Decision ID: 5b8f9d60-bb7e-52a9-89cd-edc084b5cfdd
Year: 2018
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_002
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

ritenuto
in fatto: A.
Con contratto 6 marzo 2003 (doc. C, inc. OR.2011.4) CO 1 ha concesso in locazione a IS 1 il “Garni _” situato nello stabile in _ a _. La locazione ha avuto inizio il 1° novembre 2003 con durata indeterminata, disdicibile con un preavviso di sei mesi, la prima volta con scadenza 31 ottobre 2008. Il canone mensile è stato stabilito in fr. 5'000.-, oltre a un acconto di fr. 1'000 .- mensili, con conguaglio annuale per le spese accessorie e a fr. 500.- per cinque posteggi siti nel sottosuolo. La pigione è stata adeguata al rincaro e aumentata a fr. 5'347.- mensili, oltre a fr. 1'000.- di acconto spese, a far tempo dal mese di agosto 2008 (doc. M inc. OR.2011.4).
B.
Con
un’unica decisione
8 settembre 2009 il
Pretore, statuendo, tra altro, sull’istanza 24 maggio 2007 della conduttrice,
ha ordinato a AO 1 di provvedere, nel termine di 60 giorni, alla sostituzione della moquette nella sala colazione, nella zona d’ingresso e sulla scala che conduce al primo piano e di riparare le crepe sulle pareti del corridoio e del locale reception, riducendo il canone di locazione del 3% dal 1° novembre 2003 al 25 aprile 2005, del 10% dal 26 aprile 2005 al 26 luglio 2006 e di nuovo del 3% dal 27 luglio 2006 e fino all’eliminazione dei difetti ordinata nel dispositivo (DI.2007.95 e DI.2007.98). Con decisione 2 febbraio 2011 questa Camera
ha respinto l’appello di AP 1, nella misura in cui postulava una riduzione della pigione superiore a quella riconosciuta dal primo giudice, mentre lo ha accolto per riferimento al dispositivo in materia di tasse, spese e indennità di prima sede e ha parzialmente accolto l’appello adesivo di AO 1, nella misura in cui contestava la riduzione della pigione dal 1° novembre 2003 al 25 aprile 2005 (inc. 12.2009.177).
C.
Nel frattempo, dopo aver adito il competente Ufficio di conciliazione in materia di locazione, con istanza 15 gennaio 2010 AP 1 ha convenuto in giudizio la locatrice AO 1 per ottenere il pagamento di almeno fr. 20'000.- corrispondenti all’asserita “maggior quota” delle spese accessorie e di riscaldamento pagate per gli anni 2004-2007, che essa imputava a un’eccessiva dispersione termica causata dalla carente manutenzione dello stabile locato, e di fr. 700.- a titolo di risarcimento per la riparazione di una porta. Con decisione 15 gennaio 2013 il Pretore ha accolto l’istanza limitatamente a fr. 680.- concernenti la rifusione dei costi per la riparazione di una porta danneggiata (inc. DI. 2010.14). Questa Camera ha respinto con decisione 25 novembre 2013 l’appello presentato da AP 1 avverso la decisione menzionata (inc. n. 12.2013.27).
D.
Il contratto di locazione è stato nel frattempo disdetto dalla conduttrice con effetto al 31 ottobre 2010 e i locali sono stati riconsegnati il 2 novembre 2010 (doc. G inc. n. OR.2011.18).
E.
Con petizione 12 maggio 2011 AP 1 ha chiesto la condanna di CO 1 al pagamento dell’importo di fr. 75'939.50 oltre interessi, a titolo di riduzione della pigione a seguito dei difetti riscontrati nell’ente locato (in particolare per la presenza di umidità e muffa sulle pareti e sulla moquette in diverse camere e locali comuni del Garni, mancanza di pulizia delle tende esterne e delle lamelle, problemi al rivestimento delle porte, crepe sui muri, difettosità delle manopole dei caloriferi; inc. OR.2011.4). AO 1 si è opposta alla pretesa, sollevando preliminarmente l’eccezione di
res iudicata
, poiché buona parte dei difetti posti a fondamento della petizione sarebbero già stati oggetto delle precedenti procedure di cui agli incarti DI.2007.95 e DI.2007.98. Nel merito essa ha contestato l’esistenza di difetti nell’immobile, rispettivamente che questi abbiano avuto un influsso sull’utilizzo dei locali, ponendo in compensazione, in via subordinata, la somma di fr. 20'164.- a titolo di conguagli spese accessorie non pagati per gli anni 2007-2010 e di fr. 25'553.- per la sostituzione di una serie di oggetti che la conduttrice avrebbe indebitamente asportato alla fine del contratto di locazione.
F.
Con petizione 11 ottobre 2011 AP 1 ha chiesto la condanna di AO 1 al pagamento di fr. 12'000.- oltre interessi a titolo di rifusione dei maggiori importi corrisposti sui conguagli e sulle spese accessorie per gli anni 2006-2010 (inc. SE.2011.41). La pretesa è poi diventata oggetto dell’azione riconvenzionale di cui all’incarto OR.2011.18, le due procedure essendo state congiunte contestualmente all’udienza di discussione dell’11 novembre 2011 (cfr. consid. G).
G.
Con petizione 14 ottobre 2011, CO 1 ha chiesto di condannare IS 1 al pagamento di fr. 32'832.- (fr. 12'668.- a titolo di risarcimento dei danni e fr. 20'164.- per i conguagli delle spese accessorie e di riscaldamento per gli anni 2007 - 2010 non pagati) e la liberazione in suo favore della somma depositata sul libretto di Cassa Risparmio no. _, a copertura parziale di quanto dovutole. IS 1 si è opposta alla pretesa di controparte e con azione riconvenzionale 9 gennaio 2012, avversata dalla controparte, ha chiesto la condanna di CO 1 al pagamento di fr. 12'000.- a titolo di spese accessorie e di riscaldamento per gli anni 2006 - 2010; pretesa poi aumentata con le conclusioni a fr. 22'534.75. Con risposta riconvenzionale la locatrice si è opposta all’azione, sollevando in particolare l’eccezione di prescrizione (OR.2011.18).
H.
Con decisione 25 luglio 2016 il Pretore della Giurisdizione di Mendrisio-Sud ha parzialmente accolto la petizione 12 maggio 2011 di IS 1 (OR.2011.4), condannando la locatrice al pagamento di fr. 6'922.80 a favore della conduttrice, mentre ha respinto la petizione 14 ottobre 2011 diCO 1 e l’azione riconvenzionale 9 gennaio 2012 di IS 1 (OR.2011.18), caricando la tassa di giustizia e le spese in ragione di 1⁄4 a CO 1 e per i restanti 3⁄4 a IS 1 e per essa, ammessa al beneficio del gratuito patrocinio, a carico dello Stato, con l’obbligo di rifondere alla controparte fr. 4'000.- a titolo di ripetibili.
I.
Con appello 14 settembre 2016 IS 1 è insorta contro il giudizio pretorile (inc. n. 12.2016.136), chiedendo la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere integralmente la petizione 12 maggio 2011 e la domanda riconvenzionale 9 gennaio 2012, previa concessione del gratuito patrocinio (inc. n. 12.2016.137). Contro il medesimo giudizio, IS 1 è insorta anche con reclamo 14 settembre 2016 (inc. n. 12.2016.138), chiedendo la modifica del dispositivo sulle spese e sulle ripetibili, nel senso di non accollarle tasse e spese peritali e di condannare la controparte a rifonderle fr. 5'800.- a titolo di ripetibili, il conferimento dell’effetto sospensivo e l’emanazione della relativa decisione contestualmente a quella sull’appello, previa concessione del gratuito patrocinio (inc. n. 12.2016.139).
L.
Con decisione 19 ottobre 2016 il Presidente di questa Camera ha accolto la domanda di concessione dell’effetto sospensivo al reclamo 14 settembre 2016, senza prelevare spese processuali e senza assegnare ripetibili, mentre con decisione 20 aprile 2018 la seconda Camera civile ha accolto
le istanze 14 settembre 2016 di AP 1 di ammissione al gratuito patrocinio per la procedura di appello/reclamo (inc. 12.2016.136/138).
M.
Con risposta 20 agosto 2018 AO 1 si è opposta al gravame di AP 1 e con appello incidentale di medesima data, avversato da controparte con risposta 25 settembre 2018, ha chiesto la riforma della decisione 25 luglio 2016, nel senso di accogliere parzialmente la petizione 14 ottobre 2011 limitatamente all’importo di fr. 12'668.-
e di ordinare per tale importo la liberazione del deposito di garanzia in suo favore, il tutto protestando spese processuali e ripetibili.

Considerato
in diritto: 1.
Nelle controversie patrimoniali con valore di almeno fr. 10'000.-, la decisione è impugnabile mediante appello (art. 308 cpv. 2 CPC) entro il termine di 30 giorni. Il medesimo termine vale per l’inoltro della risposta e dell’appello incidentale (art. 311 cpv. 1, 312 cpv. 2, 313 cpv. 1 CPC).
L'appello, presentato nel termine di 30 giorni dalla notifica della decisione di prima istanza, è tempestivo, così come lo sono la risposta e l'appello incidentale, inoltrati nel termine di 30 giorni (tenuto conto delle ferie giudiziarie) impartito da questa Camera il 18 giugno 2018 e la risposta all'appello incidentale, anch'essa presentata nel termine fissato da questa Camera. Ciò posto, nulla osta alla trattazione dei gravami.
2.
Il Pretore, con decisione 25 luglio 2016 qui impugnata, ha dapprima ritenuto prescritte ai sensi dell’art. 67 CO le pretese di rifusione delle spese accessorie e di riscaldamento già pagate concernenti gli anni 2006 e 2007 fatte valere dalla conduttrice. L’eccezione di prescrizione è invece stata respinta per le pretese di riduzione delle spese accessorie e di riscaldamento per gli anni 2008, 2009, 2010, il relativo conguaglio non essendo stato pagato dalla conduttrice e applicandosi pertanto il termine di prescrizione contrattuale di cinque anni. Riguardo a tali periodi contabili il Pretore ha ricalcolato l’ammontare delle spese accessorie esposto nei conteggi sulla base del referto peritale tenendo tuttavia conto unicamente delle spese documentate e previste dal contratto, le cui pezze giustificative risultavano agli atti, mentre per le spese di riscaldamento egli, in linea con quanto ritenuto dal perito, ha considerato il metodo di rilevamento dei consumi di nafta idoneo e il calcolo delle relative spese complessive corretto. Il primo giudice ha poi determinato l’entità delle spese accessorie a carico della conduttrice in base alla superficie dell’ente locato, applicando il criterio di riparto indicato dal perito giudiziario, mentre i costi di riscaldamento sono stati ripartiti in base al consumo effettivo. Il Pretore ha pertanto riconosciuto a favore della locatrice una pretesa complessiva per spese accessorie e spese di riscaldamento per il periodo 2008 – 2010 di fr. 11'745.20. Egli ha in seguito respinto la richiesta della locatrice di rifusione dei danni riscontrati al momento della riconsegna dell’ente locato, ritenendo la notifica degli stessi tardiva. In merito alla richiesta di riduzione della pigione per i difetti all’ente locato fatta valere dalla conduttrice, il Pretore, valutando globalmente l’entità dei difetti e l’impatto che hanno avuto “sul valore del bene locato e sulla sua fruibilità”, ha riconosciuto una “riduzione media pari al 10% della pigione, dal 15 novembre 2007 e sino alla fine del contratto” per un importo complessivo di fr. 18'668.-. Conguagliando tutti i rapporti di dare e avere delle parti e tenuto conto della compensazione postulata dalla locatrice per le sue pretese a titolo di spese accessorie non pagate, il primo giudice ha pertanto accolto parzialmente la petizione 12 maggio 2011 della conduttrice (OR.2011.4) per una somma complessiva di 6'922.80.- (dispositivo 1 e 1.1), mentre ha respinto la petizione 14 ottobre 2011 della locatrice (OR.2011.18) (dispositivo n. 2), ordinando pertanto lo svincolo del deposito di garanzia (dispositivo n. 2.1), e la domanda riconvenzionale 9 gennaio 2012 della conduttrice (dispositivo n. 3). Tenuto conto del relativo grado di soccombenza e di un valore di causa di almeno fr. 75'939.50, ha posto le spese giudiziarie in ragione di 1⁄4 a carico di AO 1 e per i restanti 3⁄4 a carico di AP 1 (e per essa a carico dello Stato), con l’obbligo per quest’ultima di rifondere a controparte fr. 4'000.- a titolo di ripetibili parziali complessive (dispositivo n. 4).
I. Sull’appello principale
3.
Preliminarmente va rilevato che contrariamente a quanto pretende AO 1 nella sua risposta 20 agosto 2018 , l’appello non può essere dichiarato irricevibile poiché l’appellante nella sua richiesta di riforma della decisione impugnata ha invertito l’importo azionato con petizione 12 maggio 2011 (di fr. 75'939.50 a titolo di riduzione della pigione a seguito di difetti nell’ente locato) con quello fatto valere con azione riconvenzionale 9 gennaio 2012 (di fr. 22'534.75 a titolo di spese accessorie e di riscaldamento versate in eccesso), non potendosi ritenere che la controparte abbia subito pregiudizio (peraltro nemmeno invocato) da un tal errore, tanto più che essa nella sua risposta all’appello è stata in grado di prendere posizione con cognizione di causa sulle censure sollevate dall’appellante.
4.
Spese accessorie periodo contabile 2006 – 2007
L’appellante principale critica il Pretore per avere accolto l’eccezione di prescrizione per la pretesa di rifusione delle spese accessorie pagate in eccesso per gli anni 2006-2007. Essa lamenta un errato accertamento dei fatti, nella misura in cui il primo giudice ha ritenuto che la conduttrice non aveva né allegato né provato il momento in cui essa era venuta a conoscenza di avere pagato degli importi eccessivi. A suo dire, è solo dal momento in cui è venuta a conoscenza della perizia, vale a dire al più presto dal 25 novembre 2015, che essa “
ha potuto quantificare la sua pretesa per arricchimento indebito
” (appello, pag. 4).
La censura, già irricevibile ai sensi dell’art. 317 CPC, atteso che il termine del 25 novembre 2015 non è mai stato allegato in precedenza, è pure irricevibile ai sensi dell’art. 311 CPC, poiché l’appellante nulla dice in merito al difetto di allegazione e di prova rimproveratogli dal primo giudice. Essa è anche infondata nel merito. Per la decorrenza del termine è rilevante il momento in cui il conduttore si è reso conto del suo errore (DTF 4C.250/2006 consid. 2.5) e non il momento in cui egli è in grado di quantificare la sua pretesa (art. 85 CPC). Il fatto che la conduttrice ha potuto cifrare l’entità della sua domanda solo dopo avere preso conoscenza dei risultati peritali non ha alcuna rilevanza in merito all’inizio della decorrenza del termine annuale di prescrizione ai sensi dell’art. 67 CO. In concreto la pretesa di rimborso di quanto asseritamente pagato in eccesso a titolo di spese accessorie per gli anni 2006-2007 era già stata oggetto di una causa introdotta dalla conduttrice con istanza 15 gennaio 2010 (inc. DI. 2010.14 richiamato), di modo che al più tardi da quella data l’appellante, pur non essendo in grado di quantificare la sua pretesa, era a conoscenza del suo errore e di tutti gli elementi necessari per sostanziarla. Ne discende che la richiesta di restituzione degli importi già versati a titolo di conguaglio spese accessorie per gli anni 2006 e 2007 deve essere respinta siccome prescritta.
5.
Spese accessorie periodo contabile 2008-2010
5.1. Si rileva preliminarmente che le censure riferite alla richiesta di riduzione dei conteggi delle spese accessorie e di riscaldamento per gli anni 2008 – 2010 sono in gran parte irricevibili, limitandosi l’appellante alla semplice trascrizione di ampi stralci delle conclusioni (appello pag. 6-7, 9-10, conclusioni pag. 3-6) senza alcun accenno critico al primo giudizio. Ne consegue che tali censure saranno esaminate unicamente nella misura in cui rispettano le esigenze di motivazione ai sensi dell’art. 311 cpv. 1 CPC.
5.2
Criterio di ripartizione delle spese accessorie
L’appellante critica il Pretore per avere suddiviso le spese accessorie complessive in base al volume anziché alla superficie, ritenendo una percentuale a suo carico del 16,54% “percentuale calcolata dal perito giudiziario ...che ha calcolato l’edificio”, adeguata (appello, pag. 5 punto 2). Essa si limita tuttavia a evidenziare il proprio punto di vista senza addurre i motivi a sostegno della sua tesi e senza spiegare perché la conclusione del Pretore sarebbe errata, di modo che la censura è irricevibile (art. 311 cpv. 1 CPC). Le argomentazioni esposte sono comunque pure infondate. A dire dell’appellante, la suddivisione secondo i metri cubi sarebbe in contrasto con quanto “
fatto nel precedente contenzioso inc. DI.2010.14 richiamato in questa procedura; cfr. in particolare il quesito peritale n. 1 dell’ordinanza del 21 gennaio 2011
” (appello, pag. 5, punto 2). Contrariamente a quanto reputa l’appellante, il Pretore nella causa citata non si è mai espresso sulla chiave di riparto delle spese accessorie, oggetto della stessa essendo la congruità delle spese di riscaldamento (ripartite tra i vari inquilini secondo il consumo effettivo), per questo motivo egli ha infatti stralciato il quesito peritale n. 1 proposto dalla conduttrice nell’ambito di quella vertenza, senza mai pronunciarsi sul criterio di ripartizione. Si rileva che, contrariamente a quanto vorrebbe fare intendere l’appellante, il perito giudiziario ha calcolato la sua quota parte considerando come parametro il volume (domanda di delucidazione/completazione n.1) e non ha mai indicato quale chiave di riparto la proporzione tra superficie totale e quella locata. Infine anche le critiche al calcolo effettuato dal Pretore non permettono di sovvertire la sua conclusione. Il primo giudice (così come il perito giudiziario prima), procedendo con una semplificazione aritmetica, ha suddiviso i costi complessivi delle spese accessorie (comprensive anche di quelle concernenti le parti comuni) per una volumetria dell’intero edificio senza quella dei vani comuni. Se avesse incluso anche i metri cubi comuni, la partecipazione della conduttrice sarebbe stata calcolata in base ai metri cubi del Garni più la sua quota parte riferita ai vani comuni, in caso contrario i costi dei vani comuni sarebbero restati a carico della locatrice, ciò che è contrario a quanto stipulato contrattualmente.
5.3
Ammissione di spese asseritamente non comprovate
L’appellante critica il Pretore per avere ammesso delle spese asseritamente non comprovate. A sostegno della sua tesi, l’appellante ripropone il calcolo delle spese per il biennio 2006 – 2007 già esposto con le conclusioni, senza alcun rinvio ai documenti di causa, chiedendo a questa Camera una verifica dei conteggi anche per il periodo 2008 – 2010 (appello, ad 5 -7). La censura è inammissibile ai sensi dell’art. 311 cpv. 1 CPC, limitandosi alla semplice trascrizione di quanto già esposto con le conclusioni sul tema, senza spiegare il motivo per cui la decisione del Pretore sarebbe errata. Giova rilevare che il Pretore, preso atto che il perito aveva tenuto conto di spese di cui agli atti non vi erano giustificativi, ha proceduto a un riconteggio delle spese accessorie per ogni periodo contabile oggetto della vertenza, tenendo conto solo delle spese comprovate (consid. 2.3, 2.4.1, 2.5.1, 2.6.1), di modo che la censura risulta pure infondata.
5.4
Partecipazione ai costi di energia elettrica dei vani comuni e degli estintori
L’appellante contesta di dovere partecipare ai costi di energia elettrica dei vani comuni e di manutenzione degli estintori, ritenendo le motivazioni del Pretore “
inaccettabili
” (appello, pag. 7). La censura, che si limita a ribadire la propria tesi senza confrontarsi compiutamente con le argomentazioni del primo giudice, è irricevibile (art. 311 cpv. 1 CPC). La stessa è comunque anche infondata, ritenuto che il contratto tra le parti prevedeva espressamente che le spese di energia elettrica dei vani comuni così come quelle connesse alla manutenzione degli estintori erano poste a carico del conduttore (doc. C inc. n. OR.2011.4, art. 4 cpv. 1 lett. b e lett. n).
5.5
Calcolo delle spese di riscaldamento e potere calorifero dell’olio combustibile
5.5.1 L’appellante contesta il calcolo effettuato dal Pretore per determinare l’ammontare complessivo delle spese di riscaldamento per gli anni 2008 – 2010. A suo dire, sarebbe errato determinare il consumo sulla base delle fatture concernenti la fornitura della nafta, poiché esse “
ancora non dimostrano (purtroppo) il quantitativo di olio effettivamente consegnato”
(appello, pag. 8). La censura è irricevibile, limitandosi l’appellante a opporre la propria opinione senza spiegare il motivo per cui la stessa sarebbe preferibile a quanto espresso nel primo giudizio (art. 311 cpv. 1 CPC). Si osserva di transenna che nulla agli atti permette di dubitare del fatto che quanto fatturato non sia conforme a quanto fornito, di modo che la censura si rileva pure infondata.
5.5.2 In merito alla ripartizione delle spese di riscaldamento l’appellante si duole del fatto che il Pretore ha ritenuto tardiva la sua contestazione concernente l’applicazione di un fattore di conversione scorretto per determinare il consumo effettivo di nafta, poiché sollevata per la prima volta solo con le conclusioni del 21 dicembre 2014. Contrariamente a quanto concluso dal giudice di prime cure, essa ritiene che la contestazione non sarebbe stata sollevata solo con le conclusioni, e ricorda al proposito che “
l’appellante aveva già adito una volta, anni prima, il Tribunale di appello, siccome il Pretore aveva stralciato un suo quesito peritale proprio su questo aspetto (cfr. sentenza del Tribunale di appello del 25.11.2013 nell’inc. 12.2013.27
” (appello, pag. 8). La censura è manifestamente infondata, non essendo compito del giudice quello di tenere conto di affermazioni e/o contestazioni di una parte formulate (peraltro tardivamente anche in quella sede, cfr. decisione del Tribunale di appello menzionata) in una precedente causa del tutto indipendente.
5.5.3 L’appellante invoca poi una violazione del suo diritto alla prova, laddove il Pretore ha rifiutato di sottoporre al perito un quesito da lei formulato riferito al fattore di conversione e chiede a questa Camera di porvi rimedio. A fronte della tardività della contestazione in merito al fattore di conversione (cfr. supra consid. 5.5.2), la richiesta di assunzione della prova (peraltro non sostanziata) deve essere respinta
5.5.4 L’appellante sostiene che il Pretore, malgrado la tardività della contestazione, avrebbe dovuto applicare il fattore di conversione corretto, poiché “
il potere calorifico dell’olio combustibile di 10'100 Wh/l ossia 8'684 Kcal/l
” sarebbe un principio notorio, rispettivamente alla presente fattispecie andava applicata la massima inquisitoria sociale, essendo una procedura in materia di diritto di locazione (appello, pag. 9). Le argomentazioni, per quanto ricevibili, sono manifestamente infondate. Contrariamente a quanto pretende l’appellante, il potere calorifico dell’olio combustibile da lei indicato non costituisce un fatto notorio già solo per il fatto che esso dipende dal vettore energetico utilizzato e dal suo peso specifico, di modo che il valore del potere calorifico indicato dal perito costituisce un valore teorico (cfr. completazione e delucidazione perizia _, inc. DI.2010.14 richiamato, ad 1.1). Ad ogni modo giova rilevare che, contrariamente a quanto reputa l’appellante, anche un fatto notorio deve essere allegato e non sfugge alla logica del principio attitatorio, principio valido anche nei procedimenti retti dal principio inquisitorio attenuato (sentenza del Tribunale 4A_36/2017 del 2 marzo 2017;
Trezzini
, Commentario pratico al CPC, ed. aggiornata al 1° giugno 2018 n. 7 segg. ad art. 151 CPC), di modo che in concreto, ritenuta la tardività della contestazione, la censura risulta ininfluente. Parimenti ininfluente e infondata l’invocazione della massima inquisitoria sociale, in concreto non applicabile, essendo il valore litigioso superiore a fr. 30'000.- e la causa non vertendo su una delle materie elencate all’art. 243 cpv. 2 lett. c CPC. Al riguardo giova rilevare che la massima inquisitoria sociale non esonera le parti dal loro obbligo di collaborare alla determinazione della fattispecie rilevante (cfr. DTF 4A_36/2017 del 2 marzo 2017; DTF 125 III 231 consid. 4).
5.6 Ne discende che la decisione del Pretore in merito al riconoscimento delle spese accessorie e di riscaldamento per il periodo 2006 – 2010 deve essere confermata.
6.
Riduzione della pigione per difetti nell’ente locato ai sensi dell’art. 259d CO
6.1 L’appellante critica la decisione del Pretore per avere valutato la riduzione della pigione globalmente per tutto il periodo in cui sono stati presenti i difetti in applicazione del principio di equità. A suo dire, egli, sulla base della tabella da lei allestita e versata agli atti sub. doc. D (inc. n. OR.2011.4), avrebbe dovuto fissare per ogni singolo difetto la percentuale di riduzione, analogamente a quanto fatto nella sentenza 8 settembre 2009 (inc. DI.2007.95/97 e IICCA 12.2009.177).
Il Pretore ha illustrato le ragioni che l’hanno indotto a stabilire in equità “
una riduzione per tutto il periodo in cui sono stati presenti i difetti, tenendo conto del loro variare nel corso degli anni a seguito di soppressione e nuova presentazione”
(decisione impugnata, consid. 5.6, pag. 17). Il primo giudice ha escluso una riduzione puntuale per ogni singolo difetto applicata a ogni periodo, come preteso dalla conduttrice, poiché ciò avrebbe portato
“a cumulare più aspetti lacunosi che in realtà ....vanno valutati globalmente con riferimento all’impatto che hanno sul valore del bene locato e sulla sua fruibilità
” (decisione impugnata, consid. 5.6, pag. 17). L’appellante si limita a riproporre la modalità di calcolo già esposta in prima sede, ritenendola corretta, senza indicare le ragioni per le quali la decisione del primo giudice sarebbe errata, di modo che la censura è irricevibile per carente motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC). La stessa è in concreto anche infondata, ritenuto che in presenza di difetti di portata, natura e intensità diversa, riferiti a momenti differenti del rapporto contrattuale, il giudice può decidere globalmente in applicazione del principio di equità, senza violare il diritto federale (
Lachat
, Mietrecht für die Praxis, 8
a
ed., n. 11/3.8, pag. 174 e riferimenti;
Tercier/Favre
, Les contrats spéciaux, 4
a
ed., pag. 313; DTF 130 III 504 consid. 4.1; DTF 4A_565/2009 del 21 gennaio 2010).
6.2 L’appellante censura poi la determinazione del tasso percentuale di riduzione della pigione riconosciuta dal Pretore nella misura del 10%. A suo dire, nell’apprezzamento delle circostanze il primo giudice non avrebbe debitamente considerato la natura dell’ente locato né gli innumerevoli disagi subiti.
6.2.1 Di principio l’entità della riduzione della pigione deve essere calcolata applicando per analogia i criteri sviluppati dalla dottrina e dalla giurisprudenza nell’ambito di azioni estimatorie del contratto di compravendita (
Weber
, Basler Kommentar, n. 6 ad. art. 259d CO;
SVIT
Kommentar, 3
a
ed., n.14 ad art. 259d CO; DTF 130 III 504 consid. 4.1). Quando l’uso della cosa è impedito o limitato, si giustifica una riduzione della pigione proporzionale al difetto:
per determinarla occorre paragonare il valore oggettivo della cosa con i difetti al suo valore oggettivo senza di essi, tenendo presente lo scopo della norma, che si prefigge di ristabilire
l’equilibrio tra le reciproche prestazioni delle parti
(DTF 130 III 504 consid. 4.1;
Higi
, Zürcher Kommentar, n. 5 ad art. 259 CO)
. In difetto di una precisa normativa sui parametri di calcolo della percentuale da ridurre, spetta al giudice, secondo il suo libero potere di apprezzamento e previa valutazione di tutte le circostanze del caso concreto, effettuare tale quantificazione. Egli decide secondo equità, potendo far riferimento all’esperienza generale della vita, al buon senso e alla casistica giurisprudenziale (DTF 130 III 504 consid. 4.1 e sentenza del Tribunale federale inc. 4C.97/2003 del 28 ottobre 2003, consid. 3.5, con la quale ha confermato la sua precedente sentenza inc. 4C.527/1996 del 29 maggio 1997, consid. 4a). A questo proposito va rilevato che il Tribunale federale ha già avuto modo di ritenere come l’autorità di appello in ambito di riduzione della pigione a seguito di difetti non sia tenuta al riserbo nella verifica dell’esercizio del libero potere di esame da parte del primo giudice (DTF 4A_96/2015 consid. 4.2).
6.2.2 La giurisprudenza in materia di riduzione della pigione ha rilevato che infiltrazioni d’acqua, rispettivamente la presenza di umidità e muffa in varie parti dell’ente locato può giustificare, a dipendenza delle circostanze del caso concreto, una riduzione della pigione tra il 5% nei casi lievi e il 40/50% nei casi gravi. E’ stata ad esempio concessa una riduzione del 10% nel caso di infiltrazioni d’acqua in tre dei cinque locali che hanno causato macchie di umidità in zone ben precise dell’ente locato (attorno alla finestra) o del 15% nel caso di infiltrazioni provocanti delle macchie di umidità a diversi muri e il danneggiamento dei pavimenti del salotto e del corridoio, rispettivamente del 40% nel caso di infiltrazioni di acqua in tutti i locali e che ha reso la cucina inutilizzabile e danneggiando il sistema elettrico. Nel caso di difetti “estetici” la riduzione concessa varia tra il 2% e il 15% nel caso di muri sporchi in molti locali dell’ente locato e parquet rovinato nel salone di una casa di abitazione. Nel caso di concorso di diversi difetti estetici con altri difetti in enti locati adibiti a esercizio pubblico (ristorante o hotel) è stata riconosciuta una riduzione del 10% nel caso di usura e difetti minori riguardanti diverse camere e bagni, del 15% nel caso di un ristorante situato in un immobile i cui muri esterni, il pavimento della cucina e le pareti interne erano in uno stato vetusto e le canalizzazioni si intasavano regolarmente, o del 20% in caso di usura e vetustà delle installazioni, del banco del bar, dei pavimenti e di pareti ingiallite (al riguardo cfr. la raccolta della casistica in:
Aubert
, in: CPra Bail, n. 67 ad art. 259d CO;
Martin Züst
, Kasuistik zur Mietzinsherabsetzung bei Mängeln, in: Mietrechtspraxis/mp 2004, pag. 69 segg.; Raccolta dei casi di riduzione della pigione in caso di difetti, visionabile al sito
www.mieterverband.ch
oppure la raccolta di giurisprudenza del Canton Ginevra consultabile al sito
http://ge.ch/justice/sites/default/files/justice/common/listes/PJ_Doc_tableau_259.pdf
).
6.2.3 Nel caso concreto, come rettamente accertato dal Pretore e non contestato in questa sede, l’istruttoria ha permesso di accertare l’esistenza di diversi difetti estetici notificati a far tempo dal 15 novembre 2007 e che si sono protratti fino alla fine della locazione in data 31 ottobre 2010 (mancata pulizia delle tende/lamelle; problemi al rivestimento di diverse porte; difettosità delle manopole dei caloriferi in diverse camere; presenza di crepe sulla parete doccia di una camera) nonché la presenza di umidità e muffa in due camere e altri locali comuni, in particolare sulle pareti e sulla moquette che ricopriva i pavimenti. I problemi concernenti le infiltrazioni sono stati segnalati alla locatrice a più riprese a partire dal gennaio 2008 (doc. I) ma è solo nella primavera del 2010 che essa ha provveduto a eseguire alcuni lavori di riparazione (alla moquette e alle tende da sole esterne, il tinteggio dei muri in alcune camere, doc. F, 13, 15 inc. OR.2011.4, testi S_, verbale 22 aprile 2013, pag. 3; M_, verbale 24 gennaio 2013, pag. 4) e pochi mesi dopo le macchie di umidità si sono nuovamente ripresentate (doc. I, inc. OR.2011.4).
. In queste circostanze è innegabile che l’insieme dei vari difetti riscontrati manifestano un senso di trascuratezza e mancanza di decoro che pregiudica in maniera significativa il normale esercizio e la gestione di una struttura ricettiva quale quella oggetto del contratto di locazione sottoscritto dalle parti; situazione aggravata dalla generale carente manutenzione dell’ente locato (testi P_, act. XIIa; Pa_, verbale di udienza 22 aprile 2013, pag. 2 e B_, verbale di udienza 24 gennaio 2013, pag. 2). I disagi conseguenti a questi difetti si sono protratti, con intensità diversa, dal 2007 fino alla fine della locazione, ritenuto che i lavori di riparazione della primavera del 2010 non sono risultati efficaci e le macchie di umidità e di muffa si sono ripresentate, ciò che rappresenta un ulteriore elemento da tenere in considerazione. In queste circostanze e in applicazione del principio di equità, ritenuta la situazione nel suo insieme e la casistica menzionata precedentemente riferita a casi analoghi, in particolare in merito alla natura dell’ente locato, si giustifica una riduzione della pigione nella misura del 15% a far tempo dal 15 novembre 2007 e fino alla fine della locazione.
6.2.4 Ne discende che, in parziale accoglimento dell’appello, la pretesa della conduttrice di riduzione della pigione, tenuto conto dell’aumento della pigione da fr. 5'000.- a fr. 5'347.- dal mese di agosto 2008, deve essere accolta per un importo complessivo di fr. 28'002.- (fr. 5'000.- x 15% x 8.5 mesi + fr. 5'340.- x 15% x 27 mesi).
II. Sul “reclamo” 14 settembre 2016 sulle spese e sulle ripetibili
7.
Con “reclamo” 14 settembre 2016 (inc. 12.2016.138), avversato da controparte con risposta 20 agosto 2018, AP 1 ha chiesto la riforma del dispositivo n. 4 sulle spese e sulle ripetibili, nel senso di non accollarle le tasse e le spese peritali e di condannare AO 1 a rifonderle fr. 5'800.- a titolo di ripetibili, indipendentemente dall’esito dell’appello (inc. 12.2016.136). In caso di accoglimento dello stesso chiede la modifica dell’importo riconosciuto a tale titolo. A suo dire, il primo giudice non avrebbe tenuto conto della soccombenza di AO 1 e l’accollo delle spese peritali non sarebbe giustificato a fronte dell’inutilità del referto.
7.1 La decisione sulle spese giudiziarie, con cui il Pretore fissa le spese processuali ed assegna le ripetibili, è di regola parte della decisione finale (art. 104 cpv. 1 CPC) ed è così impugnabile con la sentenza finale mediante appello se, pronunciata in una controversia patrimoniale, il valore litigioso di quest’ultima - com’è pacificamente il caso nella fattispecie - è di almeno fr. 10'000.- (art. 308 cpv. 1 lett. a e cpv. 2 CPC), o con reclamo se il suo valore litigioso è inferiore a quell’importo (art. 319 lett. a CPC). Giusta l’art. 110 CPC, laddove il dispositivo sulle spese giudiziarie è impugnato in modo indipendente è tuttavia dato solo il rimedio del reclamo, e ciò a prescindere dal fatto che la decisione finale possa essere impugnata con appello o reclamo (cfr.
Trezzini,
Commentario pratico al CPC, 2a ed., Vol. 1, n. 2 ad art. 110).
Nel caso di specie, visto che il dispositivo pretorile in materia di spese e ripetibili è stato impugnato da AP 1 assieme al dispositivo sul merito e non a titolo indipendente, quest’ultima non aveva la necessità di inoltrare sul tema un “reclamo” separato, potendo senz’altro far valere le sue rimostranze nell’ambito dell’appello. Ciò non comporta tuttavia alcun pregiudizio per la controparte, nulla ostando in effetti a che quel “reclamo” sia convertito in appello, di cui per il resto adempie tutte le condizioni formali (cfr. II CCA 5 marzo 2018 inc. n. 12.2015.215/216, 19 agosto 2013 inc. n. 12.2013.115 con riferimento a
Kunz
, in: Kunz/Hoffmann-Nowotny/Stauber, ZPO-Rechtsmittel Berufung und Beschwerde, n. 45 vor art. 308 segg. CPC, secondo cui in tal caso si tratterebbe più che altro di un’erronea designazione del rimedio di diritto rettificabile d’ufficio).
7.2 In merito al grado di soccombenza l’appellante parte dall’errato presupposto che AO 1 sia risultata soccombente nella misura del 100%, ciò che non è vero, risultando chiaramente dalla decisione impugnata che le pretese fatte valere in causa dalla locatrice per un importo complessivo di fr. 32'832.- (petizione 14 ottobre 2011, inc. OR.2011.18) sono state parzialmente accolte dal primo giudice per la somma di fr. 11'745.20 a titolo di spese accessorie e di riscaldamento per gli anni 2008 – 2010 che la conduttrice non ha pagato (consid. 3). Tale importo è stato posto in compensazione con quanto riconosciuto dal Pretore all’appellante a titolo di riduzione della pigione per i difetti nell’ente locato (consid. 6), risultando in definitiva un saldo a favore di AP 1 di fr. 6'922.80. La decisione del Pretore di ripartire le spese giudiziarie in ragione di 1⁄4 a carico di AO 1 e per i restanti 3⁄4 a carico di AP 1, tenuto conto del fatto che quest’ultima era risultata soccombente con riferimento alla domanda riconvenzionale nonché in misura minore sulla pretesa avversaria di pagamento delle spese accessorie e più in larga misura sulla domanda di riduzione della pigione, resiste alla critica, riservata la modifica a dipendenza dell’esito dell’appello e dell’appello incidentale (vedi consid. IV).
7.3 In merito all’asserita inutilità della perizia giudiziaria l’appellante si limita a ribadire le motivazioni espresse in sede di conclusioni, senza confrontarsi adeguatamente con la decisione impugnata, di modo che la sua censura è irricevibile (art. 311 cpv. 1 CPC). Al riguardo giova ad ogni modo rilevare che oggetto della perizia, oltre la verifica dei conteggi delle spese accessorie e di riscaldamento, era pure la questione a sapere a cosa fossero ascrivibili i danni fatti valere dalla locatrice a titolo di risarcimento (decisione processuale 17 agosto 2015, act. XXVII). In tale ambito il fatto che la perizia sia risultata di poca utilità non è tuttavia da ricondurre a errori tecnici commessi dal perito, bensì piuttosto al fatto che la pretesa di risarcimento dei danni è stata respinta dal Pretore per l’intempestività della notifica. Contrariamente a quanto pretende l’appellante, nemmeno in relazione alle spese accessorie il referto peritale è risultato inutilizzabile, il Pretore essendosi limitato a ricalcolarle “tenendo conto di quanto per il resto emerge dalla perizia in merito alla presenza o assenza dei documenti” (sentenza impugnata, consid. 2.3). Per il resto risulta che il referto peritale è servito quale base per il giudizio in merito all’adeguatezza del metodo utilizzato per rilevare i consumi di olio di riscaldamento (sentenza impugnata, consid. 2.4.2, 2.5.3) e alla chiave di riparto delle spese accessorie (sentenza impugnata, consid. 2.4.3, 2.6.3).
7.4 Ne discende che le censure della “reclamante” in merito al dispositivo n. 4, per quanto ricevibili, sono infondate e il giudizio pretorile sarà, se del caso, modificato unicamente in relazione all’esito dell’appello e appello incidentale (cfr. sotto consid. IV).
III. Sull’appello incidentale
8.
Con l’appello incidentale la locatrice chiede la riforma del dispositivo n. 2 della decisione impugnata, nel senso di accogliere la sua petizione 14 ottobre 2011 (OR.2011.18) anche per l’importo complessivo di fr. 12'688.- a titolo di risarcimento dei danni. L’appellante incidentale critica l’accertamento pretorile secondo cui la notifica dei difetti è tardiva e rimprovera al primo giudice di non avere considerato che l’azione era (anche) fondata sulla responsabilità per atto illecito ai sensi dell’art. 41 CO.
8.1 Alla fine della locazione il conduttore è tenuto a restituire la cosa locata nello stato risultante da un uso conforme al contratto (art. 267 cpv. 1 CO). Al momento della restituzione, il locatore deve verificare lo stato della cosa e, se scopre difetti di cui il conduttore deve rispondere, dargliene subito notizia (art. 267a cpv. 1 CO). Diversamente, il conduttore è liberato dalla sua responsabilità, salvo che si tratti di difetti irriconoscibili mediante l'ordinaria verifica (art. 267
a
cpv. 2 CO). La notifica dei difetti dev'essere precisa e dettagliata mentre osservazioni generiche, dalle quali non si possa evincere l'estensione del difetto, non sono sufficienti. Per assurgere a valida notifica dei difetti, il verbale di constatazione danni, anche se allestito dal perito comunale, deve indicare la chiara volontà del locatore di rendere responsabile, e di quali danni, il conduttore (sentenza del Tribunale federale 4A_545/2011 dell'11 gennaio 2012 consid. 3.2 con riferimenti). L'onere della prova in merito alla tempestività e alla completezza della notifica grava sul locatore, mentre al conduttore spetta perlomeno, affinché il giudice esamini la questione sotto tale prospettiva, l'onere di contestare la tempestività della segnalazione (CCR sentenza inc. 16.2015.22 del 4 aprile 2016 consid. 7).
8.1.1 A dire dell’appellante incidentale, la notifica sarebbe avvenuta contestualmente alla riconsegna dell’ente locato il 2 novembre 2010 alla presenza del perito comunale. Al riguardo essa rinvia a quanto affermato dal teste M_, dalla cui audizione emergerebbe come la conduttrice avrebbe “
potuto prendere atto dei danni e dei difetti presenti, nonché del fatto che la parte locatrice la ritenesse responsabile dei medesimi
”, tant’è vero che la conduttrice non ha firmato il relativo verbale. L’appellante si limita a ribadire la propria tesi, proponendo una personale e soggettiva interpretazione della dichiarazione del teste, senza spiegare per quale motivo le esaurienti motivazioni e argomentazioni del Pretore in merito alla tardività della notifica dei difetti sarebbero errate, di modo che la censura è irricevibile (art. 311 cpv. 1 CPC).
La stessa è comunque pure infondata, non essendoci agli atti alcun riscontro oggettivo che la locatrice abbia notificato alla conduttrice i difetti di cui la riteneva responsabile prima dello scritto 19 novembre 2010 (doc. G, inc. OR.2011.4). In particolare il verbale di riconsegna del 2 novembre 2010, non firmato dalla conduttrice, non può considerarsi una valida notifica dei difetti, non essendo in esso indicato per quali danni la conduttrice è ritenuta responsabile, non adempiendo pertanto ai criteri di precisione, specificazione e chiarezza necessari ai sensi dell’art. 267a CO. Nemmeno dalla dichiarazione del teste M_ può essere dedotto alcunché. Egli non si è infatti espresso in maniera specifica sulla questione a sapere per quali danni e difetti la conduttrice era stata ritenuta responsabile contestualmente alla riconsegna dell’ente locato il 2 novembre 2010, limitandosi ad un’affermazione del tutto generica (verbale 24 gennaio 2013, pag. 4).
Ne discende che a giusta ragione il Pretore ha considerato la notifica dei difetti di cui allo scritto 19 novembre 2010 tardiva, ritenuto che la riconsegna dell’ente locato è avvenuta il 2 novembre 2010.
8.1.2 L’appellante incidentale rimprovera infine il Pretore per non avere valutato la fattispecie dal punto di vista della responsabilità per atto illecito ai sensi dell’art. 41 CO. A suo dire, la petizione 14 ottobre 2011 era tesa al risarcimento del danno arrecato dalla conduttrice intenzionalmente all’immobile di proprietà dell’attrice, circostanza questa mai contestata, di modo che il Pretore, applicando il diritto d’ufficio, avrebbe dovuto accogliere la pretesa risarcitoria a titolo di atto illecito, essendo adempiute le condizioni dell’art. 41 CO.
E’ senz’altro a ragione che l’appellante incidentale solleva la questione della concorrenza dell’azione fondata sulla responsabilità contrattuale ai sensi dell’art. 267 CO e quella fondata sulla responsabilità per atto illecito ai sensi dell’art. 41 CO. Dottrina e giurisprudenza hanno infatti già avuto modo di riconoscere il diritto del locatore a fare valere in causa il risarcimento del danno per atto illecito anche in assenza di una valida notifica dei danni ai sensi dell’art. 267a CO (
Aubert
, CPra Bail, 2
a
ed., n. 22 ad art. 267a CO; con riferimento alla decisione della Camera dei ricorsi civili del Canton Vaud no. AP/2012/23 del 30 maggio 2012). A prescindere dalla questione a sapere se l’appellante incidentale ha fondato la sua azione anche sulla responsabilità per atto illecito, la censura deve essere disattesa in questa sede (senza necessità di un rinvio al giudice di prime cure ai sensi dell’art. 318 cpv.1 let. c CPC, cfr.
Mathys
, in: Baker & McKenzie, Schweizerische Zivilprozessordnung (ZPO), n. 9 ad art. 318 CPC; IICCA 10 giugno 2014 inc. 12.2013.94). Contrariamente a quanto pretende la locatrice, in sede di risposta alla petizione 14 ottobre 2011 la conduttrice ha infatti contestato l’esistenza di un atto illecito, in particolare di avere asportato delle installazioni e degli oggetti dall’immobile di proprietà della locatrice, rispettivamente di avervi arrecato danno, contestandone pure la quantificazione (risposta, ad 7, pag. 5, ad. 11, pag. 8 segg.). L’istruttoria non ha poi permesso di dimostrare né l’atto illecito né l’entità delle poste dell’asserito danno fatto valere dalla locatrice né tantomeno il nesso di causalità adeguata, non essendo sufficiente allo scopo la sola produzione agli atti del verbale d’uscita, di entrata rispettivamente delle foto o delle fatture pagate dalla locatrice per l’acquisto o la sostituzione degli oggetti (doc. F, G, H, N-U, inc. OR.2011.18), soprattutto a fronte dei documenti prodotti invece dalla conduttrice, dai quali risulta piuttosto come quegli oggetti non fossero di pertinenza della locatrice (doc. doc. 2 – 6, inc. OR.2011.18).
8.1.3 Alla luce di quanto precede ne discende che l’appello incidentale deve essere respinto.
IV. Sulle spese giudiziarie
9.
In definitiva l’appello incidentale della locatrice è respinto e l’appello della conduttrice è parzialmente accolto nel senso che la petizione 12 maggio 2011 di AP 1 è parzialmente accolta per l’importo complessivo di fr. 16'256.80, tenuto conto della somma di fr. 11'745.20 posta in compensazione da AO 1 a titolo di spese accessorie non pagate per gli anni 2008 – 2010. Le spese giudiziare di prima sede sono ripartite secondo il relativo grado di soccombenza (art. 106 CPC). La modifica dell’importo riconosciuto a titolo di riduzione della pigione dovuto dalla locatrice a favore della conduttrice a seguito del presente giudizio non giustifica tutto sommato di modificare il grado di soccombenza stabilito dal Pretore tra quelle parti, ritenuto che lo stesso era risultato finanche generoso.
Gli oneri giudiziari della procedura di secondo grado, calcolati sulla base di un valore litigioso di almeno fr. 100'000.- per l’appello principale e il “reclamo” e di fr. 12'668.- per l’appello incidentale, seguono la rispettiva soccombenza delle parti (art. 106 CPC).