Decision ID: 3b006c38-14ed-5321-a05d-6194de4be32b
Year: 2021
Language: de
Court: ZH_BRK
Chamber: ZH_BRK_001
Canton: ZH
Region: Zürich
Law Area: public_law

hat sich ergeben:
A.
Mit Beschluss vom 1. Oktober 2019 erteilte der Gemeinderat X der A. AG
die baurechtliche Bewilligung für den Abbruch des bestehenden Altbaus
und den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage auf dem Grund-
stück Kat.-Nr. 1 an der G.-Strasse 16 in X.
B.
Gegen diesen Entscheid erhoben N. S., C. und G. A., H. B., A. E., V. F.-E.,
E. P., T. R., A. S. und D. v. G. mit gemeinsamer Eingabe vom 6. November
2019 (Verfahren G.-Nr. R3.2019.00184) sowie der Z. H. mit Eingabe vom
14. November 2019 (Verfahren G.-Nr. R3.2019.00192) fristgerecht Rekurs
beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten jeweils die
Aufhebung des Entscheides unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu-
lasten der Rekursgegnerschaft.
C.
Mit Verfügungen vom 15. bzw. vom 17. November 2019 wurden die Re-
kurseingänge vorgemerkt und die Vernehmlassungsverfahren eröffnet.
D.
Mit Eingaben vom 6. Dezember 2019 beantragte die Vorinstanz die Abwei-
sung der Rekurse unter Kostenfolge zulasten der Rekurrierenden.
Die private Rekursgegnerschaft beantragte mit Eingaben vom 9. Dezember
2019 ebenfalls die Abweisung der Rekurse; unter Kosten- und Entschädi-
gungsfolgen zulasten der Rekurrierenden.
E.
Mit Repliken vom 11. Januar 2020 bzw. vom 13. Januar 2020 hielten die
Rekurrierenden an ihren Anträgen fest. Mit Duplik vom 5. Februar 2020 im
Verfahren G.-Nr. R3.2019.00192 hielt auch die private Rekursgegnerin an
R3.2019.00184 Seite 3
ihren Anträgen fest. Die Vorinstanz verzichtete in beiden Verfahren, die pri-
vate Rekursgegnerin im Verfahren G.-Nr. R3.2019.00184 stillschweigend
auf eine Duplik.
F.
Am 2. Juli 2020 führte die 3. Abteilung des Baurekursgerichtes im Beisein
der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch.
G.
Auf die Vorbringen der Parteien und die anlässlich des Lokaltermins ge-
machten Feststellungen wird, soweit für den Entscheid erforderlich, in den
nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen.

Es kommt in Betracht:
1.
Die Rekurse G.-Nrn. R3.2019.00184 und R3.2019.00192 beziehen sich auf
dasselbe Bauvorhaben. Die Verfahren sind daher aus prozessökonomi-
schen Gründen zu vereinigen.
2.
Die Rekurrierenden im Verfahren G.-Nr. R3.2019.00184 sind Eigentümer
der das Baugrundstück umgebenden Parzellen Kat.-Nrn. 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8,
9 und 10. Sie rügen mit ihrem Rekurs u.a. eine Verletzung der Kernzonen-
vorschriften in Bezug auf die Gestaltung des projektierten Baus und der
geplanten Ausnützungsziffer. Aufgrund der engen räumlichen Beziehung
und der vorgebrachten Rügen sind die Rekurrierenden zur Rekurserhebung
im Sinne von § 338a des Planungs- und Baugesetzes (PBG) legitimiert.
R3.2019.00184 Seite 4
Gemäss § 338b Abs. 1 lit. a PBG sind gesamtkantonal tätige Verbände, die
sich seit wenigstens zehn Jahren im Kanton statutengemäss dem Natur-
und Heimatschutz oder verwandten, rein ideellen Zielen widmen, zum Re-
kurs gegen Anordnungen und Erlasse berechtigt, soweit sich diese auf den
III. Titel (Natur- und Heimatschutz, §§ 203 - 217 PBG) oder § 238 Abs. 2
PBG stützen. Der Z. H. als Rekurrent im Verfahren G.-Nr. R3.2019.00192
erfüllt diese Voraussetzungen unbestrittenermassen. Da auch die übrigen
Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auch auf diesen Rekurs einzutre-
ten.
3.
Das Baugrundstück Kat.-Nr. 1 liegt in der Kernzone K1 gemäss Bau- und
Zonenordnung der Gemeinde X (BZO). Gemäss Art. 4 BZO werden in den
Kernzonen an die architektonische und städtebauliche Gestaltung beson-
dere Anforderungen gestellt. Es gilt gemäss Art. 7 lit. a BZO im Regelfall
eine Ausnützungsziffer von maximal 50 % bei maximal zwei Vollgeschos-
sen und einem Dachgeschoss. Die Ausnützungsziffer kann bei besonders
guter ortsbaulicher Gestaltung auf maximal 90 % bei maximal drei Vollge-
schossen erhöht werden, wobei in diesem Fall das Dachgeschoss entfällt.
Das Bauprojekt sieht vor, das auf dem Baugrundstück Kat.-Nr. 1 bestehen-
de Einfamilienhaus und den Schopf abzubrechen. Diese sollen durch den
Neubau eines dreigeschossigen Mehrfamilienhauses mit neun Wohneinhei-
ten, einer Tiefgarage mit zwölf Abstellplätzen sowie einem oberirdischen
Besucherparkplatz ersetzt werden. Es resultiert eine Ausnützung von 90 %.
Entsprechend gilt für das Bauprojekt gemäss Art. 7 lit. a BZO die Vorgabe
einer besonders guten ortsbaulichen Gestaltung.
4.1.
Die Rekurrierenden beider Verfahren bemängeln, dass das Bauprojekt den
für die Kernzone K1 geltenden Gestaltungsvorschriften nicht entspreche.
Der Z. H. bemängelt zudem, dass das Bauprojekt die in § 238 Abs. 2 PBG
geforderte Rücksichtnahme auf die umliegenden Inventarobjekte vermissen
lasse bzw. dass sich die Vorinstanz mit dieser Frage nicht auseinanderge-
setzt habe.
R3.2019.00184 Seite 5
4.2.
Die Rekurrierenden im Verfahren G.-Nr. R3.2019.00184 verweisen auf
Art. 4 BZO, wonach in den Kernzonen an die architektonische und städte-
bauliche Gestaltung besondere Anforderungen gestellt werden. Neu- und
Umbauten sollen zur Erhaltung und Gestaltung eines harmonischen Orts-
kernes beitragen. Bauten und Anlagen müssten sich sowohl in ihrer Ge-
samtwirkung als auch in einzelnen Erscheinungen wie Situierung und Aus-
mass, Gestaltung und Architektur, Gliederung und Dachform, Baumateria-
lien und Farbgebung, Terrain- und Umgebungsgestaltung usw. einwandfrei
und harmonisch in die Umgebung einfügen. Bei besonders guter ortsbauli-
cher Gestaltung könne gemäss Art. 7 lit. a BZO die Ausnützungsziffer von
regulär 50 % auf maximal 90 % mit maximal drei Vollgeschossen erhöht
werden. Eine solche besonders gute ortsbauliche Gestaltung sei gemäss
Art. 7 lit. c BZO nur dann gegeben, wenn in Anlehnung an § 71 PBG eine
angemessene Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaft-
lichen Umgebung, eine gute kubische Gliederung und architektonischer
Ausdruck der Gebäude, eine zweckmässige Lage, Umfang und Gestaltung
der Freiflächen erzielt werde. Daraus werde sofort klar, dass eine beson-
ders gute ortsbauliche Gestaltung im Sinne von Art. 7 lit. a und c BZO deut-
lich über die besonderen Anforderungen gemäss Art. 4 BZO hinausgehen
müsse. Beachtlich müsse dabei auch sein, dass ein Mehrfamilienhaus mit
neun Geschosswohnungen und drei Vollgeschossen in der Kernzone K1
zum vornherein als übergross gelten müsse. Bauten mit vergleichbaren Vo-
lumina seien wohl allein Scheunen mit Steildächern und gerader Firstaus-
bildung, die trotz ihrer Grösse unter den traufseitigen Vordächern maximal
zweigeschossig ausgebildet gewesen seien. Den hohen Anforderungen
von Art. 7 lit. a und c BZO genüge das im Streit stehende Mehrfamilienhaus
in keiner Weise. Die Rekurrierenden führen entsprechend in Rz. 13 ihrer
Rekursschrift diverse Gründe auf, weshalb das Bauprojekt den Anforderun-
gen von Art. 7 lit. a und c BZO nicht genüge. So bringen die Rekurrieren-
den zusammengefasst etwa vor, dass das projektierte Gebäude anders als
die umliegenden Flarzhäuser horizontal ausgerichtet und mit nur einem
Hauszugang adressbildend sei. Das rechtwinklig zur Strasse ausgerichtete
Gebäude weiche zudem deutlich von der ursprünglich gewachsenen Sied-
lungsstruktur ab. Durch seine Massigkeit mit drei Vollgeschossen dominiere
das geplante Gebäude die in der Umgebung befindlichen zweigeschossi-
gen Gebäude deutlich. Es fehle überhaupt in verschiedener Weise der Be-
zug zur Umgebung. Das Gebäude sprenge die Massstäblichkeit des Dorf-
R3.2019.00184 Seite 6
kerns, sei nicht in einer eigenständigen Gestaltung entwickelt worden und
in seiner Ausgestaltung mit verputztem «Wohnteil» und «Ökonomieteil» in
Holzschalung inkonsequent.
4.3.
Der Z. H. hält fest, dass der Neubau insbesondere die Proportionen der be-
stehenden Siedlungsstruktur sprenge. Mit dem grossvolumigen Baukörper
des geplanten Neubaus würde die Kernzone stark verdichtet, wobei die of-
fenen Räume mit freistehenden Bäumen verloren gingen. Auch sei das Er-
scheinungsbild des Gebäudes meilenweit von der dörflichen Umgebung
entfernt. Der Erhalt der dörflichen Umgebung sei gemäss Art. 3 lit. a BZO
aber gerade Zweck der Kernzone A1. Der geplante Neubau entspreche
daher den Anforderungen an Art. 4 BZO in Verbindung mit Art. 3 lit. a BZO
(und § 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 238 Abs. 2 PBG) in keiner Weise. Es
lasse sich entgegen den Erwägungen im angefochtenen Beschluss kaum
im Ernst behaupten, dass der Zweck der Kernzone K1 gemäss Art. 3 lit. a
BZO durch das strittige Bauprojekt besonders gut erreicht werde. Es er-
staune, wenn dem Neubauprojekt im Baubeschluss die Erfüllung der An-
forderungen an die ortsbauliche Gestaltung in besonders gelungener Weise
attestiert werde. Es stehe fest, dass das geplante Mehrfamilienhaus Sinn
und Zweck der Kernzonenvorschriften direkt zuwiderlaufe. Das Neubaupro-
jekt sei aber auch deshalb nicht bewilligungsfähig, weil dieses auf die un-
mittelbar benachbarten Inventarobjekte – namentlich an der G.-Strasse 1,
3, 5, 7, 9, 13, 14 und 15 sowie an der O.-Strasse 6 und 8 – die gemäss §
238 Abs. 2 PBG erforderliche besondere Rücksichtnahme vermissen lasse.
Mit dieser Frage habe sich die Vorinstanz im Baurechtsentscheid über-
haupt nicht auseinandergesetzt.
4.4.
Die Vorinstanz hält zu den Vorbringen der Rekurrierenden beider Verfahren
fest, dass die Rekurrierenden mit ihrer Argumentation, dass ein Wohnhaus
mit neun Geschosswohnungen und drei Vollgeschossen in der Kernzone
K1 zum vornherein als übergross gelten müsse bzw. dass es nicht Sinn ei-
ner Kernzone sei, eine möglichst hohe Nutzung und Verdichtung zu errei-
chen, wie dies in Zentrumszonen angestrebt werde, weshalb es ohnehin
zweifelhaft sei, ob die Ausnahmeregelung in Art. 7 lit. a und c BZO über-
haupt vor § 50 Abs. 1 PBG standhalten würde, darauf abzielten, die ein-
schlägigen Kernzonenvorschriften argumentativ auszuhebeln.
R3.2019.00184 Seite 7
Die von den Rekurrierenden geltend gemachte Erhöhung der Ausnüt-
zungsziffer durch das Bauprojekt von 80 % gegenüber der regulären Aus-
nützungsziffer in der Kernzone von maximal 50 % sei zudem stark übertrie-
ben. Zwar treffe dies nominal zu, doch sei korrekterweise ein Vergleich der
gesamten Geschossfläche unter Einbezug anrechenbarer und nicht anre-
chenbarer Flächen anzustellen. So lasse sich im beschriebenen Regelfall
mit zwei Vollgeschossen und einem anrechenbaren Dachgeschoss gestützt
auf § 255 Abs. 2 PBG eine effektive Ausnützung von rund 69 % (d.h. 25 %
pro Vollgeschoss und erfahrungsgemäss ca. 19 % [75 % von 25 %] im
Dachgeschoss) erzielen. Demgegenüber resultiere bei einer besonders gu-
ten ortsbaulichen Gestaltung mit drei Vollgeschossen und keinem anre-
chenbaren Dachgeschoss eine effektive Ausnützung von 90 %, womit die
von den Rekurrierenden im Verfahren G-Nr. R3.2019.00184 geltend ge-
machte Erhöhung der Ausnützungsziffer um 80 % wie erwähnt stark über-
trieben sei. Die tatsächlich resultierende moderate Nutzungserhöhung von
lediglich 30 % entspreche der bundesrechtlich vorgeschriebenen haushäl-
terischen Nutzung des Bodens. Es überrasche deshalb wenig, dass der
kommunale Planungsträger im Jahr 2006 die vorliegend interessierende
Bestimmung von Art. 7 BZO stipuliert habe, was von der Baudirektion im
Folgejahr in Nachachtung von Art. 26 des Raumplanungsgesetzes (RPG)
und § 5 PBG ohne weiteres genehmigt worden sei. Es sei zwar nicht der
primäre Sinn der streitbetroffenen Kernzone K1, eine möglichst hohe Ver-
dichtung zu erreichen; umgekehrt sei es jedoch auch nicht ihr Sinn, eine
raumplanerisch gezielt gewollte sowie massvolle Verdichtung zu verhin-
dern. Von dieser rechtskräftigen, planungsrechtlich nachvollziehbaren Fest-
legung sei demnach auch in Bezug auf die streitgegenständliche Baubewil-
ligung auszugehen, weshalb die generellen rekurrentischen Ausführungen
zu den Kernzonenvorschriften unbehelflich seien, um die angefochtene
Baubewilligung argumentativ aus den Angeln zu heben. Nicht relevant sei
auch die Anzahl der realisierten Wohneinheiten, sei dies in einer Kernzone
oder in einer anderen Bauzone, zumal die Wirkung im Ortsbild nicht an-
hand der inneren Nutzung bzw. der Anzahl Wohneinheiten zu beurteilen
sei.
Zum Verhältnis von Art. 4 BZO zu Art. 7 lit. c BZO sei zu bemerken, dass
Art. 4 BZO gestalterisch «besondere Anforderungen» stipuliere, während
Art. 7 lit. c BZO eine «besonders gute ortsbauliche Gestaltung» verlange.
Demnach orientiere sich Art. 4 BZO beim Qualitätsmassstab an der gene-
R3.2019.00184 Seite 8
rellen Gestaltungsvorschrift von § 238 Abs. 2 PBG, wogegen sich Art. 7
lit. c BZO am Spezialtatbestand der Arealüberbauung gemäss § 71 PBG
orientiere. Freilich belege die Tatsache, dass selbst Flachdächer nach
Massgabe von Art. 18 lit. a BZO in der Kernzone K1 nicht kategorisch aus-
geschlossen seien, die offenere und auf eine zeitgemässe Architektur aus-
gelegte Stossrichtung von Art. 7 lit. c BZO, während sich Art. 4 BZO stärker
auf die traditionellen Strukturen beziehe. In diesem Lichte sei denn auch
das streitgegenständliche Bauvorhaben zu betrachten, welches traditionelle
und neuzeitliche Formen kernzonenverträglich vereine. Der in Art. 3 lit. a
BZO explizit aufgeführte Begriff der «zeitgemässen Erneuerung» schliesse
demnach Neubauten mit anderen Strukturen als bei Altbauten nicht per se
aus. So sei etwa gemäss Art. 19 lit. a BZO die typische vertikale Gliederung
der Hausteile bei Umnutzungen und Umbauten beizubehalten. Bei Neubau-
ten werde dies hingegen nicht vorgeschrieben, was den vorstehend be-
schriebenen, vom kommunalen Planungsträger bewusst eingeräumten
grösseren Planungsspielraum bestätige.
Rekurrentischerseits werde in der Hauptsache jedoch moniert, dass das
geplante Mehrfamilienhaus die qualifizierten Gestaltungsanforderungen von
Art. 7 lit. c BZO partout nicht erfülle. Eine solche Kritik erachte die Vo-
rinstanz jedoch als unbegründet. Das strittige Bauvorhaben habe einen
längeren, sehr intensiven Planungsprozess durchlaufen, in welchem sich
die Vorinstanz mit fachkundiger Unterstützung der X AG im Rahmen ihrer
baubehördlichen Funktion mit Nachdruck eingebracht habe. So sei im von
der Vorinstanz eingeholten Fachgutachten vom 9. April 2019 dem ur-
sprünglichen Projekt die geforderte besonders gute ortsbauliche Gestaltung
abgesprochen worden. Da die festgestellten Mängel zu schwerwiegend und
zahlreich gewesen seien, um sie gestützt auf § 321 Abs. 1 PBG auflage-
weise heilen zu können, habe die Vorinstanz der privaten Rekursgegnerin
einen Hindernisbrief ausgestellt. Gestützt auf diesen Hindernisbrief habe
die private Rekursgegnerin substantielle Projektverbesserungen vorge-
nommen, wodurch zahlreiche gutachterlich wie baubehördlich erkannte
Mängel hätten behoben werden können und das Bauvorhaben von der Vo-
rinstanz als im Sinne von Art. 7 lit. c BZO bewilligungsfähig erachtet worden
sei.
R3.2019.00184 Seite 9
4.5.
Die private Rekursgegnerin hält ergänzend zu den Ausführungen der Vo-
rinstanz fest, dass Art. 7 lit. c BZO die Anforderungen an eine besonders
gute ortsbauliche Gestaltung definiere, während Art. 4 BZO Gestaltungsan-
forderungen enthalte, die für sämtliche Kernzonen gälten. Diesen beiden
Bestimmungen kämen deshalb unterschiedliche Bedeutungen zu, weshalb
sie bei der Beurteilung von Bauvorhaben zu koordinieren seien. Es ergebe
sich jedoch nicht aus der BZO, dass eine besonders gute ortsbauliche Ge-
staltung im Sinne von Art. 7 lit. a und c BZO deutlich über die besonderen
Anforderungen nach Art. 4 BZO hinausgehen müsse.
Bezüglich der Einordnung des projektierten Baus hält die private Rekurs-
gegnerin fest, dass es zwar zutreffe, dass sich direkt neben dem Bau-
grundstück Flarzhäuser befänden, doch sei die Umgebung im Übrigen he-
terogen gestaltet. Namentlich gebe es bereits dreigeschossige Bauten wie
etwa das Gasthaus L. an der U.-Strasse 7 oder das Haus an der G.-
Strasse 4, welches zusammen mit dem Dachgeschoss sogar vier Wohnge-
schosse aufweise, aber auch modernere Überbauungen etwa auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 11 sowie in flächenmässiger Hinsicht vergleichbare
Gebäude. Zudem könne gestützt auf die Gestaltungsanforderungen der
BZO die Firstrichtung nicht vorgeschrieben werden, zumal sich dieses Ge-
staltungselement in der näheren Umgebung sehr unterschiedlich präsentie-
re und gemäss Art. 18 lit. a BZO unter Umständen gar Flachdächer zuläs-
sig seien.
Das Baugrundstück sei schmal und liege rechtwinklig zur G.-Strasse. Das
Projekt sehe einen Kopfbau entlang der G.-Strasse vor, der sich gestalte-
risch an die umgebenden Flarzbauten anlehne und wie diese traufständig
zur Strasse gesetzt sei. Der dahinterliegende Längsbau sei von der Strasse
her kaum einsehbar und die etwas zeitgemässere Gestaltung daher stim-
mig und ohne weiteres als zonenkonform zu beurteilen. Auch die Kritik an
den Proportionen des Bauvorhabens sei nicht nachvollziehbar, zumal die
entsprechenden Parameter in Art. 7 lit. a BZO für die Kernzone vorgesehen
seien. Bezüglich der Freiflächen sei festzuhalten, dass ein in sich stimmi-
ges Umgebungskonzept mit grosszügigen Grünflächen vorliege. Dass die
beiden Dächer mit den beiden Firstrichtungen durch ein einziges statt durch
zwei separate Gebäude umgesetzt werden, liege durchaus im von der BZO
vorgegebenen Rahmen.
R3.2019.00184 Seite 10
Der angefochtene Entscheid sei ohne weiteres vertretbar, zumal sich die
Vorinstanz eingehend mit dem Bauvorhaben der privaten Rekursgegnerin
auseinandergesetzt, ein Fachgutachten erstellen lassen und das Bauvor-
haben erst nach umfangreichen Änderungen bewilligt habe. Aus all diesen
Gründen sei es unzutreffend, wenn etwa der Rekurrent im Verfahren G.-
Nr. R3.2019.00192 behaupte, die Vorinstanz habe sich insbesondere mit
der Berücksichtigung der umliegenden Inventarobjekte durch das Baupro-
jekt nicht genügend auseinandergesetzt.
4.6.
Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich
und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Um-
gebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine
befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für
Materialien und Farben.
Diese Vorschrift enthält eine Grundanforderung an Bauten, Anlagen und
Umschwung. Verlangt wird sowohl eine gewisse Qualität der Gestaltung in
sich als auch der Einordnung in die bauliche und landschaftliche Umge-
bung. Dabei erfasst die Norm über den Wortlaut ihres Randtitels («Gestal-
tung») hinaus nicht nur die Gestaltungselemente wie beispielsweise die
Dach- oder die Fassadengestaltung, sondern auch ortsbauliche Aspekte
wie etwa die Stellung der Baukörper, soweit jene nicht durch speziellere
Bauvorschriften geregelt sind. Die Frage, ob eine befriedigende Gesamt-
wirkung erreicht wird, ist gestützt auf objektive, nachvollziehbare Kriterien
zu beantworten. Blosses Empfinden rechtfertigt keinen Eingriff in das Ei-
gentum.
Nach § 238 Abs. 2 PBG ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes be-
sondere Rücksicht zu nehmen. In der Nachbarschaft von Schutzobjekten
bzw. bei Änderungen an solchen ist demnach mehr als eine bloss befriedi-
gende Gesamtwirkung zu verlangen. Was als Objekt des Natur- und Hei-
matschutzes zu betrachten ist, ergibt sich aus der Aufzählung in § 203
Abs. 1 PBG. Eine förmliche Unterschutzstellung wird für die Anwendung
von § 238 Abs. 2 PBG nicht vorausgesetzt. Vielmehr genügt es, dass sich
die Schutzwürdigkeit aus der Aufnahme des Objektes in ein Inventar im
Sinne von § 203 Abs. 2 PBG ergibt.
R3.2019.00184 Seite 11
Neben der Grundanforderung an Bauten, Anlagen und Umschwung nach
§ 238 Abs. 1 PBG und dem Gebot der besonderen Rücksicht auf Objekte
des Natur- und Heimatschutzes gemäss § 238 Abs. 2 PBG kann die Bau-
und Zonenordnung gemäss § 50 Abs. 3 PBG wie vorliegend besondere
Vorschriften über die Masse und die Erscheinung der Bauten enthalten.
4.7.
Für X definiert Art. 4 BZO die grundsätzlichen Gestaltungsanforderungen in
den Kernzonen K1 und K2 folgendermassen: «In den Kernzonen werden
an die architektonische und städtebauliche Gestaltung besondere Anforde-
rungen gestellt. Neu- und Umbauten sollen zur Erhaltung und Gestaltung
eines harmonischen Ortskerns beitragen. Bauten und Anlagen müssen sich
sowohl in ihrer Gesamtwirkung als auch in einzelnen Erscheinungen wie Si-
tuierung und Ausmass, Gestaltung und Architektur, Gliederung und Dach-
form, Baumaterialien und Farbgebung, Terrain- und Umgebungsgestaltung
usw. einwandfrei und harmonisch in die Umgebung einfügen». Art. 7 lit. a
BZO sieht vor, dass bei Neubauten in der Kernzone K1 und K2 von den re-
gulären Grundmassen abgewichen werden kann; Bedingung hierzu ist eine
besonders gute ortsbauliche Gestaltung, welche gemäss Art. 7 lit. c BZO
gegeben ist, wenn die folgenden Anforderungen in Anlehnung an § 71 PBG
weitgehend erfüllt sind: Angemessene Beziehung zum Ortsbild sowie zur
baulichen und landschaftlichen Umgebung; gute kubische Gliederung und
architektonischer Ausdruck der Gebäude; zweckmässige Lage, Umfang
und Gestaltung der Freiflächen. Zur Beurteilung dieser Anforderungen an
eine besonders gute ortsbauliche Gestaltung ist gemäss dieser BZO-
Vorschrift zusammen mit den Projektplänen ein Modell 1:500 einzureichen,
in welchem die nähere bauliche und landschaftliche Umgebung dargestellt
ist.
Bei der Auslegung und Anwendung von kompetenzgemäss erlassenem
kommunalem Recht kann sich für die Gemeinde ein Spielraum auftun,
wenn das kommunale Recht der rechtsanwenden Behörde eine umfassen-
de Einzelfallbeurteilung aufgibt bzw. einen Ermessensspielraum einräumt.
Das Baurekursgericht ist in solchen Fällen verpflichtet, sich mit besonderer
Sorgfalt mit den Entscheidgründen der Baubewilligungsbehörde auseinan-
derzusetzen. Ist der Entscheid der Gemeinde plausibel und stichhaltig be-
gründet, bedarf es mithin besonders überzeugender Gründe, um von deren
Auslegung und Anwendung des kommunalen Rechts abzuweichen. Es
R3.2019.00184 Seite 12
steht dem Baurekursgericht somit nicht zu, die sich stellenden Fragen so zu
beurteilen, wie dies eine rechtsanwendende erstinstanzliche Behörde tun
würde. Der Beurteilungsspielraum der Rekursinstanz wird damit durch die
Gemeindeautonomie beschränkt (VB.2018.00554 vom 28. Februar 2019,
E. 4.3., VB.2017.00563 vom 20. September 2018, E. 3.2. f.;
VB.2014.00232 und VB.2014.00248, E. 4.3, in BEZ 2015 Nr. 29).
Vorliegend ergänzt Art. 7 lit. a BZO in Verbindung mit Art. 7 lit. c BZO die
Gestaltungsanforderungen des Art. 4 BZO und definiert die Anforderungen
an die ortsbauliche Gestaltung für eine Erhöhung der regulären Grundmas-
se in der Kernzone näher. Solche Bauten müssen sich nicht nur im Sinne
von Art. 4 BZO «einwandfrei und harmonisch in die Umgebung einfügen»,
sondern auch die expliziten Anforderungen von Art. 7 lit. c BZO erfüllen.
Die Unterscheidung der Vorinstanz, wonach Art. 4 BZO gestalterisch be-
sondere Anforderungen stipuliere, während Art. 7 lit. c BZO eine besonders
gute ortsbauliche Gestaltung verlange, ist allerdings weder nachvollziehbar
noch findet diese eine Grundlage in der BZO. So ist etwa gerade in Art. 7
lit. c BZO auch eine gute kubische Gliederung und architektonischer Aus-
druck der Gebäude gefordert, während Art. 4 BZO für Bauten u.a. fordert,
dass sich diese einwandfrei und harmonisch in die Umgebung einfügen. Es
findet sich daher auch keine nachvollziehbare Grundlage, dass Art. 7 lit. c
BZO, wie die Vorinstanz dies vorbringt, auf eine «offenere und zeitgemäs-
sere Architektur ausgelegt» sein soll, während sich Art. 4 BZO «stärker auf
die traditionellen Strukturen» beziehe. Weder die Gestaltungsvorschrift von
Art. 4 BZO alleine noch – im Falle der Inanspruchnahme einer höheren
Ausnützung – ergänzt durch jene in Art. 7 lit. a BZO in Verbindung mit Art.
7 lit. c BZO verhindert eine zeitgemässe Architektur, soweit sich die Gestal-
tung an die übrigen Vorgaben hält. Dies bestätigt gerade die Zweckbe-
stimmung für die Kernzone K1 in Art. 3 lit. a BZO. Dass sich, wie die Vo-
rinstanz vorbringt, sobald Art. 7 lit. c BZO anwendbar ist bzw. die Ausnüt-
zungsziffer gegenüber dem Regelfall von 50 % erhöht ist, ein vom kommu-
nalen Planungsträger bewusst eingeräumter «grösserer Gestaltungsspiel-
raum» auftut als im Regelfall, in welchem nur Art. 4 BZO zur Anwendung
kommt, ist weder stichhaltig noch plausibel. Die Vorinstanz stützt dies ins-
besondere auf Art. 18 lit. a BZO, wonach in der Kernzone bei besonders
guter ortsbaulicher Gestaltung bei Hauptgebäuden andere Dachformen als
beidseitig gleich geneigte Satteldächer von 25° bis 45° zulässig bzw. mit
den Worten der Vorinstanz: «selbst Flachdächer in der Kernzone K1 nicht
R3.2019.00184 Seite 13
kategorisch ausgeschlossen» seien. Die Vorinstanz übersieht hierbei, dass
die Detailausbildung der Dachrandabschlüsse gemäss dem darauffolgen-
den zweiten Absatz von Art. 18 lit. a BZO in der bei Altbauten üblichen
Weise zu erfolgen habe, womit kaum Flachdächer erfasst sein dürften. Ins-
besondere aber ist die Möglichkeit einer besonders guten ortsbaulichen
Gestaltung und damit die Erlaubnis für weitere Dachformen nicht auf Ge-
bäude in der Kernzone K1 beschränkt, welche die regulären Grundmasse
gemäss Art. 7 lit. a BZO überschreiten und damit gezwungenermassen ei-
ne besonders gute ortsbauliche Gestaltung aufweisen müssen, um über-
haupt bewilligungsfähig zu sein. Explizit erlaubt sind Flachdächer in der
Kernzone K1 gemäss dem dritten Absatz von Art. 18 lit. a BZO ohnehin le-
diglich auf Besonderen Gebäuden. Im «grösseren Gestaltungsspielraum»,
welcher sich mit der Anwendbarkeit von Art. 7 lit. c BZO auftue, erkennt die
Vorinstanz, indem sie festhält, dass «bezüglich der ortsbaulichen Gestal-
tung lediglich – aber immerhin – eine angemessene Beziehung zum Orts-
bild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung gefordert» sei
(Verfahren G.-Nr. R3.2019.00192, act. 8, S. 9), offenbar letztlich geringere
Anforderungen an die ortsbauliche Gestaltung, als wenn mit dem Regelfall
lediglich Art. 4 BZO zur Anwendung käme. Diese Auslegung ist jedoch we-
der systematisch noch teleologisch nachvollziehbar. So kann die geforderte
besonders gute ortsbauliche Gestaltung nicht in letztlich geringeren Gestal-
tungsanforderungen gegenüber der Regelbauweise resultieren. Sinn und
Zweck der fraglichen Kernzonenvorschriften kann nur sein, dass der Ge-
setzgeber in der Kernzone eine über die Regelbauweise hinausgehende
Verdichtung ermöglichen wollte, dies jedoch im Bewusstsein, dass grösse-
re Bauvolumina in der Kernzone einer besonders guten ortsbaulichen Ge-
staltung bedürfen, damit sich diese noch einwandfrei und harmonisch in die
Umgebung einfügen. Dies ergibt sich auch aus der Tatsache, dass sich Art.
7 lit. c BZO gemäss dessen erstem Absatz an die Gestaltungsvorschriften
gemäss § 71 PBG für Arealüberbauungen «anlehnt» und dessen in § 71
Abs. 2 lit. a – c PBG aufgeführte Merkmale übernimmt. Diese Merkmale
wurden in Art. 7 lit. c BZO jedoch durch unbestimmte, dem Normzweck
teilweise widersprechende Rechtsbegriffe ergänzt, weshalb sich eine rein
grammatikalische Auslegung der Bestimmung, wie dies die Vorinstanz in
Bezug auf die «zweckmässige Lage, Umfang und Gestaltung der Freiflä-
chen» getan hat, nicht anbietet. Dass die Merkmale von Art. 7 lit. c BZO nur
«weitgehend erfüllt» werden und etwa «Lage, Umfang und Gestaltung der
Freiflächen» lediglich zweckmässig sein müssen, widerspräche dem Norm-
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zweck, eine besonders gute ortsbauliche Gestaltung zu erreichen, welche
sich an den Kriterien der Arealüberbauung orientiert.
4.8.
Das auf der quer zur G.-Strasse ausgerichteten Parzelle Kat.-Nr. 1 geplan-
te rekursgegenständliche Bauprojekt sieht die Erstellung eines durchwegs
dreigeschossigen Wohnhauses mit zwei Firstrichtungen vor, welche in ei-
nem Kreuzfirst zusammengeführt werden. Mit einer vorgesehenen Ausnüt-
zungsziffer von 90 % kommt neben den Gestaltungsanforderungen von
Art. 4 BZO auch jene von Art. 7 lit. a in Verbindung mit Art. 7 lit. c BZO zur
Anwendung. Das Gebäude als Ganzes kommt rechtwinklig zur G.-Strasse
zu stehen und nähert sich dieser vergleichbar mit den umliegenden Ge-
bäuden. Durch die rechtwinklig zum Südteil stehende Firstrichtung wird ei-
ne für diese Kernzone typische Traufständigkeit erreicht, die allerdings in
Kombination mit dem südlichen, grösseren Teil des Gebäudes, welche eine
andere Firstrichtung aufweist, aufgesetzt wirkt. Insbesondere aber wirkt die
durchgehende Dreigeschossigkeit, welche sich über das gesamte, verhält-
nismässig grosse Gebäudevolumen erstreckt, nicht typisch für diese Kern-
zone. Vielmehr ist die Nachbarschaft geprägt durch Gebäude mit zwei Voll-
geschossen, was sich auch bei einem Rundgang anlässlich des Augen-
scheins gezeigt hat (vgl. AS-Fotos 5-17). In der näheren Umgebung finden
sich einzig an der G.-Strasse 4 und 22 (AS-Fotos 4, 13 und 14) zwei weite-
re dreigeschossige Bauten, welche allerdings auf wesentlich kleinerer Flä-
che dreistöckig sind und ungleich weniger massig in Erscheinung treten als
der projektierte Bau. Beim weiter entfernten, an der U.-Strasse befindlichen
Gasthof L. handelt es sich um eine repräsentative Baute, der historisch die
Dreigeschossigkeit vorbehalten war (AS-Foto 10). Aus dem Gesagten
ergibt sich, dass sich, wie auch das Gutachten festhält (act. 3, S. 392), das
beanspruchte dritte Vollgeschoss aus dem siedlungsstrukturellen Bestand
höchstens ansatzweise ableiten lässt. Zwar erscheint ein (teilweise) dreige-
schossiger Bau auf dem streitgegenständlichen Baugrundstück nicht per se
undenkbar, doch ergibt sich mit dem vorliegend maximalen Volumen ein
Ausmass des Gebäudes im Verhältnis zur Umgebung und insbesondere
den umliegenden Gebäuden, welches bereits den Gestaltungsanforderun-
gen von Art. 4 BZO nicht zu genügen vermag, da sich dieses nicht mehr
einwandfrei und harmonisch in die Umgebung einfügt. Die umliegenden
Flarzhäuser werden vielmehr durch die schiere Masse des Gebäudes, wel-
che das oberste erträgliche Mass an dieser Stelle klar sprengt, bedrängt.
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Dies umso mehr, als das Gebäude auch nicht durch eine gute kubische
Gliederung und einen guten architektonischen Ausdruck zu überzeugen
vermag, was allerdings gemäss Art. 7 lit. a BZO in Verbindung mit Art. 7 lit.
c BZO für ein Gebäude mit diesen Grundmassen vorgeschrieben wäre. So
ist die kubische Gliederung zwar – wie dies die Vorinstanz ausdrückt –
«nachvollziehbar», in der Hinsicht, dass auf einem relativ schmalen Grund-
stück, welches rechtwinklig zur G.-Strasse ausgerichtet ist, eine Traufstän-
digkeit geschaffen werden und das Grundstück maximal ausgenützt wer-
den soll. Als gut im gestalterischen Sinne kann die geplante kubische Glie-
derung allerdings nicht bezeichnet werden. Zu angesetzt wirkt der grösser-
volumige, holzverkleidete Südteil an den verputzten Nordteil, wobei die bei-
den Gebäudeteile zwei unterschiedliche Firstrichtungen aufweisen, welche
sich dem Betrachter nicht erschliessen. Insbesondere aber ergibt sich an
dieser Stelle eine nicht mehr ortsbildverträgliche Volumetrie, die einen Be-
zug zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung, in
welcher sich kein dem Bauprojekt entsprechendes Gebäude findet, vermis-
sen lässt. Nicht nachvollziehbar ist daher das Fazit des Fachgutachtens,
welchem sich die Vorinstanz anschliesst. So hält das Fachgutachten vom
9. April 2019 etwa fest, dass das vormalige Projekt an einigen Mängeln ge-
litten habe: «namentlich die an dieser Lage am obersten Limit liegende Vo-
lumetrie und der offene Rampeneinschnitt» (act. 3, S. 394). Mit dem vorlie-
gend bewilligten abgeänderten Projekt wurde, neben weiteren Anpassun-
gen im Gutachten bemängelter Punkte, die Garagenrampe ins Gebäudein-
nere verlegt, wogegen sich an der Volumetrie nichts änderte. Trotzdem at-
testiert das Fachgutachten der bewilligten Projektänderung vom 19. Juli
2019 in der Stellungnahme vom 16. August 2019 eine besonders gute orts-
bauliche Gestaltung im Sinne von Art. 7 lit. c BZO, ohne jedoch positiv zu
umschreiben, woraus sich die besonders gute ortsbauliche Gestaltung
beim konkreten Bauprojekt ergeben sollte. Die Vorinstanz schloss sich oh-
ne weitere Feststellungen oder Ergänzungen dem Fachgutachten an
(act. 3, S. 397). Eine positive Umschreibung, worin sich die besonders gute
ortsbauliche Gestaltung beim strittigen Bauprojekt manifestiert, wurde
durch die Vorinstanz auch während des vorliegenden Rekursverfahrens nur
teilweise und nicht umfassend nachgeliefert.
Mit dem Bauprojekt erfolgt letztlich, entgegen dem in Art. 3 lit. a BZO fest-
gehaltenen Zweck der Kernzone K1, keine Erhaltung und zeitgemässe Er-
neuerung des Dorfkerns und seiner charakteristischen Umgebung. Viel-
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mehr erfolgt eine für Zentrumszonen typische Verdichtung, welche die vor-
liegend vorhandene Bebauungsstruktur dieser Kernzone sprengt. Der ge-
plante Bau vermag sich in seiner Gesamtwirkung damit nicht mehr ein-
wandfrei und harmonisch in die Umgebung einzufügen und verletzt somit
bereits die Gestaltungsanforderungen von Art. 4 BZO. Das Argument, dass
raumplanerisch eine möglichst starke Verdichtung erwünscht sei, kann
nicht in einer Erleichterung der geltenden Gestaltungsanforderungen resul-
tieren, zumal diese Vorschriften für über den Regelfall einer Ausnützungs-
ziffer von 50 % hinausgehende Ausnützungsziffern weitergehende Gestal-
tungsvorschriften vorsehen. Zwar hat der kommunale Planungsträger im
Jahr 2006 die Bestimmung von Art. 7 BZO wohl in Nachachtung der bun-
desrechtlich vorgesehenen haushälterischen Nutzung des Bodens geschaf-
fen, doch hat er gleichzeitig für eine in diesem Rahmen erhöhte Ausnüt-
zungsziffer die Bedingung einer besonders guten ortsbaulichen Gestaltung
stipuliert, welche vorliegend nicht erfüllt ist.
Bereits aus diesem Grund sind die Rekurse vollumfänglich gutzuheissen.
5.1.
Wie der Z. H. richtig festhält, hat sich die Vorinstanz zudem weder in ihrem
Baubeschluss noch anlässlich des Rekursverfahrens konkret mit den Vor-
gaben von § 238 Abs. 2 PBG in Bezug auf die benachbarten Schutzobjekte
auseinandergesetzt. Vielmehr hat sie sich in ihrer Auseinandersetzung mit
dem baulichen Umfeld auf die Kernzonenvorschriften beschränkt, welche §
238 Abs. 2 PBG zwar konkretisieren, dies jedoch lediglich in Bezug auf den
Ortsbildschutz, nicht aber in Bezug auf einzelne Schutzobjekte, welche
durch das Bauprojekt beeinträchtigt werden können. Eine Begründung,
weshalb und inwiefern das Bauprojekt auf die umliegenden Objekte des
Natur- und Heimatschutzes konkret besondere Rücksicht nehmen soll, ist
in der Baubewilligung nicht ersichtlich, wobei eine solche Begründung auch
im Rekursverfahren nicht nachgereicht wurde. Vielmehr verweist die Vo-
rinstanz pauschal auf die gutachterliche und baubehördliche Auseinander-
setzung mit dem baulichen und landschaftlichen Umfeld, wozu selbstre-
dend auch die rekurrentischerseits monierten Inventarobjekte zählten. Er-
kennbar befasste sich die Baubehörde in dieser Auseinandersetzung je-
doch einzig mit der Vereinbarkeit des Bauprojekts mit den Vorgaben der
geltenden Kernzonenvorschriften bzw. dem Ortsbild als Schutzobjekt.
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5.2.
Die Aufhebung der Baubewilligung zufolge fehlender bzw. ungenügender
Begründung fällt namentlich dann in Betracht, wenn die Anfechtung durch
den Begründungsmangel erheblich erschwert wurde und dieser Mangel im
Rekursverfahren nicht geheilt werden konnte. Eine solche Erschwerung der
Anfechtung ist vorliegend jedoch nicht ersichtlich. Ein Grund zur Aufhebung
liegt alsdann auch vor, wenn der Begründungsmangel auf eine ungenü-
gende Sachverhaltsabklärung (§ 7 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
[VRG]) schliessen lässt. Schliesslich kann auch die sich in der inexistenten
bzw. ungenügenden Begründung manifestierende fehlende Wahrnehmung
des Beurteilungsspielraums durch die Baubehörde einen Rückweisungs-
grund bilden (BRGE II Nr. 0301/2011 vom 20. Dezember 2011 in BEZ 2012
Nr. 16, www.baurekursgericht-zh.ch). Offensichtlich wurde dieser Beurtei-
lungsspielraum in Bezug auf die von § 238 Abs. 2 PBG geforderte beson-
dere Rücksichtnahme des Bauprojekts auf die umliegenden Inventarobjekte
nicht wahrgenommen, weshalb der Baubeschluss, wäre er nur in diesem
Punkt mangelhaft, zur rechtsgenügenden Überprüfung der Einhaltung von
§ 238 Abs. 2 PBG in Bezug auf die konkreten benachbarten Schutzobjekte
zum Neuentscheid zurückzuweisen wäre.
6.