Decision ID: 8ab3823f-d224-5387-814c-8914bc5d622f
Year: 2022
Language: de
Court: ZH_BRK
Chamber: ZH_BRK_001
Canton: ZH
Region: Zürich
Law Area: public_law

hat sich ergeben:
A.
Mit Beschluss vom 15. Juli 2021 verweigerte die Baubehörde X der L. AG
die baurechtliche Bewilligung für die Erstellung eines Muster-Einfamilienhau-
ses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 1 an der B.-Strasse 12a in X.
B.
Hiergegen wandte sich die L. AG mit Eingabe vom 20. August 2021 fristge-
recht an das Baurekursgericht des Kantons Zürich und stellte folgende An-
träge:
1. Der Entscheid der Vorinstanz vom 15. Juli 2021 sei aufzuheben.
2. Dem Bauvorhaben Neubau Einfamilien-Musterhaus an der B.-Strasse 12a, X, sei die Baubewilligung zu erteilen.
3. Es sei eine Betriebswohnung in der Gewerbeliegenschaft gemäss Ziff. 1 zu bewilligen.
– unter Kosten und Entschädigungsfolge –"
C.
Mit Präsidialverfügung vom 24. August 2021 wurde vom Rekurseingang Vor-
merk genommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.
Die Vorinstanz schloss in ihrer Stellungnahme vom 21. September 2021 auf
Abweisung des Rekurses.
D.
Mit Verfügung vom 28. September 2021 wurde auf das Gesuch der Z. AG
um Beiladung der Stockwerkeigentümergemeinschaft S.-Strasse 1 in das
Rekursverfahren nicht eingetreten.
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E.
Sowohl die Rekurrentin in ihrer Replik vom 21. Oktober 2021 als auch die
Vorinstanz in ihrer Duplik vom 23. November 2021 hielten an ihren Anträgen
fest.
F.
Auf die Vorbringen der Parteien wird, soweit für die Entscheidfindung erfor-
derlich, in den nachstehenden Erwägungen Bezug genommen.

Es kommt in Betracht:
1.
Die Rekurrentin ist als Bauherrin und Adressatin des angefochtenen Be-
schlusses ohne weiteres zu dessen Anfechtung legitimiert (§ 338a PBG). Da
auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf den Rekurs
einzutreten.
2.1.
Das Baugrundstück befindet sich nach der geltenden Bau- und Zonenord-
nung der Gemeinde X in der Gewerbezone G. Geplant ist die Erstellung ei-
nes Musterhauses mit Gartenhaus und Carport, welches als Referenzobjekt
für ein Einfamilienhaus in Modulbauweise dienen soll. Gemäss Betriebskon-
zept soll das Haus (zumindest zeitweise) durch das betreuende Personal be-
wohnt werden.
Die Vorinstanz hat die Bewilligung für das Musterhaus mit der Begründung
verweigert, dass ein Wohnhaus in der Gewerbezone nicht zonenkonform sei.
Der Grundriss des geplanten Gebäudes zeige nur im Erdgeschoss einen
Raum "Büro Musterausstellung" von 12,4 m2. Beim restlichen Ausbau handle
es sich – bedingt durch das geplante Bauprojekt – ausschliesslich um nor-
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male Wohnfläche. Die Wohnnutzung überwiege somit deutlich. An dieser Be-
urteilung würde auch eine allenfalls gewerbliche Verwendung der Wohnflä-
che "Kochen, Wohnen, Essen" im Erdgeschoss nichts ändern. Dabei komme
es nicht auf die Bezeichnung der Räume durch die Bauherrschaft an, son-
dern rein auf die mögliche Nutzung. Ein solches Vorhaben wäre ohne Wei-
teres in einer Wohnzone mit Gewerbeerleichterung umsetzbar, wo mässig
störendes Gewerbe zugelassen sei. Sodann sei eine Standortgebundenheit
für Betriebsangehörige nicht gegeben, da eine dauernde Präsenz vor Ort aus
betrieblichen Gründen nicht erforderlich sei.
2.2.
Demgegenüber stellt sich die Rekurrentin auf den Standpunkt, dass das ge-
plante Musterhaus in der Gewerbezone zonenkonform sei. Die Tatsache,
dass das Musterhaus die in einem Einfamilienhaus üblichen Räume wie Bad,
Küche und Büro aufweise, sei Teil des Konzepts und damit notwendiger Be-
standteil der begehbaren Ausstellung. Das Betriebskonzept beinhalte den
Verkauf von Modul-Einfamilienhäusern mit komplettem Innenausbau sowie
dazugehörige Kleinbauten. Ohne die beabsichtigte Raumaufteilung könne
nicht von einem Musterhaus die Rede sein. Die Vorinstanz würdige lediglich
die Raumaufteilung, ohne das Betriebskonzept zu berücksichtigen. Dabei
verkenne sie, dass es sich um einen Gewerbebetrieb handle. Sodann seien
die Voraussetzungen für die Bewilligung einer Betriebswohnung gegeben.
Aus wohnhygienischer Sicht bestünden auf der interessierenden Parzelle
keine Hindernisse für eine Wohnnutzung. Weiter beinhalte der geplante Ge-
werbebetrieb ein komplett eingerichtetes Einfamilienhaus mit einer hohen
Präsenzzeit der Geschäftsführung. Die Liegenschaft bedürfe eines über-
durchschnittlichen Betriebsaufwands. So seien die Umgebung und die In-
nenräume stets in einem einwandfreien Zustand zu präsentieren. Allfällige
Störungen im Betrieb müssten innert kurzer Zeit behoben werden können,
um Schäden am Objekt oder gar eine vorübergehende Schliessung der Lie-
genschaft verhindern zu können. Seien keine Besucher da, müsse die Lie-
genschaft mindestens instand gestellt bzw. unterhalten werden. Dies erfor-
dere eine hohe und überdurchschnittliche Präsenzzeit der Geschäftsführung.
Eine Betriebsnotwendigkeit sei daher zu bejahen.
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Die Vorinstanz bleibt in der Vernehmlassung dabei, dass sich der geplante
Bau objektiv zur Wohnnutzung eigne. Daran vermöge das eingereichte Be-
triebskonzept nichts zu ändern. Im Weiteren seien die Voraussetzungen für
standortsgebundene Betriebsangehörige nicht gegeben.
Die Rekurrentin hält in der Replik an ihren Anträgen und Standpunkten fest.
2.3.
Nach Art. 22 Abs. 2 lit. a des Raumplanungsgesetzes (RPG) müssen Bauten
und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen.
Industrie- und Gewerbezonen sind gemäss § 56 Abs. 1 PBG in erster Linie
für die Ansiedlung industrieller und gewerblicher Betriebe der Produktion, der
Gütergrossverteilung, der Lagerhaltung und des Transports bestimmt. Die
Bau- und Zonenordnung kann auch Handels- und Dienstleistungsbetriebe
zulassen (§ 56 Abs. 3 PBG). Die Erstellung von Wohnungen in solchen Zo-
nen stellt eine grundsätzlich zonenfremde, insbesondere aus wohnhygieni-
schen Gründen möglichst fernzuhaltende Nutzung dar. Der Zweck der In-
dustrie- und Gewerbezone liegt darin, einerseits Wohnzonen vor Immissio-
nen (Lärm, Gerüche, Erschütterungen) zu schützen, anderseits Industrie-
und Gewerbebetrieben eine möglichst ungehinderte Entfaltung bei intensiver
baulicher Ausnutzung zu gewährleisten. Aufgrund dieser Zweckbestimmung
besteht ein öffentliches Interesse, die Anzahl Wohnungen zu beschränken.
Gemäss § 56 Abs. 4 PBG sind daher Wohnungen in Industrie- und Gewer-
bezonen lediglich für standortgebundene Betriebsangehörige gestattet; fer-
ner können die Bau- und Zonenordnungen dort für vorübergehend ange-
stellte Personen provisorische Gemeinschaftsunterkünfte zulassen.
Da es sich bei diesen Vorschriften um Ausnahmebestimmungen handelt,
sind sie einschränkend auszulegen (vgl. VB 54/1974 vom 29. April 1975,
E. 2). Es ist ein strenger Massstab anzulegen. Welche Personen im Inte-
resse eines Betriebes in dessen unmittelbaren Nähe wohnen müssen, hängt
im Einzelfall von der Art des Unternehmens ab.
Zulässig sind lediglich Wohnungen für Betriebspersonal, dessen Anwesen-
heit aus betriebstechnischen Gründen unbedingt erforderlich ist. Blosse Be-
quemlichkeit oder Zweckmässigkeit der Einrichtung einer Wohnung auf ei-
nem Betriebsgelände reicht nicht aus. Vielmehr muss die Anwesenheit von
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Personen am Betriebsort über die normalen Arbeitszeiten hinaus aus be-
triebstechnischen Gründen unabdingbar sein. Dies ist namentlich dann der
Fall, wenn Maschinen oder Anlagen, deren Betrieb keine Unterbrechung dul-
det, zu bedienen oder zu beaufsichtigen sind, oder wenn die Wahrung der
betrieblichen Sicherheit die mehr oder weniger dauernde Überwachung des
Betriebes erheischt. Ob solche Voraussetzungen gegeben sind, hängt we-
sentlich von der Art des jeweiligen Unternehmens ab und lässt sich deshalb
nicht allgemein festlegen, sondern ist unter Berücksichtigung aller konkreten
Umstände des Einzelfalles zu entscheiden. Dabei ist den Behörden bei der
Auslegung des Begriffes der Standort-gebundenheit ein gewisser Entschei-
dungsspielraum zu belassen (vgl. VB 91/0013 vom 23. August 1991, E. 4.b).
2.4.
Zu entscheiden ist, ob sich das geplante Musterhaus mit dem Zweck der
Gewerbezone verträgt. Neben Industrie- und Gewerbebetrieben ist gemäss
Art. 8 Abs. 3 BZO in der fraglichen Zone Handels- und Dienstleistungsge-
werbe zulässig.
Die Rekurrentin plant die Vermarktung von Modul- und Elementhäusern, wel-
che im Werk vorgefertigt werden sollen. Gemäss Betriebskonzept
(act. 11.19) stelle das Endprodukt aus Holz oder Holzhybrid (in Kombination
mit Stahl oder Beton) einen hochwertigen Wohn- und Arbeitsraum dar, der
anderen Bauweisen in nichts nachstehe und viele Vorteile besitze. Dieser
Umstand sei jedoch den Kaufinteressenten nicht durch Worte zu beweisen,
sondern durch einen Musterbau zu zeigen. In der Schweiz gebe es noch kein
Modulmusterhaus im Sinne eines vollwertigen Einfamilienhauses. Das ge-
plante Bauensemble umfasse neben dem Hauptbau auch die Parkierung in
Form von Carports, ein Kleinmodulhaus als Muster für Ergänzungen sowie
die Umgebung. Es solle nicht nur als reines Musterhaus für Modul- und Ele-
mentbauten dienen, sondern auch als Bemusterungshaus bzw. "Haus-
schneiderei" für Bauinteressenten. Dabei könnten sämtliche Bauteile ausge-
wählt werden, wobei ein umfangreiches Portfolio an Boden- und Wandbelä-
gen, Terrassen, Fassadenvarianten, Bäder- und Küchenausstattungen zur
Verfügung stünden. Wichtigstes Ziel sei es, dem Besucher ein Erlebnis in
einem Umfeld zu bieten, in dem er sich wohlfühle und das er kopieren
möchte. Die Betreuung des Musterhauses übernehme entsprechend erfah-
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renes Personal. Die zeitliche Besetzung teile sich auf in Kernzeiten für Spon-
tan- sowie Randzeiten für Terminbesucher und Bemusterungstermine. Das
Musterhaus solle täglich mit mindestens zwei Personen besetzt werden.
Die Rekurrentin sieht die Voraussetzungen für die nachgesuchte Wohnnut-
zung im dauernden "Unterhalt auf einem sehr hohen Niveau" begründet. Ein
ständiges Pendeln des betreuenden Personals sei im Hinblick auf die Vor-
bereitungen und notwendigen gestalterischen Anforderungen nicht möglich
und zumutbar. Eine entsprechende Skepsis gegenüber der innovativen Bau-
weise solle mit einer Bewohnung und der damit generierten Echtheit und
Umsetzbarkeit auf einer emotionalen und rationalen Basis überwunden wer-
den. Eine ansprechende, echte Dekoration, Einrichtung (keine Fake-Gegen-
stände wie Bücherhüllen und TV's etc.) und Gestaltung müsse dabei vorge-
nommen und ständig angepasst werden (saisonal, eventbasierend etc.). An-
ders sei ein derart innovatives und neuartiges Konzept nicht am Markt plat-
zierbar.
Im vorliegenden Fall besteht eine enge Verwandtschaft mit einer reinen
Wohnbaute. Im Erdgeschoss des geplanten Musterhauses befinden sich ein
Wohn- und Essbereich mit offener Küche, ein Musterbad, ein Büro "Muster-
ausstellung", ein Technik- sowie Hauswirtschaftsraum. Das Obergeschoss
soll ein Schlafzimmer mit Ankleide und Bad, ein Kinderzimmer, ein Gäste-
zimmer, ein Reduit sowie ein Musterbad beinhalten. Auf dem Dach ist eine
Terrasse mit Whirlpool sowie ein Aufbau angeordnet, der über ein Bad, einen
Raum zum Umziehen sowie ein Reduit verfügt. Weiter soll das Musterhaus
mit einer Grünfläche umgeben und durch ein Gartenhaus "Musterausstel-
lung" ergänzt werden. Sodann ist ein Carport für vier Fahrzeuge und vier
Abstellplätze im Freien vorgesehen. Im Hinblick auf die Authentizität soll das
Gebäude bewohnt werden.
Wohnen ist der Gewerbezone fremd und nur im engen Rahmen von § 56
Abs. 4 PBG erlaubt. Die Zulassung von Musterhäusern, die vollständig aus-
gestattet, ausgerüstet und möbliert sind sowie dem Personal zugleich als
Wohnraum dienen, laufen dem Sinn der Bestimmung und dem Zweck der
Gewerbezone zuwider. Daran vermag der Umstand, dass die Modulbauten
und deren Wohnräume aus verkaufspsychologischen Gründen authentisch
präsentiert werden sollen, nichts zu ändern. Das nämliche Ziel lässt sich –
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wie zahlreiche Bad- und Küchenaussteller sowie Möbelhäuser demonstrie-
ren – auch mit Ausstellungsobjekten erzielen. Kunden können sich auch in
reinen Musterausstellungen inspirieren und beraten lassen. Um sich von der
Bauweise der Modul-Einfamilienhäuser überzeugen zu lassen, sind weder
eine voll funktionstüchtige Küche noch vier Bäder und ein Whirlpool mit Was-
seranschlüssen erforderlich. Ebenso mögen zwar das dargelegte Unterhalts-
bedürfnis und die Erlebbarkeit des Musterhauses eine ständige Anwesenheit
von Personen als wünschenswert erscheinen lassen. Diese Gründe sind je-
doch nicht immediater Natur und lassen die in § 56 Abs. 4 PBG verlangte
direkte Betriebsnotwendigkeit vermissen. Die Anwesenheit von Personen
am Betriebsort auch ausserhalb der normalen Arbeitszeiten erweist sich aus
sachlichen Gründen somit nicht als notwendig. Dass mit einer Wohnnutzung
im Musterhaus zweifellos gewisse Annehmlichkeiten verbunden wären,
rechtfertigt deren Zulässigkeit nicht.
Aus den dargelegten Gründen erweist sich das geplante Musterhaus in der
vorliegenden Gewerbezone als nicht zonenkonform. Die Vorinstanz hat die
baurechtliche Bewilligung für das Bauvorhaben damit zu Recht verweigert.