Decision ID: ff1b59a4-8aec-503e-a09f-90fc7780b57b
Year: 2009
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_005
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: 

ritenuto
in fatto:
che il 1° novembre 2005 CO 1 ha sottoscritto con _ un contratto di locazione avente per oggetto un appartamento di proprietà di quest'ultima a _;
che il contratto, iniziato il 1° gennaio 2006, prevedeva la durata di un anno rinnovabile tacitamente di anno in anno salvo disdetta con un preavviso di tre mesi, per una pigione di fr. 535.– mensili oltre a fr. 50.– quale acconto per le spese accessorie;
che dal 20 luglio 2007 nel contratto di locazione è subentrato RI 1 quale nuovo proprietario dell'immobile;
che il 29 ottobre e il 17 dicembre 2007 così come il 12 gennaio 2008 RI 1, ritenendo la pigione pagata dalla conduttrice inadeguata rispetto alle peculiarità e all'ubicazione dell'ente locato, ha notificato a CO 1 l'aumento del canone di locazione;
che CO 1 ha notificato la disdetta del contratto per il 30 settembre 2008 riconsegnando quello stesso giorno al locatore l'appartamento;
che il 3 luglio 2008 RI 1, dopo aver adito senza esito l'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Minusio, ha convenuto RI 1davanti al Pretore del Distretto di Vallemaggia chiedendo che fosse accertato l'aumento della pigione a fr. 1085.– dal 1° aprile 2008 con conseguente obbligo per la convenuta di versargli il nuovo canone di locazione e gli arretrati di fr. 150.– per i mesi da aprile a giugno 2008;
che all'udienza del 20 agosto 2008 indetta per la discussione, la convenuta ha proposto di respingere l'istanza;
che s
tatuendo il 26 gennaio 2009 il Pretore, accertata la validità formale degli aumenti della pigione notificati dal locatore così come l'assenza di una loro contestazione da parte della conduttrice, ha nondimeno respinto l'istanza poiché gli aumenti della pigione non sono stati notificati entro il termine di disdetta del contratto di locazione, l'aumento del 17 dicembre 2007 essendo infatti valido dal 1° gennaio 2009, data per la quale il contratto non era già più in vigore tra le parti;
che con memoriale del 5 febbraio 2009 RI 1 è insorto contro il predetto giudizio postulandone l'annullamento;
che con decreto 30 settembre 2009 la seconda Camera civile ha trasmesso l'atto a questa Camera (inc. 12.2009.39);
che il ricorrente rimprovera in sostanza al primo giudice di aver arbitrariamente valutato le risultanze istruttorie ed erroneamente applicato il diritto sostanziale, non ritenendo tempestive le notifiche dell'aumento della pigione dallo stesso notificate alla conduttrice;
che al ricorso CO 1 non ha formulato osservazioni;
e considerando

in diritto:
che giusta l'art. 327 lett. g CPC una sentenza del Pretore o del Giudice di pace può essere annullata quando è stata manifestamente violata una norma di diritto materiale o formale oppure in caso di valutazione manifestamente errata di atti di causa o di prove;
che nella fattispecie il ricorrente rimprovera al Pretore di aver “basato tutte le sue argomentazioni come se il contratto _ fosse sempre l'unico valido e sempre in vigore anche dopo il 31.8.07 concludendo di conseguenza erroneamente che un ev. aumento poteva entrare in vigore solamente a far tempo dall'1.1.09”;
che secondo il ricorrente, il fatto per la convenuta di aver continuato a occupare l'ente locato nonostante la disdetta alla stessa notificata il 25 luglio 2007 per il 31 agosto 2007 senza che questa l'avesse contestata, significa che a far tempo dal 1° settembre 2007 è venuto in essere tra le parti un nuovo contratto di locazione “non scritto e a tempo indeterminato disdicibile con 3 mesi di preavviso per la fine di un mese qualsiasi“ ragione per cui gli aumenti dallo stesso notificati e non contestati dalla conduttrice sono validi;
che la conclusione del primo giudice, secondo cui tra le parti è sempre stato in vigore un solo e unico contratto, ossia quello sottoscritto dalla convenuta il 1° novembre 2005, non appare arbitraria ovvero manifestamente insostenibile;
che infatti, a prescindere dalla validità della contestazione della disdetta proposta dalla conduttrice direttamente al locatore anziché all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione così come previsto dall'art. 273 cpv. 1 CO (cfr. lettera 23 agosto 2007), il fatto per quest'ultimo di aver accettato che la convenuta continuasse a occupare l'ente locato anche dopo il termine di disdetta da lui assegnato (31 agosto 2007), senza ribadire la propria volontà di rescissione del contratto, equivale all'accettazione per atti concludenti della continuazione del medesimo;
che non risultando le parti aver discusso e pattuito un diverso contenuto del contratto di locazione, non può essere considerato arbitrario l'assunto del primo giudice secondo il quale l'unico contratto in vigore tra le parti è sempre stato quello del 1° novembre 2005;
che il fatto per la conduttrice di non aver rispettato il termine di disdetta previsto in detto contratto, non giova al ricorrente, lo stesso ammettendo esplicitamente di aver accettato la disdetta (cfr. punto 5 ricorso), a prescindere quindi dalla tempestività o no della medesima;
che, pertanto, la conclusione del primo giudice secondo cui prima del mese di gennaio 2009, allorquando il contratto di locazione non era già più in vigore, il locatore non poteva notificare nessun aumento della pigione, non può essere censurata poiché conforme all'art. 269
d
cpv. 1 CO per il quale l'aumento può essere notificato “per la prossima scadenza di disdetta”;
che in concreto, poiché il contratto di locazione poteva essere disdetto per il 31 dicembre con un preavviso di tre mesi e avendo la conduttrice restituito l'ente locato il 30 settembre 2008, nessuno degli aumenti notificati dal locatore (29 ottobre 2007, 17 dicembre 2007 e 12 gennaio 2008), è avvenuto tempestivamente;
che il ricorso, che non ha evidenziato nessun titolo di cassazione, deve essere respinto;
che gli oneri del giudizio odierno seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC), mentre non si pone problema di ripetibili, la convenuta avendo rinunciato a formulare osservazioni al ricorso.