Decision ID: ee306dca-06b3-5361-8e7c-07b503a6c482
Year: 2017
Language: de
Court: SG_VG
Chamber: SG_VG_001
Canton: SG
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law

Das Verwaltungsgericht stellt fest:
A.
a. Das Grundstück Nr. 000, Gemeinde X., umfasst eine Fläche von 10‘893 m . Es ist
teilweise der Kernzone K3 (drei Vollgeschosse), teilweise der Wohnzone WE2 (für
zweigeschossige Ein- und Zweifamilienhäuser) und teilweise dem übrigen
Gemeindegebiet ÜG zugewiesen (act. G 8/2.2 und 8/2.7). Die zur Kernzone K3
gehörende Teilfläche ist mit einem Wohnhaus überbaut; der amtliche Verkehrswert der
Teilfläche einschliesslich Wohnhaus beträgt Fr. 905‘000.-- (act. G 8/13). Die Einzonung
einer Fläche von rund 2‘500 m in die Wohnzone WE2, verbunden mit einer
Überbauungsplanverpflichtung, war im Rahmen der Orts- und Zonenplanrevision
1973/75 erfolgt (act. G 8/2.3, 8/12). Im Jahr 1989 erfolgte eine Gesamtrevision des
Zonenplans. Den am 28. Februar 1989 vom Gemeinderat X. erlassene Zonenplan
genehmigte das Baudepartement des Kantons St. Gallen am 2. Februar 1993 (act. G
8/2.8; nachstehend: Zonenplan 1993). Die planungsrechtlichen Grundlagen für das
Grundstück Nr. 000 (Kernzone K3 und Wohnzone WE2 mit
Überbauungsplanverpflichtung) blieben unverändert.
b. Am 6. Februar/2. Juni 2007 bzw. 6. Januar 2009 erliess der Gemeinderat X. einen
revidierten Zonenplan, welcher in der Folge öffentlich aufgelegt und dem fakultativen
Referendum unterstellt wurde. Der Zonenplan wurde hierauf vom Baudepartement am
2. September 2009 genehmigt (nachstehend: Zonenplan 2009). Im Rahmen dieser
Zonenplanrevision erfolgte eine Umzonung einer Teilfläche des Grundstücks Nr. 000
2
2
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 4/15
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
von rund 1‘120 m von der Zone WE2 in die Zone ÜG. Die
Überbauungsplanverpflichtung wurde aufgehoben (act. G 8/2.7).
c. Mit Eingabe vom 3. Juni 2015 reichten Erben und Erbeserben von A., geb. 1857 (A.
1., A.2.), Erben und Erbeserben von B., geb. 1859 (B.1. bis B.16.), Erben und
Erbeserben von C., geb. 1900 (C.1., C.2.) sowie D. (nachstehend: Gesuchsteller) - alle
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Christian Michel, Altendorf - bei der
Schätzungskommission für Enteignungen, St. Gallen, ein Entschädigungsbegehren ein
mit dem Antrag, es sei festzustellen, dass die mit dem Zonenplan 2009 vorgenommene
Auszonung einer Teilfläche des Grundstücks Nr. 000 einer Enteignung gleichkomme,
und es sei gleichzeitig die Entschädigung für diese enteignungsähnliche
Eigentumsbeschränkung festzusetzen, wobei für Bestand und Umfang der
Entschädigungspflicht die Verhältnisse bei Eintritt der Rechtskraft der
Eigentumsbeschränkung massgebend seien (act. G 8/1). Nach Durchführung eines
Augenscheins mit Einigungsverhandlung am 19. Oktober 2015 (act. G 8/9 f., G
8/10.1-14) wies die Schätzungskommission das Entschädigungsbegehren der
Gesuchsteller mit Entscheid vom 16. Dezember 2015 ab und stellte fest, dass die mit
dem Zonenplan 2009 erfolgte Eigentumsbeschränkung nicht einer Enteignung im Sinn
von Art. 5 Abs. 2 des Raumplanungsgesetzes (RPG; SR 700) gleichkomme.
B.
a. Gegen diesen Entscheid erhob Rechtsanwalt lic. iur. Christian Michel, Altendorf, für
die Gesuchsteller mit Eingabe vom 11. März 2016 Beschwerde (act. G 1) mit den
Rechtsbegehren, der Entscheid sei aufzuheben (Ziff. 1), es sei festzustellen, dass die
mit dem Zonenplan 2009 vorgenommene Auszonung einer Teilfläche des Grundstücks
Nr. 000 von ca. 1‘120 m einer Enteignung gleichkomme und es sei gleichzeitig den
Beschwerdeführern die mit Expertise festzusetzende Entschädigung für die
eigentumsähnliche Eigentumsbeschränkung zuzusprechen (Ziff. 2), die Entschädigung
sei durch die Beschwerdegegnerin ab Einreichung des Entschädigungsbegehrens zum
Zinsfuss der St. Gallischen Kantonalbank für erste Hypotheken zu verzinsen (Ziff. 3),
die amtlichen Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens seien der Beschwerdegegnerin
zu überbinden (Ziff. 4) und für die ausseramtlichen Kosten des vorinstanzlichen
Verfahrens sei den Beschwerdeführern eine durch die Beschwerdegegnerin
2
2
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 5/15
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
auszurichtende Entschädigung zuzusprechen (Ziff. 5); unter Kosten- und
Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdegegnerin (Ziff. 6). Eventuell sei die Sache
zur weiteren Abklärung und Festsetzung der Entschädigung an die Vorinstanz
zurückzuweisen (Eventualantrag Ziff. 1-6).
b. Die Vorinstanz verzichtete unter Verweis auf ihren Entscheid auf eine
Vernehmlassung (act. G 7). In ihrer Vernehmlassung vom 12. April 2016 beantragte die
Beschwerdegegnerin Abweisung der Beschwerde. Zur Begründung verwies sie auf ihre
bisherigen Eingaben sowie auf den angefochtenen Entscheid und nahm ergänzend zu
Vorbringen in der Beschwerde Stellung (act. G 10).
c. In der Stellungnahme vom 27. April 2016 bestätigten die Beschwerdeführer ihren
Standpunkt (act. G 13).
d. Auf die Vorbringen der Verfahrensbeteiligten in den Eingaben des vorliegenden
Verfahrens wird, soweit für den Entscheid relevant, in den nachstehenden Erwägungen
eingegangen.

Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:
1. Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichtes ist gegeben (Art. 3bis
Enteignungsgesetz, EntG; sGS 735.1). Die Beschwerdeführer sind als Adressaten des
angefochtenen Entscheids und Gesamteigentümer des Grundstücks Nr. 000, X., zur
Beschwerdeführung legitimiert (Art. 64 in Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 des Gesetzes
über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, VRP). Die Beschwerde vom 11. März
2016 (act. G 1) entspricht zeitlich, formal und inhaltlich den gesetzlichen Anforderungen
(Art. 64 in Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 Abs. 1 VRP). Auf die Beschwerde
ist daher grundsätzlich einzutreten.
2.
2.1. Streitgegenstand bildet die Frage, ob die mit dem Zonenplan 2009 vorgenommene
Zuweisung eines Teilstücks der Parzelle Nr. 000 von der Zone WE2 zur Zone ÜG eine
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 6/15
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Entschädigungspflicht aus materieller Enteignung begründet bzw. ob die mit der
Planungsmassnahme verbundene Eigentumsbeschränkung einer Enteignung
gleichkommt, welche voll zu entschädigen ist (Art. 5 Abs. 2 RPG, Art. 50 Abs. 1 EntG).
Eine materielle Enteignung im Sinne von Art. 26 Abs. 2 BV und Art. 5 Abs. 2 RPG liegt
vor, wenn dem Eigentümer der bisherige oder ein voraussehbarer künftiger Gebrauch
einer Sache untersagt oder in einer Weise eingeschränkt wird, die besonders schwer
wiegt, weil der betroffenen Person eine wesentliche aus dem Eigentum fliessende
Befugnis entzogen wird (erste Tatbestandsvariante). Geht der Eingriff weniger weit, so
kann ausnahmsweise eine Eigentumsbeschränkung einer Enteignung gleichkommen,
falls ein einziger oder einzelne Grundeigentümer so getroffen werden, dass ihr Opfer
gegenüber der Allgemeinheit unzumutbar erscheint und es mit der Rechtsgleichheit
nicht zu vereinbaren wäre, wenn hierfür keine Entschädigung geleistet würde (zweite
Tatbestandsvariante, sogenanntes Sonderopfer; zum Ganzen: BGE 131 II 728 E. 2 mit
Hinweisen). In beiden Fällen ist die Möglichkeit einer künftigen besseren Nutzung der
Sache indessen nur zu berücksichtigen, wenn im massgebenden Zeitpunkt
anzunehmen war, sie lasse sich mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft
verwirklichen. Unter besserer Nutzung eines Grundstücks ist in der Regel die
Möglichkeit seiner Überbauung zu verstehen (BGE 125 II 431 E. 3a mit Hinweisen).
Eine Entschädigungspflicht besteht unter bestimmten Voraussetzungen im Falle einer
Auszonung, das heisst, wenn ein Grundstück durch einen bundesrechtskonformen
Nutzungsplan der Bauzone zugeteilt worden war und später aufgrund einer
Zonenplanrevision einer Nichtbauzone zugeteilt wird. Grundsätzlich entschädigungslos
bleibt dagegen die sogenannte Nichteinzonung eines Grundstücks. Eine
Nichteinzonung wird angenommen, wenn bei der erstmaligen Schaffung einer
raumplanerischen Grundordnung, welche den verfassungsrechtlichen und gesetzlichen
Anforderungen entspricht, eine Liegenschaft keiner Bauzone zugewiesen wird. Dies gilt
auch dann, wenn die in Frage stehenden Flächen nach dem früheren, der Revision des
Bodenrechts nicht entsprechenden Recht überbaut werden konnten. Eine
Nichteinzonung liegt nicht nur bei der Revision altrechtlicher, vor Inkrafttreten des RPG
erlassener Zonenpläne vor, sondern auch bei der Anpassung von Zonenplänen, die
zwar unter der Herrschaft des RPG in Kraft getreten sind, aber materiell nicht auf die
bundesrechtlichen Planungsgrundsätze ausgerichtet waren. Nutzungsbeschränkungen,
die sich im Zuge des Wechsels von einer Bau- und Zonenordnung aus der Zeit vor
http://relevancy.bger.ch/php/aza/http/index.php?lang=de&type=highlight_simple_query&page=1&from_date=&to_date=&sort=relevance&insertion_date=&top_subcollection_aza=all&query_words=%22Art.+5+Abs.+2+RPG%22&rank=0&azaclir=aza&highlight_docid=atf%3A%2F%2F131-II-728%3Ade&number_of_ranks=0#page728 http://relevancy.bger.ch/php/aza/http/index.php?lang=de&type=highlight_simple_query&page=1&from_date=&to_date=&sort=relevance&insertion_date=&top_subcollection_aza=all&query_words=%22Art.+5+Abs.+2+RPG%22+Auszonung&rank=0&azaclir=aza&highlight_docid=atf%3A%2F%2F125-II-431%3Ade&number_of_ranks=0#page431
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 7/15
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Inkrafttreten des Raumplanungsgesetzes zu einer auf diesem Gesetz beruhenden
Ordnung ergeben, gelten daher entschädigungsrechtlich generell nicht als Auszonung.
Vielmehr ist in solchen Fällen die Entschädigungsfrage nach den für eine
Nichteinzonung massgeblichen Grundsätzen zu beurteilen, weil erst nach Inkrafttreten
des RPG im dort vorgesehenen bundesrechtlichen Verfahren unter Beachtung der
verfassungsrechtlichen Prinzipien über die Zugehörigkeit eines Grundstücks zur
Bauzone entschieden werden konnte (vgl. zum Ganzen BGE 132 II 218 E. 2.2 S. 220 f.;
131 II 728 E. 2.1 S. 730 f.; 125 II 431 E. 3b S. 433; je mit Hinweisen; Urteil 1A.72/2003
vom 4. November 2003 E. 2 und 3, in: ZBl 106/2005 S. 661).
Massgebender Zeitpunkt für die Beurteilung, ob eine materielle Enteignung vorliegt, ist
grundsätzlich das Datum des Inkrafttretens der Eigentumsbeschränkung (BGE 132 II
218 E. 2.3 und 2.4 S. 221 f. mit Hinweisen). Im vorliegenden Fall ist dies der 2.
September 2009, als der revidierte Zonenplan durch das Baudepartement genehmigt
wurde (Art. 26 Abs. 3 RPG).
Vorliegend blieb unbestritten, dass der Zonenplan 1993 (act. G 8/2.8) den
Anforderungen des RPG entsprach und dementsprechend die in der Kernzone und der
Zone WE2 liegenden Flächen von Grundstück Nr. 000 RPG-konformes Bauland
darstellten (act. G 1 S. 17; G 2 S. 5). Bei der Umzonung einer Teilfläche von rund 1‘120
m von der Zone WE2 in die Zone ÜG im Rahmen des Zonenplans 2009 handelte es
sich somit um eine Planungsmassnahme im Sinn von Art. 5 Abs. 2 RPG. Die RPG-
Zonenkonformität des Zonenplans 2009 zeigt sich auch im Umstand, dass
flächengleiche Aus- und Neueinzonungen vorgenommen und vom Baudepartement
genehmigt wurden (vgl. Vernehmlassung Beschwerdegegnerin, act. G 10). Unbestritten
blieb dementsprechend auch, dass hierbei eine Auszonung (und nicht von einer
Nichteinzonung) vorliegt, ungeachtet dessen, dass die Einzonung einer Fläche von
rund 2‘500 m in die Wohnzone WE2, verbunden mit einer
Überbauungsplanverpflichtung, bereits im Rahmen der Orts- und Zonenplanrevision
1973/75 (act. G 8/2.3, 8/12) erfolgt war (vgl. dazu BGer 1C_66/2012 vom 3. September
2012, E. 2.3). Nachstehend ist dementsprechend von einem Auszonungssachverhalt
auszugehen.
3.
2
2
http://relevancy.bger.ch/php/aza/http/index.php?lang=de&type=highlight_simple_query&page=1&from_date=&to_date=&sort=relevance&insertion_date=&top_subcollection_aza=all&query_words=%22Art.+5+Abs.+2+RPG%22+Auszonung&rank=0&azaclir=aza&highlight_docid=atf%3A%2F%2F132-II-218%3Ade&number_of_ranks=0#page218 http://relevancy.bger.ch/php/aza/http/index.php?lang=de&type=highlight_simple_query&page=1&from_date=&to_date=&sort=relevance&insertion_date=&top_subcollection_aza=all&query_words=%22Art.+5+Abs.+2+RPG%22+Auszonung&rank=0&azaclir=aza&highlight_docid=atf%3A%2F%2F131-II-728%3Ade&number_of_ranks=0#page728 http://relevancy.bger.ch/php/aza/http/index.php?lang=de&type=highlight_simple_query&page=1&from_date=&to_date=&sort=relevance&insertion_date=&top_subcollection_aza=all&query_words=%22Art.+5+Abs.+2+RPG%22+Auszonung&rank=0&azaclir=aza&highlight_docid=atf%3A%2F%2F125-II-431%3Ade&number_of_ranks=0#page431
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 8/15
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
3.1. Zonenplan und Baureglement werden im Verfahren gemäss Art. 29 ff. des
Baugesetzes (BauG; sGS 731.1) erlassen und bedürfen der Genehmigung des
Baudepartements (Art. 31 BauG). Das Gleiche gilt grundsätzlich auch für deren
Änderung (Art. 32 Abs. 1 BauG). Eine persönliche Mitteilung an die betroffenen
Grundeigentümer ist dabei nicht vorgesehen (VerwGE B 2013/37 vom 11. März 2014,
E. 2.5.1, www.gerichte.sg.ch). Die Vorinstanz vermerkte im angefochtenen Entscheid
zum Einwand der Beschwerdeführer, wonach sie bei der Zonenplanrevision 2004 bis
2009 - ohne ausdrückliche gegenteilige Mitteilung der Beschwerdegegnerin -
hinsichtlich des Grundstücks Nr. 000 von einer unveränderten Situation bei der
Zoneneinteilung hätten ausgehen dürfen, dass eine Verletzung der Mitwirkungsrechte
bzw. des Gehörsanspruchs im Zonenplanverfahren nicht vorliege und die Revision des
Zonenplans in den Jahren 2004 bis 2009 korrekt durchgeführt worden sei (act. G 2 S.
6). Im vorliegenden Verfahren halten die Beschwerdeführer am erwähnten Einwand zu
Recht nicht mehr fest. Sie machen jedoch geltend, dass mit der vollzogenen
Auszonung gegen Treu und Glauben verstossen werde, nachdem die Einzonung (1975)
nach intensiven Verhandlungen zustande gekommen sei. 1975 habe der damalige
Gemeinderat erklärt, man habe ursprünglich das Verhandlungsergebnis in einem
Vertrag festhalten wollen, was dann einzig im Interesse der Beschwerdeführer nicht so
gehandhabt worden sei (act. G 8/2.3 S. 7 oben). Der Gemeinderatsbeschluss vom
18. Juli 1975 habe einen ausgleichenden Zweck gehabt. Teilflächen ab dem
Grundstück Nr. 000 seien in die Zone WE2 aufgenommen worden. Dafür hätten sich
die Beschwerdeführer verpflichtet, im Rahmen ihrer Möglichkeiten das Haus Y. zu
erhalten. Das „Nehmen und Geben“ gehe aus dem Dispositiv des
Gemeinderatsbeschlusses (act. G 8.2.3 S. 7) unmissverständlich hervor. Vor diesem
Hintergrund erweise sich die Auszonung des voll erschlossenen Baulandes an bester
Wohnlage als unverständlich (act. G 1 S. 18). Der Vorwurf der Baulandhortung werde
der Historie des vorliegenden Falls nicht gerecht, zumal ursprünglich sogar eine
Vereinbarung habe abgeschlossen werden sollen (act. G 13).
3.2. Hierzu ist festzuhalten, dass Gegenstand des vorliegenden Verfahrens
ausschliesslich die Frage bildet, ob die im Rahmen des Zonenplans 2009 bestätigte
Auszonung einen entschädigungspflichtigen Sachverhalt darstellt oder nicht. Soweit
die Beschwerdeführer die materielle Rechtmässigkeit der Auszonung 2009 als solche
zur Diskussion stellen, ist darauf nicht einzutreten. Festzuhalten ist immerhin, dass das
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 9/15
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
von den Beschwerdeführern angeführte „Geben und Nehmen“ für sich allein die
Auszonung noch nicht als treuwidrig erscheinen lässt, zumal diese sich auf
raumplanungsrechtliche Grundlagen abstützt. Die Frage, ob die im Jahr 1975 erfolgte
Einzonung im Sinn der Auffassung der Beschwerdeführer (act. G 13 S. 2 unten) als
Entschädigung für die Unterschutzstellung des auf dem Grundstück Nr. 000
befindlichen Q.-hauses gelten kann oder nicht, braucht für das vorliegende Verfahren
nicht abschliessend untersucht zu werden. Zu vermerken ist lediglich, dass auch eine
allfällige Nichteinzonung eines Teils des Grundstücks im Jahr 1975 für sich allein nicht
geeignet gewesen wäre, eine Unterschutzstellung des Hauses (im Sinn von Art. 98 Abs.
1 lit. c und 99 BauG; vgl. dazu act. G 8/2.3 S. 4 f.) zu verunmöglichen. Das Dispositiv
des Gemeinderatsbeschlusses vom 18. Juli 1975 enthält neben der Aufnahme eines
Teils der Liegenschaft in die Zone WE2 mit Überbauungsplanpflicht die Pflicht der
Beschwerdeführer, die Liegenschaft Y. zu erhalten und der Beschwerdegegnerin
leihweise geschichtlich interessante Dokumente und Gegenstände zur Verfügung zu
stellen (act. G 8/2.3 S. 7). Von einem Entschädigungscharakter der damaligen
Einzonung ist darin nicht explizit die Rede (vgl. act. G 8/2.3 S. 3-7).
4.
4.1. Bei der Auszonung des vorliegend in Frage stehenden Landstücks von einer
Bauzone in übriges Gemeindegebiet im Rahmen des Zonenplans 2009 handelt es sich
um einen Eingriff in die Eigentumsrechte der Beschwerdeführer, welcher sich auf den
künftig möglichen Gebrauch bezieht. Im Sinn der dargelegten Rechtsprechung
(vorstehende E. 2.1) ist zu klären, ob die Möglichkeit einer künftig besseren Nutzung
des ausgezonten Parzellenteils zu berücksichtigen ist bzw. ob im Zeitpunkt der
Auszonung anzunehmen war, sie lasse sich mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher
Zukunft verwirklichen. Hinsichtlich der Realisierungswahrscheinlichkeit einer
Überbauung ist in erster Linie auf die rechtlichen Gegebenheiten abzustellen. Die
Realisierungswahrscheinlichkeit (in naher Zukunft) kann durch die Notwendigkeit einer
Rechtsänderung, etwa die Notwendigkeit einer vorgängigen Annahme eines
Überbauungsplans (als Sondernutzungsplan im Sinn von Art. 22 BauG; vgl. dazu z.B.
VerwGE B 2013/199 vom 25. August 2015, E. 5 f.), ausgeschlossen werden, wobei die
Umstände des konkreten Einzelfalls dahingehend zu prüfen sind, ob das Erfordernis
der Erarbeitung eines Sondernutzungsplans als rechtliches Hindernis anzusehen ist,
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 10/15
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
welches die Überbauung in naher Zukunft ausschliesst (Waldmann/Hänni,
Handkommentar zum RPG, Bern 2006, Rz. 43 zu Art. 5 RPG). Entscheidend ist, dass
der Eigentümer seinen festen Willen nach aussen hat sichtbar werden lassen, von der
besseren Nutzungsmöglichkeit Gebrauch zu machen. Die Überbauungsabsicht spielt
demgegenüber nach der Rechtsprechung bei Auszonungen keine entscheidende Rolle
mehr, da ohne gesetzliche Grundlage ein Eigentümer von eingezontem baureifem Land
nicht gezwungen werden kann, dieses zu überbauen (Waldmann/Hänni, a.a.O., Rz. 45
zu Art. 5 RPG mit Hinweisen).
4.2. Die Vorinstanz kam im angefochtenen Entscheid zum Schluss, wenn ein
Grundstück mit Überbauungsplanpflicht überbaut werden solle, müsse zuerst der
Erlass eines rechtskräftigen Überbauungsplans erwirkt werden, bevor ein Baugesuch
beurteilt werden könne. Dies ziehe ein anspruchsvolles und aufwendiges Verfahren
nach sich. Somit sei das Erfordernis der hinreichenden Realisierungswahrscheinlichkeit
aus rechtlicher Sicht vorliegend nicht erfüllt. Die Realisierungswahrscheinlichkeit sei
aber auch in tatsächlicher Hinsicht als nicht gegeben zu betrachten, auch wenn die
konkrete Überbauungsabsicht gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung bei
Auszonungen keine entscheidende Rolle mehr spiele. Seit der Zonenplanrevision
1973/1975 sei eine Fläche von rund 2‘500 m in der Zone WE2 eingezont gewesen.
Seit rund 40 Jahren sei jedoch für dieses Bauland nie ein konkretes
Bauermittlungsverfahren bzw. Vorprüfungsverfahren für den Erlass eines
Überbauungsplans oder gar ein Baugesuch eingereicht worden. Auch nach Aufhebung
der Überbauungsplanpflicht mit dem Zonenplan 2009 seien seitens der
Grundeigentümer keine Bestrebungen bezüglich konkreter Bebauungsabsichten
erkennbar gewesen. Mangels hinreichender rechtlicher Realisierungswahrscheinlichkeit
für eine künftige bauliche Nutzung seien die Voraussetzungen von Art. 5 Abs. 2 RPG
nicht erfüllt. Der Eingriff in die Eigentumsrechte sei deshalb entschädigungslos
hinzunehmen (act. G 2).
Die Beschwerdeführer wenden ein, die Vorinstanz habe zu Unrecht die
Realisierungswahrscheinlichkeit verneint. Sie vermöge denn auch keinen einschlägigen
Entscheid aufzurufen, welcher die von ihr behauptete Bedeutung des
Überbauungsplans bei der Beurteilung der Realisierungswahrscheinlichkeit bestätigen
könnte. Die Tatsache der Überbauungsplanpflicht in der Bau- und Zonenordnung ab
2
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 11/15
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
1978 bzw. 1993 ändere nichts an der Berechtigung des gestellten
Entschädigungsbegehrens, denn die Realisierungswahrscheinlichkeit einer
Überbauung in naher Zukunft sei im Zeitpunkt der Auszonung gegeben gewesen. In
der Praxis würden das Verfahren zum Erlass eines Überbauungsplans und das
Baubewilligungsverfahren regelmässig parallel geführt, so dass in zeitlicher Hinsicht
keine Verzögerung resultiere. Die Überbauungsplan- und Baubewilligungspflicht wäre
für die Beschwerdeführer aus eigener Kraft erfüllbar gewesen. Nur das sei
wahrscheinlich. Die Notwendigkeit eines vorgängigen Überbauungsplans stelle keinen
rechtlichen Faktor dar, welcher die Realisierungswahrscheinlichkeit ernsthaft in Frage
stelle. Es könne kein Zweifel bestehen, dass das Umland des unter Schutz gestellten
Hauses auf Grundstück Nr. 000 gerade zum Zweck der Überbauung und damit zum
Erhalt des Q.-hauses eingezont worden sei (act. G 1 S. 20 ff.).
4.3.
4.3.1. Die im Rahmen der Zonenplanung 1975 vorgesehene Verpflichtung zum Erlass
eines Überbauungsplans mit Bezug auf das Grundstück Nr. 000 hatte vorab zum
Zweck, die Umgebung des geschützten Gebäudes von störenden Bauten und Anlagen
freizuhalten bzw. die Einfügung von neuen Bauten ins Ortsbild zu gewährleisten (vgl.
act. G 8/2.3 S. 4 f.). Diese Überbauungsplanverpflichtung entfiel mit der Genehmigung
des Zonenplans 2009, mit welchem auch die Auszonung bestätigt wurde, für welche
vorliegend die Entschädigungspflicht in Frage steht. Für Bestand und Umfang der
Entschädigungspflicht sind grundsätzlich die Verhältnisse bei Eintritt der Rechtskraft
der Eigentumsbeschränkung massgebend (Art. 51 Abs. 1 EntG), d.h. vorliegend die
Verhältnisse nach der Genehmigung des Zonenplans am 2. September 2009. Da
jedoch die Auszonung zeitlich mit der Aufhebung der Überbauungsplanverpflichtung
zusammenfiel, muss für die Beurteilung der Realisierungswahrscheinlichkeit einer
Überbauung auch vom Bestehen einer Überbauungsplanverpflichtung ausgegangen
werden. Im Rahmen einer Gesamtbetrachtung sind die Überbauungsmöglichkeiten vor
und nach der eigentumsbeschränkenden Massnahme zu würdigen (vgl. ZBl 1997/98,
S. 370). Mit den Beschwerdeführern ist festzuhalten, dass das bis 2009 bestehende
Erfordernis der Erarbeitung eines Überbauungsplans angesichts der konkreten
Verhältnisse nicht als rechtliches Hindernis anzusehen war, welches die Überbauung
des Grundstücks Nr. 000 in naher Zukunft ausgeschlossen hätte. Dies auch unter
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 12/15
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Berücksichtigung der Tatsache, dass - wie auch die Beschwerdeführer selbst
bestätigen (act. G 13 S. 2) - unter den gegebenen Umständen eine planerische
Einflussnahme der (kommunalen und kantonalen) Behörden zu erwarten gewesen
wäre. An einem Bauhindernis fehlt es typischerweise dann, wenn der zu erstellende
Sondernutzungsplan nur den Zweck hat, die Modalitäten der zulässigen Nutzung im
Detail zu regeln, ohne den Zweck der Nutzung im betreffenden Gebiet zu verändern.
Nach Auffassung von Lehre und Rechtsprechung dürfen sodann die Anforderungen an
die Realisierungswahrscheinlichkeit nicht überspannt werden (vgl. Waldmann/Hänni,
a.a.O. Rz. 43 am Schluss und Rz. 55 zu Art. 5; BGE 131 II 151 E. 2.4). Vor diesem
Hintergrund ist festzuhalten, dass die Vorinstanz der Beurteilung der
Realisierungswahrscheinlichkeit einen zu strengen Massstab zugrunde legte, der sich
nicht aufrechterhalten lässt. Dies umso mehr, weil sich anhand der im Baugesetz (Art.
22 ff.) festgelegten Modalitäten für den Erlass eines Überbauungsplanes ergibt, dass
der Regelungsinhalt nicht zwingend dicht sein muss. Es ist eine Erfahrungstatsache,
dass die Oppositionsmöglichkeiten gegen einen Überbauungsplan kleiner sind, je
weniger darin geregelt und von der Regelbauweise abgewichen wird.
4.3.2. Im Fall einer Auszonung ist sodann wie dargelegt aus dem Fehlen einer
Bauabsicht allein eine enteignungsähnliche Wirkung nicht auszuschliessen. In der
Lehre wird hierzu festgehalten, dass das Bundesgericht mit seiner Rechtsprechung
indirekt die Baulandhortung unter dem Gesichtspunkt der materiellen Enteignung als
zulässig erkannt habe (Peter Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes
Umweltschutzrecht, 6. A. 2016, S. 632 mit Hinweis auf BGE 113 Ib 326). Die
Überbauungsabsichten würden dennoch eine wichtige Rolle spielen, wobei dieser
Umstand keinen Rückgriff auf wesensfremde subjektive Kriterien darstelle. Die
(objektive) Wahrscheinlichkeit einer Überbauung fehle dort, wo der Eigentümer das
Grundstück auch ohne die (enteignungsähnliche) Nutzungsbeschränkung über die
nahe Zukunft sehr wahrscheinlich unüberbaut gelassen hätte. Eine
Entschädigungspflicht sei nur bei realer Überbauungschance gegeben. Werde lediglich
eine theoretische künftige Verwendung unterbunden, die nach den gesamten
rechtlichen und tatsächlichen Umständen nicht naheliege, entfalle ein Ersatzanspruch.
Dies sei in den Fällen wichtig, wo wegen zu grosser Bauzonen sogar eingezontes Land
keine Nachfrage finde (Hänni, a.a.O., S. 632 f.).
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 13/15
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Ein Überbauungsplanverfahren stand bis zum Erlass des Zonenplans 2009 - und damit
während über 30 Jahren - nie zur Diskussion, weil einerseits die Beschwerdeführer eine
Überbauung des gut erschlossenen Grundstücks nach Lage der Akten nie konkret in
Betracht zogen, anderseits aber auch die Beschwerdegegnerin nach Lage der Akten
kein solches Verfahren in die Wege leitete. Nachvollziehbar erscheint, dass die
Beschwerdegegnerin zur Ermöglichung einer baulichen Entwicklung in der Gemeinde
eine Auszonung eines Teils des Grundstücks Nr. 000 mit gleichzeitiger Einzonung
anderer Flächen in der Gemeinde vorsah (act. G 10 S. 2). Auch nachdem mit dem
Zonenplan 2009 die Überbauungsplanpflicht für das Grundstück Nr. 000 bzw. das
darin verbleibende Bauland aufgehoben worden war, zogen die Beschwerdeführer eine
Überbauung nicht in Betracht. Die fehlende Bauabsicht der Beschwerdeführer stellt
jedoch für sich allein wie erwähnt keinen Grund dar, eine Entschädigungspflicht für den
ausgezonten Grundstücksteil zu verneinen. Ihr Wille, von der „besseren
Nutzungsmöglichkeit“ Gebrauch machen zu wollen (vgl. vorstehende E. 4.1), kam -
indirekt - im Einzonungsbegehren vom 2. April 2004 (act. G 8/2.14) und im
Abtretungsvertrag vom 3. Juni 2003 (act. G 8/2.5) zum Ausdruck. Für die Zeit nach
Erlass des Zonenplans 2009 kann angesichts der geschilderten Gegebenheiten die
Realisierbarkeit (mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft) einer künftigen
besseren Nutzung (Überbauung) nicht in Abrede gestellt werden, zumal im Fall der
Beschwerdegegnerin als politische Gemeinde (bei flächengleichen Aus- und
Einzonungen; vgl. vorstehende E. 2.2) weder von einer zu grossen Bauzone noch von
einer fehlenden Nachfrage nach eingezontem Land auszugehen ist; solches wird denn
auch von keiner Seite geltend gemacht.
4.4. Vor dem geschilderten Hintergrund verneinte die Vorinstanz eine
enteignungsähnliche Eigentumsbeschränkung und damit eine Entschädigungspflicht
hinsichtlich des im Jahr 2009 ausgezonten Teil des Grundstücks Nr. 000 zu Unrecht,
weshalb sich der angefochtene Entscheid nicht aufrecht erhalten lässt. Zur Festlegung
der Entschädigung ist die Sache zuständigkeitshalber (vgl. Art. 53 Abs. 1 EntG) an die
Vorinstanz zurückzuweisen.
Nach Art. 53 Abs. 3 EntG trägt das Gemeinwesen die Kosten des Verfahrens vor der
Schätzungskommission, wenn eine Eigentumsbeschränkung einer Enteignung
gleichkommt bzw. einen zu entschädigenden Sachverhalt darstellt. Die für das
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 14/15
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
vorinstanzliche Verfahren auferlegten Kosten (Fr. 2‘000.--) gehen daher zu Lasten der
Beschwerdegegnerin.
5.
5.1. Im Sinn der vorstehenden Erwägungen ist die Beschwerde gutzuheissen, soweit
darauf einzutreten ist, und der Entscheid vom 16. Dezember 2015 aufzuheben. Die
Sache ist zur Festlegung der Entschädigung aus materieller Enteignung an die
Vorinstanz zurückzuweisen. Für die Kosten im Beschwerdeverfahren gegen
Verfügungen und Entscheide der Schätzungskommission gilt nach Art. 49 EntG das
VRP. Eine Entscheidgebühr von Fr. 3'000.-- erscheint für das vorliegende Verfahren
angemessen (Art. 7 Ziff. 222 der Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12). Dem
Verfahrensausgang entsprechend sind die amtlichen Kosten der Beschwerdegegnerin
aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 VRP); auf die Erhebung wird nicht verzichtet (Art. 95 Abs. 3
VRP). Der Kostenvorschuss von Fr. 3‘000.-- wird den Beschwerdeführern
zurückerstattet.
5.2. Die Beschwerdeführer haben antragsgemäss (act. G 1) Anspruch auf eine
ausseramtliche Entschädigung zulasten der Beschwerdegegnerin (Art. 98 Abs. 1 und
Art. 98bis VRP). Das Verwaltungsgericht spricht praxisgemäss
Pauschalentschädigungen gemäss Art. 22 Abs. 1 lit. b der Honorarordnung für
Rechtsanwälte und Rechtsagenten zu (sGS 963.75, HonO). Mit Blick auf vergleichbare
Verfahren und unter Berücksichtigung der konkreten Verhältnisse ist vorliegend eine
Entschädigung von insgesamt Fr. 2'000.-- (zuzüglich 4% Barauslagen von Fr. 80.-- und
Mehrwertsteuer) angemessen.
Für das vorinstanzliche Verfahren (Erstinstanz) besteht in der Regel kein Anspruch auf
ausseramtliche Entschädigung (Art. 98 Abs. 3 lit. b VRP). Ein Anlass, von dieser Regel
abzuweichen, ist konkret nicht dargetan. Der Beschwerdeantrag Ziff. 5 (act. G 1) ist
daher abzuweisen.