Decision ID: 0b64d8c8-5740-4c41-81f3-6dd55542fc93
Year: 2002
Language: fr
Court: VD_TC
Chamber: VD_TC_031
Canton: VD
Region: Région lémanique
Law Area: public_law

Vu les faits suivants:
A. Les hoirs Jeanne-Lise Freymond, Daniel Dufour et Pierre-Henri Freymond (ci après: l'hoirie Dufour) sont propriétaires en mains communes de la parcelle no 13 du cadastre de la Commune de Belmont-sur-Lausanne. Cette parcelle en forte pente, d'orientation nord-est sud‐ouest, est bordée par le chemin de la Paudèze au sud-ouest et est entourée au surplus par des parcelles construites. Elle est classée en zone de villas régie par le règlement sur les constructions et l'aménagement du territoire de la Commune de Belmont-sur-Lausanne, approuvé par le Conseil d'Etat le 4 juillet 1984 (ci-après : RC). Un fractionnement en deux de cette parcelle est envisagé.
B. Du 12 septembre au 2 octobre 2000, l'hoirie Dufour et la SI En Rochette en formation, en sa qualité de promettant-acquéreur, ont mis à l'enquête publique un projet de construction sur la parcelle no 13 de deux villas de trois appartements avec un garage souterrain de 14 places.
Différents propriétaires voisins ont fait opposition pendant l'enquête publique: il s'agissait notamment de Michel et Denise Byrde, Alain et Myriam Cordey, Giuseppe et Francine De Pierri, Rodolphe et Marlène De Pierri, Lucien et Domenica De Pierri, André et Nicole Follonier, Maurice et Liliane Hugli, Jean-Pierre Pasche et Jean Buset. En date du 5 décembre 2001, la Municipalité de Belmont-sur-Lausanne a levé ces oppositions et accordé le permis de construire.
C. Michel et Denise Byrde, Alain et Myriam Cordey, Giuseppe et Francine De Pierri, Rodolphe et Marlène De Pierri, Lucien et Domenica De Pierri, André et Nicole Follonier, Maurice et Liliane Hugli, Jean-Pierre Pasche et Jean Buset se sont pourvus contre cette décision auprès du Tribunal administratif en date du 27 décembre 2000. La municipalité s'est a déposé sa réponse le 25 janvier 2001 en concluant au rejet du recours; les constructeurs se sont déterminés le 29 janvier 2001 en concluant également au rejet du recours. Les recourants, la municipalité et les constructeurs ont déposé ensuite un mémoire complémentaire.
Le tribunal a tenu audience à Belmont-sur-Lausanne le 19 juin 2001 en présence de certains des recourants et de leur conseil, de représentants de la municipalité et de son conseil ainsi que des auteurs du projet et de leur conseil. A cette occasion, les auteurs de l'étude géotechnique jointe au dossier de mise à l'enquête publique ont été entendus comme témoins et le tribunal a procédé à une visite des lieux. A l'issue de l'audience, les parties ont requis une suspension de la procédure. Par acte notarié du 7 décembre 2001, Thomas Keller a succédé à la SI En Rochette en formation comme promettant acquéreur. Le 14 décembre 2001, le conseil des constructeurs a requis la reprise de la procédure. Chaque partie a ensuite pu déposer des observations finales.

Considérant en droit:
1. a) Selon l'art. 37 al. 1 de la loi du 18 décembre 1989 sur la juridiction et la procédure administratives (JLPA), le droit de recours appartient à toute personne physique ou morale qui est atteinte par la décision attaquée et a un intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée. Cette règle correspond à celle de l'art. 103 let. a de la loi fédérale d'organisation judiciaire du 16 décembre 1943 (OJ) et elle peut donc être interprétée à la lumière de la jurisprudence du Tribunal fédéral concernant cette disposition (TA arrêts AC 99/0048 du 20 septembre 2000 et AC 98/0005 du 30 avril 1999 et les arrêts cités). L'art. 37 al. 1 LJPA, comme l'art. 103 let. a OJ, n'exige pas que le recourant soit touché dans ses droits ou ses intérêts juridiquement protégés. Un simple intérêt de fait suffit. Mais lorsque la décision favorise un tiers, il faut que le recourant soit touché dans une mesure et avec une intensité plus grande que la généralité des administrés et qu'il se trouve avec l'objet du litige dans un rapport spécial, direct et digne d'être pris en considération (ATF 112 Ib 158 et ss; 116 Ib 450); l'admission du recours doit lui procurer un avantage concret, de nature économique ou matérielle (ATF 121 II 39). La qualité pour recourir est ainsi reconnue au voisin qui devrait tolérer une habitation nouvelle à proximité immédiate de sa propre maison (ATF 104 Ib 245, consid. 7d; voir aussi ATF 121 II 171, consid. 2b; 115 Ib 508, consid. 5c) ou qui serait menacé d'immissions telles que le bruit (ATF 119 Ib 179, consid. 1c), les odeurs (ATF 103 Ib 144, consid. 4c), les inconvénients causés par le trafic (ATF 112 Ib 170, consid. 5b), ou encore qui subirait la perte d'un dégagement ou d'une vue sur un site (AC 98/0005 du 30 avril 1999).
En l'espèce, tous les recourants sont propriétaires de terrains situés à proximité directe de la parcelle sur laquelle devrait être érigée la construction litigieuse. Ils ont dès lors un intérêt digne de protection à recourir contre la décision municipale autorisant cette construction et il y a lieu d'entrer en matière sur le fond.
b) Les recourants soutiennent que la procédure n'a plus d'objet puisqu'un nouveau promettant-acquéreur a succédé à celui qui avait signé les plans au moment de la mise à l'enquête publique.
Selon l'art. 108 al. 1 de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du teritoire et les constructions (LATC), la demande de permis doit être signée par celui qui fait exécuter les travaux et, s'il s'agit de travaux à exécuter sur le fonds d'autrui, par le propriétaire du fonds. Lorsque la parcelle sur laquelle la construction sera érigée est promise-vendue, la demande de permis doit être signée à la fois par le promettant‐vendeur et le promettant-acquéreur (RDAF 1990, 243). En l'espèce, cette exigence a été respectée puisque la demande de permis a été signée par les propriétaires du fonds ainsi que par le promettant-acquéreur au moment de la mise à l'enquête publique. Selon les recourants, le changement de promettant-acquéreur implique toutefois que le permis de construire délivré à l'origine n'est plus valable. Ce raisonnement ne saurait être suivi : en effet, il s'oppose au caractère réel du permis de construire qui a pour conséquence qu'un permis de construire en force peut être utilisé par tout nouvel acquéreur de la parcelle qui en bénéficie. En outre, dès lors que le nouveau promettant-acquéreur a clairement adhéré au projet, ce serait de toute manière faire preuve d'un formalisme excessif que d'exiger une nouvelle mise à l'enquête uniquement pour ce motif.
c) Les recourants font également valoir qu'il résulte de la promesse de vente conclue avec le nouveau promettant-acquéreur que l'hoirie Dufour pourrait finalement ne pas accepter la succession si un prix de vente minimum n'était pas accepté par le promettant-acquéreur et que ce dernier pourrait également se libérer en abandonnant l'acompte déjà versé. Ils en déduisent que, dans cette hypothèse, la procédure deviendrait également sans objet. Là encore, les recourants ne sauraient être suivis : il suffit en effet de constater que toutes les exigences formelles relatives à la demande de permis de construire ont été respectées et que, en l'état, le promettant-vendeur et le promettant-acquéreur n'ont pas renoncé au projet litigieux.
2. a) L'art. 89 al. 1 LATC prévoit ce qui suit :
"Toute construction sur un terrain ne présentant pas une solidité suffisante ou exposé à des dangers spéciaux tels que l'avalanche, l'éboulement, l'inondation, les glissements de terrain, est interdite avant l'exécution de travaux propres, à dire d'experts, à le consolider ou à écarter ces dangers; l'autorisation de construire n'engage pas la responsabilité de la commune ou de l'Etat."
(...)
Se référant à une étude géotechnique de 1989 et à la réactualisation de cette étude effectuée dans le courant de l'été 2000, les recourants soutiennent qu'il existe encore d'importantes incertitudes concernant la stabilité du terrain. Selon eux, des investigations complémentaires auraient dû être effectuées avant l'octroi du permis de construire, notamment des sondages supplémentaires. Ils font également valoir que, en application de l'art. 89 LATC, un programme des travaux permettant de garantir la stabilité du terrain aurait dû être élaboré avant la délivrance du permis. Ils demandent également la surveillance des travaux par un expert neutre ainsi que la conclusion par le constructeur d'une assurance responsabilité civile. Enfin, ils demandent qu'un constat soit réalisé sur les parcelles voisines avant le début des travaux.
b) La parcelle sur laquelle devrait s'ériger la construction a fait l'objet d'une étude géotechnique approfondie en 1989 par un bureau spécialisé en relation avec un projet de construction de deux villas jumelles auquel il a été renoncé par la suite. Dans le courant de l'été 2000, cette étude a été réactualisée en relation avec le projet de construction ici en cause. Il ressort notamment de cette étude que l'excavation projetée n'entraînera aucun risque au niveau de la stabilité générale en raison du pendage des couches perpendiculaires à la pente naturelle du terrain. Le rapport réactualisé en 2000 préconise toutefois certaines mesures, notamment l'exécution d'au moins deux nouveaux tubes inclinométriques, destinés à garantir la stabilité du terrain. Ces mesures figurent comme condition spéciales faisant partie intégrante du permis de construire. Il en va de même de l'exigence selon laquelle un constat de toutes les constructions sise sur les parcelles voisines devra être effectué.
En se basant notamment sur l'avis de son assesseur spécialisé, le tribunal arrive à la conclusion que, au stade du permis de construire, les études géotechniques sont suffisantes et qu'il n'est pas nécessaire de les compléter. Au surplus, on ne saurait déduire de l'art. 89 LATC que les travaux propres, à dire d'experts, à consolider un terrain exposé à des dangers spéciaux ou à écarter ces dangers doivent impérativement être mis en oeuvre préalablement à l'octroi du permis de construire. Il résulte plutôt de cette disposition que ces travaux doivent être exécutés avant le début de la construction. Or, en l'espèce, le permis de construire est subordonné à la mise en oeuvre des mesures préconisées par l'expertise géotechnique, qui comprennent notamment certaines mesures à exécuter avant le début des travaux.
Vu ce qui précède, on constate que le permis de construire délivré par l'autorité intimée, y compris les conditions spéciales qui en font partie intégrante, permet de respecter les exigences fixées par l'art. 89 al. 1 LATC. Il n' y a dès lors pas lieu d'entrer en matière sur les requêtes des recourants tendant à ce qu'une surveillance des travaux soit effectuée par un expert neutre et à ce que les constructeurs concluent une assurance responsabilité civile, de telles exigences ne résultant manifestement pas de l'art. 89 LATC.
3. a) Pour ce qui est des distances entre bâtiments et limites de propriété, l'art. 10 RC prévoit ce qui suit :
"La distance minimum "d" entre un bâtiment et la limite de la propriété voisine est fonction de sa plus grande dimension en plan "a".
Si "a" est inférieur à 20 m, "d" = 6 m.
Si "a" est supérieur à 20 m, "d" = 6 m + "a" ./. 20 m sur 5.
Ces distances sont additionnées entre bâtiments sis sur la même propriété".
b) Au nord-est, le niveau -2 des constructions projetées abriterait un garage souterrain et le niveau -1 des caves et des locaux techniques; l'ouvrage, complètement enterré de ce côté, s'implanterait à moins de 3 m de la limite de propriété. Se référant à l'art. 84 LATC, les recourants soutiennent que ces constructions souterraines doivent être prises en compte dans le calcul des distances aux limites dès lors que le règlement communal ne comprend aucune disposition permettant de les exclure.
aa) L'art. 84 LATC prévoit ce qui suit :
"Le règlement communal peut prévoir que les constructions souterraines ou semi-enterrées ne sont pas prises en considération :
- dans le calcul de la distance aux limites ou entre bâtiments; - dans le coefficient d'occupation ou d'utilisation du sol.
Cette réglementation n'est applicable que dans la mesure où le profil et la nature du sol ne sont pas sensiblement modifiés et s'il n'en résulte pas d'inconvénient pour le voisinage".
La Commune de Belmont-sur-Lausanne n'a pas fait usage de la faculté donnée par cette disposition puisque son règlement sur les constructions ne contient aucune disposition excluant les constructions souterraines ou semi-enterrées du calcul des distances aux limites ou entre bâtiments. Certes, le RC prévoit à son art. 51 que les dépendances souterraines ne sont pas comptées dans le calcul de l'indice d'occupation du sol: le champ d'application de cette disposition est toutefois clairement circonscrit au COS et il ne saurait être question de l'étendre, par une interprétation extensive, aux distances aux limites.
bb) Les constructeurs et la municipalité soutiennent que les locaux souterrains sis au nord-est n'impliquent aucun préjudices pour les recourants et que ceux-ci n'ont par conséquent pas qualité pour invoquer un éventuel non respect de la distance à la limite voisine, faute d'un intérêt digne de protection au sens de l'art. 37 LJPA.
Les constructeurs et la municipalité ne sauraient être suivis sur ce point: en effet, comme on l'a vu au considérant 1, les recourants peuvent se prévaloir, de manière générale, d'un intérêt digne de protection au sens de l'art. 37 LJPA. Partant, il y a lieu d'entrer en matière sur tous les griefs qu'ils font valoir à l'encontre du projet litigieux.
cc) Les constructeurs et la municipalité soutiennent également que les locaux enterrés sis au nord-est ne devraient pas être pris en considération pour le calcul des distances aux limites dès lors qu'il s'agirait de locaux techniques non habités qui constitueraient un simple "vide sanitaire".
L'affectation des locaux souterrains n'influence en rien leur prise en considération pour le calcul de la distance aux limites. En effet, de deux choses l'une : soit le règlement communal prévoit une clause dérogatoire fondée sur l'art. 84 LATC et, dans ce cas, les locaux souterrains, moyennant le respect des conditions posées par cette disposition, n'entrent pas en considération dans le calcul; soit tel n'est pas le cas et il y a lieu alors d'en tenir compte quelle que soit l'utilisation prévue.
dd) Il résulte de ce qui précède que les locaux enterrés prévus au nord -est du projet, qui se situeraient à environ 3 m. de la limite de propriété, ne respectent pas la distance aux limites fixée par l'art. 10 RC.
b) aa) Au niveau 0, le projet comprend également deux espaces d'environ 4 m sur 2 m, l'un en façade nord - ouest du bâtiment A et l'autre en façade sud-est du bâtiment B, couverts et directement accessibles depuis les logements par une porte- fenêtre. La distance entre ces éléments et la limite de propriété serait légèrement supérieure à 5 m au nord-ouest et légèrement inférieure à 5 m au sud-est. Partant, ces volumes contreviennent aussi à l'art. 10 RC. On relève que la modification du projet annoncée en cours de procédure ne change rien à cet égard dès lors qu'elle concerne un autre élément de construction, à savoir une des extensions prévues au sud-ouest
Toujours au niveau 0, entre les deux bâtiment, le projet envisage encore la construction de deux extensions symétriques d'environ 5 m sur 4, 50 m, en façades sud-est du bâtiment A et nord-ouest du bâtiment B, couvertes par des dalles-jardins au niveau +1 et accessibles depuis les logements par une porte - fenêtre; une partie de ces volumes serait vouée au rangement.
Après le fractionnement prévu, ces deux élément se situeraient à moins d'un mètre de la nouvelle limite de propriété, ceci en violation manifeste de l'art. 10 RC.
bb) Le constructeur et la municipalité soutiennent que les éléments mentionnés ci-dessus sont des dépendances de peu d'importance au sens de l'art. 39 du règlement du 19 septembre 1986 d'application de la LATC (RATC): à certaines conditions, de tels ouvrages peuvent s'implanter dans les espaces réglementaires entre bâtiments ou entre bâtiments et limites de propriétés.
L'art. 39 al. 2 RATC prévoit notamment ce qui suit :
"Par dépendances de peu d'importance, on entend des constructions distinctes du bâtiment principal, sans communication interne avec celui-ci et dont le volume est de peu d'importance par rapport à celui du bâtiment principal, telles que pavillons, réduits de jardin ou garages particuliers pour deux voitures au plus. Ces dépendances ne peuvent en aucun cas servir à l'habitation ou à l'activité professionnelle"
Il a déjà été jugé que ne constitue pas une dépendance au sens de l'art. 39 al. 2 RATC: une construction annexe accolée à un bâtiment existant dont elle constitue un avant-corps (RDAF 75, 59), un garage dont la toiture forme une terrasse reliée à un bâtiment principal (RDAF 65, 133) et une terrasse couverte reliée à une villa (RDAF 65, 265).
On a vu que les couverts litigieux seraient accolés aux bâtiment principaux et qu'ils communiqueraient avec eux puisqu'on y accéderait au moyen d'une porte-fenêtre. Or, si la jurisprudence a admis la qualification de dépendance nonobstant le fait que celle-ci soit accolée au bâtiment principal (cf. RDAF 1978, p. 209 et 210; arrêt TA AC 96/0082), il résulte en revanche du texte clair de l'art. 39 RATC que l'existence d'une communication interne avec le bâtiment principal exclut cette qualification (cf. arrêt TA AC 96/0082 et jurisprudence citée). Les couverts litigieux ne sauraient dès lors être considérés comme des dépendances au sens de l'art. 39 al. 2 RATC et ils ne peuvent par conséquent pas prendre place dans les espaces réglementaires.
c) En résumé, le moyen soulevé par les recourants s'agissant du respect de la distance aux limites s'avère fondé pour ce qui est des locaux enterrés prévus au nord-est et des quatre couverts prolongeant les façades latérales de chaque bâtiment .
4. Selon l'art. 12 RC, applicable à la zone de villas, l'indice d'occupation de la parcelle est de 1/7 au maximum calculé conformément aux alinéas 1, 3, 4 de l'art 51 RC.
L'art. 51 RC prévoit ce qui suit :
"L'indice d'occupation de la parcelle (sb) est le rapport entre la surface bâtie et la st
surface de la parcelle. Il se calcule sur le niveau présentant les plus grandes dimensions en plan.
L'indice de masse est le rapport entre le volume construit hors terre et la surface de la parcelle.
Dans le calcul de l'indice d'occupation au sol de la parcelle n'entrent pas en considération :
- les seuils, les perrons, les balcons, les piscines privées non couvertes, les dépendances et terrasses couvertes d'une surface inférieure à 50 m2, accolées au bâtiment principal et formant un tout architectural avec lui.
- les dépendances souterraines au sens de l'art. 52 ci-après.
- les surfaces en nature de forêt ne sont pas prises en considération pour le calcul des indices d'occupation au sol et de masse".
a) Il ressort d'une fiche de calcul produite dans le cadre de la procédure par les auteurs du projet les éléments suivants.
Parcelle A : surface: 1036 m2. COS 1/7 ème = 148 m2.
Surface du bâtiment principal A: 16, 10 m x 9,00 m. = 144, 90 m2
Si l'on tient compte des gaines de cheminée, il convient d'ajouter 1,00 m. x 0,60 m + 1,60 m x 1,00 m = 2,2 m2
Parcelle B : surface: 1031 m2. COS 1/7 ème = 147, 28 m2.
Surface du bâtiment principal B : 16, 10 m x 9,00 m. = 144, 90 m2
On constate ainsi qu'à eux seuls les deux bâtiments principaux épuisent presque complètement le COS admissible. Or, selon les recourants, il convient également de prendre en considération plusieurs autres éléments de construction.
b) Aux niveaux 0 et +1 de la façade sud-ouest, chaque bâtiment serait prolongé par des extensions d'environ 7 m sur 3 m, accolées à la façade et couvertes, les dalles supérieures reposant sur des piliers. Comme il serait aisé de fermer ces espaces (latéralement et frontalement), ceux-ci doivent être considérés comme des loggias et non comme de simples terrasses couvertes au sens de l'art. 51 al. 3 RC. Partant, ils doivent être comptés dans le calcul du COS.
Il en va de même pour les deux couverts latéraux et les deux couverts centraux en façade nord-ouest et sud-est puisque rien ne permet de les exclure du calcul du COS en application de l'art. 51 al. 3 RC.
c) Au nord-est de chaque bâtiment, le projet querellé envisage encore la couverture des entrées de service au niveau +1 par une dalle accolée d'un côté à la façade et appuyée de l'autre côté au mur de soutènement du talus. Quand bien même ils seraient ouverts latéralement, ces volumes ne sauraient être considérés comme des simples seuils ou perrons au sens de l'art. 51 al. 3 RC: partant, ils doivent également être comptés dans le COS. On relèvera à cet égard que la proposition formulée en cours de procédure par les auteurs du projet, consistant à prévoir des marquises en verre translucide, n'empêcherait pas leur prise en considération.
d) Dès lors que, comme on l'a vu ci-dessus, le COS est déjà quasiment épuisé par les bâtiments principaux et que plusieurs autres éléments de construction doivent y être ajoutés, le moyen relatif à la violation de l'art. 12 RC s'avère également fondé.
5. Les recourants font valoir que la toiture n'est pas conforme à l'art. 16 RC, qui impose une toiture à deux pans, ainsi qu'à l'art. 57 RC prohibant les constructions dont le volume, l'échelle, la forme ou les matériaux sont en désaccord manifeste avec le mode de construction de la majorité des bâtiments existant dans le voisinage.
A la lecture du règlement communal, on constate que, si l'art. 16 prohibe indiscutablement les toits plats ainsi que les toitures à un pan, il ne proscrit pas expressément d'autres types de couvertures. Dans ces conditions, et compte tenu de l'important pouvoir d'appréciation qui doit être reconnu à la municipalité dans ce domaine, le tribunal considère que celle-ci n'en a pas abusé en autorisant la toiture litigieuse.
Le même raisonnement peut être suivi s'agissant des questions d'intégration et d'esthétique. De jurisprudence constante, le soin de veiller à l'aspect architectural des constructions appartient en premier lieu aux autorités locales, qui disposent à cet égard d'un large pouvoir d'appréciation (cf. notamment arrêts TA AC 01/0052; AC 99/0112; AC 99/0228). Or, les toitures semi-circulaires correspondent à une certaine évolution par rapport aux conceptions traditionnelles, évolution dont on ne saurait faire abstraction. En outre, la typologie des constructions environnantes s'avère plutôt hétéroclite et la toiture litigieuse ne poserait dès lors pas de problème particulier d'intégration.
6. Les recourants font valoir qu'il existerait une impossibilité juridique de réaliser l'accès qui est prévu, dès lors qu'il implique la démolition d'un escalier sis sur l'assiette d'une servitude dont bénéficie le recourant Pasche pour accéder à pied à sa propriété.
Il suffit de constater que l'accès litigieux se situe entièrement sur la parcelle sur laquelle doit s'ériger la construction, ce qui implique que les constructeurs n'ont pas l'obligation d'obtenir un quelconque titre juridique. Pour le surplus, c'est au juge civil qu'il appartient de dire si la réalisation du projet compromettrait l'exercice du droit invoqué par le recourant Pasche.
Ce moyen s'avère dès lors mal fondé.
7. Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être admis et la décision municipale annulée.
Vu le sort du recours, il y a lieu de répartir les frais de justice, arrêtés à 2'500 francs, entre la Commune de Belmont-sur-Lausanne d'une part, les promettants-vendeurs et le promettant-acquéreur d'autre part. Dès lors que les recourants ont gain de cause avec l'assistance d'un mandataire professionnel, il y a lieu d'astreindre leurs parties adverses à leur verser des dépens par 3'000 francs, selon la même clé de répartition.