Decision ID: faaeffc8-f307-50cf-9c0d-7563d7dba433
Year: 2016
Language: fr
Court: FR_TC
Chamber: FR_TC_001
Canton: FR
Region: Espace_Mittelland
Law Area: civil_law

considérant en fait
A. Le 6 mai 2010, B._ et C._, en qualité de locataires, et A._, en qualité de bailleresse, représentée par son frère, D._, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur un appartement de 4.5 pièces, pour un loyer mensuel de CHF 2’050.- (CHF 1’750.- de loyer + CHF 200.- de charges + CHF 100.- pour un box de garage), prenant effet au 1er juin 2010 (cf. bordereau des demandeurs, pièce n°2).
L’état des lieux d’entrée du 1er juin 2010 – signé par les locataires – ne fait état d’aucune remarque particulière, hormis que l’appartement était « comme neuf » au moment de la remise des clés (cf. bordereau de la défenderesse, pièce n°28).
B. Par courriers du 26 septembre 2011, adressés séparément aux époux B._ et C._, et accompagnés de la formule officielle pour résiliation de bail, la bailleresse – toujours représentée par son frère – a résilié le bail à loyer des locataires pour le 30 mars 2012 (cf. bordereau de la défenderesse, pièce n°30a/b et 31a/b). Ces derniers n’ont pas contesté le congé.
Initialement fixé au 30 mars 2012, l’état des lieux de sortie a finalement été reporté au lendemain, à 10.00 heures. En vue de cette échéance, les époux B._ et C._ ont mandaté l’entreprise E._ pour le nettoyage de l’appartement, respectivement pour refaire la peinture du mur d’une chambre qu’ils avaient peint en vert.
Le samedi 31 mars 2012, l’état des lieux de sortie n’a pas pu se faire à l’heure prévue, la porte de l’appartement des locataires sortants étant bloquée. Un serrurier de l’entreprise de serrurerie d’urgence, F._ SA, a dû intervenir afin de pouvoir ouvrir la porte, dont la serrure était en cause. En raison du blocage de cette porte intervenu dans la matinée, les travaux qui restaient à effectuer par l’entreprise mandatée par les époux B._ et C._ ont pris du retard. B._ a dû en outre payer à l’entreprise de serrurerie CHF 621.- uniquement pour une réparation provisoire.
Etant donné qu’il restait des travaux à faire dans l’appartement à restituer, les parties présentes sur place ont décidé de reporter l’état des lieux à 16h30, heure à laquelle le constat a pu avoir lieu. A cette occasion, A._ prétend avoir constaté que le nettoyage de l’appartement n’avait pas été fait et que de nombreux dégâts subsistaient, quand bien même les époux B._ et C._ avaient mandaté l’entreprise E._, censée faire la remise en état et le nettoyage de l’appartement. Elle allègue également que B._, présente lors de l’état des lieux, avait quitté l’appartement avant la fin des contrôles et refusé de signer le procès-verbal d’état des lieux. Selon la bailleresse, D._ aurait par ailleurs fait venir une voisine pour qu’elle constate l’état dans lequel l’appartement avait été rendu. Il aurait pris des clichés des dommages constatés (cf. allégué no 11, demande du 14 janvier 2013, p. 8). Pour leur part, les époux B._ et C._ contestent ces allégations et indiquent seulement que B._ avait d’emblée reconnu sa responsabilité pour quelques dégâts à la cuisine, soit un bac du frigo abîmé, des griffures sur la plaque vitrocéram, une poignée cassée du panier à services dans le lave-vaisselle et une griffure dans le four (cf. allégué no 11, réponse du 22 mai 2013, p. 8).
C. Dans un premier temps, les parties ont vainement tenté de régler leur conflit à l’amiable par avocats interposés.
Tribunal cantonal TC Page 3 de 14
Le 20 septembre 2012, les pourparlers transactionnels entre les conseils des parties entrepris jusque-là ayant échoué, A._ a saisi la Commission de conciliation en matière d’abus dans le secteur locatif du district de la Sarine (ci-après : Commission de conciliation) et chiffré ses conclusions en dommages-intérêts à CHF 20'329.20.
Par lettre du 20 novembre 2012, Me Alain Ribordy a indiqué que les époux B._ et C._ concluaient au rejet des prétentions de A._, en précisant qu’ils reconnaissaient le bien-fondé de certaines prétentions pour un montant arrondi à CHF 1'700.-, soit pour un montant inférieur à l’indemnité de CHF 2'300.- déjà versée par leur assurance RC. Il a ajouté que ses mandants réclamaient le montant de CHF 1'500.-, à titre de remboursement de frais accessoires, et la libération de la garantie de loyer de CHF 4'100.-. Il a également relevé qu’aucun décompte n’avait été établi pour la période du 1er octobre 2011 au 31 mars 2012.
A l’occasion de l’audience du 28 novembre 2012, la Commission de conciliation a tenté sans succès de concilier les parties et a délivré une autorisation de procéder, d’une part, à A._ pour le paiement de CHF 20'329.20 avec intérêts à 5 % dès le 16 mai 2012 sur CHF 15'000.-- et dès le 20 septembre 2012 sur le solde, et d’autre part, à B._ et C._ pour le versement de CHF 1'500.- avec intérêts à 5 % dès le 20 novembre 2012, au titre de remboursement de frais accessoires indûment payés et libération de la garantie de loyer de CHF 4'100.- avec intérêts en sus.
D. Par mémoire du 13 décembre 2012 – soit dans le mois qui a suivi l’échec de la conciliation –, B._ et C._ ont déposé une action en paiement par-devant le Président du Tribunal des baux à loyer de l’arrondissement de la Sarine (ci-après : le Président), dans laquelle ils ont formulé les conclusions suivantes :
«1. Le solde du compte d’épargne garantie-loyer UBS ggg est libéré en faveur de B._ et C._, créanciers solidaires.
2. A._ est condamnée à verser à B._ et C._, créanciers solidaires, la somme de Fr. 1'500.-, avec intérêt à 5% l’an dès le 20 novembre 2012.
3. Les dépens sont mis à la charge de A._. »
Le 14 janvier 2013, A._ a, de son côté, déposé une demande en paiement par-devant le Tribunal des baux de l'arrondissement de la Sarine (ci-après : le Tribunal des baux). Elle y a formulé les conclusions suivantes :
«1. Madame et Monsieur B._ et C._ sont condamnés à verser à Madame A._, à titre de dommages-intérêts, la somme de Fr. 15'792.20, avec intérêts à 5% l’an dès le 16 mai 2012 sur Fr. 15'000.--, et, dès le 20 septembre 2012 sur le solde.
2. Les frais sont mis à la charge de Madame et de Monsieur B._ et C._, notamment une indemnité à titre de dépens en faveur de Madame A._. »
Le 24 janvier 2013, D._ a envoyé aux époux B._ et C._ le décompte de charges pour la période du 01.10.2011 au 30.09.2012, qui présente un solde de CHF 260.32 en faveur de A._.
Par ordonnance du 16 avril 2013, le Président a prononcé la jonction des causes, faisant suite aux courriers des parties en ce sens.
Tribunal cantonal TC Page 4 de 14
Le 22 mai 2013, B._ et C._ ont déposé leur réponse à la demande du 14 janvier 2013, couplée d’une demande reconventionnelle, dans laquelle ils ont formulé les conclusions suivantes :
«1. La demande est rejetée.
2. Reconventionnellement, A._ est condamnée à verser la somme de Fr. 621.- à B._ et C._, créanciers solidaires, avec intérêt à 5% l’an dès le 22 mai 2013.
3. Les dépens sont mis à la charge de A._. »
Le 5 juin 2013, A._ a déposé sa réponse à la demande du 13 décembre 2012 et conclu à son rejet intégral, frais à la charge des époux B._ et C._.
Par réponse du 5 septembre 2013, A._ a conclu au rejet des conclusions reconventionnelles de B._ et C._ et produit un bordereau de pièces.
Dans son écriture du 17 mars 2014, A._ a produit une nouvelle pièce. Elle a également requis le règlement du solde des frais accessoires mis à charge de B._ et C._, s’élevant à CHF 260.32, et modifié en conséquence le chiffre 1 de ses conclusions de la manière suivante :
«1. Madame et Monsieur B._ et C._ sont condamnés à verser à Mme A._, à titre de dommages-intérêts, la somme de Fr. 16'052.52, avec intérêt à 5% l’an du 18 mai 2012 sur Fr. 15'000.--, dès le 20 septembre 2012 sur Fr. 792.20, et dès le 17 mars 2014 sur Fr. 260.32. »
Lors de la séance du 19 mars 2014, Me Alain Ribordy a précisé que B._ et C._ concluaient au rejet, avec suite de dépens, du nouveau chef de conclusions formulée par A._ dans sa lettre du 17 mars 2014, et qu’ils amplifiaient le chiffre 2 de leurs conclusions de leur demande du 13 décembre 2012, en ce sens que la somme réclamée était désormais de CHF 7'396.45, avec intérêts à 5 % l’an, sur CHF 1'500.- dès le 20 novembre 2012 et sur CHF 5'896.45 dès le 19 mars 2014. Me Nicolas Charrière a ensuite déclaré que sa mandante concluait au rejet de dite conclusion. B._ et A._ ont été interrogées. Tant les époux B._ et C._ que A._ ont sollicité pour la suite de la procédure l’audition d’une série de témoins. A._ a sollicité la production des éventuels échanges de courriels et de correspondances entre les époux B._ et C._ et H._ en relation avec son intervention (prise de contact, devis, prise de rendez-vous, etc.). Elle a également requis l’audition des collaborateurs des entreprises étant intervenus dans l’appartement litigieux. B._ et C._ ont demandé que le représentant de l’entreprise M._ SA soit en mesure de répondre aux questions relatives à l’installation de la serrure en 2009 et de produire la facture y relative. Ils ont en outre maintenu leur réquisition tendant à la production de la serrure endommagée en raison d’une prétendue mauvaise utilisation. Ils ont accepté de produire, dans la mesure où ils pourraient les retrouver, les pièces demandées avec l’échange de correspondances ou courriels qu’ils ont pu avoir avec l’entreprise E._. Le Président a imparti un délai expirant le 31 mars 2014 à Me Nicolas Charrière pour préciser les noms des collaborateurs des entreprises dont l’audition était sollicitée et pour se déterminer sur le sort de la serrure.
Tribunal cantonal TC Page 5 de 14
A l’occasion de la séance du 3 décembre 2014, le Président a informé les parties que le témoin I._ avait annoncé qu’il ne pouvait pas se présenter et que la citation adressée à N._ n’avait pas été retirée à la Poste. Suite à cela, il a interrogé tous les autres témoins cités, puis B._ et A._. La procédure probatoire a été close et les mandataires des parties ont plaidé la cause.
E. Par jugement du 19 août 2015, le Tribunal des baux a admis la demande en paiement déposée le 13 décembre 2012 par B._ et C._. Tout en ordonnant la libération de la garantie de loyer en faveur des locataires, il a condamné la bailleresse à leur verser une somme de CHF 7'396.45, avec intérêts à 5 % l’an, sur CHF 1'500.-, dès le 22 novembre 2012 et, sur CHF 5'896.45, dès le 20 mars 2014. Il a revanche rejeté la demande en paiement déposée le 14 janvier 2013 par A._. Il a en outre admis la demande reconventionnelle déposée le 22 mai 2013 par les locataires et, partant, a condamné la bailleresse à leur verser la somme de CHF 621.-, avec intérêts à 5 % l’an, dès le 24 mai 2013. Pour le surplus, tout en statuant sans frais judiciaires, il a mis les dépens à la charge de cette dernière, qui succombe.
F. Par mémoire du 21 septembre 2015, A._ a interjeté un appel à l’encontre de cette décision, en prenant les conclusions suivantes :
«1. Le recours en appel civil de Madame A._ est admis.
2. Principalement :
La décision du 19 août 2015 du Tribunal des baux de l’arrondissement de la Sarine est réformée, et son dispositif a désormais la teneur suivante :
I. La demande en paiement déposée le 13 novembre 2012 par B._ et C._ à l’encontre de A._ est rejetée.
II. La demande en paiement déposée le 14 janvier 2014 par A._ à l’encontre de B._ et C._ est partiellement admise.
Partant, B._ et C._, débiteurs solidaires, sont condamnés à verser la somme de CHF 12'029.20 à A._, avec intérêts à 5 % l’an dès le 16 mai 2012.
III. La demande en paiement reconventionnelle déposée le 22 mai 2013 par B._ et C._ est rejetée.
IV. Les dépens (à fixer ultérieurement) sont mis à la charge de B._ et C._, débiteurs solidaires, à raison de 4/5ème.
V. Il n’est pas perçu de frais judiciaires.
3. Subsidiairement :
La décision du 19 août 2015 du Tribunal des baux de l’arrondissement de la Sarine est annulée, et le dossier est renvoyé à l’autorité intimée pour reprise de l’instruction et nouvelle décision, au sens des considérants.
4. Les dépens de l’instance de recours en appel civil (à fixer ultérieurement) sont mis à la charge de B._ et C._, débiteurs solidaires, en faveur de A._. »
Tribunal cantonal TC Page 6 de 14
B._ et C._ ont déposé leur réponse le 15 octobre 2015, par le truchement de leur conseil. Ils concluent au rejet de l’appel dans la mesure où il est recevable, respectivement à la confirmation de la décision attaquée, le tout sous suite de dépens.

en droit
1. a) La décision attaquée constitue une décision finale de première instance au sens des art. 308 al. 1 et 236 CPC. La voie de droit ouverte contre une telle décision est l'appel (art. 308 al. 1 let. a CPC), sauf si la valeur litigieuse est inférieure à CHF 10'000.- (art. 308 al. 2 CPC), auquel cas la décision ne peut faire l'objet que d'un recours (art. 319 let. a CPC). Dans le cas d’espèce, la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est manifestement supérieure à CHF 10'000.- (cf. décision attaquée, ad partie en droit, consid. 1 c, p. 9 ; appel, ad préliminaires, ch. III ; réponse, ad préliminaires, ch. III), de sorte que la voie de l’appel est ouverte.
b) La qualité pour interjeter appel de A._ ne souffre aucune contestation.
c) L’appel du 21 septembre 2015 a été déposé en temps utile, soit dans le délai légal de 30 jours à compter de sa notification intervenue le 21 août 2015 (art. 311 al. 1 CPC).
d) Dûment motivé et doté de conclusions, l’appel est pour le surplus recevable en la forme.
e) La cognition de la Cour est pleine et entière en fait comme en droit (art. 310 CPC).
f) En vertu de l'art. 316 al. 1 CPC, la Cour d'appel peut statuer sur pièces, sans tenir audience. En l’espèce, puisque toutes les pièces nécessaires au traitement de l’appel figurent au dossier, il n’est pas nécessaire d’assigner les parties à une audience
2. Dans un premier moyen (cf. appel, ad motivation en droit, ch. 1, p. 7 ss), l’appelante se plaint d’une violation du droit (art. 310 let. a CPC) – singulièrement de l’art. 8 CC, en relation avec l’art. 259b let. b CO –, respectivement d’une constatation inexacte de faits (art. 310 let. b CPC), eu égard aux frais de remplacement de la serrure qui ont été mis à sa charge par les premiers juges pour un montant de CHF 621.-. En bref, invoquant une violation du fardeau de la preuve (art. 8 CC), l’appelante soutient qu’il appartenait aux locataires d’apporter la preuve qu’ils n’avaient pas eux-mêmes occasionné le défaut constaté le 31 mars 2012 sur la serrure de leur appartement. Selon elle, il leur incombait de démontrer soit que la serrure litigieuse avait un défaut de fabrication soit qu’elle a été endommagée par la bailleresse ou par un tiers dont elle répond. N’ayant pas apporté cette preuve, ils doivent en subir les conséquences. Subsidiairement, l’appelante soutient que les premiers juges ont constaté les faits de manière inexacte, en particulier s’agissant des moyens de preuve qui leur ont été soumis. Elle soutient à cet égard que les auditions en qualité de témoins de J._ et de K._ n’ont pas la portée que le Tribunal des baux leur donne. Elle prétend en effet que les deux spécialistes précités ont privilégié l’hypothèse selon laquelle les locataires auraient eux-mêmes endommagés la serrure litigieuse, de sorte qu’en retenant que la serrure litigieuse était défectueuse, les premiers juges ont, à tort, renversé le fardeau de la preuve et, par la même occasion, violé l’art. 8 CC.
Tribunal cantonal TC Page 7 de 14
a) Aux termes de l’art. 8 CC, chaque partie doit, si la loi ne prescrit le contraire, prouver les faits qu’elle allègue pour en déduire son droit. Cette règle, qui s’applique à toute prétention fondée sur le droit fédéral (ATF 125 III 78 consid. 3b), répartit le fardeau de la preuve (ATF 122 III 219 consid. 3c, JdT 1997 246, consid. 3b) et détermine qui doit assumer les conséquences de l’échec de la preuve (ATF 126 III 189 consid. 2b). Cette disposition ne dicte cependant pas comment le juge doit former sa conviction. Ainsi, lorsque l’appréciation des preuves le convainc qu’une allégation de fait a été établie ou réfutée, la répartition, du fardeau de la preuve devient sans objet. L’art. 8 CC ne saurait être invoqué pour faire corriger l’appréciation des preuves qui ressortit au juge du fait (ATF 127 I 248 consid. 3a ; ATF 128 II 271 cconsid. 2b, JdT 2003 I 606). Pour le surplus, le juge établit sa conviction par une libre appréciation des preuves administrées (art. 157 CPC).
b) Lorsque la chose louée est affectée d’un défaut de moyenne importance et que le bailleur n’y remédie pas dans un délai convenable, le preneur peut y remédier aux frais du bailleur (art. 259b let. b CO).
Le bailleur répond des défauts de manière objective, donc même si ceux-ci résultent d’un cas fortuit (inondation des caves suite à des pluies diluviennes) ou du comportement de ses auxiliaires (concierge, gérant), ou même de tiers (dégâts à la chose louée à la suite d’un cambriolage). En revanche, si le défaut est occasionné par le locataire (ou par un de ses auxiliaires, tels que , proches, visites, etc.), il en répond personnellement, à l’exception des défauts dus à l’usure normale de la chose, l’entretien incombant au bailleur, conformément à l’art. 256 CO (CPRA BAIL-AUBERT, 2010, art. 258, n. 55 s). Le fardeau de la preuve du défaut incombe au locataire, conformément à l’art. 8 CC. Comme exposé plus haut, cette disposition détermine laquelle des parties doit assumer les conséquences de l’échec de la preuve. Cette règle n’est valable qu’aussi longtemps que l’existence même de ce défaut est contestée. Une fois que le bailleur a reconnu le défaut, le locataire dispose des droits énumérés à l’art. 259a al. 1 CO (CPRA BAIL-AUBERT, 2010, art. 258, n. 29 ss), respectivement à l’art. 259b CO (par analogie). La jurisprudence a admis que l’art. 259b CO n’exige pas du locataire qu’il impartisse expressément un délai pour que le bailleur ait l’obligation d’éliminer le défaut. Au contraire, dès que le bailleur a connaissance d’un défaut, il doit y remédier de sa propre initiative et dans un « délai convenable ». Cette dernière notion dépendra essentiellement de la nature du défaut : « plus les parties ont intérêt à une remise rapide des locaux en état, et plus la réparation est facile à réaliser, plus le délai sera court. » Selon les cas, on peut aller jusqu’à attendre du bailleur qu’il prenne des mesures d’urgence (CPRA , 2010, art. 259b, n. 6 ; BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, Commentaire SVIT du droit du bail, 2011, art. 259b, n. 11).
c) Dans le cas présent, l’appelante ne conteste pas l’existence d’un défaut de moyenne importance. Elle n’allègue pas non plus ne pas en avoir eu connaissance, pas plus qu’elle ne conteste la nécessité d’intervenir en urgence. Elle soutient en revanche qu’il incombait aux locataires, conformément au prescrit de l’art. 8 CC, d’apporter la preuve qu’ils n’avaient pas  occasionné ce défaut, de sorte qu’ayant échoué à apporter cette preuve, ils doivent en supporter les conséquences. Cette opinion ne saurait être suivie. Comme cela a été exposé plus haut, le locataire qui entend se prévaloir de l’art. 259b let. b CO doit uniquement prouver l’existence d’un défaut de moyenne importance, dont le bailleur avait connaissance et auquel, sauf urgence particulière, il ne remédie pas dans un délai convenable. En l’occurrence, contrairement à ce que prétend l’appelante, les intimés n’avaient aucunement l’obligation de démontrer qu’ils n’étaient pas à l’origine du défaut qu’elle leur impute. En réalité, la critique de l’appelante semble
Tribunal cantonal TC Page 8 de 14
porter uniquement sur l’appréciation des preuves, que ne règle pas le droit fédéral ; contrairement à ce qu’elle pense et comme cela a été rappelé plus haut, l’art. 8 CC ne dit rien de la façon dont les preuves doivent être administrées et appréciées (ATF 102 II 279, JdT 1977 I 274 ; ATF 98 II 179, JdT 1973 I 234). Quoi qu’il en soit, puisque la bailleresse a allégué que les locataires avaient occasionné le défaut constaté sur la serrure de leur appartement, il lui incombait d’en apporter la preuve, faute de quoi elle est tenue d’en répondre, puisque sa responsabilité en la matière est de nature causale. Or, d'une manière qui ne prête pas le flanc à la critique, le Tribunal des baux a constaté que la bailleresse a échoué dans cette preuve. En effet, les premiers juges ont retenu, sur la base des déclarations de J._ et de K._ en audience, qu’en l’absence de la serrure litigieuse et dès lors que les spécialistes précités n’ont pas pu exclure l’existence d’un défaut de fabrication, aucune preuve au dossier ne vient corroborer la thèse défendue par la bailleresse selon laquelle la serrure litigieuse aurait été utilisée de manière inappropriée par les locataires (cf. décision attaqué, ad considérants en droit, consid. 3 c, p. 15 s). En définitive, le grief de l’appelante tiré d'une violation de l'art. 8 CC se révèle manifestement mal fondé. Quant au grief subsidiaire tiré d’une mauvaise appréciation des moyens de preuve par les premiers juges, il est inconsistant, dès lors que le Tribunal pénal a expliqué, de manière circonstanciée, pourquoi il a privilégié l’état de fait retenu dans la décision querellée au détriment de celui présenté par l’appelante. Une telle appréciation, dûment étayée qui plus est, ne prête pas le flanc à la critique et doit dès lors être confirmée.
Il s’ensuit le rejet de ce grief qui s’avère mal fondé.
3. Dans un deuxième moyen (cf. appel, ad motivation en droit, ch. 2, p. 10 ss), l’appelante se plaint d’une violation du droit (art. 310 let. a CPC) – singulièrement des art. 8 CC, 55, 222 al. 2 et 247 al. 2 let. b ch. 1 CPC, en relation avec les art. 267 ss CO –, eu égard aux prétentions qu’elle a fait valoir à l’égard des locataires concernant les dégâts qu’elle a constatés dans leur appartement. Elle soutient pour l’essentiel que le Tribunal des baux a violé la maxime inquisitoire sociale, dès lors qu’il a retenu, sans que cela n’ait été allégué une seule fois au cours de la procédure par les locataires – pourtant assistés d’un avocat –, que l’état des lieux de sortie du 31 mars 2012 n’était pas conforme, respectivement que l’avis des défauts du 16 mai 2012 était tardif, refusant par la même occasion d’entrer en matière sur ses prétentions à l’égard des locataires. L’appelante fait valoir à cet égard que les locataires se sont toujours limités à contester certaines de ses prétentions à leur égard, en particulier le fait que des dégâts puissent leur être imputés, mais ils ont toujours admis – implicitement, tout du moins – la validité de l’état des lieux de sortie litigieux et n’ont du reste jamais invoqué la tardiveté de l’avis de défaut du 16 mai 2012. En définitive, dès lors qu’ils étaient assistés d’un avocat, l’appelante soutient que la maxime inquisitoire sociale était atténuée, de sorte qu’en allant au-delà de ce qui a été allégué par les locataires, le Tribunal des baux a violé l’art. 247 al. 2 let. b ch. 1 CPC.
a) Aux termes de l’art. 247 al. 2 let. b ch. 1 CPC, le tribunal établit les faits d’office, lorsque la valeur litigieuse ne dépasse pas CHF 30'000.-, notamment dans les litiges portant, comme en l’espèce, sur des baux à loyer d’habitations. Cette disposition consacre la maxime inquisitoire sociale.
Telle qu’elle a été définie par la jurisprudence, la maxime inquisitoire sociale n'oblige certes pas le juge à instruire d'office le litige lorsqu'un plaideur renonce à expliquer sa position; en revanche, elle le contraint à interroger les parties et à les informer de leur devoir de collaborer à l'instruction et de fournir des preuves. Si des motifs objectifs conduisent le juge à soupçonner que les allégations et
https://www.swisslex.ch/DOC/ShowLawViewByGuid/c903d5eb-4033-4861-972d-48bf2b13c0eb/dd0795f1-3793-454a-bdd8-7fcd4f15158b?source=document-link&SP=11|l1kh0a https://www.swisslex.ch/Doc/ShowDocComingFromCitation/115069fa-e7a0-45c9-bbd3-a72ed318f50c?citationId=640f779f-63a2-429d-95cc-bde08a6ab1db&source=document-link&SP=11|l1kh0a https://www.swisslex.ch/Doc/ShowDocComingFromCitation/b086a1ad-cdf8-4231-af22-d4e73a5d4553?citationId=822571e2-ee64-47f1-ad24-ede8f1daca68&source=document-link&SP=11|l1kh0a https://www.swisslex.ch/Doc/ShowDocComingFromCitation/1d6bf835-821a-4d3e-9795-8088e31d62d0?citationId=819a0c2a-57b3-4b5f-80d1-33db923f32bd&source=document-link&SP=11|l1kh0a https://www.swisslex.ch/Doc/ShowDocComingFromCitation/1d6bf835-821a-4d3e-9795-8088e31d62d0?citationId=819a0c2a-57b3-4b5f-80d1-33db923f32bd&source=document-link&SP=11|l1kh0a https://www.swisslex.ch/Doc/ShowDocComingFromCitation/036d5131-84e6-4d4c-89f8-127904625783?citationId=949e4f2e-2081-44d2-8a3b-f9fbc91b6f0d&source=document-link&SP=11|l1kh0a https://www.swisslex.ch/DOC/ShowLawViewByGuid/c903d5eb-4033-4861-972d-48bf2b13c0eb/dd0795f1-3793-454a-bdd8-7fcd4f15158b?source=document-link&SP=4|l1kh0a
Tribunal cantonal TC Page 9 de 14
offres de preuve d'une partie sont lacunaires, il n'est pas lié par l'offre de preuve en question et a le devoir de rechercher lui-même des preuves pour autant qu'il ait connaissance, sur la base des déclarations des parties et/ou du dossier, de l'existence de moyens probatoires pertinents. Le juge peut de même inviter cette partie à compléter ses moyens, par exemple si les documents produits sont insuffisants (arrêt TF 4A_484/2011 du 2.11.2011 consid. 2.2, JdT 2012 II 114 ; ATF 136 III 74 consid. 3.1).
La maxime inquisitoire sociale implique notamment que le tribunal n'est pas lié par les offres de preuves et par les allégués de fait des parties. De même, à la différence de la procédure ordinaire, le tribunal peut aussi prendre en considération des faits et moyens de preuve nouveaux jusqu'aux délibérations (art. 229 al. 3 CPC ; ATF 139 III 457 consid. 4.4.3.2).
La maxime inquisitoire sociale a été conçue pour venir en aide à la partie économiquement faible, a fortiori si elle n'est pas assistée d'un avocat (ATF 125 III 231 c. 4a, JdT 2000 I 194, SJ 1999 I 373). Il est toutefois admis que le tribunal doit appliquer la maxime inquisitoire sociale avec retenue lorsqu’une partie est assistée d’un avocat (CPC-TAPPY, 2011, art. 247, 25).
b) En vertu de l'art. 267 al. 1 CO, le locataire doit restituer, à la fin du bail, la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat.
Il s'ensuit que le locataire doit tout d'abord assumer les travaux de nettoyage et les petites réparations au sens de l'art. 259 CO. Selon les circonstances, il doit ensuite régler les frais de remise en état des locaux à la suite d'une rénovation ou une modification qu'il a opérées sans l'accord du bailleur. Il incombe enfin au locataire de prendre en charge les dégâts qui excèdent l'usure normale de la chose; cet usage dépend de la destination des locaux et s'apprécie sur la base de tabelles déterminant la durée de vie moyenne des installations. Le locataire doit donc supporter les frais de réparation des locaux qui sont affectés d'un défaut dû à un usage anormal de la chose louée; si une réparation est impossible ou si les coûts en seraient disproportionnés, il faut allouer des dommages-intérêts correspondant à la dépréciation de la chose (arrêt TF 4C.261/2006 du 1er novembre 2006 consid. 3.1, publié in SJ 2007 I p. 365).
Selon l'art. 267a al. 1 CO, le bailleur doit vérifier, lors de la restitution, l'état de la chose et aviser immédiatement le locataire des défauts dont celui-ci répond. Si le bailleur néglige de le faire, le locataire est déchargé de toute responsabilité, à moins qu'il ne s'agisse de défauts qui ne pouvaient pas être découverts à l'aide des vérifications usuelles (al. 2). Si le bailleur découvre plus tard des défauts de ce genre, il doit les signaler immédiatement au locataire (al. 3).
En ce qui concerne le fardeau de la preuve, il incombe au bailleur, en tant que partie demanderesse (art. 8 CC), de prouver l'existence d'un défaut excédant l'usure normale, l'inexistence de ce défaut lors de l'entrée en jouissance, le dommage qui en résulte pour lui et la communication en temps utile d'un avis du défaut (arrêt TF 4C.261/2006 consid. 3.1, déjà cité; arrêt TF 4C.131/1995 du 15 novembre 1995 consid. 2 in fine, publié in SJ 1996 p. 322; CR CO , art. 267 CO, n° 6). L’appelante ne le conteste d'ailleurs pas.
Si l’état des lieux établi contradictoirement est signé par le locataire sur place, il vaut avis des défauts. La question se pose surtout lorsque le locataire ne signe pas le procès-verbal ou n’est pas présent lors de la vérification des locaux par le bailleur. Comme exposé plus haut, conformément à l’art. 8 CC, il incombe au bailleur de prouver que l’avis des défauts a été donné en temps utile ; il lui appartient aussi d’établir à quel moment il a eu connaissance des défauts, à qui et comment il
http://relevancy.bger.ch/php/aza/http/index.php?lang=fr&type=highlight_simple_query&page=1&from_date=&to_date=&sort=relevance&insertion_date=&top_subcollection_aza=all&query_words=4A_484%2F2011%0D%0A&rank=1&azaclir=aza&highlight_docid=aza%3A%2F%2F02-11-2011-4A_484-2011&number_of_ranks=4 http://relevancy.bger.ch/php/clir/http/index.php?lang=fr&type=highlight_simple_query&page=1&from_date=&to_date=&from_year=1954&to_year=2013&sort=relevance&insertion_date=&from_date_push=&top_subcollection_clir=bge&query_words=ATF+136+III+74&part=all&de_fr=&de_it=&fr_de=&fr_it=&it_de=&it_fr=&orig=&translation=&rank=1&highlight_docid=atf%3A%2F%2F136-III-74%3Afr&number_of_ranks=3&azaclir=clir http://relevancy.bger.ch/php/clir/http/index.php?lang=fr&type=highlight_simple_query&page=1&from_date=&to_date=&from_year=1954&to_year=2013&sort=relevance&insertion_date=&from_date_push=&top_subcollection_clir=bge&query_words=ATF+136+III+74&part=all&de_fr=&de_it=&fr_de=&fr_it=&it_de=&it_fr=&orig=&translation=&rank=1&highlight_docid=atf%3A%2F%2F136-III-74%3Afr&number_of_ranks=3&azaclir=clir https://app.zpo-cpc.ch/articles/229 http://relevancy.bger.ch/php/clir/http/index.php?lang=fr&type=highlight_simple_query&page=1&from_date=&to_date=&from_year=1954&to_year=2014&sort=relevance&insertion_date=&from_date_push=&top_subcollection_clir=bge&query_words=139+III+457&part=all&de_fr=&de_it=&fr_de=&fr_it=&it_de=&it_fr=&orig=&translation=&rank=1&highlight_docid=atf%3A%2F%2F139-III-457%3Afr&number_of_ranks=1&azaclir=clir http://relevancy.bger.ch/php/clir/http/index.php?lang=fr&type=highlight_simple_query&page=1&from_date=&to_date=&from_year=1954&to_year=2013&sort=relevance&insertion_date=&from_date_push=&top_subcollection_clir=bge&query_words=ATF+125+III+231%0D%0A&part=all&de_fr=&de_it=&fr_de=&fr_it=&it_de=&it_fr=&orig=&translation=&rank=1&highlight_docid=atf%3A%2F%2F125-III-231%3Afr&number_of_ranks=7&azaclir=clir
Tribunal cantonal TC Page 10 de 14
les a signalés. C’est la date de notification de l’avis qui compte, non celle de la réception effective par le locataire. La doctrine retient entre deux et trois jours ouvrables, maximum une semaine ; ainsi, il a été jugé qu’un avis de défauts donné 27 jours après la remise des locaux était tardif ; idem pour un avis donné trois semaines, respectivement un mois, après la remise des locaux (CPRA BAIL-AUBERT, 2010, art. 267a, n. 17 et réf. citées).
c) En l’espèce, l’appelante procède à une lecture erronée des dispositions qu’elle invoque, singulièrement de l’art. 247 al. 2 let. b ch. 1 CPC concernant la maxime inquisitoire sociale et de l’art. 8 CC concernant le fardeau de la preuve. S’il est vrai que la maxime inquisitoire sociale ne vise en principe pas à suppléer les carences d’une partie assistée d’un avocat, mais a essentiellement pour vocation de pallier à celles de la partie réputée la plus faible, a fortiori lorsque celle-ci ne s’est pas attachée les services d’un mandataire professionnel, il n’en demeure pas moins que cette maxime ne prive pas le juge de la possibilité de se fonder sur tous les faits pertinents et établis, même si les parties ne les ont pas invoqués (ATF 107 II 233 consid. 2b, JdT 1981 I 285). Dans le cas présent, s’il est exact que les locataires n’ont jamais expressément contesté la tenue d’un état des lieux de sortie, pas plus qu’ils n’ont invoqué la tardiveté de l’avis des défauts du 16 mai 2012, cet état de fait ressort indubitablement du dossier, en particulier des allégués de la bailleresse elle-même. Pour mémoire, l’appelante a elle-même admis que l’état des lieux de sortie du 31 mars 2012 a été réalisé en l’absence des locataires qui n’ont, selon ses propres termes, pas « voulu [y] participer jusqu’au bout » (cf. appel, ad motivation en droit, ch. 2.1.1., p. 10). Même si elle tente vainement de donner de la consistance à sa thèse en alléguant que les locataires n’ont jamais contesté par la suite la tenue de cet état des lieux de sortie, toujours est-il que le procès-verbal de sortie litigieux ne comporte pas leur signature, de sorte qu’il ne vaut pas avis des défauts en définitive, conformément à la doctrine et à la jurisprudence rappelées plus haut. Sous cet angle déjà, l’argumentation de l’appelante paraît douteuse, de sorte que son grief tiré de la violation de l’art. 247 al. 2 let. b ch. 1 CPC apparaît mal fondé. Quoi qu’il en soit, l’appelante perd de vue qu’il lui incombait d’établir la communication en temps utile d'un avis des défauts aux locataires et non pas à ces derniers d’alléguer que l’avis des défauts qui leur a été adressé était tardif. Or, d'une manière qui ne prête pas le flanc à la critique, le Tribunal des baux a constaté que la bailleresse a échoué dans cette preuve (cf. jugement attaqué, ad considérants en droit, consid. 2 c, p. 12). En effet, même à admettre, avec l’appelante, que la lettre du 16 mai 2012 vaut avis des défauts, celui-ci est manifestement tardif, dès lors qu’il a été adressé aux locataires près de 50 jours après la remise effective des locaux.
Egalement mal fondé, le second grief de l’appelante doit être rejeté.
4. Dans un ultime moyen (cf. appel, ad motivation en droit, ch. 3, p. 13 ss), l’appelante se plaint d’une violation du droit (art. 310 let. a CPC) – singulièrement des art. 8 CC, 222 al. 2 et 247 al. 2 let. b ch. 1 CPC, en relation avec les art. 257a ss CO –, eu égard aux acomptes de frais accessoires versés par les locataires dont ils ont réclamé et obtenu le remboursement en première instance.
4.1. En premier lieu (cf. appel, ad motivation en droit, ch. 3 s, p. 13 s), l’appelante fait grief au Tribunal des baux d’avoir fait droit aux prétentions des locataires qui réclamaient le remboursement de la totalité des acomptes de frais accessoires versés pour la période du 1er octobre 2011 au 30 mars 2012, au motif qu’elle n’avait pas produit les pièces justificatives y relatives. Tout en admettant – implicitement, tout du moins – qu’elle n’a jamais produit les pièces justificatives demandées, elle soutient que le comportement des locataires, qui viennent remettre
Tribunal cantonal TC Page 11 de 14
en question, plusieurs années après, des décomptes payés en toute connaissance de cause, est constitutif d’un abus de droit (art. 2 al. 2 CC), ce qui ne mérite aucune protection et ferait obstacle à un quelconque remboursement.
4.1.1 Selon l’art. 257b al. 2 CO, le bailleur doit, à la demande du locataire, lui permettre de consulter les pièces justificatives.
Le droit de consulter les pièces originales, de même que celui de demander des renseignements sur l’état des stocks de combustibles au début et à la fin de la période de chauffage sont garantis au locataire par l’art. 8 al. 2 OBLF qui complète l’art. 257b al. 2 CO. Ce dernier est de droit relativement impératif. Les modalités d’accès aux pièces justificatives ne sont pas réglées. Les parties sont donc libres de s’organiser et de prévoir des dispositions plus favorables au locataire. Est prohibée en revanche une limitation du droit du locataire de consulter les pièces justificatives. La loi ne précise pas dans quel délai la consultation doit intervenir. Selon la doctrine, elle est possible tant que la prétention n’est pas prescrite (CPRA BAIL-BIERI, 2010, art. 257a-257b, n. 111 ss ; BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, Commentaire SVIT du droit du bail, 2011, art. 257-257b, n. 27). Le caractère (relativement) impératif de l’art. 257a al. 2 CO ne permet pas une limitation des droits du locataire. Qu’elle figure dans des conditions générales ou dans le bail, la clause qui limite le délai de consultation des pièces justificatives à 30 jours, en l’assortissant, le cas échéant, d’une déchéance du droit du locataire de contester le décompte est dès lors contraire au droit. Elle limite notamment les possibilités du locataire de saisir l’autorité de conciliation. Le délai de contestation fixé par le bailleur de manière unilatérale, à l’occasion de l’envoi du décompte des frais accessoires, doit être considéré comme un délai d’ordre. Le refus du bailleur de donner accès aux pièces justificatives constitue une violation du contrat. Le locataire dispose alors de divers moyens de pression : il peut exiger le décompte, si nécessaire par l’intermédiaire de l’autorité de conciliation et, le cas échéant, sous la menace de l’art. 292 CP. Le locataire peut en outre refuser de s’acquitter du montant réclamé, tant que le bailleur n’a pas justifié sa créance ou que le preneur n’a pas pu consulter les pièces justificatives, car la créance du bailleur ne peut en pareille situation justifier ses dépenses, le locataire peut enfin réclamer le remboursement des acomptes versés durant l’exercice concerné (CPRA BAIL-BIERI, 2010, art. 257a-257b, n. 111 ss).