Decision ID: 3fea7130-f55e-4431-a3af-9c125ac60ebb
Year: 2019
Language: de
Court: GR_VG
Chamber: GR_VG_005
Canton: GR
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law

Sachverhalt:
1. Die Gemeinde X._ ist Eigentümerin der nicht überbauten und bis anhin
als Parkplatz benutzten Parzelle Nr. 268 an der D._-strasse, Ecke
E._-promenade, in der Fraktion Y._. Die Parzelle liegt in der Zone
öffentliche Bauten und Anlagen (ZöBA). Direkt neben ihr befindet sich im
Osten die ebenfalls in der ZöBA (bzw. teils in der Freihaltezone) befindliche
Parzelle Nr. 2927. Eigentümerin ist die F._ Stiftung mit Sitz in Z._,
die darauf ein Alters- und Pflegeheim betreibt. Südlich begrenzt werden
beide genannten Parzellen durch den Flussverlauf der I._, nördlich von
der D._-strasse. Westlich und, jenseits der Strasse, nordwestlich
befinden sich mehrere teils grössere Bauten in der Kernzone. Nordöstlich
liegen die Parzelle Nr. 4530 mit zwei Ferienhäusern, die in
Stockwerkeigentum stehen, sowie die im Eigentum der G._ AG
stehende Kleinstparzelle Nr. 266 mit einem Heberabfallschacht mit
dazugehöriger Heberleitung, die unterirdisch in südöstlicher Richtung quer
unter der Parzelle Nr. 268 (bzw. die darauf befindliche Baurechtsparzelle
Nr. 4827) verläuft. Die Parzellen Nr. 4530 und 266 sind der Wohnzohne 8
zugeteilt.
2. Die C._ AG mit Sitz in X._ reichte erstmals am 1. September 2016
ein Baugesuch für den Neubau eines Gesundheitszentrums mit
Gemeinschaftsarztpraxis sowie Alterswohnungen auf der Liegenschaft Nr.
268 ein (Baugesuch 2016-0111). Sie schloss diesbezüglich am 15.
September 2016 einen Dienstbarkeitsvertrag mit der Gemeinde, mit
welchem ihr letztere ein Baurecht auf den nordöstlichen Teil der
Liegenschaft (Baurechtsparzelle Nr. 4827) für die Dauer von 30 Jahren
einräumte (act. C.18). Nachdem drei Einsprachen gegen das Baugesuch
eingegangen waren, zog die Bauherrin dieses am 19. April 2017 zurück
(vgl. die entsprechende Abschreibungsverfügung der Gemeinde vom 23.
Mai 2017 in act. C.1).
- 3 -
3. Am 15. Mai 2017 reichte die Bauherrin ein neues Baugesuch ein
(Baugesuch 2017-0054, siehe Dossier I der Gemeinde X._ [=act. C.2-
C.38]). Gegen dieses Baugesuch gingen – wie beim ersten Verfahren –
wiederum drei Einsprachen ein.
3.1. Die G._ AG, Eigentümerin der Parzelle Nr. 266, beantragte mit
Einsprache vom 7. Juni 2017 (Dossier II [=act. C.39-C.42]), die Bauherrin
sei mittels Auflage auf eigene Kosten zu verpflichten, vor Baubeginn einen
Bericht eines Ingenieurs beizubringen, der (1) nachvollziehbar nachweise,
welche konkreten statischen und geotechnischen Vorkehrungen sowie
Schutz- und Überwachungsmassnahmen notwendig seien, um sowohl
während als auch nach der Bauausführung Schäden an der unter dem
geplanten Neubau verlaufenden Heberleitung zu vermeiden und der (2) den
konkreten Bauablauf in Bezug auf den Schutz der Heberleitung beschreibe.
Der Baubeginn sei solange aufzuschieben, bis ein Nachweis vorliege, dass
die Heberleitung keinen Schaden nehme.
3.2. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft (StWEG) D._-strasse,
Parzelle Nr. 4530, sowie die einzelnen Stockwerkeigentümer liessen mit
Einsprache vom 8. Juni 2017 (Dossier III [=act. C.43-C.52]) die Abweisung
des Baugesuchs beantragen. Das Projekt verletze die Vorschriften des
kommunalen Baugesetzes hinsichtlich Pflichtparkplätze und sei nicht
zonenkonform und deshalb nicht bewilligungsfähig. Die ZöBA stehe nicht
zur Verfügung für Nutzungen, die zwar in beschränktem Mass auch im
öffentlichen Interesse, vor allem aber im Interesse einer privaten Investorin
seien. Der Bau von Alterswohnungen und Arztpraxen sei in Graubünden
keine öffentliche Aufgabe und begründe kein hinreichendes öffentliches
Interesse, das eine Nutzung der ZöBA zulassen würde. Aus den
Baugesuchsunterlagen ergebe sich nicht, was vorliegend mit
Alterswohnungen gemeint sei und die private Trägerschaft des Projekts
müsse diesbezüglich keinerlei Verpflichtungen nachkommen. Abgesehen
- 4 -
davon sei das Wohnungsangebot in X._ ausreichend und es bestehe
auch kein Hausärztemangel in der Umgebung. Der vorgesehene zu tiefe
Baurechtszins widerspreche den öffentlichen Interessen. Auch sei aufgrund
des eigentlich höher zu bewertenden Baurechtszins eine Urnenabstimmung
zum Baurechtsvertrag zwingend notwendig, denn der Betrag liege über der
Schwelle für Ausgaben, die der Gemeinderat selbständig beschliessen
könne.
3.3. Die A._ AG und B._, beide Stockwerkeigentümer der Parzelle Nr.
4530, liessen mit separater Einsprache vom 6. Juni 2017 (Dossier IV [=act.
C.53-C.61]) beantragen, es sei der Bauherrschaft die anbegehrte
Baubewilligung nicht zu erteilen. Zur Begründung führten sie aus, es sei
nicht nachvollziehbar, weshalb das erste Baugesuch zurückgezogen
wurde, um gleichentags ein neues einzureichen. Materiell machten die
Einsprecher im Wesentlichen eine mangelnde Zonenkonformität geltend.
Es handle sich beim Bauvorhaben nicht um eine öffentliche Baute und diese
diene auch nicht öffentlichen Interessen, sondern stelle eine ganz
gewöhnliche Wohn- und Gewerbebaute dar, womit sie zonenwidrig sei. Mit
dem Abschluss des Baurechtsvertrages seien zudem die
Zuständigkeitsvorschriften der Gemeindeverfassung nicht eingehalten
worden, der Gemeinderat habe seine Kompetenzen überschritten. Des
Weiteren weise das Projekt ein unklares Parkplatzkonzept auf und es
gliedere sich nicht in die Umgebung ein.
3.4. Zu sämtlichen Einsprachen nahm die Bauherrin im Wesentlichen mit
Verweis auf eine Aktennotiz vom 31. März 2017 Stellung (siehe etwa act.
C.48 in Dossier III).
4. Mit Bau- und Einspracheentscheid vom 3. Oktober 2017, mitgeteilt am
4. Oktober 2017, erteilte der Gemeindevorstand die Baubewilligung unter
verschiedenen Auflagen (act. C.64). Dabei hiess er die Einsprache der
- 5 -
G._ AG gut und liess das Begehren in Form einer Auflage einfliessen.
Die Einsprachen der A._ AG und B._, der StWEG D._-
strasse bzw. der einzelnen Stockwerkeigentümer wies er hingegen ab.
Er begründete seinen Entscheid im Wesentlichen damit, dass die geplanten
Alterswohnungen einem qualifizierten öffentlichen Interesse entsprächen
und deshalb in der ZöBA zonenkonform seien. Dasselbe gelte auch für die
weiteren Nutzungen wie Arztpraxis und Stützpunkt für Rettungs- und
Spitexdienste. Rügen betreffend das Zustandekommen des
Baurechtsvertrages seien nicht im Baubewilligungsverfahren zu behandeln.
Entgegen den Vorbringen der Einsprecher erweise sich das Bauvorhaben
auch betreffend Gebäudeabmessungen, Volumetrie und Eingliederung als
rechtens. Von den 41 Pflichtparkplätzen weise das Bauprojekt deren 36
aus, für die restlichen fünf sei eine Realerfüllung mittels einmaliger
Ersatzabgabe zulässig. Auch die Rügen betreffend die von der Gemeinde
vorgeschriebenen Nutzungsbeschränkungen und Vorgaben wies die
Gemeinde ab.
5. Gegen diesen Entscheid erhoben einerseits A._ AG und B._ am
3. November 2017 (Verfahren R 17 90) und andererseits die StWEG
D._-strasse sowie verschiedene Stockwerkeigentümer am 8.
November 2017 (Verfahren R 17 91) Beschwerde beim Verwaltungsgericht
des Kantons Graubünden. Im ersteren Verfahren (für das Verfahren R 17
91 siehe hingegen das separate Urteil) beantragen die Beschwerdeführer
mit ihrer Eingabe vom 3. November 2017 (act. A.1) die Aufhebung des
angefochtenen Bau- und Einspracheentscheids unter Kosten und
Entschädigungsfolge zu Lasten der Beschwerdegegnerin 2 (C._ AG).
Sie rügen die Nichtigkeit des zwischen der Gemeinde und der
Bauherrschaft abgeschlossenen Baurechtsvertrages, die mangelnde
Zonenkonformität des Bauvorhabens, den Verstoss gegen die Vorschriften
über Pflichtparkplätze, die mangelnde Eingliederung des Bauprojekts in die
- 6 -
Umgebung und schliesslich die Unzulässigkeit der Auferlegung von
Rechtsberatungskosten der Gemeinde auf die Einsprecher.
6. Die Gemeinde hat am 29. Januar 2018 zur Beschwerde Stellung
genommen (act. A.2) und beantragt deren Abweisung unter gesetzlicher
Kostenfolge. Sie hält sämtliche Rügen für unbegründet und hält am
angefochtenen Entscheid fest.
Die Bauherrschaft (Beschwerdegegnerin 2), in diesem Verfahren vertreten
durch Rechtsanwalt Marc G. Breitenmoser, beantragt in ihrer
Stellungnahme vom 19. Februar 2018 (act. A.3) ebenfalls die Abweisung
der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der
Beschwerdeführer unter solidarischer Haftbarkeit. Auch sie hält die
Vorbringen der Beschwerdeführer für unbegründet.
7. In ihrer Replik vom 19. April 2018 (act. A.4) halten die Beschwerdeführer an
ihren Rechtsbegehren fest und vertiefen ihre Argumentation zur Nichtigkeit
des Baurechtsvertrages sowie zur fehlenden Zonenkonformität.
8. Die Bauherrschaft hat mit Schreiben vom 16. Mai 2018 auf eine Duplik
verzichtet (act. A.5). Die Gemeinde äussert sich in ihrer Duplik vom 17. Mai
2018 (act. A.6) zu den beiden in der Replik vertieften Punkten.
9. Die Beschwerdeführer und die Bauherrschaft haben ihre Honorarnoten am
23. Mai 2018 (act. F.1) bzw. am 1. Juni 2018 (act. F.2) eingereicht, wobei
die Bauherrschaft eine Honorarvereinbarung beigelegt hat (act. F.3).
10. Am 28. Oktober 2019 hat der von den Beschwerdeführern beantragte
Augenschein in X._ stattgefunden (siehe Protokoll in act. G.1).
Anlässlich desselben hat die Gemeinde zwei Suchresultate der Webseite
Comparis zu den Akten gelegt (act. G.3). Die Beschwerdeführer haben in
- 7 -
der Folge mit Schreiben vom 6. November 2019 (act. G.4) gerügt, dass es
sich hierbei um ein zusätzliches Aktenstück handle, das nichts mit den
Feststellungen im Rahmend es Augenscheins zu tun habe und das ohnehin
weder den Beweis zu erbringen vermöge, dass ein Bedürfnis nach
altersgerechten Wohnungen bestehe, noch dass das vorhandene Angebot
ungenügend sei.
11. Auf die weiteren Ausführungen im angefochtenen Entscheid sowie in den
Eingaben der Parteien wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden
Erwägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:
1. Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege
vom 31. August 2006 (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht
Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei
einer anderen Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem
oder eidgenössischem Recht endgültig sind. Der vorliegend angefochtene
kommunale Bau- und Einspracheentscheid vom 3. Oktober 2017, mit
welchem die Beschwerdegegnerin 1 die von den heutigen
Beschwerdeführern und anderen Beteiligten erhobenen Einsprachen (mit
Ausnahme derjenigen der G._ AG) abgewiesen und gleichzeitig dem
Baugesuch vom 15. Mai 2017 unter Auflagen entsprochen hat, ist weder
endgültig noch kann er bei einer anderen Instanz angefochten werden.
Folglich stellt er ein taugliches Anfechtungsobjekt für ein Verfahren vor dem
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden dar. Als Adressaten des
angefochtenen Entscheids sind die Beschwerdeführer berührt und weisen
ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung auf (Art. 50 VRG). Auf
die im Übrigen frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist somit
- 8 -
einzutreten. Streitig und zu prüfen ist die Frage, ob die Beschwerdegegnerin
1 die Einsprachen der Beschwerdeführer zu Recht abgewiesen und damit
die Bewilligung zur Errichtung eines Gesundheitszentrums auf der Parzelle
Nr. 268 bzw. auf der Baurechtsparzelle Nr. 4827 zu Recht erteilt hat.
2. Der Gemeinderat hat der Bauherrschaft C._ AG (Beschwerdegegnerin
2) mit Beschluss vom 25. August 2016 ein selbständiges und dauerndes
Baurecht auf die Dauer von 30 Jahren eingeräumt. Zu entscheiden ist
vorliegend, ob der gestützt darauf am 15. September 2016 abgeschlossene
Dienstbarkeitsvertrag zwischen der Gemeinde und der
Beschwerdegegnerin 2 (act. C.18) rechtskonform zustande gekommen und
gültig ist. Dies wird von den Beschwerdeführern ausdrücklich bestritten.
Diese Frage ist antragsgemäss vorab zu behandeln.
2.1. Die Gemeinde hatte diese Frage im Rahmen der Einsprachen zu prüfen.
Sie hat im hier angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid erwogen, der
Baurechtsvertrag vom 15. September 2016 sei am 25. August 2016 vom
Gemeinderat genehmigt und inzwischen im Grundbuch vollzogen worden.
Soweit die Einsprecher (hier Beschwerdeführer) geltend machen würden,
dass der Gemeinderat seine Kompetenzen überschritten habe, hätten sie
dies mittels Verfassungsbeschwerde gemäss Art. 55 Abs. 2 der Verfassung
des Kantons Graubünden vom 18. Mai/14. September 2003 (BR 110.100)
und Art. 57 Abs. 1 lit. b VRG rügen müssen. Im Baubewilligungsverfahren
könne diese Rüge nicht erhoben werden, weshalb auf sie nicht eingetreten
werden könne.
2.2. Die Beschwerdeführer bringen diesbezüglich zunächst vor, B._ wäre
die Möglichkeit der Stimmrechtsbeschwerde zwar offen gestanden, der
A._ AG hingegen nicht. Der Beschluss sei aber nach den allgemeinen
Regeln des Verwaltungsrechts ohnehin nichtig und nicht nur anfechtbar. Die
Nichtigkeit sei in jedem Stand des Verfahrens von Amtes wegen zu prüfen.
- 9 -
Materiell stellen sich die Beschwerdeführer nach wie vor auf den
Standpunkt, dass mit CHF 6.50 pro m2 und Jahr ein zu tiefer Baurechtszins
berechnet worden sei. Dieser hätte bei einem angenommenen
Verkehrswert von durchschnittlich CHF 1'750.00 pro m2 und einem
Durchschnittszinssatz von 2.5% vielmehr auf etwa CHF 43.75 pro m2 und
Jahr zu stehen kommen müssen. Das habe auch die Debatte im
Gemeinderat gezeigt. Mit dem stattdessen gewählten Zins habe die
Gemeinde an sich das Projekt subventioniert und so eine Ausgabe
zugunsten der Bauherrschaft getätigt. Die Differenz zwischen CHF 43.75
und CHF 6.50 pro m2 und Jahr mache bei einer Baurechtsfläche von 1'310
m2 einen Betrag von CHF 48'797.50 im Jahr und damit auf 30 Jahre
insgesamt über CHF 1'400'000.00 aus. Somit habe der Gemeinderat die
Ausgabekompetenz gemäss Gemeindeverfassung überschritten. Die
Zustimmung für dieses Geschäft könne in der Gemeinde aufgrund der
geltenden Kompetenzordnung nur durch das Organ der Urnengemeinde
erteilt werden. Ferner enthalte der Baurechtsvertrag eine für die Gemeinde
bindende Verlängerungsoption der Baurechtsnehmerin für weitere 30
Jahre, wenn sich gewisse äussere Vorgaben bis dahin nicht wesentlich
verändert hätten, andernfalls sie eine ein Mehrfaches der
Ausgabenkompetenz des Gemeinderates ausmachende
Heimfallentschädigung schulde. Damit verstosse der Gemeinderat ein
zweites Mal gegen seine Kompetenzen, weil er derartige Verpflichtungen
nur bis zu einer Maximaldauer von 30 bewilligen könne. Deshalb sei die
Baugesuchstellerin nicht berechtigt, auf der Parzelle Nr. 268 der Gemeinde
X._ zu bauen bzw. ein Baugesuch einzureichen. Folglich sei das
Baugesuch mangelhaft und könne nicht beurteilt bzw. nicht bewilligt
werden.
2.3. Dem halten die Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 entgegen, dass der
vereinbarte Baurechtszins durchaus angemessen sei. So sei die
- 10 -
Ausgabenkompetenz nicht überschritten worden, auch dann nicht, wenn
von einer Baurechtsdauer von 60 Jahren ausgegangen würde. Die
verfassungsmässige Beschränkung auf 30 Jahren beziehe sich auf
'Sondernutzungsrechte', womit aber Sondernutzungskonzessionen
gemeint seien. Baurechte würden eben gerade nicht darunterfallen. Dies
zeige sich nur schon daran, dass der Gemeinderat ja ein Grundstück mit
einem Wert von bis zu CHF 600'000.00 auch gänzlich veräussern dürfe. Die
Frage der richtigen Auslegung der kommunalen
Verfassungsbestimmungen bräuchte allerdings nicht abschliessend geklärt
zu werden, denn fehlerhafte Verwaltungsakte seien in der Regel nicht
nichtig, sondern bloss anfechtbar. Hier seien die strengen Voraussetzungen
für die Annahme einer Nichtigkeit nicht gegeben. Die von den
Beschwerdeführern über mehrere Seiten präsentierte Auslegung des
Baurechtsvertrages zeige gerade auf, dass die behauptete Unzuständigkeit
des Gemeinderates weder offensichtlich noch leicht erkennbar sei. Damit
könne die Nichtigkeit des Beschlusses mit Sicherheit ausgeschlossen
werden und die Rüge der angeblich unrechtmässigen Beschlussfassung
hätte innert Frist mittels Verfassungsbeschwerde geltend gemacht werden
müssen. Schliesslich habe inzwischen der Gemeindevorstand seine
Zustimmung zum hier strittigen Baugesuch im Sinne von Art. 89 Abs. 3 des
Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden vom 6. Dezember
2004 (KRG; BR 801.100) erteilt. Damit entfalle die Kompetenzstreitigkeit
gänzlich, zumal mit der Baubewilligung noch keine Veräusserung stattfinde.
2.4. Richtig ist, dass der Gemeinderat gemäss Art. 27 der Verfassung der
Gemeinde X._ vom 14. Juni 1987 (Gemeindeverfassung) unter
anderem für die Bewilligung neuer einmaliger, die Zuständigkeit des
Gemeindevorstandes übersteigender Ausgaben im Betrage von höchstens
CHF 600'000.00 für den gleichen Gegenstand zuständig ist (Ziff. 2). Weiter
ist er auch zuständig für die Beschlussfassung über Erwerb, Veräusserung
- 11 -
und Verpfändung von Grundeigentum bei Vertragswerten von über
CHF 150'000.00 bis CHF 600'000.00, unter Vorbehalt der Rechte der
Bürgergemeinde (Ziff. 7). In seine Kompetenz fällt zudem die Verleihung
von Sondernutzungsrechten, welche die Dauer von 30 Jahren nicht
übersteigen, und von anderen Rechten, sofern die finanzielle Tragweite des
Geschäfts zwischen CHF 150'000.00 und CHF 600'000.00 liegt (Ziff. 9). Zu
prüfen ist, ob diese Kompetenzordnung im zu beurteilenden Fall verletzt
wurde und bejahendenfalls was die rechtlichen Konsequenzen daraus sind.
2.4.1. Fehlerhaft sind eine Verfügung oder allgemein ein Verwaltungsakt dann,
wenn sie inhaltlich rechtswidrig sind oder in Bezug auf ihr
Zustandekommen, d.h. die Zuständigkeit und das Verfahren bei ihrer
Entstehung, oder in Bezug auf ihre Form Rechtsnormen verletzt. In der
Regel bewirkt die Fehlerhaftigkeit einer Verfügung deren Anfechtbarkeit,
nur ausnahmsweise deren Nichtigkeit. Die Anfechtbarkeit bedeutet, dass
der fehlerhafte Akt an sich gültig ist, aber von den Betroffenen während
einer bestimmten Frist in einem förmlichen Verfahren angefochten werden
kann. Unterbleibt die Anfechtung oder misslingt sie, wird auch ein
fehlerhafter Akt formell rechtskräftig und damit rechtsbeständig. Nichtigkeit
bedeutet hingegen absolute Unwirksamkeit. Ein nichtiger Verwaltungsakt
entfaltet keinerlei Rechtswirkungen. Er ist vom Erlass an (ex tunc) und ohne
amtliche Aufhebung rechtlich unverbindlich. Die Nichtigkeit ist von Amtes
wegen zu beachten und kann von allen jederzeit (auch noch im
Vollstreckungsverfahren) geltend gemacht werden. Nach der von der
Rechtsprechung entwickelten Evidenztheorie sind eine Verfügung oder ein
Verwaltungsakt dann nichtig, wenn der ihnen anhaftende Mangel
besonders schwer und offensichtlich oder zumindest leicht erkennbar ist
und zudem die Rechtssicherheit durch die Annahme der Nichtigkeit nicht
ernsthaft gefährdet wird. Dabei ist das Erkenntnisvermögen eines Laien
massgeblich. Die drei Voraussetzungen müssen zudem kumulativ erfüllt
- 12 -
sein, damit die Rechtsfolge der Nichtigkeit eintritt, und es ist eine Abwägung
zwischen dem Interesse an Rechtssicherheit und dem Interesse an der
richtigen Rechtsanwendung erforderlich. Als Nichtigkeitsgrund fallen
schliesslich hauptsächlich Zuständigkeitsfehler (bezogen auf die sachliche
und funktionelle Zuständigkeit, nicht hingegen auf die örtliche),
Verfahrensfehler, Form- oder Eröffnungsfehler und inhaltliche Mängel in
Betracht, sofern diese Fehler bzw. Mängel wie gesagt schwerwiegend sind.
(vgl. zum Ganzen ULRICH HÄFELIN/GEORG MÜLLER/FELIX UHLMANN,
Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Aufl., Zürich/St. Gallen 2016, §15 N 1084
ff. mit Hinweisen).
2.4.2. Beim hier umstrittenen Gemeinderatsbeschluss vom 25. August 2016 gilt
es zu berücksichtigen, dass im vorliegenden Beschwerdeverfahren gegen
den Bau- und Einspracheentscheid einzig eine Nichtigkeit von Relevanz
und damit zu prüfen ist. Sollte eine solche ausgeschlossen werden, dürfte
der genannte Beschluss selbst bei Vorliegen eines allfälligen Mangels
bezüglich Kompetenzordnung nicht mehr korrigiert werden. So sind sich
denn alle Parteien im Klaren darüber, dass bei Annahme eines Mangels,
der eine blosse Anfechtbarkeit begründet, der behauptete Mangel sofort zu
rügen gewesen wäre und der fragliche Gemeinderatsbeschluss mit
Stimmrechtsbeschwerde im Sinne von Art. 57 Abs. 1 lit. b VRG hätte
angefochten werden müssen. Einig sind sich die Parteien ferner darüber,
dass dies nicht erfolgt ist. In dem Sinne wäre das Vorbringen unter dem
Titel der Anfechtbarkeit erst jetzt, im Rahmen des vorliegenden
Baubewilligungsverfahrens und nach Ablauf der zehntägigen Frist für eine
Stimmrechtsbeschwerde (siehe Art. 60 Abs. 2 VRG), gemäss ständiger
Rechtsprechung eindeutig verspätet.
Keine Rolle spielt dabei, dass – wie von den Beschwerdeführern zu Recht
ausgeführt – eine Aktiengesellschaft wie die Einsprecherin und hier
Beschwerde führende Stockwerkeigentümerin A._ AG gemäss Lehre
- 13 -
und Rechtsprechung nicht legitimiert gewesen wäre, eine
Stimmrechtsbeschwerde zu erheben, zumal sie im betreffenden
Abstimmungskreis (und auch allgemein) nicht stimmberechtigt ist (Art. 58
Abs. 2 VRG). Dasselbe gilt hier auch für die weiteren Stockwerkeigentümer,
die im Verfahren R 17 91 als Beschwerdeführer auftreten und nicht in
X._ stimmberechtigt sind. Dass ihnen allen diese Möglichkeit verwehrt
bleibt, hat seinen Grund darin, dass bei der Stimmrechtsbeschwerde an das
formale Kriterium der Stimmberechtigung angeknüpft wird. Eine in der
betreffenden Angelegenheit nicht stimmberechtigte Person soll eben
gerade nicht befugt sein, eine Verletzung des Stimm- und Wahlrechts rügen
zu können, denn ihr steht das besagte Stimm- und Wahlrecht gar nicht zu.
Der Gesetzgeber hat also ausdrücklich gewollt, dass eine nicht
stimmberechtigte Person wie hier die Beschwerdeführer als
Grundeigentümer ohne Wohnsitz eben keine Berechtigung zur Beschwerde
in Stimmrechtssachen haben (vgl. zum Ganzen insbesondere GEROLD
STEINMANN/ADRIAN MATTLE, in: Basler Kommentar zum
Bundesgerichtsgesetz, 3. Aufl., Basel 2018, N 71 f. zu Art. 89 BGG; siehe
im Übrigen für weitere Details das inzwischen ergangene, ausführlich
begründete Urteil des Verwaltungsgerichts R 18 69 vom 7. Januar 2020
E. 4.2 mit zahlreichen Hinweisen). Fest steht schliesslich auch, dass der
Stockwerkeigentümer B._ als Beschwerdeführer im Verfahren R 17 90
eigenen Angaben zufolge in der Gemeinde X._ stimmberechtigt war
und somit zumindest ihm der Weg der Stimmrechtsbeschwerde mit
Sicherheit offenstand. Er hat von seinem Recht indes keinen Gebrauch
gemacht. Unter Vorbehalt einer allfälligen Nichtigkeit ist somit der
Gemeinderatsbeschluss rechtlich verbindlich und allfällige Rügen wegen
Verletzung der Zuständigkeitsordnung sind verspätet, weshalb auf sie nicht
eingegangen werden kann.
- 14 -
2.4.3. Wie die Gemeinde zu Recht ausführt, sind auch die Voraussetzungen für
die Annahme einer Nichtigkeit des fraglichen Gemeinderatsbeschlusses
nicht gegeben. Der allfällige Mangel ist nicht offensichtlich oder für einen
Laien leicht erkennbar.
2.4.3.1. Auf der einen Seite ist darauf hinzuweisen, dass das Thema der
Entscheidkompetenz im Bericht des Gemeindevorstandes an den
Gemeinderat behandelt (act. C.66) und anschliessend an der Sitzung des
Gemeinderates vom 25. August 2016 explizit angesprochen und diskutiert
wurde (vgl. Protokoll in act. C.67). So hat der Gemeinderatspräsident
eingangs vorgerechnet, weshalb das Geschäft in die Kompetenz des
Gemeinderates falle. Anschliessend führte der Gemeindepräsident aus, die
Höhe des Baurechtszinses und die Dauer des Baurechtsvertrags sei aus
Sicht des Vorstands angemessen. In der Debatte äusserten sich zwar
verschiedene Ratsmitglieder dahingehend, dass der Zins "relativ tief" sei.
Allerdings könne unterstützt werden, dass die Gemeinde im Rahmen der
Ausgestaltung der Zinshöhe indirekt einen öffentlichen Beitrag leiste, da es
sich um eine notwendige und im öffentlichen Interesse liegende
Infrastruktur handle. Die Votanten waren namentlich der Meinung, dass die
Differenz zwischen den vorgeschlagenen CHF 6.50 und einem möglichen
"Maximalbaurechtszins" hier "höchstens einen kalkulatorischen Verlust"
darstelle und dass das Projekt vom Gemeinderat verabschiedet werden
könne. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer hat diesbezüglich
Gemeinderat H._ gerade nicht behauptet, der eigentliche
Baurechtszins müsse CHF 37.50 pro m2 und Jahr betragen. Er hat diese
Zahl zwar genannt, doch basierte seine Berechnung auf der hypothetischen
Annahme, dass das Projekt in der Kernzone zu liegen gekommen wäre, wo
mit einem Bodenpreis von CHF 1'500.00/m2 zu kalkulieren wäre, was hier
aber eben gerade nicht der Fall ist. Die Baurechtsparzelle befindet sich in
der ZöBA. In dieser Zone gelten nicht die gleichen baurechtlichen
- 15 -
Bestimmungen; die Bauten müssen einem öffentlichen Zweck dienen. Wie
die Gemeinde zu Recht bemerkt, kann hier nicht der gleiche Bodenpreis
angewandt werden, wie er in der Kernzone oder auch sonst ausserhalb der
ZöBA für Bauland verlangt werden könnte. Der Einwand der
Beschwerdeführer erweist sich also als unbehelflich.
Mehrere Mitglieder des Gemeinderates plädierten nebst einem höheren
Baurechtszins zudem für eine längere Baurechtsdauer von bspw. 40
Jahren. In einem Votum wurde gar die Frage aufgeworfen, ob eine
Verlängerungsoption des Baurechtsvertrages nicht etwa Potential für
rechtliche Einwände mit sich bringe. Sowohl der Vorschlag eines höheren
Baurechtszinses als auch jener eines länger dauernden Vertrages erfolgte
jedoch unter explizitem Hinweis darauf, dass dies eine Volksabstimmung
erforderlich gemacht hätte, was die besagten Parlamentarier als
wünschenswert erachteten. Dies weil sie sich einerseits eine höhere
Akzeptanz im Stimmvolk erhofften und andererseits vor allem auch eine
geringere Wahrscheinlichkeit, dass Einsprachen erhoben würden. Aus den
Wortmeldungen geht jedoch klar hervor, dass wenn den Vorschlägen nicht
gefolgt würde, e contrario nur ein freiwilliges Referendum gelten würde und
eine Urnenabstimmung gerade nicht vorgeschrieben wäre. Der Rat folgte
letztendlich den Anträgen des Vorstandes und nahm die Vorlage deutlich
mit 11 zu 2 Stimmen an, wobei zuvor mit demselben Stimmverhältnis auch
eine zweite Lesung abgelehnt wurde, die primär eine Überarbeitung der
Vorlage in den genannten Punkten zum Ziel gehabt hätte.
Aus der gesamten Debatte kann abschliessend abgeleitet werden, dass
sich die Gemeinderätinnen und Gemeinderäte jedenfalls einig darüber
schienen, dass die verfassungsmässige Kompetenzordnung zwar
ausgeschöpft, aber noch eingehalten werde. Gegen den Beschluss hat sich
in der Folge niemand zur Wehr gesetzt. Nach Auffassung dieser Kammer
ist damit der allfällige dem Gemeinderatsbeschluss anhaftende Mangel –
- 16 -
sollte es denn einer sein, was hier offengelassen werden kann – nicht
offensichtlich oder zumindest leicht erkennbar.
2.4.3.2. Auf der anderen Seite zeigen auch die ausführlich ergründete, technische
Berechnung der Beschwerdeführer des aus ihrer Sicht richtigen
Baurechtszinses und ihre Argumentation betreffend Baurechtsdauer sowie
die jeweiligen, ebenfalls fein hergeleiteten Gegenargumente der
Beschwerdegegnerinnen wie komplex die Angelegenheit ist. Wenn, wie
hier, gute Gründe für beide Argumentationslinien vorgebracht werden
können, so können aus Sicht des Gerichts die allfälligen Mängel
keineswegs derart offensichtlich sein, dass sie von einem Laien erkannt
würden. Es sind jedenfalls keine Indizien vorhanden, die für eine klare
Verletzung der Kompetenzordnung gemäss Art. 21 und 27 der
Gemeindeverfassung sprechen.
2.4.4. Ein weiterer Aspekt betrifft die Rechtssicherheit. So hat der Gesetzgeber
ausdrücklich eine sehr kurze Frist für die Anfechtung von politischen
Entscheiden im Rahmen einer Verletzung des Stimm- und Wahlrechts
vorgesehen, um eben gerade rasch Rechtssicherheit zu schaffen. Dem
würde eine Annahme der Nichtigkeit eines Gemeinderatsbeschlusses unter
den vorliegenden Umständen krass zuwiderlaufen, wenn diese erst viel
später geltend gemacht wird. Auch diese zwingende Voraussetzung ist
somit nicht gegeben. Damit bleibt es bei der Regel der blossen
Anfechtbarkeit.
2.5. Zusammenfassend ist für das urteilende Gericht gesamthaft betrachtet die
Argumentation der Gemeinde insofern überzeugender, als sich der
behauptete Mangel als nicht offensichtlich oder leicht erkennbar erwiesen
hat. Zudem wäre die Rechtssicherheit durch Annahme einer Nichtigkeit
ernsthaft gefährdet. Damit fehlen bereits zwei der drei kumulativen
Voraussetzungen und eine Nichtigkeit fällt a priori ausser Betracht. Es
- 17 -
braucht nicht weiter geprüft zu werden, ob der angebliche Mangel
besonders schwer sei. Der geltend gemachte Fehler des
Gemeinderatsbeschlusses macht diesen nicht nichtig, sondern bloss
anfechtbar. Er hätte deshalb mittels Anfechtung im Rahmen einer
Stimmrechtsbeschwerde vorgebracht werden müssen. Diese wiederum
hätte innert einer verkürzten Frist von zehn Tagen seit Mitteilung oder
Entdeckung des Beschwerdegrunds von einer im Abstimmungskreis
stimmberechtigten Person erhoben werden müssen (Art. 60 Abs. 2 VRG).
Das ist nicht erfolgt, weshalb die Rüge hier verspätet ist und darauf nicht
weiter eingegangen werden kann.
2.6. Schliesslich gilt es in Übereinstimmung mit dem Vorbringen der Gemeinde
zu bemerken, dass selbst bei Feststellung der Nichtigkeit des
Baurechtsvertrages die formalen Bewilligungsvoraussetzungen für ein
Baugesuch vorliegen würden, sodass darauf eingetreten werden könnte.
Der Gemeindevorstand kann als Vertreter der Gemeinde als Eigentümerin
der Parzelle Nr. 268 die Zustimmung für das streitige Baugesuch nach Art.
89 Abs. 3 KRG erteilen. Sie hat dies denn auch getan. Daher zielten die
Rügen der Beschwerdeführer auch unter dieser Hypothese ins Leere.
3. Materiell bringen die Beschwerdeführer zunächst vor, es fehle beim
anbegehrten Bauprojekt an der Zonenkonformität.
3.1. Sie begründen dies damit, dass ein öffentliches Interesse an dessen
Realisierung fehle. Dabei bilde das öffentliche Interesse das Korrelat zur
weitgehenden Baufreiheit, denn in der ZöBA fehlten (abgesehen von einem
minimalen Grenzabstand von 2.5 m) jegliche Bauvorschriften. Deshalb sei
an das Erfordernis des öffentlichen Interesses ein strenger Massstab zu
legen. Die Gemeinden seien gemäss kantonalen und kommunalen
Rechtsgrundlagen nicht verpflichtet, für den Bau von Alterswohnungen zu
sorgen. Der Bau von Alterswohnungen und Arztpraxen sei im Kanton
- 18 -
Graubünden keine öffentliche Aufgabe. Aber selbst bei grundsätzlicher
Zonenkonformität sei beim strittigen Bauvorhaben kein Bedürfnis
nachgewiesen, welches durch die bestehenden Infrastrukturen nicht
gedeckt werden könne. Daran ändere auch das Schreiben des
Regierungsrates nichts. Vorliegend subventioniere die Gemeinde die
Erstellung eines privaten Gesundheitszentrums durch eine private
Investorin massiv, wozu kein Grund oder Anlass bestehe. Ebenso fehle es
an einem öffentlichen Interesse für eine Arztpraxis und einen Stützpunkt für
Rettung und Spitexdienst, da in X._ und Umgebung heute und in
Zukunft kein Hausärztemangel bestehe. Die Privilegierung einzelner Ärzte
benachteilige andere Ärzte. Analoges gelte bezüglich Alterswohnungen.
Die geplanten Wohnungen würden sich nicht von gewöhnlichen
Wohnungen unterscheiden, von denen es in der Gemeinde bereits mehr als
genügend gebe, würden doch deren 72 seit Längerem leer stehen. Das von
den Beschwerdegegnerinnen bezeichnete Serviceangebot sei ein Angebot,
welches alle in der Gemeinde flächendeckend im Rahmen der Spitex-
Organisationen erhalten würden. Auch bestehe weder baulich noch
organisatorisch eine Verbindung zum benachbarten ZöBA-konformen
Alters- und Pflegeheim. Daran ändere der Mietvertrag mit der F._
Stiftung nichts, denn die F._ Stiftung verpflichte sich nur zur Miete
derjenigen Wohnungen, die sie weitervermieten könne. Die restlichen
Wohnungen würden direkt vermietet. Die Umschreibung der vorgesehenen
Mieter sei zu offen und vermöge keine signifikante Einschränkung des
Angebotes aufzuzeigen und das Bauvorhaben als spezifisch und im
öffentlichen Interesse zu qualifizieren. Eine sechzigjährige Person sei
heutzutage kein betagter Mensch. Aber auch die öffentlich-rechtliche
Eigentumsbeschränkungen würden die mangelnde Zonenkonformität nicht
zu beheben vermögen. Diese könnten leicht umgangen werden. Das zur
Diskussion stehende Projekt sei nicht vergleichbar mit dem in E. 19 des
angefochtenen Entscheids zitierten Urteil des Verwaltungsgerichts Luzern
- 19 -
V 03 8, publiziert als LGVE 2003 II Nr. 5. Letztlich handle es sich also um
ein privates Projekt, das im alleinigen Interesse einer privaten Investorin
liege, welche die Erstellung von Alterswohnungen nicht einmal als
Teilbereich ihres statutarischen Zweckes habe und hier von einem zu tiefen
Baurechtszins profitiere. Somit sei das Bauvorhaben zonenwidrig.
3.2. Die Gemeinde hat diesbezüglich in ihrem Entscheid erwogen und in ihren
Stellungnahmen analog zur Bauherrschaft ausgeführt, dass für die
Zonenkonformität nicht die Trägerschaft der zu realisierenden Baute in der
ZöBa entscheidend sei, sondern ob der Zweck der Baute im öffentlichen
Interesse liege. Gestützt auf Lehre und Rechtsprechung zählten zu den in
der ZöBA zonenkonformen Bauten und Anlagen auch solche der
Altersversorgung, wenn dafür ein qualifiziertes öffentliches Interesse
vorliege, was vorliegend gegeben sei. Dasselbe gelte je einzeln auch für die
Nutzungen als Arztpraxis und als Stützpunkt für Rettungs- und Spitex-
Dienste. Es liessen sich drei Voraussetzungen für das Bestehen eines
qualifizierten öffentlichen Interesses umschreiben, welche im Rahmen einer
Gesamtbetrachtung im konkreten Einzelfall zu beurteilen seien: die
Alterswohnungen bzw. Arztpraxen müssten als solche geeignet sein (1.)
und ausschliesslich als solche genutzt werden (2.) und diese Nutzung
müsse dauerhaft gesichert sein (3.). Diese Voraussetzungen seien alle
erfüllt. Mit der von der Bauherrschaft unterzeichneten Erklärung und von der
Gemeinde verfügten öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen sei
die Zweckverfolgung dauerhaft sichergestellt. Gegen eine allfällige
rechtswidrige Nutzung könne die Gemeinde gestützt auf diese
Beschränkungen wirksam vorgehen. Bezüglich der im Mietvertrag der
F._ Stiftung aufgeführten Wohnungen gebe es tatsächlich eine
Diskrepanz zu den im Baugesuch aufgeführten Wohnungen. Nach einer
Projektanpassung sei der Mietvertrag noch nicht nachgeführt worden.
Entscheidend sei aber zum einen, dass der Mietvertrag alle Wohnungen
- 20 -
des Bauprojekts umfasse. Zum anderen sei nicht der Mietvertrag, sondern
die öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung massgebend. Obwohl
also richtigerweise keine Vermietungsgarantie bestehe, verbleibe das
finanzielle Leerstandsrisiko bei der Bauherrschaft, denn die Wohnungen
dürften ausschliesslich an pensionierte Personen ab dem 60. Altersjahr
sowie altersunabhängig an Personen mit Handicap oder Erkrankungen
vermietet werden. Könne keine solche Person gefunden werden, dürfe die
Wohnung also zufolge der entsprechenden öffentlich-rechtlichen
Eigentumsbeschränkung nicht genutzt werden. Bezüglich Serviceangebot
treffe es zu, dass keine Pflicht bestehe, diesen in Anspruch zu nehmen. Das
Konzept bestehe aber gerade darin, dass bei absehbarem Hilfsbedarf auch
noch selbständige Personen eine Alterswohnung mieten dürfen und in der
Folge, mit zunehmender Beeinträchtigung, nach Bedarf zunehmend
Leistungen in Anspruch nehmen und, falls diese nicht mehr genügen
würden, in das direkt benachbarte Alters- und Pflegeheim wechseln
können. Auch aus dem Gesellschaftszweck der Beschwerdegegnerin 2
könnten die Beschwerdeführer schliesslich nichts zu ihren Gunsten
ableiten, denn für die Beurteilung der Zonenkonformität der Baute sei nicht
massgebend, wer das Bauprojekt finanziere; es genüge vielmehr, wenn der
Zweck der Baute im öffentlichen Interesse stehe und die dauernde
Zweckverfolgung gesichert sei.
3.3. Vorab gilt es in rechtlicher Hinsicht festzustellen, dass das Baugesetz der
Gemeinde X._ vom 28. November 1993 datiert. Es wurde im Zuge der
Einführung des neuen KRG zwar teilrevidiert, doch bilden die
Bestimmungen über die Zonen noch einen altrechtlichen Teil, der gemäss
Übergangsbestimmung Art. 107 KRG bis zum Ablauf der Frist in Abs. 1
noch bestehen bleiben darf. Letztere Frist läuft am 31. Oktober 2020 ab.
Somit ist für die vorliegende Beurteilung auf die Bestimmung von Art. 22
- 21 -
des kommunalen Baugesetzes abzustellen, welche die ZöBA definiert und
sich grösstenteils, aber nicht gänzlich, mit Art. 28 KRG deckt.
Dazu ist auch in Erinnerung zu rufen, dass das öffentliche Baurecht im
Kanton Graubünden grundsätzlich in den Autonomiebereich der
Gemeinden fällt. In Bezug auf all jene Fragen, die im kantonalen Gesetz
keine abschliessende Regelung gefunden haben und bei denen den
Gemeinden eine relativ erhebliche Gestaltungsfreiheit zusteht, stellen die
Vorschriften der kommunalen Bauordnungen autonomes Gemeinderecht
dar. Die Gemeindeautonomie bezieht sich dabei nicht nur auf die
Rechtsetzung, sondern auch auf die Rechtsanwendung und -auslegung,
wenn die anwendbare Bestimmung dem selbständigen Gemeinderecht
angehört. Das Verwaltungsgericht hat sich dann bei der Anwendung und
Auslegung solcher Normen Zurückhaltung aufzuerlegen, wenn ein
Zweifelsfall vorliegt, die Auslegung schwierig ist oder in besonderem Masse
örtliche Verhältnisse zu würdigen sind. Den Gemeinden steht in solchen
Fällen ein geschützter Beurteilungs- und Ermessensspielraum zu, in
welchen das Verwaltungsgericht nur eingreifen kann, sofern die Gemeinde
diesen Bereich missbraucht oder überschritten hat. Die Kognition des
Verwaltungsgerichts beschränkt sich damit praktisch auf eine
Willkürprüfung, d.h. das Verwaltungsgericht kann nur dann eingreifen, wenn
sich der gestützt auf autonomes Gemeinderecht erlassene Entscheid als
sachlich unvertretbar erweist oder gegen allgemeine Rechtsgrundsätze
verstösst (vgl. statt vieler das Urteil des Verwaltungsgerichts R 09 85 vom
19. Januar 2010 E. 1).
3.4. Bezüglich Zonenkonformität von Alterswohnungen in der ZöBA hat dieses
Gericht bereits im Urteil R 09 85 vom 19. Januar 2010 diese als
grundsätzlich zonenkonform beurteilt, wenn sie in einem räumlichen und
sachlichen Zusammenhang mit Alters- und Pflegeheimen stehen oder über
Gemeinschaftsräumlichkeiten verfügen. Es schätzte die Erstellung solcher
- 22 -
Wohnungen in oder unmittelbar bei einem Alters- und Pflegeheim als neuen
Trend in der Betagtenversorgung ein. Mit ähnlichen Überlegungen hat das
Gericht zuvor schon eine Beschäftigungsstätte für Menschen mit einer
kognitiven Behinderung in einer ZöBA zugelassen (PVG 2000 Nr. 51
E. 2.b). Das Verwaltungsgericht Luzern hat Alterswohnungen in einer ZöBA
ebenfalls zugelassen, unter der Voraussetzung, dass der Nutzungszweck
hinreichend gesichert erscheint (Urteil des Verwaltungsgerichts Luzern V
03 8, publiziert als LGVE 2003 II Nr. 5). Das Bundesgericht hat letzteren
Entscheid in der Folge für verfassungsrechtlich einwandfrei erklärt,
wenngleich es im bundesgerichtlichen Verfahren lediglich um eine
Ausstandsfrage ging (Urteil des Bundesgerichts 1P.706/2003 vom 23.
Februar 2004 E. 2.4). Dabei erwog das luzernische Gericht mit Hinweis auf
die Lehre (so insbesondere auf DANIEL GSPONER, Die Zone für öffentliche
Bauten und Anlagen unter besonderer Berücksichtigung des Luzerner
Planungs- und Baurechts, Diss., Zürich 2000 und DANIEL GSPONER,
Privatisierung von öffentlichen Aufgaben – Auswirkungen auf die
Nutzungsplanung?, in: Jusletter vom 25. November 2002) mitunter, dass
Bauten und Anlagen, die dem öffentlichen Interesse dienen, unabhängig
davon, ob sie von der öffentlichen Hand oder durch Private getragen
werden, in einer ZöBA zonenkonform sein können (E. 3.d des zitierten
Entscheids).
3.5. An dieser Stelle kann in Bestätigung und Fortsetzung der erwähnten
Rechtsprechung festgehalten werden, dass Alterswohnungen generell im
öffentlichen Interesse stehen, was eine gewichtige Voraussetzung für die
Zonenkonformität in der ZöBA darstellt. Dies muss umso mehr gelten, wenn
diese unmittelbar neben einem Alters- und Pflegeheim errichtet oder in
dieses integriert werden. Im vorliegenden Fall entsprechen die strittigen
Alterswohnungen im Lichte der genannten Lehre und Rechtsprechung aus
- 23 -
nachfolgenden Gründen einem qualifizierten öffentlichen Interesse und sind
deshalb zonenkonform.
3.5.1. Vorab kann festgehalten werden, dass die geplanten Wohnungen in der Tat
geeignet sind, um als Alterswohnungen bzw. Wohnungen für Personen mit
gesundheitlichen Einschränkungen zu fungieren. Der Bedarf nach solchen
Wohnmöglichkeiten mit besonderen, auf das Alter bzw. den
Gesundheitszustand ausgerichteten Dienstleistungen ist aufgrund der
demografischen Entwicklung und der zunehmend höheren
Lebenserwartung notorisch und durch die Bauherrschaft wie auch durch die
Gemeinde genügend nachgewiesen (vgl. z.B. act. C.12). Daran ändern die
zahlreichen, grösstenteils unbelegten Behauptungen der Beschwerdeführer
nichts. Auch der Umstand, dass in X._ noch Wohnungen auf dem
Markt sind, lässt die Situation nicht so erscheinen, wie dies von den
Beschwerdeführern gewünscht wäre, denn die verfügbaren Wohnungen
sind nicht hindernisfrei. Vor dem Hintergrund des verfassungs- und
gesetzmässigen Auftrags bezüglich altersgerechtes und allgemein
betreutes Wohnen, der mit Einführung des Gesetzes über die Förderung
der Krankenpflege und der Betreuung von betagten und pflegebedürftigen
Personen vom 30. August 2017 (Krankenpflegegesetz, KPG; BR 506.000)
noch solider verankert wurde, bedeutet die notorische Nachfrage also, dass
die Erstellung solcher Wohnungen per se schon im öffentlichen Interesse
liegt. Das wird durch das erwähnte Schreiben des Vorstehers des
Departements für Justiz, Sicherheit und Gesundheit unterstrichen (act.
C.5). Somit kann der Bau solcher Wohnungen grundsätzlich ZöBA
zonenkonform sein.
3.5.2. Dazu kommt, dass die geplanten Wohnungen tatsächlich in sehr engem
räumlichen und sachlichen Zusammenhang mit dem unmittelbar
benachbarten Alters- und Pflegeheim stehen. Keine Rolle spielt dabei, dass
das geplante Gebäude nicht unmittelbar physisch, also durch einen
- 24 -
unterirdischen Tunnel oder eine geschlossene Passerelle, mit dem
bestehenden Alters- und Pflegeheim verbunden sein wird. Die zwei Bauten
stehen auf Nachbarsparzellen und gemäss Konzept des geplanten
Gesundheitszentrums sind nebst den Alterswohnungen mit Serviceangebot
auch die Arztpraxen und ein Stützpunkt für die Rettungs- und Spitex-
Dienste wesentliche Bestandteile, die eine Zusammenarbeit und
Koordination mit dem Alters- und Pflegeheim stark nahelegen, wenn nicht
gar voraussetzen. Dies ist wiederum durch den Umstand, dass die F._
Stiftung sowohl das Alters- und Pflegeheim führt als auch die Wohnungen
vermieten und betreuen wird, umso wahrscheinlicher und auch bestens
sichergestellt. Zusammen kann so ein eigentliches Betagten- bzw.
Gesundheitszentrum entstehen und der bestehende Betrieb kann mit einem
umfassenden Angebot erweitert werden, wobei das besondere Augenmerk
auf den nahtlosen und bedarfsgerechten Übergang von einer individuellen
Wohnmöglichkeit über Serviceleistungen bis bin zu einem Eintritt ins Alters-
und Pflegeheim liegt. Die Gefahr, dass die Wohnungen stattdessen an
Dritte vermietet würden, kann aufgrund der öffentlich-rechtlichen
Eigentumseinschränkungen und den Abmachungen zwischen der
Gemeinde und der Bauherrschaft sowie mit der F._ Stiftung in
Zustimmung zu den Ausführungen der Beschwerdegegnerinnen in der Tat
vernachlässigt werden. Aus Sicht des Gerichts ist deshalb der erforderliche
Konnex zwischen den zwei Seiten klarerweise dargetan und damit ein
qualifiziertes öffentliches Interesse grundsätzlich gegeben.
3.5.3. Die weiteren Rügen der Beschwerdeführer können ebenso entkräftet
werden. So ist die Umschreibung der vorgesehenen Mieterschaft genügend
konkret. Es dürfte jedem durchschnittlichen Laien ausreichend klar sein,
wer die Zielgruppe ist, wenn entweder "pensionierte Personen ab dem 60.
Altersjahr" oder "altersunabhängig Personen mit Handicap oder
Erkrankungen, bei welchen ein externer Unterstützungs- und/oder
- 25 -
Pflegebedarf bereits besteht oder (z.B. aufgrund einer fortschreitenden
Erkrankung) unmittelbar bevorsteht" für den Bezug von Servicewohnungen
in unmittelbarer Nähe zu einem Alters- und Pflegeheim angesprochen sind.
Zudem ist das Serviceangebot nicht direkt mit Diensten wie die Spitex
vergleichbar, zumal das Angebot hier direkt mit der Wohnungsmiete
verbunden und die ärztliche Betreuung im Haus garantiert ist. Im Übrigen
befinden sich bereits sehr detaillierte Angaben über das vorgesehene
Angebot bei den Akten. Auch diesbezüglich ist der überzeugenden
Argumentation der Bauherrschaft und Gemeinde zu folgen.
3.6. Was ferner die Ärztepraxen angeht, kann ebenfalls den
Beschwerdegegnerinnen gefolgt werden. Ist, wie hier, in einer eher
peripheren Region ein beträchtlicher Teil der Ärzteschaft bereits im
Pensionsalter oder kurz davor, muss es möglich sein, noch vor Eintreten
einer Ärzteknappheit entsprechende Rahmenbedingungen zu setzen, die
dem vorzeitig entgegenwirken. Das strittige Projekt geht genau in diese
Richtung und stellt mindestens zwei Ärztinnen oder Ärzten angemessene
Räumlichkeiten zur Verfügung, wie zwei heute in der Gemeinde tätige Ärzte
selber ausgeführt haben. Der Einwand, dass einzelne Ärzte zulasten
anderer privilegiert würden, ist eine reine Parteibehauptung und unbelegt
geblieben. Dazu kommt, dass auch ein Stützpunkt für Spitex- und
Rettungsdienste eingerichtet werden soll. Die vorgesehenen
Räumlichkeiten eignen sich für die Nutzung als Ärztepraxis respektive
Stützpunkt für Spitex- oder Rettungsdienste und sie sollen tatsächlich und
dauerhaft als solche genutzt werden. Das Bauprojekt ist nach Überzeugung
des Gerichts also auch unter diesem Blickwinkel geeignet, die ärztliche
Versorgung zu fördern bzw. dem drohenden Ärztemangel
entgegenzuwirken. Somit ist auch in diesem Punkt grundsätzlich ein
öffentliches Interesse zu bejahen.
- 26 -
3.7. Sowohl bezüglich Alterswohnungen als auch betreffend Ärztepraxen ist in
Sachen Sicherstellung all dieser Punkte mit den Beschwerdegegnerinnen
festzustellen, dass die hier durch die Gemeinde vorgegebenen öffentlich-
rechtlichen Eigentumsbeschränkungen taugliche Mittel sind, um eine
zweckwidrige Nutzung soweit möglich zu verhindern. Die Bauherrschaft hat
die ausschliessliche Nutzung des Bauprojekts als Alterswohnungen und
Gesundheitszentrum unter Ausschluss der Möglichkeit des
Stockwerkeigentums akzeptiert, einschliesslich aller damit einhergehenden
Verfügungsbeschränkungen. Die Baubewilligung ist zudem mit der Auflage
versehen, die Mindestanforderungen einzuhalten, welche das kantonale
Gesundheitsamt im Merkblatt 'Bauliche Anforderungen an Einrichtungen
des betreuten Wohnens', Stand 1. Mai 2016 (act. C.10), definiert hat. Aber
selbst wenn versucht werden sollte, diese Beschränkungen zu umgehen,
kann die Gemeinde jederzeit, unverzüglich und gegenüber jedem auch
künftigen Grundeigentümer oder Bewirtschafter die Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustandes durchsetzen. In dem Sinne ist also die hier
vorgesehene Nutzung sowohl der Alterswohnungen als auch der
Ärztepraxen zureichend und dauerhaft gesichert.
3.8. Zuletzt ist es auch nicht relevant, was die Bauherrin für Statuten hat. Wie
schon die oben zitierte Rechtsprechung mit Verweis auf die Lehre erwogen
hat, können Bauten und Anlagen, die dem öffentlichen Interesse dienen,
unabhängig davon, ob sie von der öffentlichen Hand oder durch Private –
mithin mit Statuten, die ausschliesslich privaten Zwecken gelten – getragen
werden, in einer ZöBA zonenkonform sein. Vorliegend ist nicht bestritten
worden, dass die Bauherrin bereits andernorts Liegenschaften in einer
ZöBA erstellt hat, die einem öffentlichen Zweck dienen. Damit kann es auch
für diese beschwerdeführerische Rüge sein Bewenden haben.
- 27 -
3.9. Zusammenfassend ist das Projekt also in der ZöBA zonenkonform und
somit vorbehältlich der weiteren noch zu prüfenden Rügen
bewilligungsfähig.
4. Die Beschwerdeführer führen ins Feld, das Bauvorhaben verletze die
Bestimmungen über die Pflichtparkplätze.
4.1. Der projektierte Bau stelle eine übliche Wohn- und Gewerbenutzung dar
und es gebe keine Gründe, von den Parkplatzvorschriften für Wohnen und
Gewerbe gemäss Art. 55 des kommunalen Baugesetzes abzuweichen. Es
seien mithin 57 Pflichtparkplätze vorgeschrieben, nicht nur deren 36 wie sie
das Bauprojekt aufweise. Die Vorinstanz habe Recht verletzt, indem sie
einerseits die Pflichtparkplätze für die Dienstleistungsflächen abgerundet
habe und andererseits für die Wohnungen statt 26 nur 7 Pflichtparkplätze
verlange. Die Zielgruppe der geplanten Baute verfüge nicht über weniger
Fahrzeuge als der Durchschnitt der Bevölkerung. Auch die Arztpraxen, die
Spitex und die Rettung würden erheblichen Verkehr generieren, weshalb
das erwartete grosse Verkehrsaufkommen keine Reduktion der
Pflichtparkplätze zulasse. Die Bezahlung einer Ersatzabgabe sei zudem
unzulässig, weil mit entsprechender Planung bzw. mit einer von den
Beschwerdeführern ohnehin verlangten beträchtlichen Redimensionierung
des Projekts die notwendigen Parkplätze im strittigen Bauprojekt
realisierbar wären. Mit der Bewilligung des Bauprojekts würden zudem 35
existierende öffentliche Parkplätze aufgehoben, was die bereits bestehende
Parkplatzknappheit in der Gemeinde weiter verschärfe.
4.2. Die Gemeinde hat im angefochtenen Entscheid vorgerechnet, dass sich die
Dienstleistungsflächen auf 609 m2 belaufen, was einen
Pflichtparkplatzbedarf von 30 Plätzen auslöse. Für 22 "normale"
Wohnungen mit weniger als 80 m2 wären zwar an sich 22 Parkplätze für die
Wohnungen zuzüglich 4 Besucherparkplätze notwendig. Die
- 28 -
Alterswohnungen bzw. Wohnungen für Personen mit Unterstützungs-
und/oder Pflegebedarf würden hier aber von einer Personengruppe genutzt,
welche über klar weniger Fahrzeuge verfüge als der Durchschnitt der
Bevölkerung. Die Gemeinde habe diese Wohnungen deshalb unter 'andere
Bauten und Anlagen' gemäss Art. 55 Abs. 3 des kommunalen Baugesetzes
subsumiert, für welche der Gemeindevorstand die Anzahl Pflichtparkplätze
nach pflichtgemässem Ermessen bestimme. In Anlehnung an die
Planungsrichtlinie 'Altersgerechte Wohnbauten' (act. C.13, S. 34) habe die
Gemeinde pro 3 Wohnungen 1 Pflichtparkplatz vorgesehen, mithin für die
22 Wohnungen also 7 Bewohnerparkplätze. Hinzu kämen ohne
Veränderung 4 Besucherparkplätze. Somit seien für das Bauprojekt
insgesamt 30 + 11 Pflichtparkplätze notwendig, wovon gemäss Baueingabe
deren 36 tatsächlich erstellt würden (19 Innen- und 17 Aussenparkplätze).
Eine Realerfüllung für die fehlenden 5 Pflichtparkplätze sei nicht zumutbar,
weshalb die Gemeinde in Ausübung ihres pflichtgemässen Ermessens
gestützt auf Art. 55 Abs. 6 in Verbindung mit Art. 56 des kommunalen
Baugesetzes pro fehlenden Pflichtparkplatz eine einmalige Ersatzabgabe
von CHF 7'199.00 verfügt habe. Was die Rüge der Aufhebung von 35
öffentlichen Parkplätzen auf der Parzelle Nr. 268 betreffe, so sei diese
Entwidmung mit der Erteilung des Baurechts einhergegangen. Dieser
Beschluss des Gemeindeparlaments vom 25. August 2016 sei längstens in
Rechtskraft erwachsen.
4.3. Die Begründung der Gemeinde hält aus folgenden Gründen auch in diesem
Punkt einer Überprüfung stand. Vorab ist jedoch daran zu erinnern, dass –
wie bereits einlässlich ausgeführt (E. 3.3 oben) und von der Gemeinde zu
Recht vorgebracht – die Gemeinde über eine relativ grosse
Gestaltungsfreiheit in der Rechtssetzung, aber auch in der
Rechtsanwendung und -auslegung verfügt, wenn es um kommunale
Bestimmungen geht. Das gilt im Kanton Graubünden in weiten Bereichen
- 29 -
des Bauwesens und der Raumplanung in besonderem Masse (vgl. BGE
128 I 3 E. 2.b). Art. 24 Abs. 2 Ziff. 4 KRG weist nun die Bereitstellung von
Abstellplätzen für Motorfahrzeuge und Fahrräder ausdrücklich dem
kommunalen Baugesetz zu. Somit hat das Gericht diesbezüglich ebenfalls
die Gemeindeautonomie zu beachten. Seine Kognition ist hierbei praktisch
auf eine Willkürprüfung beschränkt, d.h. es kann nur dann eingreifen, wenn
sich der gestützt auf autonomes Gemeinderecht erlassene Entscheid als
sachlich unvertretbar erweist oder gegen allgemeine Rechtsgrundsätze
verstösst (siehe statt vieler Urteil des Verwaltungsgerichts R 11 7 vom 21.
Juni 2011 E. 2 mit Hinweisen).
4.3.1. Im konkreten Fall kritisieren die Beschwerdeführer die Abrundung der
Anzahl Pflichtparkplätze für die Dienstleistungsflächen von 30.45 auf 30.
Eine rechtliche Vorgabe, wonach bei der Berechnung der Pflichtparkplätze
stets aufzurunden wäre, ist indes nicht ersichtlich. Wenn die Gemeinde
gemäss mathematischen Rundungsregeln abrundet, muss dies im Rahmen
ihres Ermessens zulässig sein.
4.3.2. Strittig ist weiter die Rechtsanwendung der Gemeinde bezüglich
Pflichtparkplätzen für die Wohnungen. Die Ausführungen der Gemeinde
hierzu sind aus Sicht des Gerichts sachlich begründet, vertretbar und
rechtskonform. Eine Anwendung von Art. 55 Abs. 3 des kommunalen
Baugesetzes für die Bewohnerparkplätze erscheint im Übrigen
angemessen, zumal es sich um eine Baute handelt, die im öffentlichen
Interesse steht und in der ZöBA errichtet werden soll. Abgefedert wird dies
zudem durch den Umstand, dass für die erforderlichen Besucherparkplätze
kein reduzierter Bedarf angenommen wurde und so auf die Grundregel von
Art. 55 Abs. 1 des kommunalen Baugesetzes abgestellt wurde. Der
Einwand der Beschwerdeführer bezüglich Bewohnerparkplätze, wonach
immer mehr Personen im Alter noch über einen Fahrausweis verfügten, ist
zwar nicht gänzlich von der Hand zu weisen, doch ändert er nichts daran,
- 30 -
dass die Gemeinde mit ihrer Auslegung innerhalb ihres
Ermessensspielraums verbleibt. Des Weiteren ist den Beschwerdeführern
zu entgegnen, dass die Planungsrichtlinien 'Altersgerechte Wohnbauten'
der Schweizerischen Fachstelle für behindertengerechtes Bauen (act.
C.13), worauf sich die Gemeinde stützt, von 2014 datieren und somit eine
genügend aktuelle Einschätzung der Situation im Zeitpunkt des Ergehens
des angefochtenen Entscheids darstellen. Auch ist zu sagen, dass die
Alterswohnungen zwar Personen ab dem 60. Altersjahr abgegeben werden
können, doch die Zielgruppe gerade Menschen mit Mobilitäts- oder
sonstigen Einschränkungen bildet, mithin eben gerade nicht
durchschnittliche Personen um die 60 und schon gar nicht der Durchschnitt
der Gesamtbevölkerung. In Bezug auf die vorgenommene Abrundung ist
auf oben Ausgeführtes zu verweisen. Die Berechnung der Pflichtparkplätze
erweist sich somit auch unter diesem Aspekt als rechtens und bewegt sich
jedenfalls im Rahmen des der Gemeinde zustehenden Ermessens.
4.3.3. Weniger klar rechtskonform ist hingegen das Vorgehen der Gemeinde
bezüglich Ersatzabgabe. Gemäss Art. 55 Abs. 6 in Verbindung mit Art. 56
des kommunalen Baugesetzes kann die Baubehörde den Grundeigentümer
zur Leistung einer einmaligen Ersatzabgabe verpflichten, wenn die
Erstellung der betroffenen Pflichtparkplätze auf eigenem Grund nicht
möglich ist. Wenn die Gemeinde nun gestützt darauf für die fehlenden 5
Parkplätze eine einmalige Ersatzabgabe von CHF 7'199.00 pro Parkplatz
zulässt mit der Begründung, dass die Erstellung auf eigenem Grund nicht
zumutbar sei, so deckt sich das nicht gänzlich mit der genannten
gesetzlichen Regelung. Das monieren denn auch die Beschwerdeführer
und stellen sich auf den Standpunkt, eine Erstellung sei problemlos möglich,
man müsse eben das Bauprojekt redimensionieren. Die Begründung der
Gemeinde ist rudimentär und effektiv unglücklich gewählt. Tatsächlich
verhält es sich indessen so, dass weniger als 1 m unter dem geplanten
- 31 -
Untergeschoss mit der Tiefgarage eine Heberleitung (Verbindungsstollen)
der G._ AG unter der gesamten Gebäudelänge durchführt. Diese gab
denn auch Anlass zur Einsprache seitens der G._ AG (vgl. Dossier II
[=act. C.39-C.42]). Aufgrund dieses Verbindungsstollens ist es also in der
Tat nicht möglich bzw. nur mit einem riesigen baulichen Mehraufwand, ein
weiteres Untergeschoss für weitere Parkplätze zu erstellen. Eine
Realerfüllung kann also, wie die Beschwerdegegnerinnen zu Recht
ausführen, letztendlich doch noch willkürfrei als nicht möglich erachtet
werden. Der Betrag der Abgabe ist deutlich über dem in Art. 56 Abs. 2 des
kommunalen Baugesetzes genannten ursprünglichen Wert von CHF
6'000.00 und wurde wohl den Veränderungen des Landesindexes der
Konsumentenpreise seit Inkrafttreten des Baugesetzes angepasst. Auch er
erweist sich demgemäss als ermessenskonform festgesetzt. Der Entscheid
der Gemeinde ist entsprechend, nach der hier erbrachten Ergänzung der
Begründung dazu, auch in diesem Punkt nicht zu beanstanden.
4.3.4. Die Rügen betreffend Aufhebung von 35 heute bestehenden öffentlichen
Parkplätzen bei angeblich bereits herrschender Parkplatzknappheit sind in
diesem Verfahren verspätet und damit nicht mehr zu hören. Sie hätten
vielmehr im Rahmen einer Beschwerde gegen den Gemeinderatsbeschluss
vom 25. August 2016 vorgebracht werden müssen, was unterlassen wurde.
Dabei muss es dem Gemeindeparlament an jener Sitzung klar gewesen
sein, dass es mit der Zustimmung zur Vorlage des Gemeindevorstandes
gleichzeitig zwangsläufig auch die auf der Fläche der Baurechtsparzelle
befindlichen öffentlichen Parkplätze entwidmet. Dabei ist irrelevant, ob die
Aufhebung im Antrag des Gemeindevorstandes sowie in der Ratsdebatte
selbst mit keinem Wort erwähnt wurde, wie von den Beschwerdeführern
behauptet. Das Grundstück in der ZöBA wird mit dem Projekt seiner
bestimmungsgemässen Nutzung zugeführt, sodass die vorhergehende
Zwischennutzung als öffentlicher Parkplatz planerisch ohnehin keinen
- 32 -
Einfluss auf das Projekt haben kann. Die Kritik zielt somit ins Leere und ist
abzuweisen.
5. Zuletzt machen die Beschwerdeführer auch eine mangelnde Eingliederung
geltend.
5.1. Sie führen dazu aus, das kommunale Baugesetz kenne bezüglich ZöBA,
abgesehen vom minimalen Grenzabstand von 2.5 m, keine Vorschriften. In
Anbetracht dieser grossen Baufreiheit komme den allgemeinen
Eingliederungsvorschriften eine erhöhte Bedeutung zu. Konkret sei zu
beachten, dass die an die D._-strasse angrenzenden Gebäude von
dieser zurückversetzt seien und genügend Freiraum zwischen
Gebäudekomplex und Strassenraum liessen. Dies gelte insbesondere auch
für das Alters- und Pflegeheim. Das Bauvorhaben, hingegen, komme bei
einer Ausnützungsziffer von 2.09 und einem Gesamtvolumen von 11'543
m3 Rauminhalt bis 2.5 m zur Strasse zu stehen und verletze als
"gesichtsloser Koloss" Art. 3 sowie Art. 44 des kommunalen Baugesetzes.
Eine derart dichte Überbauung eines Grundstückes sei auch für X._
einzigartig und vertrage sich nicht mit dem Charakter der heutigen
baulichen Struktur in der Gemeinde. Zudem erschwere bzw. verunmögliche
das Bauprojekt die Schneeräumung entlang der D._-strasse. Der
Gebäudekomplex gehöre in die Gewerbe- und Wohnzone, wo eine
Ausnützung von 0.8 gelte. Schliesslich würden die Wohnungen im
Erdgeschoss auf der Parzelle der Beschwerdeführer aufgrund des
Bauprojekts in den Wintermonaten nicht mehr besonnt.
5.2. Dem halten die Beschwerdegegnerinnen entgegen, dass das kommunale
Baugesetz für die ZöBA keine explizite Beschränkung der
Gebäudeabmessungen und Nutzungsziffern kenne. Das geplante 4-
geschossige Bauprojekt füge sich hinsichtlich Erscheinungsbild und
Dimensionen ohne Weiteres gut in die nähere Umgebung ein. Es sei
- 33 -
diesbezüglich auf die Gebäude mit 5 Wohngeschossen in unmittelbarer
Nachbarschaft zu verweisen (Parzellen Nr. 644 und 2973 mit jeweils 4
Standardgeschossen und einem ausgebauten Dachgeschoss mit von
aussen gut erkennbarer Wohnnutzung). Die hohe bauliche Dichte
entspreche zudem den Vorgaben des Bundesrechts (Art. 3 Abs. 3 lit. abis
des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 1979
[Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700]). In ästhetischer Hinsicht sei es bei
grossvolumigen Bauten wichtig, dass diese optisch mit einem
zweckmässigen Mass an Freiraum kombiniert würden. Bei diesem Freiraum
müsse es sich nicht zwingend um einen privaten Garten handeln, sondern
es kämen auch Strassen und Wege in Frage, wie im vorliegenden Projekt.
Zu Fassadenbild und Materialisierung führt die Gemeinde aus, das
Bauprojekt verfüge über ein etwas moderneres, der heutigen Bauweise
entsprechendes Erscheinungsbild mit im Vergleich zu den umliegenden
Gebäuden etwas grösseren Fensterflächen. Mit der nach aussen in
Erscheinung tretenden Fensterhöhe in Kombination mit dem hellen Verputz
im Fensterbereich, dem dunklen Verputz im Brüstungsbereich sowie der
Dachform erfolge ohne Weiteres eine genügende Anpassung an die vor Ort
bestehende Bauweise im Sinne der gesetzlichen Vorgaben.
5.3. Die ZöBA ist auf kantonaler Stufe in Art. 28 KRG geregelt. Dort finden sich
keine Einschränkungen betreffend Gebäudeabmessungen und
Ausnutzung. Das Verwaltungsgericht hat mit Urteil R 14 77 vom 17. März
2015 in E. 2.a festgehalten, dass sich aus Art. 28 KRG aufgrund des Gebots
der Rücksichtnahme ein gewisser Schutz der Nachbarliegenschaften
ergebe. Es gelte das Gebot der Verhältnismässigkeit. Es seien die
Bebauungsmöglichkeiten gemäss den umliegenden Bauzonen zu
berücksichtigen. Die kantonalen Bauvorschriften gemäss Art. 72 ff. KRG
würden nach der Rechtsprechung auch für eine ZöBA als
Mindestbauvorschriften gelten. Darin sind unter anderem auch Abstands-
- 34 -
und Ästhetikvorschriften enthalten. Nach Art. 73 Abs. 1 KRG sind Bauten
und Anlagen nach den Regeln der Baukunst so zu gestalten und
einzuordnen, dass mit der Umgebung und der Landschaft eine gute
Gesamtwirkung entsteht. Gemäss Art. 3 Abs. 1 und Art. 44 Abs. 2 des
kommunalen Baugesetzes soll der derzeitige Charakter der Siedlung und
Landschaft erhalten bleiben; Bauten und Anlagen haben sich hinsichtlich
Proportionen, Dachgestaltung, Baumaterialien und Farbgebung der
Fassaden und des Daches der am Orte vorherrschenden bewährten
Bauweise anzupassen.
5.4. Zur konkreten Beurteilung der Frage nach der harmonischen Eingliederung
in die Umgebung hat das Gericht auf Antrag der Beschwerdeführer am 28.
Oktober 2019 einen Augenschein durchgeführt. Anlässlich desselben hat
die Gemeinde zutreffend ausgeführt, dass das Projekt 4 Stockwerke ohne
Dachgeschoss vorsieht, während die zwei Liegenschaften der Einsprecher
bzw. Beschwerdeführer in der Wohnzone W08 über 3 volle Stockwerke mit
Dachgeschoss verfügen. Das auf der Nachbarsparzelle Nr. 4529
befindliche Hotel ist darüber hinaus sogar noch wesentlich höher. In ihrer
schriftlichen Stellungnahme wie auch im angefochtenen Entscheid selbst
hatte die Gemeinde ebenfalls zutreffend angegeben, die projektierte
Gebäudehöhe betrage 12.78 m und in den an die Bauparzelle
angrenzenden Zonen seien Gebäudehöhen von 10.60 m (Kernzone K) und
9.40 m (Wohnzone W08) bzw., unter Berücksichtigung einer 15%-
Mehrhöhe für Grossbauten nach Art. 7 des kommunalen Baugesetzes, von
12.19 m und 10.81 m zulässig. Entscheidend sind in der Tat ausschliesslich
die Maximalabmessungen und nicht etwa die aktuelle umliegende
Bebauung (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts R 17 9, R 17 10, R 17 11
und R 17 12 vom 14. November 2017 E. 9.c). Das geplante Gebäude
überschreitet also die in der angrenzenden Kernzone maximal zulässige
Gebäudehöhe für Grossbauten nur um 59 cm. Damit steht die Höhe des
- 35 -
Bauprojekts in einem angemessenen Verhältnis zu den Maximalhöhen der
benachbarten Zonen. Wie die Beschwerdegegnerinnen zulässigerweise
einschätzen, werden die dort geltenden Bebauungsmöglichkeiten
gebührend berücksichtigt. Bezüglich Ausnützungsziffer ist ferner zu
bemerken, dass diese bei den Beschwerdeführern mit 0.8 bereits relativ
hoch ist und es in der Kernzone sogar gar keine gibt. Beim Betrachten der
ganzen näheren Umgebung ist festzustellen, dass in der Tat genügend
Raum zwischen den Häusern und der Strasse ist. Das Projekt fügt sich
mithin nach Einschätzung des Gerichts auch hinsichtlich seines
Erscheinungsbildes und Dimension, inklusive Fassadenbild und
Materialisierung, adäquat in seine nähere Umgebung ein.
6. Die Beschwerdeführer kritisieren schliesslich auch die Kostenverteilung,
soweit diese sie betrifft.
6.1. Die Vorinstanz hat in Ziff. 7.2 des hier angefochtenen Entscheids den
Einsprechern (ohne die G._ AG) zwar keine Verfahrenskosten im
engeren Sinne auferlegt, wohl aber Rechtsberatungskosten der Gemeinde
in Höhe von CHF 7'208.00. Diese gingen hälftig und mit solidarischer
Haftbarkeit zu Lasten der Beschwerdeführer im Verfahren R 17 90 und der
Beschwerdeführer im Verfahren R 17 91. Die Gemeinde stützte sich dabei
auf das Verursacherprinzip und auf Art. 96 KRG in der damals gültigen
Fassung. Der hier umstrittene Bau- und Einspracheentscheid datiert
allerdings vom 3. Oktober 2017 und wurde damit nach Ergehen des Urteils
des Bundesgerichts 1C_266/2016 vom 14. Juni 2017 erlassen, welcher als
BGE 143 II 467 als Leitentscheid in die amtliche Sammlung aufgenommen
wurde. In besagtem Urteil hielt das Bundesgericht fest, dass – abgesehen
von den seltenen Ausnahmefällen von offensichtlich unzulässigen oder
offensichtlich unbegründeten Einsprachen – den Einsprechern in
Baubewilligungs- und Baueinspracheverfahren keine Kosten überbunden
werden dürfen. Dabei spiele es eben gerade keine Rolle, ob – wie
- 36 -
vorliegend von der Gemeinde geltend gemacht – die entstandenen Kosten
für die Rechtsberatung einzig auf die Behandlung der Einsprachen und die
dadurch bedingte Redaktion einer ausführlichen Begründung des
Entscheids zurückzuführen waren oder nicht. Mit diesem
Bundesgerichtsurteil wurde die damals noch in Kraft stehende Fassung von
Art. 96 Abs. 2 KRG, die noch eine Möglichkeit der Kostenüberbindung
vorsah, in der Form hinfällig, weshalb die Norm inzwischen revidiert wurde
(die neue Fassung ist seit dem 1. April 2019 in Kraft). Vor diesem
Hintergrund hätte jedoch auch hier eine Überwälzung der Kosten nicht mehr
stattfinden dürfen. Die Rüge der Beschwerdeführer ist gutzuheissen und die
Beschwerde im Verfahren R 17 90 somit insgesamt betrachtet teilweise
gutgeheissen. Entsprechend ist Ziff. 7.2 des angefochtenen Entscheids
aufzuheben und die Rechtsberatungskosten der Gemeinde gehen
vollumfänglich zu Lasten der Gemeinde.
6.2. Auch rügen die Beschwerdeführer, dass die Bauherrschaft das erste
Baugesuch zurückgezogen und ein fast identisches Baugesuch wieder
eingereicht habe. Dadurch seien ihnen bereits bei dem ersten, unnützen
Baugesuch Anwaltskosten entstanden, welche sie nicht hätten überwälzen
können. Sie verlangen daher eine entsprechende Entschädigung,
sinngemäss für beide Einspracheverfahren. Nachdem, wie oben dargelegt,
die zuletzt aufrechterhaltene Einsprache der Beschwerdeführer jedoch
vollumfänglich abzuweisen ist, haben diese auch keinen Anspruch auf eine
Parteientschädigung. Zudem sind sie darauf hinzuweisen, dass ohnehin
keine gesetzliche Grundlage für die Ausrichtung einer ausseramtlichen
Entschädigung im Einspracheverfahren zugunsten der Einsprecher
auszumachen ist. Der Einwand betreffend Kostenverteilung des ersten
Einspracheverfahrens hätte im Übrigen innert Frist mittels Beschwerde
gegen den Abschreibungsentscheid vorgebracht werden müssen. Die Rüge
- 37 -
ist damit verspätet, darüber hinaus aber auch unbegründet und somit in
jedem Fall abzuweisen.
7. Bleibt noch die Kostenverteilung für das Beschwerdeverfahren
vorzunehmen.
7.1. Die Staatsgebühr wird unter Berücksichtigung aller Elemente des Falles
nach Ermessen auf CHF 5'000.00 festgelegt. Sie geht zusammen mit den
Kanzleiauslagen zu Lasten der unterliegenden Partei (Art. 73 Abs. 1 VRG),
wobei mehrere Parteien ihre Kosten zu gleichen Teilen tragen (Art. 73 Abs.
2 VRG). Die Beschwerdeführer unterliegen, gesamthaft betrachtet, zu etwa
9/10 und obsiegen zu etwa 1/10 (betreffend Kostenüberbindung). Damit
haben sie CHF 4'500.00 zuzüglich dem entsprechenden Anteil an
Kanzleiauslagen zu tragen, wobei die Summe je hälftig und mit solidarischer
Haftbarkeit zu Lasten der A._ AG und B._ geht. Die restlichen
CHF 500.00 zuzüglich anteilsmässigen Kanzleiauslagen werden der
Bauherrschaft (C._ AG) und der Gemeinde je zur Hälfte und ebenfalls
unter solidarischer Haftbarkeit überbunden.
7.2. Betreffend Parteientschädigungen gilt es vorauszuschicken, dass einer in
ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegenden Gemeinde in der Regel keine
solche zugesprochen wird (Art. 78 Abs. 2 VRG). Vorliegend sind keine
Elemente gegeben, die eine Ausnahme rechtfertigen würden. Anspruch auf
Parteientschädigung haben hingegen die übrigen Parteien im Rahmen
ihres Obsiegens (Art. 78 Abs. 1 VRG).
7.2.1. Auf der einen Seite hat die Bauherrschaft ihre Honorarnote (act. F.2) samt
Honorarvereinbarung (act. F.3) am 1. Juni 2018 eingereicht. Sie machen
damit 13.9 Stunden à CHF 270.00 zuzüglich 3% Pauschalspesen geltend.
Diese sind aus Sicht des Gerichts grösstenteils genügend ausgewiesen und
der Aufwand grundsätzlich angemessen. Der Stundenansatz ist durch die
- 38 -
Honorarvereinbarung gedeckt und bewegt sich im üblichen Rahmen (vgl.
Art. 2 Abs. 2 Ziff. 1 in Verbindung mit Art. 3 Abs. 1 und Art. 4 Abs. 1 der
Verordnung über die Bemessung des Honorars der Rechtsanwältinnen und
Rechtsanwälte vom 17. März 2009 [Honorarverordnung, HV; BR 310.250]).
Eine MWST wurde hingegen nicht ausdrücklich verlangt, weshalb
grundsätzlich auch keine zugesprochen werden müsste. Mit dem Anteil, der
noch nachträglich für die Teilnahme am Augenschein aufgerechnet werden
muss, kann somit nach Ermessen des Gerichts eine pauschale
Parteientschädigung von CHF 5'000.00 (inkl. allfälliger Spesen und MWST)
entsprochen werden. Diese geht zu 9/10 (=CHF 4'500.00 und je hälftig
(=CHF 2'250.00) unter solidarischer Haftbarkeit zu Lasten der beiden
Beschwerdeführer.
7.2.2. Auf der anderen Seite haben die Beschwerdeführer ihre Honorarnote am
23. Mai 2018 eingelegt (act. F.1). Sie machen damit 6 Stunden 10 Minuten
zu einem Stundenansatz von CHF 250.00 zuzüglich CHF 67.10 an Spesen
geltend. Allerdings haben sie keine Honorarvereinbarung eingereicht.
Zudem ist insbesondere zu berücksichtigen, dass die Aufwendungen
offenbar erst ab der Replik eingerechnet wurden, der effektive Aufwand also
definitiv deutlich grösser ausgefallen sein dürfte. Auch ist darin die
Teilnahme am Augenschein noch nicht enthalten. Das Gericht legt daher
nach Ermessen die Entschädigung pauschal auf insgesamt CHF 4'000.00
(inkl. allfälliger Spesen und MWST) fest. Diese geht zu 1/10 (=CHF 400.00)
und je hälftig (=CHF 200.00) unter solidarischer Haftbarkeit zu Lasten der
Gemeinde und der Bauherrschaft. Letztere kann den von ihr geschuldeten
Betrag mit ihrer Gegenforderung verrechnen und hat somit noch einen
Saldoanspruch in Höhe von CHF 4'300.00.
- 39 -