Decision ID: 99626091-aea3-5cf5-9634-43eda9c26ede
Year: 2015
Language: de
Court: SG_VWEK
Chamber: SG_VWEK_001
Canton: SG
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: 

Sachverhalt:
A.- Im Rahmen einer Erbteilung aus dem Erbgang seines 1967 verstorbenen Vaters
erwarb X am 00.00.1978 das Grundstück Nr. 1 in A mit einer Fläche von 2'940m und
einem Zweifamilienhaus zu Alleineigentum. Das Land lag teilweise in der Kernzone und
teilweise in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen. Fortan bewohnte er die eine
Wohnung bis in das Jahr 2008 selbst. Am 13. Dezember 2013 nahm X eine
Abparzellierung von 1'981m unbebauten Landes vor. Die neue Parzelle erhielt die Nr.
2 und wurde noch gleichentags zum Preis von Fr. 668'140.– an die B AG mit Sitz in C
veräussert.
Das kantonale Steueramt veranlagte X für die Veräusserung des Grundstücks Nr. 2 am
13. August 2014 mit einem steuerbaren Grundstückgewinn von Fr. 625'934.– und
einem Steuerbetrag von Fr. 146'773.– bei einem Rabatt für die Haltedauer von 30%.
Das kantonale Steueramt ging von anrechenbaren Anlagekosten von Fr. 42'206.– aus
(Erwerbspreis von Fr. 19'200.– und Nebenkosten von Fr. 23'006.–).
B.- Gegen die Veranlagung erhob der Pflichtige Einsprache mit dem Antrag, es seien
Anlagekosten von Fr. 83'006.– zu berücksichtigen sowie ein Rabatt für die Haltedauer
von 40,5% zu gewähren. Das kantonale Steueramt wies die Einsprache mit Entscheid
vom 12. November 2014 ab.
C.- Mit Eingabe seines Vertreters vom 12. Dezember 2014 und Ergänzung vom 31.
Januar 2015 erhob X Rekurs bei der Verwaltungsrekurskommission mit dem Antrag auf
Aufhebung des angefochtenen Einsprache-Entscheids und Festsetzung der
Grundstückgewinnsteuer auf Fr. 129'537.–; eventualiter sei die Angelegenheit zur
Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen; unter Kosten- und
Entschädigungsfolge. Die Vorinstanz beantragte in ihrer Vernehmlassung vom 27.
Februar 2015 die Abweisung des Rekurses. Dazu nahm der Rekurrent mit Schreiben
vom 20. März 2015 Stellung.
Auf die von den Beteiligten zur Begründung ihrer Anträge gemachten Ausführungen
wird in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

Erwägungen:
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1.- Die Eintretensvoraussetzungen sind von Amtes wegen zu prüfen. Die
Verwaltungsrekurskommission ist zum Sachentscheid zuständig. Die Befugnis zur
Rekurserhebung ist gegeben. Der Rekurs vom 12. Dezember 2014 ist rechtzeitig
eingereicht worden. Die Eingabe erfüllt zusammen mit der Ergänzung vom 31. Januar
2015 in formeller und inhaltlicher Hinsicht die gesetzlichen Anforderungen (Art. 194
Abs. 1 des Steuergesetzes, sGS 811.1, abgekürzt: StG; Art. 48 des Gesetzes über die
Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt: VRP). Auf den Rekurs ist einzutreten.
2.- a) Gemäss Art. 134 StG entspricht der Grundstückgewinn dem Betrag, um den der
Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) übersteigt. Dabei gilt nach
Art. 135 Abs. 1 StG als Erlös der Verkaufspreis mit allen weiteren Leistungen des
Erwerbers. Als Erwerbspreis gilt nach Art. 136 Abs. 1 StG der durch die
Grundbuchbelege ausgewiesene Kaufpreis mit allen weiteren Leistungen des
Erwerbers oder der tatsächlich bezahlte niedrigere Preis. Liegt kein Kaufpreis vor, wird
der Erwerbspreis nach dem Verkehrswert im Zeitpunkt des Erwerbs bestimmt. Wird nur
ein Teil eines Grundstücks veräussert, berechnen sich die Anlagekosten gemäss Art.
139 Abs. 1 StG nach seinem wertmässigen Anteil am Erwerbspreis und an den
Aufwendungen. Der Erwerbspreis wird in einem solchen Fall nach dem Wertverhältnis
im Zeitpunkt des Erwerbs aufgeteilt, wobei in der Regel die amtliche
Verkehrswertschätzung massgebend ist (GVP 1976 Nr. 17; StB 139 Nr. 1; Zigerlig/
Oertli/Hofmann, Das st. gallische Steuerrecht, 7. Aufl. 2014, S. 355). Liegt der
massgebende Erwerb mehr als 50 Jahre zurück, kann der Steuerpflichtige anstelle der
tatsächlichen Kosten den amtlichen Verkehrswert oder bei land- und
forstwirtschaftlichen Grundstücken den amtlichen Ertragswert vor 50 Jahren als
Anlagekosten geltend machen (Art. 139 Abs. 3 StG).
b) Der Rekurrent macht geltend, massgebend für die Ermittlung des Erwerbspreises sei
der Verkehrswert vor 50 Jahren, welcher annäherungsweise zu ermitteln sei. Im
Erbteilungsvertrag vom 21. August 1978 sei der Übernahmepreis für die gesamte
Liegenschaft mit Fr. 179'000.– beziffert worden. Das Gebäude sei auf Fr. 77'800.– und
der Landanteil auf Fr. 101'200.– geschätzt worden. Folglich belaufe sich der auf den
veräusserten Landanteil entfallende Kaufpreis auf Fr. 68'210.–. Beziehe man die
Entwicklung der Kaufpreise in den Jahren 1963 bis 1978 ein, sei von einem anteiligen
Verkehrswert des Landes vor 50 Jahren von rund Fr. 60'000.– auszugehen.
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Dem hält die Vorinstanz entgegen, für die Ermittlung des Erwerbspreises des nun
verkauften Landes sei die Schätzung vom 29. November 1968 heranzuziehen. Der
Verkehrswert für das Wiesland von 2'400m sei damals auf Fr. 19'200.– veranschlagt
worden. Entgegenkommenderweise sei dieser Wert für die nunmehr kleinere
abparzellierte Fläche von 1'981m als Erwerbspreis herangezogen worden.
c) Die Beteiligten sind sich nicht einig über das Wertverhältnis, in welchem der
Erwerbspreis bzw. der massgebende Verkehrswert auf das veräusserte Grundstück Nr.
2 (1'981m Bauland) und auf das zurückbehaltene Grundstück Nr. 1 (Wohnhaus und
Gebäudegrundfläche 959m ) aufzuteilen ist. Das gesetzlich vorgeschriebene Vorgehen
erfordert, dass bei parzellenweiser Veräusserung eines Grundstücks der
Gesamterwerbspreis nach dem Verkehrswertverhältnis im Zeitpunkt des Erwerbs auf
die veräusserte Parzelle einerseits und die zurückbehaltene Parzelle anderseits
aufgeteilt wird. Diese Aufteilung hat nach objektiven Grundsätzen zu erfolgen.
Abzustellen ist grundsätzlich auf den Verkehrswert im Zeitpunkt der letzten
steuerauslösenden Veräusserung, welcher sich in der Regel aus der in diesem
Zeitpunkt geltenden amtlichen Schätzung ergibt (vgl. GVP 1976 Nr. 17). Unter
Umständen gibt jedoch eine nach dem Erwerb durchgeführte amtliche Schätzung die
objektiven Wertverhältnisse besser wieder (VRKE I/1 vom 23. September 1997 in
Sachen B.R. S. 9).
Der Erwerbspreis des Grundstücks Nr. 2 wurde von der Vorinstanz auf Fr. 19'200.–
festgesetzt, was dem Verkehrswert des Wieslandes gemäss Schätzung vom 29.
November 1968 entspricht. Nachdem der Erwerb des Grundstücks Nr. 1 durch den
Vater des Rekurrenten mehr als 50 Jahre zurückliegt, erscheint es sachgerecht, auf die
Schätzung aus dem Jahr 1968 abzustellen. Würde man auf die noch frühere Schätzung
von 1958 zurückgreifen, ergäbe sich ein noch tieferer Verkehrswert des Wieslandes,
was dem Rekurrenten zum Nachteil gereichen würde. Nachdem der Zeitpunkt der
Erbteilung im Jahr 1978 für die Ermittlung des Erwerbspreises nicht massgebend ist,
kann entgegen der Ansicht des Rekurrenten nicht auf den Erbteilungsvertrag vom 21.
August 1978 abgestellt werden. Im Übrigen sagt jener Vertrag, worin der damals
gültige amtliche Verkehrswert des Gebäudes gemäss Schätzung vom 29. November
1968 mit Fr. 77'800.– angegeben, der amtliche Verkehrswert von Gebäudegrundfläche
und Wiesland aber nicht erwähnt und der Übernahmepreis für die gesamte
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Liegenschaft auf Fr. 179'000.– veranschlagt wurde, nichts über die Aufteilung des
damals geleisteten Preises auf Gebäude und Land aus. Die auf die Erbteilung folgende
Schätzung vom 14. Dezember 1978 zeigt vielmehr auf, dass der amtliche Verkehrswert
von Fr. 195'000.– sich wie folgt aufteilte: Wohnhaus Fr. 134'000.–,
Gebäudegrundfläche Fr. 40'000.– und Wiesland (damals 2'140m ) Fr. 21'000.–. Auch
im Jahr 1978 war der im Jahr 2014 verkaufte Boden deshalb nicht mehr als rund
Fr. 20'000.– wert.
d) Die Ermittlung des Erwerbspreises für das Grundstück Nr. 2 durch die Vorinstanz
erweist sich demzufolge als korrekt. Nachdem die verkaufte Landfläche lediglich
1'981m betrug, ist die Vorinstanz dem Rekurrenten mit der Gleichsetzung mit dem
damaligen Verkehrswert des Wieslandes von Fr. 19'200.– für 2'400m sogar
entgegengekommen. In diesem Punkt ist der Rekurs somit abzuweisen.
3.- a) War das Grundstück während mehr als 15 Jahren im Eigentum des Veräusserers,
wird der Steuerbetrag gemäss Art. 141 Abs. 2 lit. a StG für jedes weitere volle Jahr auf
einem Gewinnanteil von höchstens Fr. 500‘000.– um 1,5%, höchstens aber um 40,5%
ermässigt, wenn der Veräusserer das Grundstück wenigstens 15 Jahre selbst bewohnt
hat. Der Eigentumsdauerrabatt beträgt für alle Gewinne ab dem 16. bis 35. Jahr 1,5%
pro Jahr, maximal 30% (Art. 141 Abs. 2 lit. a StG). Für Gewinne bis höchstens
Fr. 500‘000.– läuft der Rabatt mit 1,5% pro Jahr während weiterer sieben Jahre weiter,
bis maximal 40,5%, unter der Voraussetzung, dass bei der Veräusserung das
Grundstück während mindestens 15 Jahren selbst bewohnt worden ist. Damit wird die
Selbstvorsorge in Form von selbst bewohntem Grundeigentum in betraglich
begrenztem Umfang steuerlich privilegiert (vgl. Zigerlig/Oertli/Hofmann, a.a.O., S. 358).
Beim Erwerb des Grundstücks aus steueraufschiebender Veräusserung wird für die
Berechnung der Eigentumsdauer und der Selbstnutzung durch den Veräusserer oder
dessen Ehegatten auf die letzte steuerbegründende Veräusserung abgestellt (Art. 141
Abs. 3 StG).
b) Der Rekurrent bringt vor, ihm sei der maximale Haltedauerrabatt von 40,5% zu
gewähren. Beim verkauften Grundstück handle es sich um einen Teil der zuvor
während mehr als 15 Jahren selbst bewohnten Liegenschaft. Es sei stossend, wenn
der abparzellierte Teil steuerlich anders behandelt werde als der Rest des Grundstücks.
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Im umgekehrten Fall, bei zu verschiedenen Zeiten erworbenen Teilflächen, werde der
Steuerbetrag auch gesondert ermittelt und im Ausmass der gesondert berechneten
Eigentumsdauer ermässigt. Vorliegend sei das besagte Grundstück als Teil der
Stammparzelle selbst genutzt und unmittelbar nach der Abparzellierung veräussert
worden. Wäre die Stammparzelle verkauft und erst anschliessend abparzelliert worden,
hätte der Haltedauerrabatt für das selbstgenutzte Grundstück Anwendung gefunden.
Zudem liege ein nicht spekulativer Verkauf vor.
Die Vorinstanz macht geltend, der zusätzliche Rabatt von 10,5% solle von Gesetzes
wegen jenen Eigentümern zu Gute kommen, die ihre Mittel in selbstgenutztes
Wohneigentum investierten. Werde nun aber lediglich Bauland veräussert, könne nicht
von selbstgenutztem Wohneigentum gesprochen werden. Die Begrenzung des Rabatts
sei auf Fr. 500'000.– festgesetzt worden, um die Ermässigung bei der Veräusserung
einer selbstgenutzten Wohnliegenschaft mit aussergewöhnlich grossem Bauland-
Umschwung nicht voll gewähren zu müssen.
c) Das Gesetz gewährt Veräusserern, welche das Grundstück wenigstens 15 Jahre
selbst bewohnt haben, einen höheren Rabatt von 40,5% auf einem Gewinnanteil von
höchstens 500'000.–. Mit der Verwendung des Begriffs "bewohnen" wird deutlich, dass
es sich um ein Grundstück mit einem Wohnhaus handeln muss. Dies war auch der
erklärte Wille der vorberatenden Kommission, welche den Vorschlag eines höheren
Rabatts für selbst bewohnte Liegenschaften bei der Totalrevision des Steuergesetzes
abweichend vom ursprünglichen Vorschlag der Regierung einbrachte. Die
Beschränkung der Privilegierung auf einen maximalen Gewinnanteil wurde dabei
gewählt, um die Ermässigung nicht in vollem Umfang für die Veräusserung eines
Grundstücks mit überbaubarem Umschwung und damit für eine nicht mehr der
Selbstvorsorge dienende Kapitalanlage gewähren zu müssen (vgl. dazu Protokoll zur
Sitzung der Grossrätlichen Kommission betr. Totalrevision des Steuergesetzes vom 17.
September 1997, Vorbemerkung zu Variante 3). Für die Veräusserung reinen Bau- oder
Landwirtschaftslandes kann dieser Rabatt daher nicht gewährt werden. Der Rekurrent
hat das Grundstück Nr. 1 mehr als 15 Jahre lang zumindest teilweise (eine von zwei
Wohnungen) selbst bewohnt. Nach der Abparzellierung befindet sich jener Teil, auf
welchem das Wohnhaus steht, nach wie vor in seinem Eigentum. Bei einem künftigen
Verkauf dieses Grundstücks steht ihm die Ermässigung von 40,5% gestützt auf Art.
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141 Abs. 2 lit. a StG dereinst zu. Würde nun derselbe Rabatt auch auf den Verkauf der
neu abparzellierten Landparzelle angewendet werden, profitierte der Rekurrent ein
weiteres Mal, was nicht Sinn dieser Bestimmung sein kann. Auch wenn der Rekurrent
das ursprüngliche Grundstück Nr. 1 verkauft und es erst anschliessend abparzelliert
worden wäre, hätte ihm die maximale Ermässigung von 40,5% auf einem Gewinnanteil
von höchstens 500'000.– nur einmal zugestanden. Aus der Nichtgewährung des
maximalen Rabatts für den Verkauf der neuen Parzelle Nr. 2 erwächst dem Rekurrenten
daher kein Nachteil. Es besteht auch kein Widerspruch zur Gewinnberechnung bei
einer Gesamtveräusserung von zu verschiedenen Zeiten erworbenen Teilflächen. Das
Prinzip der gesonderten Eigentumsdauerberechnung wird bei einer Teilveräusserung
ebenfalls angewendet.
Dieselbe Praxis gilt sodann auch beim Steueraufschub für dauernd und ausschliesslich
selbstgenutztes Wohneigentum nach Art. 132 Abs. 1 lit. f StG. Eine vom Wohnhaus
abgetrennte separate Baulandparzelle fällt nicht unter den Begriff des selbstgenutzten
Wohneigentums. Die Verwaltungsrekurskommission erwog in einem Entscheid vom 17.
April 2012, dass das Veräusserungsobjekt bei einer solchen Konstellation nicht
identisch mit dem selbstgenutzten Eigenheim sei. Weder wirtschaftlich noch
sachenrechtlich bestehe nach der Teilung ein enger Sachzusammenhang. Das
veräusserte Objekt sei von der ursprünglichen Wohnliegenschaft faktisch und rechtlich
abgetrennt worden, weshalb beim abgetrennten Grundstück die gesetzlichen
Voraussetzungen für die Gewährung des Steueraufschubs nicht erfüllt seien (Urteil I/
1-2011/190 vom 17. April 2012, zu finden unter: www.gerichte.ch).
d) Die Berechnung des Grundstückgewinns mit der Gewährung eines Rabatts von 30%
auf dem gesamten Steuerbetrag erweist sich damit als rechtmässig; der Rekurs ist
auch diesbezüglich abzuweisen.
4.- Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die amtlichen Kosten dem Rekurrenten
aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS
951.1). Eine Entscheidgebühr von Fr. 1'000.– ist angemessen (Art. 7 Ziff. 122 der
Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12). Der Kostenvorschuss in gleicher Höhe ist zu
verrechnen.
http://www.gerichte.ch
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Bei diesem Ausgang des Verfahrens besteht kein Anspruch auf eine ausseramtliche
Entschädigung (Art. 98 VRP).