Decision ID: 7fd11dca-990d-508e-9d61-72c40a3b772a
Year: 2013
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_002
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

ritenuto
in fatto:
A.
La società AP 1, rappresentata dall’amministrazione W_ Servizi immobiliari, Filiale Lugano, ha concesso in locazione a AO 1 l’appartamento di 2.5 locali al 5° piano dello stabile di sua proprietà (doc. A) sito in via _ a _, al canone di locazione mensile di fr. 1'060.- (doc. B). Il contratto di locazione sottoscritto il 5 marzo 2012 da W_ e dalla conduttrice prevedeva una pigione mensile di fr. 930.- oltre ad un acconto per le spese accessorie di fr. 130.- mensili dal 1°maggio
2012. Esso indicava sulla prima pagina che la locatrice AP 1 c/o _ AG era rappresentata da W_ Servizi Immobiliari Filiale Lugano.
Con scritto 14 giugno 2012 inviato per plico raccomandato W_ Servizi immobiliari filiale di Lugano ha diffidato la conduttrice a pagare entro 30 giorni le pigioni scoperte di maggio e giugno 2012, con la comminatoria che, trascorso infruttuosamente detto termine, il contratto di locazione sarebbe stato disdetto ai sensi dell’art. 257d CO (doc. C). Il 27 luglio 2012 W_ Servizi immobiliari Lugano ha notificato alla conduttrice con il modulo ufficiale la disdetta straordinaria del contratto di locazione con effetto dal 31 agosto 2012 (doc. D). La conduttrice non ha contestato la disdetta.
B
. Con istanza del 18 settembre 2012 W_ servizio immobiliare filiale Lugano, come rappresentante della proprietaria, ha chiesto alla Pretura del Distretto di Lugano l’espulsione di AO 1 dall’appartamento occupato, mediante la procedura per casi manifesti dell’art. 257 CPC. L’istante ha prodotto il contratto di locazione, la diffida di pagamento e la disdetta straordinaria, rilevando che la conduttrice non aveva riconsegnato l’alloggio alla scadenza del contratto di locazione, disdetto per mora.
All’udienza del 18 ottobre 2012 l’istante, rappresentata dal suo impiegato C_, ha confermato la domanda di espulsione chiedendone l’esecuzione effettiva, mentre la convenuta si è opposta all’espulsione, adducendo di essere in gravidanza e di trovarsi in una situazione economica precaria. In quell’occasione l’impiegato dell’istante ha prodotto agli atti la procura 24 settembre 2012 della proprietaria immobiliare, autorizzante “W_ AG Immobilien-Dienstleistungen Lugano” a rappresentarla in giudizio per l’udienza relativa all’espulsione della conduttrice (doc. F) e la procura 25 settembre 2012 con la quale W_ AG Immobilien-Dienstleistungen, W_ autorizzava _ a rappresentarla in giudizio per la medesima udienza (doc,. E).
C.
Statuendo il 25 ottobre 2012, il Pretore aggiunto ha ritenuto nulla l’istanza di espulsione e ha accertato la nullità della disdetta straordinaria 27 luglio 2012. Secondo il primo giudice, l’istanza di espulsione e la disdetta straordinaria inoltrata alla conduttrice sono state sottoscritte da persone che non risultano essere iscritte a Registro di commercio come rappresentanti autorizzati della società anonima istante, né sono suoi organi di fatto.
D.
Contro la citata decisione pretorile la locatrice è insorta con appello 8 novembre 2012 proponendo la riforma del giudizio impugnato nel senso di accogliere l’istanza di espulsione e di ordinare
alla conduttrice di riconsegnare l’appartamento locato, il tutto con protesta di spese e di ripetibili.
e considerato

in diritto:
1.
Dal 1° gennaio 2011 l’espulsione di un conduttore dai locali occupati dopo la fine del contratto per disdetta, ordinaria o straordinaria, avviene o in procedura semplificata (art. 243 ss. CPC) previa conciliazione o in procedura a tutela dei casi manifesti (art. 257 CPC) che non richiede la previa conciliazione. Ai sensi dell’art. 257 CPC il giudice accorda tutela giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono incontestati o immediatamente comprovabili (lett. a) e se la situazione giuridica è chiara (lett. b). Il giudice non entra nel merito dell’istanza se non sono date le condizioni per ottenere la tutela giurisdizionale in procedura sommaria (art. 257 cpv. 3 CPC). Il giudice della tutela dei casi manifesti statuisce con una decisione di merito nella quale esamina a titolo pregiudiziale la validità della disdetta (
Hohl
, Procédure civile, Tome II, 2
a
ed., n. 1442, 1448).
2.
Il Pretore aggiunto ha ritenuto nulla l’istanza di espulsione 18 settembre 2012, così come la disdetta straordinaria del contratto di locazione, per il motivo che tali atti non sono stati sottoscritti da persone autorizzate a rappresentare la società amministratrice dello stabile.
3.
L’appellante rileva anzitutto che a differenza della lettera di diffida sottoscritta da due rappresentanti dell’amministrazione centrale W_ AG, la disdetta straordinaria (doc. D) e l’istanza di espulsione, considerate nulle dal Pretore aggiunto, sono state firmate da due impiegati della filiale W_ SA di Lugano. Essa precisa che tali impiegati avevano in precedenza sottoscritto il contratto di locazione doc. B, a dimostrazione del fatto che alla filiale di Lugano erano stati delegati i poteri di svolgere gli atti giuridici necessari per tale contratto. Rimprovera poi al Pretore aggiunto di non aver
rilevato la mancata contestazione della disdetta straordinaria all’Ufficio di conciliazione da parte della conduttrice in mora e la generica contestazione sollevata da quest’ultima all’udienza del 18 ottobre 2012. A dire dell’appellante il comportamento della conduttrice dimostrerebbe che costei ha ammesso la legittimazione dell’amministrazione istante sia per la notificazione della disdetta straordinaria sia per la successiva istanza di espulsione. Inoltre, sostiene l’appellante, il Pretore aggiunto non tiene conto del fatto che ai sensi della Legge cantonale di applicazione del codice di diritto processuale civile svizzero (LACPC), i fiduciari, i loro impiegati e gli amministratori immobiliari sono ammessi a rappresentare quali amministratori professionali le parti locatrici nell’ambito di procedure locative, così che deve essere ammessa la legittimazione di costoro anche per la notifica di disdette e per le istanze di espulsione. Infine, l’appellante rileva che la filiale di Lugano era comunque legittimata alla rappresentanza processuale in virtù delle procure doc. E e F prodotte all’udienza del 18 ottobre 2012. Con tali procure sia la locatrice sia la Direzione dell’immobiliare avevano delegato, prosegue l’istante, gli impiegati della filiale di Lugano per la conclusione di contratti di locazione, per la formulazione di disdette straordinarie e l’inoltro di istanze di espulsione, conformemente all’art. 462 CO.
4.
Nella fattispecie è pacifico che la conduttrice non ha mai pagato la pigione per l’appartamento preso in locazione dal 1° maggio 2012 e che la filiale di Lugano della società immobiliare W_ AG, con sede a W_, si è occupata della gestione dell’immobile in cui si trova l’alloggio oggetto della procedura di espulsione. È altresì accertato che la disdetta straordinaria per mora (doc. D), non contestata dalla conduttrice, e l’istanza di espulsione sono state sottoscritte da impiegati della filiale di Lugano della società immobiliare che non hanno diritto di firma iscritto a Registro di commercio. Si tratta quindi di verificare se nonostante tale carenza formale il Pretore aggiunto avrebbe dovuto entrare nel merito dell’istanza, come afferma l’appellante.
5.
La conduttrice non ha contestato la disdetta nel termine di 30 giorni previsto dall’art. 273 cpv. 1 CO. La nullità di una disdetta può tuttavia essere invocata in qualsiasi momento e l’autorità competente può verificarla d’ufficio, anche in assenza di contestazioni (
Bohnet/Montini
, Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, n. 39 ad art. 257d CO). È radicalmente nulla una disdetta notificata da una persona estranea al contratto. La disdetta notificata da un rappresentante non autorizzato, secondo taluni autori, può invece essere considerata valida se viene ratificata ai sensi dell’art. 38 cpv. 1 CO (
Bohnet/Montini
, op. cit., n. 37 ad art. 266o CO) .
6.
In concreto, già il contratto di locazione (doc. B) indicava a chiare lettere sulla prima pagina il rapporto di rappresentanza tra la locatrice e la filiale di Lugano della società immobiliare. La locatrice ha inoltre sottoscritto il 24 settembre 2012 una procura (Vollmacht) con cui autorizza W_ AG Immobilien-Dienstleistungen, Lugano, a rappresentarla nella procedura di espulsione presso la Pretura di Lugano e ratifica tutti gli atti giuridici e le dichiarazioni della mandataria, autorizzata inoltre a subdelegare (doc. F). La procura è sottoscritta da _ e _, persone iscritte a Registro di commercio con firma collettiva a due. All’udienza del 18 ottobre 2012 è stata presentata anche la procura 25 settembre 2012 (doc. E) con la quale W_ Immobilien-Dienstleistungen incaricava C_ di rappresentarla nella vertenza relativa all’espulsione, sottoscritta da _ e _, persone iscritte a Registro di commercio con firma collettiva a due. L’impiegato della filiale di Lugano
C_ gestore immobiliare, non ha diritto di firma iscritto a Registro di Commercio e dagli atti risulta aver sottoscritto sia il contratto di locazione sia la disdetta straordinaria. Le procure doc. E e F lo autorizzano alla rappresentanza nella procedura di espulsione della conduttrice. Tale autorizzazione può solo essere considerata come un’esplicita e chiara ratifica di tutti gli atti giuridici da lui compiuti ai fini dell’espulsione e precedenti la comparsa all’udienza, vale a dire la disdetta straordinaria del contratto di locazione e l’istanza di espulsione della conduttrice in mora a fine contratto.
Del resto, come rileva con pertinenza l’appellante, la rappresentanza professionale in giudizio sancita dall’art. 68 cpv. 2 CPC non è riservata ai soli avvocati e nel Cantone Ticino l’art. 12 let. a della Legge di applicazione del codice di diritto processuale civile svizzero (LACPC) riconosce la rappresentanza processuale, limitatamente alle cause condotte in procedura semplificata e in procedura sommaria in materia di locazione, anche “
ai rappresentanti o impiegati di associazioni professionali o di categoria; ai fiduciari con l’autorizzazione cantonale o loro impiegati; agli amministratori d’immobili oggetto della lite o loro impiegati”
. Il gestore immobiliare della filiale di Lugano della rappresentante, legittimatosi con procure debitamente sottoscritte all’udienza, poteva quindi validamente presentare l’istanza di espulsione.
7.
A torto pertanto il Pretore aggiunto ha considerato nulle la disdetta straordinaria e l’istanza di espulsione, che sono invece da considerarsi valide. Il Pretore aggiunto doveva quindi entrare nel merito dell’istanza 18 settembre 2012 ed esaminarne i presupposti. La causa potrebbe invero essergli rinviata per nuovo giudizio in applicazione dell’art. 318 cpv. 1 lett. c CPC. Tale rinvio si rivelerebbe tuttavia nella fattispecie un formalismo eccessivo, tanto più che per effetto dell’appello la Camera dispone di un potere d’esame completo in fatto e in diritto (
Hohl
, op. cit., n. 2416 pag. 439). Gli atti sono del resto completi e lo erano già al momento dell’udienza, sicché la Camera può statuire essa stessa sul merito della causa.
Come si è visto, la disdetta straordinaria per mora della conduttrice era valida e non è stata contestata dalla conduttrice. Quest’ultima non nega di non aver mai pagato la pigione sin da quando ha preso possesso dell’appartamento locato nel maggio 2012 e all’udienza di discussione si è opposta alla domanda di espulsione affermando di essere prossima al parto e di non avere mezzi finanziari. Le difficoltà economiche e sociali non sono tuttavia validi motivi che impediscono ai sensi dell’art. 341 cpv. 3 CPC la riconsegna dei locali alla fine del contratto di locazione. La domanda di espulsione della conduttrice nella procedura a tutela dei casi manifesti deve pertanto essere accolta e ne deve essere disposta l’esecuzione diretta, come chiesto dall’istante.
8.
L’appello è dunque fondato e in riforma della decisione impugnata deve essere accolta la domanda di espulsione con esecuzione diretta, con conseguente modifica anche del dispositivo sulle spese processuali, che seguono la soccombenza (art. 106 CPC). Il valore litigioso ammonta a fr. 11'160.-, come accertato dal Pretore aggiunto e non contestato dall’appellante.