Decision ID: 104f8d0c-785f-502b-b9be-cf8b65c3af40
Year: 2018
Language: fr
Court: GE_CJ
Chamber: GE_CJ_013
Canton: GE
Region: Région lémanique
Law Area: public_law

EN FAIT
1) a. Monsieur A_, né le _ 1912 et décédé le _ 1999, a, de son vivant, résidé avec son épouse, Madame A_, née le 25 _ 1925, au 122, route B_, à Genève, dans une maison située sur la parcelle n° 1_ de la commune cadastrale de Genève-C_, en 5
ème
zone, d'une superficie de 10'005 m
2
, comprenant une habitation à deux logements, un garage, un hangar, un poulailler, un bâtiment et trois dépôts. Le défunt était aussi propriétaire pour moitié des parcelles n
os
2_ (une cour) de 797 m
2
et 3_ (un terrain nu constitué de prairies et de fruitiers) de 38'097 m
2
, situées dans la même commune précitée.
b. Les époux A_ ont eu deux fils, Messieurs D_ et E_, nés respectivement les _ 1959 et _ 1962.
c. Feu M. A_ avait également une soeur, Madame F_, décédée le _ 2003. Celle-ci était propriétaire de la parcelle n° 4_ de 10'610 m
2
, sise à 124, route B_, en 5
ème
zone, sur la commune de Genève-C_ et comprenant une habitation à deux logements, une serre, un atelier et un bâtiment. Elle était également propriétaire pour moitié des parcelles n
os
2_ et 3_.
2) Les parcelles susmentionnées ont subi plusieurs divisions et réunions.
La parcelle n° 1_ a été divisée en trois parcelles n
os
: 5_ (1_ A ; habitation à deux logements et deux dépôts) de 3'606 m
2
; 6_ (1_ B ; garage, hangar, dépôt, poulailler, bâtiment et atelier) de 1'408 m
2
; et 7_ (1_ C) de 4'992 m
2
. La parcelle n° 7_ a été à son tour divisée en deux parcelles n
os
7_ A et 7_ B.
La parcelle n° 3_ a été divisée en deux parcelles n
os
8_ de 36'897 m
2
et 9_ d'environ 1'200 m
2
. La parcelle n° 8_ a été à son tour divisée en quatre parcelles n
os
10_ (8_ A), 8_ B, 11_ (8_ C) et 8_ D.
La parcelle n° 4_ a été divisée en deux parcelles n
os
12_ (4_ A ; habitation à deux logements, serre et atelier) et 13_ (4_ B ; bâtiment). La parcelle n° 13_ a été à son tour divisée en deux parcelles n
os
13_ A et 13_ B.
À la suite d'une réunion parcellaire, les parcelles n
os
8_ B de 4'760 m
2
et 7_ A de 4'874 m
2
ont formé la parcelle n° 14_ de 9'634 m
2
. Les parcelles n
os
8_ D, 7_ B et 13_ B ont formé la parcelle n° 15_.
3) a. Par testament olographe du 6 mars 1992, M. A_ a légué à son épouse l'usufruit de tous ses biens, comprenant en particulier la parcelle n° 1_ et la moitié des parcelles n
os
2_ et 3_.
b. Selon un certificat d'héritiers du 3 mai 2000, M. A_ a laissé comme seuls héritiers légaux et réservataires son épouse et leurs deux fils.
c. Par testament olographe du 17 avril 2003, Mme F_ a notamment institué pour héritiers ses neveux, MM. D_ et E_, à raison d'un tiers de sa succession.
4) Le 10 octobre 2001, Monsieur G_, expert immobilier, a, dans un rapport (ci-après : rapport G_), estimé la parcelle n° 1_ à CHF 1'845'244.15, et les parcelles n
os
2_ et 3_ à, respectivement, CHF 146'992.45 et CHF 7'026'313.40, dont la moitié revenait à la succession de feu M. A_.
5) Le 20 novembre 2001, l'administration fiscale cantonale (ci-après : AFC-GE) a fixé la valeur d'ensemble des parcelles n
os
1_, 2_ et 3_ à CHF 13'675'000.-.
Elle a imparti aux héritiers de feu M. A_ un délai de trente jours pour se déterminer, à défaut l'estimation deviendrait définitive.
6) Le 21 octobre 2008, l'exécuteur testamentaire de la succession de feu M. A_ a indiqué à l'AFC-GE avoir retenu pour les droits d'enregistrement de la parcelle n° 5_ une valeur de CHF 3'466'985.- (CHF 4'764'960.- déduits d'un usufruit de CHF 1'297'975.- au profit de Mme A_) ; de CHF 1'746'364.- (CHF 2'400'170.- moins un usufruit de CHF 653'806.- au profit de Mme A_) pour la parcelle n° 6_ ; et de CHF 1'720'400.- pour la parcelle n° 12_.
7) Le 17 novembre 2008, l'AFC-GE a marqué son accord avec les valeurs susmentionnées des parcelles n
os
6_ et 12_. Elle a également indiqué à l'exécuteur testamentaire qu'une expertise avait fixé la valeur de la parcelle n° 5_ à CHF 5'038'691.-, dont CHF 1'622'700.- pour le terrain et CHF 3'415'991.- pour les bâtiments.
8) Les 18 et 19 décembre 2008, dans le cadre du partage entre les consorts A_, les frères D_ et E_ sont devenus copropriétaires chacun pour une moitié de la parcelle n° 4_, M. D_ recevant la parcelle n° 12_, et chacun devenant unique propriétaire respectivement des parcelles n
os
5_ et 6_. Mme A_ a reçu en usufruit les parcelles n
os
5_, 6_ et 7_. Les valeurs contenues dans le courrier du 21 octobre 2008 ont été confirmées.
9) Le 16 février 2009, l'AFC-GE a notifié aux héritiers de feu M. A_ un bordereau de droits d'enregistrement daté du 22 décembre 2008, relatif au partage des biens du défunt. Ce bordereau n'a pas été contesté.
10) Selon différents bordereaux d'impôts cantonaux et communaux (ci-après : ICC) des périodes fiscales 2001 à 2009 adressés à Mme A_, la valeur fiscale de son logement, situé sur la parcelle n°5_, a été fixée à CHF 356'509.- après un abattement de 40 %.
11) Durant l'année 2010, un projet d'acte de vente de la parcelle n° 10_ entre l'État de Genève et les héritiers de Mme F_ a estimé le prix de cette parcelle à CHF 13'000'000.-, soit CHF 499.- par m
2
. La vente n'a cependant pas été conclue.
12) Le 11 octobre 2010, l'exécuteur testamentaire de la succession de feu Mme F_ a informé l'AFC-GE que, dans le cadre d'un projet d'acte de partage final de la succession de la défunte, la valeur de la parcelle n° 8_ avait été fixée à CHF 16'889'000.-.
13) a. Le 1
er
novembre 2010, l'AFC-GE a transmis aux héritiers de Mme F_ son accord sur la valeur de CHF 16'889'000.- de la parcelle n° 8_ et a proposé de retenir pour les parcelles n
os
7_ et 13_ le prix de CHF 499.- par m
2
.
b. Le 16 décembre 2010, elle a notifié aux héritiers précités un bordereau de droits d'enregistrement qui n'a pas été contesté.
14) a. Les 9 novembre et 14 décembre 2010, lors du partage final de la succession de feu Mme F_, la moitié de la parcelle n° 8_ a été dévolue à la communauté héréditaire de ses héritiers, dont les frères D_ et E_.
b. Mme A_ a consenti à ce que son droit d'usufruit porte sur la seule parcelle n° 14_ et a renoncé à son transfert sur les parcelles n
os
10_, 11_ et 15_. L'entier de son droit d'usufruit a été inscrit au registre foncier (ci-après : RF).
15) Par contrat du 1
er
janvier 2011, Mme A_ a, du 1
er
janvier au 31 décembre 2011, loué à Madame H_ une partie de la ferme du domaine de C_ à un loyer de CHF 1'800.- par mois.
16) Par déclaration fiscale 2010 imprimée le 26 septembre 2011, Mme A_ a fait état notamment d'une valeur de CHF 356'509.- pour la parcelle n° 5_.
17) Par bordereau ICC 2010 du 26 mars 2012, l'AFC-GE a taxé l'intéressée à hauteur de CHF 76'608.65 pour un revenu imposable de CHF 88'979.- au taux de CHF 88'979.- et une fortune imposable de CHF 5'823'948.- au taux de CHF 5'823'948.-.
Elle avait notamment retenu à titre d'immeubles occupés par Mme A_, les parcelles n
os
5_, 6_ et 7_. Ces immeubles avaient, selon l'estimation fiscale, les valeurs en capital respectivement de CHF 4'764'960.-, CHF 2'400'170.- et CHF 88'864.-, soit, après un abattement de 40 %, des valeurs de CHF 2'858'976.-, de CHF 1'440'102.- et de CHF 53'318.-.
18) Le 24 avril 2012, Mme A_ a élevé réclamation, complétée les 26 avril et 15 juin 2012, contre la taxation précitée en contestant l'évaluation des parcelles n
os
5_ et 6_ et en concluant à l'octroi d'un délai supplémentaire pour l'étayer.
L'AFC-GE avait procédé à une importante réévaluation des biens immobiliers taxés comme usufruit. Elle-même occupait le logement familial à titre de résidence principale depuis son mariage avec feu son époux. Elle avait reçu en usufruit les parcelles n
os
1_, 2_ et 3_. Rien ne justifiait une multiplication de sa fortune imposable par trois et de la valeur fiscale de ses immeubles par cinq entre 2009 et 2010. Aucune adaptation de la valeur des parcelles concernées ne pouvait intervenir. En outre, la parcelle n° 6_, affermée, devait être évaluée à sa valeur de rendement. La valeur retenue pour le calcul des droits d'enregistrement dans l'acte de partage des 18 et 19 décembre 2008 était contestable. Par ailleurs, la valeur locative cantonale des immeubles en usufruit devait être déterminée en application de la circulaire « Domus Antiqua », en écartant de la surface habitable les halls, escaliers, locaux de service, rangements et réduits et en appliquant un taux de vétusté de 0,5.
19) Le 22 juillet 2014, l'AFC-GE a informé Mme A_ de l'ouverture d'une procédure de
reformatio in pejus
de la taxation contestée.
La valeur de la parcelle n° 5_ devait être portée de CHF 4'764'960.- à CHF 5'038'691.- ; celle de la parcelle n° 14_ à CHF 4'611'116.-, calcul tenant compte d'un prix de CHF 499.- par m
2
, soit CHF 2'432'126.- pour la parcelle n° 7_ A de 4'874 m
2
et CHF 2'178'990.- pour la parcelle n° 8_ B.
20) Le 15 septembre 2014, Mme A_ s'est opposée à la
reformatio in pejus
envisagée et a persisté dans les conclusions de sa réclamation.
La valeur de la parcelle n° 5_ ne devait pas être augmentée, dans la mesure où elle continuait d'occuper le logement qui y était bâti. En outre, les conditions d'une suspension de l'estimation fiscale entre 1993 et le 31 décembre 2018 étaient réalisées.
Les valeurs retenues pour la parcelle n° 14_ dans la succession de feu Mme F_ pouvaient s'appliquer uniquement sur la moitié de la parcelle n° 8_. L'estimation de CHF 16'889'000.- proposée pour celle-ci n'était en outre pas fondée. Le prix de CHF 499.- par m
2
avait été retenu dans le cadre d'un projet de vente de la parcelle n° 10_ à l'État de Genève qui ne s'était pas concrétisé. Un prix de CHF 184.40 par m
2
, retenu dans le rapport G_, devait être admis.
21) Par décision du 3 décembre 2014, l'AFC-GE a admis partiellement la réclamation, a rectifié le coefficient de vétusté du bien immobilier situé sur la parcelle n° 5_ à 0,5 et a réduit le montant de la fortune imposable de CHF 4'637'440.-, en raison du caractère confiscatoire de la taxation contestée.
Pour le surplus, elle a rectifié la taxation de Mme A_ en sa défaveur. L'estimation des parcelles n
os
5_ et 6_ avait été portée à respectivement CHF 5'038'691.- et à CHF 2'400'170.-, la parcelle n° 14_, valorisée à hauteur de CHF 4'611'116.- en tenant compte du prix par m
2
de CHF 499.- pour la parcelle n° 7_ A, soit une valeur globale de CHF 2'332'840.-, et pour la parcelle n° 8_ B, à CHF 2'278'276.-, soit une quote-part de la parcelle n° 8_ estimée fiscalement à CHF 16'889'000.-. La valeur fiscale des parcelles pouvait être modifiée pour correspondre à la valeur de rendement si elles étaient affectées à l'agriculture. L'intéressée devait saisir la commission foncière agricole.
Le bordereau de taxation rectificatif fixait l'ICC 2010 de Mme A_ à CHF 68'530.10 pour un revenu imposable de CHF 73'822.- à un taux de CHF 73'822.- et une fortune imposable de CHF 4'953'177.- à un taux de CHF 4'953'117.-.
22) Par acte expédié le 5 janvier 2015, Mme A_ a interjeté recours contre la décision précitée auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI) en concluant à ce qu'il soit dit que le bordereau de taxation ICC 2010 était erroné, nul et non avenu et à ce que l'AFC-GE soit invitée à émettre un nouveau bordereau ICC 2010 conforme au droit.
23) Par jugement du 19 décembre 2016, le TAPI a admis partiellement le recours et renvoyé le dossier à l'AFC-GE pour une nouvelle décision de taxation dans le sens des considérants.
Feu M. A_ avait légué à son épouse l'usufruit sur les parcelles n
os
5_, 6_ et 7_. Seule la parcelle n° 5_ abritant le logement familial pouvait bénéficier de la suspension d'adaptation de la valeur fiscale, mais non les parcelles n
os
6_ et 7_. La période décennale à prendre en considération pour la suspension prenait fin le 31 décembre 2014. La valeur de CHF 2'400'170.- déterminante pour les droits de succession, retenue par l'AFC-GE pour la parcelle n° 6_, était admissible dans la mesure où cette parcelle était située en 5
ème
zone. L'intéressée n'avait en outre pas fait constater la soumission de celle-ci à la législation sur le droit foncier rural. La parcelle n° 14_ était issue de la réunion des parcelles n
os
7_ A et 8_ B, celle-ci provenant de la division de la parcelle n° 8_. La valeur de CHF 16'889'000.- de la parcelle n° 8_, dont une partie devait être vendue à l'État de Genève pour CHF 13'000'000.-, représentait la valeur vénale de ce bien. L'intéressée ne pouvait pas tirer argument de la non-concrétisation de la vente envisagée. La valeur de la parcelle n° 8_ B de CHF 2'178'990.- représentant une quote-part de la valeur de la parcelle n° 8_ pouvait être retenue. Aucun élément du dossier ne permettait en revanche de retenir la valeur de CHF 2'432'126.- pour la parcelle n° 7_ A, fixée sur la base du prix de CHF 499.- par m
2
. La
reformatio in pejus
de l'ICC 2010 de Mme A_ devait ainsi être annulée. L'intéressée devait, s'agissant de la parcelle n° 7_ A, être imposée sur une valeur fiscale brute de CHF 88'864.-.
La taxation de l'intéressée étant confiscatoire, il fallait procéder à une réduction de l'impôt sur la fortune et non à une diminution de l'assiette de la fortune imposable. Le montant de CHF 4'637'440.- devait dès lors être réintégré dans la fortune de l'intéressée.
24) Par acte déposé le 20 janvier 2017, Mme A_ a interjeté recours contre le jugement précité auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) en concluant à ce qu'il soit dit que la valorisation à hauteur de CHF 2'278'276.- de la parcelle n° 8_ B composant la parcelle n° 14_ et le bordereau de taxation ICC 2010 étaient erronés et non conformes au droit, et à ce que l'AFC-GE soit invitée à émettre un nouveau bordereau de taxation.
Son recours contestait uniquement l'évaluation de la parcelle n° 14_. Trois possibilités étaient ouvertes pour la valorisation de celle-ci : soit selon les valeurs fixées dans le rapport G_, soit d'après celles ressortant du partage de la succession de feu Mme F_ ou celles du prix de CHF 13'000'000.- accepté par l'État de Genève dans le projet de vente susmentionné. Dans ce dernier cas, le prix retenu pour la parcelle n° 8_ ne reflétait pas sa valeur vénale, mais une valeur subjective. Il convenait ainsi de retenir la valorisation « objective » de CHF 184.40 par m
2
du rapport G_. La parcelle n° 8_ B devait être dès lors valorisée à hauteur de CHF 877'744.-. Toute la parcelle n° 8_ devait l'être à CHF 1'152'872.-.
25) Par acte déposé le 23 janvier 2017, l'AFC-GE a également recouru contre le jugement précité auprès de la chambre administrative en concluant principalement à son annulation et à la confirmation de sa décision du 3 décembre 2014 et, subsidiairement, à ce que seul le logement de Mme A_ soit mis au bénéfice de la suspension de l'adaptation de sa valeur fiscale.
La suspension de l'adaptation de la valeur fiscale du bien occupé par l'intéressée au-delà du 31 décembre 2014 violait la législation en vigueur, le décès de feu son époux étant intervenu le 26 décembre 1999. La date déterminante pour fixer le reste de la période décennale était celle du décès du de cujus et non celle des actes de partage des biens immobiliers. La valeur successorale des biens immobiliers soumis à l'usufruit devait être fixée et imposée à partir de 2005. Depuis le décès du de cujus jusqu'à la taxation de 2009, les valeurs imposées n'avaient subi aucune modification. Elle-même avait procédé à leur réévaluation en 2010 en substituant à la valeur successorale celle résultant des actes de partage immobilier de 2008 et de 2010.
Seul le logement principal pouvait bénéficier de la suspension de l'adaptation, et non l'immeuble sur lequel il était bâti. Celui-là avait une valeur de CHF 948'000.- Les autres éléments de la parcelle n° 5_ et les parcelles n
os
6_ et 7_ ne pouvaient pas bénéficier de la suspension.
La parcelle n° 14_ avait été évaluée à CHF 4'611'116.- résultant des valeurs de CHF 2'178'990.- et CHF 2'432'126.- des parcelles n
os
8_ B et 7_ A. Mme A_ avait consenti à reporter son usufruit sur celle-ci exclusivement. Le TAPI avait confirmé l'estimation de la parcelle n° 8_ B à CHF 2'178'990.-, mais avait considéré comme incorrecte l'estimation de la parcelle n° 7_ A. Pourtant, les valeurs afférentes aux deux parcelles avaient été considérées par les parties comme leurs valeurs vénales.
26) Le 31 janvier 2017, le TAPI a communiqué son dossier sans formuler d'observations.
27) Le 10 mars 2017, Mme A_ a conclu à l'irrecevabilité du recours de l'AFC-GE.
Le recours était tardif. Sur le fond, la période décennale de suspension d'adaptation de la valeur fiscale expirait en 2014. La suspension devait en outre profiter à la totalité de la parcelle n° 1_ à évaluer à hauteur de CHF 365'512.- après un abattement de 40 %. Le terme de logement était utilisé dans les lois fiscales pour désigner un immeuble. Pour la parcelle n° 1_ B (6_), la valeur à retenir était celle qui figurait dans le rapport G_.
Pour le surplus, elle a repris les arguments de son recours du 20 janvier 2017 au sujet de la parcelle n° 14_.
28) Le 10 mars 2017, l'AFC-GE a conclu au rejet du recours de Mme A_.
Mme A_ se ralliait au jugement attaqué au sujet de l'évaluation de la parcelle n° 7_ A à CHF 88'864.-, mais contestait la valorisation de la parcelle n° 8_ B à hauteur de CHF 2'178'990.- qui constituait pourtant sa valeur vénale et se substituait à celle qui prévalait auparavant. L'ouverture de la succession du défunt était intervenue au moment de son décès en 1999. Le terme de la période décennale de suspension d'adaptation de la valeur fiscale des biens en usufruit était au 31 décembre 2004.
Pour le surplus, elle a repris ses arguments antérieurs.
29) Le 4 mai 2017, l'AFC-GE a persisté dans les termes et les conclusions de son recours.
30) Ensuite de quoi, la cause a été gardée à juger.

EN DROIT
1) Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ -
E 2 05
; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA -
E 5 10
).
2) Le litige concerne l'ICC 2010 de Mme A_ et porte, d'une part, sur l'estimation de la parcelle n° 14_ sur laquelle celle-ci jouit d'un droit d'usufruit et, d'autre part, sur la période et l'objet de la suspension décennale d'adaptation de la valeur fiscale des biens en usufruit.
3) L'AFC-GE et la contribuable contestent la valeur fiscale brute de la parcelle n° 14_ retenue par le TAPI. Celle-là estime que la valeur de CHF 88'864.- attribuée à la parcelle n° 7_ A ne se justifie pas. De son côté, la contribuable conteste la valeur de CHF 2'178'990.- donnée à la parcelle n° 8_ B, étant rappelé que c'est la réunion de ces deux parcelles qui a abouti à la formation de la parcelle n° 14_.
a. La loi fédérale sur l'harmonisation des impôts directs des cantons et des communes du 14 décembre 1990 (LHID -
RS 642.14
) désigne les impôts directs que les cantons doivent prélever et fixe les principes selon lesquels la législation cantonale les établit (art. 1 al. 3 LHID). L'art. 2 al. 1 let. a LHID prévoit que les cantons doivent prélever notamment un impôt sur la fortune des personnes physiques, celle-ci étant en principe estimée à la valeur vénale (art. 14 al. 1 phr. 1 LHID).
b. Le principe général posé à l'art. 14 al. 1 LHID a été repris dans la législation genevoise. Sous l'empire de l'ancienne loi sur l'imposition des personnes physiques - Impôt sur la fortune du 22 septembre 2000 (aLIPP-III), dont certaines dispositions ont été reprises par la loi sur l'imposition des personnes physiques du 27 septembre 2009 (LIPP -
D 3 08
), entrée en vigueur le 1
er
janvier 2010 et applicable au cas d'espèce (art. 72 al. 1 LIPP), la fortune mobilière ou immobilière était déjà en règle générale estimée à la valeur vénale. Par ailleurs, la fortune grevée d'usufruit est imposable auprès de l'usufruitier (art. 48 LIPP ; Thierry OBRIST, Introduction au droit fiscal suisse, 2015, p. 185 n. 218 ; Xavier OBERSON, Droit fiscal suisse, 4
ème
éd., 2012, p. 201 n. 9).
4) a. L'art. 50 LIPP détermine les principes applicables à l'évaluation des immeubles situés dans le canton (
ATA/742/2014
du 23 septembre 2014). Ainsi, les terrains improductifs ou à bâtir sont estimés en tenant compte de leur situation, des servitudes ou autres charges foncières les grevant, de prix d'achats récents ou d'attribution ensuite de succession ou de donation et des prix obtenus pour d'autres terrains de même nature qui se trouvent dans des conditions analogues, à l'exception des ventes effectuées à des prix de caractère spéculatif (let. d). Les autres immeubles, notamment les villas, parcs, jardins d'agrément, ainsi que les immeubles en copropriété par étages, sont estimés en tenant compte du coût de leur construction, de leur état de vétusté, de leur ancienneté, des nuisances éventuelles, de leur situation, des servitudes et autres charges foncières les grevant, de prix d'achats récents ou d'attribution ensuite de succession ou de donation et des prix obtenus pour d'autres propriétés de même nature qui se trouvent dans des conditions analogues, à l'exception des ventes effectuées à des prix de caractère spéculatif (let. e). Cette estimation est diminuée de 4 % par année d'occupation continue par le même propriétaire ou usufruitier jusqu'à concurrence de 40 % (art. 50 let. e LIPP ;
ATA/87/2014
du 12 février 2014).
b. Selon une jurisprudence constante de la chambre de céans, confirmée par le Tribunal fédéral, en matière d'estimation des immeubles, le contribuable n'a pas la faculté de substituer sa propre appréciation à celle de l'administration ou de la commission d'experts (arrêt du Tribunal fédéral
2C_734/2008
du 29 janvier 2009 consid. 4 ;
ATA/960/2014
du 2 décembre 2014 ;
ATA/413/2012
du 3 juillet 2012 ;
ATA/422/2008
du 26 août 2008). S'il considère que la valeur de son bien immobilier a été mal estimée, il doit former une demande de nouvelle estimation. Il est tenu de motiver sa requête et d'indiquer en quoi consistent le ou les changements survenus dans la valeur de sa propriété. Une expertise ne peut être requise pour la première fois devant la juridiction de recours, car la demande en ce sens doit être présentée préalablement à l'administration. De plus, pour avoir une incidence sur l'impôt d'une année déterminée, la demande d'expertise doit avoir été formée avant la date déterminante pour la situation du contribuable et la fixation de la matière imposable, en l'occurrence le 31 décembre de ladite année (
ATA/960/2014
précité ;
ATA/422/2008
précité ; RDAF 2000 II p. 280).
c. En l'occurrence, la parcelle n° 7_ A de 4'874 m
2
est issue de la division de la parcelle n° 7_ de 4'992 m
2
, elle-même issue de la division de la parcelle n° 1_ de 10'005 m
2
. La parcelle n° 8_ B de 4'760 m
2
est issue de la parcelle n° 8_ de 36'897 m
2
, issue elle-même de la division de la parcelle n° 3_ de 38'097 m
2
. Le rapport G_ du 10 octobre 2001 dont, à teneur du dossier, la chambre de céans ignore quelle est la partie qui l'aurait requis, a estimé respectivement les parcelles n
os
1_ à CHF 1'845'244.15 et 3_ à CHF 7'026'313.40. Le 20 novembre 2001, l'AFC-GE a fixé la valeur d'ensemble des parcelles n
os
1_, 2_ et 3_ à CHF 13'675'000.-. Le 21 octobre 2008, l'exécuteur testamentaire de la succession de feu M. A_ a indiqué à l'AFC-GE avoir retenu pour les droits d'enregistrement de la parcelle n° 5_ une valeur de CHF 3'466'985.- (CHF 4'764'960.- déduits d'un usufruit de CHF 1'297'975.- au profit de Mme A_) ; de CHF 1'746'364.- (CHF 2'400'170.- moins un usufruit de CHF 653'806.- au profit de Mme A_) pour la parcelle n° 6_ ; et de CHF 1'720'400.- pour la parcelle n° 12_. Le 1
er
novembre 2010, l'AFC-GE a transmis aux héritiers de Mme F_ son accord sur l'estimation de CHF 16'889'000.- de la parcelle n° 8_ et a proposé de retenir pour les parcelles n
os
7_ et 13_ le prix de CHF 499.- par m
2
, en reprenant le prix qui avait été proposé lors des négociations entre l'État de Genève et les héritiers de Mme F_ pour l'achat de la parcelle n° 10_. Sur cette base, elle a notifié, le 16 décembre 2010, aux héritiers précités un bordereau de droits d'enregistrement qui n'a pas été contesté.
Le droit d'usufruit de la contribuable porte, selon l'acte de partage des 18 et 19 décembre 2008, sur les parcelles n
os
5_, 6_ et 7_ et par extension, à la suite de la division de cette dernière parcelle, à la parcelle n° 7_ A. Il porte également pour moitié sur la parcelle n° 8_, et donc sur la parcelle n° 8_ B issue de sa subdivision. Lors du partage de la succession de Mme F_, les 9 novembre et 14 décembre 2010, la contribuable a consenti à ce que son droit d'usufruit porte uniquement sur la parcelle n° 14_, issue de la réunion entre les parcelles n
os
8_ B et 7_ A. Ce droit d'usufruit a été inscrit au RF comme portant sur l'intégralité de la parcelle n° 14_.
La contribuable conteste la valeur de CHF 2'178'990.- retenue par le TAPI pour la parcelle n° 8_ B. Pour l'AFC-GE, c'est la valeur de CHF 88'864.- de la parcelle n° 7_ A qui est au centre de la divergence, l'autorité de taxation préconisant qu'elle soit estimée à CHF 499.- par m
2
selon le prix accepté par les héritiers susmentionnés lors des négociations avec l'État de Genève, soit à une valeur fiscale brute de CHF 2'432'126.-, la contribuable retenant, subsidiairement à la valeur de CHF 88'864.-, le prix moyen de CHF 184.40 par m
2
ressortant du rapport G_, soit une estimation globale de CHF 898'766.-.
Pour le TAPI, aucun élément du dossier ne permet de retenir la valeur de CHF 2'432'126.- pour la parcelle n° 7_ A, fixée sur la base du prix de CHF 499.- par m
2
, alors qu'il retient comme admise celle de CHF 2'178'990.- de la parcelle n° 8_ B. Pourtant, il ressort du dossier que l'AFC-GE a proposé aux héritiers de Mme F_ de retenir pour l'estimation de la parcelle n° 7_ le prix de CHF 499.- par m
2
et leur a, sur cette base, adressé un bordereau de droits d'enregistrement que ces derniers n'ont pas contesté. Ainsi, la valeur totale de la parcelle n° 7_ A, qui est une subdivision de la parcelle n° 7_, doit être fixée à CHF 499.- x 4'874 m
2
, soit à CHF 2'432'126.-, la contribuable ne pouvant pas, selon la jurisprudence susévoquée de la chambre de céans, substituer sa propre évaluation de CHF 848'766.- à la valeur de partage de succession retenue par l'administration notamment pour la perception des droits d'enregistrement, à moins de formuler une demande d'estimation dûment motivée, ce qui n'a pas été le cas en l'espèce, étant rappelé, pour le surplus, que le rapport G_ sur lequel se base la contribuable est antérieur à l'estimation de l'autorité de taxation. Le fait que la vente de la parcelle n° 10_ ne se soit pas concrétisée n'est pas pertinent, dans la mesure où les terrains à bâtir sont estimés en tenant compte notamment de leur situation, des servitudes ou autres charges foncières les grevant. Or, il n'apparaît pas que le prix proposé de CHF 499.- le m
2
pour la parcelle n° 7_ située en 5
ème
zone, qui, selon le dossier, n'est grevée par aucune servitude et est constituée d'un terrain à bâtir recouvert de prairies et de fruitiers, soit un prix spéculatif voire arbitraire. Il sera admis pour calculer la valeur vénale de la parcelle n° 7_ A.
Ainsi, en fixant la valeur fiscale brute de la parcelle n° 7_ A à CHF 88'864.-, le jugement du TAPI n'est pas conforme au droit. Par contre, la valeur de CHF 2'178'990.- de la parcelle n° 8_ B retenue par le TAPI sera confirmée, dans la mesure où elle représente la quote-part de la valeur de CHF 16'889'000.- attribuée à la parcelle n° 8_ lors du partage de la succession de Mme F_, et qui a servi également à déterminer les droits d'enregistrement dont les intéressés n'ont pas contesté le bordereau.
Ainsi, le grief de l'AFC-GE est fondé, alors que celui de la contribuable sera écarté.
5) L'AFC-GE reproche ensuite au TAPI d'avoir retenu que la suspension de l'adaptation de la valeur fiscale des biens en usufruit s'étend au 31 décembre 2014 et porte sur l'ensemble de la parcelle n° 5_.
a. Selon l'art. 560 du Code civil suisse du 10 décembre 1907 (CC -
RS 210
), les héritiers acquièrent de plein droit l'universalité de la succession dès que celle-ci est ouverte, soit à compter du décès du de cujus (art. 537 al. 1 CC). Ils sont saisis des créances et actions, des droits de propriété et autres droits réels, ainsi que des biens qui se trouvaient en la possession du défunt et sont personnellement tenus de ses dettes, sous réserve des exceptions prévues par la loi (art. 560 al. 2 CC). L'acquisition des droits de propriété ou de créance au sens de l'art. 560 al. 2 CC se produit sans que ne soient observées les formalités de l'acquisition entre vifs (Jean GUINAND/Martin STETTLER/Audrey LEUBA, Droit des successions, 6
ème
éd., 2005, p. 219 n. 449). Le principe contenu à l'art. 560 al. 1 CC prévoit que l'acquisition de la succession par les héritiers découle directement et de plein droit du décès du de cujus. à compter de l'ouverture d'une succession et jusqu'à son partage, chacun des héritiers doit ainsi ajouter à ses propres éléments imposables la part de succession qui lui revient (Xavier OBERSON, op. cit., p. 89 n. 52 ; Walter RYSER/Bernard ROLLI, Précis de droit fiscal suisse, 4
ème
éd., 2002, p. 47 n. 24). La fortune imposable se détermine d'après son état à la fin de la période fiscale ou de l'assujettissement (art. 64 al. 1 LIPP). Celle dévolue par succession à un contribuable au cours de la période fiscale n'est imposable qu'à partir de la date de la dévolution (art. 64 al. 4 LIPP ;
ATA/402/2015
du 28 avril 2015).
b. L'art. 52 LIPP prévoit la procédure d'évaluation des biens immobiliers à taxer. Comme l'art. 7 aLIPP-III, il traite de la façon dont les immeubles doivent être estimés, posant des principes d'évaluation différents selon le type d'immeuble considéré (
ATA/394/2008
du 29 juillet 2008). L'évaluation des immeubles locatifs est faite par le contribuable lui-même, dans sa déclaration d'impôt (art. 52 al. 1 LIPP ;
ATA/661/2015
du 23 juin 2015). Celle des autres immeubles est faite par des commissions d'experts et vaut pour une période de dix ans appelée période décennale (art. 52 al. 2 LIPP). Cette règle de l'estimation décennale des immeubles n'est toutefois pas immuable, puisque le législateur a expressément prévu plusieurs situations dans lesquelles l'estimation fiscale du bien immobilier doit ou peut être revue. En effet, lorsque, pendant cette période, un immeuble est aliéné à titre onéreux ou à titre gratuit, ou dévolu pour cause de mort, la valeur d'aliénation ou la valeur de succession retenue par le département pour la perception des droits d'enregistrement et de succession se substitue à la valeur d'estimation pour le reste de la période décennale (al. 3). Pour le reste de la période décennale, l'adaptation de la valeur d'estimation est suspendue en cas de succession, pour le logement principal de la personne décédée, s'il est attribué en propriété ou en usufruit à un héritier qui faisait ménage commun avec elle, tant que cet héritier continue à occuper personnellement le logement comme résidence principale (art. 52 al. 4 let. b LIPP).
c. Une expertise, portant sur l'ensemble du parc immobilier genevois, a eu lieu pour la dernière fois en 1964. Sur décision du Grand Conseil, cette dernière n'a pas été renouvelée pour des raisons notamment économiques, mais a vu sa durée de validité prorogée respectivement jusqu'au 31 décembre des années 1984, 1994, 2004, 2012, 2014 et 2018, les estimations étant, jusqu'en 2004, majorées de 20 % à chaque décennie (art. 1 et 2 de la loi sur les estimations fiscales de certains immeubles successivement des 21 mars 1974, 12 mars 1981, 23 janvier 1993, 19 novembre 2004, 30 novembre 2007 et 28 août 2014 - LEFI -
D 3 10
;
ATA/422/2008
précité ; MGC 1981 I p. 895 ss ; Xavier OBERSON, op. cit., p. 205 n. 23 ss).
d. En l'occurrence, le de cujus est décédé le 26 décembre 1999. La contribuable a ainsi acquis son droit d'usufruit sur tous les biens de ce dernier dès la date du décès de celui-ci. La valeur d'acquisition pour cause de mort des biens en usufruit s'est à ce moment-là substituée à celle qui était en cours durant la période décennale de 1994 à 2004. Plusieurs estimations ont été entretemps effectuées durant la période restante, notamment en 2001 avec le rapport G_ du 10 octobre 2001 et celle de l'AFC-GE transmise aux héritiers du de cujus le 20 novembre 2001. Jusqu'au bordereau des droits d'enregistrement de 2008, non contesté par les héritiers, et concernant la succession de feu M. A_, l'AFC-GE n'a pas procédé à la modification de la valeur des biens en usufruit, soit les parcelles n
os
5_, 6_ et 7_. Par la suite, lors du partage de la succession de Mme F_, l'AFC-GE a fait parvenir aux héritiers de celle-ci un bordereau des droits d'enregistrement portant notamment sur la parcelle n° 14_, bordereau qui n'a pas été contesté. Or, d'après l'art. 52 al. 3 LIPP, c'est la valeur de succession retenue par le département pour la perception des droits d'enregistrement et de succession qui se substitue à la valeur d'estimation pour le reste de la période décennale. Ainsi, durant la période restante entre 2004 et 2012, c'est la valeur de succession qui a servi à la perception des droits d'enregistrement en 2010, fixée à la base du prix de CHF 499.- par m
2
par l'AFC-GE par référence au projet de vente précité, qui s'est substituée à la valeur d'estimation transmise aux héritiers le 20 novembre 2001. L'AFC-GE pouvait taxer la contribuable sur la base de cette valeur-là et procéder dès 2010 à une réévaluation des biens sur lesquels porte l'usufruit.
S'agissant de la suspension de l'adaptation de la valeur fiscale des biens en usufruit, celle-ci ne porte, à teneur de l'art. 52 al. 4 let. b LIPP, que sur le logement principal dans la mesure où celui-ci a été attribué en usufruit à la contribuable et aussi longtemps qu'elle continue à l'occuper, ce qui, en l'espèce, est le cas. Ainsi, la suspension susévoquée ne peut porter que sur la maison servant de logement principal de la contribuable, à l'exclusion du reste de la parcelle n° 5_ et des parcelles n
os
6_ et 7_.
Le grief de l'AFC-GE est fondé.
6) Pour les contribuables domiciliés en Suisse, les impôts sur la fortune et sur le revenu - centimes additionnels cantonaux et communaux compris - ne peuvent excéder au total 60 % du revenu net imposable. Toutefois, pour ce calcul, le rendement net de la fortune est fixé au moins à 1 % de la fortune nette (art. 60 al. 1 LIPP). S'il y a lieu à réduction, celle-ci est imputée sur les impôts sur la fortune, centimes additionnels cantonaux et communaux compris. L'État et les communes intéressées la supportent proportionnellement à leurs droits (al. 4).
En l'occurrence, le TAPI a appliqué par anticipation la procédure relative à la réduction de l'impôt confiscatoire, l'art. 60 LIPP étant entré en vigueur le 1
er
janvier 2011 (art. 71 LIPP), et a jugé que le montant de CHF 4'637'440.- réduit de la fortune imposable de la contribuable devait y être réintégré. Aucune des parties n'ayant soulevé de griefs contre cette application anticipée ni conclu à ce que la somme de CHF 4'637'440.- ne soit pas intégrée dans la fortune imposable de la contribuable pour calculer la quotité de l'impôt confiscatoire, le jugement du TAPI sera confirmé, étant précisé que le jugement du TAPI est conforme au droit en ce qu'il retient que c'est le montant d'impôt qui doit le cas échéant être adapté, et non l'assiette de celui-ci.
7) Les considérants qui précèdent conduisent à l'admission partielle du recours de l'AFC-GE et au rejet de celui de la contribuable.
Le bordereau rectificatif du 3 décembre 2014 sera rétabli en ce qui concerne la
reformatio in pejus
de la taxation de la contribuable. La cause sera renvoyée à l'AFC-GE pour un nouveau calcul de la quotité de l'ICC 2010 dû en intégrant le montant de CHF 4'637'440.- dans la fortune imposable de la contribuable et en tenant compte de la suspension de l'adaptation de la valeur fiscale sur le logement principal de celle-ci.
8) Vu l'issue du litige un émolument de CHF 1'000.- sera mis à la charge de la contribuable (art. 87 al. 1 LPA). Une indemnité réduite de procédure de CHF 500.- lui sera allouée, à la charge de l'État de Genève (art. 87 al. 2 LPA).
* * * * *