Decision ID: e2b92185-6883-5e03-a2cd-334e71f318e7
Year: 1996
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_002
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

in fatto:
A. L’attore sostiene con la petizione di avere incaricato la convenuta di locare a terzi e amministrare l’appartamento da lui posseduto a _.
In esecuzione di tale mandato la convenuta avrebbe locato l’appartamento a tale _, che alla scadenza del contratto (fine settembre 1988) vi avrebbe lasciato danni per fr. 15’669.50 e canoni e spese impagati per fr. 5’273.10.
La convenuta non si sarebbe inoltre preoccupata di riscuotere l’esigua garanzia prestata dal conduttore di fr. 5’000.--.
L’appartamento sarebbe poi stato sfitto dall’ottobre 1988 al luglio 1989, con un mancato introito di fr. 47’150.--.
Avendo la convenuta ripetutamente violato il proprio obbligo di diligenza, segnatamente chiedendo una garanzia insufficiente e con il proprio comportamento all’atto della restituzione dell’ente locato, essa sarebbe responsabile per i predetti danni.
B. Nella risposta del 18 febbraio 1991 la convenuta si è opposta alla petizione, contestando la pretesa violazione del proprio dovere di diligenza, come pure l’esistenza dell’asserito danno e del nesso di causalità tra il proprio agire e tale danno.
C. In replica l’attore ha rimproverato alla convenuta anche l’accettazione di una disdetta intempestiva, con il che sarebbe a maggiore ragione fondata la pretesa per il mancato incasso dei canoni di locazione.
Le parti hanno per il resto mantenuto le rispettive tesi e domande, contestando nel contempo quelle della parte avversaria.
D. Nel giudizio qui impugnato il Pretore, posta l’applicabilità delle norme sul contratto di mandato, ha in sostanza ritenuto che la convenuta non si sia comportata in maniera anticontrattuale, ed ha perciò respinto la petizione.
E. Con l’appello in rassegna l’attore ha ribadito le proprie tesi e domande, sostenendo che il Pretore avrebbe ammesso a torto la correttezza dell’agire della convenuta, e avrebbe di conseguenza erroneamente omesso l’esame delle altre premesse del di lei obbligo risarcitorio.
F. Delle osservazioni 11 gennaio 1996 della convenuta, nelle quali essa chiede la reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili, si dirà, se necessario, nei successivi considerandi.

Considerato
in diritto
1. E’ incontestato che il rapporto contrattuale instauratosi tra le parti soggiace in primo luogo agli art. 394 e segg. CO che regolano il contratto di mandato.
In base all’art. 398 CO il mandatario è tenuto ad eseguire il mandato in modo diligente e fedele, e risponde del danno che cagiona intenzionalmente o per negligenza (art. 321e cpv. 1 CO su rinvio dell’art. 398 cpv. 1 CO).
In generale la responsabilità del mandatario è subordinata a quattro condizioni cumulative (per tante: II CCA 22 aprile 1994 in re F.C. SA/F.):
- il mandante ha subito un danno;
- il mandatario ha violato un dovere contrattuale;
- esiste un nesso di causalità adeguata tra la violazione contrattuale e il pregiudizio subito dal mandante;
- il mandatario ha commesso una colpa.
Il mandante che chiede risarcimento deve provare il danno subito, la violazione contrattuale e il nesso di causalità adeguata, la colpa è invece presunta e, in base all’art. 97 cpv. 1 CO, spetta piuttosto al mandatario provare che nessuna colpa gli è imputabile (DTF 113 II 433).
2. Risulta dagli atti, contrariamente a quanto sostenuto dalla convenuta (duplica, pag. 7), che il contratto originario con lo _ è in seguito stato modificato nel senso che esso si rinnovava di anno in anno, con possibilità di disdetta per la fine di giugno con preavviso di tre mesi (doc. 2 e 3).
Contrariamente a quanto ritenuto dal Pretore, è addirittura manifesto che l’accettazione di una disdetta intempestiva (doc. E) con la quale il termine di disdetta viene abbreviato di ben 9 mesi senza il consenso del mandante, e senza che vi sia immediatamente pronto un subentrante per l’ente locato (a maggior ragione se l’appartamento è, come quello di specie, per sua natura difficile da locare -cfr. deposizione _ -), costituisce atto di amministrazione palesemente contrario agli interessi del mandante, in quanto passibile di causargli un immediato pregiudizio economico.
Si tratta perciò di una violazione del dovere di diligenza nei suoi confronti, che non è sicuramente giustificabile, come erroneamente ritenuto dal Pretore, con il richiamo alla latitudine di apprezzamento di cui dispone il mandatario, ritenuto oltretutto che l’eventualità che siffatta soluzione sarebbe stata corrispondente agli interessi del mandante è rimasta allo stadio di puro parlato.
Vero è invece che il mandante in conseguenza del comportamento della convenuta ha perso il diritto di tenere responsabile il conduttore dei canoni di locazione per il periodo compreso tra l'ottobre del 1988 e il giugno del 1989.
Non dovendosi necessariamente ammettere che il conduttore, qualora non fosse stata accettata la sua disdetta anticipata, avrebbe immediatamente sospeso il pagamento del canone, o che anche in tale ipotesi non sarebbe stato possibile procedere nei suoi confronti all’incasso forzato dei canoni del periodo di disdetta, ne deve conseguire che la violazione contrattuale commessa dalla convenuta ha causato, o almeno favorito il verificarsi del danno costituito dal mancato incasso dei suddetti canoni.
Non avendo la convenuta saputo giustificare validamente il proprio operato, gravemente lesivo dell’obbligo di diligenza (non potendosi ritenere giustificata la disdetta intempestiva dal cambiamento di sede di lavoro e dalla partenza all'estero dell'inquilino poiché tali circostanze non possono essere giudicate imprevedibili al momento della conclusione del contratto: I CCTF 24 ottobre 1994 in re F. c. Cassa Pensione C.G.), ne deve seguire la sua condanna al risarcimento dell’intero danno di fr. 42’435.--, pari al canone mensile di fr. 4’215.-- e all’acconto spese di fr. 500.-- per 9 mesi.
3. Diverso è invece il caso per il rimprovero riguardante il mancato incasso della pigione e dell’acconto spese dell’ultimo mese in cui il conduttore ha occupato l’appartamento (settembre 1988) come pure dei conguagli per le spese accessorie.
In effetti, ciò che l’attore identifica come il proprio danno -ovvero il mancato incasso del canone e delle spese- è in realtà frutto del comportamento del conduttore e non della convenuta.
Un comportamento maggiormente tempestivo da parte della convenuta -che è ciò che l’attore avrebbe auspicato- l’avrebbe verosimilmente portata ad avviare una procedura esecutiva o giudiziaria nei confronti dell’inquilino, ma non gli avrebbe di certo impedito di lasciare l’appartamento senza pagare l’ultimo canone, tesi che nemmeno lo stesso attore ha mai sostenuto.
Dato che la possibilità di perseguire l’inquilino rimaneva comunque intatta al momento dell’avvio di questa procedura, non essendosi compiuta la prescrizione della pretesa, ne consegue che non vi è nesso di causalità adeguata tra le pretese omissioni della convenuta e l’asserito danno.
4. Sulla pretesa di risarcimento dei danni che il conduttore avrebbe causato all’ente locato si osserva quanto segue:
4.1 Il rimprovero dell’attore di avere richiesto solo fr. 5’000.-- di cauzione è infondato.
Benché in teoria sarebbe senza dubbio stato possibile chiedere una cauzione più elevata, non si può disattendere che una pretesa pari a tre canoni di locazione nell’ambito di un contratto concluso per la durata di tre mesi avrebbe con ogni probabilità dissuaso molti potenziali conduttori dallo stipulare il contratto, e per certi versi avrebbe di conseguenza potuto dimostrarsi controproducente per il mandante medesimo.
Inoltre, benché corrispondente a solamente poco più di una mensilità di pigione, la somma di fr. 5’000.-- appare in termini assoluti ragguardevole, e adatta perciò a coprire buona parte dei possibili danni che un inquilino medio potrebbe inavvertitamente arrecare all’ente locato.
Ne segue che per questo motivo non può essere ravvisata negligenza della convenuta nell’esecuzione del mandato.
4.2 Non potendosi pretendere dalla convenuta la periodica ispezione dell’appartamento dell’attore per accertarsi dell’uso fattone dal conduttore -non lo afferma nemmeno l’attore, che limita i propri rimproveri sul tema alla richiesta di una garanzia insufficiente e a negligenza all’atto della restituzione dell’appartamento (petizione, pag. 8)-, essa, come l’attore, si è trovata di fronte al fatto compiuto costituito dall’esistenza di danni nell’appartamento.
Non per questo la convenuta avrebbe potuto trattenere l’inquilino fino al pagamento dei pretesi danni ed impedire quindi l’insorgenza del pregiudizio economico lamentato dall’attore.
Si pone perciò il medesimo problema di nesso di causalità adeguata tra l’asserito intempestivo agire della convenuta e il preteso danno, già visto per la richiesta di risarcimento del canone di locazione (consid. 3) e da risolvere anche in questo caso in sfavore dell’attore, dovendosi ammettere la possibilità per lui di procedere nei confronti del conduttore.
E’ per contro vero che la convenuta -come aveva fatto in occasioni precedenti (cfr. doc. 8)- avrebbe dovuto in occasione della riconsegna dell’ente locato allestire un protocollo di accertamento degli eventuali difetti dell’appartamento, così da garantire o facilitare la prova della loro esistenza in una successiva procedura.
Nell’ipotesi che l’attore avesse a procedere nei confronti dello _ per il risarcimento dei danni e dovesse soccombere per non aver saputo dimostrare il benfondato delle sue pretese, questa mancanza potrebbe essere ritenuta rilevante. Ciò non è tuttavia il caso nell’ambito della richiesta diretta di risarcimento qui in esame.
4.3 Eccezion fatta per i lavori di pulizia, non vi è in ogni caso la prova, che doveva essere fornita dall’attore (art. 8 CC), del fatto che la somma pretesa corrisponda realmente e interamente a danni arrecati dal conduttore piuttosto che a spese di ripristino della normale usura dell’immobile.
5. E’ infine infondata anche la pretesa riguardante la pigione per il mese di luglio 1989, non essendovi prova alcuna del fatto che la mancata locazione dell’appartamento in quel mese sia stata causata da negligenza della convenuta, piuttosto che da difficoltà oggettive dovute al genere di appartamento decisamente costoso, e perciò destinato ad una ristretta cerchia di potenziali clienti.
Ne consegue il parziale accoglimento del gravame ai sensi dei considerandi.
Gli interessi al 5% sull’importo di fr. 42’435.-- decorrono dalla data media del 15 gennaio 1989.