nella fattispecie gli attori hanno indicato tale valore in fr. 100
000.– (fr. 48
000.– per l'uso dell'entrata superiore e fr. 52
000.– per l'uso e il godimento del giardino a monte dell'immobile), che il Segretario assessore ha ritenuto giustificati (sentenza impugnata, pag. 9, consid. 12). I convenuti hanno criticato l'importo, ma non hanno contrapposto alcuna cifra, limitandosi a definire il valore litigioso “superiore a fr. 8000.–” (lettera del 14 settembre 2001 dell'avv. RA 1 alla Pretura, nel fascicolo “corrispondenza varia”). Nell'appello principale, per altro, essi non rimettono in discussione la cifra indicata dagli attori. Tempestivo, sotto questo profilo l'appello è dunque ricevibile.
2.
Il Segretario assessore ha preso atto anzitutto che non v'era contestazione sul fatto che il giardino, l'entrata e il cancello d'accesso – oggetto della lite – sono parti comuni. Ciò premesso, egli ha reputato gli attori legittimati a chiedere che fosse accertata la libera disponibilità e il libero godimento dei condomini su tali parti. Quanto ai convenuti, essi non constavano beneficiare di alcun diritto riservato, giacché il diritto d'uso stabilito nel regolamento della casa in favore di _ e della moglie aveva carattere meramente personale. La donazione delle unità n. 2952 e 2953 non ne aveva dunque comportato il passaggio automatico ai convenuti, i quali non risultavano avere acquisito tale diritto in nessun altro modo. Né il regolamento della casa poteva considerarsi un valido titolo per costituire un diritto d'uso riservato, simile evenienza non essendo prevista nell'atto costitutivo della proprietà per piani e nemmeno nel regolamento d'uso e d'amministrazione. Infine il primo giudice ha respinto la tesi dei convenuti, stando ai quali la richiesta degli attori costituiva un abuso di diritto poiché costoro avevano tollerato fino ad allora “l'utilizzo esclusivo” dell'accesso. Donde, in sintesi, l'accoglimento dell'azione di accertamento.
3.
Gli appellanti contestano anzitutto la legittimazione attiva degli attori ai fini dell'accertamento. Secondo loro, riservare a singoli condomini l'uso di una parte comune “non è una decisione che interessa solamente i singoli proprietari”, di modo che l'azione poteva essere introdotta unicamente dalla comunione dei comproprietari (appello, pag. 6, n. 2). L'argomento è infondato. Come ha rilevato il Segretario assessore, gli attori hanno un interesse giuridico proprio a far accertare l'inesistenza di limitazioni all'esercizio del loro diritto di proprietà sul giardino e sull'entrata a monte dell'immobile. Certo, la comunione dei comproprietari ha una sua capacità processuale in tutte le questioni che riguardano i condomini come comproprietari del fondo (
Bösch
in: Basler Kommentar, ZGB II, 2a edizione, n. 7 dell'introduzione agli art. 712
a
–
t
CC). E tale capacità comprende tutto quanto riguarda l'uso e l'amministrazione delle parti comuni (RtiD 2005-I pag. 803;
Meier-Hayoz/Rey
in: Berner Kommentar, edizione 1988, nota 91 ad art. 712
l
CC;
Wermelinger
, La propriété par étages, Friburgo 2002, pag. 484 n. 160;
Steinauer
, Les droits réels, vol. I, 3a edizione
, pag. 363 n. 1303). Contro chi eccede il suo diritto d'uso su una parte in comune, tuttavia, anche il singolo condomino può procedere, avendo egli un interesse proprio a far accertare il suo diritto di proprietà (
Meier-Hayoz/Rey,
op. cit., n. 106 ad art. 712
g
CC;
Meier-Hayoz
in: Berner Kommentar, edizione 1981, n. 92 ad art. 641 CC e n. 100 ad art. 646 CC). Su questo punto il giudizio del Segretario assessore resiste pertanto alla critica.
4.
Il primo giudice ha ritenuto – come si è visto – che il diritto d'uso contenuto nel regolamento della casa in favore di _ e della moglie aveva carattere personale e giovava solo a questi ultimi. Non era dunque passato a AP 1 con la donazione delle unità n. 2952 e 2953. Gli appellanti obiettano che poco importa il solo nome dei coniugi _ nel regolamento della casa, tale circostanza non impedendo che il diritto d'uso riservato sulle parti comuni litigiose sia stato loro trasmesso per donazione. Ora, s
tatuendo proprio su un ricorso per riforma introdotto contro una sentenza di questa Camera, il Tribunale federale ha riconosciuto la trasmissibilità di un uso riservato (diritto personale “rafforzato”) con il trasferimento del relativo diritto reale, senza necessità di cessione separata (DTF 122 III 145 consid. 4b). Quel caso si riferiva però a un'obbligazione reale (
propter rem
), la cui titolarità era correlata alla proprietà di taluno o talaltro appartamento. La fattispecie attuale è ben diversa, l'uso riservato previsto dal regolamento della casa non essendo correlato alle unità n. 2952 e 2953. È fissato nominalmente in favore di “_” (doc. D, in fondo). Che le caratteristiche dello stabile e della porzione di giardino rendano inopportuno –
per dimensioni e vicinanza alle camere da letto dell'appartamento dei convenuti – il libero uso da parte degli altri condomini nulla muta, come nulla muta il fatto che in quell'area si trovi la tomba del precedente proprietario.
Anche in proposito l'appello non ha consistenza.
5.
Gli appellanti rammentano che, al momento di donar loro le due unità di proprietà per piani, _ aveva mostrato agli attori non solo il regolamento d'uso e d'amministrazione del condominio, ma anche il regolamento della casa (appello, pag. 8 in basso e 9 in alto, n. 3). I
l diritto d'uso riservato ai coniugi _ è quindi passato loro con la donazione. La deduzione non può essere condivisa. Che il preteso diritto d'uso riservato non figuri nell'atto costitutivo della proprietà per piani e neppure nel regolamento per l'uso e l'amministrazione del condominio non è contestato (sentenza impugnata, pag. 6, consid. 9.2 e pag. 7, consid. 9.3). Quanto a
l regolamento della casa, esso è stato promulgato in esecuzione dell'art. VI del regolamento del condominio (
Verwaltungsordnung
: doc. D, in alto). Da quest'ultimo, tuttavia, si evince unicamente che “il godimento dei locali comuni, per esempio delle scale, del giardino, della piscina, ecc. è da fissarsi nel senso di un comune regolamento della casa” e che “eventuali dettagli possono ancora essere decisi in modo vincolante dall'assemblea dei condomini” (doc. C, pag. 3, art. VI). L'art. X di tale regolamento prevede invero una delega di competenza “all'amministratore o agli amministratori (...) di procedere (...) a eventuali operazioni di piccola identità (...), quali ad esempio (...) concessione di diritti d'uso o di servitù di posteggio e parcheggio ed ogni altra” (doc. C, pag. 5). Sta di fatto che, comunque sia, in concreto il regolamento della casa conferiva un diritto d'uso particolare solo a due persone individualmente designate, _.
Soggiungono gli appellanti che il loro diritto d'uso riservato trova conferma nel doc. 5, del 16 giugno 1978, il quale costituirebbe una “vera e propria dichiarazione di accertamento della forza vincolante dello stesso regolamento della casa”. Così argomentando, però, essi omettono di confrontarsi con l'opinione del Segretario assessore, che non ha ravvisato in quel documento alcun accordo tra gli attori e _ perché l'atto non risultava firmato da AA 2, titolare delle unità n. 2946 e 2947 sin dal dicembre 1977, e perché a quel momento _, defunto marito di AA 3, non era ancora proprietario delle unità n. 2948 e 2949, acquistate solo nel gennaio del 1979 (sentenza impugnata, pag. 7, consid. 9.4). Per quali motivi l'argomentazione del primo giudice sarebbe criticabile non è dato di capire. Non motivato a sufficienza, al riguardo l'appello va dichiarato irricevibile (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC combinato con il cpv. 5).
6.
I
l primo giudice ha disconosciuto validità al predetto regolamento della casa anche per il fatto che esso non è mai stato approvato né per risoluzione assembleare né per accordo scritto intervenuto fra tutti i condomini, mentre un'eventuale approvazione orale sarebbe nulla per vizio di forma (sentenza impugnata, pag. 6, consid. 9.2).
Gli appellanti insorgono anche al proposito, rinviando alla prima assemblea dei condomini cui hanno partecipato, in esito alla quale si sarebbe deciso di porre a loro carico gli oneri derivanti dalla manutenzione delle parti comuni oggetto del litigio proprio per il diritto d'uso esclusivo di cui essi beneficiano.
a)
Dal verbale dell'assemblea tenutasi il 27 gennaio 1996 – approvato il 6 maggio 1996 (doc. E2, pag. 1, risoluzione n. 2) – risulta che i condomini si sono suddivisi determinati compiti necessari alla manutenzione e all'amministrazione della proprietà per piani (doc. E1, pag. 1 nel mezzo). La cura del giardino nella parte bassa (verso la via _) era stata affidata a AA 2, mentre quella nella parte alta (verso la via _) ai convenuti. Desumere da ciò soltanto l'intenzione degli attori di costituire un diritto d'uso riservato in favore degli appellanti su quella parte di giardino e sull'entrata superiore non è serio. Alla successiva assemblea del 18 maggio 1996 i convenuti hanno negato invero agli attori, rinviando al preteso accordo intervenuto a suo tempo con _, il libero accesso all'entrata a monte della particella (doc. E2, pag. 1: risoluzione n. 2). Si tratta tuttavia di una dichiarazione unilaterale – come sottolineano gli attori (osservazioni, pag. 6 verso il basso) – di cui gli altri condomini hanno preso atto con “con rammarico” (
Mit Bedauern wird zur Kenntnis genommen
...). Tant'è che i convenuti medesimi hanno vincolato l'approvazione di quel verbale alla cancellazione della predetta frase (doc. E2, pag. 4 verso il basso). E tale modifica è stata approvata all'assemblea del 19 aprile 1997 (doc. E4, pag. 1, risoluzione n. 3).
b)
È esatto che all'assemblea del 24 aprile 1997 si era discusso, fra l'altro, di riservare ai convenuti un diritto d'uso particolare sul giardino a monte dell'immobile (doc. E6, pag. 3, risoluzione n. 3.3). Come contropartita si prevedeva tuttavia che gli altri condomini avrebbero potuto adoperare – a determinate condizioni – l'entrata superiore del fondo (doc. E6, pag. 3, risoluzione n. 3.3), circostanza che gli appellanti dimenticano. Per di più, come osservano gli attori (memoriale, pag. 6 in basso), il relativo verbale assembleare, senza data né firma, non risulta essere stato approvato, ciò che gli appellanti neppure contestano. Ancora una volta la sentenza impugnata sfugge dunque alla critica.
7.
Al Segretario assessore gli appellanti rimproverano di avere escluso a torto l'abuso di diritto sulla base della sentenza pubblicata in DTF 127 III 506, il diritto d'uso riservato fondandosi in quel caso “unicamente su un accordo verbale e sulla semplice tolleranza dell'occupazione intervenuta” (memoriale, pag. 11, n. 4), mentre in concreto almeno una parte degli attori ha intenzionalmente tollerato il diritto d'uso riservato per oltre vent'anni (appello, pag. 9 verso il basso e pag. 10 in basso, n. 3). In realtà il primo giudice ha scartato l'abuso di diritto per il motivo che la mera tolleranza degli attori, foss'anche ventennale, non bastava a integrare gli estremi dell'art. 2 cpv. 2 CC (sentenza impugnata, pag. 7, consid. 10). Gli attori avevano sì accettato l'uso particolare riservatosi da _, ma dopo la morte di quest'ultimo avevano indugiato meno di tre anni e mezzo prima di rivolgersi al giudice. Troppo poco per configurare abuso, tanto meno ove si consideri che null'altro indiziava una loro rinuncia all'uso delle parti comuni (sentenza impugnata, pag. 8 nel mezzo, consid. 10) e tanto meno ancora – ha soggiunto il Segretario assessore richiamando la sentenza pubblicata in DTF 127 III 512 consid. 4 – ove si pensi alla natura imprescrittibile di simili pretese (sentenza impugnata, pag. 8 verso l'alto, consid. 10).
Una volta di più gli appellanti non si confrontano con la motivazione del primo giudice, esponendo il loro punto di vista come se si trovassero davanti a un'autorità di primo grado. Ciò basterebbe per dichiarare il rimedio irricevibile (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC combinato con il cpv. 5). Fosse poi anche errato il rinvio alla menzionata sentenza del Tribunale federale, gli appellanti
avrebbero dovuto contestare non la citazione in sé, ma le conclusioni tratte dal Segretario assessore. Ad ogni buon conto, si volesse anche prescindere dalle insufficienze formali dell'appello, nulla cambierebbe. Anzitutto perché – come rileva il Segretario assessore – si potrebbe se mai parlare di tolleranza quasi ventennale solo nei confronti di _ (il regolamento della casa risale al 1977 e la morte di lui al 9 novembre 1995), non verso i convenuti, nei confronti dei quali l'indulgenza è durata solo dal 10 novembre 1995 al 26 aprile 1999 (act. I, pag. 1 in alto), quando è stata promossa causa. Inoltre perché un abuso di diritto presuppone un accordo qualsiasi in senso contrario (che in concreto fa difetto: sopra, consid. 5) o una decisione assembleare (che manca: sopra, consid. 6). Gli appellanti affermano che, prima di introdurre l'azione, gli attori avrebbero rinunciato a far valere ogni diritto d'uso riservato sull'entrata a monte e sulla contestata porzione di giardino, come risulterebbe dal verbale assembleare del 24 aprile 1997 (doc. E6). Se non che, come si è già spiegato (consid. 6b), quel verbale non dimostra accordo alcuno. Come gli appellanti riescano a intravedere nel caso in esame una fattispecie “più solida” rispetto a quella esaminata dal Tribunale federale in DTF 127 III 506 è difficile capire. Se ne conclude che, destituito di buon diritto, l'appello principale è destinato alla reiezione.
II. Sull'appello adesivo
8.
Gli attori contestano il dispositivo sugli oneri processuali (suddivise a metà) e sulle ripetibili (compensate) di prima sede. Al proposito si dolgono di una carente motivazione e sostengono che i convenuti sono usciti del tutto soccombenti dalla lite, onde l'obbligo per loro di sopportare tutti gli oneri e di rifondere un'indennità per ripetibili commisurata a un valore litigioso di fr. 9000.–, oltre che alla complessità della lite (numerosi atti in tedesco: appello adesivo, pag. 8 a metà, n. 5). Ora, in concreto il
Segretario assessore ha accolto la petizione nella misura in cui chiedeva di accertare che il giardino e l'entrata superiore (cancello compreso) sono parti comuni a libera disposizione e godimento di tutti i comproprietari, mentre l'ha respinta nella misura in cui chiedeva che i convenuti mettessero a disposizione le chiavi d'accesso. Suddividendo gli oneri processuali a metà e compensando le ripetibili egli ha dato di capire senza ambagi di avere considerato la domanda d'accertamento e quella di condanna equivalenti. Pretendere una motivazione specifica su una circostanza tanto evidente sarebbe superfluo. La questione è di sapere, piuttosto, se sia in qualche modo censurabile la soccombenza sostanzialmente paritaria ravvisata dal primo giudice.
a)
Il giudice condanna la parte soccombente a rimborsare all'altra le tasse, le spese giudiziarie e le ripetibili (art. 148 cpv. 1 CPC). Egli può scostarsi da tale principio, operando un riparto, ove si dia soccombenza reciproca o soccorrano “giusti motivi” (art. 148 cpv. 2 CPC). Quest'ultima norma ha carattere discrezionale, ma il giudice che rinuncia ad applicarla deve per lo meno motivare la sua decisione. La giurisprudenza ha già avuto modo di rilevare, inoltre, che nella fissazione di tali oneri e delle ripetibili il primo giudice fruisce di ampia latitudine (rinvii in:
Cocchi/Trezzini,
CPC ticinese massimato e commentato, Lugano 2000, n. 32 ad art. 148). Gli importi da lui stabiliti entro i massimi delle tariffe applicabili, come pure l'eventuale suddivisione degli importi a norma dell'art. 148 cpv. 2 CPC, possono quindi essere impugnati solo per eccesso o per abuso del potere d'apprezzamento.
b)
Gli appellanti adesivi sostengono che la richiesta volta all'ottenimento delle chiavi (“qualche decina di franchi”) era subordinata e secondaria rispetto all'accertamento che le parti comuni non fossero oggetto di uso riservato (diritto il cui valore è di almeno fr. 100 000.–). L'assunto è specioso, giacché la richiesta intesa all'ottenimento delle chiavi era formulata a titolo principale, non subordinato, come esemplificazione dell'obbligo – per i convenuti – di permettere il libero godimento delle parti comuni (act. I, pag. 12, n. 1§§). Non a caso nel memoriale conclusivo gli attori hanno precisato la domanda nel senso di obbligare i convenuti a “permettere agli altri condomini l'esercizio [...] del godimento” delle parti comuni, “in particolare permettendo di ottenere copia delle chiavi per l'accesso” (act. XIII, pag. 19, n. 1§§). Tale azione negatoria è poi stata respinta dal Segretario assessore per carenza di legittimazione attiva (sentenza impugnata, pag. 4, consid. 6). Che il costo effettivo per una copia delle chiavi possa essere stimato in una “qualche decina di franchi” non è, pertanto, di alcun rilievo.
c)
Nelle circostanze descritte non si può certo dire, alla luce di quanto precede, che ritenendo gli attori e i convenuti soccombenti di pari grado il primo giudice sia caduto in un eccesso o in un abuso di apprezzamento. Tanto meno ove si pensi che le due azioni erano strettamente correlate, al punto che l'una appariva il corollario dell'altra. E, dandosi vicendevole soccombenza nelle medesime proporzioni, il primo giudice ha applicato a ragione l'art. 148 cpv. 2 CPC. Del tutto infondato, l'appello adesivo è votato anch'esso al rigetto.
III. Sugli oneri processuali
9.
Gli oneri e le ripetibili del presente giudizio seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC). Per quanto attiene all'appello principale, essi vanno a carico dei convenuti in solido, che rifonderanno agli attori un'adeguata indennità per ripetibili. Identico principio vale per quel che è dell'appello adesivo, gli attori dovendo sopportare gli oneri del loro ricorso e corrispondere un'adeguata indennità per ripetibili ai convenuti.