Decision ID: ea6b9ee9-dc93-5fab-91aa-655a127609d0
Year: 2010
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_001
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

in fatto: A. Il 12 luglio 2004 R_, proprietario della particella n. _ RFD di _ su cui si trova uno stabile commerciale, ha locato alla AO 1 un bar-ristorante (“M_”) situato al secondo piano dell'edificio. Nel contratto figura, tra l'altro, quanto segue:
10. (...) È riservata al locatore la facoltà di visitare o far visitare i locali affittati ed eseguirvi, sia all'interno che all'esterno, innovazioni, riparazioni, impianti e lavori in genere senza obbligo di compenso derogando con ciò il conduttore.
Quanto sopra vale anche per eventuali lavori di ampliamento o altro da eseguirsi al centro commerciale nel suo complesso.
14. (...)
Qualora dovessero sorgere delle divergenze nell'interpretazione del presente contratto, le stesse dovranno essere sottoposte ad arbitraggio come previsto al punto 6.1 [sul rinnovo del contratto].
R_ ha venduto l'immobile il 31 maggio 2006 alla AP 1.
B. Il 12 aprile 2007 la AP 1 ha notificato disdetta alla AO 1, che l'ha contestata davanti all'autorità di conciliazione, ottenendo il 9 luglio 2007 una protrazione del contratto fino al 31 luglio 2009. Tanto la AP 1 quanto la AO 1 sono insorte per motivi opposti contro tale decisione al Pretore della giurisdizione di Mendrisio Nord, che con sentenza del
21 novembre 2008 ha esteso la protrazione fino al 31 luglio 2010 (inc. DI.2007.106). Adita da entrambe le parti, con sentenza del 15 settembre 2009 la seconda Camera civile del Tribunale di appello ha confermato la sentenza impugnata, salvo precisare che quella concessa dal Pretore era una “prima protrazione” (inc. 12.2008.235).
C. Nel frattempo, il 7 marzo 2008, la AP 1 ha locato tutti gli spazi del centro commerciale, eccetto quelli del bar-ristorante, a AP 2, AP 3, AP 4, AP 5 e AP 6, autorizzando questi ultimi a chiudere con una parete in cartongesso la porta interna che collega il centro commerciale al bar-ristorante. Il 10 marzo 2008 sono cominciati i lavori di ristrutturazione e la porta interna dell'esercizio pubblico è stata chiusa.
D. L'11 marzo 2008 la AO 1 ha promosso davanti al Pretore della giurisdizione di Mendrisio Nord un'azione possessoria, chiedendo che fosse ordinato alla AP 1 di eliminare il citato muro in cartongesso. In luogo di ciò, essa ha visto erigere il
9 aprile 2008 una parete in cartongesso fin davanti alle vetrate interne del bar-ristorante. La discussione dell'istanza è cominciata il 21 aprile 2008 e in quella sede la convenuta ha proposto di dichiarare l'azione irricevibile, subordinatamente di respingerla. L'istante ha replicato il 16 maggio 2008, mantenendo l'istanza e chiedendo di ordinare alla convenuta di togliere anche il muro davanti alle vetrate, subordinatamente di essere autorizzata a eseguirne essa medesima la demolizione.
E. Il 3 giugno 2008 la AP 1 ha denunciato la lite a AP 2, AP 3, AP 4, AP 5 e AP 6. All'udienza del 9 giugno 2008, destinata a continuare la discussione, la convenuta ha duplicato, ribadendo le proprie tesi. Con decreto cautelare emesso il 10 giugno 2008 il Pretore ha ingiunto alla convenuta di ripristinare l'agibilità della porta che collega il centro commerciale al bar-ristorante e di demolire il muro davanti alle vetrate, tranne in prossimità della cucina. L'ordine ha formato oggetto di un decreto esecutivo intimato dal Pretore il 18 giugno 2008 e confermato il 27 giugno 2008 sotto comminatoria penale. La porta è stata riaperta con l'aiuto della polizia iI 2 luglio 2008. Il 22 agosto 2008 i denunciati in lite hanno dichiarato di intervenire nel processo.
F. L'istruttoria della causa è terminata il 26 agosto 2008. Al dibattimento finale le parti hanno rinunciato, rimettendosi a conclusioni scritte. Nel suo memoriale del 10 ottobre 2008 l'istante ha riaffermato le proprie domande. Altrettanto ha fatto la convenuta nel proprio allegato di quello stesso giorno, sostenuta dai denunciati in lite. Statuendo il 15 dicembre 2008, il Pretore ha accolto l'azione e ha ordinato alla AP 1 – sotto comminatoria dell'art. 292 CP – di demolire entro 30 giorni il noto muro in cartongesso, come pure di mantenere aperta la porta che collega il centro commerciale al bar-ristorante. La tassa di giustizia di fr. 1000.– e le spese sono state poste a carico della convenuta, tenuta a rifondere all'istante fr. 2200.– per ripetibili.
G. Contro la sentenza appena citata la AP 1 è insorta il 23 dicembre 2008 a questa Camera con un appello, nel quale chiede – previa concessione dell'effetto sospensivo – di dichiarare l'istanza della AO 1 irricevibile, subordinatamente di respingerla o, in via ancor più subordinata, di limitare l'ingiunzione del Pretore all'apertura della porta che collega il centro commerciale all'esercizio pubblico. Lo stesso 23 dicembre 2008 hanno appellato la sentenza del Pretore anche AP 2, AP 3, AP 4, AP 5 e AP 6, i quali hanno postulato a loro volta il conferimento dell'effetto sospensivo e formulano richieste identiche a quelle della convenuta. Con decreto del 5 gennaio 2009 il presidente di questa Camera ha respinto le richieste di effetto sospensivo.
In pendenza di appello, il 10 febbraio 2009, il Pretore ha diffidato con decreto esecutivo la AP 1 ad attuare quanto prevede la sentenza del 15 dicembre 2008. Per finire l'istante ha abbattuto il muro essa medesima il 23 febbraio 2009. Il Municipio di _ ha intimato nondimeno alle parti, il 2 marzo 2009, di “ripristinare la parte di parete che dalla porta di compartimentazione del corridoio conduce all'uscita di sicurezza”. Quello stesso 2 marzo 2009 le parti e l'autorità comunale hanno raggiunto il seguente accordo:
1. Si conviene (...) di realizzare la parte di parete che dalla porta di compartimentazione del corridoio conduce all'uscita di sicurezza, comprensiva di una porta d'uscita del ristorante, conforme ai requisiti delle norme antincendio.
2. La AO 1 si impegna a spostare il forno della pizza e lo spiedo per il kebab secondo le norme antincendio con l'accordo del proprietario.
3. Le parti intendono collaborare nella soluzione di eventuali problemi di sicurezza antincendio, nonostante non riconoscano la legittimità della decisione 2 marzo 2009, che verrà cautelativamente contestata.
Nelle sue osservazioni all'appello del 5 marzo 2009 la AO 1 ha chiesto alla Camera di stralciare la causa dai ruoli perché divenuta senza oggetto. Chiamati a esprimersi, la AP 1 e i denunciati in lite hanno dichiarato il 17 e 23 marzo 2009 di opporsi all'archiviazione del processo. Con ordinanza del 27 settembre 2010 il presidente della Camera ha invitato la AO 1 a documentare in forza di quale titolo giuridico essa occupasse ancora, dandosi il caso, gli spazi del bar-ristorante. La ditta ha comunicato il 30 settembre 2010 di avere postulato il 21 maggio 2010 una seconda protrazione del contratto di locazione, la cui conciliazione era decaduta infruttuosa il 6 settembre 2010, e di essere in attesa della relativa decisione.

Considerando
in diritto: 1. Le azioni possessorie sono trattate con la procedura contenziosa di camera di consiglio (art. 361 segg. CPC, cui rinvia l'art. 374 CPC). La sentenza è appellabile nel termine di 10 giorni, senza riguardo al valore litigioso (da ultimo: I CCA, sentenza inc. 11.2007.27 dell'11 luglio 2008 , consid. 1; analogamente: sentenza inc. 11.2007.132 del 2 giugno 2008, consid. 1 con rinvio). Nulla osta dunque, sotto questo profilo, alla trattazione dei due ricorsi.
2. Nella sentenza del 15 dicembre 2008 il Pretore ha ordinato alla AP 1 di demolire il noto muro in cartongesso, come pure di mantenere aperta la porta che collega il centro commerciale al bar-ristorante. La porta era stata riaperta già in forza di un decreto cautelare, con l'intervento della polizia, il 2 luglio 2008. Il muro è stato demolito dall'istante medesima – come detto – in pendenza di appello, il 23 febbraio 2009. In esito all'azione possessoria l'istante ha ottenuto così quanto chiedeva, ma ciò non significa che la causa sia senza oggetto. Contrariamente all'opinione della AO 1, la circostanza che il giudizio del Pretore sia stato eseguito ancora non dispensa dal verificare che gli ordini impartiti fossero legittimi. In caso contrario la convenuta e i denunciati in lite si troverebbero di fronte al fatto compiuto, senza possibilità di far valere le loro ragioni davanti all'autorità di secondo grado.
I. Sull'appello della AP 1
3. La convenuta sostiene anzitutto che il Pretore avrebbe dovuto dichiarare l'istanza irricevibile, ostando alla proponibilità dell'azione la clausola compromissoria contenuta nel contratto di locazione stipulato il 12 luglio 2004. Il primo giudice ha respinto l'eccezione, rilevando che quella clausola si riferiva solo a pretese di natura contrattuale, non reale (sentenza impugnata, consid. 1). L'assunto resiste alla critica. Sapere se il giudizio di
un'azione possessoria – e, in genere, di un'azione reale – possa essere demandato a un arbitro è un interrogativo delicato. Apparentemente la risposta è affermativa, ove si consideri che un'azione di manutenzione dipende dalla libera disponibilità delle parti e non compete esclusivamente all'autorità giudiziaria in virtù di una norma imperativa di legge (art. 5 CIA). Il punto n. 14 del noto contratto di locazione, nondimeno, riferisce chiaramente la clausola compromissoria a “divergenze nell'interpretazione del presente contratto”, ovvero a contese sugli obblighi e i diritti derivanti dal negozio giuridico. La situazione sarebbe forse stata diversa se la clausola compromissoria si fosse riferita – per esempio – a “ogni contestazione” derivante dal contratto (cfr. Poudret/Besson, Droit comparé de l'arbitrage international, Zurigo 2002, pag. 280 n. 306 seg.). Tale non è, in ogni modo, il caso concreto.
4. Secondo l'appellante l'azione possessoria è improponibile perché richiede la necessità di chiarire previamente se i lavori di ristrutturazione, nell'ambito dei quali è stata chiusa la porta di collegamento ed è stata costruita la parete in cartongesso, siano conformi al contratto di locazione. Se non che – essa continua – un'azione di manutenzione compete al possessore indiretto nei confronti del possessore diretto, come un'azione di reintegra, solo ove il problema di sapere se sia dato un “atto di illecita violenza” non implichi la soluzione di problemi di diritto legati all'eventuale rapporto giuridico instauratosi fra le parti (I CCA, sentenza inc. 11.1996.13 del 27 febbraio 1996, consid. 2 con richiami). Dovendosi chiarire problemi del genere – soggiunge la convenuta – l'azione va dichiarata irricevibile. La giurisprudenza citata dall'appellante è corretta, ma esige una precisazione.