Decision ID: 9527e94b-396c-5c1e-a173-7b70064c4dec
Year: 2019
Language: de
Court: SG_VG
Chamber: SG_VG_001
Canton: SG
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law

Das Verwaltungsgericht stellt fest:
A. Der Ehemann von X._ hatte im Jahr 1940 das Grundstück Nr. 0000 (Grundbuch
A._) an der B._-Strasse in A._ erworben, darauf ein Einfamilienhaus samt Arztpraxis
erstellt und die Liegenschaft bis zu seinem Tod im Jahr 1995 selbst genutzt. Nach
seinem Tod war X._ Alleineigentümerin des Grundstücks. Kraft letztwilliger Verfügung
ging das Grundstück im Jahr 2014 zu Gesamteigentum an ihren Neffen Y._ und ihren
Stiefsohn Z._ über. Mit öffentlich beurkundetem Vertrag vom 14. November 2014
verkaufte die Erbengemeinschaft die Liegenschaft zum Preis von CHF 1'900'000 an die
S._ AG. Die Veräusserung wurde am 6. Januar 2015 im Grundbuch eingetragen.
Das kantonale Steueramt veranlagte die Erben von X._ am 19. April 2017 mit einem
steuerbaren Grundstückgewinn von CHF 1'521'983 (Steuerbetrag total CHF 356'860,
Eigentumsdauerrabatt 30 Prozent). Vom Veräusserungserlös von CHF 1'900'000 liess
es einen Abzug für die Sanierung von Altlasten von CHF 25'557 zu und rechnete
anschliessend den Erwerbspreis von CHF 224'000 ab. Weiter wurden Nebenkosten im
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 3/9
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Umfang von CHF 71'760 und wertvermehrende Aufwendungen von CHF 56'700
berücksichtigt. Die dagegen erhobene Einsprache hiess das kantonale Steueramt mit
Entscheid vom 9. August 2017 teilweise gut und veranlagte die Erbengemeinschaft
unter Berücksichtigung eines zusätzlichen Betrags von CHF 22'000 für
wertvermehrende Aufwendungen mit einem steuerbaren Grundstückgewinn von
CHF 1'499'983 (Steuerbetrag total CHF 351'702, Eigentumsdauerrabatt 30 Prozent).
Dagegen erhob die Erbengemeinschaft X._ Rekurs bei der
Verwaltungsrekurskommission, welche mit Entscheid vom 29. Mai 2018 den Rekurs
teilweise guthiess, den Einspracheentscheid vom 9. August 2017 aufhob und den
steuerbaren Grundstückgewinn unter Berücksichtigung von Nebenkosten von
insgesamt CHF 75'452 auf CHF 1'496'291 bei einem Eigentumsdauerrabatt von
30 Prozent festsetzte.
B. Gegen diesen Entscheid erhob die Erbengemeinschaft X._, bestehend aus Y._
und Z._, mit Eingabe ihres Rechtsvertreters vom 4. Juli 2018 Beschwerde beim
Verwaltungsgericht mit dem Rechtsbegehren, unter Kosten- und Entschädigungsfolge
sei der angefochtene Entscheid aufzuheben, der steuerbare Grundstückgewinn auf
CHF 1'366'491 festzulegen und es sei der maximale Rabatt für Selbstbewohner zu
gewähren; allenfalls sei die Streitsache an die Vorinstanz zurückzuweisen. Mit
Entscheid vom 19. Oktober 2018 wies das Verwaltungsgericht die Beschwerde ab.
C. Mit Beschwerde an das Bundesgericht beantragten Y._ und Z._, unter Kosten-
und Entschädigungsfolge sei das Urteil des Verwaltungsgerichts vom 19. Oktober 2018
aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an dieses Gericht zurückzuweisen.
Eventualiter fordern sie, unter Aufhebung dieses Urteils sei der steuerbare
Grundstückgewinn auf CHF 1'384'406 festzusetzen und ein Eigentumsdauerrabatt von
40,5 % auf einem Gewinnanteil von CHF 500'000 sowie ein solcher von 30 % auf dem
übrigen Gewinn zu gewähren. Mit Urteil 2C_1058/2018 vom 26. September 2019 hiess
das Bundesgericht die Beschwerde teilweise gut. Es hob den Entscheid des
Verwaltungsgerichts B 2018/164 vom 19. Oktober 2018 aber nur insoweit auf, als
damit die Festsetzung des steuerbaren Grundstückgewinns aus der Veräusserung des
Grundstücks Nr. 0000 (Grundbuch A._) auf CHF 1'496'291 bestätigt wurde. Es wies
die Sache einzig zur Neufestsetzung des steuerbaren Grundstückgewinns aus dieser
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 4/9
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Veräusserung im Sinn der Erwägungen an das Verwaltungsgericht zurück. Im Übrigen
wies das Bundesgericht demgegenüber die Beschwerde vollumfänglich ab.

Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:
1. Im Urteil 2C_1058/2018 vom 26. September 2019 führte das Bundesgericht im
Zusammenhang mit den diesbezüglichen Vorbringen der Beschwerdeführer aus, für
den Neuwertvergleich seien als Schätzwerte vom 27. September 2007 und 28. Mai
2014 in der Tat nicht die vom Verwaltungsgericht verwendeten Beträge von
CHF 1'054'000 und CHF 1'122'000 heranzuziehen, sondern es sei – in Ergänzung bzw.
Berichtigung des vom Verwaltungsgericht festgestellten Sachverhalts – auf die
Neuwerte von CHF 1'124'000 (Schätzungsjahr 2007, inkl. "Umgebungskosten" von
CHF 70'000) und CHF 1'282'000 (Schätzungsjahr 2014; inkl. "Umgebungskosten" von
CHF 100'000 und Kosten für einen Baugrubenaushub von CHF 60'000) abzustellen.
Der vom Verwaltungsgericht noch angestellte unzutreffende Neuwertvergleich sei
damit unter Heranziehung dieser Neuwerte zu korrigieren; die Sache sei insoweit an
das Verwaltungsgericht zurückzuweisen. Im Übrigen wies das Bundesgericht die
Beschwerde aber ab und bestätigte damit insbesondere den Eigentumsdauerrabatt
von 30 Prozent sowie die Kostenverlegung im verwaltungsgerichtlichen Verfahren
(BGer 2C_1058/2018 vom 26. September 2019 E. 6 und E. 9.1).
2. Im Folgenden ist einzig der im Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 19. Oktober
2018 durchgeführte Neuwertvergleich entsprechend den bundesgerichtlichen
Vorgaben zu korrigieren und gestützt darauf der steuerbare Grundstückgewinn neu
festzusetzen.
2.1. Gemäss Art. 134 Abs. 1 des Steuergesetzes (sGS 811.1, StG) entspricht der
Grundstückgewinn dem Betrag, um welchen der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis
und Aufwendungen) übersteigt. Als Aufwendungen anrechenbar sind nach Art. 137
Abs. 1 lit. a StG insbesondere Ausgaben, welche eine dauerhafte Werterhöhung des
Grundstücks bewirkt haben (wie Kosten für Planung, Bau und Verbesserung).
Voraussetzung der Anrechenbarkeit ist, dass diese Ausgaben nicht bereits steuerlich
abgezogen worden sind (Art. 137 Abs. 2 StG).
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 5/9
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
2.2. Vor Bundesgericht war im Zusammenhang mit der Berechnung des
Grundstücksgewinns einzig noch umstritten, ob für die Berechnung der
wertvermehrenden Aufwendungen die in den Schätzungen der Jahre 2007 und 2014
enthaltenen Kosten für Umgebung und Baugrubenaushub miteinzubeziehen seien.
Einigkeit herrschte hingegen darüber, dass die Voraussetzungen für eine
Neuwertermittlung gemäss st. gallischer Veranlagungspraxis und Rechtsprechung,
gemäss welchen der Vergleich der bei Schätzungen festgestellten Neuwerte während
der Eigentumsdauer (sog. Neuwertvergleich) eine taugliche Grundlage bildet, um die
vom Steuerpflichtigen ermessensweise und pauschal geltend gemachten
Aufwendungen zu überprüfen, gegeben sind (vgl. BGer 2C_1058 vom 26. September
2019 E. 4.2 f.).
2.3. Für die Berechnung der wertvermehrenden Aufwendungen bezog der
Beschwerdegegner die in den Schätzungsjahre 2007 und 2014 enthaltenen Kosten für
Umgebung und Baugrubenaushub nicht mit ein, sondern ging seinerseits noch vom
Gebäudetotal aus, mithin von CHF 1'054'000 (Schätzungsjahr 2007) bzw. von
CHF 1'122'000 (Schätzungsjahr 2014). Für die Frage, ob und inwieweit für die
Ermittlung des Umfanges der wertvermehrenden Aufwendungen auf den
Gebäudeversicherungswert abgestellt werden kann, ist angesichts der
bundesgerichtlichen Erwägungen harmonisierungsrechtlich als massgebend zu
erachten, ob die damit verbundene schematisierende Ermittlung des Verkehrswerts
den Regel- bzw. Durchschnittsfall realitätsgerecht erfasst, oder ob sie stattdessen eine
systematische Unterbewertung zur Folge hat. Die als Nebenkosten zu qualifizierenden
Kosten für die Umgebungsarbeiten, welche im vorliegenden Fall in den amtlichen
Schätzungen der Jahre 2007 und 2014 separat aufgeführt wurden, sind
harmonisierungsrechtlich als wertvermehrende Aufwendungen anrechenbar. Dies gilt
vorliegend umso mehr, als der Anteil dieser Kosten an den Gebäudekosten von rund
6 % und 9 % liegt und diese Kosten damit nicht als mehr vernachlässigbar zu
quantifizieren sind. Was demgegenüber die Kosten für den Baugrubenaushub betrifft,
ist zwar davon auszugehen, dass diese im Ergebnis nicht in den
Gebäudeversicherungswert miteingeflossen sind, weil der Erdaushub nicht durch
Brand zerstört werden kann. Für die Bemessung der Grundstückgewinnsteuer müssen
diese Kosten jedoch aufgrund der bundesgerichtlichen Vorgaben aus
harmonisierungsrechtlichen Gründen ebenfalls anrechenbar sein. Dies daher, weil sich
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 6/9
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
ansonsten eine nicht zu rechtfertigende systematische, steuererhöhende
Unterbewertung ergeben würde (vgl. BGer 2C_1058/2018 vom 26. September 2019
E. 5.2).
Daher sind im Schätzungsjahr 2007 zusätzlich zum Gebäudetotal die
Umgebungskosten von CHF 70'000 sowie im Schätzungsjahr 2014 die
Umgebungskosten von CHF 100'000 und die Kosten für einen Baugrubenaushub von
CHF 60'000 zu berücksichtigen (BGer 2C_1058/2018 vom 26. September 2019 E. 6).
Aus dem Dargelegten resultiert bezüglich der anrechenbaren Wertvermehrung daher
folgende Berechnung:
Gesamtvergleich (A)
Jahr Baukostenindex Neuwert gemäss Neuwert gemäss Mutmassliche
Wert- Schätzung Baukostenindex
veränderung
1966 100.0 CHF 335'000
2014 334.6 CHF 1'282'000 CHF 1'120'910 CHF 161'090
Total A CHF 161'090
Einzelvergleich (B)
1966 100 CHF 335'000
1976 158.6 CHF 629'000 CHF 531'310 CHF 97'690
1986 222.4 CHF 860'000 CHF 882'028 CHF 0
1994 268.8 CHF 1'050'000 CHF 1'039'424 CHF 10'576
2007 309.9 CHF 1'124'000 CHF 1'210'547 CHF 0
2014 334.6 CHF 1'282'000 CHF 1'213'586 CHF 68'414
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 7/9
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Total B CHF 176'679
Total A+ B CHF 337'769
Anrechenbare Wertvermehrung CHF 168'885
3. Zusammenfassend ergibt sich, dass bei einem Veräusserungserlös von
CHF 1'900'000 und unter Berücksichtigung des Erwerbspreises von CHF 224'000, der
Kosten der Sanierung Altlasten von CHF 25'557, der Nebenkosten von CHF 75'452
und der anrechenbaren Wertvermehrung von CHF 168'885 der steuerbare
Grundstückgewinn neu CHF 1'406'106 beträgt. - Die Beschwerde ist daher teilweise
gutzuheissen und der angefochtene Entscheid der Vorinstanz vom 29. Mai 2018
aufzuheben. Der ermittelte steuerbare Grundstückgewinn von CHF 1'406'106 ist vom
Beschwerdegegner neu zu veranlagen.
4.
4.1. Das Bundesgericht hob den verwaltungsgerichtlichen Entscheid vom 19. Oktober
2018 lediglich insoweit auf, als damit die Festsetzung des steuerbaren
Grundstückgewinns neu vorgenommen worden war. Im Übrigen wurde die
Beschwerde abgewiesen. Damit bestätigte das Bundesgericht neben dem
Eigentumsdauerrabatt von 30 Prozent insbesondere auch den ursprünglichen
Kostenspruch des Verwaltungsgerichts, mit welchem es den Beschwerdeführern die
amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens von CHF 2'000 unter Verrechnung mit
dem von ihnen in gleicher Höhe geleisteten Kostenvorschuss auferlegt hatte. Das
Verwaltungsgericht ist an den Rückweisungsentscheid des Bundesgerichts gebunden,
weshalb es bei der damaligen Kostenverlegung bleiben muss. Hingegen rechtfertigt es
sich unter diesen Umständen, im vorliegenden Beschwerdeverfahren auf die Erhebung
amtlicher Kosten zu verzichten (Art. 97 des Gesetzes über die
Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, VRP).
Neu zu verlegen sind hingegen die amtlichen Kosten des Rekursverfahrens von
CHF 1'000. Die Vorinstanz setzte den steuerbaren Grundstückgewinn auf
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 8/9
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
CHF 1'496'291 bei einem Eigentumsdauerrabatt von 30 Prozent fest (mutmasslicher
Steuerbetrag ca. CHF 350'800, vgl. Steuerkalkulator auf www.steuern.sg.ch). Die
Beschwerdeführer beantragten dagegen, der steuerbare Grundstückgewinn sei auf
CHF 1'366'491 bei Gewährung der maximalen Haltedauer festzulegen (mutmasslicher
Steuerbetrag ca. CHF 303'200), wohingegen dieser aufgrund der bundesgerichtlichen
Vorgaben neu CHF 1'406'106 (mutmasslicher Steuerbetrag ca. CHF 329'700) beträgt.
Hinsichtlich des Rabatts für Selbstbewohner schützte das Bundesgericht den
verwaltungsgerichtlichen Entscheid und wies die Beschwerde ab. Entsprechend
rechtfertigt es sich, die amtlichen Kosten des Rekursverfahrens je zur Hälfte den
Beschwerdeführern und dem Staat (kantonales Steueramt) aufzuerlegen. Die
Vorinstanz wird angewiesen, den Beschwerdeführern den von ihnen für das
Rekursverfahren geleisteten Kostenvorschuss im Umfang von CHF 500
zurückzuerstatten. Auf die Erhebung des Kostenanteils des Beschwerdegegners ist
nicht zu verzichten (Art. 95 Abs. 3 VRP).
4.2. Ausseramtliche Kosten sind – die Beschwerdeführer unterliegen mehrheitlich –
keine zu entschädigen.