Decision ID: cb0ce4e9-a357-5e12-aaf4-a2de2cf0f1c4
Year: 2014
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_001
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

in fatto: A.
M_, R_ e M_ hanno costituito
il 21 gennaio 2004 in proprietà per piani la particella n. 3105 RFD di _, su cui stavano edificando uno stabile di 15 appartamenti (“AO 1”), tutti di quattro locali e mezzo. L'iscrizione nel registro fondiario è avvenuta il 28 gennaio 2004 (“costituzione di PPP prima della costruzione”). L'atto pubblico prevedeva che l'assegnazione dei giardini e dei posteggi esterni sarebbe stata determinata dal regolamento per l'amministrazione e l'uso della proprietà per piani (rogito n. 1114 del
notaio _, fol. 2 in alto). Per quanto riguarda i giardini, tale regolamento disponeva (inserto F del rogito, art. 4 lett. c):
La superficie dei giardini concessi in godimento esclusivo alle singole unità abitative sono stati stabiliti prima della costruzione. Il loro perimetro e la loro superficie non sono pertanto definitive e verranno definitivamente accertati alla conclusione della costruzione dal geometra competente.
L'uso dei giardini secondo il piano delle assegnazioni delle aree esterne e aree interrate (inserto B dell'atto di costituzione della PPP) viene attribuito come segue:
– giardino contrassegnato con la lett. G.1 alla PPP n. 1,
– giardino contrassegnato con la lett. G.2 alla PPP n. 2,
– giardino contrassegnato con la lett. G.3 alla PPP n. 3,
– giardino contrassegnato con la lett. G.4 alla PPP n. 3.
L'amministratore provvederà a far annotare a registro fondiario il piano di godimento di assegnazione dei giardini definitivo.
In caso di vendita delle quote, le assegnazioni dei giardini saranno stabilite esclusivamente dai proprietari originari.
L'assemblea generale è tenuta ad approvare gli accordi tra singoli comproprietari e con l'accettazione del presente regolamento ogni proprietario conferisce sin d'ora procura all'amministratore perché li rappresenti agli atti di iscrizione di eventuali modifiche a registro fondiario.
Nel “piano assegnazione aree esterne” annesso al regolamento (inserto E del rogito) i giardini contrassegnati con le lett. G.1 e G.2 risultano di circa 70 m2 ciascuno, quelli contrassegnati con le lett. G.3 e G.4 di circa 55 m2 complessivi.
B.
Il 29 marzo 2004
M_, R_ e M_ (già _) hanno venduto ad AP 3 la proprietà per piani n. 15
151
(
61
/
1000
del fondo base), con diritto esclusivo sull'appartamento n. 1. Il contratto prevedeva che alla proprietà per piani sarebbe stata attribuita in uso riservato “la superficie (di circa 340 m2), adibita a giardino, evidenziata in tratteggiato nella planimetria annessa a questo atto quale inserto D”, i venditori impegnandosi a fare in modo che tale attribuzione fosse “formalizzata anche a registro fondiario” (rogito n. 956 del notaio PA 1, clausola n. 5.3). La superficie “evidenziata in tratteggiato” nella planimetria annessa al rogito è oltre quattro volte più estesa rispetto a quella del giardino contrassegnato con la lett. G.1 nel piano delle assegnazioni annesso al regolamento per l'amministrazione e l'uso della proprietà per piani menzionato nel registro fondiario.
C.
Il 16 aprile 2004
M_, R_ e M_ hanno venduto a AP 1
e AP 2 in comproprietà (un quinto il primo, quattro quinti la seconda) la proprietà per piani n. 15
153 (
64
/
1000
del fondo base), con diritto esclusivo sull'appartamento n. 3. Nel contratto le parti prendevano atto che “in sede di intavolazione definitiva della PPP” sarebbe stata assegnata in uso riservato alla proprietà per piani “anche una superficie di circa 304 m2 del giardino contrassegnato con le lettere G.3 e G.4 riunito annesso all'appartamento” (rogito n. 67 della notaia _, clausola n. 1 lett. a). All'atto pubblico non è acclusa alcuna planimetria, ma l'area di “circa 304 m2” è almeno cinque volte più estesa rispetto a quella complessiva dei giardini contrassegnati con le lett. G.3 e G.4 nel piano delle assegnazioni annesso al regolamento per l'amministrazione e l'uso della proprietà per piani menzionato nel registro fondiario.
D.
Tra il 2004 e il 2006 M_
, R_ e M_
hanno venduto tutte le 15 unità dello stabile. Il 26 novembre 2007 i titolari di queste ultime, rappresentati dall'amministratore, hanno proceduto all'“intavolazione definitiva” della proprietà per piani, rettificando lievemente la descrizione di tre appartamenti. Per il resto l'atto pubblico non prevede modifiche all'iscrizione originaria né allude ai giardini o alla loro assegnazione (rogito n. 1390 del notaio _). L'iscrizione dell'atto nel registro fondiario è avvenuta il 28 dicembre 2007 e la menzione “costituzione di PPP prima della costruzione” è stata cancellata.
E.
Il 23 aprile 2009 l'amministratore della proprietà per piani ha
convocato i comproprietari a un'assemblea straordinaria dell'11 maggio
2009 il cui ordine del giorno prevedeva, fra l'altro:
2. Decisione relativa all'assegnazione definitiva delle parti comuni e delle parti a godimento esclusivo del giardino e autorizzazione alla definitiva annotazione a RF (art. 4, 19, 21, 22 del regolamento PPP), secondo copia del piano allegato.
Dopo discussione, una maggioranza dei comproprietari (11 contro 4, fra cui AP 3, AP 1 e AP 2) che rappresentava in pari tempo la maggior parte del valore della proprietà per piani (
743.5
/
1000
) ha approvato una rappresentazione grafica che attribuisce in uso riservato all'appartamento n. 1 il giardino G.1, portato a 154 m2 e ridenominato giardino T, e all'appartamento n. 3 il giardino G.3, portato a 116 m2 e ridenominato giardino S. Il giardino G.4 non è più stato attribuito in uso ad alcun appartamento. L'amministratore è stato autorizzato a far iscrivere la modifica nel registro fondiario “non appena passato il periodo di ricorso”.
F.
AP 3 ha convenuto il 13 maggio 2009 la AO 1 davanti al Pretore della giurisdizione di Locarno Campagna (inc. OA.2009.81), chiedendo di annullare la risoluzione assembleare appena citata e di essere esonerata da tutti i costi “annessi alla preparazione di tale deliberazione (preparazione dell'assemblea e annullamento dei piani del geometra)”. AP 1 e AP 2 hanno fatto altrettanto il 25 maggio successivo (inc. OA.2009.86). Nelle sue risposte del 24 agosto 2009 la convenuta ha proposto di respingere le petizioni e di ingiungere agli attori di sgomberare le porzioni di giardino da loro occupate oltre il perimetro fissato nel piano approvato l'11 maggio 2009 dall'assemblea dei comproprietari.
G.
All'udienza preliminare del 30 settembre 2009 il Pretore ha congiunto le due cause per l'istruttoria e il giudizio. L'assunzione delle prove è cominciata subito e si è chiusa il 26 ottobre 2010. Al dibattimento finale le parti hanno rinunciato, limitandosi a conclusioni scritte. Nel proprio memoriale del 13 gennaio 2011 AP 3 ha ribadito le domande di petizione. Nel loro allegato di quello stesso giorno AP 1 e AP 2 hanno reiterato identiche richieste. Nel suo memoriale conclusivo dell'11 febbraio 2011 la AO 1 ha proposto una volta ancora di respingere le due azioni. Con ordinanza del 31 marzo 2011 il Pretore ha fissato alla convenuta un termine di 30 giorni per produrre l'autorizzazione dell'assemblea dei comproprietari a stare in lite. La AO 1 ha ottemperato il 27 aprile 2011.
H.
Statuendo con sentenza del 12 dicembre 2011, il Pretore ha respinto entrambe le petizioni. La tassa di giustizia di fr. 4000.– e le spese della prima azione sono state poste a carico di AP 3, condannata a rifondere alla AO 1 fr. 9000.– per ripetibili. La tassa di giustizia di fr. 4000.– e le spese della seconda azione sono state poste solidalmente a carico di AP 1 e AP 2, condannati a rifondere alla AO 1, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 9000.– per ripetibili.
I.
Contro la sentenza predetta AP 3, AP 1 e AP 2 sono insorti a questa Camera con un appello unico del 12 gennaio 2012 nel quale chiedono di annullare la risoluzione dell'assemblea dei comproprietari riguardante il noto oggetto n. 2 all'ordine del giorno e di riformare in tal senso il giudizio impugnato. Nelle sue osservazioni del 27 febbraio 2012 la AO 1 propone di respingere l'appello.

Considerando
in diritto: 1.
Alle impugnazioni si applica il diritto in vigore al momento della comunicazione della decisione (art. 405 cpv. 1 CPC). Ora, secondo la legge nuova le sentenze emanate dai Pretori con la procedura ordinaria sono appellabili entro 30 giorni (art. 311 cpv. 1 CPC), sempre che, trattandosi di controversie patrimoniali, il valore litigioso raggiunga almeno fr. 10
000.– “secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione” (art. 308 cpv. 2 CPC). Nella fattispecie tale requisito è dato, anche se il valore litigioso indicato dal Pretore in fr. 100
000.– per ogni causa (sentenza impugnata, consid. 5), come avevano addotto gli attori nelle petizioni, non è verosimile. Il perito giudiziario ha stimato tale valore in fr. 37
200.– per la causa OA.2009.81 e in fr. 37
600.– per la causa OA.2009.86 (differenza tra il valore venale delle proprietà per piani con i giardini assegnati dall'assemblea generale e il valore delle proprietà per piani con i giardini pretesi dagli appellanti: referto, pag. 5 e 6). Quanto alla tempestività del rimedio giuridico, la sentenza impugnata è stata notificata al legale degli attori il 13 dicembre 2011. Introdotto il 12 gennaio 2012, l'appello in esame dunque è ricevibile, per tacere del fatto che il termine di ricorso è rimasto sospeso dal
18 dicembre 2011 al 2 gennaio 2012 (art. 145 cpv. 2 lett. c CPC).
2.
All'appello gli attori accludono il verbale di un'assemblea generale ordinaria dei comproprietari tenutasi il 27 aprile 2011, chiedendo inoltre che questa Camera interpelli di propria iniziativa l'Ufficio del registro fondiario per conoscere il nome di tutti i titolari delle proprietà per piani del “AO 1” il 12 gennaio 2012, giorno in cui è stato presentato l'appello. Se non che, il verbale in questione figura già nel fascicolo del processo (doc. 19 nell'inc. OA.2009.81), ciò che rende inutile acquisirlo agli atti una seconda volta. Quanto alla ricerca di nomi auspicata nell'appello, gli attori la sollecitano per dimostrare che nessun terzo in buona fede era ancora subentrato il 12 gennaio 2012 agli acquirenti originali delle proprietà per piani (memoriale, pag. 14 verso l'alto). A parte il fatto però che tale circostanza non è contestata, l'accertamento non è di rilievo ai fini del giudizio.
Ciò premesso, giova procedere senza indugio all'esame dell'appello.
3.
Dopo avere ricordato la differenza tra risoluzioni assembleari nulle e semplicemente annullabili, nel caso specifico il Pretore ha ricordato che competente per decidere l'assegnazione in uso riservato (“particolare”) di parti comuni alla doppia maggioranza dei comproprietari e delle quote di valore è l'assemblea dei comproprietari (art. 712
g
cpv. 3 CC). Ciò premesso, egli ha escluso che la risoluzione impugnata fosse nulla, quand'anche una limitazione o una soppressione degli spazi concessi in uso riservato a singole proprietà per piani possa ridurre il valore delle medesime a scapito dei creditori ipotecari. Il primo giudice si è domandato in seguito se, scartata l'ipotesi di nullità, la risoluzione assembleare fosse annullabile perché contraria all'art. 4 lett. c del regolamento per l'amministrazione e l'uso della proprietà per piani, ma anche in proposito ha risposto al quesito negativamente. A suo avviso, decidendo quell'11 maggio 2009, l'assemblea ha inteso abrogare l'art. 4 lett. c del regolamento, sostituendolo con un nuovo piano delle assegnazioni. Che i promotori avessero fornito assicurazioni sull'estensione dei giardini ai proprietari degli appartamenti n. 1 e 3 non vincolava l'assemblea. Esponeva se mai i promotori – ha soggiunto il Pretore – al rischio di dover rifondere agli acquirenti il minor valore delle proprietà per piani, mentre un obbligo del genere non gravava sull'assemblea, l'attribuzione di aree in uso riservato non creando alcun diritto acquisito. Onde, in ultima analisi, il rigetto di entrambe le petizioni.
4.
Gli appellanti esordiscono affermando che il ridimensionamento dei giardini loro assegnati dai promotori lede la loro privatezza, l'area verde comune giungendo fin davanti alle finestre delle loro abitazioni, e reca loro grave pregiudizio economico. Sostengono inoltre che la risoluzione contestata viola l'art. 4 lett. c del regolamento per l'amministrazione e l'uso della proprietà per piani, che dichiara appannaggio dei promotori il diritto di decidere sulle assegnazioni dei giardini e che per essere abrogato doveva essere annunciato all'ordine del giorno. Se in concreto il regolamento non condiziona all'assenso dei comproprietari direttamente interessati una diversa assegnazione dei giardini (mentre assoggetta a tale consenso una diversa attribuzione dei posteggi, questione di minore importanza) – essi proseguono – ciò si deve a una svista redazionale, simile consenso essendo divenuto finanche un'esigenza di legge dal 1° gennaio 2012 (art. 712
g
cpv. 4 CC). Stesse poi la decisione del Pretore – essi continuano – ogni condomino potrebbe vedersi privare in ogni tempo e senza indennizzo di aree originariamente assegnategli in uso riservato (e che hanno influito sul prezzo d'acquisto del bene) per mera prevaricazione di una maggioranza.
A parere degli appellanti, la risoluzione impugnata “esaspera la dicotomia tra chi,
quo
ai diritti d'uso riservato, esige ma non ha pagato né acquistato nulla e chi, invece, si vede sottrarre quanto da lui regolarmente acquistato e pagato, con annessi e connessi anche in fatto di svalutazione del proprio appartamento”. Tale risoluzione costituirebbe altresì un abuso di diritto, poiché li obbligherebbe a rivalersi sui promotori immobiliari con “un iter risarcitorio notoriamente irrealizzabile”. Infine gli appellanti si dolgono che l'assemblea dei comproprietari sia stata chiamata solo due anni e mezzo dopo l'avvio delle cause ad autorizzare l'amministratore a stare in lite, senza una seria discussione previa, e che all'assemblea dell'11 maggio 2009 essi non abbiano praticamente potuto prendere la parola. Tutto ciò denoterebbe una lesione del loro diritto di proprietà e del loro diritto all'uguaglianza di trattamento nei confronti degli altri comproprietari, la risoluzione contestata rivelandosi finanche immorale siccome perfeziona – a loro avviso – “un vero e proprio furto della maggioranza a danno di una minoranza di condomini”.
5.
L'iscrizione di una proprietà per piani nel registro fondiario può avvenire, sulla base di un regolare atto costitutivo e di un piano di ripartizione, anche “prima della costruzione dell'edificio” (art. 33
c
cpv. 1 e 2 vRRF, corrispondente all'art. 69 cpv. 1 e 2 ORF in vigore dal 1° gennaio 2012). Tale iscrizione è costituiva del diritto reale e non ha solo indole provvisoria (DTF 119 II 214 consid. 2c). Il compimento dell'edificio va poi comunicato all'ufficiale del registro fondiario presentando l'eventuale piano di ripartizione rettificato al termine della costruzione, firmato da tutti i comproprietari (art. 33
c
cpv. 3 combinato con l'art. 33
b
cpv. 2 vRRF, corrispondente all'art. 69 cpv. 3 prima frase ORF combinato con l'art. 68 cpv. 2 in vigore dal 1° gennaio 2012, che per la notifica all'ufficiale prevede ora un termine di tre mesi). Ciò permette di far cancellare la menzione “costituzione della PPP prima della costruzione dell'edificio” dal registro fondiario. Risultando modifiche alle superfici, occorre tuttavia la rogazione di un nuovo atto pubblico (
Wermelinger
in: Zürcher Kommentar, edizione 2010, n. 159 alle note preliminari degli art. 712
a
–712
t
CC;
Fasel
, Grundbuchverordnung, Kommentar, Basilea 2008, n. 18 ad art. 33
c
vRRF; 2a edizione, n. 16 ad art. 69 ORF).
Se i comproprietari o l'amministratore non annunciano all'ufficiale del registro fondiario l'ultimazione dell'edificio, ma la ripartizione non ha subìto modifiche rispetto all'atto costitutivo e al piano di riparto allestito prima della costruzione, la menzione “costituzione della PPP prima della costruzione dell'edificio” rimane iscritta, ma ciò non comporta sanzioni particolari (
Wermelinger
, op. cit.,
n. 158 in fine alle note preliminari degli art. 712
a
–712
t
CC;
Fasel
,
op. cit., n. 12 ad art. 33
c
vRRF; 2
a
edizione, n. 10 ad art. 69 ORF).
Se invece sono intervenute modifiche costruttive in corso d'opera e i comproprietari non presentano un piano di ripartizione aggiornato da loro debitamente sottoscritto dopo l'esecuzione dei lavori (eventualmente nella forma dell'atto pubblico, dandosi modifiche alle superfici), l'ufficiale fissa loro un termine per produrre la documentazione mancante e, decorso infruttuoso il termine, converte la proprietà per piani in comproprietà ordinaria (art. 33
c
cpv. 4 vRRF per analogia, art. 69 cpv. 4 ORF per analogia;
Wermelinger
, op. cit., n. 159 in fine alle note preliminari degli art. 712
a
–712
t
CC con richiami di dottrina; esitante:
Fasel
, op.
cit., n. 20 ad art. 33
c
RRF, 2
a
edizione, n. 18 e 19 ad art. 69 ORF).
6.
In concreto l'iscrizione della proprietà per piani “prima della costruzione dell'edificio” è avvenuta nel registro fondiario il 28 gennaio 2004 (atti richiamati dall'Ufficio dei registri, rogito n. 1114 del notaio _). Quanto alla ripartizione, l'atto pubblico prevedeva – si è visto – che l'assegnazione dei giardini è determinata dal regolamento per l'amministrazione e l'uso della proprietà per piani (rogito n. 1114, fol. 2 in alto). Tale regolamento dispone all'art. 4 lett. c (inserto F del rogito n. 1114) l'assegnazione del giardino G.1 all'unità n. 1 (la proprietà per piani n. 15
151 acquistata il 29 marzo 2004 da AP 3) e l'assegnazione dei giardini G.3 e G.4 all'unità n. 3 (la proprietà per piani n. 15
153 acquistata il 16 aprile 2004 da AP 1 e AP 2). Nella planimetria annessa al regolamento (“piano assegnazione aree esterne”: inserto E del rogito) il giardino contrassegnato con le lett. G.1 risulta di circa 70 m2, mentre quelli contrassegnati con le lett. G.3 e G.4 non superano i 55 m2 complessivi.
L'iscrizione iniziale della proprietà per piani “prima della costruzione dell'edificio” non ha subìto cambiamenti, finché il 26 novembre 2007 i comproprietari, rappresentati per procura dall'amministratore, hanno annunciato all'ufficiale del registro fondiario l'avvenuta ultimazione dell'edificio. Rogato nella forma dell'atto pubblico, tale annuncio rettifica lievemente la descrizione di tre appartamenti, ma – come detto – non allude ai giardini né al piano di assegnazione. Tanto meno accenna modifiche al regolamento per l'amministrazione e l'uso della proprietà per piani o al “piano assegnazione aree esterne” (atti richiamati dall'Ufficio dei registri, rogito n. 1390 del notaio _). Su tale base l'ufficiale del registro fondiario ha cancellato il 28 dicembre 2007 la menzione “costituzione di PPP prima della costruzione”.
7.
Nelle condizioni illustrate, annunciando all'ufficiale del registro fondiario il compimento dell'edificio senza apportare alcuna modifica né al regolamento per l'amministrazione e l'uso della proprietà per piani né all'assegnazione delle “aree esterne”, i comproprietari hanno confermato l'iscrizione originaria. L'opinione del notaio _, secondo cui la mancata produzione di un nuovo “piano assegnazione aree esterne” permetteva di far cancellare la menzione “costituzione di PPP prima della costruzione” lasciando implicitamente in sospeso la ripartizione dei giardini (verbale d'udienza 26 novembre 2009, pag. 3 in basso) non è sostenibile. L'iscrizione di una proprietà per piani con un piano di riparto che rimane provvisorio
sine die
non può essere concepita. È vero che all'assemblea generale ordinaria dell'8 maggio 2007 i comproprietari del “AO 1” avevano rifiutato l'approvazione del regolamento depositato a registro fondiario dai promotori (doc. 8 nell'inc. OA.2009.81: verbale, 5° foglio, oggetto n. 6). Se non che, a una successiva assemblea generale del 16 ottobre 2007 era intervenuto il notaio _, il quale aveva “assunto il compito dell'iscrizione definitiva della stessa all'Ufficio dei registri di Locarno”. In quell'occasione egli aveva comunicato ai comproprietari – “così come espressamente preteso dallo stesso Ufficio” – che la radiazione della menzione “costituzione di PPP prima della costruzione” era ormai urgente e che in caso di inadempimento si rischiava la “cancellazione della PPP con tutte le conseguenze del caso” (doc. 9, primo foglio). Dal verbale dell'assemblea risulta in particolare (doc. 9, 4° foglio):
L'avv. _ spiega l'importanza dell'iscrizione definitiva della PPP all'Ufficio registri di Locarno, in quanto in caso d'inadempimento è prevista la cancellazione della PPP. Egli presenta i piani definitivi che delimitano gli appartamenti e spiega che per allestire il relativo atto notarile necessitano le firme di tutti i comproprietari. Per semplificare l'operazione, chiede ai proprietari di dare la loro procura al signor _, amministratore, firmando le procure che l'amministrazione ha preparato. Tutti i proprietari sono d'accordo.
L'avv. _ fa notare che per quanto riguarda le decisioni per l'assegnazione di cantine, posteggi, giardini ecc. sarà competenza di future assemblee condominiali.
In funzione di ciò i comproprietari hanno fatto cancellare nel dicembre del 2007 la menzione “costituzione di PPP prima della costruzione” senza apportare modifiche all'iscrizione originaria del gennaio 2004 e sottacendo all'ufficiale del registro fondiario che il regolamento per l'amministrazione e l'uso della proprietà per piani (con il relativo “piano assegnazione aree esterne”) non era stato approvato dall'assemblea.
8.
Il problema inerente “all'assegnazione delle parti di giardino in esclusivo godimento” del “AO 1” è stato ripreso a un'assemblea generale del 28 gennaio 2008, in esito alla quale i comproprietari non hanno raggiunto alcun accordo, la questione risultando anzi “fortemente contestata” (doc. 10, 3° foglio, oggetto n. 2). Alla successiva assemblea del 3 giugno 2008 i comproprietari hanno potuto constatare solo il loro insanabile dissenso (doc. 12, 4° foglio, oggetto n. 7), finché a un'assemblea generale straordinaria dell'11 maggio 2009 hanno approvato, alla nota maggioranza qualificata, una planimetria che attribuisce in uso riservato all'appartamento n. 1 il giardino G.1, fissato in 154 m2 e ridenominato giardino T, e all'appartamento n. 2 il giardino G.3, fissato in 116 m2 e ridenominato giardino S, mentre il giardino G.4 non è più stato attribuito in uso ad alcun appartamento (doc. 13). L'amministratore è stato autorizzato a far iscrivere la modifica nel registro fondiario “non appena passato il periodo di ricorso” (doc. 14, 3° foglio, oggetto n. 2).
A ragione il Pretore ha desunto, nella situazione testé riassunta, che con la risoluzione dell'11 maggio 2009 l'assemblea ha inteso modificare l'assegnazione dei giardini prevista nel regolamento per l'amministrazione e l'uso della proprietà per piani menzionato a registro fondiario. Gli appellanti eccepiscono che l'oggetto andava annunciato all'ordine del giorno (art. 67 cpv. 3 CC, cui rinvia l'art. 712
m
cpv. 2), ma trascurano che la convocazione diramata dall'amministratore il 23 aprile 2009 contemplava – appunto – la “decisione relativa all'assegnazione definitiva delle parti comuni e delle parti a godimento esclusivo del giardino e autorizzazione alla definitiva annotazione a RF (art. 4, 19, 21, 22 del regolamento PPP), secondo copia del piano allegata” (doc. 14, 1° foglio, oggetto n. 2). E che l'assemblea fosse competente per decidere sul contenuto del regolamento con la maggioranza dei comproprietari rappresentante in pari tempo la maggior parte del valore della cosa è indubbio (art. 712
g
cpv. 3 CC). La giurisprudenza ha già avuto modo di ricordare, del resto, che
l'
assegnazione
di parti comuni in uso riservato non richiede l'unanimità
dei comproprietari (posteggi: I CCA, sentenza inc. 11.2005.27 del
30 dicembre 2008, consid. 6; giardini: sentenza inc. 11.2005.13 del 25 novembre 2010, consid. 5).
Sotto questo profilo la sentenza impugnata sfugge dunque alla critica.
9.
Gli appellanti invocano l'area di giardino che i promotori hanno loro assicurato in uso riservato nel contratto di compravendita (340 m2 all'appartamento n. 1, 304 m2 all'appartamento n. 3), lamentando di esserne stati depauperati dall'assemblea dei comproprietari. Dimenticano però che i promotori si sono limitati a fornire assicurazioni. Pur essendosi attribuiti nel regolamento per l'amministrazione e l'uso depositato a registro fondiario (quando hanno costituito la proprietà per piani “prima della costruzione dell'edificio”) il diritto di assegnare sovranamente i giardini (art. 4 lett. c, terzo capoverso), di tale facoltà – per altro diffusa nella pratica (
Wermelinger
, op. cit., n. 160 alle note preliminari degli art. 712
a
–712
t
CC) – essi non si sono valsi, tant'è che nulla hanno modificato del regolamento né dell'assegnazione delle “aree esterne” prima che i comproprietari facessero cancellare la menzione “costituzione di PPP prima della costruzione” dal registro fondiario.
Certo, i 15 contratti di compravendita degli appartamenti (negli atti richiamati dall'Ufficio dei registri) contengono una clausola –variamente formulata – in cui i promotori rendevano edotti gli acquirenti che i giardini G.1, G.2 e G.3 sarebbero stati ampliati e gli acquirenti si impegnavano ad approvare la modifica. A prescindere dal fatto però che il giardino G.1 si dava per “più che raddoppiato” (non quadruplicato) e il giardino G.3 per “raddoppiato” (non quintuplicato) o semplicemente per “esteso fino alla strada”, in definitiva i promotori non hanno sollecitato modifica alcuna, sicché a registro fondiario è rimasto depositato il regolamento
originario con l'originaria “assegnazione delle aree esterne”. Quando l'assemblea dei comproprietari ha risolto così, l'11 maggio 2009, di portare il giardino G.1 (ridenominato giardino T) da circa 70 a 154 m2 e il giardino G.3 (ridenominato giardino S) da circa 40 a 116 m2, nel risultato essa ha deciso a vantaggio, non a detrimento degli attori. Le censure che questi fondano sulla garanzia della proprietà, sulla parità di trattamento e sull'immoralità della risoluzione cadono dunque nel
vuoto. Anche su questo punto l'appello è destinato all'insuccesso.
10.
Resta da esaminare il problema del giardino G.4, che nel regolamento per l'uso e l'amministrazione della proprietà per piani era assegnato all'appartamento n. 3 e che l'assemblea dei comproprietari non ha più attribuito ad alcuna unità, rendendolo di uso comune. A giusto titolo AP 1 e AP 2 fanno valere in proposito che una diversa destinazione del giardino G.4 era vincolata al loro assenso. L'art. 712
g
cpv. 4 CC prescrive che la modifica dell'attribuzione per regolamento di diritti d'uso preclusivi richiede il consenso dei comproprietari direttamente interessati. La norma è entrata in vigore il 1° gennaio 2012 (durante il termine di appello a questa Camera), ma è di applicazione immediata anche per
fatti verificatisi anteriormente (art. 3 in relazione con l'art. 17 cpv. 2
tit. fin.
CC:
Wermelinger
, op. cit., n. 178 ad art. 712
g
CC; Questions actuelles sur la propriété par étages, CFPG, collana gialla n. 14, Lugano 2011, pag. 23 n. 49 con richiamo a
Piotet
, Le droit transitoire de la révision du Code civil du 11 décembre 2009 et la pratique notariale, in: Le notaire bernois 2010 pag. 226).
Questa Camera aveva già enunciato un principio simile – del resto – prima del gennaio 2012, rilevando che la mutata destinazione di spazi esterni in una comproprietà richiede di regola l'unanimità dei condomini (art. 648 cpv. 2 CC: I CCA, sentenza inc. 11.2005.27 del 30 dicembre 2008, consid. 7). In concreto il giardino G.1 delimitato nel “piano assegnazione aree esterne” annesso al regolamento non è stato demandato ad altro uso. È stato ampliato da circa 70 a 154 m2, ma è rimasto attribuito all'appartamento n. 1. Altrettanto vale per il giardino G.3, ampliato da circa 40 a 116 m2, ma rimasto in uso riservato all'appartamento n. 3. Il giardino G.4 invece è stato tolto alla disponibilità di AP 1 e AP 2 e destinato all'uso comune. Ciò richiedeva il consenso dei diretti interessati.
Non si disconosce che il giardino G.4 è una piccola porzione di terreno (poco più di 15 m2) e che, in compenso, AP 1 e AP 2 si sono visti sostanzialmente triplicare dall'assemblea dei comproprietari la superficie del giardino G.3. Il giardino G.4 funge tuttavia da separazione tra l'area esterna di uso comune e due finestre dell'appartamento n. 3, tutelando la privatezza di chi occupa le due camere a est. Tanto più che nella fattispecie il perito giudiziario ha sottolineato l'esigenza di evitare contiguità fra spazi abitati e aree di uso collettivo (referto, pag. 5, risposta n. 2 e pag. 6, risposta n. 4). Non si può dire dunque che, per quanto ristretta, quella porzione di terreno sia trascurabile o priva di funzione propria. Ne segue che, togliendo il giardino G.4 all'uso riservato dell'appartamento n. 3 senza il consenso di AP 1 e AP 2, la risoluzione dell'assemblea generale viola la legge e va annullata (art. 712
m
cpv. 2; RtiD I-2007 pag. 768 consid. 4 con rimandi).
11.
L'annullamento della risoluzione assembleare dell'11 maggio 2009 per quanto concerne la soppressione del giardino G.4 comporta l'annullamento della risoluzione stessa anche per quanto riguarda l'ampliamento del giardino G.3 (divenuto giardino T). Non perché al riguardo la risoluzione sia illegittima (nei considerandi che precedono si è dimostrato anzi il contrario), ma perché l'ampliamento del giardino G.3 e la soppressione del giardino G.4 formavano un tutt'uno. Ripristinando quest'ultimo, in altri termini, si rimette in causa l'ingrandimento del giardino G.3, per lo meno nella misura proposta all'assemblea dei comproprietari. Nulla impedirà all'assemblea, con ogni evidenza, di riconfermare l'estensione di quell'area in uso riservato anche lasciando intatto il giardino G.4. La decisione non compete tuttavia a questa Camera.
12.
Se ne conclude che l'appello di AP 3 è votato alla reiezione, mentre va accolto l'appello di AP 1 e AP 2, con relativa riforma della sentenza pretorile. In entrambi i casi le spese processuali si attengono al precetto della soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). L'esito dell'attuale giudizio impone anche una riforma del dispositivo sulle spese di primo grado, che segue identica sorte.
13.
Circa i rimedi esperibili contro l'odierna sentenza sul piano federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso raggiunge la soglia di fr. 30
000.– ai fini dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF tanto in relazione alla pretesa di AP 3 quanto in relazione alla pretesa di AP 1 e AP 2 (sopra, consid. 1).