Decision ID: 0591cc0d-62ea-4827-b612-1698f6bbffd9
Year: 2022
Language: de
Court: AG_SVWG
Chamber: AG_SVWG_002
Canton: AG
Region: Northwestern_Switzerland
Law Area: 

Das Gericht entnimmt den Akten:
1.
Mit Kaufvertrag vom 6. Juli 2017 verkauften B., C., D. und E., Ge-
samteigentümer infolge Erbengemeinschaft, die Liegenschaft GB Q.
Nr. aaa, Plan-Nr. bbb, 1'139 m2, X-Strasse, Gebäude 319 m2 (Wohnhaus:
117 m2, Nr. ccc; Scheune und Scheunenanbau: 157 m2, Nr. ddd; Schopf,
Anbau Garage: 45 m2, Nr. eee), Gartenanlage 490 m2, Weg 330 m2, zum
Preis von CHF 680'000.00 an die J. AG.
2.
Mit Verfügung vom 20. September 2019 veranlagte die Steuerkommission
Q. die Erben von A. für einen im Jahr 2017 erzielten steuerbaren
Grundstückgewinn von CHF 461'570.00 bei einer Besitzesdauer von
57 Jahren und einem Steuersatz von 5 % zu einer Grund-
stückgewinnsteuer von CHF 23'078.00. Dieser Veranlagung liegen ein
Veräusserungserlös von CHF 680'000.00 und Anlagekosten von
CHF 218'430.00 zugrunde.
3.
Gegen die Verfügung vom 20. September 2019 (Versand gleichentags) er-
hoben C. und L. namens der Erben von A. mit Schreiben vom 7. Oktober
2019 Einsprache und stellten folgenden Antrag:
"Die Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer soll der eingereichten  entsprechend mit Gewährung der Pauschalierung der  gemäss § 105 StG auf die gesamthaft verkaufte Parzelle aaa mit den  ccc, ddd und eee (X-Strasse 13) vorgenommen werden."
4.
Mit Entscheid vom 23. April 2021 reduzierte die Steuerkommission Q. in
teilweiser Gutheissung der Einsprache den steuerbaren Grundstückgewinn
auf CHF 406'026.00 und die Grundstückgewinnsteuer auf CHF 20'301.00.
In Abweichung zur Verfügung vom 20. September 2019 ging die Steuer-
kommission Q. von Anlagekosten von CHF 273'974.00 aus.
5.
Den Einspracheentscheid vom 23. April 2021 (Zustellung am 21. August
2021) liessen die Erben von A. mit rechtzeitigem Rekurs vom
13. September 2021 (Postaufgabe gleichentags) an das Spezialverwal-
tungsgericht, Abteilung Steuern, weiterziehen. Sie lassen die folgenden An-
träge stellen:
"1. Der Einspracheentscheid vom 23. April 2021 sei aufzuheben.
2. Die für die Berechnung des steuerbaren Grundstückgewinn massgebli-
chen Anlagekosten sind gestützt auf § 105 StG AG vom Verkaufspreis
- 3 -
des Grundstückes zu berechnen und im Umfang von CHF 442'000 (statt
CHF 273'974) zum Abzug zuzulassen. Der steuerbare Grundstück-
gewinn sei auf CHF 238'000 (statt CHF 406'026) festzusetzen.
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten des Staates."
Auf die Begründung wird, soweit für die Entscheidung erforderlich, in den
Erwägungen eingegangen.
6.
Das Gemeindesteueramt Q. und das Kantonale Steueramt beantragen die
Abweisung des Rekurses.
7.
Die Erben von A. liessen keine Replik erstatten.
- 4 -

Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Der vorliegende Rekurs betrifft eine Grundstückgewinnsteuer 2017. Mass-
gebend für die Beurteilung sind das Steuergesetz vom 15. Dezember 1998
(StG) und die Verordnung zum Steuergesetz vom 11. September 2000
(StGV).
2.
Mit Kaufvertrag vom 6. Juli 2017 verkauften die Rekurrenten, Gesamtei-
gentümer infolge Erbengemeinschaft, die Liegenschaft GB Q. Nr. aaa,
Plan-Nr. bbb, 1'139 m2, X-Strasse, Gebäude 319 m2 (Wohnhaus: 117 m2,
Nr. ccc; Scheune und Scheunenanbau: 157 m2, Nr. ddd; Schopf, Anbau
Garage: 45 m2, Nr. eee), Gartenanlage 490 m2, Weg 330 m2, zum Preis
von CHF 680'000.00 an die J. AG.
3.
3.1.
Die Vertreterin der Rekurrenten (nachfolgend: Vertreterin) weist darauf hin,
dass die Erbengemeinschaft kein eigenes Rechtssubjekt sei und daher
grundsätzlich nicht als Steuersubjekt bei der Grundstückgewinnsteuer
gelte (vgl. § 100 StG). Die vorliegende Veranlagung, welche als Steuer-
pflichtige bzw. Veräusserer die "Erben A." nenne, sei daher grundsätzlich
nichtig. Die Erben bzw. die Veräusserer seien sich dieses Umstands
bewusst und würden die Abrechnung der Grundstückgewinnsteuer über
das Gesamteigentum als Erbengemeinschaft – wie diese von der
Steuerkommission Q. indiziert worden sei – unpräjudiziell in Kauf nehmen
und möchten damit dazu beitragen, dass eine weitere Verfahrens-
verlängerung vermieden werden könne (vgl. Rekurs, S. 5).
3.2.
Das aargauische Verwaltungsgericht führt in seinem Urteil vom 1. Novem-
ber 2010 (WBE.2010.143) Folgendes aus:
"II.
2.
Steuersubjekt der Grundstückgewinnsteuer ist die veräussernde Person
(§ 100 Abs. 1 StG). Ehegatten werden einzeln besteuert. Das System der
Familienbesteuerung gilt für die Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer
nicht (vgl. MARIANNE KLÖTI/JÜRG BAUR, in: Kommentar zum Aargauer
Steuergesetz, 3. Aufl., Muri-Bern 2009, § 100 N 8). Waren die Verkäufer
Gesamteigentümer, so sind die einzelnen Gesamteigentümer Steuersub-
jekte. Die solidarische Haftung der einzelnen Gesamteigentümer (§ 100
Abs. 2 StG), ändert nichts daran, dass jeder Gesamteigentümer zwingend
ins Veranlagungsverfahren einzubeziehen ist (KLÖTI/BAUR, a.a.O., § 100
- 5 -
N 13; Felix RICHNER/WALTER FREI/STEFAN KAUFMANN/HANS UL-
RICH MEUTER, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz,
2.Aufl., Zürich 2006, § 217 N 15). Als Steuersubjekt geniesst der Gesamtei-
gentümer die ihm zustehenden Verfahrensrechte und hat Anspruch darauf,
dass ihm die Entscheide und Verfügungen eröffnet werden (§ 173 ff. StG).
Die Steuersolidarität zwischen Gesamteigentümern ist zu unterscheiden
von der solidarischen Mithaftung, bei der die mithaftende Person nicht in das
Steuerrechtsverhältnis eintritt und damit nicht am Veranlagungsverfahren
beteiligt ist (THOMAS MÜLLER, Die solidarische Mithaftung im Bundessteu-
errecht, Diss., Bern 1999, S. 35 ff., 67).
In die Rechte und Pflichten einer verstorbenen Person treten die Erbberech-
tigten ein (§ 8 Abs. 1 StG). Nach dem Tod einer steuerpflichtigen Person
haben sie u.a. die noch festzusetzenden Steuern zu bezahlen (§ 8 Abs. 2
StG).
3.
3.1.
Obwohl die verkaufte Liegenschaft im Gesamteigentum des Beschwerde-
gegners und seiner Ehefrau stand und beide am 25. September 2006 ge-
meinsam die Liegenschaft veräusserten, wurde die Veranlagungsverfügung
am 14. Oktober 2008, nachdem die Ehefrau inzwischen am 3. Juni 2008
verstorben war, lediglich gegenüber dem Beschwerdegegner eröffnet. Nach
dem Tod der Ehefrau traten jedoch ihre Erben an deren Stelle (gemäss dem
vom Beschwerdegegner eingereichten Erbenverzeichnis vom 10. Dezem-
ber 2008 waren neben dem Beschwerdegegner auch noch drei Nachkom-
men gesetzliche Erben). Die Veranlagung hätte somit auch an die übrigen
Erben eröffnet werden müssen.
3.2.
Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist die normale Folge
der Fehlerhaftigkeit von Verfügungen ihre Anfechtbarkeit und nur aus-
nahmsweise ist auf Nichtigkeit zu schliessen (vgl. AGVE 2000, S. 159). In
der Lehre wird unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung des Verwal-
tungsgerichts des Kantons Zürich die Auffassung vertreten, Steuerveranla-
gungen, welche nicht allen Steuerpflichtigen eröffnet werden, seien nichtig
(RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, a.a.O., § 217 N 20 mit Nachwei-
sen; Rechenschaftsbericht [RB] 1976, S. 88 f.). Unabhängig von der solida-
rischen Haftung der Gesamteigentümer für die geschuldete Steuer, steht es
nicht im Belieben der Steuerbehörde, sich an einen (zahlungskräftigen) Ge-
samteigentümer zu halten und nur ihm gegenüber ein Veranlagungsverfah-
ren durchzuführen, hingegen gegenüber dem (oder den) anderen beteiligten
Gesamteigentümer(n) kein Veranlagungsverfahren einzuleiten. Andernfalls
wäre die geschuldete Steuer – trotz der gesetzlich vorgesehenen Solidarität
(§ 100 Abs. 2 StG) – nur gegenüber dem allein ins Recht gefassten Gesamt-
eigentümer durchsetzbar. Zum andern müsste der allein ins Recht gefasste
Gesamteigentümer definitiv allein die geschuldete Steuer tragen, ohne eine
Möglichkeit, den auf den (oder die anderen) Gesamteigentümer entfallenden
Teil der Steuer von ihnen zu verlangen. Ob die Steuerveranlagung vorlie-
gend als nichtig anzusehen ist, kann offengelassen werden, da sie ohnehin
- 6 -
angefochten wurde und die Fehlerhaftigkeit der Verfügung zu deren Aufhe-
bung führt.
(...)"
3.3.
In der Veranlagungsverfügung und im Einspracheentscheid werden als
Veräusserer bzw. Steuerpflichtige die "Erben A." und als deren Vertreterin
C. genannt.
3.4.
Steuersubjekte sind vorliegend die einzelnen Gesamteigentümer, das
heisst B., C., D. und E.. Die Veranlagungsverfügung und der Ein-
spracheentscheid erweisen sich als fehlerhaft, da sie als Veräusserer bzw.
Steuerpflichtige nur die "Erben A." und nicht alle vier Gesamteigentümer
namentlich aufführen (vgl. E. 3.2. und AGVE 1970 S. 329 ff.).
3.5.
3.5.1.
Ferner ist zu prüfen, ob die Veranlagungsverfügung und der Einsprache-
entscheid allen Gesamteigentümern bzw. Rekurrenten eröffnet wurden.
3.5.2.
Von der Veranlagungsverfügung und vom Einspracheentscheid wurden je
ein Exemplar C. zugestellt (vgl. Aktennotiz vom 8. November 2022 und
Kurzbrief vom 18. August 2021 mit dem Einspracheentscheid als Beilage).
3.5.3.
Die steuerpflichtige Person kann sich vor den mit dem Vollzug dieses Ge-
setzes betrauten Behörden vertraglich vertreten lassen, soweit ihre persön-
liche Mitwirkung nicht notwendig ist (§ 176 Abs. 1 StG). Zur Vertretung wird
zugelassen, wer handlungsfähig ist. Die Behörde kann eine schriftliche
Vollmacht einfordern (§ 176 Abs. 2 StG).
Wird die Einsprache von einer Vertreterin oder einem Vertreter eingereicht,
ist eine Vollmacht beizubringen. Wird sie nicht eingereicht, ist der Vertrete-
rin oder dem Vertreter unter gleichzeitiger Kenntnisgabe an die steuer-
pflichtige Person eine Frist zu deren Beibringung anzusetzen (§ 67 Abs. 1
StGV). Diese Vorschrift gilt auch für das Rekurs- und das Beschwerdever-
fahren (§ 67 Abs. 2 StGV).
Der Nachweis, dass ein wirksames Vertretungsverhältnis besteht und ge-
genüber den Steuerbehörden auch gehörig bekanntgegeben wurde, ob-
liegt nach allgemeinen Beweisregeln dem Steuerpflichtigen (VGE vom
12. September 2012 [WBE.2012.224]).
- 7 -
Das aargauische Verwaltungsgericht führt in seinem Urteil vom 2. März
1978 (AGVE 1978 S. 143) Folgendes aus:
"Zivilrechtlich kann nach Art. 32 ff. OR die Ermächtigung zur Stellvertretung
formlos erteilt werden (BGE 84 II 157, 99 II 162). Gemäss § 29 Abs. 2 VVStG
hat der vertragliche Vertreter, welcher eine Einsprache einreicht, eine Voll-
macht beizubringen; wird sie nicht eingereicht, so ist dem Vertreter eine Frist
zu deren Beibringung anzusetzen (vgl. auch § 18 Abs. 2 VRPG). Analog
wäre auch im vorliegenden Fall zu verfahren gewesen. Wenn die Steuerbe-
hörde aber die Vollmacht nicht einverlangte, musste sie das Vertretungsver-
hältnis als bestehend ansehen (vgl. auch BGE 99 V 181)."
3.5.4.
Die Einsprache unterzeichneten "Namens der Erben A." C. (Vertreter: fff)
und L. (Miterbe). Eine schriftliche Vollmacht von B., D. und E. an C. findet
sich nicht in den Akten. Gemäss § 67 Abs. 1 StGV hätte die
Steuerkommission Q. C. unter Kenntnisgabe an B., D. und E. eine Frist zu
deren Beibringung ansetzen müssen. Da die Steuerkommission Q. darauf
verzichtete, muss das Vertretungsverhältnis gemäss Rechtsprechung als
bestehend angesehen werden. Nichts anderes kann für das
Veranlagungsverfahren gelten, zumal für dieses gemäss § 176 Abs. 2 StG
auf das Einholen einer schriftlichen Vollmacht verzichtet werden konnte.
3.5.5.
Die Veranlagungsverfügung und der Einspracheentscheid hätten daher C.
grundsätzlich auch als Vertreterin der übrigen Gesamteigentümer eröffnet
werden müssen. C. hätten aber insgesamt je vier Exemplare – eines für sie
selber und je eines zuhanden der anderen drei Gesamteigentümer –
zugestellt werden müssen. Dies war nicht der Fall (E. 3.5.2.). Daraus folgt,
dass die Veranlagungsverfügung und der Einspracheentscheid den
Rekurrenten B., D. und E. nicht eröffnet wurden.
3.6.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Veranlagungsverfügung und
der Einspracheentscheid fehlerhaft sind; zum einen, weil sie nicht alle Ge-
samteigentümer bzw. Rekurrenten aufführen und zum anderen, weil sie
nicht allen Rekurrenten bzw. deren Vertreterin eröffnet wurden.
3.7.
3.7.1.
Die Sache wäre gemäss der Rechtsprechung des aargauischen Verwal-
tungsgerichts grundsätzlich an die Steuerkommission Q. zur erneuten
Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer zurückzuweisen. Dabei wäre
die Vorinstanz anzuweisen, eine Veranlagungsverfügung zu erlassen, in
welcher alle Gesamteigentümer als steuerpflichtige Veräusserer aufgeführt
sind, und diese Veranlagungsverfügung allen Gesamteigentümern zu er-
- 8 -
öffnen. Anzufügen ist, dass das Steuerrekursgericht (heute: Spezialverwal-
tungsgericht) in seinem Urteil vom 26. August 2004 [RV.2004.50218])
anders entschied und die Steuerkommission anwies, jedem Mitglied der
Erbengemeinschaft eine separate Veranlagungsverfügung für seinen
Anteil zu eröffnen. Letzteres Vorgehen verunmöglicht oder erschwert
zumindest, dass die gesamte Steuer im Sinne der gesetzlich vorgesehenen
Solidarität (§ 102 Abs. 2 Satz 2 StG) gegenüber allen Gesamteigentümern
durchsetzbar ist.
3.7.2.
Auf eine Rückweisung ist vorliegend jedoch zu verzichten, da sich die Re-
kurrenten mit dem formellen Vorgehen der Vorinstanz im Veranlagungs-
und Einspracheverfahren einverstanden erklärt haben.
4.
4.1.
Die Vorinstanz berechnete den steuerbaren Grundstückgewinn in der Ver-
anlagungsverfügung wie folgt:
Total überbautes Grundstück unüberbautes Grundstück Parz. aaa Parz. ggg
(neu)
Grundstücksfläche inkl. Geb. Nr. ccc inkl. Geb. Nr. ddd + eee
1'139 m2 Grundstücksfläche Grundstücksfläche
388 m2 751 m2
(CHF 490.00/m2)
Veräusserungserlös CHF 680'000.00 CHF 312'010.00 CHF 367'990.00
Effektive Anlagekosten
Kaufpreis CHF 2.00/m2 CHF -1'502.00 CHF -1'502.00
Gebäude Nr. ddd und
eee gem. Vertrag vom
09.12.1960 CHF -12'100.00 CHF -12'100.00
Notariatskosten
CHF 3'066.40 / 1'139 m2
x 751 m2 CHF -2'022.00 CHF -2'022.00
Pauschalierte
Anlagekosten
Besitzdauer > 25 be-
gonnene Jahre = 65 % CHF -202'806.50 CHF -202'806.50
Steuerbarer
Grundstückgewinn CHF 461'569.50 CHF 109'203.50 CHF 352'366.00
Steuerberechnung
Massgebende Besitz-
Dauer > 25 Jahre = 5 % CHF 23'078.50 CHF 5'460.20 CHF 17'618.30
In der Abweichungsbegründung hält die Vorinstanz fest, dass gemäss dem
Wortlaut von § 46 Abs. 1 StGV Grundstücke mit nicht mehr nutzbaren Ab-
bruchobjekten, Fahrnisbauten, Schuppen usw. als nicht überbaut gelten
- 9 -
würden. Im vorliegenden Fall sei somit eine Grundstücksfläche von 751 m2
(neue Parzelle ggg) als nicht überbaut zu qualifizieren. Für diese seien da-
her nicht pauschalierte, sondern die effektiven Anlagekosten gewährt wor-
den.
4.2.
Die Vorinstanz berechnete den steuerbaren Grundstückgewinn im Ein-
spracheentscheid wie folgt:
Total Überbautes Grundstück Unüberbautes Grundstück
Grundstücksfläche inkl. Geb. Nr. ccc inkl. Geb. Nr. ddd + eee
1'139 m2 Grundstücksfläche Grundstücksfläche
565 m2 574 m2
Veräusserungserlös CHF 680'000.00 CHF 398'740.00 CHF 281'260.00
Effektive Anklagekosten
Kaufpreis CHF 2.00/m2 CHF 1'148.00 CHF 1'148.00
Geb. Nr. ddd und eee CHF 12'100.00 CHF 12'100.00
gem. Vertrag vom
09.12.1960
Notariatskosten CHF 1'545.00 CHF 1'545.00
CHF 3'066.40 / 1'139 m2
x 574 m2
Pauschalierte CHF 259'181.00 CHF 259'181.00
Anlagekosten
Besitzesdauer > 25 be-
gonnene Jahre = 65 %
Steuerbarer
Grundstückgewinn CHF 406'026.00 CHF 139'559.00 CHF 266'467.00
Grundstücksteuer
Massgebende Besitzes-
dauer > 25 Jahre = 5 % CHF 20'301.30 CHF 6'977.95 CHF 13'323.35
Die Vorinstanz führt im Einspracheentscheid aus, dass die Rekurrenten
das Grundstück Nr. aaa inkl. Gebäude Nr. ddd, eee und ccc an die J. AG
verkauft hätten, welche auf dem Grundstück eine neue Überbauung
geplant habe. Das Gebäude Nr. ccc stehe unter Denkmalschutz und dürfe
daher nicht nach Belieben umgebaut bzw. renoviert werden. Die J. AG
habe das Grundstück Nr. aaa abparzelliert. So sei das neue Grundstück
Nr. ggg im Halte von 751 m2 entstanden. Die Grundstücksfläche für das
verbleibende Grundstück Nr. aaa – mit dem Gebäude Nr. ccc
(Einfamilienhaus unter Denkmalschutz) – betrage somit noch 388 m2. Die
Restparzelle aaa mit dem Gebäude Nr. ccc gelte als überbaut, weshalb
diesbezüglich pauschalierte Anlagekosten gewährt würden. Im
Veranlagungsverfahren sei hingegen die neue Parzelle ggg mit den
Abbruchobjekten Nr. ddd (Scheune und Scheunenanbau) und Nr. eee
(Schopf, Anbau Garage) als nicht überbaut qualifiziert worden. Die von der
J. AG vorgenommene Abparzellierung ergebe für die Restparzelle aaa
keinen angemessenen Umschwung. Diese werde daher auf einen üblichen
- 10 -
Umschwung erweitert. Die überbaute Grundstücksfläche betrage somit neu
565 m2. Für die steuerliche Ausscheidung des anteiligen Verkaufserlöses
für die nicht überbaute Grundstücksfläche von 574 m2 sei ein Landpreis
von CHF 490 / m2 eingesetzt worden.
4.3.
Die Vertreterin macht geltend, dass die Vorinstanz mit der wirtschaftlichen
Abbruchreife argumentiere. Gemäss Rechtsprechung des Spezialverwal-
tungsgerichts sei die Auslegung, ob es sich um ein Abbruchobjekt handle,
jedoch aufgrund einer technischen (nicht wirtschaftlichen) Betrachtungs-
weise vorzunehmen. Die Gebäude Nr. ddd und eee seien seit jeher or-
dentlich unterhalten und ihrem Zweck entsprechend genutzt worden. Dem-
zufolge handle es sich dabei nicht um Abbruchobjekte. Somit gelte das ge-
samte verkaufte Grundstück Nr. aaa mit einer Fläche von 1'139 m2 als über-
baut und die Anlagekosten seien hinsichtlich des ganzen Veräusserungs-
erlöses zu pauschalieren (vgl. Rekurs).
5.
5.1.
Gewinne aus der Veräusserung von im Kanton gelegenen Grundstücken
oder Anteilen an solchen unterliegen der Grundstückgewinnsteuer (§ 95
Abs. 1 StG). Der Grundstückgewinn ist der Betrag, um den der Erlös die
Anlagekosten übersteigt (§ 101 Abs. 1 StG). Steuerpflichtig ist die ver-
äussernde Person (§ 100 Abs. 1 StG). Mehrere Steuerpflichtige haben die
Steuer entsprechend ihren Anteilen zu entrichten. Bei Gesamteigentum
haften sie solidarisch (§ 100 Abs. 2 StG).
5.2.
Die Anlagekosten setzen sich aus dem Erwerbspreis (§ 103 StG) und den
Aufwendungen (§ 104 StG) zusammen. Der Erwerbspreis entspricht dem
öffentlich beurkundeten Kaufpreis und allen weiteren Leistungen (§ 103
Abs. 1 erster Teilsatz StG). Als Aufwendungen sind unter anderem anre-
chenbar die Kosten, die mit dem Erwerb und der Veräusserung des Grund-
stückes verbunden sind (§ 104 Abs. 1 lit. c StG).
5.3.
Ist das Grundstück im Zeitpunkt der Veräusserung überbaut und besass es
die steuerpflichtige Person länger als 10 vollendete Jahre, werden die An-
lagekosten pauschaliert. Die Pauschale wird in Prozenten des Veräusse-
rungserlöses bemessen (§ 105 Abs. 1 StG).
5.4.
Die Besteuerung wird unter anderem bei Erbgang (Erbfolge, Erbteilung,
Vermächtnis) aufgeschoben (§ 97 Abs. 1 lit. a StG). Ist das Grundstück auf
Grund einer steueraufschiebenden Veräusserung erworben worden, wird
- 11 -
die Besitzdauer ab der letzten steuerbegründenden Veräusserung (Grund-
stückgewinn-, Gewinn- oder Einkommenssteuer oder gleichartige ausser-
kantonale Steuer) berechnet (§ 110 Abs. 2 Satz 1 StG).
6.
6.1.
Unbestritten ist die Besitzdauer von zehn vollendeten Jahren als Voraus-
setzung für eine Pauschalierung der Anlagekosten. Ebenfalls einig sind
sich die Parteien, dass vom verkauften Grundstück GB Q. Nr. aaa zumin-
dest eine Teilfläche von 565 m2 mit dem Wohnhaus Nr. ccc als überbaut
gilt und diesbezüglich pauschalierte Anlagekosten zum Abzug zuzulassen
sind. Strittig ist hingegen, ob es sich auch betreffend die übrige Teilfläche
von 574 m2 mit den Gebäuden Nr. ddd (Scheune und Scheunenanbau) und
Nr. eee (Schopf, Anbau Garage) um ein grundstückgewinnsteuerrechtlich
überbautes Grundstück handelt.
6.2.
6.2.1.
§ 46 StGV definiert den Begriff des überbauten Grundstückes im Sinne von
§ 105 Abs. 1 StG folgendermassen:
"1 Als überbaut gelten Grundstücke, auf denen im Zeitpunkt der Veräusse-
rung feste, mit dem Boden verbundene Gebäude stehen. Grundstücke mit
nicht mehr nutzbaren Abbruchobjekten, Fahrnisbauten, Schuppen usw., de-
ren Wert für den Kaufpreis von untergeordneter Bedeutung ist, gelten nicht
als überbaut. 2 Als überbaut gilt auch der im Ort oder Quartier übliche Umschwung einer
Baute. 3 Nicht als überbaut gilt der übernormale Umschwung einer Baute, sofern er
zu einer Überbauung oder Arrondierung verwendet werden könnte und so-
fern diese zusätzliche Nutzung ohne wesentliche Beeinträchtigung des
überbauten Teils möglich wäre."
§ 7 Abs. 2 der Verordnung über die Bewertung der Grundstücke (VBG) vom
4. November 1985 verweist für den Begriff des überbauten Grundstückes
sinngemäss auf den § 40 der Verordnung vom 13. Juli 1984 zum Steuer-
gesetz (aStGV). Diese Bestimmung lautete gleich wie § 46 der geltenden
StGV.
6.2.2.
Im RGE vom 26. März 2009 ([3-RV.2008.9] = AGVE 2009 S. 317 ff.; vgl.
auch RGE vom 25. Februar 2010 [3-RV.2009.78] und RGE vom 29. April
2010 [3-RV.2009.201]) hat das Steuerrekursgericht (heute:
Spezialverwaltungsgericht) in Auslegung von § 46 Abs. 1 StGV unter
anderem folgende Ausführungen gemacht:
- 12 -
"4.3.
4.3.1.
Von einem Abbruchobjekt kann grundsätzlich in zweierlei Hinsicht gespro-
chen werden.
Ein Abbruchobjekt liegt zunächst dann vor, wenn ein Gebäude technisch
abbruchreif ist. Wann dieser Zustand erreicht ist, lässt sich nicht allgemein
sagen, sondern nur aufgrund von Indizien ermitteln. Für technische Mängel
sprechen beispielsweise schwere Mängel der Bausubstanz. Liegen derar-
tige Mängel vor, ist ein Gebäude häufig unbewohnt. Hingegen erlaubt das
Alter eines Bauwerks keinen Schluss auf seine restliche Lebensdauer (Rich-
ner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steu-
ergesetz, 2. Auflage, Zürich 2006, § 220 StG N 170 f., mit Hinweisen; vgl.
Christian Mäder, Vorfragen aus dem Umwelt-, Bau- und Planungsrecht im
Steuerrecht, PBG 2001, S. 12). Anzumerken ist, dass die Rechtsprechung
zur Grundstückgewinnsteuer nur mit Zurückhaltung auf ein Abbruchobjekt
schliesst (StE 2000 B 44.1 Nr. 7).
Im Gegensatz zur technischen Abbruchreife als Begriff aus der Architektur
und dem Ingenieurwesen steht die wirtschaftliche Abbruchreife als ökono-
mischer Begriff. Wirtschaftlich abbruchreif ist ein Gebäude - ungeachtet sei-
nes Zustands - stets dann, wenn der Eigentümer durch seinen Abbruch und
einen nachfolgenden Neubau oder eine andere Nutzung des Bodens eine
höhere Rendite erzielen kann, wenn also der absolute Landwert höher ist
als der Verkehrswert des Grundstücks im Rahmen der vorhandenen Über-
bauung. Die Annahme, dass ein wirtschaftliches Abbruchobjekt vorliegt,
ergibt sich erst aufgrund einer Renditeberechnung. Als Hinweis gilt immer-
hin, dass nach gut vierzig Jahren statistisch bei einem Gebäude die wirt-
schaftliche Abbruchreife vorliegt. Eine natürliche Vermutung spricht dafür,
dass eine Neuüberbauung nur dann erfolgt, wenn damit - unter Berücksich-
tigung eines Risikozuschlags - eine höhere Rendite erzielt werden kann als
mit der Beibehaltung des Altbaus (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O.,
§ 220 StG N 172, mit Hinweisen). Bei der Grundstückschätzung entfällt die
Berücksichtigung des Miet- und Realwertes. Es wird nach den Richtlinien für
unüberbaute Grundstücke bewertet (Kommentar zum Aargauer Steuerge-
setz, a.a.O., § 105 StG N 8).
4.3.2.
Gemäss dem klaren Wortlaut von § 46 Abs. 1 StGV gilt ein überbautes
Grundstück unter anderem dann als nicht überbaut, wenn es sich bei der
Baute um ein nicht mehr nutzbares Abbruchobjekt (bzw. Fahrnisbaute,
Schuppen usw.) handelt. Der Verordnungstext spricht somit nicht nur von
einem Abbruchobjekt, sondern verlangt, dass dieses auch nicht mehr nutz-
bar ist. Dies spricht für eine restriktive Auslegung dessen, was als Abbruch-
objekt zu qualifizieren ist, und für eine Beschränkung auf die technische Ab-
bruchreife als Beurteilungskriterium. Ob mit der Nutzbarkeit eine beliebige,
im Rahmen der geltenden Gesetzesordnung zulässige Nutzung oder nur die
der Baute ursprünglich zugedachte bestimmungsgemässe Nutzung gemeint
ist, lässt sich dem Wortlaut hingegen nicht entnehmen.
- 13 -
Auf jeden Fall sind dem Gesetzeswortlaut (und der Gesetzessystematik)
keine Hinweise darauf zu entnehmen, dass ein Grundstück auch aufgrund
einer (ausschliesslich) ökonomischen Betrachtungsweise als unüberbaut zu
gelten hat.
4.3.3.
4.3.3.1.
Im Merkblatt 'Wann ist ein Grundstück i.S. von § 76 Abs. 1 überbaut?' des
Kantonalen Steueramtes vom 14. Februar 1982 wurde unter anderem das
Folgende ausgeführt:
'2. Was heisst überbaut?
§ 76 bezweckt in erster Linie, Steuerpflichtige und Steuerbehörden vom
Nachweis weit zurückliegender Anlagekosten zu entbinden. Dieser Nach-
weis fällt vor allem bei überbauten Grundstücken schwer; beim unüber-
bauten Land lässt sich der Anlagewert leichter feststellen, weil er meistens
in einer öffentlichen Urkunde festgehalten wird.
In Anlehnung an die heute massgebenden Schätzungsvorschriften beur-
teilt sich die Frage, ob ein Grundstück überbaut ist, nach einem wirtschaft-
lichen Kriterium. Als überbaut gilt ein Grundstück, für dessen Wert die
Baute nicht bloss von untergeordneter Bedeutung ist. Beeinflusst die
Baute den Wert des Grundstückes erheblich, so ist es überbaut. Dies trifft
für ein Einfamilienhaus, für eine Geschäftsliegenschaft, für eine moderne
Lagerhalle oder für ein Ferienhaus in der Regel zu. Von untergeordneter
Bedeutung für den Wert eines Grundstückes sind dagegen in der Regel
Fahrnisbauten, Abbruchobjekte, alte Schuppen usw.; solche Liegenschaf-
ten gelten nicht als überbaut.'
Zu diesem Merkblatt bzw. zu dieser Definition wurden weder in der 'Gross-
ratskommission für die Revision des (alten) Steuergesetzes' noch im Gros-
sen Rat Bemerkungen gemacht. Es scheint dafür zu sprechen, dass der
Gesetzgeber (auch) die wirtschaftliche Abbruchreife berücksichtigt haben
wollte.
4.3.3.2.
Im Merkblatt wurde auch ein möglicher Verordnungstext formuliert, der wie
folgt lautete:
'1 Als überbaut gelten Grundstücke, für deren Wert die Baute im Zeitpunkt der
Veräusserung nicht bloss von untergeordneter Bedeutung ist. Grundstücke
mit Abbruchobjekten, Fahrnisbauten, Schuppen usw., deren Wert für den
Kaufpreis von untergeordneter Bedeutung ist, gelten nicht als überbaut.
2 ...'
Der erste Satz rückt den Wert der Baute als wirtschaftliches Beurteilungskri-
terium in den Vordergrund, während im zweiten Satz der Vorrang der tech-
nischen Abbruchreife eingeräumt wird und der Wert der Baute allenfalls als
ein Hilfskriterium für die Beurteilung, ob ein Abbruchobjekt vorliegt, verstan-
den werden kann.
- 14 -
4.3.3.3.
In den Entwürfen der Verordnung zum Steuergesetz vom 17. April 1984 und
3. Juli 1984 wurde einerseits der erste Satz des erwähnten Verordnungstex-
tes weggelassen und anderseits im zweiten Satz der Begriff der Abbruchob-
jekte auf die 'nicht mehr nutzbaren' eingeengt. Diese Präzisierung fand in
der Folge Eingang in § 40 Abs. 1 aStGV, welcher mit § 46 StGV überein-
stimmt (vgl. Erw. 4.1).
4.3.3.4.
Die Entstehungsgeschichte von § 40 aStGV bzw. § 46 StGV spricht dafür,
dass man den Begriff des Abbruchobjekts eng verstanden wissen wollte,
und stützt somit die sich bereits aus dem Wortlaut ergebende Beschränkung
auf die Abbruchreife im technischen Sinn. Es ist davon auszugehen, dass
der Gesetzgeber andernfalls auch die Abbruchreife im wirtschaftlichen Sinn
mit hinreichender Bestimmtheit im Verordnungstext definiert hätte, bei-
spielsweise mit der Formulierung 'Grundstücke mit nicht mehr nutzbaren Ab-
bruchobjekten, Fahrnisbauten, Schuppen usw. oder mit nutzbaren Bauten,
deren Wert für den Kaufpreis von untergeordneter Bedeutung ist, gelten
nicht als überbaut'.
4.3.4.
Die Beschränkung auf die Abbruchreife im technischen Sinn erweist sich
auch unter teleologischen Gesichtspunkten als richtig. Die Entwicklung auf
dem Immobilienmarkt vermag dies zu illustrieren. Aufgrund der Tendenz der
vergangenen Jahre zu verdichtetem Bauen und höherer Ausnützung des
Bodens als eines nur begrenzt verfügbaren Gutes ist davon auszugehen,
dass zahlreiche intakte und (noch) gut nutzbare Gebäude bei einer wirt-
schaftlichen Betrachtungsweise als Abbruchobjekte bezeichnet werden
müssten. Eine derartige Ausweitung des Begriffes des Abbruchobjekts ent-
sprach kaum der Absicht des Gesetzgebers. Einer gegebenenfalls schlech-
ten baulichen Ausnützung eines Grundstücks wird mit der Differenzierung in
normalen und übernormalen Umschwung einer Baute, der als nicht überbaut
gilt, hinreichend Rechnung getragen.
Es ist überdies kaum denkbar, dass sich die Abbruchreife im wirtschaftlichen
Sinn ohne fachliche Abklärungen und Liegenschaftsschätzungen beurteilen
lässt. Den damit verbundenen Schwierigkeiten kann mit der Beschränkung
auf die Abbruchreife im technischen Sinn weitgehend begegnet werden."
Es besteht kein Grund, von dieser Rechtsprechung, nach welcher die "nicht
mehr nutzbaren Abbruchobjekte" auf abbruchreife Objekte im technischen
Sinn zu beschränken sind, abzuweichen. Daran ändert auch die Tatsache
nichts, dass im erwähnten Entscheid im Sinne einer Eventualbegründung
auch die wirtschaftliche Abbruchreife des fraglichen Gebäudes summa-
risch geprüft und verneint wurde.
6.2.3.
Technische Abbruchreife ist ein Begriff aus der Architektur und dem Inge-
nieurwesen (Entscheid des Steuerrekursgerichts des Kantons Zürich vom
- 15 -
30. November 2021 [1 GR.2021.15]). Wann sie erreicht ist, lässt sich nicht
allgemein sagen, sondern nur aufgrund von Indizien ermitteln. Für techni-
sche Abbruchreife sprechen einmal schwere Mängel der Bausubstanz, wel-
che die Statik eines Gebäudes beeinträchtigen oder den gesetzlichen An-
forderungen an die Wohnhygiene – wie Kälte- und Hitzedämmung, Schall-
isolation, Abwehr von Feuchtigkeit, gesundheitsverträgliche Bausubstan-
zen – zuwiderlaufen. Liegen derartige Mängel vor, ist ein Gebäude häufig
unbewohnt. Das Alter eines Bauwerks allein lässt hingegen keinen Schluss
auf seine restliche Lebensdauer zu (Urteil des Verwaltungsgerichts des
Kantons Zürich vom 26. August 2009 [SB.2009.16] = ZStP 2010 S. 180;
Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. Auflage, Zürich 2021, § 220
N 171 [§ 220 des Zürcher Steuergesetzes vom 8. Juni 1997]; Kommentar
zum Aargauer Steuergesetz, 4. Auflage, Muri-Bern 2015, § 105 StG N 8a).
Solange ein Gebäude noch genutzt und ein Mietwert zugerechnet wird,
dürfte es regelmässig technisch noch nicht abbruchreif sein (Kommentar
zum Aargauer Steuergesetz, a.a.O., § 105 StG N 8a). Ist das Gebäude
bautechnisch noch kein Abbruchobjekt, kann nicht von einem solchen ge-
sprochen werden, auch wenn der Erwerber das Gebäude später nicht nut-
zen, sondern durch einen Neubau ersetzen will und der Verkäufer davon
weiss (Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, a.a.O., § 105 StG N 8;
Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, a.a.O., § 220 StG N 173).
6.2.4.
Beweispflichtig für das Vorliegen eines Abbruchobjekts sind die Steuerbe-
hörden (Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, a.a.O., § 105 StG N 8;
RGE vom 26. März 2009 [3-RV.2008.9] = AGVE 2009 S. 317 ff.; RGE vom
25. Februar 2010 [3-RV.2009.78] und RGE vom 29. April 2010
[3-RV.2009.201]; Entscheid des Steuerrekursgerichts des Kantons Zürich
vom 30. November 2021 [1 GR.2021.15]).
6.2.5.
Werden im Besteuerungsverfahren Tatsachen streitig, so ist für das Be-
weismass grundsätzlich vom Vollbeweis auszugehen. Das bedeutet, dass
die infrage stehende Tatsache erst dann als nachgewiesen gilt, wenn ein
so hoher Grad an Wahrscheinlichkeit für deren Vorhandensein spricht,
dass keine vernünftigen Zweifel bleiben. Die Wahrheitsüberzeugung der
Behörde und / oder des Gerichts muss auf konkreten Gründen, der allge-
meinen Lebenserfahrung und der praktischen Vernunft beruhen. Das Be-
weismass kann aufgrund ausdrücklicher gesetzlicher Anordnung herabge-
setzt sein (so etwa bei der Ermessensveranlagung). Beweiserleichterun-
gen greifen nach Lehre und Rechtsprechung aber auch dann, wenn ein
strikter Beweis nach der Natur der Sache nicht möglich oder nicht zumutbar
ist. Blosse Beweisschwierigkeiten im konkreten Einzelfall, weil der beweis-
belasteten Partei die Beweismittel fehlen, führen indessen nicht zu Be-
weiserleichterungen.
- 16 -
Für die Bewertung der Beweise gilt der Grundsatz der freien Beweiswürdi-
gung. Die Steuerbehörde und in der Folge die Steuerjustizbehörden sind
an keine Regeln über den Wert bestimmter Beweismittel gebunden, und es
gibt keine hierarchische Abstufung der zugelassenen Beweismittel nach ih-
rem Beweiswert. Steuer- und Steuerjustizbehörden messen den Beweisen
nach ihrer eigenen, freien Überzeugung ein bestimmtes Gewicht bei. Die
Steuer- bzw. die Steuerjustizbehörde muss sachlich begründen können,
weshalb sie einen Beweis als erbracht bzw. als nicht stichhaltig betrachtet
(VGE vom 4. November 2009 [WBE.2009.18], mit zahlreichen Hinweisen
auf Lehre und Rechtsprechung).
6.3.
6.3.1.
Die fraglichen Gebäude Nr. ddd (Scheune und Scheunenanbau) und
Nr. eee (Schopf, Anbau Garage) wurden zwischenzeitlich abgebrochen.
Eine Expertise betreffend den bautechnischen Zustand und / oder ein ge-
richtlicher Augenschein sind folglich nicht mehr möglich. Soweit ersichtlich
hat auch die Vorinstanz weder eine Begutachtung dieser Gebäude vorge-
nommen noch ein Gutachten erstellen lassen. Diese allfälligen (nachträgli-
chen) Beweisschwierigkeiten ändern indes nichts daran, dass grundsätz-
lich der volle Beweis für das Vorliegen von Abbruchobjekten erbracht wer-
den muss. Das Spezialverwaltungsgericht hat deshalb in Anwendung der
pflichtgemässen Beweiswürdigung für die Beurteilung, ob Abbruchobjekte
vorliegen bzw. vorlagen, auf die vorgebrachten Argumente und aktenkun-
digen Unterlagen abzustellen. Allfällige Beweisschwierigkeiten infolge des
Umstandes, dass die Gebäude bereits abgerissen wurden (was allenfalls
ein Indiz für die bautechnische Abbruchreife sein kann), wirken sich zu Las-
ten der Vorinstanz als beweisbelasteter Partei aus.
6.3.2.
Bis zumindest kurz vor seinem Ableben im März 2013 bewohnte A. das
Wohnhaus Nr. ccc und nutzte die Gebäude Nr. ddd und eee teils selber
und stellte diese teilweise anderen kostenlos als Einstellräume zur
Verfügung. Die Scheune und Garage dienten ihm als Werkstatt und Aufbe-
wahrungsort für etliche Maschinen und Werkzeuge, als Holzlager für die
Heizung des Wohnhauses, als Garage für das eigene Fahrzeug sowie als
Einstellplatz für diverse Fahrzeuge und Festmobiliar örtlicher Vereine (u.a.
Jagd- und Musikgesellschaft). Bis zu seinem Tod versteuerte A. für die
selbstgenutzte Liegenschaft an der X-Strasse 13 in Q. einen Eigenmietwert
(vgl. Steuererklärung 2012; Rekurs). Gemäss den Rekurrenten sei die
uneingeschränkte Nutzung aller Gebäude bis zum Verkauf der
Liegenschaft gegeben gewesen. Diese seien ununterbrochen genutzt,
unterhalten sowie mit Elektrizität versorgt worden und hätten eine makel-
lose Bedachung aufgewiesen (vgl. Einsprache).
- 17 -
Die Vorinstanz bringt vor, der Umstand, dass die Gebäude Nr. ddd und eee
teilweise auch ohne Abschluss eines Mietvertrages Dritten kostenlos als
Einstellräume zur Verfügung gestellt worden seien, weise auf eine unter-
geordnete Bedeutung hin. Zudem seien für die genannten Gebäude in den
letzten fünf Jahren (2013 bis 2017) weder Mietzinseinnahmen noch Eigen-
mietwerte versteuert worden (vgl. Einspracheentscheid). Diese Tatsachen
erweisen sich hinsichtlich der rechtlich relevanten Frage, ob die beiden Ge-
bäude technisch abbruchreif sind, als unerheblich. Der Vertreter weist aus-
serdem darauf hin, es sei zumindest über einen gewissen Zeitraum man-
gels Selbstnutzung richtig und entspreche auch gängiger Veranlagungs-
praxis im Kanton Aargau, dass den Erben bis zum Entscheid, wie mit einem
Grundstück weiterverfahren werde (z.B. Übernahme durch Erbe, Erbtei-
lung, Verkauf an Dritte), kein Eigenmietwert aufgerechnet werde. Dem ha-
ben weder die Vorinstanz noch das Kantonale Steueramt in ihren Vernehm-
lassungen widersprochen.
6.3.3.
Die Fotos der Gebäude Nr. ddd und eee lassen nicht auf Abbruchobjekte
im technischen Sinn schliessen. Vielmehr sind auf diesen, zumindest dem
äusseren Anschein nach, intakte Bedachungen und Fassaden zu erken-
nen.
6.3.4.
Im Kaufvertrag vom 6. Juli 2017 gibt es keine Hinweise dafür, dass (nur)
die Grundstücksfläche Basis für die Festsetzung des Pauschalpreises
durch die Vertragsparteien war. Abgesehen davon lässt sich auch aus der
Kaufpreisbildung grundsätzlich kein zwingender Schluss auf den Zustand
eines Gebäudes ziehen. Ebenso hat das Wissen der Verkäuferschaft um
allfällige Abbruch- und Überbauungsabsichten der Käuferschaft keine Be-
deutung hinsichtlich der Beurteilung des baulichen Zustandes eines Ge-
bäudes (E. 6.2.3.).
6.3.5.
Die Vorinstanz führt im Einspracheentscheid aus, dass sich bei einem Ver-
gleich des vertraglich festgelegten Verkaufspreises von CHF 680'000.00
und der verkauften Gesamtfläche von 1'139 m2 ein Preis von CHF 597.00
/ m2 für Land und Gebäude ergebe. Demgegenüber würden die im Zeitraum
von 2012 bis 2017 in Q. gehandelten Baulandpreise zwischen CHF 446.00
und CHF 570.00 / m2 liegen. Das von den Rekurrenten verkaufte Land liege
in der Kernzone der Gemeinde Q. und gehöre mit Sicherheit in die oberste
Preisklasse. Es sei somit nachgewiesen, dass sämtliche Gebäude, vom
finanziellen Standpunkt her betrachtet, von untergeordneter Bedeutung
seien und daher im engeren Sinne nur der Landwert bezahlt worden sei.
- 18 -
Diesem Argument kommt allenfalls bei der - vom Spezialverwaltungsge-
richt verworfenen - wirtschaftlichen Betrachtungsweise eines Abbruchob-
jekts eine Bedeutung zu. Bei der Beurteilung der technischen Abbruchreife
eines Gebäudes ist der Landpreis indes grundsätzlich irrelevant (RGE vom
29. April 2010 [3-RV.2009.201]). Abgesehen davon besteht keine Pflicht
der Vertragsparteien, von einem bestimmten Landpreis auszugehen, da
auch in dieser Hinsicht die Vertragsfreiheit gilt.
6.3.6.
Die Vorinstanz macht im Einspracheentscheid weiter geltend, dass die ver-
sicherungstechnische Altersentwertung gemäss Daten der Aargauischen
Gebäudeversicherung für die abgebrochenen Nebengebäude und den
Schuppen bei 66 % und für das auf dem Restgrundstück Nr. aaa verblie-
bene Einfamilienhaus sogar bei 70 % liegen würde. Dies lasse den Schluss
zu, dass es sich generell um abbruchreife Objekte und / oder Gebäude mit
untergeordneter Bedeutung handle.
Gemäss Daten der Aargauischen Gebäudeversicherung (Schätzung vom
15. April 2016) ergeben sich für die Gebäudenummer ccc folgende Werte:
Gebäudeteil: Neuwert AE [%] Zeitwert
A Einfamilienhaus 583'680 70.0 175'104
Total Gebäudeteile 583'680 70.0 175'104
Gemäss Daten der Aargauischen Gebäudeversicherung (Schätzung vom
15. April 2016) ergeben sich für die Gebäudenummer ddd folgende Werte:
Gebäudeteil: Neuwert AE [%] Zeitwert
A Scheune 129'960 66.0 44'186
B Scheunenanbau 65'040 66.0 22'114
Total Gebäudeteile 195'000 66.0 66'300
Gemäss Daten der Aargauischen Gebäudeversicherung (Schätzung vom
15. April 2016) ergeben sich für die Gebäudenummer eee folgende Werte:
Gebäudeteil: Neuwert AE [%] Zeitwert
A Schopf 23'730 50.0 11'865
B Anbau Garage 13'825 50.0 6'9123
Total Gebäudeteile 37'555 50.0 18'778
Entgegen den Ausführungen im Einspracheentscheid beträgt die versiche-
rungstechnische Altersentwertung für die Gebäude Nr. eee nicht 66 %, son-
dern 50 %. Sodann erfolgt die Versicherung zum Neuwert, wenn die Ent-
wertung des Gebäudes nicht mehr als 35 % beträgt, andernfalls zum Zeit-
wert. Zum Abbruch bestimmte Gebäude sind zum Abbruchwert versichert
- 19 -
(vgl. www.agv-ag.ch). Die versicherungstechnische Altersentwertung er-
laubt genauso wenig wie das Alter eines Gebäudes einen Rückschluss auf
die allfällige technische Abbruchreife (E. 6.2.3.). Dass die Gebäude zum
Zeit- und nicht zum Abbruchwert versichert waren und auf den entspre-
chenden Formularen "AGV-Meldung Daten der Aargauischen Gebäude-
versicherung" die Rubrik "Abbruchobjekt" nicht angekreuzt ist, spricht viel-
mehr gegen eine technische Abbruchreife.
6.3.7.
Zusammenfassend handelt es sich bei den Gebäuden Nr. ddd und eee der
verkauften Liegenschaft GB Q. Nr. aaa um keine Abbruchobjekte im tech-
nischen Sinn. Demzufolge gilt das gesamte Grundstück als überbaut.
7.
7.1.
Der Rekurs erweist sich somit als begründet und ist gutzuheissen.
7.2.
Bei einer Besitzdauer von 57 Jahren betragen die pauschalierten Anlage-
kosten gemäss § 105 Abs. 1 StG 65 %. Dies entspricht bei einem Ver-
äusserungserlös von CHF 680'000.00 einem Betrag von CHF 442'000.00.
Der zu besteuernde Grundstückgewinn beläuft sich demnach auf
CHF 238'000.00.
8.
8.1.
Bei diesem Verfahrensausgang sind die Kosten des Rekursverfahrens auf
die Staatskasse zu nehmen (§ 189 Abs. 1 StG).
8.2.
Ausserdem ist den Rekurrenten für die Vertretung im Rekursverfahren eine
Parteikostenentschädigung auszurichten (§ 189 Abs. 2 StG). Die Kosten-
note der Vertreterin für die Bemühungen im Rekursverfahren beläuft sich
auf CHF 2'406.25 und ist angemessen. Es ist in dieser Höhe eine Partei-
kostenentschädigung auszurichten.
- 20 -