Decision ID: 89ee2981-e052-5e05-8f7a-b0d297a4fbdc
Year: 2003
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_002
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

_ ha contestato la decisione dei coniugi _ e _, da lui ritenuta una disdetta anticipata del contratto di locazione, e si è rivolto con istanza del 27 agosto 2000 all'Ufficio di conciliazione di _ per contestare la disdetta (inc. _). Con istanza del 30 aprile 2001 _ si è rivolto allo stesso Ufficio di conciliazione per chiedere la condanna di _, _ e _ Sagl alla rifusione dei danni da lui subiti in seguito alla disdetta intempestiva. L'Ufficio di conciliazione di _ ha statuito il 26 novembre 2001 e ha ritenuto che il contratto di locazione era continuato anche dopo l'incendio ed era terminato il 30 aprile 2001, data alla quale il locatore ha trovato nuovi conduttori. Per quel che concerne le domande di risarcimento, l'Ufficio ha constatato la mancata conciliazione delle parti.
D.
_, _ e _ Sagl si sono rivolti con istanza 27 dicembre 2001 alla Pretura del distretto di _ per far accertare che il contratto di locazione era terminato il 24 aprile 2000. A sua volta _ ha presentato il 27 dicembre 2001 alla medesima Pretura un'istanza con la quale chiede la condanna di _, _ e _ Sagl al versamento di complessivi fr. 34 325.25 (fr. 360.- tassa raccolta rifiuti 2000, fr. 769.90 fattura per la fornitura di elettricità del maggio 2000, fr. 443.30 spese per la ricerca di un nuovo inquilino, fr. 3315.15 per il danno alla macchina impastatrice, fr. 1000.- per la manutenzione del giardino, fr. 4439.- per la locazione di due camere private dal 1997 al 2000 e fr. 24 000.- come pigione dal dicembre 2000 al febbraio 2001). _, _ e _ Sagl si sono opposti alle pretese di risarcimento di _ e in via subordinata hanno opposto in compensazione crediti per complessivi fr. 16 239.40 (fr. 2206.- rimanenza gasolio, fr. 385.- e fr. 424.50 per consumazioni private di _, fr. 13 223.90 per riparazioni da loro sopportate durante la locazione). Esperita l'istruttoria, le parti hanno rinunciato al dibattimento finale, rimettendosi al contenuto delle rispettive conclusioni.
E.
Statuendo il 9 ottobre 2002, il Segretario assessore ha respinto l'istanza di _ e in accoglimento di quella di _, _ e _ Sagl, ha annullato la decisione 26 novembre 2001 dell'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di _,
recte
ha accertato che il contratto di locazione era terminato il giorno dell'incendio. La tassa di giustizia di fr. 1000.- e le spese di fr. 200.- sono state poste a carico di _, condannato inoltre a rifondere alle controparti fr. 3300.- per ripetibili.
F.
_ è insorto contro la sentenza del Segretario assessore con un appello del 28 ottobre 2002, nel quale chiede che in riforma del giudizio impugnato la sua istanza del 27 dicembre 2001 sia accolta integralmente con protesta di spese e ripetibili. Nelle osservazioni del 5 dicembre 2002 _, _ e _ Sagl hanno proposto la reiezione dell'appello e la conferma del giudizio di prima sede.

Considerando
in diritto
:
1.
Il Segretario assessore ha rilevato che l'incendio sviluppatosi il 24 aprile 2000 nell'esercizio pubblico "Albergo _ " aveva distrutto praticamente tutto l'oggetto locato, al punto da non consentirne nemmeno un uso parziale. L'uso delle celle frigorifere nello scantinato, non toccato dall'incendio, e la mancata riconsegna delle chiavi del locale ufficio al pianterreno non potevano essere assimilati, prosegue il Segretario assessore, alla continuazione del contratto di locazione, trattandosi di un uso molto ridotto. Ne deriva, secondo il primo giudice, che il contratto di locazione è decaduto il 24 aprile 2000, per impossibilità del locatore di mettere a disposizione dei conduttori l'ente locato, ai sensi dell'art. 119 CO, senza risarcimento. Constatata la cessazione automatica del contratto, che non richiedeva disdetta alcuna, il Segretario assessore ha poi esaminato se i convenuti non fossero responsabili nei confronti del locatore per un altro titolo, giungendo ad escludere una responsabilità fondata sull'affidamento. I convenuti, infatti, hanno interrotto le trattative per la conclusione di un nuovo contratto di locazione prima ancora dell'inizio dei lavori di ristrutturazione, quando il proprietario poteva ancora adeguare gli interventi alle esigenze di eventuali nuovi conduttori. Passando poi all'esame delle varie poste di risarcimento vantate dal locatore, il Segretario assessore ha ammesso solo quella relativa alla tassa per la raccolta dei rifiuti dal gennaio al marzo 2000, per fr. 360.-, respingendo tutte le altre.
2.
L'appellante rimprovera al Segretario assessore di aver ammesso a torto l'estinzione del contratto di locazione per impossibilità di adempimento successiva. Egli rileva che l'incendio del 24 aprile 2000 ha tutt'al più causato una temporanea interruzione dell'esercizio pubblico, tanto che lo stesso è stato riaperto dai nuovi gerenti l'8 maggio 2001. In simili circostanze si era in presenza di un difetto della cosa locata, ma il contratto perdurava, come dimostrato dal comportamento dei convenuti, che hanno continuato a usare il locale ufficio e la sala, come anche le cantine e una cella frigorifera nello scantinato. Essi hanno inoltre manifestato con il loro comportamento la volontà di continuare nel contratto, poiché hanno partecipato attivamente all'allestimento dei progetti per la cucina e fino all'agosto 2000 hanno lasciato credere che avrebbero continuato la gestione dell'esercizio pubblico. Il locatore sostiene inoltre che la mancata determinazione del nuovo contratto di locazione non era decisiva, trattandosi semplicemente di adeguare il corrispettivo alle migliorie eseguite nello stabile. La comunicazione del 16 agosto 2000 corrisponde quindi a una disdetta anticipata, ingiustificata, e come tale annullata dall'Ufficio di conciliazione in materia di locazione competente.
3.
Come esposto con pertinenza dal Segretario assessore, si tratta in concreto di stabilire se l'incendio del 24 aprile 2000 ha reso impossibile l'adempimento del contratto o se invece ha solo causato un grave difetto dell'ente locato, come adduce l'appellante. L'art. 119 CO prevede che l'obbligazione si ritiene estinta se ne sia divenuto impossibile l'adempimento per circostanze non imputabili al debitore. Nei contratti bilaterali il debitore così liberato è tenuto a restituire, secondo le norme dell'indebito arricchimento, la controprestazione già ricevuta e non può più chiedere quanto gli sarebbe ancora dovuto. L'impossibilità di adempimento non imputabile al debitore comporta l'automatica estinzione dell'obbligazione, senza che sia necessaria una dichiarazione (
Schwenzer
, Schweizerisches Obligationenrecht, Allg. Teil, 3a ed., n. 64.12 pag. 391;
Higi,
Zürcher Kommentar, n. 23 ad art. 258 CO;
Lachat
, Le bail à loyer, Lausanne 1997, pag. 129;
USPI
, Commentaire du droit suisse du bail à loyer, 1992, n. 29 ad art. 259b CO). Nel caso concreto, l'appellante ha concesso in locazione il 17 febbraio 1997 l'intero immobile denominato "Albergo _ ", adibito a ristorante e albergo (doc. _). Lo stabile comprendeva le cantine, il piano terreno con la cucina, i locali di servizio, il bar e tre sale per complessivi 576.20 m2, un'ulteriore sala al secondo piano e 18 camere al primo piano, alcune delle quali sprovviste di bagno privato (cfr. piani contenuti nella domanda di costruzione, scatola beige). L'incendio del 24 aprile 2000 ha completamente distrutto il piano terreno, il vano scale e i corridoi di accesso alle camere, con tutti i mobili e gli accessori, al punto che sono rimasti intatti, benché calcinati e anneriti dal fumo, solo i muri allo stato grezzo (fotografie a colori doc. _ inc. _Ufficio di conciliazione di _). In simili circostanze non si vede come il locatore possa seriamente sostenere che l'ente locato presentava solo un difetto. A giusta ragione pertanto il Segretario assessore ha accertato l'impossibilità del locatore di mettere a disposizione dei conduttori l'esercizio pubblico oggetto del contratto di locazione del 17 febbraio 1997 e la conseguente estinzione del contratto il 24 aprile 2000.
4.
Il locatore ravvisa la continuazione della locazione nella circostanza che i conduttori gli hanno restituito le chiavi del locale ufficio, della sala e della cassaforte solo nell'ottobre 2000 (doc. _, inc. _Ufficio di conciliazione di _), mantenendo così il possesso dell'ente locato. L'argomentazione rasenta la temerarietà. I piani allegati alla domanda di costruzione (incarto richiamato, scatola beige) attestano che il solo piano terreno dell'esercizio pubblico misurava almeno 576.20 m2. Nelle condizioni in cui si trovavano i locali del piano terreno, ridotti a muri anneriti e calcinati, senza più infissi né porte (doc. _, inc. _), non si vede come il fatto di avere le chiavi di un locale minuscolo come l'ufficio (10.10 m2; cfr. piani allegati alla domanda di costruzione, scatola beige nei documenti richiamati; deposizione arch. _, del 15 maggio 2002, pag. 8) consentisse l'uso esclusivo dello stesso. L'incendio, come si è detto, ha reso impossibile la continuazione di ogni attività nell'esercizio pubblico e il mero fatto che i convenuti abbiano riconsegnato le chiavi, per altro inutili, nell'ottobre 2000 e avessero materiale di ignota consistenza depositato nella cantina (deposizione arch. _, pag. 8), non consente di ritenere che il contratto di locazione sia continuato. Non si vede del resto quale uso avrebbero potuto trarre i convenuti dai locali in questione, ormai ridotti a muri anneriti. Se inoltre si considera l'enorme sproporzione esistente tra le dimensioni dell'ente locato (intero immobile di tre piani) e quelle del locale ufficio e della cella frigorifera, si può solo giungere alla conclusione che il contratto di locazione del 17 febbraio 1997 si è estinto il 24 aprile 2000 per il solo avverarsi dell'incendio e della conseguente impossibilità totale di uso dell'immobile. Il locatore non può dunque pretendere alcunché dai conduttori a titolo di risarcimento del danno.
5.
Accertato che il contratto si è sciolto il 24 aprile 2000, occorre ancora verificare se, come sostiene l'appellante, il comportamento dei convenuti abbia suscitato in lui legittime aspettative di concludere un nuovo contratto di locazione, in virtù del principio dell'affidamento. L'istruttoria ha dimostrato che _ si è interessato subito dopo l'incendio ai lavori di ripristino e rimessa in esercizio dell'immobile, partecipando a incontri e discussioni con l'architetta incaricata di seguire la ristrutturazione e con alcuni artigiani e proponendo la sistemazione delle camere che non avevano ancora un servizio (deposizione arch. _, pag. 8). L'architetta ha riferito che i precedenti gerenti dell'esercizio pubblico volevano riaprire l'albergo per Natale 2000 e chiedevano pertanto con insistenza la fine dei lavori per il 15 novembre 2000, ciò che non era possibile per problemi tecnici. L'immobile, infatti, era vetusto e da 30 anni il proprietario si limitava ai lavori di manutenzione (deposizione arch. _ a, pag. 8 e 9; relazione tecnica del 28 giugno 2000 allegata alla domanda di costruzione). L'edificio non rispettava più gli standard minimi richiesti per immobili con funzione di albergo, ristorante e bar ed era fuori norma per quel che concerne la polizia del fuoco e gli impianti elettrici (ibidem, pag. 9), di modo che non ci si poteva limitare al semplice ripristino dello stato esistente, ma si doveva intraprendere una ristrutturazione completa per riportarlo nelle norme, sostituendo in particolare gli impianti elettrici, ricostruendo la cucina con materiali ignifughi e dotando di bagni privati le camere che ne erano sprovviste (relazione tecnica del 28 giugno 2000, scatola beige documenti richiamati). L'architetta ha anche precisato che l'adeguamento alle nuove norme ha richiesto anche la modifica di altri particolari, come i serramenti e l'accesso per i disabili, al punto che a parte l'esterno l'albergo è stato completamente ristrutturato (deposizione, pag. 9). In altre parole, i lavori intrapresi dal proprietario dopo l'incendio comprendevano anche le migliorie necessarie per riaprire l'esercizio pubblico nel rispetto delle vigenti norme edilizie ed igieniche, ciò che comportava la consegna dell'immobile ristrutturato per la fine di febbraio 2001, invece che per la fine di novembre 2000, come inizialmente stimato dal perito dell'assicurazione, che aveva considerato solo i lavori di ripristino.
6.
La figura della
culpa in contrahendo
si colloca nell'ambito del principio dell'affidamento (art. 2 CC) e concerne il comportamento delle parti durante le trattative per la conclusione di un contratto; trattative che creano una relazione giuridica fra i futuri contraenti, imponendo loro doveri reciproci, come quello, in generale, di negoziare seriamente e in conformità con le loro vere intenzioni: in altre parole, le parti non devono proseguire le trattative senza la reale volontà di concludere il contratto, pena il risarcimento dei danni sorti alla rispettiva controparte (
SJ
2002, vol. 1, pag. 167;
Bucher
, Schweizerisches Obligationenrecht, Allg. Teil, ed. 2, pag. 281-282;
Guhl
, Das Schweizerische Obligationenrecht, ed. 9, pag. 104). È per contro pacifico che non ogni interruzione di trattative comporta la possibilità (eccezionale) di prevalersi di tale principio, in conformità peraltro con la libertà di negoziare dell'individuo (
Guhl
, op. cit. , pag. 104;
SJ
cit., pag. 168). In concreto, se una parte rimprovera all'altra
culpa in contrahendo
per essere risarcita di determinati danni, dovrà sostanziare il suo rimprovero (
Guhl
, op. cit., pag. 105) che il partner - in contrasto con la buona fede - aveva, ad esempio, avviato trattative senza (fin dall'inizio) la reale volontà di giungere a una pattuizione, ma suscitando nella controparte l'impressione contraria (
Bucher
, op. cit., pag. 282). Chi è oggetto del rimprovero dovrà da parte sua provare di non aver agito colpevolmente (inversione dell'onere della prova:
Gauch/ Schluep/ Schmid/ Rey
, Schweizerisches Obligationenrecht, AT, vol. I, ed. 7, N. 967).
7.
Nella fattispecie non si ravvisa alcuna colpa nella decisione dei convenuti di lasciar cadere le trattative per la conclusione di un nuovo contratto di locazione non appena essi hanno saputo che era impossibile riaprire il ristorante per le festività natalizie del 2000. Lo stesso appellante ammette che i precedenti gerenti volevano a ogni costo riaprire ad inizio dicembre 2000 e il tenore della corrispondenza del luglio-agosto 2000 non lascia adito a dubbi (cfr. doc. _). Anche l'architetta ha rilevato l'importanza che il termine della riapertura rivestiva per i convenuti (deposizione, pag. 9). In simili circostanze, la loro rinuncia a continuare le trattative, comunicata a metà agosto 2000, prima ancora che fosse rilasciata la licenza edilizia (cfr. doc. _ inc. _dell'Ufficio di conciliazione di _) non configura una violazione del principio dell'affidamento. A quel momento i lavori non erano ancora iniziati, se non per quel che concerne lo sgombero delle macerie, e la rinuncia alle trattative non ha comportato seri inconvenienti al proprietario. Questi ha poi sottoscritto il 16 dicembre 2000 un nuovo contratto di locazione per un canone mensile di fr. 13 000.- dal 1° maggio 2001 (contratto con _ e _, scatola beige documenti richiamati, doc. _). I convenuti non hanno dunque alcuna responsabilità per la rinuncia alle trattative e nulla devono a questo titolo all'appellante.
8.
L'appellante pretende che i convenuti liquidino i rapporti contrattuali e rivendica la rifusione di alcune spese derivanti dal precedente contratto di locazione, riconosciute solo in minima parte dal Segretario assessore. Oltre alla tassa per la raccolta dei rifiuti relativa al periodo gennaio-marzo 2000, per fr. 360.- (doc. _), già ammessa dal primo giudice, il locatore chiede il pagamento della fornitura di energia elettrica per il mese di maggio 2000, corrispondente a fr. 769.90, argomentando che i convenuti hanno usufruito parzialmente dell'ente locato. Come si è detto in precedenza, non si vede quale uso abbiano potuto avere i convenuti dai muri anneriti dell'esercizio pubblico (consid. 4), di modo che la fattura per l'energia elettrica del maggio 2000 rimane a carico del proprietario. Costui esige in seguito dai convenuti la rifusione delle spese per il difetto riscontrato nella macchina impastatrice, asseritamente consegnata difettosa. Se non che, il contratto ha preso fine nell'aprile 2000 e non risulta che il locatore abbia segnalato eventuali danni della macchina prima del 23 gennaio 2001, come egli stesso ammette nell'appello (pag. 12). La pretesa risulta quindi tardiva, oltre che non provata. D'altra parte tutto si ignora della macchina in questione, non essendo stato prodotto agli atti l'inventario e non è nemmeno possibile constatare, quand'anche la notifica dei difetti fosse stata tempestiva, se la fattura _ prodotta dal locatore (doc. _) corrisponde al pezzo asseritamente mancante. Né miglior sorte trova la rivendicazione relativa alle spese di potatura del giardino, in fr. 900.- (doc. _). Il giardiniere chiamato dal proprietario, infatti, ha riferito di essere intervenuto dopo l'incendio (deposizione 15 maggio 2002) e di non sapere quando era stato eseguito tale lavoro negli anni precedenti. I convenuti hanno dal canto loro dimostrato di aver eseguito la potatura nel gennaio 2000, come ammette l'appellante, e hanno fatto fronte nel corso del contratto ai loro obblighi, di modo che non sono tenuti a sopportare costi insorti dopo l'estinzione del contratto.
9.
Il Segretario assessore ha respinto la pretesa del proprietario di fr. 4 439.- per la locazione di due camere private (n. 18 e 19) esulanti dal contratto principale di locazione (doc. _), ritenendo che il credito vantato, contestato dai convenuti, non trovava riscontro negli atti. L'appellante lo ripropone in questa sede, affermando che con un "minimo sforzo intellettuale" è possibile dedurre l'importo da lui vantato dai conteggi e dai documenti agli atti, in particolare dai doc. _. Se non che, i conteggi prodotti quali doc. _ a _ (inc. _dell'Ufficio di conciliazione di _) consistono in elenchi confusi, parzialmente scritti a mano ed illeggibili, relativi alle camere in questione, come rilevato con pertinenza dal primo giudice. È vero che il conduttore non ha reagito all'invio dell'estratto conto il 3 gennaio 2000 e il 30 giugno 2000 (doc. _), ma è anche indubbio che il contratto di locazione 17 febbraio 1997 menziona come oggetto della locazione "tutto l'immobile sito alla particella n. _RFS _ " (doc. _). Il locatore non ha portato la prova di un divergente accordo tra le parti né tantomeno quale fosse il prezzo pattuito per la locazione separata delle camere, limitandosi a produrre i suoi conteggi, parzialmente illeggibili. I convenuti hanno contestato la pretesa (doc. _) e in simili circostanze a giusta ragione il primo giudice ha respinto la pretesa del proprietario.
10.
In definitiva, quindi, il contratto di locazione si è estinto il 24 aprile 2000, senza che fosse necessaria disdetta, e la rinuncia dei convenuti alle trattative per la conclusione di un nuovo contratto di locazione non comporta una loro responsabilità per violazione del principio dell'affidamento. Ne discende che i convenuti devono all'appellante solo il pagamento della tassa raccolta rifiuti per gennaio-marzo 2000, già ammessa dal primo giudice e nulla devono all'appellante per la mancata conclusione del nuovo contratto di locazione. In particolare essi non devono rifondere le spese di ricerca di un nuovo inquilino, che competono al proprietario dell'immobile. La posta di fr. 443.30 rivendicata dall'appellante è quindi manifestamente infondata. Per quel che concerne poi l'importo di fr. 24 000.- preteso dall'istante a titolo di risarcimento della pigione dal dicembre 2000 al gennaio 2001, si deve rilevare che egli ha incassato dall'assicurazione la pigione da aprile a novembre 2000 (appello, pag. 14), per il periodo ritenuto necessario ai lavori di ripristino. In questa sede l'appellante ripete, una volta ancora, che la durata dei lavori al di là del periodo risarcito dall'assicurazione è stata provocata dalle esigenze di migliorie dei convenuti, che rispondono quindi dei ritardi secondo il principio dell'affidamento. Come già si è detto (consid. 7) i convenuti hanno interrotto le trattative precontrattuali nell'agosto 2000 senza violare il principio dell'affidamento. L'affermazione dell'appellante, secondo cui i lavori si sono protratti a causa delle esigenze dei convenuti, è in manifesta contraddizione con l'istruttoria, dalla quale è invece emerso che lo stabile era in condizioni di vetustà tali da richiedere, per la riapertura di un esercizio pubblico, una completa ristrutturazione anche solo per rispettare le norme minime di sicurezza della polizia del fuoco e degli impianti elettrici e igieniche (deposizione arch. _, pag. 8 e 9; relazione tecnica del 28 giugno 2000 allegata alla domanda di costruzione). La durata dei lavori, in sostanza, è stata provocata dalla politica gestionale del proprietario, che in 30 anni non ha intrapreso lavori di ristrutturazione, accontentandosi della manutenzione, e che locava un esercizio pubblico equipaggiato di una cucina vetusta, immutata da 40 anni e che non rientrava più nelle norme (deposizione _, pag. 10). La sua pretesa di farsi risarcire dai convenuti le conseguenze di sue scelte gestionali non può dunque trovare accoglimento, né per quel che concerne il periodo da dicembre 2000 a febbraio 2001, né tantomeno per il mese di ritardo nella consegna dell'opera, dovuto alle esigenze del nuovo conduttore.
11.
L'appello, infondato e al limite della temerarietà, deve di conseguenza essere respinto e la sentenza impugnata confermata.
12.
Gli oneri processuali seguono la totale soccombenza dell'appellante, che rifonderà ai convenuti un'equa indennità per ripetibili di appello.
Motivi per i quali,
richiamati per le spese l'art. 148 CPC, la LTG e la TOA