Decision ID: 82ba1769-a8cd-5737-9e68-8f1bae689103
Year: 2017
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_002
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

ritenuto
in fatto: A.
Con contratto 7 settembre 2007 (doc. B) _ B_ e AO 1 hanno dato in locazione a AP 1 un appartamento di quattro locali per uso abitativo, ubicato al terzo piano di uno stabile in _ a _. Le parti hanno previsto che tale contratto "annullava e sostituiva" quello precedente datato 1° dicembre 2005. Esse hanno indicato l’inizio della locazione al 1° dicembre 2005 e hanno previsto una durata indeterminata del rapporto di locazione, con facoltà di disdetta annuale al 30 novembre di ogni anno tramite preavviso trimestrale e con prima scadenza al 30 novembre 2010. La pigione è stata fissata in fr. 400.- mensili, oltre a fr. 50.- mensili di acconto per spese accessorie. Il 18 aprile 2008 le parti hanno concluso un altro contratto di locazione, questa volta inerente a un appartamento di tre locali ubicato al secondo piano del medesimo stabile e adibito a studio di architettura. Esse hanno stabilito l’inizio della locazione al 1° aprile 2008 e una durata determinata della medesima fino al 30 aprile 2010, nonché un canone di fr. 700.- mensili oltre a fr. 50.- mensili di acconto per spese accessorie (doc. D). Il 25 giugno 2014 la parte locatrice ha notificato alla conduttrice, mediante modulo ufficiale, la disdetta del rapporto di locazione dell’appartamento a scopo abitativo con effetto al 30 novembre 2014 (doc. C).
B.
Con istanza 25 luglio 2014 la conduttrice ha adito l’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Locarno, domandando la protrazione della locazione fino al novembre 2018, la riduzione del canone di locazione dei due contratti per un importo complessivo di fr. 300.- mensili (fr. 150.- per ogni ente locato) a partire da febbraio 2014 e "fino al termine dei lavori al pianterreno dello stabile", nonché la restituzione degli acconti per spese accessorie versati dall'inizio delle due locazioni fino al 31 dicembre 2013, per un importo totale di fr. 9'750.- corrispondente a 195 acconti mensili di fr. 50.-- l'uno. Constatata l’impossibilità di addivenire a un accordo, il 18 novembre 2014 è stata rilasciata all’istante l’autorizzazione ad agire.
C.
Con petizione 9 gennaio 2015 la conduttrice ha adito la Pretura della giurisdizione di Locarno-Città, postulando la protrazione della locazione fino al novembre 2018, con la sua facoltà di disdire il rapporto contrattuale per la fine di ogni mese con un preavviso di tre mesi, nonché di ridurre le pigioni dei due contratti in questione di un importo complessivo di fr. 300.- al mese (fr. 150.- per l’appartamento e fr. 150.- per gli spazi a uso professionale) dal mese di febbraio 2014 fino al termine dei lavori al pianterreno dello stabile e, infine, di condannare le controparti alla restituzione degli acconti per le spese accessorie asseritamente versati dall’inizio della locazione (dal 1° dicembre 2005 per i locali a uso abitativo e dal 1° maggio 2008 per gli spazi commerciali) fino al 31 dicembre 2013, per una cifra totale di fr. 9'750.- corrispondente a 195 acconti mensili di fr. 50.- ciascuno, con la facoltà, in caso contrario, di compensare tale credito sospendendo il pagamento della pigione per i mesi successivi fino a concorrenza di tale importo, rispettivamente con il ritorno, in tale misura, delle pigioni depositate presso l’Ufficio di conciliazione in materia di locazione dal mese di agosto 2014. A seguito del decesso, l’11 dicembre 2014, di _ B_, con disposizione ordinatoria 29 gennaio 2015 il Pretore ha sospeso il procedimento ai sensi dell’art. 126 CPC, sino alla scadenza del termine per rinunciare alla successione. Accertati gli eredi, il 13 maggio 2015 la causa è stata riattivata con, come parti convenute oltre a AO 1, AO 2, AO 3 e AO 4, questi ultimi facenti per l’appunto parte della comunione ereditaria fu _. Con risposta 1° giugno 2015 i convenuti si sono opposti alla petizione, chiedendone la reiezione integrale e, di conseguenza, l’accertamento della validità della disdetta 25 giugno 2014, con reiezione della richiesta di protrazione e l’ordine all’inquilina di abbandonare immediatamente l’appartamento, così come con liberazione in loro favore delle pigioni depositate presso l’Ufficio di conciliazione. Con la duplica i locatori hanno peraltro chiesto un interesse di mora del 5% sulle pigioni depositate. Nelle conclusioni scritte le parti si sono confermate nei loro antitetici punti di vista. L’attrice ha inoltre fissato la fine della riduzione delle pigioni al 15 settembre 2014. Statuendo con decisione 18 agosto 2016 il Pretore ha accolto parzialmente la petizione, concedendo una protrazione unica e definitiva di 28 mesi (fino al 31 marzo 2017), condannando i convenuti al versamento in solido all’attrice di fr. 9'750.- e ordinando all’Ufficio di conciliazione il liberamento in favore della conduttrice di fr. 2'400.-, ponendo le spese processuali di fr. 2'900.- a carico dell’attrice per 1/3 e per il resto a carico dei convenuti in solido, con l’obbligo per questi ultimi di rifondere in solido alla controparte fr. 700.- per ripetibili ridotte.
D.
Con appello 19 settembre 2016 l’attrice è insorta contro il giudizio testé menzionato, nel senso: in via principale, di accogliere integralmente la petizione e concedere quindi una protrazione unica e definitiva di 4 anni (fino al 30 novembre 2018), con l’obbligo per i convenuti di versarle fr. 12'000.- con il vincolo della solidarietà, con conseguente addossamento integrale delle spese processuali ai convenuti, tenuti a versarle solidalmente fr. 5'100.- per ripetibili; in via subordinata, di accogliere parzialmente la petizione, nel senso di concederle una prima protrazione di almeno 3 anni (fino almeno al 30 novembre 2017), di condannare i convenuti al pagamento in solido di fr. 12'000 e ponendo le spese processuali di fr. 2'900.- a carico dell’attrice in ragione di 1/6 e per il resto a carico dei convenuti in solido, con l’obbligo solidale per questi ultimi di corrisponderle almeno fr. 3'400.- per ripetibili ridotte; il tutto con protesta delle spese giudiziarie di appello. Con risposta 11 novembre 2016 le parti appellate postulano la reiezione del gravame e con contestuale appello incidentale chiedono di riformare il querelato giudizio nel senso di respingere la richiesta di rimborso degli acconti, di liberare in loro favore le pigioni depositate presso l’Ufficio di conciliazione, oltre interessi, e di porre le spese processuali a carico dell’attrice per 2/3 e il restante a loro carico, con l’obbligo per quest’ultima di corrispondere loro fr. 1'700.- a titolo di ripetibili ridotte, con protesta delle spese giudiziarie di questa sede. Con risposta 5 gennaio 2017 l’attrice ha avversato l’appello incidentale, postulandone la reiezione integrale, sempre con protesta di tasse, spese e ripetibili di appello. Lo stesso giorno ha inoltrato una replica spontanea. In data 25 gennaio e 15 febbraio 2017 le parti si sono infine espresse sull’allegazione/richiesta di assunzione di determinati nuovi fatti e nuovi mezzi di prova in appello.

Considerato
in diritto: 1.
Le parti chiedono di assumere tutta una serie di nuovi mezzi di prova, la cui ammissibilità è qui di seguito vagliata.
1.1 Con replica spontanea 5 gennaio 2017 l’appellante principale chiede che _ A_ sia sentita in qualità di teste. La conduttrice reputa che da tale testimonianza emergano degli elementi nuovi a sostegno di una più lunga protrazione del rapporto locativo. Tra le condizioni poste all’art. 317 cpv. 1 CPC per l’adduzione di
nova
in appello vi è quella dell’immediatezza (lit. a). Il requisito dell’immediatezza non concerne solo la comunicazione dell'esistenza di nuovi fatti e/o nuovi mezzi di prova. Contestualmente alla medesima la parte deve anche sostanziare la sua richiesta di assunzione, nel senso che deve dimostrare che le condizioni previste all'art. 317 cpv. 1 sono in concreto riunite (
Verda Chiocchetti
in: Trezzini/Fornara/Cocchi/Bernasconi/Verda Chiocchetti, Commentario pratico al codice di diritto processuale civile svizzero, Vol. 2, 2ͣ ediz., N 58 seg. ad art. 317). L’appellante principale si limita ad affermare l’oggetto sul quale _ A_ dovrà riferire, ossia la circostanza che dall’ottobre 2016 AO 2 abita in un appartamento situato nel medesimo stabile di via _ a _, di dimensioni analoghe a quello occupato dall’attrice (memoriale, pag. 3 in fondo). Ella non solo non dimostra, ma nemmeno allega da quando sarebbe venuta a conoscenza del fatto asserito e per la cui dimostrazione chiede ora l’assunzione della teste in questione. Già solo per questo motivo la richiesta di assunzione di tale nuovo mezzo di prova dev’essere disattesa.
A titolo abbondanziale va rilevato che quand’anche si fissasse tale conoscenza a partire dall’ottobre 2016 (reputato peraltro che, siccome la conduttrice vive nel medesimo stabile, prestando la dovuta diligenza da quel momento avrebbe dovuto accorgersi dell’asserita presenza di AO 2), l’allegazione del nuovo fatto nonché la richiesta di assunzione di tale prova sarebbe comunque disattesa. Infatti, laddove non stia già decorrendo un termine per proporre un atto processuale (ove in tal caso la parte interessata può attendere a produrre i
nova
alla scadenza del medesimo), i nuovi fatti e/o i nuovi mezzi di prova devono essere addotti entro un breve termine dalla conoscenza della loro esistenza. Se un’adduzione entro il termine di dieci giorni è senz’altro ossequiosa dell’art. 317 cpv. 1 lit. a) CPC (TF 5A_557/2016 del 6.2.2017 consid. 6.4), non si può escludere che le circostanze giustifichino un termine più lungo, che può arrivare in determinati casi anche a un mese (per esempio in presenza di una mole rilevante di
nova
) (
Verda Chiocchetti
, op. cit., N 61-65 ad art. 317). Nella fattispecie l’appellante ha addotto il nuovo fatto e richiesto l’assunzione del nuovo mezzo di prova con la replica spontanea 5 gennaio 2017. Trattandosi di un allegato spontaneo non stava decorrendo un termine per proporre un atto processuale. A nulla muta la circostanza che tale memoriale sia stato proposto lo stesso giorno in cui l’appellante principale ha inoltrato la risposta all’appello incidentale, che concerneva una questione diversa rispetto a quella della protrazione. Ne consegue che il lasso di tempo intercorso tra l’ottobre 2016 e il gennaio 2017 non è in alcun caso consono al requisito dell’immediatezza di cui all’art. 317 cpv. 1 lit. a) CPC.
1.2 Nelle osservazioni 25 gennaio 2017 i locatori hanno chiesto, quale contro-prova all’assunzione quale teste di _ A_, di eseguire un’ispezione oculare affinché sia dimostrato l’utilizzo come magazzino della stanza in questione (pag. 4 in fondo). Con osservazioni 15 febbraio 2017 la conduttrice ha acconsentito alla domanda di assunzione di tale mezzo di prova (pag. 4). Anche in presenza di accordo delle parti, l'autorità di appello deve procedere d'ufficio a esaminare se nella fattispecie sono adempiute le condizioni poste all'art. 317 cpv. 1 CPC (art. 57 CPC) (
Verda Chiocchetti
, op. cit., N 51 ad art. 317). Come si è detto, i locatori hanno proposto l’ispezione oculare quale contro-prova nell’ipotesi che dalla testimonianza di _ A_ fosse emerso un uso abitativo degli spazi in questione. Venendo a cadere la richiesta di amministrazione di tale mezzo di prova, l’ispezione richiesta dai locatori perde di rilevanza ai fini del giudizio e va quindi disattesa (sull’esigenza di procedere a un apprezzamento delle prove nel caso in cui esse siano da amministrare si veda:
Verda Chiocchetti
, op. cit., N 46 segg. ad art. 317).
1.3 Con la risposta all’appello principale i locatori producono, inoltre, tutta una serie di documenti: il doc. 10 è la licenza edilizia concessa in data 21 settembre 2016 dal Municipio di _ a AO 4; i doc. 11 e 12 sono la notifica/comunicazione di inizio dei lavori di costruzione inerenti al fondo n. _ RFD di _, entrambe datate 26 ottobre 2016; il doc. 13 è una copia di una foto che a dire degli appellati concernerebbe i lavori testé menzionati; i doc. 15 e 17 sono delle dichiarazioni scritte, il primo di AO 4 inerente alla sua intenzione di trasferirsi, il 2 novembre 2016, nell’appartamento in via dei _ a _, il secondo di _ _, del 31 ottobre 2016, nel quale afferma che AO 2 ha vissuto presso il suo domicilio fino al 24 ottobre 2016 e dopo quella data si è trasferito presso _. Tutti questi documenti concernono fatti prodottisi dopo il giudizio impugnato e, quindi, soddisfano i requisiti di cui all’art. 317 cpv. 1 lit. b) CPC. Il presupposto dell’immediatezza (art. 317 cpv. 1 lit. a) CPC) è peraltro dato, siccome sono stati prodotti unitamente alla risposta all’appello principale. Il doc. 14 è l’estratto del Registro di commercio, il cui contenuto è accessibile facilmente anche via internet nel sito di pertinenza del Cantone. Le risultanze che emergono da tale documento sono quindi dei fatti notori che non devono essere dimostrati (art. 151 CPC; TF 4A_412/2011 del 4.5.2012 consid. 2.2 non pubbl. in DTF 138 III 294; 5A_62/2009 del 2.7.2009 consid. 2). Lo stesso dicasi del doc. 16. Si tratta, invero, di un estratto del Registro fondiario inerente al fondo _ RFD di Locarno. Sebbene tali estratti non siano accessibili al pubblico, sono comunque noti a questa Camera e, quindi, assurgono a fatti notori giusta l’art. 151 CPC, poiché figuranti nel sistema d'informazione fondiaria del Cantone Ticino (www.sifti.ti.ch).
1.4 Anche con le osservazioni 25 gennaio 2017 i locatori producono dei documenti. In realtà, il doc. 18 non è un nuovo documento, bensì l’ordinanza 10 gennaio 2017 di questa Camera. Il doc. 19 è un’asserita copia di una foto inerente al locale occupato da AO 2 nello stabile situato in via _ a _, ammissibile per i motivi già esposti sopra. Il doc. 20 è uno scritto 17 gennaio 2017 del Municipio di _, che attesta il trasferimento di AO 4 e della sua famiglia in via _ a _ a far tempo dal 1° novembre 2016. Tuttavia, la produzione di questo documento non adempie il requisito dell’immediatezza di cui all’art. 317 cpv. 1 lit. a) CPC, già solo perché gli appellati non spiegano il motivo per cui non lo hanno prodotto in sede di risposta 11 novembre 2016 all’appello. Adempie invece ai presupposti del disposto menzionato il doc. 21, dato che si tratta della pubblicazione, dal 3 al 18 gennaio 2017, di una domanda di costruzione inoltrata da AP 1.
1.5 Con le osservazioni 15 febbraio 2017 anche la conduttrice produce un nuovo documento, ossia l’estratto del Registro fondiario relativo al fondo n. _ RFD di _. Già si è detto (consid. 1.3) che le risultanze che emergono da tali estratti sono dei fatti notori (art. 151 CPC). Sulla sua produzione va in ogni caso espressa una nota di biasimo ai riguardi dell’appellante principale. Questa, infatti, giustifica tale produzione con l’intento di dimostrare di non essere proprietaria del fondo in questione (come a suo dire erroneamente indicato nel doc. 21 di cui si è detto sopra), bensì di essere mera titolare di un diritto di compera (pag. 3). L’estratto da ella prodotto è datato 14 febbraio 2017. Sennonché, dal sistema d'informazione fondiaria del Cantone Ticino (www.sifti.ti.ch) emerge che poco più di due settimane dopo, ossia il 3 marzo 2017, si è proceduto proprio all’iscrizione di tale esercizio del diritto di compera.
I.
Sull’appello principale
2.
La conduttrice critica anzitutto il Pretore per averle concesso una protrazione unica con la motivazione che in caso contrario la durata della procedura concederebbe di fatto comunque una protrazione di 4 anni, ossia il massimo previsto dalla legge. Ella sostiene che è “manifestamente insostenibile limitare a priori” la sua “prerogativa” di ottenere una prima protrazione con la possibilità di postularne poi una seconda. L’appellante principale spiega, al riguardo, che tale durata non è dipesa da lei, nel senso che 11 mesi sarebbero stati “persi” per circostanze imputabili alle controparti e al primo giudice (appello, pag. 4).
2.1 La conduttrice omette, in primo luogo, di confrontarsi con la prima motivazione formulata al riguardo dal Pretore. Egli ha spiegato che non vi è una preminenza, quale regola, della concessione di una prima proroga, e che tenuto conto dei contrapposti interessi esaminati nei considerandi precedenti si giustifica di concedere un’unica protrazione di 28 mesi, ossia fino al 31 marzo 2017 (decisione impugnata, pag. 12, consid. 7). Effettivamente,
non dev’essere conferito un rango preferenziale alla concessione di una prima protrazione. Per il resto, l
a decisione se concedere una protrazione unica oppure una prima protrazione si fonda sulla ponderazione degli interessi delle parti, alla stessa stregua di quella se concedere o meno la protrazione e sulla durata della medesima
(TF 4A_62/2010 del 13.4.2010 consid. 6.1.2; 4A_105/2009 del 5.6.2009 consid. 3.2 e 4.4). È ben vero che l’Alta Corte ha pure affermato che la dottrina sembra dare una certa preferenza a una prima proroga quando non è possibile formulare una prognosi precisa circa la possibilità per il conduttore di trovare una sistemazione nel periodo accordato (TF 4A_62/2010 del 13.4.2010 consid. 6.1.2; 4C.174/2001 del 20.11.2001 consid. 4b) e che la concessione di una protrazione unica e definitiva appare invece indicata, qualora non sia possibile formulare una tale prognosi, in presenza di importanti interessi del locatore in tal senso (TF 4A_62/2010 del 13.4.2010 consid. 6.1.2; 4A_105/2009 del 5.6.2009 consid. 4.4) oppure nel caso in cui è chiaro quando il conduttore potrà disporre di una nuova sistemazione (TF 4A_62/2010 del 13.4.2010 consid. 6.1.2); è però altrettanto vero che la dottrina, fondandosi in modo senz’altro pertinente sulla sentenza
TF 4C.365/2006 del 16.1.2007,
ritiene pure giustificata l’adozione di una protrazione unica e definitiva nel caso, come trattato nel seguito verificatosi nella presente fattispecie, in cui il conduttore dal ricevimento della disdetta al momento del giudizio sulla sua domanda di proroga non ha intrapreso
una ricerca seria, intensa e sistematica di spazi sostitutivi (cfr.
Rohrer
, nota alla sentenza TF
4C.445/2006 del 7.6.2007 in MRA 2007 p. 94 seg.). A nulla muta, al riguardo, il riferimento della conduttrice alla sentenza 4A_67/2016 del 7.6.2016 (appello, pag. 9 in alto). In tale fattispecie il locatore aveva dato la disdetta perché era sua intenzione intraprendere dei lavori di ristrutturazione nell’ente concesso in locazione. Il Tribunale federale ha spiegato che quando non è possibile stabilire con certezza la data in cui l’inquilino dovrà a tal fine evacuare i locali (che dipende dalla licenza edilizia cresciuta in giudicato), allora va concessa una prima protrazione (consid. 7). A torto l’appellante cerca di assimilare tale caso a quello presente. In tali circostanze è pertanto escluso che il Pretore possa aver abusato dell’ampio potere di apprezzamento di cui disponeva sul tema (TF 4C.445/2006 del 7.6.2007 consid. 5.2.3; 4C.174/2001 del 20.11.2001 consid. 4b).
2.2 La lagnanza dell’appellante principale è infondata anche già per il solo fatto che in prima istanza si era sempre limitata a postulare la concessione di una protrazione fino alla fine del mese di novembre 2018 – senza aver mai precisato se prima oppure unica e definitiva – ed è solo in sede conclusionale che nelle motivazioni (ma non nelle richieste di giudizio) ha chiesto in via subordinata (per giunta con l’introduzione della locuzione “forse”) – e non in via principale, come ella sembrerebbe ora pretendere – di riconoscerle una prima protrazione di 3 anni, senza peraltro aver esaurientemente motivato quella sua nuova richiesta, se non con la circostanza che il primo giudice possa eventualmente ritenere che “la possibile concessione della licenza edilizia per i lavori previsti nello stabile della signora AO 4 (...) possa pesare sulla durata della protrazione” (pag. 5 in alto). L’appellante è pertanto malvenuta a rimproverare in questa sede il primo giudice per aver poi adottato una delle due modalità di protrazione alternativamente postulate.
2.3
Oltretutto, a prescindere da quanto precede nel caso concreto la concessione di una prima protrazione di “almeno 3 anni” risulterebbe di fatto impraticabile. Atteso che al momento del giudizio pretorile erano già passati circa 1 anno e 9 mesi dalla data topica del 30 novembre 2014 e circa 1 altro anno e 3 mesi sono nel frattempo trascorsi prima della pronuncia di questa Camera, e ritenuto che in base alla dottrina una prima protrazione inerente a dei locali adibiti a uso abitativo potrebbe essere accordata per una durata superiore a 1 anno solo in casi eccezionali (SVIT-Kommentar, 3ͣ ediz., N. 10 ad art. 272b CO), nella presente fattispecie la concessione di una prima protrazione non entrava così in considerazione, sia per il fatto che erano ormai già quasi trascorsi 2 anni dalla data determinante, sia per il fatto che il riconoscimento di una prima proroga superiore a quella durata era esclusa dalla dottrina, a maggior ragione alla luce delle considerazioni che si esporranno qui di seguito.
3.
Non ha miglior sorte la censura in merito alla durata della protrazione unica e definitiva concessa dal Pretore.
3.1 Secondo l’appellante principale il primo giudice non avrebbe tenuto in considerazione la durata “relativamente lunga” del rapporto locativo, gli investimenti da ella effettuati “in sudore e denaro” nell’ente condotto in locazione, nonché il fatto che vi sia una connessione con il suo sottostante ufficio di architettura, così come la presenza di mobili su misura e il suo radicamento nel quartiere (gravame, pag. 5 e 8 in alto). A parte la questione degli investimenti, ella si limita a un elenco apodittico, senza il minimo confronto con la motivazione pretorile, sicché su questo punto il gravame è irricevibile (art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). Per quanto concerne il tema degli investimenti effettuati, il Pretore ha rilevato che nel contratto di locazione le parti hanno previsto che “le spese di miglioria eseguite all’interno dell’ente locato” sarebbero state “compensate” con la messa a disposizione della conduttrice di un “4° vano” (doc. B, clausola 24 n. 1) (decisione querelata, pag. 9, consid. 6.2). L’appellante sostiene che tale quarto vano, che avrebbe il valore di fr. 50.- mensili, non potrebbe in alcun modo compensare gli investimenti da ella eseguiti (appello, pag. 5 in mezzo). Così facendo, tuttavia, non si confronta compiutamente con la motivazione pretorile, nel senso che non spiega perché una clausola contrattuale da ella sottoscritta non dovrebbe ora avere validità. In ogni caso, l’effettuazione di eventuali investimenti da parte del conduttore nel corso della locazione non è ancora un motivo per poter ammettere un suo affidamento nel rinnovo del contratto, qualora, come nella fattispecie, non abbia allegato e provato un accordo in tal senso con il locatore o un comportamento di quest’ultimo tale da poterlo oggettivamente dedurre (II CCA 12.2015.93 del 23.10.2015 consid. 7.5;
12.2013.82 del 18.3.2014)
. Per il resto, l’appellante principale si sofferma sulla questione dell’ammortamento degli investimenti da ella eseguiti, misconoscendo che quanto indicato dal primo giudice in relazione a questo aspetto è stato formulato a titolo abbondanziale (decisione impugnata, pag. 9 in basso, consid. 6.2).
3.2 L’appellante critica il Pretore per aver reputato l’assenza di atti volti al reperimento di una nuova sistemazione (gravame, pag. 6).
3.2.1 Il primo giudice ha spiegato che l’attrice sbaglia laddove crede di poter unicamente svolgere ricerche volte all’acquisto di un’abitazione e non alla locazione con l’argomentazione che solo così avrebbe la possibilità di pagare (per interessi ipotecari) una cifra equivalente al canone corrisposto durante la locazione. Il Pretore ha precisato che la conduttrice si è limitata ad affermazioni apodittiche sull’impossibilità di trovare in locazione una sistemazione analoga, senza avvedersi che avrebbe dovuto dimostrare il suo asserto, anche mediante la produzione di ricerche per un canone superiore vista la pigione particolarmente vantaggiosa da ella corrisposta (decisione impugnata, pag. 11 seg., consid. 6.5).
3.2.2 L’appellante critica il Pretore per averle concesso una prima protrazione e non averle quindi dato la possibilità di chiederne una seconda documentando in tale occasione ulteriori ricerche. La sua critica non può essere seguita già solo per i motivi enunciati sopra, ai quali si rinvia (consid. 2). Per il resto, correttamente il primo giudice ha spiegato che l’assenza di atti volti al reperimento di una nuova sistemazione costituiscono un fattore da prendere in considerazione anche nell’ambito di una richiesta di una prima protrazione (TF 4A_130/2008 del 26.5.2008). Su questo aspetto la conduttrice afferma che in ogni caso anche le ricerche in vista di un acquisto (che afferma essere state “importanti”) sono degne di essere prese in considerazione. Al riguardo, tuttavia, l’appellante principale misconosce una volta di nuovo le argomentazioni pretorili. Nella decisione querelata non è, infatti, affermato che simili ricerche sono sprovviste di importanza, bensì che la conduttrice non può limitarsi unicamente alle medesime (pag. 11, consid. 6.5).
3.3 La conduttrice ribadisce di aver avuto sempre un comportamento esemplare e che la disdetta è, in definitiva, una mera rappresaglia in relazione al suo reclamo per una telecamera posata da un altro conduttore (_) (appello, pag. 6), sicché anche tali elementi propenderebbero per la concessione di una più lunga protrazione. Tuttavia, i doc. G-P ai quali l’appellante principale fa riferimento non dimostrano il suo asserto. Anche tale censura non è quindi di ausilio alla sua tesi. L’appellante principale afferma, inoltre, che il Pretore non avrebbe minimamente indicato il motivo per cui ha concesso un’unica protrazione di 28 mesi (gravame, pag. 6). A torto. Infatti, il primo giudice ha esposto compiutamente gli interessi dei locatori e della conduttrice, procedendo poi chiaramente a una ponderazione dei medesimi.
3.4 Secondo la conduttrice, poi, i locatori non avrebbero dimostrato alcun interesse attuale a entrare in possesso dell’ente concesso in locazione, tant’è che il Pretore medesimo avrebbe riconosciuto tale aspetto. Ella afferma di aver quindi diritto alla protrazione della durata massima di 4 anni (appello, pag. 7 seg.). Effettivamente, il primo giudice ha ritenuto che non vi erano motivi per ritenere che AO 2 non potesse andare ad abitare nell’appartamento a _, vuoto, di cui è proprietario in comune, per un mezzo, con le sue sorelle. Il Pretore non ha reputato decisiva la circostanza secondo cui sarebbe intenzione della sorella e colocatrice AO 4 di occupare lei medesima, da settembre 2016, tale abitazione fino al termine della ristrutturazione della sua casa (decisione querelata, pag. 7, consid. 4). A mente dell’appellante principale, i locatori non avrebbero quindi alcuna necessità, tanto meno urgente, di rientrare in possesso dell’appartamento da lei condotto in locazione. Essa dimentica, tuttavia, che anche in assenza di qualsivoglia bisogno urgente dei locatori, la legge non prevede che debba essere
ipso facto
concessa una protrazione della durata massima di 4 anni. Infatti, nel commisurare la sua durata il giudice deve tenere in considerazione la situazione dell’inquilino e il suo comportamento, cosa che il primo giudice ha fatto.
4.
In definitiva, alla luce dei considerandi che precedono non si può certo ritenere che la concessione di una protrazione pari a poco più di metà di quella massima legale possa essere considerata insufficiente e che, decidendo in tal modo, il Pretore abbia abusato dell’ampio potere di apprezzamento di cui dispone sul tema (TF 4C.242/2006 del 19.12.2006 consid. 5.1; 4C.28/2006 del 26.6.2006 consid. 3.2; 4C.445/2006 del 7.6.2007 consid. 5.2.3). Si aggiunga che l’attrice, con l’emanazione della decisione odierna, ha di fatto già beneficiato di una protrazione più lunga di quella accordatale dal primo giudice (TF 4A_279/2014 del 16.1.2015 consid. 5.4).
5.
L’appellante principale si lagna, altresì, della decisione del Pretore di non concederle una riduzione della pigione per i rumori in relazione alla ristrutturazione del bar-ristorante situato al pianterreno dello stabile in questione. La conduttrice afferma di aver dimostrato – mediante le testimonianze di _ A_ e _ P_ – la presenza di importanti lavori di ristrutturazione e che questi hanno causato immissioni foniche con dei picchi che hanno comportato addirittura l’impossibilità di ricevere dei clienti. Essa sottolinea, inoltre, che la controparte non avrebbe nemmeno contestato tale asserto (gravame, pag. 9 seg.). Così facendo, tuttavia, non si confronta compiutamente con la motivazione pretorile, sicché anche al riguardo il gravame è irricevibile (art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). Il Pretore ha, infatti, spiegato che _ A_ non ha saputo specificare da che ora a che ora durassero i lavori e il teste _ P_, pur confermando l’importante estensione delle opere eseguite nell’esercizio pubblico summenzionato, ha affermato di essere stato “qualche volta” nello studio di architettura dell’attrice e di aver “sentito un qualche rumore in provenienza dal cantiere”, aggiungendo che si trattava di “usuali rumori provenienti da un cantiere” (decisione querelata, pag. 17, consid. 8.5). Su questo punto l’appellante principale sostiene, inoltre, che il fatto che un cantiere di tale entità e durata comporti dei rumori importanti che si diffondono nello stabile (non solo attraverso l’aria ma anche e soprattutto tramite la struttura dell’immobile) corrisponde del resto all’esperienza generale della vita. La censura non può essere seguita già solo per il fatto che la conduttrice dimentica di essere gravata, al riguardo, dell’onere della prova del proprio asserto, non sussistendo in alcun modo l’asserita esperienza generale da ella invocata. Alla luce di quanto suesposto l’appello principale è respinto nella misura in cui è ricevibile. Ne consegue che non vi è motivo di chinarsi sulle argomentazioni formulate dalle parti appellate nella loro risposta e volte alla reiezione del gravame avversario, così come su quelle indicate nella replica spontanea della conduttrice, che concernono le nuove allegazioni e prove addotte nella risposta all’appello principale.
II.
Sull’appello incidentale
6.
I locatori criticano il primo giudice per aver concesso alla controparte la restituzione di fr. 9'750.- corrispondenti agli acconti provvisori per spese accessorie versati fino al 31 dicembre 2013 nell’ambito dei due contratti di locazione, così come, di conseguenza, la liberazione in suo favore di fr. 2'400.- depositati presso l’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di _, quale parziale pagamento del montante testé menzionato (appello incidentale, pag. 12 seg.). Il Pretore ha spiegato, in sintesi, che i locatori non hanno mai allestito i conteggi per spese accessorie, soggiungendo che essi non hanno adempiuto a tale loro obbligo nemmeno in occasione della resistenza della conduttrice, che ha chiesto la restituzione degli acconti versati, nel senso che si sono limitati a produrre un rudimentale “conteggio complessivo” con pochi documenti di appoggio (decisione impugnata, pag. 18 segg., consid. 9). Gli appellanti incidentali affermano che per 10 anni la conduttrice non ha chiesto la documentazione inerente alle spese accessorie e nemmeno le ha contestate, sicché per atti concludenti vigeva a tale titolo un accordo sul pagamento di una somma forfettaria. Secondo i locatori, poi, l’istanza di conciliazione non può essere interpretata come una domanda in tal senso. Essi sostengono altresì che la pretesa avanzata dalla conduttrice – che dovrebbe a loro dire essere, semmai, basata sull’arricchimento indebito – è infondata, poiché i relativi pagamenti sono avvenuti volontariamente sulla base di un contratto. Gli art. 257a e 257b CO sono semi-imperativi, nel senso che le parti non vi possono derogare a svantaggio del conduttore. Ne consegue che le parti non possono validamente pattuire di mettere a carico del conduttore, sotto forma di spese accessorie, dei costi senza relazione con l’uso dell’ente condotto in locazione (DTF 137 I 135 consid. 2.4). Spetta al locatore l’onere di provare che le spese addossate alla controparte concernono l’uso dell’oggetto preso in locazione e che le stesse siano effettive (art. 257b cpv. 1 CO). Di conseguenza, compete al locatore provare la loro esistenza e il loro ammontare (II CCA, inc. 12.2008.50 del 19.9.2008 consid. 5.3). Nella fattispecie, i locatori non hanno dimostrato che l’importo fisso versato dalla conduttrice concerni esclusivamente delle spese legate all’uso dei due appartamenti da lei condotti in locazione. Infatti, il doc. 6 è una lista di nomi, di date e di importi, che non si distingue in alcun modo da una mera allegazione di parte. Quanto al doc. 7, si tratta di qualche fattura di energia elettrica con l’indicazione che riguarda lo “_ _ _”, quindi dei dati frammentari senza peraltro alcuna tabella di ripartizione tra i diversi inquilini. Lo stesso dicasi della fattura dell’Azienda dell’acqua potabile, che concerne inoltre solo l’anno 2014 (doc. 8). Di conseguenza, l’appello incidentale dev’essere respinto.
III. Sulle spese giudiziarie
7.
Alla luce di quanto precede sia l’appello principale sia quello incidentale vanno respinti, il primo nella misura in cui è ricevibile. Le spese giudiziarie di entrambi gli appelli seguono la rispettiva soccombenza (art. 106 CPC). Quelle inerenti all’appello principale sono calcolate su un valore litigioso di fr. 33'600.- (fissato dal Pretore e non contestato dalle parti), mentre quelle relative all’appello incidentale su un valore di fr. 9'750.-. Questi importi sono determinanti anche ai fini di un eventuale ricorso in materia civile al Tribunale federale. Le tasse di giustizia sono stabilite in base ai criteri degli art. 2, 8 cpv. 1 e 2, nonché 13 LTG. L’indennità per ripetibili è calcolata seguendo i criteri indicati all’art. 11 del Regolamento sulla tariffa per i casi di patrocinio d’ufficio e di assistenza giudiziaria e per la fissazione delle ripetibili (Rtar).