Decision ID: 70957082-f8ed-5a7d-8d55-156817c5c2d0
Year: 2021
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_002
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

ritenuto
in fatto:
A.
Dal 1° dicembre 2012 AO 1 ha dato in locazione a AP 1 e AP 2 una villetta con giardino sita a _ in via _ per una pigione di fr. 3'400.- mensili oltre a fr. 400.- mensili quale acconto per le spese accessorie. Dal 1° aprile 2013 la locazione si è estesa all’annessa dépendance per aggiuntivi fr. 400.- mensili. La pigione complessiva ammontava pertanto a fr. 3'800.- mensili oltre spese accessorie (doc. C di cui all’inc. SE. 2017.4). Nell’ente locato risiedevano anche i due figli di AP 2, _ e _.
B.
Il 9 marzo 2016 i conduttori hanno segnalato a _ C_, figlio della locatrice, la presenza di roditori nell’abitazione, segnatamente nella cucina, deducibile dal ritrovamento di escrementi e sporcizia (doc. 2 e N di cui all’inc. SE. 2017.4).
C.
Il giorno successivo, su incarico della locatrice, la ditta di disinfestazione R_ AG (qui di seguito “R_”) ha effettuato un primo sopralluogo, accertando l’entrata di uno o più ratti nell’abitazione, e ha poi iniziato i lavori di derattizzazione il 14 marzo 2016; in loco sono altresì intervenuti, sempre su incarico della locatrice, un falegname per i necessari lavori di smontaggio e rimontaggio della cucina, nonché una ditta di pulizie
(la
E_ _ Sagl)
per la sanificazione dell’ambiente (doc. M, O, P, Q, S, Z e DD
di cui all’inc. SE. 2017.4), ritenuto che nel relativo periodo le parti hanno avuto vari contrasti in relazione alle modalità di esecuzione dei lavori. Il 22 aprile 2016 i conduttori, non soddisfatti dello stato di pulizia della cucina, hanno fatto intervenire un’altra ditta (ovvero
L_ SA _, cfr.
doc. DD e GG di cui all’inc. SE. 2017.4). A seguito dei lavori, la cucina è ritornata in condizioni di agibilità.
D.
Il rapporto di locazione ha avuto termine il 30 settembre 2016, giorno in cui è avvenuta la riconsegna dell’ente locato, con sopralluogo da parte del perito comunale e allestimento del relativo verbale (doc. E e F di cui all’inc. SE.2017.5).
E.
Previo ottenimento dell’autorizzazione ad agire, con petizione 17 gennaio 2017 (inc. SE.2017.4) i conduttori hanno convenuto la locatrice innanzi alla Pretura della Giurisdizione di Locarno-Campagna postulando la sua condanna al pagamento di complessivi fr. 28'273.75 oltre interessi del 5% dal 13 dicembre 2016, e meglio fr. 22'573.75 a titolo di risarcimento dei danni e rimborso delle spese sostenute a causa della presenza dei roditori (spese di pulizia, perdita di scorte alimentari nonché di prodotti e utensili, spese di alloggiamento dei cani in un canile, pasti fuori casa, fattura del perito comunale, spese legali, v. doc. D ed E) e fr. 5'700.- a titolo di riduzione della pigione del 100% per 1.5 mesi a fronte dell’inutilizzabilità della cucina nel relativo periodo e dei disagi connessi alla presenza dei roditori, della sporcizia e dei lavori in corso. In particolare, i conduttori hanno lamentato la mancata disponibilità della locatrice a risolvere tempestivamente e opportunamente la problematica.
Con osservazioni 20 febbraio 2017 la locatrice ha contestato le pretese avverse, osservando in sintesi di avere correttamente adempiuto ai suoi obblighi contrattuali, rimarcando per contro una serie di presunti comportamenti scorretti della controparte. Con replica 20 marzo 2017 e duplica 15 maggio 2017 le parti si sono riconfermate nelle proprie antitetiche posizioni.
F.
Contestualmente, previo ottenimento dell’autorizzazione ad agire, con petizione 19 gennaio 2017 (inc. SE.2017.5) la locatrice ha convenuto in giudizio i conduttori innanzi alla medesima Pretura, postulandone la condanna al pagamento in suo favore di complessivi fr.
18'850.- a titolo di risarcimento dei danni (rimborso delle spese per gli interventi di ripristino e riparazione dei danni costatati alla riconsegna dell’ente locato, cfr. doc. I).
Con osservazioni 20 febbraio 2017, i conduttori si sono opposti alla petizione, sottolineando la vetustà dell’immobile e l’assenza di loro responsabilità per i danni, contestando conseguentemente le pretese di risarcimento della controparte, a eccezione di quelle riconosciute dalla loro assicurazione RC (indennizzo netto pari a fr. 3'000.-, v. doc. 46), invitando in tal misura la locatrice a rivolgersi direttamente alla medesima. Con replica 31 marzo 2017 la locatrice ha ribadito e approfondito la propria posizione.
G.
A
ll’udienza di dibattimento del 13 settembre 2017 i due incarti sono stati congiunti per l’istruttoria e per il giudizio. Raccolti gli allegati conclusivi delle parti, con decisione 13 dicembre 2019 il Pretore aggiunto ha parzialmente accolto la petizione dei conduttori (inc. SE.2017.4) limitatamente a fr. 950.- oltre interessi del 5% dal 20 dicembre 2016 a titolo di riduzione della pigione, ponendo le tasse di fr. 200.- e le spese di fr. 627.50 a carico dei medesimi in solido, pure condannati, con uguale vincolo di solidarietà, a rifondere alla controparte fr. 6'500.- per ripetibili. Il Pretore aggiunto ha pure accolto parzialmente la petizione della locatrice (inc. SE.2017.5), condannando i conduttori a versarle fr. 9'815.90 a titolo di risarcimento danni e ponendo la tassa di giustizia di fr. 200.- e le spese di fr. 322.50 a carico delle parti in ragione di 1⁄2 ciascuna, compensate le ripetibili.
H.
Con appello 28 gennaio 2020
i conduttori si sono aggravati contro tale giudizio, postulandone la riforma nel senso di accogliere integralmente la loro petizione e di respingere quella della controparte, con protesta di tasse, spese e ripetibili di entrambe
le sedi.
I.
Con risposta 13 marzo 2020 la locatrice si è opposta all’impugnativa, postulandone l’integrale reiezione, e ha sollevato appello incidentale, chiedendo la modifica della decisione pretorile nel senso di respingere integralmente la petizione della controparte e accogliere parzialmente la propria nella misura di fr. 13'288.75, pure con protesta di tasse, spese e ripetibili di entrambi i gradi di giudizio.
J.
Gli appellanti principali non hanno prodotto una risposta all’appello incidentale.
E considerato

in diritto:
1.
L’art. 308 cpv. 1 lett. a CPC prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni finali di prima istanza, posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr. 10'000.- (cpv. 2). Nella fattispecie il valore di entrambe le richieste di giudizio di cui agli inc. SE.2017.4 e SE.2017.5 supera la soglia testé menzionata. I termini di impugnazione e risposta sono di 30 giorni (art. 311 e 312 CPC). Nel caso concreto l’appello 28 gennaio 2020 dei conduttori contro la decisione 13 dicembre 2019 (notificata il 18 dicembre 2019) è tempestivo (tenuto pure conto delle ferie giudiziarie), così come è tempestiva la risposta e appello incidentale 13 marzo 2020 della locatrice.
2.
Preliminarmente gli appellanti principali sottolineano che, a loro modo di vedere, la decisione pretorile è di difficile lettura in quanto non suddivide sufficientemente i fatti dal diritto, le varie pretese e i singoli temi. Trattasi tuttavia di un’affermazione eccessivamente generica che non può essere qualificata quale valida censura, poiché essi non menzionano una carente motivazione o la violazione del loro diritto di essere sentiti, né spiegano se e quali argomentazioni pretorili sarebbero di scarsa comprensibilità oppure se e su quali temi manchino delle opportune spiegazioni.
Inc. SE.2017.4
3.
Con l’impugnata decisione, il Pretore aggiunto ha dapprima trattato l’azione di cui all’inc. SE.2017.4.
Ha rilevato
che in caso di presenza di un difetto il locatore deve, indipendentemente da una sua colpa, provvedere alla sua eliminazione (art. 259b CO) e concedere una riduzione della pigione qualora il difetto pregiudichi o diminuisca l’idoneità della cosa all’uso cui è destinata (art. 259d CO).
Il versamento di un risarcimento dei danni fondato sull’art. 259e CO presuppone invece la colpa del locatore per quanto riguarda l’insorgere o il persistere di un difetto, rimanendo a quest’ultimo la possibilità di discolparsi.
Il giudice di prime cure ha
osservato che l’entrata di roditori nella villetta non è contestata e che la problematica è stata
pacificamente circoscritta alla cucina (cfr. la testimonianza del disinfestatore _ D_, verbale del 16 novembre 2017, p. 2). Trattasi secondo le sue valutazioni di un difetto che ha
diminuito l’idoneità della villetta all’uso destinato, e che non è
imputabile né ai conduttori né alla locatrice, quanto piuttosto a un evento fortuito. La locatrice si è tempestivamente attivata per risolvere la problematica, riscontrata il 9 marzo 2016. È pur vero che i lavori di rimontaggio e sanificazione della cucina sono stati posticipati al 20 aprile 2016, ma ciò è avvenuto a causa dell’ingiustificata richiesta dei conduttori di smontare completamente la cucina e di sostituirla, laddove l’agibilità della stessa avrebbe potuto essere ripristinata anticipatamente per una data stimabile al 9 aprile 2016, in considerazione del giorno di posa delle ultime esche da parte del disinfestatore (4 aprile 2016), del relativo periodo di attesa e del tempo necessario per rimontare e pulire il tutto.
Tenuto conto di questo periodo relativamente ridotto, della media gravità del difetto, che ha reso inutilizzabile solamente la cucina, del fatto che l’inagibilità della stessa può giustificare una riduzione del 40%, ma che nel caso concreto i conduttori ne avevano a disposizione un’altra (seppur più piccola) nella dépendance situata a pochi metri dalla casa (cfr. teste A_ _, che ha seguito i lavori di sanificazione per conto della locatrice, e teste F_ _, figlio di AP 2), il giudice di primo grado ha conseguentemente accordato una riduzione del canone mensile netto del 25% per la durata di un mese (
9 marzo 2016 -
9 aprile 2016).
Quanto alle pretese di risarcimento ex art. 259e CO avanzate dai conduttori per complessivi fr. 22'573.75, il Pretore aggiunto ha trattato separatamente la posta ivi compresa di fr. 1'296.-, corrispondente alla fattura per l’intervento del 22 aprile 2016 della ditta di pulizie _ SA (doc. E), poiché essa non riguarda tanto una conseguenza del difetto sul patrimonio dei conduttori, bensì un intervento necessario alla sua eliminazione. Ricordato che tali interventi sono per principio a carico del locatore, il primo giudice ha osservato che il conduttore deve concedergli un congruo termine per intervenire, nonché tollerare i relativi lavori. Solo allo spirare infruttuoso del termine, in presenza di un difetto di media gravità, il conduttore può
procedere autonomamente a spese del locatore. Orbene nella fattispecie,
malgrado i lavori finali di pulizia della cucina siano stati in un primo tempo (ovvero il 20 aprile 2016) eseguiti in modo lacunoso, la locatrice si è subito attivata, predisponendo un nuovo intervento della E_ Sagl già per il giorno successivo 21 aprile 2016 alle ore 9:00 (cfr. doc. QQ, p. 6). Rifiutando i conduttori ingiustificatamente questo ulteriore intervento di ripristino da parte della locatrice e incaricando un’altra ditta senza più interpellarla, essi non possono pertanto pretendere il rimborso dei costi di quell’intervento.
Le restanti poste componenti l’importo di fr. 22'573.75 e riguardanti i danni consecutivi al difetto sono state infine respinte dal primo giudice per mancanza di colpe da parte della locatrice in relazione all’insorgenza del difetto e agli interventi per eliminarlo.
4.
Con l’appello principale, i conduttori ribadiscono le proprie pretese di riduzione del 100% della pigione per 1.5 mesi e di risarcimento dei danni. Con l’appello incidentale, la locatrice chiede invece che ai conduttori non venga riconosciuto alcunché, e meglio nemmeno la riduzione accordata dal primo giudice.
5.
Una prima questione tematizzata in entrambi i gravami riguarda la portata del difetto, rispettivamente l’agibilità della villa e il relativo diritto alla riduzione della pigione.
5.1
I conduttori criticano il Pretore aggiunto per avere ammesso l’esistenza di un difetto medio-grave, giustificante una riduzione del canone del 25% a fronte dell’inagibilità della sola cucina. A loro modo di vedere, il difetto sarebbe grave e avrebbe
precluso il godimento e l’utilizzabilità dell’intero immobile. In primo luogo, l’inagibilità della cucina non sarebbe stata per nulla compensata dalla piastra presente nell’inabitabile e umida dépendance. In secondo luogo, l’abitazione sarebbe stata invasa da un fetore insopportabile e dai disturbi causati dai lavori di disinfestazione (in corso “a singhiozzo”), che avrebbero impedito pure di utilizzare quella parte della casa adibita a ufficio. I conduttori evidenziano altresì il loro disagio di tipo psicologico, e meglio l’impossibilità di risiedere in una casa con la presenza perdurante di ratti, notoriamente causa di sporcizia e malattie (come confermato dal teste _ D_). Essi hanno continuato ad alloggiare nella casa, ma tali disturbi avrebbero in realtà giustificato un loro trasferimento temporaneo (ad esempio in un albergo). Aggiungasi che a loro modo di vedere un immobile di standard elevato come quello in esame deve comportare una qualità di vivibilità sopra la media, per cui l’invasione di ratti lo ha retrocesso a uno standard di assoluta inadeguatezza. Di qui la pretesa di riduzione del 100% del canone locativo.
5.2
La locatrice contesta invece che la controparte possa chiedere qualsivoglia riduzione della pigione, principalmente poiché a suo dire la presenza di una seconda cucina ha permesso di utilizzare l’immobile nella sua integrità. Essa ribadisce altresì l’assenza di qualsivoglia sua colpa e la responsabilità della controparte per il prolungamento dei lavori di sistemazione.
5.3
La locatrice muove delle censure irricevibili quando evidenzia una sua mancata colpa (irrilevante, come già accertato dal Pretore aggiunto e non contrastato nell’appello incidentale, per la concessione di una riduzione della pigione) e il ritardo nei lavori di sistemazione. In particolare, per quanto riguarda quest’ultimo aspetto, l’appellante incidentale non spiega perché l’abbreviato periodo di riduzione accordato dal primo giudice (terminante il 9 aprile 2016 per tener conto del suddetto ritardo) sarebbe stato erroneamente calcolato, né allega o tantomeno dimostra che i lavori avrebbero potuto terminare ancora prima. Inoltre, contrariamente a quanto essa pretende, la presenza di uno o più ratti nell’abitazione, e meglio in un locale vissuto, frequentato e importante dal punto di vista dell’igiene come la cucina, comporta una chiara diminuzione della godibilità dell’ente locato. D’altronde, la pigione pagata dai conduttori includeva la messa a disposizione di due cucine (quella principale della villa, più spaziosa e attrezzata, e quella della dépendance), per cui evidentemente l’inagibilità della prima e i disagi ivi connessi giustificano una riduzione del canone locativo. D’altra parte, l’entità della riduzione dipende non da sensazioni soggettive, ma dalla concreta valutazione delle circostanze dal punto di vista di un conduttore medio. Nella fattispecie si devono pertanto considerare in special modo il numero di ratti presenti, i locali in cui si sono introdotti, i disagi che hanno causato, la posizione dell’ente locato (laddove in campagna si può pretendere di regola una maggiore tolleranza per l’entrata di bestie dall’esterno), la durata della problematica e l’invadenza degli interventi di disinfestazione. Ora, l’abitazione si trova pacificamente in campagna, e la problematica può essere definita quale un “incidente” isolato e fortuito risolvibile sull’arco di un mese. In effetti, nemmeno si può parlare di infestazione vera e propria e della presenza di numerosi ratti, considerato che non vi sono prove sul loro numero, che anzi l’esperto ha ritenuto possibile la presenza di un unico ratto e che dopo la ripetuta posa di esche è stato rinvenuto un unico cadavere di ratto
(teste _ D_, verbale del 16 novembre 2017, p. 2; doc. Z)
. Giusta gli accertamenti pretorili (rimasti incontestati nell’appello principale), l’indesiderata presenza è stata circoscritta alla cucina, non essendo stati riscontrati né la presenza né il passaggio di ratti nel resto della casa (
teste _ D_, verbale del 16 novembre 2017, p. 2; teste A_, verbale del 13 settembre 2018, p. 2; doc. M e Z), e il doc. M attesta che tutti gli altri locali della casa erano agibili. Pur essendo la problematica costatata ben sgradevole e gravosa dal punto di vista della vivibilità e salubrità, in assenza di riscontri oggettivi non è dunque possibile concludere che le relative ripercussioni (ad esempio il fetore lamentato dai conduttori) abbiano ostacolato o compromesso l’utilizzabilità degli altri locali oppure l’attività commerciale dei conduttori (laddove questi ultimi nemmeno specificano di quale attività si trattasse o dove si trovasse l’ufficio rispetto alla cucina). A eccezione dei controlli e delle ispezioni effettuate nel resto della casa, anche i lavori di disinfestazione e pulizia sono pertanto stati circoscritti alla cucina, mancando nell’appello principale considerazioni in relazione al grado di disturbo che essi hanno causato. Quanto alle condizioni della dépendance e della sua cucina, l’accenno alla sua umidità e inabitabilità è rimasto allo stadio della mera allegazione di parte: gli appellanti principali non hanno indicato prove al riguardo, mentre F_ _, figlio di AP 2 che dormiva nella dépendance, non ha sollevato rimostranze a tal riguardo, limitandosi a osservare che
“
nella dépendance c’era un piano cottura con due piastre con un vano di circa due metri quadrati
”, laddove “
gli armadi erano però prevalentemente occupati dalle mie cose, vestiti o materiale scolastico
” (verbale del 23 maggio 2019, p. 2; v. anche teste A_, verbale del 13 settembre 2018, p. 3-4 e teste _ C_, verbale del 2 ottobre 2019, p. 4).
Ne discende che le censure appellatorie, sia dei conduttori che della locatrice, non fanno apparire errato l’apprezzamento del primo giudice né consentono di discostarsi dalla sua conclusione.
6.
I conduttori nel loro appello principale e la locatrice nel suo appello incidentale espongono poi considerazioni in merito ai lavori di eliminazione del difetto, ai relativi ritardi e colpe. Come tuttavia già si è detto sopra, la locatrice si è limitata a osservare che il ritardo nei lavori è attribuibile al comportamento dei conduttori (questione già tenuta in considerazione dal primo giudice nel calcolare il periodo di riduzione accordato), senza spiegare se e perché l’agibilità della cucina avrebbe potuto essere ripristinata ancora prima. In altre parole, a tal riguardo la locatrice non oppone una valida censura al giudizio pretorile. Si esamineranno nel proseguo le censure dei conduttori, che attribuiscono alla controparte la responsabilità per ritardi e carenze nei lavori svolti e rivendicano il loro diritto a chiedere la riduzione della pigione per 1.5 mesi.
6.1
Innanzitutto, i conduttori sostengono che la locatrice non ha fatto tutto quanto possibile per eliminare celermente il difetto. Quest’ultima non si sarebbe prontamente attivata, ciò che in particolare non sarebbe dimostrato dal doc. 2, che piuttosto attesta il suo atteggiamento passivo: ella si sarebbe semplicemente limitata a segnalare l’intervento della ditta R_, senza fare più nulla e senza far successivamente eseguire i lavori richiesti, rispettivamente facendo eseguire degli interventi parziali e insufficienti. I conduttori rimandano altresì ai doc. N e doc. L. In special modo, in quest’ultimo scritto (trascurato dal Pretore aggiunto) essi segnalavano esplicitamente e in modo completo i disagi e i difetti dell’ente locato (ovvero altre problematiche oltre a quella qui in esame), lamentandosi per l’atteggiamento minimalista della controparte, che avrebbe sempre procrastinato, temporeggiato e minimizzato ogni intervento.
6.2
La procedura di cui all’inc. SE.2017.4 ha per oggetto solamente il problema relativo al ratto/ai ratti, per cui quello relativo a presunti ulteriori difetti esula dalla tematica e non può essere qui esaminato. Con l’appello principale, i conduttori non contestano che la locatrice non ha una colpa per l’introduzione di roditori all’interno della villa (v. giudizio pretorile, p. 4 e 8). Essi attribuiscono invece alla controparte una colpa in relazione all’eliminazione del difetto. La loro censura riferita a una mancata tempestiva reazione e all’insufficiente intervento da parte della locatrice non può tuttavia essere seguita: le risultanze istruttorie attestano chiaramente l’immediata reazione dopo la segnalazione di mercoledì 9 marzo 2016, l’esecuzione di un iniziale sopralluogo da parte del disinfestatore già prima della fine della settimana e di un secondo sopralluogo, con la posa delle prime esche, il successivo lunedì 14 marzo 2016, ciò che appare del tutto appropriato, considerato altresì che inizialmente i coniugi si trovavano all.stero e che volendo essi essere presenti sul posto, l’intervento è stato ritardato (doc. M e 2; teste
A_, verbale del 13 settembre 2018
, p. 2; teste _ C_, verbale del 2 ottobre 2019, p. 4). La locatrice ha altresì fatto intervenire il falegname (già presente dal 14 marzo 2016, v. doc. S) e una ditta di pulizie, incaricando A_ _ di seguire i lavori e tenere i contatti con i conduttori. Non spiegando questi ultimi perché tale modo di procedere sarebbe stato inadeguato o quali ulteriori interventi si sarebbero imposti, la loro censura non può sovvertire il giudizio pretorile.
6.3
Gli appellanti principali sostengono, contrariamente al giudizio pretorile, di non avere alcuna responsabilità per il ritardo nei lavori, (che neppure sarebbe dimostrata), piuttosto attribuibile alla controparte. Quest’ultima si è difatti sempre opposta allo smontaggio integrale della cucina (cfr. testi _ R_ e _ C_), come invece era necessario e consigliato dagli esperti (cfr. teste _ D_), anche per individuare un eventuale buco di accesso dei ratti nel muro. A loro dire, non essendo alcuno smontaggio totale mai stato eseguito, l’uso della cucina non sarebbe in effetti mai stato ripristinato. Aggiungono che nessuno avrebbe mai affermato o dimostrato che essi volessero una cucina nuova. La proposta è stata semplicemente discussa fra le parti in occasione di un sopralluogo del 5 aprile 2016 (doc. AA) senza che si raggiungesse un accordo, poiché la locatrice pretendeva, in caso di sostituzione della cucina, un prolungamento del contratto. Come attestato dal doc. 2, essi volevano semplicemente che si sostituisse il frigorifero, ove è stato riscontrato un buco causato da un ratto (testi _ D_ e _ R_, doc. II, LL e MM).
6.4
Quanto all’asserita necessità dello smontaggio totale della cucina, gli appellanti principali non si confrontano in alcun modo con le considerazioni pretorili relative al doc. 3 (sms
del 5 aprile 2016)
, che contiene alcune puntualizzazioni del disinfestatore (v. impugnato giudizio, p. 6). La censura è pertanto irricevibile. Comunque sia, si può qui ricordare che nel messaggio, successivo all’iniziale consiglio di “smontaggio totale” (scritto doc. Z
del 4 aprile 2016
), _ D_ precisava che “
i pensili non vanno smontati e vanno puliti tutte le parti visivi
(
recte
: visibili)” e che “
Per quanto concerne le parti sotto della cucina e il piano di lavoro non c’è bisogno di smontarlo
” (v. anche
verbale del 16 novembre 2017
, p. 3). Secondo le risultanze istruttorie lo smontaggio è stato eseguito nella misura dell’80% conformemente alle indicazioni del disinfestatore (teste _ R_, verbale del 7 febbraio 2018, p. 4 e 6 e teste A_, verbale del 13 settembre 2018, p. 2-4). Quest’ultimo teste ha pure rimarcato che lo smontaggio parziale a tappe si imponeva anche perché in caso di smontaggio totale si “
sarebbe dovuto sostituire l’intera cucina con una nuova perché il pianale di quella vecchia si sarebbe rotto
”. D’altronde, gli appellanti principali non spiegano né tantomeno dimostrano dove si dedurrebbe che gli interventi eseguiti non abbiano risolto la problematica, che l’agibilità della cucina non sia stata ripristinata o che gli esami/sopralluoghi eseguiti non siano stati sufficienti. Quanto al fatto che i conduttori chiedessero anche la sostituzione dell’intera cucina (il cui buono stato non è più controverso), la circostanza trova riscontro nella testimonianza di _ R_ (verbale del 7 febbraio 2018, p. 6) e nei doc. L, T, S (p. 2) e FF (p. 1). Che le insistenze dei medesimi circa lo smontaggio totale e/o la sostituzione della cucina abbiano comportato un iniziale stallo nei lavori è altresì confermato dagli atti (teste _ R_, verbale del 7 febbraio 2018, p. 6; teste A_, verbale del 13 settembre 2018, p. 4; doc. S, p. 2). La questione relativa al frigorifero non è per contro determinante: essa è stata riscontrata solo nel giugno 2016 dopo che l’agibilità della cucina era già stata ripristinata (v. doc. II e doc. LL) e non è stata oggetto di rivendicazioni dei conduttori nell’ambito della presente procedura.
6.5
Laddove i conduttori sottolineano che la ditta di disinfestazione ha fatto chiudere
diversi buchi in cantina e aprire il controtetto dal falegname, essi non spiegano perché la circostanza sarebbe influente ai fini del giudizio, né si confrontano con quanto osservato dal primo giudice in merito all’assenza di fori comunicanti con l’esterno dai quali i roditori potessero entrare e all’assenza di colpe della locatrice a tal riguardo (v. anche teste _ R_, verbale del 7 febbraio 2018, p. 5; teste A_, verbale del 13 settembre 2018, p. 2; doc. Q, S, OO e 3, da cui si evince che la sigillatura di buchi e fessure è avvenuta per scrupolo e premura e non per evitare l’ingresso di bestie indesiderate). Anche quando i conduttori rilevano che il disinfestatore ha consigliato il taglio di una pianta di glicine quale possibile passerella per il passaggio di ratti, operazione alla quale la locatrice si è opposta (doc. F), la censura è inadatta a scalfire il giudizio pretorile, poiché essi non spiegano quale prova dimostri che un simile intervento fosse necessario. A prescindere dal fatto che esso sarebbe casomai stato di tipo preventivo piuttosto che funzionale al ripristino dell’agibilità della cucina, il doc. M indica che il taglio dei rampicanti non era forzatamente necessario e dipendeva piuttosto dal tipo di zanzariere presenti sulle finestre, questione che non risulta essere stata chiarita.
6.6
I conduttori elencano nel seguito le varie tappe dei lavori (v. doc. M e O), rimarcando che al 22 marzo 2016 i lavori erano lungi dall’essere terminati (v. doc. P, Q e R) e che fra il 14 marzo e il 23 marzo 2016 il falegname è intervenuto più volte. Quest’ultimo nel doc. S avrebbe pure menzionato che gli artigiani avevano ricevuto contraddittorie indicazioni dalla parte locatrice. Il 4 aprile 2016 sarebbe avvenuta la scoperta “
di (ulteriori) cadaveri di ratti
”, e ancora dopo il 5 aprile 2016 sarebbe seguito un periodo confuso ove gli artigiani (falegnami e pulitori) non sapevano come intervenire, malgrado _ D_ avesse chiaramente indicato la necessità di uno smontaggio totale della cucina. L’evoluzione della situazione mostrerebbe in altre parole che l’intervento della locatrice non è stato né immediato né subito risolutivo e che le perdite di tempo sono state causate dagli interventi parziali voluti dalla medesima.
6.7
Dello smontaggio della cucina si è già detto sopra, come pure dell’atteggiamento in parte oppositivo dei conduttori e del rinvenimento di un solo ratto morto, per cui si rinvia ai precedenti considerandi. Per il resto, dalle argomentazioni degli appellanti principali non emergono colpe della locatrice, ritenuto che la disinfestazione ha richiesto l’intervento di più professionisti, controlli, la posa ripetuta di esche corredata dai relativi tempi di attesa, lo smontaggio, la pulizia e il rimontaggio della cucina (v. doc. P, Q, S; teste _ D_, verbale 16 novembre 2017, p. 2), non essendo possibile una risoluzione immediata del problema. Neppure è chiaro perché l’esecuzione a tappe degli lavori di sanificazione debba essere considerata inadeguata, quali modalità d’intervento sarebbero state preferibili o quali contraddizioni dovrebbero emergere dal doc. S, né gli appellanti lo spiegano. Più in generale, l’unica confusione evincibile dagli atti deriva dall’opposizione degli inquilini al piano di lavori indicato dalla locatrice e dal suo rappresentante A_ (v. sopra consid. 6.4). Anche sotto questo aspetto, il giudizio pretorile resiste alle critiche.
6.8
In sintesi, le censure dei conduttori non fanno emergere omissioni o manchevolezze della locatrice né motivi per discostarsi dalla decisione di primo grado, per cui anche il periodo di riduzione accordato (1 mese) dev’essere confermato.
7.
Per quanto riguarda i lavori finali di pulizia, i conduttori osservano che la ditta incaricata dalla locatrice (E_ Sagl) non li ha eseguiti, per cui essi hanno dovuto incaricare la ditta _ SA a loro spese (doc. DD e EE). Non sarebbe inoltre dimostrato che essi abbiano rifiutato il nuovo intervento proposto dalla locatrice; in particolare non lo dimostrerebbe il doc. QQ, che il Pretore aggiunto avrebbe citato in maniera eccessivamente astratta senza indicare i pertinenti riferimenti. Il documento a loro dire attesterebbe piuttosto l’indifferenza della controparte.
Ora, premesso che la E_ Sagl ha eseguito delle pulizie, seppur non in maniera soddisfacente (doc. DD ed EE), la censura riferita al doc. QQ è palesemente pretestuosa: il giudice di prime cure ha citato chiaramente le rilevanti comunicazioni (messaggi) fra le parti, ovvero quelle del 20 aprile 2016 a p. 6, e ciò ben 4 volte alle p. 9-10 della sentenza. In tale scambio di messaggi, A_ informava gli inquilini che si sarebbe interessato immediatamente alla questione e che alle 9:00 del giorno successivo la ditta sarebbe tornata sul posto per ultimare correttamente i lavori, scusandosi per l’inconveniente, al che AP 2 dichiarava “
Mi dispiace ma la faccio io e le mando la fattura
” e “
siamo troppo impegnati con il lavoro non mandi nessuno
”, sicché l’interlocutore rispondeva “
Prendo atto, tuttavia se lo fa lei la fattura noi non la paghiamo
”. Il rifiuto dell’intervento da parte dei conduttori dev’essere pertanto confermato, di qui il mancato fondamento della censura appellatoria.
8.
Infine, quanto alle rimanenti pretese di risarcimento dei conduttori, questi sostengono che il Pretore aggiunto ne avrebbe implicitamente riconosciuto il buon fondamento, poiché egli si è limitato a negare una colpa della locatrice senza respingerle individualmente, a differenza di quanto fatto per quella di fr. 1'296.- relativa a _ SA. A loro dire, la locatrice avrebbe piena responsabilità “
per la tempistica sciagurata dell’eliminazione dei difetti
”, né l’istruttoria avrebbe mai messo seriamente in discussione la quantificazione del danno subito.
Anche questa censura è destituita di fondamento. C
ome appena visto sopra, alla locatrice non possono essere attribuite colpe in relazione ai lavori di eliminazione del difetto. In assenza di un necessario presupposto per le pretese di risarcimento danni di cui all’art. 259e CO, non è pertanto necessario esaminare ulteriormente (come non lo ha fatto il primo giudice) le restanti poste di danno.
9.
In conclusione, per quanto riguarda le pretese di cui all’inc. SE.2017.4, sia l’appello principale dei conduttori, sia quello incidentale della locatrice devono essere respinti.
Inc. SE.2017.5
10.
Con l’impugnata decisione, il Pretore aggiunto ha parzialmente accolto le pretese di risarcimento (ex art. 267 CO) avanzate dalla locatrice per i danni riscontrati nell’ente locato al termine della locazione (complessivi
fr. 18'850.-, v. plico doc. I
) ed esposti nel rapporto del perito comunale (doc. F, laddove invece il verbale di consegna della casa all’inizio del rapporto di locazione non è stato prodotto). Il giudice di primo grado ha innanzitutto accertato la tempestiva notifica dei danni ai conduttori (doc. G). Ricordato che l’onere della prova incombe al locatore (il quale deve in particolare dimostrare l’originaria inesistenza del
difetto nonché
l’età, lo stato e il valore degli elementi danneggiati a
ll'inizio della locazione)
, che il conduttore risponde solo dei danni derivanti da un uso non conforme al contratto e eccedenti la normale usura, nonché che la colpa di quest’ultimo è presunta (riservata la possibilità di discolpa), il giudice di prima sede ha osservato che i conduttori, con la loro risposta e con le conclusioni,
hanno espressamente ammesso i danni riconosciuti dalla loro assicurazione RC, e meglio che “
nulla è dovuto, ad eccezione di quanto (...) risarcibile dalla _
”. Ciò corrisponde agli importi indicati nella relativa proposta di liquidazione del 16 dicembre 2016 (doc. 46), per complessivi fr. 3'000.-, considerato altresì che la locatrice non dispone di alcuna azione diretta contro l’assicuratore responsabilità civile, bensì deve rivolgersi direttamente alla propria controparte contrattuale. Tali accertamenti non sono contestati né nell’appello principale dei conduttori, né in quello incidentale della locatrice.
11.
Nel seguito della decisione, il Pretore
aggiunto ha
esaminato singolarmente ciascuna pretesa della locatrice.
12.
Per quanto riguarda il rimborso dell’importo di fr. 10'172.85 fatturato dal giardiniere il 30 ottobre 2016 per il “ripristino giardino”, il giudice di primo grado, premesso che ai conduttori incombeva la manutenzione del giardino e che essi lo avevano riconsegnato in uno stato di incuria, ha considerato che la locatrice non poteva tuttavia pretendere il risarcimento di tutte le ore fatturate - una parte essendo servita per lavori di manutenzione straordinaria - e quindi le ha riconosciuto un equo risarcimento pari a 2/3 di quella fattura, per complessivi fr. 6'700.-.
12.1
I conduttori contestano detto accertamento, sostenendo innanzitutto di non avere mai avuto alcun dovere di manutenzione del giardino, che casomai è stata eseguita su base volontaria. Essi rilevano che, giusta la documentazione fotografica da loro prodotta, a inizio locazione la siepe (recinzione) era imperfetta e con molti buchi, che il manto erboso era addirittura inesistente o comunque assai rovinato a causa della presenza di una piscina e che nel 2013 vi erano piante già malate. Essi rilevano altresì di avere affidato a proprie spese, nei primi anni, il ripristino del giardino proprio a _ P_, e di aver nel seguito fatto intervenire _ F_ per la manutenzione annuale del giardino (con ultima potatura a fine maggio 2016), laddove al momento della riconsegna essi hanno regolarmente eseguito lo sfalcio dell’erba e il manto erboso era migliore di come l’avevano trovato. A mente dei conduttori, nessuna prova è stata offerta circa il presunto stato di degrado del giardino o una loro relativa responsabilità al di là della normale usura, né sul buon fondamento degli importi fatturati dal giardiniere. Contestata è in special modo la valenza probatoria dei documenti citati dal Pretore aggiunto per sostenere lo stato di incuria. Questa sarebbe piuttosto riscontrabile su una superficie non oggetto di locazione e di pertinenza della locatrice. Inoltre, essi hanno liberato l’ente locato a settembre, e in quel momento la potatura degli alberi (da effettuare in novembre) non era da loro esigibile. Gli appellanti principali aggiungono che a loro modo di vedere, il dispendio orario di cui alla fattura (124 ore) sarebbe del tutto esagerato e non documentato, né suddivisibile in base ai lavori eseguiti (che potenzialmente hanno anche riguardato migliorie come la messa a dimora di nuove piante). La quota-ore a loro accollata (82 ore) sarebbe in ogni caso del tutto eccessiva per rapporto alle ore necessarie al ripristino del prato.
12.2
La locatrice da parte sua, nell’appello incidentale, critica il Pretore aggiunto per non aver attribuito il giusto peso alla testimonianza di _ P_ secondo il quale “...
tutti i lavori che ho fatturato erano necessari per riportare il giardino nello stato in cui era stato consegnato ai signori AO 1 all’inizio della locazione.
” e “
Ritengo che
il giardino al momento della riconsegna era in uno stato di incuria
”. Secondo l’appellante incidentale, non avendo il giardiniere fatto una distinzione tra interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, né risultando il compimento di questi ultimi, neppure nella fattura, l’importo di fr. 10'172,85 doveva essere posto interamente a carico della controparte.
12.3
Ora, che i conduttori si fossero fatti espressamente carico della manutenzione del giardino (v. risposta all’appello e appello incidentale, pag. 16 i.f.), è perlomeno discutibile, dal momento che il contratto di locazione prevedeva a loro carico un acconto per spese accessorie di fr. 400.- mensili a copertura di prestazioni diverse tra cui anche la “manutenzione giardino” (v. doc. C dell’inc. SE.2017.4). Quale parte di detto importo sia poi stata destinata a quello scopo non è dato sapere. Ma anche volendo ammettere un onere di manutenzione ordinaria del giardino a carico degli inquilini (invero contestato, v. appello, pag. 28), si ignora in cosa esso si traduceva concretamente. Ciò rafforza invero la loro tesi secondo cui la cura del giardino avveniva su base volontaria (v. appello, pag. 15). Per quanto attiene poi alla fattura doc. I dell’inc. SE.2017.5, che la locatrice vorrebbe mettere interamente a carico dei conduttori, si osserva che il giardiniere _ P_ ha affermato di non essere in grado di suddividere le 124 ore per manodopera in funzione del lavoro eseguito dagli operai (v. verbale udienza 14 marzo 2018, pag. 3 i.f., 4 inizio).
Visto quanto precede ne deriva che la locatrice ha mancato all’onere di provare (pacificamente a suo carico come indicato nel primo giudizio alla pag. 10 i.f.) quali fossero i compiti di manutenzione ordinaria a carico dei conduttori, ciò che rende di conseguenza impossibile stabilire quante ore della citata fattura siano da porre a carico di una parte e quante a carico dell’altra. Su questo punto il teste _ P_ non è stato in grado di fornire alcun valido riscontro.
Nelle descritte circostanze, in cui un asserito danno non era impossibile né molto difficile da dimostrare, ciò che peraltro neppure è preteso, l’equo risarcimento deciso dal Pretore aggiunto non può trovare spazio.
Per i suesposti motivi la fattura del giardiniere rimane a carico di AO 1 con conseguente accoglimento dell’appello e reiezione dell’appello incidentale su questo punto.
13.
Con riferimento alla pretesa di fr.
1'895.60 quale rimborso della fattura pagata per la sostituzione di due vetri danneggiati da graffi e di una zanzariera strappata, il giudice di prime cure ha accordato alla locatrice fr. 1'000.- per i vetri (pari all’importo riconosciuto dall’assicurazione RC), mentre ha negato qualsivoglia rimborso per la zanzariera (p. 13 del giudizio pretorile, a cui si rinvia). A tal riguardo, i conduttori non muovono valide censure, non contestando di avere ammesso gli importi riconosciuti dall’assicurazione e limitandosi a dichiarare genericamente di contestare le conclusioni pretorili senza alcun’altra spiegazione, in violazione del loro onere di motivazione (art. 311 CPC). Da parte sua, la locatrice non muove alcuna censura al riguardo. L’accertamento pretorile viene pertanto confermato.
14.
La pretesa di rimborso di fr. 920.- per la sostituzione di un lavabo nel locale bagno che presentava delle screpolature/ scheggiature (doc. F, G e H, foto 15) è stata parzialmente accolta dal Pretore aggiunto limitatamente a fr. 700.-, corrispondente all’importo riconosciuto dall’assicurazione nonché pari all’incirca ai 3⁄4 del prezzo a nuovo del lavandino, per tener conto dei suoi rimanenti anni di vita.
L’appello principale dei conduttori non contiene valide censure in proposito, poiché si limita a rimandare laconicamente alla contestazione espressa in relazione ai vetri graffiati e già sopra evasa. Non avanzando la locatrice contestazioni a tal proposito, il giudizio pretorile va confermato anche su questo punto.
15.
Il primo giudice ha poi respinto la richiesta di fr. 2'990.- per la sostituzione della griglia di aerazione del frigo (nella petizione erroneamente confuso con il forno), poiché il relativo danno (foro), è stato causato da un ratto (doc. LL di cui all’inc. SE.2017.4 e teste _ D_), sicché i conduttori non hanno alcuna colpa a tal riguardo. L’accertamento non è più contestato in questa sede.
16.
Il Pretore aggiunto ha altresì respinto la pretesa di rimborso di fr. 1'455.- per
la sostituzione della tenda da sole esterna (molto usurata e bucata, v. doc. H foto 8), in sintesi poiché la locatrice non ha dimostrato l’età e lo stato della medesima all’inizio della locazione e il relativo processo di usura (p. 15 della sentenza). Anche questo accertamento non è controverso.
17.
Quanto alla
fattura del pittore di fr. 1'415.90 per i ritocchi effettuati alle porte graffiate (riconosciuta dall’assicurazione RC limitatamente a fr. 600.-), il giudice di prima sede ha osservato che le scheggiature, evincibili dal doc. F e H (foto n. 2, 3, 4 e 23) sono state causate dai cani dei conduttori. Questi ultimi sono pertanto debitori dell’importo nella sua totalità, ritenuto che l’intervento del pittore si è limitato alla riparazione (carteggiatura, stuccatura e riverniciatura)
degli stipiti delle porte fortemente graffiati dai cani (v. anche fattura di cui al plico doc. I) e non al ritinteggio delle pareti per ovviare allo stato di usura.
I conduttori, osservando unicamente che a loro modo di vedere le opere da pittore non sono ascrivibili a loro azioni danneggianti o a incuria, non oppongono agli accertamenti pretorili delle puntuali argomentazioni, bensì una loro tesi soggettiva. La censura è pertanto irricevibile (art. 311 CPC) e inadatta a sovvertire il giudizio impugnato.
18.
Ne consegue che nell’ambito dell’inc. SE.2017.5, l’appello incidentale viene respinto, mentre l’appello principale può essere parzialmente accolto per quanto riguarda la posta di danno relativa al giardino. La decisione pretorile dev’essere conseguentemente riformata nel senso che l’importo complessivo riconosciuto alla locatrice viene ridotto a fr. 3'115.90 (fr. 9'815.90 – fr. 6'700.-).
Spese giudiziarie
19.
Nell’ambito delle spese di primo grado di cui all’inc.
SE.2017.4, gli appellanti principali chiedono, in caso di esito negativo del loro gravame, di ridurre comunque le ripetibili (fr. 6'500.-) accordate alla controparte, e meglio che esse siano “
limitate al solo valore di causa senza moderazione verso l’alto sulla base della nota formula equitativa evocata in sentenza
”. La censura è tuttavia irricevibile, non spiegando essi perché la motivazione apportata dal Pretore aggiunto per giustificare il calcolo eseguito (aumento dell’importo
ad valorem
per tener conto del dispendio orario, v. p. 17 della sentenza, a cui si rinvia, e l’art. 13 cpv. 1 RTar), né contestano il dispendio orario determinato dal primo giudice (25 ore lavorative), né indicano quale importo sarebbe a loro modo di vedere maggiormente congruo.
20.
Per quanto riguarda l’inc. SE.2017.5, entrambe le parti chiedono la modifica a loro favore della decisione pretorile e il conseguente adeguamento della chiave di ripartizione delle ripetibili. In effetti, con la parziale modifica della decisione di primo grado occorre ricalcolare le spese giudiziarie per tener conto del mutato grado di soccombenza (attribuibile per l’80% alla locatrice). Ne consegue che le tasse e le spese di complessivi fr. 522.50 sono poste a carico di AO 1 nella misura dell’80% e di AP 1e AP 2 nella misura del 20%. Considerato il grado di soccombenza (art. 106 cpv. 2 CPC), il valore litigioso di prima sede (fr. 18'850.-) e l’art. 11 RTar, le ripetibili parziali in favore dei conduttori vengono quantificate in fr. 2’300.-.
21.
Le spese giudiziarie di seconda sede seguono la soccombenza (art. 106 CPC).
22.
Il valore litigioso dell’appello principale corrisponde a fr. 27'323.75 (fr.
28'273.75 – fr. 950.-) per quanto riguarda
l’inc. SE.2017.4
e a
fr.
9'815.90 per quanto riguarda l’inc. SE.2017.5.
Tenuto conto della trattazione congiunta delle cause, della modifica della decisione pretorile e delle pretese complessive degli appellanti principali, questi ultimi possono essere considerati globalmente soccombenti nella misura dell’80%. La richiesta della locatrice di maggiorare le ripetibili d’appello in considerazione di un loro atteggiamento temerario e/o dilatorio non può per contro essere accolta, non essendo ravvisabile un comportamento contrario alla buona fede.
Le spese processuali complessive dell’appello principale, calcolate in base agli art. 2, 8 cpv. 2 e 13 LTG, ammontano a fr. 400.- e sono pertanto poste a carico di AO 1 per il 20% e di AP 1 e AP 2 per l’80%. Questi ultimi, sulla base dell’art. 11 cpv. 1 e 2 RTar, tenuto pure conto delle spese e dell’IVA, rifonderanno alla controparte fr. 1'600.- di ripetibili parziali.
23.
Il valore litigioso dell’appello incidentale corrisponde a fr. 950.- in relazione all’inc. SE.2017.4 e a
fr. 3'472.85 (
fr. 13'288.75 - fr. 9'815.90) in relazione all
’inc. SE.2017.5. Le spese giudiziarie vanno poste a carico dell’appellante incidentale, integralmente soccombente.
Le spese processuali complessive, calcolate in base agli art. 2, 8 cpv. 2 e 13 LTG, ammontano a fr. 200.-. Le ripetibili, calcolate sulla base dell’art. 11 cpv. 1 e 2 RTar, tenuto pure conto delle spese e dell’IVA, sono quantificate in fr. 600.-.