Decision ID: ec82d7d0-9948-5748-80c6-83715d084baa
Year: 2018
Language: de
Court: FR_TC
Chamber: FR_TC_001
Canton: FR
Region: Espace_Mittelland
Law Area: civil_law

Sachverhalt
A. Am 12. Dezember 2007 schlossen C._ als Eigentümer und A._ und B._ als Pächter einen Pachtvertrag betreffend den Landwirtschaftsbetrieb D._ (Art. eee, fff und ggg Grundbuch Gemeinde H._) ab (act. 2/3). Der Pachtvertrag sah einen jährlichen Pachtzins von CHF 15‘500.- für die gesamte Liegenschaft vor und wurde erstmals für eine Dauer von neun Jahren, beginnend am 1. Januar 2008, abgeschlossen. Mit Einschreiben vom 5. November 2015 kündigte C._ den Pachtvertrag auf den 1. Januar 2017.
B. A._ und B._ reichten am 3. Februar 2016 beim Präsidenten des  des Sensebezirks ein Schlichtungsgesuch ein und ersuchten um Erstreckung des  um fünf Jahre. In seiner Stellungnahme vom 21. März 2016 schloss C._ auf Abweisung dieses Begehrens.
An der Schlichtungsverhandlung vom 12. April 2016, anlässlich welcher A._ und B._ ihre Rechtsbegehren dahingehend anpassten, dass der Pachtvertrag um sechs Jahre zu erstrecken sei, konnte keine Einigung zwischen den Parteien herbeigeführt werden. A._ und B._ wurde die Klagebewilligung erteilt.
C. Mit Eingabe vom 10. Mai 2016 erhoben A._ und B._ eine  gegen C._ und beantragten eine Erstreckung des Pachtverhältnisses um sechs Jahre. C._ reichte seine Klageantwort am 21. November 2016 ein. Er schloss auf vollumfängliche Abweisung der klägerischen Rechtsbegehren; eventualiter beantragte er die Anpassung der durch A._ und B._ zu bezahlenden Pachtzinse und die  Festsetzung des Umfangs des Pachtverhältnisses.
D. Anlässlich der Hauptverhandlung vom 13. Dezember 2016 führten die Parteien erneut Vergleichsverhandlungen; diese scheiterten, doch der Gerichtspräsident unterbreitete den Parteien einen Lösungsvorschlag (act. 23). In der Folge erklärten sich A._ und B._ am 27. Januar 2017 mit dem Vorschlag des Gerichts einverstanden, doch C._ widersetzte sich diesem; er beantragte die Berechnung des Pachtzinses von einer zuständigen Stelle. Da A._ und B._ mit diesem Antrag einverstanden waren, wurde die Behörde für Grundstückverkehr mit der Schatzung beauftragt. Sie kam zum Schluss, der höchstzulässige Pachtzins belaufe sich auf CHF 23‘157.- mit Schweinestall bzw. CHF 21‘077.- ohne. Die Parteien nahmen am 15. bzw. 23. November 2017 zum Gutachten der Behörde für Grundstückverkehr vom 21. August 2017 Stellung, wobei C._ Ergänzungsfragen stellte.
E. An der zweiten Hauptverhandlung vom 9. Januar 2018 ergänzte C._ seine  und beantragte, es sei A._ und B._ zu untersagen, den Schweinestall von 90m2 weiterhin als Schweinestall zu gebrauchen. Es wurden wiederum  geführt und die Parteien schlossen folgenden Vergleich:
„Der Pachtvertrag des landwirtschaftlichen Gewerbs D._, umfassend insbesondere die Liegenschaften sowie das Ackerland auf Art. eee, fff und ggg Grundbuch von H._, exklusiv Geflügelhallen, wird bis zum 31. Dezember 2021 erstreckt und endet dann endgültig.
Die Parteien beantragen, dass der ab 1. Januar 2017 geschuldete Pachtzins durch den Gerichtspräsidenten festgelegt wird.
Die Kosten werden vorbehalten.“
Kantonsgericht KG Seite 3 von 10
A._ und B._ beantragten, der Pachtzins sei für die Dauer der Pachtverlängerung auf jährlich CHF 19‘000.- festzusetzen, wobei dies auf der Annahme beruhe, dass C._ ab September 2018 den Schweinestall tierverordnungsgerecht umbauen werde. Dieser stellte das Begehren, der Pachtzins für die Ertragssachen sei ab dem 1. Januar 2017 bis zum Pachtende entsprechend dem Gutachten des Amtes für Grundstückverkehr festzusetzen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (act. 48).
F. Mit Entscheid vom 13. Februar 2018 genehmigte der Präsident des Zivilgerichts des  den am 9. Januar 2018 geschlossenen Vergleich und schrieb das Verfahren in diesem Umfang ab. Er trat auf das Begehren um Neufestsetzung des Pachtzinses ein und setzte den ab dem 1. Januar 2017 bis zum 31. Dezember 2021 geschuldeten Pachtzins auf CHF 20‘500.- pro Jahr fest, wobei bereits geleistete Pachtzinse anzurechnen seien. Zudem wurde C._ verpflichtet, den Schweinestall tierschutzkonform umzubauen. Sollte dieser seiner Pflicht nicht nachkommen, würde sich der Pachtzins ab dem 1. September 2018 bis zum tierschutzgerechten Umbau um CHF 2‘000.- pro Jahr reduzieren.
G. A._ und B._ (nachfolgend: die Berufungskläger) erhoben am 8. Mai 2018 Berufung gegen diesen Entscheid. Sie beantragen, der vom 1. Januar 2017 bis zum 31. Dezember 2021 geschuldete Pachtzins sei auf CHF 19‘000.- pro Jahr festzusetzen, wobei bereits geleistete Pachtzinse anzurechnen seien. Ziffer 5 des Dispositivs, wonach C._ zum  Umbau des Schweinestalls verpflichtet und der Pachtzins bei Nichtausführung reduziert werde, sei ersatzlos aufzuheben. Die Gerichts- und Parteikosten seien C._ aufzuerlegen.
In seiner Berufungsantwort und Anschlussberufung beantragt C._ (nachfolgend: der ), auf die Berufung sei nicht einzutreten, eventualiter sei diese vollumfänglich . Der Pachtzins für die Vertragssachen sei ab dem 1. Januar 2017 bis zum Pachtende entsprechend dem Gutachten des Amtes für Grundstückverkehr festzusetzen. Zudem seien die Gerichts- und Parteikosten des erst- und zweitinstanzlichen Verfahrens den Berufungsklägern aufzuerlegen.
Die Berufungskläger schliessen in ihrer Stellungnahme vom 17. August 2018 dahin, die  sei als unzulässig zu erklären, subsidiär abzuweisen.

Erwägungen
1.
1.1. Erstinstanzliche End- und Zwischenentscheide in vermögensrechtlichen Streitigkeiten sind mit Berufung anfechtbar, wenn der Streitwert mindestens CHF 10‘000.- beträgt (Art. 308 ZPO). Zur Berechnung des erforderlichen Streitwertes wird auf die zuletzt aufrechterhaltenen  abgestellt. Massgebend sind damit die bis zur Eröffnung des erstinstanzlichen Entscheides vorgebrachten Erklärungen der Parteien und nicht der erstinstanzliche Entscheid selbst, die Rechtsmittelanträge oder die Parteierklärungen im Rechtsmittelverfahren (REETZ/THEILER, in Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. Aufl. 2016, Art. 308 N. 39 f.; STERCHI, in Berner Kommentar Schweizerische Zivilprozessordnung, Band II, 2012, Art. 308 N. 29 ff.). Lautet das Rechtsbegehren nicht auf eine bestimmte Geldsumme, so setzt das Gericht den Streitwert fest, sofern sich die Parteien darüber nicht einigen oder ihre Angaben offensichtlich unrichtig sind (Art. 91 Abs. 2 ZPO).
Kantonsgericht KG Seite 4 von 10
Streitgegenstand des vorinstanzlichen Verfahrens ist die Erstreckung des landwirtschaftlichen Pachtvertrages und die damit zusammenhängende Neufestsetzung des Pachtzinses sowie die Nutzung des Schweinestalls. Die Berufungskläger haben für die Dauer der Pachtverlängerung einen jährlichen Pachtzins von CHF 19‘000.- anerkannt (act. 48). Der Berufungsbeklagte  hat einen Pachtzins von CHF 23‘157.- verlangt. Für die Pachtdauer von fünf Jahren entspricht dies einem Streitwert von CHF 20‘785.-. Zudem war die Nutzung bzw. der Umbau des Schweinestalls streitig, wobei die Rechtsbegehren nicht auf eine bestimmte Geldsumme lauteten. Erst nach Eröffnung des erstinstanzlichen Entscheids verständigten sich die Parteien, dass der Pächter die Umbauarbeiten gegen eine Pauschalentschädigung von CHF 10‘000.- ausführen wird. Der Streitwert im Berufungsverfahren betreffend Schweinestall beträgt somit mindestens CHF 10‘000.-. Folglich übersteigt der Streitwert CHF 10‘000.-, so dass die Voraussetzungen von Art. 308 Abs. 2 ZPO erfüllt sind.