Decision ID: 56eb380e-9883-5e1e-a6d1-330213b9acb3
Year: 1997
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_002
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

appellante adesivamente la convenuta con atto ricorsuale ed osservazioni 18 novembre 1996 con cui postula la conferma della sentenza pretorile, ritenuto un aumento dell’indennità per ripetibili a fr. 8’000.-; il tutto, con protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre la parte istante con osservazioni 9 dicembre 1996 ha postulato la reiezione dell’appello adesivo, protestando spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto
A.
In data 16 giugno 1995 _ ha dato in locazione alla _. i locali adibiti a discoteca - piano bar, siti al I. piano dello stabile _ in _ a _: il contratto, iniziato il 1° giugno 1995 e di durata indeterminata con possibilità di disdetta semestrale, la prima volta però per il 31 luglio 2006, prevedeva una pigione mensile di fr. 7’000.- fino al 31 dicembre 1995, di fr. 8’000.- fino al 31 dicembre 1996 e di fr. 8’500.- indicizzabili, oltre a fr. 500.- per spese accessorie, in seguito (doc. A).
Nell’ente locato la conduttrice ha aperto la discoteca “_ ”.
B.
Il 5 dicembre 1995 il locatore ha notificato alla conduttrice una diffida ai sensi dell’art. 257f CO, sostenendo che “gli schiamazzi, gli atti di teppismo, l’abbandono di rifiuti vari, l’invasione di parti comuni e la generale inciviltà che caratterizzano l’esercizio di tale locale pubblico pregiudicano il normale andamento delle attività locative e commerciali dello stesso stabile” (doc. B). A tale scritto l’11 gennaio 1996 fece seguito la disdetta da parte sua del contratto di locazione (doc. C) con effetto dal 31 gennaio 1996 a causa di ripetuto e continuo danneggiamento dell’ente locato e in subordine decorrente dal 29 febbraio 1996 per cause gravi che impedivano il proseguimento della locazione (art. 257f CO).
Contro questa disdetta, il 6 febbraio 1996, la conduttrice ha inoltrato tempestiva opposizione davanti all’Ufficio di conciliazione.
C.
Lo stesso giorno _ ha chiesto al Pretore lo sfratto dall’ente locato per ripetuto e continuo danneggiamento dello stesso. Una seconda istanza di sfratto, questa volta per ripetuta e continua violazione dell’obbligo di diligenza nell’uso della cosa locata, è stata introdotta il 7 marzo 1996.
In applicazione dell’art. 274g CO la procedura di contestazione della disdetta pendente davanti all’Ufficio di conciliazione è stata trasmessa per giudizio al Pretore, il quale, d’accordo le parti, ha provveduto in seguito a congiungere sia per l’istruttoria che per il giudizio le due istanze di sfratto.
D.
Con sentenza 17 settembre 1996 il Pretore, accogliendo implicitamente la contestazione della disdetta, ha respinto entrambe le istanze di sfratto e caricato all’istante la tassa di giustizia e le spese nonché l’indennità per ripetibili di fr. 600.-.
Il giudice di prime cure, dopo aver preliminarmente ammesso l’assunzione di alcuni documenti che la convenuta aveva prodotto il 25 luglio 1996, ha innanzitutto escluso la validità della disdetta data con effetto al 31 gennaio 1996 in quanto dagli atti risultava chiaramente che la conduttrice non aveva intenzionalmente deteriorato l’ente locato, ciò che escludeva l’applicazione dell’art. 257f cpv. 4 CO. Quanto alla seconda disdetta, quella con effetto al 29 febbraio 1996 e fondata sull’art. 257f cpv. 3 CO, egli ha osservato che il conduttore non era sicuramente contravvenuto all’obbligo di usare l’oggetto conformemente al contratto, lo stesso essendo stato adibito a discoteca; per quanto riguardava invece l’eventuale violazione dell’obbligo di cura nell’uso della cosa locata, il conduttore aveva ammesso che alcuni episodi (danneggiamento di auto in sosta, asportazione di un estintore, estirpazione di piante, sporcizia) fossero avvenuti, ma ne contestava la responsabilità: la presenza di testimonianze contraddittorie a tal proposito imponeva però di concludere per la loro reciproca elisione, con la conseguenza che non si poteva dar per provata una sua responsabilità; abbondanzialmente andava inoltre considerato che la discoteca si trovava in una zona per sua natura tutt’altro che tranquilla (per la presenza di prostitute, di una strada cantonale, dell’autostrada e di una contigua discoteca), di modo che gli episodi accertati potevano benissimo lasciarsi ricondurre ad altri frequentatori della zona; d’altro canto, in una zona di notte così animata il locatore non poteva neppure esigere quanto in una zona tranquilla e calma.
E.
Con appello 3 ottobre 1996 l’istante chiede la riforma della sentenza pretorile nel senso che venga decretato lo sfratto, protestando spese e ripetibili di primo e secondo grado.
A suo parere, la conduttrice avrebbe intenzionalmente omesso di dar seguito alla diffida e di adottare i provvedimenti atti ad evitare la continuazione di atti di inciviltà da parte dei suoi clienti, il che permetteva di ritenere senz’altro legittima già la prima disdetta, quella intimata con effetto al 31 gennaio 1996 e fondata sull’art. 257f cpv. 4 CO. Alternativamente o subordinatamente anche la seconda disdetta meritava di essere tutelata: in effetti la destinazione a piano bar - discoteca non giustificava in alcun modo il riconoscimento di una “franchigia” a carico del locatore per il comportamento degli avventori del locale, anzi in tali circostanze spettava semmai alla gerenza un accresciuto dovere di diligenza; l’istruttoria aveva invece provato che la conduttrice nulla aveva posto in atto per ovviare ai problemi segnalati e che neppure vi era concretamente una responsabilità di terze persone; tanto più che l’istante aveva puntualmente dimostrato le censure e la mancata reazione alla diffida.
F.
Con osservazioni ed appello adesivo 18 novembre 1996 la convenuta postula la reiezione del gravame e la riforma del giudizio pretorile nel senso che l’indennità per ripetibili a carico di controparte sia aumentata a fr. 8’000.-.
Mentre delle osservazioni all’appello principale si dirà, se necessario, nei successivi considerandi, la richiesta di aumento dell’indennità per ripetibili si giustificava, a suo dire, in quanto il valore di causa ammontava a fr. 1’080’000.-.
G.
Con osservazioni 9 dicembre 1996 l’istante chiede la reiezione dell’appello adesivo, protestando spese e ripetibili.

Considerando
in diritto
1.
A giusta ragione, le parti non hanno contestato la competenza del Pretore, quale giudice dello sfratto, per la decisione in vece dell’Ufficio di conciliazione sulla validità della disdetta 11 gennaio 1996 (art. 274g cpv. 1 lett. b CO;
Cocchi
, Aspetti procedurali del nuovo diritto di locazione, in
Rep
. 1990 p. 82;
IICCA
13 aprile 1993 in re R./B.).
Tema della lite rimane perciò, come in primo grado, la questione a sapere se le presunte violazioni contrattuali imputate alla conduttrice configurino un motivo di disdetta ai sensi dell’art. 257f cpv. 4 CO (cons. 2) o ancora giusta il cpv. 3 della medesima norma (cons. 3); si tratterà infine di determinare il valore litigioso per poter fissare l’indennità per ripetibili dovuta dalla parte soccombente (cons. 5).
2.
Giusta l’art. 257f cpv. 4 CO il locatore di locali d’abitazione o commerciali può recedere dal contratto senza preavviso se il conduttore deteriora intenzionalmente e gravemente la cosa.
2.1
La norma di legge, di carattere eccezionale, è stata voluta dal legislatore per sanzionare il comportamento del conduttore che scientemente danneggia in modo grave la cosa locata: la sua applicazione presuppone da un lato un grave danneggiamento della cosa (
Higi
, Commentario zurighese, N. 30 e 75 ad art. 257f CO;
SVIT
, Schweizerisches Mietrecht, Zurigo 1991, N. 32 e segg. ad art. 257f CO), cioè un comportamento del conduttore trascendente la semplice trascuratezza nell’uso del bene locato (non a caso la dottrina parla di abusi penalmente riprensibili quali l’incendio e il sabotaggio: cfr.
SVIT
, op. cit., N. 38 ad art. 257f CO;
Lachat/Micheli
, Le nouveau droit du bail, 2. ed., Losanna 1992, p. 298; sentenza
IICCA
citata); dall’altro che lo stesso sia avvenuto intenzionalmente, ritenuto che un dolo eventuale è sufficiente (
Higi
, op. cit., N. 30 e 76 ad art. 257f CO;
SVIT
, op. cit., ibidem).
2.2
Nel caso di specie, a ragione, il Pretore ha escluso che l’istante potesse disdire il contratto di locazione in essere sulla base di questa norma, e ciò per il fatto che l’istruttoria non aveva minimamente provato che la conduttrice avesse agito (o avesse omesso di agire) con l’intenzione -nel senso di un dolo diretto o di un dolo eventuale- di danneggiare l’ente locato; d’altro canto, i danneggiamenti che l’istante pretenderebbe essersi verificati (estirpazione di alcuni arbusti, sporcizia varia, danni ad auto in sosta, ecc.) non potevano neanche lontanamente essere considerati “gravi” giusta la norma in esame, il che pure escludeva senz’ombra di dubbio la sua applicabilità.
In quanto decorrente dal 31 gennaio 1996 la disdetta 11 gennaio 1996 è quindi del tutto infondata e senza alcun effetto (
Higi
, op. cit., N. 49 ad art. 257f CO), per cui l’istanza di sfratto 6 febbraio 1996 è stata giustamente respinta.
3.
Ai sensi dell’art. 257f cpv. 3 CO, qualora la continuazione del rapporto di locazione non possa più essere ragionevolmente imposta al locatore o agli abitanti della casa poiché, nonostante diffida scritta del locatore, il conduttore persiste nel violare l’obbligo di diligenza o di riguardo per i vicini, il locatore può recedere dal contratto senza preavviso; nel caso di locazione di locali d’abitazione o commerciali, con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese.
3.1
Giustamente il giudice di prime cure ha osservato che le condizioni per poter far capo a tale norma siano quattro, e meglio: una violazione dell’obbligo di diligenza da parte del conduttore, una diffida scritta, la continuazione del rapporto di locazione che non può più ragionevolmente essere imposta al locatore o agli abitanti della casa ed un preavviso di almeno 30 giorni (
Higi
, op. cit., N. 50 e segg. ad art. 257f CO).
Mentre nel caso di specie la seconda e la quarta condizione non presentano particolari problemi, si tratta di esaminare se anche le altre due siano concretamente date, ovvero se vi sia stata una violazione dell’obbligo di diligenza da parte della conduttrice rispettivamente se tale situazione possa essere (ancora) ragionevolmente imposta al locatore o agli abitanti della casa.
3.2
Nella diffida (doc. B) il locatore rimproverava alla controparte l’esistenza di schiamazzi, atti di teppismo, abbandono di rifiuti vari, invasione di parti comuni e la generale inciviltà che caratterizzava l’esercizio del locale pubblico.
Concretamente l’istruttoria di causa non ha accertato l’esistenza di particolari schiamazzi. Quanto ai presunti atti di teppismo, è risultato (teste _ e doc. H) che alcuni arbusti vennero estirpati dai vasi, mentre in un’altra occasione ad un furgoncino della ditta _ venne rotto uno specchietto e un fanalino posteriore, non si sa tuttavia in quali circostanze, se intenzionalmente o durante una manovra; altre due volte è stata poi parzialmente divelta un rete metallica; per il resto, si è appurato che un estintore era stato svuotato sulle scale dell’ente locato: l’episodio era tuttavia avvenuto dopo l’orario di chiusura dell’esercizio pubblico (doc. 2), per cui non vi è responsabilità per la locataria. La presenza di rifiuti di vario genere sul piazzale e nelle aiuole (bottiglie, vetri rotti, cartacce, mozziconi, ecc.) è stata accertata, seppur in modo relativamente modesto. L’invasione di parti comuni, segnatamente dei posteggi di privati ed in particolare di quelli dell’adiacente discoteca _, non è stata per contro dimostrata. Per quanto riguarda infine gli altri -non meglio precisati- atti di inciviltà (presenza di vomito, ecc.) valgono le considerazioni già fatte in merito alla sporcizia.
3.3
L’istruttoria non ha tuttavia permesso di stabilire con certezza chi in realtà fosse l’autore degli episodi così accertati, in particolare non si è potuto provare se gli stessi fossero stati commessi dagli avventori dell’_ (e fossero perciò addebitabili alla conduttrice:
Higi
, op. cit., N. 26 e 38 ad art. 257f CO;
SVIT
, op. cit., N. 55 ad art. 257f CO) e non piuttosto da quelli del _ (locale pubblico frequentatissimo e distante solo una cinquantina di metri) oppure ancora dai clienti delle prostitute -la cui presenza nei palazzi adiacenti era notoria- o dai clienti di una roulotte adibita a spaccio di bibite ed altro, anch‘essa presente sul piazzale (cfr. doc. 4-6); tanto è vero che nei posteggi dell’Iceberg sono state notate vetture di avventori del _ (teste _i) e sul piazzale stesso sono stati trovati oggetti e bottiglie che non venivano vendute all’_ (teste _ e documentazione fotografica da lui versata agli atti): non essendo stata provata dall’istante -cui giusta l’art. 8 CC incombeva l’onere della prova in  colpa dei clienti della conduttrice per quei fatti, bisogna concludere, già per questo motivo, per l’illiceità della disdetta.
Abbondanzialmente, se tali episodi fossero stati anche causati da clienti della conduttrice, non si potrebbe comunque intravedere una sua responsabilità: è infatti stato appurato che in loco vi era un regolare servizio d’ordine -anche se non professionistico (doc. 2, teste _)- e che d’altro canto la pulizia veniva eseguita quotidianamente, sia al momento della chiusura serale, sia al pomeriggio (doc. 2; teste _ e _), il che esclude una violazione del dovere di diligenza da parte della conduttrice.
Nondimeno, se in via ancor più abbondanziale si volesse ammettere che tutti gli episodi accertati fossero ascrivibili ai suoi avventori e ancora che la conduttrice avesse mancato i suoi doveri di diligenza, non vi è chi non veda come gli stessi fatti non giustificherebbero ancora una disdetta ex art. 257f cpv. 3 CO, la norma in questione, per essere applicabile, imponendo che la violazione degli obblighi contrattuali del conduttore sia comunque di una certa gravità (
Tercier
, Les contrats spéciaux, 2. ed., Zurigo 1995, N. 1830;
SVIT
, op. cit., N. 33 ad art. 257f CO;
Higi
, op. cit., N. 58 ad art. 257f CO;
Lachat/Micheli
, op. cit., ibidem): ora, tenuto conto di tutte le circostanze del caso (cfr.
Tercier
, op. cit., N. 1832;
Higi
, op. cit., N. 59 ad art. 257f CO;
SVIT
, op. cit., N. 35 ad art. 257f CO;
MRA
2/96 p. 71, che rimandano all’apprezzamento del giudice) ed in particolare visti i relativamente pochi fatti avvenuti (fatti che, seppur ripetuti, non rivestono invero un carattere oggettivamente grave), il genere di stabile locato ed i provvedimenti adottati dalla conduttrice, non vi sono -a giudizio di questa Camera- sufficienti motivi per ammettere la liceità di una disdetta straordinaria. Non va del resto nemmeno dimenticato -come correttamente rilevato dal giudice di prime cure- che al locatore e agli abitanti della casa può essere imposto un maggior grado di tolleranza nel caso in cui l’ente locato si trovi -come nella fattispecie- in una zona poco tranquilla (in una zona commerciale situata tra la strada cantonale e l’autostrada) e con una vita notturna particolarmente movimentata (per la presenza nelle vicinanze di prostitute, di un sex-shop e di una discoteca aperta fino alle 4.00; cfr.
Lachat/Micheli
, op. cit., p. 300;
SVIT
, op. cit., N. 36 ad art. 257f CO): tutto sommato, data la situazione particolare, non vi sono quindi le condizioni per ritenere ragionevolmente insostenibile la continuazione della locazione (
mp
1/96 p. 7).
Anche in quanto decorrente dal 29 febbraio 1996 la disdetta 11 gennaio 1996 deve così essere considerata infondata e perciò senza alcun effetto: ciò comporta la reiezione dell’istanza di sfratto 7 marzo 1996.
4.
L’appello principale deve pertanto essere respinto, ritenuto che la tassa di giustizia, le spese e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
5.
Oggetto dell’appello adesivo è unicamente la determinazione del valore di causa e quindi delle ripetibili dovute in primo grado.
5.1
Preliminarmente si osserva che l’appello adesivo è senz’altro ricevibile in ordine: nel caso -come quello che qui ci occupa- in cui l’appello principale di una parte venga dichiarato deserto per il versamento tardivo dell’anticipo richiesto (art. 312 cpv. 2 CPC), nulla osta infatti a che la stessa parte possa riformulare la medesima domanda con un appello adesivo (cfr.
Birchmeier
, Handbuch des Bundesgesetzes über die Organisation der Bundesrechtspflege, Zurigo 1950, p. 223 e seg., ove, analogamente, è stata ammessa la possibilità di inoltrare un appello adesivo in caso di ritiro di un precedente appello principale).
5.2
Come già accennato in precedenza, nella presente fattispecie, oltre a dover decidere in merito allo sfratto, il Pretore, in virtù dell’art. 274g CO, era pure tenuto a statuire sulla validità o meno della disdetta.
La giurisprudenza ha già avuto modo di precisare che in una causa concernente la validità della disdetta determinante per il calcolo del valore litigioso -diversamente da quanto prevede la giurisprudenza cantonale per le cause riguardanti adeguamenti del canone di locazione (cfr. art. 7 CPC)- è il periodo durante il quale il contratto continua a sussistere nell’ipotesi che la disdetta non sia valida: tale periodo si estende sino al momento in cui possa essere data, o sia stata effettivamente data, una nuova disdetta (
DTF
111 II 384 con rif.;
IICCA
18 novembre 1996 in re B./P. e P.): nel caso particolare di reiezione di un’istanza di sfratto è pure già stato deciso che il valore litigioso corrisponde all’interesse della parte convenuta a continuare il rapporto contrattuale fino alla scadenza normale (
Rep
. 1987 p. 232;
Cocchi/Trezzini
, CPC, N. 1 ad art. 8 e N. 9 ad art. 506).
Atteso che nel caso di specie il contratto in esame poteva essere disdetto la prima volta solo il 31 luglio 2006, il valore di causa ammonta a fr. 1’123’000.- (11 mesi a fr. 8’000.- e 9 anni e 7 mesi a fr. 8’500.- oltre fr. 500.- per spese accessorie). In applicazione dell’art. 414 CPC (applicabile in forza del rimando di cui all’art. 507 cpv. 4 CPC), ben si giustifica, quindi, riconoscere in prima sede un’indennità per ripetibili come quella concretamente postulata con il gravame.
6.
L’appello adesivo è pertanto accolto.
La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili della procedura di appello adesivo seguono la soccombenza (art. 148 CPC).