Decision ID: 21b080b4-8b84-5343-8988-ab00f8384d20
Year: 1996
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_002
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

in fatto
A.
Con contratto 31 luglio 1992 (doc. B) _ ha dato in locazione a _ l’appartamento di 3 locali al primo piano, interno 8, dell’immobile di sua proprietà sito in _ a _: con tale accordo, di durata indeterminata e disdicibile con un preavviso di 3 mesi alla scadenza del 30 settembre -la prima volta per il 30 settembre 1993- veniva in sostanza operato uno scambio di appartamenti tra _ e la madre ultraottantenne _, quest’ultima andando in effetti ad occupare con un nuovo contratto di pari data l’appartamento di 2 1/2 locali al primo piano, interno 6, dello stesso stabile, abitato in precedenza dalla figlia.
Sempre nello stesso complesso abitativo, ma in un altro appartamento, abitava pure _, rispettivamente sorella di _ e figlia di _.
B.
In data 7 febbraio 1995 il proprietario ha comunicato su formulario ufficiale a _ -ed alla di lei madre, ciò che è oggetto della causa LA.95.00104- la disdetta del contratto di locazione con effetto dal 30 settembre 1995 (doc. P).
C.
A seguito della decisione 13/20 giugno 1995 dell’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di _ - _ (in seguito: UC) che -tempestivamente adito dall’inquilina (doc. Q)- ha annullato la disdetta ritenendola abusiva (doc. T), _ con istanza 20 luglio 1995 ha adito il Pretore chiedendo l’annullamento della decisione dell’autorità di conciliazione e la conseguente conferma della validità della disdetta.
A giudizio dell’istante, durante gli ultimi anni di locazione l’inquilina si sarebbe resa responsabile di gravi violazioni degli obblighi contrattuali e inoltre sarebbe stata fonte di continui problemi, al punto da giustificare addirittura una disdetta anticipata per mancanza di diligenza nell’uso della cosa locata e per violazione degli obblighi di riguardo nei confronti dei vicini; oltre a ciò, per un lungo tempo ella avrebbe omesso di corrispondere integralmente la pigione. La disdetta qui in esame, di carattere ordinario in quanto data nei termini contrattuali, era quindi del tutto legittima e in ogni caso non era per nulla abusiva.
D.
Nell’ambito dell’udienza di discussione indetta per il 13 settembre 1995 _ si è opposta all’istanza, contestando innanzitutto l’asserzione secondo cui ella avrebbe violato i suoi obblighi contrattuali; la duratura mancata corresponsione della pigione piena sarebbe invece dovuta ad una sua svista. In ogni caso, ella ha osservato che la disdetta in esame doveva essere annullata siccome abusiva, in quanto venne chiaramente significata per ritorsione.
In via subordinata, nel caso la disdetta fosse ritenuta valida, la convenuta ha infine chiesto una protrazione del contratto di locazione per 4 anni: a sostegno di tale richiesta essa ha addotto da un lato la necessità di accudire la madre ultraottantenne che viveva nell’appartamento adiacente e dall’altro la difficoltà nel reperire altrove una sistemazione sostitutiva per entrambe.
E.
In replica e in duplica, come pure in sede conclusionale, le parti si sono sostanzialmente riconfermate nelle loro precedenti allegazioni ed impugnative, contestando quelle di controparte.
F.
Con sentenza 7 dicembre 1995 il Segretario Assessore ha accertato la validità della disdetta e rifiutato la concessione di una proroga della locazione, caricando alla parte convenuta la tassa di giustizia di fr. 800.- e le spese, nonché l’indennità per ripetibili di fr. 1’600.-.
Il giudice di prime cure ha in sostanza ritenuto che la tesi della convenuta, secondo cui la disdetta era abusiva siccome data per ritorsione, non fosse confortata da alcun vincolante elemento probatorio od indizio fondante un grado di verosimiglianza sufficiente: certo vi era una parvente logica successione temporale fra le pur legittime pretese della stessa (in modo particolare in punto ai richiesti ragguagli circa le spese accessorie) e la disdetta; tuttavia tale cronologia non poteva da sola, in assenza di altri coincidenti indizi, rappresentare il nesso di causalità fra alcune rivendicazioni della conduttrice e la volontà del locatore di disdire il contratto; neppure il fatto che contemporaneamente fosse stato disdetto il contratto di locazione con la madre deponeva in modo concludente a favore della tesi della convenuta, trattandosi di due relazioni contrattuali ben distinte. In definitiva, quantunque appariva che la convenuta avesse avanzato legittime pretese nell’ambito della locazione, non era provato che la risoluzione contrattuale assumesse un carattere di ritorsione a tali pretese, di modo che la disdetta doveva senz’altro essere confermata.
La domanda di protrazione del contratto è stata per contro respinta, in quanto da un lato la convenuta aveva in parte omesso di sostanziare le sue allegazioni e dall’altro la ponderazione degli interessi attestava un preminente interesse del locatore nel disporre dei locali e nel terminare la relazione contrattuale: la convenuta non avrebbe infatti dimostrato la difficoltà nel trovare un appartamento sostitutivo (o due, compreso quello per la madre), né per altro agli atti vi era traccia di tale ricerca; oltre a ciò, la sua reiterata morosità nel corrispondere la pigione rappresentava un elemento a sfavore della concessione della protrazione; in ogni caso non vi sarebbe neppure una reale necessità della convenuta a vivere nello stesso stabile della madre, atteso che di quest’ultima poteva comunque prendersi cura la figlia _.
G.
Con appello 21 dicembre 1995 la convenuta ha chiesto la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere l’istanza e di conseguenza che la disdetta venga annullata o in via subordinata sia concessa una protrazione di 4 anni; il tutto, protestando spese e ripetibili di primo e secondo grado.
L’appellante osserva innanzitutto come sia difficilmente comprensibile che la disdetta a lei intimata sia stata considerata valida dal giudice, mentre quella di pari data intimata alla madre, che invero si basava sulla medesima fattispecie, è stata annullata siccome abusiva. A prescindere da ciò, è chiaro -a suo dire- che la disdetta qui in esame venne data per ritorsione: nei mesi precedenti la rescissione del contratto la conduttrice aveva infatti a più riprese chiesto al locatore di intervenire per risolvere problemi inerenti la cappa della cucina, aveva chiesto una riduzione della pigione a seguito del calo dei tassi ipotecari, nonché delucidazioni in merito all’aumento del canone della TV via cavo, l’allestimento del conguaglio delle spese accessorie e che ne fosse specificato il dettaglio. Tali richieste sono state da lei fatte valere in buona fede ed erano senz’altro causali per la successiva disdetta, che con tutta evidenza è stata data per sbarazzarsi di un’inquilina scomoda.
Essa espone infine i motivi a sostegno di un prolungato periodo di proroga della locazione.
Con decreto 22 dicembre 1995 il presidente di questa Camera ha concesso al gravame l’effetto sospensivo richiesto.
H.
Delle osservazioni 22 gennaio 1996 della parte istante con cui si postula la reiezione dell’appello protestando spese e ripetibili si dirà, se necessario, nei successivi considerandi.

Considerando
in diritto
1.
L’appellante osserva preliminarmente come sia strano che la disdetta a lei intimata sia stata considerata valida, mentre quella specificata alla madre sia stata annullata, siccome abusiva. In realtà, tra le due fattispecie vi sono certamente analogie, ma non si può tuttavia concludere che le stesse siano del tutto identiche.
La censura non risulta in ogni caso determinante per l’esito del gravame che qui ci occupa, in quanto anche il giudizio di primo grado con cui è stata annullata la disdetta intimata a _ è stato dedotto in appello, cosicché la vertenza -anche in quel caso- non si è ancora risolta definitivamente.
2.
Passando al merito, l’appellante ritiene in sostanza che la disdetta notificatale il 7 febbraio 1995 (doc. P) sia da annullare siccome abusiva: da un lato la stessa sarebbe stata data quale ritorsione per il fatto che l’inquilina in precedenza aveva formulato delle pretese in buona fede nei confronti del proprietario (cons. 3) e dall’altro i motivi addotti da quest’ultimo sarebbero del tutto pretestuosi (cons. 4).
3.
In base all’art. 271a cpv. 1 lett. a CO una disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore poiché il conduttore fa valere in buona fede pretese derivantigli dalla locazione. Scopo della norma è di reprimere le cosiddette “disdette - rappresaglia”, ovvero quelle che sono state significate dal locatore per ripicca o per ritorsione, cioè in risposta a legittime pretese fatte valere nei suoi confronti nell’ambito del contratto di locazione dal conduttore: quest’ultimo deve infatti poter tranquillamente far valere i diritti che gli derivano dal contratto e dalla legge, senza con ciò temere che il locatore per questo motivo lo possa allontanare dall’ente locato.
La dottrina ritiene che per far capo alla protezione di cui alla norma in esame, debbano essere adempiute 5 condizioni cumulative (
Barbey
, Protection contre les congés concernant les baux d’habitation et de locaux commerciaux, Ginevra 1991, p. 126 N. 53 e segg.;
Calamo
, Die missbräuchliche Kündigung der Miete von Wohnräumen, Berna-Stoccarda-Vienna 1994, p. 229 e segg.): deve innanzitutto esserci una pretesa del conduttore; la stessa deve derivare dal contratto di locazione; il conduttore deve averla fatta valere nei confronti di controparte; la stessa deve essere stata formulata in buona fede; tra la pretesa e la disdetta vi deve infine essere un nesso causale.
L’onere della prova circa l’esistenza delle condizioni per l’applicazione dell’articolo in esame incombe di principio al conduttore (
Broglin
, Pratique récente en matière d’annulation du congé et de prolongation du bail à loyer, in 7. séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1992, p. 7;
SVIT
, Schweizerisches Mietrecht, Zurigo 1991, N. 43 ad art. 271a CO;
Barbey
, op. cit., p. 136 N. 80), atteso che per quanto riguarda il nesso causale lo stesso potrà essere ammesso se l’esistenza di tutta una serie di indizi convergenti avrà permesso di ritenere con grande probabilità che la disdetta è effettivamente riconducibile alle pretese fatte valere dal conduttore (
Honsell/Vogt/Wiegand
, Kommentar zum schweizerischen Privatrecht, OR I, Basilea 1992, N. 5 ad art. 271a CO;
Broglin
, op. cit., ibidem;
SVIT
, op. cit., N. 8 e 44 ad art. 271a CO;
Barbey
, op. cit., p. 135 N. 76;
mp
. 1987 p. 67 e segg. e 117 e segg.).
3.1
L’istruttoria di causa ha permesso di accertare che a più riprese negli ultimi anni la conduttrice si era rivolta al proprietario, formulando richieste o pretese.
In particolare, risalgono al periodo tra il 1990 ed il 1993:
- la richiesta di allestimento dei conguagli per riscaldamento (doc. 9 e 10);
- la richiesta di riduzione della pigione (non accolta dal locatore, cfr. doc. C);
- la richiesta volta ad ottenere la riparazione dei supporti della cappa d’aspirazione della cucina (fattura di fr. 125.- poi pagata dalla conduttrice, cfr. doc. N e 1).
Risalgono per contro al 1994:
- una nuova richiesta di riduzione della pigione (doc. 11);
- la richiesta di spiegazioni per l’aumento del canone per la TV via cavo (doc. 2), con la successiva contestazione del contributo per adattamento impianto di fr. 3.50 mensili (doc. 3, 5, doc. D inc. UC; questione non evasa: cfr. doc. C UC);
- la richiesta di spiegazioni (foglio di ripartizione) per stabilire le quote-parte per le spese accessorie (doc. 3);
- la richiesta di riduzione del conteggio riscaldamento per la parte relativa alla lavanderia (doc. 3 e 5).
3.2
Pacifico il fatto che le richieste e le pretese di cui sopra derivino inequivocabilmente dal contratto di locazione e che le stesse siano state fatte valere dalla conduttrice nei confronti del locatore, per l’eventuale applicazione dell’art. 271a cpv. 1 lett. a CO si tratterà ancora di stabilire se le stesse siano state sollevate in buona fede, rispettivamente se siano causali per la disdetta.
3.2.1
La dottrina ha avuto modo di precisare che una pretesa è sollevata in buona fede ai sensi della normativa, nel caso in cui la stessa sia fondata, almeno in apparenza, e se essa è formulata in maniera leale, cioè non con fini illegittimi (
Barbey
, op. cit., p. 132 e seg. N. 70): il concetto di buon fondamento della pretesa presuppone da un punto di vista oggettivo che la stessa possa comportare una soccombenza in larga misura del locatore (ciò che è già il caso, se il conduttore ha ragione per almeno il 35% - 40%), ma in un’ottica soggettiva ciò può già essere riconosciuto se il conduttore -non cognito del diritto di locazione- sia intimamente convinto della legittimità della sua richiesta (
Barbey
, op. cit., p. 133 N. 71); la pretesa si reputa inoltre sollevata in modo leale e con fini legittimi, se nella stessa non si ravvisa un abuso di diritto da parte del conduttore (
Barbey
, op. cit., p. 134 N. 73) o ancora se la richiesta non viene avanzata al solo scopo di impedire una futura disdetta (
Barbey
, op. cit., p. 134 N. 74).
Nel caso di specie non risulta, né è stato provato -per tale circostanza l’onere della prova incombeva tra l’altro al locatore (
Barbey
, op. cit., p. 136 N. 80;
Calamo
, op. cit., p. 230;
SVIT
, op. cit., N. 45 ad art. 271 a CO;
Broglin
, op. cit., ibidem)- che le richieste dell’inquilina (anche se fondate su importi relativamente ridotti) siano in qualche modo abusive o siano state formulate al solo scopo di godere della protezione di cui all’art. 271a cpv. 1 lett. a CO; al contrario, le stesse risultano essere state sollevate soggettivamente in buona fede, anche se dal punto di vista oggettivo non erano sempre giustificate: così, mentre la richiesta di riparazione dei supporti della cappa d’aspirazione della cucina -stante l’esiguo importo della riparazione (fr. 125.-, doc. 1)- era ingiustificata, le altre devono sicuramente essere considerate legittime o comunque non infondate a priori, si pensi alla richiesta di allestimento dei conguagli, alle domande di riduzione della pigione (in particolare quella per l’avvenuta diminuzione dei tassi ipotecari dal 6.75% al 5.5%), alla richiesta di spiegazioni per l’aumento del canone TV via cavo (aumento per altro che il locatore ha significativamente annullato in un secondo momento nei confronti di tutti gli inquilini: cfr. doc. U, V e 7), alla richiesta per la definizione delle quote-parte per i conguagli ed infine a quella volta ad ottenere una riduzione del conteggio per le spese della lavanderia.
3.2.2
Come già accennato, la questione a sapere se una disdetta è stata data a seguito di pretese formulate in buona fede dal conduttore oppure per altri motivi è difficilmente risolvibile, atteso che si tratta di individuare i motivi soggettivi che hanno indotto il locatore a disdire l’accordo.
Di qui la necessità di far capo ad indizi per appurare l’esistenza di un nesso causale: tra questi, il fattore temporale assume una notevole rilevanza (
Barbey
, op. cit., p. 135 N. 77;
Calamo
, op. cit., p. 236; mentre
Lachat/Micheli
, Le nouveau droit du bail, Losanna 1991, p. 325 lo considera addirittura decisivo). È infatti chiaro che tanto più una disdetta è significata in prossimità di una pretesa sollevata dal conduttore, tanto più si potrà ragionevolmente ritenere che la disdetta stessa possa lasciarsi ricondurre a questa sua rivendicazione e non ad altri motivi (
Barbey
, op. cit., ibidem;
Calamo
, op. cit., ibidem).
Nella fattispecie è chiaro che la disdetta è avvenuta a pochi mesi di distanza dal momento che la conduttrice aveva sollevato tutta una serie di questioni e di richieste: il fatto che le stesse si siano sommate con altre formulate in precedenza (tra il 1990 ed il 1993) e, non da ultimo, l’insistenza con cui le stesse sono state portate avanti (si pensi in particolare alla questione in merito alle spese di lavanderia e quella per il canone TV via cavo) possono con tutta evidenza aver indotto il locatore a sciogliere il contratto di locazione, tanto più che -come vedremo più oltre- i motivi che questi ha addotto a sostegno della disdetta apparivano pretestuosi, non causali (cons. 4) e in ogni caso erano di gran lunga meno rilevanti rispetto all’intento ritorsivo (cons. 5).
3.3
In tali circostanze, questa Camera ritiene senz’altro di dover annullare la disdetta, siccome abusiva in base all’art. 271a cpv. 1 lett. a CO.
4.
L’art. 271 cpv. 1 CO, quale norma di carattere generale, prescrive a sua volta che una disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede. In particolare è abusiva la disdetta che si fonda su motivi pretestuosi, non esistenti, che non hanno fondamento o ancora che costituisce una misura sproporzionata per raffronto agli interessi delle parti in causa (
mp
1992 p. 129 con rif.)
4.1
Nella fattispecie la disdetta non è stata motivata: davanti all’UC il locatore ha tuttavia affermato di essere stato costretto alla disdetta per i ripetuti gravi problemi avuti con l’inquilina, segnatamente per la mancata cura da parte sua dell’ente locato e per il fatto che essa non pagava regolarmente la pigione (doc. R); con l’istanza 20 luglio 1995 l’istante ha meglio precisato tali motivi, che si riconducevano sostanzialmente ai seguenti episodi:
- mancato pagamento dall’ottobre 1992 all’ottobre 1993 (doc. C, D) di parte del canone di locazione, atteso che la conduttrice continuava a versare l’importo dovuto per il precedente appartamento;
- i pagamenti avvenivano con diversi ritardi (cfr. doc. D, E, F);
- la conduttrice non prestava attenzione alle notifiche degli aumenti (così che l’aumento notificato nel giugno 1993 con effetto da ottobre venne poi pagato solo in novembre, cfr. doc. G);
- la conduttrice ha utilizzato in modo scorretto (e senza curarne la manutenzione) la cappa d’aspirazione della cucina, ciò che ha provocato la fuoriuscita di odori sgradevoli nello stabile e lamentele da parte degli altri inquilini;
- in generale, la conduttrice non prestava la dovuta cura all’ente locato, segnatamente alla cucina.
In sede conclusionale, preso atto della deposizione della portinaia _, l’istante ha menzionato pure i seguenti motivi che giustificherebbero la disdetta:
- la conduttrice avrebbe provocato sovente disturbo agli altri inquilini, in particolare per il continuo andirivieni tra gli appartamenti della conduttrice e della madre, con un continuo sbattere di porte;
- la conduttrice avrebbe sporcato la facciate dello stabile per il suo modo di innaffiare i fiori;
- la conduttrice non curerebbe la pulizia dell’appartamento e delle parti comuni, quali il pianerottolo e lo zerbino;
- la conduttrice avrebbe autorizzato i parenti che la venivano a trovare a parcheggiare nei posteggi di altri inquilini, che si sono lamentati a più riprese della circostanza.
4.2
Mentre gli argomenti sollevati in via conclusionale non possono evidentemente essere presi in considerazione, in quanto -non essendone l’istante a conoscenza prima della deposizione _ - non potevano certamente essere causali per la disdetta e comunque costituivano violazioni di lieve entità, quelli sollevati davanti all’UC e meglio precisati in Pretura non costituiscono -contrariamente a quanto ritenuto dall’istante- un valido motivo di disdetta ex art. 257d o 257f CO: nel primo caso non risulta infatti che la conduttrice non abbia pagato nei termini assegnati nonostante una comminatoria di sfratto in caso di mancato pagamento, nell’altro non risultano agli atti gravi violazioni nella cura dell’ente locato o nel riguardo verso i vicini, tali da giustificare un’eventuale rescissione anticipata del contratto. Tutt’altro.
In particolare per quanto riguarda il ritardo nei pagamenti delle pigioni ed il mancato pagamento per diverso tempo di parte delle stesse, la convenuta ha pacificamente ammesso che in quest’ultimo caso si trattò di una sua svista, dovuta allo scambio dell’appartamento con la madre: all’errore essa comunque rimediò in seguito, pagando gli importi arretrati (cfr. doc. F) -pur con un leggero ritardo (fors’anche dovuto all’accumulo delle varie somme per le stesse scadenze (cfr. ancora il doc. F)) rispetto al termine impartito, ma entro quello assegnato con la comminatoria di sfratto-: dopo il mese di ottobre 1993 tali ritardi (episodici) non si sono comunque più ripetuti. Dall’istruttoria si è inoltre potuto evincere che gli odori erano solo in parte riconducibili alla conduttrice, atteso che gli stessi si riscontravano in prossimità degli appartamenti al primo piano, ma anche di quelli al pianterreno (cfr. doc. I, L): gli stessi erano inoltre dovuti parzialmente a difetti della cucina e solo in parte ad una non corretta manipolazione e manutenzione da parte della conduttrice (cfr. doc. I, ove l’istante ha al proposito affermato che “le cappe erano difettose oppure rotte, comunque il loro funzionamento non era in regola”).
4.3
A giudizio di questa Camera, questi motivi, che si rifanno a fatti avvenuti nell’ottobre 1993 (cfr. doc. F per i pagamenti e doc. O per il problema della cappa) non sono tuttavia causali per la disdetta significata nel febbraio 1995, a distanza di quasi un anno e mezzo, ciò che comporta l’annullamento della disdetta, notificata senza validi motivi; d’altro canto, nella misura in cui i motivi addotti (che di per sé, se ripetuti -il che non è il caso- potrebbero giustificare una disdetta: cfr.
SVIT
, op. cit., N. 13 ad art. 271 CO) si riferivano a violazioni contrattuali di piccola entità, la disdetta deve in ogni caso essere considerata abusiva in quanto viene a sanzionare una sproporzione palese tra gli interessi delle parti (cfr.
Calamo
, op. cit., p. 291, ove si dice che una disdetta motivata da piccole violazioni contrattuali, quali violazioni nel dovere di cura dell’ente locato e per pagamenti non puntuali è contraria al principio della buona fede e quindi annullabile in virtù dell’art. 271 cpv. 1 CO).