Decision ID: e573c3de-038b-59e6-ba1b-90e05971b954
Year: 2021
Language: de
Court: SG_VG
Chamber: SG_VG_001
Canton: SG
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law

Das Verwaltungsgericht stellt fest:
A.
K._ erwarb am 14. Juni 2019 eine Dreieinhalbzimmerwohnung sowie einen
Autoabstellplatz an der A._-strasse 002_ in X._ (Grundstücke Nrn. 0000_ und
0001_) zum Preis von CHF 570'000 und CHF 30'000. Am 18./27. Juni 2018 war der
Verkehrswert der Wohnung auf CHF 410'000 und ihr Mietwert auf CHF 18'600
geschätzt worden (act. G 4 2/4). Nachdem das Kantonale Steueramt beim
Grundbuchamt X._ eine Neuschätzung beantragt hatte, wurde der Verkehrswert der
Wohnung gestützt auf die Schätzung vom 18. November 2019 neu auf CHF 510'000
und der Mietwert auf CHF 18'480 festgelegt (act. G 4 2/3). Die hiergegen erhobene
Einsprache wies das Kantonale Steueramt mit Entscheid vom 10. Dezember 2019 ab.
Hiergegen erhob K._ Rekurs bei der Verwaltungsrekurskommission (VRK) des Kantons
St. Gallen. Diese sistierte das Rekursverfahren bis zum Entscheid des
Verwaltungsgerichts im Verfahren B 2019/277, in welchem eine gleichgelagerte Frage
zu klären war. Nachdem das Verwaltungsgericht im Verfahren B 2019/277 am 25. Juni
2020 einen Entscheid gefällt hatte, wies die VRK den Rekurs mit Entscheid vom
25. August 2020 ab.
B.
Gegen diesen Entscheid erhob K._ mit Eingabe vom 13. September 2020 (act. 1)
B.a.
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Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:
1.
(...).
2.
Beschwerde bei der VRK, welche die Eingabe zuständigkeitshalber dem
Verwaltungsgericht überwies (act. G 3). Der Beschwerdeführer beanstandet darin die
Verkehrswert-Erhöhung der Wohnung um CHF 100'000 und beantragt sinngemäss,
den Verkehrswert auf maximal CHF 450'000 festzusetzen (act. G 1). In der
Beschwerdeergänzung vom 28. September 2020 bestätigte und begründete er seinen
Beschwerdeantrag (act. G 7).
In der Vernehmlassung vom 1. Oktober 2020 beantragte die Vorinstanz Abweisung der
Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Zur Begründung verwies sie auf die
Erwägungen des angefochtenen Entscheids und äusserte sich ergänzend zu den
Darlegungen in der Beschwerde (act. G 9). Der Beschwerdegegner beantragte in seiner
Eingabe vom 19. Oktober 2020 Abweisung der Beschwerde und verzichtete auf eine
Vernehmlassung (act. G 11). Am 26. Oktober 2020 gab der Beschwerdeführer dem
Verwaltungsgericht telefonisch seinen Verzicht auf eine weitere Stellungnahme bekannt
(act. G 13).
B.b.
Auf die Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den Eingaben des vorliegenden
Verfahrens wird, soweit für den Entscheid relevant, in den nachstehenden Erwägungen
eingegangen.
B.c.
Nach Art. 3 Abs. 1 des Gesetzes über die Durchführung der Grundstückschätzung
(sGS 814.1, GGS) führt der Staat die Grundstückschätzung durch, wobei die
politischen Gemeinden mitwirken. Nach Art. 4 GGS richtet sich die Schätzung eines
Objektes nach den in Art. 1 GGS genannten Erlassen und Bestimmungen, unter
anderem dem Steuergesetz und dem Gesetz über die Gebäudeversicherung (GGV,
sGS 873.1). Nach Art. 57 StG entspricht der Verkehrswert von Grundstücken dem
mittleren Preis, zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und
Beschaffenheit in der betreffenden Gegend veräussert werden. Im Übrigen regelt die
Regierung die Schätzung des Verkehrswertes durch Verordnung (Art. 57 Abs. 2 StG).
Art. 30 Abs. 1 Satz 1 der Steuerverordnung (sGS 811.11, StV) verweist für die
2.1.
bis
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Schätzung von Verkehrswerten wiederum auf das Gesetz über die Durchführung der
Grundstückschätzung bzw. indirekt auf die dazugehörige Verordnung (Verordnung über
die Durchführung der Grundstückschätzung, sGS 814.11, VGS). Nach Art. 8 lit. a VGS
werden bei der Schätzung von nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken als Steuerwerte
der Mietwert und der Verkehrswert des Grundstücks ermittelt. Grundlage der
Schätzung bilden gemäss Art. 9 Abs. 1 VGS die allgemein anerkannten, von den
massgeblichen Berufsorganisationen empfohlenen Schätzungsregeln. In der Praxis
wird das Schätzerhandbuch der Schweizerischen Vereinigung kantonaler
Grundstückbewertungsexperten und der Schweizerischen Schätzungsexpertenkammer
sowie des Schweizerischen Verbandes der Immobilientreuhänder über die Bewertung
von Immobilien angewendet. Im Zeitpunkt der hier angefochtenen Schätzung war das
Schätzerhandbuch 2019 massgebend.
Verkehrs- und Ertragswert sowie der Mietwert von selbstgenutzten Grundstücken
werden ohne Neubeurteilung der Schätzung im Sinn des GGS an die Entwicklung der
Marktpreise angepasst, wenn sich diese im Vergleich zum Stand der letzten
Wertermittlung um mehr als 10 Prozent verändert haben (Art. 14 und 30 Abs. 1 Satz
2 StV). Eine Neubeurteilung der Schätzung erfolgt in der Regel alle zehn Jahre (Art. 6
Abs. 1 lit. a GGS), auf Antrag des Eigentümers (Art. 6 Abs. 1 lit. b GGS) oder nach einer
wesentlichen Veränderung der wertbestimmenden Eigenschaften eines Objektes (Art. 6
Abs. 1 lit. c GGS).
bis
Materiell streitig und zu prüfen ist, ob die Vorinstanz zu Recht die Neufestsetzung des
Verkehrswerts der vom Beschwerdeführer gekauften Wohnung von CHF 510'000
bestätigte und den früheren Verkehrswert von CHF 410'000 (Schätzung vom 18. Juni
2018) als nicht (mehr) massgebend erachtete. Der anlässlich der Neuschätzung
(18. November 2019) von CHF 18'600 auf CHF 18'480 gesenkte Mietwert ist - auch
wenn er nicht angefochten ist - insofern in die Überprüfung mit einzubeziehen, als der
für den Verkehrswert massgebende Ertragswert dem kapitalisierten Mietwert
entspricht. Im Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht können unrichtige oder
unvollständige Sachverhaltsfeststellungen oder fehlerhafte Rechtsanwendungen gerügt
werden (Art. 61 Abs. 1 und Abs. 2 VRP). Nicht zulässig ist dagegen die Rüge der
fehlerhaften Ermessensausübung, wenn nicht ein Missbrauch oder eine Überschreitung
des Ermessens geltend gemacht wird (Looser/Looser-Herzog, in: Rizvi/Schindler/
Cavelti [Hrsg.], Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege [VRP], Praxiskommentar, St.
Gallen 2020, N. 5 zu Art. 61 VRP). Schätzungen beruhen auf Tatsachenfeststellungen.
Sie führen zu annäherungsweise ermittelten Zahlen. Das Verwaltungsgericht übt daher
2.2.
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gegenüber Schätzungen dieselbe Zurückhaltung wie gegenüber
verwaltungsbehördlichen Ermessensentscheiden, und es schreitet nur ein, wenn eine
Schätzung im Ergebnis offensichtlich unrichtig erscheint bzw. wenn der Rekursinstanz
offenkundige Fehler oder Irrtümer unterlaufen sind oder sie bei der Schätzung
wesentliche Gesichtspunkte übergangen oder falsch gewürdigt hat (VerwGE
B 2015/190 vom 28. März 2017 E. 2.2 mit Hinweis auf VerwGE B 2013/196 vom
16. September 2014, VerwGE B 2008/185 vom 21. April 2009 und VerwGE B 2006/8
vom 8. Juni 2006). Demgegenüber hat nach der Rechtsprechung die Rekursinstanz ihre
Befugnis zur Ermessensüberprüfung auch dann auszuschöpfen, wenn die Korrektur
einer Schätzung relativ geringfügig ist (GVP 1995 Nr. 27). Eine Zurückhaltung im Sinn
einer Beschränkung auf die Rechtskontrolle darf sich die Rekursinstanz aufgrund ihrer
umfassenden Kognitionsbefugnis nicht auferlegen (GVP 1995 Nr. 27 E. 2b am Schluss
und E. 2c).
Das Schätzerhandbuch sowie die Weisungen und Richtlinien der Berufsverbände,
soweit sie von den Fachstellen der Verwaltung angewendet werden, haben nicht den
Charakter von Gesetzesnormen. Es handelt sich um Kommentierungen, welche
festlegen, wie Rechtsnormen im Einzelfall anzuwenden und auszulegen sind. Für die
Gerichte haben solche Richtlinien keine bindende Wirkung. Im Interesse einer
einheitlichen Verwaltungspraxis werden durch sie die verschiedenen unbestimmten
Rechtsbegriffe des Gesetzes und der Verordnung konkretisiert. Sie haben schon aus
Gründen der Rechtssicherheit einiges Gewicht und dürfen daher nicht unbeachtet
bleiben. Dies verbietet aber nicht, in begründeten Einzelfällen von den Bestimmungen
der Weisungen und Richtlinien abzuweichen (vgl. VerwGE B 2006/8 vom 8. Juni 2006
E. 3b mit Hinweisen). Im Weiteren wohnt jeder Schätzung eine gewisse
Pauschalisierung und "Ungenauigkeit" inne; eine mathematisch exakte Bewertung von
Liegenschaften ist nicht möglich. Die im Kanton St. Gallen angewendete
Praktikermethode beruht auf gesamtschweizerisch anerkannten, von
Expertenverbänden herausgegebenen Schätzungsregeln. Zu berücksichtigen ist auch,
dass im Kanton St. Gallen die Schätzungsobjekte stets von Fachpersonen besichtigt
werden, was selbst bei der Anwendung der Praktikermethode eine zumindest ebenso
geringe Fehlerquote ergibt wie bei einer "Berechnung" von Grundstückswerten, welche
eine mathematische Genauigkeit vorspiegelt, sich aber ebenfalls auf eine Vielzahl von
Parametern stützt, welche wiederum auf Annahmen und Schätzungen beruhen (vgl.
VerwGE B 2015/190 a.a.O. E. 2.3 m.H. auf VerwGE B 2003/159 vom 1. April 2004
E. 3a).
2.3.
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3.
Im angefochtenen Entscheid bestätigte die Vorinstanz, dass Art. 6 Abs. 1 lit. c GGS
vorliegend nicht zur Anwendung komme, denn die wertbestimmenden Eigenschaften
des Grundstücks hätten sich nicht verändert. Auch Art. 14 und Art. 30 Abs. 1 und 2
StV fänden keine Anwendung (act. G 2 S. 5). Von diesen Feststellungen ist, nachdem
es an der für eine (generelle) Anwendung von Art. 14 und Art. 30 Abs. 1 und 2 StV
erforderlichen jährlichen Verkehrswertstatistik nach wie vor fehlt, nachstehend
auszugehen. Offen bleiben muss somit, wie die vorliegende Streitfrage zu entscheiden
wäre, wenn diese Verkehrswertstatistik vorläge und Art. 30 StV zum Tragen käme.
Der Einwand des Beschwerdeführers, dass im konkreten Fall nach Art. 30 StV keine
Neuschätzung hätte gemacht werden müssen (act. G 7 S. 1 Mitte), ist nicht weiter zu
prüfen.
Der im Juni 2019 vom Beschwerdeführer bezahlte Preis für das Grundstück 0000_
(Dreieinhalbzimmerwohnung) lag gemäss den belegten Angaben im Rekursentscheid
(CHF 570'000; act. G 2 S. 5 und G 4/14) rund 39 Prozent über dem im Jahr 2018 mit
CHF 410'000 geschätzten Verkehrswert des Grundstücks.
3.1.
bis
bis
bis
bis
3.2.
Nach Art. 14 des Steuerharmonisierungsgesetzes (StHG; SR 642.14) und Art. 54 StG
wird das Vermögen zum Verkehrswert bewertet. Dabei kann der Ertragswert
angemessen berücksichtigt werden (Art. 14 Abs. 1 StHG). Die Kantone verfügen über
einen erheblichen Gestaltungsspielraum bei der Anwendung und Umsetzung der
Vorgaben von Art. 14 Abs. 1 StHG; dieser Gestaltungsspielraum betrifft sowohl die
Wahl der Bewertungsmethode wie auch die Frage, in welchem Umfang der Ertragswert
bei der Bewertung des Vermögens zu berücksichtigen ist (vgl. BGer 2C_632/2018 vom
29. August 2019 E. 2.2 mit Hinweisen). Das StHG gestattet es den Kantonen indessen
nicht, das Vermögen nur in grösseren zeitlichen Abständen zu bewerten bzw. die
ermittelten Vermögenswerte zu aktualisieren. Alle paar Jahre ist zu überprüfen, ob die
festgelegten Werte den aktuellen Werten noch annähernd entsprechen (vgl. BGer 2A.
384/2004 vom 21. April 2005 E. 3.3). Das steuerbare Vermögen bemisst sich sodann
gemäss Art. 17 StHG und Art. 68 Abs. 1 StG nach dem Stand am Ende der
Steuerperiode. Beim Verkehrswert handelt es sich um den Preis, der für einen
Vermögenswert bei einer Veräusserung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt
3.2.1.
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werden kann (Zigerlig/Oertli/Hofmann, Das st. gallische Steuerrecht, 7. Aufl. 2014, II./
Rz. 736).
Art. 6 Abs. 1 lit. a GGS sieht den Zehnjahresturnus explizit als Regel vor, lässt jedoch
offen, unter welchen Bedingungen eine Ausnahme hiervon in Betracht kommt. Was als
Ausnahme zu gelten hat, klärte das Verwaltungsgericht im Verfahren B 2019/277
(Entscheid vom 25. Juni 2020). Es hielt fest, dass sowohl aufgrund des Wortlauts von
Art. 6 Abs. 1 lit. a GGS als auch mit Blick auf die vorerwähnte Definition des
Verkehrswerts klargestellt sei, dass ein Grundeigentümer nicht darauf vertrauen könne,
mit seinem Grundstück in jedem Fall erst nach zehn Jahren wieder neu eingeschätzt zu
werden. Wenn der Verkehrswert dem Preis entspreche, der bei einem Verkauf im
gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen sei, dann schaffe die tatsächliche Erzielung
eines massgeblich über dem amtlichen Verkehrswert liegenden Preises die
Voraussetzungen für eine Neuschätzung. Indem eine solche Neuschätzung auf den
formell-gesetzlichen Grundlagen von Art. 17 StHG bzw. Art. 68 Abs. 1 StG, Art. 57 StG
und Art. 6 Abs. 1 lit. a GGS beruhe, verletze sie das Legalitätsprinzip nicht. Wenn Art. 6
Abs. 1 lit. a GGS als Regelfall einen zehnjährigen Schätzturnus vorsehe, so müsse die
Ausnahme hiervon an qualifizierte Veränderungen anknüpfen können, um überhaupt als
Ausnahme in Erscheinung zu treten. Die rechtsgleiche Anwendung von Art. 6 Abs. 1
lit. a GGS erfordere es mit anderen Worten, für die Annahme eines Ausnahmefalls eine
Untergrenze festzulegen in dem Sinn, dass nicht jede (geringe bzw. im Zufallsbereich
liegende) Abweichung eines effektiv erzielten Kaufpreises vom früher festgelegten
Verkehrswert eine Neuschätzung solle auslösen können. Das kantonale Steueramt
verweise in diesem Zusammenhang auf eine von ihm festgelegte (nicht publizierte)
Praxis für Neuschätzungen, wonach der Auftrag zur Neubeurteilung erfolge, wenn sich
bei einem Grundstücksverkauf eine Differenz zwischen dem Verkehrswert und dem
Erwerbspreis von mehr als 25 % ergebe und diese mindestens CHF 100'000 betrage.
Diese Faustregel erscheine angemessen und praktikabel und stehe mit den Art. 17
StHG bzw. Art. 68 Abs. 1 StG, Art. 57 StG und Art. 6 Abs. 1 lit. a GGS in Einklang.
Generell sei somit eine Anpassung der Schätzwerte als gerechtfertigt zu erachten,
wenn ein bezahlter Kaufpreis mehr als 25 % und mindestens CHF 100'000 von der
letzten Verkehrswertschätzung abweiche. In diesem Sinn sei - zur Gewährleistung der
Vorhersehbarkeit und Überprüfbarkeit von Neuschätzungen vor Ablauf der
Zehnjahresfrist von Art. 6 Abs. 1 lit. a GGS - die bisherige Rechtsprechung zu
präzisieren (VerwGE B 2019/277, a.a.O., E. 3.3.2).
3.2.2.
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Die Vorinstanz führte im angefochtenen Entscheid mit Hinweis auf den vorerwähnten
Gerichtsentscheid aus, der Sachverhalt sei mit jenem, der dem Urteil des
Verwaltungsgerichts zugrunde gelegen habe, vergleichbar. Die Abweichung des
Kaufpreises vom amtlich geschätzten Verkehrswert betrage rund 40 %. Unerheblich
sei, ob vor oder nach dem Kauf Malerarbeiten vorgenommen worden seien. Der
erheblich über dem Schätzungswert liegende Kaufpreis sei bereits rund ein Jahr nach
der Schätzung erzielt worden. Es lägen keine Anhaltspunkte dafür vor, dass der
bezahlte Kaufpreis von CHF 570'000 nicht dem mittleren Preis im Sinn von Art. 57 StG
entspreche. Schliesslich seien die Beweggründe für den Erwerb bei der Schätzung
nicht von Belang. Der Beschwerdeführer habe die neu erworbene Wohnung offenbar
vermietet und dieses Grundstück als Kapitalanlage erworben. Unverständlich
erschienen seine Ausführungen, wonach die Kaufpreise heute im Vergleich zum
Sachwert zu hoch seien. Zu schätzen sei der Marktwert. Die hohen Preise seien Abbild
der hohen Nachfrage nach Immobilien, die auch im Verhalten des Beschwerdeführers
zum Ausdruck gekommen sei (act. G 2 S. 6).
3.3.
Der Beschwerdeführer hatte im Rekursverfahren die Schätzungsgrundlagen als solche
nicht angefochten, sondern im Wesentlichen die Berechtigung des
Beschwerdegegners zur Vornahme einer Neuschätzung bzw. das Vorliegen eines
Neuschätzungsgrundes in Abrede gestellt (act. G 4/1; G 2 S. 3 Ziffer 2). Die begründete
Feststellung der Vorinstanz im angefochtenen Entscheid, dass bei den konkreten
Gegebenheiten von einer Ausnahme vom Zehnjahresturnus gemäss Art. 6 Abs. 1 lit. a
GGS auszugehen ist, welche eine Neuschätzung rechtfertigt, wird vom
Beschwerdeführer als solche nicht in Frage gestellt. Sein Vorbringen, dass in
Anwendung von Art. 30 StV keine Neuschätzung hätte erfolgen müssen (act. G 7
S. 1), trifft insofern nicht zu, als die erwähnte Bestimmung vorliegend wie dargelegt
(vorstehende E. 3.1) nicht zur Anwendung gelangen kann. Sodann äussert sich der
Beschwerdeführer zum Inhalt der Neuschätzung, indem er sich auf den Standpunkt
stellt, dass ein Verkehrswert von maximal CHF 450'000 im Quartiervergleich
standhalten würde (act. G 1). Die Vorinstanz habe zu seinem Einwand, dass eine
Verkehrswerterhöhung um CHF 100'000 innert eines Jahres (seit der letzten
Schätzung) zu hoch sei, keine Stellung genommen. Im gleichen Mehrfamilienhaus mit
15 Eigentumswohnungen befänden sich die hier zur Diskussion stehende Wohnung
Nr. 14 (Dreieinhalbzimmer-Attikawohnung; Schätzwert 2019: CHF 510'000), die
Wohnung Nr. 15 (Viereinhalbzimmer-Attikawohnung; Schätzwert 2018: CHF 500'000)
und die Wohnung Nr. 9 (Viereinhalbzimmer-Wohnung drittes Obergeschoss;
3.4.
bis
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Schätzwert 2018: CHF 390'000). Im gleichen Quartier befinde sich eine
Fünfeinhalbzimmer-Attikawohnung, welche "zur Zeit" auf CHF 545'000 geschätzt sei
(act. G 7 und 4/2.5).
3.5.
Das Mehrfamilienhaus, in welchem sich die 3 1⁄2 Zimmer-Eigentumswohnung des
Beschwerdeführers im Attikageschoss befindet, liegt in der dreigeschossigen Wohn-
Gewerbezone. Es umfasst 15 Wohnungen sowie eine Tiefgarage mit Einstellplätzen.
Der Beschwerdegegner ging für die Schätzung der Wohnung des Beschwerdeführers
im November 2019 von einer Nutzfläche von 122 m aus und legte den Mietwert hierfür
auf CHF 18‘480 bzw. CHF 151 pro m fest (act. G 4/6/3-5). Wenn in Art. 57 StG
festgehalten wird, dass der Verkehrswert von Grundstücken dem mittleren Preis
entspreche, zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und
Beschaffenheit in der betreffenden Gegend veräussert werden, so soll bei der
Festlegung des Preises bzw. Verkehrswerts einer Liegenschaft nach dem Wortlaut der
Bestimmung eine Objektivierung in dem Sinn zum Tragen kommen, dass nicht (nur) die
betreffende Liegenschaft, sondern andere vergleichbare Objekte betrachtet werden
(vgl. VerwGE B 2015/190, a.a.O., E. 3.9, m.H. auf VerwGE B 2013/196, a.a.O., E. 5.4.2).
Von daher ist zu klären, inwiefern die Vergleichswertmethode konkret zu einem den
erwähnten gesetzlichen Vorgaben entsprechenden Ergebnis zu führen vermag. Die
Vergleichswertmethode basiert auf dem Prinzip, den Markt aus möglichst zeitnahen
Kaufpreisen von getätigten Immobilientransaktionen vergleichbarer Grundstücke
festzustellen. Die Anwendung der Vergleichswertmethode ist dann in Betracht zu
ziehen, wenn die Marktpreise im Umfeld der betroffenen Liegenschaft im Vergleich zur
letzten Wertermittlung unbestritten eine beträchtliche Veränderung erfahren haben und
wenn Daten von Objekten vorhanden sind, die mit dem Wertermittlungsobjekt direkt
vergleichbar sind bzw. übereinstimmende wertbeeinflussende Merkmale aufweisen
(vgl. Schätzerhandbuch, S. 100). Die Vergleichswertmethode setzt eine genügende
Anzahl (zwei bis fünf) Vergleichspreise für Objekte ähnlicher Beschaffenheit voraus und
darf dementsprechend nicht lediglich auf vereinzelte Objekte abstellen (vgl.
Schätzerhandbuch, S. 101).
3.5.1.
2
2
Was vorab die vom Beschwerdeführer zum Vergleich angeführten Verkehrswerte von
Wohnungen im gleichen Haus bzw. in der Nachbarschaft betrifft (vgl. act. G 7 und
4/2.5), ist festzuhalten, dass der Kauf einer Wohnung - wie vorliegend diejenige des
3.5.2.
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4.
Beschwerdeführers - zu einer Neuschätzung führen und dementsprechend auch ein
temporäres Auseinanderfallen der Verkehrswerte von Vergleichswohnungen in der
Nachbarschaft bewirken kann. Indessen findet spätestens bei der nächsten Schätzung
jener Wohnungen wieder eine Angleichung der Verkehrswerte statt. Dieser
systembedingte Mechanismus ist hinzunehmen. Für die vom Beschwerdeführer
angeführten drei Vergleichsliegenschaften liegen sodann insofern keine zeitnahen
Kaufpreise im erwähnten Sinn vor, als für zwei Wohnungen Kaufpreise aus dem Jahr
2008 genannt und für eine Wohnung Kaufpreis und Kaufdatum nicht aufgeführt werden
(vgl. act. G 7). Sie eignen sich daher für einen Einbezug in den Vergleich nicht.
Der Beschwerdegegner legte sechs Vergleichspreise von Wohnungs-Handänderungen
aus den Jahren 2016 bis 2020 in der Nachbarschaft zum Mehrfamilienhaus vor, in
welcher sich die Wohnung des Beschwerdeführers befindet. Je zwei Transaktionen
betrafen 4 1⁄2- und 5 1⁄2-Zimmer-Wohnungen mit Nutzflächen zwischen 135 und 190 m ;
bei den zwei weiteren Transaktionen handelte es sich um eine 6- und eine 6 1⁄2-
Zimmer-Wohnung mit Nutzflächen von 165 und 185 m . Der Preis pro m betrug für
jene Wohnungen im Durchschnitt CHF 5'755, wobei zu beachten ist, dass der
Kaufpreis pro m mit zunehmender Wohnungsgrösse (Nutzfläche) abnimmt (vgl. act. G
4/6/13 f.). Mithin dürfte der m -Preis (Nutzfläche) für eine Dreieinhalbzimmer-Wohnung,
wie sie hier in Frage steht, eher höher liegen als bei den vorerwähnten 4 1⁄2- bis 6 1⁄2-
Zimmerwohnungen. Unter Berücksichtigung des letztgenannten Umstands hat die
„ähnliche Beschaffenheit“ der Vergleichsobjekte vor dem geschilderten Hintergrund als
dargetan zu gelten. Die Anwendung des erwähnten Durchschnittspreises würde für die
122 m grosse Wohnung des Beschwerdeführers zu einem Wert führen, der weit
oberhalb des von ihm tatsächlich bezahlten Preises von CHF 570‘000 läge. Angesichts
dieser Gegebenheiten bildet der vom Beschwerdegegner mit CHF 510‘000
veranschlagte Verkehrswert den „mittleren Preis“ im Sinn von Art. 57 StG zureichend
und angemessen ab. Der angefochtene Entscheid ist daher zu bestätigen.
2
2 2
2
2
2
In Abweisung der Beschwerde ist der angefochtene Entscheid vom 25. April 2020 zu
bestätigen.
3.6.
In Streitigkeiten hat jener Beteiligte die amtlichen Kosten zu tragen, dessen Begehren
ganz oder teilweise abgewiesen werden (Art. 95 Abs. 1 VRP). Der Beschwerdeführer
wird somit kostenpflichtig. Eine Gebühr von CHF 1'500 erscheint für das vorliegende
4.1.
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4.2
Eine ausseramtliche Entschädigung ist nicht zuzusprechen (Art. 98 VRP). Der
Beschwerdeführer ist unterlegen, und der Beschwerdegegner hat keinen Anspruch auf
Kostenersatz (vgl. R. Hirt, Die Regelung der Kosten nach st. gallischem
Verwaltungsrechtspflegegesetz, St. Gallen 2004, S. 176). Beide haben dem auch
keinen entsprechenden Antrag gestellt.