Decision ID: e8fce3c0-4e8a-4485-acae-7295885fce48
Year: 2004
Language: de
Court: SG_VGN
Chamber: SG_VGN_001
Canton: SG
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law

hat das Verwaltungsgericht festgestellt:
A./ P.B. ist Eigentümer des Grundstücks Nr. xxx an der -strasse in Y. Das Grundstück
besteht aus dem Wohnhaus Vers.-Nr. xxx sowie 1'570 m2 Gebäudegrundfläche und
Umschwung. Es war 1999 mit einem Verkehrswert von Fr. 728'000.-- geschätzt
worden. Nach einer Erweiterung des Wohnhauses wurde das Grundstück am 16.
August 2001 im Rahmen einer Zwischenrevision neu geschätzt. Dabei wurde der
Mietwert auf Fr. 41'820.-- und der Verkehrswert auf Fr. 1'200'000.-- festgelegt. Das
Gemeindesteueramt Y. eröffnete diese Steuerwerte mit Verfügung vom 7. September
2001 dem Eigentümer. Dagegen erhob dieser mit Eingaben vom 4. Oktober und 17.
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November 2001 Einsprache. Das kantonale Steueramt hiess diese mit Entscheid vom
22. Oktober 2002 teilweise gut, soweit sie darauf eintrat, und setzte den Mietwert auf
Fr. 39'870.-- und den Verkehrswert auf Fr. 1'050'000.-- fest.
B./ Mit Eingabe vom 22. November 2002 erhob P.P. Rekurs bei der
Verwaltungsrekurskommission mit dem Antrag, der Einspracheentscheid vom 22.
Oktober 2002 sei aufzuheben und der steuerbare Verkehrswert sei nach der
Ertragswertmethodik zu berechnen und auf Fr. 570'000.-- festzusetzen, eventualiter sei
er nach der Lageklassenmethode zu berechnen und auf Fr. 730'000.-- festzusetzen,
subeventualiter sei die Angelegenheit an die Vorinstanz zurückzuweisen unter Vorgabe
einer rechtsstaatlich genügenden und objektiv nachvollziehbaren
Berechnungsmethodik und des Mindestprotokollierungsumfangs für die Berechnung
des Steuerwertes, unter Kosten- und Entschädigungsfolge.
Die Verwaltungsrekurskommission führte am 7. April 2003 einen Augenschein durch
und entschied am 8. Mai bzw. 10. Juli 2003 über die Streitsache. Sie wies den Rekurs
ab, hob den
Einspracheentscheid und die Verfügung über die Schätzungswerte auf und setzte den
Mietwert auf Fr. 39'960.-- und den Verkehrswert auf Fr. 1'202'000.-- fest. Bei der
Verkehrswertschätzung ging sie wie die Schätzungsbehörde bzw. das Kantonale
Steueramt von einem Zeitwert des Gebäudes von Fr. 780'000.-- aus. Demgegenüber
erhöhte sie die Umgebungskosten von Fr. 70'000.-- auf Fr. 112'000.-- und den Wert
des Bodens von Fr. 415'000.-- auf Fr. 522'000.-- und ermittelte daraus einen Realwert
von insgesamt Fr. 1'470'000.-- gegenüber Fr. 1'331'000.-- nach der Schätzung des
Steueramtes. Ausserdem legte sie ihrer Schätzung einen von 7 Prozent auf 6 Prozent
verminderten Kapitalisierungssatz sowie einen von 0,6 auf 0,5 verminderten
Gewichtungsfaktor für den Ertragswert gegenüber dem Realwert zugrunde. Dies ergab
einen Ertragswert von Fr. 666'000.-- und einen
Verkehrswert von Fr. 1'202'000.--.
C./ Mit Eingabe vom 28. August 2003 erhob P.B. Beschwerde beim Verwaltungsgericht
mit dem Antrag, der Rekursentscheid sei aufzuheben und die Sache sei zur
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Neubeurteilung an die erste Instanz zurückzuweisen unter Vorgabe einer
rechtsstaatlich genügenden und objektiv nachvollziehbaren Berechnungsmethodik und
des Mindestprotokollierungsumfanges für die Berechnung des Steuerwertes, der mit
der Neuschätzung zu betrauende Fachdienst für Grundstückschätzung sei nur mit
Mitgliedern zu besetzen, die nicht bereits an der Schätzung der Liegenschaft seit dem
16. August 2001 mitgewirkt hätten und der mit der Neuschätzung zu betrauende
Fachdienst sei mit einem Fachexperten zu bestücken, der ausgewiesene Kenntnisse
über den Liegenschaftenmarkt in vergleichbarer Lage habe, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen. In der Beschwerdeergänzung vom 12. September 2003
beantragt der Beschwerdeführer, eventualiter sei der Verkehrswert auf Fr. 741'000.--
festzusetzen.
Die Vorinstanz schliesst in ihrer Vernehmlassung vom 7. Oktober 2003 auf Abweisung
der Beschwerde.
Auch das kantonale Steueramt beantragt in seiner Vernehmlassung vom 23. Oktober
2003 die Abweisung der Beschwerde.
Die zur Begründung vorgebrachten Ausführungen der Beteiligten werden, soweit

wesentlich, in den nachstehenden Erwägungen näher dargelegt und gewürdigt.
Vor seinem Entscheid hat das Verwaltungsgericht einen Augenschein auf der
Liegenschaft vorgenommen. Der Beschwerdeführer und der Beschwerdegegner
erhielten Gelegenheit, daran teilzunehmen und sich zu äussern.
Darüber wird in Erwägung gezogen:
1./ Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (Art. 59 Abs. 1 des
Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt VRP). Der
Beschwerdeführer ist zur Ergreifung des Rechtsmittels legitimiert (Art. 64 Abs. 1 in
Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP). Die Beschwerdeeingabe vom 28. August 2003 und
deren Ergänzung vom 12. September 2003 wurden rechtzeitig eingereicht und
entsprechen formal und inhaltlich den gesetzlichen Anforderungen (Art. 64 Abs. 1 in
Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 Abs. 1 und 2 VRP). Auf die Beschwerde ist
einzutreten.
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2./ Der Beschwerdeführer erhebt verschiedene verfahrensrechtliche Rügen.
a) Der Beschwerdeführer macht geltend, er habe in der Rekurseingabe vom 22.
November 2002 und anlässlich des Augenscheins vom 7. April 2003 im Sinne von Art.
7 VRP einen Ausstandsgrund geltend gemacht. Der Fachschätzer A. sei von ihm im
November 1999 beauftragt worden, eine private Schätzung durchzuführen. In der Folge
habe er A. beim Umbau seiner Liegenschaft als Architekt nicht berücksichtigt.
Nachträglich sei ihm klar geworden, dass dies sein Verhalten hätte beeinflussen
können.
Nach Art. 7 Abs. 1 lit. c VRP haben Behördemitglieder, Beamte, öffentliche Angestellte
und amtlich bestellte Sachverständige in den Ausstand zu treten, wenn sie aus anderen
als den in Art. 7 Abs. 1 lit. a und b VRP genannten Gründen befangen erscheinen. Nach
der Rechtsprechung verwirkt den Anspruch auf Anrufung eines Ausstandsgrundes, wer
einen Richter, Beamten oder gerichtlichen Experten nicht unverzüglich ablehnt, sobald
er vom Ablehnungsgrund Kenntnis erhält, sondern sich stillschweigend auf den
Prozess einlässt oder diesen fortführt (BGE 126 III 249; VerwGE vom 11. Dezember
2003 i.S. ARGE P.).
In der Rekursschrift brachte der Beschwerdeführer vor, er habe der früheren Schätzung
vom 18. November 1999 vertrauen dürfen, da sie nicht wesentlich von jener von 1993
abgewichen sei. Dieses Vertrauen sei insofern bestätigt worden, als er am 3. November
1999 eine private Schätzung habe erstellen lassen, und zwar beim gleichen Schätzer,
der die Schätzungen vom August 2001 und Oktober 2002 erstellt habe. Bei der
Privatschätzung sei der Schätzer auf einen Verkehrswert von Fr. 774'000.-- gelangt. Es
sei höchst merkwürdig, dass derselbe Schätzer plötzlich nicht mehr die gleichen
Gewichtungen mache, die er im Privatgutachten angestellt habe und die mit den
früheren amtlichen Schatzungen übereingestimmt hätten. Es stelle sich hier die Frage,
ob der Tatbestand von Art. 8 Verwaltungsrechtspflegegesetz erfüllt sei.
Abgesehen davon, dass Art. 8 VRP nicht den Ausstand, sondern die Beteiligung von
natürlichen und juristischen Personen an einem Verwaltungsverfahren regelt, erscheint
es fraglich, ob mit diesen Ausführungen sinngemäss ein Ausstandsgrund geltend
gemacht wurde, wie dies die Vor-instanz annahm. Es genügt jedenfalls nicht, in einem
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Rechtsmittel die Frage aufzuwerfen, ob allenfalls eine Rechtsverletzung vorliegt. Es ist
vielmehr zu begründen, weshalb aufgrund des geltend gemachten Sachverhalts eine
bestimmte Rechtsnorm zur Anwendung gelangt oder nicht bzw. unrichtig angewendet
wurde. Der Beschwerdeführer rügte im wesentlichen, der Fachschätzer habe als
privater Gutachter nicht dieselben Bewertungen vorgenommen wie als behördlich
beauftragter Schätzer. Selbst wenn darin eine Rüge zu erblicken ist, der Fachschätzer
hätte in den Ausstand treten müssen, und diese Rüge am Augenschein explizit
wiederholt wurde, so kam die Vorinstanz zu Recht zum Schluss, sie sei verwirkt. Der
Schätzer nahm im Einspracheverfahren am Augenschein teil. Dieser fand am 30.
August 2002 statt. Die in der Beschwerde geltend gemachten Zusammenhänge in
bezug auf die Nichtberücksichtigung des Fachschätzers als Architekt und des
Konkurses seiner Unternehmung am 25. April 2001 waren daher dem
Beschwerdeführer im Zeitpunkt der Einsprache bzw. des Einspracheaugenscheins
bekannt. Er führt zwar aus, er habe erst im Lauf des Jahres 2002 Kenntnis vom
Konkurs erhalten. Konkurse werden indes in amtlichen Publikationen veröffentlicht, und
der Beschwerdeführer behauptet nicht, er habe erst nach dem Zeitpunkt des
Einspracheaugenscheins vom Konkurs Kenntnis erlangt. Unter diesen Umständen ging
die Vorinstanz zu Recht davon aus, die Rüge des Ausstands sei verwirkt.
b) Der Beschwerdeführer rügt im weiteren eine formelle Rechtsverweigerung. Die
Vorinstanz habe den Neu- und den Zeitwert des Wohnhauses nicht geprüft. Sowohl sie
als auch die Schätzungsbehörde hätten ausgeführt, dass auf die Beanstandung der
Versicherungswerte im Steuerverfahren nicht mehr eingetreten werden müsse, wenn
nicht im Versicherungsverfahren (gemeint wohl: Verfahren betr. Schätzung der
Gebäudeversicherungswerte) die Versicherungswerte im Sinne von Art. 8 des Gesetzes
über die Durchführung der Grundstückschätzung (sGS 814.1, abgekürzt GGS)
angefochten worden seien.
Die Vorinstanz erwog, die Gabelung des Rechtsmittelweges bei der Ueberprüfung von
Steuerwerten einerseits und von Versicherungswerten anderseits werde durch die in
Art. 8 GGS vorgeschriebene separate Eröffnung der Werte durch verschiedene
Behörden vorgegeben. Indem die Schätzungsbehörde Neu- und Zeitwert des
Gebäudes, gegen welche sich der Beschwerdeführer nicht im dafür vorgesehenen
Verfahren gewandt habe, nicht überprüft habe, habe sie sich an die gesetzliche
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Ordnung gehalten. Der Schätzungsbehörde könne daher nicht vorgeworfen werden, sie
sei auf eine ihr unterbreitete Sache nicht eingetreten, obschon sie darüber materiell
hätte entscheiden müssen. Der Vorwurf der formellen Rechtsverweigerung sei damit
unbegründet. Dass die gesetzliche Ordnung ihrerseits Verfassungsrecht des Bundes
oder des Kantons verletze, sei weder ersichtlich noch werde dies vom
Beschwerdeführer geltend gemacht. Anzufügen sei, dass im Rekursverfahren bei der
Ueberprüfung des Verkehrswertes grobe und offensichtliche Fehleinschätzungen bei
den Gebäudewerten nicht übernommen würden. Als Grund hielt die Vorinstanz fest,
beim Zeitwert handle es sich um einen Wert, der über die Ermittlung des Realwertes
den steuerlich relevanten Verkehrswert erheblich beeinflusse. In der Folge überprüfte
die Vorinstanz sowohl den Neuwert als auch den Minderwert und damit den Zeitwert.
Sie kam zum Schluss, der von der Schätzungsbehörde angenommene Kubikmeterpreis
von Fr. 680.-- für das gesamte Bauvolumen erscheine zwar als hoch, aufgrund
verschiedener Umstände aber nicht offensichtlich und grob falsch. Demgegenüber
erscheine der Minderwert von 17 Prozent angesichts des Alters und der ihm
entsprechenden Bausubstanz eher tief, jedoch nicht offensichtlich falsch. Gestützt auf
diese Ueberlegungen legte die Vorinstanz der Realwertschätzung den im Rahmen der
Schätzung der Gebäudeversicherungswerte festgelegten Zeitwert von Fr. 780'000.--
zugrunde.
Dagegen wendet der Beschwerdeführer ein, er sei weder in der Eröffnungsmitteilung
für die Steuerwerte noch in jener für die Versicherungswerte darauf hingewiesen
worden, dass er gegen den Verkehrswert als Ganzes nicht mehr Einsprache erheben
könne, wenn er nicht auch gegen den Neuwert und den Zeitwert des Gebäudes
Einsprache erhoben habe. Wenn der Zeitwert eines Gebäudes Bestandteil der
Verkehrswertschätzung sei, so bedürfe es keiner grossen Ausführungen mehr, um die
Unhaltbarkeit dieser Annahme auch in materieller Hinsicht zu entkräften (gemeint wohl
bekräftigen). Weiter mache die Vorinstanz geltend, dass er den Mietwert nicht
beanstandet habe. Da dieser in die Berechnung des Verkehrswertes einfliesse und
dieser ausdrücklich beanstandet worden sei, so verstehe sich von selbst, dass auch
der Mietwert als angefochten gelte.
Nach Art. 8 GGS werden bei der Grundstückschätzung als Steuerwerte der Miet- und
der Verkehrswert des Grundstücks und als Gebäudeversicherungswerte der Neuwert,
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der Zeitwert und der Verkehrswert des Gebäudes ermittelt. Eröffnet werden
Steuerwerte und Versicherungswerte aber nicht von derselben Behörde. Während jene
von der Steuerveranlagungsbehörde bzw. vom Gemeindesteueramt eröffnet werden
(Art. 178bis des Steuergesetzes, sGS 811.1; Art. 8 GGS), sind diese vom
Grundbuchamt im Auftrag der Gebäudeversicherungsanstalt zu eröffnen (Art. 8 GGS).
Bei der Schätzung des Verkehrswertes als Steuerwert ist der Zeitwert eines Gebäudes
von erheblicher Bedeutung. Nach den einschlägigen Richtlinien wird der Verkehrswert
aufgrund des Ertrags- und des Realwertes geschätzt. Der Realwert setzt sich aus dem
Zeitwert des Gebäudes sowie den für die Erstellung nötigen Vorbereitungs- und
Umgebungsarbeiten sowie Baunebenkosten und dem Landwert zusammen
(Schätzerhandbuch 2000, herausgegeben von der Schweizerischen Vereinigung
kantonaler Grunstückbewertungsexperten und der Schweizerischen
Schätzungsexperten-Kammer/ Schweiz. Verband der Immobilien-Treuhänder, kurz
Handbuch, S. 45). In der Praxis hat der Zeitwert eines Gebäudes namentlich bei
Einfamilienhaus-Liegenschaften bei der Bestimmung des Realwertes ein erhebliches
Gewicht. Hinzu kommt, dass im Rahmen der Verkehrswertschätzung der Realwert bei
Einfamilienhäusern häufig stärker gewichtet wird als der Ertragswert (im vorliegenden
Fall wurde er doppelt gewichtet). Der Gebäudezeitwert wird somit bei der Schätzung
des Verkehrswertes aufgrund von Realwert und Ertragswert zu einer der wichtigsten
Bestimmungsgrössen.
Unter diesen Umständen ist es nicht gerechtfertigt, bei der Ueberprüfung der
Steuerwerte im Rechtsmittelverfahren generell auf die Rechtskraft der
Versicherungswerte zu verweisen und diese nur bei offenkundiger Fehlerhaftigkeit zu
überprüfen. Damit würde das neu geordnete Schätzungsverfahren an demselben
grundlegenden Mangel leiden wie das frühere Verfahren, in welchem der Mietwert als
wichtigste Bestimmungsgrösse des Ertragswertes im Schätzungsverfahren nicht
separat angefochten werden konnte, während er im Steuerverfahren als gleichsam
rechtskräftiger Wert übernommen wurde. Die getrennte Eröffnung von Steuerwerten
und Gebäudeversicherungswerten darf nicht dazu führen, dass die Anfechtung
einzelner Werte übermässig erschwert wird. DerEigentümer kann bei der Eröffnung der
Gebäudeversicherungswerte auch nicht wissen, ob er im Hinblick auf eine allfällige
Anfechtung eines künftig eröffneten Steuerwertes ein Rechtsmittel ergreifen muss. Die
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Verwaltungsrekurskommission hat daher im Rahmen der Beurteilung der Steuerwerte
die Gebäudeversicherungswerte als Bestimmungsgrössen für den Realwert frei zu
prüfen. Da sie über umfassende Kognitionsbefugnis verfügt, ist es im übrigen auch
nicht sachgerecht, wenn sie nur gewichtige Fehler der Schätzung der
Versicherungswerte überprüft. Eine allfällige Abweichung der als Grundlage für die
Steuerwertschätzung dienenden Gebäudewerte gegenüber einer rechtskräftigen
Schätzung der Gebäudeversicherungswerte hat im übrigen nicht zwangsläufig zu einer
Aenderung derselben zu führen.
Im vorliegenden Fall unterzog zwar die Vorinstanz den Neuwert und den Minderwert
einer summarischen Prüfung und kam zum Schluss, beide Werte seien nicht
offensichtlich falsch. Weicht jedoch der Neuwert erheblich nach oben und der
Minderwert erheblich nach unten ab, so kann dies im Ergebnis dazu führen, dass sich
der Zeitwert und dementsprechend auch der Verkehrswert als klar fehlerhaft
herausstellen.
c) Weiter beanstandet der Beschwerdeführer eine Verweigerung des rechtlichen
Gehörs. Ihm sei am 12. Mai 2003 eröffnet worden, dass die Vorinstanz an ihrer Sitzung
vom 8. Mai 2003 entschieden habe, den nicht angefochtenen Mietwert von Fr.
39'870.-- zu bestätigen und den Verkehrswert von Fr. 1'050'099.-- auf Fr. 1'158'000.--
zu erhöhen. Da diese Entscheidung eine Schlechterstellung gegenüber dem
angefochtenen Einspracheentscheid bedeutet habe, sei ihm Gelegenheit eingeräumt
worden, den Rekurs zurückzuziehen. Nach Ablauf der hiefür angesetzten Frist habe
ihm der Gerichtsschreiber der Vorinstanz telefoniert und ihn gefragt, ob er die
entsprechende Mitteilung erhalten habe und ob er den Rekurs zurückziehe. In der
Folge habe er geantwortet, er habe den Brief erhalten, ziehe den Rekurs aber nicht
zurück. Aus nicht nachvollziehbaren Gründen habe offenbar in der Folge nochmals eine
Sitzung der Vorinstanz stattgefunden, bei welcher der Verkehrswert von Fr.
1'158'000.-- auf Fr. 1'202'000.-- erhöht worden sei. Die Einsicht in die Akten des
Rekursverfahrens habe keinen Aufschluss über die Gründe dieser Erhöhung gebracht.
Es liege jedoch auf der Hand, dass der nicht erfolgte Rückzug des Rekurses eine
Strafaktion ausgelöst habe. Er überlasse es dem Ermessen des Verwaltungsgerichts,
ob es sich als Aufsichtsbehörde diesbezüglich gefordert sehe, zum Rechten zu sehen.
Die Erhöhung des Verkehrswertes um rund Fr. 50'000.-- stelle eine erhebliche
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Belastung dar. Das rechtliche Gehör sei ihm diesbezüglich nicht gewährt worden (Art.
15 Abs. 2 VRP).
Unbestritten ist, dass die Anordnung einer reformatio in peius im Rekursverfahren
grundsätzlich zulässig ist (Art. 56 Abs. 1 VRP). Unbestritten ist aber auch, dass dem
Betroffenen vor einer reformatio in peius das rechtliche Gehör zu gewähren ist (Cavelti/
Vögeli, Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. Gallen, St. Gallen 2003, Rz. 958).
Dem Beschwerdeführer wurde am 12. Mai 2003 eine Erhöhung des angefochtenen
Verkehrswertes von Fr. 1'050'000.-- auf Fr. 1'158'000.-- und die Bestätigung des
Mietwertes von Fr. 39'870.-- in Aussicht gestellt. Das Schreiben endete mit dem
Hinweis, dass das begründete Urteil mit der angedrohten reformatio in peius eröffnet
werde, falls der Rekurs bis zum 26. Mai 2003 nicht zurückgezogen werde. In der Folge
wurden dann aber sowohl der unangefochtene Mietwert erhöht als auch der
Verkehrswert um rund Fr. 50'000.-- gegenüber der schriftlich angedrohten Erhöhung
weiter heraufgesetzt.
Dem Schreiben vom 12. Mai 2003 ist zu entnehmen, dass in jenem Zeitpunkt das Urteil
bereits gefällt war. Der Beschwerdeführer wurde denn auch nicht zur Stellungnahme
zur angedrohten reformatio in peius eingeladen, sondern es wurde ihm lediglich
Gelegenheit gegeben, den Rekurs zurückzuziehen. In der Folge wurde das am 8. Mai
2003 gefällte Urteil offenbar geändert. Dieses Vorgehen war unzulässig. Wenn bei der
Androhung einer reformatio in peius dem Rechtsmittelkläger der Umfang der
Verschlechterung seiner Rechtsstellung gegenüber dem angefochtenen Entscheid
ziffernmässig bestimmt eröffnet wird, so muss er nicht damit rechnen, dass die
Aenderung noch stärker zu seinen Ungunsten ausfällt und ein nicht angefochtener Wert
ebenfalls geändert wird, indem der Mietwert ebenfalls zu seinen Ungunsten abgeändert
und der Verkehrswert um nahezu Fr. 50'000.-- über den angedrohten Wert hinaus
angehoben wird. Diesbezüglich ist die Rüge der Verletzung des rechtlichen Gehörs
begründet.
Eine Heilung dieses Verfahrensfehlers im Beschwerdeverfahren ist nicht möglich, da
das Verwaltungsgericht nicht über dieselbe Kognition verfügt wie die
Verwaltungsrekurskommission (vgl. Cavelti/Vögeli, a.a.O., Rz. 990 f.). Die Schätzung ist
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indes, wie aus den nachfolgenden Erwägungen hervorgeht, auch in materieller Hinsicht
fehlerhaft, weshalb die Angelegenheit ohnehin an die Vorinstanz zurückzuweisen ist.
Offen bleiben kann nach dem Gesagten, ob es zulässig war, dass die Vorinstanz nach
der Fällung ihres Urteils am 8. Mai 2003 erneut über die Angelegenheit befand,
nachdem der Beschwerdeführer den Rekurs nicht zurückgezogen hatte.
d) Der Beschwerdeführer beanstandet im weiteren, dass die Vorinstanz über den
Augenschein kein Protokoll erstellte. Die Vorinstanz hält dazu fest, dies treffe zu, doch
werde das Ergebnis des Augenscheins in den wesentlichen Punkten im Urteil
festgehalten.
Die Feststellungen im angefochtenen Entscheid vermögen allerdings ein
Augenscheinprotokoll nicht
zu ersetzen. Die Bedeutung der konkreten Sachumstände für die Schätzung lassen es
als unverzichtbar erscheinen, dass die anlässlich des Augenscheins gemachten
Feststellungen protokolliert werden. Dies ist namentlich auch deshalb angezeigt, weil
der Augenschein nicht vom entscheidenden Gremium, sondern lediglich von einer
Delegation, bestehend aus dem Präsidenten und zwei Fachrichtern, durchgeführt
wurde. Die erforderlichen Aufschriebe wurden denn auch anlässlich des Augenscheins
vorgenommen. Die entsprechenden Feststellungen dokumentieren die vorinstanzliche
Beweisaufnahme, weshalb es angebracht ist, dass sie in den Akten ausgewiesen sind.
Nur wenn alle am Entscheid Beteiligten am Augenschein teilnehmen, kann sich ein
Verzicht auf ein Protokoll und eine Wiedergabe sämtlicher relevanten Feststellungen im
Urteil rechtfertigen (vgl. Cavelti/Vögeli, a.a.O., Rz. 967). Das Augenscheinprotokoll stellt
zudem auch die notwendige Transparenz der Entscheidfindung für den
Beschwerdeführer und für die Rechtsmittelinstanz sicher (vgl. 126 I 217). Die
unterlassene Protokollierung ist nach dem Gesagten als mangelhafte
Tatsachenfeststellung zu qualifizieren.
3./ Im Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht können unrichtige oder
unvollständige Sachverhaltsfeststellungen oder fehlerhafte Rechtsanwendungen
geltend gemacht werden (Art. 61 Abs. 1 und 2 VRP). Nicht zulässig ist dagegen die
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Rüge der fehlerhaften Ermessensausübung, wenn nicht geradezu ein Missbrauch oder
eine Ueberschreitung des Ermessens geltend gemacht wird. Das Verwaltungsgericht
ist nach der gesetzlichen Ordnung nicht befugt, die Ermessensausübung der
Vorinstanz zu überprüfen (Cavelti/Vögeli, a.a.O., Rz. 740).
Schätzungen beruhen auf Tatsachenfeststellungen (vgl. F. Gygi,
Bundesverwaltungsrechtspflege, 2. Aufl., Bern 1983, S. 279). Sie führen zu
annäherungsweise ermittelten Zahlen. Das Verwaltungsgericht übt daher gegenüber
Schätzungen dieselbe Zurückhaltung wie gegenüber verwaltungsbehördlichen
Ermessensentscheiden, und es schreitet nur ein, wenn eine Schätzung im Ergebnis
offensichtlich unrichtig erscheint bzw. wenn der Rekursbehörde offenkundige Fehler
oder Irrtümer unterlaufen sind oder wenn sie bei der Schätzung wesentliche
Gesichtspunkte übergangen oder falsch gewürdigt hat (GVP 1995 Nr. 27 mit Hinweisen
auf die Rechtsprechung).
a) Der Beschwerdeführer erhebt verschiedene Einwendungen gegen die angewendete
Schätzungsmethode. Diese beruht auf anerkannten und praktikablen Regeln (vgl.
Handbuch S. 47; Naegeli/Wenger; Der Liegenschaftenschätzer, 4. vollständig
überarbeitete Auflage, Zürich 1997). Aus der bundesgerichtlichen Rechtsprechung,
wonach für die Besteuerung des Eigenmietwertes eine Reduktion des marktkonformen
Mietwertes zulässig ist (vgl. etwa BGE 116 Ia 321 und 124 I 145), kann nichts gegen die
Tauglichkeit der vorliegend angewendeten Schätzungsmethode abgeleitet werden.
Jeder Schätzung wohnt eine gewisse Pauschalisierung und Ungenauigkeit inne; eine
mathematisch exakte Bewertung von Liegenschaften ist gar nicht möglich. Die im
Kanton St. Gallen angewendete Methode beruht auf gesamtschweizerisch
anerkannten, von Expertenverbänden herausgegebenen Schätzungsregeln. Die im
Schrifttum geäusserten Nachteile dieser Methode vermögen deren grundsätzliche
Tauglichkeit, namentlich für die Bewertung von Einfamilienhäusern, nicht generell in
Frage zu stellen. Die Rügen des Beschwerdeführers stützen sich im wesentlichen auf
eine im Jahr 1999 erschienene Berner Dissertation (F.D. Scognamiglio, Methoden zur
Immobilienbewertung im Vergleich). Die darin geäusserte Kritik an der sog.
Praktikermethode, wie sie im Kanton St. Gallen angewendet wird, vermochte sich
offenbar nicht durchzusetzen. Im übrigen wurde im Kanton St. Gallen die sog.
hedonische Bewertungsmethode zwar evaluiert, in der Folge dann aber bei der
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Anwendung des neuen GGS nicht übernommen. Zu berücksichtigen ist bei der
Würdigung der vorgebrachten Kritik im übrigen auch, dass im Kanton St. Gallen die
Schätzungsobjekte stets von Fachpersonen besichtigt werden, was selbst bei der
Anwendung der Praktikermethode eine zumindest ebenso geringe Fehlerquote ergibt
wie bei einer "Berechnung" von Grundstückswerten, welche gleichsam eine
mathematische Genauigkeit vorspiegelt, sich aber ebenfalls auf einer Vielzahl von
Parametern stützt, welche wiederum auf Annahmen und Schätzungen beruhen.
b) Der Mietwert als Steuerwert wird in der Beschwerde nicht angefochten.
Insbesondere wird nicht substantiiert dargelegt, inwiefern der von der Vorinstanz
festgelegte Mietwert von Fr. 39'960.-- übersetzt ist bzw. am Markt nicht erzielbar wäre.
Der Beschwerdeführer hat sogar seiner eigenen Verkehrswertermittlung einen Mietwert
von exakt Fr. 39'960.-- zugrundegelegt. Entgegen den Ausführungen in der
Beschwerde wurde der Mietwert auch im Rekurs nicht angefochten.
c) Der Verkehrswert eines Grundstücks entspricht dem unter normalen Verhältnissen
erzielbaren Kaufpreis ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse.
Er wird in der Regel unter Würdigung der Wirtschaftlichkeit aus Real- und Ertragswert
ermittelt. Je nach Wirtschafts- lage kann er sich entweder vornehmlich am Real- oder
am Ertragswert orientieren (Handbuch S. 61). Nach dieser Bewertungspraxis wird der
Verkehrswert einer Liegenschaft primär durch Vergleich mit dem Kaufpreis ermittelt.
Sofern ein Kaufpreis fehlt oder nicht dem Verkehrswert entspricht, erfolgt der Vergleich
mit anderen gehandelten Grundstücken, für welche ähnliche Voraussetzungen gelten
(Handbuch S. 61). Bei Einfamilienhäusern stehen vornehmlich subjektive Beweggründe
der Käuferschaft wie Eigennutzung und wirtschaftliche Erwartungen im Vordergrund
(Handbuch S. 62), während Renditeüberlegungen bei solchen Objekten in den
Hintergrund treten. Bei überbauten Grundstücken wird durch Gewichtung der
Grundlagenwerte Realwert und Ertragswert der Verkehrswert ermittelt. Für die Wahl
des Gewichtungsfaktors sind die allgemeine und die örtliche Wirtschaftslage, das
allgemeine Marktverhalten, die Art und Grösse des Objekts sowie die Lage, daneben
auch die Vermietbarkeit im Sinne des am Standort geltenden Normalbedürfnisses
bezüglich Architektur, Grundrissgestaltung, Komfort und Zustand sowie besondere
Umstände (Naturgefahren, gesetzliche Einschränkungen) zu berücksichtigen
(Handbuch S. 63).
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aa) Wie erwähnt hat das Gericht einen Augenschein auf der Liegenschaft des
Beschwerdeführers durchgeführt. Im vorliegenden Fall kann darauf verzichtet werden,
in den Erwägungen eine detaillierte Beschreibung des Gebäudes und des
Umschwungs wiederzugeben. Vielmehr kann auf die Feststellungen der Vorinstanz im
angefochtenen Entscheid sowie auf den in den Akten der Vorinstanz liegenden
Gebäudebeschrieb abgestellt werden. Die entsprechenden Feststellungen haben sich
aufgrund des Augenscheins mit Ausnahme nachfolgend erwähnter Punkte als
zutreffend erwiesen. Auf das Volumen des Gebäudes sowie die Hohlräume im
Kellergeschoss und das Fehlen eines Balkons an der Ostfassade ist gesondert
einzugehen.
bb) Der Beschwerdeführer focht die kubische Berechnung des Gebäudes an. Diese
weist laut Massblatt ein Volumen von 1382 m3 auf, wobei allerdings ein Balkon Ost
aufgeführt ist, der unbestrittenermassen nicht existiert. Dies ist ein Indiz, dass das
Gebäudevolumen unrichtig ermittelt wurde. Zudem ist der Einwand berechtigt, die
Hohlräume im Keller wiesen eine Höhe von weniger als 1,2 m auf. Offenbar stützte sich
die Vorinstanz in diesem Punkte auf die in den Akten liegenden Grundrisspläne mit
Höhenangaben. Weiter macht der Beschwerdeführer geltend, es seien versehentlich
drei anstatt lediglich zwei Kellerräume berücksichtigt worden. Anlässlich des
Augenscheins wurden zwei solcher Hohlräume festgestellt, obwohl auf dem
Grundrissplan deren drei eingezeichnet sind.
Soweit gewisse Höhenangaben im Massblatt auf der Anwendung bestimmter Normen
für die kubische Berechnung beruhen, ist dies auszuweisen. Die festgestellten
Abweichungen sind im Rahmen der Neuschätzung zu überprüfen und allenfalls zu
berichtigen.
cc) Der Zeitwert eines Gebäudes entspricht dem um die Wertverminderung (technische
Alterung) reduzierten Neuwert (Handbuch S. 53).
Der Zeitwert wurde im Rahmen der Schätzung der Versicherungswerte rechtskräftig auf
Fr. 780'000.-- festgelegt. Die Vorinstanz erachtete ihn nicht als grob oder offensichtlich
falsch. Sie hielt immerhin fest, dass der Neuwert von Fr. 680.--/m3 bzw. Fr. 940'000.--
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eher hoch und der Minderwert von 17 Prozent eher tief sei. Eine Korrektur nahm sie
allerdings nicht vor.
Wie erwähnt können bei der angewendeten Schätzungsmethode bereits geringfügige
Abweichungen einzelner Hilfswerte zu erheblichen Diskrepanzen führen. Würde
beispielsweise von Baukosten von Fr. 600.--/m3 ausgegangen, was nach den
Richtlinien (Handbuch S. 202) für Einfamilienhäuser mit einwandfreier Qualität,
besserem Innenausbau und heutigen durchschnittlichen Anforderungen in der mittleren
Bandbreite liegt, würde sich der Neuwert auf Fr. 830'000.-- reduzieren. Bei einem
Minderwert von 20 Prozent, also nur 3 Prozent mehr als die Vorinstanz annahm, ergäbe
sich ein Zeitwert von Fr. 664'000.--. Dies zeigt, dass selbst zwei relativ geringfügige
Abweichungen beim Neuwert und beim Minderwert eine erhebliche Abweichung beim
Zeitwert des Gebäudes zur Folge haben können.
Aufgrund der Feststellungen anlässlich des Augenscheins erachtet das Gericht eine
Einstufung des Gebäudes in die Klasse IV gemäss den Richtwerten des Handbuches
(S. 202) als gerechtfertigt. Diese wird mit den Merkmalen "einwandfreie Qualität,
besserer Innenausbau, heutigen durchschnittlichen Anforderungen entsprechend"
umschrieben. Diese Einstufung trägt der Bauart, den verwendeten Materialien sowie
der Einteilung der Räume und der Kombination eines älteren Traktes mit
vergleichsweise kleinen Räumen sowie eines neuen Traktes mit einem
überdurchschnittlich geräumigen Obergeschoss Rechnung. Der Einheitspreis je m3
beträgt daher Fr. 550.-- bis Fr. 650.--, was die Annahme von Fr. 680.--/m3 als
übersetzt erscheinen lässt.
Beim Minderwert eines Gebäudes handelt es sich um die wertmässige Einbusse,
welche beim Neuwert seit der Erstellung zufolge Alters, Abnützung und anderen
Gründen eingetreten ist. Dabei ist zwischen der technischen und der wirtschaftlichen
Altersentwertung zu unterscheiden (Handbuch S. 83 f.). Die Richtlinien sehen für
Wohnhäuser in vorwiegend massiver Bauart eine Lebensdauer von 100 Jahren vor. Bei
gutem Unterhaltszustand beträgt die technische Altersentwertung eines 50 Jahre alten
Hauses mit einer angenommenen Lebensdauer von 100 Jahren 25 Prozent und bei
einem Unterhaltszustand von "mittel - gut" 32 Prozent (Handbuch S. 214). Dies
bestätigte sich am Augenschein, an dem festgestellt werden konnte, dass das
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Gebäude zwar in verschiedenen Bereichen erheblich veraltet ist, aber die verwendeten
Materialien weitgehend in einem guten bzw. gut unterhaltenen Zustand sind.
Zu berücksichtigen ist weiter, dass das Gebäude einen neuen Teil aufweist, der im Jahr
2000/01 erstellt wurde. Für diesen Teil ist die Altersentwertung, wenn überhaupt eine
solche angenommen werden kann, weitaus geringer als beim alten Trakt. Allerdings
fällt in Betracht, dass neben der technischen Altersentwertung der alten Gebäudeteile
auch eine erhebliche wirtschaftliche Altersentwertung zu berücksichtigen ist, welche
namentlich auf die nicht mehr zeitgemässe Einteilung und Dimensionierung der Räume
sowie die Verwendung verschiedener nicht mehr zeitgemässer Baumaterialien
zurückzuführen ist.
Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass der Minderwert gesamthaft in der
Grössenordnung von 25 bis 30 Prozent angesiedelt werden muss.
dd) Bei den Umgebungskosten und dem Landwert wich die Vorinstanz zu Ungunsten
des Beschwerdeführers von den Werten der Schätzungsbehörde ab. Diese setzte die
Umgebungskosten auf Fr. 70'000.--, die Baunebenkosten auf Fr. 56'000.--, den
Landwert aufgrund der Lageklasse 4,0
auf Fr. 365'000.-- und den Wert des Mehrumschwungs auf Fr. 60'000.-- fest, was einen
gesamten Landwert inkl. Baunebenkosten und Umgebungskosten von Fr. 551'000.--
und einen Realwert von insgesamt Fr. 1'331'000.-- ergab.
Die Vorinstanz übernahm lediglich die Baunebenkosten von Fr. 56'000.--, während sie
die Umgebungskosten auf Fr. 112'000.--, den Landwert für den normalen Umschwung
auf Fr. 405'000.-- (Lageklasse 4,3) und den Wert des Mehrumschwungs auf Fr.
117'000.-- erhöhte, was einen gesamten Landwert von Fr. 690'000.-- ergab. Der
Realwert wurde dementsprechend auf Fr. 1'470'000.-- festgesetzt.
Die Baunebenkosten wurden von der Vorinstanz auf 6 Prozent des Neuwertes von Fr.
940'000.-- bzw. Fr. 56'000.-- festgesetzt. Der Beschwerdeführer wendet dagegen ein,
dieser Ansatz sei zu schematisch festgelegt, und die einzelnen Aufwendungen seien
nicht gesondert ausgewiesen. Er führt Anschlussgebühren (richtig Anschlussbeiträge)
von 1 Prozent für Trinkwasser und 2,7 Prozent für Abwasser sowie von Fr. 3'000.-- für
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Elektrizität an. Allerdings fallen auch sämtliche Bewilligungskosten sowie
Versicherungen darunter (Handbuch S. 53), weshalb ein Ansatz von 6 Prozent nicht
übersetzt erscheint.
Die Umgebungskosten legte die Vorinstanz auf Fr. 112'000.-- fest (Neuwert Fr.
135'000.--, Minderwert 17 Prozent). Dieser Ansatz ist aufgrund der Feststellungen
anlässlich des Augenscheins nicht übersetzt, sondern bewegt sich eher am unteren
Rand der zulässigen Bandbreite. Dies belegen allein die vom Beschwerdeführer
geltend gemachten Kosten von Fr. 90'000.-- bis 100'000.-- für die Erneuerung von
Sitzplatz und Garten. Hinzu kommt der Aufwand für den gepflästerten Vorplatz und den
Fahrweg sowie die Ufermauer. Diese ist nicht baufällig, sondern mit relativ kleinem
Aufwand zu sanieren.
ee) Der Landwert des überbauten Grundstücks richtet sich nach den Bodenpreisen für
unüberbaute Grundstücke in ähnlicher Lage unter Berücksichtigung der vorhandenen
Ueberbauung und deren wirtschaftlicher Ausnützungsmöglichkeit. Wo sich der
Landwert weder anhand eines Kaufpreises noch aufgrund von Vergleichswerten
feststellen lässt, wird er nach der Lageklassenmethode festgelegt. Diese Methode
beruht auf der Erkenntnis, dass ähnliche Objekte an gleicher Lage stets gleiche
Verhältniszahlen zwischen Grundstückswert und Neuwert mit Einschluss der
Umgebungs- und Baunebenkosten aufweisen (Handbuch S. 85). Die Methode ist zwar
ökonomisch und betriebswirtschaftlich wenig fundiert (Hess/Weibel, Das
Enteignungsrecht des Bundes, Bern 1986, N. 98 zu Art. 19; K. Fierz, Wert und Zins bei
Immobilien, Zürich 1984, S. 76 f.). Sie gilt aber nach der Rechtsprechung als taugliches
Instrument für die Bewertung von überbauten Grundstücken (vgl. VerwGE vom 27. Juni
1996 i.S. R. und E.U.) und hat auch in die neuen Richtlinien der Fachverbände Eingang
gefunden.
Die Vorinstanz ging von einer Lageklasse 4,3 aus (allgemeine Lage 3, individuelle Lage
6, Verkehrserschlies-sung 4, Marktverhältnisse 4). Demgegenüber erachtet der
Beschwerdeführer eine Lageklasse 2,5 als gerechtfertigt (allgemeine Lage 2,
individuelle Lage 3,5, Verkehrserschlies-sung 2,5, Marktverhältnisse 2).
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Von der allgemeinen Lage her kann Y. durchaus der Lageklasse 3 zugeordnet werden.
Dieser Klasse sind Wohnlagen in Kleinstädten, ländliche Ortschaften mit Ferienhäusern
und Fremdenverkehr sowie Ortskerne mittelgrosser Dörfer zugeordnet (vgl. Naegeli/
Wenger, a.a.O., S. 260). Der individuellen Lage wird mit der Klasse 6 ebenfalls
Rechnung getragen. Die bevorzugte Umgebung mit guter Fernsicht und direktem
Seeanstoss rechtfertigt trotz der vom Beschwerdeführer geltend gemachten,
unbestreitbar vorhandenen Immissionen, namentlich von der Bahnlinie und der
Autobahn auf dem gegenüberliegenden Gebiet des -sees, diese relativ hohe
Klassierung. Bei der Verkehrserschliessung fällt namentlich die Nähe zum
Autobahnanschluss in Betracht, welche die eher bescheidene Erschliessung mit
öffentlichen Verkehrsmitteln teilweise aufwiegt und eine Zuordnung zur Klasse 4
rechtfertigt. Bei der Würdigung der Marktverhältnisse ist zu berücksichtigen, dass
Parzellen mit direktem und unmittelbarem Seeanstoss sehr selten und gefragt sind,
was sich in einer regen Nachfrage niederschlägt. Auch in diesem Bereich ist somit eine
Einstufung in die Klasse 4 gerechtfertigt (vgl. zu den einzelnen Kriterien Handbuch, S.
209). Im Ergebnis ist somit die Lageklasseneinteilung der Vorinstanz nicht als
rechtswidrig bzw. fehlerhaft zu qualifizieren.
Die Lageklassenmethode führt bei überbauten Grundstücken nur zu brauchbaren
Ergebnissen, wenn die Grundstücksfläche dem zonenkonformen Landbedarf entspricht
oder kleiner ist. Soweit sie diesen übersteigt, muss der Landwert der Mehrfläche, sei es
Mehrumschwung oder Landreserve, hinzugerechnet werden. Als Mehrumschwung wird
die Mehrfläche betrachtet, die nicht abgetreten, überbaut oder anderweitig genutzt
werden kann. Er wird in der Regel als zusätzlicher Landwert gemäss seiner Grösse und
analog dem Wert des normalen Umschwungs in die Realwertberechnung
aufgenommen. Als Landreserve wird die Mehrfläche betrachtet, die ohne wesentliche
Beeinträchtigung des überbauten Teils der Liegenschaft anderweitig verwendet werden
könnte. Diese Landreserve ist nach den Richtlinien für unüberbaute Grundstücke
gesondert zu bewerten und separat in die Verkehrswertberechnung einzubeziehen
(Handbuch S. 85).
Die Vorinstanz hat von der gesamten Grundstücksfläche von 1'570 m2 einen Anteil von
900 m2 als normalen Umschwung samt Gebäudegrundfläche ausgeschieden. Diesen
hat sie aufgrund von Vergleichspreisen für unüberbautes Land mit Fr. 450.-- pro m2
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bewertet, was für 900 m2 einen Landwert von Fr. 405'000.-- ergab. Dieser Landwert
entsprach weitgehend dem bei der Anwendung der Lageklassenmethode ermittelten
Landwert. Bei der Lageklasse 4,3 beträgt dieser 36,75 Prozent des Neuwertes mit
Einschluss der Umgebungs-und Baunebenkosten von Fr. 1'131'000.--, was auf der
Grundlage der vorinstanzlichen Schätzung einen Landwert von Fr. 416'000.-- ergab.
Den Uferstreifen in der Grünzone bewertete die Vorinstanz mit Fr. 225.-- pro m2,
entsprechend dem halben Wert des Landes im normalen Umschwung. Sie trug dem
Umstand Rechnung, dass die Fläche baulich nicht genutzt werden kann und auch die
zulässige bauliche Ausnützung des restlichen Grundstückes nicht erhöht, allerdings
den unmittelbaren Seeanstoss der Liegenschaft garantiert und daher als Gartenraum
einen besonderen Erholungswert hat. Daraus ergab sich eine Bewertung des
Mehrumschwungs von Fr. 117'000.--. Die mit einem Fuss- und Fahrwegrecht
zugunsten des Nachbargrundstücks belastete Fläche von 150 m2 blieb bei der
Landwertschätzung unberücksichtigt, da es sich im wesentlichen um eine Last handelt
und die Gewährleistung der Durchfahrt unter anderem auch finanzielle Aufwendungen
erfordert.
Bei der Anwendung der Lageklassenmethode auf überbaute Grundstücke ist die
Bewertung des Bodens als Gesamtbewertung der Grundstücksfläche aufzufassen,
während der Wert pro m2 wenig Bedeutung hat. Die Grösse des Grundstücks sagt nur
wenig über seinen Wert als Bauland aus. Zwei gleichartige Gebäude können auf
verschieden grossen Grundstücken stehen, was bedeutet, dass die Flächen
unterschiedlich, Bauvolumen und Mietzinse aber unverändert sind (vgl. dazu Naegeli/
Wenger, a.a.O., S. 48). Ungünstig sind in der Regel Parzellen mit anormaler Form, mit
weit innerhalb des Grundstücks verlaufenden Baulinien oder Baubeschränkungen. Nur
bei grösseren, unüberbauten Flächen mit normaler Form, gleichgültig ob erschlossen
oder unerschlossen, nützt der Quadratmeterpreis bei der Beurteilung der Parzelle. In
allen anderen Fällen aber, ganz besonders bei überbauten Grundstücken, verursacht er
Verwirrung statt Klarheit. Die neuere Schätzungspraxis verwendet daher die
Bezeichnung Landwert. Dieser umfasst die für ein Gebäude benötigte Fläche mit
Einschluss der gesetzlichen Grenzabstände sowie die zusätzlich vorhandenen Flächen,
welche sich nicht verwerten lassen, also Zwickel bei schiefen Grenzen, Terrain vor der
Baulinie, private Zufahrtsstrassen oder Anteile, Kehrplätze vor den Garagen und die
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aufgrund von Bauordnungen vorgeschriebenen Freiflächen (Naegeli/ Wenger, a.a.O., S.
48 f.).
Im vorliegenden Fall bestehen aufgrund der Lage, der Art und Ueberbauung und der
dem Ufer entlang verlaufenden Baulinie besondere Verhältnisse, welche eine
Bewertung des Bodens nach der Lageklassenmethode gegenüber einem Vergleich mit
den Preisen für unüberbaute Grundstücke angezeigt erscheinen lassen.
Wenn ausschliesslich die bauliche Ausnützung im Sinne der beanspruchten Fläche
berücksichtigt wird, kann ein Landanteil von 900 m2 unter Umständen gerechtfertigt
erscheinen. Im Streitfall ist allerdings zu berücksichtigen, dass das Gebäude im
Vergleich zu seiner Nutzungsintensität einen relativ grossen Grundriss aufweist.
Insbesondere die angebaute Garage und der Zwischentrakt beanspruchen relativ viel
Land. Weiter kommt hinzu, dass für ein Einfamilienhaus mit direktem Seeanstoss ein
grosszügiger Umschwung durchaus adäquat ist. Dies zeigt sich auch bei den
benachbarten Grundstücken Nrn. 408 und 435. Wird der durch das Fuss- und
Fahrwegrecht beanspruchte Flächenanteil von rund 150 m2 ausser Betracht gelassen,
weist das Grundstück eine Gesamtfläche von rund 1'400 m2 auf. Davon ist aufgrund
der Baulinie ein erheblicher Anteil für die bauliche Ausnützung nicht relevant. Im Lichte
des besonderen Charakters des Hauses erscheint ein grosszügig bemessener
Umschwung als integraler Bestandteil der Liegenschaft. Der Exklusivität der Lage und
der grosszügigen Umgebung wird mit der Einstufung in eine vergleichsweise hohe
Lageklasse Rechnung getragen. Daher ist es nicht gerechtfertigt, mittels einer
Ausscheidung von zusätzlichem Umschwung die bevorzugte Lage mehrmals zu
berücksichtigen. Unter diesen Umständen ist eine Aufteilung der Fläche nicht
angebracht.
ff) Zu prüfen bleibt die Ermittlung des Ertragswertes. Wie erwähnt, blieb der Mietwert
unangefochten. Zu prüfen ist daher die Kapitalisierung sowie die Gewichtung des
Ertragswertes.
Der Ertragswert entspricht dem kapitalisierten jährlichen Mietwert (Handbuch S. 55).
Die Höhe des Kapitalisierungssatzes wird im wesentlichen durch die Kapitalkosten und
durch die Bewirtschaftungskosten bestimmt (Handbuch S. 89). Der Zinssatz für die
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Kapitalkosten entspricht dem Zinssatz für erste Althypotheken der Kantonalbank oder
Leitbank am Ort der gelegenen Sache. Als Bewirtschaftungskosten sind die Betriebs-
und Unterhaltskosten, die Verwaltungskosten sowie das Risiko für Mietzinsausfälle und
Abschreibung zu berücksichtigen, wobei bei selbstgenutzten Einfamilienhäusern
Verwaltungskosten und Mietzinsrisiko in der Regel unberücksichtigt bleiben (Handbuch
S. 58 f., 99).
Die Vorinstanz hat einen Kapitalisierungssatz von 6 Prozent angenommen. Sie
berücksichtigte den Kapitalzins mit 4,25 Prozent, die Betriebskosten mit 0,25 Prozent,
den Unterhalt mit 1 Prozent und die Abschreibung mit 0,5 Prozent. Demgegenüber
beantragt der Beschwerdeführer einen Kapitalisierungssatz von 7 Prozent, wobei er im
Gegensatz zur Vorinstanz die Unterhaltskosten mit 1,75 Prozent und die Abschreibung
mit 0,75 Prozent veranschlagt.
Das Verwaltungsgericht erachtet einen Kapitalisierungssatz von 6 Prozent im Ergebnis
als sachgerecht. Allerdings legt es ihm eine andere Zusammensetzung zugrunde als
die Vorinstanz. Angesichts der bereits länger anhaltenden Zinssituation erscheint ein
Satz von 3,25 Prozent für die Kapitalkosten angemessen. Für Unterhalt rechtfertigt sich
angesichts der unterschiedlich alten Gebäudeteile ein Ansatz von 1,5 und für
Abschreibung ein solcher von 1 Prozent, während für Betriebskosten 0,25 Prozent zu
veranschlagen sind (vgl. Richtlinien des Fachdienstes für Grundstückschätzung vom
März 2001, S. 11). Dies ergibt einen Kapitalisierungssatz von 6 Prozent.
Bei der Gewichtung von Ertrags- und Realwert veranschlagte die Vorinstanz den
Gewichtskoeffizienten auf 0,5. Nach den Richtlinien beträgt dieser bei
Einfamilienhäusern zwischen 0 und 0,5 (Handbuch S. 234). In den ergänzenden
Richtlinien des Fachdienstes für Grundstückschätzungen vom März 2001 wird für
Einfamilienhäuser ein Gewichtskoeffizient zwischen 0 und 1,0 veranschlagt (S. 24).
Allgemein gilt, dass bei Einfamilienhäusern der Ertragswert gegenüber dem Realwert
eine eher untergeordnete Rolle spielt. Dies gilt in vermehrtem Masse bei Villen oder
Landhäusern, bei welchen vorwiegend die besondere Lage oder die besondere Art der
Ueberbauung preisbildend ist. Im Hinblick auf die Richtlinien liegt jedenfalls eine
Gewichtung des Ertragswertes von 0,5 im Rahmen der Bandbreite und kann nicht als
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unangemessen tief qualifiziert werden. Die Berufung des Beschwerdeführers auf die
Schätzungspraxis im Kanton Bern vermag dagegen nicht durchzudringen.
gg) Die anhand der Richtlinien ermittelte Bewertung ist stets daraufhin zu überprüfen,
ob sie dem fraglichen Objekt entspricht. Im vorliegenden Fall ermittelte die Vor-instanz
einen Verkehrswert von über Fr. 1'202'000.--. Ein solcher Verkehrswert dürfte bei einer
der besonderen Lage des Grundstücks adäquaten baulichen Nutzung des Grundstücks
durchaus realistisch sein. Die vorhandene bauliche Ausnützung muss allerdings als
unzweckmässig und eher ungünstig betrachtet werden. Wie die Vorinstanz zutreffend
festhält, weist das Gebäude ein erhebliches Ungleichgewicht zwischen Wohn-, Arbeits-
und Schlafräumen auf. Die bauliche Ausnützung, insbesondere aufgrund des Umbaus
bzw. der Erweiterung in den Jahren 2000/01, ist weitgehend auf die individuellen
Bedürfnisse des derzeitigen Eigentümers ausgerichtet. Als Wohnhaus für eine Familie
mit Kindern ist das Objekt dagegen weniger gut geeignet. Dies schränkt die Nachfrage
nach der Liegenschaft erheblich ein. Die nach den individuellen Bedürfnissen
vorgenommene Raumeinteilung und die teilweise veraltete Ausstattung dürften sich im
erzielbaren Verkaufspreis negativ niederschlagen. Für eine andere Art der Nutzung,
beispielsweise als Familienwohnsitz, müsste ein Erwerber erhebliche Investitionen
tätigen, was sich auf den Kaufpreis mindernd auswirkt.
Zusammenfassend gelangt das Verwaltungsgericht zum Schluss, dass die
vorinstanzliche Schätzung des Verkehrswertes von Fr. 1'202'000.-- als übersetzt zu
betrachten ist. Zurückzuführen ist dies im wesentlichen auf die methodisch fehlerhafte
Uebernahme der unveränderten Gebäudeversicherungswerte im Rahmen der
Schätzung der Steuerwerte sowie die Ausscheidung und gesonderte Bewertung eines
erheblichen Teils des Umschwungs. Der angefochtene Rekursentscheid vom 8. Mai/10.
Juli 2003 ist daher aufzuheben. Die Angelegenheit ist gestützt auf Art. 64 Abs. 1 in
Verbindung mit Art. 56 Abs. 2 VRP an die Vorinstanz zur Durchführung einer
Neuschätzung im Sinne der Erwägungen zurückzuweisen. In diesem Zusammenhang
ist festzuhalten, dass die Beteiligung der Fachrichter der Vorinstanz am
Rekursverfahren keinen Ausstandsgrund darstellt.
4./ Der Beschwerdeführer beantragte eine Reduktion des Verkehrswertes auf Fr.
741'000.--. Diesem Begehren wird nicht stattgegeben. Der Ausgang des Verfahrens
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entspricht daher materiell nur einer teilweisen Gutheissung der Beschwerde. Anderseits
wurde aber auch eine Verletzung des rechtlichen Gehörs festgestellt. Die amtlichen
Kosten des Beschwerdeverfahrens sind daher dem Staat aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1
VRP). Eine Entscheidgebühr von Fr. 3'000.-- ist angemessen (Ziff. 382
Gerichtskostentarif, sGS 941.12). Auf die Erhebung ist zu verzichten (Art. 95 Abs. 3
VRP). Der geleistete Kostenvorschuss von Fr. 3'000.-- ist dem Beschwerdeführer
zurückzuerstatten.
Der Beschwerdeführer verlangt eine Umtriebsentschädigung von Fr. 3'000.--, wovon
Fr. 2'000.-- für das Rekursverfahren. Auf den Ersatz ausseramtlicher Kosten hat der
Beschwerdeführer grundsätzlich Anspruch (Art. 98bis VRP). Er führte den Prozess
allerdings selbst, weshalb die Entschädigung nicht nach der Honorarordnung für
Rechtsanwälte und Rechtsagenten zu bemessen, sondern lediglich eine
Umtriebsentschädigung zuzusprechen ist. Für das Rekurs- und das
Beschwerdeverfahren erscheint ein Betrag von Fr. 500.-- angemessen.