Decision ID: 5783ebde-ebd6-4d09-ad3f-2f5d2bcbf3e5
Year: 2007
Language: fr
Court: VD_TC
Chamber: VD_TC_031
Canton: VD
Region: Région lémanique
Law Area: public_law

Vu les faits suivants
A. Jean-Pierre Herminjard est propriétaire de la parcelle No 1675 du cadastre de de Pully, sise à l’avenue de Rochettaz et colloquée en zone villas selon le plan général d’affectation et le règlement sur l’aménagement du territoire et les constructions (RCATC) légalisé le 12 mars 2001. D’une surface de 742 m2, cette parcelle est bordée à l’ouest par la parcelle No 1676 propriété de Roland Du Bois sur laquelle est implanté un bâtiment d’habitation et au sud par l’avenue de Rochettaz. Elle est grevée d’une servitude de passage à pied et à char (No 399'921) en limite ouest et d’une servitude de restriction de bâtir (No 413'711) en limite sud-est au profit de la commune de Pully.
B. Le propriétaire Herminjard et le promettant-acquéreur Marion Boband ont soumis à l’enquête publique du 4 au 24 avril 2006 un projet de construction sur la parcelle susmentionnée d’une villa de 123,50 m2 (13/9,50 m) comprenant deux logements avec garages enterrés annexes de 6,00/6,30 m chacun. Les plans mis à l’enquête prévoient, pour chacun des deux logements, ce qui suit :
Sous-sol, entièrement enterré en façade sud-ouest, nord-est et nord-ouest et entièrement dégagé en façade sud-est, comprenant un bureau de 19,1 m2 et des locaux techniques ;
Rez-inférieur entièrement dégagé en façade sud-ouest, nord-est et sud-est et partiellement enterré en façade nord-ouest, comprenant une cuisine et coin à manger de 16,6 m2 et un séjour de 28,7 m2 ;
Rez-supérieur comprenant trois chambres avec salle de bain et toilettes séparés ;
Combles constitué de deux mezzanines et d’un grenier.
La centrale des autorisations en matière d’autorisation de construire (CAMAC) a octroyé les autorisations spéciales le 10 avril 2006 (synthèse No 70690).
C. Roland Du Bois a formé opposition contre ce projet le 12 avril 2006. Il a allégué en substance que celui-ci ne respectait pas le droit de passage situé à la limite ouest, que le rez-inférieur devait être considéré comme un sous-sol habitable à 50% et que la façade sud n’était pas entièrement dégagée par rapport au terrain naturel.
Par décision du 18 mai 2006, la Municipalité de Pully (ci-après : la municipalité) a levé cette opposition et octroyé l’autorisation de construire (permis de construire No 6030).
D. Par acte du 6 juin 2006, Roland Du Bois a interjeté recours contre cette décision. Il invoque la non réglementarité du projet en tant qu’il prévoit un sous-sol aux 2/3 enterré appelé à tort rez-de-chaussée inférieur et totalement habitable. Invité à justifier de sa qualité pour recourir, Roland Du Bois a indiqué, dans une lettre du 10 juillet 2006, être propriétaire de la parcelle No 1676, jouxtant à l’ouest la parcelle No 1675. Il a précisé qu’il n’avait pas de remarques à formuler concernant la surface, les dimensions et la hauteur du bâtiment.
Dans sa réponse du 15 août 2006, la municipalité conclut, avec suite de frais et dépens, au rejet du recours.
E. L’argumentation des parties sera reprise ci-après dans la mesure utile.

Considérant en droit
1. Déposé dans le délai de vingt jours prescrit par l’art. 31 de la loi sur la procédure et la juridiction administratives (LPJA ; RSV 173.36), le recours a été interjeté en temps utile. Bien que sommairement motivé, le recours est recevable en la forme.
Le recourant est propriétaire de la parcelle No 1676. Sa qualité de voisin lui confère la qualité pour agir, la construction envisagée pouvant lui occasionner des inconvénients.
2. Le recourant allègue que le « rez-inférieur » doit être considéré comme un sous-sol, en application du règlement, et qu’à ce titre, il ne peut être habitable. La municipalité considère pour sa part que le rez-inférieur est un rez-de-chaussée au sens du règlement, le sous-sol étant un niveau partiellement habitable.
Le RCATC dispose ce qui suit :
art. 20 – Nombre de niveaux et rez-de-chaussée
« Le nombre de niveaux maximum est déterminé par les dispositions particulières applicables à chaque zone.
Est considéré comme rez-de-chaussée le premier niveau dont la surélévation par rapport au niveau moyen du terrain naturel, calculée conformément à l’art. 19, n’excède pas 1,50 m.
Dans les cas de demi niveaux, c’est la destination des locaux ainsi que les relations entre l’amont et l’aval qui sont déterminantes pour la définition du rez-de-chaussée.
art. 19 – Hauteur des constructions
La hauteur des constructions est mesurée depuis le niveau moyen du terrain naturel, calculé en prenant la moyenne des cotes d’altitude à tous les angles du bâtiment (hauteur au faîte) et ceux de la façade concernée (hauteur à la corniche).
(...)
S’agissant de constructions en zone villas, il est précisé ce qui suit :
Art. 39 – Hauteur et nombre de niveaux
Le nombre de niveaux est limité à 3, soit rez-de-chaussée, un étage et combles.
La hauteur au faîte, mesurée conformément à l’article 19, est limitée à 10..00 m.
L’art 37 alinéas 2 et 3 est applicable.
art. 37 al. 2 – Hauteur et nombre de niveaux
Sur les terrains en forte pente, mais à l’exclusion de ceux orientés au Nord, la création d’un seul niveau partiellement habitable au-dessous du rez-de-chaussée est autorisé si les conditions suivantes sont remplies :
a) la façade aval doit être dégagée du terrain naturel moyen, jusqu’au plancher du sous-sol,
b) la surface habitable brute ne peut excéder les 50% de la surface bâtie
En l’espèce, selon le plan de situation soumis à l’enquête, le niveau moyen du terrain naturel s’élève à 451,95 m. L’altitude du rez-inférieur s’élève quant à elle à 450,59 m, soit à 1,36 m en dessous du niveau moyen du terrain. Il ne contrevient dès lors pas à l’art. 20 al. 2 RCATC puisqu’il n’excède pas 1,50 m par rapport au niveau moyen du terrain naturel. On relève toutefois que l’altitude du rez supérieur s’élève à 453,42 m, soit à 1,47 m au dessus de ce même niveau et qu’il pourrait donc également être considéré comme rez-de-chaussée au sens de la disposition précitée.
Toutefois, pour les motifs exposés ci-après, le rez-inférieur ne peut être considéré comme un sous-sol. Selon la jurisprudence du Tribunal administratif qui a repris celle de l’ancienne commission de recours en matière de construction, pour qualifier un sous-sol il convient de tenir compte de toutes les caractéristiques de chaque cas particulier et notamment des buts de la réglementation communale en se référant à un faisceau de critères, assurant la prise en considération de l’ensemble des circonstances déterminantes. Par exemple, lorsque la façade du niveau considéré est entièrement dégagée et les façades latérales partiellement dégagées, il y a lieu d’examiner si ce niveau comprend l'entrée principale du bâtiment, car il s'agit alors d'un élément qui inciterait à ne pas le qualifier de sous-sol. Mais lorsque ce niveau n'est pas affecté à l'habitation et que plus de la moitié de son volume se situe en dessous du terrain naturel, il peut être qualifié de sous-sol, pour autant qu’il ne donne pas à un observateur l'apparence d'un étage supplémentaire, que la hauteur maximale de la construction reste sensiblement inférieure au maximum réglementaire et qu’en amont du bâtiment, le terrain naturel se situe sensiblement au-dessus du niveau du rez-de-chaussée afin que la qualification du sous-sol ne serve pas à détourner les dispositions fixant le nombre de niveaux admissibles dans la zone (TA AC.2006.0044 du 30 octobre 2006 ; AC.2004.0232 du 8 décembre 2005 ; AC.2003.0256 du 7 septembre 2004).
En l’occurrence, le niveau du rez-inférieur comporte trois façades entièrement dégagées, seul le niveau du rez-inférieur en façade nord-ouest étant partiellement enterré et la partie découverte comportant des fenêtres de petites dimensions de 140/50 cm dans la cuisine, au dessus de l’évier et de la cuisinière. Au surplus, toute la surface du niveau est réservée à l’habitation. Certes, plus de la moitié de son volume se situe en dessous du terrain naturel. Cependant, certains éléments du projet de construction tendent à écarter la qualification de sous-sol. Ainsi en va-t-il des ouvertures en nombre et grandeur importants, du dégagement devant la façade aval, de l’affectation à l’habitation de toute la surface considérée et de l’apparence d’un niveau entier qu’elle donne à l’observateur depuis les façades sud-ouest, sud-est et nord-ouest.
Au vu de ce qui précède, le rez-inférieur n’a pas à être considéré comme un sous-sol mais comme un niveau habitable et ne doit en conséquence pas être analysé sous l’angle de l’art. 37 al. 2 RCATC comme le suggère le recourant. Le sous-sol tel que prévu, dont on rappelle qu’il est entièrement enterré en façade sud-ouest, nord-est et nord-ouest et entièrement dégagé en façade sud-est et qu’il comprend deux bureaux de 19,1 m2, deux salles d'eau et des locaux techniques, est en revanche un niveau partiellement habitable qui doit satisfaire aux conditions posées par l’art. 37 al. 2 RCATC. Tel est le cas en l’espèce. En effet, d’une part la façade aval est dégagée du terrain naturel moyen jusqu’au plancher du sous-sol, puisque celui-ci s’aligne en façade aval à l’avenue de Rochettaz, d’autre part, la surface habitable brute des deux bureaux et des deux salles d'eau n’excède pas les 50% de la surface bâtie puisqu'elle est de 50 m2 environ sur une surface bâtie totale de 123,5 m2 (ceci en ne comptabilisant pas le couloir d'accès à la cage d'escalier).
3. Au vu des considérants qui précèdent, le recours doit être rejeté et la décision entreprise confirmée. Vu l’issu du pourvoi, les frais du présent arrêt de même que les dépens auxquels a droit la municipalité qui a agi par l’intermédiaire d’un avocat seront mis à la charge du recourant débouté.