Decision ID: e559a608-956f-4f60-99ad-b086741cd890
Year: 2020
Language: de
Court: SG_VGN
Chamber: SG_VGN_001
Canton: SG
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law

Das Verwaltungsgericht stellt fest:
A.
Zwischen D._, Eigentümer des Grundstücks Nr. 000_, Grundbuch X._, – bzw. seiner
inzwischen verstorbenen Ehefrau und Rechtsvorgängerin E._ – und dem Ehepaar K._
und L._, Eigentümer des unmittelbar östlich angrenzenden Grundstücks Nr. 001_,
besteht seit einigen Jahren ein Nachbarschaftsstreit. Beide Grundstücke liegen nach
dem Zonenplan der Politischen Gemeinde X._ vom 7. Dezember 1998 in der
Wohnzone W2a. Das 1'009 m grosse Grundstück von D._ ist mit dem Wohnhaus
Vers.-Nr. 003_ überbaut. Das östliche Nachbargrundstück von K._ und L._ ist mit
dem Wohnhaus Vers.-Nr. 004_ überbaut. Die beiden Wohnhäuser stehen sehr nahe
beisammen und halten lediglich einen Grenzabstand von 2-3 m (D._ und E._) bzw.
1.5 m (K._ und L._) ein. Beide steil nach Süden abfallenden Grundstücke werden von
Norden her über die A._-strasse (Gemeindestrasse 2. Klasse) bzw. über den Vorplatz
des Grundstücks Nr. 005_ erschlossen (www.geoportal.ch).
Südlich seines Wohnhauses – auf einer Aufschüttung, deren Ausmass und Mächtigkeit
umstritten ist – hat D._ diverse Unterstände und Kleintierställe aus Holz, Wellblech
und -plastik erstellt. Die Bauten liegen teilweise direkt an der östlichen
Grundstücksgrenze und dienen unter anderem der Haltung von Kaninchen. An der
südwestlichen Grundstücksecke befindet sich ein Hühnerhaus. Die östliche
Grundstücksgrenze ist teilweise mit hohen, verwitterten Planken verbaut, die aus dem
Flugzeugbau stammen. Von dieser Beplankung abgelöste Fasern gelangen unter
anderem auf das Nachbargrundstück (zum Ganzen vgl. die Fotos in act. 9a/34). An der
Ostseite des Wohnhauses befindet sich ein unbenutzter Hundezwinger, der bis zur
beschriebenen Einfriedung heranreicht.
B.
Nachdem K._ seit Ende April 2014 wiederholt bei der Gemeindeverwaltung der
Politischen Gemeinde X._ interveniert und diese namentlich auf die (aus seiner Sicht)
illegalen Nebenbauten aufmerksam gemacht hatte, stellte der Gemeinderat zwar
fehlende Bewilligungen fest, mass diesem Umstand aber angesichts einer vermuteten
Bestandesdauer dieser Bauten von über 40 Jahren keine Bedeutung mehr zu. K._
beharrte dennoch mehrmals auf Akteneinsicht in allfällige Bewilligungsunterlagen und
verlangte die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes. Die Gemeinde ging
nicht auf seine Eingaben ein. Am 28. Juli 2016 erhob K._ beim Baudepartement
Rechtsverweigerungsbeschwerde (vgl. Dossier 9a). Er verlangte sinngemäss, die
Gemeinde X._ sei aufsichtsrechtlich zu verpflichten, die (angeblich) fehlende
Notwendigkeit eines Baubewilligungsverfahrens formell zu verfügen und ihm Einsicht in
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die Akten zu gewähren. Im Rahmen der anschliessenden Instruktion bestätigte D._
gegenüber dem Verfahrensleiter des Baudepartements telefonisch, dass die
verschiedenen Kleinbauten und Anlagen nicht bereits seit 30 Jahren Bestand hätten,
auch wenn er schon früher solche Unterstände aufgestellt gehabt habe. Die
Kleinbauten habe er vielmehr laufend erneuert und erweitert (vgl. die Gesprächsnotizen
in act. 9a/12). E._ und D._ gelangten zudem während des Verfahrens zur Auffassung,
sie wollten die umstrittenen Nebenbauten abbrechen und die Grenzwände ersetzen.
Ein entsprechendes Baugesuch reichten sie trotz anderslautenden Beteuerungen nicht
ein. Die Gemeinde zeigte ihnen schliesslich im Februar 2017 die Absicht an, nun doch
die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes zu prüfen.
Mit Verfügung vom 23. Mai 2017 verpflichtete der Gemeinderat X._ D._ und E._ zum
Abbruch der Nebenbauten östlich ihres Wohnhauses innert dreier Monate ab
Rechtskraft, unter Androhung von Ersatzvornahme und Ungehorsamsstrafe. Gegen die
Wiederherstellungsverfügung erhoben die beiden am 4. Juli 2017 Rekurs beim
Baudepartement (Dossier 9b). Sie machten geltend, bevor der Abbruch der Bauten
verlangt werden könne, hätte zuerst das (inzwischen am 12. Mai 2017) eingereichte
Baugesuch behandelt werden müssen. Die Wiederherstellung könne nach über 30
Jahren ohnehin nicht mehr verlangt werden, zumal die Bauten direkt an der Grenze
zum Grundstück von K._ von dessen Rechtsvorgängern jahrelang geduldet worden
seien. Zudem sei die Rückbauverfügung unverhältnismässig, weil ein teilweiser

Abbruch gar nicht in Erwägung gezogen worden sei.
In der Tat hatte E._ zwischenzeitlich (am 12. Mai 2017) ein Baugesuch betreffend
"Anpassungen der bestehenden, unbewilligten Nebenbauten an die Bauordnung X."
eingereicht (zum Ganzen vgl. act. 9c/5). Geplant war, den ehemaligen gedeckten
Hundezwinger vollständig und die Kaninchenställe soweit abzubrechen, als sie in
einem Abstand von weniger als 2.5 m zur östlichen Grundstücksgrenze stehen. Als
Neubauten werden ein 40.58 m grosser Kaninchenstall und ein 9.09 m grosser
Hühnerstall bezeichnet, wobei es sich offensichtlich um die nachträgliche Bewilligung
des bestehenden Hühnerstalles und des verkleinerten, ansonsten aber bestehenden
Kaninchenstalles handelt. Während der Auflagefrist erhob K._ Einsprache und
bemängelte unter anderem eine Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe des
Kaninchenstalles um ca. 30 cm (Norden) bzw. 80 cm (Süden). Mit Entscheid vom
15. August 2017 wies der Gemeinderat X._ die Einsprache ab und erteilte die
Baubewilligung. Dagegen erhoben K._ und L._ Rekurs beim Baudepartement (act.
9c/1). Sie machten wiederum geltend, die zulässige Gebäudehöhe werde
überschritten, weil der Niveaupunkt auf Höhe des gestalteten statt des gewachsenen
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Bodens festgelegt worden sei. Das Terrain sei nämlich aufgeschüttet worden, ebenfalls
ohne vorgängige Baubewilligung.
Das Baudepartement führte am 23. März 2018 einen Augenschein durch. Dabei
erklärte sich die Gemeinde X._ bereit, die bisher nicht kontrollierten Niveaupunkte für
die nachgesuchten Bauten zu ermitteln und die Gebäudehöhe zu überprüfen. In der
Folge kam sie zum Schluss, dass – anders als im Baubewilligungsverfahren
angenommen – das gestaltete Terrain über dem gewachsenen liege. Welchen Einfluss
diese Erkenntnis auf die erteilte Baubewilligung habe, stellte sie der Beurteilung des
Baudepartements anheim (vgl. act. 9c/17).
Der Vorsteher des Baudepartements vereinigte mit Entscheid vom 17. Mai 2019 die
Rechtsverweigerungsbeschwerde mit den beiden Rekursverfahren, schrieb die
Rechtsverweigerungsbeschwerde als gegenstandslos ab, wies den Rekurs von D._
(seine Ehefrau war während des Rekursverfahrens verstorben) betreffend
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes ab und hiess den Rekurs von K._
betreffend Baubewilligung im Sinn der Erwägungen teilweise – in Bezug auf den
(Rest-)Kaninchenstall – gut. Bezüglich der Abbruchbewilligung und der Bewilligung des
Hühnerhauses trat er (mangels Beschwer und Begründung) nicht auf den gegen die
gesamte Baubewilligung erhobenen Rekurs ein. Er war im Wesentlichen zum Schluss
gekommen, dass der übrigbleibende Teil des Kaninchenstalles die Vorgaben über die
maximal zulässige Gebäudehöhe nicht einhalte. Ebenso wenig trat er auf den Rekurs
ein, als dieser auch im Namen von L._ erhoben worden war; diese hatte sich auf
Gemeindeebene nicht am Verfahren beteiligt.
C.
Mit Eingabe vom 3. Juni 2019 (act. 1) und Ergänzung vom 8. Juli 2019 (act. 5) erhob
D._ (Beschwerdeführer) gegen den Rekursentscheid des Baudepartements
(Vorinstanz) Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Er beantragte, die Dispositiv-Ziff. 2.
a-d (Bestätigung der Wiederherstellungsverfügung mitsamt Regelung der Kosten- und
Entschädigungsfolgen) und 3. b, c, e und f (teilweise, den Kaninchenstall betreffende
Aufhebung der Baubewilligung mitsamt Regelung der Kosten- und
Entschädigungsfolgen) des angefochtenen Entscheids seien aufzuheben, und das
Bauprojekt betreffend Abbruch und Neubau von Nebenbauten vom 12. Mai 2017 sei zu
bewilligen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Vorinstanz und des
Beschwerdegegners K._. Mit Vernehmlassung vom 3. September 2019 beantragte die
Vorinstanz, die Beschwerde sei abzuweisen (act. 8). Die politische Gemeinde X._
(Beschwerdebeteiligte) liess sich vernehmen, ohne jedoch einen Antrag im
Beschwerdeverfahren zu stellen (Stellungnahme vom 23. September 2019 in act. 11).
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Der Beschwerdegegner beantragte am 27. September 2019 die Abweisung der
Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten des Beschwerdeführers
(act. 12). Der Beschwerdeführer hielt in einer weiteren Eingabe an seinen Anträgen fest
(act. 17).
Auf die Vorbringen der Verfahrensbeteiligten zur Begründung ihrer Anträge, den
angefochtenen Entscheid und die Akten wird – soweit wesentlich und erforderlich – in
den nachstehenden Erwägungen eingegangen.
Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:
1.
Das Verwaltungsgericht ist zum Entscheid in der Sache zuständig (Art. 59 Abs. 1 des
Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, VRP). Der Beschwerdeführer
ist grundsätzlich zur Erhebung der Beschwerde befugt (Art. 64 in Verbindung mit Art.
45 Abs. 1 VRP; vgl. aber E. 4 hiernach). Die Beschwerde wurde mit Eingabe vom
3. Juni 2019 (act. 1) rechtzeitig erhoben und erfüllt zusammen mit der Ergänzung vom
8. Juli 2019 (act. 5) in formeller und inhaltlicher Hinsicht die gesetzlichen
Anforderungen (Art. 64 in Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 Abs. 1 und 2 VRP).
Auf die Beschwerde ist grundsätzlich einzutreten. Soweit der Beschwerdeführer
allerdings beantragt, das Bauprojekt betreffend Abbruch und Neubau von
Nebenbauten vom 12. Mai 2017 sei zu bewilligen, ist auf die Beschwerde nicht
einzutreten. Ein solcher Antrag ist nicht nötig. Als Folge des im ordentlichen
Rechtsmittelverfahren geltenden Devolutiveffekts hat der Rekursentscheid den ihm
zugrundeliegenden erstinstanzlichen und zustimmenden Entscheid der
Beschwerdebeteiligten über das Baugesuch zwar vorläufig ersetzt, und dieser selbst
kann nicht Gegenstand des Beschwerdeverfahrens sein (vgl. z.B. BGE 125 II 29 E. 1c
mit Hinweisen). Würde der Rekursentscheid jedoch antragsgemäss aufgehoben, würde
damit die Baubewilligung der Beschwerdegegnerin bestätigt und rechtskräftig. Bei
Gutheissung der Beschwerde würde mithin kein erneuter Entscheid über das
Baugesuch notwendig.
2.
bis
Die Beschwerde richtet sich gegen die teilweise Aufhebung der Baubewilligung (E. 3)
und gegen die Abweisung des Rekurses betreffend Abbruchverfügung (E. 4 und 5).
2.1.
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3.
Die Vorinstanz gelangte zur Auffassung, dass beim zu belassenden Teil des
Kaninchenstalles die zulässige Gebäudehöhe überschritten werde. Sie hat deshalb die
Baubewilligung teilweise aufgehoben. Die Abbruchbewilligung für die östlichen
Gebäudeteile und die Baubewilligung für das Hühnerhaus sind hiervon nicht tangiert;
die Bewilligung ist diesbezüglich rechtskräftig.
Vorab zu entscheiden ist die Frage nach dem anwendbaren Recht. Am 1. Oktober 2017
ist das Planungs- und Baugesetz vom 5. Juli 2016 (sGS 731.1, nGS 2017-049, PBG) in
Kraft getreten. Gleichzeitig ist das bisherige Gesetz über die Raumplanung und das
öffentliche Baurecht vom 6. Juni 1972 (sGS 731.1, BauG) aufgehoben worden
(Art. 172 PBG). Gemäss Art. 173 PBG sind die bei Vollzugsbeginn hängigen
Baubewilligungsverfahren nach jenem Recht zu beurteilen, welches im Zeitpunkt des
erstinstanzlichen Entscheids der Baubewilligungsbehörde Gültigkeit hatte (vgl. Abs. 1).
Vorbehalten bleibt die Anwendung neuen Rechts, soweit es für die Baugesuchsteller
günstiger ist (Abs. 2). Weil das neue PBG erst während der Rekursverfahren in Kraft
getreten ist, beurteilt sich der vorliegende Rechtsstreit weiterhin nach den
Bestimmungen des BauG in der Fassung vom 1. Januar 2015 (nGS 32-47; vgl. auch
Kreisschreiben des Baudepartements vom 8. März 2017, "Übergangsrechtliche
Bestimmungen im Planungs- und Baugesetz", S. 4 f., www.bauen.sg.ch; ferner
BGE 141 II 393 E. 2.4 mit Hinweisen, in: Pra 105 [2016] Nr. 52, und G. Müller,
Zulässigkeit der begünstigenden Rückwirkung, in: ZBl 118/2017, S. 268 ff., S. 273 ff.).
2.2.
Die Gebäudehöhe bezeichnet den senkrechten Abstand zwischen dem Niveaupunkt
und dem ausgemittelten Schnittpunkt der Fassade mit der Dachoberkante in der
Fassadenmitte. Als Niveaupunkt gilt der Schwerpunkt des Gebäudegrundrisses auf
dem gewachsenen Boden (Art. 60 Abs. 1 und 2 BauG). Bei ungleich hohen Traufhöhen
wird die Gebäudehöhe ausgemittelt (Art. 26 Abs. 1 des Baureglements der politischen
Gemeinde X._ vom 22. Oktober 2015, BauR). Bei nebeneinander oder übereinander
zusammengebauten Gebäudeteilen wird die Gebäudehöhe für jeden einzelnen
Gebäudeteil separat ermittelt (Art. 26 Abs. 2 BauR). Nebenbauten sind freistehend und
weisen keine oberirdische Verbindung zu einer Hauptbaute auf. Die zulässige
Gebäudehöhe beträgt 3.5 m (Art. 20 Abs. 1 BauR). Sie dürfen zu Hauptbauten auf dem
gleichen Grundstück einen verminderten Gebäudeabstand von 2 m aufweisen (vgl. Art.
20 Abs. 3 BauR). Ferner dürfen sie einen verminderten Grenzabstand und gegenüber
3.1.
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Gemeindestrassen und -wegen einen verminderten Strassenabstand von je 2 m
aufweisen (Art. 20 Abs. 4 BauR).
"Gewachsener Boden" ist ein unbestimmter Rechtsbegriff des kantonalen Rechts
(VerwGE B 2011/151 vom 20. März 2012 E. 2.1 mit Hinweis). Nach ihm bestimmt sich
die Messweise der Gebäudehöhe, ferner ist er bei den abstandsbefreiten
unterirdischen Bauten, bei der Anrechenbarkeit von Untergeschossen oder zur
Bestimmung der Fassaden- und Gebäudelänge massgebend (VerwGE B 2011/77 vom
20. März 2012 E. 4.3.2. mit Hinweis). Das Verwaltungsgericht hat die in E. 4.4 des
angefochtenen Entscheids wiedergegebene Praxis des Baudepartements bereits
mehrfach – zuletzt im Entscheid B 2019/105 vom 31. März 2020 E. 3 – bestätigt,
wonach der "gewachsene Boden" grundsätzlich anhand des noch feststellbaren
natürlich gewachsenen Geländes bestimmt wird und nicht anhand des künstlich
geschaffenen im Zeitpunkt der Baueingabe. Eine in der Praxis anderer Kantone übliche,
feste zeitliche Frist, nach deren Ablauf gestaltetes Terrain ohne weiteres zu
gewachsenem wird, besteht im Kanton St. Gallen nicht (auch nicht nach neuem Recht,
vgl. Art. 78 PBG). Kleinräumige Geländeanpassungen auf einzelnen Grundstücken
bleiben demnach grundsätzlich unbeachtlich. Ausnahmen sind denkbar, wenn die
Veränderungen in Gründen liegen, die nicht in der Verantwortung des
Grundeigentümers bzw. seines Rechtsvorgängers liegen und wenn diese nicht
wiederhergestellt werden können, ohne dass dies zu stossenden Ergebnissen führen
würde. Dies trifft regelmässig bei grossflächigen Geländeveränderungen zu, die
beispielsweise im Zusammenhang mit einem Strassenprojekt realisiert wurden (BR
5/2013 S. 271 [405] mit Hinweis auf GVP 2012 Nr. 22 bzw. VerwGE B 2011/106 vom
20. März 2012 E. 5.2). Dem widerspricht auch die bereits früher publizierte Praxis nicht,
wonach bei einem Terrain, dessen ursprünglicher Verlauf sich heute nicht mehr
feststellen lässt und das nicht missbräuchlich verändert wurde, für die Gebäude- und
Firsthöhe auf den heutigen Grund abzustellen ist (VerwGE B 2011/77 vom 20. März
2012 E. 4.4.3. mit Hinweis; zum Ganzen vgl. auch VerwGE B 2012/69 und 70 vom 19.
Dezember 2013 E. 4.3 und B 2011/106 vom 20. März 2012 E. 5.2).
3.2.
Die Vorinstanz führte aus, die Beschwerdebeteiligte habe nicht nur unvollständige
Gesuchsunterlagen toleriert, sondern auch darauf verzichtet, den darin angegebenen
Niveaupunkt zu kontrollieren. Dies, obwohl bereits aus den Plänen hervorgehe, dass
das Baugrundstück talseitig aufgeschüttet und zuunterst mit einer 1.5 m hohen und
hinterfüllten Stützmauer versehen sei. Dass gar keine Geländeveränderungen
3.3.
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stattgefunden hätten, sei entgegen den Vorbringen des Beschwerdeführers klar falsch.
Diese Behauptung widerspreche nicht nur den Wahrnehmungen vor Ort, sondern auch
den selbst eingereichten Plänen. Es handle sich um eine kleinräumige, auf das
Baugrundstück beschränkte Anpassung des natürlichen Geländeverlaufs. Letzterer
lasse sich anhand des umliegenden Geländes, von Landkarten oder von
Geländeschlitzen eruieren. Aus den (im Rekursverfahren durch den Geometer, vgl. act.
9c/17) ergänzten Unterlagen könne herausgelesen werden, dass die heute
vorhandenen Kaninchenställe – bei einem Niveaupunkt von 477.0 m ü. M. und einem
Schnittpunkt der Fassade mit der Dachoberkante der Pultdächer irgendwo im Bereich
von 481.69, 481.17, 481.07 und 480.93 m ü. M. – die zulässige Gebäudehöhe von 3.5
m klar überschritten. Dies gelte selbst dann, wenn man einen Niveaupunkt über alle
Gebäudeteile festlege, statt die Höhen für jeden Gebäudeteil separat zu bestimmen.
Beim (nach den Gesuchsunterlagen) verkleinerten Kaninchenstall verstärke sich die
Höhenüberschreitung noch, weil dessen Niveaupunkt weiter südlich bzw. hangabwärts
liege als vom Geometer bezeichnet. Dieser habe nämlich den Niveaupunkt des
bestehenden Gebäudes ermittelt. Die Aufschüttung wirke sich damit noch stärker
vermindernd auf die (noch) zulässige Gebäudehöhe ab dem gestalteten Terrain aus.
Die Beschwerdebeteiligte hatte sich in der Baubewilligung vom 15. August 2017 noch
auf den Standpunkt gestellt, das gewachsene Terrain könne nicht mehr ermittelt
werden, und stattdessen auf das gestaltete Terrain abgestellt, wie es in den
Fassadenplänen ersichtlich ist. Insbesondere hatte sie zwei separate Gebäudehöhen
für den westlichen und den östlichen Gebäudeteil ermittelt, weil diese in der Höhe
gestaffelt seien. Und schliesslich hatte sie argumentiert, die maximal zulässige
Gebäudehöhe von 3.5 m sei bereits deshalb eingehalten, weil keine der Fassaden mehr
als 3 m hoch sei (act. 9c/5/4). Am Rekursaugenschein vom 23. März 2018 stellte der
Verfahrensleiter der Vorinstanz eine erhebliche Aufschüttung des Baugeländes fest (vgl.
act. 9c/14). Man habe daher vereinbart, dass die Beschwerdebeteiligte das
gewachsene Terrain durch ihren Geometer nachprüfen lasse und alsdann die
umstrittenen Höhen der Nebenbauten neu beurteile. Nach Vornahme der
entsprechenden Abklärungen ging nun auch die Beschwerdebeteiligte davon aus, dass
das gewachsene Terrain unter dem gestalteten liege, hielt aber die Erkenntnisse des
Geometers zurück (act. 9c/15). Gleichzeitig beantragte sie, die Rekursinstanz solle
anhand der neuen (und doch zurückgehaltenen) Festlegung des Niveaupunktes
entscheiden. Erst nach erneuter Nachfrage durch die Vorinstanz legte sie den Bericht
des Geometers offen (act. 9c/16 und 17). Die Q._ AG führte darin aus, sie habe im
März 2017 die bestehenden Bauten und diversen Mauern auf dem Grundstück Nr.
3.4.
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000_ in Lage und Höhe aufgenommen. Unter Einbezug dieser Unterlagen seien nun
die Niveaupunkthöhen der beiden Nebenbauten (Kaninchenstall und Hühnerhaus)
bestimmt bzw. interpoliert worden. Zusätzlich seien die ungeglätteten Höhenkurven
aus dem DTM-AV (digitales Terrainmodell) integriert worden. Die interpolierte
Niveaupunkthöhe des Kaninchenstalles betrage 477 m ü. M.
Wie aus der Planbeilage ersichtlich ist und die Vorinstanz zutreffend festgehalten hat,
betrifft die Aussage über den Kaninchenstall das bestehende Gebäude und nicht den
Rest, der nach dem Baugesuch davon stehen gelassen werden soll. Dass der
nördliche, hangaufwärts gelegene und abzubrechende Gebäudeteil fälschlicherweise
mitberücksichtigt worden ist, führt dazu, dass der Niveaupunkt weiter südlich (bzw.
hangabwärts) zu verschieben ist und damit sogar noch unter den angegebenen 477 m
ü. M. liegt.
All dies ist in den Augen des Beschwerdeführers falsch. Seine im Rekursverfahren
vergeblich vertretene Auffassung, wonach sein Grundstück nicht aufgeschüttet sei,
untermauerte er im Beschwerdeverfahren mit einem Privatgutachten der Y._ AG (act.
6/2, Gutachten Y._). Darin wird ausgeführt, der Niveaupunkt des Kaninchenstalles von
477 m ü. M. (gemäss Rekursentscheid) befinde sich rund 1.0 bis 2.5 m unter der
Geländeoberfläche, was nur mit massiven Aufschüttungen in diesem Bereich möglich
wäre. Das Grundstück liege jedoch an einem ausgesprochen steil nach Süden
abfallenden Hang. Geländeanpassungen und Aufschüttungen von mehr als 1 m würden
bei den konkreten geologischen Gegebenheiten (lockergesteinsdominierter,
rutschgefährdeter Steilhang) in der Regel massive Stützkonstruktionen erfordern. Der
Kaninchenstall sei in den frühen 70er Jahren erstellt und seither nicht wesentlich
verändert worden. Auf seiner Westseite befinde sich ein alter Baum, der eine Anhebung
des Geländes um mehr als wenige Dezimeter nicht überlebt hätte. Die talseitige
Fundation des Kaninchenstalles – das Niveau sei (wie bei leichten Holzbauten in
steilem Gelände üblich) mit in einen Magerbetonpfropfen versetzten, betongefüllten
Zementrohren ausgeglichen worden – belege, dass die Geländehöhe auf der Talseite
immer noch dem "gewachsenen Gelände im Zeitpunkt seiner Erstellung" entspreche.
Grössere Auffüllungen oder Geländeveränderungen von mehr als einigen Dezimetern
seien auch vor der Erstellung des Kaninchenstalles äusserst unwahrscheinlich. Der
erwähnte Baum hätte dies nicht überlebt, und Auffüllungen ohne Stützmassnahmen
dürften im steilen Hang kaum stabil geblieben sein. Die rund 3 bis 4 m (recte: maximal
2.5 m) südlich des Kaninchenstalles verlaufende Stützmauer entlang der
Grundstücksgrenze sei erst nach dem Kaninchenstall erstellt worden (vor 20 bis 30
3.5.
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Jahren). Bei einer Sprunghöhe von 1.4 bis 1.6 m sei (aufgrund der natürlichen
Hangneigung und der Höhenverhältnisse) lediglich der Erdmaterialkeil zwischen
Kaninchenstall und Stützmauer, nicht aber der hinterliegende Bereich des
Kaninchenstalles zusätzlich aufgefüllt worden. Das Gutachten kommt zum Schluss,
realistischerweise liege der Niveaupunkt rund 1.5 m (+/- 0.3 m) höher als die von der
Vorinstanz definierten 477.0 m ü. M. Damit sei die zulässige Gebäudehöhe eingehalten.
Bereits zuvor, nach einer Besprechung und Begehung in Anwesenheit des
Beschwerdeführers am 27. Mai 2019, hielt die Q._ AG fest, der Beschwerdeführer
habe auf Gebäudeeckpunkte und Baudetailpunkte (einbetonierte Röhrensockel,
Betonelemente etc.) hingewiesen, die gemäss seinen Kenntnissen und Erinnerungen
dem damaligen gewachsenen Terrain noch immer entsprechen würden. Diese
Elemente seien – da nicht bekannt – bei der Beurteilung vom März 2018 nicht
berücksichtigt worden und würden – je nach Gewichtung – eine höhere Kote ergeben.
Der Beschwerdeführer beanstandet damit die vorinstanzliche Sachverhaltsfeststellung.
3.6.
Ein Sachverhalt ist unrichtig festgestellt, wenn aus den vorhandenen Beweismaterialien
unrichtige Schlüsse gezogen werden, insbesondere indem der Sachverhalt falsch oder
aktenwidrig festgestellt wird oder indem Beweise unrichtig gewürdigt werden.
Unvollständig ist die Sachverhaltsfeststellung, wenn entscheidrelevante Umstände
nicht oder nicht ausreichend abgeklärt wurden (vgl. Cavelti/Vögeli,
Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. Gallen, 2. Aufl. 2003, Rz. 587 f.). Bereits im
erstinstanzlichen Verwaltungsverfahren gilt der Untersuchungsgrundsatz (Art. 12 Abs. 1
VRP) lediglich beschränkt. Nach Art. 12 Abs. 2 VRP sind nur die von den Beteiligten
angebotenen und die leicht zugänglichen Beweise über erhebliche Tatsachen
aufzunehmen, wenn zur Wahrung des öffentlichen Interesses keine besonderen
Erhebungen nötig sind (vgl. z.B. VerwGE B 2015/309 vom 26. April 2017 E. 4.3 mit
Hinweisen). Der Untersuchungsgrundsatz wird zudem durch die Mitwirkungspflicht der
Parteien relativiert. Kann von den Privaten nach den Umständen eine Handlung oder
eine Äusserung erwartet werden und bleibt eine solche aus, so haben die Behörden
nicht von sich aus nach Tatsachen zu forschen, die nicht aktenkundig sind. Eine
Mitwirkungspflicht besteht insbesondere für die Beschaffung von Unterlagen, welche
nur die Parteien liefern können, und für die Abklärung von Tatsachen, welche eine
Partei besser kennt als die Behörde (vgl. statt vieler VerwGE B 2013/172 vom 19.
August 2014 E. 2.1 mit Hinweisen).
3.6.1.
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Sowohl das nicht streitige als auch das streitige Verwaltungsverfahren ist vom
Grundsatz der freien Beweiswürdigung beherrscht (Art. 21 Abs. 3 VRP; vgl. zum
Ganzen auch R. Widmer, in: Rizvi/Schindler/Cavelti [Hrsg.], Praxiskommentar VRP, N 9
zu Art. 21 VRP), wonach die Bewertung der einzelnen Beweise nicht starren Regeln
folgt. Die Gewichtung der einzelnen Beweismittel soll sich aus der inneren Qualität, d.h.
aus der anzunehmenden Übereinstimmung mit der Wirklichkeit, ergeben und nicht
durch äussere Eigenart. Mit Bezug auf Gutachten einer von der Verwaltungsbehörde
bestellten Fachperson bedeutet dies, dass die Behörde auch an deren Ergebnisse
grundsätzlich nicht gebunden ist. Allerdings muss sie praxisgemäss triftige Gründe im
Sinne von gewichtigen, zuverlässig begründeten Tatsachen oder Indizien anführen,
welche die Überzeugungskraft des Gutachtens ernsthaft erschüttern, um davon
abzuweichen. Darunter fallen etwa innere Widersprüche, offensichtliche
Lückenhaftigkeit oder irrtümliche tatsächliche Feststellungen. Eine abweichende
Beweiswürdigung ohne Vorliegen derartiger Momente ist willkürlich. Gegen das
Willkürverbot verstossen kann ebenfalls, wenn – statt ergänzende Abklärungen
anzuordnen – auf ein aus triftigen Gründen angezweifeltes Gutachten abgestellt wird
(vgl. VerwGE B 2016/7 vom 28. Juni 2016 E. 5.2 mit Hinweisen). Gutachten, die von
Privaten in Auftrag gegeben worden sind, profitieren nicht von dieser Privilegierung.
Aufgrund des Auftragsverhältnisses der Fachperson sind sie wie die übrigen
Beweismittel frei zu würdigen (Cavelti/Vögeli, a.a.O., Rz. 618; bestätigt u.a. in VerwGE
B 2017/59 vom 23. März 2018 E. 4.1).
3.6.2.
Dem Baueingabeplan "Grundrisse, Fassaden" (vgl. act. 9c/5/6) können insbesondere
die Terrainhöhen entnommen werden, die von der Q._ AG im Zusammenhang mit dem
Baugesuch erhoben worden sind. Entlang der südlichen und der östlichen
Grundstücksgrenze verlaufen Stützmauern. An der südöstlichen Grundstücksecke
beträgt die Sprunghöhe der Stützmauer bzw. die maximale Höhendifferenz 2.24 m
(475.88 / 478.12 m ü. M.). Im Bereich der nordöstlichen Gebäudeecke des
Wohnhauses beträgt die Höhe 481.40 m ü. M. Entlang der östlichen
Grundstücksgrenze (bis zur südöstlichen Ecke) fällt das Gelände demnach auf einer
Distanz von ca. 25 m auf 475.88 m ü. M., d.h. um 5.52 m ab. Dies ergibt eine
durchschnittliche Hangneigung von ca. 20 Prozent. Geht man davon aus, dass das
gewachsene Terrain ungefähr gleichmässig geneigt war, kommt der um ca. 5 m
hangaufwärts der südöstlichen (und tiefsten) Grundstücksecke gelegene Niveaupunkt
des verbleibenden Kaninchenstalles um ca. 1.1 m höher zu liegen als die Unterkante
3.6.3.
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der Böschung (475.88 m ü. M.). Er liegt damit im Bereich von 477 m ü. M. Insofern
erscheint der von der Q._ AG bestimmte Niveaupunkt ohne weiteres plausibel.
Zum Gutachten Y._ ist folgendes festzuhalten: Die für den konkreten Fall wenig
hilfreiche Hauptaussage lautet, dass die aktuellen Geländehöhen im Bereich
Kaninchenstall dem "gewachsenen" Terrain vor dessen Erstellung entsprächen.
Frühere Aufschüttungen verneint das Gutachten mit Blick auf einen angeblich
vorbestehenden Baum und das Fehlen von entsprechenden Stützmauern. Dass es nun
lediglich im untersten, ca. 2.5 m (und nicht 3-4 m wie im Gutachten Y._ ausgeführt)
breiten Grundstückstreifen zu Aufschüttungen gekommen sein soll, ist wenig
wahrscheinlich. Bei einer Sprunghöhe der Stützmauer von 2.24 m hätte die
ursprüngliche Hangneigung in diesem Bereich demnach bei fast 100 Prozent gelegen.
Eine derartige Hangneigung entspricht weder den Verhältnissen auf der südlich
anstossenden Parzelle Nr. 006_ noch jenen auf dem unmittelbar östlich angrenzenden
Grundstück des Beschwerdegegners. Gegen eine derart lokale Terrainveränderung
spricht zudem der Umstand, dass die ostseitigen Stützmassnahmen – entgegen den
Ausführungen im Gutachten – sehr weit nach Norden reichen. Die Verhältnisse auf dem
Nachbargrundstück, das in weiten Teilen wesentlich tiefer liegt bzw. gleichmässiger
geneigt ist (und so die Annahme einer einst gleichmässigen Hangneigung stützt),
bleiben in diesem Gutachten unerwähnt. Wäre zudem lediglich im untersten Bereich
des Grundstücks aufgeschüttet worden, hätte man mit dem talseitigen Fundament des
Kaninchenstalles zudem erneut einen beträchtlichen Niveauunterschied ausgleichen
müssen. Ein solcher ist aber weder in den Fotoaufnahmen (vgl. act. 6/2) noch in den
Höhenmessungen ersichtlich. Insgesamt vermag das Privatgutachten die
Feststellungen der Q._ AG nicht zu erschüttern. Auch bezeichnete letztere den
Niveaupunkt von 477 m ü. M. nach weiteren Erhebungen vor Ort nicht als unzutreffend.
Es sei vielmehr eine "Frage der Gewichtung", wie man die Darlegungen des
Privatgutachtens darin einfliessen lasse. Es ist demnach nicht so, dass das natürlich
gewachsene Gelände nicht mehr bestimmt werden könnte, wie der Beschwerdeführer
behauptet. Dieses ist – mindestens im Rahmen einer nachvollziehbaren Interpolation –
ausreichend bestimmbar. Weiterführende Erhebungen, beispielsweise mittels
Baggerschlitzen, sind angesichts der vorliegenden, ausreichend genauen Erkenntnisse
nicht angezeigt. Sie würden zudem wohl zur Zerstörung der bestehenden Bauten in
diesem Bereich führen und liegen damit auch nicht im Interesse des
Beschwerdeführers. Inwiefern ein gerichtlicher Lokaltermin weitere Erkenntnisse liefern
könnte, nachdem bereits die Vorinstanz einen Augenschein durchgeführt und
3.6.4.
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 14/24
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4.
Mit Verfügung vom 23. Mai 2017 – d.h. nach Eingang des ebenfalls streitigen Bau- und
Abbruchgesuchs und vor dessen Bewilligung – ordnete die Beschwerdebeteiligte an,
die Nebenbauten "östlich des Wohnhauses" des heutigen Beschwerdeführers seien
innert dreier Monate ab Rechtskraft vollständig abzubrechen und das Abbruchmaterial
fachgerecht zu entsorgen (act. 9b/11 Dispositiv-Ziff. 1). Von der Beseitigungspflicht
erfasst sind nach den Erwägungen diejenigen Gebäudeteile, die sich in einem Abstand
von weniger als 2 m zur östlichen Grundstücksgrenze befinden.
umfassend dokumentiert hat, ist nicht ersichtlich. Es kann daher auf die beantragte
Beweisaufnahme verzichtet werden (zur sog. antizipierten Beweiswürdigung vgl. E.
5.4.2 hiernach).
Der Schluss der Vorinstanz, dass die zulässige Gebäudehöhe von 3.5 m bei einem
Niveaupunkt von 477 m ü. M. und einem massgeblichen Schnittpunkt der Fassade mit
der Dachoberkante der Pultdächer im Bereich zwischen 481.69, 481.17, 481.07 und
480.93 m ü. M. (nach Auffassung des Gerichts beträgt die zwischen den beiden
Extremmassen gemittelte Gebäudehöhe 481.31 m ü. M.) liegt und damit die maximal
zulässige Höhe der Dachoberkante von 480.5 m ü. M. (477 m ü. M. zuzüglich
Gebäudehöhe von 3.5 m) klar überschritten wird, ist nicht zu beanstanden. Die
Beschwerde ist insoweit abzuweisen, als der Beschwerdeführer die teilweise
Aufhebung der Baubewilligung beanstandet hat.
3.7.
Die Vorinstanz bestätigte diese Verfügung. Sie hielt hinsichtlich des offenkundig
speziellen Vorgehens – zu erwarten gewesen wäre ein gemeinsamer Entscheid über
Baugesuch und Wiederherstellung – fest, der Beschwerdeführer habe im Rahmen der
von seinem Nachbarn und Beschwerdegegner anhängig gemachten
Rechtsverweigerungsbeschwerde wiederholt in Aussicht gestellt, ein Abbruch- und
Baugesuch für die ohne Bewilligung erstellten Nebenbauten einzureichen. Nachdem er
die hierfür vereinbarte Frist wiederum nicht eingehalten habe, sei die
Beschwerdebeteiligte vom Verfahrensleiter der Vorinstanz am 30. Januar 2017
aufgefordert worden, ein Verfahren zu Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands
nach Art. 130 Abs. 2 BauG einzuleiten. Die Beschwerdebeteiligte habe dem
Beschwerdeführer das rechtliche Gehör hinsichtlich konkreter
Wiederherstellungsmassnahmen gewährt, es dann aber unterlassen, die
Baugesuchsunterlagen zwecks Prüfung der materiellen Rechtmässigkeit der
Nebenbauten selbst zu erstellen bzw. erstellen zu lassen, wie dies angesichts der
4.1.
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 15/24
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fehlenden Mitwirkung des Beschwerdeführers (namentlich seiner Weigerung, ein
nachträgliches Baugesuch zu stellen) angezeigt gewesen wäre. Allerdings habe dieser
dann kurz vor Erlass der Abbruchverfügung selbst ein Abbruch- und Baugesuch
eingereicht. Damit sei die von der Beschwerdebeteiligten versäumte
Sachverhaltsfeststellung nachgeholt worden, und die Wiederherstellungsverfügung
allein aus rein formellen Gründen aufzuheben und die Sache zu neuer Entscheidung an
die Beschwerdebeteiligte zurückzuweisen, käme einem Leerlauf gleich.
Die von der Vorinstanz zusammengefassten Äusserungen und Vorgänge sind
aktenmässig belegt. Beispielsweise hielt der Beschwerdeführer zuhanden der
Vorinstanz am 23. November 2016 fest (vgl. act. 9a/15), sie könne "bereits heute mit
unserer Bereitschaft rechnen, den Kaninchenstall an einem anderen Ort neu zu
erstellen und den Grenzbereich zu den Nachbarn zu korrigieren. Dazu würden wir das
erforderliche Baugesuch einreichen." Bereits eine gute Woche zuvor – am 14. Oktober
2016 – hatte er gegenüber dem Verfahrensleiter der Vorinstanz eingeräumt, die
verschiedenen Nebenbauten hätten nicht schon mehr als 30 Jahre Bestand, auch wenn
es auf dem Grundstück schon immer solche Bauten gegeben habe. Er habe diese aber
laufend verändert und erneuert (vgl. act. 9a/12). Am 30. Januar 2017 liess der
Beschwerdeführer wiederum bestätigen, er wolle die bemängelten Nebenbauten
abbrechen und die Kaninchenställe regelkonform neu bauen (act. 9a/18). Anders als
dem Verfahrensleiter in Aussicht gestellt, waren die Bauten im Grenzabstand bis zu
diesem Zeitpunkt weder entfernt worden, noch lag ein entsprechendes nachträgliches
Baugesuch vor (act. 9a/19). Am 13. Februar 2017 zeigte die Beschwerdebeteiligte,
nachdem sie sich trotz erhobener Rechtsverweigerungsbeschwerde auffallend passiv
verhalten hatte, dem Beschwerdeführer die Absicht an, ihn in Bezug auf die Bauten im
östlichen Grenzbereich zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes bzw. zum
Abbruch innert einer Frist von drei Monaten zu verpflichten (act. 9a/20). Der
Beschwerdeführer nahm am 24. Februar 2017 per E-Mail dahingehend Stellung, er
werde demnächst ein Baugesuch für einen neuen Kaninchenstall stellen und damit die
rechtmässige Situation innert Frist herstellen (act. 9a/22). Nachdem der Rechtsvertreter
des Beschwerdegegners am 11. Mai 2017 bei der Beschwerdebeteiligten insistiert
hatte (act. 9a/24), verpflichtete diese den Beschwerdeführer am 23. Mai 2017 – wie am
13. Februar 2017 bereits angekündigt – zum Rückbau der Bauten im östlichen
Grenzbereich seines Grundstücks innert dreier Monate ab Rechtskraft.
4.2.
Gegen diese Verfügung rekurrierte der Beschwerdeführer, obwohl er die von der
4.3.
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Wiederherstellungsverpflichtung betroffenen Bauten und Bauteile (und noch mehr)
nach seinem Baugesuch vom 12. Mai 2017 ohnehin abbrechen will (vgl. den Plan
"Grundrisse, Fassaden" in den Baugesuchsunterlagen, act. 9c/5/6). Dieses Vorgehen
ist widersprüchlich. Die Vorinstanz hat nicht untersucht, ob daraus prozessuale Folgen
entstehen. Weil sich der Beschwerdeführer gegen die Bestätigung der
Wiederherstellungsverfügung im Rekursentscheid wehrt, ist dies hier aufzugreifen.
Gemäss Art. 45 Abs. 1 VRP ist zur Erhebung eines Rekurses berechtigt, wer an der
Änderung oder Aufhebung der Verfügung oder des Entscheids ein eigenes
schutzwürdiges Interesse dartut. Gleiches gilt für die Beschwerdelegitimation im
verwaltungsgerichtlichen Verfahren (vgl. Art. 64 in Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP).
Analog zu Art. 89 Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes (SR 173.110, BGG), dessen
Mindestanforderungen nach dem Grundsatz der "Einheit des Verfahrens" (vgl. Art. 111
Abs. 1 BGG) im kantonalen Verfahren ebenfalls einzuhalten sind, setzt Art. 45 Abs. 1
VRP eine formelle und eine materielle Beschwer voraus (Geisser/Zogg, in:
Praxiskommentar VRP, a.a.O., N 4 zu Art. 45 VRP). Als Adressat einer belastenden
Verfügung bzw. als Rekurrent, der mit seinen Anträgen vor der Vorinstanz nicht
durchgedrungen ist, ist der Beschwerdeführer ohne weiteres formell beschwert. Das
Erfordernis der materiellen Beschwer bzw. des Rechtsschutzinteresses setzt voraus,
dass die betreffende Person über eine spezifische Beziehungsnähe zur Streitsache
verfügt und einen praktischen Nutzen aus der Aufhebung oder Änderung des
angefochtenen Entscheids ziehen kann. Ein schutzwürdiges Interesse liegt mit anderen
Worten vor, wenn die tatsächliche oder rechtliche Situation des Betroffenen durch den
Ausgang des Verfahrens beeinflusst werden kann. Das Anfechtungsinteresse muss
aktuell sein, d.h. die rechtliche und tatsächliche Situation der Beschwerdeführerin muss
durch den Ausgang des Verfahrens beeinflusst und der drohende Nachteil durch die
beantragte Aufhebung des angefochtenen Hoheitsakts beseitigt werden können (vgl. z.
B. B. Waldmann, in: Niggli/Uebersax/Wiprächtiger/Kneubühler [Hrsg.], Basler
Kommentar Bundesgerichtsgesetz, 3. Aufl. 2018, N 17 zu Art. 89 BGG mit Hinweisen).
Über rein theoretische Fragen muss die (Verwaltungs-) Justiz nicht entscheiden, es sei
denn, die mit der Beschwerde aufgeworfenen grundsätzlichen Fragen könnten sich
unter ähnlichen Umständen wieder stellen, ohne dass im Einzelfall rechtzeitig eine
richterliche Prüfung möglich wäre, und deren Beantwortung im öffentlichen Interesse
liegt (statt vieler VerwGE B 2014/229 vom 7. April 2017 E. 3.2 mit Hinweisen; Geisser/
Zogg, a.a.O., N 8 ff. zu Art. 45 VRP). Verneint wird das schutzwürdige Interesse
praxisgemäss sodann gestützt auf den Grundsatz von Treu und Glauben (Art. 5 Abs. 3
4.3.1.
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 17/24
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der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft, SR 101, BV), wenn die
Rechtsmittelerhebung treuwidrig oder widersprüchlich erscheint. Denn (auch) Private
haben ihr prozessuales Verhalten am Grundsatz von Treu und Glauben auszurichten
(vgl. M. Bertschi, in: A. Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz
des Kantons Zürich, 3. Aufl. 2014, N 22 zu § 21 VRG/ZH mit Hinweisen).
Konkret steht es dem Beschwerdeführer nicht an, gegen die angeordneten
Wiederherstellungsmassnahmen Einwände zu erheben. Weil er gleichzeitig um eine
Abbruchbewilligung für die von der Wiederherstellungspflicht erfassten Gebäudeteile
und Bauten ersucht hat, kann er aus der beantragten Aufhebung der
Wiederherstellungsverfügung keinen aktuellen praktischen Nutzen ziehen. Die
materielle Beschwer ist damit nicht gegeben, es sei denn, er habe von Anfang an gar
nicht die Absicht verfolgt, von der (angesichts des teilweisen, unangefochten
gebliebenen Nichteintretens auf den Rekurs des Beschwerdegegners) inzwischen
rechtskräftigen Abbruchbewilligung Gebrauch zu machen. Dies ist aufgrund seines
bisherigen Verhaltens jedenfalls nicht auszuschliessen. In Anbetracht seiner
gegenteiligen Beteuerungen und des Umstands, dass er offensichtlich ein
entsprechendes Abbruchgesuch gestellt hat, um der Wiederherstellungsverpflichtung
zuvorzukommen, erschiene ein solches Vorgehen jedoch qualifiziert treuwidrig (vgl. Art.
5 Abs. 3 BV). Die übrigen Verfahrensbeteiligten müssen in der konkreten Situation auf
das Abbruchgesuch des Beschwerdeführers vertrauen dürfen. Aufgrund seines
Baugesuchs erübrigte sich im erstinstanzlichen Baubewilligungs- und
Wiederherstellungsverfahren sodann, die Frage nach einer allfälligen Verwirkung des
Wiederherstellungsanspruchs zu prüfen. Ein schutzwürdiges Interesse an der
Aufhebung der Wiederherstellungsverfügung bestand nicht. Die Vorinstanz ist zu
Unrecht auf den Rekurs des Beschwerdeführers eingetreten. Ein aktuelles
Rechtsschutzinteresse, den Rekursentscheid aufzuheben, soweit er die
Wiederherstellungspflicht bestätigt hat, besteht ebenfalls nicht. Auf die Beschwerde ist
insoweit nicht einzutreten.
4.3.2.
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 18/24
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5.
Im Übrigen wäre die Beschwerde auch diesbezüglich abzuweisen.
Die Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands oder eines
Abbruchs stellt eine Eigentumsbeschränkung dar. Ein Eingriff in die Eigentumsgarantie
(Art. 26 Abs. 1 BV) ist verfassungsrechtlich nur zulässig, wenn er auf einer gesetzlichen
Grundlage beruht, im öffentlichen Interesse liegt und verhältnismässig ist (Art. 36 BV).
5.1.
Die gesetzliche Grundlage für den Eigentumseingriff findet sich in Art. 130 Abs. 2
BauG: Die zuständige Gemeindebehörde kann die Entfernung oder die Abänderung
rechtswidrig ausgeführter Bauten und Anlagen sowie die Wiederherstellung des
früheren Zustandes verfügen, wenn die Ausführung den gesetzlichen Vorschriften oder
den genehmigten Plänen nicht entspricht oder sonst ein unrechtmässiger Zustand
geschaffen wurde. Art. 159 PBG ist für den Beschwerdeführer nicht günstiger und
gelangt damit nicht zur Anwendung (vgl. Art. 173 PGB und die einleitenden
Bemerkungen in E. 2 hiervor). Voraussetzung für eine Abbruchverfügung ist die formelle
und materielle Rechtswidrigkeit der Baute. Ist eine Baute ohne Vorliegen einer
rechtskräftigen Baubewilligung errichtet worden, d.h. formell illegal, ist zu prüfen, ob
aufgrund des geltenden materiellen Baupolizeirechts eine ordentliche Baubewilligung
oder eine Ausnahmebewilligung erteilt werden kann (B. Heer, St. Gallisches Bau- und
Planungsrecht, Bern 2003, Rz. 1206). Dies ist grundsätzlich in einem nachträglichen
Bewilligungsverfahren abzuklären. Unter besonderen Umständen, etwa wenn die
materielle Illegalität eindeutig und ohne jeden Zweifel feststeht, kann auf die
Durchführung eines Baubewilligungsverfahrens verzichtet werden (Heer, a.a.O.,
Rz. 1208 mit Hinweisen).
5.1.1.
Aus dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit ergibt sich, dass eine Abbruchverfügung
nur erlassen werden darf, wenn diese Massnahme bei objektiver Betrachtung die einzig
geeignete ist, um einen aktuellen baurechtswidrigen Zustand zu beseitigen. Sie hat zu
unterbleiben, wenn die Abweichung von den Bauvorschriften nur geringfügig ist, wenn
der Abbruch nicht im öffentlichen Interesse liegt oder wenn die berührten öffentlichen
Interessen den Schaden, der einem Eigentümer aus dem Abbruch erwächst, in keiner
Weise zu rechtfertigen vermögen. Auf den Grundsatz der Verhältnismässigkeit kann
sich auch der bösgläubige Bauherr berufen. Er muss aber in Kauf nehmen, dass die
Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen, namentlich zum Schutz der
5.1.2.
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 19/24
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Rechtsgleichheit und der baurechtlichen Ordnung, dem Interesse an der
Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes erhöhtes Gewicht beimessen und
die dem Bauherrn allenfalls erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem
Mass berücksichtigen (vgl. Heer, a.a.O., Rz. 1211; P. Hänni, Planungs-, Bau- und
besonderes Umweltschutzrecht, 6. Aufl. 2016, S. 358 ff. mit Hinweisen; BGE 123 II 255
E. 4a, 111 Ib 224 E. 6b; GVP 1982 Nr. 17; BGer 1C_730/2013 vom 4. Juni 2014 E. 8.3
ff.).
Die Befugnis der Behörden, den Abbruch eines baurechtswidrigen Gebäudes oder
Gebäudeteils anzuordnen, verwirkt grundsätzlich mit Ablauf von 30 Jahren (Heer,
a.a.O., Rz. 1218). Die 30-jährige Verwirkungsfrist beginnt mit der Fertigstellung des
rechtswidrigen Bau- bzw. Anlageteils zu laufen. Wird eine Baute oder Anlage allerdings
im Laufe dieser 30 Jahre laufend verändert und/oder erweitert, tritt keine Verwirkung
ein. Vielmehr wird mit jeder – wesentlichen – Veränderung und Erweiterung erneut ein
rechtswidriger Zustand geschaffen, der die Verwirkungsfrist auslöst. Verwirkung tritt
demnach nur ein, wenn die Grösse, die Funktion und die Raumeinteilung während 30
Jahren weitgehend unverändert geblieben sind (B. Waldmann, in: Griffel/Liniger/
Rausch/Thurnherr [Hrsg.], Fachhandbuch öffentliches Baurecht, Zürich 2016, Rz. 6.47
mit Hinweisen auf BGE 136 II 359 E. 8.3; BGer 1C_1/2015 vom 20. August 2015 E. 1.1
ff.; 1C_726/2014 vom 24. November 2014 E. 5).
5.1.3.
Die Vorinstanz hielt in E. 5.4.2 ff. des angefochtenen Entscheids fest, es möge
zutreffen, dass der Beschwerdeführer bereits vor 30 Jahren auf seinem Grundstück
Hundezwinger, Kaninchen- und Hühnerställe sowie andere Unterstände errichtet habe.
Diese habe er jedoch immer wieder verändert, erneuert, vergrössert und seinen
jeweiligen Bedürfnissen angepasst, was er bestätigt und eingeräumt habe. Die heute
vorhandenen Unterstände bestünden nicht seit 30 Jahren; zum Teil seien sie jünger als
10 Jahre. Dies ergebe sich auch aus den Orthofotos der letzten Jahre. Gefertigt seien
die Unterstände aus verschiedenen, wenig dauerhaften (Abbruch-) Materialien.
Dementsprechend hätten der Beschwerdeführer bzw. seine mittlerweile verstorbene
Ehefrau im Rahmen des Rechtsverweigerungsbeschwerdeverfahrens auch eingeräumt,
die bemängelten Nebenbauten abzubrechen und rechtskonform wieder aufzustellen.
Es bestehe ein erhebliches öffentliches Interesse an der Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustands, vorwiegend aus präjudiziellen Gründen. Vor Ort habe
festgestellt werden müssen, dass die illegalen Bauten an der Grundstücksgrenze den
5.2.
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 20/24
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Beschwerdegegner erheblich belasteten, zumal beide Wohnhäuser den kleinen
Grenzabstand auf der Ost- bzw. Westseite bereits massiv unterschritten und die
eigenmächtig errichteten Unterstände auch noch auch auf einer Geländeaufschüttung
stünden. Von den darin gehaltenen Tieren bzw. deren Kot und Urin sowie deren
Schlachtung gingen Immissionen aus, die in einer reinen Wohnzone grenzwertig bzw.
bei entsprechender Anzahl Tiere sogar rechtswidrig seien. Ferner verschmutze das
unansehnliche Bau- und Abbruchmaterial das Nachbargrundstück. Die Kosten für den
Abbau der schrebergartenähnlich aufgestellten Baracken seien minim und beträfen vor
allem die Entsorgung des Materials. Abgesehen davon, dass illegale Bauten keinen
Bestandesschutz geniessen würden, sei auch der Substanzwert der Baracken gering.
Der Beschwerdeführer wiederholt seine Darstellung aus dem vorinstanzlichen
Verfahren, wonach er die Nebenbauten – Hundezwinger, Kaninchen- und Hühnerstall –
vor über 30 Jahren erstellt habe. Dass er diese Bauten immer wieder verändert,
erneuert, vergrössert und seinen jeweiligen Bedürfnissen angepasst habe, sei
unzutreffend. Vielmehr seien während all dieser Jahre lediglich Unterhaltsarbeiten
vorgenommen worden. Die Vorinstanz habe es zu Unrecht unterlassen, die offerierten
Zeugen zu befragen, und die antizipierte Beweiswürdigung sei widerrechtlich. Der
langjährige Bestand der Nebenbauten – insbesondere auch des Kaninchenstalles – sei
zudem auf Orthofotos deutlich erkennbar, und zwar mindestens seit dem Jahr 1984.
Dies ergebe sich auch aus dem Gutachten Y._. Angesichts dieser langen Zeitspanne
sei kein öffentliches Interesse an deren Beseitigung mehr vorhanden. Zudem sei der
angeordnete Rückbau nicht verhältnismässig. Auf dieses Argument sei die Vorinstanz
gar nicht erst eingegangen und habe das rechtliche Gehör des Beschwerdeführers
auch dahingehend verletzt.
5.3.
5.4.
Unberechtigt ist zunächst der Vorwurf an die Vorinstanz, sie habe sich mit der
Verhältnismässigkeit der Wiederherstellungsmassnahmen nicht auseinandergesetzt.
Die Begründungspflicht ergibt sich aus dem gesetz- (vgl. Art. 15 – 17 VRP) und
verfassungsmässigen (Art. 29 Abs. 2 BV) Anspruch auf rechtliches Gehör. Die Behörde
muss ihre wichtigsten Überlegungen im Entscheid aufzeigen, ist jedoch nicht
verpflichtet, sich zu allen Tatsachenbehauptungen und rechtlichen Einwänden zu
äussern. Der Entscheid muss die wesentlichen Überlegungen anführen, von denen sich
die Behörde hat leiten lassen und auf die sie ihren Entscheid stützt. Er muss so
5.4.1.
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 21/24
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abgefasst sein, dass sich die Betroffenen über seine Tragweite ein Bild machen können
und ihn gegebenenfalls sachgerecht anfechten können (statt vieler vgl. VerwGE B
2015/308 vom 26. Oktober 2017 E. 4.2.4; BGE 130 II 530 E. 4.3; 129 I 232 E. 3.2; 125 II
369 E. 2c). Dem angefochtenen Entscheid lassen sich in Erwägung 5.4 die
wesentlichen Überlegungen entnehmen, mit denen die Vorinstanz die
Verhältnismässigkeit im weiteren (Erforderlichkeit, Geeignetheit) und engeren Sinne
(Zumutbarkeit) bejahte, auch wenn die entsprechenden Schlagworte fehlen. Ob die
Erwägungen zutreffen, ist keine Frage des rechtlichen Gehörs, sondern der materiellen
Rechtsanwendung.
Ihre Beweiserhebung und -würdigung über die Frage einer allfälligen Verwirkung des
Wiederherstellungsanspruchs stützte die Vorinstanz auf eigene Wahrnehmungen vor
Ort, auf Aussagen des Beschwerdeführers und auf die öffentlich zugänglichen,
teilweise historischen Luftbildaufnahmen. In den Augen des Beschwerdeführers hat sie
damit zu kurz gegriffen; vielmehr hätte sie diverse Nachbarn und frühere Besucher über
das Baujahr der verschiedenen Nebenbauten als Zeugen befragen müssen.
Der Grundsatz der freien Beweiswürdigung (vgl. Art. 21 Abs. 3 VRP und E. 3.6.2
hiervor) bedeutet unter anderem, dass die Behörde frei darüber befindet, ob anhand
der vorhandenen Beweismittel eine Tatsache nach dem gesetzlich geforderten
Beweismass als bewiesen gilt oder ob die Behörde weitere Beweise erheben muss
(vgl. z.B. VerwGE B 2017/98 vom 9. Mai 2018 E. 3.1). Wenn eine Behörde zum Schluss
kommt, dass eine Tatsache bereits genügend bewiesen ist und die Abnahme
zusätzlicher Beweismittel nichts an der Überzeugung der Behörde ändern könnte, kann
sie auf deren Abnahme verzichten (sog. antizipierte Beweiswürdigung; vgl. z.B. BGE
134 I 140 E. 5.3; 131 I 153 E. 3), ohne den Untersuchungsgrundsatz zu unterlaufen
oder das rechtliche Gehör der betroffenen Partei zu verletzen.
Im Rahmen der Rechtsverweigerungsbeschwerde stellte die Vorinstanz verschiedene
Luftbildaufnahmen der Jahre 2004 – 2014 zusammen (vgl. act. 9a/10). Sie zog daraus
den Schluss, der nordöstliche, an der Grenze gelegene und von den inzwischen
angeordneten Wiederherstellungsmassnahmen betroffene Teil des Kaninchenstalles sei
erst auf der Aufnahme 2013/14 ersichtlich. Diese Schlussfolgerung überzeugt. Der auf
den älteren Aufnahmen ersichtliche Baum (Holunderstrauch) ist an dieser Stelle (wohl
vegetationsbedingt) nicht sichtbar; stattdessen sieht man ein grosses braunes Dach,
das auf dem Orthofoto 2011 fehlt, aber so gross ist, dass es vom Strauch nicht hätte
5.4.2.
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 22/24
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verdeckt werden können (zum ganzen vgl. www.geoportal.ch). Zudem ergibt sich aus
der Fotodokumentation des vorinstanzlichen Augenscheins, dass dieser Gebäudeteil
aus anderem Material jüngeren Datums besteht (vgl. act. 9a/34 S. 5 ff.). Nachdem die
Vorinstanz die entsprechenden Orthofotos dem Beschwerdeführer mit Schreiben vom
13. Oktober 2016 vorgelegt hatte, bestätigte dieser tags darauf mündlich, die
betreffenden Bauten seien nicht während 30 Jahren unverändert geblieben, vielmehr
habe er diese laufend verändert und erneuert (vgl. act. 9a/12). In der Folge erklärte er
sich bereit, die Bauten im Grenzabstand zu beseitigen und für die übrigen ein
Baugesuch einzureichen. Angesichts dieser vom Beschwerdeführer bestätigten
Erkenntnisse musste die Vorinstanz (auch hinsichtlich des Hundezwingers) keine
weiteren Beweisvorkehren mehr treffen. Daran ändert nichts, dass der
Beschwerdeführer seine Äusserungen später im Verfahren wieder bestreiten liess. Dass
er in der Zwischenzeit ein entsprechendes Abbruchgesuch eingereicht hatte,
verdeutlicht, dass es sich dabei – was beim nordöstlichen Gebäudeteil des
Kaninchenstalles geradezu offensichtlich wird – um blosse Schutzbehauptungen
handelt. Auch aus den im Gutachten Y._ dargestellten Luftaufnahmen wird ersichtlich,
dass dieser Teil erst auf der Aufnahme 2013 erscheint und damit neueren Datums ist.
Inwiefern die beantragten Zeugenaussagen verlässliche Erkenntnisse über
Tatsachenverhältnisse liefern könnten, die behauptungsweise mehr als 30 Jahre
zurückliegen, erschliesst sich dem Gericht nicht. Dies gilt umso mehr, als nicht in Frage
steht, dass auf dem Grundstück schon seit den 1970er Jahren Nebenbauten
vorhanden waren, sondern dass diese – wie der Beschwerdeführer heute entgegen
früherer Aussagen behauptet – während mehr als dreissig Jahren unverändert
geblieben seien. Wie die Vorinstanz überzeugend formuliert hat, ist dies schon
aufgrund der gebastelten Bauweise wenig wahrscheinlich.
Auf die im Beschwerdeverfahren (wiederum) beantragten Zeugenbefragungen (vgl.
act. 1 S. 5 f.) und die (ohne weitere Begründung) verlangte Einholung eines
gerichtlichen Gutachtens zum Zeitpunkt der Erstellung von Hundezwinger und
Kaninchenstall und einen gerichtlichen Augenschein könnte aus den dargelegten
Gründen selbst dann verzichtet werden, wenn ein aktuelles Rechtsschutzinteresse an
der Beantwortung der entsprechenden Fragen bestünde. Es wird an der
Beschwerdebeteiligten sein, gegebenenfalls das Alter derjenigen Gebäudeteile zu
bestimmen, die nach dem Baugesuch stehen gelassen werden sollen und für die sich,
nachdem das Gesuch nicht bewilligungsfähig ist, nun ebenfalls die Frage der
Wiederherstellung stellt.
5.4.3.
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 23/24
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6.
Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde betreffend die teilweise
Aufhebung der Baubewilligung vom 15. August 2017 abzuweisen ist. Soweit sich der
Beschwerdeführer gegen den von der Vorinstanz bestätigten Beschluss der
Beschwerdebeteiligten vom 23. Mai 2017 betreffend Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustands wendet, ist auf seine Beschwerde nicht einzutreten. Im
Übrigen wäre sie auch diesbezüglich abzuweisen.
Die Beschwerdebeteiligte wird demnach nicht nur die Wiederherstellungsverfügung
vom 23. Mai 2017 gegebenenfalls zu vollziehen haben, sondern das
Wiederherstellungsverfahren auch auf den – wie sich gezeigt hat – nicht
bewilligungsfähigen Rest des Kaninchenstalles ausdehnen müssen.
7.
Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die amtlichen Kosten des
Beschwerdeverfahrens vom Beschwerdeführer zu bezahlen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine
Entscheidgebühr von CHF 4'000 ist angemessen (Art. 7 Ziff. 222 der
Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12). Diese ist mit dem in gleicher Höhe geleisteten
Kostenvorschuss zu verrechnen.
Was das öffentliche Interesse an der Wiederherstellung und deren Verhältnismässigkeit
anbetrifft, kann im Rahmen dieser ergänzenden Begründung vollumfänglich auf die
zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz verwiesen werden (vgl. E. 5.4.4 des
angefochtenen Entscheids). Entgegen der Darstellung des Beschwerdeführers hat die
Vorinstanz nicht nur aus präjudiziellen, sondern aus ganz konkreten Gründen –
unterschrittener Gebäudeabstand, für eine reine Wohnzone grenzwertiges Ausmass
der Tierhaltung mit den entsprechenden Immissionen, die sich ausgerechnet vom
unterschrittenen Grenzabstand und damit direkt auf das Nachbargrundstück
verbreiten, liederliche Materialisierung – auf ein grosses, auch nach längerer Dauer
noch bestehendes öffentliches Interesse an der Beseitigung des rechtswidrigen
Zustands ausgesprochen. Auch was die Verhältnismässigkeit anbetrifft, ist der
vorinstanzliche Entscheid nicht zu beanstanden. Hier genügt bereits die
Beschwerdebegründung nicht, mit der einfach auf die Rekurseingabe verwiesen wird
mit der Begründung, es fänden sich keine entsprechenden Erwägungen im
angefochtenen Entscheid. Dies ist nicht der Fall. In jener Eingabe (act. 9b/1 Ziff. III/4)
verkannte der Beschwerdeführer überdies offenbar, dass sich das Abbruchgesuch mit
der Wiederherstellungspflicht deckt und derzeit nichts Anderes als der von ihm selbst
als (zulässige) mildere Massnahme propagierte teilweise Abbruch verlangt ist.
5.4.4.
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Der Beschwerdeführer hat den mit seinen Anträgen durchgedrungenen
Beschwerdegegner für das Beschwerdeverfahren ausseramtlich zu entschädigen
(Art. 98 Abs. 1 und Art. 98 VRP). Vor Verwaltungsgericht,
Verwaltungsrekurskommission und Versicherungsgericht beträgt das Honorar pauschal
zwischen CHF 1'500 bis 15'000 (Art. 22 Abs. 1 lit. b der Honorarordnung, sGS 963.75,
HonO). Innerhalb des für eine Pauschale gesetzten Rahmens wird das Grundhonorar
nach den besonderen Umständen, namentlich nach Art und Umfang der notwendigen
Bemühungen, der Schwierigkeit des Falles und den wirtschaftlichen Verhältnissen der
Beteiligten, bemessen (Art. 19 HonO). Für das verwaltungsgerichtliche Verfahren
erscheint eine Entschädigung von CHF 3'000 (zuzüglich 4 Prozent Barauslagen;
Art. 28 Abs. 1 HonO), insgesamt CHF 3'120, zuzüglich Mehrwertsteuer (vgl. Art. 29
HonO), angemessen.