Decision ID: 8ac5e739-fa44-5b30-8537-fa447b59785d
Year: 2010
Language: fr
Court: GE_CJ
Chamber: GE_CJ_007
Canton: GE
Region: Région lémanique
Law Area: 

EN FAIT
A.a. M. S_ est titulaire d'un usufruit portant sur les parts de copropriété de deux parcelles (feuillets PPE n
os
xxx1-2 et xxx1-3-2) sises xx et xxbis, chemin J_, commune de S_, appartenant à ses fils, M. X_ et M. Y_.
Sur ces parcelles sont bâties deux villas indépendantes. La villa n° xx (bâtiment n° xx9) est composée de deux appartements. L'appartement du rez-de chaussée est occupé par Mme J_, mère de M. S_, celui de l'étage est loué à un tiers. La précitée est au bénéfice d'un droit d'habitation personnel, incessible, non héréditaire et gratuit s'exerçant sur la totalité du bâtiment et une partie du terrain. La villa n° xxbis est occupée par M. E_, frère de M. S_, copropriétaire de la parcelle n° xxx1-3 (feuillet n° xxx1-3-1).
A.b. M. S_ est également titulaire d'un usufruit portant sur la parcelle n° xx4, sise x, avenue C_, commune de R_, copropriété de ses deux fils, à raison de la moitié chacun. Sur cette parcelle est bâtie une villa occupée par Mme S_, épouse de l'usufruitier, dont ce dernier vit séparé.
A.c. Dans le cadre des poursuites dirigées contre M. S_ et formant les séries n
os
08 xxxx99 F et 09 xxxx14 M, l'Office des poursuites (ci-après : l'Office) a saisi les usufruits susmentionnés. A teneur du procès-verbal de saisie, série n° 09 xxxx14 M, le poursuivi exerce une activité indépendante et réalise un gain annuel de 15'000 fr. ; il perçoit 17'500 fr. par an au titre de loyer pour sa part , sous déduction de 8'528 fr. 30 de charges d'entretien et participation au crédit hypothécaire ; le solde, soit 1'000 fr. nets par mois est affecté au paiement de l'hypothèque grevant l'immeuble sis x, avenue C_. L'Office a retenu que "
dans la mesure où les revenus de cet usufruit entrent dans le minimum vital du débiteur, ils ne sont pas saisis. Par contre, le jurisprudence admet la saisissabilité de l'usufruit, respectivement son exercice. Comme l'usufruit porte sur de quotes-parts de copropriétés, l'Office a décidé de les saisir tous
". Les procès-verbaux de saisie, séries n
os
08 xxxx99 F et 09 xxxx14 M, ont été communiqués aux parties les 27 juillet 2009 et 7 avril 2010, respectivement.
M. G_, expert mandaté par l'Office, a estimé la valeur de l'usufruit portant sur les parts de copropriété des parcelles sises xx-xxbis, chemin J_, commune de S_, à 840'000 fr. et celle portant sur la parcelle n° xx4, sise x, avenue C_, commune de R_, à 330'000 fr. Il ressort notamment de l'expertise que la parcelle n° xx1 est divisée en plusieurs parts de copropriété ("
selon une logique "arithmétique", M. E_ détient le 50 % du tout, et MM. M. X_ et M. Y_ chacun une part de 25 %
", p. 2 du rapport), qu'il n'existe pas de règlement de copropriété si bien que chaque copropriétaire possède une fraction de l'ensemble, non divisé et que le droit d'habiter de Mme J_ prime le droit d'usufruit de M. S_ sur les parcelles n
os
xxx1-2 et xxx1-3-2.
Dans son expertise relative à la parcelle sise dans la commune de R_, l'expert note que Mme S_ ne paie aucun loyer.
Ces estimations ont été communiquées aux parties le 23 juin 2010.
B. Par courrier du 10 août 2010, l'Office a demandé à la Commission de céans de fixer le mode de réalisation des droits saisis. Il expose en particulier que M. S_ n'occupe aucun des immeubles sur lesquels portent les usufruits.
Le poursuivi et les créanciers saisissants, dont Mme S_, ainsi que Mme J_, M. E_, M. X_ et M. Y_ ont été invités à faire part de leurs observations.
Les poursuivants et Mme S_ ont déclaré s'en rapporter à justice. M. E_ n'a pas donné suite.
Par l'entremise de son avocat, M. S_ a déclaré qu'il avait trouvé des "
repreneurs
" en la personne de ses fils, nus-propriétaires, ces derniers étant prêts à racheter les usufruits pour le montant des créances faisant l'objet des poursuites considérées. Il proposait en conséquence la réalisation des actifs saisis de gré à gré en faveur de ces derniers.
M. X_ et M. Y_ ont confirmé la déclaration de leur père, tout en précisant que cette vente de gré à gré ne pourrait se faire qu'à la condition que Mme S_ quitte la villa, sise x, avenue C_, qu'elle occupe.

EN DROIT
1. Lorsqu'il s'agit de réaliser un usufruit, le préposé demande à l'autorité de surveillance de fixer le mode de réalisation (art. 132 al. 1 LP).
L'Office a donc valablement transmis le dossier à la Commission de surveillance qui statue, en section, sur cette matière (art. 132 al. 1 LP ; art. 10 al. 1 LaLP ; art. 56R al. 3 LOJ ; art. 2 du Règlement interne de la Commission de céans du 22 février 2007, approuvé le 2 avril 2007 par la Commission de gestion du pouvoir judicaire).
2. A titre préalable, la Commission de céans rappellera que, dans une décision du 20 décembre 2007 (
DCSO/598/2007
), elle a considéré qu'il convenait de se conformer à la jurisprudence et à la doctrine du droit des poursuites et de retenir que l'usufruit en tant que tel est saisissable ; la saisie de l'usufruit est toutefois subsidiaire à celle des fruits futurs en ce sens qu’elle ne peut avoir lieu que si la saisie desdits fruits ne suffit pas à désintéresser les créanciers, ce qui est le cas en l'espèce (cf. procès-verbaux de saisie, séries n° 08 xxxx99 F et 09 xxxx14 M) (cf. consid. 2.b. et 2.c.). Elle a également retenu qu'un usufruit grevant un immeuble qui ne constitue plus le logement familial du poursuivi ne saurait être qualifié d'éminemment personnel. En l'occurrence, le poursuivi n'occupe aucun des immeubles sur lesquels portent les usufruits saisis (cf. consid. 3. ; cf. ég.
DCSO/245/2009
du 28 mai 2009).
3. L'art. 132 LP ne fixe pas de mode de réalisation particulier mais pose une exigence supplémentaire par rapport aux modes ordinaires ou extraordinaires de réalisation, en rendant obligatoire la consultation des intéressés (al. 3).
En l'espèce, tous les intéressés, à savoir les créanciers saisissants, le poursuivi, les nus-propriétaires, le copropriétaire et la bénéficiaire du droit d'habitation ont été dûment consultés.
Le poursuivi a répondu que les nus-propriétaires étaient prêts à racheter les usufruits pour le montant des créances en poursuites, ce que ces derniers ont confirmé, en soumettant toutefois leur offre à une condition, à savoir que l'épouse du poursuivi, qui occupe la villa bâtie sur la parcelle n° xx4, sise x, avenue C_, commune de R_, quitte ce logement.
Or, il ne saurait être ordonné une vente de gré à gré soumise à une quelconque condition.
4. La Commission de céans dira donc que l'Office doit réaliser les usufruits portant sur les parts de copropriété des deux parcelles (feuillets PPE n
os
xxx1-2 et xxx1-3-2) sises xx-xxbis, chemin J_, commune de S_, et sur la parcelle n° xx4, sise x, avenue C_, commune de R_, par voie d’enchères publiques.
* * * * *