Decision ID: 1a2a74c1-291d-5d41-b334-d9a4048e4409
Year: 2011
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_002
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

ritenuto
in fatto:
A.
Il 26 settembre 1994 AO 1, proprietario della part. n. _ _ di _, sita in zona non edificabile, ha inoltrato una domanda di costruzione volta alla trasformazione in residenza secondaria dell’immobile esistente, sino ad allora utilizzabile solo come magazzino agricolo. La domanda di costruzione, respinta dal Municipio il 23 novembre 1994, è stata accolta il 23 aprile 1996 dal Consiglio di Stato su ricorso del proprietario, per poi essere definitivamente respinta il 26 giugno 1996 dal Tribunale Cantonale Amministrativo a seguito di un’impugnazione da parte dell’autorità comunale (cfr. doc. III° rich.). In seguito sono stati ordinati, e poi eseguiti, la demolizione e lo sgombero degli interventi abusivi, parzialmente già effettuati in precedenza.
B.
Nel frattempo, con atto pubblico 26 febbraio 1996 rogato dal notaio avv. D_ _ (doc. A), AO 1 ha venduto l’immobile a AP 1, rappresentata nell’occasione dall’avv. F_ _, per un prezzo complessivo di fr. 380'000.-, ritenuto che il contratto prevedeva il versamento di fr. 20'000.- in contanti al momento dell’iscrizione del trapasso di proprietà a registro fondiario, poi avvenuto il successivo 3 giugno (cfr. doc. A), nonché il pagamento di fr. 360'000.- mediante assunzione da parte dell’acquirente del debito ipotecario del venditore.
Il 31 ottobre 1996 (doc. 2) l’acquirente ha dichiarato al venditore di non voler mantenere il contratto di compravendita, ritenendo di essere stata indotta a concluderlo con l’inganno e con la frode, circostanza questa poi contestata dal venditore (doc. 3).
C.
Ciò ha dato origine a varie procedure esecutive e giudiziarie.
Il 21 giugno 2000 C_ _ ha fatto notificare a AP 1 un PE di fr. 280'000.- più interessi, volto al pagamento di parte del debito ipotecario da lei assunto nel rogito. L’opposizione interposta dall’escussa essendo stata rigettata in via provvisoria con giudizio 22 novembre 2000, quest’ultima il 14 dicembre 2000 ha inoltrato un’azione di disconoscimento del debito. L’azione è stata respinta dal Pretore con decisione 25 ottobre 2002 (doc. L), ritenuto che l’appello è stato stralciato dai ruoli il 13 dicembre 2002 (doc. N) per tardivo pagamento dell’anticipo. La successiva istanza di restituzione in intero è stata respinta dall’autorità d’appello il 3 febbraio 2003 (doc. P), con decisione poi confermata dal Tribunale federale il 6 giugno 2003 (doc. Q).
In precedenza, l’8 ottobre 1997, AO 1 aveva fatto notificare a AP 1 un PE avente per oggetto il saldo del prezzo di vendita di fr. 360'000.- più interessi. L’opposizione interposta dall’escussa essendo stata rigettata in via provvisoria con decisione 4 marzo 1998, poi confermata in appello il 10 marzo 1999, il 14 aprile 1999 (doc. H) l’acquirente aveva inoltrato un’azione di disconoscimento del debito con cui aveva chiesto di ridurre il prezzo di fr. 340'000.- e di farsi risarcire altri danni per fr. 100'000.-. L’azione era stata accolta dal Pretore per fr. 310'000.- più interessi (riferiti unicamente al minor valore dell’immobile) con decisione 27 giugno 2002 (doc. G), poi confermata in appello il 1° luglio 2003. Sennonché, con sentenza 23 aprile 2004 (doc. 5), il Tribunale federale, preso atto che da una parte l’acquirente aveva frattanto ammesso di essersi già assunta il debito ipotecario e con ciò di aver già pagato il saldo del prezzo, che dall’altra, alla luce di quella ammissione, il venditore aveva provveduto a ritirare il PE, e che entrambe le parti avevano in seguito dichiarato l’una di disinteressarsi dei ricorsi pendenti rispettivamente l’altra proposto di dichiararli privi d’oggetto, ha ritenuto che la causa era ormai divenuta priva di interesse per “desistenza reciproca e confusione quanto al modo di pagamento del prezzo” ed ha con ciò annullato la decisione d’appello rinviando la causa per un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi all’autorità cantonale, la quale con sentenza 21 giugno 2004 (doc. 1) ha a sua volta annullato il precedente giudizio pretorile.
D.
Con la petizione in rassegna, inoltrata il 12 dicembre 2003 e fondata sulle norme dell’indebito arricchimento, AP 1 ha chiesto la condanna di AO 1 al pagamento di fr. 354'743.35 oltre interessi al 5% dal 15 dicembre 2003. Essa, preso atto dell’esito della causa promossa da _ e rifacendosi in sostanza all’esito a lei favorevole della causa di disconoscimento del debito nei confronti del venditore - a quel momento ancora pendente innanzi al Tribunale federale - ha dapprima osservato che, nonostante quanto espressamente garantitole, l’immobile da lei acquistato, per il quale, oltre ad aver pagato in contanti fr. 20'000.-, si era assunta un debito ipotecario di fr. 360'000.- nel frattempo lievitato a fr. 411'960.- (doc. E), non poteva essere utilizzato come residenza secondaria ed era con ciò difettoso. Ciò premesso, in considerazione della differenza tra il prezzo della compravendita (fr. 380'000.-) e il valore effettivo dell’immobile (fr. 70'000.-), ha ritenuto che il convenuto si trovava liberato, al momento della compravendita, da un debito di fr. 310'000.- e, attualmente, di fr. 354'743.35, somma della quale risultava dunque essersi indebitamente arricchito. In sede conclusionale, rilevato che alla luce della perizia giudiziaria l’immobile poteva valere fr. 85'000.-, essa ha quindi ridotto le sue pretese a fr. 339'743.35 più interessi.
E.
Il convenuto si è opposto alla petizione, contestando che in concreto fossero dati i presupposti per promuovere un’azione di indebito arricchimento che, per altro, oltre ad essere irricevibile ostandole l’eccezione di cosa giudicata, era prescritta, anche nella misura in cui mirava ad ottenere una riduzione del prezzo. Nel merito, dopo aver osservato che nulla si poteva evincere dalle sentenze pretorili e d’appello relative alla precedente causa di disconoscimento del debito, che in effetti erano state annullate a seguito della nota pronuncia del Tribunale federale, ha negato di aver fornito qualsiasi garanzia in merito alla possibilità di trasformare l’immobile in una residenza secondaria, rilevando anzi, sulla base delle deposizioni rese nell’ambito di quella causa da lui (doc. 17), dall’avv. F_ _ (doc. 15) e dagli allora municipali di _ R_ _ e V_ _ (doc. 15 e 16), che l’attrice era stata informata del fatto che l’immobile non era edificabile e abitabile. Ha pure osservato che il prezzo teneva conto degli ingenti investimenti da lui effettuati.
F.
Completato lo scambio degli allegati preliminari, esperita l’istruttoria di causa e raccolti gli allegati conclusivi delle parti, il Pretore, con la sentenza 3 febbraio 2009 qui impugnata, ha respinto la petizione. Il giudice di prime cure ha ritenuto di dover dapprima esaminare se l’immobile venduto presentava effettivamente la qualità che sarebbe stata promessa all’attrice, rilevando che, nella negativa, nessuna riduzione del prezzo sarebbe stata ammissibile e la causa avrebbe dovuto essere respinta, indipendentemente dal buon fondamento delle ulteriori eccezioni sollevate dal convenuto. Riassunti i principi che reggono la responsabilità per i difetti della cosa venduta di cui all’art. 197 CO, egli ha invero rilevato che nel caso concreto le infrastrutture (abusive) di cui era dotato l’immobile e la descrizione del fondo riportata nel prospetto di vendita (doc. C1) potevano effettivamente lasciar presagire che si trattasse di un terreno con una casa abitabile a tutti gli effetti. Sennonché, a suo giudizio, fondato in particolare sulle deposizioni rese dall’avv. F_ _, da R_ _ e da V_ _ in occasione della precedente azione di disconoscimento del debito (doc. 15 e 16) e ancora in questa procedura, l’attrice prima della conclusione del contratto era stata compiutamente informata della situazione giuridica del fondo, ossia che esso non era edificabile e che l’edificio esistente non poteva essere abitato, ancorché le opere e i servizi di cui era dotato di fatto lo consentissero, ritenuto che le era pure stato chiarito come fosse ancora pendente un ricorso contro la decisione municipale che aveva negato il cambiamento di destinazione e che in merito alla probabilità di esito favorevole dello stesso occorreva dimostrare prudenza. In tali circostanze, l’attrice non poteva dunque pretendere di essere stata oggetto di garanzie in merito alla possibilità di trasformare l’immobile in una residenza secondaria ed anzi il fatto che il prezzo di vendita era di fr. 95'000.- inferiore a quello a cui il fondo era stato messo in vendita permetteva di concludere che l’attrice avesse “speculato”, ossia avesse deciso di assumersi il rischio dell’esito negativo del ricorso pendente. Sempre a suo giudizio, l’attrice, oltre a questa garanzia, non aveva addotto di aver ricevuto altre assicurazioni dal convenuto che l’avevano indotta ad acquistare il fondo a quel prezzo, essa non avendo in effetti ventilato di essersi determinata all’acquisto perché pensava di poter utilizzare il manufatto almeno per cene e momenti ricreativi, di modo che questa eventualità non poteva essere, e non è stata, esaminata.
G.
Con l’appello 24 febbraio 2009 l'attrice chiede di riformare il querelato giudizio nel senso di accogliere la petizione e in via subordinata, se la scrivente Camera non ritenesse di disporre di elementi sufficienti per statuire nel merito, di annullare la sentenza impugnata e ritornare gli atti al Pretore per un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi. Essa rimprovera innanzitutto al Pretore di aver fondato tutta o quasi la sua motivazione da una parte sulle affermazioni rese dall’avv. F_ _, che in realtà non era completamente attendibile già per il ruolo da lui assunto nella vicenda, tanto più che il teste e il Pretore erano incorsi in alcune contraddizioni, e dall’altra sulle deposizioni rilasciate da R_ _ e da V_ _, che però non avevano riferito nulla in merito alla procedura di ricorso allora pendente, e conclude, tenendo conto anche dell’entità del prezzo pagato e del debito ipotecario esistente nonché del fatto che le era stato consegnato un prospetto di vendita riportante indicazioni false, che la controparte le aveva effettivamente garantito che l’immobile avrebbe potuto essere utilizzato quale abitazione di vacanza. Se così però anche non fosse stato, la circostanza che il convenuto, sicuramente, e l’avv. F_ _, con ogni verosimiglianza, le avessero detto di essere fiduciosi circa l’esito della procedura ricorsuale e che il primo si fosse a suo tempo vantato nei suoi confronti di essere solito invitare i “notabili” del Comune presso il suo fondo per delle cene e che costoro erano informati circa la situazione dell’abitazione, era comunque finalizzata a tranquillizzarla circa il fatto che avrebbe potuto mantenere le strutture già realizzate.
H.
Delle osservazioni 6 aprile 2009 con cui il convenuto postula la reiezione del gravame si dirà, per quanto necessario, nei prossimi considerandi.

considerando
in diritto:
1.
Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il nuovo codice di diritto processuale civile svizzero (CPC). Ritenuto che la decisione pretorile é stata pronunciata ed impugnata prima di questa data, la procedura ricorsuale in rassegna resta tuttavia disciplinata dal CPC/TI (art. 404 cpv. 1 e 405 cpv. 1 CPC).
2.
Il significato dell'atto di appello è quello dell'esposizione avanti alla Camera adita di circostanziate critiche all'accertamento dei fatti e/o all'applicazione del diritto di cui alla sentenza impugnata, così da consentire, entro i limiti delle domande formulate, la sua verifica da parte dell'autorità superiore ed eventualmente la sua riforma nel senso auspicato dall’appellante. Sembrerebbe perciò scontato presumere che l'atto di appello abbia necessariamente a confrontarsi in forma critica con i contenuti del giudizio che si intende impugnare. È però ovvio che ciò non può avvenire laddove vengano richiamate o riprodotte le argomentazioni già esposte negli atti della procedura svolta davanti al Pretore, poiché in tali scritti si cercherebbero invano critiche a un giudizio che non è ancora stato emanato, ragione per cui la giurisprudenza prevede la sanzione dell'irricevibilità per il gravame che si limita a richiamare argomentazioni espresse in precedenti allegati (
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI, m. 20 seg. ad art. 309) oppure che si esaurisce nella testuale trascrizione dell'allegato conclusionale (
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI App., m. 36 ad art. 309; DTF 117 Ia 10; TF 10 febbraio 2009 4A_396/2008 consid. 4.2). La riproduzione di ampi stralci del memoriale conclusivo soggiace necessariamente ai medesimi principi nella misura in cui si tratta di narrazioni redatte allo scopo di convincere il Pretore della bontà delle proprie argomentazioni alla luce delle risultanze dell'istruttoria, e non invece con la diversa finalità di suffragare avanti alla Camera d'appello l'erroneità del giudizio impugnato (II CCA 12 maggio 2010 inc. n. 12.2009.132, 18 marzo 2010 inc. n. 12.2008.225, 15 settembre 2009 inc. n. 12.2008.235, 18 agosto 2009 inc. n. 12.2008.138, 28 luglio 2009 inc. n. 12.2008.39, 4 giugno 2009 inc. n. 12.2008.102, 25 maggio 2009 inc. n. 12.2008.69).
Ciò premesso, si constata che il lungo appello dell'attrice è in larga misura costituito dalla trascrizione letterale o quasi delle conclusioni presentate a suo tempo al Pretore e in tale misura, tranne laddove sono state trattate le eccezioni sollevate dal convenuto e non esaminate dal Pretore (punti n. 68-101), dev’essere dichiarato irricevibile. Le uniche novità contenute nel gravame sono invece quelle riportate nei suoi punti n. 15, 51-58, 67 e 123-141. In definitiva solo queste parti, riassunte in precedenza (cfr.
supra
consid. G), possono dunque costituire una valida motivazione d’appello e, nella misura in cui sono rilevanti, potranno essere vagliate in questa sede.
3.
Visto l’esito della lite, sfavorevole all’attrice, il giudice di prime cure non ha ritenuto di dover passare in rassegna le eccezioni sollevate a suo tempo dal convenuto, da lui riproposte anche in questa sede, quella con cui contestava che in concreto fossero dati i presupposti per promuovere un’azione di indebito arricchimento, quella con cui riteneva prescritta quell’azione (anche nella misura in cui mirava ad ottenere una riduzione del prezzo) e quella con cui la stessa era considerata irricevibile, ostandole l’eccezione di cosa giudicata. In merito a queste eccezioni, si osserva quanto segue.
3.1
Il convenuto ha ragione a contestare il fatto che l’attrice abbia ritenuto di promuovere un’azione di indebito arricchimento (art. 62 segg. CO) anziché una semplice azione di riduzione del prezzo di compravendita immobiliare (art. 197 e 205 CO, applicabili in virtù del rimando di cui all’art. 221 CO), l’azione di indebito arricchimento - come per altro ammesso anche dalla stessa attrice (petizione p. 8, conclusioni p. 22, appello punto n. 105) - essendo in effetti di natura sussidiaria e non essendo proponibile in presenza di una pretesa contrattuale (
Schulin
, Basler Kommentar, 3
a
ed., n. 38 ad art. 62 CO): in effetti, il contratto di compravendita, in un primo tempo impugnato dall’attrice per vizio di volontà (doc. 2), è da lei stato in seguito ratificato per atti concludenti (DTF 108 II 102 consid. 2a), tanto è vero che essa si è limitata a pretendere, sia nella precedente causa di disconoscimento di debito nei confronti del venditore sia qui, una riduzione del prezzo (DTF 127 III 83 consid. 1b). Ciò non implica però la reiezione della petizione, il giudice non essendo vincolato dalle erronee argomentazioni giuridiche delle parti (art. 87 CPC/TI;
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI, m. 1 seg. ad art. 87), ma la sua trattazione - come per altro deciso anche dal Pretore - quale azione di riduzione del prezzo, fermo restando che, nella migliore (per l’attrice) delle ipotesi, la sua azione potrà così essere accolta al massimo per fr. 295'000.- più interessi (prezzo convenuto di fr. 380'000.-, a fronte del prezzo da lei ritenuto congruo di fr. 85'000.-).
3.2
È invece a torto che il convenuto sostiene che la petizione sarebbe da respingere siccome irricevibile, ostandovi l’eccezione di cosa giudicata. È vero che la domanda di riduzione del prezzo era già stata a suo tempo proposta nell’ambito della precedente azione di disconoscimento del debito, parzialmente ammessa dal Pretore. È però altrettanto vero che la decisione d’appello, che confermava quella pronuncia, era stata in seguito annullata dal Tribunale federale, che aveva rinviato la causa per un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi all’autorità cantonale, la quale aveva poi annullato il precedente giudizio pretorile. In tali circostanze, è evidente che la questione relativa alla riduzione del prezzo non era stata risolta. Con la sua sentenza (doc. 5), i cui considerandi sono poi stati ripresi dall’autorità d’appello, il Tribunale federale - come detto - si era invero limitato a prendere atto che da una parte l’acquirente aveva ammesso di essersi già assunta il debito ipotecario e con ciò di aver già pagato il saldo del prezzo, che dall’altra il venditore aveva provveduto a ritirare il PE, e che entrambe le parti avevano in seguito dichiarato l’una di disinteressarsi dei ricorsi pendenti rispettivamente l’altra proposto di dichiararli privi d’oggetto, ritenendo con ciò che la causa era ormai divenuta priva di interesse per “desistenza reciproca e confusione quanto al modo di pagamento del prezzo” ai sensi dell’art. 73 PC. A crescere in giudicato era dunque unicamente il giudizio secondo cui il venditore non poteva più pretendere dall’acquirente il versamento del saldo del prezzo di fr. 360'000.-, già pagato, e non invece la misura dell’eventuale riduzione del prezzo, questione questa che l’Alta Corte aveva lasciato indecisa, aggiungendo espressamente che “la questione di sapere se e in che misura il prezzo fosse dovuto costituisce l’oggetto dell’azione avviata dall’attrice il 12 dicembre 2003, volta alla restituzione dell’indebito arricchimento” (consid. 2.1).
3.3
Pure infondata è l’eccezione di prescrizione sollevata dal convenuto. L’obbligo di garanzia per i difetti di un fabbricato si prescrive col decorso dei 5 anni dall’acquisto della proprietà (art. 219 cpv. 3 CO). Nel caso di specie l’iscrizione a registro fondiario del trapasso di proprietà a favore dell’attrice, momento da cui inizia a decorrere il termine quinquennale di prescrizione (
Koller
, Basler Kommentar, 3
a
ed., n. 10 ad art. 219 CO), è pacificamente avvenuto il 3 giugno 1996 (doc. A). Ritenuto che il 14 aprile 1999 l’attrice ha inoltrato un’azione di disconoscimento del debito con cui chiedeva tra l’altro di ridurre il prezzo di vendita (di fr. 340'000.-) e che l’inoltro di una tale causa è interruttivo della prescrizione (art. 135 n. 2 CO), effetto per altro rinnovato da ogni altro atto giudiziale svolto dalle parti e da ogni provvedimento o decisione resi dal giudice in quella causa (art. 138 cpv. 1 vCO), è incontestabile che al momento dell’avvio della presente petizione, promossa il 12 dicembre 2003, il termine di prescrizione non era ancora trascorso.
4.
Nel merito - come detto - il Pretore, sulla base dell’istruttoria, ha escluso che l’attrice potesse essere stata oggetto di garanzie in merito alla possibilità di utilizzare o trasformare l’immobile in una residenza secondaria: i testi avv. F_ _, R_ _ e V_ _, smentendo di fatto l’apparenza che poteva essere stata suscitata nell’attrice dalle infrastrutture (abusive) presenti nell’immobile e dalla descrizione del fondo riportata nel prospetto di vendita (doc. C1), avevano in effetti riferito che a costei era stato spiegato che l’immobile non era edificabile e abitabile, tanto più che il prezzo era di fr. 95'000.- inferiore a quello a cui il fondo era stato offerto in vendita.
In questa sede l’attrice ritiene che il convenuto le aveva invece garantito di poter trasformare o utilizzare l’immobile in casa di vacanza e che con il suo comportamento le aveva comunque creato un’aspettativa in tal senso: a questo proposito censura la forza probatoria delle deposizioni rese dall’avv. F_ _, da R_ _ e da V_ _, sottolineando piuttosto l’entità del prezzo pagato e del debito ipotecario esistente nonché il fatto che le era stato consegnato un prospetto di vendita riportante indicazioni false (doc. B).
4.1
Circa l’esistenza di un’eventuale garanzia all’attrice in merito alla possibilità di utilizzare o trasformare l’immobile in una residenza secondaria, si osserva quanto segue.
4.1.1
Dall’entità del debito ipotecario esistente sulla particella e dall’entità del prezzo concordato, largamente inferiore a quello a cui il fondo era stato offerto in vendita, ma comunque largamente superiore a quello per un semplice immobile non abitabile, non è innanzitutto possibile concludere se - come preteso dall’attrice - fosse stata fornita una garanzia dell’abitabilità o se - come invece ritenuto dal convenuto e dal Pretore - l’attrice avesse “speculato” sull’esito favorevole del ricorso inoltrato.
4.1.2
È invece incontestabile che le infrastrutture (abusive) di cui era dotato l’immobile e la descrizione del fondo riportata nel prospetto di vendita inizialmente sottoposto all’attrice (doc. C1) potevano effettivamente lasciar pensare che si trattasse di un terreno con una casa abitabile a tutti gli effetti e ciò a prescindere dal tenore della perizia fatta allestire alla ditta _ (doc. B), irrilevante nella presente fattispecie già per il semplice fatto che quella valutazione era stata elaborata, e poi consegnata all’attrice, solo dopo la conclusione del contratto.
4.1.3
Che dalle deposizioni di R_ _, di V_ _ e dell’avv. F_ _, che di fatto smentivano l’apparenza che poteva essere stata suscitata nell’attrice sulla base delle circostanze appena evocate, si potesse effettivamente evincere che a lei era stato spiegato che l’immobile non era edificabile e abitabile, non è contestato in questa sede. Contestata è unicamente la valenza probatoria dei testi in questione.
4.1.3.1
Contrariamente a quanto ritenuto dall’attrice - oltretutto per la prima volta e con ciò in modo irrito (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC/TI) - in questa sede, il fatto che R_ _ e V_ _ non abbiano riferito nulla in merito alla procedura di ricorso allora pendente (appello punto n. 131) non è tale da rendere inattendibile la loro deposizione, per altro mai messa in dubbio nemmeno in precedenza. Ritenuto che a quel momento l’unica decisione in merito alla domanda di costruzione volta alla trasformazione dell’edificio in residenza secondaria era quella negativa data dal Municipio, sia pure non cresciuta in giudicato, le informazioni da loro fornite all’attrice erano del resto corrette.
4.1.3.2
L’attrice ritiene poi che l’avv. F_ _, il quale aveva pure riferito di averle detto che era pendente un ricorso contro la predetta decisione municipale e che circa la probabilità di un suo esito favorevole occorreva essere cauti, non sarebbe attendibile quale testimone già per il particolare ruolo da lui assunto nella vicenda, tanto più che il teste e il Pretore, apprezzando quella testimonianza, sarebbero incorsi in alcune contraddizioni. La censura, sollevata per la prima volta e con ciò irritualmente (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC/TI) solo in questa sede, è infondata.
L’attrice non spiega innanzitutto per quale motivo il particolare ruolo assunto dall’avv. F_ _ nella vicenda - legale del convenuto, rappresentante dell’attrice al momento della firma del contratto di compravendita e nelle successive procedure amministrative nonché redattore del contratto medesimo (cfr. appello punti n. 15 e 135) - sarebbe tale da non fare di lui “il teste più indipendente e disinteressato che si possa immaginare” (cfr. appello punto n. 54), sicché la censura va in realtà respinta già per carenza di motivazione (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC/TI). Il suo assunto non è per altro convincente, potendosi forse mettere in dubbio l’attendibilità di un teste intervenuto a favore di una delle parti, ma non certo di quello che ha agito per entrambe.
L’attrice ritiene poi “assolutamente incomprensibile per chi abbia una pur minima infarinatura di nozioni di diritto” che il teste possa essersi dichiarato fiducioso nell’esito del ricorso inoltrato a suo tempo al Consiglio di Stato (invero questa argomentazione non è nuova e sarebbe dunque ricevibile) e che lo abbia poi riferito al notaio avv. D_ _ (cfr. appello punto n. 51) e non all’attrice (appello punto n. 52), ma questa circostanza non implica ancora che il teste non possa effettivamente essersi comportato come da lui dichiarato e che la sua deposizione non sia con ciò attendibile, anche se va effettivamente dato atto che egli nella precedente azione di disconoscimento del debito (doc. 15), diversamente da quanto fatto in questa causa (verbale 19 luglio 2005), non aveva sostenuto di essere stato ottimista in proposito, il che non significa però che egli sia ora incorso una contraddizione. Quanto alle presunte contraddizioni rimproverate dall’attrice al Pretore al momento di apprezzare quella testimonianza (appello punto n. 53), le stesse sono invece prive di consistenza: il fatto che il teste potesse o non potesse essere stato preso sul serio dall’avv. D_ _ è in effetti irrilevante; mentre il fatto che egli non avesse a suo tempo informato l’attrice circa il suo ottimismo nell’esito del ricorso è tutt’altro che difficile da credere, specie di fronte a un suo esito tutt’altro che scontato, che giustificava di mostrarsi prudenti.
In definitiva, non vi è motivo per non prendere in considerazione la deposizione del teste avv. F_ _, che la stessa attrice non pretende invero possa aver mentito (appello punto n. 54), tanto più che il suo tenore è stato sostanzialmente confermato anche dai testi R_ _ e V_ _.
4.1.4
Dovendosi con ciò ammettere l’attendibilità dei testi avv. F_ _, R_ _ e V_ _, la conclusione del Pretore secondo cui il convenuto non aveva garantito all’attrice la possibilità di utilizzare o trasformare l’immobile in una residenza secondaria può senz’altro essere confermata.
4.2
In questa sede l’attrice ritiene che il convenuto, con il suo comportamento, avrebbe in ogni caso creato in lei la legittima aspettativa di poter trasformare o utilizzare l’immobile in casa di vacanza. In tal senso, a suo dire, andavano intese la circostanza che l’avv. F_ _, con ogni verosimiglianza, e il convenuto, sicuramente, le avessero detto di essere fiduciosi circa l’esito della procedura ricorsuale e che il secondo si fosse a suo tempo vantato nei suoi confronti di essere solito invitare i “notabili” del Comune presso il suo fondo per delle cene e che costoro erano informati circa la situazione dell’abitazione.
4.2.1
L’argomentazione è innanzitutto irricevibile, essendo stata formulata - oltretutto sulla base di fatti mai evocati in precedenza - per la prima volta solo in questa sede (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC). Ma vi è di più. Nella sentenza impugnata il Pretore aveva rilevato che l’attrice, oltre alla garanzia già esaminata in precedenza (cfr.
supra
consid. 4.1), non aveva addotto - diversamente da quanto fatto nell’azione di disconoscimento di debito (circostanza quest’ultima che aveva a suo tempo portato l’autorità di appello a confermare la riduzione del prezzo decisa dal Pretore) - di aver ricevuto altre assicurazioni che l’avrebbero eventualmente indotta ad acquistare il fondo a quel prezzo, in particolare non avendo essa ventilato di essersi determinata all’acquisto perché pensava di poter utilizzare il manufatto almeno per cene e momenti ricreativi, e ne aveva così concluso che quell’eventualità non poteva pertanto essere esaminata. Quell’accertamento di fatto (di sostanziale irricevibilità di quell’eventuale argomentazione) non essendo stato impugnato nell’appello, lo stesso dev’essere considerato assodato, con la conseguenza che quell’eventualità non può essere esaminata nemmeno in questa sede (
Cocchi/Trezzini
, CPC-TI, n. 809 ad art. 309; II CCA 2 ottobre 2007 inc. n. 12.2006.179).
4.2.2
Come si vedrà, l’argomentazione, foss’anche stata ricevibile, sarebbe in ogni caso infondata anche nel merito.
4.2.2.1
Contrariamente a quanto preteso nel gravame, non è innanzitutto dimostrato che l’avv. F_ _, con ogni verosimiglianza, e il convenuto, sicuramente, avessero detto all’attrice di essere fiduciosi circa l’esito della procedura ricorsuale pendente innanzi al Consiglio di Stato. Dagli atti di causa non risulta in effetti che l’avv. F_ _, allorché aveva spiegato all’attrice l’esistenza del ricorso, le avesse anche detto di essere fiducioso o ottimista sul suo esito, e ciò nonostante l’attrice ritenga difficile da credere che così non sia stato. Che un’affermazione del genere possa invece essere stata espressa direttamente dal convenuto, dato per certo - senza invero alcuna motivazione - al punto n. 127 dell’appello, era in realtà stato messo in dubbio dalla stessa attrice qualche pagina più avanti (punto n. 56), laddove aveva osservato che la deposizione dell’avv. F_ _ da lei precedentemente citata (doc. 15) non era chiarissima quanto al fatto che pure questo fosse stato oggetto delle esplicite comunicazioni al rappresentante dell’attrice, per cui non può a sua volta essere ritenuto provato. Ma, a prescindere da quanto precede, resta comunque il fatto che, a fronte dei ripetuti inviti alla prudenza espressi dall’avv. F_ _, nulla permette di ritenere che un’affermazione del genere all’indirizzo dell’attrice avrebbe in buona fede potuto e dovuto essere intesa quale garanzia, espressa o tacita, circa la possibilità di utilizzare la costruzione a fini abitativi e fosse con ciò tale da creare in lei una legittima aspettativa.
4.2.2.2
Il fatto, di per sé non contestato, che il convenuto avesse a suo tempo dichiarato all’attrice di essere solito invitare i “notabili” del Comune presso il suo fondo per delle cene e che costoro erano informati circa la situazione dell’abitazione, non può a sua volta essere ritenuto determinante, anche qualora in tale dichiarazione si volesse eventualmente intravedere - come preteso dall’attrice - una sua “vanteria”. Pacifico che a quel momento il Municipio aveva già respinto la domanda di costruzione avente per oggetto l’auspicato cambiamento di destinazione, che dunque dipendeva ormai solo dall’autorità cantonale, non si vede in effetti quale legittima aspettativa quella dichiarazione avrebbe potuto creare nell’attrice. Non si riesce dunque a capire come quest’ultima possa qui affermare di essere stata in tal modo tranquillizzata “circa il fatto che avrebbe potuto mantenere le strutture che già erano state realizzate e che di fatto - anche se non de iure purtroppo - la qualificavano come casa di vacanza” (appello punto n. 128) o “circa la possibilità di continuare ad utilizzare il fondo in questione senza ingerenze” (appello punto n. 131), tanto più che essa nemmeno ha preteso che in tal modo il convenuto le avesse fatto intendere che il Municipio non avrebbe provveduto ad impugnare un’eventuale decisione del Consiglio di Stato a lei favorevole o avrebbe persino soprasseduto dall’impartire eventuali ordini di demolizione. Si aggiunga che, alla luce della posizione assunta dal Municipio fino ad allora, tutt’altro che accondiscendente nei confronti delle richieste del convenuto sulla questione, l’attrice doveva in buona fede comprendere che quell’eventuale “vanteria” non poteva assolutamente essere considerata una garanzia di successo.
5.
Ne discende la reiezione del gravame e la conseguente conferma della sentenza pretorile.
La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili della procedura d’appello, calcolate su un valore litigioso di fr. 339'743.35, seguono la soccombenza (art. 148 CPC/TI).