Decision ID: cf038276-cf95-51ec-bb33-8e27d7a118d6
Year: 2015
Language: fr
Court: GE_CJ
Chamber: GE_CJ_007
Canton: GE
Region: Région lémanique
Law Area: 

EN FAIT
A. a.
Dans le cadre des poursuites en réalisation de gage immobilier n
os
05 xxxx28 F, 05 xxxx31 C, 05 xxxx32 B et 05 xxxx29 E requises le 23 septembre 2005 à l'encontre, respectivement, de M. D_, Mme R_ née G_,
M. G_ et Mme D_ née G_ par la Fondation de valorisation des actifs de la Banque Cantonale de Genève (depuis le 1
er
janvier 2010 : l'ETAT DE GENEVE), portant sur les parcelles
n
os
xxx2 et xxx3, plan xx5, de la commune de X_, l'Office des poursuites (ci-après : l'Office) a, par décision du 3 décembre 2007 donnant suite aux réquisitions de vente du xx juin 2006, estimé la valeur de la parcelle n° xxx2, d'une surface de 4'266 m2, à 4'800'000 fr., et celle de la parcelle n° xxx3, d'une surface de 6'375 m2, à 7'200'000 fr. Ces montants correspondaient à ceux déterminés par M. E_, architecte mandaté par l'Office.
M. D_, Mme R_, M. G_ et Mme D_ ayant sollicité une nouvelle estimation, l'ancienne Commission de surveillance des offices des poursuites et des faillites (ci-après : CSO) a nommé un autre expert en la personne de l'architecte M. F_. Puis, par décision
DCSO/238/2008
du 25 juin 2008 basée sur l'expertise immobilière du 8 mai 2008 réalisée par M. F_, la CSO a fixé la valeur d'estimation de la parcelle n° xxx2 à 9'200'000 fr. et celle de la parcelle n° xxx3 à 15'600'000 fr. Selon cette décision, la parcelle n° xxx3 était située en "zone à bâtir, zone x de développement".
b.
Le xx janvier 2010, une petite partie du terrain de la parcelle n° xxx3 a été cédée au domaine public. Le solde non cédé de ce bien-fonds est devenu la nouvelle parcelle n° xxx8, d'une surface résiduelle de 6'307 m2.
c.
Sur interpellation par l'Office, la Commission foncière rurale (ci-après: CFR) lui a indiqué que la parcelle n° xxx8 était soumise à la Loi fédérale sur le droit foncier rural (
RS 211.412.11
; ci-après : LDFR).
En revanche, la question d'un assujettissement de la parcelle n° xxx2 à la LDFR ne s'est jamais posée.
d.
La vente aux enchères publiques des parcelles n
os
xxx2 et xxx8, prévue pour le xx septembre 2011, a été publiée dans la Feuille d'Avis Officielle (FAO) du xx 2011. Cette publication mentionnait notamment l'estimation officielle de la parcelle n° xxx2 à 9'200'00 fr., sa situation en zone agricole et en zone agricole de développement x, ainsi que l'absence de soumission à la LDFR. Pour la parcelle n° xxx8, elle mentionnait notamment l'estimation officielle de cette parcelle à 15'600'000 fr., sa situation en zone x et en zone agricole de développement x, ainsi que sa soumission à la LDFR.
B.
Par acte expédié au greffe de la Cour de justice le 15 juin 2011, l'ETAT DE GENEVE a formé plainte contre cette publication dont il a sollicité l'annulation, concluant à ce que l'Office soit invité à réaliser la parcelle n° xxx8 en conformité de son statut relatif à l'assujettissement – ou non – à la LDFR. Il a exposé que ledit assujettissement diminuerait la valeur de ladite parcelle qui devrait alors être réévaluée, alors qu'en l'absence d'un assujettissement, la publication devrait être modifiée en ce sens.
C. a.
Le même jour, l'ETAT DE GENEVE a interjeté un recours auprès de la Chambre administrative de la Cour contre la décision de la CFR de constater l'assujettissement de la parcelle n° xxx8 à la LDFR.
b.
L'effet suspensif a été accordé à la plainte et d'entente entre les parties, la présente cause a été suspendue jusqu'à droit jugé sur ledit recours auprès de la Chambre administrative, puis jusqu'à droit jugé sur l'assujettissement de la parcelle n° xxx8 à la LDFR.
c.
Par décision du 23 avril 2013, rendue après différentes péripéties de procédure, la CFR a constaté le non assujettissement à la LDFR de la parcelle n° xxx8. Sur recours de M. D_, Mme R_, M. G_ et Mme D_, cette décision a été annulée et le maintien de l'assujettissement à la LDFR de la parcelle n° xxx8 a été constaté, par arrêt de la Chambre administrative de la Cour du
4 novembre 2014.
d.
L'ETAT DE GENEVE a sollicité une nouvelle expertise qui devait tenir compte de l'assujettissement – désormais acquis – de la (seule) parcelle n° xxx8 à la LDFR.
e.
L'Office s'en est rapporté à justice. Tout en considérant que l'assujettissement de la parcelle n° xxx8 à la LDFR ne devait en principe rien changer à la valeur de ce bien-fonds, l'Office a relevé l'ancienneté de la précédente expertise et la réduction de surface de l'actuelle parcelle n° xxx8, par rapport à l'ancienne parcelle n° xxx3.
f.
Par ordonnance du 12 février 2015, la Chambre de surveillance a déclaré la plainte recevable, ordonné la reprise de l'instruction et imparti à l'ETAT DE GENEVE un délai pour avancer les frais d'expertise, à concurrence de 3'000 fr.
Ces frais ayant été avancés en temps utile, la Chambre de surveillance a ordonné une nouvelle expertise dont elle a confié l'exécution, en dernier lieu et après une récusation, à l'architecte M. Y_.
g.
Le 15 mai 2015, M. Y_ a rendu son rapport, estimant la valeur de la parcelle n° xxx2 à 8'200'000 fr. et celle de la parcelle n° xxx8 à 13'000'000 fr. Il a complété son rapport, sur demande de la Chambre de surveillance et en réponse aux critiques formulées par Mme R_, M. G_ et Mme D_, en date du 9 juillet 2015.
Il ressort du rapport d'expertise et de son complément, notamment, ce qui figure ci-dessous sous lettre j.
h.
L'ETAT DE GENEVE, M. D_et l'Offices'en rapportent à justice.
i.
Mme R_, M. G_ et Mme D_ sollicitent une nouvelle expertise en critiquant celle réalisée par M. Y_ qui, à leur avis, a largement sous-estimé la valeur des parcelles n
os
xxx2 et xxx8. En dernier lieu, après avoir pris connaissance du complément d'expertise qui répondait à leurs premières critiques, leur désaccord porte encore sur les points suivants.
Ils estiment que M. Y_ n'a pas tenu compte du fait que la servitude de vue ne concerne pas l'entière surface de la parcelle n° xxx2. Dans le périmètre de la servitude, la nécessité de placer les constructions futures dans une cuvette artificielle ne gênerait pas forcément l'acquéreur de la parcelle. Enfin, un accord pourrait éventuellement être trouvé avec les bénéficiaires de la servitude, moyennant paiement d'un dédommagement dont la valeur ne peut toutefois pas être déduite de l'expertise de M. Y_ puisque celui-ci n'a pas chiffré la valeur hypothétique de la parcelle n° xxx2, sans la servitude de vue.
Contrairement à M. Y_, ils considèrent que les contraintes légales et administratives auxquelles sont soumises des constructions futures sur les parcelles expertisées ne diminuent pas leur valeur, parce que ces parcelles ne sont pas construites et sises sur
"l'un des plus beaux sites du Canton"
, ce qui les destinerait à être acquises par un amateur prêt à payer un prix non diminué en raison des contraintes en question.
Enfin, ils reprochent à M. Y_ de ne pas avoir tenu compte de l'avantage que représente la possibilité de créer un deuxième accès à la parcelle n° xxx2, par la bande de terrain de cette parcelle qui est sise en zone agricole et dont le prix au mètre carré a été estimé par M. Y_ à une valeur inférieure au prix au mètre carré applicable au reste de la parcelle, sis en zone agricole de développement x.
j.
Le rapport d'expertise de M. Y_ relève que les deux parcelles sont
"non bâties, actuellement en l'état de prairie"
et que leur emplacement
"est privilégié et sans nuisances, il s'agit de l'un des plus beaux sites du canton"
. Les deux parcelles sont
"en majeure partie situées en zone agricole de développement x"
, la partie inférieure de la parcelle xxx8 étant située en zone x (villa) tandis qu'
"une petite partie de la parcelle n° xxx2 (environ 450 m2) est située en zone agricole; cette bande de terrain permet l'accès depuis la route de T_".
Les deux parcelles sont incluses dans le périmètre de protection du Règlement sur les rives du lac qui y limite la densité de construction. Par ailleurs, différentes servitudes
grèvent les parcelles, dont la plus importante est une servitude de vue :
"L'entier de la parcelle n° xxx8 ainsi que plus de la moitié de la parcelle n° xxx2 sont grevés d'une servitude de vue..., précisant qu'il ne pourra être fait aucune plantation ni construction dépassant une hauteur de 2,50 m au-dessus du niveau du sol".
L'expert estime que la limitation de la densité de construction ne constitue pas un inconvénient en l'espèce, la clientèle intéressée à de tels terrains recherchant une densité moindre. En revanche, il considère que la servitude de vue constitue un inconvénient important puisque
"d'éventuelles constructions devraient se limiter au niveau du rez-de-chaussée, tout en trouvant une solution afin que la toiture (plate) ne dépasse pas la hauteur fatidique."
Selon son complément d'expertise, la limite de hauteur
"est très pénalisante car la Loi sur les constructions LCI édicte un vide d'étage minimum de 2,40 m en x
e
zone. Il faut en outre compter une hauteur minimale de 50 cm pour la toiture du bâtiment, nécessairement plate. La hauteur cumulée est ainsi 2,90 m, ce qui excède la limite de la servitude. Toutefois, grâce à la configuration du terrain en pente, il serait possible d'abaisser ponctuellement le terrain en terrassant une «cuvette» aux alentours des bâtiments... mais le résultat ne correspondrait pas aux exigences d'une clientèle disposée à payer le prix fort pour une situation aussi privilégiée. En tout état de cause, l'idéal serait de trouver un accord avec les deux bénéficiaires de la servitude, et de convenir d'une indemnité pour la suppression de la charge. ...cette charge concerne ... plus de la moitié de la parcelle n° xxx2. En théorie, on pourrait dissocier les valeurs de la partie grevée de celle qui est libre. Ceci est pourtant difficile à réaliser sans disposer d'un avant-projet concret. En son absence, il a été retenu un prix moyen pour les deux parties."
Concernant le prix au mètre carré, l'expert a précisé dans son complément d'expertise que "
la plupart des ventes portent sur des terrains bâtis... On est donc très loin d'un prix de
«marché»
compte tenu de l'étroitesse de la base de comparaison. ... Par rapport à une valeur de terrain constructible sans contraintes particulières, il a été appliqué un coefficient de dépréciation afin de tenir compte d'une part de la perte d'agrément constituée par un bâtiment sans dégagement sur 3 côtés
[l'expert renvoie à ce sujet à ses explications sur la nécessité de placer les bâtiments dans une «cuvette» à creuser à flanc de colline, si les bénéficiaires de la servitude de vue ne renoncent pas à leur droit réel]
, et d'autre part de la complexité ainsi que de la durée des démarches administratives – notamment obtention d'une autorisation de construire préalable et changement de zone – avant de pouvoir négocier l'ensemble."
Concernant la bande de terrain en zone agricole qui constitue un chemin d'accès depuis la route de T_, l'expert explique que grâce à l'absence d'assujettissement
de la parcelle n° xxx2 à la LDFR, la valeur de cette bande de terrain
"échappe au prix maximal licite de Fr. 8/m2."
Cette bande restera en zone agricole et ne donnera droit ni à des droits à bâtir, ni à une extension des distances de limites de propriété. L'expert relève expressément qu'en cas de morcellement de la parcelle n° xxx2 pour y construire plusieurs villas, le deuxième accès, par la bande de terrain en zone agricole, constitue un avantage. Et l'expert de conclure,
"pour les raison évoquées"
, que
"le prix au m2 ne peut pas être fixé au niveau de celui des terrains constructibles, il est en revanche supérieur à celui du pur terrain agricole. Il a été admis un montant de Fr. 200/m2, ce qui correspond à l'usage. En tout état de cause, compte tenu de la faible surface concernée, l'impact sur le prix d'ensemble des terrains est limité"
.
Pour mieux expliquer toutes les valeurs récentes retenues, l'expert relève que depuis 2008, les prix immobiliers avaient augmenté pour atteindre un sommet entre 2010 et 2012, puis ils ont baissé jusqu'à ce jour, ce phénomène étant particulièrement marqué pour les objets de luxe qui sont actuellement difficiles à vendre.

EN DROIT
1.
La recevabilité tant de la plainte que de la demande de nouvelle expertise a déjà été admise dans l'ordonnance du 12 février 2015. Il n'y a pas lieu d'y revenir.
2. 2.1
Dans la procédure en réalisation de gage immobilier, l'office n'opère en principe qu'une seule estimation de l'immeuble, à la suite du dépôt de la réquisition de vente (art. 155 al. 1 et 97 LP, art. 99 al. 1 ORFI), les intéressés ayant la faculté d'en requérir une nouvelle dans le délai de plainte (art. 99 al. 2 ORFI). A la différence de la poursuite par voie de saisie, il n'existe pas un droit inconditionnel à une deuxième expertise et à la révision de celle-ci par des experts (arrêts du Tribunal fédéral
5A_45/2015
du 20 avril 2015 consid. 3.1.2,
5A_792/2013
du 10 février 2014 consid. 3.1 et
5A_854/2010
du 3 mai 2011 consid. 3.2; ATF
134 III 42
consid. 3 et
120 III 135
consid. 2 :
"kein Anspruch auf eine Oberexpertise"
).
La règle selon laquelle les intéressés n'ont droit à obtenir qu'une seule estimation par un expert vise à éviter que, par des requêtes réitérées d'une nouvelle estimation, la procédure de réalisation forcée ne soit indûment traînée en longueur (arrêt du Tribunal fédéral
5A_275/2013
du 12 juin 2013 consid. 5.1.2 avec référence).
En vertu de l'art. 133 al. 1 LP qui prévoit un délai d'ordre, les immeubles doivent en principe être réalisés par l'office des poursuites, aux enchères publiques, trois mois au plus tard à compter de la réception de la réquisition de réaliser (ATF
135 III 28
consid. 3.2).
2.2
Donnant suite à des réquisitions de vente du xx juin 2006, dans le cadre de quatre poursuites en réalisation de gage immobilier, l'Office a opéré une première estimation des parcelles n
os
xxx2 et xxx3, basée sur une expertise, en décembre 2007. Sur plainte des quatre copropriétaires des dites parcelles, l'ancienne autorité de surveillance a arrêté d'autres valeurs d'estimation pour ces deux parcelles, sur la base d'une nouvelle expertise.
Ce sont ces valeurs que l'Office a indiquées dans la publication de la vente aux enchères, malgré le détachement d'une bande de terrain de la parcelle n° xxx3, devenue parcelle n° xxx8.
Puis, une nouvelle expertise a été exécutée dans le cadre de la présente plainte du créancier gagiste, après la clarification préalable de la soumission – contestée – de l'une des deux parcelles à la LDFR. Plus de neuf ans se sont ainsi écoulés depuis les réquisitions de vente.
Dans ces conditions, les quatre copropriétaires des deux parcelles n'ont pas un droit inconditionnel à une expertise supplémentaire (
"Oberexpertise"
).
3. 3.1
Dans la poursuite en réalisation de gage, l'estimation n'a qu'une importance secondaire. En effet, ses fonctions principales, qui consistent en la détermination du découvert et l'orientation du créancier sur le résultat prévisible de la réalisation, font ici largement défaut (arrêt du Tribunal fédéral
7B.216/2005
du 1er mars 2006 consid. 3.1 avec références).
L'estimation de l'immeuble à réaliser ne donne aucune indication quant au prix de vente qui sera effectivement obtenu lors des enchères; tout au plus donne-t-elle aux intéressés un point de repère à propos de l'offre défendable. C'est pourquoi l'estimation ne doit pas être la plus élevée possible, mais doit déterminer la valeur vénale présumée de l'immeuble. La loi n'indique pas la méthode à suivre pour procéder à l'estimation de cette valeur (arrêts du Tribunal fédéral
5A_275/2013
du 12 juin 2013 consid. 5.1.1;
5A_450/2008
du 18 septembre 2008 consid. 3.1; ATF
134 III 42
consid. 4). Il s'agit d'une question d'appréciation (arrêt du Tribunal fédéral
7B.131/2006
du 20 novembre 2006 consid. 1). L'autorité appelée à estimer la valeur de l'immeuble ne commet un abus ou un excès de son pouvoir d'appréciation que si elle retient des critères inappropriés ou ne tient pas compte de circonstances pertinentes ou si elle rend une décision déraisonnable ou contraire au bon sens (arrêt précité consid. 1 avec références; ATF
134 III 42
consid. 3).
Compte tenu du fait que l'estimation d'un immeuble fait appel à des connaissances spécialisées dans le domaine de l'immobilier et de la construction, l'Office de même que, sur demande de nouvelle expertise, la Chambre de surveillance, s'en remettent en principe à l'avis d'un expert, pour autant que cet avis soit dûment motivé (ATF
120 III 79
consid. 1 et 2b).
3.2
Trois des quatre copropriétaires des deux biens-fonds gagés critiquent l'expertise immobilière la plus récente.
Ils estiment qu'un acquéreur de leurs parcelles ne serait pas forcément gêné par la contrainte de devoir placer les constructions dans une cuvette creusée à flanc de colline, en raison de la servitude de vue. Ce faisant, ils se bornent à opposer leur avis personnel à celui de l'expert. L'expert dispose toutefois d'une expérience professionnelle en la matière, que les copropriétaires n'allèguent pas avoir. Qui plus est, l'expérience de la vie enseigne que des bâtiments comportant au moins un rez-de-chaussée, sinon plusieurs étages dégagés de tous les côtés sont plus appréciés que ceux dont même le rez-de-chaussée est placé dans une cuvette artificielle, en dessous du niveau de la pente naturelle du terrain.
Quant à l'argument que les bénéficiaires de la servitude pourraient y renoncer, moyennant un dédommagement, il ne change rien à la diminution de la valeur du terrain, en raison de l'existence de la servitude. Rien ne garantit par ailleurs que les bénéficiaires de la servitude préféreraient un dédommagement unique à une vue dégagée durablement, et ceci d'autant moins que la vue, respectivement son absence, influence durablement l'évolution de la valeur future des terrains dominants.
Il n'y a donc pas de raison de s'écarter des considérations de l'expert qui a conclu à une diminution du prix des terrains, en raison des contraintes découlant de la servitude de vue.
Les trois copropriétaires relèvent, à cet égard, que la servitude de vue ne concerne pas l'entière surface de la parcelle n° xxx2. Or, l'expert en a tenu compte puisqu'il a expressément précisé que "plus de la moitié" de la parcelle n° xxx2 se trouvait dans le périmètre de ladite servitude, mais qu'il était difficile, en l'absence d'un avant-projet concret, de dissocier la valeur de la partie grevée de celle de la partie libre, raison pour laquelle il a retenu un prix moyen pour les deux parties. Cette manière de faire ne prête pas le flanc à la critique, et ceci d'autant moins que la future réalisation forcée portera sur le bien-fonds en tant que tel, et non pas sur des parties de celui-ci, et qu'une servitude grève aussi formellement le bien-fonds en tant que tel. En effet, selon sa définition légale, la servitude est une charge imposée sur un immeuble (art. 730 al. 1 CC), et ne sont des immeubles, au sens de la loi, que les biens-fonds, certains droits distincts et permanents inscrits au registre foncier et assimilés à des biens-fonds, les mines et les parts de copropriété d'un immeuble (art. 655 al. 2 CC).
Lorsqu'ils considèrent que les contraintes légales et administratives auxquelles sont soumises des constructions futures sur leurs parcelles n'en diminuent pas pour autant la valeur de ces parcelles, les trois copropriétaires se bornent à nouveau à opposer leur avis personnel à celui de l'expert, sans exposer en quoi ce dernier aurait erré. De surcroît, l'expérience de la vie enseigne qu'il est plus difficile de trouver un amateur prêt à payer un prix non diminué en raison des contraintes légales et administratives que de trouver un acquéreur prêt à acquérir les parcelles à une valeur, qui tienne compte de ces contraintes. Cette approche se justifie d'autant plus que les immeubles doivent en principe être réalisés aux enchères publiques par l'office trois mois au plus tard à compter de la réception de la réquisition de réaliser (art. 133 al. 1 LP), ce qui ne permet pas une prospection de longue durée en vue de trouver un acquéreur disposé à accepter un prix ne tenant pas déjà compte des contraintes sus-décrites.
L'expertise la plus récente n'est donc pas critiquable en tant qu'elle retient une dépréciation des terrains, tant pour tenir compte de la perte d'agrément constituée par un bâtiment sans dégagement sur trois côtés que pour tenir compte de la complexité et de la durée des démarches administratives nécessaires en vue des constructions futures.
Quant à la partie de la parcelle n° xxx2 qui est sise en zone agricole, l'expertise mentionne expressément l'avantage que représente cette partie pour un deuxième accès à ladite parcelle, avant d'arrêter pour ladite partie à un prix au mètre carré qui reste certes inférieur au prix au mètre carré du reste de la parcelle, sise en zone agricole de développement x (villa), mais néanmoins supérieur à celui d'un terrain purement agricole, sans avantage particulier pour l'ensemble d'une parcelle sise en deux zones différentes. Ce faisant, l'expert a notamment tenu compte du fait que la partie agricole ne donnera droit ni à des droits à bâtir, ni à une extension des distances de limites de propriété. Or, les trois copropriétaires ne remettent nullement en question ces critères d'appréciation retenus par l'expert, qui paraissent parfaitement convaincants.
Il en va de même pour tous les autres critères d'appréciation retenus pour arrêter la valeur récente des deux parcelles gagées, dont la situation exceptionnelle des parcelles sur l'un des plus beaux sites du canton, l'étroitesse de la base de comparaison et l'évolution négative du marché immobilier, depuis 2010 à 2012.
Il s'ensuit que l'expertise immobilière la plus récente ne souffre d'aucun vice et qu'il n'y a aucune raison de s'en écarter. Par conséquent, la Chambre de céans retient les valeurs arrêtées par cette expertise pour les parcelles n
os
xxx2 et xxx8 de la commune de X_ (soit 8'200'000 fr. pour la parcelle n° xxx2 et 13'000'000 fr. pour la parcelle n° xxx8), en vue de la vente forcée de ces biens-fonds dans le cadre des poursuites en réalisation de gage immobilier
n
os
05 xxxx28 F, 05 xxxx31 C, 05 xxxx32 B et 05 xxxx29 E.
La publication de la vente prévue pour le xx septembre 2011 sera annulée et l'Office sera invité à procéder à une nouvelle publication, précisant notamment l'estimation de la parcelle n° xxx2 à 8'200'000 fr. et celle de la parcelle n° xxx8 à 13'000'000 fr., ainsi que la soumission de la parcelle n° xxx8 à la LDFR.
4.
La procédure de plainte est gratuite (art. 20a al. 2 ch. 5 LP ; art. 61 al. 2 let. a OELP [
RS 281.35
]). Il ne peut être alloué aucun dépens (art. 62 al. 2 OELP).
Toutefois, en cas de réalisation immobilière, les frais d'une nouvelle estimation par un expert sont à mettre à la charge du débiteur lorsque l'estimation de l'office a été sensiblement modifiée (art. 99 al. 2, art. 9 al. 2 ORFI [
RS 281.42
]). Tel est le cas en l'espèce, puisque l'estimation récente par un expert, requise par le créancier, aboutit à une différence de valeur de 1'000'000 fr. pour la parcelle n° xxx2 et à une différence de valeur de 2'600'000 fr. pour la parcelle n° xxx8.
Les deux notes de frais et honoraires de l'expert judiciaire des 15 mai et 9 juillet 2015 font état d'un montant total de 3'300 fr. (y compris 150 fr. de frais, dont
100 fr. pour les extraits du Registre foncier). Ce montant paraît conforme aux tarifs usuellement pratiqués dans la branche, de sorte qu'il sera approuvé.
Le créancier gagiste avait avancé 3'000 fr. Cette avance reste acquise à l'Etat alors que les quatre copropriétaires des parcelles gagées seront condamnés, conjointement et solidairement, à payer au créancier le montant de 3'000 fr. et à payer le solde de 300 fr. à l'Etat, soit pour lui aux Services financiers du Pouvoir judiciaire.
* * * * *