Decision ID: a4da9627-9eb0-4c32-a238-d7740f807a7a
Year: 2016
Language: fr
Court: VD_TC
Chamber: VD_TC_031
Canton: VD
Region: Région lémanique
Law Area: public_law

Vu les faits suivants
A. La Société Immobilière X_ SA (ci-après : la Société) est propriétaire de plusieurs lots dans l’immeuble rue d’Italie 57 à Vevey, qu’elle a acquis en 2005.
La Société a déposé, en juin et octobre 2014, des demandes d’autorisation au sens de la Loi vaudoise du 11 décembre 1989 concernant l’aliénation d’appartements loués (LAAL ; RSV 840.13). Ces demandes portaient sur la vente d’un appartement de 5 pièces sis au 2ème étage (lot 7) et d’un logement étant à l’origine un appartement de 3,5 pièces – selon la demande un 5 pièces – sis au 4ème étage (lot 10), tous deux faisant partie de l’immeuble précité. Le lot 7 avait été habité en dernier par les locataires A. Y_ainsi que B. Z_ (bail à loyer conclu en 2007 à hauteur de 2'600 fr. par mois) et le lot 10 par les locataires C_(bail à loyer conclu en 2005 à hauteur de 1’250 fr. par mois).
Selon les indications de la Société sur les formulaires officiels, le lot 7 avait une surface de 139 m2 et avait été loué en dernier lieu pour 2'600 fr. net par mois ; le lot 10 avait une surface de 120 m2 pour un loyer mensuel net de 1'330 fr. Le motif de la vente des deux appartements était le « besoin de liquidité ». Les locataires actuels ne se portaient pas acquéreurs des logements concernés. Le prix de vente envisagé était de 1'325'000 fr. pour le lot 7 et de 850'000 fr. pour le lot 10. Concernant ce dernier lot, ni des travaux, ni des transformations étaient envisagées. Au sujet du lot 7, il n’a pas été répondu à cette question. Les acquéreurs du lot 7 étaient I. et J. K_ de 1934 Le Chable (VS) et du lot 10 L. F_ de 1207 Genève (GE). Les logements étaient soumis au régime de la propriété par étages depuis le 12 novembre 2012. Le bail du lot 7 avait été résilié le 31 juillet 2014 et celui du lot 10, par décisions des locataires, le 26 septembre 2013.
Sur le formulaire de la première demande, qui concernait le lot 10, l’Office communal du logement a préavisé favorablement la demande. A la question figurant sur le formulaire, si le logement appartenait à une catégorie à pénurie, l’Office communal a répondu par oui. Il a motivé son préavis positif comme suit :
« a. que le bail du locataire actuel a été résilié par lui-même et qu’il a trouvé à se reloger.
b. que le locataire actuel ne s’est pas porté acquéreur.
c. que les acquéreurs entendent acheter l’appartement pour y habiter. »
Sur le formulaire de la deuxième demande, qui concernait le lot 7, l’Office communal s’est prononcé de manière identique sauf sous la lettre a où il a observé que le bail du locataire actuel avait été résilié, « mais qu’il a trouvé à se reloger ».
Il ressort du recensement architectural du canton de Vaud (effectué en 1979), que la date de construction est de la fin du 19e siècle, avec des transformations en 1898, 1905 et 1979, que les fonctions actuelles sont le commerce et l’habitation et que le type du bâtiment est une maison « bourgeoise » (en distinguant entre : « maison de maître, bourgeoise, paysanne, vigneronne, halles, maison forte et école). Selon un document de l’Etablissement cantonal d’assurance (ECA) du 10 septembre 2002 établi à l’intention d’un couple avec une adresse en Grande-Bretagne, les dernières transformations avaient eu lieu en 1988 (pièce 4 recourante). L’ECA avait alors estimé la valeur de l’immeuble à 4'389'412 fr. pour 5'676 m3 et pour les caves ainsi qu’un commerce donnant sur le quai Perdonnet à 627'918 fr. pour 2'466 m3, en retenant pour 2002 l’indice 110. Dans un document du 20 décembre 2012 adressé à la Société et rédigé suite à une estimation du 30 octobre 2012, l’ECA a indiqué les montants de 4'986'090 et 739'800 fr., en retenant l’indice 120. Le motif indiqué de la révision était une mise à jour administrative (pièce 1e du dossier du Service).
B. Par deux décisions séparées, donc une décision pour chaque lot précité, du 27 novembre 2014, le Service des communes et du logement, Division logement, du canton de Vaud (ci-après : le SCL ou l’intimé) a accordé l’autorisation sollicitée pour chacun des appartements. Selon lui, les appartements n’appartenaient pas à une catégorie où sévit la pénurie de logement au sens de l’art. 4 al. 1 let. a LAAL. L’intimé a explicitement réservé l’application d’autres dispositions légales ou règlementaires concernant notamment la démolition, transformation, rénovation et le changement d’affectation.
Il a retenu pour les deux appartements, « sur la base des pièces du dossier, qu’au plan qualitatif en tout cas et contrairement à l’appréciation non motivée sur ce point de l’autorité communale », ces logements présentaient des « caractéristiques plutôt résidentielles (salon avec cheminée décorative, terrasse d’accès au jardin du terrain, salle de douche, etc.) ». Au sujet du lot 7 avec la surface de 139 m2 pour un 5 pièces, l’intimé a encore relevé la « surface généreuse pour un logement de ce type (la norme cantonale est de 100 m2 à 121 m2 par exemple) ». Les deux logements étaient sis dans un immeuble « qui ne semble pas entrer dans une catégorie à pénurie ». Cela ressortait
« notamment de la valeur à neuf assurance incendie (ECA) élevée de cet immeuble, qui est de CHF 878.- le m3 (indice 120, 100 = 1990), soit une valeur nettement supérieure à celle usuellement retenue pour un bâtiment locatif « standard » du marché, généralement comprise entre CHF 550.- et CHF 700.- à CHF 750.- le m3 ECA »
L’intimé a notifié ces décisions notamment à l’ASLOCA-Vaud.
C. Par deux actes distincts de son mandataire du 18 décembre 2014, l’ASLOCA-Vaud (ci-après : la recourante) a interjeté des recours auprès de la Cour de droit administratif et public (CDAP) du Tribunal cantonal contre chacune des deux décisions (cause AC.2014.0422 pour le lot 10 et cause AC.2014.0423 pour le lot 7). Dans les deux causes, elle a conclu, à titre principal à leur annulation et au renvoi à l’intimé pour qu’il « statue dans le sens des considérants, une éventuelle autorisation d’aliénation ne pouvant être accordée qu’en étant subordonnée à l’obligation de maintenir le logement pendant cinq ans au moins sur le marché locatif pour un loyer qui devra être fixé par l’autorité administrative et contrôlé par elle ». Subsidiairement, la recourante a conclu d’annuler « purement et simplement » l’autorisation d’aliéner au motif que les conditions de son octroi ne sont pas remplies. Elle s’est réservée de formuler cette conclusion en tant que principale en fonction des résultats de l’instruction et de ce que pourraient révéler les pièces « dont l’instruction est requise ».
D. Par écriture du 19 janvier 2015, la Société a, en substance, conclu au rejet des recours et principalement au maintien des décisions attaquées. Subsidiairement, si le Tribunal devait considérer que les appartements appartiennent à une catégorie où sévit la pénurie, elle demande d’assortir les décisions de l’intimé de « conditions », soit de dire que les appartement seront maintenus à la location durant trois ans encore dès la date de délivrance de l’autorisation du 27 novembre 2014 avec des loyers correspondant à ceux qui avaient été versés en dernier (1'330 fr., resp. 2'600 fr.).
Par réponse du 20 janvier 2015, l’intimé a également conclu au rejet des recours sous suite de frais et dépens. Au sujet du lot 10, l’intimé a notamment retenu que la demande d’aliénation mentionnait un appartement de 5 pièces ; en réalité, il s’agissait, au moment de la requête et au plan constructif, d’un 3,5 pièces, cet appartement étant destiné à devenir un 5 pièces « après transformation (création d’un duplex par liaison avec les combles actuellement affectés en galetas), selon la procédure d’enquête Camac 144017 ».
E. Par ordonnance du 23 janvier 2015, le juge instructeur a joint les deux causes sous la seule référence AC.2014.0422.
Par réplique du 26 mars 2015, la recourante a maintenu sa position. Elle a reformulé ses conclusions dans le sens d’une annulation des décisions attaquées ou, subsidiairement, de renvoyer les causes à l’intimé pour qu’il
« octroie éventuellement une autorisation subordonnée à une obligation de remettre les logements en cause sur le marché du logement durant une durée de cinq ans au minimum, le prix du montant maximum de loyer admissible devant être déterminé par [l’intimé]. »
Par dupliques du 16 avril 2015, la Société et l’intimé ont également maintenu leur position.
Due à une réorganisation interne du Tribunal, la cause a été reprise au 1er septembre 2015 par un nouveau juge instructeur.
Suite à une convocation du Tribunal du 13 novembre 2015, une vision locale a eu lieu le 20 janvier 2016 en présence du mandataire de la recourante et de représentants des autorités intimée et concernée ainsi que de la propriétaire. Il ressort en particulier ce qui suit du procès-verbal de cette vision locale :
« Le lot n° 7 au 2ème étage
La Cour et les parties se rendent dans la cuisine du logement du lot n° 7. [...]
La cuisine
Sur demande du président, M. Chaignat indique que la cuisine date probablement des années 70 ou du début des années 80, tout en soulignant ne plus posséder les factures relatives à l’achat de cette cuisine. Il déclare encore que l’immeuble a été construit au 16ème siècle et a été rénové à plusieurs reprises.
La cuisine a une hauteur sous plafond d’environ 2.40 m. Cette cuisine dispose du côté Nord d’une fenêtre en sapin, donnant sur une cour intérieure sans végétation, d’environ 3 m sur 6 m. L’agencement de la cuisine comporte une cuisinière avec quatre plaques électriques standards, un lave-vaisselle de la marque Electrolux, une hotte de ventilation Gaggenau, ainsi qu’un four et un réfrigérateur Bauknecht, plus récents que les autres appareils. Le lave-vaisselle, le réfrigérateur et le four ne sont pas de la même couleur que le front des autres meubles de cuisine. La surface du plan de travail en inox est déformée. Un carrelage orange, datant des années 80, recouvre une partie des murs de la cuisine. M. Grandgirard mentionne que l’agencement de cette cuisine, dont la face en stratifié est décollée à un endroit, est vétuste. Il en va de même en particulier du chauffe-eau à gaz et de la chaudière inutilisée indépendante de celui-ci, qui sont installés dans une armoire en face de la cuisinière. M. Thélin relève l’existence d’un faux plafond. La cuisine ne présente pas d’autres particularités.
Me Petit estime que les équipements de cette cuisine sont standards et vétustes.
La visite des lieux se poursuit depuis la cuisine dans le sens inverse des aiguilles d’une montre.
La salle d’eau
La Cour et les parties se rendent ensuite dans la petite salle d’eau, qui date des années fin 70, début 80 et qui comprend une cuvette de toilette avec réservoir d’eau dans le mur, une douche, un lavabo, ainsi qu’une ventilation mécanique. Cette salle d’eau ne possède aucune particularité.
Les trois pièces et la salle de bains, donnant sur la terrasse, côté Sud
La Cour procède à l’inspection des trois pièces, donnant sur la terrasse du lot n° 7, côté Sud. Les deux pièces plus à l’Est (salon, salle à manger) comprennent une ouverture (sans porte) au milieu de la paroi qui les sépare, permettant d’accéder à la pièce qui leur est contiguë. Elles comportent aussi une porte donnant sur le corridor. Le président indique que la hauteur sous plafond de ces trois pièces est d’environ 2.50 m. Il s’agit certainement de faux plafonds, qui ne présentent aucune moulure. Les radiateurs, qui comprennent des tuyaux visibles rejoignant le plafond, datent des années 80 et les installations électriques des années 50. Les murs sont simplement recouverts d’un papier ingrain et d’une dispersion.
Le président indique que la pièce, la plus à l’Ouest, dispose d’une armoire murale sans particularité, d’un parquet flottant datant du milieu du 20ème siècle et d’une porte-fenêtre donnant sur la terrasse. Cette chambre bénéficie aussi d’une salle de bains qui lui est attenante. Celle-ci comprend une baignoire, une cuvette de toilette avec réservoir d’eau à l’arrière, un lavabo, ainsi qu’une fenêtre en sapin donnant sur le jardin/lac. Ses murs sont partiellement recouverts d’un carrelage des années 80. Cette salle de bains ne revêt aucune particularité. L’autorité intimée estime qu’il est peu fréquent de disposer d’une salle de bains privative dans une chambre.
La pièce du milieu bénéficie d’un parquet en chêne, à bâtons rompus et d’une fenêtre donnant sur la terrasse.
Depuis cette 2ème pièce côté Sud, la Cour et les parties accèdent par l’ouverture directement à la 3ème pièce donnant également sur la terrasse. M. Grandgirard mentionne que cette pièce comporte un parquet à panneaux en sapin et en chêne, qui devrait être élégant une fois restauré. Cette pièce dispose d’une porte-fenêtre et d’une fenêtre donnant toutes deux sur la terrasse. Elle comporte aussi une petite cheminée à la française, d’une largeur d’environ 80 cm et d’une hauteur d’environ 95 cm, qui n’est pas reliée au canal de fumée, ni fermement fixée au bâtiment; la cheminée d’apparence marbre foncé dispose de deux petits ornements ronds en laiton. Il existe encore deux étagères murales encastrées, en stratifié, sans ornements.
Les terrasses du lot n° 7
La Cour et les parties se rendent sur la terrasse-balcon du lot n° 7, qui comporte un escalier en métal menant au jardin privatif d’un autre lot de la PPE. Sur demande de M. Grandgirard, M. Schlaefli mentionne que des caves se trouvent en-dessous de ce jardin.
Le lot n° 7 dispose d’un droit de passage sur ce jardin privatif jusqu’à la seconde grande terrasse, dont il peut profiter. Le président signale l’existence sur celle-ci d’un cabanon en bois de 2 m sur 2 et de caisses en béton côté Est, accueillant des plantes d’environ un mètre de hauteur. Cette terrasse est entourée à l’Est, à environ un mètre en contrebas, d’une autre terrasse et à l’Ouest d’une annexe, qui semble être un jardin d’hiver, propriétés de tiers. Un local existe sous la seconde terrasse du lot n° 7. M. D. E_ en serait le propriétaire. M. Schlaefli confirme qu’il s’agit d’un restaurant/bar/club, qui comporte une terrasse donnant sur le quai Perdonnet et qui ne fait pas partie de la PPE. L’accès existant depuis la seconde terrasse du lot n° 7, qui ferait office de sortie de secours pour le restaurant, ne peut pas être utilisé pour se rendre sur le quai Perdonnet. Me Petit indique que ce club passe de la musique en fin de soirée. Depuis les deux terrasses, il y a un dégagement/vue sur le lac Léman et les montagnes.
Les 4ème et 5ème pièces, côté Nord
La Cour et les parties se rendent à nouveau à l’intérieur du lot n° 7, afin d’examiner la 4ème pièce. Cette pièce ne revêt aucune particularité. Elle possède du côté Nord une fenêtre donnant sur une petite cour intérieure. La hauteur de son plafond, ne comportant aucune moulure, est d’environ 2.45 m. Les tuyaux du radiateur sont apparents. M. Grandgirard mentionne que le parquet est en stratifié, donc sans couche d’usure de bois. M. Schlaefli indique l’existence d’un parquet en bois massif dessous ce premier parquet en stratifié.
La Cour et les parties se rendent dans une 5ème pièce, qui comporte les mêmes caractéristiques que la précédente, excepté qu’elle comprend une fenêtre supplémentaire, donnant sur un mur situé à environ 1.30 m.
Le corridor
La Cour et les parties se rendent dans le corridor. Celui-ci ne présente aucune particularité. Il dispose d’une armoire murale, côté Est et son sol est recouvert d’un carrelage blanc cassé des années 80.
Le président prend des photographies de l’appartement du lot n° 7, qui sont versées au dossier.
Le lot n° 10 au 4ème étage
La Cour et les parties se rendent dans l’appartement du lot n° 10.
Sur demande du président, Mme F_, qui entend acquérir cet appartement, indique occuper ce logement en qualité de locataire, depuis le 12 octobre 2015, pour un loyer mensuel de 2’000 fr., auquel s’ajoutent les charges de 150 fr.
Cet appartement a été entièrement rénové. L’autorité intimée relève qu’avant les travaux de rénovation, il s’agissait d’un 3.5 pièces. Mme F_ indique avoir emménagé directement après la rénovation.
La Cour et les parties longent le corridor, comportant deux marches et menant à la cuisine ouverte sur le salon et la salle à manger. Mme F_ indique qu’il existait, avant que l’appartement ne soit rénové, un poêle sur la façade Ouest. M. Grandgirard mentionne l’existence de lambris et de pannes historiques apparentes au plafond. La cuisine, son carrelage et le parquet en bois exotique massif sont neufs. Un petit local technique accolé à la façade Est abrite une chaudière et un chauffe-eau. L’appartement comporte un chauffage central à gaz individuel. Trois fenêtres en lucarne donnent du côté Nord.
Par la cuisine, la Cour et les parties accèdent à une salle de bains entièrement rénovée, sans fenêtre, comportant une cuvette de toilette, une baignoire, un lavabo et une ventilation mécanique.
On se rend ensuite dans une petite chambre entièrement rénovée, disposant d’une fenêtre en PVC, qui donne sur une petite cour au Sud, voire le toit d’en face.
On se rend dans une seconde petite chambre comprenant les mêmes caractéristiques que la précédente, ainsi qu’une armoire murale.
On traverse à nouveau la cuisine et le salon, ainsi qu’une partie du corridor, comportant un accès à une grande pièce, en empruntant une haute marche. Mme F_ mentionne qu’il était question, avant les travaux de rénovation, de deux galetas et montre à la Cour une photographie de ces galetas, avec peu d’ouvertures vers l’extérieur et donc sombres, enregistrée sur son téléphone portable. Cette pièce entièrement neuve dispose de fenêtres, côté Sud (un vélux) et Nord (deux petites fenêtres en lucarne situées entre 1.70 et 1.80 m en-dessus du sol); elle donne sur une salle d’eau également entièrement rénovée, comprenant une douche.
Me Petit mentionne que les époux C_étaient les précédents locataires de cet appartement et que celui-ci ne dispose ni d’un balcon, ni d’un accès au jardin.
Le juge mentionne que cet appartement comprend actuellement 4.5 pièces. Il prend des photographies de celui-ci, qui sont également versées au dossier.
Les parties communes
La Cour et les parties quittent l’appartement du lot n° 10. Le président indique qu’un ascenseur de la marque Schindler, en réparation, se trouve à l’entrée de ce lot. M. Schlaefli mentionne que cet ascenseur date de la fin de l’année 2015 et qu’il a remplacé un autre ascenseur, qui était en service. Le président constate que la cabine de l’ascenseur a été changée et qu’il ne comporte aucune particularité. Les parties et la Cour se rendent dans les caves, au sous-sol.
Le président constate que les accès communs ont été rénovés. Les représentants de la société SI X_ confirment qu’une rénovation a eu lieu dans le courant de l’année 2015. »
A l’occasion de la vision locale, le mandataire de la recourante a requis, par écriture du 20 janvier 2016, d’ordonner la production de diverses pièces en mains de la Société.
Dans le délai imparti aux parties après transmission du procès-verbal précité, le Service intimé s’est prononcé par mémoire du 1er février 2016 en maintenant ses conclusions de rejet du recours. Par courrier du 2 février 2016, l’Office communal du logement a renoncé à formuler des déterminations. Par mémoire du 4 février 2016, la recourante a également maintenu ses dernières conclusions. Quant à la propriétaire, par écriture du 9 février 2016 formulée en connaissance des écritures des autres parties, elle a aussi confirmé ses conclusions.
Sans y avoir été invitée, la recourante a produit une dernière écriture en date du 17 février 2016. Le Tribunal a informé les parties que cette écriture ne contenait rien de pertinent pour le sort du litige et ne serait dès lors pas retenue.
La Cour a statué par voie de circulation. Dans la mesure utile, les arguments des parties seront repris par la suite.

Considérant en droit
1. Les recours ont été déposés dans le délai et les formes prévus par la loi (cf. en particulier art. 79, 95 et 99 de la Loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative [LPA-VD ; RSV 173.36]). En tant qu’association de locataires, la recourante a qualité pour agir selon l’art. 8 al. 2 let. a LAAL, vu que les logements à vendre étaient vides de locataires lorsque les décisions attaquées ont été rendues. Dans la mesure où la Société reproche à la recourante d’abuser de son droit de recours, il s’agit d’une question de fond, qui sera traitée par la suite, et non d’une question de la recevabilité du recours, voire de la qualité pour recourir. Contrairement à ce que laisse entendre la Société, il n’est pas non plus déterminant que la recourante se soit trompée sur l’identité des derniers locataires du lot 10 (famille G_ à la place de la famille C_). L’essentiel est que le recours, tant par ses conclusions que par sa motivation, porte sur le lot 10. Les deux recours sont donc recevables.
2. a) La LAAL a pour but de lutter contre la pénurie de logements en conservant sur le marché locatif certains types d'appartements répondant à un besoin de la population (art. 1 LAAL). Selon l'art. 2 al. 1 de cette loi, l'aliénation à titre onéreux, sous quelque forme que ce soit, d'un appartement à usage d'habitation jusqu'alors loué, est soumise à autorisation.
La LAAL tend à empêcher que les appartements loués ou à louer ne soient convertis en logement à acheter et qu'il en résulte un rétrécissement du marché locatif des logements qui, par leur prix, sont accessibles à la plus grande partie de la population (Tribunal fédéral [TF] 1C_504/2010 du 18 juillet 2011 consid. 3.5 et réf.; CDAP FO.2012.0005 du 10 octobre 2012 consid. 1a ; FO.2010.0012 du 4 octobre 2010 consid. 3c et réf.). L’objectif poursuivi par la LAAL n’est pas, en premier lieu, de protéger un locataire individuel, mais de conserver intact un parc locatif en période de pénurie, respectivement certains objets de ce parc locatif, à savoir les appartements répondant à un besoin de la population dont les loyers sont abordables (TF 1C_504/2010 du 18 juillet 2011 consid. 3.5 ; CDAP FO.2012.0005 du 10 octobre 2012 consid. 1a).
En application de l'art. 4 al. 1 LAAL, l'autorisation est accordée lorsque l'appartement concerné n'appartient pas à une catégorie où sévit la pénurie de logements (let. a) ou est soumis au régime de la propriété par étages ou à une forme de propriété analogue dès la construction de l'immeuble, ou a été inscrit comme tel au registre foncier avant le 7 octobre 1989 qu'il ait ou non déjà été cédé de manière individualisée (let. b) ou est acquis par son locataire actuel sans que celui-ci ait été placé devant l'alternative d'acheter son logement ou de partir (let. c). L'autorisation est également accordée lorsque d'autres circonstances commandent l'aliénation (al. 2 ; cf. exposés des motifs et projets de loi [EMPL] du Conseil d’Etat n° 408 du 15 juin 2011 et n° 168 du 2 juillet 2014 sur le projet de loi sur la préservation du parc locatif vaudois [LPPL], ch. 5.4 ad art. 20 et 21). Elle peut être soumise à certaines conditions, notamment concernant le relogement du locataire. Le Département requiert alors l'inscription de leur mention au registre foncier (al. 3).
Aux termes de l’art. 5 LAAL, lorsqu’aucune des conditions posées à l’art. 4 n’est réalisée, l’autorisation est refusée.
Dans le cas de l’art. 4 al. 1 let. c LAAL, la réglementation en vigueur sert finalement aussi à la protection d’un locataire individuel, plus qu’à la préservation du parc locatif.
b) En l’espèce, l’intimé a accordé l’autorisation en invoquant l’art. 4 al. 1 let. a LAAL. La notion de logement appartenant à une catégorie « où sévit la pénurie » au sens de cette disposition est utilisée aussi bien dans la Loi vaudoise du 4 mars 1985 concernant la démolition, la transformation et la rénovation de maisons d'habitation, ainsi que l'utilisation de logements à d'autres fins que l'habitation (LDTR; RSV 840.15 ; cf. art. 1 al. 1 et art. 3 LDTR) que dans la LAAL. La jurisprudence considère que la notion est la même dans les deux lois. Il est par conséquent possible de s'inspirer de l'art. 4 du Règlement d'application du 6 mai 1988 de la LDTR (RLDTR; RSV 840.15.1) qui stipule que les logements correspondant par le prix, le nombre de pièces et, de manière générale, les caractéristiques, à un besoin de la population peuvent entrer dans une catégorie touchée par la pénurie (CDAP FO.2012.0005 du 10 octobre 2012 consid. 1a ; FO.2010.0012 du 4 octobre 2010 consid. 3c ; ancien Tribunal administratif [TA] FO.2003.0008 du 24 décembre 2003 consid. 2; FO.2002.0034 du 18 septembre 2003 consid. 4a; FO.1995.0038 du 15 novembre 1996 consid. 4).
Selon la jurisprudence, savoir si un logement appartient à une catégorie touchée par la pénurie dépend en premier lieu de la statistique des logements vacants, établie essentiellement sur la base du critère du nombre de pièces (critère quantitatif). Il faut ensuite apprécier si le logement en cause, de par son prix et ses caractéristiques, fait partie ou non d’une catégorie où sévit la pénurie, soit d’une catégorie répondant à un besoin de la population (critère qualitatif) (CDAP FO.2012.0005 du 10 octobre 2012 consid. 1a ; FO.2010.0012 du 4 octobre 2010 consid. 3c ; TA FO.2003.0008 du 24 décembre 2003 consid. 2).
Sur ce second aspect, l’autorité cantonale compétente s'en remet dans une large mesure à l'appréciation de la commune, celle-ci étant la mieux informée en la matière (CDAP FO.2012.0005 du 10 octobre 2012 consid. 1a; FO.2010.0012 du 4 octobre 2010 consid. 3c ; TA AC.2000.0082 du 13 décembre 2000 consid. 3a/aa, in : RDAF 2001 I 344 ; Bulletin du Grand Conseil [BGC] février 1985, p. 1494).
L'analyse est par ailleurs facilitée lorsqu’il existe des statistiques communales portant également sur le niveau des loyers par catégorie d'appartements (telle est la situation à Lausanne).
c) En termes quantitatifs, l'existence d'une situation de pénurie de logements dans la catégorie concernée est admise lorsque le taux de vacance, selon les statistiques des logements vacants, est inférieur à 1,5 % (CDAP FO.2012.0005 du 10 octobre 2012 consid. 1b/aa ; FO.2010.0012 du 4 octobre 2010 consid. 3c ; FO.2007.0004 du 22 février 2008 consid. 3a et réf. ; cf. également rapport [RC-168] du 1er juin 2015 de la majorité de la Commission concernant le projet de la LPPL, annexe au BGC du 3 novembre 2015, p. 9 s. et 12, ch. 5 et 7.1 ad art. 2 al. 1 ; EMPL 2011 et 2014 précités ad LPPL, ch. 4.2.2).
d) aa) En termes qualitatifs, la jurisprudence cantonale considère que des logements conçus selon des typologies architecturales différentes et des critères de qualité supérieurs à la moyenne ne correspondent pas, par essence, aux besoins de la population, respectivement que des appartements dits résidentiels n'entrent a priori pas dans la catégorie de logements où sévit la pénurie (CDAP FO.2010.0012 du 4 octobre 2010 consid. 3c et réf.). Le Tribunal fédéral considère pour sa part que les appartements à loyers élevés ou de haut standing, voire luxueux, ne répondent pas aux besoins du cercle de personnes que tend à protéger la loi, à savoir « la plus grande partie de la population ». Selon lui, il en va ainsi notamment de logements qui présentent des caractéristiques hors normes ce qui en fait des objets particuliers sur le marché immobilier (cf. ATF 116 Ia 401 consid. 11 ; TF 1C_504/2010 du 18 juillet 2011 consid. 3.5). Selon le Conseil d’Etat, la surveillance administrative doit en effet s’exercer sur les logements standards qui répondent aux besoins prépondérants de la population, et non sur les objets qui ne constituent qu’un segment particulier du parc de logements offerts sur le marché, tel que les immeubles ou les logements qui sont manifestement « résidentiels », voire hors normes (cf. EMPL 2011 ad LPPL, ch. 4.2.3 ; TF 1C_504/2010 du 18 juillet 2011 consid. 3.5). La notion de caractère résidentiel ne doit toutefois pas être interprétée de manière trop large (TA AC.2000.0082 du 13 décembre 2000 consid. 3a/cc, in : RDAF 2001 I 344).
L'appréciation doit prendre en compte les caractéristiques générales du logement considéré (CDAP FO.2012.0005 du 10 octobre 2012 consid. 1a ; FO.2010.0012 du 4 octobre 2010 consid. 3c et réf.). S'agissant des caractéristiques intrinsèques des logements entrant dans la catégorie à pénurie, sont principalement pertinents, d’une part, le nombre de pièces et, d’autre part, la surface et les équipements (TA AC.2000.0082 du 13 décembre 2000 consid. 3a/cc, in : RDAF 2001 I 344 ; concernant la surface du logement cf. également infra let. aa et cc).
bb) Il a ainsi été constaté que n’appartenait pas à une catégorie où sévit la pénurie un appartement dont les caractéristiques intrinsèques (surfaces généreuses, grande hauteur des pièces, plafonds moulurés et boiseries ouvragées, parquets de qualité, cheminées de salon), de même que la qualité générale de l'immeuble dans son ensemble, en faisaient dès l'origine un logement de type résidentiel (TA FO.1994.0036 du 13 novembre 1996 consid. 3d). Il a également été jugé que n’appartenaient pas à une catégorie où sévit la pénurie les appartements d’un immeuble construit au début du 20ème siècle, dont les surfaces étaient particulièrement généreuses (200 m2 chacun pour 6 pièces) et dont les caractéristiques constructives étaient celles d’une villa locative résidentielle de haut standing (hauts plafonds, cheminées de salon, parquets, vérandas, jardin de 1'398 m2 et environnement privilégié) (CDAP FO.2010.0012 du 4 octobre 2010, confirmé par le TF 1C_504/2010 du 18 juillet 2011). Le Tribunal cantonal a également confirmé l’exclusion du champ d’application de la LDTR d’un immeuble sis avenue William-Fraisse à Lausanne dans le quartier sous-gare, qui figurait en note 2 au recensement architectural et comprenait des appartements entre 5 et 7 pièces dont les surfaces se situaient entre 183 et 221 m2 et qui étaient dotés d’éléments architecturaux d’un intérêt remarquable (cheminées en marbre au salon, moulures au plafond, menuiseries et parquets de qualité, faïences, oriels). L’immeuble possédait en outre une typologie assez exceptionnelle puisque construit en forme de « L » avec seulement deux appartements par étage (CDAP AC.2011.0263 du 24 mai 2012). Le tribunal en a fait de même concernant un immeuble dont les appartements se caractérisaient non seulement par des surfaces généreuses (entre 137.80 et 177.90 m2), mais également par des hauts plafonds, ce qui leur donnait un volume sortant des normes usuelles. Ils possédaient en outre des éléments architecturaux d’époque d’un intérêt remarquable, tels que cheminées en marbre au salon, moulures au plafond, parquets de qualité et bow-windows dotés de vitraux. La présence de vitraux avait également été constatée dans la cage d’escalier. L’apparence extérieure de l’immeuble et celle des aménagements extérieurs correspondaient à un immeuble ancien de haut standing avec notamment la présence d’une gloriette (pavillon de jardin) d’époque. Le fait que l’on se trouvait en présence d’un objet présentant des caractéristiques hors normes était confirmé par l’inscription à l’inventaire prévu par la LPNMS et par l’attribution de la note 2 au recensement architectural, correspondant aux monuments d’importance régionale (CDAP FO.2012.0003 du 29 août 2012).
cc) Cependant, il faut nuancer. Car, comme exposé ci-dessus (consid. 2d/aa), la notion de caractère résidentiel ne doit pas être interprétée de manière trop large et le législateur avait, lors de l’adoption de la LDTR, particulièrement à l’esprit le cas des immeubles anciens, parce que ceux-ci comportaient généralement des logements à loyers abordables. L’on ne saurait donc se focaliser sur la présence de grande surface de certaines pièces et/ou de hauts plafonds, voire de certains éléments d’agrément, telle une cheminée de salon, pour exclure un logement donné de la catégorie à pénurie. Il convient de prendre en considération l’ensemble des caractéristiques des logements concernés pour apprécier si ces derniers présentent ou non des qualités supérieures à la moyenne (TA AC.2000.0082 du 13 décembre 2000 consid. 3a/cc, publié in : RDAF 2001 I 344 ; CDAP AC.2011.0263 du 24 mai 2012 consid. 2b/cc). Le Tribunal administratif (dans l’arrêt précité AC.2000.0082) avait mis en doute une pratique de l’autorité cantonale selon laquelle la loi ne s'appliquerait pas aux appartements comportant plus de cinq pièces en relevant que cette solution ne s'imposait pas d'emblée à la lecture de la loi, du règlement, voire des statistiques (en mentionnant à cet égard le taux de logements vacants de six pièces à Nyon, voisin à l’époque de zéro) et en soulignant que le Canton de Genève prévoyait que le dispositif légal correspondant s'appliquait aux logements comportant jusqu'à 7 pièces (soit l'équivalent de 6 pièces dans le canton de Vaud). Se référant aux différents arrêts constatant que la loi ne s'appliquait pas lorsque les logements présentaient des surfaces trop élevées, voire des équipements tels des cheminées de salon, il avait confirmé qu’étaient exclus du champ d'application de la LDTR les objets luxueux (en relevant qu’il s’agissait précisément d’une exigence formulée par la jurisprudence du Tribunal fédéral : ATF 116 Ia 401, spéc. consid. 11, p. 418), voire ceux présentant un caractère résidentiel.
dd) Pour déterminer si l’on se trouve en présence d’un objet appartenant à une catégorie répondant à un besoin de la population, le niveau du loyer est également pris en considération (cf. TF 1C_504/2010 du 18 juillet 2011 consid. 3.6). La jurisprudence a précisé à cet égard que, pour déterminer si, par son prix, un appartement répond à un besoin de la population, on ne peut pas s'en tenir uniquement au montant du loyer payé par le dernier locataire. Ce loyer peut en effet, selon les circonstances, se situer à un niveau supérieur ou inférieur à celui (non abusif) pour lequel l'appartement pourrait être remis sur le marché de la location (TA FO.1994.0036 du 13 novembre 1996 consid. 3b et 3c ; GE 93.0059 du 12 juin 1997 consid. 3 ; FO.2005.0020 du 26 avril 2006 consid. 4). Tel était le cas dans la cause FO.1994.0036 où un loyer de 660 fr. pour un appartement de 5 pièces de 157 m2, même vétuste, représentait manifestement un prix de faveur. C'était ainsi à juste titre que l'autorité s'était attachée dans un premier temps à définir le loyer objectif de l'appartement avant transformation. Dans l’arrêt précité 1C_504/2010, le Tribunal fédéral s’était toutefois contenté de se référer aux loyers effectivement payés, sans se poser la question s’ils correspondaient aux loyers objectifs pour les logements en question. Dans l’arrêt AC.2000.0082 susmentionné, le Tribunal administratif avait mis en doute la prise en compte d’un loyer objectif (tout en relevant que la jurisprudence avait approuvé à plusieurs reprises cette méthode) en se demandant si l'on ne devrait pas plutôt s'en tenir au loyer effectivement perçu (comme c’était le cas à Genève), cas échéant moyennant certaines corrections (arrêt précité consid. 3a/bb). Certains arrêts ont également précisé que la prise en compte d’un loyer calculé selon la méthode dite « objective » pour déterminer si un appartement appartenait à une catégorie où sévit la pénurie de logements ne pouvait pas être considérée comme une règle générale (cf. TA FO.2002.0034 du 18 septembre 2003 consid. 4b/bb ; FO.2000.155 du 15 octobre 2002 consid. 5). Par ailleurs, le Tribunal de céans a refusé – hormis des cas exceptionnels – d’ajouter aux loyers « objectifs » des hausses de loyer qui pourraient intervenir compte tenu des travaux de transformation ou rénovation prévus (CDAP FO.2012.0005 du 10 octobre 2012 consid. 2b/cc).
Le Tribunal administratif avait laissé ouverte la question de savoir si un appartement de cinq pièces loué pour un loyer mensuel de 2'250 fr. charges comprises, notablement supérieur à celui de 1'700 fr. indiqué comme abordable pour cette catégorie par les statistiques, appartenait encore à une catégorie répondant aux besoins de la majorité de la population (TA FO.2002.0034 du 18 septembre 2003 consid. 4 b/aa). Il avait jugé que tel n'était pas le cas d'un appartement dit résidentiel, dont le loyer net objectif ou théorique était supérieur à 200 fr. le m2 par an (TA FO.2005.0020 du 26 avril 2006 consid. 4). Dans ce dernier arrêt, le Tribunal administratif semble avoir confirmé une pratique selon laquelle sont réputés appartements qui ne répondent plus particulièrement aux besoins de la population ceux dont le loyer annuel (cas échéant le loyer objectif) excède les 200 fr. le m2. Cette pratique, qui assimile à des objets luxueux tous les appartements dont le loyer au m2 atteint un certain montant – ceci quelles que soient les caractéristiques de l’objet et la situation concrète en matière de catégories de logements où sévit la pénurie – a toutefois plus récemment été jugée discutable. La limite de 200 fr. le m2 ne tient, en outre, pas compte de l’évolution du marché, ni du taux hypothécaire qui peut se répercuter sur le montant des loyers, mais que les locataires font par ailleurs rarement valoir. Si on voulait exclure aujourd’hui tous les appartements dépassant cette limite, il est évident qu’un grand nombre d’appartements, qui ne présentent pour le reste pas d’autres caractéristiques permettant d’admettre qu’ils sont hors normes ou luxueux, ne profiteraient plus, surtout dans les villes où la pénurie est flagrante, de la protection de la LAAL. Cela irait à l’inverse du but poursuivi par la loi. On ne saurait ainsi considérer un logement comme luxueux pour le seul motif du dépassement de la limite des 200 fr. le m2 (cf. CDAP AC.2011.0263 du 24 mai 2012 consid. 2a ; FO.2012.0005 du 10 octobre 2010 consid. 2a/cc).
Du reste, il ressort des statistiques récentes de l’Office fédéral de la statistique (OFS) pour l’année 2013 (toutes disponibles sur le site internet de l’OFS), d’une part que même les loyers moyens fluctuent fortement selon les régions et périodes de construction, et d’autre part que ces loyers moyens sont, selon les régions, périodes de construction et tailles des appartements, souvent très proches, voire même au-dessus du seuil des 200 fr. par m2 par année (correspondant à 16,66 fr. par m2 par mois). Ainsi, le loyer moyen net (sans charges) mensuel par m2 pour tout le canton de Vaud est de 16,90 fr. pour tous types d’habitations et plus particulièrement de 16,30 fr. pour les appartements à 4 ou 5 pièces. Sur une année, la moyenne par m2 est donc de 202,80 fr. pour tous types d’habitations et de 195.60 fr. pour les 4 et 5 pièces ; en tenant compte de la marge de « confiance » de 0,40 fr. par m2 pour les appartements à 5 pièces prévue par l’OFS, on arrive même à 200,40 fr. par année par m2 (statistique T 9.3.3.5 : Loyer moyen par m2 en francs selon le nombre de pièces, par canton). Il est évident que ces moyennes valables pour tout le canton, doivent être adaptées vers le haut dans les villes de l’arc lémanique. En effet, au niveau suisse, les prix moyens mensuels, tous genres d’habitations confondus, peuvent varier selon les types de communes au m2 de 10,80 fr. pour une commune agricole, en passant par les communes suburbaines et les centres à 16,50 fr. et 16,80 fr. jusqu’à 19,10 fr. pour les communes à revenu élevé (statistique T 9.3.3.8 : Loyer moyen par m2 selon le nombre de pièces et 9 types de communes). Et pour la région lémanique, le loyer moyen mensuel au m2 est de 17,20 fr. toutes habitations confondues et de 17,30 fr. pour les 5 pièces, donc plus de 200 fr. par année ; ces montants moyens varient selon l’époque de construction, pour un 5 pièces de 15,50 fr. à 19,40 fr. par m2 (statistique T 9.3.3.7 : Loyer moyen par m2 en en francs selon le nombre de pièces et l’époque de construction, par grandes régions). Enfin, selon l’époque de construction, le loyer moyen pour un 5 pièces dans la région lémanique varie de 1'760 fr. à 2'315 fr. (T 9.3.3.3 : Loyer moyen en francs selon l’époque de construction et le nombre de pièces, par grandes régions). Il sera encore relevé que les chiffres susmentionnés ne représentent que des moyennes et qu’il y a donc un grand nombre de logements avec un loyer au-dessus de ces moyennes. Cela montre en tout cas, que la limite absolue des 200 fr. par m2 n’est aujourd’hui plus réaliste et qu’il est de plus difficile de définir des (nouvelles) limites absolues. Il faut bien plus procéder à une vision de toutes les circonstances du cas d’espèce, lors de laquelle le montant du loyer (global et au m2) ne peut être qu’un élément parmi d’autres à prendre en compte.
ee) Le Tribunal de céans a procédé au même raisonnement que pour le niveau du loyer en ce qui concerne le montant de la taxation par l’Etablissement cantonal d’assurance contre l’incendie (ECA) découlant de la police d’assurance respective ; il a donc renoncé à poser une limite absolue et déclaré discutable de vouloir se fonder uniquement sur cette valeur (CDAP FO.2012.0005 du 10 octobre 2012 consid. 2b/cc). Certes, le Tribunal fédéral avait retenu, dans son arrêt 1C_504/2010 du 18 juillet 2011 (au consid. 3.6, au sujet de l’arrêt CDAP FO.2010.0012 du 4 octobre 2010), que le caractère résidentiel d’un immeuble pouvait également ressortir d’un montant particulièrement élevé de sa taxation par l’ECA, soit dans le cas jugé de 823 fr. le mètre cube. Il ne s’était toutefois pas contenté de baser son appréciation uniquement sur la valeur ECA, mais avait également procédé à une vue d’ensemble (en y incluant notamment les caractéristiques constructives et le niveau des loyers).
Le Tribunal de céans avait auparavant précisé à ce sujet que le projet de loi sur la préservation du parc locatif vaudois (LPPL) du 20 février 2008 prévoyait une exclusion du champ d’application de cette loi des immeubles dont la valeur à neuf incendie était supérieure à 750 fr. le mètre cube (CDAP FO.2010.0012 du 4 octobre 2010 consid. 3d). Dans cette mesure, le Service intimé relève dans la présente procédure que la position du Conseil d’Etat restait la même dans l’EMPL du 2 juillet 2014 (ch. 4.2.4) concernant le nouveau projet de LPPL. L’intimé expose ce qui suit :
« Ainsi, il est prévu d’exclure les immeubles dont la valeur à neuf ECA est supérieure à CHF 750 le m3 (à l’indice 117, indice 100 = 1990, ce qui correspond à CHF 770.- le m3 à l’indice actuel, qui est de 120) (art. 3 litt. c des deux projets de lois précités) [...]. Finalement, une autre exception devrait concerner les logements de 135 m2 et plus de surface nette ou intra muros (art. 3 litt. d du projet complémentaire de juillet 2014) ; cette solution est celle retenue par la Commission du Grand Conseil chargée d’examiner le premier projet de LPPL, qui a privilégié la notion de surface à celle du nombre de pièces [...] . »
Cette loi n’a toutefois pas encore été adoptée définitivement. Certes, le Grand Conseil a accepté en séance du 3 novembre 2015 une version du projet de LPPL qui exclut de son champ d’application les logements d’une surface habitable intra muros de 135 m2 ainsi que les immeubles ou logements dont la valeur à neuf d’assurance incendie (ECA) est supérieure à 750 fr. par mètre cube (BGC du 3 novembre 2015 p. 57 et 58 ad art. 3 al. 1 let. c et d LPPL). Par la suite, le Grand Conseil a toutefois décidé de renvoyer l’objet à sa commission pour une nouvelle étude (BGC du 17 novembre 2015, p. 11 ss). Dans la foulée, l’Asloca, qui avait été à l’origine de l’initiative populaire cantonale « Stop à la pénurie de logements », à laquelle le Conseil d’Etat entendait opposer un contre-projet dont fait partie la LPPL, a formulé notamment des réserves au sujet des chiffres retenus pour la surface (cf. rapport complémentaire de la commission du 18 décembre 2015, in BGC du 12 janvier 2016, p. 9 ss, spéc. p. 15/16). L’Asloca a en outre indiqué que la situation actuelle ne lui permettait pas de se prononcer sur la question de savoir si elle allait renoncer à lancer un référendum contre la LPPL. Vu la réaction de l’Asloca, le Grand Conseil a finalement décidé de renvoyer, en séance du 12 janvier 2016, l’ensemble du projet « paquet logement » au Conseil d’Etat (BGC du 12 janvier 2016, p. 18 ss, spéc. p. 30 ; p. 1 du journal « 24 heures » du 13 janvier 2016 avec le titre : « Le Grand Conseil poubellise un an de travail sur le logement »). Le 19 février 2016, le Conseil d’Etat a présenté un nouveau et unique projet de loi, comme contre-projet indirect à l’initiative susmentionnée de l’Asloca, sous la forme d’une loi sur la préservation et la promotion du parc locatif (LPPPL ; cf. communiqué du Conseil d’Etat du 19 février 2016 « Lutte contre la pénurie de logements »). Il n’y a donc (toujours) pas lieu de se tenir de manière absolue aux limites que prévoient les projets de lois. Suite à un arrêt très récent du Tribunal fédéral au sujet de la LAAL (TF 1C_16/2015 du 3 septembre 2015 ; cf. pour plus de détails ci-après consid. 3), ce projet de loi pourrait par ailleurs être rediscuté plus profondément. Les limitations prévues par ledit projet servent tout au plus comme indices qui, par ailleurs, sont déjà pris en compte par la jurisprudence récente. Par ailleurs, le Tribunal fédéral et le Tribunal cantonal n’avaient pas basé leurs décisions d’exclure un logement d’une catégorie à pénurie uniquement sur l’argument d’une valeur ECA de plus de 750 fr. le mètre cube ou celui d’une certaine surface (concernant la surface cf. de plus infra consid. 4f). Au contraire, comme déjà exposé, ils avaient considéré toutes les particularités du cas d’espèce (valeur ECA, niveaux des loyers, caractéristiques constructives et environnement) pour estimer si le logement en question sortait du champ d’application de la loi (cf. TF 1C_504/2010 du 18 juillet 2011 consid. 3.6 et CDAP FO.2010.0012 du 4 octobre 2010). Vu ce qui a été dit sur l’évolution des loyers (supra consid. 2d/dd) et l’augmentation de la valeur ECA constatée en l’espèce pour la période de 2002 à 2012, il apparaîtrait pour le reste opportun d’examiner de plus près l’évolution des valeurs ECA, si l’on compte fixer une limite absolue à ce sujet (cf. l’évolution de la valeur ECA de l’immeuble litigieux de 2002 à 2012 de 4'389'090 fr. à 4'986'412 fr., ce qui signifie une augmentation de plus de 13,6%, donc environ le double de l’indice des prix appliqué par l’intimé et prévu dans le projet de la LPPL).
3. L’appréciation qui doit avoir lieu (au consid. 4 infra) au sujet de la question de savoir si une des hypothèses prévues à l’art. 4 al. 1 et 2 LAAL est remplie, tiendra également compte de ce qui suit :
Même si aucune des variantes de l’art. 4 al. 1 et 2 LAAL n’est remplie et qu’ainsi l’autorisation d’aliéner devrait en principe être refusée selon l’art. 5 LAAL, un tel refus ne pourrait pas être admissible sous l’angle de la garantie de la propriété en relation avec le principe de la proportionnalité (cf. art. 26 al. 1 et 36 Cst. fédérale [RS 101] et art. 25 al. 1 et 38 Cst. vaudoise [RSV 101.01]). Dans cette mesure, le Tribunal de céans a constaté qu’un refus pur et simple d’autoriser l’aliénation d’un logement appartenant à une catégorie où sévit la pénurie n’est pas admissible si la vente peut être autorisée moyennant le respect de conditions permettant de garantir que le but visé par la loi sera respecté (CDAP FO.2008.0019 du 3 février 2009 et FO.2012.0005 du 10 octobre 2012 consid. 3c ; appréciation confirmée par le Tribunal fédéral par l’arrêt 1C_16/2015 du 3 septembre 2015, spécialement consid. 5).
Au sujet de l’examen à entreprendre, si des conditions peuvent être imposées pour que la vente puisse être autorisée tout en assurant le respect des objectifs posés par la LAAL, il est renvoyé au considérant 5.3 de l’arrêt récent précité du Tribunal fédéral 1C_16/2015 :
« [...] Il convient à cet égard de souligner que la cour cantonale avait jugé dans de précédentes affaires que la condition de la fixation d'un prix de vente était une condition inadmissible, faute de base légale, sous l'angle de la garantie de la propriété. De même, selon la jurisprudence cantonale signalée par les parties, la cour cantonale avait jugé non conforme à la garantie de la propriété un contrôle des loyers au-delà d'une période de cinq ans en cas d'aliénation, alors même que le droit cantonal prévoit un contrôle de dix ans en cas de travaux (arrêt de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal vaudois FO.2008.0019 du 3 février 2009). Or, il apparaît paradoxal, pour ne pas dire arbitraire, de ne pas examiner d'éventuelles autres conditions auxquelles soumettre l'autorisation de vendre au motif qu'elles ne peuvent être imposées à la propriétaire sauf à violer la garantie de la propriété, tout en refusant purement et simplement l'autorisation de vendre, mesure pourtant largement plus restrictive qu'une autorisation sous conditions.
Comme le relève l'autorité administrative intimée, le choix de la mesure peut notamment dépendre de la qualité des parties - en l'occurrence une agence immobilière et non un particulier - et de leurs intentions, ce qui justifie un examen de cas en cas des conditions pouvant être imposées. Aussi, si dans l'arrêt cantonal topique relatif à la durée maximale du contrôle des loyers, le Tribunal cantonal vaudois a estimé qu'il se justifiait de fixer cette limite à 5 ans, cela ne signifie pas encore qu'il faille en tirer une règle générale. Le droit cantonal vaudois prévoit lui-même un contrôle des loyers sur dix ans en cas de travaux de rénovation (art. 4 al. 3 de la loi vaudoise du 4 mars 1985 concernant la démolition, la transformation et la rénovation de maisons d'habitation, ainsi que l'utilisation de logements à d'autres fins que l'habitation [LDTR; RSV 840.15 ]). Quant à la jurisprudence fédérale, elle reconnaît qu'une telle mesure peut être compatible avec la garantie de la propriété (ATF 131 I 333 consid. 2.1 p. 336; 101 Ia 502 consid. 5d p. 513 s.). L'autorité intimée admet pour sa part dans sa réponse au recours qu'une période de contrôle des loyers plus longue pourrait concourir de manière satisfaisante aux objectifs poursuivis par la LAAL.
Il n'est pas exclu que certaines mesures, seules ou combinées, soient propres à ce qu'une vente puisse être autorisée sans compromettre le but visé par la LAAL. Elles porteraient en tout état moins atteinte à la garantie de la propriété qu'une interdiction complète de vente. Cela étant, il n'appartient pas au Tribunal fédéral d'évaluer pour la première fois dans la procédure la pertinence de ces éventuelles mesures. [...] »
4. Vu ce qui précède, il y a donc lieu d’examiner, dans un premier temps, si les logements litigieux appartiennent à la catégorie où sévit la pénurie du logement au sens de l’art. 4 al. 1 let. a LAAL. Selon la Société propriétaire et le Service cantonal intimé, ce n’est pas le cas.
a) L’intimé admet toutefois, qu’en termes quantitatifs, sous l’angle de l’offre de logements sur le territoire communal, la commune de Vevey connaît une situation de pénurie. En effet, la statistique des logements vacants laisse apparaître un taux de vacance global de l’ordre de 0.27% au 1er juin 2014 (selon les chiffres de Statistiques Vaud au 1er juin 2014 : 27 logements vacants à louer ou à vendre sur un parc estimé de 10'130 logements, dont pour la location quatre logements à 3 pièces, six à 4 pièces, deux à 5 pièces et un à 6 ou plus de pièces ; au 1er juin 2015 : 60 logements vacants à louer ou à vendre, dont pour la location 19 à 3 pièces, huit à 4 pièces, trois à 5 pièces et aucun à 6 ou plus de pièces ; au 1er juin 2013 : 35 logements vacants à louer ou à vendre). La situation est à peine meilleure à l’échelle du District Riviera-Pays d’Enhaut, qui connaît un taux de vacance global de 1,1% au 1er juin 2013 (492 logements vacants, dont 263 destinés à la location), 0,83% au 1er juin 2014 (383 logements vacants, dont 197 destinés à la location, pour un parc de 46'015 logements), respectivement de 1,0% au 1er juin 2015 (461 logements vacants, dont 267 destinés à la location ; cf. également BGC du 3 novembre 2015, p. 53 à 56 ad art. 2 al. 1 LPPL). Ces taux sont donc inférieures à la limite des 1,5%, raison pour laquelle, en termes quantitatifs, les conditions pour admettre qu’il sévit une pénurie de logements sont remplies (cf. supra consid. 2c).
b) Reste à examiner, si les logements en cause appartiennent de par leurs prix et caractéristiques à la catégorie où sévit la pénurie, respectivement à celle répondant à un besoin de la population. Dans ce cadre, la Cour se prononcera également sur la question de savoir s’il y a une inégalité de traitement injustifiée et si la recourante a commis un abus de droit manifeste en contestant les deux décisions litigieuses, ce que soutient la Société.
c) Comme il a été retenu (au consid. 2b), il faut en premier lieu se fonder sur l’appréciation de la commune, celle-ci étant en partie la mieux informée en la matière.
L’Office communal du logement a estimé, selon ses indications sur les formulaires de demande, que les deux habitations appartenaient à une catégorie à pénurie. Il a toutefois préavisé favorablement la demande d’aliénation, parce que les anciens locataires avaient trouvé à se reloger et que les acquéreurs entendaient acheter l’appartement pour y habiter. Ces déclarations ne sont pas vraiment en accord avec le but de la LAAL. Tel qu’exposé (au consid. 2a), l’objectif poursuivi par la LAAL n’est pas principalement de protéger un locataire individuel, mais de conserver intact certains objets du parc locatif en période de pénurie. Par les transactions prévues, les appartements en question seraient soustraits au parc locatif, et cela, de plus, sans que d’autres logements de la région soient libérés, voire s’ajoutent au parc locatif ou que le nombre de locataires de la commune se réduise (cf. la situation de l’art. 4 al. 1 let. a LAAL), puisque les acquéreurs sont sensés arriver en provenance d’un autre canton.
Quant au Service cantonal intimé, celui-ci relève que l’Office communal du logement n’avait pas motivé pourquoi les appartements faisaient partie d’une catégorie à pénurie. Le Service cantonal avait renoncé à une vision locale des deux appartements. Il avait fondé sa décision, que les logements en cause n’entraient pas dans une catégorie à pénurie, sur une « approche historique », en procédant dans « l’exacte continuité » de trois décisions déjà rendues en moins d’une année pour trois autres appartements du même immeuble. Il a considéré qu’il pouvait appliquer mutatis mutandis le même raisonnement aux deux appartements en question. Le lot 7 de 139 m2 avec cinq pièces au dernier loyer mensuel de 2'600 fr., « dont tant la surface que le niveau d’équipement (mention sur le bail d’un salon avec cheminée décorative, d’une terrasse d’accès au jardin (recte : à la terrasse du rez-de-chaussée), d’une cuisine entièrement agencée/équipée, une salle de bains WC, une salle de douche/WC) » était comparable à au moins deux des trois autres appartements pour lesquels des requêtes lui avaient déjà été soumises et acceptées sans condition. Au sujet du lot 10 en tant que 3,5 pièces au dernier loyer mensuel de 1'330 fr., qui était notablement plus bas que celui des autres logements de l’immeuble, l’intimé a estimé « qu’indépendamment de son état d’entretien, le bail fait état de caractéristiques constructives initiales relativement semblables à celle des autres logements de l’immeuble (mention sur le bail d’un séjour avec cheminée, d’une cuisine agencée), notamment ceux pour lesquels des requêtes avaient déjà été soumises aux autorités et acceptées sans condition par ces dernières ». De plus, l’intimé a renvoyé à la valeur ECA élevée de 878 fr. le mètre cube par rapport à celle d’objets « standard » du marché, qui est généralement comprise entre 550 et 750 fr. le mètre cube.
Au sujet des trois décisions rendues précédemment pour trois autres appartements du même immeuble, l’intimé a exposé ce qui suit :
« Il sied de rappeler à cet égard que, dans la première décision rendue pour la vente d’un appartement de cet immeuble (voir notre décision AAL 3333 du 7 novembre 2013 portant sur un logement du 3ème étage, lot 8) qui était acquis par son locataire en place, la Division logement a retenu que le logement en cause n’entrait pas dans une catégorie « à pénurie ».
En effet, bien que la commune ait répondu en cochant la case « oui » de cette question de l’appartenance ou non du logement à une catégorie « à pénurie », la Division logement s’est écartée de cette appréciation communale, par ailleurs non motivée. Elle a considéré en effet que, de par sa surface, son loyer et, de manière générale, ses caractéristiques, cet appartement de 4 pièces de 175,6 m2 (184 m2 sur le bail) au loyer mensuel de CHF 3'000.- ne correspondait plus aux besoins prépondérants de la population. Elle a fondé son appréciation sur des éléments objectifs, notamment sur la surface hors-norme du logement, le descriptif de l’appartement figurant sur le bail à loyer (deux cheminées décoratives, bains-WC, WC séparé, véranda vitrée, terrasse-jardin) et ce mode de faire échappe à la critique.
Saisie d’une deuxième requête d’aliénation d’un appartement de cet immeuble (voir notre décision AAL 3333b du 20 juin 2014 portant sur un logement du 3ème étage, lot 9), la Division logement a maintenu son appréciation selon laquelle le logement n’entrait pas dans une catégorie « à pénurie ».
Il s’agissait cette fois-ci d’un logement de 5 pièces de 138 m2 (140 m2 sur le bail) loué pour un prix de 2'950.-/mois net présenté comme entièrement rénové et équipé. La Division logement a considéré que, de par son loyer élevé et sa surface généreuse, puisque excédant de près de 15% celle usuellement retenue pour les logements de 5 pièces, les normes cantonales retenant généralement une surface comprise entre 110 m2 et 121 m2 (voir à ce sujet la Directive 1.3 de la Division logement en matière de logements subventionnés en lien sur le site www.vd.ch/logement, rubrique « aides », par exemple).
Cette appréciation a encore été renforcée par un paramètre que la Division logement n’avait pas mentionné dans sa première décision, soit le fait que la valeur à neuf assurance incendie (ECA) de ce bâtiment est de CHF 878.- le m3 ECA alors que celle d’objets « standard » du marché est généralement une surface comprise entre CHF 550.- et CHF 700.- à 750.- le m3 ECA, ce qui démontre un caractère constructif hors norme.
Saisie d’une troisième requête d’aliénation (voir notre décision AAL 3333c du 18 juillet 2014 portant sur un logement du 2ème étage, lot 6), la Division logement a maintenu sa position.
Il s’agissait cette fois-ci d’un logement de 4 pièces de 128,4 m2 (surface au registre foncier, 114,6 m2 sur le bail), vacant, loué en dernier lieu pour CHF 1'980.-/mois charges comprises. Là aussi, la Division logement a considéré, qu’indépendamment du dernier loyer pratiqué in concreto, de par sa surface également généreuse, puisque excédant de près de 15% celle usuellement retenues pour les logements de 4 pièces (les normes cantonales retiennent une surface de 90 m2 à 99 m2), ce logement pouvait être considéré comme n’entrant pas dans une catégorie « à pénurie » au sens de la LAAL. Dans sa décision, la Division logement s’est également référée à la valeur assurance incendie particulièrement élevée de ce bâtiment pour aboutir à cette conclusion. A noter que l’ASLOCA-Vaud s’est vue notifier cette décision du 18 juillet 2014 et qu’elle ne l’a pas contestée d’une quelconque manière. »
d) Il est vrai que le fait que l’intimé ait considéré que trois autres appartements du même immeuble ne font pas partie d’une catégorie où sévit la pénurie de logements et qu’il ait ainsi accordé l’autorisation d’aliénation, par des décisions entrées en force, est un indice que les deux logements en cause pourraient faire partie de la même catégorie que ces trois autres appartements. Cependant, le précédent octroi d’autorisations ne dispense pas les autorités de procéder à une nouvelle appréciation de chaque cas, surtout lorsque les caractéristiques des appartements ne sont pas identiques. De précédentes autorisations pour d’autres objets ne lient surtout pas, ni elle, ni d’autres autorités lors de l’examen d’une nouvelle demande.
D’une part, il est en l’espèce manifeste que les caractéristiques des cinq appartements sur lesquels l’intimé a dû statuer (lot 6, 7, 8, 9 et 10) ne sont de loin pas identiques. Même sans vision locale, il ressort déjà des pièces versées au dossier que notamment les loyers, que cela soit de manière absolue ou au mètre carré, le nombre de pièces, la surface, l’orientation (Nord/Sud), l’existence d’une terrasse ou d’un balcon et le droit d’utiliser un jardin et/ou une terrasse diffèrent d’un appartement à l’autre. Sans que cela soit décisif, il sera encore relevé qu’il manque au dossier de l’intimé des photographies de tous les appartements qui permettraient d’apprécier plus en détails les caractéristiques, notamment l’état et les installations de chaque appartement, ainsi que leur comparabilité.
D’autre part, il n’est pas exclu que l’autorité se soit trompée lors de ses précédentes décisions (cf. CDAP FO.2012.0005 du 10 octobre 2012 consid. 2c). Il n’y a en principe pas d’obligation, pas même sous le point de vue de l’égalité de traitement, de persévérer dans l’octroi d’autorisations illicites, d’autant plus qu’il n’apparaît pas que l’autorité veuille s’écarter de la loi par une pratique établie (cf. ATF 136 I 65 consid. 5.6 ; 134 V 34 consid. 9 ; 131 V 9 consid. 3.7; 126 V 390 consid. 5 et 6). De plus, la Société a elle-même bénéficié des autorisations délivrées précédemment et non pas un tiers. Il apparaît ainsi douteux qu’elle puisse se prévaloir du principe de l’égalité de traitement. Ce principe se réfère en effet fondamentalement à l’égalité de traitement entre différentes personnes (cf. ATF 129 I 161 consid. 3.1 ; CDAP FO.2012.0005 du 10 octobre 2012 consid. 2c).
e) La Société est toutefois aussi d’avis que la recourante commet un abus de droit manifeste, qui n’est pas protégé par la loi (cf. art. 2 al. 2 CC), en recourant uniquement contre la vente des deux logements litigieux tout en ayant accepté les précédentes ventes des trois autres appartements du même immeuble. La Société reproche en substance à la recourante de favoriser certaines personnes qui lui sont idéologiquement proches en leur permettant d’acquérir des logements, alors qu’elle s’oppose à l’acquisition des deux logements en cause par d’autres personnes. Dans son écriture du 9 février 2016, elle a à nouveau avancé cet argument. Le Service intimé semble également s’étonner que la recourante s’adresse au Tribunal pour les deux logements en question sans l’avoir fait pour les trois autres appartements.
Contrairement aux lots 7 et 10, les lots 5 et 9 étaient occupés par des locataires lorsque les demandes d’aliénation y relatives ont été déposées et que l’intimé a rendu ses décisions à leur sujet. Dans cette mesure, la recourante n’avait pas reçu lesdites décisions, comme l’admet implicitement l’intimé. Faute d’être informée, la recourante était incapable de recourir ; de plus, il est douteux qu’elle aurait été légitimée de le faire en vertu de l’art. 8 al. 2 let. a LAAL, puisque les logements n’étaient pas vides de locataire. En outre, il était question de vendre le lot 5 à son locataire, ce à quoi la LAAL ne s’oppose pas en fonction de son art. 4 al. 1 let. c. La recourante ne pouvait donc pas recourir avec succès contre l’autorisation d'aliénation de ce lot. Rien n’y change qu’une partie de la motivation des décisions que l’intimé avait alors rendues aient éventuellement été erronée au sujet de l’appartenance des logements à telle ou telle catégorie. Pour qu’un recours soit admis, il faut que le résultat soit contraire au droit ; il ne suffit pas que seul la motivation soit fausse ; par ailleurs, suivant cette perception, la force de la chose jugée ne s’étend régulièrement qu’au dispositif de la décision et non pas également à sa motivation. En ce qui concerne les lots 6 et 9, les décisions y relatives mentionnaient que les acquéreurs comptaient les acheter à titre d’investissement et les louer aux mêmes conditions à la locatrice actuelle (lot. 9), respectivement à de nouveaux locataires, vu que les anciens locataires avaient quitté le logement depuis environ 18 mois (lot 6). L’intimé avait ainsi retenu que les logements 6 et 9 n’étaient pas soustraits à la substance locative vaudoise par le transfert de propriété. La polémique par rapport au fait que la recourante n’avait pas déposé de recours au sujet des lots 5, 6 et 9 n’a donc pas lieu d’être et le grief d’un abus de droit commis par la recourante apparaît infondé.
f) Le Service intimé et la Société invoquent également que les appartements en cause, et surtout le lot 7, possédaient une surface trop grande pour qu’ils puissent être considérés comme logements protégés par la LAAL. L’intimé fait référence aux chiffres retenus dans la Directive 1.3 (Aide à la pierre linéaire, Conditions techniques) du 16 septembre 2011 du Service cantonal de l’économie, du logement et du tourisme (SELT) par rapport à la Loi vaudoise du 9 septembre 1975 sur le logement (LL ; RSV 840.11). Selon cette directive, sont à respecter comme surface nette totale pour un trois pièces (sans cuisine et WC) au minimum 60 m2 et au maximum 77 m2, un quatre pièces (sans cuisine et WC) 80 m2 et 99 m2 et pour un cinq pièces (sans cuisine et WC) 100 m2 et 121 m2.
Le lot 7 en tant que cinq pièces d’environ 139 m2 dépasse cette limite. Il en va de même du lot 10 de 120 m2, si on le traite comme trois ou quatre pièces, toutefois pas, si on le considère comme cinq pièces (les indications des parties différent au sujet du nombre de pièces du lot 10 ; cf. aussi ci-après consid. 4j/cc 2e §).
Certes, la loi sur le logement a pour but de promouvoir une politique du logement qui mette à disposition de la population des habitations adaptées à ses besoins (cf. art. 1 al. 1 LL). Le but est donc similaire à celui poursuivi par la LAAL de lutter contre la pénurie de logement (art. 1 LAAL). Cependant, si l’objectif est similaire, l’orientation stratégique est différente. La loi sur le logement veut promouvoir la création de logement pour la population par le moyen d’aides, prioritairement financières (cf. art. 13 LL). Quant à la LAAL, elle veut préserver le parc locatif dans les catégories à pénurie et ainsi éviter que des logements lui soient soustraits, en restreignant leur aliénation. Si l’on voulait donc trop se fixer sur la surface des habitations (à créer) que l’Etat entend subventionner, on exclurait notamment toute une gamme d’anciens logements qui ne correspondent pas aux surfaces prévues dans le cadre de la loi sur le logement. Cela irait exactement à l’opposé du but visé par la LAAL de préserver le plus possible de logements dans le parc locatif. Comme relevé (au consid. 2d/cc), le législateur avait particulièrement à l’esprit les immeubles anciens qui comportaient souvent des loyers abordables. Ceux-ci n’avaient pas été construits en connaissance des chiffres prévus dans la Directive précitée (de 2011), voire de la loi sur le logement (LL) de 1975.
Dès lors, l’argument de la surface des logements avancé par l’intimé ne peut être que secondaire. Il jouera donc qu’un rôle restreint dans la vue d’ensemble lors de l’appréciation si le logement fait partie d’une catégorie à pénurie ou d’une catégorie hors normes. Certes, des pièces avec des surfaces très généreuses seront des indices que les logements concernés ne font pas partie d’une catégorie à pénurie. Mais, il ne peut surtout pas être question de se référer strictement aux surfaces mentionnées dans la Directive 1.3 précitée, qui de plus n’a pas été adoptée en vue de l’application de la LAAL, mais uniquement de la loi sur le logement. Sera bien plus déterminant le montant du loyer et la nature de l’appartement.
Dans la mesure où le Service intimé invoque la limite de 135 m2 prévue à l’art. 3 let. d du projet de la LPPL, il est renvoyé à ce qui a été exposé ci-dessus au considérant 2d/ee. De plus, cette limite concerne la surface habitable nette intra-muros, les prolongements extérieurs non compris (balcons, coursives, terrasse, etc. ; cf. EMPL n° 408 cité de 2011 ad LPPL, ch. 4.2.3 in fine). In casu, il n’est pas certain que les 139 m2 indiqués par la Société correspondent exactement à dite surface ; il s’est déjà avéré que les indications au sujet du nombre de pièces et de la surface du lot 10 n’étaient pas entièrement correctes ; et les indications des surfaces des lots 6, 8 et 9 divergeaient aussi (cf. supra les déterminations de l’intimé au consid. 4c). On peut ainsi se demander, si en voulant prévoir des limites de surfaces fixes, la procédure ne sera pas plutôt rendue plus compliquée, puisqu’il faudra, le cas échéant, procéder à des expertises pour déterminer de manière objective les chiffres ou montants à retenir.
g) En ce qui concerne le loyer des logements en cause, celui de 1'250 ou 1'330 fr. pour le lot 10 n’est certainement pas d’un montant qui laisse supposer qu’il s’agisse d’une catégorie où ne sévit pas la pénurie. Compte tenu des caractéristiques et de l’état en général du logement et de l’immeuble, ces prix ne représentaient pas non plus des prix de faveur loin en-dessous de celui du marché.
Au sujet du lot 7, le prix mensuel du loyer de 2'600 fr. est certes plus élevé. Pour une surface intra-muros de 139 m2, cela revient à un loyer annuel d’environ 224 fr. par m2. Vu l’évolution du prix du marché locatif pour un appartement de cette taille et de cette situation (quasiment au bord du lac et au centre-ville de Vevey, à environ 10 minutes à pied de la gare), ce montant de loyer ne permet pas de l’écarter des catégories où sévit une pénurie. Certes, il se trouve au-dessus de la limite annuelle parfois évoquée de 200 fr. par m2. Mais, comme exposé ci-dessus au considérant 2d/dd, il ne s’agit aujourd’hui plus d’une limite absolue réaliste. De plus, avant la conclusion du nouveau loyer en 2007, le loyer avait encore été de 2'000 fr. (cf. pièce 1c du dossier de l’intimé pour le lot 7), donc avec 172 fr. le m2 nettement en-dessous de ladite limite. On peut en outre admettre que c’est bien la pénurie de logements évoquée ci-dessus au considérant 4a qui a rendu possible l’augmentation à 2'600 francs contre laquelle les nouveaux locataires, qui de plus venaient de l’étranger et n’avaient pas connaissance du système locatif suisse, ne s’étaient pas opposés. L’appartement n’avait pas subi de transformation qui aurait permis une telle augmentation. Par ailleurs, le Service communal du logement considère lui-même, en connaissance du dernier loyer convenu de 2'600 fr., que ce logement fait partie d’une catégorie à pénurie. Du reste, si les locataires avaient demandé l’adaptation du loyer au taux hypothécaire (fixé à 3,25% dans le contrat de 2007), le loyer aurait dû baisser depuis. Le loyer de 2'600 fr. ne peut donc signifier en l’espèce que le logement se trouve dans une catégorie où ne sévit pas de pénurie au sens de l’art. 4 al. 1 let. a LAAL. Par ailleurs, la ville de Lausanne considérait en 2010 que des loyers dans une fourchette de 1'800 à 2'600 fr. faisaient encore partie des « loyers intermédiaires » pour un six pièces. Le Tribunal cantonal et le Tribunal fédéral avaient admis des logements hors catégorie à pénurie pour des appartements qui, en plus d’autres caractéristiques particulières, avaient des loyers qui « excèdent largement », de plusieurs centaines de francs, ceux qui se situaient dans cette fourchette (cf. TF 1C_504/2010 du 18 juillet 2011 consid. 3.6 et CDAP FO.2010.0012 du 4 octobre 2010 consid. 3d).
Il n’y a pas lieu de déterminer le loyer objectif pour le lot 7. Il sera tout de même encore retenu que, dans sa réplique et son annexe 12, la recourante a par ailleurs calculé que l’appartement, loué dès 1997 à un prix de 2'000 fr. par mois, devrait revenir actuellement à 1'614.60 fr., vu l’évolution du taux hypothécaire, ce qui correspondrait à un loyer annuel de moins de 140 fr. par m2.
h) Le Service intimé et la Société invoquent également la valeur assurance ECA de 878 fr. le mètre cube.
Il est vrai qu’avec une valeur de 4'986'090 fr. et 5'676 m3, la valeur ECA au mètre cube est de 878 francs. Si l’on considère l’ensemble du bien immobilier, avec les caves et le commerce donnant sur le quai Perdonnet, on arrive à une valeur totale ECA de 5'725'890 francs ; réparti sur 8'142 m3 (= 5676 + 2’466), la valeur au mètre cube n’est toutefois plus que de 703,25 francs. En 2002, la valeur ECA était encore de 4'389'412 fr., sans les caves et ledit commerce, pour 5'676 m3, donc de 773,33 fr. le mètre cube ; avec les caves et le commerce, la valeur ECA était de 5'017'330 fr., respectivement de 616,23 fr. le mètre cube. Compte tenu des caractéristiques des deux lots en question, on peinerait par ailleurs à comprendre une valeur ECA pour ceux-ci qui dépasserait les 750 fr. le mètre cube en comparaison à d’autres logements sur le marché avec une valeur ECA inférieure (selon le SELT, sur un échantillonnage de 150 cas pour la période 2010-2011, seul 3,3% avaient une valeur ECA supérieure à 750 fr. ; cf. EMPL ad LPPL 2011 ch. 4.2.3 et EMPL ad LPPL 2014 ch. 4.2.4).
En retenant ces chiffres et compte tenu de ce qui a été observé ci-dessus au considérant 2d/ee, il ne peut être déduit uniquement de la valeur ECA que les logements en question ne fassent pas partie d’une catégorie à pénurie au sens de l’art. 4 al. 1 let. a LAAL.
i) En procédure judiciaire, à l’occasion de sa réponse au recours, la Société a annoncé produire un reportage photographique de l’immeuble et des lots 7 et 10.
Concernant le lot 7, elle a finalement produit, par envoi du 6 février 2015, six photographies (dans pièces 105), dont une de la façade extérieure Sud du bâtiment donnant sur le jardin et une autre de la façade extérieure Nord du bâtiment donnant directement sur la rue d’Italie, respectivement son trottoir; la troisième (en format A4) avec une vue depuis la façade Sud sur le lac et les montagnes ; la quatrième avec une vue d’ensemble de la terrasse, du lac et des montagnes ; la cinquième (prise apparemment en 2007) avec une vue d’une cuisine qui ne laisse pas apparaître qu’elle dépasserait le standard, et enfin la sixième (prise apparemment également en 2007) avec une vue partielle d’une pièce qui donne sur le balcon avec une porte-fenêtre et une fenêtre ainsi qu’à gauche dans l’angle d’un mur une cheminée de salon de petite taille.
Concernant le lot 10, la Société a produit trois photographies (dans pièces 104), identiques aux trois premières photos susmentionnées pour le lot 7 (donc façades extérieures Sud et Nord ainsi que vue depuis la façade Sud sur le lac et les montagnes en format A4), mais aucune photographie de l’intérieur de l’appartement.
j) La Cour a procédé le 20 janvier 2016 à une vision locale du bâtiment à la rue d’Italie 57 et plus particulièrement des deux appartements litigieux.
aa) L’immeuble est situé en plein centre-ville de Vevey, proche d’une zone piétonne et du lac, ce dernier étant visible depuis la façade Sud de l’immeuble. Les côtés Est et Ouest sont accolés à des bâtiments voisins. La façade Nord donne directement sur la rue d’Italie et la façade Sud, donc côté lac, sur le quai Perdonnet ; cependant seule la façade du rez-de-chaussée borde directement le quai Perdonnet, tandis que la façade des étages supérieurs avec les appartements est en retrait de plus de 30 mètres. Contrairement à ce que laisse entendre le Service intimé dans ses dernières déterminations du 1er février 2016, les façades extérieures du bâtiment visibles depuis la route s’intègrent dans leur environnement sans présenter de particularités qui laisseraient penser qu’il s’agisse d’un immeuble de haut standing ou avec des appartements dits résidentiels. Vu depuis l’extérieur, on n’est pas seulement très loin d’une maison de maître, mais aussi d’un immeuble de la haute bourgeoisie, voire luxueux ou de standard supérieur.
Certes, du côté du quai Perdonnet, la façade au niveau du rez-de-chaussée où se trouve un restaurant-bar, a une apparence plus ouvragée. Mais la façade avec les appartements est tellement en retrait et présente en outre un caractère fort différent par rapport à la façade du rez-de-chaussée sur le quai Perdonnet, qu’au niveau visuel il n’est pas établi un réel lien entre ces façades ; la partie de l’immeuble avec les appartements apparaît comme un autre bâtiment, même s’il ressort des plans qu’il s’agit bien d’un seul immeuble. Ce sentiment est encore renforcé par le fait que les appartements ne sont (du moins officiellement, à moins de passer par le restaurant-bar) pas accessibles depuis le quai Perdonnet et que les terrains voisins présentent sur un espace similaire différents bâtiments qui ne sont pas tous autant en retrait par rapport au quai Perdonnet.
Sur la façade Nord (rue d’Italie), il n’y a aucun balcon. Les fenêtres aux étages, sauf sous les combles, sont dotées de volets en bois, comme les bâtiments voisins. Au rez-de-chaussée du côté de la rue d’Italie, l’immeuble contient actuellement un petit magasin d’une surface d’environ 35 m2 vendant des bas et collants et un autre d’une surface d’environ 103 m2 proposant des objets de décoration. L’accès aux appartements du bâtiment a lieu uniquement depuis la rue d’Italie par une porte en bois à un battant, vitrée dans sa partie supérieure. En empruntant sur plus de cinq mètres un corridor sans particularité, étroit (juste un peu plus d’un mètre de largeur ; deux personnes ne peuvent pas marcher l’un à côté de l’autre) et à peu près aussi large que la porte d’entrée, on débouche sur les boites aux lettres standards, puis sur la cage d’escalier et un ascenseur Schindler. Hormis un petit vitrail simple entre le rez-de-chaussée et le 1er étage, les corridors, la cage d’escalier, l’ascenseur et les autres fenêtres de ces espaces communs ne donnent aucune impression qu’il pourrait s’agir d’un immeuble avec des appartements résidentiels. Il n’y a pas de décorations ou d’ornements particuliers. L’ancienne balustrade en fer forgé correspond à ce qui se faisait à l’époque (19e ou début 20e siècle), sans que son utilisation ne soit limitée à des bâtiments luxueux. Surtout au rez-de-chaussée et au 1er étage, les espaces sont limités et sombres. Les espaces publics ont été rénové très récemment (cf. aussi les photographies dans le bordereau II de la recourante pour l’état avant rénovation). Certes, comme le relève l’autorité intimée dans ses déterminations du 1er février 2016, les portes d’entrée en bois des appartements du 2e et 3e étages (lots 6, 7, 8 et 9) et d’un appartement au 3e étage (lot 11) présentent deux battants. Les deux battants mesurent ensemble un peu moins de deux mètres de largeur, ce qui correspond à peu près aussi à la largeur des espaces communs aux étages. Les portes ne sont ni sculptées, ni décorées et ne donnent pas non plus l’impression d’être en bois précieux. Elles sont d’apparence simple et fonctionnelle. Les fenêtres dans les corridors aux étages donnent sur un puit de lumière sobre et sans végétation, d’une surface d’environ 4 m sur 4 m au 1er étage, puis s’élargissant un peu vers les étages supérieurs, surface à laquelle il faut soustraire l’espace pour l’ascenseur qui a été installé, entouré de trois murs, dans le puit de lumière. Il y a deux portes d’entrée d’appartement à chaque étage, une côté Nord et une côté Sud.
bb) En ce qui concerne le lot 7 au 2e étage, celui-ci présente dans les trois pièces exposées au Sud (salon, salle à manger et chambre parentale) des parquets plutôt anciens d’une qualité supérieure à la moyenne ; leur mise en valeur nécessite toutefois une restauration. Le salon est aussi doté d’une petite cheminée qui n’est pas rattachée de manière fixe à l’immeuble. Les deux chambres côté Nord de l’appartement sont équipés de parquets en stratifié qui ont été posé directement sur des parquets plus anciens. L’appartement a une petite salle de bains privative, accessible uniquement depuis la chambre parentale (pièce au Sud-Ouest de l’appartement), et une salle d’eau avec toilette et douche. L’appartement bénéficie par ailleurs, avec orientation lac et vue de celui-ci, d’un balcon plutôt généreux en ses dimensions (environ 20 m2 selon les plans) et d’un droit d’utilisation, ensemble avec les locataires du lot 5, d’une terrasse un étage en-dessous, c’est-à-dire au niveau du lot 5. Le Service intimé relève encore dans ses déterminations du 1er février 2016, sans l’avoir toutefois fait lors de la vision locale ou auparavant, que certaines portes avaient gardé leur encadrement d’origine, moulurés et ornés de corniches saillantes, leurs vantaux étant à panneaux.
Les éléments précités, hormis les parquets en stratifié, font partie de ceux qui pourraient permettre de conclure, dans le cadre d’une vue d’ensemble, à un logement à caractère résidentiel. Chacun de ces éléments vu à lui seul n’est toutefois pas déterminant. Certes, les trois pièces côté Sud de l’appartement ont un certain cachet. De présenter une certaine originalité, n’est toutefois pas encore suffisant pour exclure un logement du champ d’application de la LAAL. Il en va de même de la proximité du lac et de la vue dont bénéficie l’appartement depuis son balcon. La LAAL n’est pas sensées s’appliquer qu’à des appartements modestes, sans aucun cachet et situés dans des zones sans intérêt.
Suite à la vision locale, en procédant à une appréciation globale incluant aussi les critères traités ci-dessus au considérant 6f, g et h (surface, loyer et valeur ECA), la Cour de céans arrive à la conclusion qu’il n’y a pas d’éléments suffisants pour retenir un logement de la catégorie résidentielle au sujet du lot 7.
Les pièces de l’appartement sont équipées de radiateurs simples et sans ornements avec des tuyaux de raccordement visibles jusqu’au plafond. Ce dernier n’est pas ou à peine plus haut que la norme et présente dans aucune pièce des moulures ou autres décorations. Les fenêtres, changées pendant la deuxième moitié du 20e siècle, sont simples ; elles ne présentent pas de barreaux qui seraient typiques pour un bâtiment d’époque. L’installation électrique date des années 1950 et ne contient pas de dispositif haut standing. Les murs de l’appartement et leur revêtement ne présentent aucun élément remarquable. Les carrelages dans le hall d’entrée, corridor, les salles de bains/d’eau et dans la cuisine sont de qualité standard et datent pour la plupart des années 1980.
Même si les trois pièces côté Sud (salon, salle à manger et chambre parentale) ne sont pas exiguës, il ne peut pas non plus être question qu’il s’agisse de surfaces généreuses qui dépassent clairement celles qu’on attend dans des appartements standards. Certes, le salon bénéficie d’une cheminée, mais celle-ci ne constitue, de par sa taille et son apparence, pas non plus un élément qui ferait nettement ressortir le salon de la moyenne (cf. par ailleurs supra consid. 2d/cc et TA AC.2000.0082 cité, consid. 3a/cc). Quant aux étagères murales dans le salon, celles-ci sont en stratifié blanc cassé (avec des traces d’usure évidentes) et ne sauraient apparaître comme éléments conférant à la pièce une valeur supérieure.
Les deux chambres qui donnent du côté Nord sont les plus petites de l’appartement et d’apparence plutôt sombre. Elles ont une, respectivement deux fenêtres exposées au Nord, sans dégagement, donnant sur le puit de lumière précité; une des deux fenêtres d’une pièce est située à 1,3 mètre en face du mur de l’ascenseur et l’autre fenêtre à quelques mètres en face d’une fenêtre de l’appartement voisin du même palier. Comme exposé, ces deux pièces disposent d’un parquet en stratifié.
Si l’appartement bénéficie d’une salle de bains et d’une salle d’eau avec WC et douche, on ne peut réellement en déduire qu’il s’agisse d’éléments correspondant à des habitations hors standard. Ces deux salles d’eau sont petites et ne contiennent pas d’installations hors-normes, le local avec la douche étant même plutôt rudimentaire, bien qu’il s’agisse de la seule pièce sanitaire accessible sans devoir passer par la chambre parentale.
Quant à la cuisine, celle-ci n’est de loin pas d’une taille, ni d’un équipement hors normes, respectivement luxueux. De plus, le front des équipements électriques n’a pas la même couleur que le front, d’un teint verdâtre, des autres meubles de cuisine ; certains fronts des équipements électriques sont blancs, d’autres foncés (noir ou brun foncé). La fenêtre de la cuisine donne sur un puit de lumière d’apparence vétuste, voire sombre, dans lequel a récemment été installé une grosse conduite d’aération du restaurant-bar installé au rez-de-chaussée.
En particulier en ce qui concerne les deux salles d’eau, la cuisine, le corridor et les deux pièces exposées au Nord, il ne s’agit de loin pas de pièces qui suggèrent que l’on est en présence d’un appartement dit résidentiel. Les trois pièces exposées au Sud ne parviennent pas à compenser ce déficit, vu qu’elles ne peuvent déjà elles-mêmes pas être conçues comme faisant clairement partie d’un logement de haut standing.
L’apparence globale de l’appartement en question, sa surface, le loyer et la valeur ECA ne permettent donc pas de retenir qu’il s’agisse d’un logement de la catégorie dite résidentielle. Rien ne change à cela que l’immeuble est ancien, qu’il ait été construit au début du 20e siècle, au 19e siècle (selon le recensement architectural de 1979), en 1750 et 1900 (selon document ECA du 10 septembre 2002) ou voire même dans le courant du 16e siècle, comme le prétend la Société dans ses réponses aux recours.
Vu ce qui précède, il est superflu de se prononcer encore sur l’influence d’éventuelles nuisances qui proviennent du restaurant-bar installé dans le rez-de-chaussée de l’immeuble côté quai Perdonnet (cf. mémoire de la recourante du 4 février 2016).
cc) En ce qui concerne le lot 10 au 4e étage, celui-ci a été fortement transformé dans le courant de l’année 2015 sans que le tribunal en ait été informé avant le début des travaux ; le Service cantonal intimé n’a informé le Tribunal qu’à l’occasion de son écriture du 1er février 2016 qu’il avait admis la transformation de l’appartement. En principe, il y a lieu de se référer dans un premier temps à l’état de l’appartement lors du dépôt de la demande d’autorisation de l’aliénation selon la LAAL, respectivement lors du dernier bail qui a précédé cette demande.
A cette époque, l’appartement, qui se trouve sous les combles, était pour l’essentiel constitué d’un grand séjour avec cuisine, d’une salle de bains et de deux autres pièces (donc un trois pièces). Ces deux dernières pièces avaient chacune une fenêtre orientée au Sud avec vue sur le puit de lumière précité, la cage d’ascenseur et les toits. La salle de séjour disposait de trois lucarnes orientées au Nord. Du côté Ouest, se trouvaient sous les combles quatre petites pièces sombres correspondant à des galetas, dont deux avec une petite lucarne orientée au Nord (pièces A, B, C et D sur le plan de couleur orange lot 10, dans les pièces produites par la Société n° 104 et 105) ; il n’y avait pas d’autres installations dans ce secteur. Sans cet espace galetas, la surface de l’appartement mesurait environ 90 m2 pour 3 ou 3,5 pièces.
Rien ne laisse conclure qu’il s’agissait alors d’un logement de haut standing. D’ailleurs, hormis la toiture avec des pannes apparentes qui ont été mises en valeur lors des transformations de 2015, rien n’a été conservé de l’ancien appartement. Notamment le sol, la cuisine, les carrelages, les fenêtres et les installations sanitaires sont complètement neufs ; il n’y a ni cheminée décorative, ni un poêle. Contrairement à ce qu’avait retenu le Service intimé dans sa décision attaquée, l’appartement ne possédait à l’époque pas deux salles d’eau, ni une terrasse d’accès au jardin, ni une cheminée décorative. Son loyer était de 1’250, respectivement 1’330 francs.
Même si la situation après les transformations de 2015 est prise en considération, il ne peut être conclu que ce logement est dorénavant exclu du champ d’application de la LAAL. Certes, le parquet en bois exotique sort de la norme. Il en va de même de la toiture, mais cela est plutôt dû à la situation sous les combles. La cuisine est moderne et pas juste équipée d’installations minimales. L’appartement dispose à présent de deux nouvelles salles de bains, une ayant été créé dans la partie Ouest où se trouvaient les galetas. Avec le petit hall d’entrée, il s’agit donc à présent d’un 4,5 pièces. Cependant, l’ensemble de l’appartement ne peut être considéré comme hors normes, luxueux ou de haut standing. Il est certes aujourd’hui moderne et les architectes ont su s’adapter à certaines contraintes du lieu sous les combles en y apportant notamment plus de lumière par des nouveaux vélux installés dans des pans de la toiture orientée Sud. Les deux pièces avec fenêtre sur le puit de lumière sont toutefois plutôt exiguës et les fenêtres ne profitent pas d’un dégagement, si ce n’est le ciel en regardant vers le haut. Quant à la salle de séjour, elle dispose de fenêtres en lucarne de taille plutôt petite. Vu que le pan de la toiture Nord y descend assez bas, il n’est pas aisé d’utiliser toute la surface et de meubler cette pièce. Dans la chambre à coucher créée dans les anciens galetas, les deux fenêtres en lucarne sont encore plus petites et ne permettent pas de regarder à l’extérieur à l’horizontale, à moins de mesurer environ 1,80 m ou plus. Comme le relève la recourante, une certaine impression de confinement se produit, surtout dans la salle de séjour côté Nord et dans la pièce aménagée dans les anciens galetas, malgré les vélux et certains espaces hauts dans les combles. Si on voulait exclure ce logement transformé du champ d’application de la LAAL, il faudrait procéder de la même manière pour un très grand nombre d’autres logements nouveaux ou rénovés ; cela ne correspondrait pas à la volonté du législateur, ni au sens de la loi qui n’entendaient pas protéger que des anciens logements ou des logements nouveaux modestes, respectivement subventionnés, mais bien la majorité des logements destinés à une large frange de la population (pas uniquement ceux à bas revenus, mais aussi la classe moyenne).
5. Les parties n’ont pas non plus démontré que l’autorisation devrait être octroyée sur la base des autres dispositions de l’art. 4 LAAL. Vu ce qui a été exposé ci-dessus au considérant 3, il y a encore lieu d’examiner si l’aliénation pourrait être autorisée en respectant certaines conditions. Pour préserver le but de la LAAL, il devrait alors toutefois être en principe garanti que les logements litigieux restent au moins pendant une certaine période à déterminer dans le parc locatif, ce qui, en l’espèce, n’est pas prévu, puisque les acquéreurs entendaient y emménager eux-mêmes selon les demandes en question. Pour cette raison, la Cour de céans ne peut en l’état accorder les autorisations requises en formulant des conditions, tel que le demande la Société dans ses conclusions subsidiaires. Au sujet d’éventuelles conditions à poser, il est pour le reste renvoyé au considérant 5.3 de l’arrêt du TF 1C_16/2015 du 3 septembre 2015 précité (cf. également supra consid. 3). Ces conditions ne sont en tout cas pas compatibles avec la volonté exprimée par les acquéreurs d’habiter eux-mêmes dans ces logements. Sans que cela soit encore décisif en l’espèce, le Service intimé a par ailleurs lui-même exposé dans ses réponses au recours que, vu son appréciation par rapport à l’art. 4 al. 1 let. a LAAL, il n’avait pas requis d’autres compléments de la part de la société propriétaire, notamment sur les conditions d’acquisition du bâtiment ou d’autres précisions financières ou économiques afin de formuler d’éventuelles conditions. La Société est toutefois libre de déposer des nouvelles demandes d’autorisations qui pourront lui être octroyées, moyennant éventuellement le respect de certaines conditions, si la constellation s’y prête. En l’espèce, vu le but pour lequel les acquéreurs entendent acheter les appartements (propre habitation, primaire ou secondaire), il est inutile de formuler des conditions pour préserver les appartements dans le parc locatif (cf. également supra consid. 4c, 3e §).
6. Les recours s’avèrent donc bien fondés, de sorte qu’ils doivent être admis et les décisions attaquées, qui autorisaient l’aliénation des lots 7 et 10, annulées.
7. Conformément à ce résultat, la recourante a droit à des dépens, fixés à 3'000 fr. (cf. art. 55 LPA-VD et art. 10 et 11 TFJDA [RSV 173.36.5.1]). D'après la jurisprudence, lorsque la procédure met en présence, outre le recourant et l'autorité intimée, une ou plusieurs autres parties dont les intérêts sont opposés à ceux du recourant, c'est en principe à cette partie adverse déboutée, à l'exclusion de la collectivité publique dont la décision est annulée ou modifiée, d'assumer les frais et dépens (RDAF 1994 p. 324 consid. 2b; CDAP AC.2013.0475 du 8 décembre 2014 consid. 4 ; AC.2008.0104 du 15 juin 2009 consid. 11). Les dépens en faveur de la recourante sont donc mis à a charge de la Société qui, en tant que bénéficiaire des décisions attaquées, a participé à la présente procédure judiciaire et a formulé des conclusions tendant au rejet du recours. Cette dernière doit dans cette mesure également supporter les frais judiciaires, fixés également à 3'000 fr. (art. 45 et 49 al. 1 LPA-VD ; art. 4 al. 1 TFJDA). Des frais de procédure ne peuvent par ailleurs pas être exigés de l’Etat qui n’a pas agi pour défendre ses intérêts patrimoniaux (art. 52 al. 1 LPA-VD).