Decision ID: b84c4517-f01e-4e16-9d5a-af862f7f5dc9
Year: 2022
Language: de
Court: GR_VG
Chamber: GR_VG_005
Canton: GR
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law

I. Sachverhalt:
1. Am 6. November 2020 ersuchte F._ bei der Gemeinde E._ je um
die Bewilligung zur Erstellung zweier Einfamilienhäuser A und B und einer
Tiefgarage auf Parzelle G._ (unüberbaut, Wohnzone B). Innert der
Auflagefrist gingen dagegen sechs Einsprachen ein. In der Folge verlangte
die Baubehörde präzisierende Pläne von der Bauherrschaft. Zudem erging
am 18. Januar 2021 die Stellungnahme des Bauberaters der Gemeinde.
Diese Unterlagen wurden den Einsprechern am 5. Februar 2021 ebenfalls
zugestellt und diesen die Gelegenheit zur Vernehmlassung eingeräumt. Fünf
der sieben Einsprecher reichten ergänzende Einsprachen ein. Diese wurden
F._ zur Stellungnahme zugestellt, welcher darauf verzichtete. Dies teilte
die Baubehörde den Einsprechern am 10. März 2021 mit und schloss den
Schriftenwechsel.
2. Am 17., mitgeteilt am 25. März 2021, bewilligte der Gemeindevorstand
E._ das Gesuch Nr. H._ von F._ um den Neubau einer
Tiefgarage auf Parzelle G._, E._ Dorf, das Gesuch Nr. K._ von
F._ um den Neubau des Einfamilienhauses B, auf Parzelle G._
E._ Dorf und das Gesuch Nr. M._ von F._ um den Neubau
des Einfamilienhauses A, auf Parzelle G._, E._ Dorf, alles unter
Bedingungen und Auflagen. Mit kombiniertem Einspracheentscheid vom 17.,
mitgeteilt am 25. März 2021, wies der Gemeindevorstand E._ u.A. die
von B._ und A._ und C._ und D._ (Miteigentümer der
benachbarten Parzelle O._, mit MFH und Tiefgarage überbaut)
erhobene Einsprache ab. Begründend wurde dazu vorgebracht, die drei
Verfahren würden vereinigt und in einem Entscheid behandelt. Die
Einsprecher seien legitimiert.
Gemäss Art. 75 Abs. 3 KRG e contrario seien Balkone und Dachvorsprünge
nicht zur Gebäudelänge zu zählen, ebenso wenig der Gartensitzplatz (keine
Nebenbaute nach Art. 40 Abs. 2 BG, auch kein Gebäude, weil nicht
abgeschlossen, auch Terrasse und Lichthof seien deshalb keine
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Nebenbaute). Die Gebäudelänge von Haus A sei mit 16 m folglich korrekt
bemessen.
Laut Zonenschema Art. 26 BG sei die höchstzulässige Gebäudehöhe in der
Wohnzone B 9 m. Hier wären 9 m bergseitig respektive 12 m talseitig
zulässig.
Im Haus A werde die maximale Höhe eingehalten und teilweise unterschritten
(Nordostecke 9 m [erlaubt 9 m], Nordwestecke 8.7 m statt 9 m, Südwestecke
talseitig 6.72 m statt 12 m und Südostecke talseitig 7.63 m statt 12 m).
Im Haus B werde die maximale Höhe teilweise unterschritten (Nordostecke
5.71 m statt 9 m, Nordwestecke 5 m statt 9 m, Südwestecke talseitig 10.15
m statt 12 m und Südostecke talseitig 10.53 m statt 12 m).
Die Dachneigung sei mit 17° gemäss Art. 41 Abs. 1 BG in Ordnung.
Laut Art. 41 Abs. 1 BG betrügen die Grenzabstände nach Art. 26 und 40 BG
grundsätzlich 5 m. Wenn aber ein Gebäude mehr als 15 m lang sei,
vergrössere sich der Grenzabstand um ein Fünftel der Mehrlänge, höchstens
aber um 5 m. Konkret betrage die Gebäudelänge 16 m beim Haus A, die
Mehrlänge sei also 1 m, woraus ein Mehrlängenzuschlag von 0.2 m folge.
Gegenüber der nördlich gelegenen Parzelle O._ betrage der
Grenzabstand 5.2 m und sei somit eingehalten. Der Mehrlängenzuschlag sei
aber nur bei der Gebäudeseite einzuhalten, wo die Mehrlänge auftrete, nicht
aber auf den anderen Seiten. Der Abstand gegen Osten von 5 m sei folglich
nicht zu beanstanden.
Der Balkon dürfe nach Art. 75 Abs. 3 KRG bis zu 1 m in den Grenzabstand
hineinragen. Dies sei hier eingehalten.
Im Norden rage das Dach weniger als 1 m über die Gebäudehülle hinaus.
Das Dach an der Südwestecke des Gebäudes gehe rund 2.5 m über die
Gebäudehülle hinaus. Beides sei nicht zu beanstanden.
Die Einstellhalle komme neu auf Parzelle G._ der Bauherrschaft zu
liegen. Neu sei damit keine Landabtretung durch die Gemeinde mehr nötig.
Die Neigung der Einfahrtsrampe betrage neu 15 %, was laut Art. 51 Abs. 2
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BG zulässig sei. Auch der Strassenabstand sei eingehalten. Die unterirdische
Einstellhalle sei demzufolge bewilligungsfähig.
Die AZ-Berechnung sei in Ordnung. Konsumiert würden lediglich 641.80 m2
BGF, zur Verfügung stünden 879.98 m2 BGF.
Bezüglich Gestaltung sei für Bauvorhaben in der Wohnzone B kein Beizug
eines Bauberaters erforderlich. Dennoch sei eine Stellungnahme des
Bauberaters eingeholt worden. Laut Bauberater weiche die Dachform vom
Satteldach ab, sei aber denkbar. Die Annäherung an die bauliche Tradition
erlaube die geplante Interpretation des Satteldachs und die nicht alltägliche
Gebäudeform. Kritisch sei die zu starke Bearbeitung des Umfelds. Die
Abgrabungen verunklärten den Umgang mit dem Gelände, weil es einen
ruhigeren Umgang damit brauche. Es sei eine Überarbeitung des Projekts in
der Ausarbeitung und im Umgang mit Topographie nötig. Aus gestalterischer
Sicht seien die Baugesuche bewilligungsfähig. Im neu überarbeiteten Projekt
sei auf eine von zwei Erschliessungstreppen und bauliche Massnahmen im
Bereich der Gemeindeparzelle verzichtet worden. Dort vorgesehene
Aussenparkplätze seien ersatzlos gestrichen respektive in die Einstellhalle
verlegt worden. Die Umgebung sei praktisch ausnahmslos Grünfläche bzw.
Wiese. Auf Einfriedungen und Mauern, die den natürlichen Geländeverlauf
irritieren könnten, sei verzichtet worden. Der heutige Geländeverlauf solle
weitgehend bestehen bleiben. Die Abgrabung im Eingangsbereich zu Haus
A sei auf ein Minimum reduziert worden. Die Materialisierung sei gemäss den
Vorgaben des Bauberaters erfolgt. Die Dachneigung und die
Dachvorsprünge entsprächen dem Baugesetz. Die zwei Einzelkörper fügten
sich gut in die sehr natürlich gehaltene Umgebung ein. Es entstehe eine gute
Gesamtwirkung.
Zur Vereinbarkeit mit der Zweitwohnungsgesetzgebung wurde ausgeführt: Die Bauvorhaben würden mit Erstwohnungsnutzungsauflagen versehen und
diese Nutzungslauflagen im Grundbuch angemerkt. Zudem seien separate
Vereinbarungen zwischen Gemeinde und Bauherrschaft vereinbart, welche
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von der Bauherrschaft innert 30 Tagen ab Rechtskraft der Baubewilligungen
beim Bauamt einzureichen seien.
Der Bauherr wolle das Haus A selber bewohnen. Die Finanzierung erfolge
mit Eigenmitteln und Pensionskassengeldern (letzteres nur möglich, wenn
eigener Hauptwohnsitz). Diese Darlegungen seien glaubhaft. Am jetzigen
Wohnort Zug habe der Bauherr bis anhin kein Eigenheim erstellt. Er bewohne
zurzeit eine Mietwohnung in einem älteren Wohnsilo.
Ein für 25 Jahre eingetragenes Vorkaufsrecht sei nicht als Indiz für einen
Missbrauch zu werten. Die vorgemerkten Personen seien die Vorbesitzer.
Die Liegenschaft sei innerhalb der Bauzone, ganzjährig zugänglich und
zentral gelegen. Dies gelte auch für Haus B. Für Häuser wie Haus B bestehe
eine Nachfrage. Es gebe keine konkreten Indizien, welche die Möglichkeit
einer Erstwohnungsnutzung als unrealistisch erscheinen liessen. Es sei nicht
von einer Umgehung des Zweitwohnungsgesetzes auszugehen. Das
Gesuch um Erstellung zweier Häuser als Erstwohnungen sei möglich.
Die Rüge betreffend Baugespann habe sich erledigt.
Die Pläne und Angaben seien nicht unvollständig erfolgt. Ein Nachteil sei den
Einsprechern keiner entstanden.
3. Am 21. April 2021 erhoben B._ und A._, C._ und D._
(nachfolgend Beschwerdeführer) dagegen beim Verwaltungsgericht des
Kantons Graubünden Beschwerde und beantragten Folgendes:
A. Hauptsache
(1) Die Einsprache- und die Baubewilligungsentscheide vom 17. März 2021 (zu den Baugesuchen Nrn. [....................] (Neubau Tiefgarage, Neubau-EFH A und Neubau EFH B) samt (kantonalen) Zusatzbewilligungen seien aufzuheben. (2) Unter Kosten- und Entschädigungsfolge.
B. Massnahmen pendente lite
(1) Der Beschwerde sei – auch superprovisorisch – aufschiebende Wirkung zuzuerkennen. F._ sei – auch superprovisorisch – zu verbieten, die Bautätigkeit pendente lite fortzusetzen. (2) F._ sei anzuweisen, die Bauprofile aufzustellen.
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Vorliegend würden unzulässigerweise Ausnahmen von den
Grenzabstandsvorschriften in Art. 75 Abs. 3 KRG mit den kommunalen
Vorschriften zu den Gebäudelängen vermischt.
Ein Lichthof sei stets ein Teil eines Gebäudes, Hier liege er zwischen EFH A
und EFH B. Diese beiden EFH seien somit ein Gebäude und die
Gebäudelänge somit mehr als 23 m. Der in der Wohnzone 2 (recte wohl:
Wohnzone B, vgl. Zonenschema Art. 26 BG) vorgeschriebene Grenzabstand
von 5 m sei mindestens 1.6 m zu vergrössern (Art. 40 Abs. 1 BG). Hier seien
es nur 5.2 m.
Der Zuschlag (von 1.6 m) sei nicht nur auf der nördlichen, sondern auch auf
der östlichen und westlichen Grenze einzuhalten.
Die geplanten Dachformen verletzten Art. 42 Abs. 1 BG (Ortsüblichkeit). Es
seien Art. 73 KRG, Art. 42 und 43 BG sowie Art. 25a RPG verletzt.
Die koordinationspflichtigen Gesuche um kantonale Zusatzbewilligungen wie
Feuerpolizei, Schutzraum etc. seien in der Publikation nicht genannt. Sie
seien auch nicht aufgelegen. Darum seien die Koordinationspflicht respektive
Art. 88 KRG und Art. 52 bis 54 KRVO verletzt.
Es sei eine Umgehung des ZWG beabsichtigt. Es bestehe eine
Erstwohnungsnutzungspflicht nach Art. 7 ZWG, wie auch nach Art. 5 kZWG
der Gemeinde. Mit Bezug auf die Vermögensverhältnisse habe diese nichts
geprüft, obwohl der Bauherr Luxusbauten erstellen möchte. Dieser verfüge
über ein Netz von Gesellschaften, mit welchen er Immobilien für sich selbst
und Dritte erwerbe. Es sei nicht glaubhaft, dass er tatsächlich an der X._
in Y._ seinen Lebensmittelpunkt habe. Beispielsweise fehle dort ein
Briefkasten für sich und die Gesellschaft. Zudem handle er mit Oldtimern,
dies vor allem in Deutschland und Österreich. Er habe, nicht verheiratet,
keinen Wohnsitz in der Schweiz.
Mit Bezug auf die Vermögensverhältnisse des Bauherrn habe die Gemeinde
nicht geprüft, wo dieser Luxusbauten erstellen wolle. Für Haus B sei die
künftige Nutzung noch nicht bekannt. Das Haus solle in den Verkauf. Dafür
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habe die Gemeinde keine Sachverhaltsabklärungen gemacht. Eine grosse
Nachfrage nach Erstwohnungen im Luxussegment sei bestritten.
Die Gemeinde habe ihre Abklärungspflicht nur ungenügend erfüllt, was
Bundesrecht verletze. Es sollen 8-10 unterirdische Autoeinstellplätze erstellt
werden, das ergebe bis zu sechs Parkplätze pro Einfamilienhaus. Die
Einstellhalle sei überdimensioniert. Ihre Bewilligung verletze supranationale
Vorgaben. (Verletzung der Klimaschutzziele und -vorgaben).
4. Mit Vernehmlassung vom 11. Mai 2021 beantragte der Bauherr was folgt: (1) Die Beschwerde sei abzuweisen, soweit überhaupt auf sie einzutreten sei. (2) Der Beschwerde sei keine aufschiebende Wirkung zuzuerkennen. (3) Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdeführer.
Die Einsprache D._ sei am 26. November 2020 lediglich per E-Mail
eingereicht worden. Darauf hätte nicht eingetreten werden dürfen.
Der Bauherr wolle keinesfalls die Zweitwohnungsgesetzgebung umgehen. Er
sei Schweizerbürger und lebe in Y._ (Lebensmittelpunkt).
Der Bauherr sei in der Lage, das Gesamtprojekt zu finanzieren, zum Teil mit
Pensionskassengeldern.
Der Bauherr wolle Haus A selbst bewohnen und Haus B entweder vermieten
oder verkaufen. Er habe schon viele Anfragen erhalten. Auch der
Projektarchitekt habe allenfalls an einer Verlegung seines Wohnsitzes nach
E._ und der Miete des Hauses B Interesse.
Es würden keine kommunalen Bauvorschriften verletzt. Der Lichthof befinde
sich westlich von Haus A (also neben Haus A), während Haus B südlich von
Haus A (und damit vor Haus A) zu liegen komme. Der Lichthof befinde sich
nicht zwischen beiden Häusern. Haus A werde im Westen zwar durch seine
westliche Fassade mit Aussenfenstern begrenzt. Danach schliesse der nach
Norden und Süden offene Lichthof an. Anschliessend an den Lichthof folge
auf einer leichten Aufschüttung die Terrasse, welche dann in den
Gartenbereich (Grünfläche) übergehe.
Ästhetikvorschriften seien nicht verletzt. Der Bauberater halte das Dach für
denkbar.
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Das kantonale Recht kenne keine Regelung zu Mehrlängen.
Ein Balkon sei nicht zur Gebäudelänge hinzuzurechnen. Er sei ein
vorspringender Gebäudeteil.
Beispielsweise ein aufgeschütteter Sitzplatz ohne Unterkellerung sei keine
An- oder Nebenbaute. Es sei eine Aufschüttung oder eine Futtermauer. Eine
Nebenbaute sei eine Kleinbaute, welche dem Hauptgebäude diene und für
dieses eine Hilfsfunktion vorsehe.
Ein Gebäude sei ein Raum zum Schutz von Menschen und Sachen gegen
äussere Einflüsse und mehr oder weniger vollständig abgeschlossen. Diese
Anforderungen seien weder beim ungedeckten Gartensitzplatz von Haus A
noch beim nach Norden und Süden hin offenen Lichthof erfüllt. Haus A werde
im Westen durch die Fassade mit Aussenfenstern begrenzt. Die
Gebäudelänge von Haus A sei mit 16 m korrekt bestimmt, ebenfalls somit
auch der Mehrlängenzuschlag von 0.2 m und der Grenzabstand von 5.2 m
zur gemeinsamen Grenze.
Ein Mehrlängenzuschlag sei nur dort einzuhalten, wo die Mehrlänge auftrete,
hier also bei der gemeinsamen Grenze. Die Dachformen müssten sich
lediglich an die ortsüblichen Formen angleichen und nicht eins zu eins
übernommen werden.
Ob die Unterlagen öffentlich aufgelegen seien oder nicht, müsse die
Gemeinde sagen. Jedenfalls werde die Gemeinde die Unterlagen einreichen,
womit ein allfälliger Verfahrensmangel im gerichtlichen Verfahren geheilt
werde, zumal das Gericht volle Kognition habe. Es bestünden ohnehin keine
Zweifel daran, dass die Zusatzbewilligungen zu Recht erteilt worden seien,
insofern sich daraus Auswirkungen auf die Beschwerdeführer ergäben.
Das Zweitwohnungsbauverbot werde nicht umgangen (siehe Ausführungen
im Sachverhalt).
Der Umzug nach E._ habe keine steuerlichen (oder anderen) Nachteile
für den Bauherrn, im Gegenteil.
Supranationales Recht (Klimaabkommen) werde nicht verletzt. In der
Einstellhalle seien neun Abstellplätze vorgesehen, vier für Haus B und fünf
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für Haus A. Je einer davon sei als Besucherparkplatz für Haus A und Haus
B vorzusehen. Haus A habe somit vier Parkplätze zur freien Verfügung. Der
Bauherr habe zwei Autos mit Wechselschild, seine Partnerin ein Auto. Ein
weiterer Parkplatz könne bspw. als weiterer Besucherparkplatz dienen.
Unabhängig von der Zahl der Fahrzeuge könne ohnehin nur eines
gleichzeitig von einer Person bewegt werden.
Die Häuser entsprächen mit einer Ausnahme dem Minergiestandard. Auf
Solarzellenpanels auf dem Dach habe aufgrund des Steindachs verzichtet
werden müssen.
Das Gebäude sei ansonsten energetisch top und gehe teilweise über die
Anforderungen des Minergiestandards hinaus.
Bauvorhaben würden bewilligt, wenn alle Vorschriften des kommunalen,
kantonalen und eidgenössischen Rechts eingehalten seien, was hier der Fall
sei.
5. Am 19. Mai 2021 beantragte die Gemeinde E._ in ihrer
Vernehmlassung, die Beschwerde sei abzuweisen.
Bei Haus A und Haus B handle es sich nicht um zwei verbundene Baukörper.
Sie seien nur durch die komplett unterirdische Autoeinstellhalle miteinander
verbunden. Der nach Norden und Süden offene Lichthof befinde sich
westlich neben Haus A. Haus B sei ein offenkundig eigenständiger Baukörper
nur via die unterirdische Tiefgarage mit Haus A verbunden. Ein Lichthof gelte
nicht immer als Teil eines Gebäudes. Somit sei das Vorhaben nicht als ein
einziges Gebäude zu behandeln. Die Gebäudelänge sei deshalb mit 16 m in
Ordnung. Es resultiere lediglich ein - hier eingehaltener -
Mehrlängenzuschlag von 0.2 m. Weder Lichtschacht noch Gartensitzplatz
seien Nebenbauten und seien nicht zur Gebäudelänge zu zählen, wie auch
die Dachvorsprünge und der östliche Balkon, welche weniger als 1 m in den
Grenzabstand hineinragten.
Art. 40 BG sei betreffend die Frage, auf welcher Gebäudeseite der
Mehrlängenzuschlag zu berücksichtigen sei, nicht ganz klar. Die Anwendung
respektive Auslegung kommunalen Rechts falle jedoch in den
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Autonomiebereich der Gemeinde. Zudem entspreche diese Handhabung
gängiger Praxis in anderen Gemeinden und anderen Kantonen. Auch den
Erläuterungen zu IVHB sei zu entnehmen, dass der Mehrlängenzuschlag nur
dort einzuhalten sei, wo die Mehrlänge auftrete (IVHB Erläuterungen S. 14
und 15, Art. 13 Ziff. 7 und Anhang 2 zur IVHB.). Das EFH A halte den Abstand
inkl. 0.2 m Mehrlänge ein.
Die Dachgestaltung sei nach der Bauberatung der Gemeinde möglich. Auch
hier komme dieser ein (weiter) Beurteilungs- und Ermessensspielraum zu.
Häuser A und B seien mit der Auflage betreffend
Erstwohnungsnutzungsverpflichtung bewilligt worden. Zudem werde die
Verpflichtung auf Parzelle G._ angemerkt. Ausserdem würden separate
Vereinbarungen betreffend Sicherstellung der Erstwohnungsnutzung mit der
Gemeinde abgeschlossen.
Gemäss Bundesgericht habe eine Baubehörde zu prüfen, ob konkrete
Indizien vorlägen, welche die Absicht bzw. die Möglichkeit einer
Erstwohnungsnutzung des Bauvorhabens als unrealistisch erscheinen
liessen. Dabei seien je nach den konkreten Umständen des Einzelfalls die
Lage der Liegenschaft (Bauzone, ganzjährige Zugänglichkeit, Distanz zu
Arbeitsplätzen), bauliche Gestaltung aus Sicht der ganzjährigen Nutzung,
Preis und Verhältnisse der Person, welche dort wohnen wolle (aktueller
Wohn- und Arbeitsort, Umzugsabsichten), zu berücksichtigen. Seien die
künftigen Bewohnerinnen und Bewohner nicht bekannt, sei das
Hauptkriterium die Nachfrage nach Erstwohnungen im gleichen Segment.
Diesfalls müsse glaubhaft gemacht werden, dass im betreffenden Segment
eine Nachfrage für Erstwohnungen bestehe. In Fällen, in denen die
Nachfrage offenkundig unzureichend sei, dürften Baubewilligungen nur erteilt
werden, wenn ernsthafte konkrete Zusicherungen für den Erwerb durch
ganzjährige Bewohnerinnen und Bewohner vorlägen.
Vorliegend sei die Lage inmitten des überbauten Gebiets und ganzjährig
zugänglich, das Ortszentrum sei in wenigen Minuten mit Auto oder zu Fuss
erreichbar, die Häuser seien auf ganzjährige Nutzung ausgelegt.
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Haus A wolle der Bauherr selber als Erstwohnung nutzen. Die Finanzierung
erfolge aus Eigenmitteln und unter Einsatz von Pensionskassengeldern. Es
gebe keine Veranlassung, an der Absicht des Bauherrn zu zweifeln. Auch die
einschlägige bundesgerichtliche Rechtsprechung führe nicht zu einer
Beweislastumkehr. Es sei vielmehr zu prüfen, ob gewichtige Indizien
vorlägen, welche offensichtlich auf eine rechtsmissbräuchliche Absicht
schliessen liessen. Dies sei hier nicht der Fall. Die Absicht zur Verlegung des
Lebensmittelpunkts sei nachvollziehbar und glaubhaft. Die aktuelle
Wohnsituation spreche für den beabsichtigten Wohnsitzwechsel. Momentan
lebe er in einer kleinen Wohnung. Die angeblich bestehende Auskunftssperre
und die Mutmassungen zur internationalen Geschäftstätigkeit sprächen nicht
für rechtsmissbräuchliche Umgehung des ZWG.
Auch Haus B müsse als Erstwohnung genutzt werden. Es solle verkauft
werden. Kaufabsichten seien bis dato, weil zu früh, noch nicht geltend
gemacht worden. Es müsse glaubhaft gemacht werden, dass im betreffenden
Marktsegment eine Nachfrage nach Erstwohnungen bestehe. Dies sei der
Fall. Die betreffende Gemeinde liege inmitten der Natur mit zahlreichen
Betätigungsmöglichkeiten, guter Distanz zu W._ mit attraktiven
Arbeitsplätzen. Auch die Kantonshauptstadt liege nur 20 Autominuten
entfernt. Zudem biete die betreffende Gemeinde selber zahlreiche attraktive
Arbeitsplätze. Sie sei auch wegen des attraktiven Steuersatzes von 80 % und
des grossen Renommees gerade auch für wohlhabendere Personen ein
attraktiver Wohn- und Arbeitsort.
In Anbetracht der approximativen Baukosten von CHF 1'625'000.-- zuzüglich
eines Kostenanteils für die Einstellhalle (Baukosten CHF 708'000.--) sei es
wahrscheinlich, dass ein solches Objekt auf dem aktuellen Immobilienmarkt
nachgefragt werde.
Laut Übersicht Erstwohnungen in der betreffenden Gemeinde bestehe seit
geraumer Zeit eine erhebliche Nachfrage nach Erstwohnungen und
namentlich Einfamilienhäusern. Es bestehe ein Mangel an EFH gerade auch
im gehobenen Segment.
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An die Erfordernisse für die Prüfung der Nachfrage seien gemäss
bundesgerichtlicher Rechtsprechung gerade dann keine überhöhten
Anforderungen zu stellen, wenn es, wie hier, nur um zwei Objekte gehe und
nicht etwa um eine Grossüberbauung.
Die Gesuche betreffend feuerpolizeiliche Bewilligung und den Ersatzbeitrag
für nicht zu erstellende Pflichtschutzplätze hätten nicht zusammen mit dem
Baugesuch aufgelegen. Indessen seien die Gesuche respektive
Bewilligungen gemeinsam mit den Einspracheentscheiden und den
Baubewilligungen eröffnet worden, im Sinne von integrierenden
Bestandteilen der Baubewilligungen. Daraus erwachse den
Beschwerdeführenden kein Nachteil. Diese Verfügungen seien
mitangefochten, weil sie Bestandteil der Baubewilligungen seien. Dazu
könnten sich die Beschwerdeführer vorliegend auch materiell äussern.
Zudem habe das Verwaltungsgericht volle Kognition.
Bei der für die Erstellung einer feuerpolizeilichen Bewilligung für die Häuser
A und B enthaltenen Auflage, wonach für Heizung und Brennstofflagerung
sowie für Erstellung einer Einzelfeuerung ein separates Gesuch notwendig
sei, handle es sich um eine Standardauflage. Wenn, wie hier, es nicht
ausgeschlossen sei, dass solche Elemente später noch erstellt würden,
werde dies routinemässig verfügt.
Die Ausführungen zum supranationalen Recht seien nicht hier zu prüfen.
Dafür gebe es keine Rechtsgrundlage.
6. Am 21. Mai 2021 wurde der Beschwerde vom Instruktionsrichter – ausser für
den Abtransport von Humus und das Treffen vom Sicherungsmassnahmen
– aufschiebende Wirkung zuerkannt. Der Antrag, der Bauherr sei zu verpflichten, die Bauprofile zu erstellen, wurde abgewiesen.
7. Mit Replik vom 28. Juni 2021 hielten die Beschwerdeführer an ihren Anträgen
fest. Ihr Rechtsvertreter liess sich über die Gemeinden aus, die zulasten des
Steuerzahlers prozessierten, Verfahrensmängel vor Gericht zu heilen und
Aufgaben, welche im Bewilligungsverfahren erledigt werden müssten, im
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Beschwerdeverfahren nachholen und unstatthaft zugunsten Privater Partei
ergriffen. Auch wenn dies möglicherweise problematisch sein könne, sei es
doch allgemein übliche Praxis. RA V._ war denn in seiner Replik auch
nicht der Ansicht, solches müsse zur Aufhebung des angefochtenen
Entscheides führen. Er hat nur in Aussicht gestellt, die Beschwerdeführer
würden das inskünftig genau beobachten. RA V._ hat zudem wohl
übersehen, dass er selber z.B. die Gemeinden P._ [U 9 55, R 9 26, U
10 89/90, R 11 137, R 15 31] und Q._ [U 14 52, A 16 21] vor
Verwaltungsgericht vertreten hat.
Die Beschwerdeführer kritisierten die rechtsmissbräuchliche Umgehung der
Bestimmungen des ZWG und die unkritische Haltung der Gemeinde dazu.
Die Gemeinde habe nicht unvoreingenommen Abklärungen zur Sache
getroffen und ihre Abklärungspflicht nicht genügend wahrgenommen.
Die erst vor Verwaltungsgericht eingereichte Bevölkerungsstatistik sei
Parteibehauptung und ohne Beweiswert.
Die Beschwerdeführer machten weitschweifige Ausführungen, was alles zu
prüfen gewesen wäre und verwiesen auf andere Fälle und aus
Medienberichten etc.
Betreffend Verletzung der Vorschriften über die Gebäudelänge und
Grenzabstände hielten die Beschwerdeführer an ihren Begründungen fest.
Insbesondere sind sie der Meinung, die IVHB helfe nicht weiter.
Die Gemeinde E._ gebe in ihren Publikationen die
koordinationspflichtigen Gesuche um Zusatzbewilligungen immer noch nicht
an und befürworte deren Heilung im Beschwerdeverfahren. Dies sei
befremdlich und erschreckend und erschüttere den Glauben an den
Rechtsstaat. Die bisherige gesetzeswidrige Praxis würde so einfach
weitergeführt.
Die Gemeinde habe den Beschwerdeführern D._ gestattet, per E-Mail
Einsprache zu erheben. Sie hätten sich zuvor bei der Gemeinde erkundigt,
ob dies ausnahmsweise zulässig sei und die Gemeinde habe es ihnen
erlaubt, aber die diesbezügliche Korrespondenz dem Gericht nicht
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übermittelt. Es werde Antrag auf Herausgabe sämtlichen E-Mail-Verkehrs
zwischen Baugesuchstellenden, Architekten, Bauamt, Bauverwaltung,
Baukommission und Baubehörde an das Gericht gestellt, auch allfällige
Besprechungsprotokolle. Auf diese Idee seien die Beschwerdeführer deshalb
gekommen, weil der Bauherr den Beschwerdeführern den Vorhalt der
ungültigen Einsprache per E-Mail gemacht habe. Mit der Erlaubnis, die
Einsprache per E-Mail einzureichen, sei zudem ein Vertrauenstatbestand
gesetzt worden.
Somit liege hier eine gültige Einsprache vor und der gegenteilige Einwand
wäre rechtsmissbräuchlich.
Sie hätten die Einsprache in der Schweizer Botschaft oder einem Schweizer
Konsulat in Australien abgeben können, was aber schlecht gewesen wäre,
weil es mehrere Tage gebraucht habe bis auf dem Dienstweg via EDA das
Original in der betreffenden Gemeinde eingetroffen wäre. Zudem wäre das
rechtliche Gehör verletzt worden.
8. Am 6. Juli 2021 verzichtete der Bauherr (nachfolgend Beschwerdegegner)
auf die Einreichung einer Duplik.
9. In ihrer Duplik vom 12. Juli 2021 hielt die Gemeinde E._ (nachfolgend
Beschwerdegegnerin) an ihren Anträgen fest.
Verfahrensmängel im erstinstanzlichen Verfahren liessen sich in der Regel
sehr wohl heilen. Hier sei die behauptete und bestrittene Verletzung des
Koordinationsgebotes nicht so schwerwiegend, dass sie sich nicht heilen
liesse.
Die Beschwerdegegnerin habe genügend Abklärungen betreffend
Zweitwohnungsgesetzgebung getätigt. Bei Haus A seien
rechtsprechungsgemäss keine weiteren Abklärungen vonnöten gewesen.
Bei Haus B habe die Beschwerdegegnerin auf eigene Erfahrungen und
fundierte Zahlen betreffend gemeindeinterne Nachfrage für Erstwohnungen
vor Ort abgestellt. Die Daten der Bevölkerungsstatistik hätten schon vorher
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bestanden und seien der Beschwerdegegnerin bei ihrer Entscheidfindung
bekannt gewesen.
Es obliege ihr als rechtsanwendende Behörde, die Bestimmungen des
kommunalen Rechts im Rahmen ihres Ermessensspielraums auszulegen
und anzuwenden. Das Verwaltungsgericht auferlege sich bei der
Überprüfung praxisgemäss eine gewisse Zurückhaltung und habe nicht
bereits dann einzugreifen, wenn sich eine abweichende Auffassung ebenfalls
als sachlich gerechtfertigt erwiese. Auch wenn die Handhabung des
Mehrlängenzuschlags in anderen Gemeinden keinen Einfluss auf die
Auslegung von Art. 40 BG hätte, zeigten die in Rz 16 ff. ihrer Vernehmlassung
aufgezählten Beispiele auf, dass die Handhabung der Beschwerdegegnerin
sachlich gerechtfertigt sei. Eine Praxis lasse sich sehr wohl belegen (fünf
Beispiele). Das Verwaltungsgericht habe sich überdies in VGU R 12 11 zur
Handhabung des Mehrlängenzuschlags der Beschwerdegegnerin geäussert.
Dort habe eine einzige Fassade einen grösseren Grenzabstand einhalten
müssen. Inwiefern die IVHB die Auffassung der Beschwerdeführer stützen
solle, sei nicht ersichtlich.
Betreffend Art. 77 KRG (Unterschreitungen von Grenzabständen) müssten
lediglich überwiegende öffentliche Interessen, nicht aber nachbarliche
Interessen abgewogen werden. Die Interessen der übrigen Nachbarn auf den
nicht betroffenen Gebäudeseiten würden von Art. 77 KRG nicht geschützt.
Haus A halte sämtliche Grenzabstände ein.
Die Dachform sei zulässig.
Die Beschwerdegegnerin habe den Beschwerdeführern D._ gestattet,
die Einsprache elektronisch einzureichen. Sie habe die Einsprache
anerkannt und behandelt. Das Verwaltungsgericht könne diesen Aspekt
abweichend würdigen. Über diese Mail hinaus existiere keine
Korrespondenz, welche für die Bewilligungsfähigkeit der geplanten
Bauvorhaben von Relevanz wäre.
Es hätten auch keine verpönte Vorbefassung oder andere Ausstandsgründe
vorgelegen.
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10. Am 16. März 2022 schrieb der Beschwerdegegner dem Gericht, es kämen
immer wieder Interessenten auf den Immobilienmakler Z._ zu. Er lege
zwei Erklärungen von Interessenten für Wohnsitzname und Kaufinteresse in
der Gemeinde der Beschwerdegegnerin ein. Weiter lege er ein Gutachten
der S._ AG vom 15. März 2022 betreffend Einschätzung der bisherigen
und künftigen potentiellen Erstwohnungsnachfrage für Premium-Immobilien
in R._ im Zusammenhang mit seinem Bauprojekt auf Parzelle G._
in der Gemeinde der Beschwerdegegnerin ein. Danach könne kein Zweifel
daran bestehen, dass in der Gemeinde der Beschwerdegegnerin eine
hinreichende Nachfrage nach solchen Erstwohnungsprojekten, wie sie der
Beschwerdegegner erstellen wolle, bestehe.
Die S._ AG zog in ihrem Bericht das Fazit, auf Grund ihrer detaillierten
quantitativen Analysen und der Erläuterung der Ergebnisse sei plausibel,
dass ein Nachfragepotential für Premium-Immobilien in R._ für einige
wenige Objekte pro Jahr und auf absehbare Zeit vorhanden sei.
11. In ihrer Stellungnahme vom 2. Mai 2022 schrieben die Beschwerdeführer
dazu, die Eingabe vom 16. März 2022 sei ein Eigengoal. Die eingelegten
Erklärungen belegten zusammen mit dem Bericht (Papier S._) gerade
nicht die Nachfrage und die vom Beschwerdegegner und der
Beschwerdegegnerin getätigten Behauptungen. Sie gingen von maximal
CHF 3 Mio.-3.5 Mio. Kaufpreis aus. Die von S._ AG "erklärten" Preise
führten aber zu einem Kaufpreis von über CHF 5 Mio. und mehr. Die
eingereichten Erklärungen seien zudem zahnlos und wiesen auf
Bauspekulation hin, ja seien gar der Beweis für die Spekulation. Das gelte
auch für das Haus A.
Der Bericht S._ AG sei methodisch falsch erstellt worden. Er entspreche
nicht wissenschaftlichen Vorgaben, wie ein Gutachten zu erstellen sei. Er sei
zum Zweck erarbeitet worden, die Behauptungen vom Beschwerdegegner
und der kommunalen Baubehörde zu schützen, damit diese vor Gericht
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gewännen. Das Papier S._ AG sei eine reine und unbewiesene
Parteibehauptung. Man könne es sogar dahingehend interpretieren, dass in
der Gemeinde der Beschwerdegegnerin der Bedarf an Objekten wie das
streitgegenständliche gar nicht ausgewiesen sei. Die Eingabe vom 16. März
2022 mitsamt Beilagen vermöge die Abklärungspflicht der
Beschwerdegegnerin nicht zu ersetzen. Es liege eine Umgehung des
Zweitwohnungsverbots vor, weshalb an der Beschwerde festgehalten werde.
12. Mit Schreiben vom 19. Januar 2022 ersuchte der Anwalt/Rechtsvertreter des
Beschwerdegegners um zeitlich rasche Behandlung und Beurteilung des
Falles, weil sein Mandant sehr daran interessiert sei, sein Bauvorhaben auf
Parzelle G._ bald möglichst realisieren zu können.
Auf die Erwägungen im angefochtenen Entscheid sowie auf die weiteren
Ausführungen in den Rechtsschriften der Parteien wird, soweit
entscheidrelevant, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1. Nach Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege
(VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden gegen
Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen Instanz
angefochten werden können oder nach kantonalem oder eidgenössischem
Recht endgültig sind. Strittig ist vorliegend der kombinierte
Einspracheentscheid vom 17. März 2021, mitgeteilt am 25. März 2021,
worin die Beschwerdegegnerin u.a. die Einsprachen der heutigen
Beschwerdeführer abwies und die drei Baubewilligungen für die
Neubauten auf Parzelle G._ (Haus A [Baugesuch Nr. M._], Haus
B [Nr. K._] und gemeinsame Einstellhalle/Tiefgarage [Nr. H._])
mit Auflagen und unter Bedingungen an den Beschwerdegegner (Bauherr)
erteilte. Dieser Entscheid der Beschwerdegegnerin ist weder endgültig
noch kann er bei einer anderen Instanz angefochten werden. Folglich stellt
- 19 -
er ein taugliches Anfechtungsobjekt für ein Verfahren vor dem
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden dar. Die Beschwerdeführer
sind als Miteigentümer respektive Stockwerkeigentümer der unmittelbar
im Norden angrenzenden Nachbarparzelle O._, welche schon mit
einem Mehrfamilienhaus überbaut ist und ebenfalls – wie die Bauparzelle
G._ – in der Wohnzone B liegt, aufgrund ihrer örtlichen Nähe (unter
100 m) als formelle und materielle Adressaten des kombinierten
Entscheids (Einsprache/Baubewilligung) betroffen und haben daher ein
schutzwürdiges Interesse an dessen Überprüfung, weshalb sie zur
Beschwerdeerhebung legitimiert sind (Art. 50 VRG). Auf die im Übrigen
frist- und formgerecht (Art. 38 i.V.m. Art. 52 VRG) eingereichte
Beschwerde ist deshalb einzutreten.
2. In materieller Hinsicht gilt es u.a. die Einhaltung des kommunalen
Baugesetzes (BG) der Beschwerdegegnerin sowie des
Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG, BR 801.100)
bezüglich der bewilligten Gebäudelänge, der Grenzabstände sowie der
Gestaltung zu prüfen und zu entscheiden. Sollte eine Verletzung jener
baupolizeilich massgebenden Bestimmungen vorliegen, müsste der
angefochtene Entscheid bereits aus diesen Gründen – ohne weitere
Prüfung der zusätzlich geltend gemachten Einwände betreffend
Nichtbeachtung des Zweitwohnungsgesetzes sowie Verletzung
supranationalen Rechts – vom Gericht aufgehoben werden.
2.1. Laut kommunalem Zonenschema (Art. 26 BG) gelten in der hier
massgebenden Wohnzone B u.a. folgende Bauvorschriften: AZ 0.55;
Gebäudehöhe 9.00, Gebäudelänge 15.00 m, Grenzabstand 5.0 m (ohne
Mehrlängenzuschlag) bzw. 2.5 m (gegenüber öffentlichen
Strassen/Wege). In Art. 40 BG wird zur Berechnung der Mehrlänge
bestimmt: Der in der betreffenden Zone vorgeschriebene Grenzabstand
ist um 1/5 der Mehrlänge, höchstens aber um 5.00 m zu vergrössern, wenn
die Seite eines Gebäudes in den Wohnzonen A und B länger als 15.00 m
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[...] ist (Abs. 1). Wird eine Fassade durch eine Nebenbaute verlängert, so
ist die gesamte Fassadenlänge für die Berechnung des
Mehrlängenzuschlags massgebend (Abs. 2, Satz 1). Während die
zulässige Gebäudelänge jeweils im kommunalen BG geregelt wird,
werden die minimalen Gebäude- und Grenzabstände hingegen auf
kantonaler Stufe im KRG festgelegt. Der diesbezüglich massgebende Art.
75 KRG in Sachen Abstände lautet dabei wie folgt:
Art. 75 Bauabstände (1. Gebäude) 1 Bei der Erstellung von Gebäuden, die das massgebende Terrain überragen, ist gegenüber jedem Nachbargrundstück ein Grenzabstand von 2.5 m einzuhalten, sofern das Baugesetz der Gemeinde nicht grössere Grenzabstände vorschreibt. 2 Zwischen Gebäuden ist ein Gebäudeabstand von 5.0 m einzuhalten, sofern das Baugesetz der Gemeinde nicht grössere Gebäudeabstände vorschreibt. 3 Vorspringende Gebäudeteile wie Dachvorsprünge, Vordächer, Vortreppen, Erker, offene Balkone dürfen bis zu 1.0 m in den Grenz- und Gebäudeabstand hineinragen. Bildet der vorspringende Gebäudeteil nach aussen eine Wand, gilt diese als Teil der Umfassungswand.
2.2. Nach Art. 107 Abs. 2 Ziff. 5 KRG handelt es sich bei Art. 75 KRG um eine
kantonale Bauvorschrift. Solche (höherrangigen kantonalen) Vorschriften
gehen nach Art. 107 Abs. 2 KRG abweichenden kommunalen Vorschriften
vor. Ebenfalls gemäss Art. 107 Abs. 2 KRG bleiben allgemein strengere
Vorschriften der Gemeinden indessen vorbehalten.
2.3.1. Die Beschwerdeführer haben sich vorab zur Gebäudelänge beim Haus A
stets auf den Standpunkt gestellt, dieser betrage nicht 16.00 m wie in den
Plänen angegeben, sondern tatsächlich mehr als 23.00 m, da der Lichthof,
die Dachvorsprünge sowie der Gartensitzplatz im Westen hinzuzuzählen
seien. Anstatt eines Mehrlängenzuschlags von 1.0 m [16 - 15 m] hätte sich
danach korrekterweise ein Mindestabstand von 6.60 m ergeben, womit der
in der Wohnzone B vorgeschriebene Grenzabstand von 5.0 m nicht bloss
um 0.2 m (1/5 von 1.0 m), sondern um 1.6 m (1/5 von 8.0 m [= 23 - 15 m])
zu vergrössern gewesen wäre. Der fixierte Grenzabstand von 5.20 m auf
- 21 -
der Nordseite des Hauses A sei deshalb auf falschen Grundlagen ermittelt
worden und müsse folgerichtig nun noch entsprechend korrigiert werden.
2.3.2. Nach Auffassung des Gerichts handelt es sich aufgrund der eingereichten
und aussagekräftigen Baubewilligungspläne (vgl. Akten des
Beschwerdegegners [Bg-act.] 24) bei Haus A und bei Haus B eindeutig
nicht um zwei miteinander verbundene Baukörper. Sie sind nur durch die
komplett unterirdische Autoeinstellhalle (= gemeinsame Tiefgarage)
miteinander verbunden. Der nach Norden und Süden offene Lichthof bei
Haus A befindet sich westlich davon, direkt unterhalb des
Gartensitzplatzes (vgl. Bg-act. 24 und eingereichtes Modell Haus A; Bg-
act. 23 [Farbfotos inkl. Materialisierung]). Das talwärts geplante Haus B ist
ein offensichtlich eigenständiger Baukörper, welcher nur via unterirdischer
Tiefgarage mit Haus A verbunden ist. Somit ist das Vorhaben nicht als
einziges Gebäude zu behandeln, weshalb auch drei Baugesuche gestellt
und drei Baubewilligungen erteilt wurden. Die Gebäudelänge von Haus A
ist deshalb mit 16.0 m in Ordnung. Es resultiert daraus bloss ein
Mehrlängenzuschlag von 0.2 m, womit der Grenzabstand zumindest auf
der Nordseite des Hauses A mit 5.20 m gegenüber der Parzelle O._
der Beschwerdeführer eingehalten wird. Entgegen der Darstellung der
Beschwerdeführer beträgt die Gebäudelänge des Hauses A nicht mehr als
23.0 m, da weder der Lichtschacht noch der Gartensitzplatz (Terrasse) im
Westen des Hauses A eine Nebenbaute im Sinne von Art. 39 BG und der
dazu entwickelten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts darstellen
(vgl. VGU R 18 34 E.5.2) und somit nicht zur Gebäudelänge gestützt auf
Art. 40 Abs. 2 BG hinzuzuzählen sind. Dasselbe gilt für die
Dachvorsprünge und den östlichen Balkon, welche weniger als 1.0 m in
den Grenzabstand hineinragen. Eine Grenzabstandsverletzung infolge
falsch ermittelter Gebäudelänge des Hauses A ist demnach zu verneinen,
weil die anrechenbare Gebäudelänge auf der Nordseite mit 16.0 m korrekt
ermittelt wurde und somit ein Grenzabstand von 5.20 m zu beachten war.
- 22 -
2.3.3. Umstritten und zu klären ist hier allerdings noch, ob der Grenzabstand von
5.20 m lediglich auf der Nordseite des neu geplanten Hauses A auf
Parzelle G._ einzuhalten ist oder ob dies konkret insbesondere auch
für die Ostseite des Hauses A gegenüber der ebenfalls bereits überbauten
Nachbarparzelle T._ zu gelten hat. Die Beschwerdegegnerin trat in
ihren Rechtsschriften ausführlich und dezidiert dafür ein, dass der
geforderte Grenzabstand einzig gegenüber der Nordseite des Hauses A
eingehalten werden müsse, gegenüber der Ostseite aber davon
abgewichen werden dürfe und somit der dort vorhandene Grenzabstand
von 5.0 m ohne Mehrlängenzuschlag ausreichend sei. Der
Bewilligungsfähigkeit des Bauprojekts stünden die Art. 40 Abs. 1 BG und
Art. 75 KRG nicht entgegen. Dieselbe Ansicht und Gesetzesinterpretation
vertrat der Beschwerdegegner.
2.3.4. Nach Auffassung des Gerichts wird in Art. 40 BG allerdings nichts darüber
gesagt, ob der Mehrlängenzuschlag als Vergrösserung/Verlängerung des
Grenzabstands gegenüber welchen Nachbargrundstücken einzuhalten ist.
Die Frage wird jedoch von Art. 75 Abs. 1 KRG beantwortet, welcher
vorschreibt, dass neue Gebäude über dem massgebenden Terrain
(Wortlaut vor dem 1. April 2019: "über dem gewachsenen Boden")
gegenüber jedem Grundstück einen Grenzabstand [...] einzuhalten haben.
Wenn die Beschwerdegegnerin für den Fall der Mehrlänge einen Zuschlag
vorsieht, gilt für Bauvorhanden mit Mehrlänge nach Art. 40 BG die
Mehrlänge zuzüglich Mehrlängenzuschlag. Das vorliegende
Baugrundstück weist unbestrittenermassen aber lediglich auf der
Nordseite den verlangten Grenzabstand von 5.20 m auf und ist somit nicht
bewilligungsfähig. Auf der Ostseite beträgt der Grenzabstand nachweislich
nur 5.0 m, was räumlich zu wenig ist.
- 23 -
2.3.5. Angesichts der Nichteinhaltung des vorgeschriebenen Grenzabstands bei
Haus A erübrigt sich die Prüfung der weiter erhobenen verschiedenen
Rügen – so insbesondere unvollständige Sachverhaltsermittlung,
Verletzung des rechtlichen Gehörs, Verletzung Koordinationspflicht und
Gestaltungsvorschriften, Verletzung Zonenschema, Umgehung des
Zweitwohnungsbauverbots, Verletzung supranationalen Rechts). Die
weiter aufgeworfene Frage, ob ein Teil der Beschwerdeführer (hier ein in
Australien wohnhaftes Ehepaar, das via E-Mail Einsprache erhoben hatte)
zur Beschwerdeerhebung überhaupt legitimiert ist, kann hier
offengelassen werden, da die Legitimation der übrigen Beschwerdeführer
(Ehepaar aus der Schweiz) ohnehin gegeben ist und die Beschwerde
somit sowieso zu behandeln war.
2.3.6. Der kombinierte Einspracheentscheid ist somit nicht rechtens und deshalb
aufzuheben, was im Resultat zur Gutheissung der Beschwerde führt.
3.1. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf
Art. 73 Abs. 1 VRG je zur Hälfte der Beschwerdegegnerin und dem
Beschwerdegegner aufzuerlegen. Das Gericht erachtet dabei
ermessensweise eine Staatsgebühr von CHF 3'000.-- (zzgl.
Kanzleiauslagen) für angemessen und gerechtfertigt.
3.2. Aussergerichtlich haben die Beschwerdegegnerin und der
Beschwerdegegner zudem je hälftig den Beschwerdeführern eine
Parteientschädigung gestützt auf Art. 78 Abs.1 VRG zu bezahlen. Mangels
Einreichung einer Honorarnote setzt das Verwaltungsgericht die
Entschädigung für die Beschwerdeführer gestützt auf Art. 2 Abs. 1 der
Verordnung über die Bemessung des Honorars der Rechtsanwältinnen
und Rechtsanwälte (Honorarverordnung [HV]; BR 310.250) nach eigenem
Ermessen auf insgesamt CHF 5000.-- (inkl. MWST) fest, was einem Zeit-
/Arbeitsaufwand von ca. 18.5 h à CHF 270.-- (Art. 3 Abs. 1 Satz 1 HV)
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entspricht. In diesem Umfang haben die Beschwerdegegnerin (Anteil CHF
2'500.--) und der Beschwerdegegner (Anteil CHF 2'500.--) die
Beschwerdeführer folglich für die durch den Rechtsstreit verursachten
notwendigen Kosten zu entschädigen.