Decision ID: 08758c24-c210-4600-aba0-672b51b8b672
Year: 2020
Language: de
Court: VS_TC
Chamber: VS_TC_001
Canton: VS
Region: Région lémanique
Law Area: 

in Sachen
X _, vertreten durch Rechtsanwalt M _,
gegen
STAATSRAT DES KANTONS WALLIS,
EINWOHNERGEMEINDE Y _,
Z _,
(Bauwesen)
Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen den Entscheid vom 18. September 2019.
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Sachverhalt
A. Am 27. Oktober 2016 stellten Z _ und sein Sohn A _ bei der
Gemeinde Y _ (fortan Gemeinde) ein Baugesuch für einen «Anbau Stall» auf
der sich ausserhalb der Bauzone befindenden Parzelle GBV Nr. xx1, Plan Nr. xxx, Lo-
kalname B _, im Orte C _, welches Grundstück im Alleineigentum
von Z _ steht. Das Gesuch war im Amtsblatt Nr. xxx vom xxx 2016 publiziert
worden, wogegen X _ am xxx 2017 eine Einsprache einreichte. Nachdem die
Gemeinde das Baugesuch an die Kantonale Baukommission (KBK) übermittelt hatte und
bei den Dienststellen die Vormeinungen eingeholt wurden, teilte die KBK den Bauge-
suchstellern am 10. April 2017 mit, dass das Bauvorhaben überarbeitet werden müsse
und die Möglichkeit bestehe, ein neues Projekt einzureichen.
B. Am 27. Juni 2017 stellten Z _ und A _ ein neues Baugesuch als
«Abänderungsgesuch Stallneubau an bestehenden Stall» auf der Parzelle GBV Nr. xx1.
Nach der Publikation im Amtsblatt Nr. xxx vom xxx 2017 reichte X _ am 7. Au-
gust 2017 wiederum eine Einsprache bei der Gemeinde ein. In der Folge führte ein Ge-
meinderat mit dem Einsprecher Besprechungen durch, wobei es am 13./14. Februar
2018 zu einer Vereinbarung kam und der Einsprecher auf dem Plan unterschriftlich be-
stätigte: «Mit diesem Plan als Baueingabe unter Berücksichtigung der separaten Verein-
barung mit der Gemeinde Y _ einverstanden. Y _, 9.02.2018». In
der separaten Vereinbarung ist am Ende Folgendes festgehalten:
«Der unterzeichnende X _ ist unter diesen Bedingungen, d. h. mit den vorste-
henden Abmachungen damit einverstanden, seine bestehende Einsprache nicht weiter zu
verfolgen und gegen eine erteilte Baubewilligung keine Beschwerde zu erheben. Sollten
jedoch die Bauherren oder jemand anderes mit der erteilten Baubewilligung nicht einver-
standen sein und diese anfechten, verbleibt die Gültigkeit der bestehenden Einsprache von
X _ weiterhin».
Nachdem die Gemeinde am 22. Februar 2018 diese Vereinbarung an die KBK übermit-
telt hatte, verlangte diese am 5. März 2018 von den Baugesuchstellern, dass die «defi-
nierten Punkte, die mit dem Einsprecher vereinbart» worden seien, auf dem Plan ersicht-
lich sein müssten und die überarbeiteten Pläne auch durch den Einsprecher zu unter-
zeichnen seien. Am 21. März 2018 übermittelte die Gemeinde die geänderten und vom
Einsprecher unterzeichneten Pläne an die KBK.
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C. Am 25. April 2018 (eröffnet am 3. Mai 2018) erteilte die KBK gestützt auf Art. 16a des
Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG; SR 700) und Art. 34
der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV; SR 700.1) die Baubewilligung
an Z _ unter Bedingungen und Auflagen und erklärte die Einsprache von
X _ infolge Rückzug als gegenstandslos. Aus den Vormeinungen der Dienst-
stelle für Raumentwicklung sowie der Dienststelle für Landwirtschaft ergebe sich, dass
das Bauvorhaben für die landwirtschaftliche Bewirtschaftung nötig sei und es sich um
ein zonenkonformes Vorhaben handle. Am vorgesehenen Standort würden dem Bau-
vorhaben keine überwiegenden Interessen entgegenstehen. Es sei absehbar, dass der
Betrieb voraussichtlich längerfristig bestehen könne.
D. X _ reichte gegen die Baubewilligung am 4. Juni 2018 eine Beschwerde
beim Staatsrat ein. Er habe seine Einsprache nicht zurückgezogen. In konstruktiven Be-
sprechungen mit der Gemeinde sei das Bauprojekt geändert und am 13./14. Februar
2018 eine Vereinbarung unterzeichnet worden. Die Gemeinde habe die neuen Baupläne
und die Vereinbarung zur Aufnahme in die Baubewilligung an die KBK zugestellt. Diese
habe die abgeänderten Baupläne der Baubewilligung zugrunde gelegt. Hingegen seien
die Abmachungen gemäss der Vereinbarung vom 13./14. Februar 2018 nicht in die Bau-
bewilligung aufgenommen worden. Die KBK habe die Integration des Projekts ins Sied-
lungs- und Landschaftsbild nicht beurteilt. Das ISOS und der kantonale Richtplan würden
der Siedlung C _ die zweithöchste Klassifikation verleihen. Daher sei die er-
teilte Baubewilligung aufzuheben und die Sache an die Vorinstanz zurück zu weisen,
damit diese die Abmachungen vom 13./14. Februar 2018 in die Baubewilligung aufneh-
men könne oder die (nicht zurückgezogene) Einsprache behandle.
Am 5. Juli 2018 beantragte die KBK die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf ein-
zutreten sei. Der Baugesuchsteller habe die Baupläne gemäss den in der Vereinbarung
vom 13./14. Februar 2018 stipulierten Forderungen abgeändert und durch den Einspre-
cher mit dem auf den abgeänderten Bauplänen angebrachten Vermerk vom 20. März
2018 «unter Berücksichtigung der separaten Vereinbarung mit der Gemeinde
Y _ vom 13./14. Februar 2018» unterzeichnen lassen. Somit sei erstellt, dass
der Baugesuchsteller die in der Vereinbarung vom 13./14. Februar 2018 stipulierten For-
derungen als Teil der abgeänderten Bauprojektpläne mitgenehmigt und umgesetzt habe.
Mit der Pflicht des Baugesuchstellers, die Arbeiten gemäss den bewilligten Plänen aus-
zuführen, sei auch die Vereinbarung Bestandteil des Baubewilligungsentscheids gewor-
den. X _ lege nicht dar, welche seiner Forderungen im Bauprojekt nicht umge-
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setzt werde und weshalb ihm daraus ein Nachteil in seinen Rechtsschutzinteressen er-
wachse. Zudem liege das Bauvorhaben im äusseren Bereich des westlichen ISOS-Orts-
bild-Umgebungsperimeters II, am Standort des lediglich informativ im kantonalen ISOS
erwähnten Objektes 0.0.6 «Gemeinschaftsscheune, voluminöser Giebelbau, mit dunk-
lem Eternit verkleidet» und schon anlässlich der ISOS-Aufnahme im Jahre 1978 habe
hier eine voluminöse Scheune bestanden. Die Gemeinde Y _ verfüge für das
Gebiet C _ noch nicht über einen rechtsgültigen Zonennutzungsplan. Das
nach den Wünschen von X _ abgeänderte Bauvorhaben respektiere die
Schutzanliegen gemäss ISOS und ordne sich durch seine Staffelung, Dachform und Be-
pflanzung gut in die Umgebung ein.
Am 26. September 2018 reichte X _ eine Replik ein und hielt an seinen Anträ-
gen fest. Da die Vereinbarung auf Initiative der Gemeinde zustande gekommen sei und
die Gemeinde voll hinter dieser Lösung stehe, sei diese Vereinbarung als Stellungnahme
der Standortgemeinde zu taxieren, die vollständig in die Baubewilligung hätte aufgenom-
men werden können. Die aus der Vereinbarung aufgeworfenen Punkte der Fassade und
Dachfläche West, die Versickerung des Meteorwassers, die Nordfassade, die Zufahrt,
die Tore und der bestehende Anbau an die Kantonsstrasse seien auf den Bauplänen
nicht bzw. nicht vollständig ersichtlich. Die Zuständigkeit der KBK im vorliegenden Bau-
bewilligungsverfahren sei nicht gegeben. Diese Frage sei vorab von Amtes wegen zu
klären.
E. Mit Entscheid vom 18. September 2019 wies der Staatsrat die Beschwerde ab. Die
Bauparzelle befinde sich in der Landwirtschaftszone und die KBK sei die zuständige
Behörde für dieses Bauvorhaben. Der Baugesuchsteller habe die Pläne gemäss der
Vereinbarung zwischen der Gemeinde und X _ abgeändert und diese Pläne
von X _ unterzeichnen lassen. Die KBK habe eben diese Pläne genehmigt und
die Baubewilligung erteilt. Die Baubewilligung halte ausdrücklich fest, dass die Arbeiten
gemäss den bewilligten Plänen auszuführen seien. Aufgrund der Tatsache, dass die Ab-
machung zwischen der Gemeinde und dem Einsprecher Bestandteil der Baubewilligung
geworden sei, habe die KBK die Einsprache von X _ implizit behandelt und
seine diesbezügliche Rüge gehe fehl. Bezüglich der Beurteilung der Integration ins Sied-
lungs- und Landschaftsbild sei die Dienststelle für Hochbau, Denkmalpflege und Archä-
ologie zur ordentlichen Vernehmlassung konsultiert worden und diese habe keine Be-
merkungen angebracht. Nach Auffassung des Gemeinderats sei das abgeänderte Pro-
jekt - von der gegenüberliegenden Talseite betrachtet - von der Ortssilhouette getrennt
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und ortsbildverträglich. Der Ortsteil C _ sei im ISOS eidgenössisch nicht auf-
geführt und im ISOS kantonal sei er als «regional» qualifiziert. In C _ stehe
einzig die Kapelle D _ unter Denkmalschutz. Der Staatsrat schliesse sich der
Ansicht der KBK an, dass das abgeänderte Bauvorhaben die Schutzanliegen respektiere
und sich durch die Staffelung, Dachform und Umgebungsgestaltung gut in die Umge-
bung einordne. Im Übrigen sei nicht darlegt, inwiefern X _ in seinem Rechts-
schutzinteresse ein Nachteil erwachsen sollte, nachdem die KBK die Pläne aufgrund der
Vereinbarung habe anpassen lassen und schliesslich genehmigt habe.
F. Gegen diesen Entscheid des Staatsrats erhob X _ (fortan Beschwerdefüh-
rer) am 23. Oktober 2019 Verwaltungsgerichtsbeschwerde bei der öffentlichrechtlichen
Abteilung des Kantonsgerichts und stellte folgende Rechtsbegehren:
"1. Der Entscheid des Staatsrates des Kantons Wallis vom xxx 2019 sowie die Baubewilligung der KBK vom 25. April 2018 an Z _ betreffend den Umbau Stall in "C _/Y _", Gemeinde Y _, sei aufzuheben.
2. Die Kosten von Verfahren und Entscheid seien vom Staat Wallis und von Z _ zu tragen.
3. Dem Beschwerdeführer sei für das Verwaltungsgerichtsbeschwerdeverfahren eine angemessene Parteientschädigung zuzusprechen."
Der Beschwerdeführer machte geltend, beim vorliegenden Bauvorhaben handle es sich
um ein Projekt der Strukturverbesserung. Bezüglich der Zuständigkeit für die Bewilligung
habe ein reger Mail-Verkehr zwischen den involvierten Behörden stattgefunden. Die
Bauherrschaft habe ihr ursprüngliches kombiniertes Gesuch um Bundesbeiträge und ei-
nen Investitionskredit fallen gelassen und A _ habe nun im Amtsblatt Nr. xxx
vom xxx 2019 ein Strukturverbesserungsprojekt publiziert. Für das vorliegende Projekt
sei somit das Amt für Strukturverbesserungen und nicht die KBK zuständig. Die Verein-
barung vom 13./14. Februar 2018 sei in der Baubewilligung mit keinem Wort erwähnt.
Dies widerspreche dem Grundsatz von Treu und Glauben. Nicht alle in der Vereinbarung
geregelten Punkte seien aus den Planunterlagen ersichtlich. Er habe in der Replik vom
26. September 2018 dargelegt, welche Punkte der Vereinbarung aus den Plänen nicht
vollständig ersichtlich seien. Mit dem Bauprojekt werde auch eine rechtswidrig erstellte
Anbaute im Bereich der Strasse legalisiert. In der Baubewilligung stehe auch nicht die
Auflage, dass die hässliche Fassade des bestehenden Stalles durch eine Holzverklei-
dung ersetzt werde. Die Integration des Bauprojektes ins Siedlungs- und Landschaftsbild
sei in der Baubewilligung nicht beurteilt worden. Das Projekt hätte mittels Visualisierung
aus verschiedenen Blickwinkeln und aus einer gewissen Distanz geprüft werden müs-
sen. Sich allein auf die Behauptung der Gemeinde zu stützen, das Bauvorhaben sei
optimiert und ortsbildverträglich, sei keine genügende Abklärung.
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G. Die Beschwerde wurde am 28. Oktober 2019 an den Staatsrat, die Gemeinde und
Z _ zur Vernehmlassung weitergeleitet.
Am 20. November 2019 verzichtete der Staatsrat auf eine Stellungnahme, beantragte
aber gestützt auf den angefochtenen Entscheid die Abweisung der Beschwerde und hin-
terlegte seine Dossiers mit den Belegverzeichnissen. Gleichzeitig übermittelte er die
Stellungnahme der KBK vom 7. November 2019, welche ebenfalls auf die Einreichung
einer Stellungnahme verzichtete und auf ihren Entscheid vom 29. März 2019 verwies.
Es wurden keine weiteren Rechtsschriften eingereicht. Weitere Sachverhaltsdarstellun-
gen, Parteibehauptungen sowie Begründungen sind, soweit rechtlich von Bedeutung, in
den nachfolgenden Erwägungen aufgeführt.

Erwägungen
1. Der angefochtene Entscheid des Staatsrats stellt eine letztinstanzliche Verfügung im
Sinne von Art. 72 des Gesetzes über das Verwaltungsverfahren und die Verwaltungs-
rechtspflege vom 6. Oktober 1976 (VVRG; SGS/VS 172.6) dar, die mangels Ausschlus-
ses in den Art. 74 bis Art. 77 VVRG der Verwaltungsgerichtsbeschwerde unterliegt. Der
Beschwerdeführer ist als Adressat des angefochtenen Staatsratsentscheids und als Ei-
gentümer benachbarter Parzellen durch diesen berührt und hat ein schutzwürdiges In-
teresse an dessen Änderung oder Aufhebung, so dass er gemäss Art. 80
Abs. 1 lit. A i.V.m. Art. 44 Abs. 1 lit. a VVRG zur Beschwerdeführung legitimiert ist. Auf
die im Übrigen form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist deshalb einzutreten
(Art. 80 Abs. 1 lit. b und c i.V.m. Art. 46 und Art. 48 VVRG).
2. Das Gericht hat die Angelegenheit nicht unter allen Gesichtspunkten zu überprüfen,
sondern kann sich im Wesentlichen auf die gerügten Punkte beschränken (Art. 48
Abs. 2 i.V.m. Art. 80 Abs. 1 lit. c VVRG). Es können zudem nur Rechtsverletzungen, ein-
schliesslich Überschreitungen oder Missbrauch des Ermessens, sowie die unrich-
tige der unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend ge-
macht werden. Die Unzweckmässigkeit der Verfügung kann jedoch nur in Fällen, die hier
nicht zutreffen (Art. 78 VVRG), überprüft werden.
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3. Das Kantonsgericht hat die vom Beschwerdeführer hinterlegten Belege zu den Akten
genommen. Der Staatsrat hat am 20. November 2019 sein Dossier und die Akten der
KBK sowie der Gemeinde eingereicht. Die vorhandenen Akten umfassen mithin die ent-
scheidrelevanten Belege und Sachverhaltselemente und genügen, wie die nachfolgen-
den Erwägungen zeigen, zur Beurteilung der rechtserheblichen Fragen. Das urteilende
Gericht nimmt unter Berücksichtigung der vorliegenden Umstände in antizipierter Be-
weiswürdigung an, weitere Beweismittel - insbesondere die beantragte Ortsschau - wür-
den nichts an der zu beurteilenden Sach- und Rechtslage ändern, weshalb auf zusätzli-
che Beweisabnahmen verzichtet wird.
4. Der Beschwerdeführer machte vorab geltend, beim vorliegenden Strukturverbesse-
rungsprojekt sei der Staatsrat und nicht die KBK die zuständige Bewilligungsbehörde.
Gemäss Art. 7 Abs. 3 VVRG prüft jede Behörde die örtliche, sachliche und funktionelle
Zuständigkeit von Amtes wegen. Die Zuständigkeit fällt unter die Prozess- und Sachur-
teilsvoraussetzungen, die erfüllt sein müssen, damit eine Behörde sich mit der Sache
befassen und es folglich zu einem Entscheid in der Sache selber kommen kann. Im vor-
liegenden Verfahren betrachtete sich die KBK in der Bewilligung vom 25. April 2018 als
zuständige Baubewilligungsbehörde für das Bauvorhaben ausserhalb der Bauzone ge-
stützt auf Art. 25 Abs. 2 RPG i.V.m. Art. 2 Abs. 2 des kantonalen Baugesetzes vom
15. Dezember 2016 (BauG; SGS/VS 705.1). Hierzu ist Folgendes festzuhalten:
4.1 Gemäss Art. 34 BauG sind die Errichtung, Umgestaltung, Erweiterung, Erneuerung,
Zweckänderung und der Abbruch sämtlicher künstlich geschaffenen und auf Dauer an-
gelegten Einrichtungen, die eine Auswirkung auf die Raumplanung, den Umweltschutz
oder das Baupolizeiwesen haben, baubewilligungspflichtig. Erfordert die Errichtung einer
Baute Verfügungen mehrerer Behörden, so sind die Bewilligungen formell und materiell
zu koordinieren. Dieser Koordinationsgrundsatz ist in Art. 25a RPG verankert. Die Koor-
dinationspflicht erstreckt sich auf Bauten oder Anlagen, die nicht nur einer Bewilligung,
sondern Verfügungen mehrerer Behörden bedürfen (hierzu und nachfolgend René Wie-
derkehr, Ausgewählte Fragen der Koordinationspflicht nach Art. 25a RPG aus der Sicht
der Praxis, AJP 2015, S. 599 ff., S. 600). Die Rechtsanwendung muss materiell koordi-
niert, d. h. inhaltlich abgestimmt erfolgen, wenn zwischen den verschiedenen Bewilligun-
gen bzw. den anzuwendenden materiell-rechtlichen Vorschriften ein derart enger Sach-
zusammenhang besteht, dass sie nicht getrennt und unabhängig voneinander angewen-
det werden dürfen (BGE 137 II 182 E. 3.7.4.1, BGE 126 II 26 E. 5d; Urteile des Bundes-
gerichts 1C_242/2019 vom 7. April 2020 E. 2.1 und 1C_236/2013 vom 4. Februar 2014
E. 3.1; Peter Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltrecht, 5. A., Bern 2008,
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S. 459; Bernhard Waldmann/Peter Hänni, Raumplanungsgesetz, 2006, Art. 25a RPG
Rz. 32 f.). Das Erfordernis des engen Sachzusammenhanges wird bejaht, wenn Rechts-
fragen derart untrennbar miteinander verbunden sind, dass eine verfahrensrechtlich ge-
trennte Behandlung zu sachlich unhaltbaren Ergebnissen führen könnte
(BGE 117 Ib 35 E. 3e). Ohne Koordination dieser materiellen Fragen besteht die Gefahr,
dass widersprüchliche Entscheide ergehen könnten, was einer willkürlichen Rechtsan-
wendung gleich käme (BGE 137 II 182 E. 3.7.4.1; Urteil des Kantonsgerichts A1 17 216
vom 11. Oktober 2019 E. 4.3.1). Spezialbewilligungen von untergeordneter Bedeutung,
die separat erteilt werden können, fallen dagegen nicht unter die Koordinationspflicht.
Das ist dann der Fall, wenn eindeutig feststeht, dass die Bewilligungen mit den übrigen
Entscheiden nicht abgestimmt werden müssen, die Rechte des Baugesuchstellers und
der Drittbetroffenen nicht tangiert werden und die Abtrennung aufgrund des kantonalen
Rechts zulässig ist (Andreas Baumann, in: Baumann/van den Bergh/Gosswei-
ler/Häuptli/Sommerhalder/ Forestier [Hrsg.], Kommentar zum Baugesetz des Kantons
Aargau, Bern 2013, N. 6 f. zu § 64 BauG/AG mit Hinweis).
4.2 Ein enger Sachzusammenhang besteht beispielsweise zwischen der Bau-, Ro-
dungs- und Gewässerschutzbewilligung sowie der Deponieerrichtungs- und -betriebs-
bewilligung für den Bau und Betrieb einer Abfallanlage (BGE 120 Ib 400 E. 5), zwischen
der Rodungs- und Deponiebewilligung für den Bau einer Deponie oder der Rodungs-
und der Baubewilligung für die Erweiterung einer Kiesgrube (Urteil des Bundesgerichts
1A.79/2002 vom 25. April 2003 E. 3.2). Die Erstellung eines Wasserkraftwerkes bedarf
nebst der Verleihung der Wasserkraftnutzung in Form einer Konzession auch der Ertei-
lung weiterer Bewilligungen, namentlich die gewässerschutz-, fischerei- und natur-
schutzrechtlichen Bewilligungen, die Bewilligung zur Wasserentnahme und Zulassung
des Eingriffs in den Wasserlauf gemäss GSchG, den Sondernutzungsplan oder die Aus-
nahmebewilligung gemäss RPG, die Rodungsbewilligung und auch die Erteilung des
Enteignungsrechts, welche Bewilligungen entsprechend zu koordinieren sind
(BGE 119 Ib 254 E. 6b; vgl. aber BGE 140 II 262 E. 4.3, zweistufiges Verfahren wie es
Art. 32 kWRG vorsieht). Der Koordinationspflicht unterliegen ferner eine Ausnahmebe-
willigung gemäss Art. 24 RPG und eine Kiesausbeutungsbewilligung oder eine Rodungs-
bewilligung und eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24 RPG für ein Lawinenauslöse-
system zur Sicherung einer Skipiste (BGE 129 II 63 E. 5). Kann aber ein Bauvorhaben
allein aufgrund einer Baubewilligung ausgeführt werden, besteht kein Koordinationsbe-
darf, selbst wenn noch weitere Massnahmen getroffen werden sollen, die eigene Bewil-
ligungen erfordern (z. B. Betriebsbewilligung). Wo kein Koordinationsbedarf besteht,
sind Einzelverfügungen zulässig (vgl. Bernhard Waldmann/Peter Hänni, a.a.O., N. 25 zu
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Art. 25a RPG). Beispielsweise hat die Rechtsprechung das Bestehen eines engen Sach-
zusammenhanges etwa zwischen einem Kreditbewilligungsverfahren und einem Pro-
jektgenehmigungsverfahren für den Bau eines Autobahnzusammenschlusses verneint
(BGE 117 Ib 35 E. 3e). Ebenso hängt ein Schätzungsverfahren nicht eng mit einem
strassenrechtlichen Verfahren (Bau eines Seeuferweges) zusammen, wenn es erst spä-
ter gestützt auf den definitiven strassenrechtlichen Entscheid über die Festsetzung des
Projekts erfolgt (Urteil des Bundesgerichts 1C_86/2012 vom 7. September 2012 E. 2.3).
4.3 Der Beschwerdeführer machte geltend, gemäss Art. 51 Abs. 1 lit. b des Gesetzes
über die Landwirtschaft und die Entwicklung des ländlichen Raumes vom 8. Februar
2007 (kLwG; SGS/VS 910.1) stelle der Bau und die Sanierung von landwirtschaftlichen
Gebäuden eine Strukturverbesserung dar, wobei der Staatsrat die von den zuständigen
Stellen zu treffenden Entscheide bestimme und diese in einen Globalentscheid integriere
(Art. 54 Abs. 3 kLwG). Die zuständige Bewilligungsbehörde sei demnach nicht die KBK,
sondern der Staatsrat. Die Bauherrschaft habe ihr ursprüngliches, kombiniertes Gesuch
um Bundesbeiträge und einen Investitionskredit fallen gelassen und anschliessend sei
lediglich ein neues Gesuch für einen Investitionskredit gestellt worden. Offenkundig
seien die involvierten Behörden ebenfalls zum Schluss gekommen, dass die KBK im
vorliegenden Fall nicht zuständig sei.
4.3.1 Tatsächlich hatten die involvierten Dienststellen einen regen Mailverkehr. Wäh-
rend der Vertreter der KBK in der E-Mail vom 21. Februar 2017 darlegte, dass zinslose
Darlehen auch Finanzhilfen darstellen würden und gemäss Art. 56 kLwG das Departe-
ment (für Volkswirtschaft, Energie und Raumentwicklung [DVER]) die Verfahren zur Pro-
jektgenehmigung und Gewährung von Investitionshilfen leite (Dok. 14 Staatsrat), ant-
wortete der Vertreter der Dienststelle für Landwirtschaft gleichentags, dass es der gän-
gigen Verfahrenspraxis entspreche, dass Bauprojekte, an welche lediglich zinslose Dar-
lehen mit einer Rückzahlungsfrist von 5 bis 18 Jahren gewährt würden, vorab von der
KBK als Bewilligungsbehörde zu behandeln seien. Hingegen obliege die Federführung
bei Bewilligungsverfahren für Projekte, an welche Beiträge à fonds perdu in Aussicht
gestellt würden, beim DVER.
4.3.2 Im vorliegend zu beurteilenden Fall ist es im Lichte der Koordinationsgrundsätze
zulässig, zunächst im Baubewilligungsverfahren zu prüfen, ob die bau- und umwelt-
schutzrechtlichen Voraussetzungen für die Errichtung des Bauvorhabens erfüllt sind, um
in einem weiteren Verfahren die Kreditbewilligung festzulegen. Die Koordinationspflicht
nach Art. 25a RPG kann nur soweit reichen, als ein Koordinationsbedarf besteht (hierzu
und nachfolgend vgl. Bernhard Waldmann/Peter Hänni, Raumplanungsgesetz, a.a.O.,
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N. 25 und 33 zu Art. 25a). Ein Bedarf ist dann nachgewiesen, wenn ein Bauvorhaben
ausser der eigentlichen Baubewilligung noch weitere Bewilligungen, Zustimmungen oder
Genehmigungen bedarf. Kann ein Projekt allein aufgrund einer Baubewilligung ausge-
führt werden, besteht kein Koordinationsbedarf. Ein Projektverfahren mit Plangenehmi-
gung und Baubewilligung hat insofern Vorrang, als feststehen muss, was gebaut wird,
bevor über die Kreditbewilligung endgültig entschieden werden kann. Eine Pflicht zur
gleichzeitigen Eröffnung der Entscheide lässt sich weder aus den gesetzlichen Pflichten
noch aus Art. 25a RPG ableiten. Das auf die finanzielle Sicherstellung des Projektes
ausgerichtete Kreditbewilligungsverfahren weist keinen derart engen Sachzusammen-
hang zum Projektgenehmigungsverfahrens auf, dass eine getrennte Durchführung die-
ser beiden selbstständigen, verschiedenen Zwecken dienenden Verfahren zu sachlich
unhaltbaren Ergebnissen führen würde (BGE 117 Ib 35 E. 3e). Erweist sich das Projekt
im Baubewilligungs- bzw. im nachfolgenden Rechtsmittelverfahren als rechtlich unhalt-
bar, und kann es deswegen nicht oder nur modifiziert ausgeführt werden, so muss der
Kreditbeschluss auch aufgehoben oder geändert werden. Solange kein Rechtsmiss-
brauch und keine Verletzung der (Koordinations-)Vorschriften vorliegt, darf der Gesuch-
steller ein Vorhaben in verschiedene Gesuche aufteilen. Die letztlich vom Beschwerde-
führer verlangte verfahrensrechtliche Vereinigung von Baubewilligungs- und Kreditertei-
lungsverfahren ist nicht praktikabel und gesetzlich nicht vorgeschrieben. Die Rüge des
Beschwerdeführers ist somit unbegründet.
5. Der Beschwerdeführer machte weiter geltend, dass die Vereinbarung vom
13./14. Februar 2018 in der Baubewilligung nicht erwähnt sei und die ausgehandelten
Bedingungen nicht aufgeführt worden seien. Nicht alle in der Vereinbarung geregelten
Punkte seien aus den Planunterlagen ersichtlich. Er habe in der Replik vom 26. Septem-
ber 2018 dargelegt, welche Punkte der Vereinbarung aus den Plänen nicht vollständig
ersichtlich seien, nämlich die Rügen bezüglich der Fassade und der Dachfläche West,
der Versickerung des Meteorwassers, der Nordfassade, der Zufahrt, der Tore und des
bestehenden Anbaus an die Kantonsstrasse. Die Nichtberücksichtigung der mit der Ge-
meinde ausgearbeiteten Vereinbarung durch die KBK verletze sein Vertrauen auf das
behördliche Verhalten und stelle daher eine Verletzung von Art. 9 BV dar, wonach jede
Person Anspruch darauf habe, von den staatlichen Organen ohne Willkür und nach Treu
und Glauben behandelt zu werden.
5.1 Hierzu antwortete die KBK am 7. November 2019 und verwies auf die Baubewilli-
gung sowie insbesondere auf ihre Stellungnahme vor dem Staatsrat vom 5. Juli 2018. In
dieser hielt die KBK fest, dass der Baugesuchsteller die Baupläne gemäss den in der
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Vereinbarung vom 13./14. Februar 2018 stipulierten Forderungen korrigiert und durch
den Einsprecher mit dem auf den abgeänderten Bauplänen angebrachten Vermerk vom
20. März 2018 «unter Berücksichtigung der separaten Vereinbarung mit der Gemeinde
Y _ vom 13./14. Februar 2018 einverstanden» habe unterzeichnen lassen.
Diese abgeänderten und mit der Erklärung des Einsprechers versehenen Projektpläne
seien der KBK durch die Gemeinde am 21. März 2018 übermittelt worden. Somit sei
erstellt, dass der Baugesuchsteller die in der Vereinbarung vom 13./14. Februar 2018
stipulierten Forderungen als Teil der abgeänderten Bauprojektpläne mitgenehmigt und
durch die entsprechende Abänderung der Pläne, mitsamt dem obengenannten Vermerk,
auch umgesetzt habe, wobei die auf den Plänen erwähnte Vereinbarung einen integrie-
renden Bestandteil der abgeänderten Bauprojektpläne bilde. Durch die ausdrücklich im
Dispositiv der Baubewilligung statuierte Pflicht für den Baugesuchsteller, die Arbeiten
gemäss den bewilligten Plänen auszuführen, sei auch die auf den Plänen erwähnte Ver-
einbarung Bestandteil des Baubewilligungsentscheids geworden. Der Einsprecher lege
nicht dar, welche seiner Forderungen im Bauprojekt nicht umgesetzt werde und weshalb
ihm daraus ein Nachteil in seinen Rechtsschutzinteressen erwachse.
Diese Begründung hat auch der Staatsrat im Entscheid vom 18. September 2019 über-
nommen und dargelegt (S. 4/6), die Baubewilligung halte ausdrücklich fest, dass die
Arbeiten gemäss den bewilligten Plänen auszuführen seien. Aufgrund der Tatsache,
dass die Abmachung zwischen der Gemeinde und dem Einsprecher - entsprechend des
Vermerks auf den Plänen - Bestandteil der Baubewilligung geworden sei, habe die KBK
die Einsprache implizit behandelt.
5.2 Das VVRG regelt den Vergleich einer Beschwerde bzw. von einzelnen Rechtsmit-
telanträgen und die Anerkennung von Rechtsmitteln durch die Gegenpartei nicht aus-
drücklich. Art. 55 VVRG hält fest, dass die Beschwerdeinstanz «in geeigneten Fällen
eine gütliche Verständigung» anstreben kann. Das erstinstanzliche Verwaltungsverfah-
ren, das Einsprache- und das Beschwerdeverfahren werden in je unterschiedlichem
Mass von der Offizialmaxime und der Dispositionsmaxime beherrscht. Soweit die Offi-
zialmaxime greift, hat die Behörde das Recht und die Pflicht, das Verfahren einzuleiten,
dessen Gegenstand zu bestimmen und es durch Verfügung oder Urteil zu beenden. So-
weit demgegenüber die Dispositionsmaxime greift, liegt das Recht, ein Verfahren einzu-
leiten, den Streitgegenstand zu bestimmen und das Verfahren durch Anerkennung, Ver-
zicht, Vergleich oder Rückzug zu beenden, ausschliesslich bei den Verfahrensparteien
(Martin Bertschi, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegege-
setz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., 2014 [Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu
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§§ 19-28a, N. 22 ff.). Der Rückzug eines Rechtsmittels hat grundsätzlich vorbehaltlos,
das heisst bedingungslos zu erfolgen und ist grundsätzlich – unter Vorbehalt von Wil-
lensmängeln – nicht widerrufbar (Marco Donatsch, Kommentar VRG, a.a.O., § 63 N. 5;
Urteile des Bundesgerichts 1C_470/2014 vom 10. Dezember 2014 E. 2 und 1C_19/2010
vom 17. September 2010 E. 3.1). Aufgrund der im Einsprache- und Beschwerdeverfah-
ren beschränkt geltenden Dispositionsmaxime ist in Rechtsprechung und Lehre aner-
kannt, dass der Einspracherückzug zur Rechtskraft der erstinstanzlichen Anordnung und
der Beschwerderückzug zur Rechtskraft des Einspracheentscheids führt (Martin Bert-
schi, a.a.O., Vorbemerkungen zu §§ 19–28a, N. 22-24; Alain Griffel, § 28 N. 20 ff.; Marco
Donatsch, § 63 N. 4 f.).
5.3 Der Vergleich bei verwaltungsrechtlichen Streitigkeiten beinhaltet eine vertragliche
Einigung der Parteien, in der sich diese nach Einleitung des Rechtsmittelverfahrens mit-
tels gegenseitiger Zugeständnisse über den Streitgegenstand verständigen (hierzu und
nachfolgend Alain Griffel, a.a.O., § 28 N. 27 ff.). Die Verfahrenserledigung durch einen
Vergleich kann auch eine nur teilweise sein, indem dieser lediglich einzelne Aspekte des
Rechtsstreits beschlägt. Der Vergleich weist eine doppelte Rechtsnatur auf: Einerseits
ist er ein materiellrechtlicher Vertrag des öffentlichen Rechts, anderseits eine formelle
Prozesshandlung. Verfahrensrechtlich stellt er einen gemeinsamen Antrag der beteilig-
ten Parteien an die Einspracheinstanz betreffend die Erledigung der Streitsache dar (Ul-
rich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. A., 2015,
N. 1323). Ein Vergleich, welcher der Behörde eingereicht werden soll, bedarf der Schrift-
form (Alain Griffel, a.a.O., § 28 N. 31). Abschreibungsentscheide, die infolge von Ver-
gleichen ergehen, bedürfen einer summarischen Begründung und sind im Dispositiv des
Entscheids aufzunehmen - wörtlich oder durch Verweisung auf die Begründung
(BGE 135 V 65 E. 2.7).
5.4 Vorliegend hatte der Beschwerdeführer gegen das abgeänderte Baugesuch vom
7. Juli 2017 am 7. August 2017 eine Einsprache bei der Gemeinde eingereicht. Nach
Besprechungen über die aufgeworfenen Punkte kam es schliesslich zu einer Vereinba-
rung am 13./14. Februar 2018, in welcher im letzten Abschnitt festgehalten ist, dass der
Beschwerdeführer mit den Abmachungen einverstanden ist, er seine Einsprache nicht
weiterverfolgt und gegen eine Baubewilligung keine Beschwerde erhebt. Der Bauge-
suchsteller hat in der Folge die Pläne entsprechend der Vereinbarung abgeändert und
der Beschwerdeführer hat hierzu am 20. März 2018 auf den Plänen unterschriftlich seine
Zustimmung erteilt, mit der Bemerkung «unter Berücksichtigung der separaten Verein-
barung mit der Gemeinde Y _ vom 13./14.02.2018». Die definierten Punkte
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wurden in den Plänen sichtlich gemacht. Die KBK hat eine Vernehmlassung bei den
kantonalen Fachdienststellen durchgeführt, welche alle eine positive Vormeinung abga-
ben. Die Dienststellen haben in der Vereinbarung offensichtlich keine gesetzeswidrigen
Inhalte gesehen. Aufgrund der zwingenden Natur des öffentlichen Rechts ist ein Ver-
gleich nur zulässig, soweit die Parteien über den Streitgegenstand im vereinbarten Um-
fang überhaupt verfügungsberechtigt sind (vgl. Marco Donatsch, a.a.O., § 63 N. 15). Da-
bei hat die Behörde eine summarische Prüfung vorzunehmen, was vorliegend nicht in
Frage gestellt wird. Aufgrund der Verfügungsberechtigung, der Vereinbarung und der
aufgeführten Lehre sowie Rechtsprechung war die KBK berechtigt, in der Baubewilligung
(Ziff. 3.3) die Einsprache infolge Rückzugs als gegenstandslos geworden zu betrachten.
Der Rückzug hat zur Folge, dass die Bewilligung der KBK insofern auch rechtskräftig
wird, als dass sie im Dispositiv-Ziffer 3.1 festhält, dass die Arbeiten gemäss den bewil-
ligten Plänen auszuführen sind. Mit dem Vermerk auf den Plänen auf die separate Ver-
einbarung vom 13./14. Februar 2018 konnte die KBK und auch der Staatsrat zu Recht
davon ausgehen, dass diese Vereinbarung Bestandteil der Baubewilligung geworden
war. Der Inhalt des Vergleichs muss nicht wörtlich in das Dispositiv des Entscheides
aufgenommen werden, ein Hinweis im Dispositiv genügt (BGE 135 V 65 E. 2.7). Da keine
Willensmängel ersichtlich sind und sich der Beschwerdeführer auch nicht auf den Ver-
trauensschutz berufen kann, ist der erklärte Rückzug endgültig und eine Rechtsverlet-
zung durch den Staatsrat liegt nicht vor.
5.5 Der Beschwerdeführer machte schliesslich geltend, die Integration des Bauprojektes
ins Siedlungs- und Landschaftsbild sei in der Baubewilligung nicht beurteilt worden. Die
KBK habe versucht, dies im Beschwerdeverfahren im Rahmen der Stellungnahme vom
5. Juli 2018 nachzuholen. Da das Bauprojekt insgesamt ein immenses Volumen auf-
weise, hätte dieser Punkt zwingend vor dem Bauentscheid mittels Visualisierungen aus
verschiedenen Blickwinkeln und aus einer gewissen Distanz geprüft werden müssen.
Sich auf die Behauptung der Gemeinde zu stützen, das Bauvorhaben sei optimiert und
ortsbildverträglich, sei keine genügende Abklärung. Die nachgeschobenen Ausführun-
gen der KBK seien einseitig und unvollständig.
5.5.1 Hierzu führte die KBK in der Vernehmlassung vom 5. Juli 2018 vor dem Staatsrat
aus, dass das Bauvorhaben im äusseren Bereich des westlichen ISOS-Ortsbild-Umge-
bungsperimeters II der Gemeinde liege. Das Bauvorhaben sei von der KBK der Dienst-
stelle für Hochbau, Denkmalpflege und Archäologie im Rahmen des Vernehmlassungs-
verfahrens unterbreitet worden, welche keinerlei Bemerkungen angebracht habe. Die
Gemeinde erachte das abgeänderte Projekt in Bezug auf das Ortsbild so gut als möglich
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optimiert und von der gegenüberliegenden Talseite betrachtet von der Ortssilouette ge-
trennt und ortsbildverträglich. Deshalb sei die Bestimmung der Gemeinde eingehalten,
wonach sich die Bauten in der Landwirtschaftszone gut in die Landschaft einzufügen
hätten. Das nach den Wünschen des Beschwerdeführers abgeänderte Bauvorhaben
respektiere die Schutzanliegen und ordne sich durch seine Staffelung, Dachform und
Umgebungsbepflanzung gut in die Umgebung ein. Damit seien sämtliche in der Verein-
barung vom 13./14. Februar 2018 stipulierten Anliegen des Beschwerdeführers berück-
sichtigt und erwiesen sich alle Rügen, insbesondere auch hinsichtlich ISOS und Einord-
nung, als unbegründet.
5.5.2 Auch hier liegt keine Rechtsverletzung oder eine Überschreitung und ein Miss-
brauch des Ermessens vor, zumal der Rückzug der Einsprache insgesamt erfolgte. In
der Vereinbarung vom 13./14. Februar 2018 ist unter Punkt eins festgehalten: «Diese
Fassade und die Dachfläche sind riesig und sollen durch eine geeignete Bepflanzung ansehnli-
cher gestaltet und in der Ansicht unterbrochen werden. Hierfür ist darauf zu achten, dass einhei-
mische Bäume und Sträucher, auf der vermassten Fassadenlänge von 35.75 m (Fassadenpläne,
gez. 07.01.2018, Westfassade) hochstämmige Bäume verwendet werden. Es sind Hochstamm-
bäume zu pflanzen, die bereits eine gewisse Grösse aufweisen (mind. 2.50 m).» Diese Bestim-
mung ist – wie aufgeführt – Teil der Baubewilligung und somit verbindlich für den Bau-
gesuchsteller.
6. Die vorliegende Verwaltungsgerichtsbeschwerde wird somit nach dem hiervor Aus-
geführten insgesamt abgewiesen. Der Beschwerdeführer ist deshalb als unterliegende
Partei anzusehen.
6.1 Im Beschwerdeverfahren hat in der Regel die unterliegende Partei die Kosten zu
tragen (Art. 89 Abs. 1 VVRG). Ausnahmsweise können diese ganz oder teilweise erlas-
sen werden (Art. 89 Abs. 2 VVRG). Vorliegend bestehen keine Gründe, von dieser Regel
abzuweichen. Gemäss Art. 3 des Gesetzes betreffend den Tarif der Kosten und Ent-
schädigungen vor Gerichts- oder Verwaltungsbehörden vom 11. Februar 2009 (GTar;
SGS/VS 173.8) setzten sich die Kosten aus den Auslagen der Entscheidbehörde sowie
der Gerichtsgebühr zusammen. Die Gerichtsgebühr für Beschwerdeverfahren vor der
öffentlichrechtlichen Abteilung des Kantonsgerichts beträgt in der Regel zwischen
Fr. 280.-- und Fr. 5 000.-- (Art. 25 GTar). Bei der Festsetzung der Gerichtsgebühr ist
insbesondere der Umfang und der Schwierigkeitsgrad des Falls, die Art der Prozessfüh-
rung der Parteien sowie ihre finanzielle Situation zu berücksichtigen (Art. 13 GTar). Auf-
grund dieser Kriterien erachtet das Gericht vorliegend eine Gerichtsgebühr von
Fr. 1 500.-- als angemessen. Diese ist vom unterliegenden Beschwerdeführer zu tragen.
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6.2 Den Behörden oder mit öffentlichen Aufgaben betrauten Organisationen, welche ob-
siegen, darf in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen werden (Art. 91
Abs. 3 VVRG). Vorliegend besteht kein Grund, von dieser Regel abzuweichen. Der Bau-
gesuchsteller hat sich nicht vertreten lassen und hat keine Anträge gestellt. Als unterlie-
gende Partei hat der Beschwerdeführer gemäss Art. 91 Abs. 1 VVRG (e contrario) kei-
nen Anspruch auf eine Parteientschädigung.