Decision ID: 5424cd3a-7f29-4d61-9296-7c55364f928c
Year: 2004
Language: de
Court: CH_BGer
Chamber: CH_BGer_004
Canton: CH
Region: Federation
Law Area: civil_law

Sachverhalt:
Sachverhalt:
A. Am 23. Oktober/10. November 1997 schloss A._ als Mieter (Beklagter) mit der B._ AG (Klägerin) einen auf drei Jahre befristeten Mietvertrag über eine 51⁄2-Zimmerwohnung ab. Zusätzlich dazu schlossen die Parteien am 20. November 1997 einen öffentlich beurkundeten Vorvertrag über den späteren Kauf der Mietliegenschaft durch den Mieter. Darin verpflichteten sie sich, den Kaufvertrag bis spätestens am 20. November 2000 abzuschliessen, und der Beklagte verpflichtete sich zu einer Anzahlung von Fr. 15'000.--. Gemäss Ziff. VI/3 des Vorvertrags verfällt diese Anzahlung bzw. ein Teil davon, wenn der Käufer den Abstand vom Kauf erklärt. Wird der Verzicht auf den Kauf der Wohnung im dritten Jahr nach Abschluss des Vorvertrages erklärt, verfällt die ganze Anzahlung.
A. Am 23. Oktober/10. November 1997 schloss A._ als Mieter (Beklagter) mit der B._ AG (Klägerin) einen auf drei Jahre befristeten Mietvertrag über eine 51⁄2-Zimmerwohnung ab. Zusätzlich dazu schlossen die Parteien am 20. November 1997 einen öffentlich beurkundeten Vorvertrag über den späteren Kauf der Mietliegenschaft durch den Mieter. Darin verpflichteten sie sich, den Kaufvertrag bis spätestens am 20. November 2000 abzuschliessen, und der Beklagte verpflichtete sich zu einer Anzahlung von Fr. 15'000.--. Gemäss Ziff. VI/3 des Vorvertrags verfällt diese Anzahlung bzw. ein Teil davon, wenn der Käufer den Abstand vom Kauf erklärt. Wird der Verzicht auf den Kauf der Wohnung im dritten Jahr nach Abschluss des Vorvertrages erklärt, verfällt die ganze Anzahlung.
B. Am 29. August 2000 erklärte der Beklagte den "Abstand vom Vorvertrag" und verlangte die Rückerstattung der Anzahlung von Fr. 15'000.--. Gleichzeitig bezahlte er die Mietzinse im Umfang von Fr. 12'000.-- für die Monate September 2000 bis Januar 2001 nicht mehr. Nach erfolgloser Durchführung des Schlichtungsverfahrens beantragte die Klägerin dem Gerichtspräsidium Zurzach im Wesentlichen, den Beklagten zur Bezahlung von Fr. 12'000.-- zuzüglich Zins zu verpflichten. Mit Urteil vom 9. Juli 2002 hiess der Gerichtspräsident von Zurzach die Klage teilweise gut und verpflichtete den Beklagten, der Klägerin Fr. 10'200.-- zuzüglich Zins zu bezahlen (Ziff. 1). Die Verfahrenskosten von insgesamt Fr. 2'010.20 wurden zu 6/7 dem Beklagten und zu 1/7 der Klägerin auferlegt (Ziff. 2). Schliesslich wurde der Beklagte verpflichtet, der Klägerin die Parteikosten in der Höhe von Fr. 5'275.10 im Umfang von 5/7 zu ersetzen (Ziff. 3). Dagegen erhob der Beklagte Appellation und die Klägerin Anschlussappellation ans Obergericht des Kantons Aargau. Mit Urteil vom 15. Dezember 2003 wies das Obergericht des Kantons Aargau die Appellation ab. Demgegenüber wurde die Anschlussappellation gutgeheissen, Ziff. 2 und 3 des Urteils des Gerichtspräsidiums Zurzach vom 9. Juli 2002 aufgehoben und die Verfahrenskosten von Fr. 2'010.20 vollumfänglich dem Beklagten auferlegt. Weiter wurde der Beklagte verpflichtet, der Klägerin deren Parteikosten in der Höhe von Fr. 5'275.10 zu ersetzen.
B. Am 29. August 2000 erklärte der Beklagte den "Abstand vom Vorvertrag" und verlangte die Rückerstattung der Anzahlung von Fr. 15'000.--. Gleichzeitig bezahlte er die Mietzinse im Umfang von Fr. 12'000.-- für die Monate September 2000 bis Januar 2001 nicht mehr. Nach erfolgloser Durchführung des Schlichtungsverfahrens beantragte die Klägerin dem Gerichtspräsidium Zurzach im Wesentlichen, den Beklagten zur Bezahlung von Fr. 12'000.-- zuzüglich Zins zu verpflichten. Mit Urteil vom 9. Juli 2002 hiess der Gerichtspräsident von Zurzach die Klage teilweise gut und verpflichtete den Beklagten, der Klägerin Fr. 10'200.-- zuzüglich Zins zu bezahlen (Ziff. 1). Die Verfahrenskosten von insgesamt Fr. 2'010.20 wurden zu 6/7 dem Beklagten und zu 1/7 der Klägerin auferlegt (Ziff. 2). Schliesslich wurde der Beklagte verpflichtet, der Klägerin die Parteikosten in der Höhe von Fr. 5'275.10 im Umfang von 5/7 zu ersetzen (Ziff. 3). Dagegen erhob der Beklagte Appellation und die Klägerin Anschlussappellation ans Obergericht des Kantons Aargau. Mit Urteil vom 15. Dezember 2003 wies das Obergericht des Kantons Aargau die Appellation ab. Demgegenüber wurde die Anschlussappellation gutgeheissen, Ziff. 2 und 3 des Urteils des Gerichtspräsidiums Zurzach vom 9. Juli 2002 aufgehoben und die Verfahrenskosten von Fr. 2'010.20 vollumfänglich dem Beklagten auferlegt. Weiter wurde der Beklagte verpflichtet, der Klägerin deren Parteikosten in der Höhe von Fr. 5'275.10 zu ersetzen.
C. Mit Berufung vom 16. Februar 2003 beantragt der Beklagte dem Bundesgericht, das Urteil des Obergerichtes des Kantons Aargau vom 15. Dezember 2003 sei aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen; eventuell sei die Klage abzuweisen.
Die Klägerin beantragt, die Berufung sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei.
Das Obergericht des Kantons Aargau hat auf Gegenbemerkungen verzichtet.
Das Obergericht des Kantons Aargau hat auf Gegenbemerkungen verzichtet.
D. Eine gleichzeitig erhobene staatsrechtliche Beschwerde wurde mit Urteil vom heutigen Tag abgewiesen, soweit darauf einzutreten war.

Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1. Im kantonalen Verfahren hat die Klägerin den ausstehenden Mietzins in der Höhe von Fr. 12'000.-- eingeklagt. Dagegen hat der Beklagte zwei Gegenforderungen vorgebracht und diese zur Verrechnung gestellt. Einerseits hat er einen Mietzinsherabsetzungsanspruch wegen Mängeln geltend gemacht. Diesbezüglich hat das Bezirksgerichtspräsidium erkannt, dass eine Reduktion für die Zeit vom 29. August 2000 bis zur Beendigung des Mietverhältnisses am 31. Januar 2001 im Umfang von insgesamt Fr. 1'800.-- ausgewiesen sei. Die vom Beklagte im kantonalen Appellationsverfahren dagegen erhobenen Beanstandungen hielt des Obergericht für unbegründet, und die von der ersten Instanz angeordnete Herabsetzung um Fr. 1'800.-- wurde geschützt, da die Mietzinsherabsetzung in diesem Umfang seitens der Klägerin in der Anschlussappellation nicht in Frage gestellt worden war. Im Verfahren vor Bundesgericht ist der Mietzinsherabsetzungsanspruch nicht mehr umstritten. Andrerseits hat der Beklagte im kantonalen Verfahren einen Gegenanspruch auf Rückerstattung der im Zusammenhang mit dem Kaufvorvertrag vom 20. November 1997 geleisteten Anzahlung von Fr. 15'000.-- geltend gemacht. Im erstinstanzlichen Verfahren wurde als Anspruchsgrundlage für die Rückerstattung Täuschung, Grundlagenirrtum und positive Vertragsverletzung geltend gemacht. Im kantonalen Appellationsverfahren war nur noch umstritten, ob der Beklagte von der Klägerin getäuscht worden war.
1. Im kantonalen Verfahren hat die Klägerin den ausstehenden Mietzins in der Höhe von Fr. 12'000.-- eingeklagt. Dagegen hat der Beklagte zwei Gegenforderungen vorgebracht und diese zur Verrechnung gestellt. Einerseits hat er einen Mietzinsherabsetzungsanspruch wegen Mängeln geltend gemacht. Diesbezüglich hat das Bezirksgerichtspräsidium erkannt, dass eine Reduktion für die Zeit vom 29. August 2000 bis zur Beendigung des Mietverhältnisses am 31. Januar 2001 im Umfang von insgesamt Fr. 1'800.-- ausgewiesen sei. Die vom Beklagte im kantonalen Appellationsverfahren dagegen erhobenen Beanstandungen hielt des Obergericht für unbegründet, und die von der ersten Instanz angeordnete Herabsetzung um Fr. 1'800.-- wurde geschützt, da die Mietzinsherabsetzung in diesem Umfang seitens der Klägerin in der Anschlussappellation nicht in Frage gestellt worden war. Im Verfahren vor Bundesgericht ist der Mietzinsherabsetzungsanspruch nicht mehr umstritten. Andrerseits hat der Beklagte im kantonalen Verfahren einen Gegenanspruch auf Rückerstattung der im Zusammenhang mit dem Kaufvorvertrag vom 20. November 1997 geleisteten Anzahlung von Fr. 15'000.-- geltend gemacht. Im erstinstanzlichen Verfahren wurde als Anspruchsgrundlage für die Rückerstattung Täuschung, Grundlagenirrtum und positive Vertragsverletzung geltend gemacht. Im kantonalen Appellationsverfahren war nur noch umstritten, ob der Beklagte von der Klägerin getäuscht worden war.
2. Auch im Verfahren vor Bundesgericht ist nur noch die Frage des Vorliegens einer Täuschung umstritten. Vorweg ist dazu festzuhalten, dass eine Täuschung im Sinn von Art. 28 OR in der Regel durch Vorspiegelung falscher Tatsachen erfolgt. Im vorliegenden Fall wird die Täuschung indessen aus einer Verschweigung von Tatsachen hergeleitet. Nach der Rechtsprechung stellt eine Tatsachenverschweigung nur dann eine Täuschung dar, wenn eine Aufklärungspflicht besteht (BGE 116 II 431 E. 3a S. 434). Eine solche Aufklärungspflicht setzt unter anderem voraus, dass die betreffende Person selbst Kenntnis vom betreffenden Umstand hat bzw. haben musste.
2.1 Im Zusammenhang mit dem Kenntnisstand der Klägerin im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvorvertrages hat sich der Beklagte im erstinstanzlichen Verfahren darauf beschränkt zu behaupten, dass die Klägerin die Liegenschaft selber erstellt und demnach die behaupteten baulichen Mängel gekannt habe. Dazu hat das Gerichtspräsidium ausgeführt, aus der Tatsache, dass die Klägerin die Baute selbst erstellt habe, könne der Beklagte nicht ableiten, dass diese die Mängel gekannt habe. Im kantonalen Appellationsverfahren hat der Beklagte zunächst seine Behauptung wiederholt, der Klägerin seien die Mängel von allem Anfang an bekannt gewesen, weil sie die Baute selbst erstellt habe. Zusätzlich hat der Beklagte im Verfahren vor Obergericht neu ausgeführt, dass es bereits vor dem Abschluss des Vorvertrages wegen Feuchtigkeit zu Auseinandersetzungen zwischen der Klägerin sowie anderen Mietern und Stockwerkeigentümern gekommen sei, weshalb erwiesen sei, dass die Klägerin den Konstruktionsmangel im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses gekannt habe. Dazu hat das Obergericht unter Hinweis auf § 321 Abs. 1 ZPO/AG ausgeführt, bei der erstmals im Appellationsverfahren vorgetragenen Behauptung, die Klägerin habe aufgrund der Auseinandersetzung mit anderen Mietern und Stockwerkeigentümern Kenntnis von den Feuchtigkeitsproblemen in der Wohnung des Beklagten gehabt, handle es sich um ein unzulässiges Novum, welches nicht gehört werden könne.
2.2 In diesem Zusammenhang macht der Beklagte zunächst geltend, die Auffassung der Vorinstanz, bei der umstrittenen Behauptung, die Klägerin habe aufgrund der Auseinandersetzung mit anderen Mietern und Stockwerkeigentümern bereits beim Abschluss des Kaufvorvertrages Kenntnis von den Feuchtigkeitsproblemen in der Wohnung des Beklagten gehabt, handle es sich um ein unzulässiges Novum, "gehe an der Sache vorbei". Diesbezüglich ist auf die Berufung nicht einzutreten. Die Frage, ob eine im kantonalen Verfahren erhobene Behauptung aus novenrechtlichen Gründen unzulässig ist, richtet sich nach kantonalem Prozessrecht. Mit der Berufung kann aber nur die Verletzung von Bundesrecht gerügt werden; die Rüge der Verletzung von kantonalem (Prozess-)Recht kann nicht Gegenstand einer Berufung sein (Art. 43 Abs. 2 OG). In diesem Zusammenhang verfängt insbesondere auch der Hinweis des Beklagten auf Art. 51 Abs. 1 lit. c OG nicht. Die Kritik des Beklagten betrifft nicht die Abfassung des Entscheides, bezüglich welcher Art. 51 OG bundesrechtliche Mindestanforderungen aufstellt, sondern die Nichtberücksichtigung von Tatsachenbehauptungen, die nach Auffassung der Vorinstanz verspätet erhoben worden sind. Diese Frage, die kantonalem Recht untersteht, kann wie erwähnt nicht Gegenstand einer Berufung sein.
2.3 War die Behauptung des Beklagten, die Klägerin habe aufgrund von Auseinandersetzungen mit anderen Mietern und Stockwerkeigentümern bereits im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvorvertrages Kenntnis von den Baumängeln gehabt, nach den im Berufungsverfahren nicht zu überprüfenden Bestimmungen des kantonalen Prozessrechts ein unzulässiges Novum, so war über diese Behauptung auch kein Beweis abzunehmen. Soweit der Beklagte diesbezüglich eine Verletzung seines Anspruchs auf Beweisführung und damit eine Verletzung von Art. 8 ZGB rügt, erweist sich die Berufung von vornherein als unbegründet. Im Übrigen verfängt auch diesbezüglich die Rüge der Verletzung von Art. 51 Abs. 1 lit. c OG nicht, weil damit nicht die Abfassung des angefochtenen Entscheides, sondern die Nichtberücksichtigung von verspäteten Tatsachenbehauptungen gerügt wird. Dafür steht die Berufung wie erwähnt nicht zur Verfügung.
2.4 Weiter wirft der Beklagte dem Obergericht eine Verletzung von Art. 8 ZGB vor, weil im angefochtenen Entscheid übersehen worden sei, dass er - genau gleich wie im erstinstanzlichen Verfahren - auch im kantonalen Appellationsverfahren geltend gemacht habe, die Kenntnis der Klägerin bezüglich der Mängel im Zeitpunkt des Abschlusses des Vorvertrages ergebe sich auch daraus, dass sie die Baute selbst erstellt habe. Diesbezüglich sei seinem Antrag, ein Gutachten einzuholen, seitens des Obergerichtes zu Unrecht nicht entsprochen worden. Diesem Beweisantrag hätte aber entsprochen werden müssen, weil das beantragte Gutachten hätte Aufschluss darüber geben können, dass "die Mängel der fraglichen Wohnung von einer Art [gewesen seien], die dem Erbauer als professionellem Bauunternehmer unmöglich habe verborgen" bleiben können. Dazu ist zu bemerken, dass der Beklagte weder im erstinstanzlichen Verfahren noch vor Obergericht geltend gemacht hat, mit dem Beweisantrag sei abzuklären, ob die Mängel im konkreten Fall ein derartiges Ausmass angenommen hätten, dass sie der Bauherrschaft spätestens bei der Fertigstellung zur Kenntnis gelangt seien. Da es der Beklagte unterlassen hatte, den genauen Zweck des beantragten Gutachtens zu nennen, bestand für das Obergericht kein Anlass, eine Expertise anzuordnen, da erstmals im vorliegenden Verfahren geltend gemacht wird, welche rechtserheblichen Tatsachen - Tragweite der Mängel, die von der Bauherrschaft spätestens bei der Fertigstellung der Baute hätte bemerkt werden müssen - mit dem Gutachten hätten bewiesen werden sollen. Hinzu kommt, dass der Beklagte im kantonalen Appellationsverfahren nicht substantiiert gerügt hat (vgl. § 323 Abs. 2 ZPO/AG), das Gerichtspräsidium habe zu Unrecht kein Gutachten eingeholt. Vielmehr hat er sich damit begnügt, die bereits vor erster Instanz aufgestellten Behauptungen und Beweisanträge zu wiederholen. Das Obergericht durfte sich daher darauf beschränken, die vorinstanzliche Begründung als "zutreffend" zu bezeichnen, und es bestand kein Anlass, im Einzelnen darauf einzugehen, weshalb kein Gutachten einzuholen sei. Aus diesen Gründen erweist sich die Kritik am angefochtenen Entscheid, es sei zu Unrecht kein Gutachten eingeholt und damit Art. 8 ZGB verletzt worden, als unbegründet. Desgleichen ist auch in diesem Zusammenhang der Vorwurf der Verletzung von Art. 51 Abs. 1 lit. c OG unbegründet. Wie erwähnt betrifft die Kritik des Beklagten nicht die Abfassung des Entscheides, bezüglich welcher Art. 51 OG bundesrechtliche Mindestanforderungen aufstellt, sondern die Frage, ob der durch Art. 8 ZGB gewährleistete Anspruch auf Beweis verletzt worden ist.
2.4 Weiter wirft der Beklagte dem Obergericht eine Verletzung von Art. 8 ZGB vor, weil im angefochtenen Entscheid übersehen worden sei, dass er - genau gleich wie im erstinstanzlichen Verfahren - auch im kantonalen Appellationsverfahren geltend gemacht habe, die Kenntnis der Klägerin bezüglich der Mängel im Zeitpunkt des Abschlusses des Vorvertrages ergebe sich auch daraus, dass sie die Baute selbst erstellt habe. Diesbezüglich sei seinem Antrag, ein Gutachten einzuholen, seitens des Obergerichtes zu Unrecht nicht entsprochen worden. Diesem Beweisantrag hätte aber entsprochen werden müssen, weil das beantragte Gutachten hätte Aufschluss darüber geben können, dass "die Mängel der fraglichen Wohnung von einer Art [gewesen seien], die dem Erbauer als professionellem Bauunternehmer unmöglich habe verborgen" bleiben können. Dazu ist zu bemerken, dass der Beklagte weder im erstinstanzlichen Verfahren noch vor Obergericht geltend gemacht hat, mit dem Beweisantrag sei abzuklären, ob die Mängel im konkreten Fall ein derartiges Ausmass angenommen hätten, dass sie der Bauherrschaft spätestens bei der Fertigstellung zur Kenntnis gelangt seien. Da es der Beklagte unterlassen hatte, den genauen Zweck des beantragten Gutachtens zu nennen, bestand für das Obergericht kein Anlass, eine Expertise anzuordnen, da erstmals im vorliegenden Verfahren geltend gemacht wird, welche rechtserheblichen Tatsachen - Tragweite der Mängel, die von der Bauherrschaft spätestens bei der Fertigstellung der Baute hätte bemerkt werden müssen - mit dem Gutachten hätten bewiesen werden sollen. Hinzu kommt, dass der Beklagte im kantonalen Appellationsverfahren nicht substantiiert gerügt hat (vgl. § 323 Abs. 2 ZPO/AG), das Gerichtspräsidium habe zu Unrecht kein Gutachten eingeholt. Vielmehr hat er sich damit begnügt, die bereits vor erster Instanz aufgestellten Behauptungen und Beweisanträge zu wiederholen. Das Obergericht durfte sich daher darauf beschränken, die vorinstanzliche Begründung als "zutreffend" zu bezeichnen, und es bestand kein Anlass, im Einzelnen darauf einzugehen, weshalb kein Gutachten einzuholen sei. Aus diesen Gründen erweist sich die Kritik am angefochtenen Entscheid, es sei zu Unrecht kein Gutachten eingeholt und damit Art. 8 ZGB verletzt worden, als unbegründet. Desgleichen ist auch in diesem Zusammenhang der Vorwurf der Verletzung von Art. 51 Abs. 1 lit. c OG unbegründet. Wie erwähnt betrifft die Kritik des Beklagten nicht die Abfassung des Entscheides, bezüglich welcher Art. 51 OG bundesrechtliche Mindestanforderungen aufstellt, sondern die Frage, ob der durch Art. 8 ZGB gewährleistete Anspruch auf Beweis verletzt worden ist.
3. Insgesamt kann somit festgehalten werden, dass die Berufung abzuweisen ist, soweit darauf eingetreten werden kann. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der Beklagte kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 156 Abs. 1 und Art. 159 Abs. 2 OG).