Decision ID: 493d707c-e7b6-5edf-a581-209b3b07e50b
Year: 2009
Language: de
Court: SG_VG
Chamber: SG_VG_001
Canton: SG
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law

hat das Verwaltungsgericht festgestellt:
A./ A. ist Eigentümer des Grundstücks Nr. W1983 an der Kurzenbergstrasse 5 in St.
Gallen. Es liegt nach dem Zonenplan der Stadt St. Gallen vom 1. Dezember 2001 in der
Wohnzone W2a. Südlich davon liegt das Grundstück Nr. W4269. Im Osten grenzt das
Grundstück Nr. W1983 an die Kurzenbergstrasse bzw. an deren Wendeplatz. Das im
Norden anschliessende Grundstück Nr. W4326 steht ebenfalls im Eigentum von A..
Westlich befinden sich die Grundstücke Nr. W4327 und W4027. Bergseits des
Wendekreises liegen die Grundstücke Nr. W4270, Nr. W4316 und Nr. W4317.
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Das Grundstück Nr. W1983 wurde vor rund 27 Jahren im Westen und Norden
aufgeschüttet. Es ist heute mit einem Einfamilienhaus überbaut, welches an einem von
Osten nach Westen abfallenden Hang liegt und bergseitig ein Voll- und ein
Dachgeschoss aufweist, während es talseitig als zweigeschossig in Erscheinung tritt.
Das von A. am 10. April 2007 eingereichte Baugesuch sah auf dem Grundstück Nr.
W1983 den Abbruch des Einfamilienhauses sowie den Neubau eines
zweigeschossigen Dreifamilienhauses samt Autolift an der Ostseite des Gebäudes vor.
Gegen das Baugesuch gingen mehrere Einsprachen ein. Mit Beschluss vom 24. August
2007 erteilte die Baubewilligungskommission der Stadt St. Gallen die Baubewilligung
unter folgenden Bedingungen und Auflagen: Die Gestaltung der Ostfassade sei gemäss
Vorschlag Variante 2 vom 11. Juli 2007 auszuführen. Der Autolift sei in der Höhe
gemäss Beilage 4 zu reduzieren. Dafür sei dem Amt für Baubewilligungen vor
Baubeginn ein Korrekturgesuch einzureichen. Die Bauherrschaft habe die beiliegende
Verpflichtung für einen erweiterten Grenzabstand, unterzeichnet durch den Eigentümer
des belasteten Grundstücks, vor Baubeginn dem Amt für Baubewilligungen zur
Anmerkung im Grundbuch einzureichen.
Im übrigen wurden die öffentlich-rechtlichen Einsprachen abgewiesen.
B./ Gegen den Beschluss der Baubewilligungskommission erhoben B., C., D. und E.
Rekurs beim Baudepartement mit dem Begehren um Aufhebung der Baubewilligung.
Im wesentlichen wurde eine Verletzung der zulässigen Gebäudehöhe, der
Bestimmungen über die Situierung von Attikageschossen und über den grossen
Grenzabstand sowie eine Unterschreitung des Strassenabstandes und eine Verletzung
der Vorplatztiefe geltend gemacht. Die Voraussetzungen für die Erteilung von
Ausnahmebewilligungen seien nicht erfüllt.
Mit Entscheid vom 14. August 2008 hiess das Baudepartement den Rekurs gut und
hob die Baubewilligung auf. Zur Begründung führte das Baudepartement an, das
geplante Bauvorhaben überschreite die zulässige Gebäudehöhe um mindestens 1,5 m,
weil der Niveaupunkt falsch festgelegt worden sei. Zur Bestimmung des Niveaupunktes
sei nicht auf das heutige Strassen- und Siedlungsbild abzustellen, sondern auf den
natürlichen Terrainverlauf, sofern dieser bekannt sei und zuverlässig ermittelt werden
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könne. Dies sei vorliegend der Fall, weshalb sich ein tieferer Niveaupunkt ergebe. Für
die Überschreitung der Gebäudehöhe könne aufgrund fehlender Voraussetzungen
keine Ausnahmebewilligung erteilt werden. Sodann würden Vorschriften über die
Situierung und Höhe von Attikageschossen verletzt, wobei auch hier die
Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung nicht erfüllt seien. Der
Autolift auf der Ostseite des Neubaus könne ausserdem nicht als Anbaute qualifiziert
werden, weil die funktionelle Eigenständigkeit fehle. Diese Tatsache führe zu einer
Überschreitung der Gebäudetiefe und -länge sowie zu einer Unterschreitung des
grossen Grenzabstandes gegen Süden hin. Für die Überschreitung der Gebäudetiefe
sei eine Ausnahmebewilligung denkbar. Schliesslich seien Vorschriften über die
Vorplatztiefe und den Strassenabstand verletzt, wobei für die Unterschreitung der
Vorplatztiefe eine Ausnahmebewilligung erteilt werden könne. Insgesamt erklärte das
Baudepartement verschiedene Bestimmungen der Bauordnung der Stadt St. Gallen
(sRS 731.1, abgekürzt BO) für nicht anwendbar, weil sie entweder unzulässige positive
Gestaltungsvorschriften darstellen oder von Definitionen des kantonalen Baugesetzes
abweichen würden.
C./ Mit Eingaben vom 26. August und 25. September 2008 erhob die Politische
Gemeinde St. Gallen Beschwerde beim Verwaltungsgericht mit dem Begehren, der
Entscheid des Baudepartements vom 14. August 2008 sei aufzuheben und es sei der
Beschluss der Baubewilligungskommission vom 24. August 2007 insoweit zu ändern,
als mit Bezug auf das Attikageschoss Korrekturpläne einzureichen seien, die eine
maximale Höhe von 3 m aufzeigen; im übrigen sei der Beschluss der
Baubewilligungskommission zu bestätigen. Eventualiter sei zusätzlich die Auflage
anzubringen, dass der Autolift an der Nordfassade unter Einhaltung der Höhe von 3,5
m und des Strassenabstandes zu situieren sei, unter Kosten- und
Entschädigungsfolge.
Zur Begründung wird unter anderem geltend gemacht, der Rekursentscheid entziehe
der städtischen Bauordnung weitgehend die Grundlage, indem verschiedene
Bestimmungen als mit dem kantonalen Baugesetz unvereinbar eingestuft würden.
Auch könne der Beurteilung der Vorinstanz in bezug auf die Gebäudehöhe, die
Situierung des Attikageschosses, die Qualifikation des Autoliftes sowie die
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Unterschreitung des Strassenabstandes des konkreten Bauprojekts nicht zugestimmt
werden.
Die Vorinstanz beantragte in ihrer Vernehmlassung vom 17. Oktober 2008 die
Abweisung der Beschwerde.
B., C., D. und E. beantragten mit Eingabe ihrer Rechtsvertreterin vom 12. Dezember
2008 die Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten
der Beschwerdeführerin.
A. hat auf eine Vernehmlassung verzichtet.
D./ Mit Eingaben seines Rechtsvertreters vom 29. August und 12. September 2008
erhob auch A. Beschwerde beim Verwaltungsgericht mit dem Begehren, der
Rekursentscheid des Baudepartements sei aufzuheben, unter Kosten- und
Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdegegner. Zur Begründung wird
vorgebracht, die Vorinstanz gehe zu Unrecht von einem statischen Begriff des
gewachsenen Bodens aus. Auch sei die vorinstanzliche Auffassung, wonach die
Vorschriften über die Situierung und die Höhe von Attikageschossen, die Vorschriften
über die zulässigen Gebäudelängen und –tiefen sowie die Vorschriften über
Vorplatztiefe und Strassenabstand verletzt seien, unzutreffend.
Die Vorinstanz beantragte mit Eingabe vom 17. Oktober 2008 die Abweisung der
Beschwerde.
Die Stadt St. Gallen liess sich mit Eingabe vom 29. Oktober 2008 vernehmen und
stellte dieselben Anträge wie in ihrer Beschwerdeergänzung vom 25. September 2008.
B., C., D. und E beantragten mit Eingabe ihrer Rechtsvertreterin vom 12. Dezember
2008 die Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten
des Beschwerdeführers.
Auf die weiteren Vorbringen der Beteiligten wird, soweit wesentlich, in den
nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
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Vor seinem Entscheid hat das Verwaltungsgericht an Ort und Stelle einen Augenschein
durchgeführt. Die Verfahrensbeteiligten wurden dazu eingeladen und erhielten
Gelegenheit, sich zu äussern.

Darüber wird in Erwägung gezogen:
1. Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (Art. 59bis Abs. 1
des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt VRP). Die
Beschwerdeverfahren B 2008/143 und B 2008/149 betreffen den gleichen
Streitgegenstand, und es stellen sich in beiden Beschwerden weitgehend die gleichen
Sachverhalts- und Rechtsfragen. Sie sind daher verfahrensrechtlich zu vereinigen.
Zu prüfen ist die Legitimation der Politischen Gemeinde St. Gallen zur
Beschwerdeerhebung gegen den Entscheid des Baudepartements vom 14. August
2008. Nach Art. 64 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 45 Abs. 2 VRP steht der zuständigen
Behörde einer öffentlich-rechtlichen Körperschaft das Beschwerderecht zur Wahrung
öffentlicher Interessen zu. Nach ständiger Praxis des Verwaltungsgerichts setzt die
Legitimation des Gemeinwesens voraus, dass dieses den streitigen Entscheid durch
Setzen eines Rechtsaktes im eigenen Aufgabenbereich erlassen und damit bestimmte
öffentliche Interessen vertreten hat. In diesem Sinn hat das Verwaltungsgericht die
Beschwerdebefugnis von Politischen Gemeinden in Bausachen bejaht (Cavelti/Vögeli,
Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. Gallen, St. Gallen 2003, Rz. 450 ff., mit
weiteren Hinweisen auf Judikatur). Die Legitimation der Politischen Gemeinde St.
Gallen im Beschwerdeverfahren ist gegeben.
Der Beschwerdeführer ist ebenfalls zur Ergreifung des Rechtsmittels legitimiert (Art. 64
Abs. 1 in Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP). Die Beschwerdeeingaben entsprechen
zeitlich, formal und inhaltlich den gesetzlichen Anforderungen (Art. 47 Abs. 1 und
Art. 48 Abs. 1 und 2 VRP). Auf die Beschwerden ist daher einzutreten.
2. Der Beschwerdeführer bestreitet zunächst die Rekurslegitimation der ehemaligen
Rekurrenten bzw. heutigen Beschwerdegegner.
2.1. Der Beschwerdeführer macht geltend, die Vorinstanz habe es unterlassen, im
einzelnen zu prüfen, ob die Rekurrenten mehr als irgendein Dritter unmittelbar in ihren
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eigenen, aktuellen Interessen betroffen seien und ob damit die Rekurslegitimation
überhaupt gegeben sei.
2.2. Die Beschwerdegegner wenden in ihrer Vernehmlassung vom 12. Dezember 2008
ein, sie seien zur Geltendmachung ihrer Rügen zweifellos legitimiert. Zur Begründung
eines eigenen schutzwürdigen Interesses wird vorgebracht, die Gebäudehöhe resp. die
Situierung des Neubaus habe unmittelbare Auswirkungen auf die Sonneneinstrahlung
und die Aussicht. Insbesondere B. sei durch die Überschreitung der Gebäudehöhe und
die Verletzung des Grenzabstandes des Neubaus stärker betroffen als die
Allgemeinheit. Auch die von der Bauordnung abweichende Situierung des
Attikageschosses stelle eine gewisse Beeinträchtigung dar. Die Qualifikation des
Autoliftes habe sodann Auswirkungen auf die Gebäudelänge und –tiefe wie auch auf
den Grenzabstand. Schliesslich beeinträchtigten die Unterschreitung der Vorplatztiefe
und des Strassenabstands die Verkehrssicherheit.
2.3. Nach Art. 83 Abs. 2 des Baugesetzes (sGS 731.1, abgekürzt BauG) ist zur
Einsprache gegen ein Baugesuch befugt, wer ein eigenes schutzwürdiges Interesse
dartut. Die Legitimation richtet sich nach denselben Grundsätzen, wie sie für die
Berechtigung zum Rekurs in Art. 45 Abs. 1 VRP umschrieben sind. Die
Beschwerdebefugnis des Nachbarn wird bejaht, wenn räumlich eine enge Beziehung
zum Baugrundstück gegeben ist und der Nachbar durch die umstrittene Baute oder
Anlage unmittelbar und in höherem Masse als die Allgemeinheit in eigenen Interessen
beeinträchtigt wird (GVP 1977 Nr. 23 und 1996 Nr. 59). Das schutzwürdige Interesse
besteht dabei im praktischen Nutzen, den ein erfolgreich geführtes Rechtsmittel dem
Betroffenen in seiner rechtlichen oder tatsächlichen Situation einträgt, bzw. in der
Abwendung materieller, ideeller oder sonstiger Nachteile, den ein Bestand der
angefochtenen Verfügung oder des Entscheids mit sich bringen würde (Cavelti/Vögeli,
a.a.O., Rz. 391 mit Hinweisen auf Rechtsprechung und Literatur). Dabei muss der
Einsprecher im einzelnen dartun, inwieweit die allfällige Erteilung der Baubewilligung
konkrete eigene rechtliche oder tatsächliche Interessen intensiver beeinträchtigt als die
Interessen irgendwelcher Dritter. Für jede Rechtsbehauptung muss somit das
Rechtsschutzinteresse vorliegen (vgl. auch B. Heer, St. Gallisches Bau- und
Planungsrecht, Bern 2003, Rz. 934 mit weiteren Hinweisen; VerwGE vom 22. Januar
2009 i.S. F. AG und G. AG, publiziert in: www.gerichte.sg.ch). Zudem ist nach
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verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung die Legitimation des Nachbarn zur
Anfechtung von Ausnahmebewilligungen für Bauten auf benachbarten Grundstücken
ohne weiteres gegeben, unabhängig davon, worauf sich die Ausnahmebewilligung
materiell bezieht (GVP 1998 Nr. 27 mit Hinweisen).
2.4. Die Vorinstanz hat in Bezug auf die Legitimationsfrage festgehalten, die
diesbezügliche Rüge der Rekursgegner sei nicht näher substantiiert; auch sei nicht
erkennbar, inwiefern den Rekurrenten die Legitimation abgesprochen werden müsse.
Sie trat auf den Rekurs ein.
Wie erwähnt, obliegt es den Rekurrenten, den Nachweis des eigenen schutzwürdigen
Interesses zu erbringen. Von Amtes wegen ist indes zu prüfen, ob die
Rekurslegitimation in Bezug auf die einzelnen vorgebrachten Rügen tatsächlich
gegeben ist. Die Beschwerdegegner sind Eigentümer von umliegenden Grundstücken,
bei denen die erforderliche enge räumliche Beziehung zum Baugrundstück Nr. W1983
zweifellos gegeben ist. Zu bejahen ist auch die Legitimation in Bezug auf die Rüge, das
Baugesuch verletze die zulässige Höhe. Vorschriften über die Gebäudehöhe dienen
nicht nur öffentlichen Interessen, sondern beschränken auch den Entzug von Licht
sowie die Beeinträchtigung der freien Sicht im nachbarlichen Verhältnis. Diesen
Bestimmungen kommt eine nachbarschützende Funktion zu, weshalb die Nachbarn
insoweit in ihren schützenswerten Interessen tangiert sind. Hinsichtlich der weiteren
vorgebrachten Rügen ist die Rekurslegitimation ebenfalls anzuerkennen. Die
Baubewilligungskommission hat für die Höhe des Autolifts, die Situierung des
Attikageschosses, die Unterschreitung des Grenzabstandes und der Vorplatztiefe
Ausnahmebewilligungen erteilt. Nach verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung ist es
wie erwähnt gerechtfertigt, den Nachbarn das Rechtsschutzinteresse ohne weiteres
zuzubilligen, wenn zugelassene Abweichungen von der Regelbauweise zu beurteilen
sind. Dies ist vorliegend der Fall. Ob die Rügen der Beschwerdegegner auch in der
Sache begründet waren, ist nicht im Rahmen der Prüfung der Legitimation zu
beurteilen.
3. Streitgegenstand ist die Baubewilligung für den Neubau auf dem Grundstück
Nr. W1983.
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3.1. Umstritten ist insbesondere die Gebäudehöhe des geplanten Neubaus bzw. die
Festlegung des Niveaupunktes.
3.1.1. Der Beschwerdeführer beanstandet den von der Vorinstanz entwickelten
statischen Begriff des "gewachsenen Bodens". Er bringt vor, bei der Bestimmung des
Begriffs des gewachsenen Bodens sei auf den heute bestehenden Terrainverlauf
abzustellen, sofern dieser nicht kurz vor der Baueingabe verändert worden sei. Dies
müsse umso mehr in Fällen gelten, in denen Terrainanpassungen nicht einfach nach
dem Gutdünken der Grundbesitzer erfolgten, sondern aufgrund äusserer, durch sie
nicht beeinflussbarer Umstände. Als äusserer Umstand sei beispielsweise die
Aufschüttung eines Grundstücks zwecks Anpassung an ein höher gelegenes Niveau
einer neu errichteten Strasse anzusehen. Im vorliegenden Fall sei das Niveau aller
umliegenden Grundstücke grossflächig stark aufgeschüttet und an jenes der
Kurzenbergstrasse angeglichen worden, um eine zweckmässige Nutzung zu
ermöglichen. Damit müsse diese Veränderung des natürlichen Terrains akzeptiert
werden. Auch die Beschwerdeführerin ist der Ansicht, es sei sinnwidrig, wenn der
Niveaupunkt des jetzt zu beurteilenden Bauvorhabens nach einer Grundlage festgelegt
werde, die nicht mehr den Gegebenheiten der Bebauung des Gebietes entspreche. Es
müssten unnatürliche Abgrabungen vorgenommen werden. Das bestehende Terrain sei
als gewachsenes Terrain anzuerkennen.
Demgegenüber wenden Vorinstanz und Beschwerdegegner ein, im Sinn der bisherigen
Praxis sei der gewachsene Boden mit dem natürlichen Terrain, d.h. ohne nachträgliche
künstliche Aufschüttung, gleichzusetzen. Weil sämtliche an die Kurzenbergstrasse
angrenzenden Grundstücke in einem Höhenlinienplan aus der Zeit vor den baulichen
Veränderungen erfasst seien, lasse sich der ursprüngliche Terrainverlauf problemlos
ermitteln. Entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers seien mit dem Bau der
Kurzenbergstrasse keine grossflächigen Geländeanpassungen erfolgt. Auch habe die
Erschliessung des Grundstücks des Beschwerdeführers keine Aufschüttung erfordert.
Diese sei einzig zur besseren Nutzung der Gartenfläche erfolgt. Folglich komme der
Niveaupunkt des Bauvorhabens unter 724,78 m.ü.M. zu liegen, weshalb der geplante
Neubau die zulässige Gebäudehöhe um mindestens 1,5 m überschreite.
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3.1.2. Zu prüfen ist die Frage, ob die Vorinstanz richtigerweise davon ausgeht, dass als
"gewachsener Boden" grundsätzlich jenes Terrain gilt, wie es ohne vorgängige
künstliche Eingriffe vorgefunden wird.
Nach Art. 60 Abs. 1 BauG bezeichnet die Gebäudehöhe den senkrechten Abstand
zwischen dem Niveaupunkt und dem ausgemittelten Schnittpunkt der Fassade mit der
Dachoberkante in der Fassadenmitte. Als Niveaupunkt gilt der Schwerpunkt des
Gebäudegrundrisses auf dem gewachsenen Boden (Art. 60 Abs. 2 BauG).
Der Begriff "gewachsener Boden" im Sinn von Art. 60 Abs. 2 BauG ist weder im
Baugesetz noch in der städtischen Bauordnung näher umschrieben. Es handelt sich
folglich um einen unbestimmten und damit auslegungsbedürftigen Begriff des
kantonalen Rechts.
Wie die Beschwerdeführer an sich zu Recht festhalten, gehen einzelne Kantone aus
praktischen Gründen - namentlich weil der natürliche Terrainverlauf nicht immer
zweifelsfrei feststellbar ist – von einem sog. dynamisierten Begriff des natürlichen
Terrains aus. Dabei gilt der Verlauf des Terrains im Zeitpunkt der Einreichung des
Baugesuchs grundsätzlich als gewachsener Boden. Nur ausnahmsweise und unter
besonderen Voraussetzungen wird auf den natürlichen Geländeverlauf abgestellt (vgl.
beispielsweise für den Kanton Zürich § 5 Abs. 1 der Verordnung über die nähere
Umschreibung der Begriffe und Inhalte der baurechtlichen Institute sowie über die
Mess- und Berechnungsweisen vom 22. Juni 1977, LS 700.2; BGE 1P.327/2004 vom 5.
Januar 2005). Verschiedene Kantone kennen eine gesetzliche Definition des
"gewachsenen Bodens", so z.B. die Kantone Zürich und Bern. In anderen Kantonen
hat die Praxis eine entsprechende Definition eingeführt (vgl. Urteil des
Verwaltungsgerichts Schwyz 1028/05 vom 31. August 2005, in: EGV-SZ 2005, B. 8.9).
Regelmässig wird der Rückgriff auf den natürlichen Geländeverlauf auf eine bestimmte
Zeitspanne beschränkt, wobei die Fristen unterschiedlich sind. Diese Zeitspannen
führen zu einem gewissen Bestandesschutz für frühere Geländeanpassungen (vgl. A.
Marti, in: ZBl 2006, S. 321). Insgesamt zeigt sich aber, dass die Kantone nicht einer
einheitlichen Praxis folgen und die rechtlichen Grundlagen sehr unterschiedlich sind.
Bemerkenswert ist allerdings, dass der Entwurf für eine interkantonale Vereinbarung
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über die Harmonisierung baurechtlicher Begriffe auf den natürlichen Geländeverlauf
abstellt.
Das Verwaltungsgericht hat sich zur Frage der Ermittlung des Niveaupunktes noch nie
einlässlich geäussert. Im Urteil B 2006/61 vom 25. Oktober 2006 i.S. J.S. und W.D.
(nicht publiziert) war das Abstellen auf den gewachsenen Boden unumstritten. Es ging
in diesem Entscheid einzig um die Frage, ob das Gelände, wie es sich im Zeitpunkt der
Einreichung des Baugesuchs präsentierte, dem natürlichen Terrainverlauf entsprach.
3.1.3. Das Baudepartement hat in einer Publikation festgehalten, dass in der Regel der
gewachsene Boden mit dem natürlichen Terrain gleichzusetzen sei. Als solches sei das
Gelände zu verstehen, wie es ohne vorgängige künstliche Eingriffe des Menschen
vorgefunden werde (vgl. juristische Mitteilungen des Baudepartements 1999 Nr. 7). Das
Baudepartement hielt weiter fest, das Problem bestehe einerseits darin, dass das
natürliche Terrain keinen statischen Zustand kenne, anderseits in der Kulturlandschaft
auch das "natürliche Terrain" häufig gestaltet worden sei und sich dessen Verlauf nicht
immer zuverlässig ermitteln lasse. Zudem könne nur in Einzelfällen der Geländeverlauf
über mehrere Jahre zurückverfolgt werden. Auch würde bei grossräumigen
Geländeanpassungen, die nur selten wieder rückgängig gemacht werden könnten, das
Abstellen auf das natürliche Terrain zu stossenden Ergebnissen führen. Aufschüttungen
würden dazu führen, dass Gebäude in den Boden "hineingedrückt" werden müssten,
damit die zulässige Gebäudehöhe nicht überschritten werde. Bei grossräumigen
Geländeanpassungen, die durch einzelne Eigentümer sinnvollerweise nicht rückgängig
gemacht werden könnten, habe ausnahmsweise das gestaltete Terrain als
gewachsener Boden zu gelten; demgegenüber müssten kleinräumige
Geländeanpassungen auf einzelnen Grundstücken unberücksichtigt bleiben (jur.
Mitteilungen des Baudepartementes 1999 Nr. 7). Bei diesen Ausführungen handelt es
sich um Thesen, für die kein Bezug zur Praxis ersichtlich ist. Die Vorinstanz nennt
jedenfalls keinen Anwendungsfall, beispielsweise in einem Rekursentscheid.
3.1.4. Der Bau der Kurzenbergstrasse wurde am 25. Mai 1977 zu
Erschliessungszwecken bewilligt. Am 22. Februar 1980 bewilligte die
Baupolizeikommission der Stadt St. Gallen die Überbauung des Grundstücks
Nr. W1983. Dabei wurde der Niveaupunkt des Neubaus auf 724,78 m.ü.M. festgelegt.
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Das Erdgeschoss wurde auf eine Höhe von 727,30 m.ü.M. und das Untergeschoss auf
eine solche von 724,65 m.ü.M. festgelegt. Der Niveaupunkt der bestehenden Baute ist
somit zweifelsfrei feststellbar. In Abweichung zum bewilligten Baugesuch sind auf
jenem Grundstück im Westen und Norden Geländeaufschüttungen vorgenommen
worden; diese sind jedoch am 18. Mai 1981 von der Baupolizeikommission
nachträglich bewilligt worden. Diese Aufschüttungen betrafen aber nur die Umgebung
bzw. die Gartengestaltung und haben auf die Lage des Niveaupunktes keinen Einfluss.
Dies erwies sich anlässlich des Augenscheins als unbestritten. Unbestritten ist zudem
auch, dass der natürliche Geländeverlauf im Rahmen der Erstbebauung detailliert
aufgenommen worden ist.
Die Pläne für den Neubau weisen einen Niveaupunkt von 726,29 m.ü.M. auf. Die
Vorinstanz hielt fest, der Niveaupunkt des Neubaus liege nordwestlich des
Niveaupunktes der bestehenden Baute, da sich der Neubau stärker gegen Norden und
Westen ausdehnen werde. Dies habe aufgrund der Hangneigung zur Folge, dass der
Niveaupunkt des Neubaus unter jenem des bestehenden Wohnhauses sein müsse. Der
Niveaupunkt von 726,29 m.ü.M. sei daher falsch festgelegt. Die Oberkante des 1.
Obergeschosses liege gemäss den Baugesuchsunterlagen auf 733,79 m.ü.M. Daraus
ergebe sich eine Gebäudehöhe von genau 7,5 m. Da der Niveaupunkt unter 724,78
m.ü.M. liegen müsse, überschreite der geplante Neubau die zulässige Gebäudehöhe
um mindestens 1,5 m.
Nach Darstellung des Beschwerdeführers kommt das Erdgeschoss des Neubaus auf
727,34 m.ü.M. zu liegen. Es werde somit lediglich 4 cm über dem Erdgeschoss der
bestehenden Baute zu liegen kommen. Dies trifft insoweit zu, als das Erdgeschoss des
bestehenden Hauses bei 727,30 m.ü.M. liegt.
3.1.5. Das Baugrundstück liegt in der Wohnzone W2a. Nach Art. 13 Abs. 1 BO und der
dazugehörenden Tabelle im Anhang sind in dieser Zone zwei Geschosse und eine
Gebäudehöhe von 7,5 m zulässig.
Die Beschwerdeführer berufen sich auf Art. 20 Abs. 2 BO. Danach darf die zulässige
Gebäudehöhe überschritten werden, soweit es die Bestimmungen zur Höhenlage
(Art. 19 BO) erfordern. Art. 19 Abs. 1 BO hält fest, dass die Höhenlage des untersten
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der nach Art. 13 zulässigen Geschosse so festzulegen ist, dass sich die Baute gut in
das Strassen- und Siedlungsbild einfügt. Gemäss Art. 19 Abs. 2 BO darf der
Fussboden des untersten der nach Art. 13 zulässigen Geschosse 1,2 m über dem
Niveaupunkt liegen, wenn sich die Höhenlage nicht aus dem Strassen- und
Siedlungsbild ergibt.
Die Vorinstanz erblickt in Art. 19 und 20 BO eine unzulässige positive
Gestaltungsvorschrift.
Nach Art. 8 BauG enthalten Baureglemente öffentlich-rechtliche Bauvorschriften für
das gesamte Gemeindegebiet, wobei die Gesetzgebung des Bundes und des Kantons
vorbehalten bleibt. Der Rahmen für die Zulässigkeit von kommunalen Bestimmungen
wird also durch das Bundesrecht und das kantonale Recht vorgegeben (Heer, a.a.O.,
Rz. 75). Das BauG bestimmt in Art. 93 Abs. 1, dass Bauten und Anlagen, Ablagerungen
und andere Eingriffe in das Gelände, die das Orts- und Landschaftsbild verunstalten,
untersagt sind. Die Gemeinde kann gestützt auf Art. 94 Abs. 4 BauG für bestimmte
Teile ihres Gebiets zwar strengere Vorschriften aufstellen, allerdings ist es ihr nach
verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung untersagt, allgemeine Ästhetik-Vorschriften
zu erlassen, die über den kantonalrechtlichen Rahmen hin-ausgehen (GVP 2002 Nr. 12
mit weiteren Hinweisen auf die Judikatur; GVP 2003 Nr. 18 zur Bauordnung der Stadt
St. Gallen). Insbesondere wurden erhöhte Gestaltungsvorschriften für sämtliche
Terraingestaltungen (GVP 2003 Nr. 18) bzw. Vorschriften für die Anpassung sämtlicher
Terrainveränderungen an die bestehende Topografie als unzulässig qualifiziert (VerwGE
B 1998/156 vom 18. Mai 1999, nicht publiziert). Als zulässig wurden demgegenüber
Bauvorschriften mit erhöhten gestalterischen Anforderungen betrachtet, soweit sie eine
Konkretisierung der Regelbauvorschriften enthalten und gegenüber dem kantonalen
Recht keine generellen Verbote oder Einschränkungen für gewisse Bauten oder
Anlagen enthalten (GVP 2003 Nr. 18 S. 71 f.).
Die Vorinstanz hält fest, in Art. 19 Abs. 1 BO werde eine gute Einfügung in das
Strassen- und Siedlungsbild verlangt, weshalb eine unzulässige, über den
kantonalrechtlichen Rahmen hinausgehende Ästhetikvorschrift vorliege.
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Das Verwaltungsgericht kann sich dieser Auffassung nicht anschliessen. Art. 19 und 20
BO sind nicht primär gestalterische Vorschriften. Sie enthalten keine allgemeinen
Bestimmungen über die Gestaltung und die Ästhetik der Bauten. Es trifft entgegen den
Ausführungen der Vorinstanz auch nicht zu, dass Art. 19 Abs. 1 BO eine gute
Einfügung von Bauten in das Strassen- und Siedlungsbild verlangt. Art. 19 Abs. 1 BO
verlangt nur bezüglich der Höhenlage des ersten Vollgeschosses, dass sich dieses gut
in das Strassen- und Siedlungsgebiet einfügt. Es handelt sich damit nicht um eine
Vorschrift, die für das gesamte Gebäude erhöhte gestalterische Anforderungen stellt.
Das Baugesetz belässt die Festlegung der Vorschriften über die Höhe der Bauten in
den einzelnen Nutzungszonen und über die Anzahl der Geschosse sowie die Höhe der
Geschosse den Gemeinden. Die Höhe der Bauten und die Zahl der Geschosse ist
kantonalrechtlich nicht definiert. Eine positive Gestaltungsvorschrift wäre eine
zwingende Anweisung an den Bauherrn, eine Baute in einer bestimmten Art und Weise
auszuführen. Eine solche Gestaltungsanweisung enthält die BO nicht. Es handelt sich
lediglich um die Definition der Höhenlage eines einzelnen Geschosses, und es wird
ausschliesslich die Höhenlage des untersten Geschosses geregelt.
Die Bestimmungen von Art. 19 und 20 BO modifizieren letztlich die Höhe der Bauten
und die Zahl deren Geschosse. Das Erfordernis der Einfügung des untersten der nach
Art. 13 BO zulässigen Geschosse in das Strassen- und Siedlungsbild modifiziert die
Gebäudehöhe. Die Stadt St. Gallen kann zwar nicht die Festlegung des Niveaupunktes
gesondert regeln, aber sie hat eine Gestaltungsfreiheit bei der Gebäudehöhe. Art. 19
Abs. 1 BO ermöglicht, die Gebäudehöhe gesondert festzulegen, indem bei guter
Einfügung des Erdgeschosses in das Strassen- und Siedlungsbild die - gemessen am
Niveaupunkt - zulässige Gebäudehöhe überschritten werden darf.
3.1.6. Zu prüfen ist im folgenden, ob sich das unterste der nach Art. 13 BO zulässigen
Geschosse gut in das Strassen- und Siedlungsbild einfügt. Das Erdgeschoss des
Wohnhauses Kurzenbergstrasse 3 liegt bei 727,83 m.ü.M., jenes des bestehenden
Wohnhauses auf dem Grundstück Nr. W1983 bei 727,30 m.ü.M. Beim bestehenden
Wohnhaus ist eine gute Einfügung in das Strassen- und Siedlungsbild
unbestrittenermassen gegeben, was sich anlässlich des Augenscheins bestätigte.
Insofern besteht aufgrund der Lage des bestehenden Wohnhauses und jener des
Hauses auf der unmittelbar angrenzenden Liegenschaft kein Grund, den Neubau
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gegenüber der bestehenden Baute höher zu positionieren. Das Erdgeschoss des
Neubaus ist daher auf 727,30 m.ü.M. festzulegen. Das Niveau Oberkant Obergeschoss
reduziert sich dadurch auf 733,75 m.ü.M. Wenn vom Niveaupunkt des bestehenden
Gebäudes von 724,78 m.ü.M. ausgegangen wird, ergibt sich eine Gebäudehöhe von
8,97 m. Damit würde die im Anhang zu Art. 13 BO vorgeschriebene Gebäudehöhe von
7,5 m um 1,47 m überschritten. Eine solche Überschreitung ist nach Art. 20 Abs. 2 BO
zulässig, soweit es die Bestimmungen zur Höhenlage (Art. 19) erfordern. Die Höhenlage
des Erdgeschosses des Neubaus wird nach Massgabe des Strassen- und
Siedlungsbildes festgelegt, weshalb es im Einklang mit Art. 19 Abs. 1 BO steht.
3.1.7. Aus dem Gesagten folgt, dass die Frage offen bleiben kann, ob der Niveaupunkt
des Neubaus gemäss Art. 60 Abs. 1 BauG zutreffend festgelegt wurde. Die Höhenlage
steht im Einklang mit Art. 19 und 20 BO und verstösst nicht gegen kantonales Recht.
3.2. Umstritten ist im weiteren die Situierung und Höhe des Attikageschosses.
3.2.1. Nach Art. 35 Abs. 1 BO dürfen Attikageschosse eine Höhe von 3 m nicht
übersteigen und keine Dachaufbauten aufweisen. Sie müssen gegenüber der
Längsfassade unter einer Linie von 45° zurückversetzt sein. Abs. 2 dieser Bestimmung
lässt eine davon abweichende Situierung zu, wenn eine gute Gesamtwirkung erzielt
wird und keine nachbarlichen Interessen beeinträchtigt werden.
Unbestritten ist, dass das Attikageschoss von der Westfassade um 3,00 bzw. 3,30 m
und von der Ostfassade um 1,65 m zurückversetzt ist. Fest steht somit, dass das
Attikageschoss von der Ostfassade nicht unter 45° zurückversetzt ist.
Die Baubewilligungskommission hat diese Abweichung als zulässig erachtet, weil damit
eine gute Gesamtwirkung erreicht werde und keine nachbarlichen Interessen
beeinträchtigt würden. Die Versetzung des Attikageschosses gegen die Ostfassade hin
führe zu einer besseren architektonischen Gestaltung und Staffelung des Baukörpers
auf der Talseite, ohne aber die nachbarlichen Interessen zu beeinträchtigen.
Demgegenüber stufte die Vorinstanz das Kriterium "gute Gesamtwirkung" in Art. 35
Abs. 2 BO als unzulässige Gestaltungsvorschrift ein.
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Dieser Auffassung kann das Verwaltungsgericht nicht folgen. Art. 35 Abs. 2 BO ist als
Konkretisierung der Regelbauvorschrift zu verstehen. Die Bestimmung gebietet keine
besondere Gestaltung eines Attikageschosses, sondern lässt bei guter Gesamtwirkung
und fehlender Beeinträchtigung nachbarlicher Interessen eine abweichende Situierung
zu. Dies ist eine Lockerung der Regelbauvorschriften, die vom kantonalen Recht nicht
untersagt und im Rahmen der Gemeindeautonomie zulässig ist. Es wird keine
bestimmte, die Regelbauvorschriften verschärfende ästhetische Gestaltung eines
Attikageschosses vorgeschrieben. Vielmehr handelt es sich um eine Bestimmung, die
beim Vorliegen gewisser besonderer Voraussetzungen eine von den
Regelbauvorschriften abweichende Situierung des Attikageschosses zulässt. Damit
handelt es sich nicht um eine allgemeine, das kantonale Recht verschärfende
Gestaltungsvorschrift (vgl. dazu oben E. 3.1.5).
3.2.2. Attikageschosse dürfen wie erwähnt nach Art. 35 Abs. 1 BO eine Höhe von 3 m
nicht überschreiten. Vorliegend wird die zulässige Höhe gemäss Baugesuch um 0,3 m
überschritten. Die Baubewilligungskommission hat für diese Überschreitung eine
Ausnahmebewilligung nach Art. 77 Abs. 1 lit. c BauG erteilt. Die Vorinstanz hat das
Vorliegen der Voraussetzungen für eine Ausnahmesituation hingegen verneint. Der
Beschwerdeführer rügt, die Vorinstanz habe damit ohne Not ihr eigenes Ermessen
anstelle desjenigen der Baubewilligungskommission gesetzt.
Art. 35 Abs. 2 BO lässt eine abweichende Situierung des Attikageschosses zu, nicht
aber eine Überschreitung der in Abs. 1 geregelten Maximalhöhe. Im übrigen kann eine
Überschreitung von 0,3 m in diesem Zusammenhang nicht als marginal und damit als
weitgehend unbedeutend betrachtet werden.
Art. 77 Abs. 1 lit. c BauG setzt für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung u.a. ein
öffentliches Interesse voraus. Die Baubewilligungskommission hielt fest, es könnte an
sich ohne Umgehung der baurechtlichen Bestimmungen das gleiche Ergebnis erzielt
werden, würde aber zu einer schlechteren Lösung führen. Inwiefern eine die
Regelbauvorschriften einhaltende Gestaltung schlechter ist, führte sie allerdings nicht
näher aus. Mit der Vorinstanz ist somit davon auszugehen, dass kein öffentliches
Interesse an einer Überschreitung der Höhe des Attikageschosses gegeben ist.
Entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers hat die Vorinstanz das pflichtgemässe
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Ermessen der Baubewilligungsbehörde nicht verletzt, indem sie das Vorliegen einer
Ausnahmesituation verneint hat. Es ist nicht zu erkennen, inwiefern mit der
Höhenüberschreitung öffentliche Interessen verfolgt werden oder eine wesentlich
bessere Lösung erreicht werden kann. Auch die Beschwerdeführerin erachtet offenbar
die Voraussetzungen für eine Ausnahmebewilligung als nicht erfüllt, focht sie doch den
Entscheid der Vorinstanz in diesem Punkt nicht an, sondern beantragt ausdrücklich,
dass die Bewilligung insoweit zu ändern sei, als Korrekturpläne einzureichen seien, die
eine maximale Höhe von 3 m aufzeigten.
Wie erwähnt, ist das Attikageschoss von der Westfassade um 3,00 bzw. 3,30 m und
von der Ostfassade um 1,65 m zurückversetzt. Damit ist es von der Ostfassade nicht
unter 45° zurückversetzt. Art. 35 Abs. 2 BO lässt unter gewissen Voraussetzungen eine
abweichende Situierung des Attikageschosses zu. Im vorliegenden Fall weicht aber
nicht nur die Situierung von den Regelbauvorschriften ab, sondern die Fläche des
Attikageschosses. Da es bei der Ostfassade lediglich um 1,65 m zurückversetzt ist,
übersteigt seine Grundfläche jenes Mass, das sich bei einer Rückversetzung unter 45°
ergäbe. Daher verstösst das Attikageschoss auch in dieser Beziehung gegen Art. 35
Abs. 1 BO.
Aufgrund der erheblichen Entfernung bzw. der Lage, namentlich der Höhenlage der
Bauten der Beschwerdegegner, werden deren nachbarliche Interessen nicht
beeinträchtigt, wenn das Attikageschoss näher an die Ostfassade bzw. an die
Ostfassade gerückt wird. Eine allfällige geringe Verkürzung der Besonnungsdauer oder
die optische Wirkung stellen keine Beeinträchtigung der nachbarlichen Interessen dar.
Eine abweichende Situierung des flächen- und höhenmässig reduzierten
Attikageschosses ist daher zulässig.
3.3. Zu prüfen ist weiter, ob die Vorinstanz den geplanten Autolift zu Recht nicht als
Anbaute im Sinn Art. 30 BO, sondern als Teil des Hauptgebäudes qualifiziert hat.
3.3.1. Die Beschwerdeführerin bringt vor, der Autolift diene einem untergeordneten
Zweck, nämlich als Lift für den Transport der Autos in die Autoeinstellhalle im
Untergeschoss. Er sei gegen innen konstruktiv getrennt und trete auch gegen aussen
optisch klar als Anbaute in Erscheinung. Die Überschreitung der in der Bauordnung
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vorgeschriebenen Gebäudehöhe rechtfertige sich, weil sie technisch erforderlich und
mit dem Autolift eine bessere Lösung zu verwirklichen sei als mit einer Rampe. Die
Erteilung einer Ausnahmebewilligung sei nicht zu beanstanden.
Auch der Beschwerdeführer ist der Ansicht, der Autolift erfülle die Voraussetzungen für
eine Qualifikation als Anbaute. Lediglich die Höhe werde geringfügig überschritten,
wofür aber eine Ausnahmebewilligung erteilt werden könne.
3.3.2. Das kantonale Baurecht definiert den Begriff der Anbaute nicht. Es definiert
Anbauten lediglich als baubewilligungspflichtige Tatbestände (Art. 78 Abs. 2 lit. a
BauG; Heer, a.a.O., Rz. 686). Als Anbauten gelten gemäss gängiger baurechtlicher
Definition an das Hauptgebäude angebaute untergeordnete Bauten (Heer, a.a.O., Rz.
688). Massgebende Kriterien sind nach der Praxis des Baudepartements insbesondere
die architektonische Gestaltung, die optische und/oder funktionale Unterordnung, die
konstruktive Trennung, die funktionale Eigenständigkeit sowie die Beschränkungen im
Baureglement betreffend Gebäudegrundfläche, First- und Gebäudehöhe. Anbauten
lehnen sich an die Fassade eines Hauptgebäudes an, sind von diesem aber durch eine
Innenwand getrennt. Sie müssen deutlich als Anbau erkennbar sein und beseitigt
werden können, ohne dass das Hauptgebäude konstruktiv verändert werden muss (A.
Zaugg, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 2. Aufl., Bern 1995, Rz. 10 zu
Art. 12). Anbauten werden wie Nebenbauten als untergeordnete oder besondere
Gebäude oder als Kleinbauten bezeichnet (vgl. P. Dilger, Raumplanungsrecht der
Schweiz, Zürich 1982, S. 230; VerwGE B 2007/10 vom 11. Juni 2007 i.S. D.V. und H.T.,
publ. in: www.gerichte.sg.ch). Massgebend bleibt aber das jeweilige kommunale
Recht.
Nach Art. 30 Abs. 1 BO gelten als kleine An- und Nebenbauten Bauten, die nicht dem
längeren Aufenthalt von Menschen dienen, die eine Grundfläche von höchstens 36 m ,
eine Gebäudehöhe von höchstens 3,5 m und die keine Dachaufbauten aufweisen. Art.
30 Abs. 2 BO bestimmt, dass kleine An- und Nebenbauten einen Grenzabstand von 3
m einzuhalten haben oder, bei nachbarlicher Zustimmung, bis auf die Grenze gebaut
werden dürfen. Gegenüber anderen Bauten haben An- und Nebenbauten einen
Mindestabstand von 4 m einzuhalten. Nach Art. 30 Abs. 3 BO fallen kleine Anbauten für
die Bemessung der Gebäudelänge und -tiefe ausser Betracht.
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3.3.3. Anbauten werden somit nach den genannten Bestimmungen im wesentlichen
durch ihre Dimensionierung definiert. Wenn nun die BO festhält, dass Anbauten nur
eine gewisse Höhe aufweisen dürfen, so kann nicht eine grössere Dimension des Teils
einer Baute mittels einer Ausnahmebewilligung zugelassen werden. Definiert sich eine
Anbaute im wesentlichen durch die maximale Höhe des Bauteils, so hat eine
Höhenüberschreitung zur Folge, dass es sich nicht mehr um eine Anbaute handelt.
Indem der Autolift die für Anbauten zulässige Höhe überschreitet, fällt eine Qualifikation
als Anbaute somit ausser Betracht.
Soweit sich die Beschwerdeführer auf das Urteil des Verwaltungsgerichts in Sachen
J.L. und M.W. vom 14. November 2002 (GVP 2002 Nr. 12) berufen, können sie daraus
nichts zu ihren Gunsten ableiten. Der in jenem Fall streitige Zwischentrakt war im
Vergleich zu den beiden freistehenden Terrassenhäusern derart zurückversetzt, dass
letztere unverändert als eigenständige Baukörper wahrgenommen werden konnten.
3.3.4. Aus dem Gesagten ergibt sich, dass der Autolift in die Berechnung des
Gebäudegrundrisses einzubeziehen ist. Richtigerweise stellen damit die Süd- und
Nordfassade des Neubaus mit einer Länge von 21,55 m die Gebäudelänge dar, die
West- und Ostfassade mit einer Länge von 20,69 m indessen die Gebäudetiefe.
3.3.5. Nach Art. 22 Abs. 3 BO darf die zulässige Gebäudetiefe überschritten werden,
soweit eine gute Eingliederung in die natürliche und bauliche Umgebung gewährleistet
ist.
Die Vorinstanz erwog, dieser Bestimmung komme ebenfalls die Bedeutung einer
positiven, für das ganze Gemeindegebiet geltenden und damit unzulässigen
Gestaltungsvorschrift zu. Der Bestimmung komme daher nur die Bedeutung zu, dass
eine Überschreitung der ordentlichen Gebäudetiefe - bis zur zulässigen Gebäudelänge
- bewilligt werden könne, sofern sie nicht verunstaltend sei.
Auch in diesem Punkt kann das Verwaltungsgericht der Vorinstanz nicht beipflichten.
Eine positive Gestaltungsvorschrift ist auch mit dieser Bestimmung nicht verbunden.
Ein Projekt wird nicht auf eine besondere Eingliederung in die natürliche und bauliche
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Umgebung verpflichtet. Vielmehr wird beim Vorliegen der entsprechenden
Voraussetzungen eine Überschreitung der ordentlichen Gebäudetiefe zugelassen.
3.3.6. Nach Art. 23 Abs. 1 BO bemisst sich der Grenzabstand nach Art. 56 BauG. Die
Bauordnung bestimmt weiter, dass der grosse Grenzabstand auf die am stärksten
nach Süden oder Westen gerichtete Längsfassade, der kleine Grenzabstand auf die
übrigen Gebäudeseiten einzuhalten ist (Art. 23 Abs. 2 BO). Die Tabelle zu Art. 13 BO
definiert die Grenzabstände. In der Wohnzone W2a sind ein kleiner Grenzabstand von
5 und ein grosser Grenzabstand von 10 m einzuhalten.
Gegen Süden beträgt der Grenzabstand im vorliegenden Fall, da der Autolift nicht als
Anbaute gilt, lediglich fünf Meter. Damit unterschreitet er den zulässigen Grenzabstand
und verletzt Art. 23 Abs. 2 BO.
3.3.7. Die Beschwerdeführerin hält fest, soweit für die Überhöhe des Autolifts und die
Unterschreitung des Strassenabstands eine Ausnahmebewilligung unzulässig sein
sollte, lasse sich dieser Mangel durch eine Versetzung des Autolifts an die Nordfassade
beheben. Auch der Beschwerdeführer hält fest, er habe überhaupt nichts dagegen, den
Autolift auf der Seite des Gebäudes zu plazieren.
Eine Verschiebung des Autolifts erfordert grundsätzlich eine Projektänderung. Der Lift
kann in seiner derzeitigen Ausgestaltung nicht einfach verschoben werden. Die
Anordnung des Autolifts ist für die Erschliessung des Gebäudes von konzeptioneller
Bedeutung. Der Baugesuchsteller hat daher entsprechende Korrekturpläne
einzureichen, namentlich geänderte Grundrisse sowie geänderte Pläne der Ost- und
Westfassade, da sich diese beiden Fassaden bei einer Verschiebung des Autolifts auf
jeden Fall ändern würden. Ob indes bei einem abgeänderten Projekt der Autolift die
Voraussetzungen für eine Anbaute einhält, kann im vorliegenden Fall mangels
Vorliegens eines konkreten Projekts nicht entschieden werden.
3.4. Schliesslich ist zu prüfen, ob für die Unterschreitung der Vorplatztiefe und des
Strassenabstandes Ausnahmebewilligungen erteilt werden können.
3.4.1. Vor einer Garage mit direkter Zufahrt zum öffentlichen Grund ist grundsätzlich ein
Vorplatz von mindestens 5,5 m Tiefe anzulegen, wobei dieses Mass unter bestimmten
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Voraussetzungen auf das Mass des Strassenabstandes herabgesetzt werden kann
(Art. 43 Abs. 2 BO). Die Vorplatztiefe beträgt im vorliegenden Fall teilweise nur 3 m. Die
Vorinstanz hat die Unterschreitung der Vorplatztiefe gestützt auf Art. 43 Abs. 2 lit a und
b BO für zulässig erachtet, weshalb sich weitere Erwägungen dazu erübrigen.
3.4.2. Nach Art. 108 Abs. 2 lit. a des Strassengesetzes (sGS 732.1) kann die zuständige
Behörde Ausnahmen von Strassenabstandsvorschriften bewilligen, wenn weder die
Verkehrssicherheit noch die Strasse beeinträchtigt werden. Die Vorinstanz erwog, dass
Ausnahmebewilligungen nur im Einzelfall und bei Vorliegen einer Ausnahmesituation
erteilt werden können. Diese Voraussetzungen seien vorliegend nicht erfüllt.
Mit der Verschiebung des Autolifts an die Nordfassade ist die Problematik der
Unterschreitung des Strassenabstands nach Darstellung der Beschwerdeführer
gegenstandslos, weshalb nicht weiter darauf einzugehen ist.
3.5. Zusammenfassend ergibt sich aus den vorstehenden Erwägungen, dass die
Beschwerde der Stadt St. Gallen im Sinne der Erwägungen teilweise gutzuheissen und
im übrigen abzuweisen ist. Auch die Beschwerde von A. ist im Sinne der Erwägungen
teilweise gutzuheissen und im übrigen abzuweisen. Der Rekursentscheid des
Baudepartements vom 14. August 2008 ist aufzuheben. Aufzuheben ist ausserdem der
Entscheid der Baubewilligungskommission vom 24. August 2007, soweit er dem
Beschwerdeentscheid widerspricht. Die Angelegenheit ist gestützt auf Art. 64 Abs. 1 in
Verbindung mit Art. 56 Abs. 2 VRP an die Baubewilligungskommission
zurüchzuweisen. Diese hat dem Beschwerdeführer Gelegenheit zu geben,
Korrekturpläne einzureichen, die den vorstehenden Erwägungen entsprechen bzw.
Rechnung tragen.
4. Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die amtlichen Kosten des
Beschwerdeverfahrens je zur Hälfte zulasten der Beschwerdeführer und zur Hälfte
zulasten der Beschwerdegegner zu verlegen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine
Entscheidgebühr von Fr. 5'000.-- ist angemessen (Ziff. 382 Gerichtskostentarif, sGS
941.12). Gestützt auf Art. 95 Abs. 3 VRP wird bei der Beschwerdeführerin auf die
Erhebung der Kosten verzichtet (Art. 95 Abs. 3 VRP; R. Hirt, Die Regelung der Kosten
nach st. gallischem Verwaltungsrechtspflegegesetz, Diss. St. Gallen 2004, S. 105). Der
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Anteil des Beschwerdeführers von Fr. 1'250.-- ist mit dem geleisteten Kostenvorschuss
von Fr. 3'000.-- zu verrechnen und der Rest von Fr. 1'750.-- dem Beschwerdeführer
zurückzuerstatten. Der Anteil der Beschwerdegegner von Fr. 2'500.-- ist bei .. zu
erheben. Die Beschwerdegegner haften solidarisch für den gesamten Betrag.
Ausseramtliche Entschädigungen sind bei einer hälftigen Teilung der amtlichen Kosten
nicht zuzusprechen (Art. 98 Abs. 1 und Art. 98bis VRP; vgl. Hirt, a.a.O., S. 182 f.).
Die amtlichen Kosten des Rekursentscheids von Fr. 3'000.-- sind je zur Hälfte dem
Beschwerdeführer und den Beschwerdegegnern aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 und 3
VPR). Die Beschwerdegegner haften solidarisch für ihren Anteil. Der Stadt St. Gallen
sind im Rekursverfahren keine amtlichen Kosten aufzuerlegen, da sie an diesem
Verfahren ausschliesslich als verfügendes Gemeinwesen beteiligt war. Analog dem
Beschwerdeverfahren sind aufgrund der hälftigen Verlegung der amtlichen Kosten im
Rekursverfahren keine ausseramtlichen Kosten zu entschädigen (Art. 98 Abs. 2 und
Art. 98bis VRP; vgl. Hirt, a.a.O., S. 182 f.).
Demnach hat das Verwaltungsgericht