Decision ID: a4d209fb-4810-5d97-a360-ff4166769ddc
Year: 2012
Language: it
Court: TI_CATI
Chamber: TI_CATI_001
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: public_law

Fatti
A.
RI 1, domiciliato a _ (ZH), è limitatamente imponibile nel Canton Ticino quale proprietario di un palazzo (mapp. n. _ e n. _) a _.
Nella dichiarazione fiscale 2010, il contribuente attribuiva alla sua proprietà immobiliare ticinese un valore di stima ufficiale di fr. 2'453'536 – (rispettivamente fr. 220'470.– + fr. 2'233'066.–), un reddito lordo di complessivi fr. 263'336.– (fr. 244'770.– di pigioni + fr. 18'566.– di valore locativo) ed un reddito netto di fr. 177'737.– (fr. 181'699.– ./. fr. 3'962.–).
B.
Notificando al contribuente la tassazione IC 2010, con decisione del 7 settembre 2011, l’Ufficio di tassazione di Lugano commisurava il reddito imponibile in fr. 104'600.– e quello determinante per l’aliquota in fr. 135'700.–, mentre la sostanza imponibile veniva commisurata in fr. 1'137'000.– e la sostanza determinante per l’aliquota in fr. 1'998'000.–. L’autorità fiscale, conformemente alla dichiarazione del contribuente, quantificava il reddito immobiliare in fr. 263'336.–, ma rispetto alla dichiarazione del contribuente riduceva le spese di manutenzione e gestione dell’immobile a fr. 113'570.–.
C.
Il contribuente impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 29 settembre 2011, sostenendo che le entrate per la locazione corrispondevano a fr. 263'336.– e non a cifre superiori e, per quanto attiene alle spese di manutenzione e gestione, non riconosceva un “addebito di fr. 62'844.–”, in quanto gli appartamenti sarebbero affittati con contratto di locazione CATEF, che include le spese accessorie annuali.
L’Ufficio di tassazione di Lugano, in data 5 ottobre 2011, si rivolgeva al reclamante, attribuendogli un termine per produrre una serie di documenti, e meglio:
·
una specifica in relazione ai dati di reddito immobiliare, in quanto l’Ufficio afferma di averli ripresi esattamente come questi erano stati indicati dal ricorrente;
·
copia della documentazione contabile inerente i costi di gestione e manutenzione dell’immobile di _ non ammessi in deduzione (in applicazione della circolare n. 7/2010, “Deduzioni su proventi della sostanza immobiliare privata”, della Divisione delle Contribuzioni);
·
copia dei contratti di locazione in essere nel periodo fiscale 2010.
L’Ufficio avvertiva il contribuente che, se il termine non fosse stato rispettato, il reclamo sarebbe stato deciso sulla base dei documenti in suo possesso.
D.
Il reclamante, con comunicazione del 2 novembre 2011, trasmetteva all’autorità tributaria una serie di documenti contabili inerenti le spese di gestione e manutenzione. L’Ufficio di tassazione rispondeva, l’8 novembre 2011, sottoponendo al contribuente una nuova valutazione dell’ammontare delle spese deducibili, così riassumibile:
·
era stato rivisto il calcolo delle spese ammissibili, per un totale di fr. 154'338.–;
·
non erano deducibili le somme di fr. 20'000.– e di fr. 4'200.–, rispettivamente dettagliate come “spese amministrative” e “spese amministrative di viaggio”;
·
altrettanto non deducibile,
ex
art 33 LT, era la spesa di fr. 650.– sostenuta per l’allestimento delle dichiarazioni fiscali del proprietario;
·
non era deducibile la somma di fr. 66.– (bolletta del registro di commercio), in quanto non era comprovata la natura di costo atto al conseguimento del reddito immobiliare;
·
non era verificabile la deducibilità della somma di fr. 6’500.–, in quanto la fattura de _ non risultava presente tra i giustificativi e l’Ufficio ne richiedeva pertanto la produzione;
·
non era deducibile 1/3 del costo sostenuto per il mobilio della cucina (corrispondente a fr. 2'682.–), completamente rinnovato, per la ragione che tale spesa poteva essere qualificata come costo di manutenzione nella misura di 2/3, mentre il rimanente 1/3 doveva considerarsi miglioria;
·
l’Ufficio domandava di specificare a cosa si riferisse la fattura di fr. 6'500.– per “lavori di muratura nell’appartamento del proprietario”;
·
non erano ammissibili in deduzione le somme di fr. 201.15 per l’allacciamento della TV via cavo e di fr. 17.– per i costi internet (fattura intestata a Immobiliare _);
·
non erano deducibili le somme di fr. 176.40 per la traduzione del reclamo contro la decisione di tassazione, di fr. 429.80 di telefono e di fr. 228.65 di abbonamento alla _, di fattura ristorante pizzeria (in quanto spese private del contribuente);
·
non era ammissibile in deduzione il costo dell’elettricità dell’appartamento n. 19, ovvero l’appartamento del proprietario, di fr. 244.58;
·
infine, non era deducibile il costo di fr. 180.60 per l’assicurazione sulla mobilia domestica.
L’Ufficio attribuiva al reclamante un termine (30 novembre 2011) per presentare le proprie osservazioni in merito e per produrre la documentazione richiesta, avvisandolo che in caso contrario la decisione sarebbe stata adottata sulla base di quanto indicato.
E.
Il contribuente, dopo aver ottenuto la proroga dei termini per presentare le proprie controsservazioni, il 3 gennaio 2012 replicava all’Autorità tributaria conformandosi solo parzialmente ai rilievi effettuati, nel modo che segue:
·
in relazione alle “spese di viaggio amministrative”, non concordava con la posizione dell’Ufficio, affermando che tali costi erano sostenuti direttamente da lui in prima persona (per 12 trasferte da _ a _, 500 km ogni volta, fr. 0.70 a km), in quanto amministratore diretto dei 18 appartamenti, e che grazie a ciò evitava agli inquilini una spesa commisurata nel 3% sulle entrate d’affitto;
·
per quanto attiene alla fattura di fr. 650.– relativa alle spese di contabilità corrisposte alla società che si era occupata della contabilità, chiedeva il computo di tali costi per intero;
·
in relazione alla fattura di fr. 6'500.– de “_”, di cui diceva di allegare copia, ne chiedeva la deduzione totale in quanto spesa di manutenzione, trattandosi della sostituzione della porta d’ingresso dopo 45 anni;
·
non era soddisfatto della deduzione di soli 2/3 delle spese sostenute per il rinnovo di alcune parti di mobilio della cucina, considerate per il rimanente 1/3 (fr. 2’682.–) quale spesa di miglioria;
·
chiedeva la deduzione del costo di manutenzione e sostituzione della doccia (fr. 6'500.–), in quanto esclusivamente di manutenzione, e ne allegava fattura;
·
riteneva che i costi di fr. 429.80 corrisposti per le telefonate con inquilini, custode e artigiani non dovevano considerarsi costi privati e quindi non deducibili, ma al contrario costi amministrativi deducibili;
·
rivendicava la deduzione dell’abbonamento alla _.
F.
Con decisione del 17 gennaio 2012, l’Ufficio di tassazione accoglieva parzialmente il reclamo del contribuente, commisurando il reddito imponibile in fr. 57'900.– e quello determinante per l’aliquota in fr. 88'400.–, con la seguente motivazione:
Considerato il reclamo
avverso la decisione di tassazione imposta cantonale 2010 a motivo dell’imposizione quale reddito immobiliare di fr. 263'336.– e quali spese di manutenzione e di gestione d’immobili di fr.113'570.
–
con riguardo all’immobile part. _ RFD di _, richiamata la corrispondenza intercorsa, si riconferma il reddito immobiliare imposto e si accetta parzialmente il reclamo, considerata la documentazione prodotta con riguardo alle spese di manutenzione e gestione dell’immobile, ammettendo in deduzione costi per complessivi fr. 160'838.
–
in considerazione della presa di posizione del rappresentante del contribuente del 3 gennaio 2012 per la quale rivendica: costi di trasporto con veicolo privato del contribuente quali costi per l’amministrazione della sostanza immobiliare privata non ammissibili; costi per prestazioni di terzi (allestimento e controllo delle dichiarazioni fiscali) non ammissibili, (fattura prodotta di competenza del periodo fiscale 2011) considerata la deducibilità delle spese sostenute nel periodo fiscale; l’importo di fr. 6'500.
–
per sostituzione della porta d’entrata non è stato giustificato, non avendo prodotto, come richiesto, copia della fattura; il non riconoscimento di 1/3 dei costi per la sostituzione del mobilio della cucina è giustificato considerando la parte di miglioria dello stesso, i costi per la sostituzione di elettrodomestici (piano cottura, forno, frigorifero, ecc.) sono stati integralmente ammessi; i costi per uso telefono ed abbonamento giornali sono considerati spese di mantenimento del contribuente non ammissibili, il tutto e meglio come da circolare n.7/2005 emanata dalla Divisione delle Contribuzioni.
G.
RI 1, patrocinato dall’avv. _, interpone ricorso contro la suddetta decisione, avanzando una serie di pretese:
·
viene ribadita la deducibilità delle “spese di viaggio amministrative” di fr. 4'200.– affermando che tali costi (circa 6'000 km, ovvero 12 trasferte da _ a _) sono spese effettive e direttamente connesse con l’amministrazione dello stabile, e dei fr. 429.80 corrisposti per le telefonate con inquilini, custode e artigiani e di fr. 228.65 per l’abbonamento al giornale, da non considerarsi come costi privati e quindi non deducibili, ma al contrario costi amministrativi deducibili, per il fatto che avere un amministratore esterno comporterebbe, sulle spalle degli inquilini, una spesa commisurata nel 3% sulle entrate d’affitto;
·
chiede che la fattura di fr. 650.– relativa alle spese di contabilità corrisposte alla società che si è occupata della tassazione del periodo fiscale sia computata nei costi deducibili per intero, perché direttamente connessa con l’amministrazione dello stabile e con l’allestimento della dichiarazione fiscale in Ticino, direttamente a carico del proprietario e non accollata agli inquilini;
·
in relazione alla fattura di fr. 6'500.– per la sostituzione della porta di ingresso del palazzo, fatturata da “_”, ne chiede la deduzione totale in quanto spesa di manutenzione, allegandone copia;
·
ribadisce di non soddisfarsi della deduzione di soli 2/3 delle spese sostenute per il rinnovo di alcune parti di mobilio della cucina, volendo il computo anche del rimanente 1/3 (fr. 2’682.–) tra le spese di manutenzione, supportando la richiesta con l’assunto che la cucina sostituita non ha alcuna componente di miglioria.
Il ricorrente quantifica le spese di gestione e manutenzione in fr. 179'553.45 (anziché fr. 164'658.–, come risultava dal calcolo dell’imponibile dopo il reclamo), riducendo il reddito imponibile complessivo a fr. 73'504.55.

Diritto
1.
1.1.
Secondo l'art. 31 cpv. 2 LT, il contribuente che possiede immobili privati può dedurre le spese di manutenzione, i premi d'assicurazione e le altre spese d'amministrazione da parte di terzi. Sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza aumentare il valore dell'immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l'uso e ne mantengono la redditività (cfr.
Agner/Jung/Steinmann
, Kommentar zum Gesetz über die direkte Bundessteuer, Zurigo 1995, n. 5 ad art. 32 LIFD, p. 219 s.;
Känzig
, Direkte Bundessteuer, 2
a
ediz., vol. I, Basilea 1982, p. 649;
Bottoli
, Lineamenti di diritto tributario ticinese, Lugano 1977, p. 66; CDT n. 262 del 28 agosto 1986 in re R.T.; CDT n. 52 del 22 febbraio 1983 in re A.D.R.).
1.2.
Il gravame esaminato in questa sede verte sulla quantificazione delle spese di gestione e manutenzione. Dopo la decisione su reclamo dell’autorità tributaria, il reclamante si è visto riconoscere l’importo di fr. 160'838.– di spese di manutenzione e gestione dell’immobile, ma il legale del ricorrente chiede che tali spese (che, nel ricorso, si indicano nella somma di fr. 164'658.–) vengano aumentate fino all’importo di fr. 179'553.45.
Occorre anzitutto precisare che l’importo di fr. 164'658.– è il risultato della somma delle spese di manutenzione e gestione globali, considerando anche gli immobili fuori Cantone; di questa cifra, fr. 3'820.– corrispondono infatti alle spese di manutenzione che vengono cumulate in relazione alla sostanza posseduta nel Canton _. Per tale motivo e giustamente l’Ufficio di tassazione considera la somma di fr. 160'838.–, e non di fr. 164'658.–, quale cifra esito del parziale accoglimento del reclamo.
La pretesa dell’insorgente dovrà, quindi, tener conto di questa cifra (fr. 160'838.–) unitamente alle altre spese di cui domanda la deduzione: fr. 4'200.– per il trasporto, fr. 429.80 per il telefono, fr. 228.65 per l’abbonamento giornale, fr. 650.– come spese di contabilità, fr. 6'500.– per il portone d’ingresso, fr. 2'887.– per il mobilio della cucina (misura di 1/3 del totale); complessivamente, la deduzione può arrivare a fr. 175'733.45.
2.
2.1.
Il ricorrente esordisce con una serie di richieste di deduzioni di spese che riconduce all’amministrazione: fr. 4'200.– per le spese di viaggio, fr. 429.80 per il telefono e fr. 228.65 per l’abbonamento ad un giornale. A suo avviso, si tratterebbe di spese direttamente connesse con la gestione e amministrazione dello stabile. Secondo l’art. 31 cpv. 2 LT, possono essere dedotte le spese di amministrazione da parte di terzi, assunto più chiaro alla luce della Circolare 7/2005, secondo la quale, per essere ammesse in deduzione, le spese di amministrazione devono:
-
essere fatturate da terzi. Non entra quindi in considerazione l’indennità per il lavoro svolto dal proprietario stesso;
-
essere sopportate effettivamente dal proprietario.
2.2.
In questo caso ci troviamo di fronte al proprietario di un palazzo, che chiede la deduzione di alcuni costi che sono stati da lui sopportati direttamente per l’amministrazione, costi, quindi, che non vengono ribaltati sugli inquilini. L’amministrazione dello stabile in questione non viene tuttavia eseguita dal ricorrente quale persona fisica, bensì dalla _ SA, società di cui egli è amministratore unico. La società, attiva nel Canton Ticino dal febbraio del 1969, si occupa di “compravendita di beni immobili e mobili sotto qualsiasi forma, la gestione e la messa in valore di detti beni, in modo particolare mediante lottizzazione, costruzione di immobili e loro gestione, la partecipazione e qualsiasi azienda commerciale, industriale o finanziaria ed immobiliare svizzera o estera, nonché le operazioni di credito, di prestito”, come risulta dal Registro di Commercio. La società ha trasferito la propria sede dal Canton Ticino a _ (ZH) con il nome di _ SA, ma risulta essere stato sede e recapito della società, almeno fino al 19 settembre 2010, l’appartamento numero 19 (in uso del proprietario) dell’immobile di _ oggetto della presente decisione.
2.3.
La situazione descritta solleva una serie di interrogativi. In primo luogo, se l’amministrazione dello stabile è assunta dalla società, sarebbe logico attendersi che fosse quest’ultima a fatturare il suo onorario. In secondo luogo, quale amministratore unico della società stessa, il ricorrente consegue verosimilmente dei compensi per le sue attività. Non è comunque proponibile che il contribuente pretenda di dedurre costi legati alle sue prestazioni nell’ambito della _ SA, quando dagli atti emerge che è stata proprio quest’ultima a concludere i contratti con gli inquilini e ad occuparsi della gestione dello stabile.
Dagli atti a disposizione non è ravvisabile l’eventuale fatturazione di un onorario d’amministrazione da parte della società del ricorrente. Né è noto se egli ottenga un rimborso spese dalla società stessa, per le attività svolte e per le trasferte.
In relazione a queste spese, si giustifica quindi l’annullamento della decisione impugnata ed il rinvio degli atti all’Ufficio di tassazione, perché proceda ad un opportuno approfondimento.
3.
3.1.
Come anticipato, altro tema di discussione è la spesa di fr. 650.– per le spese di contabilità corrisposti alla _. Il ricorrente chiede che tale spesa venga dedotta, in quanto relativa al periodo di imposta 2010, anche se fatturata il 28 luglio 2011.
3.2.
Secondo il principio della periodicità, sono deducibili solo le spese sostenute nel periodo di computo. A tale riguardo possono essere presi in considerazione essenzialmente due criteri: la data di allestimento della fattura oppure la data del pagamento (
Locher
, Kommentar zum DBG, Vol. I, Therwil/Basilea 2001, n. 57 ad art. 32 LIFD
). Il primo metodo corrisponde alla contabilità in base
ai crediti (“fatturato”), il secondo riflette invece la contabilità in base agli incassi (“incassato”).
Nel Canton Ticino, perlomeno nell’amministrazione della sostanza privata, determinante è la data del pagamento delle fatture (
Epiney-Colombo
, Deduzioni fiscali per spese di amministrazione di immobili, in: RDAT II-1991 p. 306).
3.3.
Il legale del ricorrente non ha identificato correttamente la fattura di cui domanda la deduzione. Infatti, nel reclamo, nelle osservazioni e nel ricorso, ha prodotto una serie di documenti, tra cui non una, ma due distinte fatture della _: una di fr. 650.–, esposta il 21 giugno 2010 e che risulterebbe pagata 30 giorni dopo (il 21 luglio 2010), ed un’altra, prodotta successivamente, allegata alle controsservazioni del reclamo contro la decisione di tassazione del 3 gennaio 2012, di fr. 1'450.–, datata 28 luglio 2011 (pagata il 24 agosto 2011).
3.4.