Decision ID: fc052505-ce3d-5a6f-ac72-3ac1669fd697
Year: 1999
Language: it
Court: TI_TCA
Chamber: TI_TCA_001
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: public_law

ritenuto,
in fatto
A. _ è proprietario del mapp. no. _ di _, di complessivi mq 7060, così censito a RF:
A) abitazione mq 93
B) magazzino mq 234
C) autorimessa mq 140
D) officina mq 268
E) magazzino mq 201
F) sostra mq 37
G) sostra mq 113
h) piazzale mq 2151
i) terreno costr. mq 3823
Il fondo, pianeggiante e di forma somigliante ad un quarto di cerchio, è situato in località _, a N dello stabile della _ e e degli impianti del locale _. Lungo il suo confine W corre il fiume _ e una strada in gran parte sterrata che snodandosi verso S lo collega a via _. Fino al 1995 la proprietà è stata locata alla _, un'impresa di costruzioni ora fallita.
B. In data 6 agosto 1974 il Consiglio di Stato ha approvato il piano definitivo per la delimitazione delle aree di protezione del pozzo di captazione dell'acquedotto comunale di _. A seguito di questo provvedimento l'angolo S-E del mapp. _ (ca. 2400 mq) è stato incluso nella zona di protezione II, mentre il resto della proprietà è venuto a trovarsi in zona di protezione III.
Con decisione 26 luglio 1978 il Governo ha dichiarato irricevibile un ricorso inoltrato da _ avverso le predette risultanze del piano di protezione.
C. Il PR di _ entrato in vigore il 12 agosto 1980 ha collocato la parte settentrionale del fondo (mq 3237) in zona RAr4. Il sub. i di mq 3823 situato a S e privo di costruzioni è stato invece inserito integralmente in una zona AP destinata a giochi per ragazzi.
Una successiva variante di PR approvata dal Consiglio di Stato il 29 marzo 1994 ha tuttavia portato all'affrancazione dal vincolo: la superficie già compresa nella zona di protezione II è stata così posta in zona inedificabile (ma computabile nell'indice del settore ubicato in zona RAr4), mentre quella residuante è stata aggregata alla zona RAr4.
D. Nel 1990 _ ha invitato il municipio di _ ad espropriare integralmente il mapp. _.
Venuta meno la possibilità di un accordo bonale, con istanza 17 giugno 1991 il proprietario ha convenuto in giudizio l'ente pubblico sollecitando in via principale un risarcimento di fr. 740.- il mq ed in via subordinata un indennizzo di fr. 500.- il mq con interessi al 5% dal 1980 per la parte colpita dal vincolo AP, oltre a fr. 200.- il mq a titolo di svalutazione del terreno restante.
In data 17 luglio 1991 il comune di _ ha risposto precisando che il settore S del fondo _ era stato incluso in zona AP di PR in conseguenza del vincolo di inedificabilità imposto nel 1974 dalla zona II del piano di protezione del pozzo di captazione dell'acquedotto. L'ente pubblico ha quindi chiesto che l'indennità di esproprio fosse fissata in base ai valori del 1974 o, nella peggiore delle ipotesi, del 1980.
All'udienza di conciliazione del 2 febbraio 1993 le parti si sono essenzialmente riconfermate nelle rispettive posizioni avverse.
In quella successiva del 16 dicembre 1993 convocata in seguito all'abbandono del vincolo AP deciso dal Consiglio comunale di _, _ ha domandato in particolare il riconoscimento di un'indennità per tutte le conseguenze del blocco del terreno intervenuto tra il 1980 ed il 1993.
E. Esaurite le formalità di procedura, con sentenza 9 ottobre 1995 il Tribunale di espropriazione della giurisdizione sottocenerina ha negato all'istante qualsiasi indennizzo.
Partendo dal presupposto che la ridotta edificabilità del sub. i del mapp. _ era stata determinata dal suo inserimento nella zona di protezione II del pozzo e non dal susseguente vincolo AP di PR imposto nel 1980, il primo giudice ha reputato in sostanza che le restrizioni dovute al provvedimento di polizia entrato in vigore nel 1974 non potessero dar luogo a pretese di risarcimento, vuoi perché erano prive di valenze pianificatorie, vuoi perché non avevano cagionato un declassamento della proprietà né pregiudicato l'attività esercitata sul fondo sino a quel momento.
F. Adito da _, con sentenza 25 luglio 1996 il Tribunale cantonale amministrativo ha annullato la predetta pronunzia e disposto la retrocessione degli atti all'istanza inferiore per un nuovo giudizio quo all'eventuale indennità dovuta all'espropriato.
Esperiti i dovuti accertamenti, questo Tribunale ha ritenuto in pratica che le restrizioni sancite nel 1974 dal piano di protezione del pozzo di captazione dell'acquedotto comunale di _, segnatamente il divieto di costruzione imposto dalla zona di protezione II sull'angolo S-E (ca. 2400 mq) della proprietà _, avevano indubitabilmente mortificato le pregresse potenzialità edificatorie di quella specifica porzione di terreno ingenerando espropriazione materiale.
Donde il rinvio dell'incarto al primo giudice per fissare l'eventuale indennizzo dovuto all'espropriato, con l'incarico di valutare in particolare se l'espropriazione materiale non si era per caso estesa a tutta la superficie della particella, se perdurava a dispetto della pianificazione approvata nel 1994 all'evidente scopo di farla venir meno (tolto il vincolo AP, l'angolo S-E del fondo è stato posto in zona inedificabile con la possibilità però di computare i suoi indici in quelli del settore ubicato in zona RAr4) e, caso contrario, se il proprietario non aveva comunque diritto ad un risarcimento per il blocco del terreno intervenuto a far tempo dal 1974, rispettivamente - per la frazione gravata dal vincolo AP inclusa in zona di protezione III - a partire dal 1980.
G. Il Tribunale di espropriazione si è pronunciato in merito il 28 ottobre 1997, giungendo a conclusioni sfavorevoli al privato.
Il primo giudice ha stabilito innanzi tutto che nel 1974 l'edificabilità della parte settentrionale del fondo non era stata pregiudicata dalla sua inclusione nella zona di protezione III del pozzo e quindi non vi era stata alcuna espropriazione materiale a carico di quella porzione di terreno. Tale evento si era però verificato nel 1980 a carico della superficie gravata dal vincolo AP inclusa in zona SIII, atteso che prima dell'approvazione del PR quella fascia triangolare di mq 1424 posta a ridosso della zona di protezione II era autonomamente edificabile ed è solo con l'istituzione del vincolo che essa ha perso le sue prerogative edilizie.
A mente del Tribunale di espropriazione, l'intera particella ha tuttavia riacquistato la propria edificabilità a seguito della variante di PR approvata nel 1994. Nessuna indennità sarebbe pertanto dovuta al proprietario. Neppure per titolo di espropriazione materiale temporanea, poiché _ non solo non ha subito danni in relazione al valore della proprietà, ma ha per di più beneficiato dell'aumento di quel valore sul locale mercato immobiliare, conservando parimenti e nonostante l'esistenza del vincolo l'uso ed il godimento del proprio fondo.
L'abbandono del vincolo e la rinuncia all'esproprio materiale insita nel provvedimento ha nondimeno indotto il Tribunale di espropriazione ad assegnare all'istante un indennizzo di fr. 4'000.- per inconvenienti ex art. 7 cpv. 3 Lespr.
H. Avverso questo secondo giudicato _ è insorto mediante ricorso 26 novembre 1997 innanzi al Tribunale cantonale amministrativo, postulando il riconoscimento di un'indennità di
fr. 706'000.- in via principale e di fr. 382'400.- in via subordinata; in entrambi in casi, con interessi al 5% dal 17 giugno 1991 e l'allocazione di congrue ripetibili di prima e seconda istanza.
Evocati i fatti e le tappe salienti dell'iter procedurale che l'ha condotto per la seconda volta davanti a questo Tribunale, il ricorrente ha contestato il mancato esperimento di una perizia e le conclusioni cui è pervenuto il primo giudice. A suo avviso, la variante entrata in vigore nel 1994 non avrebbe rimediato all'espropriazione materiale, né vi sarebbero comunque ragioni per negargli una giusta indennità a dipendenza delle restrizioni imposte sul suo fondo a partire dal 1974. L'insorgente ha sottolineato in particolare il sacrificio gravoso ed esclusivo che gli è stato richiesto a beneficio della collettività, il blocco del mappale negli anni migliori del mercato immobiliare e le persistenti difficoltà nell'edificare o vendere la proprietà stante la sagomatura della porzione sita in zona RAr4 e le limitazioni imposte sulla medesima dalla zona SIII. Da cui una pretesa di risarcimento di fr. 706'000.-, somma corrispondente al 25% del valore venale del terreno nel 1974.
In tema di espropriazione materiale temporanea _ ha evidenziato la singolarità del suo caso e l'importanza - quanto a durata - dei vincoli apposti sul mapp. _. Ha ricordato di aver utilizzato scientemente la parte meno pregiata del fondo come base operativa della propria impresa di costruzioni, specificando che se non fosse intervenuto il vincolo di protezione del 1974 avrebbe sicuramente venduto o edificato l'area rimasta libera da costruzioni e tratto dal fondo un adeguato profitto; la perdita subita - ha soggiunto - non può essere di certo liquidata con l'irrisoria indennità di inconvenienti di fr. 4'000.- accordata dal Tribunale di espropriazione.
I. Il Tribunale di espropriazione si è opposto all'accoglimento del ricorso, riconfermandosi nella propria decisione e nelle motivazioni ivi contenute.
Ad identica conclusione è pervenuto il comune di _, il quale ha avversato le tesi dell'insorgente con argomentazioni che verranno riprese - ove occorresse - in appresso.
Considerato,

in diritto
1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo a statuire in merito ai ricorsi contro le decisioni dei Tribunali di espropriazione, apprezzando liberamente il fatto ed il diritto, si fonda sull'art. 50 cpv. 1 Lespr.
Il gravame in oggetto, tempestivo (art. 50 cpv. 3 Lespr) e correttamente formulato, è pertanto ricevibile in ordine e può essere deciso sulla base degli atti - già completati in passato - senza procedere all'assunzione delle prove (sopralluogo, testi, perizia) notificate dall'insorgente, insuscettibili di procurare a questo Tribunale la conoscenza di ulteriori elementi rilevanti per il giudizio (art. 18 cpv. 1 PAmm).
La situazione dei luoghi, ampiamente riportata sulle fotografie agli atti, gli è infatti perfettamente nota.
I contenuti esatti delle scuse addotte dal municipio di _ per sottrarsi all'acquisizione del mapp. _, ancorché dimostrati, non influirebbero sull'esito del presente contenzioso; inutile quindi ascoltare in merito gli ex municipali _ e _.
Quanto alle perizie, si può tranquillamente rinunciarvi, atteso che l'accertamento dell'espropriazione materiale e la sua estensione, così come l'estimo del valore del fondo espropriato competono al Tribunale e non implicano la padronanza di nozioni specialistiche più estese di quelle in possesso dei giudici delle espropriazioni.
2. Le problematiche rimaste litigiose in questa sede sono ancora legate al tema dell'eventuale indennità espropriativa dovuta al ricorrente, tema sul quale il primo giudice è tornato ad esprimersi con la sentenza impugnata a seguito della retrocessione della pratica disposta a suo tempo da questo Tribunale (cfr. STA 25 luglio 1996).
In sostanza, sono tuttora controversi i quesiti a sapere se l'assetto pianificatorio entrato in vigore nel 1994 abbia rimediato all'espropriazione materiale della parte meridionale del mapp. _ e, all'occorrenza, se al proprietario del fondo non debba comunque spettare un risarcimento per il blocco del terreno avveratosi dal 1974 al 1994, rispettivamente - per i ca. 1400 mq gravati dal vincolo AP compresi in zona SIII - dal 1980 al 1994.
3. 3.1. Questo Tribunale ha già avuto modo di accertare che le restrizioni sancite nel 1974 dal piano di protezione del pozzo di captazione dell'acquedotto comunale di _, segnatamente il divieto di costruzione imposto dalla zona di protezione II sull'angolo S-E (ca. 2400 mq) della proprietà _, hanno mortificato le potenzialità edificatorie che quella porzione di terreno possedeva prima dell'istituzione del provvedimento, ingenerando espropriazione materiale (cfr. STA 25 luglio 1996, p. 9).
Nella sentenza impugnata il Tribunale di espropriazione ha stabilito che nel 1980 l'espropriazione materiale si è estesa all'intero settore meridionale della proprietà. In effetti il vincolo AP entrato in vigore il 12 agosto 1980 è stato apposto su tutto il sub. i del fondo ed è quindi andato a gravare non solo 2400 mq compresi nella zona SII già espropriati materialmente nel 1974, ma anche 1423 mq ca. inseriti in zona SIII, ancora edificabili e sfruttabili in modo autonomo. Orbene, se si pon mente al fatto che l'inclusione di un terreno edificabile in una zona per attrezzature pubbliche è, per costante giurisprudenza, costitutiva di espropriazione materiale stante la perdita della facoltà di edificare che colpisce il suo proprietario (Zimmerli, Raumplanungsgesetz und Enteignung, in Das Bundesgesetz über die Raumplanung, p. 62/63; DTF 114 Ib 112, 112 Ib 485, 109 Ib 257, 108 Ib 337; RDAT II-1994 N. 64, 1983 N. 81), non v'è dubbio che le conclusioni cui è pervenuto il primo giudice sono corrette: nell'agosto del 1980, con l'imposizione del vincolo AP sul sub. i, la superficie del mapp. _ espropriata in via materiale è passata da mq 2400 ca. a mq 3823.
3.2. Nel 1994 questa situazione è però radicalmente mutata. In data 29 marzo 1994 il Consiglio di Stato ha infatti approvato una variante del PR di _ volta ad abbandonare il vincolo in oggetto: la porzione affrancata inclusa in zona SIII è stata così inglobata nella contigua zona RAr4, mentre quella restante - compresa da tempo nella zona di protezione SII - è stata inserita in zona inedificabile ma computabile nell'indice dello spazio ubicato in zona RAr4.
Il ricorrente contesta l'opinione del primo giudice secondo cui tale nuovo assetto pianificatorio avrebbe rimediato all'espropriazione materiale verificatasi nel 1974 e nel 1980. A torto, tuttavia.
La variante del 1994 ha in pratica conferito al settore del mapp. _ incluso in zona RAr4 potenzialità edificatorie da zona R6/R7. Consente al proprietario di (ri)edificare la parte settentrionale del fondo (3237 mq) come se la superficie effettivamente edificabile - ai fini del calcolo della SUL - fosse di 7060 mq. Su questa porzione di terreno si potrà quindi realizzare una SUL di 4236 mq, invece dei 1942 mq altrimenti concessi dalle normative vigenti nelle zone RAr4 ordinarie. La forma invero irregolare dello spazio edificabile non osta all'erezione in loco di un edificio di oltre 4000 mq di SUL disposti su quattro piani (cfr. progetto di massima doc. 5 inc. TE). Certo, ripartire liberamente 4236 mq di SUL su una distesa di 7060 mq sarebbe ben più agevole che non concentrarla su un'area di soli 3237 mq. Un simile condizionamento, per quanto pesante possa apparire agli occhi del ricorrente, non integra gli estremi dell'espropriazione materiale, dato che non compromette l'uso del fondo in misura tale da privare il proprietario di una della facoltà discendenti dal suo diritto di proprietà; lo limita tutt'al più nell'esercizio di detto diritto, ma non con una incidenza notevole ed insopportabile idonea a far insorgere un'espropriazione materiale.
A ben guardare, la pianificazione attualmente in vigore impone unicamente che le costruzioni vengano concentrate nella parte N del mappale, ma non tange minimamente la componente edilizia dell'insieme della proprietà, la cui perdita sarebbe stata senz'altro costitutiva di espropriazione materiale. Rispetto al passato, il PR odierno pregiudica l'utilizzazione della part. _ in modo assai lieve. Né si può parlare in casu di sacrificio particolarmente gravoso, dal momento che altri proprietari di fondi siti nel comprensorio di _ hanno dovuto sopportare limitazioni dei loro diritti e l'intensità dell'aggravio in essere non è molto diversa da quella di altre restrizioni previste dal PR.
4. Resta dunque da esaminare se al ricorrente non debba essere corrisposta un'indennità per l'espropriazione materiale di ca. 2400 mq dal 1974 al 1980 e di ca. 3820 mq dal 1980 al 1994.
4.1. La problematica rientra nel novero di quelle poco esplorate. La rara dottrina e giurisprudenza che si è espressa sull'argomento concorda tuttavia nel ritenere che, così come previsto dalla legge in caso di rinuncia all'espropriazione formale (cfr. art. 7 cpv. 3 e 5 Lespr), anche in caso di decadenza dell'espropriazione materiale l'espropriato ha diritto al risarcimento del danno subito, segnatamente al rimborso delle spese di patrocinio sopportate nel corso della procedura espropriativa. I proprietari che recuperano la componente edilizia dei loro fondi e beneficiano nel contempo dell'aumento del valore venale dei terreni sul mercato immobiliare possono aspirare al riconoscimento di un indennizzo di maggior ampiezza solo se provano che senza la restrizione avrebbero potuto trarre dal fondo un profitto superiore, in particolare edificandolo o vendendolo. La semplice possibilità di edificare o alienare il terreno non è però sufficiente. Soltanto la comprovata vanificazione di un progetto concreto può entrare in linea di conto (Catenazzi, Rinuncia ad un vincolo pianificatorio e retrocessione del bene espropriato in Il Ticino e il diritto, p. 222 e rinvii; Scolari, Commentario, N. 104 ad art. 6 LALPT; DTF 120 Ib 465 consid. 5e; 109 Ib 20 consid. 4, 268 consid. 2; RDAT I-1991 N. 53).
4.2. Le indagini esperite dal primo giudice in ordine all'andamento nel tempo delle quotazioni commerciali dei terreni edificabili di _ dimostrano inequivocabilmente come il valore venale dei fondi ubicati nella stessa zona del mapp. _ sia ampiamente e costantemente cresciuto tra i primi anni del '70 ed il 1990/91 (prezzo medio anni '70: fr. 252.-/mq; anni '80: fr. 330.-/mq, esclusa per inattendibilità la punta minima di fr. 44.-/mq relativa al mapp. _; anni '90: fr. 559.-/mq). La generale flessione notoriamente registrata dal mercato nel 1990 non sembra aver influito sul valore dei terreni di _, atteso che il prezzo in assoluto più alto tra quelli rinvenuti si riferisce alla compravendita di un particellare R4 (mapp. _) realizzata nel 1991.
Fatte le debite calcolazioni, il valore della componente edilizia recuperata da _ risulta di gran lunga superiore all'indennità d'espropriazione materiale e relativi interessi che il proprietario avrebbe potuto incassare in assenza della variante del 1994 sulla base dei valori in uso nel 1974 e nel 1980. Sotto questo profilo, è evidente come egli non abbia subito alcun pregiudizio dal blocco della parte meridionale del terreno che gli è stato imposto per lunghi anni. Anzi.
4.3. Per quanto si sia sforzato di dimostrare che senza le restrizioni avrebbe tratto dalla proprietà un maggior profitto, il ricorrente non è riuscito nel suo intento.
Il mapp. _, parzialmente edificato nel 1962 per fungere nel suo complesso da base operativa ad un'impresa di costruzioni, è sempre stato utilizzato conformemente alla specifica destinazione assegnatagli dal proprietario, anche durante la vigenza dei vincoli generatori di espropriazione materiale. Dagli atti non emerge che l'istituzione delle restrizioni ha impedito la realizzazione di un progetto concreto di costruzione o di vendita. Traspare tutt'al più che un paio di trattative intavolate nell'ottica di una cessione totale o parziale del fondo durante il lasso di tempo interessato dai vincoli sono naufragate a causa del prezzo verosimilmente esagerato preteso dal proprietario. Queste circostanze non bastano tuttavia per ammettere la sussistenza di un pregiudizio risarcibile e giustificare il riconoscimento delle indennità rivendicate dall'insorgente.
4.4. Il primo giudice ha nondimeno accordato al ricorrente un indennizzo di fr. 4'000.- per le spese affrontate nella procedura.
_ contesta indirettamente tale importo definendolo un "contentino", ma omette di sostanziare la propria censura e di indicare in particolare l'ammontare effettivo degli oneri cagionatigli dal procedimento espropriativo; nella parte conclusiva del proprio gravame insiste infatti nel rivendicare la riparazione dei danni conseguenti alla temporanea limitazione della facoltà di disporre, senza disquisire sul quantum dell'unica indennità riconosciutagli dalla prima istanza.
Tale carenza non impedisce comunque a questo Tribunale di rivedere la questione in base al principio dell'applicazione d'ufficio del diritto e sulla scorta degli elementi di giudizio a sua disposizione. Orbene, se si considera oggettivamente la complessità fattuale e giuridica della pratica, la sua estensione, nonché la diligenza ed il tempo impiegati dal patrocinatore dell'insorgente, l'indennità assegnata dal Tribunale di espropriazione appare effettivamente inadeguata: viene dunque fissata in fr. 8'000.-, importo tutto sommato più ossequioso dei criteri chi informano la quantificazione di questo particolare risarcimento in ambito espropriativo e certamente rispondente al concetto di equità ancorato all'art. 7 cpv. 3 Lespr.
5. Sulla scorta di quanto precede il ricorso è parzialmente accolto.
La tassa di giudizio segue la soccombenza pressoché totale dell'insorgente (art. 28 PAmm). Per le stesse ragioni non si assegnano ripetibili (art. 31 PAmm).