Decision ID: 9a4dfa6e-82a7-4307-9cf9-584cac1b9672
Year: 1993
Language: fr
Court: VD_TC
Chamber: VD_TC_031
Canton: VD
Region: Région lémanique
Law Area: public_law

constate en fait :
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A. Les époux Heather et Barry Ross sont copropriétaires, chacun pour une demie, de la parcelle n° 1217 du cadastre de la Commune de Montreux. Ce bien-fonds de 1504 m2 accuse une déclivité importante. La villa de trois étages qui y est érigée date de 1944. Dans son ensemble, elle se présente sous la forme d'un corps de bâtiment principal flanqué à l'est, perpendiculairement, d'une aile implantée plus en retrait dans la pente et prolongée au niveau intermédiaire par une terrasse avec mur de soutènement. L'étage inférieur est en grande partie enterré. Seul la façade sud principale lui procure un dégagement complet sur l'aval du terrain. L'accès à la parcelle est assuré depuis la rue du Lac (Clarens) par un chemin goudronné situé sur la parcelle n° 1192 et propriété des époux Jane et Wojciech Garbarski. Il a été aménagé au bénéfice d'une servitude de passage dont l'assiette longe les limites sud et ouest du bien-fonds des constructeurs. Les lieux sont situés en zone de faible densité au sens du plan d'extension de la Commune de Montreux que régissent plus particulièrement les art. 33 à 40 du règlement communal sur le plan d'extension et la police des constructions (RPE) approuvé le 15 décembre 1972 par le Conseil d'Etat.
B. Du 12 juin au 2 juillet 1992, les époux Ross ont soumis à l'enquête publique des travaux de transformation de leur villa ainsi que la création d'une tonnelle. En substance, il était prévu d'excaver le vide sanitaire existant à l'étage inférieur du corps de bâtiment principal afin d'y aménager un bar avec ouverture sur la façade sud. La tonnelle s'implanterait légèrement en aval de la villa. Elle serait composée d'une terrasse dallée en forme de demi cercle entourée d'une balustrade et recouverte à claire-voie par des poutrelles préfabriquées soutenues par six piliers. L'ensemble reposerait en aval sur un mur de soutènement en pierres artificielles. Par ailleurs, l'habillement de la façade sud serait complété par la création d'un balcon à chacun des deux étages supérieurs dont les balustrades rappelleraient le style utilisé pour la tonnelle. Un escalier extérieur permettrait de passer de la terrasse projetée à la terrasse existant au niveau intermédiaire. Ce projet a suscité l'opposition des époux Garbarski au motif qu'il ne respecterait pas la réglementation communale applicable à la zone de faible densité. En particulier, les opposants faisaient valoir que l'aménagement d'un local habitable au sous-sol équivaudrait à la création d'un étage supplémentaire, ce qui serait incompatible avec le nombre de niveaux prescrit par le règlement. Ils dénonçaient également un dépassement de la surface constructible au regard du coefficient d'occupation du sol.
Le 21 août 1992, la municipalité a levé l'opposition et a accordé le permis de construire sollicité.
C. Par acte du 3 septembre 1992, Jane et Wojciech Garbarski se sont pourvus contre cette décision devant le Tribunal administratif et ont conclu à l'annulation du permis de construire délivré par l'autorité intimée. Leurs arguments seront repris plus loin dans la mesure utile. Ils se sont en outre acquittés, dans le délai qui leur a été imparti à cet effet, d'une avance de frais de Fr. 1'000.-.
Par décision du magistrat instructeur du 3 novembre 1992, l'effet suspensif a été accordé au pourvoi, en conséquence de quoi les constructeurs n'ont pas été autorisés à débuter les travaux sur la base du permis délivré.
La municipalité a proposé le rejet du recours et a produit le dossier complet de la construction initiale de la villa. Les constructeurs ont également conclu au rejet du recours.
Le Tribunal administratif a tenu audience le 15 janvier 1993 en présence, pour les recourants, de leur conseil l'avocat Félix Paschoud; pour la municipalité, de Jean-Luc Barraud, chef du service de l'urbanisme ainsi que, pour les constructeurs, de leur conseil, l'avocat Jean-Arnaud de Mestral. Le tribunal a effectué une visite des lieux litigieux en présence des prénommés ainsi que des constructeurs rejoints sur place; à cette occasion, il a notamment pu observer qu'une partie non négligeable du gros oeuvre avait déjà été effectuée. Les parties ont été entendues dans leurs explications. Le conseil des recourants a été autorisé à produire un mémoire complémentaire après l'audience, ce qui a été fait en date du 25 janvier 1993.

et considère en droit :
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1. Le Tribunal administratif examine d'office avec pleine cognition la recevabilité des recours qui lui sont soumis (art. 53 LJPA).
L'art. 37 al. 1 LJPA ouvre la voie du recours au Tribunal administratif à toute personne qui justifie d'un intérêt protégé par la loi applicable; en revanche, selon la jurisprudence récente (RDAF 1992, 207), les personnes qui ne se trouvent pas avec l'objet du litige dans un rapport spécial, direct et digne d'être pris en considération ne sauraient se voir reconnaître la qualité pour agir. Dans le cas particulier, les époux Garbarski sont propriétaires d'une parcelle qui jouxte celle des constructeurs. Même s'ils habitent dans un autre secteur de leur bien-fonds, on ne saurait leur dénier un intérêt digne de protection à l'annulation de la décision attaquée; en outre, les règles dont ils invoquent la violation, indépendamment d'un but d'intérêt public, tendent également à sauvegarder les intérêts des voisins. Le recours est ainsi recevable.
2. Les recourants mettent en cause l'aménagement d'un local "bar-loisir" à l'étage inférieur de la villa des constructeurs. Ils considèrent que ces travaux auraient pour conséquence d'aggraver la situation non réglementaire du bâtiment, dès lors que celui-ci comporterait deux étages sur rez-de-chaussée.
a) En zone de faible densité, le nombre de niveaux autorisé est limité à un étage sur rez-de-chaussée (art. 35 RPE), étant précisé qu'il faut entendre par rez-de-chaussée le niveau dont l'altitude est égale à la cote moyenne du terrain naturel ou qui la dépasse de 1.5 mètre au maximum, et ce indépendamment de sa destination (art. 69 RPE). Conjuguées, ces deux normes permettent de fixer le gabarit des bâtiments et de limiter leur hauteur (J.-L. Marti, "Distances, coefficients et volumétrie des constructions en droit vaudois", p. 177 et références citées). Les notions de rez-de-chaussée et de sous-sol entrent régulièrement en conflit lorsqu'une construction est aménagée sur un terrain en pente. Afin d'éviter tout risque d'abus, l'art. 69 RPE apporte une limite à la position du rez-de-chaussée par rapport au niveau moyen du terrain naturel. Ce texte n'est en revanche pas déterminant s'agissant de qualifier les niveaux d'un bâtiment existant qui, comme en l'espèce, a été construit sous l'empire d'une réglementation différente. Tout au plus son application peut-elle conduire à la conclusion qu'un niveau devant être qualifié de rez-de-chaussée au sens de la jurisprudence n'est pas compatible avec la réglementation entrée en vigueur postérieurement à la construction.
b) Ainsi que la Commission de recours en matière de constructions l'avait précisé, il n'est pas possible d'arrêter une définition générale et précise des notions de rez-de-chaussée et de sous-sol, qui soit applicable en tous lieux et sous l'empire de tous les règlements (RDAF 1978 p. 248; "Droit vaudois de la construction", Lausanne 1987, p. 304 et références citées). La commission a ainsi jugé qu'un niveau comprenant des locaux habitables hors terre sur plus de la moitié de son pourtour et dégagé sur la totalité de sa façade principale ne pouvait être qualifié de sous-sol (RDAF 1973 p. 221); il en va de même du niveau inférieur d'un bâtiment qui serait presque entièrement hors terre sur trois façades, duquel on accéderait au bâtiment par un hall de plain-pied et qui comprendrait une salle de jeux (RDAF 1972 p. 423, RDAF 1975 p. 211 - 212). En revanche, un niveau dégagé totalement sur une façade et partiellement sur deux autres, comprenant l'entrée principale du bâtiment, peut être qualifié de sous-sol s'il n'est pas affecté à l'habitation, s'il est situé en dessous du terrain naturel pour plus de la moitié de son volume, si le plancher du rez-de-chaussée est en dessous du niveau du sol naturel en amont et si la hauteur du bâtiment au faîte est sensiblement inférieure au maximum réglementaire (RDAF 1974 p. 224). La commission a encore précisé que, pour déterminer si le niveau inférieur d'un bâtiment, entièrement dégagé en façade aval, devait être compté au nombre des niveaux habitables autorisé, il convenait de tenir compte de la situation de la construction par rapport au niveau du terrain naturel, de l'affectation des locaux et de la situation des accès; elle a ainsi considéré que l'on ne pouvait dénier la qualification de sous-sol à un niveau dont le volume situé au-dessous du terrain naturel était plus important que celui hors terre et comprenant une chaufferie, un garage et deux caves, l'entrée principale du bâtiment étant située à l'étage supérieur (RDAF 1971 p. 330). Se ralliant à cette jurisprudence, le tribunal a du reste jugé que devait être qualifié de sous-sol le niveau inférieur situé en dessous du terrain naturel et ne comportant aucune surface habitable (Tribunal administratif, arrêt AC 92/209, du 14 mai 1993).
c) Depuis que la villa des constructeurs a été édifiée, soit en 1944, le terrain situé aux abords directs de la construction a fait l'objet de nombreux aménagements artificiels, dont certains sont postérieurs aux travaux d'origine. Il convient donc de se référer autant que possible à la situation du bâtiment par rapport au terrain naturel primitif.
Ainsi que cela ressort des plans de l'époque, des fondations mises à nu par le constructeur ou encore du terrain naturel conservé sur la parcelle ainsi que sur les biens-fonds voisins, l'étage inférieur a été aménagé en dessous du niveau du terrain naturel, raison pour laquelle il se trouve enterré ou partiellement enterré sur trois faces. A l'origine, il comprenait des locaux non habitables tels que des caves, une chaufferie, un dépôt à charbon, une buanderie ou encore un séchoir. De plus, en raison de l'existence de la terrasse qui prolonge le niveau intermédiaire, il ne bénéficie du dégagement de la façade sud que pour une seule pièce, à savoir la dernière nommée qui aujourd'hui a été réaménagée en bureau. Par ailleurs, une grande partie de la surface sise à l'intérieur du périmètre des fondations n'a pas été excavée, ce qui tend à confirmer le caractère secondaire de ce niveau par rapport aux étages supérieurs. Ces éléments conduisent logiquement à qualifier l'étage inférieur de sous-sol (Cf. RDAF 1973 p. 222, 1974 p. 224; Tribunal administratif, arrêt AC 92/209 précité). A l'inverse, l'étage intermédiaire présente toutes les caractéristiques d'un rez-de-chaussée. Il jouit de l'accès principal de plain-pied en façade nord et comprend les pièces de séjour principales telles que le salon, la salle à manger ou la cuisine. Certes, il surplombe le niveau du terrain naturel de près de deux mètres en certains points, mais cette particularité est due à la pente de la parcelle ainsi qu'aux aménagements du terrain effectués au pied des façades sud et ouest. Quoi qu'il en soit, elle n'apparaît pas exceptionnelle au point de modifier la qualification de l'étage en question (Cf. RDAF 1975 p. 211 a contrario).
d) Selon l'art. 66 RPE auquel renvoie l'art. 69 RPE déjà cité, le niveau moyen du terrain naturel est la moyenne des cotes d'altitude prises aux angles sortant de la construction.
Appliquée au cas particulier, cette méthode commande de prendre en considération l'altitude des sept angles sortant de la villa du constructeur, dont les cotes sont les suivantes selon le plan du géomètre Hof à Vevey daté du 15 octobre 1992: 392.20 (angle nord), 392.43 (angle est), 392.40 (angle sud-est), 389.65 (angle sud), 389.38 (décrochement sud), 389.77 (angle ouest) et 390.75 (décrochement ouest). La moyenne résultant de ces cotes est de 390.94. Or, le niveau du rez-de-chaussée se situe à une altitude de 392.56. Il se trouve donc 1.62 mètre au-dessus de la cote moyenne du terrain naturel et déroge ainsi légèrement à la disposition communale en la matière. Il n'en résulte pas encore que la villa des recourants soit non réglementaire sur ce point. En effet, lorsque, comme en l'espèce, le terrain a subi antérieurement des modifications artificielles, la municipalité détermine le niveau à prendre en considération (art. 66 al. 1, seconde phrase RPE); ce n'est donc que dans l'hypothèse où cette autorité fixerait sur cette base le niveau du terrain naturel en dessous de la cote 391.06 qu'il faudrait conclure à la non conformité du bâtiment existant à l'art. 69 RPE et partant à l'application de l'art. 80 al. 2 LATC. Au demeurant, cette question peut demeurer ouverte dans la mesure où l'aménagement du bar projeté n'entraîne d'aggravation ni de l'atteinte à la réglementation existante, dont le but est de limiter la hauteur des bâtiments, ni des inconvénients pour le voisinage.
e) Selon l'art. 71 RPE, la municipalité peut, dans les terrains en pente, autoriser l'aménagement de niveaux partiellement habitables en dessous du rez-de-chaussée pour autant que ceux-ci bénéficient d'une insolation normale et qu'ils soient suffisamment dégagés du terrain naturel sur la façade aval.
En l'occurrence, le local litigieux serait créé en lieu et place d'un vide sanitaire existant au sous-sol du corps de bâtiment principal et donnant contre la façade sud. Il bénéficierait d'une ouverture de 2.8 mètres de large, en forme d'arche, permettant d'avoir un accès direct sur le jardin, puisqu'à cet endroit la façade aval est totalement dégagée. Au vu de ces éléments, rien ne s'oppose à l'aménagement litigieux qui par ailleurs a été autorisé par la municipalité.
En définitive, l'aménagement d'un bar-loisir en sous-sol de la villa des constructeurs est réglementaire et le recours doit être rejeté sur ce point.
3. Selon les recourants, la surface constructible de la parcelle 1217 serait déjà dépassée par la construction qui s'y trouve si l'on tient compte dans ce calcul de la terrasse existante. A cela s'ajouterait la tonnelle projetée, au sujet de laquelle ils font valoir qu'elle ne pourrait pas être considérée comme une dépendance au sens de l'art. 39 RATC ou d'une petite construction telle que définie à l'art. 73 RPE.
a) En zone de faible densité, la surface bâtie ne peut excéder 1/8e de la surface du bien-fonds pour les constructions comportant un étage habitable au-dessus du rez-de-chaussée (art. 38 RPE). Au sens de l'art. 74 RPE, la surface bâtie est mesurée au niveau de la construction présentant les plus grandes dimensions en plan, compte non tenu des terrasses non couvertes, des seuils, des perrons, des balcons en saillie (fermés latéralement ou non) et d'autres installations semblables.
Contrairement à ce que prétendent les recourants, le texte du règlement exclut donc clairement du calcul de la surface bâtie les terrasses non couvertes. Celle des constructeurs ne fait pas exception à la règle nonobstant la présence d'un mur de soutènement rendu nécessaire par la pente du terrain. Il convient donc de ne pas en tenir compte et de confirmer le calcul effectué par l'architecte Hartmann qui aboutit à une surface bâtie de 188 m2, surface du reste mentionnée sur le plan de situation mis à l'enquête, établi par le géomètre Hof à Vevey. Dès lors qu'elle correspond exactement au 1/8e de la surface totale de la parcelle, la construction est parfaitement réglementaire.
b) Dans la mesure où la villa des constructeurs épuise les possibilités de bâtir fondées sur le coefficient d'occupation du sol applicable en zone de faible densité, la tonnelle litigieuse ne pourrait être autorisée qu'à la double condition de constituer une dépendance au sens de la réglementation communale et de ne pas dépasser en surface le 1/5e de la surface du bâtiment principal (art. 73 et 74 al. 2 RPE).
Aux termes de l'art. 39 al. 2 RATC, par dépendances de peu d'importance, on entend de petites constructions distinctes du bâtiment principal, sans communication interne avec celui-ci, comportant un rez-de-chaussée et ne dépassant pas trois mètres de hauteur à la corniche, mesurés depuis le terrain naturel, tels que pavillons, réduits de jardin ou garages particuliers pour deux voitures au plus. L'art. 73 RPE n'apporte pas plus de précisions sur la notion de dépendance, si ce n'est qu'il renvoie à l'art. 66 RPE en ce qui concerne la façon de calculer la hauteur à la corniche.
En l'occurrence, la tonnelle litigieuse aurait pour effet de créer une terrasse semi-couverte. Les éléments préfabriqués qui la couvriraient formeraient une pergola et seraient soutenus par des piliers relativement espacés. Elle peut ainsi être assimilée à une dépendance dès lors qu'elle ne serait reliée à la villa des constructeurs que par un chemin dallé non couvert (RDAF 1965 p. 265 a contrario).
Les piliers porteraient les éléments du couvert à une hauteur de 2.2 mètres au dessus du niveau de la terrasse. Il faut toutefois majorer, conformément à l'art. 66 al. 1 RPE, cette hauteur de la différence d'altitude qui existe entre le niveau de la terrasse (389.38) et celui du terrain naturel moyen calculé aux angles sortants de la construction, soit aux deux extrémités ainsi qu'à l'apogée de l'hémicycle (389.02). La somme des deux étant inférieure à trois mètres (elle est précisément de 2.56 mètres), la tonnelle litigieuse peut être autorisée à titre de dépendance. Reste à examiner si elle peut être soustraite du calcul de la surface bâtie conformément à l'art. 74 al. 2 RPE.
La surface de l'ouvrage à prendre en considération se limite à la partie située sous le couvert. Le solde de la terrasse en revanche est soustrait de ce calcul au titre d'aménagement extérieur. Suivant ce principe et compte tenu du fait que la tonnelle formerait un demi-cercle irrégulier que l'on peut toutefois circonscrire dans un rayon de 4.60 mètres, on parviendrait à une surface dans tous les cas inférieure à 33 m2, ce qui reste largement en dessous des 37.5 m2 correspondant au 1/5 de la surface de la villa des constructeurs.
c) Dans ces circonstances, force est de considérer que la tonnelle prévue en aval de la villa des constructeurs serait conforme au règlement communal. Les griefs des recourants se révélant infondés, leur recours doit être rejeté sur ce point également.
4. Le recours est ainsi rejeté. Les frais de la procédure sont mis à la charge des recourants déboutés à raison de Fr. 2000.-. Pour des motifs d'équité, il n'est pas alloué de dépens aux constructeurs; ceux-ci ont en effet entrepris les travaux projetés avant l'entrée en force du permis de construire, attitude qui justifie dans une certaine mesure la procédure engagée par les recourants (art. 55 LJPA).