Decision ID: cb84c259-4ebd-585b-9307-af0d93d1d510
Year: 2002
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_002
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

ritenuto
in fatto:
A.
Il 30 marzo 1965 l’ora defunto _ in veste di proprietario locatore concludeva con il fratello _ quale fittavolo locatario un contratto di affitto avente come oggetto tre fondi, tra cui il mappale n. _ di _ (ora part. n. _ RFD di _; v. doc. 11), adiacente all’azienda agricola pertoccata al convenuto nella divisione ereditaria relativa alla successione del padre _.
Tale contratto prevedeva: “l’affitto è concluso per una durata di cinque anni” a far tempo dal 1. aprile 1965 e “se 12 mesi prima dello scadere del contratto nessuna delle parti ha dato la disdetta il contratto si ritiene rinnovato per una nuova durata di due anni” (doc. A, clausola 2). Con risoluzione del 1. aprile 1966, la Commissione Cantonale dei fitti agricoli ratificava il contenuto di tale contratto, sia in merito alla scadenza, sia per quanto riguardava il rinnovo tacito della durata di due anni (doc. A, retro e doc. richiamati, atto XII).
B.
In data 24 marzo 1999, _ comunicava al fratello la disdetta del rapporto contrattuale con effetto a decorrere dal 31 marzo 2000, limitatamente al fondo part. n. _ RFD di _ (doc. C). Vista l’opposizione del convenuto (doc. D), il 12 maggio 2000 _ presentava un’istanza di sfratto al Pretore di Locarno-Campagna. Quest’ultimo, con sentenza 12 ottobre 2000, respingeva l’istanza qualificandola come prematura in quanto a seguito delle modifiche di legge nel frattempo intervenute, la disdetta avrebbe esplicato i propri effetti unicamente per la scadenza del 31 marzo 2001 (doc. R).
C.

Con petizione 6 aprile 2001, i successori in diritto del defunto _ presentavano una nuova istanza di sfratto limitatamente al fondo agricolo part. n. _ RFD di _ (v. doc. S). In particolare gli attori, basandosi sulle argomentazioni esposte nella decisione pretorile del 12 ottobre 2000, postulavano lo sfratto di _ ribadendo che la disdetta del 24 marzo 1999 produceva i propri effetti per il 31 marzo 2001.
Con risposta 17 aprile 2001, _ sollevava in ordine un’eccezione di incompetenza del Pretore in quanto la clausola n. 8 del contratto di affitto (doc. A) avrebbe obbligatoriamente previsto una procedura arbitrale al fine di comporre eventuali divergenze derivanti dal contratto stesso. Inoltre, il convenuto contestava la validità della disdetta, adducendo che il contratto stipulato il 30 marzo 1965 sarebbe giunto a scadenza il 31 marzo 2005. Il convenuto reputava infatti che dopo un primo periodo di cinque anni, l’affitto sarebbe stato prorogato per una sola ed unica volta di ulteriori due anni, ossia fino al 31 marzo 1972. A partire da questa data sarebbe poi risultato applicabile l’art. 24 cpv. 1 della Legge federale del 6 ottobre 1972 che modifica il diritto civile rurale (entrata in vigore il 15 febbraio 1973) che introduceva obbligatoriamente un periodo di rinnovo triennale e quindi il rapporto contrattuale sarebbe stato tacitamente prorogato di tre anni in tre anni fino all’11 aprile 1987. Da questa data, dopo l’entrata in vigore della nuova Legge federale del 4 ottobre 1985 sull’affitto agricolo (LAAgr), sarebbe intervenuto un rinnovo tacito di sei anni in sei anni e quindi il contratto d’affitto sarebbe giunto a scadenza il 31 marzo 2005. Di conseguenza, la disdetta formulata da _ avrebbe potuto essere ritenuta valida, se del caso, soltanto per tale data. A mente del convenuto, la disdetta non sarebbe stata valida anche perché il fondo oggetto della disdetta avrebbe fatto parte di un’azienda agricola e quindi il rapporto d’affitto non avrebbe potuto essere disdetto separatamente da quello dell’azienda. Inoltre, in subordine, il convenuto richiedeva un’indennità di almeno fr. 700'000.-- quale corrispettivo per il valore delle infrastrutture allestite sul fondo oggetto della vertenza (sostenendo che non si sarebbe trattata di domanda riconvenzionale).
Infine, con decreto 1. giugno 2001, il Pretore ha respinto l’eccezione di incompetenza sollevata da _ adducendo che la procedura di sfratto fosse di carattere prettamente esecutivo (costituendo la contestazione sulla validità della disdetta soltanto una pregiudiziale della richiesta di sfratto); pertanto la procedura di sfratto avviata da _ era sottratta alla libera disposizione delle parti e non poteva essere sottoposta a procedura arbitrale. Questo decreto non è stato impugnato dal qui appellante.
D.
Con sentenza 26 febbraio 2002, il Pretore ha integralmente accolto la petizione, ordinando lo sfratto del convenuto con effetto immediato dal fondo n. _ RFD di _. In particolare, il Pretore ha stabilito che il contratto di affitto giungeva a termine il 31 marzo 2001 e che la disdetta del 24 marzo 1999 formulata da _ esplicava i propri effetti per tale data. Infatti, interpretando la clausola n. 2 del contratto di affitto in base al principio dell’affidamento, il giudice di prima istanza è giunto alla conclusione che la volontà delle parti contraenti fosse di prorogare tacitamente il contratto per un perido di due anni ogni qualvolta tale periodo fosse giunto a scadenza. Di conseguenza il periodo triennale stabilito dalla Legge federale del 6 ottobre 1972 che modifica il diritto civile rurale risultava applicabile unicamente allo scadere del secondo periodo di rinnovo biennale, ovvero dal 1. aprile 1974 e fino al 31 marzo 1989. A far tempo da questa data risultava invece applicabile il periodo di rinnovo di sei anni ai sensi dell’art. 8 della nuova Legge federale del 4 ottobre 1985 sull’affitto agricolo entrata in vigore il 20 ottobre 1986 (e meglio alle scadenze del 31 marzo 1989, del 31 marzo1995 e del 31 marzo 2001).
E.
Con appello 7 marzo 2002 _ postula la nullità della disdetta del 24 marzo 1999 e, in subordine, la condanna della controparte al versamento di una somma pari a fr. 700'000.-- a titolo di indennità per le migliorie da lui apportate al mappale n. _ RFD di _. In grandi linee l’appellante ricalca le motivazioni esposte in prima sede. In ordine, l’appellante solleva altresì l’eccezione di incompetenza del Pretore, chiedendo di nuovo che la questione relativa alla validità della disdetta e allo sfratto dal fondo agricolo sia sottoposta ad un tribunale arbitrale.
Delle osservazioni presentate il 5 aprile 2002 dalla comunione ereditaria fu _ si dirà, se del caso, nei successivi considerandi.
Con appello adesivo di pari data, la comunione ereditaria fu _ ha postulato la condanna della controparte al pagamento della tassa di giustizia e di fr. 21'000.-- per ripetibili nell’ambito della domanda riconvenzionale con la quale _ chiedeva un’indennità di fr. 700'000.-- per le asserite migliorie da questi apportate al fondo part. n. _ RFD di _.
considerato
in diritto:
1.
Innanzitutto si rileva in ordine che l’appellante è malvenuto a sollevare l’eccezione di incompetenza del Pretore sulla scorta della clausola arbitrale contenuta nel contratto di affitto del 30 marzo 1965 poiché tale questione è già stata decisa dal primo giudice con decreto 1. giugno 2001. Questo decreto non è stato impugnato da _, nonostante egli fosse legittimato a interporvi appello, ed è quindi cresciuto in giudicato (
Cocchi/Trezzini
, CPC massimato e commentato, Lugano 2000, m. 2 e 3 ad art. 96 CPC). Questo significa che una domanda decisa con un decreto rimasto inimpugnato non può essere rimessa in discussione con l’appello contro la sentenza di merito.
Ne discende che l’eccezione sollevata in questa sede da _ riguardo alla competenza del Pretore - e quindi anche la relativa richiesta di sottoporre la vertenza alla procedura arbitrale - viene respinta in quanto improponibile in seconda istanza, anche perché eccezione che non va esaminata d’ufficio (
Cocchi/Trezzini
, op. cit., m. 3 e 4, n. 5 ad art. 1 CPC; art. 98 CPC).
2.
Secondo l’art. 275 CO, l’affitto è il contratto per cui il locatore si obbliga a concedere all’affittuario una cosa o un diritto produttivi affinché ne usi e ne raccolga frutti e proventi mentre l’affittuario si obbliga a pagargli in corrispettivo un fitto. Attualmente, l’affitto agricolo è regolato dalle norme previste dalla Legge federale del 4 ottobre 1985 sull’affitto agricolo (LAAgr). Nella misura in cui questa legge non si applica o non contiene disposizioni speciali, l’art. 276a cpv. 1 CO prescrive che gli art. 275 ss. CO si applicano anche ai contratti di affitto agricolo (
Studer
, Obligationenrecht I, 2. ed., Basilea/ Francoforte s.M. 1996, n. 1 ss.).
3.
In data 30 marzo 1965, le parti hanno concluso un contratto di affitto agricolo della durata di cinque anni (doc. A). A quel tempo era in vigore la Legge federale del 12 giugno 1951 sulla conservazione della proprietà fondiaria agricola.
L’art. 24 della stessa legge stabiliva che nel caso un affitto fosse stato tacitamente prorogato allo spirare del tempo convenuto o se né l’una né l’altra parte avesse dato la disdetta per il termine previsto, l’affitto doveva ritenersi rinnovato alle stesse condizioni, di tre anni in tre anni, fino a che, con preavviso di almeno sei mesi, lo stesso fosse stato disdetto per la fine di un periodo triennale. Se invece, con il permesso dell’autorità, l’affitto era stato concluso per un periodo inferiore ai tre anni, esso era da ritenersi rinnovato per un periodo di uguale data.
4.
Sulla base del contratto di affitto 30 marzo 1965 le parti hanno stabilito che _ entrava in godimento del fondo a decorrere dal 1. aprile 1965 per una durata di cinque anni, ovvero fino al 31 marzo 1970. Se entro dodici mesi dallo scadere del contratto nessuna delle parti avesse dato la disdetta, il contratto si sarebbe ritenuto rinnovato tacitamente per una nuova durata di due anni (clausola n. 2; doc. A). Detto contratto è stato approvato dalla Commsione cantonale per i fitti agricoli con risoluzione 1. aprile 1966, sia per quanto riguardava l'ammontare del canone di affitto, sia quo alla durata e al rinnovo automatico del contratto per una durata di due anni (v. doc. richiamato, atto XII: "Pure confor-mi appaiono le norme contrattuali che regolano altrimenti il rapporto di affitto fra i due fratelli"). In questo modo, a seguito dell’avallo dell’autorità competente, i contraenti hanno validamente derogato alle disposizioni legali che stabilivano una durata minima di tre anni per il rinnovo tacito del contratto di affitto (art. 24 cpv. 2), riducendo la stessa a due anni.
L’appellante sostiene che il rinnovo tacito biennale del rapporto contrattuale sarebbe stato previsto una sola ed unica volta, in quanto la clausola n. 2 del contratto sanciva testualmente che nel caso non vi fosse stata disdetta del contratto, lo stesso si doveva ritenere rinnovato “per
una
nuova durata di due anni”, dopodiché, trascorso questo periodo, sarebbe subentrato il periodo triennale previsto dall'art. 24 della Legge federale del 12 giugno 1951 sulla conservazione della proprietà fondiaria. A torto.
La clausola n. 2 del contratto del 30 marzo 1965 deve essere interpretata in base al principio dell’affidamento, vale a dire così come un terzo in buona fede, nelle stesse circostanze in cui si trovavano le parti, avrebbe potuto e dovuto interpretarla (
DTF
123 III 268;
Gauch/Schluep/ Schmid/Rey
, Schweizerisches Obligationenrecht AT, 7. ed., Zurigo 1998, n. 206 ss. e ulteriori riferimenti;
Schwenzer
, Schweizerisches Obligationenrecht AT, Berna 1998, n. 27.40 ss.).
In base alla documentazione agli atti, si conclude che l’interpretazione di detta clausola da parte del Pretore è corretta. Infatti si può e si deve ragionevolmente supporre che le parti contraenti, fissando in deroga alla legge in vigore una proroga biennale per il rinnovo automatico del contratto, intendessero fissare una durata biennale che subentrasse ogni qualvolta il contratto giungesse a scadenza (a conferma di ciò subentra l’utilizzazione di un contratto prestampato che in quel punto regolava proprio la durata del rinnovo automatico del contratto di affitto). Inoltre, come giustamente osservato dal Pretore, è senz’altro ragionevole ritenere che nel caso i contraenti avessero voluto intendere il periodo biennale come un’unica proroga (come una sorta di eccezionale “una tantum”, allo scadere della quale sarebbe poi subentrato il termine legale di tre anni), essi lo avrebbero stabilito espressamente, cosa che però nel caso concreto non è avvenuta.
Alla luce di quanto esposto si deve concludere che il contratto di affitto tra _ ed _ è stato tacitamente rinnovato per due anni una prima volta nel periodo dal 1. aprile 1970 al 31 marzo 1972 e una seconda volta dal 1. aprile 1972 al 31 marzo 1974.
5.
Nel frattempo, in data 15 febbraio 1973 è entrata in vigore la Legge federale del 6 ottobre 1972 che modifica il diritto civile rurale che prevedeva una proroga tacita del contratto di tre anni in tre anni (art. 23 cpv. 1;
Breitenmoser
, Der landwirtschaftliche Pachtvertrag, tesi Friborgo 1978, pag. 39 ss.; RU 1973 I 99 ss.). L’art. 23 cpv. 2 di questa legge stabiliva che nel caso il contratto di affitto avesse previsto una durata del rinnovo tacito inferiore ai tre anni era necessario richiedere, entro tre mesi a contare dalla scadenza della durata pattuita, un’autorizzazione in tal senso all’autorità competente. Queste nuove norme risultavano imperativamente applicabili anche ai contratti conclusi prima della loro entrata in vigore (art. 50 bis;
Breitenmoser
, op. cit., pag. 149).
Dagli atti non risulta che le parti abbiano richiesto all’autorità competente una deroga quo alla durata minima del rinnovo tacito del contratto e quindi, nel caso concreto, risulta senz’altro applicabile l’art. 23 cpv. 1 (rinnovo tacito ogni tre anni). Ora è però necessario stabilire il momento dal quale inizia a decorrere detto periodo triennale.
A mente dell'appellante, la durata triennale ex art. 24 cpv. 1 decorreva dalla scadenza del primo rinnovo biennale dell'affitto, ossia a far tempo dal 1. aprile 1972. Questa posizione non può essere condivisa.
Infatti, l’art. 24 cpv. 3 della Legge federale del 6 ottobre 1972 che modifica il diritto civile rurale stabiliva che l'affitto conchiuso o rinnovato, con l'autorizzazione dell'autorità, per una durata inferiore a quella legale si riteneva rinnovato per un periodo triennale,
alle scadenze successive
(a titolo di ausilio interpreativo si richiama la versione in lingua tedesca della normativa che sancisce: "Wurde ein Pachtverhältnis mit behördlicher Bewilligung für eine kürzere als die gesetzliche Dauer abgeschlossen oder erneuert, so gelten
die späteren Erneuerungen
für drei Jahren").
Nel caso in esame, la modifica legislativa è subentrata nel corso del secondo periodo di rinnovo biennale tacito del contratto, e meglio tra il 1. aprile 1972 e il 31 marzo 1974. Il periodo successivo, da interpretare quale scadenza successiva ai sensi dell'art. 23 cpv. 2 della Legge federale del 6 ottobre 1972 che modifica il diritto civile rurale, iniziava il 1. aprile 1974. Di conseguenza la durata triennale prevista dalla nuova legge ha cominciato a decorrere da tale data. Al contrario di quanto asserito dall'appellante, non può essere accolta una applicazione retroattiva della durata triennale a far tempo dal 1. aprile 1972 (
Breitenmoser
, op. cit., pag. 149).
La durata minima triennale prevista dalla legge in caso di rinnovo del contratto di affitto si applicata al rapporto contrattuale in disamina fino all’entrata in vigore della nuova Legge federale del 4 ottobre 1985 sull’affitto agricolo avvenuta il 20 ottobre 1986 (di seguito: LAAgr) che prevedeva per il rinnovo tacito del contratto una durata minima di sei anni.
Di conseguenza, in casu, le scadenze triennali del contratto si sono succedute il 31 marzo 1977, 31 marzo 1980, 31 marzo 1983 e il 31 marzo 1986. A far tempo dal 1. aprile 1986 ha iniziato a decorrere tacitamente un nuovo periodo contrattuale di tre anni.
6.
Il 20 ottobre 1986, vale a dire nel corso del periodo contrattuale vigente tra il 1. aprile 1986 e 31 marzo 1989, è entrata in vigore la Legge federale del 4 ottobre 1985 sull’affitto agricolo. Sulla scorta dell’art. 8 LAAgr, il contratto di affitto deve ritenersi rinnovato di sei anni in sei anni, se, concluso a tempo indeterminato, non sia stato disdetto regolarmente, oppure se, concluso a tempo determinato - come nel caso in disamina - sia stato proseguito tacitamente dopo la scadenza pattuita. Le parti non hanno richiesto all’autorità competente alcuna autorizzazione volta a ridurre la durata legale del rinnovo tacito. Di conseguenza, al contratto in esame si applica il periodo di rinnovo pari a sei anni (art. 8 cpv. 2 LAAgr;
Studer
, Obligationenrecht I, 2. ed., Basilea/Francoforte s.M. 1996, n. 15;
Studer/Hofer
, Das landwirtschaftliche Pachtrecht, Brugg 1987, ad art. 8, pag. 86).
7.
Ora è però necessario stabilire il momento dal quale inizia a decorrere il periodo di rinnovo tacito di sei anni in sei anni previsto dalla nuova legge (LAAgr). Dal punto di vista della sistematica della legge, la norma che regola la durata della rinnovazione tacita del contratto di affitto è posta nella sezione che regola la durata dell’affitto (art. 8 LAAgr; Cap. 2: “Il contratto di affitto agricolo”; Sez. 3: “Durata dell’affitto”).
L’art. 60 cpv. 1 LAAgr stabilisce che la nuova legge sull’affitto agricolo si applica anche ai contratti di affitto conclusi o rinnovati prima della sua entrata in vigore, ad eccezione delle disposizioni sulla durata dell’affitto (come in casu), sull’affitto particella per particella e sull’affitto complementare. La stessa norma stabilisce inoltre che la durata della rinnovazione di un contratto intervenuta dopo l’entrata in vigore della presente legge è da questa regolata (“Beginnt die Fortsetzung einer Pacht nach dem Inkrafttreten, gilt die neue Fortsetzungs-dauer”;
Studer/Hofer
, op. cit., ad art. 8, pag. 86 e ad art. 60, pag. 308 s.).
Questo significa, e contrario, che per una rinnovazione intervenuta come nel caso in disamina prima dell’entrata in vigore della nuova legge sull’affitto agricolo - ancorché la durata prevista fosse inferiore a quella stabilita dall’art. 8 LAAgr - il nuovo termine di sei anni si applica e inizia a decorrere unicamente dopo la scadenza del periodo di rinnovo iniziato sotto l’egida della legge precedente (
Studer/Hofer
, op. cit., ad art. 60, pag. 309; decisione dell’Obergerichtspräsident del Canton Appenzello-Esterno dell’8.3.2000 in:
ARGVP
1999, pag. 116 ss.: “In vielen vor dem Inkrafttreten des LPG abgeschlossenen Verträgen ist eine Fortsetzung von weniger als sechs Jahren, häufig von drei Jahren, vorgesehen. Diese Verträge wurden vor dem 20. Oktober 1986 ein letztes Mal um die vereinbarte Dauer fortgesetzt”).
Ne discende che nel caso concreto la durata del rinnovo tacito di sei anni previsto dall’art. 8 LAAgr si applica a partire dalla successiva scadenza intervenuta il 31 marzo 1989, e meglio dal 1. aprile 1989. I successivi rinnovi del contratto si sono pertanto avvicendati dal 1. aprile 1989 al 31 marzo 1995 e dal 1. aprile 1995 al 31 marzo 2001.
Ne discende che la conclusione alla quale è giunto il Pretore è corretta. Il contratto di affitto concluso tra _ ed _ è giunto a scadenza il 31 marzo 2001, data per la quale la disdetta del 24 marzo 1999 ha esplicato i suoi effetti.
8. _
sostiene altresì che il contratto di affitto sarebbe giunto a scadenza il 31 marzo 2005 appellandosi al contenuto del parere espresso in data 8 novembre 1999 dalla Sezione dell’agricoltura (doc. I, 5) e alla deposizione del teste _ (verbale audizione teste _ 13.7.2001, pag. 11). Dallo scritto del 17 novembre 1999 della Sezione dell’agricoltura emerge chiaramente che la presa di posizione del predetto ufficio rappresentava unicamente un parere e che le parti interessate avevano la facoltà di adire le vie giudiziarie al fine di chiarire definitivamente i termini della vertenza (doc. M). Il Pretore, basandosi sul principio dell’affidamento per interpretare gli accordi raggiunti dalle parti e applicando correttamente le normative federali emanate a diverse riprese nell’ambito dell’affitto agricolo, è giunto alla conclusione che il parere espresso dalla Sezione dell’agricoltura era errato in particolare in quanto non teneva conto del principio sancito dall’art. 24 cpv. 3 della Legge federale del 6 ottobre 1972 che modifica il diritto civile rurale e dalla norma transitoria di cui all’art. 60 LAAgr. Le valutazioni del giudice di prime cure trovano conferma anche nella presente decisione. Ne discende che gli scritti dell’ufficio cantonale, così come la deposizione del teste _ - il quale del resto fa parte dell’organico della Sezione della agricoltura - non sono vincolanti per il giudice al fine di stabilire durata e scadenza del contratto del 30 marzo 1965 (doc. A). Di conseguenza, anche questa ulteriore censura sollevata dall’appellante risulta infondata.
Neppure può essere seguita la tesi dell’appellante che sostiene che la disdetta non sarebbe valida poiché sarebbe illecito disdire il contratto di affitto per i singoli fondi che compongono un’azienda agricola. Come esposto dal primo giudice, in concreto non si verifica il caso di una disdetta data dallo stesso locatore per un singolo fondo e non per gli altri fondi dell’azienda agricola; infatti, gli altri fondi dell’azienda (o sui quali sorgono edifici dell’azienda) risultano essere di proprietà o comproprietà di _. La conclusione di contratti di affitto per un singolo fondo e la relativa disdetta erano pertanto legittime.
9.
Come rettamente stabilito dal Pretore, la richiesta formulata da _ volta ad ottenere il versamento di una indennità pari a fr. 700'000.-- per le asserite migliorie apportate al mappale n. _ RFD di _ è improponibile in quanto pretesa non compensabile con il petitum della domanda principale. Se del caso, la richiesta avrebbe dovuto essere formulata come domanda riconvenzionale. Rimane impregiudicata la possibilità dell’appellante di postulare il pagamento della suddetta somma con un’azione ordinaria.
10.
Per quanto riguarda l’appello adesivo del 5 aprile 2002 si rileva che la decisione del Pretore di rinunciare a prelevare spese e ad assegnare ripetibili ai componenti della comunione ereditaria fu _ nell’ambito della azione riconvenzionale presentata da _ deve essere tutelata. Il Pretore ha infatti agito sulla scorta dell’equità, valutando tutte le circostanze, segnatamente viste la facilità intrinseca della questione, praticamente già decisa con decreto del 1. giugno 2001, e la conseguente esiguità delle prestazioni alla stessa connesse. Inoltre, in tale ambito, non sono stati svolti passi istruttori di sorta in quanto il giudice di prima istanza ha immediatamente respinto le prove notificate dal convenuto al fine di determinare l'ammontare dell'indennità richiesta per le asserite migliorie apportate al fondo part. n. _ RFD di _ in quanto la domanda riconvenzionale appariva d'acchito inammissibile (v. decreto 1. giugno 2001, pag. 2). La richiesta degli appellanti adesivi non può quindi essere accolta.
11.
Alla luce di quanto esposto si conclude che appello e appello adesivo, infondati in ogni loro punto, devono essere respinti. Spese e ripetibili seguono la soccombenza.