Decision ID: 0bfab138-e95c-488f-b4bd-36f288b6a63c
Year: 2013
Language: fr
Court: VD_TC
Chamber: VD_TC_031
Canton: VD
Region: Région lémanique
Law Area: public_law

Vu les faits suivants :
A.
Jacques Hufschmid est propriétaire de la parcelle n° 46 du cadastre de la Commune de Cheseaux-Noréaz, située en zone de hameaux. Cette parcelle supporte une villa d’habitation.
Au mois d’octobre 2002, Jacques Hufschmid a adressé à la Municipalité de Cheseaux-Noréaz, les plans de sa villa comportant les modifications effectuées depuis son acquisition en 1998. Sur la coupe des plans du rez-de-chaussée figurent notamment deux pièces dénommées
"
réduits
"
.
A une date non précisée, Jacques Hufschmid a procédé à la division de son immeuble et à la constitution d’une propriété par étages.
B.
Sabine et Stéphane Jamois ont acquis en 2007 un appartement sur plusieurs étages comprenant au rez-de-chaussée les deux pièces qualifiées de
"
réduits
".
Il ressort du dossier, en particulier de la "demande d’autorisation d’aliénation d’appartement loués", déposée le 28 août 2007 par Jacques Hufschmid, que les époux Jamois étaient anciennement locataires dudit appartement. Sabine Jamois a indiqué être apparentée à Jacques Hufschmid et avoir grandi dans ladite maison, dans laquelle sa famille vit depuis plusieurs générations.
Alors qu’ils étaient encore locataires, les époux Jamois ont effectué des travaux dans leur appartement en 2008. A cette occasion, ils ont transformé les deux pièces dénommées
"
réduits
"
en un studio indépendant, sans avoir requis au préalable une demande de permis de construire pour ce faire.
C.
Le 15 mai 2012, la Municipalité de Cheseaux-Noréaz a avisé les époux Jamois qu’elle allait procéder à l’inspection du studio qu’ils avaient mis en location.
Le 15 juin 2012, la Commission d’urbanisme de la Commune de Cheseaux-Noréaz (ci-après : la commission) a procédé à l’inspection du studio des époux Jamois. Le rapport d’inspection du 14 août 2012 mentionne que «
le local visité, rénové et transformé – anciennement réduit aménagé en local d’habitation – ne respect[ait] pas l’art. 27 du RLATC (annexé) qui exige une hauteur des locaux de 2.40 m
». La commission relevait que la hauteur dudit local était déjà insuffisante avant la transformation desdits locaux et qu’elle était encore plus réduite aujourd’hui. Les conditions de lumière et d’aération étaient toutefois qualifiées de
"
bonnes
"
. La «
liste des éléments à contrôler
» annexée audit rapport mentionnait sous la rubrique
"
Remarques
"
«
Hauteur de 199,5 cm = insuffisant. Selon [le] plan de 2007, l’ancienne affectation était 2 réduits, transformé en studio, h, 199.5 cm
».
D.
Par décision du 23 août 2012, la Municipalité de Cheseaux-Noréaz a refusé d'autoriser une affectation d'habitation ou de travail sédentaire pour le studio mis en location par les époux Jamois. Elle a retenu en substance que ledit local, qui était anciennement un
"
réduit
"
aménagé en local d’habitation et qui était actuellement loué comme studio, ne respectait pas la hauteur minimale réglementaire pour des locaux destinés à l’habitation selon l’art. 27 al. 1 du règlement d’application du 19 septembre 1986 de la loi du 4 décembre 1985 sur l’aménagement du territoire et les constructions (RLATC ; RSV 700.11.1).
E.
Par acte du 24 septembre 2009, les époux Jamois ont recouru contre cette décision devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal, concluant principalement à sa réforme en ce sens qu’une dérogation à l’art. 27 al. 1 RLATC leur soit accordée, ce conformément à l’art. 27 al. 3 RLATC. Les recourants ne contestent pas que la hauteur des locaux litigieux n’est pas réglementaire. Ils font cependant valoir que ces locaux ont de tout temps été utilisés pour l’habitation. En ce qui concerne la hauteur des pièces, ils exposent que le bâtiment est une ancienne ferme, construite au 18
e
siècle, dont la majorité des pièces, principalement au 1
er
étage, ne respecte pas la hauteur minimale réglementaire. Quant à la hauteur du local incriminé, elle ne pourrait être augmentée en raison de la présence en dessous d’une cave avec un plafond voûté et au-dessus d’une pièce d’eau et d’un dressing dont la hauteur n’est déjà pas réglementaire. Ils précisent toutefois que l’aération et l’éclairage sont suffisants en raison de la présence de deux fenêtres et d’une porte d’entrée vitrée, ce qui représenterait près de 20% de la surface du studio. Ils relèvent encore que ces pièces ont été déclarées comme étant habitables dans leur déclaration d’impôts de 2008.
A l’appui de leur recours, les recourants ont joint une copie des plans de l’immeuble concerné, du 20 août 2007, ainsi qu’une lettre du 6 septembre 2012 de Jacques Hufschmid attestant que lesdits locaux étaient autrefois utilisés pour loger le personnel agricole. Le premier local comportait un évier et un écoulement ; il portait le nom de
"
coulage
"
. Le second servait à loger du personnel et était connu sous le nom de
"
chambrette
"
. Jacques Hufschmid précise avoir lui-même utilisé ces locaux pour y entreposer du matériel, raison pour laquelle il les avait dénommés
"
réduits
"
lors de la rédaction des plans qui avaient été adressés à la municipalité en 2002.
Dans sa réponse du 26 novembre 2012, la Municipalité de Cheseaux-Noréaz, par son conseil, conclut au rejet du recours et à la confirmation de la décision attaquée. Elle fait valoir que les locaux incriminés ne respectent pas les conditions de salubrité, en ce qui concerne la hauteur des pièces, et que les conditions permettant de déroger à la hauteur minimale de locaux d’habitation ne sont en l’espèce pas réalisées, quand bien même l’éclairage et l’aération paraissent suffisants. Au surplus, elle rappelle qu’elle dispose dans ce domaine d’un large pouvoir d’appréciation. En l’occurrence, sa pratique serait la même pour tous ses administrés et consisterait à refuser systématiquement toute dérogation aux conditions posées par les art. 25 ss RLATC. Elle relève au demeurant que la transformation desdits locaux est intervenue sans droit, puisqu’aucune autorisation de construire n’a été délivrée, les recourants n’ayant jamais déposé une telle demande.
Le tribunal a tenu audience le 5 mars 2013. A cette occasion, il a procédé à une inspection locale en présence des parties à l’issue de laquelle les parties ont pu s’exprimer sur le compte-rendu d’audience dont on reproduit les extraits suivants :
"[Le studio] est composé d’une pièce comprenant un coin cuisine entièrement aménagé, ainsi qu’une salle de bains. Il dispose de deux fenêtres, ainsi que d’une porte vitrée.
Le recourant a procédé lui-même aux travaux de rénovation. Il indique avoir posé une isolation entre les solives et le faux plafond. La hauteur actuelle du studio est d’environ 2 mètres. Il a également déplacé la cloison qui séparait les deux pièces pour créer un seul espace et a aménagé le coin cuisine. Les pièces étaient déjà équipées en arrivées d’eau avant les travaux.
Le recourant précise qu’il n’a pas modifié les planchers existants. La pièce située en dessous du studio est une cave disposant d’un plafond voûté d’origine. Au-dessus du studio, se trouvent une salle de bain et une chambre dont la hauteur est d’environ 2.20 mètres. La seule possibilité de maximiser la hauteur du studio serait selon le recourant d’enlever le faux plafond et de poser une isolation plus fine. Il estime que le gain en hauteur serait de l’ordre de 10 cm.
Le tribunal visite ensuite l'appartement des recourants et la cave. L'appartement se trouve sur plusieurs niveaux dont certains n'ont pas la hauteur réglementaire. La recourante explique qu'il s'agit d'un bâtiment ancien et que sa famille y habite depuis plusieurs générations, elle-même ayant grandi dans la maison.
Le Syndic de Cheseaux-Noréaz explique que la municipalité a une pratique stricte pour toute nouvelle construction et qu’elle refuse systématiquement toute dérogation à la hauteur minimale réglementaire, même lorsqu’il manque quelques centimètres. Elle ne souhaite dès lors pas créer de précédent. Ce d’autant plus que, dans le cas présent, la différence entre la hauteur réelle et celle réglementaire n’est pas négligeable. Les travaux impliquent en outre selon elle un changement d’affectation, les pièces ayant été utilisées ces 20 dernières années en tant que "réduits " et non comme pièces habitables. Le fait que le studio soit utilisé à des fins commerciales lui pose également problème. En revanche, elle ne conteste pas que l’aération et l’éclairage soient suffisants.
Les recourants rappellent que ces pièces ont depuis toujours été affectées à de l'habitation agricole, même si ces dernières années, elles n'étaient plus utilisées comme telle.
Sur ce point, Me Bovay ajoute que la situation aurait été différente si le studio avait été utilisé à des fins privées puisque dans un tel cas, il n’aurait pas constitué l’unique espace de vie de la personne qui y habite, contrairement à celui de la personne qui le loue, et que d’autres pièces de la maison ont une hauteur suffisante.
Sur demande de la présidente, les recourants précisent que le bail conclu pour ce studio est de durée déterminée et prend fin au mois de juin 2013 ; il peut le cas échéant être renouvelé."
La Municipalité s'est déterminée sur le compte-rendu d’audience le 18 mars 2013. Elle indique que la hauteur actuelle du studio est au plus de 2 m (légèrement moins). Elle conteste que les pièces qualifiées de réduits n’aient plus été utilisées pour l’habitation agricole depuis quelques années mais bien depuis une vingtaine d’années. Les recourants n’ont pas formulé de remarques à l’encontre du compte-rendu d’audience dans le délai imparti.
Le tribunal a ensuite statué.
Les arguments des parties seront repris ci-après dans la mesure utile.

Considérant en droit :
1.
a) L
'art. 103 al. 1
er
, 1
ère
phrase, de
la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; RSV 700.11)
prévoit qu'aucun travail de construction ou de démolition, en surface ou en sous-sol, modifiant de façon sensible la configuration, l'apparence ou l'affectation d'un terrain ou d'un bâtiment, ne peut être exécuté avant d'avoir été autorisé.
Selon l'art. 68 RLATC, sont notamment subordonnés à l'autorisation de la municipalité, sous réserve de l'art.
68a, les constructions nouvelles, les transformations intérieures ou extérieures, les reconstructions ou les agrandissements affectant des bâtiments ou leurs annexes, ainsi que les ouvrages mentionnés aux articles 39 et 40 du règlement (let. a), le changement de destination de constructions existantes (let. b) et tous les travaux de nature à modifier de façon sensible la configuration du sol (remblai, excavation, etc.) et les travaux en sous-sol (let. g).
D'après l'art. 68a al. 1
er
let. a
RLATC, tout projet de construction ou de démolition doit être soumis à la municipalité, qui, avant de décider s'il nécessite une autorisation, vérifie si les travaux sont de minime importance, s'ils ne portent pas atteinte à un intérêt public
prépondérant, telle la protection de la nature, du paysage, des régions archéologiques, des sites naturels ou construits et des monuments historiques, ou à des intérêts privés dignes de protection, tels ceux des voisins, et s'ils n'ont pas d'influence sur l'équipement et l'environnement.
En l’espèce, les recourants n’ont pas sollicité de demande de permis de construire pour les travaux entrepris. Or, ceux-ci ont consisté à transformer deux pièces au rez-de-chaussée, qualifiées jusque-là de "réduits", en un studio d’habitation destiné à la location. Ces travaux nécessitaient manifestement une autorisation de construire au sens des art. 103 et ss LATC.
b) Selon les art. 105 al. 1 et 130 al. 2
LATC
, la municipalité, et à son défaut, le département compétent, est en droit de faire supprimer, aux frais des propriétaires, tous travaux qui ne sont pas conformes aux prescriptions légales et réglementaires. Contrairement à ce que sa formulation peut laisser entendre, cette disposition n'accorde pas une latitude de jugement ou un pouvoir d'appréciation à l'autorité compétente, mais lui impose une obligation quand les conditions en sont remplies (cf. arrêts AC.2012.0130 du 13 décembre 2012 consid. 9a; AC.2011.0228 du 23 août 2012 consid. 4a; AC.2012.0034 du 25 juin 2012 consid. 3a). Par démolition, il faut entendre non seulement la démolition proprement dite de travaux effectués sans droit, mais aussi la remise en état des lieux (cf. arrêts AC.2012.0130 précité consid. 9a; AC.2011.0228 précité consid. 4a; AC.2012.0034 précité consid. 3a; Benoît Bovay, Le permis de construire en droit vaudois, 2
ème
éd., Lausanne 1988, p. 200). La seule violation des dispositions de forme relatives à la procédure d'autorisation de construire est en principe insuffisante pour justifier l'ordre de démolition d'un ouvrage non autorisé, si ledit ouvrage est conforme aux prescriptions matérielles applicables. En outre, la violation du droit matériel par les travaux non autorisés ne suffit pas non plus à elle seule à justifier leur suppression. L'autorité doit examiner la nature et l'importance des aspects non réglementaires des travaux et procéder à une pesée des intérêts en présence, soit l'intérêt public au respect de la loi (et donc à la suppression de l'ouvrage non réglementaire construit sans permis) et l'intérêt privé au maintien de celui-ci (AC.2012.0048 du 7 février 2013; AC.2012.0130 précité consid. 9a; AC.2011.0228 précité consid. 4a; AC.2012.0034 précité consid. 3a).
L'ordre de démolir une construction ou un ouvrage édifié sans permis et pour lequel une autorisation ne pouvait être accordée n'est en principe pas contraire au principe de la proportionnalité. Celui qui place l'autorité devant un fait accompli doit s'attendre à ce qu'elle se préoccupe davantage de rétablir une situation conforme au droit que d'éviter les inconvénients qui en découlent pour lui (
ATF 123 II 248
consid. 4a p. 255
; 111 Ib 213
consid. 6 p. 221, et les arrêts cités). Les mesures de remise en état doivent toutefois être strictement limitées à ce qui est nécessaire pour atteindre le but recherché. L'autorité doit en effet renoncer à de telles mesures si les dérogations à la règle sont mineures, si l'intérêt public lésé n'est pas de nature à justifier le dommage que la démolition causerait au maître de l'ouvrage, si celui-ci pouvait de bonne foi se croire autorisé à construire ou encore s'il y a des chances sérieuses de faire reconnaître la construction comme conforme au droit qui aurait changé dans l'intervalle (
ATF 136 II 359 consid. 7.1 p. 365; 123 II 248
consid. 4b p. 255; arrêts précités AC.2012.0048; AC.2012.0130 consid. 9a; AC.2011.0228 consid. 4a; AC.2011.0276 consid. 3, et les arrêts cités).
En principe, le constructeur qui n'a pas agi de bonne foi peut également se prévaloir du principe de la proportionnalité à l'égard d'un ordre de démolition ou de remise en état. Il doit cependant s'accommoder du fait que les autorités, pour des raisons de principe, à savoir pour assurer l'égalité devant la loi et le respect de la réglementation sur les constructions, accorde une importance prépondérante au rétablissement d'une situation conforme au droit et ne prenne pas ou peu en considération les inconvénients qui en résultent pour le maître de l'ouvrage (ATF 123 II 248 consid. 4b p. 255; 111 Ib 213 consid. 6 p. 224; 108 Ia 216 consid. 4b p. 218; cf. arrêts précités AC.2012.0048; AC.2011.0228 consid. 4a; AC.2011.0276 consid. 3, et les arrêts cités).
Au vu de ce qui précède, il convient
d'examiner si les travaux entrepris par
les recourants peuvent être régularisés.
2.
Les recourants font valoir que le studio litigieux qu’ils ont mis en location est habitable, nonobstant le fait que la hauteur des pièces n’est pas réglementaire. Ils sollicitent une dérogation à l'art. 27 al. 1 RLATC qui fixe la hauteur minimale réglementaire des locaux destinées à l’habitation.
a) L’art. 27 RLATC a la teneur suivante :
"
1 Tout local susceptible de servir à l'habitation ou au travail sédentaire de jour ou de nuit a une hauteur de 2,40 m au moins entre le plancher et le plafond à l'exception des espaces de prolongement tels les mezzanines.
2 Dans les combles, la hauteur de 2,40 m doit être respectée au moins sur la moitié de la surface utilisable. Celle-ci n'est comptée qu'à partir d'une hauteur minimale de 1,30 m sous le plafond ou sous les chevrons.
3 Des exceptions peuvent être consenties par les municipalités pour les transformations de bâtiments lorsque les planchers existants sont maintenus et pour les constructions de montagne, à la condition que l'aération soit suffisante.
4 Les plans d'affectation peuvent prévoir une hauteur inférieure lorsque celle-ci est compensée par d'autres éléments améliorant la qualité des volumes, de l'espace de l'habitat et des prolongements extérieurs de celle-ci.
"
b) Selon la jurisprudence (voir notamment AC.2012.0053 du 14 décembre 2013, consid. 1d), pour être considéré comme "habitable", un niveau doit se prêter au séjour durable des personnes, que ce soit pour l’habitation ou le travail (AC.2008.0056 du 28 juillet 2009 consid. 1). Pour décider si un niveau de construction est habitable ou non, la seule intention subjective des constructeurs ne joue pas un rôle décisif. Il convient plutôt de déterminer si, objectivement, les aménagements prévus au niveau considéré permettent aisément de rendre ces surfaces habitables (ATF 108 Ib 130). Il faut notamment examiner si les conditions d'éclairage, d'accessibilité permettent objectivement une utilisation à des fins d'habitation (AC.2007.0240 du 31 décembre 2008 consid. 9 et RDAF 1972 p. 275). Il convient en particulier de vérifier si les locaux prévus répondent aux exigences de salubrité fixées par la réglementation cantonale, notamment en ce qui concerne le volume, l'éclairage et la hauteur des pièces habitables. Mais ce point n'est pas à lui seul décisif, en ce sens qu'il ne suffit pas qu'un local ne soit pas réglementaire sous cet angle pour en conclure qu'il n'est pas habitable, alors qu'objectivement il peut et sera vraisemblablement utilisé pour l'habitation malgré sa non-conformité (AC.2009.0267 du 21 février 2011 consid. 4). ). La jurisprudence précitée porte essentiellement sur la possibilité que des combles, non habitables d'un point de vue règlementaire, soient dans les faits destinés à l'habitation (voir notamment à ce sujet les arrêts AC.2008.0107 du 2 février 2009, consid. 3a; AC.2007.0240 du 31 décembre 2008, consid. 9a; AC.1999.0048 du 20 septembre 2000, consid. 6). Dans une affaire portant sur des locaux situés en sous-sol, il a été jugé qu'un "local jeu/bricolage" d'une maison d'habitation individuelle, d'une hauteur non règlementaire de 2,20 mètres, mais dont toutes les autres exigences d'habitabilité étaient remplies, devait être compté comme surface habitable, dès lors qu'il en présentait toutes les caractéristiques (arrêt AC.2009.0039 du 24 août 2009, consid. 5c).
c) En l’occurrence, les recourants sollicitent une dérogation à la hauteur réglementaire en se prévalant de la première hypothèse de l'art. 27 al. 3 RLATC, à savoir que les planchers existants ont été maintenus lors de la transformation du bâtiment et que l’aération est suffisante. La municipalité estime pour sa part que la hauteur du studio litigieux à moins de 2 m s’oppose à ce qu’elle délivre une telle dérogation et qu'elle ne veut pas créer de précédent à cet égard. Elle admet en revanche que l’aération et l’éclairage sont suffisants.
d) Il n’est pas contesté que la hauteur du local concerné n’est pas réglementaire. Lors de l’inspection locale, le recourant a indiqué avoir procédé à la pose d’une isolation entre les solives et d’un faux plafond, ce qui a eu pour effet de réduire d’autant la hauteur des locaux incriminés qui n’atteignait pas 2,40 m déjà avant ces travaux. Actuellement selon les constatations faites sur place par la Commission d’urbanisme de la Commune de Cheseaux-Noréaz, la hauteur est d'un peu moins de 2 m, soit 1,995 m. En revanche, les recourants ont confirmé, lors de l’inspection locale, qu’ils n’avaient pas modifié les planchers existants lors des travaux entrepris, ce qui n'est pas contesté par l’autorité intimée. Quant à l’éclairage et l’aération, le tribunal a constaté que le studio dispose de deux fenêtres et d’une porte vitrée qui assurent un éclairage et une aération suffisantes. Ce point n'est d'ailleurs pas contesté, la commission précitée ayant même qualifié les conditions de lumière et d'aération de bonnes. Dès lors, les conditions permettant l’octroi d’une dérogation au sens de l'art. 27 al. 3 RLATC, à savoir le maintien des planchers existants et une aération suffisante semblent remplies. Reste à déterminer l'étendue d'une telle dérogation, qui relève de l'appréciation de la municipalité. A cet égard, le tribunal a nié le caractère habitable de locaux ayant une hauteur de 2 m (AC.2009.0267 du 21 février 2011 consid. 4). Il a en revanche admis que des locaux ayant une hauteur non règlementaire de 2,20 m qui respectaient pour le surplus les autres critères d’habitabilité devaient être considérés comme étant propres à l’habitation (AC.2009.0039 précité). En l’espèce, il manque environ 40 cm pour atteindre la hauteur minimale réglementaire, ce qui n’est pas négligeable.
e) Il convient toutefois de garder à l'esprit que le studio litigieux se situe dans un bâtiment ancien qui comporte à plusieurs endroits des plafonds largement inférieurs à 2,40 m mais dont le caractère habitable est admis. Le refus pur et simple d'accorder une dérogation apparaît dans ces circonstances difficilement soutenable. La municipalité a certes indiqué ne pas vouloir créer de précédents, mais ce risque concerne des constructions nouvelles, alors qu'en l'espèce il s'agit d'un bâtiment ancien qui comporte depuis son origine des plafonds plus bas que la norme actuelle et qui constitue ainsi un cas particulier.
Si les recourants ne peuvent se prévaloir au titre d'une garantie de la situation acquise, de l'affectation antérieure d'habitation abandonnée depuis plusieurs années, il n'en demeure pas moins que les locaux étaient déjà équipés en arrivées d’eau avant les travaux, ce qui rend possible une affectation d'habitation. Les locaux disposent par ailleurs d'une aération et d'un éclairage qualifiés de bons. Selon la municipalité, un plafond aussi bas ne peut se justifier pour un logement destiné à la location. Il paraît cependant douteux qu'une distinction entre logement loué ou à usage privé soit pertinente. Seul doit en effet être déterminant le caractère habitable ou non des locaux, peu importe qu'ils soient loués à des tiers ou habités par les propriétaires.
Dans la mesure où pose problème uniquement la hauteur, les recourants ont indiqué, lors de l'audience, qu’il serait possible de revenir presque entièrement à la hauteur d'origine, soit d’augmenter la hauteur du plafond de quelques centimètres, estimés à une dizaine, en procédant à l’élimination du faux plafond et à la pose d’une isolation plus fine. Etant donné qu’il semble techniquement possible de remédier en partie à la hauteur insuffisante en modifiant l’isolation et en éliminant le faux plafond, un refus pur et simple d'accorder une dérogation apparaît disproportionnée au regard de l'art. 27 al. 3 RLATC qui permet précisément de prendre en considération des cas particuliers tel que celui-ci. On peut en revanche attendre des recourants, qui ont procédé aux travaux litigieux sans autorisation, de procéder à un rehaussement du plafond, même de quelques centimètres, afin de se rapprocher autant que possible de la hauteur réglementaire. Moyennant de tels travaux, une régularisation de l'affectation litigieuse paraît admissible. Il convient donc de renvoyer la cause à la municipalité afin qu'elle invite les recourants à suivre la procédure de demande de permis de construire au sens des art. 103 ss LATC afin de régulariser les travaux déjà effectués et sous réserve d'une légère modification de la hauteur des locaux concernés.
3.
Au vu de ce qui précède, le recours doit être admis et la décision attaquée annulée, la cause étant renvoyée à l’autorité intimée pour nouvelle décision dans le sens des considérants. Vu le sort du recours, il se justifie de statuer sans frais de justice (art. 49 et 50 de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative: LPA-VD; RSV 173.36). Les recourants ayant procédé sans l'assistance d'un mandataire professionnel, il ne leur est pas alloué de dépens (art. 55 LPA-VD).