Decision ID: bb936992-3827-5663-8d1b-11ac3bf8a48c
Year: 2021
Language: de
Court: FR_TC
Chamber: FR_TC_001
Canton: FR
Region: Espace_Mittelland
Law Area: civil_law

Sachverhalt
A. A._ ist Mieterin einer Wohnung an der C._ in D._. Eigentümerin und Vermieterin dieser Liegenschaft ist die B._ SA. Mit amtlichem Formular vom 9. Januar 2020 kündigte letztere das Mietverhältnis per 29. Februar 2020 wegen Zahlungsverzug der .
B. Mit Gesuch vom 10. Februar 2020 gelangte A._ an die Schlichtungskommission für Mietverhältnisse des Sense- und Seebezirks. Anlässlich der Schlichtungsverhandlung vom 4. Mai 2020 kam es zwischen den Parteien zu keiner Einigung, woraufhin der Mieterin die  erteilt wurde.
C. Mit Eingabe vom 26. Mai 2020 erhob A._ Klage beim Mietgericht des Sense- und Seebezirks. Sie beantragte, die Kündigung des Mietvertrages vom 9. Januar 2020 sei aufzuheben. Zudem sei die Beklagte zu verpflichten, ihr für das Schlichtungsverfahren eine  in Höhe von CHF 2’722.10 zu bezahlen, alles unter Kosten- und Entschädigungsforderung. Die B._ SA schloss in ihrer Klageantwort auf kostenfällige Abweisung der Klage. Mit Entscheid vom 20. November 2020 wies das Mietgericht die Klage ab.
D. Am 6. Januar 2021 reichte A._ (nachfolgend: Berufungsklägerin oder Mieterin) Berufung gegen den Entscheid des Mietgerichtes des Sense- und Seebezirks ein. Sie beantragt, dass die Berufung gutzuheissen und der Entscheid des Mietgerichtes des Sense- und Seebezirks vom 20. November 2020 aufzuheben sei. Die Kündigung der Wohnung in der Liegenschaft C._, in D._, vom 9. Januar 2020 sei aufzuheben. Die B._ SA sei zu verurteilen, ihr für das Schlichtungsverfahren eine Parteientschädigung in Höhe von CHF 2’722.10 zu bezahlen. Die Kosten des Verfahrens vor dem Mietgericht seien der B._ SA , alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Die B._ SA (nachfolgend:  oder Vermieterin) schloss in ihrer Berufungsantwort vom 19. Januar 2021 auf  Abweisung der Berufung.

Erwägungen
1.
1.1. End- und Zwischenentscheide des Mietgerichts unterliegen der Berufung an das , sofern der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10‘000.- beträgt (Art. 308 ZPO). Zur Berechnung des erforderlichen Streitwertes wird auf die zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren abgestellt. Massgebend sind damit die bis zur  des erstinstanzlichen Entscheides vorgebrachten Erklärungen der Parteien und nicht der erstinstanzliche Entscheid selbst, die Rechtsmittelanträge oder die Parteierklärungen im  (REETZ/THEILER, in Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. Aufl. 2016, Art. 208 N. 39 f.).
Die Vorinstanz setzte den Streitwert auf über CHF 8‘000.- fest und aus der Rechtsmittelbelehrung geht hervor, dass sie auch von einem CHF 10‘000.- übersteigenden Streitwert ausgeht. Streitge-
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genstand des erstinstanzlichen Verfahrens war die Anfechtung der Kündigung des  sowie der Ersatz von Parteikosten im Schlichtungsverfahren. Zinsen und Kosten des  Verfahrens werden nicht berücksichtigt (Art. 91 Abs. 1 ZPO). Der Streitwert beziffert sich somit angesichts der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren bez. der Aufhebung der Kündigung auf CHF 33'768.- (CHF 938.- x 36 [vgl. BGE 111 III 384 E. 1]).
1.2. Die Berufungsfrist beträgt 30 Tage seit Zustellung des begründeten Entscheids (Art. 311 Abs. 1 ZPO).
Der vorliegend angefochtene Entscheid wurde der Berufungsklägerin am 7. Dezember 2020 , so dass die am 6. Januar 2021 eingereichte Berufung rechtzeitig erfolgte.
1.3. Mit Berufung kann die unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Die Rechtsmittelinstanz hat den  Entscheid im Umfang der Anträge im Rahmen der vorgetragenen Berufungsgründe mit voller Kognition neu zu beurteilen (BGE 138 III 374 E. 4.3.1)).
1.4. Die Rechtsmittelinstanz kann eine Verhandlung durchführen oder aufgrund der Akten entscheiden (Art. 316 Abs. 1 ZPO). Der Zivilappellationshof verzichtet auf die Durchführung einer Verhandlung.
1.5. Der Streitwert im Berufungsverfahren beträgt CHF 33'768.-, so dass die Beschwerde in Zivilsachen an das Bundesgericht offen ist (Art. 51 Abs. 1 Bst. a und 74 Abs. 1 Bst. a BGG).
2.
2.1. Die Berufungsklägerin bringt vor, die Vermieterin habe per 1. Juli 2019 eine  vorgenommen, ohne das amtliche Formular zu verwenden, womit die Mietzinserhöhung und die Kündigung vom 9. Januar 2020 nichtig seien.
Sie macht zusammenfassend geltend, dass die Parteien im Mietvertrag einen Nettomietzins von CHF 728.-, ohne Nebenkosten, vereinbart hätten. Das Mietgericht hätte gestützt auf eine korrekte Auslegung des Vertrages nach Vertrauensprinzip zu diesem Resultat kommen müssen. Das  hätte somit feststellen müssen, dass die Vermieterin per 1. Juli 2019 eine  vorgenommen habe. Da diese dabei nicht das amtliche Formular verwendet habe, sei diese Mietzinserhöhung ungültig. Es bestehe kein Zahlungsverzug und die am 9. Januar 2020  Kündigung sei in Folge dessen nichtig.
2.2. Die Berufungsbeklagte bestreitet, eine Erhöhung des Mietzinses vorgenommen zu haben. Im Gegenteil sei der Mieterin eine Mietzinsreduktion gewährt worden. Der Mietzins habe keine Veränderung erfahren, lediglich die der Mieterin im Rahmen der Förderung des Wohnungsbaus gewährten Verbilligung sei per Ende Juni 2019 weggefallen. Sie macht geltend, dass die  verkenne, dass die Parteien bei einem WEG-Vertrag gar keinen Mietzins  könnten. Der Mietzins werde bei WEG-Verträgen von einer Behörde festgesetzt. Im  sei ausdrücklich als Grundlage der grundverbilligte Mietzins von CHF 1’428.- eingesetzt worden. Danach werde die Zusatzverbilligung, die der Mieterin gewährt worden sei, aufgeführt und vom grundverbilligten Mietzins abgezogen. Mit dem Wegfall der Zusatzverbilligung per 30. Juni 2019 sei keine Mietzinserhöhung vorgenommen worden. Die Mieterin sei per 1. Juli 2019 mit der Bezahlung des Mietzinses in Verzug geraten. Die Kündigung sei rechtens erfolgt und die Berufung sei dementsprechend abzuweisen.
Kantonsgericht KG Seite 4 von 7
3.
Es stellt sich vorliegend die Frage, ob die Vermieterin per 1. Juli 2019 eine Mietzinserhöhung vorgenommen hat und diese mit dem amtlichen Formular der Mieterin hätte mitgeteilt werden müssen.
3.1. Aus den Akten ergibt sich, dass die Berufungsklägerin mit Mietvertrag vom 18. Juni 2011 einen Mietvertrag mit der damaligen Eigentümerin, der E._ AG über eine 3- an der C._, in D._ abgeschlossen hat (KAB 2). Bereits in der Überschrift des Vertragsformulars findet sich der Hinweis darauf, dass es sich dabei um einen Mietvertrag über eine mit Bundeshilfe zur Verfügung gestellte Wohnung handelt. Es steht der Hinweis, dass die Mieten entsprechend den Lasten- und Mietzinsplänen des Bundes festgelegt und angepasst werden. Entsprechend der im Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz (WEG) vorgesehenen Aufteilung der Beiträge werden im Vertrag die Grundverbilligung und die Zusatzverbilligung . In casu wurde ein «Nettomietzins Grundverbilligte Miete» in Höhe von CHF 1'428.- , wovon eine «Zusatzverbilligung (...% der AK, wird vom Kantonalen Wohnungsamt  gem. separater Mitteilung/Verfügung)» von CHF 700.- in Abzug gebracht wurde. Unter Anrechnung von CHF 180.- als Nebenkosten à conto ergab dies einen monatlich zum Voraus auf den 1. des Monats per Dauerauftrag zu bezahlenden Betrag von CHF 908.-.