Decision ID: 9b7d293d-0ea1-55e0-a75b-3c3d773112f4
Year: 2009
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_002
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

ritenuto
in fatto: A.
Il 10 novembre 2003 AP 1, in qualità di locatore, e AO 1 e AO 2, come conduttori, hanno stipulato un "contratto di locazione per esercizio pubblico" con oggetto l'"Albergo _ _" a _ a uso "Garni e Snack Bar conformemente alla patente n. _". L'inizio della locazione è stato previsto per il 1° marzo 2004, con possibilità di disdetta con preavviso di almeno sei mesi, la prima volta per il 28 febbraio 2013, con rinnovo del contratto per cinque anni in mancanza di tale disdetta. La pigione, pagabile in rate mensili anticipate, è stata fissata per il primo anno in fr. 156
'000.- annui oltre spese accessorie, aumentata a fr. 168'000.- dal secondo al quinto anno compresi, a fr. 171'600.- dal sesto anno, a fr. 175'200.- dal settimo anno, a fr. 178'800.- dall'ottavo anno, a fr. 182'400.- dal nono anno e a fr. 186'000.- dal decimo anno. Le parti hanno fissato il deposito di garanzia in fr. 42'000.-. Contestualmente alla locazione i conduttori hanno acquistato per fr. 200'000.- l'inventario dell'esercizio pubblico come da lista di cui all'allegato A annesso al contratto, versando al momento della sottoscrizione del medesimo fr. 100'000.- e pattuendo che il saldo avrebbe dovuto essere pagato entro il 28 febbraio 2004 (doc. A e B).
B.
Facendo riferimento ad articoli apparsi sulla stampa locale all'inizio del 2004 (secondo cui l'ente in questione era adibito a postribolo), con scritto 4 febbraio 2004 AO 1 e AO 2, rappresentati dall'avv. RA 2, hanno comunicato al locatore l'esistenza di presupposti legali per annullare il contratto di locazione e giustificare la restituzione di quanto da loro già versato. Essi hanno affermato che la circostanza menzionata, a loro non nota, pregiudicava in modo grave la gestione dell'esercizio pubblico e hanno postulato, pertanto, una soluzione bonale della questione (doc. C). L'avv. RA 1, legale del destinatario della missiva testé menzionata, ha contestato l'11 febbraio 2004 l'esistenza di un motivo legale che potesse giustificare un annullamento unilaterale del contratto e ha spiegato che quanto riferito dalla stampa era stato "montato ad arte (...) per creare un caso mediatico, che facesse scalpore, ma che alla prova dei fatti si è rivelato una classica bolla di sapone". Egli ha precisato, al riguardo, che l'esercizio in questione aveva sempre goduto di ottima reputazione e che non era "mai scaduto a postribolo". Il suo cliente si era invero limitato a locare delle camere "ad alcune ragazze durante il periodo invernale, che non hanno mai esercitato in modo tassativo la prostituzione nell'esercizio pubblico in oggetto". Il legale ha infine soggiunto che la clientela dell'esercizio pubblico era sempre stata essenzialmente turistica, di modo che quanto riportato dalla stampa locale non poteva aver compromesso l'affluenza della stessa (doc. D). Il giorno successivo l'avv. RA 2 ha contestato quanto affermato dalla controparte, ribadendo la necessità di addivenire a una soluzione bonale (doc. E). Ne è seguita una corrispondenza tra le parti, che però non ha portato a una transazione (doc. 1, 2 e 3).
C.
Con missiva 1° marzo 2004 AO 1 e AO 2, sempre rappresentati dal proprio legale, hanno biasimato il locatore per non aver consegnato, il medesimo giorno e come previsto contrattualmente, l'ente in stato idoneo all'uso a cui era destinato, dato che lo stesso non era stato oggetto della licenza edilizia per il cambiamento di destinazione. Di conseguenza, essi hanno fissato al locatore un termine fino al 15 marzo 2004 per adempiere al contratto di locazione, con la comminatoria delle conseguenze previste all'art. 107 cpv. 2 CO (doc. F). Con scritto 2 marzo 2004 il locatore ha contestato di essere in mora nella consegna dell'ente, spiegando che come già espresso in una sua precedente missiva 1° marzo 2004 la consegna era subordinata al pagamento della prima pigione mensile di fr. 13
'000.-, della garanzia di fr. 42'000.- e del saldo di fr. 100'000.- per l'acquisto dell'inventario. Il locatore ha inoltre spiegato che qualora la controparte non avesse sollevato l'annullamento del contratto, egli avrebbe avviato le necessarie pratiche amministrative. Cosa che invece, a suo dire, non avrebbe fatto per evitare di sobbarcarsi dei costi che si sarebbero rivelati, se del caso, inutili (doc. G). Ne è seguita un'ulteriore corrispondenza (doc. H e I, 4), che è sfociata nello scritto 5 marzo 2005 con la quale AO 1
e AO 2 hanno ribadito il termine del 15 marzo 2004 posto al locatore per adempiere al contratto di locazione e hanno soggiunto che la mora era dovuta anche al fatto che egli non era in possesso delle due patenti per l'esercizio garni e snack bar, e che non aveva ancora consegnato la lista d'inventario (doc. L). Le parti hanno quindi ribadito i loro rispettivi punti di vista (doc. M, N). Il 15 marzo 2004 il locatore ha inviato ai conduttori copia dell'estratto FU 12 marzo 2004 dal quale emerge il rilascio di patente d'esercizio pubblico (scissione albergo garni e snack-bar) e la lista d'inventario (doc. 5). Il 16 marzo 2004 i conduttori hanno ribadito il loro punto di vista, precisando che quanto riportato nel FU non concerneva una decisione cresciuta in giudicato, soggiungendo che mancava anche il collaudo e che i lavori di riattazione non erano a quel momento ancora terminati. Di conseguenza essi hanno dichiarato di recedere immediatamente dal contratto di locazione e hanno chiesto il rimborso dei fr.
100'000.- da loro già versati, oltre interessi
(doc. O = doc. 6). Nella corrispondenza successiva le parti hanno ribadito i loro punti di vista (doc. 7 e 8).
D.
A seguito della mancata conciliazione delle parti constatata dal competente Ufficio di conciliazione (UC) in materia di locazione, con istanza 1° giugno 2005 AO 1 e AO 2 hanno convenuto AP 1 dinanzi alla Pretura di Locarno-campagna chiedendone la condanna al pagamento di fr.
100'000.- oltre interessi, corrispondente all'importo da loro versato il 10 novembre 2003 (inc. DI.2005.101). All'udienza di discussione 4 ottobre 2005 il convenuto si è opposto alla domanda degli istanti, ponendo in via subordinata in compensazione fr. 300'000.- ed elencando al riguardo sue pretese per fr. 18'163.54 a titolo di perdita di guadagno per l'anno 2004, fr. 152'000.- per perdita di guadagno negli anni dal 2005 al 2008, fr. 160'000.- per l'utilizzo da parte degli istanti delle attrezzature tecniche e fr. 21'125.- per perdita di guadagno inerente all'attività di dipendente cui avrebbe dovuto rinunciare per dover gestire l'esercizio pubblico. In occasione dell'udienza 29 novembre 2005 di continuazione della discussione le parti hanno confermato i loro rispettivi punti di vista.
E.
Dopo aver adito il competente UC in materia di locazione il locatore ha inoltrato a sua volta alla Pretura di Locarno-campagna un'istanza chiedendo la condanna dei conduttori al versamento di almeno fr. 200'000.-, elencando dei danni da lui asseritamene patiti a seguito del comportamento di controparte e precisando che ulteriori fr. 100'000.- erano posti in compensazione alla pretesa di quest'ultima nella procedura di cui all'inc. DI.2005.101 (inc. DI.2005.246). Egli ha elencato le sue pretese in fr. 18'163.54 per perdita di guadagno per l'anno 2004, almeno fr. 150'000.- per perdita di guadagno per gli anni dal 2005 al 2008, fr. 160'000.- per l'utilizzo da parte degli istanti delle attrezzature tecniche, fr. 21'125.- per perdita di guadagno inerente all'attività di dipendente cui ha dovuto rinunciare per dover gestire l'esercizio pubblico e fr. 48'790.25 per gli investimenti effettuati nel medesimo a seguito delle richieste dei convenuti. All'udienza di discussione 6 marzo 2006 i conduttori si sono opposti alla richiesta di controparte. Sono poi state congiunte le cause DI.2005.101 e DI.2005.246. In occasione dell'udienza di continuazione del contraddittorio con replica e duplica le parti hanno ribadito i loro rispettivi punti di vista.
F.
Esperita l'istruttoria le parti hanno rinunciato al dibattimento finale, producendo memoriali scritti. Con il proprio 19 maggio 2008 AO 1
e AO 2
hanno ribadito la propria richiesta di pagamento di fr. 100'000.- e si sono opposti all'istanza di controparte. Con memoriale di medesima data AP 1 si è opposto all'istanza dei conduttori, in via subordinata ponendo in compensazione asseriti danni per fr. 100'000.-. Egli ha poi chiesto il versamento dei restanti danni da lui rivendicati, ammontanti a suo dire a fr. 222'669.34 oltre interessi. Il locatore ha elencato le poste di danno in fr. 110'163.24 per mancato guadagno, fr. 160'000.- per mancato indennizzo per utilizzo di attrezzature tecniche da parte dei conduttori, fr. 21'125.- per mancato salario e fr. 31'381.10 per investimenti da lui effettuati. Statuendo con sentenza 4 marzo 2009 il Pretore ha accolto l'istanza di AO 1
e AO 2 e ha respinto quella di AP 1
.
G.
AP 1 è insorto contro la citata sentenza con appello 13 marzo 2009, con il quale chiede la riforma della stessa nel senso di respingere l'istanza della controparte e di accogliere la propria. Con osservazioni 8 aprile 2009 AO 1
e AO 2 hanno postulato la reiezione del gravame. Nel frattempo con decreto 17 marzo 2009 la presidente di questa Camera ha concesso all'appello l'effetto sospensivo richiesto.

Considerato
in diritto: 1.
Il Pretore ha accertato anzitutto che la consegna dell'ente locato era stata prevista per il 1° marzo 2004 e che il locatore, sebbene i conduttori gli avessero impartito un termine di quindici giorni per la consegna, non aveva ottemperato al suo obbligo. Egli ha poi negato che quest'ultimo potesse opporsi alla consegna in applicazione dell'art. 82 CO. Da qui l'accoglimento dell'istanza di AO 1 e AO 2 e la reiezione di quella di AP 1.
2.
L'appellante critica il Pretore per aver ritenuto che il 1° marzo 2004, rispettivamente il 15 marzo 2004, egli si sarebbe rifiutato di consegnare l'ente ai conduttori. Il locatore sostiene di aver invece addirittura esortato, il 15 marzo 2004, questi ultimi a prendere in consegna l'esercizio pubblico, tuttavia previo adempimento dei loro asseriti obblighi finanziari (memoriale, pag. 3 in fondo). Egli afferma, invero, che come accertato dal primo giudice i conduttori dovevano versare il primo canone di locazione prima della consegna dell'ente, nonché depositare la garanzia e corrispondere il saldo dell'inventario, in difetto di che egli non si può ritenere in mora con la consegna (appello, pag. 4 in alto). Il primo giudice ha spiegato che l'eccezione di cui all'art. 82 CO presuppone che il creditore non abbia effettivamente eseguito o offerto di eseguire la sua controprestazione. Egli ha quindi negato che il locatore abbia adempiuto a tale condizione. Al riguardo il primo giudice ha accertato che alla data prefissata dalle parti il locatore non era nella condizione di poter consegnare l'ente con le qualità promesse, ossia pronto per essere gestito contemporaneamente quale garni e come snack-bar. Mancava la licenza edilizia per la modifica di destinazione, la separazione fisica tra i due esercizi e le relative patenti. Quanto evocato dall'appellante è quindi ininfluente ai fini del giudizio.
3.
Il locatore afferma, poi, che secondo il contratto di locazione l'ente era stato previsto ad uso garni e snack-bar conformemente alla "patente _" e che tale patente esisteva già al momento della consegna (appello, pag. 5 in alto). Il Pretore ha spiegato, al riguardo, che malgrado tale formulazione potesse destare dubbi, giacché tale patente permetteva unicamente l'attività di un garni, dall'allegato 13 novembre 2003 emergeva chiaramente che l'uso concordato era quello di garni e, separatamente, di snack-bar (sentenza impugnata, pag. 7 in fondo e 8 in alto). Con la presente censura l'appellante non si confronta con la motivazione testé menzionata, sicché essa è irricevibile (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC).
4.
L'appellante ritiene che "alla luce delle risultanze d'istruttoria" non sia condivisibile la tesi del Pretore secondo la quale l'ente doveva essere consegnato con due separate patenti. A suo dire la patente _ per albergo permetteva sia l'alloggio sia la ristorazione, come affermato dal teste _, caposervizio dell'Ufficio permessi (memoriale, pag. 5). Il teste in questione ha dichiarato che il 12 marzo 2004 era stata rilasciata un'autorizzazione di massima per il rilascio delle due patenti distinte e che con una tale autorizzazione non era possibile iniziare l'attività postulata dai conduttori. In particolare, egli ha affermato che "la licenza definitiva viene concessa se sono adempiute le condizioni poste nell'autorizzazione di massima. In questo caso era stato richiesto per quanto riguarda gli aspetti strutturali che ci fossero una cucina di almeno 16 m2 per lo Snack Bar e una ricezione e un locale di preparazione per il Garni. L'ufficio permessi verifica pure che sia stata concessa la licenza edilizia. Una volta ottenuta la licenza edilizia il richiedente per ottenere la patente di esercizio pubblico deve chiedere il collaudo e inoltre deve chiedere l'autorizzazione di gestione" (verbale 7 marzo 2006, pag. 3). Egli ha soggiunto che "l'attività del Garni poteva essere continuata poiché la patente era stata rilasciata e il fatto che ci fosse un'autorizzazione di massima per i due esercizi separata non vi ostava" (loc. cit., pag. 3 in fondo) . Egli ha al riguardo precisato che l'attività di snack-bar non poteva invece iniziare (loc. cit., pag. 4 in alto). Secondo il teste è unicamente il 31 maggio 2004 che il locatore ha chiesto "la patente per albergo, ossia per poter esercitare pure la ristorazione che non è invece permessa per il Garni". Tale autorizzazione provvisoria è stata quindi rilasciata il 30 giugno 2004. Inoltre, il rilascio della patente separata per garni e snack-bar presupponeva una separazione fisica dei locali (loc. cit., pag. 4). Le dichiarazioni del teste, secondo il quale l’attività di snack-bar non era possibile, non suffragano quindi la tesi del locatore. Inoltre, anche nella denegata ipotesi in cui si potesse ritenere la patente di albergo conforme alle pattuizioni delle parti, essa è stata rilasciata solo alcuni mesi dopo la data di consegna dell'ente locato. Anche su questo punto l'appello non è fondato.
5.
Secondo il locatore, l'allegato cui il Pretore fa riferimento non fa altro che ribadire quanto enunciato alla clausola 2 del contratto di locazione. Egli sostiene, al riguardo, che l'oggetto della locazione era l'"Albergo _ _ ad uso garni e snack-bar conformemente alla patente n. _" e che tale patente per albergo permetteva sia l'alloggio sia la ristorazione, tuttavia sotto un unico tetto. La separazione delle due entità (garni e snack-bar) sia dal punto di vista fisico sia giuridico era sì prevista, tuttavia secondo l'appellante da nessun documento risulterebbe che essa dovesse essere realizzata "in tutti i suoi aspetti" già al momento della consegna dell'ente locato. Secondo il locatore nell'allegato evocato dal Pretore le parti si sarebbero limitate a elencare i lavori necessari alla separazione ed egli avrebbe assunto l'obbligo di eseguire le pratiche con l'Ufficio di polizia e permessi (memoriale, pag. 5 in fondo e 6 in alto). Egli dimentica, tuttavia, che da tale allegato emerge inconfutabilmente che l'oggetto "verrà consegnato (...) con eseguiti tutti i lavori atti alla separazione di fatto della parte Snack-Bar e Garni" (doc. A, allegato 10 novembre 2003). D'altra parte il locatore non contesta che tale suddivisione non era stata eseguita al momento della consegna (sulla questione cfr. anche consid. 6). Già solo per tale motivo, quindi, l'ente locato non era pronto alla consegna. Anche al riguardo l'appello è respinto.
6.
Il locatore soggiunge che tranne "qualche piccolo lavoro" la separazione fisica era stata eseguita il 15 marzo 2004, come attestato dal perito comunale degli immobili arch. _ _ (appello, pag. 7 in alto). Se non che, come precisato dal perito, oltre a "lavori di piccola entità" nella cucina, non erano ancora stati eseguiti i lavori di chiusura del passaggio tra la ricezione e quella del corridoio del Garni e il bar (doc. 11, ultimo fascicolo, pag. 2; verbale 7 marzo 2006, pag. 2). Non è quindi condivisibile la tesi del locatore, secondo il quale mancavano unicamente dei lavori di lieve entità. Per tacere del fatto che non consta che a tale data il Municipio di _ avesse emanato la relativa licenza edilizia. La domanda di costruzione è stata depositata dal locatore solo il 9 marzo 2004. La licenza edilizia è poi stata decisa dal Municipio il 27 dicembre 2004 ed è stata oggetto di ricorso al Consiglio di Stato, che lo ha poi stralciato con decisione 8 giugno 2005 (inc. rich. II). Dal punto di vista giuridico, quindi, i lavori eseguiti non erano stati autorizzati. Ci si può quindi domandare se nell'ipotesi in cui essi fossero stati completati entro la data di consegna, l'oggetto potesse in ogni caso non ritenersi idoneo perché non provvisto delle necessarie autorizzazioni per la separazione del garni e del snack-bar. Al riguardo, poi, è ininfluente la censura dell'appellante secondo il quale il nuovo conduttore _, cui avrebbe locato l'ente tra il luglio e il dicembre 2004, non avrebbe mai avuto problemi amministrativi con il Comune né con l'Ufficio. Invero, la circostanza evocata non significa ancora che la situazione fosse stata giuridicamente regolarizzata. L'appellante conclude, su questo punto, affermando che dall'istruttoria è emerso che nell'anno 2004 i ricavi dello "snack-bar (ristorante)" sono stati dell'1.5% del totale mentre quelli dell'"albergo (garni)" il 95.3% (appello, pag. 7) e, quindi, l'attività di ristorazione era la "minima parte dei redditi". Tale circostanza è del tutto ininfluente ai fini del giudizio, già per il motivo che essa si riferisce all'attività espletata da un terzo e che non si può in alcun modo comparare a quella che avrebbe, se del caso, intrapreso la controparte. Invero, l'appellante non sostiene, ma nemmeno potrebbe ragionevolmente dimostrare, che quest'ultima avrebbe adottato le medesime strategie commerciali del terzo. Anche su questo punto l'appello si rivela infondato.
7.
L'appellante sostiene che nella fattispecie non si è in presenza di un difetto grave giusta l'art. 258 CO, poiché non è stata rifiutata la licenza edilizia, bensì è stata concessa un'autorizzazione di massima (appello, pag. 8 in alto). Se non che, come già illustrato (sopra, consid. 4), il teste _ _, caposervizio dell'Ufficio permessi, ha precisato che con la semplice autorizzazione di massima l'attività di snack-bar non avrebbe potuto iniziare. Il locatore sostiene, al riguardo, che l'impossibilità di usare una parte dell'esercizio pubblico non escludeva né pregiudicava l'uso della parte da lui ritenuta principale della locazione, ovvero quella del garni, e tale parte era trascurabile (loc. cit.). Se non che, dal contratto di locazione non emerge che l'attività di garni fosse da considerarsi dalle parti come principale. Già si è detto (consid. 6), poi, che le argomentazioni dell'appellante sulla cifra di affari dell'esercizio pubblico per il 2004 non sono rilevanti ai fini del giudizio. L'appellante soggiunge che la considerazione del Pretore, secondo il quale al locatore era riconoscibile che tale uso era l'elemento essenziale per i conduttori, non trova conforto agli atti. Egli sostiene che la sua missiva 31 maggio 2004 alla Sezione dei permessi, nella quale aveva preteso che se avesse potuto gestire l'albergo sia come garni sia come snack-bar "la situazione commerciale sarebbe" stata "più tranquilla" rispetto a quella limitata a un garni non ha la portata conferitale dal primo giudice. Nel maggio 2004, a fronte della rescissione della locazione da parte dei conduttori, egli stava a suo dire subendo un danno importante e quindi, potendo operare anche nella ristorazione e potendo avere maggiori cespiti d'entrata, sarebbe stato più tranquillo finanziariamente. Non si comprende tuttavia come tale affermazione non possa valere anche per i conduttori (appello, pag. 8 in mezzo). Il locatore conclude, su questo punto, affermando che sussisteva una patente per albergo, che poteva essere riattivata in ogni tempo. Tuttavia, anche nella denegata ipotesi di ritenere la patente di albergo conforme alle pattuizioni delle parti, essa è stata rilasciata solo alcuni mesi dopo la data di consegna dell'ente locato (cfr. sopra, consid. 4). Competeva semmai al locatore riattivarla prima della consegna dell'ente. Anche al riguardo l'appello deve essere respinto.
8.
A detta dell’appellante il ritardo nel disbrigo delle pratiche amministrative è da ricondurre al comportamento dei conduttori, che lo hanno indotto a pensare di non esser più interessati alla locazione (appello, pag. 9 in fondo). Il locatore afferma di aver agito tempestivamente, richiedendo già il 21 gennaio 2004 la scissione della patente e critica il Pretore per aver ritenuto che non essendovi stata una richiesta di sospensione della procedura, la sua tesi summenzionata non poteva essere condivisa. Egli afferma, invero, di non aver mai sostenuto una simile evenienza. Se non che, il Pretore ha spiegato che l'assenza di una domanda di sospensione della pratica smentiva quanto affermato dal locatore, nel senso che l'atteggiamento dei conduttori lo avrebbero indotto a rallentare la stessa. Invero, qualora si seguisse il ragionamento del locatore, si dovrebbe allora constatare una sua azione per rallentare il disbrigo delle pratiche amministrative, ciò che invece, come accertato dal Pretore, non emerge dagli atti. L'appellante conclude sostenendo che egli non sapeva che avrebbe dovuto richiedere la licenza edilizia per il cambiamento di destinazione, come confermato dal teste _ _, tecnico comunale. Egli sottolinea che a una persona non cognita del ramo non era senz'altro noto che era necessaria una simile licenza per poter eseguire dei lavori all'interno dell'immobile (appello, pag. 9 in basso). Il primo giudice ha spiegato che tale circostanza era irrilevante, dato che la rescissione prevista dall'art. 258 CO in caso di mancata consegna dell'ente non presuppone una colpa imputabile al locatore. La censura dell'appellante è quindi irricevibile, poiché non tiene minimamente conto dell'argomentazione pretorile.
9.
Alla luce di quanto suesposto dev'essere confermata la decisione del Pretore secondo il quale i conduttori hanno validamente rescisso il contratto di locazione. Ne deriva che le argomentazioni del locatore sulle sue richieste di risarcimento danni (appello, pag. 10 – 13) sono prive di oggetto e che ai fini del giudizio odierno non è necessario esaminarle.
10.
Nella misura in cui è ricevibile l'appello è quindi respinto. Tassa di giustizia, spese e ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC). Il valore litigioso determinante ai fini di un eventuale ricorso in materia civile al Tribunale federale è di fr. 322
'669.34
(100
'000.- + 222'669.34).