Decision ID: cb6e90a7-837b-52fc-9edc-3e62b48e0b09
Year: 2009
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_002
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

ritenuto
in fatto:
A.
Il 15 gennaio 2002 AP 1 ha concluso un contratto di locazione (doc. A) con AO 2 Srl Succursale di _ (in seguito _) per il locale commerciale n._ del 2° livello dello stabile denominato F_ a M_. Il corrispettivo pattuito dalle parti si è attestato a una somma pari al 10%, IVA esclusa sulla cifra d’affari netta, oltre alle spese accessorie, ai contributi al budget pubblicitario e al rimborso sull’avviamento sostenuto dal precedente conduttore. La locazione è stata pattuita per un periodo di 5 anni dal 1° aprile 2002, con scadenza il 31 marzo 2007, e rinnovo tacito del contratto per ulteriori 5 anni, e cioè fino al 31 marzo 2012 (doc. A, art. 3). L’11 marzo 2002 AP 1 e AO 1 Srl succursale di _ hanno stipulato un nuovo contratto di locazione, a condizioni simili, per un locale commerciale sito al n. _ del centro F_ _ di V_ (VD), valido per una durata di 5 anni dal 15 maggio 2002 e scadente il 14 maggio 2007 (doc. B, art. 1 e 3). La conduttrice, dopo diverse lamentele sull’andamento del centro F_ di V_, ha sospeso il pagamento delle spese e dei canoni di locazione (doc. C, D, E) e il 10 maggio 2006 ha disdetto il contatto di locazione per tale locale commerciale (doc. G). La disdetta è stata accettata dal locatore per il 14 maggio 2007 (doc. I).
B. AP 1
ha notificato il 15 settembre 2006 con modulo ufficiale (doc. L) alla conduttrice la disdetta del contratto di locazione dei locali commerciali siti nel _ F di M_ con effetto dal 31 marzo 2007 (doc. L). Con istanza 12 ottobre 2006 la conduttrice, indicata come AO 1, _, succursale di_, ha adito l’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di M_ per chiedere che la disdetta fosse annullata siccome abusiva e, in subordine, che fosse accordata una proroga del contratto di locazione fino al 31 marzo 2012. Nella sua risposta 20 novembre 2006 il locatore si è opposto all’istanza, sollevando preliminarmente la mancanza di legittimazione della controparte e nel merito negando ogni ritorsione nella notifica della disdetta. L’Ufficio di conciliazione in materia di locazione (in seguito UC) di M_ ha accolto parzialmente con decisione 11 dicembre 2006 l’istanza, ammettendo la validità della disdetta e concedendo una proroga unica della locazione per ulteriori due anni e cioè fino al 31 marzo 2009.
C.
AO 1 Srl _, per sé e per la propria succursale di _, si è rivolta alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio Nord con istanza 9 gennaio 2007, nella quale ha chiesto l’annullamento della disdetta 15 settembre 2006, in via subordinata la protrazione del contratto di locazione fino al 31 marzo 2012, protestando spese e ripetibili. Il convenuto si è opposto all’istanza e ha postulato il versamento di una cauzione processuale di fr. 15'000.- a carico dell’istante, con protesta di spese e ripetibili. Statuendo il 21 febbraio 2008, il Segretario assessore ha accolto l’istanza e ha respinto la domanda di prestazione di cauzione presentata dal convenuto.
D.
AP 1 è insorto contro il citato giudizio pretorile con atto d’appello 3 marzo 2008, nel quale chiede che in riforma dell’impugnato giudizio sia accertata in ordine la carenza di legittimazione attiva dell’istante, in via subordinata che sia accertata la validità della disdetta, senza possibilità di proroga oltre il 31 marzo 2009, con protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi. Nelle proprie osservazioni del 27 marzo 2008 l’istante propone la reiezione del gravame e la conferma del giudizio pretorile, con protesta di spese e ripetibili.
e considerato

in diritto:
1.
Con
ordinanza 10 giugno 2008 la Presidente di questa Camera ha impartito alle parti un termine fino al 30 giugno 2008 per inviare le proprie osservazioni sul possibile annullamento della sentenza alla luce della sentenza emanata dal Tribunale federale il 13 maggio 2008 (4A_512/2007, ora pubblicata in DTF 134 I 184), con l
’
avvertenza che il silenzio sarebbe stato interpretato come rinuncia a prevalersi del vizio di forma. L’appellante non ha risposto, mentre l’istante ha rinunciato a prevalersi del vizio segnalato. Nulla osta quindi alla trattazione del presente gravame.
2.
Nella fattispecie
il Segretario assessore ha innanzitutto ritenuto che la legittimazione dell’istante era data. Per quel che concerne la disdetta del 15 settembre 2006, il primo giudice ha rilevato che la sua contestazione era proponibile, trattandosi di un contratto di locazione stipulato per cinque anni con facoltà di rinnovo tacito per altri cinque anni in assenza di disdetta, ovvero di un contratto di durata indeterminata. Ha poi ricordato l’evoluzione dei rapporti contrattuali tra le parti e sulla base delle deposizioni testimoniali agli atti è giunto alla conclusione che la disdetta era abusiva siccome data in ritorsione alla disdetta del contratto di locazione notificata dalla conduttrice per gli spazi da lei locati nell’altro Centro commerciale di proprietà del convenuto e alle richieste di riduzione del canone di locazione da lei avanzate per i locali oggetto del contratto qui in esame.
3.
Il locatore nel suo atto d’appello 3 marzo 2008 ribadisce dapprima l’eccezione di carente legittimazione attiva dell’istante, che in quanto succursale di una società estera non ha personalità giuridica. Contesta poi che la disdetta da lui notificata sia abusiva, rimproverando al primo giudice di aver tratto tale conclusione senza disporre di elementi oggettivi.
4.
La vertenza presenta carattere internazionale, dal momento che AO 1 è una società italiana, la sua succursale di _ e il locatore sono svizzeri e l’immobile locato si trova in Svizzera. Il foro del luogo di situazione dell’immobile determina la competenza del giudice (art. 16 CL), qui non contestata. Il diritto applicabile al contratto di locazione è quello del luogo di situazione dell’immobile e quindi, nella fattispecie, il diritto svizzero (art. 119 LDIP). L’art. 155 lett. i LDIP prevede che il diritto applicabile alla società determina la rappresentanza delle persone che agiscono per la società in virtù della sua organizzazione, salvo per quanto concerne la succursale in Svizzera, retta dal diritto svizzero e il cui potere di rappresentanza è regolato dal diritto svizzero (art. 160 LDIP). La succursale di una persona giuridica non ha personalità giuridica propria e difetta quindi della capacità processuale (Rep. 1984 pag. 368;
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI massimato e commentato, Lugano 2000, m. 13 ad art. 38). Ciò non giova tuttavia all’appellante nel caso concreto. In effetti, come già confermato dalla costante giurisprudenza di questa Camera in materia, la procedura avviata in nome della succursale non deve essere respinta in ordine, se in questa circostanza si ravvisa un errore manifesto nell’indicazione della parte, che può essere sanato quando l’altra parte non ha motivo di dubitare dell’identità della persona in causa e non è lesa nei propri interessi. Nella fattispecie il locatore non poteva avere alcun dubbio al riguardo, essendogli nota l’identità della controparte, come risulta dai contratti sottoscritti e dalla nutrita corrispondenza agli atti (cfr. l’incarto richiamato dall’Ufficio di conciliazione, I). Prevalersi dell’eccezione costituisce nelle circostanze del caso concreto un abuso di diritto del locatore. A maggior ragione se si considera che la procedura davanti all’Ufficio di conciliazione è stata avviata a ben guardare dalla casa madre, sia pur con l’aggiunta “Succursale di _” e che la causa presso la Pretura è stata promossa – correttamente – dalla casa madre estera, per sé e per la succursale svizzera. Il locatore sostiene che la contestazione della disdetta, promossa dalla succursale, sarebbe nulla, ma la critica non gli giova, perché è palese che la succursale svizzera ha agito in rappresentanza della casa madre estera, ciò che poteva fare (DTF 130 III 58 consid. 1), come per altro essa ha sempre fatto nei rapporti con l’appellante (cfr. contratti di locazione doc. A, B). Del resto comparendo in giudizio davanti all’Ufficio di conciliazione prima e alla Pretura poi, la società principale ha in ogni modo ratificato per atti concludenti gli atti giuridici compiuti dalla propria succursale, tra i quali la conclusione del contratto di locazione e la contestazione della disdetta.
5.
Nel suo appello il locatore rimprovera al primo giudice di aver ammesso a torto l’abusività della disdetta, in contrasto con le risultanze dell’istruttoria, dalle quali è emersa l’assenza di connessione tra la disdetta data dalla conduttrice a _ e quella data dal locatore qui in esame. Egli rileva che l’istante ha fallito l’onere che le incombeva di provare l’abusività della disdetta e che il primo giudice si è fondato a torto sulle deposizioni di persone che non potevano essere considerate, da un lato perché il direttore della succursale svizzera, titolare di un diritto di firma individuale, era parificabile a un amministratore unico, e dall’altro perché il legale dell’istante non può essere considerato testimone attendibile.
6.
Nella procedura speciale per le controversie in materia di locazione di locali d’abitazione e commerciali, come nella fattispecie, il diritto federale prevede esplicitamente che le autorità di conciliazione e il giudice accertano d’ufficio i fatti e apprezzano liberamente le prove (art. 274d cpv. 3 CO). Le limitazioni e le esclusioni di determinati tipi di prova previste dal diritto di procedura cantonale non hanno quindi validità in questo tipo di procedura (
Cocchi/Trezzini
, op. cit., m. 1 ad art. 407). Le critiche dell’appellante all’audizione del direttore con firma individuale della succursale dell’istante e del legale della medesima sono quindi infondate. Del resto, la figlia dell’appellante medesimo è stata sentita come testimone, a dimostrazione del fatto che in materia di locazione le norme cantonali sull’esclusione di determinati mezzi di prova non valgono.
7.
L’art. 271 cpv. 1 CO, quale norma di carattere generale, prescrive che una disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede. In particolare è abusiva la disdetta che si fonda su motivi pretestuosi, non esistenti, che non hanno fondamento o ancora che costituisce una misura sproporzionata per raffronto agli interessi delle parti in causa (
mp
1992 p. 129 con rif.; II CCA 11 marzo 1996 inc. n. 12.95.330, 7 agosto 1997 inc. n. 12.97.140, 16 maggio 2000 inc. n. 12.1999.227). Se invece si basa su più motivi, di cui una parte abusivi e una parte legittimi, la disdetta deve essere annullata solo se i motivi legittimi sono di gran lunga meno rilevanti rispetto a quelli abusivi (II CCA 17 giugno 1994 inc. n. 53/94, 11 marzo 1996 inc. n. 12.95.330, 4 ottobre 1996 inc. n. 12.96.147;
Barbey
, Protection contre les congés concernant les baux d’habitation et de locaux commerciaux, Ginevra 1991, N. 246; SVIT, Schweizerisches Mietrecht, 2
a
ed., Zurigo 1998, N. 80 ad art. 271a CO).
8.
Dall’istruttoria non vi è la minima traccia di un accordo fra le parti sul rinnovo del contratto di locazione, contrariamente a quanto sostiene l’istante nelle proprie osservazioni. Le deposizioni testimoniali hanno permesso di accertare che vi sono state tra le parti trattative relative al locale commerciale sito nel Centro di V_, per il quale la conduttrice aveva “aperto le ostilità” (deposizione F_, verbali pag. 43) segnalando diversi difetti e rifiutando per tale motivo di corrispondere il canone pattuito e che essa intendeva trattare entrambi i contratti di locazione, la cui scadenza era nel 2007, mentre invece il locatore insisteva nel tenere separate le discussioni e trattare solo il contenzioso relativo a V_ in vista di recuperare le pigioni scadute (deposizioni F_, verbale 11 luglio 2007 pag. 43, M_, pag. 47). Inoltre G_, figlia del locatore e che si occupava della gestione del Centro, aveva avvisato la conduttrice nel corso delle trattative di non avere alcun potere decisionale e di dover riferire al padre affinché costui, titolare di una ditta individuale, prendesse le decisioni (deposizione A_, pag. 38, G_, pag. 40). Non si vede quindi come la conduttrice possa affermare nelle proprie osservazioni all’appello che erano stati raggiunti accordi sul rinnovo dei contratti. Non è contestato che i contratti di locazione per i due centri commerciali sono stati allestiti separatamente, per località in due Cantoni diversi (Vaud e Ticino), in date diverse e per scadenze diverse (cfr doc. A, B). Nulla consente di supporre che essi fossero collegati tra di loro, come invece sostiene la conduttrice. È possibile che costei al momento del rinnovo dei contratti ritenesse fondamentale trattare insieme i due contratti per motivi strategici imposti dalla casa madre europea nei confronti di quella italiana (deposizione F_, pag. 45) ma ciò non risulta essere stato il caso per il locatore, che voleva tenere separate le discussioni per ogni singolo contratto (deposizione M_, pag. 47, G_, pag. 40). Non si vede, in siffatte circostanze, come si possa desumere che la disdetta data dalla conduttrice per i locali di V_ sia stata la causa della successiva disdetta per i locali di M_ a opera del locatore. A maggior ragione se si considera che uno dei motivi addotti da quest’ultimo per la disdetta, e meglio il rifacimento della zona davanti ai locali nel Centro di M_ (deposizione M_, pag. 48) appare plausibile, da un lato per la situazione effettiva, constatata mediante il sopralluogo del 20 settembre 2007 corredato da fotografie, e dall’altro dall’ammissione della conduttrice medesima sull’esistenza di tale necessità (deposizione F_, pag. 45).
9.
La questione della riduzione del canone di locazione, di cui si prevale la conduttrice, non le è di ausilio sull’abusività della disdetta. Dagli atti risulta in modo chiaro non solo che il locatore ha ceduto in locazione superfici, indicate esplicitamente in metri quadrati, di cui 211.39 mq per V_ (doc. B) e 224.49 mq per M_ (doc. A) e non volumi, ma anche che il canone pattuito era il 10% esclusa IVA della cifra d’affari netta annua (doc. A, art. 5), al quale si aggiungevano le spese accessorie (art. 8, doc. A) e non dipendeva pertanto in alcun modo dalle dimensioni dell’ente locato, né per la superficie né per l’altezza. Da quanto riferito dai testimoni emerge che i dirigenti della casa madre italiana della conduttrice volevano far pressione sul locatore per ottenere una riduzione del canone di locazione pattuito nel 2002, che essi ritenevano eccessivo poiché l’altezza degli spazi era inferiore a quella di altri settori del Centro (deposizione A_, pag. 38, F_, pag. 44). In simili circostanze la conduttrice non ha fatto valere in buona fede pretese a lei derivanti dalla locazione (art. 271a cpv. 1 lett. a CO), né il locatore ha tentato di imporre una modificazione unilaterale del contratto sfavorevole alla conduttrice (art. 271a cpv. 1 lett. b CO). La disdetta notificata dal locatore nel rispetto delle condizioni di forma (modulo ufficiale) è pertanto valida e l’appello, su questo punto, deve di conseguenza essere accolto.
10.
Respinta la contestazione della disdetta, il giudice esamina d’ufficio se la locazione può essere protratta (art. 274e cpv. 3 CO, al quale rinvia l’art. 274f cpv. 3 CO). L’appellante ritiene che non debba essere concessa nessuna proroga e in via subordinata non contesta una proroga unica e definitiva sino al 31 marzo 2009. L’istante, dal canto suo, chiede che l’incarto sia rinviato per nuova decisione alla Pretura, che non si è pronunciata al riguardo, e in via subordinata postula una proroga di cinque anni, fino al 31 marzo 2012, adducendo la durata della locazione, l’assunzione di un goodwill da parte della precedente conduttrice, la presenza di un’attività complessa e assortita e la circostanza che la proroga non pregiudica il locatore. Visto l’effetto devolutivo dell’appello, questa Camera può statuire direttamente sulla proroga del contratto e non vi è pertanto motivo di ritornare l’incarto alla Pretura. Le parti, del resto, hanno potuto esprimersi compiutamente sulla protrazione del contratto di locazione sia davanti all’Ufficio di conciliazione, sia davanti al primo giudice sia in questa sede e hanno avuto occasione di produrre i mezzi di prova necessari.
11.
Secondo l’art. 272 cpv. 1 CO il conduttore può esigere la protrazione della locazione se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore. L’autorità competente pondera in tal caso gli interessi delle parti tenendo conto, in particolare, delle circostanze che hanno determinato la conclusione del contratto e del contenuto dello stesso, della durata della locazione, della situazione personale, familiare ed economica delle parti come pure del loro comportamento, dell’eventuale fabbisogno proprio del locatore nonché della situazione sul mercato locale degli alloggi e dei locali commerciali (art. 272 cpv. 2 lett. a-e CO). La ponderazione degli interessi serve non solo a determinare il principio di un’eventuale proroga del contratto di locazione, ma anche la sua durata. Lo scopo della legislazione sulla protrazione del contratto di locazione risiede in sostanza nel concedere al locatario un termine più ampio e sufficiente per cercare una sistemazione conveniente, senza tuttavia poterne esigere tutti i vantaggi (
II CCA
15 maggio 2006 inc. n. 12.2005.79; 14 settembre 2005 inc. n. 12.2005.52;
SVIT
, Schweizerisches Mietrecht, 2
a
ed., n. 11 segg. ad art. 272 CO;
Higi
, Zürcher Kommentar, n. 86 ad art. 272 CO;
Giger
, Die Erstreckung des Mieteverhältnissen (art. 272 – 272d OR), Zurigo 1995, p. 80 segg.;
Tercier
, Les contrats spéciaux, 3
a
ed., Zurigo 2003, n. 2483;
I CCTF
26 giugno 2006 4C.28/2006 consid. 3.1; 21 marzo 2000 4C.455/1999; 22 dicembre 2004 4C. 343/2004 consid. 4.1). I criteri fissati dall’art. 272 cpv. 2 lett. a – e CO non hanno natura esaustiva, poiché la norma è introdotta dall’avverbio “segnatamente”. Il giudice può quindi tenere conto di altri interessi preminenti (
Tercier
, op. cit. n. 2511).
Nella formazione del proprio giudizio il giudice fruisce di un ampio margine di apprezzamento (art. 4 CC; sentenza
TF
4C.28/2006 del 26 giugno 2006, consid. 3.2; 4C.343/2004 del 22 dicembre 2004 consid.
4.1;
DTF
125 III 230 consid.
4). A norma dell’art. 272b cpv. 1 CO la locazione di locali commerciali può essere protratta per sei anni e in tali limiti possono essere accordate una o due protrazioni.
12.
Nella fattispecie la conduttrice ha motivato la propria richiesta di protrazione per la durata di cinque anni, vale a dire fino al 2012, con la durata quinquennale della locazione pattuita, con l’assunzione di un goodwill da parte della precedente conduttrice, la presenza di un’attività complessa e assortita nell’ente locato e la circostanza che la proroga non pregiudica il locatore. L’appellante si oppone a qualsiasi proroga, salvo in via subordinata quella unica e definitiva di due anni concessa dall’Ufficio di conciliazione in materia di locazione, scadente al 31 marzo 2009. Sul tema della protrazione del contratto e sui rispettivi interessi delle parti contraenti il fascicolo processuale è singolarmente parco di elementi concreti. Si hanno solo indicazioni sulla durata del contratto, pattuito originariamente per cinque anni (doc. A), mentre tutto si ignora del goodwill versato dalla conduttrice al suo predecessore, menzionato nella propria deposizione testimoniale dal suo direttore, senza tuttavia fornire la benché minima indicazione sulla consistenza del medesimo. La presenza di “un’attività complessa e assortita nell’ente locato”, quale dimostrata secondo l’istante dalle fotografie scattate durante il sopralluogo (verbale 20 settembre 2007, fotografie da 4 a 10), si esaurisce in una serie di fotografie attestanti la presenza nei locali, per altro arredati con mobili totalmente amovibili e unicamente appoggiati al suolo, di merce di vario genere (padelle, suppellettili di cucina varie, pentole a pressione e oggettistica varia) reperibile in qualsiasi negozio che offre materiale da cucina e di arti della tavola e che non richiede un arredamento specializzato. Non si vede quindi per quale motivo l’assortimento giustificherebbe una protrazione della locazione, potendo trovare spazio in qualsiasi altro locale commerciale senza particolari accorgimenti. Non risulta nemmeno dagli atti che la conduttrice abbia compiuto il benché minimo tentativo di trovare un’altra sistemazione, per esempio in uno dei numerosi centri commerciali sorti a M_ in zona san M_, proprio vicino al Centro F_. La situazione sul mercato immobiliare di M_ non può dirsi notoria e non risulta, né tantomeno l’istante lo ha addotto o reso verosimile, che vi siano difficoltà nel reperire locali commerciali destinati alla vendita. In simili circostanze, ritenuto anche che il locatore non ha motivato nel suo appello l’opposizione a qualsiasi proroga, né ha addotto un interesse alla riconsegna immediata dei locali, la ponderazione dei rispettivi interessi delle parti permette di concedere alla conduttrice una proroga unica e definitiva del contratto di locazione per la durata di due anni, vale a dire fino al 31 marzo 2009.
13.
L’istante ha chiesto nel proprio allegato introduttivo di causa che il canone di locazione sia fissato in un minimo di fr. 60'000.- annui oltre alla cifra d’affari del 10%. Tali condizioni, non previste dal contratto vigente (doc. A), il quale è fondato solo sul 10% della cifra d’affari annua netta esclusa IVA, non risultano essere state concordate tra le parti, contrariamente a quanto addotto dall’istante. I doc. F e H, infatti non consentono di ravvisare il benché minimo accordo sul canone di locazione a M_, come per altro rilevato con pertinenza dal primo giudice, già per il fatto che il doc. F si riferisce solo al centro di V_, mentre il doc. H menziona il centro di M_. Del resto le discussioni sulle quali ha avuto luogo l’istruttoria sono avvenute con la figlia del convenuto, sprovvista di qualsiasi potere decisionale. A ogni modo, l’appellante ha aderito in questa sede alla proposta dell’istante, come appare dalla formulazione delle sue domande di appello. Vi è quindi stato in questa sede il perfezionamento di una modifica contrattuale, con acquiescenza del convenuto alle richieste formulate in prima sede dall’istante.
14.
In definitiva, dunque, in parziale accoglimento dell’appello la disdetta va dichiarata valida, con concessione alla conduttrice di una proroga unica e definitiva del contratto di locazione fino al 31 marzo 2009. L’appellante vince sulla questione della validità della disdetta, mentre l’istante ottiene parziale vittoria sulla protrazione del contratto di locazione, che ottiene per due anni invece che per i cinque da lei richiesti. I costi della procedura vanno quindi ripartiti in funzione della reciproca soccombenza, che può essere valutata in metà ciascuno, tenuto conto della questione di principio relativa alla validità della disdetta. Per costante giurisprudenza, nelle procedure in materia di contestazione della disdetta il valore corrisponde a tre anni di canone di locazione. Nella fattispecie le parti non hanno fornito alcuna indicazione sull’importo del canone di locazione, pari al 10% della cifra d’affari netta ottenuta dall’istante nel centro commerciale (doc. A). L’istante ha tuttavia indicato un canone di locazione minimo annuo di fr. 60'000.-, sicché si può ritenere che il valore litigioso ammonta almeno a fr. 60'000.- in sede cantonale (art. 414 cpv. 3 CPC) e a fr. 180'000.- in sede federale.