Decision ID: 1829d52f-55fe-4b7c-b90f-4296e810a9d9
Year: 2014
Language: de
Court: GR_VG
Chamber: GR_VG_005
Canton: GR
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law

Autoparkieranlage. Die widerrechtliche Sachverhaltsermittlung, die
widerrechtliche Gesetzesanwendung und die selektive und parteiische
Aktenberücksichtigung seien willkürlich. Die Baugesellschaft D._
hätte sich diesbezüglich klar äussern müssen. Der Dienstbarkeitsvertrag
aus dem Jahr 2000 stehe in krassem Gegensatz zu allen anderen
Grundbucheintragungen bezüglich Parzelle 459.
Die Baugesellschaft D._ als Eigentümerin der vom Baugesuch
betroffenen Parzelle habe das Baugesuch der StWEG nicht
unterzeichnet. Gemäss Art. 101 des Baugesetzes der Gemeinde X._
(BG) und Art. 42 der Raumplanungsverordnung für den Kanton
Graubünden (KRVO; BR 801.110) müssten das Baugesuch und die
Beilagen vom Grundeigentümer, der Bauherrschaft und vom
Projektverfasser unterzeichnet sein. Die Unterschrift des Eigentümers sei
Baubewilligungsvoraussetzung. Schon am 14. März 2012 hätten die
Beschwerdeführer die Gemeinde auf diese fehlende
Baubewilligungsvoraussetzung aufmerksam gemacht. Man habe ihnen
nur mitgeteilt, die Unterschrift der Eigentümer sei aufgrund der
"Dienstbarkeitsverträge" nicht erforderlich. Die Beschwerdeführer seien
aber nach wie vor der Ansicht, dass die Baubewilligung aufzuheben sei.
Die Baugesellschaft D._ habe sich zudem widersprüchlich verhalten,
indem sie zunächst im Jahr 2000 das Recht für eine Autoparkieranlage
erteilt und 2009 ein Parkierungsverbot eintragen lassen habe. Diese
Rechte schlössen sich gegenseitig aus. Dies habe die Gemeinde nicht
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berücksichtigt. Die Dienstbarkeit aus dem Jahr 2000 dürfe nicht isoliert
betrachtet werden.
Schliesslich sei die Baueingabe nur vom Rechtsvertreter der StWEG
eingereicht und unterzeichnet worden. Dieser habe keine Vollmachten
eingereicht, die ihn persönlich als Vertreter der StWEG ausweise. Es
existiere nur eine Vollmacht auf die Firma L._ Rechtsanwälte AG.
Gemäss Handelsregisterauszug sei Rechtsanwalt Vuillaume aber für
diese Firma nicht zeichnungsberechtigt und könne für die L._
Rechtsanwälte AG nicht rechtsgültig handeln. Die von Rechtsanwalt
Vuillaume unterzeichnete Baueingabe sei damit nichtig. Die Gemeinde
habe dies nicht abgeklärt und amtspflichtwidrig gehandelt. Auch die
Verwalterin der StWEG sei nicht ermächtigt gewesen, Vollmachten für
Baueingaben an Dritte zu erteilen.
Weiter wurde in der Beschwerde festgehalten, dass nur die Häuser, die
abseits der N._strasse lägen, über den K._weg erschlossen
würden. Dieser sei in der Baubewilligung vom 30. April 2010 für die
Sanierung des Weges nur als Notzufahrt für die Häuser M._ und
O._ bezeichnet worden. Die Einmündung des K._weges in die
N._strasse sei zudem unübersichtlich und nicht geeignet, den
Mehrverkehr dieser Parkierungsanlage aufzunehmen. Der Verkehr
vervielfache sich. Die in der Einmündung wartenden Buspassagiere
würden behindert und gefährdet. Der anlässlich der Errichtung der
Überbauung D._ getätigte Nutzungstransfer ab Parzelle 459
bestätige überdies die weitere Freihaltung des Grundstücks.
Schliesslich wurde festgehalten, dass die StWEG das Verfahren im
Hauptpunkt verloren habe, da die Bewilligungspflicht von der
Baukommission gutgeheissen worden sei, weswegen sie die Kosten des
Verfahrens vor der Baukommission allein tragen müsse. Die Kostennote
sei zudem pflichtwidrig von der Gemeinde nicht überprüft worden.
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Am 3. März 2013 schrieben die Beschwerdeführer noch, das Gericht
hätte Rechtsanwalt Vuillaume nicht zur Vernehmlassung auffordern
dürfen. Dieser sei nicht bevollmächtigt. In jedem Fall müsse ein zweiter
Schriftenwechsel durchgeführt werden.
10. Die Gemeinde hielt in ihrer Stellungnahme vom 11. März 2013 fest, sie
habe den Untersuchungsgrundsatz nicht verletzt und den Sachverhalt
korrekt ermittelt. Der Gemeinderat habe diesen nochmals unabhängig
überprüft. Aus den Abklärungen des Gemeinderats hätten dieselben
Erkenntnisse resultiert, zu denen auch die Baukommission gekommen
sei. Eine Wiederholung hätte keinen Sinn gemacht. Neue, materielle
Gesichtspunkte enthalte die Beschwerde nicht. Die StWEG könne sich
auch durch eine Privatperson vertreten lassen. Sie habe keinen Zweifel
daran, dass sich die StWEG durch Rechtsanwalt Vuillaume habe
vertreten lassen wollen.
11. Am 9. April beantragte die StWEG die Abweisung der Beschwerde.
Allfällige Konflikte mit privatrechtlichen Dienstbarkeiten seien hier
irrelevant. Die inzwischen gänzlich untergegangene Dienstbarkeit
Bauverbot Waldparkanlage von 1928 habe die Nutzung von Parzelle 449
zum Parkieren nie tangiert. Ein Parkverbot sei erst 2009 ohne Tangierung
der bestehenden Dienstbarkeiten begründet worden. Auch die Frage der
Zufahrtsberechtigung sei hier irrelevant. Es stimme aber nicht, dass diese
nicht bestehe. Dies zeigten die Grundbuchauszüge von Parzellen 235
und 442. Seit den 1950er Jahren werde auf Parzelle 459 parkiert.
Abgehende Bäume seien nie ersetzt worden. Man habe stattdessen eine
Strasse angelegt, diese vor kurzem geteert und sogar mit LKW-
Wendeplätzen ausgestattet. Die Beschwerdeführer hätten die
Zufahrtsberechtigung der Beschwerdegegnerin 2009 ausdrücklich
anerkannt und weiteren Anrainern Zufahrtsrechte über die
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Zufahrtsstrasse eingeräumt und damit Mehrverkehr generiert. Die
Parkplätze seien rechtlich und tatsächlich erschlossen. Sie lägen nicht auf
Parzelle 442, sondern nur auf Parzelle 459. Bis 2009 seien Parkplätze
nicht verboten gewesen. Erst 2009 sei ein Parkplatzverbot begründet
worden. Dies behindere aber die StWEG nicht. Die Baugesellschaft
D._ sei bestens im Bilde (unter Verweis auf die Stellungnahme
zuhanden der Gemeinde vom 14. November 2011, das Schreiben an die
StWEG vom 2. Februar 2012 und die Gesuchsantwort an das
Bezirksgericht T._ vom 23. Februar 2012). Die Unterschrift der
Baugesellschaft D._ auf dem nachträglichen Baugesuch sei nicht
nötig gewesen. Weiter sei die Anlage materiell baurechtskonform.
Zivilrechtliche Fragen hätten die Baubehörden nicht zu beurteilen gehabt.
Die Anlage stehe längst. Bei der Baubewilligung 1972 sei es zudem um
andere Parkplätze gegangen. Parzelle 459 sei schliesslich auch für die
Beschwerdegegnerin erschlossen. Die Zufahrtstrasse werde seit
Jahrzehnten ohne Probleme genutzt.
12. Am 14. Mai 2013 hielten die Beschwerdeführer replicando an ihren
Anträgen fest. Die Replik enthält keine neuen Gesichtspunkte.
13. Am 27. Mai 2013 schrieben die Beschwerdeführer noch, dass auf dem
Dienstbarkeitsvertragsplan vom 16. November 2009 weder eine
Dienstbarkeitsfläche ausgeschieden noch Parkplätze eingezeichnet
worden seien. Dazu schrieb die StWEG am 25. Juni 2013, sie habe dort
lediglich zur Veranschaulichung die Fläche markiert, welche ihr im
Dienstbarkeitsvertrag aus dem Jahr 2000 zugewiesen worden sei. Die
Zufahrtsstrasse sei zudem Ende 2009/Anfang 2010 quer über die
Dienstbarkeitsfläche der Beschwerdegegnerin verlegt worden.
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14. Am 17. Juni 2013 hielt die STWEG duplicando an ihren Anträgen fest.
Auch die Duplik enthält keine neuen Gesichtspunkte.
15. Am 13. August 2013 schrieben die Beschwerdeführer noch, die Strasse
sei nicht verlegt worden. Die Baueingabe bezüglich der Sanierung des
Strassenstücks von der N._strasse her auf die Parzelle 235 sei von
der Baugesellschaft D._ eigenmächtig eingereicht worden. Die
fehlende Einzeichnung des Dienstbarkeitsrechtes der StWEG auf den
Planangaben der Baugesellschaft D._ müsse dieser angelastet
werden. Dagegen seien aber keine Einsprachen erhoben worden. Zu
diesem Schreiben vom 13. August 2013 nahm die StWEG am
6. September 2013 Stellung. Die Gemeinde schliesslich verzichtete auf
eine erneute Stellungnahme.
16. Am 31. Januar 2014 führte das Verwaltungsgericht einen Augenschein an
Ort und Stelle durch, an welchem die Beschwerdeführer A._ und
B._ mit ihrem Rechtsvertreter Rechtsanwalt Lienert, der
Gemeindepräsident und der Baufachchef der Gemeinde X._ sowie
die Beschwerdegegnerin, die StWEG, vertreten durch die P._
Treuhand AG und wiedervertreten durch Rechtsanwalt Vuillaume,
erschienen. Von der StWEG war das Ehepaar Q._ anwesend. Allen
Anwesenden wurde Gelegenheit erteilt, sich anhand der Örtlichkeiten
auch noch mündlich zu den aufgeworfenen Fragen zu äussern. Die
Beschwerdeführer verteilten den Anwesenden und zu den Akten einen
Situationsplan sowie 15 Farbfotos unterschiedlichen Datums. Seitens des
Gerichts wurden ferner noch drei Fotos der begangenen Standorte
(Parkplatz, Einfahrt N._strasse, Erschliessung Süd der C._)
erstellt und dem Augenscheinprotokoll angefügt.
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Auf das Ergebnis des Augenscheines sowie die weiteren Ausführungen
der Parteien in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den
Erwägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:
1. Anfechtungsobjekt des vorliegenden Verfahrens bildet der kommunale
Einspracheentscheid der Gemeinde X._ vom 17. Dezember 2012,
mitgeteilt am 14. Januar 2013, mit welchem die von den heutigen
Beschwerdeführern erhobene Einsprache abgewiesen worden ist. Auf die
vorliegend frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.
Streitig und zu prüfen ist die Frage, ob die Gemeinde die Einsprache zu
Recht abgewiesen und damit die Bewilligung zur Errichtung dreier
Parkplätze und eines Hauszuganges für Parzelle 442 auf Parzelle 459
erteilt hat. Bereits an dieser Stelle kann festgehalten werden, dass der
Hauszugang gemäss Art. 40 Abs. 1 Ziff. 8 der Raumplanungsverordnung
für den Kanton Graubünden (KRVO; BR 801.110) nicht
bewilligungspflichtig ist, zumal es sich dabei um einen Fussweg im
Rahmen einer Anlage der Gartenraumgestaltung handelt. Es ist nicht
ersichtlich, dass dieser gegen Normen des Baupolizeirechts oder des
Umweltrechts inklusive des Waldrechts verstösst. Die nunmehr mit
Entscheid der Baukommission vom 10., mitgeteilt am 12. September
2012, erteilte Baubewilligung für den Hauszugang wäre gar nicht nötig
gewesen.
2. a) Bevor auf die einzelnen Rügen bezüglich der Errichtung der drei in Frage
stehenden Parkplätze einzugehen ist, gilt es, Grundsätzliches zur
Erschliessung und der Bedeutung diesbezüglicher zivilrechtlicher
Ansprüche festzuhalten. Gemäss Art. 22 des Bundesgesetzes über die
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Raumplanung (RPG; SR 700) dürfen Bauten und Anlagen nur mit
behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden. "Bewilligen"
bedeutet dabei, feststellen, dass dem Bauvorhaben kein baupolizeiliches
Hindernis entgegensteht. Insbesondere muss das Bauvorhaben den im
Nutzungsplan ausgedrückten räumlichen Ordnungsvorstellungen und
allen übrigen planerischen sowie baupolizeilichen Vorschriften
entsprechen. Sind die gesetzlichen Voraussetzungen und Bedingungen
jedoch erfüllt, besteht ein Anspruch auf Erteilung der Baubewilligung. Von
einer blossen Polizeibewilligung kann nach neuerer Rechtsprechung aber
nicht mehr die Rede sein, vielmehr wird neuerdings von einer
raumordnungsrechtlichen bzw. gemischt polizeilich-planungsrechtlichen
Bewilligung gesprochen. Der Grund liegt darin, dass die planungsrechtlich
motivierten Vorschriften (wie z.B. Gestaltungsvorschriften) den
Bewilligungsbehörden Gestaltungs- und Ermessensspielraum eröffnen,
was im Polizeirecht unüblich ist (vgl. PETER HÄNNI, Planungs-, Bau- und
besonderes Umweltschutzrecht, 5. Aufl., Bern 2008, S. 322 f. mit
zahlreichen Hinweisen auf die Rechtsprechung; ferner die Urteile des
Verwaltungsgerichts R 11 132 vom 15. Januar 2013 sowie R 11 105 vom
10. Januar 2012). Das Baubewilligungsverfahren beschränkt sich
grundsätzlich auf die öffentlichen Rechtsgrundlagen, während
privatrechtliche Einsprachen auf dem Zivilrechtsweg geltend zu machen
sind (vgl. BGE 1C_178/2013, 1C_196/2013 E.9.1).
b) Gemäss Art. 44 KRVO prüft die kommunale Baubehörde eingehende
Baugesuche auf Vollständigkeit und unterzieht sie einer materiellen
Vorprüfung (Abs. 1 Satz 1). Bei unvollständigen Gesuchen sowie
Gesuchen mit offenkundigen materiellen Mängeln setzt sie den
Gesuchstellenden innert 20 Tagen seit Eingang eine angemessene Frist
zur Vervollständigung oder Verbesserung des Baugesuchs (Abs. 2). Zu
dieser Vorprüfung gehört auch die Überprüfung der zivilrechtlichen
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Berechtigung einer Person oder Personengruppe zur Stellung des
Baugesuchs. Dabei kann die Baubehörde nach der zitierten Bestimmung
und der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts auch ein Baugesuch
beanstanden, wenn die zivilrechtliche Berechtigung zur Stellung des
Baugesuchs offensichtlich fehlt. Nach dieser Rechtsprechung sind die
Gemeinden nämlich nicht verpflichtet, Baugesuche von Gesuchstellern zu
behandeln, deren Bauberechtigung offensichtlich fehlt. Hinter dieser
Praxis steht zum einen die Überlegung, dass es den Baubehörden nicht
zuzumuten ist, Baugesuche, welche mitunter umfangreiche und
komplizierte Abklärungen erfordern, materiell zu behandeln, sofern von
vorneherein feststeht, dass dem Gesuchsteller die zivilrechtliche
Berechtigung offenkundig fehlt (PVG 1987 Nr. 20), zum anderen der
Schutz der Nachbarn vor unberechtigten Baugesuchen. Diese Praxis
kann nun aber nicht dahingehend interpretiert werden, dass die
Gemeinden bereits dann befugt sind, die Behandlung von Baugesuchen
auszusetzen, wenn sie Zweifel an der Bauberechtigung des
Gesuchstellers haben. Grundsätzlich ist es nämlich nicht Sache der
Gemeinden, über den Bestand von privaten Rechtsverhältnissen zu
entscheiden (PVG 1969 Nr. 13). Hierüber hat vielmehr der Zivilrichter zu
befinden. Aufgabe der Baubehörde ist es demgegenüber, die
Baugesuche auf ihre Übereinstimmung mit den Normen des öffentlichen
Rechtes zu überprüfen (vgl. PVG 1990 Nr. 25). Ist aber die Gemeinde nur
in Fällen von offensichtlich fehlender zivilrechtlicher Bauberechtigung
befugt, ein Baugesuch nicht an die Hand zu nehmen, können die Rechte
des Einsprechers in diesem Zusammenhang auch nicht weiter gehen. Er
ist mit anderen Worten nur befugt, eine klar mangelnde Bauberechtigung
zu rügen (zu alldem vgl. die Urteile des Verwaltungsgerichts R 12 4 vom
24. April 2012 E.2b sowie R 05 19 vom 30. August 2005 E.4b).
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c) Lehre und Rechtsprechung schliessen die Bewerkstelligung einer
hinreichenden Erschliessung durch privatrechtliche Vereinbarungen nicht
aus (vgl. BGE 121 I 65 E. 4a in fine; BERNHARD WALDMANN/PETER HÄNNI,
Raumplanungsgesetz, Handkommentar, Bern 2006, Art. 19 N 22 zweiter
Spiegelstrich). Erschliessungsanlagen müssen tatsächlich (bezüglich
Dimensionierung) als auch rechtlich den konkreten
Erschliessungsanforderungen genügen, wobei der rechtliche Nachweis
über eine Berechtigung an der (Mit-) Benutzung einer
Erschliessungsanlage durch Eigentum, Dienstbarkeit oder aber auch
durch Zustimmung eines berechtigten Eigentümers geleistet werden kann
(PETER BÖSCH, Grundbuch und Baubewilligungsverfahren, in: ZBl 94
[1993] 481 ff., 486 f. mit Hinweisen). Insbesondere werden
Grundstückserschliessungen über den Servitutsweg in der Lehre
anerkannt, allerdings mit dem Hinweis, dass dies auch leicht zu
Streitigkeiten führen könne (vgl. PETER KLEB, Kosten und Entschädigung
im zürcherischen Quartierplanverfahren, Diss. Univ. Zürich, Zürich 2004,
S. 142; vgl. dazu auch das Urteil des Verwaltungsgerichts R 12 115 vom
27. November 2012 E. 4c).
3. Die Beschwerdeführer beantragen unter anderem, das Parkieren auf
Parzelle 459 sei zu verbieten und der ursprüngliche Zustand von
Parzelle 459 sei wieder herzustellen. Bezüglich des ersten Antrages ist
festzuhalten, dass ein allfälliges Parkierungsverbot nur die Errichtung der
drei projektierten Parkplätze betreffen könnte, da – neben dem Zugang zur
C._ auf Parzelle 442 – nur diese Streitgegenstand ist. Wird mit diesem
Antrag ein darüber hinausgehendes Parkverbot beantragt, ist auf die
Beschwerde insoweit nicht einzutreten. Bezüglich des zweiten Antrages auf
Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes von Parzelle 459 ist
festzuhalten, dass die Gemeinde diesbezüglich nichts verfügt hat. Wie
vorstehend in Erwägung 1 festgehalten, ist vorliegend lediglich
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Streitgegenstand, ob die Bewilligung für die beantragten drei Parkplätze
erteilt werden kann. Eine allfällige Wiederherstellung des ursprünglichen
Zustandes müsste gemäss Art. 94 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes für
den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) ohnehin in einem separaten
Verfahren verfügt werden. Deshalb kann auch darauf nicht eingetreten
werden.
4. Die Beschwerdeführer vertreten weiter die Auffassung, es liege keine
Vollmacht der StWEG zur Einreichung eines Baugesuchs durch ihren
Rechtsvertreter Rechtsanwalt Vuillaume vor. Gemäss Bestätigung vom
März 2013 haben die Stockwerkeigentümer aber schon am 2. Januar 2012
die damalige Verwaltung beauftragt und ermächtigt, die StWEG im
Rechtsstreit um die Parkplätze nördlich des Hauses gegen aussen zu
vertreten, insbesondere auch in öffentlich-rechtlichen Verfahren in diesem
Zusammenhang. Diese Ermächtigung gilt auch für die am 2. Januar 2013
neu gewählte Verwalterin P._ Treuhand AG (Beilage 1 StWEG). Die
damalige Verwaltung hat am 18. Januar 2012 der L._ Rechtsanwälte
AG eine entsprechende Vollmacht erteilt (Beilage 4 StWEG). Diese
wiederum hat am 1. Oktober 2007 allen bei ihr angestellten Anwältinnen
und Anwälten eine Einzelvollmacht zu ihrer Vertretung im Rahmen der
Erbringung von Rechtsdienstleistungen erteilt (Beilage 5 StWEG). Sie hat
im Übrigen am 1. März 2013 bestätigt, dass Rechtsanwalt Vuillaume
bereits seit 2007 bei ihr tätig und ausdrücklich bevollmächtigt ist, ihre
Mandantschaft im Rechtsverkehr zu vertreten (Beilage 6 StWEG). Weiter
hat die StWEG am 22. Februar 2013 ihre Vollmacht an die die L._
Rechtsanwälte AG bestätigt (Beilage 7 StWEG). Der Rechtsvertreter der
StWEG, Rechtsanwalt Vuillaume, war somit zur Einreichung des
Baugesuchs vom 17. Februar 2012 rechtsgenüglich bevollmächtigt. Im
Übrigen würde auch eine nicht rechtsgenüglich unterzeichnete Baueingabe
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aufgrund des Verhältnismässigkeitsprinzips nicht einfach zu deren
Nichtigkeit führen.
5. Die Beschwerdeführer sind der Ansicht, die Baugesellschaft D._ als
Eigentümerin von Parzelle 459 hätte das Baugesuch mitunterzeichnen und
auch sonst ins Verfahren einbezogen werden müssen. Sie übersehen aber
zunächst Art. 89 Abs. 3 KRG, wonach die Baubewilligung nur erteilt wird,
wenn die erforderlichen Rechte für die Erschliessung des Bauvorhabens im
Baugesuch nachgewiesen werden. Diese Bestimmung will die Baubehörde
im Interesse der Effizienz davor bewahren, Bauvorhaben zu prüfen, die
mangels (zivilrechtlicher) Bauberechtigung unter Umständen gar nicht zur
Ausführung gelangen können (Arbeitshilfe zum KRG, Art. 89 Abs. 3
KRG). Da die Eigentümerin von Parzelle 459 der Eigentümerin von
Parzelle 442 mit dem Dienstbarkeitsvertrag aus dem Jahr 2000 (im
Grundbuch eingetragen am 28. Juni 2000, Beilage 10 StWEG)
entsprechende Rechte eingeräumt hat, verfügt Letztere über die
zivilrechtliche Bauberechtigung, womit sich die Anbringung von
Unterschriften durch die Grundeigentümerin erübrigte. Diese hat zudem
mit Schreiben vom 14. November 2011 insbesondere den Bestand einer
Dienstbarkeit für fünf Autoabstellplätze sowie einen Hauszugang bestätigt
(vgl. Beilage Gemeinde). Diese seien nach dem Jahr 2000 erstellt worden
und würden genutzt. Ob dafür eine Baubewilligung eingeholt worden sei,
wisse sie nicht, sei jedoch für sie auch nicht relevant gewesen. Damit ist
klargestellt, dass die Baugesellschaft D._ mit der Stellung des
Gesuchs einverstanden war – ja aufgrund des vorgelegten
Dienstbarkeitsvertrages aus dem Jahr 2000 gar nicht anders konnte als
einverstanden sein. Mehr ist nicht verlangt.
6. Die Beschwerdeführer sind weiter der Ansicht, das rechtliche Gehör sei
verletzt worden, weil das Untersuchungsprinzip verletzt und der
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Sachverhalt mangelhaft ermittelt worden sei. Das Untersuchungsprinzip
bedeutet, dass die Verwaltungs- und Justizbehörden von Amtes wegen
den Sachverhalt abklären. Sie sind für die Beschaffung der
Entscheidsgrundlagen verantwortlich (vgl. ULRICH HÄFELIN/GEORG
MÜLLER/FELIX UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Aufl.,
Zürich/St. Gallen 2010, N. 1623). Vorliegend hat sich die Vorinstanz auf
die ausführlichen Abklärungen der Baukommission gestützt und ihren
Entscheid aufgrund der von der Baukommission ausführlich
beschriebenen Ausgangslage gefällt. Die von der Baukommission
beschriebene Ausgangslage wurde weder von den Beschwerdeführern
noch den Beschwerdegegnern bestritten. Es kann der Vorinstanz somit
nicht vorgeworfen werden, sie habe den Sachverhalt ungenügend
abgeklärt und relevante Tatsachen, die gegen das Bauprojekt sprechen,
unterschlagen oder nicht berücksichtigt. Auch das Willkürverbot ist
keinesfalls verletzt. Es ist nicht nachvollziehbar, was die Beschwerdeführer
damit meinen, kommt es doch einfach darauf an, ob die Baubewilligung
aufgrund des anwendbaren Rechts erteilt werden kann oder nicht.
7. a) Bezüglich der rechtlichen Erschliessung der Parzellen 459 und 442 sind
die Beschwerdeführer der Meinung, der Kaufvertrag aus dem Jahr 1928
enthalte ein Bauverbot. Dies wollen die Beschwerdeführer aus Ziff. 3 der
weiteren Bestimmungen desselben ableiten, welche wie folgt lautet: "Das
verkaufte Grundstück darf zu keinen Zeiten überbaut werden und muss als
ständige natürliche Waldparkanlage bestehen bleiben. Allfällig abgehende
Bäume sind rechtzeitig zu ersetzen." Die Baukommission – gestützt durch
den Entscheid des Gemeinderats – vertrat die Auffassung, wonach dieses
"Bauverbot" die Erstellung einer Parkierungsanlage nicht schlechthin
ausschliesse. Unter "überbauen" werde landläufig eine Überbauung mit
Hochbauten und nicht eine vollständige Freihaltung von jeglichen Anlagen
verstanden. Vorliegend wird unbestritten nicht eine Überbauung mit
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Hochbauten realisiert. Aufgrund des Anciennitätsprinzips (Prinzip der
Alterspriorität, vgl. dazu Art. 972 Abs. 1 des Schweizerischen
Zivilgesetzbuches [ZGB; SR 210], PETER TUOR/BERNHARD SCHNYDER/JÖRG
SCHMID/ALEXANDRA RUMO-JUNGO, Das Schweizerische Zivilgesetzbuch,
13. Aufl., Zürich u.a. 2009, § 105 N. 4 sowie BGE 131 III 345 E.2.3.1) geht
diese Dienstbarkeit aus dem Jahr 1928 zwar späteren
Dienstbarkeitsverträgen, insbesondere denen von 2000 und 2009, vor.
Jedoch ist aufgrund ihres Wortlautes, aber auch aufgrund der späteren, in
den Jahren 2000 und 2009 begründeten Rechte nicht ohne Weiteres
anzunehmen, die Erstellung eines bekiesten Autoabstellplatzes auf
Parzelle 459 sei keinesfalls möglich. Wie bereits die Gemeinde feststellte,
zeigt gerade das von den Beschwerdeführern mit Dienstbarkeitsvertrag
vom 28. Dezember 2009 (Beilage 9 StWEG, Grundbuchauszug der
Gemeinde X._ für Parzelle 459, Dienstbarkeit 20091228.2) von der
Baugesellschaft D._ erwirkte "Parkplatzverbot für Motorfahrzeuge
aller Art" zulasten von Grundstück 459 und zugunsten der
Grundstücke 235 und 1834, dass das Bauverbot aus dem Jahr 1928 von
den Parteien nicht auch als Parkplatzverbot verstanden worden ist,
andernfalls hätte auf die genannte Dienstbarkeit verzichtet werden
können. Über Parzelle 459 verläuft zudem seit Jahrzehnten unbestritten
ein wesentlicher Teil des K._wegs – was vom Gericht am
Augenschein verifiziert werden konnte –, welcher somit ebenfalls nicht
hätte errichtet werden können, würde das Bauverbot im Sinne der
Beschwerdeführer verstanden. Bemerkenswerterweise wurde ja der
unbestritten längst errichtete K._weg nicht auf dem ursprünglich
dafür vorgesehenen Trassee auf Parzelle 235 errichtet, sondern
durchschneidet Parzelle 459 mit den Zufahrten zu u.a. Parzelle 442, 443,
624, 623 und 777 vollständig. Die Dienstbarkeit aus dem Jahr 1928 steht
folglich der Bewilligung der drei hier in Frage stehenden Parkplätze nicht
offensichtlich entgegen. Zu weiteren diesbezüglichen Abklärungen im
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Rahmen des Baubewilligungsverfahrens war die Vorinstanz aber weder
befugt noch gehalten.
b) Die Beschwerdeführer behaupten weiter, die Parzellen 459 und 442 seien
von der N._strasse her rechtlich nie erschlossen gewesen. Verkäufer
F._ sei nicht Eigentümer von Parzelle 235 gewesen und habe
zulasten dieses Grundstücks auch keine entsprechende Dienstbarkeit
begründen können. Sie folgern, dass die StWEG immer nur ein Fahrrecht
auf Parzelle 235 von der Ostgrenze von Parzelle 461 (Haus S._) bis
zu den Polygonpunkten 1115 und 1115a gehabt habe, auf jenem
Abschnitt also, der gemäss Kaufvertrag von 1928 hätte neu erstellt
werden sollen (9 Meter Breite, 5 Meter Fahrbahn und zwei Trottoirs zu je
2 Metern). Sie stützen sich dazu auf folgenden Passus im Kaufvertrag
aus dem Jahr 1928 (Ziff. 5 der Weiteren Bestimmungen): "Die Verkäufer
verpflichten sich, durch ihre östlich der N._strasse gelegenes
Grundstück, soweit das Grundstück des Käufers nach Osten reicht, d.h.
von der Grenze des Herrn S._ bis zur östlichen Grenze des
Grundstückes des Käufers (Markstein 1115a) eine Strasse zu erstellen..."
und auf folgenden Passus(ebd.): "Die von den Verkäufern zu erstellende
Strasse mit den beiden Trottoirs bleibt deren Privateigentum, dagegen hat
der Käufer für das Kaufsobjekt und sein übriges von den Verkäufern
erworbenes Land auf der Strasse und den beiden Trottoirs bis zu den
Marksteinen 1115 und 1115a ein unbeschränktes Fuss- und
Fahrwegrecht." Entgegen der Ansicht der Gemeinde wurde dieses Recht
als Grunddienstbarkeit u.a. zu Gunsten von Parzellen 459 und 442
begründet (vergleiche das "R." in der linken Spalte des Kaufvertrages aus
dem Jahr 1928 und die entsprechende Eintragung auf Parzelle 442 im
Grundbuchauszug der Gemeinde X._, Dienstbarkeit 19280726.1,
welche das Benützungsrecht an der Zufahrtsstrasse zulasten
Grundstück 235 statuiert [Beilage 2 StWEG]). Während die
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Beschwerdeführer "auf der Strasse" als "auf der zu erstellenden Strasse
inklusive Trottoirs" verstehen, verstehen die Beschwerdegegner "auf der
Strasse" als "auf der ganzen Strasse von der N._strasse bis zu den
Polygonpunkten 1115 und 1115a". Letztere Deutung scheint die Richtige
zu sein, macht es doch keinen Sinn, wenn die damaligen Verkäufer von
Parzelle 235 dem Käufer von Parzelle 459 ein unbeschränktes Fuss- und
Fahrwegrecht von der östlichen Parzellengrenze 461 (Haus S._) bis
zu den Polygonpunkten 1115 und 1115a eingeräumt hätten, da dieser
Wald ja im Eigentum der damaligen Verkäuferschaft E._ verblieb.
Einzig Sinn macht, dass "auf der Strasse" auf der gesamten, im Eigentum
der Verkäuferschaft verbleibenden "Strassenparzelle" 235 vom Anschluss
an die N._strasse bis zu den Polygonpunkten 1115 und 1115a
gemeint war. Vom Anschluss an die N._strasse bis zur Ostgrenze der
Parzelle 461 existierte offenbar schon vorher eine Strassenanlage.
Aufgrund der Grundbucheinträge auf den Parzellen 235 und 442 ist
anzunehmen, dass dieses 1928 von F._ erworbene unbeschränkte
Fuss- und Fahrwegrecht von diesem beim 1929 erfolgten Verkauf von
Parzelle 442 (vgl. den Kaufvertrag vom 15. Januar 1929 [Beilagen
Gemeinde, Dossier Stellungnahme der StWEG zur Einsprache des
Ehepaars, darin Beilage 17 StWEG]) durch die Erklärung unter lit. a der
Besonderen Bestimmungen des damaligen Kaufvertrages, welche lautet
"Die Zufahrtsstrasse von der N._strasse aus darf jederzeit von den
Käuferinnen oder deren Rechtsnachfolgern benützt werden, wogegen sie
an die Kosten des Unterhalts derselben ihren verhältnismässigen Anteil zu
leisten haben." ebenfalls als Grunddienstbarkeit zulasten von Parzelle 235
und zu Gunsten von Parzelle 442 ins Grundbuch aufgenommen wurde. Ob
dies aufgrund der im Kaufvertrag von 1928 formulierten Bestimmungen für
F._ überhaupt möglich war, ist deshalb wahrscheinlich, jedenfalls
fehlte diese Befugnis nicht offensichtlich. Somit wurde schon mit dem
Kaufvertrag von 1929 wohl auch Parzelle 442 zulasten von Parzelle 235
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ein unbeschränktes Fuss- und Fahrwegrecht eingeräumt. Selbst wenn dies
nicht geschehen wäre, würde dies der StWEG nicht zum Nachteil
gereichen, weil auf jeden Fall Parzelle 459 eine Zufahrtsberechtigung
zulasten von Parzelle 235 innehatte und -hat und aufgrund des
Dienstbarkeitsvertrages aus dem Jahr 2000 die Parzelle 442 zur Erstellung
(und Benutzung) der drei Parkplätze und des Zugangs zur C._
berechtigt war und ist. Es ist folglich zur rechtlichen Erschliessung gar nicht
notwendig, dass Parzelle 442 ein unbeschränktes Fuss- und Fahrwegrecht
zulasten von Parzelle 235 innehat. Die Zufahrt zu den Parkplätzen auf
Parzelle 459 über Parzelle 235 und der Zugang zum Haus auf Parzelle 442
respektive von diesem auf die Parkplätze auf Parzelle 459 fehlen
demzufolge nicht offensichtlich, weswegen die Gemeinde die rechtliche
Erschliessung zu Recht als gegeben angesehen hat. Somit spielt es auch
keine Rolle, dass die C._ hauptsächlich von Süden, von der
N._strasse her, erschlossen ist. Vorliegend geht es nicht um die
Erschliessbarkeit von Parzelle 442, sondern um jene von Parzelle 459
respektive für die dort projektierten drei Parkplätze. Ebenfalls keine Rolle
spielt aufgrund des Anciennitätsprinzips, dass 2009 ein Parkverbot für
Parzelle 459 vereinbart wurde. Ebenso kann ausser Acht gelassen werden,
dass Ausnützung auf Parzelle 459 transportiert wurde. Die Erstellung von
Parkplätzen wird nicht an die Bruttogeschossfläche angerechnet.
8. a) Die Beschwerdeführer behaupten weiter – ohne dies genauer zu
begründen – die projektierte Parkierungsanlage verstosse gegen Art. 73
Abs. 1 KRG. Anlässlich des Augenscheins machten die Beschwerdeführer
diesbezüglich keine weiteren Ausführungen. Der Gemeindepräsident hielt
hingegen fest, dass durch die drei Parkplätze das Orts- und
Landschaftsbild nicht gestört würden. Auch das Gericht kam anlässlich des
Augenscheins zum Schluss, dass die drei Parkplätze die Gesamtwirkung
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der in Frage stehenden Umgebung und Landschaft nicht wesentlich
beeinträchtigen.
b) Ebenso behaupten die Beschwerdeführer, der K._weg sei der
zusätzlichen Verkehrsbelastung nicht gewachsen und sei im
Einmündungsbereich in die N._strasse gefährlich. Die Gefährlichkeit
der Einmündung in die N._strasse wurde auch anlässlich des
Augenscheins thematisiert. Die Beschwerdeführer hielten diesbezüglich
fest, die Einfahrt in die N._strasse sei unübersichtlich und werde
schlecht vom Schnee geräumt. Zudem würden in der C._
Ferienwohnungen vermietet, was zu einem ständigen Hin und Her führe.
Der Gemeindepräsident replizierte, dass sich an besagter Stelle seit
Menschengedenken eine Einfahrt befände. Dem Gericht erschien die Ein-
bzw. Ausfahrt in die N._strasse nicht besonders gefährlich, zumal ein
Verkehrsspiegel auf einfache Art und Weise Abhilfe verschaffen könne.
Unerfindlich ist, was die Beschwerdeführer daraus ableiten wollen, wenn
sie ausführen, die Sanierung des K._weges sei unter dem Titel
"Notzufahrt für die Häuser M._ und O._" durchgeführt worden.
Dazu wurden auch am Augenschein keine weiteren Ausführungen
gemacht.
c) Daraus, dass die Gemeinde bei der Bewilligung 1972 für die C._ drei
Parkplätze nicht bewilligte, können die Beschwerdeführer ferner nichts
ableiten, weil es sich damals um drei Parkplätze auf Parzelle 442 handelte
und nicht um die jetzt zur Diskussion stehenden drei Parkplätze auf
Parzelle 459 (vgl. Akten Gemeinde, Baubewilligungsakten 1972).
d) Das Amtsverbot vom 11. Dezember 1978, das, wie von den
Beschwerdeführern behauptet, angeblich auch das Befahren und Parkieren
von Fahrzeugen auf Parzelle 459 verbot, fiel – falls es für Parzelle 459 je
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bestand – spätestens mit dem Dienstbarkeitsvertrag aus dem Jahr 2000
gegenüber der StWEG dahin, als dieser von der Rechtsnachfolgerin der
vormaligen Eigentümerin von Parzelle 459, der Baugesellschaft D._,
das Recht zur Erstellung der Parkierungsanlage und des Zugangs zu
Parzelle 442 zulasten von Parzelle 459 gewährt wurde. Die
Baugesellschaft D._ konnte das Amtsverbot, das ja lediglich auf einer
entsprechenden dinglichen Berechtigung beruht (Art. 258 der
Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO; SR 272]), entsprechend
abändern.
9. Bezüglich der Kostenverteilung im Vorverfahren irren die
Beschwerdeführer, wenn sie sagen, die Vorinstanz hätte ihre Einsprache
im Hauptpunkt gutgeheissen. Materiell ging es dort nicht primär um die
Frage, ob das Bauvorhaben bewilligungspflichtig sei, sondern darum, ob es
bewilligt werden konnte oder eben nicht. Letzteres ist der Hauptpunkt und
darin sind die Beschwerdeführer unterlegen, so dass die Kostenregelung
der Gemeinde nicht zu beanstanden ist.
10. Zusammenfassend bleibt somit festzuhalten, dass die Beschwerde in allen
Punkten abgewiesen wird, soweit darauf eingetreten werden kann. Bei
diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten unter
solidarischer Haftung zulasten der Beschwerdeführer (Art. 73 Abs. 1 des
Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRG; BR 370.100]). Bund,
Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben
betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel
keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen
Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein
Anlass, weshalb der Gemeinde keine ausseramtliche Entschädigung
zusteht. Die Beschwerdeführer haben indessen die anwaltlich vertretene
StWEG nach Art. 78 Abs. 1 VRG angemessen zu entschädigen. Deren
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Rechtsvertreter reichte mit Schreiben vom 10. Juli 2013 eine Honorarnote
in der Höhe von Fr. 10‘140.30 ein. Gemäss Art. 2 Abs. 1 der Verordnung
über die Bemessung des Honorars der Rechtsanwältinnen und
Rechtsanwälte (Honorarverordnung [HV; BR 310.250]) setzt die
urteilende Instanz die Parteientschädigung der obsiegenden Partei nach
Ermessen fest. Sie geht dabei gemäss Art. 2 Abs. 2 HV vom Betrag aus,
welcher der entschädigungsberechtigten Partei für die anwaltliche
Vertretung in Rechnung gestellt wird, soweit der geltend gemachte
Aufwand angemessen und für die Prozessführung erforderlich ist (Ziff. 2).
Art. 3 Abs. 1 HV hält sodann fest, dass als üblich ein Stundenansatz
zwischen 210 und 270 Franken gelte. Vorliegend ging der Rechtsvertreter
der StWEG von einem Aufwand von 31.4 Stunden aus, was dem Gericht
für die vorliegende Sache gerechtfertigt und erforderlich erscheint.
Allerdings rechnete der Rechtsvertreter mit einem Ansatz von Fr. 290.--
statt der üblichen Fr. 270.-- pro Stunde und seine Honorarnote ist
entsprechend zu kürzen. Allerdings enthält die Zusammenstellung vom
10. Juli 2013 den Aufwand des Rechtsvertreters für den Augenschein vor
Ort nicht, weshalb sich eine pauschale Entschädigung in der Höhe von
Fr. 10'000.-- rechtfertigt. Folglich haben die Beschwerdeführer die StWEG
unter solidarischer Haftung mit Fr. 10‘000.-- (inkl. MWST) ausseramtlich
zu entschädigen.