Decision ID: 6aa416e7-3074-4a18-981e-1fbc8a2b6308
Year: 2015
Language: fr
Court: VD_TC
Chamber: VD_TC_007
Canton: VD
Region: Région lémanique
Law Area: civil_law

En fait:
1. a)
La demanderesse S._ est une société anonyme dont le siège se trouve à [...] et dont le but est l’acquisition, la vente, l’exploitation de tout night-club, dancing, cabaret, bar, restaurant, hôtel, ainsi que toute activité dans le domaine du spectacle, du commerce et de l’immobilier. A la date des faits, J._ en était l’administrateur avec signature individuelle.
b)
La demanderesse G._ est une société anonyme créée le 21 janvier 2009 dont le siège se trouvait à [...] ( [...]) jusqu’au début de l’année 2015 – actuellement à [...], chez son administrateur président avec signature individuelle, J._ – et dont le but est l’acquisition, la vente, la gestion, la location, la construction ainsi que l’exploitation d’immeubles sous toutes formes, y compris en la forme hôtelière. X._ en était l’administrateur avec signature individuelle jusqu’au mois de février 2015.
c)
La défenderesse est une société anonyme dont le siège se trouve à [...] et dont le but est l’exploitation de cafés, restaurants, bars et hôtels, ainsi que tout commerce similaire. Elle est engagée par la signature collective de ses deux administrateurs, O._ et T._, tel que cela résulte du registre du commerce, ce qui est un fait notoire. A la date des faits, son organe de révision était [...], société dont R._ était administrateur avec signature individuelle et qui a été radiée suite à une décision de faillite du 13 mars 2009.
d)
La société [...] a été créée le 19 janvier 2009 ; W._ en était l’administrateur unique avec signature individuelle. X._ en est l’administrateur unique actuel.
e)
[...], ayant notamment pour but de faire des opérations immobilières, a pour administrateur unique avec signature individuelle K._. Son organe de révision a été, jusqu’au mois de mars 2008, [...]. Jusqu’à cette date, cette société était domiciliée à [...], à l’adresse de son organe de révision ; elle a été ultérieurement domiciliée à [...].
2.
a)
Au mois de décembre 2008, K._, qui cherchait alors des biens à vendre ou à acheter, a pris contact avec R._ afin de savoir si la défenderesse était intéressée à vendre l’immeuble « [...] » situé à l’avenue de [...] à [...], dont elle était propriétaire depuis le 4 août 2008 et qui était désaffecté depuis plusieurs mois, l’hôtel et le restaurant étant fermés et non exploités pendant que l’immeuble était en cours de réhabilitation partielle. R._ a demandé à O._ si l’immeuble était à vendre.
b)
Fin 2008 - début 2009, la demanderesse S._ était à la recherche d’un objet immobilier dans la région [...] en vue de s’en porter acquéreur. Elle avait un besoin urgent d’un nombre important de studios, à acheter ou à louer.
c)
Le 5 janvier 2009, K._ a présenté l’immeuble « [...] » à la demanderesse S._.
Lors de la visite des lieux, K._, qui n’avait pas signé de contrat écrit avec la défenderesse, ni n’avait reçu de pouvoirs écrits voire bénéficié d’une procuration écrite de la part de celle-ci, s’est présenté en qualité de mandataire-courtier de la défenderesse. Il a articulé un prix de vente. Il était en possession des plans de l’immeuble, du digicode permettant d’entrer dans l’immeuble, des polices ECA. Il était accompagné de l’architecte M._. Tous deux ont transmis à la demanderesse S._ l’ensemble des éléments du dossier concernant « [...] », y compris la police d’assurance ECA.
Il n’est pas établi que la défenderesse avait confié un mandat à [...] ou à son administrateur K._. Le témoin L._ l’a certes confirmé, mais ne se souvenait pas comment il le savait, et a précisé qu’il l’avait peut-être entendu dire.
K._ a confirmé à plusieurs reprises aux représentants de la demanderesse S._ que la défenderesse avait décidé de vendre l’immeuble.
d)
La demanderesse S._ a examiné quelle était la meilleure formule pour cet achat et a décidé que celui-ci devait être effectué par une société à constituer.
3.
Le 6 janvier 2009, la demanderesse S._, par J._, a donné un mandat oral à W._ en vue de la réalisation de l’acquisition de l’immeuble concerné.
4.
Le 8 janvier 2009, lors d’une séance qui a eu lieu au siège de la demanderesse S._, il a été discuté des implications fiscales, du choix des notaires, du crédit hypothécaire, des fonds propres, des démarches bancaires à effectuer, de la création de la société G._ et d’une holding, de l’estimation de la location commerciale et de l’affectation de l’immeuble.
Le procès-verbal de la séance mentionne ce qui suit :
Un addendum au procès-verbal de la séance du 8 janvier 2009 a été rédigé. Il prévoyait le maintien de l’enseigne « [...] » et définissait la structure à établir.
5.
Un mémo du 9 janvier 2009 de la demanderesse S._ mentionne ce qui suit :
6.
Le 10 janvier 2009, M._ a établi une analyse relative à l’immeuble concerné qui prévoit ce qui suit :
7.
Le 12 janvier 2009, les participants à une séance tenue le même jour ont défini la structure juridique à mettre en place. Le procès-verbal de la réunion mentionne ce qui suit :
8.
Le 14 janvier 2009, le notaire [...] a constitué la société [...] et la société demanderesse G._.
Les frais de constitution de la société [...] se sont élevés à 2'980 fr. et ceux de la demanderesse G._ à 3'402 francs. Les frais de domiciliation pour les deux sociétés se sont élevés à 2'367 fr. 20 pour chacune d’elles pour l’année 2009.
9.
Le même jour, K._, pour la demanderesse G._ en formation, a remis à la défenderesse le document suivant :
Aucune réponse favorable au courrier du 14 janvier 2009 n’est parvenue aux demanderesses de la part de la défenderesse.
Ce document était accompagné d’un courrier confidentiel du même jour, à l’usage exclusif de la défenderesse, dont il ressort ce qui suit :
Lorsque K._ a transmis le courrier du 14 janvier 2009 à la défenderesse, celle-ci n’a pas indiqué que l’immeuble n’était pas à vendre ou qu’elle n’entendait pas le vendre aux demanderesses.
10.
Le 15 janvier 2009, [...], par K._, a écrit ce qui suit à la défenderesse, à l’attention de O._ :
« (...)
Monsieur,
Pour faire suite à notre rencontre de hier soir, au cours de laquelle je vous ai remis l’acceptation ferme et irrévocable de votre offre de vente, je vous informe que sur décision de M. J._, je vais donner les instructions au notaire [...] en vue de la préparation d’un projet d’acte que nous pourrions signer très rapidement.
Comme convenu, j’en remettrai une copie à M. R._ afin qu’il en analyse les termes.
Quant au délai qu’il vous faut pour conclure à [...], nous pouvons parfaitement prévoir une vente à terme qui vous donnera à la fois la sécurité financière pour cette future acquisition et le temps pour ne pas négocier sous la pression. Il faudra toutefois prévoir que G._ puisse occuper les locaux dès signature de cet acte, sous forme, par exemple de location.
(...). »
11.
Par mail du 17 janvier 2009, K._ a contacté le notaire [...] à [...] afin qu’il établisse un projet d’acte de vente à terme avec droit d’emption pour l’immeuble concerné, selon les renseignements suivants :
« (...)
Maître,
Toujours dans l’attente des réponses des 2 hoiries ( [...] et [...]), j’ai proposé à M. J._ de [...] et à son avocat, Me W._ de passer un acte de vente en votre étude, ce qu’ils ont accepté.
Voici donc les éléments pour la préparation d’un projet d’acte de vente à terme avec droit d’emption.
Objet : bien-fonds [...] Commune de [...] ( [...])
Vendeur : C._, représentée par M. T._, de [...] à [...] et par M. O._, de [...] à [...].
Acquéreur : G._ à [...], représentée par M. [...].
Prix de cession : frs 4'000'000.--
Vente en l’état sans garantie conditionnée à l’obtention du crédit hypothécaire.
Acompte à la signature (clause pénale) : fr 400'000.--
(...). »
Le 19 janvier 2009, le notaire [...] a indiqué à K._ qu’il allait faire immédiatement le nécessaire pour rédiger un projet d’acte.
Le 23 janvier 2009, il a établi le projet d’acte de vente suivant :
12.
Par mail du 27 janvier 2009, K._, en raison du refus de T._ de vendre l’immeuble, a informé R._ du report du rendez-vous fixé chez le notaire [...] et a proposé une nouvelle date, soit le lundi 2 février 2009 à 10 heures, en son étude. Il a alors mentionné « j’espère que cette fois nous pourrons réunir les 2 frères et signer cet acte ; notre client est assez mécontent de ce report, mais comme j’en suis formellement responsable, il est revenu à de meilleurs sentiments. »
13.
Le 31 janvier 2009, une rencontre a eu lieu au restaurant [...], à [...], et a notamment réuni K._, M._, L._ et les administrateurs de la défenderesse.
Le rendez-vous s’est terminé sur le refus répété de T._ de vendre.
Le même jour, [...], par K._, a adressé le courrier de mise en demeure suivant à la défenderesse par l’intermédiaire de R._ :
Quelques jours plus tard, R._ a contacté T._ pour l’informer de ce que le prix de vente pouvait monter à 4'700'000 francs. Cette proposition a également été refusée par T._.
14.
Le lundi 2 février 2009, aucun administrateur de la défenderesse ne s’est présenté à l’étude du notaire [...]. Aucun d’eux n’avait mandaté ni consulté ledit notaire.
Les personnes présentes ont alors tenu une séance et le procès-verbal suivant a été rédigé :
Le même jour, le notaire [...] a adressé le courrier suivant à W._:
Les honoraires du notaire [...] se sont élevés à 832 fr. 80.
15.
Aucun contrat écrit, ni aucun acte authentique n’a été passé entre les parties pour vendre la parcelle no [...] de la Commune de [...] ou pour en promettre la vente.
16.
Il est allégué que la défenderesse n’a jamais émis la moindre réserve ou réticence quant à la vente de l’hôtel. Le contraire n’est pas établi, sous réserve du refus exprimé lors de la réunion du 31 janvier 2009, qui avait déjà été exprimé avant le 27 janvier 2009. Il n’est pas établi, en particulier, que la défenderesse aurait envoyé aux demanderesses un courrier indiquant qu’elle n’entendait pas vendre l’hôtel [...].
Les demanderesses allèguent que, tout au long des négociations, la défenderesse avait clairement confirmé à K._ son intention de vendre. Il n’est toutefois pas établi que la défenderesse ait pris part à de véritables négociations. Entendu sur cet allégué, le témoin L._ a indiqué qu’il n’y avait qu’une personne impliquée (chez la défenderesse) et qu’elle avait toujours clairement indiqué son intention de vendre. La Cour ne retient pas ce fait. En effet, le témoin a indiqué que ses souvenirs étaient très vagues. En outre, il n’aurait, selon ses dires, fait que croiser un administrateur de la défenderesse une, voire deux fois.
Les demanderesses croyaient pour leur part que la vente aurait lieu. Elles allèguent que la défenderesse, par ses représentants, leur aurait fait croire que l’accord concernant la vente était parfait et qu’il ne restait plus qu’à signer l’acte de vente à terme.
Entendu sur cet allégué, le témoin R._ a indiqué que c’était son avis. Ce faisant, il a fait état d’une opinion. Le témoin a ensuite précisé « O._ était vendeur », et qu’il ignorait si les demanderesses étaient au courant de l’opposition de T._. On retiendra que O._ était intéressé par une vente éventuelle.
17.
Les 10 et 17 février 2009, les demanderesses ont fait notifier deux commandements de payer de 600'000 fr. à la défenderesse qui a formé opposition totale à chacun d’eux. Les frais relatifs à ces commandements de payer se sont élevés à 400 francs.
18.
Le 22 juin 2009, R._ a proposé à O._ de louer une vingtaine de chambres, moyennant quoi les demanderesses mettraient un terme à la présente procédure. Cette proposition a été refusée.
19.
Le 4 mars 2012, W._ a établi une note d’honoraires et de frais pour les demanderesses qui s’est élevée à 98'825 francs.
20.
Le 29 mars 2012, le conseil actuel des demanderesses a établi une note de frais et honoraires de 6'240 fr. 80 pour l’activité déployée du 2 février au
13 avril 2009.
21.
En cours d'instruction, une expertise a été confiée à Thierry Drouhet, expert fiscal diplômé, de la fiduciaire Holzmann et partenaires SA à Lausanne, qui a déposé son rapport le 13 avril 2013.
L’expert remarque préliminairement qu’il n’a reçu aucune preuve de paiement de la part des parties et que, par conséquent, chaque allégation validée ne l’est que sur la base de photocopies de factures.
Il constate que les demanderesses se sont retrouvées, du jour au lendemain, sans la possibilité d’honorer les contrats passés et de loger aussi bien les artistes déjà engagées que celles nouvellement recrutées. Concernant le dommage estimé par les demanderesses à 600'000 fr. au moins, l’expert ne peut confirmer ce montant, dès lors qu’il lui a manqué des informations, tel qu’un tableau comparatif des bilans et comptes d’exploitation de la demanderesse S._ pour les années 2006 à 2009 par exemple. Il constate seulement qu’il peut valider le manco de chiffre d’affaires de 600'000 fr. pour autant que le potentiel d’augmentation de clientèle existât durant l’année 2009. S’agissant du dommage lié aux frais de dédite des artistes ou des frais de relocation de ces artistes, l’expert ne peut que relever qu’un montant de 34'000 fr. est prouvé par les demanderesses et correspond à la facture du 26 février 2009 de la société [...] à [...] concernant les frais de casting des artistes. Pour le reste, l’expert considère que le coût de location des studios n’est pas un dommage, dès lors qu’ils n’étaient pas inoccupés à la suite de la résiliation des contrats des artistes et que les loyers concernés sont de toute manière déduits des salaires des artistes pour des sommes de plus de
1'000 fr. par mois. En revanche, il confirme que les demanderesses ont subi une perte de gain sur la non-location du restaurant qu’il estime entre 45'000 fr. et
70'000 fr. par an, montant dont il convient de déduire environ 20% de charges de l’immeuble non payées, ainsi que les intérêts hypothécaires non payés. Selon l’expert, le loyer net manquant aux demanderesses est de 56'000 fr. par an au maximum, soit de 4'666 fr. par mois. Selon copie d’une facture du 14 mai 2009 de la société [...], les frais d’étude, d’architecte et de planification financière ne sont pas inférieurs à 20'000 francs. En outre, les frais de mandataires des demanderesses ne sont pas inférieurs à 30'000 fr., dès lors qu’elles ont dû avoir recours tant à W._ qu’à leur conseil pour de nombreuses démarches avant l’ouverture de la présente procédure. L’expert confirme encore que deux sociétés ont été constituées en vue de l’acquisition de l’immeuble litigieux et que les capitaux nécessaires ont été libérés, même s’il relève qu’une seule société aurait permis dite acquisition qui aurait nécessité le même montant de fonds propres.
22.
L’expert a déposé un rapport complémentaire d’expertise le
12 juin 2014.
Il précise qu’il ne peut pas dire que le potentiel d’augmentation de clientèle a existé durant l’année 2009.
D’après les documents en ses mains, l’expert confirme que huit artistes complémentaires étaient réservées pour les mois d’avril et juillet et que dix artistes l’étaient pour les mois de mai et juin. Il n’a toutefois pas eu d’information concernant le remplacement des artistes non engagées.
S’agissant de la facture du 26 février 2009 de la société [...] de 34'000 fr., l’expert admet qu’il n’a pas pu vérifier la réalité de la créance, tout comme il n’a pas pu vérifier l’existence effective des contrats d’artistes concernés.
23.
D'autres faits allégués et admis ou prouvés, mais sans incidence sur la solution du présent procès, ne sont pas reproduits ci-dessus.
24.
Par demande du 14 avril 2009, les demanderesses ont pris, avec suite de frais et dépens, les conclusions suivantes:
«
A) Principalement :
I.-
La société C._, dont les administrateurs sont T._ et O._, est débitrice des sociétés G._ et S._, solidairement entre elles, du montant de Fr. 600'000.- (six cent mille francs), avec intérêt à 5% l’an dès le
2 février 2009.
II.
Les oppositions formées par C._ aux commandements de payer [...] et [...] notifiés par G._ et S._ sont définitivement levées.
B) Subsidiairement :
III.
La société C._ est la débitrice de la société G._ du montant de Fr. 600'000.- (six cent mille francs), avec intérêt à 5% l’an dès le 2 février 2009.
IV.
L’opposition de C._ au commandement de payer poursuite
n° [...] notifié par G._ est définitivement levée.
V.
La société C._ est la débitrice de la société S._ du montant de Fr. 600'000.- (six cent mille francs), avec intérêt à 5% l’an dès le 2 février 2009.
VI.
L’opposition de C._ au commandement de payer poursuite
n° [...] notifié par S._ est définitivement levée. »
Par réponse du 2 juillet 2009, la défenderesse a conclu, avec suite de frais et dépens, à libération des conclusions de la demande.
Chaque partie a déposé un mémoire de droit.

En droit:
I.
Les demanderesses concluent au versement, par la défenderesse, d’un montant de 600'000 fr. et à la levée définitive des oppositions formées par cette dernière aux commandements de payer notifiés dans le cadre des poursuites ouvertes à son encontre. Elles considèrent que la défenderesse a violé les accords passés en vue de la conclusion de la vente de « [...] », qu’elle s’est ainsi rendue coupable de
culpa in contrahendo
et qu’elles ont subi, consécutivement à ces violations, un dommage qui n’est pas inférieur à 600'000 francs.
La défenderesse conclut au rejet des prétentions des demanderesses. Elle soutient qu’aucun accord n’est intervenu entre les parties dès lors que l’un de ses deux administrateurs, dont la signature était nécessaire selon le registre du commerce, a dès le début exprimé son refus concernant la vente de l’immeuble concerné. Elle considère en outre que les démarches entreprises par les demanderesses auprès du notaire étaient prématurées et que son propre comportement n’était ni contraire à la bonne foi ni de nature à éveiller la confiance des demanderesses puis de la tromper. Au surplus, elle estime que les demanderesses n’ont pas apporté la preuve d’un quelconque dommage.
II.
a)
A teneur de l'art. 404 CPC (Code de procédure civile suisse du 19 décembre 2008; RS 272), les procédures en cours à l’entrée en vigueur du CPC sont régies par l’ancien droit de procédure jusqu’à la clôture de l’instance. Cette règle vaut pour toutes les procédures en cours, quelle que soit leur nature (Tappy, Le droit transitoire applicable lors de l'introduction de la nouvelle procédure civile unifiée, publié in JdT 2010 III 11, p. 19).
Aux termes de l'art. 166 CDPJ (Code de droit privé judiciaire vaudois du 12 janvier 2010; RSV 211.02), les règles de compétences matérielles applicables avant l'entrée en vigueur de la présente loi demeurent applicables aux causes pendantes devant les autorités civiles ou administratives (Tappy, op. cit., p. 14).
b)
En l'espèce, la demande a été déposée le 14 avril 2009, soit avant l'entrée en vigueur du CPC. L'instance a donc été ouverte sous l'empire du CPC-VD (Code de procédure civile vaudoise du 14 décembre 1966, dans sa version au 31 décembre 2010) et n'est pas close à ce jour. Il s’agit dès lors d'appliquer le CPC-VD à la présente cause. Les dispositions de la loi d'organisation judiciaire du 12 décembre 1979 (LOJV; RSV 173.01), dans leur teneur en vigueur au 31 décembre 2010, sont également applicables
.
III.
a)
Il convient en premier lieu d’examiner si les conditions de la
culpa in contrahendo
sont réalisées dans le cas présent.
b)
La responsabilité résultant d'une
culpa in contrahendo
repose sur l'idée que, pendant les pourparlers, les parties doivent agir selon les règles de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC [Code civil suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210]). L'ouverture des pourparlers crée en effet déjà une relation juridique entre interlocuteurs et leur impose des devoirs réciproques. Ainsi, chaque partie est tenue de négocier sérieusement, conformément à ses véritables intentions, et doit renseigner l'autre, dans une certaine mesure, sur les circonstances propres à influencer sa décision de conclure le contrat, ou de le conclure à des conditions déterminées (SJ 2002 I 164 consid. 3a; ATF 121 III 350 consid. 6c, rés. in JdT 1996 I 187, SJ 1996 p. 197; Chappuis, Commentaire romand, nn. 20 et 59 ad art. 2 CC). La partie qui ne respecte pas cette obligation répond de ce chef non seulement lorsqu'elle a fait preuve d'astuce au cours des pourparlers, mais déjà lorsque son attitude a été de quelque manière fautive, qu'il s'agisse de dol ou de négligence, dans les limites tout au moins de la responsabilité qu'elle encourt sous l'empire du contrat envisagé (ATF 101 Ib 422 consid. 4b, rés. in
SJ 1976 p. 420). Sans doute n'existe-t-il pas un devoir général de renseigner l'autre partie sur tous les éléments essentiels du contrat. Nul n'est tenu d'être plus circonspect, dans l'intérêt de son adversaire, que celui-ci ne l'est lui-même et ne peut l'être (ATF 102 II 81 consid. 2b, JdT 1977 I 210); le devoir d'information ne concerne pas les circonstances que l'autre partie est censée connaître elle-même. Mais il incombe à chacun de ne pas donner de faux renseignements et d'éviter de provoquer un vice du consentement par inadvertance, laisser-aller ou ambiguïté. La
culpa in contrahendo
suppose que l'on cache à l'autre partie quelque chose qu'elle ne connaît pas et n'est pas tenue de connaître, ou encore que l'on s'abstienne de redresser une erreur que l'on a pu constater chez elle (TF 4C.253/2000 du 30 janvier 2001 consid. 3b). Le devoir de se comporter sérieusement suppose également de ne pas éveiller chez l'autre, par une attitude contraire à ses véritables intentions, l'espoir illusoire qu'un contrat sera conclu et l'amener ainsi à faire des dépenses dans ce sens. De même, une partie ne doit pas mener des pourparlers de manière à faire croire que sa volonté de conclure est plus forte qu'en réalité (ATF 140 III 200 consid. 5.2 et les références citées ; ATF 105 II 75, JdT 1980 I 66); par exemple, il est contraire aux règles de la bonne foi de donner sans réserve son accord de principe à la conclusion d'un contrat formel et de refuser in extremis, sans raison, de le traduire dans la forme requise (SJ 2002 I 164).
Il n'en demeure pas moins que le principe fondamental du droit des obligations est celui de l'autonomie. Il s'ensuit qu'une partie peut en tout temps interrompre les pourparlers. Cette démarche n'a rien d'illicite en soi. Ce n'est que dans des situations exceptionnelles qu'une rupture des pourparlers sera constitutive d'une
culpa in contrahendo
. Ainsi, des négociations de longue durée, le fait que la partie à l'origine de la rupture connaisse les investissements effectués par l'autre, l'existence d'un accord réglant tous les éléments du contrat, ne sont pas encore constitutifs d'une
culpa in contrahendo
(ATF 140 III 200 consid. 5.2 et les références citées ; SJ 2002 I 164; TF 4A_615/2010 du 14 janvier 2011 consid. 4.1 et les références citées).
En outre, une responsabilité résultant d’une
culpa in contrahendo
sera admise d'autant moins facilement que le contrat sera soumis à une prescription de forme, dite prescription ayant précisément pour but de préserver les parties d'un engagement irréfléchi, sous réserve cependant du cas du refus injustifié de dernière minute (TF 4C.247/2005 du 17 novembre 2005 consid. 3.1, reproduit in JdT 2006 I 163 et commenté par Nicolas Rouiller in JdT 2006 I 168 ss). En matière de vente immobilière, même lorsque les parties passent une promesse de contracter en la forme écrite simple, ou un acte de vente en cette même forme, il n’est pas abusif, sauf circonstances particulières, et il n’est pas constitutif de
culpa in contrahendo
, de se prévaloir de l’absence de forme authentique et d’invoquer la nullité de la vente. Il est cependant contraire à la bonne foi de donner sans réserve son accord écrit à la conclusion d’un accord formel et de refuser au dernier moment de formaliser l’acte, par exemple pour vendre le bien à un tiers. Dans un tel cas, le comportement contraire à la bonne foi réside dans le fait d’avoir maintenu chez l’autre partie la conviction que le contrat serait conclu et de ne pas avoir dissipé cette illusion (ATF 140 III 200 consid. 5.2 et les références citées).
Pour que la responsabilité de l'une des parties soit engagée de ce chef, il s’agit d’établir qu’une partie était raisonnablement en droit d’attendre un comportement déterminé de son partenaire au vu de son attitude dans les pourparlers et que cette confiance légitime a été déçue (Kuonen, La responsabilité précontractuelle, nn. 1534-1535). Il faut en tous les cas que l’une des parties ait agi de manière contraire aux règles de la bonne foi, que l'autre partie ait subi un dommage et qu'il existe un lien de causalité entre ce dommage et le comportement en cause (ATF 121 III 350 consid. 6d, rés. in JdT 1996 I 187, SJ 1996 p. 197; Gonzenbach, Culpa in contrahendo im schweizerischen Vertragsrecht, thèse Berne 1987, pp. 83, 92 et 138).
Il appartient enfin à celui qui invoque la responsabilité précontractuelle de sa partie adverse d'établir les faits pouvant déterminer une faute de celle-ci (Kramer, Berner Kommentar, n. 141 in fine ad art. 1-18 OR; Piotet, Culpa in contrahendo et responsabilité précontractuelle en droit privé suisse, Berne 1963, pp. 54-56); la faute n'est ici pas présumée (art. 3 CC).
c)
En l’espèce, les demanderesses font valoir dans leur mémoire de droit que K._, mandaté selon elles par la défenderesse en vue de la vente de l’immeuble litigieux, leur a présenté cet immeuble, et qu’il leur a confirmé à plusieurs reprises la décision de la défenderesse de vendre ledit immeuble. Elles auraient alors cessé toutes recherches d’autres objets immobiliers et entrepris une série de démarches juridiques et commerciales en vue de la concrétisation de cette vente, en procédant à l’analyse du coût par un architecte, en faisant établir un projet d’acte de vente notarié et en constituant deux sociétés – la demanderesse G._ et la société [...]. Les demanderesses soutiennent également que tout au long des négociations, la défenderesse, par l’un de ses administrateurs, a toujours clairement confirmé à K._ son intention de vendre, avant d’exiger une augmentation substantielle du prix le 31 janvier 2009, remettant en cause l’accord accepté.
Ce faisant, les demanderesses se fondent sur des faits qui, pour l’essentiel, ne sont pas établis. Il n’est en particulier pas prouvé que K._ aurait été mandaté par la défenderesse. C’est ce dernier qui, ayant appris de R._ que la défenderesse était propriétaire de l’immeuble litigieux, a rencontré un de ses administrateurs, O._. Il s’est certes présenté aux représentants de la demanderesse S._ comme étant le mandataire de la défenderesse, mais il ne ressort pas de l’instruction que la défenderesse, ou même un seul de ses deux administrateurs, aurait mandaté K._ expressément ou tacitement pour trouver un acquéreur, négocier la vente, ou à toutes autres fins, et encore moins de le faire à telle ou telle condition, notamment de prix. Il vaut la peine de remarquer, à cet égard, que dans les courriers qu’il a adressés au notaire [...] ou à la défenderesse, K._ ne s’est jamais présenté comme le mandataire de cette dernière. Il s’est en revanche présenté, notamment au notaire dans son courriel du 27 janvier 2009, comme étant le mandataire des demanderesses. C’est aussi comme représentant de celles-ci qu’il a remis à la défenderesse une offre de la demanderesse G._ d’acquérir l’immeuble et une offre de [...] d’acquérir le fonds de commerce ainsi que le goodwill.
Le fait que l’intéressé ait obtenu les clés, codes et autres papiers relatifs à l’immeuble litigieux ne prouve pas que la défenderesse l’aurait mandaté. En effet, dans la mesure où il s’agit d’un bien immobilier et qu’il aura affirmé à la défenderesse qu’il voulait le faire visiter à l’un de ses clients, il n’est pas surprenant que cette dernière lui ait transmis ces éléments. D’ailleurs, d’autres personnes, qui pouvaient tout autant représenter la défenderesse, étaient également présentes lors de la visite des lieux.
Il n’est pas davantage établi que O._ aurait promis oralement de vendre l’immeuble pour un prix de 4'000'000 francs. Tout au plus s’est-il montré intéressé par une vente éventuelle. Au demeurant, il ressort du registre du commerce, qui est accessible à chacun et qu’il appartenait aux demanderesses de consulter, que la défenderesse comptait deux administrateurs, avec signature collective. A moins d’avoir reçu des pouvoirs spéciaux de représentation, ce qui n’est pas prétendu, O._ ne pouvait de toute manière pas engager la société à lui seul.
Le fait qu’il n’y avait aucun accord oral ou écrit conclu à la date du
14 janvier 2009 – accord qui n’est aucunement établi - ressort encore de l’offre d’achat « ferme et irrévocable » remise par K._ à la défenderesse au nom de la demanderesse G._ et de [...] – en réalité des administrateurs de ces sociétés en formation -, en vue de l’acquisition de l’immeuble et du fonds de commerce. Si un contrat avait été conclu, il n’aurait pas été utile d’offrir d’acquérir. Il ressort au demeurant de ces deux offres que leurs auteurs restaient dans l’attente d’une réponse de la défenderesse : ainsi, la première offre se terminait en ces termes « (...) nous restons dans l’attente d’une réponse favorable dans la dizaine et entre temps, nous vous présentons, Messieurs, nos salutations distinguées » et la seconde ainsi « (...) en cas d’échec aux négociations, la présente devrait être considérée comme nulle et non avenue. Nous vous présentons, Messieurs, nos salutations distinguées ».
Après la remise de cette offre, il n’est pas établi que la défenderesse, par ses organes, aurait accepté l’offre et encore moins qu’elle ait accompli tout autre acte ou eu tout autre comportement, par ses organes, pouvant laisser penser qu’elle était d’accord de passer un acte en la forme authentique portant sur une telle vente, aux conditions de dite offre. Les demanderesses ne le prétendent du reste pas.
En réalité, K._ a laissé croire aux demanderesses que la défenderesse leur vendrait l’immeuble, sans que les représentants de la défenderesse ne lui aient fait part de cette intention. Il est en effet établi que K._ a confirmé à plusieurs reprises aux représentants des demanderesses que la défenderesse avait décidé de vendre l’immeuble. Comme on vient de le voir, cette intention n’est toutefois pas établie. A cet égard, il vaut la peine de souligner qu’un jour après avoir transmis à la défenderesse l’offre précitée du 14 janvier 2009, l’intéressé lui a présenté cette offre comme une prétendue acceptation de sa propre offre de vente. Or, ce n’est pas ce qui ressort du document du 14 janvier 2009. Au contraire, comme on vient de le voir, les demanderesses attendaient une réponse de la défenderesse. Certes, les représentants de celle-ci n’ont pas réagi à la lettre de K._ du 15 janvier 2009, pas davantage qu’à l’offre des demanderesses. Mais on ne saurait en aucune manière en déduire un accord concernant la vente d’un immeuble.
Il n’est dès lors pas établi que la défenderesse aurait éveillé chez les demanderesses, par une attitude contraire à ses véritables intentions, l’espoir illusoire qu’un contrat serait conclu. Si les demanderesses ont pris des mesures et ont entrepris des démarches dans le sens de l’acquisition de l’immeuble litigieux dès que K._ leur a dit que la défenderesse était disposée à vendre, il ne peut en être tenu rigueur à la défenderesse. Il ne peut pas non plus lui être imputé le fait que les demanderesses ont été influencées par le comportement ambigu de K._.
Dans la mesure où il n’a pas été établi que la défenderesse ait agi de manière contraire aux règles de la bonne foi, la première condition de la responsabilité résultant d'une
culpa in contrahendo
n’est pas réalisée.
IV.
Au demeurant, un dommage n’est, pour l’essentiel, pas davantage établi.
Celui qui répond d’une responsabilité résultant d’une
culpa in contrahendo
ne doit que des dommages-intérêts négatifs (ATF 140 III 200 consid. 5.2 et les références citées) ; le lésé a droit à la réparation du dommage qu’il a subi pour avoir cru, en raison de la confiance inspirée par l’autre partie, qu’un contrat serait conclu (ATF 105 II 75 consid. 3, JdT 1980 I 66 et les références citées). Il peut ainsi réclamer le remboursement des frais et impenses engagés de bonne foi en vue de la conclusion (ATF 105 II 75 consid. 3, JdT 1980 I 66) et retrouver ainsi la situation dans laquelle il se trouverait s’il n’avait pas entrepris les démarches concernées (ATF 140 III 200 consid. 5.2). En revanche, la partie fautive ne peut être traitée comme si un contrat avait été conclu et elle ne peut être condamnée, par conséquent, à réparer le dommage positif (ATF 105 II 75 consid. 3, JdT 1980 I 66).
Les demanderesses ne sauraient dès lors prétendre à un gain manqué, par exemple pour la location du restaurant. Quant aux autres éléments du dommage invoqué, soit ils ne sont pas établis, ou alors ne seraient de toute manière pas en lien de causalité avec une hypothétique
culpa in contrahendo
. La réalité des frais de dédite et de relocation des artistes n’a pu être vérifiée. Le coût de location des studios ne saurait être pris en compte, dès lors que, selon l’expert judiciaire, ceux-ci n’étaient pas inoccupés. Les frais d’avocats et de fiduciaire ne sauraient être entièrement mis en rapport avec l’échec de l’achat de l’hôtel litigieux, et rien n’obligeait la demanderesse S._ de constituer deux sociétés en vue de la concrétisation de cette acquisition immobilière.
V.
Au vu de ce qui précède, les conclusions prises par les demanderesses à l’encontre de la défenderesse doivent être rejetées.
VI. a)
Selon l'art. 92 al. 1 CPC, des dépens sont alloués à la partie qui obtient gain de cause. Ceux-ci comprennent principalement les frais de justice payés par la partie, les honoraires et les débours de son avocat (art. 91 litt. a et c CPC). Les frais de justice englobent l'émolument de justice, ainsi que les frais de mesures probatoires. Les honoraires d'avocat sont fixés selon le tarif des honoraires d'avocat dus à titre de dépens du 17 juin 1986 (RSV 177.11.3). Les débours ont trait au paiement d'une somme d'argent précise pour une opération déterminée.
A l'issue d'un litige, le juge doit rechercher lequel des plaideurs gagne le procès et lui allouer une certaine somme en remboursement de ses frais, à la charge du plaideur perdant. Lorsqu'aucune des parties n'obtient entièrement gain de cause, le juge peut réduire les dépens ou les compenser (art. 92 al. 2 CPC).
b)
En l’espèce, obtenant entièrement gain de cause, la défenderesse a droit à de pleins dépens, à la charge des demanderesses, solidairement entre elles, qu'il convient d'arrêter à 36’510 fr., savoir :
a)
25’000
fr.
à titre de participation aux honoraires de son conseil;
b)
1’250
fr.
pour les débours de celui‐ci;
c)
10’260
fr.
en remboursement de son coupon de justice.