Decision ID: 03864181-d944-4f86-a7d5-ed5c16f0e141
Year: 2018
Language: de
Court: SG_VGN
Chamber: SG_VGN_001
Canton: SG
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law

Das Verwaltungsgericht stellt fest:
A.
a. Die Skilift AG Y., ist Eigentümerin des 60‘131 m grossen Grundstücks Nr. 000G,
Grundbuch X., Grundbuchkreis W. Auf dem Grundstück befinden sich zwei
Skiliftanlagen (Y.-lift und Trainerlift) und die Scheune Nr. 001 mit einer Grundfläche
252 m . Das Grundstück ist gemäss Zonenplan der Politischen Gemeinde X. vom
28. Oktober 2004 der Landwirtschaftszone zugeteilt und mit der Zone Skiabfahrts- und
Skiübungsgelände überlagert. Die Parzelle Nr. 000G und die Scheune waren während
24 Jahren an den Landwirt B.S. verpachtet. Die Grundeigentümerin löste das
Pachtverhältnis per Ende April 2014 auf mit dem Hinweis auf unüberbrückbare
Differenzen und voraussichtlichen Eigenbedarf. In der Folge wurde das Grundstück
und ein Teil des Untergeschosses der Scheune an den Landwirt C.T. verpachtet. Das
Obergeschoss der Scheune nutzt die Grundeigentümerin als Einstellraum für Geräte
des Skiliftbetriebs.
b. Mit Baugesuch vom 14. August 2014 ersuchte die Grundeigentümerin um
Bewilligung der Umnutzung der Scheune als Lagerraum für Skiliftmaterial (act. G 8/9/1).
Gegen das Baugesuch erhob B.S. innerhalb der Auflagefrist Einsprache. Nach
Durchführung eines Augenscheins durch das Bauamt X. am 10. November 2014 (act. G
8/9/12) sowie einer Ortsbegehung durch das Amt für Raumentwicklung und
Geoinformation (AREG) am 4. Dezember 2014 (vgl. act. G 8/9/14) erteilte das AREG am
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19. Januar 2015 seine Zustimmung zur temporären Umnutzung des oberen Teils und
rund eines Drittels der Fläche im unteren Teil der Scheune (nichtlandwirtschaftlich
benötigte Fläche). Bezüglich der Umnutzung von rund zwei Dritteln der Fläche des
unteren Teils der Scheune (landwirtschaftlich benötigte Fläche) verweigerte es seine
Zustimmung. Es hielt überdies fest, sofern keine baubewilligungspflichtigen
Massnahmen erforderlich seien, dürften aus raumplanungsrechtlicher Sicht auch
Pistenfahrzeuge in der Scheune abgestellt werden. Zur Sicherung der
Zweckbestimmung ordnete es eine im Grundbuch einzutragende öffentlich-rechtliche
Eigentumsbeschränkung „befristete Baubewilligung/Vorbehalt geänderte Verhältnisse“
an (act. G 8/9/18). Mit E-Mail vom 24. März 2015 gab das AREG dem Bauamt bekannt,
dass sich seine Zustimmung lediglich auf eine Umnutzung ohne bauliche Massnahmen
beziehe. Einer Torverbreiterung habe es nicht zugestimmt. Aufgrund eines gleichentags
durchgeführten Augenscheins kam das Bauamt zum Schluss, dass keine
bewilligungspflichtigen Bauarbeiten durchgeführt worden seien. Hierauf bestätigte das
AREG erneut, dass es der Anbringung eines neuen grossen Tores nicht zugestimmt
habe. Bis anhin sei lediglich von einer teilweisen Erneuerung der Bretterverkleidung die
Rede gewesen. Die Fläche um die Scheune herum gelte nicht als Lagerplatz (act. G
8/9/24). Die Baukommission der Gemeinde X. bewilligte mit Beschluss vom 30. März
2015 das Baugesuch und wies die Einsprache ab (act. G 8/9/22).
c. Gegen diesen Beschluss erhob B.S., vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Roger
Brändle, Altendorf, am 16. April 2015 Rekurs (act. G 8/1). Nach Durchführung eines
Augenscheins (act. G 8/18) hiess das Baudepartement des Kantons St. Gallen den
Rekurs mit Entscheid vom 23. Mai 2016 gut und hob den Einspracheentscheid und die
Baubewilligung vom 30. März 2015 sowie die raumplanungsrechtliche Teilverfügung
des AREG vom 19. Januar 2015 auf (act. G 2).
B.
a. Gegen diesen Entscheid erhob die Skilift AG Y. (Beschwerdeführerin), vertreten
durch Rechtsanwalt lic. iur. Markus Holenstein, Uster, mit Eingabe vom 7. Juni 2016
Beschwerde mit den Anträgen, der Entscheid sei aufzuheben und die nachgesuchte
Baubewilligung sei in Bestätigung des Baukommissionsbeschlusses vom 30. März
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2015 zu erteilen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen, auch für das
vorangehenden Rekursverfahren, zulasten des Beschwerdegegners (act. G 1).
b. In der Vernehmlassung vom 14. Juli 2016 beantragte die Vorinstanz Abweisung der
Beschwerde. Zur Begründung verwies sie auf die Ausführungen im angefochtenen
Entscheid und nahm zu Vorbringen in der Beschwerde Stellung (act. G 7).
c. Die Beschwerdebeteiligte stellte in ihrer Vernehmlassung vom 2. August 2016 den
Antrag, die Beschwerde sei zu schützen und ihr Einspracheentscheid sowie die
Baubewilligung seien zu bestätigen (act. G 10). Mit Eingabe vom 5. Dezember 2016
beantragte Rechtsanwalt Dr. Roger Brändle, Altendorf, für den Beschwerdegegner
Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der
Beschwerdeführerin (act. G 21). In der Folge gingen weitere Eingaben der
Beschwerdebeteiligten vom 20. Dezember 2016 (act. G 24), der Beschwerdeführerin
vom 23. Dezember 2016 (act. G 26) und des Beschwerdegegners vom 27. Dezember
2016 (act. G 27) ein.
d. Auf die Vorbringen der Verfahrensbeteiligten wird, soweit für den Entscheid

wesentlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.
Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:
1. Das Verwaltungsgericht ist gemäss Art. 59bis Abs. 1 des Gesetzes über die
Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1, VRP) zur Behandlung der gegen einen Entscheid
des Baudepartementes erhobenen Beschwerde zuständig. Die Beschwerdeführerin ist
Adressatin des Entscheids und somit zur Beschwerdeerhebung legitimiert (Art. 64 in
Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP). Die Beschwerdeeingabe vom 7. Juni 2016
entspricht zeitlich, formal und inhaltlich den gesetzlichen Voraussetzungen (Art. 64 in
Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 Abs. 1 VRP). Auf die Beschwerde ist
grundsätzlich einzutreten. Da der angefochtene Rekursentscheid an die Stelle des
Baubewilligungs- und Einspracheentscheids vom 30. März 2015 getreten ist
("Devolutiveffekt", BGE 134 II 142 E. 1.4 und BGer 1C_166/2013 vom 27. Juni 2013
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E. 1.1), kann auf die Beschwerde, soweit damit die Bestätigung dieses
erstinstanzlichen Entscheids beantragt wird, nicht eingetreten werden.
2.
2.1. Voraussetzung einer ordentlichen Baubewilligung ist, dass die Bauten und Anlagen
dem Zweck der Nutzungszone entsprechen (Art. 22 Abs. 2 lit. a des
Raumplanungsgesetzes, RPG [SR 700]). Der Zweck der Nutzungszonen ergibt sich aus
der Umschreibung der Zonenart. Bauten und Anlagen müssen der Nutzung dienen, für
welche die Zone bestimmt ist. Zonenkonformität im Sinn des Bundesrechts setzt einen
funktionalen Zusammenhang zwischen Bauvorhaben und Zonenzweck voraus (B. Heer,
St. Gallisches Bau- und Planungsrecht, Bern 2003, Rz. 359 f.). Ausnahmebewilligungen
für zonenwidrige Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone bestimmen sich nach
Art. 24 ff. RPG.
Zonen für Skiabfahrts- und Skiübungsgelände werden regelmässig nicht als
eigenständige Zonen ausgeschieden, sondern überlagern - wie vorliegend auf dem
Grundstück Nr. 000G - lediglich eine landwirtschaftliche Nutzung bzw. eine
Landwirtschaftszone (vgl. Waldmann/Hänni, Handkommentar zum
Raumplanungsgesetz, Bern 2006, N 30 zu Art. 18 RPG unter Bezugnahme auf Art. 19
des St. Gallischen Baugesetzes [aBauG, in der bis 30. September 2017 gültig
gewesenen Fassung; sGS 731.1]). Im angefochtenen Entscheid führte die Vorinstanz
aus, Art. 19 aBauG stelle ausserhalb der Bauzone keine zonenkonforme
Nutzungserweiterung von Bauten und Anlagen für den Skisport dar. Dem Skisport
dienende Bauten und Anlagen seien trotz Überlagerung mit einer Zone für Skiabfahrts-
und Skiübungsgelände in der Landwirtschaftszone nicht zonenkonform und könnten
lediglich unter den Voraussetzungen von Art. 24 ff. RPG bewilligt werden. Die
vorliegend durchgeführten baulichen Anpassungen zur Einlagerung von Geräten für
den Skiliftbetrieb würden dem Zonenzweck widersprechen (act. G 2 S. 10). Von dieser
zutreffenden und im vorliegenden Verfahren auch unbestritten gebliebenen Feststellung
ist nachstehend auszugehen. Streitig und zu klären ist die Frage, ob für die von der
Beschwerdeführerin an der Scheune auf Grundstück Nr. 000G realisierten baulichen
Massnahmen eine nachträgliche Bewilligung gestützt auf Art. 24a RPG erteilt werden
kann. Die Scheune wird seit April 2014 teilweise durch einen landwirtschaftlichen
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Pächter (Einstellen von Fahrzeugen und Geräten im unteren Geschoss) und teilweise
von der Beschwerdeführerin selbst (Einstellen von Geräten des Skiliftbetriebs im
oberen Geschoss) genutzt (act. G 1 S. 5).
2.2. Die Beschwerdeführerin beantragt die Durchführung eines Augenscheins (act. G 1
S. 8, 10, 14). Ob ein solcher durchzuführen ist, liegt im pflichtgemässen Ermessen der
entscheidenden Instanz (Cavelti/Vögeli, Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St.
Gallen, 2. Aufl. 2003, Rz. 966). Im konkreten Fall stellen sich primär Fragen der
rechtlichen Würdigung von konkreten tatsächlichen Gegebenheiten. Letztere sind aus
den Akten (auch visuell; vgl. act. G 8/9/6-8, Beilagen zu act. G 8/9/18 und zu G 8/9/24
[erster Augenschein]) sowie aus dem Geoportal (www.geoportal.ch) ersichtlich. Am 23.
Oktober 2015 hatte die Vorinstanz sodann eine Augenscheinsverhandlung in
Anwesenheit der Beschwerdeführerin, weiterer Verfahrensbeteiligter sowie je eines
Vertreters des AREG und des Amtes für Feuerschutz durchgeführt. Die tatsächlichen
Feststellungen wurden dabei mit Fotos dokumentiert (vgl. act. G 8/18). Damit fehlt es
an einem Anlass für einen erneuten Augenschein. Das Gericht verzichtet deshalb in
zulässiger antizipierter Beweiswürdigung darauf.
2.3.
2.3.1. Erfordert die Änderung des Zwecks einer Baute oder Anlage ausserhalb der
Bauzonen keine baulichen Massnahmen im Sinn von Art. 22 Abs. 1 RPG, so ist gemäss
Art. 24a Abs. 1 RPG die Bewilligung zu erteilen, wenn dadurch keine neuen
Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt entstehen (lit. a) und sie nach
keinem anderen Bundeserlass unzulässig ist (lit. b). Nicht bewilligungspflichtig sind
bauliche Kleinvorhaben, die zum einen nur ein geringes Ausmass haben und zum
anderen weder öffentliche noch nachbarliche Interessen tangieren. Dazu gehören etwa
geringfügige bauliche Veränderungen im Innern von Gebäuden bzw. kleinere Arbeiten
im Innern einer Baute, die dem Unterhalt dienen (Waldmann/Hänni, a.a.O., N 12 und N
14 [S. 527] zu Art. 22 RPG).
2.3.2. In der Stellungnahme vom 9. Juli 2015 hielt das AREG unter anderem fest, der
Wunsch der Beschwerdeführerin, die Scheune zonenfremd zu nutzen, sei
nachvollziehbar und begründet. Solange der Pächter des Grundstücks Nr. 000G für die
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zonenkonforme Bewirtschaftung ausserhalb der Bauzone keinen zusätzlichen Raum
erstellen wolle, bleibe die künftige Eigennutzung der Scheune raumplanungsrechtlich
ohne Folgen. Es seien keine bewilligungspflichtigen baulichen Massnahmen zu
beurteilen gewesen. Soweit bauliche Tätigkeiten zur Diskussion gestanden hätten,
hätten sich diese mutmasslich im Rahmen des nicht bewilligungspflichtigen
gewöhnlichen Unterhalts bewegt (act. G 8/11). Am 12. November 2015 bestätigte das
AREG seinen Standpunkt, dass der Ersatz des Scheunentors als bewilligungsfreie
Unterhaltsmassnahme durchgehen dürfe. Für die durchgeführten
baubewilligungspflichtigen Massnahmen sei ein vervollständigtes Baugesuch
nachzureichen (act. G 8/21).
2.3.3. Die Vorinstanz stellt sich im angefochtenen Entscheid demgegenüber auf den
Standpunkt, eine bewilligungspflichtige Änderung liege vor, wenn Umbauten oder
Erneuerungen vorgenommen würden, die das übliche Mass einer Renovation
überschreiten würden. Ein baubewilligungspflichtiger Umbau liege unter anderem vor,
wenn das Verhältnis der Innenräume verändert werde, ohne dass das Gebäude
dadurch seinen bisherigen Charakter verliere, beispielsweise durch Herausbrechen,
Errichten oder Verlegen von Trennwänden, Durchbrechen und Erweitern von Türen
sowie Verlegen von Treppen oder wenn bedeutsame bauliche Veränderungen im
Dachraum vorgenommen würden. Ebenfalls bewilligungspflichtig und somit nicht nach
Art. 24a RPG bewilligungsfähig sei der Einbau einer Holzfeuerungsanlage (act. G 2 S.
11 f. mit Hinweis auf BGer 1A.290/2004, E. 2.1, und Waldmann/Hänni, a.a.O., N 17 zu
Art. 22 RPG und N 4 zu Art. 24a RPG). Da baubewilligungspflichtige bauliche
Massnahmen im Zusammenhang mit Art. 24a RPG grundsätzlich ausgeschlossen
seien, setze eine Umnutzungsbewilligung nach dieser Bestimmung voraus, dass sich
die statisch wichtigen Teile in einem guten Zustand befinden würden und nur
geringfügig saniert werden müssten. Die Baute müsse ohne jeglichen baulichen
Aufwand wieder der ursprünglichen Nutzung zugeführt werden können. Für
umgenutzte Bauten gelte ohne Einschränkung nur die Bestandesgarantie, zulässig
seien nur Unterhaltsmassnahmen (act. G 2 S. 12 mit Hinweis auf Juristische
Mitteilungen des Baudepartementes 2005/IV Nr. 32 S. 20).
Mit den durchgeführten baulichen Massnahmen habe sich das Fassadenbild der
Westseite verändert. Ob damit wichtige räumliche Folgen verbunden seien, dass ein
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Interesse der Nachbarn an einer vorgängigen Kontrolle bestehe, sei fraglich, könne
aber offengelassen werden. Dem ersetzten verfaulten Fussbalken komme nicht bloss
die Funktion einer blossen Schwelle zu. Er sei vielmehr tragender Teil des Fachwerks,
der eine entscheidende statische Funktion im Rahmenbau erfülle. Entscheidend sei
einzig, dass die Westfassade instabil und allenfalls sogar zusammenbrechen würde,
wenn der neue Fussbalken ersatzlos entfernt bzw. das Gebäude nicht anderweitig
abgestützt würde. Dies gelte gleichermassen für die zahlreichen neuen Stützbalken des
Zwischenbodens im Innern des Obergeschosses. Im Hinblick auf die neue
zonenfremde Nutzung habe die Beschwerdeführerin das ehemalige Strohlager
oberhalb der entfernten Tierplätze um die Breite der ausbetonierten Futterkrippe
zurückversetzt und den Zwischenboden mit neuen Stützen versehen. Vor Ort und aus
den Augenscheinfotos lasse sich zweifelsfrei erkennen, dass sich auf den
zurückversetzten Zwischenboden der Dachstuhl des südlichen Schrägdaches
abstütze, das wesentlich breiter sei als das nördliche Schrägdach. Damit sei der
Zwischenboden bzw. dessen Stützen ebenso Teil der tragenden Gebäudekonstruktion
wie die restlichen tragenden Stützen in den Seitenwänden. Würden die
zurückversetzten neuen Stützen des Zwischenbodens entfernt, würde das Dach bzw.
zumindest die südliche Dachhälfte einstürzen. Damit seien wesentliche Eingriffe in
statisch wichtige Elemente des Gebäudes vorgenommen worden. Diese seien im
Rahmen einer blossen Umnutzung ohne bauliche Massnahmen im Sinn von Art. 24a
RPG nicht zulässig (act. G 2 S. 13 f.).
Fest stehe im Weiteren, dass die baulichen Erneuerungen ausschliesslich Teile der
Scheune betreffen würden, die nicht mehr für eine landwirtschaftliche Nutzung
vorgesehen seien. Zudem habe die Beschwerdeführerin mehrfach geltend gemacht,
dass sich die Renovationen für eine landwirtschaftliche Nutzung nicht mehr lohnen
würden. Allein die Tatsache, dass der heutige Pächter einen Teil des Untergeschosses
als Einstellplatz für seine landwirtschaftlichen Geräte nutze, rechtfertige die
vorgenommenen Erneuerungen und bewilligungspflichtigen Umbauten im zonenfremd
genutzten Obergeschoss nicht. Anders wäre zu entscheiden, wenn die Scheune saniert
worden wäre, bevor die landwirtschaftliche Nutzung aufgegeben worden sei. Nachdem
aber feststehe, dass die bewilligungspflichtigen Sanierungen nach Aufgabe der
landwirtschaftlichen Nutzung ausschliesslich im Hinblick auf die zonenwidrige
Umnutzung getätigt worden seien, könne Art. 24a RPG keine Anwendung mehr finden.
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Das AREG habe nicht geprüft, ob die umgenutzte Scheune als standortgebunden
beurteilt und für die baulichen Veränderungen folglich eine Ausnahmebewilligung nach
Art. 24 RPG erteilt werden könne. Eine solche Bewilligung sei tatsächlich auch
ausgeschlossen. Zwar stehe die Scheune unmittelbar neben der Talstation und lasse
sich für den Skibetrieb nutzen. Hieraus lasse sich aber nicht ableiten, dass die
Beschwerdeführerin auf diesen Standort ausserhalb der Bauzone angewiesen sei. Das
Grundstück grenze unmittelbar an das Baugebiet an, und es sei nicht ersichtlich, dass
sich innerhalb des Baugebiets keine andere Möglichkeit für die zonenkonforme
Unterbringung der Gerätschaften für den Skilift finden lasse. Auch mache die
Beschwerdeführerin nicht geltend, dass das Pistenfahrzeug nach dem Einsatz wieder
unter Dach gestellt werden müsse. Das Fahrzeug werde im Gegenteil im Freien
abgestellt, zumal es ohne Entfernung von Seitenteilen auch nicht durch das Tor der
sanierten Scheune passe (act. G 2 S. 14 f.).
2.4. Die Beschwerdeführerin wendet unter anderem ein, es seien lediglich leichte
Sanierungsmassnahmen vorgenommen worden. Das Gebäude habe
Abnützungserscheinungen aufgewiesen, teilweise wegen Ablaufes der Lebensdauer
(Scheunentor), teilweise weil der Pächter (bewusst) nachlässig gewirtschaftet habe
(Fäulnis in der Bretterfassade an einer ganz kleinen Stelle). Die Feststellung der
Vorinstanz, dass die Umnutzung bauliche Änderungen bedingt habe, sei aktenwidrig.
Die untergeordneten Renovationen hätten in keinem Zusammenhang mit der
Umnutzung gestanden. Renovationen würden keine baulichen Massnahmen im Sinn
von Art. 24a RPG bilden. Die Instandstellung von zerfallenen Bauten unter Berufung auf
den Begriff der Renovation könne sowohl beim Wiederaufbau gemäss Art. 24c RPG
wie auch bei der Umnutzung gemäss Art. 24a RPG missbräuchlich sein. Insofern
bestehe durchaus eine Verbindung zur Rechtsprechung zu Art. 24c RPG. Gemäss
Rechtsprechung sei eine unzulässige bzw. missbräuchliche Renovation einer
zerfallenen Baute erst dann anzunehmen, wenn die Baute ohne diese Renovation gar
nicht bestimmungsgemäss (landwirtschaftlich) nutzbar wäre. Konkret sei aus formell-
rechtlichen wie auch materiell-rechtlichen Gründen davon auszugehen, dass keine
Bewilligungspflicht bestanden habe. Sodann handle es sich um reine
Erneuerungsarbeiten, die nichts mit der Umnutzung zu tun hätten. Es sei unerfindlich,
inwiefern hier von einer Bewilligungspflicht, geschweige denn von einer fehlenden
Bewilligungsfähigkeit ausgegangen werden könne. Die Sanierung des Tors sei von der
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Vorinstanz in aktenwidriger Weise drastischer dargestellt worden als sie es sei. Es
handle sich um Nachbesserungen geringfügig beschädigter Gebäudesubstanz. Eine
landwirtschaftliche Nutzung des streitigen Gebäudeteiles sei sodann nach wie vor
möglich, sofern ein entsprechender Bedarf bestehe. Im Weiteren stehe auf dem
erneuerten Fussbalken ein Stützbalken, also ein Teil der Tragekonstruktion. Diese
Stütze sei lediglich eine von mindestens 20 Stützen im Fachwerk. Es sei übertrieben,
dem Fussbalken eine entscheidende statische Funktion im Rahmenbau zu attestieren.
Für die Renovation eines zonenwidrigen Gebäudes sei vorausgesetzt, dass die
Grundsubstanz des Bauwerks ganz oder zu einem wesentlichen Teil intakt sei. Es
schade daher nicht, wenn einzelne Teile der Tragekonstruktion, welche im Vergleich
zum Gesamtwerk untergeordnet seien, erneuert werden müssten. Art. 24a RPG
bezwecke den Erhalt von landwirtschaftlich nicht mehr benötigten Bauten auch im
Hinblick auf ein allfälliges späteres Wiederaufleben des landwirtschaftlichen Bedarfes.
Der Gesetzeszweck würde ohne triftigen Grund vereitelt, wenn eine solch geringfügige
Renovation nicht möglich wäre, nur weil sie einen Teil der Tragekonstruktion betreffe.
Der fragliche Fussbalken bilde ohnehin keinen Teil der Tragekonstruktion, sondern
diene dem Schutz vor dem Eindringen von Wasser und Kleintieren. Hieran ändere
nichts, dass die Tragebalken teilweise auf diese Fussbalken aufgesetzt seien. Auch
wenn im Weiteren davon ausgegangen würde, dass mit der Rückversetzung des
Heubodens die Tragekonstruktion erneuert worden wäre, hätte dies keine
massgebliche Rechtsrelevanz. Von einer Bewilligungspflicht könne hier ebenfalls nicht
die Rede sein. Die Rückversetzung des Heubodens sei für die Umnutzung nicht
zwingend nötig gewesen. Sie sei in erster Linie im Hinblick auf die Fäulnisbildung in
den Stirnkanten erfolgt. Die Nutzung der Remise zur Tierhaltung hätte grössere
Investitionen bedingt. Zum Einstellen von landwirtschaftlichen Geräten und Materialien
eigne sie sich dagegen hervorragend, ohne dass deswegen etwas baulich geändert
werden müsse. Einem Grundeigentümer könne weder die Renovation seiner
landwirtschaftlichen Baute verwehrt werden, noch könne ihm eine Nutzung befohlen
werden, er dürfe sie auch leer stehen lassen (act. G 1).
Der Beschwerdegegner hält dem unter anderem entgegen, die Umnutzung der
Scheune als Lager für Skimaterial sei nur ein Vorwand gewesen. Dies dokumentiere
insbesondere der Einbau des grossen Stall- und Scheunentors (Verbreiterung des Tors
von 3.5 m auf 5.7 m), welches als Einfahrt für die Pistenfahrzeuge dienen solle. Der bei
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der Mistplatte verfaulte Balken und die Schalung seien bereits bei Pachtbeginn des
Beschwerdegegners in diesem Zustand gewesen (act. G 21).
3.
3.1. Während Art. 24a RPG die Zweckänderung von Bauten und Anlagen ohne bauliche
Massnahmen zum Gegenstand hat, regelt Art. 24c RPG die bewilligungspflichtige
Erneuerung, teilweise Änderung und massvolle Erweiterung von noch
bestimmungsgemäss nutzbaren zonenwidrigen Bauten und Anlagen ausserhalb der
Bauzone. Im angefochtenen Entscheid stellte die Vorinstanz unter Bezugnahme auf
Vorbringen der Beschwerdeführerin fest, die Rechtsprechung zu Art. 24c RPG sei für
Rechtsverhältnisse, die nach Art. 24a RPG zu beurteilen seien, nicht anwendbar (act. G
2 S. 12). Eine Ausnahmebewilligung gestützt auf Art. 24c RPG bildet unstreitig nicht
Gegenstand des vorinstanzlichen Entscheids (vgl. act. G 26 S. 2). Dementsprechend
stellt sich auch die von der Beschwerdeführerin diskutierte Frage der
bestimmungsgemässen Nutzbarkeit der Baute (vgl. act. G 1 S. 8 und 15 f.) nicht; diese
wird im Übrigen von der Vorinstanz auch nicht angezweifelt. Die von der
Beschwerdeführerin in diesem Zusammenhang zitierte Rechtsprechung (act. G 1 S. 15
unter anderem mit Hinweis auf BGer 1A.134/2002 vom 17. Juli 2003, E. 4.3) tangiert im
Wesentlichen Art. 24c RPG bzw. die Frage des Wiederaufbaus (zerstörter) Wohnbauten
und ist hier somit nicht einschlägig. Eine Bewilligung gestützt auf Art. 24c RPG käme
zudem vorliegend nicht in Betracht, weil die Scheune am 1. Juli 1972, als erstmals eine
klare Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet vorgenommen wurde, noch
zonenkonform genutzt wurde. Sie ist erst 2014 durch die Aufgabe der
landwirtschaftlichen Nutzung zonenwidrig geworden. Die Zonenwidrigkeit beruht somit
nicht auf einer nachträglichen Änderung von Erlassen oder Plänen, was Voraussetzung
für die Anwendbarkeit von Art. 24c RPG wäre (BGer 1A.290/2004 vom 7. April 2005, E.
2.2 mit Hinweisen).
3.2. Gemäss Art. 24a RPG ist die Bewilligung für eine Zweckänderung ausserhalb der
Bauzonen zu erteilen, wenn diese keine bewilligungspflichtige bauliche Massnahme im
Sinne von Art. 22 Abs. 1 RPG erfordert, überdies keine neuen Auswirkungen auf Raum,
Erschliessung und Umwelt entstehen (lit. b) und sie nach keinem anderen Bundeserlass
unzulässig ist (lit. b). Nach der Rechtsprechung unterliegt eine bauliche Massnahme
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dem Baubewilligungsverfahren, wenn mit deren Realisierung so wichtige räumliche
Folgen verbunden sind, dass ein Interesse der Öffentlichkeit oder der Nachbarn an
einer vorgängigen Kontrolle besteht (BGer 1C_127/2008 vom 4. Dezember 2008, E. 2.2
mit Hinweisen). Die Qualität der baulichen Massnahmen ist im Lichte von Art. 22 Abs. 1
RPG i.V.m. Art. 78 aBauG zu beurteilen. Bewilligungspflichtig sind demnach u.a. Ersatz
oder Änderung energetisch wichtiger Bauteile, wie Aussenwände, Dächer, Fenster und
haustechnische Anlagen (Art. 78 Abs. 2 lit. a aBauG) sowie bauliche Veränderungen
im Innern mit baupolizeilich erheblichen Auswirkungen, wie Einbau und Abänderung
von Liftanlagen, Umbauten mit statischen Änderungen von Bedeutung (lit. b).
Gegenstand einer Zweckänderung nach Art. 24a RPG können gemäss Botschaft des
Bundesrates zur Teilrevision des RPG vom 22. Mai 1996 nur gut erhaltene Bauten sein.
Diese Voraussetzung gelte dann als erfüllt, wenn sich die statisch wichtigen Teile wie
Fundamente, Böden, tragende Wände und Dachkonstruktionen noch in einem guten
Zustand befinden würden bzw. nur zu einem kleinen Teil erneuerungsbedürftig seien
(BBl 1996, 513 ff. [542]; vgl. auch BGE 127 II 215 E. 4b und 4c). Gemäss
bundesgerichtlicher Praxis werden Ausnahmebewilligungen nach Artikel 24a RPG von
Gesetzes wegen unter dem Vorbehalt veränderter Verhältnisse erteilt (Abs. 2). Der
Gesetzgeber ging davon aus, dass sie wegen fehlender baulicher Änderungen jederzeit
problemlos rückgängig gemacht werden könnten, d.h. sobald die Umnutzung störend
in Erscheinung trete, sei die Störung zu beseitigen und die Umnutzung notfalls
vollständig rückgängig zu machen (Bundesamt für Raumentwicklung 2000/2001,
Neues Raumplanungsrecht. Erläuterungen zur Raumplanungsverordnung und
Empfehlungen für den Vollzug, Register V Ziff. 5.3 zu Art. 24a RPG S. 15). Es dürfen im
Hinblick auf die neue Nutzung also keine Investitionen getätigt werden, die einem
Widerruf der Bewilligung bei veränderten Verhältnissen faktisch hinderlich sein
könnten. Der Begriff der baulichen Massnahmen im Sinne von Art. 24a RPG ist daher
weit auszulegen (BGer 1C_283/2017 vom 23. August 2017, E. 3.2).
3.3. Das Vorbringen der Beschwerdeführerin, die Scheune habe sich im Zeitpunkt der
teilweisen Aufgabe ihrer landwirtschaftlichen Nutzung (April 2014; vgl. act. G 1 S. 4) in
einem hervorragenden Zustand befunden (act. G 1 S. 8), lässt sich mit ihren früheren
Feststellungen (vgl. act. G 8/9/1 und G 8/9/10) und mit den übrigen Akten (vgl. act. G
8/9/12, G 8/9/18) zwar nicht in Einklang bringen. Immerhin bestätigte jedoch auch das
AREG den damals (d.h vor Durchführung der Arbeiten) gegebenen guten Zustand der
bis
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Scheune (act. G 8/9/18 S. 5). Damit ist die Frage zu klären, ob die Scheune in ihrer
Substanz verändert wurde und die baulichen Massnahmen mehr als nur
bewilligungsfreien Unterhalt darstellten.
3.4. Aufgrund der tatsächlichen Feststellungen am Rekursaugenschein ist davon
auszugehen, dass im Innern der Scheune der Stützbalken des Zwischenbodens über
die ganze Länge wie auch die einzelnen Pfosten erneuert wurden. Im Aussenbereich
der Scheune wurde der Bretterschirm an der Westfassade erneuert und die
Sichtbacksteinmauer dieser Fassade mit Holz verschalt. Das südwestliche
Scheunentor wurde durch ein grösseres Tor, neu mit einer aussenseitigen
Aufhängevorrichtung, ersetzt. Die Toröffnung selbst wurde dabei nicht vergrössert.
Ersetzt wurde auch der Bodenbalken, auf welchem die Westfassade steht. Der Ersatz
des Scheunentors und das Anschlagen eines Bretterschirms an der Aussenwand treten
zwar nach Aussen zutage, sind bei einer Scheune aber energetisch irrelevant, sodass
der Bewilligungstatbestand nach Art. 78 lit. a aBauG nicht erfüllt ist (vgl. act. G 18,
Fotodokumentation vom 4.12.2014). Mit dem Zurückversetzen des Heubodens und
dem Einbau von neuen Stützen zum Boden sowie der Setzung eines Bodenbalkens an
der Westfassade wurde die Statik nicht bedeutsam verändert, wie sich insbesondere
aus den Fotos (vgl. act. G 18, Fotodokumentation vom 4.12.2014) ergibt. Bezüglich der
Statik der gesamten Scheune handelt es sich bei den genannten Arbeiten um kleine
Eingriffe, welche nicht als Umbauten mit statischen Änderungen von Bedeutung im
Sinne von Art. 78 lit. b aBauG zu qualifizieren sind.
Die Scheune wird überdies nach wie vor teilweise landwirtschaftlich genutzt; der
nunmehrige Pächter führt zwar die vom früheren Pächter ausgeübte Tierhaltung nicht
weiter, nutzt einen Teil des Untergeschosses der Scheune indes zum Einstellen von
Geräten und Fahrzeugen, welche er für die landwirtschaftliche Bewirtschaftung des
umliegenden Wieslands benötigt. Auch wenn die Nutzung durch den nunmehrigen
Pächter eine teilweise Erneuerung der Scheune nicht zwingend erfordert hätte, die
Beschwerdeführerin das Ersatztor von einem Skiliftsponsor erhielt und die
Sanierungsarbeiten von Freiwilligen erbracht wurden (vgl. act. G 8/8), bedeutet dies
nicht, dass die Arbeiten nicht auch im Hinblick auf die aktuelle sowie eine allfällige
spätere landwirtschaftliche Nutzung durchgeführt wurden. Jedenfalls sind keine
spezifisch auf die Lagerung von Materialien des Skiliftbetriebs ausgerichteten
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baulichen Massnahmen ersichtlich. Es ist vielmehr festzustellen, dass die Arbeiten
einer späteren landwirtschaftlichen Nutzung dienlich sind und sachlich angezeigt
waren. Zudem sind für eine spätere landwirtschaftliche Nutzung (ohne Tierhaltung)
keine baulichen Anpassungen erforderlich. Das AREG hielt denn auch fest, dass die
baulichen Massnahmen im Hinblick auf den Erhalt des Gebäudes und als Folge der
Aufgabe der Tierhaltung vorgenommen worden seien (act. G 8/9/21). Der Standpunkt
der Vorinstanz, dass die baulichen Massnahmen ausschliesslich für einen
zonenfremden Zweck durchgeführt wurden, trifft vor diesem Hintergrund nicht zu.
Bei den durchgeführten Arbeiten - Ersatz des Scheunentors, Reparatur der
Westfassade, Ersatz von Teilen der Scheune sowie der Erneuerung/Zurückversetzung
des Heulagers und seiner Stützen - ging es im Wesentlichen um bewilligungsfreien
Unterhalt bzw. um den Ersatz von Teilen der Scheune, welche - wenn überhaupt - nur
zu einem kleinen Teil die Substanz der Baute betrafen. Keinen Eingriff in die Substanz
hatten insbesondere der blosse Ersatz eines Bodenbalkens sowie die im
Zusammenhang mit dem Wegfall der Tierhaltung stehenden baulichen Veränderungen
einschliesslich der Zurückversetzung des Stützbalkens für das ehemalige Strohlager
(vgl. act. G 8/9/18 S. 2 f.) zur Folge; hierbei handelt es sich um geringfügige bauliche
Veränderungen im Innern des Gebäudes (vgl. vorstehende E. 2.3.1). Auch der Ersatz
des Tors hat als bewilligungsfreie Unterhaltsmassnahme zu gelten (vgl. act. G 8/21).
Das AREG hielt wie erwähnt am 19. Januar 2015 fest, dass die Scheune in einem guten
baulichen Zustand sei, es müssten lediglich Unterhaltsarbeiten vorgenommen werden
bzw. seien solche bereits ausgeführt worden. Die vorzunehmenden bzw.
vorgenommenen Arbeiten seien im Grenzbereich zu baubewilligungspflichtigen
Massnahmen anzusiedeln. Das AREG erteilte als Folge davon die Zustimmung zur
temporären Umnutzung des oberen Teils der Scheune und rund eines Drittels der
Raumfläche des unteren Teils (act. G 8/9/18). Die Schlussfolgerung der Vorinstanz,
dass die Scheune für die vorgenommene Zweckänderung in ihrer Substanz verändert
worden sei, erweist sich bei den geschilderten Gegebenheiten als nicht begründet.
Entgegenstehende wichtige Anliegen der Raumplanung bzw. neue Auswirkungen auf
Raum, Erschliessung und Umwelt durch die baulichen Massnahmen sind ebenfalls
nicht ersichtlich (act. G 8/9/18 S. 5). Die vorgenommenen baulichen Massnahmen
stehen einer späteren zonenkonformen Nutzung nicht entgegen; die Baute kann ohne
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jeglichen baulichen Aufwand dereinst wieder einer zonenkonformen Nutzung zugeführt
werden, sollte hierfür Bedarf entstehen. Es besteht unter diesen Gegebenheiten kein
begründeter Anlass, aufgrund dessen die nachträgliche Bewilligung gestützt auf Art.
24a RPG nicht erteilt werden könnte.
4.
4.1. Im Sinn der vorstehenden Erwägungen ist die Beschwerde unter Aufhebung des
Rekursentscheids vom 23. Mai 2016 gutzuheissen, soweit darauf einzutreten ist. Mit
dessen Aufhebung gilt wieder der Baubewilligungs- und Einspracheentscheid der
Baukommission X. vom 30. März 2015.
4.2. (...).
4.3. Nach Art. 98 Abs. 1 VRP besteht im Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht
Anspruch auf Ersatz der ausseramtlichen Kosten, welche den am Verfahren Beteiligten
gemäss Art. 98bis VRP nach Obsiegen und Unterliegen auferlegt werden. Die
Vorschriften der Schweizerischen Zivilprozessordnung (SR 272, ZPO) über die
Parteientschädigung finden sachgemäss Anwendung (Art. 98ter VRP). Das
Verwaltungsgericht spricht bei Fehlen einer Kostennote praxisgemäss
Pauschalentschädigungen nach Ermessen gemäss Art. 6 und Art. 22 Abs. 1 lit. b der
Honorarordnung für Rechtsanwälte und Rechtsagenten zu (sGS 963.75, HonO). Mit
Blick auf vergleichbare Verfahren und unter Berücksichtigung der konkreten
Verhältnisse ist vorliegend eine Entschädigung der obsiegenden Beschwerdeführerin
für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren mit CHF 4‘000 zuzüglich 4%
Barauslagen (= CHF 160) angemessen. Die Mehrwertsteuer wird zu dem bis Ende 2017
gültigen Satz von 8 % dazu gerechnet (Art. 29 HonO).