Decision ID: 159ec4ec-5e31-4785-8899-870cdcd77491
Year: 2018
Language: de
Court: BE_SRK
Chamber: BE_SRK_001
Canton: BE
Region: Espace_Mittelland
Law Area: public_law

den Akten entnommen:
A. Das Grundstück E._ Gbbl. Nr. 1_, befindet sich seit dem 6. August 2014 (Grundbucheintrag) im Gesamteigentum von C._ und D._. Zugunsten von
A._ und B._ (Rekurrenten) ist zugleich ein lebenslängliches
Nutzniessungsrecht im Grundbuch eingetragen worden. In der Steuererklärung 2015
deklarierten die Rekurrenten für die erwähnte Liegenschaft einen reduzierten Eigenmietwert
von CHF 10'750.-- mit der Begründung, sie würden eine Mansarde nicht nutzen (Akten
Vorinstanz, pag. 21). Mit Verfügungen vom 20. Mai 2016 wurden die Rekurrenten von der
Steuerverwaltung des Kantons Bern, Region _ (Steuerverwaltung), für das Jahr 2015
auf ein steuerbares Einkommen von CHF 83'813.-- bei den kantonalen Steuern und von
CHF 95'563.-- bei der direkten Bundessteuer veranlagt (Akten Vorinstanz, pag. 35-28). Die
einzige Korrektur gegenüber der Steuererklärung betraf den Eigenmietwert der erwähnten
Liegenschaft, der für die direkte Bundessteuer auf CHF 12'950.-- festgesetzt wurde.
B. Am 20. Mai 2016 erhoben die Rekurrenten Einsprache "gegen die Erhöhung des Eigenmietwertes" (pag. 37). Aus einer beigefügten Berechnung (pag. 36) geht hervor, dass die
Rekurrenten den Marktwert der von ihnen genutzten Liegenschaft auf rund CHF 186'000.--
veranschlagen (ohne Land). Der amtliche Wert von CHF 274'700.-- und die daraus abgeleiteten
Eigenmietwerte seien somit zu hoch. Am 14. März 2017 nahm die Abteilung Amtliche
Bewertung das fragliche Grundstück in Augenschein. Gestützt auf deren Stellungnahme
(pag. 42-39) orientierte die Steuerverwaltung die Rekurrenten mit Schreiben vom 8. Mai 2017
darüber, dass sie beabsichtige, die Einsprache abzuweisen (pag. 46). Aus dem beigelegten
Vorabdruck der geplanten Einspracheentscheide geht hervor, dass die Steuerverwaltung die
Eigenmietwerte sowohl bei den kantonalen Steuern als auch bei der direkten Bundessteuer
gegenüber den Veranlagungsverfügungen um jeweils CHF 2'150.-- zu erhöhen gedachte
(pag. 45-43). Daraufhin erklärten die Rekurrenten mit Schreiben vom 30. Mai 2017, dass sie die
Einsprache betreffend grundsätzlicher Höhe der Eigenmietwerte zurückziehen würden,
ersuchten indes um eine Überprüfung derselben im Zusammenhang mit einer als Estrich
genutzten Mansarde (pag. 55). Mit einem weiteren Brief an die Steuerverwaltung vom 19. Juni
2017 annullierten die Rekurrenten den am 30. Mai 2017 erklärten Rückzug (pag. 56). Darauf
antwortete die Steuerverwaltung am 22. Juni 2017, dass sie die Einsprache, wie am 8. Mai
2017 angekündigt, abweisen werde und stellte den entsprechenden Einspracheentscheid für
den 11. Juli 2017 in Aussicht (pag. 57). Am 5. Juli 2017 ging ein weiteres Schreiben der
Rekurrenten bei der Steuerverwaltung ein, mit dem sie den definitiven Rückzug der Einsprache
erklärten (pag. 58). Schliesslich wies die Steuerverwaltung mit Entscheiden vom 11. Juli 2017
die Einsprache vollumfänglich ab (pag. 66-59). Wie im Vorabdruck vom 8. Mai 2017
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angekündigt, erhöhte sie die Eigenmietwerte bei den kantonalen Steuern und der direkten
Bundessteuer um je CHF 2'150.-- und setzte das steuerbare Einkommen dementsprechend auf
CHF 85'963.-- bzw. 97'713.-- fest.
C. Gegen die Einspracheentscheide haben die Rekurrenten am 7. August 2017 Rekurs und Beschwerde an die Steuerrekurskommission des Kantons Bern (Steuerrekurskommission)
erhoben. Sie beantragen, die Eigenmietwerte auf CHF 11'730.-- für die kantonalen Steuern und
auf CHF 13'630.-- für die direkte Bundessteuer festzusetzen, entsprechend den vor dem
Steuerjahr 2015 geltenden Ansätzen. Zur Begründung bringen sie vor, dass die von der
Steuerverwaltung für 2015 verwendeten Eigenmietwerte an der oberen Grenze des fiktiven
Ertragswerts liegen würden. Das von ihnen genutzte Objekt sei bald 100 Jahre alt, habe
"gierende" Decken und Treppen und entspreche nicht den heutigen Baunormen. Weiter gelte es
zu beachten, dass die Rente der Pensionskasse nicht an die Teuerung angepasst werde. Auch
aus diesem Grund seien, "im Sinne von mehr sozialer Gerechtigkeit" die bisherigen
Eigenmietwerte beizubehalten.
D. Die Steuerverwaltung hat sich am 7. September 2017 vernehmen lassen und die kostenpflichtige Abweisung von Rekurs und Beschwerde beantragt. Sie erachtet die
Eigenmietwerte als korrekt und verweist im Wesentlichen auf die Stellungnahme der Abteilung
Amtliche Bewertung vom 16. Februar 2017.
E. Mit Schreiben vom 13. September 2017 haben die Rekurrenten zur Vernehmlassung der Steuerverwaltung Stellung genommen und ihren Standpunkt bestätigt.
F. Die Eidgenössische Steuerverwaltung hat sich nicht vernehmen lassen.
Auf die weiteren Vorbringen der Parteien wird, soweit für den Entscheid von Bedeutung, in den
nachstehenden Erwägungen eingegangen.

Die Steuerrekurskommission zieht in Erwägung:
1. Einspracheentscheide der Steuerverwaltung betreffend die Einkommens- und Vermögensveranlagung können bei der Steuerrekurskommission durch Rekurs bzw.
Beschwerde angefochten werden (Art. 195 ff. des Steuergesetzes vom 21. Mai 2000 [StG; BSG
661.11] und Art. 140 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die direkte
Bundessteuer [DBG; SR 642.11] i.V.m. Art. 9 der Verordnung vom 18. Oktober 2000 über den
Vollzug der direkten Bundessteuer [BStV; BSG 668.11]). Die Steuerrekurskommission ist
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deshalb sachlich und örtlich zuständig. Die Rekurrenten sind im vorinstanzlichen Verfahren mit
ihren Anträgen nicht durchgedrungen. Sie sind daher beschwert und grundsätzlich zur
Anfechtung befugt (Art. 195 Abs. 2 StG und Art. 140 ff. DBG i.V.m. Art. 3 BStV i.V.m. Art. 86
und 65 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG; BSG
155.21]).
1.1 Allerdings gilt es zu beachten, dass die Rekurrenten zwei Mal, mit Schreiben vom 30. Mai 2017 und vom 29. Juni 2017, den Rückzug ihrer Einsprache vom 20. Mai 2016 erklärt hatten
(siehe Bst. B hiervor). Eine Rückzugserklärung kann nur ausnahmsweise widerrufen werden,
namentlich dann, wenn der Rückzug durch einen Willensmangel verursacht worden ist
(Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Handkommentar zum DBG, 3. Aufl., 2016, N. 13 zu Art. 134
DBG). Allerdings ist einem Rückzug nicht stattzugeben, wenn die angefochtenen
Veranlagungsverfügungen unrichtig sind (Art. 192 Abs. 2 StG; Art. 134 Abs. 2 DBG); wobei die
Steuerverwaltung, nach erfolgter Anhörung, die Veranlagung auch zu Ungunsten der
steuerpflichtigen Person abändern kann (Art. 193 Abs. 2 StG; Art. 135 Abs. 1 DBG). Vorliegend
hat die Steuerverwaltung die Rekurrenten mit Vorabdruck vom 8. Mai 2017 darüber informiert,
dass sie die Eigenmietwerte um je CHF 2'150.-- zu erhöhen gedenke und ihnen Gelegenheit
zur Stellungnahme eingeräumt. Damit steht zum einen fest, dass die Steuerverwaltung zu
Recht dem zweifach erklärten Rückzug nicht stattgegeben hat. Zum anderen sind die
Voraussetzungen für ein Abweichen von den Veranlagungsverfügungen zu Ungunsten der
Rekurrenten erfüllt gewesen. Dementsprechend stellen die Einspracheentscheide vom 11. Juli
2017 gültige Anfechtungsobjekte für einen Weiterzug an die Steuerrekurskommission dar. Auf
die form- und fristgerecht eingereichte Eingabe ist deshalb einzutreten.
1.2 Da der Streitwert unter CHF 10'000.-- liegt, fällt der vorliegende Entscheid in die einzelrichterliche Zuständigkeit (Art. 70 Abs. 4 Bst. c des Gesetzes vom 11. Juni 2009 über die
Organisation der Gerichtsbehörden und der Staatsanwaltschaft [GSOG; BSG 161.1]).
2. Strittig und im vorliegenden Verfahren zu beurteilen ist die Höhe der von den Rekurrenten für das Jahr 2015 zu versteuernden Eigenmietwerte. Dabei geht es einzig um die von der
Steuerverwaltung gegenüber dem Vorjahr erhöhten Mietwerte. Nicht (mehr) zum
Streitgegenstand gehört demgegenüber ein allfälliger Abzug für eine nicht genutzte Mansarde,
wie er in den Veranlagungsverfügungen vom 20. Mai 2016 und auch im Vorjahr noch gewährt
worden war (vgl. Steuererklärung 2014, pag. 2 sowie Veranlagungsverfügungen pro 2014,
pag. 13 und 9). Die Rekurrenten akzeptieren im Rekursschreiben vom 7. August 2017
ausdrücklich, dass der entsprechende Abzug nicht gerechtfertigt sei, weil die Mansarde als
Abstellraum genutzt werde.
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3. Der Mietwert von Grundstücken, die der steuerpflichtigen Person aufgrund von Eigentum oder eines unentgeltlichen Nutzungsrechts für den Eigengebrauch zur Verfügung stehen, ist als
Ertrag aus unbeweglichem Vermögen steuerbar (Art. 25 Abs. 1 Bst. b StG; Art. 21 Abs. 1 Bst. b
DBG, sogenannter Eigenmietwert).
3.1 Wie der Eigenmietwert konkret festzusetzen ist, wird in den Steuergesetzen unterschiedlich geregelt. Das kantonale Recht sieht vor, dass der Eigenmietwert, ausgehend
vom ortsüblichen Marktwert, unter Berücksichtigung der Förderung von Eigentumsbildung und
Selbstvorsorge, massvoll festzulegen ist (Art. 25 Abs. 4 StG). Gemäss langjähriger
bundesgerichtlicher Praxis muss sichergestellt sein, dass der Eigenmietwert für die kantonalen
Steuern in jedem Fall mindestens 60 % des Marktwerts erreicht (Reich/Weidmann in:
Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz über die Harmonisierung der
direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG], 3. Aufl., 2017, N. 44 zu Art. 7 StHG;
unlängst bestätigt durch BGE 143 I 137 E. 3.3). Demgegenüber wird der Eigenmietwert für die
direkte Bundessteuer unter Berücksichtigung der ortsüblichen Verhältnisse festgesetzt (Art. 21
Abs. 2 DBG). Der bundessteuerrechtliche Eigenmietwert soll grundsätzlich dem Marktwert
entsprechen, eine massvolle Besteuerung ist nicht vorgesehen (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,
a.a.O., N. 86 zu Art. 21 DBG). Weil der jeweilige Marktpreis geschätzt werden muss und jede
Schätzung mit Unsicherheiten behaftet ist, besteht jedoch auch bei der direkten Bundessteuer
eine gewisse Bandbreite, wobei die Untergrenze eines noch zulässigen Eigenmietwerts bei
70 % des Marktwerts liegt (Zwahlen/Lissi in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht,
Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer [DBG], 3. Aufl., 2017, N. 25 zu Art. 21 DBG;
BGE 123 II 9 E. 4b). Die unterschiedlichen Untergrenzen von 60 bzw. 70 % sind der Grund,
weshalb der Eigenmietwert für die kantonalen Steuern denjenigen der direkten Bundessteuer
um rund 14 % unterschreitet (60 / 70 * 100 = 85.7 %).
3.2 Im Kanton Bern wird der Eigenmietwert eines Grundstücks vom sogenannten Protokollmietwert abgeleitet, der im Rahmen der amtlichen Bewertung (d.h. der Bestimmung
des Vermögenssteuerwerts des Grundstücks) ermittelt wird. Dabei werden zahlreiche Kriterien
wie nutzbare Fläche, Bauqualität, Komfortstufe, Wohn- und Verkehrslage berücksichtigt. Auch
das wirtschaftliche Alter des Gebäudes und das Mietzinsniveau der Standortgemeinde
beeinflussen den Protokollmietwert. Die der aktuellen amtlichen Bewertung zugrunde liegenden
statistischen Erhebungen stammen aus den Jahren 1993-1996 (Details siehe: Erläuterungen
zum steuer-lichen Bewertungssystem von Grundstücken und Liegenschaften, abrufbar unter:
<http://www.fin.be.ch>, Rubriken: "Steuern / Ratgeber / Publikationen / Wegleitungen"). Mit
sogenannten Mietwertfaktoren wird aus dem Protokollmietwert je ein Eigenmietwert für die
direkte Bundessteuer und für die kantonalen Steuern ermittelt. Die Mietwertfaktoren werden pro
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Gemeinde bzw. Stadtteil festgelegt und widerspiegeln deren unterschiedliche
Mietzinsentwicklung.
4. Obwohl die Eigenmietwerte eines bestimmten Grundstücks somit in erster Linie auf Daten basieren, die im Rahmen der amtlichen Bewertung erhoben werden, unterscheiden sich
Eigenmietwert und amtlicher Wert bezüglich ihrer Veränderbarkeit wesentlich.
4.1 Ein rechtskräftig festgesetzter amtlicher Wert ist rechtsbeständig, d.h. er kann, von offensichtlichen Unrichtigkeiten abgesehen (Art. 181 Abs. 4 StG), nur im Rahmen einer
allgemeinen oder ausserordentlichen Neubewertung geändert werden (Art. 181 Abs. 3 StG).
Eine allgemeine Neubewertung betrifft sämtliche Grundstücke im Kanton und muss vom
Grossen Rat angeordnet werden (Art. 182 Abs. 1 StG). Die letzte allgemeine Neubewertung
fand per 1999 statt, die nächste ist per 2020 geplant (siehe dazu:
<http://www.taxinfo.sv.fin.be.ch>; Rubriken "Themen / Allgemeines / Allgemeine
Neubewertung 2020"). Ausserordentliche Neubewertungen betreffen nur einzelne Grundstücke
und werden insbesondere nach wesentlichen baulichen Veränderungen vorgenommen
(Art. 183 Abs. 1 Bst. a StG).
4.2 Während der amtliche Wert somit nur unter bestimmten, im Gesetz geregelten, Voraussetzungen angepasst werden kann, enthalten die Steuergesetze bezüglich Anpassung
des
Eigenmietwerts keine Bestimmungen. Wie in E. 3.1 hiervor ausgeführt, orientiert sich der
Eigenmietwert am Marktwert. Weil sich die Marktverhältnisse im Lauf der Zeit verändern, sind
eine periodische Überprüfung und allenfalls Anpassung der Eigenmietwerte geboten. Von
Bundesrechts wegen ist den Kantonen zwar die Besteuerung des Eigenmietwerts
vorgeschrieben (Art. 7 Abs. 1 StHG), in Bezug auf Überprüfung und Anpassung desselben
geniessen die Kantone jedoch einen grossen Spielraum, solange die vom Bundesgericht
definierten Grenzen eingehalten werden (siehe E. 3.1 hiervor). Einige Kantone sehen für die
Anpassung der Eigenmietwerte eine Indexierung oder fixe Intervalle vor, in anderen ist ein
Beschluss der Regierung oder gar des Parlaments notwendig (vgl. Zusammenstellung in: Die
Besteuerung der Eigenmietwerte, Ziff. 4.4.3, herausgegeben von der Schweizerischen
Steuerkonferenz SSK, abrufbar unter: <https://www.estv.admin.ch>, Rubriken "Direkte
Bundessteuer / Steuerinformationen / Schweizerisches Steuersystem / Dossier
Steuerinformationen / F. Steuerprobleme").
4.3 Wie erwähnt, enthält das bernische Steuergesetz keine besondere Regelung in Bezug auf die Überprüfung und Anpassung der Eigenmietwerte. Die Steuerverwaltung geht davon aus,
dass es sich dabei um eine Vollzugsaufgabe handelt, die sie in eigener Kompetenz
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wahrnehmen kann. Theoretisch wäre es gemäss Steuerverwaltung möglich, die
Mietwertfaktoren jährlich anzupassen (Infoblatt der Steuerverwaltung zur generellen
Mietwertanpassung 2015, abrufbar unter: <http://www.fin.be.ch> Rubriken "Steuern / Ratgeber /
Publikationen / Beilage 'info'"). Diese Auffassung entspricht der Rechtsprechung des
Verwaltungsgerichts. Dieses hielt bereits in einem Entscheid aus dem Jahr 1999 fest, dass der
Mietwertfaktor "aufgrund von Mietzinserhebungen für jede Veranlagungsperiode neu bestimmt
wird" (VGE 20484 vom 18.2.1999, in BVR 1999, S. 285 ff., E. 3b). Auch wenn dieser Entscheid
noch zum früheren Gesetz über die direkten Staats- und Gemeindesteuern vom 29. Oktober
1944 (im Folgenden: aStG) erging, ist er für den vorliegenden Entscheid relevant, denn dessen
per 1990 in Kraft gesetzter
Art. 32 Abs. 2 aStG entspricht dem aktuellen Art. 25 Abs. 2 StG (siehe VGE 20484 vom
18.2.1999, a.a.O., E. 2b). Zuletzt bestätigte das Verwaltungsgericht die Möglichkeit, die
Mietwertfaktoren für jede Veranlagungsperiode neu zu bestimmen, in VGE 100.2013.88/89 vom
13. Januar 2014 (E. 2.1). Dementsprechend ist die Steuerverwaltung nach wie vor berechtigt
(und verpflichtet), die Mietwerte periodisch zu überprüfen und an die allgemeine
Mietzinsentwicklung anzupassen. Dass die Mietwertfaktoren seit dem Jahr 1999 bis zur hier zu
beurteilenden Steuerperiode 2015 nie angepasst worden sind, ist vor diesem Hintergrund
erstaunlich, vermag an der Rechtlage jedoch nichts zu ändern.
5. Nach dem bisher Ausgeführten steht fest, dass die Steuerverwaltung berechtigt gewesen ist, die Eigenmietwerte pro 2015 generell anzupassen. Wie sie dies im Detail gemacht hat,
muss vorliegend nicht überprüft werden. Aus den Ausführungen der Steuerverwaltung auf
Seite 4 ihrer Vernehmlassungen ergibt sich immerhin, dass die Anpassung der Mietwertfaktoren
auf tatsächlich bezahlten Mietzinsen (sogenannte Bestandesmieten) im Jahr 2012 basierte und
nicht etwa auf (normalerweise deutlich höheren) Mietzinsen von ausgeschriebenen Objekten
(Angebotsmieten). Im Folgenden bleibt zu prüfen, ob die hier zu beurteilenden Eigenmietwerte
im Rahmen des rechtlich Zulässigen festgesetzt worden sind.
5.1 Wie in E. 3.1 hiervor ausgeführt, muss der Eigenmietwert mindestens 60 bzw. 70 % eines am Markt erzielbaren Mietzinses ausmachen. Die Höhe dieses Markwerts stellt zugleich auch
die obere Grenze des für die direkte Bundessteuer zulässigen Eigenmietwerts dar, was
bedeutet, dass für die kantonalen Steuern eine faktische Obergrenze von 86 % des Marktwerts
gilt (vgl. Leuch/Amonn in: Praxiskommentar zum Berner Steuergesetz, Band 1, Artikel 1 bis
125, 2014, N. 31 zu Art. 25 StG). Die von den Rekurrenten in der Rekursschrift geäusserte
Überzeugung, dass im Kanton Bern, anders als in anderen Kantonen, keine Obergrenze für den
Eigenmietwert bestehe, trifft demnach nicht zu.
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5.2 Es stellt sich indes die Frage, was genau unter dem "Marktwert" zu verstehen ist, der in aller Regel geschätzt werden muss. Das Bundesgericht führt dazu aus, dass das
Schätzungsergebnis davon abhängt, ob man die zuletzt erzielten Höchstpreise oder ob
Mietzinse für Altwohnungen berücksichtigt werden. Auch gelte es zu berücksichtigen, dass in
langjährigen Mietverhältnissen ein tieferer Zins bezahlt werde als bei Neuvermietungen. Das
Bundesgericht lässt die Frage offen und gelangt zum Schluss, dass "eine gewisse Bandbreite
[bestehe], innerhalb welcher sich der – durchaus nach objektiven Kriterien geschätzte –
Marktmietwert bewegen kann" (BGE 123 II 9 E. 4b). In einem weiteren Urteil erklärte das
Bundesgericht, dass nicht die Berechnung des Eigenmietwerts als Prozentanteil vom
Marktmietwert das eigentliche Problem darstelle, vielmehr lägen die praktischen
Schwierigkeiten bei der Ermittlung des Marktmietwerts als solchem (BGE 128 I 240 E. 2.6).
Immerhin lässt sich aus dem Begriff "Marktwert"
schliessen, dass der Eigenmietwert an tatsächlich bezahlten Mietzinsen für vergleichbare
Objekte zu messen ist. Nach Auffassung der Steuerrekurskommission wäre eine Berechnung
des "Marktwerts" aufgrund der historischen Investitionskosten und ohne Anpassung an die
Marktentwicklung, wie sie in einem neuen Aufsatz gefordert wird (Nico Thommen, Der
systematisch korrekte und faire Eigenmietwert, in: StR 2017, S. 640 ff.), mit dem geltenden
Recht nicht vereinbar (ähnlich Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., N. 97 zu Art. 21 DBG).
Auf der anderen Seite wäre es ebenso verfehlt, einzig auf die Mietzinse von aktuell zur
Vermietung ausgeschriebenen Wohnungen abzustellen, denn dabei würde der bei
Eigennutzung typischen Langfristigkeit der Wohnsituation zu wenig Rechnung getragen.
5.3 Diese allgemeinen Ausführungen zur Problematik des "richtigen" Marktwerts sind im vorliegenden Fall jedoch von untergeordneter Bedeutung, wie sich aus folgenden Überlegungen
ergibt: Gemäss Aufnahmeprotokoll (pag. 71) handelt es sich bei dem von den Rekurrenten
genutzten Objekt um ein Einfamilienhaus mit fünf Zimmern, Küche, Bad, zusätzlichem WC und
diversen Nebenräumen (inkl. einer Mansarde). Das ursprünglich frei stehende Haus ist durch
einen 1994 erfolgten Anbau (Bastelraum, 22 m2, unbeheizt) an die Garage des
Nachbargrundstücks verbunden worden. Die Wohnlage an einer ruhigen Strasse im
F._quartier kann – obwohl nur mit der mässigen Note 7 bewertet – als erstklassig
bezeichnet werden. Laut der auf Bestandesmieten (ohne Nebenkosten) basierenden
"Wohnungsmietpreiserhebung in der Stadt E._ im November 2016" (abrufbar unter:
<http://www.E._.ch>) beträgt der durchschnittliche Mietzins für eine 5-Zimmerwohnung
in der gesamten Stadt CHF 1'902.--, im Stadtteil G._ sogar CHF 2'070.-- (S. 6,
Tabelle 4). Seit dem von der Steuerverwaltung für die Mietwertanpassung berücksichtigten Jahr
2012 sind die Mieten nur geringfügig gestiegen (Durchschnitt Stadt E._ im November
2012: CHF 1'866.--, S. 8, Tabelle 5). Der hier relevante Bundesmietwert von CHF 1'258.--
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unterschreitet diesen gesamtstädtischen Durchschnittswert um mehr als 30 %. Damit liegen
auch die erhöhten Eigenmietwerte am unteren Rand der vom Bundesgericht definierten
Bandbreite. Dass es sich bei dem von den Rekurrenten bewohnten Haus um ein altes Objekt
handelt, das nicht mehr in allen Bereichen modernen Wohnansprüchen gerecht werden mag,
ändert daran nichts. Diese Nachteile werden zudem durch die spezifischen Vorzüge
kompensiert, die ein – auf Stadtgebiet rares – Einfamilienhaus gegenüber einer gewöhnlichen
Wohnung aufweist (Privatsphäre, Nebenräume, Umschwung).
6. Die Rekurrenten haben in ihren Eingaben verschiedene Berechnungen vorgebracht, die ein Beibehalten der bisherigen Eigenmietwerte rechtfertigen sollen.
6.1 In der Einsprache wiesen die Rekurrenten darauf hin, dass die vergleichbare benachbarte Liegenschaft H._strasse _ im Jahr 2014 für CHF 800'000.-- verkauft worden
war. Obwohl dieser Preis fast das Dreifache des amtlichen Werts ihres Grundstücks von
CHF 247'700.-- ausmacht, schliessen die Rekurrenten daraus, dass der amtliche Wert und
damit die Eigenmietwerte zu hoch seien. Der Beilage zur Einsprache (pag. 36) lässt sich
entnehmen, dass die Rekurrenten annehmen, dass der amtliche Wert nur das eigentliche
Gebäude ohne Grund und Boden enthalte. Den "Marktwert" ihres Gebäudes veranschlagen die
Rekurrenten dabei auf CHF 186'381.--, wobei sie von kalkulatorischen Baukosten pro m3
umbauten Raums ausgehen und von den so ermittelten Gestehungskosten pro Jahr 0.85 %
abziehen. Ein auf diese Weise errechneter Zeitwert hat mit einem Marktwert, der auf
definitionsgemäss auf Angebot und Nachfrage basiert, nichts gemein. Zudem umfasst der
amtliche Wert das gesamte Grundstück inkl. Land (vgl. Art. 52 Abs. 1 Bst. a i.V.m. Abs. 2 StG).
Wäre dies nicht der Fall, blieben hohe Vermögenswerte von der Besteuerung ausgenommen.
6.2 In der Rekurseingabe beziffern die Rekurrenten den ihrer Ansicht nach angemessenen kantonalen Mietwert mit CHF 9'100.-- und den Bundessteuermietwert mit CHF 10'600.--. Ihre
nicht leicht nachvollziehbare Berechnung basiert offenbar auf der Überlegung, dass die durch
den Eigenmietwert verursachte Steuerlast nur 60 bzw. 70 % derjenigen Steuern ausmachen
dürfe, die bei einer Fremdvermietung zu einem (nur gerade) kostendeckenden Mietzins anfallen
würden. Auch diese Methode basiert letztlich auf den entstandenen oder kalkulierten Kosten
und lässt den gesetzlich festgelegten Bezug zum Wohnungsmarkt ausser Acht. Ausserdem
werden Erträge aus Fremdvermietung genau gleich behandelt wie der Eigenmietwert, was
bedeutet, dass ein Eigentümer, der sein Objekt zum Eigenmietwert vermietet, gleich hohe
Steuern darauf entrichten muss wie bei Selbstnutzung. Anders als die Rekurrenten
anzunehmen scheinen (siehe pag. 49), können auch Vermieter Kosten für Fremdkapitalzinsen,
Liegenschafts-unterhalt usw. abziehen.
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6.3 In der Stellungnahme vom 13. September 2017 beziffern die Rekurrenten schliesslich den "Marktmietwert" auf höchstens CHF 19'000.--. Damit würden die neu festgesetzten
Eigenmietwerte noch 68 % (Kanton) bzw. 79 % (Bund) des Markwerts ausmachen, was nach
dem hiervor Ausgeführten im üblichen und bundesgerichtlich bestätigten Rahmen liegt. Letztlich
räumen die Rekurrenten damit ein, dass auch die neu festgesetzten Eigenmietwerte nicht
überhöht sind.
7. Die Rekurrenten üben indes grundsätzliche Kritik am System der Eigenmietwertbesteuerung, kombiniert mit der Möglichkeit, Schuldzinsen und Unterhaltskosten
abzuziehen. Davon würden vor allem die oberen Einkommensschichten sowie die Banken
profitieren. Hingegen würden ihre Renten aus der Pensionskasse nie mehr an die Teuerung
angepasst. Dies rechtfertige es, die Eigenmietwerte auf der bisherigen Höhe zu belassen, "im
Sinne von mehr
sozialer Gerechtigkeit" (Rekursschreiben vom 7.8.2017). Es ist nicht zu bestreiten, dass die
Besteuerung des Eigenmietwerts von selbst bewohnten Liegenschaften namentlich für
Personen im Rentenalter eine nicht unerhebliche finanzielle Belastung darstellen kann. Dabei
handelt es sich freilich um eine seit Jahrzehnten regelmässig diskutierte steuerpolitische Frage,
die vom Gesetzgeber beantwortet werden muss. Die Steuerrekurskommission als gerichtliche
Behörde hat sich hingegen an das geltende Recht zu halten. Aus dem Gesagten ergibt sich,
dass die Steuerverwaltung berechtigt gewesen ist, die Eigenmietwerte per 2015 anzupassen,
und dass auch die neuen Eigenmietwerte (deutlich) unterhalb einer zurückhaltend geschätzten
Markt-miete liegen. Selbst wenn man von einer erheblichen zusätzlichen Belastung der
Rekurrenten durch die erhöhten Eigenmietwerte ausgehen wollte (was angesichts der
konkreten finanziellen Verhältnisse kaum zutrifft), müssten die neuen Eigenmietwerte aus
Gründen der Gleichbehandlung und der Rechtssicherheit bestätigt werden. Aufgrund der
gegebenen Sach- und Rechtslage sind Rekurs und Beschwerde abzuweisen.
8. Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Rekurrenten kostenpflichtig. Sie haben die gesamten Verfahrenskosten zu tragen, einschliesslich allfälliger Auslagen für Gutachten
oder andere externe Kosten (Art. 144 Abs. 1 und 5 DBG sowie Art. 200 Abs. 1 StG i.V.m. Art. 1,
2, 53, 58 und 59 des Dekrets vom 24. März 2010 betreffend die Verfahrenskosten und die
Verwaltungsgebühren der Gerichtsbehörden und der Staatsanwaltschaft
[Verfahrenskostendekret, VKD; BSG 161.12]).
Da die Rekurrenten im vorliegenden Fall unterliegen, werden keine Parteikosten gesprochen
(Art. 200 Abs. 4 StG sowie Art. 144 Abs. 4 DBG i.V.m. Art. 64 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom
20. Dezember 1968 über das Verwaltungsverfahren [VwVG; SR 172.021]).
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