Decision ID: 99a51add-8f3c-51e5-9467-8c27830dded3
Year: 2015
Language: de
Court: BE_VB
Chamber: BE_VB_001
Canton: BE
Region: Espace_Mittelland
Law Area: public_law

I. Sachverhalt
1. Der Beschwerdegegner und dessen Ehefrau, Frau G._, sind gemäss
Grundstück-Informationssystem des Kantons Bern (GRUDIS) Miteigentümer der beiden
Parzellen Wilderswil Gbbl. Nrn. H._ und I._. Auf dem erstgenannten,
grösseren Grundstück befindet sich ein Wohnhaus, ein Schopf sowie eine Gartenanlage.
Das zweitgenannte, kleinere Grundstück ist unbebaut und grenzt im Süden an das
grössere Grundstück. Im Zonennutzungsplan der Gemeinde Wilderswil sind diese beiden
Parzellen der Kernzone zugewiesen.
Der Beschwerdegegner reichte am 19. Dezember 2013 bei der Gemeinde Wilderswil ein
Baugesuch ein: zum einen für den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit drei Wohnungen
sowie den Teilabbruch und die Umnutzung eines Schopfs in Abstellräume für die neuen
Wohnungen auf der Parzelle Wilderswil Gbbl. Nr. H._ und zum anderen für das
Erstellen von vier Parkplätzen auf der Parzelle Wilderswil Gbbl. Nr. I._. Gegen das
Bauvorhaben erhoben unter andern die Beschwerdeführenden Einsprache. Mit
Bauentscheid vom 18. September 2014 erteilte die Gemeinde für das Bauvorhaben die
Baubewilligung.
2. Gegen diesen Entscheid führen die Beschwerdeführenden mit Eingabe vom
15. Oktober 2014 bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE)
Beschwerde. Sie beantragen die Aufhebung des Bauentscheids vom 18. September 2014
und die Erteilung des Bauabschlags. Sie machen geltend, die Parteibezeichnung sei falsch
und das geplante Mehrfamilienhaus halte den Abstand zum Grundstück und zum Gebäude
der Beschwerdeführenden nicht ein.
3. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet,1 führte den
Schriftenwechsel durch und holte bei der Vorinstanz die Akten ein. Sowohl der
Beschwerdegegner in seiner Stellungnahme vom 10. November 2014 als auch die
1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191).
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Gemeinde in ihrer Stellungnahme vom 12. November 2014 beantragen sinngemäss die
Abweisung der Beschwerde vom15. Oktober 2014.
Mit Verfügung vom 23. Dezember 2014 hielt das Rechtsamt fest, aufgrund einer ersten
summarischen Einschätzung sei es fraglich, ob das geplante Projekt über eine genügend
grosse anrechenbare Aufenthalts- und Kinderspielplatzfläche verfüge. Es scheine zudem
fraglich, ob der südseitige Gebäudeabstand zwischen dem geplanten Mehrfamilienhaus
und dem ebenfalls auf der Parzelle Wilderswil Gbbl. Nr. H._ gelegenen Gebäude
Nr. 15 eingehalten sei. Das Rechtsamt gab den Verfahrensbeteiligten Gelegenheit, zu den
beiden erwähnten Punkten Stellung zu nehmen.
Die Gemeinde reichte am 3. Februar 2015 eine Stellungnahme ein und hielt unter anderem
fest, dass das Bauvorhaben gemäss den Baugesuchsunterlagen eine genügend grosse
Kinderspielplatzfläche aufweise. Ausserdem sei in Anwendung der mittleren Abstandslinie
der Gebäudeabstand gegenüber dem Gebäude Nr. XX eingehalten. In seiner
Stellungnahme vom 18. Februar 2015 führte der Beschwerdegegner unter anderem aus,
dass das Bauvorhaben die erforderliche Kinderspielplatzfläche einhalte. Aufgrund der
schwierigen Grundstückverhältnisse würde sich vorliegend zudem gestützt auf Art. 45
Abs. 3 BauV2 eine Herabsetzung der Mindestfläche des Kinderspielplatzes rechtfertigen. In
Bezug auf die Einhaltung des Gebäudeabstandes weist der Beschwerdegegner darauf hin,
dass das projektierte Gebäude einen unregelmässigen Grundriss habe. Es entspreche der
Praxis, bei solchen Gebäuden den Abstand von der mittleren Abstandslinie aus zu
messen. Die Beschwerdeführenden vertreten in ihrer Stellungnahme vom 23. Februar
2015 die Ansicht, dass das Bauvorhaben weder über eine genügend grosse
Kinderspielplatzfläche verfüge noch den Gebäudeabstand zu Gebäude Nr. XX einhalte.
4. Auf die Rechtsschriften und die Vorakten wird, soweit für den Entscheid wesentlich,
in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
2 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1).
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II. Erwägungen
1. Sachurteilsvoraussetzungen
a) Bauentscheide können nach Art. 40 BauG3 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit
Baubeschwerde bei der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit für die Beurteilung
der Beschwerde zuständig.
b) Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchsteller, die Einsprecher im Rahmen ihrer
Einsprachegründe und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 40 Abs. 2 BauG). Die
Beschwerdeführenden haben sich als Einsprecher im Baubewilligungsverfahren beteiligt
und sind durch den vorinstanzlichen Entscheid beschwert. Die Beschwerdelegitimation
setzt weiter voraus, dass der Beschwerdeführer durch den vorinstanzlichen Entscheid
besonders berührt ist (Art. 40 Abs. 5 BauG i.V.m. Art. 65 Abs. 1 Bst. b VRPG4). Die
Beschwerdeführenden sind Miteigentümer des Grundstücks Wilderswil Gbbl.
Nr. K._, das im Nordwesten unmittelbar an das Baugrundstück grenzt, und
insofern in ihren Interessen betroffen.
c) Die Beschwerdeführenden haben ihre Beschwerde form- und fristgerecht bei der
BVE eingereicht. Auf die Beschwerde ist einzutreten.
2. Parteibezeichnung
a) Die Beschwerdeführenden rügen, der angefochtene Bauentscheid trage eine falsche
Parteibezeichnung. Die Ehefrau des Beschwerdegegners, Frau G._, sei
Miteigentümerin des Baugrundstücks. Sie habe dem Beschwerdegegner die Vollmacht
erteilt, dass er auch in ihrem Namen die notwendigen Dokumente betreffend das
Baugesuch unterschreiben dürfe und ausdrücklich erklärt, sie würden auf dem
Baugrundstück gemeinsam verschiedene Bauprojekte planen. Die Ehefrau des
Beschwerdegegners sei deshalb ebenfalls als Baugesuchstellerin zu betrachten und der
Bauentscheid hätte ihr ebenfalls eröffnet werden müssen.
3 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721). 4 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21).
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b) Aus den Akten ergibt sich, dass das Baugesuch (Formular 1.0) vom
Beschwerdegegner in seiner Eigenschaft als Baugesuchsteller (Bauherr) und
Grundeigentümer, von der Ehefrau des Beschwerdegegners in ihrer Eigenschaft als
Grundeigentümerin sowie vom Projektverfassenden unterschrieben worden ist.5 Gemäss
dem vorliegenden Baugesuch gilt somit lediglich der Beschwerdegegner als
Baugesuchsteller, die Ehefrau des Beschwerdegegners ist hingegen nicht
Baugesuchstellerin.
c) Bauentscheide sind dem Baugesuchsteller bzw. der Baugesuchstellerin, den
verbleibenden Einsprechern, den beteiligten kantonalen Amtsstellen sowie der Gemeinde
zu eröffnen (Art. 39 Abs. 2 BauG, Art. 37 Abs. 1 BewD6). Das Gesetz schreibt hingegen
nicht vor, dass der Bauentscheid den Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern
eröffnet werden muss. Da die Ehefrau des Beschwerdegegners nicht Baugesuchstellerin
ist, musste die Gemeinde ihr den Bauentscheid auch nicht eröffnen. Die erhobene Rüge
erweist sich somit als unbegründet und die Beschwerde ist in diesem Punkt abzuweisen.
3. Gebäudeabstand im Nordwesten
a) Die Beschwerdeführenden machen geltend, der Neubau auf dem Grundstück
Wilderswil Gbbl. Nr. H._ müsse zu ihrem Grundstück Wilderswil Gbbl.
Nr. K._ den grossen Grenzabstand von 8 m einhalten. Da das geplante
Mehrfamilienhaus zu nahe an der Grundstückgrenze stehe, sei auch der Abstand zum
Gebäude der Beschwerdeführenden verletzt. Die Gemeinde führt aus, dass das
Bauvorhaben gegenüber dem Grundstück der Beschwerdeführenden den geforderten
Grenzabstand von 3 m respektiere. In Anwendung von Art. 2 Abs. 3 GBR7 sei zudem auch
der Gebäudeabstand zwischen dem Gebäude der Beschwerdeführenden und dem
geplanten Mehrfamilienhaus eingehalten.
5 Baugesuch, Vorakten Gemeinde, p. 17. 6 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1) 7 Baureglement der Einwohnergemeinde Wilderswil, durch die Gemeindeversammlung beschlossen am 15. September 2008.
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b) Das Baugrundstück mit dem geplanten Mehrfamilienhaus grenzt im Nordwesten
unmittelbar an das Grundstück der Beschwerdeführenden. Beide Parzellen liegen in der
Kernzone. Gemäss Art. 2 Abs. 1 GBR ist in dieser Zone ein grosser Grenzabstand von 8 m
und ein kleiner Grenzabstand von 3 m einzuhalten. Der kleine Grenzabstand gilt für die
Schmalseite und die beschattete Längsseite eines Gebäudes. Er bezeichnet die kürzeste
waagrechte Entfernung der Fassade (Umfassungswand) von der Grundstückgrenze
(Art. 21 Abs. 2 GBR). Beim geplanten Mehrfamilienhaus befinden sich die kleinen
Grenzabstände an dessen Nord-, West- und Ostseite. Gegenüber dem Grundstück der
Beschwerdeführenden muss der Neubau somit den kleinen Grenzabstand von 3 m
einhalten. Auf dem Plan Situation/Erdgeschoss vom 9. Juli 2014 ist ersichtlich, dass das
umstrittene Mehrfamilienhaus im Nordwesten gegenüber der Parzelle der
Beschwerdeführenden einen Grenzabstand von 3 m aufweist und damit den
vorgeschriebenen kleinen Grenzabstand einhält.
c) Neben dem Grenzabstand muss das geplante Mehrfamilienhaus weiter den Abstand
zu dem auf der Parzelle der Beschwerdeführenden gelegenen Gebäude einhalten. Der
Gebäudeabstand zweier Bauten muss wenigstens der Summe der dazwischen liegenden
für sie vorgeschriebenen Grenzabstände entsprechen. Die Vorinstanz und die
Beschwerdeführenden gehen übereinstimmend von diesem Grundsatz aus.8 Auch Art. 2
Abs. 3 GBR knüpft an diese Definition des Gebäudeabstandes an. Allerdings enthält das
GBR selber keine Regelung zum Gebäudeabstand. Es ist somit Art. 13 Abs. 1
Normalbaureglement (NBRD9) als ergänzendes Recht anzuwenden (Art. 1 Abs. 2 NBRD),
der den Gebäudeabstand im von der Gemeinde benutzten Sinne definiert:
„Der Abstand zweier Gebäude muss wenigstens der Summe der beiden dazwischenliegenden
Grenzabstände entsprechen. Bei Gebäuden auf demselben Grundstück wird er berechnet, wie
wenn eine Grenze zwischen ihnen läge.“
Das auf der Parzelle der Beschwerdeführenden gelegene Gebäude hält südseitig
gegenüber dem Baugrundstück einen Grenzabstand von 4 m ein.10 Das geplante
Mehrfamilienhaus weist gegen Norden, wie aufgezeigt, einen kleinen Grenzabstand von 3
8 Vgl. Bauentscheid vom 18. September 2014, S. 6; Beschwerde vom 15. Oktober 2014, S. 4. 9 Dekret vom 10. Februar 1970 über das Normalbaureglement (NBRD; BSG 723.13). 10 Vgl. dazu auch den Situationsplan (1/500) vom 1. November 2012.
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m auf. Die Summe der zwischen den Gebäuden liegenden Grenzabstände beträgt somit
7 m.
Nach geltendem Recht müsste das Gebäude der Beschwerdeführenden im Süden, an der
besonnten Längsseite des Gebäudes, den grossen Grenzabstand von 8 m einhalten
(Art. 21 Abs. 3 GBR). Beim Gebäude der Beschwerdeführenden handelt es sich allerdings
um eine altrechtliche Baute. Wie die Gemeinde zutreffend festhält, findet deshalb im
vorliegenden Fall zur Ermittlung des Gebäudeabstandes zwischen dem Gebäude der
Beschwerdeführenden und dem geplanten Mehrfamilienhaus Art. 2 Abs. 3 GBR
Anwendung. Gemäss dieser Vorschrift reduziert sich der Gebäudeabstand bei
altrechtlichen zu nahe an die Grenze gebauten Gebäuden um das Mass des fehlenden
Abstandes. Die Gemeinde und die Beschwerdeführenden gehen übereinstimmend davon
aus, dass das Gebäude auf dem Grundstück Wilderswil Gbbl. Nr. K._ beim Bau
die damaligen Grenzabstandsvorschriften eingehalten hat. Der Gebäudeabstand gemäss
geltendem Recht, ausmachend 11 m (8 m grosser Grenzabstand zuzüglich 4 m kleiner
Grenzabstand), reduziert sich im vorliegenden Fall daher um das fehlende Mass und damit
um 4 m (8 m grosser Grenzabstand abzüglich 4 m). Es muss somit zwischen dem
geplanten Mehrfamilienhaus und dem Gebäude der Beschwerdeführenden ein
Gebäudeabstand von 7 m eingehalten werden. Das ist vorliegend der Fall.
d) Das geplante Mehrfamilienhaus hält somit die Abstände zum Grundstück und zum
Gebäude der Beschwerdeführenden ein. Dies ist auf den Plänen erkennbar,11 weshalb auf
die Durchführung eines Augenscheins verzichtet werden kann. Entgegen den
Ausführungen der Beschwerdeführenden musste die Gemeinde daher dem
Beschwerdegegner auch keine Ausnahmebewilligung erteilen. Die Beschwerde erweist
sich somit auch in diesem Punkt als unbegründet und ist abzuweisen.
4. Gebäudeabstand im Süden
11 Vgl. den Plan Situation/Erdgeschoss vom 9. Juli 2014 und den Situationsplan (1/500) vom 1. November 2012.
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a) Die Beschwerdeführenden rügen zwar explizit, der grosse Grenzabstand nach Art. 2
GBR sei nicht eingehalten12. Ihre Begründung bezieht sich aber auf die Einhaltung des
Grenzabstands im Nordwesten des geplanten Mehrfamilienhauses. Da das Baureglement
der Gemeinde Wilderswil keine Bruttogeschossfläche oder Ausnützungsziffer vorschreibt,
wird das Mass der zulässigen baulichen Nutzung über die baupolizeilichen Masse
(Gebäudehöhe und -länge, Geschosszahl, Grenz- und Gebäudeabstandsvorschriften)
festgelegt. Vorliegend ist die Einhaltung der vorgeschriebenen Abstände daher gestützt auf
Art. 40 Abs. 3 BauG von Amtes wegen zu prüfen.
b) Wie dargelegt (vgl. E. 3.b), muss das geplante Mehrfamilienhaus einen grossen
Grenzabstand von 8 m und einen kleinen Grenzabstand von 3 m einhalten. Der grosse
Grenzabstand gilt dabei für die besonnte Längsseite des Gebäudes (Art. 21 Abs. 3 GBR).
Beim geplanten Mehrfamilienhaus ist diese unbestrittenermassen auf der Südseite. Auf der
Südseite des geplanten Mehrfamilienhauses grenzt nicht ein anderes Grundstück an,
sondern es besteht auf dem gleichen Grundstück bereits das Gebäude Nr. XX. Auf der
Südseite ist somit nicht der Grenzabstand, sondern der Gebäudeabstand massgebend.
c) Der Abstand zweier Gebäude muss wenigstens der Summe der beiden
dazwischenliegenden Grenzabstände entsprechen. Bei Gebäuden auf demselben
Grundstück wird er berechnet, wie wenn eine Grenze zwischen ihnen läge (vgl. E. 3.c).
Das geplante Mehrfamilienhaus muss im Süden wie gezeigt den grossen Grenzabstand
von 8 m einhalten. Das auf der gleichen Parzelle liegende bestehende Gebäude Nr. XX
muss auf seiner Nordseite den kleinen Grenzabstand von 3 m einhalten. Die Summe der
zwischen den Gebäuden liegenden Grenzabstände beträgt somit 11 m. Auch die
Vorinstanz ist davon ausgegangen, dass ein Gebäudeabstand von 11 m einzuhalten ist.
d) Der grosse Grenzabstand wird rechtwinklig zur besonnten Längsseite gemessen
(Art. 21 Abs. 3 GBR). Der kleine Grenzabstand bezeichnet die zulässige kürzeste
waagrechte Entfernung der Fassade von der Grundstückgrenze (Art. 21 Abs. 2 GBR). Auf
dem Plan Situation/Erdgeschoss vom 9. Juli 2014 sind der grosse Grenzabstand des
geplanten Mehrfamilienhauses auf der Südseite und der Grenzabstand im Norden des
bestehenden Gebäudes Nr. XX eingezeichnet. Der vorgeschriebene Gebäudeabstand
12 Ziff. 8 der Beschwerde vom 15. Oktober 2014.
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wäre eingehalten, wenn sich die beiden Abstandslinien nicht überschneiden. Das ist aber
nicht der Fall. Im östlichen Bereich ist der Gebäudeabstand nicht eingehalten. Im Plan
Situation/Erdgeschoss vom 9. Juli 2014 ist die sowohl vom grossen Grenzabstand des
geplanten Mehrfamilienhauses als auch vom kleinen Grenzabstand des bestehenden
Gebäudes Nr. XX beanspruchte Fläche gestrichelt markiert. Wird der Gebäudeabstand mit
der in Art. 13 NBRD und Art. 21 GBR vorgeschriebenen Messweise ermittelt, ist er somit
nicht eingehalten.
e) Die Gemeinde führt aus, dass der grosse Grenzabstand des geplanten Mehrfamilien-
hauses im Süden in Anwendung der mittleren Abstandslinie gemessen worden sei. Unter
Berücksichtigung dieser Messweise sei der Gebäudeabstand gegenüber dem bestehenden
Gebäude Nr. XX eingehalten. Da die Anwendung der mittleren Abstandslinie in den alten
Gemeindebaureglementen explizit vorgesehen war, habe die Baukommission an der
Sitzung vom 16. Juni 2014 beschlossen, dass die mittlere Abstandslinie bei gestaffelten
Gebäuden auch weiterhin anzuwenden sei. Der Beschwerdegegner weist unter anderem
auf den unregelmässigen Grundriss des projektierten Mehrfamilienhauses hin. Die mittlere
Abstandslinie trage dem Umstand Rechnung, dass bei den Grundrissrücksprüngen der
Grenz- und Gebäudeabstand eingehalten sei. Sie sei ein gerechtes Mittel, um der
architektonischen Form eines Gebäudes mit einem unregelmässigen Grundriss gerecht zu
werden.
Die Messweise mit einer mittleren Abstandslinie ist im geltenden Baureglement nicht
vorgesehen und verstösst klar gegen die nach Art. 13 Abs. 1 NBRD und Art. 21 GBR
vorgeschriebene Messweise. Die Tatsache, dass die Berechnung mit der mittleren
Abstandslinie in den alten Baureglementen der Gemeinde, welche heute nicht mehr in
Kraft sind, noch ausdrücklich vorgesehen war, spricht im Übrigen eher dafür, dass diese
Messweise bewusst abgeschafft wurde. Das wiederum entspricht auch der Entwicklung,
wie sie die BMBV13 längerfristig vorgibt: Die Gemeinden haben ihre Vorschriften bis 2020
der BMBV anzupassen14 und die BMBV lässt die Messweise mit einer mittleren
Abstandslinie nicht zu15.
13 Verordnung vom 25. Mai 2011 über die Begriffe und Messweisen im Bauwesen (BMBV; BSG 721.3). 14 Vgl. Art. 34 Abs. 1 BMBV. 15 Vgl. Art. 23 BMBV.
10
Nicht nachvollziehbar ist schliesslich das vom Beschwerdegegner vorgebrachte Argument,
die Messweise mit der mittleren Abstandslinie sei ein gerechtes Mittel, um der
architektonischen Form eines Gebäudes mit einem unregelmässigen Grundriss gerecht zu
werden. Denn vorliegend werden mit der von der Gemeinde angewendeten Messweise gar
nicht die Abstände von Gebäuderück- und Gebäudevorsprüngen kompensiert, sondern es
wird die Nichteinhaltung des Gebäudeabstandes im östlichen Teil mit einem grösseren
Gebäudeabstand im westlichen Teil kompensiert.
f) Der Beschwerdegegner bringt vor, ihm sei von der Gemeinde und vom
Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli zugesichert worden, dass die mittlere
Abstandslinie im Fall des vorliegenden Bauvorhabens Anwendung finde. Sinngemäss
macht er somit eine Verletzung des Vertrauensschutzgrundsatzes geltend.
Der verfassungsmässige Grundsatz von Treu und Glauben gemäss Art. 9 BV16 und Art. 11
Abs. 2 KV17 verleiht in der Form des Vertrauensschutzes einen Anspruch auf Schutz des
berechtigten Vertrauens in behördliche Zusicherungen. Nicht jede Auskunft von Behörden
vermag aber eine Vertrauensposition zu schaffen. Kumulativ sind folgende
Voraussetzungen erforderlich: Die behördlichen Auskünfte oder Zusicherungen müssen
sich auf eine konkrete, die betreffende Person berührende Angelegenheit beziehen und
von der zuständigen Stelle vorbehaltlos erteilt worden sein. Weiter ist erforderlich, dass die
Unrichtigkeit der Auskunft nicht ohne weiteres erkennbar war und sich die Rechts- und
Sachlage seit der Auskunftserteilung nicht geändert hat. Neben dem behördlichen
Verhalten als Vertrauensgrundlage setzt Vertrauensschutz weiter voraus, dass gestützt auf
dieses Vertrauen Dispositionen getätigt wurden, die ohne Nachteil nicht wieder rückgängig
gemacht werden können. Selbst wenn alle Voraussetzungen des Vertrauensschutzes
erfüllt sind, bleibt die Interessenabwägung zwischen dem Schutz des berechtigten
Vertrauens und dem Interesse an der richtigen Durchsetzung des objektiven Rechts im
Einzelfall vorbehalten.18
16 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV; SR 101). 17 Verfassung des Kantons Bern vom 6. Juni 1993 (KV; BSG 101.1). 18 Vgl. dazu BVR 2013 S. 85 E. 6.1; Tschannen/Zimmerli/Müller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. Aufl. 2014, § 22 Ziff. 15 f.
11
Das Baubewilligungsverfahren wird mit der Einreichung des Baugesuchs eingeleitet, was
vorliegend am 19. Dezember 2013 geschah. Gemäss dem angefochtenen Bauentscheid
hat der Beschwerdegegner im Herbst 2013 eine Voranfrage zum Bauprojekt eingereicht,
welche von der Baukommission der Gemeinde behandelt worden ist. Die Voranfrage hat
die Bedeutung eines Ersuchens um Rechtsauskunft über die Bewilligungsfähigkeit eines
Bauvorhabens. Die Auskunft bindet die Behörde nach Lehre und Rechtsprechung in einem
nachfolgenden Verfahren nicht; sie vermag keine Vertrauensdisposition zu schaffen.19
In den Akten finden sich keine Unterlagen betreffend die Voranfrage des
Beschwerdegegners. Der Inhalt der Voranfrage ist daher unbekannt. Ebenso wenig
enthalten die Akten Schriftstücke, welche eine allfällige Korrespondenz zwischen dem
Beschwerdegegner und der Gemeinde bzw. dem Regierungsstatthalteramt Interlaken-
Oberhasli betreffend die Voranfrage dokumentieren. Entsprechende Dokumente, die
aufzeigen, dass dem Beschwerdegegner die Anwendung der mittleren Abstandslinie für die
Ermittlung des grossen Grenzabstandes durch die Behörden vorbehaltslos zugesichert
wurde, werden auch vom Beschwerdegegner weder vorgelegt noch genannt. Weitere
Hinweise, aus denen auf eine derartige vorbehaltslose Zusicherung seitens der Behörden
geschlossen werden könnte, sind ebenso wenig ersichtlich. Ein Verstoss gegen Treu und
Glauben ist somit im vorliegenden Fall zu verneinen.
g) Der Beschwerdegegner stellt im Beschwerdeverfahren ein Ausnahmegesuch zum
Unterschreiten des Gebäudeabstands gegenüber dem Gebäude Nr. XX.
Im Beschwerdeverfahren vor der BVE eingereichte nachträgliche Ausnahmegesuche
werden mit dem Beschwerdeentscheid beurteilt (Art. 44 Abs. 2 BewD). Laut Art. 26 BauG
können Ausnahmen von einzelnen Bauvorschriften bewilligt werden, wenn besondere
Verhältnisse es rechtfertigen und wenn keine öffentlichen Interessen beeinträchtigt werden.
Ausnahmen dürfen überdies keine wesentlichen nachbarlichen Interessen verletzen, es sei
denn, die Beeinträchtigung könne durch Entschädigung vollwertig ausgeglichen werden.
Diese Voraussetzungen müssen kumulativ erfüllt sein.
19 VGE 22263 vom 10.4.2006 E. 5.2; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Vorbemerkungen zu den Art. 32-44 N. 5.
12
Eine Ausnahmebewilligung soll die gesetzliche Regelung, die im Interesse der
Rechtssicherheit sowie der Rechtsgleichheit die tatsächlichen Verhältnisse generalisierend
erfasst, einzelfallgerecht verfeinern. Ausnahmegründe beziehen sich deshalb auf den
Zweck, den Umfang oder die Gestaltung eines Bauvorhabens, wenn diese in den
geltenden Vorschriften nicht genügend berücksichtigt sind. Sie müssen mit den
Besonderheiten des Baugrundstücks oder des Bauvorhabens zusammenhängen. Unter
Umständen können aber auch Besonderheiten, die sich aus den subjektiven Verhältnissen
der bauwilligen Personen ergeben, eine Ausnahme begründen. Rein finanzielle Interessen,
der Wunsch nach einer Ideallösung oder intensives Ausnützungsstreben rechtfertigen aber
keine Ausnahmebewilligung. Es geht vielmehr darum, ausgesprochene Unbilligkeiten und
Unzweckmässigkeiten zu vermeiden, die die strikte Anwendung der Vorschrift für die
Bauwilligen zur Folge hätte.
Schliesslich ist zu berücksichtigen, dass der Ausnahmegrund keine absolute Grösse ist.
Ob ein Sachverhalt als Ausnahmegrund genügen kann, hängt von drei Komponenten ab:
vom Interesse des Bauherrn an der Ausnahme, von der Bedeutung der Vorschrift, von der
abgewichen werden soll, und von Art und Mass der verlangten Abweichung.20
Der Beschwerdegegner weist auf den unregelmässigen Grundriss des projektierten
Gebäudes hin. Er macht unter anderem geltend, die Anwendung der mittleren
Abstandslinie würde dem Umstand Rechnung tragen, dass bei den Grundrissrücksprüngen
der Grenz- und Gebäudeabstand eingehalten werde. Die mittlere Abstandslinie sei somit
ein gerechtes Mittel, um der architektonischen Form eines Gebäudes mit einem
unregelmässigen Grundriss gerecht zu werden. Der mittels mittlerer Abstandslinie
ermittelte Gebäudeabstand führe im Übrigen zu keiner Beeinträchtigung der Bewohner des
Gebäudes Nr. XX.
Wie dargelegt (E. 4.e), wird vorliegend mit der Messweise der mittleren Abstandslinie gar
nicht der Abstand bei vor- und rückspringenden Gebäudeteilen kompensiert. Es ist daher
nicht ersichtlich, inwiefern der unregelmässige Grundriss des geplanten Gebäudes ein
besonderer Grund darstellen soll. Auch sonst ist kein besonderer Grund ersichtlich, der
eine Ausnahme rechtfertigen könnte. Insbesondere weist das Grundstück keine besondere
Form auf und es ist auch reglementskonform ohne weiteres überbaubar. Die
20 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 26-27 N. 4.
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Voraussetzungen für die Gewährung einer Ausnahmebewilligung sind somit vorliegend
nicht erfüllt.
h) Der Beschwerdegegner weist schliesslich darauf hin, dass der Gebäudeabstand bei
Gebäuden auf demselben Grundstück berechnet wird, wie wenn eine Grenze zwischen
ihnen läge. Beim Gebäude Nr. XX handle es sich um ein altrechtliches Gebäude, so dass
sich in Anwendung von Art. 2 Abs. 3 GBR der Gebäudeabstand um das Mass des
fehlenden Abstandes reduziere.
Gemäss Art. 2 Abs. 3 GBR reduziert sich der Gebäudeabstand von altrechtlichen zu nahe
an die Grenze gebauten Gebäuden um das Mass des fehlenden Abstandes. Von Art. 2
Abs. 3 GBR erfasst werden demnach altrechtliche Bauten, die heute zu nahe an der
Grenze zu einem anderen Grundstück stehen. Diese Vorschrift kann hingegen nicht für die
Ermittlung des Gebäudeabstandes zwischen einem Altbau und einem Neubau, die sich auf
der gleichen Parzelle befinden, herangezogen werden. Ebenso wenig wäre es zulässig,
den reglementarischen Gebäudeabstand zwischen einem Altbau und einem Neubau auf
dem gleichen Grundstück dadurch zu reduzieren, dass der Altbau bis auf einen
altrechtlichen (zu kleinen) Grenzabstand abparzelliert wird.21
5. Kinderspielplatz und Aufenthaltsbereich
a) Die Verfahrensbeteiligten hatten Gelegenheit, sich im Rahmen des
Beschwerdeverfahrens zur Frage zu äussern, ob das geplante Projekt über eine genügend
grosse anrechenbare Aufenthalts- und Kinderspielplatzfläche verfügt.
Die Gemeinde und der Beschwerdegegner weisen darauf hin, dass gemäss dem
bewilligten Plan „Situation/Erdgeschoss“ vom 9. Juli 2014 die Bruttogeschossfläche der
Familienwohnungen 311.1 m2 betrage. Für den Kinderspielplatz sei eine Fläche von 48.2
m2 ausgeschieden. Die vorgeschriebene minimale Kinderspielplatzfläche von 46.7 m2 ( 15
% von 311.1 m2) sei somit eingehalten. Im Übrigen sei aufgrund der vorliegend schwierigen
Grundstückverhältnisse an die Ausgestaltung der Aufenthalts- und Spielflächen nicht allzu
grosse Anforderungen zu stellen. Im Weiteren macht der Beschwerdegegner geltend, dass
21 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 12 N. 9 mit Hinweisen.
14
die „Empfehlungen für die Projektierung und Gestaltung von benutzerfreundlichen
Aussenräumen von Wohnüberbauungen“ lediglich hinweisenden Charakter hätten und
nicht geschriebenes Recht darstellten. Nach diesen Empfehlungen müssten Spiel- und
Aufenthaltsbereiche „in der Regel“ eine minimale nutzbare Breite von 5 m aufweisen, was
bedeute, dass davon abgewichen werden könne. Bezüglich des nach den Empfehlungen
erforderlichen 3-Meter-Streifens gegenüber Hauptfassaden von Wohnbauten bringt der
Beschwerdegegner vor, dass die Fassaden im Norden und Westen des geplanten
Mehrfamilienhauses nicht als Hauptfassaden gelten würden.
Die Beschwerdeführenden weisen in ihrer Stellungnahme darauf hin, dass vorliegend die
Spielbereiche nicht die vorgeschriebene minimale nutzbare Breite von 5 m einhielten. Der
zum Schutz der Intim- und Privatsphäre vorgeschriebene Abstand zur Hausfassade werde
ebenfalls verletzt.
b) Beim Bau von Mehrfamilienhäusern hat die Bauherrschaft im Freien
Aufenthaltsbereiche für die Bewohner, insbesondere Kinderspielplätze, zu schaffen
(Art. 15 Abs. 1 BauG). Unter Mehrfamilienhäuser sind Wohnhäuser mit mehr als zwei
Familienwohnungen zu verstehen. Als Familienwohnungen gelten Wohnungen mit
wenigstens drei Zimmern (Art. 43 Abs. 3 BauV).
Das geplante Mehrfamilienhaus enthält drei 3-Zimmerwohnungen und muss somit
Aufenthaltsbereiche im Freien und Kinderspielfläche nach den genannten Bestimmungen
ausweisen.
c) Die Fläche der Kinderspielplätze hat wenigstens 15 Prozent der Hauptnutz- und
Konstruktionsflächen der Familienwohnungen zu entsprechen (Art. 45 Abs. 1 BauV).
Gemäss dem „Nachweis Kinder- und Aufenthaltsfläche‟ auf dem Plan
„Situation/Erdgeschoss“ vom 9. Juli 2014 beträgt die Bruttogeschossfläche der
Familienwohnungen 311.1 m2. Die Fläche der Kinderspielplätze muss daher mindestens
46.7 m2 aufweisen. Gemäss Plan „Situation/Erdgeschoss“ vom 9. Juli 2014 sind 48.2 m2
als Kinderspielfläche ausgeschieden.
d) Ein Spielplatz soll einen gewissen Freiraum und eine attraktive Spielumgebung
bieten. Er ist daher so anzulegen, dass mögliche Nutzungskonflikte vermieden oder
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zumindest minimiert werden und die Privatsphäre der Wohnungen gewahrt bleibt.22 Aus
diesem Grund müssen Spiel- und Aufenthaltsbereiche grundsätzlich eine minimale
nutzbare Breite aufweisen. Die Arbeitshilfe für die Ortsplanung Nr. 92.2 Empfehlungen für
die Projektierung und Gestaltung von benutzerfreundlichen Aussenräumen von
Wohnüberbauungen (AHOP)23 empfiehlt eine minimale nutzbare Breite von 5 m.
Schmalere Bereiche können aus funktionellen Gründen in der Regel nicht angerechnet
werden. Gegenüber Hauptfassaden von Wohnbauten kann gemäss der AHOP ein Streifen
von 3 m grundsätzlich nicht angerechnet werden, da er zur Wahrung der Privatsphäre
unerlässlich ist. Dieser Abstand kann bei speziellen Fällen angemessen reduziert
(Hochparterre) oder erhöht (private Gartensitzplätze) werden24.
Die geplanten Kinderspielflächen weisen im Norden und Westen des geplanten
Mehrfamilienhauses lediglich eine maximale Breite von 3 m auf. Zudem rechnet der
Beschwerdegegner zur Kinderspielfläche auch die Flächen unmittelbar vor der Nord- und
Westfassade des Mehrfamilienhauses an. Gemäss dem Plan „Situation/Erdgeschoss“ vom
9. Juli 2014 liegen die Kinderspielflächen somit direkt vor einem Zimmer und dem Raum
Dusche/WC, wodurch die Privatsphäre der Bewohner beeinträchtigt wird. Grosse Teile der
ausgeschiedenen Kinderspielflächen können daher in Anwendung der AHOP nicht als
solche angerechnet werden. Das überzeugt vorliegend: Die als Spielfläche bezeichnete
Fläche kann von ihrer Dimension und ihrer Nähe zur Hauptfassade ihren Zweck nicht
erfüllen. Das Bauvorhaben verfügt somit nicht über eine genügend grosse anrechenbare
Kinderspielplatzfläche.
e) Für Aufenthaltsbereiche der übrigen Bewohner sind 5 % der Hauptnutz- und
Konstruktionsflächen (ehemals Bruttogeschossfläche) aller Wohnungen, pro
Mehrfamilienhaus mindestens aber 20 m2, vorzusehen (Art. 45 Abs. 2 BauV). Als
Aufenthaltsfläche werden gemäss dem Plan „Situation/Erdgeschoss“ vom 9. Juli 2014
lediglich 19.4 m2 ausgeschieden. Die geplanten Aufenthaltsflächen haben im Osten des
Mehrfamilienhauses eine maximale Breite von höchstens 2 m und schliessen unmittelbar
an die Ostfassade an. Dort befinden sich ebenfalls Wohnräume, weshalb die Privatsphäre
22 AHOP Nr. 92.2 (vgl. Fn. 23), S. 15. 23 Arbeitshilfe für die Ortsplanung (AHOP) Nr. 92.2 Empfehlungen für die Projektierung und Gestaltung von benutzerfreundlichen Aussenräumen von Wohnüberbauungen, (nachfolgend AHOP Nr. 92.2), einsehbar unter <http://www.jgk.be.ch/jgk/de/index/baubewilligungen/baubewilligungen/Musterdokumente.html>. 24 AHOP Nr. 92.2, S. 19.
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der Bewohner durch die Nichteinhaltung des 3-Meter-Streifens tangiert wird. Die Vorgaben
gemäss den Empfehlungen in der AHOP Nr. 92.2 sind daher auch in Bezug auf die
Aufenthaltsfläche nicht eingehalten. Der Aufenthaltsbereich kann vorliegend aufgrund
seiner Dimension und Lage seinen Zweck nicht erfüllen. Das geplante Bauvorhaben
verfügt somit nicht über einen genügend grossen anrechenbaren Aufenthaltsbereich im
Freien.
f) Im vorliegenden Fall liegen auch keine schwierigen Grundstückverhältnisse oder
besondere Umstände vor, die es rechtfertigten würden, die Aufenthalts- und
Kinderspielplatzfläche herabzusetzen (Art. 45 Abs. 3 BauV). Die Grundstückverhältnisse
lassen sich den Plänen entnehmen, weshalb sich ein Augenschein erübrigt.
g) Der Beschwerdegegner räumt ein, dass streng rechtlich genommen Art. 15 Abs. 1
BauG i.V.m. Art. 43 Abs. 3 BauV Anwendung findet, da vorliegend drei 3-Zimmerwohnun-
gen geplant sind. Er ist aber der Meinung, dass die Vorschrift von Art. 43 Abs. 3 BauV
heute überholt sei. Die geplanten Wohnungen seien im Grundriss eher klein und von daher
nicht unbedingt für Familien geeignet.
Das geltende Recht ist unabhängig von der rechtspolitischen Einschätzung des
Beschwerdegegners anwendbar. Im Übrigen sieht auch die Vernehmlassungsvorlage25 zur
laufenden Baugesetzrevision weiterhin eine Pflicht zum Erstellen von Aufenthaltsbereichen
und Kinderspielplätzen vor, wobei in der Vernehmlassungsvorlage neu vorgesehen ist,
dass Aufenthaltsbereiche unabhängig von der Grösse der Wohnungen erstellt werden
müssen.26
h) Der Beschwerdegegner stellt im Beschwerdeverfahren ein Ausnahmegesuch zur
Unterschreitung der Mindestfläche für Spiel- und Aufenthaltsbereiche. Vorliegend ist kein
Grund ersichtlich, der eine Ausnahme rechtfertigen könnte. Insbesondere weist das
Grundstück keine besondere Form auf und es ist auch reglementskonform überbaubar. Die
Voraussetzungen für die Gewährung einer Ausnahme sind somit vorliegend nicht erfüllt.
25 Die Unterlagen der Vernehmlassung zur Teilrevision der Baugesetzgebung sind einsehbar unter: http://www.be.ch/portal/de/behoerden/regierungsrat.html, Rubriken „Regierungsrat‟, „Regierungsratsbeschlüsse‟, „Vernehmlassungen‟, „Kantonale Vernehmlassungen‟. 26 Vgl. Art. 15 Vernehmlassungsentwurf zur Teilrevision des Baugesetzes.
http://www.be.ch/portal/de/behoerden/regierungsrat.html
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6. Zusammenfassung und Kosten
a) Die Beschwerdeführenden rügen die Parteibezeichnung sei falsch und der Grenz-
und Gebäudeabstand im Nordwesten des geplanten Mehrfamilienhauses gegenüber ihrem
eigenen Haus sei nicht eingehalten. Mit diesen Rügen dringen sie nicht durch (E. 2/3). Das
geplante Mehrfamilienhaus hält auf der Südseite den vorgeschriebenen Gebäudeabstand
zum auf der gleichen Parzelle gelegenen vorbestehenden Gebäude Nr. XX nicht ein (E.
4). Zudem weist es keine genügend grosse anrechenbare Aufenthalts- und
Kinderspielplatzfläche auf (E. 5). Das Bauvorhaben weist diesbezüglich erhebliche Mängel
auf, und es wird in Anwendung von Art. 40 Abs. 3 BauG von Amtes wegen der
Bauabschlag erteilt. Bei diesem Ausgang des Verfahrens obsiegt keine Partei.
b) Die oberinstanzlichen Verfahrenskosten bestehen aus einer Pauschalgebühr
(Art. 103 Abs. 1 VRPG). Für Entscheide in einer Verwaltungsjustizsache wird eine
Pauschalgebühr von Fr. 200.00 bis Fr. 4'000.00 erhoben (Art. 19 Abs. 1 i.V.m. Art. 4 Abs. 2
GebV27). In Anwendung dieser Bestimmungen wird die Pauschale auf Fr. 1'800.00
festgelegt. Nach Art. 108 Abs. 1 VRPG werden die Verfahrenskosten der unterliegenden
Partei auferlegt, es sei denn, das prozessuale Verhalten einer Partei gebiete eine andere
Verlegung oder die besonderen Umstände rechtfertigen, keine Verfahrenskosten zu
erheben. Entsprechend dem Ausgang des Verfahrens werden die Verfahrenskosten den
Beschwerdeführenden und dem Beschwerdegegner je zur Hälfte auferlegt.
c) Die unterliegende Partei hat der Gegenpartei die Parteikosten zu ersetzen, sofern
nicht deren prozessuales Verhalten oder die besonderen Umstände eine andere Teilung
oder die Wettschlagung gebieten oder die Auflage der Parteikosten an das Gemeinwesen
als gerechtfertigt erscheint (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Bei diesem Ausgang des Verfahrens
werden die Parteikosten wettgeschlagen. Das heisst, jede Partei trägt ihre eigenen
Parteikosten.
d) Die amtlichen Kosten für das erstinstanzliche Baubewilligungsverfahren hat in jedem
Fall der Gesuchsteller zu tragen (Art. 52 Abs. 1 BewD). Die amtlichen Kosten belaufen sich
gemäss Ziff. IV/9 des Bauentscheids der Gemeinde Wilderswil vom 18. September 2014
27 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 154.21).
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auf Fr. 3'530.00. Gemäss der Kostenzusammenstellung in den Vorakten28 sind in diesen
Kosten Fr. 30.00 für das Anzeigen des Baubeginns enthalten. Beim vorliegenden Ausgang
des Verfahrens entfallen diese Kosten. Die Kosten für das erstinstanzliche
Baubewilligungsverfahren reduzieren sich somit auf Fr. 3'500.00. Dieser Betrag bleibt dem
Beschwerdegegner zur Bezahlung auferlegt. Für das Inkasso dieser Kosten ist die
Gemeinde Wilderswil zuständig.