Decision ID: e7e7ce60-d032-5159-8f33-6607a30ee65e
Year: 2014
Language: fr
Court: FR_TC
Chamber: FR_TC_001
Canton: FR
Region: Espace_Mittelland
Law Area: civil_law

considérant en fait
A. Par contrat de bail conclu le 1er novembre 2001, B._ a loué aux propriétaires C._ et D._ un local de 127 m2 au rez de l'immeuble sis à la rue E._, à F._, en vue d’y installer son cabinet médical. Le contrat a été conclu pour 10 ans et le loyer mensuel a été fixé à 2'635 francs.
D’importants travaux ont dû y être réalisés (cloisons, plafonds, installations électriques, sanitaires, chauffage, portes, peinture), ce qui amené les parties à conclure, le 19 octobre 2001, un avenant au contrat, destiné à fixer la répartition des coûts des travaux entre le locataire et les propriétaires. Selon le devis approximatif, ces travaux ont été estimés à 66'500 francs ; le locataire devait prendre à sa charge 32'500 francs, le solde étant payé par les bailleurs. Les travaux ont été exécutés en 2001 et 2002. Le devis a été largement dépassé, la facture finale s’élevant à plus de 250'000 francs et le locataire a payé 112'736 francs.
B. Le 1er décembre 2007, le locataire a quitté les locaux sans résilier le bail. Par contrat du 15 décembre 2007, il a sous-loué les locaux à A._ SA qui en a pris possession le même jour. Depuis cette date, B._ ne s'est plus acquitté des loyers.
C. Le 14 avril 2008, D._, devenu entre-temps seul propriétaire en suite du décès de son père C._, a vendu l'immeuble à la sous-locataire, à savoir A._ SA, sans en aviser B._. Ladite société a alors continué à occuper les locaux loués originellement par ce dernier.
Le 5 août 2009, le demandeur a interpellé D._ pour lui rappeler qu'il avait droit à une indemnité fondée sur la plus-value apportée à l'immeuble. Ce dernier lui a fait savoir qu'il devait se concerter avec le nouveau propriétaire.
Le 19 janvier 2010, le demandeur a réitéré sa demande auprès de A._ SA qui l’a rejetée le 9 mars 2010.
D. Le 16 mars 2012, B._ a réclamé à A._ SA un montant de 50'899 fr. 25. Faute de suite à son courrier, il a saisi la Commission de conciliation en matière de bail à loyer pour les districts du Sud ; celle-ci lui a délivré, le 4 octobre 2012, une autorisation de procéder suite à l’échec de la conciliation. Le 5 novembre 2012, B._ a déposé une demande auprès du Tribunal des baux pour les districts de la Gruyère, de la Glâne, de la Broye et de la Veveyse (ci-après : le Tribunal des baux) et A._ SA a répondu le 14 mars 2013. Un second échange d’écritures a eu lieu.
E. Par mémoire du 24 mars 2014, A._ SA a modifié ses conclusions et a conclu principalement à l'irrecevabilité de l'action ; elle considère que les prétentions émises par B._ concernent l'ancien propriétaire, D._, et non elle-même. Le demandeur s'est déterminé le 7 avril 2014 et a contesté l'absence de légitimation passive de A._ SA.
Par lettre du 8 avril 2014, le Président du Tribunal des baux a avisé les parties que le Tribunal entendait statuer sur cette question à titre préliminaire. Les parties ont plaidé la cause en séance du 14 mai 2014.
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F. Par jugement du 2 juin 2012, le Tribunal des baux a constaté la qualité pour défendre de A._ SA dans le litige l’opposant à B._.
G. Par mémoire remis à un office de poste le 3 juillet 2014, A._ SA a fait appel du jugement susmentionné, se prévalant d’une constatation inexacte des faits et d’une violation du droit ; elle conclut à son annulation. Elle demande, principalement, l’ouverture, subsidiairement, la réouverture de la procédure probatoire (audition des parties et de Me G._), la constatation qu’elle n’a pas la qualité pour défendre dans l’action ouverte par B._ le 5 novembre 2012 et ainsi la fin de la présente procédure et la mise à charge de ce dernier des frais de première et deuxième instances ; elle demande, subsidiairement, l’ouverture ou la réouverture de la procédure probatoire (audition des parties et de Me G._) et le renvoi de la cause au Tribunal des baux pour nouvelle décision, les frais de la deuxième instance étant mis à la charge de B._.
Dans son mémoire de réponse du 28 août 2014, l’intimé conclut, avec suite de frais et dépens, au rejet de l’appel.

en droit
1. a) Le jugement attaqué est une décision incidente au sens des art. 308 al. 1 et 237 CPC, contre laquelle la voie de droit ouverte est l'appel (art. 308 al. 1 let. a CPC), sauf si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est inférieure à 10'000 francs (art. 308 al. 2 CPC), auquel cas la décision doit faire l'objet d'un recours (art. 319 let. a CPC).
En l'espèce, l’intimé fait valoir des prétentions à hauteur de 50'899 fr. 25, montant qui ouvre la voie de l'appel.
b) Le délai pour faire appel est de 30 jours à compter de la notification de la décision attaquée (art. 311 al. 1 CPC).
Le jugement attaqué a été notifié à A._ SA le 4 juin 2014 et son appel a été déposé le 3 juillet 2014, soit en temps utile. Dûment motivé et doté de conclusions, il est recevable en la forme.
c) La cognition de la Cour d'appel est pleine et entière, en fait comme en droit (art. 310 CPC). La maxime des débats est applicable (art. 247 al. 2 a contrario et 55 al. 1 CPC), de même que le principe de disposition (art. 58 al. 1 CPC).
d) La Cour d'appel peut ordonner des débats ou statuer sur pièces (art. 316 CPC). Aux termes de l’art. 317 al. 1 CPC, les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que s’ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et qu’ils ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui s’en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b).
L’appelante demande l’ouverture, subsidiairement, la réouverture de la procédure probatoire ; elle requiert l’audition des parties, de D._ et de Me G._ (appel, p. 3 et 8). Dans son mémoire du 24 mars 2014, concluant à l’irrecevabilité de la demande de B._ pour défaut
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de légitimation passive, l’appelante avait indiqué en ce qui concerne l’administration des preuves, premièrement, que « par souci d’économie de procédure, la défenderesse ne s’oppose pas à ce que le témoin D._ soit d’ores et déjà entendu, à toutes fins utiles » et, deuxièmement, que« A._, par Monsieur H._, s’exprimera à ce sujet en audience » (DO/113 ch. 9 et 13). En ce qui concerne le premier moyen, la Cour relève que l’appelant n’a pas formellement requis l’audition de D._, se contentant d’indiquer qu’il ne s’y opposerait pas ; quant au second moyen, il est constaté que, dans sa lettre du 12 mai 2014 (DO/125), A._ SA y a renoncé. La Cour constate que les moyens de preuve dont elle requiert l’administration en deuxième instance auraient pu l’être en première instance déjà ; certes, l’audition de Me G._ avait été requise dans ses précédentes écritures de première instance, mais à l’appui d’autres allégués. Dans ces conditions, les réquisitions de preuve sont tardives et, partant, irrecevables. En tout état de cause, la Cour est en mesure de statuer sur pièces, sans débats.
2. Les premiers juges ont retenu que, conformément à l’art. 261 CO, les droits et obligations découlant du bail – dont le droit à l’indemnité découlant de l’art. 260a al. 3 CO – sont passés à A._ SA en raison du transfert de propriété. Ils ont en particulier nié que le contrat de bail principal ait pris fin juste avant le transfert de propriété ; ils ont considéré qu’il a été résilié par actes concluants au moment où B._ a pris connaissance du changement de propriétaire, soit en 2009, bien après le transfert de propriété (jugement querellé, consid. 5).
a) Dans un premier grief, l’appelante reproche à l’autorité précédente d’avoir constaté les faits de manière inexacte, celle-ci n’ayant jamais pris en considération le fait que Me G._ était alors l’avocat de B._ ; l’appelante soutient que le bail a été implicitement résilié lors du transfert de propriété du 4 avril 2008 selon les informations données à A._ SA par Me G._, alors avocat de B._, à savoir que le contrat était de fait annulé en raison de la confusion des personnes comme propriétaire et sous-locataire (appel, p. 5 ss). L’appelante reproche également aux premiers juges d’avoir violé le droit en admettant que le bail est passé à l’acquéreur (appel, p. 8) ; selon elle, celui-ci a pris fin en raison de la confusion des personnes entre propriétaire et sous-locataire résultant du transfert de propriété du 4 avril 2008 (appel, p. 6).
b) Seule est litigieuse et décisive pour l’issue de la présente procédure la question de savoir si le contrat de bail principal est passé à l’acquéreur avec le transfert de l’immeuble. A cette fin, il convient également d’apprécier la nature du contrat de sous-location passé entre B._ et l’appelante.
aa) La sous-location est un contrat par lequel le locataire cède, moyennant le paiement d'un loyer, l'usage de la chose louée à un tiers (le sous-locataire) avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO). Le bailleur ne peut refuser son consentement que dans les hypothèses visées par l'art. 262 al. 2 CO. La sous-location est un contrat de bail à part entière, distinct du bail principal, soumis en principe aux règles des art. 253 ss CO (ATF 139 III 353, consid. 2.1.2 et références citées). Le contrat de sous-location étant indépendant du contrat de bail, les rapports bailleur-locataire ne subissent aucune modification ; le locataire conserve les mêmes droits et les mêmes obligations envers le bailleur (CPra Bail-M. BISE/A. PLANAS, art. 262 CO N 64 ; D. LACHAT, Le bail à loyer, 2008, p. 581 s.). La sous-location se distingue du transfert de bail par le fait que le locataire souhaite toujours pouvoir revendiquer l’usage de la chose et disposer de son droit d’usage ; elle peut être de durée déterminée ou indéterminée (CPra Bail-M. BISE/A. PLANAS, art. 262 CO N 7 ; D. LACHAT, op. cit., p. 567).
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Selon l’art. 261 al. 1 CO, si, après la conclusion du contrat, le bailleur aliène la chose louée, le bail passe à l’acquéreur avec la propriété de la chose. Le transfert opéré par cette disposition est indépendant de la volonté des parties, il s’agit d’un transfert légal de droit impératif (CPra . MARCHAND, art. 261 CO N 5 et 8 et références citées ; D. LACHAT, op. cit., p. 684). Ainsi, en cas de transfert de propriété, les baux en cours passent pour l’avenir à l’acquéreur, avec tous les droits et obligations qui leur sont attachés au moment de l’inscription du transfert de propriété au registre foncier (D. LACHAT, op. cit., p. 685 s.).
bb) En l’espèce, le contrat de sous-location et le contrat de bail principal sont distincts l’un de l’autre. Le contrat de sous-location conclu entre B._ et A._ SA le 15 décembre 2007 n’a pas remplacé le contrat de bail principal par lequel le sous-bailleur était alors lié à D._. Le locataire principal, B._, a simplement cédé l’usage du local en question à A._ SA en vertu de ses droits découlant du contrat de bail principal. Il conservait encore toutes les obligations et tous les droits découlant de ce contrat, dont la possibilité de revendiquer l’usage du local sous-loué. La fin éventuelle du contrat de sous-location en raison de la confusion des personnes du propriétaire et du sous-locataire – question qui n’a pas à être résolue en l’espèce – n’a aucune influence sur la validité du bail principal. Le contrat de bail liant B._ à D._ dès le 1er novembre 2001 est donc passé à la nouvelle propriétaire A._ SA lors du transfert de propriété du 14 avril 2008. Ainsi, contrairement à ce que voudrait faire croire l’appelante, la fin du contrat de sous-location ne met pas fin au contrat de bail principal. Le fait que Me G._, alors avocat de l’intimé, ait pu affirmer le contraire n’est pas propre à modifier cette appréciation, quand bien même l’appelante affirme que les actes de l’avocat, représentant, passent au représenté. En effet, son opinion erronée ne saurait être retenue au détriment de la lettre claire de l’art. 261 CO. L’appelante ne soutient d’ailleurs pas que les prétendues déclarations de Me G._ à A._ SA aient été constitutives d’une résiliation unilatérale du contrat de bail ou d’un accord mettant fin au bail de manière consensuelle. Elle rapporte simplement les déclarations de l’avocat selon lesquelles il considérait que le contrat de bail principal avait pris fin.
Au vu de ce qui précède, la Cour constate que les premiers juges ont appliqué correctement la loi, soit l’art. 261 CO. Le contrat de bail principal n’a pas pris fin lors du transfert de propriété, mais est passé à la nouvelle propriétaire, A._ SA, au moment du transfert, soit le 14 avril 2008. L’appel doit être rejeté.
c) Pour le surplus, en vertu de l’art. 260a al. 3 CO, si, à la fin du bail, la chose présente une plus-value considérable résultant de la rénovation ou de la modification acceptée par le bailleur, le locataire peut exiger une indemnité pour cette plus-value. Il s’agit de la valeur ajoutée à la chose louée par la rénovation, non encore amortie à la fin du bail (D. LACHAT, op. cit., p. 831). En cas de changement de propriétaire, l’acquéreur devient propriétaire des travaux exécutés par le locataire. Celui-ci peut réclamer à l’échéance du bail une indemnité au propriétaire actuel si les conditions sont remplies, et notamment s’il a rénové les locaux avec le consentement de l’ancien bailleur (CPra Bail-C. AUBERT, art. 260a CO N 44). Le bail n’ayant pas pris fin au moment du transfert de propriété, c’est donc bien auprès de la nouvelle propriétaire, A._ SA, que B._ est en droit de réclamer une éventuelle indemnité.
3. a) Vu le sort de l’appel, les frais de la présente procédure seront mis à la charge de l’appelante (art. 106 al. 1 et 3 CPC).
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b) Les frais judiciaires sont fixés forfaitairement à 2'000 francs (art. 130 al. 1 LJ a contrario et art. 95 al. 2 let. b CPC), conformément au tarif applicable (art. 10 ss et 19 RJ). Ils seront prélevés sur l’avance de frais effectuée.
c) Les dépens sont fixés de manière détaillée (art. 65 RJ). Pour ce faire, l’autorité tient en particulier compte du temps nécessaire à la conduite du procès dans des circonstances ordinaires, ainsi que des intérêts en jeu (art. 63 al. 3 RJ). La fixation des honoraires dus à titre de dépens a lieu sur la base d’un tarif horaire de 230 francs (art. 65 RJ) majoré de 17.88 % pour une valeur litigieuse supérieure à 50’000 francs (art. 66 RJ). La correspondance et les communications téléphoniques nécessaires à la conduite du procès mais qui ne sortent pas du cadre d’une simple gestion administrative du dossier, notamment les lettres de transmission, les requêtes de prolongation de délai ou les demandes de renvoi d’audience, donnent exclusivement droit à un montant forfaitaire de 500 francs au maximum, exceptionnellement 700 francs (art. 67 RJ). Il est calculé 40 centimes de débours par photocopie – ce que ne sont pas les impressions des textes rédigés -, une réduction étant effectuée si de nombreuses photocopies pouvaient être réalisées ensemble; art. 68 al. 2 RJ).
Sur la base de la liste de frais produite par Me Daniel Guignard le 19 décembre 2014, la Cour retient qu’il a consacré 8.5 heures à la procédure d’appel, dont 7.3 heures pour la rédaction de la réponse et 1.2 heure pour les explications données au client sur la procédure par lettres ou courriels, étant précisé qu’aucune opération post-jugement n’est listée. Par conséquent, les honoraires de Me Daniel Guignard sont fixés au montant de 1’955 francs auquel s’ajoute la majoration compte tenu de la valeur litigieuse, soit 349.55 francs. Les débours s’élèvent à 10 francs et la TVA à 185.15 francs. Les dépens de l’intimé sont ainsi fixés à 2'499.70 francs.
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