Decision ID: 8785aaf4-fece-40a7-901e-75bde5685fa0
Year: 2022
Language: fr
Court: FR_TC
Chamber: FR_TC_007
Canton: FR
Region: Espace_Mittelland
Law Area: public_law

considérant en fait
A. B._ a déposé une demande de permis pour la construction de deux habitations individuelles accolées sur les articles ddd et eee du Registre foncier (RF) de la C._, secteur F._, au lieu-dit « G._ ».
Les parcelles concernées se situent en zone résidentielle à faible densité (ZRFD) selon le plan d'aménagement local (PAL) de la C._, actuellement en cours de révision générale.
B. La demande de permis de construire a été mise à l'enquête publique en 2021.
Le projet a suscité diverses oppositions, dont celle de A._ formée le 16 avril 2021.
C. Le 15 juillet 2021, la commune a rendu un préavis favorable avec conditions et a donné son accord à l'effet anticipé des plans de la révision générale de son PAL.
Le 14 septembre 2021, le Service des constructions et de l'aménagement (SeCA) a d’abord préavisé défavorablement le projet, au motif que, le respect des indices n’ayant pas été démontré, l’effet anticipé positif ne pouvait pas être accordé. Invité à se déterminer, le requérant a modifié son projet le 28 septembre 2021 en versant sur FRIAC les calculs des indices des parcelles hhh et iiii RF, ainsi que des conventions de report d’indices corrigées. Dès lors, le 16 novembre 2021, le SeCA a émis un préavis favorable avec conditions et a donné son accord à l’effet anticipé des plans.
D. Par décisions du 23 février 2022, le Préfet du district de la Gruyère a rejeté les oppositions dans la mesure de leur recevabilité et octroyé le permis de construire requis.
E. Par mémoire du 6 avril 2022, A._ a recouru contre ces décisions auprès du Tribunal cantonal. Il conclut – avec suite de frais et dépens – à l’annulation des décisions du 23 février 2022 et, principalement, à ce que la délivrance du permis de construire sollicité par B._ soit refusée, ainsi que, subsidiairement, au renvoi de la cause à la commune pour nouvelle décision dans le sens des considérants; à titre provisionnel, il demande l’octroi de l’effet suspensif au recours et l’interdiction de toute exécution des décisions préfectorales; à titre superprovisionnel, il requiert l’octroi de l’effet suspensif au recours et l’interdiction de toute exécution des décisions préfectorales jusqu’à droit connu sur la requête d’effet suspensif.
Le recourant soutient qu’un effet anticipé positif des plans apparaît en l’occurrence exclu, dans la mesure notamment où la densification générée par le projet contreviendrait aux conditions de desserte posées par le nouveau Plan directeur cantonal (PDCant). Il fait valoir qu’un report d’indices entre deux parcelles distantes de 100 m et séparées par trois ou quatre parcelles et par une route ne serait pas admissible. Le report, de 63% de l’indice prévu, serait disproportionné. Les règles relatives au report d’indices auraient été éludées par la division parcellaire. Par ailleurs, le projet dépasserait l’indice brut d’utilisation du sol (IBUS) de 0.5 en vigueur à ce jour et ne respecterait l’indice d’occupation du sol (IOS) de 0.25 en vigueur à ce jour que par le recours à des reports d’indices non admissibles. Le fait de prévoir deux villas accolées implantées sur deux parcelles différentes ne serait en outre pas conforme l’ordre non contigu prévu pour la zone. Le projet ne respecterait enfin pas la distance à la limite de la propriété du recourant de cinq mètres selon le règlement communal d’urbanisme (RCU) en vigueur. De surcroît, le recourant estime que son droit d’être entendu a été violé, dans la mesure où ni les préavis de la commune et du SeCA ni le projet
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modifié par le constructeur ne lui ont été transmis pour détermination avant que les décisions n’aient été rendues. Au titre de moyens de preuve, il requiert la production des dossiers FRIAC de la préfecture et de la commune, ainsi que du dossier d’approbation de la planification locale de la C._.
F. En date du 19 avril 2022, le juge délégué à l’instruction a, au titre de mesure d’instruction provisionnelle urgente, interdit toute exécution du permis jusqu’à droit connu sur la requête d’effet suspensif.
G. Dans ses observations du 31 mai 2022, le préfet déclare n’avoir aucune remarque particulière à formuler sur le recours.
Le 15 juin 2022, la C._ indique qu'elle n'a pas d'observations à formuler, tout en précisant renvoyer pleinement et sans réserve à son préavis, au préavis du SeCA, ainsi qu’à la décision attaquée.
Dans sa détermination du 21 juin 2022, l’intimé conclut, avec suite de frais et dépens, à l’irrecevabilité du recours pour cause de tardiveté, subsidiairement à son rejet, ainsi qu’au rejet de la requête d’effet suspensif.
H. Dans ses contre-observations du 16 septembre 2020, le recourant réitère pour l'essentiel les mêmes arguments que ceux invoqués dans son recours.
I. Il sera fait état des arguments développés par les parties à l'appui de leurs conclusions dans les considérants de droit du présent arrêt, pour autant que cela soit utile à la solution du litige.

en droit
1.
1.1. La décision entreprise a été déposé dans la case postale du recourant le 7 mars 2022. Le recours, formé le 6 avril 2022, respecte le délai prescrit à l’art. 79 al. 1 du code fribourgeois du 23 mai 1991 de procédure et de juridiction administrative (CPJA; RSF 150.1).
Déposé par ailleurs dans les formes prescrites - et l'avance des frais de procédure ayant été versée en temps utile - le recours est recevable en vertu de l'art. 114 al. 1 let. c CPJA et de l'art. 141 al. 1 de la loi fribourgeoise du 2 décembre 2008 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATeC; RSF 710.1).
En tant qu’opposant au projet de construction, le recourant a qualité pour recourir dès lors qu'il est atteint par les décisions préfectorales et a un intérêt digne de protection à ce qu'elles soient annulées ou modifiées (art. 76 let. a CPJA).
Le Tribunal cantonal peut donc entrer en matière sur les mérites du recours.
1.2. Selon l'art. 77 al. 1 CPJA, le recours devant le Tribunal cantonal peut être formé pour violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation (let. a) et pour constatation inexacte ou incomplète des faits pertinents (let. b). Aucune question d'opportunité ne se pose en l'espèce.
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2. Le recourant invoque une violation de son droit d'être entendu.
2.1. Le droit d'être entendu est une garantie de nature formelle, dont la violation entraîne en principe l'annulation de la décision attaquée, indépendamment des chances de succès du recours sur le fond (ATF 142 II 218 consid. 2.8.1; 135 I 187 consid. 2.2). Garanti à l'art. 29 al. 2 Cst., le droit d'être entendu comprend notamment le droit pour l'intéressé de se prononcer et d'offrir des preuves pertinentes, d'obtenir qu'il soit donné suite à ses offres de preuves pertinentes et de participer à l'administration des preuves essentielles lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre (ATF 145 I 73 consid. 7.2.2.1 et les références citées).
Une violation du droit d'être entendu peut être réparée lorsque l'autorité de recours dispose d'un pouvoir de cognition aussi étendu, en fait et en droit, que celui de l'autorité inférieure et qu'il n'en résulte aucun désavantage pour le recourant. En principe, la guérison d'une violation d'une disposition de procédure est cependant exclue lorsqu'il s'agit d'une violation particulièrement importante et elle doit rester l'exception (ATF 126 I 68 consid. 2). Une réparation de la violation du droit d'être entendu par l'autorité de recours peut néanmoins se justifier en présence d'un vice grave lorsque le renvoi constituerait une vaine formalité et aboutirait à un allongement inutile de la procédure (ATF 133 I 201 consid. 2.2; arrêt TF 1C_265/2009 du 7 octobre 2009).
2.2. Dans la présente occurrence, le recourant expose que le préavis de la commune, ceux du SeCA et le projet modifié par le constructeur ne lui ont pas été soumis pour détermination avant le rendu des décisions attaquées, ce qui n’a pas été contesté par les autorités concernées et l’intimé.
Aux termes de l'art. 98 al. 1 du règlement fribourgeois du 1er décembre 2009 d'exécution de la loi sur l'aménagement du territoire et les constructions (ReLATeC; RSF 710.11), le permis avec le dossier (plans, préavis, pièces annexes) est communiqué au requérant ou à la requérante, à l'auteure des plans et, dans la procédure ordinaire, à la commune.
La Cour de céans a, en se fondant sur cette disposition, considéré que les préavis notamment n'ont pas à être directement transmis aux opposants, lesquels peuvent toutefois en prendre connaissance dans le cadre du droit à la consultation du dossier (cf. art. 63 CPJA; voir également art. 60 let. a CPJA). Il apparaissait en outre douteux que la position juridique d'un opposant en matière de permis de construire soit identique en tous points à celle d'une partie ordinaire en procédure administrative. Compte tenu des exigences élevées de célérité posées par les art. 90 et 96 ReLATeC, on pouvait se demander si, dans la procédure de permis de construire, l'intervention des opposants ne se limite pas à formuler leurs objections au projet tel qu'il ressort des plans et du dossier mis à l'enquête publique. S'ils disposent certes de la possibilité de venir consulter le dossier en tout temps et, cas échéant, de déposer des compléments à leur opposition, ils ne peuvent en revanche pas exiger des autorités, liées par des délais pressants et déjà au courant du contenu de l'opposition, qu'elles leur communiquent d'office tous les préavis et autres éléments du dossier en leur ouvrant à chaque fois un droit formel de répliquer. Applicable à la procédure contentieuse, cette règle qui garantit le droit des parties de se déterminer sur chaque intervention au dossier ne l'est vraisemblablement pas en procédure non contentieuse de permis de construire, dont l'opposition fait partie (cf. arrêts TC FR 602 2020 100 du 16 novembre 2020 consid. 2.2; 602 2019 36 du 15 mai 2020; 602 2016 93 du 7 novembre 2016 consid. 2).
Cette jurisprudence doit être nuancée et précisée. En effet, lorsqu’un opposant n’est pas avisé de l’existence d’actes potentiellement déterminants pour la décision, il est douteux qu’il puisse
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effectivement participer à l'administration des preuves essentielles (arrêts TF 1C_597/2014 du 1er juillet 2015 consid. 3.6 et 1C_159/2014 du 10 octobre 2014 consid. 4.4; arrêt TC FR 602 2020 106 du 3 mars 2021 consid. 3.3), dans la mesure où il serait contraint de requérir très régulièrement la consultation du dossier, par crainte de ne pas pouvoir se déterminer avant la prise de décision sur une pièce essentielle.
Il apparaît, en ce sens, impératif que la préfecture, sans toutefois devoir communiquer à l’opposant les préavis et autres éléments du dossier en lui ouvrant formellement un droit de répliquer, l’avise de la complétude de son dossier et que les pièces déterminantes sont consultables sur FRIAC pour une période donnée.
In casu, un tel avis fait manifestement défaut. Il était d’autant plus nécessaire que le projet avait été modifié en cours d’instance par le constructeur. Il sied donc de retenir que le droit d’être entendu du recourant a été violé.
La question de savoir si le recourant a agi de mauvaise foi en invoquant dans le cadre de la présente procédure de recours seulement une violation de son droit d’être entendu et celle de savoir si la violation du droit d’être entendu constatée a été guérie devant l’instance de céans, comme le soutient l’intimé, peuvent être laissées ouvertes, attendu que le recours doit de toute manière être admis pour le motif matériel qui suit.
3. Le recourant fait valoir que le projet litigieux ne respecte pas l’art. 131 al. 1 de la loi fribourgeoise du 2 décembre 2008 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATeC; RSF 710.1).
3.1. Par le permis de construire, l'Etat vérifie la conformité du projet à l'affectation de la zone et aux règles de construction qui régissent celle-ci. Il garantit la sécurité, la salubrité et la fonctionnalité des constructions (art. 1 let. j LATeC). Il s'agit d'une autorisation ordinaire dont le requérant a droit à l'obtention s'il satisfait aux conditions légales. L'objet d'un permis de construire est de constater que le projet de construction respecte le droit public (ATF 119 Ib 222 consid. 3a; arrêt TF 1A.202/2006 du 10 septembre 2007 consid. 4). Cela signifie que, lorsqu'elle statue sur une requête de permis de construire, l'autorité compétente ne peut examiner que la légalité du projet, et non pas son opportunité. L'autorité n'a pas la compétence de refuser le permis de construire qui lui est demandé sous prétexte qu'une autre solution plus judicieuse à ses yeux ou ceux du voisin peut entrer en considération (arrêt TC FR 602 2018 21 du 28 novembre 2018 consid. 3.1; arrêt TA FR 2A 2003 61 du 11 février 2004). La possibilité de construire sur un bien-fonds est une faculté essentielle découlant du droit de propriété garanti par l'art. 26 Cst. Son exercice se fait à la guise du propriétaire dans les limites du droit de l'aménagement du territoire et du droit de la police des constructions.
3.2. Aux termes de l'art. 130 LATeC, l'utilisation admissible des surfaces désignées dans le plan d'affectation des zones est définie par la fixation des indices bruts d'utilisation du sol, de masse, d'occupation du sol et de surface verte (al. 1). Le Conseil d'Etat fixe les valeurs minimales et maximales pour les différentes zones en tenant compte d'une utilisation rationnelle et mesurée du sol. Il prévoit des valeurs particulières pour promouvoir des modes de construction durables (al. 2). Selon l'art. 80 ReLATeC, dans les zones résidentielles de l'ordre non contigu, l'indice brut d'utilisation du sol fixé par la réglementation communale ne doit pas être inférieur à 0.6.
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L'IBUS est le rapport entre la somme des surfaces de plancher (composée de la surface utile principale, de la surface utile secondaire, des surfaces de dégagement, des surfaces de construction et des surfaces d'installations) et la surface de terrain déterminante (cf. ch. 8.2 de l'annexe 1 à l'accord intercantonal du 22 septembre 2005 harmonisant la terminologie dans le domaine des constructions [AIHC]).
3.3. L'art. 131 LATeC, qui traite du report d'utilisation du sol, a la teneur suivante:
"1 Un report de l'indice sur des terrains contigus ou à proximité affectés à une même zone peut s'effectuer moyennant l'inscription d'une mention au registre foncier qui ne peut être supprimée qu'avec l'accord du préfet, sur le préavis communal.
2 L'indice acquis et l'indice reporté doivent être indiqués dans toute demande de permis portant sur un immeuble touché par un tel report."
3.3.1. Avant l'entrée en vigueur en 2010 de la nouvelle LATeC, le report d'indice était réglé par l'ancien ReLATeC (cf. art. 58 aReLATeC) qui prévoyait que: "Le report d'indice d'utilisation consiste dans le transfert total ou partiel, sur une ou plusieurs autres parcelles contiguës, de l'indice applicable à une ou plusieurs parcelles données. L'indice pondéré, calculé sur l'ensemble de ces parcelles, ne doit pas dépasser la valeur admise par la réglementation communale pour la zone considérée." [al. 1]; "Le report d'indice d'utilisation doit s'effectuer dans le cadre d'un plan d'aménagement de détail." [al. 2]).
3.3.2. Dans le cadre de la révision générale de la LATeC, cette disposition relative au report d'indice a été intégrée dans la loi. La norme de l'aReLATeC étant considérée comme trop rigide, l'art. 130 du projet de loi a étendu les possibilités de report de l'indice, alors uniquement envisageable pour l'indice d'utilisation du sol et dans le cadre d'un PAD, en prévoyant qu'un report des indices mentionnés à l'art. 129 al. 1 du projet de loi est possible, moyennant l'inscription d'une mention au Registre foncier (cf. message n° 43 du 20 novembre 2007 du Conseil d'Etat accompagnant le projet de loi sur l'aménagement du territoire et les constructions, ch. 1.3 p. 4 et ch. 3.09 p. 16). Le message précise encore que: "Le système permet le report de tous les indices mentionnés à l'article 129, pour autant qu'ils soient prévus dans la réglementation communale, indépendamment d'un PAD. Ce système plus adapté à des situations particulières, offre une grande flexibilité aux propriétaires. La jurisprudence exige que les reports d'indice ne puissent se faire qu'entre des terrains affectés à la même zone et pour des terrains contigus. La disposition va volontairement un pas plus loin, en ce sens qu'elle permettrait des reports entre des terrains à proximité l'un de l'autre (p. ex. s'ils sont séparés par une route). Le contrôle des reports effectués, tant pour les propriétaires que pour les autorités, se fait grâce à l'inscription d'une mention au Registre foncier et aux documents qui doivent accompagner toute demande de permis (à préciser dans le règlement d'exécution). Etant donné que le préfet est l'autorité compétente pour statuer sur les demandes de permis de construire (procédure ordinaire), en tenant compte du préavis communal, il est logique que la suppression d'une mention ne puisse être levée qu'avec son accord, après consultation de la commune (d'autant que ces deux autorités sont également compétentes en matière de police des constructions)." (cf. message, commentaire ad art. 130 du projet de loi, p. 29).
3.4. Sur le plan fédéral, la jurisprudence considère que le transfert des possibilités de bâtir est admis en droit suisse, même sans disposition légale expresse, l'essentiel étant que la surface voisine mise à contribution pour le calcul de la surface constructible ne puisse plus servir ultérieurement à un tel calcul. Il en a été déduit que ceci implique pratiquement que la surface soit grevée d'une servitude de non-bâtir au profit de la collectivité (ATF 109 Ia 188 consid. 3; 101 Ia 289 consid. 3a).
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Les indices d'utilisation du sol ont notamment pour but de concrétiser les principes d'aménagement du territoire, en particulier le maintien d'une certaine harmonie entre les constructions et l'espace non bâti (cf. art. 1 et 3 LAT). Ils ne sont toutefois pas les seuls outils à disposition de l'autorité pour atteindre ces objectifs. Les règles sur les distances, sur les dimensions (longueur, largeur, hauteur) et sur l'ordre des constructions (contigu ou non contigu) remplissent en effet des fonctions similaires. Elles peuvent du reste s'appliquer en combinaison avec les indices d'utilisation du sol (arrêt TF 1C_332/2007 du 13 mars 2008 consid. 4.2). Les règles de densité prises isolément ont des conséquences variables selon la surface de la parcelle, qui peut être très petite ou très grande. La surface maximale du bâtiment à construire dépend ainsi du facteur tout fortuit de la taille de la parcelle (ATF 101 Ia 289 consid. 3a). Les objectifs de l'aménagement du territoire susmentionnés doivent donc s'analyser à l'échelle de la zone ou du quartier concerné et non seulement à l'échelle de la parcelle. C'est pour cette raison que l'on admet que le coefficient d'utilisation ou d'occupation du sol peut être transféré à certaines conditions sur une parcelle contiguë sise dans la même zone (arrêts TF 1C_332/2007 du 13 mars 2008 consid. 4.3; 1P.459/2004 du 9 février 2005 consid. 4.2.3; pour le tout, cf. arrêt TF 1C_389/2013 du 25 mars 2014 consid. 4.1).
De plus, le Tribunal fédéral a, de jurisprudence constante, nié l'admissibilité d'un transfert d'indice d'une zone déterminée à une autre zone dotée de différentes prescriptions d'utilisation. Un transfert interzonal aurait en effet pour conséquence qu'en dépit des délimitations de zones, différents indices d'utilisation soient valables dans la région concernée. En outre, des constructions avec différentes utilisations du sol verraient le jour, ce qui serait contraire à l'esprit de la loi. Cela voudrait également dire que les limites de zones définies dans les plans seraient méconnues et que des décisions administratives pourraient modifier les subdivisions opérées par le planificateur communal (cf. ATF 109 Ia 188 consid. 3; arrêt TF 1P.256/2006 du 19 juillet 2006 consid. 2.5).
3.5. Dans un arrêt 602 2014 56 du 6 mars 2015 (cf. consid. 4c), confirmé par le Tribunal fédéral (arrêt TF 1C_478/2015 du 8 avril 2016), le Tribunal cantonal a constaté que: "Compte tenu du but des transferts d'indice tel que visé par la loi et la jurisprudence, qui est de permettre un usage plus judicieux de la zone à bâtir sans entrave excessive due à la grandeur effective des parcelles, une marge d'appréciation importante doit être reconnue à l'autorité d'exécution, de manière à lui permettre de tenir compte du genre de zone concernée ainsi que de sa grandeur, de son équipement et de sa configuration topographique". Ainsi, il a estimé que "il n’est pas possible de définir une fois pour toute la distance maximale qui autorise le transfert d’indice entre terrains à proximité" et que "l’ordre de grandeur admissible serait plutôt celui d’une profondeur de parcelle".
Le Tribunal cantonal a précisé que la protection des voisins "est assurée à titre primaire par les autres règles de droit de la construction relatives aux distances et aux hauteurs. Cela étant, si un report d'indice massif devait permettre une construction disproportionnée par rapport à la zone apte à véritablement déséquilibrer l'ensemble du périmètre, il serait possible de considérer que le procédé n'est plus conforme à la zone et l'interdire à ce titre. L'admissibilité même d'un report d'indice dans le cadre d'une zone à bâtir implique donc nécessairement que son ampleur ne peut dépasser une certaine proportion raisonnable, encore compatible avec le caractère de ladite zone (cf. canton de Zoug où le report d'indice maximum ne peut pas excéder un quart de l'indice prévu; arrêt TF 1C_351/2012 du 12 février 2013 consid. 8.2)".
3.6.
3.6.1. Le projet comprend deux habitations individuelles de chacune un logement de trois niveaux. Outre la construction des deux chalets A et B, le projet prévoit la construction de garages en sous-
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sol, l’installation de pompes à chaleur air-eau avec splits extérieurs, la pose de panneaux solaires thermiques et photovoltaïques en toiture et l’aménagement de murs de soutènement et de deux places de parc ouvertes. Des conventions de dérogation aux prescriptions sur les distances aux limites de fonds signées avec les propriétaires des art. hhh, eee et ddd du RF ainsi que des conventions de report d’indices de surface de plancher déterminantes et de surface de construction déterminante signées avec les propriétaires des art. hhh, iiii, eee et ddd du RF ont été produites.
Les parcelles concernées se situent en ZRFD selon le PAL de la commune.
Il ressort du second préavis du SeCA du 16 novembre 2021 que la parcelle art. hhh RF est contiguë à la parcelle art. eee RF et que la parcelle art. iiii RF est située à 100 m des parcelles concernées par le projet le long de la route communale. S'agissant des indices, l’inscription des reports suivants est requise:
- une surface de plancher de 120 m2, prélevée sur l'art. iiii RF et reportée sur I'art. eee RF;
- une surface de plancher de 50 m2, prélevée sur l'art. hhh RF et reportée sur I'art. ddd RF;
- une surface de plancher de 10 m2, prélevée sur l'art. iiii RF et reportée sur l'art. ddd RF;
- et une surface déterminante de construction de 15 m2, prélevée sur I'art. hhh RF et reportée sur I'art. eee RF.
La surface de plancher totale de la parcelle art. eee RF est de 291.61 m2, celle de la parcelle art. ddd RF est de 330.7 m2.
La situation se présente ainsi sur les plans topiques:
[.....]
3.6.2. A l’avis du recourant, le report d’indices prévu ne respecterait pas la règle de proximité prescrite à l’art. 131 al. 1 LATeC. Le report entre deux parcelles distantes de 100 m et séparées par trois ou quatre parcelles et par une route ne serait pas admissible. De plus, le report serait disproportionné. Enfin, les règles relatives au report d’indices auraient été éludées par la division parcellaire.
Le SeCA est d'avis qu’un report d’indices sur une distance de 100 m le long de la même route peut être raisonnable. Il constate certes que les surfaces reportées sont relativement importantes dans l'ensemble, mais considère que la volumétrie du projet parait semblable à la volumétrie des nouvelles constructions dans le secteur. Dans ce contexte, il expose que le report d'indice ne constitue pas une densification.
La commune estime que la typologie de la construction respecte, du point de vue de la commune, le contexte bâti environnant. Bien que le projet soit relativement dense, il se caractérise par une construction avec une toiture à pans et l’utilisation de matériaux en façades et toiture identiques à de nombreuses constructions existantes dans le quartier.
Dans sa décision, le préfet, se référant au préavis favorable du SeCA, déclare se rallier entièrement à l’analyse de ce service et retient que les reports d’indices à opérer sont conformes à
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l’art. 131 LATeC. Il souligne que les parcelles concernées se situent dans la même zone et à proximité et que les reports ne sont pas excessifs compte tenu du projet de construction.
L’intimé considère que l’appréciation du SeCA, du préfet et de la commune doit être confirmée, dès lors que les parcelles concernées sont proches et jouxtent la même route. Il insiste sur l’importante marge d’appréciation reconnue à l’autorité d’exécution. Quant à la proportion des reports d’indices, il soutient que les reports sur les parcelles art. ddd RF et eee RF, correspondant à des taux de respectivement 17% et 41%, soit 28% pour les deux parcelles, ne sont pas très élevé au regard de ce dernier chiffre. A son sens, en tout état, la volumétrie du projet est semblable à celle des autres constructions du secteur et ce dernier s’intégrerait donc parfaitement dans le quartier.
3.6.3. En l’espèce, le premier report listé ci-dessus, le plus important, soit le report d’une surface de plancher de 120 m2 prélevé sur l'art. iiii RF et transféré à I'art. eee RF composé d’une surface de plancher totale de 291.61 m2, ne peut en aucun cas être admis.
En effet, les parcelles concernées sont distantes de 100 m environ et sont séparées par trois parcelles et deux routes. Or, le législateur, en modifiant la LATeC, n’a manifestement pas eu l’intention d’autoriser des reports entre des parcelles aussi éloignées (cf. à cet égard supra consid. 3.3). La distance de 100 m dépasse très largement l’ordre de grandeur de la distance admissible – d’une profondeur de parcelle – donné par la jurisprudence (cf. à cet égard supra consid. 3.5).
De surcroît, la proportion de ce premier report dépasse très largement la limite d’environ 25% admise par la jurisprudence (cf. arrêt TC FR 602 2022 99 du 26 juillet 2022 consid. 3.3 et les références citées), puisqu’elle atteint les 40%. C’est le lieu de noter que même en considérant les deux parcelles art. ddd RF et eee RF comme un tout, comme le fait l’intimé dans ses observations du 21 juin 2022, la limite jurisprudentielle précitée est également dépassée.
La condition de la proximité des terrains posée par l'art. 131 al. 1 LATeC n’est donc pas remplie et le report d’indice envisagé atteint une proportion qui d’emblée ne peut pas être qualifiée de raisonnable. L’autorité d’exécution a ainsi en l’occurrence outrepassé la marge d’appréciation qui lui est reconnue.
Dans ces circonstances, la question de l’intégration dans le contexte bâti environnant de la volumétrie et de la typologie de la construction projetée n’a pas à être examinée plus avant.
3.7. Ainsi, pour ce seul motif, le recours doit être admis, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'examiner les autres griefs formulés par le recourant.
4.
Pour statuer, la Cour de céans s’est fondée sur le dossier FRIAC no 2021-3-00182-O. Vu l'issue du litige, la demande formulée par le recourant tendant à la production dossier d’approbation de la planification locale de la C._ devient sans objet.
5.
5.1. Bien fondé, le recours (602 2022 108) est admis. Partant, les décisions du 23 février 2022 du préfet sont annulées.
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5.2. L'affaire étant jugée au fond, la demande tendant à l'octroi de l'effet suspensif (602 2022 110) devient sans objet.
6.
6.1. Vu l'issue du litige, les frais de procédure – fixés selon les art. 1 et 2 du tarif fribourgeois du 17 décembre 1991 des frais de procédure et des indemnités en matière de juridiction administrative (RSF 150.12) – sont mis pour trois quarts à la charge de l'intimée qui succombe, conformément à l'art. 131 CPJA. L'Etat de Fribourg est exonéré de sa part des frais (art. 133 CPJA). L'avance de frais de CHF 2'000.- versée par le recourant lui est restituée.
6.2. Obtenant gain de cause, le recourant a droit à une indemnité de partie (art. 137 CPJA). Conformément à l'art. 8 al. 1 du tarif, les honoraires alloués pour la représentation ou l'assistance de la partie sont fixés entre CHF 200.- et 10'000.-. Dans les affaires d'une ampleur ou d'une complexité particulière, le maximum s'élève à CHF 40'000.-. La fixation des honoraires dus à titre de dépens a lieu sur la base d'un tarif horaire de CHF 250.-. Quant aux débours nécessaires à la conduite de l'affaire, ils sont remboursés au prix coûtant (art. 9 al. 1 du tarif). Pour les photocopies effectuées par le mandataire, il est calculé 40 centimes par copie isolée (art. 9 al. 2 du tarif).
En l'occurrence, la mandataire du recourant a déposé sa liste de frais le 30 septembre 2022. Toutefois, le tarif horaire ainsi que les débours, fixé forfaitairement, ne respectent pas le Tarif. Dans ces conditions, il y a lieu de s'écarter de la liste de frais produite et de fixer l'indemnité de partie à un montant de CHF 3'338.70 (honoraires: CHF 3'000.-, soit CHF 250.- x les 12 heures requises; débours fixés ex aequo et bono: CHF 100.-; TVA à 7.7%: CHF 238.70). Celle-ci est mise pour trois quarts à la charge de l'intimée et pour un quart à la charge de l'Etat de Fribourg.
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