Decision ID: e425f367-7aea-55c9-a855-abdfbf70d8e8
Year: 2019
Language: de
Court: ZH_BRK
Chamber: ZH_BRK_001
Canton: ZH
Region: Zürich
Law Area: public_law

hat sich ergeben:
A.
Mit Beschluss vom 27. März 2017 erteilte die Baukommission X dem N. L.
die baurechtliche Bewilligung für ein Mehrfamilienhaus auf dem Grundstück
Kat.-Nr. [...] an der S-strasse in X. Gleichzeitig wurde die strassenpolizeili-
che bzw. lärmrechtliche Bewilligung der Baudirektion Kanton Zürich vom
16. März 2017 für das Bauvorhaben eröffnet.
Gegen diese Entscheide erhob die O. AG mit Eingabe vom 8. Mai 2017
Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte Im We-
sentlichen deren Aufhebung. Mit Entscheid BRGE II Nr. 0127/2017 vom
26. September 2018 wies das Baurekursgericht den Rekurs ab.
B.
Die dagegen erhobene Beschwerde hiess das Verwaltungsgericht des Kan-
tons Zürich mit Urteil vom 28. Juni 2018 gut. Dabei wurde der Rekursent-
scheid aufgehoben und die Streitsache zum Neuentscheid im Sinne der
Erwägungen an das Baurekursgericht zurückgewiesen (s. VB.2017.00733).
C.
Das Baurekursgericht nahm das Verfahren mit Verfügung vom 25. Oktober
2018 unter der G.-Nr. R2.2018.00168 wieder auf und führte am
4. Dezember 2018 in Anwesenheit der Parteien einen Augenschein auf
dem Lokal durch; davon ausgenommen ist die Baudirektion, welche still-
schweigend auf eine Teilnahme verzichtete.
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Es kommt in Betracht:
1.
Die Rekurrentin ist Eigentümerin der Parzelle Kat.-Nr. [...], welche einzig
durch die T-Strasse von der südlich davon gelegenen Bauparzelle getrennt
ist. Angesichts dieser nachbarlichen Beziehung und der vorgebrachten Rü-
gen (etwa in Bezug auf die Einordnung und Gestaltung) ist die Rekurrentin
mehr als beliebige Dritte von der angefochtenen Baubewilligung betroffen,
so dass sie zur Rekurserhebung im Sinne von § 338a des Planungs- und
Baugesetzes (PBG) legitimiert ist. Da die übrigen Prozessvoraussetzungen
ebenfalls erfüllt sind, ist auf den Rekurs einzutreten.
2.
Das Baugrundstück Kat.-Nr. [...] liegt in der Kernzone D gemäss Bau- und
Zonenordnung der Gemeinde X (BZO). Daran führt im Osten die S-Strasse
und im Norden die T-Strasse vorbei. Entlang der westlichen Grundstücks-
grenze verläuft der W-Weg. Geplant ist die Erstellung eines Mehrfamilien-
hauses mit neun Wohneinheiten sowie Gewerbeflächen im ersten und einer
Unterniveaugarage im zweiten Untergeschoss. Das Gebäude setzt sich im
Wesentlichen aus zwei Baukörpern mit Satteldächern und einem dazwi-
schenliegenden Abschnitt, dessen Flachdach als begehbare Terrasse aus-
gestaltet ist (im Folgenden Zwischentrakt genannt), zusammen. Die Zufahrt
zum Baugrundstück soll von Norden her über die T-Strasse erfolgen.
3.
Die Rekurrentin hat im Beschwerdeverfahren (neu) vorgebracht, dass die
Verschiebung eines Denkmalschutzobjektes [S-Strasse Nr. xx] an die S-
Strasse [Nr. yy] geplant sei. Das Haus an der S-Strasse [Nr. yy] werde ab-
gerissen, um Platz für [das Denkmalschutzobjekt] zu schaffen. Auf der frei
werdenden Parzelle S-Strasse [Nr. xx] soll ein Neubau mit sieben Wohnun-
gen entstehen. Der Gemeinderat soll der Verschiebung [des Denkmal-
schutzobjektes] am 4. Juli 2017 zugestimmt haben; der Neubau an der S-
Strasse [Nr. xx] soll an der Baukommissionssitzung vom 9. April 2018 be-
willigt worden sein. Das Verwaltungsgericht liess diese neuen Sachver-
haltsvorbingen als echtes Novum zu. Es erwog sodann, dass es im ersten
R2.2018.00168 Seite 4
Rechtsgang die Entscheide des Baurekursgerichts BRGE II Nrn. 0066/2015
und 0067/2015 – betreffend das auf den Baugrundstücken geplante Vor-
gängerprojekt – bereits wegen Verletzung der Vorschrift über die Gebäu-
dehöhe aufgehoben und die Einordnung deshalb nicht habe prüfen müs-
sen. Gemäss § 238 Abs. 2 PBG sei vorliegend nicht nur eine befriedigende
Gesamtwirkung gefordert, sondern sei auf Objekte des Natur- und Heimat-
schutzes besonders Rücksicht zu nehmen. Damit diese Frage beurteilt
werden könne, sei der Sachverhalt diesbezüglich rechtsgenügend abzuklä-
ren. Die Verschiebung eines weiteren Denkmalschutzobjektes [...] unmit-
telbar an die streitbetroffene Parzelle erfordere die Ergänzung des Sach-
verhaltes und auch einen erneuten Augenschein, weshalb das Verwal-
tungsgericht die Sache dem Baurekursgericht zur Sachverhaltsergänzung
zurückwies (VB.2017.00733, E. 4.2. ff.).
In Befolgung dieses Entscheids nahm die 2. Abteilung des Baurekursge-
richt, wie eingangs erwähnt, am 4. Dezember 2018 das Lokal – insbeson-
dere mit Bezug auf [das Denkmalschutzobjekt] – erneut in Augenschein.
4.-6.
7.1.
Die von der Rekurrentin mit Rekurseingabe aufgeworfene und bereits im
aufgehobenen Rekursentscheid beurteilte Frage, ob der Zwischentrakt als
Anbaute oder aber als Hauptgebäude gelte, hat das Verwaltungsgericht
nicht beurteilt. Demnach ist im Folgenden erneut darauf einzugehen.
Diesbezüglich stellt sich die Rekurrentin auf den Standpunkt, dass gemäss
Art. 3.1.3 Abs. 2 BZO nur für "klar" als Anbauten in Erscheinung tretende
Gebäude bzw. Gebäudeteile ein Flachdach zulässig sei. Dies sei beim Zwi-
schentrakt nicht der Fall, weshalb das Projekt kernzonenwidrig sei.
Dem entgegnet die Vorinstanz, dass gemäss ständiger Praxis als "Anbau-
ten" im Sinne der genannten Bestimmung nicht nur Anbauten im engeren
Sinn zu verstehen seien, sondern generell Bauten bzw. Bauteile, die ge-
genüber dem Hauptbau optisch klar untergeordnet in Erscheinung träten.
Letzteres sei vorliegend der Fall. Abzustellen sei einzig auf die optische Er-
scheinung des fraglichen Gebäudeteils und nicht auf funktionale Aspekte.
R2.2018.00168 Seite 5
7.2.
Gemäss der für Kernzonen geltenden Bestimmung von Art. 3.1.3 Abs. 1
BZO sind auf Hauptgebäuden nur Satteldächer mit beidseitig gleicher Nei-
gung zulässig. Für Teile von Hauptgebäuden, welche als Anbauten in Er-
scheinung treten, sowie für besondere Gebäude sind auch andere Dach-
formen möglich (Abs. 2).
Bei der Auslegung und Anwendung von kompetenzgemäss erlassenem
kommunalem Recht kann sich für die Gemeinde ein Spielraum auftun,
wenn das kommunale Recht der rechtsanwenden Behörde eine umfassen-
de Einzelfallbeurteilung aufgibt bzw. einen Ermessensspielraum einräumt.
Das Baurekursgericht ist in solchen Fällen verpflichtet, sich mit besonderer
Sorgfalt mit den Entscheidgründen der Baubewilligungsbehörde auseinan-
derzusetzen. Ist der Entscheid der Gemeinde plausibel und stichhaltig be-
gründet, bedarf es mithin besonders überzeugender Gründe, um von deren
Auslegung und Anwendung des kommunalen Rechts abzuweichen. Der
Beurteilungsspielraum der Rekursinstanz wird damit durch die Gemeinde-
autonomie beschränkt (VB.2017.00563 vom 20. September 2018, E. 3.2. f.;
VB.2014.00232 und VB.2014.00248, E. 4.3, in BEZ 2015 Nr. 29).
7.3.
Wenn die Vorinstanz den Zwischentrakt als Anbaute im Sinne der vorge-
nannten Bestimmung qualifiziert, ist dies nicht zu beanstanden. Abzustellen
ist für die Qualifikation als Anbaute gemäss klarem Wortlaut von Art. 3.1.3
Abs. 2 BZO einzig auf die optische Erscheinung des fraglichen Gebäude-
teils. Mit der kommunalen Vorinstanz sind funktionale Aspekte damit unbe-
achtlich und kann es etwa nicht darauf ankommen, welcher Nutzung der
Flachdachabschnitt dient.
Der Zwischentrakt tritt entgegen der Auffassung der Rekurrentin gegenüber
den beiden unstrittig als Hauptgebäudeteile zu qualifizierenden Baukörpern
mit Satteldach klar untergeordnet in Erscheinung. Dies einerseits aufgrund
dessen deutlich geringeren Ausmasse, die insbesondere von der Ostseite
her betrachtet dazu führt, dass sich dieser markant vom südlichen Haupt-
gebäudeteil abhebt. Zudem führt die unterschiedliche Materialisierung der
Baukörper zu einer weiteren klaren optischen Abgrenzung derselben. So-
dann – was entgegen der in der Beschwerdeschrift vertretenen Auffassung
der Rekurrentin ebenfalls zu berücksichtigen ist – wird der Zwischentrakt
auf der Hofinnenseite von der Vorbaute des nördlichen Gebäudeteils ver-
R2.2018.00168 Seite 6
deckt, womit dieser auch von dieser Seite her betrachtet wesentlich weni-
ger voluminös erscheint als die beiden Hauptgebäudeteile. Der Zwischen-
trakt tritt mithin allseitig als Anbaute in Erscheinung.
Die Vorinstanz hat den Zwischentrakt mithin zu Recht als Anbaute qualifi-
ziert. Solche Gebäudeteile dürfen mit Flachdächern versehen werden
(Art. 3.1.3 Abs. 2 BZO). Ein Verstoss gegen Kernzonenvorschriften ist
diesbezüglich damit nicht zu erkennen. Dementsprechend zielt auch die
Argumentation der Rekurrentin ins Leere, wonach ein externes Gutachten
einzuholen gewesen wäre, welches eine besonders gute Einordnung und
Gestaltung des Vorhabens zu bestätigen habe. Ein solches ist nur dann er-
forderlich, wenn eine von den Kernzonenvorschriften abweichende Dach-
form – etwa ein Hauptgebäude mit Flachdach – geplant ist (vgl. Art. 3.1.1
Abs. 5 BZO). Die Rügen sind damit unbegründet.
8.1.
Hinsichtlich der vom Verwaltungsgericht ebenfalls noch nicht behandelten
Rüge betreffend die Einordnungs- und Gestaltungsvorschriften bringt die
Rekurrentin im Wesentlichen vor, die Flachdachbereiche des Projekts seien
nicht nur für das gesamte Gebäude prägend, sondern wirkten in diesem
heiklen Eingangsbereich von X auch auf die Umgebung ästhetisch intensiv
ein und würden damit genau dort in Erscheinung treten, wo geradezu ein
besonders guter Bezug zur vorhandenen Bebauung verlangt werde. Das
Gebäude nehme keine Rücksicht auf die geschützten Bauten in der Kern-
zone, insbesondere jenseits der T-Strasse. Das Bauvorhaben erzeuge mit
den rautenverstärkten sperrigen und den ganzen Komplex dominierenden
Flachdach-Hauptgebäude-Dispositionen ein vorliegend unpassendes kubi-
sches Gemisch. Angrenzend gebe es eine historisch kleinräumige Bebau-
ung mit traditionell gestalteten Kuben und sorgfältig renovierten, histori-
schen Fassadenausbildungen, geprägt von hochrechteckig und ausgewo-
gen formulierten, mit Fensterläden umrahmten, gesprossten Befensterun-
gen. Diesen gegenüber spreche Hohn, wenn ihnen hochrechteckige Seh-
schlitze im Wechselspiel zu sprossenlosen breiten, querformatigen Fens-
tern – alles gestaltet als Fassadenlöcher ohne Fensterläden und wohl mit
günstigen Rollläden – gegenübergestellt würden. Die verzierenden Rauten
seien in der [...] Kernzone [D] nicht vorherrschend und ortsuntypisch. Sie
stellten eine gekünstelt historisierende Anbiederung an irgendwelche in der
Region vorkommenden Ornamente dar und wirkten lächerlich und gegen-
R2.2018.00168 Seite 7
über den realhistorischen Bauten an der T-Strasse als Affront. Die benach-
barten Kernzonengebäude würden buchstäblich in ihrem Ausdruck und
damit auch in ihrem öffentlichen Wert empfindlich herabgemindert. Die
Nord- und die Ostfassade, welche beide das Tor zur Kernzone D repräsen-
tieren sollten, würden sich weder eigenständig absetzen noch zu den nörd-
lichen Denkmalschutzobjekten bewusst Bezug nehmen. Es handle sich um
biedere Fertighaus-Architektur, welche keinesfalls eine besonders gute
Einordnung und Gestaltung bzw. Rücksichtnahme aufweise.
Die Vorinstanz ist der Auffassung, dass sich das Bauvorhaben gut in das
bauhistorisch geprägte Ortsbild einordne. Die Gestaltung der Fassaden sei
insgesamt differenziert und ordne sich den Anforderungen entsprechend
stimmig in den ortsbaulichen Kontext ein. Auch die Gliederung des Volu-
mens lehne sich an die charakteristischen kleinteiligen Strukturen in der
näheren Umgebung an und übernehme deren Massstäblichkeit. Dadurch
nehme das Bauvorhaben genügend Rücksicht auf die schutzwürdigen Ob-
jekte in der Umgebung. Die Kernzone D, in welche das Bauvorhaben zu
liegen komme, sei gewissermassen zweigeteilt. Sie sei aufgeteilt in einen
eigentlichen historischen Teil nördlich der T-Strasse, während die südlich
der T-Strasse und östlich der S-Strasse gelegenen Bauten aus neuerer Zeit
stammen würden. Der historische Ortskern der Kernzone D werde zudem
durch die T- bzw. S-Strasse von den neuzeitlichen Gebäuden klar getrennt.
Wie das Baurekursgericht zutreffend festgestellt habe, erweise sich das
Ortsbild deshalb als uneinheitlich ausgeprägt und es rechtfertige sich daher
nicht, einen allzu strengen Massstab dafür anzusetzen, ob das Bauvorha-
ben genügend Rücksicht auf die besonders schützenswerten Kernzonen-
Objekte nehme. Das Volumen der Hauptbauten übernehme die Massstäb-
lichkeit der umliegenden Bauten und versuche gleichzeitig, mit dem Kreu-
zungskopfbau und dem Vorplatzbereich einen Akzent zu schaffen. Die
mehrfach versetzte Gebäudegrundfläche mit unterschiedlich gesetzten
Giebeldächern mit Gauben und Terrassen erzeugten ein differenzierteres
Gesamtbild mit einer hohen baulichen Dichte. Das Bebauungskonzept leh-
ne sich stark an die charakteristischen kleinteiligen Strukturen in der nähe-
ren Umgebung an. Es seien klare kubische Bezüge zur Gebäudegruppe
auf der nordseitigen T-Strasse auszumachen. Die ortsbauliche Einbindung
sei nachvollziehbar und verständlich. Bezüglich Massstäblichkeit und Kör-
nung ordne sich das Bauvorhaben gut in den stadträumlichen Kontext ein
und zeige eine gute Reaktion auf die anspruchsvolle städtebauliche Situati-
on. Mit dem deutlich niedrigeren Verbindungsbau werde das grosse Volu-
R2.2018.00168 Seite 8
men der Hauptbauten aufgelockert. Haupt- und Annexbauten seien be-
wusst unterschiedlich gestaltet worden.
8.2.
Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich
und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Um-
gebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine
befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für
Materialien und Farben.
Diese Vorschrift enthält eine Grundanforderung an Bauten, Anlagen und
Umschwung. Verlangt wird sowohl eine gewisse Qualität der Gestaltung in
sich als auch der Einordnung in die bauliche und landschaftliche Umge-
bung. Dabei erfasst die Norm über den Wortlaut ihres Randtitels ("Gestal-
tung") hinaus nicht nur die Gestaltungselemente wie beispielsweise die
Dach- oder die Fassadengestaltung, sondern auch ortsbauliche Aspekte
wie etwa die Stellung der Baukörper, soweit jene nicht durch speziellere
Bauvorschriften geregelt sind. Die Frage, ob eine befriedigende Gesamt-
wirkung erreicht wird, ist gestützt auf objektive, nachvollziehbare Kriterien
zu beantworten. Blosses Empfinden rechtfertigt keinen Eingriff in das Ei-
gentum.
Nach § 238 Abs. 2 PBG ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes be-
sondere Rücksicht zu nehmen. In der Nachbarschaft von Schutzobjekten
bzw. bei Änderungen an solchen ist demnach mehr als eine bloss befriedi-
gende Gesamtwirkung zu verlangen. Was als Objekt des Natur- und Hei-
matschutzes zu betrachten ist, ergibt sich aus der Aufzählung in § 203
Abs. 1 PBG. Eine förmliche Unterschutzstellung wird für die Anwendung
von § 238 Abs. 2 PBG nicht vorausgesetzt. Vielmehr genügt es, dass sich
die Schutzwürdigkeit aus der Aufnahme des Objektes in ein Inventar im
Sinne von § 203 Abs. 2 PBG ergibt.
Soweit den Gemeinden bei der Anwendung von Bestimmungen des kanto-
nalen Rechts als Ausfluss der Gemeindeautonomie eine besondere Ent-
scheidungs- und Ermessensfreiheit zukommt, überprüft das Baurekursge-
richt entsprechende Entscheide mit Zurückhaltung. Beruht der kommunale
Entscheid auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Umstände,
so hat ihn die Rekursinstanz zu respektieren. Die Rekursinstanz darf nur
dann einschreiten, wenn die Baubehörde ihren Ermessensspielraum über-
R2.2018.00168 Seite 9
schreitet, indem sie sich von unsachlichen, dem Zweck der in Frage ste-
henden Regelung fremden Erwägungen leiten lässt oder allgemeine
Rechtsprinzipien, wie das Verbot von Willkür oder den Grundsatz der Ver-
hältnismässigkeit, verletzt. Dabei darf sich die Rekursinstanz jedoch nicht
auf eine blosse Willkürprüfung beschränken, vielmehr muss die Eingriffs-
schwelle tiefer gesetzt werden (vgl. BGr 1C_358/2017 vom 5. September
2018, E. 3.6., mit Hinweisen).
Ob eine Bestimmung des kantonalen Rechts den Gemeinden einen auto-
nomen Entscheidungsspielraum einräumt, ist durch Auslegung zu ermitteln
(Marco Donatsch, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014,
§ 20 Rz. 62). Nach ständiger Praxis der kantonalen Instanzen betrifft dies
insbesondere § 238 PBG, ferner aber auch etwa § 71 PBG betreffend die
bauliche Gestaltung und Einordnung von Arealüberbauungen, § 237 PBG
betreffend die Beurteilung der Verkehrssicherheit einer Zufahrt und § 357
Abs. 1 PBG betreffend die Beurteilung zulässiger Änderungen an vor-
schriftswidrigen Bauten (Donatsch, § 20 Rz. 72).
8.3.
Die beiden Baugrundstücke befinden sich – wie bereits dargelegt – in der
Kernzone D. Die Einordnung des Neubaus hat damit den Anforderungen
von § 238 Abs. 2 PBG und den Kernzonenbestimmungen zu entsprechen.
Diese halten in Ergänzung der kantonalen Bestimmung in Art. 3.1.1. Abs. 2
BZO fest, dass in der Kernzone D auf die geschützten Bauten und die er-
haltenswerte Häusergruppe auf der Nordseite der T-Strasse Rücksicht zu
nehmen ist. Sodann ist gemäss Art. 3.1.1. Abs. 4 BZO bei allen baulichen
und nutzungsmässigen Vorkehrungen an bestehenden Gebäuden, bei
Neubauten und an Freiflächen auf eine gute Gesamtwirkung und Einord-
nung zu achten. Ebenso ist die Wirkung auf den Strassenraum zu berück-
sichtigen. Die Anforderungen gelten ebenfalls für Materialien und Farben.
8.4.
Wie bereits im aufgehobenen Entscheid festgehalten wurde und was sich
am abermals durchgeführten Augenschein erneut bestätigte, ist die Kern-
zone D – welche Auffassung auch die Vorinstanz vertritt – zweigeteilt. Auf
der einen Seite präsentiert sich gegenüber der Bauparzelle nördlich der T-
Strasse ein gut erhaltener historischer Dorfkern mit kleinräumiger Bebau-
ungsstruktur. Andererseits stammen die südlich der T-Strasse und östlich
der S-Strasse liegenden, grossvolumigeren Bauten aus neuerer Zeit. Zu-
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dem dominiert die breite S-Strasse mit all ihren Nebenanlagen als Infra-
strukturbaute den Kreuzungsbereich der T- bzw. S-Strasse. Das Ortsbild
erweist sich deshalb als uneinheitlich und – insbesondere für eine Kernzo-
ne – trotz des erwähnten gut erhaltenen historischen Dorfkerns insgesamt
nicht als überdurchschnittlich qualitätsvoll ausgeprägt. Der historische Orts-
kern der Kernzone D wird durch die T- bzw. S-Strasse von den neuzeitli-
chen Gebäuden in markanter Weise geteilt wird (s. Prot. S. 9 ff., Fotos Nrn.
5, 8-10). Auf den westlich der Bauparzelle liegenden Grundstücken Kat-
Nrn. [...] wurden ebenfalls Neubauten erstellt, was die Teilung der Kernzo-
ne abermals zum Ausdruck bringt (s. Prot. S. 13, Foto Nr. 13 und Prot.
S. 10, Foto Nr. 8). Hinzuweisen ist zudem auf das eine moderne Architektur
aufweisende, rund 70 m vom Baugrundstück entfernte Gebäude auf dem
Grundstück Kat.-Nr. [...] (s. Prot. S.12, Foto Nr. 12, worauf das fragliche
Gebäude am linken Bildrand ersichtlich ist), welches zwar nicht der Kern-
zone D zugewiesen ist, nichtsdestotrotz als zur relevanten baulichen Um-
gebung gehörig mit zu berücksichtigen ist. Einen allzu strengen Massstab
dafür anzuwenden, ob das Bauvorhaben genügend Rücksicht auf die be-
sonders schützenswerten Kernzonenobjekte sowie den Strassenraum
nimmt (§ 238 Abs. 2 PBG, Art. 3.1.1 Abs. 2 und 4 BZO), rechtfertigt sich in
Anbetracht dieser unausgewogenen Umgebung daher nicht. Zu betonen ist
in diesem Zusammenhang, dass das Bauvorhaben den Anforderungen von
§ 238 Abs. 2 PBG und den erwähnten Kernzonenbestimmungen gleichwohl
zu entsprechen hat. Indes kann ein uneinheitlich ausgeprägtes Ortsbild da-
zu führen, dass ein Bauvorhaben bezüglich einzelner Gestaltungsmerkmale
dementsprechend milder beurteilt werden muss; auch in der Kernzone
kann von einem Bauvorhaben unter dem Aspekt von § 238 Abs. 2 PBG als
Beitrag zum Schutz des Ortsbildes nicht mehr verlangt werden, als es der
Charakter der Umgebung verlangt. Aufgrund der klaren Zweiteilung der
Kernzone ändert daran nichts, dass die Bauparzelle eingangs der T-
Strasse liegt. Entgegen der Auffassung der Rekurrentin ist an dieser Stelle
heute schlichtweg keine Situation erkennbar, die gewissermassen als Ein-
gangsbereich zur Kernzone D – von der Rekurrentin als "Tor zu [D]" (act. 2
S. 8) oder "[...] Eingangsbereich [der Kernzone D]" (act. 2 S. 10) bezeich-
net – als besonders heikel zu qualifizieren wäre. Auch das auf die unmittel-
bar an das Baugrundstück angrenzende Parzelle zu verschiebende
Schutzobjekt vermag hinsichtlich diesen grundsätzlichen Feststellungen be-
treffend das Quartierbild nichts zu ändern.
R2.2018.00168 Seite 11
Anlässlich des Augenscheins konnte schliesslich hinsichtlich [des] – der
Zentrumszone zugewiesenen – [Schutzobjekts] festgestellt werden, dass
diese prominent an der S-Strasse liegt und über doch recht stattliche Mas-
se verfügt. Sie weist über dem strassenseitig ausgeprägten Sockelge-
schoss drei Vollgeschosse und ein Dachgeschoss auf. Die Formensprache
ist einfach und klar. Die [...] Ostfassade weist eine fünfachsige regelmässi-
ge Befensterung auf. Mit der doppelseitigen Zugangstreppe und dem dar-
über liegenden Balkon wird die Symmetrieachse betont. Nord- und südsei-
tig ist je eine dreiachsige regelmässige Befensterung gegeben, und die
Rückseite (Westseite) des Gebäudes zeichnet sich insbesondere durch ei-
nen axialen Mittelrisaliten mit Querfirst aus (s. Fotodokumentation des Au-
genscheins und auch die das Bauvorhaben Villa Blumenthal betreffenden
Pläne, insbesondere act. 11.7 und 11.8).
8.5.
Der geplante Neubau weist von Süden her betrachtet einen auf dem Kopf
stehenden L-förmigen Grundriss auf und gliedert sich – wie erwähnt – im
Wesentlichen in zwei Hauptgebäude mit Satteldach und dem Zwischentrakt
mit Flachdach. Dabei ist der nördliche Hauptgebäudeteil bezogen auf die T-
Strasse traufständig bzw. giebelständig bezogen auf die S-Strasse. Der
südliche Hauptgebäudeteil ist demgegenüber – bezogen auf die S-Strasse
– traufständig. Die Hauptgebäudeteile weisen einfach verputzte Fassaden
auf. Der Verbindungsbau ist strassen-, d.h. ostseitig, mit einer mit Rauten
strukturierten Blende versehen. Alsdann weist der nördliche Teil des länge-
ren Abschnitts der L-Form auf der Ostfassade ebenfalls eine derart struktu-
rierte Blende auf, welche in den auf der Nordseite vorspringenden Anbau
übergeht. Dieser Anbau weist auch auf der Nord- und der Westseite die
erwähnte Blende mit der beschriebenen Struktur auf. Sodann weist die Ost-
fassade des südlichen Hauptgebäudeteils eine regelmässige Befensterung
auf, bestehend aus fast quadratischen und aus kleineren, hochrechteckigen
Fenstern. Die Südfassade des längeren Abschnitts der L-Form weist auf
dem ersten und zweiten Obergeschoss um 1,5 m vorspringende Balkone
auf, welche strassenseitig vollständig und gegen Süden teilweise durch
ebenfalls mit Rauten strukturierten Blenden geschlossen und auf diese
Weise auch miteinander verbunden werden. Im Übrigen ist sie mit auf einer
Achse angeordneten, fast quadratischen Fenstern sowie mit zwei weiteren
solchen Fenstern gegliedert. Die Fassaden auf der "Innenseite" des L-
förmigen Gebäudes sind ebenfalls sowohl einfach verputzt als auch – bei
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den Balkonen – mit den erwähnten Blenden versehen. Sie weisen regel-
mässig angeordnete, fast quadratische Fensteröffnungen auf.
Damit lässt sich festhalten, dass sich die geplante Baute mit den ortsübli-
chen Satteldächern, der grossmehrheitlich regelmässig angeordneten Be-
fensterung und den Gewänden in Putzstruktur an die älteren Gebäude der
Kernzone D und auch an [das zu verschiebende Schutzobjekt] anlehnt.
Auch hinsichtlich der Stellung der Baukörper ist eine Bezugnahme zu die-
sen Objekten geben. Die Abfolge von – bezogen auf die S-Strasse – gie-
bel- und traufständigen Gebäudekörpern sowie einem mit Flachdach ver-
sehenen Zwischentrakt findet sich nahezu spiegelbildlich bei den nördlich
der T-Strasse befindlichen Gebäuden (s. Prot. S. 10, Foto Nr. 7), wenn
auch [diese nicht vollständig zusammengebaut sind]. Sodann ist der südli-
che Hauptgebäudeteil des Bauvorhabens wie [das Schutzobjekt] bezogen
auf die S-Strasse traufständig. Daraus ergibt sich ein stimmiges Gesamt-
bild. Ein Bezug zu den bestehenden Kernzonenbauten und [zum Schutzob-
jekt] ist damit entgegen der Auffassung der Rekurrentin durchaus gegeben.
Inwiefern die Befensterung, bestehend aus hochrechteckigen und nahezu
quadratischen Fenstern, die bestehende bauliche Umgebung beeinträchti-
gen soll, ist nicht ersichtlich, zumal diese grossmehrheitlich einer Regel-
mässigkeit folgen und sowohl in der Kernzone als auch in der näheren Um-
gebung bereits heute verschiedenste Fenstergrössen und -formen anzutref-
fen sind. Dies gilt auch für den Umstand, dass beim Bauvorhaben keine
Fensterläden vorgesehen sind. Solche sind in der Kernzone D denn auch
nicht vorgeschrieben und auch unter dem Titel der Rücksichtnahme nicht
zwingend notwendig. Vielmehr bestünde die Gefahr einer der Rücksicht-
nahme nicht zuträglichen Anbiederung, wenn neue Bauten mit nicht mehr
zeitgemässen Elementen ausgestattet würden. Sodann ist festzuhalten,
dass auch die nördlich der T-Strasse bestehenden Gebäude über Anbau-
ten mit begehbaren (Flach-) Dächern verfügen. Gleiches gilt für das östlich
der S-Strasse befindliche Gebäude. Solche Elemente sind in der Kernzo-
ne D mithin nicht fremd (s. Prot. S. 10 f., Foto Nrn. 7, 9 und 10 sowie
Prot. S. 14, Foto Nr. 16). Die Gliederung des Neubaus in Hauptgebäudetei-
le, Zwischentrakt und nördlichem Anbau hat schliesslich in Übereinstim-
mung mit den Ausführungen der Vorinstanz zur Folge, dass dieser auch
hinsichtlich Körnung und Volumen auf die bestehende, kleinteilige Bebau-
ungsstruktur nördlich der T-Strasse genügend Rücksicht nimmt. Erst recht
gilt dies in Bezug auf [das] doch recht stattliche Masse aufweisende [zu
verschiebende Schutzobekt]. Auch hinsichtlich der Höhenentwicklung
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nimmt das Bauvorhaben auf [dieses Schutzobjekt] Rücksicht. Es weist ge-
genüber [dem Schutzobjekt] eine leicht niedrigere Gebäudehöhe auf. Die
Schnittlinie zwischen deren Dachfläche und deren Ostfassade liegt 9,65 m
über der Referenzkote von 410,74 m.ü.M. und mithin auf 420,39 m.ü.M. Die
Schnittlinie zwischen Dachfläche und Fassade des südlichen Hauptgebäu-
des des strittigen Bauvorhabens liegt demgegenüber auf einer Kote von le-
diglich 419,64 m.ü.M.
Mit der Gestaltung von Bauteilen des Bauvorhabens mit den erwähnten
rautenförmig strukturierten Blenden tritt dieses zwar in einen gewissen Kon-
trast zur bestehenden baulichen Umgebung, d.h. [zum Schutzobjekt] und
zu den mehrfach erwähnten Gebäuden nördlich der T-Strasse. Ein stören-
der Widerspruch dazu oder gar deren Beeinträchtigung ist indes nicht er-
kennbar. Schon die erwähnte Teilung der Kernzone und der Umstand, dass
die Nordfassade des geplanten Neubaus rund 11 m bis 13 m von der T-
Strasse zurückversetzt zu liegen kommt, verhindern, dass die neueren
Elemente des Bauvorhabens mit dem historischen Dorfkern auf der ande-
ren Strassenseite konkurriert. Die gilt im Ergebnis auch in Bezug auf [das
Schutzobjekt], welche[s] zwar in einem Abstand von nur rund 7,87 m von
der nordöstlichen bzw. von rund 7,07 m von der nordwestlichen Gebäude-
ecke gemessen zu liegen kommen soll. Die um 1,5 m an der Südfassade
gegen [das Schutzobjekt] vorspringenden, mit den besagten Blenden ver-
sehenen Balkone vermögen de[ss]en Wert indes nicht in Frage zu stellen.
[Das] markante [Schutzobjekt] mit der stark gegliederten und viel detaillier-
ter gestalteten strassenseitigen Fassade tritt erheblich dominanter in Er-
scheinung als dieser Bereich des Bauvorhabens. Die Blende der südseiti-
gen Balkone weist lediglich untergeordnete Masse auf und vermag das
Schutzobjekt nicht zu beeinträchtigen.
Damit ist festzuhalten, dass sich das Bauvorhaben mit den neuartigen
Blenden, dem Zwischentrakt sowie den Vor- und Anbauten entgegen den
Vorbringen der Rekurrentin nicht als aufdringlich oder gar beeinträchtigend
im Hinblick auf die Schutzobjekte im Norden sowie [auf das zu verschie-
bende Schutzobjekt] erweisen. Dass diese[s] in [seinem] Ausdruck und
damit auch in ihrem öffentlichen Wert empfindlich herabgemindert würden,
kann entgegen der rekurrentischen Auffassung nicht festgestellt werden.
R2.2018.00168 Seite 14
8.6.
Sodann ist festzuhalten, dass die von der Rekurrentin ebenfalls als verletzt
gerügte Bestimmung von Art. 3.1.1. Abs. 1 BZO nur bei baulichen Mass-
nahmen in der Kernzone F zur Anwendung gelangt. Vorliegend ist sie damit
unbeachtlich. Die entsprechende Rüge ist damit unbegründet.
Unerfindlich ist sodann, weshalb Art. 3.1.3. Abs. 3 BZO verletzt sein soll.
Diese Bestimmung bezieht sich auf die Eindeckung von Dächern, welche
sich in Zusammenhang mit den vorhandenen Dachbildern besonders gut
einzuordnen haben. Die Rekurrentin bringt diesbezüglich indes nichts vor.
Im Übrigen ist festzuhalten, dass die Dächer gemäss angefochtener Bewil-
ligung mit braunen, profillosen Tonziegeln eingedeckt werden sollen. Inwie-
fern sich solche nicht in die bestehende, durch braune Ziegel geprägte
Dachlandschaft einzuordnen vermögen, ist nicht ersichtlich (vgl. Augen-
scheinfotos).
8.7.
Die auf die Einordnung und Gestaltung abzielenden Rügen erweisen sich
mithin allesamt als unbegründet. Im Folgenden sind somit die weiteren, von
der Rekurrentin bereits im vorangegangen Rechtsgang erhobenen Rügen
zu behandeln.
9.1.
Die Rekurrentin bringt vor, dass die angeblich noch gestaltend hinzukom-
menden Kuben in und auf den Dachflächen, welche für den Gesamtein-
druck ganz erheblich seien (Lift, Lüftung, Cheminées), bereits mit dem an-
gefochtenen Beschluss hätten beurteilt werden müssen. Jedenfalls hätte
auch das von der BZO verlangte Dorfkernmodell und das Gutachten, wel-
ches beides trotz Einholungs- /Vorlagepflicht hier offenbar fehle, als Be-
standteil des Gesuches präsentiert und vor dem baurechtlichen Entscheid
geprüft werden müssen. Damit verstosse die Vorinstanz auch gegen den
Grundsatz der Einheit der Baubewilligung, womit eine Gesamtbeurteilung
nach § 238 Abs. 2 PBG verhindert worden sei. Weiter ist nach der Rekur-
rentin der Grundsatz der Einheit der Baubewilligung auch deshalb verletzt,
weil auf eine vollständig dargestellte Ausgestaltung der Umgebung verzich-
tet worden sei.
R2.2018.00168 Seite 15
9.2.
Wie bereits im aufgehobenen Entscheid ausgeführt wurde, ist in Überein-
stimmung mit den Ausführungen der kommunalen Vorinstanz und des pri-
vaten Rekursgegners in der Vernehmlassung nicht ersichtlich, inwiefern
technische Anbauten nötig sein sollen, die das Erscheinungsbild erheblich
verändern und Einfluss auf die Beurteilung der Einordnung haben könnten.
Der geplante Lift soll vollständig im Gebäudeinneren platziert werden.
Cheminéeöfen sind nicht vorgesehen (vgl. Grundrissplan). Es ist im Übri-
gen davon auszugehen, dass die für die von der Baudirektion auflageweise
verlangte Lüftung notwendigen Komponenten ebenfalls keinen rechtser-
heblichen Einfluss auf die Beurteilung der Einordnung haben werden, zu-
mal diese lediglich der Be- und Entlüftung zweier Zimmer dienen soll (vgl.
hierzu unten folgende Ziffer 11.3).
Nicht nachvollziehbar ist sodann, inwiefern die noch darzulegende Bepflan-
zung und die Ausgestaltung und Ausstattung der Spiel- und Ruheflächen
(Dispositivziffer I.6.1.) die Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens in Frage
stellen und deren Beurteilung nicht in ein späteres Bewilligungsverfahren
verwiesen werden könnte, zumal bereits ein ausführlicher Umgebungsplan
vorliegt und beurteilt werden konnte.
In Bezug auf die Rüge des fehlenden Dorfkernmodells ist festzuhalten,
dass ein solches bereits für das dem vorliegenden Projekt vorausgegange-
ne Vorhaben eingegeben wurde und sich diese zwei Projekte nur unwe-
sentlich voneinander unterscheiden. Für die Beurteilung des vorliegenden
Bauvorhabens hinsichtlich Körnigkeit und Einordnung genügt jenes Modell
ohne Weiteres. Die vorgenommenen Änderungen in der nordöstlichen Ecke
des nördlichen Gebäudes fallen im Massstab 1:500 diesbezüglich nicht ins
Gewicht.
9.3.
Eine Verletzung der Einheit der Baubewilligung liegt zusammengefasst
nicht vor. Die Rüge ist unbegründet.
10.1.
Die Rekurrentin moniert, dass das Bauvorhaben den Wegabstand zum W-
Weg unterschreite. Dieser sei eine wichtige Fussweg- und Langsamver-
kehrsverbindung und es sei nicht ausgeschlossen, dass er ausgebaut und
R2.2018.00168 Seite 16
umgestaltet werden müsse und werde. Bereits in Realisation sei eine bau-
lich-funktionale Aufwertung des hier ebenso betroffenen T-
Strassenbereichs. Der für die Abstandsunterschreitung erteilten Ausnah-
menbewilligung stünden daher öffentliche Interessen entgegen.
10.2.
Der zum W-Weg hin einzuhaltende unterirdische Wegabstand wird unbe-
strittenermassen mit dem ersten und zweiten Untergeschosses unterschrit-
ten. Er soll 0,45 m statt 3,5 m betragen (vgl. Art. 11.5 Abs. 1 BZO). Die Ab-
standsunterschreitung hat die Vorinstanz indes in Anwendung von Art. 11.5
Abs. 2 BZO bewilligt, weil keine öffentlichen Interessen entgegenstünden.
Dies ist nicht zu beanstanden. Der W-Weg ist im kommunalen Verkehrs-
plan – auch heute noch – als Fussweg eingezeichnet. Nach der Vorinstanz
kann mit Blick auf diese Zweckbestimmung praktisch ausgeschlossen wer-
den, dass der W-Weg in Zukunft wesentlich ausgebaut oder umgestaltet
wird. Darauf ist abzustellen. Offenbar ist die T-Strasse mittlerweile, d.h. seit
dem vorangegangenen Rechtsgang, baulich umgestaltet bzw. aufgewertet
worden. Mithin ist die Rekurrentin mit den diesbezüglichen Vorbringen von
vornherein nicht zu hören. Die Rüge ist unbegründet.
11.1.
Die Rekurrentin bringt schliesslich vor, dass das Erfordernis von Art. 39
Abs. 1 LSV, wonach Lärmimmissionen in der Mitte der offenen Fenster
lärmempfindlicher Räume zu ermitteln seien, nicht erfüllt sei. Es liege keine
Anordnung der lärmempfindlichen Räume auf den lärmabgewandten Seiten
des Gebäudes im Sinne von Art. 31 Abs. 1 lit. a LSV vor. Die Räume er-
streckten sich über die gesamte Gebäudebreite und reichten von der lärmi-
gen Strassenseite bis zur etwas weniger lärmigen Bergseite. Die Tolerie-
rung der Überschreitung der Immissionsgrenzwerte (IGW) halte vor der
neuen Bundesgerichtspraxis nicht stand. Es bestehe kein konkretes, sub-
stantiiertes öffentliches Interesse an einem solchen Projekt. Zudem habe
Art. 31 Abs. 2 LSV keine hinreichende Grundlage im Gesetz. Selbst wenn
eine solche bestünde, müsste eine restriktive Handhabung in Bezug auf
das verlangte überwiegende Interesse Platz greifen. Die von der Baudirek-
tion an Staatsstrassen reflexartig bejahten Ausnahmen seien Ausdruck ei-
ner Regel geworden. Vorliegend erscheine das konkrete mangelhafte, ver-
unstaltende Projekt mit Blick auf die Siedlungsentwicklung der Kernzone D
R2.2018.00168 Seite 17
nach Innen nicht als wünschenswert. Zudem habe die Bauherrschaft nicht
nachgewiesen, dass es unmöglich sei, die Einhaltung der IGW sonst wie in
einer städtebaulich hinreichend guten Weise zu erreichen. Die Zeiten der
Regel-Ausnahme seien seit dem Entscheid BGE 142 II 100 vorbei. Die ge-
währte Toleranz gegenüber den nicht natürlich zu belüftenden Befenste-
rungen und insbesondere die gewährte Ausnahmebewilligung seien damit
nicht gerechtfertigt.
11.2.
Gemäss Art. 22 Umweltschutzgesetz (USG) werden Baubewilligungen in
lärmbelasteten Gebieten für neue Gebäude, die dem längeren Aufenthalt
von Personen dienen, nur erteilt, wenn die Immissionsgrenzwerte nicht
überschritten werden (Abs. 1) oder die Räume zweckmässig angeordnet
und die allenfalls notwendigen zusätzlichen Schallschutzmassnahmen ge-
troffen werden (Abs. 2). Art. 31 Abs. 1 LSV präzisiert, dass Neubauten und
wesentliche Änderungen von Gebäuden mit lärmempfindlichen Räumen
nur bewilligt werden dürfen, wenn die Immissionsgrenzwerte eingehalten
werden können durch die Anordnung der lärmempfindlichen Räume auf der
dem Lärm abgewandten Seite des Gebäudes (lit. a) oder durch bauliche
oder gestalterische Massnahmen, die das Gebäude gegen Lärm abschir-
men (lit. b). Die blosse Anordnung einzelner Lüftungsfenster auf der vom
Lärm abgewandten Seite, mithin die Einhaltung der Immissionsgrenzwerte
am ruhigsten Fenster jedes lärmempfindlichen Raums, genügt nicht. Diese
sogenannte "Lüftungsfensterpraxis" hat das Bundesgericht für unzulässig
erklärt (vgl. BGE 142 II 100, E. 4.3. f.).
Können die Immissionsgrenzwerte durch Massnahmen nach Art. 31 Abs. 1
LSV nicht eingehalten werden, so darf die Baubewilligung gemäss Art. 31
Abs. 2 LSV – dessen gesetzliche Grundlage entgegen den diesbezüglichen
rekurrentischen Vorbringen in Art. 22 USG zu erblicken ist – nur erteilt wer-
den, wenn an der Errichtung des Gebäudes ein überwiegendes Interesse
besteht und die kantonale Behörde zustimmt. Diesfalls müssen die Anfor-
derungen an die Schalldämmung der Aussenbauteile angemessen ver-
schärft werden (Art. 32 Abs. 2 LSV).
Das Interesse an der Realisierung des Gebäudes ist dem Interesse der
künftigen Bewohner und Benützer des Gebäudes am Schutz gegen über-
mässigen Aussenlärm gegenüberzustellen und gegen diese abzuwägen.
Nach Sinn und Zweck von Art. 22 USG ist dabei grundsätzlich ein überwie-
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gendes öffentliches Interesse zu verlangen. Jedenfalls reicht das private In-
teresse des Eigentümers an einer besseren Nutzung seines Grundstücks
allein nicht aus, da sonst in allen Fällen eine Ausnahmebewilligung erteilt
werden müsste. Bei der Interessenabwägung sind insbesondere die in der
Zonenordnung vorgesehene Nutzung, das Ausmass der Überschreitung
der Immissionsgrenzwerte und die Möglichkeit, dem Gebiet allenfalls eine
höhere Empfindlichkeitsstufe im Sinn von Art. 43 Abs. 2 LSV zuzuordnen,
zu berücksichtigen. Auch das raumplanerische Interesse an der Schlies-
sung einer Baulücke im bereits überbauten Gebiet kann ein überwiegendes
Interesse im Sinn von Art. 31 Abs. 2 LSV darstellen. Ebenso ist dem raum-
planerischen Anliegen einer hochwertigen Siedlungsentwicklung nach in-
nen Rechnung zu tragen (s. Art. 8a Abs. 1 lit. c und e des Raumplanungs-
gesetzes [RPG]). Überwiegt das Interesse am Bauvorhaben, kann eine
Ausnahmebewilligung erteilt werden, sofern die Einhaltung der Immissions-
grenzwerte nicht in städtebaulich befriedigender Weise erreicht und mittels
Lüftungsfenstern an den lärmabgewandten Seiten und allfälligen weiteren
Massnahmen ein angemessener Wohnkomfort sichergestellt werden kann
(vgl. BGE 142 II 100, E. 4.6., und BGr 1C_704/2013 vom 17. September
2014, E. 6.2., u.a. mit Hinweis auf Robert Wolf, Kommentar USG, N. 34 f.
zu Art. 22).
11.3.
Beim vorliegend geplanten Wohnhaus, welches in der Kernzone mit Em-
pfindlichkeitsstufe III liegt, können die Immissionsgrenzwerte wegen der
stark befahrenen S-Strasse nicht bei allen Fenstern lärmempfindlicher
Räume eingehalten werden (s. S. 3 der angefochtenen Verfügung der Bau-
direktion) und deren Einhaltung kann nicht in städtebaulich befriedigender
Weise erreicht werden. Der Immissionsgrenzwert für Strassenverkehrslärm
wird in den im südlichen Bereich des Neubaus angelegten Räumen tags-
über um 1 dB(A) und nachts um 6 dB(A) überschritten. Damit liegt die
Lärmbelastung zwar unter dem Alarmwert, der tagsüber erst 5 dB(A) bzw.
nachts 10 dB(A) über dem Immissionsgrenzwert erreicht wird (vgl. LSV,
Anhang 3 Ziff. 2), sie ist aber in der Nacht dennoch als erheblich einzustu-
fen.
Indes soll mit dem Neubau mit neun Wohnungen eine Baulücke an promi-
nenter Lage direkt an der S-Strasse und inmitten eines ansonsten weitest-
gehend überbauten Gebiets geschlossen werden. Es besteht ein gewichti-
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ges öffentliches Interesse daran, dass das betreffende Grundstück trotz
hoher Lärmbelastung inskünftig zu Wohnzwecken genutzt werden kann.
Die Bauweise mit neun Wohneinheiten liegt sodann ganz im Interesse der
raumplanerisch gebotenen Verdichtung nach innen und haushälterischen
Nutzung des Bodens (s. Art. 75 Abs. 1 Bundesverfassung [BV] und Art. 1
Abs. 1 RPG).
Von der Grenzwertüberschreitung betroffen sind im Erdgeschoss und in
den ersten zwei Obergeschossen jeweils eine Küche samt Essbereich und
das Wohnzimmer sowie je ein Schlafzimmer im Erd- und Dachgeschoss.
Es handelt sich dabei um lärmempfindliche Räume im Sinne von Art. 39
Abs. 1 LSV (vgl. Art. 1 Abs. 6 lit. a LSV). Die Küchen samt Ess- und Wohn-
bereiche im Erdgeschoss und in den ersten zwei Obergeschossen sind
durchgehend offen ausgestaltet und können daher von der lärmabgewand-
ten Seite her belüftet werden. Bei diesen Lüftungsfenstern handelt es sich
nach wie vor um eine zulässige – wenn auch nicht ohne Weiteres hinrei-
chende – Massnahme zur Erreichung eines angemessenen Wohnkomforts.
Die Küchen mit ihren Fenstern sowie die Sanitärräume der betreffenden
Wohnungen sind hauptsächlich gegen die Strasse hin angeordnet. Somit
kann der Baudirektion darin gefolgt werden, dass eine weitere Optimierung
kaum möglich sein dürfte. Jede betroffene Wohnung verfügt zudem über
Wohn- und Aussenräume auf der lärmabgewandten Seite. Hinzu kommt,
dass in der angefochtenen Verfügung der Baudirektion auflageweise Mas-
snahmen angeordnet werden, die das Gebäude gegen Lärm abschirmen.
So sind Deckenuntersichten der Balkone der Süd- und Nordfassade seitlich
zur S-Strasse hoch schallabsorbierend auszugestalten sowie Brüstungen
der Balkone je nach Lage und Ausrichtung raumhoch bzw. bis zu 1 m Höhe
schalldicht auszuführen. Das Erdgeschosszimmer Nr. 215 sowie das
Dachgeschosszimmer Nr. 517, welche nicht über ein Lüftungsfenster mit
Belastungen unter den Immissionsgrenzwerten natürlich bellüftet werden
können, sind mit einer kontrollierten (regelbaren) Be- und Entlüftung auszu-
statten.
Dies führt zusammenfassend zum Ergebnis, dass nicht zu beanstanden ist,
wenn die Baudirektion sämtliche baulichen und gestalterischen Massnah-
men zur Einhaltung der Immissionsgrenzwerte als ausgeschöpft betrachtet.
Für verbleibende Überschreitungen der Immissionsgrenzwerte bei einzel-
nen Räumen wurde die lärmrechtliche Ausnahmebewilligung bei diesen
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Gegebenheiten aufgrund eines überwiegenden Interesses an der Realisie-
rung des Gebäudes zu Recht erteilt.
Die Rüge ist unbegründet.
12.