Decision ID: 7cc7324d-239e-5ce6-a3ee-5544f842ed47
Year: 2009
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_002
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

{ritenuto,"in fatto:","A. In data 12 luglio 2004, _ Q_, in qualità di locatore e AP 1, in qualità di conduttore, hanno stipulato un contratto di locazione avente per oggetto il _, ubicato nel centro commerciale _ a _, di proprietà del locatore (doc. D). Il contratto, con inizio il 31 luglio 2004, prevedeva una durata “determinata in 2 anni, con periodo di disdetta di sei mesi, la prima volta il 31 luglio 2006, rinnovabile di anno in anno in caso di mancata disdetta”. Il contratto prevedeva un canone di locazione mensile oltre a spese accessorie di fr. 3'500.– nel 2004, fr. 4'000.– nel 2005 e fr. 5'000.– dal 2006 fino alla scadenza del contratto.","B. Il 31 maggio 2006 _ Q_ ha venduto l'immobile a AO 1, che è subentrata in qualità di (nuovo) locatore nei contratti di locazione degli inquilini del centro commerciale ed ha incaricato T_ SA (di cui _ Q_ è amministratore unico) di amministrare l'edificio (doc. 4 e doc. P). Con lettera 27 febbraio 2007, la nuova proprietaria ha comunicato “formale disdetta” dei contratti di locazione, tra i quali quello con AP 1 (doc. F). I conduttori hanno lasciato le superfici locate, fatta eccezione per AP 1, che ha contestato la disdetta non notificata con formulario ufficiale. All'udienza 7 maggio 2007 davanti all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione (in seguito Ufficio di conciliazione), AO 1 ha ammesso il vizio di forma e ritirato la disdetta, con conseguente stralcio della procedura (doc. G). Nel frattempo il 12 aprile 2007 AO 1 aveva notificato a AP 1 la disdetta del contratto di locazione con formulario ufficiale, con effetto a decorrere dal 30 settembre 2007 (doc. C e doc. 1).","AO 1, con lettera 18 aprile 2007 a AP 1, ha lamentato dei ritardi nella corresponsione della pigione, essendo a suo dire stato versato l'importo di fr. 3'500.– mensili, anziché quello di fr. 5'000.– stabilito nel contratto, preannunciando di disdire il contratto per mora ex art. 257d CO in caso di mancato pagamento degli arretrati entro il 21 maggio 2007.","Con istanza 2 maggio 2007 all'Ufficio di conciliazione, AP 1 ha contestato la validità della disdetta 12 aprile 2007 e chiesto una protrazione del contratto per sei anni. All'udienza 11 giugno 2007 davanti all'Ufficio di conciliazione, AO 1 ha dato atto che la disdetta non rispettava il termine di preavviso di sei mesi e ne ha protratto gli effetti al 31 luglio 2008, chiedendo per il resto il respingimento dell'istanza (doc. rich. I).","Il 3 luglio 2007 il Municipio di _ ha rilasciato la licenza edilizia per una ridistribuzione interna delle superfici commerciali dello stabile M_ _ (doc. 5).","Con decisione 9 luglio 2007, l'Ufficio di conciliazione ha riconosciuto la validità della disdetta con effetto al 31 luglio 2008 ed ha concesso una protrazione fino al 31 luglio 2009 (doc. B).","C. Con istanza 10 agosto 2007, AP 1 ha convenuto AO 1 davanti alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio-Nord. Ha chiesto, in via principale, che fosse accertata la nullità della disdetta e, in via subordinata, l'annullamento della disdetta in quanto contraria alle regole della buona fede e, in entrambi i casi, la protrazione del contratto di locazione per sei anni a far tempo dal 31 luglio 2008. All'udienza di discussione del 2 ottobre 2007 AO 1 ha contestato l'istanza chiedendone la reiezione. Esperita l'istruttoria, le parti hanno rinunciato a comparire alla discussione, confermandosi nei rispettivi memoriali conclusivi.","D. Con sentenza 21 novembre 2008, il Pretore ha accolto parzialmente l'istanza, accertando la validità delle disdetta e concedendo una protrazione del contratto di locazione fino al 31 luglio 2010, come pure ponendo la tassa di giustizia (fr. 200.–) e le spese a carico della convenuta in ragione di 1⁄4 e per la rimanenza a carico dell'istante, con obbligo per quest'ultima di rifondere alla controparte l'importo di fr. 2'800.– a titolo di ripetibili.","E. Entrambe le parti hanno interposto appello contro la sentenza del Pretore. L'istante con appello 4 dicembre 2008 chiede, in via principale, di decretare l'annullamento della disdetta in quanto contraria alle regole della buona fede e, in via subordinata, la protrazione del contratto di locazione per sei anni a far tempo dal 31 luglio 2008, con protesta di tasse, spese e ripetibili di prima sede. La convenuta, per contro, con appello 5 dicembre 2008, postula in riforma del giudizio impugnato, in via principale, la reiezione dell'istanza, con tasse, spese e ripetibili di prima e di seconda sede interamente a carico dell'istante, e, in via subordinata, la concessione di una protrazione unica e definitiva del contratto di locazione fino al 31 luglio 2009, con protesta di tasse, spese e ripetibili di seconda sede.","e considerato"}

{"in diritto: 1. Preliminarmente si rileva che, posteriormente agli appelli e alle rispettive osservazioni, è giunta a questa Camera ulteriore documentazione trasmessa dalla parte AO 1 (con lettere 19 febbraio 2009 e 3 marzo 2009) o recapitata per il tramite della Pretura (con invii per conoscenza 25 febbraio 2009 e 3 marzo 2009). Detta documentazione, prodotta o recapitata alla Camera dopo gli allegati di causa, è palesemente irricevibile (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, m. 20 e segg. ad art. 321 CPC).","2. Il significato dell'atto di appello è quello dell'esposizione avanti alla Camera adita di circostanziate critiche all'accertamento dei fatti e/o all'applicazione del diritto di cui alla sentenza impugnata, così da consentire, entro i limiti delle domande formulate, la sua verifica da parte dell'autorità superiore ed eventualmente la sua riforma nel senso auspicato dal ricorrente. Sembrerebbe perciò scontato presumere che l'atto di appello abbia necessariamente a confrontarsi in forma critica con i contenuti del giudizio che si intende impugnare. È però ovvio che ciò non può avvenire laddove vengano richiamate o riprodotte le argomentazioni già esposte negli atti della procedura svolta davanti al Pretore, poiché in tali scritti si cercherebbero invano critiche a un giudizio che non è ancora stato emanato, ragione per cui la giurisprudenza prevede la sanzione dell'irricevibilità per il gravame che si limita a richiamare argomentazioni espresse in precedenti allegati oppure che si esaurisce nella testuale o quasi trascrizione dell'allegato conclusionale (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, m. 21 e 22 ad art. 309; CPC-TI App., m. 36 ad art. 309; DTF 117 Ia 10). La riproduzione di ampi stralci del memoriale conclusivo soggiace necessariamente ai medesimi principi nella misura in cui si tratta di narrazioni redatte allo scopo di convincere il Pretore della bontà delle proprie argomentazioni alla luce delle risultanze dell'istruttoria, e non invece con la diversa finalità di suffragare avanti alla Camera d'appello l'erroneità del giudizio impugnato. Ciò premesso, si constata che l'appello dell'istante – dopo i cappelli introduttivi (pag. 1-2) è costituito per più dei 2⁄3 (da pag. 3 a pag. 13 nel mezzo) dalla letterale trascrizione delle conclusioni presentate al Pretore il 10 ottobre 2008 ed è perciò, per i motivi testé esposti, manifestamente irricevibile nella misura in cui le citazioni tratte da quell'allegato non sono al servizio di circostanziate censure al giudizio pretorile.","2.1 Esaminando nel dettaglio il gravame si constata in effetti che il punto 1 pag. 3 dell'appello é identico al punto 1 pag. 2-3 delle conclusioni.","Il punto 2 pag. 3 dell'appello è identico al punto 3 pag. 4 delle conclusioni.","Il punto 3 pag. 3 dell'appello è identico al punto 2 pag. 3 delle conclusioni.","Il punto 4 pag. 4 dell'appello è identico al punto 4 pag. 5 delle conclusioni.","Il punto 5 pag. 4-5 dell'appello è identico al punto 5 pag. 5-6 delle conclusioni.","Il punto 6 pag. 5 dell'appello è identico al punto 6 pagina 6-7 delle conclusioni.","Il punto 7 pag. 5-7 dell'appello è identico al punto 6 pagine 7-8 delle conclusioni.","Il punto 8 pag. 7 dell'appello è identico al punto 7 pag. 8 delle conclusioni.","Il punto 9 pag. 7-8 dell'appello è identico al punto 9 pag. 9 delle conclusioni.","Il punto 10 pag. 8 dell'appello è identico al punto 10 pag. 10 delle conclusioni.","Il punto 11 pag. 8-9 dell'appello è identico al punto 11 pag. 10-11 delle conclusioni.","Il punto 12 pag. 9-10 dell'appello è identico al punto 12 pag. 11-12 delle conclusioni.","Il punto 13 pag. 10-12 dell'appello è identico al punto 13 pag. 12-13 delle conclusioni.","Il punto 14 pag. 12-13 dell'appello è identico al punto 14 pag. 14-15 delle conclusioni.","Nell'inutile operazione di copia (11 pagine delle conclusioni) e incolla (nell'appello delle identiche pagine) l'istante ha perfino dimenticato che l'impugnativa è rivolta ad una Camera d'appello e non a “codesta lodevole Pretura” (appello, pag. 7 verso il mezzo) o a “codesto onorevole Giudice”, che avrebbe appurato “gravissimi disagi” nell'ambito di altra procedura “incarto DI.2008.31” pendente presso il medesimo (appello, pag. 10 verso il basso). Ciò che è manifestamente inaccettabile e conferma la palese irricevibilità delle allegazioni.","2.2 Per quanto concerne l'appello dell'istante, non resterà pertanto che esaminare le considerazioni da pagina 13 nel mezzo a pagina 16, nella limitata misura in cui contengono critiche al giudizio di prima sede.","3. L'istante – con l'appello 4 dicembre 2008 – rimprovera al primo giudice “di non avere correttamente valutato le considerazioni addotte relativamente all'annullabilità della disdetta 12 aprile 2007 in quanto contraria alle regole della buona fede” (appello, punto 1 pag. 13 verso il mezzo e punto 2 pag. 13-15). Censura inoltre la decisione del Pretore di concedere la protrazione del contratto di locazione solo fino al 31 luglio 2010 (appello, punto 1 pag. 13 verso il basso e punto 3 pag. 15-16), invece dei sei anni – da lei richiesti – a far tempo dal 31 luglio 2008.","La convenuta, dal canto suo – con l'appello 5 dicembre 2008 – si aggrava contro la decisione del primo giudice di concedere una protrazione fino al 31 luglio 2010; ritiene che non esisterebbero i presupposti per procedere in tal senso e che la protrazione non dovrebbe, in ogni caso, eccedere il termine di un anno (fino al 31 luglio 2009) e dovrebbe essere unica e definitiva (appello, punto 10-12, pag. 6-12).","4. L’art. 271a cpv. 1 lett. b CO stabilisce che può essere annullata la disdetta del contratto di locazione che il locatore notifica allo scopo di imporre una modificazione unilaterale del contratto sfavorevole al conduttore o un adeguamento della pigione.","4.1 Scopo della norma è quello di evitare che il conduttore sia posto nella situazione ultimativa di cedere alla richiesta di modifiche sfavorevoli delle condizioni contrattuali per non dover abbandonare i vani locati, ossia di impedire che il conduttore debba optare tra restare nei locali a condizioni meno vantaggiose o andarsene (SVIT-Kommentar, 3a ed., Zurigo 2008, n. 15-17 ad art. 271a CO; Lachat, Le nouveau bail à loyer, Losanna 2008, n. 5.3.1; Tercier, Les contrats spéciaux, 3a ed, Zurigo 2003 n. 2463). Spetta al conduttore che chiede l'annullamento della disdetta l'onere di provare che i requisiti per l'applicazione di questa norma sono adempiuti. Egli è tenuto a dimostrare l'esistenza di una volontà di modifica unilaterale del contratto (Higi, in Zürcher Kommentar, n. 74-81 e 90 ad art. 271a CO), a dimostrare che questa rappresenta un peggioramento della sua situazione economica (Higi, op. cit. n. 82-85 e 90 ad art. 271a CO) e che tra la disdetta del contratto e la volontà del locatore d'imporre la propria pretesa vi è un nesso diretto (SVIT-Kommentar, op. cit., n. 22 ad art. 271a CO; Lachat, op. cit., n. 5.3.3 pag. 743; Tercier, op. cit., n. 2464).","4.2 Il Pretore, dopo aver ricordato i principi sopra menzionati, ha escluso l'abusività della disdetta. Il primo giudice, dipartendosi dalla lettera scritta il 18 aprile 2007 dal patrocinatore della convenuta a AP 1 (doc. H), ha osservato che nella stessa AO 1 ha ribadito la disdetta del contratto di locazione ed ha rilevato che la pigione sarebbe stata versata in ritardo, in quanto il contratto di locazione prevedeva dal 2006 un canone di locazione di fr. 5'000.–, mentre sarebbe stato versato un importo minore e che la locatrice ha chiesto il pagamento dell'importo arretrato scoperto. Il Pretore ha quindi fatto riferimento alla testimonianza di _ Q_ (act. VI, pag. 26 e segg.), che ha attestato che l'istante gli aveva chiesto di procrastinare gli aumenti della pigione contrattualmente previsti, a causa delle difficoltà iniziali del ristorante e che lui gli aveva concesso verbalmente una protrazione dell'aumento, senza fissare alcun termine per l'inizio del pagamento della pigione aumentata, come pure che, al momento dell'acquisto, i contratti di locazione sono stati consegnati alla nuova proprietaria _, ma quest'ultima non è stata inavvertitamente messa al corrente della dilazione orale dell'aumento del canone di locazione dovuto da AP 1. In simili circostanze il Pretore ha ritenuto che la richiesta di pagamento di fr. 5'000.– mensili dal 2006 nell'ottica della convenuta non era una richiesta di aumento del canone di locazione, quanto piuttosto una richiesta volta al rispetto del contratto scritto (di locazione), che riteneva in vigore su ogni punto."}