Decision ID: 229fe82a-e04d-4ae3-bdac-9a209d2cc1ad
Year: 2006
Language: de
Court: CH_BGer
Chamber: CH_BGer_010
Canton: CH
Region: Federation
Law Area: civil_law

Sachverhalt:
Sachverhalt:
A. A.a Mit Zahlungsbefehl des Betreibungsamts Felben-Wellhausen vom 1. Juni 2005 leitete der Staat Thurgau gegen X._ für ausstehende Grundstückgewinnsteuern zuzüglich Zins und Kosten die Betreibung auf Verwertung eines Grundpfands ein (Betreibung Nr. xxxx). Als Pfand wurde das Stockwerkeigentum Nr. yyyy an der Strasse S._ in T._ (7-Zimmer-Wohnung Nr. 2 im ersten und zweiten Obergeschoss) angegeben. Der von X._ erhobene Rechtsvorschlag wurde rechtskräftig beseitigt. Am 22. November 2005 stellte der Staat Thurgau das Verwertungsbegehren. Das Betreibungsamt Felben-Wellhausen beauftragte daraufhin G._ mit der Schätzung des Pfandobjekts. Die Schätzung wurde am 6. April 2006 erstattet, wobei der Gutachter festhielt, die 7-Zimmer-Wohnung sei in der Stockwerkeigentumsbegründung anders dargestellt als tatsächlich realisiert. Er habe gemäss der Darstellung in der Stockwerkeigentumsbegründung gerechnet. Der Ausbau sei einfach und teilweise unvollständig. Bei einem Substanzwert von Fr. 769'069.-- und einem Ertragswert von Fr. 548'276.--, einschliesslich notwendiger kurzfristiger Investitionen von Fr. 140'000.--, gelangte der Gutachter auf einen Verkehrswert von Fr. 636'593.--, was nach Abzug der Investitionen von Fr. 140'000.-- einen Schätzwert von gerundet Fr. 495'000.-- ergab. Sodann nahm G._ eine zweite Schätzung vor, die auf der Annahme einer Fertigstellung gemäss Stockwerkeigentumsbegründung basierte und einen Verkehrswert von Fr. 1'195'000.-- ergab.
A.b Am 19. April 2006 teilte das Betreibungsamt Felben-Wellhausen den Parteien mit, aufgrund der Schätzung habe es festgestellt, dass gar kein Stockwerkeigentum vorliege. Die beiden im Jahr 2002 im Grundbuch eingetragenen Stockwerkeinheiten seien räumlich anders verbunden beziehungsweise getrennt. Vom Erdgeschoss (Einheit Y._) führe eine breite Holztreppe in das erste Obergeschoss und eine weitere Treppe in das zweite Obergeschoss (Einheit X._). Sämtliche Schlafzimmer und Nasszellen der Familie Y._ befänden sich in der Einheit X._. Die Verbindungstreppe vom Erdgeschoss zum Obergeschoss sei im Plan zur Stockwerkeigentumsbegründung gar nicht eingetragen; dafür sei dort neben dem Treppenaufgang im ersten Obergeschoss eine Tür zur daneben liegenden Maisonette-Wohnung eingezeichnet, wo tatsächlich gar kein Durchgang bestehe. Die Maisonette-Wohnung wie auch der dazugehörige Treppenaufgang aussen sowie der Balkon seien immer noch im Rohbau. Aufgang und Balkon würden über kein Geländer verfügen und seien als Zugang zur Einheit X._ zufolge der fehlenden Sicherung gefährlich. Es liege kein Stockwerkeigentum vor, sondern lediglich Miteigentum. Die Beurkundung sei in wesentlichen Teilen unrichtig. Die eingeleitete Betreibung könne deshalb nicht weitergeführt werden, weshalb sie aufzuheben sei.
A.c In der Folge stellte das Grundbuchamt fest, der Eintrag des Stockwerkeigentums sei nicht vor Erstellung der Baute erfolgt, weshalb keine entsprechende Anmerkung ins Grundbuch habe aufgenommen werden können. Eine Rückführung des Stockwerkeigentums in ordentliches Miteigentum gemäss Art. 33c GBV sei daher nicht möglich. Vielmehr seien die Stockwerkeinheiten rechtmässig im Grundbuch eingetragen, dann jedoch nicht nach den Plänen fertig ausgebaut worden. Somit bestehe ein pfändbares Objekt, das wohl auch verwertet werden könne. Am 5. Mai 2006 teilte das Betreibungsamt den Parteien unter dem Titel "Wiederaufnahme des Betreibungsverfahrens" die Auffassung des Grundbuchamts mit, schloss sich dieser an und legte die betreibungsamtliche Schätzung für das Pfandobjekt auf Fr. 495'000.-- fest.
A.c In der Folge stellte das Grundbuchamt fest, der Eintrag des Stockwerkeigentums sei nicht vor Erstellung der Baute erfolgt, weshalb keine entsprechende Anmerkung ins Grundbuch habe aufgenommen werden können. Eine Rückführung des Stockwerkeigentums in ordentliches Miteigentum gemäss Art. 33c GBV sei daher nicht möglich. Vielmehr seien die Stockwerkeinheiten rechtmässig im Grundbuch eingetragen, dann jedoch nicht nach den Plänen fertig ausgebaut worden. Somit bestehe ein pfändbares Objekt, das wohl auch verwertet werden könne. Am 5. Mai 2006 teilte das Betreibungsamt den Parteien unter dem Titel "Wiederaufnahme des Betreibungsverfahrens" die Auffassung des Grundbuchamts mit, schloss sich dieser an und legte die betreibungsamtliche Schätzung für das Pfandobjekt auf Fr. 495'000.-- fest.
B. B.a Gegen diese Verfügung erhob X._ Beschwerde. Er machte im Wesentlichen geltend, eine Schätzung sei gar nicht möglich, weil die tatsächliche Situation nicht derjenigen gemäss Grundbuch entspreche. Mit Verfügung vom 21. Juni 2006 wies das Gerichtspräsidium Frauenfeld die Beschwerde ab. Es erwog zur Hauptsache, die vom Gutachter dargelegten Eckdaten der Schätzung seien nicht zu beanstanden; sie würden von X._ denn auch nicht gerügt.
B.b Die vom Schuldner dagegen beim Obergericht des Kantons Thurgau als kantonale Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs eingereichte Beschwerde hatte keinen Erfolg. Mit Entscheid vom 14. August 2006 wurde das Rechtsmittel abgewiesen, soweit darauf einzutreten war.
B.b Die vom Schuldner dagegen beim Obergericht des Kantons Thurgau als kantonale Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs eingereichte Beschwerde hatte keinen Erfolg. Mit Entscheid vom 14. August 2006 wurde das Rechtsmittel abgewiesen, soweit darauf einzutreten war.
C. X._ hat dagegen am 8. September 2006 bei der Schuldbetreibungs- und Konkurskammer des Bundesgerichts Beschwerde eingereicht und beantragt die Aufhebung des angefochtenen Urteils. Sodann stellt er das Gesuch um aufschiebende Wirkung.
Die obere Aufsichtsbehörde hat anlässlich der Aktenübersendung beantragt, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei (Art. 80 OG). Es wurden keine Vernehmlassungen eingeholt.

Die Kammer zieht in Erwägung:
Die Kammer zieht in Erwägung:
1. 1.1 Gemäss Art. 19 Abs. 1 SchKG bildet nur der Entscheid der oberen Aufsichtsbehörde Beschwerdeobjekt. Soweit der Beschwerdeführer den Entscheid der unteren Aufsichtsbehörde und die Verfügungen des Betreibungsamts kritisiert, kann darauf von vorneherein nicht eingetreten werden.
1.2 Das Bundesgericht ist an die tatsächlichen Feststellungen der Aufsichtsbehörde gebunden, d.h. dass die im angefochtenen Entscheid angeführten Tatsachen verbindlich sind und mit der Beschwerde nach Art. 19 SchKG nicht in Frage gestellt werden können (Art. 63 Abs. 2 in Verbindung mit Art. 81 OG; BGE 119 III 54 E. 2b S. 55; 124 III 286 E. 3b S. 288).
1.3 In der Beschwerdeschrift ist gemäss Art. 79 Abs. 1 OG anzugeben, welche Abänderung des angefochtenen Entscheids beantragt wird, und es ist kurz darzulegen, welche Bundesrechtssätze und inwiefern sie durch den angefochtenen Entscheid verletzt worden sind (BGE 119 III 49 E. 1).
1.3 In der Beschwerdeschrift ist gemäss Art. 79 Abs. 1 OG anzugeben, welche Abänderung des angefochtenen Entscheids beantragt wird, und es ist kurz darzulegen, welche Bundesrechtssätze und inwiefern sie durch den angefochtenen Entscheid verletzt worden sind (BGE 119 III 49 E. 1).
2. Die Vorinstanz hat erwogen, aus Art. 88 und Art. 154 SchKG ergebe sich vorab, dass das Betreibungsamt nicht befugt sei, von sich aus eine Betreibung einzustellen; entsprechende Entscheide seien den Gerichten vorbehalten, die nach Massgabe der gesetzlichen Vorgaben über eine Einstellung befänden. Sodann stehe fest, dass der Staat Thurgau die gesetzlichen Fristen für die Stellung des Verwertungsbegehrens eingehalten habe; eines Fortsetzungsbegehrens habe es nicht bedurft, da bei Betreibungen auf Pfandverwertung keine Pfändung notwendig sei und daher direkt zur Verwertung geschritten werden könne. Schliesslich sei der guten Ordnung halber auch festzustellen, dass der Zahlungsbefehl vom 1. Juni 2005 an keinem Mangel leide und damit gültig sei. Vor diesem Hintergrund erweise sich die Verfügung des Betreibungsamts vom 19. April 2006, mit der die Betreibung aufgehoben worden sei, demnach als rechtswidrig. Ob sie nichtig oder nur anfechtbar sei, könne dahingestellt bleiben, da die zu Unrecht erfolgte Einstellung des Betreibungsverfahrens als Rechtsverweigerung zu qualifizieren sei, die gemäss Art. 17 Abs. 3 SchKG jederzeit gerügt werden könne. Die Betreibung sei somit zu Recht weitergeführt worden und befinde sich folgerichtig im Verwertungsstadium.
Dagegen bringt der Beschwerdeführer lediglich vor, diese Ausführungen seien willkürlich und unverhältnismässig und die Begründung des Betreibungsamts werde ignoriert. Abgesehen davon, dass die Willkürrüge im Sinne von Art. 9 BV im Beschwerdeverfahren nach Art. 19 SchKG unzulässig ist und nur im Rahmen einer staatsrechtlichen Beschwerde hätte erhoben werden können (Art. 43 Abs. 1 i.V.m. Art. 81 OG; BGE 122 III 34 E. 1; 119 III 70 E. 2, je mit Hinweisen), setzt sich der Beschwerdeführer nicht einmal ansatzweise im Sinne von Art. 79 Abs. 1 OG mit dem angefochtenen Entscheid auseinander (E. 1.3 hiervor). Auf die Beschwerde kann in diesem Punkt nicht eingetreten werden.
Dagegen bringt der Beschwerdeführer lediglich vor, diese Ausführungen seien willkürlich und unverhältnismässig und die Begründung des Betreibungsamts werde ignoriert. Abgesehen davon, dass die Willkürrüge im Sinne von Art. 9 BV im Beschwerdeverfahren nach Art. 19 SchKG unzulässig ist und nur im Rahmen einer staatsrechtlichen Beschwerde hätte erhoben werden können (Art. 43 Abs. 1 i.V.m. Art. 81 OG; BGE 122 III 34 E. 1; 119 III 70 E. 2, je mit Hinweisen), setzt sich der Beschwerdeführer nicht einmal ansatzweise im Sinne von Art. 79 Abs. 1 OG mit dem angefochtenen Entscheid auseinander (E. 1.3 hiervor). Auf die Beschwerde kann in diesem Punkt nicht eingetreten werden.
3. 3.1 Weiter bemängelt der Beschwerdeführer, dass die Vorinstanz zu Unrecht davon ausgegangen sei, er habe nur sinngemäss eine neue Schätzung beantragt.
Das Obergericht hat dazu - zusammengefasst - ausgeführt, entgegen seiner Darstellung habe der Beschwerdeführer von seinem Recht, eine neue Schätzung durch einen Sachverständigen zu verlangen, innert der gesetzlichen Frist keinen Gebrauch gemacht. Vielmehr habe er sich auf den Standpunkt gestellt, das tatsächlich Gebaute stimme nicht mit den Stockwerkeigentumsplänen gemäss Grundbuch überein, weshalb eine Schätzung willkürlich sei. Damit habe er nur geltend gemacht, eine Schätzung sei angesichts des Auseinanderfallens von Plan und Wirklichkeit gar nicht möglich. Eine neue Schätzung habe er aufgrund seiner Argumentation gar nicht verlangen können, denn ein neuer Gutachter wäre ja vor der gleichen Sachlage gestanden wie der vom Betreibungsamt beigezogene Schätzer, was nach der Auffassung des Beschwerdeführers zwangsläufig wiederum zu einem angeblich willkürlichen Ergebnis geführt hätte. Schliesslich könne auch keine Rede davon sein, der Beschwerdeführer habe wenigstens hilfsweise eine neue Schätzung verlangt. Auf den Punkt gebracht habe der Beschwerdeführer nicht eine neue Schätzung gewollt, sondern gar keine Schätzung und keine Verwertung.
An diese tatsächlichen Feststellungen, welche nur mit staatsrechtlicher Beschwerde hätten infrage gestellt werden können, ist das Bundesgericht gebunden (E. 1.2 hiervor). Auch auf diese Rüge kann somit nicht eingetreten werden.
3.2 Im Weiteren hat das Obergericht - zusammengefasst - zusätzlich erwogen, die Schätzung eines Grundstücks im Pfandverwertungsverfahren sei ohnehin von eher untergeordneter Bedeutung. Ihre Hauptfunktion bei der Betreibung auf Pfändung, nämlich die Bestimmung des Deckungsumfangs und die Orientierung der Gläubiger über das voraussichtliche Ergebnis der Verwertung, entfalle hier weitgehend. Wohl diene die Schätzung zur Aufklärung allfälliger Steigerungsinteressenten, doch hat dieser Zweck dort zurückzutreten, wo er nur mit einem unverhältnismässigen und dem betreibenden Gläubiger nicht zumutbaren Zeitaufwand erreicht werden könne. In diesen Fällen müsse es mit einer summarischen Schätzung sein Bewenden haben (BGE 101 III 32 E. 1 S. 34; Philipp Känzig/Marc Bernheim, in: Kommentar zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, [Hrsg.] Staehelin/Bauer/Staehelin, SchKG II, Basel 1998, N. 9 zu Art. 155 SchKG). Genau ein solcher Fall liege hier vor, sei doch die Schätzung der Stockwerkeigentumseinheit, die für sich keine bauliche Einheit bilde, ausserordentlich schwierig. Zudem seien bereits Schätzungskosten von rund Fr. 1'600.-- angefallen; weitere Kosten seien angesichts der konkreten Situation und der Höhe der betriebenen Forderung von Fr. 12'616.80 nicht angebracht. Dazu äussert sich der Beschwerdeführer mit keinem Wort.
3.2 Im Weiteren hat das Obergericht - zusammengefasst - zusätzlich erwogen, die Schätzung eines Grundstücks im Pfandverwertungsverfahren sei ohnehin von eher untergeordneter Bedeutung. Ihre Hauptfunktion bei der Betreibung auf Pfändung, nämlich die Bestimmung des Deckungsumfangs und die Orientierung der Gläubiger über das voraussichtliche Ergebnis der Verwertung, entfalle hier weitgehend. Wohl diene die Schätzung zur Aufklärung allfälliger Steigerungsinteressenten, doch hat dieser Zweck dort zurückzutreten, wo er nur mit einem unverhältnismässigen und dem betreibenden Gläubiger nicht zumutbaren Zeitaufwand erreicht werden könne. In diesen Fällen müsse es mit einer summarischen Schätzung sein Bewenden haben (BGE 101 III 32 E. 1 S. 34; Philipp Känzig/Marc Bernheim, in: Kommentar zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, [Hrsg.] Staehelin/Bauer/Staehelin, SchKG II, Basel 1998, N. 9 zu Art. 155 SchKG). Genau ein solcher Fall liege hier vor, sei doch die Schätzung der Stockwerkeigentumseinheit, die für sich keine bauliche Einheit bilde, ausserordentlich schwierig. Zudem seien bereits Schätzungskosten von rund Fr. 1'600.-- angefallen; weitere Kosten seien angesichts der konkreten Situation und der Höhe der betriebenen Forderung von Fr. 12'616.80 nicht angebracht. Dazu äussert sich der Beschwerdeführer mit keinem Wort.
4. Schliesslich rügt der Beschwerdeführer, die Verfügung des Betreibungsamts betreffend die Einstellung der Betreibung habe keine Rechtsmittelbelehrung enthalten. Inwiefern damit Bundesrecht verletzt worden sein soll, wird nicht rechtsgenüglich dargetan (E. 1.3 hiervor). Im Übrigen wird eine Verpflichtung der Betreibungsbehörden zur Anbringung einer Rechtsmittelbelehrung angesichts der Vielfalt der Umstände, wo die Behörden einzugreifen haben, in der Lehre teilweise als unvernünftig angesehen (Pierre-Robert Gilliéron, Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, art. 1-88, N. 113 zu Art. 20a SchKG, S. 326).
4. Schliesslich rügt der Beschwerdeführer, die Verfügung des Betreibungsamts betreffend die Einstellung der Betreibung habe keine Rechtsmittelbelehrung enthalten. Inwiefern damit Bundesrecht verletzt worden sein soll, wird nicht rechtsgenüglich dargetan (E. 1.3 hiervor). Im Übrigen wird eine Verpflichtung der Betreibungsbehörden zur Anbringung einer Rechtsmittelbelehrung angesichts der Vielfalt der Umstände, wo die Behörden einzugreifen haben, in der Lehre teilweise als unvernünftig angesehen (Pierre-Robert Gilliéron, Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, art. 1-88, N. 113 zu Art. 20a SchKG, S. 326).
5. Mit dem Entscheid in der Sache wird das Gesuch um aufschiebende Wirkung gegenstandslos.
5. Mit dem Entscheid in der Sache wird das Gesuch um aufschiebende Wirkung gegenstandslos.
6. Das Beschwerdeverfahren ist - abgesehen von Fällen bös- oder mutwilliger Beschwerdeführung - kostenlos (Art. 20a Abs. 1 SchKG).
Die Beschwerde grenzt jedoch an Mutwilligkeit: Der Beschwerdeführer setzt sich mit der vorinstanzlichen Begründung, die aufzeigt, wieso seine Sichtweise nicht nur unzutreffend, sondern sogar widersprüchlich sei, nicht einmal ansatzweise auseinander, so dass sich der Verdacht aufdrängt, mit seiner Beschwerdeführung beabsichtige er lediglich eine Verschleppung des Zwangsvollstreckungsverfahrens. Der Beschwerdeführer hat zur Kenntnis zu nehmen, dass bei mut- oder böswilliger Beschwerdeführung einer Partei oder ihrem Vertreter Bussen bis Fr. 1'500.-- sowie Gebühren und Auslagen auferlegt werden können.