Decision ID: 61234aeb-5198-5c62-b40f-9fa6baf409a3
Year: 2015
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_002
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

ritenuto
in fatto:
A.
Con contratto 10 agosto 2005 la società AP 1 (di seguito _), rappresentata dal suo amministratore unico A_ _, ha preso in locazione dalla società _ SA in liquidazione (di seguito _), rappresentata dall’amministratore fallimentare speciale avv. _ _, uno stabile industriale sito sul mapp. n. 5250 RFD di _ (doc. B dell’inc. rich. n. 30/13 dell’Ufficio di conciliazione in materia di locazione (di seguito UC) di _). La locazione è iniziata il 10 agosto 2005 per una durata indeterminata e con un preavviso di disdetta di 3 mesi, la prima volta per il 31 dicembre 2006. Il contratto prevedeva una pigione annua di fr. 60'000.- (punto 2a, doc. B), ritenuto che la conduttrice si era impegnata ad eliminare a proprie spese i rifiuti presenti nell’ente locato e che, salvo prova del contrario tramite la produzione delle relative fatture, il costo di smaltimento di tali rifiuti era stato fissato in
fr. 60'000.-; importo che la conduttrice era autorizzata a compensare sui canoni di locazione (punto 2b e 2c, doc. B). Inoltre la AP 1 si era impegnata a versare fr. 250'000.- a titolo di pigioni (future) di 4 anni e 2 mesi (50 mesi), riservata la compensazione di cui al punto 2c (punto 3a, doc. B). Infine il contratto vietava l’esecuzione di qualsiasi modifica e/o miglioria dell’ente locato senza il consenso della locatrice e nel caso in cui la conduttrice avesse eseguito delle migliorie con il consenso preventivo e scritto della locatrice era comunque escluso il versamento di un’indennità per i lavori eseguiti (punto 12, doc. B).
B.
Sin dall’ottobre 2005 la conduttrice ha lamentato la presenza di infiltrazioni di acqua dal tetto del capannone in occasione di precipitazioni ed ha chiesto alla locatrice di adottare rispettivamente di poter eseguire gli interventi atti ad ovviare al problema. Ne è seguita una fitta corrispondenza tra i rispettivi rappresentanti delle parti di cui
non occorre indicare i dettagli (il giudizio impugnato già espone a pag. 4, 6 e 7 la cronistoria e i relativi riferimenti documentali)
bastando rilevare come la locatrice _ (in fallimento) ha sempre dichiarato di non disporre della liquidità per incaricare terzi di rimediare a tali difetti e che se la conduttrice voleva procedere personalmente alla riparazione, lo faceva a suo rischio, siccome non poteva fornire alcuna garanzia sul fatto potesse assumersi tali costi, ritenuto che non disponeva nemmeno più dell’importo di fr. 250'000.- depositato all’inizio del contratto dalla conduttrice.
C.
In data 16 settembre 2008 AP 1 ha inviato a _ una fattura di complessivi fr. 2'484'148.- per i lavori eseguiti sullo stabile (doc. 5 dell’inc. rich. DI.2008.55 della Pretura del Distretto di Riviera) prontamente contestata da _ (doc. 6 del citato inc. rich. DI.2008.55) e contemporaneamente ha inoltrato presso la Pretura del Distretto di Riviera un’istanza di iscrizione d’ipoteca legale sul fondo oggetto di locazione ed avverso la _ per la medesima somma. L’istanza, accolta in via supercautelare con decreto 17 settembre 2008, è stata sospesa con ordinanza 26 novembre 2008 (inc. rich. DI.2008.55).
D.
A seguito del fallimento della locatrice _, il 19 giugno 2009 la AO 1 (di seguito _), già creditrice ipotecaria, si è aggiudicata ai pubblici incanti la part. 5250 RFD di _, divenendone proprietaria, senza aggravio del contratto di locazione e dell’ipoteca legale provvisoria degli artigiani (doc. 1; cfr. incarto rich. dell’amministratore speciale del fallimento avv. _ _, plico III°).
E.
Dopo aver notificato tre disdette poi ritirate e/o annullate (cfr. doc. B, D, E, F, H ed inc. rich. n. SE.2011.16 della Pretura del Distretto di Riviera), con raccomandata 1° marzo 2013 AO 1 ha inviato alla conduttrice una diffida di pagamento per le pigioni scoperte relative al periodo settembre 2009 - febbraio 2013, oltre interessi di mora al 7%, per un importo complessivo di
fr. 242'316.65, con l’avvertenza che, in caso di mancato pagamento entro il 10 aprile 2013, il contratto di locazione sarebbe stato disdetto ai sensi dell’art. 257d CO (doc. C dell’ inc. rich. UC n. 30/13). Con plico raccomandato 29 marzo 2013 la conduttrice ha contestato di essere in mora, invocando la compensazione delle pretese della locatrice con un suo credito di fr. 2'468'458.25 per le spese di smaltimento dei rifiuti e per i costi relativi ai lavori di manutenzione urgenti all’inizio della locazione ed ad ulteriori lavori effettuati sull’ente locato con l’accordo della proprietaria, precisando altresì che non era tenuta a pagare alcun canone di locazione per il periodo in cui l’ente locato era risultato inservibile (doc. D dell’inc. rich. UC n. 30/13). Con scritto 4 aprile 2013 la locatrice ha contestato la pretesa compensazione ribadendo la suddetta diffida di pagamento (doc. 2). Constatato il mancato pagamento entro il termine stabilito, con modulo ufficiale 15 aprile 2013 AO 1 ha notificato a AP 1 la disdetta del contratto di locazione con effetto al 31 maggio 2013 (doc. E dell’inc. rich. UC n. 30/13). Con istanza 15 maggio 2013 la conduttrice ha contestato la disdetta straordinaria dinanzi all’UC di _ (inc. rich. UC n. 30/13, plico I°). All’udienza del 24 giugno 2013 le parti non hanno raggiunto un accordo e alla conduttrice è pertanto stata rilasciata l’autorizzazione ad agire giusta l’art. 209 cpv. 1 lett. b CPC.
F.
Con petizione 24 luglio 2015 la conduttrice ha chiesto alla Pretura del Distretto di Riviera di dichiarare nulla o annullare la disdetta e, in via subordinata, di prorogare il contratto di locazione per la durata di 6 anni, sostenendo di non essere in mora con il pagamento della pigione, ritenuto che essa vantava nei confronti della locatrice un credito di fr. 2'468'458.25 per le spese di smaltimento dei rifiuti e per i costi relativi ai lavori eseguiti sull’ente locato che andava posto in compensazione con le pretese della locatrice nei suoi confronti.
Con osservazioni 16 settembre 2013 la locatrice si è opposta alla petizione, chiedendo l’accertamento della validità della disdetta straordinaria del contratto per mora della conduttrice. Esperita l’istruttoria, con le conclusioni la conduttrice ha rinunciato alla richiesta di protrazione della locazione, ribadendo la validità della compensazione e il conseguente difetto del requisito della mora. La locatrice ha invece confermato la propria posizione ed ha altresì chiesto di liberare immediatamente l’immobile locato.
G.
Con sentenza 23 gennaio 2015 il Pretore ha respinto la petizione ed accertato la validità della disdetta 15 aprile 2013, ponendo la tassa di giustizia di fr. 500.- e le spese di fr. 200.- a carico dell’attrice, tenuta a rifondere alla convenuta fr. 100.- a titolo di spese necessarie. In sintesi, il primo giudice ha anzitutto ritenuto inammissibile la domanda d’espulsione della convenuta poiché formulata solo in sede di conclusioni. Ciò, posto il Pretore ha accertato che la conduttrice entro il termine di diffida non aveva validamente opposto in compensazione alcun credito ed ha di conseguenza considerato valida la disdetta straordinaria notificata il 15 aprile 2015, essendo adempiuti i presupposti dell’art. 257d CO.
In particolare, sulla base della documentazione agli atti e dell’istruttoria, il primo giudice ha accertato che le spese asseritamene sopportate per l’eliminazione dei rifiuti, in parte non provate, corrispondono ad un importo inferiore a quello oggetto della diffida per mora e che la compensazione era già avvenuta, attraverso la parziale restituzione dell’anticipo di
fr. 250'000.- inizialmente versato dalla conduttrice per le pigioni future (sentenza impugnata, consid. 8.2., pag. 18). Il Pretore ha poi accertato che l’attrice non poteva validamente invocare la compensazione delle spese sostenute per eliminare gli invocati difetti dell’ente locato, in quanto non trattandosi di difetti di media importanza la conduttrice non era autorizzata ad eliminarli senza l’ordine dell’autorità giudiziaria, ciò che però in concreto non era stato fatto (decisione impugnata consid. 8.3 e), pag. 22).
Il primo giudice ha ritenuto che neppure il credito per i lavori di miglioria eseguiti sull’ente locato poteva essere posto in compensazione, anzitutto siccome non ancora esigibile, essendo il contratto di locazione ancora in essere, e non risultando poi, dai documenti agli atti, un consenso scritto della locatrice ad effettuarli, ritenuto che in ogni caso, anche qualora la conduttrice fosse stata autorizzata ad eseguirli, il contratto di locazione (clausola 12) escludeva un indennizzo per detti lavori (sentenza impugnata consid. 8.3 f), pag. 23-25). Il Pretore ha rilevato infine che, posto come i pretesi difetti e danni erano insorti prima del trapasso di proprietà alla convenuta, eventuali crediti a tal riguardo andavano vantati nei confronti della precedente locatrice (decisione impugnata consid. 8.3. g), pag. 25).
H.
L’attrice è insorta contro la citata decisione con appello 2 marzo 2015, chiedendone la riforma nel senso di accogliere la petizione e dichiarare nulla o annullata la disdetta contestata, con protesta di tasse, spese e ripetibili di entrambe le sedi. Nella risposta 27 aprile 2015 la convenuta propone di respingere il gravame, pure con protesta di tasse, spese e ripetibili. Delle argomentazioni delle parti si dirà, se e per quanto necessario, nei prossimi considerandi.
e considerato

in diritto:
1.
Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (CPC). Avviata con petizione 24 luglio 2014 la presente procedura è quindi interamente retta dalla legge nuova, che prevede, in materia di protezione dalla disdetta o di protrazione del rapporto di locazione di locali commerciali, la procedura semplificata senza riguardo al valore litigioso (art. 243 cpv. 2 lett. c CPC, cfr. DTF 139 III 457). Nelle controversie patrimoniali con valore di almeno fr. 10'000.-, la decisione del Pretore è impugnabile mediante appello (art. 308 cpv. 2 CPC) entro il termine di 30 giorni (art. 311 cpv. 1 CPC). Nella fattispecie la decisione impugnata è stata notificata il 28 gennaio 2015 e ricevuta dalla conduttrice il giorno successivo, il 29 gennaio 2015. Tenuto conto che il termine di 30 giorni cadeva domenica 1° marzo 2015, l’appello, presentato lunedì 2 marzo 2015 è tempestivo.
Il gravame è stato intimato e notificato all’appellata il 30 marzo 2015, di conseguenza, in ragione delle ferie giudiziarie di cui all’art. 145 cpv. 1 lett. a CPC, la risposta 27 aprile 2015 è pure tempestiva.
2.
L’appellante afferma anzitutto che il Pretore sarebbe partito dal presupposto errato che le clausole contrattuali riferite ai difetti avevano quale obiettivo di evitare che la locatrice assumesse delle spese, visto che lo scopo primario era la vendita dell’immobile in modo da garantire liquidità per la chiusura della procedura fallimentare, per negare la compensazione dei costi da essa sostenuti per l’eliminazione dei difetti (appello, pag. 4 in mezzo). A suo dire inoltre i lavori per rimediare ai difetti, specie quelli dovuti alle infiltrazioni, erano particolarmente urgenti, in quanto gli stessi impedivano un utilizzo razionale dell’immobile e quindi la conduttrice era legittimata ad effettuarli a spese della locatrice con diritto di compensazione sulle pigioni correnti e future (appello, pag. 5 in mezzo).
Sennonché su quest’ultimo aspetto, come spiegato diffusamente anche dal Pretore (decisione querelata, pag. 4-7 e 22), i lavori necessari per porre rimedio ai pretesi difetti erano stati segnalati alla locatrice poco dopo l’inizio della locazione, nell’ottobre del 2005, e poi sollecitati più volte nel corso del 2006 (cfr. da ultimo scritto 28 novembre 2006 dell’avv. _ _, allora patrocinatore delle conduttrice, all’avv. _ _ amministratore fallimentare speciale dell’allora locatrice APC, con copia per conoscenza a AO 1, doc. 2 dell’ inc. rich. DI.2008.55). Pertanto a ragione il primo giudice ha negato la sussistenza di un caso di estrema urgenza, tale da rendere inutile o impossibile agire in giudizio e consentire alla conduttrice di procedere alla riparazione prevalendosi delle regole della gestione senza mandato (
Lachat
, Commentaire Romand CO-I, n. 8 ad art. 259c CO).
La conduttrice dimentica inoltre che per dottrina e giurisprudenza invalse nell'ambito della locazione di immobili – fatte salve alcune eccezioni che qui non ricorrono – il conduttore non ha la facoltà di trattenere la pigione per indurre il locatore ad eliminare i difetti nell'ente locato, ritenuto che egli ha a disposizione l'istituto del deposito della pigione di cui all'art. 259g CO (sentenza del Tribunale federale 26 gennaio 2009 4A_472/2008 consid. 4.2.3; sentenza II CCA inc. n. 12.2009.110 del 10 giugno 2009;
Higi
, Zürcher Kommentar, n. 31 ad art. 259g CO;
Lachat
, op.cit., n. 2 ad art. 259g CO). In effetti, la compensazione del canone di locazione con pretese per difetti della cosa locata è esclusa laddove tali pretese siano contestate. In siffatta evenienza il conduttore deve infatti seguire la procedura dell’art. 259g CO, fissando al locatore un termine per provvedere alla riparazione del difetto con la comminatoria del deposito delle pigioni nel caso in cui non vi desse seguito. Qualora egli non si avvalga di tale istituto la pigione è reputata non pagata (259g cpv. 2 CO), è data la situazione di mora e il contratto di locazione può essere disdetto giusta l’art. 257d CO (sentenze II CCA 7 giugno 2011 inc. n. 12.2011.94, 14 giugno 2006 inc. n. 12.2006.43, 7 giugno 2004 inc. n. 12.2007.102;
Higi
, op. cit., n. 17 ad art. 257d CO;
Lachat
, Le bail a Loyer, Losanna 2008, pag. 278). In concreto, le pretese per difetti sono state contestate dalla locatrice e la conduttrice non ha fatto capo alla procedura di deposito della pigione, essa era quindi in una situazione di mora, la quale non viene meno per il fatto che essa ha voluto compensare parte dei canoni con sue pretese derivanti da fatture pagate per lavori fatti eseguire.
Ne consegue che su questo punto l’appello è infondato e deve pertanto essere respinto.
4.
In merito alla spese per l’eliminazione dei rifiuti, l’appellante ritiene anzitutto inammissibile la deduzione operata dal primo giudice dell’importo di fr. 78'000.- relativo ai costi per la messa a disposizione degli operai della ditta _ per il fatto che quest’ultima ditta fa parte del medesimo gruppo aziendale cui anch’essa appartiene. A suo dire tale circostanza è ininfluente, determinante è invece il fatto che essa ha sostenuto tali spese, le quali erano necessarie per i lavori di sgombero ed eliminazione dei rifiuti (appello, pag. 4 in fondo). Sennonché l’appellante dimentica una parte della motivazione pretorile (quella indicata a pag. 17 in fondo e 18 in alto), ossia che il primo giudice ha ritenuto non provata questa spesa. In effetti l’attrice, gravata dall’onere della prova in merito all’esistenza e all’entità dell’invocato credito posto in compensazione, ha prodotto solo in parte i giustificativi relativi ai costi da essa indicati per lo smaltimento dei rifiuti (doc. C dell’inc. rich. DI.2008.85 e plico II° rich.) e ciò nonostante le specifiche contestazioni dell’allora locatrice APC già con scritto 29 novembre 2006 e dopo l’invio della fattura (doc. 3 e 6 dell’inc. rich. DI.2008.55), come pure nell’ambito della procedura di iscrizione dell’ipoteca legale (inc. rich. DI.2008.55).
L’appellante prosegue affermando che l’importo di fr. 250'000.- non sia stato versato per le pigioni future ma quale anticipo per l’acquisto del bene immobile e visto che la compravendita non si è poi perfezionata a giusta ragione ha ottenuto il rimborso dell’anticipo versato. Essa sostiene pertanto che il Pretore avrebbe accertato i fatti in modo manifestamente errato, ritenendo che il rimborso di tale importo sia stato effettuato quale compensazione per le spese sostenute dalla conduttrice per l’eliminazione dei rifiuti (appello, pag. 5).
La censura è manifestamente infondata e smentita anche dalle risultanze istruttorie. Anzitutto il contratto di locazione prevedeva chiaramente al punto 3 a) che “
il locatario versa nei dieci giorni successivi alla firma del presente contratto un importo di fr. 250'000.- che serve a coprire i canoni di locazione di 4 anni e 2 mesi (50 mesi) riservato il punto 2 c) [...]”
ed al punto 2 c) che
“le parti danno atto che – salvo prova del contrario tramite la produzione delle fatture per l’eliminazione dei rifiuti presenti nell’ente locato - il costo di smaltimento di tali rifiuti ammonta fr. 60'000.- ; il locatario è autorizzato a compensare tale importo sui canoni di locazione
(doc. B dell’inc. rich. UC 30/13).
Inoltre A_ _, amministratore unico dell’appellante, ha dichiarato di aver versato la somma di fr. 250'000.- a titolo di pigioni future e che successivamente ne ha chiesto la restituzione facendo valere la compensazione delle spese da lui anticipate per l’eliminazione dei rifiuti (verbale di interrogatorio formale 5 giugno 2004, pag. 4). Anche su questo punto l’appello è pertanto respinto.
5.
In definitiva, l’appello deve essere respinto e la sentenza impugnata confermata (art. 318 cpv. 1 lett. a CPC). Le spese processuali d’appello seguono la soccombenza dell’appellante (art. 106 cpv. 1 CPC) e sono calcolate su un valore litigioso di
fr. 242'316.65, importo questo determinante anche ai fini di un eventuale ricorso al Tribunale Federale. La tassa di giustizia d’appello è stabilita in base ai criteri degli art. 2, 8 e 13 LTG (testo in vigore dal 10 febbraio 2015). Ritenuto che la convenuta appellata non si è avvalsa di un rappresentante professionale ed ha agito personalmente, non può però esserle attribuita alcuna indennità per ripetibili (art. 95 cpv. 3 lett. b CPC); alla stessa non può nemmeno essere riconosciuta alcuna indennità d’inconvenienza ai sensi dell’art. 95 cpv. 3 lett. c CPC, non avendo essa provveduto a motivare la sua domanda come invece richiesto dalla legge (sentenza del Tribunale Federale 4A_355/2013 del 22 ottobre 2013, consid. 4.2; sentenze II CCA 26 aprile 2013 inc. n. 12.2012.78, 30 giugno 2014 inc. n. 12.2012.208; 21 agosto 2015 inc. n. 12.2013.181).