Decision ID: 0ca22969-b9dc-4961-8737-6aa0ddc343c3
Year: 2020
Language: de
Court: CH_BGer
Chamber: CH_BGer_005
Canton: CH
Region: Federation
Law Area: civil_law

Sachverhalt:
A.
A.a. Im Rahmen der von der B._ AG gegen A._ eingeleiteten Betreibung auf Grundpfandverwertung legte das Betrei-bungsamt Oberland, Dienststelle Oberland West, am 22. Mai 2018 die Steigerungsbedingungen auf. Gegenstand der Verwertung bildeten drei Grundstücke, die einzeln zur Versteigerung angesetzt wurden. Das Betreibungsamt verlangte für jedes Grundstück eine Anzahlung an den Steigerungskaufpreis und die Zahlung der Kosten der Eigentumsübertragung, ausmachend den Gesamtbetrag von Fr. 732'000.--. Die Steigerungsbedingungen samt Lastenverzeichnis blieben unangefochten.
A.b. An einer ersten Steigerung vom 28. Juni 2018 wurden alle drei Grundstücke A._ zugeschlagen. Dieser hatte zuvor eine Anzahlung von Fr. 750'000.-- an das Betreibungsamt geleistet. In der Folge konnte er den Steigerungskaufpreis nicht rechtzeitig bezahlen. Das Betreibungsamt hob daher am 14. August 2018 den ersten Steigerungszuschlag auf und ordnete am 31. August 2018 eine zweite Steigerung an. Die drei Grundstücke wurden am 1. November 2018 von der B._ AG ersteigert. Der Zuschlagspreis der zweiten Steigerung war um insgesamt Fr. 1'337'500.-- tiefer als der Zuschlagspreis der ersten Steigerung.
A.c. Mit Verfügung vom 8. Januar 2019 berechnete das Betreibungsamt die Ausfallforderung, legte den Nettobetrag auf Fr. 638'117.95 fest und setzte A._ Frist zur Zahlung. Dabei ging es von der Bruttoausfallforderung aus, fügte die inzwischen aufgelaufenen Zinsen und die Kosten der zweiten Steigerung an und brachte davon die geleistete Anzahlung in Abzug. Für den Fall der nicht fristgerechten Zahlung wies das Betreibungsamt auf das Verwertungsverfahren nach Art. 131 SchKG hin.
A.d. Gegen diese Verfügung gelangte A._ an das Obergericht des Kantons Bern, Aufsichtsbehörde in Betreibungs- und Konkurssachen. Er bestritt nicht den Bestand der Ausfallforderung an sich, sondern bemängelte die vom Betreibungsamt vorgenommene Berechnung des Nettoausfalls. Die Beschwerde wurde am 8. März 2019 abgewiesen.
B.
Am 22. März 2019 hat A._ beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen erhoben. Der Beschwerdeführer beantragt die Aufhebung des obergerichtlichen Entscheides und die Anpassung der betreibungsamtlichen Verfügung dahingehend, dass ihm der Betrag von Fr. 722'231.-- zurückerstattet und die Ausfallforderung dementsprechend auf Fr. 1'360'348.95 festgelegt werde. Eventualiter sei ihm der Betrag von Fr. 212'231.-- zurückzuerstatten, die Ausfallforderung auf Fr. 1'360'348.95 festzulegen und die Anzahlung an den Kaufpreis von Fr. 510'000.-- der Erwerberin der Ausfallforderung nach Art. 130 Ziff. 1, Art. 131 SchKG und Art. 72 VZG anzuweisen. Subeventualiter sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
C.
Die B._ AG (Beschwerdegegnerin) schliesst auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten ist. Das Obergericht und das Betreibungsamt haben auf eine Beschwerdeantwort verzichtet. Die Steuerverwaltung des Kantons Bern (Verfahrensbeteiligte) hat sich nicht vernehmen lassen. Der Beschwerdeführer hat eine Replik eingereicht. Weitere Eingaben sind nicht erfolgt.

Erwägungen:
1.
1.1. Angefochten ist der Entscheid einer kantonalen Aufsichtsbehörde, die als Rechtsmittelinstanz über die Folgen einer zweiten Steigerung im Rahmen einer Betreibung auf Grundpfandverwertung befunden hat. Dagegen ist die Beschwerde in Zivilsachen gegeben (Art. 19 SchKG i.V.m. Art. 72 Abs. 2 lit. a, Art. 74 Abs. 2 lit. c und Art. 75 Abs. 1 BGG).
1.2. Der Beschwerdeführer ist als Eigentümer der zwangsversteigerten Grundstücke und Erstersteigerer durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt und daher zur Beschwerde berechtigt (Art. 76 Abs. 1 lit. b BGG).
1.3. Mit der vorliegenden Beschwerde kann insbesondere die Verletzung von Bundesrecht gerügt werden (Art. 95 lit. a BGG). In der Beschwerde ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt (Art. 42 Abs. 2 BGG; BGE 143 I 377 E. 1.2). Die Verletzung verfassungsmässiger Rechte ist ebenfalls zu begründen, wobei hier das Rügeprinzip gilt (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 142 III 364 E. 2.4).
1.4. Das Bundesgericht legt seinem Entscheid den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Neue Tatsachen und Beweismittel sind nur zulässig, soweit der vorinstanzliche Entscheid dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG).
2.
Anlass zur Beschwerde gibt die Berechnung der Ausfallforderung durch das Betreibungsamt, nachdem für die zur Verwertung anstehenden Liegenschaften an einer zweiten Steigerung ein Zuschlag zu tieferem Preis erfolgt war.
2.1. Mit Bezug auf die Ausfallforderung sind folgende Grundsätze zu berücksichtigen.
2.1.1. Bei einer Zwangsverwertung ist der Steigerungspreis bar zu leisten. Erfolgt die Zahlung nicht rechtzeitig, so hat das Betreibungsamt den Zuschlag rückgängig zu machen und sofort eine neue Versteigerung anzuordnen (Art. 129 Abs. 3, Art. 143 Abs. 1, Art. 156 Abs. 1 SchKG, Art. 63 Abs. 1, Art. 102 VZG; BGE 109 III 69 E. 1). Der frühere Ersteigerer und seine Bürgen haften für den Ausfall und allen weiteren Schaden samt Zins zu 5 % (Art. 129 Abs. 1 und 3, Art. 143 Abs. 2, Art. 156 SchKG; Urteil 5C.222/2006 vom 14. Februar 2007 E. 3). Wird an der neuen Steigerung ein geringerer Erlös erzielt, so hat das Betreibungsamt die Ausfallforderung zunächst in ihrer Höhe festzustellen (und dem Erstersteigerer bzw. Schuldner mitzuteilen). Wird sie vom Schuldner innert angesetzter Frist nicht beglichen, so hat das Betreibungsamt den bei der Verwertung zu Verlust gekommenen betreibenden Gläubigern und Pfandgläubigern Anzeige zu machen (Formular VZG Nr. 14) mit der Aufforderung, ein allfälliges Begehren um Verwertung der Forderung gemäss Art. 130 Ziff. 1 und Art. 131 SchKG anzubringen, andernfalls die Forderung durch öffentliche Versteigerung verkauft werde (Art. 72 Abs. 1 VZG; Art. 22 Anleitung VZG, in: KREN KOSTKIEWICZ, Kommentar SchKG, 19. Aufl. 2016, Nr. 22). Hat der Schuldner der Ausfallforderung für die Erfüllung der Steigerungsbedingungen Sicherheiten bestellt, so sind diese denjenigen Gläubigern, welche die Forderung zur Eintreibung oder als Erwerber übernommen haben, oder dem Erwerber zu übergeben (Art. 72 Abs. 2 VZG i.V.m. Art. 170 Abs. 1 OR).
2.1.2. Das Betreibungsamt ist nach der Durchführung der erneuten Versteigerung mit tieferem Erlös zum Erlass einer anfechtbaren Verfügung verpflichtet (GILLIÉRON, Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, Bd. II, 2000, N. 25 zu Art. 129). Damit berechnet es jedoch einzig die Höhe der Ausfallforderung und legt das weitere Vorgehen fest (u.a. GÜTLIN/KUHN, in: Die betreibungsrechtliche Zwangsverwertung von Grundstücken in Theorie und Praxis, 2019, Rz. 701 ff.). Indem das Betreibungsamt zunächst die Ausfallforderung gegenüber dem Erstersteigerer unter Berücksichtigung seiner Anzahlungen festzustellen hat, nimmt es eine die Verwertung der Ausfallforderung und die Verteilung des Erlöses vorbereitende Handlung vor (GILLIÉRON, a.a.O., N. 59 zu Art. 143, N. 25 zu Art. 129). Hingegen entscheidet es im Bestreitungsfall nicht abschliessend über die Höhe des Ausfalls und des weiteren Schadens. Darüber zu befinden, ist Sache des Zivilrichters (GILLIÉRON, a.a.O., N. 57, 59 zu Art. 143, N. 25 zu Art. 129). Begleicht der frühere Ersteigerer die Ausfallforderung innert angesetzter Frist nicht, verwertet das Betreibungsamt den Anspruch (nach Art. 130 Ziff. 1 oder Art. 131 SchKG) oder nimmt allenfalls die Versteigerung des Anspruchs vor (vgl. BGE 29 I 603 E. 1; 111 III 56 E. 1; HÄBERLIN, in: Kurzkommentar VZG, 2011, N. 7 zu Art. 72; SCHLEGEL/ZOPFI, in: Schulthess Kommentar SchKG, 2017, N. 18 zu Art. 129, N. 6 zu Art. 143; BETTSCHART, in: Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, N. 11 zu 129; RUTZ/ROTH, in: Basler Kommentar, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, 2. Aufl. 2010, N. 14 zu Art. 129; HÄUSERMANN, in: Basler Kommentar, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, 2. Aufl. 2010, N. 26 zu Art. 143). Die Aufsichtsbehörde kann aufgrund einer Beschwerde nach Art. 17 SchKG nur Verfahrensfehler des Betreibungsamtes prüfen.
2.1.3. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts handelt es sich bei der Schadenersatzklage nach Art. 129 Abs. 4 SchKG um eine Leistungsklage gegen den Erstersteigerer, die vom Zivilrichter zu beurteilen ist; an diesen gelangen, wer die Forderung nach Art. 130 Ziff. 1 und Art. 131 SchKG bzw. an der öffentlichen Steigerung erhalten hat (GILLIÉRON, a.a.O., N. 64 zu Art. 143; BGE 28 II 582 E. 4). Neben dem bereits berechneten Ausfall kann gestützt auf Art. 97 OR auch der weitere Schaden geltend gemacht werden, der sich aus der Nichterfüllung der mit dem Zuschlag eingegangenen Verpflichtung und der Wiederholung der Versteigerung ergibt. Es wird vertreten, dass es sich nicht um den Schaden aus einer Vertragsverletzung handle, sondern die Klage in einer " obligatio ex lege spéciale" gründe (GILLIÉRON, a.a.O., N. 33 zu Art. 129; MORALES SANCHO, Die Schadenersatzklagen im Schuldbetreibungs- und Konkursrecht, 2020, Rz. 271 ff., "Kausalhaftung"). Wie es sich damit verhält und welche Bedeutung dieser Frage zukommt, wird der Richter bei der Beurteilung der Schadenersatzbegehren allenfalls zu berücksichtigen haben und ist hier nicht von Belang.
2.2. Im vorliegenden Fall hat das Betreibungsamt die Ausfallforderung am 8. Januar 2019 gestützt auf Art. 72 VZG wie folgt berechnet:
Zuschlagspreis der Steigerung vom 28. Juni 2018 aller drei Grundstücke Fr. 11'740'000.-- Zuschlagspreis der Steigerung vom 1. November 2018 aller drei Grundstücke Fr. 10'402'500.-- Differenz Fr. 1'337'500.-- Zins von 5% auf Differenz (28. Juni bis 1. November 2018, 123 Tage) Fr. 22'848.95 Kosten der 2. Steigerung gemäss GebV SchKG Fr. 27'769.-- Ausfallforderung brutto Fr. 1'388'117.95 ./. Anzahlung per Steigerungstag Fr. 750'000.-- Ausfallforderung netto Fr. 638'117.95
2.3. Die Vorinstanz liess vorerst offen, ob der Beschwerdeführer überhaupt beschwert sei und somit ein Rechtsschutzinteresse an der Beschwerde habe. Angefochten sei eine Verfügung, die dem Schuldner eine Zahlungsfrist für einen angeblich falsch berechneten Nettoausfall ansetze. Strittig sei nämlich nicht der Rechnungsbetrag, sondern die Rückerstattung der Anzahlung und damit die Höhe der Ausfallschuld. In der Sache wies die Vorinstanz die Beschwerde ab. Im Wesentlichen hielt sie fest, dass die Anzahlung mit der Säumnis des Erstersteigerers ihre ursprüngliche Bedeutung verloren habe. Sie bleibe indes Teil des Steigerungserlöses und sei als Surrogat für die Grundstücke für die Gläubiger bestimmt. Mit der vom Beschwerdeführer verlangten Rückerstattung unter gleichzeitiger Ansetzung einer Frist zur Zahlung einer höheren Ausfallschuld würde ein vorhandenes Aktivum durch eine unsichere Forderung ersetzt. Dieser drohende Verlust an Haftungssubstrat widerspreche der sich aus Art. 72 Abs. 2 VZG ergebenden Wertung, wonach bestellte Sicherheiten dem Gläubiger bzw. dem Erwerber der Ausfallforderung zu übergeben sind. Dieser Gedanke sei ohne weiteres auf die Anzahlungen zu übertragen. Keine andere Lösung ergebe sich aus den Steigerungsbedingungen, die nur die Zahlungsmodalitäten regeln, aber sich nicht zum Fall der Nichtzahlung äusserten. Es gehe nicht um die Tilgung des Steigerungspreises, sondern um die vollstreckungsrechtliche Frage, wie mit der Anzahlung unter Berücksichtigung der gesetzlichen Ausfallhaftung zu verfahren sei.
2.4. Der Beschwerdeführer bringt demgegenüber vor, dass er sehr wohl zur Beschwerde nach Art. 17 SchKG an die kantonale Aufsichtsbehörde berechtigt gewesen sei. Diesem Standpunkt ist insoweit zuzustimmen, als zur Anfechtung einer Verfügung eines Vollstreckungsorgans befugt ist, wer in seinen rechtlich geschützten oder zumindest tatsächlichen Interessen betroffen und dadurch beschwert ist (BGE 139 III 384 E. 2.1; 129 III 595 E. 3). Als Erstersteigerer ist der Beschwerdeführer durch die Verfügung des Betreibungsamtes, mit der die Ausfallforderung berechnet und das weitere Vorgehen festgelegt wird, in der Tat betroffen und war daher zur Beschwerde berechtigt (GILLIÉRON, a.a.O., N. 25 zu Art. 129; MORALES SANCHO, a.a.O., Rz. 285; SCHLEGEL/ ZOPFI, a.a.O., N. 6 zu Art. 143). Damit ist freilich noch nichts über die Zuständigkeit der kantonalen Aufsichtsbehörde (E. 2.2 a.E.) zur Behandlung der Anträge des Beschwerdeführers gesagt.
2.5. In der Sache wirft der Beschwerdeführer der Vorinstanz vor, seine Anzahlungen auf den Kaufpreis und die Versteigerungskosten als Sicherheit behandelt zu haben. Dafür bestehe aber in den Steigerungsbedingungen keine Grundlage. Da der erste Zuschlag aufgehoben worden war, habe er keinen Kaufpreis zu bezahlen und die Anzahlungen seien ihm zurückzuerstatten. Dies sei bei der Berechnung der Ausfallforderung zu berücksichtigen. Sollten die Anzahlungen gleichwohl als Sicherheit behandelt werden, so müssten sie dem Erwerber ausgehändigt werden, der sie verwerten könnte. Es stehe dem Betreibungsamt nicht zu, die Sicherheiten selber einzubehalten. Nur so werde die gerichtliche Kompetenz zur Beurteilung der Ausfallforderung respektiert. Hinsichtlich der Versteigerungskosten verweist der Beschwerdeführer ebenfalls auf die Steigerungsbedingungen und betont, dass er einzig für die Auslagen der erneuten Steigerung aufzukommen habe und ihm daher die Differenz zu seiner Anzahlung zurückzuerstatten sei.
2.6. Im Ergebnis verlangt der Beschwerdeführer, dass die von ihm im Hinblick auf die erste Versteigerung geleistete Anzahlungen zurückerstattet werden. Nicht bestritten werden hingegen die ziffernmässige Berechnung des Ausfalls im Sinne der Differenz der beiden Zuschlagspreise, der aufgelaufenen Zinsen auf diese Differenz sowie die Höhe der Kosten für die zweite Steigerung.
2.6.1. Fest steht, dass der Beschwerdeführer infolge seines Zahlungsverzugs (Art. 143 SchKG), d.h. weil er - als Ersteigerer - fristgemäss (vor dem Zuschlag; vgl. Steigerungsbedingungen Ziff. 10) nur die Baranzahlungen, hingegen nicht (innert 30 Tagen; vgl. Steigerungsbedingungen Ziff. 10) den restlichen Kaufpreis bezahlt hat. Ob durch die Nichterfüllung aus der früheren Versteigerung ein Ausfall bzw. ein Schaden gemäss Art. 143 Abs. 2 SchKG entstanden ist, wird festgestellt durch Vergleich der Lage, wie sie sich bei richtiger Erfüllung präsentiert hätte mit derjenigen, wie sich aus der Nichterfüllung ergibt (BGE 82 III 137 E. 2 S. 142; Urteil 5C.222/2006 vom 14. Februar 2007 E. 3). Entgegen der Darstellung des Beschwerdeführers entspricht das Vorgehen des Betreibungsamtes (E. 2.2) zur Festsetzung der Ausfallforderung den anerkannten Regeln, wenn es von der Ausfallforderung die Anzahlung abgerechnet und zum Verwertungserlös der zweiten Steigerung hinzugezählt hat (GILLIÉRON, a.a.O., N. 59 zu Art. 143; GÜTLIN/KUHN, a.a.O., Rz. 702; HÄUSERMANN, a.a.O., N. 22 zu Art. 143; MORALES SANCHO, a.a.O, Rz. 285). Dieses Vorgehen ist auch im (mit der VZG vom 23. April 1920 erlassenen) Formular VZG Nr. 14 zugrunde gelegt ( "... welcher Betrag [Anzahlung] von der Ausfallsumme abgerechnet und zum Verwertungserlös geschlagen wird", "... cette somme [acompte] est deduite du montant de la créance et ajoutée au produit de la réalisation"; vgl. FRITZSCHE/WALDER, Schuldbetreibung und Konkurs, Bd. I, 1984, § 31 Rz. 42; SCHLEGEL/ZOPFI, in: Schulthess Kommentar SchKG, 2017, N. 6 zu Art. 143). In der Rechtsprechung wird die kantonale Praxis bestätigt, wonach die Anzahlung für den ersten Zuschlag für die Differenzberechnung in Rechnung zu stellen ist (Urteil 7B.251/1999 vom 24. November 1999 E. 1 und 2). Einem Erstersteigerer ist die Anzahlung (ganz oder teilweise) dann zurückzuerstatten, wenn sie zusammen mit dem Zuschlagspreis der zweiten Steigerung den Zuschlagspreis der ersten Steigerung (plus Zinsen und Kosten der zweiten Steigerung) übersteigen (GÜTLIN/ KUHN, a.a.O., Rz. 703). Dass diese Voraussetzung erfüllt sei, behauptet der Beschwerdeführer selber nicht.
2.6.2. Wenn das Betreibungsamt die Ausfallforderung gegenüber dem Erstersteigerer unter Berücksichtigung seiner Anzahlungen festgestellt hat, nimmt es lediglich eine vorbereitende Handlung zum Inkasso vor (GILLIÉRON, a.a.O., N. 59 zu Art. 143). Der Grund liegt darin, dass in erster Linie dem Betreibungsamt obliegt, das Inkasso der Ausfallforderung vorzunehmen, das Amt indes keine weiteren Inkassobemühungen zu tätigen hat (SCHOBER, in: Kurzkommentar VZG, 2011, N. 9 zu Art. 79). Dies geht aus den (erwähnten) Urteilen aus dem Jahre 1902 bzw. 1903 hervor, welche Art. 72 und Art. 131 VZG [im Konkurs] zugrunde liegen (GILLIÉRON, a.a.O., N. 32 zu Art. 129) : Das Betreibungsamt, welches die Rechte der Gläubiger mittels Verwertung und damit auch die aus der Zwangsversteigerung entstandene Ausfallforderung durchsetzt, hat die Ausfallforderung an die Gläubiger (gemäss Art. 130 Ziff. 1 und Art. 131 SchKG) zur Geltendmachung zu überweisen oder zu versteigern, weil es für die selbständige Einklagung der Ausfallforderung weder die Mittel noch die gesetzliche Pflicht hat (BGE 28 II 582 E. 2 S. 588; 29 I 597 E. 1). Dieser Grundsatz ist allgemein in Art. 100 SchKG festgelegt: Das Betreibungsamt hat keine Pflicht zur Führung von Prozessen; das ist Sache desjenigen, der eine zu verwertende Forderung erwirbt. Hingegen sind unbestrittene und fällige Forderungen gegenüber Dritten, gleichgültig welcher Art, vom Moment des Vollzugs der Pfändung an vom Betreibungsamt von Amtes wegen einzuziehen (LEBRECHT, in: Basler Kommentar, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, 2. Aufl. 2010, N. 8 zu Art. 100). Dass die Ausfallforderung - als Aktivum des Schuldners - dem Pfändungs- bzw. Pfandbeschlag unterliegt, steht fest (Urteil 5C.222/2006 vom 14. Februar 2007 E. 3, mit Hinweis auf BGE 28 II 582 E. 2 S. 588 und u.a. FRITZSCHE/WALDER, a.a.O., § 30 Rz. 14) : Aus diesem Grund ist sie - soweit unbestritten - vom Betreibungsamt einzuziehen (GILLIÉRON, a.a.O., N. 25 zu Art. 129: "... si le fol enchérisseur ne conteste pas le montant" mit Hinw. auf Art. 100 SchKG). Kann das Betreibungsamt eine unbestrittene Ausfallforderung durch Verrechnung mit der Anzahlung erhältlich machen und den Gläubigern (durch Hinzuschlagung zum Verwertungserlös) zur Verfügung stellen, stellt dies keine Rechtsverletzung dar.
2.6.3. Die Unbestrittenheit der Ausfallforderung bedeutet nicht, dass die Anzahlung in jedem Fall in Rechnung zu stellen ist. Die Verwendung der Anzahlungen im Hinblick auf die Steigerung richtet sich nach den Steigerungsbedingungen. Diese sehen hier Anzahlungen an den Steigerungskaufpreis und für die Bezahlung der Eigentumsübertragung inkl. Handänderungsabgaben vor (Ziff. 10). Der Beschwerdeführer hatte gemäss den vorinstanzlichen Feststellungen insgesamt Fr. 732'000.-- zu überweisen (nämlich Fr. 510'000.-- für die erste Position und Fr. 222'000.-- für die zweite Position). Geleistet hatte er indes die Summe von Fr. 750'000.--. Die Vorinstanz hat diesen Totalbetrag als eine einzige Anzahlung verstanden und beurteilt. Dabei liess sie ausser Acht, dass der Verpflichtung des Bieters, vorgängig der Steigerung eine Anzahlung an das Betreibungsamt zu leisten, gewissen Zweckbestimmungen zugrunde liegen. Damit ist auch die Verwendung dieser Beträge nach erfolgreicher Durchführung der zweiten Steigerung gesondert zu prüfen.
2.6.4. Dem angefochtenen Entscheid lässt sich wohl entnehmen, weshalb die Kosten der zweiten Steigerung der drei Grundstücke von unbestrittenermassen Fr. 27'769.-- über die Anzahlung (Fr. 510'000.-- und Fr. 222'000.--) abzurechnen sind (indem die Anzahlung von der Ausfallsumme [Mindererlös plus Zinsen sowie Kosten gemäss GebV SchKG der zweiten Steigerung] abgerechnet wurde, E. 2.2). Aus den unstrittigen Verwertungskosten (Fr. 27'769.--) gemäss GebV SchKG kann der Beschwerdeführer nichts für sich ableiten, denn sie wurden als Gebühren - diejenigen der zweiten Versteigerung - zum Ausfall hinzugezählt (vgl. Formular VZG Nr. 14). Zweck der Anzahlung des Beschwerdeführers war nicht Bezahlung der Kosten gemäss GebV SchKG, weshalb er sich vergeblich darauf beruft. Allerdings wird nicht klar, wie es sich mit der Anzahlung von Fr. 18'000.-- verhält, welche der Beschwerdeführer bereits im kantonalen Verfahren zurückverlangt hatte. Insbesondere ist nicht bekannt, wofür dieser Teilbetrag geleistet worden ist und wie er nun verwendet werden soll. Da das Verfahren vor der kantonalen Aufsichtsbehörde vom Untersuchungsgrundsatz beherrscht wird (Art. 20a Abs. 2 Ziff. 2 SchKG), ist es Aufgabe der Vorinstanz, abzuklären und hinreichend zu begründen (Art. 20a Abs. 2 Ziff. 4 SchKG), welche Beträge für welche Kosten der Steigerung geleistet worden sind.
2.7. Nach dem Gesagten hatte der Beschwerdeführer als Anzahlung an den Steigerungskaufpreis insgesamt Fr. 732'000.-- zu leisten. Da der Zuschlag aufgehoben werden musste und die zweite Steigerung einen geringeren Erlös einbrachte, ist zweifellos ein Ausfall entstanden. Zwar ergibt sich die Differenz zwischen den Erlösen der beiden Steigerungen aus der betreibungsamtlichen Verfügung und ist nicht strittig. Gleichwohl war die Aufsichtsbehörde nicht befugt, ohne nähere Prüfung über eine Verwendung der einzelnen Anzahlungen des Beschwerdeführers auf den Kaufpreis zu entscheiden. Andernfalls nimmt sie - hier mit Bezug auf die Anzahlung von Fr. 18'000.-- - eine die Verwertung der Ausfallforderung und die Verteilung des Erlöses vorbereitende Handlung vor, die nicht genügt, um die damit verbundenen materiell-rechtlichen Fragen - deren Prüfung letztlich Aufgabe des Gerichts ist - richtig zu beantworten.
3.
Damit erweist sich die Beschwerde teilweise als erfolgreich. Der angefochtene Entscheid ist aufzuheben, soweit er die Abrechnung der Steigerungskosten bzw. Anzahlung betrifft und die Angelegenheit ist diesbezüglich zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Hingegen ist auf die Anträge des Beschwerdeführers auf vollumfängliche Rückerstattung seiner Anzahlungen nicht einzutreten. Ausgangsgemäss werden die Verfahrenskosten dem Beschwerdeführer und der Beschwerdegegnerin 1 je zur Hälfte auferlegt (Art. 66 Abs. 1 BGG). Von einer Kostenpflicht der Beschwerdegegnerin 2, welche sich (bereits im kantonalen Verfahren) nicht hat vernehmen lassen, wird abgesehen. Jede Partei trägt ihre eigenen Kosten. Über Kosten im vorinstanzlichen Verfahren ist nicht zu entscheiden (vgl. Art. 67 BGG; Art. 20a Abs. 2 Ziff. 5 SchKG).