Decision ID: ba15544b-ee86-45f7-ac98-998f3de157b6
Year: 2015
Language: fr
Court: VD_TC
Chamber: VD_TC_031
Canton: VD
Region: Région lémanique
Law Area: public_law

Vu les faits suivants
A.
Sonja Adler est propriétaire de la parcelle n° 2318 du cadastre de la Commune d’Ollon, sise au lieu-dit Crêt des Nex 32, à Chesières. Ce bien-fonds, d’une surface de 1'717 m
2
, est classé dans la zone de chalets B du Plan partiel d’affectation "Les Ecovets – Chesières – Villars – Arveyes" approuvé par le Conseil d'Etat du Canton de Vaud la première fois le 14 août 1985. Le règlement communal qui complète ce plan (ci-après: le RPPA) a été approuvé par le Conseil d’Etat le 25 juin 1993.
B.
Sonja Adler a mis à l’enquête publique du 17 novembre au 16 décembre 2012 la construction d’un chalet avec garage sur la parcelle n° 2318. La construction se compose de deux parties accolées construites sur deux niveaux
, chacune des parties étant dotée d'un toit à deux pans. La surface brute de plancher du logement est de
276
m
2
. Le garage souterrain est prévu en contrebas. Il résulte de la synthè
se établie le 10 décembre 2012 par
la Centrale
des autorisations CAMAC (Synthèse CAMAC n° 135299) que les services cantonaux concernés ont délivré les autorisations spéciales requises, moyennant le respect de différentes conditions. En particulier, l'Etablissement cantonal d'assurance contre l'incendie et les éléments naturels (ECA) a relevé que la parcelle était répertoriée en zone de terrains instables selon la carte à disposition ("niveau faible: glissement ancien, latent, très lent"), de sorte qu'un responsable de projet en matière de géotechnique devrait être nommé avec pour missions notamment de préciser les mesures constructives avant le démarrage des travaux, de les valider après ouvertures des fouilles, de les contrôler lors du gros œuvre et d'établir un document de synt
hèse.
C.
Helvetia Nostra a formulé une opposition le 17 décembre 2012. Christiane de Senarclens Combe et Emmanuel Combe, copropriétaires de la parcelle voisine n° 2411 à l'est, ont également déposé une opposition. Par décision du 20 décembre 2012, la Municipalité d'Ollon (ci-après la "municipalité") a délivré le permis de construire et levé les oppositions. Helvetia Nostra, d'une part, et Christiane de Senarclens Combe et Emmanuel Combe, d'autre part, ont recouru contre cette décision auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal. Helvetia Nostra invoquait en substance le nouvel art. 75b de la Constitution fédérale du 18 avril 1999 (Cst.; RS 101), accepté lors de la votation populaire du 11 mars 2012 à la suite de l’initiative "
Halte aux constructions envahissantes de résidences secondaires"
. Dans leur recours déposé le 1
er
février 2013, Christiane de Senarclens Combe et Emmanuel Combe invoquaient pour leur part des griefs relevant de la police des constructions. Par arrêt du 9 avril 2013 (AC.2013.0099), la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal a rejeté le recours d'Helvetia Nostra dans la mesure où il était recevable au motif que l'art. 75b Cst., interprété en relation avec l'art. 197 ch. 9 Cst., ne pouvait pas faire obstacle à l'octroi d'un permis de construire une résidence secondaire lorsque la décision de la municipalité avait été prise en 2012. Par arrêt du 28 octobre 2008 (TF 1C_441/2013), le Tribunal fédéral a admis le recours formé par Helvetia Nostra contre le jugement cantonal. Il s'est fondé sur un arrêt de principe du 22 mai 2013 dans lequel il avait jugé que l'art. 75b Cst. était directement applicable dès son entrée en vigueur le 11 mars 2012, ce qui impliquait que, dans les communes où le taux de 20% de résidences secondaires est déjà atteint (ce qui est le cas de la Commune d'Ollon), les permis de construire délivrés entre le 11 mars 2012 et le 31 décembre 2012 étaient annulables. Le Tribunal fédéral a annulé le permis de construire et renvoyé la cause à l'autorité communale afin qu'elle examine la conformité du projet au regard de l'art. 75b Cst. A la suite de cet arrêt et de l'annulation du permis de construire délivré le 20 décembre 2012, le juge instructeur a constaté dans une décision du 4 décembre 2013 que le recours déposé le 1
er
février 2013 par Christiane de Senarclens Combe et Emmanuel Combe était sans objet et a rayé la cause du rôle.
D.
Par nouvelle décision du 27 janvier 2014, la municipalité a délivré à nouveau le permis de construire et levé les oppositions. Le permis de construire daté du 27 janvier 2014 prévoit que le logement autorisé doit être affecté à une résidence principale. La mention "résidence principale" a en outre été inscrite au registre foncier conformément à l'art. 6 al. 2 de l'ordonnance du 22 août 2012 sur les résidences secondaires (RS 702).
E.
Helvetia Nostra, d'une part, et Christiane de Senarclens Combe et Emmanuel Combe, d'autre part, ont recouru contre cette décision auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal. La cause a été suspendue le 13 mars 2014 jusqu'à droit connu dans une cause pilote AC.2014.0015. La constructrice Sonja Adler a néanmoins déposé spontanément des observations le 6 août 2014.
L'instruction de la cause a été reprise le 20 août 2014 à la suite de l'arrêt rendu dans la cause AC.2014.0015. La constructrice a déposé des observations le 18 août 2014. La municipalité a déposé sa réponse et son dossier le 2 septembre 2014. Elle conclut au rejet du recours. Les recourants ont déposé des observations complémentaires le 8 octobre 2014.
Le tribunal a tenu audience le 10 décembre 2014 (simultanément avec celle tenue dans la cause AC.2013.0356 concernant la route d'accès). A cette occasion, il a procédé à une vision locale. Le procès-verbal de l'audience a la teneur suivante:
"(...) Le juge précise que l'audience portera simultanément sur les causes AC.2013.0363 et 2014.0087. Il dispense Emmanuel Combe et Liliane Guex de comparaître sur requêtes respectives de Me Bovay et de M. Guex.
Mme Adler indique qu'elle habite actuellement dans le chalet "Le Salentin" à Chesières, en résidence principale. Elle et son époux souhaitent construire le chalet litigieux pour eux, voire leurs trois enfants vivant actuellement en location à Aigle, Monthey et Londres. L'un de leurs fils travaille à Collombey et l'autre à Villeneuve. Leur fille rentrera prochainement de Londres. Le futur chalet comportera un seul logement. Bien que rien ne soit arrêté de manière définitive, il est probable qu'elle et son époux y habiteront et que les deux appartements constituant le chalet "Le Salentin" seront loués à leurs enfants. Dans tous les cas, le futur chalet sera une résidence principale, conformément à l'inscription figurant au registre foncier. Mme Adler relève qu'elle est propriétaire du terrain depuis longtemps. Elle confirme avoir essayé de le vendre pendant quelque trois ans. M. Adler ajoute qu'il est né et a toujours vécu dans la région et que son épouse y vit depuis une trentaine d'années.
Me Bovay estime que les informations données quant à l'occupation du futur chalet sont insuffisantes, au contraire de Me Haldy, selon lequel l'on ne peut, à ce stade, exiger de connaître l'identité de ceux qui l'habiteront.
Me Bovay s'étonne que les époux Adler aient les ressources financières pour construire un chalet dont le prix final, terrain compris, sera de l'ordre de 5,5 millions et, simultanément, conserver la propriété du chalet "Le Salentin". M. Adler répond que sa profession de conseiller en assurance le leur permet. Me Bovay produit la plaquette de vente du chalet.
La Cour et les personnes présentes longent la route goudronnée qui relie le chalet Guex au chemin des Plans jusqu'à l'endroit désigné par M. Landelle comme étant la future intersection entre la route goudronnée précitée et la route litigieuse planifiée. M. Landelle suit le tracé de la future route qui mènera au garage projeté et marque les points cardinaux. Il fait remarquer que le chalet aura une apparence similaire à celle de celui bâti en amont.
M. Guex indique que la route goudronnée sur laquelle la Cour et les personnes présentes se trouvent dessert six chalets. Le chalet des recourants bénéficie d'une autre voie d'accès.
Sur interpellation du juge, Me Bovay déclare renoncer au grief relatif au respect des normes VSS.
Le Syndic explique que les cartes de dangers naturels ont été validées par l'ECA, mais qu'elles n'ont pas encore été reportées sur les plans d'aménagement.
Le juge indique qu'il interpellera le Département du territoire et de l'environnement afin de savoir si la route projetée nécessite l'autorisation spéciale prévue à l'art. 120 al. 1 let. b LATC et, le cas échéant, si celle-ci peut être délivrée.
Sur question du juge, Me Haldy indique que la façade avale est la façade sud.
Mme Adler s'engage à produire une pièce attestant de l'existence d'une servitude de passage grevant la parcelle no 14648 en faveur de sa parcelle no 2318.
La Cour et les personnes présentes se rendent à la salle de la Municipalité à Villars, à l'exception de M. Guex, qui en est dispensé par le juge.
Selon Me Bovay, la hauteur de la façade avale est de quelque 11 m à partir du niveau du garage alors même qu'elle ne devrait pas excéder 8,77 m. Il obtient cette mesure en multipliant 4/5 par la largeur des deux corps de bâtiment sans le garage, soit 10,96 m. Il ajoute que la hauteur maximale autorisée serait également dépassée si l'on tenait compte du garage dans la largeur à la base du calcul de la hauteur. Il en irait de même si l'on considérait qu'il y a deux façades avales, la hauteur de chacune d'elle ne devant le cas échéant pas être supérieure à 7,07 m.
Mme de Sernaclens Combe indique avoir mandaté un architecte pour examiner le dossier. Selon ce dernier, il y a quelque 2,3 m de trop en hauteur.
Mme Rossetti expose que le projet a été établi conformément au règlement et à la fiche explicative concernant l'art. 67 du RPPA ECVA, dont M. Landelle produit un exemplaire.
Me Haldy considère que la hauteur se mesure depuis le rez-de-chaussée et qu'elle est en l'occurrence de 8,50 m, soit inférieure à la limite maximale de 8,77 m.
Me Bovay rétorque que le hammam et le jacuzzi, qui couvrent près de la moitié du niveau inférieur, ne sauraient être assimilés à des locaux pour la pratique du sport, raison pour laquelle il y a lieu de les inclure dans la mesure de la hauteur.
Après discussion, Me Bovay prend note du fait que seule la partie ouest du garage est dégagée, les trois autres étant enterrées. Il déclare en outre renoncer à son grief relatif à l'art. 66 RPPA ECVA.
Me Bovay estime que la municipalité devrait exiger une expertise géologique au stade de la demande de permis de construire, le secteur étant répertorié en zone de glissement et de laves torrentielles. L'art. 80 RPPA ECVA lui confère cette faculté et ne pas en faire usage est arbitraire. Une expertise géologique mentionnant les mesures à prendre est indispensable à la sécurité et aurait pour effets de rassurer les voisins d'une part et de permettre d'établir l'ensemble des coûts de réalisation du projet d'autre part.
Me Haldy considère qu'il serait disproportionné d'exiger une telle expertise avant la délivrance du permis de construire. Il se réfère à cet égard à l'affaire AC.2009.0043. Me Bovay invite le Tribunal à reconsidérer cette jurisprudence.
M. Adler explique que la maison Boson, qui effectue des terrassements, a ouvert le terrain pour en contrôler la stabilité. Il ajoute que, vu les fonds engagés, il ne se lancerait pas dans un tel projet sans garantie de stabilité.
M. Landelle indique qu'un bureau géologique suivra les travaux et que des mesures seront mises en œuvre avant le terrassement, sur la base d'une analyse géologique détaillée.
Sur question du juge, M. Adler répond que la route litigieuse se trouvera entièrement sur la parcelle no 14648 de Mme Guex.(...)"

Considérant en droit
1.
Les recourants invoquent plusieurs griefs (distance à la limite, hauteur maximale, proportion entre la surface construite et la surface du terrain) qui dépendent de la question de savoir si le garage prévu constitue une dépendance souterraine ou une construction souterraine au sens des art. 74 al. 2 RPPA et 84 de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; RSV 700.11).
a) L'art. 74 RPPA a la teneur suivante:
"
Dépendances souterraines
Art. 74
Pour la construction de garages en limite de propriété, l'art. 39 R.A.T.C. est applicable.
Les garages comprenant plusieurs places, les locaux pour la pratique du sport et locaux de service dont trois façades sont enterrées et dont le 60 % au moins du volume est réalisé en-dessous du niveau du terrain naturel, ne sont pas compris
- dans le calcul de la surface bâtie
- dans le calcul de la proportion des façades
- dans le calcul de la distance à la limite.
Toutefois, pour de telles constructions, la distance aux fonds voisins est de 2 m au minimum."
L'art. 84 LATC a la teneur suivante:
"
Art. 84 Constructions souterraines
1
Le règlement communal peut prévoir que les constructions souterraines ou semi-enterrées ne sont pas prises en considération:
– dans le calcul de la distance aux limites ou entre bâtiments;
– dans le coefficient d'occupation ou d'utilisation du sol.
2
Cette réglementation n'est applicable que dans la mesure où le profil et la nature du sol ne sont pas sensiblement modifiés et s'il n'en résulte pas d'inconvénient pour le voisinage."
b) Comme les recourants l'ont admis lors de l'audience, le projet respecte l'exigence posée par l'art. 74 al. 2 RPPA selon laquelle trois faces doivent être enterrées. De même, est respectée l'exigence selon laquelle 60% au moins du volume doit être réalisé en dessous du terrain naturel. Contrairement à ce que soutiennent les recourants, il convient à cet égard d'inclure le "réduit garage" qui forme un tout avec la partie destinée au stationnement.
Pour ce qui est de l'exigence posée à l'art. 84 al. 2 LATC, on constate que la construction du garage n'implique pas de mouvements de terrain importants, le projet respectant assez bien le terrain naturel. Il résulte ainsi de la coupe D-D que les mouvements de terre correspondent au maximum de 1,30 m. On peut dès lors admettre que l'exigence selon laquelle le profil et la nature du sol ne doivent pas être sensiblement modifiés est respectée.
2.
Les recourants soutiennent que, s'agissant du garage, la distance de 10 m minimum entre façades et limites de propriété voisine n'est pas respectée.
a) Selon l'art. 36 RPPA, la distance entre les façades et la limite de la propriété voisine est de 10 m au minimum. Aux termes de l'art. 63 al. 1 RPPA,
"La distance entre un bâtiment et la limite de la propriété voisine est mesurée au nu de la façade, compte non tenu des terrasses non couvertes, des perrons, des seuils, des sauts de loup, des tunnels et sorties de secours pour abri, des rampes d'accès aux niveaux inférieurs, des murs en ailes ou contreforts, des balcons et galeries jusqu'à
2 m
de largeur, des piscines non couvertes et autres installations semblables, et des garages enterrés définis à l'art. 74 du présent règlement."
b) En l'espèce, on a vu ci-dessus que le garage peut être considéré comme une dépendance souterraine au sens de l'art. 74 al. 2 RPPA. Partant, il n'a pas à respecter la distance de 10 m prescrite à l'art. 36 RPPA. Pour le surplus, la distance minimum de 2 m aux fonds voisins prescrite par l'art. 74 al. 2 RPPA est respectée.
3.
Les recourants soutiennent que le projet ne respecte pas l'art. 67 let. b RPPA qui prévoit que la hauteur de la façade orientée vers l'aval, mesurée du terrain aménagé au faîte, ne doit pas dépasser les 3/5 de sa longueur pour les façades supérieures à 11 m. Selon eux, pour faire ce calcul, il convient de prendre en considération la façade du garage, ce que conteste la municipalité. Ils soutiennent que la hauteur maximale est de 8 m, exigence qui ne serait pas respectée si on part du terrain aménagé devant le garage jusqu'au faîte du bâtiment. Sur ce point, ils font valoir que, même si on suit le raisonnement de la municipalité selon lequel le garage ne doit pas compter dans la proportion des façades, il faut prendre le terrain aménagé devant le garage comme point de départ de l'altitude maximale. Se fondant sur les courbes de niveau du géomètre, ils font également valoir que les façades ouest sont des façades avales et qu'elles ne respectent pas l'art. 67 RPPA.
a) L'art. 37 al. 1 RPPA, relatif à la zone de chalets "B", prévoit que la hauteur de la façade orientée vers l'aval, mesurée du terrain aménagé au faîte, ne doit pas dépasser 10,80 m. L'art. 67 RPPA, figurant dans les règles applicables à toutes les zones, a la teneur suivante:
"
Proportion des façade
Art. 67
La hauteur de la façade orientée vers l'aval, mesurée du terrain aménagé au faîte, ne doit pas excéder:
a) les 4/5 de sa longueur pour les façades n'excédant pas 11 m.
b) les 3/5 de sa longueur pour les façades supérieures à 11 m."
b) On a vu ci-dessus que le garage souterrain respecte les exigences de l'art. 74 al. 2 RPPA. C'est par conséquent à juste titre que la municipalité n'en a pas tenu compte et qu'elle a pris en considération une longueur de façade de 10,96 m, ce qui implique que la hauteur maximale de la façade orientée vers l'aval est de 8,77 m en application de l'art. 67 let. a RPPA.
c) aa) Pour ce qui est du terrain aménagé à partir duquel la hauteur doit être mesurée, les recourants font valoir que c'est le terrain devant le garage qui doit être pris en considération alors que la municipalité considère que c'est celui qui se trouve au niveau du rez-de chaussée.
bb) Selon la jurisprudence, la loi s'interprète en premier lieu selon sa lettre (interprétation littérale). Si le texte légal n'est pas absolument clair, si plusieurs interprétations de celui-ci sont possibles, il convient de rechercher la véritable portée de la norme, en la dégageant de sa relation avec d'autres dispositions légales, de son contexte, du but poursuivi, de son esprit, ainsi que de la volonté du législateur, telle qu'elle résulte notamment des travaux préparatoires. A l'inverse, lorsque le texte légal est clair, l'autorité qui applique le droit ne peut s'en écarter que s'il existe des motifs sérieux de penser que ce texte ne correspond pas en tous points au sens véritable de la disposition visée et conduit à des résultats que le législateur ne peut avoir voulus et qui heurtent le sentiment de la justice ou le principe de l'égalité de traitement. De tels motifs peuvent résulter des travaux préparatoires, du fondement et du but de la prescription en cause, ainsi que de sa relation avec d'autres dispositions légales. Ces règles s'appliquent également aux règlements communaux de police des constructions. Même si les communes disposent d'une autonomie protégée par la Constitution cantonale dans la délimitation des zones à bâtir et leur affectation, cette autonomie ne laisse pas place à une interprétation d'une norme du règlement communal de police des constructions qui irait à l'encontre de son texte ou de son but (cf. ATF 1C_138/2010 du 26 août 2010 consid. 2.4 et les arrêts cités). Selon une jurisprudence constante, le Tribunal cantonal considère que la municipalité jouit d’un certain pouvoir d’appréciation dans l’interprétation qu’elle fait des règlements communaux. Elle dispose notamment d’une latitude de jugement pour interpréter des concepts juridiques indéterminés dont la portée n'est pas imposée par le droit cantonal (cf. notamment AC.2009.0229 du 20 juillet 2010 consid. 1b; AC.2008.0152 du 8 octobre 2009 consid. 3c). Selon le Tribunal fédéral, l'autorité cantonale de recours n'est toutefois pas définitivement liée par l'interprétation faite d'une disposition réglementaire communale et peut adopter une autre interprétation si celle-ci repose sur des motifs sérieux, objectifs et convaincants, tirés du texte ou de la systématique de la norme, de sa genèse ou de son but (cf. ATF 1C_103/2008 du 23 septembre 2008 consid. 2.4 et les arrêts cités). Lorsque plusieurs interprétations sont envisageables, il faut s’en tenir à celle qui respecte l’exigence d’une base légale précise pour les restrictions du droit de propriété issues du droit public (AC.2009.0229 précité consid. 1b; AC.2009.0167 du 22 mars 2010 consid. 4; AC.2007.0267 du 5 mai 2008 consid. 5).
cc) En l'espèce, on relève que le terrain aménagé devant le garage, dont les recourants exigent la prise en compte pour calculer la hauteur, a une surface réduite et qu'il se trouve pour l'essentiel au même niveau que les locaux de la construction qui ne sont pas habitables car situés en sous-sol (sauna, jacuzzi, etc). On constate également que, avec un peu de recul, la partie visible de la construction sera celle dont la base se trouve au niveau du rez-de-chaussée. Ceci ressort notamment des plans de façades. Dans ces conditions, l'interprétation de la municipalité selon laquelle c'est le niveau du rez-de-chaussée qui doit être pris en compte comme "terrain aménagé" au sens des art. 37 et 67 RPPA ne prête pas le flanc à la critique. De même, ne prête pas le flanc à la critique le choix de ne prendre en compte qu'une façade, soit la façade sud qui, compte tenu de la configuration des lieux, a été considérée à juste titre comme "la façade orientée vers l'aval" au sens des deux dispositions précitées. Les recourants ne sauraient ainsi être suivis lorsqu'ils soutiennent que l'on devrait également calculer la hauteur sur la façade ouest.
d) Vu ce qui précède, le grief relatif à la hauteur de la construction n'est pas fondé.
4.
Les recourants invoquent une violation de l'art. 40 RPPA relatif à la proportion entre la surface construite et la surface du terrain. Ils soutiennent à nouveau que la surface du garage doit être prise en considération.
a) L’art. 40 RPPA fixe le COS, qui règle la proportion de surface bâtie par parcelle, laquelle ne doit pas excéder 1/10. Celle-ci est définie au surplus par l’art. 62 RPPA, à teneur duquel :
"La surface bâtie se calcule sur le niveau de la plus grande surface, compte non tenu des terrasses non couvertes, des perrons, des seuils, des sauts de loup, des tunnels et sorties de secours pour abri, des rampes d’accès aux niveaux inférieurs, des murs en ailes ou contreforts, des balcons et galeries jusqu’à 2 m de largeur, des piscines non couvertes et autres installations semblables, et des garages enterrés définis à l’art. 74 du présent règlement".
b) En l'espèce, on a vu que le garage répond aux exigences de l'art. 74 al. 2 RPPA et ne compte par conséquent pas dans la surface bâtie. Partant, l'art. 40 RPPA est respecté.
5.
Les recourants invoquent une violation de l'art. 29 RPPA, qui prévoit que l'ordre non contigu est obligatoire. Selon eux, on se trouve en présence de deux chalets donnant à l'ensemble l'aspect de constructions contiguës. Ils rappellent que, selon la jurisprudence, l'apparence joue un rôle certain dans la distinction entre constructions contiguës et non contiguës et que l'art. 29 RPPA poursuit un objectif esthétique.
a) L'ordre non contigu est la règle dans la zone de chalets B. Il a pour but, en imposant certaines distances jusqu'aux propriétés voisines ou entre bâtiments situés sur une même parcelle, non seulement d'assurer certaines conditions d'hygiène ainsi qu'une protection contre la propagation des incendies, mais aussi de créer des espaces libres pour améliorer la qualité de vie des habitants (v. RDAF 1993, 195, spéc. 202 ss ; cf. Jean-Luc Marti, Distances, coefficients et volumétrie des constructions en droit vaudois, thèse Lausanne 1988, p. 40). L'ordre non contigu n'exclut pas que plusieurs éléments de construction soient accolés de façon à constituer un bâtiment unique, pour autant que soient respectées les règles sur la dimension des constructions et la distance aux limites ou entre bâtiments; que ces éléments constituent des entités distinctes, ainsi deux duplex juxtaposés, plutôt qu'interdépendantes, ainsi deux ailes d'un même logement, importe peu dès lors que ces entités forment un tout homogène (cf. arrêts AC.2013.0169 du 27 février 2014 consid. 3b; RDAF 1993, p. 195, spéc. 202 et 203).
La jurisprudence a défini les critères servant à distinguer la présence d'un seul bâtiment de celle de plusieurs bâtiments juxtaposés, jumelés ou mitoyens. Elle se base pour ce faire sur un faisceau d'indices comprenant la destination respective des constructions en cause et leur liaison fonctionnelle avec les éventuels locaux communs, leurs dimensions, la surface de plancher respective de chaque construction, la conception architecturale et les matériaux des revêtements extérieurs, l'apparence extérieure, en particulier l'impression donnée à un observateur, ainsi que les objectifs de la planification cantonale, régionale et communale dans le domaine concerné. Ces critères sont appliqués en fonction des caractéristiques propres de chaque cas particulier en tenant compte de l'ensemble des circonstances pour déterminer si le constructeur tente de détourner les buts des règles caractérisant l'ordre non contigu. Ils sont
appliqués pour définir si l'on est en présence de deux bâtiments juxtaposés ou de deux bâtiments totalement séparés devant respecter les règles de l'ordre non contigu
(cf. arrêts AC.2013.0462 du 21 mai 2014 consid. 4a; AC.2013.0169 du 27 février 2014 consid. 3b; AC.2012.0270 du 27 mai 2013 consid. 1a; AC.2012.0288 du 13 mars 2013 consid. 2a, et les références citées).
Deux unités d'habitations, reliées entre elles par les garages ou un couvert à voiture, ne constituent généralement pas une construction unique, en particulier lorsque le projet de construction laisse apparaître une sorte de "trouée" due au fait que les garages ont une hauteur au faîte nettement inférieure à celle des deux villas adjacentes (cf. arrêts AC.2013.0462 du 21 mai 2014 consid. 4a ;AC.2013.0169 du 27 février 2014 consid. 3b; AC.2009.0222 du 4 janvier 2010; AC.2006.0055 du 28 juin 2007, résumé in: RDAF 2008 I p. 254 n°53). Dans ces circonstances, la symétrie des deux entités d'habitation ne suffit pas à donner l'impression qu'elles forment un tout homogène (arrêt AC.2009.0222 précité).
b) En l'espèce, le bâtiment prévu comprend un seul logement, qui se poursuit sur le même étage sans séparation entre les deux parties du bâtiment. A cela s'ajoute que, visuellement, la construction sera perçue comme un seul bâtiment et non pas deux bâtiments distincts. Lors de la vision locale, le tribunal a en outre pu constater que des bâtiments dans les alentours présentent la même configuration. Partant, l'ordre non contigu est respecté et ce grief doit également être écarté.
6.
Les recourants soutiennent que le projet n'est pas conforme à l'art. 70 RPPA dès lors qu'il comporte 4 pans de toiture.
a) Selon l'art. 70 RPPA, les toits doivent comporter deux pans d'inclinaison sensiblement égale et le faîte doit être orienté vers l'aval.
b) L'art. 70 RPPA doit être compris en ce sens que, ce qui n'est pas admis, c'est un toit avec quatre pans liés par un seul faîte. En l'occurrence, tel n'est pas le cas puisque le projet prévoit deux toitures à deux pans. On peut dès lors admettre que l'art. 70 RPPA est respecté.
7.
En relation avec le fait que le projet est prévu en zone de glissements de terrains et d'inondations, les recourants mettent en cause, sous l'angle du droit d'être entendu, l'exigence figurant dans la synthèse CAMAC selon laquelle l'autorisation de construire ne sera délivrée qu'à la condition qu'un spécialiste en géotechnique soit nommé afin de contrôler toutes les mesures prises et d'effectuer un suivi des travaux. Ils soutiennent que les voisins devraient, dans le cadre de l'enquête publique, pouvoir se positionner sur les expertises démontrant la sécurité d'un projet d'un point de vue géotechnique.
a) L'art. 89 LATC interdit toute construction sur un terrain qui ne présente pas une solidité suffisante ou qui est exposé à des dangers spéciaux tels que l'avalanche, l'éboulement, l'inondation et les glissements de terrain avant l'exécution de travaux propres, à dire d'experts, à le consolider ou à écarter ces dangers; l'autorisation de construire n'engage pas la responsabilité de la commune ou de l'Etat. Il découle de cette disposition que le législateur cantonal laisse au propriétaire constructeur la responsabilité de prendre toutes les mesures propres à consolider le terrain ou à écarter les dangers de glissement indépendamment des autorisations qui lui seraient délivrées par la commune ou par le canton, que le terrain soit situé en zone à bâtir ou hors des zones à bâtir. Ainsi, le classement d'un terrain en zone à bâtir ne signifie pas que la construction puisse être autorisée sans que les mesures de précaution et de sécurité énoncées à l'art. 89 LATC ne soient prises par les propriétaires ou les constructeurs (cf. arrêts AC.2014.0275 du 11 février 2015 consid. 3a; AC.2013.0412 du 21 juillet 2014 consid. 3a; AC.2010.0228 du 12 janvier 2011; AC.2009.0082 du 26 février 2010 consid. 2a). Par ailleurs, conformément aux art. 120 al. 1 let. b et 121 let. b LATC, les constructions et les ouvrages nécessitant des mesures particulières de protection contre les dangers d'incendie et contre les dommages causés par les forces naturelles font l'objet d'une autorisation spéciale cantonale. L'autorité cantonale statue sur les conditions de situation de la construction ainsi que sur les éventuelles mesures de surveillance, indépendamment des dispositions des plans et règlements communaux d'affectation. Elle impose, s'il y a lieu, les mesures propres à assurer la salubrité et la sécurité ainsi qu'à préserver l'environnement (art. 123 LATC).
De jurisprudence constante, la municipalité n'est tenue d'exiger un rapport géologique et géotechnique que si des indices sérieux font penser que le terrain ne se prête pas à la construction ou qu'il impose des précautions spéciales (RDAF 1967 p. 95). En principe, les investigations et les travaux nécessaires à la réalisation d'une étude géotechnique (travaux de sondage, essais en laboratoire, établissement d'un rapport comprenant la synthèse des résultats des sondages et des essais, ainsi que les conclusions et propositions pour les fondations et fouilles) font partie des prestations relatives à l'établissement des plans d'exécution de l'ouvrage; ces travaux impliquent un investissement qu'il n'est pas raisonnable d'exiger avant que le droit de construire sur le terrain ne soit sanctionné par le permis de construire, attestant que toutes les prescriptions des plans et règlements d'affectation sont respectées et que les objections d'éventuels opposants ont été examinées. Il est ainsi contraire au principe de proportionnalité d'exiger au stade de la procédure de demande de permis de construire l'établissement d'un rapport géologique et géotechnique complet (arrêts AC.2014.0275 précité consid. 3a; AC.2007.0276 du 13 juin 2008 consid. 5; AC.2006.0098 du 29 décembre 2006, et les références citées). Cas échéant, il appartient à la municipalité, dans le cadre de son devoir de surveillance pendant la phase d'exécution des travaux prévue aux art. 124 à 129 LATC, de s'assurer que toutes les conditions fixées par l'autorisation spéciale de l'ECA ont été respectées, notamment au moment de l'avis de début des travaux (art. 125 LATC) et lorsqu'elle statue sur la demande de permis d'habiter (art. 129 LATC). L’art. 3 du règlement d’application du 28 septembre 1990 de la loi sur la prévention des incendies et des dangers résultant des éléments naturels (RLPIEN; RSV 963.11.1) prévoit d’ailleurs que la municipalité, avant de délivrer le permis d’habiter, devra s’assurer que la construction et ses aménagements ne présentent ou ne sont pas exposés à des risques importants ou particuliers, d’incendie ou de dommages résultant de l’action des éléments naturels.
b) aa) En l'espèce, le service cantonal spécialisé (ECA) a délivré l'autorisation spéciale requise par l'art. 120 al. 1 let. b LATC. Il résulte de cette autorisation que la parcelle n° 2318 est répertoriée dans la carte des dangers naturels en zone de terrains instables (niveau faible: glissement ancien, latent, très lent). L'ECA demande par conséquent qu'un responsable de projet en matière géotechnique (spécialiste en géotechnique choisi parmi ceux figurant sur la liste des spécialistes agréés) soit nommé, avec pour mission de préciser les mesures constructives avant le démarrage des travaux sur la base des avis et études préliminaires avec établissement d'une étude et d'un rapport géotechnique complet, de les valider après ouverture des fouilles (travaux de terrassement), de les contrôler lors du gros œuvre et d'établir un document de synthèse. L'autorisation délivrée par l'ECA précise également que toutes les mesures préconisées par le spécialiste en géotechnique devront être réalisées et qu'un suivi géotechnique pendant les travaux de terrassement est exigé pour vérifier la bonne application des mesures préconisées et pour prendre d'éventuelles dispositions constructives si les conditions géotechniques s'avéraient plus défavorables que prévues. En dernier lieu, l'autorisation spéciale précise que les conditions posées ne sont pas des conditions préalables à la délivrance du permis de construire mais sont des conditions préalables à la délivrance du permis d'habiter selon l'art. 3 RLPIEN.
bb) Compte tenu de l'existence d'un risque faible de glissement latent et très lent, il n'existe pas de raison de s'écarter de la jurisprudence selon laquelle il n'y a pas lieu d'exiger d'étude géotechnique au stade de la procédure de permis de construire. Le suivi géotechnique avant les travaux et pendant les travaux exigé par l'ECA est suffisant et on ne voit pas en quoi cette manière de procéder, qui vise à éviter que des tiers subissent des dommages en raison des travaux, porterait atteinte au droit d'être entendu des recourants. Ce grief doit par conséquent également être écarté.
8.
Les recourants soutiennent que, s'agissant de l'affectation comme résidence principale et du respect de l'art. 75b Cst., une dispense d'enquête publique en application de l'art. 111 LATC était exclue. Ils soutiennent en outre que le fait que le chalet sera utilisé comme résidence principale n'est pas suffisamment démontré.
a) Selon l'art. 22 de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700), aucune construction ou installation ne peut être créée ou transformée sans autorisation de l'autorité compétente (al. 1
er
). Cette disposition légale vise également les changements d'affectation, même s'ils ne sont pas accompagnés de travaux de construction (cf. arrêt AC.2012.0195 du 30 octobre 2012 consid. 2a, et les références citées).
De jurisprudence constante, il n'y a pas lieu de donner une interprétation extensive de la notion de changement d'affectation, qui doit rester limitée aux cas où l'on est en présence d'un changement fondamental parce qu'une catégorie donnée d'affectation – par exemple l'habitation – est totalement abandonnée au profit d'une autre – par exemple l'activité artisanale. (cf. arrêts AC.2014.0015 du 30 juin 2014 consid. 2a; AC.2012.0112 du 5 février 2013 consid. 2c; AC.2012.0112 du 5 février 2013 consid. 2c; AC.2012.0195 précité consid. 2a, et les références citées). On ne se trouve dès lors en présence d'un changement d'affectation soumis à autorisation qu'en cas de changement significatif du point de vue de la planification ou du point de vue de l'environnement (ATF 119 Ib 222 consid. 3a; 113 Ib 219 consid. 4d; voir en outre arrêts AC.2012.0112 précité consid. 2c; AC.2014.0015 précité consid. 2a; AC.2012.0195 précité consid. 2a, et les références citées). Le Tribunal fédéral a ainsi considéré qu'un permis de construire était nécessaire lorsqu'une parcelle servait de manière durable de place d'atterrissage pour planeurs de pente, au vu en particulier des effets de cette nouvelle utilisation sur les alentours – sur un marais protégé notamment – et de l'augmentation de trafic qu'elle allait engendrer (ATF 119 Ib 222 consid. 3a). Le présent tribunal a en revanche retenu que la transformation d'un cabaret en discothèque n'entraînait pas de changement significatif du point de vue de l'environnement, s'agissant en particulier des nuisances sonores, si bien que la municipalité ne pouvait considérer qu'on se trouvait en présence d'un changement d'affectation nécessitant une procédure d'autorisation avec mise à l'enquête publique (arrêt AC.2009.0117 du 2 novembre 2009).
b) En droit vaudois, la procédure de mise à l'enquête est notamment régie par l'art. 109 LATC. L'enquête publique a un double but. D'une part, elle est destinée à porter à la connaissance de tous les intéressés, propriétaires voisins, associations à but idéal ou autres, les projets de constructions au sens large du terme, y compris les démolitions et modifications d'affectation d'un fonds ou d'un bâtiment qui pourraient les toucher dans leurs intérêts. Le droit d'être entendu, tel qu'il est garanti à l'art. 29 al. 2 Cst., comprend en effet le droit pour l'intéressé de prendre connaissance du dossier, de s'exprimer sur les éléments pertinents avant qu'une décision ne soit prise touchant sa situation juridique, de produire des preuves pertinentes, d'obtenir qu'il soit donné suite à ses offres de preuves pertinentes, de participer à l'administration des preuves essentielles ou à tout le moins de s'exprimer sur son résultat, lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre (ATF 138 V 125 consid. 2.1 p. 127; 137 IV 33 consid. 9.2 p. 48/49; 136 I 265 consid. 3.2 p. 272, et les arrêts cités). D'autre part, l’enquête publique doit permettre à l'autorité d'examiner si le projet est conforme aux dispositions légales et réglementaires ainsi qu'aux plans d'affectation légalisés ou en voie d'élaboration, en tenant compte des éventuelles interventions de tiers intéressés ou des autorités cantonales, le cas échéant, de fixer les conditions nécessaires au respect de ces dispositions (cf. arrêts AC.2014.0015 précité consid. 2b; AC.2013.0161 du 30 octobre 2013 consid. 2a; AC.2013.0180 du 17 octobre 2013 consid. 2a; AC.2013.0007 du 24 avril 2013, et les références citées).
Lorsqu'une modification est apportée ultérieurement à un projet déjà mis à l'enquête publique, il convient d'examiner si une nouvelle enquête se justifie. Les principes de la proportionnalité, respectivement de l'économie de la procédure, impliquent de renoncer à toute enquête pour les modifications de "minime importance" (art. 117 LATC). Les modifications plus importantes, mais qui ne modifient pas sensiblement le projet, peuvent être soumises à une enquête complémentaire au sens de l’art. 72b du règlement du 19 septembre 1986 d'application de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (RLATC; RSV 700.11.1). Les modifications plus importantes doivent faire l’objet d’une nouvelle enquête publique selon l’art. 109 LATC. Selon la jurisprudence, il n'y a pas lieu de soumettre à une enquête publique complémentaire des modifications apportées à un projet de construction après l'enquête publique, lorsque celles-ci tendent à supprimer ou corriger divers éléments critiqués par les opposants (cf. arrêts AC.2014.0015 précité consid. 2b; AC.2013.0161 du 30 octobre 2013 consid. 2a; AC.2013.0180 du 17 octobre 2013 consid. 2b; AC.2011.0143 du 23 décembre 2011 consid. 3a, et la référence citée).
Selon l'art. 72b RLATC, l'enquête complémentaire peut intervenir jusqu'à l'octroi du permis d'habiter ou d'utiliser, mais au plus tard dans les quatre ans suivant l'enquête principale (al. 1);
elle ne peut porter que sur des éléments de peu d'importance, qui ne modifient pas sensiblement le projet ou la construction en cours (al. 2). Cela semble présupposer que l'enquête complémentaire ne peut intervenir qu'après qu'un permis de construire a déjà été délivré. Dans le cadre d'une enquête complémentaire, les oppositions ou recours éventuels ne peuvent porter que sur les modifications soumises à autorisation, mais pas remettre en cause l'entier du projet ayant fait l'objet d'un premier permis de construire (cf. arrêts
AC.2014.0015 précité consid. 2b;
AC.2012.0385 du 11 octobre 2013 consid. 2; AC.2012.0043, AC.2012.0265 du 17 décembre 2012 consid. 2; AC.2011.0014 du 30 septembre 2011, et les références citées). Cette particularité de l'enquête complémentaire, qui est de sauvegarder la force de chose décidée des éléments du permis déjà délivré qui ne sont pas modifiés, demeure sans effet lorsque l'enquête "principale" a abouti au refus du permis de construire. La jurisprudence prévoit néanmoins que si le recours contre un permis de construire est admis et le permis annulé, la procédure de l'enquête complémentaire peut aussi être suivie lorsque la modification d'éléments de peu d'importance permet de rendre le projet conforme à la réglementation communale (RDAF 1995 p. 287). Dans un tel cas, dès lors qu'aucun permis n'a encore été délivré, aucun élément du projet ne bénéficie de la force de chose décidée. En particulier, on ne peut dénier aux opposants le droit de faire examiner les griefs soulevés lors de l'enquête "principale" lorsque le permis de construire, refusé à l'issue de l'enquête "principale", est finalement délivré à l'issue de l'enquête "complémentaire" (cf. arrêts
AC.2014.0015 précité consid. 2b;
AC.2013.0180 du 17 octobre 2013 consid. 2b; AC.2012.0385 du 11 octobre 2013 consid. 2; AC.2012.0043, AC.2012.0265 du 17 décembre 2012 consid. 2). L’enquête complémentaire n’est en revanche, sous réserve de l’exception précitée, pas possible pour un projet modifié ensuite d’un refus du permis ou d’annulation de celui-ci par l’autorité de recours (cf. arrêt AC.2006.0173 du 10 mai 2007 consid. 2c; voir également Benoît Bovay/Raymond Didisheim/Denis Sulliger/Thierry Thonney, Droit fédéral et vaudois de la construction, 4
e
éd. 2010, p. 437 ad art. 109 LATC chiffre 1.5).
c) Dans l'arrêt AC.2014.0015 du 30 juin 2014, la question de savoir si la délivrance d'un nouveau permis de construire contenant l’obligation d’utiliser un logement comme résidence principale implique une nouvelle enquête publique a fait l'objet d’une procédure de coordination entre les juges de la CDAP I, conformément à l'art. 34 al. 1 du règlement organique du Tribunal cantonal du 13 novembre 2007 (ROTC; RSV 173.31.1). Il a été jugé que, dès lors que l'on ne se trouve à l'évidence pas en présence d'un changement fondamental d'affectation du point de vue de la planification, il n’y a en principe pas matière à nouvelle enquête publique selon l'art. 109 LATC. Compte tenu des circonstances très particulières du cas ayant fait l'objet de la procédure de coordination (construction à Leysin de 80 appartements et 160 places de parc), le tribunal a toutefois considéré que l'on se trouvait exceptionnellement en présence d'un changement significatif du point de vue de l'environnement justifiant qu'une nouvelle enquête publique soit mise en œuvre.
d) En l'espèce, dès lors que le projet concerne un chalet avec un seul logement, il n'y a pas lieu de s'écarter du principe fixé dans l'arrêt AC.2014.0015. Partant, c'est à juste titre que la municipalité n'a pas exigé de nouvelle mise à l'enquête ou une enquête complémentaire.
e) aa) Le Tribunal fédéral considère que face à l'interdiction générale qui résulte, depuis le 11 mars 2012, de l'art. 75b Cst. en ce qui concerne la construction de résidences secondaires, on ne peut exclure que certains constructeurs soient tentés de contourner la réglementation en déclarant faussement qu'ils entendent utiliser leur construction en tant que résidence principale. Un abus de droit manifeste ne pourrait toutefois être admis que s'il apparaît d'emblée que le projet ne pourra pas être utilisé en tant que résidence principale, notamment en raison de l'insuffisance de la demande de résidences principales dans la commune en question pour le type d'objets concernés, et/ou en présence d'autres indices concrets (TF 1C_240/2014 du 24 octobre 2014 et 1C_874/2013 du 4 avril 2014). Cette jurisprudence fédérale est appliquée sans réserve par le Tribunal cantonal (cf. notamment arrêts AC.2014.0141 du 18 mars 2015; AC.2014.0059 du 8 janvier 2015; AC.2014.0036 du 15 décembre 2014).
bb) En l'espèce, il n'existe aucun indice dont on pourrait déduire que l'on se trouve en présence d'un abus de droit. Il résulte au contraire des explications données lors de l'audience que la constructrice et son mari sont domiciliés dans les environs et que deux de leurs enfants, qui sont actuellement locataires, travaillent dans la région. Il apparaît ainsi plausible que le logement soit occupé en résidence principale par la constructrice ou par un des membres de sa famille. Partant, le grief relatif à l'art. 75b Cst. doit également être écarté.
9.
La recourante soutient que, dès lors que le permis de construire relatif à la route d'accès prévue sur la parcelle n° 14648 est contesté (cf. procédure AC.2013.0356), le permis de construire n'aurait pas dû être délivré puisqu'il n'était pas vraisemblable que l'accès serait construit en temps utile.
a) Aux termes de l'art. 22 al. 2 let. b LAT, une autorisation de construire ne peut être délivrée que si le terrain est équipé. Tel est le cas selon l'art. 19 al. 1 LAT lorsqu'il est desservi d'une manière adaptée à l'utilisation prévue par des voies d'accès et des conduites auxquelles il est possible de se raccorder sans frais disproportionnés pour l'alimentation en eau et en énergie, ainsi que pour l'évacuation des eaux usées. Les accès doivent être garantis tant sur le plan juridique que factuel au moment de la délivrance du permis de construire (TF 1C_245/2014 du 10 novembre 2014 et les références citées). Le projet doit disposer de l'équipement routier au plus tard au moment de sa réalisation (ATF 127 I 103 consid. 7d; TF 1C_245/2014 précité consid. 4.1 et les références citées). Il est à cet égard suffisant que, pour entrer en force, l'autorisation de construire soit assortie de la condition que l'accès routier est garanti (TF 1C_245/2014 précité consid. 4.1 et TF 1C_271/2011 du 27 septembre 2011 consid. 2.5).
b) aa) En l'espèce, lorsque le permis de construire le chalet litigieux a été délivrée le 27 janvier 2014, l'autorisation de construire la route d'accès avait déjà été délivrée. Toutefois, dès lors que cette autorisation avait été contestée par un recours, la condition selon laquelle l'accès devait être garanti sur le plan juridique n'était pas remplie et le permis de construire aurait dû être assorti d'une condition selon laquelle il était subordonné à l'octroi de l'autorisation définitive et exécutoire de réaliser la route d'accès prévue sur la parcelle n° 14648.
bb) L’absence de la condition précitée n'entraîne pas à elle seule l'annulation du permis de construire. Il y a lieu en revanche de subordonner la délivrance du permis de construire à cette condition, la décision attaquée étant réformée dans cette mesure (art. 117 LATC).
10.
Il résulte de ce qui précède que le recours doit être partiellement admis et la décision attaquée réformée en ce sens que le permis de construire est subordonné à l'octroi de l'autorisation définitive et exécutoire de réaliser la route d'accès sur la parcelle n° 14648 de la Commune d'Ollon. Vu le sort du recours, les frais sont principalement mis à la charge des recourants. Vu l'admission partielle du recours, un émolument réduit est également mis à la charge de la constructrice. La Commune d'Ollon, qui a agi par l’intermédiaire d’un mandataire professionnel, a droit à des dépens réduits, à la charge des recourants.