Decision ID: 2741b1b0-3269-5c58-bb7a-19f443de824f
Year: 2009
Language: de
Court: SG_VG
Chamber: SG_VG_001
Canton: SG
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law

hat das Verwaltungsgericht festgestellt:
A./ R. O. ist Eigentümerin des 52'428 m grossen Grundstücks Nr. 0000, K.,
Grundbuch L.. Gemäss Zonenplan der Politischen Gemeinde L. vom 24. März 1997/19.
Juni 1998 liegt die Parzelle in der Landwirtschaftszone. Überdies ist das Grundstück
sowohl nach dem kantonalen Richtplan als auch nach der kommunalen
Schutzverordnung vom 19. Juni 1998 Teil des Landschaftsschutzgebiets B.. Die
landwirtschaftlich geschätzte Parzelle ist mit einem Zweifamilienhaus (Assek.-Nr. 000),
einer freistehenden Remise (Assek.-Nr. 412), einem Hühnerhaus (Assek.-Nr. 000) und
einer Scheune (Assek.-Nr. 000) überbaut.
a) Am 11. August 2004 stellte das Amt für Raumentwicklung (ARE; heute Amt für
Raumentwicklung und Geoinformation AREG) im Rahmen eines
Bauermittlungsverfahrens gegenüber dem Gemeinderat L. fest, dass das heute für die
Landwirtschaft nicht mehr benötigte Wohnhaus am 1. Juli 1972 noch landwirtschaftlich
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genutzt worden sei und dass die Voraussetzungen für eine Umnutzung nach Art. 24d
Abs. 1 und 3 des Raumplanungsgesetzes (SR 700, abgekürzt RPG) erfüllt seien.
b) Mit raumplanungsrechtlicher Teilverfügung vom 10. Januar 2006 erteilte das ARE
gestützt auf Art. 24d Abs. 1 und 3 RPG die Zustimmung zur Umnutzung des Gebäudes
Assek.-Nr. 000 in ein nichtlandwirtschaftlich genutztes Wohnhaus und zur
Baubewilligung betreffend Sanierung und Ausbau des westlichen Gebäudeteils. Die
massgebenden Unterlagen (Baugesuch, Grundriss, Fassaden) wurden verbindlich
erklärt. Nach den Gesuchsunterlagen war beabsichtigt, die Wohnung auf der Westseite
umzubauen und innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens zu erweitern. Am
18. Januar 2006 erteilte die Bau- und Umweltschutzkommission L. die Baubewilligung
und erklärte die raumplanungsrechtliche Teilverfügung vom 10. Januar 2006 zum
integrierenden Bestandteil des Entscheids. Sodann wurde angeordnet, dass die
Beschränkung der Ausnützung für das Wohnhaus Assek.-Nr. 000 L. als
öffentlichrechtliche Eigentumsbeschränkung im Grundbuch angemerkt werde. Diese
Entscheide sind unangefochten in Rechtskraft erwachsen.
c) Am 18. September 2006 übermittelte R. O. dem Bauamt L. überarbeitete
Projektpläne für verschiedene im Rahmen der Umbauarbeiten bereits vorgenommene
Änderungen (Erweiterung der Terrassentüre um einen Flügel, Öffnung eines
zugemauerten Fensters, Verlegung eines neuen Kamins). Sie wies zudem darauf hin,
während des Umbaus habe sich gezeigt, dass es aus statischen und energetischen
Gründen, aber auch aus Gründen der Sicherheit, erforderlich gewesen sei, an den
Aussenwänden einige Teile mehr zu erneuern als vorgesehen. Dies habe eine bessere
Isolation ermöglicht, ohne dass sich an der Fassadenansicht etwas verändert habe.
aa) Am 28. September 2006 teilte die Bau- und Umweltschutzkommission L. R. O. mit,
der vollständige Abbruch und Wiederaufbau der Aussenwände widerspreche der
Baubewilligung vom 18. Januar 2006 und der raumplanungsrechtlichen Teilverfügung
des ARE vom 10. Januar 2006. Das ARE habe festgehalten, dass Eingriffe in die
tragende Substanz der Baute unzulässig seien. R. O. wurde aufgefordert darzulegen,
aus welchen Gründen die Aussenwände des westlichen Hausteils vollständig
abgebrochen und wiederaufgebaut worden seien. Am 11. Oktober 2006 machte sie
geltend, der westliche Hausteil sei gemäss Aussage des Baumeisters und
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Zimmermanns vom Einsturz bedroht gewesen, weshalb man sich entschieden habe,
den grössten Teil der Aussenwände zu erneuern, wobei von den am 18. Januar 2006
genehmigten Bauplänen nicht abgewichen worden sei.
bb) Am 30. Oktober 2006 fasste der Gemeinderat L. folgenden Beschluss:
1. Die im Zusammenhang mit dem Umbau und der Renovation des westlichen
Hausteils des Wohnhauses Vers. Nr. 000 auf dem Grundstück Nr. 1906 im B., K.,
erfolgte bauliche Sanierung der tragenden Wände, Böden und Dachkonstruktion wird
im Sinne der gemeinderätlichen Erwägungen nachträglich bewilligt.
2. Die Zustimmung des kantonalen Amts für Raumentwicklung, an welches die
Unterlagen weitergeleitet werden, bleibt vorbehalten.
cc) Nachdem R. O. am 18. Dezember 2006 ein Korrekturgesuch eingereicht und am 23.
Januar 2007 ein Augenschein stattgefunden hatte, verweigerte das ARE mit
raumplanungsrechtlicher Teilverfügung vom 26. Januar 2007 die Zustimmung zur
nachträglichen Baubewilligung für den Ersatz des westlichen Wohnhausteils Assek.-
Nr. 000 gestützt auf Art. 24d Abs. 1 und 3 RPG im Sinn der Erwägungen. Die
zuständige Gemeindebehörde wurde aufgefordert, in Bezug auf den bereits erstellten
westlichen Gebäudeteil des Wohnhauses den Abbruch anzuordnen.
dd) Am 5. März 2007 fasste der Stadtrat L. folgenden Beschluss:
1. Der Stadtrat L. nimmt von der raumplanungsrechtlichen Teilverfügung des Amts für
Raumentwicklung vom 26. Januar 2007 Kenntnis.
2. Die Baubewilligung für die Projektänderung im Zusammenhang mit dem Umbau und
der Renovation des westlichen Hausteils Vers.-Nr. 000 bzw. dem Abbruch und
Wiederaufbau auf dem Grundstück Nr. 1906 im B., K., wird gestützt auf die Verfügung
des kantonalen Amts für Raumentwicklung verweigert und mit dieser eröffnet.
3. Für die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands, d.h. für den Abbruch des
westlichen Hausteils wird eine Frist von sechs Monaten ab Eintritt der Rechtskraft
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angeordnet. Die Gesuchstellerin wird eingeladen, einen Vorschlag für die
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands einzureichen.
B./ Am 6. Juni 2007 erhob R. O. gegen den Beschluss des Stadtrats L. vom 5. März
2007 und gegen die raumplanungsrechtliche Teilverfügung des ARE vom 26. Januar
2007, die ihr am 24. Mai 2007 persönlich überbracht worden waren, Rekurs beim
Baudepartement. Sie stellte die Rechtsbegehren, die angefochtenen Entscheide seien
aufzuheben und es sei die Baubewilligung für die Projektänderung im Zusammenhang
mit dem Umbau und der Renovation des westlichen Hausteils Assek.-Nr. 000
nachträglich zu erteilen (Ziff. 1), eventualiter sei auf die Anordnung der
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu verzichten (Ziff. 2). Nachdem das
ARE am 20. November 2007 Stellung genommen hatte und am 29. Januar 2008 ein
Augenschein durchgeführt worden war, wies das Baudepartement den Rekurs am 16.
April 2008 ab. Der Entscheid wird im Wesentlichen damit begründet, beim Gebäude
Assek.-Nr. 000 habe es sich am Stichtag, am 1. Juni 1972, um ein landwirtschaftlich
genutztes Wohnhaus im Sinn von Art. 24d Abs. 1 RPG gehandelt und das Gesuch, das
den Abbruch und den Wiederaufbau des westlichen Teils des Wohnhauses zum
Gegenstand habe, sei zu Recht abgewiesen worden. Sodann gebiete das öffentliche
Interesse den Abbruch des rechtswidrig erstellten Wohnhausteils.
C./ Am 29. April 2008 erhob R. O. gegen den Entscheid des Baudepartements vom 16.
April 2008 Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Innert erstreckter Frist stellte sie am
5. Juni 2008 die Rechtsbegehren, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und die
nachträgliche Baubewilligung sei zu erteilen (Ziff. 1), eventualiter sei auf die Anordnung
der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu verzichten (Ziff. 2).
Das Baudepartement nahm am 27. Juni 2008 Stellung und beantragte, die Beschwerde
sei abzuweisen. Der Stadtrat L. liess sich am 14. Juli 2008 vernehmen und beantragte,
der angefochtene Entscheid des Baudepartements sei aufzuheben und die
Baubewilligung für den bereits erstellten Hausteil sei zu erteilen. Eventuell sei auf die
Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu verzichten.
Am 12. September 2008 machte R. O. von der Möglichkeit Gebrauch, sich zu neuen
tatsächlichen und rechtlichen Argumenten des Baudepartements und des Stadtrats L.
zu äussern.
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Das Verwaltungsgericht hat einen Augenschein an Ort und Stelle durchgeführt. Die
Verfahrensbeteiligten und ein Vertreter des Amtes für Natur, Jagd und Fischerei,
Abteilung Natur- und Landschaftsschutz, wurden dazu eingeladen und erhielten
Gelegenheit zur Stellungnahme.

Darüber wird in Erwägung gezogen:
1. Das Verwaltungsgericht ist zum Entscheid in der Sache befugt (Art. 59bis Abs. 1 des
Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt VRP). Sodann hat
R. O. ein eigenes schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung des angefochtenen
Entscheids (Art. 64 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP). Weiter wurden die
Beschwerde vom 29. April 2008 und ihre Ergänzung vom 5. Juni 2008 innert Frist
eingereicht, und sie entsprechen formal und inhaltlich den gesetzlichen Anforderungen
(Art. 64 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 Abs. 1 und 2 VRP).
Auf die Beschwerde ist einzutreten.
2. Die Beschwerdeführerin stellt mit ihrer Eingabe vom 12. September 2008 den
Antrag, das Beschwerdeverfahren sei zu sistieren, bis die Standesinitiative "Bauen
ausserhalb Bauzone" und damit der am 26. Mai 2008 eingereichte Antrag der
Regierung des Kantons St. Gallen von der Bundesversammlung behandelt werde.
2.1. Als Sistierung wird die vorübergehende Einstellung bzw. das "Ruhenlassen" eines
hängigen Verfahrens bezeichnet. Die Möglichkeit einer Sistierung ist im VRP nicht
ausdrücklich erwähnt. Sie wurde von der Rechtsprechung jedoch stets als zulässiger
Akt der Prozessleitung anerkannt und in der Folge auch ausdrücklich im
Geschäftsreglement des Verwaltungsgerichts aufgenommen
(Cavelti/Vögeli, Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. Gallen, St. Gallen 2003,
Rz. 1092 und Art. 5 Abs. 2 des Reglements über Organisation und Geschäftsgang des
Verwaltungsgerichtes sowie über die Aufsicht über das Versicherungsgericht und die
Verwaltungsrekurskommission (sGS 941.22). Die Sistierung bedeutet eine Abweichung
vom Grundsatz einer möglichst beförderlichen Fortführung und Erledigung des
Verfahrens. Sie bedarf daher einer Rechtfertigung. Eine Sistierung des Verfahrens ist
anzuordnen, wenn sie gesetzlich vorgeschrieben ist oder wenn ein anderes Verfahren
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anhängig ist, dessen Ausgang von präjudizieller Bedeutung ist. Zulässig ist die
Verfahrenssistierung ausserdem, wenn sie aus wichtigen Gründen geboten erscheint
oder ihr keine überwiegenden öffentlichen oder privaten Interessen entgegenstehen
(Cavelti/Vögeli, a.a.O., Rz. 1093 mit Hinweisen).
2.2. Zutreffend ist, dass am 14. April 2008 eine "Standesinitiative Bauen ausserhalb
Bauzone" mit folgendem Wortlaut gutgeheissen worden ist: "Gestützt auf Art. 160 Abs.
1 BV soll der Kantonsrat des Kantons St. Gallen deshalb die Bundesversammlung
einladen, Art. 24 ff. des Raumplanungsgesetzes dahingehend zu ändern, dass der
Grundsatz ""Einmal Wohnraum, immer Wohnraum"" konsequent und unabhängig vom
Stichtag 1. Juli 1972 umgesetzt wird, und dass die zur Gewährleistung von
zeitgemässen Wohnverhältnissen sinnvollen baulichen Massnahmen - einschliesslich
Wiederaufbau innert angemessener Frist - möglich sind."
Offen ist indessen, wann die Initiative vorgeprüft und ob ihr im Anschluss daran Folge
gegeben wird. Für den Fall, dass letzteres zutrifft, hat eine parlamentarische
Kommission sodann einen Entwurf zuhanden des Rates auszuarbeiten, wobei der
ursprüngliche Text der Initiative nur als politische Richtlinie und nicht als zwingende
Vorgabe gilt (M. Graf, in: St. Galler Kommentar zu Art. 160 BV, Rz. 2). Somit steht zur
Zeit nicht fest, ob neue bundesrechtliche Vorgaben betreffend
nichtlandwirtschaftlichem Wohnen ausserhalb der Bauzonen geschaffen werden und,
wenn ja, ab wann diese zur Anwendung kommen könnten. Es ist deshalb nicht
gerechtfertigt, das Beschwerdeverfahren zu sistieren.
3. Strittig ist, ob es sich beim Gebäude Assek.-Nr. 000 um eine Baute handelt, auf die
Art. 24c RPG anwendbar ist bzw. ob die Baubewilligung für die Projektänderung im
Zusammenhang mit dem Umbau und der Renovation des westlichen Hausteils gestützt
auf diese Ausnahmebestimmung erteilt werden kann.
3.1. Nach Art. 24c RPG sind bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen
ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand
grundsätzlich geschützt (Abs. 1). Solche Bauten und Anlagen können mit Bewilligung
der zuständigen Behörde erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder
wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind. In
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jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung
vorbehalten (Abs. 2). Für den Stichtag zur Bestimmung der "altrechtlichen Bauten und
Anlagen", auf die Art. 24c RPG Anwendung findet, ist in erster Linie auf den 1. Juli
1972, den Tag, an dem das alte Gewässerschutzgesetz in Vollzug trat, abzustellen
(BGE 129 II 396 E. 4.2.1 S. 398, Waldmann/Hänni, Raumplanungsgesetz, Bern 2006,
Art. 24c RPG N 4 und VerwGE vom 19. August 2008 i.S. V.Z., abrufbar unter
www.gerichte.sg.ch neues Fenster).
Der Anwendungsbereich von Art. 24c RPG ist auf Bauten und Anlagen beschränkt, die
seinerzeit in Übereinstimmung mit dem materiellen Recht erstellt worden sind, durch
nachträgliche Änderung von Erlassen oder Plänen aber rechtswidrig geworden sind
(vgl. Art. 41 der Raumplanungsverordnung, SR 700.1, abgekürzt RPV, BGE 129 II 396
E. 4.2.1 S. 398, P. Karlen, Die Ausnahmebewilligung nach Art. 24-24d RPG, in: ZBl
102/2001, S. 296 f. und VerwGE vom 30. April 2008 i.S. R.H., in: www.gerichte.sg.ch je
mit Hinweisen).
Nicht in den Anwendungsbereich von Art. 24c RPG fallen Bauten und Anlagen, die im
Moment der Rechtsänderung landwirtschaftlich genutzt werden. Sie sind im Sinn von
Gesetz und Verordnung mit der Rechtsänderung nicht zonenwidrig geworden, selbst
dann nicht, wenn sie erst später formell einer Landwirtschaftszone zugewiesen wurden.
Auch die spätere Aufgabe der zonenkonformen Nutzung führt nicht zur Anwendbarkeit
von Art. 24c RPG. Die möglichen Änderungen von Bauten und Anlagen, die im Moment
der massgeblichen Rechtsänderung landwirtschaftlich genutzt wurden und deren
landwirtschaftliche Nutzung seither weggefallen ist, richten sich nach Art. 24, 24a, 24b
und 24d RPG (Bundesamt für Raumentwicklung (Hrsg.), Neues Raumplanungsrecht,
Erläuterungen zur RPV und Empfehlungen für den Vollzug 2000/01, Ziff. 2.4.3
Anwendungsbereich von Art. 24c RPG, S. 43, in: www.are.admin.ch neues Fenster).
Wenn ehemals landwirtschaftliche Gebäude im Zeitpunkt der massgeblichen
Rechtsänderung nichtlandwirtschaftlich genutzt wurden, ist sodann zu beachten, dass
Wohnraum, der im Zeitpunkt der Rechtsänderung nichtlandwirtschaftlich bewohnt
wurde, für den aber grundsätzlich noch landwirtschaftlicher Bedarf bestand (Stöckli
nach dem Tod der abtretenden Generation, bevor die nächste Generation dort
einzieht), das Kriterium der nichtlandwirtschaftlichen Nutzung nicht erfüllt (Bundesamt
für Raumentwicklung (Hrsg.), Bewilligungen nach Art. 24c RPG; Änderungen an
http://www.gerichte.sg.ch/ http://www.are.admin.ch/
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zonenwidrig gewordenen Bauten und Anlagen, in: Erläuterungen zur RPV und
Empfehlungen für den Vollzug 2000/01, Ziff. 2.2 S. 6).
3.2. Die Beschwerdeführerin rügt, die Vorinstanz habe den Sachverhalt bezüglich der
Nutzung ihrer Liegenschaft unrichtig und unvollständig festgestellt. Sie gehe zu
Unrecht davon aus, das Wohnhaus sei am Stichtag, am 1. Juli 1972, als Ganzes
landwirtschaftlich genutzt worden, und es spiele keine Rolle, zu welchem Zweck es vor
rund 200 Jahren erbaut worden sei. Die Beschwerdeführerin begründet dies damit, das
Gebäude als Ganzes sei seit jeher wenn überhaupt, nur zu einem kleinen Teil in der
Landwirtschaftszone zonenkonform genutzt worden bzw. es handle sich auch um eine
"altrechtliche Baute", die rechtswidrig geworden sei. Entgegen der Annahme der
Vorinstanz sei das Haus vor langer Zeit nicht für landwirtschaftliche, sondern für andere
gewerbliche Zwecke (Gasthof für Steinbrucharbeiter der umliegenden
Sandsteinbrüche) erbaut worden. Demzufolge sei nicht von vornherein
ausgeschlossen, dass Art. 24c RPG als Beurteilungsgrundlage in Frage komme.
3.2.1. Nach den Ausführungen der Beschwerdeführerin ist der zur Diskussion stehende
westliche Teil des Gebäudes bis ungefähr im Jahr 1960 an Dritte vermietet worden.
Fest steht, dass die Grossmutter der Beschwerdeführerin, die Witwe ihres ungefähr um
diese Zeit verstorbenen Grossvaters A. O., geb. 1878, in der Folge vom östlichen in
den westlichen Hausteil umgezogen ist und dass sie dort bis zu ihrem Tod Mitte der
achtziger Jahre gelebt hat. Im Anschluss daran wurde der westliche Hausteil nach den
Angaben der Beschwerdeführerin wegen seines niedrigen Ausbaustandards nicht mehr
dauernd bewohnt. A. O., Adressat einer landwirtschaftlicher Schätzung vom 15. Juni
1960, war zum damaligen Zeitpunkt Eigentümer der Liegenschaft und von Beruf
Landwirt. Unbestritten ist weiter, dass der Vater der Beschwerdeführerin, J. O., geb.
1923, mit seiner Familie ungefähr ab dem Jahr 1960 bis zu seinem Tod Ende der
achtziger Jahre im östlichen Teil des Hauses gelebt hat. J. O., Adressat einer
landwirtschaftlichen Schätzung vom 30. Dezember 1960, war ebenfalls Landwirt. In der
Folge wurde das Landwirtschaftsland an Dritte verpachtet.
3.2.2. Im Gegensatz zur Auffassung der Beschwerdeführerin ist aufgrund dieses
Sachverhalts davon auszugehen, dass das zur Diskussion stehende Gebäude (Assek.-
Nr. 000) als Ganzes und nicht nur zu einem kleinen Teil seit anfangs der sechziger
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Jahre bis Ende der achtziger Jahre, somit auch am 1. Juli 1972, ausschliesslich
landwirtschaftlichen Zwecken gedient hat und dass es demzufolge nicht in den
Anwendungsbereich von Art. 24c Abs. 1 RPG fällt. Der Vater der Beschwerdeführerin
war Landwirt und hat während dieser langen Zeitspanne mit seiner Familie den
östlichen Teil der Liegenschaft im Sinn einer Betriebsleiterwohnung bewohnt. Im
westlichen Teil der Liegenschaft lebte zu jener Zeit die Grossmutter, ein Mitglied der
abgetretenen Generation. Dieser Hausteil war somit während all dieser Jahre
landwirtschaftlich genutzter Wohnraum im Sinn eines "Stöckli". An dieser Beurteilung
ändert nichts, dass die Beschwerdeführerin argumentiert, die Familie sei in Anbetracht
der kleinen landwirtschaftlichen Nutzfläche auf zusätzliches Einkommen angewiesen
gewesen. Dies mag zutreffen. Es ist indessen nicht ersichtlich und wird auch nicht
geltend gemacht, die Liegenschaft, zu der auch eine freistehende Remise, ein
Hühnerhaus und eine Scheune gehören, sei zum massgebenden Zeitpunkt im Jahr
1972 nicht nur landwirtschaftlich, sondern auch anderweitig gewerblich genutzt
worden. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin ist im Zusammenhang mit der
Beurteilung der Frage, ob eine Baute oder Anlage im Sinn von Art. 24c Abs. 1 RPG
vorliege, sodann ohne Belang, ob das zur Diskussion stehende Gebäude vor langer
Zeit nicht nur für landwirtschaftliche, sondern auch für andere gewerbliche Zwecke
errichtet worden ist bzw. ob es in früheren Zeiten allenfalls auch der Beherbergung von
Dritten gedient hat, sei es, weil ein gastgewerblicher Betrieb bestand, sei es, weil der
westliche Teil des Gebäudes an Dritte vermietet wurde.
3.3. Der Vorwurf, die Vorinstanz habe den Sachverhalt bezüglich der Nutzung des
Gebäudes zum massgebenden Zeitpunkt unrichtig oder unvollständig abgeklärt,
erweist sich somit als unbegründet. Das Haus fällt nicht in den Geltungsbereich von
Art. 24c Abs. 1 RPG, wie das ARE im Zusammenhang mit der Zustimmung zur
Baubewilligung betreffend Sanierung und Umbau vom 10. Januar 2006 bereits
zutreffend festgestellt hat. Somit ist der Wiederaufbau des westlich gelegenen
Hausteils unter dem Gesichtspunkt von Art. 24c Abs. 2 RPG nicht bewilligungsfähig.
Die Beschwerde erweist sich in dieser Hinsicht als unbegründet.
4. Die Beschwerdeführerin stellt sich weiter auf den Standpunkt, das Gesuch vom 18.
Dezember 2006 sei nach den Vorgaben von Art. 24d RPG bewilligungsfähig.
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4.1. Nach Art. 24d Abs. 1 RPG können in landwirtschaftlichen Wohnbauten, die in ihrer
Substanz erhalten sind, landwirtschaftsfremde Wohnnutzungen zugelassen werden.
Bewilligungen dürfen nach Abs. 3 dieser Vorschrift - nebst anderen Voraussetzungen -
nur erteilt werden, wenn die äussere Erscheinung und die bauliche Grundstruktur im
Wesentlichen unverändert bleiben (lit. b). Unter "baulicher Grundstruktur" sind die
statisch wichtigen Teile eines Gebäudes zu verstehen (Botschaft vom 22. Mai 1996 zu
einer Teilrevision des RPG, in: BBl 1996 III S. 545).
Sinn und Zweck dieser Bestimmung besteht darin, "eine sinnvolle, auch mit Blick auf
Raum und Landschaft vertretbare Weiterverwendung der bestehenden Bausubstanz"
zu erreichen. Dabei wird vorausgesetzt, dass die Substanz erhalten bleibt, also die
bisherige Bausubstanz weiter genutzt wird (GVP 2006 Nr. 33 mit Hinweis auf BBl 1996
III S. 537 und 545). Dementsprechend schliesst Art. 24d RPG
einen vollständigen Abbruch der Wohnbaute mit anschliessendem Wiederaufbau
grundsätzlich aus (GVP 2006 Nr. 33 mit Hinweis auf BGE 1A.134/2002 vom 17. Juli
2003 E. 5.4 und Bundesamt für Raumentwicklung, Erläuterungen zu Art. 42a RPV,
Version vom 23. August 2004, S. 4). Es wird im Gegenteil vorausgesetzt, dass die
Substanz erhalten ist und weiter genutzt wird (BGE 1A.23/2007 vom 31. Juli 2007
E. 3.3). Möglich sind kleinere bauliche Anpassungen und geringfügige Erweiterungen
(z.B. neue Raumaufteilung, Verbesserung des äusseren Erscheinungsbilds des
Gebäudes), nicht aber Ersatzbauten, Auskernung des Gebäudes, An- oder Aufbauten
und Erweiterungen (Waldmann/Hänni, a.a.O., Art. 24d RPG N 10 mit Hinweisen). Für
dieses Verständnis spricht unter dem Gesichtspunkt der systematischen Auslegung
überdies, dass Art. 42a Abs. 3 RPV einen Wiederaufbau im Rahmen von Art. 24d Abs.
1 und 3 RPG - im Sinne einer Erleichterung - (nur) nach Zerstörung durch höhere
Gewalt zulässt (GVP 2006 Nr. 33).
4.2. Die Beschwerdeführerin macht geltend, das Gebäude (Assek.-Nr. 000) sei nicht
vollständig abgebrochen und wieder aufgebaut worden. Im Gegensatz zur Auffassung
der Vorinstanz seien keine erheblichen Eingriffe in die tragende Substanz der
Hauptbaute erfolgt. Die Vorinstanz habe dem Umstand zu wenig Rechnung getragen,
dass nur ein untergeordneter Teil des Gesamtgebäudes im Rahmen der
Sanierung erneuert worden sei. Die Beschwerdeführerin stellt in diesem
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Zusammenhang den Antrag, A. A., A. AG, Bauunternehmung, sei als Auskunftsperson
zu befragen.
Die Beschwerdeführerin stellt nicht in Abrede, dass sie den westlichen Teil des
Wohnhauses (Assek.-Nr. 000) vollständig abbrechen und wiederaufbauen liess. Auf
dem Baugesuchsformular, das sie am 18. Dezember 2006 unterschrieben hat, findet
sich in der Rubrik "Kurzbeschrieb" denn auch folgender handschriftlicher Hinweis:
"Abbruch und Wiederaufbau des westlichen Hausteils am Wohnhaus Vers. Nr. 000 auf
dem Grundstück Nr. 0000 im B.-K.". Unbestritten geblieben ist sodann die Feststellung
der Vorinstanz, wonach zwischen westlichem und östlichem Hausteil eine Brandmauer
eingezogen worden ist. Wie sich anlässlich des Augenscheins des Verwaltungsgerichts
bestätigt hat, macht der westliche Teil des Wohnhauses, der vollständig erneuert
worden ist, rund einen Drittel des Gebäudes aus und weist nach der unbestritten
gebliebenen Feststellung der Vorinstanz eine Bruttogeschossfläche von rund 160 m
auf. Bei dieser Sachlage kann der Beschwerdeführerin nicht gefolgt werden, wenn sie
argumentiert, sie habe lediglich einen untergeordneten Teil des Gebäudes saniert, das
von der Vorinstanz als "Hauptgebäude" bezeichnet werde bzw. es habe lediglich ein
"Teilumbau" stattgefunden, der keine Eingriffe in die tragende Substanz bewirkt habe.
Das Gegenteil ist der Fall. Mit dem Abbruch und Wiederaufbau des westlichen
Hausteils ist massiv in die bauliche Grundstruktur des Wohnhauses als Ganzes
eingewirkt worden. Hinzu kommt, dass auch der Abbruch und Wiederaufbau eines
Gebäudeteils von untergeordneter Bedeutung die bauliche Grundstruktur eines
Gebäudes im Sinn von Art. 24d Abs. 3 lit. b RPG wesentlich verändern kann.
Zusammenfassend ergibt sich somit, dass der Vorwurf, die Vorinstanz habe dem
Umstand keine Beachtung geschenkt, dass die statisch wichtigen Teile des Hauses
unberührt geblieben seien bzw. dass ein Gebäudeteil von lediglich untergeordneter
Bedeutung erneuert worden sei, unbegründet ist. Dem Beweisantrag, der
Bauunternehmer sei zu befragen, braucht deshalb nicht stattgegeben zu werden.
4.3. Die Beschwerdeführerin vertritt weiter die Auffassung, es bestehe kein öffentliches
Interesse, das es rechtfertigen würde, die Bewilligung für den Wiederaufbau des
westlichen Hausteils zu verweigern und derart massiv in ihre Eigentumsrechte
einzugreifen.
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4.3.1. Die Beschwerdeführerin begründet dies vorab damit, dadurch dass der westliche
Hausteil den heutigen Wohnbedürfnissen angepasst worden sei, habe in
raumplanungsrechtlicher Hinsicht keine Veränderung stattgefunden. Das Gebäude
habe seine Erscheinungsform und seinen Grundriss beibehalten. Es sei keine neue
Überbauung in der Landwirtschaftszone entstanden und der Grundsatz der Trennung
von Baugebiet und Nichtbaugebiet werde nicht verletzt.
Die Vorinstanz hält im angefochtenen Entscheid zutreffend fest, dass der Grundsatz
der Trennung des Baugebiets vom Nichtbaugebiet zu den wichtigsten Prinzipien des
Raumplanungsrechts des Bundes zählt (GVP 2006 Nr. 33 mit Hinweis auf BGE 132 II
40 E. 6.4). Wie dargelegt, besteht Sinn und Zweck von Art. 24d RPG darin, dass die
bestehende Bausubstanz weiter genutzt werden kann. Dagegen wird ein vollständiger
Abbruch und nachfolgender Wiederaufbau von Art. 24d RPG nicht gedeckt. Es soll eine
sinnvolle und möglichst raum- und landschaftsverträgliche Weiterverwendung
funktionsloser Bauten ermöglicht werden; keineswegs wollte man aber neuen
baulichen Aktivitäten ausserhalb des Baugebiets Vorschub leisten (GVP 2006 Nr. 33
mit Hinweis auf BBl 1996 III S. 537). Der westliche Teil des Wohnhauses Assek.-Nr. 000
ist freiwillig vollständig zerstört und wiederaufgebaut worden. Dieses Vorgehen ist mit
dem Gesetzeszweck nicht vereinbar. Sodann hätte der Beschwerdeführerin bei
zumutbarer Sorgfalt bewusst sein müssen, dass sie den Gebäudeteil nur entsprechend
der Baubewilligung vom 18. Januar 2006 sanieren darf und dass es ihr nicht gestattet
ist, das Haus abzubrechen (vgl. dazu Ziff. 5.2.6. hienach). Wesentlich ist in diesem
Zusammenhang weiter die präjudizielle Wirkung, die einer Gutheissung des
Baugesuchs zukommen würde. Würde man dem Begehren der Beschwerdeführerin
stattgeben, müsste künftig der Wiederaufbau von Wohnhäusern, die nicht durch
höhere Gewalt zerstört worden sind, generell bewilligt werden. Den Behörden würden
die Argumente fehlen, um in anderen Fällen den Wiederaufbau von freiwillig zerstören
Wohnhäusern zu verweigern (GVP 2006 Nr. 33). Somit besteht ein gewichtiges
öffentliches Interesse an der Verweigerung der Baubewilligung.
4.3.2. Die Beschwerdeführerin beruft sich sodann darauf, das Wohnhaus werde vom
Bundesinventar der Landschaften und Naturdenkmäler (Anhang zur Verordnung über
das Bundesinventar der Landschaften und Naturdenkmäler, SR 451.11, abgekürzt
VBLN, BLN-Objekt Nr. 0000") erfasst und liege gemäss Natur- und
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Heimatschutzverordnung der Beschwerdebeteiligte im Landschaftsschutzgebiet B.,
weshalb es im öffentlichen Interesse liege, das Landschaftsbild nicht durch eine
asymmetrische Baute zu verunstalten.
Das Verwaltungsgericht konnte sich anlässlich seines Augenscheins zwar davon
überzeugen, dass der neu erbaute Hausteil die Proportionen des Gebäudes insgesamt
wahrt. Im Gegensatz zur Auffassung der Beschwerdeführerin kann im übrigen indessen
nicht von einem formvollendeten Gebäude gesprochen werden, dessen teilweiser
Rückbau geeignet ist, das Erscheinungsbild der Liegenschaft und damit auch
dasjenige ihrer Umgebung ungünstig zu beeinflussen (vgl. dazu auch Ziff. 5.2.3.3.
hienach). Es wird zudem Sache der Beschwerdebeteiligte sein, im Rahmen des
Rückbauprojekts darüber zu entscheiden, wie die Baute konkret auszugestalten ist,
damit sie sich nach wie vor gut in ihre Umgebung einfügt. Demzufolge hat die
Vorinstanz zu Recht erwogen, die Tatsache, dass das Gesuch für den Neubau
abgewiesen worden sei, liege im öffentlichen Interesse und der damit verbundene
Eingriff in die Eigentumsrechte der Beschwerdeführerin sei gerechtfertigt.
4.4. Zusammenfassend ergibt sich somit, dass die Beschwerde abzuweisen ist, soweit
geltend gemacht wird, Abbruch und Wiederaufbau des westlichen Teils des Gebäudes
Assek.-Nr. 000 seien nach den Vorgaben von Art. 24d RPG bewilligungsfähig.
5. Strittig ist weiter, ob die Beschwerdeführerin mit Recht verpflichtet worden ist, den
rechtmässigen Zustand wiederherzustellen. Sie stellt sich auf den Standpunkt, die
Vorinstanz habe mit ihrem Entscheid, der westliche neuerbaute Teil des Gebäudes
müsse abgebrochen werden, den Grundsatz der Verhältnismässigkeit verletzt bzw. ihr
Ermessen missbraucht.
5.1. Nach Art. 130 Abs. 2 des Baugesetzes (sGS 731.1, abgekürzt BauG) kann der
Gemeinderat die Entfernung oder die Änderung rechtswidrig ausgeführter Bauten und
Anlagen sowie die Wiederherstellung des früheren Zustands verfügen. Können Bauten
und Anlagen aufgrund materieller Rechtswidrigkeit auch nachträglich nicht bewilligt
werden, folgt daraus somit noch nicht notwendigerweise, dass sie abgebrochen
werden müssen. Vielmehr sind in jedem Fall die allgemeinen verfassungsrechtlichen
Prinzipien des Bundesrechts, insbesondere das öffentliche Interesse und die
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Verhältnismässigkeit, welche in Art. 5 Abs. 2 der Bundesverfassung (SR 101, abgekürzt
BV) ausdrücklich verankert sind, zu berücksichtigen (BGE 132 II 25 mit Hinweis;
B. Heer, St. Gallisches Bau- und Planungsrecht, Bern 2003, Rz. 1210 mit Hinweis;
Chr. Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Diss. Zürich 1991, Rz. 660 ff. und VerwGE
vom 24. April 2003 i.S. T. und A.B.).
Vor dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit hält ein Grundrechtseingriff stand, wenn
er zur Erreichung des angestrebten Ziels geeignet und erforderlich ist und das verfolgte
Ziel in einem vernünftigen Verhältnis zu den eingesetzten Mitteln, d.h. den zu seiner
Verwirklichung notwendigen Freiheitsbeschränkungen, steht. Ist eine Abweichung vom
Gesetz jedoch gering und vermögen die berührten allgemeinen Interessen den
Schaden, der dem Eigentümer durch den Abbruch entstünde, nicht zu rechtfertigen, ist
ein Beseitigungsbefehl unverhältnismässig (Urteil des Bundesgerichts vom 13. April
2007 i.S. O. und Chr. G., 1P. 708/710/2006/fun, mit Hinweisen; vgl. auch BGE 123 II
248 E. 4 und Heer, a.a.O., Rz. 1211 mit Hinweis und GVP 1982 Nr. 17). Auf den
Grundsatz der Verhältnismässigkeit kann sich auch der bösgläubige Bauherr berufen.
Er muss aber in Kauf nehmen, dass die Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen,
namentlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der baurechtlichen Ordnung, dem
Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands erhöhtes Gewicht
beilegen und die dem Bauherrn allenfalls erwachsenden Nachteile nicht oder nur in
verringertem Mass berücksichtigen (BGE 132 II 40 und VerwGE vom 27. Februar 2007
i.S. S.H. mit Hinweis auf VerwGE vom 14. September 2006 i.S. O.N. und S. AG mit
weiteren Hinweisen).
5.2. Im vorliegenden Fall steht fest, dass die Beschwerdeführerin die massgeblichen
Vorschriften des Bau- und Planungsrechts in schwerwiegender Weise verletzt hat. Sie
hat einen ganzen Hausteil einer ehemals landwirtschaftlich genutzten Liegenschaft in
der Landwirtschaftszone abbrechen und wiederaufbauen lassen und damit massiv in
die tragende Substanz des Gebäudes eingegriffen. Auf diese Weise ist ein Neubau
entstanden, der ihr als Wohnhaus für nichtlandwirtschaftliche Zwecke dient. Entgegen
der Auffassung der Beschwerdeführerin muss im Fall der Teilerneuerung ihres
Wohnhauses von einer unerwünschten baulichen Aktivität gesprochen werden,
unabhängig davon, wie alt und in welchem baulichen Zustand das Haus bzw. die
Hausteile sind oder waren. Die Anordnung des Rückbaus ist deshalb zweifellos
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geeignet, dem Sinn und Zweck von Art. 24d RPG nachzuleben. Sodann sind keine
milderen Massnahmen ersichtlich, die es erlauben würden, dem Gesetzeszweck auf
andere Weise Rechnung zu tragen. Zu prüfen bleibt, ob das öffentliche Interesse an der
Durchsetzung des Gesetzeszwecks bzw. an der Beseitigung des widerrechtlich
erstellten Gebäudeteils andere öffentliche Interessen und die privaten Interessen der
Beschwerdeführerin zu überwiegen vermag.
5.2.1. Die Beschwerdeführerin macht geltend, sie habe entgegen der Annahme der
Vorinstanz nicht bösgläubig gehandelt, weshalb dem Interesse an der
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands kein erhöhtes Gewicht beigemessen
werden dürfe. Den Erwägungen zum angefochtenen Entscheid kann indessen nicht
entnommen werden, die Vorinstanz werfe der Beschwerdeführerin vor, sie sei wider
besseres Wissen vorgegangen. Die Vorinstanz hat lediglich allgemeine Ausführungen
zur Bedeutung des Verhältnismässigkeitsprinzips im Zusammenhang mit der
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands gemacht (E. 6.3.). Sodann hat sie in
ihrer Stellungnahme vom 27. Juni 2008 bestätigt, sie halte die Beschwerdeführerin
nicht für bösgläubig, obschon in der raumplanungsrechtlichen Teilverfügung des ARE
vom 10. Januar 2006 ausdrücklich darauf hingewiesen worden sei, dass Eingriffe in die
tragende Substanz der Baute unzulässig seien (E. 3b) und dass Projektänderungen
dem ARE vor Ausführung zur Zustimmung zu unterbreiten seien (Ziff. 4 des
Entscheids).
5.2.2. Die Beschwerdeführerin beruft sich auch in diesem Zusammenhang darauf, es
treffe nicht zu, dass ein landwirtschaftlich genutztes Wohnhaus unter massivem Eingriff
in die tragende Substanz des Gebäudes abgebrochen und wieder aufgebaut worden
sei. Das Gebäude sei vor über 200 Jahren als Gasthaus für die Steinbrucharbeiter der
umliegenden Sandsteinbrüche erstellt und über Jahre hinweg als solches genutzt
worden. Sodann diene die Anpassung
eines unwesentlichen Teils dieses Gebäudes an die heutigen Wohnbedürfnisse eher
dem Gedanken einer zweckmässigen und haushälterischen Nutzung des Bodens, als
wenn ein neues
Gebäude erstellt worden wäre.
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Wie ausgeführt, kann das Verwaltungsgericht der Beschwerdeführerin nicht folgen,
soweit sie sich auf den Standpunkt stellt, sie habe einen untergeordneten Teil bzw. ein
Nebenhaus ihrer vormals nur zum kleinen Teil landwirtschaftlich genutzten
Liegenschaft abgebrochen, ohne in die tragende Substanz des Gebäudes als Ganzes
einzugreifen (vgl. E. 3.2. und 4.2. hievor). Sodann hat der Umstand, dass der westliche
Hausteil mit dem Ziel zerstört wurde, mit einem Neubau eine zeitgemässe
Wohnnutzung zu ermöglichen, nicht zur Folge, dass sich die Anordnung, der
rechtmässige Zustand sei wiederherzustellen, als unverhältnismässig erweist. Zu
keinem anderen Ergebnis führt die Feststellung der Beschwerdeführerin, die Erstellung
eines weiteren Gebäudes (zu Wohnzwecken) hätte unter raumplanungsrechtlichen
Gesichtspunkten schwerwiegendere Folgen gehabt als der Abbruch und
anschliessende Wiederaufbau des westlichen Hausteils, zumal nicht ersichtlich ist,
gestützt auf welche Rechtsgrundlage die Beschwerdeführerin auf dem Grundstück
Nr. 1906 ein weiteres Wohnhaus hätte erstellen wollen. Unter dem Gesichtspunkt der
Verhältnismässigkeit des Rückbaus ist schliesslich ohne Belang, dass das Gebäude
vor langer Zeit möglicherweise nicht nur für landwirtschaftliche, sondern auch für
andere gewerbliche Zwecke erstellt und genutzt worden ist.
5.2.3. Die Beschwerdeführerin erachtet den Rückbau des neuen Hausteils weiter als
unverhältnismässig, weil er schwerwiegenden öffentlichen Interessen zuwiderlaufe. Wie
dargelegt (vgl. E. 4.3.2. hievor), begründet sie dies mit dem Umstand, dass das
Gebäude als Ganzes innerhalb einer Landschaft von nationaler Bedeutung liege (BLN-
Objekt Nr. 000). Dies hat ihrer Meinung nach zur Folge, dass das Haus als Bestandteil
des geschützten Gebiets von Bundesrechts wegen die bestmögliche Erhaltung und
grösstmögliche Schonung verdient. Sie hält dafür, der Vorinstanz könne nicht gefolgt
werden, wenn sie argumentiere, das charakteristische Erscheinungsbild der Landschaft
werde durch einen Teilabbruch der Liegenschaft nicht beeinträchtigt. Das stattliche,
symmetrisch gebaute und über 200 Jahre alte Haus sei Zeuge der Sandsteinbrüche
und damit für die Landschaftsprägung und die Kulturgeschichte der Region von
wesentlicher Bedeutung. Ein Teilabbruch des formvollendeten Zeitzeugen verletze
deshalb auch den Grundsatz des Verunstaltungsverbots nach Art. 93 BauG. Sodann
hätte die Vorinstanz das nachträgliche Baugesuch der Eidgenössischen Natur- und
Heimatschutzkommission (ENHK) zur Beurteilung unterbreiten oder eine
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Unterschutzstellung des Gebäudes prüfen müssen. Die Beschwerdeführerin beantragt
in diesem Zusammenhang, es sei eine Expertise zu erstellen.
5.2.3.1. Unbestritten ist, dass das Grundstück Nr. 0000 innerhalb des Perimeters des
BLN-Objekts Nr. 000 liegt.
Nach Art. 6 Abs. 1 des Bundesgesetzes über den Natur- und Heimatschutz (SR 451,
abgekürzt NHG) wird durch die Aufnahme eines Objekts von nationaler Bedeutung in
ein Inventar des Bundes dargetan, dass es in besonderem Masse die ungeschmälerte
Erhaltung, jedenfalls aber unter Einbezug von Wiederherstellungs- oder angemessenen
Ersatzmassnahmen die grösstmögliche Schonung verdient. Ein Abweichen von der
ungeschmälerten Erhaltung im Sinne der Inventare darf bei Erfüllung einer
Bundesaufgabe nach Abs. 2 dieser Vorschrift nur in Erwägung gezogen werden, wenn
ihr bestimmte gleich- oder höherwertige Interessen von ebenfalls nationaler Bedeutung
entgegenstehen.
Die gesetzliche Forderung nach einer in besonderem Mass ungeschmälerten Erhaltung
darf nicht im Sinn eines absoluten Veränderungsverbots missverstanden werden.
"Ungeschmälerte Erhaltung" bedeutet nicht, dass am bestehenden Zustand eines
Inventar-Objektes überhaupt nichts mehr geändert werden darf: zum einen sind BLN-
Objekte oft viele Quadratkilometer gross und schliessen auch Siedlungen ein, zum
anderen dürfen Naturschutz, Heimatschutz und Denkmalpflege nicht auf ihre
bewahrenden, konservierenden Aspekte reduziert werden. Ihre Ziele lassen sich in
vielen Fällen nur durch Gestaltung, durch verändernde Eingriffe erreichen. Die
geforderte "ungeschmälerte Erhaltung" bzw. "grösstmögliche Schonung" bezieht sich
auf die in Art. 5 Abs. 1 NHG verlangte Umschreibung der Objekte und vor allem auf die
Gründe für ihre nationale Bedeutung: Eingriffe in Inventar-Objekte dürfen die in der
Bedeutung des Objekts verankerten Schutzziele nicht gefährden. Ungeschmälerte
Erhaltung verdient in besonderem Mass das, was die Objekte so einzigartig oder
typisch macht, dass ihnen nationale Bedeutung zuerkannt wurde (J. Leimbacher, in:
Keller/Zufferey/Fahrländer, Kommentar NHG, Zürich 1997, Art. 6 NHG Rz. 5 und 6 mit
Hinweisen).
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5.2.3.2. Im Anhang zur VBLN sind die Landschaften von nationaler Bedeutung mit
ihrem Namen und einer vierstelligen Kennnummer aufgelistet. In der gesonderten
Veröffentlichung des Eidgenössischen Departements des Innern findet sich für jedes
Objekt ein Inventarblatt mit einer kartographischen Umschreibung (Perimeter) und einer
zusammenfassenden Darstellung der Gründe für die nationale Bedeutung (vgl. dazu
Leimbacher, a.a.O., Art. 5 NHG Rz. 11). Nach dem Inventarblatt des BLN-Objekts
Nr. 000 umfasst das Objekt Gebiete in den Kantonen St. Gallen und Schwyz.
5.2.3.3. Aus der Umschreibung im Inventarblatt ergibt sich, dass es nicht zu den
Schutzzielen des BLN-Objekts Nr. 000 gehört, die Liegenschaft der
Beschwerdeführerin als wertvolles Kulturlandschaftselement "bestmöglich zu erhalten"
bzw. "grösstmöglich zu schonen". Andernfalls hätte auch aus diesem Grund ohne
behördliche Zustimmung kein Teilabbruch vorgenommen und ein neuer Hausteil erstellt
werden dürfen. Zutreffend ist zwar, dass das BLN-Objekt, in dessen Perimeter die
Liegenschaft der Beschwerdeführerin liegt, Kulturlandschaftselemente in Form von
historischen Gebäuden nennt. Es handelt sich indessen um eine abschliessende
Aufzählung. Anlässlich seines Augenscheins konnte das Verwaltungsgericht zwar
feststellen, dass das Wohnhaus der Beschwerdeführerin, soweit es nicht zerstört und
wiederaufgebaut worden ist, alt ist - sie selber geht davon aus, es sei vor rund 200
Jahren gebaut worden - und dass die Proportionen der Gebäudehülle durch den
Neubau des westlichen Hausteils nicht beeinträchtigt worden sind. Nach einem
teilweisen Rückbau wird die Bausymmetrie somit nicht mehr in gleicher Weise gewahrt
sein. Das Gebäude als Ganzes präsentiert sich im übrigen indessen optisch nicht als
Einheit, was auch auf der von der Beschwerdeführerin eingereichten Fotographie aus
dem Jahr 1933 ersichtlich ist. Der westliche und der östliche Hausteil unterscheiden
sich nicht nur durch den Anstrich, sondern auch durch die Fassadengestaltung durch
die Zahl und die Anordnung und Grösse der Fenster. Im Gegensatz zur Auffassung der
Beschwerdeführerin kann und konnte deshalb nicht von einem formvollendeten
Zeitzeugen gesprochen werden, der nicht zurückgebaut werden darf, weil er
andernfalls das charakteristische Erscheinungsbild der Landschaft verletzt und zudem
im Sinn von Art. 93 BauG verunstaltend wirkt (vgl. dazu Heer, a.a.O., Rz. 1024 ff.).
Soweit die Beschwerdeführerin geltend macht, das Schutzziel des BLN-Objekts
Nr. 000 werde durch den Abbruch des westlichen Teils ihrer Liegenschaft
beeinträchtigt, erweist sich die Beschwerde somit ebenfalls als unbegründet. Aus
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diesem Grund war die Vorinstanz sodann nicht gehalten, das nachträgliche Baugesuch
der Beschwerdeführerin für den bereits erstellten Ersatzbau der ENHK zur Beurteilung
zu unterbreiten, und auf die von der Beschwerdeführerin beantragte Expertise kann
verzichtet werden.
5.2.4. Unbegründet ist auch der Vorwurf der Beschwerdeführerin, die Vorinstanz hätte
prüfen müssen, ob das teilweise zerstörte und wieder aufgebaute Gebäude im Sinn
von Art. 98 BauG schutzwürdig sein und ein Rückbau aus diesem Grund öffentlichen
Interessen zuwiderlaufen könnte. Zutreffend ist zwar, dass bedeutende Ortsbilder,
geschichtliche Stätten sowie Natur- und Kulturdenkmäler sowie künstlerisch oder
geschichtlich wertvolle Bauten oder Bauteile nach Art. 98 Abs. 1 lit. c und f BauG als
Schutzgegenstände zu erhalten sind (vgl. dazu GVP 2001 Nr. 12 und Heer, a.a.O.,
Rz. 1046 ff.). Die Beseitigung oder die Beeinträchtigung von Schutzgegenständen darf
nach Abs. 2 dieser Vorschrift sodann nur bewilligt werden, wenn sich ein gewichtiges,
das Interesse an der Erhaltung überwiegendes Bedürfnis nachweisen lässt. Nach der
gestützt auf Art. 98 ff. BauG und Art. 12 ff. der Naturschutzverordnung (sGS 671.1)
erlassenen kommunalen Natur- und Heimatschutzverordnung sind der Abbruch von
geschützten Kulturobjekten und die Zerstörung ihrer Substanz zudem untersagt (Art. 4
und 5). Zweckänderungen jeder Art sowie Veränderungen im Erscheinungsbild sind
bewilligungspflichtig.
Die kommunale Verordnung zählt 57 Bauten und Anlagen auf, die als geschützte
Einzelbauten gelten. Die Liegenschaft der Beschwerdeführerin gehört nicht dazu und
ist somit kein nach kommunalem Recht geschütztes Kulturobjekt. Wie sich anlässlich
des Augenscheins des Verwaltungsgerichts gezeigt hat, behauptet die
Beschwerdeführerin denn auch mit Recht nicht, das Wohnhaus, das sie nicht hätte
abbrechen dürfen und das zum Zeitpunkt, als das Baugesuch eingereicht wurde,
bereits teilweise zerstört und wiederaufgebaut worden war, sei ein künstlerisch
wertvolles Gebäude. Sodann bestehen keine Anhaltspunkte, wonach das Haus für die
Kulturgeschichte der Region, insbesondere im Zusammenhang mit dem Abbau von
Sandstein, eine wesentliche Bedeutung haben und in diesem Sinn wertvoll sein könnte.
Nachweise über die Geschichte des Hauses fehlen. Anlässlich des
Rekursaugenscheins hat ein Vertreter der Beschwerdebeteiligten ausgeführt, man habe
bei der Ortsgemeinde und bei Nachbarn ohne Erfolg abzuklären versucht, wie die
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Steinbrucharbeiter beherbergt worden seien. Demzufolge weist sich die Anordnung
des Rückbaus des westlichen Hausteils auch unter diesem Gesichtspunkt nicht als
unverhältnismässig.
5.2.5. Die Beschwerdeführerin macht weiter geltend, der Rückbau des westlichen
Hausteils widerspreche öffentlichen Interessen, weil das Grundstück Nr. 1906 Teil des
Landschaftsschutzgebiets B. gemäss kommunaler Natur- und
Heimatschutzverordnung sei. Sie begründet dies damit, nach Art. 13 Abs. 1 dieser
Verordnung seien das charakteristische Erscheinungsbild der Landschaft, ihre
natürliche Eigenart und deren Erholungswert zu erhalten. Zugelassene Bauten und
Anlagen, Geländeveränderungen sowie weitere Eingriffe in die Landschaft hätten sich
nach Abs. 2 dieser Vorschrift hinsichtlich Standort, Stellung, Grösse und Gestaltung
gut ins Landschaftsbild einzufügen und auf die Landschaftselemente Rücksicht zu
nehmen. Das stilvolle rund 200 Jahre alte Mehrfamilienhaus sei im Sinn der Verordnung
zugelassen und der Abbruch des westlichen Hausteils des heute formvollendeten,
symmetrischen Gebäudes würde den Anforderungen von Art. 13 Abs. 2 der
kommunalen Verordnung nicht gerecht. Das zu einem Drittel eingerissene Haus würde
sich nicht mehr in das Landschaftsbild einfügen. Das harmonische Ganze des Hügels
und das darauf abgestimmte Gebäude würden auf grobe Art zerstört. Entgegen der
Auffassung der Vorinstanz gehöre der westliche Hausteil zum charakteristischen
Erscheinungsbild der Landschaft. Sodann sei das Gebäude als solches im Sinn von
Art. 13 Abs. 1 der kommunalen Verordnung als Zeitzeuge schützenswert.
Unbestritten ist, dass die Liegenschaft der Beschwerdeführerin nach der kommunalen
Natur- und Heimatschutzverordnung in einem Landschaftsschutzgebiet liegt. Das
Verwaltungsgericht konnte sich anlässlich seines Augenscheins indessen davon
überzeugen, dass sich das teilweise zerstörte und erneuerte Gebäude nicht an
exponierter Lage befindet und dass es nicht zum charakteristischen Erscheinungsbild
der Landschaft beiträgt. In diesem Sinn bestehen keine Anhaltspunkte, wonach es in
seiner ursprünglichen, noch in seiner heutigen Ausgestaltung nach kommunalem Recht
Schutzwürdigkeit geniessen könnte. Hinzu kommt, dass ihm auch als Zeitzeuge kein
Schutz zukommt (vgl. Ziff. 5.2.4. hievor). Sodann ist davon auszugehen, dass das
Wohnhaus auch nach einem Rückbau des westlichen Teils nicht als ein Element
wahrgenommen wird, das die umliegende Landschaft verunstaltet oder ihr
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Erscheinungsbild beeinträchtigt. Im Gegensatz zur Auffassung der Beschwerdeführerin
ist der Teilabbruch des Gebäudes somit mit den Vorgaben der kommunalen Natur- und
Heimatschutzverordnung vereinbar.
5.2.6. Die Beschwerdeführerin beruft sich auch darauf, ihr privates Interesse an der
Beibehaltung des neuen Gebäudeteils überwiege gegenüber dem öffentlichen
Interesse an dessen Rückbau. Das Verwaltungsgericht ist sich bewusst, dass der
Teilabbruch ihrer Liegenschaft für die Beschwerdeführerin mit erheblichen finanziellen
Einbussen verbunden ist, auch wenn sie darauf verzichtet hat, die Kosten für den
bereits erstellten Neubau zu beziffern. Aus diesem Grund braucht die beantragte
Expertise bezüglich der Kosten für den Abbruch nicht erstellt zu werden. Zudem ist
davon auszugehen, dass dieser Vorgang die Beschwerdeführerin in emotionaler
Hinsicht belastet. Die Vorinstanz hat im angefochtenen Entscheid indessen mit Recht
auf das gewichtige öffentliche Interesse an der Durchsetzung des Zwecks
raumplanungsrechtlicher Vorgaben hingewiesen, das den Eingriff in ihre
Eigentumsrechte rechtfertige. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin ist die
präjudizielle Bedeutung eines Entscheids in diesem Zusammenhang wesentlich, geht
es doch darum, rechtlich nicht zulässige bauliche Aktivitäten in der
Landwirtschaftszone zu verhindern. An dieser Beurteilung ändert nichts, dass der
Rückbau des westlichen Hausteils zur Folge hat, dass die Beschwerdeführerin dort
nicht mehr wohnen kann, zumal der östliche, grössere Teil des Gebäudes erhalten
bleibt und als Wohnraum nutzbar ist. Auch ihr Einwand, es sei ihr nicht zumutbar, ihr
Elternhaus, in dem sie praktisch ihr ganzes Leben verbracht habe, mutwillig zu
zerstören, führt zu keinem anderen Ergebnis. Die Beschwerdeführerin hat den
westlichen Teil des Hauses freiwillig abgebrochen, um ihn anschliessend
wiederaufzubauen, obschon das ARE in der raumplanungsrechtlichen Teilverfügung
vom 10. Januar 2006 darauf hingewiesen hatte, Eingriffe in die tragende Substanz der
Baute (z.B. Auskernung des Gebäudes) seien unzulässig, und obschon die
eingereichten Unterlagen (Baugesuch, Grundriss, Fassaden) im Zusammenhang mit
der Zustimmung zur Umnutzung und zur Baubewilligung verbindlich erklärt worden
sind. Die Behauptung der Beschwerdeführerin, sie sei irrtümlicherweise der Meinung
gewesen, der Hinweis bezüglich tragender Substanz beziehe sich auf das
Gesamtgebäude, nicht aber auf den westlichen Hausteil, überzeugt nicht und vermag
sie nicht zu entlasten. Angesichts der Formulierung der raumplanungsrechtlichen
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Teilverfügung dufte sie nicht in gutem Glauben davon ausgehen, es sei zulässig, den
westlichen Teil des Gebäudes abzubrechen. Die Beschwerdeführerin ist das Risiko
eingegangen, die neuerstellte Baute wieder beseitigen zu müssen. Aus diesem Grund
kann sie sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, sie habe aufgrund von behördlichen
Zusicherungen Investitionen getätigt, die Schutz geniessen würden. Sie hat die Bau-
und Umweltschutzkommission L. von ihren baulichen Aktivitäten nachträglich in
Kenntnis gesetzt und um Erteilung einer Baubewilligung ersucht. Ebenso wenig kann
zu Gunsten der Beschwerdeführerin aus Gründen des Vertrauensschutzes
berücksichtigt werden, dass die Beschwerdebeteiligte ihren Standpunkt unterstützt
und dass der Gemeinderat L. am 30. Oktober 2006 vorerst eine nachträgliche
Baubewilligung für den Ersatzbau erteilt hatte. Dieser Entscheid wurde unter Vorbehalt
der Zustimmung des ARE gefällt, die am 26. Januar 2007 verweigert wurde.
Schliesslich hilft der Beschwerdeführerin auch die Berufung auf die Bestandesgarantie
(Art. 26 Abs. 1 BV) nicht weiter. Danach sind Unterhalts- und Modernisierungsarbeiten
an bestehenden, nach geltendem Recht unzulässigen Bauten gewährleistet. Nicht
gedeckt sind demgegenüber Eingriffe in die Substanz und in die Grundstruktur der
Baute (Heer, a.a.O., Rz. 744 mit Hinweis).
5.2.7. Zusammenfassend ergibt sich somit, dass das öffentliche Interesse am Abbruch
des westlichen Gebäudeteils gegenüber dem privaten Interesse der
Beschwerdeführerin an dem von ihr geschaffenen rechtswidrigen Zustand überwiegt.
Die Vorinstanz hat die bestmögliche Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu
Recht als verhältnismässige Massnahme beurteilt. Somit ist der Beschwerde auch in
dieser Hinsicht nicht stattzugeben.
6. Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde abzuweisen ist.
Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend sind die amtlichen Kosten des
Beschwerdeverfahrens der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine
Entscheidgebühr von Fr. 3'000.-- ist angemessen (Ziff. 382 des Gerichtskostentarifs,
sGS 941.12). Sie wird mit dem geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe
verrechnet.
Ausseramtliche Entschädigungen sind nicht zuzusprechen (Art. 98 Abs. 1 in
Verbindung mit Art. 98bis VRP).
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Demnach hat das Verwaltungsgericht