Decision ID: f676ca9d-a686-44c3-84e7-37d8531316ef
Year: 2006
Language: de
Court: CH_BGer
Chamber: CH_BGer_004
Canton: CH
Region: Federation
Law Area: civil_law

Sachverhalt:
Sachverhalt:
A. Mit Vertrag vom 19. April 1999 vermietete A._ (nachstehend: Vermieter) B._ (nachstehend: Mieter) auf der Liegenschaft X._ in 8600 Dübendorf eine Scheune mit Verkaufsraum sowie zirka zwölf Autoabstellplätze.
Mit Vertrag vom 25. April 2000 vermietete der Mieter auf der von ihm gemieteten Liegenschaft C._ (nachstehend: Untermieter) einen Imbissstandplatz zu einem monatlichen Mietzins von Fr. 800.--. Im Untermietvertrag wurde vereinbart, dieser sei frühestens auf den 1. Mai 2005 kündbar. Gemäss einer nachträglichen mündlichen Vereinbarung vermietete der Mieter dem Untermieter für monatlich Fr. 200.-- zusätzlich einen Lagerraum in der Scheune.
Am 19. März 2002 kündigte der Vermieter dem Mieter den Mietvertrag mit amtlichem Formular wegen Abbruchs der Scheune und Realisierung eines Neubauprojektes auf den 1. Oktober 2002. Daraufhin kündigte der Mieter am 21. März 2002 dem Untermieter den Untermietvertrag mit amtlichen Formular auf den gleichen Termin.
Mit Eingabe vom 30. September 2002 klagte der Vermieter beim Einzelrichter des Bezirks Uster auf Ausweisung des Untermieters. Mit Verfügung vom 17. Dezember 2002 hiess der Einzelrichter das Ausweisungsbegehren im summarischen Verfahren gut und befahl dem Untermieter unter Androhung des Zwangsvollzugs im Unterlassungsfall, den Imbissstandplatz und den Lagerraum in der Scheune auf der Liegenschaft X._ in 8600 Dübendorf per sofort zu räumen und zu verlassen. Zudem wurde das Stadtammannamt Dübendorf angewiesen, diesen Befehl nach Eintritt der Rechtskraft auf erstes Verlangen des Vermieters zu vollstrecken.
Diese Verfügung wurde auf Rekurs des Untermieters hin vom Obergericht des Kantons Zürich mit Beschluss vom 17. März 2003 bestätigt. Der Untermieter focht diesen Beschluss sowohl mit eidgenössischer Berufung als auch mit kantonaler Nichtigkeitsbeschwerde an. Letztere wurde vom Kassationsgericht des Kantons Zürich am 16. Juli 2003 abgewiesen, soweit es darauf eintrat. Am 16. Oktober 2003 wies das Bundesgericht die eidgenössische Berufung ab, soweit darauf eingetreten werden konnte. Während des Ausweisungsverfahrens bezahlte der Untermieter dem Vermieter monatlich Fr. 1'000.--. Danach stellte er die Zahlungen ein. Mitte Dezember 2003 räumte der Untermieter den Imbissstandplatz.
Diese Verfügung wurde auf Rekurs des Untermieters hin vom Obergericht des Kantons Zürich mit Beschluss vom 17. März 2003 bestätigt. Der Untermieter focht diesen Beschluss sowohl mit eidgenössischer Berufung als auch mit kantonaler Nichtigkeitsbeschwerde an. Letztere wurde vom Kassationsgericht des Kantons Zürich am 16. Juli 2003 abgewiesen, soweit es darauf eintrat. Am 16. Oktober 2003 wies das Bundesgericht die eidgenössische Berufung ab, soweit darauf eingetreten werden konnte. Während des Ausweisungsverfahrens bezahlte der Untermieter dem Vermieter monatlich Fr. 1'000.--. Danach stellte er die Zahlungen ein. Mitte Dezember 2003 räumte der Untermieter den Imbissstandplatz.
B. Nach erfolglosem Schlichtungsverfahren klagte der Vermieter (nachstehend: Kläger) am 22. Juni 2004 beim Mietgericht des Bezirks Uster gegen den Untermieter (nachstehend: Beklagter) auf Zahlung von Fr. 20'000.-- zuzüglich Zins seit 15. Mai 2003. Zur Begründung führte der Kläger an, der Beklagte sei durch die Weiterbenützung des Imbissstandplatzes nach der Kündigung ungerechtfertigt bereichert worden. Bei der Berechnung der Bereicherung sei von einem gerechtfertigten Mietzins von Fr. 2'200.-- auszugehen, wobei die Zahlungen des Beklagten von monatlich Fr. 1'000.-- abzuziehen seien. Die eingeklagte Forderung ergebe sich zudem aus einem so genannten faktischen Vertrag.
Mit Urteil vom 21. Juni 2005 verpflichtete das Mietgericht den Beklagten in teilweiser Gutheissung der Klage, dem Kläger Fr. 1'100.-- zu bezahlen und wies die Klage im Übrigen ab. Zur Begründung führte das Mietgericht an, ein faktisches Vertragsverhältnis liege nicht vor. Bezüglich des geltend gemachten Bereicherungsanspruchs sei zu beachten, dass die weitere Benutzung des Imbissstandplatzes durch den Beklagten während des Ausweisungsverfahrens nicht als ungerechtfertigt im Sinne von Art. 62 Abs. 2 OR zu qualifizieren sei, da bis zum Abschluss des Verfahrens nicht rechtskräftig entschieden worden sei, ob der Beklagte gemäss Art. 273b Abs. 2 OR Kündigungsschutz beanspruchen könne. Erst nachdem dies am 16. Oktober 2003 letztinstanzlich vereint worden sei, habe der Beklagte den Imbissstandplatz nicht mehr rechtmässig benützt. Ab diesem Datum habe der Kläger für die Zeit bis zur Räumung des Imbissstandplatzes Mitte November (recte: Dezember) 2003 ausgehend von einem objektiven Mietzins von Fr. 2'200.-- wegen ungerechtfertigter Bereicherung gemäss Art. 62 OR den Betrag von Fr. 1'100.-- zu bezahlen.
Auf Berufung des Klägers hin verpflichtete das Obergericht des Kantons Zürich den Beklagten mit Beschluss vom 6. Februar 2006, dem Kläger Fr. 17'800.-- sowie 5% Zins auf Fr. 18'900.-- seit 9. Mai 2003 zu bezahlen. Im Mehrbetrag wies das Obergericht die Klage ab. Zudem merkte es vor, das Urteil des Mietgerichts des Bezirks Uster sei insofern in Rechtskraft erwachsen, als der Beklagte verpflichtet wird, dem Kläger Fr. 1'100.-- zu bezahlen.
Auf Berufung des Klägers hin verpflichtete das Obergericht des Kantons Zürich den Beklagten mit Beschluss vom 6. Februar 2006, dem Kläger Fr. 17'800.-- sowie 5% Zins auf Fr. 18'900.-- seit 9. Mai 2003 zu bezahlen. Im Mehrbetrag wies das Obergericht die Klage ab. Zudem merkte es vor, das Urteil des Mietgerichts des Bezirks Uster sei insofern in Rechtskraft erwachsen, als der Beklagte verpflichtet wird, dem Kläger Fr. 1'100.-- zu bezahlen.
C. Der Beklagte erhebt eidgenössische Berufung mit der er dem Sinne nach die Anträge stellt, der Beschluss des Obergerichts des Kantons Zürich vom 6. Februar 2006 sei insoweit aufzuheben, als es dem Kläger mehr zusprach als das Mietgericht des Bezirks Uster in seinem Urteil vom 21. Juni 2005. Die Klage sei in diesem Umfang abzuweisen.
Der Kläger schliesst auf Abweisung der Berufung.

Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1. Der angefochtene Endentscheid ist berufungsfähig, da er eine Zivilrechtsstreitigkeit mit einem Streitwert von über Fr. 8'000.-- betrifft und er mit keinem ordentlichen kantonalen Rechtsmittel angefochten werden kann (Art. 46 und Art. 48 Abs. 1 OG). Auf die form- und fristgerecht eingereichte Berufung ist daher einzutreten, soweit damit zulässige und rechtserhebliche Rügen erhoben werden.
1. Der angefochtene Endentscheid ist berufungsfähig, da er eine Zivilrechtsstreitigkeit mit einem Streitwert von über Fr. 8'000.-- betrifft und er mit keinem ordentlichen kantonalen Rechtsmittel angefochten werden kann (Art. 46 und Art. 48 Abs. 1 OG). Auf die form- und fristgerecht eingereichte Berufung ist daher einzutreten, soweit damit zulässige und rechtserhebliche Rügen erhoben werden.
2. 2.1 Das Obergericht führte zusammengefasst aus, in Fällen der unberechtigten Nutzung einer fremden Sache werde dem Eigentümer nach der herrschenden Lehre trotz des Fehlens einer Vermögensverschiebung unter der Bezeichnung Eingriffskondiktion ein Bereicherungsanspruch eingeräumt. Ein solcher Anspruch setze einen ungerechtfertigten Eingriff voraus. Im vorliegenden Fall sei das Hauptmietverhältnis per Ende September 2002 aufgelöst worden, was auch zur Beendigung des Untermietverhältnisses geführt habe. Somit habe der Kläger den Imbissstandplatz und den Lagerraum ab dem 1. Oktober 2002 ohne einen Rechtsgrund und damit unrechtmässig benutzt, weshalb ihm der Einzelrichter des Bezirks Uster mit Verfügung vom 17. Dezember 2002 befohlen habe, das Mietobjekt zu verlassen. Alle dagegen gerichteten Rechtsmittel seien von den kantonalen Gerichten und zuletzt vom Bundesgericht abgewiesen worden. Entgegen der Annahme des Beklagten und des Mietgerichts habe durch die letztlich erfolglose Ergreifung von Rechtsmitteln gegen den Ausweisungsbeschluss kein Rechtsgrund für die Benützung der Liegenschaft des Klägers entstehen können. Daran vermöge nichts zu ändern, dass der Befehl, das Untermietobjekt zu verlassen, erst nach Abschluss des Verfahrens rechtskräftig und vollstreckbar wurde. Das Recht zur Nutzung des Untermietobjekts sei damit nicht erst mit dem letztinstanzlichen Entscheid im Ausweisungsverfahren, sondern bereits mit der Beendigung des Hauptmietverhältnisses erloschen. Damit sei die Voraussetzung des ungerechtfertigten Eingriffs in das Eigentum des Klägers gegeben, weshalb ihm auf Grund der unberechtigten Benutzung seiner Liegenschaft für einen Imbissstandplatz in der Zeit vom 1. Oktober bis Mitte Dezember 2003 ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung im Sinne von Art. 62 Abs. 1 OR zustehe. Bei der unberechtigten Nutzung eines Mietobjekts entspreche die Bereicherung nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts dem objektiven Mietwert der benutzten Sache. Dieser Mietwert betrage nach den Angaben des Klägers Fr. 2'200.-- pro Monat, was vom Beklagten grundsätzlich nicht bestritten werde. Er wende jedoch ein, der Kläger habe ohne Widerspruch monatliche Zahlungen von Fr. 1'000.-- entgegengenommen. Entgegen der Ansicht des Beklagten könne jedoch nicht davon ausgegangen werden, der Kläger habe einen Mietzins von Fr. 1'000.-- als angemessenen betrachtet, da der Kläger sonst den fraglichen Imbissstandplatz nicht per 1. Januar 2004 für Fr. 2'200.-- pro Monat vermietet hätte. Der Beklagte habe den Imbissstandplatz am 17. Dezember 2003 geräumt. Die Bereicherung des Beklagten berechne sich somit nach dem objektiven Mietzins für die Zeit vom 1. Oktober 2002 bis Mitte Dezember 2003, d.h. 14 1⁄2 Monate à Fr. 2'200.--, was Fr. 31'900.-- ergebe. Davon seien die bereits vom Beklagten geleisteten Zahlungen von Fr. 13'000.-- abzuziehen. Mithin betrage die Bereicherung des Beklagten Fr. 18'900.--.
2.2 Der Beklagte macht sinngemäss geltend, er habe nicht unberechtigt in das Eigentums des Klägers eingegriffen, da dieser es gemäss Art. 641 Abs. 1 ZGB nur in den Schranken der Rechtsordnung ausüben könne. Eine solche Schranke stelle Art. 273b OR dar, der einem Untermieter Kündigungsschutz gewähre, wenn die Untermiete hauptsächlich die Umgehung der Vorschriften über den Kündigungsschutz bezweckt. Mit dem Weiterzug des Ausweisungsentscheids bis zum Bundesgericht habe der Kläger lediglich die ihm zustehenden Rechtsmittel ausgeschöpft. Sein Verweilen im Untermietobjekt während der Dauer des Ausweisungsverfahrens sei demnach nicht als ungerechtfertigt im Sinne von Art. 62 Abs. 2 OR zu qualifizieren. Zudem habe er den bisher geschuldeten Untermietzins bis zum Entscheid des Bundesgerichts vom 16. Oktober 2003 bezahlt. Indem der Kläger nun anführe, der Beklagte schulde ihm für die Dauer des Ausweisungsverfahrens den objektiven Mietzins von Fr. 2'200.--, widerspreche er sich selbst, da er jeweils monatlich Fr. 1'000.-- entgegengenommen habe, ohne geltend zu machen, er habe Anspruch auf einen höheren Mietzins. Wenn der Kläger nachträglich einen Mietzins von Fr. 2'200.-- verlange, so sei diese Forderung auf Grund seines widersprüchlichen Verhaltens nicht zu schützen.
2.3 Die Rügen des Beklagten sind unbegründet. Er hätte nach der Kündigung ein Recht zur weiteren Benützung der Liegenschaft des Klägers zum bisherigen monatlichen Mietzins von Fr. 1'000.-- haben können, wenn dieser gemäss Art. 273b OR in das Untermietverhältnis eingetreten wäre, das frühestens auf den 1. Mai 2005 hätte gekündigt werden können. Ein solcher Eintritt hat jedoch gemäss dem Urteil des Bundesgerichts vom 16. Oktober 2003 nicht stattgefunden. Alsdann hätte der Kläger ein Recht zur Weiterbenützung des Imbissstandplatzes haben können, wenn der Kläger dieser Benützung ausdrücklich oder durch konkludentes Verhalten zugestimmt hätte. Eine solche Zustimmung liegt jedoch nicht vor, da der Kläger ein Ausweisungsverfahren einleitete und er damit klar zum Ausdruck brachte, dass er mit dem Verbleib des Beklagten nicht einverstanden war. Demnach hat das Obergericht bundesrechtskonform angenommen, nach dem 1. Oktober 2002 habe der Beklagte durch das Verbleiben auf dem Grundstück des Klägers ungerechtfertigt in dessen Eigentum eingegriffen. Aus diesem Eingriff erwächst dem Kläger ein Bereicherungsanspruch in der Höhe des objektiven Mietwerts der benutzten Sache (BGE 119 II 437 E. 3b/cc S. 442 f.; vgl. auch BGE 129 III 422 E. 4). Alsdann ist die Frage zu prüfen, ob der Kläger mit der Annahme der monatlichen Zahlungen des Beklagten von Fr. 1'000.-- zum Ausdruck brachte, er anerkenne diesen Betrag als angemessen Mietzins. Insoweit ist zu beachten, dass der Beklagte den Mietzins von Fr. 1'000.-- mit dem Mieter und nicht mit dem Kläger vereinbart hatte und dieser damit dem entsprechenden Zins nicht zugestimmt hatte. Zudem konnte der Kläger während des Ausweisungsverfahrens nicht ausschliessen, dass die Gerichte davon ausgehen, er sei in den Untermietvertrag mit den bisherigen Bedingungen eingetreten. Alsdann konnte der Kläger während des Ausweisungsverfahrens keine Weitervermietung vornehmen, weshalb es möglich ist, dass er damals den objektiven Mietwert nicht abklärte bzw. nur schwer abklären konnte. Unter diesen Umständen konnte der Beklagte nicht darauf vertrauen, der Kläger gehe davon aus, die monatlichen Zahlungen von Fr. 1'000.-- würden einem objektiv angemessenen Mietzins entsprechen. Demnach hat das Obergericht kein Bundesrecht verletzt, wenn es die nachträgliche Berufung des Klägers auf einen höheren objektiven Mietwert nicht als widersprüchlich bzw. rechtsmissbräuchlich qualifizierte.
2.3 Die Rügen des Beklagten sind unbegründet. Er hätte nach der Kündigung ein Recht zur weiteren Benützung der Liegenschaft des Klägers zum bisherigen monatlichen Mietzins von Fr. 1'000.-- haben können, wenn dieser gemäss Art. 273b OR in das Untermietverhältnis eingetreten wäre, das frühestens auf den 1. Mai 2005 hätte gekündigt werden können. Ein solcher Eintritt hat jedoch gemäss dem Urteil des Bundesgerichts vom 16. Oktober 2003 nicht stattgefunden. Alsdann hätte der Kläger ein Recht zur Weiterbenützung des Imbissstandplatzes haben können, wenn der Kläger dieser Benützung ausdrücklich oder durch konkludentes Verhalten zugestimmt hätte. Eine solche Zustimmung liegt jedoch nicht vor, da der Kläger ein Ausweisungsverfahren einleitete und er damit klar zum Ausdruck brachte, dass er mit dem Verbleib des Beklagten nicht einverstanden war. Demnach hat das Obergericht bundesrechtskonform angenommen, nach dem 1. Oktober 2002 habe der Beklagte durch das Verbleiben auf dem Grundstück des Klägers ungerechtfertigt in dessen Eigentum eingegriffen. Aus diesem Eingriff erwächst dem Kläger ein Bereicherungsanspruch in der Höhe des objektiven Mietwerts der benutzten Sache (BGE 119 II 437 E. 3b/cc S. 442 f.; vgl. auch BGE 129 III 422 E. 4). Alsdann ist die Frage zu prüfen, ob der Kläger mit der Annahme der monatlichen Zahlungen des Beklagten von Fr. 1'000.-- zum Ausdruck brachte, er anerkenne diesen Betrag als angemessen Mietzins. Insoweit ist zu beachten, dass der Beklagte den Mietzins von Fr. 1'000.-- mit dem Mieter und nicht mit dem Kläger vereinbart hatte und dieser damit dem entsprechenden Zins nicht zugestimmt hatte. Zudem konnte der Kläger während des Ausweisungsverfahrens nicht ausschliessen, dass die Gerichte davon ausgehen, er sei in den Untermietvertrag mit den bisherigen Bedingungen eingetreten. Alsdann konnte der Kläger während des Ausweisungsverfahrens keine Weitervermietung vornehmen, weshalb es möglich ist, dass er damals den objektiven Mietwert nicht abklärte bzw. nur schwer abklären konnte. Unter diesen Umständen konnte der Beklagte nicht darauf vertrauen, der Kläger gehe davon aus, die monatlichen Zahlungen von Fr. 1'000.-- würden einem objektiv angemessenen Mietzins entsprechen. Demnach hat das Obergericht kein Bundesrecht verletzt, wenn es die nachträgliche Berufung des Klägers auf einen höheren objektiven Mietwert nicht als widersprüchlich bzw. rechtsmissbräuchlich qualifizierte.
3. Das Obergericht führte aus, da die Klageforderung schon auf Grund der Bestimmungen über die ungerechtfertigte Bereicherung ausgewiesen sei, könne offen bleiben, ob sich der klägerische Anspruch gemäss der Annahme des Klägers auch mit der Rechtsfigur des faktischen Vertragsverhältnisses begründen lasse.
In der Berufung bringt der Beklagte dem Sinne nach vor, der Kläger könne keine Ansprüche aus einem faktischen Vertragsverhältnis ableiten, da dieses eine besondere rechtliche Nähe zwischen Leistungserbringer und - empfänger voraussetze, welche vorliegend nicht gegeben sei.
Da das Obergericht bundesrechtskonform annahm, der zugesprochene Betrag sei aus ungerechtfertigter Bereicherung geschuldet, ist auf Ausführungen des Beklagten zum faktischen Vertrag mangels Rechtserheblichkeit nicht einzutreten.
Da das Obergericht bundesrechtskonform annahm, der zugesprochene Betrag sei aus ungerechtfertigter Bereicherung geschuldet, ist auf Ausführungen des Beklagten zum faktischen Vertrag mangels Rechtserheblichkeit nicht einzutreten.
4. Nach dem Gesagten ist die Berufung abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der Beklagte kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 156 Abs. 1 und Art. 159 Abs. 1 und 2 OG). Bei der Bemessung der Parteientschädigung wird die Mehrwertsteuer im Rahmen des geltenden Tarifs pauschal berücksichtigt (Urteil 2P.69/1996 E. 2, SJ 1996, S. 275).