Decision ID: e4296511-3eab-5634-88ad-5eeddaec2138
Year: 2017
Language: de
Court: SO_OG
Chamber: SO_OG_004
Canton: SO
Region: Espace_Mittelland
Law Area: civil_law

In Sachen
1. Stockwerkeigentümergemeinschaft Steinenstrasse (Pseudonym),
2. Miteigentümergemeinschaft Einstellhalle X1 (Pseudonym, auch bei den GB-Nrn.)
bestehend aus:
1. B._ (GB Nr. 8),
2. C._ (GB Nr. 9),
3. D._ (GB Nr. 10),
4. E._ (GB Nr. 11),
5. F._ (GB Nr. 11),
6. G._ (GB Nr. 11),
7. H._ (GB Nr. 11),
8. I._ (GB Nr. 12),
9. J._ (GB Nr. 13 und 14),
10. K._ (GB Nr. 15, 28 und 45),
11. L._ (GB Nr. 16),
12. M._ (GB Nr. 18),
13. N._ (GB Nr. 18),
14. O._ (GB Nr. 19),
15. P._ (GB Nr. 19),
16. Q._ (GB Nr. 20),
17. R._ (GB Nr. 20),
18. S._ (GB Nr. 21),
19. T._ (GB Nr. 21),
20. U._ (GB Nr. 22),
21. V._ (GB Nr. 22),
22. W._ (GB Nr. 23),
23. X._ (GB Nr. 23),
24. Y._ (GB Nr. 24),
25. Z._ (GB Nr. 24),
26. AA._ (GB Nr. 25),
27. AB._ (GB Nr. 26),
28. AC._ (GB Nr. 26),
29. AD._ (GB Nr. 27),
30. AE._ (GB Nr. 29),
31. AF._ (GB Nr. 30),
32. AG._ (GB Nr. 31 - 41),
33. AH._ (GB Nr. 42),
34. AI._ (GB Nr. 43),
35. AJ._ (GB Nr. 43),
36. AK._ (GB Nr. 44),
alle vertreten durch Rechtsanwalt Stefan Mattmann,
Beschwerdeführer
gegen
AL._ (GB Nr. 17),
vertreten durch Rechtsanwalt Arthur Haefliger,
Beschwerdegegnerin
betreffend definitive Eintragung eines gesetzlichen Pfandrechts und Forderung

zieht die Zivilkammer des Obergerichts in Erwägung:
zieht die Zivilkammer des Obergerichts in Erwägung:
I. 1.1 Zum besseren Verständnis des vorliegenden Falles wird nachfolgend zunächst dessen Ausgangslage dargestellt. Diese Darstellung basiert auf den Akten, insbesondere den eingereichten Grundbuchauszügen und den verschiedenen Nutzungsreglementen (Klagebeilagen 1, 5, 19 und 20). Sie stützt sich auch auf die klärenden Erörterungen in den Beweissätzen 6 und 7 der Beschwerde und erfolgt unabhängig von den Ausführungen der Parteien im erstinstanzlichen Verfahren und den Erwägungen im angefochtenen Urteil. Die darauffolgende Wiedergabe des erstinstanzlichen Verfahrens kann deshalb von dieser einführenden Sachverhaltsdarstellung abweichen. Diese erfolgt wie erwähnt zum besseren Verständnis des Falles. Das Verständnis der örtlichen Gegebenheiten und der Beziehung zwischen den einzelnen im Grundbuch geführten Liegenschaften ist dafür von grosser Bedeutung.
1.2 Auf dem Baufeld X1 der Überbauung Steinenacker (Pseudonym) in [...] stehen drei Mehrfamilienhäuser und eine Einstellhalle. Im Grundbuch umfasst das Baufeld X1 die Grundstücke GB [...] Nrn. 1 – 5 (nachfolgend wird auf die Ortsbezeichnung [...] verzichtet, da sich sämtliche betroffenen Grundstücke in dieser Gemeinde befinden). Auf den Grundstücken GB Nr. 2 – 4 stehen die drei Mehrfamilienhäuser Steinenstrasse 1, 2 und 3. Auf dem Grundstück GB Nr. 5 steht die unterirdische Einstellhalle X1 mit direktem Zugang zu den drei Mehrfamilienhäusern. Das Grundstück GB Nr. 1 ist die Umgebungsfläche, die allgemeine Fläche X1 der drei Mehrfamilienhäuser auf den Nummern GB 2 – 4 und steht im unselbständigen Miteigentum dieser drei Grundstücke. Die Grundstücke mit den Mehrfamilienhäusern sind ihrerseits zu Stockwerkeigentum aufgeteilt. Die Stockwerkeigentumseinheit GB Nr. 68 des Mehrfamilienhauses Steinenstrasse auf GB Nr. 4 steht im Eigentum von AL._. Die Einstellhalle X1 auf GB Nr. 5 ist in die selbständigen Miteigentumsgrundstücke GB Nr. 8 – 46 aufgeteilt. Das Miteigentumsgrundstück Nr. 17 gehört ebenfalls AL._. Diese hat die ihr von der Verwaltung des Baufeldes X1 in Rechnung gestellten Betriebskosten nicht vollumfänglich bezahlt.
2. Am 28. September 2016 reichte Rechtsanwalt Dr. Stefan Mattmann für 1. die Stockwerkeigentümergemeinschaft Steinenstrasse und 2. für die Miteigentümergemeinschaften Einstellhalle X1 und allgemeine Fläche X1 [...] als Klägerinnen gegen AL._ (im Folgenden die Beklagte) beim Richteramt Thal-Gäu eine Klage betreffend ausstehende Betriebskosten/definitive Eintragung eines Pfandrechts ein. Darin stellte er die folgenden Rechtsbegehren:
1. Die Beklagte sei zu verpflichten, der Klägerin Ziff. 1 CHF 6‘420.40 nebst Zins zu 5% auf CHF 4‘239.60 seit 20. November 2015, Zins zu 5% auf 827.20 seit 10. Dezember 2015 und Zins zu 5% auf CHF 1‘353.60 seit 1. Januar 2016 zu bezahlen.
2. Die Beklagte sei zu verpflichten, der Klägerin Ziff. 2 CHF 409.80 nebst Zins zu 5% auf CHF 270.60 seit 20. November 2015, Zins zu 5% auf CHF 52.80 seit 10. Dezember 2015 und Zins zu 5% auf CHF 86.40 seit 1. Januar 2016 zu bezahlen.
3. Es sei das Grundbuchamt Thal-Gäu richterlich anzuweisen, zugunsten der Klägerin Ziff. 1 auf der Stockwerkeinheit der Beklagten Nr. 68, GB [...], ein Pfandrecht über die Pfandsumme von CHF 6‘420.40 nebst Zins zu 5% auf CHF 4‘239.60 seit 20. November 2015, Zins zu 5% auf CHF 827.20 seit 10. Dezember 2015 und Zins zu 5% auf CHF 1‘353.60 seit 1. Januar 2016 definitiv einzutragen.
4. Es sei das Grundbuchamt Thal-Gäu richterlich anzuweisen, zugunsten der Klägerin Ziff. 2 auf dem Miteigentumsgrundstück der Beklagten Nr. 17, GB [...] (Einstellplatz Nr. [...]) ein Pfandrecht über die Pfandsumme von CHF 409.80 nebst Zins zu 5% auf CHF 270.60 seit 20. November 2015, Zins zu 5% auf CHF 52.80 seit 10. Dezember 2015 und Zins zu 5% auf CHF 86.40 seit 1. Januar 2016 definitiv einzutragen.
5. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen für das Verfahren bezüglich der vorläufigen Eintragung des Pfandrechts und für das Hauptverfahren zulasten der Beklagten.
3. Die Beklagte beantragte in ihrer Klageantwort vom 16. November 2016, die Klage sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werde, u.K.u.E.F.
4. Am 27. März 2017 reichte Rechtsanwalt Dr. Stefan Mattmann eine Protokollerklärung ein, und zwar für die Stockwerkeigentümergemeinschaft Steinenstrasse und die «Miteigentümergemeinschaften Einstellhalle X1 (Grundstück Nr. 5, GB [...], KB 1) und allg. Fläche X1 bestehend aus: (...) ». Rechtsanwalt Dr. Stefan Mattmann führte dazu aus, vorliegend seien die Miteigentümergemeinschaften Einstellhalle X1 und allgemeine Fläche X1 als Gesuchstellerinnen 2 aufgeführt. Richtigerweise hätten die jeweiligen Miteigentümer aufgeführt werden müssen. Dies werde mit dieser Protokollerklärung berichtigt. In der Aufzählung natürlicher Personen, die im wörtlichen Zitat oben weggelassen wurde, werden die Miteigentümer der Miteigentümergemeinschaften Einstellhalle X1 und allg. Fläche X1 aufgeführt. Die Plädoyernotizen mit der Überschrift «Mündliche Duplik», die Rechtsanwalt Dr. Stefan Mattmann an der Verhandlung vom 10. April 2017 eingereicht hat, enthält dieselbe Parteibezeichnung.
5. Im Anschluss an die Verhandlung vom 10. April 2017 fällte der Amtsgerichtspräsident folgendes Urteil:
1. Die Klage wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann.
2. Das Grundbuchamt Thal-Gäu wird richterlich angewiesen, das auf [...] Nr. 68 (Stammgrundstück GB [...] Nr. 4) zu Gunsten der Stockwerkeigentümergemeinschaft Steinenstrasse, [...], und der Miteigentümergemeinschaften Einstellhalle X1 und allg. Fläche X1, vorläufig eingetragene gesetzliche Pfandrecht im Betrag von CHF 6‘420.40 nebst Zins zu 5% auf CHF 4‘239.60 seit 20. November 2015, Zins zu 5% auf 827.20 seit 10. Dezember 2015 und Zins zu 5% auf CHF 1‘353.60 seit 1. Januar 2016 zu löschen.
3. Das Grundbuchamt Thal-Gäu wird angewiesen, das auf dem Grundstück GB [...] Nr. 17 (Stammgrundstück [...] Nr. 5) zu Gunsten der Stockwerkeigentümergemeinschaft Steinenstrasse, [...], und der Miteigentümergemeinschaften Einstellhalle X1 und allg. Fläche X1, vorläufig eingetragene gesetzliche Pfandrecht im Betrag von CHF 409.80 nebst Zins zu 5% auf CHF 270.60 seit 20. November 2015, Zins zu 5% auf CHF 52.80 seit 10. Dezember 2015 und Zins zu 5% auf CHF 86.40 seit 1. Januar 2016 zu löschen.
4. Die Klägerinnen haben der Beklagten, vertreten durch Rechtsanwalt Arthur Haefliger, Olten, eine Parteientschädigung von CHF 2‘810.20 (inkl. Auslagen und MwSt.) zu bezahlen.
5. Die Kosten des Verfahrens von CHF 1‘200.00 sowie die Kosten des Summarverfahrens TGZPR.2016.88 von CHF 800.00, total CHF 2‘000.00, haben die Klägerinnen zu bezahlen. Sie werden mit den von den Klägern geleisteten Gerichtskostenvorschüssen verrechnet.
6. Gegen dieses Urteil erhoben 1. die Stockwerkeigentümergemeinschaft Steinenstrasse und 2. die Miteigentümergemeinschaft Einstellhalle X1 am 23. Mai 2017 Beschwerde an das Obergericht. Wiederum wird die Miteigentümergemeinschaft mit dem Vermerk versehen, «bestehend aus:», worauf eine Aufzählung der Miteigentümer folgt. Beantragt wird eine Aufhebung des angefochtenen Urteils, eventualiter eine Rückweisung der Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz. Im Übrigen werden die bereits gestellten Anträge wiederholt, wobei nun den Klägern Ziff. 2 die geforderten Beträge zu bezahlen seien und das Pfandrecht zu Gunsten der Kläger Ziff. 2 eingetragen werden soll.
7. Mit Verfügung vom 24. Mai 2015 erteilte der Präsident der Zivilkammer der Beschwerde die aufschiebende Wirkung.
8. Die Beklagte beantragte in ihrer Beschwerdeantwort vom 3. Juli 2017, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werde, u.K.u.E.F.
9. Auf die Ausführungen der Parteien und der Vorinstanz wird im Folgenden soweit entscheidrelevant eingegangen. Im Übrigen wird auf die Akten verwiesen.
9. Auf die Ausführungen der Parteien und der Vorinstanz wird im Folgenden soweit entscheidrelevant eingegangen. Im Übrigen wird auf die Akten verwiesen.
II. 1. Die Beschwerde wurde namens 1. der Stockwerkeigentümergemeinschaft und 2. der Miteigentümergemeinschaft Einstellhalle X1 eingereicht, unter Aufzählung der einzelnen Miteigentümer nach dem Vermerk «bestehend aus». In den auf die Beschwerdeeinreichung folgenden Verfügungen wurden die Personendaten der Vorinstanz durch Datentransfer übernommen und dementsprechend als zweite Partei jeweils fälschlicherweise die Miteigentümergemeinschaften Einstellhalle X1 und allg. Fläche X1 genannt. Dies wird im Rubrum des vorliegenden Urteils nun berichtigt, wobei entgegen der Beschwerdeschrift jede natürliche Person einzeln als Partei aufgeführt wird, und zwar auch dann, wenn mehrere Personen gemeinsam an einem Miteigentumsanteil berechtigt sind.
2. Der Amtsgerichtspräsident befasste sich in seinem Urteil zuerst mit der Partei- und Prozessfähigkeit der Klägerinnen. Diejenige der Stockwerkeigentümergemeinschaft bejahte er.
Darauf führte er zur Miteigentümergemeinschaft Einstellhalle X1 aus, das Grundstück GB Nr. 5 (Autoeinstellhalle, Baufeld X1) bestehe aus 39 selbständigen Miteigentumsanteilen. Die eingereichte Eigentümerliste der Verwaltung führe aus, dass an gewissen Anteilen mehrere Personen Eigentum und umgekehrt einzelne Personen mehrere Miteigentumsanteile hätten.
Zur Miteigentümergemeinschaft allgemeine Fläche X1 erwog er, das Grundstück GB Nr. 1 (Gemeinsame Anlagen) bestehe aus drei unselbständigen Miteigentumsanteilen, welche mit den Grundstücken GB Nrn. 2, 3 und 4 subjektiv-dinglich verknüpft seien. Daraus folge, dass jeder Stockwerkeigentümer resp. Eigentümer eines der oben genannten Grundstücke Miteigentum an der allgemeinen Fläche habe. Eigentümer der gemeinsamen Anlagen und somit Miteigentümer der allgemeinen Fläche seien die einzelnen Stockwerkeigentümer. Wer Eigentümer der Stockwerkeinheiten und somit Miteigentümer der allgemeinen Fläche sei, sei aus den eingereichten Unterlagen nicht ersichtlich. Die Miteigentümer der Einstellhalle X1 und die Miteigentümer der allgemeinen Fläche X1 müssten nicht zwangsläufig dieselben sein. Die Klägerinnen hätten zu wenig substantiiert, ob die einzelnen Miteigentümer aus den beiden Gemeinschaften identisch seien. Sie hätten lediglich eine von der Verwaltung erstellte Liste mit den Eigentümern der Einstellhallenplätze ohne die dazugehörenden Grundbuchauszüge eingereicht. Es sei nicht ersichtlich, ob die Mitglieder der beiden Miteigentümergemeinschaften allgemeine Fläche X1 und Einstellhalle X1 identisch seien, ob also jeder Eigentümer einer Stockwerkeinheit auch einen Einstellhallenplatz besässe oder ob es Eigentümer gebe, die nur einen Einstellhallenplatz oder nur eine Stockwerkeinheit besitzen. Es lasse sich mit anderen Worten nicht rechtsgenügend feststellen, wer Miteigentümer der allgemeinen Fläche und wer Miteigentümer der Einstellhalle sei. Eine Parteiberichtigung könne daher nicht vorgenommen werden und auf die Klage der Miteigentümergemeinschaften allgemeine Fläche X1 und Einstellhalle könne zufolge fehlender Parteifähigkeit nicht eingetreten werden.
Der Amtsgerichtspräsident führte weiter aus, selbst wenn man eine Parteiberichtigung als zulässig erachten würde, müsste die Klage abgewiesen werden. Denn es liege eine einfache aktive Streitgenossenschaft mehrerer Klägerinnen vor, nämlich die Stockwerkeigentümergemeinschaft sowie die Miteigentümergemeinschaften allgemeine Fläche X1 und Einstellhalle X1. Es müsse für jeden Streitgenossen ein eigenes Rechtsbegehren angegeben werden und die Forderungen seien individuell zu substantiieren. Während bei den Klagebegehren die beiden Miteigentümergemeinschaften zusammengefasst worden seien, sei es bei den Betriebskostenabrechnungen genau gegenteilig. Dort seien die Forderungen für die Miteigentümer der allgemeinen Fläche X1 mit jener der Stockwerkeigentümergemeinschaft vermischt und lediglich jene der Miteigentümergemeinschaft Einstellhalle separat ausgewiesen worden. Dementsprechend sei in der Forderung der Stockwerkeigentümergemeinschaft unweigerlich der auf die allgemeine Fläche entfallene Kostenanteil enthalten. Welcher Gemeinschaft bzw. den dahinterstehenden Mitgliedern welcher Betrag geschuldet sei, werde nicht ersichtlich. Die Klägerinnen hätten für die Geltendmachung ihrer Forderungen eine dreiteilige Aufteilung vornehmen müssen (nämlich in Stockwerkeigentümergemeinschaft, Miteigentümergemeinschaft Einstellhalle X1, Miteigentümergemeinschaft allgemeine Fläche X1). Aus den eingereichten Grundbuchauszügen sei ersichtlich, dass die Beklagte Stockwerkeigentum (GB Nr. 68) am Stammgrundstück GB Nr. 4, Miteigentum (GB Nr. 17) an der Einstellhalle X1 auf dem Stammgrundstück GB Nr. 5 sowie Miteigentum an der allgemeinen Fläche X1 auf dem Grundstück GB Nr. 1 habe. Durch die Zweiteilung und die laufenden Verrechnungen mit den Gutschriften und Guthaben werde die Zuordnung der Beträge an die drei Gemeinschaften aber verunmöglicht. Die richtige prozentuale Aufteilung und die Berechnung der geforderten Summe pro Kläger sei nicht Aufgabe des Gerichts, weshalb die geltend gemachte Forderung und die Eintragung der Pfandrechte mangels rechtsgenüglicher Substantiierung abzuweisen seien.
3. Die Beschwerdeführer, also die Stockwerkeigentümergemeinschaft Steinenstrasse und die Miteigentümer der Miteigentümergemeinschaft Einstellhalle X1, wenden dagegen im Wesentlichen ein, die Vorinstanz habe das Recht des unselbständigen Miteigentums nach Art. 655a Abs. 1 ZGB und Art. 95 GBV fehlerhaft angewandt. Die allgemeine Fläche X1, das Grundstück GB Nr. 1, stehe gemäss Grundbuchauszug als unselbständiges Miteigentum im Eigentum der drei Stockwerkeigentümergemeinschaften GB Nrn. 2, 3 und 4. Die Stockwerkeigentümergemeinschaften GB Nrn. 2, 3 und 4 würden ihre Versammlung gleichzeitig abhalten. Bei den Betriebskosten der allgemeinen Fläche handle es sich gemäss Ziffer 4.1 der Nutzungs- und Verwaltungsordnung «Gemeinsame Anlagen» um anteilsmässigen Aufwand der jeweiligen Stockwerkeigentümergemeinschaften als Miteigentümer der allgemeinen Fläche.
Einerseits mache die Stockwerkeigentümergemeinschaft Forderungen aus ausstehenden Betriebskosten einschliesslich des Aufwands für die anteilsmässig in ihrem Eigentum stehende allgemeine Fläche X1 (Klagebegehren Ziff. 1) geltend. Andererseits würden die jeweiligen Miteigentümer der Einstellhalle Forderungen für ausstehende Betriebskosten gegen die Beklagte geltend machen (Klagebegehren Ziff. 2).
In der Klage sei im Rubrum unter Klägerin Ziff. 2 nicht nur die Miteigentümergemeinschaft Einstellhalle X1‚ sondern auch die Miteigentümergemeinschaft allgemeine Fläche X1 bezeichnet worden. Dass letztere auch aufgeführt worden sei, sei ein redaktionelles Versehen. Aus den Klagebegehren Ziffern 1 und 2 sei aber ersichtlich, dass nur zwei Gemeinschaften, nämlich die Stockwerkeigentümergemeinschaft als Klägerin Ziff. 1 und die Miteigentümergemeinschaft Einstellhalle als Klägerin Ziff. 2 Forderungen gegen die Beklagte geltend machen würden. Würde auch die Miteigentümergemeinschaft allgemeine Fläche Forderungen geltend machen, hätte es in der Klage eines weiteren Antrages bedurft. Auch aus den Akten sei klar ersichtlich, dass die Miteigentümergemeinschaft allgemeine Fläche keine Forderungen geltend mache. Aus der Klagebegründung, den Akten und der Parteibefragung von AM._ vom 10. April 2017 habe sich ergeben, dass die Miteigentümergemeinschaft allgemeine Fläche X1 nicht Partei sei. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft sei als Einheit partei- und prozessfähig. Die Stockwerkeigentümer seien nicht Streitgenossen.
Die Erwägung der Vorinstanz, die Miteigentümer der Einstellhalle seien nicht parteifähig, da nicht rechtsgenüglich feststellbar sei, wer Miteigentümer der Einstellhalle sei, basiere auf aktenwidrigen Feststellungen. Aufgrund des Grundbuchauszugs und der Eigentümerliste seien die Miteigentümer ausdrücklich bezeichnet worden. Daraus seien die Eigentümer der Einstellhalle ohne weiteres erkennbar. Die Parteiberichtigung sei mit Eingabe vom 27. März 2017 eingereicht worden und sei zulässig gewesen.
Die allgemeine Fläche X1, Grundstück GB Nr. 1, die im unselbständigen Miteigentum der drei Liegenschaften, darunter auch des Stockwerkeigentumsgrundstücks Nr. 4 stehe, könne somit ohne weiteres von den Miteigentümern der Einstellhalle abgegrenzt werden. Die Gefahr einer Verwechslung sei ausgeschlossen. Die einzelnen Miteigentümer der Einstellhalle X1 seien ebenfalls partei- und prozessfähig.
Die Kläger hätten in der Klageschrift in Klagebegehren Ziff. 1 Anträge für die Stockwerkeigentümergemeinschaft gestellt und in Klagebegehren Ziff. 2 für die Miteigentümergemeinschaft Einstellhalle X1. Sie hätten die jeweiligen Forderungen individuell substantiiert. Sie hätten die Forderungen auf die Grundstücke der Beklagten GB Nrn. 68 und 17 aufgeteilt. Die Beklagte schulde Betriebskosten für zwei voneinander unabhängige Grundstücke, nämlich für ihre Wohnung und für ihren Parkplatz. Berechtigt an den Forderungen seien einerseits die Stockwerkeigentümergemeinschaft (Klägerin Ziff. 1) und andererseits die Miteigentümergemeinschaft Einstellhalle X1 (Kläger Ziff. 2), welche (rechtlich) unabhängig voneinander seien.
Die Verwaltung stelle gemeinsame Akontorechnungen für das von der Stockwerkeigentümerschaft und der Miteigentümerschaft beschlossene Budget (Klagebeilage 3). Darin seien die budgetierten Betriebskosten der Liegenschaft, der allgemeinen Fläche und der Einstellhalle enthalten. Da es sich bei den geforderten Beträgen um Akontorechnungen gehandelt habe, sei eine prozentuale Aufteilung auf die im Eigentum der Beklagten stehenden Grundstücke nötig gewesen. Dazu seien die gesamten Betriebskosten der letzten Periode als 100 % festgesetzt worden. Diese 100 % umfassten zu 94 % (CHF 4579.45) die Kosten für die Stockwerkeinheit der Beklagten und zu 6 % (CHF 305.30) die Kosten für den Parkplatz der Beklagten. Die Vorinstanz habe aus der Tatsache, dass Betriebskosten für drei Grundstücke anfielen, geschlossen, dass auch drei Gemeinschaften Forderungen hätten. Die Betriebskosten der allgemeinen Fläche sei auf deren Miteigentümer, die Grundstücke GB Nrn. 2, 3, und 4 aufzuteilen. Da an den Hauptgrundstücken des Anmerkungsgrundstücks der allgemeinen Fläche wiederum gemeinschaftliches (Stockwerk-)Eigentum bestehe, entfielen die Kosten schlussendlich anteilsmässig auf die einzelnen Stockwerkeigentümer. Woraus die Vorinstanz neben 100 % aller Betriebskosten aufgeteilt auf die im Eigentum der Beklagten stehenden Grundstücke noch eine Forderung der Miteigentümergemeinschaft allgemeine Fläche erblicke, sei nicht nachvollziehbar.
Die Vorinstanz habe in der unrichtigen Annahme, die Kläger hätten eine Dreiteilung der Forderung vornehmen müssen, die Forderung als ungenügend substantiiert erachtet. Die Forderung von CHF 409.80 gemäss den Klageanträgen Ziffer 2 und 4 entfalle auf die Miteigentümergemeinschaft Einstellhalle X1. So heisse es in den Klageanträgen Ziffer 2 und 4 «die Klägerin» und nicht etwa «die Kläger». Mit der Protokollerklärung der Kläger vom 27. März 2017 sei eine Eigentümerliste des Grundstücks GB Nr. 5, also der Einstellhalle, eingereicht worden. Es handle sich um ein Versehen, dass bei der Klägerin Ziff. 2 auch die Miteigentümergemeinschaft allgemeine Fläche X1 aufgeführt worden sei. Aus der Klagebegründung ergebe sich eindeutig, dass die Forderung der Klägerin nach Ziffer 2 lediglich die Miteigentümergemeinschaft Einstellhalle betreffe, bzw. die Forderungen für die Kosten der allgemeinen Fläche X1 bei der Stockwerkeigentümergemeinschaft anfalle. Die Vorinstanz führe selbst aus, dass bei den Betriebskostenabrechnungen (Klagebeilagen 6 und 17) die «Forderungen für die Miteigentümer der allgemeinen Fläche X1 mit jener der Stockwerkeigentümergemeinschaft vermischt und lediglich jene der Miteigentümergemeinschaft Einstellhalle X1 separat ausgewiesen wurde». Bei den «Forderungen für die Miteigentümergemeinschaft der allgemeinen Fläche X1» handle es sich richtigerweise um Betriebskosten der Stockwerkeigentümergemeinschaft, was sich daraus ergäbe, dass die Abrechnungen (Klagebeilagen 6 und 17) die Stockwerkeinheit und den Miteigentumsanteil Einstellhalle X1 der Beklagten enthielten. Darin seien die Beiträge, welche die Beklagte anteilsmässig an die Kosten der allgemeinen Fläche zu leisten habe, als Abrechnungsposition an die Betriebskosten der Stockwerkeigentümergemeinschaft aufgeführt.
4. Die Beklagte führt in ihrer Beschwerdeantwort dagegen aus, als Beschwerdeführer würden nur noch die Stockwerkeigentümergemeinschaft Steinenstrasse und die Miteigentümergemeinschaft Einstellhalle X1 auftreten. Die im erstinstanzlichen Verfahren noch auftretende Miteigentümergemeinschaft allgemeine Fläche X1 erscheine in der Beschwerde nicht mehr. Dagegen werde ausgeführt, die allgemeine Fläche X1 stehe im unselbständigen Miteigentum der drei Liegenschaften. Diese Behauptungen seien neu und nicht nachgewiesen. Zudem handle es sich erneut um einen unzulässigen Parteiwechsel. Im vorliegenden Fall seien zwei Miteigentümergemeinschaften als Kläger aufgetreten, welche anschliessend durch 24 Einzelpersonen ersetzt worden seien. Dabei handle es sich offensichtlich nicht um die Berichtigung eines redaktionellen Versehens, sondern um eine Änderung der Parteien, nachdem die Beklagte die Partei- und Prozessfähigkeit der Kläger bestritten hatte. In der Beschwerde würden nun die Parteien erneut geändert, indem die Miteigentümergemeinschaft allgemeine Fläche X1 nicht mehr erscheine. Auch dies sei ein unzulässiger Parteiwechsel und eine unzulässige neue Behauptung im Beschwerdeverfahren. Abgesehen davon liege weder eine Vollmacht der einzelnen Miteigentümer noch ein Verwaltungsauftrag, unterzeichnet von allen Miteigentümern vor. An allen Versammlungen seien zudem nicht alle Miteigentümer anwesend gewesen, sodass auch bestritten werde, dass die einzelnen Miteigentümer durch die Verwaltung vertreten wären und eine Bevollmächtigung des Gegenanwalts durch die Miteigentümer vorliege. Zudem sei schon in der Klageantwort geltend gemacht worden, dass eine Aufteilung der einzelnen Forderungen auf die Stockwerkeigentümergemeinschaft und die beiden Miteigentümergemeinschaften nicht möglich sei und dass die einzelnen Kläger ihre Forderungen einzeln geltend machen müssten, was auch die Vorinstanz festgestellt habe.
5.1 Wie zu Recht eingewendet wird und auch schon von der Vorinstanz festgehalten wurde, sind vorliegend mehrere Kläger aufgetreten. Diese mehreren Kläger machen zudem je verschiedene Ansprüche geltend. Sie machen je nebst Forderungen zusätzlich Pfandansprüche geltend. Von jeder klagenden Partei werden damit nebeneinander mehrere Ansprüche erhoben. Dementsprechend werden die Voraussetzungen für die verschiedenen geltend gemachten Ansprüche separat zu prüfen sein.
5.2 Entgegen der Rechtsmittelbelehrung wurde Beschwerde und nicht Berufung eingereicht. Geltend gemacht werden Forderungen im Gesamtbetrag von CHF 6'830.20 sowie Grundpfandrechte für diese Forderungen. Nach Art. 93 Abs. 1 Schweizerische Zivilprozessordnung, ZPO, SR 272) werden bei einfacher Streitgenossenschaft und Klagenhäufung die geltend gemachten Ansprüche zusammengerechnet, sofern sie sich nicht gegenseitig ausschliessen. Für die Anwendung dieser Bestimmung bei Forderungs- und gleichzeitiger Pfandklage wird zu Recht auf Matthias Stein-Wigger (in: Thomas Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Zürich 2016, Art. 93 N 10) verwiesen. Die dort dargestellten Überlegungen überzeugen. Ohnehin sind im vorliegenden Fall für die Beurteilung des Rechtsmittels als Berufung oder als Beschwerde im Ergebnis keine Unterschiede auszumachen. Diese ist daher wie eingereicht als Beschwerde zu behandeln, zumal sich auch die Gegenpartei nicht dagegen ausspricht. Die Beschwerde wurde 1. für die Stockwerkeigentümergemeinschaft Steinenstrasse und 2. für die Miteigentümergemeinschaft Einstellhalle X1 bestehend aus ihren Miteigentümern eingereicht. Daraus ergibt sich, dass mehrere Beschwerden von mehreren Parteien eingereicht wurden. Im Zusammenhang mit dem Rechtsmittelverfahren werden die Rechtsmittelkläger, also einerseits die Stockwerkeigentümergemeinschaft Steinenstrasse sowie die Miteigentümer der Miteigentümergemeinschaft Einstellhalle X1 nachfolgend als Beschwerdeführer bezeichnet.
6. Die Beschwerde ist ein unvollkommenes ausserordentliches Rechtsmittel, mit welchem unrichtige Rechtsanwendung und offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden kann (Art. 320 ZPO). Sie ist begründet einzureichen (Art. 321 Abs. 1 ZPO). In der Beschwerdebegründung ist u.a. darzulegen, auf welchen Beschwerdegrund sich der Beschwerdeführer beruft und an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid leidet. Es besteht eine Rügepflicht (Dieter Freiburghaus/Susanne Afheldt in: Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Zürich Basel Genf 2016, Art. 321 N 15). Zudem sind im Beschwerdeverfahren nach Art. 326 Abs. 1 ZPO neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel ausgeschlossen. Dies entspricht dem Charakter des Rechtsmittels. Denn es geht nicht um eine Fortführung des erstinstanzlichen Prozesses, sondern im Wesentlichen um eine Rechtskontrolle des erstinstanzlichen Entscheids (Dieter Freiburghaus/Susanne Afheldt, a.a.O., Art. 326 N 3).
7.1 In der ursprünglichen Klage traten 1. die Stockwerkeigentümergemeinschaft Steinenstrasse und 2. die Miteigentümergemeinschaften Einstellhalle X1 und allgemeine Fläche X1 [...] als Klägerinnen auf. Nach der Berichtigung der Parteibezeichnung waren es dann die Stockwerkeigentümergemeinschaft und die Miteigentümergemeinschaften Einstellhalle X1 und allg. Fläche X1, wobei diese beiden – denn eine Unterscheidung zwischen den beiden Miteigentümergemeinschaften wird nicht gemacht – aus einzelnen Miteigentümern, wie sie nach dem Vermerk «bestehend aus:» aufgezählt werden, bestehen.
7.2 Nach Art. 221 Abs. 1 lit. a ZPO enthält die Klageschrift die Bezeichnung der Parteien und ihrer allfälligen Vertreter. Die genaue Bezeichnung der Prozessparteien, namentlich auch der klagenden Partei, ist eine zentrale Voraussetzung für die Prüfung ihrer  Prozessfähigkeit wie auch ihrer Legitimation. Parteien und Vertreter sind daher so zu bezeichnen, dass über ihre Identität kein Zweifel besteht. Bei natürlichen Personen erfordert dies regelmässig die Angabe von Name, Vorname und Adresse. Klarheit über die Identität der Partei kann sich etwa auch aus dem Streitgegenstand ergeben; diesfalls, d.h., wenn weder für das Gericht noch für die Parteien die Gefahr einer Verwechslung besteht, ist eine Berichtigung unklarer Parteibezeichnungen zulässig. Kann eine ungenaue Bezeichnung hingegen nicht korrigiert werden, weil die Identität einer Partei unklar ist, ist auf die Klage nicht einzutreten. Die Berichtigung einer Parteibezeichnung ist vom Parteiwechsel zu unterscheiden und darf nicht zu einem solchen führen. Ein Parteiwechsel ist - unter Vorbehalt besonderer gesetzlicher Bestimmungen oder der Veräusserung des Streitobjekts – nach Art. 83 Abs. 1 und 4 ZPO nur mit dem Einverständnis der Gegenpartei zulässig (4A_242/2016 vom 5. Oktober 2016, E. 3.4 mit weiteren Hinweisen).
Die Parteibezeichnung ist zu berichtigen, wenn die Identität einer Partei trotz der ungenauen Angaben feststeht und die Partei die gleiche bleibt. Eine Berichtigung der Parteibezeichnung ist selbst dann zulässig, wenn sich die irrtümliche Bezeichnung auf eine dritte, existierende Person bezieht, aber aufgrund der Umstände klar ist, dass nicht diese, sondern eine andere Partei eingeklagt werden soll. Klagt eine nicht existierende Partei, oder wird eine solche eingeklagt, fehlt eine Prozessvoraussetzung und auf die Klage ist nicht einzutreten (Christoph Leuenberger in: Thomas Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Zürich 2016, Art. 221 N 19). Bei den Beispielen aus der Praxis wird sodann nebst der Bedingung, dass keine Zweifel über die Identität der Partei bestehen darf, immer verlangt, dass die betreffenden Personen in der Klageschrift genannt werden, so bei der Einzelfirma und der Person des Inhabers, bei den «Erben des H.S.» und den einzelnen Erben, beim Verstorbenen und den Erben, bei den Gesellschaftern einer einfachen Gesellschaft und der effektiv bestehenden Kollektivgesellschaft (a.a.O., N 22).
7.3.1 Im vorliegenden Fall sind als Klägerinnen Ziffer 2 die Miteigentümergemeinschaften Einstellhalle X1 und allgemeine Fläche X1 [...] aufgetreten. Miteigentümergemeinschaften sind keine prozess- und parteifähige Rechtssubjekte. Sie sind keine existierende Parteien. Nach den erwähnten Beispielen sind Berichtigungen der Parteibezeichnung zulässig, wenn die betreffenden Personen in der Klageschrift genannt werden. Dies war vorliegend nicht der Fall. Vielmehr erfolgte die nachbessernde Protokollerklärung, mit welcher die einzelnen Miteigentümer genannt wurden, erst nachdem die Beklagte in der Klageantwort auf die fehlende Partei- und Prozessfähigkeit einer Miteigentümergemeinschaft hingewiesen und bereits Nichteintreten auf die Klage beantragt hatte. Im Ergebnis wurde damit die Klägerschaft ausgewechselt. Ohnehin unklar geblieben ist das Verhältnis zwischen den beiden Miteigentümergemeinschaften Einstellhalle X1 und allgemeine Fläche X1. Sind diese gemeinsam als eine einzige klagende Partei aufgetreten oder eben doch nebeneinander als zwei verschiedene Parteien? Für ersteres spricht, dass sie bei der Nummerierung der Klägerinnen gemeinsam als zweite Klagepartei aufgeführt wurden und in den Anträgen von einer Klägerin Ziffer 2 gesprochen wird. Zudem bezieht sich die berichtigende Ergänzung zu den Parteien «bestehend aus:» mit der Aufzählung der Miteigentümer auf beide Miteigentümergemeinschaften. Für die zweite Variante spricht, dass die Vorinstanz eine Notwendigkeit einer Dreiteilung der Forderungen erkannt hat, was drei verschiedene Rechtsträger voraussetzt. Bewirkt wurde diese Folgerung eben gerade dadurch, dass die Parteibezeichnung auch nach der Berichtigung noch immer nicht eindeutig war. Auch in der Beschwerde wird vom Ansatz ausgegangen, dass die beiden Miteigentümergemeinschaften separate Parteien waren, von denen nun die eine, die Miteigentümergemeinschaft allgemeine Fläche X1, ihre Ansprüche im Beschwerdeverfahren nicht mehr weiterverfolgt. Aus alldem ergibt sich, dass über die Identität der Klagepartei Ziffer 2 auch nach der Berichtigung alles andere als Klarheit bestand. Die Vorinstanz hat die Berichtigung zu Recht abgelehnt und ist insofern zu Recht auf die Klage nicht eingetreten. Demgegenüber ist eigentlich genau so klar und unbestritten, dass die Stockwerkeigentümergemeinschaft Steinenstrasse prozess- und parteifähig ist und auf ihre Klagen einzutreten war.
7.3.2 An diesem Ergebnis vermögen die Vorbringen der Beschwerdeführer nichts zu ändern. Es trifft zwar zu, dass der Vorderrichter aufgrund der Klagebegründung, den Akten und der Parteibefragung hätte erkennen können, dass die Miteigentümergemeinschaft allgemeine Fläche X1 nicht Partei ist. Es ist allerdings nicht Aufgabe des Richters, aus den Prozessakten die in der Sache legitimierte Partei zu ermitteln. Vielmehr ist es die Klage, welche die Prozesssubjekte bezeichnet. Es ist der Kläger, der sich selbst als Partei konstituiert (Daniel Willisegger in: Karl Spühler et al. [Hrsg.], Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, Basel 2013, Art. 221 N 5). Dass die allgemeine Fläche X1 auch in der Berichtigung noch als Klägerin aufgeführt worden ist, verursacht eine Unklarheit über die Klägerschaft, zumal die beiden Miteigentümergemeinschaften nicht dieselben Mitglieder haben. Das redaktionelle Versehen, auf welches die Beschwerdeführer hinweisen, hat diese Unklarheit mitverursacht. Die Unklarheit wird indessen nicht aufgehoben, wenn später auf ihre Ursache hingewiesen wird. Offen ist schliesslich auch, woraus die Beschwerdeführer ableiten, mit der in den Rechtsbegehren 2 und 4 genannten «Klägerin Ziff. 2» sei die Miteigentümergemeinschaft Einstellhalle X1 und nicht die Miteigentümergemeinschaft allgemeine Fläche X1 gemeint gewesen. Wären die Miteigentümer einer der beiden oder beider Gemeinschaften gemeint gewesen, hätte es ohnehin, «zugunsten der Kläger» heissen müssen. Sofern die beiden Miteigentümergemeinschaft zusammen eine einzige klagende Partei gewesen wären, wäre der Umstand, dass im Beschwerdeverfahren als zweite Klagepartei nur noch eine Miteigentümergemeinschaft auftritt, einem erneuten Parteiwechsel gleichzusetzen. Auch ein solcher erneuter Wechsel ginge über eine Rechtskontrolle des erstinstanzlichen Entscheids hinaus und käme einer Fortführung des erstinstanzlichen Prozesses mit neuen Vorbringen gleich. Insofern würde sich auch die Frage stellen, ob auf die Beschwerde überhaupt einzutreten ist, da diese von einer anderen Partei als der im erstinstanzlichen Verfahren beteiligten ergriffen worden wäre.
7.3.3 In Bezug auf die geltend gemachten Pfandansprüche ist schliesslich festzuhalten, dass weder im Gesetz noch in der Verwaltungs- und Nutzungsordnung der Miteigentümergemeinschaft Einstellhalle X1 ein Anspruch der Miteigentümergemeinschaft auf ein Pfandrecht für Kosten vorgesehen ist. Folglich gibt es für die Eintragung auch keine Fristen, welche mit der superprovisorischen Verfügung des Amtsgerichtspräsidenten von Thal-Gäu vom 23. Februar 2016 hätte gewahrt werden müssen. Damals ist die vorläufige Vormerkung übrigens ebenfalls zugunsten der Miteigentümergemeinschaften Einstellhalle X1 und allgemeine Fläche X1 und nicht zugunsten der einzelnen Miteigentümer der Einstellhalle X1 erfolgt. Die Klage der Miteigentümer auf definitive Eintragung des definitiven Pfandrechts wäre somit abzuweisen gewesen, auch wenn darauf eingetreten worden wäre.
8. Wie bereits festgehalten, ist die Vorinstanz zu Recht auf die Klagen der Stockwerkeigentümergemeinschaft Steinenstrasse eingetreten, und zwar sowohl hinsichtlich der Forderung wie auch des Pfandanspruchs. Zu Recht hat sie allerdings auch verlangt, dass für jeden Streitgenossen ein eigenes Rechtsbegehren gestellt werden muss und die Forderungen individuell zu substantiieren sind. Zwar ist es nach den Eigentumsverhältnissen und der Verwaltungs- und Nutzungsordnung der Stockwerkeigentümergemeinschaft Steinenstrasse (Klagebeilage 5) sowie der  Nutzungsordnung der Miteigentümergemeinschaft allgemeine Fläche X1 (Klagebeilage 20) richtig, dass die Kosten der allgemeinen Fläche X1 von den Stockwerkeigentümern des Wohnhauses Steinenstrasse (GB Nr. 4) (mit-)getragen werden – zusammen mit den Stockwerkeigentümern der beiden anderen Wohnhäuser [...] [...] und [...] (GB Nrn. 2 und 3) - und eine gemeinsame Rechnung geführt wird, indem die Kosten der allgemeinen Fläche X1 in der Rechnung der Stockwerkeigentümergemeinschaft(en) belastet werden. Richtigerweise wurden sodann für die Stockwerkeigentümergemeinschaft und für den Miteigentumsanteil der Beklagten an der Einstellhalle X1 zwar zwei separate Rechnungen geführt und so ein Kostentotal pro Objekt festgehalten, schlussendlich aber dann doch ein Total der Kosten zulasten der Beklagten errechnet (Betriebskostenabrechnungen Klagebeilagen 6 und 17). Dem entspricht, dass nur ein Eigentümerkonto geführt wurde (Klagebeilage 18), das sämtliche Gutschriften und Belastungen des jeweiligen Eigentümers erfasst, nicht aber bezüglich der Herkunft der Kosten nach Stockwerkeigentümergemeinschaft und Miteigentümergemeinschaft Einstellhalle X1 und dem Adressaten der jeweiligen Zahlung unterscheidet. Eine genaue Aufteilung der Kosten bzw. der Forderungen der Stockwerkeigentümergemeinschaft und der Miteigentümergemeinschaft Einstellhalle X1 bzw. eben deren einzelnen Miteigentümern wird so verunmöglicht. Die Aufteilung nach Prozenten der Gesamtkosten zu 94% zulasten der Stockwerkeigentumseinheit und zu 6% zulasten des Miteigentumsanteils mag zwar praktikabel erscheinen, genügt aber den Anforderungen an die Substantiierung der individuellen Forderung der Stockwerkeigentümergemeinschaft sowie der Miteigentümergemeinschaft Einstellhalle X1 und insbesondere eines jeden einzelnen Miteigentümers nicht. Schliesslich haben auch nicht alle Miteigentümer der Einstellhalle X1 gleich hohe Kosten zu tragen. Verschiedene Miteigentumsanteile gehören mehreren Personen und einige Miteigentümer haben mehrere Miteigentumsanteile. Scheitert aber die Ausscheidung und ziffernmässige Bestimmung der Forderung der Stockwerkeigentümergemeinschaft, so kann auch die Pfandsumme für den hier grundsätzlich bestehenden Anspruch auf Eintragung des Grundpfandes nicht bestimmt werden. Dementsprechend kann auch die Forderung der Miteigentümergemeinschaft der Einstellhalle X1 bzw. derer einzelner Miteigentümer nicht bestimmt werden, selbst wenn auf deren Klage hätte eingetreten werden können.
9. Der Amtsgerichtspräsident hatte mehrere Klagen mehrerer Kläger zu beurteilen. Dennoch ist sein Entscheid, die Klage abzuweisen, soweit darauf eingetreten wird, im Ergebnis nicht zu beanstanden. Die Beschwerde der Stockwerkeigentümergemeinschaft Steinenstrasse ist daher abzuweisen, diejenige der Miteigentümer der Eigentümergemeinschaft Einstellhalle X1 ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens mit einer Entscheidgebühr von CHF 1'500.00 vorerst je rund zur Hälfte auf die Stockwerkeigentümergemeinschaft Steinenstrasse und die Miteigentümergemeinschaft Einstellhalle X1 zu verteilen, der Einfachheit für erstere zu CHF 744.00 und für letztere zu CHF 756.00. Träger der Kosten der Einstellhalle X1 sind deren Miteigentümer. Von einer Aufteilung nach Miteigentumsanteilen ist abzusehen, da der Aufwand für jeden Miteigentümer derselbe war. Die im Rubrum aufgeführten 36 Miteigentümer haben somit je CHF 21.00 der Gerichtskosten zu übernehmen. Anzumerken ist, dass die Eigentümer von GB Nr. 46 in der Klage nicht erwähnt werden, weshalb ihnen keine Kosten auferlegt werden. Zudem haben die Beschwerdeführer der Gegenpartei für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung zu bezahlen, die antragsgemäss auf CHF 2‘115.35 (inkl. Auslagen und MwSt.) festgesetzt wird. An diese haben die Stockwerkeigentümergemeinschaft wiederum rund die Hälfte, also CHF 1'035.35 und die Miteigentümer der Einstellhalle X1 zusammen total CHF 1'080.00 bzw. jeder einzelne Miteigentümer der im Rubrum aufgeführten Miteigentümer je CHF 30.00 zu bezahlen.