Decision ID: c338e087-fae9-504f-8729-6e4225304b05
Year: 2020
Language: de
Court: BE_VG
Chamber: BE_VG_001
Canton: BE
Region: Espace_Mittelland
Law Area: 

Sachverhalt:
A.
Mit Kaufvertrag vom 3. Juli 2015 erwarben A._ und B._ die Grundstücke ... Gbbl. Nr. 1_, 2_, 3_ und 4_. Der Grundbucheintrag erfolgte am 29. Juli 2015. Mit Verfügung vom 31. März 2016 veranlagte das Grundbuchamt Bern-Mittelland (nachfolgend: GBA) die Handänderungssteuer auf Fr. 22'680.-- und stundete sie im Umfang von Fr. 14'400.-- für drei Jahre ab Grundstückserwerb. Weil die Liegenschaft nicht wie ursprünglich vorgesehen saniert werden konnte, liessen A._ und B._ das bestehende Gebäude abbrechen und einen Neubau erstellen. Nachdem sie im Sommer 2017 dort eingezogen waren, ersuchten sie am 7. September 2017 um Verlängerung der dreijährigen Stundungsfrist. Das GBA wies dieses Gesuch am 8. Februar 2018 ab, hob gleichzeitig die Stundungsverfügung auf und auferlegte A._ und B._ den gestundeten Steuerbetrag zur Zahlung.
B.
Gegen diesen Entscheid führten A._ und B._ am 22. Februar 2018 Beschwerde bei der Justiz-, Gemeinde- und  des Kantons Bern (JGK; heute: Direktion für Inneres und Justiz [DIJ]). Diese wies das Rechtsmittel mit Entscheid vom 26. Februar 2019 ab.
C.
Dagegen haben A._ und B._ am 28. März 2019 Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben. Sie stellen folgende :
«1. Der Beschwerdeentscheid vom 26. Februar 2019 sei aufzuheben.
2. Den Beschwerdeführern sei die mit Verfügung vom 31. März 2016 gewährte Stundung der Handänderungssteuern bis am 31. August 2019, eventualiter bis am 29. Juli 2019, zu erstrecken.
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23.11.2020, Nr. 100.2019.115U, Seite 3
3. Die Verfahrenskosten seien auf CHF 150.-- festzusetzen.
4. Eventualiter sei der Entscheid zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.»
Der Kanton Bern, handelnd durch die JGK, schliesst mit Beschwerdeantwort vom 29. April 2019 auf Abweisung der Beschwerde, ebenso das GBA in  unaufgefordert eingereichten Stellungnahme vom 15. April 2019.
Am 18. Juli 2019 haben A._ und B._ weitere Unterlagen eingereicht, darunter das ausgefüllte Formular «Nachweis des selbstgenutzten Wohneigentums» samt Hauptwohnsitzbestätigungen der Gemeinde. Am 15. August 2019 hat sich der Kanton Bern, handelnd durch die JGK, zu diesen Eingaben geäussert und an seinem Antrag auf  der Beschwerde festgehalten.

Erwägungen:
1.
1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) zuständig (vgl. auch Art. 27 Abs. 3 und 4 des Gesetzes vom 18. März 1992 betreffend die Handänderungssteuer [HG; BSG 215.326.2]). Die  haben am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen, sind durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt und haben ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG). Die Bestimmungen über Form und Frist sind eingehalten (Art. 81 Abs. 1 i.V.m. Art. 32 VRPG). Auf die Beschwerde ist einzutreten.
1.2 Der Streitgegenstand bestimmt sich anhand der im angefochtenen Entscheid getroffenen Anordnungen einerseits und der dagegen formulierten Rechtsbegehren andererseits, wobei zur Klärung missverständlicher  gegebenenfalls auf die Begründung zurückzugreifen ist (statt vieler BVR 2017 S. 514 E. 1.2, 2011 S. 391 E. 2.1). Gegenstand des angefochte-
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nen Entscheids – wie bereits der Verfügung des GBA vom 8. Februar 2018 – war sowohl die Verlängerung bzw. die Dauer der Stundungsfrist als auch die nachträgliche Steuerbefreiung an sich. Indem die Beschwerdeführenden in ihrem Rechtsbegehren 1 die (integrale) Aufhebung des Entscheids der JGK beantragen, machen sie folglich beides zum Gegenstand des  Verfahrens.
1.3 Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).
1.4 Da der Streitwert Fr. 20'000.-- nicht erreicht, fällt die vorliegende Streitsache grundsätzlich in die einzelrichterliche Zuständigkeit (Art. 57 Abs. 1 des Gesetzes vom 11. Juni 2009 über die Organisation der  und der Staatsanwaltschaft [GSOG; BSG 161.1]). Die rechtlichen Verhältnisse rechtfertigen indes eine Beurteilung in Dreierbesetzung (Art. 57 Abs. 6 i.V.m. Art. 56 Abs. 1 GSOG).
2.
2.1 Die Beschwerdeführenden haben am 29. Juli 2015 () eine stark renovationsbedürftige Liegenschaft erworben (vgl.  vom 3.7.2015 Ziff. 5, unpag. Vorakten GBA act. 4A1). Am 8. Juli 2015 deklarierten sie die Handänderungssteuer und stellten gleichzeitig ein  um nachträgliche Steuerbefreiung und Stundung der auf Fr. 800'000.-- des Kaufpreises entfallenden Handänderungssteuer. Mit Verfügung vom 31. März 2016 veranlagte das GBA die Handänderungssteuer auf Fr. 22'680.-- und stundete sie im Umfang von Fr. 14'400.-- für drei Jahre ab Datum des Grundstückserwerbs. Die Verfügung war mit dem Hinweis , dass die Steuerpflichtigen mit Ablauf der Stundungsfrist unaufgefordert den Nachweis zu erbringen haben, dass die gesetzlichen Voraussetzungen zur Steuerbefreiung erfüllt sind. Werde dieser Nachweis nicht fristgemäss erbracht, beziehe das GBA die gestundete Steuer samt Zinsen.
2.2 Die Beschwerdeführenden liessen in der Folge das Gebäude  und von Grund auf neu aufbauen, weil eine Sanierung wider Erwarten nicht möglich war. Am 2. September 2016 erhielten sie die hierfür erforderli-
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che Gesamtbewilligung. Im Sommer 2017 konnten sie in den Neubau , wo sie heute noch wohnen. Mit Gesuch vom 7. September 2017  sie eine Verlängerung der Stundung der Handänderungssteuer bis zum 31. August 2019, die ihnen das GBA verweigerte (vgl. zum Ganzen . Vorakten GBA act. 4A1; vorne Bst. A).
2.3 Umstritten ist, wann die Beschwerdeführenden am neuen Ort ihren Hauptwohnsitz begründet haben. Die Vorinstanz ging gestützt auf frühere Angaben der Beschwerdeführenden davon aus, der Einzug sei am 7. August 2017 erfolgt (angefochtener Entscheid E. 2.1; vgl. auch Eingabe vom 15.8.2019). Die Beschwerdeführenden machen geltend, sie seien bereits am 20. Juli 2017 und mithin innerhalb von zwei Jahren ab Grundstückserwerb in die neue Liegenschaft eingezogen (Beschwerde Rz. 18). Der 7. August 2017 entspreche dem Datum ihrer Anmeldung in der Gemeinde, die sie  irrtümlicherweise für massgebend gehalten hätten (vgl. , unpag. Vorakten GBA act. 4A1). Zum Beweis des früheren  verweisen sie vor Verwaltungsgericht auf die Rechnung des , die das Datum des 23. Juli 2017 trägt und aus der glaubhaft hervorgeht, dass der Umzug am 20. Juli 2017 stattgefunden hat ( 2). Zudem belegen sie ebenfalls mit einer entsprechenden , dass die Baureinigung im neu erstellten Gebäude am 13. und 14. Juli 2017 durchgeführt worden ist (Beschwerdebeilage 1). Diese neuen  und Beweismittel sind bei der Beurteilung des streitigen Anspruchs zu berücksichtigen; massgebend ist der Sachverhalt, wie er sich im  präsentiert (Art. 25 VRPG; einlässlich BVR 2012 S. 529 E. 6.5, 2011 S. 448 E. 3.4.1; ferner BVR 2018 S. 289 E. 3.3, 2017 S. 132 E. 3.3.1; Michel Daum, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 25 N. 1 f. und 5). Es ist folglich davon auszugehen, dass die  am 20. Juli 2017 ihren Hauptwohnsitz am neuen Ort begründet .
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3.
3.1 Die hier interessierenden Bestimmungen des HG lauten wie folgt:
Art. 11a Nachträgliche Steuerbefreiung
1. Gesuch, Stundung 1 Die Erwerberin oder der Erwerber eines Grundstücks kann bei der Grundbuchanmeldung ein Gesuch um eine nachträgliche  stellen, wenn sie oder er das Grundstück als Hauptwohnsitz nutzen will. 2 Das Grundbuchamt weist das Gesuch ab, wenn dieses im Hinblick auf die Voraussetzungen gemäss Artikel 11b von vornherein aussichtslos erscheint. 3 In den anderen Fällen stundet das Grundbuchamt die  auf den ersten 800'000 Franken der Gegenleistung für den Erwerb des Grundstücks. 4 Wird die Stundung gewährt und liegen die übrigen Voraussetzungen vor, nimmt das Grundbuchamt den Eintrag im Hauptbuch vor. 5 Für die gestundete Steuer besteht ein gesetzliches Grundpfandrecht gemäss Artikel 22 Absatz 2. 6 Für das Verfahren gelten die Artikel 17 ff.
Art. 11b
2. Voraussetzungen 1 Die gestundete Steuer gemäss Artikel 11a Absatz 1 wird nicht , wenn das Grundstück der Erwerberin oder dem Erwerber als Hauptwohnsitz dient. Ein Hauptwohnsitz ist von der Erwerberin oder vom Erwerber während mindestens zweier Jahre ununterbrochen,  und ausschliesslich zum Wohnzweck zu nutzen. 2 Der Hauptwohnsitz muss innert einem Jahr ab Grundstückserwerb in der entsprechenden Baute begründet werden, wenn diese bereits . Muss die Baute noch erstellt werden, hat der Bezug innert zwei Jahren ab Grundstückserwerb zu erfolgen. In begründeten  können diese Fristen durch das Grundbuchamt erstreckt werden.
Art. 17 Veranlagung bei Grundbuchanmeldung, Stundung bei  Steuerbefreiung
1 Die Steuer wird aufgrund der Selbstdeklaration der steuerpflichtigen Person und der bei der Grundbuchanmeldung eingereichten Ausweise veranlagt. Das Grundbuchamt kann ergänzende Unterlagen verlangen. Abweichungen von der Selbstdeklaration sind zu begründen.
2 Stellt die Erwerberin oder der Erwerber ein Gesuch um nachträgliche Steuerbefreiung gemäss Artikel 11a, veranlagt das Grundbuchamt die Steuer auf der gesamten Gegenleistung gemäss Artikel 6 ff. Das  stundet den auf die ersten 800'000 Franken entfallenden  für maximal vier Jahre ab Grundstückserwerb. Diese Frist  sich um die Dauer einer allfälligen Erstreckung gemäss Artikel 11b Absatz 2.
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Art. 17a Nachträgliche Steuerbefreiung gemäss Artikel 11a
1. Verfahren 1 Die Erwerberin oder der Erwerber hat gegenüber dem Grundbuchamt vor Ablauf der Stundung gemäss Artikel 17 Absatz 2 unaufgefordert den Nachweis zu erbringen, dass alle Voraussetzungen zur Steuerbefreiung gemäss Artikel 11b erfüllt sind oder zum Zeitpunkt des Ablaufs der  erfüllt sein werden. Es sind sämtliche Beweismittel beizulegen.
2 Sind die Voraussetzungen zur Steuerbefreiung erfüllt, heisst das Grundbuchamt das Gesuch um eine nachträgliche Steuerbefreiung gut, verfügt diese und löscht das gesetzliche Grundpfandrecht gemäss  11a Absatz 5.
3 Kommt das Grundbuchamt zum Schluss, dass die Voraussetzungen zur Steuerbefreiung gemäss Artikel 11b nicht erfüllt sind, weist es das Gesuch ab und hebt die Stundung auf.
3.2 Diese Bestimmungen des HG zur nachträglichen Steuerbefreiung  auf einem direkten Gegenvorschlag zur Initiative «Schluss mit  Verteuerung der Wohnkosten für Mieter und Eigentümer», dem die Stimmberechtigten des Kantons Bern am 18. Mai 2014 zustimmten (BAG 14-055). Mit der Initiative war die ersatzlose Aufhebung der  verlangt worden (Vortrag des Regierungsrats zur genannten Volksinitiative, in Tagblatt des Grossen Rates 2013, Beilage 16 [: Vortrag Regierungsrat] S. 2), was zu Mindereinnahmen von ca. 120 Mio. Franken pro Jahr geführt hätte. Um die Einnahmeverluste in Grenzen zu halten, erarbeitete die vorberatende Kommission des Grossen Rates den Gegenvorschlag als Kompromisslösung (Votum des , in Tagblatt des Grossen Rates 2013 S. 620; vgl. auch  des Regierungsrats S. 5). Dieser sieht vor, dass nur von der Steuer  wird, wer die Liegenschaft als Hauptwohnsitz während mindestens zwei Jahren ununterbrochen, persönlich und ausschliesslich zum Wohnzweck  hat (minimale Nutzungsdauer gemäss Art. 11b Abs. 1 HG; Vortrag der Kommission des Grossen Rates zur genannten Volksinitiative, in Tagblatt des Grossen Rates 2013, Beilage 17 [nachfolgend: Vortrag der Kommission] S. 5).
3.3 Die Nutzungsdauer beginnt ab dem Zeitpunkt zu laufen, in dem die Baute tatsächlich als Hauptwohnsitz bezogen wird. Der Hauptwohnsitz muss innerhalb eines Jahres ab Grundstückserwerb begründet werden. Muss die Baute noch erstellt werden, hat der Bezug innert zwei Jahren ab  zu erfolgen (Art. 11b Abs. 2 Satz 1 und 2 HG). Gemäss der
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(heutigen) Praxis der Grundbuchämter wird die zweijährige Einzugsfrist auch gewährt, wenn das Gebäude renoviert werden muss (vgl. die Information der Geschäftsleitung der Grundbuchämter des Kantons Bern über den Ablauf und die Behandlung von Steuerbefreiungsgesuchen in der Fassung vom 5.2.2019 [Art. 17a-17b HG] Ziff. 5; Formular zur Deklaration und  von Handänderungssteuern und Gesuch um nachträgliche  sowie Stundung von Handänderungssteuern für selbstgenutztes Wohneigentum mit entsprechender Stundungsverfügung [GB-Formular 2a], beides einsehbar unter: <www.jgk.be.ch>, Rubriken «Direktion/ Organisation/Grundbuchämter/Stundung der Handänderungssteuer»). In begründeten Ausnahmefällen können diese (Einzugs-)Fristen durch das Grundbuchamt erstreckt werden (Art. 11b Abs. 2 Satz 3 HG; vgl. VGE 2019/237 vom 3.9.2020 [zur Publikation bestimmt] E. 2.1.1).
3.4 Zum Ablauf des Verfahrens der Steuerbefreiung lässt sich den  Bestimmungen Folgendes entnehmen: Wer eine Liegenschaft kauft, hat beim GBA eine Selbstdeklaration einzureichen (Art. 17 Abs. 1 HG) und gleichzeitig ein Gesuch um nachträgliche Steuerbefreiung zu stellen (Art. 11a Abs. 1 HG); hierzu genügt ein Vermerk auf dem GB-Formular 2a. Da in diesem Zeitpunkt noch nicht geprüft werden kann, ob die  für eine Steuerbefreiung in Zukunft erfüllt sein werden, wird über das Steuerbefreiungsgesuch noch nicht endgültig entschieden. Diesen  ist nach dem Konzept, das dem Gegenvorschlag zur Initiative  liegt, gesetzgeberisch so Rechnung zu tragen, dass die  auf der gesamten Gegenleistung gemäss Art. 6 ff. HG veranlagt wird (Art. 17 Abs. 2 Satz 1 HG; Vortrag der Kommission S. 4; vgl. GB- 2a Ziff. 1). Ausser in aussichtslosen Fällen (vgl. Art. 11a Abs. 2 HG) wird der Steuerbetrag jedoch vorerst im Umfang von höchstens Fr. 14'400.-- gestundet (1,8 % von Fr. 800'000.--; Art. 17 Abs. 2 Satz 2 HG). Die  wird für eine Dauer von drei oder vier Jahren ab Grundstückserwerb gewährt (vgl. GB-Formular 2a Ziff. 2). Vor Ablauf dieser Stundung hat die Erwerberin oder der Erwerber dem GBA unaufgefordert den Nachweis zu erbringen, dass alle Voraussetzungen zur Steuerbefreiung erfüllt sind bzw. sein werden (Art. 17a Abs. 1 HG). Erst dann wird das im Zeitpunkt des Grundstückserwerbs gestellte Steuerbefreiungsgesuch materiell beurteilt und das Verfahren um Steuerbefreiung mit Gutheissung oder Abweisung
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des Gesuchs abgeschlossen (Art. 17a Abs. 2 und 3 HG). Liegt eine  Gesuchsabweisung vor oder fällt die Stundung infolge Fristablaufs dahin, bezieht das GBA die Steuer samt Zins ab dem Zeitpunkt des  (Art. 17b HG).
4.
4.1 Die Vorinstanz hat erwogen, die Stundungsfrist setze sich aus einer Einzugsfrist und einer zweijährigen Nutzungsdauer zusammen. Mit  vom 31. März 2016 sei den Beschwerdeführenden eine Stundungsfrist von drei Jahren gewährt worden. Diese Verfügung sei rechtsbeständig , weshalb unerheblich sei, dass ihnen wegen des erforderlichen  wohl eine zweijährige Einzugs- und mithin eine vierjährige  zugestanden hätte, wenn sie von Anfang an darum ersucht hätten ( Entscheid E. 2.4.1). Einzugsfristen könnten zwar grundsätzlich erstreckt werden, wenn vor deren Ablauf darum ersucht werde, womit sich automatisch auch die Stundungsfrist verlängere. Die hier interessierende einjährige Einzugsfrist sei jedoch bereits am 29. Juli 2016 abgelaufen,  das Fristverlängerungsgesuch der Beschwerdeführenden vom 7.  2017 verspätet erfolgt sei (angefochtener Entscheid 2.4.1 ff.).  erweise sich die Verfügung des GBA nicht als überspitzt formalistisch (angefochtener Entscheid E. 2.4.4).
4.2 Die Beschwerdeführenden weisen darauf hin, dass weder im Gesetz noch in der Steuerveranlagung, sowenig wie im entsprechenden Formular, dem Merkblatt zur Stundung der Handänderungssteuer oder dem  Informationsblatt (in der Fassung vom 18.1.2017) von einer Einzugsfrist gesprochen werde. Es werde auch nirgends erklärt, dass eine Verlängerung der Stundung nur durch Erstreckung der Einzugsfrist erreicht werden könne. Für sie als Steuerpflichtige sei daher nicht erkennbar gewesen, wie  werden müsse, wenn das neu erworbene Grundstück nicht wie  innert eines Jahres als Hauptwohnsitz genutzt werden könne. Die  hätten die massgebenden Bestimmungen überspitzt formalistisch angewandt, indem sie die beantragte Fristerstreckung verweigert hätten ( Rz. 5-11). Das Grundbuchamt würde zudem praxisgemäss nach-
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träglich eine vierjährige Stundungsfrist gewähren, wenn es bei der  der Voraussetzungen feststelle, dass versehentlich nur die dreijährige Frist beantragt worden sei (Beschwerde Rz. 13).
4.3 Das Verwaltungsgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 20a Abs. 1 VRPG). Es ist insbesondere nicht an die rechtlichen  der Parteien gebunden und kann eine Beschwerde aus einem anderen als dem angerufenen Grund gutheissen bzw. eine Beschwerde mit einer von der Argumentation der Vorinstanz abweichenden Begründung abweisen (sog. Substitution der Motive; BVR 2020 S. 7 E. 2.2, 2018 S. 139 E. 5.2.2, je mit Hinweisen; ebenso BGE 137 II 313 E. 1.4, 133 II 249 E. 1.4.1 für das bundesgerichtliche Verfahren).
5.
5.1 Für die hier interessierende Streitigkeit ergeben sich aus dem  der massgebenden Bestimmungen des HG, deren  und den Hinweisen auf deren Handhabung in der Praxis folgende Erkenntnisse: Das Verfahren zur Veranlagung der Handänderungssteuer beginnt mit der Selbstdeklaration und wird mit dem Erlass der  abgeschlossen, wobei die gesamte Gegenleistung für den Erwerb der Liegenschaft als Bemessungsgrundlage der Steuer dient. Das in der  gleichzeitig mit der Selbstdeklaration anhängig gemachte  kann hingegen erst später abgeschlossen werden. Die  wird daher im Umfang von höchstens Fr. 14'400.-- , bis eine abschliessende Beurteilung der  möglich ist. Die Stundungsverfügung stellt folglich einen Zwischenschritt im Verfahren um Steuerbefreiung dar. Es handelt sich mithin um eine  im Sinn von Art. 61 Abs. 1 VRPG (vgl. auch Art. 26 Abs. 1 HG; zur Definition der Zwischenverfügung BVR 2017 S. 205 E. 2).
5.2 In dieser Zwischenverfügung wird festgelegt, ob die Dauer der  drei oder vier Jahre beträgt (GB-Formular 2a Ziff. 2). Nicht Gegenstand der Zwischenverfügung ist die Prüfung, ob die Voraussetzungen der  gemäss Art. 11b Abs. 2 HG, darunter die gesetzlich zustehende
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