Decision ID: a123602a-d504-5175-aa9f-690a38abf6c1
Year: 2017
Language: de
Court: SG_VG
Chamber: SG_VG_001
Canton: SG
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law

Das Verwaltungsgericht stellt fest:
A.
a. A.Y. ist Eigentümer des am 27. Juni 2005 abparzellierten Grundstücks Parzelle
Nr. 0000, Grundbuch X., und des Stammgrundstücks Nr. 001. Gemäss Zonenplan der
Politischen Gemeinde X. vom 29. April 1999 ist die Parzelle der Landwirtschaftszone
zugeteilt und gehört gemäss Schutzverordnung der Gemeinde vom 7. Juni 1994 zum
Landschaftsschutzgebiet. Das Grundstück war mit einem Wohnhaus, einer angebauten
Scheune und einem Schopf überbaut. Der Landwirtschaftsbetrieb war bereits anfangs
der Achtzigerjahre aufgegeben worden, ohne dass eine förmliche Zweckänderung
erfolgt wäre. Am 5. April 2004 hatte A.Y. ein Baugesuch für den Umbau des
Wohnhauses, die Sanierung der Scheune sowie für den Abbruch des Schopfes und
einer Jauchegrube eingereicht. Das Wohnhaus wurde damals vom Baugesuchsteller
und seinem Vater, dem ehemaligen Bewirtschafter des Hofs, bewohnt. Zu den am
Wohnhaus vorgesehenen Massnahmen gehörten gemäss Baubeschrieb vom 26. April
2004 die Änderung der Raumeinteilung und die Errichtung eines überdachten
Sitzplatzes im Erdgeschoss, der Einbau eines Bades im Obergeschoss und der Ausbau
des Dachraums zu einem Wohnstudio. Weiter sollten in den Scheunenraum zwischen
Wohnhaus und Tenn eine Garage und ein Heizungsraum eingebaut werden. In Bezug
auf die Scheune wurde festgehalten, dass sie in ihrer Grundstruktur erhalten bleiben
solle. Am 15. Oktober 2004 stimmte das Amt für Raumentwicklung (ARE) dem
Bauvorhaben - in Bezug auf das Wohnhaus gestützt auf Art. 24d des Bundesgesetzes
über die Raumplanung (SR 700; RPG) und Art. 42a Abs. 1 und 2 der eidgenössischen
Raumplanungsverordnung (SR 700.1; RPV), in Bezug auf die Scheune gestützt auf
Art. 24a RPG - zu. Am 29. Oktober 2004 erteilte die Baukommission X. A.Y. neben der
Abbruchbewilligung für Schopf und Jauchegrube gestützt auf Art. 24d RPG und
Art. 42a Abs. 1 und 2 RPV die Baubewilligung für den Umbau und die Zweckänderung
des Wohnhauses und gestützt auf Art. 24a RPG die Bewilligung für die Zweckänderung
der Scheune. Bezüglich der am Wohnhaus geplanten baulichen Massnahmen wurde
festgehalten, dass damit das zulässige Erweiterungskontingent vollständig
ausgeschöpft werde. Die Bewilligung zur Zweckänderung der Scheune wurde unter
dem Hinweis erteilt, dass an ihr keinerlei bauliche Veränderungen vorgenommen
werden dürften (act. G 11 Dossier A).
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b. Mit Schreiben vom 12. Juli 2005 stellte die Hochbauabteilung der Gemeinde X. den
kompletten Abbruch des Wohnhauses fest. Sie forderte A.Y. zur Einreichung eines
Korrekturgesuchs samt Stellungnahme und zur Einstellung der Bauarbeiten auf. Am
28. Juli 2005 reichte A.Y. ein Korrekturgesuch ein unter Angabe der Änderungen
gegenüber den ursprünglich bewilligten Plänen. Diese umfassten unter anderem den
Ersatz der tragenden Wohnhauswände und -decken im Erd- und Obergeschoss sowie
eine neue Brandmauer zwischen Wohnhaus und Scheune. Der Architekt bestätigte
gemäss Besprechungsnotiz vom 22. August 2005, dass auch die Dachkonstruktion der
Scheune habe ersetzt werden müssen. Gegen das öffentlich aufgelegte Baugesuch
wurden keine Einsprachen erhoben. Mit raumplanungsrechtlicher Teilverfügung vom
1. September 2005 verweigerte das ARE die Zustimmung zur Baubewilligung. Zur
Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, dass ein Wiederaufbau nur nach
Zerstörung durch höhere Gewalt zulässig sei. Vorliegend sei jedoch das Wohnhaus
freiwillig vollständig abgebrochen worden. Das Vorbringen der Bauherrschaft, wonach
die tragende Bausubstanz baufällig gewesen sei, sei wenig glaubwürdig. So habe das
Wohnhaus im Jahr 2003 einen Minderwert von nur rund 40 Prozent aufgewiesen. Das
spätere Feststellen der Baufälligkeit hätte im Übrigen zu einem Widerruf der
Umnutzungsbewilligung vom 15. Oktober 2004 geführt. Eine nachträgliche
Zustimmung zum Wiederaufbau des Wohnhauses falle ausser Betracht. Mit Beschluss
vom 2. September 2005 verweigerte die Baukommission X. die Baubewilligung.
Ausserdem wurde in Bezug auf das bereits erstellte Untergeschoss des Wohnhauses
die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands angeordnet. Schliesslich wurde
A.Y. angewiesen, für die in Abweichung von der Baubewilligung vom 15. Oktober 2004
vorgenommenen baulichen Massnahmen an der Scheune unverzüglich korrigierte
Pläne einzureichen. Gegen diesen Beschluss erhob A.Y. am 13. September 2005
Rekurs bei der Regierung. Diese entschied in der Angelegenheit am 25. April 2006,
indem sie den Rekurs bezüglich der verweigerten Baubewilligung und der für die
Scheune geforderten Nachreichung korrigierter Pläne abwies. In Bezug auf die verfügte
Wiederherstellung des Untergeschosses wurde der Rekurs gutgeheissen und die
Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückgewiesen.
c. Die von A.Y. gegen den Entscheid der Regierung erhobene Beschwerde wies das
Verwaltungsgericht, nachdem es mit den Verfahrensbeteiligten einen Augenschein an
Ort durchgeführt hatte, mit Entscheid B 2006/94 vom 14. September 2006 ab, soweit
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es darauf eintrat. Zur Begründung hielt es im Wesentlichen fest, dass A.Y. in
Abweichung von der Baubewilligung vom 29. Oktober 2004 sein in der
Landwirtschaftszone liegendes Wohnhaus abgebrochen habe. Da das Wohnhaus somit
nicht durch höhere Gewalt zerstört worden sei, seien die gesetzlichen Voraussetzungen
für einen Wiederaufbau nicht gegeben. Die Verweigerung des Wiederaufbaus liege
sodann im überwiegenden öffentlichen Interesse und erweise sich als verhältnismässig.
Die angeordnete Rückweisung sei nicht zu beanstanden, da die Beschwerdebeteiligte
die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands verfügt habe, ohne die
erforderlichen Massnahmen konkret zu bezeichnen. Immerhin könne im Hinblick auf die
konkrete Anordnung als Hinweis festgehalten werden, dass auch im Rahmen der
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes ein Wiederaufbau im Rahmen der
Baubewilligung vom 29. Oktober 2004 ausser Betracht falle. Abgesehen davon, dass
ein Wiederaufbau aus rein praktischen Gründen unmöglich sei, ginge es auch nicht an,
über die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes einen Wiederaufbau
zuzulassen, der sich nach Art. 24d RPG als unzulässig erweise. Auf die Einvernahme
des Projektverfassers, der im Übrigen anlässlich des Augenscheins zu Wort gekommen
sei, sei zu verzichten. Dieses Urteil erwuchs in Rechtskraft.
d. Am 9. Februar 2007 reichte A.Y. beim Bauamt X. ein Korrekturgesuch für bauliche
Massnahmen an der Scheune ein. Im Nachgang zu einem Augenschein mit den
Beteiligten verweigerte das AREG mit raumplanungsrechtlicher Teilverfügung vom 24.
Mai 2007 die Zustimmung zum Korrekturgesuch und forderte die Gemeindebehörde
auf, in Bezug auf den umgebauten Bereich der Scheune die Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustands anzuordnen. Zur Begründung hielt das AREG unter anderem
fest, dass die Umnutzungsbewilligung am 29. Oktober 2004 nur erteilt worden sei, weil
die Scheune in ihrer Substanz noch gut erhalten gewesen sei. So schliesse denn auch
Art. 24a RPG jegliche baubewilligungspflichtige Massnahme aus. Eine später
festgestellte Baufälligkeit hätte folglich zu einem Widerruf der Bewilligung geführt. Eine
nachträgliche Zustimmung zu den vorgenommenen baulichen Massnahmen falle nicht
in Betracht, zumal es sich bei letzteren nicht um blosse Unterhaltsarbeiten handle (act.
G 11 Dossier C). Hierauf ersuchte A.Y. am 30. Juli 2007 um Bewilligung für die
Wiederaufnahme eines landwirtschaftlichen Betriebs (Neubau Bauernhaus und
Scheune; act. G 11 Dossier D, 1). Mit Verfügung vom 13. November 2007 stellte das
Landwirtschaftsamt des Kantons St. Gallen fest, dass das Grundeigentum des
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Gesuchstellers die Mindestanforderungen an ein landwirtschaftliches Gewerbe nach
Art. 7 des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht (SR 211.412.11; BGBB)
nicht erfülle. Die gegen diese Feststellungsverfügung erhobene Beschwerde wies die
Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen mit Entscheid vom 3. Oktober
2008 ab. Diesen Entscheid bestätigte das Verwaltungsgericht mit Urteil B 2008/192
vom 19. August 2009. Dieses erwuchs in Rechtskraft.
Am 20. November 2007 eröffnete die Baukommission X. den Beteiligten ihren
Beschluss vom 4. Juni 2007, wonach die Korrekturbewilligung für die Umnutzung und
Sanierung der Scheune verweigert und zur Wiederherstellung des rechtmässigen
Zustands hinsichtlich der Scheune eine Frist von 12 Monaten seit Rechtskraft des
Entscheids über das Korrekturgesuch vom 30. Juli 2007 betreffend Wiederaufbau des
Wohnhauses und Scheunen-Umbau gesetzt wurde. Den gegen diesen Beschluss von
A.Y. erhobenen Rekurs (act. G 11 Dossier D, 72) wies das Baudepartement des
Kantons St. Gallen mit Entscheid vom 14. August 2008 ab (act. G 11/15/4 3 ff.). Eine
gegen diesen Rekursentscheid erhobene Beschwerde schrieb das Verwaltungsgericht
mit Entscheid B 2008/155 vom 30. November 2009 zufolge Rückzugs ab (act. G 11
Dossier D, 137 ff.).
e. Am 18. April 2011 ersuchte A.Y. um Bewilligung für den Wiederaufbau des
Bauernhauses und den Neubau einer Scheune sowie eines Stalls zwecks
landwirtschaftlicher Nutzung. Innert der Auflagefrist erhob die Stiftung WWF Schweiz
am 7. Juni 2011 Einsprache. Mit raumplanungsrechtlicher Teilverfügung vom 4. April
2014 verweigerte das AREG dem Vorhaben seine Zustimmung (vgl. act. G 11/15/8 [S.
31ff., 63 und 66 Rückseite]). Die Baukommission X. hiess die Einsprache mit Entscheid
3. Juli 2014 gut und verweigerte die Baubewilligung. Einen dagegen am 18. Juli 2014
durch A.Y. erhobenen Rekurs schrieb das Baudepartement mit Verfügung vom 29. Juli
2014 ab (act. G 2 S. 8).
f. Mit Eingabe vom 27. Juni 2013 ersuchte A.Y. um Bewilligung für den Wiederaufbau
des zonenfremd genutzten Bauernhauses mit Umbau und Sanierung der Scheune. Die
Stiftung WWF Schweiz erhob innert der Auflagefrist Einsprache. Mit Teilverfügung vom
4. April 2014 stimmte das AREG dem Bauvorhaben nicht zu mit der Feststellung, dass
auf das Gesuch, welches im Wesentlichen identisch mit dem Korrekturgesuch aus dem
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Jahr 2007 sei (Neubau statt Umbau), Art. 24c RPG in der seit 1. November 2012
geltenden Fassung nicht anwendbar sei. Es fehle als Folge der freiwilligen Beseitigung
des Wohnhauses und der angebauten Scheune im Jahr 2005 - bezogen auf den 1.
November 2012 - an einer formell und materiell rechtmässig erstellten Bausubstanz
(vgl. act. G 11/8/17). Mit Beschluss vom 3. Juli 2014 verweigerte die Baukommission X.
die Baubewilligung und hiess die Einsprache gut (act. G 11/8 Beilage 20). Den gegen
diesen Beschluss und die Teilverfügung vom 4. April 2014 durch Rechtsanwalt lic. iur.
Hubert Gmünder für A.Y. erhobenen Rekurs (act. G 11/1, G 11/6) wies das
Baudepartement mit Entscheid vom 20. Mai 2015 ab (act. G 2).
B.
a. Gegen diesen Rekursentscheid erhob Rechtsanwalt Gmünder für A.Y. mit Eingabe
vom 4. Juni 2015 (act. G 1) Beschwerde mit den Anträgen, der Entscheid sei
aufzuheben (Ziff. 1) und die am 27. Juni 2013 nachgesuchte Baubewilligung betreffend
das Grundstück Nr. 001 sei zu erteilen (Ziff. 2); eventualiter sei die Sache zur neuen
Beurteilung und Entscheidung an die Vorinstanz, allenfalls an die Beschwerdebeteiligte,
zurückzuweisen (Ziff. 3); alles unter Entschädigungsfolge. In der Beschwerdeergänzung
vom 17. August 2017 (richtig: 2015) bestätigte und begründete der Rechtsvertreter die
gestellten Anträge (act. G 7).
b. In der Vernehmlassung vom 7. September 2015 beantragte die Vorinstanz
Abweisung der Beschwerde. Zur Begründung verwies sie auf den angefochtenen
Entscheid und äusserte sich ergänzend zu Vorbringen in der Beschwerde (act. G 10).
Beschwerdegegnerin und Beschwerdebeteiligte verzichteten auf eine Vernehmlassung
(act. G 15).
c. Mit Replik vom 26. November 2015 bestätigte der Rechtsvertreter des
Beschwerdeführers seinen Standpunkt (act. G 16).
d. Auf die Vorbringen der Verfahrensbeteiligten in den Eingaben dieses Verfahrens
wird, soweit für den Entscheid relevant, in den nachstehenden Erwägungen
eingegangen.
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Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:
1. (...).
2.
2.1. Im Rahmen des Beschwerdeverfahrens B 2006/94 hatte das Verwaltungsgericht
mit den Verfahrensbeteiligten einen Augenschein an Ort durchgeführt und die dort
gewonnenen Erkenntnisse in den Entscheid vom 14. September 2006 einfliessen
lassen. Weitere Augenscheine wurden von der Beschwerdebeteiligten und der
Vorinstanz am 9. Mai 2007 (act. G act. G 11 Dossier C, 78) und 11. Dezember 2013
(act. G 11/8 Beilage 17 S. 4 oben) durchgeführt. Der Beschwerdeführer verlangt auch in
diesem Verfahren die Durchführung eines Augenscheins (act. G 7 S. 4; G 8 S. 2). Der
Augenschein ist die unmittelbare sinnliche Wahrnehmung von Tatsachen durch die
entscheidende Instanz und dient dem besseren Verständnis des Sachverhalts. Ob ein
Augenschein durchzuführen ist, liegt im pflichtgemässen Ermessen der urteilenden
Instanz (Cavelti/Vögeli, Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. Gallen, 2. Aufl. 2003,
Rz. 966). Umstritten ist vorliegend, ob das am 27. Juni 2013 eingereichte Baugesuch
betreffend „Umbau“ (Wiederaufbau) des 2004/2005 abgebrochenen Wohnhauses auf
Grundstück Nr. 001 einerseits und betreffend bauliche Massnahmen in bzw. an der
Scheune anderseits zu bewilligen ist. Das Gesuch stimmt hinsichtlich des Wohnhauses
im Wesentlichen mit dem nachträglichen Baugesuch überein, für welches die
Bewilligungsverweigerung im Urteil B 2006/94 des Verwaltungsgerichts rechtskräftig
bestätigt wurde. Hinsichtlich der Scheune entspricht das Gesuch dem nachträglichen
Baugesuch, für welches der Rekursentscheid der Vorinstanz vom 14. August 2008 (vgl.
vorstehend A.d) die Verweigerung der Baubewilligung rechtskräftig bestätigte. Der
ursprüngliche Zustand und die ausgeführten Arbeiten am Wohnhaus sind protokolliert
und fotografisch dokumentiert (vgl. act. G 8/11-21, G 11/15 Beilage 2/26-31 und G
11/15 Beilage 3/11-21). Die Tatsache, dass das Wohnhaus weitgehend abgebrochen
wurde, ergibt sich aus dem Urteil B 2006/94 des Verwaltungsgerichts sowie auf Grund
der Verfahrensakten. Im vorliegenden Verfahren geht es vorab um die Frage, ob die
Rechtsänderung per 1. November 2012 (vgl. nachstehende E. 2.2) zu einer veränderten
Situation hinsichtlich der erwähnten rechtskräftig verweigerten Bewilligungen führt.
Angesichts der geschilderten Gegebenheiten fehlt es an einem konkreten Anlass für die
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Durchführung eines erneuten Augenscheins. Im Übrigen ergibt sich aus den
nachfolgenden Erwägungen, dass der aktuelle Zustand der Baute (Scheune) nicht
entscheidrelevant ist, weshalb sich auch aus diesem Grund ein Augenschein erübrigt.
2.2. Der Grundtatbestand für die Erteilung von Ausnahmebewilligungen für nicht
zonenkonforme Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone findet sich in Art. 24
RPG. Diese Bestimmung kommt subsidiär zu den Tatbeständen über die erleichterte
Ausnahmebewilligung zum Zug (Waldmann/Hänni, Raumplanungsgesetz, Bern 2006,
Rz. 13 zu den Vorbemerkungen zu Art. 24 ff. RPG). Art. 24c Abs. 1 und 2 RPG, dessen
Marginale und Formulierung in der Fassung vom 1. November 2012 (vgl. Art. 24c Abs.
1, 2 und 5) unverändert blieben, konkretisiert die Besitzstandsgarantie für alle Bauten
und Anlagen ausserhalb der Bauzone, die nicht mehr zonenkonform sind (Waldmann/
Hänni, a.a.O., Rz. 14 zu den Vorbemerkungen zu Art. 24 ff. RPG). Art. 24c Abs. 1 RPG
schützt bestimmungsgemäss nutzbare, aber zonenwidrig gewordene Bauten und
Anlagen ausserhalb der Bauzonen grundsätzlich in ihrem Bestand. Nach Abs. 2 dieser
Bestimmung können solche Bauten und Anlagen erneuert, teilweise geändert, massvoll
erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert
worden sind. In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der
Raumplanung vorbehalten. Die Zulässigkeit einer teilweisen Änderung oder massvollen
Erweiterung ergibt sich unmittelbar aus dem Bundesrecht (BGE 127 II 215 E. 3b S. 219
mit Hinweisen). Art. 24c Abs. 2 RPG gilt gemäss dem auf den 1. November 2012 neu
eingefügten Art. 24c Abs. 3 RPG auch für landwirtschaftliche Wohnbauten sowie
angebaute Ökonomiebauten, die rechtmässig erstellt oder geändert worden sind,
bevor das betreffende Grundstück Bestandteil des Nichtbaugebiets im Sinn des
Bundesrechts wurde.
Der Anwendungsbereich von Art. 24c RPG ist auf Bauten und Anlagen beschränkt, die
nicht mehr zonenkonform, d.h. durch eine nachträgliche Änderung von Erlassen oder
Plänen zonenwidrig geworden sind (Art. 41 RPV; vgl. BGE 127 II 209 E. 2c). Die
Bestandesgarantie nach Art. 24c RPG erstreckt sich damit nur auf Bauten, die
seinerzeit in Übereinstimmung mit dem materiellen Recht erstellt und aufgrund einer
späteren Rechtsänderung zonenwidrig geworden sind, nicht aber auf Bauten, bei
denen die Zonenwidrigkeit ohne Rechtsänderung, sondern allein durch tatsächliche
Änderungen, wie namentlich die Aufgabe des Landwirtschaftsbetriebes, entstanden ist.
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"Seinerzeit" erstellte Bauten und Anlagen sind in erster Linie solche, die vor dem 1. Juli
1972 erstellt wurden, d.h. vor dem Inkrafttreten des Bundesgesetzes vom 8. Oktober
1971 über den Schutz der Gewässer gegen Verunreinigung (aGSchG; AS 1972 950).
Mit diesem Gesetz wurde erstmals eine klare Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet
vorgenommen. Nach dem 1. Juli 1972 erstellte Bauten und Anlagen fallen namentlich
dann in den Anwendungsbereich von Art. 24c RPG, wenn sie aufgrund einer
Zonenplanänderung von der Bauzone in eine Nichtbauzone gelangten (BGer
1C_279/2008 vom 6. Februar 2009 E. 2.3; R. Muggli, Kommentar zum Bundesgesetz
über die Raumplanung, Rz. 6 und 14 zu Art. 24c RPG; P. Karlen, Die
Ausnahmebewilligung nach Art. 24 - 24d RPG, in: ZBl 102/2001 S. 291, 296 f.).
Bestimmungsgemäss nutzbar im Sinn von Art. 24c Abs. 1 RPG ist eine Baute dann,
wenn der Eigentümer durch einen angemessenen Unterhalt das fortbestehende
Interesse an der Weiternutzung dokumentiert hat. Dies äussert sich darin, dass sie
gemessen an ihrer Zweckbestimmung betriebstüchtig ist und die tragenden
Konstruktionen mehrheitlich intakt sind (BGer 1C_356/2010 vom 21. Februar 2011, E.
2.3 mit Hinweisen).
2.3. Aufgrund der Feststellungen im Urteil des Verwaltungsgerichts B 2006/94 vom 14.
September 2006 hat als erstellt zu gelten, dass der Beschwerdeführer das ursprünglich
auf Grundstück Nr. 001 stehende Wohnhaus freiwillig zum grössten Teil abgebrochen
hatte (vgl. vorstehend A.c; vgl. auch Bilder in act. G 11/15, Beilage 2/26-31, und G
11/15 Beilage 3/11-21). Das Verwaltungsgericht führte aus, es sei unbestritten, dass
die Wohnbaute des Beschwerdeführers von Menschenhand vorsätzlich zerstört
worden sei. Dem Architekten sei die Unzulässigkeit eines vollständigen Abbruchs der
Wohnbaute seitens der Behörden mehrfach dargelegt worden; sein Wissen und seine
Handlungen seien dem Beschwerdeführer zuzurechnen. Damit stehe fest, dass die
Voraussetzungen für einen Wiederaufbau vorliegend nicht erfüllt seien. Daran
vermöchten auch die Hinweise des Beschwerdeführers auf angebliche technische und
baurechtliche Notwendigkeiten sowie Sicherheitsaspekte nichts zu ändern. In den
Schutzbereich von Art. 24d RPG würden zum vornherein nur "gut erhaltene"
Wohnbauten fallen. Diese Voraussetzung gelte dann als erfüllt, wenn sich die statisch
wichtigen Teile wie Fundamente, Böden, tragende Wände und Dachkonstruktionen
noch in einem guten Zustand befinden bzw. nur zu einem kleinen Teil
erneuerungsbedürftig seien. Müssten hingegen ganze Gebäudeteile abgebrochen
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werden, um die Baute künftig entsprechend nutzen zu können, sei die
Umnutzungsbewilligung zu verweigern (BBl 1996 III 542). Aber auch der Einwand, es
handle sich nur um einen Teilabbruch, gehe an der Sache vorbei. Am Augenschein
habe sich das Verwaltungsgericht davon überzeugen können, dass das Wohnhaus
nicht mehr vorhanden sei. Während das Wohnhaus nach Art. 24d RPG zu beurteilen
sei, finde auf die Scheune, welche nicht Wohnzwecken diene, Art. 24a RPG
Anwendung. Für die Frage, ob ein Wiederaufbau des vollständig zerstörten
Wohnhauses gestattet sei, spiele der Umstand, dass Teile der Scheune belassen
worden seien, mithin keine Rolle (VerwGE B 2006/94, a.a.O., S. 17 f. [E. 3c/dd]).
Die Rechtswidrigkeit des Wiederaufbaus der Wohnbaute wurde mit diesem Urteil
rechtskräftig festgestellt. An der Tatsache des Nichtmehrvorhandenseins der
ursprünglichen Wohnbaute vermag der Umstand, dass sich das Kellergeschoss (mit
ersetzter Decke) schon damals im selben Zustand wie zum aktuellen Zeitpunkt
präsentierte, nichts zu ändern. Im (rechtskräftigen) Rekursentscheid vom 14. August
2008 hatte die Vorinstanz hinsichtlich der Scheune festgehalten, gemäss den Angaben
im Baugesuch vom 9. Februar 2007 seien die Dachdeckung der Scheune ersetzt, die
Firsthöhe tiefer gelegt, der Leistenschirm und die Tenntore ausgewechselt sowie eine
Brandmauer, ein Wasch-, Trocknungs- und Heizspeicherraum eingebaut worden. Es
sei eine nahezu (mit Ausnahme des gemauerten Teils und des davon umfassten
Stallteils) neue Scheune mit neuen Fassaden und neuer Raumeinteilung geschaffen
worden (act. G 11/15 Beilage 4/3 ff.). In der raumplanungsrechtlichen Verfügung vom 4.
April 2014 stellte das AREG unter anderem fest, der Beschwerdeführer habe Abbruch-
und Bauarbeiten beim Wohnhaus und der angebauten Scheune zu einem Zeitpunkt
vorgenommen, in welchem weder eine formelle Bewilligung vorgelegen habe noch
Bauarbeiten im getätigten Umfang bewilligungsfähig gewesen wären. Das heute
vorhandene Objekt sei formell und materiell unrechtmässig. Die Zonenwidrigkeit gehe
auf ein rechtswidriges Verhalten zurück, das nicht durch eine erweiterte
Bestandesgarantie belohnt werden sollte. Die Baute müsse überdies noch
bestimmungsgemäss nutzbar sein, was einen auf Art. 24c RPG gestützten Umbau von
Bauruinen zu wieder nutzbaren Bauten ausschliesse. Das Wohnhaus mit angebauter
Scheune sei in der aktuellen Form formell und materiell unrechtmässig und als Folge
der freiwilligen Beseitigung der Bausubstanz im Jahr 2005 von der Bestandesgarantie
nach Art. 24c RPG nicht erfasst (act. G 11/8/17).
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2.4. Die Vorinstanz bestätigte im angefochtenen Entscheid die vorerwähnten
Feststellungen, indem sie festhielt, dass das etwa im Jahr 2005 abgebrochene
Wohnhaus keinen Bestandesschutz geniesse. Bei der ersetzten Scheune handle es
sich, wie seit Rechtskraft des Rekursentscheids vom 14. August 2008 feststehe, um
eine formell wie materiell rechtswidrige Baute. Die am 1. November 2012 in Kraft
getretene RPG-Revision führe nicht dazu, dass aus einer rechtswidrigen Baute plötzlich
eine rechtmässige werde. Zum anderen sei die Scheune selbst nach dem heute
geltenden Art. 24c RPG nicht bewilligungsfähig. Art. 24c Abs. 2 RPG setze nämlich ein
bestehendes Wohngebäude voraus, würden doch nur an landwirtschaftliche
Wohngebäude angebaute Ökonomiegebäude als eine einheitliche Baute neu unter die
Bestandesgarantie fallen. Nachdem aber kein Wohngebäude mehr bestehe, falle auch
die Scheune nicht unter den Bestandesschutz im Sinn von Art. 24c RPG. Zudem sei
(mit Blick auf Art. 42 Abs. 4 Satz 2 RPV) selbst bei einem bestehenden Wohngebäude
mit angebautem Ökonomieteil im Fall eines Abbruchs ein Wiederaufbau nur im
notwendigen Umfang möglich, nicht aber ein Aufbau des gesamten früheren
Scheunenteils (Bundesamt für Raumentwicklung, Erläuterungen zur Revision der
Raumplanungsverordnung vom 4. Juli 2007, S. 8 f.). Die Privilegierung gelte nur für
vorhandene Volumen und nur solange sie bestehen würden. Wegen der baulichen
Massnahmen an der Scheune existiere vorliegend kein bestehendes Volumen mehr, so
dass ein Wiederaufbau gegebenenfalls nur im beschränkten Mass, nicht aber im
Umfang des gesamten früheren Ökonomieteils zulässig wäre. Unter diesen Umständen
sei ohne Belang, ob die Bewilligung vom 2. September 2005 (richtig: Verweigerung der
Bewilligung für das Korrekturgesuch) sinngemäss den Einbau der Garage und des
Heizungsraums umfasst habe. Erstellt worden seien im Obergeschoss zusätzlich ein
Wasch-/Trocknungsraum und ein Heizspeicherraum. Der Wiederaufbau des
Wohngebäudes und der Scheune sei damit auch gestützt auf die geänderte Fassung
von Art. 24c RPG nicht bewilligungsfähig (act. G 2 S. 17 f.).
Im Weiteren führte die Vorinstanz hinsichtlich der bestimmungsgemässen Nutzbarkeit
der (früher bestandenen) Baute aus, im Rahmen des Verfahrens betreffend
nachträgliche Baubewilligung und Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands
habe der Beschwerdeführer wiederholt geltend gemacht, der Abbruch sei notwendig
gewesen, weil die tragende Holzkonstruktion „verfault“ gewesen und seinerzeit nicht
fachgerecht ausgeführt worden sei. Auch im daran anschliessenden Rekurs- und
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Beschwerdeverfahren habe er dies geltend gemacht mit dem Hinweis, dass das
ursprüngliche Gebäude nur einen Minderwert von 40% aufgewiesen und die Substanz
zu 60% in Ordnung gewesen sei. Der Ersatz sei aus Sicherheitsgründen geboten
gewesen. Es sei jedoch davon auszugehen, dass statt Erhaltung vielmehr
weitgehender Ersatz der maroden Bausubstanz notwendig gewesen sei, weshalb das
Gebäude bereits im Jahr 2004 nicht mehr bestimmungsgemäss nutzbar gewesen sei.
Eine auf Art. 24c RPG gestützte Erteilung einer Baubewilligung scheide daher zum
vornherein aus. Selbst wenn von einer bestimmungsgemässen Nutzbarkeit des
Wohnhauses im Zeitpunkt des Abbruchs ausgegangen würde, würde dies allein noch
keine Wiederaufbaugarantie begründen. Das am 27. Juni 2013 eingereichte Baugesuch
für den Wiederaufbau sei erst rund acht Jahre nach dem Abbruch gestellt worden.
Dieser Zeitraum sei deutlich zu lange, um noch eine Bestandesgarantie annehmen zu
können. Bei der Frist für die Stellung eines Wiederaufbaugesuchs könne es sich schon
begrifflich nur um eine kurze Frist von wenigen Jahren handeln. Zum Vergleich sei die
fünfjährige Frist für die Einreichung des Wiederaufbaugesuchs innerhalb der Bauzone
nach Art. 77bis Abs. 1 lit. c des Baugesetzes (BauG; sGS 731.1) zu erwähnen. Es
verstehe sich von selbst, dass die Frist für die Einreichung eines Wiederaufbaugesuchs
ausserhalb der Bauzonen sicher nicht länger bemessen sein dürfe. Die
Bestandesgarantie sei folglich auch aus diesem Grund zu verneinen. Hinsichtlich der
Scheune erweise sich eine Bewilligung nach Art. 24c RPG als nicht zulässig, weil die
Scheune das rechtliche Schicksal des Wohngebäudes teile (act. G 2 S. 19 f.).
2.5. Der Beschwerdeführer wendet unter anderem ein, das Wohnhaus sei nicht
komplett abgebrochen worden. Die Wiedergabe des Sachverhalts im angefochtenen
Entscheid sei ungenau und entspreche dadurch teilweise in rechtserheblicher Weise
nicht den tatsächlichen Gegebenheiten. Dass das Untergeschoss nicht mehr dem
ursprünglichen Zustand entspreche, treffe zwar zu, doch sei diese Darstellung in
pauschaler Form dennoch sachverhaltsentstellend. Die neu erstellten Kellerzugänge
seien bereits am 29. Oktober 2004 bewilligt worden. An der Raumaufteilung im Keller
sei nichts verändert worden. An der Scheune seien rein werterhaltende
Renovationsarbeiten vorgenommen worden, die nichts am Wert der Scheune geändert
hätten. Der Wiederaufbau setze voraus, dass die Baute vor der Baugesuchseinreichung
freiwillig abgebrochen worden oder durch höhere Gewalt zerstört worden sei,
ansonsten ja kein Anlass bestünde, sie wieder aufzubauen. Die Baute brauche im
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Zeitpunkt der Baugesuchseinreichung nicht mehr bestimmungsgemäss nutzbar zu
sein, da sie ja bereits abgebrochen worden sei und damit logischerweise im Zeitpunkt
der Baugesuchseinreichung mit dem Antrag auf Wiederaufbau nicht mehr
bestimmungsgemäss nutzbar gewesen sei. Es genüge, wenn die Baute vor dem
freiwilligen Abbruch bestimmungsgemäss nutzbar gewesen sei. Das ununterbrochene
Nutzungsinteresse des Beschwerdeführers am Wiederaufbau seines Elternhauses, in
welchem er seit Geburt bis zu dessen Abbruch (2005) zuletzt noch zusammen mit
seinem Vater ganzjährig gewohnt habe, sei im Sachverhalt des angefochtenen
Entscheids eindrücklich dokumentiert. Um den Wiederaufbau des Gebäudes zu
erreichen, habe sich der Beschwerdeführer sogar zum Landwirt ausbilden lassen und
versucht, die Bewilligung für den Betrieb des landwirtschaftlichen Gewerbes zu
erhalten. Dass zwischen dem freiwilligen Abbruch und dem Baugesuch rund acht Jahre
verstrichen seien, könne dem Beschwerdeführer nicht zum Nachteil gereichen, habe er
doch die Gelegenheit, das diesem Verfahren zugrunde liegende Baugesuch
einzureichen, genutzt, sobald sich die Rechtslage zu seinen Gunsten geändert habe.
Insofern die Vorinstanz feststelle, die formelle und materielle Rechtswidrigkeit der
Scheune sei bereits rechtskräftig bestätigt worden, treffe dies nicht zu. Es seien nur
Baugesuche abgewiesen worden. Im Rahmen einer Renovation getätigte, rein
werterhaltende „Erneuerungen“ im Sinn von Art. 24c Abs. 2 RPG würden nicht unter
„bauliche Massnahmen“ i.S.v. Art. 22 Abs. 1 RPG fallen, sofern durch diese
Renovationsarbeiten nichts errichtet und nichts geändert werde, das nicht bereits vor
der Sanierung schon vorhanden gewesen sei. Solche Renovationsarbeiten würden
nicht unter den Begriff „bauliche Massnahmen“ des Art. 24a RPG fallen. Die
Bausubstanz des Dachstuhles vor dessen Sanierung hätte denn auch eine Sanierung
im vorzitierten Umfang erlaubt. Das Scheunendach sei vor Sanierung in einem
baulichen Zustand gewesen, welcher auch nur eine teilweise werterhaltende
Renovation desselben in einem Rahmen zugelassen hätte, in dem keine
Baubewilligung im Sinn von Art. 22 Abs. 1 RPG notwendig gewesen wäre. Zudem sei
die Firsthöhe der Scheune geringfügig auf die Dachfirsthöhe des Wohnhauses reduziert
worden (act. G 8/12, 8/20, 8/21). Dies habe im Sinn von Art. 24a RPG weder
Auswirkungen auf Raum, Erschliessung oder Umwelt der Scheune noch sei es
aufgrund anderer Erlasse unzulässig. Sodann sei der Ersatz des Wetterschirms und der
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Tenntore eine zulässige Renovation gewesen, welche keiner Bewilligung im Sinn von
Art. 22 Abs. 1 RPG bedurft habe (act. 7 S. 3-18).
Im Weiteren sei die brandschutztechnische Bewilligung vom 4. Mai 2004, welche auf
die in den Plänen eingezeichneten Brandschutzmauern verweise, Bestandteil der
Baubewilligungsverfügung vom 29. Oktober 2004 gewesen (act. G 8/5 f.). Das AREG
habe im Zeitpunkt der Beurteilung vom 4. Mai 2004 Kenntnis der Pläne mit
eingezeichneten Feuerschutzmassnahmen gehabt und die Umnutzungsbewilligung
vom 15. Oktober 2004 (act. G 8/4) in Kenntnis dieser baulichen Massnahmen erteilt.
Mit der dort gemachten Feststellung des AREG, wonach an der Remise keinerlei
bauliche Veränderungen vorgenommen würden, könnten offensichtlich nicht die dem
AREG im Verfügungszeitpunkt bekannten Feuerschutzmassnahmen und baulichen
Massnahmen im Bereich der Garage/Heizung gemeint gewesen sein. Insofern die
baulichen Massnahmen mit brandschutztechnischen Vorschriften und dem Einbau der
Garage und des Heizungsraums zusammenhängen würden, seien sie allesamt im
Zeitpunkt ihrer Ausführung/Erstellung bewilligt gewesen. Der Beschwerdeführer habe
damit diese baulichen Massnahmen in der Scheune in guten Treuen ausführen dürfen.
Ausser der aus feuerschutztechnischen Gründen vorgesehenen Trennwand zwischen
Heizung und Garage seien keine neuen Wände erstellt worden. Die vorbestehenden
Wände und die Decke (aus Holzplanken) seien durch gemauerte Wände und eine
Betondecke ersetzt worden. An der inneren Struktur der Scheune sei nichts verändert
worden. Im Westteil der Scheune sei gemäss Baubewilligung vom 29. Oktober 2004
eine Erweiterung des Wohnhauses gemäss Art. 24d RPG untergebracht und vom
AREG am 15. Oktober 2004 bewiligt worden. Die Ausführung aller bewilligten baulichen
Massnahmen könne nicht zur Qualifikation der Scheune als formell und materiell
rechtswidrige Baute führen. Eine entsprechende Qualifikation durch die Vorinstanz sei
rechts- und treuwidrig. Es habe sich durch die Sanierung weder an der Identität der
Baute noch an deren Grundstruktur etwas Wesentliches geändert. Selbst nicht
bewilligte Änderungen würden die Anwendbarkeit von Art. 24c RPG dann nicht
hindern, wenn sie rückgängig gemacht oder nachträglich bewilligt werden könnten (act.
G 7 S. 18-27).
Das Wohnhaus sei freiwillig aus bautechnischen Gründen bis auf das Kellergeschoss
abgebrochen worden. Ein Wiederaufbau desselben habe (mit Ausnahme des
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Treppenabgangs und des Ersatzes der Untergeschossdecke) wegen der
ungenügenden (schiefen) Holzkonstruktion bis heute nicht stattgefunden. Es bestehe
heute kein illegaler Neubau des Wohnhauses. Alle Voraussetzungen gemäss Art. 24c
Abs. 2 RPG seien für den Wiederaufbau des Wohnhauses erfüllt. Die Scheune sei
heute fertig saniert und innen gemäss Baubewilligung vom 29. Oktober 2004
ausgebaut. Der grösste Teil der Scheune bestehe heute unverändert bzw. mit
bewilligten Änderungen und rechtlich zulässigen oder zumindest nachträglich
bewilligungsfähigen Renovationen. Könne aber eine Abbruchverfügung betreffend die
heute bestehende Scheune aufgrund der genannten Umstände und aus Gründen der
Verhältnismässigkeit und des Vertrauensschutzes nicht verfügt werden, könne offen
bleiben, ob die Scheune im heutigen Zeitpunkt als Ganzes nachträglich bewilligt
werden könne. Das Wohnhaus sei bis zu seinem Abbruch vom Beschwerdeführer und
seinem Vater ganzjährig bewohnt worden und wäre auch weiterhin bewohnbar
gewesen (Fotos in act. G 8/11 bis G 8/18), allerdings nicht mit dem heute üblichen
Komfort. Schiefe Böden sowie veraltete Technik- und Sanitärinstallationen würden eine
Wohnnutzung nicht verunmöglichen. Die Bausubstanz des Wohnhauses sei 2004
insgesamt nicht in einem so schlechten Zustand gewesen, dass auch eine weitere
Wohnnutzung ohne die Anhandnahme der bewilligten Sanierung noch viele weitere
Jahre möglich gewesen wäre. Dass das Wohnhaus bis zu seinem Abbruch
bestimmungsgemäss nutzbar gewesen sei, beweise schon allein die Tatsache, dass
am 29. Oktober 2004 die Baubewilligung zum Umbau des Wohnhauses erteilt worden
sei. Hätte die Baubewilligungsbehörde diesbezüglich (d.h. bezüglich der
bestimmungsgemässen Nutzbarkeit) irgendwelche Zweifel gehabt, wäre die
Bewilligung nicht erteilt worden. Das private ökonomische und emotionale Interesse
des Beschwerdeführers am Wiederaufbau seines Elternhauses und am Erhalt der
renovierten angebauten Scheune überwiege jegliches öffentliche Interesse an einer
Verweigerung der nachgesuchten Wiederaufbaubewilligung des Wohnhauses bzw. der
nachträglichen Bewilligung bzw. Duldung der renovierten Scheune (act. G 7 S. 27-42).
2.6.
2.6.1. Der Beschwerdeführer verweist auf ein Urteil des Bundesgerichts 1C_187/2011
vom 15. März 2012, wo eine Abbruchverfügung wegen einer altrechtlich unzulässigen
Auskernung eines landwirtschaftlichen Wohnhauses aufgehoben wurde. Gleiches
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müsse auch vorliegend Geltung haben. Auch hier werde dem Betroffenen ein
altrechtlich unzulässiger Abbruch und Wiederaufbau eines landwirtschaftlichen
Wohnhauses vorgeworfen, die unter dem neurechtlichen Art. 24c Abs. 3 RPG ohne
Weiteres bewilligungsfähig wären (vgl. act. G 7 S. 34-37). In jenem Urteil war die
Verweigerung der nachträglichen Baubewilligung für den Ersatzbau des Wohnhauses
sowie die Rechtmässigkeit der Abbruchverfügung umstritten; dies im Unterschied zum
vorliegenden Verfahren, welches auf der rechtskräftigen Verweigerung einer
Ausnahmebewilligung für den Wiederaufbau basiert (vgl. VerwGE B 2006/94 und
Rekursentscheid vom 14. August 2008). Das Bundesgericht hatte in BGer
1C_187/2011 ausgeführt, es sei zu prüfen, ob die neuen Bestimmungen des RPG auf
die Angelegenheit zur Anwendung kommen würden. Wenn dies der Fall sei, seien die
Rahmenbedingungen einer sorgfältigen Prüfung zu unterziehen. Die Angelegenheit
wurde hierfür zur erneuten Prüfung an das Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen
bzw. an das Baudepartement zurückgewiesen (BGer 1C_187/2011 a.a.O., E. 3.5).
Anders als im VerwGE B 2006/94 und im Rekursentscheid vom 14. August 2008 blieb
damit in jenem Verfahren offen, ob eine nachträgliche Bewilligung erteilt werden kann
oder nicht. In dem in der Folge in derselben Sache ergangenen VerwGE B 2012/171
vom 10. Oktober 2012 (www.gerichte.sg.ch) bestätigte im Übrigen der
Verwaltungsgerichtspräsident das von der Vorinstanz angeordnete vorübergehende
Nutzungsverbot als auch den Entzug der aufschiebenden Wirkung des Rechtsmittels
als rechtmässig. Aus diesen Gegebenheiten - wie auch aus dem von ihm angeführten
BGer 1C_555/2013 vom 28. März 2014 - kann der Beschwerdeführer im vorliegenden
Verfahren für seine Situation nichts ableiten, zumal das geänderte Recht auf den
vorliegenden Sachverhalt (neues Baugesuch nach Eintritt der Rechtsänderung)
unstreitig anwendbar ist (nachstehende E. 2.6.2).
2.6.2. Festzuhalten ist im Weiteren, dass das Verwaltungsgericht den im
vorinstanzlichen Entscheid (act. G 2 S. 16) zum Vergleich angeführten Rekursentscheid
vom 26. August 2014 im Entscheid B 2014/182 vom 27. April/25. Mai 2016
(www.gerichte.sg.ch; vgl. auch BGer 1C_301/2016 vom 4. Januar 2017) in materieller
Hinsicht bestätigte; die dortige teilweise Gutheissung bezog sich lediglich auf die
Entschädigung ausseramtlicher Kosten im Rekursverfahren. Die Vorinstanz begründete
im vorliegenden Fall ihre Schlussfolgerung, dass eine Bewilligungserteilung aufgrund
der formellen und materiellen Rechtswidrigkeit der Scheune und der fehlenden
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bestimmungsgemässen Nutzbarkeit des abgebrochenen Gebäudes im Sinn von Art.
24c Abs. 1 RPG nicht in Betracht komme, im angefochtenen Entscheid ausführlich,
wobei sie von der Anwendbarkeit des per 1. November 2012 revidierten Art. 24c RPG
ausging (vgl. act. G 2 E. 3-5). Vorliegend besteht kein Anlass, die Anwendbarkeit des
revidierten Rechts - insbesondere von Art. 24c Abs. 2 und 3 RPG in der geänderten
Fassung - in Frage zu stellen. Art. 24c Abs. 2 RPG (in der früheren und in der aktuellen
Fassung) ist auf Bauten anwendbar, die rechtmässig erstellt, geändert oder
wiederaufgebaut wurden, bevor das betreffende Grundstück (am 1. Juli 1972) Teil des
Nichtbaugebiets im Sinn des Bundesrechts wurde. Das ursprünglich auf dem
Grundstück Nr. 001 stehende Haus mit Scheune war von dieser Bestandesgarantie
zweifellos erfasst. Eine Baubewilligung für den - lange nach Zuteilung des Grundstücks
zum Nichtbaugebiet erfolgten - Abbruch und Wiederaufbau wurde rechtskräftig
verweigert (VerwGE B 2006/94 a.a.O., Rekursentscheid vom 14. August 2008 a.a.O.).
Anknüpfungspunkt für die Frage des rechtmässigen oder unrechtmässigen Bestandes
ist jedoch nicht die heute unbestritten vorhandene Rechtswidrigkeit, sondern sind die
vor dem Abbruch bzw. Umbau/Wiederaufbau bestehenden Verhältnisse. Die
Regelungen über die Bestandes- und Erweiterungsgarantie in Art. 24c RPG knüpfen
m.a.W. an die ursprünglich gegebene, materielle und formelle Rechtmässigkeit der
Baute an (vgl. dazu Arnold Marti in ZBl 2005, S. 391 f.).
2.6.3. Im Hinblick auf eine Abbruchverfügung ist auf das nach Erstellung der Baute
geänderte Recht abzustellen, wenn bei der Beurteilung der Abbruchverfügung milderes
Recht gilt, nach welchem die Baute zulässig wäre (BGE 123 II 252 E. 3a/bb). Auf diesen
Grundsatz stützt sich der Beschwerdeführer sinngemäss. In der Auffassung, das
geänderte Recht sei für ihn günstiger, reichte er im Jahr 2013 auch ein neues
Baugesuch ein. Eine für ihn günstigere Regelung sieht er zu Recht darin begründet,
dass die per November 2012 geänderte Regelung den freiwilligen Abbruch von
(landwirtschaftlichen oder nichtlandwirtschaftlichen) Wohnbauten und den
Wiederaufbau zulässt, während dies nach der früheren Regelung - diese liess einen
Wiederaufbau nur nach Zerstörung der Baute durch höhere Gewalt zu (vgl. BBl 2011,
7083, 7086) - nicht möglich war (act. G 7 S. 11; G 16). Von daher, d.h. unter dem
Gesichtspunkt des freiwilligen Abbruchs, wäre im konkreten Fall der Wiederaufbau
nach Art. 24c Abs. 2 und 3 RPG grundsätzlich zulässig, sofern auch alle weiteren
Bewilligungsvoraussetzungen erfüllt wären (vgl. dazu nachstehende E. 2.6.5.).
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Vorliegend fehlt es indessen am Erfordernis der bestimmungsgemässen Nutzbarkeit
der vorbestandenen Baute gemäss Art. 24c Abs. 1 RPG. Die Vorinstanz begründete -
insbesondere mit den vom Beschwerdeführer selbst gemachten Feststellungen
betreffend die schlechte Bausubstanz (vgl. vorstehende E. 2.4 mit Hinweisen) - im
angefochtenen Entscheid nachvollziehbar, dass das frühere Gebäude im Zeitpunkt des
Abbruchs nicht mehr bestimmungsgemäss nutzbar (vgl. Art. 42 Abs. 4 RPV und Art.
24c Abs. 1 RPG) war. Dass es zu jenem Zeitpunkt bewohnt war, vermag nichts daran
zu ändern, dass sich anlässlich der späteren Bauarbeiten ein schlechter Zustand der
Tragkonstruktion offenbarte, der aus statischen Gründen nicht belassen werden konnte
(vgl. vorstehende E. 2.3). Der Einwand des Beschwerdeführers, wonach das Wohnhaus
nicht komplett abgebrochen und das Kellergeschoss im Wesentlichen erhalten
geblieben sei bzw. der vollständige Abbruch des Fussbodens des Erdgeschosses nur
aus bautechnischen Aspekten und Sicherheitsüberlegungen für die Dauer der
Sanierung erfolgt sei (act. G 7 S. 3 f.), vermag an den bereits im Urteil B 2006/94 des
Verwaltungsgerichts festgehalten tatsächlichen Verhältnissen (vorstehende E. 2.3)
nichts zu ändern. Der Projektverfasser hatte im Jahr 2005 gegenüber dem AREG
bestätigt, dass Teile der tragenden Substanz des Wohnhauses in einem teils
verwurmten, teils technisch mangelhaften Zustand gewesen seien, so dass das
Wohnhaus, insbesondere auch aus Gründen des erschwerten Bauablaufs und der
Sicherheit, nicht mehr vernünftig habe saniert werden können. Auch bei der Scheune
habe die Dachkonstruktion aus statischen und konstruktiven Gründen ersetzt werden
müssen (act. G 11/15/2 S. 16). Die tragende Holzkonstruktion des Wohnhauses sei
„verfault“ gewesen und habe allein schon deshalb ersetzt werden müssen. Die
gesamte Holzkonstruktion des Wohnhauses sei seinerzeit nicht fachgerecht ausgeführt
worden, weshalb die schiefen Böden nur durch eine umfassende Erneuerung
überhaupt hätten beseitigt werden können. Der Ersatz von verfaulten, jedoch
tragenden Teilen sei bereits aus Sicherheitsgründen geboten. Die fachlichen Mängel
seien derart gewesen, dass nur durch einen vollständigen Ersatz der schiefen Böden
die ungenügenden Raumhöhen und die ungenügende Belichtung hätten eliminiert
werden können (act. G 11/15/2 S. 35). In der Rekursbegründung vom 30. September
2005 hatte auch der Rekurrent unter anderem bestätigt, dass im Fall des
Nichtabbruchs der tragenden Teile während der Umbauphase akute Einsturzgefahr
bestanden hätte (act. G 11/15/4 55 f.).
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2.6.4. Auch wenn somit davon auszugehen ist, dass die heute bestehende Baute
(Scheune) vom Beschwerdeführer auf der gesetzlichen Grundlage der Bestandes- und
Erweiterungsgarantie von Art. 24c Abs. 2 RPG (der früheren Baute) erstellt worden war,
so bleibt es mit Blick auf die geschilderten Gegebenheiten bei der fehlenden
bestimmungsgemässen Nutzbarkeit der ursprünglichen Baute (Wohnhaus und
Scheune) im Zeitpunkt ihres Abbruchs. Das Vorbringen, dass im Fall der Scheune ein
Totalersatz aller Dachstuhlbalken nicht erforderlich gewesen wäre (act. G 7 S. 14 mit
Hinweis auf Foto in act. G 8/19), ändert nichts daran, dass die Dachkonstruktion aus
statischen und konstruktiven Gründen zu ersetzen war (vorstehende E. 2.6.3). Die
Stabilitätseinbusse des Dachstuhls und des Wohnhauses ergab sich nach Darlegungen
des Beschwerdeführers aufgrund der verlangten brandschutztechnischen Trennung
von Wohnhaus und Scheune, nachdem der Übergang von Wohnhaus zu Scheune nicht
den Regeln der Baukunde entsprechend konstruiert war und tragende Bauteile der
Dachkonstruktion der Scheune mit dem abzubrechenden Silo verbunden waren (act. G
7 S. 15). Wenn der Beschwerdeführer festhält, dass die Dachkonstruktion der Scheune
nach der brandschutztechnisch notwendigen Kappung der Verbindung zum Wohnhaus
und nach dem bewilligten Abbruch des Silos derart instabil geworden sei, dass sie den
statischen Anforderungen nicht mehr genügt hätte bzw. zu schwach dimensioniert
gewesen wäre (act. G 7 S. 15), so zeigt sich auch darin die fehlende
bestimmungsgemässe Nutzbarkeit in dem Sinn, dass die tragende Konstruktion im
Zeitpunkt des Abbruchs nicht als mehrheitlich intakt (vgl. vorstehende E. 2.2 zweiter
Absatz) gelten konnte.
2.6.5. Die Fragen, ob ein (berechtigtes) ununterbrochenes Nutzungsinteresse, wie es
Art. 42 Abs. 4 RPV als Bedingung für den Wiederaufbau einer Baute anführt, als
gegeben erachtet werden könnte und ob das Baugesuch vom 27. Juni 2013 rechtzeitig
gestellt wurde (Frage der Verwirkung der Bestandesgarantie; act. G 7 S. 37 f.),
brauchen unter diesen Umständen nicht weiter untersucht zu werden. Auch eine
Befragung des Architekten und des Beschwerdeführers (act. G 7 S. 8 und S. 40) wäre
nicht geeignet, zu einem anderen Ergebnis zu führen. Konkrete weitere Anhaltspunkte
dafür, dass die Vorinstanz das ihr zustehende Ermessen unzutreffend ausgeübt oder
unzutreffende Sachverhaltsfeststellungen getroffen hätte, sind nicht ersichtlich. Die
vorinstanzlichen Feststellungen hat das Verwaltungsgericht, das nach Art. 61 Abs. 1
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VRP nur zur Rechtskontrolle befugt ist, zu respektieren. Eine Ermessenskontrolle steht
ihm nicht zu, zumal es konkret auch an einem Anlass dafür fehlen würde.
3.
3.1. (...).
3.2. Die Beschwerdegegnerin verzichtete, nachdem sie ein Fristerstreckungsgesuch
gestellt hatte (act. G 13), stillschweigend auf eine Vernehmlassung in diesem Verfahren
(vgl. act. G 15). Eine ausseramtliche Entschädigung für das vorliegende Verfahren -
zumal ohne entsprechenden Antrag - entfällt dementsprechend. Der Beschwerdeführer
hat bei diesem Verfahrensausgang ebenfalls keinen Anspruch auf eine ausseramtliche
Entschädigung (Art. 98bis VRP).