Decision ID: c0bb9738-3e56-4fd1-8bba-014ed45718f2
Year: 2018
Language: de
Court: ZH_OG
Chamber: ZH_OG_001
Canton: ZH
Region: Zürich
Law Area: civil_law

betreffend Kündigungsschutz / Anfechtung
Berufung gegen ein Urteil des Mietgerichtes Zürich vom 4. Januar 2018 (MB170022)
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Rechtsbegehren: (act. 1 S. 2)
" 1. Die angefochtene Kündigung des Mietverhältnisses über die 4-Zimmerwohnung im 4. Obergeschoss rechts der Liegenschaft ... [Adresse 1], vom 28. Februar 2017 per 30. September 2017 sei für ungültig zu , soweit sie wirksam ist;
2. die angefochtene Kündigung der Mietverhältnisse über die Mansarden Nrn. 1 und 2 im 5. Obergeschoss der Liegenschaft ... [Adresse 1], vom 28. Februar 2017 per 30. September 2017 sei für ungültig zu erklären, soweit sie  ist;
klagten."
Urteil des Mietgerichtes Zürich vom 4. Januar 2018: (act. 19 = act. 23 = act. 25)
1. In Abweisung der Klage wird die Kündigung der 4-Zimmerwohnung vom
28. Februar 2017 per 30. September 2017 für gültig erklärt.
2. In Abweisung der Klage wird die Kündigung der Mansarden Nr. 1 und 2
vom 28. Februar 2017 per 30. September 2017 für gültig erklärt.
3. Den Klägern wird keine Erstreckung gewährt.
4. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 5'540.–.
5. Die Gerichtskosten werden den Klägern unter solidarischer Haftung aufer-
legt und mit dem geleisteten Vorschuss der Kläger verrechnet. Der Fehlbe-
trag von Fr. 570.– wird von den Klägern nachgefordert.
6. Die Kläger werden unter solidarischer Haftung verpflichtet, der Beklagten
eine Parteientschädigung von Fr. 7'378.– (inkl. 8 % Mehrwertsteuer) zu be-
zahlen.
7.+8. Mitteilungen/Rechtsmittelbelehrung.
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Berufungsanträge:
der Kläger und Berufungskläger (act. 24 S. 2):
" 1. In Gutheissung der Berufung sei das angefochtene Urteil des Mietgerichts
Zürich vom 4. Januar 2018 aufzuheben; 2. die Kündigung des Mietverhältnisses über die 4-Zimmerwohnung vom
28. Februar 2017 per 30. September 2017 sei für ungültig zu erklären; 3. ausgehend von einer gültigen Kündigung per 30. September 2017 seien die
Mietverhältnisse über die Mansarden Nr. 1 und 2 bis zum Beginn der  gemäss Bauentscheid ... der Bausektion des Stadtrates von Zürich vom 7. Juni 2017 zu erstrecken;
4. eventualiter sei die Sache im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz ;
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzügl. MwSt.) des mietgerichtlichen und des vorliegenden Berufungsverfahrens zu Lasten der Beklagten."

Erwägungen:
I.
(Übersicht zum Sachverhalt und Prozessgeschichte)
1.
1.1. A._ und B._ sind seit 1. April 2006 Mieter einer 4-Zimmerwohnung
und seit 1. Juni 2013 Mieter eines unmöblierten Mansardenzimmers (Nr. 1) an der
... [Adresse 1] (nachfolgend Mieter). Der Mietzins für die Wohnung beträgt
Fr. 1'541.30 und derjenige des Mansardenzimmers Fr. 350.– (vgl. act. 3/2+3 und
act. 3/10). Mit schriftlichem Vertrag vom 13. Januar 2016 überliess die damalige
Vermieterin der Mieterin B._ das Mansardenzimmer Nr. 2. Ein Mietzins wur-
de nicht vereinbart (vgl. act. 3/4).
1.2. Die C._ erwarb per 1. Juli 2016 die Liegenschaft ... [Adresse 1]. Das
Mietverhältnis mit den Mietern ging auf sie als Vermieterin über (Art. 261 OR),
weshalb sie fortan als Vermieterin bezeichnet wird. In der Folge lud die Vermiete-
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rin sämtliche Mieter zu einer Mieterorientierung auf den 27. September 2016 ein,
um diese über die von ihr beabsichtigte Totalsanierung zu informieren (vgl.
act. 3/6). Nach durchgeführter Mieterorientierung wandten sich die vorgenannten
Mieter mit Schreiben vom 5. Oktober 2016 an die Vermieterin. Sie teilten ihr im
Wesentlichen mit, um eine Leerkündigung zu vermeiden, könne sich die Mieter-
schaft vorstellen, während der Umbauphase eine andere Wohnung zu beziehen
oder innerhalb der Liegenschaft zu rotieren, und sie selbst seien bereit, ihre Woh-
nung zeitweilig zu räumen (vgl. act. 3/7). Die Vermieterin erklärte in ihrem Ant-
wortschreiben vom 10. Oktober 2016, eine abschliessende Beurteilung der von
den Mietern unterbreiteten Vorschläge sei noch nicht möglich, und sie würde die
Mieter, wie sie dies an der Mieterorientierung kommuniziert habe, über das Bau-
vorhaben regelmässig informieren (vgl. act. 3/8).
1.3. Am 14. Februar 2017 stellte die Vermieterin beim Amt für Baubewilligung
der Stadt Zürich ein Baugesuch für den Umbau des Dachgeschosses (vgl.
act. 3/16). Mit Bauentscheid vom 7. Juni 2017 bewilligte die Bausektion des Stadt-
rates das Baugesuch unter diversen Auflagen und Bedingungen (vgl. act. 3/17).
2.
2.1. Mit Einschreiben vom 28. Februar 2017 kündigte die Vermieterin die er-
wähnten Mietverträge mittels amtlich genehmigtem Formular per 30. September
2017. Unter Bezugnahme auf die Mieterorientierung vom 27. September 2016
führte sie in ihrer Begründung die geplanten Sanierungsmassnahmen einzeln auf
und wies darauf hin, dass der Ausbau des Dachgeschosses sowie die umfassen-
de Innensanierung sich nicht in bewohntem Zustand bewerkstelligen liessen,
weshalb sämtliche Mietverhältnisse gekündigt werden müssten (vgl. act. 3/11-14).
Daraufhin fochten die Mieter die Kündigung rechtzeitig bei der Schlichtungsbe-
hörde Zürich an. Da zwischen den Parteien keine Einigung erzielt werden konnte,
stellte die Schlichtungsbehörde mit Beschluss vom 20. Juni 2017 den Mietern die
Klagebewilligung aus (vgl. act. 5). In der Folge reichten die Mieter mit Eingabe
vom 28. August 2017 (Datum Poststempel) und unter Beilage der erwähnten Kla-
gebewilligung ihre Klage mit dem eingangs aufgeführten Rechtsbegehren beim
Mietgericht Zürich (nachfolgend Vorinstanz) ein (vgl. act. 1). Mit Urteil vom
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4. Januar 2018 wies die Vorinstanz die Klage ab, stellte die Gültigkeit der Kündi-
gungen fest und sah von einer Erstreckung der Mietverhältnisse ab (vgl. act. 19 =
act. 23 = act. 25, nachfolgend zitiert als act. 23). Dagegen erhoben die Mieter mit
Eingabe vom 12. Februar 2018 (Datum Poststempel) rechtzeitig Berufung beim
Obergericht, mit welcher sie die vorab angeführten Anträge stellen (vgl. act. 24,
zur Rechtzeitigkeit siehe act. 20).
2.2. Die Akten der Vorinstanz wurden beigezogen (act. 1-21). Den Kostenvor-
schuss von Fr. 4'000.– für das Berufungsverfahren leisteten die Mieter auf erste
Aufforderung hin (vgl. act. 27-29). Auf die Einholung einer Berufungsantwort wur-
de verzichtet (Art. 312 Abs. 1 ZPO). Das Verfahren ist spruchreif.
II.
(Rechtliche Vorbemerkungen)
1. Mit der Berufung sind erstinstanzliche Endentscheide anfechtbar (Art. 308
Abs. 1 lit. a ZPO). In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Berufung nur
zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren min-
destens Fr. 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 2 ZPO). Dies trifft hier zu (vgl. act. 23
E. 6.3.). Die Berufung ist daher zulässig.
2. Die Berufung ist innert der gesetzlichen Rechtsmittelfrist beim Berufungsge-
richt schriftlich und abschliessend begründet einzureichen. Mit der Berufung kann
die unrichtige Feststellung des Sachverhaltes durch die Vorinstanz sowie eine un-
richtige Rechtsanwendung der Vorinstanz geltend gemacht werden (Art. 310
ZPO). Gemäss Art. 311 Abs. 1 ZPO sind die entsprechenden Beanstandungen
von der Berufung führenden Partei in der Berufungsschrift einzeln vorzutragen
und zu begründen (Begründungslast; vgl. dazu BGE 138 III 374 E. 4 = Pra 102
(2013) Nr. 4 oder OGer ZH LB110049 vom 5. März 2012, E. II.1.1 und E. II.1.2, je
mit Verweisen). Die Begründung muss so ausführlich sein, dass die Berufungs-
instanz sie ohne weiteres verstehen kann. Wiederholungen des bereits vor der
ersten Instanz Vorgetragenen genügen den gesetzlichen Anforderungen an eine
Begründung daher ebenso wenig wie allgemeine Kritik am angefochtenen Ent-
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scheid bzw. an den erstinstanzlichen Erwägungen (vgl. auch BGE 138 III 374 E. 4
= Pra 102 (2013) Nr. 4). Neue Tatsachen und Beweismittel können nur noch in
den Schranken von Art. 317 ZPO vorgetragen werden, und zwar auch in Verfah-
ren, die erstinstanzlich der Untersuchungsmaxime unterstehen (vgl. dazu auch
BGE 138 III 625 = Pra 102 (2013) Nr. 26). Wird von der Berufung führenden Par-
tei eine genügende Beanstandung vorgebracht, so wendet die Berufungsinstanz
das Recht von Amtes wegen an (Art. 57 ZPO) und prüft sämtliche Mängel frei und
uneingeschränkt – sie ist weder an die Argumente der Parteien noch an die Be-
gründung des vorinstanzlichen Entscheides gebunden (vgl. BGE 133 II 249
E. 1.4.1 m.w.H. sowie ZR 110/2011 Nr. 80). Bei der Begründung ihrer Entschei-
dung darf sie sich auf die wesentlichen Überlegungen konzentrieren, von welchen
sie sich hat leiten lassen.
3. Auf den Seiten 2 bis 5 sowie auf den Seiten 11 und 12 der Berufung
(act. 24) wiederholen die Mieter im Wesentlichen den im angefochtenen Ent-
scheid geschilderten Sachverhalt, geben den Inhalt von Schreiben der Mieter so-
wie der Vermieterin wörtlich wieder und zitieren sowohl aus dem Baugesuch als
auch aus der Baubewilligung. Auf den Seiten 7 bis 9 geben die Mieter mehrheit-
lich die Ausführungen der Vermieterin im vorinstanzlichen Verfahren und ihre
Sicht dazu wieder sowie die ihrer Auffassung nach unzutreffenden Bestreitungen
der Vermieterin (vgl. insb. act. 24 S. 7 f. Rz 6.1 und Rz 6.2). Ein erkennbarer (ge-
schweige denn näherer) Bezug zum angefochtenen Entscheid wird dabei nicht
hergestellt. Dies genügt den soeben aufgezeigten Anforderungen an eine Beru-
fungsbegründung nicht. Auf die entsprechenden Vorbringen ist nicht weiter einzu-
gehen. Die weiteren Ausführungen der Mieter (S. 10-15) beziehen sich zwar
(mehrheitlich) ebenfalls nicht konkret auf den angefochtenen Entscheid. Soweit
aber erkennbar ist, was die Mieter beanstanden oder inwieweit die vorinstanzli-
chen Erwägungen von ihrer Sicht abweichen, ihrer Ansicht nach nicht zutreffen
und was sie daraus für sich ableiten, ist auf diese Vorbringen im Folgenden ein-
zugehen.
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III.
(Zur Berufung im Einzelnen)
1.
1.1. Die Vorinstanz erklärte die Kündigungen der Mietverhältnisse über die 4-
Zimmerwohnung sowie über die Mansardenzimmer für gültig (vgl. act. 23
E. 4.3.3.). Im Berufungsverfahren akzeptieren die Mieter die Kündigung der Man-
sardenzimmer ausdrücklich (vgl. act. 24 S. 6 Rz 4 und S. 9 Rz 6.4), beantragen
aber eine Erstreckung dieses Mietverhältnisses bis zum Beginn der Umbauarbei-
ten (vgl. act. 24 S. 2 Ziff. 3 und S. 6 Rz 4). Zur Erstreckung führen die Mieter in ih-
rer Berufung nichts aus und sie verweisen auch nicht auf ihre vorinstanzliche Ar-
gumentation. Mangels ausreichender Begründung ist daher auf das Rechtsbegeh-
ren Ziffer 3 nicht einzutreten. Soweit von den allgemeinen Gebäudeteilen, der
Haustechnik, den Ladenlokalen und der Wohnungen die Rede ist, bestreiten die
Mieter das Vorliegen eines baureifen sowie durchführbaren Sanierungsprojekts
(vgl. act. 24 S. 9 Rz 6.4). Hingegen bestreiten sie dies nicht in Bezug auf den
Aus- bzw. Umbau des Dachgeschosses. Auf die diesbezüglichen Ausführung der
Mieter ist daher nicht weiter einzugehen (vgl. insb. act. 24 S. 5 oben sowie S. 7
unten, S. 8 und S. 9 oben). Das Berufungsverfahren dreht sich damit einzig um
die Frage der Gültigkeit der Kündigung des Mietverhältnisses über die 4-
Zimmerwohnung.
1.2. Die Vorinstanz hat die rechtlichen Grundlagen für die Kündigung im konkre-
ten Fall zutreffend wiedergegeben (vgl. act. 23 E. 4.2.). In Ergänzung bzw. Wie-
derholung der vorinstanzlichen Ausführungen ist Folgendes festzuhalten:
Bei unbefristeten Mietverträgen stellt die ordentliche Kündigung die regelhaf-
te Art der Vertragsauflösung dar. Die (an sich wirksame) Kündigung ist aber an-
fechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst (vgl.
Art. 271 Abs. 1 und Art. 271a OR). Für die Beurteilung der Frage der Missbräuch-
lichkeit einer Kündigung ist der Zeitpunkt massgeblich, in dem der Kündigende
seinen Willen kundgibt, den Vertrag zu beendigen. Die ordentliche Kündigung des
Vermieters, die mit der Absicht einer umfassenden Sanierung der Mietliegen-
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schaft begründet wird, verstösst grundsätzlich nicht gegen Treu und Glauben.
Wenn der Vermieter, der eine umfassende Sanierung vornehmen will, die Kündi-
gung zwecks Räumung der Liegenschaft und rascher Durchführung der Arbeiten
einer länger dauernden Sanierungsphase mit Mietzinsreduktionen vorzieht, so ist
das an sich nicht treuwidrig. Ohne schützenswerten Grund bzw. schonungslos
und daher treuwidrig ist die ordentliche Vermieterkündigung dagegen dann, wenn
sie im Hinblick auf Modernisierungsarbeiten erfolgt, deren Durchführung durch
den Verbleib des Mieters im Mietobjekt nicht oder nur unerheblich erschwert oder
verzögert würde. Entscheidend für die Anfechtung einer ordentlichen Kündigung,
zu deren Begründung der Vermieter Umbauarbeiten angibt, sind somit die Aus-
wirkungen, welche die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf die Durchführung
der Arbeiten hätte. Um diese Auswirkungen einzuschätzen und sich über eine An-
fechtung der Kündigung schlüssig zu werden, ist der Mieter auf den Erhalt von In-
formationen über das Sanierungsprojekt angewiesen. Das bedingt ein einiger-
massen ausgereiftes Projekt, da der Mieter etwa aus der blossen Absicht des
Vermieters, eine Liegenschaft zu renovieren, keine sachdienlichen Rückschlüsse
über den Umfang der geplanten Arbeiten ziehen kann. Das Bundesgericht ver-
langt für die Begründung der Sanierungskündigung daher ein greifbares, handfes-
tes Sanierungsprojekt des kündigenden Vermieters. Fehlt ein solches Projekt, so
wird die Treuwidrigkeit der Kündigung nach Art. 271 Abs. 1 OR bejaht (BGE 142
III 91 E. 3.2.1, BGE 140 III 496 E. 4 = Pra 104 (2015) Nr. 12 m.H.a. BGE 135 III
112).
Missbräuchlich kann die Kündigung im Hinblick auf Umbau- oder Sanie-
rungsarbeiten auch dann sein, wenn die Vermieterschaft sie ausspricht, obwohl
sie die Garantie hat, dass die Mieterschaft während den Arbeiten anderswo woh-
nen wird. Dabei muss es sich allerdings um ein ernsthaftes Angebot handeln, und
der Mieter muss dieses machen, bevor die Kündigung ausgesprochen wird. Die
Vermieterschaft ist nicht gehalten, aufgrund vager Versprechungen der Mieter-
schaft von einer Kündigung abzusehen. Umstände, die sich erst nach der Kündi-
gung ereignen, können eine ursprünglich zulässige Kündigung nicht im Nach-
hinein zu einer missbräuchlichen machen (vgl. BGer 4A_127/2017 E. 3.2 m.w.H.
und BGer 4A_126/2012 E. 4.2 übersetzt in mp 2013 S. 32 ff.).
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Nach den Regeln zur Beweislast (Art. 8 ZGB) ist es allgemein Sache des
Kündigungsempfängers (hier die Mieter), den Beweis dafür zu erbringen, dass die
Kündigung in Verletzung von Treu und Glauben ausgesprochen wurde. Der Kün-
digende (hier die Vermieterin) hat nur die Pflicht, bei der Wahrheitsfindung loyal
mitzuwirken. Er muss alle in seinem Besitz befindlichen Urkunden vorlegen, die
für die Überprüfung des von ihm geltend gemachten Kündigungsgrundes notwen-
dig sind. Der Kündigende hat demnach den Kündigungsgrund zumindest glaub-
haft zu machen (BGE 142 III 91 E. 3.2.1, BGE 140 III 496 E. 4.1 = Pra 104 (2015)
Nr. 12, BGE 138 III 59 E. 2.1, BGE 135 III 112 E. 4.1, BGer 4A_518/2010 vom
16. Dezember 2010, E. 2.4.2, übersetzt in MRA 2011 S. 59 ff., S. 63). Das kann
auch erst nach der Aussprache der Kündigung erfolgen (vgl. Art. 271 Abs. 2 OR).
Von einer vollen Beweislast der Vermieterin ist danach entgegen der Mieter (vgl.
act. 24 Rz 6.5) nicht auszugehen. Der Vermieter, der unter Hinweis auf ein Sanie-
rungsprojekt kündigt, hat den entsprechenden Willensentschluss vielmehr nur
glaubhaft zu machen. Weiter hat der Vermieter glaubhaft darzulegen, dass sein
Bauvorhaben durch den Verbleib des Mieters im Mietobjekt kompliziert, verzögert
oder verteuert würde. Daran sind zur Vermeidung einer faktischen Beweislastum-
kehr keine zu hohen Anforderungen zu stellen (vgl. OGer ZH NG140010 vom
21. April 2015 E. II.3.4.2.).
2.
2.1. Zur Kündigung vom 28. Februar 2017 erwog die Vorinstanz im Wesentli-
chen, die Vermieterin habe diese mit dem kompletten Ausbau des bestehenden
Dachgeschosses und der umfassenden Innensanierung (Ersatz von Küchen und
Bädern, Auswechslung sämtlicher Leitungsinstallationen, Erneuerung von Wand-
und Bodenbeläge) begründet, wobei diese Arbeiten sich nicht in bewohntem Zu-
stand bewerkstelligen liessen. Darüber habe die Vermieterin die Mieter an der
Mieterorientierung vom 27. September 2016 informiert (vgl. act. 23 E. 4.3.1.2.).
Aus dem Renovationskonzept vom 16. Februar 2017 zu welchem sich die Mieter
nicht geäussert hätten, gehe der Sanierungsbedarf der Liegenschaft hervor. Ge-
mäss diesem seien die Sanitärinstallationen, die haustechnischen Anlagen sowie
die Küchen komplett zu ersetzen. Zudem verweise das Konzept auf eine Offerte
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des Totalunternehmens vom 18. November 2016. Insgesamt sei das Renovati-
onskonzept der Vermieterin genügend ausgewiesen und erweise sich nicht fern
von jeglicher Realität (vgl. act. 23 E. 4.3.1.3.). Inwiefern das Baugesuch unvoll-
ständig sei bzw. das Sanierungsprojekt objektiv unmöglich erscheine, namentlich
mit den Bestimmungen des öffentlichen Rechts unvereinbar sei, hätten die be-
weisbelasteten Mieter nicht dargelegt (vgl. act. 23 E. 4.3.1.4.). Sie hätten sich
vielmehr darauf beschränkt, ihre Bereitschaft, die Wohnung während der Umbau-
phase zu räumen, darzutun (vgl. act. 23 E. 4.3.1.1.). Da die geplanten Arbeiten –
so die Vorinstanz weiter – erfahrungsgemäss zu Immissionen und Störungen füh-
ren würden und die Weiterbenutzung des Mietobjekts mit beträchtlichen bautech-
nischen und organisatorischen Erschwerungen verbunden wäre, könne der Ver-
mieterin kein Verstoss gegen Treu und Glauben vorgeworfen werden (vgl. act. 23
E. 4.3.1.5.).
2.2. Zu den – nicht das Dachgeschoss betreffenden – Sanierungsarbeiten führen
die Mieter im Wesentlichen aus, die mit "Renovationskonzept vom 16.02.2017"
überschriebene Urkunde stelle lediglich eine Analyse des Zustands der Liegen-
schaft dar, die mit Empfehlungen für Erneuerungs- und Sanierungsarbeiten ver-
bunden sei (vgl. act. 24 S. 8 f. Rz 6.3). Im Zeitpunkt dieser Zustandsanalyse habe
die Vermieterin zwar gewusst, in welchen Bereichen und Gebäudeteilen Sanie-
rungsbedarf bestehe, sie habe aber noch nicht darüber entschieden gehabt, wie
und inwieweit sie diesen Handlungsspielraum auszugestalten gedenke (vgl.
act. 24 S. 9 Rz 6.4.). Sodann würden die in der Begründung der Kündigungen
aufgeführten Arbeiten an den Böden, Decken und Wänden mit der umfassenden
denkmalpflegerischen Unterschutzstellung der Liegenschaft kollidieren. Um die
Bewilligungsfähigkeit sowie die Realisierbarkeit prüfen zu können, seien detaillier-
te Angaben zu den Sanierungsvorhaben erforderlich (vgl. act. 24 S. 10 unten und
S. 11 oben).
2.3. Die Mieter stellen nicht in Abrede, dass sie anlässlich der Mieterorientierung
vom 27. September 2016 über die Sanierungsabsichten der Vermieterin informiert
worden sind (vgl. act. 24 S. 3 oben), und sie bringen auch nicht vor, dass die
Vermieterin nur über den Aus- bzw. Umbau des Dachgeschosses informiert habe.
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Diese Orientierung sowie die angegebenen Kündigungsgründe (Ausbau Dachge-
schosses und umfassende Innensanierung [Ersatz von Küchen und Bädern,
Auswechslung sämtlicher Leitungsinstallationen, Erneuerung von Wand- und Bo-
denbeläge etc.]) erlaubten den Mietern – wie auch die Vorinstanz erwog (vgl.
act. 23 E. 4.3.1.2.) –, sich ein Bild von den zu erwartenden Umbauarbeiten zu
machen. Die Mieter waren mit anderen Worten durchaus in der Lage, den Reali-
tätsbezug des Projekts einzuschätzen. Die Vermieterin erhielt – wie erwähnt – für
den Ausbau des Dachgeschosses eine Bewilligung und sie erläuterte vor Vor-
instanz anhand des erwähnten Renovationskonzepts die geplante Innensanie-
rung. Damit hat die Vermieterin der Ernsthaftigkeit ihrer Sanierungsabsichten
Ausdruck verliehen. Dass während der Sanierungsarbeiten ein Verbleiben in der
Wohnung – wie die Vorinstanz erwog (vgl. act. 23 E. 4.3.1.5.) – nicht möglich ist,
stellen die Mieter nicht in Abrede (vgl. act. 24 S. 13).
Die Mieter bestreiten in ihrer Berufung das Renovationskonzept (vgl. act. 24
S. 8 f.). Unabhängig davon, ob es sich dabei um eine (un-)zulässige neue Bestrei-
tung handelt, erweist sich diese als unsubstanziert. Die Mieter verdeutlichen näm-
lich nicht annähernd, weshalb dieses Konzept nicht geeignet sein soll, um von
bestehenden Sanierungsabsichten der Vermieterin auszugehen. Unbehelflich er-
weisen sich in diesem Zusammenhang auch die pauschalen (neuen) Bestreitun-
gen des Erstelldatums des Renovationskonzepts sowie der Existenz der im Kon-
zept erwähnten Offerte eines Totalunternehmens (vgl. act. 24 S. 9 oben). Um zu
beweisen, dass kein genügendes Sanierungsprojekt der Vermieterin vorhanden
ist, genügt es auch nicht, auf die im Baugesuch und Renovationskonzept aufge-
führten Baukosten von unterschiedlicher Höhe zu verweisen (vgl. act. 24 S. 9).
Dass die Innensanierung im Baugesuch für den Ausbau des Dachgeschosses
nicht erwähnt wird (vgl. act. 24 S. 10 Rz 7), vermag – selbstredend – ebenfalls
nichts zu ändern. Weiter bestreiten die Mieter die Realisierbarkeit der Sanierung
der Böden, Decken und Wänden (vgl. act. 24 S. 10 unten und S. 11 oben). Selbst
wenn aus Gründen der Denkmalpflege deren Sanierung nicht möglich wäre, so
würde dies an den weiteren vorgesehenen und unbestritten gebliebenen Arbeiten
(Ersatz der Küchen und Bäder sowie Auswechslung der gesamten Leitungsinstal-
lationen) nichts ändern. Konkrete Anzeichen dafür, dass das Projekt der Vermie-
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terin weder ernsthaft noch realitätsnah noch objektiv unmöglich ist, haben die
Mieter weder vor Vorinstanz noch im Berufungsverfahren dargetan. Insgesamt
gelingt es den Mietern nicht, zu beweisen oder darzutun, dass die Kündigung
mangels Sanierungsabsichten missbräuchlich ist.
3.
3.1. Die Mieter erachten die Kündigung auch deshalb als missbräuchlich, weil sie
der Vermieterin in ihrem Schreiben vom 5. Oktober 2016 zugesichert hätten, wäh-
rend den Sanierungsarbeiten anderswo zu wohnen (vgl. act. 24 S. 11 f. Rz 8.1).
Die Vorinstanz erachtete dieses Schreiben bloss als vages Angebot. Da die Mie-
ter – so die Vorinstanz – sich nicht konkret dazu geäussert hätten, wohin sie um-
zuziehen gedenken, habe die Vermieterin auch nicht mit Sicherheit davon ausge-
hen können, dass die streitbetroffene Liegenschaft bei Baubeginn tatsächlich leer
sein werde (vgl. act. 23 E. 4.3.2.2.). Würde man – so die Vorinstanz weiter – ein
solch vages Schreiben als ausreichend betrachten, dann würde ihr schützenswer-
tes Interesse, pünktlich mit den Bauarbeiten beginnen zu können, hinfällig werden
(vgl. act. 23 E. 4.3.2.3.). Die Mieter bestreiten diese vorinstanzliche Erwägung
zwar, unterlassen es aber, substanziert und nachvollziehbar darzutun, weshalb ih-
rer Ansicht nach von einer ernsthaften bzw. verbindlichen Zusicherung auszuge-
hen ist (vgl. act. 24 S. 15). Der Vorinstanz ist daher beizupflichten, dass es sich
um eine blosse Erklärung, ohne weiteren Präzisierungen zu Wohnmöglichkeiten
oder anderweitigen Garantien, handelt. Der Umstand, dass die Mieter per
1. September 2017 und damit nach erfolgter Kündigung eine 31⁄2-Wohnung an der
... [Adresse 2] gemietet haben, hat – wie die Vorinstanz zutreffend ausführte (vgl.
act. 23 E. 4.3.2.1) – unberücksichtigt zu bleiben (siehe dazu die in E. III.1.2. auf-
geführte bundesgerichtliche Rechtsprechung). Auf die diesbezüglichen Ausfüh-
rungen der Mieter ist daher nicht weiter einzugehen (vgl. insb. act. 24 S. 6 Rz 3,
S. 11 Rz 8.1, S. 15).
3.2. Im Zusammenhang mit dem Angebot der Mieter führte die Vorinstanz weiter
aus, die Vermieterin habe auf das erwähnte Schreiben der Mieter erwidert, wie an
der Mieterorientierung kommuniziert worden sei, werde sie über das Bauvorhaben
regelmässig informieren. Bis zur Kündigung habe es zwischen den Parteien je-
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doch keinen Kontakt mehr gegeben. Dass den Mietern anlässlich der Mieterorien-
tierung die Kündigung in Aussicht gestellt worden sei, hätten die Mieter nicht be-
stritten bzw. hätten sie diese Information durch die eingereichten Fotos der
Mieterorientierung selbst belegt. Es erstaune daher umso mehr, dass die Mieter,
die ein Interesse an der Vermeidung der Kündigung gehabt hätten, die Vermiete-
rin während fünf Monaten nicht mehr kontaktiert hätten. Es könne daher nicht der
Vermieterin angelastet werden, dass sie nicht mehr auf die Mieter zugegangen
sei. Vielmehr wäre es den Mietern oblegen, ihr Angebot vom 5. Oktober 2016 zu
konkretisieren bzw. zumindest zu erkennen zu geben, dass ihr Angebot nach wie
vor bestehe (vgl. act. 23 E. 4.3.2.4. und E. 4.3.2.5.).
Nach den Mietern überzeuge diese Auffassung der Vorinstanz nicht. Im We-
sentlichen bringen sie dazu vor, sie hätten sich um zusätzliche Informationen be-
müht, indem sie regelmässig das Amtsblatt geprüft und um Zustellung des bau-
rechtlichen Entscheids ersucht hätten. Sodann hätten sie vom zuständigen Archi-
tekten der Vermieterin erfahren, dass er am Zeichnen sei. Sie seien daher zum
einen davon ausgegangen, dass die Planung der Sanierung noch nicht weit fort-
geschritten sei, und zum anderen hätten sie von der Vermieterin erwartet, dass
diese von sich aus regelmässig über das Bauvorhaben informiere. Aus diesen
Gründen hätten sie der Vermieterin auch kein verbindliches Angebot unterbreiten
können bzw. seien sie mangels Orientierung durch die Vermieter dazu noch gar
nicht in der Lage gewesen (vgl. act. 24 S. 12-14 Rz 8.3 und Rz 8.4).
Die Mieter hätten die Vermieterin von sich aus kontaktieren können, um wei-
tere Informationen über den Planungsstand zu erhalten oder um ein verbindliches
Angebot zu unterbreiten. Wie die Mieter selbst ausführen, wäre dies in ihrem ei-
genen Interessen gelegen (vgl. act. 24 S. 13). Zudem durften die Mieter nicht da-
rauf vertrauen, dass die Vermieterin vor dem Aussprechen der Kündigungen noch
einmal mit ihnen Kontakt aufnimmt, zumal sie – die Mieter – seit der Mieterorien-
tierung Kenntnis davon hatten (vgl. act. 24 S. 3 oben), und dem Schreiben der
Vermieterin vom 10. Oktober 2016 auch nicht entnommen werden kann, dass sie
die Kündigungen überdenken werde. Inwiefern es gleichzeitig auch im Interesse
der Vermieterin gewesen wäre, ist – entgegen der Ansicht der Mieter (vgl. act. 24
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S. 13) – ebenfalls nicht nachvollziehbar. Nicht ersichtlich ist sodann, weshalb die
Vermieterin unter den gegebenen Umständen verpflichtet gewesen wäre, von sich
aus die Mieter über jeden einzelnen Planungsschritt zu informieren. Jedenfalls
lässt sich allein aus dem Umstand, dass die Vermieterin die Mieter – entgegen
deren Erwartungen – nicht (regelmässig) über den Planungsstand informierte,
keine Missbräuchlichkeit begründen, und es lässt sich auch nicht sagen, der Ver-
mieterin habe deswegen objektiv der Grund für eine Kündigung gefehlt. Daran
ändert auch nichts, dass die Mieter ihr Zuwarten damit begründen, sie seien da-
von ausgegangen, ihr Mietverhältnis würde bis Ende September 2018 dauern,
weil die Vermieterin eine Wohnung in der Liegenschaft befristet bis zu diesem Da-
tum ausgeschrieben habe (vgl. act. 24 S. 15). Lediglich der Vollständigkeit halber
sei dem noch beigefügt, dass sich die Mieter widersprechen, wenn sie ausführen,
sie hätten der Vermieterin eine verbindliche Zusicherung unterbreitet, und gleich-
zeitig eine Erklärung dafür liefern, weshalb sie der Vermieter kein konkretes An-
gebot unterbreitet haben (vgl. act. 24 S. 15). Und es erscheint von daher ihre Auf-
fassung darüber, was treuwidrig ist, doch recht eigenwillig.
4.
4.1. Nach dem Gesagten kam die Vorinstanz zu Recht zum Ergebnis, die Mieter
hätten die Treuwidrigkeit der Kündigung nicht nachgewiesen.
4.2. Im Anschluss an die Abweisung der Anfechtungsklage prüfte die Vorinstanz
von Amtes wegen eine Erstreckung der Mietverhältnisse. Unter Hinweis auf das
Fehlen einer Härte im Sinne von Art. 272 Abs. 1 OR (act. 23 E. 5.) sah die Vor-
instanz von einer Erstreckung ab. Die anwaltlich vertretenen Mieter verlangen in
Bezug auf die 4-Zimmerwohnung keine Erstreckung und machen auch in der Be-
rufungsbegründung keine Ausführungen dazu. Es ist davon auszugehen, dass die
Mieter die Nichtgewährung der Erstreckung nicht anfechten. Somit ist darauf nicht
weiter einzugehen.
4.3. Im Ergebnis ist die Berufung abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Das
angefochtene Urteil vom 4. Januar 2018 ist zu bestätigen.
- 15 -
IV.
(Kosten- und Entschädigungsfolgen)
1. Die von der Vorinstanz festgesetzte Entscheidgebühr sowie die Parteient-
schädigung wurden in der Berufung nicht angefochten, bzw. es äussern sich die
Mieter nicht dazu. Sie sind daher ohne Weiteres zu bestätigen. Zufolge Abwei-
sung der Berufung ist auch die Verteilung dieser Kosten zu bestätigen.
2. Entsprechend dem Ausgang des Verfahrens werden die Mieter auch für das
Berufungsverfahren kostenpflichtig (vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO). Beim Streit um die
Gültigkeit der Kündigung berechnet sich der Streitwert des Rechtsmittelverfahrens
nach dem Bruttomietzins ab Eingang des Rechtsmittels bis zum Ablauf der drei-
jährigen Sperrfrist zuzüglich der ordentlichen Kündigungsfrist (vgl. PETER DIGGEL-
MANN, DIKE-Komm-ZPO, 2. A., Art. 91 N 44). Vorliegend ging die Berufung am
12. Februar 2018 bei der Kammer ein. Unter Berücksichtigung der dreijährigen
Sperrfrist und der Kündigungstermine per Ende März, Juni und September könnte
der Vertrag bei der Gutheissung des Rechtsmittels der Mieter frühestens auf En-
de März 2021 aufgelöst werden, was rund 37 Monaten und bei einem Bruttomiet-
zins von Fr. 1'541.30 einem Streitwert von rund Fr. 57'000.– entspricht. In Bezug
auf die Mansarden beantragen die Mieter eine Erstreckung bis zum Baubeginn.
Es kann von einem mutmasslichen Baubeginn ab Oktober 2018 ausgegangen
werden (vgl. act. 3/18) und damit von einer Erstreckung von rund 7 Monaten. Dies
ergibt für die Mansarden einen Streitwert von Fr. 2'450.–. In Anwendung von § 4
Abs. 1 und Abs. 2 sowie § 7 i.V.m. § 12 Abs. 1 und 2 GebV OG ist die Entscheid-
gebühr auf Fr. 4'000.– festzusetzen.
3. Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen: Den Mietern nicht, weil sie
unterliegen, der Vermieterin nicht, da ihr keine Umtriebe entstanden sind, die es
zu entschädigen gölte.
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