Decision ID: c11428cf-a067-430c-a181-55b95f7b2d42
Year: 2015
Language: fr
Court: VD_TC
Chamber: VD_TC_031
Canton: VD
Region: Région lémanique
Law Area: public_law

Vu les faits suivants:
A.
Swiss Life SA, dont le siège social est à Zurich, est propriétaire, depuis 1951, de la parcelle n° 3256 du registre foncier, sur le territoire de la commune de Pully. D’une surface totale de 4'313 m2, dont 3'461 m 2 en place-jardin, elle est classée dans la zone de moyenne densité du plan général d'affectation de la commune de Pully (zone destinée aux bâtiments voués en principe au logement et aux activités compatibles avec le logement, avec un nombre de niveaux limité à 4, soit le rez-de-chaussée, deux étages et les combles – art. 36 et 37 du règlement communal sur l’aménagement du territoire et les constructions; ci-après: RCATC). Cette parcelle résulte du groupement de bien-fonds, soit de l’ancienne parcelle n° 3256 et des parcelles n° 1375 et 3258, également propriété de Swiss Life SA. La mutation a été inscrite au registre foncier le 26 janvier 2010. La parcelle est au bénéfice notamment de trois servitudes de restriction au droit de bâtir. La première (servitude n° 007-175814) grève la parcelle n° 1356, la seconde (servitude n° 007-171242) grève la parcelle n° 1384, et la troisième (servitude n° 007-171261) la parcelle n° 3257.
La parcelle n° 3256 supporte actuellement un bâtiment d’habitation avec affectation mixte n° ECA 1783, de 455 m2 au sol, et un bâtiment d’habitation n° ECA 1711, de 397 m2. Le bâtiment n° 1783, à l’adresse avenue C.-F. Ramuz 81, comporte des logements, deux commerces et un garage. Le bâtiment n° 1711, à l’adresse avenue C.-F.-Ramuz 83, comporte uniquement des logements. Devant la façade sud du bâtiment n° 1711 se trouve une grande terrasse en belvédère avec des escaliers semi-circulaires. Cette terrasse est surélevée par un mur de soutènement et elle fait face à un vaste jardin de plus de 3'000 m2 situé dans la partie sud. Plusieurs arbres de diverses essences sont plantés sur cette parcelle.
L’ensemble formé par ces bâtiments date du premier tiers du 20
e
siècle; il figure au recensement architectural du canton de Vaud depuis 2000, avec la note 3 (bâtiments méritant d'être sauvegardés sans toutefois pouvoir, en principe, être classés comme monuments historiques). Lors de l’élaboration de l’inventaire fédéral des sites construits d’importance nationale en Suisse (ISOS), Pully a été identifié en tant que "village urbanisé d’intérêt régional"; les bâtiments n° 1783 et 1711 font partie d’un ensemble bâti (n° 0.9) de "maisons familiales et collectives (1
er
tiers du 20
ème
siècle)", tandis que le jardin au sud est inclus dans le périmètre 4, décrit comme "urbanisation dès le début du 20
ème
siècle le long de l’ancienne route de Saint-Sulpice à Pully". Dans les deux cas, l’inventaire ISOS recommande la mise en valeur de la structure de ce secteur.
B.
Le 11 janvier 2010, Livit SA, société en charge de la gérance des bâtiments n° 1783 et 1711 pour le compte de Swiss Life SA, a résilié le bail de tous les appartements et locaux commerciaux des bâtiments n°1783 et 1711, avec effet au 30 avril 2010. Elle faisait valoir que la propriétaire souhaitait entreprendre d’importants travaux de rénovation dans les bâtiments précités qui étaient incompatibles avec le maintien des locataires dans les appartements. La possibilité leur était offerte de conclure un bail à durée déterminée échéant au plus tard le 31 mai 2012, date prévue des travaux.
Ces résiliations ont été contestées devant la Commission de conciliation en matière de baux à loyer; les causes ont été portées ensuite devant le Tribunal des baux, qui n’a pas encore statué.
C.
Le 19 janvier 2010, Swiss Life SA a déposé auprès de la Municipalité de Pully une demande d’autorisation de construire un bâtiment d’habitation de 8 logements avec garage souterrain annexe pour 35 véhicules (et place de jeu extérieure), dans la partie sud de la parcelle n° 3256, soit à l’emplacement du jardin.
Simultanément, Swiss Life SA a déposé une demande d’autorisation de construire pour la transformation et la rénovation des bâtiments d’habitation existants sur sa parcelle (bâtiments n° ECA 1783 et 1711), ainsi que pour la création d’un parking extérieur de 29 places. Le plan de situation du géomètre indique que des garages box adjacents au bâtiment n° 1783 doivent être démolis. Les bâtiments existants comportant pour l’essentiel des logements loués, Swiss Life SA a demandé, avec le permis de construire, une autorisation spéciale fondée sur la loi du 4 mars 1985 concernant la démolition, la transformation et la rénovation de maisons d'habitation, ainsi que l'utilisation de logements à d'autres fins que l'habitation (LDTR; RSV 840.15). Cette demande a été transmise au Service de l'économie, du logement et du tourisme (ci-après: le SELT – actuellement, cette compétence est exercée par le Service des communes et du logement, division logement, rattaché au Département des institutions et de la sécurité). Selon les informations figurant dans le formulaire de demande d’autorisation, l’état locatif des bâtiments n° 1783 et 1711, avant les travaux envisagés, comprenait 23 logements dont six de 1 pièce, six de 2 pièces, trois de 3 pièces, et huit de 4 pièces. Après les travaux envisagés, l’état locatif serait de 24 logements dont douze de 2 pièces, quatre de 3 pièces, et huit de 4 pièces.
D.
A propos des transformations projetées dans les bâtiments n° 1783 et 1711, le dossier de la demande de permis contient un document établi le 20 janvier 2010 par le bureau d’architecture Arcature SA qui décrit ainsi les travaux:
"
Immeuble 81
(n° ECA 1783)
- Démolition des boxes de garage extérieurs et construction de murs et terrasses végétalisées en façades sud, est et ouest. Cette démolition permet d’augmenter le potentiel constructible de la parcelle au bénéfice d’un nouvel immeuble à construire.
- Entretien de la serrurerie extérieure.
- Transformation et réaménagement des cuisines et locaux sanitaires des appartements existants.
- Aménagement de 2 appartements de 2 pièces dans les combles, isolation de la toiture, création de vélux.
- Pose d’un doublage isolant intérieur.
- Mise à neuf des conduites et écoulements de l’immeuble.
- Démolition des canalisations d’eaux usées intérieures et extérieures et création d’un nouveau réseau séparatif.
- Démontage de l’ascenseur et mise en place d’une nouvelle installation.
- Mise aux normes des installations électriques.
- Changement partiel des revêtements de sol.
- Mise en état des appartements et des espaces communs.
- Modifications des aménagements extérieurs, des places de parc consécutif à la création de la rampe d’accès du garage couvert du nouvel immeuble au sud de la parcelle.
Le ratio des places de parc véhicules entre places couvertes et extérieures doit être pris sur l’ensemble des immeubles existants et du nouvel immeuble.
Immeuble 83
(n° ECA 1711)
- Entretien de serrurerie extérieure.
- Suppression des deux chambres indépendantes en façade sud et création d’un appartement de 2 pièces aux étages.
- Transformation et réaménagement des cuisines et locaux sanitaires des appartements existants.
- Aménagement de 2 appartements dans les combles 1 fois 2 pièces, 1 fois 3 pièces, après démolition des chambres indépendantes, isolation de la toiture, création de vélux.
- Mise à neuf des conduites et écoulements de l’immeuble.
- Démolition des canalisations d’eaux usées intérieures et extérieures et création d’un nouveau réseau séparatif.
- Pose de doublage intérieur isolant.
- Démontage de l’ascenseur et mise en place d’une nouvelle installation augmentée d’un étage pour accéder à l’étage des combles.
- Mise aux normes de l’installation électrique.
- Changement partiel des revêtements de sol.
- Mise en état des appartements et des espaces communs.
- Modifications des aménagements extérieurs, des places de parc consécutives à la création de la rampe d’accès du garage couvert du nouvel immeuble au sud de la parcelle.
- Le ratio des places de parc véhicules entre places couvertes et extérieures doit être pris sur l’ensemble des immeubles existants et du nouvel immeuble.
- Le demi-rotonde [belvédère] et les escaliers devant la façade sud seront démolis pour permettre la construction du parking couvert du nouvel immeuble et reconstruits semblable à l’existant."
E.
Le projet de transformation et rénovation des bâtiments existants n° 1783 et 1711, et le projet de construction d’un nouveau bâtiment d’habitation sur la parcelle n° 3256 ont été mis à l’enquête publique du 5 mai au 3 juin 2010. Plusieurs dizaines d’oppositions ont été enregistrées.
Parmi celles-ci figurent l’opposition du 2 juin 2010 de Claude Orel, Jennifer Harper, Jay Harper, Nicholas George Minden, Madeleine Notari, Delio Notari, Irina Pacurariu, Maxime Pacurariu, Nicole Pacurariu, Sorin Pacurariu, Verena Barrast, Christian Barrast, Zdenek Kucera, tous locataires d’appartements dans les bâtiments n° 1783 et 1711 ainsi que de l’Association Jardin City, dont le président est Zdenek Kucera (ci-après l'Association Jardin City et consorts). Selon ses statuts, cette association a pour buts notamment d’obtenir l’annulation de la résiliation des baux des locataires de Jardin City, suite au nouveau projet de Swiss Life, et de s’opposer à la destruction de l’ensemble architectural "Jardin City" créé en 1935 (art. 2). Un autre locataire, Thomas Allemann, a également formé opposition aux projets précités; sa lettre est datée du 29 mai 2010, elle a été envoyée le 6 juin 2010 et elle a été reçue par la Municipalité de Pully le 7 juin 2010.
Le 3 juin 2010, Solange Guignard, propriétaire de la parcelle n° 1384, avec une maison d’habitation, qui jouxte à l’ouest la parcelle n° 3256, s’est également opposée aux projets de Swiss Life SA.
Les opposants critiquaient aussi la construction d’un nouveau bâtiment dans la partie sud de la parcelle, en contradiction selon eux avec plusieurs normes du règlement communal, notamment sur la hauteur, le nombre d’étages, la distance aux limites, la surface minimale de la place de jeux et le coefficient d’occupation du sol (COS). Ils s’opposaient en outre à la disparition du jardin d’agrément dans la partie sud de la parcelle, qui faisait, selon eux, partie intégrante de l’ensemble "Jardin City"; ce jardin devait dès lors être conservé dans sa substance au même titre que les bâtiments existants.
F.
Le 3 juin 2010, le SELT a informé la représentante de Swiss Life SA qu’il souhaitait faire une visite des appartements des bâtiments concernés pour se rendre compte de l’état des locaux et évaluer la nécessité d’entreprendre les travaux envisagés dans le cadre de l’application de la LDTR. Il attirait l’attention de celle-ci sur son obligation d’informer les locataires de cette visite (cf. art. 11 du règlement du 6 mai 1988 de la LDTR [RLDTR; RSV 840.15.1]). La visite des bâtiments précités par le SELT a eu lieu le 23 juin 2010. Les locataires ont été informés au préalable de cette visite par un avis affiché dans le hall d’entrée des bâtiments. Le dossier du service cantonal ne contient pas de compte-rendu de cette opération.
Le 27 juillet 2010, le SELT a informé la représentante de Swiss Life SA qu'il avait pu procéder à une première analyse de l’état des bâtiments concernés selon la méthode MERIP ("Méthode de diagnostic sommaire d'évaluation des dégradations et estimation du coût de remise en état des immeubles" - cf. art. 10 al. 2 RLDTR). Il ressortait de cette analyse qu’un certain nombre de travaux n’étaient pas nécessaires ou indispensables mais procédaient plutôt d’un choix de changer le standing des bâtiments. Le SELT demandait dès lors à la propriétaire de justifier, sous l’angle du droit public, le caractère impératif des travaux envisagés en particulier s’agissant des conduites et alimentations existantes et de la méthode d’isolation retenue.
G.
Swiss Life SA a mandaté l’architecte EPF Bernard Corbat, à Nyon (expert SIA), qui lui a remis le 2 octobre 2010 un rapport de synthèse sur l’état des bâtiments concernés. Ce rapport contient notamment les passages suivants:
"Isolation thermique façade:
Nous rappelons que les immeubles ont été construits en 1935 et 1937 et n’ont subi absolument aucunes améliorations techniques thermiques depuis.
II ne s’agit pas de murs massifs, les bâtiments étant recensés avec la note 3, selon courrier du 02 Novembre 2009, du Service immeubles, patrimoine et logistique: «l’isolation périphérique n’est pas possible au vue de la qualité architecturale des façades».
Les valeurs mesurées et calculées par le bureau d’ingénieurs-conseil montrent que le coefficient des parties opaques de la façade est très mauvais; les propriétaires d’immeuble sont quotidiennement sensibilisés aux problèmes des économies d’énergie.
Dans le cas présent, Swiss Life en tant qu’investisseur institutionnel, se doit de préserver la qualité de ses objets, qui passe aujourd’hui forcément par l’assainissement de l’enveloppe.
En termes de physique du bâtiment, cette opération est parfaitement justifiée. En termes de choix du moment de l’intervention, et compte tenu de l’âge des immeubles, il paraît justifié d’envisager une telle opération actuellement, sans attendre que l’immeuble ne se dégrade ou que la situation du marché de l’énergie ne contraigne le propriétaire à réaliser cet effort.
Le mode d’isolation choisi atteint le but recherché tout en préservant les qualités architecturales des objets. Cette opération est à voir comme un bien, autant pour l’immeuble que pour l’environnement et se traduira par un maintien de la valeur du bâtiment à long terme.
Si tant est que l’exigence du SIPAL n’est pas négociable, il est clair que la solution retenue d’isoler le bâtiment par l’intérieur représente à n’en pas douter un coût plus important qu’une isolation périphérique si l’on tient compte de toutes les incidences de ce mode d’exécution sur les autres parties du bâtiment; en effet, ce type d’isolation n’est efficace que s’il est exécuté sur l’entier des parois extérieures de l’immeuble, entraînant notamment des transformations au niveau des cuisines et des salles de bains. Une isolation partielle ou une modification locale du type d’isolation n’est pas envisageable.
[...]
11 Production de chaleur:
La production de chaleur pour chacun des immeubles est assurée par une chaudière à gaz d’une puissance de 180 kW chacune. Il s’agit de chaudière CIPAG REMEHA 3b/9 de 1989. Ces chaudières ne correspondent plus aux normes actuelles de l’OPAIR; elles ne sont plus réglables et le service annuel est assuré par le service CIPAG SA.
L’entreprise CIPAG SA précise, compte tenu des problèmes évoqués ci-dessus, qu’en cas de panne qui nécessiterait le remplacement de pièces, il faut envisager le remplacement de celle-ci.
La durée de vie de ces chaudières est estimée à 25 ans, elles ont actuellement 21 ans.
12 Distribution de chaleur:
Hormis les organes de contrôle et de régulation de la distribution de chaleur visibles au sous-sol, le réseau de distribution n’a subi absolument aucun entretien depuis sa création.
Depuis le remplacement des chaudières, nous constatons que la distribution a été l’objet de nombreuses interventions, d’abord par la maison BRAUCHLI, puis par l’entreprise Bernard CHEVALLEY SA depuis 2006. L’entreprise CHEVALLEY, dans ses rapports de travail, mentionne qu’elle a régulièrement dû procéder à des remplissages et purges de l’installation. Selon M. CHEVALLEY, cela confirme que le réseau de distribution, invisible, n’est plus étanche en raison de fuites qui ne sont aujourd’hui pas encore détectables et difficiles à situer. Lors de la purge des installations, l’entreprise a constaté le développement d’attaques ferreuses qui se traduit par la présence d’hydrogène lors des opérations de purge. Les attaques ferreuses révèlent l’existence de problème de rouille au niveau des tubes de distribution.
M. CHEVALLEY précise également que l’équilibrage des deux installations (81 et 83) s’est avéré extrêmement difficile ces dernières années; le problème a pu momentanément [être] résolu par la mise en place d’une pompe de circulation auto régulante, notamment pour pallier au problème de bruit que les locataires ont relevé dans les installations de chauffage. Toujours afin d’améliorer momentanément le fonctionnement de l’installation, l’entreprise CHEVALLEY a posé des vannes thermostatiques sur chacun des radiateurs; il s’agit d’une solution provisoire. En effet, les diamètres des tubes de distribution mis en place dans les années 1930-1940, sont beaucoup plus importants qu’aujourd’hui et s’adaptent mal aux nouvelles normes de circulation des eaux de chauffage.
Nous reviendrons plus loin (analyse MERIP code 34) sur les différentes interventions au niveau des installations apparentes dans les appartements.
Nous relevons par ailleurs que sur les 5 dernières années, le bâtiment n°83 a fait l’objet de 19 interventions et le bâtiment 81 de 11 interventions.
[...]
14 Installations centrales — Évacuation
De 2006 à 2010, l’entreprise TUYAU MAX est intervenue un peu plus d’une fois par année sur chacun des immeubles pour procéder au curage des collecteurs d’évacuation eaux claires et eaux usées. Dans ses rapports, l’entreprise signale que les collecteurs eaux claires sont encombrés de cailloux et de sable; en 2007, un contrôle par caméra a révélé que l’état général des collecteurs eaux usées était en très mauvais état. En cas de travaux importants sur les parcelles, il serait opportun d’envisager de refaire à neuf ces collecteurs.
La construction éventuelle d’un troisième immeuble sur la parcelle pourrait être l’occasion de remplacer les collecteurs eaux claires et eaux usées de l’ensemble de la parcelle.
[...]
24 Ascenseur
Les deux installations sont actuellement sous contrat d’entretien par la maison SCHINDLER; ces installations sont d’époque et fonctionnent. La maison SCHINDLER précise toutefois qu’il lui sera de plus en plus difficile de trouver des pièces de rechange, notamment au niveau de la commande mécanique de ces ascenseurs.
La commande mécanique ne permet pas le réglage précis des arrêts et l’installation s’arrête de manière imprécise par rapport au palier.
En 2007, l’entreprise SCHINDLER a préparé une offre de modernisation de ces deux installations, offre qui n’a pas été transmise aux gérants, un remplacement complet des cabines semblant plus approprié.
Les installations ne sont plus conformes aux exigences actuelles pour les raisons suivantes:
- portes de cabine simples
- treuil à trois points
- commande à une vitesse
- pas de téléphone
- serrures plus conformes
- vitrage des portes palières plus homologué
La gérance et le propriétaire ont été informés de ces problèmes; il leur appartient de mettre cette installation en conformité, faute de quoi, à l’avenir, la responsabilité du propriétaire pourrait être engagée s’il est prouvé qu’il était au courant de la non-conformité aux normes actuelles.
En cas de remplacement des installations, l’entreprise SCHINDLER rappelle également que les nouvelles installations comparables consomment environ 40% d’énergie en moins.
33 — Installation électrique du logement
Il ressort de l’analyse des rapports d’entretien de 1990 à aujourd’hui environ, que les électriciens ont dû intervenir régulièrement dans les deux immeubles suite à des dysfonctionnements annoncés par des locataires (immeuble 83: 34 interventions de 1991 à 2010 dont 19 interventions sur la seule période de 2005-2010 et immeuble 81: 13 interventions de 1997 à 2010 dont 9 interventions sur la seule période de 2002-2010).
Pour l’essentiel, il s’agissait de
- remise en état suite panne électrique
- contrôle suite court-circuit
- recherche de panne
- remplacement d’appareil (prises et interrupteurs)
- remplacement ponctuel de fils coton endommagés
- dépannage d’installation interphone
- réparation et contrôle des raccordements des appareils électroménagers
Aucune rénovation importante des installations électriques n’a été exécutée en 1978 et en 1989. L’installation actuelle, en ce qui concerne la distribution des appartements est d’époque.
Une grande partie des fils d’alimentation des appareils ont encore une isolation en coton; ce type de fil est aujourd’hui toléré, mais compte tenu du risque qu’ils représentent (inflammation en cas de court-circuit), ils devraient être remplacés à court terme (1 à 3 ans). Par la même occasion, de nombreux appareils ne correspondent plus au standard actuel, notamment les prises à deux pôles.
Bien que les installations électriques soient actuellement conformes aux exigences de l’OIBT, de nombreux appareils ne correspondent plus en terme d’utilisation aux standards actuels (prises téléphones, prises TV, tableaux électriques d’appartements équipés de fusible), et les bâtiments sont sous-équipés en terme d’installations multimédia d’aujourd’hui (prises informatiques, télévision numériques...).
Globalement, les équipements électriques n’ont pas été réellement adaptés au standard de confort actuel, la distribution secondaire actuelle est limitée à une puissance de 6 Ampères. "
Les éléments relevés dans ce rapport de synthèse proviennent notamment d’un document intitulé "
analyse thermique et améliorations proposées
" établi par le bureau Kurt-R. Scheidegger SA, ingénieurs-conseils à Lausanne, et d’un rapport de Sedelec SA, société spécialisée dans les travaux d’électricité du 5 novembre 2009. Ces deux documents figurent en annexe du rapport précité, ainsi qu’un avis des défauts adressé en décembre 2009 à la gérante des bâtiments concernés par le locataire Zdenek Kucera. Selon ce document, les installations électriques étaient défectueuses et n’étaient plus conformes aux normes actuelles; il était également demandé la rénovation des installations sanitaires datant de 1970.
H.
Le SELT a établi un rapport technique le 22 décembre 2010, qui décrit l'état des immeubles – manifestement sur la base des constatations faites lors de la visite des lieux en juin 2010 – et les travaux d'assainissement projetés. Dans ses conclusions, le rapport relève que ces travaux sont "motivés par des raisons d’économies d’énergie et par le constat, jugé révélateur, des toujours plus nombreuses interventions réparatrices des installations techniques", que leur degré d'urgence devait être "pondéré" et que l'acceptation du programme des travaux demandait une pesée d'intérêts (p. 17). Ce rapport contient en annexe, pour chacun des deux bâtiments existants, une analyse selon la méthode MERIP (diagnostic sommaire), avec un calcul du coût des travaux admissibles, selon deux variantes. Après avoir eu connaissance de ce rapport, la Municipalité de Pully (ci-après: la municipalité) a adressé au SELT un préavis favorable.
I.
Après que les demandes d'autorisation de construire ont été examinées par les services concernés de l'administration, leurs préavis ou autorisations spéciales ont été regroupés dans des synthèses CAMAC.
La synthèse CAMAC n° 102509 se rapporte au projet de transformation et rénovation des bâtiments n° 1783 et 1711 (av. C.-F. Ramuz 81 et 83). Elle contient une autorisation spéciale du SELT, du 5 avril 2011. Cette décision constate d'abord que la création de logements dans les combles n'est pas soumise à autorisation au sens de la LDTR, leurs loyers étant libres de tout contrôle administratif (let. a du dispositif). Elle accorde ensuite l'autorisation de rénover et transformer, aux conditions suivantes:
"1a. Dans l’immeuble avenue C.-F Ramuz 81, le logement de 2 pièces de 59 m2, les 3 logements de 2 pièces de 71 m2 et les 3 logements de 3 pièces de 90 m2 sont soumis à un contrôle des loyers (surveillance administrative) d’une durée de dix ans à compter de leur mise en location après travaux, leur revenu locatif annuel net initial ne devant pas excéder 115'860 fr. ou 215 fr. le m2 /an en moyenne (valeur mars 2011) tel que prévu par le maître de l’ouvrage, sous réserve des modifications légales.
1b. Dans l’immeuble avenue C.-F. Ramuz 83, les 4 logements de 2 pièces, les 2 logements de 4 pièces de 90 m2 et les 6 logements de 4,5 pièces de 118 m2 en moyenne sont soumis à un contrôle des loyers (surveillance administrative) d’une durée de dix ans à compter de leur mise en location après travaux, leur revenu locatif annuel net initial ne devant pas excéder 277’157 fr. ou 248 fr. le m2/an en moyenne (valeur mars 2011) tel que résultant des calculs du Service de l’économie, du logement et du tourisme, sous réserve des modifications légales.
2. Ce contrôle consistera en la production des baux à loyer lors de la première mise en location après travaux, puis en la production régulière de l’état locatif lors de la période de contrôle. Ces documents devront informer les locataires en termes non équivoques sur les moyens de contestation que leur offre la voie civile.
3. Ce contrôle fera l’objet d’une mention de restrictions de droit public au registre foncier, qui sera inscrite une fois le délai de recours échu, pour la durée de sa validité.
4. Le décompte final du coût des travaux (par immeuble) devra être produit en même temps que les baux ou les notifications des hausses de loyers.
5. Conformément à l’art. 4 al. 5 de la loi [LDTR], la vente des immeubles est soumise à autorisation, pour autant qu’une transaction intervienne avant la fin des travaux. Cette soumission à autorisation fera l’objet d’une inscription au registre foncier, qui sera radiée dès que les travaux auront été exécutés."
Dans les motifs de sa décision, le SELT décrit l'état actuel des deux bâtiments. Dans les deux cas, il fait les mêmes constatations techniques relatives au degré de vétusté et de dégradation, ces bâtiments ayant subi des travaux d'entretien semblables, pour les mêmes types d'équipement et par les mêmes entreprises. Il est notamment relevé que l'enveloppe du bâtiment est saine, la coloration des façades encore vive, les fenêtres récentes et munies de doubles vitrages isolants, la couverture et la ferblanterie en bon état, etc. Certains éléments techniques ne satisfont cependant pas aux normes actuelles (portes palières, ascenseurs, installations électriques, notamment). Le SELT retient que "surtout, malgré le remplacement des fenêtres en 1990, le bilan thermique [...] est en dessous des performances requises actuellement selon la norme SIA 318/1" et qu'il "ne peut être amélioré valablement qu'en insolant davantage les façades, [...] aucune intervention n'étant possible par l'extérieur en raison de la protection de la modénature des façades, en note 3 au recensement architectural" (p. 3 de la décision). L’économie induite par l’assainissement du bilan thermique serait de 57.2 % pour le premier bâtiment (C.-F. Ramuz 81), soit 7'600 fr./an environ (90 fr. par appartement/mois en moyenne). Pour le second bâtiment (C.-F. Ramuz 83), l’économie serait de 52.4 %, soit 10’500 fr./an (73 fr./mois environ par appartement en moyenne).
Pour le premier bâtiment (C.-F. Ramuz 81), Swiss Life SA annonçait un état locatif après travaux de 115’860 fr./an ou un prix moyen de 215 fr. le m2/an soit, à titre indicatif, des loyers mensuels moyens nets de 1'251 fr. pour les 2 pièces et 1'550 fr. pour les 3 pièces. Selon le SELT, de tels loyers moyens correspondent aux besoins prépondérants de la population à Pully. Le SELT estime alors que "
prise dans sa globalité en terme d'offre locative au sens large, la rénovation/transformation de l'immeuble n'aura pas pour effet de faire changer le standing de ce bâtiment
" (p. 4).
Pour le second bâtiment, Swiss Life SA annonçait un état locatif après travaux de 287'760 fr./an ou un prix moyen de 257 fr. le m2/an. Selon les calculs du SELT, l’état locatif annuel net après travaux ne devrait pas excéder 277'157 fr. ou 248 fr. le m2/an environ (valeur mars 2011, taux hypothécaire de référence de l’Office fédéral du logement de 2,75 %), soit un montant inférieur de 3.5 % environ à celui escompté par la propriétaire, ce qui représentait des loyers indicatifs de 1'180 fr./mois pour les 4 logements de 2 pièces de 57 m2, de 1'803 fr./mois pour les 2 logements de 4 pièces de 90 m2 et de 2’442 fr./mois pour les 6 logements de 4,5 pièces de 118 m2 en moyenne.
Par conséquent, l'autorisation ne peut être accordée que pour autant que le niveau des loyers après travaux soit ramené à celui découlant de l'analyse technique et financière du SELT. Il est exposé enfin (p. 5) que comme les restructurations envisagées dans les zones techniques ne sont admissibles qu'en raison des gains thermiques et énergétiques escomptés, "
il y a lieu de s'assurer que ces appartements rénovés demeurent de manière durable dans des catégories de loyers répondant aux besoins prépondérants de la population de Pully
".
J.
Pour le projet de nouveau bâtiment d'habitation de 8 logements, une première synthèse CAMAC (n°102632) a été adressée à la municipalité, avec un préavis favorable conditionnel du Service immeubles, patrimoine et logistique, section monuments et sites (ci-après: le SIPAL). Ce service préconisait que les aménagements extérieurs existants au sud de la parcelle (murs de soutènement, terrasse en belvédère avec escaliers semi-circulaires) soient maintenus en l’état. Il admettait pour le reste que le bâtiment projeté n’était pas incompatible avec la présence de l’ensemble formé par les bâtiments n° 1783 et 1711.
K.
Le 4 octobre 2012, Swiss Life SA a adressé à la Municipalité de Pully un projet modifié de nouveau bâtiment sur la parcelle n° 3256, avec des plans de son architecte du 2 octobre 2012, ainsi qu’un nouveau plan de situation du géomètre. Le gabarit et l’implantation du bâtiment principal ont été légèrement modifiés notamment par l’ajout d’un avant-corps sur la partie centrale de la façade sud du bâtiment. Le mur de soutènement, la terrasse en belvédère et les escaliers semi-circulaires en façade sud du bâtiment n° 1711 ont été maintenus. Selon le plan des aménagements extérieurs, le nombre de places de parc souterraines a été ramené à 21 (au lieu des 35 initialement prévues). L’entrée au parking souterrain a également été modifiée: alors que dans le 1
er
projet, la rampe d’accès était prévue au nord du bâtiment avec un chemin d’accès qui longeait depuis l’avenue C.-F. Ramuz l’extrémité ouest de la parcelle sur les deux tiers de celle-ci, le nouveau projet prévoit un accès par le sud-ouest depuis le chemin de Chamblandes, avec une rampe implantée à 80 cm de la limite ouest de la parcelle. Le parking extérieur - qui figurait initialement sur les plans relatifs au projet de transformation des bâtiments existants n° 1783 et 1711 - a également été redimensionné, avec désormais 21 places (au lieu des 29 du projet initial); il comporte en outre deux espaces de stationnement pour des deux-roues (2 x 10 places). L’accès à ce parking extérieur est maintenu par l’avenue C.-F. Ramuz. Les aménagements extérieurs ont également été modifiés, notamment pour les places de jeux. Le plan des aménagements extérieurs du 2 octobre 2012 figure une bande de terrain au sud de la parcelle avec la mention "
cession bande de 1.20 m à la Commune
". Ce projet implique par ailleurs l’abattage de plusieurs arbres.
Les plans modifiés ont fait l’objet d’une mise à l’enquête complémentaire à partir du 24 novembre 2012. Des opposants qui étaient intervenus à l’occasion de la première enquête publique ont déposé une nouvelle opposition. C’est le cas de Solange Guignard, qui critiquait essentiellement l’accès au garage souterrain prévu en limite de sa propriété, en raison des nuisances, et contestait en outre la hauteur du bâtiment principal et s’opposait à l’abattage d’arbres protégés. Claude Orel, Thomas Allemann, Jennifer Harper, Jay Harper,
Nicholas George Minden,
Madeleine Notari, Delio Notari, Maxime Pacurariu, Verena Barrast, Zdenek Kucera, ainsi que l’Association Jardin City se sont aussi opposés au bâtiment projeté; ils critiquaient essentiellement le nouvel accès au garage souterrain par le chemin de Chamblandes, inadapté selon eux pour desservir un parking de 21 véhicules.
Dans la nouvelle synthèse CAMAC n° 135115 du 20 décembre 2012 figure un préavis favorable du SIPAL, compte tenu des modifications apportées au projet.
L.
Par décisions du 22 mai 2013, la Municipalité de Pully a levé les oppositions et délivré à Swiss Life SA le permis de construire (n° 6769) un "
bâtiment d’habitation de 8 logements avec garage souterrain annexe de 21 places, réaménagement des espaces extérieurs et redimensionnement du parking à l’air libre pour 21 places"
. Elle a assorti l’octroi du permis à un certain nombre de conditions parmi lesquelles figure la cession par Swiss Life SA à titre gratuit d’une surface de 60 m2 de terrain pour la création d’un trottoir au sud de la parcelle, en bordure du chemin de Chamblandes. Il est précisé que la surface cédée continuera à être prise en considération dans le calcul de la surface constructible de la parcelle n° 3256.
Par décisions du 22 mai 2013 également, la Municipalité de Pully a levé les oppositions et délivré à Swiss Life SA le permis de construire (n° 6768) portant sur la "
transformation et rénovation de deux bâtiments d’habitation, avec réaménagement des espaces extérieurs et redimensionnement du parking à l’air libre pour 21 places
". Elle a assorti l’octroi du permis de plusieurs conditions parmi lesquelles: la suppression de l’accès au futur garage souterrain projeté au nord de la parcelle; le redimensionnement du nombre de places de parc à l’air libre (21 au lieu des 29 places initiales); la création d’un espace dédié aux deux-roues légers (2 x 10 places) au sud du parking extérieur réaménagé; le maintien de la terrasse en belvédère avec ses escaliers semi-circulaires situés en façade sud du bâtiment n° 1711; le maintien de deux arbres d’ornement majeurs à l’est de la parcelle.
Dans les réponses aux oppositions, la municipalité a exposé que les projets de Swiss Life SA (la constructrice) avaient été soumis aux services cantonaux concernés et que ceux-ci avaient délivré les autorisations requises moyennant le respect des conditions figurant dans les synthèses CAMAC. Il était notamment fait référence à l’autorisation prescrite en vertu de la loi sur la démolition, la transformation et la rénovation de maisons d’habitation (LDTR).
M.
Le 20 juin 2013, Swiss Life SA a recouru contre la décision de la Municipalité de Pully autorisant la transformation et la rénovation des deux bâtiments d’habitation n° 1783 et 1711 (permis de construire n° 6768), en demandant la modification de certaines conditions de l’autorisation spéciale du Service de l’économie, du logement et du tourisme du 22 novembre 2011, à propos de modalités du contrôle des loyers (cause AC.2013.0289). Swiss Life SA a retiré ce recours à l’inspection locale du 28 avril 2014 (cf. infra, let. R).
N.
Par acte du 24 juin 2013 (cause AC.2013.0292), l’Association Jardin City, ainsi que Zdenek Kucera, Claude Orel, Thomas Allemann, Jennifer Harper, Jay Harper, Nicholas George Minden, Madeleine Notari, Delio Notari, Irina Pacurariu, Maxime Pacurariu, Nicole Pacurariu, Sorin Pacurariu, Sabina Grego,Verena Barrast, Christian Barrast (ci-après: Association Jardin City & consorts) ont recouru contre les décisions de la Municipalité de Pully levant leurs oppositions et autorisant d’une part la construction du nouveau bâtiment d’habitation de 8 logements (permis de construire n° 6769 ) et d’autre part la transformation et la rénovation des deux bâtiments d’habitation existants (permis de construire n° 6768). Ils concluent au refus des permis de construire; subsidiairement, ils demandent que la décision municipale levant les oppositions, ainsi que l’autorisation spéciale du SELT, soient annulées.
Les recourants font valoir en substance que c'est à tort que ce service a autorisé les travaux de transformation et rénovation des bâtiments d’habitation existants car ces travaux ne répondraient pas selon eux aux exigences strictes de la LDTR. Ils dénoncent également plusieurs violations des normes en matière de police des constructions, relatives notamment à la surface bâtie, à la hauteur des bâtiments, au nombre de niveaux.
O.
Par acte du 24 juin 2013 (cause AC.2013.0293), Solange Guignard a recouru contre les décisions de la municipalité accordant les permis de construire précités à Swiss Life SA. Elle demande l’annulation de ces décisions et le refus des autorisations.
La recourante fait valoir en substance que, pour des motifs de protection du patrimoine, le jardin sous les deux bâtiments existants devrait être maintenu. Elle critique la construction, en limite de sa propriété, d’un garage souterrain et de sa rampe d’accès. Elle dénonce en outre, notamment, une violation des exigences du règlement communal en matière de coefficient d'occupation du sol et de hauteur des bâtiments; elle critique les aménagements extérieurs ainsi que l'autorisation d'abattre deux arbres protégés.
P.
Par ordonnance du 26 juillet 2013, le juge instructeur a joint les causes AC.2013.0289 (recours Swiss Life SA), AC.2013.0292 (recours Association Jardin City et consorts) et AC.2013.0293 (recours Solange Guignard) pour l'instruction et le cas échéant le jugement.
Q.
La Municipalité de Pully a répondu aux recours le 4 septembre 2013 en concluant à la confirmation des décisions attaquées.
Le Service des communes et du logement, division logement a répondu le 2 septembre 2013. Il conclut au rejet du recours interjeté par l’Association Jardin City et consorts, le tribunal étant invité à confirmer le caractère admissible des travaux de rénovation et de transformation des immeubles C.-F. Ramuz 81 et 83 à Pully, avec l’instauration d’un contrôle des loyers selon les modalités prévues.
Le 30 septembre 2013, la constructrice a conclu au rejet des recours de Solange Guignard et de l’Association Jardin City et consorts.
Les recourants Association Jardin City et consorts ont répliqué le 28 novembre 2013. Ils requièrent la mise en œuvre d’une expertise du bâtiment qui "devra
également porter sur la question technique de la surface brute de plancher, l’expert devra déterminer si la nouvelle construction projetée par Swiss Life SA est compatible avec le solde disponible du droit à bâtir de la société propriétaire
."
La recourante Solange Guignard a également répliqué le 10 décembre 2013.
Le Service immeubles, patrimoine et logistique, section monuments et sites s’est déterminé le 10 février 2014. Il maintient son préavis du 11 avril 2011 (figurant dans la synthèse CAMAC n° 102509), en exposant notamment ce qui suit, à propos du projet de nouveau bâtiment:
"Le jardin au Sud de la parcelle 3256 ne figure pas au recensement ICOMOS des jardins de la commune de Pully. Il se caractérise par une pelouse et de la végétation sur son pourtour et ne comporte pas d’aménagements particuliers. Le dispositif de soutènement formé du mur, de la terrasse-belvédère au Centre, et de deux escaliers semi-circulaires de part et d’autre fait partie intégrante des qualités du site et est maintenu [...]. La nouvelle construction n’est pas en contradiction avec le maintien de la structure du site préconisée par l’ISOS, le bâtiment prévu se situant dans le parcellaire existant et à l’échelle de celui-ci".
R.
Le Tribunal a procédé à une inspection locale, en présence des parties, le 28 avril 2014. Une séance d'instruction s'est déroulée ensuite. Il ressort du procès-verbal de cette séance que Swiss Life SA a retiré son recours à cette occasion.
S.
La municipalité a produit ensuite des fiches de son service technique, du 17 juin 2014, exposant de manière détaillée les éléments de calcul de l'indice d'utilisation du sol. Dans une lettre du 20 août 2014, la municipalité a exposé ce qui suit: "
Pour couper court à toutes discussions sur des éléments construits qui n'ont plus aucune utilité, à savoir le dépôt Ouest du bâtiment ECA 1783 ainsi que la soute à charbon du bâtiment 1711 qui n'ont pas été comptés dans l'indice d'occupation du sol, la constructrice Swiss Life SA a informé la municipalité qu'elle entendait supprimer ces deux objets. [...]. S'agissant de la suppression de deux objets de peu d'importance, elle peut être dispensée d'enquête publique (art. 111 LATC et 72d RLATC)
". Swiss Life SA a écrit le 12 septembre 2014 au tribunal pour confirmer qu'elle entendait supprimer les deux éléments construits précités.
La recourante Solange Guignard et la municipalité ont encore déposé ensuite des déterminations complémentaires.

Considérant en droit:
1.
Il y a lieu tout d’abord de prendre acte du retrait du recours formé par la constructrice Swiss Life SA, qui contestait certaines modalités du contrôle des loyers fixés dans l’autorisation spéciale du SELT. Cette cause (AC.2013.0289) doit dès lors être rayée du rôle. Swiss Life SA reste néanmoins partie à la procédure en tant que constructrice et requérante des autorisations contre lesquelles sont dirigés les deux autres recours.
2.
Les recours de l’Association Jardin City et consorts (AC.2013.0292), d'une part, et de Solange Guignard (AC.2013.0293), d'autre part, sont l'un et l'autre dirigés contre une décision de la municipalité, notifiée aux opposants déboutés, relative à l'octroi des permis de construire pour la transformation et rénovation de deux bâtiments d'habitation existants et pour la construction d'un nouveau bâtiment d'habitation. L'autorisation cantonale spéciale fondée sur la LDTR, pour la rénovation des bâtiments existants, a été communiquée aux opposants avec la décision municipale. Les décisions sur ces autorisations communale et cantonale sont susceptibles de recours de droit administratif au sens des art. 92 et ss de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; RSV 173.36). Les deux recours ont été formés en temps utile (cf. art. 95 et 96 LPA-VD) et ils satisfont aux exigences légales de motivation (art. 79 LPA-VD, par renvoi de l'art. 99 LPA-VD).
La qualité pour agir est définie à l’art. 75 let. a LPA-VD (par renvoi de l’art. 99 LPA-VD): le recours est recevable s’il est formé par une personne ayant pris part à la procédure devant l’autorité précédente, qui est atteinte par la décision attaquée et qui dispose d’un intérêt digne de protection à ce qu’elle soit annulée ou modifiée. En règle générale, les conditions de l'atteinte et de l'intérêt digne de protection sont remplies quand le recours est formé par le propriétaire d'un terrain directement voisin (cf., dans la jurisprudence fédérale qu'il y a lieu de prendre en considération dans l'application de l'art. 75 LPA-VD: ATF 137 II 30). C'est le cas en l'espèce de la recourante Solange Guignard, qui est au demeurant intervenue dans la procédure administrative en tant qu'opposante.
Les auteurs de l'autre recours sont pour la plupart des locataires d'appartements dans les bâtiments à transformer. Ce ne sont pas, dès lors, des voisins. Néanmoins, lorsque le recours est dirigé non seulement contre le permis de construire, mais aussi contre l'autorisation spéciale cantonale fondée sur la LDTR, la jurisprudence cantonale admet la recevabilité du recours du locataire occupant les locaux à transformer, qui conteste cette autorisation spéciale ainsi que le permis de construire pour effectuer les travaux, notamment parce qu'une résiliation du bail peut être liée à la rénovation (cf. RDAF 2001 I 344 consid. 1c; arrêt AC.2011.0201 du 28 mai 2013, consid. 1). Il n'y a pas lieu d'examiner plus en détail la qualité pour recourir de chacun des auteurs de ce recours – en particulier celle de l'Association Jardin City, qui n'est elle-même pas locataire –, ni de se prononcer sur leur légitimation à contester le permis de construire un nouveau bâtiment au sud de la parcelle. Ces questions peuvent demeurer indécises en l'espèce. Dans cette mesure, il y a donc lieu d'entrer en matière.
3.
Les recourants Association Jardin City et consorts reprochent au service cantonal (SELT) d'avoir violé la LDTR en autorisant les travaux de transformation et de rénovation des deux bâtiments existants. Ils estiment que ces bâtiments sont en bon état, après une importante rénovation en 1989 et un entretien régulier depuis lors. Ils admettent que des travaux de rénovation "ordinaires" soient effectués, avec le maintien des locataires dans les logements et en réalisant l'isolation de manière moins onéreuse et moins intrusive. Sur ce dernier point, ils requièrent la mise en œuvre d'une expertise judiciaire.
a) Il n'est pas contesté que la LDTR s'applique au projet de transformation et rénovation des deux bâtiments existants, parce qu'ils se trouvent sur le territoire d'une commune où sévit la pénurie de logements (cf. art. 1 LDTR). Une autorisation du département cantonal compétent est dès lors requise, aux conditions prévues aux art. 3 et 4 LTDR, ainsi libellés:
Art. 3
1 En règle générale, l'autorisation est refusée lorsque l'immeuble en cause comprend des logements d'une catégorie où sévit la pénurie.
Art. 4
1 L'autorisation est accordée lorsque la démolition, la transformation, la rénovation ou le changement d'affectation apparaissent indispensables pour des motifs de sécurité, de salubrité ou d'intérêt général, en particulier dans les cas visés par l'article 39 de la loi cantonale sur l'énergie; elle peut l'être à titre exceptionnel si d'autres circonstances le commandent impérativement.
2 Le département peut alors subordonner l'octroi de l'autorisation à certaines conditions, notamment celles fixées aux alinéas 3 et 4.
3 Il peut soumettre pendant dix ans la vente par appartement, ou toute autre opération permettant d'atteindre un but économique analogue, à une autorisation, pour éviter la diminution de logements loués dans une catégorie où sévit la pénurie, et contrôler pendant dix ans les loyers des logements qui remplacent ceux qui ont été démolis ou des immeubles transformés ou rénovés, afin d'éviter des augmentations qui iraient à l'encontre du but visé par la présente loi.
4 Il peut également soumettre l'octroi de l'autorisation d'un changement d'affectation à la condition que les locaux soient réaffectés à l'habitation dès que les motifs qui ont justifié l'autorisation n'existent plus.
5 Il soumet à autorisation la vente de l'immeuble si celle-ci intervient avant la fin des travaux.
b) En l'occurrence, l'autorisation spéciale du SELT (pour le département compétent) délivrée le 5 avril 2011, porte sur une partie du projet de la constructrice, à savoir sur les travaux visant à la rénovation des logements existants, à l'exclusion des travaux d'aménagement de logements dans des locaux voués actuellement à une autre utilisation (commerce, galetas – cf. arrêt AC.2014.0251 du 14 juillet 2015, consid. 14a/bb).
La jurisprudence cantonale a retenu qu'il n'y avait pas lieu d'interpréter de manière extensive l'hypothèse de motifs d'intérêt général faisant apparaître comme indispensables les travaux projetés. Il est exclu de faire prévaloir sans autre l'intérêt au bon entretien à long terme des immeubles sur le but spécifique de la LDTR, à savoir le maintien des logements à loyers modérés existants (RDAF 2001 I 344 consid. 4b/bb). L'autorité compétente n'a pas à autoriser un projet au seul motif que les loyers après travaux resteraient encore dans la catégorie des logements à pénurie, c'est-à-dire atteindraient un niveau proche de la limite qui les ferait sortir de cette catégorie; il convient donc de s'en tenir aux travaux essentiels, de les réaliser le cas échéant par étapes, et non pas de réaliser d'emblée et nécessairement un programme maximum (arrêt TA AC.2002.0066 du 11 février 2003, consid. 3b). En définitive, le législateur vise dans ce cadre une "
rénovation douce
", admissible selon trois types de critères: sont autorisés les travaux qui visent à maintenir la valeur du patrimoine bâti existant (travaux de rénovation des façades ou de la toiture, par exemple); doivent également pouvoir être admis les travaux relevant de considérations de sécurité (par exemple le remplacement des installations électriques); sont encore admissibles certaines opérations tendant à adapter les installations intérieures (cuisines, salles de bains) à des standards actualisés, en restant dans le cadre tracé par la méthode MERIP (arrêt AC.2002.0066 déjà cité, consid. 3c/ff). La méthode MERIP est celle qui est préconisée par le RLDTR pour l'expertise technique du bâtiment qui peut être effectuée par le département cantonal, lorsqu'il doit se prononcer sur une demande d'autorisation (cf. art. 10 RLDTR). Selon la jurisprudence, l'application de la méthode MERIP ne doit pas déboucher sur un blanc-seing donné au constructeur moyennant le respect d'une enveloppe financière déterminée. En d'autres termes, le département ne saurait autoriser des travaux ayant clairement pour but une augmentation du standard de l'immeuble, cela quand bien même le constructeur annoncerait qu'il est en mesure de les réaliser tout en respectant le coût maximum prescrit (cf. arrêts AC.2014.0251 du 14 juillet 2015, consid. 14b; AC.2011.0201 du 28 mai 2013, consid. 2).
A propos des motifs d'intérêt général mentionnés à l'art. 4 al. 1 LTDR, il convient de relever que cette disposition légale fait expressément référence, depuis une modification entrée en vigueur le 1
er
septembre 2006, aux "cas visés par l'article 39 de la loi cantonale sur l'énergie" (LVLEne, RSV 730.01). Cette dernière disposition a la teneur suivante:
"En cas de rénovation ou transformation d'un bâtiment permettant une amélioration énergétique dont les avantages sont opportuns par rapport à l'investissement à consentir, l'autorisation est accordée dans le cadre de l'article 4 [LDTR].
"
c) L'autorité cantonale (le SELT, pour le département) a estimé qu'une expertise technique des bâtiments se justifiait. Selon l'art. 10 al. 1 RLDTR, cette analyse doit être effectuée par l'autorité cantonale elle-même; il ne s'agit donc pas d'une mission confiée à un expert, indépendant de l'administration. La méthode MERIP est directement prescrite par le droit cantonal (art. 10 al. 2 RLDTR).
En cas d'expertise technique, l'art. 11 RLDTR prévoit la consultation du propriétaire, d'une part, et d'un représentant des locataires, d'autre part. Cette consultation doit être annoncée par un avis destiné aux locataires (art. 11 al. 4 RLDTR). En l'occurrence, il ressort du dossier que le SELT a préparé, pour chacun des deux immeubles, un avis aux locataires, transmis à la gérance (Livit) pour être affiché dans les halls d'entrée. Sur chaque avis, il est indiqué le jour et l'heure de la visite des lieux ou inspection locale prévue par le SELT (le 23 juin 2010, à 10h30 et 13h30), avec la précision suivante: "
Par cet avis, tous les locataires sont informés de cette visite et ont la possibilité d'être entendus ou représentés à cette occasion
". Les recourants ne prétendent pas que la gérance n'aurait pas affiché ces avis. Du reste, dans une lettre adressée le 5 juillet 2010 au SELT, leur avocat se réfère à une inspection locale, qui est manifestement celle du 23 juin précédent. L'autorité cantonale a donc fait en sorte que les locataires recourants puissent exercer leur droit d'être entendus selon les formes prescrites par l'art. 11 RLDTR, c'est-à-dire en participant par l'intermédiaire d'un représentant à la visite des lieux. Il convient de préciser que, comme le projet avait été peu auparavant mis à l'enquête publique selon les formes prévues par la LATC, les locataires pouvaient aussi exercer leur droit d'être entendus en consultant le dossier – qui mentionnait la demande d'autorisation spéciale selon la LDTR – puis en formant opposition durant le délai d'enquête (art. 109 al. 4 LATC). Le service cantonal n'avait pas à organiser d'autres auditions ou consultations des locataires avant de délivrer l'autorisation spéciale. On ne se trouve pas dans la même situation que dans l'affaire jugée le 30 juin 2005 par le Tribunal administratif (arrêt AC.2004.0111), où les locataires n'avaient pas pu avoir connaissance du projet de rénovation parce qu'il avait été dispensé de l'enquête publique (cf. art. 111 LATC); dans ces circonstances, il était important que l'avis aux locataires soit fait selon l'art. 11 RLDTR, pour qu'ils puissent se prononcer sur le projet avant la décision de l'autorité administrative, l'exercice du droit d'être entendu dans le cadre prévu par la LATC n'étant pas possible. En définitive, les locataires recourants ne sont pas fondés à se plaindre de ne pas avoir été consultés.
d) Le service cantonal a analysé les bâtiments selon les méthodes ou critères habituellement utilisés dans le cadre de l'application de la LDTR. Ni la méthode MERIP en elle-même, ni les chiffres retenus dans le rapport pour les estimations des coûts, ne sont contestés par les recourants. Les données factuelles sur l'état des bâtiments sont donc suffisantes, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'ordonner une expertise judiciaire sur ce point. Cela étant, les recourants remettent en cause l'appréciation du service cantonal, sur la base de ces analyses et chiffres, à propos du caractère indispensable, au sens de l'art. 4 al. 1 LDTR, des travaux litigieux.
Dans sa réponse au recours, le service cantonal retient que le projet vise une adaptation aux standards actuels, en termes énergétiques notamment. Les éléments construits qui apparaissent à première vue en bon état dans les cuisines et les salles de bain, sont de conception démodée et la vétusté des appareils pose des problèmes. Puisqu'il faut réaliser l'isolation par l'intérieur, il est raisonnable de procéder au remplacement systématique des appareils anciens par des équipements correspondant aux normes actuelles, même si cela implique des restructurations des appartements, en raison notamment de l'exiguïté des locaux. Plus généralement, les travaux d'isolation et de remplacement des équipements s'inscrivent dans une perspective d'amélioration du bilan thermique et énergétique, pour l'entretien à long terme, et ils sont conformes aux objectifs de préservation du parc locatif. Le service cantonal ajoute qu'avec les niveaux de loyers admis, soumis à de strictes conditions administratives, les appartements concernés répondent aux besoins prépondérants de la population. Si, pour l'un ou l'autre locataire en place, rester dans le même appartement après les rénovations impliquerait de subir une hausse importante du loyer, il s'agit là d'un élément subjectif individuel qu ne joue pas de rôle dans le cadre de la LDTR.
Il n'est pas contesté qu'après les rénovations, l'état locatif annuel correspond à un niveau loyer qui répond aux besoins prépondérants de la population, selon les statistiques. Cela étant, l'absence de dépassement de cette limite – comme on l'a exposé plus haut – n'est pas le seul élément décisif, puisqu'il faut apprécier le caractère "indispensable" des travaux.
Il est évident que, dans l'appréciation de la vétusté ou de la dégradation de chacun des éléments concernés, une appréciation doit intervenir et que chaque élément d'appréciation peut être discuté. La Cour a constaté, lors de son inspection locale, que même si l'immeuble était bien entretenu, et habitable dans de bonnes conditions, plusieurs parties des installations électriques, des conduites d'eau, des salles de bain, des cuisines, etc. étaient anciennes voire dégradées. Les éléments relevés dans le rapport de l'architecte Corbat ne sont pas critiquables. Cela étant, l'application de la LDTR n'implique pas une analyse détaillée, par un expert architecte ou ingénieur, de chaque partie du bâtiment, puisqu'il est prévu un diagnostic qui est voulu sommaire (cf. art. 10 al. 2 RLDTR, intitulé de la méthode d'évaluation). Il n'y a aucun motif, dans le cas particulier, de mettre en doute le résultat de l'application de la méthode MERIP, méthode que le service cantonal spécialisé pratique depuis de nombreuses années et dont on ne voit pas pourquoi elle ne serait pas appropriée à l'évaluation de bâtiments urbains anciens sans particularités notables. Cela étant, les travaux prévus dans les différents logements existants n'ont à l'évidence pas pour but de changer la nature de ces appartements et ils ne vont pas au-delà d'une "rénovation douce" au sens de la jurisprudence précitée. On peut aussi relever qu'installer, dans des cuisines agencées, de nouveaux appareils ménagers, consommant moins d'électricité (réfrigérateur, lave-vaisselle, notamment), peut aller dans le sens de l'amélioration énergétique préconisée par l'art. 39 LVLEne (auquel renvoie l'art. 4 al. 1 LDTR). Il en va de même des améliorations du système de production et de distribution de chaleur (cf. AC.2011.0201 du 28 mai 2013, consid. 2c/cc; AC.2014.0251 du 14 juillet 2015, consid. 14b). Le "standing" ou le "standard" des deux bâtiments n'est pas sensiblement modifié. Tout bien considéré, le service cantonal n'a pas violé la loi en admettant la nécessité (le caractère "indispensable") de la rénovation, au regard des critères de l'art. 4 al. 1 LDTR et il n'y a pas lieu de vérifier chaque point du programme de travaux. En particulier, il ne se justifie pas de mettre en œuvre une expertise pour examiner plus en détail, au stade du recours, la question de l'isolation thermique; le service cantonal spécialisé a fait sur ce point une appréciation qui peut être suivie, et il ne lui incombait pas de rechercher, par des analyses concrètes plus détaillées, si des solutions différentes ou moins onéreuses pouvaient aussi être adoptées. Il est vrai que des travaux d'isolation ont déjà été effectués il y a environ 35 ans (isolation des combles, remplacement des fenêtres) mais cela ne permet pas de nier le caractère "indispensable" du projet actuel d'isolation des façades. Le choix de ne pas poser une isolation extérieure, pour des motifs de protection du patrimoine bâti – argument que les recourants ne critiquent pas – ne saurait être remis en cause sur la base de la LDTR.
Les conditions fixées dans l'autorisation spéciale pour le contrôle des loyers ne sont pas critiquées par les recourants. Cette autorisation n'a donc pas été délivrée en violation de l'art. 4 al. 1 LDTR, l'analyse du caractère indispensable des travaux de rénovation n'étant pas critiquable ni quant à la méthode suivie, ni dans son résultat.
4.
Les recourants Association Jardin City et consorts font valoir que les projets de la constructrice ne respectent pas les prescriptions en matière d'utilisation du sol; ils ne citent cependant pas expressément, dans leur acte de recours, les prescriptions dont ils dénoncent la violation. Pour sa part, la recourante Solange Guignard se plaint d'une violation des normes du règlement communal relatives à la limitation de la surface bâtie (art. 10 et 26 RCATC), en faisant valoir que la municipalité aurait omis de tenir compte de certains éléments construits.
a) Dans les zones à bâtir de la commune de Pully, la densité des constructions est notamment limitée par l'application d'un coefficient ou indice d'occupation du sol (COS, IOS). Aux termes de l'art. 10 RCATC, cet indice est le rapport numérique entre la surface bâtie déterminante et la surface constructible de la parcelle; il ne peut excéder les 20 % de la surface de celle-ci. L'art. 11 RCATC définit le calcul de la surface bâtie déterminante. Il s'agit de la projection sur un plan horizontal du volume bâti, y compris les parties saillantes du bâtiment; il faut aussi tenir compte des dépendances telles que définies à l'art. 26 RCATC (art. 11 al. 1 RCATC). L'art. 11 al. 2 RCATC prévoit encore que différents éléments des constructions ne sont pas pris en considération (avant-toits, porches d'entrée, balcons, etc.).
Le règlement communal ne fixe en revanche pas de coefficient d'utilisation du sol (CUS) à respecter.
b) Le dossier comporte des fiches de calcul du service technique communal, à propos de l'indice d'occupation du sol sur la parcelle n° 3256. Comme cette parcelle a une surface totale de 4'313 m2, la surface bâtie maximale est de 862.60 m2 (20 % du total). Les surfaces bâties des deux bâtiments existants et du bâtiment projeté sont les suivantes (selon la fiche du 17 juin 2014):
- immeuble C.-F. Ramuz 81 (ECA n° 1783): 230.56 m2
- immeuble C.-F. Ramuz 83 (ECA n° 1711): 340.05 m2
- immeuble C.-F. Ramuz 83b (projeté): 290.56 m2
- surface bâtie totale: 862.17 m2
D'après ces calculs, le maximum n'est donc pas atteint (il existe un solde de 0.43 m2). Il est encore précisé que pour le nouveau bâtiment projeté, le bonus supplémentaire de 5 % dans le calcul du coefficient d'occupation du sol, prévu par l'art. 97 al. 4 LATC, est applicable puisqu'il s'agit d'un bâtiment neuf atteignant des performances énergétiques sensiblement supérieures aux normes en vigueur (bâtiment minergie). La municipalité estime dès lors que le solde disponible est de 14.98 m2, voire de 18.50 m2 (en tenant compte de la surépaisseur de l'isolation usuelle).
c) Les recours contiennent plusieurs critiques à propos de ces calculs. La première critique concerne la détermination de la surface de la parcelle. Le projet comporte en effet la cession à la commune d'une bande de terrain large de 1.20 m le long du chemin de Chamblandes, sur une longueur d'environ 50 m, en vue de la création d'un trottoir.
L'art. 13 RCATC (titre: "Garantie en cas de cession de terrain gratuite") dispose que si, lors de la construction, de la correction ou de l'élargissement d'une voie publique, le terrain nécessaire est cédé gratuitement à la commune, la Municipalité peut garantir au propriétaire intéressé que la surface ainsi cédé continuera à être prise en considération dans le calcul de la surface constructible; cette faculté n'est toutefois applicable qu'à des cessions n'excédant pas 10 % de la surface originale de la parcelle". Cette norme fait partie des règles du droit communal qui définissent la mesure de l'utilisation du sol (cf. art. 47 al. 1 LATC). Elle n'est pas contraire au droit cantonal (cf. arrêt TA AC.1995/0234 du 5 novembre 1996, consid. 3b). Cette solution n'a au demeurant pas pour effet d'augmenter les possibilités de construire dans le quartier, la surface cédée à la commune ne pouvant pas être prise en compte une seconde fois, le chemin n'étant pas destiné à être construit (cf. à ce propos TF 1C_332/2007 du 13 mars 2008, consid. 4). Il est donc juste, en l'espèce, de considérer comme déterminante la surface de la parcelle avant la cession de la bande de terrain.
d) S'agissant de la détermination de la surface bâtie pour les deux immeubles existants, la Direction communale de l'urbanisme et de l'environnement a établi des fiches le 17 juin 2014, qui précisent quels éléments existants n'ont pas à être pris en considération.
Il s'agit premièrement de garages box à démolir, le long des façades est et sud du bâtiment n° 1783 (surface totale: 199.25 m2). Il est évident que, pour apprécier le caractère réglementaire du projet litigieux, il ne faut pas compter la surface de ces garages, qui seront supprimés (cf. encore consid. 4d infra, à propos de l'autorisation de démolir ces garages).
Les fiches du 17 juin 2014 font également abstraction de la surface de "dépendances hors COS". Il est ainsi fait référence à l'art. 26 al. 3 RCATC, dont la teneur est la suivante:
Ne sont pris en compte ni dans le calcul de la surface bâtie ni dans celui de la distance aux limites:
- les dépendances dont la surface est équivalente ou inférieure à 36 m2;
- les garages souterrains lorsque:
- la moitié de leur volume est située en dessous du terrain naturel,
- ils n'ont qu'une façade entièrement visible,
- ils s'intègrent harmonieusement dans le terrain.
Ces "dépendances hors COS" des bâtiments existants sont un dépôt adjacent à la façade ouest du bâtiment n° 1783 (22.84 m2), un accès à l'est du même bâtiment (pour le dépôt du magasin – 4.21 m2), une cave à fruits à l'est du bâtiment n° 1711 (21.65 m2), et une soute à charbon au nord du bâtiment précité (33.84 m2).
Pendant la procédure de recours, la constructrice a modifié son projet, en prévoyant désormais la démolition du dépôt ouest du bâtiment n° 1783 et de la soute à charbon du bâtiment n° 1711. Le 20 août 2014, la municipalité a approuvé ces modifications. Matériellement, elle a donc revu le contenu du permis de construire qu'elle a délivré le 22 mai 2013, en autorisant la démolition de ces deux petits ouvrages (au total: moins de 60 m2). Cette modification a pour effet de diminuer l'emprise totale des constructions au sol; elle va dans le sens recherché par les recourants. L'art. 83 LPA-VD, qui permet à l'autorité intimée, après le dépôt du recours, de rendre une nouvelle décision à l'avantage du recourant, ne s'oppose pas à ce que le permis de construire litigieux soit ainsi modifié. Par ailleurs, il est manifeste que des modifications de si peu d'importance, qui visent simplement à supprimer de petits ouvrages existants, peuvent être dispensées d'enquête publique (art. 111 LATC, art. 72d RLATC). Il résulte de cette modification du projet que le dépôt et la soute à charbon, à démolir, ne doivent quoi qu'il en soit – qu'il s'agisse ou non de dépendances au sens de l'art. 26 al. 3 RCATC – pas être prises en compte, à l'instar des garages box, également à démolir.
Les autres "dépendances hors COS" sont un accès de 4 m2 et une cave à fruits de 21 m2. Dans les deux cas, la surface est inférieure à la limite de 36 m2 fixée à l'art. 26 al. 3 RCATC. L'appréciation de la municipalité, selon laquelle ces ouvrages ne sont pas, pour le calcul du COS, des composantes du bâtiment principal, mais bien des dépendances, n’est pas critiquable.
e) A propos de la surface bâtie de l'immeuble projeté (C.-F. Ramuz 83b), la recourante Solange Guignard soutient qu'elle sera en réalité supérieure à 290.56 m2, parce qu'il faudrait tenir compte de la surface du parking partiellement enterré.
D'après les coupes, le parking, d'une hauteur de 2.30 m entre le sol et le plafond (2.80 m si l'on compte les dalles inférieure et supérieure), doit être aménagé sous le niveau du terrain naturel. L'altitude du terrain naturel moyen, à l'emplacement du bâtiment projeté, est de 413.88 m. A l'extrémité ouest du parking (selon la coupe B-B), le terrain naturel est à la cote 412.40 m. A cet endroit, le plafond du parking est 20 cm au-dessus du niveau du terrain naturel, et la partie supérieure de la dalle 45 cm au-dessus de ce niveau. Cela signifie que sur une hauteur de plus de 2 m, le parking se trouve sous le niveau du terrain naturel. Aux autres endroits figurés sur les plans, le niveau du terrain naturel est plus haut, par rapport au sol du parking. Il apparaît donc clairement, sur les plans, que plus de la moitié du volume du garage souterrain est située en dessous du terrain naturel.
Le plan de situation du géomètre indique les cotes du terrain naturel aux différents angles du garage enterré: ces cotes sont comprises entre 412.4 m et 413.4 m. Le niveau du sol, ou terrain aménagé, sur le parking, est d'après la coupe B-B, inférieur à celui du terrain naturel moyen (413.88 m). La différence entre le niveau du terrain naturel et celui du terrain aménagé, sur le garage proche de la maison de la recourante, est donc de moins de 1.50 m à l'endroit le plus défavorable (413.88 – 412.40 = 1.48). De ce point de vue, la règle de l'art. 49 al. 4 RCATC, selon laquelle "les mouvements de terre ne peuvent dépasser 1.50 m de hauteur en dessus ou en dessous du terrain naturel, mesurée depuis le terrain naturel à l’endroit le plus défavorable", est respectée.
Il faut encore se demander si le terrain tel qu'il se présente actuellement (avant le chantier) peut être qualifié de "terrain naturel" au sens de l'art. 26 al. 3 RCATC, ou si au contraire il s'agit déjà d'un "terrain aménagé", créé par des remblais et donc supérieur au niveau originel du terrain naturel. On peut concevoir que dans un quartier bâti depuis de nombreuses années, en légère pente, des mouvements de terre aient pu être progressivement effectués au fil du temps, de sorte que l'on ne retrouve plus exactement le profil du terrain naturel avant l'urbanisation du secteur. D'après la jurisprudence, le terrain aménagé peut alors être considéré comme terrain naturel aux conditions cumulatives que l'apport de terre soit intervenu de nombreuses années avant l'édification de la construction projetée (soit à tout le moins une période de l'ordre d'une vingtaine d'années), que les travaux de remblayage aient porté sur un secteur d'une certaine étendue, et qu'ils ne semblent pas avoir été effectués en vue d'une construction à édifier à plus ou moins bref délai. Cette troisième condition doit être comprise en ce sens que le terrain aménagé autour et pour les besoins d'une construction donnée ne devient pas par le seul écoulement du temps le terrain naturel auquel on se réfère, après 20 ou 30 ans, pour mesurer la hauteur d'une construction nouvelle (arrêts CDAP AC.2014.0075 du 23 janvier 2014; AC.2012.0229 du 20 février 2014; AC.2012.0226 du 15 octobre 2013; AC.2012.0340 du 2 août 2013). En l'espèce, rien n'indique qu'un apport de terre significatif aurait été fait dans la partie inférieure de la parcelle. Quoi qu'il en soit, il n'y a pas eu de modification récente du niveau du terrain; en examinant les parcelles voisines, on ne voit pas de traces de remblai ou d'aménagement du sol en vue d'une future construction. En d'autres termes, la municipalité était fondée à retenir que le terrain, dans son état actuel, était le "terrain naturel" déterminant pour l'application du règlement communal.
En conséquence, le garage souterrain projeté, dont le volume est quasiment entièrement situé en dessous du terrain naturel, n'a pas à être pris en compte dans le calcul de la surface bâtie, conformément à l'art. 26 al. 3 RCATC.
f) Le raisonnement développé ci-dessus vaut pour tous les éléments de ce garage, y compris pour la rampe d'accès. Celle-ci est conforme aux autres prescriptions du règlement communal. Elle comporte deux murs de soutènement qui, d'après l'art. 49 al. 4 RCATC, ne peuvent pas dépasser 3.00 m depuis le niveau du terrain naturel, à l'endroit le plus défavorable. Cette limite est respectée; en particulier, selon les plans, le mur le plus proche de la parcelle de la recourante Solange Guignard, avec le garde-corps qui le surmonte, dépasse de 1.10 m le niveau du terrain naturel.
L'art. 26 al. 1 RCATC dispose que "
l
a Municipalité peut autoriser la construction de petites dépendances au sens de l’article 39 RLATC ou de dépendances souterraines dans les espaces réglementaires entre bâtiments ou entre bâtiments et limites de propriété"
. L'art. 39 RLATC vise d'abord les "
dépendances de peu d'importance, dont l'utilisation est liée à l'occupation du bâtiment principal
" (pavillons, réduits, garages - al. 1 et 2), mais il prévoit que ce régime est aussi applicable "
pour d'autres ouvrages que des dépendances proprement dites: murs de soutènement, clôtures, places de stationnement à l'air libre, notamment
" (al. 4). La voie d'accès au garage souterrain, avec les deux murs de soutènement, est un ouvrage répondant à la définition de l'art. 39 al. 4 RLATC. Il s'agit d'une simple voie d'accès, et non pas d'un bâtiment (une appréciation différente pourrait être faite si un ouvrage couvert était réalisé à l'entrée d'un garage souterrain – cf. arrêt AC.2012.0261 du 27 juin 2013, consid. 4). Son implantation proche de la limite de la propriété voisine n'est donc pas contraire au règlement communal. Au demeurant, le garage lui-même est au bénéfice de la réglementation prévue pour les constructions souterraines et semi-enterrées, qui ne sont pas prises en considération dans le calcul de la distance aux limites (art. 26 al. 3 RLATC; cf. aussi art. 84 al. 1 LATC, qui permet aux communes d'adopter une telle réglementation).
Il convient d'ajouter que le passage des automobiles sur la rampe d'accès, ainsi que la présence d'habitants des immeubles de la constructrice dans le jardin aménagé sur la dalle toiture du parking, ne sauraient être considérés comme des nuisances propres à entraîner un préjudice pour les voisins (en l'occurrence pour la recourante Solange Guignard), au sens de l'art. 39 al. 4 RLATC, qui prévoit que la construction de dépendances ne doit pas provoquer un tel préjudice. Le trafic automobile lié à un parking de 21 places pour des logements n'est à l'évidence pas susceptible de causer des nuisances sonores contraires aux prescriptions du droit fédéral de la protection de l'environnement; la municipalité n'avait donc pas à évaluer plus précisément le bruit du trafic, le nombre de mouvements de véhicules étant faible (cf. ATF 137 II 30 consid. 3.4). Quant à la présence de voisins pouvant observer les environs, depuis un jardin légèrement surélevé, elle est normale dans un quartier d'habitation en pente. On ne saurait donc y voir, objectivement, un inconvénient pour le voisinage, au sens de l'art. 84 al. 2 LATC (disposition applicable aux constructions souterraines).
g) En définitive, les calculs de la municipalité sont probants et il n'y a aucun motif de mettre en œuvre un expert pour les contrôler. Sur cette base, il apparaît que le projet litigieux respecte les règles communales sur la mesure de l'utilisation du sol, les griefs des recourants à ce propos étant mal fondés.
5.
La recourante Solange Guignard fait valoir que le bâtiment projeté est trop élevé, parce qu'il aurait une hauteur au faîte supérieure à 15.00 m, ce qui constitue la limite en vertu de l'art. 37 al. 1 RCATC. Or, l'art. 19 al. 1 RCATC prescrit de mesurer la hauteur des constructions "
depuis le niveau moyen du terrain naturel, calculé en prenant la moyenne des cotes d'altitude aux quatre angles du plus petit rectangle dans lequel le bâtiment peut s'inscrire
". Ce niveau moyen est à la cote 413.88 et il ressort des plans que le niveau du faîte se situe 14.50 m plus haut, soit dans les limites de l'art. 37 al. 1 RCATC. Pour les motifs déjà exposés plus haut, ce niveau moyen du terrain naturel est déterminant, et il n'y a pas lieu de considérer qu'il s'agirait d'un terrain remblayé ou aménagé (cf. supra, consid. 4e). Le grief de la recourante est mal fondé.
6.
La recourante Solange Guignard soutient que l’accès au garage projeté par le chemin de Chamblandes serait dangereux et peu adapté.
a) Conformément à l'art. 22 al. 2 let. b LAT, l'autorisation de construire n'est délivrée que si le terrain est équipé. L'art. 104 al. 3 LATC a la même teneur. Aux termes de l'art. 19 al. 1 LAT, un terrain est réputé équipé lorsqu'il est desservi d'une manière adaptée à l'utilisation prévue par des voies d'accès et par des conduites auxquelles il est possible de se raccorder sans frais disproportionnés pour l'alimentation en eau et en énergie, ainsi que pour l'évacuation des eaux usées. Une voie d'accès est adaptée à l'utilisation prévue lorsqu'elle est suffisante d'un point de vue technique et juridique pour accueillir tout le trafic de la zone qu'elle dessert (ATF 121 I 65 consid. 3a; TF 1C_532/2012 du 25 avril 2013 et les références citées). Pour qu'une desserte routière soit adaptée, il faut d'abord que la sécurité (pente, visibilité, trafic) - celle des automobilistes comme celle des autres utilisateurs, les piétons en particulier - soit garantie, que le revêtement soit adéquat en fonction du type de véhicules qui vont l'emprunter, que la visibilité et les possibilités de croisement soient suffisantes et que l'accès des services de secours (ambulance, service du feu) et de voirie soit assuré. La voie d'accès est aussi adaptée à l'utilisation prévue lorsqu'elle peut accueillir tout le trafic de la zone qu'elle dessert. Un bien-fonds ne peut être considéré comme équipé si, une fois construit conformément aux règles du plan d'affectation, son utilisation entraîne un accroissement du trafic qui ne peut être absorbé par le réseau routier ou s'il provoque des atteintes nuisibles ou incommodantes pour le voisinage (ATF 129 II 238 consid. 2, TF 1C_246/2009 du 1
er
février 2010 consid. 2 et les références citées).
La définition de l’accès adapté à l’utilisation projetée au sens de l’art. 19 LAT a fait l’objet d’une jurisprudence cantonale constante dont il résulte en substance que la loi n’impose pas des voies d’accès idéales; il faut et il suffit que, par sa construction et son aménagement, une voie de desserte soit praticable pour le trafic lié à l’utilisation du bien-fonds et n’expose pas ses usagers ni ceux des voies publiques auxquelles elle se raccorderait à des dangers excessifs. Ainsi une voie, bien qu’étroite et sinueuse, remplit les conditions légales si elle permet à tous les véhicules usuels de gagner la ou les parcelles litigieuses en respectant les règles de prudence qu’imposent les prescriptions de la circulation routière (cf. notamment arrêts AC.2012.0054 du 6 mars 2013 consid. 13; AC.2012.0298 du 7 août 2013 consid. 3).
b) En l'occurrence, le garage souterrain est prévu pour 21 véhicules. Le chemin de Chamblandes est une voie publique communale rectiligne et pas particulièrement étroite; une bonne visibilité est garantie le long de cette rue. A l'évidence, le trafic automobile supplémentaire induit par le projet litigieux, voué au logement, pourra être absorbé par le réseau routier du quartier (cf., à propos d'un projet comparable dans le même quartier, AC.2012.0054 du 6 mars 2013, consid. 13). On ne voit aucun motif de considérer que la parcelle de la constructrice ne disposerait pas d'un équipement routier conforme au droit fédéral. Il est au contraire manifeste que ce chemin d’accès est suffisant au regard de l'art. 19 LAT, tant sur le plan juridique que technique, et que son utilisation comme voie de desserte pour le quartier d'habitation ne sera pas compromise après la construction du nouveau bâtiment (d'après la décision attaquée, "
le chemin de Chamblandes peut absorber, sans difficulté majeure, la circulation engendrée par le nouveau bâtiment
"). Dans ces conditions, il n'est pas nécessaire, comme le demande la recourante, de charger un bureau spécialisé d'effectuer une étude de trafic, ni d'examiner plus avant la portée de la planification directrice communale en matière de circulation.
7.
Les recourants allèguent que le projet de transformation des deux bâtiments existants serait contraire à l'art. 80 LATC, parce que cela aggraverait l'atteinte à la réglementation communale limitant la hauteur et le nombre de niveaux.
a) Selon l’art. 37 RCATC, dans la zone à moyenne densité, "
l
e nombre de niveaux est limité à 4, soit le rez-de-chaussée, deux étages et combles
", "
la hauteur au faite, calculée conformément à l’article 19, est limitée à 15.00 m
" (al. 1), et "
les surcombles peuvent être aménagés à condition d’être liés directement au niveau principal des combles, dont ils sont une extension; ils ne comptent pas comme un niveau
".
Les deux bâtiments existants (
av. C.-F. Ramuz 81 et 83) comportent chacun un rez-de-chaussée, 3 étages, des combles et des surcombles; les combles sont d'anciennes chambres de bonnes, utilisées par les habitants des logements. Les bâtiments, construits avant l'adoption du plan d'affectation et du règlement communal, comptent donc 5 niveaux, soit un de plus que ce que permet l'art. 37 RCATC. Par ailleurs, leur hauteur au faîte, supérieure à 17 m, dépasse l'actuelle limite de 15 m.
b) L'art. 80 al. 2 LATC définit les conditions auxquelles les
bâtiments existants non conformes aux règles de la zone à bâtir entrées en force postérieurement, peuvent être transformés dans les limites des volumes existants, ou agrandis. Ces travaux sont autorisés "
pour autant qu'il n'en résulte pas une atteinte sensible au développement, au caractère ou à la destination de la zone; les travaux ne doivent pas aggraver l'atteinte à la réglementation en vigueur ou les inconvénients qui en résultent pour le voisinage
".
Cette disposition n'exclut pas tous les inconvénients que peut entraîner pour le voisinage la transformation ou l'agrandissement d'un bâtiment non réglementaire; elle prohibe seulement l'aggravation des inconvénients qui sont en relation avec l'atteinte à la réglementation (ATF 1C_43/2009 du 5 mai 2009, consid. 4; arrêts AC.2008.0164 du 29 juin 2009; AC.2008.0026 du 24 février 2009, AC. 2006.0322 du 9 novembre 2007 et les références). Les inconvénients pour le voisinage prohibés selon l'art. 80 al. 2 LATC doivent dépasser ce qui est supportable sans sacrifie excessif (arrêt AC.2013.0401 du 4 mars 2014 et les arrêts cités).
c) En l'occurrence, les travaux prévus dans les deux bâtiments existants ne tendent pas à en augmenter la hauteur, ni le nombre de niveaux. Extérieurement, l'aspect de ces bâtiments n'est pas modifié. Le projet de créer des logements supplémentaires dans les combles et surcombles, dans un quartier voué à l'habitation, ne provoque à l'évidence aucune atteinte à la destination de la zone (zone d'habitation à moyenne densité), il n'aggrave pas l'atteinte à la réglementation en vigueur – dès lors que le faîte n'est pas surélevé, et que le nombre de niveaux utilisés reste le même – et il n'engendre pas d'inconvénients sensibles pour le voisinage. C'est donc à tort que les recourants dénoncent une violation de l'art. 80 LATC.
8.
Les recourants critiquent de manière générale le projet de la constructrice parce qu'il ne garantirait pas une bonne intégration des bâtiments et des ouvrages dans le site.
a)
L’art. 86 LATC dispose que "
la municipalité veille à ce que les constructions, quelle que soit leur destination, ainsi que les aménagements qui leur sont liés, présentent un aspect architectural satisfaisant et s'intègrent à l'environnement
" (al. 1); "
elle refuse le permis pour les constructions ou les démolitions susceptibles de compromettre l'aspect et le caractère d'un site, d'une localité, d'un quartier ou d'une rue, ou de nuire à l'aspect d'un édifice de valeur historique, artistique ou culturelle
" (al. 2). La réglementation communale contient également des clauses relatives à l'intégration des constructions, dont la portée ne va pas au-delà de celle de l'art. 86 LATC (cf. art. 9 et 32 RCATC, en relation avec l'art. 86 al. 3 LATC). D’après la jurisprudence, il incombe au premier chef aux autorités communales de veiller à la bonne intégration des constructions et le Tribunal cantonal s’impose une certains retenue dans l’examen de cette question (cf. notamment arrêt AC.2014.0251 du 14 juillet 2015, consid. 10 et les références).
b) Les bâtiments existants n° 1783 et n° 1711 ont reçu la note 3 au recensement architectural cantonal (objets intéressants au niveau local). Cet ensemble bâti mérite certaines mesures de protection ("protection générale"), mais il n'a pas fait l'objet de décisions fondées sur la loi du 10 décembre 1969 sur la protection de la nature, des monuments et des sites (LPNMS; RSV 450.11), en vue d'une "protection spéciale" (classement comme monument historique ou mise à l'inventaire cantonal des monuments). En élaborant son projet de transformation de ces bâtiments, la constructrice a tenu compte de leurs caractéristiques historiques et architecturales, notamment en ne modifiant pas l'aspect extérieur des façades et des toitures, et en conservant les murs de soutènement et la terrasse en belvédère avec escaliers semi-circulaires, au sud du bâtiment n° 1711. Le projet respecte ainsi les préoccupations exprimées, dans un préavis, par le service cantonal spécialisé (SIPAL). Ce service s'est également prononcé au sujet de la construction d'un nouveau bâtiment au sud de l'ensemble existant; il a estimé que ce projet ne compromettait pas la protection ou la mise en valeur de cet ensemble. Compte tenu de cet avis – expressément confirmé dans le cadre de la procédure de recours –, il n'y a aucun motif d'exiger de la municipalité qu'elle prenne des mesures plus strictes pour protéger les deux bâtiments existants et leur environnement.
c) Plus généralement, l'appréciation de la municipalité à propos de l'aspect architectural et de l'intégration du nouveau bâtiment projeté au sud de la parcelle, n'est en rien critiquable. Les recourants ne prétendent pas, à juste titre, que l'aspect de cet édifice serait insolite ou disproportionné. Il n'est pas sensiblement différent d'autres constructions récentes du quartier, où plusieurs nouveaux bâtiments ont été récemment construits. Il est vrai que le projet de la constructrice entraîne la suppression d'un ancien jardin, sous le bâtiment n° 1711, qui est sans doute à l'origine de la dénomination "Jardin City". On ne voit cependant pas d'intérêt public prépondérant au maintien de ce jardin dans son intégralité, dès lors que l'autorité communale de planification a classé le terrain en zone d'habitation à moyenne densité. Il convient également d'ajouter que l'intégration dans le site du garage souterrain, quasiment entièrement enterré (sans façade visible), ne paraît pas problématique. La municipalité n'a donc pas violé l'art. 86 LATC en délivrant le permis de construire litigieux.
9.
La recourante Solange Guignard conteste l’autorisation délivrée par la municipalité d’abattre deux arbres protégés à l’angle sud-ouest de la parcelle, à l'endroit où doit être aménagée la rampe d'accès au garage souterrain.
En matière de protection générale de la nature et des sites, le législateur cantonal a laissé aux communes le soin de désigner, par voie de classement ou de règlement communal, les arbres, cordons boisés, boqueteaux et haies vives qui doivent être maintenus soit en raison de leur valeur esthétique, soit en raison des fonctions biologiques qu'ils assurent (art. 5 al. 1 let. b LPNMS). Les communes vaudoises disposent ainsi d'un large pouvoir d'appréciation dans le domaine de la protection du patrimoine arborisé (TF 1C_594/2012 du 8 mai 2013 consid. 2.1).
Sur le territoire de la Commune de Pully, le règlement communal sur la protection des arbres (RCPA), du 26 juillet 2004, prévoit notamment que tous les arbres dont le diamètre est supérieur à 30 cm sont protégés (art. 3 al. 2 let. a RCPA). Il n'est pas contesté que les deux arbres litigieux bénéficient en principe de cette protection. L’autorisation d’abattre des arbres protégés est réglée à l’art. 6 LPNMS, ainsi qu’à l’art. 15 du règlement d’application de la LPNMS du 22 mars 1989 (RLPNMS; RSV 450.11.1). Interprétant ces dispositions, la jurisprudence retient en substance ce qui suit :
Pour statuer sur une demande d'autorisation d'abattage, ainsi que sur les oppositions éventuelles (art. 21 RLPNMS), l'autorité communale procède à une pesée complète des intérêts en présence et détermine si l'intérêt public à la protection des arbres en cause l'emporte sur les intérêts publics ou privés qui lui sont opposés. Dans le cadre de cette pesée d'intérêts, il convient notamment de tenir compte de l'importance de la fonction esthétique ou biologique des plantations en cause, de leur âge, de leur situation dans l'agglomération et de leur état sanitaire. L'intérêt à la conservation d'un arbre protégé doit en outre être comparé à l'intérêt visant à permettre une utilisation rationnelle des terrains à bâtir conforme aux plans des zones et aux objectifs de développement définis par les plans directeurs; autrement dit, même si cela ne résulte pas explicitement du texte de la loi, il y a lieu d'interpréter de manière objective les intérêts du constructeur, au regard des droits conférés au propriétaire du bien-fonds par les plans et règlements d’aménagement en vigueur (cf. notamment arrêts
AC.2012.0249 du 26 juillet 2013, consid. 10; AC.2012.0100 du 18 octobre 2012 consid. 2; AC.2011.0020 du 21 novembre 2011, consid. 4a
).
Lorsque la protection instaurée par le droit communa
l
procède non pas d'un classement individuel des arbres, mais d'un règlement déclarant protéger tous les arbres revêtant certaines caractéristiques, il faut tenir compte du caractère schématique de la protection et considérer que l'abattage et le remplacement éventuel peuvent être envisagés en rapport avec une construction (AC.2012.0300
du 12 juin 2013
consid. 6c; AC.2012.0111 du 20 septembre 2012 consid. 2c et les références citées). L'arborisation d'une parcelle constructible doit être considérée comme un élément qui n'est pas nécessairement permanent mais qui est au contraire susceptible d'évolution, ce qui permet le cas échéant de le remodeler en procédant à de nouvelles plantations. C'est dans cette perspective qu'il faut concevoir les dispositions réglementaires communales (fondées sur l'art. 6 al. 2 LPNMS) qui prévoient dans certaines hypothèses le remplacement des arbres abattus, parfois dans le cadre d'une arborisation minimale (AC.2012.0300
du 12 juin 2013
consid. 6c; AC.2012.0111 du 20 septembre 2012 consid. 2c et les références citées).
En l'occurrence, la recourante n'invoque que la "valeur paysagère certaine" des deux arbres concernés, en d'autres terme leur fonction esthétique. Elle ne prétend pas qu'ils seraient spécialement dignes de protection pour des motifs biologiques (espèce rare, etc.). Comme le relève la municipalité dans sa réponse, certains arbres majeurs existants seront conservés, et des arbres de compensation seront plantés au sud et à l'est de la parcelle (cf. art. 8 RCPA et art. 16 RLPNMS, à propos de l'arborisation compensatoire). L'abattage de deux arbres n'aura donc pas d'effet significatif dans le paysage urbain, le quartier étant déjà doté de nombreux arbres. L'endroit retenu pour l'accès au garage souterrain est au demeurant adéquat. Dans ces conditions, l'appréciation de la municipalité, qui a tenu compte de l'intérêt de la propriétaire du fonds à pouvoir réaliser une construction conforme au plan d'affectation, n'est pas critiquable. Le grief de la recourante à ce propos est mal fondé.
10.
La recourante Solange Guignard soutient que l'aire de jeux prévue, sur la dalle-toiture du parking, est trop exiguë. Elle se réfère à l'art. 48 al. 1 RCATC qui exige qu'en cas de construction de bâtiments voués à l'habitation collective, des aires de jeux pour enfants soient aménagées à raison de 7 m2 par 80 m2 de surface brute de plancher habitable.
La municipalité expose, dans sa réponse, que le plan des aménagements extérieurs prévoit trois aires de jeux sur la parcelle, représentant au total une surface de 308 m2. Cette surface est supérieure au minimum de 265 m2, calculé sur la base de l'art. 48 al. 1 RCATC en fonction de la surface brute de plancher totale – ce qui n'est pas critiquable, étant donné que les habitants des trois bâtiments peuvent utiliser ces installations. Il apparaît donc que le projet litigieux est également conforme, sur ce point, au règlement communal.
11.
Les recourants Association Jardin City et consorts font enfin valoir que les projets de la constructrice ne respecteraient pas des servitudes de restriction de bâtir grevant la parcelle. Cet argument relève du droit privé et il n'a, à juste titre, pas été traité par la municipalité dans sa décision fondée sur le droit public. Il n'y a pas lieu de l'examiner plus avant dans le présent arrêt.
12.
Il résulte des considérants que les deux recours encore pendants, entièrement mal fondés, doivent être rejetés. Cela entraîne la confirmation de décisions attaquées. Vu le sort de leurs conclusions, les recourants Association Jardin City et consorts et Solange Guignard doivent supporter les frais de justice (art. 49 al. 1 LPA-VD). Swiss Life SA, qui a retiré son recours, n'a en revanche pas à payer d'émolument judiciaire. Toutefois, comme constructrice intimée qui obtient gain de cause, elle a droit à des dépens, à la charge des recourants (art. 55 LPA-VD). La Commune de Pully, qui a consulté un avocat, a elle aussi droit à des dépens.