Decision ID: 651aa024-2f80-4dcf-82ee-e5ba7d5fea70
Year: 2009
Language: de
Court: ZH_SRK
Chamber: ZH_SRK_001
Canton: ZH
Region: Zürich
Law Area: public_law

hat sich ergeben:
A. Am 5. Juni 2003 schlossen C und D als Verkäuferinnen mit der A (nachfol-
gend die Pflichtige) einen öffentlich beurkundeten Kaufvertrag hinsichtlich des an der
strasse in B gelegenen Baulandgrundstücks (ca. 766 m 2 von alt Kat.Nr. inkl. 1⁄2 unselb-
ständiges Miteigentum an alt Kat.Nrn. [233 m 2 ]) zum Preis von Fr. 563'640.-. Die Ge-
meinde B erteilte am 14. August 2003 die Bewilligung zur Erstellung eines Mehrfamili-
enhauses mit sechs Wohnungen auf dem Grundstück, das in der Folge nach
Massgabe der geplanten Überbauung neu parzelliert wurde (Kat.Nr.; Mutationsbewilli-
gung vom 30. September 2003). Einen entsprechenden Totalunternehmervertrag
schloss die Pflichtige am 4. September 2003 mit der E (Sitz in F), zum Werkpreis von
Fr. 1'852'000.- ab. Zunächst bot die Pflichtige das Mehrfamilienhaus zum Verkauf im
Stockwerkeigentum an. Indessen veräusserten C und D anstelle des geplanten Ver-
kaufs im Stockwerkeigentum das neu parzellierte, unbebaute Grundstück (Kat.Nr. inkl.
1⁄2 Miteigentum an Kat.Nr. [345 m 2 ]) am 16. Dezember 2003 zum Preis von
Fr. 563'640.- an G.
Das Steueramt der Gemeinde B erblickte in diesem Sachverhalt eine wirt-
schaftliche Handänderung von der Pflichtigen auf G und forderte die Pflichtige deshalb
am 20. Juni 2005 und 14. Dezember 2005 auf, die Steuererklärung für die Grundstück-
gewinnsteuer einzureichen. Nachdem die Pflichtige auf dieses Ersuchen nicht reagiert
hatte, erliess das Steueramt am 26. November 2007 eine Mahnung. Mit dem Hinweis,
dass ihrer Meinung nach keine wirtschaftliche Handänderung vorliege, verweigerte die
Pflichtige die Einreichung einer Steuererklärung für die Grundstückgewinnsteuer. Der
Grundsteuer-Ausschuss des Gemeinderats B erliess daher am 1. April 2008 einen Ein-
schätzungsentscheid nach pflichtgemässem Ermessen und setzte den Grundstückge-
winn infolge Schätzung der wertvermehrenden Aufwendungen auf Fr. 179'000.- fest.
Entsprechend verfügte er eine Steuer von Fr. 91'500.-.
B. Die Einsprache, welche die Pflichtige am 26. April 2008 gegen diesen Ein-
schätzungsentscheid erhoben hatte, wies der Grundsteuer-Ausschuss mit Einsprache-
entscheid vom 27. Mai 2008 ab.
- 3 -
3 GR.2008.28
C. Am 30. Juni 2008 erhob die Pflichtige hiergegen Rekurs und beantragte,
den angefochtenen Entscheid unter Kosten- und Entschädigungsfolge aufzuheben.
Eventualiter sei festzustellen, dass keine Grundstückgewinnsteuer geschuldet sei.
Die Rekursgegnerin schloss in der Rekursantwort vom 28. August 2008 auf
Abweisung des Rechtsmittels. Im Weiteren verlangte sie eine Parteientschädigung.

Die Rekurskommission zieht in Erwägung:
1. Laut § 216 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) wird die
Grundstückgewinnsteuer bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von sol-
chen erhoben. Diesen so genannten zivilrechtlichen Eigentumsübertragungen stellt
§ 216 Abs. 2 lit. a StG Rechtsgeschäfte gleich, die bezüglich der Verfügungsgewalt
über Grundstücke tatsächlich und wirtschaftlich wie Handänderungen wirken.
Die Annahme einer solchen wirtschaftlichen Handänderung setzt voraus, dass
wesentliche Teile der dem Grundeigentum innewohnenden Verfügungsgewalt rechts-
geschäftlich übertragen werden, so dass gesagt werden kann, das fragliche Rechtsge-
schäft wirke "tatsächlich und wirtschaftlich" wie eine (zivilrechtliche) Handänderung an
einem Grundstück (RB 1997 Nr. 55, auch zum Folgenden). Dieser Tatbestand ist er-
füllt, wenn mit den übertragenen Rechten Befugnisse verbunden sind, die dem jeweili-
gen Inhaber eine Stellung einräumen, welche tatsächlich und wirtschaftlich jener eines
Eigentümers gleichkommt. Alsdann ist nicht auf die formelle (äussere) Rechtswirkung,
sondern auf die erzielte tatsächliche und wirtschaftliche Wirkung abzustellen (RB 1977
Nr. 92).
Eine rechtsgeschäftliche Übertragung wesentlicher Teile der dem Grundeigen-
tum innewohnenden Verfügungsgewalt erfolgt etwa beim Vollzug von Kettengeschäf-
ten. Ein solcher Kettenhandel liegt insbesondere dann vor, wenn eine natürliche oder
juristische Person mit dem Eigentümer über ein Grundstück einen Kauf- oder Kauf-
rechtsvertrag mit einer Substitutionsklausel abschliesst, die sie mit der Wirkung ausübt,
dass ein Dritter in den Vertrag eintritt und das Grundstück vom zivilrechtlichen Eigen-
tümer erwirbt (RB 1984 Nr. 67, auch zum Folgenden). Auch ein blosser Verzicht des
- 4 -
3 GR.2008.28
Berechtigten kann genügen, falls damit dem Dritten zum Grundstückserwerb verholfen
werden soll und wird (RB 1978 Nr. 81). Ebenso sind Vertragsgestaltungen ohne for-
melle Substitutionsklausel denkbar, die zum gleichen tatsächlichen und wirtschaftlichen
Ergebnis führen (RB 1960 Nr. 89 und 1977 Nr. 92). Entscheidend ist, dass der Berech-
tigte die wirtschaftliche Verfügungsmacht nicht nur eingeräumt erhält, sondern diese
zugunsten eines Dritten, der den Kauf hernach vollzieht, tatsächlich ausübt (RB 1965
Nr. 54, 1966 Nrn. 52 und 59, 1975 Nr. 52). Bei diesem Vorgang sind demnach zwei
Schritte zu unterscheiden, von denen jeder für sich als wirtschaftliche Handänderung
steuerbar ist (RB 1968 Nr. 30; Reimann/Zuppinger/Schärrer, Kommentar zum Zürcher
Steuergesetz, Band IV, 1966, § 161 N 56). Dabei ist es belanglos, von welchen Ab-
sichten und Vorhaben sich der Berechtigte leiten liess und welches Ziel er verfolgte.
Nur soweit seine Absichten und Ziele in der Vertragsgestaltung ihren Niederschlag
gefunden haben, können sie die Frage mitbeantworten, ob er wesentliche Machtbefug-
nisse über das Grundstück gehabt hat oder nicht (RB 1997 Nr. 55; VGr,
28. Februar 1991, SR 90/0031).
2. Laut § 226 StG hat der Steuerpflichtige dem Gemeindesteueramt innert 30
Tagen nach der Handänderung eine Steuererklärung einzureichen. Die unterlassene
Einreichung der Steuererklärung zieht, nach erfolgloser Mahnung (§ 139 Abs. 2 StG in
Verbindung mit § 206 StG), eine Einschätzung nach pflichtgemässem Ermessen nach
sich. Es stellt sich indessen die Frage, ob ein Steuerpflichtiger Anspruch auf Erlass
eines Vorentscheids hinsichtlich der grundsätzlichen Frage des Vorliegens einer wirt-
schaftlichen Handänderung hat.
3. a) Das Verwaltungsgericht hat für den Bereich der Staats- und allgemeinen
Gemeindesteuern den von der bundesgerichtlichen Rechtsprechung im Zusammen-
hang mit Art. 46 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 29. Mai 1874 (aBV) bzw. Art. 127
Abs. 3 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) festgelegten Anspruch auf einen
Vorentscheid über die Steuerhoheit auf die Vorfrage des Bestehens der Steuerpflicht
beschränkt (RB 1997 Nr. . 41 = StE 1997 B 11 .3 Nr. 10). Im Bereich der Grundsteuern
hat es sodann unter der Herrschaft des per 1. Januar 1999 aufgehobenen Steuerge-
setzes vom 8. Juli 1951 Vorentscheide über Steueraufschub bzw. -befreiung sowie
über prozessuale Vorfragen (z.B. über das Vorliegen einer wirtschaftlichen Handände-
rung, vgl. RB 1970 Nr. 44) sowie deren selbständige Anfechtbarkeit ohne einlässliche
- 5 -
3 GR.2008.28
Auseinandersetzung mit der Frage nach entsprechenden gesetzlichen Grundlagen
bejaht, einen Anspruch auf Vorentscheid indessen nicht zugestanden (RB 1998
Nr. 156 = StE 1998 B 42 .31 Nr. 6, mit Hinweisen). Im zitierten Entscheid hat das Ver-
waltungsgericht allerdings ausdrücklich offen gelassen, ob unter der Herrschaft des per
1. Januar 1999 in Kraft getretenen Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 an der grosszügi-
gen Praxis festgehalten werden könne. Nicht auszuschliessen sei eine enge Ausle-
gung auch bei den von den Grundsteuerbehörden aufgrund der ausdrücklichen Vor-
schrift von § 210 Abs. 2 StG zu entscheidenden Steuerbefreiungen – etwa im Sinn
einer auf den subjektiven Aspekt der Steuerpflicht beschränkten entsprechenden vor-
frageweisen Prüfung. Nach Auffassung des Verwaltungsgerichts ist kein Grund ersicht-
lich, weshalb, mit Ausnahme der gesetzlich ausdrücklich vorgesehenen Fälle, der Er-
lass von Vorentscheiden zulässig sein sollte. Es sei zwar zutreffend, dass sich unter
Umständen (selbständig anfechtbare) Vorentscheide aus prozessökonomischen Grün-
den anbieten könnten. Allerdings vermöge ein Verfahrensgrundsatz wie derjenige der
Prozessökonomie eine gesetzliche Grundlage von vornherein nicht zu ersetzen. Da es
dem kantonalen Recht der direkten Steuer an einer allgemeinen gesetzlichen Grundla-
ge mangle, würden sich Vorentscheide – mit Ausnahme der ausdrücklich gesetzlich
vorgesehenen – damit als unzulässig erweisen (VGr, 18. Dezember 2002,
RG.2002.00001).
b) Aus vorstehenden Erwägungen ergibt sich, dass die Pflichtige keinen An-
spruch auf Erlass eines Vorentscheids hinsichtlich des Vorliegens einer wirtschaftli-
chen Handänderung hatte. Sie war demgemäss verpflichtet, eine ordnungsgemäss
ausgefüllte Steuererklärung einzureichen. Die Einschätzung nach pflichtgemässem
Ermessen erfolgte demgemäss zu Recht. Selbst wenn man dem Steuerpflichtigen, wie
es in der Literatur bisweilen postuliert wird (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar
zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, 2. A., 2006, § 139 N 108 f.), einen An-
spruch auf Erlass eines Vorentscheids bei Nachweis eines schutzwürdigen Interesses
einräumen würde, so müsste ein solcher hier verneint werden. Denn ob eine wirtschaft-
liche Handänderung vorliege, war bereits Gegenstand des Veranlagungs- und
Rechtsmittelverfahrens betreffend die Handänderungssteuer. Auch in jenem Verfahren
nahm die Rekursgegnerin, nachdem die Pflichtige ihre Verfahrenspflichten verletzt hat-
te, eine Einschätzung nach pflichtgemässem Ermessen vor und ging dabei von einer
wirtschaftlichen Handänderung aus. Mit Urteil vom 23. Dezember 2008 (2C_500/2008)
wies das Bundesgericht die diesbezügliche Beschwerde letztinstanzlich ab und bestä-
tigte damit das Vorliegen einer wirtschaftlichen Handänderung. Eine Verpflichtung der
- 6 -
3 GR.2008.28
Rekursgegnerin, mit der Einleitung des Einschätzungsverfahrens für die Grundstück-
gewinnsteuer bis zur Rechtskraft der Handänderungssteuer zuzuwarten, bestand übri-
gens nicht. Die Einschätzung der beiden Grundsteuerarten erfolgt nach der Konzeption
des Zürcher Steuerrechts in getrennten Verfahren.
4. a) Eine Veranlagung nach pflichtgemässem Ermessen kann der Steuer-
pflichtige nur wegen offensichtlicher Unrichtigkeit anfechten. Die Einsprache ist zu
begründen und muss allfällige Beweismittel nennen (§ 140 Abs. 2 StG). Der Steuer-
pflichtige hat damit den Nachweis zu erbringen, dass die Ermessensveranlagung
offensichtlich unrichtig ist.
Gemäss Rechtsprechung des Bundesgerichts muss dieser Nachweis den ge-
samten von der Ermessensveranlagung betroffenen Teil umfassen (vgl. Martin Zweifel
in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht I/2b, 2000, Art. 132 N 40 ff. DBG). Ist
die Ermessensveranlagung Folge einer versäumten Mitwirkungspflicht, so muss
der Steuerpflichtige die versäumten Handlungen nachholen (ASA 58, 670 E. 3c). Nur
unter dieser Voraussetzung kann der Nachweis der Unrichtigkeit der Veranlagung er-
bracht werden und lebt die Untersuchungspflicht der Behörde wieder auf. Nach
§ 140 Abs. 2 StG muss dieser Unrichtigkeitsnachweis zudem mit der Begründung der
Einsprache und damit innert der Einsprachefrist erfolgen.
Die gesetzlich geforderte Begründung der Einsprache gegen eine Ermes-
sensveranlagung stellt nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung eine Prozess-
voraussetzung dar, deren Nichterfüllung zur Folge hat, dass auf die Einsprache nicht
eingetreten werden kann (BGE 123 II 552; BGr, 19. Juni 2002, 2A.442/2001; BGr,
23. April 2004, 2A.164/2004; BGr, 9. September 2004, 2P.234/2003; BGr,
23. Mai 2005 = ZStP 2005, 253; vgl. auch Markus Berger, Voraussetzungen und An-
fechtung der Ermessensveranlagung, ASA 75, 185 ff.). Auch die Nennung der Be-
weismittel und die Nachholung der versäumten Mitwirkungshandlung behandelt das
Bundesgericht als Prozessvoraussetzung (Markus Berger, ASA 75, 204).
b) Die Pflichtige reichte mit der Einsprache die Steuererklärung nicht nach,
sondern beschränkte sich darauf, das Vorliegen einer wirtschaftlichen Handänderung
zu bestreiten und die Höhe des steuerbaren Gewinns zu rügen. Weil wie dargelegt kein
Anspruch auf Erlass eines Vorentscheids bestand, war dieses Vorbringen nicht geeig-
- 7 -
3 GR.2008.28
net, die offensichtliche Unrichtigkeit der Ermessenseinschätzung darzutun. Damit er-
wies sich die Einsprachebegründung von vornherein als ungeeignet, die Unrichtigkeit
der Schätzung zu belegen und konnte für eine genügende Begründung auf die Steuer-
erklärung nicht verzichtet werden. Der Einsprache fehlte es demnach an einer hinrei-
chenden Begründung.
Weil im angefochtenen Einschätzungsentscheid zudem ausdrücklich auf die
Folgen einer mangelhaften Begründung hingewiesen wurde, waren die Voraussetzun-
gen vollumfänglich erfüllt, um auf die Einsprache wegen dieses Mangels nicht einzutre-
ten. Die Rekursgegnerin ist deshalb zu Unrecht auf das Rechtsmittel eingetreten.
Hätte die Vorinstanz auf die Einsprache nicht eintreten dürfen, ist der Rekurs
ohne weiteres abzuweisen. Materielle Einwendungen gegen die Einschätzung sind
unter diesen Umständen nicht mehr zu hören. Demgemäss fällt eine Änderung der
Einschätzung ausser Betracht.
Immerhin ist darauf hinzuweisen, dass die Kosten für ein Bauprojekt unter
Umständen (u.a. bei einer Übernahme des Projekts durch den Grundstückskäufer)
grundsteuerlich anrechenbare (wertvermehrende) Aufwendungen darstellen (Rich-
ner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 221 N 50 ff.). Umgekehrt stellt die Entschädigung, welche
der Grundstückserwerber für ein Bauprojekt bezahlt, einen Bestandteil des massgebli-
chen Erlöses dar. Übersteigt die Entschädigung für das Projekt die dafür getätigten
Aufwendungen, liegt insoweit ein steuerbarer Gewinn vor. Vorliegend kann vermutet
werden, dass der Grundstückserwerber G das bewilligte Bauprojekt von der Pflichtigen
übernahm. Denn er verpflichtete sich im Kaufvertrag mit C und D zum sofortigen Bau-
beginn (3 GR.2006.66). Aus dem Kontoblatt 1592 (Projekt B, Aufwand und Ertrag vom
01.01.2004 bis 31.12.2004) geht hervor, dass die H für die Projektübernahme und wei-
tere Leistungen Fr. 613'000.- bezahlte. Anderseits sind die von der Pflichtigen genann-
ten Projektaufwendungen deutlich tiefer. Der von der Rekursgegnerin geschätzte Ge-
winn von Fr. 179'000.- bewegt sich daher im Rahmen des pflichtgemässen Ermessens.
5. Diese Erwägungen führen zur Abweisung des Rekurses. Die Verfahrens-
kosten sind der Pflichtigen entsprechend dem Ausgang des Verfahrens aufzuerlegen
(§ 151 Abs. 1 StG). Der Rekursgegnerin ist zudem eine angemessene Parteientschä-
digung im Betrag von Fr. 1'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zuzusprechen
- 8 -
3 GR.2008.28
(§ 152 StG i.V.m. § 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/
8. Juni 1997).