Decision ID: 2753e660-74c1-46f9-b87a-dc4634e931b8
Year: 2022
Language: de
Court: SG_VG
Chamber: SG_VG_001
Canton: SG
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law

Das Verwaltungsgericht stellt fest:
A.
B._ ist seit 20. Juli 2010 Eigentümer der Parzellen Nrn. 0000_ und 0001_,
Grundbuch X._. Nach dem Zonenplan der Politischen Gemeinde X._ sind diese
Grundstücke der Landwirtschaftszone zugewiesen (...). Mit Urteil BGer 1C_312/2016
vom 3. April 2017 hob das Bundesgericht den Entscheid des Verwaltungsgerichts
B 2015/100 vom 25. Mai 2016 in Gutheissung der Beschwerde der Stiftung WWF
Schweiz, Zürich, auf und wies ein vom Gemeinderat X._ am 6. November 2014 mit
Zustimmung des Amtes für Raumentwicklung und Geoinformation (AREG) vom
10. Oktober 2014 bewilligtes Baugesuch von A._ und B._ vom 7. November 2013 für
den Abbruch des bestehenden, im Jahr 1964 erstellten Ferienhauses (bewilligt am
16. Juli 1964) und den Neubau eines Einfamilienhauses auf Parzelle Nr. 0001_ sowie
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den Teilabbruch des bestehenden Unterstands auf Parzelle Nr. 0000_ (bewilligt am
16. Mai 2006) in Bestätigung des Rekursentscheids des Baudepartements Nr. 31/2015
vom 22. Mai 2015 (Verfahrensnummer 14-6552) ab (vgl. zur weiteren
Prozessgeschichte BGer 1C_312/2016 vom 3. April 2017 sowie VerwGE B 2015/100
vom 25. Mai 2016 je Sachverhalt lit. A f., ...).
B.
Am 15. August 2018 bewilligte der Gemeinderat X._ ein Baugesuch von A._ und B._
vom 5. Februar 2018/27. März 2018 für einen Ersatzbau des Ferienhauses Assek.-
Nr. 0002_ auf Parzelle Nr. 0001_ und den Umbau des Unterstands Assek.-
Nrn. 0003_ zu einem Carport auf Parzelle Nr. 0000_ unter gleichzeitiger Eröffnung der
raumplanungsrechtlichen Teilverfügung des AREG vom 2. Juli 2018 als
Gesamtentscheid. Auflageweise ordnete das AREG dabei den Grundbucheintrag
"Verbot der baulichen Nutzungsweiterung nach RPV" an (...). Im Jahr 2019 wurde das
neue Ferienhaus Assek.-Nr. 0004_ auf dem Grundstück Nr. 0001_ und der Carport
auf Parzelle Nr. 0000_ gemäss den bewilligten Plänen erstellt (...). Eigenen Angaben
gemäss nutzen A._ und B._ das alte und neue Ferienhaus auf Parzelle Nr. 0001_
seit über 10 Jahren als Dauer- bzw. als Erstwohnsitz (...).
C.
Am 24. September 2020/6. Oktober 2020 reichten A._ und B._ ein Baugesuch für die
Umnutzung des Ferienhauses Assek.-Nr. 0004_ auf Parzelle Nr. 0001_ in ein
Wohnhaus (Dauer- bzw. Erstwohnsitz) ein. Während der öffentlichen Auflage vom
23. Oktober 2020 bis 5. November 2020 erhob C._ (Eigentümer der Parzelle
Nr. 0005_) Einsprache (...). Am 23./25. März 2021 hiess der Gemeinderat X._ die
Einsprache sowohl in öffentlich-rechtlicher Hinsicht als auch in privatrechtlicher
Hinsicht gemäss Art. 684 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (SR 210, ZGB) gut
und verweigerte die Baubewilligung unter Eröffnung der raumplanungsrechtlichen
Teilverfügung des AREG vom 22. Februar 2021 als Gesamtentscheid (...). Dagegen
rekurrierten A._ und B._ am 9. April 2021 an das Baudepartement. Mit
Präsidialentscheid B 2020/226 vom 29. Juni 2021 schrieb das Verwaltungsgericht eine
von A._ und B._ gegen einen Entscheid des Baudepartements vom
6. November 2020 erhobene Beschwerde zufolge Gegenstandslosigkeit ab, mittels
welchem in Abweichung der Zwischenverfügung des Gemeinderates X._ vom
30. Juni 2020/1. Juli 2020 ein vorsorgliches Nutzungsverbot betreffend Dauerwohnsitz
angeordnet worden war. Mit Entscheid vom 30. September 2021 wies das
Departement den Rekurs von A._ und B._ vom 9. April 2021 ab (...).
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D.
Gegen den Entscheid des Baudepartements (Vorinstanz, seit 1. Oktober 2021: Bau-
und Umweltdepartement) vom 30. September 2021 erhoben A._ und B._ durch ihren
Rechtsvertreter am 22. Oktober 2021 Beschwerde beim Verwaltungsgericht mit dem
Rechtsbegehren, es sei der angefochtene Entscheid unter Kosten- und
Entschädigungsfolge, zuzüglich Mehrwertsteuer (...), aufzuheben und die
nachgesuchte Baubewilligung zu erteilen. Eventualiter sei das Verfahren zum
Neuentscheid an die Vorinstanz zurückzuweisen. Am 10. Dezember 2021 ergänzten sie
ihre Beschwerde mit einer Begründung. Am 15. Dezember 2021 schloss die Vorinstanz
auf Abweisung der Beschwerde. Am 24. Januar 2022 beantragte C._
(Beschwerdegegner) durch seinen Rechtsvertreter, es sei die Beschwerde unter
Kosten- und Entschädigungsfolge, zuzüglich Mehrwertsteuer (...), abzuweisen, soweit
darauf einzutreten sei. Die Politische Gemeinde X._ (Beschwerdebeteiligte) verzichtete
stillschweigend auf eine Vernehmlassung. Mit Eingabe vom 1. März 2022 behielten die
Beschwerdeführer das letzte Wort.
Auf die Erwägungen des angefochtenen Entscheids, die Ausführungen der
Verfahrensbeteiligten zur Begründung ihrer Anträge und die Akten wird, soweit
wesentlich, in den Erwägungen eingegangen.

Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:
1.
[...]
2.
Die Beschwerdeführer bringen zunächst vor (...), der stellvertretende Leiter der
Rechtsabteilung der Vorinstanz K._ hätte in den Ausstand treten müssen.
Diesbezüglich hat die Vorinstanz in Erwägung 4.3 f. des angefochtenen Entscheids (...)
zutreffend dargetan, dass keine objektiven Gründe für die Befangenheit oder für eine
unzulässige Vorbefassung ihres stellvertretenden Leiters der Rechtsabteilung
ersichtlich seien. Allein aus dem Umstand, dass dieser den Rechtsvertreter der
Beschwerdeführer mit verfahrensleitender Anordnung vom 5. Juli 2021 aufgefordert
hat, die zugestellten Vorakten innert einer nicht erstreckbaren Frist bis 15. Juli 2015 zu
retournieren, weil der Entscheidentwurf vorbereitet werde (...), lässt sich nicht auf den
Anschein der Befangenheit schliessen (vgl. dazu Art. 29 Abs. 1 der Bundesverfassung
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der Schweizerischen Eidgenossenschaft; SR 101, BV, Art. 7 Abs. 1 Ingress sowie
lit. c VRP sowie BGE 140 I 326 E. 5.2 und 6.2 f. mit Hinweisen).
3.
Die Beschwerdeführer bestreiten weiter in öffentlich-rechtlicher Hinsicht die
Einsprachelegitimation des Beschwerdegegners (...).
Nach den Grundsätzen von Art. 89 Abs. 1 Ingress lit. b und c des Bundesgesetzes über
das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz; SR 173.110, BGG) ist zur Einsprache im
Sinne von Art. 153 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes (sGS 731.1, PBG)
legitimiert, wer über eine spezifische Beziehungsnähe zur Streitsache verfügt und einen
praktischen Nutzen aus der Verweigerung der Baubewilligung zieht (vgl. dazu VerwGE
B 2020/84 vom 29. April 2021 E. 5.1 mit Hinweisen). Das Bundesgericht bejaht in der
Regel die Legitimation von Nachbarn, deren Liegenschaften sich in einem Umkreis von
bis zu rund 100 m befinden. Bei grösseren Entfernungen muss eine Beeinträchtigung
glaubhaft gemacht und gestützt auf eine Gesamtwürdigung der konkreten Verhältnisse
beurteilt werden (vgl. dazu BGer 1C_487/2020 vom 12. November 2021 E. 4.3.1 mit
Hinweisen, zur Publikation vorgesehen).
3.1.
Wie die Beschwerdeführer selbst eingeräumt haben, liegt das Grundstück Nr. 0005_
des Beschwerdegegners rund 70 m von der Grenze des Baugrundstücks Nr. 0001_
entfernt. Auch führt die Zufahrt zu den Parzellen Nrn. 0000_ und 0001_ über das
Grundstück Nr. 0005_. Nach der zitierten bundesgerichtlichen Rechtsprechung
begründet eine solche unmittelbare räumliche Nähe beim Beschwerdegegner ohne
weiteres eine besondere Betroffenheit. Anhaltspunkte, welche eine Ausnahme von
dieser Regel rechtfertigten, sind nicht ersichtlich. Der konkrete praktische Nutzen für
den Beschwerdegegner bestände darin, dass die strittige Umnutzung des in der
Landwirtschaftszone gelegenen Ferienhauses in ein Wohnhaus (Dauer- bzw.
Erstwohnsitz) nicht wie geplant verwirklicht werden könnte, wenn er mit seinen in der
öffentlich-rechtlichen Einsprache vom 4. November 2020/18. November 2020 (...)
vorgebrachten inhaltlichen Rügen durchdringen würde. Demzufolge hat die
Beschwerdebeteiligte die Einsprachelegitimation des Beschwerdegegners zu Recht
bejaht. Anders zu entscheiden hiesse, im kantonalen Verfahren höhere Anforderungen
an die Beschwerdelegitimation als vor Bundesgericht zu stellen, was im Lichte von
Art. 33 Abs. 3 lit. a des Bundesgesetzes über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz;
SR 700, RPG) und Art. 111 BGG unzulässig ist.
3.2.
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4.
[...]
5.
Fest steht, dass die Beschwerdebeteiligte den Beschwerdeführern am 15. August 2018
im Rahmen eines Gesamtentscheides – unter anderem gestützt auf Art. 24c RPG in
Verbindung mit Art. 42 RPV – die Baubewilligung für den Ersatzbau ihres Ferienhauses
(Abbruch und Wiederaufbau) sowie den Umbau eines Unterstandes in einen Carport
erteilt hat. Streitgegenstand im vorliegenden Beschwerdeverfahren bildet die Frage, ob
die von den Beschwerdeführern angestrebte Bewilligung für die Umnutzung des
Ferienhauses auf Parzelle Nr. 0001_ in ein Wohnhaus (Dauer- bzw. Erstwohnsitz) in
der Landwirtschaftszone erhältlich ist. Nicht umstritten ist, dass die Umnutzung keiner
ordentlichen Baubewilligung gestützt auf Art. 22 Abs. 2 Ingress und lit. a in Verbindung
mit Art. 16a RPG zugänglich ist; ebenso, dass ihre Bewilligungsfähigkeit einzig unter
dem Aspekt der Erteilung einer (erleichterten) Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG
zu prüfen ist (siehe dazu auch Art. 21 Abs. 1 PBG). Damit erübrigt sich im Folgenden
auch die Prüfung des Grundtatbestands einer (ordentlichen) Ausnahmebewilligung
nach Art. 24 RPG (in Verbindung mit Art. 39 der Raumplanungsverordnung; SR 700.1,
RPV) sowie einer (erleichterten) Ausnahmebewilligung nach Art. 24a RPG (vgl. dazu
R. Muggli, in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar RPG:
Bauen ausserhalb der Bauzone, Zürich 2017, N 4 f. zu Art. 24a RPG). In Bezug auf die
erweiterte Besitzstandsgarantie gemäss Art. 24c Abs. 2 und 3 RPG strittig ist
insbesondere, ob die Identität des Gebäudes Assek.-Nr. 0004_ auf dem Grundstück
Nr. 0001_ trotz der geplanten Nutzungsänderung gewahrt bleibt. Diesbezüglich halten
die Beschwerdeführer dafür (...), auf den vom Bundesgericht im Urteil
BGer 1C_312/2016 vom 3. April 2017 hinsichtlich des Zustands am 1. Juli 1972
unrichtig festgestellten Sachverhalt könne nicht abgestellt werden. Aus der
Bestandesaufnahme vom 15. Januar 2018 gehe hervor, dass das vor dem 1. Juli 1972
auf dem Grundstück Nr. 0001_ bestehende Gebäude objektiv betrachtet geeignet
gewesen sei, ganzjährig bewohnt zu werden. Dies zeige sich auch daran, dass dieses
Gebäude bereits vor dem 1. Juli 1972 an R._ und S._ dauerhaft vermietet gewesen
sei, gegen welche im Jahr 2008 unter der Adresse ...., der Konkurs eröffnet worden sei
und welche mutmasslich ab dieser Liegenschaft ihre Geschäfte betrieben hätten.
Ausgangspunkt des verfahrensgegenständlichen Umnutzungsgesuchs bildete ohnehin
die Baubewilligung vom 15. August 2018. Das Bundesgericht habe im Urteil
BGer 1C_464/2016 vom 7. Juni 2017 (E. 3.4) ferner festgehalten, es sei
widersprüchlich, einerseits die Erstellung eines ganzjährig bewohnbaren Wohnhauses
zu bewilligen, andererseits aber die Bewilligung zur Nutzung als Erstwohnsitz zu
verweigern. Ein solches Nutzungsverbot könne auch gar nicht durchgesetzt werden. Im
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Übrigen lasse die in der Baubewilligung vom 15. Januar 2018 verfügte Auflage "Verbot
der baulichen Nutzungsweiterung" eine Nutzung als Dauerwohnsitz zu. Des Weiteren
seien sie in ihr Vertrauen in den Liegenschaftsbeschrieb gemäss
Grundstückskaufvertrag vom 20. Juli 2010 zu schützen.
Laut Art. 24c Abs. 1 RPG werden bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen
ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand
grundsätzlich geschützt. Solche Bauten und Anlagen können mit Bewilligung der
zuständigen Behörde erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder
wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind,
bevor das betreffende Grundstück Bestandteil des Nichtbaugebiets im Sinne des
Bundesrechts wurde (altrechtliche Bauten und Anlagen). Nicht anwendbar ist
Art. 24c RPG auf alleinstehende, unbewohnte landwirtschaftliche Bauten und Anlagen
(vgl. Art. 24c Abs. 2 RPG und Art. 41 RPV). Trotz der verwendeten "Kann"-
Formulierung besteht ein Anspruch auf eine Ausnahmebewilligung, sofern alle
gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind (vgl. Muggli, in: Aemisegger/Moor/Ruch/
Tschannen [Hrsg.], a.a.O., N 33 zu Vorbemerkungen zu den Art. 24 bis 24e und
37a RPG). Dies gilt auch für landwirtschaftliche Wohnbauten sowie angebaute
ökonomiebauten, die rechtmässig erstellt oder geändert worden sind, bevor das
betreffende Grundstück Bestandteil des Nichtbaugebietes im Sinne des Bundesrechts
wurde (Art. 24c Abs. 3 Satz 1 RPG). Als Wohnbauten gelten insbesondere auch
Bauten, die mit zeitgemässem Komfort zu Ferienzwecken genutzt werden (vgl. dazu
BGer 1C_312/2016 vom 3. April 2017 E. 2.1 mit Hinweisen, in: ZBl 2018, S. 314 ff. [mit
Kommentar von K. Scherrer Reber]). In jedem Fall bleiben die Vereinbarkeit mit den
wichtigen Anliegen der Raumplanung (vgl. dazu Art. 24c Abs. 5 RPG und Muggli, in:
Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], a.a.O., N 44 ff. zu Art. 24c RPG) und die
allgemeinen Bewilligungsvoraussetzungen nach Art. 43a RPV vorbehalten.
Der Bundesrat hat in Art. 42 RPV die zulässigen Änderungen im Sinne von Art. 24c
Abs. 2 RPG konkretisiert. Danach gilt eine Änderung als teilweise und eine Erweiterung
als massvoll, wenn die Identität der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung
in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt. Verbesserungen gestalterischer Art sind
zulässig (Abs. 1). Die Veränderungen können sowohl in inneren Umbauten als auch in
äusseren Erweiterungen sowie in Zweckänderungen bestehen (vgl. dazu
BGer 1C_312/2016 vom 3. April 2017 E. 2.1 mit Hinweisen). Massgeblicher
Vergleichszustand für die Beurteilung der Identität ist der Zustand, in dem sich die
Baute oder Anlage im Zeitpunkt der Zuweisung zum Nichtbaugebiet befand (Art. 42
5.1.
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Abs. 2 RPV). Damit soll sichergestellt werden, dass die maximal zulässigen änderungs-
und Erweiterungsmöglichkeiten zwar möglicherweise in mehreren Etappen, insgesamt
aber nur einmal ausgenutzt werden können. Wurden z.B. die nach Art. 42 Abs. 3 RPV
höchstens zulässigen Erweiterungsmöglichkeiten durch eine frühere Baubewilligung
ausgeschöpft, sind keine zusätzlichen Erweiterungen mehr möglich (vgl.
BGer 1C_480/2019; 1C_481/2019 vom 16. Juli 2020 E. 4.1 mit Hinweisen, in: ZBl 2021,
S. 503 ff., siehe zur Zulässigkeit der Aufteilung eines Bauvorhabens in verschiedene
Teilschritte und Bewilligungsverfahren auch Art. 25a Abs. 1-3 RPG sowie
BGer 1C_658/2017 vom 18. September 2018 E. 3.3 mit Hinweisen). Die massgebliche
Rechtsänderung ist in der Regel das Inkrafttreten des eidgenössischen
Gewässerschutzgesetzes am 1. Juli 1972 (vgl. dazu BGer 1C_312/2016 vom
3. April 2017 E. 2.1 mit Hinweisen). Ob die Identität der Baute im Wesentlichen gewahrt
bleibt, ist gemäss Art. 42 Abs. 3 Satz 1 RPV unter Würdigung der gesamten Umstände
zu beurteilen (vgl. BGer 1C_10/2019 vom 15. April 2020 E. 4.4 mit Hinweis). Dabei ist
darauf abzustellen, ob die Änderung bei einer Gesamtbetrachtung von untergeordneter
Natur ist. Die Wesensgleichheit der Baute muss hinsichtlich Umfang, äusserer
Erscheinung sowie Zweckbestimmung gewahrt werden und es dürfen keine
wesentlichen neuen Auswirkungen auf die Nutzungsordnung, Erschliessung und
Umwelt geschaffen werden. Gefordert ist nicht völlige Gleichheit von Alt und Neu,
sondern die Identität bezieht sich auf die "wesentlichen Züge", also die aus
raumplanerischer Sicht wichtigen Merkmale des Objekts. Ob die so verstandene
Identität noch gewahrt wird, beurteilt sich unter Würdigung aller raumrelevanten
Gesichtspunkte in ihrem Zusammenwirken. Fehlt es an der Identität, liegt eine
vollständige Änderung vor und die Erteilung einer Ausnahmebewilligung nach
Art. 24c RPG fällt ausser Betracht (vgl. dazu BGer 1C_572/2020 vom
30. November 2021 E. 6.2 mit Hinweisen).
Vorliegend steht fest, dass es sich beim Ferienhaus Assek.-Nr. 0004_ auf Parzelle
Nr. 0001_, welches erstmals am 16. Juli 1964 bewilligt worden ist, um eine
rechtmässig bestehende, noch bestimmungsgemäss nutzbare Baute handelt. Weiter
hat die Vorinstanz in Erwägung 5.4.1 des angefochtenen Entscheides (...) nach dem
Gesagten zutreffend festgehalten, dass der massgebliche Vergleichszustand für die
Beurteilung der Wahrung der Identität der Zustand der Baute am 1. Juli 1972 und –
trotz anderslautender Darstellung der Beschwerdeführer – nicht der Zustand des
Ferienhauses Assek.-Nr. 0002_ unmittelbar vor dem am 15. August 2018 bewilligten
Abbruch und Wiederaufbau (Ersatzbau).
5.2.
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Zum Identitätserfordernis führte das Bundesgericht in dem von den Beschwerdeführern
angerufenen Urteil BGer 1C_464/2016 vom 7. Juni 2017 (E. 3.3 f. mit Hinweisen) aus,
dass die jenem Streit zugrundeliegende Umnutzung eines Wochenendhauses in einen
dauerhaft nutzbaren (Erst-)Wohnsitz für sich allein betrachtet nicht zu einer
unzulässigen wesentlichen Nutzungsintensivierung führe. Grundsätzlich stehe es den
jeweiligen Grundeigentümern frei, wie oft sie ihr Ferienhaus aufsuchten und darin
übernachteten. Zeitliche Nutzungsbeschränkungen, wie sie für Betriebe mit geregelten
Öffnungs- und Betriebszeiten üblich seien, seien bei Ferienhäusern nur schwer
kontrollier- und durchsetzbar. Es sei widersprüchlich und würde dem raumplanerischen
Anliegen, die Landwirtschaftszone möglichst von zonenwidrigen Bauten freizuhalten,
entgegenlaufen, den Ausbau eines Wochenendhauses (samt Erschliessung und
Terrainveränderungen) zuzulassen und nur der damit bezweckten
Nutzungsintensivierung die Bewilligung zu verweigern. Wenn hingegen die Umnutzung
zusammen mit dem Aus- und Umbau von einem rudimentär ausgestatteten und nicht
vollständig erschlossenen Wochenendhaus zu einem Wohnhaus für die dauerhafte,
ganzjährige Nutzung zu beurteilen wäre, wäre die Identität der Baute nicht mehr
gewahrt und es fiele eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG, wie im Fall
BGer 1C_312/2016 vom 3. April 2017, ausser Betracht.
Im vorliegenden Fall steht ausser Frage, dass das Baugesuch vom
24. September 2020/6. Oktober 2020 selbst keine baulichen Massnahmen, namentlich
keine Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild des Ferienhauses Assek.-
Nr. 0004_ und auch keine flächen- oder volumenmässigen Erweiterungen dieses
Gebäudes, vorsieht (vgl. dazu die Regelungen in Art. 24c Abs. 4 RPG und Art. 42
Abs. 3 Satz 2 Ingress und lit. a und b RPV). Zudem gehen die Parteien darin einig, dass
es sich beim im Jahr 2019 abgebrochenen Ferienhaus Assek.-Nr. 0002_ nicht um eine
ursprünglich bloss zeitweise bewohnte Baute im Sinne von Art. 42 Abs. 3 Satz 2
Ingress und lit. c RPV handelte (vgl. dazu auch Muggli, in: Aemisegger/Moor/Ruch/
Tschannen [Hrsg.], a.a.O., N 33 zu Art. 24c RPG, wonach solche Temporärwohnbauten
nicht in Dauerwohnbauten umgewandelt werden dürfen). Weil die maximal zulässigen
änderungs- und Erweiterungsmöglichkeiten nach der unter Erwägung 5.1 hiervor
zitierten bundesgerichtlichen Rechtsprechung zwar, wie hier, in mehreren Etappen,
insgesamt aber – umfangmässig - nur einmal ausgenutzt werden dürfen, kann die
vorliegend streitige Umnutzung jedoch – entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer –
nicht losgelöst von den seit dem 1. Juli 1972 erfolgten Veränderungen für sich allein
betrachtet beurteilt werden.
Die Vorinstanz kam in Erwägung 5.6.4 f. des angefochtenen Entscheides (...) in
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Bestätigung der Ausführungen des AREG in der raumplanungsrechtlichen
Teilverfügung vom 22. Februar 2021 (...) zum Schluss, die Baubewilligung vom
15. August 2018 für den Abbruch und Wiederaufbau des Ferienhauses auf Parzelle
Nr. 0001_ habe bereits das höchstzulässige Mass der zulässigen änderungs- und
Erweiterungsmöglichkeiten beansprucht. Zwar sei der Ersatzbau im Jahr 2018 weniger
umfangreich als derjenige aus dem Jahr 2013 gewesen. Es seien damit aber trotzdem
weitgreifende Erweiterungen beziehungsweise Änderungen bewilligt worden. So sei
das frühere Sommerhaus abgebrochen und leicht versetzt mit einem neuen äusseren
Erscheinungsbild neu aufgebaut worden, namentlich mit einer anderen, völlig neuen
Fenster- und Fassadengestaltung. Gleichzeitig sei auch das Volumen der Ersatzbaute
deutlich um rund 19% beziehungsweise 60 m vergrössert worden. Zudem seien die
anrechenbare Bruttogeschossfläche (aBGF) und die Brutto-Nebenfläche (BNF) um total
rund 8 m beziehungsweise 5,5% erweitert worden. Der freistehende Unterstand auf
Grundstück Nr. 0000_ sei zwar etwas verkleinert und in einen etwas filigraner
wirkenden Carport von 20 m Fläche umgebaut worden. Dieser sei jedoch erst nach
dem 1. Juli 1972 erstellt worden, weshalb er zum Zeitpunkt seiner Erstellung an das
damals noch vorhandene Erweiterungspotential des früheren Sommerhauses
anzurechnen gewesen sei und sein Bestand folglich auch heute bei der Beurteilung der
Identität des Ferienhauses (als bereits erfolgter baulicher Erweiterung) nach wie vor
berücksichtigt werden müsse. Insgesamt erscheine die vom AREG im Jahr 2018
erteilte Baubewilligung eher grosszügig gewesen zu sein, zumal nicht ersichtlich sei,
weshalb ein bescheidenes, nicht ganzjährig bewohnbares Sommerhaus ausserhalb des
bestehenden Gebäudevolumens erweitert werden musste. Vor diesem Hintergrund sei
jedenfalls nicht zu beanstanden, wenn das AREG die änderungsmöglichkeiten nach
Art. 24c RPG in Verbindung mit Art. 42 RPV in der Teilverfügung vom 2. Juli 2018 als
vollständig ausgeschöpft beurteilt und ein Verbot, nicht bloss eine Beschränkung der
baulichen Nutzungserweiterung verfügt habe, welches selbstredend auch blosse
Zweckänderungen mitumfasse.
Dieser Argumentation der Vorinstanz ist beizupflichten: Erstens haben die
Beschwerdeführer das in der raumplanungsrechtlichen Teilverfügung des AREG vom
2. Juli 2018 (...) gestützt auf Art. 44 Abs. 2 RPV (vgl. dazu BGer 1C_750/2013 vom
28. April 2014 E. 4.2 mit Hinweisen) verfügte Verbot der baulichen
Nutzungserweiterung nicht angefochten. Bereits deswegen sind im vorliegenden Fall
keine weiteren Zweckänderungsmöglichkeiten nach Art. 24c Abs. 2 RPG mehr
zulässig. Zweitens hat das Bundesgericht im Urteil BGer 1C_312/2016 vom
3. April 2017 zum Zustand am 1. Juli 1972 festgestellt (E. 4.1), das ersetzte Ferienhaus
Assek.-Nr. 0002_ auf Parzelle Nr. 0001_ sei damals vom Ausbaustandard her für
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einen Erstwohnsitz nicht als taugliche Baute anzusehen gewesen. Es sei zu diesem
Zeitpunkt objektiv nicht dazu geeignet gewesen, ganzjährig bewohnt zu werden. Die
sichtbaren, 7 cm dicken Holzwände hätten die Grundmauern des Hauses dargestellt,
und die Westseite des Hauses und das Dach hätten keinerlei Isolation aufgewiesen. Im
Winter seien die Temperaturen im Haus nach Angaben der Beschwerdeführer unter 12
Grad gesunken. Aufgrund der damals bestehenden Warmwasseraufbereitung seien
täglich nur maximal 40 Liter warmes Wasser verfügbar gewesen. Es habe sich damit
um ein Sommerhaus gehandelt, welches nicht auf dem Stand einer
Ganzjahreswohnnutzung gewesen sei. Das Haus habe eine einfache zeittypische
Architektur aufgewiesen und sich vom äusseren Erscheinungsbild her nur schlecht in
die Landschaft eingepasst. Anlass, auf diese im vorangegangenen Verfahren
ergangenen Feststellungen zurückzukommen, besteht – entgegen der Auffassung der
Beschwerdeführer – nicht. Insbesondere lässt sich aus dem nach diesem Urteil
verfassten Bericht der Q._ GmbH vom 15. Januar 2018 (..., nachfolgend: Bericht)
hinsichtlich des Zustands des Ferienhauses Assek.-Nr. 0002_ am 1. Juli 1972 nichts
Gegenteiliges entnehmen, selbst wenn das Ferienhaus nach dem Bericht – allerdings
im Zustand nach der Sanierung und Nachdämmung im Jahr 2006 – ohne Weiteres
noch viele Jahre an diesem Ort hätte genutzt werden können (siehe dazu auch
Dokumentation Bestand der Y._ AG vom 28. Oktober 2013 und Fotos des AREG vom
25. März 2014, ...). Daran ändert auch nichts, falls das Ferienhaus im massgebender
Referenzzeitpunkt am 1. Juli 1972 – trotz der höchstrichterlich festgestellten objektiven
Untauglichkeit als Dauerwohnsitz – gemäss den Beschwerdeführern ganzjährig
vermietet gewesen und als Erstwohnsitz genutzt worden wäre. Objektiv betrachtet
ermöglichten erst die zwischen dem 1. Juli 1972 und der Einreichung des Baugesuchs
am 5. Februar 2018/27. März 2018 erfolgten baulichen Massnahmen, namentlich die
Zusatzdämmung im Jahr 2006 und der Einbau von Fenstern mit einer zweifachen
Wärmeschutzverglasung im Jahr 1998 (vgl. dazu Bericht), ein ganzjähriges Wohnen im
ehemaligen Sommerhaus. Mit dieser Nutzungsintensivierung in Verbindung mit der aus
dem am 15. August 2018 bewilligten Abbruch und Wiederaufbau resultierenden
zusätzlichen Aufwertung des Ferienhauses (Verbesserung der Einpassung in die
Landschaft, Vergrösserung Volumen zwecks zeitgemässer Wohnnutzung) ist das
bundesrechtlich zulässige änderungspotential bereits vollständig ausgeschöpft
worden.
Vor diesem Hintergrund bliebe die Identität der Baute nach der angestrebten
Bewilligung für eine Umnutzung des Ferienhauses Assek.-Nr. 0004_ auf Parzelle
Nr. 0001_ in ein Wohnhaus (Dauer- bzw. Erstwohnsitz) nicht mehr gewahrt.
Demzufolge durfte die Vorinstanz auf eine vollständige Änderung schliessen und die
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6.
Die Beschwerdeführer rügen ferner (...), die Beschwerdebeteiligte habe sich im
erstinstanzlichen Gesamtentscheid vom 23./ 25. März 2021 mit den vom
Beschwerdegegner geltend gemachten übermässigen Immissionen nach Art. 684 ZGB
nicht auseinandergesetzt. Die Vorinstanz habe sich zur diesbezüglichen Rüge in der
Rekursergänzung vom 17. Mai 2021 (...) im angefochtenen Entscheid nicht geäussert.
Verweigerung einer Ausnahmebewilligung durch das AREG bestätigen, ohne Recht zu
verletzen. Soweit die Beschwerdeführer darüber hinaus vorbringen, die strittige
Umnutzung müsse aus Gründen des Vertrauensschutzes (vgl. dazu Art. 5 Abs. 3 und
Art. 9 BV sowie BGer 1C_688/2020 vom 6. Januar 2022 E. 7.3 mit Hinweis auf
BGE 146 I 105 E. 5.1.1 mit Hinweisen) toleriert werden, kann ihnen nicht gefolgt
werden. Der von ihnen ins Feld geführte Kaufvertrag vom 20. Juli 2010 (...) stellt in
diesem Zusammenhang keine massgebliche öffentlich-rechtliche Vertrauensgrundlage
dar.
Die Beschwerde ist demzufolge ist der Hauptsache abzuweisen.
Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV, Art. 4 lit. c der Verfassung
des Kantons St. Gallen; sGS 111.1, KV) folgt die Verpflichtung der Behörde, ihren
Entscheid zu begründen (vgl. dazu auch Art. 24 Abs. 1 lit. a VRP). Dabei ist nicht
erforderlich, dass sie sich mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt
und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Vielmehr kann sie sich auf die für
den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken. Die Begründung muss so abgefasst
sein, dass sich die betroffene Person über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft
geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann. In
diesem Sinne müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen
sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt (vgl. dazu
BGE 148 III 30 E. 3.1 mit Hinweisen). Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist formeller
Natur, dessen Verletzung in der Regel zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids
führt, ungeachtet der Erfolgsaussichten der Beschwerde in der Sache. Eine solche
Verletzung kann jedoch dann nachträglich als geheilt gelten, wenn die verletzte Partei
die Möglichkeit erhält, sich vor einer Beschwerdeinstanz zu äussern, die über eine
umfassende Kognition verfügt. Eine solche Heilung muss jedoch die Ausnahme bleiben
und ist grundsätzlich nur in einem Fall zulässig, in dem die Verletzung der
Verfahrensrechte der beeinträchtigten Partei nicht besonders schwerwiegend ist; unter
dieser Voraussetzung kann sich eine Heilung der Verletzung des rechtlichen Gehörs
6.1.
© Kanton St.Gallen 2023 Seite 13/15
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selbst beim Vorliegen eines schwerwiegenden Mangels rechtfertigen, wenn die
Rückweisung zu einem formalisierten Leerlauf und damit zu unnötigen Verzögerungen
des Verfahrens führen würde, die mit dem Interesse der betroffenen Partei an einer
beförderlichen Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren wäre (vgl. BGE 142 II 218
E. 2.8.1 mit Hinweisen, in: Pra 2017 Nr. 2, siehe zum Interesse an der Aufhebung des
angefochtenen Entscheids auch BGer 4A_428/2020 vom 1. April 2021 E. 3.1 mit
Hinweisen).
Die Vorinstanz bestreitet in ihrer Vernehmlassung vom 15. Dezember 2021 (...) nicht,
dass sie sich mit der fraglichen Verfahrensrüge der Beschwerdeführer im
Rekursverfahren in den Erwägungen des angefochtenen Entscheids nicht, auch nicht
implizit, auseinandergesetzt hat (vgl. dazu VerwGE B 2020/120 vom 29. April 2021
E. 2.2 mit Hinweis auf VerwGE B 2017/243 vom 22. August 2019 E. 4.1, wonach es im
Dispositiv des Rekursentscheids keiner Aufteilung in einen privatrechtlichen und
öffentlich-rechtlichen Teil bedarf). Damit hat sie den Anspruch auf rechtliches Gehör
der Beschwerdeführer verletzt. Diesbezüglich hilft ihr die Berufung auf den Entscheid
VerwGE B 2013/135 vom 19. August 2014 E. 2.2.4 nicht weiter, worin, anders als im
vorliegenden Fall, wegen der festgestellten fehlenden abstrakten Zonenkonformität
eines Erotikbetriebs innerhalb der Bauzonen auf die Prüfung der konkreten
Auswirkungen des Bauvorhabens verzichtet werden durfte. Allerdings unterliegen
sowohl die aufgeworfene Verfahrensrüge als Rechtsfrage als auch die inhaltliche
Beurteilung der privatrechtlichen Einsprache nach Art. 684 ZGB der
verwaltungsgerichtlichen Kontrolle (vgl. dazu Art. 154 Abs. 3 PBG). Deshalb würde eine
Rückweisung der Sache an die Vorinstanz oder die Beschwerdebeteiligte nur zu einem
formalistischen Leerlauf führen. Der umschriebene Verfahrensmangel kann daher durch
die nachfolgende Beurteilung durch das Verwaltungsgericht ausnahmsweise als
nachträglich geheilt betrachtet werden. Von einer Rückweisung an die Vorinstanz oder
die Beschwerdebeteiligte zur korrekten Verfahrensabwicklung ist daher abzusehen.
6.2.
Der Rat der Beschwerdebeteiligten hat sich in den Erwägungen des Entscheids vom
23./25. März 2021 (...) darauf beschränkt, die Gutheissung sowohl der öffentlich-
rechtlichen Einsprache (Art. 153 Abs. 1 PBG) als auch der privatrechtlichen Einsprache
nach Art. 684 ZGB (Art. 154 Abs. 1 PBG, vgl. dazu VerwGE B 2021/188 vom
17. März 2022 E. 6; VerwGE B 2020/243 vom 30. August 2021 E. 13; VerwGE
B 2020/59 vom 19. Januar 2021 E. 2.3 je mit Hinweis[en], siehe zur privatrechtlichen
Präventivklage auch Rey/Strebel, in: Geiser/Wolf [Hrsg.], Basler Kommentar,
6.3.
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b) Der Rekurs von A._ und B._ wird insoweit teilweise gutgeheissen, als Dispositiv-
Ziffer 2 des Entscheids des Gemeinderates X._ vom 23. März 2021 wie folgt geändert
wird: "2. Die privatrechtliche Immissionseinsprache nach Art. 684 ZGB von C._ wird
abgewiesen."
7.
[...]