Decision ID: ccc076f8-d147-408f-b08b-e145b9941a37
Year: 2012
Language: de
Court: BE_VB
Chamber: BE_VB_006
Canton: BE
Region: Espace_Mittelland
Law Area: public_law

Sachverhalt
A.
Mit Kaufvertrag vom 25. August 2010 verkaufte A. seinen Miteigentumsanteil am
Grundstück Gemeinde B. Grundbuchblatt Nr. 1000 an die übrigen Miteigentümer,
C., D., E., F., G., und H..
Am 27. Mai 2011 meldete der verurkundende Notar I. den Kaufvertrag zur grund-
buchlichen Behandlung beim Grundbuchamt an. Im Rahmen der Selbstdeklarati-
on der Handänderungssteuer reichte er für jeden verbleibenden Miteigentümer
eine gesonderte Deklaration ein. Als Bemessungsgrundlage bezeichnete er je-
weils den anteilsmässig auf den jeweiligen Miteigentümeranteil entfallenden Teil-
betrag der gesamten Gegenleistung von Fr. 17'433.35, d.h. Beträge in der Grös-
senordnung von ca. Fr. 3'000.–, und erklärte, gestützt auf Art. 11 Abs. 3 des Ge-
setzes vom 18. März 1992 betreffend die Handänderungssteuer (HG; BSG
215.326.2) bestehe für das Geschäft keine Steuerpflicht.
Mit Verfügung vom 24. August 2011 veranlagte das Grundbuchamt die Handän-
derungssteuer auf Fr. 313.80 (1,8 % von Fr. 17'433.35). Zur Begründung erwog
es, die Handänderungssteuer werde auf Grund der Gegenleistung für den
Grundstückerwerb bemessen. Diese entspreche einem Drittel von Fr. 52'300.–
und betrage somit Fr. 17'433.35. Art. 11 Abs. 3 HG finde nur Anwendung, wenn
der Gesamtbetrag der Handänderungssteuer je Geschäft Fr. 100.– unterschreite.
Dagegen erhoben C., D., E., F., G., und H., vertreten durch Fürsprecher und No-
tar I., am 25. August 2011 Einsprache. Das Grundbuchamt wies diese mit Ein-
spracheverfügung vom 3. Oktober 2011 ab und bestätigte seine Veranlagungs-
verfügung.
B.
Gegen die Verfügung des Grundbuchamts vom 24. August 2011 führen C., D.,
E., F., G., und H., weiterhin vertreten durch Fürsprecher und Notar I., mit Eingabe
vom 3. November 2011 Beschwerde bei der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendi-
rektion (JGK). Sie beantragen, die Veranlagungsverfügung sei aufzuheben und
die Handänderungssteuer auf null festzusetzen.
In seiner Vernehmlassung vom 29. November 2011 beantragt das Grundbuch-
amt die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf überhaupt eingetreten wer-
den könne.
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Die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion zieht in Erwägung:
1.
1.1 Gemäss Art. 27 Abs. 2 HG können Einspracheverfügungen des Grund-
buchamts bei der JGK angefochten werden. Das Verfahren richtet sich gemäss
Art. 26 Abs. 1 HG nach den Bestimmungen des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über
die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21).
1.2
1.2.1 Die Beschwerdeführer haben am vorinstanzlichen Verfahren teilgenom-
men. Sie sind durch die ablehnende Einspracheverfügung des Grundbuchamts
besonders berührt, haben ein schutzwürdiges Interesse an deren Anfechtung
und sind daher zur Beschwerde legitimiert (Art. 65 Abs. 1 VRPG).
1.2.2 Das Grundbuchamt beantragt in seiner Vernehmlassung, auf die Be-
schwerde sei nicht einzutreten, da sie sich gegen die Verfügung vom 24. August
2011 in Sachen Kauf richte. Gegen diese habe während 30 Tagen die Einspra-
che offen gestanden.
In der Beschwerdeschrift vom 3. November 2011 führt Fürsprecher und Notar I.
aus, er erhebe namens und im Auftrag seiner Klientschaft Beschwerde «gegen
die Verfügung des Grundbuchamtes vom 24. August 2011 in Sachen Kauf und
beantrage, «die Veranlagungsverfügung sei aufzuheben und die Handände-
rungssteuer und NULL festzusetzen; unter Kostenfolge». Mit dieser Formulierung
haben die Beschwerdeführer ganz offensichtlich nicht die Veranlagungsverfü-
gung vom 24. August 2011 als Anfechtungsobjekt ihres Rechtsmittels bezeich-
nen und festlegen wollen, sondern lediglich den Gegenstand des Beschwerde-
verfahrens umschrieben. Dass sie gegen die Verfügung vom 24. August 2011
(zunächst) Einsprache erheben müssen, stand für sie ausser Frage, haben sie
von dieser Möglichkeit doch fristgerecht Gebrauch gemacht. Dementsprechend
nehmen sie in der Beschwerde denn auch inhaltlich Bezug auf die Begründung
der Einspracheverfügung. Es besteht daher kein Zweifel, dass sich die vorliegen-
de Beschwerde gegen die Einspracheverfügung vom 3. Oktober 2011 (und nicht
gegen die Verfügung vom 24. August 2011) richtet.
1.2.3 Auf die im Übrigen form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist ein-
zutreten.
2.
Die Beschwerdeführer machen geltend, dass bei Erwerb eines Grundstücks zu
Miteigentum durch mehrere Käufer jeder der Miteigentümer Steuersubjekt sei für
den Miteigentumsanteil am Grundstück, welchen er erworben habe. Die Steuer
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sei für jedes Steuersubjekt einzeln zu berechnen. Es gehe nicht an, dass die Mit-
eigentümergemeinschaft als Ganzes veranlagt werde. Für jeden einzelnen Steu-
erpflichtigen betrage die Steuer unter Fr. 100.–.
3.
Grundsätzlich ist dem Kanton beim Erwerb eines Grundstücks eine Handände-
rungssteuer zu entrichten (Art. 1 i.V.m. Art. 5 HG). Steuerpflichtig dafür ist die
Rechtserwerberin oder der Rechtserwerber (Art. 2 HG). Die Steuer wird aufgrund
der Gegenleistung für den Grundstückserwerb bemessen. Diese besteht aus
allen vermögensrechtlichen Leistungen, die die Erwerberin oder der Erwerber der
Veräusserin oder dem Veräusserer oder Dritten zu erbringen hat (Art. 6 HG).
Steuern unter 100 Franken werden nicht erhoben (Art. 11 Abs. 3 HG).
4.
4.1 Steuerobjekt der Handänderungssteuer ist die Handänderung von
Grundstücken. Da es sich dabei um einen Vorgang des Rechtsverkehrs handelt
und die Steuer voraussetzungslos, d.h. ohne konkrete Gegenleistung des Ge-
meinwesens geschuldet ist, zählt die Handänderungssteuer zu den Rechtsver-
kehrssteuern (vgl. BVR 2000 S. 252 E. 2a).
Steuersubjekt ist der Erwerber oder die Erwerberin eines der Handänderungs-
steuer unterliegenden Grundstücks oder Rechts. Er oder sie ist Träger oder Trä-
gerin der Verpflichtungen, welche aus dem Steuerrechtsverhältnis als Veranla-
gungsverhältnis und Schuldverhältnis entspringen, sowie der Befugnisse, die
damit verbunden sind. Steuersubjekt, als Träger von Rechten und Pflichten, setzt
demnach Rechtsfähigkeit voraus (vgl. dazu PETER RUF, Handänderungsabgabe-
recht, Diss. Bern 1985, S. 22 f. und S. 24).
4.2 Die Beschwerdeführer haben als Miteigentümer einen Grundstücksanteil
erworben. Das eigentliche kennzeichnende Merkmal des Miteigentums besteht
darin, dass dem Miteigentümer ein Individualrecht an einer ideellen (rechneri-
schen) Quote (Bruchteil) an der Sache zusteht, über das er grundsätzlich wie ein
Alleineigentümer und damit unabhängig vom Willen der übrigen Miteigentümer
verfügen kann. Als Form des gemeinschaftlichen Eigentums ist für das Miteigen-
tum kennzeichnend, dass das Recht jedes Miteigentümers «ohne äusserliche
Abteilung» auf die ganze Sache geht; d.h. dem einzelnen Miteigentümer steht
kein real ausscheidbares Teilstück, sondern die ungeteilte Sache mit allen Be-
standteilen zu. Hinsichtlich Verfügungen über die Sache selbst sind die Miteigen-
tümer daher unter Vorbehalt anderer Vereinbarungen nur gesamthaft berechtigt.
Insoweit gilt das Gesamthandsprinzip, wonach es grundsätzlich der Zustimmung
sämtlicher Berechtigter bedarf. Das Miteigentumsrecht beinhaltet also neben
dem Individualrecht an der Quote ein Gesamtrecht an der Sache selbst. Die Mit-
eigentümergemeinschaft verfügt über keine eigene Rechtspersönlichkeit und
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kann daher nicht Trägerin von Rechten und Pflichten sein (vgl.
BRUNNER/WICHTERMANN, in Basler Kommentar, 3. Aufl. 2007, Vor Art. 646-654a
ZGB N. 5). Für den die Handänderungssteuer auslösenden Erwerb des Grund-
stücksanteils sind daher die Beschwerdeführer als Mitglieder der Miteigentümer-
gemeinschaft steuerpflichtig. Mithin sind die einzelnen Miteigentümerinnen und
Miteigentümer Steuersubjekte.
4.3 Die Steuerpflicht begründet das Steuerrechtsverhältnis zwischen dem Ge-
meinwesen und einem bestimmten Steuersubjekt. Kraft besonderer Umstände
können jedoch am nämlichen Steuerrechtsverhältnis mehrere Steuersubjekte
gleichzeitig beteiligt sein (BLUMENSTEIN/LOCHER, System des schweizerischen
Steuerrechts, 6. Aufl. 2002, S. 55 f., auch zum Folgenden). Dadurch entsteht ein
Rechtsgebilde, das mit dem zivilrechtlichen Solidarschuldverhältnis eine gewisse
Ähnlichkeit hat, und man spricht daher von einer Steuersolidarität. Diese umfasst
nicht nur die Schuldpflicht, sondern die ganze aus der Steuerpflicht entspringen-
de öffentlichrechtliche Stellung des Steuersubjekts. Die Entstehung der Steuerso-
lidarität ist darauf zurückzuführen, dass bei gewissen Steuerarten mehrere Per-
sonen in gleicher Weise am Vorgang beteiligt sind, der das Steuerobjekt bildet.
Die an einen solchen Vorgang geknüpften steuerrechtlichen Wirkungen können,
auch wenn sie mehrere Steuersubjekte betreffen, der Natur der Sache nach nur
einmal entstehen. Typische Beispiele für derartige Konstellationen bilden die
Verkehrssteuern, deren Objekt in einem Vorgang des rechtlichen oder wirtschaft-
lichen Verkehrs besteht, der sich auf mehrere Personen beziehen kann, sowie
die Besitzessteuer, da der Besitz an einer Sache mehreren gleichzeitig zustehen
kann. Wenn in derartigen Fällen das Gesetz nicht einen der Beteiligten ausdrück-
lich als Steuersubjekt bezeichnet, besteht eine Steuersolidarität. Es muss aber im
Einzelfall genau geprüft werden, ob es sich wirklich um ein unteilbares Steuerob-
jekt handelt.
Erwerben mehrere Personen gemeinsam ein Grundstück, so entsteht unter ihnen
Steuersolidarität. Das bewirkt zunächst eine Verfahrenssolidarität: Jeder Steuer-
pflichtige unterliegt einzeln den Verfahrenspflichten und kann diese auch für die
andern vornehmen. Die Rechtsmittel stehen ebenfalls jedem Solidarverpflichte-
ten einzeln zu. Sodann ergibt sich aus der Steuersolidarität eine Zahlungssolida-
rität: Die Handänderungssteuer kann von jedem einzelnen mehrerer Erwerber
gefordert werden, und zwar mit dem Gesamtbetrag. Sobald der Gläubiger durch
einen solidarisch Zahlungspflichtigen befriedigt worden ist, sind alle Solidar-
schuldner befreit. Hat ein einzelner Solidarschuldner die gesamte Steuer bezahlt,
steht ihm ein Rückgriffsrecht auf die Mitverpflichteten zu, welches sich nach dem
zivilrechtlichen Verhältnis der Steuerpflichtigen richtet (vgl. dazu RUF, a.a.O., S.
25; BLUMENSTEIN/LOCHER, a.a.O., S. 56).
6
5.
Gemäss Kaufvertrag vom 25. August 2010, Ziffer 2, hat A. u.a. seinen Anteil am
Grundstück Gemeinde B. Grundbuchblatt Nr. 1000 (ein Drittel) «den übrigen Mit-
eigentümern im Verhältnis deren heutigen Quoten» übertragen. Diese Veräusse-
rung hat zur Folge, dass die Wertquoten neu wie folgt lauten: C.: 1/8; D.: 1/6; E.:
1/6; F.: 1/6; G.: 3/16; H.: 3/16. Die Gegenleistung für den Grundstückerwerb be-
steht unbestrittenermassen im amtlichen Wert des veräusserten Drittels (Fr.
17'433.35), anteilmässig aufgeteilt entsprechend den Wertquoten der Erwerbe-
rinnen und Erwerber.
Der Rechtsvorgang der Handänderung des Grundstückdrittels ist nicht teilbar
(vgl. RUF, a.a.O., S. 25). Wie das Grundbuchamt in seiner Beschwerdevernehm-
lassung zutreffend ausführt, bildet die gesamtheitliche Transaktion von Eigen-
tumsrechten für ein nämliches Grundstück in einem einzigen Geschäft eine Ein-
heit, das Objekt der Besteuerung. Im Vordergrund steht denn im vorliegenden
Fall auch nicht die Übertragung des Grundstückdrittels an einzelne Personen,
sondern an die Miteigentümergemeinschaft.
Wie bereits ausgeführt wurde (E. 4.3), besteht unter diesen Umständen zwischen
den Erwerberinnen und Erwerbern eine Steuer- und Zahlungssolidarität. Jeder
der Miterwerber ist zur Leistung der ganzen Steuer verpflichtet. Das Grundbuch-
amt hat die Wahl, entweder die ganze Steuer oder nur je einen Teil von den ein-
zelnen Miterwerbern einzufordern. Es ist daher nicht zu beanstanden, dass die
Vorinstanz die Handänderungssteuer in einer einzigen Verfügung für alle Miter-
werber gemeinsam veranlagt hat. Dieses Vorgehen entspricht im Übrigen auch
der von den Parteien gewählten Gestaltung des Kaufvertrags. Danach schulden
die Erwerberinnen und Erwerber gemeinsam als «Käuferschaft», d.h. als Ge-
meinschaft der Miteigentümerinnen und Miteigentümer den vereinbarten Kauf-
preis von Fr. 10'000.–. Zudem haben sie sich auch zu den weiteren Leistungen
(Rückbau von Infrastrukturanlagen, Betriebspflichten) gemeinsam «unter solida-
rischer Haftung» verpflichtet. Vor diesem Hintergrund war das Grundbuchamt
nicht verpflichtet, die Handänderungssteuer aufzuteilen und individuell zu veran-
lagen.
6.
Gemäss Art. 11 Abs. 3 HG werden Steuern unter Fr. 100.– Franken nicht erho-
ben. Die Beschwerdeführer machen geltend, dass die aufgrund der jeweiligen
Miteigentumsquoten am erworbenen Grundstücksteil individuell anfallenden
Steuern jeweils unter Fr. 100.– liegen würden und damit nicht zu erheben seien.
Das Grundbuchamt vertritt hingegen die Auffassung, dass Art. 11 Abs. 3 HG nur
zur Anwendung komme, wenn der Gesamtbetrag der Handänderungssteuer für
das ganze Geschäft Fr. 100.– unterschreite.
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Ziel der Gesetzesauslegung ist es, den Sinngehalt einer Norm zu ergründen.
Auszugehen ist dabei vom Wortlaut der auszulegenden Bestimmung, doch kann
dieser nicht allein massgebend sein, namentlich wenn der Text unklar ist oder
verschiedene Deutungen zulässt. Vielmehr muss nach der wahren Tragweite des
Wortlauts gesucht werden unter Berücksichtigung der weiteren Auslegungs-
elemente, wie namentlich Entstehungsgeschichte und Zweck der Norm. Wichtig
ist auch die Bedeutung, welche der Norm im Kontext mit anderen Bestimmungen
zukommt. Das Bundesgericht hat sich bei der Auslegung von Erlassen stets von
einem Methodenpluralismus leiten lassen und nur dann allein auf das grammati-
kalische Element abgestellt, wenn sich daraus zweifellos eine sachlich richtige
Lösung ergab (BGE 125 II 177 E. 3 S. 179; vgl. HÄFELIN/ MÜLLER/UHLMANN, All-
gemeines Verwaltungsrecht, 6. Aufl. 2010, N. 214 ff; FRITZ GYGI, Verwaltungs-
recht, 1986, S. 134 f.).
Betrachtet man zunächst den Wortlaut von Art. 11 Abs. 3 HG, so lässt sich dar-
aus keine eindeutige Aussage zugunsten der einen oder anderen Deutung er-
kennen. Auch den Materialien können keine entsprechenden Hinweise entnom-
men werden. So wird im Vortrag der Justizdirektion an den Regierungsrat zuhan-
den des Grossen Rates betreffend die Revision des Gesetzes betreffend die
Handänderungs- und Pfandrechtsabgaben (HPAG) vom 3. Januar 1991 / 21. Mai
1991 zu Art. 11 Abs. 3 lediglich ausgeführt: «In Absatz 3 wurde ein unteres
Grenzminimum von 50 Franken eingeführt.» (Tagblatt des Grossen Rates 1991,
Beilage 43, S. 3). In der parlamentarischen Debatte erfolgten keine Wortmeldun-
gen zu dieser Bestimmung. Auch im Rahmen der Gesetzesrevision vom 9. April
2009, mit welcher der Betrag auf Fr. 100. – erhöht wurde, werden in den Materia-
lien keine Ausführungen zur Auslegung von Art. 11 Abs. 3 gemacht.
Hingegen lassen sich aus der systematischen Stellung der Bestimmung im HG
gewisse Schlüsse ziehen: Art. 11 Abs. 3 befindet sich im Abschnitt II/2 «Bemes-
sung der Steuer und Ausnahmen von der Steuerpflicht» und nicht im Kapitel V
«Bezug, Erlass und Stundung». Art. 11 trägt zudem den Randtitel «Steuersatz»
wogegen die «Ausnahmen von der Steuerpflicht» in Art. 12 geregelt sind. Der
Verzicht auf die Erhebung einer Steuer von unter Fr. 100.– wird demzufolge unter
dem Leitgedanken der Bemessung der Handänderungssteuer geregelt. Daraus
lässt sich schliessen, dass sich der Verzicht auf die Besteuerung der Handände-
rung als solche bezieht. Den Grundbuchamt ist daher zuzustimmen, dass es
nicht darum geht, das einzelne Steuersubjekt von der Handänderungssteuer zu
befreien, sondern um den Verzicht auf die Besteuerung als Ganzes. Andernfalls
hätte die Bestimmung im Kapitel V des HG eingeordnet werden müssen. Im Wei-
teren wäre es stossend, wenn beispielsweise im nämlichen Geschäft nur auf-
grund der unterschiedlichen Höhe des individuellen Steueranteils einzelne Er-
werber ihre Steuern bezahlen müssten, während andere nicht belangt würden.
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Selbst wenn sich die Bestimmung auf den «Bezug» der Handänderungssteuer
beziehen würde, könnten die Beschwerdeführer daraus nichts zu ihren Gunsten
ableiten. Aufgrund der Zahlungssolidarität unter den Beschwerdeführern kann
das Grundbuchamt den gesamten Betrag der Handänderungssteuer für das Ge-
schäft von einem einzelnen Miteigentümer einfordern. Dieser Betrag liegt jedoch
über dem Grenzminimum von Fr. 100.–. Auf den Bezug könnte daher auch in
diesem Falle nicht verzichtet werden.
7.
Zusammenfassend gelangt die JGK zum Schluss, dass unter den Miterwerbern
des Grundstücksanteils Gemeinde B. Grundbuchblatt Nr. 1000 Steuersolidarität
besteht und die Veranlagung daher zu Recht allen Steuerpflichtigen gemeinsam
eröffnet wurde. Nach Art. 11 Abs. 3 HG kann auf die Erhebung der Handände-
rungssteuer nur verzichtet werden, wenn der Gesamtbetrag für das Geschäft Fr.
100. – unterschreitet. Das ist hier nicht der Fall. Die Beschwerde ist daher abzu-
weisen.
8.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens haben die Beschwerdeführer die entstan-
denen Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Parteikosten sind
keine zu sprechen (Art. 108 Abs. 3 VRPG).
Demnach entscheidet die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Verfahrenskosten in der Höhe von pauschal Fr. 900.– werden C., D., E., F.,
G., und H. zu je 1/6, ausmachend je Fr. 150.–, unter solidarischer Haftbarkeit zur
Bezahlung auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung erfolgt, sobald dieser
Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist.
3.
Es werden keine Parteikosten gesprochen.