Decision ID: a72c235c-f6c1-470e-9df3-e7e6277ba187
Year: 2022
Language: fr
Court: VD_TC
Chamber: VD_TC_031
Canton: VD
Region: Région lémanique
Law Area: public_law

Vu les faits suivants:
A. Les parcelles no ******** et ******** du registre foncier de la commune de Rolle sont propriété de C._. Désignées cadastralement comme place-jardin, elles sont vierges de toute construction et, prises ensemble, présentent une forme quasi rectangulaire d'une longueur d'environ 78 m orientée est-ouest, d'une largeur avoisinant 36 m et d'une surface totale de 2'779 m2.
Au sud et à l'ouest, ces deux parcelles sont entourées par trois biens-fonds contigus, no ******** et ********, propriétés de B._, et no ********, propriété de A._, qui supportent deux bâtiments d'habitation et un immeuble occupé par l'entreprise ********.
B. L'ensemble des parcelles précitées fait partie d'un périmètre qui s'étend plus à l'ouest colloqué en zone industrielle B selon le plan général d'affectation de la commune de Rolle (ci-après : PGA) et le règlement communal sur le plan d'affectation et la police des constructions (ci-après : RPGA), tous deux approuvés par le Conseil d'Etat le 6 décembre 1992. Dans ce secteur, on trouve, contiguë à l'ouest, une parcelle construite d'un hangar à bateaux et, au sud-ouest, la station d'épuration (STEP) de l'******** L'ensemble du périmètre est jouxté au sud par une zone de forêt, le bois de ********, qui s'étend jusqu'au lac en contrebas.
Sur leur flan nord, les parcelles no ******** et ******** sont bordées par la route de ********, prolongement de la Route ******** à l'intérieur de la localité de Rolle. Au-delà de cette voie de circulation se trouve un secteur classé en zone de moyenne densité (degré de sensibilité au bruit III), destinée aux petits bâtiments d'habitation collective et aux habitations mitoyennes, étant précisé que les villas individuelles, le commerce et l'artisanat y sont admis (art. 5 RPGA).
A l'est, les parcelles en cause sont longées par le chemin de la ********, disposant d'une double voie de circulation, mesurant cinq mètres de largeur, mais ne comportant aucun autre aménagement (en particulier marquage, trottoir ou piste cyclable), menant à la plage de Rolle. Par-delà ce chemin à l'est, on trouve un secteur régi par le plan de quartier "********", entré en vigueur le 18 novembre 2019 après validation par le Tribunal fédéral (arrêt TF 1C_455/2018 du 18 novembre 2019). Le périmètre accolé au chemin de la ********, qui correspond à l'ancienne usine ********, est colloqué en zone de centre de localité et destiné à l'habitation, aux activités artisanales moyennement gênantes compatibles avec l'habitation et aux installations (para-)publiques. Le secteur plus au sud et à l'ouest est attribué à une zone mixte d'habitation de forte densité et d'activités tertiaires moyennement gênantes compatibles avec l'habitation. Le secteur "********" est bordé au sud par le camping de Rolle, qui s'étend jusqu'au lac.
C. Selon le Plan directeur cantonal (PDCn), la commune de Rolle est colloquée en périmètre compact d'agglomération et de centre cantonal. La fiche émise en juillet 2017 par l'ancien Service du développement territorial (SDT) relative aux Villages et quartiers hors-centres devant réviser leur plan général d'affectation en raison du surdimensionnement des zones à bâtir classe le territoire communal en périmètre de centre et précise que la Ville de Rolle ne fait pas partie des communes dont les zones à bâtir sont surdimensionnées.
D. A l'issue d'une étude sectorielle sur le périmètre "********", la Municipalité de Rolle a approuvé en novembre 2010 un schéma directeur et l'a intégré sous forme de Fiche de mesures au plan directeur communal approuvé en 2001. Ce document qualifie la zone comprenant les parcelles en cause de secteur à vocation mixte, avec préférence pour les activités (artisanat et tertiaire) et prévoit le maintien de la STEP. La zone plus à l'est, au-delà de l'usine ********, est qualifiée de secteur à vocation résidentielle et activités compatibles. Dans la perspective de la révision de son plan directeur communal, la commune a fait établir une étude de développement stratégique de Rolle en juin 2011. Ce rapport, validé par la Municipalité de Rolle, distinguait la zone du plan de quartier ********, destinée à l'habitation, du secteur ******** Ouest, ayant vocation à accueillir des emplois (p. 38). Dans sa présentation publique du 27 novembre 2012 sur la stratégie de développement pour Rolle, la commune a exposé le projet de plan de quartier "********" en cours d'élaboration, confirmé la vocation à l'habitation de la partie est de ce secteur et exprimé son souhait de préserver l'usine ******** au titre de lieu d'activité culturelle (p. 13). De façon générale, elle a également précisé que le secteur ******** Ouest devait évoluer vers une mixité laissant plus d'habitation tout en maintenant une part d'artisanat (p. 9).
E. La commune de Rolle a mis en œuvre son schéma directeur en ce sens qu'elle a adopté en décembre 2015, puis avril 2017 après enquête complémentaire, le plan de quartier "********", dont les zones ont déjà été décrites plus haut. A._ et B._ se sont opposés au plan de quartier et ont recouru à la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal en faisant valoir que leurs parcelles et celles de C._ auraient dû être intégrées au périmètre couvert par le plan de quartier afin de garantir un développement cohérent de la zone. Leur recours a été rejeté et la décision confirmée par le Tribunal fédéral (arrêt TF 1C_455/2018 précité).
F. Dans sa planification cantonale 2016, l'Etat de Vaud a fait le constat de la forte densité des installations d'épuration disséminées dans le canton et détaillé ses objectifs de rationalisation de l'épuration cantonale par la mise en place à terme de regroupements régionaux conduisant à une diminution du nombre d'installations et à l'amélioration de la qualité du traitement des eaux. Dans ce cadre, il est prévu qu'une station d'épuration supra-communale pour la région d'Aubonne remplace à l'horizon 2035 les diverses STEP alentour, dont l'installation rolloise. L'emplacement de cette nouvelle installation n'est pas encore défini.
G. Le 18 juin 2020, C._ (ci-après: la constructrice) a déposé une demande de permis pour la construction d'un bâtiment artisanal/industriel sur les parcelles no ******** et ******** de la commune de Rolle, après réunion au registre foncier de ces deux fonds. Le projet est constitué d'un bâtiment rectangulaire de deux niveaux, sans excavation, de 61 m 35 de long sur 16 m 67 de large sur sa face la plus large, implanté dans la longueur des parcelles en cause, sur la limite des constructions fixée par le plan d'alignement des constructions de la route cantonale no 1 située en contrehaut. Le bâtiment est surmonté d'un toit plat et recouvert de panneaux solaires sur un peu plus de 100 m2. Il est prévu que la moitié est du bâtiment soit occupée par l'entreprise ******** Pneumatiques, dont les futurs locaux sont composés, au 1er étage, d'un grand espace entièrement ouvert et, au rez-de-chaussée, d'un dégagement plus réduit, de divers locaux techniques, WC, cafétéria, espace d'accueil, etc. La moitié ouest du bâtiment accueille quatre halles traversantes nord-sud, sur les deux niveaux. Chacune de ces halles et les locaux ******** Pneumatiques sont reliés à l'étage supérieur par un escalier intérieur. Une cursive est prévue au 1er étage du bâtiment, courant sur tout son flanc sud. Un monte-charge avec accès extérieur, débouchant sur la coursive au 1er étage, relie les deux niveaux de l'immeuble.
Ce projet a été mis à l'enquête publique du 18 juillet au 16 août 2020. Il a suscité de multiples oppositions, parmi lesquelles l'opposition conjointe de B._ et A._ formulée le 13 août 2020.
La centrale des autorisations CAMAC a rendu sa synthèse le 14 septembre 2020, dont il ressort que les autorités cantonales ont délivrés les autorisations spéciales requises, respectivement préavisé favorablement le projet.
H. Par décision du 17 février 2021, la Municipalité de Rolle (ci-après: la municipalité) a levé les oppositions et délivré le permis de construire requis no 15/2020 autorisant la construction d'un bâtiment artisanal/industriel sur les parcelles concernées.
I. Par acte du 22 mars 2021, A._ et B._ (ci-après: les recourants) ont recouru à la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP) contre la décision de la municipalité du 17 février 2021 levant leur opposition et accordant le permis de construire sur les parcelles no ******** et ******** et ont conclu à son annulation.
Dans sa réponse du 20 mai 2021, la municipalité a conclu au rejet du recours.
Par déterminations du 21 juin 2021, la constructrice a également conclu au rejet du recours.
Les recourants ont répliqué par acte du 3 septembre 2021.
La municipalité a dupliqué le 27 septembre 2021.
Le 30 novembre 2021, le Tribunal a procédé à une inspection locale en présence des parties sur les parcelles no ******** et ********. A cette occasion, les parties ont été entendues. Le compte-rendu de cette inspection est le suivant, étant précisé que D._ intervient comme représentant de la municipalité:
"Me Perroud expose que le quartier "********" est en pleine mutation et que l'ancienne usine ********, située sur la parcelle n° ********, à l'est des parcelles n° ********, est désaffectée. Sur demande de la présidente, D._ précise que la parcelle n° ********, propriété de la commune de Rolle, se situe en zone d'utilité (para-)publique mais qu'aucun projet de construction ne lui a été attribué pour l'instant. Tout reste ouvert selon lui. Sur demande de l'assesseur Grandgirard, D._ explique qu'un concours d'idées a été lancé mais qu'il ne s'agit pas d'un concours officiel. Il ajoute encore qu'une partie de l'ancienne usine ******** est actuellement utilisée par la voirie de Rolle en tant que dépôt. Me Perroud demande à ce que la production du concours d'idée soit ordonnée.
Le tribunal et les parties se déplacent à l'est de la parcelle n° ********, propriété de la recourante. Le bien-fonds supporte un bâtiment de trois niveaux hors-sol contenant un loft et quatre appartements. Le siège de la société d'installations sanitaires, ******** Sàrl, se situe également au rez-de-chaussée. Ce bâtiment n'abrite plus d'activité d'imprimerie selon A._. Me Keller fait remarquer que cette affectation n'est pas conforme à l'affectation de la zone. Il est précisé que l'immeuble date de 1968.
Depuis le même endroit, le tribunal et les parties observent le sud de la parcelle n° ********, se trouvant à l'est de la parcelle n° ******** et propriété de ******** SA, où un projet immobilier de 100 appartements est envisagé. Le permis de construire est en cours de délivrance mais un problème de pollution retarde ce processus, selon D._.
Le tribunal et les parties se déplacent ensuite au nord de la parcelle n° ********, propriété du recourant et qui supporte un bâtiment industriel, siège de la société ******** SA. Le tribunal constate qu'il s'agit d'un bâtiment de type industriel avec un toit à sheds, possédant de grandes baies vitrées. Une large zone d'entrepôt extérieur, abritée par un prolongement du toit à sheds jouxte la construction à l'ouest. Ce bâtiment daterait de 1997/1998 selon le recourant. Quatre box à toiture plate sont construits juste à côté, sur la parcelle voisine n° ********.
Au sud, la parcelle n° ********, propriété de la commune de Rolle, accueille la station d'épuration des eaux usées de Rolle et environs (STEP). La STEP présente des toits plats, ainsi qu'une géométrie caractéristique composée d'éléments juxtaposés de forme carrée ou arrondie. Il s'agit d'une installation de dimension importante, dont les éléments en béton, notamment, présentent un très bon état de conservation.
Me Schlaeppi réitère les propos tenus dans sa duplique du 27 septembre 2021, à savoir que, s'agissant de la STEP, la municipalité n'envisage pas de la déplacer dans un futur proche. Par ailleurs, compte tenu des caractéristiques et des équipements de la STEP, notamment de ses canalisations et autres installations, une réaffectation à des fins de récolte des eaux ou de station de pompage devrait être prévue, dans l'éventualité d'un déplacement de la STEP.
Me Keller attire l'attention du tribunal et des parties quant aux bruits et aux odeurs émanant de la STEP. Selon Me Perroud, la STEP est vouée à disparaître et ainsi, les bruits et les odeurs vont également cesser.
Le tribunal et les parties se déplacent par l'ouest de la parcelle n° ********, propriété du recourant, supportant un bâtiment d'habitation datant des années 80 et se composant de trois appartements. Arrivé au bord de la Route de ********, le tribunal constate qu'au nord des parcelles n° ******** et ********, se trouve une station d'essence avec des bâtiments d'habitation en construction derrière celle-ci. Un garage de type industriel, désormais détruit, précédait les bâtiments d'habitation en construction.
De cet endroit, le tribunal et les parties observent la parcelle n° ********, où se trouve un dépôt naval, à toit presque plat sur une partie et partiellement incliné sur le reste.
Me Perroud fait remarquer qu'à l'ouest de la parcelle n° 186, se trouvent les bâtiments de ******** SA. Ce fabricant de matériel de sport d'hiver a cessé sa production mais loue ses locaux pour diverses activités (salle de crossfit, entreprise de nettoyage, etc.), que le représentant municipal qualifie d'activités artisanales. Il fait remarquer que la Route de ******** est source de pollution sonore.
Le tribunal et les parties se déplacent au nord-est des parcelles n° ******** et ********, où se trouve un café/boulangerie, cachant des bâtiments d'habitation. Le tribunal observe qu'un restaurant se trouve à l'est du même café.
Le tribunal constate qu'au sud des parcelles concernées se trouve un camping. Celui-ci n'a qu'une fonction saisonnière selon le recourant.
De retour au lieu où a commencé l'inspection locale, le tribunal observe que le chemin d'accès à l'est de la parcelle n° ******** ne contient pas de trottoir, pas de marquage au sol et peut aisément contenir deux voitures qui chercheraient à croiser.
Me Perroud fait remarquer que la situation de cette zone change beaucoup en été. La recourante explique que le Chemin de la ******** fait l'objet de nombreux passages de piétons et de parking sauvage en été, compte tenu de la proximité du lieu avec le camping et le lac. La recourante montre au tribunal et aux parties des photographies de ce phénomène.
Me Schlaeppi explique que le voyer s'est opposé au débouché direct sur la Route ********. L'accès à la construction prévue sur les parcelles n° ******** et ******** se fera donc par la route secondaire (le Chemin de la ********).
Les parties réitèrent partie de leurs explications, écrits.
Me Perroud avance que, selon lui, il existe un potentiel de requalification de la zone concernée par la parcelle litigieuse, compte tenu du secteur qu'il qualifie de mixte et qu'ainsi, ce secteur doit être repensé.
Me Schlaeppi rappelle la législation actuellement en vigueur et que le secteur concerné est uniquement constitué de bâtiments à vocation artisanale ou industrielle. Il ajoute que la commune de Rolle a adopté des zones réservées mais ne connaît pas de situation écrite de surdimensionnement.
Me Perroud mentionne que l'affectation du quartier aurait dû être repensée avant l'octroi du permis de construire et que le projet de construction relève de l'industrie lourde.
Le compte-rendu précité a été transmis aux parties qui ont pu se déterminer sur son contenu.
La constructrice a précisé le 9 décembre 2021 qu'elle avait fait constater au Tribunal lors de cette inspection l'existence de panneaux d'interdiction de stationner le long du chemin de la ******** et relevé que si un problème de stationnement survenait, il convenait que les forces de police fasse respecter l'interdiction de stationnement.
La municipalité a également complété les propos qu'elle a tenu le 16 décembre 2021 en précisant que les zones réservées adoptées sur le territoire communal ne sont pas situées aux abords des parcelles no ******** et ******** et qu'il s'agit de zones réservées permettant une réorganisation des parcelles sans situation de surdimensionnement.
Les recourants ont apporté des compléments au compte-rendu de l’inspection locale le 23 décembre 2021, indiquant en substance que le bâtiment sis sur la parcelle no ********, d'une surface au sol de 400 m2, comportait en réalité deux dépôts, deux bureaux et un loft de 110 m2 répartis en sous-sol et rez-de-chaussée et six appartements et des greniers sur les deux étages supérieurs, soit une majorité d'habitations. Deux garages et douze places de parc se trouvent à l'extérieur. La construction remonterait en réalité à 1956 et non 1968, comme indiqué de façon erronée lors de l'inspection locale. Le projet immobilier sur la parcelle no ******** comporte 115 et non 100 appartements. Le bâtiment situé sur la parcelle no ******** a été construit en 1966, puis agrandi en 1997 et 1998, et celui situé sur la parcelle no ******** construit dans les années 1920 et rénové en 1992. Selon les recourants, les nuisances liées à la STEP (bruit et odeurs) plaident précisément en faveur d'une requalification de la zone. Par ailleurs, les recourants précisent que B._ a déjà pris des dispositions pour déplacer l'entreprise ******** SA sur une parcelle acquise à Mont-sur-Rolle pour laquelle il espère la délivrance d'un permis de construire pour le printemps 2022, considérant dès lors le déplacement de son entreprise à relative brève échéance comme réaliste.
Le Tribunal a délibéré et rendu le présent arrêt.

Considérant en droit:
1. La décision par laquelle une municipalité lève l'opposition à un projet de construction et délivre le permis de construire peut faire l'objet d'un recours de droit administratif au sens des art. 92 ss de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36). Déposé dans le délai de 30 jours fixé par l'art. 95 LPA-VD, le recours est intervenu en temps utile. Il respecte au surplus les conditions formelles énoncées à l'art. 79 LPA-VD, applicable par renvoi de l'art. 99 LPA-VD. Les recourants, qui sont propriétaires des parcelles directement voisines du projet et qui ont formé opposition lors de l'enquête publique, ont manifestement qualité pour recourir (art. 75 LPA-VD, applicable par renvoi de l'art. 99 LPA-VD), si bien qu'il convient d'entrer en matière sur le fond.
2. a) Dans un premier grief, les recourants invoquent le fait que le PGA qui régit les parcelles litigieuses est entré en vigueur en 1992, à savoir il y a bientôt trente ans, ce qui justifierait un contrôle préjudiciel de ce plan en application de l'art. 21 al. 2 de la loi du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700). Ils estiment que, dans son arrêt du 18 novembre 2019 en la cause 1C_455/2018 traitant du plan de quartier "S********", le Tribunal fédéral a reconnu le caractère obsolète de la planification communale, tant au niveau du PGA que du plan directeur communal. Toujours selon les recourants, les parcelles concernées par le recours se situent dans un secteur en mutation qui s'opère depuis un certain nombre d'années et qui tend à l'abandon progressif des caractéristiques industrielles de cette zone, remplacées par des immeubles d'habitation de plus en plus nombreux. Ils en veulent pour preuve que le garage ******** situé en face des parcelles litigieuses est en train d'être remplacé par de l’habitat et qu'ils entendent eux-mêmes en faire autant avec leur propre entreprise. Selon eux, ce changement d'affectation s'inscrit dans le prolongement du schéma directeur communal de 2010 et de l'étude de développement stratégique de Rolle de 2011 qui encouragent une évolution vers la mixité entre habitat et activités compatibles avec l'habitat. Les qualités du secteur pour le logement sont incontestables au vu de sa situation à l'entrée de Rolle, du fait qu'il est bien desservi en transports publics, ainsi que proche du lac, de la plage et du bois de ********. Par ailleurs, la STEP de Rolle située à proximité est vouée à disparaître au profit d'une autre installation régionale de dimensions supérieures. Par conséquent, les recourants considèrent que l'affectation industrielle consacrée par l'art. 21 RPGA n'est plus compatible avec la modification sensible des circonstances, tant factuelles que juridiques, dans la zone considérée.
b) Selon la jurisprudence, le contrôle incident ou préjudiciel d'un plan d'affectation dans le cadre d'une procédure relative à un acte d'application est en principe exclu. Un tel contrôle est néanmoins admis, à titre exceptionnel, lorsque les conditions d'un réexamen des plans au sens notamment de l'art. 21 al. 2 LAT sont réunies (ATF 144 II 41 consid. 5.1; 121 II 317 consid. 12 c).
Aux termes de l’art. 21 al. 2 LAT, lorsque les circonstances se sont sensiblement modifiées, les plans d'affectation feront l'objet des adaptations nécessaires; une modification sensible des circonstances au sens de l’art. 21 al. 2 LAT peut être purement factuelle, mais également d'ordre juridique, comme une modification législative (ATF 144 II 41 consid. 5.1 et les références citées; 127 I 103 consid. 6b). L'art. 21 al. 2 LAT prévoit un examen en deux étapes: la première déterminera si les circonstances se sont sensiblement modifiées au point de justifier un réexamen du plan; si le besoin s'en fait alors réellement sentir, il sera adapté, dans une deuxième étape (ATF 144 II 41 consid. 5.1 et les références citées). A chacune de ces deux étapes, il convient de procéder à une pesée d'intérêts tenant compte, d'une part, de la nécessité d'une certaine stabilité de la planification et, d'autre part, de l'intérêt d'une adaptation des plans aux changements intervenus. Au stade de la première étape, les exigences seront toutefois moins élevées, le caractère sensible de la modification des circonstances devant déjà être admis lorsqu'une adaptation de la planification sur le territoire entre en considération et qu'elle n'est pas d'emblée exclue par les intérêts opposés liés à la sécurité du droit et à la confiance dans la stabilité des plans (arrêt TF 1C_190/2020 du 9 février 2021 consid. 2.2.1).
c) En l'occurrence, le plan d'affectation communal de la commune de Rolle date de 1992. Il a donc été approuvé il y a bientôt trente ans. S'il est vrai que ce plan est déjà ancien, ce constat ne suffit pas encore à lui seul à considérer que la planification communale doit faire l'objet d'un contrôle incident. Encore faut-il que les circonstances entournant les parcelles litigieuses se soient sensiblement modifiées pour justifier d'un examen préjudiciel de la planification communale. Dans son arrêt 1C_455/2018 du 18 novembre 2019 relatif au plan de quartier "********", le Tribunal fédéral a reconnu l'ancienneté du PGA et du plan directeur communal et considéré que l'autorité communale pouvait légitimement en tenir compte pour s'en écarter au vu de l'évolution des circonstances locales pour le périmètre concerné. Contrairement à ce que soutiennent les recourants, le Tribunal fédéral n'a pas déclaré ce plan obsolète, mais s'est contenté d'en constater l'ancienneté. Cet aspect ne constituait par ailleurs que l'un des éléments de la pesée des intérêts effectuée par le Tribunal fédéral, dont on rappelle qu'elle intervenait de surcroît dans le cadre de l'adoption d'un nouvel outil de planification et non, comme en l'espèce, en vue de la délivrance d'un permis de construire, stade auquel le contrôle incident d'un plan d'affectation doit rester en principe exceptionnel (ATF 144 II 41 consid. 5.1).
De la vision locale, il ressort que le quartier environnant les parcelles litigieuses est construit de bâtiments aux dimensions et aux affectations variées. A l'est, on trouve l'ancienne usine ********, actuellement utilisée comme dépôt par la voirie communale, mais qui à terme fera l'objet d'une nouvelle affectation parapublique. Un concours d'idées officieux a été lancé par la municipalité pour l'occupation future de ce bâtiment, sans qu'un projet concret n'en ressorte à ce jour. Le Tribunal renonce à ordonner production des documents relatifs à ce concours au vu du caractère encore indéfini du projet, dont la nature future précise n'a de toute façon pas d'incidence sur l'analyse générale de la situation. Au-delà de l'usine ********, des logements prendront bientôt place sur la zone couverte par le plan de quartier "********". Au sud et à l'ouest, les parcelles des recourants présentent également une affectation diversifiée, composée de logements, de bureaux d'entreprise et de la société ******** SA, dont les activités peuvent être qualifiées de nature industrielle. Le recourant déclare qu'il entend déplacer cette entreprise à terme, suggérant qu'elle sera remplacée par de l'habitation. Au vu de l'affectation du secteur en zone industrielle B, il est douteux qu'un tel projet puisse aboutir en l'état de la législation. Les parcelles concernées se trouvent également à proximité de la STEP. Malgré les intentions supra-communales en la matière, aucun projet concret ne prévoit actuellement son déplacement. Selon la municipalité, dans tous les cas, les installations existantes seront maintenues et réaffectées à la récolte ou au pompage des eaux. A l'ouest, au-delà du bâtiment d'habitation appartenant au recourant, on trouve un dépôt naval, puis un immeuble aux affectations multiples, comprenant notamment salle de crossfit et entreprise de nettoyage. En face des biens-fonds de la constructrice au nord, de l'autre côté de la route, se situe un station-essence. Le garage ******** occupant précédemment ce secteur a récemment été détruit au profit de la construction de logements. Au final, force est de constater que, s'il est vrai que les dernières constructions projetées, que ce soit à l'endroit du remplacement du garage précité ou plus loin dans le secteur "********" sont des projets liés à l'habitation, ils s'inscrivent tous dans une zone d'affectation distincte. Pour le surplus, les parcelles alentour sont actuellement occupées par une mixité d'activités, de nature artisanale ou industrielle. Les deux bâtiments d'habitation existants dans la zone industrielle B sont antérieurs au PGA de sorte qu'ils ne constituent pas une modification des circonstances.
Les réflexions et les outils de planification développés par la commune ces dernières années ne contredisent pas ce constat. Le schéma directeur de novembre 2010 qualifie la zone comprenant les parcelles de la constructrice et des recourants de secteur à vocation mixte, avec préférence pour les activités (artisanat et tertiaire) et prévoit le maintien de la STEP. Dans son étude de développement stratégique de Rolle de juin 2011, la commune distingue également la zone industrielle B en cause de celle couverte par le futur plan de quartier adjacent: la première est vouée à accueillir des emplois et la seconde a vocation à l'habitation. La présentation publique du 27 novembre 2012 prévoit également le maintien de l'artisanat dans le périmètre actuellement affecté à la zone industrielle B. Le Tribunal fédéral, dans son arrêt du 18 novembre 2019 précité, a lui aussi relevé que la zone occupée par le plan de quartier "********" et celle plus à l'est accueillant les parcelles litigieuses comportaient des "affectations clairement distinctes" (consid. 2.5), ce qui justifiait de ne pas les inclure dans un même objet de planification. On constate donc en fin de compte que les axes de développement souhaités par la commune de Rolle pour le secteur concerné tendent tous vers le maintien d'une zone privilégiant les activités, sans prédominance de l'habitat.
Les recourants estiment encore que les qualités des parcelles litigieuses pour le logement sont incontestables, ce qui devrait faire obstacle à leur affectation industrielle. Le Tribunal ne peut les suivre sur ce point. Compte tenu de l'emplacement du périmètre concerné à l'entrée de la localité, le long d'une route de desserte principale, dans une zone déjà largement affectée aux activités artisanales, à proximité de la STEP, les axes de développement retenus par la municipalité ne sont pas critiquables.
Au final, force est de constater que, hormis s'agissant de l'ancienneté du plan d'affection, les circonstances aussi bien factuelles que juridiques ne se sont pas sensiblement modifiées au point de justifier un réexamen de la planification communale. Le grief fondé sur l'art. 21 al. 2 LAT doit donc être rejeté. La conformité du projet avec l'affectation existante en zone industrielle B n'est pas contestée. La construction d'un bâtiment de nature artisanale/industrielle sur les parcelles litigieuses, tel que l'autorise l'art. 21 RPGA, doit donc être admise.
3. a) Dans un second grief, les recourants soutiennent que la municipalité aurait abusé de son pouvoir d'appréciation dans sa renonciation à faire application de l'art. 47 de la loi sur l'aménagement du territoire et les constructions du 4 décembre 1985 (LATC; BLV 700.11). Le plan général d'affectation de la commune serait en cours de révision. Le schéma directeur de juin 2010 et l'étude de développement stratégique de Rolle de 2011 constitueraient un début de concrétisation de cette révision. Pour le surplus, les motifs devant conduire la municipalité à appliquer l'art. 47 LATC seraient les mêmes que ceux justifiant l'application de l'art. 21 al. 2 LAT, à savoir la mutation du secteur vers une zone mixte consacrée à l'habitation et à l'artisanat compatible. Les recourants estiment qu'autoriser aujourd'hui une industrie gênante telle que celle qui fait l'objet du permis de construire litigieux ne permettrait pas de respecter les futurs degrés de sensibilité au bruit attribué à une telle zone et mettrait donc en échec la réalisation de la nouvelle planification. Les recourants invoquent également l'art. 15 LAT et la mesure A11 du plan directeur cantonal (PDCn) exigeant de toutes les communes vaudoises de soumettre à l'approbation du canton la révision de leur plan d'affectation au plus tard le 20 juin 2022.
b) L'art. 47 LATC constitue une mesure conservatoire/provisionnelle qui s'inscrit dans la perspective de la révision d'un plan d'affectation. Intitulé "Plans en voie d'élaboration", il énonce que:
"1 La municipalité peut refuser un permis de construire lorsqu'un projet de construction, bien que conforme, compromet une modification de plan envisagée, non encore soumise à l'enquête publique.
2 L'autorité en charge du plan est tenue de le mettre à l'enquête publique dans les 14 mois qui suivent la décision de refus du permis de construire, puis d'adopter son projet dans les 12 mois suivant la fin de l'enquête publique.
3 Lorsque ces délais n'ont pas été observés, le requérant peut renouveler sa demande de permis de construire. La municipalité doit alors statuer dans les 30 jours."
Le refus d'un permis de construire fondé sur cette disposition a donc pour but de faire obstacle à un projet qui ne serait pas conforme à une future réglementation. L'application de cette disposition suppose toutefois que l'intention de réviser la réglementation en vigueur ait fait l'objet d'un début de concrétisation, au moins sous la forme d'études préliminaires (arrêts CDAP AC.2018.0404 du 11 décembre 2019 consid. 8c; AC.2017.0440 du 7 janvier 2019 consid. 11a). La révision doit de surcroît répondre à un réel besoin de planification (arrêts TF 1C_696/2013 du 31 janvier 2014 consid. 2.2; 1C_22/2012 du 30 août 2012 consid. 7). L’autorité doit avoir exprimé une volonté claire de modifier la planification en vigueur, ce qui peut résulter d'une décision municipale, d'un vote du conseil de la commune ou d'un mandat d'étude confié à un bureau d'architectes (AC.2016.0326 du 2 octobre 2017 consid. 1a et les références citées). Un début de concrétisation d'une telle révision n'implique toutefois pas pour la municipalité d'obligation de faire application de l'art. 47 LATC (voir par exemple arrêt AC.2018.0404 du 11 décembre 2019 consid. 8).
En effet, selon la jurisprudence constante de la CDAP, compte tenu des concepts juridiques largement indéterminés utilisés par l'art. 47 LATC - qui correspondent à ceux de l'ancien art. 77 LATC (aLATC), en vigueur jusqu'au 31 août 2018 -, la municipalité qui applique cette disposition jouit d'une grande latitude de jugement et d’un pouvoir d’appréciation important (AC.2017.0223 du 27 juin 2018 consid. 2b; AC.2016.0344 du 19 février 2018). L'art. 47 LATC lui confère en effet une simple faculté. La municipalité n'est cependant pas libre d'agir comme bon lui semble. L'autorité ne peut ni renoncer à exercer son pouvoir d'appréciation ni faire abstraction des principes constitutionnels régissant le droit administratif, notamment la légalité, la bonne foi, l'égalité de traitement et l'interdiction de l'arbitraire. Dans l'exercice de son pouvoir d'appréciation, l'autorité est également liée par des critères qui découlent du sens et du but de la réglementation applicable (AC.2018.0435 du 12 août 2019 consid. 2c et les références citées).
Par ailleurs, l'autorité judiciaire peut, en traitant un recours contre le refus d'une autorisation de construire, vérifier si la municipalité s'est fondée sur des critères pertinents; en d'autres termes, même si la disposition de l'art. 77 aLATC (désormais art. 47 LATC) a parfois été qualifiée de "purement potestative", le contrôle judiciaire de son application doit être possible (cf. Raymond Didisheim, Le permis de construire face à l'adaptation des plans et règlements en droit vaudois de la construction, RDAF 2010 I 6). Le tribunal peut également contrôler, en cas d'octroi d'un permis de construire dans un secteur pour lequel un nouveau plan d'affectation est en voie d'élaboration, si le choix de la municipalité de ne reconnaître à ce projet aucun effet anticipé négatif résulte d'un exercice correct de son large pouvoir d'appréciation (AC.2017.0223/AC.2017.0224 du 27 juin 2018 consid. 2e et les références citées).
c) En l'occurrence, la municipalité a déclaré en cours de procédure qu'aucune démarche n'avait été effectuée à ce jour en vue de la révision de son plan général d'affectation. Les deux documents communaux invoqués par les recourants sont déjà relativement anciens et sont difficilement rattachables à une volonté récente de la commune d'engager des réflexions autour de sa planification. Le schéma directeur de 2010 n'avait qu'une vocation sectorielle et s'inscrivait dans un but précis, celui de l'élaboration du plan de quartier "********", qui a désormais abouti. Quant à l'étude de 2011, on ignore si elle a été suivie d'effet sur le plan communal, mais aucun élément n'est disponible à cet égard au dossier. Dans tous les cas, elle s'inscrivait dans le cadre d'une éventuelle révision de la planification directrice de la commune et ne constituait pas encore un mandat confié en vue de revoir le plan général d'affectation. Par ailleurs, selon la fiche émise en juillet 2017 par le SDT, la Ville de Rolle ne fait pas partie des communes aux zones à bâtir surdimensionnées. Contrairement à ce que soutiennent les recourants, la commune de Rolle n'est donc pas tenue par l'obligation de réviser son plan d'affectation communal au sens de l'art. 15 LAT dans le délai fixé au 20 juin 2022. En fin de compte, en l'absence d'un début de volonté communale de réviser son plan général d'affectation, et par conséquent de tout début de concrétisation d'une telle volonté, l'art. 47 LATC ne saurait trouver application, faute pour la municipalité d'avoir même envisagé une nouvelle règlementation. Ce grief doit partant être également rejeté.
4. a) Les recourants considèrent ensuite que l'équipement des parcelles litigieuses serait insuffisant. L'accès par le chemin de la ******** serait inadapté au passage des camions généré par des activités industrielles. Le projet conduirait à un surcroît de trafic sur un tronçon déjà régulièrement saturé. Cette voie de circulation serait relativement étroite, ne disposant ni de trottoir, ni de bande cyclable, alors qu'elle est fréquemment empruntée par des usagers à mobilité douce se rendant à la page pendant la période estivale, créant ainsi des problèmes de sécurité.
b) Conformément aux art. 22 al. 2 let. b LAT et 104 al. 3 LATC, la municipalité ne peut accorder le permis de construire que lorsque le bien-fonds est équipé pour la construction ou qu'il le sera à l'achèvement de cette dernière. Aux termes de l'art. 19 LAT, un terrain est réputé équipé lorsqu'il est desservi d'une manière adaptée à l'utilisation prévue par des voies d'accès. Une voie d'accès est adaptée à l'utilisation prévue lorsqu’elle est suffisante d’un point de vue technique et juridique pour accueillir tout le trafic de la zone qu'elle dessert (ATF 129 II 238 consid. 2; 121 I 65 consid. 3a et les références citées; arrêt du TF 1C_225/2017 du 16 janvier 2018 consid. 4.1). Il faut également que la sécurité des usagers soit garantie sur toute sa longueur, que le revêtement soit adéquat en fonction du type de véhicules qui vont l'emprunter, que la visibilité et les possibilités de croisement soient suffisantes et que l'accès des services de secours et de voirie soit assuré (ATF 121 I 65 consid. 3a; arrêt du TF 1C_155/2019 du 11 décembre 2019 consid. 5.1). La loi n’impose pas des voies d’accès idéales; il faut et il suffit que, par sa construction et son aménagement, une voie de desserte soit praticable pour le trafic lié à l’utilisation du bien-fonds et n’expose pas ses usagers, ni ceux des voies publiques auxquelles elle se raccorderait à des dangers excessifs (ATF 121 I 65 consid. 3a et les références citées; arrêts du TF 1C_155/2019 du 11 décembre 2019 consid. 5.1; 1C_225/2017 du 16 janvier 2018 consid. 4.1). Autrement dit, l'accès est suffisant lorsqu'il présente des conditions de commodité et de sécurité (pente, visibilité, trafic) tenant compte des besoins des constructions projetées et cela même si, en raison de l'accroissement prévisible du trafic, la circulation devient moins aisée et exige des usagers une prudence accrue (voir AC.2019.0056 du 5 décembre 2019 consid. 3; AC.2017.0333 du 16 mai 2018 consid. 6a).
c) En l'espèce, à l'issue de la vision locale, il appert que le chemin de la ******** permet largement la circulation de deux véhicules en parallèle, de sorte que l'accès aux parcelles litigieuses ne posera pas de difficulté en termes de croisement. La visibilité sur le chemin est bonne et il jouit d'une largeur suffisante pour permettre un usage multiple, ce qui est d'ailleurs déjà le cas puisqu'il est emprunté par les occupants du camping et les autres usagers de la zone industrielle. De surcroît, l'accès à la construction litigieuse ne concerne qu'un bref tronçon sur la partie supérieur du chemin, de sorte que ces nouveaux usagers n'auront qu'un impact limité sur l'utilisation globale de cette voie de circulation. Quant aux piétons et cyclistes se rendant à la plage, outre le fait que cet usage concerne principalement la période estivale, il ne devrait que peu entrer en collision avec celui effectué par les utilisateurs de la construction projetée. L'accès à la plage concerne en premier lieu les weekends et les soirées, périodes où les activités déployées dans le bâtiment projeté seront le plus probablement à l'arrêt. S'agissant du parking sauvage sur le versant sud du chemin évoqué par les recourants, il n'impacte pas la tranche de route donnant accès aux parcelles litigieuses, mais se développe en contrebas, plus proche du lac. Le projet prévoyant un nombre suffisant de places de parc pour les usagers des halles à construire, ceux-ci stationneront sur la parcelle concernée, sans risque de grever les abords des parcelles des recourants de véhicules supplémentaires. Au final, le chemin en question pourra sans difficulté absorber le trafic supplémentaire généré par la construction projetée. Il constitue un accès adéquat et donc un équipement suffisant aux parcelles faisant l'objet du projet litigieux, ce qui conduit au rejet de ce grief.
5. a) Dans leur acte de recours, les recourants déclarent encore que le projet ne comporterait pas d'accès au second étage pour les personnes à mobilité réduite, ce qui contreviendrait à l'obligation de suppression des barrières architecturales. Dans la mesure où ils n'ont pas repris ce point dans leur réplique, il n'est pas certain que les recourants maintiennent ce grief. Celui-ci n'ayant toutefois pas été formellement retiré, il sera examiné ci-dessous.
b) Selon l'art. 94 LATC, la construction des locaux et des installations accessibles au public, de même que des immeubles d'habitations collectives et des bâtiments destinés à l'activité professionnelle, doit être conçue en tenant compte, dans la mesure du possible, des besoins des personnes handicapées ou âgées, en particulier de celles se déplaçant en fauteuil roulant. L'art. 36 al. 1 du règlement d'application de la LATC du 19 septembre 1986 (RLATC; BLV 700.11.1) précise à cet égard que la construction de locaux et d'installations accessibles au public (notamment les bâtiments administratifs, les établissements d'enseignement, les églises, les salles de spectacle, les hôtels, les restaurants, les commerces, les installations de sport, les édicules publics, les établissements sanitaires ou à caractère social), et de bâtiments destinés à l'activité professionnelle (tels qu'usines, ateliers et bureaux), de même que celles d'immeubles d'habitation collective, doivent être conçues en tenant compte des besoins des personnes handicapées au sens de la législation fédérale sur l'égalité pour les handicapés, des personnes âgées, des enfants et des personnes conduisant des poussettes.
c) A la lecture des plans mis à l'enquête, on constate que ceux-ci figurent clairement un monte-charge qui reliera les deux étages du bâtiment depuis l'extérieur de celui-ci, l'accès supérieur se faisant sur la coursive. Le grief des recourants tombe donc à faux, le projet respectant de facto l'obligation de tenir compte des besoins des personnes handicapées.
6. a) Dans un dernier grief, les recourants contestent la construction d'un bâtiment à toiture plate, qui ne serait selon eux pas autorisée par l'art. 24 al. 2 RPGA.
b) En vertu de l'art. 24 al. 2 RPGA, les toitures à 2 pans ainsi que les sheds sont autorisés; une tolérance d'un mètre supplémentaire à la cote définie à l'article précédent, relatif notamment à la hauteur des constructions, est admise.
Selon la jurisprudence constante du Tribunal cantonal, la municipalité jouit d’un certain pouvoir d’appréciation dans l’interprétation qu’elle fait des règlements communaux (cf. AC.2017.0009 du 9 février 2018; AC.2015.0102 du 19 novembre 2015; AC.2014.0157 du 16 avril 2015; AC.2014.0151 du 30 juillet 2014; AC.2013.0230 du 4 février 2014 consid. 9c; AC.2013.0237 du 12 décembre 2013 consid. 4c/aa et les références). Elle dispose notamment d’une latitude de jugement pour interpréter des concepts juridiques indéterminés dont la portée n'est pas imposée par le droit cantonal (cf. notamment AC.2012.0184 du 28 mars 2013 consid. 3c/aa; AC.2009.0229 du 20 juillet 2010 consid. 1b; AC.2008.0152 du 8 octobre 2009 consid. 3c). Selon le Tribunal fédéral, l'autorité cantonale de recours n'est toutefois pas définitivement liée par l'interprétation faite d'une disposition réglementaire communale et peut adopter une autre interprétation si celle-ci repose sur des motifs sérieux, objectifs et convaincants, tirés du texte ou de la systématique de la norme, de sa genèse ou de son but (arrêt TF 1C_103/2008 du 23 septembre 2008 consid. 2.4 et les arrêts cités). Lorsque plusieurs interprétations sont envisageables, il faut s’en tenir à celle qui respecte l’exigence d’une base légale précise pour les restrictions du droit de propriété issues du droit public (AC.2017.0009 précité; AC.2014.0151 précité; AC.2009.0229 précité consid. 1b; AC.2009.0167 du 22 mars 2010 consid. 4; AC.2007.0267 du 5 mai 2008 consid. 5).
c) Comme le soutient la municipalité de façon convaincante, l'art. 24 al. 2 RPGA n'interdit pas la construction de toits plats. La tolérance autorisée d'un mètre supplémentaire par rapport à la hauteur des constructions de la zone industrielle conforte cette interprétation. On en déduit qu'une telle tolérance n'a pas lieu d'être lorsque le toit présente une forme différente de celle mentionnée à la 1ère phrase de cet alinéa, ce qui autorise logiquement la construction d'autres types de toits que ceux à 2 pans et les sheds. Partant, la municipalité n'a pas fait une interprétation déraisonnable de son règlement. Plusieurs parcelles alentour disposent d'ailleurs de toits plats, de sorte que cette interprétation correspond manifestement à une pratique communale constante. Conformes au RPGA, les toits plats de la construction projetée peuvent donc être autorisés. Ce grief sera également rejeté.
7. Les considérations qui précèdent conduisent au rejet du recours. Les frais de la procédure seront mis à la charge des recourants, qui succombent (art. 49 al. 1 LPA-VD). Il en va de même des dépens, dus à la Commune de Rolle et à la constructrice (art. 55 et 56 LPA-VD).