Decision ID: 60e5e63a-3cbf-536c-a844-33d6f603e865
Year: 2008
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_002
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

ritenuto
in fatto: A.
Il 25 novembre 2004, rispettivamente il 14 dicembre 2004, AO 1 in qualità di mandante e l
’
avv. AP 1 come mandatario hanno concluso un contratto di mediazione giusta gli art. 412 segg. CO, con oggetto la vendita della proprietà per piani n. _ (unità _), pari a _ della particella n. _ RFD di _. I contraenti hanno previsto un prezzo di vendita del fondo di fr. 695
'
000.- (specificato in lettere in fr. 700
'000.-), con possibilità per il mediatore, "
aus eigener Verantwortung
", di diminuire tale prezzo fino a fr. 645'000.-. La provvigione è stata stabilita nel 5% del prezzo di vendita, esigibile al più presto "
nach Eingang der Verkaufssumme bzw. bei Eintrag des neuen Eigentümers
". Il contratto prevedeva una durata del mandato fino alla fine di giugno 2005, con rinnovo mediante consensuale codicillo scritto ("
schriftliches Kodizill
") (doc. A = doc. 2). Le parti hanno poi concordato di ridurre il prezzo di vendita a fr. 625'000.- e la provvigione al 3% (doc. 4).
B.
Con petizione 30 gennaio 2006 l
’
avv. AP 1 si è rivolto alla Pretura del Distretto di Lugano per ottenere – a titolo di mercede per la sua attività di mediatore e di onorario del notaio _
_
per l
’
allestimento del brevetto di procura generale in suo favore – la condanna di AO 1 al pagamento di fr. 18
'850.- oltre interessi al 5% dal 12 ottobre 2005 e il rigetto definitivo all’opposizione interposta al PE n. _ notificato dall’UE di Lugano. Con risposta 20 marzo 2006 la convenuta si è opposta alla domanda. Esperita l’istruttoria, al dibattimento finale le parti hanno confermato le rispettive domande di giudizio. Statuendo con sentenza 9 ottobre 2007, la Pretora ha respinto la petizione.
C.
L’avv. AP 1 è insorto con un appello
("ricorso")
31 ottobre 2007 contro il predetto giudizio, nel quale chiede che in riforma della sentenza impugnata la petizione sia accolta e il
"sequestro n. _ a garanzia dei crediti vantati dal ricorrente" sia confermato. Con osservazioni 11 gennaio 2008 AO 1 postula, nella misura in cui ricevibile, la reiezione del gravame.

Considerato
in diritto: 1.
Secondo la Pretora
le parti hanno pattuito un contratto di mediazione per interposizione, la cui mercede è dovuta unicamente allorquando vi sia la conclusione del contratto mediato, cosa che difetta nella fattispecie. La prima giudice ha inoltre precisato che la mandante non aveva alcun obbligo di concludere un contratto con il potenziale acquirente indicato dal mediatore. Nemmeno la convenuta aveva revocato o disdetto il mandato intempestivamente, dato che sebbene resasi disponibile a inizio luglio per un incontro in vista della sottoscrizione del contratto di compravendita, la potenziale acquirente non era stata in grado di dimostrare la sua solvibilità, nessuna bozza di contratto era stata sottoposta alla mandante, nessun appuntamento fissato e nessuna garanzia fornita sulla prospettata compravendita.
2.
L’appellante rimprovera anzitutto alla Pretora di non aver verificato d’ufficio le circostanze inerenti all’intimazione, in _, del precetto esecutivo da lui fatto spiccare alla convenuta. Egli ritiene che l’interessata non abbia inizialmente reagito a tale precetto, per poi interporre intempestiva opposizione tramite il proprio legale in occasione di una seconda intimazione del precetto (appello, pag. 1 in basso e 2 in alto). Il precettante avrebbe dovuto far valere tale circostanza dinanzi alla
Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello quale autorità di vigilanza (
Amonn/Walther,
Grundriss des Schuldbetreibungs- und Konkursrecht, 7
a
ed., n. 26 seg., pag. 114). Davanti al giudice del merito, come è questa Camera, la censura non può
essere esaminata e al riguardo
l
’
appello è quindi irricevibile.
3.
L’attore chiede in questa sede, oltre alla condanna della convenuta al pagamento di fr. 18'850.- con interessi e al rigetto dell’opposizione interposta al PE _, la conferma del sequestro n. _.
La convenuta osserva che la domanda di conferma del sequestro è irricevibile, poiché formulata per la prima volta in appello e perché sfugge alla competenza di questa Camera (osservazioni, pag. 2 in alto). Nella petizione l’attore ha fatto riferimento all’art. 279 cpv. 1 LEF (pag. 2 in alto), ma tra le richieste di giudizio a pag. 6 non risulta alcun riferimento al sequestro. All’udienza preliminare l’attore ha poi postulato il richiamo degli inc. EF.2005.3266 e 3045 sostenendo che con la procedura avviata rivendicava la convalida del sequestro (udienza 12 luglio 2006, penultima pagina in basso). D’altra parte, già con la petizione l’attore ha chiesto il rigetto in via definitiva dell’opposizione interposta al PE, il quale menziona l’esecuzione a convalida del sequestro (doc. R). Di conseguenza, si può ritenere che tale sua domanda era già stata espressa dinanzi al primo giudice.
Per quanto concerne la competenza del giudice di merito, l’oggetto dell’azione civile in convalida del sequestro porta unicamente sull’esistenza del credito. Ne deriva che il giudice in tale azione non è competente per controllare la validità del sequestro o la sua esecuzione (
Stoffel/Chabloz
in: Commentare Romand, Basilea 2005, n. 16 ad art. 279 LEF). La richiesta dell’appellante di confermare il sequestro si rivela dunque inammissibile in questa sede.
4.
A detta dell’appellante la prima giudice ha erroneamente accertato che il soggiorno della convenuta in Ticino all’inizio di luglio era finalizzato alla conclusione della compravendita immobiliare, mentre le parti avevano invece concordato di formalizzare l’atto a fine agosto (appello, pag. 9 segg.). Come detto, la Pretora ha dapprima spiegato che il mandante può recedere in ogni momento dal contratto (art. 404 cpv. 1 CO per rinvio dell’art. 412 cpv. 2 CO). Ella ha quindi esaminato la questione del soggiorno in Ticino per determinare se il mandato fosse stato revocato intempestivamente dalla mandante e, quindi, se vi fosse un eventuale risarcimento del danno in favore del mediatore (art. 404 pv. 2 CO). La Pretora ha poi precisato che l’attore non aveva comunque dimostrato di aver subìto un danno da tale revoca, e nemmeno fornito elementi per poterlo determinare e quantificare, ricordando che il danno previsto dall’art. 404 cpv. 2 CO corrisponde all’interesse negativo (sentenza impugnata, pag. 7 seg.). Con tale ultima motivazione pretorile l’appellante non si confronta, sicché al riguardo l’appello è finanche irricevibile (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC). Egli si limita peraltro a chiedere il versamento della mercede, che non può evidentemente essere considerato come un interesse negativo. Sulla richiesta di fr. 100.- per l’onorario relativo all’allestimento del brevetto di procura generale si dirà invece in seguito (consid. 8). Le argomentazioni dell’appellante sul motivo della visita della convenuta in Ticino (pag. 9-12), così come quelle sulla solvibilità della potenziale acquirente (appello, pag. 18), non sono quindi di alcuna utilità ai fini della sua tesi, dato che manca comunque una delle condizioni poste dalla norma testé menzionata, ovvero la dimostrazione e quantificazione del danno derivatone. Su questo punto l’appello, nella misura in cui è ricevibile, dev’essere pertanto respinto.
5.
L’attore prosegue addebitando alla Pretora carenze di conoscenza della lingua tedesca, laddove ha stabilito che dal tenore letterale del contratto di mediazione emerge chiaramente che l’attore ha ricevuto il mandato di interporsi per la conclusione del contratto di compravendita. Egli invoca il dizionario Langenscheidt/Paravia per spiegare che il verbo "
vermitteln
" è da intendersi come "mettere in comunicazione" (appello, pag. 12-14) e che il contratto prevedeva esclusivamente la ricerca di un acquirente (appello, pag. 14 in mezzo). Come spiegato dalla prima giudice, il contratto di mediazione (doc.
A) prevede che "
der Auftragnehmer ist bemüht, die Liegenschaft bestens zu vermitteln
" (clausola 1) e "die Auftraggeberin zahlt dem Auftragnehmer bei Zustandekommen eines Verkaufs, der im Rahmen dieses Auftrags direkt oder indirekt vermittelt wurde, eine Provision (...)"
(clausola 2). Nel contratto, poi, si rinvia esplicitamente agli art. 412 segg. CO. Ora, al di là di traduzioni fornite da dizionari vari, si rileva che la versione in tedesco dell’art. 412 cpv. 1 CO ha il seguente tenore: "Durch den Mäklervertrag erhält der Mäkler den Auftrag, gegen eine Vergütung, Gelegenheit zum Abschlusse eines Vertrages nachzuweisen oder den Abschluß eines Vertrages zu vermitteln", mentre quella in italiano è: "c
ol contratto di mediazione il mediatore riceve il mandato di indicare l’occasione per conchiudere un contratto o di interporsi per la conclusione d’un contratto verso pagamento di una mercede". Il legislatore ha chiaramente inteso, quindi, il verbo "
vermitteln
" con "interporsi". Non vi è motivo di credere che l
’
attore, avvocato, nell
’
indicare tale terminologia nel contratto di mediazione, peraltro con rinvio esplicito alla normativa prevista dal CO, abbia voluto intendere altrimenti. Sempre su questo punto l
’appellante ritiene che egli non ha potuto stipulare un contratto con la potenziale acquirente perché non disponeva di tutte le informazioni necessarie. Tuttavia, tale censura nulla ha a che vedere con quanto pattuito tra le parti e, semmai, sarebbe stata di rilevanza per la questione di un eventuale risarcimento per revoca intempestiva, negato nella fattispecie (cfr. sopra, consid. 4).
Anche su questo punto l
’
appello dev
’
essere pertanto respinto.
6.
L’appellante rinvia a un passaggio del Basler Kommentar, ove è spiegato che qualora il contratto mediato dipenda unicamente dalla volontà del mandante, egli si trova nella stessa condizione di un debitore obbligato sotto condizione giusta l’art. 152 cpv. 1 CO. In altre parole, finché la condizione è pendente, egli non può fare alcunché che possa impedire il debito adempimento della propria obbligazione. Se il suo adempimento sia stato da lui impedito in malafede, la condizione vale come verificata (art. 156 CO). Nella fattispecie, l’attore ritiene che la convenuta abbia posto impedimenti alla potenziale compravendita, da una parte non fornendo i dati sul debito ipotecario, dall’altra non avendo la più pallida idea di quando sarebbe stata in grado di liberare l’immobile. Ciò al contrario, invece, di quanto da lui intrapreso, che avrebbe fatto di tutto per poter permettere l’auspicata compravendita (appello, pag. 14-16). Al riguardo va da subito precisato che l’autore
Ammann
, nel passaggio del Basler Kommentar menzionato dall’appellante – che non si trova a pag. 2272 come da lui indicato, bensì a pag. 2507 (n. 2 ad art. 413 CO) – spiega sì quanto riportato sopra, ma afferma anche che il mandante non agisce in malafede qualora non concluda il contratto mediato, sebbene il potenziale acquirente abbia aderito alle condizioni da lui poste. Al contrario, agisce contro la buona fede il mandante che revoca il mandato per poi concludere il contratto con il potenziale acquirente senza dover pagare la provvigione al mediatore. L’appellante non sostiene che tale ultimo esempio si sia verificato nella fattispecie, sicché la sua censura nulla muta ai fini del giudizio. Al riguardo, l’appello si rivela infondato.
7.
L’attore ritiene, altresì, di aver adempiuto il proprio incarico, che era quello di ricercare un potenziale acquirente solvibile, disposto a pagare il prezzo richiesto. Egli sostiene che a fine aprile 2005 _
_ (già _)
aveva già accettato le condizioni di compravendita poste dalla mandante, mentre in seguito si è trattato unicamente di "metter in atto quanto pattuito fra alienante ed acquirente e non più fra mandante e mandatario" (appello, pag. 16 seg.). L’attore afferma che la mercede era dovuta al più tardi il 30 maggio 2005 "quando la convenuta ha ribadito ancora una volta la sua pretesa, peraltro già accettata dalla potenziale acquirente. Entro il termine pattuito – 30 giugno 2005 – la convenuta aveva ottenuto la prestazione richiesta. Solo di comune accordo avrebbe potuto modificare i termini dell’accordo di mediazione". La mandante avrebbe quindi revocato il mandato per un banale capriccio, quando la prestazione pattuita era già intervenuta (appello, pag. 18 in fondo). Si ricorda, anzitutto, che una compravendita immobiliare richiede per la sua validità l’atto pubblico (art. 216 CO), sicché nella misura in cui l’attore sembra voler sostenere che nell’aprile 2005 o alla fine del giugno 2005 il contratto mediato era già venuto in essere, il suo ragionamento non può essere seguito. Nella misura in cui egli afferma di aver adempiuto al proprio obbligo e che la propria mercede era esigibile, la Pretora ha spiegato che essa era dovuta solo una volta concluso il contratto mediato e, come indicato nel contratto di mediazione (doc. A, clausola 2), una volta ricevuto il prezzo pattuito, rispettivamente iscritto a RF il nuovo proprietario (sentenza impugnata, pag. 5 seg.). Nessuna delle suddette circostanze si è adempiuta. L’appellante ritiene che proprio per il contenuto della clausola 2 del contratto di mediazione e per il fatto che "il periodo durante il quale il mediatore poteva rendersi attivo, rispettivamente durante il quale l’esclusività gli garantiva pure una mercede nel caso in cui la convenuta avesse alienato l’immobile con trattative private o tramite terzi, correva sino alle 24.00 del 30 giugno 2005, ma che entro quell’ultimo termine sarebbe sicuramente stato impossibile dare forma all’atto traslativo di proprietà", la mandante ha conferito al mediatore una procura generale 6 luglio 2005 (doc. L) che gli permettesse di incassare il prezzo di vendita dedotti i debiti ipotecari e di poi versarle, una volta trattenuta la propria provvigione e la TUI, il rimanente (appello, pag. 17 seg.). Se non che, le argomentazioni testé citate nulla mutano al fatto che, come spiegato dalla Pretora, il mandante può in ogni tempo revocare il mandato (sentenza impugnata, pag. 7 in alto), ciò che in concreto è avvenuto. Ne deriva, anche su questo punto, la reiezione dell’appello.
8.
Oltre al pagamento della propria mercede, l’attore ha chiesto il versamento di fr. 100.- quale onorario del notaio _ _ per l’allestimento del brevetto di procura generale (doc. L; petizione, pag. 5 in fondo). Nella risposta la convenuta ha contestato in maniera generica la pretesa, senza tuttavia esprimersi nel dettaglio sulla stessa. La Pretora non si è invece pronunciata su tale questione. L’appellante si limita a ribadire la sua pretesa complessiva, ma non spende una parola su tale posta. Sia come sia, anche qualora si volesse ritenere non sufficiente la contestazione generica espressa dalla convenuta nella propria risposta, va ricordato che
non va confuso quello che è l’obbligo della controparte di contestare chiaramente i fatti, pena la loro ammissione (art. 170 cpv. 2 CPC), con l’onere probatorio che compete a chi vuole dedurre il suo diritto da una circostanza di fatto da lui asserita (art. 8 CC). In altre parole, il disposto di cui all’art. 184 cpv. 2 CPC, secondo il quale solo i fatti contestati devono essere provati, non esonera la parte dal suo obbligo di dimostrare il ben fondato e l’ammontare delle proprie pretese (
Cocchi/rezzini
, CPC-TI, Lugano 2000, n. 17 all’art. 184). Dal carteggio processuale emerge una fattura del notaio _ _ di fr. 100.- per il brevetto in questione, ma risulta anche che la stessa è stata consegnata personalmente a AO 1 (doc. L, ultima pagina). Il notaio in questione ha quindi riconosciuto quest’ultima come debitrice, non l’attore. Di conseguenza, l’asserito mancato pagamento di tale fattura (petizione, pag. 5 in basso) non comporta alcuna conseguenza giuridica all’attore, che non può far valere a tale titolo alcuna pretesa nei confronti della convenuta.
9.
In conclusione, l’appello dev’essere pertanto respinto. La tassa di giustizia e le spese seguono la soccombenza dell’appellante (art. 148 CPC), tenuto inoltre a rifondere all’appellata un’adeguata indennità per ripetibili di appello. Il valore determinante per un eventuale ricorso in materia civile al Tribunale federale è di fr. 18'850.-.