Decision ID: b5cedda6-92eb-5f6b-9a44-40a06f95cc0e
Year: 2005
Language: it
Court: TI_TRPI
Chamber: TI_TRPI_001
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: 

ritenuto,
in fatto
A. Nella seduta dell'11 dicembre 2001 il consiglio comunale di _ ha adottato la revisione del piano regolatore. In quella sede il mapp. 1816, di proprietà di RI 1, è stato gravato, in ragione di poco più della metà, da un vincolo per l'ampliamento del centro comunale (EAP 1). Il mappale, inedificato, presenta una superficie complessiva di 611 mq ed è ubicato in località _.
B. Con ricorso 20 marzo 2002, il proprietario si è aggravato contro questa deliberazione innanzi al Consiglio di Stato, chiedendo lo stralcio del vincolo per la realizzazione di costruzioni di interesse pubblico sul suo fondo. A dire dello stesso, predetto vincolo non era suffragato da un interesse pubblico preponderante: da un canto la necessità di ingrandire il centro comunale non era provata, dall'altro il vincolo non era neppure stato sufficientemente definito. Nel contempo la misura prevista risultava sproporzionata in considerazione delle limitazioni che comportava sui diritti del proprietario. Il ricorrente ha lamentato inoltre una violazione del principio della buona fede da parte della autorità comunali. L'originario mapp. 1586, poi frazionato nei mapp. 1586, 1805, 1816, era già stato vincolato per la costruzione di attrezzature ed edifici pubblici dal previgente piano regolatore, approvato dal Consiglio di Stato il 2 aprile 1985. Contestualmente alla vendita del mapp. 1805 da parte del ricorrente al comune, le autorità comunali si sarebbero impegnate a non adottare ulteriori aggravi a carico della parte restante del terreno. Da qui la giustificazione del prezzo di favore concordato tra le parti.
C.
Con risoluzione 9 marzo 2004 (n. 945) il Consiglio di Stato ha approvato il piano regolatore ed ha nel contempo respinto il ricorso di RI 1. Esso ha ribadito l'ampia latitudine di giudizio di cui disponeva il comune in ambito pianificatorio ed ha osservato come le scelte in esame apparissero corrette per rapporto alle necessità reali, ritenuto altresì che la delimitazione delle zone per attrezzature ed edifici pubblici doveva essere apprezzata anche oltre il periodo di validità del piano.
D.
Con gravame 13 aprile 2004 il ricorrente indicato in ingresso si è aggravato contro questa risoluzione innanzi a questo tribunale al quale ha chiesto, riproponendo in sostanza quanto allegato nel ricorso di prima istanza, l'annullamento del vincolo EAP sul suo terreno.
E.
La divisione della pianificazione territoriale ed il municipio postulano la reiezione del ricorso. Quest'ultimo nega che il comune si sia impegnato - in occasione della precitata cessione - a non vincolare la parte restante del mapp. 1586, corrispondente agli attuali mapp. 1586 e 1816. Le allegazioni del ricorrente in merito non sono peraltro suffragate da alcun documento. Ad ogni buon conto gli interessi pianificatori all'istituzione di sufficienti spazi pubblici prevarrebbero, tenuto conto altresì del tempo trascorso e delle nuove esigenze del comune.
F.
Il 6 aprile 2005 si sono tenuti l'udienza ed il sopralluogo in contraddittorio, durante il quale sono state scattate alcune fotografie dei luoghi acquisite in seguito agli atti. Le parti si sono riconfermate nelle rispettive posizioni.
Considerato,

in diritto
1. La competenza del tribunale è data, il ricorso è tempestivo (art. 38 cpv. 1 LALPT) e la legittimazione del ricorrente certa (art. 38 cpv. 4 lett. b LALPT). Il ricorso è dunque ricevibile.
2. In campo pianificatorio il comune ticinese fruisce di autonomia. Questa non è, però, assoluta. Secondo l'art. 33 cpv. 3 lett. b LPT il diritto cantonale deve garantire il riesame completo del piano regolatore da parte di almeno un'istanza di ricorso. Nel Cantone Ticino tale autorità è il Consiglio di Stato (art. 37 cpv. 1 LALPT), che decide i ricorsi - e approva il piano - con pieno potere cognitivo: questo significa controllo non solo della legittimità ma anche dell'opportunità delle scelte pianificatorie comunali. Le autorità incaricate di compiti pianificatori badano tuttavia di lasciare alle autorità loro subordinate il margine d'apprezzamento necessario per adempiere i loro compiti (art. 2 cpv. 3 LPT). Il Consiglio di Stato non può dunque semplicemente sostituire il proprio apprezzamento a quello del comune, ma deve rispettare il diritto di questo di scegliere tra più soluzioni adeguate quella ritenuta più appropriata, ragionevole od opportuna. Esso non può però limitarsi ad intervenire nei soli casi in cui la soluzione comunale non poggi su alcun criterio oggettivo e sia manifestamente insostenibile. Deve al contrario rifiutare l'approvazione di quelle soluzioni che disattendono i principi e gli scopi pianificatori fondamentali del diritto federale o non danno loro sufficiente attuazione, rispettivamente che non tengono adeguatamente conto della pianificazione di livello cantonale, segnatamente dei dettami del piano direttore (cfr. anche l'art. 26 cpv. 2 LPT). L'autorità governativa verificherà segnatamente che sia stata effettuata in modo corretto la ponderazione globale degli interessi richiesta dall'art. 3 OPT (RDAT II-2001 n. 78 consid. 6b; II-1999 n. 27 consid. 3).
Il potere cognitivo del Tribunale della pianificazione del territorio è invece circoscritto alla violazione del diritto (art. 38 cpv. 2 LALPT; RDAT II-2001 n. 78 consid. 6c; II-1999 n. 27 consid. 3; II-1997 n. 23); fanno eccezione - per poter ossequiare l'art. 33 cpv. 3 lett. b LPT - i casi in cui è impugnata una modifica del piano regolatore disposta d'ufficio dal Consiglio di Stato.
3.
3.1.
Il ricorrente chiede di annullare il vincolo per edifici ed attrezzature pubblici sancito a carico della parte inferiore del mapp. 1816, ritenendolo sprovvisto di interesse pubblico e lesivo del principio della proporzionalità. In concreto, l'insorgente ritiene che la destinazione del vincolo non sia desumibile con chiarezza ed in modo univoco dagli atti pianificatori ed, al contempo, che predetto vincolo non sia basato su una reale necessità.
3.2. I piani di utilizzazione - nel nostro Cantone chiamati, a livello comunale, piani regolatori (art. 24 segg. LALPT) - disciplinano l'uso ammissibile del suolo (art. 14 cpv. 1 LPT). Essi devono delimitare, in primo luogo, le zone edificabili, agricole e protette (art. 14 cpv. 2 LPT). Il diritto cantonale può inoltre prevedere delle altre zone di utilizzazione (art. 18 cpv. 1 LPT). I piani regolatori devono difatti tener conto degli sviluppi prevedibili non solo per le zone edificabili (art. 15 lett. b LPT), ma anche per gli altri generi di utilizzazione del territorio. Essi possono quindi, segnatamente, disporre delle zone per gli edifici e le attrezzature di interesse pubblico che serviranno a soddisfare i bisogni futuri della collettività, purché questi bisogni siano indicati con precisione e l'aspettativa circa la loro realizzazione abbia una buona verosimiglianza di concretizzarsi. Una volta soddisfatte queste premesse, l'autorità pianificatoria può prendere in considerazione, ai fini della determinazione di queste zone, anche delle necessità che eccedono il periodo di 15 anni, determinante per il dimensionamento delle zone edificabili giusta l'art. 15 lett. b LPT. Ciò che importa è che il bisogno sia provato in modo sufficiente e che la realizzazione dell'opera pubblica sia prevista con una relativa certezza (RDAT II-2000 n. 75 consid. 4, con rinvii; inoltre RDAT II-2000 n. 27, II-1997 n. 22 e I-1994 n. 40, che concernono particolarmente l'istituzione di vincoli per la realizzazione di posteggi pubblici). In quest'ordine di idee l'art. 28 cpv. 2 lett. d LALPT stabilisce che le rappresentazioni grafiche che compongono il piano regolatore devono fissare, tra l'altro, i fondi destinati a zone per i servizi e le attrezzature di interesse pubblico.
3.3. Una restrizione di diritto pubblico è compatibile con la garanzia della proprietà sancita dall'art. 26 Cost. solo se si fonda su di una base legale, è giustificata da un interesse pubblico preponderante e rispetta il principio della proporzionalità (art. 36 cpv. 1-3 Cost.). In linea generale è pubblico l'interesse che coinvolge la generalità dei cittadini o una sua frazione significativa e che compete al potere pubblico promuovere nell'esercizio delle sue funzioni. L'interesse pubblico a un provvedimento di pianificazione del territorio è, pertanto, segnatamente dato quando la sua adozione corrisponde a un bisogno importante, chiaramente avvertito dalla collettività. Tale interesse deve prevalere sui contrapposti interessi pubblici e privati in giuoco (RDAT I-2000 n. 24 consid. 4.1 con rinvii; Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert, Aménagement du territoire, construction, expropriation, Berna 2001, n. 98-102; Scolari, Diritto amministrativo, parte generale, 2.a edizione, Cadenazzo 2002, n. 558-594). Il principio della proporzionalità esige invece che le restrizioni della proprietà siano idonee a raggiungere lo scopo di interesse pubblico desiderato (regola dell'idoneità), che tra i diversi provvedimenti a disposizione per conseguire tale scopo venga scelto quello che lede in misura minore gli interessi del proprietario (regola della necessità), infine che sussista un rapporto ragionevole tra lo scopo di interesse pubblico perseguito e i mezzi utilizzati (regola della proporzionalità in senso stretto; RDAT II-2000 n. 75 consid. 5b con rinvii; Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert, op. cit., n. 103-106; Scolari, op. cit., n. 595-610). Nella fattispecie, non è contestata la sussistenza di una base legale, comunque data (cfr. consid. 3.2. in fine), né si pone il problema della violazione della garanzia della proprietà quale istituto. Non resta quindi che esaminare l'interesse pubblico e la proporzionalità dei vincoli in discussione.
4. 4.1. Prima di entrare nel merito delle censure del ricorrente è d'uopo ripercorrere l'istoriato pianificatorio del mapp. 1816. Come già accennato, questo fondo ha una superficie complessiva di 611 mq ed è ubicato nel centro di _, immediatamente sotto il nucleo, a diretto contatto con la strada cantonale. A monte dello stesso è situato il mapp. 1586, anch'esso di proprietà del qui ricorrente, sul quale insiste un'abitazione, mentre verso ovest il fondo confina col mapp. 1583, sul quale trova posto il centro comunale. Il terreno in oggetto è il frutto di un frazionamento dell'originario mapp. 1586; fondo quest'ultimo che, prima delle lottizzazioni di cui si dirà in seguito, inglobava anche una porzione dell'attuale mapp. 1583. Il piano regolatore previgente, approvato dal Consiglio di Stato con risoluzione (n. 1651), di data 2 aprile 1985, prevedeva l'istituzione di un vincolo per attrezzature pubbliche a carico dei terreni compresi tra l'intersezione di via _ con via _e, dalla vecchia posta a casa _. Il medesimo gravava gran parte della superficie dell'allora mapp. 1586; solo la parte nord-ovest del fondo, dove è ubicata l'abitazione con il relativo giardino, ne risultava libera ed era inserita in zona nucleo di vecchia formazione. In vista della realizzazione del centro comunale e dell'autosilo, il comune ha acquistato dal qui ricorrente una porzione di 301 mq della menzionata particella (cfr. rogito n. 2398, di data 14 giugno 1988, del notaio avv. Michele Gilardi). Ritenendo soddisfatte le esigenze di spazio per i bisogni della collettività e non volendo gravare inutilmente le finanze locali procedendo ad espropri non necessari, le autorità comunali si sono impegnate a stralciare il vincolo per attrezzature pubbliche gravante la parte restante del mapp. 1586; la relativa variante è stata approvata dal Consiglio di Stato con risoluzione 7 febbraio 1995. Questo terreno, a sua volta nuovamente frazionato nelle attuali particelle 1586 e 1816, veniva così attribuito alla zona edificabile; e meglio la part. 1586 alla zona nucleo di vecchia formazione (NV) e la part. 1816, che qui interessa, alla zona residenziale estensiva (R2a).
In occasione della revisione generale in esame, le autorità comunali hanno riverificato l'estensione delle zone a destinazione pubblica sul suolo comunale, in funzione anche del costante aumento della popolazione residente e della crescente rilevanza turistica di _. Dove necessario, hanno proceduto ad alcuni adeguamenti delle medesime. Per quanto qui interessa, esse hanno definito in località _ un'area con edifici ed attrezzature di interesse pubblico (EAP 1) racchiusa tra via _ e via _, comprendente il mapp. 1583 e la parte inferiore del mapp. 1816, per una superficie complessiva di ca. 1'250 mq. La stessa è stata vincolata in vista di un futuro ampliamento del centro comunale, che attualmente trova posto sul solo mapp. 1583.
4.2. Il centro comunale di _ è costituito da due blocchi: il primo, leggermente più avanzato, è parzialmente seminterrato ed ospita un autosilo di tre livelli con 66 posteggi, il rifugio della protezione civile ed il deposito dei containers; sul tetto dello stesso trova posto una piazza – terrazza “Belvedere”, ornata con piccole aiuole, concepita (originariamente) come luogo dove svolgere manifestazioni all'aperto; il secondo blocco si sviluppa invece fuori terra ed ospita gli uffici della posta ed un appartamento. Come è stato possibile appurare in sede di sopralluogo, la parte edificata si estende alla quasi totalità del mapp. 1583; il centro non dispone di ulteriori spazi liberi che potrebbero essere destinati – in un'ottica di sviluppo futuro - a scopi pubblici. Oltretutto alcuni posteggi dell'autosilo sono costantemente riservati per i mezzi di servizio comunali (bus della scuola, scavatrice, camion dei pompieri, ecc.); il comune non dispone infatti, al momento, di una rimessa apposita. Inevitabilmente questa situazione causa dei disagi riconducibili alla penuria di posteggi all'interno del nucleo. Parallelamente, le ridotte dimensioni della piazza – terrazza rendono di fatto inutilizzabile la stessa per attività aggregative; come confermato dai rappresentanti del comune in sede di udienza, attualmente, le manifestazioni promosse dall'ente pubblico e dalle organizzazioni locali devono essere svolte sulla piazza antistante la chiesa, a ridosso di una delle arterie principali del paese, con i rischi ed gli inconvenienti che una simile sistemazione comporta.
Tenuto conto della situazione sopradescritta, è lecito ritenere che, già a breve termine, il centro comunale non sarà più in grado di rispondere alle esigenze della popolazione e del comune stesso. _ è infatti un agglomerato in costante crescita ed a forte vocazione turistica, grazie alla sua posizione privilegiata sul pendio dominate la regione sottostante, il _ e la _ ed al suo clima temperato. Il poter disporre, sul proprio territorio, di strutture pubbliche moderne ed efficienti, che vadano da un canto a vantaggio dei residenti e che permettano al contempo di far fronte in modo adeguato alle frotte di turisti che frequentano la località, è indiscutibilmente di primaria importanza per il comune. In questa ottica, in fase di elaborazione del nuovo piano regolatore, le autorità locali hanno avvertito, da un canto, il bisogno di realizzare una rimessa dove poter parcheggiare i veicoli comunali, liberando di conseguenza i posti auto occupati sinora nell'autosilo e computati quali posteggi pubblici nel piano regolatore, e dall'altro, la necessità di potenziare l'offerta di aree destinate allo svago, come i giardini pubblici (cfr. rapporto di pianificazione, pag. 22, 24, 31). Donde l'inserimento nel piano di aree vincolate a tal fine. Questa scelta, adottata in piena autonomia dal comune, appare corretta. In ragione della particolare struttura morfologica del territorio, caratterizzato da una forte pendenza e dalla presenza di substrato roccioso, le superfici che si prestano a questo scopo sono limitate, da qui la decisione - condivisibile - delle autorità comunali di potenziare le strutture esistenti, ottimizzandone lo sfruttamento. Contrariamente a quanto sostenuto dal ricorrente, un ampliamento del centro comunale deve essere preso in considerazione già oggi, allo scopo di poter riservare in tempo le superfici necessarie. Alla luce di queste circostanze, occorre senz'altro riconoscere un chiaro interesse pubblico al vincolo pianificatorio che grava il fondo del ricorrente in vista dell'ampliamento del centro comunale.
5. Il ricorrente, oltre a contestare l'interesse pubblico, lamenta una violazione del principio della proporzionalità del vincolo in esame.
Occorre pertanto verificare se per rapporto alle circostanze concrete, la misura adottata dal comune è ragionevole, attuabile e sopportabile; segnatamente se non sacrifica sproporzionatamente l'interesse privato contrapposto, ovvero quello del proprietario di vedere il suo fondo attribuito interamente alla zona edificabile e poterne disporre liberamente.
Nella fattispecie il vincolo, destinato a permettere l'ampliamento del centro comunale, è senz'altro idoneo alla scopo e atto a conseguirlo. Per quanto attiene l'estensione dell'area gravata, essa ingloba - come già detto - il mapp. 1583, già di proprietà del comune, e la parte bassa del mapp. 1816, per una superficie totale di soli 1'250 mq, ovvero soli 350 mq in più rispetto a quanto previsto dall'assetto pianificatorio previgente. Si tratta invero di un aumento minimo, avente per fine quello di riservare al comune lo spazio (strettamente) indispensabile per far fronte alle nuove esigenze. La superficie gravata - circoscritta per l'appunto a poco più della metà del fondo del ricorrente - non può essere considerata sproporzionata rispetto alle prevedibili necessità di impianto dell'opera che il comune intende realizzare (rimessa per autoveicoli e giardino pubblico attrezzato). Nell'ambito di una ponderazione generale dei contrapposti interessi in gioco va altresì considerata la particolare collocazione del fondo in parola. L'esame degli atti ed il sopralluogo hanno permesso di constatare come, in ragione della sua collocazione, l'area vincolata ben si presti alla scopo prefissato. In effetti, vista la natura delle attrezzature e degli edifici pubblici per cui è stato adottato il vincolo, il comune ha indiscutibilmente un interesse a poter disporre di aree correlate a quella su cui sorge attualmente il centro comunale. Lo stesso è infatti ubicato in posizione strategica, nel nucleo di _, lì dove sono situati gli edifici pubblici (casa comunale, scuola elementare, chiesa parrocchiale e centro culturale), attorno ai quali ruota la vita sociale e culturale del paese e dove si riscontra la maggior concentrazione edilizia del comune; da qui la volontà di creare le premesse - con l'imposizione del vincolo in esame - per centralizzare le infrastrutture pubbliche in parola nel comparto in cui vi è effettivamente una richiesta in tal senso e dove confluisce il maggior numero di fruitori. La ricerca di una soluzione alternativa con la creazione di strutture, nel caso concreto di magazzini pubblici utilizzabili quali rimessa, decentrate in altre parti del comune appare, già ad un primo esame, poco appropriata, sia per motivi organizzativi che economici. Non da ultimo la creazione di un giardino con funzione di area di riposo e svago sulla parte bassa del mapp. 1816, oltre a rendere più attrattiva la fruizione della piazza-terrazza Belvedere, tiene pure giustamente conto degli interessi paesaggistici locali, che raccomandano la conservazione di uno spazio verde non edificato a valle del nucleo storico. Anche sotto questo aspetto, l'assetto pianificatorio adottato dal comune in piena autonomia è legittimo e non presta il fianco a critiche. A questo proposito è doveroso ricordare che, contrariamente a quanto sembra credere il ricorrente, in sede pianificatoria non sono richiesti progetti di massima delle opere.
Date queste premesse non sussiste dubbio alcuno che il terreno del ricorrente, ubicato sotto il nucleo del paese e contiguo al cento comunale esistente si presta perfettamente ad accogliere un ampliamento del medesimo. Così come concepita l'idea del comune di concentrare le strutture pubbliche all'interno del borgo principale del paese, sviluppando ed ottimizzando quelle esistenti, merita tutela. L'interesse privato al mantenimento - integrale - del fondo in parola, seppur degno di considerazione, deve quindi cedere il passo a quello pubblico preponderante.
6.
Nel suo allegato il ricorrente si prevale inoltre di una violazione del principio della buona fede da parte dell'autorità comunale, alla quale rimprovera di non essersi attenuta alle assicurazioni date in occasione dell'alienazione del mapp. 1805, particella risultante dal frazionamento dell'originario mapp. 1586 (cfr. rogito n. 2398 di data 14 giugno 1988 del notaio avv. Michele Gilardi). In quella sede le autorità comunali avrebbero infatti garantito che la parte non alienata del fondo (corrispondente agli attuali mapp. 1586 e 1816) non sarebbe stata gravata in futuro da ulteriori vincoli.
Ognuno ha diritto di essere trattato secondo il principio della buona fede da parte degli organi dello Stato (art. 9 Cost. fed.). L'autorità che fa promesse o raccomandazioni, dà informazioni o assicurazioni o assume un atteggiamento tale da far nascere precise aspettative è pertanto, in principio, tenuta a rispettare le aspettative così suscitate, quand'anche fossero contrarie alla legge (illegali), se sono cumulativamente adempiute le seguenti condizioni: l'autorità è intervenuta in una situazione concreta nei confronti di una determinata persona, la stessa ha agito o reputato di aver agito nei limiti della sua competenza, il privato non ha immediatamente potuto rendersi conto dell'inesattezza delle informazioni ricevute e, fondandosi sulle stesse, ha preso disposizioni che non potrebbe modificare senza subire pregiudizio, inoltre la legge non è stata modificata tra il momento della decisione e quello in cui la buona fede viene invocata (cfr. Adelio Scolari, Diritto amministrativo, Parte generale, Cadenazzo 2002, n. 616 seg., 639 con rinvii).
Per quanto qui interessa, il municipio di _ ed il ricorrente hanno sottoscritto, in data 14 giugno 1988, un contratto di compravendita avente per oggetto - come accennato in precedenza - una parte dell'originario mapp. 1586 (cfr. consid. 4.1.); questo prevedeva, tra l'altro, anche quanto segue:
“(...) Fra le parti si conviene quanto segue:
Diritto di costruire a confine (nuovo confine) per il proprietario del mapp. 1586 compresa la realizzazione di aperture di qualsiasi genere fatta eccezione per le porte.
Costituzione di una servitù di divieto di costruzione a carico dell'area ceduta al Comune ed a favore della particella residua n. 1586 ad eccezione di una rampa sotterranea per l'accesso ai piani interrati dell'Autosilo; una costruzione accessoria pure interrata a livello di Via Brione.
Computo dell'area ceduta ai fini dell'indice di occupazione e dell'indice di sfruttamento a favore della parte residua del fondo Nr. 1586 che verrà assegnata alla zona R2 a secondo quanto si conviene al punto seguente:
suddivisione della residua part. Nr. 1586 RFD _ in due settori: l'una assegnata alla zona NV, comprendente la casa e ca. mq 200 di terreno accessorio; l'altra alla zona R2a con gli indici previsti dalle NAPR.
Il vincolo APEP gravante sulla parte residua del fondo Nr. 1586 verrà di conseguenza eliminato (...)
”
(cfr. rogito n. 2398 di data 14 giugno 1988 del notaio avv. Michele Gilardi, patto 4).
Come è stato possibile accertare consultando la documentazione agli atti, questo accordo riproduce in modo fedele quanto stabilito tra le parti in sede negoziale, fatto questo peraltro non contestato dalle stesse. Da questa pattuizione il ricorrente sembra desumere un diritto al mantenimento del mapp. 1816 in zona residenziale e, di riflesso, un obbligo del comune a non modificare la situazione pianificatoria del fondo. Questa tesi non può essere avvallata. L'impegno assunto contrattualmente dall'ente pubblico era infatti limitato allo svincolo del fondo ed all'attribuzione dello stesso alla zona edificabile. Le autorità comunali hanno dato correttamente seguito a quanto pattuito adottando in data 25 aprile 1994 la variante poi approvata dal Consiglio di Stato con risoluzione 7 febbraio 1995 (n. 823). Ritenendo, a quel momento, soddisfatte le esigenze di spazi per la realizzazione dell'autosilo e del centro comunale, esse hanno infatti - correttamente - proceduto ad affrancare la superficie non utilizzata, vincolata dal piano regolatore approvato il 2 aprile 1985. Contrariamente a quanto sembra ritenere il ricorrente, né dal precitato contratto né dallo scambio di corrispondenza intercorso tra le parti anteriormente alla conclusione dello stesso è però possibile desumere l'impegno al mantenimento permanente di quell'area in zona edificabile. Una simile pattuizione si pone inoltre in urto con il principio, ancorato all'art. 21 cpv. 2 LPT, secondo cui in caso di notevole cambiamento delle circostanze, i piani d'utilizzazione sono riesaminati e, se necessario, adattati. Ora, come rilevato in precedenza (cfr. consid. 4.1.), non vi è dubbio che nel caso di _ vi sia stato un significativo cambiamento delle circostanze, che ha reso necessaria una revisione del piano regolatore. In questo contesto, il comune ha riesaminato l'estensione delle zone vincolate per attrezzature ed edifici pubblici in base alle nuove esigenze ed all'esperienza maturata con quelle a disposizione ed ha proceduto, dove necessario, ad alcuni adattamenti. La riduzione, operata in sede di variante (cfr. risoluzione governativa 7 febbraio 1995), dell'area vincolata in località _ per edifici ed attrezzature pubblici e la contestuale attribuzione della stessa alla zona edificabile non preclude pertanto al comune la possibilità, ad un decennio di distanza ed in sede di revisione generale del piano, di modificare l'assetto pianificatorio in loco adattandolo alle necessità attuali rispettivamente ai nuovi obiettivi. Neppure il principio di stabilità del piano e quello di sicurezza del diritto, anch'essi deducibili dall'art. 21 cpv. 2 LPT, permettono infine al ricorrente di spuntare il mantenimento della sua proprietà nella zona edificabile a scopo privato.
7. Per quanto attiene un eventuale maggior valore del terreno in parola derivante dagli accordi particolari, presi contestualmente all'alienazione del mapp. 1805, lo stesso verrà preso in considerazione nella procedura espropriativa.
8. Sulla scorta di quanto precede, il gravame deve essere respinto.
9. La tassa di giustizia e le spese devono essere poste a carico del ricorrente (art. 28 PAmm), che è inoltre tenuto a rifondere al comune, patrocinato da un legale, quantomeno dopo la conclusione dello scambio degli allegati, delle adeguate ripetibili (art. 31 PAmm).