Decision ID: e42614ae-0fc9-471d-bfb6-73b938ea7910
Year: 2020
Language: fr
Court: VS_BZG
Chamber: VS_BZG_005
Canton: VS
Region: Région lémanique
Law Area: 

II. Faits
A. X _ est propriétaire et bailleur d'un studio à xxx, à B _ (contrat de
bail du xxx). A la suite du départ de l'ancien locataire, le studio a été offert à la location
en mars 2014, pour un loyer mensuel de xxx fr., charges comprises (pce 1). Comme Y
_ SA a fait part de son intérêt à louer le studio, des discussions ont eu lieu
entre J _, alors administrateur unique de Y _ SA, et
X _ (pce 2) (X _, R. 5). Le nouvel administrateur H _ n’a pas
participé aux discussions, car il n’avait alors aucune relation avec J _
(H _, R. 18, 19). H _ est administrateur depuis décembre 2016 (pce
2, extrait RC) ; il a succédé à K _, qui lui-même avait succédé à J _
(extrait RC). H _ pouvait s’imaginer que l’administrateur d’alors, J _,
avait à l’époque informé X _ (H _, R. 27). À cette époque, le but
social de Y _ SA au Registre du commerce, avec son siège alors à
L _, était : «offrir et négocier des prestations de services personnalisées de
premier ordre pour le compte de personnes physiques ou morales dans le domaine de
xxx, services de relocation et immobilier» (pce 2). Dans le cadre des discussions
préalables à la conclusion du contrat de bail, J _ a indiqué au propriétaire qu'il
souhaitait utiliser le studio comme «logement de fonction» pour y loger des employés de
Y _ SA (X _, R. 5). Il n’avait jamais été question de sous-louer le
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studio via « A _ » ou de quelque autre manière que ce soit (X _, R.
6).
Le 31 mars 2014, un contrat de bail à loyer pour habitation a été conclu entre
X _ et Y _ SA, valablement engagée par J _, à compter
du 15 avril 2014, pour un loyer mensuel de xxx fr., charges comprises (pce 1). Il ne
s’agissait pas d’un contrat de bail commercial, hôtelier ou touristique. Sous le chiffre 4.8
du contrat, intitulé «Sous-location (art. 262 CO)», il était indiqué : «Lorsque le locataire
veut sous-louer tout ou partie de la chose, il doit préalablement demander le
consentement écrit du bailleur en indiquant les conditions de la sous-location et les
renseignements requis par le bailleur en application de l'art. 262 CO. Le bailleur doit se
prononcer dans les trente jours dès réception de la demande» (pce 1).
Selon E _, à l’époque, Y _ SA servait à faire de la location temporaire
ou sur du long terme de logements pour des expatriés qui venaient s'installer en Suisse.
Epouse de K _, ancien administrateur, E _ travaillait avec des
sociétés internationales. On leur trouvait des logements à court ou long terme selon leur
demande et leurs besoins. Ils étaient trois au sein de Y _ SA, avec
O _ et P _. O _ s'occupait de la comptabilité, de la gestion
et de l'administration. P _ était l’assistant de E _. Il s'occupait d'une
partie de l'administration et du contact avec les clients. E _ s'occupait des
contrats de location et des états des lieux. E _ s’occupait aussi de la gestion
de la société et du service de conciergerie, du suivi des factures et de la recherche de
nouveaux clients. Le bureau principal était à B _. Il y avait une succursale à
Q _. E _ s’occupait des clients internationaux depuis la succursale.
E _ se rendait à B _ occasionnellement, soit environ une fois par
semaine ou deux fois par mois suivant les plannings pour discuter avec O _
de l'administration, de la comptabilité et de la gestion. E _ a utilisé le logement
lorsqu’elle venait à B _ pour travailler (H _, R. 21). Il est arrivé à
E _ de le louer à des clients de Y _ SA via A _
(E _, R. 1). Certains clients sont venus via A _ par rapport à
l'annonce du site. Il y avait aussi des clients de Y _ SA qui venaient à
B _ et auxquels
E _ suggérait de passer via la plateforme A _ pour des questions de
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simplification et de comptabilité (E _, R. 2). P _ a parfois séjourné
dans ce logement lors de ses séjours à B _ (E _, R. 3). Selon
E _, pour des questions de sécurité, le numéro de l'adresse n'est jamais
indiqué sur les annonces. L'annonce a été mise au nom de E _ pour des
questions de commodités et pour se conformer aux autres annonces. E _ était
connue par son prénom au sein de Y _ SA (E _, R. 4). Tous leurs
concurrents font la même chose ; c'est toujours la personne de contact qui met
l'annonce, cela fait moins peur et c'est plus convivial pour le client. Le mari de
E _, K _, était administrateur de Y _ SA durant une année
mais il ne l'est plus (E _, R. 4). E _ dit ne pas avoir mis une offre de
location sur une autre plateforme que A _. E _ n’a pas de contact
avec les administrateurs actuels de Y _ SA ; elle n’est plus allée dans les
locaux de Y _ SA depuis début décembre 2017, à la suite d’un arrêt maladie ;
elle a été licenciée le 30 avril 2019 ; elle n’a plus de contact avec qui que ce soit de
Y _ SA (E _, R. complémentaires).
B. S’agissant des soupçons de l'existence d'une sous-location non autorisée, au début
2015, X _ a constaté que la mention «xxx» était apposée sur la sonnerie du
studio à l'entrée du bâtiment, ainsi que sur la boîte aux lettres et qu'un mur avait été
repeint dans les locaux loués (pce 4). Suspectant une sous-location non autorisée,
X _ a requis de la locataire qu'elle lui communique l'identité de la sous-
locataire «xxx», ainsi que les conditions de cette sous-location (pce 4). X _ a
également précisé que les éventuels travaux réalisés à l'intérieur des locaux n'avaient
pas été autorisés et demandait que leur étendue lui soit précisée (pce 4).
Par réponse du 30 mars 2015, Y _ SA a adressé à X _ un courrier
pour le rassurer (X _, R. 8), en lui indiquant : «Nous vous confirmons donc que
le bail relatif au studio a bien été conclu pour notre entreprise et qu'aucun contrat de
sous-location n'a été établi. Le studio est utilisé comme appartement de fonction pour
notre personnel et notre clientèle de passage en Valais. En ce qui concerne l'inscription
«xxx», elle a été apposée sur l'interphone, la boîte aux lettres, ainsi que sur la sonnette
du studio par fantaisie, elle est liée au prénom de notre responsable administrative et
relations publiques, E _ car c'est principalement elle, ou un membre de son
team administration qui occupe le studio, d'où l'inscription [ ... ]. Nous n'avons réalisé
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aucun gros travaux de peinture dans le studio, hormis celui du petit muret décoratif
d'entrée rouge ocre, qui ne correspondait malheureusement pas à l'ambiance de la
nouvelle décoration, actuellement peint en noir brillant pailleté du plus bel effet. [...] Il va
de soi que le studio sera remis en état à notre charge lors de notre sortie,
proportionnellement à l'indice de vétusté confirmé par nos instances dirigeantes en droit
du bail » (pce 5). Selon le site Internet S _, E _ travaille pour
Y _ SA en qualité de «Manager» (pce 6).
X _ s’est fié à tort aux garanties reçues, à savoir que le studio était utilisé
comme appartement de fonction de Y _ SA et ne faisait l'objet d'aucune sous-
location (X _, R. 8). Selon X _, il n'avait aucune raison de douter de
la véracité des propos écrits que lui avait adressé la locataire.
C. S’agissant des nouveaux soupçons de sous-location non autorisée, à la fin mai 2017,
X _ a été informé par G _, locataire de la surface commerciale
attenante au studio, que certaines de ses clientes avaient été importunées par des cris
et des insanités provenant du studio (X _, R. 9, G _, R. 3). Selon
G _, dans le studio litigieux, « une voisine exerçait le travail xxx »
(G _, R. 2). La voisine était notamment « au téléphone avec un homme et
articulait un xxx » (G _, R. 3). Pour X _, « c’était inacceptable qu’il y
ait des xxx dans ce studio » (X _, R. 9). Selon
H _, les allées et venues dans le studio étaient certainement dues au service
du nettoyage (H _, R. 38) et il n’avait reçu aucune plainte (H _,
R. 46), n’étant alors pas administrateur.
Par courrier du 12 juin 2017, X _ a une nouvelle fois pris contact avec
Y _ SA afin d'être renseigné sur l'existence d'une éventuelle sous-location du
studio et de ses modalités, se réservant par ailleurs de mettre fin au contrat de bail à
loyer en l'absence de réponse (pce 7). Par réponse du 16 juin 2017, Y _ SA
s'est excusée des désagréments occasionnés aux voisins de l'immeuble, indiquant
n'avoir pas été informée d'éventuels problèmes de bruit émanant du studio (pce 8).
Y _ SA a en outre indiqué avoir constaté à plusieurs reprises la présence de
jeunes adultes à proximité directe du studio (xxx) consommant de l'alcool et des produits
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stupéfiants et émettait l'hypothèse qu'il s'agisse des fauteurs de trouble (pce 8). Y
_ SA a une nouvelle fois garanti en ces termes que le studio ne faisait l'objet
d'aucune sous-location : «En ce qui concerne le studio, nous vous confirmons qu'il est
bien destiné à l'usage d'habitation uniquement. En effet et comme mentionné dans notre
dernier envoi, il s'agit d'un logement mis à disposition de notre personnel de passage en
Valais ainsi qu'à notre clientèle internationale lors des périodes de non-utilisation par nos
services. Nous ne disposons dès lors d'aucun contrat de sous-location. Pour ce qui est
des allées et venues, elles sont certainement dues au service de nettoyage mis en place
en vue de garder ce logement dans un état d'entretien et de propreté optimale [...] » (pce
8). H _, nouvel administrateur, a indiqué l’absence de contrat de sous-location
(H _, R. 22, 23) et de bénéfice de ce chef (H _, R. 25, 42).
D. S’agissant de la sous-location du studio sur le site Internet «A _» et de la
découverte de l'annonce, ne se satisfaisant plus des explications fournies par
Y _ SA et comme les journaux s'étaient fait l'écho de l'essor récent des
plateformes de location en ligne, X _ a prospecté sur différents sites Internet
de location, afin de déterminer si le bien n'était pas sous-loué par ce biais (X _,
R. 10). Après des recherches infructueuses au nom de Y _ SA, des recherches
ont été effectuées par localisation des biens en location sur la région de B _
(pce 9 ; captures d'écran du site Internet A _). Il est apparu que le studio en
question était disponible à la location (sous-location) sur la plateforme A _ (pce
10 ; captures d'écran du site Internet A _). L'annonce était faite au nom d'une
certaine «R _» qui se présentait comme la propriétaire des lieux («notre
studio») (pce 11 ; captures d'écran du site Internet A _). Selon X _,
dans le but d'éviter que X _ ne découvre la sous-location, l'annonce taisait
l'adresse exacte du bien et le nom de la locataire principale, raison pour laquelle les
recherches utilisant ces critères étaient restées vaines. Selon le nouvel administrateur
H _, c’est usuel d’utiliser un tel nom de contact (H _, R. 24). Le but
de Y _ SA est notamment la relocation (H _, R. 31). H _
pense que ces buts étaient connus de X _ (H _, R. 32) et pouvait
être mis sur la plateforme A _ (H _, R. 33).
Selon X _, s’agissant du montant du loyer de la sous-location, le studio était
loué au tarif de xx fr. la nuit en semaine et de xx fr. le week-end, à savoir un loyer
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mensuel d'environ x’xxx fr., à savoir un loyer plus de quatre fois supérieur à celui des
xxx fr. convenu entre les parties (pce 9 et 10). À cela s'ajoutait, «conformément à la
réglementation en vigueur un forfait incluant les taxes de séjour et frais administratifs de
CHF x par personne et par jour [...] perçu directement surplace en supplément du
montant de la réservation» (pce 11, p. 5). Selon X _, en l'absence de preuve
contraire et au vu du comportement de Y _ SA, il est douteux que le montant
de ces «taxes» ait été intégralement reversé à qui de droit. De plus, le montant de x fr.
par nuit excède celui de la taxe de séjour qui, à l'Office du tourisme de B _, est
de x fr. par nuit et par adulte, à savoir x fr. à la charge du client et x fr. à la charge de
l'hébergeur (pce 12). Selon X _, un tel procédé d’encaissement d'un montant
au titre de la taxe séjour qui excède le montant effectivement requis par les autorités
communales est inadmissible. Selon X _, si Y _ SA devait apporter
la preuve que les montants ont intégralement été reversés, cela permet de déterminer
le nombre de nuits de sous-location et le gain effectivement réalisé. Le studio n'était pas
seulement proposé à la location durant les éventuelles «absences» de ses légitimes
occupants ; il était proposé en permanence à la location, avec les réductions de tarif en
cas de location à la semaine (-10 %) ou au mois (-17 %) (pce 1). Selon X _, il
est invraisemblable que le studio ait été utilisé comme logement de fonction par les
employés de la locataire ou sa clientèle de passage. La communication par
Y _ SA du nom des employés et de sa clientèle qui a effectivement occupé le
studio, ainsi que la durée des séjours permet de le savoir. Le 22 novembre 2019, Me
N _ a remis une liste des clients qui ont séjourné dans le studio, de xxx, avec
indication des taxes journalières (séjour et héberg.) (xxx fr., 276 nuits ; xxx fr., nuits ;
xxx fr. 92 nuits ; xxx fr. 86 nuits ; xx fr., 14 nuits) (total : xxx fr. / x fr. = 558 nuits) :
[...]
Selon le site A _, la durée minimale de séjour était fixée à deux nuits (pce 11,
p. 7). Selon X _, le détail de la rubrique promotionnelle intitulée «A propos de
ce logement» témoigne du professionnalisme de la locataire dans l'établissement de son
annonce et de sa volonté d'un faire un objet de rendement pour en tirer un bénéfice
maximum (pce, 11, p. 3 et 4). Selon X _, les photographies de l'annonce et la
présentation des environs, du chemin à suivre pour rallier le studio depuis la gare, ainsi
que de l'emplacement des parkings et même les tarifs de ceux-ci démontrent que
Y _ SA n'agissait pas en dilettante (pce 13 ; captures d'écran du site Internet
A _). Selon X _, les prestations, détaillées par Y _ SA,
démontrent le caractère professionnel de la sous-location en question. Il s'agit
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notamment de prestations de service de conciergerie 24/24, de service d'accueil de nuit
(xx fr.) et de pick-up à la gare ou à l'aéroport, de fourniture de linges et de literie, de
service de nettoyage, de mise à disposition de produits de cosmétiques (pce 14 ; lettre
de Me N _ du 17.7.17, ch. 22). Le prélèvement des «taxes de tourisme
étatiques» atteste du caractère professionnel de la sous-location opérée par la locataire
principale (pce 14, ch. 22). Selon X _, la lettre de Me N _ relève que
la sous-location visait à maximiser les profits de Y _ SA, en affirmant avoir
toujours utilisé le studio conformément à son but, soit celui de «faire du commerce et
des bénéfices» ; cela contredit la prétendue mise à disposition du bien à ses employés
ou à sa clientèle de passage en Valais et révèle que son intérêt au contrat n'était pas la
jouissance du bien, mais le potentiel économique de sa sous-location (pce 14, ch. 24).
S’agissant de la durée de la sous-location, selon X _, les commentaires des
utilisateurs de A _ révèlent que le studio était sous-loué depuis février 2015 à
tout le moins, date du premier commentaire laissé par des utilisateurs sur le site (pce
15 ; captures d'écran des commentaires, p. 7), mais aussi depuis la conclusion du
contrat, la dénommée «R _» étant inscrite depuis 2013 sur A _ (pce
15). L’office du tourisme de B _ a confirmé que Y _ SA sous-louait
le studio depuis janvier 2015 déjà (pce 12). Selon X _, dans ses courriers des
30 mars 2015 et 16 juin 2017, Y _ SA a de manière mensongère confirmé à
X _ que le studio n'était pas sous-loué, lors même que la sous-location via
A _ était en cours depuis de nombreux mois (pces 5, 8 et 15).
Selon X _, la période de sous-location a ainsi couru à tout le moins à compter
de février 2015, date du premier commentaire sur A _, et jusqu'à l'échéance
du contrat de bail le 31 juillet 2017, à savoir 919 jours au total, dont 656 jours de semaine
(lundi-vendredi) et 263 jours de week-end (samedi-dimanche) (pce 16, résultats du
calculateur de jours en ligne).
Selon X _, d’après les documents de l’office du tourisme, Y _ SA a
sous-loué le studio de janvier 2015 à juillet 2017 pour un total de 369 nuits (255 en
semaine et 114 en week-end), avec un tarif de xx fr. en semaine et de xx fr. le week-
end. Selon lui, Y _ SA a perçu de la sous-location xx’xxx fr., à savoir xx’xxx fr.
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pour les nuitées en semaine (255 x xx fr.) et xx’xxx fr. pour les nuitées de week-ends
(xxx fr.), plus x fr. de trop de la taxe de séjour, car la taxe est de x fr. et non pas de x fr.,
à savoir encore xxx fr. (taxe de séjour surfaite, 369 nuits x 1 fr.). Selon X _, le
gain à lui restituer sur le total de xx’xxx fr. (xx’xxx fr. + xxx fr.) découlant de la sous-
location non autorisée correspond à la sous-location partielle d'un logement. En cas de
sous-location totale du bien, soit lorsqu'il est totalement sous-loué, le gain mensuel à
restituer correspond à la part du sous-loyer qui excède le montant du loyer principal. En
cas de sous-location partielle, le gain mensuel à restituer correspond au montant du
sous-loyer qui excède la part du loyer principal correspondant à la partie sous-louée. Il
convient de déterminer la part du loyer principal correspondant à l'usage que se réserve
le locataire principal et la part du loyer principal attribuable à l'usage du logement
partiellement cédé au sous-locataire. Le calcul du gain réalisé découle de la
comparaison du montant du sous-loyer ainsi arrêté avec le gain mensuel effectivement
obtenu par la sous-location. Le studio était effectivement mis à disposition de ses
employés gratuitement comme logement de fonction une à deux nuits par semaine. Une
utilisation de l'ordre de 20% par les employés de Y _, correspondant à une
moyenne de six nuits par mois (1,5 nuit x 4 semaines). Durant ces occupations, le studio
n'était pas disponible pour la sous-location, Y _ s'en réservant alors l'usage.
La mise à disposition sur A _ ne concernait pas la clientèle de Y _
mais celle de « R _ » ; il s'agissait alors d'une sous-location en raison du
caractère onéreux de la transaction et non de la fourniture d'un logement gratuitement
(pce 5). Selon X _, le studio était utilisé comme logement de fonction 30 % du
temps (20 % par les employés et 10 % par la clientèle) ; il était proposé à la sous-location
partielle le 70 % du temps restant. Selon X _, le gain réalisé mensuellement
qui lui est acquis est celui qui excède xxx fr. correspondant à 70 % du loyer principal de
xxx fr. Selon X _, il convient d'additionner les montants qui excèdent, pour
chaque mois de sous-location, xxx fr. En revanche, les mois durant lesquels le bénéfice
de la sous-location a été inférieur à cette limite n'ont pas profité à Y _ et ne
seront pas pris en considération. Selon X _, le calcul mensuel permet de fixer
la date de départ de l'intérêt pour chaque créance mensuelle en remise du gain,
puisqu'en l'absence d'un gain régulier, il n'y a pas lieu d'appliquer un intérêt moyen. Ainsi,
selon les documents de l’OT, les gains à rembourser sont de xx’xxx fr. pour 2015, de
x’xxx fr. pour 2016 et de x’xxx fr. pour 2017 (cf. conclusions du 5 mars 2020), à savoir
un total du gain à restituer de xx’xxx fr. (xx’xxx fr. + x’xxx fr. + x’xxx fr.), plus intérêt à 5%
l'an pour chaque gain mensuel dès le 1er jour du mois suivant. Selon X _, il
convient d'y ajouter le montant correspondant à la part de la taxe de séjour perçue en
trop pour chaque nuit de sous-location (xxx fr.), sous déduction du trop-perçu pour les
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nuitées effectuées durant les mois où aucun gain n'a été réalisé, savoir janvier 2015, juin
et août 2016, ainsi que mai et juillet 2017 (15 nuits x x fr. = xx fr.). Selon lui, il en résulte
un bénéfice supplémentaire de xxx fr. (xxx fr. — xx fr.). Selon lui, si Y _ a retiré
xx’xxx fr. de la sous-location non autorisée, le gain à lui restituer est de xx’xxx fr. Selon
lui, si on fait un calcul global (art. 42 al. 2 CO), ce montant précité doit être retenu. Après
paiement de xx’xxx fr., Y _ conserverait le profit de xx’xxx fr., à savoir plus de
xx % du bénéfice retiré de la sous-location non autorisée.
E. S’agissant de la résiliation et de la liquidation du contrat de bail, à la suite de la
découverte de la sous-location via A _, X _ a, le 26 juin 2017, mis
fin au contrat de bail à loyer avec effet au 31 juillet 2017, car le bail était devenu
insupportable au vu du comportement de Y _ SA et de ses déclarations visant
à couvrir ses activités (pce 17, lettre du 26 juin). X _ était fondé à le faire car il
n'avait jamais donné son accord à la sous-location du studio. Selon X _,
interpellée à deux reprises sur les modalités d'une éventuelle sous-location,
Y _ SA a toujours garanti qu'aucune sous-location n'était en cours et ne lui a
pas fourni les informations relatives à la sous-location du bien sur A _ (prix,
durée, identité des sous-locataires, etc.) préalable à son éventuel consentement à la
sous-location. Dans sa réponse du 17 juillet 2017 à la résiliation, Y _ SA a
persisté à déclarer, même en le proposant sur A _ depuis deux ans et demi au
moins, que le studio n'avait jamais fait l'objet d'une quelconque sous-location, mais que
le bien n'était utilisé que pour son personnel et sa clientèle de passage (pce 18 ; lettre
de Me N _ du 17 juillet 2017, ch. 3 et 20). Dans sa lettre du 17 juillet 2017,
Me N _ a indiqué : « Il n'y a jamais eu de contrat de sous-location avec
quiconque, ni d'enrichissement illégitime prétendu » (pce 18, ch. 20). Selon
X _, se réfugiant derrière ses statuts, Me N _ exposait de manière
confuse qu'ils l'autorisaient à utiliser le studio comme appartement de fonction pour son
personnel et «pour la clientèle de la société de passage en Valais» (pce 18). Selon
X _, l'utilisation des locaux alléguée est contredite par l'annonce proposant de
manière permanente le studio à la location et les commentaires des sous-locataires
A _ laissés depuis le mois de février 2015 (pces 9 à 11, 13 et 15). Selon
X _, les statuts d'une société ne sont pas de nature à autoriser la sous-location
d'un bien dont la société est locataire principale, en violation d'une clause contractuelle
usuelle interdisant expressément la sous-location sans le consentement écrit du bailleur
(pce 1, ch. 4.8) et contrairement aux garanties écrites de Y _ SA qui
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confirmaient expressément l'absence de sous-location à la demande de X _
(pces 5 et 8). Dans le courrier du 17 juillet 2017, Me N _ reprochait le ton «
agressif» de Me M _ ; il faisait état de la mauvaise situation du studio et
invoquait diverses prétentions à l'encontre du propriétaire qui auraient justifié une
réduction de loyer, avant de déclarer, de manière surprenante, que Y _ SA
était «intéressée à continuer à louer le studio [...] si un arrangement amiable [était]
envisageable» (pce 18). Eu égard aux agissements de Y _ SA, X _
a considéré qu'un arrangement à l'amiable était exclu, de même que la poursuite de la
relation contractuelle, ce dont il a informé Me N _ par courriel (pce 19 ; courriel
du 20 juillet 2017 de Me M _ à Me N _).
Le 21 juillet 2017, Me N _ a accusé réception du courriel précité et indiqué que
Y _ SA renonçait à contester le loyer, de même qu'à solliciter judiciairement la
prolongation du contrat de bail, de sorte que Me N _ autorisait
Me M _ à prendre directement contact avec Y _ SA pour procéder à
la restitution des locaux (pce 20 ; lettre de Me N _ du 21 juillet 2017). La
restitution des locaux a été effectuée le 31 juillet 2017 (pce 21).
F. S’agissant de la demande de renseignement de X _, par courrier du 1er
septembre 2017, Me M _ a demandé à Me N _ si, au vu de
l'autorisation qui lui avait été donnée de s'adresser directement à Y _ SA, il
demeurait constitué pour la défense de ses intérêts (pce 22 ; lettre de Me M _
à Me N _), auquel cas il était invité à communiquer le nombre de jours exact
durant lesquels le studio avait été sous-loué via la plateforme A _ (pce 22). Il
était également demandé que la locataire précise en quoi consistaient les notions de
«Frais administratifs» et de «Commissionnement xx % aux plateformes de réservation
en ligne», évoquées sous ch. 22 X. et XI. du courrier du 17 juillet 2017 (pce 22). Ce
courrier est resté sans réponse (all. 64 admis). Une nouvelle demande en ce sens a été
formulée le 29 septembre 2017, Y _ SA étant rendue attentive au fait qu'en
l'absence de réponse, le montant de l'enrichissement illégitime serait calculé sur la base
des informations en mains du bailleur (pce 23 ; lettre du 29 septembre 2017). Ce courrier
est resté sans réponse.
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Le nombre de nuitées déclarées par la locataire à l'office du tourisme de B _
peut être établi par l'interpellation de l'office en question (all. 67 admis).
G. S’agissant de la suppression du compte A _ de Y _ SA, selon
X _, dès l'échéance du contrat de bail, Y _ SA a pris soin de
supprimer l'annonce A _ de R _ relative au studio, imaginant ainsi
effacer les traces de la sous-location non autorisée. Selon X _, tel n'a pas été
le cas puisque X _, anticipant le procédé, a pris soin d'effectuer des captures
d'écran lors de la découverte de la sous-location et avant la suppression dudit compte
(pces 9 à 13 et 15).
H. S’agissant de la poursuite des activités de Y _ SA, selon X _, la
sous-location illicite de biens sur A _ semble être devenue le fonds de
commerce de Y _ SA. Selon X _, Y _ SA propose depuis
mai 2017, date des premiers commentaires, un « Magnifique appartement, [dans un]
quartier calme de B _ », situé à la rue xxx (pce 25 ; captures d'écran de l'offre
de R _ concernant l'appartement sis à la rue xxx). Selon X _,
Y _ SA propose depuis juin 2017, date du premier commentaire, un « Sublime
appartement dans le quartier de xxx », situé à la rue xxx (pce 25 ; captures d'écran de
l'offre de R _ concernant l'appartement sis à la rue xxx. Selon X _,
ces deux appartements sont sous-loués par « R _ » et non par
Y _ SA à un tarif de xxx fr. la nuit, minimum trois nuits, taxes de séjour de x fr.
en sus par personne et par nuit, savoir un montant mensuel total de x’xxx fr., hors taxes
de séjour (pces 25 et 26). Selon X _, les deux annonces mentionnent que
l'appartement est fourni « avec services hôteliers entier » (pces 25 et 26). Selon
X _, des recherches sont actuellement en cours au registre foncier pour
déterminer l'identité des propriétaires de ces appartements, pour attester que la locataire
est Y _ SA et qu'elle sous-loue ces appartements sans avoir préalablement
requis le consentement des bailleurs.
Par commandement de payer du 19 octobre 2017, X _ a requis une poursuite
de xx’xxx fr., notifiée le 25 octobre 2017 et frappée d'opposition totale.
- 20 -
I. Selon Y _ SA, dès le premier contact téléphonique avec Y _ SA,
avant l'établissement du contrat de bail, X _ aurait été informé par
Y _ SA que cette société recherchait un studio en vue de le mettre à disposition
de son personnel et de sa clientèle de passage en Valais. Selon Y _ SA, lors
de la première visite puis lors de l'état des lieux d'entrée le 24 avril 2014 en présence de
X _, ce dernier aurait été informé que la locataire était une société anonyme
et que l'appartement serait mis à disposition des bénéficiaires de Y _ SA, ainsi
que des membres de la société et de tiers dans le sens du but de cette société. Selon
Y _ SA, avant la conclusion du bail, Y _ SA aurait informé
X _ que le studio allait notamment être mis à disposition du personnel de la
société et à sa clientèle de passage en Valais, condition sine qua non à la conclusion du
contrat de bail (pces 2 et 3). Selon un nouvel extrait du registre du commerce du 3 avril
2019, la raison sociale et les statuts actuels de Y _ SA indiquent que la société
a désormais pour but (modification du xxx) : d'offrir et de négocier des prestations de
services personnalisées de premier ordre pour le compte de personnes physiques ou
morales dans le domaine de la conciergerie, respectivement dans la gestion; d'effectuer
toute activité commerciale et financière, prise de participations dans le capital et
l'administration de sociétés, ainsi que toutes opérations immobilières et
d'investissements, dans le respect de la LFAIE, dans des sociétés financières,
commerciales, courtage, étude de marchés, acquisition et exploitation de brevets, de
procédés et de recettes, ainsi qu'assistance technique dans ces domaines tout
placement ou autre en rapport direct ou indirect avec son but ou qui soit propre à le
réaliser. L'achat, la vente, la location, la gérance d'immeubles et l'exploitation de tous
établissements publics (hôtel, motel, auberge, chambre et appartement meublé, bar
café, restaurant et autres établissement similaires). Elle peut traiter ces opérations pour
elle-même ou pour le compte de tiers, à titre de représentant ou de mandataire ou les
faire exécuter pour son compte par des tiers. La société peut également créer des
succursales ou des filiales en Suisse et à l'étranger (pce 29). Selon un nouvel extrait du
registre du commerce du xxx, la mise à disposition du studio sur la plateforme A
_ entre dans ce but (pce 29). Le but de Y _ SA ressort du nouvel
extrait du registre du commerce du xxx (pce 29). De son côté, X _ se réfère à
l’extrait du registre du commerce antérieur, au moment de la conclusion du contrat, et
non pas celui modifié par la suite. Selon Y _ SA, en 2014,
X _ ne pouvait pas ignorer les nouveaux buts et activités de Y _ SA
par leurs modifications du 13 juillet 2015. Selon Y _ SA, «Y _
- 21 -
Center» signifie en français «centre de réservation» et ne laisse pas de place à
l'interprétation des activités et du but de la société. Selon Y _ SA, en réponse
au courrier du 21 mars 2015 de X _, Y _ SA aurait précisé à nouveau
par courrier du 30 mars 2015 que le studio était utilisé comme appartement de fonction
pour le personnel de l'entreprise et la clientèle de passage en Valais conformément aux
buts de la société. Selon Y _ SA, cette réponse aurait satisfait X _,
ce dernier n'y aurait pas donné suite car la location du studio à Y _ SA se
serait déroulée paisiblement et sans inconvénient durant 27 mois supplémentaires.
Selon Y _ SA, X _ aurait donc été conscient que le studio serait mis
à disposition à la clientèle de passage en Valais de Y _ SA. Selon
Y _ SA, plus tard, le 12 juin 2017, X _ s'est adressé par courrier
recommandé à Y _ SA en indiquant avoir reçu des plaintes des voisins qui
auraient été importunés par des cris et des insanités provenant du studio ainsi que des
allées et venues pour le moins fréquentes. Selon Y _ SA, aucune plainte des
voisins n'est établie ; cela est contredit par dame G _ qui a attesté les troubles
(G _, R. 2, 3). Comme indiqué, selon G _, dans le studio litigieux,
« une voisine exerçait le xxx » (G _, R. 2). La voisine était notamment « au
téléphone avec un homme et articulait xxx»
(G _, R. 3). Pour X _, « c’était inacceptable qu’il y ait des xxx dans
ce studio » (X _, R. 9). Selon H _, les allées et venues dans le studio
étaient certainement dues au service du nettoyage (H _, R. 38) et il n’avait
reçu aucune plainte (H _, R. 46), n’étant alors pas administrateur. Selon Y
_ SA, sans parler de A _ ni en faire état, s'agissant des allées et
venues, elles seraient dues certainement au service de nettoyage mis en place en vue
de garder le studio dans un état d'entretien et de propreté optimal, le service de ménage
étant contraint de faire plusieurs déplacements en vue de récupérer le matériel de
nettoyage et les différents éléments nécessaires à son bon déroulement comme l'a
expliqué Y _ SA dans son courrier du 16 juin 2017 (pce 8). Le service de
nettoyage n’a pas été entendu en cause. Selon Y _ SA, ces allées et venues
n'auraient pas été nécessaires si X _ avait accédé à la demande de
Y _ SA de lui fournir un espace supplémentaire de rangement ou une cave
(pce 8). Selon Y _ SA, Y _ SA, sans parler de A _, a
expliqué que le logement était mis à disposition de son personnel de passage en Valais,
ainsi qu'à sa clientèle lors des périodes de non utilisation par ses services (pce 8). Selon
Y _ SA, sans parler de A _ dans sa lettre (pce 8), afin de répondre
à la demande de sa clientèle de passage en Valais, Y _ SA a, dans les
périodes de non-utilisation par ses services, mis le studio sur la plateforme A _.
- 22 -
Selon Y _ SA, sans parler de A _ dans sa lettre (pce 8), cela a permis
de couvrir partiellement les frais causés par la non-occupation du studio par les
employés de Y _ SA. Selon Y _ SA, Y _ SA s'est acquittée
des taxes de séjours conformément à la réglementation en vigueur (pce 12). Sur la
plateforme A _, Y _ SA prévoyait un forfait incluant les taxes de
séjour d'une part et les frais administratifs d'autre part pour un montant total de x fr. par
personne et par jour (pce 11). Selon Y _ SA, les prestations de services
fournies par Y _ SA étaient connues : a. Service de conciergerie 24/24, service
d'accueil de nuit, pick-up à la gare ou l'aéroport, réservation de restaurant, de cinéma,
de théâtre, de concert, de match de foot, d'excursion, etc.; b. Fourniture de linges de
salle bain, de cuisine, de literie par l'entreprise T _ SA; c. Service de ménage
à la demande et entre deux bénéficiaires par l'entreprise U _ Sàrl; d. Mise à
disposition de produits cosmétiques pour salle de bain; e. Mise à disposition de produits
d'accueil (café, thé, eau, bouteille de vin, bonbonnerie); f. Ameublement et décoration
haut de gamme; g. Ustensiles complets de cuisine; h. Service internet HD; i. Electricité,
eau ; j. Frais administratifs; k. commissionnement 15% aux plateformes de réservation
en ligne; l. Taxes de tourisme étatiques (pce 14). Selon Y _ SA, l'utilisation du
studio est donc adaptée aux prestations que Y _ SA offre à ses clients de
passage en Valais. Selon Y _ SA, X _ ne pouvait pas l’ignorer. Selon
Y _ SA, la mise à disposition d'un bien immobilier sur la plateforme
A _ n'entraîne pas son occupation en permanence. Selon Y _ SA,
l'occupation du studio de la clientèle de passage en Valais de Y _ SA était
secondaire et provisoire, car le but premier du studio était sa mise à disposition pour les
employés de la société. Selon Y _ SA, la mise à disposition du studio à sa
clientèle n'a pas engendré de bénéfices pour Y _ SA. Selon elle, Y _
SA n’a pas couvert les charges liées au studio, entraînant une perte qu’elle n’indique
pas. Selon Y _ SA, la mise à disposition du studio à son personnel et à sa
clientèle a permis des retombées économiques positives pour la ville de B _
et pour le canton du Valais qu’elle n’indique pas. Selon Y _ SA, le personnel
et la clientèle ont été se restaurer dans les établissements locaux ou ont pratiqué des
activités touristiques qu’elle n’indique pas. Selon Y _ SA, selon les tarifs des
studios mis à disposition sur A _ à B _, les tarifs de Y _
SA n'étaient pas abusifs. Selon Y _ SA, Y _ SA s'est acquittée du
paiement de son loyer, sans retard et sans dommage ou préjudice à X _.
- 23 -

III. Considérant en droit
1. Selon l'art. 85 al. 1 CPC, le demandeur peut introduire une action en paiement non
chiffrée, lorsqu'il se trouve dans l'impossibilité de chiffrer ou d'articuler d'entrée de cause
le montant de sa prétention ou si cette indication ne peut être exigée d'emblée (arrêt
4A_618/2017 du 11 janvier 2018, consid 4.2). L'action échelonnée se caractérise par le
fait qu'elle permet au demandeur de lier une conclusion en reddition de comptes
(prétention accessoire) à une conclusion en paiement d'une somme non chiffrée
(prétention principale) fondée sur l'art. 85 CPC (CPC - BOHNET, n. 7 s. ad art. 85 CPC).
Le demandeur doit indiquer une valeur litigieuse minimale (HEINZMANN, La procédure
simplifiée, Fribourg 2018, n. 186). Si elle est inférieure à 30'000 fr., la procédure
simplifiée est applicable, tandis que la procédure ordinaire sera déterminante pour les
valeurs litigieuses supérieures à ce montant. Le demandeur peut introduire une action
en paiement non chiffrée en prenant uniquement une conclusion en paiement non
chiffrée et demander la production de documents et d'informations au stade de
l'administration des preuves. Il peut opter pour l'action échelonnée et cumuler sa
prétention (accessoire) en reddition de comptes à sa prétention (principale) en paiement
d'un montant non encore défini (CPC - BOHNET, n. 8 et 9 ad art. 85 CPC).
S’agissant de l'action en remise du gain de l'art. 423 CO, le maître dispose, en vertu de
l'art. 2 CC, d'une prétention accessoire à l'obtention d'informations et à la reddition de
compte de la part du gérant pour pouvoir chiffrer avec précision le montant du profit
illégitime (arrêt 4C.290/2005 du 12 avril 2006, consid. 3). S'il lui est loisible de faire valoir
ce droit par le biais d'une action en reddition de compte ordinaire, il ne s'agit cependant
pas d'une obligation et le maître peut également choisir de cumuler son droit à
l'information dans le cadre d'une action échelonnée au sens de l'art. 85 CPC (ATF 143
III 297 consid. 8.2.5.2). Le droit à l'information et à la reddition de compte en lien avec
l'art. 423 CO est reconnu, car il est extrêmement difficile pour le maître, voire impossible,
de chiffrer son dommage sans avoir accès aux informations. Si les informations requises
ne sont pas fournies ou qu'elles ne permettent pas de déterminer le montant du gain
réalisé, l'art. 42 al. 2 CO trouve à s'appliquer et le montant doit être évalué par le juge,
en tenant compte du comportement des parties à la procédure (ATF 143 III 297 consid.
- 24 -
8.2.5.2 ; CR CO I - HÉRITIER LACHAT, n. 22 ad art. 423 CO; CPC - BOHNET, n. 15 s. ad
art. 85 CPC).
2. En l'espèce, Y _ SA a adopté un comportement de mauvaise foi, en sous-
louant le studio sans l'accord de X _ et surtout en lui assurant à de multiples
reprises que tel n'était pas le cas. La locataire principale en a tiré un profit illégitime ;
l’action se fonde sur l'art. 423 CO. X _ a finalement eu connaissance de la
sous-location, il n'a pas eu d'information sur le profit réalisé dans ce cadre par
Y _ SA. X _ est habilité à introduire une action en paiement (remise
du gain) non chiffrée échelonnée tendant préalablement à la transmission par
Y _ SA de toute information (reddition de compte) de nature à lui permettre de
chiffrer sa prétention. Y _ SA devait ainsi remettre : tous les extraits ou
récapitulatifs de l'ensemble des réservations effectuées sur le site A _ ou tout
autre site Internet de location ; tous les documents attestant le paiement des taxes de
séjour encaissées et apportant la preuve de leur reversement à l'office du tourisme de
B _ ; tous les documents comptables permettant de déterminer le montant des
revenus tirés par la Y _ SA de la sous-location, revenus qui ont dû être
consignés et déclarés conformément au droit de la société anonyme.
Selon X _, il a établi le montant mensuel du bail principal et celui pratiqué par
Y _ SA ; selon lui, l'intégralité de la différence entre ces montants devra lui être
restituée pour chacun des xxx mois du contrat de bail.
3.1. S’agissant de la sous-location non autorisée du studio litigieux, selon l'art. 262 CO,
le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur.
La sous-location est un contrat par lequel le locataire cède à un tiers (le sous-locataire),
moyennant le paiement d'un loyer, l'usage de la chose dont il est lui-même locataire avec
le consentement du bailleur (arrêt 4A_37/2013 du 28 juin 2013, consid. 2.1.2). Le contrat
de bail et le contrat de sous-location ne peuvent pas être gratuits. Il s'agit d'un élément
essentiel des contrats précités. A défaut de caractère onéreux, la mise à disposition sans
contreprestation est soumise aux règles du prêt à usage (BISE/PLANAS, n. 16a ad art.
262 CO). La sous-location d'un bien sur A _ constitue une forme particulière
de sous-location ; elle est soumise aux règles y relatives (BISE/PLANAS, n. 89 ss ad art.
- 25 -
262 CO). Si le locataire n'a plus l'intention de réintégrer les locaux, il procède en réalité
à une substitution de locataire, procédé constitutif d'un abus de droit (ATF 138 III 39
consid. 2.2.1 ; fraude à la loi selon TERCIER, Les contrats spéciaux, 2016, n. 1852 ; BIERI,
Le consentement général à la sous-location répétée de courte durée, PJA 2019 2/2019,
p. 191). En cas de fraude à la loi, le locataire ne dispose plus du droit de sous-louer de
l'art. 262 CO et le bailleur n'est dès lors plus limité par les motifs de refus du
consentement prévus par cette disposition (BIERI, p. 198 ss).
Le contrat par lequel un locataire (principal) met à disposition d'un tiers (sous-locataire)
l'objet loué au bailleur constitue, selon les circonstances, un pur contrat de sous-location,
un contrat de sous-location atypique, voire un contrat d'hôtellerie. Les règles de l'art. 262
CO sont applicables entre le bailleur et le locataire principal sous réserve de la fraude
(BISE/PLANAS, Commentaire pratique, Bâle 2017, p. 621, n. 90). Avant d'offrir son
appartement ou une partie de celui-ci sur A _, le locataire va devoir solliciter
et obtenir le consentement de son bailleur (BISE/PLANAS, Commentaire pratique, Bâle
2017, p. 621, n. 91). Le consentement du bailleur n'a en principe pas à revêtir une
forme particulière. Il peut ainsi être donnée par écrit, oralement ou même tacitement
(arrêt TF 4A_290/2015 du 9 septembre 2015 consid. 3). L'exigence de la forme écrite
peut cependant être imposée par une clause contractuelle ; dans ce cas, le
consentement peut toujours être donné oralement ou par actes concluants, mais le
silence du bailleur ne vaut pas autorisation tacite de sous-louer (arrêt 4A_290/2015
consid. 3 ; également sur la question du refus du consentement à la sous-location
répétée de courte durée par l'intermédiaire d'une plateforme telle que A _ :
BISE/PLANAS, Droit du bail à loyer et à ferme, 2017, n. 89-92 ad art. 262 CO; ROHRER,
SVIT-Kommentar, 2018, n. 41-45 ad art. 262 CO; LACHAT, Le bail à loyer, 2019, p. 749-
753; KUONEN, La pratique des locations A _ et la sous-location, 2018, p. 58-
89; AUBERT, Droit du bail et plateformes d'hébergement, 2018, p. 35-80; MEIER,
Beherbergung im Zeitalter von Sharing Economy - A _ & Co. als
Herausforderung für die basel-städtische Rechtsanwenderin, BJM 2019 p. 114-152 ;
arrêt 4A_140/2019 du 26 septembre 2019, consid. 3). La sous-location sans le
consentement du bailleur réalise la condition de la violation du devoir de diligence
incombant au locataire dans deux situations: premièrement, si le bailleur a refusé son
consentement à la sous-location et qu'il était en droit de le faire pour l'un des motifs de
l'art. 262 al. 2 CO; deuxièmement, si le locataire s'est abstenu de demander au bailleur
l'autorisation de sous-louer et que celui-ci aurait disposé d'un motif valable au sens de
- 26 -
l'art. 262 al. 2 CO pour s'opposer à la sous-location (ATF 134 III 300 consid. 3.1). Dans
les deux cas, il faut que l'un des motifs visés à l'art. 262 al. 2 CO soit réalisé, que le
locataire ait refusé de communiquer les conditions de la sous-location (let. a), ou que les
conditions de la sous-location, comparées à celles du contrat de bail principal, soient
abusives (let. b), ou que la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients
majeurs (let. c) (ATF 134 III 446 consid. 2.2 p. 449; 134 III 300 consid. 3.1 ; arrêt
4A_140/2019 du 26 septembre 2019, consid. 4.1.1.)
3.2. En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties prévoyait sous ch. 4.8 que
toute sous-location du studio requérait le consentement écrit préalable de la part du
bailleur. Il ressort des captures d'écran et des commentaires laissés par les utilisateurs
de A _, ainsi que des informations fournies par l'office du tourisme de
B _, que la défenderesse a sous-loué le studio litigieux à compter du 25 janvier
2015 à tout le moins et jusqu'à la résiliation du contrat le 31 juillet 2017. En violation de
l'art. 262 CO et du ch. 4.8 du contrat de bail, Y _ SA n'a jamais sollicité le
consentement de X _, qui ne l'a jamais accordé de quelque manière que ce
soit. Au contraire, interpellée par X _ à cet égard, Y _ SA a par deux
fois garanti qu'aucune sous-location n'était en cours et que le studio était uniquement
utilisé «comme appartement de fonction pour [son] personnel et [sa] clientèle de
passage en Valais». Cette dernière phrase ne pouvait se comprendre que comme la
mise à disposition gratuite du logement, soit un prêt à usage. En effet, si
Y _ SA avait entendu l'informer par là qu'elle mettait le studio à disposition
contre paiement d'un prix, il se serait alors agi d'une sous-location et Y _ SA
aurait alors dû communiquer le loyer pratiqué, comme exigé par le demandeur. Bien au
contraire, Y _ SA a expressément mentionné qu'il n'y avait pas de sous-
location en cours et n'a, de ce fait, pas communiqué le montant du sous-loyer. Dans ces
conditions, l'accord tacite de X _ à la sous-location dont il n'avait pas
connaissance est exclu.
Y _ SA déclare avoir nié l'existence de la sous-location au motif qu'elle ignorait
que la mise à disposition sur A _ constituait une sous-location. Cette
affirmation n’est pas crédible puisque Y _ SA semblait, dans son courrier du
30 mars 2015, au fait de ses obligations quant à la remise en état des locaux
«proportionnellement à l'indice de vétusté confirmé par nos instances dirigeantes en
https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&type=show_document&page=1&from_date=&to_date=&sort=relevance&insertion_date=&top_subcollection_aza=all&query_words=&rank=0&azaclir=aza&highlight_docid=atf%3A%2F%2F134-III-300%3Ade&number_of_ranks=0#page300 https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&type=show_document&page=1&from_date=&to_date=&sort=relevance&insertion_date=&top_subcollection_aza=all&query_words=&rank=0&azaclir=aza&highlight_docid=atf%3A%2F%2F134-III-446%3Ade&number_of_ranks=0#page446 https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&type=show_document&page=1&from_date=&to_date=&sort=relevance&insertion_date=&top_subcollection_aza=all&query_words=&rank=0&azaclir=aza&highlight_docid=atf%3A%2F%2F134-III-300%3Ade&number_of_ranks=0#page300
- 27 -
droit du bail» (pce 5). Par Me N _, Y _ SA a persisté à nier l'existence
de la sous-location postérieurement à la résiliation du contrat de bail, soit à une période
où elle ne pouvait plus en ignorer la qualification juridique (pce 14, ch. 20).
Y _ SA ne peut pas se prévaloir d'un éventuel accord tacite de X _
à une sous-location qu'elle lui a caché et dont elle a nié l'existence par écrit lors du bail
et même après sa résiliation. L'accord tacite de X _ présuppose la
connaissance de l'existence de la sous-location, ce qui n'a précisément pas été le cas
en raison des dénégations de Y _ SA. Le refus de communiquer de
Y _ SA est fautif car son attention avait été attirée, dans les deux courriers de
X _, sur le fait que l'éventuelle sous-location en cours demeurerait non
autorisée tant et aussi longtemps que les conditions y relatives ne lui auraient pas été
communiquées, ce qui n'a pas été le cas. X _ a résilié de manière
extraordinaire le contrat de bail aussitôt la sous-location découverte, ce qui exclut la
reconnaissance d'un consentement tacite. La sous-location était contractuellement
interdite sans le consentement préalable du bailleur ; le silence du bailleur ne peut pas
être interprété comme valant accord (arrêt 4A_290/2015 consid. 3). X _ ne
s'est pas borné à garder le silence, mais a activement recherché à obtenir les
informations relatives à une éventuelle sous-location, manifestant son refus de l'autoriser
sans en connaître les modalités. Contrairement à l’opinion de Me N _ dans
son courrier du 17 juillet 2017, la relation entre les parties repose sur le contrat (art. 262
CO) et non pas sur les statuts de Y _ SA et son but commercial, qui ont été
modifiés. Y _ Center n'a ni sollicité ni obtenu le consentement de
X _, de sorte que la sous-location litigieuse n'a jamais été autorisée.
Contrairement à l’opinion de Y _ SA, il y a eu absence d'accord tacite du
bailleur X _. Malgré les demande de X _, Y _ SA n’a
jamais expressément reconnu que la mise à disposition du studio sur A _
constituait une sous-location. Pour justifier l'existence d'un prétendu accord tacite de
X _ à cette sous-location, Y _ SA omet d’indiquer que la sous-
location était interdite par le contrat de bail sauf accord préalable écrit du bailleur, lequel
n'a jamais été ni requis ni donné. Si réellement Y _ SA, société professionnelle
des affaires, avait voulu que la sous-location soit exprimée dans le contrat, elle n'aurait
pas accepté de signer le contrat interdisant la sous-location. Y _ SA, société
professionnelle des affaires, en aurait soit requis la modification, soit exigé l'accord écrit
de X _ sur ce point, ce qui n'a pas été le cas. Seule la mise à disposition du
- 28 -
studio à ses employés avait été convenue entre les parties, ce qui ne constituait pas une
sous-location prohibée. Interpellée sur l'éventuelle existence d'une sous-location par le
bailleur X _, Y _ SA a indiqué : « Nous vous confirmons ... qu'aucun
contrat de sous-location n'a été établi. » (pce 5, lettre du 30 mars 2015) ; « Nous ne
disposons dès lors d'aucun contrat de sous-location. » (pce 8, lettre du 16 juin 2017) ; -
« [Y _ SA] a confirmé qu'aucun contrat de sous-location n'était existant ou
n'avait jamais été signé avec quiconque » (pce 18 ; lettre de Me N _ du
17 juillet 2017) ; « Il n'y a jamais eu de contrat de sous-location avec quiconque » (pce
18 ; lettre de Me N _ du 17 juillet 2017). Ainsi, la sous-location du studio n'a
jamais été convenue entre les parties ni acceptée tacitement par le bailleur
X _, puisque Y _ SA a toujours garanti au bailleur que le studio ne
faisait l'objet d'aucune sous-location. L'existence d'un consentement tacite de
X _ doit être écartée.
S’agissant de la prétendue annonce de sous-location au bailleur, Y _ SA dit
avoir indiqué à X _ que le studio était aussi mis à disposition du personnel de
la société et de la clientèle de passage en Valais. Selon Y _ SA, cela
constituerait un consentement à la sous-location. Y _ SA a initialement
mentionné que le studio serait utilisé comme appartement de fonction pour ses
employés, et non pas pour sa clientèle. L’utilisation par le personnel de
Y _ SA n’est pas établie. La liste des sous-locataires communiquée par
Me N _ le 22 novembre 2019 n’indique pas les employés de Y _ SA.
Y _ SA, dans ses écrits des 30 mars 2015 et 16 juin 2017, a indiqué à
X _ que le studio était utilisé comme appartement de fonction pour son
personnel et sa clientèle de passage en Valais tout en lui garantissant qu'aucune sous-
location n'était en cours. Cette affirmation ne constitue pas une demande d'autorisation
ou annonce de sous-location aux clients de Y _ SA. Le contrat de sous-
location est caractérisé par le paiement d'un sous-loyer, contrairement au contrat de prêt
à usage caractérisé par sa gratuité (TERCIER/BIERI/CARRON, Les contrats spéciaux,
2016, n. 2453). Y _ SA a indiqué dans ses courriers qu'elle mettait le studio à
disposition de sa clientèle de passage tout en confirmant expressément qu'il n'existait
pas de sous-location et, partant, pas de sous-loyers, ses déclarations ne pouvaient être
comprises que comme la mise à disposition gracieuse des locaux et non d'une sous-
location. Cette appréciation est confortée par le constat que Y _ SA n'a pas
communiqué au bailleur le montant du sous-loyer pratiqué alors que cette information
- 29 -
était requise, sous-entendant par là qu'il n'y en avait pas. La sous-location est soumise
à l'art. 262 CO qui impose une annonce préalable au bailleur. Y _ SA n’a pas
annoncé l'existence d'une sous-location au bailleur X _ et en particulier le
montant du sous-loyer, mais a fait croire à X _ qu'il s'agissait d'une mise à
disposition gracieuse. Y _ SA savait que le bailleur X _ ne donnerait
pas son accord à la sous-location au vu des conditions abusives pratiquées, soit en
particulier l'augmentation du sous-loyer de xxx,x %. En connaissance de cause,
Y _ SA a simulé l'existence d'une mise à disposition gratuite à ses prétendus
clients. Retenir le contraire revient à admettre un comportement contradictoire prohibé
par l'art. 2 al. 2 CC. Le fait de se comporter de manière incompatible avec un
comportement antérieur qui a créé une attente légitime est en effet constitutif d'un abus
qui doit être sanctionné (PICHONNAZ, L'abus de droit dans le contrat de bail à loyer, 2014,
n. 15). Le comportement de Y _ SA est contradictoire. À plusieurs reprises,
Y _ SA a expressément nié l'existence d'une sous-location et refusé de
transmettre les informations sollicitées par le bailleur X _, en particulier le prix
du sous-loyer. Elle se prévaut à tort du prétendu accord tacite du bailleur X _
à la sous-location qu'elle lui a dissimulé au long de la relation contractuelle. La
dissimulation par Y _ SA de ses activités réelles ressort non seulement des
courriers attestant de l'absence de sous-location, mais également : du fait que l'annonce
sur A _ n'était pas publiée par Y _ SA mais par « R _ » ;
du fait que l'adresse exacte du bien était tue dans l'annonce ; du fait que la partie adverse
a systématiquement refusé de renseigner le bailleur sur l'étendue de la sous-location
litigieuse, lors même qu'elle indique avoir occasionnellement sous-loué le studio et
n'avoir réalisé aucun bénéfice ; du fait qu'elle a persisté à nier l'existence de la sous-
location après sa découverte et la résiliation du bail (courrier du 16 juillet 2017), avant
d’indiquer en la présente procédure que le bailleur en aurait été informé et y aurait
tacitement consenti. Partant, il n’est pas établi que X _ connaissait la sous-
location que Y _ SA lui avait cachée.
3.3. S’agissant du caractère incomplet de la prétendue annonce de sous-location,
l'indication que le studio était mis à disposition des employés et de la clientèle de
passage ne constitue pas une annonce de sous-location. Elle est insuffisante pour établir
un éventuel consentement tacite du bailleur. Lorsque le locataire entend sous-louer un
bien, il doit préalablement requérir l'accord de son bailleur qui peut demander que les
conditions de celle-ci lui soient communiquées, par exemple le nom du sous-locataire,
- 30 -
la durée, le montant du loyer ou encore l'affectation des locaux (LACHAT, Le bail à loyer,
Lausanne 2019, § 25, ch. 3.2 et 4.2). Le bailleur peut interdire la sous-location lorsque
le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location ou lui fournit
des informations insuffisantes (LACHAT, § 25, ch. 4.2 et 10.7). L'obligation d'informer le
bailleur subsiste tout au long de la durée de la sous-location. Il incombe ainsi au locataire
de tenir son bailleur informé des modifications éventuelles des conditions de la sous-
location (LACHAT, § 25, ch. 4.2), obligation au demeurant également rappelée dans les
courriers des 30 mars 2015 et 12 juin 2017. Le locataire doit même solliciter un nouveau
consentement s'il modifie de manière importante les conditions de la sous-location
(LACHAT, § 25, ch. 3.8).
En l'espèce, X _ a sollicité, dans ses courriers des 30 mars 2015 et 12 juin
2017, que Y _ SA le renseigne sur l'éventuelle existence d'une sous-location,
le contrat y relatif et sa durée, l'identité du sous-locataire, le montant du loyer et les
prestations supplémentaires éventuellement fournies. En répondant que le studio était
mis à disposition de ses employés et de sa clientèle de passage, Y _ SA ne
s'est pas conformée à son obligation de renseigner le bailleur. Y _ SA n'a en
particulier pas fourni les contrats de sous-location (soit ceux conclus avec les voyageurs
via A _), ni le montant du sous-loyer, pas plus que les prestations
supplémentaires fournies, alors que toutes ces informations étaient requises par
X _. L'absence de transmission des informations sollicitées a pour
conséquence que le bailleur insuffisamment renseigné ne peut pas se voir opposer un
consentement tacite. De surcroît, X _ a expressément précisé, dans les deux
courriers : « Tant et aussi longtemps que ces informations ne m'auront pas été
communiquées pour valoir demande d'autorisation au sens de l'art. 262 CO, la sous-
location demeurera non autorisée, avec les conséquences qui en découlent ». Partant,
un consentement tacite de X _ ne peut pas être retenu.
3.4. S’agissant du caractère volontairement erroné de la prétendue annonce de sous-
location, la sous-location via A _ n'est pas une location ordinaire mais un
hébergement dans le domaine de la para-hôtellerie (Communiqué de presse du TF du
4 avril 2019 concernant l'arrêt 5A_436/2018). La sous-location via A _ modifie
la destination des locaux et présente des inconvénients importants pour le bailleur
(LACHAT, § 25, ch. 310.6).
- 31 -
En l'espèce, l'utilisation prétendument annoncée, soit l'utilisation occasionnelle du studio
par la clientèle de Y _ SA de passage en Valais lors de la non-utilisation par
les employés, n'a rien en commun avec la sous-location effectivement pratiquée, soit :
la mise à disposition permanente du studio sur A _ (réduction du prix en cas
de location mensuelle ; sur une plateforme de réservation en ligne ; auprès non pas de
la clientèle de Y _ SA mais de la clientèle de « R _ » qui, en qualité
d'hôte, était formellement la cocontractante des voyageurs (LACHAT, § 25, ch. 3.2 et 4.2)
; de manière professionnalisée et accompagnée de nombre de prestations qualifiées par
Y _ SA de « services hôteliers » ; dans le seul but de tirer un maximum de
profit du logement concerné ; dont il résulte des nuisances importantes, qui se sont
concrétisées dans le présent cas ; et qui modifie la destination initiale des locaux
(vocation d'habitation) en locaux commerciaux. Avec l'obligation du locataire de
renseigner en tout temps le bailleur sur les modifications de la sous-location,
Y _ SA aurait dû informer X _ de la sous-location réellement opérée
en vue d'obtenir son consentement.
S’agissant de la portée des statuts de Y _ SA, elle se réfère à ses statuts pour
justifier de la sous-location non autorisée du studio. Le contrat conclu par les parties est
seul déterminant.
La sous-location n'a pas été autorisée par écrit ou tacitement.
4.1. S’agissant du caractère illicite de la sous-location, la sous-location est illicite si ses
conditions sont abusives en comparaison de celles du contrat de bail principal (art. 262
al. 2 let. b CO), à savoir si le loyer de sous-location est nettement supérieur au loyer
principal sans que la différence ne soit justifiée par des investissements ou des
prestations supplémentaires du locataire principal. Peu importe que le sous-loyer se
situe dans les limites des loyers usuels du quartier, respectivement que le sous-locataire
ne s'en soit pas plaint (arrêt 4A_211/2016 du 7 juillet 2016 consid. 2). Une différence
entre 30% et 40% est manifestement abusive alors qu'une majoration de 20% était
admissible pour autant que des prestations supplémentaires soient incluses (ATF 119 II
- 32 -
353 consid. 6e ; TCVS C1 13 108 du 11 juillet 2014 consid. 4.1.2.2). Une augmentation
de 10% à 20% est admissible ; elle ne peut pas excéder 20% ; elle peut être qualifiée
d'usure si elle vient à dépasser 20% à 35% (FISCHER, Conditions de la sous-location à
l'heure de A _, Plaidoyer 6/16, p. 16 ; BISE/PLANAS, COMMENTAIRE pratique,
Bâle 2017, n. 41, ad art. 262 CO). Le locataire n'a clairement pas le droit de tirer un
revenu de la sous-location (AUBERT, p. 67, n. 65). Les loyers pratiqués sur des
plateformes telles que A _ excèdent les taux admissibles (FISCHER, p. 16 ;
KUONEN, p. 73, n. 37 i.f.) et visent, en tous les cas, à tirer un revenu dépassant le coût
réel de l'usage auquel le locataire renonce (AUBERT, p. 58, n. 45). L'art. 262 al. 2 let. b
CO n'impose pas au juge de fixer le montant du loyer convenable, mais uniquement de
déterminer s'il y a abus. Le juge peut recourir à des méthodes schématiques lorsque le
locataire ne fournit pas de documents précis à ce sujet (ATF 119 II 353 consid. 6c). En
cas de sous-location par A _, il convient, si le loyer est fixé par jour, de
multiplier ce tarif par le nombre de jours dans un mois, avant de le comparer avec le
loyer mensuel principal (Mietgericht Zurich, MG160009 du 9 février 2017 = ZMP 2017 n°
2 consid. 2.3.12 ; FISCHER, Plaidoyer 6/16, p. 16).
4.2. En l'espèce, le contrat de bail principal prévoyait un loyer mensuel de xxx fr., charges
comprises, savoir un montant de xx fr. par jour (xxx : 30 jours). Le loyer de la sous-
location était fixé à xx fr. par nuit en semaine (lundi au vendredi) et xx fr. par nuit en
week-end. Il convient d'y ajouter les taxes de séjour encaissées qui constituent, tant et
aussi longtemps que Y _ SA n'apporte pas la preuve qu'elle les a
intégralement reversées, un profit supplémentaire dont elle a indûment bénéficié en lien
avec la sous-location. Mensuellement, cela représente un total de x’xxx fr. qui se
décompose comme suit : xx fr. multipliés par 22 nuits en semaine = x’xxx fr. ; xx fr.
multipliés par 8 nuits en week-end = xxx fr. ; x fr. ultipliés par 30 nuits pour une personne
= xx fr. Le loyer de la sous-location était majoré de xxx,x %.
Aucune prestation supplémentaire que Y _ SA peut avoir offerte en sus de la
location proprement dite ne peut justifier le caractère abusif du prix pratiqué. Selon
X _, ce procédé peut être qualifié d'usure (art. 157 CP).
5.1. S’agissant de la remise du gain sur la base de l'art. 423 CO et de la mauvaise foi
crasse de Y _ SA, lorsque le locataire est de mauvaise foi, c'est-à-dire qu'il
savait ou aurait dû savoir qu'il sous-louait en violation de ses obligations contractuelles
- 33 -
et qu'il retirait de la chose un profit illégitime, le bailleur a le droit d'exiger la restitution de
ce profit sur la base de l'art. 423 al. 1 CO ; à défaut, il peut le faire sur la base des règles
sur l'enrichissement illégitime (ATF 129 III 422 consid. 4 ; arrêts 4A_518/2014 du 19
novembre 2014 consid. 3, 4A_594/2012 du 28 février 2013 consid. 2.1.1 et 4A_456/2010
du 18 avril 2011 consid. 4 ; AUBERT, p. 72, n. 80 ss). La mauvaise foi d'un locataire
principal est établie s’il a persisté à nier l'existence de la sous-location une fois celle-ci
découverte (arrêt 4A_211/2016 précité consid. 2). Le locataire ne peut, d'une manière
générale, se prévaloir d'une éventuelle méconnaissance des dispositions légales en
matière de sous-location, ce d'autant moins que le contrat de bail repris interdit
expressément toute sous-location (arrêt 4A_211/2016 précité consid. 2).
5.2. En l’espèce, la mauvaise foi importante de Y _ SA est retenue. Elle a
expressément confirmé par courriers des 30 mars 2015 et 16 juin 2017 que le studio
n'était pas sous-loué (pces 5 et 8), alors même que la sous-location était en cours depuis
le 25 janvier 2015 au moins (pce 12) ; après la découverte par X _ de la sous-
location sur A _, Y _ SA a persisté à nier l'existence de la sous-
location reprochée (arrêt 4A_211/2016) et a continué à sous-louer le bien malgré les
avertissements du bailleur l'informant que la sous-location était interdite sans son
consentement (pces 4 et 7) ; l'annonce sur A _ a été faite au nom d'une
employée de Y _ SA, qui se présentait comme propriétaire du bien, et non
Y _ SA elle-même ; Y _ SA ne mentionnait pas l'adresse exacte du
bien, afin de cacher la sous-location qu'elle savait non autorisée ; Y _ SA a
encaissé des taxes de séjour, ce qui démontre qu'elle savait qu'il s'agissait d'une sous-
location et non pas d'une prétendue mise à disposition du studio pour ses employés et
sa clientèle de passage ; Y _ SA a, aussitôt la fin du contrat de bail, supprimé
le compte A _ pour que X _ ne dispose pas des moyens de preuve
nécessaires ; interpellée postérieurement à la résiliation du contrat à deux reprises par
X _ sur les conditions de la sous-location et les profits qu'elle en avait tiré (pces
22 et 23), Y _ SA n'a pas répondu ; Y _ SA a sous-loué le bien en
violation des dispositions contractuelles qui l'interdisaient expressément sans l'accord
écrit du bailleur (ch. 4.8 du contrat de bail).
Ainsi, comme la mauvaise foi de Y _ SA est caractérisée, l'art. 423 CO est
applicable.
- 34 -
6.1. S’agissant du montant de la remise, le locataire principal de mauvaise foi doit
restituer au bailleur tout le profit réalisé lors de la sous-location (BISE/PLANAS,
Commentaire pratique, Bâle 2017, n. 69 ad art. 262 CO). Si le fardeau de la preuve du
profit illégitime réalisé repose en principe sur le maître (bailleur) en cas d'application de
l'art. 423 CO, cette obligation est cependant atténuée tant il est difficile, voire impossible,
pour lui de chiffrer avec exactitude le montant du gain réalisé lorsque le gérant (locataire)
ne fournit pas d'informations à ce sujet (ATF 143 III 297 consid. 8.2.5.2). Le maître
dispose d'une prétention en reddition de compte qu'il peut faire valoir dans le cadre de
l'action échelonnée. Une fois les informations obtenues, il lui incombe alors de chiffrer
ses conclusions dans le délai imparti par le tribunal à cet effet. Si les informations
fournies sont insuffisantes ou ne sont pas communiquées, le juge doit alors déterminer
équitablement le montant du profit illégitime, conformément à l'art. 42 al. 2 CO (ATF 143
III 297). En tout état de cause, le gérant qui conteste le montant de ses gains devra le
faire en produisant des décomptes détaillés et ne peut se contenter d'une contestation
globale (ATF 134 III 306 consid. 4.1.2 ; TCVS C1 13 108 consid. 5.1.4).
Sous réserve de l’envoi des documents fournis, X _ ne disposait initialement
en procédure pas des informations suffisantes pour chiffrer le montant du profit illégitime
réalisé par Y _ SA, laquelle a refusé de lui communiquer le nombre de nuitées
A _. Une conclusion préalable tendant à la reddition de compte accompagnait
ainsi l’action échelonnée. A défaut des documents sollicités, X _ a initialement
chiffré ses conclusions minimales (art. 85 al. 1 CPC) à xx’xxx fr.
6.2. En l’absence des informations complètes nécessaires à l'évaluation du profit
illégitime, il y avait lieu de renverser le fardeau de la preuve. En réalité, X _ a
établi par pièces le montant du loyer convenu entre les parties, savoir xxx fr., et celui
pratiqué par Y _ SA, savoir x’xxx fr. ; la différence est donc mensuellement de
x’xxx fr. Ce montant doit être multiplié par le nombre de mois du bail, savoir xx, soit un
total de xx’xxx fr. À supposer que Y _ SA établisse qu'elle a effectivement offert
des prestations supplémentaires, ce montant doit être réduit de 20% au maximum
conformément à la jurisprudence, ce qui le porte à xx’xxx fr. Le 5 mars 2020,
Me X _ a chiffré ses conclusions à xx’xxx fr. avec des intérêts à 5% l’an des
- 35 -
chaque mensualité de mars 2015 à juillet 2017. Il y a ainsi lieu de retenir le montant de
xx’xxx fr. à peine d’allouer ultra petita.
7. S’agissant de la prescription, l'action de l'art. 423 CO se prescrit par un an eu égard
à sa nature plutôt délictuelle (ATF 126 III 382 consid. 4). Néanmoins, lorsqu'elle est
fondée, comme dans le cas d'espèce, sur une violation contractuelle, en particulier en
cas de sous-location non autorisée, le délai de prescription de dix ans de l'art. 127 CO
est applicable (BSK OR I - WEBER, n. 17 ad art. 423 CO; BOHNET, Actions civiles, n. 20).
En l'espèce, la sous-location non autorisée constitue une violation contractuelle, de sorte
que le délai de prescription est de dix ans. Cela étant, X _ a interrompu la
prescription par l'envoi d'une réquisition de poursuite le 18 octobre 2017. Le
commandement de payer, d'un montant de xx’xxx fr., a été notifié le 25 octobre 2017 et
la requête en conciliation introduite le 18 octobre 2018.
8. S’agissant de la date de l'intérêt moyen, en cas de dommage périodique, l'intérêt
moratoire peut être calculé sur la base d'une échéance moyenne, à savoir au milieu de
la période considérée (ATF 103 II 330 consid. 9.5). Cette manière de procéder trouve
application en présence d'une action en remise du gain réalisé au moyen d'une sous-
location illicite (arrêts 4A_594/2012 consid. 2.4 et 4A_456/2010 consid. 4 et arrêt TCVS
C1 13 108 consid. 5.1.4 ; BOHNET, Actions civiles, n. 19).
En l'espèce, le dommage est périodique car il a été mensuellement causé au propriétaire
par la sous-location illicite. Il se justifie de calculer l'intérêt à 5% l'an à l'échéance
moyenne du contrat de bail conclu avec effet au 15 avril 2014 et résilié au 31 juillet 2017,
à savoir le 8 décembre 2015. Cependant, Me X _ réclame des intérêts pour
des créances entre le 1er mars 2015 et le 1er juillet 2017 ; partant, l’échéance moyenne
est au 1er mai 2016.
- 36 -
Dans ces conditions, Y _ SA doit être condamnée à payer à X _
xx’xxx fr., avec intérêts à 5 % dès le 1er mai 2016.
9. X _ a également conclu à ce que l’opposition faite au commandement de
payer, délivré dans la poursuite no xxx de l'office des poursuites de C _, le
25 octobre 2017, soit définitivement levée pour le montant de xx’xxx fr. avec intérêts à
5 % l’an.
En principe, la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite ne fixe pas de délai
pour ouvrir l'action en reconnaissance de dette fondée sur l'art. 79 LP et, le cas échéant,
pour demander accessoirement la levée de l'opposition. Cependant, le poursuivant qui
veut requérir la continuation de la poursuite à laquelle l'opposition fait obstacle est
indirectement contraint d'agir entre le moment où la déclaration d'opposition lui est
communiquée (art. 76 al. 2 LP) et l'expiration du délai de forclusion dans lequel il doit
requérir la continuation de la poursuite ordinaire (art. 88 al. 2 LP; GILLIÉRON,
Commentaire, n. 17 ad art. 79 LP).
Y _ SA a formé opposition au commandement de payer no xxx qui lui a été
notifié le 25 octobre 2017. La présente procédure a été introduite avant le 3 décembre
2018 (pce 27). Mais, il n’est pas établi qu’elle été ouverte avant le 25 octobre 2018.
L’action ne respecte donc pas le délai péremptoire d'une année de l'art. 88 al. 2 LP. La
conclusion tendant à la levée de l'opposition faite au commandement de payer n’est
donc pas recevable.
Le poursuivant qui n’a pas de titre de créance doit, pour pouvoir requérir la continuation
de la poursuite qu’il a introduite et dans laquelle le commandement de payer a été frappé
d’opposition, agir par la voie de la procédure ordinaire devant le juge compétent ratione
materiae. Par ce biais, il obtiendra une décision portant condamnation du poursuivi à
payer une somme d’argent déterminée et, accessoirement, levant expressément
l’opposition à la poursuite commencée à sa réquisition (ATF 120 III 120; 107 III 60 consid.
3). En effet, le législateur fédéral attribue au juge fédéral et au juge du canton où se
trouve le for de la poursuite la compétence de lever définitivement l’opposition à la
poursuite, pour autant que cette décision accessoire fasse l’objet d’un article exprès du
dispositif de la décision condamnatoire, article distinct se référant au numéro de la
poursuite et à l’office qui la diligente (BlSchK 1980 p. 142; GILLIÉRON, n. 8 ad art. 79 LP).
- 37 -
La levée de l’opposition n’est pas l’objet de l’action : ce n’est qu’un effet accessoire et
réflexe du bien-fondé de l’action. Le juge ne se prononce ainsi pas sur l’existence d’un
titre à la mainlevée, mais sur l’existence et l’exigibilité de la créance déduite en poursuite,
puis en justice, au jour du dépôt de la réquisition de poursuite (GILLIÉRON, n. 10 ad art.
79 LP).
En l’espèce, Y _ SA a été condamnée à payer à X _ xx’xxx fr., avec
intérêts à 5 % dès le 1er mai 2016. Eu égard au délai de un an, il ne se justifie pas de
lever définitivement l’opposition à due concurrence.
10. Les frais sont mis à la charge de la partie qui succombe (art. 106 CPC). S’agissant
des frais de la procédure de conciliation, ils suivent le sort de la cause lorsque la
demande est déposée (art. 207 al. 3 CPC). Comme le demandeur obtient gain de cause,
les frais et dépens sont mis à la charge de la défenderesse.
X _ obtient pour l’essentiel ses conclusions. Dans ces conditions,
Y _ SA doit être considérée comme la partie qui succombe.
Les frais comprennent les frais judiciaires et les dépens. Ils sont fixés conformément à
la LTar. L’émolument est fixé en fonction de la valeur litigieuse, de l’ampleur et de la
difficulté de la cause, de la façon de procéder des parties, ainsi que de leur situation
financière (art. 13 LTar). Lorsque la cause n’est pas conduite jusqu’à son terme,
l’émolument est réduit proportionnellement. Il en va de même en cas de jugement sur le
fond préjudiciel ou partiel, de jugement par défaut ou sans motivation (art. 14 al. 1 LTar).
Selon l’art. 16 al. 1 LTar, l’émolument de justice pour les contestations civiles de nature
pécuniaire, soumises à la procédure ordinaire ou simplifiée, et tranchées en première ou
unique instance, est fixé, pour une valeur litigieuse de xx’xxx fr. entre x’xxx fr. et
x’xxx fr.
X _ a versé x’xxx fr. d’avances (x’xxx fr. + xxx fr.). Y _ SA n’a rien
versé.
En l’espèce, eu égard à la valeur litigieuse de xx’xxx fr., les frais du tribunal de district,
par x’xxx fr., débours compris (émoluments : x’xxx fr. ; huissier : xx fr. ; témoins : xxx fr.),
apparaissent appropriés pour une cause menée à son terme. Les frais du tribunal, par
x’xxx fr., sont mis à la charge de Y _ SA.
- 38 -
Partant, Y _ SA est condamnée à verser x’xxx fr. à X _, en
remboursement de ses avances.
11. Les dépens, arrêtés globalement, comprennent les débours nécessaires, le
défraiement d’un représentant professionnel et, lorsque la partie n’a pas de représentant
professionnel, une indemnité équitable pour les démarches effectuées, dans le cas où
cela se justifie, art. 95 al. 3 CPC. Selon l’art. 32 al. 1 LTar, les honoraires des avocats
dans les contestations civiles de nature pécuniaire d’une valeur litigieuse de xx’xxx fr. à
xx’xxx fr. sont fixés entre x’xxx fr. et x’xxx fr. Les dépens sont arrêtés entre le minimum
et le maximum prévu par le tarif, d’après la nature et l’importance de la cause, ses
difficultés, l’ampleur du travail, le temps utilement consacré par le conseil juridique et la
situation financière de la partie, art. 27 al. 1 LTar. Ils sont en règle générale
proportionnels à la valeur litigieuse, art. 27 al. 2 LTar. S'agissant du calcul des
honoraires, il est également tenu compte de l'avancement du procès au moment où la
valeur est réduite. Conformément à la pratique des tribunaux, en raisonnant sur la base
des critères posés par l'art. 21 al. 1 aDTFJ par analogie, un tiers de l'honoraire est dû
après l'échange d'écriture, la moitié au débat préliminaire ou immédiatement après, les
trois quarts au cours de l'administration des preuves, mais au plus tard quinze jours
avant le débat final, et la totalité après ce délai (RVJ 1986 p. 309 ; ATC C1 08 86 du 10
novembre 2009, consid. 11 ; ATC C2 07 25 du 26 juin 2007, p. 3).
En l’espèce, eu égard à la valeur litigieuse de xx’xxx fr., un honoraire complet de
x’xxx fr. apparait approprié, pour une cause menée à son terme. Ainsi, compte tenu du
sort des frais, de la difficulté de la cause, de l'ampleur du travail, du temps utilement
consacré à la rédaction des mémoires, les honoraires du conseil de la partie
demanderesse sont arrêtés à x’xxx fr., TVA comprise, sont appropriés, débours compris.
Partant, Y _ SA est condamnée à verser x’xxx fr. à X _, à titre de
dépens.
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