Decision ID: 2fcdf24e-42bc-579b-988c-1f1a5c46a83f
Year: 2011
Language: de
Court: SG_VWEK
Chamber: SG_VWEK_001
Canton: SG
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: 

Sachverhalt:
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 2/11
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
A.- X und Y Z wohnen in S. Der Ehemann ist als Inhaber eines zahntechnischen Labors
selbständigerwerbend; die Ehefrau ist als Kindergärtnerin tätig. Die Eheleute sind je zur
Hälfte Miteigentümer des Grundstücks Nr. 001 an der O-Strasse in S mit dem Wohn-
und Geschäftshaus Vers.-Nr. 002, das ein zahntechnisches Labor mit Büro, Küche und
WC sowie im Ober- und Dachgeschoss des östlichen Teils eine Wohnung umfasst.
Beide Miteigentumsanteile sind Teil des Privatvermögens. In den Jahren 2008 und
2009 liessen die Eigentümer umfangreiche Arbeiten an der Liegenschaft ausführen. Sie
deklarierten Unterhalts- und Verwaltungskosten von Fr. 181'317.-- im Jahr 2008 – darin
enthalten ein Teilzahlung über Fr. 92'000.-- an die Schreinerei W AG und eine Zahlung
von Fr. 23'999.-- für die Dachsanierung an die S+R – und von Fr. 106'294.-- im Jahr
2009.
B.- Für die Veranlagung 2008 verlangte die Veranlagungsbehörde von den
Steuerpflichtigen zum Nachweis des Liegenschaftsunterhalts die vollständigen
Rechnungen der S+R sowie der Schreinerei W inklusive der Schlussrechnung 2009.
Ausserdem ersuchte sie um Bewertungsangaben sowie um die Beilage von Skizzen
und/oder Fotos der Situation vor und nach den Arbeiten. Die Steuerpflichtigen reichten
die verlangten Rechnungen ein und hielten fest, wertvermehrende Investitionen im
eigentlichen Sinn seien nicht gemacht worden; sie würden die gesamten
Aufwendungen als schon längst fällig und somit nachgeholten Unterhalt betrachten.
Die Veranlagungsbehörde qualifizierte von der Akontozahlung von Fr. 92'000.-- an die
Schreinerei W AG und von der Zahlung von Fr. 23'999.-- an die S+R je zwei Drittel, d.h.
Fr. 62'000.-- und Fr. 18'000.--, zusammen Fr. 80'000.-- als Anlagekosten mit der
Begründung, Ober- und Dachgeschoss seien komplett aus- und umgebaut worden.
Die Räume seien vorher leer und ungenutzt gewesen. Im Bestreitungsfall würden
detaillierte Pläne vom baulichen Zustand vor der Renovation benötigt. Ausserdem
reduzierte sie den deklarierten Abzug von Fr. 23'540.-- an die R-Bau um Fr. 14'540.--
auf Fr. 9'000.--, da die Pflichtigen irrtümlich eine Akontozahlung zusätzlich aufgeführt
hatten. Sodann liess sie zwei Rechnungen aus dem Jahr 2007 von zusammen
Fr. 214.-- nicht zum Abzug zu, so dass für das Jahr 2008 noch Unterhalts- und
Verwaltungskosten für das Grundstück Nr. 001 von insgesamt Fr. 86'563.-- verblieben.
Nach weiteren Korrekturen wurden X und Y Z für die direkte Bundessteuer 2008 mit
einem steuerbaren Einkommen von Fr. 83'200.-- veranlagt.
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 3/11
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
C.- Mit Eingabe ihrer Vertreterin vom 19. April 2010 erhoben X und Y Z Einsprache und
beantragten, die Aufrechnung eines Anteils von Fr. 80'000.-- an den
Renovationskosten sei aufzuheben. Unter Berücksichtigung der für
Renovationsarbeiten und Gewichtung der ausgeführten Arbeiten im StB 44 Nr. 2 sei ein
wertvermehrender Anteil von maximal 10% angemessen. Neben den effektiven
Aufrechnungen von Fr. 13'214.--, was zu einem Zwischentotal von Fr. 168'103.-- führe,
sei somit ein Anteil von Fr. 16'810.-- als wertvermehrend abzuziehen, was
abzugsfähige Unterhaltskosten von rund Fr. 151'000.-- ergebe. Das kantonale
Steueramt wies die Einsprache mit Entscheid vom 16. August 2010 ab. Die verlangten
Skizzen bzw. Pläne mit Fotos seien nicht eingereicht worden. Die Schlussrechnung der
Schreinerei W betrage Fr. 120'000.--. Allein dieser im Verhältnis zum Gebäudezeitwert
von Fr. 396'000.-- hohe Betrag weise darauf hin, dass es sich nicht um reinen
Unterhalt, sondern eindeutig um einen Ausbau handle. Anhand der Rechnungen könne
nicht genau nachgewiesen werden, was tatsächlich Ersatz darstelle.
D.- Gegen den Einspracheentscheid vom 16. August 2010 erhoben X und Y Z mit
Eingabe ihrer Vertreterin vom 16. September 2010 Beschwerde bei der
Verwaltungsrekurskommission mit dem Antrag, der Anteil an Investitionen im Jahr 2008
sei nicht mit Fr. 80'000.--, sondern mit Fr. 23'000.-- zu berücksichtigen und das
steuerbare Einkommen bei der direkten Bundessteuer von Fr. 83'200.-- um
Fr. 67'000.-- auf Fr. 16'200.-- zu reduzieren. Zur Begründung machten die
Beschwerdeführer im Wesentlichen geltend, die Aufrechnung sei teilweise zulässig.
Tatsächlich sei der linke Teil des Dachgeschosses vorher nicht ausgebaut gewesen. Im
Übrigen aber sei dem Steuerkommissär zu widersprechen. Das rechte Dachgeschoss
sei ausgebaut gewesen. In diesen Räumlichkeiten habe Jahrelang eine Mieterin
gewohnt. Zudem könne der Renovationsbetrag nicht mit dem bisherigen Wert der
Immobilie in Zusammenhang gebracht werden. Der Umstand, dass das Haus sehr alt
sei und zudem zu den schützenswerten Gebäuden gehöre, habe die ganze Renovation
zu einem Glücksspiel gemacht. Da es sich um ein Riegelhaus handle, seien auch hier
die Herausforderungen mannigfaltig gewesen. Eine massive Erschwerung habe zudem
die Instabilität des Gebäudes dargestellt. Die Trennwand im Dachgeschoss sei so
konstruiert gewesen, dass sie über das Dach die Seitenwände stabilisiert habe. Durch
die Renovationsarbeiten sei diese Stabilität massiv beeinflusst worden. Es könne nicht
sein, dass die Eigentümer die Renovationsarbeiten nur deshalb nicht absetzen
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 4/11
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
könnten, weil das Haus sehr alt sei, als schützenswert gelte und sie Wert auf eine
nachhaltige Renovation gelegt hätten.
Die Vorinstanz beantragt in ihrer Vernehmlassung vom 22. November 2010 die
kostenfällige Abweisung der Beschwerde. Sie hält fest, in den Jahren 2008 und 2009
betrügen die gesamten Kosten Fr. 304'011.--. Zwar sei nur das Jahr 2008 von der
Beschwerde betroffen, jedoch sei für die steuerliche Beurteilung auch das Jahr 2009
mit einzubeziehen. Wie im Einspracheentscheid eingehend begründet worden sei,
seien die Ausbaukosten grundsätzlich als Anlagekosten zu qualifizieren. Im
Einspracheentscheid seien die grossen Ausbauarbeiten durch die Schreinerei W AG
von Fr. 92'000.-- im Jahr 2008 sowie durch S+R von Fr. 24'000.-- im Jahr 2008 zu
einem Drittel als Unterhalt und zu zwei Dritteln als Anlagekosten anerkannt worden. Die
beiden Obergeschosse seien komplett aus- und umgebaut worden. Dies werde auch
eindeutig durch die eingereichten Fotos bestätigt. Die beiden Obergeschosse seien vor
dem Umbau nicht an Dritte vermietet gewesen bzw. nicht als Wohnraum genutzt
worden. Der Umstand, dass zusätzlicher Mehrwert geschaffen worden sei, werde auch
durch eine neue, höhere Schätzung bestätigt. Die Eidgenössische Steuerverwaltung
verzichtete stillschweigend auf eine Vernehmlassung. Zu den Ausführungen der
Vorinstanz äusserten sich die Beschwerdeführer am 9. Februar 2011.
Die weiteren von den Verfahrensbeteiligten zur Begründung ihrer Anträge gemachten
Ausführungen werden, soweit wesentlich, in den nachstehenden Erwägungen
dargelegt und gewürdigt.

Erwägungen:
1.- Die Eintretensvoraussetzungen sind von Amtes wegen zu prüfen. Die
Verwaltungsrekurskommission ist zum Sachentscheid zuständig. Die Befugnis zur
Beschwerdeerhebung ist gegeben. Die Beschwerde vom 16. September 2010 ist
rechtzeitig eingereicht worden. Sie erfüllt in formeller und inhaltlicher Hinsicht die
gesetzlichen Anforderungen (Art. 140 Abs. 2 des Bundesgesetzes über die direkte
Bundessteuer, SR 642.11, abgekürzt: DBG; Art. 7 der Verordnung zum Bundesgesetz
über die direkte Bundessteuer, sGS 815.1; Art. 41 lit. h Ziff. 1 des Gesetzes über die
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 5/11
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt: VRP). Auf die Beschwerde ist
einzutreten.
Die Beschwerdeführer beantragen, der Investitionsanteil des Jahres 2008 sei nicht mit
Fr. 80'000.--, sondern lediglich mit Fr. 23'000.-- zu berücksichtigen und das steuerbare
Einkommen sei von Fr. 83'200.-- um Fr. 67'000.-- auf Fr. 16'200.-- zu reduzieren. In
diesem Rechtsbegehren ist den Beschwerdeführern offenbar ein Rechenfehler
unterlaufen. Die Reduktion der Investitionen von Fr. 80'000.-- auf Fr. 23'000.-- hätte
eine Reduktion des steuerbaren Einkommens um Fr. 57'000.-- zur Folge, nicht um Fr.
67'000.--. Dieses Versehen schadet den Beschwerdeführern allerdings nicht; ohnehin
ist die Verwaltungsrekurskommission nicht an die Begehren der Beschwerdeführer
gebunden (Art. 143 DBG).
2.- Streitig ist im Beschwerdeverfahren nur noch der Anteil an wertvermehrenden
Anlagekosten an den als Liegenschaftsunterhalt geltend gemachten Aufwendungen
von Fr. 181'317.-- im Jahr 2008. Die Reduktion wegen der versehentlich ein zweites
Mal abgerechneten Akontozahlung für die R Bau und der beiden Rechnungen des
Jahres 2007 blieben unbestritten.
a) Nach Art. 32 Abs. 2 DBG können bei Liegenschaften im Privatvermögen die
Unterhaltskosten, die Kosten der Instandstellung von neu erworbenen Liegenschaften,
die Versicherungsprämien und die Kosten der Verwaltung durch Dritte abgezogen
werden (Satz 1).
Aufgrund der gesetzlichen Konzeption muss es sich bei den Unterhaltskosten um
Gewinnungskosten handeln, bei denen der Periodizitätsgedanke aber eine
untergeordnete Rolle spielt. Verlangt wird einzig, dass den Unterhaltskosten ein
gegenwärtiger oder vergangener Ertrag aus unbeweglichem Vermögen im Sinn von
Art. 21 DBG gegenübersteht. Steht den Kosten dagegen ein künftiger Ertrag
gegenüber, handelt es sich um Anlagekosten. Für die Abzugsfähigkeit ist es notwendig,
dass der liegenschaftliche Wert, an dem der Unterhalt getätigt wird, im Mietpreis oder
im Eigenmietwert enthalten ist. Unterhaltskosten sind Aufwendungen, deren Ziel nicht
die Schaffung neuer, sondern in erster Linie die Erhaltung bereits vorhandener Werte
ist und die nach längeren oder kürzeren Zeitabschnitten erneut zu tätigen sind
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 6/11
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
(Reparaturen, Renovationen). Unterhaltsarbeiten lassen ein Gebäude in seiner
Gestaltung, Vor- und Zweckbestimmung unverändert weiterbestehen; es werden einzig
die mangelhaften Teile ersetzt oder instandgestellt. Unterhaltskosten können aber auch
solche Aufwendungen sein, mit denen zu bereits bestehenden Werten neue
hinzugefügt werden, wobei die neuen Werte aber nicht einzig dazu dienen, das
Grundstück wieder in denjenigen Zustand zu versetzen, dass es seinen bereits einmal
vorhanden gewesenen Verwendungszweck wieder vollständig erfüllen kann.
Unterhaltskosten sind demnach all jene Aufwendungen, die ein Grundstück in
denjenigen Zustand versetzen, in dem es sich bereits einmal befunden hat.
Unterhaltskosten können also Instandhaltungs- oder Instandstellungskosten sein.
Darunter fallen auch Ersatzanschaffungskosten, d.h. Aufwendungen für den
zeitgemässen, gleichwertigen und gleichen Komfort bietenden Ersatz von veralteten
Einrichtungen oder solchen, deren Funktionsfähigkeit erheblich eingeschränkt ist (vgl.
Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Handkommentar zum DBG, 2. Aufl. 2009, N 35 ff. zu
Art. 32 DBG).
Von den Unterhaltskosten zu unterscheiden sind Aufwendungen, welche zur
Wertvermehrung eines Grundstücks führen. Solche sind bei der Einkommenssteuer
nicht abzugsfähig (vgl. Art. 34 lit. d DBG). Während Unterhaltskosten der Erhaltung
bereits vorhandener Werte dienen, werden mit wertvermehrenden Aufwendungen
zusätzliche neue Werte geschaffen. Umfasst eine Aufwendung sowohl einen
werterhaltenden als auch einen wertvermehrenden Anteil, was häufig bei Umbauten an
bestehenden Gebäuden der Fall ist, ist die Aufwendung im Umfang des
werterhaltenden Anteils zum Abzug zuzulassen, während der wertvermehrende Anteil
nicht abzugsberechtigt ist. Die Anteile sind zu schätzen. Die im Anschluss an einen
Umbau ergangene Höherschätzungsanzeige der kantonalen Gebäudeversicherung ist
dabei eine taugliche Grundlage für die Schätzung wertvermehrender Aufwendungen
bzw. werterhaltender Kosten für den Liegenschaftsunterhalt. Es gilt dabei aber immer
zu beachten, dass die Kosten für den werterhaltenden bzw. wertvermehrenden Anteil
nicht mit den entsprechenden Werten gleichgesetzt werden. Die Abgrenzung erfolgt
nach objektiv-technischen Kriterien. Wertvermehrenden Charakter haben alle
Aufwendungen, die ein Grundstück in einen besseren Zustand versetzen, d.h. ein Haus
in den Rang eines besser ausgestatteten, wertvolleren Gebäudes aufrücken lassen.
Massgebend ist dabei aufgrund einer funktionalen Betrachtungsweise, ob das
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 7/11
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Grundstück durch die Massnahme eine qualitative Verbesserung und damit eine
Wertsteigerung erfahren hat. Dies gilt es vor allem bei Modernisierungen zu beachten.
Solche können, müssen aber nicht Wertvermehrungen darstellen (vgl. Richner/Frei/
Kaufmann/Meuter, a.a.O., N 44 ff. zu Art. 32 DBG).
In verfahrensrechtlicher Hinsicht ist zu berücksichtigen, dass Aufwendungen für
Liegenschaftsunterhalt die Steuerlast grundsätzlich mindern. Die Beweislast für
Tatsachen, welche die Steuerlast aufheben oder mindern, trägt der Steuerpflichtige
(vgl. M. Zweifel, in: Zweifel/Athanas, Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht,
Band I/2b, 2. Aufl. 2008, N 28 zu Art. 130 DBG). Es kann vorkommen, dass eine
Steuerminderung zwar in ihrem Bestand feststeht, dass aber der Umfang dieser
Minderung nicht bewiesen ist. Daher rechtfertigt sich eine Ausnahme von der
dargelegten allgemeinen Beweislastregel. Ist dem Pflichtigen die Mitwirkung an der
Ermittlung steueraufhebender oder -mindernder Tatsachen aus Gründen, die er nicht
zu vertreten hat, unmöglich oder unzumutbar, befindet er sich somit in einem
unverschuldeten Beweisnotstand, so ist nicht nach der allgemeinen Beweislastregel zu
Ungunsten der steuerpflichtigen Person zu entscheiden, sondern es sind die beweislos
gebliebenen – mithin unabklärbaren und ungewissen – Tatsachen im Rahmen der
Ermessensveranlagung durch Wahrscheinlichkeitsschluss (in der Regel durch
Schätzung) festzustellen (vgl. Zweifel, a.a.O., N 29 zu Art. 130 DBG).
b) Die Steuerpflichtigen haben für 2008 Unterhaltskosten von Fr. 181'317.-- deklariert.
Unbestritten ist, dass zwei Rechnungen aus dem Jahr 2007 von insgesamt Fr. 214.--
abzurechnen sind, ebenso ist anstelle des Pauschalpreises der R-Bau AG von
Fr. 23'540.-- lediglich die Restzahlung von Fr. 9'000.-- zum Abzug zuzulassen,
nachdem bereits die Akontorechnung von Fr. 13'000.-- vom 15. Oktober 2008
Berücksichtigung fand. Damit belaufen sich die gesamten von den Steuerpflichtigen
geltend gemachten Unterhaltskosten auf Fr. 166'563.--. Davon rechnete die Vorinstanz
wie erwähnt Fr. 80'000.-- als wertvermehrend ab. Die Beschwerdeführer erachten
einen Anteil von lediglich Fr. 23'000.-- als angemessen. Die Zahlungen, die an die
Schreinerei W und an die S+R Bedachungen geleistet wurden, sind daher in einen
wertvermehrenden und einen werterhaltenden Anteil aufzuteilen. Ziffernmässig genau
lassen sich die Anteile aber nicht bestimmen. Nach den vorstehenden Ausführungen
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 8/11
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
kann dies im vorliegenden Fall nur mittels einer Schätzung gemacht werden. Diese ist
nach pflichtgemässem Ermessen vorzunehmen.
c) Die Veranlagungsbehörde hielt fest, das Ober- und Dachgeschoss seien komplett
aus- und umgebaut worden. Die Räume seien vorher leer und ungenutzt gewesen. Aus
der Schätzung von 1998 gehe klar hervor, dass die Räume im Ober- und
Dachgeschoss nicht ausgebaut gewesen seien, völlig leer gestanden und damit
ungenutzt geblieben seien. Gemäss der Rechnung der Schreinerei W seien aufgrund
des verrechneten umfangreichen Materials die Wände und Türen völlig neu erstellt
worden. Unbestrittenermassen sei auch das Dach neu isoliert worden. Die
Schlussabrechnung der Schreinerei betrage Fr. 120'000.--; allein dieser im Verhältnis
zum Gebäudezeitwert von Fr. 396'000.-- hohe Betrag weise bereits darauf hin, dass es
sich hier nicht um reinen Unterhalt, sondern eindeutig um einen Ausbau handle. Die
Pflichtigen machten in der Einsprache geltend, die Liegenschaft sei vollumfänglich
renoviert worden. Grundsätzlich sei es korrekt, dass der Dachstock ausgebaut worden
sei. Die grossen Kosten seien aber in anderen Bereichen angefallen. Einerseits sei das
Dach nicht mehr dicht gewesen und habe saniert werden müssen. Die Wände seien
vollumfänglich mit einer zeitgemässen Isolation versehen worden.
d) Die Beschwerdeführer haben auf Verlangen der Veranlagungsbehörde detaillierte
Rechnungen, Planunterlagen sowie Fotografien eingereicht. Diese lassen jedoch keine
zuverlässige Bestimmung der Anteile an wertvermehrenden und werterhaltenden
Aufwendungen zu. Insbesondere ist nicht nachvollziehbar, inwiefern die Vorinstanz
aufgrund der verrechneten Mengen an Massivholz bzw. Massivholz-Platten auf einen
vergleichsweise hohen Anteil wertvermehrender Aufwendungen in der Rechnung der
Schreinerei W schliesst. Ebenso deutet der Ersatz von Türen nicht zum Vornherein auf
eine Wertvermehrung hin, zumal die einzelnen Türblätter mit Preisen zwischen
Fr. 104.-- und Fr. 178.-- verrechnet wurden, was nicht auf besonders kostspielige
Türen schliessen lässt. Auch der Begriff "Ausbau" in der Schlussabrechnung deutet
allenfalls auf einen gewissen Anteil wertvermehrender Aufwendungen, zu dessen
näherer Bestimmung trägt er aber nichts bei.
e) Richtig ist, dass die Aufwendungen für Schreinerarbeiten mit rund Fr. 120'000.--
gegenüber dem Gebäudezeitwert von Fr. 396'000.-- beträchtlich erscheinen, was ein
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 9/11
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Indiz für einen relativ hohen Anteil wertvermehrender Aufwendungen darstellt.
Demgegenüber zeigt ein Vergleich der Neuwerte vor und nach den Arbeiten, dass
dieser von Fr. 550'000.-- auf Fr. 673'000.-- anstieg, was unter Berücksichtigung der
Teuerung nicht auf einen besonders hohen Anteil wertvermehrender Aufwendungen
schliessen lässt. Zudem sind nicht nur Unterhaltsarbeiten im engeren Sinn, sondern
auch periodische Instandstellungsarbeiten als Unterhalt anzuerkennen (vgl. Richner/
Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., N 41 zu Art. 32 DBG). Solche können einen Anstieg des
Neuwertes gegenüber einer früheren Schätzung begründen.
Die Beschwerdeführer haben im Einspracheverfahren die Durchführung eines
Augenscheins beantragt. Ein Augenschein wäre im vorliegenden Fall nicht geeignet
gewesen, den Sachverhalt genauer festzustellen. Anlässlich des Augenscheins hätte
der aktuelle Zustand des Gebäudes festgestellt werden können; es hätten jedoch keine
genauen Feststellungen zum vorherigen Zustand bzw. zum Zustand vor dem Umbau
bzw. vor der Renovation gemacht werden können. Der Einwand in der Beschwerde,
der Steuerkommissär habe das Angebot eines Augenscheins vor Ort nicht
angenommen, erweist sich daher als unbegründet.
Die von den Beschwerdeführern eingereichten Fotografien lassen ebenfalls keine
genauen Rückschlüsse auf die Art der Arbeiten zu; immerhin ergibt sich aus den
Fotoaufnahmen, dass umfangreiche Erneuerungen getätigt wurden und offenbar die
Böden und Wände komplett ersetzt wurden. Die Einrichtung von Wohnräumen im
Obergeschoss, wo vorher lediglich Estrich- bzw. Abstellräume waren, stellt aber
zweifelsohne einen wertvermehrenden Aufwand dar. Dieser lässt sich jedoch anhand
der Bilder nicht beziffern. Soweit die Vorinstanz im Einspracheentscheid auf die neue
Dachisolation verweist, ist diese im Übrigen nach StB 44 Nr. 3 StB als Energiespar-
Investition vollumfänglich als Unterhalt abzugsfähig.
Die Beschwerdeführer bringen vor, die Liegenschaft gehöre zu den schützenswerten
Immobilien im Kanton St. Gallen. Eine Renovierung sei also nicht ohne Weiteres
möglich. Zudem hätten die Arbeiten aufgrund des Alters und der teilweise sehr
schlechten Bausubstanz des Hauses immer wieder unterbrochen werden müssen.
Dieses sei zeitweise sogar einsturzgefährdet gewesen. Im Inventar der
schützenswerten Einzelbauten von S ist die Liegenschaft O-Strasse aber nicht
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 10/11
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
aufgeführt. Hinzu kommt, dass insbesondere die Schreinerarbeiten im Rahmen des
vereinbarten Pauschalpreises abgerechnet wurden, was gegen unvorhergesehene
Mehraufwendungen spricht.
Weiter machen die Beschwerdeführer geltend, der Steuerkommissär gehe zu Unrecht
davon aus, das Obergeschoss und das rechtsseitige Dachgeschoss seien nicht
ausgebaut gewesen. In diesen Räumlichkeiten habe jahrelang eine Mieterin gewohnt.
Diese habe im Oberschoss ihre Küche und ihr Wohnzimmer und im Dachgeschoss ihr
Schlafzimmer sowie ein weiteres abgeschrägtes Zimmer gehabt. Die Heizung sei
vermutlich in den 50-iger Jahren in den obersten Stock gezogen worden. In der
Schätzung von 1998 sind beim Ostteil des Hauses im Erdgeschoss ein WC, im ersten
Obergeschoss zwei Zimmer und eine Küche und im Dachgeschoss ein Zimmer und
zwei Abstellräume aufgeführt. Der Mietwert betrug Fr. 300.--. Dies legt nahe, dass es
sich um eine sehr einfache Wohnung handelte. Im Westteil sind im Untergeschoss ein
Abstellraum, Keller, Tankraum und Heizung, im Erdgeschoss ein zahntechnisches
Labor, ein Büro sowie eine Küche und ein WC, im Obergeschoss drei Räume (leer) und
im Dachgeschoss Estrichräume aufgeführt. In der Schätzung des Jahres 2009 sind im
Erd- bzw. Dachgeschoss das Labor und eine Dreieinhalbzimmerwohnung aufgeführt.
Das Gebäude wurde somit hinsichtlich der Raumaufteilung erheblich umgestaltet.
Die von den Beschwerdeführern eingereichten Rechnungen enthalten trotz der zum Teil
hohen Werklöhne keine detaillierten Angaben über die ausgeführten Arbeiten. Auch
reichten die Beschwerdeführer von den Schreiner- und den Bedachungsarbeiten keine
Offerte bzw. keinen Werkvertrag ein, obwohl bei Bauarbeiten dieses Umfangs in der
Regel zumindest eine Aufstellung der voraussichtlichen Kosten mit einem Beschrieb
der Arbeiten erstellt wird. Die Rechnung der S+R Bedachungen besteht lediglich aus
einer Kopie einer Zusammenstellung gewisser Arbeitsgattungen ohne genauen
Beschrieb der ausgeführten Arbeiten. Auch die Rechnung der Schreinerei W enthält
keinen genauen Beschrieb der Arbeiten, sondern lediglich den Vermerk "Ausbau- und
Renovationsarbeiten". Aufgrund der vorliegenden Akten liegen keine hinreichenden
Anhaltspunkte vor, welche die ermessensweise Festsetzung des Unterhaltsanteils
durch die Vorinstanz als fehlerhaft erscheinen lassen. Die von den Beschwerdeführern
eingereichten Rechnungen und weiteren Akten enthalten keine detaillierten
Beschreibungen der ausgeführten Arbeiten, welche gesamthaft einen höheren
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 11/11
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Unterhaltsanteil ausweisen. Aufgrund des Fehlens detaillierter Werkverträge oder
Kostenvoranschläge oder detaillierter Rechnungen mit genauen Beschrieben der
ausgeführten Arbeiten muss das Verhältnis von wertvermehrenden und
werterhaltenden Aufwendungen aufgrund behelfsmässiger Faktoren bestimmt werden.
Die Vorinstanz hat sich bei der Ermessensbetätigung auf die Schätzung sowie auf die
eingereichten Unterlagen gestützt. Die Festlegung eines wertvermehrenden Anteils von
Fr. 80'000.-- erscheint aufgrund dieser Unterlagen sachgerecht. Zudem liegen keine
Anhaltspunkte vor, dass ausserordentliche Umstände die Renovationsarbeiten in
unvorhergesehener Weise kostspieliger als ursprünglich vorgesehen machten.
f) Zusammenfassend gelangt daher die Verwaltungsrekurskommission zum Schluss,
dass die Ermessensbetätigung der Vorinstanz nicht zu beanstanden ist. Die Vorbringen
der Beschwerdeführer vermögen eine fehlerhafte Schätzung bzw. eine unrichtige
Ermessensbetätigung nicht darzutun. Daher ist die Beschwerde als unbegründet
abzuweisen.
3.- Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die Kosten des Verfahrens den
Beschwerdeführern aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine Entscheidgebühr von
Fr. 1'200.-- ist angemessen (vgl. Art. 7 Ziff. 122 der Gerichtskostenverordnung, sGS
941.12). Die Beschwerdeführer haften solidarisch für den gesamten Betrag. Der
Kostenvorschuss von Fr. 600.-- ist zu verrechnen. Der Rest ist bei X Z zu erheben.