Decision ID: 4d0ecd97-f7d2-5bac-91f6-116cded72296
Year: 2008
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_005
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: 

ritenuto
in fatto:
A.
Il 15 aprile 1996 la compagnia di assicurazioni RI 1 ha concesso in locazione a J_ _ dei locali commerciali adibiti ad esercizio pubblico in via _ _ a _. Il 30 settembre 2005 la locatrice, preso atto del mancato pagamento delle pigioni da maggio a settembre 2005 per complessivi fr. 16 725.–, ha chiesto all'UEF di Locarno l'erezione un inventario sugli oggetti presenti nell'ente locato a garanzia del suo diritto di ritenzione di cui all'art. 268 CO. Al momento dell'allestimento dell'inventario il conduttore ha dichiarato che il distributore di sigarette _, indicato al n. 9 del verbale e valutato in fr. 3000.–, era di proprietà della ditta _. Il 13 febbraio 2007 l'Ufficio esecuzioni e fallimenti, constatato che la locatrice aveva confermato il suo diritto di ritenzione sul bene in questione, ha assegnato alla CO 1 un termine per promuovere l'azione di accertamento del suo diritto di proprietà.
B.
Con istanza del 12 marzo 2007 CO 1 ha convenuto RI 1 davanti al Pretore di Locarno Città perché fosse accertata la sua proprietà sul noto distributore automatico di sigarette con conseguente svincolo dal diritto di ritenzione. All'udienza del 14 maggio 2007, indetta per la discussione, la convenuta ha proposto di respingere l'istanza. Statuendo il 23 agosto 2007 il Pretore ha accolto l'istanza e
“
ha tolto dal verbale degli oggetti sottoposti a ritenzione (verbale 3 ottobre 2005, esecuzione n. _ dell’UEF di Locarno promossa contro J_ _) l'oggetto n. 9, vale a dire il “
distributore di sigarette _
” di proprietà della CO 1
”
.
C.
Con ricorso per cassazione del 3 settembre 2007 RI 1 è insorta contro il predetto giudizio postulandone l'annullamento. La ricorrente rimprovera al primo giudice di aver arbitrariamente valutato le risultanze istruttorie deducendo dalle medesime che essa dovesse essere a conoscenza del fatto che il distributore in discussione non apparteneva al conduttore bensì a un terzo poiché fatto notorio. Nelle sue osservazioni del 12 ottobre 2007 l'istante conclude per il rigetto del ricorso.

Considerando
in diritto:
1.
I documenti prodotti con il ricorso (e non davanti al primo giudice) sono irricevibili e devono essere estromessi dall'incarto in virtù dell'art. 321 cpv. 1 lett. b CPC che vieta alle parti di addurre in questa sede nuovi fatti, prove o eccezioni.
2.
Giusta l'art. 327 lett. g CPC, disposto sotto il quale possono essere sussunte le censure ricorsuali, una sentenza del Pretore o del Giudice di pace può essere annullata quando è stata manifestamente violata una norma di diritto materiale o formale oppure in caso di valutazione manifestamente errata di atti di causa o di prove. Per costante giurisprudenza del Tribunale federale una decisione è arbitraria quando viola gravemente una norma o un principio giuridico chiaro ed indiscusso o quando contrasta in modo intollerabile con il sentimento della giustizia e dell'equità. Arbitrio e violazione della legge non vanno confusi; per essere definita come arbitraria tale violazione dev'essere manifesta e riconosciuta (o riconoscibile) a prima vista; l'arbitrio non può essere ravvisato già nella circostanza che un'altra soluzione sarebbe immaginabile o persino preferibile; è doveroso scostarsi da questa scelta solamente se simile soluzione appare come insostenibile, in contraddizione palese con la situazione reale, non sorretta da ragione oggettiva o lesiva di un diritto certo (DTF 133 I 149 consid. 3.1).
3.
Il Pretore ha accolto l'istanza rilevando in particolare che sebbene l'istante non avesse provato che la locatrice fosse effettivamente a conoscenza del suo diritto di proprietà sul bene litigioso, non avendo in particolare provato che la stessa sapesse dell'esistenza del contratto
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concluso con il suo conduttore, la convenuta avrebbe dovuto dedurre dalle circostanze che il distributore di sigarette non apparteneva al conduttore, essendo notorio che simili apparecchi non appartengono di regola ai gerenti degli esercizi pubblici. Tanto più, ha soggiunto il primo giudice, se si pensa che la convenuta gestisce numerosi locali commerciali.
4.
Controversa nella fattispecie è essenzialmente la questione di sapere se il diritto di ritenzione della convenuta prevalga sul diritto di proprietà dell'istante, di per sé non contestato, ovvero se la conclusione del primo giudice secondo cui la convenuta doveva dedurre dalle circostanze che il distributore di sigarette pignorato presso il suo conduttore non gli apparteneva, è manifestamente insostenibile.
In concreto, è indubbio che il diritto di ritenzione può estendersi anche a beni di proprietà di terzi salvo che il locatore sapesse o dovesse sapere non trattarsi di beni di proprietà del conduttore (
A. Staehelin/Bauer/D. Staehelin,
Basler Kommentar zum SchKG, vol. III, 1998,
n. 21 ad art. 283 LEF). Ora è vero che secondo la giurisprudenza del Tribunale federale e per parte della dottrina la buona fede del locatore è sempre presunta sicché si impongono notevoli esigenze per sovvertire tale presunzione (
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in:
Zürcher Kommentar,
n. 52 segg. ad art. 268–268b CO;
Lachat,
Le bail à loyer, 1997, pag. 215 n. 6.5; SVIT Kommentar, n. 8 ad art. 268–268b CO), nondimeno che vi è una corrente dottrinale che pone invece maggiori esigenze alla protezione della buona fede del locatore (
A. Staehelin/Bauer/D. Staehelin,
op. cit., n. 21 ad art. 283 LEF).
Nelle circostanze descritte la conclusione del Pretore secondo la quale la convenuta non poteva in buona fede ignorare che il distributore di sigarette non poteva essere di proprietà del conduttore, trattandosi di un fatto notorio soprattutto a chi come la convenuta si occupa a titolo professionale dell'amministrazione di immobili anche di tipo commerciale, non può essere considerata manifestamente insostenibile, gravemente lesiva di una norma o di un principio giuridico chiaro e indiscusso. Né è censurabile il fatto che il primo giudice abbia fatto propria una tesi dottrinale piuttosto che un'altra più favorevole alla ricorrente (
cocchi/ Trezzini,
CPC annotato e massimato, Lugano 2000, n. 16 ad art. 327). Ciò posto il ricorso, che non ha evidenziato il titolo di cassazione di cui all'art. 327 lett. g CPC, deve quindi essere respinto.
5.
Gli oneri processuali seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC). La ricorrente rifonderà alla controparte, che ha formulato osservazioni per il tramite di un patrocinatore, un'adeguata indennità per ripetibili.