Decision ID: 204db5fb-915e-46d5-9195-6cc298fb79f9
Year: 2000
Language: it
Court: CH_BGer
Chamber: CH_BGer_010
Canton: CH
Region: Federation
Law Area: civil_law

Ritenuto in fatto :
A.- L'amministratrice speciale del fallimento di D._ ha incaricato l'Ufficio dei fallimenti di Lugano di procedere in via rogatoriale alla realizzazione mediante pubblico incanto delle quote di proprietà per piani n. 1798 a n. 1817 del fondo base n. 2594 RFD di Lugano, di proprietà del fallito.
Il 15 giugno 1999 la E._, incaricata della gestione degli immobili dall'amministratrice speciale del fallimento, ha inviato a B._, creditrice garantita da cartelle ipotecarie gravanti in primo rango le PPP oggetto dell'incanto, il bilancio e il conto economico riguardante gli immobili in questione dal periodo 1.1.1999 - 31.5.1999, da cui risulta un attivo di fr. 1'589'030.-- e un ricavo di fr. 30'459, 85. Tre giorni dopo l'amministratrice speciale del fallimento ha comunicato a B._, su sua richiesta, che per coprire integralmente il suo credito nei confronti del fallito, essa avrebbe dovuto offrire all' asta fr. 4'160'000.-- , tenuto conto delle spese di realizzazione, delle ipoteche legali poziori e degli attivi di fr. 1'550'000.-- risultanti dalla gestione dell'immobile.
Nel proprio scritto l'amministratrice speciale del fallimento aveva specificato che le predette indicazioni venivano fornite "ohne jede Gewähr".
Le condizioni d'incanto depositate il 10 giugno 1999 comprendevano pure i menzionati conto economico e bilancio.
All'incanto del 24 giugno 1999 B._ si è aggiudicata le predette quote di PPP per fr. 4'100'000.--, dopo aver dapprima offerto fr. 3'600'000.--, poi fr.
4'000'000.-- e infine fr. 4'100'000.--. Il 25 agosto 1999 l'amministrazione speciale del fallimento ha notificato a B._ il conto finale e lo stato di riparto. Il primo documento indica un conto bancario presso la Banca X._ di Agno con un saldo attivo di fr. 1'025'000.--, conto non menzionato nei documenti inviati a B._ prima dell'asta né nel bilancio allegato alle condizioni d'incanto. In base allo stato di riparto risulta la completa tacitazione di B._ e il versamento di 1'050'759, 53 alla creditrice di secondo rango A._.
B.- Il 6 settembre 1999 B._ ha impugnato l'aggiudicazione del 24 giugno 1999. Con sentenza 29 maggio 2000 la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello del Cantone Ticino, quale autorità di vigilanza, ha accolto il rimedio e ha annullato la contestata aggiudicazione.
I giudici cantonali hanno riconosciuto un errore essenziale ai sensi dell'art. 24 cpv. 1 n. 4 CO dell'aggiudicataria.
Questa non avrebbe infatti spontaneamente aumentato la propria offerta, in assenza di un rilancio da parte di altri astanti, fino a fr. 4'100'000.-- se fosse stata a conoscenza della disponibilità di fr. 1'025'000.-- su un conto della Banca X._ di Agno.
C.- Il 19 luglio 2000 la A._ ha inoltrato al Tribunale federale un ricorso, con cui postula l'annullamento della decisione dell'autorità di vigilanza e la sua riforma nel senso che l'aggiudicazione del 24 giugno 1999 è confermata. La ricorrente sostiene che in realtà trattasi di un errore nei motivi del contratto, giuridicamente irrilevante.
Inoltre la sentenza impugnata viola pure l'art. 25 cpv. 1 CO, avendo l'amministrazione espressamente escluso una garanzia sull'esattezza dell'informazione. Infine l'aggiudicataria non ha adempiuto il suo obbligo precontrattuale di informarsi.
Con osservazioni del 4 agosto 2000 B._ propone la reiezione del ricorso con la conferma dell'annullamento dell'aggiudicazione e chiede che sia ordinato all'Ufficio fallimenti di Lugano di indire un nuovo incanto.

Considerando in diritto :
1.- La legittimazione della ricorrente, creditrice ipotecaria in secondo rango al beneficio, in caso di conferma dell'aggiudicazione, di fr. 1'050'759, 53 dal provento dell'incanto non dà adito a particolari osservazioni. Il ricorso, tempestivo, è ammissibile.
2.- Nella causa in esame è pacifico che una realizzazione può essere contestata mediante ricorso (art. 132a cpv. 1 LEF) per il fatto che l'aggiudicatario sia incorso in un vizio di volontà, quale un errore essenziale ai sensi del CO. Litigiosa è unicamente la questione di sapere se le condizioni per riconoscere un siffatto vizio di volontà si siano in concreto avverate.
3.- a) L'autorità di vigilanza ritiene adempiuti i presupposti per riconoscere un errore essenziale ai sensi dell'art. 24 cpv. 1 n. 4 CO. La sentenza impugnata rileva che se l'aggiudicataria avesse saputo il reale ammontare degli attivi da pigione, che le sarebbero spettati quale creditore pignoratizio, essa avrebbe offerto un milione di franchi in meno, importo pari all'ammontare delle pigioni reperite dopo l'asta. Anche il presupposto oggettivo è dato, poiché nessuno aumenterebbe la propria offerta, senza essere obbligato da rilanci, sapendo che tale aumento andrebbe unicamente a favore di terzi. Infine, l'errore era pure riconoscibile dalla controparte, poiché l'aggiudicataria aveva espressamente chiesto all'amministratrice speciale del fallimento quale fosse la somma da offrire all'asta per coprire il proprio credito.
b) La ricorrente sostiene invece che l'art. 24 cpv. 1 CO è inapplicabile in concreto per il fatto che l'errore invocato dalla controparte non è oggettivamente importante, poiché essa avrebbe potuto aggiudicarsi gli immobili per il prezzo minimo indicato nelle condizioni di incanto di fr. 3'600'000.--, senza che fosse necessario aumentare due volte la propria offerta, fino a giungere a fr.
4'100'000.--. L'aggiudicataria riteneva quindi che gli immobili valessero almeno tale importo, essa non avendo colto l'opportunità di poter acquistare le quote di PPP a un prezzo inferiore, ciò a dimostrazione che quanto offerto corrisponde al valore oggettivo dei beni venduti. Nemmeno dal punto di vista soggettivo l'errore invocato può essere considerato essenziale, poiché dopo aver ricevuto la lettera dell'amministrazione speciale del fallimento, in cui quest'ultima specificava che il montante indicato veniva comunicato senza garanzia, la controparte non si è preoccupata di raccogliere ulteriori informazioni.
c) La censura si rivela infondata. L'aggiudicataria è creditrice pignoratizia di primo grado. Per un creditore pignoratizio di primo rango è economicamente irrilevante aggiudicarsi il fondo per un prezzo inferiore a quanto necessario per estinguere completamente il suo credito.
Infatti, quanto risparmiato con un prezzo di aggiudicazione inferiore viene tramutato in una perdita per quanto riguarda il credito garantito da pegno. Diversa è la situazione se il prezzo di aggiudicazione va oltre a quanto necessario per il soddisfacimento delle proprie pretese: la parte residuante va infatti a soddisfare gli altri creditori meno privilegiati. Il fatto che in concreto l'aggiudicataria, senza esservi obbligata dagli altri partecipanti all'asta, abbia rilanciato la propria offerta fino all'importo erroneamente creduto necessario per tacitare completamente il suo credito non significa che il prezzo di aggiudicazione non fosse oggettivamente rilevante, ma dimostra esattamente il contrario. Per il resto, si può rinviare alla pertinente motivazione della sentenza impugnata (art. 36a cpv. 3 OG).
4.- a) La ricorrente afferma poi che la sentenza impugnata viola l'art. 25 cpv. 1 CO, poiché l'amministrazione del fallimento aveva, nella propria lettera del 18 giugno 1999, escluso una garanzia per le indicazioni fornite.
Inoltre, all'aggiudicataria competeva l'obbligo precontrattuale di effettuare ulteriori indagini.
b) La sentenza impugnata rileva che l'indicazione dell'amministratrice speciale del fallimento "diese Angaben machen wir ohne jede Gewähr", potevano in buona fede essere interpretate nel senso che la precisione del risultato indicato non era garantito, ma non in quello di dover prendere in considerazione errori marchiani come in concreto verificatisi.
c) A prescindere dalla portata che può essere attribuita all'esclusione della garanzia per indicazioni fornite da un amministratrice speciale del fallimento, occorre rilevare che dal bilancio facente parte delle condizioni d'incanto - e precedentemente inviato alla controparte - l'importo di oltre un milione di franchi, scoperto successivamente, non risultava e che tale bilancio indicava unicamente, come la comunicazione del 18 giugno 1999, un attivo di circa un milione e mezzo di franchi. Ora, non risulta dagli accertamenti di fatto dell'autorità di vigilanza - né la ricorrente lo sostiene - che pure tale bilancio contenesse l'esclusione di qualsiasi garanzia concernente le indicazioni ivi contenute. Ne segue che non è possibile rimproverare all'aggiudicataria di non aver esperito ulteriori indagini o di essersi volutamente assunta il rischio di acquistare l'immobile a un prezzo di un milione di franchi superiore di quanto necessario per tacitare il suo credito nei confronti del fallito.
5.- Da quanto precede discende che il ricorso si rivela infondato e va respinto. Inammissibile si avvera la richiesta contenuta nella risposta di ordinare all'Ufficio fallimenti di procedere a un nuovo incanto. Il ricorso ai sensi dell'art. 19 cpv. 1 LEF non conosce l'istituto del ricorso adesivo e qualora, con la propria domanda, la controparte avesse inteso dolersi di una ritardata o denegata giustizia da parte dell'Ufficio, il rimedio dev'essere proposto all'autorità di vigilanza. Non si preleva tassa di giustizia e non si assegnano ripetibili (art. 20a cpv. 1 LEF).