Decision ID: 0bb4f390-0cb6-562a-8b88-6833e835290f
Year: 2001
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_002
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

ritenuto
in fatto:
A.
Nel febbraio 1996 la _ e _
ha concesso alla _ un credito di costruzione di fr. 800'000.- per l'edificazione di una casa plurifamiliare sui mappali N. _ e _RFD di _. A garanzia del credito le sono state rilasciate 2 cartelle ipotecarie, una in I rango di fr. 670'000.- e una in II rango di fr. 130'000.- (cfr. doc. 3).
I lavori sono iniziati nel novembre 1996.
B.
Il 30 gennaio 1997 la banca, ritenendo insufficienti le garanzie prestate, ha comunicato alla società la sospensione del credito di costruzione (doc. P). Tra le parti sono pertanto state intavolate nuove trattative per risolvere la questione.
Il 27 marzo 1997 la banca ha nondimeno ritenuto di disdire definitivamente il credito di costruzione (doc. T), ciò che ha comportato la chiusura anticipata del cantiere.
C.
Con la petizione in rassegna _ ha chiesto la condanna della banca al pagamento di fr. 205'000.60, somma ridotta in sede conclusionale a fr. 189'060.60. A suo giudizio, la convenuta, disdicendo nelle particolari circostanze il contratto, aveva violato il suo obbligo di fedeltà e diligenza rispettivamente aveva commesso un manifesto abuso di diritto, ciò che la rendeva responsabile del danno a lei cagionato a seguito dell'impossibilità di continuare l'edificazione, ovvero delle spese di ripristino del fondo (fr. 50'000.-), della fattura dell'impresa _
(fr. 74'970.85, doc. AA), della nota professionale dell'ing. _
(fr. 3'900.-, doc. DD) e dell'arch. _ (fr. 13'845., doc. EE), della fattura della _ (fr. 44'604.75, doc. CC) e della _ (fr. 1'740.-, doc. BB).
La riconsegna della cartella ipotecaria di fr. 670'000.- gravante in I rango le particelle da edificare, pure postulata con la petizione, è stata per contro abbandonata in sede conclusionale.
D.
La convenuta si è opposta alla petizione, evidenziando la legittimità della disdetta, significata a seguito della grave situazione economica in cui versava l'attrice e in quanto quest'ultima non l'aveva informata circa l'intenzione di realizzare una piscina e in merito alla rinuncia all'esecuzione di 4 monolocali al piano mansardato, destinati ad essere affittati a terzi. Contestati erano pure l'esistenza e l'ammontare del danno.
In via riconvenzionale essa ha invece chiesto la condanna della controparte al pagamento di fr. 15'372.- (doc. 6), somma da lei anticipata ad altri artigiani in pendenza di contratto, precisando che la riconsegna della cartella ipotecaria sarebbe avvenuta solo contestualmente al pagamento di tale importo.
E.
Il Pretore, con la sentenza qui impugnata, ha respinto la petizione e accolto l'azione creditoria oggetto della riconvenzionale volta alla restituzione degli importi mutuati.
Il giudice di prime cure ha in sostanza evidenziato che per l'esito della petizione era determinante stabilire se la disdetta del contratto fosse eventualmente costitutiva dell'abuso di diritto da parte della convenuta. Pur avendo escluso che quest'ultima potesse invocare la grave situazione economica dell'attrice, siccome già nota al momento della conclusione del contratto, e pur avendo rilevato che l'eventuale modifica dei piani, per altro non data, nemmeno era stata invocata al momento della disdetta, egli ha nondimeno concluso per la sua legittimità: in effetti il direttore dell'attrice, anche se ciò non risultava dai piani iniziali, aveva prospettato la formazione di 4 monolocali al piano mansardato che avrebbero permesso di realizzare circa il 40% del reddito totale dell'immobile, circostanza a cui la convenuta aveva fatto affidamento; appurata in seguito l'impossibilità tecnica di tale opzione e venendo dunque meno tale introito, la disdetta era da ritenersi giustificata e ciò quantunque tale aspetto, noto alla convenuta già a quel momento, sia stato sollevato solo in epoca successiva.
F.
Con l'appello che ci occupa l'attrice chiede di respingere la riconvenzionale e di accogliere la petizione nel senso di condannare la controparte al pagamento di fr. 189'060.60.
Essa ritiene che la convenuta non poteva prevalersi del fatto che il progetto originario, contrariamente alle sue aspettative, non prevedesse la formazione di 4 monolocali mansardati: a parte il fatto che il suo direttore non aveva assolutamente prospettato tale utilizzo, alla controparte andava se del caso rimproverata una grave negligenza nell'esame dei piani; non andava infine dimenticato che la convenuta nemmeno aveva invocato tale argomento al momento in cui aveva significato la disdetta.
G.
Delle osservazioni con cui la convenuta postula la reiezione del gravame si dirà, se necessario, nei prossimi considerandi.

considerando
in diritto:
1.
Giustamente il giudice di prime cure ha evidenziato come il contratto di credito di costruzione, qui in discussione, costituisse un contratto di natura mista, al quale risultavano applicabili, a dipendenza delle questioni da risolvere, le disposizioni concernenti il contratto di mutuo e di mandato (
Baumann
, Der Baukredit, Zurigo 1994, p. 58 e segg.; cfr. pure
Zobl
, Der Baukreditvertrag, in
Baurecht
1987 p. 4), ritenuto in particolare che per quanto atteneva alle modalità e alle conseguenze di una disdetta del contratto facevano senz'altro stato le norme sul contratto di mutuo (
Baumann
, op. cit., p. 118 e segg.).
2.
A questo stadio della lite non è contestato - l'appellante ha anzi ritenuto corretti i principi giuridici esposti in sentenza dal Pretore (appello p. 6) - che l'esito della petizione dipenda dalla questione a sapere se la disdetta significata dalla convenuta fosse eventualmente costitutiva dell'abuso di diritto: solo in tale evenienza la banca potrebbe in effetti essere tenuta al risarcimento del danno causato alla controparte (
Bertheau
, Die Haftung der Kreditgeberbank gegenüber dem Kreditnehmer, Zurigo 1998, p. 51;
Baumann
, op. cit., p. 123).
Pacifico che la grave situazione economica in cui versava l'attrice non poteva di per sé giustificare la disdetta, siccome ampiamente nota alla convenuta, la quale nonostante il parere contrario dell'_
(doc. 15) aveva a suo tempo accettato di concedere il credito di costruzione, si tratta ora di esaminare se la convenuta non possa prevalersi di altri motivi, in particolare del fatto che la controparte abbia messo in opera una costruzione che non corrispondeva a quella a lei prospettata al momento della concessione del credito.
2.1
Come detto, la convenuta, a giustificazione della disdetta, aveva tra l'altro addotto che l'attrice a suo tempo le aveva prospettato la formazione di 4 monolocali al piano mansardato, locali la cui realizzazione di fatto si era rivelata impossibile. Ora, pacifico che la modifica dei piani intervenuta nel febbraio 1997 non sia di per sé determinante, atteso come in occasione della stessa il piano mansardato non ha subito particolari cambiamenti rispetto ai piani originali (perizia p. 7, teste E. _
p. 7), resta da esaminare se - come appurato dal Pretore - l'attrice in violazione dei dettami della buona fede non abbia a suo tempo indotto in errore la convenuta: stessero così le cose, la disdetta della convenuta sarebbe senz'altro giustificata, la dottrina e la giurisprudenza avendo ammesso la liceità di una disdetta se il rapporto di fiducia tra le parti si è irreparabilmente distrutto (
Bertheau
, op. cit., p. 56 con rif.).
L'istruttoria di causa ha dimostrato che i piani originali (doc. 13) non prevedevano la formazione dei 4 monolocali nel sottotetto (cfr. complemento perizia ad 2). Contrariamente a quanto ritenuto dall'appellante, è però provato che l'attrice di fatto aveva indotto la convenuta a ritenere che gli stessi sarebbero stati realizzati, tanto è vero che da una parte l'idea di una mansarda abitabile risultava dalla relazione tecnica messa a disposizione della banca (doc. 11) nonché dai piani di cui al doc. 12, dall'altra l'attrice in occasione della richiesta di finanziamento aveva utilizzato la formulazione "edificazione nuova casa d'abitazione primaria con appartamenti d'affittare" (doc. D) e soprattutto, come dichiarato dall'allora gerente della convenuta _ (verbale p. 19) - della cui attendibilità non vi è tutto sommato motivo di dubitare, potendosi ragionevolmente ritenere che, allorché ha dichiarato di riconoscere nei documenti richiamati sub doc. III e non nei doc. 11-13 i piani che gli erano stati sottoposti, egli verosimilmente si era confuso - il suo direttore nell'ambito di un incontro preliminare gli aveva espressamente dichiarato la volontà di realizzare tali spazi da affittare a terzi con un ricavo complessivo di fr. 2'000.- mensili (pari a circa il 40% dell'intero reddito dell'immobile), circostanza questa risultante del resto dallo scritto interno di cui al doc. 1 e confermata dal doc. 15. In tali circostanze, essendo l'attrice responsabile dell'erronea aspettativa della convenuta, essa non può evidentemente rimproverarle un'eventuale negligenza per non aver appurato al momento della concessione del credito che i piani originali non prevedevano tali spazi. Essa, infine, non può trarre alcun beneficio dal fatto che tale motivo di disdetta non sia stato evocato al momento della notifica della disdetta ma solo pendente causa, essendo in ogni caso chiaro che la mancata corrispondenza dei piani con quanto prospettato alla convenuta, già ipotizzata con uno scritto datato 6 marzo 1997 (doc. R), era a conoscenza di quest'ultima prima della disdetta, e meglio il 25 marzo 1997 (teste _
p. 22, replica p. 4), allorché le erano stati messi a disposizione i nuovi piani (cfr.
DTF
121 III 467, 124 III 29).
2.2
Analoghe considerazioni valgono con riferimento alla piscina.
Anche in questo caso il perito giudiziario ha stabilito che la modifica dei piani intervenuta nel febbraio 1997 non aveva comportato alcun cambiamento per quanto riguardava tale opera: la piscina era infatti già prevista inizialmente, tant'è che per la stessa era stata rilasciata la relativa licenza edilizia (doc. HH e II). Sennonché, dagli atti di causa non risulta provato che l'attrice - cui incombeva l'onere della prova (art. 8 CC) - abbia a suo tempo informato la convenuta circa la volontà di spostare la piscina a quel momento esistente, segnatamente rimettendole i doc. HH e II; anzi, dallo scritto interno di cui al doc. 1 e dalla relazione tecnica messa a disposizione della banca (doc. 11), concludente per un investimento da coprire con il credito di costruzione di fr. 800'000.-, non risultava assolutamente l'intenzione di eseguire una nuova piscina, il cui costo era per altro ingente, dell'ordine di circa fr. 75'000.- (quasi il 10% in più del credito concesso, perizia ad 7.2.2). Ad ogni buon conto la stessa attrice ha ammesso espressamente in causa che la piscina in questione non era prevista nei piani (conclusioni p. 22, cfr. pure teste E. _
p. 7), così che in definitiva ben si può comprendere la grande sorpresa della convenuta allorché si è accorta di tale opera, messa in atto in manifesta violazione del punto 5 del contratto di cui al doc. 3 (che impone al cliente di notificare tempestivamente eventuali modifiche di un certo rilievo ai piani presentati alla banca) e oltretutto prima degli altri interventi edificatori. La convenuta essendo a conoscenza dei lavori alla piscina ben prima dell'inoltro della disdetta (cfr. interrogatorio formale _, ad 13), essa è senz'altro legittimata a far valere questo motivo a giustificazione di quel provvedimento, pur non avendolo menzionato nella disdetta.
2.3
Le due circostanze appena evocate (consid. 2.1 e 2.2), che da un lato riducevano il reddito dell'immobile di circa il 40% e dall'altro aumentavano l'onere per investimento di circa il 10%, erano effettivamente rilevanti per la convenuta e non costituivano dei semplici pretesti per rescindere il contratto.
Dovendosi con ciò ammettere la legittimità della disdetta, si deve senz'altro concludere, già per questo motivo, per la reiezione della petizione.
3.
A prescindere da quanto precede, l'attrice non ha in definitiva provato di aver subito nell'occasione un danno risarcibile.
Il fatto che nessun altro finanziatore sia stato disposto a concederle un nuovo credito di costruzione (petizione p. 10, replica p. 13), ammesso dalla convenuta (risposta p. 6, 13 e 14, duplica p. 13 e 14), se da un lato prova che essa non ne ha trovati, dall'altro non significa però ancora che essa ne abbia effettivamente cercati, circostanza che in effetti essa non ha allegato. In tali circostanze, non risultando cioè la ricerca da parte sua di altri possibili finanziatori, essa non può pretendere di farsi risarcire le fatture concernenti i lavori eseguiti nel cantiere; tanto più che a far tempo dal 30 gennaio 1997 la convenuta le aveva comunicato la sospensione del credito, di modo che essa - circostanza, questa, da lei pacificamente ammessa a p. 9 della replica - per contenere il danno avrebbe dovuto interrompere già a quel momento i lavori, ciò che invece essa non ha fatto, così che nemmeno è dato sapere quali siano gli interventi precedenti a tale data, eventualmente da risarcire, e quali invece quelli successivi.
In ogni caso le singole posizioni di danno sono infondate: ritenuto che a tutt'oggi il cantiere si trova ancora nel suo stato originale, la richiesta volta al rimborso delle spese di ripristino del fondo, che il perito ha per altro già ridotto a fr. 45-50'000.- (perizia ad 2), si appalesa del tutto prematura; la fattura della ditta _ (doc. CC), relativa agli interventi alla piscina, non può essere caricata alla convenuta, trattandosi di un'opera non autorizzata dalla convenuta; le spese dell'impresa (doc. AA) - in gran parte oltretutto relative ad interventi successivi alla sospensione e perlopiù riferiti alla piscina - dell'ingegnere (doc. DD) e dell'architetto (doc. EE) non costituiscono a loro volta un danno risarcibile, essendo evidente che in caso di futura realizzazione dell'opera tali importi potranno essere risparmiati; quanto alla fattura della ditta _ (doc. BB), nella misura in cui ha per oggetto la progettazione dei serramenti, valgono per analogia le considerazioni già esposte con riferimento alle fatture dell'impresa, dell'ingegnere e dell'architetto, mentre, nella misura in cui ha per oggetto la fornitura di un frigorifero di grandi dimensioni, essa è infondata, dovendosi in effetti ritenere che lo stesso non concerneva tanto l'edificanda costruzione quanto l'esercizio pubblico "_ e" gestito dall'attrice.
4.
Con riferimento alla riconvenzionale, l'appellante non ha indicato per quale motivo si imporrebbe una modifica del primo giudizio, così che in definitiva l'appello su tale questione si rivela del tutto irricevibile (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC).
5.
Ne discende la reiezione del gravame.
La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).