Decision ID: 7b3c8e84-3475-5faa-bf4e-9bab87d7ecce
Year: 2014
Language: de
Court: ZH_BRK
Chamber: ZH_BRK_001
Canton: ZH
Region: Zürich
Law Area: public_law

hat sich ergeben:
A.
Mit Beschluss vom 8. Januar 2013 erteilte die Bausektion der Stadt Zürich
der BG S., der Bau- und Mietergenossenschaft und der Stiftung Alters-
wohnungen die baurechtliche Bewilligung für die Erstellung einer Areal-
überbauung. Zusammen mit der Baubewilligung wurde die gewässer-
schutzrechtliche Bewilligung der Baudirektion Kanton Zürich vom 1. No-
vember 2012 eröffnet.
B.
Hiegegen wandten sich zahlreiche Rekurrierende mit gemeinsamer
Rekurseingabe vom 14. Februar 2013 rechtzeitig an das Baurekursgericht
und beantragten im Wesentlichen die Aufhebung der baurechtlichen Bewil-
ligung sowie die Zusprechung einer Umtriebsentschädigung (G.-Nr.
R1S.2013.05015).
In einem weiteren Rekurs wandten sich mehrere Nachbarn mit separater
Rekurseingabe vom 15. Februar 2013 rechtzeitig an das Baurekursgericht
und beantragten die Aufhebung beider Bewilligungen sowie die Zuspre-
chung einer Umtriebsentschädigung (G.-Nr. R1S.2013.05022).
C.
Mit Präsidialverfügungen vom 19. und 20. Februar 2013 wurden die Re-
kurseingänge vorgemerkt und die Vernehmlassungsverfahren eröffnet.
Die Bausektion beantragte in ihrer Stellungnahme vom 24. April 2013 die
Abweisung der Rekurse, soweit auf die vorgebrachten Rügen einzutreten
sei. Die BG S., Bau- und Mietergenossenschaft und Stiftung Alterswohnun-
gen beantragten am 25. April 2013 die Abweisung der Rekurse, soweit
darauf einzutreten sei, und die Zusprechung einer Umtriebsentschädigung.
D.
In beiden Verfahren wurde ein zweiter Schriftenwechsel durchgeführt. Die
Parteien hielten in ihren Repliken bzw. Dupliken an den gestellten Anträgen
fest.
R1S.2013.05015 Seite 3
E.
Am 28. Juni 2013 führte das Baurekursgericht in Anwesenheit der Parteien
einen Augenschein auf dem Lokal durch.
F.
Mit Präsidialverfügung vom 14. November 2013 wurde die Baudirektion
eingeladen, zu den gewässerschutzrechtlichen Vorbringen der Rekurrie-
renden im Rekursverfahren G.-Nr. R1S.2013.05022 Stellung zu nehmen.
In ihrer Eingabe vom 8. Januar 2014 beantragte die Baudirektion die Ab-
weisung des Rekurses und die Zusprechung einer Umtriebsentschädigung.
In ihrer Replik vom 30. Januar 2014 bzw. 3. Februar 2014 und Duplik vom
25. Februar 2014, 26. Februar 2014 bzw. 27. Februar 2014 hielten die Par-
teien an ihren Anträgen fest.
G.
Auf die Parteivorbringen und die Ergebnisse des Augenscheins wird, soweit
für den Entscheid erforderlich, in den Erwägungen Bezug genommen.

Es kommt in Betracht:
1.
Da sich die beiden Rekurse gegen das gleiche Bauvorhaben richten und im
Wesentlichen dieselben Rechtsfragen aufwerfen, sind die Rekursverfahren
G.-Nrn. R1S.2013.0515 und R1S.2013.05022 zu vereinigen.
Soweit nichts anderes vermerkt ist, befinden sich die zitierten act. im Ver-
fahren G.-Nr. R1.2013.05015.
Die Bezeichnung „Rütihof“ bezieht sich in den folgenden Erwägungen auf
das Gebiet nördlich der Frankentalerstrasse.
R1S.2013.05015 Seite 4
2.1.
Auf dem über 30'000 m 2 grossen Baugrundstück ist die Erstellung eines
ringförmig angeordneten, insgesamt etwa 650 m langen und bis zu fast
25 m hohen Baukörpers geplant. Die Rekurrierenden stossen sich haupt-
sächlich an den erheblichen Dimensionen des Bauvorhabens und rügen
unter anderem, die zulässige Gebäudehöhe und die im Quartierplan festge-
legte Ausnützung würden überschritten, das Projekt ordne sich nur unge-
nügend in die Umgebung ein und erfülle die Anforderungen an eine Areal-
überbauung nicht. Ein in den Grundzügen gleiches Projekt war schon ein-
mal Gegenstand eines Baubewilligungs- und zweier Rechtsmittelverfahren.
Mit Entscheid vom 23. Juni 2010 hob die damalige Baurekurskommission I
(heute Baurekursgericht) die kommunale Baubewilligung mit der Begrün-
dung auf, die auf die Geeringstrasse ausgerichtete Erschliessung sei we-
gen der grossen Zahl an sich kreuzenden Verkehrswegen nicht verkehrssi-
cher (BRKE I Nrn. 0137- 0138/2010). Das Urteil wurde vom Verwaltungsge-
richt am 26. Januar 2011 bestätigt (VB.2010.00440).
Weil die Baurekurskommission I eine Behebung der festgestellten Mängel
unter Beibehaltung des Grundkonzeptes der Siedlung als möglich erachte-
te, nahm sie bemerkungsweise zu einigen weiteren materiellen Rügen der
Rekurrierenden Stellung und kam zum Schluss, dass diese einer Baubewil-
ligung nicht entgegen stehen würden. Die Ausführungen betrafen die Ein-
wände, die Ausnützung entspreche nicht den Vorgaben des geltenden
Quartierplanes Nr. 458 vom 11. Juni 1975, die in Anwendung von Art. 8
Abs. 4 der Bau- und Zonenordnung (BZO) geplante Geschosszahl und Ge-
bäudehöhe widerspreche übergeordnetem Recht, und die Dimensionen
des Projektes seien nicht mit den in § 71 des Planungs- und Baugesetzes
(PBG) genannten Anforderungen an Arealüberbauungen vereinbar. Die
entsprechenden Erwägungen samt Schlussfolgerungen hatten keinen Ein-
fluss auf den Ausgang des ersten Rechtsmittelverfahrens und nehmen
nicht an der Rechtskraft des Dispositivs teil. Deshalb sind die entsprechen-
den Rügen, soweit sie nochmals erhoben worden sind, erneut zu prüfen
und alsdann zu entscheiden. Analoges gilt für die erneut erhobenen for-
mellrechtlichen Einwendungen der Rekurrierenden. Auch diese sind noch-
mals zu prüfen und zu entscheiden.
2.2.1.
Zum Rekurs ist berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung berührt
R1S.2013.05015 Seite 5
ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung hat
(§ 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes [PBG]).
Die vorliegend zu entscheidenden Rekurse sind grossmehrheitlich von
denselben Rekurrierenden erhoben worden wie diejenigen in den ersten
Rechtsmittelverfahren. Im Rekursverfahren G.-Nr. R1S.2013.05015 sind
drei Rekurrierende neu dazugekommen, und im Rekursverfahren G.-Nr.
R1S.2013.05022 wurde eine Rekurrentin durch zwei Rechtsnachfolger er-
setzt. Da die Betroffenheit der Rekurrierenden im ersten Rechtsmittelver-
fahren eingehend untersucht und bejaht worden ist, die privaten Rekurs-
gegnerinnen keine Einwände mehr dagegen erheben und die übrigen Re-
kursvoraussetzungen gegeben sind, ist auf die Rekurse einzutreten.
2.2.2.
Im Rekursverfahren R1S.2013.05015 erhebt auch die „Interessengemein-
schaft IG pro Rütihof - contra RINGLING“ (in der Folge IG pro Rütihof ge-
nannt) Rekurs und bezeichnet die Eingabe, soweit sie in ihrem Namen er-
folgt ist, als egoistische Verbandsbeschwerde.
Bei der egoistischen Verbandsbeschwerde handelt es sich um eine Form
der Prozessstandschaft, die darin besteht, dass eine Vereinigung zwar im
eigenen Namen, aber ausschliesslich im Interesse ihrer Mitglieder ein
Rechtsmittel ergreift. Zur Bejahung der Legitimation müssen verschiedene
Voraussetzungen kumulativ erfüllt sein. Bei der Vereinigung muss es sich
um eine juristische Person handeln, und es muss eine ihrer statutarischen
Aufgaben sein, die Interessen ihrer Mitglieder in der rekursgegenständli-
chen Hinsicht zu wahren. Von den Mitgliedern muss zumindest eine be-
trächtliche Anzahl bzw. gemäss einem neueren Entscheid der Rekursin-
stanz (BRKE II Nrn. 0112-0117/2008 in BEZ 2008 Nr. 61) − da unklar ist,
was als „beträchtliche Anzahl“ zu gelten hat − die Mehrheit von der ange-
fochtenen Verfügung so betroffen sein, dass jeder Einzelne dieser Mehrheit
auch für sich betrachtet nach § 338a Abs. 1 PBG anfechtungsbefugt wäre.
Von dieser Voraussetzung kann bei einem Verband mit grosser Mitglieder-
zahl nicht etwa deshalb abgesehen werden, weil der entsprechende Nach-
weis gegebenenfalls nur schwer zu erbringen ist. Besagte Erfordernisse
sind restriktiv zu handhaben, darf doch die egoistische Verbandsbeschwer-
de nicht dazu dienen, dass Vereinigungen, welche die gesetzlichen Vor-
aussetzungen für die Ergreifung einer ideellen Verbandsbeschwerde nicht
R1S.2013.05015 Seite 6
erfüllen, diesen Umstand mit der Erhebung einer egoistischen Verbandsbe-
schwerde umgehen können.
Die IG pro Rütihof hat sich als Verein im Sinne von Artikel 60ff ZGB organi-
siert und ist damit eine juristische Person. Als Wohnadressen sind für die
123 als Mitglieder aufgeführten Personen die Geeringstrasse, Im Oberen
Boden, Im Stelzenacker, die Naglerwiesenstrasse und die Rütihofstrasse
angegeben, sie wohnen also in unmittelbarer Nähe des Bauvorhabens
(act. 5 und 6 im Verfahren G.-Nr. R1S.2013.05015). Zudem tritt die Mehr-
heit der Vereinsmittglieder in der Rekurseingabe zusätzlich als Einzelper-
son auf, die aufgrund ihrer räumlichen Nähe zum Bauvorhaben und ihrer
Betroffenheit zur Rekurserhebung legitimiert sind. Somit ist auch die IG pro
Rütihof als Rekurrentin zum Rekursverfahren zuzulassen.
2.3.
Das heisst allerdings nicht, dass die Rekurrierenden mit jeder beliebigen
Rüge zu hören sind. Rekursberechtigt ist der Einzelne in Bezug auf die ge-
stellten Anträge, so dass sich der Anfechtende auf alle Argumente und
Rechtssätze berufen kann, die im Ergebnis zur Gutheissung seines Antra-
ges führen oder zumindest auf den ersten Blick hierzu geeignet erscheinen.
Wer aufgrund seines Rechtsschutzinteresses Zugang zum Verfahren fin-
det, hat Anspruch darauf, dass die geltend gemachten Rechtsverletzungen
überprüft werden (RB 1980 Nr. 7, auch zum Folgenden). Die Grenze für die
Zulassung ist die Eignung des Verfahrens, dem Anfechtenden die ange-
strebte Entlastung zu bringen. Das Rechtsschutzinteresse fehlt etwa dort,
wo von vornherein feststeht, dass die Gutheissung des Rechtsmittels die
behauptete Beeinträchtigung vom Rekurrenten gar nicht abzuwenden ver-
mag, dass also die Anerkennung der Rechtswidrigkeit und die entspre-
chende Änderung oder Aufhebung des Verwaltungsaktes an diesen Einwir-
kungen auf den Rekurrenten nichts ändern können. Von einem fehlenden
Rechtsschutzinteresse des Nachbarn geht die Praxis etwa dann aus, wenn
lediglich die Ausgestaltung des Gebäudeinnern oder einer vom rekurrenti-
schen Grundstück abgewandten Fassade gerügt werden oder wenn Män-
gel namhaft gemacht werden, die durch für den Nachbarn bedeutungslose
Nebenbestimmungen behebbar wären und diesem deshalb die mit dem
Begehren um Aufhebung der Baubewilligung angestrebte Erleichterung
nicht verschaffen könnten (RB 1987 Nr. 3; VB 88/008 und 009).
R1S.2013.05015 Seite 7
2.4.
In grundsätzlicher Hinsicht ist festzuhalten, dass die Beplanung und Über-
bauung eines Baugrundstückes immer Sache der Bauherrschaft bzw. der
von ihr beauftragten Personen ist. Sie entscheidet über Art, Grösse, Nut-
zung, Ausstattung einer Überbauung. Dabei hat sie sich selbstverständlich
innerhalb des gesetzlichen Rahmens zu bewegen. Über die Einhaltung der
Gesetze, Verordnungen, Richtlinien entscheiden die Baubehörden, nach-
dem sie das Projekt im Verlauf des Baubewilligungsverfahrens eingehend
geprüft haben. Die Rechte der Nachbarn beschränken sich darauf, in einem
nachfolgenden Rechtsmittelverfahren Rechtsverstösse geltend zu machen,
sofern sie in ihrer Stellung als Eigentümer oder Mieter eines benachbarten
Grundstückes beeinträchtigt sind. Erweisen sich die von der Bauherrschaft
getroffenen Entscheide als rechtlich zulässig, steht es weder der Baube-
hörde noch der Nachbarschaft zu, andere auch bewilligungsfähige und viel-
leicht sogar bessere Ideen durchzusetzen.
3.
Die Rekurrierenden beantragen die Einholung von Gutachten zur Frage, ob
das Bauvorhaben den Anforderungen von § 71 PBG entspreche. Insbe-
sondere sei das umstrittene Bauvorhaben bezüglich seiner planerischen,
städtebaulichen und architektonischen Qualitäten zu beurteilen. Sodann
habe sich das Gutachten zur Quartierversorgung, zur Erschliessung samt
Parkierung, zur Beschattung, zur Akustik, zum Mikroklima und zur Wohn-
hygiene und Wohnqualität auszusprechen.
Zur Beschattung sind von vornherein keine weiteren Untersuchungen an-
gezeigt, weil die Verhinderung eines übermässigen Schattenwurfes im zür-
cherischen Baurecht in aller Regel durch die Einhaltung primärer Bauvor-
schriften wie Höhenbeschränkungen und Abstandsvorschriften sicherge-
stellt wird. Einzig bei der Bewilligung von Hochhäusern, die per definitionem
höher als 25 m sind, ist der Schattenwurf als eigenes Bewilligungskriterium
ausdrücklich genannt und zu beurteilen (§ 284, Abs. 4 PBG). Vorliegend
sind keine Hochhäuser geplant; sie wären im Rahmen einer Arealüberbau-
ung denn auch gar nicht zulässig (Art. 8 Abs. 4 der Bau- und Zonenord-
nung der Stadt Zürich [BZO]). Für die Beurteilung der Lärmsituation konnte
sich bereits die Vorinstanz auf eine umfangreiche Begutachtung durch eine
ausgewiesene Firma stützen. Im Gutachten vom 7. März 2012 (act. 14.15)
samt Ergänzung vom 16. Mai 2012 (act. 14.8) wurden die Auswirkungen
R1S.2013.05015 Seite 8
des Verkehrslärms und des Industrie- und Gewerbelärms eingehend unter-
sucht. Auch zur Hochwassersicherheit liegt ein privates Gutachten vor (act.
14.10).
Im Übrigen ist das Baurekursgericht mit den Problemen, die sich im Zu-
sammenhang mit den Anforderungen an Bauvorhaben im Allgemeinen und
an Arealüberbauungen im Sinne von § 71 PBG im Besonderen stellen, bes-
tens vertraut. Als Fachgericht ist es in der Lage, die sich daraus ergeben-
den Fragen bzw. die Aussagekraft bereits vorliegender Gutachten selbst zu
beurteilen. Das Gericht ist nur in Ausnahmefällen auf zusätzliche Gutachten
angewiesen. Das Bauvorhaben ist zwar sehr gross, und seine Überprüfung
auf Übereinstimmung mit den rechtlichen Vorgaben ist anspruchsvoll. Den-
noch stellen sich in den vorliegenden Rekursverfahren keine Fragen, deren
Beurteilung den Sachverstand des Baurekursgerichts übersteigen würde.
Aus diesen Gründen ist auf den Beizug zusätzlicher Expertisen zu verzich-
ten.
4.
Das 31'598 m 2 messende Baugrundstück liegt am Rande des Siedlungs-
gebietes, ist der Wohnzone W3 zugewiesen und soll mit einer Arealüber-
bauung überstellt werden. Bewilligt worden ist ein Projekt für die Realisie-
rung von 277 Genossenschafts- und Alterswohnungen samt Unterniveau-
garage und Infrastruktur wie Caféteria, Ladenflächen, Jugendtreff, Kinder-
garten, Hort, Veranstaltungsraum, Mehrzweckräume, das aus einem Pro-
jektwettbewerb hervor gegangen ist. Die abgewinkelte, fünf Seiten aufwei-
sende Parzelle wird auf zwei Seiten von vielbefahrenen Staatsstrassen mit
ortsverbindender Funktion begrenzt. Im Westen verläuft ein Abschnitt der
Geeringstrasse, der als einziger Zugang zum Quartier Rütihof dient. Im
Nordwesten befindet sich eine grössere Quartierstrasse und im Norden ei-
ne Stichstrasse. Geplant ist die Erstellung eines den Grundstücksgrenzen
entlang verlaufenden, sieben Geschosse aufweisenden Baukörpers, eines
rund 650 m langen Ringes, mit sechs Durchgängen zum grossflächigen,
begrünten Innenhof. Die Tiefgarage umfasst 212 Autoabstellplätze, hinzu
kommen 39 oberirdische Autoabstellplätze und Veloabstellplätze. Der
Hauptunterschied zum vormaligen Projekt ist die Verlegung der Zufahrt zur
vergrösserten Unterniveaugarage, welche nicht mehr ab der Geeringstras-
se, sondern ab der Strasse Im Oberen Boden erfolgt. Sodann wird der
ehemalige Zufahrtsweg auf dem Baugrundstück entlang der Regensdorfer-
R1S.2013.05015 Seite 9
und Frankentalerstrasse ausschliesslich als Fuss- und Fahrradweg sowie
als Notzufahrt ausgebildet. Auch wird neuen Vorschriften über den Gewäs-
serabstand und die Anforderungen an behindertengerechtes Bauen Rech-
nung getragen.
Die Rekurrierenden wollen mit den vorliegenden Rekursen die Aufhebung
der erteilten Baubewilligung und eine grundlegend andere Bebauung des
Baugrundstückes erwirken. Nach ihrer Ansicht soll ihnen mit dem Bauvor-
haben eine abweisende, monströse Mauer ins Blickfeld gestellt werden. Die
geplante Überbauung verhindere jeden Durchblick und ordne alle belasten-
den Anlagen gegen die Nachbarn hin an. In materieller Hinsicht wird ge-
rügt, die lärmschutzrechtlichen Vorschriften würden verletzt. Die im Quar-
tierplan beschränkte Ausnützung werde überschritten. Soweit Art. 8 Abs. 4
der Bau- und Zonenordnung (BZO) in der Wohnzone W3 für Arealüberbau-
ungen 7 Vollgeschosse und eine Gebäudehöhe von 25 m zulasse, werde
übergeordnetes Recht verletzt. Die für Arealüberbauungen geltenden Zu-
geständnisse dürften auch deshalb nicht in Anspruch genommen werden,
weil die in § 71 PBG verlangten Anforderungen nicht erreicht würden. Fer-
ner werden gewässerschutzrechtliche Belange gerügt.
Die Rekursgegnerinnen legen dar, weshalb sie die erteilte Baubewilligung
für rechtmässig halten.
5.
Abgesehen von den materiellrechtlichen Gründen, die nach ihrer Ansicht
eine Aufhebung des angefochtenen Beschlusses nötig machen, erheben
die Rekurrierenden mehrere formelle Rügen.
5.1.
Die Rekurrierenden im Verfahren G.-Nr. R1S.2013.5022 schildern ausführ-
lich, wie sich die Akteneinsicht bei der Vorinstanz gestaltet habe und be-
zeichnen das Prozedere als schikanös. Die Vorinstanz erläutert ihre Praxis
zur Akteneinsicht und bezeichnet diese als verfassungsmässig und korrekt.
In diesem Rahmen hätten sich auch die Rekurrierenden über das Bauvor-
haben informieren können. Weil die Rekurrierenden aus den behaupteten
Vorgängen keine Konsequenzen für das vorliegende Verfahren ableiten
und offensichtlich in der Lage waren, ihre Rechte als Nachbarn wahrzu-
nehmen, ist darauf nicht weiter einzugehen.
R1S.2013.05015 Seite 10
5.2.1.
Die Bausektion des Stadtrates Zürich sei bei der Erteilung der Baubewilli-
gung nicht unvoreingenommen gewesen, behaupten die Rekurrierenden.
Schon deshalb sei der angefochtene Beschluss aufzuheben. Der Stadtrat
von Zürich habe am 13. Juli 2007 mit der Bauherrschaft Baurechtsverträge
abgeschlossen. Eine der Bedingungen für die Erteilung des Baurechtes sei,
dass das Projekt Ringling realisiert werde. Für den Fall, dass die Baubewil-
ligung nicht erteilt werde, habe sich die Stadt Zürich zur Übernahme der
Wettbewerbs- und Projektkosten bis zu einem Betrag von Fr. 800'000--
verpflichtet. Damit habe der Stadtrat Sachzwänge für die Erteilung der
Baubewilligung für das Projekt Ringling geschaffen. Hinzu komme, dass
städtische Mitarbeitende auch beim Studienauftrag mitgewirkt hätten. Dass
einzelne Personen im Sinne von § 5a des Verwaltungsrechtspflegegeset-
zes (VRG) befangen seien, wird nicht geltend gemacht.
Nach der Darstellung der Vorinstanz besteht die Bausektion aus drei Mit-
gliedern des Stadtrates. An den Baurechtsverträgen habe die Bausektion
nicht mitgewirkt. Diese seien zwischen der Stadt Zürich als Grundeigentü-
merin und den privaten Rekursgegnerinnen abgeschlossen worden und be-
träfen einen ganz anderen Sachverhalt als die Baubewilligung. Schon aus
der klaren Trennung der Zuständigkeiten erhelle, dass von einer Verletzung
der Ausstandsregeln keine Rede sein könne.
5.2.2.
Nach konstanter Praxis ist die Mitwirkung von Behördemitgliedern eines
Gemeinwesens am Entscheid über Bauvorhaben dieses gleichen Gemein-
wesens zulässig. Denn die in § 318 PBG formulierte Zuständigkeit der örtli-
chen Baubehörde zum Entscheid über Baugesuche bringt es zwangsläufig
mit sich, dass diese örtliche Baubehörde auch über Baugesuche zu ent-
scheiden hat, in denen die Gemeinde selber als Bauherrin auftritt. Somit
liegt es nicht in der Kompetenz einer Gemeinde und widerspräche kantona-
lem Recht, diese Zuständigkeit im Einzelfall wegen einer bestehenden Inte-
ressenkollision abzulehnen (RB 1997 Nr. 103). Wird an der Zuständigkeits-
ordnung gemäss § 318 PBG im Falle der Erteilung einer Baubewilligung an
das Gemeinwesen selbst festgehalten, so muss sie umso mehr gelten,
wenn − wie im vorliegenden Falle − das Gemeinwesen nur als Grundeigen-
tümerin und nicht als Bauherrin auftritt. Zwar hat die Stadt auch als Bau-
rechtsgeberin ein gewisses Interesse daran, dass das Bauvorhaben reali-
siert werde, dieses ist aber ungleich kleiner, als wenn sie das Projekt selbst
R1S.2013.05015 Seite 11
realisieren würde. Im Hinblick auf § 318 PBG war die Bausektion nicht nur
berechtigt, sondern auch verpflichtet, über das Baugesuch für die Areal-
überbauung Ringling zu entscheiden. In diesem Punkt ist der Rekurs unbe-
gründet.
5.3.1.
Die Rekurrierenden rügen, die Baubewilligung sei mangelhaft begründet
worden. Zudem habe die Vorinstanz nicht ausreichend geprüft, ob Einord-
nung, Gestaltung sowie Ausstattung und Ausrüstung des Projektes den er-
höhten Anforderungen von § 71 PBG genüge. Der Hinweis auf das Ergeb-
nis des durchgeführten Architekturwettbewerbs vermöge die eigene Beur-
teilung nicht zu ersetzen.
Nach der Darstellung der Vorinstanz entspricht ihr Vorgehen den gesetzli-
chen Vorgaben und der konstanten Praxis.
5.3.2.
Die behördliche Pflicht, Anordnungen mitzuteilen und zu begründen sowie
mit einer Rechtsmittelbelehrung zu versehen (§ 10 VRG), ist dem Anspruch
auf rechtliches Gehör zuzuordnen. Nach dem Wortlaut von § 10 Abs. 2
VRG sind alle Verfügungen und Entscheide zu begründen, soweit nicht ein
Ausnahmetatbestand im Sinne von § 10a VRG vorliegt, so insbesondere,
wenn den Begehren der Betroffenen voll entsprochen wird. Allerdings sind
an die Begründung erstinstanzlicher Anordnungen im Allgemeinen keine
allzu hohen Anforderungen zu stellen. Die Begründung muss den Betroffe-
nen über die Tragweite des Entscheides Rechenschaft geben und ihnen
ermöglichen, in voller Kenntnis der Gründe ein Rechtsmittel zu ergreifen. In
diesem Sinne müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt sein,
von denen sich die Behörde leiten liess und auf welche sich ihr Entscheid
stützt (vgl. Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwal-
tungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. Aufl., Zürich 1999, § 10
Rz. 39 ff).
Von der Begründungspflicht klar zu unterscheiden ist die Prüfungspflicht.
Selbstverständlich hat die Baubewilligungsbehörde alle bewilligungsrele-
vanten Elemente eines Bauvorhabens auf Übereinstimmung mit den ein-
schlägigen Vorschriften zu prüfen. Dabei wird sie bei einem Grossbauvor-
haben, wie dem vorliegenden, regelmässig auch auf vorhandene Parteigut-
achten oder Studienberichte zurückgreifen und deren Ergebnisse, soweit
R1S.2013.05015 Seite 12
sie als zutreffend anerkannt werden, mit in die Baubewilligung einfliessen
lassen. Ein solches Vorgehen ist in der Bauverfahrensverordnung denn
auch ausdrücklich vorgesehen, indem die Baubewilligungsbehörde bei Be-
darf weitere Unterlagen wie ein Lärmgutachten oder einen Umweltverträg-
lichkeitsbericht einfordern kann (§ 5 der Bauverfahrensverordnung [BVV]).
Grössere Gemeinwesen wie die Stadt Zürich verfügen zudem über amtsin-
terne Fachleute, die für die Beurteilung grösserer bzw. komplexerer Projek-
te regelmässig beigezogen werden. Eine Erläuterung und Begründung aller
im Verlauf der Projektprüfung erfolgten Arbeiten, Feststellungen und Über-
legungen, wie sie die Rekurrierenden zu erwarten scheinen, ist indessen
faktisch unmöglich und wird vom Gesetzgeber auch nicht verlangt.
5.3.3.
Die im angefochtenen Beschluss enthaltenen Begründungen entsprechen
den dargelegten Anforderungen. Die vergleichsweise ausführlichen Erwä-
gungen sind der Komplexität und dem planerischen Stellenwert des Bau-
vorhabens angemessen und geben einen ausreichenden Einblick in die für
den Entscheid massgeblichen Gründe. Vor allem aber zeigen sie, dass die
rekurrentische Behauptung, eine Prüfung des Projektes auf Übereinstim-
mung mit den Vorschriften für Arealüberbauungen fehle, haltlos ist. Weil
das Projekt aus dem Jahre 2009 mit dem vorliegend zu beurteilenden Pro-
jekt − mit Ausnahme der verkehrsmässigen Anbindung der Unterniveauga-
rage − in den wesentlichen Punkten identisch ist, erweist sich die weitge-
hende Übereinstimmung der Erwägungen in den kommunalen Baubewilli-
gungen vom 23. Juni 2009 und vom 8. Januar 2013 nicht als der von den
Rekurrierenden behauptete Mangel, sondern vielmehr als logische Konse-
quenz der Ähnlichkeit der Projekte. In diesem Punkt sind die Rekurse un-
begründet.
6.1.
Nach Ansicht der Rekurrierenden sind bei der Ausnützung die Vorgaben
des Quartierplans nicht respektiert worden. Anstelle der gemäss Quartier-
plan zulässigen Bruttogeschossfläche von 22'738 m 2 umfasse das Projekt
eine Fläche von 35'155,60 m 2 . Die Rekursgegnerinnen entgegnen, die dem
Baugrundstück im Quartierplan zugeschiedene Bruttogeschossfläche sei im
vorliegenden Baubewilligungsverfahren nicht mehr massgebend, weil im
R1S.2013.05015 Seite 13
Festsetzungsbeschluss des Stadtrates künftige Rechtsänderungen aus-
drücklich vorbehalten worden seien.
6.2.
Beim Quartierplan handelt es sich um einen zukunftsgerichteten Sonder-
nutzungsplan. Nach seiner Festsetzung und Genehmigung ist auch das
ihm zugrunde liegende Erschliessungskonzept für die einzelnen Grundei-
gentümer verbindlich (RB 1984 Nr. 79, E. b). Bei der Erstellung oder Ände-
rung von Bauten und Anlagen kann demnach grundsätzlich nicht mehr da-
von abgewichen werden, da sonst der im Quartierplanverfahren hergestell-
te Interessenausgleich nachträglich gestört und die mit dem Quartierplan
verfolgten öffentlichen Interessen an der Herstellung der Baureife und an
einer haushälterischen Bodennutzung verletzt würden. Somit liegt es − un-
ter Vorbehalt der Quartierplanrevision aufgrund wesentlich veränderter
Verhältnisse − nicht im Belieben einzelner Grundeigentümer, nachträglich
vom quartierplangemässen Erschliessungskonzept abzuweichen; allerdings
kann in dieser Hinsicht durchaus ein gewisser Spielraum bestehen (vgl.
BRKE II Nrn. 61-63/2001 vom 3. April 2001 in BEZ 2001 Nr. 59).
6.3.
Über das Gebiet Rütihof, zu dem auch das Baugrundstück zählt, ist in den
1970er-Jahren ein altrechtlicher Quartierplan erstellt worden. Die Festset-
zung durch den Stadtrat im amtlichen Verfahren erstreckte sich auf die
Landeinteilung, die Erschliessung inklusive Bau- und Niveaulinien und Ka-
nalisationen sowie das Fusswegnetz. Der Quartierplan basiert in Abwei-
chung von der üblichen Praxis nicht auf einer wert- bzw. flächengleichen
Neuzuteilung, sondern auf der Zuteilung von Bruttogeschossflächen. Dem-
zufolge wurde die auf jedem Grundstück zu realisierende maximale Brutto-
geschossfläche festgelegt; auf einen Ausgleich von flächenmässigen Mehr-
oder Minderzuteilungen wurde verzichtet. Die Verteilung der Erschlies-
sungskosten wurde den beteiligten Grundeigentümern überlassen (Stadt-
ratsbeschluss vom 11. Juni 1975, act. 14.3). Der Quartierplan ist am
21. April 1976 vom Regierungsrat genehmigt worden (act. 14.18). Ein
Technischer Bericht, wie er seit dem im Jahre 1978 in Kraft gesetzten Pla-
nungs- und Baugesetz für neurechtliche Quartierplanverfahren vorge-
schrieben ist, war nicht erforderlich und wurde nicht erstellt.
Der Festsetzungsbeschluss vom 11. Juni 1975 enthält folgenden Vorbehalt:
R1S.2013.05015 Seite 14
„Mit der Genehmigung des Quartierplanes stimmt der Stadtrat dem Plan  unter quartierplanrechtlichen Gesichtspunkten zu. Die Überprüfung der einzelnen Bauprojekte unter baupolizeilichen Aspekten erfolgt dagegen nicht im Quartierplanverfahren, sondern erst später im baupolizeilichen Bewilligungsverfahren. Die baupolizeilichen Vorschriften bleiben somit . In diesem Zusammenhang sei darauf hingewiesen, dass sich dieser Vorbehalt nicht nur auf das geltende Baupolizeirecht bezieht. Das Planungs- und Baurecht ist heute allgemein im Umbruch begriffen. Dies trifft insbesondere für den Kanton Zürich zu, dessen geltendes Baugesetz durch ein neues und umfassenderes Planungs- und Baugesetz abgelöst werden soll. Das neue Gesetz wird auf baupolizeilicher Ebene  Rechtsänderungen mit sich bringen, die für künftige Bauvorhaben in Rechnung zu stellen sind“ (act. 14.3).
6.4.
Beim Ausnützungsmass handelt es sich um eine solche baupolizeiliche
Vorschrift, deren Änderung bei der Quartierplanfestsetzung vorbehalten
worden ist. In ihrer Vernehmlassung vom 24. April 2013 führt die Vorinstanz
die einzelnen, seit der Festsetzung des Quartierplanes eingetretenen
Rechtsänderungen im Detail auf, darunter auch Systemwechsel bzw. Ände-
rungen der Messweise. Die von den Rekurrierenden genannten Masse in
Quartierplan und Projekt basieren somit auf einer unterschiedlichen Be-
rechnungsweise und sind nur bedingt miteinander vergleichbar. Heute ist in
der für das Baugrundstück massgebenden dreigeschossigen Wohnzone
eine Ausnützungsziffer von 90 % massgebend (Art. 13 Abs. 1 BZO). Bei
Arealüberbauungen darf die Ausnützung entsprechend der Formel in Art. 8
Abs. 5 BZO erhöht werden. Für das Baugrundstück wird im angefochtenen
Beschluss eine zulässige maximale Ausnützung von 41'077,40 m 2 genannt
(angefochtener Beschluss, act. 3, Erwägungen lit. Cb). Diese wird bei einer
gegenüber dem ersten Projekt leicht reduzierten Ausnützung von
36'155,60 m 2 um rund 12 % unterschritten, sodass der Arealüberbauungs-
bonus nicht einmal in Anspruch genommen werden muss.
Somit sind die Bestimmungen im Quartierplan, welche sich auf die Ausnüt-
zung beziehen, durch das geltende Recht überholt und können dem Projekt
nicht entgegen gehalten werden.
6.5.
Die von rekurrentischer Seite erhobene Rüge, der Quartierplan werde nicht
berücksichtigt, ist in dieser pauschalen Form irreführend und unzutreffend.
Richtig ist vielmehr, dass die im Quartierplan für die einzelnen Grundstücke
R1S.2013.05015 Seite 15
festgelegten Bruttogeschossflächen wegen des im Quartierplan enthalte-
nen Vorbehaltes keine Anwendung auf das streitbetroffene Bauvorhaben
finden. Das Vorgehen der Rekursgegnerinnen entspricht einer gesamtheit-
lichen Anwendung und Auslegung des Quartierplanes und ist nicht zu be-
anstanden.
Auch der rekurrentische Vorwurf einer rechtsungleichen Behandlung greift
zu kurz und ist nicht angebracht. Zunächst einmal ist eine unterschiedliche
Nutzungsdichte auf den einzelnen Quartierplangrundstücken eine Folge der
in den letzten fast 40 Jahren eingetretenen Rechtsänderungen und wurde
bereits bei der Festsetzung des Quartierplans als Möglichkeit erkannt und
vorbehalten. Schon aus diesem Grund kann im vorliegenden Zusammen-
hang von unzulässiger Rechtsungleichheit nicht die Rede sein. Vor allem
aber haben die Rekurrierenden ihre Grundstücke zum Teil schon vor Jahr-
zehnten überbaut und seither die gemeinsam finanzierten Erschliessungs-
anlagen weit intensiver genutzt als die Eigentümerin des Baugrundstückes.
Damit haben sie während einer sehr langen Zeit von wirtschaftlich erhebli-
chen Auswirkungen des Quartierplanes profitiert, die der Eigentümerin des
bisher fast ausschliesslich mit Wiese bewachsenen Baugrundstückes ver-
wehrt waren. Diesen Vorteil für die früher Bauenden gilt es bei der Beurtei-
lung der behaupteten rechts(un)gleichen Behandlung neben der damals
geltenden tieferen Ausnützung auch zu berücksichtigen. Schliesslich bleibt
zu erwähnen, dass die Rekurrierenden bei einer Erweiterung ihrer Gebäu-
de bzw. einer Neuüberbauung ihrer Grundstücke von neu geltenden Nut-
zungsvorschriften genauso profitieren können wie heute die Bauherrschaf-
ten.
6.6.
Demnach ist festzuhalten, dass die Rekurse − soweit darin eine dem Quar-
tierplan widersprechende Übernutzung des Baugrundstückes behauptet
wird − abzuweisen sind.
7.1.
Die Rekurrierenden sehen in der Arealüberbauung eine unzulässige Ab-
weichung von der Regelbauweise und stellen die Vereinbarkeit von Art. 8
Abs. 4 BZO mit dem übergeordneten Recht in Frage. Für die Festlegung
der Anzahl Geschosse sei die Legislative zuständig (§§ 45 ff. PBG). Die
R1S.2013.05015 Seite 16
Befugnis der Baubewilligungsbehörde, bei Arealüberbauungen in dreige-
schossigen Wohnzonen 7 Geschosse und Gebäudehöhen von bis zu 25 m
zu bewilligen, sei deshalb stossend und rechtswidrig. Nach Darstellung der
Vorinstanz dient Art. 8 BZO der Umschreibung von Art und Umfang der er-
laubten Grundstücksnutzung. Es bestehe kein Anlass, die fragliche Norm
vorfrageweise zu überprüfen.
7.2.
Die Möglichkeit der akzessorischen Überprüfung von Rechtssätzen, d.h.
der Überprüfung rechtskräftiger generell-abstrakter Normen im konkreten
Anwendungsfall auf ihre Vereinbarkeit mit dem übergeordneten Recht,
gründet im Gedanken, dass der Einzelne beim Erlass einer Rechtsnorm im
Allgemeinen noch nicht wisse, ob und wie ihn diese eines Tages treffen
werde und deshalb vor dem konkreten, ihn betreffenden Anwendungsfall
noch keinen Anlass habe, die Norm im Anschluss an ihren Erlass vor den
Rechtsmittelinstanzen in Frage zu stellen. Für Vorschriften, welche die bau-
lichen Möglichkeiten in bestimmten Zonen regeln, schliesst die Rechtspre-
chung eine akzessorische Überprüfung aus, weil diesen Vorschriften we-
gen ihrer Bezugnahme auf bereits im Erlasszeitpunkt bestimmbare Gebiete
die Abstraktheit abgesprochen wird, welche für die Annahme vorauszuset-
zen wäre, der einzelne Grundeigentümer habe erst im konkreten Anwen-
dungsfall Anlass, sich mit der Norm auseinanderzusetzen (BGE 106 Ia 383;
119 Ib 480).
Beim Erlass von Arealüberbauungsvorschriften sind die möglichen, ihn
konkret betreffenden Folgen für einen Grundeigentümer nicht weniger er-
kennbar als beim Erlass von Regelbauvorschriften. Allfällige Spekulationen
über die Unwahrscheinlichkeit von Arealüberbauungen in seiner Nachbar-
schaft sind dabei unerheblich. Der Eigentümer einer Liegenschaft, welche
an die dreigeschossige Wohnzone angrenzt, konnte (auch als Laie) beim
Erlass von Art. 8 BZO ohne weiteres sehen, dass künftig bei gegebener
Arealfläche in seiner Nachbarschaft unter Umständen siebengeschossig
gebaut darf. Im Falle des Baugrundstückes, einer 35'646,20 m 2 grossen
unüberbauten Fläche, die in einer einzigen Parzelle zusammengefasst war,
musste mit einer Arealüberbauung geradezu gerechnet werden. Nach dem
Gesagten verbietet sich deshalb eine akzessorische Überprüfung von Art. 8
BZO.
R1S.2013.05015 Seite 17
7.3.
Im Übrigen ist der rekurrentische Einwand auch sachlich unrichtig, weil die
auf dem Baugrundstück zulässige Anzahl Geschosse durchaus von der
Legislative festgelegt worden ist. Zwar sind in der Bauordnung ausser der
zahlenmässig festgelegten Geschosszahl für die Regelbauweise auch noch
erweiterte Überbauungsmöglichkeiten für Arealüberbauungen eröffnet wor-
den. Davon kann jedoch jeder Bauherr, der die im Gesetz genannten Vo-
raussetzungen erfüllt, Gebrauch machen. Die vorliegend erteilte Bewilli-
gung für sieben Geschosse war demnach nicht ein Akt der Rechtsetzung,
sondern ist der in den Zuständigkeitsbereich der Baubewilligungsbehörde
fallenden Rechtsanwendung zuzuordnen. Die Rekurse sind deshalb auch
in diesem Punkt abzuweisen.
8.1.1.
Nach Ansicht der Rekurrierenden im Verfahren G.-Nr. R1S.2013.05022
verstösst der angefochtene Beschluss gegen Art. 31 der Lärmschutzver-
ordnung (LSV). Auch die Vorinstanz stelle im angefochtenen Entscheid
fest, dass die Immissionsgrenzwerte weder durch die Anordnung der lärm-
empfindlichen Räume auf der dem Lärm abgewandten Seite des Gebäudes
noch durch eine Abschirmung mittels baulicher oder gestalterischer Mass-
nahmen eingehalten werden könnten. Dennoch habe sie die Bewilligung
mit folgender Begründung erteilt (angefochtener Beschluss, act. 3.1,
E. Ha):
„An einem Gebäude müssen gemäss Art. 39 LSV in der Mitte des offenen Fensters eines lärmempfindlichen Raumes die IGW eingehalten sein.  sind nach kantonaler Praxis (Leitfaden 'Lärmschutz im ') nur die zur Lüftung eines Raumes notwendigen Fenster (Lüftungsfenster). Als massgeblicher Beurteilungsort gilt demnach − unter Vorbehalt einer genügend grossen Fensterfläche (mindestens 5 % der ) − das am wenigsten lärmexponierte Fenster eines Raumes.
Die IGW sind an den Fassaden Seite Frankentalerstrasse und Seite  überschritten. Sämtliche lärmempfindlichen Räume  jedoch über Patio-Balkone oder über die Rückfassaden  (Lr ≤ IGW) belüftet werden.“
Die Rekurrierenden halten diese Praxis für bundesrechtswidrig und die
Voraussetzungen von Art. 31 Abs. 1 LSV als nicht erfüllt. Deshalb hätte die
Erteilung einer Ausnahmebewilligung gemäss Art. 31 Abs. 2 LSV durch die
R1S.2013.05015 Seite 18
Baudirektion geprüft werden müssen. Weil dies unterblieben sei, müsse der
angefochtene Beschluss aufgehoben werden.
8.1.2.
Auch die Rekursgegnerinnen gehen davon aus, dass die Immissions-
grenzwerte (IGW) für den Strassenverkehrslärm an den Fassaden entlang
der Frankentalerstrasse und der Regensdorferstrasse überschritten sind.
Sämtliche lärmempfindlichen Räume könnten jedoch über Patio-Balkone
oder über die lärmabgewandten Rückfassaden gelüftet werden, erklärt die
Vorinstanz. Nach ständiger Praxis im Kanton Zürich seien solche Lüftungs-
fenster zulässig, sofern ihre Fläche − wie das vorliegend der Fall sei − min-
destens 5 % der Bodenfläche aufwiesen. Art. 39 LSV handle vom Ort der
Lärmermittlung. Dem Gesetzestext könne jedoch nicht entnommen werden,
dass der anwendbare Immissionsgrenzwert bei allen Fenstern eines lärm-
empfindlichen Raumes eingehalten werden müsse. Die Sicherstellung,
dass jeder Wohn- und Schlafraum über ein genügend grosses Fenster
lärmabgewandt gelüftet werden könne, sei ausreichend. Eine Ausnahme-
bewilligung sei unter diesen Umständen nicht erforderlich.
8.2.1.
Das Baugrundstück liegt, wie bereits erwähnt, an der Frankentalerstrasse
und an der Regensdorferstrasse. Diese stark befahrenen Staatsstrassen
stellen bestehende lärmerzeugende ortsfeste Verkehrsanlagen dar. Der
Lärmbeurteilung werden Grenzwerte zugrunde gelegt (Art. 13 des Umwelt-
schutzgesetzes [USG]). Die für die Immissionen von Strassenverkehrsan-
lagen massgeblichen Belastungsgrenzwerte sind im Anhang 3 der Lärm-
schutzverordnung (LSV) festgelegt. Sie unterteilen sich in Planungswerte,
Immissionsgrenzwerte und Alarmwerte; sie werden nach der Lärmart, der
Tageszeit und der Lärmempfindlichkeit der zu schützenden Gebäude und
Gebiete festgelegt (Art. 2 Abs. 5 LSV).
8.2.2.
Gemäss Ziffer 2 des Anhangs 3 der Lärmschutzverordnung gelten in der für
das Baugrundstück massgebenden Wohnzone mit der Lärmempfindlich-
keitsstufe II (ES II) folgende Belastungsgrenzwerte:
R1S.2013.05015 Seite 19
Belastungsgrenzwerte 06-22 h 22-06 h
Planungswert 55 dB 45 dB
Immissionsgrenzwert 60 dB 50 dB
Alarmwert 70 dB 65 dB
Im Bereich des Baugrundstückes sind in den für das Bauvorhaben vorge-
nommenen Lärmuntersuchungen vom 7. März 2012 (act. 14.15: Lärmgut-
achten Verkehrslärm vom 5. März 2012, S. 3) folgende Emissionswerte auf
der Strassenachse ermittelt worden:
Ermittlungsgrundlage 06-22 h 22-06 h
Frankentalerstrasse
79.4 dB 72.7 dB
Regensdorferstrasse 79.0 dB 71.8 dB
Eine Kontrolle aufgrund der Daten im GIS-Browser ergibt folgende Werte:
Frankentalerstrasse 79.4 dB / 72.6 dB und Regensdorferstrasse 79.3 dB /
72.0 dB. Durch diese nur geringfügig abweichenden Werte gemäss GIS-
Browser werden die in der Lärmprognose erhobenen Werte bestätigt.
Bei den wiedergegebenen Werten handelt es sich um die auf der Achse
dieser Strasse ermittelten Emissionswerte, welche nicht mit den auf dem
Grundstück zu messenden Immissionswerten verglichen werden dürfen.
Der Immissionswert ergibt sich erst nach Berücksichtigung zumindest der
Abstandsdämpfung, d.h. der Entfernung einer Baute von der Emissions-
quelle. Gemäss der im Glossar zum Strassenverkehrslärm publizierten Ta-
belle (vgl. GIS-Browser) beträgt die von der Strassenmitte aus gemessene
Abstandsdämpfung folgende Werte:
Abstand Abstandsdämpfung
5 m - 7 dB
6.4 m - 8 dB
8 m - 9 dB
10 m - 10 dB
13 m - 11 dB
15 m - 12 dB
20 m - 13 dB
25 m - 14 dB
30 m - 15 dB
R1S.2013.05015 Seite 20
Bei einem Abstand der geplanten Fassaden von rund 21 m bis 25 m zur
Strassenmitte der Frankentalerstrasse und rund 18 m bis 28 m zur Stras-
senmitte der Regensdorferstrasse ist mit einer Abstandsabdämpfung von
12 dB bis 14 dB zu rechnen. Damit werden zwar die Immissionsgrenzwerte
überschritten, die Alarmwerte jedoch nicht erreicht.
8.3.1.
Gemäss Art. 22 Abs. 1 USG werden Baubewilligungen für neue Gebäude,
die dem längeren Aufenthalt von Personen dienen, in lärmbelasteten Ge-
bieten unter Vorbehalt von Absatz 2 nur erteilt, wenn die Immissionsgrenz-
werte nicht überschritten werden. Sind diese überschritten, so werden Bau-
bewilligungen für Neubauten, die dem längeren Aufenthalt von Personen
dienen, nur erteilt, wenn die Räume zweckmässig angeordnet und die al-
lenfalls notwendigen zusätzlichen Schallschutzmassnahmen getroffen wer-
den (Art. 22 Abs. 2 USG).
Neubauten und wesentliche Änderungen von Gebäuden mit lärmempfindli-
chen Räumen dürfen gemäss Art. 31 Abs. 1 LSV bei Überschreitung der
Immissionsgrenzwerte nur bewilligt werden, wenn diese Werte eingehalten
werden können durch die Anordnung der lärmempfindlichen Räume auf der
dem Lärm abgewandten Seite des Gebäudes (lit. a) oder durch bauliche
oder gestalterische Massnahmen, die das Gebäude gegen Lärm abschir-
men (lit. b). Können die Immissionsgrenzwerte durch Massnahmen nach
Absatz 1 nicht eingehalten werden, so darf die Baubewilligung nur erteilt
werden, wenn an der Errichtung des Gebäudes ein überwiegendes Interes-
se besteht und die kantonale Behörde zustimmt (Art. 31 Abs. 2 LSV). Sind
sogar die Alarmwerte überschritten, fällt die Erteilung einer Bewilligung auf
jeden Fall ausser Betracht.
Nach konstanter Praxis gilt als massgeblicher Beurteilungsort das am we-
nigsten lärmexponierte Fenster eines Raumes, sofern die entsprechende
Fensterfläche mindestens 5 % der Bodenfläche entspricht (vgl.
www.tba.zh.ch − Bauen im Lärm − Ermittlungsort der Lärmbelastung,
VB 2009.00326, E.3.3 am Ende).
8.3.2.
Die weitaus meisten lärmempfindlichen Räume, insbesondere die als
„Zimmer“ bezeichneten Räume, sollen auf der lärmabgewandten Seite des
Baukörpers angeordnet werden bzw. verfügen über ein genügend grosses
R1S.2013.05015 Seite 21
Lüftungsfenster auf der Hofseite. Für die übrigen lärmempfindlichen Räume
soll im Sinne einer baulichen Massnahme im Sinne von Art. 31 Abs. 1 lit. b
LSV jeweils vor einem lärmbelasteten Fenster ein Patio-Balkon mit erhebli-
cher Abschirmwirkung angebracht werden. In der oben genannten Lärmun-
tersuchung kommt der Gutachter zum Schluss, dass die von den vielbefah-
renen Strassen ausgehenden Emissionen durch diese Massnahme unter
den geltenden Immissionsgrenzwert gebracht werden können (act. 14.15).
Damit erfüllen die bewilligten Wohnungen die in der Lärmschutzverordnung
genannten Minimalanforderungen.
8.4.
Allerdings würden die Rekurrierenden mit ihrer Forderung auf Aufhebung
des angefochtenen Beschlusses selbst dann nicht durchdringen, wenn die
Lärmbeurteilung entsprechend den rekurrentischen Vorstellungen ohne Be-
rücksichtigung von Lüftungsfenstern und Patio-Balkonen vorgenommen
werden müsste.
Die entlang der vielbefahrenen Strassen angeordneten Häuserzeilen wei-
sen eine Bautiefe von wenig mehr als 10 m auf. Im Wesentlichen werden
die mit „Zimmer“ bezeichneten Räume entlang des lärmabgewandten In-
nenhofes angeordnet. Auf die Frankentaler- und Regensdorferstrasse aus-
gerichtet sind neben den Treppenhäusern und Küchen viele Wohn-/Ess-
bereiche. Angesichts der relativ geringen Bautiefe wäre es unter Beibehal-
tung der geplanten Baustrukturen durchaus möglich, die Grundrisse der
Wohnungen so zu verändern, dass auch die lärmsensiblen Wohn-/Ess-
bereiche an den Innenhof stossen würden und von der lärmabgewandten
Seite her belichtet und belüftet werden könnten. Allenfalls müsste zu die-
sem Zweck auf die Abtrennung einzelner Zimmer verzichtet werden.
Weil sich die Anordnung einer solchen Massnahme nur auf die Raumorga-
nisation im Gebäudeinnern auswirken würde, brächte sie den Rekurrieren-
den keinerlei Vorteil. Insbesondere würde eine entsprechende Auflage nicht
dazu führen, dass der angefochtene Beschluss aufgehoben und die von
den Nachbarrekurrierenden hauptsächlich bekämpfte ringartige Bebauung
des Grundstückes aufgegeben und durch Häuserzeilen oder Punktbauten
ersetzt werden müsste. Weil somit die Gutheissung der Rekurse in diesem
Punkt die behaupteten Beeinträchtigungen gar nicht abzuwenden vermöch-
te, fehlte den Rekurrierenden das Rechtsschutzinteresse. Auf die entspre-
chenden Rügen wäre somit nicht einzutreten.
R1S.2013.05015 Seite 22
9.
Die Rekurrierenden im Verfahren G.-Nr. R1L.2013. 05022 bezweifeln, dass
die Planungswerte und die Vorsorgebestimmungen bei den Emissionen
durch die Unterniveaugarage eingehalten werden. Konkret wird gerügt, die
Verkehrsmengen seien falsch berechnet worden und der Zuschlag für die
Rampensteigung sei unberücksichtigt geblieben.
Die Vorinstanz bestätigt in ihrer Vernehmlassung (act. 13, Rz 32), dass im
Ergänzungsbericht Lärm vom 7. März 2012 betreffend die Tiefgarage
(act. 14.8) mit 530 Fahrten pro Tag gerechnet worden sei. Eine Überprü-
fung der Fahrtenzahl durch die zuständige Fachstelle habe eine Erhöhung
der massgeblichen Fahrtenzahl auf 603.5 ergeben. Gegenüber der Be-
rechnungsgrundlage im erwähnten Bericht entspreche dies einer
14-prozentigen Zunahme an Fahrten bzw. einer Lärmzunahme von 0.6 De-
zibel. Damit seien die Planungswerte nach wie vor eingehalten. Die priva-
ten Rekursgegnerinnen nehmen denselben Standpunkt ein.
Mit der nachträglichen Überprüfung und den korrigierten Angaben über die
Fahrtenzahl und deren Auswirkung in der Vernehmlassung hat die Vorins-
tanz den rekurrentischen Einwänden, soweit sie überhaupt substantiiert
vorgetragen wurden, Rechnung getragen. Eine Lärmpegelkorrektur um
0.6 Dezibel hat keinen Einfluss auf das Ergebnis. Eine Pegelkorrektur we-
gen der Rampensteigung dagegen erübrigt sich, weil sich die angeführte
Steigung von bis zu 15 % im Gebäudeinnern befindet, und keine Lärmaus-
wirkungen auf die lärmempfindlichen Räume der Wohnüberbauung oder
das bestehende Strassennetz entfalten kann. Somit ist der Rekurs in die-
sem Punkt unbegründet.
10.1.1.
Die Rekurrierenden im Verfahren G.-Nr. R1S.2013.05022 verlangen die
Freilegung des Gewässers Fürtlibach/Steinwiesbächli auf der Nord- und
Westseite des Baugrundstücks. Sie stützen diese Forderung auf Art. 37 ff.
des Gewässerschutzgesetzes (GSchG), die Baurechtsverträge zwischen
der Stadt Zürich und den drei Bauträgern sowie § 71 PBG.
Die Rekursgegnerinnen erklären, das Gewässer zu einem späteren Zeit-
punkt offen legen zu wollen. In den Baurechtsverträgen sei die Bauherr-
schaft auf rein privatrechtlicher Basis zur Mitwirkung bei der Bachöffnung
R1S.2013.05015 Seite 23
verpflichtet worden. Es gebe sachliche Gründe, das wasserrechtliche
Bachöffnungsverfahren erst später einzuleiten. Für eine Verknüpfung mit
der angefochtenen Baubewilligung gebe es keine Rechtsgrundlage.
10.1.2.
In Art. 37 und 38 GSchG ist geregelt, unter welchen Voraussetzungen
Fliessgewässer verbaut und korrigiert bzw. überdeckt oder eingedolt wer-
den dürfen. Ein Recht oder gar eine Pflicht, bereits eingedolte Gewässer zu
öffnen, ist diesen Bestimmungen nicht zu entnehmen. Die Rekurrierenden
halten Art. 38 Abs. 1 GSchG gleichwohl für anwendbar, weil aufgrund des
geplanten Aushubs für das Gebäude davon auszugehen sei, dass eine Sa-
nierung, Erneuerung oder ein Ersatz der bestehenden Eindolung erforder-
lich sei.
Das heute eingedolte Gewässer befindet sich nur teilweise auf dem rekur-
rentischen Grundstück. In einer Länge von gut 50 m verläuft der unterirdi-
sche Wasserlauf in einem Abstand von etwa 80 cm zur Strasse und etwa
11.20 m zur künftigen Fassade im Vorgartenbereich entlang der Strasse im
Oberen Boden. Aufgrund dieser Lage am äussersten Rand des Baugrund-
stückes ist die Darstellung der privaten Rekursgegnerinnen, der eingedolte
Bach müsse für die Realisierung ihres Projektes nicht verändert werden,
ohne weiteres zutreffend. Insbesondere reicht die Distanz von rund
11.20 m zwischen Fassade und Gewässer aus, um den Aushub ohne Tan-
gierung der Wasserleitung bewerkstelligen zu können. Damit entfällt Art. 38
Abs. 1 GSchG als Rechtsgrundlage, eine Öffnung des Gewässers zu ver-
langen.
Die Baurechtsverträge sind zwischen der öffentlichen Hand und der Bau-
herrschaft abgeschlossen worden und entfalten ihre Wirkung nur zwischen
den Vertragsparteien. Weil die Rekurrierenden am Vertrag nicht beteiligt
sind, können sie aus dessen Inhalt keine Rechte ableiten.
Auch § 71 PBG, welche Bestimmung besondere Pflichten bei der Realisie-
rung von Arealüberbauungen enthält, ist als Rechtsgrundlage für das rekur-
rentische Anliegen nicht geeignet. Zwar müssen Bauten und Anlagen sowie
deren Umschwung gemäss § 71 PBG besonders gut gestaltet sowie
zweckmässig ausgestattet und ausgerüstet sein (vgl. unten E. 11.2.). Diese
Anforderungen kann das vorliegende Projekt jedoch auch ohne eine Offen-
legung des streitbetroffenen Wasserlaufes erreichen. Überdies müsste die
R1S.2013.05015 Seite 24
von den Rekurrierenden angestrebte Auflage als unverhältnismässig ein-
gestuft werden, weil die Gewässeröffnung einerseits (wegen des eigens
durchzuführenden Bewilligungsverfahrens) mit einer erheblichen Bauver-
zögerung und Kosten verbunden wäre und andererseits wegen seiner Lage
am äussersten Rand des Baugrundstückes kaum etwas zur Umgebungs-
gestaltung der gesamten Überbauung beitragen würde.
10.1.3.
Sofern die Rekurrierenden mit dem Argument, der „Korridor von 11 m Brei-
te“ genüge nicht als Trassee für ein künftiges offenes Gewässer, geltend
machen wollen, es werde eine fehlende planungsrechtliche Festlegung
nachteilig beeinflusst, ist dem entgegenzuhalten, dass das Baugrundstück
auch mit der heute vorhandenen Wasserleitung ausreichend erschlossen
ist. Darüber hinausgehende künftige Planänderungen können einem Bau-
vorhaben nur entgegen gehalten werden, wenn die entsprechenden pla-
nungsrechtlichen Festlegungen genügend konkretisiert, das heisst in der
Regel durch den Gemeinderat beantragt sind (§ 234 PBG). So weit fortge-
schritten ist das Bachöffnungsprojekt nicht.
Somit sind die rekurrentischen Begehren, soweit sie die Bachöffnung
betreffen, abzuweisen.
10.2.1.
Am 1. November 2012 erteilte die Baudirektion die wasserbaupolizeiliche
Bewilligung und eine gewässerschutzrechtliche Ausnahmebewilligung für
die geringfügige Unterschreitung des Uferstreifens mit befestigten Berei-
chen. Den Erwägungen ist zu entnehmen:
„Seit dem 1. Juni 2011 sind die Änderungen vom 4. Mai 2011 der GSchV in Kraft. Gemäss deren Übergangsbestimmungen in Verbindung mit Art. 41c Abs. 1 Satz 1 GSchV dürfen im Gewässerraum nur standortgebundene, im öffentlichen Interesse liegende Anlagen wie Fuss- und Wanderwege,
Flusskraftwerke oder Brücken erstellt werden. Solange der Gewässerraum nicht festgelegt ist, ist bei Fliessgewässern mit einer Gerinnesohle bis 12 m Breite ab der Gerinnesohle/Bachdole ein beidseitiger Uferstreifen von  mindestens 8 m plus die Breite der bestehenden Gerinnesohle/ freizuhalten.
Die Bachdole des Fürtlibachs hat einen Durchmesser von 200 mm bzw. 250 mm. Demnach ist ab derselben ein beidseitiger Uferstreifen von jeweils mindestens 8.2 m bzw. 8.25 m freizuhalten. In diesem Uferstreifen dürfen neue Anlagen nur erstellt werden, wenn sie standortgebunden sind und im
R1S.2013.05015 Seite 25
öffentlichen Interesse liegen. Als standortgebunden gelten Anlagen, die aufgrund ihres Bestimmungszwecks oder aufgrund der standörtlichen  nicht ausserhalb des Gewässerraums angelegt werden können.
In dicht überbauten Gebieten kann die Behörde für zonenkonforme  Ausnahmen bewilligen soweit keine überwiegenden Interessen  (Art.41c Abs.1 Satz 2 GSchV). Überwiegende Interessen sind insbesondere solche des Hochwasserschutzes oder des Natur- und .“
Die Baudirektion stellt fest, dass sich drei Zugangsbereiche der geplanten
Überbauung teilweise im Uferstreifen des eingedolten Fürtlibachs befinden,
nämlich Teile des öffentlichen Quartierplatzes, Teile der Zufahrt für die
Tiefgarage und Teile des nordwestlichen Zugangs zum Innenhof. Sie stufte
diese Erschliessungsanlagen als zonenkonforme Anlagen in einem dicht
überbauten Gebiet ein, denen angesichts des vorhandenen Grünkorridors
von mindestens 11 m für eine zukünftige Offenlegung des Bachs keine
überwiegenden Interessen entgegenstünden.
10.2.2.
Die Rekurrierenden im Verfahren G.-Nr. R1S.2013.05022 beanstanden die
Erteilung einer Ausnahmebewilligung, weil kein dicht überbautes Gebiet
vorliege. Die im Wesentlichen nicht bebaute Bauparzelle messe über
30'000 m 2 und befinde sich abgelegen am Rande des Quartiers Höngg und
sei zudem keiner Kern- oder Zentrumszone zugewiesen.
Die Rekursgegnerinnen machen im Wesentlichen geltend, die Bauten hiel-
ten den geforderten Abstand gemäss Übergangsbestimmung zur Gewäs-
serschutzverordnung ein und liessen sogar genügend Platz für die einseiti-
ge Anordnung des Gewässerraumes von 11 m gemäss Art. 41a Abs. 2 lit. a
der Gewässerschutzverordnung (GSchV). Zudem befinde sich das Bau-
grundstück in einem dicht überbauten Gebiet.
10.2.3.
Teile der von der Baudirektion genannten Zugänge zum Bauvorhaben sol-
len innerhalb des Gewässerraumes von gut 8 Metern gemäss geltender
Übergangsbestimmung der Gewässerschutzverordnung erstellt werden. Da
die geplanten Gebäude nicht standortgebunden im Sinne von Art. 41c
Abs. 1 Satz 1 GSchV sind, ist zu prüfen, ob eine Ausnahmebewilligung vom
Anlagenverbot im Gewässerraum in Betracht fällt. Eine solche kann für zo-
nenkonforme Anlagen in dicht überbauten Gebieten erteilt werden, soweit
R1S.2013.05015 Seite 26
keine übermässigen Interessen (z.B. des Hochwasserschutzes oder des
Natur- und Landschaftsschutzes) entgegenstehen (Art. 41c Abs. 1 Satz 2
GSchV).
Art. 41c Abs. 1 GSchV räumt der Baudirektion als "Kann-Vorschrift" zwar
einen Beurteilungsspielraum ein. In Bezug auf die Auslegung des unbe-
stimmten bundesrechtlichen Rechtsbegriffs "der dicht überbauten Gebiete"
kommt der Baudirektion hingegen kein besonderer Spielraum zu
(VB.2013.00340).
10.2.4.
Das Baugrundstück liegt vollständig in der Wohnzone W3, wo das Bauvor-
haben als Arealüberbauung realisiert werden soll. Die für eine gewässer-
schutzrechtliche Ausnahmebewilligung vorausgesetzte Zonenkonformität
ist somit gegeben. Dass es sich dabei um eine Kern- oder Zentrumszone
handle, wird in der Verordnung nicht verlangt. Strittig ist, ob sich das Bau-
grundstück in einem "dicht überbauten Gebiet" gemäss Art. 41c Abs. 1
GSchV befindet.
Sinn und Zweck der Ausnahmeregelungen von Art. 41c Abs. 1 GSchV ist,
dass eine Siedlungsentwicklung nach innen und eine aus Sicht der Raum-
planung erwünschte städtebauliche Verdichtung ermöglicht wird. Als An-
wendungsfall werden im erläuternden Bericht des Bundesamtes für Umwelt
(BAFU) vom 20. April 2011 zur Änderung der Gewässerschutzverordnung
"Baulücken" genannt und als Beispiele für dicht überbaute Gebiete die
städtischen Quartiere in Basel am Rhein oder in Zürich an der Limmat auf-
geführt (S. 12 und S. 15 oben). Weiter haben die Bundesämter für Raum-
entwicklung (ARE) und Umwelt (BAFU) unter dem Titel "Gewässerraum im
Siedlungsgebiet" ein Merkblatt zur Anwendung des Begriffs "dicht überbau-
te Gebiete" der Gewässerschutzverordnung erarbeitet (Merkblatt vom
18. Januar 2013 unter www.are.admin.ch). Darin gelten Gebiete, in denen
sich im festzulegenden Gewässerraum keine oder nur einzelne Bauten und
Anlagen befinden in der Regel nicht als dicht überbaut. Befinden sich in
diesem Uferstreifen eingezonte, nicht oder nur teilweise überbaute Parzel-
len, kann das Gebiet ausnahmsweise als dicht überbaut gelten, wenn es
sich um eine Baulücke handelt oder eine zweckmässige bauliche Nutzung
der noch unüberbauten oder wenig überbauten Parzellen verhindert wird
und die Umgebung dicht überbaut ist (S. 6 f. des Merkblattes).
R1S.2013.05015 Seite 27
10.2.5.
Das Baugrundstück ist Teil des Quartierplangebietes Rütihof und ist nach
der vorliegenden Aktenlage als einzige Parzelle bisher unüberbaut geblie-
ben. So ist es denn auch an vier von fünf Seiten von überbauten Grundstü-
cken umgeben. Bei den meisten der benachbarten Gebäude handelt es
sich − entsprechend den Überbauungsmöglichkeiten in einer Wohnzone
W3 − um grossdimensionierte Wohnbauten. Zwar liegt der Rütihof als Gan-
zes am Rande des Siedlungsgebietes. Innerhalb der Bauzone erweist sich
jedoch das Baugrundstück trotz seiner Grösse als Baulücke. Damit hat die
Baudirektion das Gebiet zu Recht als dicht überbaut im Sinne von Art. 41c
Abs. 1 GSchV erachtet.
Einer Ausnahmebewilligung entgegenstehende Interessen werden nicht
geltend gemacht und sind auch nicht ersichtlich. Die rekurrentischen Aus-
führungen im Zusammenhang mit dem Hochwasserschutz zielen einzig auf
einen verbreiterten Korridor für das Gewässer Steinwiesbächli/Fürtlibach.
Allfällige spätere Veränderungen am Gewässer zur Verbesserung des
Hochwasserschutzes bleiben auch nach Erstellung der drei Zugänge zum
Baugrundstück ohne weiteres möglich. Demzufolge ist der Rekurs auch in
diesem Punkt unbegründet.
10.3.1.
Die Rekurrierenden im Verfahren G.-Nr. R1S.2013.05022 rügen sodann,
die vorhandene Breite des Korridors für die spätere Freilegung des Baches
von 11 m widerspreche Art. 41a GSchV und genüge bei weitem nicht. Sie
rechnen vor, dass ein Korridor von insgesamt mindestens 16.60 m bzw.
16.75 m Breite erforderlich sei, welcher gestützt auf Art. 41a Abs. 3 GSchV
zur Gewährleistung des Schutzes vor Hochwasser noch weiter verbreitert
werden müsse. Um diesen Abstand zu erreichen, addieren sie die „beidsei-
tigen Uferstreifen von jeweils mindestens 8.2 m resp. 8.25 m“. Die Vorin-
stanz habe es unterlassen, diesen Sachverhalt abzuklären, weshalb die
Baubewilligung aufzuheben sei.
Die Rekursgegnerinnen machen im Wesentlichen geltend, der gesetzlich
vorgeschriebene Gewässerabstand sei eingehalten.
10.3.2.
Wie bereits erwähnt, gelten seit dem 1. Juni 2011 die Änderungen vom
4. Mai 2011 der Gewässerschutzverordnung. In den Übergangsbestim-
R1S.2013.05015 Seite 28
mungen wurde festgelegt, dass der in Art. 41a und 41b GSchV neu defi-
nierte Gewässerraum von den Kantonen bis zum 31. Dezember 2018 fest-
zulegen ist. Bis dahin gelten die Vorschriften für Anlagen gemäss Arti-
kel 41c Absätze 1 und 2 GSchV entlang von Fliessgewässern mit einer be-
stehenden Gerinnesohle von bis zu 12 m Breite. Verlangt wird die Einhal-
tung eines beidseitigen Streifens mit einer Breite von je 8.00 m plus die
Breite der bestehenden Gerinnesohle.
Für die streitbetroffenen Bäche mit einer Gerinnesohle von 200 mm bzw.
225 mm Breite ist somit grundsätzlich ein Gewässerraum von 8.20 m bzw.
8.25 m Breite erforderlich. Innerhalb dieses Gewässerraumes sind unter
den Voraussetzungen von Art. 41c GSchV Ausnahmen möglich. Eine Ver-
breiterung zur Gewährleistung des Schutzes vor Hochwasser ist in den
Übergangsbestimmungen nicht vorgesehen und kann somit auch nicht ver-
langt werden.
10.3.3.
Mit einer Distanz zwischen den Leitungen und den Hausfassaden von zwi-
schen 11 Metern und mehr als 50 Metern werden die genannten Anforde-
rungen erfüllt. Für die Erschliessungsanlagen (nordwestlicher Zugang zum
Innenhof, Rampe zur Unterniveaugarage, Quartierplatz) wurde wie bereits
ausgeführt zu Recht eine Ausnahmebewilligung erteilt (oben E. 10.2).
Die nach Darstellung der Rekurrierenden angeblich notwendigen Abstände
von 16.60 m bzw. 16.75 m werden nur erreicht, wenn die erforderlichen
Gewässerräume beidseits der Leitungen addiert werden. Bei einem sol-
chen Vorgehen müssten selbstverständlich auch die beidseits der Leitun-
gen vorhandenen Abstände berücksichtigt werden, was wiederum einen
mehr als ausreichend breiten Gewässerraum ergeben würde. Vorliegend
massgebend ist indessen einzig die dem Bauvorhaben zugewandte Seite,
wo der erforderliche Gewässerraum von mindestens 8.20 m bzw. 8.25 m
vorhanden ist. Somit ist der Rekurs auch in diesem Punkt abzuweisen.
11.1.
Die Rekurrierenden rügen, das Bauvorhaben entspreche nicht den in § 71
PBG genannten Anforderungen an Arealüberbauungen. Die Rekurrieren-
den im Verfahren G.-Nr. R1S.2013.05015 beschränken ihre Einwände auf
die Gestaltung des Bauvorhabens als Ganzes, während die Rekurrierenden
R1S.2013.05015 Seite 29
im Verfahren G.-Nr. R1S.2013.05022 auch eine Vielzahl von Rügen betref-
fend die Wohnlichkeit und Wohnhygiene, die Versorgungs- und Entsor-
gungslösungen sowie Art und Grad der Ausrüstung und der Behindertenge-
rechtigkeit erheben.
Die Rekursgegnerinnen begründen in Beschluss und Vernehmlassungen,
weshalb sie diese Ansicht nicht teilen.
11.2.
Die Gemeinden können in ihren Bau- und Zonenordnungen in den Bauzo-
nen allgemein, aber auch zonen- oder gebietsweise Arealüberbauungen
zulassen. Zu diesem Zweck haben sie Mindestarealflächen festzulegen
(§ 69 PBG). Mit dem Instrument der Arealüberbauung verfügen die Baube-
hörden über eine rechtliche Handhabe, um eine von der Grundordnung
abweichende Überbauung zu gestatten. Die Bau- und Zonenordnung kann
deshalb Bauvorschriften enthalten, die von den Bestimmungen für die Re-
gelbauweise und von den kantonalen Mindestabständen abweichen (§ 72
Abs. 1 PBG). In der Regel sehen die Bau- und Zonenordnungen einen so-
genannten Arealüberbauungs- bzw. Ausnützungsbonus vor.
Im Gegenzug für diese Privilegierung gelten erhöhte Anforderungen in Be-
zug auf die Gestaltung, Einordnung, Umgebung und Wohnqualität. Gemäss
§ 71 PBG müssen die Bauten und Anlagen sowie deren Umschwung be-
sonders gut gestaltet sowie zweckmässig ausgestattet und ausgerüstet
sein (Abs. 1). Bei der Beurteilung sind insbesondere folgende Merkmale zu
beachten: Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftli-
chen Umgebung; kubische Gliederung und architektonischer Ausdruck der
Gebäude; Lage, Zweckbestimmung, Umfang und Gestaltung der Freiflä-
chen; Wohnlichkeit und Wohnhygiene; Versorgungs- und Entsorgungslö-
sung; Art und Grad der Ausrüstung (Abs. 2). Arealüberbauungen können
auch bereits überbaute Grundstücke umfassen, wenn die Überbauung als
Ganzes den Anforderungen genügt (§ 71 Abs. 3 PBG).
Gemäss der bisherigen verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung (grund-
legend VB.2010.00127 vom 30. Juni 2010 in BEZ 2010 Nr. 28) hatte das
Baurekursgericht zu berücksichtigen, dass den Gemeinden bei der Anwen-
dung von Ästhetikgeneralklauseln ein erheblicher Ermessensspielraum zu-
kommt. Bei der Überprüfung diesbezüglicher kommunaler Entscheide hatte
sich die Rekursinstanz daher – ungeachtet ihrer nach § 20 Abs. 1 des Ver-
R1S.2013.05015 Seite 30
waltungsrechtspflegegesetzes (VRG) uneingeschränkten Kognition – Zu-
rückhaltung aufzuerlegen. Von dieser Rechtsprechung ist das Verwal-
tungsgericht mit dem Entscheid VB.2013.00468 vom 17. Dezember 2013
abgerückt. Das Gericht erkannte, dass das Baurekursgericht nicht nur be-
rechtigt, sondern auch verpflichtet sei, seine gesetzliche Überprüfungsbe-
fugnis auszuschöpfen. Den Gemeinden stehe bei der Anwendung von
Ästhetikgeneralklauseln als Ausfluss der Gemeindeautonomie insofern ein
gewisser Beurteilungsspielraum zu, als es in erster Linie der örtlichen Bau-
bewilligungsbehörde obliege, die in dieser Norm verwendeten offenen For-
mulierungen ortsbezogen zu konkretisieren. Bei der Angemessenheitskon-
trolle des kommunalen Entscheides habe die Rekursinstanz die im konkre-
ten Fall angeführten Entscheidgründe gebührend zu berücksichtigen und
sich mit den Kriterien auseinanderzusetzen, welche von der Baubehörde im
Rahmen der ortsbezogenen Konkretisierung der Einordnungsvorschrift
entwickelt wurden. Abgesehen von der insoweit gebotenen Rücksichtnah-
me auf die Gemeindeautonomie rechtfertige sich keine weitergehende Ein-
schränkung der grundsätzlich vollen Kognition des Baurekursgerichts.
11.3.1.
Die Rekurrierenden machen geltend, die Dimensionen des Projektes
„Ringling“ seien mit einer geschlossenen Fassade von rund 650 m und ei-
ner Gebäudehöhe von bis zu 25 m einmalig, passten nicht in die heutige
Siedlungsstruktur im Umfeld der Bauparzelle und gehörten nicht in eine
Wohnzone W3. Es handle sich um eine sehr eigenständige Baute ohne jeg-
lichen Quartierbezug. So schön der Innenhof sein möge, so schonungslos
präsentiere sich das Projekt gegen aussen. Angesichts der Lage am Sied-
lungsrand sei es grundsätzlich falsch, einen monotonen Gebäuderiegel ei-
ner lockeren Überbauung mit optischer Durchlässigkeit vorzuziehen. Die
Dachkanten, die Fassadengestaltung mit Befensterung und Patio-
Balkonen, die Durchgänge etc. werden im Einzelnen kritisiert. Besonders
erwähnt wird auch die Gestaltung des Vorgartengebietes entlang der
Strasse Im Stelzenacker, wo entgegen der vorinstanzlichen Praxis mehr als
ein Drittel der Anstosslänge für Hauszugänge, Garagenzufahrt, Parkplätze,
Containerabstellplätze etc. befestigt würden.
Die Rekursgegnerinnen entgegnen, beim Bauareal handle es sich um die
letzte grosse unbebaute Parzelle im Quartier Rütihof, das von schönen
Naherholungsgebieten umgeben sei. Das bauliche Umfeld sei heterogen,
umfasse auch Grossformen, bestehend aus aneinander gereihten einzel-
R1S.2013.05015 Seite 31
nen Mehrfamilienhäusern oder Zeilenbauten und öffne den Spielraum für
die Gestaltung und Einordnung von Neubauten relativ weit. Die gewählte
geschlossene Bauweise sei ein Teil des architektonischen Konzepts. Auf
die Grossmassstäblichkeit der Gebäudevolumetrie werde mit einer speziel-
len Fassadengestaltung reagiert. Für die Aussenraumgestaltung entlang
der Strasse Im Stelzenacker gebe es besondere Gründe, die im angefoch-
tenen Beschluss genannt worden seien. Es sei nachgerade die Besonder-
heit einer Arealüberbauung, dass sie sich von der Umgebung abhebe. Der
entstehende Kontrast zum baulichen Umfeld sei nicht mit einer ungenü-
genden Einordnung gleichzusetzen.
11.3.2.
Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich
und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Um-
gebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine
befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für
Materialien und Farben.
Diese Vorschrift enthält eine Grundanforderung an Bauten, Anlagen und
Umschwung. Verlangt wird sowohl eine gewisse Qualität der Gestaltung in
sich als auch der Einordnung in die bauliche und landschaftliche Umge-
bung. Dabei erfasst die Norm über den Wortlaut ihres Randtitels („Gestal-
tung“) hinaus nicht nur die Gestaltungselemente wie beispielsweise die
Dach- oder die Fassadengestaltung, sondern auch ortsbauliche Aspekte
wie etwa die Stellung der Baukörper, soweit jene nicht durch speziellere
Bauvorschriften geregelt sind. Die Frage, ob eine befriedigende Gesamt-
wirkung erreicht wird, ist gestützt auf objektive, nachvollziehbare Kriterien
zu beantworten. Blosses Empfinden rechtfertigt keinen Eingriff in das Ei-
gentum.
§ 71 Abs. 1 PBG stellt als lex specialis von § 238 PBG besondere Anforde-
rungen an Gestaltung und Einordnung einer Arealüberbauung, welche über
das in § 238 PBG geforderte Mass für die Regelbauweise hinausgehen.
11.3.3.
Wie die Vorinstanz zu Recht feststellt, liegt das Baugrundstück am Sied-
lungsrand in einem heterogenen baulichen Umfeld, das auch Grossbauten
umfasst. Die Umgebung des Bauvorhabens wird geprägt vom Wald des
Hönggerberges im Osten, den grossflächigen Verkehrsanlagen im Osten,
R1S.2013.05015 Seite 32
Süden und Westen, sowie den mehrheitlich grosskubischen Häuserzeilen
mit vier bis sechs Geschossen jenseits der jeweiligen Strassen im Süden,
Westen und Norden. Einzig im Norden befindet sich eine Siedlung mit klei-
neren Reiheneinfamilienhäusern. Weil das Baugrundstück überdies mit
über 30'000 m 2 eine für städtische Verhältnisse ungewöhnlich grosse Flä-
che aufweist, ist der Standort für eine eigenständige, grossvolumige Über-
bauung geeignet. Die vorinstanzliche Einschätzung, der Spielraum für die
Gestaltung und Einordnung von Neubauten werde relativ weit geöffnet, ist
zutreffend.
Das Projekt sieht einen ringförmigen Baukörper entlang der Grundstücks-
grenzen vor; die Bezeichnung „Ringling“ drückt das Grundkonzept richtig
aus. Zwischen den Fassaden und den Strassen ist ein zwischen 9 m und
25 m breiter, in den meisten Abschnitten mit Bäumen und Grünflächen ver-
sehener Streifen vorgesehen, der auch als Fussweg dienen soll. Im Innern
soll ein ausgedehnter Grünbereich mit Fusswegen, einer Vielzahl von
Bäumen und unterschiedlichsten Nutzungen entstehen. Die bis zu 25 m
hohen Fassaden sollen quadratische, unregelmässig angeordnete, höhen-
versetzte Fenster erhalten und werden durch die vorgesehenen Durchgän-
ge zum Innenhof zusätzlich gestaltet. Damit werden die Bauvolumina auf
dem Baugrundstück anders angeordnet als das in der Umgebung üblich ist,
und es werden andere architektonische Gestaltungselemente verwendet.
Richtig ist, dass sich Baukonzept und Fassadengestaltung des Projektes
grundlegend von der in der Umgebung vorhandenen ansprechenden All-
tagsarchitektur absetzen; doch darf dieser Umstand gerade bei den hier
gegebenen Voraussetzungen nicht als Mangel gewertet werden. Die ge-
plante Überbauung wird zweifellos eigenwillig und unüblich in Erscheinung
treten. Weil sich aber ihre Volumina nicht grundsätzlich von der Umgebung
absetzen und das Projekt in sich harmonisch gestaltet wird, ist ein stören-
der Widerspruch zu den vorhandenen Siedlungsstrukturen nicht auszuma-
chen. Es ist jedenfalls vertretbar, das Projekt nicht als Störfaktor, sondern
als Bereicherung des baulichen Umfeldes zu betrachten. Wenn bei den
Rekurrierenden der negative Eindruck überwiegt, ist dies ihre persönliche
Meinung, die keinen Anspruch auf Allgemeingültigkeit hat.
Zur Vorgartennutzung entlang der Strasse Im Stelzenacker hat die Vorin-
stanz erwogen, ihrer Praxis, wonach das Vorgartengebiet zur Erreichung
eines besonders guten Erscheinungsbildes in der Regel zu nicht mehr als
einem Drittel befestigt werden dürfe, werde in einer Gesamtbetrachtung
R1S.2013.05015 Seite 33
nachgekommen, und es würden nebst dem grossen grünen Binnenraum
grosszügige Grünachsen entlang der Regensdorfer- und Frankentaler-
strasse, sowie entlang der Strasse Im Oberen Boden geschaffen. Weil die
geplante Öffnung des eingedolten Baches Im Oberen Boden und die Ver-
kehrssicherheit der Frankentaler-, Regensdorfer- und Geeringstrasse keine
weiteren Verkehrsanlagen zuliessen, könne die Anordnung der oberirdi-
schen Parkplätze entlang der Strasse Im Stelzenacker hingenommen wer-
den. Diese Beurteilung der Vorgartengestaltung ist nachvollziehbar und an-
gesichts der vorhandenen Gegebenheiten vertretbar. Insgesamt liegt die
vorinstanzliche Würdigung, das Bauvorhaben sei im Sinne von § 71 PBG
gut gestaltet und passe sich in die Umgebung ein, im Rahmen ihres orts-
behördlichen Ermessensspielraumes und ist nicht zu beanstanden.
11.4.1.
Die Rekurrierenden monieren, die geplante Arealüberbauung erfülle auch
bezüglich der Wohnlichkeit und Wohnhygiene, der Versorgungs- und Ent-
sorgungslösung sowie Art und Grad der Ausrüstung und der Behinderten-
gerechtigkeit die verlangten Anforderungen nicht.
Die Rekursgegnerinnen halten die rekurrentischen Vorbringen für nicht
stichhaltig.
11.4.2.1.
Die Rekurrierenden sehen Wohnlichkeit und Wohnhygiene verletzt, weil ei-
ne grosse Zahl von Wohnungen auf die lärmigen Hauptstrassen ausgerich-
tet sei. Aber auch der Innenhof wird als unwirtlich beschrieben. Er sei nicht
nur schattig, sondern wegen den Durchgängen auch dem Strassenlärm
und dem Westwind ausgesetzt. Hinzu komme der zu erwartende Lärm
durch die Benützung des Innenhofes.
11.4.2.2.
Zunächst einmal ist festzuhalten, dass die Wohnungen entlang der Fran-
kentaler- und der Regensdorferstrasse keineswegs auf diese lärmigen Ver-
kehrswege ausgerichtet sind. Vielmehr befinden sich alle mit „Zimmer“ be-
zeichneten Räume − somit also alle als Schlafzimmer konzipierten Räu-
me − auf der Seite des lärmabgewandten Innenhofes. Lediglich viele
Wohn-/Essbereiche befinden sich auf der Strassenseite. Die Wohnungen
erfüllen − wie bereits ausgeführt (E.8.3.) − die in der Lärmschutzverordnung
genannten Minimalanforderungen und sind lärmrechtlich zulässig. Weil ein
R1S.2013.05015 Seite 34
zusätzlicher Lärmschutz höchstens mit sehr einschneidenden Massnahmen
möglich wäre, ist die Bewilligung der Wohnungen auch unter dem Ge-
sichtspunkt von § 71 PBG nachvollziehbar und liegt im Ermessen der Bau-
behörde.
11.4.2.3.
Die pauschale Behauptung, der Innenhof sei schattig, ist schon deshalb
falsch, weil der mehr als 180 m lange Hof selbst an der schmalsten Stelle
über 50 m breit ist und sich nach Norden auf rund 78 m ausweitet. Bei
Sonnenschein wird also immer ein Teil des Hofes besonnt sein. Im Übrigen
treffen die Erwägungen zum Schattenwurf auch auf den Hof zu (vgl. oben
E.3, Abs. 2).
11.4.2.4.
Auf die behauptete Beeinträchtigung des Innenhofes durch Strassenlärm
und Westwind ist nicht weiter einzugehen. Die behaupteten Mängel − soll-
ten sie denn tatsächlich eintreten − könnten durch das Anbringen von Lärm
und Wind abhaltenden Toren in den Durchgängen zum Innenhof leicht be-
hoben werden. Weil die Rekurrierenden durch eine entsprechende Auflage
für sich keine Vorteile erwirken können, ist diesbezüglich auf die Rekurse
nicht einzutreten.
11.4.2.5.
Der von den Rekurrierenden erwartete Lärm durch Kinder und andere Be-
nützer des Innenhofes gehört zum Wohnumfeld und ist, soweit der übliche
Rahmen nicht gesprengt wird, selbst von Nachbarn hinzunehmen.
Wie dem Situationsplan, welcher in detaillierter Form auch über die Be-
pflanzung und Erstellung von Anlagen im Innenhof Auskunft gibt und somit
auch die Qualitäten eines Umgebungsplanes aufweist, zu entnehmen ist,
sind ausser ausgedehnten Wiesenflächen und einer Vielzahl von Bäumen
und Büschen auch mehrere Kinderspielbereiche mit Rutschen, Klettertür-
men, Kletternetzen, Sandkästen etc. geplant (act. 14.14.1). Die im Plan
ausgewiesene Gestaltung der Flächen mit den genannten Anlagen ist nicht
nur üblich, sondern vielmehr vorgeschrieben. Denn § 248 PBG verlangt,
dass bei der Erstellung von Mehrfamilienhäusern in angemessenem Um-
fang verkehrssichere Flächen als Kinderspielplätze, Freizeit- und Pflanzen-
gärten oder Ruheflächen ausgestaltet werden. Angesichts der erheblichen
Ausdehnung des Innenhofes und der verhältnismässig kleinen Zahl an An-
R1S.2013.05015 Seite 35
lagen, die zudem vorab der Benützung durch Kleinkinder und deren Mütter
dienen, ist mit keinem unzulässig grossen Lärm zu rechnen.
Doch selbst wenn ungewöhnliche und lärmintensive Anlagen wie etwa ein
Erlebnisbad oder eine Halfpipe (wofür ausreichend Platz vorhanden wäre)
geplant wären, könnte einer übermässigen Belärmung leicht durch ein Ver-
bot solcher Anlagen oder anderen einschränkenden Nebenbestimmungen,
wie Betriebszeiten, Einhalt geboten werden. Weil die Rekurrierenden durch
entsprechende Auflagen keine Vorteile für sich erwirken könnten, ist auch
diesbezüglich auf den Rekurs nicht einzutreten.
11.4.2.6.
Als für die Nachbarschaft störend bezeichnen die Rekurrierenden den Um-
stand, dass entlang der Strasse Im Oberen Boden alle lärmintensiven Quel-
len der Neubauten wie die Rampe zur Unterniveaugarage, der Quartier-
platz, der Jugendtreff, das Gemeinschaftszentrum, der Quartiertreff, der
Entsorgungssammelplatz konzentriert würden.
Die Platzierung der Rampe zur Unterniveaugarage ist eine Folge des frühe-
ren Rechtsganges, in welchem die Rekurrierenden erreicht haben, dass ei-
ne Zufahrt von der Geerenstrasse her verunmöglicht wurde. Eine Grund-
stückszufahrt ab der Frankentaler- oder der Regensdorferstrasse kommt
angesichts deren Bedeutung und Verkehrsbelastung nicht in Frage, und ei-
ne Zufahrt über die Strasse Im Stelzenacker würde den Verkehr erst recht
durch das Quartier führen und ist deshalb ungeeignet. Eine Erschliessung
der Unterniveaugarage über die Strasse Im Oberen Boden erscheint unter
den gegebenen Voraussetzungen als einzige Möglichkeit und entspricht
auch den Vorgaben des Quartierplanes. Wie bereits ausgeführt, haben die
von den privaten Rekurrentinnen veranlassten und von der Vorinstanz kor-
rigierten Lärmuntersuchungen ergeben, dass die Lärmemissionen durch
die Unterniveaugarage die vorgeschriebenen Grenzwerte einhalten (vgl.
E.9. sowie act. 14.8 und 14.15).
Sodann ist entlang der Strasse im Oberen Boden eine Grünrabatte mit
Bäumen und Büschen sowie bei der Einmündung in die Geerenstrasse ein
Quartierplatz mit Velobügeln, zwei Unterflurcontainern und der Aussenbe-
stuhlung der Cafeteria vorgesehen (vgl. Situation Grundriss mit EG, wel-
cher Plan über die Umgebungsgestaltung Auskunft gibt, act. 14.14.1). Zu-
nächst einmal ist festzustellen, dass der „Quartierplatz“ vor dem Hinter-
R1S.2013.05015 Seite 36
grund der erheblichen Dimensionen des Quartiers Rütihof und der neuen
Arealüberbauung eine viel bescheidenere Grösse aufweist, als der Namen
vermuten liesse. Seine Lage an der Kreuzung der Strasse Im Oberen Bo-
den und der Geerenstrasse, über welche neben dem Verkehr aus der neu-
en Unterniveaugarage auch der private und öffentliche Verkehr aus dem
gesamten Quartier Rütihof führt, ist alles andere als ruhig. Auf dem Platz
entstehende übliche Lärmentwicklungen des täglichen Lebens werden,
zumindest tagsüber, kaum wahrnehmbar sein. Für die Gastwirtschaft wurde
der Betrieb im Freien von 22.00 Uhr bis 07.00 Uhr untersagt (act. 3.1,
Disp. Ziff. 67).
Die von den Rekurrierenden ebenfalls angesprochenen Quartiertreff, Ge-
meinschaftsraum, Jugendtreff befinden sich im Gebäudeinneren. Deshalb
werden bei ordnungsgemässer Betriebsführung keine belästigenden Ein-
wirkungen für die Nachbarschaft erwartet. Dennoch wurden im angefochte-
nen Beschluss vorsorgliche Massnahmen angeordnet und für den Fall all-
fälliger später auftretender Störungen die Anordnung weiterer baulicher
oder den Betrieb einschränkende Massnahmen vorbehalten (act. 3.1, E.Hk
und Disp. Ziff. 63 f.).
Der Entsorgungssammelplatz mit zwei Unterflurcontainern schliesslich wird
von Fussgängern mit Abfallsäcken bestückt und in der Regel einmal wö-
chentlich geleert. Die damit verbundenen Immissionen halten sich in engen
Grenzen und sind von der Nachbarschaft hinzunehmen.
Insgesamt erweist sich die von den Rekurrierenden gerügte Ansammlung
von Lärmquellen entlang der Strasse Im Oberen Boden als rechtmässig
und durfte bewilligt werden.
11.4.3.1.
Sodann werden die grundstücksinternen Verkehrswege beanstandet. Die
Entsorgung mit nur einem Unterflurcontainer sei ungenügend und zu weit
von den Benützern entfernt, es sei nicht ersichtlich, wie die Bewohner zur
Unterniveaugarage gelangten, die Verkehrswege in der Unterniveaugarage
seien zu lang, die Besucherparkplätze an der Strasse Im Stelzenacker sei-
en schwer zu finden und teilweise zu weit von den Hauseingängen entfernt,
es fehle ein öffentlicher Fussweg entlang der Strasse Im Oberen Boden bis
zur Strasse Im Stelzenacker. Die Rekursgegnerinnen halten auch diese
Einwände für ungerechtfertigt.
R1S.2013.05015 Seite 37
11.4.3.2.
Die Rekurrierenden bemängeln, in den Plänen sei lediglich ein Unterflur-
container auf dem Quartierplatz vorgesehen und monieren, diese Art von
zentraler Entsorgungslösung sei dürftig und wesentlich schlechter als die
frühere, als entlang der verschiedenen Strassen Rollcontainer vorgesehen
gewesen waren. Die Vorinstanz berichtigt die Rekurrierenden vernehmlas-
sungsweise, die Hauskehrichtentsorgung erfolge über vier Unterflurcontai-
ner, deren Kapazität für die projektierten 277 Wohnungen ausreiche und
deren Leerung weniger Zeit beanspruche und weniger Lärm verursache als
die Leerung von 28 bei den Hauseingängen platzierten Rollcontainern. In
ihrer Replik präzisieren die Rekurrierenden, die Kritik richte sich nur (noch)
gegen die zentrale Lösung, weil dadurch die Wege für die Bewohner sehr
lang würden.
Dem Situationsplan (act. 14.14.1) ist zu entnehmen, dass vier Unterflurcon-
tainer geplant sind, nämlich zwei beim Quartierplatz und zwei etwa in der
Mitte der Strasse Im Stelzenacker, wo sich auch die oberirdischen Besu-
cherparkplätze befinden. Die vorgesehene Lösung für die Abfallentsorgung
entspricht, wie die Vorinstanz in ihrer Vernehmlassung ausführlich darlegt,
der städtischen Verordnung für die Abfallbewirtschaftung in der Stadt Zü-
rich und ist bezüglich Zeitbedarf und Lärmentwicklung bei der Leerung vor-
teilhafter als die ursprünglich vorgesehenen 28 Rollcontainer.
Die geplanten Unterflurcontainer befinden sich an zwei zentralen Stellen.
Insbesondere die Abfallentsorgung beim Quartierplatz dürfte für die Be-
wohner kaum Umwege zur Folge haben, weil diese sich mit dem Privatau-
to, bei der Benützung der Bushaltestelle oder beim Einkaufen ohnehin häu-
fig in die Nähe des Quartierplatzes begeben.
Vor allem aber ist nicht einzusehen, inwiefern die Rekurrierenden ihrem
Ziel, die Überbauung mit dem vorgelegten Konzept zu verhindern, dank ei-
ner Verhinderung von Unterflurcontainern näher kommen sollten. Auf die
Rüge ist deshalb nicht einzutreten.
11.4.3.3.
Bezüglich der Zugänglichkeit der Autoabstellplätze in der Unterniveaugara-
ge und an der Strasse Im Stelzenacker gilt § 244 Abs. 1 PBG, wonach die
Autoabstellplätze auf dem Baugrundstück oder in nützlicher Entfernung da-
von zu liegen haben. Gemäss Art. 9 Abs. 1 der Parkplatzverordnung der
R1S.2013.05015 Seite 38
Stadt Zürich (PPV) sind die Abstellplätze in der Regel auf dem Grundstück
oder in einem Umkreis bis zu 300 m zu erstellen, für Besucherplätze gilt ein
Umkreis von 150 m. Dabei sind die örtlichen Verhältnisse zu berücksichti-
gen; in Reduktionsgebieten können diese Entfernungen angemessen ver-
grössert werden. Das Baugrundstück liegt in einem Reduktionsgebiet.
Vorliegend befinden sich alle Autoabstellplätze auf dem Baugrundstück und
entsprechen damit den gesetzlichen Vorgaben. Die örtlichen Verhältnisse
weichen allerdings insofern von den sonst üblichen Gegebenheiten ab, als
das Baugrundstück viel grösser ist als im Normalfall. Die Gefahr übermäs-
sig langer Wege zwischen Wohnungstür und Autoabstellplatz wird beim
vorliegenden Projekt dadurch gebannt, dass die Unterniveaugarage unter
dem Innenhof zentral platziert wird. Die grosse Mehrzahl der künftigen Be-
wohner der Arealüberbauung wird somit die Unterniveaugarage über ihr ei-
genes Treppenhaus auf einem verhältnismässig kurzen Weg erreichen
können. Lediglich die Bewohner entlang der Strasse Im Stelzenacker und
im nördlichen Bereich der Strasse Im Oberen Boden müssen, um zur Ga-
rage zu gelangen, einen anderen Zugang benützen, der jedoch in keinem
Fall mehr als 150 m vom eigenen Hauszugang entfernt liegen dürfte. Damit
wird die von der Parkplatzverordnung aufgestellte Distanzregel von maxi-
mal 300 m für Bewohnerparkplätze bei weitem eingehalten. Analoges gilt
für die Besucherparkplätze, wenn in Betracht gezogen wird, dass neben
den oberirdischen Plätzen entlang der Strasse Im Stelzenacker auch unter-
irdische Besucherparkplätze in der Nähe der Geerenstrasse vorgesehen
sind. Damit bewegen sich die Fussdistanzen zu den Parkplätzen im gesetz-
lichen Rahmen und sind nicht zu beanstanden. Soweit die Rekurrierenden
monieren, die Besucherparkplätze seien nicht leicht zu finden, ist ihnen
entgegenzuhalten, dass diesem angeblichen Mangel leicht mit einer ent-
sprechenden Beschilderung begegnet werden kann.
Die von den Rekurrierenden behauptete Fahrdistanz von (bis zu) 280 m in-
nerhalb der Unterniveaugarage betrifft nur einen kleinen Teil der Abstell-
plätze und ist durch die Grösse der Überbauung bedingt. Eine Rechtsver-
letzung kann darin nicht erblickt werden.
Somit sind die Rügen betreffend die Zugänglichkeit der Autoabstellplätze
abzuweisen.
R1S.2013.05015 Seite 39
11.4.3.4.
Schliesslich halten die Rekurrierenden das Projekt auch bezüglich behin-
dertengerechtes Bauen und Schattenwurf für nicht bewilligungsfähig.
Die rekurrentischen Einwände zum behindertengerechten Bauen sind ent-
weder durch entsprechende Auflagen in der Baubewilligung entkräftet wor-
den oder beschränken sich ohne weitere Begründung auf die Zitierung von
Erwägungen im angefochtenen Beschluss. Darauf ist wegen Gegenstands-
losigkeit bzw. mangels Substantiierung der Rügen nicht einzutreten.
Dass dem angefochtenen Projekt, welches keine Hochhäuser umfasst, ein
angeblich übermässiger Schattenwurf nicht entgegengehalten werden
kann, wurde bereits unter E. 3, Abs. 2 begründet.
12.
Der rekurrentischen Rüge, es fehle ein Trottoir entlang der Strasse Im Obe-
ren Boden ist zu entgegnen, dass diese Strasse auf der Bergseite über ein
Trottoir verfügt. Sodann soll entlang der Fassade der neuen Bauten ein
Fussweg gebaut werden (vgl. act. 14.14.1). Damit erweist sich auch dieser
Einwand als ungerechtfertigt.
13.
Schliesslich verlangen die Rekurrierenden im Verfahren G.-Nr.
R1S.2013.05022 unter Hinweis auf den Verwaltungsgerichtsentscheid
betreffend das erste Projekt Ringling (VB.2010.00440), dass entlang der
Frankentaler- und der Regensdorferstrasse ein lastwagentauglicher Zu-
fahrtsweg erstellt werde. Die Rekursgegnerinnen machen geltend, die Er-
schliessung der Arealüberbauung sei grundsätzlich geändert worden. Die
Ausführungen des Verwaltungsgerichts träfen auf das vorliegende Projekt
nicht mehr zu und die Fuss- und Fahrradwege entlang der Fassaden seien
nur noch als Notzufahrt und nicht mehr als Nebenfahrbahn auszubauen.
Das erste Projekt, auf welches sich der von den Rekurrierenden zitierte
Verwaltungsgerichtsentscheid bezieht, wurde noch von der Geerenstrasse
erschlossen; die Unterniveaugarage war im Wesentlichen auf die Parkplät-
ze westlich der neuen Garagenrampe beschränkt. Weil bei diesem Konzept
die meisten Gebäude entlang der Frankentaler- und der
R1S.2013.05015 Seite 40
Regensdorferstrasse keinen direkten Zugang zur Unterniveaugarage auf-
wiesen, mussten sie mit einem Zufahrtsweg zwischen den Fassaden und
den Hauptstrassen für Versorgungs- und Entsorgungsfahrten erschlossen
werden. Im vorliegend zu beurteilenden Projekt ist die Erschliessung dieser
Gebäude grundsätzlich neu geregelt worden. In der abgeänderten Unterni-
veaugarage sind neu Autoabstellplätze entlang dieser Häuserzeilen vorge-
sehen. Somit besteht nun ein unterirdischer Zugang, welcher in aller Regel
für die Versorgung der Wohnungen ausreichend ist. Auch die Abfallentsor-
gung wurde neu geplant. Anstelle der ursprünglich vorgesehenen Rollcon-
tainern bei jedem Hauseingang sollen an zwei, über die Strassen Im Obe-
ren Boden und Im Stelzenacker zugänglichen Standorten Unterflurcontai-
ner platziert werden. Damit sind auch keine Fahrten von städtischen Abfall-
Lastwagen entlang der Häuserzeilen mehr nötig. Ein Ausbau des Ver-
kehrsweges entlang der Frankentaler- und der Regensdorferstrasse als
Fuss- und Fahrradwege und als Notzufahrt ist ausreichend. Der Rekurs ist
auch in diesem Punkt abzuweisen.
14.1.