Decision ID: 54f9a92f-9aa7-57de-aadc-35b9fbd82ce9
Year: 2012
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_002
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

ritenuto
in fatto:
A. Il 27 luglio 2001, AO 1 quale locatrice e AP 1 quale conduttore, hanno stipulato un contratto di locazione avente come oggetto una superficie di 140 m2 adibiti ad uso commerciale, in particolare a bar (denominato “Bar O_”), al pianterreno dello stabile sito in via _ a _. Tale contratto era di durata indeterminata a partire dal 1° settembre 2001, disdicibile con un preavviso di sei mesi per un periodo quinquiennale, con la prima scadenza al 31 agosto 2006. Il contratto prevedeva una pigione annua di fr. 30'000.-, pagabile in rate mensili anticipate di fr. 2'500.- oltre a fr. 150.- mensili per le spese accessorie. Annesse al contratto di locazione le parti hanno pure concordato delle condizioni aggiuntive, che segnatamente prevedono al punto 3: “L’attività dell’inquilino è la conduzione di un esercizio pubblico (bar diurno). L’inquilino si impegna ad adottare tutte le misure necessarie alla conduzione di un esercizio pubblico, quali, rispettare la legislazione, evitare i rumori molesti, impedire l’utilizzo dei posteggi agli utenti non autorizzati, ottenere dalla clientela il rispetto della quiete ed il mantenimento dell’ordine e della pulizia” (doc. A). Il 2 novembre 2001 e il 18 dicembre 2001 alcuni conduttori dello stesso stabile dove si trova il bar si sono lamentati presso la locatrice, a causa del disturbo provocato dal bar con un volume troppo alto della musica e con schiamazzi notturni, chiedendo un pronto intervento e miglioramento della situazione creatasi (doc. AA e Z). Il 17 agosto 2003 diversi conduttori dello stabile situato in Corso _ hanno controfirmato una lettera indirizzata alla Centrale di Polizia di _, dove si lamenta una “situazione insostenibile per chi abita nelle adiacenze del Bar e di degrado ambientale” poiché “Da mesi, ormai, ogni sera a partire dalle 22:30/23:00 fin oltre alla una, le adiacenze del Bar O_ in via _ sono animate da frotte di giovani accovacciati per terra o in piedi sulla strada fra le numerosissime macchine posteggiate alla bell’e meglio e schiamazzano, fumano, si riforniscono di bevande al Bar, a volte alcuni si esercitano sui monopattini con l’accompagnamento dell’abbaiare di cani” (doc. BB). Il 15 aprile 2004 e 26 settembre 2005 la società immobiliare _, amministratrice in nome di _ dello stabile sito in Corso _, ha scritto alla Polizia comunale di _ chiedendone l’intervento per la continua situazione di rumore e sporco causata dal Bar O_ e dai suoi avventori. Su richiesta della locatrice, la Sezione dei permessi e dell’immigrazione ha comunicato che l’estensione della patente d’esercizio pubblico al servizio all’aperto non era possibile poiché il Municipio, interpellato, aveva espresso un preavviso negativo per problemi di disturbo della quiete e dell’ordine pubblico (doc. 1 e 2).
B. Con decisione 7/27 settembre 2007, il Municipio di_ ha ordinato ad AP 1 e a _ di predisporre l’assunzione di due addetti appartenenti ad una ditta di sorveglianza privata riconosciuta, riservandosi la facoltà di ordinare la chiusura anticipata dell’esercizio pubblico “Bar O_” in caso di ulteriori turbative della quiete e dell’ordine pubblico (doc. DD). Successivamente, in data 19 dicembre 2007, il Consiglio di Stato ha accolto il ricorso presentato da AP 1 e _ contro la decisione summenzionata, annullandola, poiché, pur riconoscendo l’esistenza di una reale turbativa, ha ritenuto che il Municipio prima di ordinare dei provvedimenti per ovviare alla turbativa creata dal “Bar O_” avrebbe dovuto provvedere ad accertarla secondo criteri oggettivi, mediante rilevamenti fonometrici e l’allestimento di una perizia (doc. DD). Sulla base della decisione dell’Esecutivo cantonale, il Municipio di _ ha ordinato una perizia per valutare i rumori prodotti dall’esercizio pubblico “Bar O_”. La perizia – del 17 ottobre 2009 – ha accertato che vi era il superamento da parte del locale del limite fonico consentito di almeno 6,4 dBA (doc. CC e FF). Nel frattempo, il 30 settembre 2008, due conduttori di un appartamento al quarto piano nello stabile in cui è ubicato il “Bar O_” hanno inviato una raccomandata alla locatrice, lamentandosi del forte rumore causato dai clienti dell’esercizio pubblico soprattutto nelle ore notturne, invitando a far cessare ogni turbativa (doc. B). Il 1° ottobre 2008, la società _, proprietaria del fondo confinante con quello in cui sorge l’esercizio pubblico, si è a sua volta rivolta a AO 1 deplorando i disagi e i danni creatisi per i suoi conduttori e la sua proprietà a causa del “Bar O_” e della ditta “S_” – entrambi conduttori di AO 1 – in particolare: gli schiamazzi notturni, l’imbrattamento delle facciate dell’edificio _ e lo spargimento di vari rifiuti. Nel medesimo scritto, _ ha pure informato AO 1 che, a seguito di varie minacce di disdetta da parte di suoi conduttori, si era vista costretta ad assumere una società privata di sicurezza e ad adottare altre misure dissuasive (quali la posa di fari e di telecamere), per un costo complessivo di fr. 40'000.-. Ha quindi esortato AO 1 ad adottare tempestivamente dei provvedimenti per far cessare la turbativa, riservandosi di adire le vie legali in caso di inadempienza (doc. C).
C. Il 6 ottobre 2008 la locatrice ha diffidato per iscritto il conduttore ai sensi dell’art. 257f CO poiché “Vista la gravità del caso e la reiterata violazione degli obblighi contrattuali, ed in particolare quello di usare riguardo verso gli abitanti della casa e dei vicini” doveva “far cessare la turbativa, riportando la situazione all’interno ed all’esterno del locale ad un livello accettabile e compatibile con la funzione residenziale dello stabile”. Il conduttore veniva inoltre invitato a comunicare alla locatrice al più tardi entro il 20 ottobre 2008, i provvedimenti e le misure che in concreto intendeva adottare per far cessare i disagi provocati. La lettera terminava con la comminatoria seguente: “Trascorso tale termine senza le opportune garanzie di intervento da parte sua o al ricevimento di ulteriori reclami, ci vedremo costretti ad inoltrare la disdetta del contratto di locazione come previsto dall’art. 257f del Codice delle Obbligazioni” (doc. D). Il 16 ottobre 2008 AP 1 ha risposto contestando la diffida del 6 ottobre 2008, adducendo che, anche se vi fosse la turbativa contestata, essa non sarebbe riconducibile al “Bar O_”. Difatti, visto il vigente divieto di asporto di bicchieri e bottiglie all’esterno dell’esercizio pubblico, i rifiuti sarebbero da imputare all’esercizio pubblico “S_”, sito di fianco al bar. Gli altri disturbi, imputati a torto all’esercizio pubblico e alla sua clientela, sarebbero invece spesso provocati da ex-avventori diffidati e da persone che non sono mai entrate in relazione con il bar (poiché non sarebbero avventori dello stesso esercizio pubblico) e che non sarebbe possibile controllare sul suolo pubblico, mentre è possibile fare controlli all’interno del locale e nelle sue immediate vicinanze. Nel suo scritto il conduttore si è dichiarato disposto a intavolare trattative con la locatrice per definire la reale turbativa e i possibili interventi (doc. E UC).
D. La locatrice AO 1 ha notificato il 23 ottobre 2008 al conduttore, con l’apposito modulo ufficiale, la disdetta del contratto di locazione per il 30 novembre 2008, motivandola con la violazione dell’art. 257f CO (doc. H). Il 29 ottobre 2008 il conduttore, tramite il suo legale, ha comunicato alla locatrice che dal 30 ottobre 2008 avrebbe assunto ulteriori due agenti di sicurezza della società _, per aiutare il servizio di sicurezza presente già a partire dall’estate 2003 nella sorveglianza delle vicinanze dell’esercizio pubblico (doc. F UC). Con ulteriore scritto del 25 novembre 2008, il conduttore ha chiesto alla locatrice la sospensione della procedura di disdetta, per verificare gli effetti positivi del servizio di sicurezza assunto alle sue dipendenze (doc. 9). Il 26 novembre 2008 il conduttore ha contestato la disdetta e ha chiesto la protrazione del contratto di locazione al competente Ufficio di conciliazione. A detta del conduttore la disdetta era da annullare in quanto inefficace, poiché non sarebbero adempiute le condizioni di applicazione dell’art. 257f CO. Difatti egli non avrebbe violato i suoi obblighi contrattuali, visto che le contestate turbative non sarebbero a lui ascrivibili, perché proverrebbero dal comportamento di certe persone che si troverebbero su suolo pubblico e per le quali egli non ha alcuna responsabilità, ed in ogni caso dopo la diffida del 6 ottobre 2008 egli aveva preso diverse misure per ovviare alle turbative. Inoltre, prosegue il conduttore, la locatrice non avrebbe dimostrato che il mantenimento del contratto fosse divenuto intollerabile. Infine, la disdetta del contratto sarebbe abusiva, poiché in palese contrasto con il principio della buona fede, essendo stata notificata senza un interesse degno di protezione ed in modo incompatibile con lo scopo che si prefigge la legge, visto che la locatrice avrebbe dato la disdetta solo per tutelarsi da eventuali cause civili che i proprietari dello stabile adiacente avrebbero potuto promuovere nei suoi confronti. Nell’ipotesi in cui la disdetta della locatrice fosse valida, il conduttore ha postulato la protrazione del contratto di locazione, a fronte degli effetti gravosi che avrebbe la rescissione del contratto per lui. Il 10 marzo 2009 l’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Lugano Ovest ha accertato la mancanza di conciliazione, dichiarandosi incompetente a statuire in materia di disdette straordinarie (doc. nel plico UC; doc. I).
E. Con istanza 18 marzo 2009 la locatrice AO 1 ha postulato dinanzi alla Pretura del Distretto di Lugano lo sfratto del conduttore AP 1 non essendo intervenuta la riconsegna dei locali alla scadenza della disdetta straordinaria, motivata dalla violazione dell’obbligo di diligenza e di riguardo nei confronti dei vicini ai sensi dell’art. 257f cpv. 3 CO. All’udienza di discussione del 30 aprile 2009, l’istante ha confermato la richiesta di sfratto, alla quale si è opposto il convenuto, postulando l’accertamento della nullità della disdetta straordinaria e in via subordinata la concessione di una protrazione del contratto fino al 30 novembre 2014. Dopo una lunga istruttoria, nei rispettivi memoriali conclusivi le parti si sono sostanzialmente riconfermate nelle loro argomentazioni, il conduttore estendendo la domanda di protrazione del contratto fino al 30 agosto 2017.
F. Statuendo il 7 luglio 2011, il Pretore ha respinto l’istanza di contestazione della disdetta e di protrazione della locazione presentata dal conduttore, accertando la validità della disdetta straordinaria 23 novembre 2008 e accogliendo l’istanza di sfratto presentata da quest’ultima, dando ordine ad AP 1, con la comminativa dell’art. 292 CP, di mettere a libera disposizione della parte locatrice entro 10 giorni dall’intimazione della decisione, le superfici da egli adibite ad uso commerciale (Bar O_).
G. Con appello 14 settembre 2011, il conduttore è insorto contro il giudizio testé citato, chiedendo l’accoglimento della propria istanza di contestazione della disdetta e di protrazione della locazione, con conseguente accertamento della nullità della disdetta 23 ottobre 2008 e reiezione dell’istanza di sfratto 18 marzo 2009. In via subordinata l’appellante ha postulato la protrazione del contratto di locazione fino al 30 agosto 2017, protestando spese e ripetibili. Nelle sue osservazioni del 31 ottobre 2011, la locatrice ha proposto la reiezione dell’appello e la conferma del giudizio pretorile, il tutto con protesta di spese e ripetibili.
e considerato

in diritto:
1. Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il Codice di diritto processuale civile svizzero (CPC). Giusta l’art. 405 cpv. 1 CPC alle impugnazioni si applica il diritto in vigore al momento della comunicazione della decisione, intesa come data di intimazione (DTF 137 III 127). La sentenza pretorile è stata intimata il 7 luglio 2011, sicché la procedura d’appello sottostà al nuovo CPC. La procedura davanti al Pretore, per contro, rimane soggetta al diritto processuale cantonale previgente (art. 404 cpv. 1 CPC).
2. In caso di contestazione della disdetta, il valore di causa corrisponde al canone di locazione fino alla data in cui sarebbe possibile dare disdetta ordinaria del contratto. Se tale periodo è inferiore al termine di protezione di tre anni fissato all’art. 271a cpv. 1 lett. e CO, allora nel computo del valore di causa occorre considerare tale periodo di protezione (DTF 137 III 389, consid. 1.1, pag. 390-391). Nella fattispecie, il canone di locazione mensile è di fr. 2'500.-, cioè fr. 30'000.- annui, a cui si aggiungono le spese accessorie per fr. 150.- mensili, cioè fr. 1'800.- annui. Se ci si riferisce al termine minimo di durata di tre anni ai sensi dell’art. 271a cpv. 1 lett. e CO, si ottiene un importo di fr. 95'400.- (fr. 30'000.- X 3 + fr. 1'800.- X 3). Aggiungendo a tale termine il periodo di tre mesi ai sensi dell’art. 266d CO si giunge ad un importo di fr. 103'350.- (95'400.- + [2'500.-X 3 + 150 X 3 = 7'950.-]). In ogni caso il valore litigioso è superiore a fr. 10'000.- e l’appello è ricevibile (art. 308 cpv. 2 CPC).