Decision ID: 24bc019a-09f4-5ddf-91f4-90f16f26c4ca
Year: 2015
Language: it
Court: TI_CATI
Chamber: TI_CATI_001
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: public_law

Fatti
A.
Con atto pubblico del 15 dicembre 2007, iscritto a registro fondiario il 21 dicembre 2007, RI 1 e l’allora moglie _, nata _, acquistavano, in ragione di un mezzo ciascuno, la quota di comproprietà di 1⁄3 del fondo base n. _ RFD di _, per il prezzo di fr. 75'000.–. Il successivo 10 marzo 2008 veniva costituita una proprietà per piani (PPP) comprendente tre unità. Ai coniugi veniva assegnata la quota PPP n. _, corrispondente a 351‰.
Per quanto ancora qui di interesse, il 21 maggio 2008 i coniugi sottoscrivevano una convenzione matrimoniale di separazione dei beni, sciogliendo così il precedente regime della partecipazione agli acquisti.
B.
Con sentenza del 24 gennaio 2014, il Pretore del Distretto di _ dichiarava sciolto per divorzio il matrimonio ed omologava la convenzione sulle conseguenze accessorie del divorzio, sottoscritta dai coniugi il 4/11 dicembre 2013. Questa prevedeva, tra le altre cose, quanto segue:
4. Scioglimento di comproprietà e liquidazione di dare e di avere tra coniugi
(...) I coniugi, nell’ambito della liquidazione dei loro rapporti di dare ed avere, assegnano la proprietà esclusiva di tale immobile alla Signora _, nata _, la quale verserà al Signor _ l’importo di CHF 20'000.-- (ventimila) entro dieci giorni lavorativi bancari dalla crescita in giudicato della sentenza di divorzio.
La Signora _ si assumerà l’intero debito ipotecario esistente e pari a circa CHF 66'000.--, liberando il Marito dall’obbligazione solidale nei confronti della Banca creditrice ipotecaria.
Tutte le spese inerenti il detto trapasso immobiliare saranno a carico dei Coniugi in ragione di metà ciascuno; l’eventuale tassa sugli utili immobiliari sarà interamente a carico del Marito.
Conseguentemente, i Coniugi dichiarano di aver già provveduto a regolare in maniera completa e definitiva i loro rapporti di dare ed avere, di essere definitivamente e compiutamente tacitati, dandosi vicendevolmente atto che non sussiste più tra loro alcun rapporto di dare ed avere e di non vantare più alcuna reciproca pretesa per nessuna ragione, causa o titolo.
C.
Nella dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari, RI 1 indicava un valore di alienazione di fr. 53'000.– e un valore di investimento totale di fr. 51'913.–, così composto: valore d’acquisto (fr. 37'500.–), costi di costruzione (fr. 13'413.–) e costi di acquisto e vendita (fr. 1'000.–). L’utile imponibile veniva conseguentemente calcolato in fr. 1'086.– e l’imposta dovuta in fr. 249.90.–.
D.
Il 27 novembre 2014, così richiesto dall’Ufficio di tassazione di Mendrisio, l’Ufficio cantonale di stima allestiva un rapporto peritale per determinare il valore venale dell’immobile. Ponderando il valore reale con il valore di reddito, l’autorità di stima stabiliva il valore venale dell’appartamento in fr. 170'000.–.
Con successivi scritti del 3 dicembre 2014 e del 27 gennaio 2015, l’autorità di tassazione richiedeva al contribuente il dettaglio e la documentazione dei costi di costruzione e miglioria così
come dei costi di acquisto e/o di vendita indicati nella dichiarazione. Tali richieste rimanevano inevase.
E.
Notificandogli la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione del 26 febbraio 2015, l’Ufficio di tassazione commisurava l’utile immobiliare imponibile in fr. 47'500.– e l’imposta dovuta in fr. 10'925.–.
Rispetto a quanto dichiarato dal contribuente, l’autorità aveva in particolar modo rettificato in fr. 85'000.– il valore di alienazione della quota di un mezzo dell’appartamento (1⁄2 di fr. 170'000.–) e negato la deduzione dei costi di costruzione e di acquisto rivendicati.
F.
Il contribuente, rappresentato dall’avv. RA 1, impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 18 marzo 2015, nel quale contestava il valore di alienazione stabilito dall’Ufficio di tassazione e la mancata deduzione dei costi di miglioria.
Il reclamante considerava eccessiva e contraria all’art. 131 LT la perizia allestita dall’Ufficio cantonale di stima, sottolineando di aver ceduto la sua quota di un mezzo dell’immobile in cambio della ripresa del debito ipotecario (fr. 33'000.–) e dell’ulteriore importo di fr. 20'000.–. Riteneva infine che l’estratto conto della Banca _ da lui presentato comprovasse sufficientemente i costi di miglioria rivendicati in deduzione.
G.
L’autorità di tassazione, con lettera del 15 aprile 2015, ribadiva la correttezza del suo operato, richiamando la giurisprudenza della Camera di diritto tributario in tema di scioglimento del regime matrimoniale con assegnazione dell’immobile coniugale ad un solo coniuge. In questi casi, in mancanza di un atto pubblico di compravendita, occorre necessariamente allestire una perizia per determinare il valore venale dell’immobile al momento della contrattazione. L’autorità trasmetteva al contribuente una copia del rapporto peritale allestito dall’Ufficio cantonale di stima, invitandolo a presentare le proprie osservazioni e/o una controperizia. Rinnovava infine l’invito a voler produrre le fatture quietanzate a comprova dei costi di miglioria richiesti in deduzione.
Il contribuente rispondeva con lettera del 5 maggio 2015, sostenendo di non essere più in grado di reperire le fatture in questione, ma di considerare comunque l’estratto bancario ampiamente sufficiente. Contestava, d’altra parte, la necessità di procedere ad una perizia immobiliare, ricordando di avere concordato il regime matrimoniale della separazione dei beni e non quello ordinario della partecipazione agli acquisti cui la giurisprudenza di questa Camera si riferisce. Concludeva quindi che non vi erano gli estremi per procedere ad alcuna rivalutazione dell’immobile “tanto più che allo stesso i coniugi hanno attribuito (valore di contrattazione) un valore di Fr. 106'000. – già di per sé superiore a quello di acquisto”.
H.
L’Ufficio di tassazione respingeva il reclamo, con decisione del 25 giugno 2015, così motivata:
(...) Dalla documentazione agli atti il trapasso della quota di
1⁄2
dell’immobile di _ è stata effettuata a seguito del divorzio dei signori Maiorano (si rimanda alla doc agli atti) e trattasi palesemente dello scioglimento del regime matrimoniale (sentenza pretura distretto di _, pagina 3, pto 3). Tale modo di procedere è indipendente da qualsiasi regime matrimoniale adottato dalle parti.
(...) Va innanzitutto precisato come spetta al contribuente presentare le fatture comprovanti le spese di miglioria atte alla diminuzione del carico fiscale. La scrivente autorità non può concedere le spese senza visionare le fatture, in quanto potrebbero anche rientrare nelle spese di manutenzione e quindi non deducibili.
I.
Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello, RI 1, sempre rappresentato dall’avv. RA 1, contesta nuovamente il calcolo dell’utile imponibile intrapreso dall’Ufficio di tassazione.
Il ricorrente ribadisce sostanzialmente quanto già eccepito in sede di reclamo reputando eccessiva e contraria all’art. 131 LT la rivalutazione dell’immobile oggetto della tassazione e sostenendo di aver sufficientemente comprovato, per mezzo dell’estratto contro della Banca Raiffeisen, le spese sostenute quale investimento deducibile.

Diritto
1.
1.1.
Lo Stato preleva un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso (art. 123 LT).
Il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di una
speciale
, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto che l'im-
posta grava sull’immobile trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell’imposta, il tributo in esame si configura come imposta
reale
(
Soldini/Pedroli
, L’imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).
1.2.
L’utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia, se l’alienante è stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).
2.
2.1.
La prima censura sollevata dal ricorrente concerne la definizione del valore di alienazione della quota di comproprietà di un mezzo dell’appartamento di _, da lui ceduta alla ex moglie nell’ambito della procedura di divorzio. Mentre l’Ufficio di tassazione ha considerato il valore venale stabilito dall’Ufficio cantonale di stima nel suo rapporto peritale del 27 novembre 2014 (fr. 85'000.–, corrispondenti a un mezzo di fr. 170'000.–), il ricorrente ritiene per contro che il valore di alienazione sia costituito dalla ripresa del debito ipotecario (fr. 33'000.–, corrispondenti a un mezzo di fr. 66'000.–) e dell’ulteriore importo di fr. 20'000.– versatogli dall’ex moglie.
2.2.
L’art. 131 cpv. 1 LT dispone che il valore di alienazione è quello risultante dall’atto notarile o dalla contrattazione.
Nel valore di alienazione rientrano tutte le prestazioni effettuate dall’acquirente nei confronti dell’alienante, purché siano in relazione causale con l’alienazione e debbano pertanto essere qualificate come controprestazioni per il trasferimento di immobili o diritti ad essi relativi. È peraltro irrilevante quale forma assuma tale controprestazione. Perlopiù il prezzo di vendita viene pagato in denaro; tuttavia, entrano in considerazione anche prestazioni di cose, quali fondi (è il caso della permuta), cartevalori, crediti, prestazioni accessorie, la concessione di diritti d’uso all’alienante, l’assunzione di obblighi dell’alienante, la remissione di debiti a favore dell’alienante, ecc. (
Soldini/Pedroli
, op. cit., p. 209 e dottrina citata).
La legge tributaria pone, dunque, come primo criterio di determinazione del valore di alienazione, il riferimento al
valore risultante dall’atto notarile
. All’atto pubblico la legge attribuisce un’efficacia probatoria superiore (art. 9 CC). Il contribuente può allora pretendere che per il calcolo dell’utile ci si fondi su tale valore; tuttavia, l’autorità fiscale può provare che il prezzo indicato nel rogito non corrisponde al prezzo pattuito per il trasferimento della proprietà sull’immobile, per il fatto che sono state convenute o effettuate altre prestazioni particolari.
Accanto al riferimento al valore risultante dall’atto pubblico, la legge prevede il riferimento al
valore risultante dalla contrattazione
, per quei trasferimenti che non sono effettuati mediante atto pubblico (
Soldini/Pedroli
, op. cit., p. 210 e dottrina citata).
2.3.
Per stabilire il valore di alienazione, si tratta dunque di individuare
l’insieme delle prestazioni dell’acquirente nei confronti dell’alienante, che siano in relazione causale con l’alienazione imponibile.
Come esposto sopra, il valore di alienazione è quello risultante dall’atto notarile oppure, in sua mancanza, dalla contrattazione (art. 131 cpv. 1 LT). Se, tuttavia, le parti non concordano il prezzo della cessione di un immobile occorre necessariamente allestire una perizia per determinare il suo valore venale (
Richner/ Frei/Kaufmann/Meuter
, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3a ediz., Zurigo 2013, n. 97 ad § 220, p. 1926). Dall’esame della convenzione sulle conseguenze accessorie del divorzio risulta in particolare che le parti, “nell’ambito della liquidazione dei loro rapporti di dare ed avere”, hanno sciolto la comproprietà di _, attribuendo la proprietà esclusiva dell’immobile all’ex moglie, la quale si è a sua volta obbligata a versare al ricorrente l’importo di fr. 20'000.– e ad assumersi l’intero debito ipotecario gravante l’immobile (cfr. punto 4 della convenzione sulle conseguenze accessorie del divorzio). Se la ripresa della metà del debito ipotecario, corrispondente all’importo di fr. 33'000.–, rappresenta pacificamente una controprestazione per la cessione della quota di comproprietà del ricorrente, qualche dubbio emerge invece in relazione all’ulteriore importo di fr. 20'000.– da versare “entro dieci giorni lavorativi bancari dalla crescita in giudicato della sentenza di divorzio”. Esso sembrerebbe piuttosto rientrare nella liquidazione dell’insieme dei rapporti di dare ed avere degli ex coniugi, tanto è vero che nel dispositivo della sentenza di divorzio viene menzionata unicamente l’assunzione del debito ipotecario quale controprestazione per l’acquisto della quota di un mezzo dell’appartamento di _ (cfr. punto 3 della sentenza di divorzio del 24 gennaio 2014). Si apprende inoltre dalla motivazione della stessa sentenza di divorzio che le parti si erano preventivamente accordate per l’attribuzione al ricorrente dell’abitazione coniugale, con l’arredo e le suppellettili, senza dimenticare infine che lo stesso ricorrente si era pure riconosciuto debitore nei confronti dell’ex moglie di un non meglio precisato importo di fr. 700.–.
Tutti gli elementi descritti contribuiscono a rendere poco chiara la situazione economica degli ex coniugi al momento del divorzio. È dunque impossibile ricostruire i calcoli che hanno portato alla cessione della quota di comproprietà del ricorrente, ma è in ogni caso più che probabile che il trasferimento dell’immobile si inserisca nella più ampia liquidazione dei rapporti di dare ed avere fra ex coniugi. In simili circostanze, nell’impossibilità di ricostruire le prestazioni dell’acquirente in relazione causale
con l’alienazione imponibile
, una stima del valore venale dell’immobile di _ si imponeva.
2.4.
Il ricorrente contesta il richiamo dell’autorità di tassazione alla giurisprudenza cantonale in tema di scioglimento del regime matrimoniale con assegnazione dell’immobile ad un solo coniuge, osservando che nel presente caso gli ex coniugi avevano ormai da tempo sciolto il regime ordinario della partecipazione agli acquisti, sottoscrivendo il 21 maggio 2008 una convenzione matrimoniale di separazione dei beni. Premesso che non compete a questa Camera di valutare le basi su cui si fonda la convenzione sulle conseguenze accessorie del divorzio né tanto meno la sentenza di divorzio, le obiezioni del ricorrente in merito all’utilizzo del termine di “liquidazione del regime matrimoniale” appaiono senz’altro giustificate. La dottrina definisce infatti la separazione dei beni come un
non-regime
, cioè come la negazione di un regime matrimoniale, poiché il matrimonio, durante la separazione dei beni ed anche dopo il suo scioglimento, non ha alcun influsso sul patrimonio dei coniugi. Anche lo scioglimento del “regime” della separazione dei beni non dà luogo pertanto ad una vera e propria liquidazione, poiché i patrimoni di marito e moglie restano separati e lo scioglimento non fa sorgere alcuna pretesa di carattere patrimoniale, con una sola eccezione, prevista dall’art. 251 CC. La divisione in questione non differisce da quella che avverrebbe tra due persone non coniugate. L’unica particolarità, come detto, è prevista dall’art. 251 CC, che contiene una disposizione analoga a quella dell’art. 205 cpv. 2 CC, a proposito del regime della separazione agli acquisti: se un bene è in comproprietà, il coniuge che provi di avere un interesse preponderante può chiedere che tale bene gli sia attribuito per intero contro compenso dell’altro coniuge (
Pedroli
, Il divorzio tra diritto civile e diritto fiscale, in: RDAT I-1998, p. 528).
Indipendentemente dal regime scelto dai coniugi, il coniuge che cede la sua quota di comproprietà all’altro non può quindi sottrarsi al pagamento dell’imposta sugli utili immobiliari. Può tutt’al più invocare il differimento dell’imposizione secondo l’art. 125 lett. b LT, ma occorre in questi casi il consenso di entrambi i coniugi, che nella presente fattispecie di tutta evidenza difetta
(Soldini/ Pedroli
, L’imposizione degli utili immobiliari – Complemento al commentario degli articoli 123 a 140 LT, Lugano 2003, p. 81). In conclusione, assodata l’imponibilità del trapasso immobiliare e, come esposto sopra, l’impossibilità di ricostruire il prezzo d’acquisto, non vi era nulla che si opponesse alla determinazione del valore di alienazione per apprezzamento anche nella presente fattispecie. La decisione dell’autorità di tassazione di interpellare l’Ufficio cantonale di stima, richiedendogli una perizia sul valore venale dell’immobile al momento del divorzio, non presta quindi il fianco a critiche.
2.5.
Da parte sua, il ricorrente si è opposto unicamente al principio stesso di una valutazione per apprezzamento, senza muovere alcuna critica al calcolo operato dall’Ufficio cantonale di stima e senza peraltro proporre una controperizia, espressamente richiestagli dall’autorità di tassazione. In simili circostanze, a questa Camera non resta che confermare in fr. 170'000.– il valore venale attribuito all’appartamento di _ al momento del trasferimento qui in discussione. Su questo punto, la decisione impugnata, che ha stabilito in fr. 85'000.– il valore di alienazione della quota di un mezzo del ricorrente (1⁄2 di fr. 170'000.–), deve conseguentemente essere tutelata.
Si aggiunga, a titolo abbondanziale, che per la differenza tra quanto stimato dall’autorità e quanto dichiarato non poteva d’altronde entrare in linea di considerazione una donazione da parte del ricorrente alla ex moglie, non essendo plausibile un
animus
donandi
nell’imminenza di una separazione.
3.
3.1.
La seconda censura sollevata dal ricorrente concerne la mancata deduzione dei costi di miglioria da lui rivendicati nella misura di fr. 13'413.– (1⁄2 di fr. 26'982.–). Mentre l’autorità di tassazione ritiene di non potere concedere le spese in discussione senza visionare le relative fatture, il ricorrente sostiene di averle sufficientemente comprovate per mezzo dell’estratto conto della Banca _.
3.2.
Per l’art. 134 cpv. 1 LT, sono considerati costi di investimento:
·
i costi di acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di iscrizione, di bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate versate a un mediatore;
·
i costi che hanno aumentato il valore del fondo alienato, quali i costi di costruzione e di miglioria, come pure i contributi di miglioria e le tasse di allacciamento;
·
le indennità versate per la costituzione di servitù o di oneri fondiari a favore del fondo alienato, rispettivamente quelle versate per liberarlo da servitù e oneri fondiari che lo gravavano al momento del precedente acquisto.
3.3.
Per quanto attiene, in particolar modo, ai costi di costruzione e di miglioria, la loro computabilità presuppone che essi abbiano aumentato il valore del fondo alienato, cioè che abbiano apportato all’immobile un miglioramento duraturo, di fatto o di diritto.
È peraltro irrilevante che la spesa sostenuta abbia condotto di fatto ad un incremento di valore corrispondente: dato il suo carattere di costo finalizzato all’aumento del valore, esso deve essere computato in misura corrispondente all’importo effettivamente pagato (
Soldini/Pedroli
, op. cit., p. 258 e dottrina ivi citata).
Computabili sono in primo luogo tutti i costi di costruzione, ivi comprese le spese per misurazioni, prestazioni d’opera, canalizzazione, recinzione, realizzazione di un giardino, ecc. Il caso più importante è quello della costruzione su di un fondo non edificato; vengono tuttavia considerati anche tutti i costi per costruzioni realizzate in relazione ad un edificio già esistente (
Soldini/Pedroli
, op. cit., p. 258 e dottrina e giurisprudenza ivi citate).
3.4.
Non possono invece essere fatte valere le spese che sono state dedotte nella determinazione del reddito o dell’utile nell’ambito della tassazione ordinaria (art. 134 cpv. 2 LT).
La legge tributaria prevede in primo luogo la deduzione dai proventi della sostanza immobiliare privata delle spese di manutenzione, dei premi di assicurazione e delle spese di amministrazione da parte di terzi (art. 31 cpv. 2 LT). Per costante giurisprudenza sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza aumentare il valore dell’immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l’uso e ne mantengono la redditività (p. es. RDAT II-1992 p. 207; RDAT II-1993 p. 390). Ai fini della determinazione del reddito imponibile non sono invece deducibili le “spese di acquisto, di fabbricazione o di miglioria di beni patrimoniali” (art. 33 lett. d LT).
La distinzione tra spese di manutenzione e spese di miglioria tuttavia non sempre è facilmente praticabile, poiché vi sono spese che, effettuate allo scopo di salvaguardare o ripristinare il valore dell’immobile, ne aumentano nel contempo il valore. Viceversa vi sono spese volute per incrementare il valore dell’immobile che servono in parte a salvaguardarne o mantenerne il valore. In altre parole, le spese effettuate dal proprietario possono assumere in parte carattere di manutenzione e in parte carattere di miglioria. Per ovviare a queste difficoltà la prassi della Divisione delle Contribuzioni suole operare in simili casi una suddivisione della spesa effettuata, espressa in frazione, tra spesa di manutenzione deducibile e spesa di miglioria non deducibile (
Circolare
n. 7/2010 dell’aprile 2011).
3.5.
Tornando alla presente fattispecie, come visto, il ricorrente sostiene di non essere più in possesso delle necessarie pezze giustificative. Ritiene tuttavia di avere sufficientemente comprovato i costi di miglioria rivendicati in deduzione per mezzo dell’estratto conto della Banca _.
In applicazione analogica della regola generale prevista dall’art. 8 CC, l’onere della prova è ripartito nel senso che l’autorità fiscale è tenuta a dimostrare l’esistenza di elementi che fondano o aumentano l’onere fiscale, mentre è a carico del contribuente la prova di quei fatti che estinguono o diminuiscono il debito verso l’erario (CDT n. 80.2012.196, del 7 maggio 2015, consid. 1.2 con rimandi). In via di principio, la prova dei costi di miglioria spetta quindi ai contribuenti, trattandosi di un fattore che concorre a diminuire l’onere fiscale (
Soldini/Pedroli
, op. cit., p. 250). Secondo la giurisprudenza, la prova delle spese sostenute a tale titolo avviene di regola mediante presentazione di fatture quietanzate o di altri documenti giustificativi (decisione TF n. 2C_811/2014 del 30 luglio 2015, consid. 4.3;
Richner/Frei/Kaufmann/Meuter
, op. cit., n. 20 ad § 221, p. 1967). Così come sostenuto dal ricorrente, l’estratto bancario prodotto conferma effettivamente l’avvenuto pagamento delle fatture, che per descrittivo e per periodo temporale sono verosimilmente riconducibili all’immobile di _. Il documento in discussione non prova tuttavia la natura di tali interventi, che per descrittivo sembrano piuttosto rappresentare delle tipiche spese di manutenzione, deducibili nell’ambito della tassazione ordinaria (art. 134 cpv. 2 LT). È il caso della fornitura e posa di finestre (cfr. Circolare n. 7/2010 citata, distinta allegata cifra 18), dell’acquisto di materiale per pavimenti (cfr.
Circolare
citata, distinta allegata cifra 31), dell’acquisto di porte e maniglie (cfr.
Circolare
citata, distinta allegata cifra 37), della posa di una stufa a pellet (cfr.
Circolare
citata, distinta allegata cifra 41; dal solo estratto bancario non è possibile appurare se si tratti di un impianto completamente nuovo oppure di un vecchio impianto sostituito), così come dei lavori di elettricista, in quanto non in relazione con eventuali spese di miglioria (cfr.
Circolare
citata, distinta allegata cifra 23). Per quanto concerne infine le spese di fornitura e posa della nuova cucina, per un importo totale di fr. 8'570.–, le stesse rappresentano pure dei tipici costi di manutenzione, che non sono in alcun modo suscettibili di aumentare il valore dell’immobile. Tuttavia, proprio per tener conto del fatto che la sostituzione dell’arredo e degli elettrodomestici avrà comportato un certo incremento di valore, la prassi delle autorità fiscali considera spesa di miglioria un terzo del costo in questione (cfr.
Circolare
citata, distinta allegata cifra 13).
In conclusione, si giustifica di accogliere solo parzialmente le richieste del ricorrente, ammettendo in deduzione costi di miglioria per fr. 1'428.–, pari a un terzo delle spese di fornitura e posa della nuova cucina a carico del ricorrente (1⁄2 di fr. 8'570.–). Del resto, sia detto per inciso, le argomentazioni di RI 1 non appaiono atte a giustificare le lacune probatorie. Mal si capisce, in particolare, come un lasso di tempo relativamente breve – i lavori di costruzione e di miglioria sarebbero stati saldati durante l’anno 2008 e pertanto solo sei anni prima della tassazione dell’utile immobiliare – o l’aver divorziato dall’allora moglie, possano impossibilitarlo a produrre gli elementi probatori richiesti. A maggior ragione considerando che, nell’intervallo temporale compreso tra la prima richiesta di documenti dell’autorità di tassazione (3 dicembre 2014) e l’avvio della presente procedura (26 giugno 2015), egli avrebbe facilmente potuto procurarsi copia delle fatture direttamente dai fornitori e dagli artigiani coinvolti nei lavori. Per le stesse ragioni esposte sopra, non possono infine essere dedotti gli asseriti costi di acquisto, che il ricorrente quantifica in fr. 1'000.–.
4.
Il ricorso è solo parzialmente accolto, nel senso che vengono riconosciuti costi di costruzione e miglioria nella limitata misura di fr. 1'428.–.
Tassa di giustizia e spese processuali sono poste a carico del ricorrente nella misura della sua soccombenza. Non si assegnano ripetibili.