Decision ID: ed381dcd-86ab-5045-a08c-833f421d3802
Year: 2009
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_006
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

ritenuto
in fatto:
A.
Con contratto di locazione del 23 novembre 2005 la AO 1, _, ha concesso in locazione alla AP 1, con sede a _, l’uso commerciale dei locali adibiti a bar-pasticceria, uffici e parzialmente ad abitazione siti in corso _, nr. _, del Comune di _ (act. C). L’inizio della locazione è stato fissato per il 1° novembre 2005, con scadenza, senza disdetta, per il 31 dicembre 2015. Le parti hanno concordato una pigione annua di fr. 90'000.- pagabile in rate mensili bimestrali di fr. 15'000.- cadauna (act. C, punto 4). Al contratto di locazione i contraenti hanno annesso una pattuizione recante la stessa data, con la quale hanno ridotto la pigione, per il primo anno di locazione, a fr. 6’750.- mensili, stabilendo che le rate bimestrali anticipate ammonteranno quindi a fr. 13'500.- (act. D, punto 1). Contemporaneamente veniva altresì stipulato un contratto di nolo di pari durata relativo all’arredamento e all’attrezzatura del locale pasticceria (act. D, punto 2a); l’ammontare del nolo è stato fissato in fr. 1'500.- mensili, da pagarsi anticipatamente in rate bimestrali di fr. 3'000.- (act. D, punto 2b).
B.
Il 9 giugno 2008 la AO 1 ha comunicato alla AP 1 di ritenerla in mora al pagamento della somma di fr. 18'000.- corrispondente alla pigione-nolo del bimestre maggio-giugno 2008, fissandole così un termine di 30 giorni per il pagamento del dovuto, ritenuto che, scaduto infruttuosamente tale termine, il rapporto di locazione sarebbe stato disdetto (act. E). Il 14 luglio successivo la locatrice, premesso che la diffida è rimasta senza esito, ha notificato alla conduttrice, tramite modulo ufficiale, la disdetta del contratto di locazione con effetto al 31 agosto 2008. Per la stessa data ha notificato la disdetta per l’arredamento (tavolini, sedie, banconi, ecc.) del locale pasticceria (act. F).
C.
Con precetto esecutivo n. _ dell’UE di _ del 21 agosto 2008 la AO 1 ha escusso AP 1 per l’incasso della somma di fr. 36’000.- oltre accessori e spese indicando quale titolo di credito.” Contratto di locazione 23 novembre 2005” (act. B). Interposta tempestiva opposizione, la procedente ne ha chiesto il rigetto provvisorio con istanza del 4 settembre 2008, asserendo che la convenuta è debitrice della rate bimestrali maggio-giugno e luglio-agosto 2008 per complessivi fr. 36'000.-
D.
All’udienza di contraddittorio, tenutasi il 27 novembre 2008, la parte istante si è confermata nella propria domanda. Dal canto suo l’escussa vi si è (in parte) opposta. Premesso che a suo giudizio il contratto stipulato tra le parti è di fatto e a tutti gli effetti un contratto di affitto, essa ha anzitutto eccepito la mancata notifica su formulario ufficiale di quello da lei ritenuto un aumento della pigione a partire dal secondo anno di locazione (da fr. 13'500.- a fr. 15'000.- per bimestre); aumento ritenuto nullo, al punto da sollevare l’eccezione di compensazione di parte del credito posto in esecuzione (fr. 36'000.-) con un suo controcredito di fr. 20'250.- corrispondente, a suo dire, alle pigioni versate in eccesso dal 1.1.2006 e, segnatamente, fr. 13'500.- dal 1.11.2006 al 1.5.2008 (ossia a fr. 1’500.- in più per ogni bimestre e a fr. 9'000.- in più per anno) e, altresì, alla quota parte di deposito in garanzia ritenuto eccessivo (quantificato in fr. 6'750.-, corrispondente alla differenza fra la garanzia di fr. 27’000.- e fr. 20'250.- , corrispondenti a tre mensilità – il massimo consentito dalla legge - di fr. 6'750.- cadauna). La convenuta ha dipoi contestato ogni richiesta di corresponsione del tasso di interesse del 7% ed il computo dello stesso a far tempo dalla data di scadenza media delle singole pigioni.
In replica la parte istante ha contestato le avversarie allegazioni, asserendo che il contratto in essere tra le parti è un contratto di locazione e non di affitto e opponendosi a qualsivoglia compensa- zione, rilevando come la rinuncia di parte del corrispettivo pattuito per la durata di dieci anni avrebbe configurato un gesto grazioso della locatrice per venire incontro alla locataria. Per il resto ha definito in manifesta mala fede l’agire di controparte, che in precedenza mai ha sollevato obiezioni in merito all’ammontare della pigione o alla qualificazione del contratto.
In duplica la convenuta, premesso che la qualifica del contratto non è per finire di rilievo, ha di nuovo chiesto che le fosse riconosciuto quanto versato di troppo.
E.
Con sentenza del 2 dicembre 2008 il Pretore del Distretto di _, ha accolto l’istanza. Constatato che il contratto di locazione sottoscritto dalle parti costituisce nella fattispecie riconoscimento di debito per la pigione pattuita e, pertanto, titolo di rigetto dell’opposizione, il primo giudice ha ritenuto che le eccezioni sollevate dalla convenuta non solo non sono atte a infirmare la validità della pretesa avversaria, ma che esse sono meramente defatigatorie, al punto da rasentare il limite della temerarietà. Ritenuta pacifica la natura della pattuizione (contratto di locazione), il Pretore ha rilevato che, per quanto attiene la notifica del cosiddetto aumento della pigione, per la quale la convenuta ha richiesto il formulario ufficiale, non si è trattato nella fattispecie di un aumento unilaterale deciso dalla locatrice - per il quale è sì richiesta tale formalità - bensì dell’applicazione del canone di locazione liberamente pattuito dalle parti mediante la sottoscrizione del contatto di locazione. Parimenti dicasi dell’entità della garanzia, pure essa concordata dalle parti nel contratto. Quanto agli interessi di mora, ha infine spiegato il Pretore, il tasso del 7% è previsto dalle condizioni generali del contratto (act. C), mentre la decorrenza degli stessi dalla data della scadenza media dei singoli importi corrisponde alla consolidata prassi e giurisprudenza della Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale di appello.
F.
Contro la sentenza pretorile si aggrava tempestivamente la AP 1, chiedendo di nuovo che l’istanza sia accolta solo nei limiti riconosciuti davanti al primo giudice.
Con le sue osservazioni, la AO 1 postula la reiezione del gravame con argomentazioni che, se del caso, saranno riprese in seguito.

Considerando
In diritto:
1.
Se il credito si fonda su un riconoscimento di debito constatato mediante atto pubblico o scrittura privata, il creditore può chiedere il rigetto provvisorio dell’opposizione (art. 82 cpv. 1 LEF). La nozione di riconoscimento di debito constatato mediante scrittura privata, che non è definita dalla legge, implica necessariamente il riconoscimento da parte dell’escusso o del suo rappresentante di un’obbligazione in relazione a una somma di denaro determinata o facilmente determinabile. Il riconoscimento di debito può essere dedotto anche da un insieme di documenti a condizione che da essi risultino gli elementi necessari. Condizione essenziale è che la somma di denaro riconosciuta sia facilmente determinabile secondo criteri oggettivi stabiliti in precedenza e sottratti a possibilità di modifica unilaterale dipendente dalla volontà della parti (
cometta,
Il rigetto provvisorio dell’opposizione nella prassi giudiziaria ticinese, in: Rep. 1989 pag. 338 con riferimenti).
Il giudice del rigetto accerta d’ufficio ed in ogni stadio di causa (quindi anche in sede di appello) se la documentazione prodotta costituisce valido riconoscimento di debito e se vi è identità fra il creditore, il debitore e il credito indicati nel precetto esecutivo e nell’istanza con il creditore (
Cometta,
op. cit., pag. 331). La dichiarazione di riconosci- mento di debito è una dichiarazione di volontà con la quale il debitore si obbliga a pagare una certa somma di denaro: essa dev’essere chiara, esplicita, non equivoca, non discutibile o soggetta a interpreta- zione (cfr.
Panchaud/Caprez,
Die Rechtsöffung, Zurigo 1980, § 1 n. 7 pag. 3). Egli deve dimostrare, con documenti, l’esigibilità del credito posto in esecuzione prima dell’inoltro dell’esecuzione (cfr. ad esempio, CEF 23 agosto 2006, inc. n. 14.2006.41. consid. 1).
2.
L’appellante esordisce con alcune considerazioni sulla natura della pattuizione sulla quale l’istante fonda la propria domanda, asserendo che si tratta – ad essere precisi – di un contratto di affitto e non di locazione, come ritenuto dal Pretore. Sennonché tale rilievo risulta incomprensibile, l’appellante medesimo riconoscendo, per finire, che la denominazione del contratto in questa sede è di poca rilevanza e, non senza contraddirsi, impostando poi il gravame sulle norme che governano il contratto di locazione previo reiterato richiamo al contratto di locazione sottoscritto dalle parti. Ciò posto, non vi è motivo per qualificare in modo diverso il contratto in rassegna, che il primo giudice ha considerato come contratto di locazione (sentenza, pag. 3). Ora, il contratto di locazione, firmato dal conduttore, può costituire riconoscimento di debito per il canone scaduto e per i costi accessori opportunamente cifrati (
Stahelin,
Basler Kommentar zum SchKG, vol. I, Basilea/Monaco 1998, n. 114 ad art. 82;
Gilliéron,
Commentarie de la LP, Losanna 1999, n. 49 ad art. 82).
3.
A detta dell’appellante, il contratto denominato di locazione, come il suo annesso, fanno espresso riferimento a un aumento di pigione, nel senso che risulta che la pigione del primo anno è stata aumentata di fr. 750.- al mese senza comunicazione su foglio ufficiale. Si tratta, secondo l’appellante, di una pigione scalare ai sensi del CO. Orbene, essa assevera, il locatore che intende aumentare la pigione per la prossima scadenza di disdetta deve comunicare l’aumento al conduttore almeno dieci giorni prima dell’inizio del termine di preavviso su modulo approvato dal cantone (art. 269d cpv. 1 CO), L’art. 19 cpv. 2 OAL con riferimento all’art. 19 cpv. 1 e 1bis, sempre secondo l’appellante, conferma la disposizione citata, prevede cioè espressamente la necessità di comunicare l’aumento della pigione scalare su modulo ufficiale anche se l’aumento segue una scala pattuita tra le parti. Ogni adeguamento della pigione che non viene notificato al conduttore su modulo ufficiale è dunque da ritenersi, conclude l’appellante, nullo.
4.
Con argomenti del genere – definiti dal primo giudice non solo defatigatori, ma finanche al limite della temerarità – l’appellante equivoca senza alcun motivo su una fattispecie di meridiana semplicità. Giacché risulta evidente che le parti non hanno sottoscritto una pattuizione scalare soggetta ai requisiti illustrati nel gravame; come correttamente anche rilevato dalla procedente nella osservazioni all’appello (v. ad 1a pag. 4), esse hanno invece liberamente sottoscritto un contratto di locazione della durata di dieci anni a una pigione annuale (fissa) di fr. 90'000.- , ossia senza porre in preventivo aumenti nel corso della durata della locazione (v. act. C, punto 4). Certo, i contraenti hanno in contemporanea annesso al contratto una separata pattuizione, in cui essi hanno stabilito - sempre di comune accordo - di ridurre per il primo anno di locazione la pigione da fr. 15'000.- a fr. 13'500.- pro bimestre, includendo in connessione con la locazione immobiliare sia il nolo relativo all’arredamento e all’attrezzatura del locale pasticceria, sia il diritto della conduttrice di comunicare in ogni momento alla locatrice l’intenzione di ricomperare l’arredamento e le attrezzature noleggiate per fr. 180'000.- (act. D, punto 2b e 2c). La riduzione della pigione per il primo anno, operata di comune accordo nel contesto della pattuizione che da subito prevedeva, comunque sia, una pigione superiore per l’intera durata della locazione e, quindi, anche nel periodo poi soggetto a sconto da parte della locatrice, non poteva essere ritenuto dalla conduttrice, a meno di violare il principio della buona fede contrattuale, come accordo che avrebbe imposto ugualmente alla locatrice di notificare su formulario ufficiale (con le conseguenze che un atto del genere avrebbe comportato) la pigione superiore, che fin dall’inizio era quella dovuta e che, per venire incontro alla convenuta, l’istante ha accettato di ridurre per un insignificante periodo (1 anno) rispetto a quello ben superiore concordato (10 anni). Nel contesto di una decisione di rigetto dell’opposizione, bene ha fatto perciò il Pretore a fondarsi sul senso logico attribuibile, in virtù del principio della buona fede e dell’affida- mento, agli accordi intervenuti tra le parti, non soggetti di certo a interpretazioni volte a rendere più difficoltoso il diritto della locatrice a esigere, una volta trascorso il primo anno, la vera pigione pattuita. Del resto, che il contratto andava interpretato in questo modo, risulta dal comportamento della stessa conduttrice; la quale, a partire dal mese di novembre del 2006 e fino al mese di aprile del 2008, ha pagato senza fiatare la pigione bimestrale anticipata di fr. 15'000.-, per cui essa è ora malvenuta nel porre in compensazione gli importi eccedenti la pigione che essa era stata autorizzata a pagare il primo anno. Lo stesso discorso di impone,
mutatis mutandis,
per il deposito della garanzia di fr. 27'000.-, anch’esso liberamente concordato in tale misura per l’intera durata del contratto nonostante lo sconto sulla pigione del primo anno.
5.
Da quanto precede discende che l’appello, proposto invero con leggerezza, deve essere disatteso, siccome manifestamente infondato. Tassa di giustizia e indennità seguono la soccombenza dell’appellante (art. 48, 49, 61 cpv. 1 e 62 cpv. 1 OTLEF).