Decision ID: 356b83b8-e547-5bdb-91b9-280480651a9a
Year: 2001
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_006
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

ritenuto
in fatto: A. Il _ e lo _ hanno promosso delle esecuzioni in via di pignoramento conto _ in liquidazione; in seguito alle loro domande di proseguimento sono stati pignorati i mapp. _ e _ RFD di _: l’amministrazione di tali fondi è stata affidata alla _.
B. Con raccomandata 3 ottobre 2000 l’UEF di Bellinzona ha comunicato ai creditori procedenti che il saldo del conto affitti al 13 aprile 2000 era di CHF 19'172.55; tale importo andava così suddiviso:
1. _ (acc. PE _) 6'396.00
2. UEC
– saldo PE _ 2'394.50
– acc. PE _ 10'140.05
3. Spese e competenze UEF 242.00
19172.55
L’UEF ha inoltre avvisato questi creditori che il creditore ipotecario (_) aveva promosso l’esecuzione in via di realizzazione del pegno con estensione del pegno sugli affitti e che pertanto il saldo dell’amministrazione dei mappali in questione sarebbe andato dal 14 aprile 2000 a favore del creditore ipotecario.
C. Con ricorso 9 ottobre 2000 il _ contesta lo stato di riparto 3 ottobre 2000, chiedendo tuttavia che l’importo ivi riconosciutogli venga aumentato di CHF 3'575.– per tasse varie afferenti agli anni 1996 e 1997 ancora insolute dall’escussa; il ricorrente chiede inoltre che questa Camera imponga all’UEF di versargli ogni mese la quota parte di spese accessorie incassate dagli inquilini dell’escussa per coprire le tasse a favore del Comune o alla sua azienda municipalizzata.
D. Con osservazioni 5 dicembre 2000 l’UEF di Bellinzona rileva che le fatture per un totale di CHF 3'575.–, il cui pagamento viene sollecitato con il ricorso 9 ottobre 2000, si riferiscono ad un periodo durante il quale l’UEF non era stato incaricato di tenere l’amministrazione dei mapp. _ e _ RFD di _. L’UEF rileva inoltre che a tale modo di procedere si è pure opposto il creditore ipotecario procedente (SUVA).

considerando
in diritto: 1. Il ricorso ex art. 17 LEF all’Autorità di vigilanza cantonale e ex art. 19 LEF alla Camera delle esecuzioni e dei fallimenti del Tribunale federale ha per oggetto non l’accertamento con giudizio di merito di un diritto materiale posto a fondamento di un’ese-cuzione forzata, bensì il provvedimento di un organo amministrativo esecutivo. Il ricorso LEF è un istituto di diritto di natura amministrativa, il cui scopo è quello di controllare la legalità e la proporzionalità di una misura esecutiva (Flavio Cometta, Basler Kommentar zum SchKG, Basilea/Ginevra/Monaco 1998, n. 1ss.; Flavio Cometta, Commentario alla LPR, Lugano 1998, n. 3.c pag. 14s.).
2. Affinché sia data la via del ricorso ex art. 17 LEF, è necessario che vi sia una decisione dell’organo di esecuzione forzata, un motivo di ricorso, la legittimazione attiva del ricorrente, il rispetto del termine di ricorso e la competenza dell’Autorità di vigilanza (Flavio Cometta, Basler Kommentar, n. 15 ss., 18 ss., 27 ss., 36 ss., 49 ss. e 55 ss.; Flavio Cometta, Commentario, n. 2.2 ad art. 1 pag. 33s.).
2.1. In casu il Comune ricorrente indica chiaramente che l’atto contestato è lo stato di riparto (provvisorio) 3 ottobre 2000 dell’UEF di Bellinzona; nelle sue richieste indica poi che non contesta l’ammontare del riparto a proprio favore (CHF 6'396.–), tace sui riparti a favore delle due esecuzioni _, e chiede che l’UEF gli versi CHF 3'575.– a saldo di alcune tasse citate nel suo ricorso.
Seppure a prima vista la soluzione prospettata dal ricorrente è inattuabile, poiché non contestando le quote a favore di ognuna delle tre esecuzioni qui in esame appare evidente che non può esserci rimanenza alcuna per saldare le pretese del ricorrente per tasse scadute ed insolute, per cui il ricorso sembrerebbe privo d’oggetto, esso può però essere ammesso contro la decisione implicita dell’UEF di Bellinzona, alla base dello stato di riparto, di accettare il saldo del conto affitti, così come proposto dall’amministrazione incaricata, e di non dedurre da questa cifra anche le tasse richieste dal ricorrente nell’ordine di CHF 3'575.— (cfr. art. 21 cpv. 1 RFF): di conseguenza sotto questo aspetto il ricorso è ricevibile.
3. In linea di principio la ripartizione a favore dei creditori dovrebbe avvenire unicamente al termine del pignoramento o con il ritiro delle esecuzioni. È tuttavia possibile effettuare dei pagamenti parziali ex art. 144 cpv. 2 LEF a favore dei creditori procedenti, soprattutto se ciò si impone per il genere del credito posto in esecuzione (p.es. prestazioni alimentari); tale modo di procedere diventa tuttavia più complicato e sicuramente più oneroso sia in tempo che in costi, allorquando l’organo di esecuzione forzata deve effettuare dei pagamenti parziali a più creditori nello stesso gruppo di esecuzioni: infatti l’Ufficio dovrebbe in linea di principio allestire ogni volta uno stato di riparto provvisorio, ponendo a carico del debitore le spese previste dalla OTLEF (CEF vig. 16/18 gennaio 2001 in re F. B.; cfr. per analogia: Georges Vonder Mühll, Basler Kommentar zum SchKG, n. 63 s. ad art. 93).
4. L’amministrazione coatta del fondo oggetto di esecuzione deve essere assunta dall’organo di esecuzione forzata alle condizioni previste dalla LEF e dal CC, che distinguono fra l’esecuzione ordinaria in via di pignoramento e quella in via di realizzazione del pegno (cfr. Circolare n. 14/1999 del 13 agosto 1999 di questa Camera sui doveri degli Uffici di esecuzione in caso di fondi in locazione, in particolare in relazione al blocco delle pigioni e dei fitti e all’assunzione dell'amministrazione del fondo).
4.1. Per gli art. 102 cpv. 1 LEF e art. 14 cpv. 1 primo periodo RFF il pignoramento di un fondo comprende senz’altro le pigioni e i fitti in corso (“altri redditi”). Fitti e pigioni non saranno quindi indicati singolarmente nel verbale di pignoramento, che dovrà tuttavia fare menzione dei contratti di locazione o affitto esistenti (cfr. art. 14 cpv. 1 secondo e terzo periodo RFF). Gli inquilini e gli affittuari devono essere informati – d’ufficio e senza necessità di richiesta da parte del creditore – dall’UEF del pignoramento e invitati a pagare le pigioni e i fitti nelle mani dell’UEF (art. 102 cpv. 2 LEF e art. 15 cpv. 1 lett. b RFF). A partire dal pignoramento l’amministrazione del fondo passa per legge all’UEF, a meno che il fondo non si trovi in possesso di un terzo che lo rivendica (art. 102 cpv. 3 LEF e art. 16 ss. RFF); sotto la sua responsabilità l’Ufficio può incaricare anche un terzo dell’amministrazione e della coltura del fondo (art. 16 cpv. 3 primo periodo RFF).
4.2. Per l’art. 806 cpv. 1 CC se un fondo gravato da pegno immobiliare è dato in locazione o in affitto, il diritto del creditore si estende ai crediti per pigioni e fitti decorrenti dopo introdotta l’esecuzione in via di realizzazione del pegno fino alla realizzazione. Malgrado il tenore dell’art. 806 cpv. 1 CC l’estensione del diritto di pegno ai crediti per pigioni e fitti non avviene per legge con l’introduzione della procedura esecutiva, bensì spetta al creditore – se vuole profittare delle pigioni e dei fitti scadenti prima della domanda di vendita – avvalersene facendone esplicita richiesta e anticipandone le spese (art. 152 cpv. 2 LEF; DTF 71 III 158, 64 III 28).
Non appena ricevuta la richiesta del creditore pignoratizio procedente di estendere il diritto di pegno ex art. 806 CC ai crediti per pigioni e fitti – richiesta che può avvenire già contestualmente alla domanda di esecuzione – l’Ufficio di esecuzione costaterà se esistano contratti di locazione o di affitto sul fondo, e ingiungerà agli inquilini e agli affittuari di pagare da quel momento in avanti le pigioni e i fitti che verranno a scadenza soltanto all’Ufficio (art. 91 cpv.1 RFF).
Il blocco delle pigioni e dei fitti resta in vigore anche in caso di opposizione al precetto esecutivo, se tale blocco è stato richiesto con la domanda di esecuzione. In caso di contestazione dell’estensione del diritto di pegno alle pigioni o ai fitti si applica l’art. 93 RFF, con il rilievo che il non rispetto dei termini stabiliti da quella norma da parte del creditore avrà per conseguenza la revoca (parziale o totale) del blocco.
Dopo aver dato agli inquilini e agli affittuari l’avviso di cui all’art. 91 RFF, l’Ufficio di esecuzione prenderà in luogo del debitore o del proprietario del pegno le misure necessarie onde garantire il pagamento delle pigioni e dei fitti ed effettuarne l’incasso, eventualmente anche in via di esecuzione, eserciterà il diritto di ritenzione, disdirà i contratti, provvederà allo sfratto degli inquilini, stipulerà nuovi contratti di locazione o di affitto. Avrà inoltre facoltà di ordinare le riparazioni urgenti e di pagare col ricavo di pigioni e fitti i contributi correnti (per il gas, l’acqua potabile, l’elettricità, ecc.; DTF 62 III 56; André E. Lebrecht, Basler Kommentar, n. 15s ad art. 102), le riparazioni ed i sussidi previsti dall’art. 103 cpv. 2 LEF (art. 94 cpv. 1 RFF). Tali compiti possono essere affidati anche ad un terzo, tuttavia sotto la responsabilità dell’ufficio (art. 94 cpv. 2 RFF).
A partire dalla domanda di vendita, nel caso in cui il creditore pignoratizio non avesse chiesto nemmeno con tale atto l’amministrazione del fondo, l’Ufficio di esecuzione provvede per legge all’amministrazione e alla coltura del fondo nel modo previsto per l’esecuzione in via di pignoramento (art. 155 cpv. 1 e 102 cpv. 3 LEF e art. 16 ss. RFF), a meno che il creditore istante abbia espressamente dichiarato di rinunciarvi (art. 101 cpv. 1 RFF). Se il fondo appartiene ad un terzo l’Ufficio potrà assumere l’amministrazione soltanto quando l’opposizione da questi sollevata è stata rigettata (art. 101 cpv. 2 RFF).
4.3. Per amministrazione coatta si intendono tutte quelle operazioni normalmente espletate da un'oculata amministrazione di un fondo, allo scopo di mantenere integro l'oggetto amministrato o di migliorarlo nell'intento di aumentarne la redditività. Sono pertanto di competenza dell'organo di esecuzione forzata o dell'amministratore speciale da esso incaricato i lavori di miglioramento, coltivazione, raccolta, di custodia e vigilanza di breve durata, stipulare a tale fine contratti (mandato, appalto, locazione , ecc.) ed esercitare le facoltà che derivano dagli stessi, comprese quelle di pagare e riscuotere somme di denaro per il proprietario del fondo, ed in particolare a pagare le tasse correnti per il gas, l'acqua potabile, l'elettricità, ecc. (cfr. art. 17 RFF, che ricalca il concetto di amministrazione ordinaria della comproprietà previsto dall'art. 647a CC ad esclusione della facoltà di stipulare contratti con terzi; cfr. inoltre André Lebrecht, Basler Kommentar zum SchKG, n. 15 ad art. 102; Pierre–Robert Gilliéron, Commentaire de la LP, Losanna 2000, n. 37 s. ad art. 102).
Sono invece esclusi dai compiti dell'amministrazione coatta i lavori tesi all'abbellimento, al miglioramento dell'aspetto o alla maggiore comodità, o l'avvio di cause (cfr. art. 18 RFF e per analogia anche l'art. 647d CC): solo in caso d'urgenza l'amministrazione coatta è legittimata ad intervenire, ma dovrà comunque chiedere ai creditori la ratifica dei propri atti (art. 18 cpv. 1 RFF). Se non vi è urgenza, l'amministrazione coatta dovrà chiedere il consenso (anche tacito) dei creditori (art. 18 cpv. 2 RFF; Lebrecht, op. cit., n. 16 ad art. 102; Gilliéron, op . cit., n. 38 ss. ad art. 102).
4.4. In virtù dell'art. 17 RFF l'amministrazione coatta di un fondo è tenuta al pagamento delle spese correnti per il gas, l'acqua potabile, l'elettricità, ecc. Per spese correnti si intendono tutte quelle spese sorte durante il periodo di amministrazione coatta che permettono di usufruire normalmente del fondo amministrato.
Criterio temporale determinante per accettare queste spese quali spese da prelevarsi sul ricavo dell'amministrazione coatta piuttosto che sul ricavo dell'incanto del fondo sono quello del momento della nascita del credito (che di regola corrisponde con la fornitura dei servizi) e quello dell'esigibilità (determinata dal diritto privato o da quello pubblico a seconda dei casi).
4.4.1. Spese per prestazioni fornite prima dell'amministrazione, indipendentemente dal momento in cui sono divenute esigibili non possono essere prelevate sull'utile di amministrazione e devono fare oggetto di un procedura di esecuzione in via di pignoramento; il loro pagamento avverrà comunque con il prodotto della realizzazione del fondo, ritenuto che – se esse sono garantite da ipoteca legale – beneficeranno del privilegio di essere pagate per prime e – in caso contrario – saranno pagate dopo la tacitazione dei creditori pignoratizi.
4.4.2. Spese per prestazioni fornite durante l'amministrazione, ma esigibili dopo l'aggiudicazione sono a carico dell'aggiudicatario (cfr. in tal senso il chiaro tenore dell'art. 49 cpv. 1 lett. b in fine RFF, che in effetti deroga al principio sancito dall'art. 17 RFF).
4.4.3. Di conseguenza le uniche spese che possono essere pagate sull'utile dell'amministrazione coatta sono quelle relative a spese prestate e divenute esigibili durante l'amministrazione coatta. Nel caso in cui parte di queste spese sono state prestate prima, l'amministrazione coatta potrà pagare unicamente le spese relative alle prestazioni fatte durante la sua amministrazione: la rimanenza andrà fatta valere con procedura esecutiva separata (cfr. cons. 4.4.1).
Tale soluzione, apparentemente discriminante per i fornitori di prestazioni, che tuttavia in certuni casi possono mettere in atto determinate pressioni sul proprietario di un fondo in ritardo con i pagamenti (p.es. l'ipoteca legale degli artigiani, la sospensione dell'energia elettrica, o la sospensione in determinati orari dell'acqua, ecc.), è l'unica possibile per garantire l'uguaglianza dei diritti dei creditori pignoranti nell'ambito delle procedure esecutive previste esaustivamente dalla LEF.
5. In casu il Comune ricorrente chiede in primo luogo il pagamento di alcune tasse afferenti il periodo 1996–1997: dall’incarto trasmesso a questa Camera risulta unicamente che l’importo di CHF 456.00 dovuto dall’escussa quale conguaglio per la tassa uso canalizzazione del 1997 è stato richiesto per la prima volta il 12 febbraio 1998. Degli altri due importi (CHF 1'980.00 per tassa rifiuti 1997 e CHF 1'139.00 per tassa uso canalizzazioni 1996) non vi è documento alcuno che comprovi la data di emissione delle fatture.
Questa Camera ha appurato presso la Cancelleria del _ che nessuna delle tre fatture è stata emessa ed è diventata esigibile durante il periodo di amministrazione coatta avvenuta per le cure dell’UEF di Bellinzona (cfr. osservazioni 5.12.2000 dell’UEF). Di conseguenza esse non possono essere pagate con l'utile dell'amministrazione coatta.
Va ancora rilevato che tali tasse non beneficiano di un'ipoteca legale (cfr. art. 183 LAC, che si riferisce ad imposte correlate con il fondo e dunque non alle tasse qui in esame) e che pertanto non possono essere pagate per prime con il provento della vendita all'incanto dei fondi qui in esame.
Da ultimo, per quanto riguarda l'argomento ricorsuale secondo il quale le tasse comunali non a beneficio di un'ipoteca legale dovrebbero essere pagate perché esse sono anticipate dagli inquilini con il pagamento di regolari acconti e di conguagli per spese accessorie, nelle quali notoriamente sono comprese tali tasse, non può trovare accoglimento, onde garantire – come considerato in precedenza (cons. 4.4. in fine) la parità di trattamento di tutti i creditori pignoranti dell'escusso.
7.
Di conseguenza il ricorso 9 ottobre 2000 _ va respinto; lo stato di riparto 3 ottobre 2000 dell’UEF di Bellinzona va pertanto confermato.
8.
Sulle tasse occorre ricordare che – benché la gratuità della procedura sia contraria al sistema di diritto amministrativo in cui si muove il ricorso secondo l’art. 17 LEF (
Jean–François Poudret / Suzette Sandoz–Monod
,
Commentaire de la loi fédérale d’organisation judiciaire
, vol. II, Berna 1990, n. 2.10 all’art. 81, pag. 804) – siffatto principio è stato codificato per espressa volontà del legislatore (art. 20a cpv. 1 primo periodo LEF e 61 cpv. 2 lett. a OTLEF;
DTF
125 III 383 cons. 2a). Per lo stesso motivo non si assegnano indennità (art. 62 cpv. 2 OTLEF).