Decision ID: c0b8dce9-4783-52ba-a05f-87fcaebbf654
Year: 2021
Language: de
Court: SG_VG
Chamber: SG_VG_001
Canton: SG
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law

Das Verwaltungsgericht stellt fest:
A.
M._ und P._ sind Stockwerkeigentümer der mit dem Mehrfamilienhaus Assek.-
Nr. 0000_ überbauten Parzelle Nr. 0001_, Grundbuch X._. Nach dem Zonenplan der
Politischen Gemeinde X._ ist das Grundstück der Wohnzone W2 zugewiesen und der
Lärmempfindlichkeitsstufe II zugeordnet. Eigenen Angaben gemäss ist die Q._ GmbH
seit Mitte 2015 Mieterin des Wohnhauses Assek.-Nr. 0000_. Nachdem sie der
Gemeinderat X._ am 15. Februar 2019 aufgrund einer amtlichen Mitteilung dazu
aufgefordert hatte, reichte sie am 29. März 2019 ein nachträgliches Baugesuch für die
Umnutzung des Wohnhauses zu sexgewerblichen Zwecken ein. Während der
öffentlichen Auflage vom 17. April 2019 bis 30. April 2019 gingen zwei Einsprachen ein,
am 23. April 2019 diejenige der Erbengemeinschaft H._ und am 25. April 2019
diejenige der A._ GmbH und von B._ und C._, D._ und E._ sowie F._ und G._.
Am 4. Juni 2019 reichte die Q._ GmbH drei Mietverträge von M._ und P._ mit der
R._ GmbH vom 1. Dezember 2012 bzw. vom 24. April 2007 sowie drei weitere
Mietverträge betreffend das Mehrfamilienhaus Assek.-Nr. 0000_ auf Parzelle
Nr. 0001_ vom 1. Januar 1997, 1. Mai 1990 und 1. März 1989 nach. Mit Entscheid
vom 5. Mai 2020 hiess der Gemeinderat X._ die Einsprachen gut und verweigerte die
Baubewilligung (act. 8.1/4/1, 7, 10, 12-16, www.geoportal.ch, www.zefix.ch, https://
sg.chregister.ch).
B.
Dagegen rekurrierte die Q._ GmbH mit zwei Eingaben vom 20. Mai 2020 an das
Baudepartement (act. 8.1/1, 8.2./1), welches die Rekurse mit Entscheid vom
24. November 2020 abwies (act. 2). Gegen den Entscheid des Baudepartements
(Vorinstanz) vom 24. November 2020 erhob die Q._ GmbH (Beschwerdeführerin)
durch ihren Rechtsvertreter am 9. Dezember 2020 Beschwerde beim
Verwaltungsgericht mit dem Rechtsbegehren, es sei der angefochtene Entscheid unter
Kosten- und Entschädigungsfolge, zuzüglich Mehrwertsteuer, aufzuheben. Eventualiter
sei die Sache zur Immissionsbeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen oder das
Baugesuch unter der Auflage zu bewilligen, dass die Betriebszeiten auf die Zeit
zwischen 10.00 Uhr und 22.00 Uhr zu beschränken seien (act. 1). Mit Vernehmlassung
vom 2. Februar 2021 schloss die Vorinstanz auf Abweisung der Beschwerde (act. 7).
Die A._ GmbH, B._ und C._, D._ und E._, F._ und G._ sowie die
Erbengemeinschaft H._ sel. (Beschwerdegegner 1-5) wie auch die Politische
Gemeinde X._ sowie M._ und P._ (Beschwerdebeteiligte 1 bis 3) verzichteten
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stillschweigend auf das Stellen eigener Anträge.
Auf die Erwägungen des angefochtenen Entscheids und die Ausführungen der
Verfahrensbeteiligten zur Begründung ihrer Anträge und die Akten wird, soweit
wesentlich, in den Erwägungen eingegangen.

Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:
1.
Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (Art. 59 Abs. 1 des
Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege; sGS 951.1, VRP). Die Beschwerdeeingabe
vom 9. Dezember 2020 (act. 1) erfolgte rechtzeitig und erfüllt formal und inhaltlich die
gesetzlichen Anforderungen (Art. 64 in Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und Art. 48
Abs. 1 VRP). Die Beschwerdeführerin ist zur Erhebung des Rechtsmittels befugt
(Art. 64 in Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP). Auf die Beschwerde ist somit
grundsätzlich einzutreten. Nicht einzutreten ist auf die Beschwerde, soweit die
Beschwerdeführerin verlangt (act. 1, Rechtsbegehren Ziff. 2), es seien die Einsprachen
der Beschwerdegegner abzuweisen und das Baugesuch vom 1. April 2019 zu
bewilligen (vgl. zum Devolutiveffekt BGer 1C_118/2020 vom 17. März 2021 E. 1.4 mit
Hinweisen, und demgegenüber VerwGE B 2019/123 vom 28. Mai 2020 E. 1 mit
Hinweis). Die Beschwerdegegner 1 bis 5 haben weder in den vorinstanzlichen
Rekursverfahren noch im vorliegenden Beschwerdeverfahren eigene Anträge gestellt.
Mangels entsprechender Kritik und Vorhalte der übrigen Verfahrensbeteiligten kann
offengelassen werden, ob sie bei dieser Sachlage zu Recht am Beschwerdeverfahren
beteiligt wurden (vgl. dazu VerwGE B 2013/49 vom 8. Juli 2014 E. 2 und VerwGE
B 2020/58 und B 2020/72 vom 22. Oktober 2020 E. 2 je mit Hinweisen).
Anlässlich der Beratung in der ordentlichen Dreierbesetzung am 8. Juli 2021 wurde die
Frage aufgeworfen, ob mit dem vorliegenden Entscheid von der bisherigen, ständigen
Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts zur Zonenkonformität in der Wohnzone
abgewichen werden soll (vgl. dazu E. 4.1 hiernach). Die Rechtsprechung erfolgt
deshalb in Fünferbesetzung (vgl. Art. 18 Abs. 3 Ingress und lit. b Ziff. 3 des
Gerichtsgesetzes; sGS 941.1, GerG).
2.
Ob auf das strittige Bauvorhaben – der erstinstanzliche Entscheid erging am
5. Mai 2020 (act. 8.1/2, 8.2/2) – das am 1. Oktober 2017 (nGS 2017-049) in Kraft
getretene Planungs- und Baugesetz (sGS 731.1, PBG) nicht direkt anwendbar ist und,
mit Ausnahme der unmittelbar anwendbaren Bestimmungen des PBG, noch das bis
bis
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30. September 2017 gültig gewesene Gesetz über die Raumplanung und das
öffentliche Baurecht (Baugesetz; nGS 32-47, BauG, in der Fassung vom
1. Januar 2015) heranzuziehen ist (vgl. dazu Art. 173 PBG und E. 2 und 4.3 des
angefochtenen Entscheids, act. 2, S. 5 und 7), braucht vorliegend nicht abschliessend
erörtert zu werden (vgl. dazu VerwGE B 2020/243 vom 30. August 2021 E. 2 mit
Hinweisen), da die Beurteilung der abstrakten Zonenkonformität (vgl. E. 4.1 hiernach)
so oder anders zum gleichen Ergebnis führt.
3.
Wird durch die Errichtung von Bauten und Anlagen ohne Bewilligung oder auf andere
Weise ein unrechtmässiger Zustand geschaffen, setzt die politische Gemeinde in der
Regel (vgl. zum Verzicht auf ein nachträgliches Baubewilligungsverfahren VerwGE
B 2016/21; B 2016/22 vom 26. September 2018 E. 9.3 mit Hinweisen, bestätigt mit
BGer 1C_572/2018; 1C_574/2018 vom 31. Oktober 2019) eine Frist zur Einreichung
eines nachträglichen Baugesuchs an (vgl. Art. 158 und Art. 159 Abs. 1 Ingress und
lit. c PBG) und verfügt, soweit der unrechtmässige Zustand auch nach Durchführung
des nachträglichen Baubewilligungsverfahrens fortbesteht, die Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustands (Art. 159 Abs. 1 Ingress und lit. d PBG). Nach der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung verwirkt der Anspruch der Behörden auf
Herstellung des rechtmässigen Zustands im Interesse der Rechtssicherheit innerhalb
der Bauzone grundsätzlich nach 30 Jahren. Die Frist wurde in Anlehnung an die
ausserordentliche Ersitzung von Grundeigentum gemäss Art. 662 des Schweizerischen
Zivilgesetzbuches (SR 210, ZGB) festgelegt. In diesem Sinne setzt die "Ersitzung" eine
während 30 Jahren unangefochtene Nutzung des Grundeigentums voraus (vgl.
BGer 1C_535/2012 vom 9. September 2013 E. 4.1.1 mit Hinweisen auf BGE 136 II 359
E. 8; BGE 107 Ia 121 E. 1b, in: BR online 2015 Nr. 114, BR 2015, S. 99, siehe dazu
auch BGer 1P.768/2000 vom 19. September 2001 E. 4 mit Hinweisen, in: ZBl 2002,
S. 188 ff., siehe zur Verwirkungsfrist ausserhalb der Bauzonen: BGer 1C_469/2019 vom
28. April 2021 E. 5 mit Hinweisen, zur Publikation vorgesehen).
Die Beschwerdeführerin macht, wenn auch nur beiläufig, geltend (act. 1, S. 4 Ziff. II/A/
5, siehe auch act. 8.1/4/10, S. 2), das Mehrfamilienhaus Assek.-Nr. 0000_ auf Parzelle
Nr. 0001_ werde schon seit ca. 30 Jahren sexgewerblich genutzt. In den vorliegenden
Akten findet diese Darstellung indessen keine Stütze. Insbesondere lässt sich aus den
am 4. Juni 2019 nachgereichten Mietverträgen (act. 8.1/4/7) nicht auf eine während
30 Jahren unangefochtene sexgewerbliche Nutzung schliessen: Die Namen der
Vertragsparteien wurden in den älteren Verträgen vom 1. Januar 1997, 1. Mai 1990 und
1. März 1989 eingeschwärzt. Überdies ist in diesen Verträgen keine
Zweckumschreibung der Miete erkennbar. Die neueren Verträge, welche ohnehin erst
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vom 1. Dezember 2012 und 1. Mai 2007 datieren, wurden von den
Beschwerdebeteiligten 2 und 3 mit der R._ GmbH abgeschlossen. Letztere bezweckt
gemäss dem kantonalen Handelsregister ein Angebot von Wellness-, Kosmetik- und
Massagedienstleistungen sowie Wellnessberatung (https://..._). Diese Umschreibung
wurde in den neueren Verträgen auch als Verwendungszweck angegeben. Allein
daraus lässt sich indessen noch nicht auf ein Sexgewerbe schliessen. Daran ändert die
nicht weiter belegte Behauptung der Beschwerdeführerin nichts, wonach der Begriff
"Erotik" früher üblicherweise mit demjenigen der "Massage" gleichgesetzt worden sei
(vgl. act. 8.1/4/7). Ebensowenig hilft ihr der Hinweis auf Art. 4 Abs. 2 Satz 1 des
Reglements der Stockwerkeigentümergemeinschaft Grundstück Nr. 0001_ aus dem
Jahr 1984 weiter, wonach unter anderem die Ausübung eines stillen Gewerbes
gestattet sei. Demzufolge vermag die Beschwerdeführerin, welche eigenen Angaben
gemäss erst seit Mitte 2015 Mieterin des Mehrfamilienhauses Assek.-Nr. 0000_ auf
Parzelle Nr. 0001_ ist, nicht darzutun, dass die 30-jährige Verwirkungsfrist gemäss der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung abgelaufen wäre. Insofern bestehen keine
Anhaltspunkte dafür, dass hinsichtlich der unbestrittenermassen ohne Bewilligung
erfolgten Umnutzung des Mehrfamilienhauses Assek.-Nr. 0000_ zu sexgewerblichen
Zwecken von vornherein von der Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen
Zustands abzusehen ist.
4.
Die Beschwerdeführerin rügt (act. 1, S. 5-7 Ziff. II/B), ihr Erotikbetrieb sei als nicht
störend zu qualifizieren. Es bestehe ein funktionaler Zusammenhang mit der
Wohnzone. Die Ansichten bezüglich der Sittenwidrigkeit erotischer Dienstleistungen
hätten sich derart gewandelt, dass das Erotikgewerbe heute ein gleichsam akzeptiertes
und geachtetes Gewerbe darstelle. Es diene mitunter durchaus der Befriedigung
täglicher Bedürfnisse der Wohnbevölkerung. Ihr Angebot richte sich nicht primär an
auswärtige Kundschaft. Kunden könnten sehr wohl auch aus der unmittelbaren
Nachbarschaft stammen.
Im Bereich des Immissionsschutzes hat der Bund von seiner umfassenden
Rechtsetzungskompetenz gemäss Art. 74 Abs. 1 der Bundesverfassung der
Schweizerischen Eidgenossenschaft (SR 101, BV) Gebrauch gemacht. In diesem
Bereich besteht daher grundsätzlich kein Spielraum mehr für kantonales Recht. Art. 65
Abs. 2 des Bundesgesetzes über den Umweltschutz (Umweltschutzgesetz; SR 814.01,
USG) verbietet ausdrücklich den Erlass kantonaler Immissionsgrenzwerte, Alarmwerte
oder Planungswerte. Quantitative Immissionsbeschränkungen der Kantone sind damit
4.1.
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nicht mehr zulässig. Kantone und Gemeinden sind jedoch im Bereich des
Raumplanungs- und Baurechts zuständig. Aufgabe der Raumplanung ist es u.a.,
Siedlungen mit einer angemessenen Wohnqualität zu schaffen (Art. 1 Abs. 2 Ingress
und lit. a des Bundesgesetzes über die Raumplanung, Raumplanungsgesetz;
SR 700, RPG), Wohn- und Arbeitsgebiete einander zweckmässig zuzuordnen (Art. 3
Abs. 3 Ingress und lit. a RPG) und Wohngebiete vor schädlichen oder lästigen
Einwirkungen wie Luftverschmutzung, Lärm und Erschütterungen möglichst zu
verschonen (Art. 3 Abs. 3 Ingress und lit. b RPG). Städtebauliche Nutzungsvorschriften
des kantonalen und kommunalen Rechts haben daher weiterhin selbstständigen
Gehalt, soweit sie die Frage regeln, ob aus raumplanerischen Gründen ein Betrieb am
vorgesehenen Ort in einer Wohnzone erstellt werden darf. Im Vordergrund steht hier die
Frage, welche Nutzungsstruktur eine Wohnzone aufweisen soll und ob gewisse
Gewerbebetriebe zur Wahrung des Wohncharakters der Zone von vornherein und
generell, als Kategorie, zugelassen oder ausgeschlossen werden sollen. Dies gilt auch,
wenn die für den Charakter des Quartiers wesentlichen Nutzungsvorschriften mittelbar
dem Schutz der Nachbarn vor Übelständen verschiedenster Art dienen. In diesem
Zusammenhang ist zu berücksichtigen, dass es gerade Aufgabe des
Raumplanungsrechts ist, Immissionspotenziale vorausschauend zu vermeiden und
Konflikte zwischen der Wohn- und der gewerblichen Nutzung gar nicht erst
aufkommen zu lassen. Dies gilt nicht nur für vom USG nicht erfasste ideelle
Immissionen, sondern auch für – grundsätzlich unter das USG fallende – materielle
Immissionen, wie Lärm. Hierzu können Betriebe, die mit dem Charakter einer
Wohnzone unvereinbar erscheinen, frühzeitig verhindert werden, auch wenn die
Immissionen, zu denen sie führen, die bundesrechtlichen Grenzwerte nicht
überschreiten (vgl. BGer 1C_555/2018 vom 29. August 2019 E. 4.2 mit Hinweisen,
insbesondere auf BGE 117 Ib 147 E. 4a, in: BR 2020, S. 85 f.).
bis
Voraussetzung einer Baubewilligung ist insbesondere, dass die Bauten und Anlagen
dem Zweck der Nutzungszone entsprechen (Art. 22 Abs. 2 Ingress und lit. a RPG). Es
ist Sache des kantonalen und kommunalen Rechts, die in den einzelnen Zonen
zugelassenen Nutzungen zu umschreiben (vgl. A. Ruch, in: Aemisegger/Moor/derselbe/
Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Baubewilligung, Rechtsschutz und
Verfahren, Zürich 2020, N 78 zu Art. 22 RPG). Art. 22 Abs. 2 Ingress und lit. a RPG
gewährleistet einen abstrakt wirkenden öffentlich-rechtlichen Immissionsschutz.
Deshalb ist zunächst festzustellen, ob die Nutzung einer Baute oder Anlage zu einer
bestimmten Kategorie gehört, die in der betreffenden Zone zulässig ist. Dazu gehört
auch die Beurteilung der typischerweise von einem solchen Betrieb ausgehenden
4.2.
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Vorhaben, bei welchen der funktionale Zusammenhang zur Wohnzone bejaht wurde:
(materiellen oder ideellen) Immissionen. Erst anschliessend ist – soweit noch
erforderlich – zu beurteilen, ob der Betrieb konkret Immissionen zur Folge hat, die das
zulässige Mass überschreiten (vgl. dazu BGer 1C_49/2021 vom 25. Juni 2021 E. 5.2.1;
VerwGE B 2016/161; B 2016/162 vom 15. August 2017 E. 5.1 je mit Hinweisen).
Im abschliessenden Zonenkatalog des BauG resp. des PBG (vgl. dazu VerwGE
B 2009/97; B 2009/100 vom 24. Februar 2010 E. 2.4.1 mit Hinweis, in: GVP 2010
Nr. 38, bestätigt mit BGer 1C_185/2010 vom 27. Oktober 2010, sowie Art. 7 Abs. 3
Satz 1 PBG und linder/von Rappard-Hirt, in: Bereuter/Frei/Ritter [Hrsg.], Kommentar
zum Planungs- und Baugesetz des Kantons St. Gallen, Basel 2020, N 23 f. zu
Art. 7 PBG) ist der Zweck der Wohnzonen unter Art. 11 Abs. 1 BauG bzw. Art. 12
Abs. 1 PBG umschrieben. Danach umfassen Wohnzonen Gebiete, die sich für
Wohnzwecke und nicht störende Gewerbebetriebe eignen. Sie sollen ruhige und
gesunde Wohnverhältnisse gewährleisten. In der Botschaft zum Baugesetz vom
22. September 1970 führte der damalige Regierungsrat aus (ABl 1970, S. 1273 ff.,
S. 1322), es sei bei der Bewilligung von nicht störenden Gewerbebetrieben
Zurückhaltung zu üben, wenn die Wohnzone ihren Zweck erfüllen solle. Man denke vor
allem an Verkaufsläden, Gewerbe zur täglichen Bedürfnisbefriedigung des Volkes, wie
Bäckereien, Metzgereien, Läden usw. (vgl. dazu auch A. Ruch, in: Aemisegger/Moor/
derselbe/Tschannen [Hrsg.], a.a.O., N 83 zu Art. 22 RPG, anders: BGer 1A.15/2004;
1P.61/2004 vom 13. Juli 2004 E. 3.2; BGer 1C_499/2014 vom 25. März 2015 E. 6.2.3
mit Hinweis, wonach es nicht als willkürlich angesehen werden müsste, [...] wenn das
massgebliche Zonenreglement eine [...] funktionale Betrachtungsweise nicht
vorschreibt). Die st. gallische Rechtsprechung schloss sich dieser funktionalen
Betrachtungsweise an. Die Zonenkonformität in der Wohnzone setzt somit im Kanton
St. Gallen einen positiven, funktionalen Zusammenhang zwischen Bauvorhaben und
Zonenzweck voraus. Damit können sich auch Gewerbebetriebe in der Wohnzone als
zonenwidrig erweisen, die konkret keine oder keine nennenswerten Immissionen
verursachen, die aber funktional in Widerspruch zum Zweck der Zone stehen. Aus der
Gerichts- und Verwaltungspraxis nach Inkrafttreten des USG am 1. Januar 1985 seien
folgende Beispiele herausgegriffen:
Clublokal (GVP 2000 Nr. 74);–
Allwetterplatz für vier Pferde (GVP 2007 Nr. 118);–
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Vorhaben, bei welchen ein solcher funktionaler Zusammenhang verneint wurde:
Diese Praxis ist zu bestätigen: Die Wohnzone soll in erster Linie zum möglichst ruhigen
und ungestörten Wohnen resp. den damit verbundenen (Freizeit-)Aktivitäten genutzt
werden (siehe dazu VerwGE B 1999/39 vom 17. August 1999 E. 3c [Haltung von
Bienen], in: ZBl 2000, S. 423 ff.; VerwGE B 2004/160 vom 7. April 2005 E. 2d
[Hundehaltung]; VerwGE B 2015/5 vom 24. November 2016 E. 2 [Pferdeboxen]). Es soll
verhindert werden, dass die Wohnzone hauptsächlich für andere Zwecke, d.h.
tatsächlich als Mischzone ("Wohn-Gewerbe-Zone") oder als "stille" Gewerbe- resp.
Arbeitszone genutzt wird. Eine solche Entwicklung könnte dazu führen, dass
Wohnzonen umgezont werden müssten, derweil in der Wohn-Gewerbe-Zone oder in
Arbeitszonen ungenutzte Kapazitäten beständen. Dies stünde in Widerspruch zu den
erklärten Zielen und Grundsätzen der Raumplanung, den Boden haushälterisch zu
nutzen und die Siedlungsentwicklung namentlich durch bessere Ausnützung und
Verdichtung der bestehenden Siedlungsflächen nach innen zu lenken (vgl. dazu Art. 1
Abs. 1 und 2 Ingress und lit. a sowie Art. 3 Abs. 3 Ingress und lit. a RPG). Das
Verwaltungsgericht wird daher den unbestimmten Rechtsbegriff des positiven,
funktionalen Zusammenhangs zwischen Bauvorhaben und Zonenzweck – speziell in
der Wohnzone – auch künftig eng auslegen.
Bei Gewerbebetrieben bleibt demnach zunächst abstrakt zu prüfen, ob das in Frage
stehende Bauvorhaben in die Kategorie der in der Wohnzone zulässigen nicht
störenden Betriebe gehört. Bei dieser Prüfung fallen in erster Linie die Art der Produkte
oder Dienstleistungen, die Zahl der Beschäftigten, die eingesetzten Produktionsmittel,
die baulichen und betrieblichen Bedürfnisse, die Anforderungen an die Infrastruktur,
sowie die räumliche Bedeutung des in Frage stehenden Betriebs in Betracht. Nach der
verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung sind, abstrakt betrachtet, vor allem
Gewerbebetriebe als nicht störend zu qualifizieren, die der Befriedigung täglicher
Hundephysiotherapie (VerwGE B 2016/161; B 2016/162 vom 15. August 2017
E. 5.1).
–
Erotikbetriebe (GVP 1999 Nr. 90, GVP 2014 Nr. 11);–
Parkplätze eines Industriebetriebs (GVP 2000 Nr. 17).–
bis bis
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Bedürfnisse der Wohnbevölkerung dienen, wie Bäckereien, Metzgereien, Arztpraxen,
Coiffeurläden, kleine Detailhandelsgeschäfte usw. Nicht zonenkonform sind Betriebe
wie Autoreparaturwerkstätten, hauptsächlich in den Abend- und Nachtstunden von
einer grösseren Anzahl auswärtiger Besucher frequentierte Erotikbetriebe,
Spenglereien, Schreinereien usw. (vgl. dazu VerwGE B 2016/161; B 2016/162 vom
15. August 2017 E. 5.1 mit Hinweisen; VerwGE B 2013/135 vom 19. August 2014
E. 2.2.2 mit Hinweisen, insbesondere auf GVP 1999 Nr. 90, und J. Bereuter, in:
derselbe/Frei/Ritter [Hrsg.], a.a.O., N 8 zu Art. 12 PBG, siehe dazu auch
BGer 1C_205/2019 vom 21. Februar 2020 E. 3.4.2, in: BVR 2020, S. 255 ff.;
BGer 1C_83/2012 vom 18. Juli 2012 E. 2.4 ff.; BGer 1C_157/2012 vom 16. Juli 2012
E. 4.4; BGer 1P.160/2004 vom 27. Januar 2005 E. 4.3 f.; BGer 1P.771/2001 vom
5. Mai 2003 E. 9 je mit Hinweisen und J. Koller, Defizite in der öffentlich-rechtlichen
Regulierung der Sexarbeit in der Schweiz, in: ex ante 1/2017, S. 13 ff., S. 22, und
B. Hürlimann, Prostitution – ihre Regelung im schweizerischen Recht und die Frage der
Sittlichkeit, Zürich 2004, S. 108 ff., anders: VerwGE B 2007/220 vom 17. Juni 2008
E. 3.1 und VerwGE B 2004/161; B 2004/162 vom 31. Mai 2005, in: GVP 2005 Nr. 26,
E. 3c je mit Hinweisen, in Bezug auf Wohn-Gewerbe-Zonen, und VerwGE B 2009/93
vom 15. April 2010 E. 2.3.1, in Bezug auf Kernzonen).
4.3.
Die Beschwerdeführerin stellt nicht in Abrede, dass in der Wohnzone W2 nur
Gewerbebetriebe zulässig sind, welche nicht stören. Nach dem Baubeschrieb vom
13. Mai 2019 und 27. März 2019 (act. 8.1/4/10 und 15) sollen im Mehrfamilienhaus
Assek.-Nr. 0000_ auf Parzelle Nr. 0001_ ein Wohnraum im Kellergeschoss sowie je
zwei Wohnräume im Parterre und ersten Obergeschoss der sexgewerblichen Nutzung
zugeführt werden. Im Durchschnitt sollen dort drei bis vier Frauen gleichzeitig tätig
sein. Es sei täglich zwischen 10.00 Uhr und in der Regel 24.00 Uhr mit ca. zehn
Kunden zu rechnen. Es würden keine Reklameschilder oder rotfarbenen Lampen am
Haus angebracht. Die Kunden seien in aller Regel auf Diskretion bedacht.
Kundenkontakte kämen über das Internet und per Telefon, E-Mail oder über soziale
Netzwerke zustande. Termine ohne Voranmeldung kämen so gut wie nie vor. Für den
Betrieb seien vier Aussen- sowie zwei Garagenparkplätze ausgeschieden. Die
Abstellplätze sowie der Zugang zum Haus würden ausreichend beschildert. Alkohol
werde nicht ausgeschenkt.
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Der Beschwerdeführerin ist zwar zugute zu halten, dass ihr Angebot auch von Kunden
aus dem umliegenden Wohnquartier in Anspruch genommen werden kann (vgl. dazu
auch Erwägung 4.4 des angefochtenen Entscheids, act. 2, S. 7 f.). Auch handelt es sich
gemäss Baubeschrieb um einen vergleichsweise kleinen Bordellbetrieb (vgl. dazu auch
BGer 1C_499/2014; 1C_503/2014 vom 25. März 2015 E. 3.2), welcher nach aussen
kaum in Erscheinung tritt. Dessen ungeachtet steht zu erwarten, dass der Betrieb
hauptsächlich in den Abendstunden (ab 20 Uhr) und von auswärtigen Besuchern
frequentiert wird, weshalb ein positiver, funktionaler Zusammenhang zwischen dem
strittigen Bauvorhaben und Zweck der Wohnzone zu verneinen ist. Von einem "nicht
störenden Gewerbebetrieb" kann entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin
nicht gesprochen werden. Vielmehr erweist sich ihr Betrieb, abstrakt betrachtet, als
zonenwidrig. Die Beschwerde ist bereits aus diesem Grund abzuweisen.
Bei diesem Ergebnis muss vorliegend nicht untersucht werden, ob der Betrieb der
Beschwerdeführerin konkret Immissionen zur Folge hat, die das zulässige Mass
überschreiten. Auch kann dahingestellt bleiben, ob sich die fragliche sexgewerbliche
Nutzung mit Blick auf die ideellen Immissionen von anderen in der Wohnzone
zulässigen Gewerbebetrieben unterscheidet (vgl. dazu E. 4.4 des angefochtenen
Entscheids, act. 2, S. 7 f., und BGer 1P.160/2004 vom 27. Januar 2005 E. 4.1 ff. mit
Hinweisen).
5.
Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend sind die amtlichen Kosten des
Beschwerdeverfahrens der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine
Entscheidgebühr von CHF 3'500 ist angemessen (Art. 7 Ziff. 222 der
Gerichtskostenverordnung; sGS 941.12, GKV); diese ist mit dem von der
Beschwerdeführerin geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe zu verrechnen.
Ausseramtliche Kosten sind bei diesem Verfahr-ensausgang nicht zu entschädigen
(Art. 98 Abs. 1 und Art. 98 VRP).
bis
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