Decision ID: 4c703123-26ca-5a0b-87c3-ca7fc9c6eecd
Year: 2009
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_002
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

ritenuto
in fatto:
1.
In data 7 luglio 2008 AO 1 e AP 1 hanno sottoscritto una convenzione (doc. C) con la quale il primo si è impegnato ad acquistare, e la convenuta a vendere, l’intero pacchetto azionario della società _ _ e _ _, proprietaria delle particelle n. _ e _ RFD di _. Il prezzo di vendita è stato pattuito in fr. 6'000'000.-, di cui gli importi di fr. 500'000.-, oltre a fr. 55'000.- per interessi già erano stati versati. Per quanto concerne il saldo di fr. 5'500'000.-, la convenzione prevedeva quanto segue:
1) fr
. 5
'
500'000
.- da pagarsi entro il 31 dicembre 2005.
In caso di mancato pagamento dell’importo di fr. 5'500'000.- entro il 31 dicembre 2005 l’acconto di fr. 555'000.- decadrà a favore della venditrice quale pena di recesso;
2) le parti stabiliscono che, alternativamente a quanto
pattuito, il Signor AO 1 invece del residuo totale del prezzo dovuto, provvederà a versare al AP 1 entro e non oltre il 31 dicembre 2005 l’importo di fr. 500'000.- quale ulteriore acconto sul prezzo ed ulteriore pena di recesso, oltre alla somma di fr. 50'000.- come pagamento anticipato dell’interesse pari al 2% per anno per l’ulteriore dilazione di pagamento del residuo prezzo dovuto. Il termine di pagamento per il residuo prezzo dovuto a quel momento di fr. 5'000'000.- verrà automaticamente prorogato al 30 giugno 2006.
La convenzione al punto 8 stabiliva inoltre che, previo pagamento dell’intero prezzo pattuito, l’acquirente avrebbe potuto sottoporre la convenzione di cui trattasi all’autorità LAFE prima o dopo essere entrato in possesso delle azioni.
2.
In data 28 giugno 2006 le parti hanno concordato una proroga della convenzione sino al 30 settembre 2006 alle medesime condizioni, AO 1 impegnandosi a pagare fr. 25'000.- a titolo di interessi dal 1° luglio 2006 al 30 settembre 2006 (doc. C, pag. 3). In seguito vi sono state delle trattative riguardanti in particolare la problematica LAFE, che l'acquirente desiderava fosse regolata prima del pagamento del saldo del prezzo d'acquisto. In data 30 settembre 2006 le parti poi hanno concordato un'ulteriore proroga della convenzione, sempre alle medesime condizioni, fino al 30 novembre 2006.
Il 12 dicembre 2006 la venditrice ha costituito in mora AO 1, invitandolo a versare fr. 5'000'000.- entro il 18 dicembre 2006, e indicando che era sua intenzione di recedere dal contratto qualora non le fosse stata accreditata per tempo la somma pattuita a saldo e di trattenere a titolo di pena di recesso la somma di fr. 1'055'000.- già versata. Con lettera 15 dicembre 2006 AO 1, dopo aver rilevato l'inesistenza di un suo obbligo di versamento del saldo per il fatto che entro il 30 novembre 2006, scadenza concordata dalle parti per ottenere il rilascio dell'autorizzazione LAFE, nessuna autorizzazione era stata rilasciata, ha chiesto alla controparte la restituzione degli importi versati. In seguito AP 1 ha contestato l'esistenza di un accordo nel senso che il pagamento del saldo era subordinato al rilascio dell'autorizzazione LAFE e, constatata la scadenza infruttuosa del termine per l'adempimento, ha rescisso il contratto di compravendita dichiarando di trattenere quale pena di recesso gli importi ricevuti.
3.
Con petizione 24 luglio 2007 AO 1 ha chiesto la condanna di AP 1 al pagamento di fr. 1'202'272,60 oltre interessi al 5% sull’importo di fr. 1'130'000.- a far capo dal 1.12.2006. A mente dell’attore, l’unilaterale rescissione del contratto da parte della convenuta sarebbe ingiustificata in quanto la validità dell’operazione era subordinata al rilascio dell’autorizzazione LAFE. La stessa non essendo mai stata data, la rescissione da parte della venditrice sarebbe ingiustificata.
Con risposta 1 ottobre 2007 la convenuta ha chiesto la reiezione della petizione, sostenendo che l’attore avrebbe spontaneamente e scientemente lasciato scadere i termini per l’adempimento della sua obbligazione contravvenendo a quanto stabilito nella convenzione da lui stesso proposta, con la conseguenza che la rescissione del contratto era giustificata e comportava la decadenza della pena di recesso a favore della venditrice.
4.
Con sentenza 8 settembre 2008 il Pretore ha accolto la petizione limitatamente all'importo di fr. 1'146'666.65 oltre accessori. A mente del primo giudice, la cessione del pacchetto azionario della società _ e _ era subordinata al rilascio di una decisione di accertamento LAFE, in mancanza della quale il contratto in questione era inefficace, con la conseguenza che l'attore poteva chiedere la restituzione delle prestazioni già eseguite.
5.
Con appello 29 settembre 2008, AP 1 chiede che, previo completamento dell'istruttoria con l'assunzione dei testi non ammessi dal Pretore, la sentenza impugnata sia riformata nel senso di respingere integralmente la petizione.
Con osservazioni 13 novembre 2008 postula le reiezione del gravame.

Considerato
In diritto: 6.
L'art. 26 cpv. 1 LAFE prevede che i
negozi giuridici concernenti un acquisto per il quale l’acquirente deve chiedere un’autorizzazione rimangono inefficaci fintanto che manca l’autorizzazione definitiva. Gli stessi diventano nulli segnatamente se l’acquirente attua il negozio giuridico senza chiedere l’autorizzazione o prima che vi sia l’autorizzazione definitiva. La nullità del negozio giuridico comporta che le prestazioni promesse non possono essere pretese, mentre le prestazioni fornite possono essere ripetute entro un anno dal momento in cui l’attore ha avuto notizia del diritto di ripetizione ovvero entro un anno dalla conclusione di un procedimento penale, ma in ogni caso non oltre dieci anni dopo le prestazioni.
7.
Nel caso concreto è indubbio che l'autorizzazione richiesta dalla LAFE non è mai stata data, non da ultimo perché l'autorità preposta, informata - da chi non è dato di sapere - della rinuncia all'acquisto di AO 1, non aveva più ragione di decidere. Così stando le cose, il contratto di compravendita del pacchetto azionario non può essere perfezionato, ostandovi l'art. 26 LAFE. Di principio l'attore può quindi chiedere la restituzione di quanto versato in vista dell'esecuzione del contratto. Resta da vedere se, come sostiene l'appellante, la richiesta di restituzione degli acconti sia da considerare abusiva.
7.1 L'appellante rimprovera al Pretore di aver ritenuto a torto che essa avrebbe dovuto chiedere all'autorità competente una decisione di accertamento prima della modifica dell'azionariato, ciò perché la decisione dell'autorità LAFE del 12 febbraio 2004, con la quale era stato imposto l'obbligo di chiedere all'autorità competente una decisione di accertamento prima di ogni modifica dell'azionariato, non la riguardava, essa non essendo allora proprietaria del pacchetto azionario della società _ e di _.
Va rilevato in proposito che, con decisione 16 febbraio 2004, l'autorità di I istanza del distretto di Lugano per l'applicazione della LAFE (in seguito semplicemente Autorità LAFE), decidendo su una richiesta della società _ e di _ di non assoggettamento per la cessione del pacchetto azionario, ha sancito che, sulle proprietà essendo esistente e operativo un complesso alberghiero e i fondi essendo iscritti in zona a destinazione vincolata -
nel senso che sono ammessi interventi solo di tipo turistico alberghiero, ad esclusione di ogni possibilità di costruzione di alloggi da adibire a residenza principale come pure di realizzare unità di appartamenti e case di vacanza da vendere a terzi
- pur essendo date le condizioni di non assoggettamento in applicazione dell'art. 2 cpv. 2 LAFE, per garantire la situazione di fatto venivano imposti adeguati oneri, segnatamente l' "obbligo di chiedere all'Autorità competente una decisione di accertamento prima di ogni modifica dell'azionariato" (doc. P).
Nella misura in cui il Pretore ha ritenuto che la decisione del 16 febbraio 2004 imponeva anche alla AP 1 la necessità di ottenere un'autorizzazione per la vendita del pacchetto azionario, la sentenza impugnata va confermata. In effetti, seppure è vero che allora era prevista la vendita delle azioni a una persona residente all'estero e la convenuta neppure era proprietaria del pacchetto azionario, la menzione degli oneri di cui trattasi a registro fondiario, disposta al punto 2 della decisione, fa sì che gli effetti della decisione non siano limitati a quella specifica fattispecie, ma siano vincolanti anche per i successori in diritto.
7.2 L'appellante sostiene che il primo giudice è incorso nell'arbitrio quando ha accertato che al momento della rinuncia da parte dell'attore l'autorità LAFE non aveva ancora emanato alcuna decisione formale e definitiva e di conseguenza la procedura LAFE non poteva dirsi conclusa con esito positivo. Se non che, nella propria risposta di causa l'appellante stessa sostiene che l'istanza per ottenere l'autorizzazione d'acquisto era stata presentata "e avrebbe avuto esiti assolutamente positivi senza la rinuncia di AO 1 all'acquisto" (risposta pag. 7). Essa neppure indica come e quando siffatta decisione sarebbe stata presa, né v'è agli atti una decisione dell'Autorità LAFE relativa al negozio oggetto di causa. La contestata constatazione del Pretore è quindi perfettamente calzante.
7.3 A mente dell'appellante, le richieste di controparte sarebbero abusive perché dalla decisione 13 febbraio 2007 dell'Autorità LAFE risulterebbe che l'autorizzazione sarebbe stata concessa se l'attore non avesse rinunciato all'acquisto. La decisione menzionata in realtà non ipotizza però un esito positivo della richiesta di autorizzazione, nel merito della quale neppure entra.
Certo, come rileva l'appellante, in quella decisione l'Autorità LAFE ha constatato che la possibilità di sanare la situazione era venuta meno con la rinuncia da parte "dell'acquirente svizzero". Se non che, tale ipotesi di sanatoria - peraltro caduta senza che l'Autorità LAFE sia entrata nel merito della stessa - neppure concerne il negozio tra le parti qui in causa, bensì, come si evince dalla decisione medesima, la situazione di illegalità instauratasi nel 2004, allorquando l'appellante aveva acquistato il pacchetto azionario della società senza aver chiesto la necessaria autorizzazione. Ciò risulta chiaramente dalla decisione 13 febbraio 2007, nella quale l'Autorità LAFE ha constatato che "... senza comunicazione alcuna alla scrivente autorità, i proprietari della _ e _ in _ avevano proceduto, il 17 maggio 2004, all'alienazione alla AP 1 _ dell'intero pacchetto azionario", lasciando poi inutilizzati i fondi per lungo tempo, ciò che "configura ... un illecito piazzamento di capitali" (doc. 14).
7.4 Entrambe le parti erano in possesso della decisione 16 febbraio 2004 e di conseguenza non potevano ignorare che la prevista compravendita del pacchetto azionario poteva essere perfezionata solo previa autorizzazione dell'Autorità LAFE. L'esito della relativa procedura non è noto perché, come già detto sopra, l'Autorità LAFE, constatato che era venuta meno l'ipotesi dell'acquisto da parte dell'appellato, non ha emanato alcuna decisione di merito. Va però rilevato come sia stata la medesima appellante che, non avendo ancora ricevuto il saldo del prezzo, ha dichiarato di rescindere il contratto argomentando che "... la cessione delle azioni, ed il relativo pagamento del prezzo, è assolutamente indipendente dalla procedura LAFE ..." (doc. 8), quando in realtà il contratto non poteva essere perfezionato senza tale autorizzazione. Certo, si può rimproverare all'appellato di essere stato avventato nella redazione dell'accordo sottoposto all'appellante, ma ciò non è sufficiente, nella situazione concreta, per ritenere che egli commetta abuso di diritto nel chiedere la restituzione dell'acconto versato.
8.
L’appellante chiede l’assunzione in appello del teste avv. _, precedente patrocinatore dell’attore, che avrebbe dovuto riferire in merito alle bozze di contratto stipulate antecedentemente alla firma della convenzione (doc. C) e dell’avv. _ che avrebbe dovuto riferire in merito all’inoltro della domanda LAFE (doc. 13).
Entrambe le prove testimoniali richieste il 21 novembre 2007 sono state rifiutate dal Pretore in quanto giudicate ininfluenti. A mente dell’appellante tali prove sarebbero invece essenziali. La richiesta è di per sé ammissibile ai sensi dell’art. 322 lett. b CPC. Se non che, nella fattispecie, sapere se il precedente legale dell'appellato abbia elaborato una convenzione diversa da quella in vigore tra le parti non appare rilevante, mentre neppure è contestato che una procedura LAFE è stata avviata per il negozio oggetto del contendere. Le testimonianze di cui trattasi non sono quindi utili al giudizio. Peraltro, a pag. 6 dell’appello l'appellante medesima afferma che “il giudice aveva elementi sufficienti per decidere nonostante il rifiuto dell’audizione testimoniale dell’avv. _”.
9.
L'appellante censura la decisione del Pretore anche in merito all'ammontare delle ripetibili attribuite alla controparte, ritenendolo eccessivo se commisurato alla tutto sommato limitata attività processuale esplicata dalla controparte. Se non che, l’appellante non indica quale somma ritiene debba essere riconosciuta in riforma della decisione impugnata, ciò che rende l'appello irricevibile su questo punto (Cocchi/Trezzini, CPC TI, m. 10/11 ad art. 309 CPC).
Da quanto precede discende che l'appello dev'essere respinto. Gli oneri processuali e le ripetibili, calcolati su un valore litigioso di fr. 1'202'272,60, seguono la soccombenza (art. 148 CPC; Rep. 1989, 171).