Decision ID: ccec76be-fdf1-5832-9f68-51f55a161d43
Year: 1997
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_002
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

in fatto:
A.
In data 12 febbraio 1991 _ ha concluso con i signori _ e _ un contratto di locazione avente per oggetto un appartamento di 3 locali sito nello stabile denominato _ di proprietà di quest’ultimi a _. La locazione, che ha avuto inizio il 1° aprile 1991, si è conclusa il 30 novembre 1995 a seguito della disdetta del contratto da parte dei locatori.
La pigione, inizialmente fissata in fr. 1’800.- mensili, è stata ridotta dal 1° aprile 1994 a fr. 1’719.- oltre a fr. 100.- per l’autorimessa.
Nel corso del 1993, la prima volta con scritto 19 maggio 1993 (doc. M), l’inquilino si è lamentato per la presenza di alcuni difetti nell’ente locato che si sono manifestati già nella primavera del 1992, segnatamente per le infiltrazioni di acqua provenienti dal soffitto della cucina che hanno cagionato la scrostatura dell'intonaco nella parte sovrastante il piano di cottura con la conseguente caduta di calcinacci sul medesimo. Egli ha quindi sollecitato l’eliminazione definitiva del difetto, ventilando nel contempo una riduzione della pigione nella misura del 20%.
Stante l'inadempienza dei locatori, che nonostante vari scritti (doc. D, G, I, L e M) non hanno seriamente dimostrato di voler intraprendere quanto necessario per l’eliminazione definitiva del difetto, il conduttore ha depositato presso l’Ufficio di conciliazione di Minusio il 20% della pigione (fr. 345.80), e ciò far tempo dal mese di agosto 1994. Con istanza 26 agosto 1994 egli ha inoltre chiesto all’autorità di conciliazione la riduzione della pigione nella misura del 20% dal 19 maggio 1993 sino ad eliminazione del difetto.
Con decisione 10 ottobre 1994 (doc. A) l’Ufficio di conciliazione ha respinto l'istanza non ritenendo dati i presupposti per la riduzione della pigione (art. 259d CO) e neppure quelli per il suo deposito (art. 259g CO).
B.
Con istanza - ricorso 7 novembre 1994 _ e _ a (ancorché quest’ultima non fosse parte al contratto) hanno adito il Pretore chiedendo che fosse accertato il loro diritto alla riduzione della pigione sino ad eliminazione del difetto.
Essi ritengono che gli inconvenienti riscontrati nel soffitto della cucina e più volte notificati ai proprietari, erano tali da pregiudicare l'uso medesimo del locale. In merito alla dichiarata disponibilità dei proprietari di ovviare ai difetti lamentati, sottolineano l’inutilità dell’intervento di tinteggio proposto, intervento già effettuato in precedenza senza alcun risultato soddisfacente essendosi il difetto ripresentato dopo poco tempo.
C.
I convenuti si sono opposti all’istanza, contestando che gli inconvenienti lamentati dall’inquilino costituissero un difetto tale da giustificare una riduzione della pigione ai sensi dell’art. 259 d CO. A mente dei convenuti il preteso difetto, peraltro facilmente eliminabile mediante il tinteggio della parete interessata, non ha avuto alcuna incidenza sulla funzionalità dell'ente locato. A questo proposito essi rimproverano al conduttore di aver impedito l’eliminazione del difetto da loro proposta già nel mese di dicembre 1993 mediante intervento del pittore signor _
D.
In replica e in duplica come pure in sede conclusionale le parti si sono sostanzialmente riconfermate nelle loro precedenti allegazioni ed impugnative, contestando quelle di controparte. Con le conclusioni gli istanti, che nel frattempo hanno restituito l'ente locato a seguito di disdetta, hanno rinunciato alla richiesta tendente all’eliminazione dei difetti.
E.
Con sentenza 23 agosto 1996 il Pretore, accertato che la scrostatatura del soffitto della cucina nella parte sovrastante il piano di cottura con conseguente caduta di calcinacci, costituisce un difetto ai sensi dell’art. 259d CO, ha accolto l’istanza riducendo la pigione nella misura del 20 % a far tempo dal 19 maggio 1993, data della prima notifica del difetto, sino alla sua eliminazione avvenuta il 9 giugno 1995.
Il pretore ha quindi riconosciuto alla parte istante un credito per pigioni pagate in eccedenza di fr. 9’363.20, importo sul quale ha computato la somma di fr. 3’541.- già depositata presso l'Ufficio di conciliazione di _, ordinandone nel contempo la liberazione a loro favore, da qui un credito residuo di loro spettanza nei confronti dei convenuti pari a fr. 5'822.20.
F.
Con tempestivo gravame datato 5 settembre 1995 (data timbro postale) i convenuti hanno chiesto la riforma della sentenza pretorile nel senso di respingere l’istanza con protesta di spese e ripetibili di primo e secondo grado.
Gli appellanti rimproverano innanzitutto al primo giudice di aver ritenuto provata l'esistenza di un difetto nell'ente locato tale da giustificare una riduzione della pigione. In particolare contestano che gli istanti abbiano provato di aver subito una limitazione continua e duratura nell'uso della cosa locata, tale da giustificare una qualsiasi riduzione della pigione, a maggior ragione una riduzione del 20 % così come accertato dal primo giudice.
G.
Con osservazioni 4 ottobre 1996 la parte istante chiede la reiezione del gravame protestando spese e ripetibili.
H.
L’appello, erroneamente attribuito alla Camera di cassazione civile che l’ha intimato per le osservazioni, è stato ritrasmesso alla II CCA per sua competenza (
Cocchi/Trezzini
, CPC, n. 1 ad art. 12).

considerando
in diritto
1.
In base all’art. 259d CO -applicabile indipendentemente dal fatto che ci si trovi di fronte ad un difetto originario (art. 258 cpv. 2 CO;
IICCA
23 aprile 1996 in re T. e T./S. SA) oppure ad un difetto sopravvenuto nel corso della locazione- se un difetto pregiudica o diminuisce l’idoneità della cosa all’uso cui è destinata, il conduttore può pretendere una riduzione proporzionale del corrispettivo a partire dal momento in cui il locatore ha avuto conoscenza del difetto fino all’eliminazione del medesimo (
IICCA
26 gennaio 1995 in re O./M.-M.).
Scopo della normativa è di far sì che il conduttore abbia a versare al locatore una pigione adeguata al fatto che l’ente locato presenta un difetto che ne impedisce o comunque ne pregiudica un uso ottimale.
L'onere della prova circa l'esistenza di un difetto e l'adempi-mento degli ulteriori presupposti per una riduzione del canone di locazione incombe al conduttore (
Higi
, Commentario zurighese, N. 20 ad art. 259d CO;
SVIT
, Schweizerisches Mietrecht, 1991, N. 19 ad art. 259d CO).
2.
La presenza di macchie di umidità sul soffitto della cucina nonchè il distacco dell’intonaco e la sua conseguente caduta sul sottostante piano di cottura della combinazione elettrica, è stata pacificamente accertata nel corso dell’istruttoria e risulta in particolare: dalla deposizione del teste _, da quella del perito comunale _ dal verbale di costatazione allestito da quest’ultimo (doc. N) nonchè dalla documentazione fotografica agli atti (doc. O). Queste risultanze non sono peraltro neppure state contestate dai convenuti che in sede di risposta hanno ribadito la loro disponibilità a procedere all’eliminazione degli inconvenienti lamentati dall’inquilino, ammettendo quindi implicitamente la loro esistenza.
Controversa è per contro la questione di sapere se questi disagi costituiscano un difetto tale da giustificare una riduzione della pigione ai sensi dell’art. 259d CO.
2.1
Contrariamente a quanto ritengono gli appellanti, il difetto non deve necessariamente essere di una gravità tale da impedire qualsiasi uso della cosa; è infatti sufficente una limitazione dell'uso per il quale la cosa è stata locata (
Zihlmann
, Das Mietrecht, 2. Auflage, 1995, pag. 76;
Züst
,
Die Mängelrechte des Mieters von Wohn- und Geschäftsräumen, Berna-Stoccarda-Vienna, 1992, pag. 19 n. 33;
SVIT
, op.cit., N. 31 ad art. 258-259i CO e N. 1 e 5 ad art. 259d CO).
In concreto, come correttamente concluso dal pretore, è indubbio che la caduta di pezzi di intonaco dal soffitto sul piano di cottura della combinazione elettrica, impedisce un utilizzo ottimale del locale cucina medesimo, appositamente e principalmente destinato alla preparazione dei pasti.
Irrilevante è a questo proposito il fatto che si tratti di detriti di intonaco minuscoli, come indicato dal perito comunale nella sua audizione testimoniale e come risulta peraltro dalla documenta-zione fotografica agli atti. Infatti, indipendentemente dalla consistenza dell’intonaco che si staccava dal soffitto della cucina, l’ubicazione medesima dell’inconveniente, proprio al di sopra del piano di cottura, é sicuramente atta a limitarne l’uso. A comprova di ciò basti riferirsi all’affermazione del conduttore -rimasta incontestata dai  la quale egli era costretto a pulire il piano di cottura più volte al giorno prima di potersene servire e a dover ricorrere ad interventi di fortuna in caso di forti piogge onde evitare la caduta di pezzetti di intonaco sul pasto in corso di preparazione (cfr. istanza 7 novembre 1994). Per gli stessi motivi, e poichè si tratta di un apprez-zamento soggettivo e non peritale, è pure inconsistente l’affermazione del teste _ secondo la quale il problema di umidità riscontrato nel soffitto della cucina non era “cosa grave”.
3.
Accertata l’esistenza del difetto, per l'eliminazione del quale i locatori sono peraltro stati costretti a notificare la disdetta del contratto come da scritto 21 dicembre 1994 del loro legale, si tratta ora di stabilire in che misura possa essere concessa la riduzione della pigione.
Questa viene effettuata secondo i criteri sviluppati dalla dottrina e dalla giurisprudenza in margine all’azione estimatoria del contratto di compravendita (
SVIT
, op.cit., N.14 ad art. 259d CO;
Züst
, op.cit., p. 187 e segg.;
IICCA
23 aprile 1996 in re T. e T./S. SA;
IICCA
23
agosto 1996 in re C.P.D.S./G.).
La riduzione della pigione deve quindi essere proporzionale al minor valore della cosa locata, ossia alla sua diminuita utilità rispetto a quella inizialmente pattuita.
3.1
In difetto di una precisa normativa sui parametri di calcolo della percentuale da ridurre, spetta al giudice, secondo il suo libero potere di apprezzamento e previa valutazione di tutte le circostanze del caso concreto, effettuare tale quantificazione (
Züst
, op.cit., pag. 193, n. 337).
Questa Camera, in considerazione delle circostanze del caso concreto, in particolare:
- dell'ubicazione del danno sopra il piano di cottura della combinazione elettrica;
- del perdurare nel tempo dell'inconveniente, risalendo le prime lamentele alla primavera del 1992 per poi essere ripetute a varie riprese nel 1993 e 1994 (cfr. doc. D, G, I, L e M), ciò che smentisce peraltro la censura ricorsuale secondo la quale il conduttore non avrebbe provato la durata dell’inconveniente;
- dell’atteggiamento dei convenuti che hanno minimizzato il difetto lasciando trascorrere degli anni prima di proporre un intervento risolutivo quale quello attuato dalla ditta _ _ in soli due giorni, nonchè della casistica esposta da _ nell'opera citata (pag. 194 segg.), ritiene giustificata la riduzione della pigione nella misura del 20 % così come stabilito dal pretore.
A questo proposito va rilevato che nei casi in cui il giudice è tenuto a giudicare secondo il suo libero apprezzamento, applicando quindi le regole del diritto e dell’equità ai sensi dell’art. 4 CC, l’autorità di appello può riesaminare una tale valutazione, ma con estrema prudenza, intervenendo solo quando le decisioni rese secondo il libero apprezzamento siano manifestamente ingiuste o inique (
DTF
109 II 391 cons. 3;
IICCA
16 gennaio 1997 in re M./T.P.P.Ltd), ciò che non è ravvisabile nel giudizio impugnato.
4.
Il diritto alla riduzione della pigione sussiste sino a completa eliminazione del difetto, riparazioni parziali e provvisorie hanno un'incidenza unicamente sull’ammontare della riduzione (
Zihlmann
, op. cit., pag. 76;
SVIT
, op.cit., N. 13 ad art. 259d CO).
Nella fattispecie, anche volendo riconoscere la disponibilità dimostrata dai convenuti nel dicembre 1993 quando hanno proposto l’intervento del pittore _, poichè quest’intervento, da solo, non era atto ad eliminare in modo definitivo il difetto -tant'è che quello effettuato nel 1992 si è rivelato inutile- deve essere confermata la riduzione della pigione dal 19 maggio 1993, data della prima segnalazione scritta ( doc. M), sino al 9 giugno 1995, ossia sino a quando è avvenuto il tinteggio atto ad eliminare i residui dell’intervento risolutivo o quantomeno riparatore del 16/17 maggio 1995 ad opera della ditta _ (cfr. scritto 27 ottobre 1995 degli istanti).
5.
Alla luce di quanto sopra esposto l’appello, infondato in tutti i suoi punti, deve essere respinto con il carico alla parte soccombente della tassa di giustizia, delle spese e ripetibili di questa sede (art. 148 CPC).