Decision ID: 641d8124-da7f-5386-af19-9585e32132bd
Year: 2012
Language: de
Court: SG_VG
Chamber: SG_VG_001
Canton: SG
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law

hat das Verwaltungsgericht festgestellt:
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A./ A. S., in S., ist Eigentümer der beiden Nachbargrundstücke Nrn. W0000 und W0001
am westlichen Ausläufer des R-bergs, Grundbuchkreis B., in S. Die 1'341 m und
1'190 m grossen Liegenschaften sind nach dem Zonenplan der Stadt S. vom
1. Dezember 2001 der Wohnzone W2a zugeteilt. Sie liegen an der K-bergstrasse,
Gemeindestrasse 2. Klasse, und sind mit einem Einfamilien- bzw. einem
Doppeleinfamilienhaus, Baujahr 1980 und 1985, überbaut.
B./ a) Am 10. April 2007 reichte der Grundeigentümer für das Einfamilienhaus auf der
Parzelle Nr. W0000 ein Abbruchgesuch ein. Dieses liegt an einem von Osten nach
Westen abfallenden Hang und weist bergseitig ein Voll- und ein Dachgeschoss auf,
talseitig tritt es zweigeschossig in Erscheinung. Stattdessen sollte gemäss den
Planunterlagen ein Dreifamilienhaus mit zwei Vollgeschossen und einem
Attikageschoss, einem ausgebauten Sockelgeschoss sowie einem Untergeschoss
samt Tiefgarage mit Autolift erstellt werden. Dagegen erhoben sämtliche Nachbarn an
der K-bergstrasse, namentlich G. R., Eigentümerin der Parzelle Nr. W0002, L. S.,
Eigentümerin des Grundstücks Nr. W0003, M. und W. W., Eigentümer der Parzelle Nr.
W0004 und M. T., dem bis zum Sommer 2011 das Grundstück Nr. W0005 gehörte, alle
S., Einsprache.
b) Die Baubewilligungskommission der Stadt S. erteilte mit Beschluss vom 24. August
2007 die Baubewilligung für den Abbruch und den Neubau unter Bedingungen und
Auflagen, wofür sie aber ein Korrekturgesuch verlangte. Im Übrigen wies sie die
öffentlich-rechtlichen Einsprachen ab.
c) Gegen diesen Beschluss liessen die Einsprecher durch ihre gemeinsame
Rechtsvertreterin beim Baudepartement des Kantons S. mit dem Begehren Rekurs
erheben, dass die Baubewilligung aufzuheben sei. Dieses hiess den Rekurs mit
Entscheid vom 14. August 2008 gut und hob die Baubewilligung auf. Zur Begründung
führte es an, das geplante Bauvorhaben überschreite die zulässige Gebäudehöhe um
mindestens 1,50 m, weil der Niveaupunkt falsch ermittelt worden sei. Für die
Überschreitung könne keine Ausnahmebewilligung erteilt werden. Zudem würden die
Vorschriften über die Situierung und Höhe des Attikageschosses verletzt, wobei auch
hier keine Ausnahmebewilligung möglich sei. Der Autolift auf der Ostseite des Neubaus
führe dazu, dass der grosse Grenzabstand gegen Süden hin verletzt werde.
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Unterschritten würden weiter die Vorschriften über die Vorplatztiefe und den
Strassenabstand, wobei für die Unterschreitung der Vorplatztiefe zu Recht eine
Ausnahmebewilligung erteilt worden sei. Schliesslich erklärte das Baudepartement
verschiedene Bestimmungen der Bauordnung der Stadt S. (sRS 731.1, abgekürzt BO,
abrufbar unter: www.stadt.sg.ch) für ungültig, da diese seiner Meinung nach entweder
unzulässige positive Gestaltungsvorschriften enthielten oder in unzulässiger Weise von
Definitionen des kantonalen Baugesetzes (sGS 731.1, abgekürzt BauG) abweichen
würden.
d) Die Politische Gemeinde S. und der Bauherr, letzterer vertreten durch seinen
Rechtsanwalt, erhoben gegen den Entscheid des Baudepartementes am 26. August
2008 bzw. 29. August 2008 beim Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen
Beschwerde. Sie bestritten unter anderem, dass die Gebäudehöhe überschritten
werde. Das Gericht hiess die Beschwerden mit Urteil vom 14. Mai 2009 teilweise gut,
hob den Rekursentscheid sowie den Entscheid der Baubewilligungskommission vom
24. August 2007, soweit dieser den Erwägungen des verwaltungsgerichtlichen
Entscheids widersprach, auf und wies die Angelegenheit zur Ergänzung der
Gesuchsunterlagen und zur neuen Beurteilung im Sinn der Erwägungen an die
Baubewilligungskommission zurück. Es befand dabei unter anderem, dass die
gerügten Bestimmungen der kommunalen Bauordnung keine unzulässigen
Gestaltungsvorschriften darstellen würden, weshalb diese entgegen der Auffassung der
Rekursbehörde anwendbar seien. Die aufgeworfene Frage, wie die Gebäudehöhe bzw.
das gewachsene Terrain und damit der Niveaupunkt bestimmt werde, liess das Gericht
offen, weil die reglementarisch festgelegte Gebäudehöhe gemäss kommunaler
Bauordnung überschritten werden dürfe, wenn sich das Erdgeschoss - wie vorliegend -
gut in das Strassen- und Siedlungsbild einfüge. Das Erdgeschoss des neuen
Dreifamilienhauses sei aber auf die Höhe des bestehenden Einfamilienhauses von
727,30 m.ü.M. statt 727,34 m.ü.M. zu legen. Demgegenüber bestätigte das
Verwaltungsgericht, dass das geplante Attikageschoss die maximal zulässige Höhe
und Grundfläche überschreite. Die grundsätzlich abweichende Situierung des flächen-
und höhenmässig reduzierten Attikageschosses erachtete es allerdings als zulässig.
Schliesslich hielt das Gericht fest, dass der Autolift die für Anbauten zulässige Höhe
überschreite, womit er in die Berechnung des Gebäudegrundrisses einzubeziehen sei
und folglich den Grenzabstand verletze. Mit der Versetzung des Lifts an die Nordseite
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könne aber sowohl die Grenzabstandsunterschreitung wie auch die Verletzung des
Strassenabstands vermieden werden. Dafür sei allerdings ein Korrekturgesuch nötig.
e) Gegen dieses Urteil liessen die Nachbarn am 15. Juli 2009 beim Bundesgericht
Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten erheben und im Wesentlichen
die Aufhebung des Verwaltungsgerichtsurteils beantragen, soweit damit die
Beschwerden des Bauherrn und der Stadt S. in den Punkten Gebäudehöhe und
Niveaupunktberechnung gutgeheissen wurden. Das Bundesgericht trat mit Urteil vom
3. November 2009 auf die Beschwerde nicht ein, nachdem es bereits mit
Präsidialverfügung vom 1. September 2009 das Gesuch um aufschiebende Wirkung
abgewiesen hatte. Es befand, mit der Rückweisung der Angelegenheit an die
Baubehörde liege noch kein End-, sondern lediglich ein Zwischenentscheid vor.
C./ a) Am 2. Juni 2010 reichte der Bauherr beim Amt für Baubewilligungen der Stadt S.
ein überarbeitetes Baugesuch zum verwaltungsgerichtlich beurteilten Gesuch vom
10. April 2007 ein. Das Korrekturgesuch beinhaltet eine Änderung der Höhenlage des
Erdgeschosses auf die vom Verwaltungsgericht verlangte Kote, verbunden mit einer
Niveauanpassung der übrigen Geschosse. Weiter änderte er den Grundriss und die
Höhen des Attikageschosses, verschob den Autolift auf die Nordseite des
Wohngebäudes und sah neu eine Sichtschutzwand sowie Fassaden- und weitere
Grundrissänderungen vor. Die Tiefgarage soll gegenüber dem ursprünglichen
Bauvorhaben vergrössert und gegen Westen und Norden verschoben werden, was
weitere Terrainanpassungen nötig machte. Das Baugesuch lag vom 17. Juni 2010 bis
2. Juli 2010 öffentlich auf. Die bereits involvierten Nachbarn liessen am 30. Juni 2010
bzw. 2. August 2010 wiederum Einsprache erheben und im Wesentlichen eine
Verletzung des Verunstaltungsverbots durch die neue Fassadengestaltung, den
Autolift, die Sichtschutzwand und den neuen Eingangsbereich geltend machen. Weiter
rügten sie die Terrainaufschüttungen, eine Beeinträchtigung der Privatsphäre, die
Überschreitung der maximal zulässigen Gebäudetiefe sowie die bereits im
vorhergehenden Verfahren geltend gemachten Verletzungen der Bestimmungen
betreffend das Attikageschoss und die Gebäudehöhe.
b) Die Baubewilligungskommission der Stadt S. bewilligte am 15. Oktober 2010 das
Korrekturgesuch unter dem Vorbehalt, dass die Bauherrschaft dem Amt für
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Baubewilligungen binnen 30 Tagen seit Rechtskraft dieses Entscheides die
unterzeichnete Verpflichtung zur Einhaltung eines erweiterten Grenzabstandes
einreiche. Die öffentlich-rechtliche Einsprache der Nachbarn wies sie ab und verwies
die privatrechtliche Einsprache auf den Zivilrechtsweg. Zur Begründung führte sie an,
dass nur über die vom Verwaltungsgericht aufgehobenen Punkte zu befinden sei. Über
die Gebäudehöhe, Geschosszahl und Höhenlage habe das Verwaltungsgericht bereits
abschliessend entschieden. Mit der Reduktion der Höhe des Attikageschosses
entspreche das Korrekturgesuch auch in diesem Punkt dem Urteil des
Verwaltungsgerichtes. Der Autolift werde gemäss Art. 30 BO als kleiner Anbau erstellt.
Er unterschreite zwar gegenüber dem Grundstück W0001 den Grenzabstand von 3 m.
Da der Bauherr aber auch Eigentümer dieses Grundstücks sei, liege für diese
Abstandsunterschreitung implizit eine Zustimmung nach Art. 30 Abs. 2 BO vor. Als
kleiner Anbau werde der Autolift weder der Gebäudelänge noch der Gebäudetiefe
eingerechnet. Mit 20,69 m sei der grosse Grenzabstand gegen Westen zu legen. Die
Nordfassade unterschreite den kleinen Grenzabstand um 48 cm, was mit einer
Anpassung der verfügten Grenzabstandsverpflichtung behoben werden könne. Die
Fassadenänderungen gemäss Korrekturgesuch seien nicht derart gravierend, dass das
Gebäude im Grundsatz in Frage zu stellen sei. Die Terrainveränderung im Bereich der
Garagenkante betrage maximal 0,9 m, womit die Tiefgarage als unterirdische Baute
gelten könne. Die beanstandete Sichtschutzwand von 2,5 m stehe etwa 4 m von der K-
bergstrasse entfernt und sei als Einfriedung längs einer öffentlichen Verkehrsanlage zu
beurteilen. Als solche entspreche sie den gesetzlichen Vorschriften von Art. 104 lit. d
des Strassengesetzes (sGS 732.1, abgekürzt StrG). Dank der vorgelagerten
Hainbuchenhecke längs der Strasse sei die Sichtschutzwand auch gestalterisch nicht
zu beanstanden.
D./ Gegen die Baubewilligung vom 15. Oktober 2010 liessen die Einsprecher einen
Monat später beim Baudepartement Rekurs erheben, womit sie die Aufhebung des
angefochtenen Beschlusses verlangten. Dieses hiess den Rekurs mit Entscheid vom
25. März 2011 gut, soweit es darauf eintrat und hob die Bewilligung des
Korrekturgesuchs auf. Es bestätigte, dass Rekursgegenstand nur sein könne, worüber
das Verwaltungsgericht noch nicht befunden habe. Noch nicht abschliessend beurteilt
seien das Attikageschoss in der Höhe und in der Fläche, der Autolift und die Frage,
was als Grundlage für die Bestimmung des Niveaupunktes gelte. Das höhen- und
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flächenmässig reduzierte Attikageschoss werde vorliegend nicht mehr angefochten.
Auch der anders situierte Autolift bleibe grundsätzlich unbestritten. Eine Verunstaltung
durch seine neue Positionierung liege genauso wenig vor wie durch die 2,5 m hohe und
gut 10 m lange Sichtschutzwand. Demgegenüber könne die Tiefgarage nicht mehr als
unterirdische Baute gelten, da sie mehr als 1 m über das gewachsene Terrain rage.
Dies führe dazu, dass der grosse Grenzabstand und die Gebäudelänge verletzt
würden.
E./ Gegen den Rekursentscheid liess der Bauherr am 11. April 2011 beim
Verwaltungsgericht Beschwerde erheben und die kostenpflichtige Aufhebung des
angefochtenen Entscheids verlangen. Im Wesentlichen bestreitet er, dass der
Rechtsbegriff "gewachsener Boden" nach Art. 60 BauG mit dem "gewachsenen
Terrain" gemäss Art. 31 BO gleichzusetzen sei. Davon abgesehen, dass die beiden
Begriffe einen unterschiedlichen Regelungsgegenstand hätten, könne im
Zusammenhang mit unterirdischen Bauten sachlogisch nur der jeweils aktuelle
Terrainverlauf bei Baueingabe und nicht der ursprüngliche Boden gemeint sein. Sollte
sich diese Ansicht als unzutreffend erweisen, wäre er jederzeit bereit, die Decke des
überschiessenden Teils der Garage soweit als nötig zu knicken bzw. die Garage
entsprechend weiter in den Boden zu versenken. Eine entsprechende Anpassung hätte
allerdings bereits im vorinstanzlichen Verfahren durch eine entsprechende Auflage in
der Baubewilligung erledigt werden können.
F./ Das Baudepartement beantragt mit Vernehmlassung vom 9. Mai 2011, die
Beschwerde abzuweisen. Es erstaune, dass sich der Beschwerdeführer nunmehr
gegen die Gleichbehandlung der Begriffe des gewachsenen Bodens und Terrains
gemäss Art. 60 BauG und Art. 31 BO wehre, nachdem er im vorausgegangenen
Verfahren noch vehement dafür plädiert habe, dass auch zur Ermittlung der
Gebäudehöhe jeweils der aktuelle Geländeverlauf gelten müsse. Zudem zitiere der
Beschwerdeführer den angefochtenen Entscheid falsch. Das Baudepartement habe nie
ausgeführt, dass die massiven Aufschüttungen von über 3 m im Zusammenhang mit
dem Bau der K-bergstrasse gestanden hätten. Das Gegenteil sei der Fall. Die Strasse
sei mit lediglich minimen Anböschungen ins natürliche Gelände eingepasst worden. Die
massiven Aufschüttungen, die für die geplante Tiefgarage relevant würden, lägen über
16 m von der Strasse entfernt und hätten mit dem Strassenbau nichts zu tun gehabt.
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Das Gelände dort sei einzig für eine optimale Gartengestaltung aufgeschüttet worden.
Das ursprüngliche Gelände sei im Rahmen des heutigen Einfamilienhauses detailliert
aufgenommen worden, womit genau feststellbar sei, auf welcher Höhe sich das
gewachsene Terrain befinde. Damit stelle sich die Frage, ob der gestaltete Boden zu
gewachsenem geworden sei, gar nicht.
G./ Die Baubewilligungskommission der Stadt S. stellt mit Vernehmlassung vom
25. Mai 2011 keinen Antrag. Sie begründet dies damit, dass sie sich der Vorinstanz
insofern anschliesse, als die geplante Tiefgarage das heutige Gelände um bis zu 1,5 m
überrage und somit nicht als unterirdische Baute privilegiert werden könne. Sie erwarte
deshalb, dass die Bauherrschaft das Projekt korrigiere, damit die Tiefgarage komplett
unter das heutige Terrain zu liegen komme. Darüber hinaus hielt sie aber an ihrem
Beschluss fest.
H./ Die Beschwerdegegner beantragen mit Vernehmlassung vom 12. August 2011 die
kostenpflichtige Abweisung der Beschwerde und lassen geltend machen, dass der
klare Wortlaut von Art. 60 BauG und Art. 31 BO zweifelsfrei für eine identische
Auslegung des gewachsenen Bodens bzw. Terrains spreche. Auch die Frage nach Sinn
und Zweck der beiden Bestimmungen führe zu keinem anderen Schluss. Selbst im
Kanton Zürich, auf den sich der Beschwerdeführer wiederholt berufe, werde gemäss
neuster Rechtsprechung des Zürcher Verwaltungsgerichts der Begriff des
gewachsenen Bodens für abstandsfreie Bauten, die Bestimmung von Geschossen und
deren Anrechenbarkeit als auch für die Berechnung der Gebäudehöhe und
Baumassenziffer gleichermassen verwendet.
G./ Auf die weiteren Vorbringen der Beteiligten wird, soweit wesentlich, in den
nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

Darüber wird in Erwägung gezogen:
1. (...).
2. Der Beschwerdeführer verlangt zum Nachweis seiner Sachdarstellung generell, dass
ein Augenschein durchgeführt werde.
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2.1. Der Augenschein ist die unmittelbare sinnliche Wahrnehmung von Tatsachen
durch die entscheidende Instanz. Er dient dem besseren Verständnis des Sachverhalts.
Ob ein Augenschein durchzuführen ist, liegt im pflichtgemässen Ermessen der
urteilenden Instanz. Unbestrittene Tatsachen brauchen nicht durch einen Augenschein
überprüft zu werden, sofern eine Nachprüfung nicht durch öffentliche Interessen
geboten ist (Cavelti/Vögeli, Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. Gallen, St. Gallen
2003, Rz. 966).
2.2. Davon abgesehen, dass das Gericht praktisch in der gleichen Besetzung anlässlich
des Beschwerdeverfahrens B 143/143 und 149 vom 14. Mai 2009 schon das
Vorgängerprojekt beurteilt und dabei einen Augenschein durchgeführt hat, ergeben
sich vorliegend die tatsächlichen Verhältnisse aus den zahlreichen Bauplänen der
bewilligten Quartierstrasse, des heutigen Einfamilienhauses samt
Geländeaufschüttungen sowie des verweigerten Vorgängerprojekts und des vorliegend
zu beurteilenden Bauvorhabens bzw. aus den umfangreichen übrigen Verfahrensakten
und zahlreichen Photographien und Augenscheinprotokollen der Vorinstanz bzw. der
Verfahrensbeteiligten. Dazu kommt, dass dem Streitgegenstand in erster Linie die
grundsätzlich zu entscheidende Rechtsfrage zu Grunde liegt, wie im Kanton St. Gallen
unabhängig vom konkreten Fall der unbestimmte Rechtsbegriff des gewachsenen
Bodens definiert werden soll. Nachdem das Beweismittel des Augenscheins bloss
allgemein, das heisst zu keinen konkreten Tatsachen verlangt wird, diese entweder
unbestritten, irrelevant oder auf Grund der umfangreichen Akten schlüssig
nachvollzogen werden können, kann auf eine nochmalige Begehung verzichtet werden,
auch wenn ein Richter bzw. eine Richterin und der Gerichtsschreiber am Augenschein
vor knapp drei Jahren nicht teilgenommen haben. Auf den beantragten Augenschein ist
daher zu verzichten.
3. Die Liegenschaft Parz.-Nr. W0005 wurde per 1. Juni 2011 verkauft und in der Folge
von den neuen Eigentümern D. B. und Y. M., beide S., bezogen. Der ehemalige
Grundeigentümer liess am 12. August 2011 erklären, dass er aus dem vorliegenden
Verfahren austrete. Stattdessen traten die neuen Eigentümer an seiner Stelle in das
Verfahren ein und übernahmen ausdrücklich seine Prozessposition. Ein solcher
Beteiligtenwechsel ist im Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege zwar nicht
ausdrücklich geregelt, aber in Fällen wie dem vorliegenden, in dem eine Änderung in
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den Rechtsverhältnissen eintritt, die Anlass zur Beteiligung am Verfahren gegeben
haben, selbstverständlich möglich, wenn auch nicht zwingend. Insbesondere bei einer
Handänderung während eines Bauverfahrens kann mit dem Grundstück auch die
Prozessbeteiligung übertragen werden, wodurch die Erwerber auch ohne Zustimmung
allfälliger Mitbeteiligter in das Verfahren eintreten können (Cavelti/Vögeli, a.a.O.,
Rz. 349). Als Nachbarn des betroffenen Baugrundstücks sind die neuen Eigentümer der
Parzelle Nr. W0005 und Rechtsnachfolger des vormaligen Beschwerdegegners somit
ohne Weiteres berechtigt, das Beschwerdeverfahren an Stelle ihres Rechtsvorgängers
fortzuführen.
4. Streitgegenstand ist in erster Linie, ob die mit dem Korrekturgesuch erweiterte
Tiefgarage als unterirdische Baute im Sinn des Gesetzes gelte oder nicht.
4.1. Als unterirdisch und damit als grenzabstandsbefreit im Sinn von Art. 56 Abs. 4
BauG gelten in der Politischen Gemeinde S. Bauten, die das gewachsene Terrain
höchstens um 1 m überragen und so überdeckt sind, dass sich die Aufschüttung gut in
das gewachsene Terrain einfügt. Ist eine Baute nur teilweise unterirdisch, gilt die
Abstandsbefreiung für die entsprechenden Bauteile (Art. 31 BO).
4.2. Allgemein bedeutet unterirdisch unter dem Erdboden liegend (www.duden.de).
Anders als zum Beispiel die Politische Gemeinde Rapperswil-Jona, die mit Art. 7 Abs. 2
des Baureglements vom 9. März 2011 verlangt, dass die unterirdische Baute sowohl
unter dem gewachsenen als auch unter dem gestalteten Boden liegt (abrufbar unter:
www.rapperswil-jona.ch), nimmt Art. 31 BO lediglich Bezug auf das gewachsene
Terrain. Die Politische Gemeinde Altstätten dagegen bezeichnet Bauten und Bauteile,
die unterhalb des zulässig gestalteten Terrains liegen, als unterirdisch (Art. 35 Abs. 1
des Baureglements der Stadt Altstätten vom 6. August 2002, abgekürzt BauR, abrufbar
unter: www.altstaetten.ch). Mit Blick auf Art. 48 BauR, wonach Auffüllungen das
gewachsene Terrain nicht mehr als 1,5 m überschreiten dürfen, und die Skizze zu
Art. 35 BauR, wird klar, dass mit dem "zulässig gestalteten Terrain" das höchstens bis
1,5 m ab dem gewachsenen Boden gestaltete Gelände gemeint ist. Diese Beispiele
zeigen, dass mit unterirdisch im Rechtssinn nicht einfach "mit Erdreich überdeckt"
gemeint ist, wie der Beschwerdeführer einwendet. Entscheidend ist vielmehr, unter
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welchem Boden die so genannte unterirdische Baute zu liegen kommt. In der
Politischen Gemeinde S. ist dafür das gewachsene Terrain massgebend.
4.3. Der Beschwerdeführer macht sodann geltend, die Begriffe "gewachsener Boden"
im Sinn von Art. 60 Abs. 2 BauG bzw. "gewachsenes Terrain" im Sinn von Art. 31 BO
seien nicht identisch.
4.3.1. Weder das Baugesetz noch die städtische Bauordnung umschreiben die beiden
Begriffe näher. Es handelt sich dabei folglich um unbestimmte und damit
auslegungsbedürftige Begriffe des kantonalen und allenfalls des kommunalen Rechts.
Boden und Terrain sind gemäss www.duden.de Synonyme und somit sinnverwandte
Wörter. Synonymie bezeichnet die Gleichheit oder Ähnlichkeit der Bedeutung von
verschiedenen sprachlichen oder lexikalischen Ausdrücken oder Zeichen. Dies betrifft
insbesondere Wörter. Zwei Wörter mit gleicher oder ähnlicher Bedeutung sind
synonym und werden daher auch jeweils als Ersatzwort bezeichnet. Statt von
Synonymie kann man von Bedeutungs-, Sinn- oder Verwendungsgleichheit, -
ähnlichkeit oder -verwandtschaft sprechen. Die Begriffe "gewachsener Boden" und
"gewachsenes Terrain" werden im allgemeinen juristischen Sprachgebrauch denn auch
ohne Weiteres gleichbedeutend gebraucht.
4.3.2. Ein Unterschied zwischen Boden und Terrain ergibt sich auch nicht daraus, wenn
man nach dem Sinn und Zweck von Art. 60 Abs. 2 BauG und Art. 31 BO fragt. Zwar
regelt die kommunale Bestimmung bloss die Gebäudeteile unter Erde, während die
Bestimmung des kantonalen Rechts die Höhe der gesamten Baute regelt. Das
gewachsene Terrain als massgebliche Grösse beeinflusst aber in beiden Fällen die
Höhenlage des davon betroffenen Gebäudes bzw. des Bauteils. Der Begriff
"gewachsener Boden" ist daher sowohl bei der abstandsbefreiten unterirdischen
Baute, als auch bei der Anrechenbarkeit von Untergeschossen oder der Messweise der
Gebäudehöhe sowie der Fassaden- und Gebäudelänge massgebend (Fritzsche/Bösch/
Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. Auflage, Zürich 2011, S. 906). Das
Erfordernis gemäss Art. 56 Abs. 4 BauG, dass durch die unterirdische Baute keine
schutzwürdigen Interessen der Nachbarn beeinträchtigt werden dürfen, ist eine
zusätzliche Anforderung an die Zulässigkeit der grenzabstandsprivilegierten
unterirdischen Bauten und nicht der Normzweck schlechthin. Nebst dem
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Nachbarschutz kommen dem Grenzabstand nämlich noch weitere Funktionen zu,
worauf die Vorinstanz zu Recht hingewiesen hat. Die öffentlichen Interessen liegen hier
namentlich auf den Gebieten der Feuer- und Gesundheitspolizei, der guten Gestaltung
der Siedlung ohne zu dichte Überbauungen und der Ästhetik (Heer, St. Gallisches Bau-
und Planungsrecht, Bern 2003, Rz. 612).
4.3.3. Das kantonale Recht verwendet den Begriff "Terrain" im Zusammenhang mit
dem Gebäudeabbruch und den damit verbundenen wesentlichen
Geländeveränderungen (Art. 79 BauG). Ansonsten setzt das Baugesetz für den
Geländeverlauf das Synonym "Boden" ein. Den zusammengesetzten Begriff
"gewachsener Boden" verwendet es bloss zusammen mit den Höhenangaben (Art. 25
BauG) und der Gebäudehöhe (Art. 60 Abs. 2 BauG). Bezüglich der unterirdischen
Bauten sagt das Baugesetz im Rahmen von Art. 56 Abs. 4 BauG nichts über die
Höhenlage der Baute aus, sondern hält einzig fest, dass diese grundsätzlich bis an die
Grenze gestellt werden können. Was in diesem Zusammenhang als unterirdisch zu
gelten hat, überlässt es den Gemeinden zu bestimmen. Den Begriff "gestalteter Boden
oder Terrain" überlässt das Baugesetz ganz den Gemeinden.
4.3.4. Die Bauordnung der Politischen Gemeinde S. verwendet den Begriff "Boden"
grundsätzlich für die unterste Fläche eines Raumes bzw. Zimmers (Höhenlage: Art. 19
Abs. 2 BO, Belichtung und Belüftung: Art. 54 Abs. 2 BO, Schutz gegen Feuchtigkeit:
Art. 56 BO, Raummasse: Art. 57 BO), während es für das Erdreich regelmässig den
Begriff Terrain einsetzt (Untergeschosse: Art. 18 Abs. 1 lit. d BO, Höhenlage: Art. 19
Abs. 3 BO, unterirdische Bauten: Art. 31 BO, Terrainveränderung: Art. 40 BO,
Stützmauern und Böschungen: Art. 41 BO, Belichtung und Belüftung im
Sockelgeschoss: Art. 54 Abs. 3 BO). Im Zusammenhang mit Bäumen greift Art. 39
Abs. 1 BO jedoch ebenfalls auf den Begriff "Boden" zurück, und meint damit das
Gleiche wie sonst mit der Bezeichnung "Terrain".
4.3.5. Aus der Wortwahl und der Systematik des Gesetzes lässt sich somit ebenfalls
nicht ableiten, die Bauordnung definiere mit dem Begriff "gewachsenes Terrain" etwas
anderes als das Baugesetz mit dem Ausdruck "gewachsener Boden". Mit Blick auf Art.
41 Abs. 1 BO muss vielmehr das Gegenteil angenommen werden. Demnach dürfen
Stützmauern bis 1 m über bzw. unter das Niveau des natürlich gewachsenen Terrains
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geführt werden. Da unterirdische Bauten im Grenzabstand das gewachsene Terrain
gemäss Art. 31 Abs. 1 lit. b BO ebenfalls nur 1 m überragen dürfen, kann im
Zusammenhang mit Art. 31 BO ebenfalls nur der natürlich gewachsene Boden gemeint
sein und nicht das künstlich geschaffene Terrain.
4.3.6. Aus dem Gesagten folgt damit, dass allein aus der unterschiedlichen
Bezeichnung des Geländes als Boden oder Terrain keine verschiedenartigen
Rechtsfolgen abgeleitet werden können.
4.4. Die Politische Gemeinde S. greift für die Definition der unterirdischen Baute - wie
die meisten Gemeinden im Kanton St. Gallen - auf den Begriff des gewachsenen
Erdreichs zurück. Diese Begriffsbestimmung ist ein massgeblicher Unterbegriff der
Gebäudehöhe im Sinn von Art. 60 Abs. 1 und 2 BauG. Da es sich bei der Gebäudehöhe
um einen ausschliesslich vom Baugesetz definierten Begriff handelt, von dem im
Baureglement nicht abgewichen werden darf (B. Heer, a.a.O., Rz. 77), und auf Grund
des Gesagten feststeht, dass in diesem Zusammenhang "Boden" und "Terrain" sowohl
grammatikalisch als auch teleologisch und systematisch das Gleiche bedeuten, ergibt
sich, dass es sich beim unbestimmten Rechtsbegriff gewachsener Boden bzw. Terrain
um einen kantonalen Rechtsbegriff handelt, der einheitlich und für die Gemeinden
bindend auszulegen ist.
4.4.1. Der Begriff "gewachsener Boden" wird im allgemeinen Sprachgebrauch
grundsätzlich nicht gebraucht. Im juristischen Gebrauch ist er das inkompatible
Antonym vom "gestalteten Boden". Inkompatibel in diesem Zusammenhang meint,
dass sich die beiden Begriffe "gewachsen" und "gestaltet" gegenseitig ausschliessen.
Gestalten bedeutet, dass der Bodenverlauf im Hinblick auf die beabsichtigte Nutzung
des Grundstücks von Menschenhand verändert wurde. Dagegen deutet "gewachsen"
im Sprachgebrauch darauf hin, dass etwas über einen längeren Zeitraum aus sich
selbst heraus entstanden ist. Das Verwaltungsgericht musste sich zur Definition des
gewachsenen Bodens bzw. dazu, welcher Zeitraum dafür massgebend sei, bis anhin
nicht abschliessend äussern. Im Urteil B 2008/143 2008/149 vom 14. Mai 2009 E. 3.1.
(abrufbar unter: www.gerichte.sg.ch) hat es immerhin darauf hingewiesen, dass die
verschiedenen kantonalen Rechtsgrundlagen dafür sehr unterschiedlich seien und die
Kantone dementsprechend auch keine einheitliche Praxis verfolgen würden (vgl. dazu
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auch BGer 1C_170/2009 vom 28. August 2009 E. 3.6). Während Kantone wie St. Gallen
den gewachsenen Boden nicht definieren, regeln andere - wie zum Beispiel der Kanton
Zürich - den Begriff auf Verordnungsstufe, wobei sich der Rückgriff auf den natürlichen
Geländeverlauf regelmässig auf eine bestimmte Zeitspanne von unterschiedlicher
Länge beschränkt, in Zürich zum Beispiel auf zehn Jahre von der aktuellen Baueingabe
an. Ob diese Frist dem gesetzlichen Begriff entspricht oder allenfalls zu kurz bemessen
ist, wird konträr diskutiert, konnte aber bisher offengelassen werden (Fritzsche/Bösch/
Wipf, a.a.O., S. 910). Die interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung
baurechtlicher Begriffe vom 26. November 2010, dem bisher einzig die Kantone
Aargau, Baselland, Bern, Fribourg, Graubünden, Thurgau, Neuchâtel, Schaffhausen
und Uri beigetreten sind, erklärt gemäss Anhang 1 Ziff. 1.1 als massgebliches Terrain
grundsätzlich den natürlich gewachsenen Geländeverlauf, zumindest solange dieser
noch festgestellt werden kann (abrufbar unter: www.bpuk.ch). Der Kanton Zürich
gedenkt, diesem Konkordat ebenfalls beizutreten und die dort geregelten Messweisen
zu übernehmen (Fritzsche/Bösch/Wipf, a.a.O., S. 546). Damit würde die Praxis des
Kantons Zürich seit Inkrafttreten des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1957 (LS 700.1), den gewachsenen Boden als dynamischen Begriff zu interpretieren,
grundsätzlich obsolet.
4.4.2. Wie die Interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe
setzt das Baudepartement seit langem den gewachsenen Boden in der Regel mit dem
natürlichen Terrain gleich. Demnach ist als solches das Gelände zu verstehen, wie es
durch die Erdfaltung und infolge natürlicher Erosion und grossflächigen
Hangrutschungen oder ähnlichen Naturereignissen ohne vorgängige künstliche
Eingriffe des Menschen vorgefunden wird.Dabei ist von den Umständen im Einzelfall
auszugehen, wobei in erster Linie – sofern nachvollziehbar – auf das letzte bekannte
gewachsene Terrain abzustellen ist. Das nachträglich gestaltete Terrain erachtet die
Vorinstanz demgegenüber dort als massgeblich, wo das gewachsene nicht mehr
feststellbar oder wo es in nicht missbräuchlicher Weise zu einer grossflächigen
Veränderung über mehrere Nachbargrundstücke gekommen ist (Juristische
Mitteilungen des Baudepartements 1999 Nr. 7 und 2008/III Nr. 4, abrufbar unter:
www.jumi.sg.ch).
http://www.jumi.sg.ch
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4.4.3. Diese Praxis des Baudepartements, wonach der gewachsene Boden
grundsätzlich an Hand des noch feststellbaren natürlich gewachsenen Geländes
bestimmt wird, wobei das gewachsene Terrain objektiv und unabhängig vom allfälligen
Einfluss auf die Art der Einfügung einer geplanten Baute zu bestimmen ist, überzeugt.
Dem widerspricht auch die bereits früher publizierte Praxis nicht, wonach bei einem
Terrain, dessen ursprünglicher Verlauf sich heute nicht mehr feststellen lässt und das
nicht missbräuchlich verändert wurde, für die Gebäude- und Firsthöhe auf den
heutigen Grund abzustellen ist (M. Zemp, Kommentar zum Baugesetz des Kantons St.
Gallen vom 6. Juni 1972, St. Gallen 1980, S. 269 f.). Kleinräumige
Geländeanpassungen auf einzelnen Grundstücken dagegen bleiben somit
grundsätzlich unbeachtlich. Ausnahmen sind denkbar, wenn die Veränderungen in
Gründen liegen, die nicht in der Verantwortung des Grundeigentümers stehen und
wenn diese nicht wiederhergestellt werden können, ohne dass dies zu stossenden
Ergebnissen führen würde. Dies trifft - wie die Vorinstanz zu Recht ausführt -
regelmässig bei grossflächigen Geländeveränderungen zu, die zum Beispiel im
Zusammenhang mit einem Strassenbauprojekt realisiert werden. Dies war etwa bei der
Erschliessung des südlichen R-berghangs in St. Gallen der Fall, der während der
Hochblüte der St. Galler Stickerei vor über hundert Jahren überbaut und dafür mit
zahlreichen parallel und quer zu einander verlaufenden Strassen überzogen wurde.
Dafür wurden zum Teil über mehrere hundert Meter massive Geländeveränderungen
um mehrere Höhenmeter nötig.
4.4.4. Die Praxis, auf die im Einzelfall gegebene Beweislage bzw. die unterschiedlich
vorhandenen Belege abzustellen, ist denn auch nicht willkürlicher oder ungerechter, als
die Festsetzung irgendeiner starren und beispielsweise mit zehn Jahren sehr kurzen
Frist. Es würde im Gegenteil zu stossenden und mit dem Grundsatz der
Rechtsgleichheit nicht vereinbaren Situationen führen, wenn zum Beispiel der eine
Grundeigentümer im Grenzabstand über dem natürlichen Gelände eine überdeckte
Baute errichten könnte, bloss weil hier im Zusammenhang mit der
Stammbaubewilligung vor wenigen Jahren das Gelände aufgeschüttet wurde, während
sein Nachbar, der sein Umland etwa zur gleichen Zeit nicht aufgeschüttet hatte, nun
seine Tiefgarage mehrere Meter tiefer unter dem tatsächlich gewachsenen Boden
versenken müsste. Je weiter zurück gewachsenes Terrain nachgewiesen werden kann,
umso eher besteht zudem die Gewähr dafür, dass es nicht innerhalb weniger Jahre
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oder Jahrzehnte zu einer unbeabsichtigten erheblichen Veränderung der Landschaft
kommt.
4.4.5. Nebenbei gesagt käme es im umgekehrten Fall auch niemandem in den Sinn,
dass Abgrabungen, die im Zusammenhang mit der erstmaligen Nutzung des
Grundstücks ausgeführt worden sind, bei einem allfälligen späteren Neubau
massgebend bleiben müssten, womit der Ersatzbau gegenüber dem ursprünglichen
und den benachbarten Gebäuden wegen des nun tieferen Niveaupunktes unter
Umständen in den Boden gedrückt werden müsste. In der Politischen Gemeinde S.
könnte ein solcher Fall zwar Dank der Ausnahmebestimmung gemäss Art. 20 Abs. 2
BO aufgefangen werden. In den meisten anderen Gemeinden wäre dies aber mangels
einer entsprechenden Ausnahmebestimmung nicht möglich.
4.5. Vorliegend bewilligte die damalige Baupolizeikommission der Stadt St. Gallen mit
Beschluss vom 25. Mai 1977 den Bau der damals noch privaten K-bergstrasse. Wie
sich aus den entsprechenden Bewilligungsakten und namentlich aus den
Planunterlagen ergibt, wurde die Strasse dabei möglichst natürlich in den Hang gelegt,
so dass nur geringfügige Anböschungen nötig wurden. Gemäss genehmigtem Plan
betreffend Querprofile vom 25. Mai 1977 wurde im Bereich des Wendekreises talseitig
maximal angeböscht, und zwar um 1,6 m. Die gegenteilige Behauptung des
Beschwerdeführers erweist sich somit als nicht stichhaltig.
4.6. Im Dezember 1979 ersuchte der damalige Eigentümer der Parzelle Nr. W0000 um
Bewilligung des heutigen Einfamilienhauses. Dafür wurde der natürliche Geländeverlauf
im Detail aufgenommen, und der Niveaupunkt des Einfamilienhauses wurde dabei auf
724,78 m.ü.M. festgelegt. Das Erdgeschoss kam auf eine Höhe von 727,3 m.ü.M. und
das Untergeschoss auf eine solche von 724,65 m.ü.M. zu liegen. Der Niveaupunkt der
bestehenden Baute bzw. das natürlich gewachsene Terrain ist damit zweifelsfrei
feststellbar. Am 22. Februar 1980 bewilligte die Baupolizeikommission das Baugesuch.
In Abweichung dazu schüttete der Bauherr in der Folge im Westen und Norden des
Wohnhauses das Gelände massiv auf, womit auf der von der Strasse ab- bzw. auf der
dem Haus vorgelagerten Seite ein 10 m breiter Streifen ebenen Landes entstand. Die
nachträgliche Bewilligung dieser bis 3 m hohen Aufschüttung vom 18. Mai 1981 stand
somit entgegen der Behauptung des Beschwerdeführers nicht im Zusammenhang mit
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der 16,5 m hangaufwärts entfernt liegenden Quartierstrasse. Die Aufschüttung diente
einzig der besseren und komfortableren Gartennutzung des Grundstücks. Auch wenn
diese auf das Grundstück Nr. W0000 beschränkte Geländeänderung nachträglich
bewilligt werden konnte, ändert dies am tatsächlichen, auf Grund der
Stammbaubewilligung detailliert festgehaltenen und nach wie vor nachvollziehbaren
natürlich gewachsenen Terrain nichts.
4.7. Aus dem Gesagten folgt, dass das abfallende Grundstück zwar zur besseren
Nutzbarkeit ihm Rahmen des Zulässigen aufgeschüttet werden durfte. Solange der
ursprüngliche Verlauf des gewachsenen Bodens wie vorliegend aber zweifelsfrei
feststellbar ist, die Aufschüttung sich im Wesentlichen auf diese Liegenschaft
beschränkt und damit ohne weiteres auch wieder entfernt werden könnte, gibt es
keinen Grund, den Neubau statt auf der Grundlage des ursprünglich gewachsenen
Geländeverlaufs, auf der Basis des heutigen aufgeschütteten Bodens zu erstellen,
welcher der damalige Grundeigentümer ohne Not, sondern einzig auf Grund seines
damaligen persönlichen Wunsches künstlich erhöht hatte. Das Gegenteil hätte die
unerwünschte Folge, dass ein Ersatzbau an einem Hang einzig wegen einer
Gartengestaltung mehrere Meter höher zu stehen käme als das ursprüngliche
Gebäude.
4.8. Konkret weisen die Pläne des Dreifamilienhauses statt auf dem gewachsenen auf
dem gestalteten Terrain einen so genannten "Niveaupunkt" von 726,29 m.ü.M. auf,
während jener des heutigen Einfamilienhauses auf dem tatsächlich gewachsenen
724,78 m.ü.M. liegt. Dieser liegt damit einiges tiefer, obwohl das Haus insgesamt
weiter hangaufwärts steht. Auf Grund der Spezialnorm von Art. 20 Abs. 2 BO, wonach
die Gebäudehöhe überschritten werden darf, wenn die Höhenlage nach Art. 19 BO
eingehalten ist, wirkt sich der baurechtswidrig ermittelte Niveaupunkt aber gleichwohl
nicht negativ auf die Gebäudehöhe des Neubaus aus (VerwGE B 2008/143 und B
2008/149 vom 14. Mai 2009 E. 3.1.7., abrufbar unter: www.gerichte.sg.ch). Bezüglich
der unterirdischen Bauten kennt die Bauordnung aber keine solche
Ausnahmebestimmung wie bei der Gebäudehöhe. Diese bestimmen sich einzig an
Hand des gewachsenen Terrains, das sich vorliegend nach dem Gesagten allein auf
Grund des natürlich gewachsenen Bodens bestimmt. Das Gleiche würde übrigens
gelten, wenn das heutige Wohnhaus bestehen bliebe und lediglich um eine Tiefgarage
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im Untergrund ergänzt würde. In diesem Fall verstünde es sich von selbst, dass die
Garage ebenfalls nicht bloss unter dem bereits gestalteten Gelände zu liegen hätte,
sondern dass ihre Höhenlage ebenfalls auf Grund des natürlich gewachsenen Terrains
berechnet werden müsste.
4.9. Die mit dem vorliegend zu beurteilenden Korrekturgesuch vergrösserte und neu
gut 5 m über die Westfassade vorspringende Tiefgarage liegt unbestrittenermassen
zum Teil über dem natürlich gewachsenen Boden und überragt selbst das mit rund 3 m
künstlich gestaltete Terrain. Damit ist klar, dass die Garage in diesem Bereich nicht als
unterirdische Baute im Sinn von Art. 31 BO gelten kann.
5. Gilt die Tiefgarage nicht als unterirdische Baute, entfällt die Grenzabstandsbefreiung
von Art. 56 Abs. 4 BauG.
5.1. Der Grenzabstand von Gebäuden dient wie bereits gesagt einerseits dem
Nachbarschutz, anderseits soll eine genügende Besonnung und Belichtung
sichergestellt werden. Letzteres Ziel verfolgen vor allem kommunale Vorschriften über
den grossen Grenzabstand. Dieser bewirkt überdies eine im Interesse der Umgebung
liegende günstige Stellung der möglichen Baukörper auf einem bestimmten
Grundstück. Zusammen mit den übrigen Regelbauvorschriften stellen die
Grenzabstandsvorschriften auch sicher, dass Quartiere nicht zu dicht überbaut werden
und dass genügend Raum für die ansprechende Gestaltung von Bauten und Anlagen
mit Grünflächen und Bepflanzungen verbleibt (Heer, a.a.O., Rz. 612). Diese vielfältigen
Funktionen des Grenzabstands ziehen es nach sich, dass sich eine Befreiung von den
Grenzabstandsvorschriften einzig für jene Bauteile rechtfertigt, die unter den
Rechtsbegriff der unterirdischen Bauten fallen. Alle übrigen Bauteile haben die
Grenzabstandsvorschriften zu beachten. Dies muss auch dann gelten, wenn Bauteile –
wie vorliegend – zwar nach aussen nicht in Erscheinung treten, infolge zu massiver
Überschüttung jedoch nicht als unterirdisch gelten können.
5.2. Der Grenzabstand von Gebäuden ist die kürzeste Entfernung zwischen Fassade
und Grenze, wobei im Grundriss gemessen wird (Art. 56 Abs. 1 BauG), d.h. horizontal
von der Grenze zur Fassade, und nicht dem Verlauf des Geländes nach. Für den
Grundriss ist wie bei der Gebäudehöhe nach Art. 60 Abs. 2 BauG jener Teil des
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Gebäudevolumens massgebend, der den gewachsenen Boden durchschneidet.
Veränderungen am Gebäudevolumen unter- oder oberhalb dieser Schnittebene haben
grundsätzlich keinen Einfluss auf den für den Grenzabstand massgeblichen Grundriss
(vgl. dazu: Keine Verschiebung des Niveaupunktes durch Vergrösserung der
Obergeschosse in: Juristische Mitteilungen des Baudepartements 2008/IV Nr. 8,
abrufbar unter: www.jumi.sg.ch). Dies gilt wie vorne ausgeführt für unterirdische, unter
dem gewachsenen Terrain liegende Bauteile (Art. 31 BO). Bei oberirdischen
Auskragungen und Ergänzungen kommen die Einschränkungen gemäss Art. 29 BO
(Vorbauten und Erker) sowie Art. 30 BO (kleine An- und Nebenbauten) zum Tragen.
5.3. Art. 23 BO präzisiert Art. 56 BauG insofern, als der grosse Grenzabstand auf die
am stärksten nach Süden oder Westen gerichtete Längsfassade, der kleine
Grenzabstand auf die übrigen Gebäudeseiten einzuhalten ist (Abs. 2). Bei annähernd
gleicher Länge der Süd- und Westfassade ist die Aufteilung der Summe des grossen
und kleinen Abstands je zur Hälfte auf beide Fassaden zulässig (Abs. 3). In
Zweifelsfällen ist die Lage der Hauptwohnräume massgebend (Abs. 4).
5.3.1. Der massgebliche Grundriss des umstrittenen Bauvorhabens ist nahezu
quadratisch. Die Nord- und Südfassade messen je 23,65 m, die West- und Ostfassade
je 22,15 m (Korrektureingabe Grundrisse vom 2. Juni 2010, 1. Untergeschoss). Damit
liegt es nach Art. 23 Abs. 3 BO an sich auf der Hand, dass die Summe des grossen
und kleinen Grenzabstandes je zur Hälfte auf beide Fassen aufgeteilt wird. Nach der
Bauordnung der Stadt S. betragen die Grenzabstände 5 m bzw. 10 m (Anhang Tabelle
zu Art. 13 BO), womit gegen Süden und Westen ein Abstand von je 7,5 m einzuhalten
wäre. Gegen Norden beträgt der Grenzabstand 5 m, gegen Osten gilt der
Strassenabstand von 3 m (Art. 26 Abs. 1 lit. b BO). Da der Grenzabstand des
Bauvorhabens gegen Süden jedoch nur 5 m beträgt und damit den geforderten
Grenzabstand von 7,5 m um 2,5 m unterschreitet, ist eine Aufteilung der Summe nicht
zielführend.
5.3.2. Die Aufteilung des grossen und kleinen Grenzabstands bei annähernd gleicher
Fassadenlänge ist nach dem Wortlaut nicht zwingend. Eine Praxis, wonach die Stadt S.
bei annähernd gleicher Länge die Aufteilung der Summe in jedem Fall verlangt, ist nicht
bekannt, so dass ein Abweichen davon keine Ungleichbehandlung bedeutet. Ein
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nahezu quadratischer Baukörper kann daher auch nach der regulären
Grenzabstandsverteilung bewilligt werden, wonach ein grosser und ein kleiner
Grenzabstand eingehalten wird. Konkret ist die Südfassade um 1,5 m länger als die
Westfassade, womit sie als Gebäudelänge (Art. 21 BO) gilt, während es sich bei der
Westseite um die Gebäudetiefe handelt (Art. 22 BO, Anhang II Skizzen bzw.
Plandarstellungen zu Art. 21 BO und 22 BO). Dies spricht grundsätzlich dafür, dass der
grosse Grenzabstand nach Süden einzuhalten ist. Der Längenunterschied von 1,5 m
macht dabei aber lediglich rund sechs Prozent der Fassadenlängen aus und ist
deshalb - nebstdem dass die Fassaden versetzt sind - kaum erkennbar. Dazu kommt,
dass die Hauptwohnräume mit den grossen Fensterfronten zusammen mit den
Balkonen und Terrassen überwiegend nach Westen hin ausgerichtet sind. Aus diesen
Gründen rechtfertigt es sich in Anwendung von Art. 23 Abs. 2 BO in Verbindung mit
Art. 23 Abs. 4 BO, den grossen Grenzabstand von 10 m nach Westen zu legen und den
kleinen auf die Südseite des Gebäudes. Damit hält das Mehrfamilienhaus die
massgeblichen Grenzabstände ein, auch wenn die Tiefgarage, die das Wohnhaus nach
Westen um 5 m überschreitet, voll an die Fassade angerechnet werden muss.
5.3.3. Der kleine Grenzabstand gegenüber dem nördlich angrenzenden, ebenfalls im
Eigentum des Bauherrn stehenden Grundstück Nr. W0001 wird von der Nordfassade
der Tiefgarage auf einer Länge von rund 5 m um bis zu 1,80 m unterschritten. Auch die
Nordfassade des Erdgeschosses unterschreitet auf einer Länge von rund 1,3 m den
geforderten Abstand von 5 m (Korrektureingabe Grundrisse vom 2. Juni 2010;
Erdgeschoss). Die gemäss dem angefochtenen Beschluss vom 15. Oktober 2010
nachzuholende Grenzabstandsverpflichtung nach Art. 56 Abs. 2 BauG ist daher - wie
bereits die Vorinstanz zu Recht ausgeführt hat - entsprechend anzupassen.
6. Weiter bleibt zu prüfen, ob das überarbeitete Bauprojekt die zulässige
Gebäudelänge und Gebäudetiefe einhält.
6.1. Die Gebäudelänge ist die längere, die Gebäudetiefe die kürzere Seite des
kleinsten, die Baute umhüllenden Rechtecks (Art. 21 BO und Art. 22 Abs. 1 BO).
Anders als bei den Vorbauten und Erkern gemäss Art. 29 Abs. 1 lit. c BO und bei den
kleinen An- und Nebenbauten gemäss Art. 30 Abs. 3 BO regelt Art. 31 BO nicht, ob
unterirdische Bauten bei der Berechnung der Gebäudelänge und -tiefe ebenfalls
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unberücksichtigt gelassen werden. Klar ist einzig, dass sie als grenzabstandsbefreit im
Sinn von Art. 56 Abs. 4 BO gelten. Vorliegend kann die Frage an sich offen bleiben,
weil ohnehin feststeht, dass es sich bei der vergrösserten Tiefgarage um keine
unterirdische Baute handelt, womit sie so oder so voll an die Gebäudelänge und -tiefe
anzurechnen ist.
6.2. Da der Bauherr im vorliegenden Verfahren aber bereits signalisiert hat, das Projekt
falls nötig erneut anzupassen, ist die grundsätzliche Frage, ob Gebäudeteile im Sinn
von Art. 31 BO ebenfalls in das die Baute umhüllende Rechteck gemäss Art. 21 f. BO
einzubeziehen sind oder nicht, gleichwohl zu klären.
6.2.1. Anders als Vorbauten und Erker sowie kleine An- und Nebenbauten werden
unterirdische Bauten wie gesagt von der Bemessung der Gebäudelänge und -tiefe
nicht ausdrücklich ausgenommen. Art. 31 Abs. 1 BO verweist ausschliesslich auf
Art. 56 Abs. 4 BauG und die dort geregelte Abstandsprivilegierung. Auch der Skizze zur
Gebäudelänge und -tiefe gemäss Anhang II zur Bauordnung lässt sich nicht
entnehmen, dass unterirdische Bauteile für die Bemessung ausser Betracht fallen
würden. Damit stellt sich die Frage, ob es sich hierbei um eine echte Gesetzeslücke
handelt, die einzig vom Gesetzgeber zu schliessen ist oder um eine planwidrige
Unvollständigkeit des Gesetzes, die von den rechtsanwendenden Organen behoben
werden kann und muss (Häfelin/Müller/Uhlmann, 6. Auflage, Zürich 2010, Rz. 237 ff.).
6.2.2. Während sich vom Wortlaut her und aus der Systematik der Bauordnung nichts
darüber entnehmen lässt, dass unterirdische, d.h. unter dem gewachsenen Terrain
liegende Bauten und Bauteile nicht an die Gebäudelänge und -tiefe angerechnet
werden, muss dem Sinn und Zweck der Bestimmung nach, wonach Gebäudeteile unter
dem gewachsenen Terrain bis an die Grenze gestellt werden können, geschlossen
werden, dass unterirdische Gebäudeteile diesbezüglich unberücksichtigt bleiben, wie
dies bei der Gebäudehöhe nach Art. 60 Abs. 2 BauG ebenfalls der Fall ist (vgl. oben E.
4.2.). Andernfalls ergäbe sich aus der Möglichkeit, dass unterirdisch bis an die Grenze
gebaut werden darf, dass der oberirdische Teil des Gebäudes je nach Grenzabstand
nur um 5 m bis 15 m kürzer bzw. 14 m schmaler erstellt werden dürfte, als wenn die
Abstandsprivilegierung nach Art. 31 BO nicht beansprucht würde. Dies wäre nicht nur
unsinnig, sondern würde auch der Zielsetzung und dem Kernanliegen der
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schweizerischen Raumplanung widersprechen, wonach der Boden haushälterisch zu
nutzen und Siedlungen soweit möglich zu verdichten sind (Art. 75 der
Bundesverfassung, SR 101; Art. 1 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes, SR 700;
Waldmann/Hänni, Handkommentar zum Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Rz. 14 zu
Art. 1 RPG).
6.2.3. Aus dem Gesagten folgt somit, dass Bauten und Gebäudeteile, die unter dem
gewachsenen Boden liegen, für die Bemessung der Gebäudelänge und -tiefe ausser
Betracht fallen.
6.3. In der vorliegenden Wohnzone W2a sind Bauten mit einer Gebäudelänge von 22 m
und einer Gebäudetiefe von 14 m erlaubt (Bauordnung der Stadt St. Gallen, Anhang
Tabelle zu Art. 13 BO). Dabei darf die zulässige Gebäudetiefe nach Art. 22 Abs. 3 BO
dann überschritten werden, wenn eine gute Eingliederung in die natürliche und
bauliche Umgebung gewährleistet bleibt und die Besonnungs- und
Belichtungsverhältnisse genügen.
6.3.1. Das Bauvorhaben überschreitet mit seiner je 23,65 m langen Nord- und Südseite
die zulässige Gebäudelänge um 1,65 m. Die zulässige Gebäudetiefe wird durch die je
22,15 m lange West- und Ostseite gar um 8,15 m überschritten. Das Gebäude fügt sich
hinsichtlich Volumen, Proportionen, Positionierung und architektonischer Gestaltung
aber trotzdem gut in die natürliche und bauliche Umgebung ein. Dank der
grossflächigen Fensterfronten werden die Wohnräume zudem ausreichend belichtet.
Die übergrosse Gebäudetiefe ist daher nach Art. 22 Abs. 3 Bst. b BO zulässig.
6.3.2. Demgegenüber kann von der reglementarischen Gebäudelänge nicht ohne
Weiteres abgewichen werden. Eine Ausnahmesituation für die Erteilung einer
Ausnahmebewilligung nach Art. 77 BauG fällt von Vornherein ausser Betracht, da der
Bauherr von den Bestimmungen betreffend Gebäudelänge nicht mehr betroffen ist als
jeder andere Gebäudeeigentümer, der ebenfalls grösser bauen will, als erlaubt ist, wie
die Vorinstanz zu Recht ausgeführt hat. Das Bauvorhaben verstösst damit gegen die im
Anhang Tabelle zu Art. 13 BO geregelte maximale Gebäudelänge.
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7. Der Beschwerdeführer macht sodann geltend, sein Korrekturgesuch hätte mit der
Auflage bewilligt werden müssen, dass die Tiefgarage in der Höhenlage angepasst
werde.
7.1. Wird zur Erstellung von Voraussetzungen, die ein rechtmässiges Bauen erlauben,
für ein bestehendes Bauprojekt der Zusatz von Bedingungen und Auflagen verlangt, so
stellt sich die Frage, ob das Baugesuch gesamthaft abgewiesen werden muss oder mit
Auflagen und Bedingungen versehen werden kann, welche die Rechtmässigkeit des
Bauvorhabens gewährleisten. Um den zweiten Weg beschreiten zu können, bedarf es
in aller Regel konkreter Auflagen, die in ihrer baulichen Tragweite erkennbar sind. Er
kann jedoch nicht eingeschlagen werden, wenn die durch Auflagen oder Bedingungen
zu bewirkenden Änderungen am Bauprojekt wesentliche Sachverhalte betreffen bzw.
erhebliche Abänderungen der Planunterlagen bedingen. Alsdann ist das Baugesuch
abzuweisen, und es ist dem Baugesuchsteller anheimgestellt, ob er ein neues
Baugesuch einreichen will (GVP 1990 Nr. 18 S. 48 f. mit Hinweisen; VerwGE B 2011/63
vom 7. Dezember 2011 E. 4.3., abrufbar unter: www.gerichte.sg.ch).
7.2. Die Tiefgarage muss entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers nicht bloss
hinsichtlich des nachträglich gestalteten Bodens, sondern in Bezug auf das erheblich
tiefer liegende natürlich gewachsene Terrain angepasst werden. Dies bedingt eine
umfassende Projektänderung, sei es, dass die Garage mehrere Meter tiefer in den
Boden verlegt, oder dass diese konzeptionell, im Grundriss und in der Lage so
verändert wird, dass sie nicht mehr an die Gebäudelänge angerechnet werden muss.
Dazu kommt, dass das gewachsene Terrain in den Korrekturplänen nicht dargestellt
wird und dass unter dem Grundstück der Schorentunnel der Autobahn A1 verläuft. An
Hand der Gesuchsunterlagen allein kann daher nicht festgelegt werden, wie tief die
Garage versenkt werden müsste und könnte, damit sie als unterirdisch gelten kann.
Schliesslich erscheint es auf Grund der akribischen Vergleiche, welche die Vorinstanz
an Hand des vorliegenden und des ursprünglichen Baugesuchs angestellt hat, als
plausibel, dass der in den - amtlich nicht überprüften - Korrekturplänen dargestellte
Verlauf nicht stimmen kann (vgl. angefochtener Entscheid E. 5.4.2.).
7.3. Auf Grund des Gesagten kann der Vorinstanz somit nicht vorgeworfen werden, das
überarbeitete Projekt hätte mit einer Auflage bewilligt werden müssen. Ob ein erneut
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überarbeitetes Projekt bewilligt werden könnte, ist allein auf Grund der mangelhaften
Unterlagen und mangels Vorliegen eines konkreten Gesuchs nicht feststellbar.
8. Zusammenfassend ergibt sich, dass das Bauvorhaben die Vorschriften über die
unterirdischen Bauten verletzt. Die Tiefgarage muss somit an die Gebäudelänge
angerechnet werden, was insgesamt zu einer Überschreitung der maximal zulässigen
Gebäudelänge führt. Die Vorinstanz hat den Rekurs der Nachbarn daher zu Recht
geschützt und die Baubewilligung richtigerweise aufgehoben. Die Beschwerde des
Bauherrn ist damit abzuweisen.
9. (...).
Demnach hat das Verwaltungsgericht