Decision ID: 9c2f7fb1-2b9d-4944-a728-1691d8fc72b8
Year: 2019
Language: de
Court: BS_APG
Chamber: BS_APG_001
Canton: BS
Region: Northwestern_Switzerland
Law Area: 

Sachverhalt
Die D_ (Vermieterin) vermietete der F_ (Mieterin) per 1. Mai 2013 Geschäftsräume an der [...] in [...]. Die Parteien vereinbarten im Mietvertrag eine Sicherheitsleistung von CHF 30‘000.–, welche die Mieterin innerhalb von fünf Tagen nach Vertragsunterzeichnung zu erbringen habe. Nachdem die Mieterin die Mietzinsen nicht rechtzeitig bezahlt hatte, kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis ausserordentlich per 31. Oktober 2013 wegen Zahlungsrückstands. Mit Zahlungsbefehl vom 7. November 2013 betrieb die Vermieterin die Mieterin für ausstehende Mietzinse von insgesamt CHF 30‘508.55. Am 31. Januar 2014 trat die Mieterin ihre Forderung auf Rückerstattung der Sicherheitsleistung an B_ ab. Am 14. September 2014 klagte sie gegen die Vermieterin auf Rückerstattung der Sicherheitsleistung. Am 8. Januar 2015 trat B_ die Forderung auf Rückerstattung der Sicherheitsleistung von CHF 30‘000.– weiter an die G_ ab. Mit Entscheid vom 20. Mai 2015 verurteilte das Zivilgericht Basel-Stadt die Vermieterin, der Mieterin CHF 30‘000.– zu zahlen; auf die Widerklage der Vermieterin, mit der diese ihrerseits eine Forderung von CHF 30‘000.– gegen die Mieterin geltend machte, trat das Zivilgericht nicht ein. Gegen diesen Entscheid erhob die Vermieterin Berufung an das Appellationsgericht. Mit Entscheid vom 10. März 2016 ([...]) hiess das Appellationsgericht die Berufung der Vermieterin teilweise gut und wies die Sache zur Beurteilung der Widerklage an das Zivilgericht zurück. Mit Entscheid vom 6. September 2016 hiess das Zivilgericht die Widerklage gut und verurteilte die Mieterin, der Vermieterin CHF 30‘000.– zu zahlen.
In der Folge stellte sich heraus, dass die Mieterin aufgrund der Abtretung vom 31. Januar 2014 gar nicht mehr aktivlegitimiert gewesen war, die Forderung auf Rückerstattung der Sicherheitsleistung einzuklagen. Auf Gesuch der Vermieterin hin zog das Appellationsgericht seinen Entscheid vom 10. März 2016 ([...]) in Revision. Mit Entscheid vom 18. Mai 2017 ([...]) hiess es nun die Berufung der Vermieterin gegen den Entscheid des Zivilgerichts vom 20. Mai 2015 vollumfänglich gut und hob die Verurteilung der Vermieterin zur Zahlung von CHF 30‘000.– an die Mieterin auf. Am 27. Oktober 2017 trat die G_ die Forderung auf Rückerstattung der Sicherheitsleistung an die A_ (Gläubigerin) ab.
Nachdem sich die Gläubigerin und die Vermieterin vor der Staatlichen Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten (Schlichtungsstelle) nicht geeinigt hatten, reichte die Gläubigerin Klage beim Zivilgericht Basel-Stadt ein mit dem Begehren, es sei die Vermieterin zur Zahlung von CHF 30‘000.– nebst 5 % Zins seit dem 20. August 2014 an die Gläubigerin zu verurteilen. Nach Einreichung der Stellungnahme der Vermieterin führte das Zivilgericht am 23. November 2018 eine mündliche Verhandlung durch und wies die Klage mit Entscheid vom gleichen Tag ab. Der begründete Entscheid wurde der Gläubigerin am 20. März 2019 zugestellt.
Gegen diesen Entscheid hat die Gläubigerin am 3. Mai 2019 Berufung beim Appellationsgericht erhoben. Darin verlangt sie die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und die Verurteilung der Vermieterin zur Zahlung von CHF 30‘000.– nebst 5 % Zins seit dem 20. August 2014, eventualiter die Rückweisung der Sache an das Zivilgericht. Mit Berufungsantwort vom 26. Juni 2019 beantragt die Vermieterin die Abweisung der Berufung, soweit darauf einzutreten sei. Die Akten des Zivilgerichts und des Appellationsgerichts in den Verfahren [...] und [...] wurden beigezogen. Der vorliegende Entscheid erging auf dem Zirkulationsweg.

Erwägungen
1. Eintreten
Erstinstanzliche End- und Zwischenentscheide in vermögensrechtlichen Angelegenheiten unterliegen der Berufung, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Dies ist vorliegend der Fall. Die Berufung ist rechtzeitig (Art. 311 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 145 Abs. 1 lit. a ZPO) und formgereicht erhoben worden. Auf die Berufung ist deshalb einzutreten. Für deren Beurteilung ist das Dreiergericht des Appellationsgerichts zuständig (§ 92 Abs. 1 Ziff. 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).
2. Entscheid des Zivilgerichts
Das Zivilgericht hat im angefochtenen Entscheid in einem ersten Schritt geprüft, ob die Gläubigerin hinreichend behauptet und bewiesen habe, dass die Mieterin als Rechtsvorgängerin der Gläubigerin die Sicherheitsleistung von CHF 30‘000.– erbracht habe. Es hat festgehalten, dass die Gläubigerin die Zahlung der Sicherheitsleistung zwar hinreichend substantiiert behauptet habe. Dagegen habe sie die Zahlung nicht hinreichend bewiesen: Nachdem die Vermieterin wiederholt bestritten habe, dass die Mieterin die Sicherheitsleistung bezahlt habe, habe die Gläubigerin keine diesbezüglichen Beweismittel eingereicht oder auch nur angeboten. Folglich – so das Zivilgericht – sei die von der Gläubigerin behauptete Zahlung und ihr Anspruch auf Rückzahlung dieses Betrags unbewiesen und die Klage abzuweisen (angefochtener Entscheid, E. 2).
In einem zweiten Schritt hat das Zivilgericht ausgeführt, dass die Klage auch dann abzuweisen wäre, wenn die Zahlung bewiesen wäre. Folge man den Behauptungen der Gläubigerin, habe die Mieterin der Vermieterin im Februar 2013 CHF 30‘000.– als Sicherheitsleistung bezahlt und habe seit Beendigung des Mietvertrags Anspruch auf Rückerstattung dieses Betrags. Diesen Anspruch mache die Gläubigerin nun nach diversen Abtretungen geltend. Die Vermieterin habe jedoch ihrerseits gegen die Mieterin einen Anspruch wegen nichtbezahlter Mietzinse von CHF 30‘000.–. Im Zeitpunkt der ersten Abtretung der Rückerstattungsforderung – Ende Januar 2014 – seien sowohl die Rückerstattungsforderung als auch die Forderung wegen nichtbezahlter Mietzinse fällig gewesen und hätten sich grundsätzlich verrechenbar gegenübergestanden. Dieser Verrechnung (die von der Vermieterin ausdrücklich erklärt worden sei) stehe aber nach Ansicht der Gläubigerin das mietrechtliche Verrechnungsverbot bei unterlassener Hinterlegung der Sicherheitsleistung entgegen. Das Zivilgericht ist in diesem Zusammenhang der Auffassung der Vermieterin gefolgt, dass die Anwendung des Verrechnungsverbots im vorliegenden Fall nicht notwendig sei: Durch die unterbliebene Hinterlegung der Sicherheitsleistung sei weder der Mieterin noch deren Rechtsnachfolgern ein Nachteil noch der Vermieterin ein Vorteil entstanden. Die Vermieterin habe die ihr aus dem Mietverhältnis zustehenden Mietzinsforderungen nicht mit der auf ihrem Konto befindlichen Sicherheit verrechnet, sondern habe ein Gerichtsverfahren durchlaufen müssen, um ihre Forderung erwahren zu lassen. Der Sinn und Zweck der in Art. 257e des Schweizerischen Obligationenrechts (OR, SR 220) geregelten Hinterlegung – Schutz des Mieters – sei damit erfüllt. Demzufolge sei es im vorliegenden Fall zulässig, dass die Vermieterin die ihr gemäss Zivilgerichtsentscheid vom 6. September 2016 zustehende Forderung mit dem Anspruch der Gläubigerin auf Rückerstattung verrechne. Damit sei die von der Gläubigerin eingeklagte Rückerstattungsforderung getilgt (E. 3).
In einem dritten Schritt hat das Zivilgericht schliesslich im Sinn einer weiteren Eventualbegründung den Einwand der Vermieterin geprüft, wonach die Berufung der Gläubigerin auf das Verrechnungsverbot jedenfalls missbräuchlich sei. Das Zivilgericht hat zunächst festgehalten, es sei nicht erkennbar, dass durch die Abtretung der (in diesem Fall bestehenden) Rückerstattungsforderung noch rasch vor der Auflösung der Mieterin zu Lasten von Gläubigern Aktiven zu Drittpersonen verschoben werden sollten. Eine Absicht der an der Abtretung Beteiligten, die Vermieterin zu schädigen, sei nicht erkennbar. Sodann hat das Zivilgericht aber festgehalten, dass die Mieterin unbestrittenermassen gar keine Hinterlegung der angeblich geleisteten Sicherheitsleistung gewollt und von der Vermieterin verlangt habe. Vielmehr habe sie versucht, die Sicherheitsleistung durch eine Mietkautionsvereinbarung zu ersetzen, was jedoch am mangelnden Einverständnis der Vermieterin gescheitert sei. Zudem bestreite die Gläubigerin auch nicht, dass die Mieterin ihre Mitwirkung bei der Eröffnung des Bankkontos zur Hinterlegung der Sicherheitsleistung verweigert hätte. Der Vermieterin wäre es somit schlicht unmöglich gewesen, ihrer Pflicht zur ordnungsgemässen Hinterlegung der Sicherheitsleistung nachzukommen. Wenn sich nun die Gläubigerin als Rechtsnachfolgerin der Mieterin auf das Verrechnungsverbot berufe, das sich aus der fehlenden Hinterlegung ergebe, verhalte sie sich widersprüchlich. Der Vermieterin sei aufgrund des Verhaltens der Mieterin nichts anderes übrig geblieben, als die Sicherheitsleistung auf einem eigenen Konto zu behalten. Die verweigerte Mitwirkung an der korrekten Hinterlegung der Sicherheitsleistung und die anschliessende Berufung auf das sich aus der fehlenden Hinterlegung ergebende Verrechnungsverbot würden – so das Zivilgericht – im vorliegenden Fall zu einem Zweck gebraucht, den die Hinterlegungspflicht gar nicht schützen wolle. Demzufolge sei die Berufung der Gläubigerin auf das Verrechnungsverbot rechtsmissbräuchlich und die Vermieterin könne ihre Forderungen gegen die Mieterin mit der eingeklagten Rückerstattungsforderung verrechnen, so dass diese untergehe. Die Klage sei somit auch aus diesem Grund abzuweisen (E. 4).
Das Zivilgericht hat die Klage der Gläubigerin somit aus drei Gründen abgewiesen, nämlich erstens mangels Nachweis der Zahlung der Sicherheitsleistung von CHF 30‘000.–, zweitens aufgrund der – ausnahmsweisen – Nichtanwendbarkeit des Verrechnungsverbots und drittens aufgrund der Rechtsmissbräuchlichkeit der Einrede des Verrechnungsverbots.
3. Beweis der Zahlung der Sicherheitsleistung
3.1
3.1.1
Zur Frage, ob die Zahlung der Sicherheitsleistung von CHF 30‘000.– an die Vermieterin bewiesen sei (angefochtener Entscheid, E. 2), führt die Gläubigerin in ihrer Berufung Folgendes aus: Es sei unbestritten, dass sie vor Zivilgericht den Einzahlungsschein als Beweis für die Zahlung von CHF 30‘000.– nicht vorgelegt habe (Berufung, S. 6 unten). Dem vorliegenden Verfahren liege „aufgrund der langen Vorgeschichte und mittels den im Verfahren der Vorinstanz als Beweise beigelegten Gerichtsentscheide den [...] ohne Weiteres bekannte [...] Sachverhalt zu Grunde, dass die ehemalige Mieterin [...] der Berufungsbeklagten am 4. Februar 2013 CHF 30‘000.– als Sicherheitsleistung bezahlte hatte“ (S. 7 oben). Diese Tatsache sei seit der Beendigung des Mietvertrags im Oktober 2013 nie in Frage gestellt worden. Mit Entscheid vom 10. März 2016 ([...]) habe das Appellationsgericht gegenüber der Vermieterin „rechtskräftig festgestellt, dass sie die von der damaligen Mieterin [...] einbezahlte Sicherheitsleistung [...] nicht gesetzeskonform hinterlegt hatte“; dieser Entscheid basiere auf einem Entscheid des Zivilgerichts vom 20. Mai 2015. Aufgrund dieser beiden dem Zivilgericht eingereichten Entscheide habe sie – die Gläubigerin – angenommen, dass die Tatsache der geleisteten Sicherheitsleistung bereits rechtsgenüglich dargelegt und nachgewiesen und von der Vermieterin auch gar nicht mehr bestreitbar sei (S. 7 f.). Mit Entscheid vom 18. Mai 2017 ([...]) habe das Appellationsgericht seinen Entscheid vom 10. März 2016 ([...]) in Revision gezogen, aber einzig aufgrund der Tatsache, dass der Anspruch auf Rückerstattung der CHF 30‘000.– in der Folge an einen Dritten abgetreten worden sei und die Mieterin nicht mehr aktivlegitimiert gewesen sei; auch aus diesem Entscheid ergebe sich offensichtlich, dass die Sicherheitsleistung bezahlt worden sei. Somit habe im Verfahren vor dem Zivilgericht die Leistung der Sicherheit als unbestritten betrachtet werden müssen (S. 8 f.).
3.1.2
Die vorliegende Streitigkeit wurde vor Zivilgericht im vereinfachten Verfahren behandelt (angefochtener Entscheid, E. 1.4). Im vereinfachten Verfahren gelten die Bestimmungen für das ordentliche Verfahren sinngemäss, soweit das Gesetz nichts anderes bestimmt (Art. 219 ZPO). Wenn das Gericht – wie im vorliegenden Fall – nach der Klageantwort – die Parteien direkt zur Hauptverhandlung vorlädt, haben die Parteien das Recht, zu replizieren und zu duplizieren. Diese Vorträge treten damit anstelle eines zweiten Schriftenwechsels. Dabei könnten die Parteien unbeschränkt neue Tatsachen und Beweismittel vorbringen (vgl. Art. 229 Abs. 2 ZPO). Dies bedeutet, dass die Parteien die Noven in den ersten Parteivorträgen uneingeschränkt einbringen können, in den mündlichen Stellungnahmen dazu hingegen nur noch unter den Voraussetzungen von Art. 229 Abs. 1 ZPO (vgl. zum Ganzen
Leuenberger
, in: Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. Auflage 2016, Art. 228 N 8 und Art. 229 N 13a). Aus Gründen des rechtlichen Gehörs muss die Hauptverhandlung gegebenenfalls unterbrochen oder neu angesetzt werden, wenn überraschende wesentliche Noven erst in diesem Zeitpunkt vorgetragen werden (
Leuenberger
, a. a. O., Art. 228 N 4).
3.1.3
Im vorliegenden Fall hat das Appellationsgericht mit Entscheid vom 18. Mai 2017 ([...]) seinen Entscheid vom 10. März 2016 ([...]) revidiert und festgestellt, dass die Mieterin nach der Abtretung vom 31. Januar 2014 nicht mehr Inhaberin der Forderung auf Rückerstattung der Sicherheitsleistung von CHF 30‘000.– gewesen sei. Es fehle ihr somit an der Aktivlegitimation, weshalb die Klage der Mieterin vom 14. September 2014 auf Rückerstattung der Sicherheitsleistung richtigerweise abzuweisen sei (AGE [...] vom 18. Mai 2017 E. 2.3 und 3.2). Daraufhin hat die Gläubigerin, der die Forderung auf Rückerstattung der Sicherheitsleistung in der Zwischenzeit abgetreten worden sein soll, diese Forderung gegen die Vermieterin mit Klage vom 24. April 2018 beim Zivilgericht eingeklagt. In ihrer Klage hat sie ihren Rückerstattungsanspruch genügend substantiiert, indem sie die wesentlichen Voraussetzungen des Anspruchs dargelegt hat, so die Zahlung der Sicherheitsleistung von CHF 30‘000.– am 4. Februar 2013, die nicht ordnungsgemässe Hinterlegung der Sicherheitsleistung durch die Vermieterin und die Abtretung der Forderung an die Gläubigerin vom 27. Oktober 2017 (vgl. Klage, S. 3–5). Dass die Gläubigerin ihren Anspruch damit genügend substantiiert
behauptet
hat, hat auch das Zivilgericht festgehalten (angefochtener Entscheid, E. 2.3 S. 7).
Allerdings hat die Gläubigerin namentlich den ersten Umstand – die tatsächliche Zahlung der Sicherheitsleistung am 4. Februar 2013 – vor Zivilgericht nicht
bewiesen
: In der Klage hat sie zum Beweis der tatsächlichen Zahlung pauschal auf den „Entscheid des Zivilgerichts [...] vom 20. Mai 2015“ verwiesen und diesen als Klagebeilage 4 eingereicht (Klage, S. 3). In der Klageantwort hat die Vermieterin ausgeführt, dass die Behauptungen der Gläubigerin den von ihr geltend gemachten Anspruch allein schon deshalb nicht begründeten, weil sie sich auf Entscheide stütze, die mit dem Revisionsentscheid des Appellationsgerichts vom 18. Mai 2017 aufgehoben und somit „vernichtet“ worden seien (Klageantwort, Rz 6). Zudem hat sie darauf hingewiesen, dass die Gläubigerin keine konkreten und belegten tatsächlichen Behauptungen aufstelle, die ihren Anspruch begründen könnten (Klageantwort, Rz. 7).
In der Hauptverhandlung vom 23. November 2018 hat die Gläubigerin in ihrem ersten mündlichen Parteivortrag (Replik) dazu lediglich Folgendes ausgeführt (Protokoll der Hauptverhandlung vom 23. November 2018, S. 2 oben):
„Die Klage ist eingereicht worden und die Unterlagen wurden eingereicht. Ich kann nur wiederholen. Es gibt einen Entscheid zwischen der Vermieterin und der F_, da ging es um die gleiche Forderung, die wurde gutgeheissen. Da wurde das Verrechnungsverbot gestützt. Der Anspruch wurde zu früh abgetreten, daher gab es eine Revision des Entscheides. Man hat eine Abtretung. Ich sehe nicht, warum die nicht zulässig oder rechtsmissbräuchlich sein soll. Es wurde versucht, Strafanzeige gegen Hrn. B_ zu machen, weil er eine Forderung abgetreten haben soll, die er nicht abtreten durfte. Da gab es nichts bzw. einen Freispruch. In der Sache ist es entschieden. Das Mietzinsdepot wurde nicht richtig hinterlegt, daher kann man das nicht verrechnen, daher sehe ich kein Hindernis, warum die Forderung nicht soll gutgeheissen werden.
Wenn das Gericht die Originalunterlagen der Abtretungen sehen will, hätte ich die dabei. Ich habe die in der Klage zur Edition offeriert. Es gibt eigentlich keine zusätzlichen Unterlagen, die eingereichten Unterlagen, die Urteile und die Abtretung, sind eigentlich vollständig.“
Die Vermieterin hat daraufhin in ihrem mündlichen Parteivortrag (Duplik) ausgeführt, dass die heute aufgestellten Behauptungen völlig unsubstantiiert und pauschal seien, man habe nur einen pauschalen Verweis gemacht auf Urteile, man habe nicht einmal Referenzbezüge gemacht. Das sei eine nicht genügende Art der Prozessführung. Die Gläubigerin müsste das Klagefundament mit substantiierten Behauptungen unterlegen. Es werde eine Rückforderung geltend gemacht, es werde aber „nicht dargelegt, was wann bezahlt wurde. Es gibt keinen Beleg für die Zahlung, die geltend gemacht wird“ (Protokoll der Hauptverhandlung, S. 2 unten). Ebenfalls in ihrem ersten mündlichen Vortrag hat die Vermieterin ausgeführt, es sei nicht darum gegangen, dass die Mietkaution hinterlegt, sondern dass sie abgelöst werde; in diesem Zusammenhang hat sie die Zahlung nochmals bestritten („die Zahlung der Mieterin, wenn sie denn erfolgt ist“; S. 3 unten). Die Vornahme der Zahlung hat sie in ihrem ersten Parteivortrag noch zwei weitere Mal in Frage gestellt (S. 4 oben und S. 4 unten). Aufgrund dieser Ausführungen der Vermieterin hat das Zivilgericht zu Recht angenommen, dass die Vermieterin die von der Gläubigerin behauptete Zahlung von CHF 30‘000.– bestritten hat (angefochtener Entscheid, E. 2.3 S. 7 f.).
Nach dieser Duplik der Vermieterin wurde die Verhandlung für 10 Minuten unterbrochen (Protokoll der Hauptverhandlung, S. 5 unten). Nach der Unterbrechung hat die Gläubigerin einzig noch Folgendes ausgeführt (S. 6 Mitte):
„Es wurde viel gesagt. Ich konnte mir das gar nicht alles aufschreiben. Ich habe das gar nicht alles mitbekommen. Es wird einfach versucht, das Urteil des AppGer umzustossen. Es wurde dort festgehalten, dass die Forderung besteht und man nicht verrechnen kann. Es kam dann die Revision, weil die Aktivlegitimation der F_ fehlte. Das Urteil wurde nicht in der Sache selber zerstört, nur gegen die andere Partei. Es geht um die gleiche Forderung. Es wurde gesagt, der Anspruch sei nicht nachgewiesen. Mehr als die Abtretung kann man daher nicht belegen. Der Sachverhalt steht im Entscheid des AppGer und des Zivilgerichts. Da steht alles drin, das muss ich nicht nochmals alles bringen. Das Einzige, was anders ist, ist dass es eine andere Partei ist. Die Abtretung ist belegt.“
Zusammenfassend ist somit Folgendes festzuhalten: In ihrer Duplik hat die Vermieterin zulässigerweise den präzisen Einwand erhoben, die Zahlung der Sicherheitsleistung sei nicht nachgewiesen. Nach einem zehnminütigen Unterbruch der Verhandlung hat die Gläubigerin in ihrem anschliessenden Vortrag mit dem pauschalen Verweis auf den „Sachverhalt [...] im Entscheid des AppGer und des Zivilgerichts“ reagiert. Dabei hat sie weder den Entscheid des Appellationsgerichts ([...] oder [...]?) noch den Entscheid des Zivilgerichts (vom 20. Mai 2015 oder vom 6. September 2016?) präzis bezeichnet, auf den sie sich zum Beweis der Zahlung stützt. Zudem hat sie es unterlassen, die präzise(n) Fundstelle(n) in den angerufenen Entscheiden zu bezeichnen. Es ist nicht Aufgabe des Gerichts, die mindestens vier in Frage kommenden Entscheide nach entsprechenden Fundstellen zu durchforsten. Unter diesen Umständen hat das Zivilgericht zu Recht angenommen, dass die Gläubigerin ihrer Beweisführungslast nicht nachgekommen ist und die Forderung somit unbewiesen geblieben ist (angefochtener Entscheid, E. 2.3 S. 8).
In diesem Zusammenhang hat das Zivilgericht zudem Folgendes festgehalten: Die Entscheide des Zivilgerichts vom 20. Mai 2015 und des Appellationsgerichts vom 10. März 2016 ([...]), mit welchen die Vermieterin zur Zahlung von CHF 30‘000.– an die Mieterin verurteilt worden sei, änderten nichts daran, dass die Forderung [bzw. die Zahlung der Sicherheitsleistung] unbewiesen geblieben sei: Zum einen seien diese beiden Entscheide durch den Revisionsentscheid des Appellationsgerichts vom 18. Mai 2017 ([...]) aufgehoben worden und hätten somit keine Geltung mehr. Zum anderen erstrecke sich die Bindungswirkung eines Entscheids auf spätere Verfahren nur, wenn der Streitgegenstand und die Parteien identisch seien, was vorliegend nicht der Fall sei. Schliesslich bestehe die Rechtskraftwirkung allein für den Entscheid, wie er im Entscheiddispositiv zum Ausdruck komme; die tatsächlichen Feststellungen [etwa bezüglich der Zahlung der Sicherheitsleistung] und die rechtlichen Erwägungen nähmen an der materiellen Rechtskraft grundsätzlich nicht teil. Somit könne die Gläubigerin aus den beiden von ihr in der Klage angerufenen Entscheiden nichts zu ihren Gunsten ableiten (angefochtener Entscheid, E. 2.3 S. 8). Auf diese zutreffenden Erwägungen des Zivilgerichts kann an dieser Stelle vollumfänglich verwiesen werden. Diesen Erwägungen hält die Gläubigerin in ihrer Berufung einzig entgegen, dass sich auch aus dem Revisionsentscheid des Appellationsgerichts vom 18. Mai 2017 „in offensichtlicher Weise“ ergebe, dass die Sicherheitsleistung von CHF 30‘000.– von der Mieterin bezahlt worden sei (Berufung, S. 8 unten). Die Anrufung des Revisionsentscheids in der Berufung ist aus zwei Gründen unbeachtlich: Zum einen erfolgt sie verspätet (da sie ohne Weiteres vor Zivilgericht hätte erfolgen können; vgl. Art. 317 Abs. 1 ZPO), und zum anderen ist sie unspezifisch, indem die Gläubigerin (wiederum) die präzise Fundstelle im Entscheid nicht angibt, an welcher das Appellationsgericht die Zahlung der Sicherheitsleistung festgestellt haben soll.
Unter diesen Umständen bleibt die Zahlung der Sicherheitsleistung von CHF 30‘000.– an die Vermieterin unbewiesen. Das Zivilgericht hat die Klage der Gläubigerin auf Rückerstattung der Sicherheitsleistung bereits aus diesem Grund zu Recht abgewiesen.
3.2
Im Zusammenhang mit dem Nachweis der Zahlung der Sicherheitsleistung kritisiert die Gläubigerin, das Zivilgericht habe sich nie dahingehend geäussert, dass die von ihr eingereichten Beweismittel (Gerichtsentscheide) nicht ausreichend seien. Das Gericht habe seine Fragepflicht auszuüben und die Parteien unter anderem auf das Beibringen von Beweisen hinzuweisen. Zudem habe es sich über die Vollständigkeit der Beweise zu versichern, wenn es diesbezüglich ernsthafte Zweifel habe. Das Zivilgericht habe dies unterlassen und damit die gerichtliche Fragepflicht verletzt (Berufung, S. 12–15).
Ist das Vorbringen einer Partei unklar, widersprüchlich, unbestimmt oder offensichtlich unvollständig, gibt ihr das Gericht durch entsprechende Fragen Gelegenheit zur Klarstellung und zur Ergänzung (Art. 56 ZPO). Im vereinfachten Verfahren wirkt das Gericht durch entsprechende Fragen darauf hin, dass die Parteien ungenügende Angaben zum Sachverhalt ergänzen und die Beweismittel bezeichnen. Die verstärkte gerichtliche Fragepflicht gemäss Art. 247 Abs. 1 ZPO gilt vor allem gegenüber nicht anwaltlich vertretenen juristischen Laien. Gegenüber anwaltlich vertretenen Parteien ist sie stark gemildert (BGer 4A_73/2014 vom 19. Juni 2014 E. 6.3.1.2). Wenn sich zwei anwaltlich vertretene Parteien gegenüberstehen, soll sich das Gericht im vereinfachten Verfahren mit Fragen wie im ordentlichen Verfahren zurückhalten (BGE 141 III 569 E. 2.3.1 f. S. 575 f.). Bei anwaltlich vertretenen Parteien besteht bei einer mangelhaften Beweisführung folglich auch im vereinfachten Verfahren nur in offensichtlichen Fällen eine Fragepflicht. Weder die allgemeine noch die verstärkte gerichtliche Fragepflicht dienen dazu, prozessuale Nachlässigkeiten der Parteien auszugleichen (BGer 4A_444/2013 vom 5. Februar 2014 E. 6.3.3). Die Fragepflicht setzt deshalb voraus, dass die Mangelhaftigkeit des Parteivorbringens nicht auf prozessualer Unsorgfalt beruht (
Hurni
, in: Berner Kommentar, 2012, Art. 56 ZPO N 26). Das Gericht darf in aller Regel auf die Sachkunde des Anwalts vertrauen und sich darauf verlassen, dass dieser die erforderlichen Tatsachenbehauptungen und Beweismittel vollständig vorgetragen hat (BGer 4D_57/2013 vom 2. Dezember 2013 E. 3.2).
Im vorliegenden Fall waren die erstinstanzlichen Beweisanträge des Gläubigers betreffend die Zahlung der Sicherheitsleitung möglicherweise erkennbar ungenügend, aber keineswegs
offensichtlich
unvollständig. Bereits aus diesem Grund bestand für das Zivilgericht keine Fragepflicht. Sodann beruht die Mangelhaftigkeit der Beweisanträge auf prozessualer Unsorgfalt: Da die Vermieterin in ihrer Klageantwort darauf hingewiesen hat, dass die Gläubigerin keine konkreten und belegten tatsächlichen Behauptungen aufstelle, welche ihren Anspruch begründen könnten und zudem in ihrer Duplik präzis und mehrfach bestritten hatte, dass die Zahlung der Sicherheitsleistung nachgewiesen sei, konnte und musste die anwaltlich vertretene Gläubigerin bei Anwendung der zumutbaren Sorgfalt erkennen, dass die bisherigen Beweisanträge möglicherweise nicht genügten. Sie hätte Gelegenheit gehabt, im Anschluss an die Klageantwort bzw. spätestens im Anschluss an die Duplik (und nach einem zehnminütigen Unterbruch der Verhandlung), ihre Beweisanträge zur Zahlung der Sicherheitsleistung zu präzisieren. Dies hat sie nicht getan. Diese prozessuale Nachlässigkeit kann nicht über die gerichtliche Fragepflicht ausgeglichen werden. Zusammenfassend ist somit festzuhalten, dass das Zivilgericht seine Fragepflicht im Zusammenhang mit dem Nachweis der Zahlung der Sicherheitsleistung nicht verletzt hat.
4. Geltung des Verrechnungsverbots
Das Zivilgericht hat die Klage der Gläubigerin aus einem zweiten Grund abgewiesen: Auch wenn davon ausgegangen würde, dass die Zahlung der Sicherheitsleistung bewiesen sei, wäre es im vorliegenden Fall – ausnahmsweise – zulässig, dass die Vermieterin ihre Forderungen mit dem Anspruch der Gläubigerin auf Rückerstattung der nicht korrekt hinterlegten Sicherheitsleistung verrechne (angefochtener Entscheid, E. 3). Die Gläubigerin beruft sich in diesem Zusammenhang unter anderem auf den Entscheid des Appellationsgerichts vom 10. März 2016 ([...]), wonach das Verrechnungsverbot bei nicht korrekter Hinterlegung absolut gelte (Berufung, S. 16 f.). Die Frage der (absoluten) Geltung des Verrechnungsverbots kann im vorliegenden Fall offen gelassen werden, da die Klage auf Rückerstattung der Sicherheitsleistung bereits mangels eines rechtzeitigen Nachweises einer entsprechenden Zahlung abzuweisen ist (vgl. obige E. 3). Selbst wenn eine solche Zahlung nachgewiesen wäre, müsste die Berufung abgewiesen werden. Dies ist in der nachfolgenden E. 5 auszuführen.
5. Rechtsmissbräuchlichkeit der Einrede des Verrechnungsverbots
Das Zivilgericht hat die Klage der Gläubigerin auch aus einem dritten Grund abgewiesen. Bei Annahme einer Forderung der Gläubigerin auf Rückerstattung der Sicherheitsleistung wäre – so das Zivilgericht – die Berufung der Gläubigerin auf das Verrechnungsverbot rechtsmissbräuchlich: Die Mieterin habe zunächst die Mitwirkung an der korrekten Hinterlegung der Sicherheitsleistung verweigert; es sei widersprüchlich, dass sich die Gläubigerin als Rechtsnachfolgerin der Mieterin anschliessend auf das aus der fehlenden Hinterlegung ergebende Verrechnungsverbot berufe (angefochtener Entscheid, E. 4; vgl. dazu obige E. 2 dritter Abschnitt). Die Gläubigerin macht in diesem Zusammenhang einzig geltend, den Erwägungen des Zivilgerichts könne „nicht gefolgt werden“, wonach „das geltend gemachte Verrechnungsverbot rechtsmissbräuchlich wäre. Ein Vermieter, der die Sicherheitsleistung nicht ordnungsgemäss hinterlegt, muss diese dem Mieter sogleich zurückbezahlen und kann auch gar nicht verrechnen“ (Berufung, S. 16 unten).
Die Gläubigerin legt mit diesen Ausführungen nicht dar, inwiefern sich die Überlegungen des Zivilgerichts zum Rechtsmissbrauchsverbot nicht aufrechterhalten liessen. Sie belässt es bei der nicht weiter begründeten Aussage, dass der Vermieter, der die Sicherheitsleistung nicht ordnungsgemäss hinterlege, diese sogleich zurückzahlen müsse und auch gar nicht verrechnen könne. Damit kommt sie ihrer Pflicht nicht nach, sich mit den eingehenden Überlegungen des Zivilgerichts zum Rechtsmissbrauchsverbot (angefochtener Entscheid, E. 4 S. 12–14) auseinanderzusetzen. Es besteht unter diesen Umständen kein Anlass, die eingehend und überzeugenden Erwägungen des Zivilgerichts (E. 4 S. 12–14) in Zweifel zu ziehen.
6. Sachentscheid und Kostenentscheid
6.1
Aus diesen Erwägungen folgt, dass die Berufung aus zwei Gründen abzuweisen ist. Zum einen hat die Gläubigerin vor Zivilgericht nicht bewiesen, dass die Mieterin (als Rechtsvorgängerin der Gläubigerin) der Vermieterin eine Sicherheitsleistung von CHF 30‘000.– gezahlt hat. Zum anderen hat es die Gläubigerin in ihrer Berufung unterlassen, sich mit der Alternativbegründung des Zivilgerichts – die Gläubigerin berufe sich in rechtsmissbräuchlicher Weise auf das Verrechnungsverbot – auseinanderzusetzen.
6.2
In Verfahren vor Zivilgericht und Appellationsgericht, die ihren Ursprung bei der Staatlichen Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten haben, betragen die Gerichtskosten zwischen CHF 200.– und CHF 500.– bei einer Nettomonatsmiete bis CHF 2'500.– bei Wohnungsmiete und bis CHF 3'500.– bei Geschäftsmiete (§ 2a Abs. 2 des Gesetzes über die Gerichtsgebühren [Gerichtsgebührengesetz, SG 154.800], in Kraft seit dem 5. Juli 2018). Im vorliegenden Fall beträgt der monatliche Mietzins CHF 6‘250.– (angefochtener Entscheid, E. I.), so dass § 2a Abs. 2 des Gerichtsgebührengesetzes nicht anwendbar ist. Anwendung finden somit die allgemeinen Bestimmungen des Reglements über die Gerichtsgebühren (GGR, SG 154.810). Die Gerichtskosten für das Berufungsverfahren werden demgemäss mit CHF 3‘000.– festgesetzt (§ 12 Abs. 1 in Verbindung mit § 5 Abs. 1 GGR; vgl. auch angefochtener Entscheid, E. 5).
In Verfahren, die – wie das vorliegende Verfahren – ihren Ursprung bei der Schlichtungsstelle haben, werden keine Parteientschädigungen gesprochen (§ 2a Abs. 1 und § 3a Gerichtsgebührengesetz).