Decision ID: 8c3ca57b-1866-5165-9591-28763a6f44fa
Year: 1997
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_002
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

in fatto:
A.
Il 9 maggio 1972 l’ing. _, allora proprietario del fondo n. _ di _, ha concesso alla _ (in seguito: _ un diritto di superficie su parte del fondo in questione fino al 31 dicembre 1986, affinché essa vi costruisse e gestisse una stazione di servizio per veicoli a motore (doc. 7).
Il contratto prevedeva espressamente la possibilità per la superficiaria di “trasmettere ad una terza persona il presente contratto con tutti i suoi diritti ed obblighi” (punto 9, pag. 4).
B.
Il 23 giugno 1972 _ e i qui convenuti hanno sottoscritto un documento denominato “Contratto di locazione e di credito” (doc. 8).
Secondo tale contratto, da una parte “_ dà in locazione ai locatari (cioè ai signori _) la stazione di servizio in via _, di sua proprietà, costruita in base ad un diritto di superficie” (punto B1, pag. 1), e nel contempo “_ cede ai locatari tutti i diritti ed obblighi derivanti dal contratto di costituzione di diritto di superficie, concluso il 9 maggio 1972 con il proprietario del terreno, il sig. ing. _ ” (punto B2, pag. 2).
C.
Nella primavera del 1991 si è reso necessario un risanamento della stazione di servizio.
_, confrontata con un investimento di complessivi fr. 240’000.--, il 2 aprile 1991 ha scritto al dott. _ subordinando la propria disponibilità alla spesa alle seguenti condizioni (doc. 10, pag. 2):
“F.1. Il contratto di locazione e di diritto di superficie fra la _ e il dott. _ viene prorogato fino al 31 dicembre 2003. Durante questo periodo la _ potrà continuare tramite terzi (attualmente signor _), la sua attività di vendita dei propri prodotti F.2. E’ prorogato per uguale durata il contratto di sub-locazione 23 giugno 1972 fra la _ ed i signori _ ed _.
F.3. (omissis)
F.4. E’ concesso al proprietario della part. _di _ di dare disdetta anzitempo del rapporto contrattuale in caso di vendita della proprietà. La disdetta è da darsi con un anno di preavviso per la fine di un mese civile. In tal caso la _ disdetterà con un preavviso di 11 mesi, per la medesima scadenza, il rapporto di sub-locazione con i signori _.”
La lettera doc. 10 è stata approvata da tutte le parti interessate.
D.
Il 24 ottobre 1991 gli istanti hanno acquistato dal dott. _ il fondo n _di _ (doc. 11).
Tra le condizioni contrattuali figurava la seguente clausola (pag. 5):
“Gli acquirenti assumono i contratti di locazione e affitto che fossero in essere al 1. (primo) gennaio 1992 (millenovecentonovantadue) ritenuto comunque che gli stessi possano dal locatore essere disdetti, senza riserve, in ogni tempo, con preavviso massimo di 6 (sei) mesi (ad eccezione degli accordi con _ e con i signori _ e _, che vengono assunti così come riportati nella lettera 2.4.91 di _, sottoscritta dagli interessati e nota ai comparenti salvo quanto previsto al patto F5 di tale lettera. Qualora il proprietario dovesse dare disdetta anticipata, il risarcimento alla _ sarà soluto dal signor _, che tiene indenni gli acquirenti da ogni responsabilità in proposito).”
E.
L’11 novembre 1991 gli istanti hanno chiesto la cancellazione del diritto di superficie iscritto a carico del loro fondo e a favore di _ unicamente sino alla durata originaria del 31 dicembre 1986.
F.
Gli istanti hanno in seguito proceduto nei confronti di _ per ottenere la consegna del fondo acquistato.
La procedura si è conclusa con la sentenza 24 luglio 1996 di questa Camera, che ha respinto l’appello 14 maggio 1996 contro lo sfratto decretato il 3 maggio 1996 dal Pretore del distretto di Lugano.
G.
Gli istanti, rilevando che questa Camera ha sancito il principio secondo cui lo sfratto pronunciato nei confronti del conduttore non esplica effetto nei confronti di un eventuale subconduttore rimasto estraneo alla prima procedura, procedono ora nei confronti dei signori _ Secondo gli istanti lo sfratto dei convenuti costituirebbe una doverosa formalità, avendo la sentenza 24 luglio 1996 di questa Camera già accertato in maniera vincolante la situazione fattuale e giuridica.
H.
All’udienza del 30 settembre 1996 i convenuti si sono opposti all’istanza, asserendo in sostanza l’esistenza di un rapporto di locazione tra loro e gli istanti, rapporto che non sarebbe mai stato disdetto.
I.
Nel decreto impugnato il Pretore ha rigettato la tesi difensiva dei convenuti, rilevando che la sentenza di questa Camera in re _ avrebbe stabilito in maniera vincolante l’esistenza del rapporto di locazione tra quelle parti e l’esistenza del rapporto di sublocazione tra _ e i convenuti, come pure l’avvenuta cessazione della locazione da _ a _, così che anche la sublocazione sarebbe da ritenere estinta per effetto dell’art. 273b CO.
Non costituendo la documentazione invocata dai convenuti la prova dell’asserito rapporto di locazione con gli istanti, la richiesta di sfratto meriterebbe protezione.
L.
Con l’appello, per il quale hanno chiesto l’effetto sospensivo, i convenuti hanno postulato la riforma del decreto impugnato nel senso di respingere l’istanza ribadendo la propria tesi dell’esistenza di un contratto di locazione con gli istanti e contestando che la sentenza in re _ possa avere accertato il contrario con effetto vincolante per la presente procedura.
M.
Con decreto del 21 ottobre 1996 il Presidente di questa Camera ha concesso effetto sospensivo al gravame dei convenuti.
N.
Nelle osservazioni dell’8 novembre 1996 gli istanti hanno chiesto la revoca dell’effetto sospensivo e la reiezione del gravame sulla base di argomentazioni che, per quanto necessario, verranno riprese nei successivi considerandi.

Considerato
in diritto
1.
L’art. 109 CPC, dal titolo marginale “Giudicati”, stabilisce che la sentenza fa stato fra le parti e i loro successori a titolo universale.
Secondo dottrina e per costante giurisprudenza, la forza di cosa giudicata di una sentenza è tuttavia limitata al suo dispositivo e non include anche le motivazioni che hanno condotto a quel risultato (
II CCA
23 agosto 1996 in re R./A., 21 luglio 1994 in re F. e llcc/S e llcc., 17 giugno 1994 in re F./C. e llcc, 16 ottobre 1992 in re O./G.;
I CCA
21 gennaio 1989 in re W. e llcc./B.;
Anastasi
, Il sistema dei mezzi di impugnazione del codice di procedura civile ticinese, pag. 130;
Walder
, Zivilprozessrecht, 3. edizione, n. 20 ad § 26;
Habscheid
, Droit judiciaire privé suisse, pag. 228 e segg.;
Guldener
, Schweizerisches Zivilprozessrecht, 3. edizione, pag. 364 e 365).
2.
Dall’applicazione rigorosa di questo principio consegue che la sentenza 24 luglio 1996 di questa Camera in re _, alla quale gli istanti e il Pretore attribuiscono a torto un effetto pregiudiziale per la presente procedura, fa stato unicamente nella misura in cui -oltre a sancire a titolo generale la necessità di chiedere lo sfratto del subconduttore- ha stabilito tra quelle parti processuali che non sussiste più un rapporto di locazione tra _ e _ così da giustificare la richiesta di sfratto del conduttore.
Tale accertamento, in virtù dell’art. 273b CO, implica inoltre la considerazione giuridica secondo cui anche un eventuale rapporto di sublocazione tra _ ed un terzo non è più opponibile al locatore.
3.
Nondimeno, la sentenza non è affatto vincolante per quanto riguarda la posizione del preteso subconduttore che non sia stato coinvolto in quella procedura.
In altre parole, la stessa esistenza del rapporto di sublocazione, benché proceduralmente ammessa nel primo procedimento sulla base di allegazioni di terzi (o comunque di una sola delle parti di quel preteso contratto), può essere validamente rimessa in discussione nell’ambito della procedura di sfratto rivolta contro l’asserito subconduttore.
Questi, se non già convenuto nella prima procedura (il che avrebbe ovviamente reso superflua la seconda), può finalmente esprimersi circa le ragioni a sostegno della sua occupazione del fondo della parte istante.
Evidentemente, per i motivi descritti sopra, l’adduzione di un rapporto di sublocazione non giova alla sua causa.
Egli può tuttavia addurre l’esistenza di un diverso titolo, che se provato conduce alla reiezione dell’istanza, senza che a ciò ostino eventuali divergenti accertamenti fattuali contenuti nella prima sentenza ma sprovvisti della forza di cosa giudicata.
4.
I convenuti asseriscono l’esistenza di un contratto di locazione che li legherebbe agli istanti, e che non sarebbe stato validamente disdetto, tesi che gli istanti contestano recisamente.
A mente di questa Camera, la situazione, in base agli atti, risulta essere la seguente:
4.1
L’ing. _ nel maggio del 1972 ha concesso a _ un diritto di superficie ex art. 779 cpv. 1 CC per consentire la costruzione della nota stazione di servizio (doc. 7; consid. A).
Come ogni altra servitù (ma a differenza del diritto di costruzione di per sé stante e permanente ex art. 779 cpv. 3 CC, estraneo alla fattispecie), il diritto di superficie, anche nella sua forma di servitù personale, sussiste come diritto reale limitato dal momento dell’iscrizione a registro fondiario (art. 731 cpv. 1 CC), iscrizione effettuata il 16 giugno 1972 (doc. 12).
_ era perciò a quel momento superficiaria, non vi era pertanto tra quella ditta e l’ing. _ alcun contratto di locazione.
4.2 _
e i convenuti nel giugno del 1972 hanno stipulato il contratto denominato “di locazione e di credito” di cui al doc. 8 (consid. B).
Facendo astrazione dalla denominazione impropriamente utilizzata dalle parti (art. 18 CO), l’esame del contenuto del contratto permette di stabilire che il senso economico di quella pattuizione non era affatto quello di stipulare una locazione.
In realtà, ai convenuti veniva concesso un ingente credito destinato a finanziare la costruzione della stazione di servizio, credito produttivo di interessi _ e da restituire mediante maggiorazione del costo della benzina fornita da _ ai convenuti (doc. 8, punto C, pag. 2), il che evidentemente esclude il sussistere di un contratto di locazione: sarebbe in effetti assurdo se il presunto conduttore dovesse pagare la costruzione dell’edificio per il quale corrisponde un canone di locazione.
Vero è invece che quello che le parti hanno chiamato “interesse di locazione” (doc. 8, punto B, clausola 2b, pag. 2) non era affatto una pigione, ma era il ristorno a _ da parte dei convenuti del canone di superficie che _ si era impegnata a pagare al proprietario del sedime, maggiorato di una “commissione” del 4%.
Tutte queste pattuizioni portano alla conclusione secondo cui il vero significato economico e giuridico del contratto _ consisteva nella cessione da _ ai convenuti del diritto di superficie concesso dall’ing. _ così come esplicitamente indicato al punto B, clausola 2, pag. 2.
La possibilità di una simile cessione era espressamente prevista dal contratto di costituzione del diritto di superficie (doc. 7, punto 9, pag. 4), ed essa è validamente intervenuta in favore dei convenuti stante il rispetto della forma scritta (art. 165 cpv. 1 CO;
Steinauer
, Les droits réels, vol. 3, Berna, 1992, n. 2527).
Per effetto di tale cessione, non opponibile ai terzi di buona fede a causa della mancata modifica dell’iscrizione a registro fondiario del beneficiario del diritto di superficie, i cessionari sono inoltre divenuti proprietari di quanto edificato sul fondo del concedente (
Steinauer
, ibidem).
4.3
Con il 31 dicembre 1986 si è estinto l’effetto dell’iscrizione a registro fondiario della servitù di superficie.
Di conseguenza, l’ing. _ è diventato proprietario della stazione di servizio costruita sul suo fondo (art. 779c CC).
4.4
Con la convenzione del 2 aprile 1991 tutte le parti interessate hanno tra l’altro pattuito che “il contratto di locazione e di diritto di superficie fra la _ e il dott. _ viene prorogato fino al 31 dicembre 2003” (doc. 10, clausola F1, pag. 2; cfr. consid. C).
In realtà, come si è detto (consid. 4.1), non esisteva alcun contratto di locazione tra _ e l’ing. _ che potesse essere oggetto di proroga.
Essa era di conseguenza necessariamente riferita al solo diritto di superficie.
Analogamente, risulta manifestamente errato il riferimento fatto dalla convenzione (clausola F2, pag. 2) ad un preteso contratto di sublocazione tra _ e i convenuti, che si vorrebbe anch’esso protratto fino al 31 dicembre 2003: come si è visto (consid. 4.2) i convenuti non erano a quel momento subconduttori ma cessionari del diritto di superficie.
Sulla base della convenzione doc. 10 i convenuti avrebbero perciò avuto un titolo per chiedere l’iscrizione del diritto di superficie a registro fondiario fino alla nuova scadenza pattuita.
4.5
La convenzione del 2 aprile 1991 non si limita tuttavia a prorogare i rapporti tra le parti, ma costituisce invece una novità nella misura in cui introduce la possibilità per il proprietario del sedime “di dare disdetta anzitempo del rapporto contrattuale in caso di vendita della proprietà” (doc. 10, clausola F4, pag. 2).
Si deve comunque ritenere che tale facoltà di disdetta anticipata non possa che riferirsi all’unico rapporto contrattuale a quel momento in essere, ovvero quello concernente il diritto di superficie.
4.6
Gli istanti all’atto di acquisto del fondo n. _hanno esplicitamente accettato di subentrare negli accordi in vigore, così come risultanti dalla convenzione 2 aprile 1991 (doc. 11, pag. 5; cfr. consid. D).
Essi si sono perciò sostituiti a _, a sua volta già subentrato all’ing. _, nella posizione di concedenti di un diritto di superficie.
Evidentemente un loro eventuale errato convincimento circa la natura giuridica di tali rapporti non sarebbe opponibile alle altre parti.
In altre parole, quand’anche gli istanti fossero stati in buona fede convinti di essere divenuti dei locatori, ciò non sarebbe opponibile ai convenuti, ma sarebbe semmai attinente ai loro rapporti con il venditore del fondo (art. 23 e segg. CO).
4.7
La cancellazione dell’iscrizione del precedente diritto di servitù gravante il fondo, chiesta ed ottenuta dagli istanti nel novembre del 1991 (doc. 12), ha unicamente rivestito carattere formale, essendo l’effetto reale di quell’iscrizione automaticamente decaduto già alla scadenza del 31 dicembre 1986.
Tale cancellazione non ha però evidentemente modificato la situazione giuridica sancita dalla convenzione del 2 aprile 1991.
4.8
Gli istanti si sono in seguito avvalsi della facoltà di disdetta anticipata prevista dalla clausola F4 della convenzione 2 aprile 1991.
Quand’anche si volessero ammettere la validità e l’efficacia di una simile disdetta, essa costituirebbe in definitiva la disdetta dell’accordo obbligatorio con cui il diritto di superficie era a suo tempo stato concesso a _ e da questa ceduto ai convenuti.
In quanto tale, essa non conferirebbe pertanto ai qui istanti la facoltà di richiedere lo sfratto dei convenuti ex art. 506 e segg. CPC, essendo tale procedura esplicitamente riservata ai casi di cessata locazione, affitto o comodato (
II CCA
10 maggio 1994 in re R./C.,
Cocchi/Trezzini
, CPC, ad art. 506, n. 2) e non per altri tipi di contratto e a seguito di estinzione di servitù.
4.9
Ci si potrebbe chiedere se dopo l’eventuale cessazione della validità del contratto di costituzione di diritto di superficie non sia subentrato tra le parti qui in causa un rapporto di locazione, la cui eventuale cessazione darebbe agli istanti il diritto di chiedere lo sfratto.
La questione non merita tuttavia di essere approfondita visto che:
- la stessa parte istante, che a torto si limita a proporre a giudizio i fatti risultanti dalla sentenza del 24 luglio 1996 di questa Camera, non ha addotto una simile eventualità;
- l’eventuale rapporto di locazione instauratosi non risulterebbe, in base agli atti, essere stato validamente disdetto;
così che anche in questa eventualità il richiesto sfratto dovrebbe comunque essere negato.
Ne consegue perciò l’accoglimento del gravame ai sensi dei considerandi, il che rende priva di oggetto l’infondata richiesta degli istanti di revoca dell’effetto sospensivo, senza che occorra esaminarne la dubbia proponibilità dal profilo procedurale.
Tassa di giustizia, spese e ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).