Decision ID: 48440136-ba4c-58ee-876d-8ae813464818
Year: 2013
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_006
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

ritenuto
in fatto: A.
Con istanza 11 dicembre 2012 diretta contro RE 1, CO 1 e CO 2 hanno chiesto al Pretore _, in base all
’
art. 271 cpv. 1 n. 4 LEF, di porre sotto sequestro la
“PPP no. _ del Fondo base part. _ RFD _ intestato a RE 1, _”
, il tutto fino a concorrenza del credito di fr. 70
'000.– oltre interessi al 5% dal 1° gennaio 2010 al 14 novembre 2012 su CHF 125'000.– e dal 15 novembre 2012 su CHF 70'000.–.
B.
I sequestranti fondano la loro pretesa sul contratto di compravendita immobiliare 6 ottobre 2008 (rogato con atto n. _ del notaio _, _) con cui – in veste di promotori e progettisti del complesso denominato
“Condominio _”
– hanno venduto ai coniugi RE 1 e _, in ragione di un mezzo ciascuno, la PPP n. _ (quota di comproprietà 137/1000) del fondo base n. _ RFD di _ per la somma complessiva di fr. 2
'915'000.–. A fronte degli acconti già versati, essi rivendicano da RE 1 – proprietario unico della PPP a seguito del decesso della moglie –
il pagamento del saldo restante di fr. 70'000.– da lui trattenuti in ragione di pretesi difetti all
’
immobile. La causa del sequestro è fondata sull
’
art. 271 cpv. 1 n. 4 LEF considerato il domicilio all
’
estero del debitore.
C.
Il 12 dicembre 2012 il Pretore _, ha ordinato il sequestro così come richiesto.
D.
Il 14 gennaio 2013 RE 1 ha presentato opposizione al decreto di sequestro. La PPP faceva parte di un complesso residenziale di lusso situato in una zona carente di parcheggi pubblici. Per l
’
opponente l
’i
solamento fonico tra il suo appartamento e quello sovrastante era precario, come rilevato da una perizia che egli aveva fatto eseguire. L
’
opponente lamentava poi la non corrispondenza tra i requisiti indicati sulla scheda tecnica consegnatagli dai sequestranti e le dimensioni del posteggio superiore automatizzato acquistato per fr. 70'000.–, circostanza di cui lo aveva reso attento un comproprietario. A suo dire i sequestranti erano inoltre venuti meno anche alla realizzazione di posteggi esterni destinati agli ospiti. A fronte dei citati difetti, tutti puntualmente segnalati, pregiudizio e minor valore subiti dalla PPP erano incontestabili e ben giustificavano la trattenuta del saldo di fr. 70'000.–, pretesa inesigibile in applicazione dell
’
art. 82 CO. A titolo subordinato, nella denegata ipotesi in cui il sequestro non fosse stato annullato, l
’
opponente ha rivendicato la prestazione di una garanzia del valore di fr. 70'000.– da parte dei sequestranti, impregiudicato il suo diritto di far valere un maggior danno.
All
’
udienza di discussione del 16 maggio 2013 l
’
opponente ha confermato il suo punto di vista. Dal canto loro i sequestranti hanno escluso di avere consegnato all
’
opponente schede tecniche relative ai posteggi automatizzati, quelle a cui egli faceva riferimento avendola ricevuta da altri comproprietari. Essi hanno pure negato di avere garantito dei parcheggi per visitatori da realizzare su un fondo adiacente, la relativa trattanda nell
’
ordine del giorno dell
’
assemblea condominiale dell
’
aprile 2012 dimostrando semmai che la questione andava regolata fra condomini. La notifica dei difetti del 10 settembre 2012 non era tempestiva ai sensi dell
’
art. 201 CO, visto che la consegna della PPP risaliva all
’ag
osto 2010 e, ad ogni modo, l
’
op-ponente aveva sempre saputo che il posteggio superiore poteva ospitare veicoli alti al massimo 1.70 m. In relazione all
’
isolamento fonico poi anche la perizia da lui ordinata confermava l
’
ossequio dei parametri SIA. L
’
eccezione fondata sull
’
art. 82 CO era quindi dilatoria e pretestuosa. Il sequestro andava conseguentemente mantenuto.
Nella sua replica l
’
opponente ha ribadito l
’
inesistenza e l
’
inesigibilità del credito. I difetti erano nascosti e quindi notificabili nel termine di cinque anni dalla consegna, fermo restando in ogni caso l
’
ipotesi del dolo e della truffa. La struttura non era conforme alle prescrizioni della scheda tecnica che stabiliva in 1.80 m l
’
altezza del posteggio superiore e in 2.05 m quella di quello inferiore. Inoltre sull
’
estratto del piano agli atti figuravano i posteggi per i visitatori. L
’
opponente ha quantificato il danno causato da tutti i difetti in un
10% (almeno) del valore d’acquisto della PPP a fronte di un costo di f
r. 70
'000.– per uno dei posti auto interni, pretesa quest’ultima che pertanto era
inesistente, quantomeno inesigibile e in ogni caso ampiamente estinta per compensazione. In duplica i sequestranti hanno escluso di avere garantito all
’
opponente specifiche tecniche per i posteggi interni, fermo restando poi che il contestato difetto era facilmente verificabile alla consegna. Il piano prodotto non era allegato alla licenza edilizia e non dava quindi riscontro di promesse riguardo a posteggi esterni per gli ospiti. La quantificazione del pregiudizio patito dall
’
op-ponente era infine fantasiosa.
E.
Con decisione 5 luglio 2013 il Pretore _, ha respinto l’opposizione e confermato il sequestro. Il primo giudice ha stabilito che, a fronte della consegna ad agosto 2010 dell’unità PPP, la notifica dei difetti 10 settembre 2012 per rumori provenienti dal sovrastante appartamento, per insufficiente altezza dei posteggi interni e per carenza di quelli esterni non poteva considerarsi tempestiva. I difetti non erano inoltre nemmeno sufficientemente verosimili. Riguardo ai pretesi rumori provenienti dal sovrastante appartamento egli ha constatato che entrambe le perizie agli atti confermavano l’ossequio dei parametri SIA. Il contratto di compravendita immobiliare non prevedeva alcunché in merito ai requisiti tecnici dei due posteggi interni sovrapposti. E, in assenza di un rinvio ad altri documenti, la sola scheda tecnica non confortava la tesi di una promessa data dai sequestranti. Il contratto poi nemmeno accennava a posteggi esterni per gli ospiti, di modo che l’estratto del piano prodotto neppure suffragava la tesi di una loro garanzia data in tal senso. Ciò detto, l’atto di compravendita della PPP per complessivi fr. 2'915'000.– rendeva verosimile ed esigibile il saldo rimanente di fr. 70'000.–. Pacifiche inoltre la causa del sequestro invocata e l’appartenenza della PPP all’escusso. In quanto non sostanziata, il Pretore ha invece respinto la richiesta di una garanzia (art. 273 LEF) di pari importo presentata dall’opponente.
F.
Con reclamo del 18 luglio 2013 l
’
opponente chiede la riforma della decisione impugnata nel senso di annullare il sequestro ed accogliere l
’
opposizione. In via subordinata egli postula la retrocessione dell
’
incarto al Pretore per nuovo giudizio. Richiamata la contestuale procedura di reclamo pendente avverso la decisione con cui il medesimo Pretore aveva rigettato in via provvisoria la sua opposizione sollevata nell
’
ambito dell
’
esecuzione a convalida del sequestro (inc. 14.2013.134), il reclamante rileva che i sequestranti non hanno contestato che la scheda tecnica riguarda tutti i parcheggi meccanizzati presenti nell
’
autorimessa. Ciò detto, l
’
insufficiente altezza di un posteggio meccanizzato inaccessibile a piedi costituisce un difetto nascosto da notificare entro cinque anni dalla consegna. Ora, quella dei posteggi risale a fine settembre 2012. Di modo che la notifica del 10 settembre 2012 ossequia non solo quel termine, ma persino i due anni previsti dalle norme SIA applicabili alla fattispecie. Visto che la scheda tecnica indica un
’
altezza di 1.85 m, nulla consente di ritenere che l
’
opponente sia stato informato che il posteggio superiore non potesse ospitare veicoli alti oltre 1.70 m. Oltretutto poi, in realtà, lo spazio disponibile si era rivelato di appena 1.62 m. E, già solo questo giustifica la trattenuta di fr. 70
'000.– e l’opposizione al sequestro. In aggiunta il reclamante evidenzia che i sequestranti medesimi hanno preteso l’inserimento nell’ordine del giorno dell’as-semblea dell’aprile 2012 della problematica riguardante i posteggi esterni. D
ella risposta al reclamo formulata dai sequestranti si dirà, per quanto necessario ai fini del presente giudizio, nel seguito.

Considerando
in diritto: 1.
La decisione del giudice del sequestro – sia essa di annullamento o di conferma del sequestro (
Reiser,
in: Basler Kommentar, SchKG II, 2
a
ed., 2010, n. 44-45 ad art. 278) – che statuisce sull
’
opposizione (ai sensi dell
’
art. 278 cpv. 1 LEF) interposta dal debitore destinatario del sequestro o da un terzo può essere impugnata davanti all
’
autori-tà giudiziaria superiore (art. 278 cpv. 3 primo periodo LEF), nel Cantone Ticino la Camera di esecuzione e fallimenti (art. 48 lett. e n. 1 LOG), con il rimedio del reclamo a prescindere dal valore litigioso (art. 251 lett. a, 309 lett. b n. 6 e 319 lett. a CPC). L
’
autorità superiore deve verificare, sulla base delle allegazioni e dei documenti prodotti dalle parti, se nel caso concreto in relazione al realizzarsi delle condizioni del sequestro addotte dal creditore – e contestate da controparte – è raggiunto il grado di verosimiglianza necessario per mantenere il provvedimento conservativo, atteso che in caso negativo annullerà la decisione del giudice di prime cure che ha confermato il sequestro rispettivamente confermerà la decisione che lo ha annullato, riservate soluzioni intermedie (
Amonn/Walther,
Grundriss des Schuldbetreibungs- und Konkursrechts, 8
a
ed., 2008, n. 74 ad § 51;
Reeb
, Les mesures provisoires dans la procédure de poursuite, in: ZSR 1997/II, pag. 482).
2.
Il
termine per l
’
inoltro del reclamo è di dieci giorni (art. 321 cpv. 2 CPC). Eventuali osservazioni al reclamo devono poi ossequiare il medesimo termine (art. 322 cpv. 2 CPC). Proposto il 18 luglio 2013 avverso la decisione notificata il 5 luglio 2013 e giunta all
’
opponente lunedì 8 luglio 2013 (“Tracciamento degli invii” del 23 luglio 2013), il reclamo risulta ammissibile. L
’
impugnazione è stata notificata il 5 agosto 2013, di modo che anche la risposta al reclamo spedita il 14 agosto 2013 è senz
’
altro tempestiva.
3.
Le decisioni in materia di concessione di sequestro, in quanto sottostanno alla procedura sommaria (art. 251 lett. a CPC), sono rette dalla massima dispositiva (art. 58 cpv. 2 CPC), dal principio attitatorio (art. 55 cpv. 1 CPC) nonché dalle massime di celerità (
Stoffel,
in:
Basler Kommentar, SchKG II, 2
a
ed., 2010, n. 56 ad art. 272) e di concentrazione (
Stoffel,
op. cit., n. 54 ad art. 272).
Detto altrimenti, il giudice non agisce d
’
ufficio, ma esamina
solo ciò che è stato allegato e decide unicamente in base alle prove addotte e che possono essere assunte seduta stante (
“Beweismittelbeschränkung”
) (
Mazan
, in: Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 2010, n. 8 ad art. 251;
Stoffel,
op. cit., n. 54 ad art. 272), salvo che il fatto allegato sia stato ammesso o non contestato dalla controparte non contumace o sia notorio (art. 150 cpv. 1, 151 e 254 CPC; CEF 8 settembre 2011 inc. 14.2011.113 consid. 6.5).
Il giudice può accontentarsi della semplice verosimiglianza dei fatti ed esaminare sommariamente i punti di diritto nella misura compatibile con l
’
esigenza di celerità (art. 272 cpv. 1 LEF;
Hohl
, La réalisation du droit et les procédures rapides, tesi Friborgo 1997, n. 453;
Gilliéron
, Le séquestre dans la LP révisée, in: BlSchK 1995, pag. 133, B;
Piégai
, La protection du débiteur et des tiers dans le nouveau droit du séquestre, tesi Losanna 1997, pag. 212; A
rtho von Gunten
, Die Arresteinsprache, tesi Zurigo 2001, pag. 85 segg.). Il giudice apprezza liberamente le prove (art. 157 CPC).
Inoltre, i principi di celerità e di concentrazione impongono in particolare alle parti alte esigenze di motivazione per poter giungere a un giudizio sollecito. Esse devono sostanziare le loro tesi con riferimenti puntuali e d
’
immediato riscontro nei documenti (o, eccezionalmente, nelle altre prove) che reputano determinanti.
4.
Vi è verosimiglianza quando esiste una certa probabilità che i fatti allegati corrispondano al vero (
Piégai
, op. cit., n. 792, pag. 173). Secondo questa Camera, la verosimiglianza è data a due condizioni cumulative (CEF
15 maggio 2002 inc. n. 14.2002.6 consid. 1.5d):
– che vi sia un “inizio di prova” (“commencement de preuve”, DTF 107 III 36, 39 e 40, consid. 3 e 5;
Stoffel
, op. cit., n. 4-7 ad art. 272), ossia indizi oggettivi e concreti a conforto della tesi del sequestrante;
– che dall’esame degli allegati e dei mezzi di prova si ricavi l’impressione che i fatti rilevanti per il giudizio si siano comunque realizzati, pur senza poter escludere la probabilità nello stesso ordine di grandezza di una realtà di segno opposto; detto altrimenti, vi è verosimiglianza (semplice) quando sono possibili anche altre soluzioni altrettanto probabili; viceversa, un fatto è da ritenere inverosimile, quando si ha la netta impressione che i fatti si siano svolti diversamente da quanto affermato dal sequestrante.
5.
Secondo l
’
art. 320 CPC con il reclamo possono essere censurati sia l
’
applicazione errata del diritto (lett. a) che l
’
accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b). Ora, giusta l
’
art. 272 cpv. 1 LEF,
il sequestro viene concesso dal
giudice
del luogo dell
’
esecuzione o dal giudice del luogo in cui si trovano i beni, purché il creditore renda verosimile l
’
esistenza:
1. del credito;
2. di una causa di sequestro;
3. di beni appartenenti al debitore.
In concreto, il reclamante contesta l
’
esistenza di un credito di fr. 70'000.– quale saldo sul prezzo dovuto per la PPP vendutagli dai sequestranti in ragione dei difetti ai posteggi interni rispettivamente dell
’
assenza di posteggi esterni, circostanze che egli reputa di avere reso sufficientemente verosimili. In questa sede egli non accenna invece più al preteso carente isolamento fonico (reclamo, pag. 2 n. 3). Indiscusse poi la causa del sequestro (art. 271 cpv. 1 n. 4 LEF) e l
’
appartenenza all
’
escusso della PPP n. _ del fondo base n. _ RFD di _.
6.
In relazione ai posteggi interni meccanizzati il reclamante sostiene che quello superiore è difettoso in quanto non presenta l
’a
ltezza di almeno 1.85 m rispettivamente 2.10 m promessagli dai sequestranti e che è indicata sulla scheda tecnica (reclamo pag. 2 n. 2). Trattandosi di apprezzamento delle prove la questione è attinente ai fatti, censurabili in questa sede solo se l
’
accertamento è stato manifestamente errato (
Trezzini,
in: Commentario CPC, 2011, n. 1 e 2 a pag. 1409).
6.1.
Il Pretore ha accertato che il contratto di compravendita immobiliare nulla menziona in merito alle specifiche tecniche che i due posteggi sovrapposti devono avere, e nemmeno vi è traccia di un rinvio ad altri documenti (decisione impugnata, pag. 4 n. 4 verso il basso). E, in effetti, eccezione fatta per la consegna in uso esclusivo di
“2 (due) posti auto (sovrapposti) nell
’
autorimessa al secondo piano superiore”
al costo complessivo di fr. 140'000.– (doc. B pag. 2 ad C, pag. 3 nel mezzo e pag. 5 in alto), è ben vero che l
’
atto in questione non accenna minimamente a requisiti di dimensioni e caratteristiche, conclusione che come tale il reclamante non contesta affatto. Di conseguenza, pretendere a queste condizioni che ciò fosse da intendere alla stregua di un
“silenzio qualificato”
,
ovvero e a contrario nel senso che le parti abbiano in tal modo inteso unanimemente e a priori escludere differenze o riserve di sorta tra i due sovrastanti posteggi (reclamo, pag. 3 n. 6), sfiora il pretesto anche a un esame limitato alla verosimiglianza. E questo a prescindere dal fatto che la vendita riguardi un
’
unità condominiale in un complesso di lusso (reclamo, pag. 3 n. 6). La critica è quindi infondata.
6.2.
Ciò posto, in assenza di altri riscontri oggettivi, il Pretore non ha ritenuto la scheda tecnica prodotta quale doc. 4 alla stregua di un documento atto a rendere sufficientemente verosimile la tesi dell
’
op-ponente che pretende di avere ottenuto dai sequestranti e sulla base di quella scheda appunto, particolari e specifiche promesse riferite all
’
altezza dei suoi due posteggi interni (decisione impugnata, pag. 4 n. 4 in basso). Il reclamante pensa di sovvertire tale sua conclusione affermando che nella loro presa di posizione del 17 ottobre 2012 (doc. F) alla notifica dei difetti 10 settembre 2012 (doc. E), i sequestranti non hanno contestato in modo esplicito l
’
applicabilità alla fattispecie in esame della citata scheda tecnica che prevede un
’
altezza minima di 1.85 m (reclamo, pag. 3 n. 6). L
’
argomenta-zione non è tuttavia condivisibile giacché – come del resto poco oltre il medesimo opponente ricorda – con quello scritto i sequestranti hanno evidenziato che
“
[l
’
opponente]
ha sempre saputo che...
[il posteggio]
superiore proprio per una questione di altezze poteva fungere da stallo per autovetture di un
’
altezza non superiore a 1 metro e 70”
(doc. F pag. 1 in basso), manifestando semmai e tutt
’
al più di avere dichiarato qualcosa di diverso e soprattutto ben inferiore rispetto a quanto l
’
opponente pretende. Non ravvisandosi in ciò un accertamento manifestamente errato dei fatti imputabile al Pretore, la censura va quindi disattesa.
6.3.
Aggiungasi che la scheda tecnica di cui al doc. 4 accenna invero ad un modello di posteggio avente una
“Plattformabstand h = 185 cm”
, ma per il quale è indicata un
’
altezza massima di 1.80 m da intendersi quale
“max. Pkw-Höhenmasse”
ovvero già comprensiva, oltre che dell
’
altezza massima del veicolo, di eventuali barre e antenne montate sul tetto (
“Die Pkw-Gesamthöhe inklusive Dachreling und Antennenhalterung darf die hier angegebenen max.
Pkw-Höhenmasse nicht überschreiten”
). Tutto sommato quindi anche nella misura in cui l’opponente sembra ipotizzare che
la divergenza dai citati 1.85 m sia stata implicitamente riconosciuta dagli stessi sequestranti, avendo essi limitato appunto la possibilità di
utilizzo de
l posteggio superiore ad autovetture che presentano un
’
altezza
“non superiore a 170 cm”
(reclamo, pag. 3 n. 6 in basso), nell
’
esito l
’
accertamento del Pretore non potrebbe comunque definirsi manifestamente errato. Una volta di più il reclamo è così infondato.
6.4.
Invano poi il reclamante persiste nel sostenere che, secondo il rilievo effettuato dal perito da lui incaricato, in realtà è addirittura emerso che eventuali veicoli stazionati nel posteggio superiore devono tener conto di uno spazio massimo disponibile in altezza di appena 1.62 m (reclamo, pag. 3 n. 6 in basso). Si tratta in effetti di una mera constatazione di parte eseguita da una persona che l
’
opponente ha di fatto interpellato in veste di conoscente e non già di perito (doc. 9) come invece pretende. Nelle circostanze così descritte rimane una semplice allegazione priva di riscontri oggettivi e ininfluente ai fini del presente giudizio. E, non evidenziando un accertamento manifestamente errato fatti, il reclamo risulta anche sotto questo profilo inconsistente.
7.
Invero, per il Pretore la notifica dei difetti del 10 settembre 2012 è oltretutto intempestiva, giacché inviata ad oltre due anni dalla consegna della PPP ad agosto 2010 e solo dopo che i sequestranti avevano diffidato l
’
opponente a pagare il saldo ancora dovuto (decisione impugnata, pag. 4 n. 4). Il reclamante obietta che, in quanto non accessibile a piedi, il difetto di altezza del posteggio superiore automatizzato costituisce un difetto nascosto notificabile nei cinque anni dalla consegna dei posteggi risalente – per stessa ammissione dei sequestranti e diversamente da quanto ritenuto dal primo giudice – a fine settembre 2012 (reclamo, pag. 3 n. 5). In ogni caso sarebbe comunque rispettato il termine di due anni previsto dalle norme SIA applicabili al suo contratto (reclamo, pag. 3 n. 5).
Ora, l
’
acquirente è legittimato a opporre al venditore le eccezioni per i difetti notificati immediatamente, ovvero non appena scoperti ed entro cinque anni dal trasferimento di proprietà (
Giger,
in: Berner Kommentar, Band IV, 1997, n. 101 ad art. 219). E, diversamente dai difetti apparenti per i quali s
’
impone un
obbligo di verifica e di avviso contestuale all
’
acquisto della proprietà (art. 201 cpv. 1 CO), di eventuali difetti emersi più tardi – cosiddetti nascosti – va data notizia subito dopo la loro scoperta (art. 201 cpv. 3 CO) (
Tercier/Favre,
Les contrats spéciaux, 4
a
ed., 2009, n. 1087 pag. 162;
Schumacher/ Rüegg,
Die Haftung des Grundstückverkäufers, in: Koller, Das Grundstückkauf, 2
a
ed., 2001, pag. 270 seg.). Secondo il contratto agli atti poi
“per l
’
edificazione dell
’
appartamento venduto, valgono fra le Parti le norme SIA 118 (centodiciotto) anche per i termini di garanzia”
(doc. B pag. 9). Nondimeno – per i motivi di cui si è detto (sopra, consid. 6) – non avendo l
’
opponente reso verosimile che i sequestranti gli abbiano garantito che il posteggio interno superiore potesse accogliere auto di altezza superiore a 1.70 m – come da lui preteso – in concreto diventa inutile disquisire oltre sulla questione a sapere se la notifica sia stata tempestiva o no. Una volta di più, nell
’
esito il giudizio pretorile merita quindi conferma.
8.
Il Pretore ha altresì escluso che, a fronte di un contratto di compravendita che nulla prevede al riguardo, il solo piano prodotto in estratto quale doc. E (correttamente: doc. 5) potesse rendere verosimile la promessa dei sequestranti di realizzare posti auto destinati ai visitatori (decisione impugnata, pag. 4 n. 4). Il reclamante non contesta questa conclusione, limitandosi a rilevare che la questione dei posteggi esterni figura nell
’
ordine del giorno dell
’
assemblea dell
’
aprile 2012 per esplicita richiesta dei sequestranti (reclamo, pag. 4 n. 8). Ma, in assenza di un confronto con la motivazione pretorile, il reclamo risulta a priori immotivato e quindi inammissibile.
9.
Per quanto ricevibile, il reclamo va respinto. Le spese processuali (art. 95 cpv. 2 CPC; 48 e 61 cpv. 1 OTLEF) sono a carico del reclamante (art. 106 cpv. 1 CPC) con l
’
obbligo di rifondere ai sequestranti – in solido tra loro – un
’
indennità per ripetibili (art. 95 cpv. 3 CPC), queste ultime commisurate all
’
impegno richiesto per la redazione delle osservazioni rivelatesi sostanzialmente uguali a quelle presentate nella procedura di rigetto provvisorio dell
’
opposizione parimenti pendente (inc. 14.2013.134) in questa sede.
Ai fini dell
’
indicazione dei rimedi giuridici esperibili sul piano federale, il valore litigioso determinante (art. 74 cpv. 1 lett. b LTF) è stabilito in fr. 70'000.–.