Decision ID: aca016af-797a-5ba2-8730-07b04415e3a6
Year: 2016
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_001
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

in fatto:
A.
La ditta AP 1, attiva nella fornitura e posa di mobili, come pure di serramenti e rivestimenti in legno, si è rivolta il 23 marzo 1994 al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 2, perché fossero iscritte in via provvisoria due ipoteche legali degli artigiani e imprenditori: l'una di fr. 123
700.– sulla particella n. 674 RFD di _ e l'altra di fr. 44
785.– (entrambe con interessi al 7% dal 1° marzo 1994) sulla proprietà per piani n. 16
903 della particella n. 673, beni che appartenevano allora all'arch. E_. Con decreto cautelare del 24 marzo 1994, emesso senza contraddittorio, il Pretore ha accolto l'istanza e ha ordinato le due iscrizioni. Tenuto il contraddittorio, al quale E_ è rimasto assente ingiustificato, con sentenza del 14 luglio 1994 il Pretore ha confermato le iscrizioni provvisorie e ha impartito all'istante un termine di 30 giorni per promuovere l'azione intesa all'iscrizione definitiva delle ipoteche legali (inc. 1463/G).
B.
Il 27 luglio 1994 la ditta AP 1 ha postulato davanti al
Pretore l'iscrizione definitiva delle due ipoteche legali e la condanna
di E_ al versamento di complessivi fr. 205
270.– con interessi. Accertato che due mesi prima, il 13 maggio 1994, il convenuto era stato dichiarato in fallimento, con ordinanza del 1° settembre 1994 il Pretore ha sospeso la causa fino a dieci giorni dopo la seconda adunanza dei creditori (art. 207 cpv. 1 e 252 LEF). La particella n. 674 è poi stata aggiudicata il 5 giugno 1997 alla AO 1, creditrice ipotecaria di primo grado, per complessivi fr. 795
000.–. In base allo stato di riparto, del 7 luglio 1997, l'Ufficio dei fallimenti ha assegnato il provento dell'asta pubblica, dedotte le spese di amministrazione del fondo di fr. 2259.80, per fr. 8413.10 al Comune di _ a copertura di oneri tributari arretrati e per il resto alla AO 1, che aveva notificato un credito di fr. 1
381
802.80 (interessi compresi). La AP 1 non si è vista riconoscere nulla.
C.
Il 21 luglio 1997 l'Ufficio dei fallimenti ha assegnato alla AP 1 un termine di dieci giorni per promuovere l'azione tendente al riconoscimento del diritto di essere pagata sul ricavo assegnato ai creditori pignoratizi anteriori (art. 117 cpv. 1 RFF). La ditta ha intentato causa Il 25 luglio 1997 alla AO 1, succursale di _, davanti al medesimo Pretore, chiedendo il versamento di fr. 123
700.– con interessi al 7% dal 1° marzo 1994. Nella sua risposta del 30 ottobre 1997 la convenuta ha proposto di respingere la petizione, contestando anzitutto la propria legittimazione passiva. Il 21 gennaio 1998 l'attrice ha ammesso che il creditore pignoratizio anteriore della particella n. 674 RFD di _ non era la AO 1, succursale di _, bensì la AO 1, _, sicché ha ritirato l'azione, riservandosi di riproporla in virtù dell'art. 353 cpv. 1 CPC ticinese. Preso atto di ciò, con decreto del 21 febbraio 1998 il Pretore ha stralciato la causa dai ruoli (inc. OA.1997.581).
D.
A distanza di quattro anni, il 23 luglio 1998, l'Ufficio dei fallimenti ha comunicato al Pretore che l'amministrazione del fallimento aveva riconosciuto i crediti notificati dalla ditta AP 1, ma che i due fondi gravati delle iscrizioni provvisorie erano stati realizzati e le iscrizioni cancellate perché non coperte dal prezzo di aggiudicazione. Le iscrizioni definitive non potendo più avvenire, il 6 agosto 1998 la ditta AP 1 ha invitato il Pretore a “confermare il diritto all'ipoteca legale per il credito riconosciuto dalla massa fallimentare E_, che consta di fr. 123
700.– oltre interessi al 7% dal 1° marzo 1994”. Statuendo il 7 agosto 1998, il Pretore ha accertato che l'istante aveva diritto all'iscrizione definitiva di un'ipoteca legale degli artigiani e imprenditori sulla particella n. 674 RFD di _ per la somma di fr. 123
700.– con interessi al 7% dal 1°marzo 1994 (inc. OA.1995.289).
E.
Con petizione del 2 luglio 1998 la ditta AP 1 ha convenuto la AO 1 davanti al medesimo Pretore, chiedendo il versamento di fr. 123
700.– con interessi al 7% dal 1° marzo 1994. Nella sua risposta del 16 novembre 1998 la convenuta ha proposto di respingere la petizione, facendo valere – tra l'altro – che l'azione era prescritta e che l'iscrizione dell'ipoteca legale era avvenuta tardivamente. Nel successivo scambio di allegati le parti hanno ribadito le loro posizioni. Con ordinanza del 20 luglio 1999 il Pretore ha limitato l'assunzione delle prove al quesito di sapere se l'iscrizione dell'ipoteca fosse regolare. Statuendo il 5 dicembre 2003, egli ha accertato che l'iscrizione provvisoria dell'ipoteca legale era tardiva e ha respinto la petizione. Un appello presentato il 14 gennaio 2004 dalla AP 1 contro tale sentenza è stato accolto da questa Camera il 21 marzo 2006, che ha accertato la tempestività dell'iscrizione (inc. 11.2004.4).
F.
Il Pretore ha ripreso l'istruttoria il 21 agosto 2006 sulle questioni rimaste litigiose, chiudendola il 1° aprile 2011. Al dibattimento finale le parti hanno rinunciato, limitandosi a memoriali conclusivi del 28 giugno 2011 l'attrice e del 30 giugno 2011 la convenuta, in cui entrambe hanno ribadito le proprie domande. Statuendo il 31 dicembre 2012, il Pretore ha respinto la petizione per mancata legittimazione passiva della AO 1. La tassa di giustizia di fr. 3500.– e le spese di fr. 300.– sono state poste a carico dell'attrice, tenuta a rifondere alla convenuta fr. 8500.– per ripetibili.
G.
Contro la sentenza predetta la ditta AP 1 è insorta a questa Camera con un appello del 26 febbraio 2013 nel quale chiede che la sua petizione sia accolta o, in subordine, che la convenuta sia obbligata a versarle fr. 109
907.76 o almeno fr. 100
550.– con interessi al 7% dal 1° marzo 1994. Nella sua risposta del 6 maggio 2013 la AO 1 propone di respingere l'appello.

Considerando
in diritto: 1.
Alle impugnazioni si applica il diritto in vigore al momento della comunicazione della decisione (art. 405 cpv. 1 CPC). Le sentenze intimate dai Pretori dopo il 31 dicembre 2010 in esito all'azione di un artigiano o di un imprenditore che rivendica il privilegio dell'art. 841 CC, trattate con la procedura ordinaria degli art. 165 segg. CPC ticinese, sono pertanto appellabili entro 30 giorni dalla notificazione (art. 311 cpv. 1 CPC), sempre che il valore litigioso raggiungesse fr. 10
000.– secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione impugnata (art. 308 cpv. 2 CPC). In concreto tale presupposto è dato, ove si consideri l'entità dell'importo in discussione (fr. 123
700.–). Quanto alla tempestività del rimedio giuridico, la sentenza del Pretore è stata notificata al patrocinatore dell'attrice il 28 gennaio 2013. Presentato il 26 febbraio 2013, l'appello in esame è pertanto ricevibile.
2.
L'art. 841 CC (“privilegio”) stabilisce che qualora nella realizzazione del pegno i crediti degli artigiani o imprenditori subiscano una perdita, la differenza dev'essere risarcita sulla quota del ricavo assegnata ai creditori pignoratizi anteriori, dedotto il valore del suolo, in quanto tali creditori potevano riconoscere che la costituzione dei loro diritti di pegno tornava di pregiudizio agli artigiani o imprenditori. Perché questi ultimi possano valersi del privilegio occorrono, di conseguenza, due presupposti oggettivi e uno soggettivo: anzitutto il carico ipotecario di grado anteriore alle ipoteche legali deve risultare superiore al valore del fondo prima dell'inizio dei lavori; inoltre il mutuo stanziato dal creditore ipotecario anteriore dev'essere stato usato (anche) per scopi
estranei al finanziamento delle opere che hanno conferito maggior valore al fondo. Ciò presuppone che il credito concesso dal creditore pignoratizio sia stato impiegato per rimunerare persone che non hanno contribuito al maggior valore dell'immobile o sia andato a profitto di artigiani o imprenditori in proporzioni diverse, creando una disparità di trattamento. Infine i creditori pignoratizi di grado anteriore devono aver potuto riconoscere – come precisa la legge – “che la costituzione dei loro diritti di pegno tornava di pregiudizio agli artigiani o imprenditori”. Dandosi tali premesse, gli artigiani o imprenditori che si ritengono lesi nei loro diritti possono agire nel termine loro impartito a norma dell'art. 117 cpv. 1 RFF (sospendendo così il riparto della somma realizzata in via di esecuzione) o anche più tardi, nel termine di prescrizione ordinaria (senza più
poter impedire tuttavia il riparto del provento: Rep. 2000 pag. 186
consid. 1 con richiami).
Ove poi il titolare di un diritto di pegno abbia ceduto il credito garantito a una terza persona, questa è protetta nella sua buona fede se acquisisce il pegno sulla base di una cartella ipotecaria. In tal caso l'art. 841 cpv. 2 CC impone nondimeno al cedente di indennizzare gli artigiani o imprenditori per quanto perdono in seguito all'alienazione (
Steinauer,
Les droits réels, vol. III, 4a edizione, pag. 330, n. 2908a). Le pretese di costoro vanno fatte valere, di conseguenza, nei confronti del creditore cedente e non del cessionario, cui difetta in tale evenienza la legittimazione passiva.
Se invece l'acquisto della cartella ipotecaria non è avvenuto in buona fede, la causa va promossa unicamente nei confronti del cessionario (
Pfister-Ineichen
, Das Vorrecht nach Art. 841 CC und die Haftung der Bank als Vorgangsgläubigerin, Friburgo 1991, pag. 168).
3.
Nella sentenza impugnata il Pretore ha accertato anzitutto la legittimazione attiva dell'attrice, rilevando che, sebbene non fosse stata iscritta in via definitiva, in concreto l'ipoteca legale degli artigiani e imprenditori figurava nell'elenco oneri passato in giudicato. Egli ha respinto poi l'eccezione di prescrizione sollevata dalla convenuta, l'attrice avendo avuto conoscenza certa del danno solo con la ricezione della comunicazione 21 luglio 1997 da parte dell'Ufficio dei fallimenti circa lo stato di riparto e l'insufficienza del ricavo dalla vendita, sicché con la petizione del 2 luglio 1998 il termine annuo dell'art. 60 cpv. 1 CO era stato rispettato. Per converso egli ha ravvisato la carente legittimazione passiva della convenuta. A suo giudizio infatti l'attrice non aveva recato la prova che la controparte, riprendendo il credito ipotecario elargito inizialmente dalla Banca _, avesse agito sapendo di danneggiare artigiani e imprenditori. Dovendo essa di conseguenza essere protetta nella sua buona fede, la petizione andava respinta. Per abbondanza – ha epilogato il Pretore – l'attrice non ha neppure dimostrato che i crediti inizialmente concessi dalla Banca _ fossero stati usati a scapito di artigiani e imprenditori né che la convenuta, al momento di riprendere le cartelle ipotecarie, sapesse o dovesse sapere che i crediti erano stati impiegati in modo non conforme.
4.
L'appellante rimprovera al Pretore, in sintesi, un'interpretazione “inammissibilmente restrittiva” dell'art. 841 cpv. 2 CC. Sostiene che, quando ha ripreso dalla Banca _ il credito ipotecario, la convenuta ha agito in malafede, sapendo di danneggiare artigiani e imprenditori. Non le si poteva negare pertanto la legittimazione passiva. Quanto ai presupposti oggettivi dell'art. 841 cpv. 1 CC, essa afferma che il carico ipotecario era di gran lunga superiore al valore venale del suolo al momento della realizzazione del fondo (prima condizione). Inoltre, il denaro sarebbe stato usato per scopi estranei al pagamento degli artigiani o, ad ogni modo, in violazione della parità di trattamento (seconda condizione), tant'è che nessun'altra impresa salvo la sua ha subìto una perdita integrale sulle prestazioni fornite. Per il resto, non avendo il Pretore messo in discussione l'adempimento delle altre condizioni di legge, l'attrice si limita a rinviare ai precedenti memoriali.
5.
In primo luogo giovi esaminare, per economia processuale, la prescrizione eccepita dalla convenuta. Al riguardo quest'ultima si limita tuttavia a riprodurre testualmente il proprio memoriale conclusivo del 30 giugno 2011 (pag. 28, punto 3.5), senza confrontarsi con la motivazione del Pretore, secondo cui l'attrice ha agito tempestivamente, nel termine di un anno (art. 60 cpv. 1 CO) da quando, il 21 luglio 1997, ha avuto conoscenza
certa
del danno subìto, nella sua esistenza ed entità. La convenuta si limita a ripetere pedissequamente che “l'attrice sapeva di avere subito
una
perdita” in seguito alla realizzazione forzata, il 5 giugno 1997, del fondo in questione e conosceva a quel momento l'identità del creditore pignoratizio anteriore. Non spiega tuttavia perché l'accertamento del primo giudice sarebbe errato, sicché in proposito l'appello si rivela finanche irricevibile per difetto di motivazione (nel senso dell'art. 311 cpv. 1 CPC).
Si aggiunga che, comunque sia, la petizione del 2 luglio 1998 è tempestiva. Essa risulta tale se il termine annuo di prescrizione – come tale incontestato – decorre dal giorno in cui l'artigiano ha acquisito conoscenza certa della sua perdita (come propone
Schumacher
, Das Bauhandwerkerpfandrecht, 3a edizione, pag. 716, n. 1960 segg.), ovvero nel caso specifico al più presto dal deposito dello stato di riparto del 7 luglio 1997 (doc. Q). Risulta tale anche se di fa partire il termine dall'assegnazione della scadenza di 10 giorni secondo l'art. 117 cpv. 1 RFF, avvenuta nella fattispecie il 21 luglio 1997 (doc. B; in tal senso:
Pfister-Ineichen
, op. cit., pag. 196 e 201). Infine risulta tale seppure si voglia contare il termine dal passaggio in giudicato dello stato di riparto (cfr.
Zobl
, Das Bauhandwerkerpfandrecht de lege lata und de lege ferenda, in: ZSR 1982 II 182). Su questo punto l'appello non merita quindi altra disamina.
6.
Sempre in via preliminare la resistente contesta “prudenzialmente” la legittimazione attiva dell'attrice. Ora, la facoltà di invocare il privilegio dell'art. 841 CC da parte del titolare di un'ipoteca legale iscritta in via meramente provvisoria, il quale lamenti una perdita in seguito alla realizzazione del fondo gravato dall'ipoteca è controversa in dottrina. Come ha ricordato il Pretore, tuttavia, questa Camera ha già avuto modo di ritenere che legittimati a promuovere azione non sono solo gli artigiani e imprenditori al beneficio di un'ipoteca legale definitiva sui fondi realizzati, ma anche gli artigiani e imprenditori la cui ipoteca legale provvisoria sia stata iscritta – come in concreto – in un elenco degli oneri passato in giudicato (I CCA, sentenza inc. 11.1997.37 del 13 aprile 1999, consid. 3 con riferimento a
Pfister-Ineichen
, op. cit., pag. 205 in alto e a DTF 83 III 138 segg.). La convenuta non muove critiche alla prassi appena citata. Non è il caso dunque per tornare su tale orientamento.
7.
Quanto alla legittimazione passiva della convenuta, l'appellante si duole che il Pretore l'abbia negata riconoscendo la buona fede della ditta. Essa censura un'interpretazione “inammissibilmente restrittiva” dell'art. 841 cpv. 2 CC, argomentando che il creditore pignoratizio cessionario non può invocare la propria buona fede se non presta l'attenzione richiesta dalle circostanze. Attenzione che – essa soggiunge – dev'essere ancora maggiore se l'assunzione del credito avviene a titolo professionale, mentre la convenuta ha ripreso un credito di costruzione di fr. 950
000.– che la Banca _ rifiutava di consolidare e minacciava anzi di disdire, vista l'esistenza di fatture scoperte di artigiani e imprenditori per fr. 450
000.–. La malafede della convenuta sarebbe poi dimostrata – prosegue l'attrice – dall'atteggiamento della convenuta, la quale ha ammesso di non avere verificato in che modo il precedente finanziamento, rivelatosi del tutto insufficiente, fosse stato usato e che, invece di compiere un sopralluogo, si è accontentata con leggerezza di una dichiarazione del 1° giugno 1990 dell'allora proprietario, secondo cui l'abitazione era già terminata e abitata dal 1° gennaio 1990.
a)
La buona fede di chi acquisisce una cartella ipotecaria pregiudizievole ad artigiani e imprenditori dev'essere verificata alla luce degli art. 3 cpv. 2 e 862 CC. L'acquirente è in malafede quando sa o dovrebbe sapere che il diritto di pegno torna di pregiudizio ad artigiani e imprenditori (DTF 109 II 14 consid. b con rinvii). Il dovere di diligenza di chi concede mutui ipotecari su un terreno fabbricabile va apprezzato con rigore, specialmente ove concedente sia un istituto di credito (DTF 100 II 317 consid. 2). Previa valutazione seria e prudente dell'immobile, che un creditore diligente fa stimare da un perito, il mutuante deve assicurarsi che il prestito ipotecario destinato a finanziare la costruzione non superi il valore del terreno (sentenza del Tribunale federale 5C.261/2000
del 20 aprile 2001 consid. 4b in: RNRF 85/2004 pag. 102;
Pfister-Ineichen,
op. cit., pag. 109). Tenuto conto dei principi testé esposti, nel caso specifico non incombeva all'attrice addurre la prova – come reputa il Pretore – che la convenuta avesse agito con la consapevolezza di danneggiare artigiani e imprenditori. Alla stessa bastava dimostrare come, facendo uso della diligenza richiesta dalle circostanze, la convenuta dovesse sapere che le cartelle ipotecarie riprese dalla Banca _ tornavano di pregiudizio ad artigiani e imprenditori. È quanto si impone di appurare nella fattispecie.
b)
Dal fascicolo processuale si desume
che dal 1987 in poi la Banca _, succursale di _, ha finanziato l'edificazione di una casa unifamiliare sulla particella 674 e di una casa bifamiliare sulla particella n. 673 mediante crediti di costruzione. Fino al 21 gennaio 1991, quando la particella n. 673 è stata costituita in proprietà per piani (n. 16
902 e 16
903), la particella n. 674 era una coattiva della particella n. 673 (fascicolo “Richiamo Banca _”, cartella verde “Documentazione”, atti di compravendita del 17 settembre 1987 e di costituzione di proprietà per piani del 21 gennaio 1991). Per quanto concerne la particella n. 674, l'istituto di credito ha concesso il 10 ottobre 1987 a E_ un credito di costruzione n. 861.543.8/09 per fr. 380
000
.–, garantito da una cartella ipotecaria di pari importo gravante in primo grado (insieme con altre due cartelle di fr. 300
000.– e di fr. 270
000.–) le particelle n. 673 e 674. Il credito ipotecario è poi stato portato il 12 ottobre 1989 a fr. 600
000.– dietro consegna di un'ulteriore cartella ipotecaria di fr. 220
000.– gravante in secondo grado le medesime particelle
(fascicolo “Richiamo Banca _”, cartella gialla “Corrispondenza”)
.
Vistosi rifiutare il 27 marzo 1990 un nuovo aumento del credito di costruzione, E_ si è rivolto alla convenuta, che gli ha accordato un mutuo di fr. 950
000.– e il 3 giugno 1991 ha accreditato alla Banca _ la medesima somma a ripresa e consolidamento del credito di costruzione che il 30 giugno 1991 ammontava a fr. 679
329.–. L'importo residuo è stato destinato a ridurre i debiti per l'edificazione della particella n. 673, che il 1° gennaio 1991 ammontavano a complessivi fr. 743
692.60. In contropartita la convenuta si è
fatta cedere le cartelle ipotecarie di
fr. 380
000
.–, fr. 300
000.–
e fr. 270
000.– che gravavano in primo grado le particelle n. 673 e 674 e che sono state riportate sulla sola particella n. 674
(doc. 5 e fascicolo “Richiamo Banca _”, cartelle gialla “Corrispondenza” e rosa “Notizie Informazioni Diversi”)
.
c)
Nelle circostanze descritte la convenuta avrebbe dovuto procedere in buona fede con grande cautela. Intanto perché le tre cartelle ipotecarie gravanti per complessivi fr. 950
000.– la sola particella n. 674 erano destinate a estinguere un credito di costruzione relativo allo stesso fondo nettamente inferiore (fr. 600
000.–). Inoltre perché la convenuta sapeva che la banca cedente non intendeva sovvenzionare oltre l'edificazione. Chiari elementi indiziavano dunque la circostanza che il (nuovo) mutuo garantito superasse il valore del terreno (v. perizia del gennaio 2010 dell'ing. _, pag. 8 seg.). Accomodarsi del contrario senza alcuna ispezione e senza alcuna stima del fondo (di cui non v'è traccia agli atti) solo perché a dire del richiedente la casa era abitata da oltre un anno (doc. 1) non mancava di disinvoltura, non potendosi escludere per ciò solo che lavori indispensabili rimanessero da ultimare (RtiD II-2006 pag. 710 consid. 7b). In condizioni come quelle riassunte la convenuta non poteva dunque accontentarsi della circostanza che al momento di riprendere i titoli di pegno non risultassero ipoteche legali di artigiani e imprenditori o esecuzioni a carico dell'allora proprietario, tanto meno considerando che essa è attiva professionalmente anche nel settore ipotecario (doc. 2). Ne discende che a torto il Pretore ha negato la legittimazione passiva della medesima.
8.
L'artigiano o imprenditore che in caso di ripresa del pegno da
parte di un cessionario in malafede invoca il privilegio dell'art. 841
CC deve dimostrare che nei confronti del creditore pignoratizio
precedente
sono date le condizioni oggettive e soggettive illustrate dianzi (consid. 2) e che il cessionario sapeva dell'impugnabilità del pegno anteriore (
Pfister-Ineichen
, op. cit., pag. 168;
Van't dack
, Das Vorrecht der Handwerker und Unternehmer im Lichte der Gerichtspraxis in: BJM 2007 pag. 80). Nella sua motivazione abbondanziale il Pretore non ha ritenuto sussistere le condizioni dell'art. 841 cpv. 1 CC, mancando in particolare la prova che i crediti inizialmente concessi dalla Banca _ siano stati usati a detrimento di artigiani e imprenditori, come pure che la convenuta sapeva o avrebbe dovuto sapere, al momento di riprendere le cartelle ipotecarie, che i crediti erano stati adoperati in modo non conforme.
a)
Per quel che è della prima condizione oggettiva, l'appellante si limita a ribadire che in concreto il carico ipotecario superava di gran lunga il valore venale del suolo al momento della realizzazione, se appena si pensa che a un aggravio ipotecario di fr. 784
327.10 risultante dallo stato di riparto per rapporto a un valore del terreno di soli fr. 223
220.–. La convenuta non discute, almeno nel principio, l'adempimento di tale condizione. Al proposito non soccorre pertanto diffondersi.
b)
Relativamente alla seconda condizione oggettiva
enunciata dall'art. 841 CC, l'appellante
riafferma sia un uso dei fondi per
scopi estranei al pagamento di artigiani e imprenditori sia una
grave disattenzione della parità di trattamento, nessun'altra impresa avendo subìto una perdita totale nel fallimento di E_.
A sostegno della prima doglianza essa fa valere che quando la convenuta ha elargito il credito di fr. 950
000.– la maggior parte dei lavori era stata eseguita, ma sussistevano ancora fatture scoperte in favore di artigiani per ben fr. 450
000.–. Il credito di costruzione di fr. 600
000.– doveva quindi essere stato usato dal committente per scopi estranei all'operazione, non potendo sussistere uno scoperto di quasi mezzo milione di franchi con un sorpasso sui costi di oltre fr. 350
000.– rispetto alle previsioni iniziali. In realtà la conclusione è affrettata, nulla escludendo che lo scoperto di fr. 450
000.– menzionato nella lettera 27 marzo 1991 di E_ si riferisse a interventi nella casa bifamiliare sulla particella 673 e non a lavori eseguiti sulla particella n. 674. È quanto sembra evincersi per altro dal fatto che il 1° luglio 1991 la Banca _ aveva concesso all'allora proprietario un nuovo mutuo ipotecario di fr. 500
000.–
gravante le proprietà per piani n. 16
902 e 16 903 della particella n. 673 (fascicolo “Richiamo Banca _”, cartella gialla “Corrispondenza”)
. Circa il sorpasso di preventivo di fr. 350
000.–, la circostanza non trova conferma e sembra anzi smentita dal fatto che l'importo residuo dopo il consolidamento del credito di costruzione
n. 861.543.8/09
è stato
destinato – come detto (consid. 7b) –
a ridurre gli oneri relativi all'edificazione sulla particella n. 673. Senza dimenticare che un finanziamento insufficiente ancora non costituisce, di per sé, un pregiudizio di cui possano valersi artigiani e imprenditori al beneficio di un'ipoteca legale (
Pfister-Ineichen
, op. cit., pag. 120 e 143).
In merito alla pretesa disparità di trattamento per opera del precedente creditore pignoratizio, dagli atti non è possibile desumere se i lavori della ditta AP 1 fossero contemplati nei preventivi – mancanti agli atti – sottoposti alla Banca _ per la concessione del credito di costruzione sulla particella n. 674. Per tacere del fatto che si ignora perfino quando i lavori della ditta AP 1 siano stati pattuiti e intrapresi. Data simile incertezza, non si può affermare che il creditore pignoratizio anteriore abbia disatteso la parità di trattamento.
c)
Oltre a quanto precede, invano si cercherebbero nell'appello argomenti idonei a dimostrare la condizione soggettiva dell'art. 841 cpv. 1 CC nei confronti del creditore pignoratizio precedente. L'appellante nemmeno pretende, infatti, che la Banca _ dovesse riconoscere la costituzione dei suoi diritti di pegno come pregiudizievole ad artigiani e imprenditori. Anche sotto questo profilo l'appello è destinato quindi all'insuccesso.
9.
Rimarrebbe da esaminare la responsabilità della convenuta per la parte di credito ipotecario che essa non si è limitata a riprendere dalla Banca _, ma che ha esteso oltre il consolidamento del credito di costruzione (sopra, consid. 7b), determinando un maggior aggravio di fr. 350
000.– sulla particella n. 674. La disamina risulterebbe tuttavia infruttuosa. Facendo valere una perdita pari all'intero importo del credito garantito, l'appellante rivendica infatti la rifusione del pieno indennizzo. Solo in via subordinata essa riduce la pretesa a fr. 100
550.– con accessori, ancorché senza motivazione e limitandosi a rinviare – inammissibilmente (DTF 138 III 375 consid. 4.3.1) – ad atti di primo grado. Ora, che l'attrice abbia subìto una perdita piena nella realizzazione del fondo è pacifico. Ciò non giustifica ancora, però, il riconoscimento automatico di tale importo.
Sempre che le due condizioni oggettive e quella soggettiva dell'art. 841 cpv. 1 CC siano adempiute, poi, l'estensione del privilegio dipende dal maggior valore che i lavori di costruzione hanno conferito all'immobile. Ad artigiani e imprenditori va destinato infatti la differenza tra il provento dell'alienazione e il valore del fondo (al momento della realizzazione forzata) se non fossero stati eseguiti i lavori in questione, aumentato della quota di interessi e spese considerati con la distribuzione del ricavo dell'asta (
Steinauer
, op. cit., pag. 332 n. 2909c;
Thurnherr
in: Basler Kommentar, ZGB II, 5a edizione, n. 13 ad art. 841 CC). Poco importano invece i costi di costruzione, le fatture a essa relative o eventuali stime del plusvalore apportato all'immobile (
Steinauer
, op. cit., pag. 338 n. 2915 con nota 218). Come rileva la convenuta, nella fattispecie andrebbe dedotto dal provento dell'alienazione anche il totale dei pagamenti inoppugnabili (sopra, consid. 8b e 8c) del precedente creditore pignoratizio, che ammontano a
fr. 679
329.– (sopra, consid. 7b). Fino a concorrenza di tali pagamenti difetta invero il nesso causale tra il nuovo pegno e la perdita dell'attrice. Ne risulterebbe quindi, come allega la convenuta (osservazioni, pag. 39), un sostrato negativo (ricavo dalla realizzazione fr. 784
327.10, meno il valore del terreno di
fr. 223
220.–, cui andrebbe aggiunta la quota di interessi e spese di complessivi fr. 679
329.– [pagamenti inoppugnabili della Banca _]). Comunque lo si esamini, l'appello vede dunque la sua sorte segnata.
10.
Le spese del giudizio odierno seguono la regola della soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). La convenuta, che ha presentato osservazioni all'appello tramite un legale, ha diritto a un'equa indennità per ripetibili.
11.
Circa i rimedi esperibili contro l'odierna sentenza sul piano federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso raggiunge agevolmente la soglia di fr. 30
000.– nella prospettiva dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF.