Decision ID: aae72c0e-1b06-5ac0-bd44-2b4ec439071b
Year: 2019
Language: de
Court: BE_VB
Chamber: BE_VB_001
Canton: BE
Region: Espace_Mittelland
Law Area: public_law

I. Sachverhalt
1. Die Beschwerdeführerin reichte am 13. April 2017 bei der Gemeinde Vechigen ein
Baugesuch ein für den Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern mit sechs Wohnungen und
einer gemeinsamen Autoeinstellhalle auf Parzelle Vechigen Grundbuchblatt Nr. I._
(J._strasse 2 und 4). Die Parzelle liegt in der Wohnzone W2. Gegen das
Bauvorhaben erhoben die Beschwerdegegner 1 und 2 sowie der Beschwerdegegner 3 und
die Beschwerdegegnerin 4 Einsprache. Mit Gesamtentscheid vom 25. Juli 2018 erteilte die
Gemeinde Vechigen den Bauabschlag.
2. Dagegen reichte die Beschwerdeführerin am 23. August 2018 Beschwerde bei der
Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Sie beantragt die
Aufhebung des Gesamtentscheids vom 25. Juli 2018 und die Erteilung der Baubewilligung.
Eventualiter sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Sie macht insbesondere geltend, die Beanstandungen der Vorinstanz betreffend die
Ästhetik und die Fassadenhöhe seien falsch.
3. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet1, führte einen
Schriftenwechsel durch und holte die Vorakten ein. Mit Beschwerdeantwort vom 19.
September 2018 beantragten die Beschwerdegegner 1 und 2 die Abweisung der
Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Der Antrag der Beschwerdeführerin auf
Einholen eines zusätzlichen Berichts der Kommission zur Pflege der Orts- und
Landschaftsbilder (OLK) sei abzuweisen. Die Gemeinde stellte mit Eingabe vom 24.
September 2018 formell zwar keinen Antrag, hielt aber an ihren Ausführungen im
angefochtenen Entscheid fest und nahm zu den Rügepunkten der Beschwerdeführerin
Stellung. Der Beschwerdegegner 3 und die Beschwerdegegnerin 4 beantragten mit
Beschwerdeantwort vom 27. September 2018 die Abweisung der Beschwerde, soweit
darauf einzutreten sei. Auch sie beantragten die Abweisung des Antrags der
Beschwerdeführerin auf Einholung eines zusätzlichen Berichts der OLK.
1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191).
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4. Mit Verfügung vom 25. Oktober 2018 teilte das Rechtsamt den Verfahrensbeteiligten
mit, dass aufgrund einer summarischen Prüfung die Einhaltung der zulässigen
Fassadenhöhe an der West- und der Südfassade fraglich erscheine. Am 15. November
2018 reichte die Beschwerdeführerin eine Projektänderung ein. Mit dieser wurden die
beiden Gebäude in der Höhe reduziert und die Einfahrt in die Einstellhalle angepasst.
5. Das Rechtsamt holte zum geänderten Projekt einen Fachbericht der OLK ein.
Danach führte es im Beisein der Parteien und einer Vertretung der OLK einen Augenschein
mit Instruktionsverhandlung durch.
Die Beteiligten erhielten Gelegenheit, sich zum Protokoll des Augenscheins zu äussern
und Schlussbemerkungen einzureichen. Die Gemeinde, die Beschwerdeführerin sowie die
Beschwerdegegnerschaft teilten mit, dass sie an ihren Standpunkten bzw. Anträgen
festhalten.
6. Auf die Rechtsschriften und den Fachbericht der OLK sowie auf das Ergebnis des
Augenscheins wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden
Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen
1. Eintretensvoraussetzungen
Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG2. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann er –
unabhängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel
angefochten werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im
vorliegenden Fall das Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide
können nach Art. 40 Abs. 1 BauG3 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei
2 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1). 3 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0).
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der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit zur Beurteilung der Beschwerde gegen
den Gesamtentscheid zuständig. Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen,
die Baugesuchsteller, die Einsprecherinnen, die Einsprecher und die zuständige
Gemeindebehörde (Art. 10 KoG i.V.m. Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführerin,
deren Baugesuch abgewiesen wurde, ist durch den vorinstanzlichen Gesamtentscheid
beschwert und daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Auf die form- und fristgerecht
eingereichte Beschwerde ist einzutreten.
2. Rechtliches Gehör / Sachverhaltsabklärung
a) Die Beschwerdeführerin bringt vor, die gemeindeinterne Fachgruppe für
Gestaltungsfragen habe sich geweigert, das Projekt nach einer ersten negativen
Beurteilung vom 29. März 2016 erneut zu beurteilen, obwohl dieses mit Projektänderungen
angepasst worden sei. Stattdessen habe die Fachgruppe in ihren weiteren Berichten vom
26. April 2016 und 23. Mai 2017 nur auf den ersten Bericht verwiesen und festgehalten,
dass sich das Projekt nur unwesentlich verändert habe. Diese Arbeitsverweigerung sei
rechtswidrig und stelle eine Verletzung des rechtlichen Gehörs dar. Dieses Fehlverhalten
der Fachgruppe sei der Gemeinde anzurechnen, da diese, indem sie sich auf den Bericht
der Fachgruppe abstützte, den Sachverhalt unvollständig abgeklärt habe. Die Nichtprüfung
des überarbeiteten Projekts stelle eine Rechtsverweigerung dar bzw. die Begründung des
angefochtenen Entscheids sei ungenügend. Mit Eingabe vom 11. August 2017 habe die
Beschwerdeführerin der Gemeinde weitere Unterlagen eingereicht, welche die
Argumentation bzw. die gestalterischen Aspekte des abgeänderten Projekts unterstützten.
Die Gemeinde sei auf diese Unterlagen nicht eingegangen; diese seien offensichtlich nicht
geprüft worden. Schliesslich sei die Gemeinde auch auf ihre baupolizeilichen
Überlegungen zur Fassadenhöhe nicht eingegangen. Auch dies stelle eine Verletzung des
rechtlichen Gehörs dar.
b) Die Behörden stellen den Sachverhalt von Amtes wegen fest; sie sind nicht an die
Beweisanträge der Parteien gebunden (Art. 18 VRPG4). Der Anspruch auf rechtliches
Gehör (Art. 21 ff. VRPG) verpflichtet aber die Behörden, die von den Parteien angebotenen
Beweise abzunehmen, sofern diese nötig sind für die Klärung des Sachverhalts. Wenn die
4 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)
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Behörde bei freier, pflichtgemässer Beweiswürdigung zur Überzeugung gelangt, die
vorhandenen Akten erlaubten die richtige und vollständige Feststellung des Sachverhalts
oder die behauptete Tatsache sei für die Entscheidung der Streitsache nicht von
Bedeutung, so kann sie auf das Erheben weiterer Beweise verzichten. Diese sogenannte
antizipierte Beweiswürdigung verletzt den Anspruch auf rechtliches Gehör nicht.5
c) In ihrer Beurteilung vom 29. März 2016 hat sich die Fachgruppe für
Gestaltungsfragen im Rahmen einer Voranfrage mit dem Projekt in seiner damaligen
Ausgestaltung detailliert auseinandergesetzt. Sie bemängelte insbesondere die
Gleichartigkeit der Gebäude, welche einen an diesem Ort unverständlichen, neuen
Vertikalbezug bilde. Das Projekt reagiere nicht auf die am Hang vorhandene Situation mit
einem Baubereich entlang der Strasse und einem weiteren Baubereich entlang der oberen
Hangkante. Die Setzung der Gebäude im Hang erscheine beliebig und sei mit erheblichen,
nachteiligen Eingriffen in die Topografie verbunden. Weitere Kritikpunkte betrafen die
Ausgestaltung des Attikageschosses, die Erschliessung und die Gestaltung des
Vorlandes.6
Nach einer Überarbeitung des Projekts verfasste die Fachgruppe am 26. April 2016 einen
zweiten Bericht. Sie hielt eingangs fest, das Projekt weise nur unwesentliche
Veränderungen auf. Mit diesen werde auf die ortsbaulich relevanten Empfehlungen der
ersten Beurteilung kaum eingegangen. Dementsprechend behielten die Beurteilung und
die Empfehlungen des ersten Berichts ihre Gültigkeit. Der Bericht wiederholt die
Empfehlungen hinsichtlich der Setzung der Volumen in den Hang, den anzustrebenden
Verzicht auf zu grosse Terrainveränderungen, den Bedarf nach einer präzisierten
Auseinandersetzung mit der unmittelbaren Umgebung und der vorgefundenen Topografie,
die ungünstige Gleichartigkeit der zwei Volumen (mit dem Zusatz, die präsentierte
Spiegelung der Grundrisse vermöge die ortsbauliche Einbindung nicht zu erfüllen) und die
unbefriedigende Gestaltung der Erschliessung und des Vorlandes.7
Nach erneuter Überarbeitung des Projekts und Einreichung des Baugesuchs hielt die
Fachgruppe in einem dritten Bericht vom 23. Mai 2017 wiederum fest, dass nur
unwesentliche Veränderungen vorgenommen worden seien. Einzig die Höhenlage der
5 BVR 2012 S. 252 E. 3.3.3, mit Hinweisen 6 Vorakten, pag. 52 7 Vorakten, pag. 51
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Einstellhalle sei so überarbeitet worden, dass sie nun nicht mehr als Volumen in
Erscheinung trete, was zu einer Beruhigung der Gesamtsituation führe. Im Übrigen hielt
der Bericht fest, dass auf die ortsbaulich relevanten Empfehlungen nicht oder nicht
genügend eingegangen werde. Die Beurteilung und die Empfehlungen des ersten und des
zweiten Berichts behielten ihre Gültigkeit. Die Empfehlungen des zweiten Berichts wurden
wiederholt.8
d) Die Beschwerdeführerin ist der Ansicht, dass die Fachgruppe bei zutreffender
Beurteilung hätte zum Schluss kommen müssen, dass das Projekt den ästhetischen
Anforderungen gerecht werde. Wie es sich damit verhält, wird in den nachfolgenden
Erwägungen geprüft. Aus der Tatsache, dass die Fachgruppe auch nach den
vorgenommenen Projektänderungen an ihrer im ersten Bericht geäusserten Ansicht
festhielt, kann jedenfalls nicht auf eine unzulängliche Befassung mit dem geänderten
Projekt geschlossen werden.
Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin erwecken die Berichte der Fachgruppe für
Gestaltungsfragen nicht den Eindruck, dass sich diese mit den geänderten Projekten nicht
mehr auseinandergesetzt hat. Vielmehr lautete das Ergebnis der Auseinandersetzung,
dass die Veränderungen gegenüber dem Ursprungsprojekt im Hinblick auf die ästhetische
Beurteilung nicht wesentlich seien und deshalb an der bereits vorgenommenen Beurteilung
nichts änderten. Soweit als wesentlich erachtete Veränderungen erfolgten, nämlich
bezüglich der Höhenlage der Einstellhalle, wurde dies im Bericht vermerkt. Gleichzeitig
wurde aber festgehalten, dass damit auf die ortsbaulich relevanten Kritikpunkte nicht
genügend reagiert werde. Es ist folgerichtig, dass unter diesen Gegebenheiten das
Ergebnis der Beurteilung und die Empfehlungen im Wesentlichen gleich blieben wie bei der
erstmaligen Beurteilung.
Die gestalterische Begutachtung des Bauvorhabens im Baubewilligungsverfahren konnte
sich, da das Projekt nur unwesentlich verändert worden war, auf die zwei vorfrageweise
eingeholten Fachberatungen abstützen. Gesamthaft wurde das Projekt von der
Fachgruppe dreimal begutachtet, wobei die Projektänderungen – wenn auch nicht mit dem
von der Beschwerdeführerin gewünschten Ergebnis – berücksichtigt wurden. Wäre der im
Baubewilligungsverfahren eingeholte Bericht der Fachgruppe von Grund auf neu formuliert
8 Vorakten, pag. 50
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worden, statt auf die vorangehenden Berichte zu verweisen bzw. deren Empfehlungen zu
übernehmen, so hätte dies am Ergebnis der Beurteilung nichts geändert. Es ist nicht zu
beanstanden, dass aus Effizienzgründen darauf verzichtet wurde. Das rechtliche Gehör der
Beschwerdeführerin wurde dadurch nicht verletzt.
e) Die Beschwerdeführerin stört sich daran, dass das Fachgremium der Gemeinde
unterschiedlich bezeichnet wird. Die inkonsequente Benennung dieser Beratergruppe
zeige, dass man sich offenbar auch gemeindeintern nicht einig sei, wer diese
Beratungsgruppe überhaupt sei und welche Befugnisse sie habe.
Gemäss Art. 22 Abs. 1 Bst. a und Abs. 2 BewD9 konsultiert die Baubewilligungsbehörde
die zuständige kantonale Fachstelle u.a. dann, wenn gegen ein Vorhaben Bedenken oder
Einwände hinsichtlich der Beeinträchtigung des Ortsbildes oder der Landschaft bestehen,
die nicht offensichtlich unbegründet sind. Wo leistungsfähige örtliche Fachstellen bestehen,
können diese konsultiert werden.
In der Gemeinde Vechigen besteht eine solche örtliche Fachstelle. Gemäss Art. 23 GBR10
setzt der Gemeinderat eine Fachgruppe ein, die sich aus in Gestaltungsfragen
ausgewiesenen, unabhängigen Fachpersonen zusammensetzt. Die
Baubewilligungsbehörde zieht diese Fachberatung nach Bedarf bei, wenn ein
Bauvorhaben für das Orts- und Landschaftsbild von Bedeutung ist oder sich spezielle
Fragen bezüglich Architektur oder Aussenraumgestaltung stellen. Die Mitglieder der
Fachgruppe für Gestaltungsfragen werden im Behördenverzeichnis der Gemeinde
Vechigen aufgeführt.11
Die Beschwerdeführerin erhebt keine konkreten Rügen. Sie macht insbesondere nicht
geltend, dass das vorgeschriebene Verfahren und die Zuständigkeiten nicht eingehalten
worden seien. Dies ist auch nicht ersichtlich. Die Beschwerdeführerin legt auch nicht dar,
dass sie aufgrund der unterschiedlichen Benennung der Fachgruppe im Zweifel über die
Zuständigkeiten oder über die Bedeutung der Fachberatung gewesen sei. Ihr rechtliches
Gehör wurde nicht verletzt.
9 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1) 10 Baureglement der Gemeinde Vechigen vom 13. Februar 2014 (Datum der Genehmigung durch das Amt für Gemeinden und Raumordnung) 11 https://vechigen.ch/wAssets/docs/politik/Behoerdenverzeichnis_03.04.19.pdf
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f) Mit ihrer Eingabe vom 11. August 2017 reichte die Beschwerdeführerin Fotografien
und Luftaufnahmen der Umgebung ein, um ihre Argumente bezüglich der gestalterischen
Aspekte des Bauvorhabens zu stützen.12 Gemäss ihren Ausführungen in der Beschwerde
befürchtet sie, dass die Gemeinde diese gar nicht prüfte. Im angefochtenen Entscheid
würden die Argumente der Eingabe vom 11. August 2017 und die eingereichten Beilagen
nicht gewürdigt. Vielmehr werde unzutreffend festgehalten, die Beschwerdeführerin habe
darauf verzichtet, das Bauprojekt nach den Empfehlungen des Fachausschusses zu
überarbeiten.
Der Anspruch auf rechtliches Gehör verlangt, dass die Behörde die Vorbringen der in ihrer
Rechtsstellung Betroffenen sorgfältig prüft und beim Entscheid berücksichtigt. Daraus
ergibt sich die Pflicht der Behörde, ihre Verfügung zu begründen (Art. 52 Abs. 1 Bst. b
VRPG). Die Begründung muss so abgefasst sein, dass die Betroffenen die Verfügung
sachgerecht anfechten können. Es müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt
werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt.
Die Behörde muss jedoch nicht auf jedes Argument der Parteien eingehen; es genügt,
wenn sie sich mit den wesentlichen Gesichtspunkten auseinandergesetzt hat.13
Diese Anforderungen sind erfüllt. Im Entscheid wird ausgeführt, dass die
Beschwerdeführerin nach Erstattung des ersten Fachberichts zwar Überarbeitungen an
ihrem Projekt vornahm, diese jedoch nicht genügten, um die gestalterischen Kritikpunkte
auszuräumen. Die Erwägungen nehmen Bezug auf die Eingabe vom 11. August 2017 und
erörtern, weshalb das Projekt entgegen den dort geäusserten Ansichten die Anforderungen
des Baureglements an die Gestaltung nicht erfülle. Unabhängig von der Richtigkeit dieser
Ausführungen genügt die Begründungsdichte den gesetzlichen Anforderungen. Die
Tatsache, dass sich die Gemeinde den Ansichten der Beschwerdeführerin nicht
angeschlossen hat, stellt keine Verletzung des rechtlichen Gehörs dar.
g) Dem angefochtenen Entscheid lässt sich auch entnehmen, dass die Gemeinde zur
Kenntnis genommen hat, dass die Beschwerdeführerin die Überschreitung der zulässigen
Fassadenhöhe an der Westfassade des Gebäudes Nr. 2 bestritt. Die Beschwerdeführerin
12 Vorakten, pag. 32 ff. 13 BVR 2013 S. 443 E. 3.1.1; Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 52 N. 5
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machte dazu in ihrer Stellungnahme vom 11. August 2017 geltend, dass der Lichtschacht
und auch die Abgrabung für die Garageneinfahrt bei der Berechnung der Fassadenhöhe
unberücksichtigt bleiben müssten. Die Gemeinde hielt im angefochtenen Entscheid trotz
der angeführten Argumente daran fest, dass die zulässige Fassadenhöhe nicht eingehalten
sei. Die Begründungspflicht wurde damit nicht verletzt.
3. Ästhetik, Orts- und Quartierverträglichkeit
a) Die Beschwerdeführerin kritisiert, die Gemeinde sei zu Unrecht davon ausgegangen,
dass die Gestaltungsvorschriften nicht eingehalten seien. Das Bauprojekt betreffe kein
Landschafts- und/oder Ortsbildschutzgebiet; es gälten lediglich die allgemeinen
ästhetischen Grundregeln. Das Vorhaben halte die baupolizeilichen Masse ein, weshalb
die geplanten Baukörper von der Fachgruppe in ihren Dimensionen nicht kritisiert werden
dürften. Die Orts- und Quartierverträglichkeit des Vorhabens sei zu bejahen, die gute
Gesamtwirkung liege vor. Auch in der Nachbarschaft seien keine qualitativ hochwertigen
Bauten ersichtlich.
b) Bauten, Anlagen, Reklamen, Anschriften und Bemalungen dürfen Landschaften,
Orts- und Strassenbilder nicht beeinträchtigen (Art. 9 Abs. 1 BauG). Diese Vorschrift stellt
die „ästhetische Generalklausel“ im Sinne eines allgemeinen Beeinträchtigungsverbots dar.
Eine Beeinträchtigung liegt vor, wenn ein Bauvorhaben einen Gegensatz zur bestehenden
Überbauung schafft, der erheblich stört. Die Gemeinden dürfen eigene Ästhetikvorschriften
erlassen, die über die kantonalen Vorschriften hinausgehen können. Derartige Vorschriften
müssen, um selbständige Bedeutung zu erlangen, konkreter gefasst sein als die
Anordnungen des kantonalen Rechts, sie dürfen Letztere nicht bloss allgemein anders
formulieren.14
Von dieser Möglichkeit hat die Gemeinde Vechigen in ihrem Baureglement Gebrauch
gemacht: Nach Art. 17 Abs. 1 GBR sind Bauten und Anlagen hinsichtlich ihrer
Gesamterscheinung, Lage, Proportionen, Dach- und Fassadengestaltung, Material- und
Farbwahl so zu gestalten, dass sie für das Orts- und Landschaftsbild eine gute
Gesamtwirkung erzielen. Für Hauptgebäude ausserhalb der Arbeitszone und der
Wohnzone W1 "K._" sind gemäss Art. 18 Abs. 1 GBR geneigte Dächer gestattet.
14 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 9/10 N. 4 und 13; BVR 2009 S. 328 E. 5.2 mit Hinweisen
RA Nr. 110/2018/120 10
Andere Dachformen auf Hauptgebäuden sind, ausgenommen in den Dorf- und Kernzonen,
gestattet, wenn durch eine fachliche Beurteilung eine ortsbaulich bessere Lösung
begründet ist (Art. 18 Abs. 2 GBR). Die Gestaltung der privaten Aussenräume –
insbesondere der öffentlich erlebbaren Einfriedungen, Vorgärten, Vorplätze und
Hauszugänge – hat sich nach den ortsüblichen oder vorherrschenden Merkmalen zu
richten, welche das Strassen-, Quartier- oder Ortsbild prägen (Art. 20 Abs. 1 GBR).
Schliesslich sind Terrainveränderungen nach Art. 21 Abs. 1 GBR so zu gestalten, dass sie
die bestehende Umgebung nicht beeinträchtigen und ein guter Übergang zu den
Nachbargrundstücken entsteht. Art. 17 Abs. 2 GBR regelt in allgemeiner Weise, dass von
den Vorschriften über die Bau- und Aussenraumgestaltung auf Antrag der Fachberatung
oder auf Grundlage des Ergebnisses eines qualifizierten Verfahrens abgewichen werden
darf, sofern damit eine insgesamt bessere Gesamtwirkung erzielt werden kann. Die
Gemeinde erläutert dazu, dass abstrakte Vorschriften allein keine Gewähr für eine bessere
bauliche Gestaltung bieten könnten und die Nutzungsordnung daher eine Abweichung von
diesen erlaube, wenn dies zu einer besseren baulichen Gestaltung bzw. Ortsverträglichkeit
führe. Entsprechend grosses Gewicht komme dabei der Beurteilung durch die Fachgruppe
zu.15
Diese kommunalen Bestimmungen gehen weiter als Art. 9 Abs. 1 BauG; ihnen kommt
daher selbständige Bedeutung zu. Bei ihrer Auslegung und Anwendung kann sich die
Gemeinde zudem auf die Gemeindeautonomie berufen. Es ist somit vorab Sache der
Gemeinde, zu bestimmen, wie sie ihre Ästhetikvorschriften verstanden haben will. Die BVE
als Rechtsmittelinstanz hat nur zu prüfen, ob die Auslegung durch die Gemeinde rechtlich
haltbar ist.16 Jedoch dürfen auch etwa an das Erfordernis der guten Gesamtwirkung nicht
unverhältnismässig hohe Ansprüche gestellt werden. Die gute Gesamtwirkung ist weder an
geringen noch an besonders hohen architektonischen Qualitäten zu messen. Das bedeutet
bei durchschnittlichen örtlichen Gegebenheiten, dass das Mittelmass der Umgebung nicht
gestört werden darf und sich eine neue Baute oder Anlage an den qualitativ
hochwertigeren Bauten und Anlagen der Umgebung zu orientieren hat.17 Gestützt auf
15 Stellungnahme der Gemeinde vom 24. September 2018, S. 2; Protokoll des Augenscheins vom 22. März 2019, S. 7, 3. Absatz; Stellungnahme der Gemeinde vom 17. April 2019; vgl. auch angefochtener Entscheid, Erwägung 2.9 16 BGE 1C_484/2016 vom 28.06.2016, E. 2.1; VGE 22887 vom 21.08.20017, E. 4.3 17 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 9/10 N. 4a; BVR 2009 S. 329 E. 5.3, BVR 2006 S. 491 E. 6.3.1
RA Nr. 110/2018/120 11
Vorschriften des allgemeinen Ortsbild- und Landschaftsschutzes dürfen in der Regel Art
oder Mass der nach der Zonenordnung zulässigen Nutzung nicht eingeschränkt werden.18
c) Die Gemeinde gab im angefochtenen Entscheid die Empfehlungen der kommunalen
Fachgruppe zum Projekt der Beschwerdeführerin wie folgt wieder: " - Als Grundlage der Projektierung ist eine vertiefte und präzise Ortsanalyse zu erstellen
- die Gleichartigkeit der beiden Gebäude ist aufgrund der örtlichen Gegebenheiten zu
hinterfragen
- die Setzung der neuen Volumen ist zu überprüfen, auf grosse Terrainveränderungen soll
verzichtet werden
- die Gebäudeerschliessung ist grundlegend zu überarbeiten
- die architektonische Gestaltung und die Gestaltung des Vorlandes im Strassenraum sind
aufgrund der vertieften Analyse zu überdenken".
Weiter führte die Gemeinde aus, die Beschwerdeführerin habe das Projekt zwar
überarbeitet, sei dabei jedoch nur unwesentlich auf diese Empfehlungen eingegangen. Die
Fachgruppe habe daher an ihren Empfehlungen festgehalten. Die Gemeinde hielt fest: "Das Baugesuch weist in Bezug auf die Einordnung im Kontext des bestehenden Quartiers
nach wie vor die gleichen schwerwiegenden Mängel auf".
d) Im Beschwerdeverfahren machte das Rechtsamt die Verfahrensbeteiligten mit
Verfügung vom 25. Oktober 2018 darauf aufmerksam, dass aufgrund einer summarischen
Prüfung fraglich sei, ob die zulässige Fassadenhöhe an der West- und der Südfassade des
Hauses Nr. 2 eingehalten werde. Die Beschwerdeführerin reichte daraufhin eine
Projektänderung ein, mit denen beide Gebäude in der Höhe etwas reduziert und das
projektierte Terrain angepasst wurden. Die Einstellhallen-Einfahrt wurde umgestaltet.
Zudem wurde beim Gebäude Nr. 2 auf den westseitigen Lichtschacht verzichtet.19 Es
handelt sich um eine Projektänderung im Sinne von Art. 43 Abs. 3 BewD. Das geänderte
Projekt tritt an die Stelle des ursprünglichen Bauprojekts; mit der Vorlage der
Projektänderung gilt das ursprüngliche Gesuch im Umfang der Änderung als
zurückgezogen.20
18 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 9/10 N. 15 mit Hinweisen; BGE 145 I 52 E. 4.4 19 Eingabe der Beschwerdeführerin vom 15. November 2018; Projektänderungspläne mit Stempel der BVE vom 16. November 2018 20 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 32-32d N. 13c
RA Nr. 110/2018/120 12
e) Die BVE hat zum geänderten Projekt einen Fachbericht der OLK eingeholt. Die
Beschwerdegegner 1 und 2 sind der Ansicht, dies verstosse gegen die
Gemeindeautonomie. Im erstinstanzlichen Verfahren sei die Beurteilung einer
leistungsfähigen örtlichen Fachstelle eingeholt worden, weshalb sich eine zusätzliche
Beurteilung durch eine weniger ortsvertraute Fachstelle erübrige.
Bei Bedenken hinsichtlich einer Beeinträchtigung des Ortsbildes konsultiert die
Baubewilligungsbehörde die OLK als zuständige kantonale Fachstelle. Besteht eine
leistungsfähige örtliche Fachstelle, so kann sie diese konsultieren.21 Im letzteren Fall ist
eine zusätzliche Begutachtung durch die OLK im Baubewilligungsverfahren entbehrlich.22
Doppelbeurteilungen sind aus Effizienzgründen zu vermeiden. Eine erneute gestalterische
Beurteilung kann im Falle einer Projektänderung angezeigt sein, wenn diese die
ästhetische Wirkung beeinflusst. Auf die Projektänderung vom 15. November 2018 trifft
dies nicht zu; diese hat auf die ästhetische Wirkung höchstens geringfügigen Einfluss.
Im Rechtsmittelverfahren ist jedoch die BVE gehalten, den Sachverhalt im Rahmen des
Verfahrensgegenstands von Amtes wegen festzustellen. Dabei bestimmt sie Art und
Umfang der Ermittlungen der rechtserheblichen Sachumstände, ohne dass sie an die
Beweisanträge der Parteien gebunden ist (Art. 18 Abs. 1 und 2 VRPG). Ihr steht bei der
Erhebung und Abnahme von Beweisen ein weiter Ermessensspielraum zu.23 Wenn die
gestalterische Beurteilung des Bauvorhabens im Beschwerdeverfahren umstritten ist, kann
die BVE im Rahmen dieses Ermessensspielraums einen Fachbericht der OLK einholen.
Vorliegend sind die Auslegung und die Anwendung der kommunalen
Gestaltungsvorschriften umstritten. Wo die Gemeinde eigene, selbständige Ästhetiknormen
erlassen hat, steht ihr aufgrund der Gemeindeautonomie auch bei der Auslegung und
Anwendung der Normen ein gewisser Beurteilungsspielraum zu. Soweit die Gemeinde die
Normen rechtlich vertretbar ausgelegt hat, darf eine Rechtsmittelinstanz sie nicht anders
auslegen.24 Insbesondere bei der Anwendung unbestimmter Rechtsbegriffe des kantonalen
Rechts ist ihr ein Beurteilungs- bzw. Ermessensspielraum zuzubilligen, wenn Fragen zu
beantworten sind, die lokale Umstände betreffen, mit denen die Gemeindebehörden
21 Art. 22 BewD 22 Vgl. Art. 22a Abs. 2 BewD 23 Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 18 N. 8 mit Hinweisen. 24 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 9/10 N. 5
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vertraut sind. Die Rechtsmittelbehörden dürfen sich bei der Überprüfung von
Ermessensentscheiden der Gemeinde jedoch nicht auf eine Willkürprüfung beschränken,
sondern haben zu beurteilen, ob die Gemeindebehörde ihren durch die
Gemeindeautonomie gewährleisteten Beurteilungs- und Ermessensspielraum
pflichtgemäss ausgeübt hat. Dafür muss die Gemeindebehörde vom Sinn und Zweck der
anzuwendenden Regelung ausgehen und neben dem Willkürverbot auch das
Rechtsgleichheitsgebot, das Verhältnismässigkeitsprinzip und das übergeordnete
Gesetzesrecht beachten.25
Die BVE hat demnach zu überprüfen, ob die Gemeinde mit vertretbaren Gründen zum
Schluss gekommen ist, dass die kommunalen Gestaltungsvorschriften nicht eingehalten
sind. Die Beschwerdeführerin bestreitet die von der Gemeinde angeführten Gründe. Es
stellt sich zudem die Frage, ob die in unmittelbarer Nähe zur Bauparzelle entstehende
Überbauung "L._" mit 10 grossen Punkthäusern in die gestalterische Beurteilung
einzubeziehen ist und inwiefern sie sich gegebenenfalls darauf auswirkt. Die Fachgruppe
für Gestaltungsfragen der Gemeinde hatte in ihrem ersten Bericht vom 29. März 2016
erwähnt, dass sich die fragliche Überbauungsordnung (ÜO) in Erarbeitung befinde. Im
damaligen Zeitpunkt war die ÜO "L._" jedoch noch nicht rechtskräftig erlassen.
Diese wurde vom Gemeinderat am 28. April 2016 beschlossen und vom Amt für
Gemeinden und Raumordnung (AGR) am 29. Juni 2016 genehmigt. Der im
Baubewilligungsverfahren eingeholte Bericht der Fachgruppe für Gestaltungsfragen vom
23. Mai 2017 äussert sich nicht zur Bedeutung der ÜO "L._" für die gestalterische
Beurteilung des Bauvorhabens.
Es bestanden demnach sachliche Gründe für den Beizug der OLK im
Beschwerdeverfahren. Die BVE hat ihr Beweiserhebungsermessen pflichtgemäss
ausgeübt. Die Gemeindeautonomie wird dadurch nicht verletzt.
f) Die OLK kam in ihrem Fachbericht vom 8. Januar 2019 zum Schluss, dass das
Bauvorhaben nicht gutgeheissen werden könne. Dieses solle gemäss den Empfehlungen
der kommunalen Fachgruppe für Gestaltungsfragen gemäss deren Berichten vom 29. März
2016 und vom 23. Mai 2017 überarbeitet werden.
25 BGE 145 I 52 E. 3.6
RA Nr. 110/2018/120 14
Die Beschwerdeführerin kritisiert, die OLK sei bei ihrer Beurteilung von falschen rechtlichen
Grundlagen ausgegangen und habe die örtlichen Gegebenheiten nicht richtig abgeklärt
bzw. gewürdigt. Wie es sich damit verhält, ist im Folgenden zu prüfen.
4. Bedeutung der Überbauung "L._"
a) Nach dem Gesagten darf das Bauvorhaben das bestehende Ortsbild nicht
beeinträchtigen. Die kommunalen Vorschriften verlangen darüber hinaus, dass für das
Ortsbild eine gute Gesamtwirkung entsteht. Es stellt sich zunächst die Frage, welche Teile
der Umgebung für diese Beurteilung einzubeziehen sind. Die Beschwerdeführerin macht
darauf aufmerksam, dass mit der Überbauung "L._" in unmittelbarer Nähe zur
Bauparzelle 10 Punkthäuser mit grossen Volumen und Flachdach entstehen. Auch
südöstlich der Bauparzelle befinde sich eine zusammenhängende Überbauung mit
Flachdächern.
b) Die OLK führt in ihrem Fachbericht vom 8. Januar 2019 aus, die Überbauung
"L._" zeichne sich durch eine grössere Körnung und die Repetition der Volumen
aus und bilde eine Einheit. Sie sei auf der oberen Ebene klar als differenzierte
Bebauungsstruktur entlang der Hangkante ablesbar. Die Gebäude des Bauvorhabens
befänden sich in einer Umgebung mit kleinen bis mittleren Ein- und Mehrfamilienhäusern.
Diese folgten dem parallel zum Hang verlaufenden Strassennetz. Die Punkthäuser der
Überbauung "L._" hätten keine grosse Bedeutung für die Beurteilung des
Bauvorhabens. Diese bilde einen Rücken oberhalb der Geländekante und schliesse diese
ab. Sie generiere eine obere Einheit ohne Auswirkungen auf den unteren Bereich und
beeinflusse die Gestaltung der beiden Volumen des Bauvorhabens nicht massgebend.
c) Die Beschwerdeführerin bestreitet das Vorhandensein einer Geländekante, welche
zur Aufteilung des Ortsbildes in einen Teil oberhalb und einen Teil unterhalb der Kante
tauge. Soweit sie sich dabei auf Luftaufnahmen stützt,26 ist ihre Argumentation
unbehelflich. Die Beurteilung der ästhetischen Wirkung eines Bauvorhabens auf das
Ortsbild erfolgt aus öffentlich zugänglichen Perspektiven. Am Augenschein vom 22. März
2019 wurde ausführlich erörtert, welcher Blickwinkel für die ästhetische Beurteilung des
26 Stellungnahme vom 18. Februar 2019, S. 3, mit Beilagen
RA Nr. 110/2018/120 15
Bauvorhabens massgebend ist. Die Vertretung der OLK führte dazu aus, dass eine
Begehung an Orten erfolgen solle, die geeignet seien, durch das Bauvorhaben in
öffentlichen Interessen tangiert zu werden. Zu betrachten sei die nahe Umgebung mit der
oberen und unteren Häuserzeile am Hang. Die nähere Umgebung mit ihrem
Strassenverlauf gebe das Profil vor. Der Augenschein wurde dementsprechend auf der
südlich der Bauparzelle verlaufenden J._strasse vorgenommen. Ebenfalls wurde
die Bauparzelle vom weiter südlich verlaufenden Feldweg im M._ aus betrachtet.
Auf eine Betrachtung von Norden her wurde verzichtet, weil die Bauparzelle von dort nicht
von öffentlichem Raum aus einsehbar ist.27 Auch westlich und östlich der Bauparzelle
befindet sich privater Grund.28
Von den Standpunkten des Augenscheins aus ist die südöstlich der Bauparzelle gelegene
Siedlung auf Parzelle Nr. 3165 kaum wahrnehmbar.29 Hingegen sind die nahe der
Bauparzelle gelegenen Punkthäuser der Überbauung "L._" gut sichtbar.30
Am Augenschein vom 22. März 2019 führte die Vertretung der OLK aus, bei der
Überbauung L._ handle es sich um eine geschlossene Struktur. Die Hangkante
stelle den Bruch dar, oberhalb derselben verlaufe das Gelände flacher. Die
Bebauungsstruktur sei ober- und unterhalb der Hangkante verschieden.31
Die Beschwerdeführerin bestreitet das Vorhandensein einer Hangkante. Der Hang laufe
durch. Sie stützt sich dabei auf ein von ihr erstelltes Reliefmodell.32
Für den optischen Eindruck ist der Terrainverlauf nicht allein entscheidend, sondern die
Gesamtwirkung der Umgebung mit der bestehenden Bebauung. Am Augenschein ergab
sich, dass die von den relevanten Standorten aus gut sichtbare Überbauung "L._"
eine strukturelle Einheit bildet, die optisch den Hang nach oben abschliesst. Die dahinter
liegenden Gebäude und der weitere Hangverlauf sind aufgrund der Grösse der
27 Protokoll des Augenscheins vom 22. März 2019, S. 3 f. und S. 8 28 Vgl. Orthofoto, Anhang zum Protokoll des Augenscheins vom 22. März 2019 29 Fotodokumentation zum Augenscheinprotokoll vom 22. März 2019, Bilder Nrn. 5 und 6 30 Fotodokumentation zum Augenscheinprotokoll vom 22. März 2019, insbesondere Bilder Nrn. 1-3 sowie 16 und 17 31 Protokoll des Augenscheins vom 22. März 2019, S. 5 Absatz 4 32 Protokoll des Augenscheins vom 22. März 2019, S. 5 Absätze 5-6 und 8; vgl. Beschwerdebeilage 6; Schlussbemerkungen der Beschwerdeführerin vom 17. Mai 2019, S. 4
RA Nr. 110/2018/120 16
Punkthäuser von den massgebenden Standorten aus nicht wahrnehmbar. Vor den
Punkthäusern liegt der deutlich abfallende Hang, der westlich und östlich der Bauparzelle
heterogen und mit deutlich kleineren Volumen als die Überbauung "L._" bebaut
ist. Die Bebauungsstruktur der Überbauung "L._" findet an diesem Hang keine
Fortsetzung; vielmehr hebt sich die Bebauungsstruktur am Hang von dieser deutlich ab.33
Die von der OLK geäusserte Ansicht, wonach es sich bei der Überbauung "L._"
um eine geschlossene Struktur handelt und daher zwischen dieser und der
Bebauungsstruktur am unterhalb davon gelegenen Hang zu differenzieren ist, wurde
demnach am Augenschein bestätigt. Die Beurteilung des Gesamteindrucks erfolgt
demnach aufgrund der am Hang westlich und östlich der Bauparzelle vorhandenen
Bebauung.
5. Ästhetische Beurteilung
a) Die Beschwerdeführerin macht geltend, dass an das Erfordernis der "guten
Gesamtwirkung" gemäss Art. 17 Abs. 1 GBR keine überhöhten Anforderungen gestellt
werden dürften. Die OLK gehe zu Unrecht davon aus, dass die Neubauten unabhängig von
der Qualität der Gebäude vor Ort sorgfältig gestaltet und differenziert ausformuliert werden
müssten. Es sei weder an besonders geringen noch an besonders hohen
architektonischen Qualitäten zu messen. Ebenso wenig sei eine spezifische
Auseinandersetzung mit dem Ort gefordert. Eine "gute Gesamtwirkung" sei zu bejahen,
wenn das Mittelmass der Umgebung nicht gestört werde und sich eine Neuüberbauung an
den qualitativ hochwertigeren Bauten und Anlagen der Umgebung orientiere. Dem stehe
nicht entgegen, dass ein Gebäude von einer neuzeitlichen Architektur geprägt sei. Auch
die Gleichartigkeit der beiden projektierten Gebäude spreche nicht gegen eine gute
Gesamtwirkung. Die entsprechende Kritik der Vertretung der OLK am Augenschein sei
widersprüchlich, habe doch die OLK in ihrem Fachbericht noch ausdrücklich festgehalten,
dass die Gleichartigkeit der Gebäude grundsätzlich möglich sei.
b) Die Gemeinde ging im angefochtenen Entscheid davon aus, dass Neubauten sich
aufgrund des Erfordernisses der guten Gesamtwirkung an den qualitativ hochwertigen
Bauten und Anlagen in der Umgebung orientieren und bezüglich der Setzung und der
33 Fotodokumentation zum Augenscheinprotokoll vom 22. März 2019, insbesondere Bilder Nrn. 1-3 und 13-17
RA Nr. 110/2018/120 17
architektonischen Ausgestaltung im bestehenden Kontext integrieren müssten. Diese
Auslegung des Begriffs der guten Gesamtwirkung ist ohne weiteres vertretbar und insoweit
auch nicht bestritten. Umstritten ist jedoch die Anwendung dieser Regeln auf das
Bauvorhaben der Beschwerdeführerin.
c) Die OLK führte in ihrem Fachbericht vom 8. Januar 2019 aus, die umgebenden
Gebäude seien im Einzelnen architektonisch nicht bedeutend, bildeten aber zusammen
eine stimmige Bebauungsstruktur entlang des Hanges. Diese Einschätzung bestätigte sich
am Augenschein vom 22. März 2019.34 Am Hang westlich und östlich der Bauparzelle
finden sich heterogene Ein- und Mehrfamilienhäuser, vorwiegend mit Schräg- und
Satteldächern.
Die OLK vertritt in ihrem Fachbericht die Ansicht, das Bauvorhaben setze sich mit diesem
Umfeld nicht spezifisch auseinander. Die projektierten Gebäude wirkten rigide in ihrer
Umgebung. Sie nähmen folgerichtig die Ausrichtung der bestehenden Häuser und des
Hanges auf, aber nicht das Spiel der unregelmässigen Streuung. Die Gleichartigkeit der
beiden Gebäude sei grundsätzlich möglich, die straffe Setzung der Volumen werde
hingegen hinterfragt. Eine differenziert gestaltete und belebte Fassade würde begrüsst.
Am Augenschein vom 22. März 2019 erläuterte die Vertretung der OLK, dass die geplante
Gestaltung der Gebäude als Punkthäuser nicht entscheidend sei. Die beiden Gebäude
seien aber gleichartig und lägen auf einer Flucht. Die Wirkung dieser straffen Setzung
könnte beispielsweise durch eine leichte Versetzung aufgelockert werden.
Kritisiert wird demnach nicht die neuzeitliche Architektur der projektierten Gebäude. Die
fehlende Integration in die bestehende Bebauungsstruktur ist vielmehr darin begründet,
dass die umgebende Bebauung heterogen und unregelmässig gestreut ist, während die
geplanten Baukörper gleichartig sind und zudem auch auf einer Flucht liegen.
Die Ansicht der OLK, dass damit keine gute Gesamtwirkung erzielt wird, überzeugt. Als
positives Einordnungsgebot verlangt das Erfordernis der guten Gesamtwirkung, dass das
Bauvorhaben mit den typischen Merkmalen der Umgebung in Einklang steht. Solange die
bauliche Umgebung in ihrem Erscheinungsbild harmonisch wirkt, gilt dies auch dann, wenn
34 Fotodokumentation zum Augenscheinprotokoll vom 22. März 2019, insbesondere Bilder Nrn. 8 und 13-18
RA Nr. 110/2018/120 18
sich die einzelnen Bauten durch keine besonderen architektonischen oder ästhetischen
Qualitäten auszeichnen.35 Das vorliegende Bauvorhaben ordnet sich mit der straffen
Setzung der beiden gleichartigen, auf einer gemeinsamen Flucht liegenden Gebäude nicht
in die bestehende Bebauung mit heterogenen und unregelmässig gestreuten Gebäuden
ein. Es fehlt der für eine gute Gesamtwirkung geforderte Einklang mit den typischen
Merkmalen der Umgebung.
Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin handelt es sich bei den Beanstandungen
der Gemeinde und der OLK um konkrete Kritikpunkte. Weder der Baubewilligungsbehörde
noch den begutachtenden Fachbehörden oder der BVE als Beschwerdeinstanz obliegt es,
der Beschwerdeführerin konkrete Verbesserungsvorschläge zu unterbreiten. Vielmehr ist
es Sache der Bauherrschaft zu entscheiden, wie sie ästhetischer Kritik begegnen will. Die
Beschwerdeführerin macht sodann zu Unrecht einen Widerspruch in der Beurteilung durch
die OLK geltend. Die OLK hat bereits in ihrem Fachbericht die Kombination von
Gleichartigkeit der Gebäude und deren straffer Setzung hinterfragt. Auch der Bericht der
kommunalen Fachgruppe für Gestaltungsfragen vom 29. März 2016 hatte bemängelt, dass
die Gleichartigkeit der Gebäude einen an diesem Ort unverständlichen, neuen
Vertikalbezug bilde. Problematisch ist also das Zusammenwirken von Gleichartigkeit der
Baukörper und deren Setzung auf einer Flucht. Damit wirkt das Bauvorhaben rigide und
bildet einen Vertikalbezug, der in der heterogenen und unregelmässig gestreuten
Bebauung der Umgebung unpassend wirkt. Die Behauptung der Beschwerdeführerin,
wonach auch die umliegenden Gebäude am Hang auf einheitlichen Fluchten liegen,36 ist
offensichtlich unzutreffend. Es käme vielmehr zu einem Bruch mit dem bestehenden
stimmigen Bild der Überbauungsstruktur am Hang. Damit wird das Bauvorhaben dem
Erfordernis der guten Gesamtwirkung nicht gerecht.
d) Art. 18 GBR stellt zudem für Flachdachbauten in der Zone W2 einen erhöhten
Ästhetikanspruch. Nach Art. 18 Abs. 2 GBR sind Flachdachbauten gestattet, wenn durch
eine fachliche Beurteilung eine ortsbaulich bessere Lösung begründet ist.
Die projektierten Gebäude sollen mit Flachdach und aufgesetzten Attikageschossen
ausgestaltet werden. Die OLK führt in ihrem Fachbericht vom 8. Januar 2019 aus, bei
sorgfältiger Ausformulierung der Volumen seien sowohl Flach- als auch Steildächer
35 VGE 2018/101 vom 19. März 2019, E. 4.2 36 Schlussbemerkungen der Beschwerdeführerin, S. 5
RA Nr. 110/2018/120 19
denkbar. Beim Bauvorhaben würden aber die Volumen durch die aufgesetzten
Attikageschosse verunklärt.
Die Beschwerdeführerin kritisiert zu Unrecht, dass die OLK hohe gestalterische Ansprüche
stellt. Da die Gebäude mit einem Flachdach ausgestattet sein sollen, müsste nicht nur ein
guter Gesamteindruck, sondern eine ortsbaulich bessere Lösung begründet werden
können. Vorliegend ist aber nicht ersichtlich, inwiefern die vorgesehene Dachgestaltung
ortsbauliche Vorteile bieten könnte. Demnach sind die Anforderungen an die
Dachgestaltung nicht erfüllt.
e) Die Beschwerdeführerin macht geltend, beim streitigen Bauvorhaben werde die
Setzung der Gebäude durch die vorgeschriebenen Grenzabstände und die grosse
Höhendifferenz diktiert. Art und Mass der gemäss Zonenordnung zulässigen Nutzung seien
eingehalten. Die Ästhetikvorschriften dürften diese nicht weiter einschränken.37
Die Ausnutzung der maximalen Baumasse entspricht grundsätzlich einem öffentlichen
Interesse, da die schweizerische Raumordnungspolitik das wichtige Ziel verfolgt, die
Siedlungsentwicklung zur haushälterischen Nutzung des Bodens nach innen zu lenken und
kompakte Siedlungen zu schaffen. Unzulässig sind daher ästhetisch motivierte
Beschränkungen der erlaubten Gebäudedimensionen, die eine ins Gewicht fallende
Mindernutzung zur Folge hätten. Das Erfordernis der guten Gesamtwirkung darf
insbesondere nicht dazu führen, dass die Vorschriften der Zonenordnung über die
zulässigen Masse ausgehebelt werden, indem bspw. in einem ganzen Quartier nur ein
Geschoss weniger bewilligt wird, als nach der Zonenordnung zulässig wäre.38 Soweit keine
ins Gewicht fallende Mindernutzung resultiert, kann aber die Änderung einer vorgesehenen
nachteiligen Bauform (z.B. unproportioniertes oder mit den Nachbarbauten nicht
harmonierendes Gebäude) verlangt werden.39
Die Beschwerdeführerin hat keinen Anspruch auf Verwirklichung eines bestimmten
Projekts, mit dem sie unter Einhaltung der baupolizeilichen Masse eine bestmögliche
Ausnützung der Bauparzelle erreichen kann. Auch bei Einhaltung der zulässigen
Dimensionen gemäss der Zonenordnung müssen einschränkende Ästhetikvorschriften
37 Beschwerde, S. 10 f.; Stellungnahme der Beschwerdeführerin vom 18. Februar 2019, S. 1 ff. 38 BGE 145 I 52 E. 4.4; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 9/10 N. 15 39 VGE 2018/101 vom 19. März 2019, E. 2.3
RA Nr. 110/2018/120 20
zusätzlich respektiert werden. Dies kann im Einzelfall auch dazu führen, dass gewisse
Abstriche bei der Ausnützung des Grundstücks gemacht werden müssen.40
Vorliegend schränken die ästhetischen Anforderungen, welche die Gemeinde zu Recht an
das Bauvorhaben stellt, den Spielraum der Bauherrin nicht so stark ein, dass eine
wesentliche Mindernutzung resultiert oder die Zonenordnung ausgehebelt würde. Die
Beschwerdeführerin verweist auf die Parzellenform und die Hanglage. Aus dieser resultiere
die Setzung der beiden projektierten Gebäude in die vorhandene obere und untere
Häuserzeile sowie die Erschliessung des oberen Gebäudes über einen Fussweg mit
Treppe, zu der noch die Möglichkeit des Zugangs über die Einstellhalle komme.41 Eine
leichte Versetzung der Gebäude oder schräge Fassaden seien schlicht nicht möglich.42 Die
topographischen Gegebenheiten lassen jedoch eine Ausgestaltung des Bauvorhabens mit
zwei gleichartigen Gebäuden, die rigide auf eine gemeinsame Flucht gesetzt sind, nicht
unumgänglich erscheinen. Vielmehr lässt sich der umgebenden Bebauung am Hang
entnehmen, dass eine lockerere, zufällig wirkende Setzung der Gebäude möglich ist, und
dass auch die für die Bebauung notwendigen Terrainveränderungen relativ geringfügig
gehalten werden können.43 Nach den Ausführungen der OLK am Augenschein könnte
bereits mit einer leichten Versetzung der Gebäude eine erhebliche Verbesserung erzielt
werden. Die Ausnützung der Bauparzelle würde durch eine Auflockerung der bisher
straffen Setzung der Gebäude nicht so stark eingeschränkt, dass eine ins Gewicht fallende
Mindernutzung resultiert. Vielmehr bleibt eine sinnvolle Bebauung auch bei
Berücksichtigung der ästhetischen Anliegen möglich. Geringfügige Abstriche bei der
Ausnutzung zugunsten des Ortsbildschutzes müssen von der Beschwerdeführerin
hingenommen werden.
f) Im angefochtenen Entscheid werden auch die vorgesehene Gebäudeerschliessung
und die Gestaltung des Vorlandes als Gründe für die fehlende gute Gesamtwirkung des
Projekts angeführt. Die OLK thematisiert in ihrem Fachbericht die fehlende Adressbildung
und die sehr hohe Gebäudekante beim Gebäude Nr. 2, die sehr nahe an den öffentlichen
Raum reiche. Am Augenschein vom 22. März 2019 hielt die Vertretung der OLK fest, es
40 Vgl. Urteil des Bundesgerichtes 1C_434/2012 vom 28. März 2013, E. 3.3 und 3.4 41 Stellungnahme der Beschwerdeführerin vom 18. Februar 2019, S. 4 f.; Protokoll des Augenscheins vom 22. März 2019, S. 7, 6. Absatz 42 Schlussbemerkungen der Beschwerdeführerin vom 17. Mai 2019, S. 6 43 Fotodokumentation zum Augenscheinprotokoll vom 22. März 2019, insbesondere Bilder Nrn. 8, 9 und 15
RA Nr. 110/2018/120 21
handle sich um ein sehr markantes Vorhaben am Strassenzug.44 Das geplante Gebäude
befinde sich derart nahe am Strassenprofil, dass die anderen Gebäude verdrängt würden.
Die Beschwerdeführerin ist der Ansicht, dies könne ihr nicht zum Vorwurf gemacht werden,
da der Strassenabstand eingehalten sei. Eine allfällige Verdrängung der anderen Gebäude
– welche bestritten werde – wäre auf die Lage und Form der Bauparzelle zurückzuführen.
Wie es sich mit diesen Fragen beim vorliegenden Projekt verhält, kann letztlich offen
bleiben. Wie oben dargelegt wurde, wird das Bauvorhaben dem Erfordernis der guten
Gesamtwirkung bereits aus anderen Gründen nicht gerecht. Ein Bauprojekt auf der
fraglichen Parzelle müsste sich in die am Hang bestehende Bebauungsstruktur mit
heterogenen, unregelmässig gestreuten Ein- und Mehrfamilienhäusern so einordnen, dass
eine gute Gesamtwirkung entsteht. Zudem müsste eine allfällige Dachgestaltung mit
Flachdächern so geplant werden, dass eine ortsbaulich bessere Lösung resultiert. Bei der
Ausarbeitung eines solchen Projekts müsste auch der Gestaltung des Vorlandes und der
Hauszugänge gebührende Aufmerksamkeit geschenkt werden. Diese müssten sich
entsprechend den Anforderungen von Art. 20 Abs. 1 GBR nach den ortsüblichen oder
vorherrschenden Merkmalen richten, welche das Strassen-, Quartier- oder Ortsbild prägen.
6. Gleichbehandlungsanspruch
a) Die Beschwerdeführerin ist der Ansicht, dass das Bauvorhaben aus Gründen der
Gleichbehandlung bewilligt werden müsse. Sie führt an, dass andere zweigeschossige
Neubauten mit Attikageschoss bewilligt worden seien, was nach den geltenden
Bauvorschriften auch zulässig sei.45 Am Augenschein vom 22. März 2019 führte der
Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin aus, an der J._strasse seien kürzlich zwei
gleiche Häuser bewilligt und gebaut worden. Er beantragte die Edition der diesbezüglichen
Akten.
b) Art. 8 Abs. 1 BV46 und Art. 10 Abs. 1 KV47 gewährleisten den Anspruch auf
rechtsgleiche Behandlung durch die Behörden. Dabei geht der Grundsatz der
44 Protokoll des Augenscheins vom 22. März 2019, S. 8, zweitletzter Absatz 45 Stellungnahme der Beschwerdeführerin vom 18. Februar 2019, S. 4; Schlussbemerkungen der Beschwerdeführerin vom 17. Mai 2019, S. 8 46 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV; SR 101) 47 Verfassung des Kantons Bern vom 6. Juni 1993 (KV; BSG 101.1)
RA Nr. 110/2018/120 22
Gesetzmässigkeit der Verwaltung im Konfliktfall jenem der Rechtsgleichheit in der Regel
vor. Wenn eine Behörde in einem Fall eine vom Gesetz abweichende Entscheidung
getroffen hat, gibt das den Privaten, die sich in der gleichen Lage befinden, grundsätzlich
keinen Anspruch darauf, ebenfalls abweichend von der Norm behandelt zu werden. Nur
wenn eine eigentliche gesetzwidrige Praxis besteht und die Behörde es ablehnt, diese
aufzugeben, können Private unter Umständen verlangen, dass die widerrechtliche
Begünstigung, die Dritten zuteil wurde, auch ihnen gewährt wird, soweit dies nicht andere
legitime Interessen verletzt. Ein Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht setzt aber
immer voraus, dass die zu beurteilenden Sachverhalte in ihren tatbestandsrelevanten
Elementen übereinstimmen.48
c) Vorliegend fehlt es an letzterer Voraussetzung. Zur Geltendmachung eines allfälligen
Gleichbehandlungsanspruchs reicht der Nachweis nicht aus, dass die Behörde andere
zweigeschossige Neubauten mit Attikageschoss bewilligt hat. Das Bauvorhaben an der
J._strasse betrifft eine Parzelle südlich der J._strasse, wo die Gebäude
nicht unregelmässig gestreut, sondern entlang der Strasse aufgereiht sind.49 Der
Situationsplan des Bauvorhabens an der J._strasse, den die Gemeinde auf
Ersuchen des Rechtsamtes eingereicht hat, lässt auch keinen neu geschaffenen
Vertikalbezug mit zwei straff auf eine gemeinsame Flucht gesetzten Gebäuden erkennen.
Es handelt sich nicht um einen mit dem vorliegenden Projekt vergleichbaren Sachverhalt.
Daher kann die Beschwerdeführerin daraus keinen Gleichbehandlungsanspruch ableiten.
Entsprechend konnte auf den Beizug weiterer Unterlagen aus den Baubewilligungsakten
für das Vorhaben an der J._strasse verzichtet werden.
7. Übrige Streitpunkte
a) Im Beschwerdeverfahren war umstritten, ob das Bauvorhaben die zulässige
Fassadenhöhe einhält. Die Beschwerdeführerin erachtete in ihrer Beschwerde den Schluss
der Gemeinde, wonach die zulässige Fassadenhöhe an der Westfassade des Gebäudes
Nr. 2 in der südwestlichen Gebäude-Ecke überschritten sei, als falsch. Nachdem das
Rechtsamt mit Verfügung vom 25. Oktober 2018 mitgeteilt hatte, dass die Einhaltung der
zulässigen Fassadenhöhe aufgrund einer summarischen Prüfung als zweifelhaft erscheine,
48 BVR 2013 S. 85 E. 8.1 mit Hinweisen auf Praxis und Lehre 49 Vgl. Beilage zur Stellungnahme der Beschwerdeführerin vom 18. Februar 2019
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reichte die Beschwerdeführerin eine Projektänderung ein. Mit dieser wurde die Höhe der
beiden Gebäude reduziert. Zudem erfolgten Anpassungen des projektierten Terrains und
der Einstellhallen-Einfahrt.
Ob das geänderte Projekt die vorgeschriebene Fassadenhöhe einhält, kann letztlich offen
bleiben. Gemäss dem oben Gesagten erfüllt es die gestalterischen Vorschriften der
Gemeinde, insbesondere das Erfordernis der guten Gesamtwirkung, nicht und kann daher
nicht bewilligt werden. Daher ist unabhängig von der Einhaltung der zulässigen
Fassadenhöhe der Bauabschlag zu erteilen.
b) Aus demselben Grund muss auch auf die weiteren Gründe nicht eingegangen
werden, welche von Seiten der Beschwerdegegnerschaft gegen das Bauvorhaben
vorgebracht werden (ungenügende Anzahl Besucherparkplätze; unzulässige Gestaltung
des Abstellplatzes für Abfallcontainer; Verstoss gegen die Sicherheitsvorschriften infolge
umfangreichen Aushubs in exponierter Hanglage).
8. Ergebnis und Kosten
a) Nach dem Gesagten erweisen sich die Rügen der Beschwerdeführerin als
unbegründet. Da dem angefochtenen Entscheid der Gemeinde im Umfang der
Projektänderung vom 15. November 2018 die Grundlage entzogen worden ist, muss er
unabhängig von seiner Richtigkeit aufgehoben werden.50 Das Bauvorhaben mit
Projektänderung vom 15. November 2018 erfüllt die kommunalen Vorschriften nicht. Dem
Bauvorhaben mit der Projektänderung ist daher der Bauabschlag zu erteilen.
b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt die Beschwerdeführerin. Sie hat die
Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG).
Die Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren bestehen aus einer Pauschalgebühr. Für
besondere Untersuchungen, Gutachten und dergleichen können zusätzliche Gebühren
erhoben werden (Art. 103 Abs. 1 VRPG). Die Pauschalgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 2'000.– (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 und Art. 20 Abs. 1 GebV51). Für den
Augenschein vom 22. März 2019 wird in Anwendung von Art. 20 Abs. 1 GebV eine
50 Vgl. Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 32-32d N. 13c 51 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 154.21)
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zusätzliche Gebühr von Fr. 400.– erhoben. Die Kosten der OLK (Fr. 1'000.– gemäss
Rechnung vom 17. Januar 2019 und Fr. 300.– für die Teilnahme am Augenschein gemäss
Schreiben vom 29. März 2019) werden gestützt auf Art. 11 GebV zusätzlich erhoben. Die
Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren betragen somit Fr. 3'700.–.
c) Die amtlichen Kosten für das erstinstanzliche Baubewilligungsverfahren von
Fr. 7'842.85 hat in jedem Fall die Beschwerdeführerin als Baugesuchstellerin zu tragen
(Art. 52 Abs. 1 BewD).
d) Die Beschwerdeführerin hat zudem den beschwerdegegnerischen Parteien die
Parteikosten zu ersetzen (Art. 108 Abs. 3 VRPG).
Der Rechtsvertreter der Beschwerdegegner 1 und 2 macht Parteikosten im Umfang von
Fr. 6'104.50 geltend (Honorar Fr. 5'530.–, Auslagen Fr. 138.05, Mehrwertsteuer
Fr. 436.45), der Rechtsvertreter des Beschwerdegegners 3 und der Beschwerdegegnerin 4
solche von Fr. 6'982.20 (Honorar Fr. 6'000.–, Auslagen Fr. 483.–, Mehrwertsteuer
Fr. 499.20). In Anbetracht des in der Sache gebotenen Zeitaufwands, der Bedeutung der
Streitsache und der Schwierigkeit des Prozesses (Art. 41 Abs. 3 KAG52) sind diese
Kostennoten nicht zu beanstanden.
Die Beschwerdeführerin hat somit den Beschwerdegegnern 1 und 2 die Parteikosten von
Fr. 6'104.50 zu ersetzen und dem Beschwerdegegner 3 und der Beschwerdegegnerin 4 die
Parteikosten von Fr. 6'982.20.