Decision ID: 4af4c1d2-9316-4ae3-a4a8-9f86a2a13088
Year: 2010
Language: de
Court: SG_VGN
Chamber: SG_VGN_001
Canton: SG
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law

hat das Verwaltungsgericht festgestellt:
A./ X.Y. ist seit 1975 Eigentümer des Grundstücks Nr. 571, Grundbuch G. Es ist nach
dem Zonenplan der Gemeinde G. vom 29. April 1999 der Landwirtschaftszone
zugewiesen, wobei der östliche Bereich als Wald ausgeschieden ist. Das Grundstück
ist durch eine abfallende Stichstrasse erschlossen; diese endet vor dem
zweigeschossigen Wohnhaus Vers.-Nr. 571. Auf der nördlichen Seite der Stichstrasse,
die in ihrem letzten Stück auf ca. 50 m gerade von Westen nach Osten verläuft,
befindet sich eine Garage (Vers.-Nr. 1561) sowie eine grosse Remise (Vers. Nr. 1160),
während auf der südlichen Strassenseite ein Kleintierstall steht. An der südöstlichen
Ecke des Wohnhauses – in der Verlängerung der Ostfassade – befindet sich eine
überdachte Pergola. Der Gartenbereich westlich der Pergola ist mit einer Rasenfläche,
befestigten Wegen, einer Kiesrondelle, Bepflanzungen (Büsche und Bäume), einem
Maschendrahtzaun sowie als Sichtschutz einbetonierten Betonplatten künstlich
gestaltet. In diesem gestalteten Gartenteil befindet sich ein mit einem Runddach
überdecktes Aussenschwimmbad.
Auf dem Grundstück Nr. 571 wurden in den vergangenen Jahrzehnten verschiedene
bauliche Massnahmen realisiert. Am 6. Februar 1973 bewilligte der Gemeinderat der
Politischen Gemeinde G. – ohne die kantonale Zustimmung einzuholen – einen Anbau
mit einer Brutto-Nebenfläche von 183 m an der Ostseite der Remise. Am 6. Januar 2
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 3/24
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
1976 erteilte der Gemeinderat – wiederum ohne eine kantonale Zustimmung einzuholen
– die Baubewilligung für einen Umbau mit Erweiterung – Einbau einer separaten
Kleinwohnung – des Wohnhauses. Dabei wurden das Ober- und das Dachgeschoss
der am Wohnhaus angebauten Scheune zu Wohnraum mit einer anrechenbaren Brutto-
Geschossfläche von 112 m und einer Brutto-Nebenfläche von 84 m umgebaut.
Zudem wurde ein neues Untergeschoss erstellt. Am 10. Oktober 1977 erteilte der
Gemeinderat – ohne eine kantonale Zustimmung einzuholen – die Baubewilligung für
den Neubau einer Garage mit einer Grundfläche von 69 m Brutto-Nebenfläche, und
am 30. April 1981 erteilte er – wiederum ohne eine kantonale Zustimmung einzuholen –
die Baubewilligung für den Neubau eines Kleintierstalls mit einer Grundfläche von 9 m
Brutto-Nebenfläche. Am 30. Juni 1983 erteilte der Gemeinderat die Baubewilligung für
den Neubau eines Aussenschwimmbads mit einer Grundfläche von 49 m Brutto-
Nebenfläche, wobei das damals zuständige kantonale Amt für Wasser- und
Energiewirtschaft (AWE) diesem Bauvorhaben am 27. Juni 1983 zugestimmt hatte. Am
4. März 1991 erteilte der Gemeinderat eine Baubewilligung für einen nordseitigen
Wohnhausanbau. Das Umbau- und Erweiterungsvorhaben sah ausserhalb des
Gebäudevolumens eine Erweiterung der anrechenbaren Brutto-Geschossfläche um 69
m und der Brutto-Nebenfläche um 85,69 m vor. Das damals zuständige Amt für
Umwelt (abgekürzt AFU) erteilte am 28. Januar 1991 die kantonale Zustimmung. Für
dasselbe Bauvorhaben stellte X.Y. ein Korrekturgesuch, wonach die ausserhalb des
Gebäudevolumens geplante Erweiterung der anrechenbaren Brutto-Geschossfläche
anstatt 69 m neu 77,62 m betragen sollte. Dieses Korrekturgesuch genehmigte der
Gemeinderat am 27. Mai 1991 bzw. mit Schreiben vom 13. Juni 1991, nachdem das
AFU diesem Korrekturgesuch am 10. Juni 1991 zugestimmt hatte.
Am 29. Mai 2006 stellte X.Y. bei der Gemeinde G. ein nachträgliches Baugesuch für
den Umbau des rund 75 m grossen, nordöstlichen Bereichs des Wohnhaus-
Erdgeschosses in eine "Wellness-Quelle" sowie für die Abparzellierung des
Grundstücks. Mit raumplanungsrechtlicher Teilverfügung vom 17. Juli 2007 verweigerte
das Amt für Raumentwicklung und Geoinformation, abgekürzt AREG) die Zustimmung
zu diesem Vorhaben. Es stellte fest, das Wohnhaus Vers.-Nr. 571 sei vor dem 1. Juli
1972 nicht mehr landwirtschaftlich genutzt worden (Ziff. 1) und es sei – im Sinne der

Erwägungen – formell und materiell rechtswidrig (Ziff. 3). Die Zustimmung zur
Baubewilligung für den Umbau des Wohnhauses Vers.-Nr. 571 werde im Sinne der
2 2
2
2
2
2 2
2 2
2
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 4/24
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Erwägungen verweigert (Ziff. 4). Das ARE stellte weiter – im Sinne der Erwägungen –
fest, die Remise Vers.-Nr. 1160, die Garage Vers.-Nr. 1561 sowie der Kleintierstall
seien formell und materiell rechtswidrig (Ziff. 3); die nachträgliche Zustimmung zu den
Baubewilligungen des Gemeinderates von 1973 (Anbau an der Ostseite der Remise),
1976 (Umbau der am Wohnhaus angebauten Scheune zu Wohnraum), 1977 (Neubau
einer Garage) und 1981 (Neubau eines Kleintierstalls) werde im Sinne der Erwägungen
verweigert (Ziff. 2). Schliesslich verfügte das AREG, zur Sicherung des Verbots der
baulichen Nutzungserweiterung werde als öffentlich-rechtliche
Eigentumsbeschränkung zulasten des Grundstücks Nr. 571 ein Verbot der baulichen
Nutzungserweiterung nach der Raumplanungsverordnung (SR 700.1, abgekürzt RPV)
angeordnet (Ziff. 5a). Diese Eigentumsbeschränkung sei zulasten des Grundstücks Nr.
571 mit "Beschränkungen, Auflagen und Bedingungen nach RPV" im Grundbuch
anzumerken (Ziff. 5b). Die zuständige Gemeindebehörde sei beauftragt und ermächtigt,
die Anmerkung im Grundbuch anzumelden (Ziff. 5c), und sie habe nach Art. 130 Abs. 2
des Gesetzes über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht (sGS 731.1,
abgekürzt BauG) die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes anzuordnen,
wobei der entsprechende Entscheid dem AREG zuzustellen sei (Ziff. 6). Das AREG
führte aus, die vom Gemeinderat zugestandenen Erweiterungen am Wohnhaus, der
Anbau an der Ostseite der Remise, die Garage und der Kleintierstall seien formell und
materiell rechtswidrig; die fraglichen Bauten würden das nach damaligem Recht
zulässige Erweiterungskontingent von 25 Prozent deutlich überschreiten, und auch das
nach heutigem Recht zulässige Kontingent von 30 Prozent oder 100 m werde
überschritten. Das AREG wies darauf hin, der Ausbau des Erdgeschosses im
Wohnhaus sei nicht Gegenstand des Bauvorhabens gewesen, das der Gemeinderat
am 6. Januar 1976 bewilligte; der damalige Projektplan habe im Bereich der heutigen
"Wellness-Quelle" einen Stall bzw. ein Futterlager ausgewiesen. Ein gewerblicher
Vorbestand sei nicht nachweisbar. Die nun vorgenommene vollständige
Zweckänderung in eine "Wellness-Quelle" sei nicht mehr mit dem Kriterium der
teilweisen Änderung vereinbar, weshalb hierfür keine nachträgliche Zustimmung erteilt
werden könne. Auf einen Rückbau des Wohnhauses und der Remise sowie auf einen
Abbruch der Garage könne verzichtet werden, da die Frist für ein nachträgliches
baupolizeiliches Einschreiten 30 Jahre betrage. Die zuständige Gemeindebehörde
werde jedoch den Rückbau der "Wellness-Quelle" anzuordnen haben.
2
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 5/24
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Mit Beschluss vom 5. November 2007 verweigerte die Baukommission G. unter
Hinweis auf die Teilverfügung des AREG vom 17. Juli 2007 die nachträgliche
Bewilligung für die Umnutzung und den Umbau der Räume im Erdgeschoss des
Wohnhauses in eine "Wellness-Quelle". Sie erwog, die kantonale Beurteilung vom 12.
Dezember 2006, die am 19. Juli 2007 eröffnet worden sei, bilde einen Bestandteil des
Entscheids; sie beinhalte die raumplanungsrechtliche Teilverfügung des AREG vom 17.
Juli 2007 sowie die Verfügung über Gewässerschutzmassnahmen des AFU vom 23.
August 2006 (lit. A, Abs. 1). Das Verbot der baulichen Nutzungserweiterung sei als
öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung im Grundbuch anzumerken und werde
mit dem Entscheid angemeldet (lit. A, Abs. 2). Zur Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustandes des Erdgeschosses des Wohnhauses Vers.-Nr. 571 seien
Wiederherstellungsarbeiten vorzunehmen. Massgebend seien die Änderungen gemäss
Zusatz zur Baubewilligung vom 27. Mai 1991 (Beschluss Gemeinderat) und Plan Nr.
1073/1 vom 21. September 1990, revidiert am 7. Mai 1991, wobei für die
Wiederherstellungsarbeiten eine Frist bis längstens 1. Dezember 2008 gesetzt werde
(lit. B, Ziff. 1).
B./ X.Y. erhob mit Eingaben seines Rechtsvertreters vom 14. Dezember 2007 und 21.
Januar 2008 Rekurs beim Baudepartement und beantragte, der Beschluss der
Baukommission G. vom 5. November 2007 sowie die raumplanungsrechtliche
Teilverfügung vom 17. Juli 2007 des AREG seien aufzuheben. Er brachte vor, die
Remise und teilweise auch das Wohnhaus seien schon vor dem 1. Juli 1972 gewerblich
genutzt worden. J.K., der frühere Eigentümer der Liegenschaft, habe seinen
ursprünglichen Beruf als Landwirt schon vor diesem Zeitpunkt aufgegeben, um als
selbständiger Transportunternehmer zu arbeiten. Er selbst habe – nachdem über J.K.s
Einzelfirma am 17. Juli 1975 der Konkurs eröffnet worden sei – die Liegenschaft im
gleichen Jahr erworben und die Räumlichkeiten für die Y. Bau AG genutzt. Die Remise
habe als Magazin gedient, das Wohnhaus als Werkstatt, als Abstellraum/Garderobe
und als Büro. Die Y. Bau AG habe ihre bauliche Tätigkeit mit der Zeit reduziert, und die
Remise sei vorerst an einen Gewerbetreibenden vermietet worden. Später seien auch
die Werkstatt und die Garderobe nicht mehr benötigt worden, weshalb er 2005 die
beiden bisher gewerblich genutzten Räume des Wohnhauses in Therapieräume habe
umbauen lassen. Im weiteren brachte X.Y. vor, das AREG habe von den Bauten der
vergangenen Jahre Kenntnis gehabt. Das AFU habe mit seiner Verfügung vom 10. Juni
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 6/24
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
1991 sämtliche bisherigen baulichen Massnahmen bewilligt, und der zuständige
Sachbearbeiter habe ausdrücklich auf die Bestandes- und Erweiterungsgarantie
verwiesen. Auch von der teilweise gewerblichen Nutzung habe das AFU Kenntnis
gehabt. Nach dessen Berechnung habe die anrechenbare Brutto-Geschossfläche
322,75 m und die Brutto-Nebenfläche (einschliesslich gewerblich genutzter Bereich im
Erdgeschoss des Wohnhauses) 342,75 m betragen. Mit dem Einbau der "Wellness-
Quelle" sei demnach weder eine Neuerstellung gewerblicher Räume noch eine
vollständige Zweckänderung verbunden, weshalb das Baugesuch gestützt auf Art. 37a
des Raumplanungsgesetzes (SR 700, abgekürzt RPG) zu bewilligen sei. Schliesslich
machte X.Y. geltend, er habe auf die Rechtmässigkeit der von den Gemeindebehörden
bewilligten An- und Umbauten vertrauen dürfen, zumal ihm die Bestandesgarantie
ausdrücklich zugestanden worden sei. Ausserdem sei die "Wellness-Quelle" mit
weniger Immissionen verbunden als eine Nutzung der Räume für ein Baugewerbe. Die
getroffenen Änderungen lägen im öffentlichen Interesse; zudem seien bereits
erhebliche Investitionen getätigt worden, und eine Wiederherstellung des
ursprünglichen Zustands wäre auch nicht verhältnismässig.
Mit Entscheid vom 23. Dezember 2008 wies das Baudepartement den Rekurs gegen lit.
A des Dispositivs im Beschluss der Baukommission vom 5. November 2007 ab und
hiess lit. B. 1. gut (Ziff. 1). Im weiteren hob es lit. B. 1. des Dispositivs auf und wies die
Streitsache zur Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurück (Ziff.
2). Für die Dauer des Verfahrens erliess das Baudepartement als vorsorgliche
Massnahme ein teilweises Nutzungsverbot (Ziff. 3) mit dem Wortlaut: "Die gewerbliche
Nutzung der Liegenschaft Nr. 571 für Therapie- und Wellnessangebote ("Wellness-
Quelle") wird ab 1. April 2009 verboten." Schliesslich wies es X.Y.s Begehren um
Zusprache einer ausseramtlichen Entschädigung ab (Ziff. 5). Das Baudepartement
erwog, die Baukommission habe den Anspruch auf rechtliches Gehör nicht verletzt. Die
nachträgliche Erteilung einer Ausnahmebewilligung sei zu Recht verweigert worden.
Die Räumlichkeiten der heutigen "Wellness-Quelle" seien zum Referenzzeitpunkt nicht
im Sinne von Art. 37a RPG gewerblich und auch nicht zonenfremd genutzt worden;
jedenfalls könne eine konstante, systematische und intensive zonenfremde Nutzung
nicht nachgewiesen werden. Daher beurteile sich die Bewilligungsfähigkeit der
heutigen "Wellness-Quelle" nicht nach Art. 37a RPG. Gestützt auf Art. 24a RPG könne
die "Wellness-Quelle" aufgrund der getätigten baulichen Massnahmen ebenfalls nicht
2
2
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 7/24
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
bewilligt werden; diese Bestimmung ermögliche Zweckänderungen nur unter
Ausschluss baulicher Massnahmen. Auch gestützt auf Art. 24c RPG sei die "Wellness-
Quelle" nicht bewilligungsfähig, da es sich nicht um eine teilweise, sondern um eine
vollständige Zweckänderung handle. Zudem wäre das nach Art. 24 Abs. 3 RPV
zulässige Erweiterungskontingent bereits ausgeschöpft. Im weiteren habe das AREG
zu Recht die nachträgliche Zustimmung zu den Ausnahmebewilligungen vom 6.
Februar 1973, 6. Januar 1976, 10. Oktober 1977 und 30. April 1981 verweigert; die
erteilten Baubewilligungen aus den Jahren 1973 bis 1981 sprengten das jeweils
zulässige Erweiterungspotenzial unter dem damals geltenden Recht von bis zu 25
Prozent bei weitem. Die Berechnungen und Feststellungen der Vorinstanz in dieser
Frage seien ausserdem unbestritten geblieben. Die Berufung auf das Vertrauensprinzip
vermöge daran nichts zu ändern; die Baubewilligungen seien nichtig und der erweiterte
Teil des Wohnhauses, die Garage und der Kleintierstall formell wie auch materiell
rechtswidrig. Die von der Vorinstanz verfügte Wiederherstellung des rechtmässigen
Zustands sei schliesslich aufzuheben und zur Neubeurteilung an die Vorinstanz
zurückzuweisen. In den als massgebend bezeichneten, am 13. Juni 1991 bewilligten
Planunterlagen seien die Räume der heutigen "Wellness-Quelle" mit "Büro, Werkstatt,
Abstellraum und WC; bestehend" bezeichnet; für diese zonenwidrige Nutzung liege
jedoch keine – auch keine kommunale – Baubewilligung vor. Die Räume der "Wellness-
Quelle" seien deshalb soweit umzubauen, dass sie entweder dem Zustand vom 1. Juli
1972 (Stall und Futterraum bzw. Brutto-Nebenfläche zur Wohnnutzung) oder einer
heute allenfalls bewilligungsfähigen Nutzung entsprechen. Der Rekurrent könne den
drohenden Abbruch der widerrechtlich errichteten "Wellness-Quelle" nicht unter
Hinweis auf die behördliche Duldung abwenden, und die getätigten Investitionen seien
für die Prüfung der Verhältnismässigkeit einer Wiederherstellung ohne Belang.
Schliesslich habe die Vorinstanz zu Recht auf einen Abbruch der vor dem Jahr 1978
errichteten rechtswidrigen Bauten verzichtet; der Anspruch auf Anordnung von
Wiederherstellungsmassnahmen verwirke dreissig Jahre nach Ausführung der
rechtswidrigen Baute oder Anlage. Allerdings werde der Gemeinderat für den am 30.
April 1981 bewilligten Kleintierstall noch die Anordnung von
Wiederherstellungsmassnahmen zu prüfen haben. Ausserdem müsse zum Schutz der
raumplanerischen Interessen die bestehende zonenwidrige Nutzung, deren
Weiterbestand voraussehbar sei, untersagt werden. Ein Nutzungsverbot ab dem
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 8/24
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
1. April 2009 sei angemessen. In Anbetracht des grossen öffentlichen Interesses an der
Einhaltung der Vorschriften zur Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet werde der
Gemeinderat ein nachträgliches Baubewilligungsverfahren bzw. ein
Wiederherstellungsverfahren für alle ohne Bewilligung vorgenommenen Bauten und
Nutzungsänderungen auf dem Grundstück Nr. 571 durchzuführen und die zur
Herstellung eines rechtmässigen Zustands erforderlichen Verfügungen zu erlassen
haben. Für die Gartengestaltung südlich des Wohnhauses – Rasenfläche, befestigte
Wege, Kiesrondelle, Bepflanzungen, Maschendrahtzaun und einbetonierte
Betonplatten – sowie für die in Verlängerung der Ostfassade errichtete, überdachte
Pergola liege keine Baubewilligung vor, und auch die gewerbliche Nutzung der
Klimasauna samt Ruheraum sei bis anhin nicht bewilligt worden. Für den im Freien
aufgestellten Holzzuber, der den Kunden der "Wellness-Quelle" vom 15. November bis
15. Dezember 2008 für ein Sprudelbad angeboten worden sei, gebe es ebenfalls keine
Bewilligung.
C./ Gegen Ziff. 3 des Entscheids des Baudepartements vom 23. Dezember 2008 erhob
X.Y. mit Eingabe seines Rechtsvertreters vom 5. Januar 2009 Beschwerde beim
Präsidenten des Verwaltungsgerichts.
Mit Eingabe seines Rechtsvertreters vom 12. Januar und 9. Februar 2009 erhob X.Y.
Beschwerde beim Verwaltungsgericht; er beantragte, Ziff. 1, 2, 4 und 5 des
angefochtenen Entscheids seien aufzuheben, es seien die Rechtsbegehren gemäss
Rekurs vom 14. Dezember 2007 zu schützen und eventualiter sei die Sache zu neuem
Entscheid an die Vorinstanz zurückzuweisen, unter voller Kosten- und
Entschädigungsfolge zulasten des Staates. Im wesentlichen wird geltend gemacht, die
Sachverhaltsdarstellung der Vorinstanz enthalte verschiedene Ungenauigkeiten: J.K.,
der Voreigentümer der Liegenschaft, habe bereits vor dem 1. Juli 1972 ein
Transportunternehmen geführt, und X.Y. habe in Weiterführung der gewerblichen
Nutzung statt des Transportunternehmens ein Baugeschäft eingerichtet. Zudem
verletze die Begründung der Vorinstanz Art. 29 der Bundesverfassung (SR 101,
abgekürzt BV). Zur Frage des gewerblichen Vorbestandes habe er wiederholt die
Zeugeneinvernahme von J.K. beantragt. Die vorbestehende gewerbliche Nutzung von
Teilen des Wohnhauses der Liegenschaft S. sei zentral dafür, ob Art. 37a RPG zur
Anwendung gelange oder nicht, weshalb eine antizipierte Beweiswürdigung auf keinen
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 9/24
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Fall angehe. Die Feststellungen der Vorinstanz beruhten auf Mutmassungen, welche
nach einer Würdigung der von ihm vorgeschlagenen Beweise nicht haltbar seien. Von
einer (Neu-)Schaffung gewerblicher Räume könne nicht ausgegangen werden. Es
handle sich nicht um eine vollständige Zweckänderung, und es liege kein
Anwendungsfall von Art. 24c RPG in Verbindung mit Art. 42 RPV vor. Der Umbau sei
gemäss Art. 37a RPG in Verbindung mit Art. 43 RPV zu beurteilen. Der massgebende
Teil des Wohnhauses und die Remise seien seit jeher – vor dem 1. Juli 1972 und
demzufolge auch vor dem 1. Januar 1980 – gewerblich genutzt worden. Die neue
Nutzung als "Wellness-Quelle" sei im Gegensatz zum vorherigen Baugewerbe als viel
milder für Raum und Umwelt einzustufen, eine Verletzung von Bundesrecht sei nicht
ersichtlich, eine Erweiterung der Erschliessung sei ebenfalls nicht notwendig, und dem
Vorhaben stünden auch keine gewichtigen Anliegen der Raumplanung gegenüber. Im
weiteren sei sein Vertrauensschutz in bezug auf die Gesuche vom 1. Oktober 1990 und
7. Mai 1991 verletzt; er sei sich in keiner Weise bewusst gewesen, dass kantonale
Bewilligungen ausstünden. Er habe – auch aufgrund der kommunalen Bewilligungen –
keinen Anlass dazu gehabt, eine ausdrückliche nachträgliche Zustimmung der
kantonalen Behörde einzuholen. Das AFU habe aufgrund der eingereichten Unterlagen
vollumfängliche Kenntnis von sämtlichen bisher getroffenen baulichen Veränderungen
erhalten, weshalb es nicht nur die Erweiterung des Wohnhauses gegen Norden,
sondern die gesamten bisherigen baulichen Massnahmen bewilligt habe. Spätestens
ab dem 28. Januar 1991 könne auf gar keinen Fall mehr von einer nichtigen Verfügung
die Rede sein. Schliesslich verstosse der Kostenspruch der Vorinstanz gegen Art. 95
Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1, abgekürzt VRP).
Von einem untergeordneten Obsiegen könne nicht die Rede sein; die von der
Vorinstanz aufgehobene Wiederherstellung gemäss Teil B des gemeinderätlichen
Beschlusses hätte den Beschwerdeführer besonders schwer getroffen. Die Vorinstanz
habe auch ihr Ermessen überschritten.
Mit Entscheid vom 16. Februar 2009 wies der Präsident des Verwaltungsgerichts die
Beschwerde vom 5. Januar 2009 gegen Ziff. 3 des Entscheids vom 23. Dezember 2008
ab.
Mit Eingabe vom 26. Februar 2009 beantragte die Vorinstanz die Abweisung der
Beschwerde.
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 10/24
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Die Beschwerdegegnerin liess sich mit Schreiben vom 23. März 2009 ebenfalls
vernehmen; sie verweist auf ihre Stellungnahme vom 22. Februar 2008, die sie im
Rahmen des vorinstanzlichen Verfahrens abgegeben hatte.
Mit Verfügung vom 7. Mai 2009 erkannte die I. öffentlich-rechtliche Abteilung des
Bundesgerichts die Beschwerde von X.Y. gegen den Entscheid des Präsidenten des
Verwaltungsgerichts vom 16. Februar 2009 betreffend vorsorgliche Massnahme/
Nutzungsverbot die aufschiebende Wirkung zu.
Mit Eingabe seines Rechtsvertreters vom 11. Mai 2009 stellte X.Y. ein Gesuch um
Sistierung des Beschwerdeverfahrens B 2009/4; dieses wurde mit Verfügung des
Präsidenten des Verwaltungsgerichts vom 18. Mai 2009 bis zum Entscheid des
Bundesgerichts über die Beschwerde gegen den Präsidialentscheid vom 16. Februar
2009 sistiert.
Mit Urteil vom 17. Juli 2009 wies das Bundesgericht die Beschwerde von X.Y. gegen
die Verfügung des Präsidenten des Verwaltungsgerichts vom 16. Februar 2009 ab,
soweit darauf einzutreten war. Mit Verfügung vom 3. August 2009 hob der Präsident
des Verwaltungsgerichts die Sistierung des Verfahrens B 2009/4 auf.
Der Beschwerdeführer erhielt Gelegenheit, sich zu den Vernehmlassungen der
Vorinstanz und der Beschwerdegegnerin zu äussern. Dies tat er mit Eingabe seines
Rechtsvertreters vom 17. September 2009.
Vor seinem Entscheid hat das Verwaltungsgericht einen Augenschein an Ort und Stelle
durchgeführt. Die Verfahrensbeteiligten wurden dazu eingeladen und erhielten
Gelegenheit zur Stellungnahme. Darauf sowie auf die weiteren Vorbringen der
Verfahrensbeteiligten wird, soweit wesentlich, in den nachfolgenden Erwägungen
eingegangen.
Darüber wird in Erwägung gezogen:
1. Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (Art. 59bis Abs. 1
VRP). Der Beschwerdeführer ist zur Ergreifung des Rechtsmittels legitimiert (Art. 64
Abs. 1 in Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP). Die Beschwerdeeingaben vom 12. Januar
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 11/24
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
und 9. Februar 2009 entsprechen zeitlich, formal und inhaltlich den gesetzlichen
Anforderungen (Art. 64 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 Abs. 1 und 2
VRP). Auf die Beschwerde ist einzutreten.
2. Der Beschwerdeführer rügt zunächst in tatsächlicher Hinsicht, die
Sachverhaltsdarstellung, welche dem vorinstanzlichen Entscheid vom 23. Dezember
2008 zugrunde liege, enthalte verschiedene Ungenauigkeiten. Einerseits habe J.K., der
Voreigentümer der Liegenschaft, bereits vor dem 1. Juli 1972 – und nicht etwa nur, wie
die Vorinstanz festhalte, Mitte 1972 –, ein Transportunternehmen geführt, und die
Vorinstanz habe nicht festgehalten, dass der Beschwerdeführer in Weiterführung der
gewerblichen Nutzung statt des Transportunternehmens ein Baugeschäft eingerichtet
habe.
2.1. Gemäss Art. 61 Abs. 1 und 2 VRP können mit der Beschwerde an das
Verwaltungsgericht Rechtsverletzungen sowie unrichtige bzw. unvollständige
Sachverhaltsfeststellungen geltend gemacht werden. Das Verwaltungsgericht überprüft
die Feststellungen der Vorinstanz grundsätzlich frei (vgl. Cavelti/Vögeli,
Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. Gallen, St. Gallen 2003, Rz. 631). Eine
Überprüfung des Sachverhalts erfolgt im Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht
nur, wenn die Beteiligten eine unrichtige oder unvollständige Feststellung durch die
Vorinstanz beanstanden (Cavelti/Vögeli, a.a.O., Rz. 633). Zudem muss der
Beschwerdeführer dartun, in welchen Punkten die Sachverhaltsfeststellung der
Vorinstanz unrichtig sein soll, und er hat auch anzugeben, mit welchen zusätzlichen
Beweismitteln seine Darstellung belegt werden kann oder aus welchen Gründen die
Beweiswürdigung der Vorinstanz seiner Ansicht nach fehl geht (vgl. Art. 48 Abs. 1 und
Art. 50 Abs. 1 VRP; GVP 1970 Nr. 21; VerwGE vom 27. Januar 2000 i.S. H. AG).
2.2. In bezug auf die erste Präzisierung des Sachverhaltes – es sei festzuhalten, dass
J.K. bereits vor dem 1. Juli 1972 ein Transportunternehmen geführt habe – bezeichnet
der Beschwerdeführer als Beweismittel die Archivakten, Vers.-Nr. 1561, act. 13 bis 22.
Gemeint sind damit – wie bereits das Bundesgericht im Urteil 1C_123/2009 vom
17. Juli 2009 anmerkte (E. 1.7) – die Akten zur Remise Vers.-Nr. 1160, welche vormals
mit 13 - 22 numeriert waren). Aus diesen Akten geht nicht ausdrücklich hervor, dass
J.K. bereits vor dem 1. Juli 1972 ein Transportunternehmen geführt hat, doch finden
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 12/24
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
sich entsprechende Hinweise. Am 21. Juni 1972 verfügte der Gemeinderat G. gegen
M.K. eine Busse von Fr. 300.-- wegen Erstellens einer Remise ohne baupolizeiliche
Bewilligung. Bei dieser Remise handelt es sich um jenes Bauwerk, das J.K. als
Unterstand für seinen – gemäss Akten tatsächlich vorhandenen – Lastwagen hatte
errichten lassen. Am 11. Juli 1972 monierte das Bauamt G., dass die verlangte
Baueingabe immer noch ausstehend sei. Daher liegt der Schluss nahe, dass die
Remise für den Lastwagen von J.K. bereits vor dem 1. Juli 1972 errichtet worden war.
Um nachzuweisen, dass der Beschwerdeführer in Weiterführung der gewerblichen
Nutzung statt des Transportunternehmens ein Baugeschäft eingerichtet habe, beruft
sich der Beschwerdeführer als Beweismittel auf einen Internet-Teilauszug der Y. Bau
AG sowie auf die Kopie eines Handelsregisterauszugs der Einzelfirma J.K.. Die Y. Bau
AG wurde 1969 gegründet. Die Einzelfirma von J.K. wurde 4. September 1974 im
Handelsregister eingetragen. Am 17. Juli 1975 wurde über sie der Konkurs eröffnet.
X.Y. erwarb in der Folge nach eigenen Angaben die Liegenschaft S..
Der Betrieb eines Transportunternehmens durch J.K. ist aufgrund der Akten sowie
namentlich auch aufgrund der Fotos mit den mit seinem Namen versehenen Lastwagen
ausgewiesen. Auch ist aufgrund der erwähnten Unterlagen davon auszugehen, dass er
dieses Geschäft vor dem 1. Juli 1972 betrieb, da die Einzelfirma 1974 im
Handelsregister eingetragen wurde und die Unternehmung am 17. Juli 1975 in Konkurs
fiel. Auch erscheint aufgrund der Akten erstellt, dass der Beschwerdeführer nach dem
Erwerb der Liegenschaft in der Remise Material seines Baugeschäfts lagerte.
3.
3.1. In rechtlicher Hinsicht macht der Beschwerdeführer zunächst geltend, die
Vorinstanz habe Art. 29 Abs. 2 BV verletzt und zu Unrecht in antizipierter
Beweiswürdigung die Zeugeneinvernahme von J.K. abgelehnt; eine antizipierte
Beweiswürdigung wäre nur dann zulässig, wenn die zu beweisenden Tatsachen für die
Begründung des Rekursentscheids irrelevant wären.
3.1.1. Das rechtliche Gehör im Sinne von Art. 29 Abs. 2 BV umfasst das Recht, am
Beweisverfahren teilzunehmen; formrichtig angebotene Beweisanträge sind zu prüfen
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 13/24
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
und zu berücksichtigen (vgl. G. Steinmann, St. Galler Kommentar, 2. Aufl., Zürich/St.
Gallen 2008, N 26 zu Art. 29 BV). Die Behörde darf jedoch auf eine weiterführende
Beweisabnahme verzichten, wenn die Beweisanträge eine nicht erhebliche Tatsache
betreffen oder offensichtlich untauglich sind oder wenn die Behörde auf Grund bereits
abgenommener Beweise ihre Überzeugung gebildet hat und ohne Willkür in
vorweggenommener Beweiswürdigung annehmen kann, dass ihre Überzeugung durch
weitere Beweiserhebungen nicht geändert würde (BGE 130 II 429 E. 2.1; BGE 124 I 211
E. 4a).
Das Verwaltungsgericht ist nach der gesetzlichen Ordnung lediglich zur Rechtskontrolle
befugt (Art. 61 Abs. 1 und 2 VRP; vgl. Cavelti/Vögeli, a.a.O., Rz. 740).
Ermessensentscheide darf es nur daraufhin – von Amtes wegen – überprüfen, ob das
staatliche Organ, das den Entscheid getroffen hat, Ermessen überschritten oder
missbraucht hat. Ein Ermessensmissbrauch liegt vor, wenn die Behörde zwar im
Rahmen des ihr eingeräumten Ermessens bleibt, sich aber von unsachlichen, dem
Zweck der Vorschrift fremden Erwägungen leiten lässt oder allgemeine
Rechtsgrundsätze – wie etwa das Willkürverbot – verletzt. Willkür bedeutet "grobe
Unrichtigkeit", Handeln nach Belieben, ohne übergeordnete Leitlinien (vgl. C. Rohner,
St. Galler Kommentar, 2. Aufl., Zürich/St. Gallen 2008, N 4 und 8 zu Art. 9 BV). Ein
Erlass ist willkürlich, wenn er sich nicht auf ernsthafte, sachliche Gründe stützen lässt
oder sinn- und zwecklos ist (BGE 131 I 6 E. 4.2; BGE 131 I 316 E. 3.2); allerdings ist er
nicht schon dann willkürlich, wenn eine andere Lösung ebenfalls vertretbar erscheint
oder gar vorzuziehen wäre, sondern erst, wenn er offensichtlich unhaltbar ist, zur
tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen
unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem
Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft (vgl. BGE 132 I 17 E. 5.1).
3.1.2. Die Vorinstanz verzichtete in vorweggenommener Beweiswürdigung darauf, den
vom Beschwerdeführer beantragten Zeugen J.K. zu befragen; sie erwog, die vom
Beschwerdeführer zum Beweis angebotene Tatsache würde nichts daran ändern, dass
die heutige Nutzung der Räume nicht bewilligungsfähig ist. Der entscheidrelevante
Sachverhalt ergebe sich zweifelsfrei aus den Akten, weshalb auf die beantragte
Zeugeneinvernahme verzichtet werden könne.
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 14/24
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Die Vorinstanz durfte davon ausgehen, dass die vom Beschwerdeführer als Zeuge
vorgeschlagene Person keine neuen Erkenntnisse zur Klärung des Sachverhalts liefern
würde. Ebenso durfte sie aufgrund der vorliegenden Akten davon ausgehen, dass die
zum Beweis angebotene Tatsache für die rechtliche Würdigung des Sachverhalts nicht
relevant wäre. In der Tat enthalten die Akten sämtliche entscheidrelevanten Elemente.
Im übrigen hatte der vorgeschlagene Zeuge bereits mit Schreiben vom 23. Mai 2008 –
das der Beschwerdeführer im Rekursverfahren ins Recht gelegt hatte – jene Tatsache
wiedergegeben, welche der Beschwerdeführer mit der Zeugenbefragung zu klären
beantragte (vgl. auch die Bemerkungen des Bundesgerichts in BGE 1C_123/2009 vom
17. Juli 2009, E. 3.2.2). J.K. hielt in dieser schriftlichen Erklärung fest, er habe Teile
seines Geschäftsbetriebs auch im Erdgeschoss des Wohnhauses geführt. Er habe
diese auf dem beiliegenden Plan farblich hervorgehoben. In dem mit "Stall"
gekennzeichneten Raum habe er das Magazin seines Transportgeschäfts
untergebracht und darin bereits vor Mitte 1972 Pneu, Öl, Werkzeug und einen
Kompressor gelagert.
J.K. hätte diese Auskünfte anlässlich einer Befragung bestätigen können. Auch besteht
kein Zweifel, dass Nachbarn bestätigen könnten, dass nach dem Erwerb der
Liegenschaft durch den Beschwerdeführer ein Baugeschäft betrieben wurde. Allein
dies ist aber nicht ausschlaggebend, wie nachfolgend darzutun ist. Massgebend ist
nicht, ob auf der Liegenschaft ein bestimmtes Gewerbe betrieben wurde, sondern ob
im Wohnhaus Assek-Nr. 571 bzw. in der ehemaligen Scheune bzw. im ehemaligen Stall
des Gebäudes Assek-Nr. 572 vor dem 1. Juli 1972 eine gewerbliche Nutzung
stattgefunden hatte. Solche Angaben über Tatsachen aus dem Innern des Gebäudes
hätten Nachbarn nicht machen können.
Aus dem Gesagten folgt, dass die Vorinstanz Art. 29 Abs. 2 BV nicht verletzte, als sie
auf die Befragung von J.K. und von Nachbarn verzichtete. Die Beschwerde ist in
diesem Punkt abzuweisen.
3.2. Der Beschwerdeführer bringt vor, der Umbau sei entgegen der Ansicht der
Vorinstanz gemäss Art. 37a RPG in Verbindung mit Art. 43 RPV zu beurteilen; es liege
kein Anwendungsfall von Art. 24c RPG in Verbindung mit Art. 42 RPV vor. Der
massgebende Teil des Wohnhauses und die Remise seien seit jeher – seit vor dem
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 15/24
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
1. Juli 1972 und demzufolge auch vor dem 1. Januar 1980 – gewerblich genutzt
worden.
3.2.1. Gemäss Art. 37a RPG regelt der Bundesrat, unter welchen Voraussetzungen
Zweckänderungen gewerblich genutzter Bauten und Anlagen zulässig sind, die vor
dem 1. Januar 1980 erstellt wurden oder seither als Folge von Änderungen der
Nutzungspläne zonenwidrig geworden sind.
Art. 37a RPG ist ausschliesslich auf gewerbliche Bauten und Anlagen anwendbar (R.
Muggli, N 7 zu Art. 37a RPG, in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.],
Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung, Zürich/Basel/Genf 2009;
Waldmann/Hänni, Kommentar zum Raumplanungsgesetz, Bern 2006, N 3 zu Art. 37a
RPG), weshalb Bauten eines Landwirtschaftsbetriebs nicht nach Art. 37a RPG
geändert werden können (vgl. Muggli, a.a.O., N 7 zu Art. 37a RPG; Waldmann/ Hänni,
a.a.O., N 3 zu Art. 37a RPG). Ausserdem muss es sich um ein noch aktives Gewerbe
handeln (Waldmann/Hänni, a.a.O., N 3 zu Art. 37a RPG). Gewerbebauten müssen einen
eigenständigen Betrieb oder doch einen wesentlichen Betriebsteil beherbergen, um
das Privileg des Art. 37a RPG in Anspruch nehmen zu können (vgl. BGE 1A.186/2004
vom 12. Mai 2005, E. 5.1; Muggli, a.a.O., N 7 zu Art. 37a RPG; Waldmann/Hänni,
a.a.O., N 3 zu Art. 37a RPG). Unselbständige Lagerräume eines andernorts
bestehenden Gewerbebetriebs können nicht nach den erweiterten Möglichkeiten des
Art. 37a RPG in ihrem Zweck geändert bzw. erweitert werden, wobei aber für sie
gegebenenfalls eine Änderung nach Art. 24c RPG offensteht (Muggli, a.a.O., N 7 zu Art.
37a RPG).
Der Bundesrat hat von der Regelungskompetenz, die ihm Art. 37a RPG gewährt, in Art.
43 RPV Gebrauch gemacht. Nach Abs. 1 dieser Bestimmung können
Zweckänderungen und Erweiterungen von zonenwidrig gewordenen gewerblichen
Bauten und Anlagen bewilligt werden, wenn die Baute oder Anlage rechtmässig erstellt
oder geändert worden ist (lit. a), keine wesentlichen neuen Auswirkungen auf Raum
und Umwelt entstehen (lit. b), die neue Nutzung nach keinem anderen Bundeserlass
unzulässig ist (lit. c), höchstens eine geringfügige Erweiterung der bestehenden
Erschliessung notwendig ist (lit. d), sämtliche Infrastrukturkosten, die im
Zusammenhang mit der Zweckänderung der Bauten und Anlagen anfallen, auf den
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 16/24
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Eigentümer überwälzt werden (lit. e) und wenn keine wichtigen Anliegen der
Raumplanung entgegenstehen. Art. 43 Abs. 2 RPV bestimmt, dass die zonenwidrig
genutzte Fläche um 30 Prozent erweitert werden darf, wobei Erweiterungen innerhalb
des bestehenden Gebäudevolumens nur zur Hälfte angerechnet werden.
Art. 24c RPG wiederum bestimmt, dass bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und
Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem
Bestand grundsätzlich geschützt werden (Abs. 1); solche Bauten und Anlagen können
mit Bewilligung der zuständigen Behörde erneuert, teilweise geändert, massvoll
erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert
worden sind, wobei in jedem Fall die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der
Raumplanung vorbehalten bleibt (Abs. 2). Gemäss Art. 41 RPV ist Art. 24c RPG
anwendbar auf Bauten und Anlagen, die seinerzeit in Übereinstimmung mit dem
materiellen Recht erstellt und geändert wurden, durch die nachträgliche Änderung von
Erlassen oder Plänen jedoch zonenwidrig geworden sind.
Art. 43 RPV geht als Spezialbestimmung Art. 24c RPG vor (vgl. die
Vollzugsempfehlungen des Bundesamtes für Raumentwicklung, Teil V, Bewilligungen
nach Artikel 24c RPG: Änderungen an zonenwidrig gewordenen Bauten und Anlagen,
Bern 2000/2001, Ziff. 5.7.1, S. 19, abrufbar unter http://www.are.admin.ch/themen/
recht/00817). Wurde mit der Erteilung einer Bewilligung nach Art. 43 RPV das Mass der
nach Art. 24c RPG zulässigen Änderungen ausgeschöpft, so kann die neu bewilligte
und allenfalls erweiterte Nutzung nicht auch noch nach Art. 24c RPG erweitert werden
(vgl. Vollzugsempfehlungen, a.a.O., Ziff. 5.7.1, S. 19).
3.2.2. Die Vorinstanz erwog, die Bewilligungsfähigkeit der "Wellness-Quelle" – wie sie
der Beschwerdeführer ohne Baubewilligung errichten liess – beurteile sich nicht nach
Art. 37a RPG; eine konstante, systematische und intensive zonenfremde Nutzung der
betroffenen Räume vermöge der Beschwerdeführer nicht nachzuweisen.
Bei der Frage, ob im vorliegenden Fall Art. 37a RPG anwendbar ist, gilt es zunächst zu
klären, inwiefern es sich bei der fraglichen Baute um eine gewerblich genutzte Baute
handelt.
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 17/24
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Wie sich aus den Akten ergibt und der Augenschein gezeigt hat, befinden sich die
Räume, in denen der Beschwerdeführer ohne Baubewilligung eine "Wellness-Quelle"
eingebaut hat, in der an das Wohnhaus angebauten Scheune. Die beiden vom Umbau
in eine "Wellness-Quelle" betroffenen Räume sind im Planauszug aus dem Jahr 1975
als "Stall" und "Futterraum" bezeichnet. Den mit "Stall" bezeichneten Raum nutzte J.K.
nach seinen eigenen schriftlichen Angaben vom 23. Mai 2008 bereits vor Mitte 1972 als
Magazin; dort lagerte er im Rahmen seiner Tätigkeit als Transportunternehmer Reifen,
Öl, Werkzeug für den Unterhalt sowie einen Kompressor. Gemäss denselben
schriftlichen Angaben übte J.K. in dem als "Futterraum" bezeichneten Raum keine
Tätigkeiten seines Transportgeschäfts aus, sondern lagerte dort alte Maschinen aus
seiner früheren landwirtschaftlichen Tätigkeit. Aus diesen vom Beschwerdeführer
vorgebrachten Tatsachen ergibt sich, dass der frühere Eigentümer der Liegenschaft
den als "Futterraum" bezeichneten Raum in der Scheune zu keinem Zeitpunkt
gewerblich genutzt hat. Die Gegenstände, welche der frühere Eigentümer der
Liegenschaft in dem mit "Stall" bezeichneten Raum lagerte, gehörten zwar zum Betrieb
eines Transportunternehmens, doch kommt ihnen keine zentrale Bedeutung zu. Daher
hat auch der Raum, in welchem sich diese Gegenstände befanden, für den
gewerblichen Betrieb keine zentrale Bedeutung (vgl. als Beispiel BGE 1A.186/2004
vom 12. Mai 2005, E. 5.2 [Archiv eines Architekturbüros]). Die ausschlaggebende Baute
für eine gewerbliche Nutzung im Rahmen einer Transportunternehmung war die Garage
bzw. Remise Vers.-Nr. 1160. Dass der frühere Eigentümer im ehemaligen Stall auch
noch gewisse Gegenstände lagerte, die im Zusammenhang mit dem Betrieb standen,
erscheint durchaus glaubhaft. Dieses Material hätte er allerdings auch in der Remise
bzw. Garage lagern können, ohne dafür einen separaten Raum zu benützen.
Besondere Einrichtungen und technische Vorkehren, die eine gewerbliche Nutzung bei
Räumen in der Regel erfordern, brauchte der frühere Eigentümer ebenfalls nicht zu
treffen. Ausserdem führte dieser sein eigentliches Gewerbe, nämlich die
Transportdienstleistungen, nicht im besagten Raum aus. Dieser gehörte jedenfalls nicht
zum Kernbereich seiner selbständigen Erwerbstätigkeit. Inwiefern der
Beschwerdeführer selbst die beiden Räume zu einem späteren Zeitpunkt gewerblich
nutzte, geht aus den Akten nicht genau hervor. Da er die Liegenschaft erst nach dem 1.
Juli 1972 erwarb, kann auf genauere Abklärungen verzichtet werden, da eine
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 18/24
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Umnutzung zu gewerblichen Zwecken nach diesem Zeitpunkt keinen Bestandesschutz
geniesst.
Aus diesen Feststellungen folgt, dass es sich bei den Räumen, in denen sich die
"Wellness-Quelle" befindet, zu keinem Zeitpunkt um eine gewerblich genutzte Baute
oder Anlage im Sinne von Art. 37a RPG handelte; zu keinem Zeitpunkt beherbergten
diese einen eigenständigen Betrieb oder einen wesentlichen Betriebsteil. Da für die
beiden Räume zu keinem Zeitpunkt eine gewerbliche Nutzung bestand, ging die
Vorinstanz zu Recht davon aus, Art. 37a RPG – und damit auch Art. 43 RPV – sei im
vorliegenden Fall nicht anwendbar. Mit ihrem Entscheid vom 23. Dezember 2008 hat
die Vorinstanz Art. 37a RPG nicht verletzt.
Ebenfalls nicht verletzt hat die Vorinstanz mit ihrem Entscheid Art. 24a und 24c RPG,
deren Anwendbarkeit sie prüfte und verneinte. Die Vorinstanz stellte zutreffend fest, die
"Wellness-Quelle" erfordere verschiedene Umbauten; da Art. 24a RPG
Zweckänderungen nur unter Ausschluss baulicher Massnahmen ermögliche, könne das
bereits ausgeführte Bauvorhaben nicht gestützt auf Art. 24a RPG bewilligt werden. In
bezug auf Art. 24c Abs. 2 RPG führte die Vorinstanz aus, dass bestimmungsgemäss
nutzbare Bauten ausserhalb Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, nur
teilweise geändert werden dürften. Die Zweckänderung sei im vorliegenden Fall keine
teilweise, sondern eine vollständige, da rund 50 Prozent der ehemaligen
Erdgeschossfläche heute für die "Wellness-Quelle" zur Verfügung stünden. Daher sei
das Bauvorhaben auch nach Art. 24c RPG nicht bewilligungsfähig, wobei auch das
nach Art. 42 Abs. 3 RPV zulässige Erweiterungskontingent bereits ausgeschöpft wäre.
Diese rechtliche Würdigung des Sachverhalts – welche der Beschwerdeführer im
übrigen auch nicht bestreitet – ist nicht zu beanstanden. Auch in dieser Hinsicht hat die
Vorinstanz kein Bundesrecht verletzt.
Das Vorbringen des Beschwerdeführers, die Vorinstanz habe mit ihrem Entscheid
Bestimmungen des RPG und der RPV verletzt, erweist sich als unbegründet. Die
Beschwerde ist in diesem Punkt abzuweisen.
3.3. Der Beschwerdeführer bringt im weiteren vor, sein Vertrauensschutz in bezug auf
die Baugesuche vom 1. Oktober 1990 und 7. Mai 1991 sei verletzt; er sei sich in keiner
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 19/24
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Weise bewusst gewesen, dass kantonale Bewilligungen ausstünden. Er habe – auch
aufgrund der kommunalen Bewilligungen – keinen Anlass dazu gehabt, eine
ausdrückliche nachträgliche Zustimmung der zuständigen kantonalen Behörde
einzuholen. Das AFU habe aufgrund der eingereichten Unterlagen vollumfängliche
Kenntnis von sämtlichen bisher getroffenen baulichen Veränderungen erhalten,
weshalb es nicht nur die Erweiterung des Wohnhauses gegen Norden, sondern die
gesamten bisherigen baulichen Massnahmen bewilligt habe. Spätestens ab dem 28.
Januar 1991 könne auf gar keinen Fall mehr von einer nichtigen Verfügung die Rede
sein.
3.3.1. Der Vertrauensschutz verleiht den Privaten einen Anspruch auf Schutz ihres
berechtigten Vertrauens in das bestimmte Erwartungen begründende Verhalten der
Behörden (vgl. Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. Aufl., Zürich/
St. Gallen 2006, Rz. 623); dieser Schutz fliesst aus dem Grundsatz von Treu und
Glauben, der in Art. 5 Abs. 3, Art. 9 sowie Art. 44 Abs. 1 und 2 BV verankert ist. Der
Vertrauensschutz will im Sinne der Rechtsstaatsidee die Privaten gegen den Staat
schützen (Häfelin/Müller/Uhlmann, a.a.O., Rz. 623). Private dürfen sich demnach auf
behördliche Äusserungen, welche berechtigterweise bestimmte verhaltenswirksame
Erwartungen wecken, auch dann verlassen, wenn diese Äusserungen falsch waren
oder gar nicht hätten getätigt werden dürfen (Tschannen/Zimmerli, Allgemeines
Verwaltungsrecht, 2. Aufl., Bern 2005, § 22 N 3).
Für den Vertrauensschutz muss zunächst eine Vertrauensgrundlage vorhanden sein
(Häfelin/Müller/Uhlmann, a.a.O., Rz. 631); dabei handelt es sich um das Verhalten eines
staatlichen Organs, das bei den betroffenen Privaten bestimmte Erwartungen auslöst
(vgl. BGE 129 I 170 E. 4.1). Eine Vertrauensgrundlage kann etwa entstehen, wenn eine
Behörde vorübergehend einen rechtswidrigen Zustand duldet (Häfelin/Müller/Uhlmann,
a.a.O., Rz. 652). Diese Vertrauensgrundlage, welche der Wiederherstellung der
Rechtmässigkeit ganz oder teilweise entgegensteht, wird durch behördliche Untätigkeit
allerdings nur in Ausnahmefällen geschaffen (BGE 1A.19/2001 vom 22. August 2001, E.
4b). Beispielsweise kommt ein Abbruch aus Gründen des Vertrauensschutzes bloss
dann nicht mehr in Frage, wenn die Behörden die rechtswidrigen Gebäude oder
Gebäudeteile zuvor über Jahre hinweg geduldet hatten, obschon ihnen die
Gesetzwidrigkeit bekannt war, oder sie diese bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 20/24
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
hätten kennen müssen (vgl. BGE 1A.19/2001 vom 22. August 2001, E. 4b; BGE 107 Ia
124 E. 1b). In der Regel verwirken die Behörden ihren Anspruch, den Abbruch
baurechtswidriger Gebäude oder Gebäudeteile anzuordnen, erst nach dreissig Jahren
(BGE 107 Ia 124 E. 1b).
Im weiteren ist vorausgesetzt, dass die Person, die sich auf Vertrauensschutz beruft,
berechtigterweise auf diese Grundlage vertrauen durfte und gestützt darauf nachteilige
Dispositionen getroffen hat, die sie nicht mehr rückgängig machen kann (BGE 129 I
170 E. 4.1; Häfelin/Müller/Uhlmann, a.a.O., Rz. 660). Schliesslich scheitert die Berufung
auf Treu und Glauben dann, wenn ihr überwiegende öffentliche Interessen
gegenüberstehen (BGE 129 I 170 E. 4.1; Häfelin/Müller/Uhlmann, a.a.O., Rz. 665).
3.3.2. Im vorliegenden Fall soll sich der Vertrauensschutz, auf welchen sich der
Beschwerdeführer beruft, auf zwei Baugesuche vom 1. Oktober 1990 und 7. Mai 1991
beziehen. Diese beiden Gesuche hatten einen Anbau im Norden des Wohnhauses zum
Gegenstand; frühere bauliche Massnahmen, welche die Liegenschaft des
Beschwerdeführers betrafen, waren von den Baugesuchen nicht betroffen. Dass das
AFU früheren Baugesuchen des Beschwerdeführers zugestimmt hätte, indem sie die
Zustimmung für die beiden Umbauvorhaben am 28. Januar bzw. 10. Juni 1991 erteilte,
lässt sich nicht erkennen. Zur Rechtmässigkeit der früheren Bauvorhaben äusserte sich
das AFU mit seinen beiden Verfügungen weder ausdrücklich noch konkludent. Eine
Vertrauensgrundlage für die Rechtmässigkeit der früheren Bauvorhaben bestand somit
nicht. Daran ändert auch die Tatsache nichts, dass das AFU – wie vom
Beschwerdeführer geltend gemacht – im Rahmen der beiden Zustimmungen vom
28. Januar bzw. 10. Juni 1991 Flächenberechnungen anstellte, für welche die früheren
Baubewilligungen eine Rolle spielten. Der Beschwerdeführer konnte nicht davon
ausgehen, das AFU habe – indem es sich zur Rechtmässigkeit der früheren
Bauvorhaben nicht äusserte – den rechtswidrigen Zustand geduldet oder mit seiner
Zustimmung vom 28. Januar bzw. 10. Juni 1991 in anderen – früheren – Verfahren gar
positiv verfügt. Die Gesetzwidrigkeit der früheren Umbauten war dem AFU nicht
bekannt; vielmehr ging es von deren Rechtmässigkeit aus. Eine allgemeine Pflicht, die
früheren Bewilligungsverfahren nach allfälligen Unrechtmässigkeiten abzusuchen,
bestand im übrigen ebenfalls nicht; in diesem Sinne hätte das AFU die Gesetzwidrigkeit
bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt auch nicht erkennen müssen.
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 21/24
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Da die Zustimmungen des AFU vom 28. Januar und 10. Juni 1991 für frühere
Baubewilligungsverfahren keine Vertrauensgrundlage bilden, macht der
Beschwerdeführer vergeblich geltend, sein Vertrauensschutz sei verletzt. Die
Beschwerde ist in diesem Punkt ebenfalls abzuweisen. Somit hat die Vorinstanz in
ihrem Entscheid korrekt festgestellt, das AREG habe die nachträgliche Zustimmung zu
den Ausnahmebewilligungen vom 6. Februar 1973, 6. Januar 1976, 10. Oktober 1977
und 30. April 1981 zu Recht verweigert.
3.4. Da im vorliegenden Fall kein gewerblicher Vorbestand nachgewiesen ist und der
Grundsatz des Vertrauensschutzes nicht verletzt wurde, erweist sich der Einbau der
"Wellness-Quelle" in das Wohnhaus des Beschwerdeführers als planungs- und
baurechtswidrig. Für eine nachträgliche Bewilligung des bereits vollendeten
Bauvorhabens besteht kein Raum. Somit hat die Baukommission der Gemeinde G. im
Sinne von Art. 130 Abs. 2 BauG die Wiederherstellung des früheren Zustandes in Ziff.
B. 1. des Beschlussdispositivs zu Recht verfügt. Diese Wiederherstellungsverfügung
hob die Vorinstanz in Ziff. 2 ihres Entscheids vom 23. Dezember 2008 jedoch auf. Die
Baukommission der Gemeinde G. hat sich somit erneut zur Frage der
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands im Sinne der vorinstanzlichen
Erwägungen zu äussern; die Sache ist in diesem Punkt zur Neubeurteilung an die
Baukommission der Gemeinde G. zurückzuweisen.
3.5. Der Beschwerdeführer macht schliesslich geltend, der Kostenspruch der
Vorinstanz verletze Art. 95 Abs. 1 VRP. Von einem untergeordneten Obsiegen könne
nicht die Rede sein, da die von der Vorinstanz aufgehobene Wiederherstellung gemäss
Teil B des gemeinderätlichen Beschlusses den Beschwerdeführer besonders schwer
getroffen habe. Die Vorinstanz habe auch ihr Ermessen in unzulässiger Weise
überschritten.
3.5.1. Gemäss Art. 95 Abs. 1 VRP hat jener Beteiligte die Kosten zu tragen, dessen
Begehren ganz oder teilweise abgewiesen werden. Die Frage, welches Gewicht den
einzelnen abgewiesenen bzw. gutgeheissenen Begehren zukommt, ist eine
Rechtsfrage, welche das Verwaltungsgericht im Sinne von Art. 61 Abs. 1 VRP
überprüft.
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 22/24
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
3.5.2. Im vorliegenden Fall hiess die Vorinstanz das Begehren des Beschwerdeführers,
Ziff. I B. 1 des Beschlusses der Baukommission der Gemeinde G. sei aufzuheben, gut.
Damit gelang es dem Beschwerdeführer zumindest, mit dem vorinstanzlichen
Entscheid Wiederherstellungsarbeiten an seinem Wohnhaus vorübergehend
abzuwenden, welche die "Wellness-Quelle" – und damit seine finanziellen Interessen –
unmittelbar betroffen hätten. Angesichts der beträchtlichen finanziellen Folgen lässt
sich nicht sagen, der Beschwerdeführer habe nur in einem sehr untergeordneten Punkt
obsiegt. Somit ergibt sich, dass der Beschwerdeführer im vorinstanzlichen Verfahren
zumindest teilweise obsiegt hat. Die Vorinstanz hat mit ihrem Kostenentscheid Art. 95
Abs. 1 VRP verletzt; die Rüge des Beschwerdeführers, die Regelung der amtlichen
Kosten im vorinstanzlichen Verfahren sei rechtswidrig, ist gutzuheissen. Die amtlichen
Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens von Fr. 3'000.-- sind dem Beschwerdeführer zu
zwei Dritteln und dem Staat zu einem Drittel aufzuerlegen. Auf die Erhebung der
amtlichen Kosten zulasten des Staates ist zu verzichten (Art. 95 Abs. 3 VRP). Der Anteil
des Beschwerdeführers ist mit dem geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 1'000.-- zu
verrechnen.
Ausseramtliche Kosten sind bei einer Kostenauflage von zwei Dritteln nicht
zuzusprechen (Art. 98bis VRP; R. Hirt, Die Regelung der Kosten nach st. gallischem
Verwaltungsrechtspflegegesetz, Diss. St. Gallen 2004, S. 183).
4. Zusammenfassend ergibt sich, dass die Vorinstanz mit ihrem Entscheid vom 23.
Dezember 2008 weder den verfassungsmässigen Anspruch auf rechtliches Gehör noch
Bestimmungen des RPG und der RPV oder des BauG verletzt hat. Auch auf den
Grundsatz des Vertrauensschutzes beruft sich der Beschwerdeführer vergeblich. Die
Rüge des Beschwerdeführers, die Vorinstanz habe Art. 95 Abs. 1 VRP verletzt, erweist
sich hingegen als begründet. Die Beschwerde ist daher in bezug auf die Kosten des
Rekursverfahrens (Ziff. 3) teilweise gutzuheissen. Soweit sich die Beschwerde gegen
Ziff. 1, 2 und 5 richtet, ist sie abzuweisen. Damit ist die Sache in bezug auf die Frage
der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes zur Neubeurteilung und zu neuer
Entscheidung an die Baukommission der Gemeinde G. zurückzuweisen.
Dieser Ausgang des Verfahrens kommt einem teilweisen Obsiegen des
Beschwerdeführers gleich; in diesem Sinne wären ihm gemäss Art. 95 Abs. 1 VRP die
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 23/24
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
amtlichen Kosten des vorliegenden Verfahrens lediglich teilweise aufzuerlegen. Das
teilweise Obsiegen betrifft indes lediglich den Entscheid über die Regelung der
amtlichen Kosten im vorinstanzlichen Verfahren; in materiellrechtlicher Hinsicht ist der
Beschwerdeführer mit seinen Begehren in vollem Umfang unterlegen. Da der
Beschwerdeführer somit nur in einem untergeordneten Punkt obsiegt, rechtfertigt es
sich, ihm die amtlichen Kosten des vorliegenden Verfahrens vollumfänglich
aufzuerlegen (vgl. Cavelti/Vögeli, a.a.O., Rz. 763). Eine Entscheidgebühr von
Fr. 3'000.-- ist angemessen (Art. 13, Ziff. 622 Gerichtskostentarif, sGS 941.12). Sie ist
mit dem geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe zu verrechnen.
Ausseramtliche Kosten sind nicht zu entschädigen (Art. 98bis VRP).
Demnach hat das Verwaltungsgericht