Decision ID: 5473f231-238e-5799-a44d-1870e02d1eb7
Year: 1997
Language: it
Court: TI_TCA
Chamber: TI_TCA_001
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: public_law

ritenuto,
in fatto
A. Il 17 giugno 1994 _ e _ hanno chiesto al municipio di _ il permesso di costruire una casa d'abitazione su un loro terreno in declivio sovrastante la strada cantonale (mapp. no. _; zona R2). Lo stesso giorno, quali beneficiari di una servitù personale di superficie hanno postulato il rilascio di una licenza edilizia per realizzare un ascensore e tre posteggi coperti nell'angolo S della contermine part. no. _ di proprietà della famiglia _.
Alle domande si è opposta _, proprietaria di un fondo edificato (mapp. no. _) posto immediatamente a valle della part. _, adducendo numerose argomentazioni d'ordine formale e materiale. La stessa vicina ha contestato pure una successiva variante inoltrata il 21 ottobre 1994 allo scopo di modificare il progetto della casa (con l'inserimento di un rifugio di PC e la riduzione dell'edificio in altezza) ed ottenere una deroga alla formazione di un posto auto mancante. Quest'ultima richiesta è stata respinta dall'autorità comunale con risoluzione 29 novembre 1994. Gli istanti in licenza hanno quindi presentato un'ulteriore variante per creare un quarto posteggio coperto che al pari della precedente è stata pubblicata seguendo la procedura della notifica.
B. Raccolto il preavviso favorevole del Dipartimento del territorio, in data 13 marzo 1995 il municipio di _ ha rilasciato le licenze richieste, respingendo nel contempo le opposizioni pervenutegli.
C. Adito da _, con pronunzia 25 ottobre 1995 il Consiglio di Stato ha parzialmente riformato le impugnate decisioni municipali, negando il permesso per la costruzione dell'ascensore ed imponendo condizioni volte a contenere la SUL del corpo abitativo.
Narrati i fatti ed esposte le censure sollevate dalla ricorrente, il Governo ha ritenuto innanzi tutto che i progetti allegati alle domande di costruzione permettessero di comprendere chiaramente la natura e l'estensione delle opere previste.
In relazione alla variante concernente i posteggi, ha reputato corretta la procedura di notifica seguita dall'autorità comunale poiché le caratteristiche essenziali del progetto originario erano rimaste sostanzialmente immutate e l'aggiunta di un posteggio (per un totale di quattro, di cui tre al servizio della costruenda abitazione) era stata sollecitata dall'opponente medesima.
L'autorità di ricorso di prime cure ha poi accertato che la SUL della villa è di 246.81 mq, donde la necessità (soddisfatta) di formare almeno tre posti auto in virtù dell'art. 41 NAPR di _. Constatato tuttavia come la lavanderia al PT fosse oggettivamente abitabile, ha imposto che il locale venisse mantenuto allo stato grezzo e dotato di una semplice griglia di aerazione. Ha inoltre annullato il permesso di edificare la torre contenente l'ascensore prevista a fianco dei posteggi, trattandosi a suo giudizio di costruzione a sé stante che non avrebbe rispettato l'altezza massima sancita per questo genere di opere dalle NAPR di _.
Il Consiglio di Stato ha infine disatteso la tesi ricorsuale secondo cui i muri a valle dell'abitazione avrebbero violato le distanze da confine, annotando che i manufatti di sostegno alti fino a 2.50 m non devono ossequiare le distanze previste per gli edifici; la loro altezza - ha aggiunto - può tutt'al più essere computata in quella della costruzione abitativa. Quanto al fatto che la prospettata sistemazione sarebbe incompatibile con la servitù prediale di sporgenza gravante il fondo dedotto in edificazione, ha escluso che una simile contestazione di mera natura civile potesse giustificare il diniego della licenza edilizia.
D. Avverso il predetto giudizio governativo _ è insorta innanzi al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendo che venisse annullato unitamente alle controverse licenze.
In sostanza la ricorrente ha riproposto e sviluppato in questa sede gli argomenti allegati senza successo in prima istanza. Ha contestato quindi la grafica dei piani, che non permetterebbe di leggere chiaramente il limite delle opere in relazione alla situazione esistente in loco, così come la procedura di notifica applicata alla variante concernente i posteggi.
La proprietaria della part. _ ha ribadito pure che i muri di sostegno e il balcone al PT disattendono le distanze legali. Il manufatto più a valle verrebbe in parte eretto a m 1.40/0.70 dal confine e non rispetterebbe quindi la distanza minima di m 1.50 prescritta per le costruzioni accessorie dall’art. 16 NAPR. In corrispondenza della cantina e della lavanderia, la terrazza/balcone al PT sorretta da un terrapieno e integrata nell’edificio abitativo violerebbe invece la distanza minima di m 6.00 verso la sua casa.
Ricordato come il Consiglio di Stato abbia annullato il permesso di costruire l’ascensore volto a collegare l’abitazione con i sottostanti posteggi attigui alla strada cantonale, l’insorgente ha sostenuto infine che la proprietà è priva di accesso sufficiente e non è pertanto edificabile per carenza di urbanizzazione.
E. All'accoglimento del ricorso si è opposto il Consiglio di Stato, che ha postulato la conferma della decisione impugnata senza formulare particolari osservazioni.
Ad identica conclusione sono pervenuti _ e _, i quali hanno contestato partitamente le tesi dell’insorgente annotando in specie che il fondo dedotto in edificazione è raggiungibile a N attraverso il mapp. no. _ di loro proprietà e a S mediante una scala chiaramente contemplata dai piani.
La reiezione del gravame è stata proposta anche dal municipio di _, mentre il Dipartimento del territorio - vista la natura del contenzioso - ha rinunciato a prendere posizione.
In sede di replica e di duplica le parti si sono essenzialmente riconfermate nelle rispettive posizioni.
F. La ricorrente _ è deceduta il 3 gennaio 1997. Il suo patrocinatore ha comunicato al Tribunale cantonale amministrativo che per disposizione testamentaria il mapp. _ RFD di _ pertoccherà in proprietà esclusiva a _, la quale ha manifestato la volontà di subentrare a tutti gli effetti nella procedura ricorsuale promossa dalla defunta.
Considerato,

in diritto
1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo, la legittimazione attiva dell'insorgente e la tempestività dell'impugnativa sono incontestabilmente date dagli art. 21 LE, 43 e 46 PAmm.
Il gravame è dunque ricevibile in ordine e può essere deciso sulla base degli atti senza procedere all’assunzione delle prove notificate dalla ricorrente (sopralluogo, richiamo documenti dal geometra revisore), che non appaiono invero idonee a procurare a questo Tribunale la conoscenza di ulteriori elementi rilevanti per il giudizio. La configurazione delle proprietà edificande emerge infatti con sufficiente chiarezza dai piani e dalle fotografie contenuti nell’incarto, mentre la situazione complessiva esistente nel comune di _ quo agli accessi delle proprietà private è perfettamente nota al Tribunale (art. 18 cpv. 1 PAmm).
2. Progetti
La ricorrente insiste nell’affermare che i progetti non permettono di definire con chiarezza la natura e l’estensione delle opere prospettate, nonché il loro impatto sul fondo.
I progetti allegati alla domanda di costruzione della casa sono corredati della pianta di ogni piano (con le misure principali e la destinazione dei singoli vani), di due sezioni (dalle quali è possibile desumere l'altezza dell'edificio, dei piani e delle opere murarie, così come l'andamento del terreno naturale) e dei disegni delle tre facciate visibili. Analoga documentazione è acclusa alla domanda di costruzione dei posteggi e dell'ascensore.
A dispetto delle critiche avanzate dall'insorgente, i piani in oggetto sono stati allestiti in maniera chiara, precisa e completa. Sono perfettamente intelligibili e forniscono tutte le indicazioni da cui dedurre i vari elementi costruttivi, segnatamente l'aspetto, i volumi, le altezze e le distanze delle opere, nonché il livello del terreno naturale. Adempiono insomma le esigenze informative imposte dagli art. 11 e 12 RLE.
Certo, come ben annota la ricorrente, i disegni delle facciate contengono esuberanti quanto inutili abbozzi di vegetazione. La grafica utilizzata non impedisce tuttavia una corretta interpretazione dei piani quo all'aspetto che avrà la costruzione, né tanto meno pregiudica l'esame di dettagli che sarebbero decisivi ai fini del rilascio del permesso.
La procedura applicata non ha del resto pregiudicato l'insorgente nell'esercizo dei suoi diritti di difesa.
In quanto volto a contestare i progetti sotto il profilo della loro comprensibilità e completezza, il gravame va pertanto respinto.
3. Procedura applicata alla variante concernente i posteggi
_ contesta la procedura di notifica applicata alla variante concernente i posteggi, sostenendo che le modifiche proposte avrebbero dovuto essere pubblicate e notificate ai vicini.
3.1. La pubblicazione dev'essere ripetuta solo se i progetti vengono modificati in maniera essenziale. Le varianti secondarie, ovvero quelle che lasciano immutati gli aspetti basilari del progetto, non soggiacciono alla procedura ordinaria ma a quella della notifica (art. 16 cpv. 2 LE). Di regola, non è neppure necessario pubblicare progetti emendati nel senso delle domande degli opponenti (Scolari, La nuova procedura della licenza di costruzione, RDAT II-1991 p. 424; DTF 99 Ia 135, 91 I 346).
3.2. Nell'evenienza concreta, la variante 12 dicembre 1994 presentata dagli istanti in licenza prevedeva semplicemente la formazione di un posteggio supplementare (per un totale di quattro, di cui tre al servizio della futura casa d'abitazione e uno a favore della proprietà _) mediante un allargamento di 1.20 m dell'area di sosta e una modica riduzione delle dimensioni dei singoli stalli, al fine di soddisfare in natura l'obbligo di realizzare almeno tre posti auto sancito dall'art. 41 NAPR. Per il resto (altezza, profondità, distanza dalla strada, ecc.), il progetto iniziale restava immutato mantenendo così le caratteristiche e l'impostazione costruttiva d'origine.
E' quindi a giusto titolo che l'autorità comunale ha applicato a questa variante secondaria la procedura della notifica. L'osservanza delle rigide formalità prescritte dalla procedura ordinaria non era affatto necessaria, vuoi perché la creazione di un parcheggio supplementare era stata pretesa dalla ricorrente stessa in sede di opposizione (!), vuoi perché la modifica proposta era oggettivamente irrilevante e rispetto al progetto primitivo non coinvolgeva nuovi interessi pubblici o privati particolari. Senza parlare del fatto che prima del suo inoltro al municipio la variante di cui si tratta era stata cautelativamente sottoposta all'esame del Dipartimento del territorio, il quale aveva formalmente espresso il proprio preavviso favorevole al rilascio del permesso.
La procedura applicata non ha del resto pregiudicato l'insorgente nell'esercizio dei suoi diritti di difesa.
L'impugnativa va pertanto respinta anche laddove propugna l'illegittimità della procedura seguita dal municipio.
4. Distanze
A mente della ricorrente, le opere di sostegno previste a valle dell'edificio non rispettano la distanza di 3.00 m dal confine (art. 37 NAPR), né quella di 6.00 m dalla sua abitazione (art. 10 NAPR).
4.1. Le NAPR di _ non disciplinano l'altezza dei muri di sostegno e dei terrapieni, né contengono disposizioni circa la distanza che simili opere devono mantenere dal confine e dagli edifici, limitandosi ad imporre il loro inserimento armonico nel paesaggio circostante (cfr. art. 32 NAPR).
L'art. 37 NAPR, regolante l'attività edilizia nella zona residenziale a 2 piani (R2) in cui sono situate le proprietà delle parti in causa, prescrive tuttavia che le costruzioni devono mantenere una distanza minima dal confine di m 3.00; tra edifici la distanza minima dev'essere invece di m 6.00 (art. 10 NAPR). Agli stessi limiti devono ritenersi assoggettati anche i terrapieni ed i muri di sostegno nella misura in cui superano l'altezza ammessa per i muri di cinta, ovvero quella di m 2.50 di cui all'art. 134 cpv. 2 LAC, applicabile alla fattispecie in mancanza di norme specifiche nel diritto autonomo comunale. Le ripercussioni derivanti da questi manufatti sui fondi circostanti sono in effetti analoghe a quelle prodotte dagli edifici in genere (Scolari, Commentario della LE, N. 3 ss. ad art. 12 e rimandi; STA 7.11.1990 in re _).
4.2. In concreto, il muro più valle - alto ca. 2.00 m - sorgerebbe ad una distanza variante tra 0.70 e 1.70 m dal sottostante confine con il mapp. no. _, a ridosso del quale si trova l'abitazione _. Quello più a monte - avente un'altezza di ca. 3.00 m e distante da 2.80 a 4.10 m dal primo - verrebbe eretto nei pressi della facciata S della costruenda villa _, in modo da sostenere un passaggio dirimpetto all'intero PT dell'edificio che verso E si allarga formando un vasto terrazzo coperto dal balcone del locale pranzo/ soggiorno posto al piano superiore e verso W porta ad una scala mediante la quale si raggiunge un'altra terrazza parzialmente pergolata predisposta a lato della camera da letto del 1° piano. Così come progettato, questo muro di sostegno verrebbe in parte a trovarsi ad una distanza da casa _ inferiore ai 6.00 m; in corrispondenza della cantina vino e della lavanderia al PT l'opera presenta infatti un distacco dal sottostante confine che varia da un minimo di m 4.40 ad un massimo di m 6.00.
Quanto a distanze, il muro più a valle non presta il fianco a critiche di sorta. Dato che in ogni punto la sua altezza non eccede il limite di m 2.50, avrebbe potuto addirittura sorgere a confine senza per questo violare alcun disposto di legge.
Quello previsto nei pressi della nuova abitazione, in corrispondenza dell'ala W non rispetta invece la distanza minima di m 6.00 dalla casa della ricorrente. Il manufatto, in quanto alto ca. 3.00 m e distante solo 1.80 m dalla facciata del corpo W della villa, si configura infatti alla stregua di una costruzione che chiama distanza e la cui altezza deve essere aggiunta a quella dell'edificio sovrastante (cfr., a quest'ultimo proposito, STA 19.2.1996 in re _ e rinvii). Questo difetto può tuttavia essere corretto senza eccessive difficoltà, subordinando la licenza alla condizione di arretrare il muro di sostegno prospiciente la cantina e la lavanderia in modo che lo stesso mantenga una distanza di almeno m 6.00 dalla sottostante residenza dell'insorgente. Così facendo, i resistenti dovranno rinunciare al cammino esterno che conduce al terrazzo pergolato, ma potranno comunque accedervi dalla camera da letto o, con opportuni accorgimenti, dal passaggio che corre lungo la facciata N della residenza.
Su questo punto il ricorso va quindi parzialmente accolto.
5. Accesso
Il Consiglio di Stato ha annullato il permesso di costruire l’ascensore inteso a collegare l’abitazione con i posteggi contigui alla strada cantonale. Preso atto di questa decisione, l’insorgente sostiene ora che la proprietà _ è priva di accesso sufficiente e non è pertanto edificabile per carenza di urbanizzazione.
5.1. Giusta gli art. 22 cpv. 2 lett. b e 19 cpv. 1 LPT, il permesso di costruzione può essere rilasciato soltanto se il fondo è dotato di accesso sufficiente.
L’adeguatezza dell’accesso è un concetto giuridico indeterminato che l’autorità preposta al rilascio del permesso di costruzione deve concretamente definire di volta in volta, apprezzando la situazione specifica del fondo dedotto in edificazione e la prevista destinazione dell’opera alla luce delle finalità perseguite da questo specifico requisito d’urbanizzazione: finalità, che si ricollegano soprattutto a considerazioni inerenti la polizia del traffico, sanitaria e del fuoco (DTF 116 I b 166 consid. 6 b; RDAT 1985 N. 46 e 111; STA 19.4.85 in re _ e 24.8.92 in re Comune di _; DFGP/UPT, Commento LPT, N. 22 ad art. 19; Zimmerlin, Das Baugesetz des Kantons Aargau, § 156 N. 8a; Scolari, Commentario della LE, N. 35 ad art. 29).
In linea di massima, l’accesso deve essere veicolare (cfr. art. 19 LPT nella versione tedesca: Zufahrt e non Zugang) e deve consentire di avvicinarsi convenientemente all’opera edilizia e non soltanto al fondo dedotto in edificazione.
Ciò non significa tuttavia ancora che ogni edificio ad uso abitativo debba essere raggiungibile con un veicolo. Accessi pedonali possono bastare soprattutto nelle regioni impervie, dove la realizzazione di strade di accesso è resa difficoltosa dalla configurazione e dalle condizioni del suolo (RDAT II-1994 N. 42, 1985 N. 46; DFGP/UPT, op. cit., N. 13 ad art. 19; Zimmerlin, op. cit.,
§ 156 N. 8c).
5.2. I resistenti non hanno impugnato il giudizio 25 ottobre 1995 del Consiglio di Stato e quindi non potranno edificare l'ascensore che nel progetto avrebbe dovuto congiungere i posteggi adiacenti alla strada cantonale con la sovrastante casa d'abitazione.
L'edificio è tuttavia raggiungibile tramite una scalinata, chiaramente prevista nei piani lungo il confine E della proprietà, che dall'area di sosta dei veicoli posta a lato della cantonale sale sino all'ingresso della residenza. Non vi sono, pertanto, ostacoli di fatto o di diritto che impediscano di accedere al fondo dedotto in edificazione; la servitù di superficie di cui beneficiano i resistenti consente loro di arrivare alla strada principale facendo capo all'autorimessa che sarà realizzata nell'angolo S della part. _ ed alla scala di cui si è appena detto. Tenuto conto della particolare configurazione dei luoghi e delle effettive esigenze che una villa pone in fatto di agibilità, le condizioni di accesso alla futura casa di abitazione non differiscono sostanzialmente da quelle di cui fruiscono molti altri proprietari di terreni in declivio posti nella regione di _. In siffatte evenienze, non si può ragionevolmente sostenere che non siano concretamente dati i presupposti richiesti dalla legge in ordine all'edificabilità del fondo _ dal punto di vista dell'accesso. Ammettendo il contrario, si creerebbe d'altronde un'urtante disparità di trattamento tra i resistenti e tutti coloro che sui pendii che caratterizzano la zona hanno potuto costruire la loro dimora disponendo solo di un accesso pedonale.
Di conseguenza, nulla osta all'edificazione della part. no. _ sotto il profilo della sua urbanizzazione.
6. Sulla scorta di quanto precede il ricorso va parzialmente accolto, confermando il giudizio governativo impugnato e subordinando il rilascio del permesso di costruzione della casa d'abitazione all'ulteriore condizione di arretrare il muro di sostegno prospiciente la cantina e la lavanderia in modo che lo stesso mantenga una distanza di almeno m 6.00 dalla sottostante residenza _.
L'accoglimento solo parziale del gravame impone di ripartire tra le parti la tassa di giustizia, tenendo conto della predominante soccombenza dell'insorgente (art. 28 PAmm). Per le stesse ragioni si giustifica l'assegnazione di congrue ripetibili ai resistenti, che hanno dovuto farsi patrocinare da un legale (art. 31 PAmm).