Decision ID: 9f03fe48-da19-4994-be53-c713542f32d5
Year: 2013
Language: de
Court: BL_KG
Chamber: BL_KG_001
Canton: BL
Region: Northwestern_Switzerland
Law Area: 

stanz, dass für die Beklagte nicht vorhersehbar gewesen sei, welche Mietkosten letztendlich auf sie zukämen. Die Beklagte habe auf der Basis zahlreicher, bisher von ihr bereits erstellter  das entsprechende Know-how bezüglich der zu erwartenden Kosten gehabt, und sie habe es in der Hand gehabt, mit entsprechender Projektierung bzw. mit entsprechenden  die Höhe der schliesslich den Mietzins auf der Basis einer Kapitalisierung von 7%  Baukosten zu steuern. Soweit ein finanzielles Risiko bestanden habe, habe es allein beim Kläger gelegen. Einzig er hätte den Schutz von Art. 27 Abs. 2 ZGB benötigt. Indem die Vorinstanz Art. 27 Abs. 2 ZGB im vorliegenden Fall aber gegen die angeblich  Partei angewendet habe, verstosse sie gegen die Zweckbestimmung dieser Schutznorm. Ein von Amtes wegen zu beachtender Verstoss gegen die guten Sitten bzw. eine von Amtes wegen zu beachtende Nichtigkeit sei gemäss Rechtsprechung des Bundesgerichts nur dann anzunehmen, wenn der Vertrag den höchstpersönlichen Kernbereich einer Person tangiere. Die blosse Übermässigkeit der Bindung führe nur dann zur Unverbindlichkeit, falls die betroffene Person den Schutz in Anspruch nehmen und sich von der Bindung lösen wolle. Sie könne aber auch auf den Schutz von Art. 27 Abs. 2 ZGB verzichten. Der Kläger habe sich nie auf Art. 27 Abs. 2 ZGB berufen, weshalb es nicht angehe, diese Bestimmung gegen ihn anzuwenden. Auch das Mietobjekt sei aufgrund der Umschreibungen des zu errichtenden Gartencenters im Vertrag hinreichend bestimmbar gewesen. Gemäss Ziff. 1.1 des Mietvertrags vom 03./04.05.2007 sei die bauliche Ausgestaltung des Gartencenters in die Hände der Beklagten gelegt worden, aber nicht schrankenlos, da die einzelnen Bauteile des Gartencenters im Ingress des Mietvertrags aufgeführt und mit ungefähren m2-Angaben spezifiziert worden seien. Eine exaktere Umschreibung eines noch zu errichtenden Verkaufscenters sei nicht möglich. Die Vorinstanz gehe fehl, wenn sie dem Mietvertrag vom 03./04.05.2007 lediglich den Status einer Grundsatzvereinbarung oder Absichtserklärung zuerkenne. Die Verneinung eines  Mietvertrags und damit die Abweisung der Klage durch die Vorinstanz sei unrichtig,  das angefochtene Urteil aufzuheben sei. Soweit die Beklagte eingewendet habe, der Mietvertrag vom 03./04.05.2007 sei wegen  von Ziff. 6 (grosser Unterhalt zulasten des Mieters) und Missbräuchlichkeit von Ziff. 4.1 ( von 7% der Anlagekosten) ungültig, sei darauf hinzuweisen, dass eine  Ungültigkeit dieser Bestimmungen gemäss Art. 16 des Vertrags (salvatorische Klausel) nicht zur Nichtigkeit des ganzen Mietvertrags führe. Die Missbräuchlichkeit des  führe ohnehin nicht zu einer Ungültigkeit des Mitvertrags, sondern bloss zu einem Anspruch auf richterliche Herabsetzung des Mietzinses. Auch materiell liege keine Missbräuchlichkeit des vereinbarten Mietzinses vor. Zudem seien Vereinbarungen, welche die Pflicht zum (grossen) Unterhalt des Mietobjekts dem Mieter auferlegten, nur dann nichtig, wenn sie zum Nachteil des Mieters erfolgten. Ein Nachteil des Mieters sei nur dann zu bejahen, wenn die Übernahme der Unterhaltspflicht nicht anderweitig, z.B. durch Vereinbarung einer langen festen Mietdauer,  Verlängerungsoptionen zugunsten des Mieters oder indexierter Mietzinse kompensiert . Genau diese Sachverhaltselemente seien im vorliegenden Fall gegeben. Von einer  von Ziff. 6 des Mietvertrags könne also keine Rede sein. Weiter habe die Beklagte eingewendet, dass der Mietvertrag vom 03./04.05.2007 an die  der Erteilung einer Baubewilligung für das Gartencenter und an die  des Abschlusses eines Generalunternehmervertrags für den Bau des  geknüpft worden seien, und dass beide Bedingungen nicht eingetreten seien. Es treffe
Seite 12 http://www.bl.ch/kantonsgericht
zwar zu, dass der Mietvertrag vom 03./04.05.2007 und die Zusatzvereinbarung unter der  geschlossen worden seien, dass eine rechtskräftige Baubewilligung für das Gartencenter erteilt werden. Eine Befristung für die Erteilung der Baubewilligung finde sich aber weder im Mietvertrag noch in der Zusatzvereinbarung. Dass nie eine rechtskräftige  erteilt worden sei, habe die Beklagte selbst zu verantworten, habe doch sie die  der wenigen für die Komplettierung des Baugesuchs noch fehlenden Unterlagen vereitelt, indem sie den diesbezüglich der M._AG erteilten Planungsauftrag widerrufen habe. Ferner habe H._ mit Schreiben vom 26.03.2009 dem Kläger mitgeteilt, dass die Beklagte aufgrund der schwierigen Wirtschaftslage den "Schweiz-Auftritt" absage, was klarerweise bedeute, dass das Gartencenter nicht mehr gebaut werden sollte. Mit der Erteilung einer Baubewilligung hätte nach dem rechtskräftigen Abschluss des Quartierplanverfahrens (13.04.2010) und nach  der Baugesuchsunterlagen definitiv im Jahre 2010 gerechnet werden können. Die Beklagte habe die Erteilung einer rechtskräftigen Baubewilligung selbst verhindert. Die  der Treuwidrigkeit gemäss Art. 156 OR seien erfüllt, weil die Beklagte die Komplettierung der Baugesuchsunterlagen nur darum verhindert habe, weil sie in Nachachtung ihrer Absage des "Schweiz-Auftritts" den mit dem Kläger abgeschlossenen Mietvertrag nicht mehr habe einhalten wollen. Der Abschluss eines Generalunternehmervertrags sei nicht als zusätzliche  für die Wirksamkeit des Mietvertrags vereinbart worden. Vielmehr handle es sich diesbezüglich um die Statuierung einer vertraglichen Nebenpflicht der Parteien. Der  eines Generalunternehmervertrags seitens der Beklagten führe daher nicht zum  des Mietvertrags, sondern vielmehr zu den Rechtsfolgen einer durch die  begangenen Vertragsverletzung. Die Vorinstanz habe die Frage, ob der Kläger den Schaden rechtsgenüglich substanziiert habe, hinsichtlich der nutzlos gewordenen Planungs- und Entwicklungsaufwendungen des Klägers zu Unrecht verneint und hinsichtlich des Schadens aus entgangenem Mietzins der Beklagten und aus entgangenem Baurechtszins der N._AG gar nicht behandelt. Die Berechnung des Schadens aus entgangenen Miet- und Baurechtszinsen sei in der Klagschrift im Detail dargelegt worden. Auch bezüglich des Schadens aus nutzlos gewordenen Planungs- und  habe der Kläger seiner Substanziierungspflicht genügt, indem er in der  alle Schadenspositionen aufgeführt und für jede einzelne Schadensposition als  die entsprechende Rechnung eingereicht habe. Dazu sei erklärt worden, dass alle diese Rechnungen im Zusammenhang mit dem Quartierplanverfahren L._ stünden. Die  Rechnungsgrundlagen bzw. Beträge ergäben sich aus den einzelnen Rechnungen. Mehr habe der Kläger damals nicht tun und nicht davon ausgehen müssen, dass die Beklagte sämtliche Rechnungspositionen pauschal bestreite. In Beantwortung der Klagantwort sei dann in der Replikschrift für jede einzelne Aufwandposition der sachliche Zusammenhang zum  L._ bzw. zum Gartencenterprojekt G._ aufgezeigt worden. Es sei auch nach Massgabe der im alten basellandschaftlichen Zivilprozess geltenden Eventualmaxime , auf in der Klagantwort vorgetragene Einwendungen und Einreden in der Replikschrift einzugehen und diese dort mit neuen Argumenten resp. Sachverhaltsdarstellungen und  zu widerlegen. Für den vorliegenden mietrechtlichen Prozess gelte ohnehin nicht die Eventualmaxime in ihrer strengen Ausprägung, sondern vielmehr die  und das Prinzip der freien Beweiswürdigung.
Seite 13 http://www.bl.ch/kantonsgericht
E. Mit Berufungsantwort vom 08.02.2013 beantragte die Beklagte die Abweisung der  und die Bestätigung des vorinstanzlichen Urteils, eventualiter bei Gutheissung von Ziff. 1 der Berufung die Rückweisung der Angelegenheit an das Bezirksgericht Liestal und die  der ordentlichen und ausserordentlichen Kosten des erst- und zweitinstanzlichen  an die Klagpartei, und zwar aus folgenden Gründen: Das von den Berufungsklägern eingereichte Rechtsgutachten sei unbeachtlich. Parteigutachten seien als reine Parteibehauptungen zu behandeln. Zudem müsse die Begründung der Berufung in der Berufungsschrift selbst enthalten sein, weshalb es nicht angehe, ein Parteigutachten zum integrierenden Bestandteil der Berufung zu erklären. Die Parteien hätten mit der als "Mietvertrag" betitelten Vereinbarung - entgegen den  Darstellungen - keinen Mietvertrag abgeschlossen, weil die vertragswesentlichen Punkte Mietzins und Mietobjekt nicht (genügend) bestimmt oder zumindest objektiv bestimmbar  seien. Die Vorinstanz habe richtig festgestellt, dass der Kläger und die Beklagte am 03./04.05.2007 bloss eine Grundsatzvereinbarung resp. Absichtserklärung unterzeichnet . Mangels konkreter Detailpläne und rechtlich verbindlich festgelegter Einzelheiten habe noch kein konkretes Projekt vorgelegen. Das Mietobjekt sei damit nicht genügend bestimmt gewesen. Hinzu komme, dass damals weder der notwendige Quartierplan noch das Baugesuch eingegeben geschweige denn bewilligt worden sei. Es habe noch nicht festgestanden, wie das Mietobjekt überhaupt aussehe, obwohl dies für die Beklagte ein vertragswesentlicher Punkt gewesen sei. Zum Mietzins hätten die Parteien zwar festgehalten, wie sich der Nettomietzins grundsätzlich berechnen sollte, und seien dabei schätzungsweise von Anlagekosten von ca. CHF 13.2 Mio. ausgegangen. Mithin könne keine Rede davon sein, dass der Mietzins bestimmt oder nach objektiven Kriterien hinreichend bestimmbar gewesen sei. Es werde bestritten, dass die Rechtsauffassung der Vorinstanz unzutreffend sei. Die Theorie betreffend die subjektive Bestimmbarkeit sei zu grosszügig. Vorausgesetzt sei vielmehr eine objektive Bestimmbarkeit des Mietzinses. Die Parteien hätten einen Mindestmietzins festgelegt, was den Anforderungen an die Bestimmbarkeit nicht genüge. Als Anlagekosten seien die Land-Anlagekosten sowie die Bau- und Baunebenkosten zu berücksichtigen gewesen. Die Berufungskläger würden damit selbst anerkennen, dass die Höhe der Anlagekosten gerade nicht in den Händen der Beklagten gelegen habe, sondern von Faktoren abhängig gewesen sei, welche die Beklagte nicht habe beeinflussen, ja nachgerade nicht nachvollziehen können. So sei die angeblich zu bezahlende Provision von 2% nicht nachvollziehbar. Ferner seien der zu bezahlende Landzins mit ca. 5.5% und die Erschliessungskosten mit ca. 25-30 CHF je m2 ungenügend bestimmt gewesen. Die Beklagte habe allein die Höhe der Baukosten und nicht der gesamten Anlagekosten in einem gewissen Mass beeinflussen können. Die Baukosten wären u.a. Gegenstand des zwischen dem Kläger und der Beklagten noch abzuschliessenden Generalunternehmervertrags gewesen. Von einer eingeschränkt-subjektiven Bestimmbarkeit oder einer Ermächtigung der Beklagten, den Mietzins festzulegen, könne keine Rede sein. Die Vorinstanz habe Art. 27 Abs. 2 ZGB zu Recht beachtet. Eine ausdrückliche Berufung darauf seitens der Beklagten sei nicht notwendig gewesen. Es genüge, dass die Beklagte den "Mietvertrag" nicht gegen sich gelten lasse. Da das Mietobjekt und der Mietzins im "Mietvertrag" nicht nur nicht bestimmt, sondern auch objektiv nicht bestimmbar gewesen seien, sei der "Mietvertrag" nicht gültig zustande gekommen. Daher hätten die Berufungskläger gestützt auf den "Mietvertrag" keinen Anspruch auf Zahlung von Mietzinsen und demzufolge auch keinen Schadenersatzanspruch im Umfang des entsprechen-
Seite 14 http://www.bl.ch/kantonsgericht
den Erfüllungsinteresses. Der Mietvertrag habe zwei Suspensivbedingungen enthalten: die Erteilung einer rechtskräftigen Baubewilligung und den Abschluss eines Generalunternehmervertrags. Beide Bedingungen seien nicht erfüllt worden, weshalb der "Mietvertrag" selbst bei gültigem Zustandekommen nie wirksam geworden wäre. Bis heute liege keine rechtskräftige Baubewilligung vor. Vielmehr sei der Kläger am 03.11.2009 vom mit der I._AG in Liq. geschlossenen Kaufvertrag . Spätestens ab diesem Zeitpunkt habe der Bedingungseintritt ohnehin nicht mehr  können. Die Vorwürfe der Berufungskläger, dass die Beklagte das  verzögert habe und dafür verantwortlich sei, dass nie eine rechtskräftige Baubewilligung erteilt worden sei, seien haltlos, unsubstanziiert und nicht belegt. Die Berufungskläger beriefen sich zu Unrecht auf Art. 156 OR, weil die Beklagte die Erteilung einer rechtskräftigen  nicht vereitelt habe. Die fehlende Erteilung der Baubewilligung sei nicht dem Verhalten der Beklagten zuzuschreiben, sondern Folge des am 03.11.2009 freiwillig erfolgten  des Klägers vom Kaufvertrag mit der I._AG in Liq. Der Kläger habe es auch nach dem Ausstieg der Beklagten noch in der Hand gehabt, eine Baubewilligung zu erwirken.  sei das Bewilligungsverfahren eingestellt worden. Dass mit einer definitiven  der Baubewilligung im Jahr 2010 habe gerechnet werden können, sei eine reine  des Klägers. Die Beklage habe sich nach Treu und Glauben verhalten und insbesondere die Komplettierung der Baugesuchsunterlagen nicht verhindert. Bezüglich der nutzlos gewordenen Aufwendungen habe die Vorinstanz einen  fälschlicherweise grundsätzlich bejaht. Zunächst fehle es der Vorinstanz im Rahmen des mietrechtlichen Verfahrens an der sachlichen Zuständigkeit, Ansprüche aus "culpa in contrahendo" im Zusammenhang mit einer Vereinbarung, die kein Mietvertrag gewesen sei, zu beurteilen, zumal solche Ansprüche vom Kläger gar nicht geltende gemacht worden seien.  komme von den Tatbeständen, welche unter die Haftung aus "culpa in contrahendo" fielen, vorliegend nur das Führen von Vertragsverhandlungen ohne Abschlusswillen in Frage. Eine solche Haftung greife erst dann, wenn eine Partei die Verhandlungen von Anbeginn ohne  Abschlusswillen geführt und weiterverhandelt habe, obwohl bereits sicher gewesen sei, dass mit einem Vertragsschluss nicht mehr zu rechnen gewesen sei. Diese Voraussetzungen seien im vorliegenden Fall nicht gegeben, weshalb die Forderung der Berufungskläger für  nutzlos gewordene Aufwendungen auch dann abzuweisen sei, wenn der Kläger diese Forderung rechtsgenüglich substanziiert hätte. Die Beklagte habe die Anbahnung des  und die Planung des Eintritts in den Schweizer Markt ernsthaft betrieben bis zur Mitteilung, dass das ursprünglich beabsichtigte Projekt in G._ nicht wie geplant  werde. Nachdem dieser Entscheid intern gefallen sei, habe sie nicht mehr weiter , sondern dies dem Kläger umgehend mitgeteilt, zwar nicht selbst, aber durch eine  von H._ an den Kläger. Die Beklagte habe auch in keiner Weise eingestanden,  dem Kläger aus "culpa in contrahendo" für die von ihm bisher getätigten Aufwendungen zu haften. Falsch sei weiter, dass es ausserordentlich schwierig oder gar unmöglich gewesen , einen Nachmieter zu finden. Die Beklagte habe stets betont, ihre Verpflichtungen aus dem "Mietvertrag", sofern gültig und wirksam, zu erfüllen. Die Vorinstanz habe richtig festgestellt, dass das Reugeld von CHF 300'000.00 nicht geschuldet gewesen sei und dass die restlichen, im Rahmen der nutzlos gewordenen Planungs- und Entwicklungskosten geltend gemachten Schadenspositionen weder in der Klagebegründung noch in der Replik rechtsgenüglich sub-
Seite 15 http://www.bl.ch/kantonsgericht
stanziiert worden seien. Es hätte am Kläger gelegen, in der ersten Rechtsschrift detailliert , inwiefern die von ihm eingereichten Rechnungen mit dem vorliegenden Fall kausal im Zusammenhang stünden, und so die rechtlich erheblichen Punkte ausreichend zu  und unter Beweis zu stellen. Tatsächlich enthalte die Klagbegründung jedoch bloss einen Pauschalverweis auf Beilagen, was nicht genüge. Auch die angeblich entgangenen Miet- und Baurechtszinsen seien in keiner Weise substanziiert und belegt worden. Auch unter der Geltung der sozialpolitisch begründeten Untersuchungsmaxime seien die Kläger nicht davon befreit, die erheblichen Beweise zu bezeichnen. Es obliege letztlich den Klägern, die relevanten Fakten vorzutragen. Es sei nicht Sache des Gerichts, aus einer Vielzahl von Beweismitteln oder  Verweisen herauszufinden, in welchem Bezug zum streitigen Sachverhalt diese  und was sich daraus allenfalls zugunsten der Kläger herleiten liesse. Die Beklagte halte daran fest, dass der Vertrag vom 03./04.05.2007 aufgrund der Überwälzung der Unterhaltskosten auf die Beklagte gemäss Ziff. 6 nichtig sei. Ob die Ungültigkeit einer  den gesamten Vertrag beschlage oder nicht, bestimme sich nach dem  Parteiwillen. Ferner sei der Anfangsmietzins gemäss Ziff. 4.1 des Vertrags  gewesen. Sofern diese Mängel den Parteien bei Vertragsunterzeichnung bekannt gewesen wären, wäre der Vertrag so gar nicht unterzeichnet worden.
F. Zur Parteiverhandlung vom 28.05.2013 sind für die Berufungskläger D._, der  von C._ und für die Berufungsbeklagte R._ und S._, jeweils in Begleitung ihrer Rechtsbeistände, erschienen. Die Parteien hörten sich einen Vergleichsvorschlag des Gerichts an und erbaten sich 14 Tage Zeit, um gegebenenfalls dem Gericht einen Vergleich . Die Rechtsbeistände haben darauf verzichtet, ein Plädoyer zu halten, und sind damit  gewesen, dass nach unbenutztem Ablauf der Frist zur Einreichung eines Vergleichs das Gericht ohne Durchführung einer weiteren Verhandlung entscheiden wird. Mit Schreiben vom 11.06.2013 teilten die Berufungskläger dem Kantonsgericht, Abteilung Zivilrecht, mit, dass sie den an der Parteiverhandlung vom 28.05.2013 vorgeschlagenen Vergleich nicht .

Erwägungen
1. Eintreten Der Entscheid der Vorinstanz ist nach dem 01.01.2011 und damit nach Inkrafttreten der neuen Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO; SR 272) ergangen, so dass diese für das  zur Anwendung gelangt (Art. 405 Abs. 1 ZPO). Gegen einen Endentscheid in vermögensrechtlichen Streitigkeiten mit einem Streitwert von mindestens CHF 10'000.00 kann gemäss Art. 308 Abs. 1 lit. a und Abs. 2 ZPO Berufung erhoben werden. Mit Berufung kann gemäss Art. 309 ZPO unrichtige Rechtsanwendung oder/und unrichtige Feststellung des  geltend gemacht werden. Die Berufung ist schriftlich und begründet innert 30 Tagen seit Zustellung des begründeten Entscheides bei der Rechtsmittelinstanz einzureichen (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Die Streitwertgrenze ist im vorliegenden Fall klar erreicht. Der angefochtene  wurde der Klägerin am 19.11.2012 zugestellt. Die Rechtsmittelfrist ist unter  der Gerichtsferien durch die Berufung vom 04.01.2013 somit eingehalten. Gemäss § 6 Abs. 1 lit. c i.V.m. § 5 Abs. 1 lit. a EG ZPO ist die Dreierkammer der Abteilung Zivilrecht des
Seite 16 http://www.bl.ch/kantonsgericht
Kantonsgerichts für die Beurteilung der Berufung sachlich zuständig. Da auch die übrigen  für das Rechtsmittel der Berufung eingehalten sind, ist auf diese einzutreten. Unabhängig davon, ob das Rechtsmittelverfahren weiterhin den Regeln des kantonalen  folgt oder denjenigen der ZPO, ist der angefochtene Entscheid daraufhin zu , ob die Vorinstanz die im Zeitpunkt der Entscheidfällung geltenden Normen richtig  hat (vgl. auch Obergericht ZH, II. Zivilkammer, Beschluss vom 12.01.2011, /U, E. 3, publiziert unter www.gerichte-zh.ch / Aktuelles / Entscheide neue ZPO / , Art. 404 ZPO). Im erstinstanzlichen Verfahren war gemäss Art. 404 Abs. 1 ZPO noch das bis 31.12.2010 geltende kantonale Prozessrecht anwendbar. Ob die Berufung  begründet erscheint, ist somit hinsichtlich prozessualer Fragen aufgrund der Bestimmungen der ZPO BL sowie von Art. 274d aOR zu prüfen.
2. Parteigutachten vom 24.12.2012 Zu prüfen ist, ob das von den Berufungsklägern eingereichte Gutachten von Prof. Dr. Q._ vom 24.12.2012 (vgl. Berufungsbeilage 3) zu berücksichtigen ist. Parteigutachten sind als  im Sinn von Art. 177 ZPO zu qualifizieren und stellen deshalb ein grundsätzlich  Beweismittel dar. Den Privatgutachten jeglichen Beweiswert abzusprechen, wie dies in der Literatur teilweise vertreten wird, überzeugt nicht. Wie bei den anderen Beweismitteln ist  im Rahmen der freien Beweiswürdigung zu entscheiden, welche Beweiskraft dem  zukommt. Dabei ist durchaus möglich, dass der Beweiswert aufgrund der Umstände auf eine blosse Parteibehauptung reduziert wird (vgl. Zürcher Kommentar ZPO-Weibel, Art. 177 N 4 und 5). Handelt es sich beim Parteigutachten um ein einfaches Beweismittel, sind auch die  zu beachten. Die Fragestellungen des Gutachtens geben entgegen der  der Beklagten keinerlei Anlass für verminderte Beweiskraft. Die Fragen orientieren sich neutral an den für den Kläger massgebenden Rechtsfragen. Im vorliegenden Fall wurde das Gutachten jedoch vom Büropartner des Rechtsbeistands der Berufungskläger verfasst. Auch wenn die fachliche Qualifikation von Prof. Dr. Q._ ausgewiesen ist, reduziert dieser  den Beweiswert des Gutachtens ganz erheblich und macht das Gutachten mit einer  Rechtsabklärung vergleichbar. Dessen Parteigutachten stellt daher eine blosse  dar. Dabei ist ohnehin festzuhalten, dass weitgehend rechtliche Erörterungen  werden und gemäss Art. 57 ZPO das Gericht das Recht von Amtes wegen anwendet. Es besteht mithin kein Grund, diese Ausführungen aus dem Recht zu weisen, und es kann  gelassen werden, ob das Dokument nicht ohnehin verspätet eingereicht worden ist (vgl. Art. 317 Abs. 1 ZPO).
3. Zustandekommen eines Mietvertrags Gemäss Art. 1 Abs. 1 OR ist zum Abschluss eines Vertrags die übereinstimmende gegenseitige Willensäusserung der Parteien erforderlich. Der Konsens muss sich auf alle wesentlichen  des Vertrags beziehen. Hierzu gehören zunächst die objektiv wesentlichen Vertragspunkte, die den unentbehrlichen Geschäftskern umfassen, nämlich die vertragstypenbestimmenden Merkmale, Leistung und Gegenleistung sowie die Parteien. Ausreichend ist, dass die  Punkte aufgrund der übereinstimmenden Willenserklärung der Parteien bestimmbar sind (vgl. Schwenzer, Obligationenrecht Allgemeiner Teil, § 29.03), indem auf objektive Umstände (objektive Bestimmbarkeit) oder die Bestimmungskompetenz einer der Parteien (subjektive Be-
Seite 17 http://www.bl.ch/kantonsgericht
stimmbarkeit) verwiesen wird (vgl. Berner Kommentar OR-Kramer, Art. 1 N 170 f.; Gauch/Schluep/Schmid, Obligationenrecht Allgemeiner Teil I, Rz. 344 f.). Die objektiv  Vertragspunkte des Mietvertrags sind gemäss Art. 253 OR die Überlassung einer Sache zum Gebrauch durch den Vermieter gegen Leistung eines Mietzinses durch den Mieter. Damit ein Mietvertrag rechtsgültig abgeschlossen werden kann, braucht es somit einen Konsens der Parteien über die Mietsache und über den Mietzins. Die Vereinbarung vom 03./04.05.2007 nennt noch vor der Präambel als Mietobjekt das " in Projektierung an der F._strasse, 4133 G._", wobei die Centerflächen wie folgt umschrieben werden: Verkaufshalle ca. 1'700 m2, Verkaufsgewächshaus ca. 1'300 m2, Kaltgewächshaus ca. 225 m2, Freiverkauf ca. 1'500 m2, Glasdach ca. 1'135 m2, Personal ca. 172 m2, Warenannahme ca. 440 m2, Aussenparkplätze ca. 166. Unter Ziffer 1.1 wird präzisiert, es handle sich beim Mietgegenstand um das auf Grundstück Kat. Nr. 1004 projektierte  mit diversen, konkret benannten Flächen. Es wird auf Pläne, die Bestandteile des  bilden, verwiesen. Ferner wird festgehalten, dass die Erstellung des Gartencenters nach den Vorgaben der Beklagten zu erfolgen habe und in einem noch abzuschliessenden  geregelt werde. Die Zusatzvereinbarung vom 03.05.2007 enthält keine , für die Umschreibung des Mietgegenstands relevanten Angaben. Der Feststellung der Vorinstanz, dem Vertrag lasse sich lediglich entnehmen, dass der Mietgegenstand ein auf dem Grundstück an der F._strasse zu projektierendes Gartencenter sein soll, wobei nähere  nahezu noch gänzlich fehlten, kann nicht gefolgt werden. Die Vereinbarung vom 03./04.05.2007 enthält durchaus Präzisierungen einschliesslich ungefährer Flächenangaben zu den verschiedenen Teilen des projektierten Gartencenters. Der Hinweis auf die noch  Erstellung nach den Plänen der Beklagten und auf den noch abzuschliessenden  ändern daran nichts, dass das Mietobjekt aufgrund der in der  vom 03./04.05.2007 enthaltenen Präzisierungen zumindest bestimmbar ist. Nach Ansicht des Kantonsgerichts, Abteilung Zivilrecht, stellt die Vorinstanz zu hohe Anforderungen an die Bestimmtheit des Mietobjekts. Erforderlich ist nur die Bestimmbarkeit. Folgte man der  der Vorinstanz, bedeutete dies, dass keine Mietverträge über noch zu erstellende Objekte möglich wären. Solche Mietverträge entsprechen aber nicht nur einem wirtschaftlichem , sondern auch den Realitäten (vgl. Giavarini MRA 2003, 191; ähnlich auch Obergericht OW in SJZ 1989 S. 157 ff.). Entgegen der Vorinstanz lässt sich auch BGE 119 II 347 E. 5 nicht , dass die grundsätzliche Einigung über das zu vermietende Objekt für die Mietsache nicht ausreichend sein soll. Somit ist die Mietsache im vorliegenden Fall hinreichend . Zum Mietzins besagt Ziff. 4.1 der Vereinbarung vom 03./04.05.2007, dass sich die Nettomiete wie folgt errechnet: Kosten für Land für ca. 15'500 m2 à CHF 400.00, Kaufkosten ca. 1,25%, Provisionen ca. 2%, Landzins ca. 5,5%, Erschliessungskosten ca. 25-30 CHF je m2, etc.,  ca. CHF 7.2 Mio., dazu Bau- und Baunebenkosten, Gebühren, Abgaben, , Honorare, Erschliessungskosten, Koordinationskosten, etc. ca. CHF 6.0 Mio., totale Anlagekosten ca. CHF 13.2 Mio., Minimummiete 7% der effektiven Anlagekosten, ca. CHF 924'000.00. Ziff. 4.2 hält präzisierend fest, dass unter den Begriff der Anlagekosten  mit der Planung, Projektierung, dem Landkauf und dem Bau zusammenhängenden direkten und indirekten effektiven Kosten gemäss Schlussabrechnung fallen, und dass nach deren  die Miete gemäss Ziff. 4.1 gemäss den effektiven Anlagekosten angepasst wird. Nach
Seite 18 http://www.bl.ch/kantonsgericht
Ziff. 4.3 soll die so ermittelte Nettomiete bei Mietbeginn entsprechend allfälliger Änderungen des 3-Jahres-SWAP-Zinssatzes in CHF angepasst werden; überdies wird die Indexierung des Mietzinses vereinbart. Bezüglich der Bestimmbarkeit des Mietzinses hat das Bundesgericht im Grundsatzentscheid 119 II 347 E. 5 im Sinne einer Praxisänderung entschieden, dass die  Vereinbarung der Entgeltlichkeit einer Gebrauchsüberlassung für die Annahme eines  über den Mietzins nicht genügt und die Möglichkeit richterlicher Vertragsergänzung bei blosser Vereinbarung der Entgeltlichkeit auf den Tatbestand bereits erfolgter Nutzung  ist. Die Bestimmung oder zumindest die Bestimmbarkeit des Mietzinses gehört zum Geschäftskern des Mietvertrags, über welchen die Parteien Einigkeit erzielen müssen (, Art. 253 OR N 8; a.M. Zürcher Kommentar OR-Higi, Art. 253 N 31; BSK OR I-Weber, Art. 253 N 6). Im Entscheid 4A_551/2008 E. 5.2 hat das Bundesgericht im Rahmen einer Option für die Verlängerung eines Mietvertrags die Klausel, wonach für den verlängerten Vertrag  Mietzins gilt, "der am Ort für gleichartige Parzellen üblich ist", für ausreichend gehalten. Damit wird das Kriterium der Bestimmbarkeit vom Bundesgericht sehr grosszügig ausgelegt. Eine solch grosszügige Auslegung ist im vorliegenden Fall gar nicht erforderlich: Auch wenn die Anlagekosten bei Vertragsabschluss notgedrungenerweise nicht bekannt waren, so enthält der Vertrag durchaus konkrete Schätzungen. Diese sind beim Landkauf, der einen erheblichen  der Gesamtkosten ausmacht, sogar sehr präzise, war doch der Landpreis damals  bekannt. Die Beklagte hat auch nicht dargetan, dass die Schätzungen der Kaufkosten, , Landzinsen, Erschliessungskosten, Gebühren, Abgaben, Bauzinsen, Honorare und Koordinationskosten völlig unbegründet gewesen seien. Zumindest waren sie für die Beklagte als erfahrene Bauherrin von Gartencentern genügend konkrete Angaben, aufgrund derer die Beklagte die mutmasslichen entsprechenden Kostenpositionen ziemlich genau abschätzen konnte. Zu berücksichtigen ist ferner, dass das Gartencenter nach den Vorgaben der Beklagten gebaut werden sollte, was dieser starke Steuerungsmöglichkeiten hinsichtlich der Höhe der Baukosten, die einen Hauptanteil der Anlagekosten ausmachen, verschafft. Das im  Vertrag gewählte Vorgehen, den Mietzins nach den Anlagekosten zu bestimmen, bietet sich bei solchen Projekten geradezu an und wird auch tatsächlich verwendet (vgl. Giavarini, MRA 2003, 191). Ziffer 4.1 definiert eine "Minimalmiete" nicht in dem Sinne, dass die  noch völlig offen wäre, sondern dass der Mietzins nach Vorlage der Schlussabrechnung gemäss Ziffer 4.2 aufgrund der effektiven Anlagekosten und gegebenenfalls auch gemäss Ziffer 4.3 f. bei einer allfälligen Änderung des 3-Jahres-SWAP-Satzes anzupassen ist. Die  Regelung über den Nettomietzins gemäss Ziff. 4 lässt nichts offen, worüber sich die  noch in einer späteren Übereinkunft einigen müssten. Die Parteien haben sich mithin nicht nur über die Entgeltlichkeit an sich, sondern auch über den Mechanismus der  des Mietzinses geeinigt. Mit dieser differenzierten und detaillierten Mietzinsregelung wäre der Mietzins nach dem Bau des Gartencenters nach objektivierbaren Kriterien bestimmbar gewesen. Daher stellt bereits der Abschluss der Vereinbarung vom 03./04.05.2007 das  einer Einigung über die Höhe des Mietzinses dar. Des Weiteren gilt auch hier, dass Mietverträge über noch zu erstellende Objekte unmöglich wären, folgte man der  der Vorinstanz (vgl. Giavarini, MRA 2003, 191). Das Kantonsgericht kommt folglich zum Schluss, dass die Vereinbarung vom 03./04.05.2007 sämtliche vertragswesentlichen Punkte eines Mietvertrags enthält. Die Vorinstanz hat  sowohl den Sachverhalt unrichtig festgestellt als auch das Recht unrichtig angewendet.
Seite 19 http://www.bl.ch/kantonsgericht
4. Nichtigkeitsgründe
Gemäss Art. 20 Abs. 1 OR ist ein Vertrag, der einen unmöglichen oder widerrechtlichen Inhalt hat oder gegen die guten Sitten verstösst, nichtig. Betrifft aber der Mangel bloss einzelne Teile des Vertrages, so sind gemäss Art. 20 Abs. 2 OR nur diese nichtig, sobald nicht anzunehmen ist, dass er ohne den nichtigen Teil überhaupt nicht geschlossen worden wäre. Art. 20 Abs. 2 OR ist dispositives Recht. Die Parteien können vereinbaren, dass der Vertrag bei Nichtigkeit einzelner Abreden in jedem Fall vollständig dahinfallen soll oder aber dass der mängelfreie  unverändert oder um eine Ersatzregel ergänzt weitergelten soll. Die Vereinbarung der Weitergeltung des mängelfreien Vertragsrests wird auch salvatorische Klausel genannt (vgl. CHK-Kut, Art. 20 OR N 53). Die Parteien haben in Art. 16 der Vereinbarung vom 03./04.05.2007 eine salvatorische Klausel getroffen. Kraft dieser Klausel hätte selbst eine allfällige Nichtigkeit des Anfangsmietzinses gemäss Ziff. 4.1 oder/und der Überwälzung der Unterhaltskosten auf den Mieter gemäss Ziff. 6 der Vereinbarung vom 03./04.05.2007 nicht die Nichtigkeit der  Vereinbarung zur Folge. Mithin gehen die entsprechenden Einwendungen der  fehl. Von der Prüfung der Nichtigkeit der erwähnten Vertragsbestimmungen kann daher  werden. Ohnehin würde selbst ein missbräuchlicher Anfangsmietzins den Vertrag als solchen nicht nichtig machen, sondern bloss dem Mieter unter den Voraussetzungen von Art. 270 OR einen Anspruch auf Herabsetzung verschaffen. Gemäss Art. 27 Abs. 2 ZGB kann sich niemand seiner Freiheit entäussern oder sich in ihrem Gebrauch in einem das Recht oder die Sittlichkeit verletzenden Grad beschränken. Ein Vertrag, der den höchstpersönlichen Kernbereich einer Person betrifft, bei dem jede vertragliche  gegen die guten Sitten verstösst, ist nichtig. Soweit eine vertragliche Bildung ausserhalb des höchstpersönlichen Kernbereich dagegen an sich zulässig und nur das Mass der Bindung als übermässig zu qualifizieren ist, liegt kein Verstoss gegen die guten Sitten vor, sondern allein ein Verstoss gegen das Recht der Persönlichkeit vor. Diese übermässige Bindung begründet keine von Amtes wegen zu beachtende Nichtigkeit, sondern führt nur dann zur  des Vertrags, wenn die betroffene Person den Schutz in Anspruch nehmen und sich von der Bindung lösen möchte. Die betroffene Person kann die Vertragserfüllung verweigern, aber auch auf den Schutz von Art. 27 Abs. 2 ZGB verzichten (BGE 129 III 213 E. 2.2; BSK ZGB , Art. 27 N 19). Die Vorinstanz prüfte von Amtes wegen, ob durch die Vereinbarung vom 03./04.05.2007 die persönliche Freiheit der Parteien in einer Art. 27 Abs. 2 ZGB  Weise beeinträchtigt worden ist. Darauf berufen hat sich vor der ersten Instanz keine der Parteien. Die Beklagte hat auch nie die Vertragserfüllung verweigert, sondern im Gegenteil die Erfüllung - soweit die Vereinbarung vom 03./04.05.2007 rechtsverbindlich sei - zugesagt. Die vorinstanzliche Feststellung, dass sich die Parteien einem nicht abschätzbaren finanziellen  ausgesetzt hätten, erweist sich angesichts der im Vertrag enthaltenen präzisen Angaben zum projektierten Gartencenter und der konkreten Schätzungen der Anlagekosten sowie auch aufgrund der vorhandenen Geschäftserfahrung beider Parteien als unrichtig. Dass sie einen geradezu ihre Existenz in Frage stellenden Vertrag eingegangen wären, lässt sich anhand der damaligen wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien nicht sagen. Mithin stellt die Vereinbarung vom 03./04.05.2007 keinen den höchstpersönlichen Kernbereich einer Person betreffenden Vertrag dar. Die Vorinstanz hat folglich die Frage einer übermässigen Bindung durch die  vom 03./04.05.2007 zu Unrecht geprüft und auch zu Unrecht bejaht. Die Rüge der unrichtigen Rechtsanwendung erweist sich diesbezüglich als begründet.
Seite 20 http://www.bl.ch/kantonsgericht
5. Wirksamkeit des Mietvertrags
Liegt grundsätzlich ein rechtsgültiger Mietvertrag vor, ist zu prüfen, ob dieser wirksam wurde, zumal sich die Beklagte insoweit auf nicht erfüllte Bedingungen beruft. Gemäss Präambel der Vereinbarung vom 03./04.05.2007 wurde diese unter der Bedingung abgeschlossen, dass eine rechtskräftige Baubewilligung für das Gartencenter erteilt werde. Bei Scheitern des Bauantrags komme es zu einer Rückabwicklung des Vertrags. Diese Bedingung wurde auch in der  vom 03.05.2007 wiederholt. Zwischen den Parteien ist unbestritten, dass es sich um eine Suspensivbedingung handelt und eine Baubewilligung nie erteilt wurde ( wurde 2012 eingestellt). Die Berufungskläger machen aber geltend, dass allein der Rückzug der Beklagten aus dem Projekt für das Nichtvorliegen der Bewilligung kausal sei und deshalb in Anwendung von OR 156 von einer erfüllten Bedingung auszugehen sei. Die  bestreitet diese Behauptung. Steht die Verbindlichkeit eines gekündigten oder durch Rücktritt vorzeitig beendeten Vertrags unter einer Suspensivbedingung, bestimmt die Bedingung nicht bloss den Erfüllungsanspruch, sondern auch die Ersatzforderung aus Nichterfüllung (positives Vertragsinteresse) oder die Forderung auf Schadloshaltung aus dem Leistungsverzicht (negatives Vertragsinteresse). Die Beklagte ist daher zur Schadloshaltung des Klägers nur verpflichtet, wenn bei ungekündigtem Vertragsverhältnis die Bedingung eingetreten wäre, wobei dem Bedingungseintritt gemäss Art. 156 OR dessen treuwidrige Vereitelung gleichgesetzt ist (BGE 117 II 278 E. 4.c). Zwischen dem treuwidrigen Verhalten und dem Ausfall bzw. Eintritt der Bedingung muss ein adäquater Kausalzusammenhang bestehen. Das Verhalten der Partei, welche den Ausfall bzw. Eintritt der Bedingung verursacht, muss unter Berücksichtigung aller Umstände, der Veranlassungen der Parteien und des verfolgten Zwecks geprüft werden. Art. 156 OR sollte nicht zu weitgehend ausgelegt werden, da die Parteien mit der Vereinbarung einer Bedingung ohnehin ein Element der Unsicherheit in ihre Beziehung eingeführt haben, für welches sie einstehen müssen. Die Parteien haben keine Pflicht, den Eintritt der Bedingung zu fördern oder ihre eigenen Interessen dafür zu opfern (BGer 4C.281/2005 E. 3.5; BSK OR I-Ehrat, Art. 156 N 5; CHK-Roth /Dubs, Art. 156 OR N 5 und 6). Der Beweis des Kausalzusammenhangs muss dabei nicht mit Sicherheit erbracht werden, vielmehr reicht eine hohe Wahrscheinlichkeit aus (KUKO , Art. 156 N 7). Beweispflichtig ist diejenige Partei, die sich auf die Fiktion des  beruft (BGer 4C.281/2005 E. 3.5.2). Da sich der Kläger auf die Fiktion des Bedingungseintritts berufen hat, hat er den Nachweis dafür zu erbringen, dass bei nicht aufgelöstem Mietvertrag die Baubewilligung für das  erteilt worden wäre, dass die Beklagte sich treuwidrig verhalten habe und dass ein  zwischen diesem Verhalten und dem Nichterhalt der Baubewilligung . Aus den Akten, insbesondere aus der regen Korrespondenz unter den Parteien, ist , dass es zwischen ihnen ab Sommer/Herbst 2008 Differenzen und Spannungen gab.  sind jedoch bei derartigen Projekten mit entsprechenden Investitionen und Risiken nicht aussergewöhnlich, vor allem wenn die Rollen der Beteiligten nicht klar definiert wurden, wie dies vorliegend der Fall war. So sollte die Erstellung des Gartencenters gemäss Art. 1.1 der Vereinbarung vom 03./04.05.2007 nach Vorgaben der Beklagten erfolgen und in einem noch abzuschliessenden Generalunternehmervertrag geregelt werden. Hingegen war nicht klar, wer als Bauherr und wer als Generalunternehmer auftreten sollte (vgl. z.B. Klagbeilage 29), und ob der Generalunternehmervertrag nur zwischen den Parteien des Mietvertrags abgeschlossen
Seite 21 http://www.bl.ch/kantonsgericht
werden konnte oder allenfalls sogar verzichtbar war (vgl. Klagbeilagen 35 und 36). Soweit der Kläger daraus eine bewusste Verzögerung des Baubewilligungsverfahrens ableitet, vermag er seine Behauptung nicht ausreichend zu substanziieren oder gar zu belegen. Seine  sind vielmehr eine retrospektive Interpretation des Verhaltens der Gegenseite, für welche die Akten keinen Anhaltspunkt liefern. Dies gilt um so mehr, als einerseits in der Vereinbarung vom 03./04.05.2007 kein Termin für das Vorliegen der Baubewilligung genannt wurde,  aber das Baugesuch ja tatsächlich anfangs November 2008 eingereicht wurde und danach zunächst das Quartierplanverfahren abgeschlossen werden musste (vgl. dazu Klagbeilage 24). Auch die Mitteilung an die Gemeinde G._, dass die Beklagte von einer Expansion in die Schweiz absieht (vgl. Klagbeilage 33), ist sachlich nachvollziehbar und kann nicht als  des Quartierplanverfahrens betrachtet werden. Es ist dem Kläger nicht gelungen, ein für den Erhalt der Baubewilligung hinderliches Verhalten der Beklagten nachzuweisen. Bei dieser Sachlage fehlt es an den Voraussetzungen für eine Anwendung von Art. 156 OR. Fraglich ist sodann der erforderliche Kausalzusammenhang zwischen dem Verhalten der  und dem Nichteintritt der Bedingung. Tatsache ist, dass das vom Kläger als  am 03.10.2008 unterzeichnete Baugesuch am 04.11.2008 dem Bauinspektorat eingereicht wurde. Die Genehmigung des Quartierplans erfolgte seitens des Kantons am 13.04.2010.  hat das Bauinspektorat den Kläger mit Schreiben vom 22.06.2010 zur Einreichung ausstehender Unterlagen aufgefordert und diese Aufforderung - nicht zuletzt auf Gesuch der vom Kläger beauftragten T._ AG - wiederholt verlängert. Am 27.01.2011 stellte das  fest, seit Sommer 2010 ausser einem Sistierungsgesuch bis 30.12.2010 nichts mehr vom Kläger gehört zu haben, setzte ihm eine letzte Frist bis 04.03.2011, die dann auf Wunsch der Bauherrschaft, d.h. des Klägers, noch zweimal erstreckt wurde. Im März 2012 beendete das Bauinspektorat das Verfahren, nachdem der Kläger auf das letzte Schreiben vom 22.09.2011 nicht reagiert hatte. Daraus folgt, dass der Kläger das Bewilligungsverfahren auch nach Absage des "Schweiz-Auftritts" durch die Beklagte am 20.05.2009 (vgl. Klagantwortbeilage 27) bzw. nach seinem vermeintlichen Rücktritt vom Mietvertrag fortgeführt hat, was nur den Schluss , dass er noch immer von einer möglichen Baubewilligung ausging. Das Verhalten des  ist in diesem Kontext auch insoweit widersprüchlich, als er trotz Fortführung des  am 03.11.2009 vom Grundstückkauf zurückgetreten war. Festzuhalten ist weiter, dass das Ausbleiben der mit Schreiben des Klägers an die Beklagte vom 18.08.2009 verlangten Erklärung über die vorbehaltlose Einhaltung des Mietvertrags und die Zusicherung der Erstellung und des Betriebs des Gartencenters (vgl. Klagbeilage 42) nicht bedeutete, dass keine Baubewilligung mehr erhältlich gemacht werden konnte. Die Beklagte hielt im  vom 24.08.2009 lediglich fest, dass sie ihrer Ansicht nach nicht verpflichtet sei, ein Gartencenter zu erstellen und zu betreiben (vgl. Klagantwortbeilage 40). Aus der Vereinbarung vom 03./04.05.2007 ergab sich ohnehin keine Pflicht der Beklagten, das Gartencenter selber zu betreiben (vgl. Ziff. 2.2); das gleiche gilt auch für die Erstellung des Gartencenters, trat doch der Kläger im Baugesuchsverfahren als Bauherrschaft auf (vgl. das vom Kläger in dieser Hinsicht korrigierte Baugesuch in den Akten des Bauinspektorats). Der Verzicht auf den "Auftritt Schweiz" gem. Schreiben von H._ vom 26.03.2009 bedeutete somit nicht zwingend die  des Mietverhältnisses. Zudem fehlte H._ im damaligen Zeitpunkt die  für die Beklagte, weil er nicht mehr der Geschäftsleitung der Beklagten . Die Beklagte präzisierte mit Schreiben vom 20.05.2009 präzisierte, sie habe sich niemals
Seite 22 http://www.bl.ch/kantonsgericht
dahingehend geäussert, den Mietvertrag mit dem Kläger - soweit rechtsgültig - nicht einhalten zu wollen (vgl. Klagantwortbeilage 58). Die Beklagte hat im Übrigen wiederholt die Erfüllung des Mietvertrags - soweit rechtsgültig - zugesichert und ausserdem offeriert, allfällige, für das  konkret benötigte Unterlagen zu beschaffen (vgl. Klagantwortbeilagen 37, 38, 39, 57), ohne dass seitens des Klägers eine entsprechende spezifizierte Aufforderung an die Beklagte erfolgt wäre. Bei dieser Sachlage kann das Ausbleiben der Baubewilligung nicht im Sinne eines Kausalzusammenhangs dem Verhalten der Beklagten zugerechnet werden. Selbst wenn jedoch ein Kausalzusammenhang zu bejahen wäre, läge kein Verstoss gegen Treu und Glauben vor. In diesem Kontext ist auch der Zweck der Bedingung zu beachten: Den  war klar, dass im Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht sicher beurteilt werden konnte, ob das nach den Vorgaben der Beklagten zu erstellende Gartencenter bewilligungsfähig war.  Unsicherheit sollte Rechnung getragen werden. Mit anderen Worten: Die Bewilligung hätte auch scheitern können, weil die Beklagte ihre Vorgaben baurechtlich nicht hätte umsetzen . Mit der Klausel im Vertrag wurde eine Regelung getroffen für den Fall, dass das  - aus welchen Gründen auch immer - nicht gebaut werden kann. Dem steht nicht , dass die Ursachen des Scheiterns im Rahmen der vertraglich vorgesehenen  hätten berücksichtigt werden können. Daraus folgt, dass kein Verstoss gegen Treu und Glauben vorliegt, wenn der bedingt Verpflichtete zum Schutz eigener überwiegender Interessen eine Bedingung ausfallen lässt. Entgegen der Auffassung der Berufungskläger kann der  aus wirtschaftlichen Gründen nicht als vorgeschoben betrachtet werden. Die weitere  zeigt, dass die Beklagte für die Präsenz in der Schweiz eine ganz andere Strategie verfolgt hat (Kooperation mit der P._AG im Rahmen der bestehenden Center "P._"), und dies erst noch zu einem eindeutig späteren Zeitpunkt. Zumindest konnten die Berufungskläger ein gegen Treu und Glauben verstossendes Verhalten der Beklagten nicht rechtsgenüglich nachweisen. Der vorliegende Fall unterscheidet sich klar vom Sachverhalt, der dem bereits  erwähnten Bundesgerichtsentscheid 4C.281/2005 zugrunde lag: Dort ging es um einen , bei dem das Honorar unter der Bedingung des Erhalts einer Baubewilligung vereinbart war. Nach erstem Scheitern erarbeiteten die Architekten ein zweites Projekt, das die behördlichen Vorschriften erfüllte. Der Bauherr lehnte es in der Folge ohne Angabe von  ab, das Projekt der Bewilligungsbehörde einzureichen, und beauftragte kurz darauf einen anderen Architekten mit der Ausarbeitung eines neuen Projekts. Es lag somit ein ganz anderer Sachverhalt vor, indem der bedingt verpflichtete Bauherr die Unterschrift unter die Baueingabe verweigerte, ohne Gründe zu benennen, um dann kurz darauf mit einem anderen Architekten zu arbeiten, während hier die Baueingabe erfolgte und die Beklagte auch zu keinem Zeitpunkt die Nichteinhaltung des Mietvertrags erklärte. Auch wenn die Parteien bei der Vereinbarung der Bedingung des Erhalts einer Baubewilligung wohl nicht primär an die nun eingetretene  gedacht haben, ist diese durch die Formulierung im Vertrag zumindest gedeckt. Mangels Nachweis eines treuwidrigen Verhaltens der Beklagten kann die Frage, ob die  mit hoher Wahrscheinlichkeit erteilt worden wäre, offen gelassen werden. Immerhin sei angemerkt, dass es nicht nachvollziehbar erscheint, dass der Kläger den Brief des  vom 22.12.2008 (vgl. Klagbeilage 24) als uneingeschränkt positiv beurteilt. Zum einen handelte es sich nicht um eine Vorprüfung. Zum anderen wies das Bauinspektorat in diesem Schreiben auf zahlreiche offene Fragen und Probleme hin und hielt klar fest, dass eine  Beurteilung erst nach Vorliegen des rechtsgültigen Quartierplans gemacht werden
Seite 23 http://www.bl.ch/kantonsgericht
könne. Liegen die Voraussetzungen von Art. 156 OR aber nicht vor, kommt die Fiktion des  nicht zum Tragen und der Mietvertrag ist nie wirksam geworden. Dies bedeutet zunächst, dass offen bleiben kann, ob der Vertrag noch unter einer weiteren  (Abschluss eines Generalunternehmervertrags) gestanden hat. Ist der Vertrag aber nicht wirksam geworden, konnte auch keine Partei in Verzug geraten. Ebenso wenig war ein wie auch immer gearteter Rücktritt möglich, weshalb auch keine Rechtsgrundlage für eine  nach Art. 107 i.V.m. Art. 97 OR besteht. Die Vorinstanz hat somit im  - wenn auch mit einer anderen Begründung - eine Haftung der Beklagten für das positive Vertragsinteresse zu Recht verneint.
6. Schadenersatzforderung aus anderen Gründen
Die Vorinstanz hat eine Haftung der Beklagten aus Verschulden bei Vertragsschluss ("culpa in contrahendo") grundsätzlich bejaht. Die Beklagte bestreitet die Richtigkeit dieser . Das Kantonsgericht ist an die rechtliche Würdigung des Sachverhalts durch die  nicht gebunden. Vorab ist darauf hinzuweisen, dass aus dem Schreiben von H._ vom 26.03.2009 (vgl. Klagbeilage 4) keine grundsätzliche Haftungsanerkennung abgeleitet werden kann. Es werden dort nur Gespräche angekündigt zur Klärung der Frage, wie "alle Beteiligten einigermassen schadlos" aus dem Negativbeschluss herauskommen könnten. Abgesehen  hat H._ dieses Schreiben bloss in seiner Funktion als Gesellschafter und nicht mehr als Geschäftsführer gezeichnet. Allgemeine Voraussetzung einer Haftung aus "culpa in contrahendo" ist, dass zwischen den Parteien überhaupt ein geschäftlicher Kontakt stattgefunden hat, durch den bei der verletzten Person ein erhöhtes Vertrauen hervorgerufen wurde. Ein Anspruch aus "culpa in contrahendo" kommt in Betracht, wenn eine Partei schuldhaft das Zustandekommen eines Vertrags . Der blosse Abbruch von Vertragsverhandlungen begründet an sich keine Haftung. Dies gilt jedoch dann nicht, wenn die Verhandlungen von Anbeginn ohne ernstlichen Abschlusswillen geführt wurden oder weiterverhandelt wird, obwohl bereits sicher ist, dass mit einem  nicht mehr zu rechnen ist (Schwenzer, Obligationenrecht Allgemeiner Teil, § 47.03 und 47.08). Der Kläger hat es unterlassen, die Voraussetzungen in tatsächlicher Hinsicht für eine Haftung der Beklagten aus "culpa in contrahendo" substanziiert vorzutragen und unter Beweis zu . Bereits aus diesem Grund ist ein entsprechender Anspruch des Klägers zu verneinen.  geht es im vorliegenden Fall ohnehin nicht um Verhaltensweisen einer Partei bei , sondern um Verhaltensweisen einer Partei nach Abschluss eines Vertrags, der unter einer Suspensivbedingung abgeschlossen wurde. Diese Konstellation fällt aber unter  der in Literatur und Rechtsprechung zur Haftung aus Verschulden bei Vertragsschluss  Fallgruppen (vgl. etwa Schwenzer, Obligationenrecht Allgemeiner Teil, § 47.08 ff.; BSK OR I-Bucher, Art. 1 N 81 ff.; ZBJV 2003, 520 ff.). Wirft wie im vorliegenden Fall eine Partei der anderen Partei ein treuwidriges Vereiteln des Bedingungseintritts vor, so kommt  die gesetzliche Regelung von Art. 156 OR zum Tragen, deren Voraussetzungen aber nicht erfüllt sind (vgl. dazu E. 5 hievor). Mithin liegen nach Ansicht des Kantonsgerichts - unabhängig von der Frage der hinreichenden Schadenssubstanziierung - die Voraussetzungen für eine Haftung der Beklagten für das negative Vertragsinteresse aus "culpa in contrahendo"
Seite 24 http://www.bl.ch/kantonsgericht
nicht vor. Offen bleiben kann daher auch die Frage, ob der Kläger überhaupt kumulativ das  und das negative Vertragsinteresse geltend machen kann. Die Frage nach der grundsätzlichen Haftung der Beklagten ist daher - im Unterschied zur  - vollumfänglich zu verneinen. Damit ist der Klage jegliche Rechtsgrundlage entzogen.
7. Schadenssubstanziierung
Selbst wenn eine Haftung der Beklagten für das negative Vertragsinteresse zu bejahen wäre, müsste - wie nachstehend aufgezeigt wird - die Klage mangels hinreichender Substanziierung der geltend gemachten Schadenspositionen abgewiesen werden. Die Frage der hinreichenden Substanziierung wird im Folgenden nur hinsichtlich der nutzlos gewordenen Planungs- und Entwicklungsaufwendungen des Klägers, die er zunächst auf CHF 937'768.65 beziffert und in der Replik auf CHF 817'768.00 reduziert hat, geprüft. Bereits die Vorinstanz hat aufgrund ihrer im Ergebnis zutreffenden Verneinung eines klägerischen Anspruchs auf das positive  die Frage der gehörigen Substanziierung hinsichtlich des Schadens aus entgangenem Mietzins der Beklagten und aus entgangenem Baurechtszins der N._AG offen lassen . Zudem hat es der Kläger unterlassen, Bemühungen im Sinne der  um die Suche nach einem anderen Mieter für das zu erstellende Gartencenter darzutun, weshalb es ohnehin nicht anginge, den entgangenen Mietzins für die 20-jährige Vertragsdauer als Schaden einzufordern. Wie weit ein Sachverhalt zu substanziieren ist, damit er unter die Bestimmungen des  Rechts subsumiert werden kann, beurteilt sich nach Bundesrecht. Tatsachenbehauptungen müssen so konkret formuliert sein, dass ein substanziiertes Bestreiten möglich ist oder der  angetreten werden kann (BGE 127 III 368 E. 2.b). Gemäss dem im erstinstanzlichen Verfahren noch anwendbaren Art. 274d Abs. 3 aOR stellen die Schlichtungsbehörde und der Richter bei Verfahren bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen den Sachverhalt von  wegen fest und würdigen die Beweise nach freiem Ermessen, wobei die Parteien ihnen alle für die Beurteilung des Streitfalls notwendigen Unterlagen vorlegen müssen. Auch unter  der sozialpolitisch begründeten Untersuchungsmaxime von Art. 274d Abs. 3 aOR sind die Parteien somit nicht davon befreit, bei der Feststellung des entscheidwesentlichen Sachverhalts aktiv mitzuwirken. Sie tragen die Verantwortung für die Ermittlung des Sachverhalts. Es ist nicht Sache des Richters, aus umfangreichen oder aus einer Unzahl von Beweismitteln , in welchem Bezug zum strittigen Sachverhalt diese stehen und was sich daraus zugunsten der Partei, die das Beweismittel angerufen hat, herleiten liesse. Der pauschale Verweis auf  mit der Gegenpartei genügt nicht zur gehörigen Substanziierung, da es nicht Sache des Richters ist, die Beweismittel zu durchforsten (4C.11/2006 E. 2.2-2.4, 4P.299/2005 E. 3). Im Übrigen behielt Art. 274 aOR die Prozesshoheit der Kantone ausdrücklich vor (BGE 118 II 52 E. 2.a). Bei der Ausgestaltung des gemäss Art. 274d Abs. 1 aOR bundesrechtlich  einfachen und raschen Verfahrens wurde den Kantonen ein grosser Freiraum zugestanden (Zürcher Kommentar OR-Higi, Art. 274d N 19). Insbesondere auch bei der Ausgestaltung der Eventualmaxime im kantonalen Verfahrensrecht waren die Kantone frei. Es war daher zulässig und vom Ziel des raschen Verfahrens gar gefordert, die Möglichkeit der Parteien zu , stets von Neuem in einem Verfahren Sachbehauptungen vorzutragen. Mündlichkeit des Verfahren wurde - ausser im Schlichtungsverfahren - jedoch nicht verlangt (Zürcher Kommentar OR-Higi, Art. 274d N 27 und 28).
Seite 25 http://www.bl.ch/kantonsgericht
Der Entscheid über die Verfahrensart fällte der Gerichtspräsident nach Ermessen (vgl. § 99 ZPO BL). Kam das schriftliche Verfahren zur Anwendung, so hatte gemäss § 104 Abs. 2 ZPO BL die schriftliche Klage nebst der Bezeichnung der Parteien und einem Rechtsbegehren  zu enthalten: eine kurze und deutliche Darstellung der Tatsachen, welche das  begründen, sowie die Angabe der Beweismittel, welche gleichzeitig der Klage  waren. Vom Kläger konnte aufgrund von § 104 ZPO BL gefordert werden, dass er in der Klagbegründung diejenigen Tatsachen vorbringt, welche die von ihm erhobenen Ansprüche stützen. Nicht verlangt war aber, dass er schon vorweg eine Stellungnahme zu den zu  rechtshindernden oder -aufhebenden Einreden und die sich auf diese beziehenden  abgab (Weibel/Rutz, Gerichtspraxis zur basellandschaftlichen ZPO, Liestal 1986, S. 158). Die klagbegründenden Tatsachen mussten demnach in der Klagschrift selber dargelegt werden. Es genügte nicht, dass sie sich lediglich den Beilagen mittelbar entnehmen liessen (Amtsbericht des Obergerichts 1990, S. 56; Staehelin/Sutter, Zivilprozessrecht, § 13 Rz. 8). Im basellandschaftlichen Zivilprozess ergab sich die Eventualmaxime aus den §§ 104, 107 und 120 ZPO BL. Sie wurde weniger rigoros als im Kanton Basel-Stadt durchgeführt; im  Vergleich bestand aber auch hier eine strenge Eventualmaxime (/Sutter, Zivilprozessrecht, § 11 Rz. 41). Die relevanten Tatsachenbehauptungen und die  Beweismittel waren grundsätzlich in der ersten Rechtsschrift vorzutragen. Die  Geltendmachung hatte zur Folge, dass die betreffende Partei mit der versäumten  ausgeschlossen war und diese nicht in einem späteren Prozessstadium, z.B. in ihrer zweiten Rechtsschrift wirksam nachholen konnte (BJM 2002 S. 339 ff.). Einen wesentlichen Teil des geltend gemachten Schadens für nutzlos gewordene  macht die verfallene Anzahlung von CHF 300'000.00 im Zusammenhang mit dem  aus. Die Vorinstanz hat diesen Betrag aus rechtlichen Gründen nicht als  anerkannt. Der Kläger setzt sich mit der diesbezüglichen Begründung der Vorinstanz in der Berufungsschrift in keiner Weise auseinander. Die Vorinstanz hat unter Verweis auf den Kaufvertrag des Klägers mit der I._AG in Liq. vom 04.05.2007 zutreffend dargelegt, dass ein Verfall der Anzahlung als Reugeld nur bei Nichterfüllung des Vertrags durch den Käufer trotz Vorliegens einer rechtskräftigen Baubewilligung vereinbart worden ist. Demgegenüber ist für den Fall des beiden Parteien möglichen Rücktritts vom Vertrag bei Nichtvorliegen einer  bis 30.06.2009 eine Rückzahlung der Anzahlung vereinbart gewesen (vgl. Ziff. V.10 im Vertrag vom 04.05.2007 und im Nachtrag vom 07.12.2007 sowie Ziff. IV.10 im Vertrag vom 15./18.02.2008). Bis 30.06.2009 hat keine rechtsgültige Baubewilligung vorgelegen. Der vom Kläger mit Schreiben vom 03.11.2009 erklärte Rücktritt vom Kaufvertrag hat ihm daher einen Anspruch auf Rückerstattung der geleisteten Anzahlung verschafft. Der Kläger hat trotz  eines Anspruchs auf Rückerstattung gegenüber der I._AG in Liq. im nach dem  geschlossenen Kaufvertrag vom 29./30.11.2009 mit der I._AG in Liq. und der K._AG dem Verfall der Anzahlung zugunsten der Verkäuferschaft zugestimmt (vgl. Duplikbeilage 5). Weshalb der Kläger letztlich auf die Rückzahlung verzichtet hat, ist unklar, jedoch gleichzeitig irrelevant. Mit der Vorinstanz ist deshalb davon auszugehen, dass der Verfall der Anzahlung gar keine Schadensposition darstellt. Bezüglich der weiteren Schadenspositionen hat der Kläger in der schriftlichen Klagebegründung vom 31.03.2010 auf S. 34 ff. nebst der Erwähnung der verfallenen Anzahlung an die I._AG in Liq. lediglich auf eine Tabelle (vgl. Klagbeilage 46) verwiesen und chronologisch nach Zah-
Seite 26 http://www.bl.ch/kantonsgericht
lungsdatum geordnet Belege (vgl. Klagbeilagen 47 bis 81) eingereicht. Weitere Beweise wurden diesbezüglich nicht angeboten. Die einzelnen Rechnungsbeträge sind in der Klageschrift nicht wiedergegeben. Ebenso wenig findet sich in der Rechtsschrift ein Tatsachenvortrag, weshalb die eingereichten Rechnungen zu einem Schaden des Klägers geführt haben und von der  schuldhaft verursacht worden sein sollen. Laut Vorinstanz käme einzig eine Haftung aus "culpa in contrahendo" in Frage. Ob für eine solche Schadenersatzforderung die unter Art. 274d Abs. 3 OR noch streitwertunabhängig geltende Untersuchungsmaxime anwendbar ist, kann offen gelassen werden. Jedenfalls kann es gemäss den zitierten Bestimmungen des  geltenden Prozessrechts und namentlich auch unter Hinweis auf die Mitwirkungspflicht der Parteien in einer im schriftlichen Verfahren durchgeführten Mietstreitigkeit nicht angehen, dass das Gericht die möglichen Schadenspositionen aus den 35 eingereichten diesbezüglichen  ermitteln und gleichzeitig feststellen muss, ob eine der Beklagten zurechenbare,  Verursachung dieser Kosten vorliegt. Die einzelnen Teilbeträge gehören zum  Fundament der eingeklagten Schadenersatzansprüche, weshalb sie ziffernmässig in der Klagebegründung anzugeben sind. Ebenso gehört hinsichtlich jedes Teilbetrags die Angabe der weiteren Voraussetzungen für einen Schadenersatzanspruch dazu. Dabei geht es -  - nicht darum, dass der Kläger im Voraus zu allen möglicherweise von der Beklagten erhobenen Einwänden Stellung nehmen muss, sondern dass der Kläger in der Rechtsschrift diejenigen tatsächlichen Vorgänge aufführen muss, die es erlauben, das Vorliegen der  für den geltend gemachten Schadenersatzanspruch festzustellen. Die  genügt diesen Anforderungen an eine hinreichende Substanziierung des Schadens  der nutzlos gewordenen Aufwendungen klar nicht. Weiter ist festzuhalten, dass selbst wenn eine Nachholung der Schadenssubstanziierung in der Replik zulässig wäre, dies dem Kläger nichts nützen würde. Die Ausführungen in der Replik S. 72 ff. würden den Anforderungen an eine gehörige Substanziierung ebenfalls nicht genügen. Zwar werden die einzelnen, der Klage beigelegten Rechnungsbelege kommentiert. Hingegen werden die einzelnen Teilbeträge - abgesehen von der an die I._AG in Liq. geleisteten  - auch in der Replik nicht ziffernmässig wiedergegeben. Ferner fehlt es an  Vorbringen in der Replik, weshalb die jeweiligen Aufwendungen nutzlos geworden sein sollen. Folglich hat die Vorinstanz die hinreichende Substanziierung der aus ihrer Sicht noch in Frage gekommenen Schadenspositionen zu Recht verneint.
8. Zulässigkeit der Teilklage Aufgrund der obigen Erwägungen kann offen gelassen werden, ob es - wie vom Kläger  - überhaupt zulässig ist, den Ersatz eines aus drei Teilbeträgen (CHF 6'629'167.00  Mietzins, CHF 1'729'657.00 entgangener Baurechtszins und CHF 937'768.65  Aufwendungen) bestehenden Schadens von insgesamt CHF 9'296'592.00 zu fordern und davon teilklageweise vorerst CHF 6'500'000.00 geltend zu machen, ohne zu spezifizieren, wie sich der Forderungsbetrag der Teilklage zusammensetzt.
9. Zusammenfassung Die Parteien haben zwar am 03./04.05.2007 einen gültigen Mietvertrag abgeschlossen, dies jedoch unter einer Suspensivbedingung, die sich nicht erfüllt hat. Die Voraussetzungen für  fingierten Bedingungseintritt gemäss Art. 156 OR sind nicht erfüllt. Der Vertrag wurde somit
Seite 27 http://www.bl.ch/kantonsgericht
nie wirksam, weshalb der Kläger auch nicht die Rechte nach Art. 107 OR ausüben konnte und keinen Schadenersatz fordern kann. Auch die Voraussetzungen einer Haftung der Beklagten aus "culpa in contrahendo" sind im vorliegenden Fall nicht erfüllt. Im Übrigen wäre der insoweit geltend gemachte Schaden nicht rechtsgenüglich substanziiert worden. Aus diesen Gründen ist die Berufung abzuweisen.
10. Kostenentscheid Entsprechend dem Ausgang des vorliegenden Berufungsverfahrens sind daher in Anwendung von Art. 106 Abs. 1 ZPO sämtliche Prozesskosten der zweiten Instanz den Berufungsklägern aufzuerlegen. Die Gerichtsgebühr ist gemäss § 8 Abs. 1 lit. f und § 9 Abs. 1 GebT auf CHF 30'000.00 festzusetzen. Die vom Rechtsbeistand der Berufungsbeklagten eingereichte Kostennote ist tarifkonform (vgl. § 7 Abs. 1 i.V.m. § 10 der Tarifordnung für die Anwältinnen und Anwälte). Da die Berufungsbeklagte eine ausserhalb der Schweiz domizilierte Gesellschaft ist, untersteht die für sie erbrachte Dienstleistung ihres Rechtsbeistands jedoch nicht der  MWST, weshalb der auf der Honorarnote aufgeführte Zuschlag von 8% nicht berechtigt ist. Folglich ist die von den Berufungsklägern zu leistende Parteientschädigung auf pauschal CHF 200'000.00 festzusetzen. In Anwendung von Art. 106 Abs. 3 ZPO ist praxisgemäss auf solidarische Haftung der Berufungskläger für die Prozesskosten zu erkennen.