Decision ID: 5678df27-3551-5cf5-ace1-519e25e0baf9
Year: 2008
Language: de
Court: SG_VG
Chamber: SG_VG_001
Canton: SG
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law

hat das Verwaltungsgericht festgestellt:
A./ M. D. ist Eigentümerin der Parzellen Nrn. 1 und 2, Grundbuch G.. Die Grundstücke
sind nach dem Zonenplan der Gemeinde G. der Landwirtschaftszone zugeordnet, die
Parzelle Nr. 2 liegt zusätzlich zu einem kleinen Teil im Wald. Nach dem Richtplan des
Kantons St. Gallen liegen die Grundstücke zudem im Streusiedlungs- und
Schongebiet.
Auf dem 3'685 m grossen Grundstück Nr. 1 wurde im Jahre 1962 das Landhaus mit
dazugehöriger Parklandschaft erstellt. Heute ist das Grundstück mit einer
herrschaftlichen, zweiflügligen Villa sowie einem offenen, eingeschossigen Backhaus
(Pizzaofen) überbaut. Die Umgebung wurde als Parklandschaft mit zahlreichen
Stützmauern, verschiedenen Sitzplätzen, einem Teich und einer grossen Pergola
ausgestaltet. Die Parzelle Nr. 1 wird von der 4'680 m Parzelle Nr. 2 eingeschlossen,
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auf der sich die Parklandschaft fortsetzt. Zudem befindet sich im Westen dieser
Parzelle ein grosses eingeschossiges Gartenhaus aus Holz, ein Metall-Glashaus für die
Tomatenzucht sowie im Osten ein zweigeschossiges Gerätehaus mit Tierstall aus Holz,
das direkt am Waldrand an einem Steilhang auf vier Betonpfeilern steht. Im Stall, der
über Wasser- und Stromanschluss verfügt, sind Geräte eingestellt und Hühner
untergebracht. Im Untergeschoss sind einige Zwergziegen und zwei kleine Schweine
eingestallt.
Die Zustimmung für den Abbruch des Wohnhauses und den Wiederaufbau des
heutigen Ersatzbaus erteilte das Planungsamt (vom 1. Februar 2003 bis 31. Dezember
2007 Amt für Raumentwicklung, abgekürzt ARE; heute Amt für Raumentwicklung und
Geoinformation, abgekürzt AREG) wiedererwägungsweise am 25. August 1997 (vi-
act. 6/3), nachdem es am 18. September 1996 die Zustimmung verweigert hatte. Der
Gemeinderat G. erteilte am 2. September 1997 der Bauherrschaft die entsprechende
Bewilligung (vi-act. 6/2). Für die Überschreitung der Gebäudehöhe, der Geschosszahl
und der Gebäudelänge erteilte er eine Ausnahmebewilligung. Zudem verband er mit
der Bewilligung - entsprechend den Vorgaben des Planungsamtes - u.a. eine im
Grundbuch einzutragende öffentlich-rechtliche Beschränkung der Nutzungserweiterung
für die Parzelle Nr. 1.
Am 20. Januar 1998 erteilte der Gemeinderat - ohne Beizug des Planungsamtes -
weitere Nachtragsbewilligungen (vi-act. 6/4). Wiederum ohne Beizug der kantonalen
Behörde wurden am 12. Mai 1998 Lageänderungen des Projekts sowie am 12. Januar
1999 verschiedene Revisionspläne für Anpassungen am Bauvorhaben vom
Gemeinderat G. gutgeheissen (vi-act. 6/5 und 6). Anlässlich eines Augenscheins vom
17. August 1999 stellte der Gemeinderat G. erhebliche Abweichungen vom bewilligten
Umgebungsplan fest. Diese Abweichungen wurden ohne Beizug des Planungsamtes
mit Beschluss vom 24. August 1999 genehmigt; der Gemeinderat G. erteilte der
Bauherrschaft bzw. dem Gartenbauunternehmen einen Verweis für das eigenmächtige
Vorgehen (vi-act. 6/8). Bei der Abnahme der Wohnbaute am 20. Dezember 1999 wurde
zudem bemerkt, dass - obwohl das Planungsamt mit Zustimmungsverfügung vom
25. August 1997 ausdrücklich festgehalten hatte, dass auf ein Dachgeschoss zu
verzichten sei - im Obergeschoss der beiden Wohnflügel eine Decke eingezogen
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worden ist. Der Gemeinderat bewilligte auch diese Abweichung nachträglich mit
Beschluss vom 25. Januar 2000 (vi-act. 6/9 und 10).
Bei der Abnahme der Umgebungsarbeiten am 15. September 2000 stellte die
Gemeindebehörde wiederum Abweichungen von den bewilligten Plänen fest. Die
Bauherrschaft wurde in der Verfügung vom 19. September 2000 dazu aufgefordert, für
die ohne Baubewilligung erstellten Bauten (Wintergarten, Pizzaofen bzw. Backhaus,
Gerätehaus inkl. Tierstall) bis Ende Oktober 2000 ein nachträgliches Baugesuch
einzureichen (vi-act. 6/11). Das Bauanzeige- und Auflageverfahren datiert vom
17. November bis 1. Dezember 2000 und konnte ohne Einsprachen abgeschlossen
werden. Das Baugesuch wurde in der Folge der kantonalen Behörde zur
nachträglichen Zustimmung übermittelt. Diese führte am 7. März 2001 einen
Augenschein durch und sistierte das Verfahren im Hinblick auf die hängige Revision
des Bundesgesetzes über die Raumplanung (SR 700, abgekürzt RPG). Nach
Verabschiedung der Teilrevision durch den Bundesrat nahm das ARE das Verfahren
wieder auf und erteilte mit Verfügung vom 31. Januar 2006 (vi-act. 6/13) die
Zustimmung für die Umgebungsgestaltung (bzw. zur "Bewilligung" des Gemeinderates
vom 24. August 1999; Ziff. 1), verweigerte aber die Zustimmung gemäss Art. 87 des
Baugesetzes (sGS 731.1, abgekürzt BauG) für den Anbau des Wintergartens sowie für
den Bau des Gerätehauses inkl. Tierstall und des Pizzaofens (Ziff. 2). Zudem erteilte es
die Zustimmung nach Art. 77 Abs. 2 BauG für die Unterschreitung des Waldabstandes
durch das Gerätehaus nicht (Ziff. 3). In den Ziffern 4 und 5 forderte es den Gemeinderat
auf, die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes im Rahmen des
Gesamtentscheids anzuordnen und eine entsprechende öffentlich-rechtliche
Eigentumsbeschränkung anzumerken. Gestützt auf diese Verfügung des ARE
verweigerte der Gemeinderat G. am 20. Februar 2006 die nachträgliche Bewilligung
und verfügte wie folgt (vi-act. 6/14):
1. Bewilligung der Umgebungsarbeiten
(...)
2. Verweigerung Wintergarten, Tierstall und Backhaus
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Die nachträgliche Bewilligung nach Art. 87 des kantonalen Baugesetzes für den
Anbau des Wintergartens, den Tierstall (in der kantonalen Verfügung als Hühner- und
Gerätehaus bezeichnet), sowie das Backhaus wird verweigert.
Für den Tierstall wird zudem die nachträgliche Bewilligung auch nach Art. 77 Abs. 2
des BauG (Unterschreitung Waldabstand) verweigert.
3. Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes
Die Bauherrschaft wird aufgefordert, die nicht bewilligten Bauteile innerhalb von sechs
Monaten nach Rechtskraft dieser Verfügung abzubrechen und den rechtmässigen
Zustand wieder herzustellen.
4. Öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung
5. Gebühren
6. Rechtsmittel
7. Verteiler und Beilagen
B./ Gegen diese Verfügung erhoben M. und E. D. mit Eingabe vom 6. März 2006
Rekurs bei der Regierung des Kantons St. Gallen (vi-act. 1). Sie beantragten die
kostenfällige Aufhebung der Verfügung des Gemeinderates G. hinsichtlich Ziffer 2 bis
5, die Aufhebung der Verfügung des ARE vom 31. Januar 2006 sowie die Bewilligung
ihres Baugesuches. Die Rekursbegründung wurde am 21. April 2006 nachgereicht (vi-
act. 4).
Am Augenschein des sachbearbeitenden Departements vom 20. November 2006 (vi-
act. 20) wurden verschiedene zusätzliche Bauabweichungen (Ausbau des
Untergeschosses, Einbau des Dachgeschosses, Lifterweiterung, Türme, freistehendes
Tomatenhaus, Gartenhaus im Osten, Umgebungsgestaltung) festgestellt.
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Am 19. Januar 2007 forderte die Gemeinde G. die Bauherrschaft auf, nachträgliche
Baugesuche für die anlässlich des Augenscheins festgestellten nicht bewilligten
Bauteile einzureichen. Die Bauherrschaft erwiderte am 20. Februar 2007 gegenüber der
Gemeinde, dass sie davon ausgehe, dass für sämtliche Bauten eine rechtskräftige
Bewilligung vorhanden sei. Der Gemeinderat G. ersuchte am 5. März 2007 das ARE,
die Behandlung weiterer nachträglicher Baugesuche aufzuschieben, bis der anhängige
Rekurs entschieden sei (vi-act. 28).
Mit Entscheid vom 12. Juni 2007 wies die Regierung des Kantons St. Gallen den gegen
die Verfügung des Gemeinderates G. erhobenen Rekurs ab, soweit darauf eingetreten
wurde. Zusammenfassend wurde festgehalten, dass für den Wintergartenbau, das
Backhaus und das Gerätehaus inkl. Tierstall weder eine ordentliche Bewilligung nach
Art. 22 RPG noch eine ausserordentliche Bewilligung nach Art. 24 ff. RPG erteilt
werden könne. Zudem gelangte die Regierung zu der Auffassung, dass die Anordnung
der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes eine verhältnismässige
Massnahme darstelle.
C./ Am 2. Juli 2007 erhob die Bauherrschaft gegen diesen Entscheid Beschwerde beim
Verwaltungsgericht und beantragt: Es sei der Entscheid des Baudepartements des
Kantons St. Gallen aufzuheben (Ziff. 1), es sei Ziffer 2, 3 und 5 des Entscheides des
Gemeinderates G. vom 20. Februar 2006 aufzuheben (Ziff. 2), es sei das Baugesuch
der Beschwerdeführerin zu bewilligen (Ziff. 3), unter Kosten- und Entschädigungsfolge
zulasten der Beschwerdegegnerin für beide Instanzen.
In ihren Stellungnahmen vom 3. September 2007 bzw. 11. September 2007
beantragten sowohl die Regierung des Kantons St. Gallen wie auch der Gemeinderat
G. die Abweisung der Beschwerde. Am 13. November 2007 reichten die
Beschwerdeführer zusätzlich ein - bereits in den vorinstanzlichen Akten vorhandenes -
Protokoll des Gemeinderates G. vom 12. Januar 1999 ein.

Darüber wird in Erwägung gezogen:
1. Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (Art. 59 Abs. 1
des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt VRP). Die
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Beschwerdeeingabe vom 2. Juli 2007 entspricht zeitlich, formal und inhaltlich den
gesetzlichen Anforderungen (Art. 64 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und Art. 48
Abs. 1 VRP).
Nach Art. 64 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP ist zur Beschwerde
berechtigt, wer an der Änderung oder Aufhebung der Verfügung oder des Entscheides
ein eigenes schutzwürdiges Interesse dartut. Aus den Rechtsbegehren der
Beschwerdeführer geht nicht eindeutig hervor, welcher Entscheid und welche
Verfügungen mit der Beschwerde angefochten werden. In Ziff. 1 der Rechtsbegehren
wird verlangt, dass der Entscheid der "Beschwerdebeklagten" aufzuheben sei. Als
Beschwerdebeklagte bezeichnen die Beschwerdeführer das Baudepartement des
Kantons St. Gallen, Amt für Raumentwicklung. Aufgrund der Beschwerdeschrift ist
jedoch davon auszugehen, dass sich die Beschwerde gegen den Entscheid der
Regierung des Kantons St. Gallen vom 12. Juni 2007 wendet. Als Eigentümer der in
Frage stehenden Bauten und als vollumfänglich unterlegene Partei im Rekursverfahren
sind die Beschwerdeführer ausreichend zur Anfechtung dieses Entscheids legitimiert.
Auf die Beschwerde ist damit einzutreten.
2. Die Beschwerdeführer beantragen die Durchführung eines Augenscheins. Der
Augenschein ist die unmittelbare sinnliche Wahrnehmung von Tatsachen durch die
entscheidende Instanz und dient dem besseren Verständnis des Sachverhalts. Ob ein
Augenschein durchzuführen ist, liegt im pflichtgemässen Ermessen der urteilenden
Instanz (Cavelti/Vögeli, Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. Gallen, St. Gallen
2003, Rz. 966).
Umstritten ist vorliegend im wesentlichen die Frage der Bewilligungsfähigkeit von An-
und Nebenbauten ausserhalb der Bauzone. Wie aus den nachfolgenden Erwägungen
hervorgeht, ergibt sich der massgebliche Sachverhalt aus den Verfahrensakten. Auf die
Durchführung des beantragten Augenscheins ist folglich zu verzichten.
3. Im vorliegenden Verfahren ist zu prüfen, ob für den ohne Baubewilligung errichteten
Wintergarten sowie das Back- und Gerätehaus inkl. Tierstall eine nachträgliche
Baubewilligung erteilt werden kann und ob gegebenenfalls die Anordnung zur
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Wiederherstellung des rechtsmässigen Zustandes eine verhältnismässige und mit dem
Vertrauensgrundsatz vereinbare Massnahme darstellt. Auf die Ausführungen der
Beschwerdeführer hinsichtlich Ausbau Untergeschoss, Ausbau Dachgeschoss,
Lifterweiterung, Türme, Gartenhaus im Westen des Grundstücks, Tomatenhaus und
Umgebungsgestaltung ist dagegen nicht weiter einzugehen. Für diese Sachverhalte ist
nach wie vor das nachträgliche Baubewilligungsverfahren vor dem Gemeinderat G.
hängig.
3.1. Bei der Prüfung der Frage, ob eine Baute bei rechtzeitiger Einreichung des
Baugesuches hätte bewilligt werden können, ist grundsätzlich auf den Rechtszustand
abzustellen, wie er im Zeitpunkt der Errichtung der Baute galt. Eine Ausnahme
rechtfertigt sich, wenn bei der Beurteilung einer Abbruchverfügung ein milderes Recht
gilt (BGE 123 II 252 E. 3a/bb). Eine zusätzliche Übergangsregelung enthält Art. 52 der
Raumplanungsverordnung (SR 700.1, abgekürzt RPV). Danach werden Verfahren, die
am 1. September 2000 hängig waren, nach dem neuen Recht beurteilt (Abs. 1). In
diesem Zeitpunkt hängige Beschwerdeverfahren werden dagegen nach dem bisherigen
Recht zu Ende geführt, sofern das neue Recht für den Gesuchsteller oder die
Gesuchstellerin nicht günstiger ist (Abs. 2).
Im vorliegenden Fall lässt sich der Zeitpunkt, in dem die hier zu beurteilenden Bauten
errichtet worden sind, nicht eindeutig feststellen. Aus den Akten geht hervor, dass die
Abnahme der Wohnbaute im Dezember 1999 stattfand. Dabei wurde lediglich ein nicht
bewilligter Ausbau des Dachgeschosses festgestellt. Es ist deshalb davon auszugehen,
dass in diesem Zeitpunkt die hier zu beurteilenden Bauten noch nicht geplant und
erstellt waren. Die Vorinstanz ging in ihrem Entscheid vom 12. Juni 2007 wie das ARE
in seiner Verfügung vom 31. Januar 2006 davon aus, dass die hier in Frage stehenden
Bauten erst nach dem 1. September 2000 errichtet worden sind bzw. die Baugesuche
für diese Verfahren im September 2000 noch hängig gewesen wären (Art. 52 Abs. 1
RPV). Dementsprechend wurde das am 1. September 2000 in Kraft getretene Recht
angewendet. Die Beschwerdeführer haben gegen die Anwendung des neuen Rechts
nicht opponiert und keine Belege dafür eingereicht oder bezeichnet, die auf einen
früheren Baubeginn hindeuten würden. Es ist deshalb auch in diesem Verfahren auf
das im Jahr 2000 in Kraft getretene Raumplanungsrecht abzustellen. Dies rechtfertigt
sich umso mehr, als in bezug auf die hier insbesondere strittige Frage des zulässigen
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Erweiterungsmasses von Bauten ausserhalb der Bauzone durch die Gesetzesrevision
weitgehend die bestehende Praxis des Bundesgerichts übernommen wurde
(ausdrücklich BGE 127 II 212 E. 2c). Die Gesetzesrevision vom 1. September 2007 wird
dagegen nur insoweit zu berücksichtigen sein, als sie für die Beschwerdeführer das
günstigere Recht darstellt.
3.2. Die Vorinstanz hat zutreffend festgehalten und begründet, dass es sich sowohl
beim Wintergarten, dem Backhaus als auch dem Gerätehaus inkl. Tierstall um
bewilligungspflichtige Bauten handelt (E. 2). Der von den Beschwerdeführern erhobene
Einwand, dass nach ihrem Rechtsempfinden ein Pizzaofen, auch wenn er ein Dach
habe, nicht bewilligungspflichtig sei, vermag nicht zu überzeugen. Ein Pizzaofen mit
den hier vorliegenden Massen (L:4.3m, B:1.8m, H:3.4m) ist unabhängig davon, ob er
mit einem Dach versehen ist oder nicht, als bewilligungspflichtige Baute bzw. Anlage
im Sinne von Art. 78 BauG bzw. Art. 22 RPG zu bezeichnen. Mit dem Ofen sind nach
dem gewöhnlichen Lauf der Dinge so wichtige räumliche Folgen verbunden, dass ein
Interesse der Öffentlichkeit an einer vorgängigen Kontrolle besteht (vgl. BGE 120 Ib 384
E. 3c). Dieses öffentliche Interesse besteht aufgrund der Auswirkungen des Pizzaofens
auf die Nutzungsordnung und die Umwelt, unabhängig davon, ob dieser von Aussen
einsehbar ist oder nicht. Auch die Rechtmässigkeit des Pizzaofens setzt demnach eine
gültige Baubewilligung voraus.
3.3. Es ist unbestritten, dass sich die hier in Frage stehenden An- und Nebenbauten
allesamt in der Landwirtschaftszone befinden. Die Vorinstanz hat ausführlich und
zutreffend begründet (E. 3), weshalb auch das Gerätehaus inkl. Tierstall nicht als
zonenkonforme Baute gemäss Art. 16a RPG i.V.m. Art. 34 RPV, sondern als Baute der
Freizeitlandwirtschaft zu gelten hat (vgl. auch VerwGE vom 9. Mai 2007 i.S. F.H. und
B.H., zur Zeit veröffentlicht unter www.gerichte.sg.ch). Für den Wintergarten, das
Backhaus und das Gerätehaus inkl. Tierstall kann demnach keine ordentliche
Baubewilligung erteilt werden. Dies wird im Beschwerdeverfahren nicht weiter in Frage
gestellt.
3.4. Da im vorliegenden Fall weder für den Wintergarten noch für das Backhaus und
das Gerätehaus inkl. Tierstall eine ordentliche Baubewilligung in Betracht kommt, ist im
folgenden zu klären, ob eine ausserordentliche Bewilligung nach Art. 24 ff. RPG erteilt
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werden kann. Dabei fallen die hier in Frage stehenden Bauten von vornherein nicht in
den Anwendungsbereich von Art. 24a, Art. 24b und Art. 37a RPG. Zu prüfen bleiben
Art. 24c und Art. 24d sowie subsidiär Art. 24 RPG.
3.4.1. Zonenwidrige Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone können gemäss
Art. 24c RPG mit Bewilligung der zuständigen Behörde erneuert, teilweise geändert,
massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder
geändert worden sind. In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen
der Raumplanung vorbehalten. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung muss
die Wiederaufbaute dem alten Bauwerk in Grösse und Nutzungsart ungefähr
entsprechen. Sie darf deshalb höchstens eine teilweise Änderung miteinschliessen.
Eine Änderung gilt dann als teilweise, wenn die "Identität" (Wesensgleichheit) der Baute
einschliesslich ihrer Umgebung hinsichtlich Umfang, äusserer Erscheinung,
Auswirkungen auf die Nutzungsordnung sowie Zweckbestimmung in den wesentlichen
Zügen gewahrt bleibt. Verbesserungen gestalterischer Art sind zulässig. Ob die
Identität der Baute im wesentlichen gewahrt bleibt, ist unter Würdigung der gesamten
Umstände zu beurteilen. Die Identität ist jedenfalls dann nicht mehr gewahrt, wenn die
zonenwidrig genutzte Fläche um mehr als 30 Prozent erweitert wird oder wenn die
zonenwidrig genutzte Fläche innerhalb oder ausserhalb des bestehenden
Gebäudevolumens um insgesamt mehr als 100 m erweitert wird, wobei Erweiterungen
innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens nur zur Hälfte angerechnet werden (vgl.
BGE 1A.184/2006 vom 15. Februar 2007 sowie grundlegend BGE 113 Ib 314 E. 3a; vgl.
auch Art. 42 Abs. 1 und 3 RPV). Der massgebliche Vergleichszustand für die
Beurteilung der Identität ist der Zustand, in dem sich die Baute oder Anlage im
Zeitpunkt der Erlass- oder Planänderung befunden hat (Art. 42 Abs. 2 RPV). Es besteht
allerdings kein Anspruch auf eine Vergrösserung im geschilderten Umfang. Vielmehr
muss die Wahrung der Identität unter Würdigung der gesamten Umstände beurteilt
werden (P. Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltrecht, 4. Aufl., Bern 2002,
§ 10 Fn. 594). Eine gestaffelte Erweiterung ist soweit erlaubt, als das Erweiterungsmass
nur einmal ausgeschöpft wird (B. Heer, St. Gallisches Bau- und Planungsrecht, Bern
2003, Rz. 478 sowie BGE 127 II 220 E. 3c). Bei einer gestaffelten Erweiterung müssen
jedoch allenfalls neu in Kraft getretene gesetzliche Erweiterungsbeschränkungen
eingehalten werden. Der Wiederaufbau einer Baute oder Anlage ist zudem nur dann
rechtmässig, wenn sie im Zeitpunkt der Zerstörung oder des Abbruchs noch
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bestimmungsgemäss nutzbar war und an ihrer Nutzung ein ununterbrochenes
Interesse besteht (Art. 42 Abs. 4 RPV).
3.4.1.1. Eine Ausnahmebewilligung gemäss Art. 24c RPG setzt voraus, dass es sich bei
den in Frage stehenden Bauteilen um Änderungen, Erweiterungen oder um einen
Wiederaufbau einer im Bestande geschützten Baute handelt. Während der
Wintergarten grundsätzlich als Anbaute (Heer, a.a.O., Rz. 688) und damit als Teil des
Wiederaufbaus der abgerissenen Wohnbaute qualifiziert werden kann, sind sowohl das
Backhaus als auch das Gerätehaus inkl. Tierstall als Nebenbauten (Heer, a.a.O.,
Rz. 689) zu bezeichnen. Neu erstellte, freistehende Nebenbauten gelten in aller Regel
als Neubauten, die nicht unter Art. 24c RPG fallen (Bundesamt für Raumentwicklung
(Hrsg.), Bewilligungen nach Artikel 24c RPG: Änderungen an zonenwidrig gewordenen
Bauten und Anlagen, in: Erläuterungen zur RPV und Empfehlungen für den Vollzug
2000/2001, S. 8 ff., zur Zeit abrufbar unter www.are.admin.ch).
Die Beschwerdeführer bringen sinngemäss vor, dass bereits 1972 ein Gerätehaus bzw.
ein Tierstall bestanden habe, der unter die Bestandesgarantie von Art. 24c RPG falle
und deshalb auch habe erweitert werden dürfen. Als Beleg für den Vorbestand dieser
Baute reichten die Beschwerdeführer eine Photographie ein, die auf eine kleinere
Holzbaute am Waldrand hindeutet (act. 6 der Beschwerdeführer). Gestützt auf diese
Abbildung lässt sich jedoch nicht feststellen, wann diese Baute errichtet worden ist und
ob es sich um eine bestandesgeschützte, d.h. um eine noch bestimmungsgemäss
nutzbare und nicht bereits verfallene, Baute gehandelt hat. Weder in den Bauplänen für
den 1962 erstellten Bau noch im Schätzungskataster oder in der von den
Beschwerdeführern damals nicht bestrittenen Bestandesaufnahme des Planungsamtes
vom 25. August 1997 ist die fragliche Baute aufgeführt. Der Vorbestand des
Gerätehauses inkl. Tierstall ist demnach nicht genügend belegt. Es obliegt
grundsätzlich dem Bauherrn, die Voraussetzungen für die Rechtmässigkeit seiner
Bauten nachzuweisen, er hat demnach auch die Folgen einer Beweislosigkeit
diesbezüglich zu tragen (M. Ruoss Fierz, Massnahmen gegen illegales Bauen, Diss.
Zürich 1999, S. 125 mit Hinweisen). Ein Bestandesschutz und damit auch eine
Ausnahmebewilligung gemäss Art. 24c RPG ist für den hier in Frage stehenden
Stallbau deshalb abzulehnen.
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In bezug auf das Backhaus wurde von den Beschwerdeführern kein Vorbestand
geltend gemacht. Ebenfalls wurde nicht ausgeführt, aus welchen Gründen diese
freistehende Nebenbaute ausnahmsweise als Teil des Wiederaufbaus zu gelten habe,
der allenfalls über Art. 24c RPG bewilligt werden könnte. Das Backhaus fällt damit
ebenfalls nicht in den Anwendungsbereich von Art. 24c RPG.
Zu prüfen bleibt einzig, ob für den Wintergarten eine Ausnahmebewilligung gemäss
Art. 24c RPG erteilt werden kann.
3.4.1.2. Die Vorinstanz lehnte gestützt auf die Berechnungen des ARE vom
14. Dezember 2006 eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG für die in Frage
stehenden Bauten ab, weil das zulässige Mass an Erweiterungen gegenüber dem
Vergleichszustand bereits überschritten sei. Die Beschwerdeführer halten dem
entgegen, dass die Berechnungen des ARE nicht korrekt seien. Bei der Beurteilung der
zulässigen Erweiterungen sei vielmehr auf die damaligen Berechnungen des Vertreters
des Planungsamtes vom 4. Juli 1996 abzustellen (act. 3 der Beschwerdeführer). Zur
dort verzeichneten Nebenfläche seien zudem das Schwimmbad, der bereits
bestehende Stall sowie das bereits damals vorhandene Gartenhaus dazu zu rechnen.
Zudem sei zu berücksichtigen, dass der Estrich nicht ausgebaut worden sei und
deshalb auch nicht voll in die Berechnungen mit einbezogen werden dürfe. Daraus
folge, dass auch durch den Wintergarten, das Backhaus und das Gerätehaus inkl.
Tierstall der bestehende Erweiterungsspielraum von einem Drittel gegenüber dem
Vorbestand nicht ausgeschöpft worden sei.
Bei der Bestimmung des zulässigen Erweiterungsmasses ist zu berücksichtigen, dass
sowohl die altrechtlichen, durch das Bundesgericht festgelegten
Flächenbegrenzungen, wie auch die heute in Art. 42 RPV festgehaltenen
flächenmässigen Erweiterungsgrenzen lediglich Obergrenzen markieren, auf deren
Ausschöpfung kein Anspruch besteht. Massgebend ist letztlich sowohl unter altem als
auch unter neuem Recht, ob die Identität der bisherigen, unter Bestandesschutz
stehenden Baute einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt
bleibt.
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Das abgerissene Landhaus war aufgrund der Materialien (Holz, Natursteine), der in
dunklen Tönen gehaltenen Fassade, der gewählten Dachform sowie aufgrund der
architektonischen Einpassung in den bestehenden Hang, trotz des grosszügigen
Gebäudevolumens, gut in die Landschaft integriert. Das Haus war nicht von einer
künstlichen Parklandschaft, sondern von hochstämmigen Bäumen und einer Wiese mit
Büschen und Sträuchern umgeben. Das zweigliedrige, dreistöckige Haus war im
Untergeschoss nur in einem Gebäudeteil ausgebaut, indem sich ein Abstellraum, der
Heizungsraum, die Doppelgarage und ein Ankleideraum befanden. Im Erdgeschoss
lagen der Wohn- und Essraum, die Küche, die Bibliothek sowie das Zimmer für das
Hausmädchen. Das Obergeschoss verfügte über drei Schlafzimmer mit WC und
Dusche. Bereits der äussere Charakter des Ersatzbaus unterscheidet sich
grundsätzlich von jenem des abgerissenen Landhauses. Das Haus fügt sich in keiner
Weise mehr in die Landschaft ein, sondern setzt sich aufgrund der hellen Fassade mit
Balkonen, dem mächtigen Grundriss, dem Giebeldach, der gepflasterten Auffahrt und
dem grossflächigen Vorplatz mit Terrasse deutlich von seiner Umgebung ab und
dominiert das Landschaftsbild. Der Bau wird von einer aufwendigen Parklandschaft
umgeben, die mit Brunnen, künstlichen Kieswegen, zugeschnittenen Sträuchern, einem
Teich und Sitzplätzen ausgestaltet ist. Auch der Ausbau des Untergeschosses geht,
indem nicht mehr nur ein, sondern beide Hausflügelteile ausgebaut wurden, deutlich
über den Vorbestand hinaus. Die Zimmer im Erd- und Obergeschoss wurden
gegenüber dem vorbestehenden Wohnhaus ebenfalls deutlich erweitert. Zudem verfügt
das Haus jetzt über einen Lift und eine grosse Eingangshalle. Von einer massvollen, die
Identität der bisherigen Baute wahrenden Erweiterung kann unter diesen Umständen
nicht gesprochen werden. Der Ersatzbau hat mit dem Vorbestand - ausser der groben
Raumeinteilung - nichts mehr gemein und wäre deshalb nicht als Wiederaufbau,
sondern als (unzulässiger) Neubau zu qualifizieren gewesen. Das Erstellen dieser
Wohnbaute war nur durch ein grosszügiges, mit dem Bundesrecht nicht im Einklang
stehenden Entgegenkommen der kantonalen Behörden möglich. Die Bewilligung von
zusätzlichen Bauerweiterungen fällt damit von vornherein ausser Betracht. Dies umso
mehr, als bereits in der Verfügung des Planungsamts vom 25. August 1997 und
gestützt darauf in der Baubewilligung der Gemeinde G. vom 2. September 1997 eine
öffentlich-rechtliche Beschränkung der baulichen Nutzungserweiterung für die Parzelle
Nr. 1 verfügt worden war.
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Vor diesem Hintergrund ist unerheblich, ob - je nach Berechnung - die
flächenmässigen Obergrenzen ausgeschöpft worden sind oder nicht. Lediglich der
guten Ordnung halber ist festzuhalten, dass die von den Beschwerdeführern als
massgeblich bezeichnete Berechnung vom 4. Juli 1996 die Basis für das erste
Baugesuch gebildet hat, dem das Planungsamt mit Verfügung vom 18. September
1996 die Zustimmung verweigert hat. Aus diesem Grund sind diese Berechnungen zum
vornherein nicht dazu geeignet, eine Vertrauensgrundlage für zusätzliche
Erweiterungsmassnahmen zu begründen. Schliesslich ist festzuhalten, dass aus den
aktuellen Flächenberechnungen des ARE vom 30. August 2007 (Aktennotiz zu act. 6
des Beschwerdeverfahrens), in denen nicht nur für den Vorbestand, sondern auch für
das Neubauprojekt nicht Netto- sondern Bruttoflächen berücksichtigt wurden,
hervorgeht, dass durch den Neubau die anrechenbare Bruttogeschossfläche um 215
m bzw. 41 % und die Brutto-Nebenfläche um 73 m bzw. 27% erweitert und das
zulässige Erweiterungsmass damit bereits durch den 1997 bewilligten Bau mehr als
ausgeschöpft worden ist. Die Ausführungen der Beschwerdeführer, die sich auf die
unmassgeblichen Berechnungen vom 4. Juli 1996 beziehen, sind nicht geeignet, diese
Berechnungen in Zweifel zu ziehen; indes erübrigen sich, wie bereits erwähnt, mit Blick
auf die vorstehenden Erwägungen weitere Ausführungen.
3.4.2. Gemäss Art. 24d Abs. 1 RPG (in Kraft seit 1. September 2007) sollen
unbewohnte Gebäudeteile sowie frei stehende Gebäude – im Vordergrund stehen hier
ehemalige, für die Landwirtschaft nicht mehr benötigte Ställe oder Remisen – zum
Zwecke der hobbymässigen Tierhaltung umgebaut werden dürfen. Ausdrücklich
werden neue Aussenanlagen für zulässig erklärt, soweit diese für eine tiergerechte
Haltung notwendig sind. Gemäss Botschaft des Bundesrates sind unter
Aussenanlagen offene, nicht überdachte Bauten und Anlagen zu verstehen, welche von
ihrer Zweckbestimmung her im allgemeinen nicht innerhalb eines Gebäudes
untergebracht werden können. Gemäss Art. 42b RPV gilt die hobbymässige
Tierhaltung als Erweiterung der Wohnnutzung der nahe gelegenen Wohnbaute, die an
eine Erweiterung der Wohnbaute anzurechnen ist (Botschaft des Bundesrates zur
Teilrevision RPG, in: BBl 2005 7097, S. 7102 f. und S. 7114 ff.).
Art. 24d Abs. 1 RPG ermöglicht einzig die Umnutzung bestehender Gebäude. Im
vorliegenden Fall handelt es sich beim Stall – da ein Vorbestand nicht rechtsgenüglich
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nachgewiesen werden konnte – jedoch um einen Neubau. Aus der Botschaft des
Bundesrates geht hervor, dass ein Weideunterstand oder ein Stall nicht unter den
Begriff der notwendigen Aussenanlagen, die allenfalls neu erstellt werden können, zu
subsumieren ist (BBl 2005 7097, S. 7115). Eine nachträgliche Ausnahmebewilligung
gemäss Art. 24d Abs. 1 RPG würde zudem voraussetzen, dass die zulässigen
Erweiterungsmöglichkeiten durch die Wohnbaute nicht bereits vollständig
ausgeschöpft worden sind; dies ist indes, wie vorstehend ausgeführt wurde, der Fall.
Eine Bewilligung nach Art. 24d Abs. 1 RPG kommt demnach für den hier in Frage
stehenden Tierstall nicht Betracht.
3.4.3. Da im vorliegenden Fall weder für den Wintergarten, das Gerätehaus noch für
das Backhaus eine erleichterte Ausnahmebewilligung erteilt werden kann, hat die
Vorinstanz zurecht die Möglichkeiten einer allgemeinen Ausnahmebewilligung nach
Art. 24 RPG für diese Objekte geprüft (E. 4g). Mit der Vorinstanz ist festzuhalten, dass
für die hier in Frage stehenden Bauten sowohl die positive wie auch die negative
Standortgebundenheit verneint werden muss. Weder kann ein objektives
Angewiesensein auf die gewählte Lage dargelegt werden, noch wird ein Nachweis
dafür erbracht, dass sich die geplante Nutzung nicht in der Bauzone verwirklichen
liesse. Insbesondere fällt auch eine abgeleitete Standortgebundenheit ausser Betracht,
weil die in Frage stehenden Bauten nicht aus technischen oder betriebswirtschaftlichen
Gründen für die zonenfremde Wohnbaute notwendig sind. Die Vorinstanz hat dies
insbesondere für den Tierstall ausführlich und zutreffend begründet (E. 4g/ee). Mit
Verweis auf die im Beschwerdeverfahren unbestritten gebliebenen Ausführungen der
Vorinstanz ist deshalb eine allgemeine Ausnahmebewilligung für sämtliche drei in Frage
stehenden Bauten abzulehnen.
3.4.4. Aus dem bisher Gesagten folgt, dass das ARE in der Verfügung vom 31. Januar
2006 und darauf gestützt der Gemeinderat G. in der Verfügung vom 20. Februar 2006
sowie die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid zu Recht festgehalten haben, dass
für den Wintergarten, das Backhaus sowie für das Gerätehause inkl. Tierstall weder
eine ordentliche Baubewilligung noch eine Ausnahmebewilligung gemäss Art. 24 ff.
RPG erteilt werden kann. Die Bauten sind mit dem materiellen Baurecht nicht
vereinbar.
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3.5. Nach Art. 130 Abs. 2 BauG kann die zuständige Gemeindebehörde die Entfernung
oder die Abänderung rechtswidrig ausgeführter Bauten und Anlagen sowie die
Wiederherstellung des früheren Zustandes verfügen, wenn die Ausführung den
gesetzlichen Vorschriften oder den genehmigten Plänen nicht entspricht oder sonst ein
unrechtmässiger Zustand geschaffen wurde. Können Bauten und Anlagen aufgrund
materieller Rechtswidrigkeit auch nachträglich nicht bewilligt werden, folgt daraus aber
noch nicht notwendigerweise, dass sie abgebrochen werden müssen. Vielmehr sind in
jedem Fall die allgemeinen verfassungs- und verwaltungsrechtlichen Prinzipien des
Bundesrechts, insbesondere die Grundsätze der Verhältnismässigkeit und des
Schutzes des guten Glaubens zu berücksichtigen (vgl. Heer, a.a.O., Rz. 1210; Hänni,
a.a.O., S. 327 ff. mit Hinweisen).
3.5.1. Der Grundsatz der Verhältnismässigkeit besagt, dass eine Abbruchverfügung nur
erlassen werden darf, wenn diese Massnahme bei objektiver Betrachtung als die einzig
geeignete erscheint, um einen aktuellen baurechtswidrigen Zustand zu beheben. Sie
hat zu unterbleiben, wenn die Abweichung von den Bauvorschriften nur geringfügig ist,
wenn der Abbruch nicht im öffentlichen Interesse liegt oder wenn die berührten
öffentlichen Interessen den Schaden, der einem Eigentümer aus dem Abbruch
erwächst, in keiner Weise zu rechtfertigen vermögen. Auf den Grundsatz der
Verhältnismässigkeit kann sich auch der bösgläubige Bauherr berufen. Er muss aber in
Kauf nehmen, dass die Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen, namentlich zum
Schutz der Rechtsgleichheit und der baurechtlichen Ordnung, dem Interesse an der
Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes erhöhtes Gewicht beimessen und
die dem Bauherrn allenfalls erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem
Mass berücksichtigen (vgl. Heer, a.a.O., Rz. 1211; Hänni, a.a.O., S. 328; BGE 123 II
255 E. 4a, 111 Ib 224 E. 6b; GVP 1982 Nr. 17).
3.5.1.1. Die Vorinstanz hat mit Verweis auf die Rechtsprechung des Bundesgerichts
zutreffend dargelegt (E. 6b), dass weder der ca. 30 m grosse, mit einem 3,7 m hohen
Glasdach versehene Wintergarten, das 3,4 m hohe und 8 m grosse Backhaus noch
das auf Betonpfeilern stehende, 14 m grosse Gerätehaus inkl. Tierstall als
geringfügige Abweichung von der Baurechtsordnung bezeichnet werden kann. Die
unzulässige Schaffung von Wohnraum und von frei stehenden Nebenbauten
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ausserhalb der Bauzone und innerhalb eines Schongebietes ist vielmehr als eine grobe
Verletzung der planungs- und baurechtlichen Ordnung zu qualifizieren.
3.5.1.2. Der Grundsatz der Trennung des Baugebiets vom Nichtbaugebiet gehört zu
den wichtigsten Prinzipien des Raumplanungsrechts des Bundes (BGE 132 II 40
E. 6.4). Die Erweiterung von Bauten ausserhalb der Bauzone über das zulässige Mass
hinaus läuft diesem Grundsatz diametral entgegen, indem dadurch der Zersiedelung
der Landschaft Vorschub geleistet wird. Zudem ist im vorliegenden Fall zu
berücksichtigen, dass die hier in Frage stehenden Bauten in einem Schongebiet für
bedrohte Arten liegen. Der Sinn und Zweck des Schongebiets werden durch die
rechtswidrig erstellten Bauten und die damit einhergehenden Nutzungen beeinträchtigt.
An der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands besteht auch aus
präjudiziellen Gründen ein erhebliches öffentliches Interesse. Grundeigentümer, die
sich über geltende Vorschriften und Bewilligungen hinwegsetzen, sollen nicht besser
gestellt werden als diejenigen, die den vorgeschriebenen Verfahrensweg einschlagen
und sich an die entsprechenden Vorschriften halten (VerwGE vom 24. April 2003 i.S. T.
und A.B.-S.). Dabei ist entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer nicht von
entscheidender Bedeutung, ob die rechtswidrig erstellten Bauten von ausserhalb des
Grundstücks einsehbar sind oder nicht. Die Einhaltung der Rechtsordnung wäre nicht
mehr gewährleistet, wenn Abweichungen von Baubewilligungen oder Bauten ohne
Baubewilligung - selbst wenn sie die nachbarlichen Interessen nicht untragbar
beeinträchtigen - toleriert würden.
3.5.1.3. Die Beschwerdeführer legen keine Gründe dar, die gegen eine
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes sprechen würden. Die Vorinstanz hat
zu Recht ausgeführt, dass die lange Dauer des Verfahrens nicht gegen die
Verhältnismässigkeit des Abbruchs spricht. Vielmehr ist zu berücksichtigen, dass die
Bauten bereits teilweise amortisiert werden konnten. Ebenfalls nicht ins Gewicht fallen
die finanziellen Folgen eines Abbruchs. Im Verhältnis zu den von den
Beschwerdeführern im vorinstanzlichen Verfahren (vi-act. 4, S. 4) auf über 10 Mio.
geschätzten Baukosten fallen die Kosten für den Abbruch des Wintergartens, des
Backhauses und des Gerätehauses mit Tierstall nicht wesentlich ins Gewicht. Die hier
zu beurteilenden Bauten erfüllen zudem keine wesentlichen, für die
bestimmungsgemässe Nutzung der Wohnbaute unerlässlichen Funktionen.
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3.5.1.4. Zu Recht hat die Vorinstanz eine Gutgläubigkeit der Beschwerdeführer
hinsichtlich der Rechtmässigkeit der Bauten verneint. Aufgrund der intensiven
Verhandlungen zwischen Architekt und dem Planungsamt bzw. dem ARE im Vorfeld
der Bewilligung für das Bauprojekt, der in der Baubewilligung angeordneten öffentlich-
rechtlichen Beschränkung der baulichen Nutzungserweiterung, dem Verweis für die
nicht planmässig vorgenommene Umgebungsgestaltung sowie aufgrund der von der
Gemeinde veranlassten nachträglichen Bewilligungsverfahren für den zusätzlichen
Ausbau des Untergeschosses und des Dachbodens mussten die Beschwerdeführer
erkennen, dass auch der Anbau eines Wintergartens und das Erstellen eines
freistehenden Back- und Gerätehauses nicht ohne Bewilligung der kommunalen und
kantonalen Behörden erfolgen darf. Dies umso weniger, als die Beschwerdeführer in
allen Baubewilligungsverfahren von einem Architekten beraten worden sind. Diesem
Fachmann musste ohne weiteres klar sein, dass die hier in Frage stehenden Bauten
eine raumplanerische Bewilligung voraussetzen. Dieses Wissen ihrer Berater haben
sich die Beschwerdeführer anrechnen zu lassen (BGE 1A.301/2000 E. 6a vom 28. Mai
2001 sowie BGE 111 Ib 222 E. 6a). Es ist deshalb davon auszugehen, dass die
Beschwerdeführer beim Erstellen der An- und Nebenbauten wussten oder hätten
wissen müssen, dass diese bewilligungspflichtig sind.
3.5.1.5. Die Gegenüberstellung der in Frage stehenden öffentlichen und privaten
Interessen lässt - unter Beachtung der fehlenden Gutgläubigkeit der Beschwerdeführer
- die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes ohne weiteres als
verhältnismässige Massnahme erscheinen. Den erheblichen öffentlichen Interessen am
Rückbau der Objekte stehen keine wesentlichen privaten Interessen entgegen. Nichts
zu ihren Gunsten vermögen die Beschwerdeführer aus dem Hinweis auf den Entscheid
des Verwaltungsgerichts vom 14. September 2006 i.S. N. und S-Immobilien AG
abzuleiten. In diesem Entscheid bezeichnete das Verwaltungsgericht die
Überschreitung der bewilligten Gebäudehöhe um 36 cm wohl als wenig
schwerwiegend, entgegen der Behauptung der Beschwerdeführer wurde jedoch die
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes aufgrund der erheblichen öffentlichen
Interessen und der Bösgläubigkeit der Beschwerdeführer als verhältnismässig
eingestuft. Dieser Schluss wurde durch das Bundesgericht bestätigt (BGE 1P.708/2006
und 1P.710/2006 vom 13. April 2007). Vor dem Hintergrund der zitierten Entscheidung
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erweist sich die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes im vorliegenden Fall
umso deutlicher als zulässige Massnahme.
3.5.2. Ein Vertrauensschutz bei der Rechtsanwendung setzt ein Vertrauensverhältnis
voraus (Ch. Rohner, in: St. Galler Kommentar zur BV, Zürich 2002, N 51 zu Art. 9 BV).
Nach dem in Art. 9 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (SR
101) verankerten Grundsatz von Treu und Glauben hat der Bürger einen Anspruch auf
Schutz des berechtigten Vertrauens in bestimmte Erwartungen begründendes
Verhalten der Behörden, wobei sowohl Verwaltungsakte als auch behördliche
Auskünfte und Zusagen eine Vertrauensgrundlage bilden können (vgl. B. Weber-Dürler,
Neuere Entwicklung des Vertrauensschutzes, in: ZBl 6/2002, S. 288 ff. mit Hinweisen).
Der Schutz des Vertrauens in eine Zusicherung oder Auskunft setzt voraus, dass sich
die Angabe auf eine konkrete, den betreffenden Bürger berührende Angelegenheit
bezieht. In Betracht kommen nur behördliche Äusserungen, die inhaltlich einen
gewissen Bestimmtheitsgrad aufweisen. Sodann muss die Amtsstelle für die
Auskunfterteilung zuständig sein bzw. der Bürger muss sie aus zureichenden Gründen
als zuständig betrachten dürfen (vgl. BGE 127 I 36 E. 3a mit Hinweisen). Blosses
Nichtstun der Verwaltung ist dagegen kaum je dazu geeignet, ein begründetes
Vertrauen zu begründen (Weber-Dürler, a.a.O., S. 301 f.).
Geschützt in seinem Glauben wird grundsätzlich nur der gutgläubige Private. Wer die
Fehlerhaftigkeit der Vertrauensgrundlage kennt, kann somit nicht in guten Treuen
davon ausgehen, dass die durch die Behörden erweckten Erwartungen erfüllt werden.
Ein berechtigtes Vertrauen ist auch demjenigen abzusprechen, der die Mangelhaftigkeit
der Vertrauensgrundlage bei gehöriger Sorgfalt hätte erkennen müssen. Dabei ist auf
die individuellen Fähigkeiten und Kenntnisse der sich auf Vertrauensschutz berufenden
Person abzustellen (vgl. Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht,
5. Aufl., Zürich 2006, Rz. 682 mit Hinweisen).
Weiter muss der Bürger gestützt auf sein Vertrauen eine Disposition getätigt haben, die
ohne Nachteil nicht mehr rückgängig gemacht werden kann (vgl. Weber-Dürler, a.a.O.,
S. 288 f. mit Hinweis).
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Selbst wenn diese Voraussetzungen des Vertrauensschutzes vorliegen, kann das
öffentliche Interesse an der richtigen Rechtsanwendung ausnahmsweise dem Schutz
des berechtigten Vertrauens vorgehen. Eine Interessenabwägung im Einzelfall bleibt
demnach jeweils vorbehalten. In diesen Fällen kann ein Anspruch auf Schadenersatz
entstehen (vgl. Häfelin/Müller/Uhlmann, a.a.O., Rz. 696 mit Hinweisen).
3.5.2.1. Die Beschwerdeführer bringen vor, dass für verschiedene Bauten bereits eine
rechtskräftige Baubewilligung seitens der Gemeinde vorliegen würde. Eine Rücknahme
dieser Bewilligungen sei mit dem Vertrauensschutz nicht vereinbar. Zudem machen die
Beschwerdeführer geltend, dass die Pläne für die drei hier in Frage stehenden Objekte
der Gemeinde bereits per 27. Oktober 2000 zugestellt worden seien. Gestützt auf das
Gesetz über die Verfahrenskoordination hätte diesbezüglich innert Jahresfrist
gehandelt werden müssen, seit der Eingabe seien jedoch beinahe sieben Jahre
vergangen. Auch hätten sowohl die Gemeindebehörden wie auch ein Vertreter des ARE
den Tierunterstand, das Gewächshaus und den Pizzaofen vor Ort besichtigt. Dies in
einem Zeitpunkt, als die nachträglichen Baugesuche für die drei Objekte bereits bei der
Gemeinde anhängig gewesen seien. Bei der Besichtigung habe der Vertreter des ARE
die Bauten als sehr gelungen bezeichnet. Da nach diesem Augenschein über Jahre
kein Bescheid von der Gemeinde oder dem Kanton eingegangen sei, hätten sie davon
ausgehen dürfen, dass nun alles bewilligt und in Ordnung sei. Das ARE könne sich
deshalb nicht auf den Standpunkt stellen, von den Bauten nichts gewusst zu haben.
Das Verfahren nun erneut aufzurollen, verstosse gegen Treu und Glauben.
3.5.2.2. Fest steht, dass die Gemeinde am 15. September 2000 die
Umgebungsgestaltung abgenommen und dabei die hier in Frage stehenden, ohne
Baubewilligung erstellten Bauten erstmals festgestellt hat. Der Gemeinderat forderte in
der Folge die Beschwerdeführer unverzüglich dazu auf, für die nicht bewilligten Bauten
nachträglich die Baupläne einzureichen. Die eingereichten Pläne wurden anschliessend
dem ARE zur Beurteilung zugestellt. Dieses liess am 7. März 2001 einen Augenschein
durchführen. Nach einer Sistierung des Verfahrens aufgrund der hängigen
Gesetzesrevision lehnte das ARE mit Verfügung vom 31. Januar 2006 die Zustimmung
zum nachträglichen Baugesuch ab.
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Daraus folgt, dass der Bau des Wintergartens sowie des Back- und Gerätehauses inkl.
Tierstall von der kommunalen und kantonalen Behörde zu keinem Zeitpunkt weder
bewilligt noch geduldet worden ist. Der im Beschwerdeverfahren mehrfach erhobene
Einwand, dass die fraglichen Bauten bereits durch die kommunalen Behörden
rechtskräftig bewilligt worden seien, ist deshalb für die hier zu beurteilenden Objekte
nicht einschlägig. Zudem lassen die Beschwerdeführer bei diesem Vorbringen ausser
Acht, dass aufgrund von Art. 87 BauG und Art. 25 Abs. 2 RPG die Zustimmung der
kantonalen Behörde ein unentbehrliches, konstitutiv wirkendes Element der
Ausnahmebewilligung für zonenwidrige Bauten ausserhalb der Bauzone darstellt.
Kommunale Ausnahmebewilligungen, die den kantonalen Behörden nicht zur
Zustimmung vorgelegt wurden und denen auch nachträglich die Zustimmung nicht
erteilt wird, haben aufgrund eines schwerwiegenden Mangels als nichtig zu gelten
(BGE 132 II 27 f. E. 3.2.1.; grundlegend BGE 111 Ib 223 E. 5b). Auch aus der langen
Verfahrensdauer können die Beschwerdeführer nichts zu ihren Gunsten ableiten. Zum
einen erfolgte die Sistierung des Verfahrens zu ihrem Vorteil. Die Bauten konnten trotz
ihrer Rechtswidrigkeit für längere Zeit genutzt werden, zudem bestand für die
Beschwerdeführer die Chance, dass sie von einer allenfalls gelockerten Rechtslage für
Bauten ausserhalb der Bauzone profitieren können. Wie dargelegt mussten die
Beschwerdeführer aufgrund der hängigen Baugesuche davon ausgehen, dass ohne
ausdrückliche Bewilligung der Behörde, die Bauten nicht als rechtmässig gelten
können. Daran vermag die lange Verfahrensdauer nichts zu ändern. Einer
Abbruchverfügung stehen auch die von den Beschwerdeführern vorgebrachten
Äusserungen des Vertreters des ARE nicht entgegen. Diese sind bereits aufgrund ihrer
Unbestimmtheit nicht dazu geeignet, eine Vertrauensgrundlage zu schaffen. Aber
selbst wenn den Beschwerdeführern mündlich eine Bewilligung der Bauten in Aussicht
gestellt worden wäre, würde dies dem Vollzug der Abbruchverfügung nicht
entgegenstehen. Insbesondere wäre, wie dargelegt, die Gutgläubigkeit der
Bauherrschaft sowie ihrer fachlichen Berater zu verneinen gewesen, und es wären
keine Dispositionen getroffen worden, die nicht mehr rückgängig gemacht werden
könnten. Damit kann auch auf die von den Beschwerdeführern beantragte
Zeugenbefragung des ehemaligen Mitarbeiters des AREG verzichtet werden.
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3.5.3. Demnach hat die Vorinstanz die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes
zu Recht als verhältnismässige, mit dem Vertrauensschutz vereinbare Massnahme
beurteilt.
4. Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde abzuweisen ist. Dem Ausgang
des Verfahrens entsprechend sind die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens
den Beschwerdeführern aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine Entscheidgebühr von
Fr. 5'000.-- ist angemessen (Ziff. 382 des Gerichtskostentarifs, sGS 941.12). Der
geleistete Kostenvorschuss in Höhe von Fr. 3'000.-- wird angerechnet.
Ausseramtliche Entschädigungen sind nicht zuzusprechen (Art. 98 Abs. 1 in
Verbindung mit Art. 98 VRP).
Demnach hat das Verwaltungsgericht