Decision ID: ea4cbcac-b380-56c2-a134-d7be353b1259
Year: 2019
Language: de
Court: FR_TC
Chamber: FR_TC_001
Canton: FR
Region: Espace_Mittelland
Law Area: civil_law

Sachverhalt
A. Die BC._ AG ist Eigentümerin der Liegenschaft am D._ in C._. Am 5. Juni 2007 schloss sie einen Mietvertrag mit A._ über eine 1-Zimmerwohnung zu einem Mietzins von insgesamt CHF 930.- (act. 3/5).
Am 20. März 2018 kündigte die BC._ AG den Mietvertrag unter Verwendung des  für die Kündigung des Mietverhältnisses des Kantons Freiburg fristgerecht per 31. Juli 2018 (act. 3/1).
B. Nach einer fruchtlosen Schlichtungsverhandlung reichte A._ am 27. Juni 2018 beim Mietgericht des Sense- und Seebezirks eine Klage ein und beantragte primär, die am 20. März 2018 ausgesprochene Kündigung sei für nichtig zu erklären, subsidiär aufzuheben, sub-subsidiär als missbräuchlich zu erklären und aufzuheben, sub-sub-subsidiär um vier Jahre zu erstrecken, eventuell auf eine nach richterlichem Ermessen festzulegende Dauer unter vier Jahren zu  (act. 1).
Die BC._ AG beantragte in ihrer Klageantwort vom 14. August 2018 primär, die  vom 20. März 2018 sei in jeder Hinsicht für gültig zu erklären und subsidiär, dem Mieter sei keine Erstreckung zu gewähren (act. 7).
An der Sitzung des Mietgerichts des Sense- und Seebezirks vom 26. Oktober 2018 waren beide Parteien anwesend. Die Parteien sowie verschiedene Zeugen wurden zur Sache befragt. Nach Abschluss des Beweisverfahrens bestätigte A._ seine Rechtsbegehren und beantragte zudem, die Klageantwort sei aus den Akten zu weisen; die BC._ AG hielt an ihrem  Rechtsbegehren fest und änderte ihr subsidiäres Rechtsbegehren dahingehend ab, als dass A._ eine einmalige Erstreckung des Mietverhältnisses bis zum 31. Januar 2019 zu  sei (act. 20).
Mit Entscheid vom 22. November 2018 wies das Mietgericht des Sense- und Seebezirks die Klage ab und stellte fest, dass die Kündigung vom 20. März 2018 per 31. Juli 2018 gültig ist. Zudem wurde festgehalten, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien betreffend die 1-, 1. OG, und Bastelraum, am D._, in C._, einmalig bis zum 31. Januar 2019 erstreckt wird. Die Prozesskosten wurden A._ auferlegt.
C. A._ (nachfolgend: der Berufungskläger) reichte am 3. Januar 2019 gegen diesen Entscheid Berufung ein mit folgenden Anträgen:
1. Die Kündigung der „B._ AG“ vom 20. März 2018 für das Mietverhältnis vom 5. Juni 2007 betreffend einer 1-Zimmerwohnung, 1. OG, und Bastelraum, am D._, in C._, per 31. Juli 2018 sei gestützt auf Art. 271 Abs. 1 OR gerichtlich für nichtig zu erklären; eventuell aufzuheben.
Sub-Eventuell: Die obgt. Kündigung sei gestützt auf Art. 271a Abs. 1 Bst. a OR als  zu erklären und aufzuheben.
2. Sub-Sub-Eventuell: Das obgt. Mietverhältnis sei bis am 31. Juli 2022 zu erstrecken.
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge, zu Lasten der Berufungsbeklagten.
Kantonsgericht KG Seite 3 von 13
Mit Berufungsantwort vom 30. Januar 2019 beantragt die BC._ AG (nachfolgend: die Berufungsbeklagte) die Berufung sei abzuweisen und die Prozesskosten dem Berufungskläger aufzuerlegen.
D. Am 26. Februar 2019 reichte der Rechtsvertreter des Berufungsklägers neue Beweismittel zu den Akten und ergänzte bzw. änderte die Berufungsbegründung dementsprechend ab.
Mit Eingabe vom 2. April 2019 informierte der Berufungskläger persönlich darüber, dass er auf eigene Faust Recherchen angestellt habe und reichte verschiedene Dokumente ein.
Auf die Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften wird nachfolgend, soweit erforderlich, ausführlich eingegangen. Im Übrigen wird auf die Akten verwiesen.

Erwägungen
1.
1.1. End- und Zwischenentscheide des Mietgerichts unterliegen der Berufung an das , sofern der Streitwert mindestens CHF 10‘000.- beträgt (Art. 308 ff. ZPO und Art. 52 des Justizgesetzes vom 31. Mai 2010 [JG; SGF 130.1]). Zur Berechnung des erforderlichen  wird auf die zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren abgestellt. Massgebend sind damit die bis zur Eröffnung des erstinstanzlichen Entscheides vorgebrachten Erklärungen der Parteien und nicht der erstinstanzliche Entscheid selbst, die Rechtsmittelanträge oder die Parteierklärungen im Rechtsmittelverfahren (REETZ/THEILER, in Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. Aufl. 2016, Art. 308 N. 39 f.). Allfällige Eventualbegehren werden nicht hinzugerechnet (Art. 91 Abs. 1 Satz 2 ZPO). Ob aufgrund dieser klaren Formulierung ein den Wert des Hauptbegehrens übersteigender Wert des Eventualbegehrens bei der Streitwertermittlung unberücksichtigt zu lassen ist, ist in der Lehre umstritten (vgl. STEIN-WIGGER, in Kommentar zur Schweizerischen , 3. Aufl. 2016, Art. 91 N. 38 mit einer Übersicht).
Ist die Anfechtung einer Kündigung zu beurteilen, so entspricht der Streitwert dem Bruttomietzins, der für die Dauer bis zum nächstmöglichen Kündigungstermin geschuldet ist, gerechnet ab dem bestrittenen Kündigungstermin. Dabei ist auch der Kündigungsschutz von drei Jahren gemäss Art. 271a Abs. 1 Bst. e OR zu berücksichtigen. Zur Berechnung des Streitwerts für eine  an das Bundesgericht bildet das Datum des angefochtenen kantonalen Entscheids den Beginn der Frist (BGE 137 III 389 E. 1.1). Bezieht sich der Prozess auf die Erstreckung des , entspricht der Streitwert dem insgesamt während der Dauer der beantragten Erstreckung geschuldeten Bruttomietzins (BGE 113 II 406 E. 1). Ist hingegen der Mieter schon in den Genuss einer tatsächlichen Verlängerung gekommen, bestimmt sich der Streitwert nach der Praxis des Bundesgerichtes nach der noch verbleibenden Mietdauer seit dem Zeitpunkt des Urteils der letzten kantonalen Instanz (BGE 109 II 351).
Die Vorinstanz hat die Höhe des Streitwerts nicht festgesetzt, doch aus der Rechtsmittelbelehrung geht hervor, dass sie von einem CHF 10‘000.- übersteigenden Streitwert ausgeht. Bei einem monatlichen Mietzins von CHF 930.- (act. 3/5) übersteigt der Streitwert im Berufungsverfahren demnach CHF 10‘000.- bzw. CHF 30‘000.- und es kann offen gelassen werden, ob auf das Haupt- oder Eventualbegehren abzustellen ist. Auf die Berufung ist somit einzutreten.
Kantonsgericht KG Seite 4 von 13
Der Streitwert für die Beschwerde ans Bundesgericht ist ebenfalls erreicht (Art. 51 Abs. 1 lit. a und 74 Abs. 1 lit. a BGG).