Decision ID: a909a3dc-30c5-4de1-87e8-3a22c980a9c4
Year: 2003
Language: fr
Court: VD_TC
Chamber: VD_TC_031
Canton: VD
Region: Région lémanique
Law Area: public_law

Vu les faits suivants:
A. Liselotte Pieren est propriétaire à Chernex, sur le territoire de la Commune de Montreux, de la parcelle no 6361. D'une surface de 1532 m2, ce bien-fonds surplombe la gare de Chernex, sur un terrain en forte pente; une maison d'habitation (no ECA 4550a) est construite dans sa partie supérieure. La parcelle voisine au sud-est (no 6362), propriété des époux Carlo et Ilse Chiado-Rana supporte également une maison familiale. Ces deux parcelles sont bordées au nord-est par la propriété de Dieter Becker (parcelle no 3573), elle aussi bâtie d'une maison familiale située en contre-haut de celle de Liselotte Pieren. L'accès à ces trois maisons se fait par un chemin privé partant du chemin du Closalet et empruntant d'abord la partie supérieure de la parcelle no 6362, puis le bas de la parcelle no 3573, enfin le haut de la parcelle no 6361, où il rejoint une plate-forme permettant aux véhicules de manoeuvrer et de repartir en sens inverse, par derrière la maison de Liselotte Pieren, vers celle des époux Chiado-Rana. La partie supérieure de la parcelle no 6361, entre la maison de Liselotte Pieren et la limite de propriété, forme ainsi une surface asphaltée et plane, qui se prolonge sur la parcelle no 6362 des époux Chiado-Rana. On la désignera plus loin sous le terme de "plate-forme supérieure".
B. La maison de Liselotte Pieren est une construction quelque peu disparate. A l'origine villa familiale d'un étage sur rez-de-chaussée et sous-sol, elle a fait l'objet en 1978 d'un important agrandissement par l'adjonction, au nord-ouest, d'un nouveau corps de bâtiment accolé au premier. A cette occasion le sous-sol, semi-enterré, a été rendu habitable. Il dispose de sa propre entrée, ouvrant sur une terrasse au pied du bâtiment, et comporte, outre la chaufferie et une cave, deux chambres et un local de douche-WC; au rez-de-chaussée se trouvent la cuisine, le séjour et une troisième chambre, ainsi qu'une salle de bains et WC; à l'étage, dans la partie ancienne du bâtiment, se trouvent encore quatre chambres, une salle de bains et un WC ainsi que, dans la partie agrandie en 1978, un garage pour deux véhicules, dont les portes s'ouvrent au nord-est sur la plate-forme supérieure.
L'entrée principale se trouve à l'étage, dans l'angle sud-est de la maison d'où quelques marches conduisent à la plate-forme supérieure. Un escalier extérieur, sur la façade nord-ouest, relie ce niveau à celui de la terrasse aménagée devant la façade principale, au sud-ouest. D'autres escaliers permettent d'accéder, par paliers successifs, au couvert pour quatre véhicules situé au bas de la parcelle no 6361. La différence d'altitude entre le niveau de ce couvert (auquel on accède par la route de Chaulin) et celui de la plate-forme supérieure est d'environ 14 mètres.
L'espace compris entre la façade sud-est de la maison de Liselotte Pieren et la limite de la propriété des époux Chiado-Rana est occupé par une terrasse, sur laquelle ouvre la salle de séjour du rez-de-chaussée, par des talus recouverts de végétation et par un mur haut d'environ 2 m 50, perpendiculaire à la limite de propriété et soutenant la plate-forme supérieure. En aval de ce mur, qui se prolonge sur la parcelle des époux Chiado-Rana, une haie d'environ 2 m de haut est implantée sur la limite de propriété et suit la pente du terrain.
C. Le 8 mai 2000 Liselotte Pieren a présenté une demande de permis de construire pour des transformations et une surélévation partielle de sa maison. Les travaux consisteraient pour l'essentiel à créer à l'étage un appartement indépendant, ce qui impliquerait la suppression de l'escalier intérieur entre l'étage et le rez-de-chaussée et la transformation du garage en locaux d'habitation supplémentaires (après agrandissement et surélévation de la partie du bâtiment ajoutée en 1978). S'agissant des aménagements extérieurs, il est prévu de déplacer la partie supérieure de l'escalier situé devant la façade nord-ouest, afin d'agrandir la place de rebroussement pour y aménager deux places de parc, tout en laissant un espace de manoeuvre permettant aux véhicules d'accéder à la propriété des époux Chiado-Rana. Au sud-est du bâtiment est également prévu un nouvel escalier extérieur, accolé au mur de soutènement, qui permettrait d'accéder directement de la place supérieure à la terrasse située au niveau du rez-de-chaussée, offrant ainsi un accès plus commode au second appartement.
D. Mis à l'enquête du 6 au 26 juin 2000, ce projet de transformations a suscité l'opposition des époux Chiado-Rana, ainsi que celle de Dieter Becker.
Les premiers mettaient d'une part en cause l'aspect inesthétique des nouveaux escaliers extérieurs qui seraient aménagés au sud-est de la maison de Liselotte Pieren, ainsi que la place de parc prévue en haut de cet escalier, à proximité de leur propriété. Ils contestaient d'autre part la compatibilité de l'agrandissement prévu dans la partie nord du bâtiment avec la servitude de passage dont ils bénéficient sur le bien-fonds de Liselotte Pieren.
Dieter Becker faisait valoir le même grief. Il évoquait en outre une distance insuffisante entre l'agrandissement projeté et la limite de sa propriété, ainsi qu'un dépassement de la hauteur maximum du bâtiment.
Le 2 août 2000, la Municipalité de Montreux (ci-après : la municipalité) a fait savoir à Liselotte Pieren qu'elle avait décidé de lui accorder le permis de construire, sous réserve de la "
suppression du porte-à-faux devant les places de parc, côté Nord
", du "
retrait de la nouvelle façade, côté Est pour satisfaire à l'exigence de la servitude privée
" et de la "
modification des nouveaux escaliers, côté Sud-Est
". Cette communication précisait que les modifications requises n'exigeaient pas d'enquête publique complémentaire. De nouveaux plans, conformes aux exigences municipales, ont été établis le 29 août 2000 et visés par la Direction des travaux et de l'urbanisme le 21 novembre 2000.
La municipalité a par ailleurs communiqué à Dieter Becker et aux époux Chiado-Rana la levée de leurs oppositions le 14 novembre 2000.
E. Dieter Becker, ainsi que Carlo et Ilse Chiado-Rana, ont recouru contre cette décision le 5 décembre 2000, concluant à l'annulation du permis de construire.
Liselotte Pieren (ci-après : la constructrice) et la municipalité ont répondu au recours respectivement les 8 et 18 janvier 2001, concluant à son rejet. Les recourants ont répliqué le 9 février 2001.
Le tribunal a procédé à une visite des lieux et tenu séance sur place le 6 septembre 2001, en présence des parties, assistées de leurs avocats et, pour la municipalité, du chef du Service de l'urbanisme. Les arguments développés de part et d'autre seront repris plus loin, dans la mesure utile.

Considérant en droit:
1. Dans la zone de moyenne densité où sont situées les parcelles nos 6361, 6362 et 3573, la distance minimale entre un bâtiment et les limites de parcelles voisines "
est égale à la hauteur sur la corniche mesurée conformément à l'art. 66, mais au minimum à 7 mètres
" (art. 29 al. 1 du règlement du 15 décembre 1972 sur les plan d'affectation et la police des constructions, ci-après : RPA). La maison de la constructrice, dont la façade nord-est se trouve à quelque 3 m de la limite de la parcelle no 3573, ne respecte pas cette distance. La transformation et l'agrandissement du bâtiment no ECA 4550a ne peuvent dès lors être autorisés que dans les limites de l'art. 80 al. 2 de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC), c'est-à-dire qu'ils "
ne doivent pas aggraver l'atteinte à la réglementation en vigueur ou les inconvénients qui en résultent pour le voisinage
". Le projet litigieux comporte un agrandissement sensible (augmentation de la surface utile et surélévation de la toiture) de la partie nord-ouest du bâtiment, au niveau supérieur, où se trouve actuellement le garage. La façade nord-est de celui-ci, qui est en retrait de la façade nord-est du corps de bâtiment principal, serait avancée et se trouverait, sur les nouveaux plans approuvés par la direction des travaux le 21 novembre 2000, à 6 m 50 de la limite de la parcelle 3573, soit dans l'espace inconstructible de 7 m qui devrait normalement séparer le bâtiment à transformer de la propriété voisine. Or, selon une jurisprudence constante de l'ancienne Commission cantonale de recours en matière de constructions, confirmée par le Tribunal administratif, la création de volumes supplémentaires dans un espace où la construction est proscrite doit être considérée comme une aggravation de l'atteinte à la réglementation (v. notamment prononcés nos 5766 du 10 janvier 1989; 6178 du 9 juin 1989 et 6532 du 18 mai 1990; arrêts AC 7581 du 1er juin 1992; 1991/0217 du 26 novembre 1992; 1995/0238 du 25 janvier 1996; 1998/0098 du 30 novembre 1999 et 2000/0025 du 9 octobre 2001). Dans un arrêt du 6 avril 1995 (AC 1994/0170) le Tribunal administratif a par ailleurs précisé que "
l'implantation d'une construction vouée à l'habitation ou à une activité professionnelle dans les espaces où cette faculté est exclue constitue déjà en soi une transgression importante des intérêts que tendent à protéger les règles relatives aux distances entre bâtiment et limite de propriété
" (consid. 3b/bb). Peu importe donc qu'en l'occurrence l'agrandissement projeté prenne place sur une surface déjà bâtie au niveau du rez-de-chaussée (soit en sous-sol par rapport au niveau de la plate-forme supérieure). Cet agrandissement aggrave l'atteinte à la réglementation en vigueur et est ainsi incompatible avec l'art. 80 al. 2 LATC. Le recours doit en conséquence être admis sur ce point.
2. S'agissant des aménagements extérieurs, les recourants critiquent l'agrandissement vers l'ouest de la place de rebroussement située à l'extrémité nord du chemin d'accès. Selon eux, l'aménagement à cet endroit d'une place de parc supplémentaire empêcherait les véhicules se rendant sur la propriété des époux Chiado-Rana, ou en revenant, de manoeuvrer, si bien que l'exigence d'une voie d'accès adaptée au sens des art. 19 LAT et 49 LATC ne serait plus remplie. Cet argument est sans fondement : l'agrandissement de la plate-forme, la modification de l'escalier permettant de passer de cette plate-forme au pied de la façade nord-ouest, de même que les places de parc prévues, se situent hors de l'assiette de la servitude de passage no 231'286 qui confère aux propriétaires des parcelles nos 3573, 6361 et 6362 "
le droit d'utiliser comme place de manoeuvre pour véhicules la dalle en béton située entre l'angle Nord du bâtiment (No ass. 4550) compris dans la parcelle No 6361 et la limite de ce fonds
". Si tant est que l'accès à la parcelle no 6362 soit insuffisant, cela découle du droit de passage existant, et les aménagements extérieurs prévus ne sont pas de nature à aggraver la situation. On notera de surcroît que la création d'un second appartement dans le bâtiment no ECA 4550a n'exige pas un nombre de places de stationnement supérieur à ce que permet la servitude de passage (v. avenant du 16 décembre 1997). En outre, le nombre de places disponibles sur la parcelle no 6361 (six au total) satisfait aux exigences de l'art. 89 RPA. Sur ce point, les griefs des recourants s'avèrent donc mal fondés.
3. Les recourants contestent également le nouvel escalier extérieur qui devrait être aménagé entre la façade sud-est du bâtiment no 4550a et la limite de la parcelle des époux Chiado-Rana. Selon les plans visés le 21 novembre 2000, il s'agirait d'un escalier de vingt-six marches, en béton, formé de trois volées successives d'une largeur de 85 cm. Partant du niveau de la terrasse sur laquelle ouvre le séjour et la cuisine, au rez-de-chaussée, la première volée, de cinq marches, serait parallèle à la façade du bâtiment, sous la fenêtre de la cuisine, alors que les deux volées principales, reliées par un palier intermédiaire dont l'extrémité se situerait à une cinquantaine de centimètres de la limite de propriété, seraient parallèles au mur de soutènement, et conduiraient au niveau de la plate-forme supérieure. Cet escalier serait muni de balustrades métalliques. Il ferait face à la fenêtre d'une petite pièce située au rez-de-chaussée de la maison des époux Chiado-Rana, à quelque 6 m de distance. En raison de la présence de la haie séparant ces deux propriétés, seule la partie supérieure de l'escalier serait visible de cette fenêtre. Du haut de l'escalier, on aurait en revanche une vue plongeante à l'intérieur de la pièce, utilisée comme chambre d'amis et comme dressing-room.
La municipalité a considéré que cet escalier constituait une installation semblable aux terrasses non couvertes, seuils, perrons ou balcons qui, selon l'art. 62 RPA, ne sont pas pris en compte dans le calcul de la distance entre un bâtiment et les limites de la parcelle voisine. Les recourants contestent cette façon de voir. Selon eux l'escalier extérieur projeté, de par sa taille et son volume, se distingue nettement des installations mentionnées à l'art. 62 RPA. Ils considèrent également que cet escalier ne constitue pas une dépendance de peu d'importance qui, selon l'art. 39 du règlement du 19 septembre 1986 d'application de la LATC (RATC), peut être autorisée "
dans les espaces réglementaires entre bâtiments ou entre bâtiments et limites de propriétés
". Il s'agirait d'un agrandissement inadmissible au regard de l'art. 80 LATC, parce qu'aggravant l'atteinte à la réglementation en vigueur et présentant de surcroît des inconvénients pour les voisins.
Dans un arrêt du 7 septembre 1998 (AC 1998/0051) le tribunal de céans a jugé que, de manière générale, les escaliers à l'air libre constituaient en principe non pas un élément de la construction, mais un aménagement extérieur, et devaient être traités de la même manière que les perrons ou rampes d'accès, passerelles, etc., qui peuvent prendre place dans les "
espaces de non-bâtir
", pour reprendre l'expression utilisée dans certains arrêts. Il a ainsi admis qu'un escalier extérieur donnant accès au jardin depuis la terrasse d'un appartement situé au rez-de-chaussée, pouvait être construit hors du périmètre d'implantation prescrit, en vertu d'une disposition communale prévoyant, comme l'art. 62 RPA, que l'on ne tient pas compte des terrasses non couvertes, des seuils, des perrons, des balcons et autres installations semblables pour calculer la distance à la limite. On pourrait certes objecter que ce genre de disposition ne vise que des éléments de construction attenant au bâtiment et formant saillie par rapport à la façade, ce qui n'est pas le cas de l'escalier litigieux, qui n'est pas accolé à la façade, mais au mur de soutènement courant entre la maison de la constructrice et celle des époux Chiado-Rana. Toutefois, même détaché du bâtiment qu'il dessert, un escalier extérieur donnant accès à ce bâtiment reste en principe soustrait aux règles sur les distances entre bâtiments et limites de propriété, à l'instar d'un chemin ou d'une rampe de parking souterrain (arrêt AC 1993/0257 du 10 mai 1994, consid. 3b). La jurisprudence admet en effet que les voies d'accès échappent à l'application des règles sur les distances à ménager entre bâtiments et limites de propriété, dans la mesure où elles constituent un équipement de la construction; leur implantation n'est pas soumise à d'autres restrictions que celle de l'exigence d'un titre juridique, lorsqu'elles empruntent la propriété d'autrui (art. 104 al. 3 in fine LATC), et de leur adéquation à l'usage pour lequel elles sont prévues (art. 19 al. 1 LAT); elles peuvent donc en principe prendre place en bordure immédiate de la limite de propriété, pour autant qu'elles ne soient pas source de nuisances excessives et qu'elles ne compromettent pas la sécurité des usagers (Commission cantonale de recours en matière de constructions, prononcés nos 6866 du 27 mars 1991; 7079 du 23 décembre 1991; 6280 du 19 décembre 1989; TA, arrêts AC 1991/0071 du 12 mai 1992, consid. 10; 1993/0034 du 29 décembre 1993).
Quoique le dernier de ces arrêts affirme, de manière lapidaire, que les accès ne sont pas des dépendances au sens de l'art. 39 RATC - ce qui est exact si l'on songe aux petites constructions visées à l'al. 2 de cette disposition - on peut en revanche admettre qu'il s'agit d'ouvrages assimilables aux dépendances, selon l'al. 3 de l'art. 39 RATC (v. dans ce sens, pour la sortie d'un abri de protection civile, arrêt AC 1998/0123 du 7 mars 2001, consid. 4c) et qu'à ce titre ils ne peuvent être autorisés dans les "
espaces réglementaires
" que pour autant qu'ils n'entraînent aucun préjudice pour les voisins (art. 39 al. 4 RATC), ce qui est une autre manière de dire, comme le faisait la jurisprudence antérieure, qu'ils ne doivent pas être source de "
nuisances excessives
" pour le voisinage.
Malgré le texte clair de l'art. 39 al. 4 RATC il est admis que la condition de l'absence de préjudice pour les voisins ne doit pas être prise au pied de la lettre mais doit être interprétée, selon une jurisprudence constante, en ce sens que l'ouvrage projeté ne doit pas entraîner d'inconvénients appréciables, c'est-à-dire insupportables sans sacrifices excessifs (RDAF 2000 I 257; arrêt AC 2001/0255 du 21 mars 2002, consid. 2c, et les références). En l'occurrence la gêne que peut présenter l'escalier litigieux pour les voisins immédiats que sont les époux Chiado-Rana tient essentiellement au fait que l'on aurait une vue plongeante du haut de cet escalier sur la petite chambre d'amis lui faisant face et, à travers cette pièce, sur le corridor qui sépare la salle de bains des époux Chiado-Rana de leur chambre à coucher. Cet inconvénient, auquel il est possible de remédier dans une large mesure par l'usage d'un simple rideau, est commun à de nombreux bâtiments se faisant face à faible distance. Il existe déjà maintenant, dans la mesure où la chambre d'amis n'est pas à l'abri des regards des personnes qui peuvent se trouver sur la plate-forme supérieure, au haut du mur de soutènement, près de l'actuelle entrée principale de la maison de la constructrice; il ne sera que faiblement augmenté par la présence d'un escalier dont l'usage sera réservé aux habitants d'un seul logement et à leurs visiteurs, ce qui n'engendrera qu'un nombre très limité d'allées et venues. Pour la constructrice, dans la perspective de la création de deux appartements indépendants, cet escalier présente un intérêt certain. On ne saurait en effet attendre d'elle qu'elle maintienne une cage d'escalier intérieure, ce qui conduirait à une importante perte de surface habitable, ni qu'elle se contente des escaliers situés au nord-ouest du bâtiment, qui permettent certes d'accéder à l'appartement inférieur, mais au niveau du sous-sol et par un cheminement plus long. Compte tenu de la configuration des lieux, la création d'un second escalier extérieur apparaît comme un aménagement normal du bâtiment, et les inconvénients qui peuvent en résulter sont de ceux qu'on peut attendre que les voisins tolèrent dans une zone de moyenne densité.
4. Sur la plate-forme supérieure, en haut du nouvel escalier, les plans font mention d'une place de parc. Selon les recourants, l'espace disponible à cet endroit, entre l'angle sud-est de la maison de la constructrice, l'assiette de la servitude dont ils bénéficient et la limite de la parcelle no 6362, serait insuffisant pour parquer un véhicule sans empiéter sur ladite parcelle ou sur la servitude. Compte tenu de la suppression des marches donnant accès à l'actuelle entrée principale de la maison de la constructrice et du léger élargissement de la plate-forme lié à la construction du nouvel escalier extérieur, l'espace disponible serait d'environ 2 m 50 sur 4 m 50, ce qui paraît inférieur aux dimensions recommandées par l'Union des professionnels suisses de la route pour un parcage longitudinal. La question de savoir si l'emplacement en question peut être utilisé comme place de parc supplémentaire peut toutefois demeurer indécise : avec quatre places sous le couvert situé au bas de la parcelle no 6361 et deux places dans la partie nord de la plate-forme supérieure, le nombre de places exigibles en application de l'art. 89 RPA pour une maison familiale de deux appartements totalisant une surface habitable de plancher de 440 m2 est dépassé, si bien qu'il pourrait être renoncé à cette place supplémentaire, si des motifs de droit privé, qu'il n'appartient pas au tribunal de céans d'examiner, devaient y faire obstacle.
5. Les considérants qui précédent conduisent à une admission partielle du recours, en ce sens que le permis de construire délivré le 21 novembre 2000 doit être annulé en ce qui concerne les travaux d'agrandissement et de surélévation du niveau supérieur de la partie nord-ouest du bâtiment no ECA 4550a (garage actuel), mais qu'il peut être maintenu pour le surplus (transformations intérieures dans la partie sud-est dudit bâtiment et aménagements extérieurs).
6. Les recourants n'obtenant que partiellement gain de cause, mais sur un élément prépondérant de l'ensemble des transformations projetées, il apparaît équitable de répartir l'émolument de justice à raison de deux tiers pour la constructrice et un tiers pour les recourants. Les dépens auxquels auraient pu prétendre la constructrice ou les recourants s'ils avaient obtenu entièrement gain de cause peuvent être arrêtés à 2'100 fr. et réduits dans la même proportion soit 1'400 fr. en faveur des recourants et 700 fr. en faveur de la constructrice, de sorte que la seconde versera aux premiers, après compensation, un montant de 700 francs.