Decision ID: 651a5fc0-2c9f-47c3-9f6a-f6fad2d53c9c
Year: 2014
Language: de
Court: ZH_SRK
Chamber: ZH_SRK_001
Canton: ZH
Region: Zürich
Law Area: public_law

hat sich ergeben:
A. A und B (nachfolgend die Pflichtigen) verkauften am ... 2011 330/1000 an
der Liegenschaft an der ...strasse 40 in C (Kat. Nr. ...) für Fr. 800'000.-, worin ein An-
teil am Erneuerungsfonds von Fr. 6'262.- enthalten war. Dabei handelte es sich um ein
4-Zimmerwohnung, welche sie am ... 1996 für Fr. 435'000.- zu je hälftigem Miteigen-
tum erworben hatten.
Aus Anlass dieser Handänderung auferlegte die Kommission für Grundsteu-
ern der Stadt C den Pflichtigen mit Beschluss vom 23. Mai 2013 bei einem steuerpflich-
tigen Grundstückgewinn von Fr. 186'417.- unter Berücksichtigung einer Besitzesdauer
von 14 Jahren eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. 43'493.-.
B. Hiergegen erhoben die Pflichtigen am 25. Juni 2013 Einsprache und bean-
tragten, dass B der Aufschub der Grundstückgewinnsteuer aufgrund einer Ersatzbe-
schaffung zu bewilligen sei.
Die Kommission für Grundsteuern der Stadt C wies die Einsprache mit Ent-
scheid vom 22. August 2013 ab.
C. Am 27. September 2013 erhoben die Pflichtigen hiergegen Rekurs und
erneuerten ihren Einspracheantrag.
In der Rekursantwort vom 4. November 2013 schloss die Kommission für
Grundsteuern der Stadt C auf Abweisung des Rekurses. Ausserdem verlangte sie eine
Parteientschädigung.
Die Pflichtigen hielten mit Replik vom 7. Dezember 2013 an ihren Anträgen
fest.
Auf die Parteivorbringen wird – soweit rechtserheblich – in den nachfolgenden
Erwägungen eingegangen.
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Die Kammer zieht in Erwägung:
1. Das Steuerrekursgericht stellte den Pflichtigen die Rekursantwort der
Kommission für Grundsteuern der Stadt C vom 4. November 2013 am 22. Novem-
ber 2013 zur freigestellten Vernehmlassung bis am 5. Dezember 2013 zu. Die Stel-
lungnahme der Pflichtigen vom 7. Dezember 2013 erfolgte somit verspätet, weshalb
sie samt den damit eingereichten Unterlagen im Folgenden unbeachtet bleibt.
2. a) Die Grundstückgewinnsteuer wird erhoben von den Gewinnen, welche
sich bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von solchen ergeben (zivil-
rechtliche Handänderungen, § 216 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 [StG]).
Nach Art. 12 Abs. 3 lit. e des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der
direkten Steuern der Kantone und Gemeinden vom 14. Dezember 1990 (StHG) und
den analogen §§ 216 Abs. 3 lit. i und 226a Abs. 1 StG wird die Besteuerung aufge-
schoben bei Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohn-
liegenschaft (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung), soweit der dabei erzielte Erlös
innert angemessener Frist zum Erwerb oder zum Bau einer gleichgenutzten Ersatzlie-
genschaft im Kanton Zürich oder in der übrigen Schweiz verwendet wird.
Eine Liegenschaft gilt als ausschliesslich selbstbewohnt, wenn sie vom Eigen-
tümer tatsächlich selbst bewohnt wird (RB 1992 Nr. 49). Ein dauerndes Selbstbewoh-
nen liegt vor, sofern der Eigentümer seine Liegenschaft ohne erheblichen Unterbruch
bewohnt hat; bei der betreffenden Liegenschaft darf es sich demnach nicht bloss um
eine gelegentliche oder vorübergehende Bleibe des Steuerpflichtigen handeln. Dabei
rechtfertigt es sich, den Begriff "dauernd" weit auszulegen und allenfalls selbst bei län-
geren Unterbrüchen der Selbstnutzung als erfüllt anzusehen (RB 1994 Nr. 64, RB 1997
Nr. 54). Allerdings muss ein Steuerpflichtiger die Liegenschaft am Ende der Besitzes-
dauer bewohnt haben. Es reicht also nicht aus, wenn die betreffende Liegenschaft nur
am Anfang der Besitzesdauer bewohnt wurde und am Schluss während Jahren nicht
mehr (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. A.,
2013, § 216 N 331 StG; Felix Richner, Ersatzbeschaffung von selbstgenutztem Wohn-
eigentum [Teil I], ZStP 2010, 205).
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Ein Unterbruch schadet der vom Gesetz geforderten Dauerhaftigkeit des
Selbstbewohnens der veräusserten Liegenschaft dann nicht, wenn er seiner Natur
nach bloss vorübergehenden Charakter aufweist, was aufgrund der Verhältnisse des
Einzelfalles zu beurteilen ist. So ist ein längerer Unterbruch umso eher hinzunehmen
und damit im Hinblick auf einen allfälligen Steueraufschub unschädlich, als er durch
äussere, vom Steuerpflichtigen nicht beeinflussbare Umstände bedingt ist
(VGr, 19. Dezember 1995, SR.95.00059; RB 1997 Nr. 54).
b) Eine Ausnahme statuiert die Rechtsprechung mit Bezug auf das Erfordernis
des Selbstbewohnens beim ersetzten Objekt, als es nicht schade, wenn dem Steuer-
pflichtigen ein Selbstbewohnen aus objektiven, äusseren Gründen während einer an-
gemessenen Zeit nicht möglich gewesen wäre. Insbesondere sei von einem Selbstbe-
wohnen auszugehen, wenn ein Steuerpflichtiger im Rahmen vorsorglicher
Massnahmen im Scheidungsprozess die Liegenschaft habe verlassen müssen, welche
jedoch bis zur Veräusserung weiterhin von der Ehefrau bewohnt worden sei (Richner/
Frei/Kaufmann/Meuter, § 216 N 324 StG mit Hinweisen).
c) Im vorliegenden Fall meldete sich B, der einen Aufschub der Grundstück-
gewinnsteuer infolge Ersatzbeschaffung beantragt, am ... 2008 beim Steueramt der
Stadt C nach D ab, wo er sich per ... 2008 anmeldete. Er lebte im Folgenden knapp
drei Jahre in D, ehe er am ... 2011 in die Schweiz zurückkehrte und für ungefähr zwei
Wochen in der Liegenschaft an der ...strasse 40 in C angemeldet war, bis er am
... 2011 nach E umzog.
B hat im konkreten Fall die fragliche Liegenschaft in den letzten drei Jahren
nicht mehr selbst bewohnt; dies tat vielmehr sein Bruder und Miteigentümer A mit des-
sen Lebenspartnerin. B hatte derweil seinen Wohnsitz, d.h. den Mittelpunkt seiner per-
sönlichen und wirtschaftlichen Interessen, nach D verlegt, wo er während fast drei Jah-
ren lebte und arbeitete. Die Länge der Dauer seines Aufenthaltes zeigt zudem, dass er
sich auch subjektiv mit der Absicht eines längeren Verbleibens in D befunden haben
muss. Die fragliche Liegenschaft befand sich somit weder an seinem Wohnsitz noch
nutzte er sie zu Wohnzwecken, da kein eigenes tatsächliches Bewohnen gegeben war.
Zudem fehlt es auch am Erfordernis, dass ein Steuerpflichtiger die Liegenschaft am
Ende der Besitzesdauer selbst bewohnt haben muss. Daran ändert auch nichts, dass
B nach seiner Rückkehr aus D nochmals für ca. zwei Wochen in die fragliche Liegen-
schaft zurückkehrte, da zu diesem Zeitpunkt ihr Verkauf bereits feststand, weshalb es
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an der Absicht, in der fraglichen Liegenschaft zu verbleiben und einen dauernden
Wohnsitz zu begründen, von Vornherein fehlte.
d) Die Pflichtigen wenden hiergegen ein, B habe sich nicht unbefristet nach D
begeben, sondern eine befristete Aufgabe für seinen schweizerischen Arbeitgeber
F AG übernommen. Der Bestätigung des Unternehmens kann entnommen werden,
dass B nach D gegangen ist, um dort einen "G" aufzubauen und ihn anschliessend an
lokale Personen zu übergeben. Da man ihn danach in der Schweiz nicht habe weiter-
beschäftigen können, habe er die Gesellschaft per ... 2010 auf eigenen Wunsch ver-
lassen. Zudem machen die Pflichtigen geltend, dass die Aufenthaltsdauer für einen
Entsendungsvertrag in Staaten ausserhalb der EU auf maximal sechs Jahre begrenzt
sei.
Der Pflichtige wurde mit dem Aufbau einer Geschäftseinheit in D betraut. Sei-
ne Rückkehr ins Unternehmen in der Schweiz war aber offensichtlich nicht – bzw. nicht
innert relativ kurzer Frist – geplant, was gegen eine bloss temporäre Entsendung
spricht. Es liegt folglich keine Unmöglichkeit des Selbstbewohnens aus objektiven äus-
seren Gründen innerhalb einer überblickbaren Frist vor, da eine knapp dreijährige Lan-
desabwesenheit den angemessenen zeitlichen Rahmen hierfür sprengt.
Weiter führen die Pflichtigen aus, dass B während der gesamten Dauer seiner
geschäftlichen Abwesenheit sein gewohntes Zimmer in der fraglichen Wohnung zur
Verfügung gestanden habe, obwohl diese von A und dessen Lebenspartnerin bewohnt
worden sei. Entsprechend habe er bei seinen drei bis vier jährlichen Besuchen darin
gewohnt und sich zur Hälfte an den Wohnungskosten beteiligt.
Auch diese drei bis vier Besuche pro Jahr und das ihm dabei zur Verfügung
stehende Zimmer ändern nichts daran, dass sich der Wohnsitz bzw. der Lebensmittel-
punkt von B in D befand. Es ist vielmehr davon auszugehen, dass ihm die Wohnung
als Vermögensanlage bzw. als Unterkunft bei vorübergehenden Aufenthalten bzw. Fe-
rien in der Schweiz diente und er sich deshalb an den Kosten beteiligte. Abgesehen
davon ist es unwahrscheinlich, dass eine Person im Alter von B beabsichtigte, mit sei-
nem Bruder und dessen Lebenspartnerin in einer 4-Zimmerwohnung eine dauerhafte
Wohngemeinschaft zu bilden.
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e) Aus diesen Gründen fehlt es vorliegend an der Veräusserung einer dauernd
und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft (Eigentumswohnung), weshalb
die Kommission für Grundsteuern der Stadt C den Aufschub der Grundstückge-
winnsteuer infolge Ersatzbeschaffung für B zu Recht verweigert hat.
3. Aufgrund dieser Erwägungen ist der Rekurs abzuweisen. Ausgangsgemäss
sind die Kosten des Verfahrens den Pflichtigen aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 StG). Der
Stadt C ist mangels besonderen Aufwands keine Parteientschädigung zuzusprechen
(§ 152 StG i.V.m. § 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom
24. Mai 1959/8. Juni 1997).