Decision ID: 5018c3ca-1ea5-5b70-a9f0-7e149995325f
Year: 2018
Language: it
Court: TI_TCA
Chamber: TI_TCA_001
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: public_law

ritenuto,
in fatto
A.
a. _ è proprietaria della Casa Rossa a Montagnola (part. _), già dimora del noto scrittore Hermann Hesse (dal 1931 al 1962), e dell'ampio giardino sottostante (part. _ e _, di complessivi 5'381 mq), su cui si trova anche un edificio (casa dell'ex custode, part. _ sub. G).
I fondi sono assegnati dal piano regolatore vigente alla zona residenziale a ubicazione vincolata (RUV), comparto Möja, servita da via Hermann Hesse.
b. Dopo che era stato ritirato un primo progetto, nel giugno 2013 l'arch. CO 2 ha chiesto al municipio di Collina d'Oro il permesso di edificare sul predetto terreno, a valle della villa, un nuovo complesso residenziale di 9 unità abitative (7 unifamiliari e 2 bifamiliari) e di cambiare la destinazione della casa dell'ex custode in serra e vivaio.
c. Tale progetto è stato tra l'altro avversato dai vicini (a) RI 1, RI 2RI 3 (part. _), (b) _ M_ (part. _) e _ C_ (part. _), come pure dalle associazioni (c) S_ - tutti qui ricorrenti.
Raccolto l'avviso favorevole (n. 85546) dei Servizi generali del Dipartimento del territorio, con decisione 23 giugno 2014 il municipio ha rilasciato la licenza richiesta. La stessa è stata tuttavia annullata dal Consiglio di Stato, che con giudizio 2 settembre 2015 ha rinviato gli atti all'esecutivo locale affinché, esperiti degli accertamenti mancanti, raccolto un nuovo avviso cantonale e sentite le parti, si pronunciasse nuovamente. Il Governo aveva in sostanza riscontrato diverse carenze di ordine formale e materiale, che non mette qui conto di elencare.
B.
a. Nell'ottobre 2015, l'arch. CO 2 ha presentato al municipio un progetto di variante, integrato dalla documentazione
precedentemente mancante. Per quanto qui interessa, al pari del precedente, il progetto prevede l'edificazione di un nuovo complesso
residenziale di 9 unità abitative (7 unifamiliari e 2 bifamiliari, part. _), oltre alla modifica di destinazione della casa dell'ex custode in serra e vivaio.
Secondo i piani, il nuovo complesso sarà formato da 7 volumi lunghi e stretti, articolati su tre piani e collegati da un'autorimessa comune (PT), in cui sono distribuiti 27 posteggi. Ad essa sono pure collegati i 2 volumi bifamiliari più esterni (unità 1 e 9). Verso
monte - ad eccezione dell'unità più a nord (1) - i volumi sono
inoltre uniti da corpi destinati a locali tecnici, piscine fuori terra o camere con bagni, che insistono sul gradone dell'autorimessa
(formando una sorta di pettine verso via Hermann Hesse). A valle il fronte dell'autorimessa - arretrato di ca. 5 m rispetto alla facciata est di 8 dei 9 volumi - risulta mascherato da ripide scarpate, in buona parte riconducibili a terrapieni inclinati o rimodellamenti del terreno naturale sbancato (che hanno rimpiazzato dei locali tecnici previsti dal precedente progetto); ne fa eccezione il tratto dell'unità 9, con un fronte murario alto fino a m 3.80 (incluso il parapetto sovrastante). Per il resto il gradone dell'autorimessa è in generale coperto da un esile strato di terra e funge da terrazza-giardino al primo piano di tutte le unità abitative.
L'accesso al complesso è previsto da nord, attraverso una rampa bidirezionale, che costeggia il viale della villa a monte (part. _) e sbocca con esso su via Hermann Hesse.
b. Nel termine di pubblicazione, alla domanda si sono nuovamente opposti, tra l'altro, i ricorrenti RI 1, i vicini M_ e C_, nonché la S_ e l'H_.
Preso atto del nuovo avviso cantonale favorevole (n. 95210), il 10 giugno 2016 il municipio ha concesso all'arch. CO 2 la licenza edilizia in variante, rigettando tutte le opposizioni.
C.
Con giudizio 22 febbraio 2017, il Consiglio di Stato ha respinto le impugnative presentate dai vicini e dalle associazioni qui ricorrenti.
Disattesa una censura riferita alla completezza della domanda, il Governo ha
anzitutto ritenuto che l'accesso al complesso da via Hermann Hesse fosse sufficiente di fatto e di diritto. Ha poi considerato il progetto conforme all'ordinamento delle distanze da confine, negando l'applicazione dell'art. 9 cpv. 1 lett. b delle norme d'attuazione del piano regolatore di Collina d'Oro (NAPR), che prevede una distanza maggiorata per facciate lunghe più di 16 m. Ha poi negato che la casa dell'ex custode dovesse essere conteggiata nella superficie utile lorda (SUL), essendo la sua destinazione non abitativa sufficientemente assicurata con le condizioni dettate dal municipio. Sulla base della perizia versata agli atti, ha poi constatato la conformità del progetto dal profilo delle immissioni foniche (rampa d'accesso e traffico indotto). Da ultimo, dopo aver respinto le censure relative allo smaltimento delle acque, ha avallato anche le conclusioni dell'Ufficio della natura e del paesaggio (UNP), considerando il complesso progettato rispettoso del principio d'inserimento ordinato e armonioso del paesaggio (art. 104 cpv. 2 della legge sullo sviluppo territoriale del 21 giugno 2011; LST; RL 7.1.1.1).
D.
Con
distinti ricorsi, i vicini opponenti, come pure la S_ e l'H_, impugnano ora il predetto giudizio dinnanzi al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendo che sia annullato assieme alla licenza edilizia rilasciata dal municipio.
a. RI 1, RI 2 e RI 3 (a) eccepiscono anzitutto che il complesso - da trattare quale costruzione unitaria con una lunghezza di facciata di ca. 55 m in base all'art. 9 cpv. 1 lett. c NAPR - rispetti la distanza minima maggiorata (m 8) da confine verso i fondi a est (art. 9 cpv. 1 lett. b NAPR). Essi negano poi che la superficie (ca. 104 mq) della casa dell'ex custode possa essere esclusa dal computo della SUL, prestandosi ad attività lavorative o all'abitazione ed essendo sovradimensionata quale vivaio e deposito piante. Insostenibili sarebbero pure le deduzioni del Governo in punto alla sufficienza di fatto dell'accesso, senza nemmeno aver esperito una visita dei luoghi: via Hermann Hesse, ribadiscono, non sarebbe in grado di assorbire
il traffico indotto dal complesso, garantendo sufficienti condizioni di viabilità e sicurezza (possibilità d'incrocio, ecc.); così pure lo sbocco della rampa su questa strada. Ribadite le censure riferite allo smaltimento delle acque chiare e meteoriche, gli insorgenti RI 2 ripropongono infine le eccezioni di natura estetica,
contestando le conclusioni a cui è pervenuto il Governo senza far capo ai necessari mezzi probatori (fotografie, rendering in 3D e/o
un sopralluogo), ma riprendendo acriticamente le valutazioni dell'UNP.
b. _ M_ e _ C_ (b) contestano a loro volta il giudizio impugnato con censure e motivazioni essenzialmente analoghe a quelle dei ricorrenti RI 1, dolendosi pure dell'incompletezza della domanda di costruzione.
c. Con il loro gravame, la S_ e l'H_ (c) censurano in particolare l'impatto del complesso sul paesaggio, che ritengono in sostanza negativo e per nulla attento alle peculiarità della
collina in cui s'inserisce, che sbanca in modo importante distruggendone
la morfologia. La Casa Rossa e il suo parco, aggiungono, meriterebbero di essere tutelati quali beni culturali.
E.
All'accoglimento delle tre impugnative si oppone il Consiglio di Stato, senza formulare particolari osservazioni.
L'Ufficio delle domande di costruzione (UDC), integrando le osservazioni dell'UNP, si riconferma nella propria posizione.
Tanto il municipio, quanto l'arch. CO 2 postulano il rigetto dei gravami, contestando puntualmente le tesi dei ricorrenti con argomentazioni di cui si dirà, all'occorrenza, nel seguito.
F.
Con le repliche e le dupliche gli insorgenti RI 1 (a) e M_ e C_ (b) rispettivamente il municipio e l'arch. CO 2, si sono riconfermati nelle proprie conclusioni e domande di giudizio, sviluppando ulteriormente le rispettive tesi contrapposte.
L'UDC ha riaffermato le sue precedenti prese di posizione.
Considerato,

in diritto
1.
1.1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 cpv. 1 della legge edilizia cantonale del 13 marzo 1991 (LE; RL 7.1.2.1). Certa è la legittimazione attiva dei vicini ricorrenti (a e b), personalmente e direttamente toccati dal provvedimento impugnato (art. 21 cpv. 2 LE; art. 65 cpv. 1 legge sulla
procedura amministrativa del 24 settembre 2013; LPAmm; RL 3.3.1.1). Ciò vale anche per _ C_, mancata nelle
more della presente procedura e, di riflesso, per i suoi successori a titolo universale (art. 43 LPAmm). Pacifica è pure l'abilitazione ad agire della S_ e dell'H_ (c), entrambe rientranti nel novero delle organizzazioni di principio legittimate ad opporsi a
tenore dell'art. 8 cpv. 1 LE e, pertanto, anche a ricorrere ai
sensi dell'art. 21 cpv. 2 LE (cfr. al riguardo: STA 52.2017.192 del 19 luglio 2017, consid. 2).
I ricorsi, tempestivi (art. 68 cpv. 1 LPAmm), sono dunque ricevibili in ordine.
1.2. Avendo il medesimo fondamento di fatto, i ricorsi possono essere decisi con un unico giudizio (art. 76 cpv. 1 LPAmm).
1.3. L'impugnativa può essere evasa sulla base degli atti, senza istruttoria (art. 25 cpv. 1 LPAmm). Ai fini del presente giudizio, i piani agli atti bastano per statuire sui ricorsi. Dato l'esito, non occorre in particolare assumere quelle prove, quale il sopralluogo, che il Governo ha omesso di esperire.
2.
Distanze da confine
2.1. Nella zona residenziale a ubicazione vincolata (RUV)
dev'essere rispettata una distanza minima da confine di 4 m (cfr. art. 54 cpv. 2 lett. d NAPR per rinvio dell'art. 61 cpv. 4 NAPR; art. 9 cpv. 1 lett. a NAPR).
In questa zona, in base all'art. 9 cpv. 1 lett. b NAPR, per facciate lunghe oltre i 16 m la distanza minima da confine verso i fondi privati dev'essere aumentata di 1/3 della maggior lunghezza della facciata, fino a che sia raggiunta una misura
pari a 8 m. Per il calcolo della distanza da confine si considera quale lunghezza della facciata la misura del lato (parallelo al
confine) del rettangolo che circoscrive l'edificio. Tale misura non è calcolata per le parti arretrate di m 5.00 dalla facciata considerata (art. 9 cpv. 1 lett. c NAPR). Tale disposizione è concretizzata dagli schemi di cui all'allegato 3 (recte: 1), che illustra il
calcolo della lunghezza della facciata
:
2.2. L'art. 9 cpv. 1 lett. c NAPR disciplina il modo di misurare la lunghezza delle facciate ai fini di stabilire le distanze. La norma dichiara decisivo non solo l'ingombro orizzontale costituito da una singola facciata, ma - entro certi limiti - la proiezione ortogonale di tutte le facciate rivolte sul lato del
rettangolo che circoscrive l'edificio
(parallelamente al confine). Rilevante ai fini della norma è dunque, anzitutto, la definizione di quest'area.
Come ben si deduce dalle rappresentazioni grafiche (allegato 1) - che sono parte integrante della disposizione - concorrono a definire
il rettangolo che circoscrive l'edificio
giusta l'art. 9 cpv. 1 lett. c NAPR tutti i corpi dell'edificio (anche se stretti, arretrati e/o non fronteggianti il confine, cfr. disegni 1 e 2): di principio, l'area rettangolare ingloba l'intera costruzione. Poco conta che sia formata da un unico volume o da più corpi non collegati internamente; la struttura interna non è di rilievo. La disposizione si applica del resto anche a edifici costruiti in contiguità, considerati un'unica costruzione (cfr. art. 9 cpv. 1 lett. d NAPR). Per l'art. 9 cpv. 1 lett. e NAPR non vanno però considerate le costruzioni sotterranee (emergenti al massimo 1 m dal terreno sistemato, cfr. art. 18 cpv. 1 NAPR), che possono di regola sorgere a 1 m dal confine.
Ferma l'area del rettangolo così definita, non tutta la
misura del
suo
lato
va poi conteggiata quale lunghezza di facciata: l'art. 9 cpv. 1 lett. c NAPR esclude infatti dal calcolo quelle parti di edificio che sono arretrate di 5 m dalla facciata considerata. Nella somma delle proiezioni ortogonali sul lato del rettangolo determinante, i corpi situati a una distanza superiore a 5 m non vanno pertanto computati.
2.3. In concreto, il municipio ha considerato
il progetto rispettoso della distanza minima da confine (4 m) prescritta dagli art. 54 cpv. 2 lett. d NAPR, negando che tornasse applicabile la maggior distanza prescritta dall'art. 9 cpv. 1 lett. b NAPR. Al riguardo ha ritenuto che l'autorimessa, pur collegando le 9 unità abitative, fosse interrata e potesse sorgere fino a 1 m dal confine. I corpi (con i locali tecnici) a monte sarebbero invece arretrati più di 5 m rispetto alla facciata est delle unità abitative e pertanto irrilevanti ai fini del computo della distanza. Ad analoga conclusione è in sostanza approdato il Governo, negando in particolare che i corpi a monte determinassero un fronte continuo con le unità abitative:
il muro di sostegno sul lato ovest, che peraltro non contiene le piscine
(unità 2, 6, 7), già per le sue
caratteristiche
non potrebbe essere assimilato a un edificio; i locali ubicati a monte delle abitazioni apparirebbero invece arretrati di 15 m dal fronte est delle unità abitative,
con quanto ne deriva in applicazione dell'art. 9 cpv. 1 lett. e allegato 1 NAPR.
Nessuna di queste valutazioni può essere condivisa.
2.4. Contrariamente a quanto ritenuto dalle precedenti istanze, problematica nelle circostanze concrete appare anzitutto la qualifica di opera sotterranea attribuita all'autorimessa, laddove più che apparire come un manufatto inglobato in un terrapieno o nel pendio naturale, costituisce l'ampio gradone che collega (tra il piano terreno e il primo livello) i 9 volumi tra cui s'inserisce, ma con la facciata a valle per lo più artificiosamente mascherata da una serie di scarpate a macchia (che degradano ripide, fino ai camminamenti antistanti; cfr. facciate est e sezioni D-D; cfr. inoltre, piano di situazione PT). Eloquente è l'impressione che se ne può ricavare non solo dove queste sistemazioni sono riconducibili a terrapieni inclinati (cfr. ad es. unità 3 e 4), ma anche dove rispondono a un rimodellamento artificioso del terreno naturale (cfr. ad es. unità 7 e 8) che, ai fini della realizzazione del complesso, viene sensibilmente sbancato (fino a una profondità di ca. 20 m e per una decina di metri d'altezza; cfr. sezioni D-D). Così come l'espediente di inserire un'intercapedine di terra fra i muri che delimitano un'autorimessa sul lato rivolto a valle e l'esile strato di terra vegetale posato sulla sua soletta di copertura non permette di configurare il manufatto alla stregua di un terrapieno che congloba una costruzione sotterranea (cfr. STA 52.2006.315 del 16 aprile 2007, consid. 4; 52.2004.112 del 10 maggio 2004, consid. 2), non è ben dato di vedere come possa essere ritenuta interrata un'autorimessa di apprezzabile estensione, alta di fatto almeno quanto il primo piano dei volumi che intercala, ma mascherata
ad hoc
da riporti di terra e per il resto solo coperta da un esile strato di erba (0.20 m). Nelle specifiche circostanze si deve negare che l'artificio messo in atto dal progetto permetta di considerare l'autorimessa quale costruzione sotterranea, che non incide sulla lunghezza di facciata (art. 9 cpv. 1 lett. e NAPR). Al contrario, questo manufatto, al di là degli strati di terra che mirano a camuffarlo, va considerato un corpo di fabbrica, che è parte integrante del complesso residenziale con cui forma un'unica costruzione (unità 1-9). Conclusione, questa, che s'imporrebbe peraltro anche solo considerando lo sviluppo verticale (m 3.80) dell'opera in corrispondenza dell'unità 9, che impedisce in ogni caso di ritenerla sotterranea.
Il gradone dell'autorimessa concorre pertanto a definire il rettangolo - parallelo al confine dei fondi a est - che circoscrive l'intera costruzione (art. 9 cpv. 1 lett. c NAPR). Da ciò discende che, già per tale motivo, su questo lato la lunghezza di facciata - dedotte le parti arretrate di 5 m - supera abbondantemente 28 m (> 50 m), richiamando il rispetto della distanza minima da confine di 8 m (art. 9 cpv. 1 lett. b NAPR). Distanza che il progetto all'evidenza
non rispetta verso i fondi a est (quali le part. _), così come rettamente affermano i vicini ricorrenti (cfr. linea di arretramento di 4 m riportata sulle piante di progetto); in più punti, essa è infatti pari al massimo a m 5.60 (cfr. ad es. unità 1, 2, 3, 4, 8).
2.5. Neppure con riferimento ai corpi che si sviluppano a monte il giudizio impugnato può comunque essere confermato. Su questo lato (ovest) le unità abitative non sono collegate da un muro, come impropriamente ritenuto dal Governo, ma da veri e propri corpi
di fabbrica, che insistono sul gradone dell'autorimessa comune. Ancorché arretrati diversi metri dalla facciata a valle (est) delle
unità abitative, anche questi corpi sono parte integrante del
complesso
, con cui formano una sola costruzione, da considerare nel rettangolo che la circoscrive. Lo si deduce inequivocabilmente dalle rappresentazioni grafiche dell'art. 9 cpv. 1 lett. c NAPR (allegato 1), che considerano tutte le parti della costruzione, anche se arretrate o strette.
Ciò vale anzitutto per i corpi destinati a locali tecnici, camere e bagni al servizio delle unità 3, 4 e 5 (cfr. i relativi incarti, piante e calcoli indici). Invero, già solo considerando questi corpi, che si innalzano per m 3.70 dalla copertura dell'autorimessa (quota 481.70 m.s.m) - risultando solo un paio di metri più bassi dei volumi
perpendicolari (quota 483.70 m.s.m; cfr. anche facciata est) - il progetto disattenderebbe la distanza minima da confine, come a ragione osservano i vicini insorgenti. Il lato del rettangolo che circoscrive anche solo questa parte dell'edificio presenta in effetti uno sviluppo pari a m 48 m (unità 3-6, incluso il locale tecnico dell'unità 2) e una lunghezza di facciata determinante - dedotte le parti arretrate più di 5 m - pari a 24 m (cfr. doc. B prodotto dai ricorrenti RI 1 davanti al Governo). Lunghezza che richiama una distanza minima di ca. m 6.60, che il progetto comunque non rispetta.
Ad ogni modo non vi è ragione di non considerare anche gli altri corpi con i locali tecnici e le piscine fuori terra (cfr. incarti unità 2, 6, 7 e 8). Questi manufatti, che si sviluppano sul gradone dell'autorimessa, non sono affatto semplici muri come affermato dal Governo, ma veri e propri corpi di fabbrica, che presentano un identico sviluppo verticale rispetto ai citati corpi con le camere e i bagni
(solo con meno aperture; cfr. incarti citati, sezioni B-B, C-C e D-D). Anch'essi vanno quindi a riempire il rettangolo che circoscrive
l'intero complesso, che pure da questo profilo richiama una distanza
minima di 8 m (art. 9 cpv. 1 lett. b NAPR), determinando un fronte unitario che presenta una lunghezza di facciata superiore a 28 m. Del resto, come a ragione osservano i ricorrenti, basta un colpo d'occhio al prospetto est per rendersene conto.