Decision ID: 56145c97-cde5-5397-927c-47ea61ad6c98
Year: 2014
Language: de
Court: SG_VG
Chamber: SG_VG_001
Canton: SG
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law

Das Verwaltungsgericht stellt fest:
A.
a. Im Gebiet L. Nord, nördlich von M., liegen fünf benachbarte Grundstücke: Parzellen
Nrn. 0000 (H. und D.B.), 0001 und 0002 (F. sel. und H.H.) sowie 0003 und 0004 (P. und
E.G.). Gemäss Zonenplan der Gemeinde Oberriet vom 26. Mai 1994 sind sie der
Landwirtschaftszone zugewiesen.
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b. F.B. sel. (Vater bzw. Schwiegervater der heutigen Eigentümer) betrieb auf diesen
Grundstücken bis Anfang der 1990-er Jahre Geflügel- und Schweinehaltung. Im Jahr
2003 veräusserte er das Grundstück Nr. 0000 an H. und D.B. Die Parzelle ist im
Wesentlichen mit den ehemaligen Hühnerställen Assek.-Nrn. 0005 (heute Wohnung,
Lager und Büro), 0006 (heute Werkstatt und Lager, vormals auch Wohnung von F.B.
sel.) und 0007 (heute Werkstatt) überbaut. Weder für die Umnutzung an sich noch für
die erforderlichen baulichen Massnahmen wurden jemals Baubewilligungen erteilt.
Zudem errichteten H. und D.B. offenbar weitere Bauten (ohne Versicherungsnummer)
sowie Anlagen (darunter Aussenplätze, ein Sitzplatz, ein Bassin sowie Parkplätze) ohne
Bewilligung.
c. Im Jahr 2003 wurde das Amt für Raumentwicklung (heute: Amt für Raumentwicklung
und Geoinformation, AREG) auf die zonenfremde Nutzung des Grundstücks Nr. 0000
aufmerksam. In der Folge versuchten H. und D.B., für ihre Bauten und Anlagen
nachträgliche Baubewilligungen erhältlich zu machen und den Zustand zu legalisieren.
Mit raumplanungsrechtlicher Teilverfügung vom 24. Mai 2007 stimmte das AREG der
Nutzung der Hallen für das Baugewerbe, nicht aber zu Wohnzwecken zu.
d. Am 12. August 2008 kamen H. und D.B. im Rahmen des anschliessenden
Rekursverfahrens mit den Bewilligungsbehörden wie folgt überein (vi-act. 13b/31 und
32):
1. Das Amt für Raumentwicklung und Geoinformation (AREG) ist bereit, im Rahmen
einer Vergleichslösung und ohne Präjudiz für den Fall, dass diese scheitern sollte, der
Erhöhung der Halle Assek.-Nr. 0006 um 1.80 m, wie in den am 25. April 2008
eingereichten Plänen, datiert 23. April 2008, vorgesehen, in Anwendung von Art. 24c
und 37a des Bundesgesetzes über die Raumplanung (SR 700) sowie Art. 42 und 43 der
Raumplanungsverordnung (SR 700.1, abgekürzt RPV) zuzustimmen. Das AREG geht
allerdings davon aus, dass mit dieser Volumenvergrösserung, verbunden mit den
bereits erfolgten Zweckänderungen (Umnutzung der ehemaligen Hühnerställe zu
Baugewerbe) und Erweiterungen (Erweiterung der Halle Assek.-Nr. 0005, vgl.
Positionen c und d gemäss Verfügung des AREG vom 24. Mai 2007), die
Erweiterungsmöglichkeiten sämtlicher Bauten und Anlagen auf dem Grundstück Nr.
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0000 erschöpft sind, was zu einer entsprechenden, im Grundbuch anzumerkenden
öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung führen wird (vgl. Art. 44 Abs. 2 RPV).
2. Die Zustimmung gemäss Ziff. 1 hiervor erfolgt unter nachfolgenden Bedingungen:
a) Die Rekurrenten reichen bis spätestens Ende September 2008 dem Gemeinderat
ein Baugesuch ein, das neben der Erhöhung der Halle Assek.-Nr. 0006 auch den
Rückbau der widerrechtlich zu Wohnzwecken umgebauten Räumlichkeiten in den
Hallen Assek.-Nrn. 0005 und 0006 sowie der widerrechtlich erstellten, der
Wohnnutzung dienenden Aussenanlagen östlich der Halle Assek.-Nr. 0005 (gedeckter
Sitzplatz, Gartencheminée, Schwimmbassin, befestigte Aussenplätze) zum Gegenstand
hat. In den Plänen ist aufzuzeigen, welchen neuen Nutzungen (Lager, Büro) die bisher
zu Wohnzwecken genutzten Räumlichkeiten zugeführt werden sollen. Auf das im Plan
Nr. 1-06, datiert 23. April 2008, noch vorgesehene Bad in der Halle Assek.-Nr. 0006 ist
zu verzichten; zugelassen werden dort nur Dusche und WC.
b) Für den Fall der Bewilligung des unter Ziff. 2 Bst. a beschriebenen Baugesuchs
anerkennen die Rekurrenten, dass eine Wohnnutzung auf dem Grundstück Nr. 0000
unter keinem Titel bewilligungsfähig ist. Die Rekurrenten erklären sich für den Fall der
Bewilligung des unter Ziff. 2 Bst. a beschriebenen Baugesuchs auch bereit, ungeachtet
der Ausführung der Erhöhung der Halle Assek.-Nr. 0006 den Rückbau der
widerrechtlich zu Wohnzwecken umgebauten Räumlichkeiten in den Hallen Assek.-
Nr. 0005 und 0006 sowie der widerrechtlich erstellten, der Wohnnutzung dienenden
Aussenanlagen östlich der Halle Assek.-Nr. 0005 (gedeckter Sitzplatz,
Gartencheminée, Schwimmbassin, befestigte Aussenplätze) bis spätestens 1. Juli 2009
vorzunehmen. Sie erklären ausdrücklich, eine entsprechende, vom Gemeinderat
wiedererwägungsweise zu verfügende Wiederherstellungsfrist zu akzeptieren.
c) Sie tragen die bisher aufgelaufenen erstinstanzlichen Kosten und verzichten auf
eine ausseramtliche Entschädigung für das Rekursverfahren.
d) Sie erklären sich damit einverstanden, dass die Rekurse 07-4123 und 07-4990
nach Rechtskraft der Baubewilligung für das unter Ziff. 2 Bst. a beschriebene
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Baugesuch als gegenstandslos von der Geschäftsliste des Baudepartementes
abgeschrieben werden.
e. Am 23. September 2008 reichten H. und D.B. ein der Vergleichslösung im
Wesentlichen entsprechendes Baugesuch ein (zum Ganzen vgl. vi-act. 7, Dossier
Baugesuch). Davon abweichend sollte die Halle Assek.-Nr. 0006 nicht bloss um 1.80
m, sondern um 1.90 m erhöht werden. Über dem Eingang zum Gebäude Assek.-
Nr. 0005 war wiederum ein Vordach von ca. 3.50 m x 2.40 m projektiert, und das
bestehende Badezimmer in der Nordwestecke dieses Gebäudes sollte trotz Rückbau
der Wohneinheit bestehen bleiben. Vorgesehen war sodann der Abbruch diverser
Aussenanlagen (gedeckter Sitzplatz, Gartencheminée, Schwimmbad; vgl. vi-act. 7,
Dossier Baubewilligung).
f. Gegen das Bauvorhaben gingen innert Auflagefrist (26. September bis 13. Oktober
2008) keine Einsprachen ein.
g. In seiner raumplanungsrechtlichen Teilverfügung vom 22. Dezember 2008 stimmte
das AREG dem Baugesuch einschliesslich der vorgesehenen Erhöhung der Halle
Assek.-Nr. 0006 sowie dem Vordach über dem Eingang zum Gebäude Assek.-Nr. 0005
zu. Gegenteilig äusserte es sich zur Beibehaltung des Badezimmers in der
Nordwestecke des Gebäudes Assek.-Nr. 0005. Es hielt fest, im gleichen Gebäude
(Nordostecke) bestehe bereits eine Nasszelle mit WC, Lavabo und Dusche, was für die
vorgesehene gewerbliche Nutzung ausreiche. Der bisher als Badezimmer genutzte
Raum in der Nordwestecke dürfe daher nur mehr gewerblich, d.h. als Büro, Lager oder
Archiv genutzt werden (vgl. vi-act. 7). Ferner forderte es die Gemeinde auf, eine Frist
zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands anzusetzen.
h. Der Gemeinderat Oberriet zog am 12. Januar 2009 nach und erteilte H. und D.B. die
Baubewilligung. Die Verfügung des AREG erklärte er zu deren integrierendem
Bestandteil. Gleichzeitig verfügte er den Rückbau der zu Wohnzwecken umgebauten
Räumlichkeiten in den Hallen Assek.-Nrn. 0005 und 0006 sowie der entsprechenden
Aussenanagen östlich der Halle Assek.-Nr. 0005 (gedeckter Sitzplatz, Gartencheminée,
befestigte Aussenplätze) bis 1. Juli 2009.
B.
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a. Am 18. August 2010 wandten sich die Nachbarn P. und E.G., vertreten durch
Rechtsanwalt Dr. Werner Ritter, Widnau, an den Gemeinderat. Sie machten geltend,
mit der Ausführung der Hallenaufstockung sei noch nicht begonnen worden, weshalb
die Baubewilligung inzwischen erloschen sei. Der Rechtsvertreter verlangte zudem
Auskunft über die geplanten Schritte zur Wiederherstellung des rechtmässigen
Zustandes, denn auch der Rückbau sei noch nicht vollzogen worden (vgl. vi-act. 7).
b. Der Gemeinderat entgegnete am 14. September 2010, die Baubewilligung sei am
10. Februar 2009 in Rechtskraft erwachsen und mithin bis zum 9. Februar 2010 gültig
gewesen. Mit der Ausführung des Bauvorhabens sei bereits im Jahr 2009 begonnen
worden: Bei der Halle Assek.-Nr. 0005 sei das Vordach angebracht worden, und bei
der Halle Assek.-Nr. 0006 (recte: 0005) seien zwei neue Tore eingebaut worden. Im
Frühling 2010 seien dann die Erschliessungsarbeiten (Wasser und Elektrizität) erfolgt.
Die Baubewilligung sei also nicht verwirkt. Der Wiederherstellungspflicht sei die
Bauherrschaft noch nicht vollständig nachgekommen. Das Schwimmbassin, die
Sitzplatz-Überdachung und das Cheminée seien zwar entfernt worden, hingegen seien
die nicht bewilligten Einbauten nach wie vor vorhanden. In der Zwischenzeit sei aber
ein Gesuch um Einzonung der fraglichen Grundstücke in die Bauzone anhängig
gemacht worden. Mit der Beseitigung des rechtswidrigen Zustandes werde
abgewartet, bis darüber rechtskräftig entschieden sei.
c. Mit Schreiben ihres Rechtsvertreters an den Gemeinderat vom 15. November 2010
machten P. und E.G. geltend, innerhalb der Geltungsdauer der Baubewilligung sei die
Bauherrschaft lediglich am Gebäude Assek.-Nr. 0005 tätig geworden (Montage eines
Vordachs sowie Einbau von zwei Toren in das geschlossene Lager). Beide Arbeiten
hätten die Halle Assek.-Nr. 0006 nicht berührt; von einem dortigen Baubeginn könne
daher nicht die Rede sein. Die entsprechende Baubewilligung sei mittlerweile
erloschen, da nicht fristgerecht mit den Arbeiten begonnen worden sei. Die
Erschliessungsarbeiten (März/April 2010) seien nach Ablauf der Baubewilligung und
damit widerrechtlich vorgenommen worden. Zudem hätten sie festgestellt, dass eine
weitere Wohnung in das Gebäude Assek.-Nr. 0005 eingebaut worden sei.
P. und E.G. beantragten u.a. die Verfügung eines Baustopps, die Durchführung eines
nachträglichen Baubewilligungsverfahrens, die Feststellung, dass die Baubewilligung
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vom 12. Januar 2009 erloschen sei, sowie den Erlass einer
Wiederherstellungsverfügung in Bezug auf die widerrechtlichen Bauten auf dem
Grundstück Nr. 0000.
d. In der Folge erliess der Gemeinderat offenbar einen Baustopp, befragte die
Bauherrschaft und führte einen Augenschein durch. Am 23. Dezember 2010 teilte er
dem Rechtsvertreter von P. und E.G. mit, es werde keine zusätzliche Wohnung
eingebaut. Auch sonst würden keine unbewilligten Bauarbeiten getätigt. Mit der
Ausführung sei zwei Monate nach Erteilung der Baubewilligung begonnen worden.
Bewilligt seien eben nicht nur die Erhöhung des Gebäudes Assek.-Nr. 0006, sondern
auch Anpassungen am Gebäude Assek.-Nr. 0005. Vorliegend seien erst die zwei
kleineren Anpassungen an diesem Gebäude ausgeführt worden, und erst jetzt werde
die Aufstockung der anderen Halle in Angriff genommen. Die Reihenfolge der Arbeiten
sei der Bauherrschaft freigestellt. Den Bauwillen hätten H. und D.B. kundgetan. Die
Arbeiten seien nie länger eingestellt worden, weshalb die Baubewilligung nach wie vor
gültig sei.
e. Dieser Auffassung widersprach der Rechtsvertreter von P. und E.G. in seinem
Schreiben vom 3. März 2011. Er hielt fest, die Erstellung des Vordaches und der Einbau
der zwei Tore in das Gebäude Assek.-Nr. 0005 habe nichts mit der Erweiterung der
Halle Assek.-Nr. 0006 zu tun. Weder die fristgerecht getätigten Arbeiten am ersten
Gebäude noch die Erschliessungsarbeiten seien als Baubeginn der Aufstockung zu
werten. Als mit diesen Arbeiten am 1. März 2011 begonnen worden sei, sei die
Baubewilligung längst erloschen gewesen, weshalb nun widerrechtlich gebaut werde.
Entgegen der Darstellung des Gemeinderates sei inzwischen eine weitere Wohnung in
das Gebäude Assek.-Nr. 0005 eingebaut worden; hierzu seien ohne Bewilligung und
entgegen der Rechtslage neue Wände eingezogen worden. Der gemäss
Baubewilligung bis 1. Juli 2009 zu vollziehende Rückbau der bestehenden Wohnung
sei nach wie vor pendent. P. und E.G. beantragten dem Gemeinderat erneut die
Verfügung eines Baustopps, die Durchführung eines nachträglichen
Baubewilligungsverfahrens, die Feststellung, dass die Baubewilligung vom 12. Januar
2009 erloschen sei, sowie den Erlass einer Wiederherstellungsverfügung in Bezug auf
die widerrechtlichen Bauten auf dem Grundstück Nr. 0000.
f. Am 4. April 2011 erliess der Gemeinderat Oberriet folgende anfechtbare Verfügung
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1. Der Baubeginn zum Baugesuch Nr. 171/2008 wurde fristgerecht vollzogen.
Zwischenzeitlich wurden die Arbeiten nie länger als ein Jahr vollständig eingestellt. Die
Gültigkeit der Bewilligung zum Baugesuch N. 171/2008 vom 12. Januar 2009 ist noch
immer gegeben, die Baubewilligung ist bislang nicht erloschen. Für die im Baugesuch
enthaltenen Projektbereiche ist kein Baustopp zu verfügen. Mit diesen Bauarbeiten
kann fortgefahren werden
2. Der Gemeinderat nimmt zur Kenntnis, dass der verfügte Rückbau bislang noch
nicht erfolgte. Mit der Durchsetzung von Ersatzmassnahmen wird im Sinne der Sache
zugewartet, bis das noch laufende Verfahren betreffend Einzonierung zur WG2-
Bauzone rechtskräftig abgeschlossen ist. Sobald über dieses Verfahren rechtskräftig
entschieden wurde, hat der Gemeinderat sich um den Fortbestand der Wohnnutzungen
zu kümmern. Entweder ist ein nachträgliches Baugesuchsverfahren durchzuführen
oder es ist die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands bzw. ein Rückbau der
zu Wohnnutzungen dienenden Einbauten und Anlagen durchzusetzen.
3. Für den nicht bewilligten Einbau einer Wohnung im Gebäude Vers.-Nr. 0005 ist
ein nachträgliches Baugesuch einzureichen. Dies gilt auch in Anbetracht der
vorübergehenden Nutzung sowie dass keine baulichen Massnahmen notwendig waren.
Auf die Verfügung eines Baustopps wird im Sinne der Sache verzichtet.
4. (...)
5. (...)
In tatsächlicher Hinsicht stellte der Gemeinderat fest, vom bestehenden Büroraum im
Gebäude Assek.-Nr. 0005 sei etwa die Hälfte der Fläche mit Ordnerregalen abgetrennt
worden. Hier sei für die Zeit der Bauarbeiten vorübergehend eine Wohnung für F.B.
eingerichtet worden. Dieser könne aufgrund der Arbeiten an der Halle Assek.-Nr. 0006
nicht mehr in seine angestammte Wohnung zurück. Die Verfügung des beantragten
Baustopps nütze daher nichts.
C.
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a. Gegen diesen Beschluss liessen P. und E.G. mit Eingabe ihres Rechtsvertreters vom
20. April 2011 Rekurs beim Baudepartement erheben. Sie beantragten, der
angefochtene Beschluss sei aufzuheben; es sei festzustellen, dass die Baubewilligung
vom 12. Januar 2009 erloschen sei; es sei für die bereits begonnenen Umbauarbeiten
auf dem Grundstück Nr. 0000 ein Baustopp zu verfügen; es sei für die bereits
begonnenen Umbauarbeiten ein nachträgliches Baubewilligungsverfahren
durchzuführen; soweit auf dem Grundstück Nr. 0000 widerrechtlich erstellte, nicht
bewilligungsfähige Bauten und Anlagen stehen würden, sei die Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustandes zu verfügen; eventualiter sei die Angelegenheit zur
Neubeurteilung an die Gemeinde Oberriet zurückzuweisen (vgl. vi-act. 1 und 5).
b. In ihrer Stellungnahme vom 29. Juni 2011 beantragten H. und D.B., beide vertreten
durch Rechtsanwältin lic.iur. Liliane Kobler, St. Gallen, die Abweisung des Rekurses,
soweit überhaupt darauf einzutreten sei (vi-act. 8).
c. Nachdem es am 11. August 2011 einen Augenschein durchgeführt hatte (Protokoll in
vi-act. 11), erliess das Baudepartement am 5. Juli 2012 den folgenden Entscheid:
1. a) Der Rekurs von P. und E.G., M., wird teilweise gutgeheissen, im Übrigen aber
abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
b) In teilweiser Aufhebung von Ziff. 1 des Beschlusses des Gemeinderates Oberriet
vom 4. April 2011 wird festgestellt, dass die vom Gemeinderat Oberriet am 12. Januar
2009 erteilte Baubewilligung im November 2010 erloschen ist. H. und D.B. werden
dementsprechend aufgefordert, dem Gemeinderat Oberriet innert 30 Tagen nach
Rechtskraft dieses Entscheids ein nachträgliches Baugesuch für den im Frühjahr 2011
begonnenen Umbau der Halle Vers.-Nr. 0006 einzureichen.
c) In Aufhebung von Ziff. 2 seines Beschlusses vom 4. April 2011 wird der Gemeinderat
Oberriet verpflichtet, die mit Beschluss vom 12. Januar 2009 rechtskräftig verfügte
Rückbaupflicht gegenüber den Rekursgegnern unter Androhung der Ersatzvornahme
und der Bestrafung nach Art. 292 des Schweizerischen Strafgesetzbuches (SR 311.0)
im Säumnisfall unverzüglich durchzusetzen; er hat dazu den Rekursgegnern eine
angemessene, jedoch nicht zu lang bemessene Nachfrist anzusetzen.
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2. Ziff. 3 des Beschlusses des Gemeinderates Oberriet vom 4. April 2011 wird von
Amtes wegen ersatzlos aufgehoben.
3. a) P. und E.G., M., bezahlen unter Verrechnung mit dem von ihnen am 29. April
2011 geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 1'000.-- eine reduzierte anteilsmässige
Entscheidgebühr von Fr. 250.--. Der Restbetrag von Fr. 750.-- wird ihnen
zurückerstattet.
b) H. und D.B., M., bezahlen eine anteilsmässige Entscheidgebühr von Fr. 2'500.--.
4. H. und D.B., M., haben P. und E.G., M., ausseramtlich mit Fr. 2'400.-- zuzüglich
Mehrwertsteuer zu entschädigen.
D.
a. Gegen den Entscheid des Baudepartements liessen H. und D.B. (Beschwerdeführer)
mit Eingabe ihrer Rechtsvertreterin vom 20. Juli 2012 und Ergänzung vom 30. August
2012 Beschwerde beim Verwaltungsgericht erheben (act. 1 und 9). Sie beantragen, der
angefochtene Entscheid sei aufzuheben und die Kosten des Rekursverfahrens seien
neu zu verlegen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (act. 9, S. 2).
Das Baudepartement (Vorinstanz) beantragte die Abweisung der Beschwerde und
verwies zur Begründung auf den angefochtenen Entscheid (act. 12).
P. und E.G. (Beschwerdegegner) nahmen mit Eingabe ihres Rechtsvertreters vom
22. November 2012 Stellung (act. 22) und beantragen, die Beschwerde sei abzuweisen.
Die Politische Gemeinde Oberriet (Beschwerdebeteiligte) liess sich nicht vernehmen.
b. Am 10. Januar 2013 reichten die Beschwerdeführer eine weitere Stellungnahme ein
(act. 22) und beantragten die Sistierung des Verfahrens bis zum Abschluss der
hängigen Zonenplanrevision. Die Vorinstanz erklärte sich damit einverstanden (act. 27),
nicht so aber die Beschwerdegegner (vgl. act. 29).
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Mit Verfügung vom 13. Februar 2013 sistierte der Präsident des Verwaltungsgerichts
das Verfahren bis zum Entscheid des Bundesgerichts über die Streitsache "L.
Nord" (1C_252/2012).
c. Dazu ist folgendes anzumerken: Die Beschwerdeführer bemühten sich in der
Vergangenheit zusammen mit H.H., ein rund 3'500 m grosses Rechteck, bestehend
aus den Parzellen Nrn. 0000, 0001, 0002, 0003 und 0004 (ohne den östlichen Teil von
Nr. 0000), der Wohn- und Gewerbezone (WG2) zuteilen zu lassen. Sie reichten der
Gemeinde Oberriet am 31. Juli 2009 den privat erarbeiteten Teilzonenplan "L. Nord, M.,
Ergänzung" ein. Der Gemeinderat wies das Umzonungsbegehren am 1. Februar 2010
ab. Die hiergegen erhobenen kantonalen Rechtsmittel blieben erfolglos; die gegen den
Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 20. März 2012 erhobene Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten wies das Bundesgericht am 12. März 2013 ab.
d. Nachdem endgültig feststand, dass das beschwerdeführerische Grundstück auch
künftig der Landwirtschaftszone zugewiesen sein würde, wurde die Sistierung am
23. September 2013 aufgehoben (act. 32).
Das Verwaltungsgericht liess die Angelegenheit mit Blick auf die von den
Beschwerdeführern in anderem Zusammenhang geltend gemachte Befangenheit des
Leiters Rechtsdienst des Baudepartements und seiner Stellvertreterin indessen weiter
ruhen, bis auch darüber letztinstanzlich entschieden war. Das Bundesgericht hat das
Vorliegen von Ausstandsgründen mit Urteil vom 5. Mai 2014 verneint (Entscheid
1C_96/2014), weshalb nun auch in der vorliegenden Sache entschieden werden kann.
Auf die Vorbringen der Verfahrensbeteiligten und die Erwägungen des angefochtenen
Entscheids wird - soweit erforderlich - nachstehend eingegangen.

Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:
1. (...).
2. Die Beschwerdeführer bestreiten die Rekurslegitimation der heutigen
Beschwerdegegner. Es stellt sich damit die Frage, ob die Vorinstanz zu Recht teilweise
auf den Rekurs eingetreten ist (vgl. dazu Erw. 3). Materiell-rechtlich ist streitig, ob die
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am 12. Januar 2009 erteilte Baubewilligung bereits wieder erloschen war, als die
Beschwerdeführer im Frühjahr 2011 mit den Umbauarbeiten an der Halle Assek.-
Nr. 0006 begannen (vgl. dazu Erw. 4). Schliesslich ist fraglich, ob die Vorinstanz die
Beschwerdebeteiligte zu Recht verpflichtet hat, die Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustandes durchzusetzen (vgl. dazu Erw. 5).
3.
3.1. Das Raumplanungsrecht des Bundes stellt in den Angelegenheiten des Bau-
und Planungsrechts gewisse Mindestanforderungen an die kantonalen
Rechtsmittelverfahren. Die Legitimation muss mindestens in gleichem Umfang wie für
die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht
gewährleistet werden (vgl. Art. 33 Abs. 3 Ingress und lit. a des Bundesgesetzes über
die Raumplanung, SR 700, RPG; BGE 137 II 30 E. 2.2.1; Aemisegger/Haag, in:
Aemisegger/Kuttler/Moor/Ruch [Hrsg.], Kommentar zum Bundesgesetz über die
Raumplanung, Zürich 2010, N 43 und 53 zu Art. 33 RPG). Ferner schreibt Art. 111 des
Bundesgerichtsgesetzes (SR 173.110, BGG) die Einheit des Verfahrens vor. Wer zur
Beschwerde an das Bundesgericht berechtigt ist, muss sich am Verfahren vor allen
kantonalen Vorinstanzen als Partei beteiligen können (Abs. 1).
3.2. Das Verwaltungsgericht ist obere kantonale Instanz im Sinne von Art. 86
Abs. 1 Ingress und lit. d BGG, und gegen den vorliegenden Endentscheid ist die
Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht
grundsätzlich zulässig (Art. 82 lit. a und Art. 83 BGG e contrario). Der Kreis der in den
kantonalen Verfahren zur Rechtsmittelerhebung legitimierten Personen darf somit nicht
enger gefasst werden als die Beschwerdebefugnis im bundesgerichtlichen Verfahren.
3.3. Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das
Bundesgericht ist gemäss Art. 89 Abs. 1 BGG berechtigt, wer vor der Vorinstanz am
Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat (lit. a),
durch den angefochtenen Entscheid oder Erlass besonders berührt ist (lit. b) und ein
schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat (lit. c).
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3.3.1. Verlangt ist somit neben der formellen Beschwer (Art. 89 Abs. 1 lit. a BGG),
dass eine spezifische Beziehungsnähe zur Streitsache vorhanden ist (lit. b) und die
Rechtsmittelkläger einen praktischen Nutzen aus der Aufhebung oder Änderung des
angefochtenen Entscheids ziehen können (lit. c). Die Nähe der Beziehung zum
Streitgegenstand muss bei Bauvorhaben insbesondere in räumlicher Hinsicht gegeben
sein. Diese bestimmt sich nicht nach abstrakt bestimmten Distanzwerten. Sie wird
indes im Allgemeinen anerkannt, wenn das Baugrundstück an dasjenige des
Einsprechers angrenzt oder nur durch einen Verkehrsträger davon getrennt ist (BGE
137 II 30 E. 2.2.2 f.).
3.3.2. Ein schutzwürdiges Interesse liegt vor, wenn die tatsächliche oder rechtliche
Situation der Partei durch den Ausgang des Verfahrens beeinflusst werden kann. Das
Anfechtungsinteresse braucht nicht mit dem Interesse übereinzustimmen, das durch
die von der beschwerdeführenden Partei als verletzt bezeichneten Normen geschützt
wird. Der Nachbar kann mithin die Überprüfung eines Bauvorhabens im Lichte all jener
Rechtssätze verlangen, die sich rechtlich oder tatsächlich in dem Sinne auf seine
Stellung auswirken, dass ihm im Falle des Obsiegens ein praktischer Nutzen entsteht.
Nicht zulässig ist hingegen das Vorbringen von Beschwerdegründen, mit denen einzig
ein allgemeines öffentliches Interesse an der richtigen Anwendung des Rechts verfolgt
wird, ohne dass dem Rechtsuchenden im Falle des Obsiegens ein Vorteil entsteht (zum
Ganzen vgl. BGE 137 II 30 E. 2.2.2 ff.; BGer 1C_203/2012 vom 18. Januar 2013 E. 1.2;
1C_314/2013 vom 8. November 2013 E. 2.3 mit Hinweisen). Das Element des
«praktischen tatsächlichen Nutzens» bildet mithin ein wichtiges Eintretenskriterium, mit
welchem ein Ausufern der Beschwerdemöglichkeiten verhindert werden kann (vgl.
BGer 1C_314/2013 vom 8. November 2013 E. 2.3.3).
3.3.3. Nichts anderes ergibt sich aus dem kantonalen Verfahrensrecht. Zur Erhebung
des Rekurses ist berechtigt, wer an der Änderung oder Aufhebung der Verfügung oder
des Entscheids ein eigenes schutzwürdiges Interesse dartut (Art. 45 Abs. 1 VRP). Das
«schutzwürdige Interesse» wird auch bei der Baueinsprache vorausgesetzt (vgl. Art. 83
Abs. 2 des Baugesetzes, sGS 731.1, BauG; zum Ganzen vgl. Cavelti/Vögeli,
Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. Gallen, 2. Aufl., St. Gallen 2003, Rz. 386 ff.
mit zahlreichen Hinweisen). Die Rechtsmittelbefugnis ist nach kantonalem Recht nicht
enger gefasst als nach Bundesrecht.
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3.4. Die Beschwerdegegner sind Eigentümer der Grundstücke Nrn. 0003 und 0004,
die unmittelbar an das Grundstück Nr. 0000 der Beschwerdeführer angrenzen. Die
Distanz zwischen ihrem Wohnhaus auf dem Grundstück Nr. 0004 und den Gebäuden
Assek.-Nrn. 0005 und 0006 der Beschwerdegegner beträgt nach der unbestrittenen
Feststellung der Vorinstanz ca. 15 m bzw. 37 m. Die besondere Beziehungsnähe ist
damit offensichtlich; sie wird auch nicht bestritten.
3.5. Die Beschwerdeführer stellen indessen in Abrede, dass die heutigen
Beschwerdegegner aus dem vorinstanzlichen Verfahren einen praktischen Nutzen
ziehen könnten. Mit dem Rekurs hätten diese - selbst laut Eigendeklaration - lediglich
das allgemeine öffentliche Interesse an richtiger Rechtsanwendung verfolgt (act. 9,
S. 5).
3.5.1. Das Interesse des Nachbarn an der Einhaltung des formellen Baupolizeirechts
liegt regelmässig in der Wahrung seiner eigenen Verfahrensrechte. Wird ohne
Bewilligung gebaut, muss er zunächst die (nachträgliche) Durchführung eines
Baubewilligungsverfahrens verlangen können. Sein praktischer Nutzen liegt darin, sich
rechtlich Gehör zu verschaffen und potenziell nachteilige Bauten und Anlagen durch
Einsprache verhindern bzw. wieder beseitigen zu können. Dieses Interesse ist
schutzwürdig.
3.5.2. Gleiches gilt in Bezug auf die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes.
Hier ist die Legitimation des Nachbarn zu bejahen, wenn er im (vorgängigen)
Baubewilligungsverfahren ebenfalls zur Einsprache legitimiert gewesen wäre. Der
Nachbar muss keinen rechtswidrigen Zustand dulden, der - wäre das Verfahren
eingehalten und vor Erstellung der Baute ein Baubewilligungsverfahren durchgeführt
worden - gar nie entstanden wäre. Sein praktischer Nutzen besteht in der Abwehr von
Immissionen, und es ist offensichtlich, dass hieran mehr als nur ein rein theoretisches
Interesse besteht.
3.5.3. Den Beschwerdeführern ist mittlerweile hinreichend bekannt, dass die hier
fragliche Wohnnutzung niemals bewilligt worden ist und auch keine Aussicht auf
Bewilligung besteht. Als Nachbarn dürfen die Beschwerdegegner nicht schlechter
gestellt werden, als wenn vorgängig ein Baubewilligungsverfahren durchgeführt worden
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wäre. Diesfalls wäre es wohl nie zur erwähnten Wohnnutzung gekommen. Deren
schutzwürdiges Interesse an der Beseitigung des rechtswidrigen Zustands ist
ausgewiesen.
3.6. Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde in diesem Punkt
unbegründet ist. Die Vorinstanz hat die Legitimation der heutigen Beschwerdegegner in
zutreffender Weise bejaht. Soweit sie auf den Rekurs eingetreten ist, ist dies
rechtmässig erfolgt.
4. Umstritten ist, ob die Baubewilligung vom 12. Januar 2009 erloschen ist,
bevor mit den Umbauarbeiten an der Halle Assek.-Nr. 0006 begonnen wurde.
4.1. Die Baubewilligung erlischt, wenn die Bauarbeiten nicht innert Jahresfrist nach
Eintritt der Rechtskraft begonnen werden. Begonnene Arbeiten müssen ohne
erhebliche Unterbrechung zu Ende geführt werden. Bleiben sie länger als ein Jahr
eingestellt, so erlischt die Baubewilligung (Art. 88 Abs. 1 und 2 BauG).
4.1.1. Art. 88 Abs. 1 BauG stipuliert im Interesse der Rechtssicherheit eine
Verwirkungsfrist. Mit dem Ablauf eines Jahres nach Eintritt der Rechtskraft erlischt die
Baubewilligung, womit diese rechtlich keine Wirkung mehr hat (GVP 1998 Nr. 82;
B. Heer, St. Gallisches Bau- und Planungsrecht, Bern 2003, Rz. 870; Fritzsche/Bösch/
Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. Aufl., Zürich 2011, Bd. 1, S. 362;
A. Baumann, in: Ders. et al., Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau,
Bern 2013, N 4 zu § 65 BauG/AG).
4.1.2. Im Baubeginn muss sich der ernsthafte Wille manifestieren, die Baute ohne
Verzögerung und unnötige Unterbrechung zu Ende zu führen. Diese Voraussetzung
liegt vor, wenn der Bauherr Arbeiten an die Hand genommen hat, die er nach dem
gewöhnlichen Lauf der Dinge und nach allgemeiner Lebenserfahrung ohne tatsächliche
Bauabsicht nicht ausführen würde oder wenn im gleichen Sinn anzunehmen ist, dass
bereits ein Teil des Bauvorhabens ausgeführt ist. Ob diese Voraussetzung eingehalten
worden ist, muss im Einzelfall nach allen objektiven und subjektiven Aspekten beurteilt
werden, welche zur Überzeugung berechtigen, dass die Bauherrschaft ernsthaft mit
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den Bauarbeiten begonnen hat und den Bauwillen nicht nur vortäuscht (vgl. Heer,
a.a.O., Rz. 873)
Blosse Vorbereitungsarbeiten - etwa Aufstellen der Profile und des Schnurgerüsts,
Aufräumen des Bauplatzes, Installation der Baubaracken - können ebenso wenig als
sichere Anzeichen ernsthaften Baubeginns betrachtet werden wie der Spatenstich oder
die ersten Erdbewegungen für den Aushub. Auf jeden Fall ist vom Baubeginn
auszugehen, sobald Veränderungen vorgenommen wurden, die für sich allein schon
baubewilligungspflichtig wären (vgl. Baumann, a.a.O., N 7 zu § 65 BauG/AG).
4.1.3. Der Begriff des «Baubeginns» darf indessen nicht allzu eng ausgelegt werden,
weil der Verfall der Baubewilligung mit Beginn der Arbeiten nicht endgültig abgewendet
wird. Trotz rechtzeitigem Baubeginn erlischt die Baubewilligung nachträglich, wenn die
Arbeiten länger als ein Jahr eingestellt werden (vgl. Art. 88 Abs. 2 BauG). Der
Gesetzgeber wollte mit dieser Regelung «ewige Baustellen» verhindern. Solche laufen
den Interessen der Öffentlichkeit und der Nachbarn zuwider. Nicht fertiggestellte
Bauten beeinträchtigen regelmässig die nachbarliche Nutzung, und eine Baustelle ist
auch ästhetisch nicht ansprechend.
Massgeblich ist die Unterbrechung der Bauausführung, wenn die Arbeiten für eine
längere Zeit vollständig eingestellt, nicht aber nur wetter- oder ferienbedingt zeitweise
unterbrochen werden (Heer, a.a.O., Rz. 874).
4.2. Die Aufstockung der Halle Assek.-Nr. 0006 ist Hauptgegenstand der
Baubewilligung vom 12. Februar 2009. An baulichen Massnahmen wurde zusätzlich die
Erstellung eines Vordachs über dem Eingang des Gebäudes Assek.-Nr. 0005 bewilligt
(vi-act. 7, Dossier Baubewilligung). Die diversen Rückbaupflichten interessieren im
Zusammenhang mit dem streitigen Baubeginn nicht, zumal diese ja grossmehrheitlich
noch nicht erfüllt sind.
4.2.1. Entgegen den vorinstanzlichen Ausführungen (vgl. Erw. 2.3 des angefochtenen
Entscheids) war der Einbau von zwei Toren in das Gebäude Assek.-Nr. 0005 bzw.
deren nachträgliche Verglasung nicht Gegenstand der hier streitigen Baubewilligung.
Weder in den Plänen noch im Baubeschrieb ist davon die Rede (vgl. vi-act. 7, Dossier
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Baubewilligung). Noch am Rekursaugenschein hatte die Vorinstanz zutreffend
ausgeführt, diese Arbeiten seien auf die Baubewilligung aus dem Jahr 2007
zurückzuführen (vi.-act. 11, S. 2). Für die Beantwortung der Frage, ob die
Baubewilligung vom 12. Januar 2009 fristgerecht vollzogen worden ist, ist die
Verglasung dieser Tore demnach nicht von Belang.
4.2.2. Die Beschwerdeführer bringen vor, der Baubeginn für die Aufstockung der
Halle Assek.-Nr. 0006 falle zeitlich mit der Erstellung des Vordachs am Gebäude
Assek.-Nr. 0005 zusammen
Dies trifft nicht zu. Im Baubewilligungsverfahren wurde über verschiedene bauliche
Massnahmen entschieden, die allesamt unabhängig voneinander realisiert werden
konnten bzw. mussten. Dass kein innerer Zusammenhang zwischen der Installation des
Vordachs am einen und der Aufstockung des anderen Gebäudes besteht, ist
offensichtlich. Die Auffassung der Beschwerdeführer, mit der Realisierung eines an sich
unbedeutenden Bauvorhabens am Gebäude Assek.-Nr. 0005 sei auch der Baubeginn
für die Aufstockung der Halle Assek.-Nr. 0006 erfolgt, verkennt diese tatsächlichen
Begebenheiten.
Die einjährige Frist dient - wie bereits dargestellt - der Verhinderung «ewiger»
Baustellen. Die Rechtsauffassung der Beschwerdeführer unterläuft dieses Ziel. Wurden
- wie hier - mehrere voneinander unabhängige Bauvorhaben im selben
Bewilligungsverfahren beurteilt, ist mit sämtlichen Ausführungen innert eines Jahres
nach Rechtskraft der Baubewilligung zu beginnen. Das Ansinnen der
Beschwerdeführer, es könne eine beliebige Reihenfolge gewählt werden und es
genüge, mit einem untergeordneten Teilprojekt zu beginnen, hält vor dem
Regelungszweck von Art. 88 Abs. 1 BauG nicht stand.
4.2.3. Die Baubewilligung datiert vom 12. Januar 2009 und ging den
Beschwerdeführern am 26. Januar 2009 zu. Die Rechtsmittelfrist verstrich am 9.
Februar 2009 unbenutzt, womit die Rechtskraft am 10. Februar 2009 eingetreten ist.
Mit den Bauarbeiten musste also bis am 9. Februar 2010 begonnen werden. Während
das Vordach unstreitig im November 2009 und damit während der Geltungsauer der
Baubewilligung montiert worden ist, nahmen die Beschwerdeführer die Aufstockung
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der anderen Halle (und damit den Hauptgegenstand der Baubewilligung) erst im
Frühjahr 2011 in Angriff. Der entsprechende Teil der Baubewilligung war bereits im
Februar 2010 erloschen. Den Beschwerdeführern wäre es indessen unbenommen
gewesen, die Baubewilligung im Sinne von Art. 88 Abs. 3 BauG rechtzeitig verlängern
zu lassen.
4.2.4. Nach dem Gesagten kann offen bleiben, ob die im Frühjahr 2010
vorgenommenen Erschliessungsarbeiten am Gebäude Assek.-Nr. 0006 (Kopien der
Rechnungen in vi-act. 11) als Baubeginn zu werten sind oder nicht. Die Baubewilligung
für die Aufstockung war auch schon in jenem Zeitpunkt verwirkt.
4.2.5. Im Übrigen ist festzuhalten, dass die Erschliessungsarbeiten keiner Bewilligung
bedurften und mithin nicht als «Baubeginn» gelten können. Ferner erscheint mehr als
fraglich, ob die Arbeiten überhaupt in einem Zusammenhang mit der geplanten
Erweiterung standen. Vielmehr deutet einiges darauf hin, dass die Leitungen auf
Verlangen der Beschwerdegegner erstellt werden mussten und dazu dienten, die bis
anhin gemeinsame Erschliessung zu entflechten. Gegen einen engen Zusammenhang
mit der Aufstockung spricht auch, dass diese Arbeiten erst ein Jahr nach vollendeter
Erschliessung an die Hand genommen worden sind.
4.3. Im Ergebnis steht fest, dass die Baubewilligung für die Aufstockung der Halle
Assek.-Nr. 0006 Anfang Februar 2010 erloschen ist. Die erst über ein Jahr später
begonnenen Umbauarbeiten erfolgten ohne gültige Bewilligung und damit formell
rechtswidrig.
Die Anordnung der Vorinstanz an die Adresse der Beschwerdeführer, innert 30 Tagen
ein nachträgliches Baugesuch einzureichen, erweist sich als rechtmässig. Richtig ist
aber auch der vorinstanzliche Hinweis, dass die Nutzung der Halle zu gewerblichen
Zwecken seit dem Jahr 2007 grundsätzlich als bewilligt zu gelten hat. Die
raumplanungsrechtliche Teilverfügung des AREG vom 24. Mai 2007 ist diesbezüglich in
Rechtskraft erwachsen (vgl. vi-act. 13b/7; nur die Ziff. 2 - 4 der Teilverfügung wurden
mit Rekurs angefochten; vgl. vi-act. 13b/3).
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5. Streitgegenstand ist schliesslich der Rückbau der widerrechtlichen
Wohnnutzungen in den beschwerdeführerischen Gebäuden. Die Beschwerdebeteiligte
wollte mit der Durchsetzung der am 12. Januar 2009 verfügten Pflicht zum Rückbau
(Frist: 1. Juli 2009) warten, bis über das Einzonungsgesuch rechtskräftig entschieden
war (vgl. Verfügung vom 4. April 2011 in vi-act. 1). Die Vorinstanz hat die
Beschwerdebeteiligte in Dispositiv-Ziff. 1.c) des angefochtenen Entscheids
demgegenüber angewiesen, den Rückbau nach einer angemessenen Nachfrist
unverzüglich durchzusetzen. In den Augen der Beschwerdeführer ist diese
Verpflichtung - mit Blick auf das im Zeitpunkt des Rekursentscheids noch immer
hängige Einzonungsgesuch und aus persönlichen Gründen - unverhältnismässig.
5.1. Gemäss Art. 130 Abs. 2 BauG kann die zuständige Gemeindebehörde die
Entfernung oder die Abänderung rechtswidrig ausgeführter Bauten und Anlagen sowie
die Wiederherstellung des früheren Zustandes verfügen, wenn die Ausführung den
gesetzlichen Vorschriften oder den genehmigten Plänen nicht entspricht oder sonst ein
unrechtmässiger Zustand geschaffen wird.
5.1.1. Eine Abbruchverfügung ist zulässig, wenn die formelle und materielle
Rechtswidrigkeit einer Baute feststehen, wenn also aus einem nachträglichen
Baubewilligungsverfahren hervorgeht, dass weder eine ordentliche Baubewilligung
noch eine Ausnahmebewilligung erteilt werden kann (vgl. Heer, a.a.O., Rz. 1206).
Daraus folgt noch nicht notwendigerweise, dass die rechtswidrige Baute beseitigt
werden muss. Die Verpflichtung zum Rückbau muss nämlich vor den allgemeinen
verfassungsrechtlichen Prinzipien des Bundesrechts standhalten, sie muss
insbesondere im öffentlichen Interesse liegen und verhältnismässig sein (BGE 132 II 21
E. 6; VerwGE B 2012/102 vom 21. August 2013 E. 5.1.1., www.gerichte.sg.ch;
P. Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltrecht, Bern 2008, S. 344 ff.; Heer,
a.a.O., Rz. 1210).
5.1.2. Am 12. August 2008 haben die Beschwerdeführer im nachträglichen
Baubewilligungsverfahren (bzw. im Rechtsmittelverfahren) der Beseitigung der
unrechtmässigen Wohnnutzung und der zugehörigen Aussenanlagen vergleichsweise
zugestimmt (vgl. oben, Bst. A.d.) In der Baubewilligung vom 12. Januar 2009 hielt die
Beschwerdebeteiligte folgendes fest.
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Bezugnehmend auf die Vergleichslösung im Rahmen der Rekursverhandlungen verfügt
der Gemeinderat im Sinne einer Wiedererwägung zu seinem Entscheid vom 13. August
2007, dass die widerrechtlich zu Wohnzwecken umgebauten Räumlichkeiten in den
Hallen Assek.-Nrn. 0005 und 0006 sowie die widerrechtlich erstellten, der
Wohnnutzung dienenden Aussenanlagen östlich der Halle Assek.-Nr. 0005 (gedeckter
Sitzplatz, Gartencheminée, Schwimmbassin, befestigte Aussenplätze) bis 1. Juli 2009
zurückzubauen sind.
5.1.3. Die in der Baubewilligung integrierte Wiederherstellungsverfügung blieb
unangefochten und ist längst rechtskräftig. Dennoch haben die Beschwerdeführer den
rechtswidrigen Zustand zwischenzeitlich nicht nur nicht beseitigt, sondern sogar noch
verstärkt. Wie die Vorinstanz am Rekursaugenschein vom 11. August 2011 feststellte,
wurde die bestehende Wohnung der Beschwerdeführer im Gebäude Assek.-Nr. 0005
um ein weiteres Zimmer ergänzt. Im östlichen Teil des Gebäudes wurde ein raumhohes
Regal eingebaut und so eine Wohnung für den inzwischen verstorbenen F.B.
geschaffen (vgl. Augenscheinprotokoll mit Planskizze in vi-act. 11). Der
Abbruchverpflichtung wurde nur insoweit entsprochen, als das Schwimmbad und der
gedeckte Sitzplatz entfernt wurden.
5.1.4. Die Beschwerdebeteiligte tolerierte dieses Vorgehen. Sie verfügte am 4. April
2011, mit der Vollstreckung der Wiederherstellungsverfügung sei zu warten, bis das
laufende Verfahren betreffend Einzonung der beschwerdeführerischen Parzelle in die
Bauzone WG2 rechtskräftig abgeschlossen sei. Die Vorinstanz entschied
demgegenüber reformatorisch, es seien keine Gründe ersichtlich, die Rückbaupflicht
weiter aufzuschieben. Das Verwaltungsgericht habe die gegen den
Rechtsmittelentscheid betreffend Einzonungsbegehren erhobene Beschwerde am
20. März 2012 abgewiesen, und das Bundesgericht habe dem hiergegen erhobenen
Rechtsmittel die aufschiebende Wirkung versagt. Vor diesem Hintergrund hätte
bestenfalls Anlass bestanden, vorerst auf den Rückbau zu verzichten, nicht aber die
widerrechtliche Wohnnutzung weiterhin zu dulden (vgl. Erw. 3.2 des angefochtenen
Entscheids).
5.1.5. Von der Pflicht zur Wiederherstellung ist auch die neu geschaffene Wohnung
für F.B. sel. erfasst. In Erw. 3.3 des angefochtenen Entscheids hielt die Vorinstanz
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zutreffend fest, die materielle Widerrechtlichkeit dieser Nutzung sei offenkundig. Dass
die Wohnnutzung auf dem Grundstück Nr. 0000 unter keinem Titel bewilligungsfähig
sei, hätten die heutigen Beschwerdeführer zudem durch Zustimmung zum Vergleich
vom 12. August 2008 und Einreichung eines entsprechenden Baugesuchs ausdrücklich
anerkannt. Von der Durchführung eines nachträglichen Baubewilligungsverfahrens sei
abzusehen, weil dessen Ausgang von vornherein feststehe. Vielmehr sei direkt die
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands, d.h. Aufgabe der Wohnnutzung,
anzuordnen.
5.1.6. Der Streit um die vorläufige Duldung des rechtswidrigen Zustandes ist hinfällig
geworden, nachdem das Bundesgericht die gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts
vom 20. März 2012 gerichtete Beschwerde mit Entscheid vom 12. März 2013
abgewiesen hat. Dem von den Beschwerdeführern und weiteren Personen erarbeiteten
"Teilzonenplan L. Nord" bzw. der Einzonung u.a. des Grundstücks Nr. 0000 in die
Wohn- und Gewerbezone WG2 hat es damit eine Absage erteilt. Dem sinngemässen
Begehren, die Wohnnutzung vorläufig weiter zu dulden, ist damit jede Grundlage
entzogen
F.B. ist am 3. Januar 2013 verstorben. Die von den Beschwerdeführern geltend
gemachten Gründe, die behelfsmässig eingerichtete Kleinstwohnung im Gebäude
Assek.-Nr. 0005 weiter zu dulden, können damit nicht mehr ausschlaggebend sein.
5.1.7. Auch sonst ist kein Anlass erkennbar, den Rückbau noch weiter
aufzuschieben. Am vorinstanzlichen Entscheid ist ohne weiteres festzuhalten. Dies gilt
auch mit Blick auf die allgemein gehaltenen Einwände der Beschwerdeführer, die
Wiederherstellungsverpflichtung sei unverhältnismässig. Dass der angeordnete
Rückbau verhältnismässig ist, haben die Beschwerdeführer mit ihrem Baugesuch aus
dem Jahr 2008 selbst anerkannt. Im übrigen stellt sich im vorliegenden Fall die Frage
der Verhältnismässigkeit nur noch in Bezug auf die Angemessenheit der
anzusetzenden Nachfrist, bevor zur Ersatzvornahme geschritten werden kann (vgl. z.B.
Wiederkehr/Richli, Praxis des allgemeinen Verwaltungsrechts, Bd. 1, Bern 2012,
Rz. 3117 ff). Dass und in welchem Umfang wiederhergestellt werden muss, ist
hingegen längst rechtskräftig entschieden. Mit der Sachverfügung (Baubewilligung vom
12. Januar 2009) wurde die Frage der Verhältnismässigkeit des Rückbaus
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abschliessend beantwortet. Die Baubewilligung enthielt die in Bezug auf die
Vollstreckung wesentlichen Wertentscheidungen; die vorinstanzliche Anordnung schuf
mithin keine neue Last, sondern wiederholte, was längst rechtskräftig entschieden ist.
Auf die entsprechenden Rügen der Beschwerdeführer ist nicht weiter einzugehen.
5.2. Nur noch im Hinblick auf die Verteilung der amtlichen und ausseramtlichen
Kosten des Beschwerdeverfahrens zu entscheiden ist schliesslich, ob die Beschwerde
im Zeitpunkt der Erhebung in diesem Punkt begründet war. Dies ist nicht der Fall. Wie
die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid zu Recht ausführt, hatten sich die
Beschwerdeführer mit ihrer Zustimmung zum Vergleichsvorschlag am 12. August 2008
zur Beseitigung der widerrechtlich zu Wohnzwecken umgebauten Räumlichkeiten
sowie der entsprechenden Aussenanlagen verpflichtet. Obwohl die Frist zum Rückbau
im Zeitpunkt des Rekursentscheids längst verstrichen war, bewohnten sie die
ehemaligen Hühnerställe noch immer, hatten darin eine zusätzliche Wohnung
eingerichtet und erst einen Teil der Aussenanlagen beseitigt
Aussicht auf Bewilligung der Umnutzung zu Wohnzwecken bestand nicht mehr. Das
Verwaltungsgericht hatte die Beschwerde gegen den abschlägigen Rekursentscheid in
Sachen Teilzonenplan "L. Nord" abgewiesen, bevor der nun angefochtene
Rekursentscheid erging. Dass damit kaum mehr Hoffnung auf Einzonung und
Abwendung des Rückbaus bestand, wussten die durch sachkundige Rechtsvertreter
vertretenen Beschwerdeführer genau. Dies gilt umso mehr, als das Bundesgericht der
Beschwerde betreffend Teilzonenplan "L. Nord" nicht einmal die aufschiebende
Wirkung zuerkannt hatte. Folglich war die Beschwerde auch in diesem Punkt
unbegründet.
5.3. Mit den Beschwerdeführern ist einig zu gehen, dass die Vorinstanz die
Beschwerdebeteiligte aufsichtsrechtlich zur Vollstreckung der
Wiederherstellungsverfügung vom 12. Januar 2009 verpflichtet hat. Entgegen ihrer
Ansicht besteht aber kein Anlass, an der Kostenverteilung des Rekursverfahrens etwas
zu ändern. Gemäss Art. 94 Abs. 1 VRP ist kostenpflichtig, wer durch sein Verhalten
eine Amtshandlung veranlasst (vgl. R. Hirt, Die Regelung der Kosten nach st.
gallischem Verwaltungsrechtspflegegesetz, Diss. St. Gallen 2004, S. 74). Dies gilt auch,
wenn die erforderliche Amtshandlung von der Aufsichtsinstanz durchgesetzt werden
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muss. Die Beschwerdeführer haben den baupolizeiwidrigen Zustand auf dem
Grundstück Nr. 0000 selbst herbeigeführt, indem sie die Gebäude widerrechtlich zu
Wohnzwecken umgenutzt haben. Als sog. "Verhaltensstörer" haben sie für die Kosten
einzustehen, die zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands erforderlich
werden.
Des Weiteren ist zu bedenken, dass sich im vorliegenden Verfahren zwei private
Parteien mit unterschiedlichen Interessen am Verfahrensausgang gegenüberstehen.
Diese werden in aller Regel für die Auferlegung von amtlichen Kosten herangezogen
(vgl. Art. 95 Abs. 1 VRP). Demgegenüber werden dem erstverfügenden Gemeinwesen
in der Regel selbst dann keine amtlichen Kosten auferlegt, wenn es mit seinen
Anträgen unterliegt oder wenn sich seine Verfügung als unrichtig erweist (Hirt, a.a.O.,
S. 76 f. mit Hinweisen). Die Beschwerdeführer hatten ein unmittelbares Interesse an der
Abweisung des Rekurses (bzw. an der weiteren Duldung des rechtswidrigen
Zustandes), was sie auch beantragten (vi-act. 8). Auch unter diesem Gesichtspunkt hat
die Vorinstanz rechtmässig gehandelt, als sie den heutigen Beschwerdeführern die
Verfahrenskosten auferlegte.
6. Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde abzuweisen ist. Die
Vorinstanz hat die Legitimation der heutigen Beschwerdegegner in zutreffender Weise
bejaht. Soweit sie auf den Rekurs eingetreten ist, ist dies rechtmässig erfolgt. Die
Beschwerdeführer waren im Zeitpunkt, als sie mit den Umbauarbeiten an der Halle
Assek.-Nr. 0006 begannen, nicht mehr im Besitz einer gültigen Baubewilligung. Diese
war erloschen, nachdem mit dem Bau erst ca. zwei Jahre nach Eintritt von deren
Rechtskraft begonnen wurde. Für die Erhöhung der Halle ist deshalb ein nachträgliches
Baubewilligungsverfahren durchzuführen. Auch in Bezug auf die weitere Duldung der
Wohnnutzung im Gebäude Assek.-Nr. 0005 erweist sich die Beschwerde als
unbegründet. Die Vorinstanz hat die Beschwerdebeteiligte zu Recht verpflichtet, die
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes durchzusetzen. Dies gilt umso mehr,
weil inzwischen definitiv feststeht, dass das Grundstück Nr. 0000 in der
Landwirtschaftszone verbleiben wird.
7.
7.1. (...).
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7.2. (...).
7.3. (...).