Decision ID: 8947f0f3-c6c7-40ab-959b-56e04cfa3aef
Year: 2016
Language: de
Court: GR_VG
Chamber: GR_VG_005
Canton: GR
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law

Sachverhaltsfeststellungen gemacht habe. Die Vorinstanz habe eine
falsche Interessenabwägung vorgenommen, weshalb zur Frage der
Gebäudeeingliederung unter Berücksichtigung der Anliegen des Orts- und
Landschaftsschutzes noch ein neutrales Gutachten einzuholen sei (Ziff.
5). Das Gericht habe die vorgebrachten Einwände sachgerecht zu prüfen
und im Rahmen der erforderlichen Interessenabwägung angemessen zu
berücksichtigen. Tatsache sei derzeit, dass sich die geplante
Zonenplanänderung in keiner Weise mit den Grundsätzen des
Raumplanungsgesetzes und schon gar nicht mit der konkreten örtlichen
Situation vertragen würde (Ziff. 6). Aus all den genannten Gründen (Ziff.
1-6) sei die Beschwerde daher antragsgemäss gutzuheissen (Ziff. 7).
5. Mit separaten Eingaben vom 14. Dezember 2015 verzichtete sowohl die
Regierung des Kantons Graubünden (Beschwerdegegnerin 1) als auch
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die Gemeinde (Beschwerdegegnerin 2) auf die Möglichkeit, sich zur
Stellungnahme der Beschwerdeführer vom 10. Dezember 2015 zu
äussern. Sie verwiesen dabei aber mit Nachdruck auf ihre früheren
Ausführungen und Anträge vom 31. März 2014 (Vernehmlassung der
Beschwerdegegnerin 2) und vom 2. April 2014 (Vernehmlassung der
Beschwerdegegnerin 1) zur Beschwerde vom 24. Februar 2014 der
Beschwerdeführer, welche sich mit Replik vom 20. Mai 2014 nochmals
dazu äusserten, während die Beschwerdegegnerin 1 am 23. Mai 2015
und die Beschwerdegegnerin 2 am 27. Mai 2015 auf die Einreichung
einer Duplik verzichteten.
6. Im Übrigen kann zum Sachverhalt und zur gesamtem Prozessgeschichte
betreffend der hier umstrittenen Ortsplanungsrevision – um unnötige
Wiederholungen zu vermeiden – auf die Angaben im inzwischen
aufgehobenen Verwaltungsgerichtsurteil R 14 24 verwiesen und darauf
abgestellt werden, da sich bezüglich des teilrevidierten Zonenplans
(Umzonung der Parzelle 1239 von ZöBA in Hotel- und Wohnzone
C._ [HWZS]) und des entsprechend abgeänderten Baugesetzes
(nArt. 45 und 56b BauG) seit dem Bundesgerichtsurteil vom 16. Oktober
2015 nichts geändert hat. Die Ausgangslage, die Vorgeschichte
(Planungsbeschwerde) und die ganze Prozessgeschichte können daher
weiterhin den Ziff. 1-15 bzw. Seiten 1-15 des Urteils R 14 24 vom 13.
Januar 2015 aussagekräftig und unverändert entnommen werden
(unrichtig hingegen E.1 und E.4 des Urteils).
7. Am 5. Februar 2016 führte eine Delegation des Verwaltungsgerichts
einen Augenschein durch, an welchem der Beschwerdeführer A._
persönlich in Begleitung seines Rechtsvertreters (RA Dr. Gadola) und des
Urhebers der Fotomontage mit Höhenmessung vom 8. April 2014
teilnahmen. Seitens der Regierung (Beschwerdegegnerin 1) waren ein
Vertreter des Departementes für Volkswirtschaft und Soziales (DVS)
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sowie der Amtsleiter für Nutzungsplanung zugegen. Die Gemeinde
(Beschwerdegegnerin 2) war durch ihren Präsidenten, den Bauamtsleiter,
den Baukommissionsvorsteher, den Planungsberater/Architekten
(D._) sowie ihren Rechtsvertreter (RA Dr. Pally) präsent. Allen
Anwesenden wurde dabei an vier verschiedenen Standorten die
Möglichkeit geboten, sich zu den räumlichen Gegebenheiten und zur
bestehenden Erschliessung der Bauparzelle 1239 samt Gestaltungs- und
Nutzungsvorgaben im Rahmen der angefochtenen Ortsplanungsrevision
vom 27. Oktober 2011, von der Bündner Regierung mit
Beschwerdeentscheid vom 14./15. Januar 2014 bereits einmal bestätigt,
noch frei an Ort und Stelle zu äussern, wovon allseits sachdienlich
Gebrauch gemacht wurde. Das Gericht erstellte seinerseits noch
insgesamt 16 Fotos von den derzeit bestehenden Verhältnissen im
Nahbereich zur Bauparzelle 1239 entlang des Inns sowie insbesondere
betreffend Aussicht/Ausblick ab der schon seit Jahrzehnten mit einem
Wohnhaus überbauten Parzelle 1614, in dem die Beschwerdeführer über
eine Stockwerkeinheit verfügen. Bezüglich der neu geschaffenen Hotel-
und Wohnzone C._ (HWZS), wo sich insbesondere auch die hier
interessierende Bauparzelle 1239 im Halte von ca. 5'197 m2 (neue HWZS
insgesamt ca. 6‘829 m2) befindet, sind vor allem die künftige Bebauung
(Gebäudehöhe/Volumina), die strassenmässige Erschliessung und die
landschaftliche Beeinträchtigung des bestehenden Ortsbildes
(Gestaltung/Wirkung der neu geplanten Baukörper auf Parzelle 1239
inklusive Aussichts-/Wertverlust der Parzelle 1614) zur Diskussion
gestanden und von den Parteien völlig gegensätzlich beurteilt worden
(vgl. Protokoll des Augenscheins vom 5. Februar 2016).
Auf die weiteren Vorbringen und Argumente der Parteien wird, soweit
erforderlich, im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
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Das Gericht zieht in Erwägung:
1. Heisst das Bundesgericht eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten ganz oder teilweise gut, kann es reformatorisch
entscheiden, also in der Sache selbst Anordnungen treffen, oder aber
kassatorisch, also den angefochtenen Entscheid bloss aufheben oder die
Angelegenheit an die Vorinstanz oder an die erstinstanzlich verfügende
Behörde zur Neubeurteilung zurückweisen (Art. 107 Abs. 2 des
Bundesgesetzes über das Bundesgericht [BGG; SR 173.110]; vgl.
KÖLZ/HÄNER/BERTSCHI, Verwaltungsverfahren und
Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2013,
Rz. 1640). Entscheidet das Bundesgericht kassatorisch und hebt das
angefochtene Urteil lediglich auf, ohne genaue und verbindliche
Anordnungen in der Streitsache selbst zu treffen, wird das hängige
Verfahren wieder in den Stand vor Ergehen des aufgehobenen
Verwaltungsgerichtsurteils versetzt (vgl. im Sachverhalt Ziff. 2;
Prozessleitende Verfügung vom 11. November 2015), wobei das neue
Verwaltungsgerichtsurteil die Erwägungen des Bundesgerichtsurteils
sinngemäss zu berücksichtigen hat (so Dispositiv Ziff. 1 des
Bundesgerichtsurteils).
2. Anfechtungsobjekt ist vorliegend die Teilrevision Ortsplanung 2011/Zo-
nenplan mit Gestaltungselementen sowie Generellem Erschliessungsplan
1:1000 C._ in der betreffenden Gemeinde (nachfolgend
Beschwerdegegnerin 2) bzw. der zugehörige Beschwerdeentscheid vom
14. Januar 2014 der Regierung des Kantons Graubünden
(Beschwerdegegnerin 1), worin insbesondere die Parzelle 1239 im Gebiet
C._ nördlich des Inns von der bisherigen Zone für öffentliche Bauten
und Anlagen (ZöBA) in die neu geschaffene Hotel- und Wohnzone
C._ (HWZS) umgezont werden soll und dazu entsprechend neue
Bestimmungen im Baugesetz erlassen und in Kraft gesetzt werden sollen.
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Damit konnten sich die Eigentümer einer Stockwerkeinheit im Haus auf
Parzelle 1614 (Beschwerdeführer) nicht einverstanden erklären, weshalb
sie dagegen am 24. Februar 2014 Beschwerde beim Verwaltungsgericht
des Kantons Graubünden erhoben und die Gutheissung ihrer
Beschwerde (Ziff. 1) sowie die Aufhebung der beschlossenen
Zonenplanänderung samt neuer Baugesetzesbestimmungen beantragten
(Ziff. 2). Beschwerdethemen bilden dabei vor allem die künftigen
Überbauungs-/Bebauungsmöglichkeiten der Parzelle 1239
(Gebäudehöhe und -volumina) in der HWZS, die strassenmässige
Erschliessung dieses Teilgebiets, die Beeinträchtigungen des
bestehenden Orts- und Landschaftsbildes durch die Gestaltung und
Wirkung der neu geplanten Baukörper auf Parzelle 1239 im Halte von ca.
5'197 m2 (neue HWZS total ca. 6‘829 m2) sowie der Aussichts- und
Wertverlust für die Parzelle 1614 der Beschwerdeführer in der rund 80 m
entfernt im Norden davon gelegenen Kernzone. In formeller Hinsicht gilt
es zunächst aber noch den Einwand der Beschwerdeführer einer
allfälligen Verletzung des rechtlichen Gehörs durch die Vorinstanzen zu
klären.
3. a) Nach Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen
Eidgenossenschaft (BV; SR 101) haben Parteien Anspruch auf
rechtliches Gehör. Auf kantonaler Ebene ist der Grundsatz in Art. 16 ff.
des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100)
verankert. Das rechtliche Gehör dient einerseits der Sachaufklärung,
andererseits stellt es ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht beim
Erlass eines Entscheids dar, welcher in die Rechtsstellung des Einzelnen
eingreift (vgl. statt vieler: BGE 135 I 187 E.2.2, 127 I 54 E.2b;
HÄFELIN/HALLER/KELLER, Schweizerisches Bundesstaatsrecht, 8. Aufl.,
Zürich/Basel/Genf 2012, Rz. 835; STEINMANN, in:
EHRENZELLER/MASTRONARD/SCHWEIZER/VALLENDER, Die Schweizerische
Bundesverfassung, Kommentar, 3. Aufl., Zürich/Ba-sel/Genf/St. Gallen
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2014, Art. 29 Rz. 42f.; BIAGGINI, Kommentar zur Bundesverfassung der
Schweizerischen Eidgenossenschaft, Zürich 2007, Art. 29 Rz. 17; zudem
Urteile des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden [VGU] R 14 3
und 4 vom 21. Oktober 2014 E. 2a, R 13 171 vom 1. April 2014 E.3b).
Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör folgt unter anderem auch die
grundsätzliche Pflicht der Behörden, ihren Entscheid zu begründen. Der
Bürger soll wissen, warum die Behörde entgegen seinem Antrag
entschieden hat. Dabei ist es nicht erforderlich, dass sie sich mit allen
Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne
Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Vielmehr kann sie sich auf die für den
Entscheid wesentlichen Punkte beschränken. Die Begründung muss so
abgefasst sein, dass sich der Betroffene über die Tragweite des
Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an
die höhere Instanz weiterziehen kann. Dies ist nur möglich, wenn sowohl
er wie auch die Rechtsmittelinstanz sich über die Tragweite des
Entscheids ein Bild machen können. In diesem Sinne müssen wenigstens
kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat
leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt (BGE 140 I 99 E.3.4,
137 II 266 E.3.2, 136 I 229 E.5.2, 134 I 83 E.4.1, 133 III 439 E.3.3; 129 I
232 E.3.2, 126 I 97 E.2b, je mit weiteren Hinweisen;
HÄFELIN/HALLER/KELLER, a.a.O., Rz. 838; STEINMANN, a.a.O., Art. 29
Rz. 49; BIAGGINI, a.a.O., Art. 29 Rz. 23 und 25; VGU R 13 171 vom 1.
April 2014 E.3e; PVG 2011 Nr. 31).
b) Im konkreten Fall trifft es nicht zu, dass die Einwände der
Beschwerdeführer von den Vorinstanzen nicht genügend abgeklärt
und/oder berücksichtigt worden sind. Die Beschwerdegegnerinnen sind
ihrer jeweiligen Begründungspflicht ausreichend nachgekommen. Eine
Gehörsverletzung gemäss Art. 29 Abs. 2 BV liegt nicht vor. Im Übrigen
wäre eine allfällige leichte Verletzung des rechtlichen Gehörs als geheilt
zu betrachten, da vorliegend ein doppelter Schriftenwechsel
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stattgefunden hat, den Parteien nach Erhalt des Bundesgerichtsurteils
1C_131/2015 noch die Möglichkeit zu einer Vernehmlassung eingeräumt
wurde (vgl. im Sachverhalt Ziff. 2), davon nachweislich insbesondere von
den Beschwerdeführern Gebrauch gemacht wurde (im Sachverhalt Ziff. 4)
und überdies am 5. Februar 2016 auch noch ein gerichtlicher
Augenschein an Ort und Stelle durchgeführt wurde (im Sachverhalt Ziff. 7;
sowie Protokoll des Augenscheins samt 16 erstellter Bildaufnahmen). Mit
ihrem Einwand betreffend Gehörsverweigerung dringen die
Beschwerdeführer deshalb nicht durch.
c) Zur Kognition (Überprüfungsbefugnis) des streitberufenen
Verwaltungsgerichts gilt es präzisierend festzuhalten, dass Entscheide
der Beschwerdegegnerin 1 über die Genehmigung von kommunalen
Grundordnungen und über Planungsbeschwerden mit
verwaltungsgerichtlicher Beschwerde gemäss Art. 102 Abs. 1 des
Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100)
an das Verwaltungsgericht weitergezogen werden können. Nach Art. 51
Abs. 1 VRG erstreckt sich die Kontrollbefugnis des Verwaltungsgerichts
im Beschwerdeverfahren dabei auf Rechtsverletzungen einschliesslich
Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens (lit. a) sowie auf
unrichtige oder unvollständige Feststellung des Sachverhalts (lit. b). Das
streitberufene Verwaltungsgericht überprüft demnach den Sachverhalt
und die Rechtsfragen frei. Demgegenüber beurteilt es nicht, ob der
angefochtene Entscheid zweckmässig und angemessen ist. Amtete die
Beschwerdegegnerin 1 nicht einzig als Genehmigungs-, sondern – wie
hier – auch noch als erste Beschwerdeinstanz und ist das
Verwaltungsgericht somit (erst) die zweite kantonale Rechtsmittelinstanz,
gilt jedoch auch in Ortsplanungsverfahren die Kognition nach Art. 51 Abs.
1 VRG (so bereits: VGU R 14 3 und 4 vom 21. Oktober 2014 E.2d, R 11
46 vom 24. Januar 2012 E.2a, R 09 7 vom 19. Mai 2009 E.1b, R 08 76
vom 28. April 2009 E.1c sowie R 07 47 vom 11. September 2007 E.1; zu
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den identischen altrechtlichen Bestimmungen: PVG 1996 Nr. 42 und 1999
Nr. 44). Der Prüfungsumfang beschränkt sich deshalb in Bezug auf die
Ermessensausübung auf die reine Rechtskontrolle, das heisst auf die
Prüfung, ob die Ermessensausübung mit Rechtsfehlern im Sinne der
Ermessensüberschreitung bzw. des Ermessensmissbrauchs behaftet ist.
Die Beantwortung dieser Rechtsfrage wird noch Gegenstand der
nachfolgenden materiell-rechtlichen Erwägungen (s. E.5a-c) sein.
d) Nach Art. 50 VRG ist zur Beschwerde legitimiert, wer durch den
angefochtenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an
seiner Aufhebung oder Änderung hat oder wer durch besondere
Vorschrift dazu ermächtigt ist. Laut Art. 52 Abs. 1 VRG ist die
Beschwerde schriftlich innert 30 Tagen seit Mitteilung des angefochtenen
Entscheids beim Verwaltungsgericht einzureichen. Diese
Urteilsvoraussetzungen sind vorliegend erfüllt, zumal die
Beschwerdeführer auf Parzelle 1614 aufgrund ihrer räumlichen Nähe zur
Parzelle 1239 und der dort künftig veränderten Nutzungsmöglichkeiten
(neu HWZS anstatt ZöBA) durchaus als „berührt“ im Sinne von Art. 50
VRG bezeichnet werden können und ihnen daher auch ein
schutzwürdiges Interesse an der Anfechtung der Ortsplanungsrevision
(2011) der Beschwerdegegnerin 2 sowie des Beschwerdeentscheids vom
14. Januar 2014 der Beschwerdegegnerin 1 zugebilligt werden kann. Mit
der Beschwerdeschrift vom 24. Februar 2014 wurde zudem die 30-tägige
Anfechtungsfrist gemäss Art. 52 Abs. 1 VRG eingehalten, weshalb auf die
Beschwerde vollumfänglich eingetreten werden kann.
e) Laut Art. 11 VRG ist der Sachverhalt von Amtes wegen zu ermitteln (Abs.
1; Untersuchungsmaxime). Die am Verfahren Beteiligten sind verpflichtet,
an der Feststellung des Sachverhalts mitzuwirken (Abs. 2). Die Behörde
[bzw. das Gericht] erhebt die notwendigen Beweise, wobei sie [es] an
Begehren zur Ermittlung des Sachverhalts nicht gebunden ist (Abs. 3).
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Nach Art. 12 Abs. 1 lit. e VRG dienen der Behörde [dem Gericht] als
Beweismittel – neben dem Wissen ihrer Mitglieder – insbesondere auch
Augenscheine. Gemäss Art. 21 VRG ist die Behörde [das Gericht] in der
Beweiswürdigung frei. Dasselbe gilt grundsätzlich auch für die Ermittlung
des rechtserheblichen Sachverhalts bzw. die Beweiserhebung. Im
konkreten Fall haben insbesondere die Beschwerdeführer noch die
Durchführung eines Augenscheins (beweisrechtlich) für sinnvoll und
notwendig erachtet, um die sich vorliegend stellenden Fragen zuverlässig
und verbindlich beantworten zu können. Diesem Begehren ist das Gericht
am 5. Februar 2016 nachgekommen, indem es vor Ort einen
entsprechenden Augenschein in Anwesenheit aller Parteien und deren
Fachleute (Architekten; Raumplaner, Bauberater und Rechtsvertreter)
durchführte und die Parteien insbesondere auch zum Kurzgutachten vom
23. Januar 2012 des Bau- und Planungsberaters der
Beschwerdegegnerin 2 nochmals ausführlich vor Ort Stellung nehmen
konnten. Das weitere Begehren der Beschwerdeführer, wonach zusätzlich
auch noch ein (neutrales und unabhängiges) Gutachten über die
künftigen Bebauungs- und Gestaltungsmöglichkeiten vor Ort einzuholen
sei, erweist sich damit als unnötig, zumal von der Einholung einer solchen
Expertise zum vornherein keine neuen Erkenntnisse zu erwarten sind
(vgl. zur antizipierten Beweiswürdigung: BGE 136 I 229 E.5.3, 124 V 90
E.4b; Urteil des Bundesgerichts 8C_898/2014 vom 24. März 2015 E.3.3
m.w.H). Das Gericht kann danach auf die Abnahme zusätzlicher Beweise
verzichten, wenn es aufgrund bereits abgenommener Beweise seine
Überzeugung gebildet hat und ohne Willkür annehmen darf, seine
Überzeugung werde durch weitere Beweiserhebungen nicht geändert.
Hinzu kommt, dass es für eine weitere Expertise auch an einer
entsprechenden Rechtsgrundlage gefehlt hätte. Die Durchsicht des
Baugesetzes der Beschwerdegegnerin 2 hat jedenfalls keine derartige
Verpflichtung zu Tage gefördert. In tatsächlicher Hinsicht gilt es allerdings
noch die Feststellung im Bundesgerichtsurteil 1C_131 /2015 unter
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Erwägung 3.2 (S. 7) zu berücksichtigen, wonach das betreffende
Teilbaugebiet nicht in der qualifizierten Pufferzone gemäss Richtplankarte
UNESO-Welterbe liegt, sondern in der einfachen Pufferzone im
Nahbereich, wofür aber keine Gestaltungsberatung obligatorisch ist. Zieht
die Gemeinde eine entsprechende Beratung bei, kann sie deren Umfang
selbst frei bestimmen (vgl. Erwägung 3.3 in fine, S. 8 oben). Diese
höchstrichterliche Planungsauflage hat die Beschwerdegegnerin 2 mit der
Einholung eines Kurzgutachtens 2012 bereits einwandfrei und
sachdienlich erfüllt. Die Beschwerdeführer stossen daher mit diesem
Verfahrensantrag ins Leere.
4. a) In materieller Hinsicht gilt es zuerst die hier massgebenden
Bestimmungen des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG; SR
700), des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR
801.100) und des kommunalen Baugesetzes (BauG) samt Kurzgutachten
vom 23. Januar 2012 anzuführen, um danach unter Einbezug und
Würdigung des Augenscheins vom 5. Februar 2016 zur Fallentscheidung
zu gelangen.
Art. 1 RPG – Ziele 1Bund, Kantone und Gemeinden sorgen dafür, dass der Boden haushälterisch genutzt und das Baugebiet vom Nichtbaugebiet getrennt wird. Sie stimmen ihre raumwirksamen Tätigkeiten aufeinander ab und verwirklichen eine auf die erwünschte Entwicklung des Landes ausgerichtete Ordnung der Besiedlung. Sie achten dabei auf die natürlichen Gegebenheiten sowie auf die Bedürfnisse von Bevölkerung und Wirtschaft.
2Sie unterstützen mit Massnahmen der Raumplanung insbesondere die Bestrebungen, lit. abis) die Siedlungsentwicklung nach innen zu lenken, unter Berücksichtigung einer angemessenen Wohnqualität.
Art. 3 RPG - Planungsgrundsätze 1Die mit Planungsaufgaben betrauten Behörden achten auf die nachstehenden Grundsätze;
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2Die Landschaft ist zu schonen, insbesondere sollen
lit. b) Siedlungen, Bauten und Anlagen sich in die Landschaft einordnen. 3Die Siedlungen sind nach den Bedürfnissen der Bevölkerung zu gestalten und in ihrer Ausdehnung zu begrenzen. Insbesondere sollen
lit. abis) Massnahmen getroffen werden zur besseren Nutzung der brachliegenden oder ungenügend genutzten Flächen in Bauzonen und der Möglichkeit zur Verdichtung der Siedlungsfläche 3Für die öffentlichen oder im öffentlichen Interesse liegenden Bauten und Anlagen sind sachgerechte Standorte zu bestimmen. Insbesondere sollen
lit. a) regionale Bedürfnisse berücksichtigt [...] werden; lit. b) Einrichtungen [...] gut erreichbar sein.
Art. 22 KRG – Allgemeines [zur Grundordnung bzw. Ortsplanung] 1Die Gemeinden erlassen die Grundordnung. Diese bestimmt die Nutzung sowie die Grundzüge der Gestaltung und Erschliessung des Gemeindegebietes. Sie ist für jedermann verbindlich.
2Die Grundordnung besteht aus dem Baugesetz, dem Zonenplan, dem Generellen Gestaltungsplan (GGP) und dem Generellen Erschliessungsplan (GEP). Für Teilgebiete kann ein Arealplan erlassen werden. Anstelle eines Generellen Gestaltungsplans können die Gemeinden im Baugesetz Gestaltungsvorschriften erlassen. 3Die Grundordnung berücksichtigt die Vorgaben und Vorschriften des übergeordneten Rechts. Die Gemeinden können im Rahmen ihrer Zuständigkeit strengere Bestimmungen aufstellen, soweit es die örtlichen Verhältnisse erfordern und die übergeordnete Regelung dem nicht entgegensteht.
Art. 24 KRG – Baugesetz 1Das Baugesetz enthält mindestens die Bauvorschriften, die Zonenvorschriften sowie weitere nach kantonalem Recht erforderliche Bestimmungen. 2Die Bauvorschriften regeln entsprechend den örtlichen Bedürfnissen insbesondere:
1. Die Anforderungen an Bauten und Anlagen hinsichtlich Ausführung, Betrieb und Unterhalt
2. Die Gestaltung und Erhaltung von Bauten, Anlagen und Aussenräumen.
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Art. 25 Abs. 1 KRG – Regelbauweise 1Die Regelbauweise umfasst wenigstens das Mass der Nutzung, die Bauweise (geschlossene, offene Bauweise) sowie die Grenz- und Gebäudeabstände.
Art. 27 Abs. 1 KRG – Bauzonen [1. Allgemeines] 1Bauzonen können unterteilt werden in Kernzonen,[..], Wohnzonen, [..], Hotelzonen, [..] etc.. Die Gemeinden können weitere Arten von Bauzonen festlegen.
Art. 58 KRG – Erschliessung [Allgemeines] 1Die Gemeinden planen im Rahmen ihrer Zuständigkeit die Grund-, Grob- und Feinerschliessung ihres Gebietes [...]. 2Die Grunderschliessung umfasst die Versorgung eines grösseren zusammenhängenden Gebietes mit den übergeordneten Anlagen wie Hauptstrassen, Eisenbahnlinien [....]. 3Unter Groberschliessung wird die Versorgung eines zu überbauenden Gebietes mit den Hauptsträngen der Erschliessungsanlagen verstanden, namentlich [..] Strassen und Wege, die unmittelbar dem zu erschliessenden Gebiet dienen. Sie verbinden die Anlagen der Grunderschliessung mit denjenigen der Feinerschliessung.
Art. 73 KRG – Siedlung und Landschaft [unter dem Titel Gestaltung] 1Siedlungen, Bauten und Anlagen sind nach den Regeln der Baukunst so zu gestalten, dass mit der Umgebung und der Landschaft eine gute Gesamtwirkung entsteht. 2Wo dieses Gesetz oder die Ortsplanung eine Pflicht zur Gestaltungsberatung vorsehen, haben sich die Bauherrschaft bei der Ausarbeitung der Projektpläne und die Baubehörde bei der Beurteilung des Bauvorhabens durch Fachleute in Fragen der Baugestaltung beraten zu lassen (N.B. Laut Bundesgerichtsurteil 1C_131/2015 E.3.2 bis 3.4 liegt das hier interessierende Teilgebiet mit Parzelle 1239 in einer einfachen Pufferzone, für welche gerade keine Verpflichtung zur Gestaltungsberatung besteht).
Art. 75 KRG – Bauabstände [1. Gebäude]
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1Bei der Erstellung von Gebäuden, die den gewachsenen Boden überragen, ist gegenüber jedem Nachbargrundstück ein Grenzabstand von 2.5 m einzuhalten, sofern das Baugesetz der Gemeinde nicht grössere Grenzabstände vorschreibt. 2Zwischen Gebäuden ist ein Gebäudeabstand von 5.0 m einzuhalten, sofern das Baugesetz der Gemeinde nicht grössere Gebäudeabstände vorschreibt.
Art. 107 KRG – Übergangsbestimmungen [1. Verhältnis zu Ortsplanungen] 1Die bestehenden Ortsplanungen bleiben, soweit Absatz 2 nichts anderes bestimmt, bis zur Anpassung an dieses Gesetz in Kraft. Die Anpassung hat bei der nächsten Überprüfung der Ortsplanung, jedoch innert 15 Jahren, zu erfolgen. Die Regierung kann diese Frist angemessen verlängern. [Das KRG ist am 1.11.2005 in Kraft getreten]. 2Unmittelbar anwendbare Bestimmungen dieses Gesetzes gehen abweichenden kommunalen Vorschriften vor. Als unmittelbar anwendbar gelten (nebst Ziff. 1-4):
5. die kantonalen Bauvorschriften (Art. 72-84 KRG)
6. das formelle Baurecht (Art. 85-96 KRG).
Kurzgutachten vom 23. Januar 2012
(mit Auszügen betreffend [A] Siedlungsstruktur, [B] Verkehr, [C] Städtebauliches Konzept sowie [D] Landschafts- und Ortsbild)
[A] Die räumliche und architektonische Kohärenz der historischen Siedlungsgestalt wurde massgeblich in der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts von einer diffusen Expansion umringt, die das heutige Zersiedelungsgebiet prägt. In den 60er Jahren überschreitet die Entwicklung den Inn. Südlich des Flusses entstehen in der Ebene die Überbauung E._ (1963) und das Gewerbequartier F._. Die mangelhafte Vernetzung und der fehlende räumliche Bezug dieser neuen Gebiete bewirken eine räumliche Absonderung gegenüber dem Kontext der Siedlungsstruktur.
[B] Die Verkehrsinfrastruktur entwickelte sich ebenfalls heterogen. [..] Die sogenannte kleine Umfahrung erweitert die Via G._ und entlastet den historischen Dorfteil. Dabei verbessert sie massgeblich die Verbindung zum Bahnhof, jedoch bedingt durch die topographische Situation und die mangelhafte Urbanisierung, vermag diese „Achse“ weder eine räumliche und städtebauliche Aufwertung des Bahngebietes noch einen Bezug zum Dorfkern herzustellen. Diese Konstellation wird noch weiter durch die Tatsache kompromittiert, dass der ganze intensive Verkehr nach Süden
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über die Innbrücke bei C._ zusammengefasst und in Richtung Z._ sowie ins Unterengadin geleitet wird. Demzufolge entsteht ein bedeutender Knotenpunkt, der ausserdem die einzige Verbindung zu den südlichen Gebieten F._ und C._ bildet.
[C] Zur Brücke hin wird die Bebauung zusammenhängender, dichter und höher, um, übereinstimmend mit dem neuen „Kopfbau“ auf dem Areal H._, den städtebaulich wichtigen Kontext des öffentlichen Raumes, von der Brücke bis zum projektierten Kreisel und dem Coop-Gebäude, einzufassen. Diese Situation bildet sowohl das urbane Begrenzungselement zum Inn und der Promenade als auch den Übergang zum Dorfkern. Auf dem Baugebiet C._ ist die Erstellung eines Hotels und einer angemessenen Anzahl Wohnungen für Einheimische vorgesehen. Aus städtebaulicher Sicht ist die Definition des „Brückenkopfes“ und des Übergangs zum Dorfkern, aber auch als identifizierbarer Abschluss des Bahnareals, durch eine prägnante massivere Gestalt prädestiniert. Aus diesem Grund bietet sich für das Hotel, aufgrund seiner Grösse und übrigen Anforderungen, die Lage am „Brückenkopf“ geradezu ideal an, denn die Gestaltung dieses Bereiches erfordert die grösste Baudichte; wobei die Vorzüge einer optimalen Erschliessung und eines attraktiven Ausblicks zum Inn und der Ebene nicht weniger relevant sind. Die aufgelockerte Bebauung in der Nähe der Auen wird durch Wohnungen für Einheimische gebildet und formuliert mit ihrer geringeren Dichte den Übergang zum renaturierten Inn-Bereich.
[D] Es ist nun mal eine Konstante, dass das Landschafts- und Ortsbild überwiegend von den historischen Siedlungsstrukturen geprägt ist.[..] Dennoch sind die städtebaulichen und architektonischen Eingriffe gerade im peripheren Bereich von grosser Bedeutung, weil nur dadurch Grundlagen geschaffen werden, um die Kohärenz des Siedlungskontextes zu bewahren und auszubauen. In diesem Sinne hat die Gemeinde vorausschauend gehandelt und mit den Planungen C._ und H._ die Ausgangslage für die Entwicklung dieser bedeutenden Schlüsselstelle gebildet. Die hierarchische Aufwertung des Gebietes am südlichen Rand des Dorfkerns, als räumlicher und architektonischer Übergang zum Dorfkern, widerspricht in keiner Weise den höher gelegenen historischen Strukturen. Die urbane Ergänzung des südlichen Gürtels bedient sich der grundsätzlichen typologischen Instrumente, um die städtebaulichen Zusammenhänge zwischen dem historischen Siedlungsteil, dem Inn und der Ebene wieder hervorzubringen. Die Definition des Bebauungskonzepts nimmt direkt Bezug auf das Orts- und Landschaftsbild und differenziert entsprechend sowohl die Lage, die Dichte und die Höhe der Baukörper. Diese städtebauliche Addition thematisiert kohärenterweise die Entwicklung des 20. Jahrhunderts, die offensichtlich mit dem Bau der Bahnanlage und der südlichen Verkehrserschliessung verbunden ist, und setzt auch im Nutzungsbereich die gestalterische Interaktion mit dem Dorfkern um.
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Art. 56b BauG – Hotel und Wohnzone C._ (Neu seit Teilrevision) 1Die Hotel- und Wohnzone C._ ist bestimmt (a) für die Erstellung von Hauptwohnungen sowie (b) für nicht störende Produktions- und Dienstleistungsbetriebe, namentlich Hotels mit hoteltypischen Service- und Dienstleistungen. Aparthotels sind nicht zulässig. 2An Stelle der Gebäude- und Firsthöhe gilt eine Gesamtbauhöhe von 1‘721.50 m ü.M., welche – mit Ausnahme technisch notwendiger Dachaufbauten (Liftüberfahrt, Kamine) – von keinem Punkt der Dachkonstruktionen überschritten werden darf. Bei Realisierung einer Hotelnutzung dürfen im nördlichen Bereich – wie im Zonenplan dargestellt – abgestuft Gesamtbauhöhen von 1‘723.50 m ü.M. realisiert werden, wird dieser Höhenbonus genutzt, ist die Hotelnutzung dauernd beizubehalten (vgl. Ausschnitt Zonenplan – Beilage 2 [act. 4 S. 10] der Beschwerdegegnerin 1; wonach die HWZS in drei Teilgebiete gestaffelt von Osten nach Westen unterteilt wird und bei einer Hotelbaute im östlichsten Teil eine max. Gesamtbauhöhe von 1‘726.50 m ü.M. erlaubt ist). 3Die ganze Hotel- und Wohnzone C._ gilt als Fläche gemäss Art. 97 Abs. 1 Ziff. 2 KRG mit Enteignungsrecht betreffend das bestehende privatrechtliche Bauverbot, soweit dieses einer zonenkonformen Überbauung gemäss Absatz 1 und 2 entgegensteht.
Art. 45 BauG – Ergänzung Zonenschema (Neu mit Teilrevision eingefügt)
HWZS = Hotel- und Wohnzone C._; Ausnützungsziffer = AZ 0.80; Max. Gebäudehöhe und max. Firsthöhe ab Gebäudehöhe (s. Art. 56b Abs. 2); max. Gebäudelänge (--); Grenzabstand klein und gross jeweils 2.5 m, Hauptwohnungsanteil 100 %.
b) Im Lichte der soeben zitierten Gesetzesbestimmungen und unter
Berücksichtigung des auszugsweise rezitierten Kurzgutachtens vom 23.
Januar 2012 gilt es nachfolgend im Besonderen die materiellen
Haupteinwände der Beschwerdeführer betreffend Verletzung des Orts-
und Landschaftsbildes (Verschandelung der Landschaft durch krass
überdimensionierte Hotelbaukörper), unzureichende
Strassenerschliessung (Verkehrschaos bei Kreiseln) und Aussichts- und
Wertverlust der eigenen Wohneinheit auf Parzelle 1614 - welche
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nachweislich knapp 80 m nördlich von der hier interessierenden Parzelle
1239 entlang des Inns bzw. der neuen Hotel- und Wohnzone C._
(HWZS) liegt (vgl. Beilage 4 [act. 1] der Beschwerdegegnerin 1 mit
Luftaufnahme; aus Vogelperspektive) - zu entscheiden.
5. a) Wie der gerichtliche Augenschein vom 5. Februar 2016 gezeigt hat,
handelt es beim von der ZöBA in die HWZS umgezonten Bauland (inkl.
Parzelle 1239) um einen schmalen Landstreifen, der im Süden durch den
Inn, im Osten durch den Strassenzubringer mit zwei Verkehrskreiseln
(davon einer vor und der andere nach der Innbrücke), im Norden durch
den RhB-Tunnel samt dahinter liegender Wohnzone W3c und im Westen
durch das Wohngebiet H._ (WG4) mit naher Auenlandschaft gegen
Südwesten, umfasst wird. Auf der gegenüberliegenden Flussseite des
Inns, weiter südlich in einer Luftdistanz von ungefähr 150 m beginnt das
genau abgegrenzte Areal E._ (W4), welches bereits mit
mehrstöckigen Wohnblöcken überbaut ist und selbst im Norden, Osten
und Süden von einer Auenlandschaft und Wiesland (inkl. Golfplatzzone)
umgeben ist (vgl. Ortsplanung mit Zonenplan 1:5‘000 samt Gerichtsfotos
am Standort 1: s. Foto 1: Innbrücke mit Verkehrszubringer [inkl. Kreisel]
ab Umfahrungsstrasse; Foto 3: Blick Richtung Areal E._ mit
mehrstöckigen Wohnblöcken [W4] südlich des Innverlaufs; Foto 4:
Parkplätze auf Parzelle 1239; Foto 5: Blick Richtung Dorfkern im Norden
mit vorderstem Haus [inkl. Wohnung Beschwerdeführer) auf Parzelle
1614). Aus dem Gesagten ergibt sich, dass derzeit eine sehr heterogene
und durchmischte Besiedlung mit verschiedensten Verkehrsträgern
(Strasse, Kreisel, Brücken, RhB-Bahn) rund um das hier zur Diskussion
stehende Teilbaugebiet (HWZS) anzutreffen ist. In Bezug auf die
Dimensionierung des geplanten Bauvorhabens und dessen Auswirkungen
auf das bestehende Landschafts- und Ortsbild hat derselbe Augenschein
– insbesondere unter Berücksichtigung der höhenmässig korrigierten
Fotomontage in der Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin 2 (s.
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Skizze Ziff. 9.2, S. 7) – ebenfalls ergeben, dass der entsprechend
vorgelegten Fotomontage der Beschwerdeführer (vgl. Beilage 3 [act. 3]
der Beschwerdegegnerin 1) nicht gefolgt werden kann, weil die darin
enthaltenen Höhenangaben unzutreffend sind. Ausgehend vom einzig
vorhandenen Gebäude im östlichsten Teil der Parzelle 1239
(Restorant/Pizzeria; s. Gerichtsfoto 1 am Standort 2, Foto 1 am Standort
3 und im Besonderen Fotos 1 und 2 am Standort 4 [ab Aussenterrasse im
Erdgeschoss auf Parzelle 1614]) mit einer aktuellen Firsthöhe von 8.39 m
lässt sich leicht abschätzen, dass maximal noch 9.00 m höher gebaut
werden kann, da das gewachsene Terrain bei der Pizzeria 1‘709.11 m
über Meer (m ü.M.) misst und die maximale Gebäudehöhe laut Art. 56b
Abs. 2 BauG (s. Ausschnitt Zonenplan; Beilage 2 [act. 4 S. 10] der
Beschwerdegegnerin 1) bei einer Hotelnutzung 1‘726.50 m ü.M. nicht
überschreiten darf. Die Differenz daraus ergibt 17.39 m (1‘726.50 –
1‘709.11), womit ab Firsthöhe Pizzeria (1‘709.11 m ü.M. + 8.39 m =
1‘717.50 m ü.M.) noch 9.00 m fehlen, um das höchstzulässige Niveau von
1‘726.50 m ü.M. (erstes Baufeld mit „Kopfbaute“) zu erreichen. Die
Fotomontage der Beschwerdeführer implizit perspektivisch aber einen
bedeutend höheren und damit wuchtigeren Gebäudekomplex, als er
tatsächlich gebaut werden darf. Diese Fotomontage erweist sich daher
zweifelsfrei als falsch und nicht aussagekräftig. Dasselbe gilt auch für die
allenfalls im Westen direkt anschliessenden Hotelbauten (gestaffelt von
Osten nach Westen) mit einer Höhenbeschränkung von 1‘723.50 m ü.M.
(zweites Baufeld) bzw. 1‘721.50 m ü.M. (drittes Baufeld). Richtig ist
demnach, dass das im Osten als Kopfbaute dereinst zu erstellende
Hotelgebäude eine Maximalhöhe von 17.39 m (1‘726.50 – 1‘709.11)
erreichen könnte. Diese Gebäudehöhe kann für Hotelbauten mit in der
Regel höheren Zwischenstockwerken als Mehrfamilienhäuser aber nicht
schon als absonderlich oder besonders störend in der Aussenwirkung
bezeichnet werden, da in den umliegenden Wohnzonen mit zulässigen
Firsthöhen von 17.50 m (W4 E._) bzw. von 13.50 m (W3c H._)
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durchaus schon vergleichbar hohe Gebäudekomplexe erstellt werden
durften (vgl. Zonenschema Art. 45 BauG). Hinzu kommt, dass eine
Nutzungskonzentration und bauliche Massierung des im Osten auf
Parzelle 1239 allenfalls als Kopfbaute zu erstellenden Hotels in der
Realität kaum beabsichtigt wird, da bei Ausschöpfung der erwähnten
Gebäudehöhe von max. 17.39 m nicht mehr genügend
Bruttogeschossfläche (BGF) für eine vernünftig gestaffelte Überbauung
der andern beiden Baufelder gegen Westen hin zur Verfügung stünde.
Bei einer Gesamtfläche der neuen HWZS von 6‘829 m2 und der AZ von
0.80 ergibt sich nämlich eine Bruttogeschossfläche von 5‘463.20 m2. Bei
einer Gebäudehöhe der Kopfbaute von 17.39 m im Osten (erstes Baufeld)
– was einer Hochbaute mit fünf Stockwerken entspricht – würden aber
unwidersprochen bereits ca. 4‘980 m2 BGF (5 x 996 m2) konsumiert,
womit für die restlichen beiden Baufelder lediglich eine BGF von 483.20
m2 übrig bliebe, was hinreichend belegt, dass der Planungsvorgabe der
Gebäudestaffelung von Osten nach Westen nicht mehr nachgelebt
werden könnte, da für die Überbauung des zweiten und dritten Baufeldes
in der HWZS gar keine nennenswerte Bruttogeschossfläche mehr zur
Verfügung stünde. Die Bedenken und Befürchtungen der
Beschwerdeführer – wonach ein riesiger und ausserordentlich
voluminöser (monströser) Bauklotz als „Hotelkopfbaute“ im Osten auf
Parzelle 1239 erstellt würde – erweisen sich deshalb sowohl bezüglich
Gebäudehöhe als auch Gebäudevolumen als unbegründet. Daran ändert
entgegen der Darstellung der Beschwerdeführer auch nichts, dass keine
Gebäudelängen und bloss ein (kleiner/grosser) Grenzabstand von 2.50 m
im ergänzten Art. 45 BauG vorgeschrieben werden, weil die
Überbauungsgestaltung als Ganzes in der HWZS möglichst harmonisch
und ausgewogen zu erfolgen hat und deshalb die Längenmasse einzelner
Baukörper dem höher zu gewichtenden Kriterium eines guten
Gesamteindrucks nicht entgegenstehen dürfen. Die entsprechenden
Ausführungen im Kurzgutachten bezüglich historischer Siedlungsstruktur
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([s. Abschnitt [A], städtebauliches Konzept [C] und Orts- und
Landschaftsbild [D]) des von der Beschwerdegegnerin 2 zur Planungs-
und Bauberatung beigezogenen Experten sind denn auch nachvollziehbar
und einleuchtend, zumal dadurch die verdichtete Bauweise im
Nahbereich zu den öffentlichen Verkehrsmitteln (RhB-Bahnhof ca. 300 m
entfernt) gefördert werden und eine weitere bauliche Zersiedelung auf der
Südseite des Inns so planerisch wirksam verhindert werden sollte.
Anlässlich des Augenscheins vom 5. Februar 2016 hielt der Verfasser des
Kurzgutachtens dazu nochmals mit Nachdruck fest, dass mit der
angefochtenen Ortsplanungsrevision (erst) die Möglichkeit eröffnet werde,
eine grössere Überbauung und gleichzeitig einen sichtbaren Abschluss
des Siedlungsgebiets nach aussen zu verwirklichen (vgl. Beilage 2 [act. 4
S. 4-8] der Beschwerdegegnerin 1, mit Plänen 1-5 über historische
Bauentwicklung). Dieser Einschätzung gibt es nichts beizufügen. Eine
Verletzung der Gestaltungsvorschrift gemäss Art. 73 Abs. 1 KRG (gute
Einfügung/Einordnung ins bestehende Orts- und Landschaftsbild) ist daher
in einer Gesamtschau - unter Einbezug des vorrangigen Planungsziels
eines möglichst effizienten und haushälterischen Umgangs mit Bauland
(Art. 1 RPG) - zu verneinen.
b) Die Erschliessungssituation der Parzelle 1239 bzw. der gesamten Hotel-
und Wohnzone C._ darf als ausgezeichnet gewertet werden, da das
fragliche Teilgebiet unmittelbar an den Verkehrsträger der Südumfahrung
anschliesst. Die Hauptstrasse zum Zentrum der Gemeinde wird zunächst
durch einen Verkehrskreisel vor der Innbrücke und danach nochmals
durch einen Strassenkreisel nach der Innbrücke südlich der Kernzone
erschlossen (vgl. Beilage 4 [act. 2] der Beschwerdegegnerin 1). Die
Zufahrt zur Parzelle 1239 bzw. zur HWZS kann darum von Osten her
sofort problemlos und ohne zusätzliche künstliche Bauwerke im
erforderlichen Ausmass sichergestellt und perfekt genutzt werden. Nebst
der idealen strassenmässigen Erschliessung fällt weiter ins Gewicht, dass
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der Bahnhof der RhB lediglich ca. 300 m weiter östlich entfernt liegt und
das hier zur Diskussion stehende Teilgebiet somit auch zu Fuss über die
bestehenden Trottoirs oder sonst via Fahrradweg rasch, bequem und
gefahrlos erreicht werden kann (s. Gerichtsfoto 1 am Standort 1: Einfahrt
zur Parzelle 1239 ab Hauptstrasse; Foto 2 Hauptstrasse mit
Gehsteiganlage und Verkehrskreisel Richtung Dorfzentrum/Kernzone;
Foto 3 Hauptstrasse mit beidseitigem Trottoir über Inn-Brücke in Richtung
südlich verlaufender Umfahrungsstrasse; Foto 4 Blick zum RhB-
Bahnhofareal im Osten, ca. 300 m entfernt). Das zitierte Kurzgutachten
vom 23. Januar 2012 [s. unter Vermerk: B und C] ist auch diesbezüglich
schlüssig und überzeugend, zumal auch dort von einem
Verkehrsknotenpunkt und einer Schlüsselstelle für die einwandfreie
Erschliessung der HWZS über die existierende Innbrücke von Osten her
die Rede ist (vgl. ferner Beilage 2 [act. 4 S. 9] der Beschwerdegegnerin 1,
mit Plan 6 - Verkehr). Von besonderer Bedeutung ist dabei, dass der
motorisierte Individualverkehr zum neuen Bauzonenperimeter friktionsfrei
und einfach über die Hauptstrasse abgewickelt werden kann. Die
Benützung von öffentlichen Sammel- oder Quartierstrassen entfällt
vollständig, was sowohl betreffend Verkehrssicherheit, Lärmbelastung
sowie Zeitgewinn (wegen der guten und raschen Verkehrsanbindung zur
Umfahrungsstrasse) grosse Vorteile mit sich bringt. Nichts Gegenteiliges
ist auch dem Generellen Erschliessungsplan (GEP) des betreffenden Teil-
gebiets zu entnehmen, wird darin doch dokumentiert, welche Steuerungs-
und Entlastungsfunktion dem zweiten Verkehrskreisel in Richtung
Zentrum und parallel zum RhB-Tunnel in diesem heiklen und stark
frequentierten Verkehrsknotenpunkt zukommt (s. Beilage 3 [GEP] der
Beschwerdegegnerin 1). Die Befürchtungen der Beschwerdeführer,
wonach die strassenmässige Erschliessung der Parzelle 1239 bzw. der
neu geschaffenen HWZS ungenügend sei und somit die angefochtene
Teilrevision der Ortsplanung nicht geschützt werden dürfe, sind damit
ebenfalls unbegründet. Eine Verletzung der in Art. 58 KRG verankerten
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Erschliessungskriterien betreffend Grund- und Groberschliessung ist
jedenfalls nicht ersichtlich; vielmehr sind diese Voraussetzungen hier
tadellos erfüllt und die geschilderten Probleme geradezu vorbildlich gelöst
worden. Es liegt daher praktisch eine perfekte Erschliessung der Parzelle
1239 (bzw. HWZS) vor.
c) Was den gerügten Aussichtsverlust der Beschwerdeführer von ihrer
Wohnung auf Parzelle 1614 in Fernsichtrichtung Z._ samt
zugehöriger Berglandschaft durch die auf Parzelle 1239 dereinst
möglicherweise gebauten Hotelkomplexe und/oder Wohnbauten betrifft,
so gilt es grundsätzlich festzuhalten, dass es keinen Rechtsanspruch auf
Erhalt bisherig intakter und absolut unversehrter Wohn- und
Aussichtsverhältnisse gibt, solange die geltenden Zonen- und
Bauvorschriften respektiert werden. Die strikte Trennung zwischen
Bauland und Nichtbauland bedeutet vielmehr umgekehrt, dass innerhalb
von Bauzonen im Sinne von Art. 27 KRG jederzeit mit der künftigen
Überbauung und zonenformen Nutzung solcher Grundstücke gerechnet
werden muss. Es macht auch keinen Unterschied, ob die Parzelle 1239
wie bis anhin der ZöBA oder neu der HWZS zugewiesen ist, da es sich in
beiden Fällen grundsätzlich um Bauland handelt, welches dereinst mit
Hochbauten bestückt werden darf. Mit ihrem Einwand des
Aussichtsverlusts auf die unbestritten grandiose Bergwelt des Z._
wegen viel zu hoher und zu voluminöser Hotelbauten an einem völlig
ungeeigneten Standort entlang des Inns rund 80 m südlich von der
dortigen Kernzone bzw. ihrer Wohnung auf Parzelle 1614 dringen die
Beschwerdeführer deshalb schon aus grundsätzlichen Überlegungen zu
Gunsten einer geordneten und koordinierten Nutzung des verfügbaren
Baulandes nicht durch. Dazu kommt, dass die visuelle Beeinträchtigung
durch eine allfällige Kopfbaute im östlichsten Teil auf Parzelle 1239 durch
die erhöhte Hanglage von Parzelle 1614 tatsächlich noch relativiert wird.
Das Landniveau beim bestehenden Restaurationsbetrieb (Pizzeria) weist
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nachweislich eine Meereshöhe von 1‘709.11 m ü.M. aus, während das
Erdgeschoss des Gebäudes auf Parzelle 1614, worin die
Beschwerdeführer eine Wohnung zu Eigentum besitzen, eine Höhe von
1‘713.40 m ü.M. aufweist. Der Höhenunterschied von 4.29 m zu Gunsten
der hangaufwärts situierten Liegenschaft der Beschwerdeführer bliebe
unverändert auch bei einer Maximalbauhöhe von neu 17.39 m auf
Parzelle 1239 erhalten, womit die Höhendifferenz höchstens noch 13.1 m
(17.39 m – 4.29 m) betragen würde. Noch wichtiger ist aber, dass
zwischen Parzelle 1614 und Parzelle 1239 eine Entfernung von rund 80
m besteht, was den Neigungs- bzw. Betrachtungswinkel ab der
Liegenschaft der Beschwerdeführer deutlich weniger steil ansteigen lässt,
als es bei einem Gebäudekomplex auf der viel näher gelegenen
Wohnzone W3c im Südwesten von Par-zelle 1614 der Fall wäre, wonach
laut Zonenschema (Art. 45 BauG) eine maximale Firsthöhe von 13.50 m
erlaubt ist. Aus dem Gesagten ergibt sich, dass die bisherige Aussicht
durch ein allfälliges Hotelgebäude auf Parzelle 1239 zwar tatsächlich
etwas eingeschränkt würde, diese visuelle Beeinträchtigung aber weder
übermässig noch unverhältnismässig ist, da innerhalb von Baugebieten
stets systembedingt mit Einschränkungen und Abstrichen im Interesse
anderer Bauwilliger gerechnet werden muss. Mit dem Einwand einer
verschlechterten Wohn- und Aussichtssituation infolge künftig allenfalls
zonenkonform erstellter Hotels auf Parzelle 1239 (in der HWZS) dringen
die Beschwerdeführer somit ebenfalls nicht durch.
d) Zur Rüge des Wertverlustes der eigenen Immobilie in der Grössenordnung
von Fr. 300‘000.-- durch die Aussichtsverminderung im Zuge neuer
Hotelkomplexe auf Parzelle 1239 (HWZS) gilt es klarzustellen, dass sich
ein solcher (angeblicher) Schaden erst anhand eines konkreten
Bauprojekts auf Parzelle 1239 zuverlässig abschätzen, d.h. beziffern und
beurteilen liesse. Für eine derartige Schadenersatzklage wegen
Wertverlustes der eigenen Wohnung infolge Überbauung eines rund 80 m
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entfernt gelegenen Baugrundstücks wäre sodann aber nicht das
Verwaltungsgericht gestützt auf öffentliches Bau- und Planungsrecht
zuständig, sondern der örtlich und sachlich zuständige Zivilrichter bzw.
das entsprechende Bezirksgericht gestützt auf Privatrecht spruchbefugt
(vgl. VGU R 14 77 vom 17. März 2015 E.2c). Auf diese im Wesentlichen
nachbarschaftliche Rüge tritt das Verwaltungsgericht deshalb mangels
funktionaler Zuständigkeit bzw. fehlender Spruchkompetenz von
vornherein gar nicht ein.
e) Soweit die Beschwerdeführer die Vereinbarkeit der vorgenommenen Orts-
planungsrevision samt ergänzender Bauvorschriften mit der am 11. März
2012 vom Schweizer Souverän angenommenen Zweitwohnungsinitiative
(s. Art. 75b BV) mit dem Titel „Schluss mit dem uferlosen Bau von
Zweitwohnungen“ anzweifelte, kann ihnen nicht gefolgt werden.
Ausgehend vom Wortlaut des neu eingefügten Art. 56b Abs. 1 BauG sind
die Beschwerdeführer offenbar der Ansicht, dass es gar keinen Bedarf an
neuen Erstwohnungen gebe, was allerdings eine unbelegte Behauptung
darstellt. Selbst wenn diese Behauptung jedoch zuträfe, wäre dies kein
Argument, welches im hier zur Beurteilung gestellten Planungs- und
Genehmigungsverfahren von rechtlicher Relevanz wäre. Im jetzigen
Verfahrensstadium besteht nämlich noch die Möglichkeit, das ganze Areal
hotelmässig und/ oder zu Erstwohnungszwecken zu nutzen (vgl. Beilage
3 [Planungs- und Mitwirkungsbericht - Beschwerdegegnerin 2] der
Beschwerdegegnerin 1). Die hierzu erhobene Rüge der
Beschwerdeführer könnte infolgedessen erst im konkreten
Baubewilligungsverfahren vorgetragen werden, wenn ein individuell
genau bestimmtes Bauprojekt für die Überbauung eines der drei
vorgesehenen Baufenster auf Parzelle 1239 bzw. auf dem Landstreifen
der neu geschaffenen HWZS eingereicht wird, da erst zu diesem
Zeitpunkt die definitive Nutzung als Erst-/Hauptwohnung, Hotel oder
artverwandter Dienstleistungsbetrieb festgelegt wird. Im Übrigen dürfte
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das öffentliche Interesse an der Neuerstellung von (bezahlbaren)
Erstwohnungen seit der Annahme der Zweitwohnungsinitiative noch
gestiegen sein. Am vitalen und aktuellen Gesamtinteresse die in der
Bauwirtschaft durch die Annahme der Zweitwohnungsinitiative
verlorengegangenen Arbeitsplätze durch neue Arbeitsplätze in anderen
Bereichen kompensieren zu können, besteht regional ein fundamentales
Wirtschaftsinteresse (Art. 3 Abs. 3 lit. a RPG). Im Vordergrund steht
hierfür die Schaffung neuer Arbeitsplätze auf dem Sektor der Hotellerie
und in anderen touristisch ausgerichteten Dienstleistungsbetrieben (vgl.
dazu VGU R 13 222 + 223 vom 14. Juli 2015 E.5c sowie R 13 215 vom
14. Juli 2015 E.3a-b). Mit der offenen Formulierung von Art. 56b BauG
wurde diesen Rahmenbedingungen bestmöglich Rechnung getragen,
zumal die künftige Verwendung der HWZS sowohl eine Hotelnutzung,
eine Erstwohnungsnutzung als auch eine gemischte Nutzung mit
Kombination von Hotellerie und artverwandten Dienstleistungsbetrieben
zulässt (vgl. zudem die zutreffenden Ausführungen in der
Vernehmlassung vom 31. März 2014 der Beschwerdegegnerin 2, in den
Ziff. 12.2 bis Ziff. 12.4 auf S. 11-13). Die Beschwerdeführer stossen daher
auch mit ihren diesbezüglichen Einwänden ins Leere.
f) Was sodann die Einhaltung des Gewässerabstands zum südlich von
Parzelle 1239 verlaufenden Flusslauf des Inns betrifft, so besteht nach
Auffassung des streitberufenen Gerichts keine Veranlassung, an den
nachvollziehbaren und einleuchtenden Erklärungen der
Beschwerdegegnerin 1 in deren Stellungnahme vom 27. Oktober 2014 zu
zweifeln. Darin wurde bereits unmissverständlich erwogen: Gemäss Art.
41a Abs. 4 der Gewässerschutzverordnung (GSchV; SR 814.201) kann
„die Breite des Gewässerraums in dicht überbauten Gebieten den
baulichen Gegebenheiten angepasst werden, soweit der Schutz vor
Hochwasser gewährleistet ist.“ Und nach Art. 41c Abs. 1 Satz 2 GSchV
kann die Behörde „in dicht überbauten Gebieten für zonenkonforme
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Bauten und Anlagen Ausnahmen be-willigen, soweit keine
überwiegenden Interessen entgegenstehen.“ Wie die
Beschwerdegegnerin 1 in Anwendung dieser Bestimmungen mit Fug
erkannte, lag die Parzelle 1239 aufgrund ihrer bisherigen
Nutzungszuweisung in der ZöBA und durfte als weitgehend überbautes
Gebiet eingestuft werden, da dort bereits diverse Infrastrukturen dem
öffentlichen Interesse dienten (so Sportplatz, Eisfeld, Tennis, Garderoben,
Restaurant/Pizzeria, Baustelleninstallationsplatz für Tunnel der RhB). Die
Anliegen des Hochwasserschutzes seien genügend berücksichtigt
worden, zumal die HWZS ausserhalb der Gefahrenzone 1 angesiedelt
worden sei und somit keine akute Hochwassergefährdung bestehe. Im
Übrigen hatte die Beschwerdegegnerin 1 im Schreiben vom 26.
September 2014 – unter Bezugnahme auf die fachkundige
Stellungnahme des Amts für Natur und Umwelt vom 22. Februar 2012 –
schon einmal ausdrücklich bestätigt, dass sich die in Frage stehende
Hotel- und Wohnzone innerhalb des weitgehend überbauten Gebiets
befinde und die planerisch festgelegte Gewässerabstandslinie akzeptiert
werden könne. Folgerichtig steht der angefochtenen Ortsplanungsrevision
auch unter dem erweiterten Blickwinkel der Einhaltung des
umweltrelevanten Gewässerschutzes nichts im Wege.
g) Die angefochtene Teilrevision Ortsplanung 2011/Zonenplan mit
Gestaltungselementen und Generellem Erschliessungsplan 1:1000
C._ der Beschwerdegegnerin 2 samt zugehörigem
Beschwerdeentscheid vom 14. Januar 2014 der Beschwerdegegnerin 1
sind demnach rechtens und zu schützen, was zur Abweisung der
Beschwerde vom 24. Februar 2014 führt, soweit darauf überhaupt
eingetreten werden kann (s. E.5d, hiervor).
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6. a) Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens sind die Gerichtskosten
gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG vollumfänglich den Beschwerdeführern,
untereinander solidarisch haftend für das Ganze, aufzuerlegen.
b) Aussergerichtlich steht weder der Beschwerdegegnerin 1 (erste
Rechtsmittelinstanz und gleichzeitig Genehmigungsbehörde bei
Ortsplanungen) noch der anwaltlich vertretenen Beschwerdegegnerin 2
(hauptverantwortliche Planungsträgerin) eine Parteientschädigung zu, da
sie lediglich in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegten (vgl. Art. 78 Abs.
2 VRG).