Decision ID: 8ef4e343-3c1c-5490-b57a-f57cd76eb60a
Year: 1995
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_002
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

in fatto
A.
Con contratto 25 gennaio 1988 i coniugi _ e _ hanno dato in locazione a _ i locali di loro proprietà siti al mappale n. _RFD di _ formanti l’esercizio pubblico _, nonché l’appartamento posto al IV. piano dello stesso stabile. La locazione era stata conclusa per la durata di 8 anni dal 1° aprile 1988 al 31 marzo 1996 e prevedeva una pigione mensile indicizzata, da versarsi entro il giorno 5 del mese precedente, di fr. 5’500.- (doc. A).
B.
Dal 15 gennaio 1990, con l’accordo dei proprietari (doc. D), _ sublocò l’esercizio pubblico a _, il quale tuttavia a causa di difficoltà finanziarie ben presto non fu più in grado di gestire il _, per cui il relativo contratto di sublocazione venne prontamente rescisso a far tempo dal 31 agosto 1990. Nel frattempo e meglio dal 15 agosto il ristorante era stato chiuso.
Gli sforzi intrapresi da _ nella ricerca di terze persone, cui eventualmente sublocare l’esercizio pubblico o cedere il contratto di locazione di cui al doc. A, rimasero senza risultato pratico.
C.
Frattanto, non essendo stato pagato il canone di locazione di settembre, nonostante le diffide, i proprietari fecero valere sul mobilio di proprietà di _ un diritto di ritenzione per la pigione scaduta e per quella fino al 31 dicembre 1990. Giova al proposito ricordare che l’asserita compensazione da parte del conduttore delle pigioni scadute con una contropretesa relativa all’eventuale ritiro dell’inventario da parte dei locatori (clausola 12 del contratto) è stata in seguito esclusa sia dal Pretore di Bellinzona (doc. B), sia dal Tribunale di Appello (doc. C).
Il mancato pagamento delle pigioni da un lato e il mancato riconoscimento del diritto alla compensazione dall’altro hanno portato il 28 novembre 1990 alla rescissione del contratto di locazione da parte dei proprietari con effetto al 31 dicembre 1990.
D.
Dopo aver adito l’Ufficio di conciliazione in materia di locazione, che tuttavia altro non ha potuto che prendere atto della mancata conciliazione (doc. LL), con istanza 21 luglio 1993 _ e _ _ hanno chiesto al Pretore la condanna di _ al pagamento di fr. 78’109.35 a titolo di risarcimento danni.
Essi osservano innanzitutto che la rescissione del contratto aveva comportato loro un grave danno, in quanto con quell’accordo sarebbe stato loro garantito il pagamento delle pigioni per altri 5 anni, mentre dal 1° gennaio 1991 l’oggetto era rimasto sfitto e ciò fino al 1° novembre 1991, data per la quale fu possibile trovare un nuovo inquilino; il danno è ancor più consistente, se si considera che nell’intento di soddisfare i desideri espressi da _, i proprietari avevano provveduto a loro spese a rimodernare la cucina, investimento resosi ora del tutto inutile; a ciò si aggiunga il discredito e la perdita di interesse per la conduzione di detto esercizio pubblico a dipendenza delle vicissitudini correlate; infine, va osservato che i proprietari avevano pure provveduto a saldare direttamente i contributi destinati all’azienda acqua potabile (ACAP) e all’azienda elettrica comunale (AEC), che contrattualmente erano a carico del conduttore. In conclusione, gli istanti postulano quindi fr. 55’000.- a titolo di mancata locazione per i 10 mesi da gennaio a novembre 1991, fr. 21’475.- pari a metà delle spese per il rinnovamento della cucina (doc. Z), fr. 1’511.80 per il recupero delle fatture ACAP (doc. AA) e fr. 122.55 per recupero delle fatture AEC (doc. BB).
E.
Nel corso dell’udienza di discussione dell’8 luglio 1994 _ _, in risposta, si è opposto all’istanza, postulandone l’integrale reiezione.
l convenuto contesta innanzitutto di aver cagionato a controparte un danno: quanto alla mancata possibilità di rilocare l’esercizio pubblico dal 1° gennaio 1991, egli rileva di essersi a più riprese adoperato per trovare un subentrante, scontrandosi tuttavia con un diniego arbitrario e sistematico da parte dei proprietari, che rifiutarono ogni sua proposta; del resto il patrocinatore di controparte lo aveva formalmente diffidato dal ricercare un subentrante, ciò che a suo dire lo liberava da qualsiasi obbligo in tal senso; in ogni caso, un tale risarcimento era pure escluso, poiché controparte, ritirando le chiavi e sostituendo i cilindri al momento dell’erezione dell’inventario di ritenzione, gli aveva di fatto impedito di disporre dell’ente locato per una sua eventuale gestione o per metterlo a disposizione di terzi. La pretesa per il rimodernamento della cucina era -a suo  pretestuosa, non potendosi ragionevolmente ritenere che il convenuto utilizzasse una cucina da tempo in disuso: il suo rimodernamento si imponeva ed in ogni caso tale spesa era già inglobata nel canone di locazione, fermo restando infine che l’investimento era rimasto ai proprietari. Quanto al discredito per la perdita d’interesse per la conduzione dell’esercizio pubblico, lo stesso non esisteva, in quanto al momento della stipula del contratto con _ il ristorante era appena uscito da una gestione fallimentare. Le fatture ACAP e AEC erano pure prudenzialmente contestate, in quanto non era stato provato il loro effettivo pagamento da parte degli istanti. Infine, ritenendo di aver pagato a torto le pigioni di ottobre - dicembre 1990, che -sempre a suo dire- non erano dovute per la chiara mora di controparte, la quale gli aveva impedito di disporre dell’ente locato, il convenuto chiede che venga posto in compensazione l’importo di fr. 16’500.-.
F.
Nelle loro successive prese di posizione scritte ed orali le parti si sono sostanzialmente riconfermate nelle loro precedenti allegazioni ed impugnative, contestando quelle di controparte. Con la replica la parte istante ha tuttavia aumentato di fr. 336.- il suo credito, inserendo una corrispondente richiesta per fatture ACAP e AEC relative al primo semestre 1991 (doc. GG); con la duplica il convenuto ha quindi ammesso la pretesa di fr. 1’634.35, ma non quella nuova di fr. 336.-, relativa alle fatture ACAP e AEC, mentre dopo le audizioni testimoniali la parte istante ha a sua volta dichiarato di rinunciare alla pretesa di fr. 21’475.- per il rimodernamento della cucina; in sede conclusionale, infine, gli istanti, rinunciando implicitamente anche alla pretesa di fr. 336.-, hanno definitivamente ridotto le loro richieste a fr. 56’634.35.
G.
Con sentenza 27 aprile 1995 il Pretore, in parziale accoglimento dell’istanza, ha condannato il convenuto al pagamento di fr. 45’000.-, caricando inoltre le spese e la tassa di giustizia di fr. 2’400.- per 2/5 agli istanti e per 3/5 al convenuto, il quale è stato pure condannato a rifondere fr. 1’500.- per ripetibili.
Il giudice di prime cure, dopo aver preliminarmente preso atto della desistenza degli istanti per quanto concerneva le spese per il rimodernamento della cucina e l’acquiescenza del convenuto per le fatture ACAP e AEC, si è chinato sull’unica questione ancora contestata, quella in merito ai fr. 55’000.- per le pigioni non incassate dal 1.1.1991 al 1.11.1991, concludendo che di principio nulla ostava ad una richiesta di risarcimento del danno in caso di rescissione del contratto per mora ex art. 257d CO: il fatto che gli istanti si fossero fatti riconsegnare le chiavi e poi contestualmente all’erezione dell’inventario abbiano fatto cambiare i cilindri era a suo parere irrilevante, in quanto era chiaro che il convenuto non avrebbe gestito personalmente l’esercizio pubblico, ma avrebbe semmai cercato un subentrante al quale i proprietari non avrebbero con ogni probabilità negato la consegna delle chiavi, sempre che se si fosse rivelato solvibile; del resto il convenuto non aveva mai smesso di cercare un subentrante, pur non essendo in possesso delle chiavi e questo a conferma del fatto che il possesso delle stesse non era solo oggettivamente ma pure soggettivamente irrilevante: ne discendeva, a suo giudizio, che le parti non avevano mai concluso un accordo circa lo scioglimento del contratto per la fine di settembre, né che gli istanti avessero disdetto per tale data il contratto, rinunciando a far valere le proprie pretese.
Visto che il contratto con il nuovo conduttore era stato concluso nel luglio 1991 a decorrere dal novembre dello stesso anno e che, agendo in tal modo, gli istanti avevano precluso al convenuto la possibilità di contenere il danno per il periodo da luglio a novembre, il Pretore ha ridotto in via equitativa il risarcimento a fr. 45’000.- (art. 44 cpv. 1 CO), somma comprensiva anche delle fatture ACAP e AEC.
H.
Con appello 11 maggio 1995 il convenuto chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere integralmente l’istanza con la protesta di spese e ripetibili di primo e secondo grado.
L’appellante ritiene di essere stato validamente liberato dai suoi obblighi contrattuali ex art. 264 CO, sulla base di tre ben precise circostanze: da un lato il ritiro delle chiavi da parte dei proprietari, dall’altro la sostituzione dei cilindri nell’ambito dell’erezione dell’inventario da parte dell’UEF e infine il fatto che il legale di controparte lo abbia espressamente diffidato dal cercare dei subentranti (doc. L).
Il fatto di non aver concluso il contratto di locazione con la famiglia _ confermerebbe inoltre una volta di più che gli istanti intendevano boicottare tutto quanto messo in atto dal convenuto, alfine di fare i propri comodi, cercando in proprio un subentrante. Infine, gli appellati, contrariamente a quanto imposto loro dalla legge, non avrebbero contribuito alla riduzione dell’eventuale danno, avendo trovato un subentrante solo per novembre 1991: per questo motivo, nella denegata ipotesi di una conferma, anche parziale, della sentenza impugnata, la pretesa degli istanti andava ampiamente ridotta in ossequio ai disposti di cui all’art. 264 cpv. 3 e 44 cpv. 1 CO.
Con decreto 16 maggio 1995 il Presidente di questa Camera ha concesso al gravame l’effetto sospensivo richiesto.
I.
Delle osservazioni 9 giugno 1995 della parte istante con cui si postula la reiezione dell’appello protestando spese e ripetibili si dirà, se necessario, nei successivi considerandi.

Considerando
in diritto
1.
Nell'ambito della procedura speciale per le controversie in materia di locazione non esiste possibilità di presentare conclusioni scritte (art. 410 CPC) -come per altro ugualmente previsto nella procedura inappellabile (
CCC
22 luglio 1994 in re P/M.S.), in quella cautelare (
I CCA
16 agosto 1994 in re S./S.) ed in quella per mercedi e salari (
II CCA
10 ottobre 1995 in re T. c. K.F. Club SA) -ed il giudice non può disporre un modo di procedere diverso da quello stabilito dalla legge (art. 101 CPC).
La possibilità di produrre all'udienza di discussione un riassunto scritto da annettere al verbale (art. 119bis CPC) presuppone che vi sia un'udienza, i memoriali sciiti non potendola sostituire.
In concreto, i memoriali conclusivi hanno invece sostituito la discussione finale alla quale le parti hanno rinunciato. Tale rinuncia è invero possibile, le parti potendo disporre liberamente dei loro diritti procedurali, ma non è loro lecito invece sostituire la discussione finale con uno scambio di allegati scritti, siccome procedere non previsto dalla legge. Tuttavia il modo di procedere irregolare non ha, nella fattispecie, comportato pregiudizio per le parti, così che si deve prescindere da qualsiasi sanzione di annullamento di quegli atti e di quelli successivi (sentenza del Pretore).
2.
A questo stadio della lite il convenuto e appellante non contesta più il diritto degli istanti di rescindere il contratto di locazione per mora del conduttore, né quello per cui gli stessi possano pretendere il risarcimento del danno per le pigioni non incassate. Egli ritiene tuttavia che tale risarcimento, di principio dovuto, nella fattispecie però non lo sia e ciò in particolare sulla base di tre considerazioni: da un lato per il fatto che gli istanti gli avevano impedito di utilizzare personalmente o di locare a terzi l’esercizio pubblico (cons. 3), dall’altro per il fatto che essi avevano rifiutato il subentrante _ (cons. 4) ed infine per il fatto che essi non si erano dati la pena di cercare a loro volta un subentrante prima del novembre 1991, circostanza quest’ultima che, se proprio non escludeva il risarcimento, quanto meno ne riduceva notevolmente la misura (cons. 5).
Tali censure, come vedremo, non possono tuttavia trovare accoglimento.
3.
L’appellante pretende innanzitutto di essere stato validamente liberato dai suoi obblighi contrattuali ex art. 264 CO, sulla base di tre ben precise circostanze, e meglio dal ritiro delle chiavi da parte dei proprietari, dalla sostituzione dei cilindri nell’ambito dell’erezione dell’inventario da parte dell’UEF e infine dal fatto che il legale di controparte lo abbia espressamente diffidato dal reperire dei subentranti (doc. L).
3.1
Come correttamente rilevato dal giudice di prime cure, terminata la sublocazione di _, con la consegna delle chiavi ai proprietari, il convenuto, il cui contratto di locazione continuava a valere, era confrontato con due alternative: o gestire l’esercizio pubblico personalmente o farlo gestire da terze persone.
Quanto alla prima possibilità, la stessa è stata fatta presente al convenuto anche dagli istanti (doc. E): egli non ha tuttavia ritenuto di darvi seguito, e ciò non per il fatto (come si dirà meglio in seguito) di essere stato in qualche modo impedito da controparte, che -a suo dire- avrebbe indebitamente trattenuto le chiavi, impedendogli di disporre dell’ente locato, bensì -come egli afferma candidamente in sede conclusionale (p. 2) e ancora con l’appello (p. 3)- “per motivi facilmente intuibili”, cioè esclusivamente per il fatto che il ristorante, che usciva da una gestione negativa, non sembrava offrire particolari prospettive per il futuro. Quanto alla seconda possibilità, il convenuto ha effettivamente tentato di sublocare o di cedere ad altri il contratto di locazione che lo legava agli istanti, senza tuttavia che i vari tentativi intrapresi andassero a buon fine.
3.2
Il fatto che gli istanti il 31 agosto 1990 si siano fatti riconsegnare le chiavi dopo la gestione _, trattenendole presso di loro, appare così del tutto irrilevante ed in particolare non può essere interpretato come un caso di mora del locatore, tale da poter liberare il conduttore dal contratto: da un lato, come detto, il convenuto non era infatti per nulla interessato a gestire di persona un esercizio pubblico appena uscito da una gestione fallimentare; tale circostanza, dall’altro, non ha neppure impedito la ricerca di subentranti da parte del convenuto, prova ne è che egli successivamente è riuscito ad avviare delle trattative con i signori _ e _: mentre i primi sono stati contattati nel successivo mese di ottobre, quest’ultimo, sentito in sede testimoniale in margine alla causa inc. no. 11566 della Pretura del distretto di Bellinzona -qui richiamata- ha in particolare precisato che il suo “interessamento è avvenuto verso la fine del 1990 ... _ mi propose di ritirare l’inventario indicando il prezzo che pretendeva. ... Lo stesso giorno siamo andati ad esaminare l’inventario che si trovava nel bar” (teste _ p. 4 e 5): chiaro quindi che il convenuto, nonostante tutto, potesse liberamente entrare nell’esercizio pubblico per mostrarlo ad eventuali interessati, ciò che evidentemente era successo anche nel caso dei signori _.
Per i medesimi motivi, anche il cambiamento dei cilindri a seguito dell’erezione dell’inventario di ritenzione da parte dell’UEF, avvenuto il 2 ottobre 1990, è irrilevante: ciò non ha infatti impedito al convenuto di contattare quei due interessati.
Quanto alla diffida 2 ottobre 1990 da parte del legale della controparte (doc. L), dal tenore della stessa non risulta che al convenuto fosse stato proibito di cercare altri subentranti: in ogni caso, la stessa è stata chiaramente superata dagli eventi, visto che in seguito il convenuto non vi ha dato seguito, come risulta dall’avvenuta ricerca dei subentranti indicati più sopra (cfr. pure doc. M).
3.3
Significativo è in ogni caso il fatto che in nessuna occasione il convenuto ebbe modo di chiedere la restituzione delle chiavi, ciò che evidentemente altro non può significare che egli poteva comunque disporre, se lo voleva, dell’ente locato.
4.
Contrariamente a quanto ritenuto dall’appellante, la mancata accettazione del subentrante _ da parte degli istanti non è assolutamente loro imputabile.
La stessa signora _, sentita quale teste in margine all’inc. no. 11566 della Pretura di Bellinzona ha precisato le circostanze che l’hanno indotta a non accettare la locazione, circostanze dalle quali piuttosto si evince un comportamento scorretto del convenuto: verso metà agosto 1990 “ho telefonato al sig. _ con il quale ho fissato un appuntamento. Siamo andati mio marito ed io per discutere con _. Abbiamo parlato del prezzo e delle altre condizioni. Per l’inventario _ pretendeva fr. 160’000.- mentre la pigione era se ben ricordo di fr. 6’000.- al mese ca. Dopo qualche giorno abbiamo nuovamente discusso con _. _ ci disse che per l’inventario poteva trattare liberamente mentre che per la locazione dovevamo accordarci con i proprietari. In un primo tempo _ ci aveva detto che tutto l’inventario era suo tranne che quello del bar al piano inferiore. In seguito in occasione di un incontro presso il bar presenti anche i signori _ abbiamo invece appreso che la cucina era stata pagata da loro e che c’era una pendenza presso la fornitrice di birra. Ho anche saputo, non ricordo però da chi, che in precedenza _ aveva già venduto l’inventario a _ per cui non poteva venderlo una seconda volta a noi. Si trattava di chiacchiere che però ci hanno messo sull’attenti. Nel primo incontro con i signori _ mi è stato chiesto quanto avrei dovuto pagare per l’inventario. Sentita la cifra il sig. _ si è spaventato. In seguito abbiamo detto che avremmo preferito ricevere il locale vuoto. ... Per finire ho rinunciato a rilevare il bar” (teste _ p. 5 e 6).
Il fatto che i proprietari a suo tempo avevano accettato di stipulare un nuovo contratto di locazione con i signori _ “per cui riteniamo il contratto (con _) reciso” (doc. 4) non ha tuttavia ancora liberato quest’ultimo dal contratto, ben potendosi ammettere che tale scritto fosse condizionato alla conclusione del contratto. Venendo meno il nuovo contratto, per motivi che -come appena visto- non sono certo imputabili ai proprietari, è chiaro che il precedente accordo con _ restava valido (art. 151 cpv. 2 CO): di tale circostanza era del resto conscio lo stesso convenuto, il quale successivamente, continuando a trattare con gli istanti per risolvere il problema, ha implicitamente ammesso di essere ancora legato dal contratto di cui al doc. A (cfr. doc. C, 4, G, H, K, M, O).
5.
L’appellante osserva infine che gli istanti non avevano contribuito alla riduzione dell’eventuale danno, avendo trovato un subentrante solo per il novembre 1991, per cui chiede che la loro pretesa venga ampiamente ridotta in ossequio degli art. 264 cpv. 3 e 44 cpv. 1 CO.
Contrariamente a quanto asserito dall’appellante, non risulta assolutamente che gli istanti abbiano voluto approfittare della situazione concreta, in particolare prendendosela comoda nell’azione di reperimento di un subentrante: agli atti non vi è infatti prova alcuna di tale atteggiamento, di modo che lo stesso, non provato, non può minimamente essere preso in considerazione; dall’incarto non si evincono per altro neppure i motivi che hanno indotto i proprietari a sottoscrivere un contratto in luglio, ma solo a decorrere dal 1° novembre 1991 (doc. MM).
In ogni caso, il fatto che con la firma di quel contratto in pratica si sia impedito al convenuto da metà luglio ad inizio novembre di reperire un nuovo subentrante è già stato sanzionato dal giudice di prime cure, il quale ha ridotto la misura del risarcimento in via equitativa (art. 44 e 264 CO): non essendo stati esposti altri motivi, oltre quelli già evidenziati dal Pretore, che potessero fare apparire eccessiva o arbitraria la sua valutazione, ed in mancanza di un’indicazione quo alla misura della riduzione nell’appello stesso, questa Camera ritiene senz’altro di poter confermare anche in questo punto il giudizio pretorile.
6.
Ne discende la reiezione dell’appello, infondato in ogni suo punto.
La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili della procedura d’appello seguono la soccombenza (art. 148 CPC).