Decision ID: 688954a9-44b7-4138-a3d4-4e0c48ee81e9
Year: 2016
Language: de
Court: BL_EG
Chamber: BL_EG_001
Canton: BL
Region: Northwestern_Switzerland
Law Area: public_law

Nach § 92 Abs. 1 lit. b EntG können der Kanton und die Gemeinden die Anschlussgebühren frühestens beim Anschluss an das Erschliessungswerk geltend machen. Das Gesetz nimmt Bezug auf den Anschluss, lässt den Gemeinden aber die Möglichkeit, die Gebühr auch  zu erheben. Gemäss § 31 Abs. 2 lit. b WR werden Anschlussgebühren für den Anschluss an die Anlagen der Wasserversorgung durch die Gemeinde erhoben. Sowohl nach dem EntG als auch nach dem WR dürfen Anschlussgebühren folglich frühestens ab dem  des Anschlusses der Leitungen an die öffentliche Versorgungsanlage eingefordert werden. Der Anschluss an das Wasserversorgungsnetz ist somit die Grundlage für die  der Gebühren und bildet damit den abgaberelevanten Sachverhalt. Der  kann zwar gesetzlich bzw. reglementarisch hinausgeschoben werden (vgl. § 34 Abs. 1 WR), die notwendige «causa», also der Grund, der die Erhebung einer Gebühr rechtfertigt, wird jedoch bereits am Tag des Anschlusses gesetzt. Folglich verwirklicht sich der  Tatbestand im Anschlusszeitpunkt. (E. 2.3.2.1)
Gemäss dem Schweizerischen Verein des Gas- und Wasserfaches (SVGW) entspricht ein Belastungswert von 1 einem Durchfluss von 0.1 l/s. Der Belastungswert bezeichnet den am Anschlusspunkt vor der Entnahmestelle zur Verfügung gestellten Durchfluss in Funktion des Verwendungszwecks und der Benützungsdauer (Kapitel 2.2.1 Regelwerk W3 Richtlinie für Trinkwasserinstallationen, Ausgabe 2013, SVGW). Durch die Verwendung von  als Bemessungsgrundlage für Anschlussgebühren wird das Verursacherprinzip in verstärktem Masse berücksichtigt. Bei der Bemessung von Anschlussgebühren nach dem Belastungswert erhält jeder Apparat einen bestimmten Zahlenwert zugesprochen. Liegen sämtliche Belastungswerte vor, so werden diese zusammengerechnet. Anhand des  kann dann der ideale Rohrdurchmesser für die Wasserleitung (Hausanschluss)  werden. (E. 2.4.3.4)
Im Kanton Basel-Landschaft bemessen gewisse Gemeinden ihre Wasseranschlussgebühren nach Belastungswerten, so u.a. die Einwohnergemeinde C._ (vgl. § 29 Abs. 1 des  der Einwohnergemeinde C._ vom 30. Oktober 2006). Ihre Ansätze liegen zwischen Fr. 150.00 und Fr. 978.00 pro Belastungswert. Das Mittel beträgt ca. Fr. 350.00 pro Belastungswert. C._ verlangt für Wohnbauten Fr. 225.00 pro Belastungswert (Ziff. 1.1
http://www.baselland.ch/main_entge-htm.280641.0.html
von Anhang I zum Wasserreglement der Einwohnergemeinde C._ vom 30. Oktober 2006). Würde die Beschwerdegegnerin nach Belastungswerten veranlagen, so resultierte unter Zugrundelegung des höchsten Ansatzes eine Gebühr von Fr. 26‘406.00 (entsprechend Fr. 978.00 multipliziert mit einem Belastungswert von 27). Diese Vergleichsberechnung zeigt, dass die schematische Kalkulation anhand des indexierten Brandlagerwerts und der  im vorliegenden Fall zu einem grossen Missverhältnis zwischen der verfügten  und den angeschlossenen Apparaten, respektive dem möglichen, maximalen  durch selbige, führt. Die schematische Berechnung erweist sich vorliegend als . Die angefochtene Gebühr verletzt das Äquivalenzprinzip. (E. 2.4.3.4)
650 15 49
Urteil vom 7. Juli 2016
Besetzung Abteilungspräsident Dr. Ivo Corvini-Mohn, Richter Peter Issler, Richter Danilo Assolari, Richter Arvind Jagtap, Richter Thomas Waldmeier, Gerichtsschreiberin i.V. Valery Furger
Parteien A._GmbH, Beschwerdeführerin, vertreten durch D._, Advokat, Wasserturmplatz 3, 4410 Liestal
gegen
Einwohnergemeinde B._, Beschwerdegegnerin, vertreten durch Dr. Manfred Bayerdörfer, Advokat,  40/42, 4410 Liestal
Gegenstand Wasseranschlussgebühr
- 2 -
A.
Die A._GmbH ist Alleineigentümerin der Parz. Nr. 1465 des Grundbuchs B._. Am
1. Juli 2009 erfolgte die Abnahme des Wasseranschlusses durch den kommunalen
Brunnmeister. Noch im gleichen Jahr durfte die Beschwerdeführerin ihre Schmutzwasser-
leitung an die private Abwasserleitung des Nachbargrundstücks Parz. Nr. 1340 des
Grundbuchs B._ anschliessen. Am 1. Januar 2010 übernahm die Beschwerdegegne-
rin die erwähnte private Abwasserleitung. Daraufhin leistete die Beschwerdeführerin am
19. August 2010 sowie am 27. Dezember 2010 vorsorglich erste Akontozahlungen für die
Wasseranschlussgebühr in der Höhe von Fr. 22‘085.00 und für die Kanalisationsan-
schlussgebühr in der Höhe von Fr. 18‘900.00.
B.
Im Jahre 2011 wurde die Abbundhalle mit Gewerbehaus und Wohnung auf der Parzelle
des Beschwerdeführers fertiggestellt. Am 24. Juni 2013 erfolgte die Endschätzung durch
die Basellandschaftliche Gebäudeversicherung (BGV). Der Brandlagerwert für die Ab-
bundhalle mit Gewerbehaus und Wohnung beträgt laut Gebäudeinformation der BGV vom
5. Juli 2013 Fr. 172‘700.00. Gemäss Police der BGV vom 4. September 2013 setzt sich
der Gebäudeversicherungswert aus den Teilrisiken «Abbundhalle» in der Höhe von
Fr. 985‘000.00 und «Gewerbehaus und Wohnung» in der Höhe von Fr.805‘000.00 zu-
sammen, was insgesamt ein Total von Fr. 1‘790‘000.00 ergibt.
C.
Die Einwohnergemeinde B._ verfügte am 20. März 2014 eine Wasseranschlussge-
bühr in der Höhe von Fr. 64‘645.30 und eine Kanalisationsanschlussgebühr in der Höhe
von Fr. 50‘960.30 gegenüber der Beschwerdeführerin.
D.
Am 31. März 2014 erhob die A._GmbH Beschwerde beim Steuer- und Enteignungs-
gericht, Abteilung Enteignungsgericht, (nachfolgend Enteignungsgericht). In ihrer Be-
schwerdebegründung vom 12. April 2014 beantragte sie die Reduktion der Wasser- und
Kanalisationsanschlussgebühr in der Höhe von Fr. 64‘645.30 bzw. Fr. 50‘960.30, da die
Abbundhalle – mit Ausnahme vom Löschposten – über keinen Wasseranschluss und über
- 3 -
keinen Kanalisationsanschluss verfüge. Die von der Einwohnergemeinde B._ erhobe-
nen Abgaben seien zu reduzieren.
E.
Am 22. Juli 2014 leistete die Beschwerdeführerin zusätzliche Akontozahlungen an die
Beschwerdegegnerin für die Wasser- und Kanalisationsanschlussgebühren in der Höhe
von jeweils Fr. 20‘000.00.
F.
In ihrer Stellungnahme vom 16. Juni 2014 beantragte die Beschwerdegegnerin die Ab-
weisung der Beschwerde unter o/e-Kostenfolge mit der Begründung, dass die erhobenen
Abgaben reglementskonform erhoben worden seien.
G.
Am 21. August 2014 fand eine Vorverhandlung vor dem Präsidenten des Enteignungsge-
richts statt. Im Anschluss wurde das Verfahren mehrmals mit dem Ziel sistiert, die Mög-
lichkeit einer aussergerichtlichen Einigung zu prüfen. Ende Juni 2015 stellte die Be-
schwerdegegnerin der Beschwerdeführerin neue, rektifizierte Verfügungen zu, welche auf
den 12. März 2015 datiert sind. Demnach reduzierte die Beschwerdegegnerin die Was-
seranschlussgebühr auf neu Fr. 63‘354.60 (Reduktion um Fr. 1‘290.70) und die Kanalisa-
tionsanschlussgebühr auf neu Fr. 24‘834.80 (Reduktion um Fr. 26‘125.50).
H.
Mit Eingabe vom 6. Juli 2015 reichte die A._GmbH Beschwerden gegen die rektifizier-
ten Verfügungen betreffend Wasser- und Kanalisationsanschlussgebühren in der Höhe
von Fr. 63‘354.60 (Wasser) und Fr. 24‘834.80 (Kanalisation) ein. Darin beantragt sie die
Aufhebung der Verfügungen vom 20. März 2014 betreffend Wasser- und Kanalisations-
anschlussgebühren sowie die Aufhebung der rektifizierten Verfügungen betreffend Was-
ser- und Kanalisationsanschlussgebühren unter o/e-Kostenfolge zulasten der Beschwer-
degegnerin.
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I.
Mit Präsidialverfügung vom 9. Juli 2015 wurden die Verfahren Nrn. 650 14 20/21 abge-
schrieben, da die Beschwerdegegnerin sowohl bezüglich der strittigen Wasser- als auch
bezüglich der strittigen Kanalisationsanschlussgebühr neue, rektifizierte Verfügungen er-
lassen hatte. Da die Beschwerdeführerin lediglich teilweise obsiegt hatte, musste die Be-
schwerdegegnerin die Hälfte der Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 150.00 und an-
teilsmässig die Parteikosten in der Höhe von Fr. 2‘400.00 tragen. Die (allfälligen) Restkos-
ten in der Höhe von Fr. 150.00 (Verfahrenskosten) und in der Höhe von Fr. 2‘452.10 (Ho-
norar von Advokat D._) wurden in die neuen Verfahren Nrn. 650 15 49/50 übertragen.
J.
In ihrer Beschwerdebegründung vom 14. September 2015 bringt die Beschwerdeführerin
vor, dass gemäss § 95 Abs. 1 des Gesetzes über die Enteignung vom 19. Juni 1950
(EntG, SGS 410) beide Gebührenforderungen der rektifizierten Verfügungen bereits ver-
wirkt seien, sie keine Vorteile aus dem Anschluss ihrer Schmutzwasserleitung ziehe, da
diese 2009 an eine bestehende und damals noch private Schmutzwasserleitung ange-
schlossen worden sei und dass die Gebühren von der Beschwerdegegnerin zu hoch an-
gesetzt worden seien, da der Wasserverbrauch im Vergleich zum versicherungstechni-
schen Wert des Gebäudes ausserordentlich niedrig ausfalle.
K.
Mit Präsidialverfügung vom 15. September 2015 wurde die Beschwerdegegnerin aufge-
fordert, dem Gericht alle relevanten Pläne und Unterlagen einzureichen, insbesondere die
Unterlagen zur Übernahme der privaten Schmutzwasserleitung auf der Parzelle Nr. 1340.
L.
Am 15. Oktober 2015 reichte die Beschwerdegegnerin ein Fristerstreckungsgesuch für die
Einreichung der Stellungnahme sowie für die verlangten Unterlagen ein. Gleichzeitig teilte
sie dem Gericht ihre Vertretung durch Advokat Dr. Manfred Bayerdörfer mit.
- 5 -
M.
Im Protokoll der Gemeinderatssitzung vom 28. Oktober 2015 wurde die rektifizierte Verfü-
gung betreffend Kanalisationsanschlussgebühr in der Höhe von Fr. 24‘834.80 ersatzlos
aufgehoben.
N.
In ihrer Stellungnahme vom 20. November 2015 beantragte die Beschwerdegegnerin zu-
folge Aufhebung der angefochtenen Verfügung die Abschreibung des Verfahrens
Nr. 650 15 50 betreffend Kanalisationsanschlussgebühr in der Höhe von Fr. 24‘834.80
sowie die Abweisung der Beschwerde gegen die rektifizierte Verfügung betreffend Was-
seranschlussgebühr in der Höhe von Fr. 63‘354.60 (Nr. 650 15 49). Die Kosten aus den
Verfahren Nrn. 650 15 49/50 und die (allfälligen) Restkosten aus den abgeschriebenen
Verfahren Nrn. 650 14 20/21 seien nach richterlichem Ermessen festzusetzen.
O.
Mit Präsidialverfügung vom 26. November 2015 wurde das Verfahren Nr. 650 15 50 be-
treffend Kanalisationsanschlussgebühr in der Höhe von Fr. 24‘834.80 abgeschrieben. Die
Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 300.00 gingen zulasten des Staates. Die ausseror-
dentlichen Kosten werden zusammen mit dem Endentscheid im Verfahren Nr. 650 15 49
festgesetzt.
P.
Mit Präsidialverfügung vom 3. Dezember 2015 wurden die aktuellen (bewilligten) Pläne
betreffend Vorhaben auf Parzelle Nr. 1465 des Grundbuchs B._ zu den Verfahrensak-
ten genommen und den Parteien je ein Abzug davon zur Kenntnisnahme zugestellt.
Q.
Mit Eingabe vom 29. Januar 2016 reichte die Beschwerdeführerin innert Frist eine Replik
mit den Begehren ein, die rektifizierte Verfügung bezüglich der Wasseranschlussgebühr in
der Höhe von Fr. 63‘354.60 sei weiterhin aufzuheben, das Verfahren Nr. 650 15 50 sei
zufolge Anerkennung durch die Beschwerdegegnerin abzuschreiben sowie die (allfälligen)
Restkosten der Beschwerdeführerin aus den abgeschriebenen Verfahren
- 6 -
Nrn. 650 14 20/21 und die aktuellen Kosten der Verfahren Nrn. 650 15 49/50 seien der
Beschwerdegegnerin zu überbinden.
R.
Mit Präsidialverfügung vom 4. Februar 2016 wurde auf den Antrag der Beschwerdeführe-
rin nach Ziff. 2 ihrer Rechtsbegehren gemäss Replik vom 29. Januar 2016 nicht eingetre-
ten, da das Verfahren Nr. 650 15 50 betreffend Kanalisationsanschlussgebühr bereits
abgeschrieben worden war (res iudicata).
S.
Mit Eingabe vom 5. April 2016 reichte die Beschwerdegegnerin innert Frist eine Duplik
ein. Darin hielt sie an ihrer Stellungnahme vom 20. November 2015 fest.
T.
Mit Präsidialverfügung vom 6. April 2016 wurde der Schriftenwechsel geschlossen, der
Fall der Kammer zur Beurteilung überwiesen und ein Augenschein angeordnet. An-
schliessend wurden die Parteien zu einer Hauptverhandlung mit Augenschein auf den
7. Juli 2016 vorgeladen.
U.
Anlässlich der heutigen Hauptverhandlung hielten die Parteien im Wesentlichen an ihren
Begehren und Begründungen fest. Auf die Ausführungen der Parteien wird – soweit erfor-

derlich – im Rahmen der Erwägungen eingegangen.
- 7 -
Das Enteignungsgericht zieht
i n E r w ä g u n g :
1. Formelles
1.1 Örtliche und sachliche Zuständigkeit
Die vorliegende Streitsache hat Erschliessungsabgaben der Einwohnergemeinde B._
im Sinne von §§ 90 ff. des Gesetzes über die Enteignung vom 19. Juni 1950 (EntG,SGS
410) zum Gegenstand. Gemäss § 96a Abs. 1 EntG können die von Erschliessungsabga-
ben auf dem Gebiet des Kantons Basel-Landschaft Betroffenen beim Enteignungsgericht
Beschwerde erheben (vgl. § 1 EntG). Die Einwohnergemeinde B._ gehört zum Kanton
Basel-Landschaft (vgl. § 35 Abs. 1 des Gesetzes über die Organisation und die Verwal-
tung der Gemeinden vom 28. Mai 1970 [Gemeindegesetz, SGS 180]). Die örtliche und
sachliche Zuständigkeit des Enteignungsgerichts ist somit gegeben.
1.2 Funktionelle Zuständigkeit
Gemäss § 98a Abs. 2 EntG beurteilt die Kammer des Enteignungsgerichts Streitigkeiten,
deren Streitwert Fr. 8‘000.00 übersteigt. Vorliegend beantragt die Beschwerdeführerin als
Hauptbegehren, es sei festzustellen, dass die angefochtene Abgabeforderung verwirkt ist.
Eventualiter beantragt sie, die angefochtene Gebühr in der Höhe von Fr. 63‘354.60 sei zu
reduzieren. Da der Streitwert die Streitwertgrenze von Fr. 8‘000.00 übersteigt, rechtfertigt
sich eine Beurteilung durch die Fünferkammer.
1.3 Fristwahrung
Nach § 96a Abs. 1 lit. a EntG kann gegen Verfügungen innert zehn Tagen nach Erhalt
beim Steuer- und Enteignungsgericht, Abteilung Enteignungsgericht, Beschwerde erho-
ben werden. Die vorliegende Beschwerde richtet sich gegen eine rektifizierte Verfügung
betreffend Wasseranschlussgebühren der Beschwerdegegnerin datiert auf den 12. März
2015. Effektiv wurde die erwähnte Verfügung der Beschwerdeführerin jedoch am 24. Juni
2015 zugestellt. Die Beschwerdeführerin hat folglich mit Eingabe vom 6. Juli 2015 fristge-
recht Beschwerde beim Enteignungsgericht erhoben (vgl. § 99 EntG i.V.m. § 46 des Ge-
setzes über die Organisation der Gerichte vom 22. Februar 2001 [GOG, SGS 170]).
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1.4 Übrige Eintretensvoraussetzungen
Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die vorliegende Be-
schwerde einzutreten (vgl. § 16 Abs. 2 des Gesetzes über die Verfassungs- und Verwal-
tungsprozessordnung vom 16. Dezember 1993 [Verwaltungsprozessordnung, VPO,
SGS 271]).
2. Materielles
2.1 Gesetzliche Grundlage
Gemäss § 36 des Raumplanungs- und Baugesetzes vom 8. Januar 1998 (RBG,
SGS 400) und § 90 Abs. 1 EntG kommt den Einwohnergemeinden die Kompetenz zu,
Erschliessungsreglemente zu erlassen und Beiträge an die Erstellungskosten von den
Grundeigentümern (oder Baurechtsnehmern) der von einer Erschliessung betroffenen
Parzellen zu erheben. Die Einwohnergemeinde B._ hat von dieser Kompetenz Ge-
brauch gemacht und die Finanzierung der kommunalen Wasserversorgung in Form von
Erschliessungsbeiträgen und Anschlussgebühren im Wasserreglement geregelt. Öffentli-
che Abgaben dürfen grundsätzlich nur gestützt auf ein Gesetz im formellen Sinn erhoben
werden. Dabei verlangt das Gesetzmässigkeitsprinzip im Abgaberecht, dass der Kreis der
Abgabepflichtigen (Abgabesubjekt), der Gegenstand der Abgabe (Abgabeobjekt) und die
Bemessungsgrundlage in den Grundzügen im Gesetz bzw. im Reglement festgelegt sind
(vgl. § 90 Abs. 3 EntG; BGE 123 I 248 E. 2; KGE VV vom 16. Dezember 2015 [810 14
171] E. 5; Urteil des Enteignungsgerichts vom 5. September 2013 [650 13 39] E. 3;
TSCHANNEN PIERRE/ ZIMMERLI ULRICH/ MÜLLER MARKUS, Allgemeines Verwaltungsrecht,
4. Auflage, Bern 2014, § 59 Rz. 3; HÄFELIN ULRICH/MÜLLER GEORG/UHLMANN FELIX, All-
gemeines Verwaltungsrecht, 7. Auflage, Zürich/St. Gallen 2016, Rz. 2762). Die Be-
schwerdegegnerin erhob Wasseranschlussgebühren gestützt auf das oben erwähnte
Reglement, in welchem sowohl Abgabesubjekt, Abgabeobjekt als auch die Bemessungs-
grundlagen geregelt sind (vgl. §§ 31 ff. WR). Eine genügende gesetzliche Grundlage für
die strittige Wasseranschlussgebühr liegt somit vor.
2.2 Qualifikation der Abgabe
Die Qualifikation als «Anschlussbeitrag» oder als «Anschlussgebühr» spielt für den Zeit-
punkt, ab wann eine Abgabe durch das Gemeinwesen erhoben werden darf, eine ent-
https://www.baselland.ch/politik-und-behorden/gerichte/rechtsprechung/enteignungsgericht/entscheide-chronologisch
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scheidende Rolle. Im Gegensatz zu einem Erschliessungsbeitrag, welcher für ein Grund-
stück als Vorzugslast bereits bei der blossen Möglichkeit eines Anschlusses an das Ver-
oder Entsorgungsnetz geschuldet ist, wird die Anschlussgebühr erst dann fällig, wenn das
Grundstück effektiv an die betreffende öffentliche Einrichtung angeschlossen wird. Ein
Nachweis der tatsächlichen Nutzung ist demgegenüber nicht erforderlich (BGE 106 Ia 241
E. 3b; HUNGERBÜHLER ADRIAN, Grundsätze des Kausalabgaberechts. Eine Übersicht über
die neuere Rechtsprechung und Doktrin, in: ZBl 104/2003, S. 510). Im vorliegenden Fall
bezeichnet die angefochtene Verfügung die Abgabe als Anschlussbeitrag. Das Wasserre-
glement von 2009 – sofern es für anwendbar erklärt wird – unterteilt die Abgaben in
§§ 31 ff. zunächst noch in «Erschliessungsbeiträge» und «Anschlussgebühren», verwen-
det dann aber im Anhang 1 des Reglements unter Ziff. 1.2 den Begriff «Anschlussbei-
trag». Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung kommt es bei der Qualifikation der
Abgabe jedoch nicht auf die Benennung an, sondern vielmehr auf die konkrete Ausgestal-
tung der Abgabe (BGE 106 Ia 241 E. 3b; Urteil des Enteignungsgerichts vom 26. April
2012 [650 12 20] E. 4.4). Vorliegend ist die Abgabe nicht schon bei der Bereitstellung des
öffentlichen Wasserversorgungsnetzes, sondern erst beim tatsächlichen Anschluss daran
geschuldet. Folglich ist von einer (Anschluss-)Gebühr auszugehen.
2.3 Verwirkung
2.3.1 Vorbringen der Parteien
Die Beschwerdeführerin ist der Ansicht, dass die Forderung der Beschwerdegegnerin
betreffend Wasseranschlussgebühr, welche erstmalig mit Verfügung vom 20. März 2014
und später dann Ende Juni 2015 – mittels neuer, rektifizierter Verfügung – ausgestellt
wurde, bereits verwirkt sei. Gemäss den Aussagen der Beschwerdeführerin erfolgte die
Fertigstellung der Gebäude (genauer: des Innenausbaus) Mitte 2011, wobei die Abbund-
halle 2008 und das Büro-/Wohnhaus 2010 im Rohbau erstellt worden seien. Die Abbund-
halle verfüge – abgesehen vom Löschposten – über keinen Wasseranschluss. Folglich
wurde die rektifizierte Verfügung betreffend Wasseranschlussgebühren der Beschwerde-
führerin rund vier Jahre nach der Fertigstellung der eingangs erwähnten Gebäude zuge-
stellt. Gemäss Replik vom 29. Januar 2016 erfolgte der Anschluss der Wasserleitung an
das kommunale Versorgungsnetz im Jahre 2008 und somit noch vor Inkrafttreten des
neuen Wasserreglements der Gemeinde B._(WR), weshalb gemäss § 95 Abs. 1 EntG
https://www.baselland.ch/politik-und-behorden/gerichte/rechtsprechung/enteignungsgericht/entscheide-chronologisch/2012/12-002 https://www.baselland.ch/politik-und-behorden/gerichte/rechtsprechung/enteignungsgericht/entscheide-chronologisch/2012/12-002
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die Beiträge spätestens 2 Jahre nach Erstellung der Anschlussleitungen resp. des An-
schlusses der Gebäude hätten erfolgen müssen.
Die Beschwerdegegnerin bringt vor, dass der Zeitpunkt des Anschlusses, welcher mass-
gebend dafür sei, welches Recht anzuwenden ist, der 1. Juli 2009 (Zeitpunkt der Abnah-
me des Wasseranschlusses durch den kommunalen Brunnmeister) sei. Folglich sei das
WR anwendbar, welches in § 35 eine fünfjährige Verwirkungsfrist vorsieht. Da der Fristen-
lauf erst ab dem Zeitpunkt der Gebäudeschätzung zu laufen beginne und diese nach dem
Vorbringen der Beschwerdegegnerin erst am 24. Juni 2013 durch die BGV stattgefunden
habe, könne die Verwirkungsfrist am 12. März 2015 (Datum der rektifizierten Verfügung)
gar noch nicht abgelaufen gewesen sein. Die Einwendung der Verwirkung erweise sich
deshalb als unbegründet. In ihrer Duplik vom 5. April 2016 führt sie weiter aus, dass sich
der Zeitpunkt der offiziellen Abnahme (1. Juli 2009) – im Unterschied zum Ende der Instal-
lationsarbeiten – eindeutig bestimmen lasse.
2.3.2 Anwendbares Recht
Bevor die Frage, ob die Gebührenforderung der Beschwerdegegnerin bereits verwirkt ist,
beantwortet werden kann, muss geklärt werden, welches Recht auf den vorliegenden
Sachverhalt anwendbar ist.
Gemäss § 95 Abs. 1 EntG gehen Ansprüche auf Anschlussgebühren unter, soweit ein
Gesetz oder Reglement nicht etwas anderes bestimmt, wenn sie gegenüber der belaste-
ten Person nicht innert zwei Jahren, nachdem das Erschliessungswerk fertiggestellt ist,
geltend gemacht werden (nach ständiger basellandschaftlicher Praxis handelt es sich
hierbei um eine Verwirkungsfrist, auch wenn die kommunalen Reglemente sie häufig als
«Verjährung» bezeichnen, vgl. Urteil des Enteignungsgerichts vom 30. Juni 2005
[650 03 140] E. 2.3). Beinhaltet ein Gemeindereglement folglich eine Regelung, wonach
die Abgabepflicht später als mit dem Datum der Fertigstellung des Werkes bzw. mit dem
Anschlusszeitpunkt eintritt, so ist dieses Datum für die Beurteilung der Verwirkungsfrist
massgebend (vgl. Urteil des Enteignungsgerichts vom 11. April 2013 [650 12 86] E. 5.2).
Wäre das Enteignungsgesetz anwendbar, dann könnte die Beschwerdegegnerin ihre For-
derung gegenüber der Beschwerdeführerin nicht mehr durchsetzen, da sie spätestens im
https://www.baselland.ch/politik-und-behorden/gerichte/rechtsprechung/enteignungsgericht/entscheide-chronologisch/2005/05-04 https://www.baselland.ch/politik-und-behorden/gerichte/rechtsprechung/enteignungsgericht/entscheide-chronologisch/2005/05-04 https://www.baselland.ch/politik-und-behorden/gerichte/rechtsprechung/enteignungsgericht/entscheide-chronologisch
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Jahre 2013 verwirkt wäre (die Fertigstellung beider Gebäudeteile erfolgte unbestrittener-
massen 2011).
In ihrem aktuell geltenden Wasserreglement vom hat die Beschwerdegegnerin in § 35
eine eigene Regelung zur Verwirkung von Anschlussgebührenforderungen geschaffen.
Gemäss diesem Paragraphen verwirkt der Anspruch nach fünf Jahren ab dem Zeitpunkt,
in dem die Gebühren erhoben werden können. Nach § 34 Abs. 1 WR ist die Erhebung
nach erfolgter Endschätzung durch die BGV möglich. Käme das aktuelle Wasserregle-
ment zur Anwendung, dann wäre der Anspruch der Beschwerdegegnerin noch nicht ver-
wirkt, da die Gebäudeschätzung durch die BGV am 24. Juni 2013 stattgefunden hat.
Nach § 46 WR trat das Wasserreglement am 1. Januar 2009 in Kraft. Die Beschwerdefüh-
rerin macht jedoch geltend, der abgaberelevante Sachverhalt habe sich vor Ende 2008
ereignet; so behauptet sie, der Anschluss der Wasserleitung an das kommunale Versor-
gungsnetz sei im Jahre 2008 erfolgt. Die Übergangsbestimmung von § 45 WR regelt
diesbezüglich, dass für bewilligte und vor Inkrafttreten dieses Reglements erstellte An-
schlüsse die Anschlussgebühren nach dem alten Wasserreglement der Gemeinde B._
(aWR) zu erheben sind. Weil das aWR keine Verwirkungsbestimmung enthält, wäre für
die Frage der Verwirkung die zweijährige Frist gemäss § 95 Abs. 1 EntG zu beachten.
2.3.2.1 Abgaberelevanter Tatbestand
Da § 35 WR eine von § 95 Abs. 1 EntG abweichende Regelung des Beginns der Verwir-
kungsfrist vorsieht, muss vorab geklärt werden, ob das alte Wasserreglement der Ge-
meinde B._, welches wiederum aufgrund fehlender Verwirkungsbestimmung zur An-
wendbarkeit des Enteignungsgesetzes führt, oder das neue Wasserreglement der Ge-
meinde B._ zur Anwendung gelangt. Entscheidend zur Beantwortung dieser Frage ist
der Zeitpunkt, in dem sich der abgaberelevante Sachverhalt ereignet hat.
Nach § 92 Abs. 1 lit. b EntG können der Kanton und die Gemeinden die Anschlussgebüh-
ren frühestens beim Anschluss an das Erschliessungswerk geltend machen. Das Gesetz
nimmt Bezug auf den Anschluss, lässt den Gemeinden aber die Möglichkeit, die Gebühr
auch später zu erheben. Gemäss § 31 Abs. 2 lit. b WR werden Anschlussgebühren für
den Anschluss an die Anlagen der Wasserversorgung durch die Gemeinde erhoben. So-
- 12 -
wohl nach dem EntG als auch nach dem WR dürfen Anschlussgebühren folglich frühes-
tens ab dem Zeitpunkt des Anschlusses der Leitungen an die öffentliche Versorgungsan-
lage eingefordert werden. Der Anschluss an das Wasserversorgungsnetz ist somit die
Grundlage für die Erhebung der Gebühren und bildet damit den abgaberelevanten Sach-
verhalt. Der Erhebungszeitpunkt kann zwar gesetzlich bzw. reglementarisch hinausge-
schoben werden (vgl. § 34 Abs. 1 WR), die notwendige «causa», also der Grund, der die
Erhebung einer Gebühr rechtfertigt, wird jedoch bereits am Tag des Anschlusses gesetzt.
Folglich verwirklicht sich der abgaberelevante Tatbestand im Anschlusszeitpunkt.
2.3.2.2 Zeitpunkt des Anschlusses
Die Beschwerdeführerin behauptet, der Wasseranschluss sei mit dem Rohbau des Bü-
ro-/Wohnhauskomplexes im Jahre 2008 erfolgt. Dass der Brunnmeister die Anschlüsse
erst am 1. Juli 2009 abgenommen hat, ändere für sie am Zeitpunkt der Erstellung des
Werkes und des Anschlusses im Büro-/Wohnhaus (in der Abbundhalle besteht kein An-
schluss) grundsätzlich nichts. Beweise für ihre Behauptung legt die Beschwerdeführerin
jedoch nicht vor. Anderer Ansicht ist die Beschwerdegegnerin. Ihrer Meinung nach wird
der Anschluss erst mit der Abnahme der Wasserleitungen durch den Brunnmeister fertig-
gestellt.
Da am 1. Juli 2009 die offizielle Abnahme des Wasseranschlusses durch den Brunnmeis-
ter stattgefunden hat (vgl. Abnahmeprotokoll des Brunnmeisters vom 1. Juli 2009), hat der
Anschluss ab diesem Zeitpunkt mit Sicherheit als erstellt zu gelten. Die Behauptung der
Beschwerdeführerin, in Tat und Wahrheit sei der Anschluss früher erfolgt, ist dagegen
unbewiesen geblieben. Auf den der angefochtenen Wasseranschlussgebühr zugrundelie-
genden Sachverhalt ist nach dem Ausgeführten das neue Wasserreglement der Gemein-
de B._ anzuwenden.
2.3.3 Fazit
Da die Endschätzung durch die BGV gemäss der Gebäudeinformation vom 5. Juli 2013
am 24. Juni 2013 stattgefunden hat, ist die fünfjährige Verwirkungsfrist von § 35 WR noch
nicht abgelaufen. Die Einwendung der Beschwerdeführerin, die angefochtene Wasseran-
schlussgebührenforderung sei verwirkt, erweist sich deshalb als unbegründet.
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2.4 Verletzung des Äquivalenzprinzips
2.4.1 Vorbringen der Parteien
Die Beschwerdeführerin moniert, dass die von der Beschwerdegegnerin errechneten
Wasseranschlussgebühren in der Höhe von Fr. 63‘354.60 zu hoch seien, da die erhobe-
nen Gebühren nicht in einem angemessenen Verhältnis zur Nutzung der Wasseranlagen
stehen, die Liegenschaft aufgrund eines nur minimalen, funktionalen Zusammenhangs
nicht als Ganzes beurteilt werden dürfe und die potentiellen Nutzungsmöglichkeiten einen
Mehrwehrt in der Abbundhalle erzeugten, der es nicht rechtfertigen würde, dafür eine Ge-
bühr zu erheben. Ihrer Ansicht nach rechtfertigt sich eine Gebühr einzig im Hinblick auf
den Anschluss des Büro-/Wohnhauses gemäss Schätzung der BGV im Umfang von
ca. 45 % der Gestehungskosten des gesamten Gebäudekomplexes, was einem Betrag
von Fr. 28‘509.60 entsprechen würde.
Die Beschwerdegegnerin ist der Meinung, die Gebührenerhebung könne nicht als unver-
hältnismässig gelten, da die BGV dem unterschiedlichen Ausbaustandard von Bü-
ro-/Wohnhaus und Abundhalle bereits bei der Festlegung der Kubikmeterpreise Rech-
nung getragen habe, ein funktioneller Zusammenhang zwischen der Halle und dem Bü-
ro-/Wohnhaus aufgrund einer Verbindungstüre zwischen den beiden Gebäudeteilen be-
stehe und vorliegend eine Nutzungsänderung verbunden mit gesteigertem Wasserkon-
sum keineswegs ausgeschlossen sei.
2.4.2 Das Äquivalenzprinzip im Abgaberecht
Das Äquivalenzprinzip konkretisiert das Verhältnismässigkeitsprinzip nach Art. 5 Abs. 2
der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV,
SR 101) für den Bereich der Kausalabgaben und hat demnach Verfassungsrang (statt
vieler BGer 2C_1054/2013 vom 20. September 2014 E. 6.1). Es bestimmt, dass eine
Kausalabgabe nicht in einem offensichtlichen Missverhältnis zum objektiven Wert der
Leistung stehen darf und sich in vernünftigen Grenzen bewegen muss. Folglich muss die
Abgabe in einem angemessenen Verhältnis zum Wert stehen, den die staatliche Leistung
für die abgabepflichtige Person hat. Der Gebühr werden durch das Willkürverbot
(Art. 9 BV) und den Grundsatz der Rechtsgleichheit (Art. 8 Abs. 1 BV) weitere Schranken
gesetzt: Sie muss nach sachlich haltbaren Kriterien ausgestaltet sein und darf keine unge-
rechtfertigten Unterscheidungen treffen (zum Ganzen BGE 126 I 180 E. 3a/bb;
- 14 -
HUNGERBÜHLER, a.a.O., S. 522). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts müssen
bei der Bemessung der Anschlussgebühren allerdings nicht alle Umstände berücksichtigt
werden, die im konkreten Fall das Mass der künftigen Inanspruchnahme der Wasserver-
sorgung beeinflussen. Es ist zulässig, bei der Abgabenerhebung auf schematische, auf-
grund der Durchschnittserfahrung aufgestellte Massstäbe abzustellen. Dies führt regel-
mässig dazu, dass einzelne Faktoren, die Mehrkosten und damit höhere Gebühren verur-
sachen, ausser Acht bleiben, obwohl sie nur einen geringen oder gar keinen Einfluss auf
den Wasserverbrauch haben. Kostenneutrale Umstände bleiben dafür unberücksichtigt,
obwohl sie sich auf die Beanspruchung der Infrastrukturanlagen auswirken
(BGer 2C_1054/2013 vom 20. September 2014 E. 6.1; BGer 2C_847/2008 vom
8. September 2009 E. 2.2).
Nach ständiger bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist die Berechnung von Anschluss-
gebühren anhand des Gebäudeversicherungswerts bei Wohnbauten unter verfassungs-
rechtlichen Gesichtspunkten nicht zu beanstanden, da der Gebäudeschätzwert durch sei-
ne Verknüpfung mit den Baukosten in der Regel den Verkehrs- und Nutzungswert und
zugleich das entsprechende Interesse des gebührenpflichtigen Eigentümers an der Er-
schliessung zum Ausdruck bringt (BGE 109 Ia 325 E. 6a; BGE 106 Ia 241 E. 4d;
BGE 93 I 106 E. 5b; BGer 2C_847/2008 vom 8. September 2009 E. 2.1;
BGer 2C_101/2007 vom 22. August 2007 E. 4.3; BGer 2P.281/2004 vom 2. März 2005
E. 3.2; Urteil des Enteignungsgerichts vom 11. April 2013 [650 12 86/87] E. 8.2;
HUNGERBÜHLER, a.a.O., S. 524). Nicht immer führt die Berechnung anhand des Gebäude-
versicherungswerts zu vertretbaren Ergebnissen, weshalb die Kantone bzw. die Gemein-
den aufgrund des ihnen belassenen Spielraums für die Bemessung der Anschlussgebühr
auch auf andere Kriterien abstellen können (BGer 2C_101/2007 vom 22. August 2007
E. 4.3). Zulässig ist z.B. die Berechnung nach dem Flächen- oder Volumenmass einer
Baute (BGer 2C_722/2009 vom 8. November 2010 E. 3.3). Im vorliegenden Fall wird die
Anschlussgebühr gemäss § 37 Abs. 1 WR aufgrund der Grundstücksfläche und des inde-
xierten Brandlagerwerts der BGV errechnet. Diese Schematisierung ist folglich zulässig
und verletzt das Äquivalenzprinzip grundsätzlich nicht.
https://www.baselland.ch/politik-und-behorden/gerichte/rechtsprechung/enteignungsgericht/entscheide-chronologisch
- 15 -
2.4.3 Vorbehalte der Praxis
2.4.3.1 Industriebauten
Vorbehalte macht die Praxis bei Bauten, welche einen im Verhältnis zum Bauaufwand
extrem hohen oder niedrigen Wasserverbrauch bzw. Abwasseranfall aufweisen. Dies ist
namentlich bei gewissen Industriebauten der Fall, da diese sehr grosse Unterschiede in
der Art der Nutzung aufweisen können (BGer 2P.262/2005 vom 9. Februar 2006 E. 3.1;
HUNGERBÜHLER, a.a.O, S. 524; LÖTSCHER RICHARD, Das Äquivalenzprinzip im Bereich der
öffentlichen Abgaben, in AJP 3/2015, S. 476). Insbesondere bei Industriebauten mit gros-
sem Gebäudevolumen und lediglich sehr geringem Wasserverbrauch kann die Bemes-
sung der Anschlussgebühren nicht alleine nach dem Gebäudeversicherungswert erfolgen
(BGer 2C_847/2008 vom 8. September 2009 E. 2.1). Gemäss dem damaligen Verwal-
tungsgericht des Kantons Basel-Landschaft (heute: Kantonsgericht) ist eine Brandlager-
schätzung jedoch nicht schon dann als ausserordentlich hoch anzusehen, wenn sie einen
bestimmten Maximalwert erreicht oder übertrifft, sondern erst, wenn die auf ihrer Grundla-
ge errechnete Abgabe zur Leistung des Gemeinwesens in einem Missverhältnis steht
(vgl. VGE vom 26. März 1986, in BLVGE 1986 [Nr. 14.3]). Weiter muss bedacht werden,
dass das Bundesgericht klar zwischen Industrie- und Wohnbauten differenziert, denn bei
Wohnbauten hat es die Gemeinden aus praktischen Gründen – soweit ersichtlich – noch
nie dazu verpflichtet, Ausnahmen von der Bemessung nach dem Gebäudeversiche-
rungswert vorzusehen (vgl. z.B.: BGer 2C_656/2008 vom 29. Mai 2009 E. 3.4;
BGer 2P.262/2005 vom 9. Februar 2006 E. 3.1).
Die Abbundhalle dient der Beschwerdeführerin zur Ausführung ihrer täglichen Zimmerei-
arbeiten und weist ein für Industriebauten typischerweise grosses Gebäudevolumen von
10‘995 m 3 auf. Die Abundhalle ist damit ohne Weiteres als Industriebaute einzustufen.
Da die Rechtsprechung betreffend Industriebauten nicht für Wohnbauten gilt, könnte sie
lediglich auf die Abbundhalle angewendet werden, was sich in Anbetracht des fehlenden
Wasseranschlusses sowieso erübrigen würde, denn nach bundesgerichtlicher Rechtspre-
chung darf grundsätzlich für Gebäude oder Gebäudeteile, die über keinen Wasseran-
schluss verfügen, auch keine Anschlussgebühr erhoben werden (BGer 2C_1054/2013
vom 20. September 2014 E. 6.2).
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2.4.3.2 Funktionaler Zusammenhang
Obwohl es denkbar wäre, jedes Gebäude für sich alleine zu beurteilen und nur für den
Gebäudeteil, der auch tatsächlich an die Wasserversorgung angeschlossen ist, eine An-
schlussgebühr zu erheben, ist eine solche Betrachtungsweise für die Gemeinden nicht in
jedem Fall zwingend (BGer 2P.235/2006 vom 24. April 2007 E. 4.2; Urteil des Enteig-
nungsgerichts vom 11. April 2013 [650 12 86] E. 8.4, vom 6. Februar 2014 [650 13 59]
E. 6.2). Eine Liegenschaft ist ausnahmsweise dann als Gesamtheit zu betrachten, wenn
für die gesamte Überbauung, einschliesslich aller nicht angeschlossenen Nebengebäude,
aus dem Anschluss ein Vorteil erwächst. Davon ist auszugehen, wenn ein funktionaler
Zusammenhang zwischen dem Haupt- und Nebengebäude vorliegt (Urteil des Enteig-
nungsgerichts vom 27. März 2014 [650 06 15] E. 3.4). Begründet wird dies damit, dass
der Anschluss an eine genügend leistungsfähige Wasseranlage den Wert der gesamten
Überbauung einschliesslich der versicherungsrechtlich verselbständigten und nicht selb-
ständig angeschlossenen Nebenbauten zu steigern vermag (BGer 2C.656/2008 vom
29. Mai 2009 E. 3.5). Aufgrund der Tatsache, dass alle drei Mitarbeiter der Zimmerei re-
gelmässig die Toiletten im Bürotrakt aufsuchen müssen, da es in der Abbundhalle selber
keine Sanitäranlagen gibt, und dass eine Verbindungstüre zwischen der Halle und dem
Bürogebäude besteht, ist vorliegend ein funktionaler Zusammenhang zwischen der Ab-
bundhalle und dem Büro-/Wohnhaus gegeben. So hat das Enteignungsgericht in einem
ähnlich gelagerten Fall, in welchem es auch um ein Lagergebäude sowie ein daran ange-
schlossenes Bürogebäude ging, den funktionalen Zusammenhang ebenfalls bejaht
(vgl. Urteil des Enteignungsgerichts vom 27. März 2014 [650 06 15] E. 3.4 [noch nicht
rechtskräftig]). Die Beschwerdegegnerin hat somit zurecht die gesamte Gebäudefläche in
die Berechnung der Anschlussgebühr miteinbezogen.
2.4.3.3 Übermässige Kubatur
Da die Abbundhalle eine grosse Kubatur aufweist und der Wasserverbrauch für die sie-
ben Jahre von Juli 2009 bis Juli 2016 mit insgesamt lediglich 421m 3 sehr gering ausgefal-
len ist, könnte ein Missverhältnis zwischen der angefochtenen Wasseranschlussgebühr
und der Leistung des Gemeinwesens bestehen. Vorliegend beträgt der Gebäudeversiche-
rungswert gemäss Endschätzung der BGV vom 24. Juni 2013 Fr. 1‘790‘000.00. Dieser
setzt sich zusammen aus Fr. 805‘000.00 für das Gewerbehaus und Fr. 985‘000.00 für die
Abbundhalle. Die Versicherungswerte der beiden Gebäudeteile sind nahezu identisch,
https://www.baselland.ch/politik-und-behorden/gerichte/rechtsprechung/enteignungsgericht/entscheide-chronologisch https://www.baselland.ch/politik-und-behorden/gerichte/rechtsprechung/enteignungsgericht/entscheide-chronologisch https://www.baselland.ch/politik-und-behorden/gerichte/rechtsprechung/enteignungsgericht/entscheide-chronologisch
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obwohl das Volumen der Abbundhalle (10‘995 m 3 ) wesentlich grösser ist, als dasjenige
des Büro-/Wohnhauses (1‘745 m 3 ). Dies liegt daran, dass der Kubikmeterpreis der Ab-
bundhalle nur rund einen Fünftel des Kubikmeterpreises des Büro-/Wohnhauses aus-
macht. Somit wurde der Kubikmeterpreis für die Abbundhalle von der BGV tiefer ange-
setzt als für das Büro-/Wohnhaus. Folglich ist bei der Berechnung des Gebäudeversiche-
rungswerts der niedrigere Ausbaustandard der Abbundhalle bereits berücksichtigt wor-
den. Diese Berechnungsmethode lässt zwar für die Berücksichtigung der Besonderheiten
der einzelnen Arten von Industriegebäuden und ihrer Nutzung keinen Raum, jedoch han-
delt es sich um eine auf vernünftigen Überlegungen beruhende und zu vertretbaren Er-
gebnissen führende Schematisierung, wie sie im Kausalabgaberecht aus Gründen der
Praktikabilität zulässig ist (BGer 2C_847/2008 vom 8. September 2009 E. 2.2;
BGer 2C_101/2007 vom 22. August 2007 E. 4.4). Ein Missverhältnis zwischen der Leis-
tung des Gemeinwesens und den erhobenen Gebühren aufgrund der übermässigen Ku-
batur und des sehr tiefen Wasserverbrauchs liegt somit nicht vor.
2.4.3.4 Zukünftige Nutzungsänderung
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist bei Anschlussgebühren allerdings nicht
die effektive Nutzung massgeblich, sondern diejenige, die durch den Anschluss ermög-
licht wird, und zwar auf Spitzenwerte ausgelegt (BGer 2C_1054/2013 vom 20. September
2014 E. 6.3, BGer 2C_816/2009 vom 3. Oktober 2011 E. 5.4). Daraus folgt, dass es nicht
allein auf die aktuelle Situation – den oben erwähnten effektiven Wasserverbrauch – an-
kommt.
Die Beschwerdegegnerin ist der Ansicht, dass eine Nutzungsänderung verbunden mit
gesteigertem Wasserkonsum keineswegs ausgeschlossen sei. Die Abbundhalle könne
jederzeit ohne grössere Umgestaltung für einen anderen gewerblichen Zweck nutzbar
gemacht werden. Die Beschwerdeführerin bestreitet dies mit dem Argument, dass für eine
intensivere Wassernutzung ein Ausbau im Hinblick auf die Wasseranschlüsse erforderlich
wäre. So handle es sich bei dem von der Beschwerdegegnerin erwähnten Urteil des Bun-
desgerichts (BGer 2C_1054/2013 vom 20. September 2014) gerade nicht um einen ver-
gleichbaren Fall, da dort eine Umnutzung problemlos möglich gewesen sei.
- 18 -
Vorliegend ist eine Nutzungsänderung, wie z.B. der Einbau von Duschen, Sprinkleranla-
gen oder Waschtrögen zwar nicht per se ausgeschlossen, jedoch würde dies zu einer
Nachschätzung führen, was wiederum zu einem höheren Gebäudeschätzwert und zu ei-
ner zusätzlichen Anschlussgebühr führen würde. Am Augenschein ist festgestellt worden,
dass es sich bei der Hausanschlussleitung (Wasser) um einen sogenannten 1 Zoll (In-
nendurchmesser) bzw. 5/4 Zoll (Aussendurchmesser) Anschluss handelt, welcher typi-
scherweise bei Einfamilienhäusern eingesetzt wird. Möchte man die aktuelle Nutzung
ändern und den Wasserverbrauch wesentlich erhöhen, dann reicht der vorhandene An-
schluss nicht mehr zur Deckung dieses Mehrbedarfs. Bereits beim Einbau einer Sprink-
leranlage würde die jetzige Leitung nicht ausreichen. In einem weiteren von der Be-
schwerdegegnerin erwähnten Präzedenzfall war die Situation bezüglich der dort ange-
schlossenen Sanitärapparate anders: So verfügte das Bürogebäude über fünf Duschen,
neun Waschtische, acht WC’s, drei Pissoirs, drei Spülungen und zwei Waschmaschinen
(vgl. Urteil des Enteignungsgerichts vom 27. März 2014 [650 06 15] E. 3.1 [noch nicht
rechtskräftig]), was insgesamt – rechnet man noch die vier Feuerlöschposten und die
drei Schlauchhahnen im Lager dazu – einen Belastungswert von 85 ergeben hat. Vorlie-
gend ist aufgrund des Augenscheins und der bewilligten Pläne erstellt, dass das Bü-
ro-/Wohnhaus über drei WC’s, ein Pissoir, zwei Waschtische, ein Handwaschbecken,
eine Badewanne, eine Dusche, eine Waschmaschine, ein Spülbecken und einen Wasch-
automaten verfügt, was insgesamt einen Belastungswert von 27 ergibt. Gemäss dem
Schweizerischen Verein des Gas- und Wasserfaches (SVGW) entspricht ein Belastungs-
wert von 1 einem Durchfluss von 0.1 l/s. Der Belastungswert bezeichnet den am An-
schlusspunkt vor der Entnahmestelle zur Verfügung gestellten Durchfluss in Funktion des
Verwendungszwecks und der Benützungsdauer (Kapitel 2.2.1 Regelwerk W3 Richtlinie für
Trinkwasserinstallationen, Ausgabe 2013, SVGW). Durch die Verwendung von Belas-
tungswerten als Bemessungsgrundlage für Anschlussgebühren wird das Verursacherprin-
zip in verstärktem Masse berücksichtigt. Bei der Bemessung von Anschlussgebühren
nach dem Belastungswert erhält jeder Apparat einen bestimmten Zahlenwert zugespro-
chen. Liegen sämtliche Belastungswerte vor, so werden diese zusammengerechnet. An-
hand des Totalbetrags kann dann der ideale Rohrdurchmesser für die Wasserleitung
(Hausanschluss) bestimmt werden. Im Präzedenzfall betrug der Gebührenanteil
Fr. 1‘102.90 pro Belastungswert (entsprechend Fr. 93‘747.2 geteilt durch einen Belas-
- 19 -
tungswert von 85). Im vorliegenden Fall beträgt er Fr. 2‘346.50 pro Belastungswert (ent-
sprechend Fr. 63‘354.60 geteilt durch einen Belastungswert von 27).
Im Kanton Basel-Landschaft bemessen gewisse Gemeinden ihre Wasseranschlussge-
bühren nach Belastungswerten, so u.a. die Einwohnergemeinde C._ (vgl. § 29 Abs. 1
des Wasserreglements der Einwohnergemeinde C._ vom 30. Oktober 2006). Ihre An-
sätze liegen zwischen Fr. 150.00 und Fr. 978.00 pro Belastungswert. Das Mittel beträgt
ca. Fr. 350.00 pro Belastungswert. C._ beispielsweise verlangt für Wohnbauten
Fr. 225.00 pro Belastungswert (Ziff. 1.1 von Anhang I zum Wasserreglement der Einwoh-
nergemeinde C._ vom 30. Oktober 2006). Würde die Beschwerdegegnerin nach Be-
lastungswerten veranlagen, so resultierte unter Zugrundelegung des höchsten Ansatzes
eine Gebühr von Fr. 26‘406.00 (entsprechend Fr. 978.00 multipliziert mit einem Belas-
tungswert von 27). Diese Vergleichsberechnung zeigt, dass die schematische Kalkulation
anhand des indexierten Brandlagerwerts und der Gebäudefläche im vorliegenden Fall zu
einem grossen Missverhältnis zwischen der verfügten Gebühr und den angeschlossenen
Apparaten, respektive dem möglichen, maximalen Wasserbezug durch selbige, führt. Die
schematische Berechnung erweist sich vorliegend als unverhältnismässig. Die angefoch-
tene Wasseranschlussgebühr verletzt das Äquivalenzprinzip.
Das Gericht reduziert die basierend auf dem indexierten Brandlagerwert der Abbundhalle
erhobene Wasseranschlussgebühr in der Höhe von Fr. 34‘845.00 auf 20%. Zusammen
mit der (nicht zu beanstandenden) Gebühr für das Büro-/Wohnhaus in der Höhe von
Fr. 28‘509.60 ergibt dies eine angemessene Gebühr von total Fr. 35‘000.00 (gerundet).
Zu erwähnen bleiben noch die von der Beschwerdeführerin bereits geleisteten Akontozah-
lungen von insgesamt Fr. 42‘085.00 sowie die Gutschrift aus dem abgeschriebenen Ver-
fahren Nr. 650 15 50 betreffend Kanalisationsanschlussgebühr in der Höhe von
Fr. 14‘065.20, woraus – mit der neuen Wasseranschlussgebühr verrechnet – ein Betrag
von Fr. - 21‘150.00 (entsprechend Fr. 35‘000.00 minus Fr. 42‘085.00 minus Fr. 14065.20)
resultieren würde. Im Falle der Verrechnung wäre somit eine Rückzahlung im Umfang der
zu viel bezahlten Gebühren an die Beschwerdeführerin erforderlich. Die Beschwerde ist
somit teilweise gutzuheissen.
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3. Kosten
3.1 Verfahrenskosten
Für das Verfahren vor dem Enteignungsgericht gelten nach § 96a Abs. 3 EntG sinnge-
mäss die Bestimmungen der VPO. Nach § 20 Abs. 3 VPO sind die ordentlichen Kosten in
der Regel der unterliegenden Partei aufzuerlegen. Die Beschwerdeführerin obsiegt teil-
weise, weshalb die Verfahrenskosten anteilsmässig von beiden Parteien getragen werden
müssen, je nach dem prozentualen Anteil ihres Obsiegens bzw. Unterliegens. Die zuletzt
angefochtene Wasseranschlussgebühr wurde von Fr. 63‘354.60 auf Fr. 35‘000.00 redu-
ziert, weshalb eine hälftige Teilung der Verfahrenskosten als angemessen scheint. Der
gerichtsübliche Tarif bei Verhandlungen mit Augenschein vor der Fünferkammer beträgt
Fr. 1‘600.00. Hinzu kommen noch die übrig gebliebenen Verfahrenskosten aus den abge-
schriebenen Verfahren Nrn. 650 14 20/21 in der Höhe von Fr. 150.00. Da das Verfahren
Nr. 650 15 50 betreffend Kanalisationsanschlussgebühr in der Höhe von Fr. 24‘834.80
zufolge Anerkennung durch die Beschwerdegegnerin abgeschrieben wurde und die Be-
schwerdeführerin in diesem Verfahren vollständig obsiegt hat, sind die restlichen Verfah-
renskosten der Verfahren Nrn. 650 14 20/21 nicht zu halbieren. Von den Restkosten in
der Höhe von Fr. 150.00 muss die eine Hälfte, nämlich diejenige, welche den Anteil am
Verfahren betreffend Kanalisationsanschlussgebühr ausmacht, vollständig der Beschwer-
degegnerin auferlegt werden, also Fr. 75.00. Die andere Hälfte, also diejenige, welche
den Anteil am Verfahren betreffend Wasseranschlussgebühr ausmacht, ist wiederum von
beiden Parteien je hälftig zu tragen, also von jeder Partei in der Höhe von Fr. 37.50. Die
Beschwerdeführerin trägt somit Fr. 37.50 und die Beschwerdegegnerin Fr. 112.50 an den
Restkosten aus den abgeschriebenen Verfahren Nrn. 650 14 20/21. Zusammengerechnet
betragen die Verfahrenskosten für die Beschwerdeführerin Fr. 837.50 und für die Be-
schwerdegegnerin Fr. 912.50. Gemäss § 20 Abs. 4 i.V.m. § 20 Abs. 3 VPO können der
Einwohnergemeinde B._ als Beschwerdegegnerin jedoch keine Verfahrenskosten
auferlegt werden. Diese gehen deshalb im Umfang von Fr. 912.50 zulasten des Staates.
3.2 Parteientschädigung
3.2.1 Vorliegendes Verfahren Nr. 650 15 49
Gemäss § 21 Abs. 1 VPO kann der ganz oder teilweise obsiegenden Partei für den Bei-
zug eines Anwalts bzw. einer Anwältin eine angemessene Parteientschädigung zulasten
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der Gegenpartei zugesprochen werden. Beide Parteien obsiegen jeweils zur Hälfte, wes-
halb grundsätzlich jede Partei die Hälfte der ausserordentlichen Kosten der anderen Par-
tei tragen muss. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts des Kantons Basel-
Landschaft (heute: Kantonsgericht) ist der Beizug eines rechtskundigen Vertreters dann
gerechtfertigt, wenn die strittigen Fragen juristisches Spezialwissen erfordern, das über
die bei der Rechtsanwendung erforderlichen Kenntnisse hinausgeht und über das die
gemeindeeigene Verwaltung nicht verfügt (VGE vom 21. April 1999, in BLVGE 1998/1999
[Nr. 15.3] E. 5; Urteil des Enteignungsgerichts vom 7. Mai 2015 [650 14 94 et al.] E. 6.2;
BAYERDÖRFER MANFRED, Verwaltungsprozessrecht, in: Giovanni Biaggini et al. [Hrsg.],
Staats- und Verwaltungsrecht des Kantons Basel-Landschaft, Band II, Liestal 2005, S. 95
mit Fn. 127). Die im Zusammenhang mit dem vorliegenden Verfahren zu beurteilenden
Rechtsfragen waren nicht derart komplex, dass die Beschwerdegegnerin einen externen
juristischen Experten hätte beiziehen müssen. Aufgrund dessen ist ihr in Anwendung von
§ 21 Abs. 2 VPO für das vorliegende Verfahren keine Parteientschädigung zuzusprechen.
Gemäss § 21 Abs. 1 VPO hat jedoch die Beschwerdeführerin Anspruch auf eine Partei-
entschädigung. Die Honorarnoten von Advokat D._ liegen dem Gericht vor, darin
macht er für den Zeitraum vom 6. Juni 2015 bis zum 1. Dezember 2015 ein Honorar in der
Höhe von Fr. 1‘600.60 geltend (entsprechend 5.5 Stunden multipliziert mit Fr. 250.00,
dann addiert mit den Auslagen in der Höhe von Fr. 107.00 sowie zuzüglich 8% MWST
[Fr. 118.60] darauf). Hinzu kommen noch Fr. 2‘616.30 für die Zeit vom 2. Dezember 2015
bis zum 24. Juni 2016 (entsprechend 9.25 Stunden multipliziert mit Fr. 250.00, dann ad-
diert mit den Auslagen in der Höhe von Fr. 110.00 sowie zuzüglich 8% MWST [Fr. 193.80]
darauf) und Fr. 750.00 für den heutigen Augenschein und die Hauptverhandlung
(3 Stunden multipliziert mit Fr. 250.00) zuzüglich 8% MWST in der Höhe von Fr. 7.60. Der
in den Honorarnoten geltend gemachte Stundenansatz von Fr. 250.00 pro Stunde ent-
spricht dem vor dem Enteignungsgericht für Abgabefälle im üblichen Rahmen praxisge-
mäss anwendbaren Tarif (vgl. § 3 Abs. 1 der Tarifordnung für die Anwältinnen und Anwäl-
te vom 17. November 2003 [SGS 178.112], Urteil des Enteignungsgerichts vom 11. April
2013 [650 12 93] E. 5). Zusammengerechnet resultiert daraus ein Betrag von
Fr. 4‘974.50. Geteilt durch zwei – da nur zur Hälfte obsiegend – ergibt dies einen Betrag
in der Höhe von Fr. 2‘487.25, welcher die Beschwerdegegnerin der Beschwerdeführerin
als Parteientschädigung für das Verfahren Nr. 650 15 49 schuldet.
https://www.baselland.ch/politik-und-behorden/gerichte/rechtsprechung/enteignungsgericht/entscheide-chronologisch
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3.2.2 Abgeschriebenes Verfahren Nr. 650 15 50
Mit Präsidialverfügung vom 26. November 2015 hat das Gericht in Ziff. 4 verfügt, dass die
ausserordentlichen Kosten des Verfahrens Nr. 650 15 50 zusammen mit dem Endent-
scheid des vorliegenden Verfahrens festgesetzt werden. Die Honorarnote von Advokat
D._ liegt dem Gericht vor. Danach setzt sich sein verbleibender Honoraranspruch für
die Kanalisationsanschlussgebühr aus einem Zeitaufwand von 5,5 Stunden à Fr. 250.00
pro Stunde sowie aus Porti- und Fotokopieauslagen in der Höhe von Fr. 107.00 zuzüglich
MWST von 8 % zusammen. Dies ergibt einen Betrag von gesamthaft Fr. 1‘600.60. Da die
Beschwerdeführerin im Verfahren betreffend Kanalisationsanschlussgebühr zufolge Aner-
kennung vollständig obsiegt hat, ist die Beschwerdegegnerin zu verpflichten, ihr dafür ein
Honorar in der Höhe von Fr. 1‘600.60 (inkl. MWST) zu bezahlen.
3.2.3 Abgeschriebene Verfahren Nrn. 650 14 20/21
Als letztes bleibt noch über die Restkosten aus den abgeschriebenen Verfahren
Nrn. 650 14 20/21 zu entscheiden. In der Präsidialverfügung vom 9. Juli 2015 blieben
noch Fr. 2‘452.10 an Parteikosten übrig. Beim Überprüfen der beiden Honorarnoten (vom
6. Juli 2015 und vom 28. Januar 2016) von Advokat D._ wurde festgestellt, dass die
Kostenpositionen vom 6. Juli 2015 auf beiden Honorarnoten aufgeführt sind. Da in beiden
Honorarnoten folglich zwei Mal die gleichen Kostenpositionen aufgeführt waren, wurden
das Honorar und die Auslagen neu berechnet. Der Zeitaufwand von Advokat D._ be-
trägt korrigiert 17.08 Stunden, was multipliziert mit dem praxisgemäss anwendbaren Tarif
von Fr. 250.00 pro Stunde einen Betrag von Fr. 4‘270.00 ergibt. Die Auslagen betragen
korrigiert Fr. 146.70. Das beantragte Honorar zuzüglich den Auslagen sowie einem
Mehrwertsteuerzuschlag von 8 % (Fr. 353.35) ergibt somit ein Total von Fr. 4‘770.05. Da
der Beschwerdegegnerin in den Verfahren Nrn. 650 14 20/21 bereits Fr. 2‘400.00 als Par-
teientschädigung an die Beschwerdeführerin auferlegt worden sind, werden diese Kosten
der Einfachheit halber vom Totalbetrag der Parteikosten abgezogen. Es verbleibt damit
ein Honoraranspruch in der Höhe von Fr. 2‘370.05 (entsprechend
Fr. 4‘770.05 minus Fr. 2‘400.00). Wie schon bei den übrig gebliebenen Verfahrenskosten
in der Höhe von Fr. 150.00 können auch an dieser Stelle die Parteikosten in der Höhe
Fr. 2‘370.05 nicht halbiert werden (genaueres zu dieser Thematik siehe unter Ziff. 3.1).
Vom restlichen Honorar in der Höhe von Fr. 2‘370.05 muss die eine Hälfte, nämlich dieje-
nige, welche als Entgelt für den auf das Verfahren betreffend Kanalisationsanschlussge-
- 23 -
bühr entfallenden Aufwand ausmacht, vollständig der Beschwerdegegnerin auferlegt wer-
den, also Fr. 1‘185.00 (gerundeter Wert). Die andere Hälfte, also diejenige, welche als
Entgelt für den auf das Verfahren betreffend Wasseranschlussgebühr entfallenden Auf-
wand am Verfahren betreffend Wasseranschlussgebühr ausmacht, ist wiederum von bei-
den Parteien je hälftig zu tragen, also von jeder Partei in der Höhe von Fr. 592.50. Die
Beschwerdegegnerin hat der Beschwerdeführerin für die abgeschriebenen Verfahren folg-
lich eine noch anstehende Parteientschädigung von total Fr. 1‘777.50 (entsprechend
Fr. 1‘185.00 addiert mit Fr. 592.00) zu leisten.
3.2.4 Fazit
Die Beschwerdegegnerin ist zu verpflichten, der Beschwerdeführerin eine Parteientschä-
digung in der Höhe von total Fr. 5‘865.35 inklusive Mehrwertsteuer (entsprechend
Fr. 2‘487.25 addiert mit Fr. 1‘600.60 und mit Fr. 1‘777.50) zu bezahlen.
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D e m g e m ä s s w i r d e r k a n n t :
1.
Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Die rektifizierte, auf den 12. März 2015 da-
tierte Verfügung betreffend Wasseranschlussgebühr für die Gebäude auf Parz. Nr. 1465
des Grundbuchs B._ in der Höhe von Fr. 63‘354.60 wird aufgehoben und neu auf
Fr. 35‘000.00 festgesetzt.
2.
Die Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 1‘750.00 werden den Parteien anteilsmässig
auferlegt. Die Beschwerdeführerin hat Fr. 837.50 zu bezahlen. Fr. 912.50 gehen zulasten
des Staates.
3.
Die Beschwerdegegnerin hat der Beschwerdeführerin eine Parteientschädigung in der
Höhe von Fr. 5‘865.35 (inklusive Mehrwertsteuer) zu bezahlen.
4.
Dieses Urteil wird dem Vertreter der Beschwerdeführerin (2) sowie dem Vertreter der Be-
schwerdegegnerin (2) schriftlich mitgeteilt.
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