Decision ID: 323f44ae-713f-431e-aa10-bbacde139bfa
Year: 2000
Language: de
Court: CH_BGer
Chamber: CH_BGer_001
Canton: CH
Region: Federation
Law Area: public_law

hat sich ergeben:
A.-
Annamarie Frischknecht, Arthur Hofmann und Peter
Schubiger sind Eigentümer der in Sagogn zwischen den beiden
Dorfteilen Vitg Dadens und Vitg Dado gelegenen Parzelle
Nr. 226 ("Fri"). Die 14'767 m2 grosse Parzelle war nach dem
Zonenplan 1982 der Bauzone W2a zugeteilt, wobei mit Rück-
sicht auf ihre zentrale Lage und ihre Bedeutung für das
Ortsbild und die Siedlungsstruktur ein erheblicher Teil
durch eine Baulinie als Freihaltefläche ausgeschieden war.
Am 28. April 1995 beschloss die Gemeindeversammlung
von Sagogn eine Teilrevision der Ortsplanung. Der Zonenplan
Baugebiet 1:2000 (teilweise inkl. Generellem Gestaltungs-
plan) vom 28. April 1995 weist die Parzelle Nr. 226 mit
folgendem Vermerk der Kernzone (K) zu: "minimaler Freihalte-
bereich von 5800 m2 zur Trennung der Ortsteile". Zudem wird
die Parzelle mit folgender Legende der Gestaltungsplan- und
Wettbewerbspflicht unterstellt:
"Gestaltungs- und Wettbewerbspflicht (Gestaltung,
Überbauung und Freihaltung) zulässige BGF =
4500 m2 / minimaler zusammenhängender Freihalte-
bereich von 5800 m2. Die Gestaltungsplanpflicht
bezweckt geeignet die Trennung der historischen
Ortsteile sowie die Integration der neuen Bau-
substanz zur Bildung eines verbindenden Kern-
bereichs"
Der neu ins kommunale Baugesetz vom 12. März 1982 (BauG)
aufgenommene Artikel 48bis bestimmt für die Kernzone (K) :
"Die Kernzone ist für Wohnbauten, Hotels, Gaststät-
ten, Verkaufslokale, Sport- und Erholungsbetriebe
sowie für alle der Erholung und für Dienstleistun-
gen dienenden Bauten und Anlagen bestimmt. Der
Wohnanteil darf maximal 60 % betragen. Die ört-
liche Festlegung ist im Gestaltungsplan zu regeln."
Die Bauvorschriften für die Kernzone werden durch eine Er-
gänzung von Art. 59 BauG wie folgt geregelt: maximale Aus-
nützung "gemäss Zonenplan"; maximale Gebäudehöhe, Firsthöhe,
Gebäudebreite und Gebäudelänge "frei im Rahmen der Wettbe-
werbs- und Gestaltungsplanpflicht"; Grenzabstände gross
und klein je 3 m sowie die Immissionen "mässig störend".
Im Planungs- und Mitwirkungsbericht des Ingenieurbüros
Cavigelli und Partner vom 29. Sept. 1994/18. Jan. 1995/
11. April 1995/1. Mai 1995 werden die planerischen Fest-
legungen für die Parzelle Nr. 226 wie folgt begründet:
"Fri
Die grosse Parzelle zwischen den Dorfteilen Vitg
Dadens und Vitg Dado war im Rahmen der Quartier-
planung Fanaus teilweise mit einem Hochbauverbot
mit Nutzungstransport belegt worden. Eine bleibende
Beibehaltung eines Trennbereichs zwischen den bei-
den Ortskernen ist für die Siedlungsstruktur und
das Ortsbild von zentraler Bedeutung und konnte mit
diesem Hochbauverbot im Rahmen der Quartierplanung
nur unbefriedigend erreicht werden. Mit dem neuen
Entwurf wird hier deshalb eine andere Lösung vorge-
schlagen. Für die Parzelle wird eine Wettbewerbs-
pflicht vorgesehen. Der in etwa freizuhaltende Be-
reich wird bezeichnet, aber nicht parzellenscharf
abgegrenzt, da die beste Lösung bezüglich Überbau-
ung und Freihaltung im Rahmen des Wettbewerbs er-
mittelt werden soll. Anstelle der zonengemässen
Ausnützung wird die im Quartierplanverfahren dem
Kostenverteiler zugrunde gelegte zulässige Brutto-
geschossfläche im Zonenplan festgehalten. Diese
gestaltungsplanerische Massnahme ist an dieser
zentralen und bedeutungsvollen Stelle angemessen."
Die Teilrevision der Ortsplanung der Gemeinde Sagogn vom
28. April 1995 wurde, soweit sie hier interessiert, von der
Regierung des Kantons Graubünden am 12. Dezember 1995 ge-
nehmigt.
B.-
Annamarie Frischknecht, Arthur Hofmann und Peter
Schubiger schrieben im Juni 1997 einen Ideenwettbewerb für
die Überbauung der Parzelle Nr. 226 aus. Die vier eingegan-
genen Projekte wurden am 24. September 1997 vom Preisge-
richt, welches aus einer Vertreterin des Ingenieurbüros
Cavigelli und Partner sowie je zwei Vertretern der Gemeinde
Sagogn und der Grundeigentümer bestand, bewertet.
Auf Antrag der Eigentümer wurde in der Folge für
das Gebiet Fri das Quartiergestaltungsplanverfahren einge-
leitet; der Einleitungsbeschluss wurde am 9. Januar 1998 im
kantonalen Amtsblatt publiziert und blieb unangefochten.
Die Hofmann Bauherrenbetreuungs AG arbeitete im
Auftrag der Eigentümer einen Quartiergestaltungsplan für die
Parzelle Nr. 226 aus, welcher im Nord-Teil der Parzelle
(Baufenster C) Bauten mit Firsthöhen bis zu 13.5 m und Ge-
bäudehöhen bis zu 10 m zuliess. Er wurde vom 26. Juni 1998
bis zum 27. Juli 1998 öffentlich aufgelegt.
Robert und Claudia Straub-Bundi, Miteigentümer der
im Norden an das Quartierplangebiet angrenzenden Parzelle
Nr. 189, erhoben am 25. Juli 1998 Einsprache, mit welcher
sie unter anderem die im Baufenster C vorgesehenen massiven
Wohnblöcke mit Gebäude- und Firsthöhen von bis zu 10 bzw.
13.5 m, daneben aber auch allgemein die fehlende Einordnung
der geplanten Überbauung in den Charakter des Quartiers
kritisierten.
Nach einer Aussprache mit den Einsprechern wurde
der Quartiergestaltungsplan überarbeitet, wobei insbesondere
die First- und Gebäudehöhen reduziert wurden, im Baufenster
C beispielsweise von 13,5 m auf 12 m bzw. von 10 m auf 9 m.
Robert und Claudia Straub-Bundi beantragten, den abgeänder-
ten Quartiergestaltungsplan nicht zu genehmigen.
Mit Beschluss vom 17. Mai 1999 genehmigte der Ge-
meindevorstand Sagogn den abgeänderten Quartiergestaltungs-
plan Fri und wies die Einsprache von Robert und Claudia
Straub-Bundi ab.
Robert und Claudia Straub-Bundi rekurrierten gegen
diesen Beschluss des Gemeindevorstandes Sagogn ans Verwal-
tungsgericht des Kantons Graubünden mit dem Antrag, ihn
aufzuheben und die Genehmigung des Quartierplanes Fri zu
verweigern.
Mit Urteil vom 26. Oktober 1999, welches es den
Parteien am 12. November 1999 zustellte, trat das Verwal-
tungsgericht auf den Rekurs nicht ein, soweit die Rekurren-
ten die Zulässigkeit der Quartierplanung als solche bestrit-
ten, da nach Art. 101 Abs. 3 BauG derartige Einwände gegen
die Einleitung des Verfahrens hätten erhoben werden müssen
und daher im Plangenehmigungsverfahren nicht mehr zulässig
seien. Die übrigen Einwände hielt es für unbegründet, wes-
halb es den Rekurs abwies, soweit es darauf eintrat.
C.-
Mit staatsrechtlicher Beschwerde vom 9. Dezember
1999 wegen Verletzung der Eigentumsgarantie von Art. 22ter
aBV (Art. 26 der neuen Bundesverfassung vom 18. April 1999,
BV) und des Willkürverbotes von Art. 4 aBV (Art. 9 BV) bean-
tragen Robert und Claudia Straub-Bundi, den Entscheid des
Verwaltungsgerichtes vom 26. Oktober 1999 aufzuheben. Aus-
serdem ersuchen sie, der Beschwerde aufschiebende Wirkung
beizulegen.
D.-
Der Präsident der I. öffentlichrechtlichen Abtei-
lung des Bundesgerichts erkannte der Beschwerde mit Verfü-
gung vom 25. Januar 2000 aufschiebende Wirkung zu.
E.-
Das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden ver-
weist in seiner Vernehmlassung auf den angefochtenen Ent-
scheid und beantragt, die Beschwerde abzuweisen, soweit
darauf eingetreten werden könne.
Annamarie Frischknecht, Arthur Hofmann und Peter
Schubiger einerseits sowie die Gemeinde Sagogn anderseits
beantragen mit gemeinsamer Vernehmlassung, die Beschwerde
abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne.

Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.-
a) Angefochten ist ein gestützt auf die Art. 83 ff.
BauG und den Zonenplan Baugebiet 1:2000 (teilweise inkl.
Generellem Gestaltungsplan) vom 28. April 1995 erlassener
Quartierplan. Nach Art. 88 OG sind die Eigentümer benach-
barter Liegenschaften befugt, sich mit staatsrechtlicher
Beschwerde gegen solche Planfestsetzungen zur Wehr zu set-
zen, soweit sie geltend machen, diese verletzten sie in
ihren verfassungsmässigen Rechten, weil dadurch Normen, die
auch ihrem Schutz dienten, nicht mehr oder in geänderter
Form gelten würden oder weil sie die Nutzung ihrer Liegen-
schaft beschränkten. In beiden Fällen reicht die Anfech-
tungsbefugnis nur so weit, als die Auswirkungen des um-
strittenen Plans auf das eigene Grundstück in Frage stehen
(BGE 125 II 440 E. 1c; 120 Ia 227 E. 2d; 119 Ia 362 E. 1b;
116 Ia 193 E. 1b).
b) Als Nachbarn sind die Beschwerdeführer somit
befugt, sich gegen die das unmittelbar an ihr Grundstück
angrenzende Baufenster C betreffenden Vorschriften über die
Gebäude- und Firsthöhen sowie die zulässige Ausnützung zur
Wehr zu setzen, da diese nach der Rechtsprechung auch nach-
barschützenden Charakter haben. Die Baufenster B und D hin-
gegen haben keinen unmittelbaren Anstoss an die Parzelle der
Beschwerdeführer, sie liegen vielmehr an der Südwest- bzw.
Ost-Ecke der grossen Parzelle Nr. 226 in einer Entfernung
von rund 100 m bzw. 75 m. Es ist nicht ersichtlich und wird
auch nicht dargetan, inwiefern die Realisierung der nach dem
umstrittenen Quartierplan zulässigen Überbauung der Bau-
fenster B und D besondere nachteilige Auswirkungen auf die
Parzelle der Beschwerdeführer hat; sie sind daher nicht
befugt, ihn in Bezug auf diese Baufenster anzufechten.
c) Nicht befugt sind die Beschwerdeführer zur Gel-
tendmachung öffentlicher Interessen. Auf ihre Rüge der man-
gelnden ästhetischen Einordnung der nach dem Quartierplan
zulässigen Bauten und Anlagen in das bestehende Quartierbild
ist daher nicht einzutreten, da diese Vorschriften öffentli-
chen Interessen dienen (BGE 118 Ia 232 E. 1a und 1b mit Hin-
weisen).
Ebenfalls ausschliesslich öffentliche Interessen
ohne nachbarschützende Nebenzwecke verfolgt die Genehmi-
gungspflicht von Art. 26 RPG. Zur Rüge, die im angefochtenen
Quartiergestaltungsplan enthaltenen Festlegungen hätten in
einem Generellen Gestaltungsplan getroffen werden müssen,
weil sie sonst der von Art. 26 RPG vorgeschriebenen Geneh-
migungspflicht durch eine kantonale Behörde entzogen seien,
sind die Beschwerdeführer daher nicht befugt. Darauf könnte
auch dann nicht eingetreten werden, wenn diese Rüge recht-
zeitig, was hier nicht der Fall ist (vgl. unten E. 2), und
in einer den Anforderungen von Art. 90 Abs. 1 lit. b OG
genügenden Weise als Verletzung der derogatorischen Kraft
des Bundesrechts im Sinne von Art. 2 ÜbBest. aBV (Art. 49
Abs. 1 BV) vorgebracht würde.
d) Die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen geben zu
keinen Bemerkungen Anlass, sodass auf die Beschwerde, unter
Vorbehalt der nachfolgenden E. 2 und gehörig begründeter
Rügen (Art. 90 Abs. 1 lit. b OG; BGE 125 I 71 E. 1c; 122 I
70 E. 1c; 121 I 334 E. 1c), einzutreten ist. Soweit im Fol-
genden auf einzelne Ausführungen der Beschwerdeschrift nicht
eingegangen wird, genügen sie diesen Anforderungen nicht.
2.-
a) Das Verwaltungsgericht ist im angefochtenen Ent-
scheid auf die Einwände der Beschwerdeführer gegen das Quar-
tierplanverfahren als solches wegen Verspätung nicht einge-
treten. Im Folgenden hat es sich in einer alternativen Be-
gründung trotzdem damit auseinander gesetzt und ist zum
Schluss gekommen, sie seien auch materiell unbegründet. Um
mit ihren Rügen gegen das Quartierplanverfahren als solches
durchzudringen, müssen die Beschwerdeführer daher beide
Begründungen erfolgreich als verfassungswidrig anfechten.
Hält der Nichteintretens-Entscheid des Verwaltungsgerichts
der von den Beschwerdeführern erhobenen Willkürrüge stand,
hat es damit sein Bewenden, ohne dass weiter zu prüfen wäre,
ob auch die Ausführungen des Verwaltungsgerichts zur mate-
riellen Zulässigkeit des Quartierplanverfahrens haltbar
sind.
b) Willkürlich ist ein Entscheid, der mit der tat-
sächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm
oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt
oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwider-
läuft. Dabei genügt es nicht, dass die Begründung unhaltbar
ist, der Entscheid muss sich vielmehr im Ergebnis als will-
kürlich erweisen (BGE 124 I 247 E. 5 S. 250; 124 V 137 E. 2b
S. 139 je mit Hinweisen).
c) Nach Art. 101 Abs. 3 BauG sind "Rekurse gegen
die Durchführung der Quartierplanung (...) bei der Einlei-
tung des Verfahrens zu erheben und können im nachfolgenden
Plangenehmigungsverfahren nicht mehr erhoben werden". Ge-
stützt auf diese Bestimmung ist das Verwaltungsgericht auf
den Rekurs der Beschwerdeführer gegen die Plangenehmigung
nicht eingetreten, soweit er sich gegen die Zulässigkeit des
Quartierplanverfahrens wandte.
Die Beschwerdeführer rügen dies zwar als willkür-
lich. Sie führen indessen selber aus, es ergebe sich "be-
reits aus den einschlägigen Vorschriften des kantonalen
Rechts (Art. 24, 38 und 40 des Raumplanungsgesetzes für
den Kantons Graubünden vom 20. Mai 1973, KRG) sowie des
Baugesetzes (Art. 84 und 86 BauG) klar, dass sich die in
Art. 59 BauG statuierte Wettbewerbs- und Gestaltungsplan-
pflicht nur über einen Gestaltungsplan auf Stufe der Grund-
ordnung, mithin über einen Generellen Gestaltungsplan und
nicht über einen Quartiergestaltungsplan erfüllen lässt"
(staatsrechtliche Beschwerde Ziff. C.2 S. 9 oben).
Nach diesem Parteistandpunkt der Beschwerdeführer
war somit die Durchführung eines Quartiergestaltungsplanver-
fahrens für die Parzelle Nr. 226 der Beschwerdegegner von
vornherein unzulässig. Das hätten sie nach der insoweit
klaren Bestimmung vom Art. 101 Abs. 3 BauG mit einem Rekurs
gegen den am 9. Januar 1998 publizierten Einleitungsbe-
schluss vorbringen müssen. Es ist jedenfalls nicht nach-
vollziehbar, inwiefern das Verwaltungsgericht mit dieser
Auslegung von Art. 101 Abs. 3 BauG in Willkür verfallen
sein sollte. Sein Nichteintretensentscheid in diesem Punkt
ist keineswegs verfassungswidrig.
3.-
a) Als Verletzung ihrer Eigentumsgarantie rügen die
Beschwerdeführer, der Gestaltungsplan sei zu unbestimmt,
weil er die Lage der Baukuben nicht festlege und den Be-
schwerdegegnern die Möglichkeit lasse, im Baubewilligungs-
verfahren 1'100 m2 Bruttogeschossfläche (BGF) nach ihrem
Gutdünken auf die Baufenster A - D zu verteilen, was zu
einem erhebliche Massengefälle unter ihnen führen könne.
Aus BGE 121 I 122 ergebe sich, dass Gestaltungspläne um so
bestimmter sein müssten, je stärker sie von der zonenmäs-
sigen Nutzung abwichen. Das müsse auch gelten, wenn, wie
im vorliegenden Fall, die Gebäudedimensionen direkt im
Gestaltungsplan festgelegt würden. Ein Quartiergestaltungs-
plan habe nach Art. 85 Abs. 1 BauG die Einordnung neuer
Quartiere in die Siedlung und die Landschaft zu gewährleis-
ten. Nach Art. 86 Abs. 1 BauG seien zudem von der Grundord-
nung abweichende Vorschriften nur zulässig, wenn der Quar-
tiergestaltungsplan Gewähr für eine architektonisch und
siedlungsbaulich vorzügliche Überbauung mit guter Gestal-
tung, differenzierter Bauweise und ausgewogener Umgebungs-
gestaltung biete. Eine solche Gewähr könne von vornherein
nur ein Gestaltungsplan bieten, der die künftige Situierung
und Gestaltung der einzelnen Bauten vorschreibe.
b) Eigentumsbeschränkungen halten vor Art. 22ter
aBV (Art. 26 BV) stand, wenn sie auf einer gesetzlichen
Grundlage beruhen, ein öffentliches Interesse verfolgen,
welches einen Eingriff ins Privateigentum zu rechtfertigen
vermag, und verhältnismässig sind (BGE 125 II 129 E. 8; 121
I 117 E. 3b; 119 Ia 348 E. 2a mit Hinweisen).
c) Nach Art. 85 Abs. 1 BauG bildet der Quartier-
gestaltungsplan "die Grundlage für die Entstehung zonenge-
mässer, gesunder und wohnlicher Quartiere. Er gewährleistet
die Einordnung neuer Quartiere in die gewachsene Siedlung
und die Landschaft und schafft für die bestehenden Quartiere
die Voraussetzung für ihre Erneuerung und Verbesserung".
Nach Art. 86 Abs. 1 BauG "kann die Baubehörde gestatten,
dass die Gebäude- und Grenzabstände und die Gebäudelängen
nach architektonischen Kriterien frei bestimmt werden",
sofern "der Quartiergestaltungsplan Gewähr für eine archi-
tektonisch und siedlungsbaulich vorzügliche Überbauung mit
guter Gestaltung, differenzierter Bauweise und ausgewogener
Umgebungsgestaltung" bietet.
Es kann kein Zweifel daran bestehen, dass mit dem
Quartiergestaltungsplan Fri eine architektonisch und sied-
lungsbaulich vorzügliche Überbauung im Sinne von Art. 86
Abs. 1 BauG realisiert werden muss. Das ergibt sich schon
aus der Legende zum Zonenplan 1:2000 vom 28. April 1995,
wonach die die Gestaltungsplanpflicht "die Trennung der
historischen Ortsteile sowie die Integration der neuen
Bausubstanz zur Bildung eines verbindenden Kernbereichs"
bezweckt. Dementsprechend sind denn nach Art. 59 BauG auch
verschiedene zentrale Bauvorschriften - die Gebäude- und die
Firsthöhe sowie die Gebäudelänge und -breite - nicht in der
baulichen Grundordnung, sondern im Quartiergestaltungsplan
selber zu regeln. Das ist nur unter der Voraussetzung zuläs-
sig, dass dieser die von Art. 86 Abs. 1 BauG verlangten
besonderen architektonischen und siedlungsplanerischen Qua-
litäten aufweist.
d) Der Quartiergestaltungsplan Fri räumt der Bau-
herrschaft einen grossen Spielraum in Bezug auf die Vertei-
lung und Plazierung der Bauten ein:
So sind einmal die Baufenster teilweise sehr gross
(A - 3'250 m2; B - 845 m2; C - 2'890 m2; D - 1'982 m2). Die
Bauherrschaft hat zudem die Möglichkeit, 1'100 m2 BGF nach
Gutdünken auf die einzelnen Fenster zu verteilen (bei den im
Gestaltungsplan den einzelnen Fenstern zugewiesenen Brutto-
geschossflächen von 1'400 m2, 700 m2, 1'700 m2 und 1'800 m2
handelt es sich um Maximalwerte, die die zulässige Ausnüt-
zung der Gesamtparzelle von 4'500 m2 BGF um 1'100 m2 über-
steigen). Nach der Bestimmung 08.2 des Quartiergestaltungs-
plans kann die Bauherrschaft überdies die Grenz- und Ge-
bäudeabstände innerhalb des Plangebietes frei wählen und
die Gebäude auf die Grenze zum Freihaltebereich stellen.
Die Beschwerdeführer bringen zu Recht vor, dass es
schlechterdings nicht möglich ist, die geforderte architek-
tonische und siedlungsplanerische Qualität der künftigen
Überbauung zu beurteilen, wenn die Lage der einzelnen Bau-
kuben nicht wenigstens in groben Zügen festgelegt ist. Dies
ist umso weniger der Fall, als auch deren äussere Abmessun-
gen sehr weitgehend ins Belieben der Bauherrschaft gestellt
sind, weil diese die Möglichkeit hat, immerhin 1'100 m2
BGF frei zwischen den Fenstern zu verteilen. In Bezug auf
das Baufenster C bedeutet dies beispielsweise, dass die
Ausnützungsziffer zwischen 0,21 (600 m2 :2890 m2) und 0,59
(1700 m2 :2890 m2) schwanken kann, was selbstredend auch die
äusseren Abmessungen der Bauten ganz erheblich beeinflusst.
e) Es steht somit nicht fest, dass der Quartierge-
staltungsplan Fri Gewähr dafür bietet, dass die von Art. 85
Abs. 1 und Art. 86 Abs. 1 BauG geforderte Qualität der Über-
bauung erreicht wird, weil ihm mit der Bestimmung der Situ-
ierung der Baukuben ein wesentliches Element fehlt und seine
(zu) grosse Unbestimmtheit in Bezug auf die Verteilung der
Ausnützung zu einem starken, einer harmonischen Überbauung
des Quartierplangebietes abträglichen Massengefälle führen
kann. Keiner weiteren Ausführungen bedarf, dass diese plane-
rischen Entscheidungen im Quartiergestaltungsplan selber
getroffen werden müssen und nicht auf die künftigen Baube-
willigungsverfahren, in denen ausschliesslich die Bewil-
ligungsfähigkeit der einzelnen Bauten ohne Rücksicht auf
die übergeordneten siedlungsplanerischen Aspekte der Über-
bauung der Gesamtparzelle zu beurteilen ist, verschoben
werden können.
Der angefochtene Quartiergestaltungsplan entspricht
daher den Anforderungen des Baugesetzes offensichtlich
nicht, und in dieser Form ist er auch nicht geeignet, die
Durchsetzung der Vorgaben des Zonenplans Baugebiet 1:2000
(teilweise inkl. Generellem Gestaltungsplan) vom 28. April
1995 sicherzustellen. Die Genehmigung des Quartierplanes Fri
durch den Gemeindevorstand bzw. die Bestätigung dieses Ent-
scheides durch das Verwaltungsgericht ist daher willkürlich
und verletzt die Eigentumsgarantie der Beschwerdeführer,
jedenfalls soweit die Überbauung des Baufensters C zur Dis-
kussion steht. Die Rüge ist begründet.
4.-
Die Beschwerde ist nach dem Gesagten gutzuheissen,
soweit darauf einzutreten ist, und der angefochtene Ent-
scheid aufzuheben. Unter diesen Umständen brauchen die wei-
teren Rügen nicht geprüft zu werden. Das rechtfertigt sich,
da sie Fragen aufwerfen, die sich bei der Überarbeitung des
Quartiergestaltungsplans "Fri" gemäss E. 3 neu in anderer
Form stellen werden.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens haben die priva-
ten Beschwerdegegner die Kosten zu tragen (Art. 156 Abs. 1
OG) und den obsiegenden Beschwerdeführern ausserdem gesamt-
haft eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen
(Art. 159 Abs. 1 und 2 OG).