Decision ID: 40ceb07e-c4a5-55d2-b2db-0e6bbc8b733f
Year: 2011
Language: it
Court: TI_CATI
Chamber: TI_CATI_001
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: public_law

Fatti
A.
Con atto pubblico iscritto a registro fondiario il 27 gennaio 2006, RI 1 acquistava il mappale n. _ RFD di _ in comproprietà con _ al prezzo complessivo di fr. 770’500. Il 25 febbraio 2008, i proprietari frazionavano il fondo acquistato, ricavandone quattro parcelle (n. _, _ e _). Contestualmente costituivano un diritto di compra a favore di _ per tutte e quattro le parcelle al prezzo di fr. 1'100'000 con validità di un anno. _ cedeva a sua volta i diritti di compera, che venivano esercitati dai cessionari fra il 25 febbraio e il 25 marzo 2009. Il guadagno conseguito dai venditori veniva assoggettato all’imposta sugli utili immobiliari.
B.
Notificando a RI 1 e alla moglie RI 2 la tassazione IFD 2009, con decisione del 23 febbraio 2009, l’Ufficio di tassazione di _ aggiungeva ai redditi dichiarati un reddito da attività lucrativa indipendente di fr. 112’000. Nella motivazione della decisione, l’autorità spiegava che si trattava del guadagno derivante dal commercio professionale di immobili, e più precisamente, dell’utile conseguito dalla vendita delle quattro parcelle n. _, _, _ e _ RFD di _.
C.
I contribuenti impugnavano la suddetta decisione, con reclamo del 15 marzo 2011, sostenendo di aver conseguito un utile in capitale privato, come tale esente dall’imposta federale diretta. Sottolineavano il fatto che l’acquisto, fatto in comproprietà, era per soddisfare dei bisogni personali quali la costruzione di case per gli acquirenti stessi ed i loro parenti, scopo poi venuto a cadere. Non potendo più fronteggiare gli oneri derivanti da tale investimento si erano visti costretti a vendere il terreno, il quale, a causa della sua estensione, era stato forzatamente suddiviso in parcelle. I contribuenti sostenevano infine di non poter essere considerati commercianti professionali d’immobili perché si trattava dell’unica operazione compiuta.
D.
L’Ufficio di tassazione respingeva il gravame con decisione del 29 aprile 2011, rinviando per la motivazione ad una lettera indirizzata ai contribuenti il 24 marzo 2011, nella quale l’autorità aveva sostenuto che l’operazione si situava al di là della semplice amministrazione della sostanza privata. Essa infatti presentava le caratterisitche temporali ed economiche (finanziamento tramite capitali di terzi, durata breve del possesso, frazionamento e vendita sistematica della particelle frazionate, conseguimento di utile dalle vendite, incremento dei guadagni) tipiche del commercio professionale d’immobili.
E.
Con tempestivo ricorso alla alla Camera di diritto tributario, RI 1 e RI 2 postulano nuovamente l’esenzione dall’imposta federale diretta del reddito derivante dall’alienazione, effettuata tra febbraio e marzo 2009, delle particelle n_, _, _ e _ RFD _. I ricorrenti riprendono in sostanza le argomentazioni già esposte nel precedentemente reclamo.
F.
Nelle sue osservazioni del 17 maggio 2011, la divisione delle contribuzioni propone di respingere il ricorso. A suo avviso, l’utile conseguito con la vendita delle particelle n. _, _, _ e _ RFD _ in comproprietà con _ deve essere considerato come reddito proveniente dal commercio professionale d’immobili. L’intenzione dei comproprietari era di costruire 8 casette, progetto successivamente accantonato a favore dell’opzione di lottizzare il mapp. _ per vendere le 4 particelle così ricavate. Altre motivazioni che avvalorerebbero questa tesi sono il finanziamento per l’acquisto avvenuto quasi esclusivamente con mezzi di terzi, la professione di architetto della moglie del venditore e la breve durata del possesso del fondo.

Diritto
1.
1.1.
Secondo l’art. 18 cpv. 1 LIFD sono imponibili tutti i proventi dall’esercizio di un’impresa commerciale, industriale, artigianale, agricola o forestale, da una libera professione e da ogni altra attività lucrativa indipendente.
Pronunciandosi sulla portata di questa norma, nonostante i dubbi sollevati dalla giurisprudenza cantonale e dalla dottrina, il Tribunale federale ha confermato, con una sentenza di principio del 1999, l’imponibilità degli utili provenienti da commercio professionale di beni, in particolare immobili e titoli (DTF 125 II 113 = ZStP 1999 p. 70 = ASA 67 p. 644 = StE 1999 B 23.1 n. 41 = RDAF 55/1999 p. 385).
L’Alta Corte ha posto l’accento sul fatto che l’art. 16 cpv. 1 LIFD dichiara imponibile “la totalità dei proventi, periodici e unici” e afferma pertanto il principio dell’imposizione del reddito netto complessivo. Esenti sono invece secondo l’art. 16 cpv. 3 LIFD solo gli utili in capitale “conseguiti nella realizzazione di sostanza privata”: la legge si limiterebbe a esplicitare quanto vigeva già in precedenza; da parte loro, gli articoli da 17 a 23 LIFD si limiterebbero a descrivere i redditi imponibili più importanti e definiscono in particolare i redditi da attività lucrativa dipendente ed indipendente. Per il legislatore, dunque, secondo quanto conclude il Tribunale federale, anche utili provenienti da un’attività che oltrepassa la mera amministrazione della sostanza privata rappresentano reddito da attività lucrativa indipendente ed anche i beni impiegati per tale attività costituiscono sostanza aziendale, anche se manca ogni attività organizzata nella forma di una vera e propria impresa.
Ne consegue che l’esenzione secondo l’art. 16 cpv. 3 LIFD è limitata a quegli utili in capitale che sorgono nel quadro della usuale amministrazione del patrimonio, cioè senza una particolare attività del contribuente indirizzata al conseguimento di un lucro, oppure in seguito ad un’occasione che si offre in modo casuale. Poiché bisogna fondarsi su una nozione ampia di attività lucrativa indipendente, l’art. 18 LIFD permette di considerare un’attività che oltrepassa la semplice amministrazione del patrimonio come una forma di attività lucrativa indipendente.
1.2.
Va poi ricordato che secondo la pluridecennale prassi del Tribunale federale, vi è commercio professionale di immobili non appena il contribuente svolge un’attività che eccede la mera amministrazione del patrimonio e sfrutta il mercato immobiliare alla stregua di un commerciante professionale, nell’intento di realizzare un profitto (DTF 112 Ib 81 consid. 2a e rif.; ASA 59, pag. 480 consid. c; cfr. anche
Schmidt
, La recente giurisprudenza del Tribunale federale in materia di tassazione di negozi immobiliari e di commercio di immobili a titolo professionale, in: Fiscalità – Atti della giornata di studio del 25 ottobre 1989 organizzata dalla Commissione ticinese per la formazione permanente dei giuristi, Lugano 1989, pag. 14;
Soldini
, Il commercio professionale di immobili alla luce della giurisprudenza federale e cantonale e nella prospettiva della nuova Legge tributaria, in RDAT I-1994 pag. 385). In particolare, sono a tutt’oggi considerati indizi di un’attività lucrativa,
il modo di procedere (sistematico o pianificato), la frequenza delle operazioni, la breve durata del possesso, l’esistenza di legami tra tali operazioni e l’attività professionale del contribuente, il fatto che questi si serva di conoscenze professionali proprie o di terzi, la partecipazione a una società di persone, l’uso di notevoli crediti e il reinvestimento dei profitti in ulteriori operazioni immobiliari (decisione TF 2C_29/2008 del 28 maggio 2008). Ognuno di questi indizi può – con altri, ma talvolta persino singolarmente – permettere di concludere che si è in presenza di un’attività lucrativa indipendente ai sensi dell’art. 18 LIFD (StE 2006 B 23.2 n. 31). Il Tribunale federale ha poi avuto modo di precisare che nella valutazione dell’insieme delle circostanze concrete del singolo caso, anche in assenza di quegli elementi tipici di un’attività lucrativa indipendente, determinante rimane l’intento di conseguire un profitto (StE 2004 B 91.3 n. 4 = RDAF 2005 II 37).
1.3.
Vero è che questi sviluppi giurisprudenziali sollevano qualche perplessità, segnatamente in relazione al carattere talvolta vago degli indizi considerati come determinanti dalla prassi del Tribunale federale (
Reich
, in Zweifel/Athanas [a cura di], Kommentar zum schweizerischen Steuerrecht, Vol. I/2a, 2. ediz., Basilea 2008, n. 16 ad art. 18 LIFD;
Noël
, in Yersin/Noël [a cura di], Commentaire de la loi sur l’impôt fédéral direct, Basilea 2008, n. 15 ad art. 18 LIFD;
Oberson
, Droit fiscal suisse, 3. ediz., Basilea 2007, pag. 96). La dottrina più recente sottolinea in particolare come la delimitazione tra attività indipendente (che comprende sia il commercio professionale nel senso stretto che tutte le attività “quasi professionali”, meno intense che gli sono assimilate) e amministrazione del patrimonio privato sia diventata vieppiù problematica (
Noël
, op. cit., n. 19 ad art. 18 LIFD), ed il rischio che tali difficoltà inducano in definitiva le autorità fiscali a porre l’accento sull’importanza dei guadagni conseguiti, che non deve in nessun caso costituire un indizio a favore dell’attività lucrativa indipendente (
Reich
, op. cit., n. 16b ad art. 18 LIFD).
Fatte queste premesse, la questione a sapere se una
vendita isolata sia da considerarsi commercio professionale di immobili, mera amministrazione patrimoniale o occasione fortuita di transazione immobiliare deve continuare a dipendere, in ultima analisi, dall’insieme delle circostanze del caso particolare. Decisiva per il giudizio non è la situazione esistente inizialmente, al momento dell’acquisto, ma quella che risulta al momento della vendita (decisione TF A.109/75 del 26 marzo 1976 in re Ri., pag. 9). Così, un’operazione iniziata e fatta con intenti speculativi può perdere tale caratteristica per le particolari condizioni che si verificano al momento, determinante, della vendita, e viceversa (cfr. CDT 274/88 cit. in RTT 1990 pag. 358).
2.
2.1.
Nel caso in esame, il contribuente ha acquistato in data 27 gennaio 2006 il mappale n. _ RFD di _ in comproprietà con _ al prezzo complessivo di fr. 770’500; dopo averlo frazionato, ha venduto le quattro parcelle tra febbraio e marzo 2009. Un primo elemento che certamente depone a favore della tesi del carattere commerciale dell’operazione in esame, è rappresentato dalla modalità del finanziamento dell’acquisto, che è avvenuta in misura preponderante con mezzi di terzi. Il capitale proprio immesso è pressoché nullo: il mappale è stato acquistato con l’assunzione di un’ipoteca di fr. 570'000 e l’aumento di due ipoteche esistenti su altre proprietà una di fr. 65'000 del comproprietario _ e una di fr. 100'000 del ricorrente; l’altro comproprietario ha inoltre prelevato fr. 34'000 dal suo 3° Pilastro B.
Che il contribuente possa sostenere di avere semplicemente amministrato la propria sostanza privata pare difficile da sostenere, alla luce delle circostanze appena menzionate. In base alla giurisprudenza, il ricorso al finanziamento preponderante da parte di terzi costituisce un serio indizio del carattere professionale di un’operazione immobiliare isolata (ASA 40, p. 389). Addirittura la realizzazione di tale condizione, che necessariamente esclude che si sia in presenza si semplice amministrazione della propria sostanza privata, potrebbe risultare anche da sola sufficiente per attribuire ad un’operazione immobiliare la qualifica di commercio professionale di immobili ai sensi dell’art. 18 cpv. 1 LIFD.
2.2
Un altro indizio a favore della tesi del carattere professionale dell’attività che ha condotto alla vendita dei fondi in discussione è la professione di architetto della moglie _.
La correlazione tra l’operazione immobiliare e l’attività principale è data in particolare modo quando il contribuente svolge una professione direttamente connessa al campo immobiliare quale quella di architetto, ingegnere, costruttore o artigiano nel settore edile.
Nel caso concreto, le conoscenze professionali della moglie nel settore immobiliare sono indiscutibili. Determinante per la qualifica del guadagno conseguito è l’unità della famiglia, indipendentemente dall’attività svolta dall’uno o dall’altro coniuge. Infatti, secondo il Tribunale federale, quando uno dei coniugi è professionalmente attivo nell’ambito del commercio d’immobili, il guadagno conseguito dall’altro coniuge alienando un suo immobile è imponibile come utile da commercio professionale in considerazione del principio di unità economica della famiglia (
Soldini
, Il commercio professionale d’immobili alla luce della giurisprudenza federale e cantonale e nella prospettiva della nuova Legge tributaria, in RDAT I-1994 p. 402).
2.3
Per quanto concerne il frazionamento del terreno, si deve ritenere che questo costituisca indubbiamente il terzo elemento a sostegno della natura commerciale dell’operazione immobiliare in discussione. Infatti, suddividere un fondo in diverse parcelle è considerato come attività volta ad aumentare il valore del terreno. L’espletazione di attività volte a valorizzare il fondo sono spesso in relazione con lo scopo di lucrare e questa combinazione elementi è un importante indizio per il sussistere di un commercio professionale (
Stocker
, Die steuerliche Abgrenzung der selbständigen Erwerbstätigkeit von der privaten Vermögensverwaltung, Basilea/Francoforte 1992, p. 123).
In concreto, i fondi oggetto della transazione in discussione, provengono da un unico appezzamento, che secondo i ricorrenti sarebbe stato acquistato originariamente allo scopo di soddisfare dei bisogni personali. Determinante è tuttavia la circostanza che il contribuente e il comproprietario abbiano deciso di realizzare il vasto appezzamento di 1'541 mq, acquistato pressoché esclusivamente con mezzi di terzi, procedendo a una parcellazione e vendendo i fondi singolarmente.
2.4.
Vi è quindi una convergenza di elementi a favore della tesi del carattere professionale dell’attività che ha condotto alla vendita dei fondi in discussione: l’ingente ricorso a capitali terzi, la durata del possesso relativamente breve, il legame con la professione della moglie, la valorizzazione mediante la parcellazione ed il consistente guadagno conseguito.
Alla luce di queste considerazioni, appaiono del tutto irrilevanti le argomentazioni degli insorgenti, secondo cui il fondo sarebbe stato acquistato allo scopo di edificarvi costrizioni destinate a fungere da abitazioni primarie. Anzitutto, tale pretesa intenzione di costruire case per il proprio uso personale non è minimamente stata comprovata. D’altronde, l’acquisto di un terreno di oltre 1'500 mq di superficie eccede manifestamente le esigenze legate alla costruzione di case per le rispettive famiglie dei due comproprietari. Ciò che è determinante è che, in ogni caso, il ricorrente ed il comproprietario abbiano conseguito un rilevante guadagno, grazie alle modalità con cui hanno gestito l’operazione immobiliare in discussione.
3.
Alla luce delle considerazioni che precedono, l’operazione immobiliare, nel suo sistema, travalica i limiti della semplice amministrazione della sostanza privata e sconfina in un’attività di carattere indipendente che dev’essere considerata commercio professionale d’immobili per l’imposta federale diretta.
Visto l’esito del ricorso, la tassa di giustizia e le spese professionali sono a carico dei ricorrenti, soccombenti.