Decision ID: fbe5fa85-6ceb-5d65-8e94-b427eb162f6b
Year: 2009
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_002
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

ritenuto
in fatto: A. Con contratto 18 agosto 1997 AO 2 e AO 1 hanno concesso in locazione dal 1° novembre 1997 a AP 2 e AP 1 una casa situata in via _ a _, composta di quattro locali e mezzo oltre a sala da bagno, doppio servizio, WC separato, autorimessa, cantina, locale riscaldamento, giardino e posteggio scoperto. Il canone di locazione è stato fissato in fr. 2'000.- mensili oltre le spese accessorie (doc. A). Alla scadenza del contratto, prevista per il 31 ottobre 2000, le parti hanno continuato la locazione.
B. In una lettera del 18 luglio 2004 i locatori hanno segnalato ai conduttori la trascuratezza dell'impianto di irrigazione e del giardino, così come della casa, affermando di ritenerli responsabili dei danni presenti e futuri (doc. G). Il 22 luglio 2004 essi hanno quindi inviato ai conduttori le fatture inerenti l'eliminazione dei difetti invocati (doc. H). Con scritto 23 luglio 2004 i conduttori hanno disdetto il contratto di locazione per il 31 ottobre 2004 (doc. D). In risposta allo scritto 22 luglio summenzionato, con lettera non datata i conduttori hanno contestato l'entità dei lavori a loro carico (doc. I). Il 30 settembre 2004 i locatori hanno informato i conduttori di ritenerli responsabili sia dell'incuria sia dell'intralcio nel mostrare la casa agli interessati, con conseguente desistenza da parte di questi ultimi (doc. M). Il 4 ottobre 2004 vi è stato un primo sopralluogo nell'ente locato in presenza del perito comunale degli immobili di _, _ _ _. In tale occasione i conduttori hanno chiesto ai locatori di sottoporre loro una lista "dei desiderata a titolo d'orientamento (ammesso e non concesso) in vista della riconsegna definitiva" e hanno stabilito che la consegna sarebbe avvenuta il 3 novembre 2004 (doc. B). Il 6 ottobre 2004 i locatori hanno pertanto inviato ai conduttori la lista richiesta "forse non esaustiva", segnalando danni a: "1) i muri, gli zoccolini, le porte e gli stipiti di ogni locale; 2) piastrelle dei pavimenti rotte (...); 3) scala; 4) cucina (arredamento ed elettrodomestici), rifiniture ad angoli armadietti, refrigerante e congelatore arrugginiti; 5) nel secondo bagno, cabina doccia ammuffita, doccia a telefono rotta, piatto doccia; 6) giardino in generale" (doc. N). Il 2 novembre 2004 (giorno pattuito dalle parti per la riconsegna) vi è poi stato un ulteriore sopralluogo, in occasione del quale il perito ha allestito un rapporto sullo stato dell'ente locato (doc. B = doc. 2). Il 12 novembre 2004 il perito comunale degli immobili di _, _ _, ha esperito un ulteriore sopralluogo, questa volta unicamente in presenza dei locatori, allestendo anch'egli un rapporto di constatazione (doc. C). Con missiva 27 novembre 2004 i locatori, affermando l'esistenza di danni causati dai conduttori, hanno comunicato a quest'ultimi i preventivi degli artigiani volti all'eliminazione dei relativi difetti, sostenendo che una volta conclusi i lavori avrebbero inoltrato le relative fatture e sollecitando il pagamento di due fatture rimaste impagate (doc. S).
C. Dopo la constatazione dell'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di _ della mancata conciliazione delle parti (plico UC richiamato), i locatori hanno adito la Pretura del Distretto di Lugano chiedendo la condanna dei convenuti al pagamento di complessivi fr. 14'102.90 oltre interessi per risarcimento dei danni all'ente locato, rimborso delle spese relative alle constatazioni allestite dai due periti comunali e pigioni dei mesi di novembre e dicembre 2004. All'udienza di discussione 9 maggio 2005 gli istanti hanno ridotto la propria pretesa a fr. 13'067.25, alla quale si sono opposti i convenuti. Esperita l'istruttoria, le parti hanno rinunciato al dibattimento finale, producendo memoriali scritti. Con il proprio memoriale 30 agosto 2007 i locatori hanno ulteriormente ridotto la propria pretesa a fr. 12'786.80, formulando altresì una domanda in via subordinata di fr. 11'186.80, mentre i conduttori hanno riconfermato la propria richiesta. Statuendo con sentenza 19 dicembre 2008 la Pretora ha accolto l'istanza limitatamente a fr. 8'421.95 oltre interessi.
D. Con appello 5 gennaio 2009 i conduttori chiedono la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere integralmente l'istanza. Con osservazioni 10 febbraio 2009 gli istanti postulano la reiezione del gravame. Con decreto 8 gennaio 2009 la Presidente di questa Camera ha respinto la domanda di effetto sospensivo formulata dall'appellante.

Considerato
in diritto: 1. La Pretora ha anzitutto reputato tempestiva la notifica da parte dei locatori dei difetti ai conduttori. Essa ha poi riconosciuto agli istanti fr. 4'421.90 quale risarcimento danni all'ente locato e fr. 4'000.- per pigioni arretrate relative ai mesi di novembre e di dicembre 2004.
2. Compete al locatore provare l’esistenza e l’entità di asseriti danni all’ente locato, che gli stessi non fossero già presenti al momento dell’entrata del conduttore e la loro tempestiva comunicazione (SVIT-Kommentar, op. cit., n. 30 ad art. 267-267a CO; Lachat, op. cit., pag. 811 segg., n. 57. segg.).
3. Va anzitutto esaminata, quindi, la censura degli appellanti secondo la quale non vi sarebbe alcuna prova che i difetti invocati dagli istanti siano riconducibili ai conduttori e che, invece, non fossero già stati presenti all'inizio della locazione. In particolare, essi affermano che non vi sarebbe alcun verbale di entrata nell'ente locato. In una fattispecie ove il contratto di locazione indicava che “il subconduttore dà atto di ricevere l’ente locato in perfetto stato, munito degli impianti e delle infrastrutture dichiarati idonei e conformi” e che il conduttore dava “atto che non vi sono difetti in questi ultimi, dopo averli verificati congiuntamente con il proprietario, e dovrà risarcire i danni causati dall’uso non conforme al contratto”, questa Camera ha spiegato che quand’anche la validità di siffatte indicazioni possa essere soggetta a critiche di varia natura, sta il fatto che il conduttore non le aveva mai contestate né revocate in dubbio, così come non aveva mai contestato che il danno riscontrato eccedeva la normale usura (II CCA, sentenza inc. 12.2008.50 del 19 settembre 2008, consid. 6.4). Nella fattispecie, dal carteggio processuale non emerge la presenza di un verbale di entrata, e i locatori nemmeno invocano tale circostanza nelle loro osservazioni. Il contratto (doc. A) prevede alla clausola n. 13.1 che "il locatore consegna l'ente locato in stato idoneo all'uso cui è destinato". Alla clausola n. 13.2 è indicato che "rimane acquisito fra le parti che l'oggetto della locazione è stato consegnato al conduttore in stato idoneo all'uso se ed in quanto eventuali difetti non risultino da un apposito verbale di consegna, il quale in tal caso fa parte integrante del presente contratto, o se non siano stati notificati dal conduttore per lettera raccomandata entro 8 giorni dalla presa in consegna dell'oggetto della locazione". Come allegato 1 del contratto vi è uno scritto dei conduttori ai locatori, del contenuto seguente: "vi inviamo il contratto firmato. Come stabilito concordemente, ci permettiamo di ricordare col presente allegato alcuni lavori che vanno eseguiti prima dell'attivazione del suddetto contratto: 1) Pittura in bianco di tutto interno della casa, compresa la veranda; 2) Riscaldamento veranda ; 3) Aspiratore cucina; 4) Pulitura e sistemazione giardino". Per quanto concerne il giardino il teste _ _ ha dichiarato di essersi occupato "della manutenzione di questo giardino dall'inizio della locazione ai signor AP 1" (verbale 1° marzo 2007, pag. 1) e per quanto attiene alla cucine, il teste _ _ ha affermato che "prima della locazione AP 1 eravamo intervenuti al fine di regolare e sistemare la cucina come si fa all'inizio di una nuova locazione. Non ricordo esattamente cosa abbiamo fatto. Probabilmente abbiamo regolato e sistemato le ante. Abbiamo eseguito i lavori necessari ed abbiamo consegnato la cucina "tip top" come fosse nuova anche se in realtà non era nuova. Non abbiamo ricevuto alcuna reclamazione da parte dei signori AP 1 per i lavori da noi eseguiti e nemmeno da parte dei signori AO 1. Prima della locazione AP 1, in occasione dell'accertamento di cui ho detto, ho potuto notare che il frigorifero (con congelatore), il vetro ceramica e la cappa erano stati sostituiti da un'altra ditta. A mio modo di vedere erano nuovi" (verbale 27 novembre 2006, pag. 1 seg.). Per il resto, gli appellanti non affermano che i lavori da loro indicati nella missiva in questione non siano stati eseguiti dai locatori. Alla luce delle emergenze testé citate, quindi, non vi è motivo di ritenere che l'ente locato non sia stato consegnato ai conduttori in perfetto stato.
4. Gli appellanti contestano la tempestività della notifica dei difetti.
4.1 Al locatore incombe l'onere di provare di aver notificato tempestivamente al conduttore il difetto eccedente l'usura normale della cosa, ossia entro qualche giorno dal sopralluogo o, in assenza di esso, dalla consegna dell'ente locato (Lachat in: Commentaire romand, CO I, op. cit., n. 1 ad art. 267a CO e Le bail à loyer, op. cit., pag. 524 punto 4.1, pag. 528 punto 5.7; Higi in: Zürcher Kommentar 1995, n. 33 ad art. 267a CO).
4.2 La Pretora ha spiegato che sin dal mese di luglio 2004 i locatori avevano manifestato l'intenzione di rendere responsabili i conduttori di asseriti difetti dell'abitazione e del giardino. La prima giudice ha poi passato in rassegna la corrispondenza tra le parti, precisando quanto segue. Con scritto 18 luglio 2004 i locatori avevano segnalato la trascuratezza nell'utilizzo dell'impianto di irrigazione e nella cura del giardino, così come nella manutenzione dell'abitazione in generale (doc. G). Con scritto 22 luglio 2004, poi, essi avevano inviato ai conduttori le fatture relative alla riparazione dell'impianto di irrigazione e all'intervento del giardiniere (doc. H). Con lettera 30 settembre 2004 rilevavano altresì che vista l'incuria con la quale era stata tenuta l'abitazione e a seguito del fatto che i convenuti intralciavano le visite dei potenziali inquilini, li avrebbero ritenuti responsabili anche della perdita di pigione (doc.M). Il 4 ottobre 2004 si è poi tenuto un primo sopralluogo in presenza delle parti e del perito comunale degli immobili di _, _ _ _, in occasione del quale i conduttori hanno chiesto ai locatori una lista esaustiva dei difetti accertati a titolo di orientamento e in vista della riconsegna dell'ente locato. Tale richiesta veniva soddisfatta dai locatori con lettera 6 ottobre 2004, ove essi hanno elencato in modo chiaro e dettagliato i difetti per cui ritenevano responsabili i conduttori (muri, zoccolini, porte e stipiti, piastrelle dei pavimenti, scala, arredamento ed elettrodomestici cucina, rifiniture e angoli armadietti cucina, refrigerante e congelatore arrugginiti, cabina doccia ammuffita, doccia rotta, piatto doccia e giardino in generale; doc. N). Alla luce di tali risultanze la Pretora ha reputato che già all'atto della ricezione dello scritto 6 ottobre 2004 testé menzionato i conduttori erano perfettamente a conoscenza dei difetti per i quali erano ritenuti responsabili dai locatori.
4.3 Gli appellanti ritengono che lo scritto 6 ottobre 2004 (doc. N) "che tanto ha colpito l'estensore materiale della sentenza impugnata" sia "senz'altro superato" dal doc. B (rapporto di constatazione sopralluogo 4 ottobre e 2 novembre 2004), "unico valido rapporto di constatazione stilato da competente perito comunale". In tale rapporto non sarebbe stato indicato alcun danno alla cui copertura siano stati validamente chiamati a rispondere i conduttori. La censura non è condivisibile. I conduttori confondono invero la notifica dei difetti con un rapporto di constatazione sull'esistenza dei medesimi. Diverso sarebbe stato il caso qualora il locatore avesse precisato nel verbale di sopralluogo quali difetti intendeva imputare all'inquilino (cfr. (Lachat, Le bail à loyer, op. cit., pag 523 punto 3.6; Weber in: Basler Kommentar, 3a ed., OR I, op. cit., n. 2 ad art. 267a CO; Higi in: Zürcher Kommentar, op. cit., n. 29 ad art. 267a CO). In tale evenienza, il verbale in questione sarebbe valso notifica dei difetti e la questione da approfondire sarebbe stata quella di sapere se con tale agire il locatore avesse voluto rinunciare a quanto segnalato precedentemente. Non è tuttavia il caso nella fattispecie.
5. Sulla questione dell'entità dei difetti, gli appellanti ritengono che non si possa fare alcun riferimento al rapporto di constatazione del perito degli immobili di _, _ _ (doc. C). Secondo la Pretora entrambi i referti (quello testé citato e quello del perito comunale degli immobili di _, _ _ _) devono essere reputati validi ai fini della causa, dato che la funzione del perito presuppone per legge distacco e imparzialità. Essa ha soggiunto di non avere del resto alcun motivo di ritenere che uno dei due periti abbia agito contrariamente ai disposti di legge testé menzionati. Inoltre, da un confronto dei due referti non emergono sostanziali discrepanze. Gli appellanti affermano che il perito _ _ non poteva prestare ufficio fuori dal comprensorio a cui era stato assegnato, di modo che il suo rapporto ha la stessa rilevanza di una mera allegazione di parte. Tanto più che il relativo sopralluogo è stato effettuato alla sola presenza dei locatori. Tuttavia, dalle argomentazioni degli appellanti si desume che essi non si confrontano con la motivazione pretorile, secondo la quale, come detto, non vi è motivo di dubitare dell'imparzialità del secondo perito, sicché al riguardo l'appello è irricevibile (art. 309 cpv. 2 lett. f. CPC).
6. Gli appellanti sostengono che nel rapporto di constatazione di cui al doc. B non appaia alcun difetto alla cui copertura siano stati chiamati a rispondere i conduttori. Per quanto concerne la notifica dei difetti, già si è detto (sopra, consid. 4.3) che nella fattispecie non è determinante il doc. B. Occorre pertanto esaminare la censura dal profilo della prova dell'esistenza dei difetti in questione. La Pretora ha condannato i conduttori al risarcimento (seppur parzialmente rispetto a quanto richiesto dagli istanti) per l'eliminazione dei difetti in relazione alle opere di pittura dei soffitti, delle pareti, delle porte, delle finestre, degli zoccolini e degli stipiti, alla risistemazione dei naselli antisdrucciolo della scala, alla sistemazione dei bordi arrugginiti, delle guarnizioni rotte e del distacco del porta-bottiglie del frigorifero/congelatore, alla sostituzione del vetroceramica, all'eliminazione dei danni cagionati all'arredamento della cucina (sbucciatura ante e laminato), alle opere di sistemazione del giardino e dell'impianto di irrigazione. Con scritto 6 ottobre 2004 (doc. N) i locatori hanno comunicato ai conduttori tutta una serie di difetti di cui li ritenevano responsabili. Tra le altre cose essi hanno segnalato danni ai muri, agli zoccolini, alle porte e agli stipiti, alla scala, alla cucina (arredamento ed elettrodomestici), "rifiniture ed angoli armadietti", "refrigerante e congelatore arrugginiti", così come al "giardino in generale". Unico danno che non è stato quindi segnalato è quello relativo alle finestre. Tuttavia, va precisato che la Pretora ha riconosciuto fr. 946.- per opere di pittura "non essendo possibile ritenere normale usura i difetti presenti agli zoccolini e agli stipiti di porte e armadi". Di conseguenza, essa non ha contemplato i danni alle finestre e, perciò, il fatto che essi non erano segnalati nella missiva doc. N non ha avuto alcuna influenza ai fini del giudizio di prime cure. Su questo punto l'appello è quindi respinto.
7. Gli appellanti sostengono che i risarcimenti rivendicati dagli istanti si fondino prevalentemente "su preventivi e non su fatture a saldo per lavori di cui vi sia inoltre prova d'avvenuta esecuzione". Compete al locatore che rivendica il risarcimento di dimostrare di aver concretamente subìto il relativo danno. Ciononostante il risarcimento è dovuto anche qualora il locatore non faccia eseguire i lavori di eliminazione del difetto (Lachat, Le bail à loyer, 2a ed., n. 5.7, pag. 812). Secondo Higi, quindi, una richiesta di risarcimento può basarsi su delle offerte degli artigiani (Zürcher Kommentar, n. 107 ad art. 267 CO). La censura degli appellanti non è quindi rilevante ai fini del giudizio.
8. I convenuti contestano in particolare ogni singolo risarcimento riconosciuto dalla Pretora.
8.1 Per quanto concerne la fattura relativa alle opere di pittura _, gli appellanti affermano anzitutto che l'istruttoria non avrebbe permesso di accertare se i ritocchi non eseguiti a regola d'arte non fossero gli stessi presenti al momento della consegna iniziale dell'ente locato, eseguiti peraltro dallo stesso artigiano _. Come detto (sopra, consid. 3), alla luce del carteggio processuale non vi è motivo di ritenere che l'ente locato non sia stato consegnato in perfetto stato. Competeva, quindi, ai conduttori provare il contrario. La loro censura non può quindi essere condivisa. Gli appellanti reputano, poi, che la circostanza che il perito comunale degli immobili di _, _ _ _, abbia ritenuto "eseguiti male" i ritocchi "non basta per porre a carico dei conduttori" un risarcimento che secondo loro sarebbe in ogni caso "astrattamente" imputabile. La censura è finanche irricevibile. Qualora gli appellanti avessero reputato che non era necessaria una sistemazione integrale degli stessi, avrebbero dovuto sostanziare il loro asserto, nel senso di motivare la possibilità di una sistemazione parziale degli stessi, cosa che invece non hanno fatto. Inoltre, l'astrazione cui fanno riferimento è giustificata dalla ponderazione tra l'esistenza del difetto e la durata massima dell'oggetto danneggiato. Gli appellanti, al riguardo, ritengono che applicando le tavole allestite dall'Associazione svizzera dei proprietari immobiliari in collaborazione con l'Associazione Svizzera Inquilini sulla durata massima degli oggetti, l'importo che potrebbe essere riconosciuto ai locatori sarebbe di fr. 427.85. La prima giudice ha fissato il risarcimento in fr. 946.-, ovvero all'incirca la metà di quanto richiesto dai locatori (fr. 1'893.75), motivando tale importo per motivi di equità, alla luce del fatto che secondo le citate tavole la durata massima degli zoccolini è di 15 anni mentre la durata di pittura a dispersione di porte e finestre è in media di 8 anni, che la locazione era durata 7 anni, che non era "possibile ritenere normale usura i difetti presenti agli zoccolini e agli stipiti di porte e armadi" e che la pretesa degli istanti era stata fondata sul "solo preventivo di fr. 1'893.75", mentre dalla fattura 22 novembre 2004 delll'artigiano _ _ emerge un importo di fr. 4'196.40 per i suoi interventi all'ente locato. Gli appellanti ritengono, invece, che occorre dividere l'importo di fr. 435.- indicato nella fattura dell'impresa _ (inc. UC richiamato) per gli zoccolini per 15 e moltiplicarlo per 8 (15 ./. 7). Per quanto concerne l'importo di fr. 1'325.- relativo alle porte e ai telai, essi lo hanno diviso per 8. Tuttavia, gli appellanti dimenticano che la Pretora ha considerato anche il fatto che l'importo richiesto dagli istanti era inferiore a quello fatturato dall'artigiano. Al riguardo, i convenuti non sostengono che tale fattura non concerne i danni dei quali essi sono stati resi responsabili dalla prima giudice, e nemmeno affermano che tale fattura non corrisponderebbe ai lavori eseguiti, di modo che al riguardo non vi è motivo di scostarsi dal giudizio pretorile.
8.2 Gli appellanti contestano anche il riconoscimento di fr. 939.90 per il risarcimento relativo alla fattura del falegname _. Sulla scorta della dichiarazione di _ _ (doc. FF), precedente proprietaria degli appartamenti gemelli, e dell'ammissione dei convenuti che in sede di risposta avrebbero dichiarato di aver sostituito in corso di locazione i naselli di gomma delle scale, la prima giudice li ha condannati alle spese di ripristino degli stessi. Gli appellanti affermano che la dichiarazione di _ _ si riferisce al 1987, ovvero all'epoca in cui gli appartamenti furono costruiti, mentre nulla è noto sulla situazione all'inizio della loro locazione nel novembre 1997. Tant'è che nella loro risposta essi hanno dichiarato di aver sostituito sì una precedente bordatura, ma che la stessa era differente rispetto a quella dell'abitazione gemella. Essi dimenticano, tuttavia, che il teste _ _, riferendosi ai lavori da lui eseguiti nel 1997, ovvero prima della locazione ai convenuti, ha affermato che "tra l'alzata del gradino e il gradino, sullo spigolo, vi era un antiscivolo in gomma marrone" (verbale 27 novembre 2006, pag. 3). Gli appellanti proseguono affermando che anche qualora si volesse sposare la tesi dei locatori, il rivestimento era già presente al momento della costruzione dell'appartamento nel 1987, e quindi al momento della consegna, nel 2004, lo stesso avrebbe avuto una vita di 17 anni, ciò che evidentemente comportava la sua sostituzione. Alla fine della locazione il conduttore che ha proceduto a migliorie o a modificazioni della cosa senza il consenso scritto del locatore, può essere tenuto a ripristinare lo stato anteriore dell'ente (art. 260a cpv. 2 a contrario). Quest'obbligo trova un limite nella protezione della buona fede e nel divieto dell'abuso di diritto (art. 2 CC; Lachat, op. cit., n. 3.2, pag. 829). Nel contratto di locazione (doc. A) le parti hanno previsto che al conduttore è esclusa qualsiasi modifica dell'ente locato (clausola n. 19.1). Gli appellanti affermano che una vita di 17 anni è "evidentemente impensabile per simili accorgimenti di siffatto materiale". Tuttavia, il loro asserto non è per nulla evidente e si esaurisce in una mera affermazione di parte, sprovvista della benché minima portata probatoria. Lo stesso dicasi della loro asserzione in merito al fatto che avrebbero sostituito la gomma perché "esausta". Anche su questo punto l'appello dev'essere pertanto respinto.