Decision ID: b479e618-95e9-4e62-8fad-494ab1517127
Year: 2004
Language: fr
Court: CH_BGer
Chamber: CH_BGer_004
Canton: CH
Region: Federation
Law Area: civil_law

Faits:
Faits:
A. Désireux d'acquérir un logement, R. et S. A._ se sont adressés, en 1991, à la fiduciaire et agence immobilière B._ (ci-après: la Fiduciaire), qui détenait un mandat de courtage relatif à un immeuble situé à Martigny. La Fiduciaire leur a présenté divers appartements. Les époux A._ ont décidé d'acheter le plus grand, en insistant pour obtenir les travaux de conciergerie qui étaient bien rémunérés.
Les formalités administratives et financières destinées à cette acquisition ont été menées par la Fiduciaire.
Le 26 juillet 1991, les époux A._ ont signé devant notaire un acte de vente soumis à la condition que les acheteurs obtiennent un subventionnement de l'Office du logement. Cet acte portait sur une part de propriété par étage avec droit exclusif sur un appartement de quatre pièces et sur une place de parc, pour le prix de 436'000 fr., sous déduction de 28'253,05 fr. de finitions à effectuer par les acquéreurs.
Ce prix a été payé sur le compte de construction de la promotion auprès de la Banque X._ (ci-après: la Banque), succursale de Martigny, cessionnaire de la somme.
Le 14 août 1991, la Fiduciaire a déposé au nom des époux A._ un dossier relatif à une demande d'aide fédérale et cantonale au logement. Le 25 septembre 1991, l'aide fédérale leur a été accordée en fonction d'un coût de revient arrondi à 454'000 fr., soit 436'000 fr. de prix d'achat et 17'440 fr. de frais d'actes. Il a été retenu que la prise en charge de ces frais, ajoutée au coût des finitions à effectuer, permettait aux acquéreurs de réaliser l'exigence de fonds propres de 10%.
Pour financer l'achat de leur appartement, les époux A._, agissant toujours par l'intermédiaire de la Fiduciaire, se sont adressés à la Banque, qui leur a octroyé, le 21 octobre 1991, deux prêts s'élevant respectivement à 300'000 fr. et à 108'000 fr., garantis par le nantissement de deux obligations hypothécaires au porteur d'un même montant. Selon la formule de l'Office fédéral du logement remplie par la Banque en juin 1991, celle-ci a confirmé avoir examiné la solvabilité des époux A._ selon les usages bancaires.
A partir du 3 juillet 1992, l'Office fédéral du logement a versé ses subsides, l'État du Valais a fait de même dès le 5 février 1993.
Jusqu'à fin 1997, les époux A._ se sont acquittés du remboursement des annuités en faveur de la Banque.
Dès le 1er janvier 1998, l'Office fédéral du logement et l'État du Valais ont cessé leurs versements à la suite d'un réexamen de la situation des intéressés, dont les revenus dépassaient les limites pour l'octroi de leurs aides. En effet, il résultait du procès-verbal de taxation du 22 novembre 1997 que les époux A._ avaient omis d'indiquer, dans leur précédente déclaration d'impôt, le revenu provenant d'une rente de 11'517 fr. versée par une assurance.
A la suite de ces décisions, les époux A._ ont connu des difficultés financières et n'ont plus été en mesure de s'acquitter des annuités convenues.
Le 27 mai 1999, la Banque a dénoncé les prêts hypothécaires pour le 30 septembre 1999, dont les soldes s'élevaient à 316'500 fr. et à 94'600 fr. Le 29 octobre 1999, elle a également dénoncé les deux obligations hypothécaires au porteur pour le 31 janvier 2000.
Les époux A._ n'ayant pas été en mesure de s'exécuter, la Banque a introduit, en février 2000, une poursuite en réalisation de gage immobilier et a obtenu, le 2 mai 2000, la mainlevée provisoire à concurrence de 411'100 fr. plus intérêts.
Les époux A._ n'ayant pas été en mesure de s'exécuter, la Banque a introduit, en février 2000, une poursuite en réalisation de gage immobilier et a obtenu, le 2 mai 2000, la mainlevée provisoire à concurrence de 411'100 fr. plus intérêts.
B. Le 31 mai 2000, R. et S. A._ ont ouvert une action en libération de dette contre la Banque.
L'expertise judiciaire requise par les époux A._ a été refusée par le juge en charge du dossier, ce qu'a confirmé la Cour de cassation civile du Tribunal cantonal valaisan, par jugement du 12 mai 2003. Par arrêt du 17 septembre 2003, la Cour de céans a déclaré irrecevable le recours de droit public interjeté par les époux A._ contre cette décision.
Par jugement du 12 mars 2004, la Cour civile II du Tribunal cantonal valaisan a rejeté l'action en libération de dette introduite par R. et S. A._. Hormis le moyen fondé sur la nullité de la vente immobilière qui a été écarté, les juges ont considéré en substance que l'on ne pouvait reprocher à la Banque d'avoir surestimé la capacité financière des acheteurs. Par conséquent, celle-ci n'avait pas violé ses devoirs d'information et de conseil en ne dissuadant pas les époux A._ de se lancer dans l'opération immobilière et en ne leur refusant pas tout crédit.
Par jugement du 12 mars 2004, la Cour civile II du Tribunal cantonal valaisan a rejeté l'action en libération de dette introduite par R. et S. A._. Hormis le moyen fondé sur la nullité de la vente immobilière qui a été écarté, les juges ont considéré en substance que l'on ne pouvait reprocher à la Banque d'avoir surestimé la capacité financière des acheteurs. Par conséquent, celle-ci n'avait pas violé ses devoirs d'information et de conseil en ne dissuadant pas les époux A._ de se lancer dans l'opération immobilière et en ne leur refusant pas tout crédit.
C. Parallèlement à un recours en réforme, les époux A._ interjettent un recours de droit public au Tribunal fédéral contre le jugement du 12 mars 2004. Invoquant l'arbitraire et une violation de leur droit d'être entendu, ils concluent à l'annulation du jugement attaqué, avec suite de frais et dépens.
La Banque propose le rejet du recours, les frais et dépens étant mis à la charge des recourants.
Le Tribunal cantonal a, pour sa part, renoncé à formuler des observations, se référant aux considérants de son jugement.

Le Tribunal fédéral considère en droit:
Le Tribunal fédéral considère en droit:
1. Conformément à la règle générale de l'art. 57 al. 5 OJ, il y a lieu de statuer tout d'abord sur le recours de droit public, car les recourants se plaignent d'arbitraire dans les constatations de fait du jugement entrepris sur un point déterminant pour le sort du litige (cf. infra consid. 4.2).
1. Conformément à la règle générale de l'art. 57 al. 5 OJ, il y a lieu de statuer tout d'abord sur le recours de droit public, car les recourants se plaignent d'arbitraire dans les constatations de fait du jugement entrepris sur un point déterminant pour le sort du litige (cf. infra consid. 4.2).
2. 2.1 Le recours de droit public au Tribunal fédéral est ouvert contre une décision cantonale pour violation des droits constitutionnels des citoyens (art. 84 al. 1 let. a OJ).
L'arrêt attaqué est final dans la mesure où la cour cantonale a statué sur le fond du litige par une décision qui n'est susceptible d'aucun autre moyen de droit sur le plan fédéral ou cantonal, s'agissant du grief de violation directe d'un droit de rang constitutionnel (art. 84 al. 2 et 86 al. 1 OJ). En revanche, si les recourants soulèvent une question relevant de l'application du droit fédéral, le grief n'est pas recevable, parce qu'il pouvait faire l'objet d'un recours en réforme (art. 43 al. 1 et 84 al. 2 OJ).
Les recourants sont personnellement touchés par la décision entreprise, qui rejette leur demande en libération de dette, de sorte qu'ils ont un intérêt personnel, actuel et juridiquement protégé à ce que cette décision n'ait pas été adoptée en violation de leurs droits constitutionnels; en conséquence, la qualité pour recourir (art. 88 OJ) doit leur être reconnue.
Interjeté en temps utile compte tenu des féries (art. 34 al. 1 let. a et 89 al. 1 OJ) dans la forme prévue par la loi (art. 90 al. 1 OJ), le présent recours est en principe recevable.
2.2 Saisi d'un recours de droit public, le Tribunal fédéral n'examine que les griefs d'ordre constitutionnel invoqués et suffisamment motivés dans l'acte de recours (art. 90 al. 1 let. b OJ; ATF 129 I 113 consid. 2.1; 128 III 50 consid. 1c p. 53 s. et les arrêts cités). Il base son arrêt sur les faits constatés dans la décision attaquée, à moins que le recourant ne démontre que la cour cantonale a retenu ou omis certaines circonstances déterminantes de manière arbitraire (ATF 118 Ia 20 consid. 5a).
2.2 Saisi d'un recours de droit public, le Tribunal fédéral n'examine que les griefs d'ordre constitutionnel invoqués et suffisamment motivés dans l'acte de recours (art. 90 al. 1 let. b OJ; ATF 129 I 113 consid. 2.1; 128 III 50 consid. 1c p. 53 s. et les arrêts cités). Il base son arrêt sur les faits constatés dans la décision attaquée, à moins que le recourant ne démontre que la cour cantonale a retenu ou omis certaines circonstances déterminantes de manière arbitraire (ATF 118 Ia 20 consid. 5a).
3. Les recourants s'en prennent exclusivement à la partie du jugement attaqué dans laquelle la cour cantonale a considéré que l'on ne pouvait reprocher à l'intimée d'avoir surestimé leur capacité financière. Ils invoquent à cet égard l'arbitraire dans l'établissement des faits et la violation de leur droit d'être entendu en relation avec le refus de procéder à une expertise.
Pour démontrer la nécessité de recourir à un expert, les recourants se fondent sur des faits différents de ceux ressortant du jugement attaqué, sur des points à propos desquels ils invoquent l'arbitraire. Il se justifie donc de commencer par examiner si les faits constatés par la cour cantonale et sur la base desquels l'expertise a été refusée l'ont été de manière insoutenable.
Pour démontrer la nécessité de recourir à un expert, les recourants se fondent sur des faits différents de ceux ressortant du jugement attaqué, sur des points à propos desquels ils invoquent l'arbitraire. Il se justifie donc de commencer par examiner si les faits constatés par la cour cantonale et sur la base desquels l'expertise a été refusée l'ont été de manière insoutenable.
4. 4.1 Selon la jurisprudence, l'arbitraire, prohibé par l'art. 9 Cst., ne résulte pas du seul fait qu'une autre solution que celle retenue par l'autorité cantonale pourrait entrer en considération ou même qu'elle serait préférable; le Tribunal fédéral ne s'écarte de la décision attaquée que lorsque celle-ci est manifestement insoutenable, qu'elle se trouve en contradiction claire avec la situation de fait, qu'elle viole gravement une norme ou un principe juridique indiscuté, ou encore lorsqu'elle heurte de manière choquante le sentiment de la justice et de l'équité (ATF 128 I 81 consid. 2 p. 86, 273 consid. 2.1; 127 I 60 consid. 5a p. 70; 126 III 438 consid. 3 p. 440). S'agissant de l'appréciation des preuves et des constatations de fait, l'autorité tombe dans l'arbitraire lorsqu'elle ne prend pas en compte, sans aucune raison sérieuse, un élément de preuve propre à modifier la décision, lorsqu'elle se trompe manifestement sur son sens et sa portée, ou encore lorsque, en se fondant sur les éléments recueillis, elle en tire des constatations insoutenables (ATF 129 I 8 consid. 2.1). Il appartient au recourant d'établir la réalisation de ces conditions en tentant de démontrer, par une argumentation précise, que la décision incriminée est insoutenable (art. 90 al. 1 let. b OJ; ATF 129 I 185 consid. 1.6; 122 I 70 consid. 1c p. 73). Enfin, pour qu'une décision soit annulée pour cause d'arbitraire, il ne suffit pas que la motivation formulée soit insoutenable, il faut encore que la décision apparaisse arbitraire dans son résultat (ATF 129 I 173 consid. 3.1 et les arrêts cités).
4.2 Les recourants reprochent à la cour cantonale d'avoir arbitrairement retenu que les fonds propres dont ils disposaient comprenaient non seulement les 28'253,05 fr. de finitions, mais aussi des frais d'actes de l'ordre de 17'440 fr., alors qu'ils ne l'ont jamais allégué. De plus, selon le droit cantonal, les frais d'actes ne s'élèveraient qu'à 2% et non à 4% du prix de vente, de sorte que seuls 8'720 fr. auraient dû être comptabilisés sous ce poste. En conséquence, les recourants soutiennent qu'il était faux d'admettre qu'ils disposaient de 10% de fonds propres, alors qu'en tenant compte du montant de 8'720 fr., ils n'étaient en mesure de fournir que 8,5% de fonds propres.
Une telle critique confine à la témérité. En effet, les recourants perdent de vue que la somme de 17'440 fr. pour les frais d'actes n'a pas été inventée par les juges, mais qu'elle ressort expressément des pièces du dossier, plus particulièrement des formulaires qu'ils ont eux-mêmes signés et présentés, par l'entremise de leur fiduciaire, pour bénéficier d'une subvention de l'Office fédéral du logement. Ils oublient également que l'acquisition de leur part de PPE était conditionnée à l'octroi d'une telle aide et que, pour l'obtenir, les documents qui ont été remis à l'Office fédéral du logement indiquaient aussi que les futurs acquéreurs disposaient de 10% de fonds propres, proportion qui ne pouvait être atteinte qu'en ajoutant au montant des finition les frais d'actes à raison de 17'440 fr.
Dans de telles circonstances, on ne voit manifestement pas en quoi la cour cantonale serait tombée dans l'arbitraire en incluant, dans les fonds propres, le montant des frais d'actes que, selon les pièces produites, les acheteurs ont eux-même reconnu avoir dû verser à ce titre.
Lorsque les recourants reprochent à la cour cantonale d'avoir comptabilisé ces frais dans leurs fonds propres, alors que ce point n'a été allégué par aucune des parties, ils soulèvent une question relevant de la procédure cantonale. Comme ils ne formulent aucun grief en ce sens et, a fortiori, qu'ils ne citent aucune règle de la procédure cantonale qui aurait été violée, il n'y a pas lieu d'entrer en matière, faute de motivation suffisante (art. 90 al. 1 let. b OJ; ATF 129 I 113 consid. 2.1).
Quant au pourcentage des frais d'actes découlant du droit cantonal, il convient de souligner que la cour cantonale n'a nulle part indiqué que les 17'440 fr. ne comprendraient que l'émolument du notaire relatif à l'acte de vente, à l'exclusion d'autres frais, ce que n'a pas manqué de relever l'intimée. Par conséquent, même à supposer que, comme le soutiennent les recourants, le droit valaisan ne prévoie qu'un émolument de notaire de 2% en cas de vente immobilière, cet élément ne ferait pas davantage apparaître comme insoutenable le montant de 17'440 fr. retenu dans le jugement attaqué.
En ajoutant 17'440 fr. aux 28'253,05 fr. correspondant au coût des finitions à effectuer, la cour cantonale pouvait donc, sans tomber dans l'arbitraire, admettre que l'exigence de 10% des fonds propres était réalisée.
En ajoutant 17'440 fr. aux 28'253,05 fr. correspondant au coût des finitions à effectuer, la cour cantonale pouvait donc, sans tomber dans l'arbitraire, admettre que l'exigence de 10% des fonds propres était réalisée.
5. Il reste à examiner, compte tenu de ces éléments, si le refus de procéder à l'expertise requise par les recourants viole leur droit d'être entendu.
5.1 Comme aucune violation de règles du droit cantonal de procédure n'est invoquée à ce propos, le grief sera examiné exclusivement à la lumière de l'art. 29 al. 2 Cst. (ATF 126 I 15 consid. 2a et les arrêts cités), étant précisé que la jurisprudence rendue sous l'empire de l'ancienne Constitution demeure applicable (cf. ATF 128 V 272 consid. 5b/bb p. 278).
Le droit d'être entendu comprend en particulier le droit de fournir des preuves. Ainsi, la jurisprudence a exposé que l'autorité avait l'obligation de donner suite aux offres de preuve présentées en temps utile et dans les formes requises, à moins qu'elles ne soient manifestement inaptes à apporter la preuve ou qu'il s'agisse de prouver un fait sans pertinence (cf. ATF 124 I 241 consid. 2; 121 I 306 consid. 1b; 115 Ia 8 consid. 2b; 114 Ia 97 consid. 2a). Cela n'empêche toutefois pas le juge de refuser une mesure probatoire si, en appréciant d'une manière non arbitraire les preuves déjà apportées, il parvient à la conclusion que les faits pertinents sont déjà établis et qu'un résultat même favorable au recourant de la mesure probatoire sollicitée ne pourrait plus modifier sa conviction (ATF 124 V 90 consid. 4b; 122 V 157 consid. 1d p. 162).
5.2 Comme on vient de le démontrer, la cour cantonale pouvait, sans arbitraire, ajouter le montant de 17'440 fr. correspondant aux frais versés par les acheteurs au coût des finitions à effectuer, ce qui lui permettait d'en déduire que les acquéreurs avaient fourni 10% de fonds propres. Cette conclusion a pour résultat de vider de tout sens le grief des recourants lié à la violation de leur droit d'être entendu. En effet, ils reprochent aux juges cantonaux d'avoir refusé d'entendre un expert pour savoir si un crédit pouvait tout de même être octroyé par la banque, bien que les fonds propres n'aient pas atteint la limite recommandée de 10%. Il n'y a donc pas lieu d'entrer plus avant sur cette critique, qui se dirige contre une autre hypothèse que celle résultant du jugement entrepris. On peut ajouter que, contrairement à ce que prétendent les recourants, les juges disposaient, sur la base du dossier en particulier des formulaires remis à l'Office fédéral du logement, des éléments suffisants pour apprécier la proportion entre les fonds propres et les fonds empruntés. On ne voit donc pas, dans ces circonstances, que le refus d'ordonner une expertise portant sur cet aspect soit contraire à l'art. 29 al. 2 Cst.
Le recours doit, par conséquent, être rejeté.
Le recours doit, par conséquent, être rejeté.
6. Les frais et dépens seront mis à la charge des recourants, solidairement entre eux (art. 156 al. 1 et 7, ainsi que 159 al. 1 et 5 OJ).