Decision ID: 07a41285-6593-42dc-bae8-3c7a1699805f
Year: 2022
Language: de
Court: GR_VG
Chamber: GR_VG_001
Canton: GR
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law

I. Sachverhalt:
1. Mit Verfügung vom 10. Oktober 1979 (Grundsatzbewilligung) wurde der
damaligen Grundeigentümerin des heutigen "C._", Grundstück in
Stockwerkeigentum Nr. G._, E._, eine Globalbewilligung für den
Verkauf von Appartements an Personen im Ausland bewilligt, wobei die
verkauften Appartements der hotelmässigen Bewirtschaftungspflicht
unterstellt wurden.
2. Im August 1983 erliess die Stockwerkeigentümergemeinschaft (STWEG)
eine "Ordnung über die hotelmässige Benützung von
Stockwerkeinheiten", die am 15. August 1983 im Grundbuch bezüglich der
betroffenen Grundstücke als "Nachtrag zum Reglement der
Stockwerkeigentümergemeinschaft Ordnung über
Bewirtschaftungspflicht" angemerkt wurde.
3. An der STWEG-Versammlung vom 16./17. Oktober 2021 haben die
Stockwerkeigentümer (STWE) u.a. einstimmig beschlossen, die
Verwaltung der STWEG vom Hotelbetrieb zu trennen. Als neue
Hotelbetreiberin mit Vertragsbeginn am 1. Mai 2022 wurde die D._
AG gewählt. Zudem wurde entschieden, ein Gesuch um Aufhebung der
Bewirtschaftungspflicht zu stellen.
4. Mit Verfügung vom 28. Januar 2022 wies das GIHA das Gesuch ab und
verpflichtete die der Bewirtschaftungspflicht unterstehenden Eigentümer,
ihre Appartements weiterhin zur hotelmässigen Bewirtschaftung zur
Verfügung zu stellen. Zudem ordnete das GIHA an, dass die STWEG
verpflichtet bleibe, den Hotelbetrieb des Apparthotels und die
Bewirtschaftung der Appartements zu organisieren und durchzuführen.
Bis auf Weiteres gelte die im Grundbuch angemerkte Organisation der
Bewirtschaftung. Allfällige Änderungen (Einsatz einer separaten
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Betriebsorganisation/neuer Bewirtschaftungsvertrag) seien ihm zur
Zustimmung zu unterbreiten.
5. An der ausserordentlichen, auf Zirkularweg durchgeführten Versammlung
vom 18. März 2022 genehmigten die STWEG und die
bewirtschaftungspflichtigen (bzw. vermietungspflichtigen) STWE die
entsprechenden Verträge (Bewirtschaftungsvertrag und Mietvertrag) mit
der D._ AG.
6. Auf Gesuch vom 21./29. März 2022 hin stimmte das GIHA mit Verfügung
vom 31. März 2022 dem Mietvertrag vom 18. März 2022 zwischen der
STWEG C._ und der D._ AG sowie dem
Bewirtschaftungsvertrag vom 18. März 2022 zwischen der D._ AG
und den Eigentümern bewirtschaftungspflichtiger Appartements aus
Grundstück Nr. G._, E._, zu.
Das Bundesamt für Justiz erklärte diesbezüglich Beschwerdeverzicht.
7. Dagegen erhoben A._ sowie die B._ SA (nachfolgend:
Beschwerdeführer) am 10. Mai 2022 Beschwerde beim
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit dem Antrag, der
angefochtene Entscheid sei aufzuheben und die Genehmigung des
Mietvertrages sowie des Bewirtschaftungsvertrags sei zu verweigern.
Zudem beantragten sie, der Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung
zu gewähren.
8. Mit Stellungnahme vom 18. Mai 2022 beantragte das GIHA (nachfolgend:
Beschwerdegegner) die Abweisung der Beschwerde und die
Verweigerung der aufschiebenden Wirkung.
9. Die STWEG C._ und die D._ AG (nachfolgend: Beigeladene)
beantragten mit Vernehmlassung vom 23. Mai 2022 die Abweisung der
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Beschwerde, soweit überhaupt darauf eingetreten werden könne, sowie
des Gesuchs um aufschiebende Wirkung.
10. Mit prozessleitender Verfügung vom 30. Mai 2022 wies der
Instruktionsrichter den Antrag auf Erteilung der aufschiebenden Wirkung
der Beschwerde ab.
11. Mit Replik vom 21. Juni 2022 und Duplik vom 23. August 2022 hielten die
Beschwerdeführer bzw. die Beigeladenen an ihren Anträgen fest. Der
Beschwerdegegner verzichtete auf die Einreichung einer Duplik.

II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1.1. Anfechtungsobjekt bildet die Verfügung vom 31. März 2022, womit der
Beschwerdegegner dem Mietvertrag vom 18. März 2022 zwischen der
STWEG C._ und der D._ AG sowie dem
Bewirtschaftungsvertrag vom 18. März 2022 zwischen der D._ AG
und den Eigentümern bewirtschaftungspflichtiger Appartements aus
Grundstück Nr. G._ zustimmte. Das Verwaltungsgericht ist die
zuständige Beschwerdeinstanz (Art. 20 Abs. 1 des Bundesgesetzes über
den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland [BewG; SR
211.412.41]) i.V.m. Art. 15 Abs. 1 des Einführungsgesetzes zum BewG
[EGzBewG; BR 217.600]). Die Legitimation der Beschwerdeführer als
Mitglieder der STWEG Hotels Europa kann bejaht werden (Art. 50 des
Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRG; BR 370.100]). Auf die
im Übrigen frist- und formgerecht (Art. 20 Abs. 3 BewG und Art. 38 VRG)
eingereichte Beschwerde ist somit einzutreten.
1.2. Die von den Beschwerdeführern eingereichten Rechtsschriften sind auf
Italienisch verfasst. Der angefochtene Entscheid ist aber in deutscher
Sprache. Die Verfahrenssprache und damit auch die Urteilssprache ist
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deshalb Deutsch (vgl. Art. 8 Abs. 2 des Sprachengesetzes des Kantons
Graubünden [SpG; BR 492.100]).
2. Strittig ist, ob der Beschwerdegegner den betreffenden Miet- und
Bewirtschaftungsverträgen zu Recht zugestimmt hat.
3.1. Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass für Gültigkeit, Inhalt, Widerruf und
Änderung einer Auflage das neue Recht anwendbar ist, auch wenn sich
die Auflage auf eine unter früherem Recht erteilte Bewilligung bezieht (vgl.
BGE 130 II 290 E.2.1).
3.2. Um die Benutzung als Apparthotel dauerhaft aufrechtzuerhalten, auferlegt
die Gesetzgebung dem Bewirtschafter die Pflicht zur Bewirtschaftung und
dem Eigentümer die Pflicht, seine Wohnung zu diesem Zweck zur
Verfügung zu stellen (Art. 14 Abs. 1 BewG; Art. 7 Abs. 2 und Art. 11 Abs.
2 lit. g der Verordnung über den Erwerb von Grundstücken durch
Personen im Ausland [BewV; SR 211.412.411]). Diese Verpflichtung ist
öffentlichrechtlich und gilt dauerhaft, vorbehältlich eines allfälligen
Widerrufs der Auflage (Art. 14 Abs. 4 BewG; BGE 130 II 290 E.2.3).
3.3. Um der Bewirtschaftungspflicht nachkommen zu können, muss der
Betreiber des Apparthotels mit den Wohnungseigentümern einen
Bewirtschaftungs- oder Mietvertrag abschliessen. Dieser Vertrag ist
grundsätzlich privatrechtlicher Natur. Da er aber der Umsetzung der
öffentlich-rechtlichen Auflage dient, ist er grundsätzlich zu genehmigen
und als verbindlich zu erklären. Seine Aufhebung und Abänderung ist
zustimmungsbedürftig, damit öffentlich-rechtlich sichergestellt ist, dass
der ursprünglich genehmigte Vertrag eingehalten wird (vgl. BGE 130 II 290
E.2.3, 118 Ib 178 E.4c).
4. Der Beschwerdegegner hatte in Ziff. 3 Dispositiv der Verfügung vom 28.
Januar 2022 betreffend die Verweigerung des Gesuchs um Aufhebung der
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Bewirtschaftungspflicht angeordnet, dass bis auf Weiteres die im
Grundbuch angemerkte Organisation der Bewirtschaftung gelte. Allfällige
Änderungen (Einsatz einer separaten Betriebsorganisation/neuer
Bewirtschaftungsvertrag) seien ihm zur Zustimmung zu unterbreiten.
Diese Verfügung ist vollstreckbar, zumal den dagegen erhobenen
Beschwerden U 22 13 und U 22 14 keine aufschiebende Wirkung
zuerkannt wurde. Wie der Beschwerdegegner zu Recht festhält, geht es
bei der hier angefochtenen Genehmigung der strittigen Verträge einzig
darum zu prüfen, ob aufgrund dieser Verträge die Bedingungen des
Apparthotels erfüllt sind. Entgegen den Ausführungen der
Beschwerdeführer erfolgt vorliegend keine Prüfung, ob die D._ AG
(bzw. die dahinterstehenden Personen) dazu fähig sind, die
Bewirtschaftung des Hotels erfolgreich durchzuführen. Streitgegenstand
kann nur die Frage sein, ob die Verträge aus Sicht des BewG genehmigt
werden durften. Demnach spielen hier die Vorbringen der
Beschwerdeführer zu den Verlusten, den verschiedenen Angeboten der
beiden Anbieter, den Fähigkeiten der gewählten Hotelbetreiberin etc.
keine Rolle.
5. Die auf eine Wohnung lastende (dingliche) Vermietungspflicht bedeutet,
dass der Eigentümer der Wohnung diese der hotelmässigen
Bewirtschaftung zugänglich halten muss. Ob die Bewirtschaftungspflicht,
d.h. die Auflage, wonach der Eigentümer des Hotelgrundstücks
hotelmässige Dienstleistungen erbringen muss, durch die STWEG selbst
(wie bisher) oder über eine dritte Gesellschaft (wie nun über die D._
AG) erfolgt, ist insofern irrelevant, als die einschlägigen, öffentlich-
rechtlichen Bestimmungen eingehalten werden. Der Beschwerdegegner
hat in der angefochtenen Verfügung festgehalten, dass an der
Entscheidung der STWEG, das Hotel an eine separate
Betriebsorganisation zu vermieten, welche zugleich die Bewirtschaftung
der Hotelappartements übernimmt, aus Sicht des BewG nicht auszusetzen
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ist. Dagegen konnten die Beschwerdeführer aus Sicht des BewG keine
Einwendungen vorbringen. Der Beschwerdegegner hat überdies
festgestellt, dass der Bewirtschaftungsvertrag, welches das
Bewirtschaftungsverhältnis zwischen der Bewirtschafterin und den
Appartements-Eigentümern regelt, die gemäss Gesetz, Rechtsprechung
und Praxis an ein Apparthotel geknüpften Voraussetzungen und
Bedingungen erfüllt. Der Beschwerdegegner stimmte auch dem
entsprechenden Mietvertrag zu, zumal gemäss diesem insbesondere die
hotelmässigen Dienstleistungen im erforderlichen Umfang erbracht
würden (Garni) und die Regelung der Eigenbelegung in zeitlicher und
organisatorischer Hinsicht die Bedürfnisse beider
Bewirtschaftungsparteien berücksichtige. Gegen diese Feststellungen
konnten die Beschwerdeführer unter dem Gesichtspunkt des BewG
ebenfalls nichts einwenden.
6. Die Berufung der Beschwerdeführer auf eine Verletzung der
Eigentumsgarantie und Wirtschaftsfreiheit nach Art. 27 BV schlägt hier
fehl. Wie vom Beschwerdegegner erwogen, obliegt die Entscheidung zur
Organisation der hotelmässigen Bewirtschaftung der STWEG. Die Frage,
ob durch die neuen Mietkonditionen das Eigentumsrecht in seiner
Substanz derart angetastet würde, dass die Änderung für die
Wohneigentümer unzumutbar wäre (vgl. BGE 130 II 290 E.2.8), bildet
allenfalls Thema der Prüfung der Aufhebung der Bewirtschaftungsauflage
infolge Unzumutbarkeit. Für Rügen einzelner STWE zu einer behaupteten
(wirtschaftlichen) Unzumutbarkeit der von der Mehrheit der STWEG und
der vermietungspflichtigen Eigentümer genehmigten Miet- und
Bewirtschaftungsverträge besteht in einem solchen
Zustimmungsverfahren gestützt auf das BewG kein Raum.
7. Nach dem Gesagten ist davon auszugehen, dass durch die neue
Bewirtschaftungsstruktur die Auflagen der Bewirtschaftung als Apparthotel
im Sinne des BewG eingehalten werden. Der Beschwerdegegner hat
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somit zu Recht den entsprechenden Verträgen zugestimmt. Die
Beschwerde ist demnach abzuweisen und die angefochtene Verfügung zu
bestätigen.
8. Die Gerichtskosten werden entsprechend dem Ausgang des Verfahrens
den Beschwerdeführern unter Solidarhaft (Art. 72 Abs. 2 VRG) auferlegt
(Art. 73 Abs. 1 VRG). Diese haben den Beigeladenen zudem eine
Parteientschädigung zu zahlen (Art. 78 Abs. 1 VRG). Der Rechtsvertreter
der Beigeladenen hat keine Honorarnote eingereicht. Diese Richter halten
eine Parteienschädigung von CHF 3'500.00 für angemessen.