Decision ID: 0473497f-d4d4-47be-af8e-100eed29e23f
Year: 2012
Language: de
Court: ZH_OG
Chamber: ZH_OG_001
Canton: ZH
Region: Zürich
Law Area: civil_law

betreffend Forderung
Berufung gegen ein Urteil des Mietgerichtes Zürich vom 5. März 2012 (MD110003)
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Rechtsbegehren: (act. 1 S. 2)
"Die Beklagte sei zu verpflichten, der Klägerin CHF 60'500.– nebst Zins zu 5% seit dem 1. Oktober 2007 zu bezahlen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich Mehrwertsteuer zum Satz von 7.6% zu Lasten der Beklagten."
Modifiziertes Rechtsbegehren: (act. 9 S. 2)
"Die Beklagte sei zu verpflichten, der Klägerin CHF 63'250.– nebst Zins zu 5% seit dem 1. Oktober 2007 zu bezahlen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich Mehrwertsteuer zum Satz von 7.6% zu Lasten der Beklagten."
Erweitertes Rechtsbegehren: (act. 32 S. 1)
"Die Beklagte sei zu verpflichten, der Klägerin CHF 77'000.– nebst Zins zu 5% seit dem 1. Oktober 2007 zu bezahlen – unter Kosten- und  zuzüglich Mehrwertsteuer zum Satz von 7.6% zu Lasten der Beklagten."
Urteil des Mietgerichtes Zürich vom 5. März 2012: (act. 98)
1. In Gutheissung der Klage wird die Beklagte verpflichtet, der Klägerin
Fr. 77'000.00 nebst Zins zu 5% seit 15. November 2008 zu bezahlen.
2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf:
Fr. 10'200.00; die weiteren Kosten betragen:
Fr. 0.00 Barauslagen
Fr. 10'200.00 Kosten total
3. Die gesamten Gerichtskosten von Fr. 14'000.00 werden der Beklagten auf-
erlegt.
4. Die Beklagte wird verpflichtet, der Klägerin eine Prozessentschädigung von
Fr. 18'000.00 (zuzüglich 8.0% MWSt.) zu bezahlen.
5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, je gegen Gerichtsurkunde.
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6. Eine Berufung gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen von der Zustel-
lung an in je einem Exemplar für das Gericht und jede Gegenpartei sowie
unter Beilage dieses Entscheids beim Obergericht des Kantons Zürich, Zivil-
kammer, Postfach 2401, 8021 Zürich, erklärt werden. Allfällige Urkunden
sind mit zweifachem Verzeichnis beizulegen.
Berufungsanträge:
der Beklagten und Appellantin (act. 99 S. 2):
"1. Das Urteil des Mietgerichts Zürich vom 5. März 2012 sei aufzuheben,
und die Klage sei vollumfänglich abzuweisen. 2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Klägerin."

Erwägungen:
I.
1. Die Beklagte und Berufungsklägerin (fortan Beklagte) ist als Aktienge-
sellschaft seit dem 14. Juni 1996 im Handelsregister des Kantons Zürich einge-
tragen (act. 3/4). Die Klägerin und Berufungsbeklagte (fortan Klägerin) und
C._ waren je zur Hälfte als Aktionärinnen an der Beklagten beteiligt und de-
ren Geschäftsführerinnen. Am 13. Juli 2007 verkaufte die Klägerin ihren Anteil
von 50% an den Aktien der Beklagten an C._ und verpflichtete sich, per
30. September 2007 aus dem Verwaltungsrat der Beklagten auszutreten. Per
31. Dezember 2007 beendeten die Parteien auch das Arbeitsverhältnis zwischen
ihnen (vgl. act. 5/11/1-2).
Das Geschäftslokal der Beklagten – die Stockwerkeigentumseinheit im Erd-
geschoss der Liegenschaft D._ in Zürich – steht im hälftigen Miteigentum der
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Klägerin und C._ (vgl. act. 3/3), die es mit Mietvertrag vom 3. Januar 2001 ab
dem 1. Januar 2001 zu einem Mietzins von Fr. 12'500.00 brutto pro Monat für ei-
ne feste Dauer von 6 Jahren mit Verlängerungsoption an die Beklagte vermiete-
ten (act. 3/5 = act. 22/2). Eine Ausübung der Option gemäss den vertraglichen
Modalitäten erfolgte unbestritten nicht. Dennoch wurde das Mietobjekt ab dem
1. Januar 2007 weiter durch die Beklagte genutzt und der monatliche Mietzins von
Fr. 12'500.00 bis Ende September 2007 weiter bezahlt (act. 9 S. 2 ff., act. 20 S. 3
ff., act. 32 S. 4). Vom 27. September 2007 datiert sodann ein neuer schriftlicher,
vermieterseits aber nur von C._ unterzeichneter Mietvertrag zwischen den-
selben Vertragsparteien, wonach ab 1. Oktober 2007 für dasselbe Mietobjekt
noch ein monatlicher Mietzins von Fr. 6'500.00 netto bzw. Fr. 7'000.00 brutto zu
bezahlen war (act. 5/11/3 = act. 22/5). Seit 1. Oktober 2007 bezahlt die Beklagte
gestützt darauf einen monatlichen Mietzins von Fr. 7'000.00 brutto, zahlbar vier-
teljährlich im Voraus (act. 9 S. 3, act. 20 S. 3 ff., act. 32 S. 2, Vi-Prot. S. 10).
Die Klägerin ist mithin heute nicht mehr Aktionärin der Beklagten und ist
nicht mehr für sie tätig. Sie ist aber nach wie vor Miteigentümerin der erwähnten
Stockwerkeigentumseinheit und damit zusammen mit C._ Vermieterin des
Geschäftslokals der Beklagten. Die Klägerin ist der Ansicht, dass für dieses Miet-
verhältnis auch nach dem 1. Oktober 2007 der Mietvertrag vom 3. Januar 2001
massgeblich gewesen sei. Die demzufolge nach Ansicht der Klägerin ausstehen-
den Mietzinszahlungen (bzw. die der Klägerin zustehende Hälfte davon) bis und
mit Januar 2010 (act. 32 S. 1) sind Gegenstand des vorliegenden Verfahrens.
2. Nachdem das am 20. April 2009 bei der Schlichtungsbehörde des Be-
zirks Zürich anhängig gemachte Schlichtungsverfahren zu keiner Einigung geführt
hatte (act. 3/2), stellte die Klägerin am 30. Juli 2009 bei der Vorinstanz (Ge-
schäfts-Nr. MD090054) das eingangs angeführte Rechtsbegehren und modifizier-
te es im Verlaufe des Verfahrens wie eingangs ebenfalls aufgezeigt.
3. Mit Urteil vom 25. Juni 2010 wies die Vorinstanz die Klage ab, in Ver-
neinung der Aktivlegitimation der Klägerin zur Geltendmachung der ihr zustehen-
den Hälfte der Mietzinsausstände (act. 38). Die von der Klägerin dagegen erho-
bene Berufung wurde mit Beschluss der Kammer vom 8. März 2011 (Geschäfts-
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Nr. NG100020) gutgeheissen und das Verfahren an die Vorinstanz zurückgewie-
sen (act. 60 = act. 61). Auf die dagegen von der Beklagten erhobene Beschwerde
trat das Bundesgericht mit Urteil vom 26. April 2011 nicht ein (act. 62).
4. Nach Ergänzung des Verfahrens hiess die Vorinstanz die Klage mit
dem eingangs angeführten Urteil vom 5. März 2012 gut (act. 98).
5. Am 23. April 2012 erhob die Beklagte Berufung gegen das Urteil vom
5. März 2012 und stellte die eingangs angeführten Berufungsanträge (act. 99).
6. Die Akten der beiden vorinstanzlichen Verfahren inkl. die Akten des
Berufungsverfahrens NG100020 wurden beigezogen (act. 1-96). Von der Einho-
lung einer Berufungsantwort wurde abgesehen (Art. 312 Abs. 2 ZPO). Das Ver-
fahren erweist sich als spruchreif.
II.
1. Prozessrechtliche Vorbemerkungen:
1.1 Das vorliegende Rechtsmittelverfahren untersteht der Schweizerischen
Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Art. 405 Abs. 1 ZPO). Gegen erst-
instanzliche Endentscheide ist die Berufung nach Art. 308 ff. ZPO zulässig
(Art. 308 Abs. 1 lit. a ZPO), in vermögensrechtlichen Belangen ab einem Streit-
wert von Fr. 10'000.00 (Art. 308 Abs. 2 ZPO). Auf die in Berücksichtigung der
Ostergerichtsferien (Art. 145 Abs. 1 lit. a ZPO) rechtzeitig schriftlich und begrün-
det eingereichte Berufung (Art. 311 Abs. 1 ZPO) ist daher einzutreten.
1.2 Massgeblich für das Berufungsverfahren sind die Dispositions- und
Verhandlungsmaxime (Art. 55 Abs. 1 ZPO; vgl. Art. 247 Abs. 2 lit. b Ziff. 1 ZPO).
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2. Zu den wesentlichen Parteivorbringen betreffend die Mietzinshöhe und
zu den Beweisabnahmen:
2.1 Entscheidend für den Ausgang des vorliegenden Verfahrens ist, wel-
cher Mietzins für das Mietobjekt D._ ab dem 1. Oktober 2007 zu bezahlen
war.
2.2 / 2.2.1 Die Beklagte hält dem Standpunkt der Klägerin (vgl. vorne I./1.
a.E.) entgegen, sie habe, um die Verhandlungen nicht zu komplizieren, nach dem
1. Januar 2007 die überhöhte Miete gemäss Mietvertrag vom 3. Januar 2001 in
Absprache mit der Klägerin lediglich vorerst weiterbezahlt (act. 20 S. 5), im Sinne
einer Erstreckung des befristeten Mietvertrages. Dabei sei aber klar gewesen,
dass nach der Beendigung der gemeinsamen Tätigkeit nicht mehr der überhöhte
Mietzins bezahlt würde (Vi-Prot. S. 10).
2.2.2 Sodann hätten die Parteien und C._ an einer Sitzung vom
27. September 2007 im Beisein von E._, mit Mietvertrag vom selben Datum,
vereinbart, dass die Beklagte ab 1. Oktober 2007 eine verkehrsübliche Miete von
Fr. 6'500.00 zuzüglich Fr. 500.00 Nebenkosten pro Monat bezahlen würde. Den
entsprechend schriftlich ausgefertigten Mietvertrag vom 27. September 2007 ha-
be auf Vermieterseite nur C._ unterzeichnet, was den bisherigen Gepflogen-
heiten betreffend die Verwaltung der Liegenschaft entsprochen habe (act. 20 S. 5,
10; Vi-Prot. MD090054 S. 10, act. 22/5).
2.2.3 In der Folge seien intensive Verhandlungen über die Beendigung der
Zusammenarbeit zwischen den Parteien und C._ geführt worden, und an
Besprechungen vom 17. April 2008 und vom 12. September 2008 seien auch
Mietzinsforderungen der Klägerin thematisiert worden (act. 20 S. 6).
2.2.4. Am 22./23. Dezember 2008 sei sodann ein Vergleich abgeschlossen
worden, in welchem die Parteien und C._ die noch offenen und strittigen
Punkte definitiv geregelt hätten, worauf sie festgehalten hätten, dass sie damit per
Saldo aller gegenseitigen Ansprüche, vorbehältlich des Verkaufs des hälftigen An-
teils an der Stockwerkeigentumseinheit D._, Zürich, auseinandergesetzt sei-
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en. Allfällige noch offene Mietzinsforderungen der Klägerin seien von dieser Sal-
doklausel erfasst (act. 20 S. 6 f., act. 22/11).
2.2.5 Die Klägerin hielt der letztgenannten Behauptung der Beklagten ent-
gegen, dass die geltend gemachte Mietzinsforderung der Klägerin in der Verein-
barung vom 22./23. Dezember 2008 absichtlich nicht erwähnt wurde, weil den
Parteien damals klar gewesen sei, dass das Schicksal dieser Forderung im Rah-
men des Vergleichs keine Berücksichtigung finden sollte (act. 32 S. 6).
2.3 Am 26. Mai 2011 erging der vorinstanzliche Beweisbeschluss (act. 63).
Darin auferlegte die Vorinstanz der Beklagten die Beweislast für ihre vorstehend
dargelegte Tatsachenschilderung (vgl. II./2.2.1-2.2.4) und nahm als Beweismittel
neben verschiedenen Urkunden, auf die nachfolgend soweit erforderlich einge-
gangen wird, insbesondere die Befragungen von C._ und E._ ab
(act. 63, Beweissätze I./1.-4.). Gleichzeitig auferlegte die Vorinstanz der Klägerin
den Gegenbeweis für ihre ebenfalls vorstehend dargelegte Schilderung (vgl.
II./2.2.5 entsprechend Gegenbeweissatz I./4.1). Diesbezüglich nahm die Vo-
rinstanz die Befragung von E._ und der Rechtsanwälte bzw. Fürsprecher Dr.
F._, lic. iur. Y._ und lic. iur. X1._ als Zeugen ab (vgl. aber zur Form
der Befragung von Rechtsanwalt X1._ nachfolgend II./7.3.2).
3. Zum angefochtenen Entscheid:
Die Vorinstanz kam in Würdigung der abgenommenen Beweismittel zum
Schluss, eine konkrete Einigung der Parteien dahingehend, dass nach Ablauf der
Befristung ab dem 1. Januar 2007 lediglich vorübergehend bis zum Ausscheiden
der Klägerin der bisherige Mietzins von Fr. 12'500.00 brutto weiter bezahlt worden
sei, und dass dabei klar gewesen sei, dass nach Beendigung der gemeinsamen
Tätigkeit nicht mehr dieser Mietzins massgeblich wäre, sei nicht erwiesen. Daher
sei nach Ablauf der Befristung gestützt auf Art. 266 Abs. 2 OR von der Weitergel-
tung des Mietvertrages vom 3. Januar 2001 auszugehen. Erwiesen sei ferner
auch nicht das Zustandekommen eines neuen Mietvertrages betreffend die Zeit
ab 1. Oktober 2007 zu einem Bruttomietzins von Fr. 7'000.00 pro Monat, und
schliesslich sei auch der Beweis gescheitert, dass allfällige noch offene Mietzins-
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forderungen der Klägerin von der Saldoklausel vom 22./23. Dezember 2008 er-
fasst worden seien (act. 98 S. 6 ff.).
Dagegen, so die Vorinstanz weiter, sei davon auszugehen, dass die Kläge-
rin den Gegenbeweis betreffend die bewusst unterbliebene Erwähnung ihrer
Mietzinsforderung in der Vereinbarung vom 22./23. Dezember 2008 gelungen sei
(act. 98 S. 22).
Gestützt darauf hiess die Vorinstanz die Klage gut.
4. Die Beklagte wendet sich berufungsweise zu Recht nicht gegen die
dem Beweisbeschluss vom 26. Mai 2011 zugrundeliegende Beweislastverteilung:
Gemäss Mietvertrag vom 3. Januar 2001 (act. 22/2) stand der Klägerin ein An-
spruch auf einen Mietzins von Fr. 12'500.00 brutto pro Monat zu (bzw. auf die ihr
als Teilgläubigerin zustehende Hälfte davon, vgl. dazu act. 61 S. 9, 15 f.) – und
vermutungsweise bestand dieser Anspruch infolge der grundsätzlich unbestritte-
nen, stillschweigenden Fortsetzung des Mietverhältnisses ab dem 1. Januar 2007
weiterhin (vgl. Art. 266 Abs. 2 OR). Danach ist es an der Beklagten, diese Vermu-
tung umzustossen (vgl. ZK-Higi, 4. Auflage 1995, Art. 266 N 43 ff.) bzw. die gel-
tend gemachten, dem Anspruch der Klägerin entgegenstehenden (rechtsaufhe-
benden) Tatsachen zu beweisen (BSK ZGB I-Schmid-Lardelli, 4. Auflage 2010,
Art. 8 N 58).
Auf die Rügen der Beklagten betreffend die vorinstanzliche Beweiswürdi-
gung (act. 99 S. 4 ff.) wird nachfolgend eingegangen.
5. Bloss vorübergehende Fortsetzung des Mietverhältnisses ab 1. Januar
2007:
5.1 Die Beklagte macht geltend, sie und die Klägerin hätten abgesprochen,
den Mietvertrag betreffend das Mietobjekt D._ ab 1. Januar 2007 nur vo-
rübergehend fortzusetzen, ohne ein unbefristetes Mietverhältnis einzugehen (vgl.
vorne II./2.2.1). Den Nachweis einer solchen Absprache vom Nachweis eines
"Vertrages im herkömmlichen Sinn" abzugrenzen, wie es die Beklagte will (act. 99
S. 11), geht nicht an, denn bei einer solchen Absprache geht es gerade um einen
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Vertrag im herkömmlichen Sinn, d.h. um übereinstimmende gegenseitige (aus-
drückliche oder konkludente) Willensäusserungen der Parteien (Art. 1 Abs. 1 OR).
Dass eine solche Absprache schriftlich festgehalten worden wäre, hat die Beklag-
te nicht behauptet. Zu prüfen bleibt eine mündliche oder konkludente Absprache.
5.2 Die Beklagte rügt diesbezüglich zunächst, die Beweiswürdigung der
Vorinstanz sei willkürlich, weil die Vorinstanz angebe, der Zeuge E._ habe
"vor allem seine persönliche Meinung" wiedergegeben, und aus seinen Aussagen
ergebe sich nicht hinreichend klar, dass es zwischen den Parteien zu einer kon-
kreten Einigung im geschilderten Sinne gekommen sei (act. 99 S. 11 ff.).
5.2.1 Der Zeuge E._, dessen Firma für das Rechnungswesen der Be-
klagten zuständig ist (Vi-Prot. S. 11), erklärte auf Befragen, es sei aus dem Blick-
winkel Treuhand/Rechnungswesen immer klar gewesen, dass die festgelegte
Miete inhaberoptimiert gewesen sei, im Sinne einer steuer- und AHV-optimierten
Lösung. Mit Blick auf die Abwicklung der Trennung sei daher die Höhe der Miete
ein Diskussionspunkt gewesen. Dabei habe man die Fortzahlung des bisherigen
Mietzinses dahingehend besprochen, dass die Miete bis zur Klärung der ver-
schiedenen Aspekte "so laufengelassen" würde, bis die anderen wesentlichen
Punkte auch geklärt sein würden (Vi-Prot. S. 13 f.). Dieses "dahingehend bespre-
chen" bezog der Zeuge E._ danach nicht auf die Sitzung vom 27. September
2007 (vgl. zu dieser im Einzelnen nachfolgend II./6.), da er an dieser Sitzung nicht
anwesend gewesen sei, sondern auf einen Zeitpunkt vor diesem Datum (Vi-Prot.
S. 14). Seine Empfindung sei gewesen, so der Zeuge E._, dass man sich
grundsätzlich auf einen tieferen Mietzins geeinigt habe, doch dass der ganze
Trennungsprozess über eine längere Zeit angedauert habe, weshalb es nicht
möglich gewesen sei, als erstes gleich die Miete zu fixieren. Das sei damals alles
"noch offen" gewesen, doch es sei eine Schätzung in Auftrag gegeben worden
(Vi-Prot. S. 15).
5.2.2 Eine konkrete Absprache, wonach ausdrücklich entschieden worden
wäre und wobei insbesondere auch die Klägerin ihren Willen dahingehend geäus-
sert hätte, dass der Mietzins nach Ablauf der Befristung des Mietvertrags ab
1. Januar 2007 im geschilderten Sinne nur vorübergehend weiter bezahlt würde,
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vermochte der Zeuge E._ damit nicht zu nennen. Der Mietzins war zwar
nach seiner Schilderung im Verlaufe des Jahres 2007, mutmasslich in den Wo-
chen vor der Sitzung vom 27. September 2007, Gegenstand von Gesprächen
zwischen den Parteien (der Zeuge spricht einmal von einem Zeitraum zwischen 5
und 7 Wochen vor dem 27. September 2007 und an anderer Stelle von Sitzungen
"irgendwann im 2007", Vi-Prot. S. 13, 16). Dabei habe sich die Klägerin aber,
ebenfalls nach der Schilderung des Zeugen E._, passiv verhalten und habe
nicht widersprochen. Ob sie explizit ja oder nein gesagt habe, konnte der Zeuge
E._ nicht angeben (Vi-Prot. S. 17).
Aus der Schilderung des Zeugen E._ folgt damit lediglich, dass die Be-
klagte nicht willens war, längerfristig den ihrer Ansicht nach überhöhten Mietzins
zu bezahlen, dass sie daher nur bis zur Einigung über eine neue Mietzinshöhe die
bisherige Miete weiter bezahlen wollte, und dass dies irgendwann, mutmasslich
im Sommer 2007, auch ein Thema von Besprechungen zwischen den Parteien
war, wobei die Klägerin den Standpunkt der Beklagten zur Kenntnis nahm, ohne
sich dazu zu äussern.
Dies erscheint denn auch naheliegend, da es für die Klägerin keinen Anlass
gab, konkret zu widersprechen, solange der ihrer Ansicht nach geschuldete Miet-
zins bezahlt wurde, wenn auch aus Sicht der Beklagten "im Bewusstsein, dass es
sich um einen erhöhten Mietzins handelte und vor allem auch, weil die Verhand-
lungen über die Beendigung der Zusammenarbeit nicht zusätzlich belastet wer-
den sollten" (so die Beklagte in der Duplik, Vi-Prot. MD090054 S. 10).
Dass die Vorinstanz die Schilderung des Zeugen E._ als wenig aussa-
gekräftig bezeichnete und dass sie zum Schluss kam, das Vorliegen einer Ab-
sprache betreffend bloss vorübergehende Weiterbezahlung des bisherigen Miet-
zinses ergebe sich daraus nicht hinreichend klar (act. 98 S. 10), ist somit nicht zu
beanstanden.
5.2.3 Etwas anderes folgt auch nicht aus den Aussagen von C._ in der
Parteibefragung (Art. 159 ZPO). Auch aus ihren Schilderungen ergibt sich keine
konkrete, bestimmte Absprache im erwähnten Sinn. Die blosse Bejahung der
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Frage, ob die Beklagte den Mietzins nach dem 1. Januar 2007 in Absprache der
Parteien vorerst weiter bezahlt habe, um die Trennungsverhandlungen nicht zu
komplizieren (Vi-Prot. S. 22), ist von geringer Überzeugungskraft. Klar folgt aus
den Aussagen von C._ nur, dass die Mietzinshöhe diskutiert wurde (nach
C._ an den Meetings nach der Fällung des Trennungsentscheids bzw. "im-
mer", Vi-Prot. S. 25), aber nicht, wann genau und unter welchen konkreten Um-
ständen dies geschah, und wann es zu einer entsprechenden Einigung der Par-
teien kam.
Dass die Vorinstanz die allgemein gehaltene Schilderung von C._ unter
Hinweis auf ihr Interesse am Ausgang des Verfahrens als wenig überzeugend
einschätzte (act. 98 S. 10), ist daher entgegen der Beklagten (act. 99 S. 13) nicht
zu beanstanden. Daran ändert auch der Hinweis der Beklagten nichts, wonach es
nicht zulässig sei, von einer Person in einer Zeugen- oder Parteibefragung eine
Substantiierung des Sachverhalts zu verlangen (act. 99 S. 13). Die Vorinstanz ist
den Aussagen von C._ nicht deshalb nicht gefolgt, weil sie nicht substantiiert
waren, sondern weil sie diese Aussagen für nicht genügend überzeugend hielt
(act. 98 S. 10). Daran ist wie erwähnt nichts auszusetzen. Aufgrund der langen
Zeitdauer, die zwischen der Beweisabnahme und den dabei thematisierten Bege-
benheiten verstrichen ist, sowie angesichts der vielen strittigen Punkte im Zu-
sammenhang mit der Beendigung der gemeinsamen Tätigkeit, ist nachvollzieh-
bar, dass sich die befragten Personen nicht mehr exakt erinnerten, was an wel-
cher Besprechung im Detail diskutiert und allenfalls vereinbart wurde. Dieses Ri-
siko trägt indes die beweisbelastete Beklagte (vgl. vorne II./4.).
5.2.4 Von einer ausdrücklichen Absprache der Parteien, wonach der Miet-
zins gemäss Mietvertrag vom 3. Januar 2001 ab dem 1. Januar 2007 nur noch vo-
rübergehend weiter bezahlt worden wäre, ohne dass damit ein unbefristetes Ver-
tragsverhältnis entstehen sollte, ist danach mit der Vorinstanz nicht auszugehen.
5.2.5 Zur Möglichkeit einer konkludenten Absprache in dem Sinne, dass die
Beklagte trotz des Fehlens einer expliziten Zustimmungserklärung der Klägerin
aufgrund ihres Verhaltens nach dem 1. Januar 2007 davon ausgegangen wäre
und davon hätte ausgehen dürfen, dem wirklichen Willen der Klägerin entspreche
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ebenfalls eine bloss vorübergehende Weiterführung des Mietverhältnisses zu den
bisherigen Konditionen, hat die Beklagte keine Tatsachenbehauptungen vorge-
bracht. Darauf ist daher nicht einzugehen. Ebenso entfällt angesichts der Natur
der geltend gemachten Absprache (die nicht zum Vorteil der Klägerin gereichen
würde) die Möglichkeit einer stillschweigenden Annahme nach Art. 6 OR (was die
Beklagte zu Recht auch nicht geltend macht).
5.3 Auch wenn es nicht zu einer Absprache über eine vorübergehende
Fortführung des befristeten Mietverhältnisses (im Sinne einer Erstreckung) kam,
wurde das befristete Mietverhältnis indes nicht am ersten Tag nach Ablauf der Be-
fristung ohne weiteres nur durch die Tatsache der Fortführung zu einem unbefris-
teten Mietverhältnis. Die bereits geschilderte Vermutung nach Art. 266 Abs. 2 OR
greift nach bundesgerichtlicher Praxis erst dann, wenn "während einer genügend
langen Zeitdauer darauf verzichtet wird, sich auf die Beendigung der vertraglichen
Beziehungen zu berufen, die Rückgabe der Mietsache zu verlangen und weiterhin
regelmässig Mietzinszahlungen in bisheriger Höhe entgegengenommen werden,
ohne irgendwelche Vorbehalte vorzubringen" (mra 2004 S. 142 ff. E. 2.2). Für den
Umfang der erwähnten Zeitdauer sind die Umstände des Einzelfalls massgeblich.
Eine Dauer von 21⁄2 Monaten genügt nach der Praxis für sich alleine nicht, doch
bei einer vorbehaltlosen Fortführung über 51⁄2 oder 71⁄2 Monate hinweg wird re-
gelmässig von einem unbefristeten Mietverhältnis nach Art. 266 Abs. 2 OR aus-
gegangen (BGer 4C.331/2002 E. 2.1; mp 2003 S. 137 ff. E. 3; vgl. auch mp 2005
S. 34 ff.).
Wäre vorliegend davon auszugehen, dass die Parteien bereits relativ kurz
nach dem 1. Januar 2007 Gespräche über die Auflösung der gemeinsamen ge-
schäftlichen Tätigkeit und über die Anpassung der Konditionen des Mietvertrags
aufnahmen, so könnte dies nach Treu und Glauben gegen die Annahme eines
unbefristeten Mietverhältnisses sprechen. Indessen beschränkte sich die Beklagte
auf die Schilderung, "sehr langwierige und aufwendige" Verhandlungen hätten
schliesslich zum Aktienkaufvertrag vom 13. Juli 2007 geführt (act. 20 S. 4). Wann
diese Verhandlungen begannen, ist daher nicht bekannt. "Langwierig" könnte be-
deuten, dass über Wochen oder gar Monate hinweg verhandelt wurde, aber es
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könnte ebenso gut bedeuten, dass der Trennungsentscheid erst relativ kurz vor
diesem Datum gefällt wurde, worauf in den Tagen vor dem 13. Juli 2007 sowie an
diesem Datum "langwierige" (etwa im Sinne von stundenlange) Verhandlungen
geführt wurden.
Daher gibt es in tatsächlicher Hinsicht keine Grundlage für die Annahme, die
Gespräche über die Beendigung der gemeinsamen Tätigkeit und über die Tren-
nung der Klägerin von der Beklagten hätten bereits kurz nach dem Ablauf der Be-
fristung dazu geführt, dass nicht von einer vorbehaltlosen Weiterführung des
Mietverhältnisses zu den bisherigen Konditionen ausgegangen werden könnte.
5.4 Die Beklagte vermochte somit die Vermutung gemäss Art. 266 Abs. 2
OR, dass das Mietverhältnis der Parteien nach dem 1. Januar 2007 als unbefris-
tetes Vertragsverhältnis weiter bestand, nicht zu widerlegen.
Nur nebenbei ist danach darauf hinzuweisen, dass auch im gegenteiligen
Fall, bei Annahme einer bloss vorübergehenden Weiterführung des Mietverhält-
nisses bis zur Regelung der Trennung der Parteien, nicht ohne weiteres dem
Standpunkt der Beklagten zu folgen wäre. Zu bedenken wäre dann, dass die Par-
teien das Mietverhältnis unbestritten auch nach der Trennung der Parteien weiter-
führten (erst am 21. März 2012 kündigte die Beklagte das Mietverhältnis per
30. September 2012, vgl. act. 99 S.3). Entsprechend wäre auch in diesem Fall für
die weitere Zukunft die konkrete Vereinbarung eines tieferen Mietzinses vorbehal-
ten.
6. Neuer Mietvertrag vom 27. September 2007:
6.1 Dass der schriftliche Mietvertrag vom 27. September 2007 mangels
Unterzeichnung durch die Klägerin (und mangels Vertretungsbefugnis von
C._) für die Klägerin nicht verbindlich ist, ist unbestritten. Die Beklagte ist in-
des der Ansicht, entgegen der vorinstanzlichen Würdigung folge aus den Zeu-
genaussagen von E._ und aus den Angaben von C._, dass die Klägerin
und C._ anlässlich einer Sitzung vom 27. September 2007 oder allenfalls
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früher vereinbarten, den Mietzins für das Geschäftslokal ab 1. Oktober 2007 auf
Fr. 7'000.00 brutto monatlich zu reduzieren (act. 99 S. 14, 18).
6.2 Aus dem von der Beklagten betonten inhaltlichen Bezug zwischen den
Beweissätzen 1 (Absprache der nur vorläufigen Weiterbezahlung des bisherigen
Mietzinses) und 2 (Zustandekommen einer neuen Vereinbarung, vgl. act. 99
S. 14) lässt sich nach dem zu ersterem Beweisthema Gesagten (vgl. vorne II./5.)
nichts zugunsten der Beklagten ableiten.
6.3 Die Beklagte verweist sodann auf die Schilderung des Zeugen
E._, für ihn und "seiner Ansicht nach" (so zitiert von der Beklagten, act. 99
S. 14 f.) auch für die Parteien sei immer klar gewesen, dass die ursprüngliche
Miete inhaberoptimiert gewesen sei. Auch wenn der Mietzins anfänglich eigentü-
meroptimiert vereinbart worden sein sollte (was vorliegend ohne Relevanz wäre,
vgl. act. 98 S. 15 f.), hiesse dies jedoch nicht, dass automatisch bei Beendigung
der Zusammenarbeit ein Anspruch der Beklagten auf einen tieferen Mietzins be-
stehen würde. Dass beiden Parteien klar gewesen wäre, dass eine Vereinbarung
eines tieferen Mietzinses getroffen werden "musste" (act. 99 S. 15), lässt sich
somit nicht behaupten.
Richtig ist zwar, dass der Zeuge E._ angab, seiner Meinung nach hät-
ten sich die Parteien im Zeitraum einige Wochen vor dem 27. September 2007
auf einen tieferen Mietzins von Fr. 7'000.00 brutto geeinigt (Vi-Prot. S. 16). Die
Diskrepanz mit Blick auf den Zeitpunkt, wann die Einigung erzielt wurde (am 27.
September 2007 gemäss der ursprünglichen Sachdarstellung der Beklagten, oder
in den Wochen vorher gemäss der Zeugenaussage E._) spricht aber, wie die
Vorinstanz richtig erwog (act. 98 S. 13 f.), gegen die Überzeugungskraft seiner
Schilderung. Wenn ein mündlicher Vertragsschluss an einem bestimmten Zeit-
punkt in Gegenwart eines bestimmten Zeugen behauptet wird, so spricht die Aus-
sage dieses Zeugen, er sei an der Besprechung am genannten Zeitpunkt nicht
dabei gewesen, aber seiner Ansicht nach habe man sich ein paar Wochen vorher
entsprechend geeinigt, nicht für die vorgebrachte konkrete und substantiierte Be-
hauptung. Der Ansicht der Beklagten, bezüglich der Absprache in inhaltlicher
- 15 -
Sicht sei nicht relevant, wann die Vereinbarung getroffen wurde (vgl. act. 99
S. 18), ist daher nicht zu folgen.
Dass der Zeuge E._ nach der Beklagten "klipp und klar" von einer Eini-
gung in jenem Zeitraum sprach (so die Beklagte, act. 99 S. 15), ändert daran
nichts, zumal die Formulierung "klipp und klar" durch die bereits erwähnte Schil-
derung des Zeugen E._ (Vi-Prot. S. 17 sowie vorne II./5.2.1-5.2.2), relativiert
wird: Danach habe die Klägerin sich in den Gesprächen betreffend Anpassung
des Mietzinses lediglich "passiv verhalten", sie habe nicht widersprochen, aber
daran, ob sie zur Vereinbarung eines tieferen Mietzinses explizit ja oder nein ge-
sagt habe, könne er, E._, sich nicht erinnern. Vor diesem Hintergrund erwog
die Vorinstanz zu Recht, aus den Aussagen des Zeugen E._ ergebe sich
keine unmissverständliche Zustimmung der Klägerin zu einem reduzierten Miet-
zins (act. 98 S. 13 f.). Durch das geschilderte passive Verhalten der Klägerin kam
kein neuer Mietvertrag zustande (auch hier kommt eine stillschweigende Annah-
me nach Art. 6 OR nicht in Frage).
Dass der Zeuge E._ persönlich der Ansicht war, die Anpassung des
(seiner Ansicht nach zu hohen) Mietzinses sei nach einer Besprechung (welche
Besprechung gemeint ist, geht aus den Ausführungen nicht hervor) umzusetzen
gewesen, und dass er daher C._ telefonisch daran erinnerte, den Dauerauf-
trag für die Mietzinszahlung anzupassen (Vi-Prot. S. 13, act. 99 S. 16), ist danach
nicht entscheidend.
6.4 Auch mit den Aussagen von C._ lässt sich eine konkrete Einigung
der Parteien über die Mietzinsanpassung nicht erhärten. Zwar bestätigte C._,
wie von der Vorinstanz ausgeführt, im Wesentlichen die Sachdarstellung der Be-
klagten (act. 98 S. 14; so auch die Beklagte, act. 99 S. 16). Auch C._ ver-
mochte aber keine konkrete, bestimmte Angabe zu machen, wann eine solche
Einigung tatsächlich erfolgte, insbesondere wann und unter welchen Umständen
die Klägerin einen entsprechenden Willen äusserte.
6.5 Gegen das tatsächliche Zustandekommen einer Vereinbarung am
27. September 2007 (oder zuvor) über den reduzierten Mietzins spricht sodann
- 16 -
auch, dass C._ die Klägerin erst mit E-Mail vom 13. Februar 2008 (act. 34/3)
zur Unterzeichnung des Vertragsdokuments aufforderte, nachdem sie selber das
Dokument gemäss ihrer Schilderung bereits einige Tage nach dem
27. September 2007 unterzeichnet hatte (vgl. Vi-Prot. S. 24 f., 27 f.). Die Umstän-
de, dass die Parteien dazwischen "viel anderes zu tun hatten", viele andere Punk-
te zu besprechen waren und dass sich das Verhältnis zwischen C._ und der
Klägerin verschlechterte (so die Erklärung von C._, Vi-Prot. S. 25), vermögen
das lange Zuwarten mit der Aufforderung zur Unterzeichnung entgegen der Be-
klagten (act. 99 S. 17) nicht plausibel zu erklären. Dasselbe gilt für den Hinweis,
das Besprochene sei so eindeutig und klar gewesen (Vi-Prot. S. 25). Gerade auch
das schlechter werdende Verhältnis hätte die Beklagte bzw. C._ an sich eher
zu Bemühungen veranlassen müssen, das, worüber man sich tatsächlich und
eindeutig einigte (insbesondere soweit es um Zugeständnisse der Klägerin geht),
auch innert kurzer Frist von der Klägerin schriftlich bestätigt zu erhalten.
In diesem Zusammenhang ist der folgende Umstand zu erwähnen: Der
schriftliche Mietvertrag vom 27. September 2007 enthält – wie von der Klägerin
richtig gesehen – den Landesindex der Konsumentenpreise von Dezember 2007
von 102.6 Punkten (Basis Dezember 2005 = 100 Punkte; im Oktober 2007 be-
mass sich der Index auf 101.9 Punkte; vgl. act. 22/5, Vi-Prot. S. 28). Danach ist
davon auszugehen, dass der schriftliche Vertrag zu einem deutlich späteren Zeit-
punkt ausgefertigt und von C._ unterzeichnet wurde, als diese angab. Dies
mag zwar, wie die Beklagte in der Stellungnahme zum Beweisergebnis angab,
das Zustandekommen einer mündlichen Vereinbarung zu einem früheren Zeit-
punkt nicht zwingend widerlegen (act. 90 S. 7 f.), aber es spricht gegen die
Glaubhaftigkeit der aufgezeigten Schilderung von C._ (vgl. vorne II./6.4).
6.6 Hinzu kommt was folgt: Auslöser der Korrespondenz zwischen den
Parteien bzw. zwischen der Klägerin und C._ im Februar 2008 war nicht das
erwähnte E-Mail von C._ vom 13. Februar 2008. Vielmehr war es die Kläge-
rin, welche mit E-Mail vom 7. Februar 2008 C._ zum Gespräch (u.a.) über
die "Miete D._" aufforderte (act. 34/2), worauf C._ der Klägerin am
13. Februar 2008 die Zustellung des "besprochenen und vereinbarten" Mietver-
- 17 -
trags D._ in Aussicht stellte (act. 34/3). Zwar bestritt die Beklagte, das E-Mail
vom 7. Februar 2008 erhalten zu haben (Vi-Prot. MD090054 S. 15), doch bezog
sich C._ in ihrem E-Mail vom 13. Februar 2008 offenkundig auf das E-Mail
vom 7. Februar 2008, indem sie sich ausschliesslich zu den drei am 7. Februar
2008 von der Klägerin aufgeworfenen Themenbereichen äusserte (act. 34/3). Da-
her liegt auf der Hand, dass die Beklagte bzw. C._ das E-Mail der Klägerin
vom 7. Februar 2008 zur Kenntnis nahm. Es ist somit nicht so, dass "die Klägerin
die Zustellung des schriftlichen Mietvertrags zum Anlass nahm, nun im Nach-
hinein das Nichtzustandekommen einer Vereinbarung zu behaupten" (so die Be-
klagte, act. 99 S. 18). Eher könnte gesagt werden, die Beklagte bzw. C._
hätten die Aufforderung der Klägerin zum Gespräch über die Mietzinshöhe "zum
Anlass genommen", um sich der Klägerin gegenüber auf die ihrer Ansicht nach
mündlich getroffene Vereinbarung zu berufen.
Die Klägerin hielt dem E-Mail von C._ vom 13. Februar 2008 sodann
mit E-Mail vom 18. Februar 2008 entgegen, eine Mietzinsanpassung sei an einem
Meeting vom 15. November 2007 zwar besprochen, aber nicht abschliessend
vereinbart worden (act. 34/4; den Empfang dieses E-Mails bestätigte C._ ge-
genüber der Vorinstanz, Vi-Prot. S. 25, und die Beklagte hält im Berufungsverfah-
ren an ihrer früheren Bestreitung [vgl. Vi-Prot. MD090054 S. 15] nicht mehr fest).
Die Beklagte will aus der Formulierung der Klägerin im E-Mail vom 18. Feb-
ruar 2008 schliessen, die Klägerin habe eingeräumt, dass eine Mietzinsreduktion
vereinbart worden sei, indes nicht "abschliessend" (act. 99 S. 17). Dem ist nicht
zu folgen. Zum einen spricht das Vorhandensein eines weiteren möglichen Da-
tums, an welchem die behauptete Vereinbarung zustande gekommen sein könn-
te, gegen die Stringenz der entsprechenden Behauptung. Zum anderen ist die In-
terpretation der Beklagten auch inhaltlich abzulehnen: Wenn die Klägerin ausführ-
te, eine reduzierte Miete sei besprochen, aber nicht abschliessend vereinbart
worden, und dazu würde "die versprochene Aufstellung" fehlen, "inkl. der redu-
zierten Amortisation" (act. 34/4), so erlaubt dies nicht den Schluss, eine Vereinba-
rung sei nach Ansicht der Klägerin bereits erfolgt, stehe aber unter der Bedingung
der Vorlage einer solchen Aufstellung (so die Beklagte, act. 99 S. 17). Vielmehr ist
- 18 -
nach der Formulierung der Klägerin zwischen dem Besprechen einer Mietzinsre-
duktion und der (abschliessenden = verbindlichen) Vereinbarung einer solchen
Reduktion zu unterscheiden.
6.7 Sodann spricht auch der zeitliche Kontext mit der tatsächlichen Bezah-
lung der reduzierten Mietzinse eher für die Schilderung der Klägerin: Die Beklagte
bestreitet nicht mehr, dass die Klägerin von der ersten reduzierten Mietzinszah-
lung (welche am 23. Januar 2008 betreffend die Monate Oktober und November
2007 erfolgte) erst mit Zustellung des Kontoauszugs vom 1. Februar 2008, am
4. Februar 2008 Kenntnis erhielt (vgl. act. 98 S. 15). Bereits im vorerwähnten E-
Mail vom 8. Februar 2008 (act. 34/2) forderte die Klägerin sodann C._ zum
Gespräch über die Mietzinshöhe auf. Vor diesem Hintergrund ist es naheliegend,
dass eine Mietzinsanpassung zwar thematisiert worden war, aber dass aus Sicht
der Klägerin keine ausdrückliche Einigung erfolgte und die Klägerin daher, als sie
von den reduzierten Zahlungen Kenntnis erhielt, unverzüglich das Gespräch
suchte und in der Folge die ihrer Ansicht nach bestehenden Mietzinsausstände
geltend machte.
6.8 Nach dem Gesagten ist der Beweis einer Vereinbarung der Parteien
über eine Anpassung des Mietzinses auf Fr. 7'000.00 brutto pro Monat ab
1. Oktober 2007 gescheitert. Entsprechend galt auch in der Zeit nach dem
1. Oktober 2007 der ursprüngliche Mietvertrag vom 3. Januar 2001.
7. Saldoklausel in der Vereinbarung vom 22./23. Dezember 2008:
7.1 Am 22./23. Dezember 2008 trafen die Parteien und C._ eine wei-
tere Vereinbarung über ihre Auseinandersetzung (act. 22/11). In dieser werden
zunächst die fünf Themenbereiche "Arbeitsverhältnis zwischen der Gesellschaft
und Frau B._", "Projekt ...", "Steuerrevision", "Abschluss Kontokorrentkonto
von Frau B._" und "Restzahlung Kaufpreis Aktienkauf vom 13. Juli 2007" ge-
regelt, wobei die Festhaltungen zu jedem Bereich mit einer Saldoklausel abge-
schlossen wurden. Schliesslich folgt unter "6. Weitere Bestimmungen" die Formu-
lierung:
- 19 -
"6.1 [...]. Mit Vollzug der vorliegenden Vereinbarung und dem Aktienkaufvertrag sind die
Parteien per Saldo aller gegenseitigen Ansprüche, vorbehältlich des Verkaufs des
50%-Anteils der Liegenschaft D._, Zürich, auseinandergesetzt.
6.2 Die vorliegende Vereinbarung hält sämtliche zwischen den Parteien bestehenden Ab-
reden fest. Sämtliche früheren zwischen den Parteien bestehenden Verpflichtungen,
vorbehältlich der Geheimhaltungsverpflichtung, werden mit Vollzug dieser Vereinba-
rung aufgehoben.
6.3-6 [...]"
7.2 Gemäss dem Standpunkt der Beklagten sollten mit dieser Vereinba-
rung alle noch offenen und strittigen Punkte definitiv geregelt werden. Es handle
sich daher bei Ziffer 6.1 um eine "umfassende Schluss-Saldoklausel" mit dem
einzigen Vorbehalt des Verkaufs des 50%-Anteils der Liegenschaft D._. Die-
ser Vorbehalt betreffe nach dem wirklichen Willen der Parteien die von der Kläge-
rin geltend gemachte Mietzinsforderung nicht, die daher von der Saldoklausel er-
fasst sei. Im Übrigen sei der Text der Vereinbarung auch nach Treu und Glauben
so auszulegen (act. 99 S. 8 f.; vgl. act. 20 S. 6 f. und Vi-Prot. MD090054 S. 12).
Nach der Ansicht der Klägerin war dagegen den Beteiligten klar gewesen,
dass das Schicksal der Mietzinsforderung im Rahmen der Vereinbarung nicht be-
rücksichtigt werden sollte, weil die Verhandlungen auch ohne diese Thematik
"aufwendig und kompliziert genug" gewesen seien (act. 32 S. 5 f.).
7.3 Hauptbeweis der Beklagten:
7.3.1 Die Vorinstanz auferlegte der Beklagten wie bereits erwähnt den
Hauptbeweis dafür, dass allfällige noch offene Mietzinsforderungen der Klägerin
gegenüber der Beklagten von der Saldoklausel in der Vereinbarung vom 22./23.
Dezember 2012 erfasst worden seien (act. 63 Ziff. I./4.). Dabei geht es, auch
wenn dies im Text des Beweissatzes nicht explizit zum Ausdruck kommt, um die
Feststellung des wirklichen übereinstimmenden Parteiwillens (natürlicher Kon-
sens; das Vorliegen eines normativen Konsenses im Sinne einer Auslegung des
Vertrages nach dem Vertrauensprinzip ist als Rechtsfrage keiner Beweisführung
zugänglich, vgl. BGer 4A_500/2011, E. 2; vgl. dazu nachfolgend II./7.5).
- 20 -
Die Beklagte macht dazu berufungsweise geltend, dass ihr der erwähnte
Hauptbeweis entgegen der Vorinstanz geglückt sei, da es dem Willen der Partei-
en entsprochen habe, endgültig einen Schlussstrich unter die Geschäftsbezie-
hung der Klägerin mit der Beklagten (und C._) zu ziehen und daher auch die
geltend gemachte Mietzinsforderung von der Saldoklausel erfasst gewesen sei
(act. 99 S. 26). Dem ist nicht zu folgen:
7.3.2 Die Vorinstanz hielt zutreffend fest, dass die Rechtsanwälte F._
und Y._ als Zeugen unter der strengen Strafdrohung von Art. 307 StGB aus-
gesagt hätten, Rechtsanwalt X1._ und C._ dagegen (infolge ihrer Or-
ganstellung bei der Beklagten) formell als Parteien zu befragen waren (act. 98
S. 21; vgl. Art. 159 ZPO). Dies hat für sich allein genommen vor dem Hintergrund
von Art. 157 ZPO (freie Beweiswürdigung) zwar keinen zwingenden Einfluss auf
die Überzeugungskraft der entsprechenden Aussagen. Die Vorinstanz hat aber
auch, entgegen der Beklagten (act. 99 S. 19), den Aussagen der Zeugen F._
und Y._ nicht per se mehr Gewicht zugemessen als den erwähnten Partei-
aussagen, sondern sie ist auf die Parteiaussagen und auf die Zeugenaussagen
inhaltlich eingegangen (act. 98 S. 16 ff.).
Mit Recht hat die Vorinstanz dabei darauf hingewiesen, dass das Beweisver-
fahren betreffend die Aussagen der befragten Personen zum Ergebnis geführt
habe, welches aufgrund der verschiedenen Interessenlagen zu erwarten gewesen
sei: die Vertreter der Klägerin hätten angegeben, die Mietzinsausstände seien als
von der Saldoklausel nicht erfasst zu betrachten, während der Rechtsvertreter der
Beklagten und C._ sowie E._ das Gegenteil erklärt hätten (act. 98 S.
21). Die Beklagte macht insoweit nichts anderes geltend.
7.3.3 Keine der befragten Personen, weder die Organe der Beklagten noch
die Rechtsvertreter der Klägerin (vgl. act. 99 S. 19), sind im Spannungsverhältnis
zwischen den Parteien gänzlich neutral – die beteiligten Rechtsanwälte insbeson-
dere auch aus der Überlegung nicht, dass der Text der Vereinbarung vom
22./23. Dezember 2008 von ihnen redigiert wurde (Rechtsanwalt X1._ redi-
gierte nach den übereinstimmenden Schilderungen den Vereinbarungsentwurf,
der in der Folge im Korrekturmodus zwischen den Rechtsvertretern der Parteien
- 21 -
hin und her gesandt wurde, vgl. Vi-Prot. S. 27, 32, 35, 41 f.). Dies gilt für alle be-
teiligten Rechtsvertreter (und entgegen der Beklagten nicht nur für den Zeugen
Y._), da eine explizite Regelung der Mietzinsausstände ex post betrachtet
auf jeden Fall ratsam gewesen wäre, sei es als ausdrücklicher Vorbehalt von der
allgemeinen Saldoklausel oder sei es als konkrete diesbezügliche Saldoklausel
mit Fixierung des inskünftig zu bezahlenden Mietzinses (zumal die behauptete
frühere, mündliche Einigung über die Mietzinshöhe [so es sie gegeben hat] die
Parteien nicht davon abhielt, im Verlauf des Jahres 2008 erneut lebhaft über die
Mietzinshöhe zu streiten, vgl. act. 22/7-8, 22/10 und act. 67; vgl. auch das Vor-
bringen der Beklagten betreffend die Besprechungen vom 17. April 2008 und
12. September 2008, vgl. act. 20 S. 6).
Im Zuge der Verhandlungen mit Blick auf die Formulierung des Vereinba-
rungstextes dürften allerdings viele weitere Gesichtspunkte eine Rolle gespielt
haben, die nicht Gegenstand dieses Verfahrens sind und die sich der Kenntnis
der Kammer entziehen. Die fehlende Erwähnung der Mietzinsausstände erlaubt
daher unabhängig vom Verfahrensausgang nicht ohne weiteres Rückschlüsse auf
die (von der Beklagten, act. 98 S. 19, thematisierte) Sorgfalt der Rechtsvertreter.
An ihrer geschilderten Interessenlage ändert dies jedoch nichts.
7.3.4 Zur Beweiswürdigung stellt sich die Beklagte auf den Standpunkt, zwi-
schen den Aussagen der Zeugen F._ und Y._ bestehe ein "sehr we-
sentlicher" Widerspruch. F._ habe angegeben, es sei ein Versehen gewe-
sen, den Vorbehalt der Mietzinsforderung nicht in die Saldo-Klausel zu integrie-
ren. Er räume damit ein, dass bei gehöriger Sorgfalt die Saldoklausel mit einem
entsprechenden Vorbehalt hätte ergänzt werden müssen. Y._ dagegen habe
angegeben, die offene Mietzinsforderung sei absichtlich nicht zum Regelungsge-
halt der Vereinbarung gemacht worden (act. 99 S. 20).
Der behauptete Widerspruch ist bei genauer Betrachtung indes nicht we-
sentlich. Auch der Zeuge Y._ gab auf die entsprechende Frage hin an, der
Klarheit halber wäre es günstiger gewesen, einen ausdrücklichen Hinweis auf die
von der Vereinbarung nicht erfasste Mietzinsforderung anzubringen, aber er habe
damals nicht daran gedacht (Vi-Prot. S. 36). Demgegenüber ist die Angabe des
- 22 -
Zeugen F._, der unterbliebene ausdrückliche Hinweis müsse ein Versehen
gewesen sein (Vi-Prot. S. 33), keine schwer wiegende Abweichung. Beide meinen
damit, dass es aus der ex-post Betrachtung sinnvoll gewesen wäre, einen Hin-
weis anzubringen. Viel wichtiger ist, dass die Zeugen Y._ und F._ zu
der entscheidenden Frage übereinstimmend angaben, betreffend die Problematik
der Liegenschaft bzw. der Mietzinsen sei man sich an einer ersten Besprechung
nicht näher gekommen und man habe daher gesagt, man klammere dies aus (Vi-
Prot. S. 31 f., S. 35 f.).
Der von der Beklagten gesehene Widerspruch in den Aussagen der Zeugen
F._ und Y._ ist somit nicht entscheidend. Daraus kann daher nicht fol-
gen, dass den Aussagen von C._ und von Rechtsanwalt X1._ gegen-
über den Zeugenaussagen F._ und Y._ der Vorzug zu geben wäre.
7.3.5 Sodann lässt sich auch aus den Aussagen des Zeugen E._ nichts
zugunsten der Beklagten ableiten. Dass seiner Ansicht nach der Mietzins bereits
im September 2007 reduziert wurde und aus seiner Optik eine Erwähnung dieses
Themas deshalb nicht nötig war (act. 99 S. 23; Vi-Prot. S. 18), hilft der Beklagten
nicht. Dasselbe gilt betreffend die entsprechende Angabe von C._ (act. 99
S. 23 f.; Vi-Prot. S. 27). Nach der erwähnten Korrespondenz (Schreiben der Be-
klagten vom 23. September 2008, act. 22/10), und auch ausgehend vom eigenen
Standpunkt der Beklagten (act. 20 S. 6 sowie gleich nachfolgend II./7.3.6 zweiter
Absatz), war ihr in diesem Zeitpunkt durchaus klar, dass die Mietzinshöhe und ei-
ne entsprechende Nachforderung der Klägerin trotz der behaupteten Vereinba-
rung vom September 2007 auch ein Jahr danach und im Vorfeld der Vereinba-
rung vom 22./23. Dezember 2008 noch ein Thema waren.
7.3.6 Die Beklagte stellt sich weiter auf den Standpunkt, es wäre zu erwar-
ten, dass die Mietzinsforderung, wenn sie nicht zum Regelungsgehalt der Sal-
doklausel hätte gemacht werden sollen, ausdrücklich vorbehalten worden wäre,
und dass man das versehentlich vergessen hätte, sei angesichts der Tatsache,
dass die Vereinbarung zwischen sehr erfahrenen und sorgfältigen Wirtschaftsan-
wälten mehrfach hin und her gegangen sei, völlig unglaubwürdig (act. 99 S. 19 f.,
S. 25 f.). Daraus vermag die Beklagte jedoch nichts für sich abzuleiten: Zwar mag
- 23 -
es sein, dass bei fehlender Einigung über die Mietzinsen ein ausdrücklicher Vor-
behalt zu erwarten wäre. Gleichermassen wäre aber bei tatsächlicher Einigung
ein ausdrückliches Festhalten derselben zu erwarten. Dass angesichts der er-
wähnten strittigen Vorgeschichte mit Blick auf die geltend gemachten Mietzins-
ausstände (vgl. vorne II./7.3.3) eine schliesslich gefundene Einigung (erneut) nicht
schriftlich festgehalten würde, erscheint kaum naheliegender als umgekehrt bei
fehlender Einigung der Verzicht auf einen Vorbehalt von der Saldoklausel.
Etwas anderes folgt diesbezüglich auch nicht aus der erwähnten Themati-
sierung der Mietzinsausstände in den Monaten vor dem Abschluss der Vereinba-
rung vom 22./23. Dezember 2008 (entgegen der Beklagten, Vi-Prot. MD090054
S. 12). Die Beklagte macht nicht geltend, dass diese Gespräche zu einer Einigung
geführt hätten, sondern die Mietzinshöhe wurden nach ihrem Vorbringen lediglich
in der letzten Zeit vor dem Abschluss der Saldoklausel nicht mehr diskutiert (vgl.
act. 99 S. 25). Weshalb dem so war, wird von der Beklagten nicht ausgeführt. Vor
diesem Hintergrund wird mit der fehlenden Thematisierung der Ausstände im
Vereinbarungstext nicht nachgewiesen, dass die Vertragsparteien sich tatsächlich
darüber einigten und dass sie diese Ausstände daher bewusst in den Anwen-
dungsbereich der allgemeinen Saldoklausel stellen wollten. Der Abbruch der Ge-
spräche betreffend Mietzinshöhe könnte auch bedeuten, dass die Vertragspartei-
en erkannten, diesbezüglich zu weit auseinander zu liegen, und dass sie daher im
Rahmen der Verhandlungen mit Blick auf die Vereinbarung vom 22./23. Dezem-
ber 2008 dieses Thema völlig beiseite liessen (so auch die Zeugen Y._ und
F._, Vi-Prot. S. 31, 35). Dabei mag es durchaus sein, dass die Beklagte und
C._ die schliesslich unterzeichnete Saldoklausel auch auf die Mietzinsaus-
stände bezogen, die Klägerin aber davon ausging, darüber würde nach dem Ab-
bruch der diesbezüglichen Gespräche noch weiter diskutiert werden. Von einem
übereinstimmenden wirklichen Wille, wonach die Mietzinsforderung von der Sal-
doklausel erfasst werden sollte, könnte danach nicht gesprochen werden.
7.3.7 Eher gegen einen solchen übereinstimmenden Willen spricht sodann
der Umstand, dass ein mit der Mietzinsnachforderung zusammenhängender
Punkt, der Verkauf des Miteigentumsanteils der Liegenschaft, ausdrücklich vom
- 24 -
Geltungsbereich der Saldoklausel ausgenommen wurde. War das zukünftige
rechtliche Schicksal der Liegenschaft und damit die Frage, wer inskünftig deren
Vermieter sein würde, noch offen, so spricht dies eher dafür, dass auch die Frage
der Mietzinshöhe noch offen war und die Parteien sich in der Vereinbarung vom
22./23. Dezember 2008 auf die Fragen im Zusammenhang mit der Beendigung
der gemeinsamen beruflichen Tätigkeit konzentrierten (zumal diese Fragen teil-
weise auch wichtiger gewesen sein mögen, insbesondere das Projekt "...", vgl.
Vi-Prot. S. 25 oben und S. 40 unten).
Auch wenn die Beklagte und C._ das anders verstanden haben mögen,
in dem Sinne, dass sie einen "Schlussstrich" ziehen wollten und dass für sie ein-
zig das Thema Verkauf der Liegenschaft noch offen war (act. 99 S. 23 oben sowie
die Zeugenaussage von Rechtsanwalt X1._, act. 99 S. 25 sowie Vi-Prot.
S. 39 f.), so liesse sich daraus nicht auf einen übereinstimmenden tatsächlichen
Willen der Parteien (also auch der Klägerin) schliessen. Wie der Vorbehalt aus
dem Blickwinkel des Vertrauensprinzips zu verstehen ist, wird weiter unten ge-
prüft (vgl. II./7.5.4).
7.3.8 Die Beklagte vermochte damit insgesamt einen übereinstimmenden
tatsächlichen Willen aller Vertragsparteien, wonach die von der Klägerin geltend
gemachten Mietzinsausstände von der Saldoklausel vom 22./23. Dezember 2008
erfasst sein sollten, nicht nachzuweisen. Mithin ist der vorinstanzlichen Würdigung
zu folgen, wonach der Hauptbeweis der Beklagten, dass allfällige noch offene
Mietzinsforderungen der Klägerin gegenüber der Beklagten von der Saldoklausel
in der Vereinbarung vom 22./23. Dezember 2008 nach dem wirklichen Willen der
Vertragsparteien erfasst wurden, scheiterte (act. 98 S. 22).
7.4 Zum Gegenbeweis der Klägerin:
7.4.1 Die Vorinstanz kam daraufhin in einer recht kurzen Erwägung wie be-
reits erwähnt zum Schluss, der Gegenbeweis sei geglückt, weil es den Parteien
beim Abschluss der Vereinbarung vom 22./23. Dezember 2008 klar gewesen sei,
dass das Schicksal der Mietzinsforderung im Rahmen dieses Vergleichs keine
Berücksichtigung finden sollte (act. 98 S. 22). Dem ist indes nicht zu folgen:
- 25 -
Nach dem Gesagten ist ein wirklicher Wille der Klägerin, wonach die Sal-
doklausel die Mietzinsforderung erfassen sollte, nicht nachgewiesen. Daraus kann
aber nicht geschlossen werden, ein gegenteiliger Wille aller Vertragsparteien sei
erwiesen. Insbesondere vermögen die Ausführungen der Zeugen F._ und
Y._, auch wenn sie mit der Vorinstanz als stimmig bezeichnet werden kön-
nen (act. 98 S. 21), gegenüber den gegenteiligen (und nicht wesentlich weniger
stimmigen) Schilderungen von C._ und des als Partei befragten Rechtsan-
walts X1._ nicht zu überwiegen (vgl. zur Interessenlage aller befragten
Rechtsvertreter bzw. Organpersonen vorne II./7.3.3).
Ein übereinstimmender wirklicher Wille der Vertragsparteien lässt sich damit
weder in die eine noch in die andere Richtung beweisen, und mit den Schlüssen,
welche aus den als Beweismittel abgenommenen Urkunden und aus der Entste-
hungsgeschichte der Vereinbarung gezogen werden können, verhält es sich nach
den vorstehenden Ausführungen gleich. Für die Beklagte lässt sich daraus aller-
dings nichts ableiten:
7.4.2 Der Gegenbeweis hat zum Zweck, das Ergebnis des Hauptbeweises
so zu erschüttern, dass zuungunsten des Beweisbelasteten entschieden wird. Er
ist nur relevant, wenn der Hauptbeweis geführt wurde und nicht scheiterte (BSK
ZGB I-Schmid/Lardelli, 4. Auflage 2010, Art. 8 N 36). In tatsächlicher Hinsicht ist
somit nur massgeblich, ob die beweisbelastete Partei ihre Sachdarstellung zu
beweisen vermag. Gelingt ihr dies nicht, so trägt sie die Folgen der Beweislosig-
keit (Schmid/Lardelli, a.a.O., Art. 8 N 4).
In der konkreten Situation der Vertragsauslegung heisst dies, dass beim ge-
scheiterten Nachweis der von der (beweisbelasteten) Beklagten vertretenen In-
terpretation (d.h. vorliegend der Behauptung der Beklagten, wonach die Sal-
doklausel nach dem wirklichen Willen der Parteien die Mietzinsforderung umfass-
te) die objektivierende Vertragsauslegung massgeblich ist, die als Rechtsfrage zu
prüfen ist (vgl. BGer 4C.201/2000 E. 2a, 4A_604/2011 E. 3.1 m.w.Nw.; BSK OR I-
Wiegand, 5. Auflage 2011, Art. 18 N 15).
- 26 -
7.5 Objektivierende Vertragsauslegung:
7.5.1 Nach dem Gesagten ist die Saldoklausel in der Vereinbarung vom
22./23. Dezember 2008 nach dem Vertrauensprinzip auszulegen. Es gelten die-
selben Kriterien, die bei der Auslegung übriger vertragsrelevanter Erklärungen
einschlägig sind. Massgeblich ist, wie der Text nach seinem Wortlaut und Zu-
sammenhang sowie unter den gesamten Umständen nach Treu und Glauben
verstanden werden durfte und musste (BGer 4A_604/2011 E. 3.1; Wiegand,
a.a.O., Art. 18 N 35). Eine vollständige gegenseitige Befreiung ist nicht leichthin,
sondern nur mit Zurückhaltung anzunehmen (BGE 127 III 444 E. 1a, BGer
5A_828/2010 E. 4.1; vgl. auch BR 2010 S. 71 sowie BK-Weber, Art. 88 N 27 f.).
Nicht zu umgehen ist, dass dabei teilweise dieselben Umstände einzubeziehen
sind, wie bei der Bestimmung des wirklichen Parteiwillens. Umstände, die dort als
Indizien für einen bestimmten wirklichen Willen der Beteiligten relevant waren,
können hier mit Blick auf das nach Treu und Glauben gebotene objektivierte Ver-
ständnis der Vertragsklausel herangezogen werden.
7.5.2 Auszugehen ist vom Wortlaut bzw. Wortsinn (vgl. vorne II./7.1). Ge-
mäss diesem ist von der Saldoklausel grundsätzlich nur der allfällige Verkauf des
50%-Anteils an der Liegenschaft D._ ausgenommen.
7.5.3 Der blosse Wortsinn ist indessen, auch wenn er klar ist, für die Ver-
tragsauslegung nicht alleine massgeblich (BGE 127 III 444). Im Sinne eines sys-
tematischen Auslegungselementes ist auch die Stellung der Saldoklausel im Ge-
samtkonzept des Vertrages massgeblich, d.h. der Zusammenhang der fraglichen
Klausel mit der Gesamtheit der vertraglichen Regelungen (Wiegand, a.a.O.,
Art. 18 N 24, 38). Daher ist auf die übrigen Gegenstände der Vereinbarung vom
22./23. Dezember 2008 einzugehen. Wie bereits vorne unter II./7.1 erwähnt, wa-
ren dies die folgenden fünf Punkte: "Arbeitsverhältnis zwischen der Gesellschaft
und Frau B._", "Projekt ...", "Steuerrevision", "Abschluss Kontokorrentkonto
von Frau B._" und "Restzahlung Kaufpreis Aktienkauf vom 13. Juli 2007". Es
fällt auf, dass all diese Punkte die berufliche Tätigkeit, d.h. die Beendigung der
beruflichen Zusammenarbeit der Klägerin und C._ im Rahmen der Beklagten
betreffen. Der von der Beklagten gesehene Zweck der Vereinbarung, einen
- 27 -
Schlussstrich unter die gegenseitigen Beziehungen zu ziehen (act. 99 S. 8 f.), ist
vor diesen Hintergrund zu stellen. Thema der Vereinbarung waren danach die
Auflösung der beruflichen Zusammenarbeit der Klägerin und C._ als Ge-
schäftsführerinnen der Beklagten (sowie diesbezügliche Internas der Beklagten
wie steuerliche und buchhalterische Belange).
Die mietrechtlichen Belange zwischen der Beklagten einerseits und der Klä-
gerin und C._ andererseits (Vermietung der Liegenschaft D._) als Aus-
senbeziehung der Beklagten stellen eine ganz andere Art von geschäftlicher Be-
ziehung dar. Dies spricht dafür, die Saldoklausel so zu verstehen, dass sie sich
lediglich auf Forderungen der Vertragsparteien im Zusammenhang mit der berufli-
chen Zusammenarbeit bezog (vgl. sic! 2008 S. 901 ff., wonach eine Saldoklausel
in einem Vertrag über die Aufhebung eines Arbeitsverhältnisses mit Regelung der
dabei zu erwartenden Fragen – Lohn, Abfindung, Altersvorsorge und Arbeits-
zeugnis – immaterialgüterrechtliche Ansprüche nach Treu und Glauben nicht er-
fasst, wenn solche Ansprüche im entsprechenden Vertrag keine Erwähnung fin-
den).
7.5.4 Für dieses Verständnis der Saldoklausel spricht auch der erwähnte
Vorbehalt eines allfälligen Verkaufs des 50%-Anteils der Liegenschaft D._.
Die Frage der Mietzinsanpassung steht mit der Frage eines solchen Verkaufs wie
bereits erwähnt (II./7.3.7) in einem engen Zusammenhang: Beide Fragen wurden
nebeneinander als Möglichkeiten diskutiert, der Situation zu begegnen, dass die
Klägerin nach der Beendigung der gemeinsamen Geschäftstätigkeit nach Ansicht
der Beklagten von einem inhaberoptimierten Mietzins profitierte, was (ebenfalls
nach Ansicht der Beklagten) nicht mehr gerechtfertigt war (vgl. act. 22/10 S. 2 f.).
Ist die eine diskutierte Variante der Entschärfung dieser Problematik ausdrücklich
von der Saldoklausel ausgenommen, so ist daraus nach Treu und Glauben zu
schliessen, dass auch die andere Variante noch im Raum stand, weil die Proble-
matik als Ganzes noch nicht entschärft war. Dies legt eine weite Auslegung des
Vorbehalts nahe, in dem Sinne, dass er die ganze geschilderte Problematik des
Profitierens der Klägerin von einem (behaupteterweise) inhaberoptimierten Miet-
zins umfasste.
- 28 -
7.5.5 Würde das erwähnte Mietverhältnis zwischen der Beklagten einerseits
und der Klägerin und C._ andererseits als vom Regelungsgehalt der Verein-
barung vom 22./23. Dezember 2008 erfasst, so hätte dies mit Blick auf das
Schicksal des Mietvertrages problematische Konsequenzen – wörtlich verstanden
hätten die Vertragsparteien mit Ziff. 6.2 der Vereinbarung (vgl. vorne II./7.1) den
zwischen ihnen bestehenden Mietvertrag aufgehoben. Dies entspricht aber offen-
kundig nicht dem Verständnis der Vertragsparteien und insbesondere auch nicht
dem der Beklagten (vgl. act. 99 S. 3 unten sowie Vi-Prot. MD090054 S. 12).
Zweck der Vereinbarung vom 22./23. Dezember 2008 war daher nach Treu
und Glauben nicht ein totaler und definitiver Schlussstrich unter alle gegenseitigen
Beziehungen, sondern lediglich ein Schlussstrich unter die gegenseitigen ge-
schäftlichen Beziehungen im Zusammenhang mit der im Rahmen der Beklagten
gemeinsam ausgeübten beruflichen Tätigkeit von C._ und der Klägerin, oder
kurz gesagt, der "Austritt" der Klägerin aus dem gemeinsam betriebenen Ge-
schäft. Das Bestehen des Mietvertrags über die Liegenschaft D._ war von
diesem Schlussstrich nicht erfasst. Nach Treu und Glauben spricht dies dafür,
auch die Saldoklausel in derselben Vereinbarung nicht auf den Mietvertrag bzw.
auf die Streitigkeit über dessen Inhalt (Mietzinshöhe) zu beziehen.
7.5.6 Hinzu kommt was folgt: Der Streit über die Mietzinshöhe für das Miet-
objekt D._ ab 1. Oktober 2007 war in der Zeit vor dem Abschluss der Verein-
barung zwischen den Parteien wie gesehen wiederholt ein Thema, und eine ein-
vernehmliche Regelung ist wie gesehen nach den vorgebrachten Tatsachenschil-
derungen nie erfolgt (vgl. vorne II./7.3.6). Eine trotz langwierigen und strittigen
Gesprächen somit zu keinem Zeitpunkt explizit erfolgte Einigung über die von der
Klägerin geltend gemachten Mietzinsausstände in eine spätere, allgemein formu-
lierte Saldoklausel hinein zu interpretieren, kann nach Treu und Glauben nicht
angehen.
Aus all diesen Gründen ist davon auszugehen, dass die Saldoklausel in der
Vereinbarung vom 22./23. Dezember 2008 die offenen Mietzinsforderungen der
Klägerin gegenüber der Beklagten nach Treu und Glauben nicht erfasste.
- 29 -
8. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der Mietvertrag vom
3. Januar 2001 wie geschildert ab dem 1. Januar 2007 stillschweigend weiterge-
führt wurde, der Nachweis des Abschlusses eines neuen Mietvertrags mit abge-
änderter Mietzinshöhe gescheitert ist und nach Treu und Glauben die geltend
gemachten Mietzinsausstände als von der Saldoklausel vom 22./23. Dezember
2008 nicht erfasst gelten. Daher hat die Vorinstanz die Klage der Klägerin zu
Recht gutgeheissen.
Die in der Klagegutheissung erfolgte Verpflichtung zu Verzugszinsen von
5% ab 15. November 2008 (mittlerer Verfall; vgl. act. 98 S. 23) wurde von der Be-
klagten nicht beanstandet. Ob der Umstand, dass die Mietzinsen quartalsweise im
Voraus zu bezahlen waren (vgl. act. 22/2; die Vorinstanz ging von monatlich im
Voraus zahlbaren Mietzinsen aus, act. 98 S. 23), richtigerweise zu einem früheren
mittleren Verfall führt, ist nicht zu prüfen (Verbot der reformatio in peius, Art. 58
Abs. 1 ZPO).
Entsprechend ist die Berufung abzuweisen und der angefochtene Entscheid
zu bestätigen.
III.
1. Zu bestätigen sind auch die Kosten- und Entschädigungsfolgen des
angefochtenen Urteils.
2. Ausgangsgemäss wird die Beklagte für das zweitinstanzliche Verfahren
kostenpflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Der Klägerin ist mangels Aufwendungen im
Berufungsverfahren keine Parteientschädigung zuzusprechen.
3. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr richtet sich nach dem Streitwert
(§ 4 Abs. 1 GebV OG). Zu berücksichtigen ist, dass ein materieller Teilbereich des
geltend gemachten Anspruchs bereits mit Beschluss vom 8. März 2011 (Ge-
schäfts- Nr. NG100020, act. 60) zweitinstanzlich beurteilt wurde, insgesamt aber
von einem aufwendigen Verfahren auszugehen ist, weshalb für beide Berufungs-
verfahren zusammen eine Erhöhung der nach dem Streitwert berechneten Ge-
- 30 -
bühr um einen Drittel geboten ist (§ 4 Abs. 2 GebV OG). Vom Total für beide Ver-
fahren (Fr. 10'200.00) ist die bereits im Beschluss vom 8. März 2011 festgesetzte
Entscheidgebühr abzuziehen.