Decision ID: 7b700578-e3e1-5565-8a76-f1a7c90e4630
Year: 2014
Language: de
Court: BE_VG
Chamber: BE_VG_001
Canton: BE
Region: Espace_Mittelland
Law Area: 

Sachverhalt:
A.
B._ reichte am 31. Juli 2013 bei der Einwohnergemeinde (EG) Unterseen ein Baugesuch ein für die Einrichtung einer Kleinbrauerei im Block ... des Gewerbehauses auf der Parzelle Gbbl. Nr. 1_ am Eichzun ... in Unterseen. Das dreieckförmige Gebäude liegt im Perimeter der Überbauungsordnung (ÜO) «Eichzun-Lehnzun» vom 20. März 1995, bestehend aus dem Überbauungsplan und den  (ÜV). Um das Gewerbehaus herum führen im Osten und Norden der Eichzun und im Südwesten die X._strasse. Gegen das Bauvorhaben gingen zwei Einsprachen ein, darunter diejenige der A._ AG, die am Eichzun ... einen Gewerbebetrieb führt. Mit Gesamtentscheid vom 23. Januar 2014 bewilligte das Regierungsstatthalteramt (RSA) Interlaken-Oberhasli das Vorhaben und wies die dagegen gerichteten Einsprachen ab. Gemäss den bewilligten Plänen war vorgesehen, dass die An- und Auslieferung der Waren der projektierten Kleinbrauerei von der X._strasse her erfolgt.
B.
Gegen den Gesamtentscheid erhob neben der anderen Einsprecherin die A._ AG am 29. Januar 2014 Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE). Sie beantragte, die angefochtene Verfügung sei aufzuheben und die Bewilligung für das Bauvorhaben sei zu verweigern (Bauabschlag). B._ zog darauf hin sein Baugesuch zurück, weshalb die BVE das Beschwerdeverfahren und das Baubewilligungsverfahren mit Verfügung vom 5. März 2014 als erledigt vom Geschäftsverzeichnis abschrieb. Gleichentags kam B._ auf seinen Rückzug des Gesuchs zurück und nahm zur Beschwerde Stellung. Weiter bestätigte er in der Folge, an seinem Baugesuch festhalten zu wollen. Am 26. März 2014 hob die BVE ihre Abschreibungsverfügung auf und nahm das Beschwerdeverfahren wieder auf. Mit Entscheid vom 1. Mai 2014 wies sie die beiden Beschwerden ab, soweit sie darauf eintrat. Zudem ergänzte sie den Gesamtentscheid des RSA Interlaken-Oberhasli mit folgender Auflage: «Sämtliche An- und Auslieferungen der Kleinbrauerei müssen durch den Zugang A vom Eichzun her erfolgen». Im Übrigen bestätigte sie den angefochtenen Gesamtentscheid.
C.
Gegen den Entscheid der BVE hat die A._ AG am 17. Mai 2014  erhoben mit dem Rechtsbegehren, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und die Baubewilligung für das Vorhaben sei zu verweigern (Bauabschlag). B._ beantragt mit Beschwerdeantwort vom 2. Juli 2014 sinngemäss die Abweisung der Beschwerde. Die EG Unterseen stellt mit Eingabe vom 7. Juli 2014 den gleichen Antrag, wobei sie mit ihrem Hauptbegehren verlangt, der Gesamtentscheid des RSA Interlaken-Oberhasli sei zu bestätigen; eventuell sei der Entscheid der BVE zu bestätigen. Die BVE hat mit Vernehmlassung vom 13. Juni 2014 auf Abweisung des Rechtsmittels geschlossen.
Der Instruktionsrichter hat in der Folge die Akten ergänzen lassen und bei B._ weitere Auskünfte und Unterlagen zum Güterumschlag und zum Warentransport innerhalb und ausserhalb des Gewerbehauses eingeholt. Die A._ AG, die EG Unterseen und die BVE haben sich dazu geäussert. Die Direktion widersetzt sich in ihrer Stellungnahme vom 27. August 2014 einer Aufhebung ihrer Auflage nicht, soweit der Warentransport im Gebäudeinneren betroffen sei.

Erwägungen:
1.
1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) zuständig. Die Beschwerdeführerin hat am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen, ist durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt und hat als Einsprecherin bzw. Nachbarin ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG; vgl. auch Art. 40 Abs. 5 i.V.m. Abs. 2 des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0]). Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.
1.2 Die Gemeinde beantragt mit ihrem Hauptbegehren die Bestätigung des Gesamtentscheids des RSA Interlaken-Oberhasli (vorne Bst. C), d.h. die Erschliessung der projektierten Kleinbrauerei nicht über den Eichzun gemäss der Auflage der BVE, sondern über die X._strasse (vorne Bst. A).
1.2.1 Der Streitgegenstand ergibt sich aus den mit der Beschwerde gestellten Rechtsbegehren (allenfalls unter Einbezug der Begründung), nicht hingegen aus den Anträgen der Beschwerdegegnerin oder des Beschwerdegegners (vgl. etwa Kiener/Rütsche/Kuhn, Öffentliches Verfahrensrecht, 2012, S. 289 N. 1199; Fritz Gygi, Bundesverwaltungsrechtspflege, 2. Aufl. 1983, S. 45). Die Gemeinde hat die Auflage der BVE nicht angefochten; sie kann deshalb nicht die Bestätigung des Gesamtentscheids der Baubewilligungsbehörde beantragen. Ihrem Hauptbegehren kann mithin nur insofern Rechnung getragen werden, als damit auf allfällige Gründe für eine Kassation von Amtes wegen gemäss Art. 40 VRPG hingewiesen wird (vgl. auch BVR 2013 S. 536 E. 1.1 mit Hinweis). Danach sind die Verwaltungsjustizbehörden unter anderem befugt, ein bei ihnen hängiges Verwaltungs- und Verwaltungsjustizverfahren von Amtes wegen aufzuheben, wenn wesentliche Verfahrensgrundsätze derart verletzt sind, dass die richtige Beurteilung unmöglich oder wesentlich erschwert wird (Art. 40 Abs. 1 VRPG).
1.2.2 Für eine ganze oder teilweise Aufhebung des angefochtenen Entscheids bzw. der vorinstanzlichen Verfahren von Amtes wegen besteht keine Notwendigkeit. Kein Kassationsgrund liegt insbesondere im Umstand, dass die BVE das Verfahren wieder aufgenommen hat, nachdem der Beschwerdegegner 1 den Rückzug seines Baugesuchs erklärt hatte (vorne Bst. B). Wie die Vorinstanz in ihrer Verfügung vom 26. März 2014 überzeugend ausgeführt hat (Vorakten BVE pag. 60 ff.), wäre es ihm unbenommen gewesen, das – nach einem Rückzug nicht rechtskräftig beurteilte – Baugesuch jederzeit neu einzureichen. Die Weiterführung des Beschwerdeverfahrens drängte sich daher aus prozessökonomischen Überlegungen auf, zumal den Verfahrensbeteiligten durch das Vorgehen der BVE keine Nachteile entstanden sind; solche werden denn auch von keiner Seite geltend gemacht.
1.3 Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf Rechtsverletzungen hin (Art. 80 VRPG).
2.
2.1 Umstritten ist unter den Verfahrensbeteiligten im Wesentlichen die strassenmässige Erschliessung des Bauvorhabens. – Die hinreichende Erschliessung des Baugrundstücks ist eine Grundvoraussetzung für die Bewilligung von Bauvorhaben. Es muss bereits im Bewilligungszeitpunkt sichergestellt sein, dass das Grundstück auf den Zeitpunkt der Fertigstellung des Baus oder der Anlage, wenn nötig bereits bei Baubeginn, genügend erschlossen sein wird (Art. 2 BauG i.V.m. Art. 22 Abs. 2 Bst. b des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung [, RPG; SR 700] und Art. 7 Abs. 1 BauG). Fehlt es an dieser
Voraussetzung, darf die Bewilligung nicht erteilt werden. Insbesondere ist es unzulässig, die Bewilligung mit der Auflage auszustellen, die Bauherrschaft habe bis zum Baubeginn eine genügende Lösung für die Erschliessung beizubringen (Zaugg/Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, Band I, 4. Aufl. 2013, Art. 7/8 N. 9, Art. 38-39 N. 16 mit Hinweisen).
2.2 Der Neubau des Gewerbehauses am Eichzun ... wurde mit Gesamtentscheid des damaligen RSA Interlaken vom 3. Oktober 2008 bewilligt (unpag. Vorakten 4E). Der Entscheid blieb unangefochten und ist infolgedessen in Rechtskraft erwachsen. Thema im vorliegenden Verfahren ist nicht die Erschliessung des Gewerbehauses insgesamt, sondern nur der projektierten Kleinbrauerei im Block ... des Gebäudes. Alle anderen Erschliessungsfragen liegen ausserhalb des Streitgegenstands; dazu hat sich das Gericht nicht zu äussern.
3.
Die Beschwerdeführerin macht zunächst geltend, die vorgesehene Erschliessung stehe im Widerspruch zur ÜO «Eichzun-Lehnzun».
3.1 Nach Art. 3 ÜV wird im Überbauungsplan unter anderem die mögliche Lage der Zufahrten (Ein- und Ausfahrt) zu den einzelnen Grundstücken im Wirkungsbereich der ÜO «Eichzun-Lehnzun» verbindlich geregelt. In der Gewerbezone sind die Ein- und Ausfahrten für die Anlieferung gemäss Art. 19 Abs. 1 ÜV an den im Überbauungsplan bezeichneten Grundstücksseiten anzuordnen und in ihrer Breite auf ein Minimum zu beschränken; vorbehalten bleibt der Anschluss an die Y._strasse für die Tankstelle und den Garagebetrieb. Die Anlieferung (Abladeflächen, Andockstellen) hat auf dem Grundstück zu erfolgen (Art. 19 Abs. 2 ÜV). Der Überbauungsplan sieht im hier interessierenden Bereich der Parzelle Nr. 1_ drei Ein- und Ausfahrten auf der Nordseite vor, keine hingegen an den übrigen Seiten (unpag. Vorakten 4F). Dessen ungeachtet verfügt das auf diesem Grundstück errichtete Gewerbehaus auf allen Gebäudeseiten über mehrere Zugänge mit Toren, welche für die Anlieferung von Waren benützt werden können.
3.2 Vor diesem Hintergrund ist die Kritik der Beschwerdeführerin verständlich, die projektierte Kleinbrauerei dürfe weder über die X._strasse (südwestliche Gebäudeseite) noch über den Eichzun (östliche Gebäudeseite) erschlossen werden. In der Tat ist nicht nachvollziehbar, weshalb das damalige RSA Interlaken mit seinem Gesamtentscheid vom 3. Oktober 2008 auf der Parzelle Nr. 1_ ein Gebäude mit Zugängen und Toren auf allen Seiten bewilligt hat; insoweit widerspricht die Bewilligung offenkundig der ÜO «Eichzun-Lehnzun». Die Gemeinde anerkennt denn auch, dass die südwest- und ostseitigen Zugänge «nach heutigen Gesichtspunkten»
mit der Planung nicht vereinbar sind, da sie nicht auf dem Ausnahmeweg beurteilt worden seien. Die bewilligte Erschliessungslösung für das Gewerbehaus werde deshalb «auch von kommunaler Seite als unschön erachtet» (act. 6, S. 3 Ziff. 2).
3.3 Die BVE hat nicht verkannt, dass der Gesamtentscheid vom 3. Oktober 2008 hinsichtlich der Erschliessung mangelhaft ist (angefochtener Entscheid, E. 2b und c). Sie hat allerdings darauf hingewiesen, dass dieser Entscheid rechtsbeständig bzw. rechtskräftig geworden ist. Mit dem Gewerbehaus seien auch die allseitigen Zugänge einschliesslich deren Benützung bewilligt worden (angefochtener Entscheid, E. 3d). – Dieser Auffassung ist mit Blick auf die im Jahr 2008 bewilligten Pläne des  beizupflichten: In den Projektierungsplänen «Grundriss EG» und «Umgebung Parkplätze/Baumabstände» sind auf allen drei Gebäudeseiten Zugänge mit Toren eingetragen; die Tore sind auch als solche bezeichnet (unpag. Vorakten 4E). Zwar findet sich nur bei einem Tor auf der ...seite ausdrücklich ein Hinweis zur Benützung («Materialausgabe, Lieferanteneingang, Personal»). Es kann jedoch auch ohne einen solchen Hinweis nicht ernsthaft bezweifelt werden, dass alle Zugänge als Ein- und Ausfahrten für die Warenanlieferung dienen sollen. Welchen anderen Zweck sie haben sollten, ist nicht erkennbar. So sind auch die Zugänge auf der Nordseite des Gebäudes, von denen zumindest drei der ÜO «Eichzun-Lehnzun» entsprechen (vorne E. 3.1), nicht näher umschrieben. Würde man der Lesart der Beschwerdeführerin folgen, wonach die Zugänge in den Projektierungsplänen ausdrücklich für «Materialanlieferungen» bzw. «Anlieferung (Materialeingang)» bewilligt sein müssten (vgl. Beschwerde, S. 2 Ziff. 2b), wären überhaupt keine Zugänge für Warenanlieferungen vorhanden. Es liegt auf der Hand und war auch für Dritte ohne weiteres erkennbar, dass die bewilligten Pläne nicht so zu verstehen sind. Bei dieser Sachlage muss mit der Vorinstanz davon ausgegangen werden, dass die Zugänge auf allen Seiten des Gebäudes mit dem Gesamtentscheid vom 3. Oktober 2008 – wenn auch zu Unrecht – als Ein- und Ausfahrten für die Warenanlieferung im Sinn von Art. 19 ÜV bewilligt worden sind.
3.4 Diese Erschliessung könnte heute nur noch in Frage gestellt werden, wenn der Gesamtentscheid mit derart schweren Fehlern behaftet wäre, dass er als nichtig erachtet werden müsste. Die BVE hat überzeugend aufgezeigt, dass die strengen Voraussetzungen dafür im vorliegenden Fall nicht erfüllt sind (angefochtener Entscheid, E. 3a-c). Danach führen inhaltliche Mängel einer Entscheidung nur ausnahmsweise zur Nichtigkeit. Sie müssen ausserordentlich schwer sein, indem sie den fraglichen Rechtsakt etwa praktisch wirkungslos, unsinnig oder unsittlich machen. Zu denken ist auch an offensichtliche Verstösse gegen Grundrechte, namentlich wenn der Kerngehalt betroffen ist. Solches steht hier nicht zur Diskussion. Die Vorinstanz hat sodann richtigerweise berücksichtigt, dass bei einer Annahme der Nichtigkeit die Rechtssicherheit gefährdet wäre, ist doch das Gewerbehaus im Vertrauen auf die
Bewilligung bereits erstellt worden (vgl. zu den Voraussetzungen der Nichtigkeit nach der sog. Evidenztheorie statt vieler BGE 138 II 501 E. 3.1; BVR 2014 S. 297 E. 4.3.3; Tschannen/Zimmerli/Müller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. Aufl. 2014, § 31 N. 13 ff.).
3.5 Die Baubewilligung für die projektierte Kleinbrauerei kann somit nicht mit der Begründung verweigert werden, die Erschliessung widerspreche der ÜO «». Die Beschwerde erweist sich insoweit als unbegründet. Wie die BVE zutreffend erwogen hat, bedeutet dies jedoch noch nicht, dass die Erschliessung der Kleinbrauerei über jeden Zugang des Gewerbehauses erfolgen darf (angefochtener Entscheid, E. 3d). Zu prüfen ist vielmehr, ob die weiteren Voraussetzungen für eine genügende strassenmässige Erschliessung erfüllt sind (vgl. dazu die nachfolgenden Erwägungen).
4.
Die Beschwerdeführerin stellt sich weiter auf den Standpunkt, die vorgesehene Erschliessung des Bauvorhabens sei nicht umsetzbar.
4.1 Nach den vom RSA Interlaken-Oberhasli am 23. Januar 2014 bewilligten Plänen sollte die Kleinbrauerei im Block ... des Gewerbehauses über einen an der X._strasse liegenden Zugang erschlossen werden (vgl. act. 10C-E). Die BVE hat im angefochtenen Entscheid allerdings darauf hingewiesen, dass auf der X._strasse seit dem Jahr 1995 ein Verbot für Lastwagen mit dem Zusatz «Anlieferung  gestattet» bestehe. Auf der Südwestseite sei die Warenanlieferung mit Lastwagen daher jedenfalls zur Zeit nicht zulässig, weshalb sich auch weitere Abklärungen zur Verkehrssicherheit erübrigten. Sie ergänzte den Gesamtentscheid des RSA mit der Auflage, wonach sämtliche An- und Auslieferungen der Kleinbrauerei durch den Zugang A auf der Ostseite des Gewerbehauses vom Eichzun her erfolgen müssen (vorne Bst. B); der Zugang A bezieht sich auf die zwischen den Blöcken A3 und A4 des Gewerbehauses gelegene Ein- und Ausfahrt (vgl. act. 10C). Die Vorinstanz ist davon ausgegangen, dass die Waren von dort aus gebäudeintern mit einem Hubstapler zur Kleinbrauerei im Block ... transportiert werden (angefochtener Entscheid, E. 4c).
4.2 Wie das Beweisverfahren vor dem Verwaltungsgericht ergeben hat, lässt sich die Auflage der BVE nicht wie beabsichtigt umsetzen. Zu Recht hat die Beschwerdeführerin darauf hingewiesen, dass es innerhalb des Gebäudes an allgemein zugänglichen Korridoren für den Warentransport zwischen dem Zugang A und der projektierten Kleinbrauerei fehlt. Der Beschwerdegegner 1 sieht vielmehr vor, seine Waren und Produkte beim Zugang A mit einem VW-Transporter anzuliefern bzw.
von dort wegzubringen. Für den Transport zwischen Kleinbrauerei und Zugang A ist ein Hubstapler vorgesehen, der aussen um das Gewerbehaus herum über den Eichzun und die X._strasse verkehren und den Zugang beanspruchen soll, der sich beim Block ... befindet (vgl. act. 12 und 12A1-3 mit ausführlicher Dokumentation und Fotografien der Situation vor Ort).
4.3 Bei dieser Ausgangslage lässt sich die im vorinstanzlichen Verfahren angeordnete Auflage nicht aufrechterhalten, wie auch die BVE anerkennt (vorne Bst. C; act. 16, S. 1). Die Kleinbrauerei muss sowohl nach der ursprünglichen Bewilligung des RSA Interlaken-Oberhasli als auch nach dem angefochtenen Entscheid der BVE mit der Auflage über die X._strasse und den beim Block ... gelegenen Zugang erschlossen werden; der Unterschied zwischen den beiden Varianten liegt im Wesentlichen im Fahrzeug, mit dem die X._strasse befahren wird (VW-Transporter oder Hubstapler). Das «Verbot für Lastwagen» (Signal 2.07), das auf dieser Strasse gegenwärtig besteht – die Gemeinde hat es am 10. Februar 2014 teilweise aufgehoben, die Änderung ist aber noch nicht rechtskräftig (vgl. act. 17A) – gilt für alle schweren Motorwagen zum Sachentransport (Art. 19 Abs. 1 Bst. d der Signalisationsverordnung vom 5. September 1979 [SSV; SR 741.21]). Als schwere Motorwagen gelten Motorfahrzeuge mit einem Gesamtgewicht ab 3‘500 kg (Art. 1 Abs. 9 SSV i.V.m. Art. 10 der Verordnung vom 19. Juni 1995 über die technischen Anforderungen an Strassenfahrzeuge [VTS; SR 741.41]). Dieses Gewicht erreicht ein VW-Transporter, wie ihn der Beschwerdegegner 1 verwenden will, nicht (vgl. act. 12A2 sowie Angaben zum Gesamtgewicht gemäss Modellprogramm VW-Transporter, einsehbar unter: <http://www.volkswagen-nutzfahrzeuge.de>, Rubriken «Modelle/Transporter Kastenwagen/Informationsmaterial»). Das Lastwagenverbot dürfte der Erschliessung der projektierten Kleinbrauerei daher von vornherein nicht entgegenstehen. Offen ist allerdings, wie die Erschliessung mit Blick auf die Verkehrssicherheit zu beurteilen ist. Die Verfahrensbeteiligten haben sich dazu zwar zum Teil geäussert, aber vorab mit Bezug auf den Hubstapler (und weniger zum ); die Beurteilung ist – «mangels genauer Kenntnisse» gerade von Seiten der BVE – zudem kaum abschliessend (vgl. act. 16 und 17).
4.4 Zusammenfassend ist die strassenmässige Erschliessung des Bauvorhabens nicht sichergestellt. Die Bewilligung kann daher nicht erteilt werden (vorne E. 2.1). Die Erschliessung ist vielmehr neu zu beurteilen, wobei der Sachverhalt weiter abgeklärt werden muss, insbesondere im Bereich der Verkehrssicherheit unter Einbezug der Angaben des Beschwerdegegners 1 zu den erwarteten An- und Auslieferungen (vgl. act. 12, Ziff. 2a). Namentlich wird zu prüfen sein, ob der Güterumschlag mit dem , der vom Lastwagenverbot nicht betroffen ist, beim Zugang X._strasse erfolgen kann. Es ist nicht Aufgabe des Verwaltungsgerichts, die bislang unterbliebenen Abklärungen als letzte kantonale Instanz erstmals vorzunehmen. Die
Beschwerde ist somit dahin gutzuheissen, dass der angefochtene Entscheid, soweit die Beschwerdeführerin betreffend, aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen ist. Soweit weitergehend ist die Beschwerde abzuweisen.
5.
5.1 Bei diesem Prozessausgang sind die Verfahrenskosten der Beschwerdeführerin hälftig aufzuerlegen. Die andere Hälfte haben der Beschwerdegegner 1 und die Gemeinde zu tragen; der Gemeinde können allerdings keine Kosten auferlegt werden, da sie nicht in ihren Vermögensinteressen betroffen ist (Art. 108 Abs. 1 und 2 VRPG). Ersatzfähige Parteikosten sind keine angefallen (Art. 104 VRPG).
5.2 Die Kosten, die im vorinstanzlichen Verfahren entstanden sind, hat das Verwaltungsgericht im Rahmen seines Rückweisungsentscheids nicht zu liquidieren. Es ist Sache der BVE, darüber zu entscheiden (Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 108 N. 5).
6.
Gegen das vorliegende Urteil steht grundsätzlich die Beschwerde in  Angelegenheiten an das Bundesgericht offen (Art. 82 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht [Bundesgerichtsgesetz, BGG; SR 173.110]). Da es sich um einen Zwischenentscheid im Sinn von Art. 93 BGG handelt (vgl. BGE 135 II 30 E. 1.3, 133 V 477 E. 4.1), ist die Beschwerde aber nur zulässig, wenn die zusätzlichen Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 BGG erfüllt sind.