Decision ID: 577c41b1-e009-461a-a90b-35ac845a307a
Year: 2005
Language: fr
Court: CH_BGer
Chamber: CH_BGer_004
Canton: CH
Region: Federation
Law Area: civil_law

Faits:
Faits:
A. Par acte authentique du 9 juillet 1998, X._ a vendu à la société zurichoise A._ AG les parcelles n° 1, 2, 3 et 4 de la commune de Genève, section Petit-Saconnex. Chacune d'elles comportait, outre un bâtiment d'habitation entier, une "partie" du bâtiment souterrain n° F 6 à usage de garage et une part de copropriété de la parcelle n° 5 qui était également occupée par une partie du garage. Le total des quatre parts de copropriété constituait la propriété complète de la parcelle n° 5. Ces immeubles étaient vendus pour le prix de 27'000'000 de francs. Le vendeur certifiait que les bâtiments étaient loués depuis 1992 et que l'état locatif brut au 31 décembre 1997 s'élevait à 2'920'803 fr.60; l'état locatif, soit la liste détaillée des biens loués ou à louer, avec le rendement de chacun d'eux, était annexé à l'acte. La liste comprenait, en particulier, des places de stationnement situées dans le garage. Or, cet ouvrage n'occupait pas seulement les cinq parcelles précitées; il s'étendait également sur d'autres parcelles comportant elles aussi des bâtiments d'habitation.
A l'époque de la vente et depuis la construction des bâtiments, la gérance des biens désignés à l'état locatif était confiée à E._ SA, qui a poursuivi cette activité pour le compte de A._ AG jusqu'en février 2000. Celle-ci lui a alors retiré le mandat pour le transférer à D._ SA.
En juin 2001, cette dernière avait récemment constaté que cinquante-neuf des places de stationnement ne se trouvaient pas dans les parties du garage acquises par A._ AG et que celle-ci en jouissait sans bénéficier du titre juridique correspondant. Elle s'est donc adressée à E._ SA, qui était entre-temps devenue F._, afin d'obtenir les explications nécessaires. Celles-ci lui furent données par un architecte qui avait pris part à la construction des bâtiments et qui promettait d'intervenir auprès de X._ pour faire régulariser la situation.
Par la suite, D._ SA a pris le nom de B._ SA; elle continue de gérer les biens acquis par A._ AG.
Par la suite, D._ SA a pris le nom de B._ SA; elle continue de gérer les biens acquis par A._ AG.
B. Egalement par acte authentique, le 23 novembre 2001, X._ a cédé à la société C._ SA des servitudes personnelles librement transmissibles donnant droit à l'usage de places de stationnement. Il s'agissait de quarante places situées dans le garage souterrain, sur les parcelles n° 7, 9 ou 10, dont trente-neuf figurent dans l'état locatif des immeubles précédemment vendus à A._ AG. Les servitudes étaient transférées avec toutes les créances qui pouvaient appartenir au cédant en relation avec les places de stationnement, "de nature contractuelle, délictuelle ou résultant d'un enrichissement illégitime". La cession était convenue pour le prix de 600'000 fr., payable en six versements de 100'000 fr. échelonnés sur cinq ans. L'acte prévoyait l'inscription de l'acquéresse au registre foncier en qualité de bénéficiaire des servitudes.
B. Egalement par acte authentique, le 23 novembre 2001, X._ a cédé à la société C._ SA des servitudes personnelles librement transmissibles donnant droit à l'usage de places de stationnement. Il s'agissait de quarante places situées dans le garage souterrain, sur les parcelles n° 7, 9 ou 10, dont trente-neuf figurent dans l'état locatif des immeubles précédemment vendus à A._ AG. Les servitudes étaient transférées avec toutes les créances qui pouvaient appartenir au cédant en relation avec les places de stationnement, "de nature contractuelle, délictuelle ou résultant d'un enrichissement illégitime". La cession était convenue pour le prix de 600'000 fr., payable en six versements de 100'000 fr. échelonnés sur cinq ans. L'acte prévoyait l'inscription de l'acquéresse au registre foncier en qualité de bénéficiaire des servitudes.
C. Le 14 mai 2002, C._ SA a ouvert action contre A._ AG et B._ SA devant le Tribunal de première instance du canton de Genève. Sa demande avait pour objet de revendiquer les places de stationnement acquises le 23 novembre 2001. Le tribunal était requis de constater que les défenderesses jouissaient de ces places sans droit; elles devaient de plus être condamnées à les restituer et à remettre à la demanderesse les baux à loyer conclus avec les tiers occupants, avec tous les justificatifs de nature à lui permettre de déterminer les produits et les charges de la jouissance usurpatoire.
Les défenderesses se sont opposées à cette demande; elles ont notamment soutenu que l'acte de cession du 23 novembre 2001 était nul parce que contraire aux moeurs.
Le 5 novembre 2002, A._ AG a elle aussi ouvert action, devant le même tribunal, contre X._. Elle invoquait là également la nullité de l'acte du 23 novembre 2001 et, sur la base du contrat de vente que le défendeur avait souscrit le 9 juillet 1998, elle revendiquait trente-neuf des quarante places concernées. Selon ses conclusions prises à l'issue des mesures probatoires, sa demande tendait à la faire inscrire au registre foncier en qualité de titulaire des servitudes personnelles correspondantes; en outre, le jugement devait ordonner la constitution de trois servitudes foncières nouvelles, en faveur de la parcelle n° 3 et à charge des parcelles n° 7 et 8 appartenant au défendeur, conférant le droit d'usage de trois autres des places énumérées dans l'état locatif; enfin, le défendeur devait être condamné à payer 421'200 fr., avec intérêts au taux de 5% par an dès le 1er août 1998, pour contre-valeur de dix-sept places qu'il avait vendues alors qu'il n'avait pas le pouvoir d'en disposer. A titre subsidiaire, la demanderesse réclamait le paiement de 1'536'300 fr., avec suite d'intérêts dès la même date, le cas échéant sous déduction de la valeur des servitudes qui lui étaient allouées.
X._ a conclu au rejet de cette demande.
Le tribunal a statué par deux jugements distincts le 4 décembre 2003. Il a jugé que le contrat de cession conclu avec C._ SA était intervenu dans des conditions choquantes et contraires à la loyauté commerciale, au préjudice de A._ AG, et qu'il était donc nul. La demande de C._ SA était par conséquent rejetée. Le contrat de vente conclu avec A._ AG n'avait pas d'objet autre que les parcelles décrites dans l'acte, de sorte que l'acquéresse n'était pas fondée à exiger, en sa faveur, le transfert ou la constitution des droits correspondant à des places de stationnement qui n'étaient pas partie intégrante de ces immeubles. Le vendeur devait cependant garantir l'acquéresse en raison de l'état locatif qui constituait une qualité promise par lui. La demande de A._ AG était donc admise dans ses conclusions subsidiaires, le montant de 1'536'300 fr. correspondant à la moins-value des immeubles vendus.
Le tribunal a statué par deux jugements distincts le 4 décembre 2003. Il a jugé que le contrat de cession conclu avec C._ SA était intervenu dans des conditions choquantes et contraires à la loyauté commerciale, au préjudice de A._ AG, et qu'il était donc nul. La demande de C._ SA était par conséquent rejetée. Le contrat de vente conclu avec A._ AG n'avait pas d'objet autre que les parcelles décrites dans l'acte, de sorte que l'acquéresse n'était pas fondée à exiger, en sa faveur, le transfert ou la constitution des droits correspondant à des places de stationnement qui n'étaient pas partie intégrante de ces immeubles. Le vendeur devait cependant garantir l'acquéresse en raison de l'état locatif qui constituait une qualité promise par lui. La demande de A._ AG était donc admise dans ses conclusions subsidiaires, le montant de 1'536'300 fr. correspondant à la moins-value des immeubles vendus.
D. C._ SA et X._ ont tous deux appelé à la Cour de justice en persistant dans leurs conclusions; A._ AG a usé de l'appel incident en vue d'obtenir l'admission de ses conclusions principales.
La Chambre civile de la Cour de justice s'est prononcée par un arrêt unique le 12 novembre 2004.
Lors de la cession des servitudes afférentes à quarante places de stationnement, X._ connaissait les prétentions de A._ AG mais les preuves disponibles ne permettaient pas de constater qu'il eût agi dans l'intention de léser cette dernière. On ne pouvait pas non plus retenir que lesdites prétentions fussent connues des organes de C._ SA, ni que le prix de 600'000 fr. et les modalités de son versement fussent extraordinairement favorables. Au regard de cette situation, la cession en faveur de C._ SA était valable et la demande de cette partie était, pour l'essentiel, fondée. La Cour a donc condamné A._ AG et B._ SA à restituer les places litigieuses et à remettre les baux à loyer dont ces places étaient l'objet.
Lors du contrat de vente conclu avec A._ AG, X._ savait que certaines des places de stationnement portées à l'état locatif n'étaient pas partie intégrante des parcelles vendues; sur ce point, selon l'arrêt, il a induit sa cocontractante en erreur. Pour celles des places concernées qui lui appartenaient alors, le contrat devait être interprété et complété en ce sens que le vendeur s'était obligé à transférer le titre juridique correspondant. Pour les autres places, ce complètement du contrat n'était pas possible et le rendement desdites places constituait seulement une qualité promise des immeubles vendus.
Pour les servitudes personnelles afférentes à trente-neuf places, servitudes dont X._ était le titulaire à l'époque du contrat, il devait les dommages-intérêts pour cause d'inexécution. L'exécution à laquelle A._ AG pouvait prétendre était impossible depuis que les servitudes avaient été valablement transférées à C._ SA. La Cour évaluait les dommages-intérêts à 1'000'000 de fr.
Pour trois places sises sur la parcelle n° 9 qui continuait d'appartenir à X._, il y avait lieu d'exécuter le contrat en constituant trois servitudes foncières nouvelles en faveur de la parcelle n° 3 de A._ AG.
Pour les dix-sept places que X._ ne s'était pas obligé à transférer, A._ AG était déchue de ses prétentions en garantie du rendement promis car elle avait tardé à donner l'avis des défaut au vendeur.
En conséquence, la Cour de justice a condamné X._ à payer 1'000'000 de fr. avec suite d'intérêts et elle a ordonné au conservateur du registre foncier de constituer les trois servitudes précitées. Pour le surplus, la demande de A._ AG était rejetée.
En conséquence, la Cour de justice a condamné X._ à payer 1'000'000 de fr. avec suite d'intérêts et elle a ordonné au conservateur du registre foncier de constituer les trois servitudes précitées. Pour le surplus, la demande de A._ AG était rejetée.
E. Le Tribunal fédéral est saisi de deux recours de droit public tendant à l'annulation de cet arrêt, l'un formé conjointement par A._ AG et B._ SA, l'autre par A._ AG seulement. Les recourantes se plaignent d'une constatation prétendument arbitraire des faits.
Invitée à répondre au premier de ces recours, C._ SA conclut à son irrecevabilité.
Invité à répondre à l'autre recours, X._ conclut principalement à son irrecevabilité et subsidiairement à son rejet.
La Cour de justice n'a pas présenté d'observations.
Les recourantes ont également saisi le Tribunal fédéral de deux recours en réforme dirigés contre le même prononcé.

Le Tribunal fédéral considère en droit:
Le Tribunal fédéral considère en droit:
1. Conformément à l'art. 57 al. 5 OJ, il y a lieu de statuer d'abord sur les recours de droit public.
1. Conformément à l'art. 57 al. 5 OJ, il y a lieu de statuer d'abord sur les recours de droit public.
2. Ce recours peut être exercé contre une décision cantonale pour violation des droits constitutionnels des citoyens (art. 84 al. 1 let. a OJ), mais seulement dans la mesure où les griefs soulevés ne peuvent pas être présentés au Tribunal fédéral par un autre moyen de droit (art. 84 al. 2 OJ). Or, le recours en réforme est ouvert contre les jugements de dernière instance cantonale relatifs à des contestations civiles, quand, dans le cas où un droit de nature pécuniaire est en cause, la valeur litigieuse atteint 8'000 fr. (art. 46 et 48 al. 1 OJ). Le recours en réforme peut être formé pour violation du droit fédéral, sauf les droits constitutionnels (art. 43 al. 1 OJ), et l'appréciation juridique erronée d'un fait est assimilée à la violation du droit (art. 43 al. 4 OJ). En revanche, la constatation d'un fait ne peut pas, en règle générale, être contestée dans le cadre du recours en réforme (art. 43 al. 3, 63 al. 2 OJ); elle peut donc être mise en cause par la voie du recours de droit public.
Celui-ci est recevable pour violation de l'art. 9 Cst. concernant la protection du citoyen contre l'arbitraire. Dans l'appréciation des preuves et la constatation des faits, l'autorité viole cette disposition constitutionnelle lorsqu'elle ne prend pas en considération, sans aucune raison sérieuse, un élément de preuve propre à modifier la décision, lorsqu'elle se trompe manifestement sur son sens et sa portée, ou encore lorsque, sur la base des éléments recueillis, elle parvient à des constatations insoutenables (ATF 129 I 8 consid. 2.1).
L'art. 90 al. 1 let. b OJ exige que l'acte de recours contienne un exposé des faits essentiels et un exposé succinct des droits constitutionnels ou des principes juridiques tenus pour violés, précisant en quoi consiste la violation. A l'appui du grief d'arbitraire, il ne suffit pas que la partie recourante contredise la décision attaquée par l'exposé de ses propres allégations et opinions. Cette partie doit surtout indiquer de façon précise en quoi la juridiction ou l'autorité intimée parvient à une décision manifestement erronée ou injuste; une argumentation qui ne satisfait pas à cette exigence est irrecevable (ATF 130 I 258 consid. 1.3 p. 261/262; 125 I 492 consid. 1b p. 495; 117 Ia 10 consid. 4b p. 11/12).
L'art. 90 al. 1 let. b OJ exige que l'acte de recours contienne un exposé des faits essentiels et un exposé succinct des droits constitutionnels ou des principes juridiques tenus pour violés, précisant en quoi consiste la violation. A l'appui du grief d'arbitraire, il ne suffit pas que la partie recourante contredise la décision attaquée par l'exposé de ses propres allégations et opinions. Cette partie doit surtout indiquer de façon précise en quoi la juridiction ou l'autorité intimée parvient à une décision manifestement erronée ou injuste; une argumentation qui ne satisfait pas à cette exigence est irrecevable (ATF 130 I 258 consid. 1.3 p. 261/262; 125 I 492 consid. 1b p. 495; 117 Ia 10 consid. 4b p. 11/12).
3. Dans la présente affaire, les recourantes critiquent de nombreuses appréciations de la Cour de justice et elles expliquent en quoi elles les tiennent pour contradictoires ou autrement insoutenables. Sur aucun de ces points, toutefois, elles ne désignent clairement la ou les preuves que les juges auraient méconnues ou appréciées de façon manifestement erronée, ni les constatations de fait à invalider en raison de l'appréciation viciée de ces preuves. En réalité, les recourantes s'en prennent surtout à l'appréciation des faits constatés par la Cour de justice, en vue de faire invalider les conséquences juridiques que cette autorité en a tirées. Les critiques de ce genre ne peuvent être soumises au Tribunal fédéral que par la voie du recours en réforme et elles sont ainsi irrecevables à l'appui du recours de droit public. Dans la mesure très limitée où elles discutent effectivement l'appréciation des preuves, les recourantes opposent simplement leurs propres opinions à celle des juges d'appel. Faute d'argumentation pertinente, les deux recours se révèlent irrecevables au regard des art. 84 al. 2 et 90 al. 1 let. b OJ.
3. Dans la présente affaire, les recourantes critiquent de nombreuses appréciations de la Cour de justice et elles expliquent en quoi elles les tiennent pour contradictoires ou autrement insoutenables. Sur aucun de ces points, toutefois, elles ne désignent clairement la ou les preuves que les juges auraient méconnues ou appréciées de façon manifestement erronée, ni les constatations de fait à invalider en raison de l'appréciation viciée de ces preuves. En réalité, les recourantes s'en prennent surtout à l'appréciation des faits constatés par la Cour de justice, en vue de faire invalider les conséquences juridiques que cette autorité en a tirées. Les critiques de ce genre ne peuvent être soumises au Tribunal fédéral que par la voie du recours en réforme et elles sont ainsi irrecevables à l'appui du recours de droit public. Dans la mesure très limitée où elles discutent effectivement l'appréciation des preuves, les recourantes opposent simplement leurs propres opinions à celle des juges d'appel. Faute d'argumentation pertinente, les deux recours se révèlent irrecevables au regard des art. 84 al. 2 et 90 al. 1 let. b OJ.
4. A titre de partie qui succombent, les recourantes doivent acquitter l'émolument judiciaire et les dépens à allouer aux parties qui obtiennent gain de cause.