Decision ID: 5d7ae50a-48fb-4496-acfd-4167af2ffdbb
Year: 2018
Language: de
Court: BE_VB
Chamber: BE_VB_006
Canton: BE
Region: Espace_Mittelland
Law Area: public_law

Sachverhalt
A.
Gestützt auf den öffentlich beurkundeten Kaufvertrag vom 18. Mai 2015 erwar-
ben A._ und B._ das Grundstück C._-Gbbl. Nr. 1000 zu je 1⁄2
Miteigentum. Mit Datum vom 10. Juli 2015 stellten A._ und B._ beim
zuständigen Grundbuchamt ein Gesuch um nachträgliche Steuerbefreiung sowie
Stundung der Handänderungssteuer für selbstgenutztes Wohneigentum. Mit Ver-
fügung vom 21. Juli 2015 veranlagte das Grundbuchamt die Handänderungs-
steuer in der Höhe von Fr. 13‘293.45 und stundete die Steuer für die Dauer von
drei Jahren ab Datum des Grundstückerwerbs. Für die gestundete Handände-
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rungssteuer wurde ein gesetzliches Grundpfandrecht errichtet und im Grundbuch
eingetragen.
Am 15. Februar 2018 reichten A._ und B._ dem Grundbuchamt das
Formular zum Nachweis des selbstgenutzten Wohneigentums im Hinblick auf die
beantragte nachträgliche Befreiung von der gestundete Handänderungssteuer
sowie die Hauptwohnsitzbestätigungen der Einwohnergemeinde C._ ein.
Auf Rückfrage des Grundbuchamtes hin teilten sie diesem mit Schreiben vom 8.
März 2018 mit, im Dachgeschoss des von ihnen seit Bezug im Dezember 2015
ununterbrochen und persönlich genutzten Hauses befinde sich eine separate
Wohnung, welche sie seit dem 15. Juni 2016 an Dritte vermieten.
Mit Verfügung vom 13. März 2018 wies das Grundbuchamt das Gesuch um
nachträgliche Steuerbefreiung vom 10. Juli 2015 ab, hob die Stundungsverfü-
gung vom 21. Juli 2015 auf und legte A._ und B._ die gestundete
Handänderungssteuer samt Zins und Gebühren zur Bezahlung auf.
B.
Gegen die Verfügung des Grundbuchamtes vom 13. März 2018 erheben
A._ und B._ (nachfolgend: die Beschwerdeführenden) mit Datum
vom 3. April 2018 Beschwerde bei der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion
des Kantons Bern (JGK).
Das Grundbuchamt beantragt in seiner Beschwerdevernehmlassung vom
13. April 2018 die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge und die Bestäti-
gung der angefochtenen Verfügung.
Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den Erwä-
gungen einzeln eingegangen.

Die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion zieht in Erwägung:
1.
1.1 Nach Art. 26 Abs. 1 des Gesetzes vom 18. März 1992 betreffend die Han-
dänderungssteuer (HG; BSG 215.326.2) richtet sich das Rechtsmittelverfahren
nach den Bestimmungen des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungs-
rechtspflege (VRPG; BSG 155.21). Art. 27 HG enthält für Verfügungen der
Grundbuchämter über die nachträgliche Steuerbefreiung keine Rechtspflegebe-
stimmungen. In Anwendung von Art. 62 Abs. 1 Bst. a VRPG beurteilt die JGK
Verfügungen der Grundbuchämter. Die JGK ist damit für die Beurteilung der vor-
liegenden Beschwerde gegen die Verfügung des Grundbuchamtes vom 13.
März 2018 zuständig.
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1.2 Grundsätzlich ist zur Beschwerdeführung befugt, wer vor der Vorinstanz
am Verfahren teilgenommen hat, durch die angefochtene Verfügung besonders
berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung
hat (Art. 65 Abs. 1 VRPG). Die Beschwerdeführenden sind durch die angefoch-
tene Verfügung beschwert und daher zur Beschwerdeführung befugt. Auf die im
Übrigen form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.
2. Beim Erwerb eines Grundstücks ist dem Kanton Bern grundsätzlich eine
Handänderungssteuer zu entrichten (Art. 1 i.V.m. 4 und 5 HG). Die Steuer wird
vom Grundbuchamt aufgrund der Selbstdeklaration der steuerpflichtigen Person
und der bei der Grundbuchanmeldung eingereichten Ausweise veranlagt (Art. 16
und 17 Abs. 1 HG).
Gestützt auf Art. 11a HG kann die Erwerberin oder der Erwerber eines Grund-
stücks bei der Grundbuchanmeldung ein Gesuch um eine nachträgliche Steuer-
befreiung stellen, wenn sie oder er das Grundstück als Hauptwohnsitz nutzen
will. Erscheint das Gesuch nicht von vornherein aussichtslos, stundet das Grund-
buchamt die Handänderungssteuer auf den ersten Fr. 800‘000.– der Gegenleis-
tung für den Erwerb des Grundstücks für maximal vier Jahre ab Grundstückser-
werb (Art. 11a Abs. 2 und 3 i.V.m. Art. 17 Abs. 2 HG).
Die gestundete Steuer wird nicht erhoben, wenn das Grundstück der Erwerberin
oder dem Erwerber als Hauptwohnsitz dient und von dieser oder diesem wäh-
rend mindestens zweier Jahre ununterbrochen, persönlich und ausschliesslich
zum Wohnzweck genutzt wird (Art. 11b Abs. 1 HG). Dabei muss der Hauptwohn-
sitz innert einem Jahr ab Grundstückserwerb in der entsprechenden Baute be-
gründet werden, wenn diese bereits besteht. Muss die Baute noch erstellt wer-
den, hat der Bezug innert zwei Jahren ab Grundstückserwerb zu erfolgen
(Art. 11b Abs. 2 HG). Diese Fristen verlängern sich um die Dauer einer allfälligen
Erstreckung gemäss Art. 11b Abs. 2 HG.
Die Erwerberin oder der Erwerber hat gegenüber dem Grundbuchamt vor Ablauf
der Stundung unaufgefordert den Nachweis zu erbringen, dass alle Vorausset-
zungen zur Steuerbefreiung gemäss Art. 11b HG erfüllt sind oder zum Zeitpunkt
des Ablaufs der Stundung erfüllt sein werden (Art. 17a Abs. 1 HG). Sind die Vo-
raussetzungen zur Steuerbefreiung erfüllt, heisst das Grundbuchamt das Gesuch
um eine nachträgliche Steuerbefreiung gut (Art. 17a Abs. 2 HG). Kommt das
Grundbuchamt zum Schluss, dass die Voraussetzungen zur Steuerbefreiung
nicht erfüllt sind, weist es das Gesuch ab und hebt die Stundung auf (Art. 17a
Abs. 3 HG).
3.
3.1 Angefochten ist vorliegend die Verfügung des Grundbuchamtes vom
13. März 2018, mit welcher das Grundbuchamt das Gesuch der Beschwerdefüh-
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renden um nachträglichen Steuerbefreiung mit der Begründung abwies, die Vo-
raussetzungen von Art. 11b Abs. 1 HG seien nicht erfüllt.
Die Beschwerdeführenden bringen in ihrer Beschwerde vom 3. April 2018 vor,
das gemeinsam erworbene Grundstück diene ihnen als Hauptwohnsitz im Sinne
von Art. 11b Abs. 1 HG, da sie keinen anderen Wohnsitz hätten und keine Zweit-
oder Ferienwohnung besässen. Ihren Wohnsitz hätten sie seit Bezug im Dezem-
ber 2015, also während mindestens zweier Jahre ununterbrochen und persönlich
genutzt. Ohne Unterbruch hätten sie mit ihrer Tochter zwei der drei Stockwerke
persönlich genutzt. In welchem Zeitraum sie die Wohnung unter dem Dach ver-
mietet hätten, hätten sie dem Grundbuchamt in ihrem Schreiben vom 8. März
2018 dargelegt. Die Liegenschaft würden sie ausschliesslich zum Wohnzweck
nutzen. Es sei keine andere Nutzung als die des Bewohnens erfolgt. Die Voraus-
setzungen von Art. 11b Abs. 1 HG seien deshalb erfüllt.
Die Beschwerdeführenden sind im Weiteren der Auffassung, die Interpretation
des Grundbuchamtes, wonach es auf dem Grundstück keine andere Nutzungen,
z.B. keine durch Dritte bewohnte Miet- oder Einliegerwohnung geben dürfe, wei-
che vom Wortlaut von Art. 11b Abs. 1 HG ab. Diese Bestimmung schliesse mit
der zwingenden Voraussetzung «Wohnzweck» jede andere Nutzung als die des
Bewohnens aus. Der Gesetzgeber habe mit dieser Formulierung kommerziell
genutzte Liegenschaften, Geschäftshäuser, Betriebe und dergleichen ausge-
schlossen, nicht aber Miet- oder Einliegerwohnungen. Der Formulierung «aus-
schliesslich zum Wohnzweck zu nutzen» könne die Voraussetzung einer dauern-
den Selbstnutzung alleine durch die Eigentümerschaft nicht entnommen werden.
Absicht und politischer Wille des Gesetzgebers sei die steuerliche Entlastung von
Bürgern und Familien des Mittelstandes beim Erwerb einer Liegenschaft gewe-
sen. Für diese sei ein Eigenheim oftmals nur dank einer an Dritte vermieteten
Einliegerwohnung finanziell tragbar.
3.2 Das Grundbuchamt hält den Beschwerdeführenden entgegen, eine nach-
trägliche Steuerbefreiung nach Art. 11b Abs. 1 HG sei nur möglich, wenn das
Grundstück ausschliesslich als Hauptwohnsitz der um Steuerbefreiung nachsu-
chenden Personen und derjenigen, welche mit ihnen in einem Haushalt leben,
genutzt werde, also insbesondere keine sachenrechtlich nicht ausgeschiedenen
Miet- oder Einliegerwohnungen an Dritte vermietet seien. Entgegen der Darstel-
lung der Beschwerdeführenden schliesse die Nutzung zu Wohnzwecken sehr
wohl die Nutzung als Miet- oder Einliegerwohnungen aus. Die Vermietung sei
aus Sicht des Eigentümers kein Wohnzweck, sondern ein kommerzieller Zweck.
Das Grundbuchamt verweist dabei auf den Vortrag der Kommission des Grossen
Rates vom 4. März 2013 für die Initiative «Schluss mit gesetzlicher Verteuerung
der Wohnkosten für Mieter und Eigentümer» zur Änderung des HG.
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Das Grundbuchamt führt weiter aus, mit dieser Regelung werde die Förderung
des selbstgenutzten Wohneigentums nach Art. 24 Abs. 3 der Verfassung des
Kantons Bern (KV; BSG 101.1) angestrebt. Die Gewährung der Steuerbefreiung
bei teilweise fremdgenutztem Grundeigentum würde diesem Ziel zuwiderlaufen.
Die steuerliche Privilegierung der Anschaffung von (teilweisen) Renditeimmobi-
lien entspräche nicht der Intention des Gesetzgebers. Beim Erwerb von Grund-
stücken mit mehreren Wohneinheiten habe der Gesetzgeber eine (teilweise)
Steuerbefreiung nur zulassen wollen, wenn eine sachenrechtliche Aufteilung vor-
genommen werde. Auf diese Weise werde sichergestellt, dass nur die effektiv
selbst genutzten Grundstücke (Stockwerk- oder Miteigentumsanteile mit entspre-
chender Nutzungs- und Verwaltungsordnung) von der Steuerbefreiung profitie-
ren, diese also zielgenau eingesetzt werde, wobei die entsprechende Aufteilung
durch die Bildung von Stockwerk- oder Miteigentum die erforderliche Klarheit,
Erkennbarkeit und Dauerhaftigkeit aufweise.
3.3 Der Sinngehalt einer Norm ist durch Auslegung zu ermitteln. Ausgangs-
punkt jeder Auslegung ist der Wortlaut. Vom Wortlaut kann abgewichen werden,
wenn aufgrund der weiteren Auslegungselemente triftige Gründe für die Annah-
me bestehen, dass er nicht den wahren Sinn der Vorschrift wiedergibt (zur Aus-
legungsmethodik statt vieler BVR 2013 S. 151 E. 3.3, 2013 S. 173 E. 4.3, 2012
S. 401 E. 3.3, 2011 S. 183 E. 4.3.1 je mit Hinweisen).
Der Wortlaut von Art. 11b Abs. 1 HG lautet wie folgt: «Die gestundete Steuer
gemäss Artikel 11a Absatz 1 wird nicht erhoben, wenn das Grundstück der Er-
werberin oder dem Erwerber als Hauptwohnsitz dient. Ein Hauptwohnsitz ist von
der Erwerberin oder vom Erwerber während mindestens zweier Jahre ununter-
brochen, persönlich und ausschliesslich zum Wohnzweck zu nutzen». Der Wort-
laut verlangt also, dass der Hauptwohnsitz von der Erwerberin bzw. vom Erwer-
ber ununterbrochen, persönlich und ausschliesslich zum Wohnzweck zu nutzen
ist.
Zu Recht verweist das Grundbuchamt in diesem Zusammenhang auf den Vortrag
der Kommission des Grossen Rates vom 4. März 2013 für die Initiative «Schluss
mit gesetzlicher Verteuerung der Wohnkosten für Mieter und Eigentümer» zur
Änderung des Gesetzes betreffend die Handänderungssteuer (Tagblatt des
Grossen Rates des Kantons Bern 2013/3, Beilage 17). Diesem sind folgende
Ausführungen zu Art. 11b Abs. 1 HG zu entnehmen (S. 5): «Der Erwerber muss
das ganze Grundstück als Wohneigentum selbst nutzen. Das bedeutet, dass der
Erwerb eines Mehrfamilienhauses, in dem der Erwerber bloss eine oder mehrere
Wohnungen selbst bewohnt, nicht steuerbefreit ist. Dasselbe gilt, wenn ein
Wohn- und Geschäftshaus erworben wird. Wohnt der Erwerber darin und vermie-
tet er Teile desselben (Geschäfts- und/oder Wohnräume), liegt keine vollumfäng-
liche Selbstbewohnung vor. [...] Die Steuerbefreiung gilt ausschliesslich für selbst
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bewohntes Wohneigentum, nicht aber dann, wenn auf demselben Grundstück
Geschäftsräume mitbenutzt werden oder andere Personen (auch Angehörige) in
einer anderen Wohneinheit wohnen. Anders ist in diesen Fällen bloss zu ent-
scheiden, wenn vor dem fraglichen Eigentumsübergang auf dem fraglichen
Grundstück Stockwerkeigentum begründet wurde und der Erwerber eine solche
Einheit vollständig selbst bewohnt».
Der Sinn und Zweck der Bestimmung ist die Förderung des selbstbewohnten
Wohneigentums. Die nachträgliche Steuerbefreiung soll nach dem eindeutigen
Willen des Gesetzgebers nur denjenigen Erwerberinnen und Erwerbern gewährt
werden, die das erworbene Grundstück vollumfänglich selbst bewohnen – oder
aber eine sachenrechtliche Aufteilung durch die Bildung von Stockwerk- oder
Miteigentum vornehmen und eine solche Einheit vollständig selbst bewohnen.
3.4 Nach den zitierten Materialien ist offensichtlich, dass die Ansicht der Be-
schwerdeführenden, wonach trotz der Vermietung eines Teils des Grundstückes
Art. 11b Abs. 1 HG anwendbar bleibt, nicht zutrifft. Vielmehr ist dem Grundbuch-
amt beizustimmen, dass es sich bei der Vermietung um einen kommerziellen
Zweck handelt und die Liegenschaft damit nicht ausschliesslich Wohnzwecken
im Sinne dieser Bestimmung dient.
Da die Beschwerdeführenden nicht das ganze Grundstück während mindestens
zweier Jahre ununterbrochen, persönlich und ausschliesslich zum Wohnzweck
genutzt haben, sind die Voraussetzungen zur Steuerbefreiung vorliegend nicht
erfüllt. Dass das Grundbuchamt das Gesuch der Beschwerdeführenden um
nachträgliche Steuerbefreiung abgewiesen und die Stundung aufgehoben hat, ist
somit nicht zu beanstanden (vgl. Art. 17a Abs. 3 HG).
Die Beschwerde erweist sich nach dem Gesagten als unbegründet und ist abzu-
weisen.
4. Bei diesem Ausgang des Verfahrens haben die unterliegenden Beschwer-
deführenden die entstandenen Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1
VRPG). Ersatzfähige Parteikosten sind keine angefallen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m.
Art. 104 Abs. 1 und 3 VRPG).
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Demnach entscheidet die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens vor der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendi-
rektion in der Höhe von pauschal Fr. 2’000.– werden A._ und B._ zur
Bezahlung auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung erfolgt, sobald dieser
Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist.
3.
Parteikosten werden keine gesprochen.