Decision ID: 781b644f-1a30-528d-88bc-872d4409d357
Year: 2013
Language: it
Court: TI_CATI
Chamber: TI_CATI_001
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: public_law

Fatti
A. RI 1
è proprietario del mappale n. _ RFD di _, dove sorge la casa d’abitazione della sua famiglia.
Nella dichiarazione fiscale 2010, inoltrata insieme alla moglie RI 2, i contribuenti indicavano il valore di stima ufficiale della casa di abitazione, pari a fr. 320'000.-, ed il relativo valore locativo commisurato in fr. 5'760.-. Essi indicavano inoltre che l’edificio denominato con la lettera “A” era locato all’azienda agricola _ per fr. 3'600.- annui, parte dell’edificio “Q” alla signora _ per fr. 8'400.- ed il resto dell’edificio “Q” era sfitto e pertanto indicavano un valore d’affitto corrispondente a fr. 0.-.
B.
Notificando ai contribuenti la tassazione IC/IFD 2010, con decisione del 31 maggio 2012, l’Ufficio di tassazione di Mendrisio commisurava il reddito imponibile per l’IC in fr. 214'100.- e per l’IFD in fr. 222'700.-. Il valore locativo della casa d’abitazione era stabilito in fr. 24'160.-. Nella motivazione della decisione l’autorità fiscale spiegava di avere rettificato il valore locativo della propria abitazione o dei propri locali “tenuto conto del valore dell’immobile e dei canoni locatizi normali della zona”.
C.
I contribuenti impugnavano la suddetta decisione, con reclamo del 25 giugno 2012, contestando, per quanto qui di rilevanza, il valore locativo determinato dall’Ufficio di tassazione. Essi sostenevano che l’autorità fiscale aveva proceduto ad applicare il 90% del valore di reddito globale determinato dall’Ufficio di stima e risultante dalla scheda di calcolo allegata alla decisione sulla stima. Tuttavia i contribuenti sottolineavano che l’edificio denominato con la lettera “Q” era parzialmente locato a _ e per il resto adibito quale alloggio per agriturismo, rimasto però sfitto per l’anno 2010 a causa dell’assenza di prenotazioni. I coniugi _ puntualizzavano al riguardo di non avere mai occupato l’immobile “Q” e ritenevano pertanto errato che quest’ultimo fosse considerato nel calcolo del valore locativo.
L’autorità di tassazione accoglieva parzialmente il reclamo dei contribuenti, con decisione del 18 luglio 2012, commisurando il valore locativo in fr. 21'360.-. Nella motivazione allegata l’autorità fiscale adduceva unicamente che il reclamo era parzialmente ammesso.
D.
Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, i coniugi RI 1 e RI 2 contestano nuovamente il valore locativo attribuito alla loro abitazione di _ dall’Ufficio di tassazione. Essi ribadiscono che sul mappale n. _ RFD sorgono due immobili abitativi adiacenti ma indipendenti (immobile “A” e immobile “Q”). A loro avviso, il valore locativo dell’intero immobile “A” potrebbe essere fissato in fr. 9'360.-, risultato ottenuto applicando il 90% del valore di reddito per l’immobile “A” determinato dall’Ufficio di stima e risultante dalla decisione di stima. Da tale importo, tuttavia, secondo i contribuenti, dovrebbe essere dedotto l’affitto percepito dall’azienda agricola _, la quale occupa parte dell’edificio “A” (fr. 3'600.-), ottenendo così il risultato di fr. 5’760.- che costituirebbe il valore locativo della parte effettivamente occupata dalla famiglia _
.
Gli insorgenti rilevano inoltre che la Camera di diritto tributario ha più volte definito “illegale” il procedimento di calcolo dell’autorità di tassazione.

Diritto
1.
1.1.
Secondo gli articoli 20 cpv. 1 lett.
b
LT e 21 cpv. 1 lett.
b
LIFD, è imponibile
quale reddito della sostanza immobiliare il valore locativo di immobili o di parti di essi che il contribuente ha a disposizione per uso proprio in forza del suo diritto di proprietà o di un usufrutto ottenuto a titolo gratuito.
Le normative cantonale e federale si differenziano fra loro quanto alle modalità di calcolo del valore locativo.
1.2.
L’art. 21 cpv. 2 LIFD precisa, infatti, che il valore locativo viene stabilito tenendo conto delle condizioni locali usuali e dell’utilizzazione effettiva dell’abitazione al domicilio del contribuente.
Il riferimento alle condizioni locali usuali sta a significare che determinante per l’IFD rimane il valore di mercato reperibile, che deve essere stabilito in via comparativa tenendo conto anche delle vecchie abitazioni e quindi non necessariamente il canone di locazione massimo conseguibile (
Agner/Jung/Steinmann
, Kommentar zum Gesetz über die direkte Bundessteuer, p. 92; v. anche DTF 124 I 152 = ASA 68 p. 773 = StE 1998 A 23.1 n. 1; DTF 123 II 15 = ASA 66 p. 563 = RF 52/1998 p. 190 = StE 1997 A 21.11 n. 41).
Il Tribunale federale ha stabilito che l’Amministrazione federale delle contribuzioni ha il dovere di intervenire nella sua qualità di autorità di sorveglianza in materia di imposta federale diretta quando in un cantone i valori locativi scendono al di sotto della soglia del 70% del valore di mercato (Tribunale federale, 13 febbraio 1998, in RF 1998 p. 655 = ASA 67 p. 709).
1.3.
La legge federale sull’armonizzazione delle imposte dirette dei cantoni e dei comuni obbliga i cantoni ad assoggettare all’imposta sul reddito il valore locativo (in virtù del combinato disposto dell’art. 2 cpv. 1 lett.
a
e dell’art. 7 cpv. 1 LAID), ma non contiene ulteriori disposizioni relative alle modalità di accertamento del valore locativo, lasciando in tal modo ai cantoni un certo margine. In relazione alla questione in che misura il valore locativo possa scendere rispetto al valore di mercato, l’art. 7 cpv. 1 LAID non pone pertanto alcun altro limite se non quelli che derivano dagli articoli 8 cpv. 1 e 127 cpv. 2 Cost. fed. (DTF 125 I 65 consid. 2b p. 67; DTF 124 I 145 consid. 3 p. 152 ss.). L’Alta Corte ha stabilito che il valore locativo può essere inferiore al valore di mercato (DTF 124 I 145, consid. 4d p. 156), precisando poi che il 60% del valore di mercato rappresenta il limite inferiore che è ancora conforme al principio costituzionale dell’uguaglianza (art. 8 cpv. 1 Cost. fed.).
1.4.
Per quanto qui di interesse, l’art. 20 cpv. 2 LT precisa che il valore locativo, tenuto conto della promozione dell’accesso alla proprietà e della previdenza personale, è stabilito al 60 - 70 per cento del valore di mercato delle pigioni e che per il suo calcolo è possibile considerare in modo adeguato il valore della stima ufficiale.
Dal 1° gennaio 2009 è entrato in vigore l’art. 20 cpv. 3 LT, secondo cui la riduzione di cui al capoverso 2 non è ammessa per gli immobili utilizzati prevalentemente a scopo di vacanza.
2.
2.1.
Per quanto riguarda le modalità di determinazione del valore locativo, secondo l’art. 2 del Decreto esecutivo del 9 dicembre 2009 concernente l’imposizione delle persone fisiche valido per il periodo fiscale 2010 (BU 2009 531),
il
valore locativo corrisponde al valore di mercato della pigione per immobili dello stesso genere nella medesima posizione
(cpv. 1). Il valore locativo
delle abitazioni primarie
corrisponde mediamente al 60-70% del valore di mercato della pigione; in mancanza di altri elementi utili al suo calcolo, esso corrisponde di regola al 90% del valore di reddito determinato dall’Ufficio di stima nella decisione di stima (cpv. 2).
2.2.
In una sentenza di principio del 9 maggio 2008 (CDT n. 80.2007.173, in: RtiD II-2008 n. 3t), questa Camera ha esaminato nel dettaglio la nuova prassi, già applicata a partire dal periodo fiscale 2006, sulla base di una circolare della Divisione delle contribuzioni, concludendo per la sua illegalità.
In primo luogo, il Canton Ticino non rientra nel novero dei cantoni in cui i valori locativi sono “accertati individualmente” nella procedura di stima ufficiale degli immobili. Ciò presupporrebbe infatti che la legge sulla stima ufficiale prevedesse espressamente l’accertamento individuale non solo del valore di stima in sé ma anche del valore locativo dell’immobile, come avviene, per esempio, nel Canton Argovia oppure Svitto. La sola circostanza che dalla decisione dell’Ufficio stima si possa ricavare anche il valore di reddito non significa invece che essa accerti anche il valore locativo dell’immobile, ove si pensi appena che
l’autorità di cosa giudicata non si estende in linea di principio ai motivi di una decisione ma solo al dispositivo.
D’altra parte, anche volendo sostenere che la decisione dell’Ufficio stima, nella misura in cui accerta il valore di reddito, non passa in giudicato scaduto il termine per impugnarla dinanzi allo stesso Ufficio, ugualmente non vi sarebbero le condizioni perché tale valore possa essere riesaminato nell’ambito di una procedura di reclamo prima, e di ricorso poi, contro la decisione di tassazione dell’imposta sul reddito. In primo luogo, nel rispetto delle regole sull’onere probatorio, non si può pretendere che sia il contribuente a portare la prova dell’inesattezza del valore locativo indicato nella decisione in questione. Quindi, si dovrebbe stabilire a chi competa l’eventuale esame dei reclami e dei ricorsi contro il valore locativo. Contrariamente alla soluzione adottata nel Canton Berna, in cui l’autorità competente per l’accertamento della stima ufficiale, da una parte, e per la tassazione dell’impo-sta sul reddito, dall’altra, è sempre l’autorità di tassazione, in Ticino le competenti autorità ed i successivi rimedi giuridici non si identificano: la stima ufficiale è di pertinenza dell’Ufficio stima, mentre l’accertamento dell’imposta sul reddito è attribuito agli uffici circondariali di tassazione, così come la decisione sulla stima è impugnabile dapprima dinanzi allo stesso Ufficio stima e poi al Tribunale di espropriazione, mentre la decisione di tassazione dell’imposta sul reddito è suscettibile di reclamo all’Ufficio di tassazione e di ricorso alla Camera di diritto tributario. Inoltre, perché si possa entrare nel merito di un reclamo o di un ricorso, dovrebbe essere disponibile una decisione motivata, cioè una decisione in cui l’autorità di stima indichi in quale modo ha intrapreso l’accertamento del valore locativo, in modo da consentire al contribuente di valutare se contestarlo o meno. Le decisioni dell’Ufficio stima si limitano invece ad indicare il reddito (presunto o dichiarato), il tasso di capitalizzazione ed il valore di reddito che ne deriva, senza aggiungere ulteriori precisazioni.
A titolo abbondanziale, questa Camera ha infine sollevato i propri dubbi in merito alla circostanza che il valore di reddito – ma anche il 90% del valore di reddito – accertato nel quadro della procedura di stima ufficiale corrisponda effettivamente al 60-70% del valore medio delle pigioni di mercato (cfr. anche CDT n. 80.2006.173 del 21 dicembre 2006; 80.2007.18 del 9 marzo 2007).
3.
3.1.
Si rileva dapprima che, nella decisione su reclamo qui impugnata, l’autorità di tassazione si è limitata ad affermare nelle sue motivazioni che il reclamo era parzialmente ammesso.
3.2.
A quest’ultimo riguardo si deve ricordare che adita dal contribuente con reclamo, l'autorità di tassazione prende la sua decisione fondandosi sui risultati dell'inchiesta (art. 208 cpv. 1 prima frase LT; art. 135 cpv. 1 prima frase LIFD) e la decisione deve essere motivata (art. 208 cpv. 2 LT e art. 135 cpv. 2 prima frase LIFD;
Agner/Jung/Steinmann
, Kommentar zum Gesetz über die direkte Bundessteuer, Zurigo 1995, p. 422). Per giurisprudenza costante, il diritto a una motivazione ha natura formale: pertanto, di regola, la sua violazione comporta l'annullamento dell'atto impugnato, senza che vada vagliato se quest'ultimo, nel merito, è corretto (STF del 5 luglio 1994 in re S.P.; DTF 119 Ia 136 consid. 2a p. 138, 118 Ia 17 consid. 1a p. 18, 104 consid. c p. 109 con relativi riferimenti).
L'art. 29 Cost. fed. impone alle autorità amministrative e giudiziarie di pronunciarsi sulle allegazioni delle parti nei considerandi delle loro decisioni, riferendosi agli argomenti da queste addotti. Una motivazione può comunque essere ritenuta sufficiente quando l'autorità menziona, almeno brevemente, i motivi che l'hanno spinta a decidere in un senso piuttosto che nell'altro e pone quindi l'interessato nelle condizioni di rendersi conto della portata del giudizio e delle eventuali possibilità d'impugnazione presso un'istanza superiore (DTF 114 Ia 242 consid. 2, 112 Ia 109 consid. b e rimandi, 111 Ia 1; inoltre STF del 5 dicembre 1990 in re A.W).
Per far ciò l'autorità giudicante non deve pronunciarsi necessariamente su tutti gli argomenti e le eccezioni sollevati, ma può limitarsi a prendere posizione su quelli principali ed essenziali, atti a influire sulla decisione di merito (cfr. DTF 111 Ia 1, cons. 3a; DTF 107 Ia 248, cons. 3a; DTF 105 Ib 248/9, cons. 2a; DTF 101 Ia 3; STF dell'8 gennaio 1987 in re S. McL, cons. 3; sent.
CDT n. 381 del 30 luglio 1981 in re St.;
Imboden/Rhinow
, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, Basilea 1986, vol. I, n. 85 B III a, p. 535;
Känzig/Behnisch
, Direkte Bundessteuer, II ediz., vol.
III, Basilea 1992, p. 249).
La motivazione deve dunque consistere nell'esposizione della fattispecie ed in una motivazione giuridica, dalla quale risulta su cosa si fonda il dispositivo della decisione: solo in tal modo, infatti, il contribuente è in condizione di motivare il suo ricorso e l'autorità di ricorso di sottoporre a verifica la decisione stessa (
Känzig/Behnisch
, op. cit., p. 249; inoltre sentenza CDT n. 80.2002.205 del 5 agosto 2003 in RtiD I-2004
n.19t).
3.3.
Nella fattispecie, la motivazione della decisione impugnata è manifestamente inadeguata ai requisiti legali indicati, non pronunciandosi del tutto sulla questione della diminuzione del valore locativo da fr. 24'160.- a fr. 21'360.- oltre che sugli altri argomenti contestati con il reclamo che non sono oggetto del seguente ricorso.
La decisione impugnata deve pertanto essere annullata e gli atti devono essere rinviati all’Ufficio di tassazione, poiché adotti una nuova decisione motivata.
4.
A titolo abbondanziale, si deve rilevare che l’Ufficio di tassazione risulta aver stabilito il valore locativo della casa d’abitazione dei ricorrenti seguendo le indicazioni contenute nella circolare di cui questa Camera ha già a più riprese constatato l’illegalità.
Sebbene siano gli stessi ricorrenti a proporre nel loro gravame un calcolo basato su questo dato, per determinare il valore locativo dell’edificio da loro occupato quale abitazione famigliare, non si può non prendere atto che la sentenza di questa Camera è stata semplicemente ignorata.
5.
Alla luce di tutte le argomentazioni esposte, la decisione impugnata è quindi annullata e gli atti sono rinviati all’Ufficio di tassazione, poiché proceda a determinare il valore locativo dell’abita-zione dei ricorrenti, motivando le risultanze di quest’ultima, in modo rispettoso della legge, dei principi costituzionali e della giurisprudenza.