Decision ID: dc38ea02-e245-5d72-abe0-95be70187750
Year: 2016
Language: de
Court: SG_VG
Chamber: SG_VG_001
Canton: SG
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law

Das Verwaltungsgericht stellt fest:
A.
U.S. ist Eigentümer der Parzelle Nr. 0007, Grundbuch Q. Nach dem rechtskräftigen
Zonenplan der Politischen Gemeinde Q. liegt dieses Grundstück in der Wohn-
Gewerbe-Zone WG3. Am 18./20. Mai 2011 reichte U.S. ein Baugesuch für den Abbruch
der Gebäude Assek.-Nrn. 0010-0013 und den Neubau eines Wohn- und
Gewerbehauses auf Parzelle Nr. 0007 ein. Während der öffentlichen Auflage dieses
Bauprojekts vom 31. Mai bis 13. Juni 2011 erhoben N. und P.D., E. und F.G. sowie L.
und M.O. gemeinsam Einsprache. Am 16. September 2011 und 20. Juni 2012 wurden
die Baugesuchspläne nach Angaben der Politischen Gemeinde Q. in der
Baubewilligung vom 27. Juni 2012 revidiert (nicht aktenkundig). Mit Verfügung vom 12.
Juni 2012 schrieb die Baukommission Q. die Einsprache von N. und P.D. infolge
Rückzugs ab und wies die Einsprache von E. und F.G. sowie L. und M.O. ab, soweit sie
darauf eintrat. Am 27. Juni 2012 bewilligte die Baukommission Q. das Baugesuch,
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ohne die Baubewilligung den Einsprechern zu eröffnen (act. 8/12-4165/14/A-C, M-O
sowie www.geoportal.ch).
B.
Am 26./30. Oktober 2012 reichte U.S. ein Korrekturgesuch ein. Danach sollen an der
Südwestecke die Balkone im ersten und zweiten Obergeschoss zu Wintergärten
erweitert werden. Während der öffentlichen Auflage dieses Korrekturgesuches vom 6.
bis 19. November 2012 liessen E. und F.G. sowie L. und M.O. durch ihren
Rechtsvertreter Einsprache erheben. Mit Verfügung vom 15. Januar 2013 wies die
Baukommission Q. die Einsprache von E. und F.G. sowie L. und M.O. ab. Am 8.
Februar 2013 bewilligte sie das Korrekturgesuch (act. 8/12-4165/14/AA-CC, EE-GG).
C.
Am 15. Januar 2013 verfügte die Baukommission Q. eine öffentlich-rechtliche
Eigentumsbeschränkung betreffend die Inanspruchnahme der Parzelle Nr. 014 zur
Berechnung der Ausnützungsziffer zugunsten des Baugrundstückes Nr. 0007. Am 18.
Januar 2013 stellte die Baukommission diese Verfügung dem Rechtsvertreter von E.
und F.G. sowie L. und M.O. zu (act. 8/12-4165/14/KK-OO).
D.
Gegen den Einspracheentscheid vom 12. Juni 2012 (expediert am 27. Juni 2012)
rekurrierten E. und F.G. sowie L. und M.O. durch ihren Rechtsvertreter am 11. Juli 2012
beim Baudepartement (8/12-4165/1). Mit Verfügung vom 11. Oktober 2012 sistierte das
Baudepartement das Rekursverfahren 12-4165 (act. 8/12-4165/1, 4 und 10). Gegen die
Verfügungen vom 15. Januar 2013 (expediert am 18. Januar bzw. 8. Februar 2013)
liessen E. und F.G. sowie L. und M.O. durch ihren Rechtsvertreter am 4. resp. 25.
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Februar 2013 beim Baudepartement Rekurs führen (act. 8/13-730; 1212/ je 1). Am 26.
Februar 2013 hob das Baudepartement die Sistierung des Rekursverfahrens 12-4165
auf (act. 8/12-4165/11). Am 7. Mai 2013 reichte das Tiefbauamt des Kantons St. Gallen
einen Amtsbericht ein (act. 8/12-4165/16). Am 26. September 2013 führte das
Baudepartement einen Augenschein durch (act. 8/12-4165/26 f.). Am 12. November
2013 reichte die Denkmalpflege und am 4. Dezember 2013 das Hochbauamt des
Kantons St. Gallen einen Amtsbericht ein (act. 8/12-4165/36 und 38). Mit Entscheid
vom 12. Mai 2014 (act. 2) wies das Baudepartement die Rekurse vom 11. Juli 2012
(Verfahrensnummer 12-4165) und 25. Februar 2013 (13-1212) ab und trat auf den
Rekurs vom 4. Februar 2013 (13-730) nicht ein.
E.
Gegen den Rekursentscheid des Baudepartements (Vorinstanz) vom 12. Mai 2014
(act. 2) liessen E. und F.G. sowie L. und M.O. (Beschwerdeführer) durch ihren
Rechtsvertreter am 28. Mai 2014 Beschwerde beim Verwaltungsgericht erheben (act.
1). Am 25. Juni 2014 ergänzten sie ihre Beschwerde mit einer Begründung und dem
Rechtsbegehren, die Ziffern 2 bis 7 des Rekursentscheides der Vorinstanz vom
12. Mai 2014 sowie den Einspracheentscheid vom 12. Juni 2012, die Baubewilligung
vom 27. Juni 2012 und die Verfügung der Baukommission Q. vom 15. Januar 2013
unter Kosten- und Entschädigungsfolge aufzuheben (act. 5). Mit Vernehmlassung vom
11. Juli 2014 schloss die Vorinstanz auf Abweisung der Beschwerde (act. 7). Am 6.
August 2014 liess sich die Politische Gemeinde Q. (Beschwerdebeteiligte) durch ihren
Rechtsvertreter vernehmen und die Abweisung der Beschwerde beantragen (act. 10).
Mit Beschwerdeantwort vom 4. September 2014 liess U.S. (Beschwerdegegner) durch
seinen Rechtsvertreter beantragen, die Beschwerde sei unter Kosten- und
Entschädigungsfolge zu Lasten der Beschwerdeführer abzuweisen (act. 11). Mit Replik
vom 20. Oktober 2014 (act. 15) bestätigten die Beschwerdeführer ihre Anträge und
Ausführungen.
F.
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Mit Entscheid B 2014/64; B 2014/72 vom 28. Mai 2015 (www.gerichte.sg.ch) hob das
Verwaltungsgericht den Rekursentscheid des Baudepartements vom 1. April 2014
(B 2014/64; 72 act. 2) hinsichtlich des Strassenbauprojekts „Verbreiterung X.-strasse“
auf und wies die Sache zur Überarbeitung des Strassenbauprojektes an die Politische
Gemeinde Q. zurück. Mit Entscheid vom 1. April 2014 hatte das Baudepartement die
Verfügung des Stadtrates Q. vom 29. August 2012 bezüglich des Strassenbauprojekts
„Verbreiterung X.-strasse“ bestätigt und hinsichtlich des Teilstrassenplans
„Verbreiterung X.-strasse“ aufgehoben und die Sache an die Politische Gemeinde Q.
zur Einteilung der X.-strasse als Gemeindestrasse zweiter Klasse zurückgewiesen. Am
17. August 2015 beantragte der Beschwerdegegner, das vorliegende
Beschwerdeverfahren sei zu sistieren (act. 18). Am 19. resp. am 21. August 2015 (act.
20 f.) stimmten die Vorinstanz und die Beschwerdebeteiligte der beantragten Sistierung
zu. Mit Stellungnahme vom 29. September 2015 (act. 24) beantragten die
Beschwerdeführer, das Sistierungsgesuch sei unter Kosten- und Entschädigungsfolge
zulasten des Beschwerdegegners abzuweisen. Mit Verfügung vom 16. November 2015
wies der Präsident des Verwaltungsgerichtes das Sistierungsgesuch ab (act. 25).
Auf die Ausführungen der Verfahrensbeteiligten zur Begründung ihrer Anträge und die
Akten wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.

Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:
1.
Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (Art. 59 Abs. 1 des
Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, VRP). Die Beschwerdeführer
sind zur Ergreifung des Rechtsmittels legitimiert (Art. 64 in Verbindung mit Art. 45
Abs. 1 VRP). Die Beschwerdeeingabe vom 28. Mai 2014 (act. 1) erfolgte rechtzeitig und
erfüllt zusammen mit der Ergänzung vom 25. Juni 2014 (act. 5) formal und inhaltlich die
gesetzlichen Anforderungen (Art. 64 in Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 Abs. 1
und 2 VRP). Auf die Beschwerde ist grundsätzlich einzutreten. Nicht einzutreten ist auf
die Beschwerde, soweit damit die Aufhebung des Einspracheentscheides vom 12. Juni
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2012, der Baubewilligung vom 27. Juni 2012 und der Verfügung der
Beschwerdebeteiligten vom 15. Januar 2013 beantragt wird. Diese Verfügungen sind
durch den angefochtenen Entscheid ersetzt worden bzw. gelten inhaltlich als
mitangefochten (sogenannter Devolutiveffekt, vgl. BGer 2C_249/2014 vom 27. März
2015 E. 1.3 mit Hinweis auf BGE 138 II 169 E. 3.3).
2.
Soweit die Beschwerdeführer rügen (act. 5, S. 4), das vorliegende
Beschwerdeverfahren hätte mit den Verfahren B 2014/64; 72 koordiniert werden
müssen, ist festzuhalten, dass das Planverfahren nach Art. 39 ff. des Strassengesetzes
(sGS 732.1, StrG) gemäss E. 4.1 f. des Verwaltungsgerichtsentscheids B 2014/64; 72
vom 28. Mai 2015 (www.gerichte.sg.ch) ohne weiteres vorgezogen werden durfte. Aus
demselben Grund war weder die Vorinstanz noch die Beschwerdebeteiligte
verpflichtet, das Plan- und das Baubewilligungsverfahren zu koordinieren (act. 5, S. 8
und 25). Unbesehen davon wurden die Akten des Beschwerdeverfahrens B 2014/64;
72 antragsgemäss beigezogen.
3.
Unbegründet ist der Einwand der Beschwerdeführer, die Vorinstanz habe sich mit
ihrem Vorbringen, wonach der vorgesehene Ausnützungstransfer rund 19 Zimmern à
20 m entspräche, nicht auseinandergesetzt (act. 5, S. 25). Die Vorinstanz war nicht
verpflichtet, sich mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinanderzusetzen und
jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich zu widerlegen (vgl. Art. 29 Abs. 2 der
Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft, SR 101, BV, Art. 58 Abs. 1
in Verbindung mit Art. 24 Abs. 1 lit. a VRP, BGE 140 II 262 E. 6.2 mit Hinweis).
4.
Soweit die Beschwerdeführer und der Beschwerdegegner einen Augenschein
verlangen (act. 5, S. 4 Ziff. 7, S. 13 f. Ziff. 1 lit. b/aa und bb und S. 20 Ziff. 4 lit. d/cc,
act. 11, S. 2 Ziff. 5, act. 15, S. 6 Ziff. 3 lit. b), ist festzuhalten, dass sich die vorliegend
entscheidenden tatsächlichen Verhältnisse vollständig aus den Baugesuchsunterlagen
(act. 8/12-4165/14/A f., AA f.), dem Augenscheinprotokoll vom 26./27. September 2013
2
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mitsamt Photographien (act. 8/12-4165/26 f.), den übrigen Verfahrensakten sowie dem
öffentlich zugänglichen Geoportal (www.geoportal.ch) ergeben. Auf die Durchführung
eines Augenscheins durch das Gericht kann verzichtet werden.
5.
Die Beschwerdeführer machen zunächst geltend, die Vorinstanz sei auf ihren Rekurs
vom 4. Februar 2013 (act. 8/13-730/1) gegen die am 15. Januar 2013 verfügte
öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung betreffend die Inanspruchnahme der
Parzelle Nr. 014 zur Berechnung der Ausnützungsziffer zugunsten des
Baugrundstückes Nr. 0007 zu Unrecht nicht eingetreten. Der Ausnützungstransfer habe
anlässlich der öffentlichen Auflage des Bauprojektes noch gar nicht vorgelegen,
sondern sei erst mehr als sechs Monate nach Erteilung der Baubewilligung vom 27.
Juni 2012 nachträglich verfügt worden. Eine erneute öffentliche Auflage sei nach dem
verfügten Ausnützungstransfer nicht erfolgt. Sie hätten sich im Rahmen des
Einspracheverfahrens gegen den Ausnützungstransfer nicht zur Wehr setzen können,
weshalb sie direkt gegen die Verfügung vom 15. Januar 2013 hätten vorgehen müssen
(act. 5, S. 6 f., act. 15, S. 4).
5.1.
Die Rekursberechtigung nach Art. 45 Abs. 1 VRP ist am Massstab von Art. 89 Abs. 1
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz; SR 173.110,
BGG) zu messen (vgl. Art. 111 Abs. 1 BGG und Art. 33 Abs. 1 lit. a des
Bundesgesetzes über die Raumplanung, Raumplanungsgesetz; SR 700, RPG). Neben
der formellen Beschwer (lit. a) setzt Art. 89 Abs. 1 BGG voraus, dass der
Beschwerdeführer über eine spezifische Beziehungsnähe zur Streitsache verfügt (lit. b)
und einen praktischen Nutzen, d.h. einen konkreten Vorteil (lit. c), aus der Aufhebung
oder Änderung des angefochtenen Entscheids zieht (vgl. BGer 1C_193/2013 vom
4. Dezember 2014 E. 2.1 f. mit Hinweisen). Als Beschwerdeführer kommen
Verfügungsadressaten, denen Rechte und Pflichten eingeräumt werden, in Betracht.
Aber auch Dritte, die stärker als jedermann betroffen sind und in einer besonderen,
beachtenswerten, nahen Beziehung zur Streitsache stehen, können von einem
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vorinstanzlichen Entscheid betroffen sein (vgl. H. Aemisegger, in:
Bundesgerichtsgesetz, Zürich/St. Gallen 2013, N 18 zu Art. 89).
5.2.
Nach Art. 63 Satz 2 des Gesetzes über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht
(Baugesetz; sGS 731.1, BauG) verfügt die zuständige Gemeindebehörde die
Verpflichtung des jeweiligen Grundeigentümers eines Nachbargrundstückes, auf eine
spätere Überbauung (teilweise) zu verzichten, als öffentlich-rechtliche
Eigentumsbeschränkung und lässt sie gemäss Art. 962 Abs. 1 des Schweizerischen
Zivilgesetzbuches (SR 210, ZGB) und Art. 53 Abs. 2 lit. a und Art. 129 Abs. 1 lit. g der
Grundbuchverordnung (SR 211.432.1, GBV) im Grundbuch anmerken. Laut Art. 63 Satz
1 BauG hat die Gemeindebehörde die öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung zu
verfügen, wenn die schriftliche Verpflichtungserklärung des betroffenen
Grundeigentümers vorliegt. Die schriftliche Verpflichtungserklärung nach Art. 63 Satz 1
BauG muss zwingend auf einem konkreten Bauprojekt beruhen (vgl. GVP 2006 Nr. 124
E. 7b f.). Demzufolge setzt der Erlass der Verfügung nach Art. 63 Satz 2 BauG
zusätzlich voraus, dass die Baubewilligung, auf welcher die Verpflichtungserklärung
basiert, zu erteilen ist, weshalb die Verfügung mit der Baubewilligung zu koordinieren
ist (vgl. Art. 25a RPG). Gegenstand des Verfahrens nach Art. 63 Satz 2 BauG bildet
indessen nicht das konkrete Bauvorhaben, sondern lediglich die von der
Gemeindebehörde zu verfügende öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung, mit
welcher das betroffene Nachbargrundstück belegt wird und welche die Begründung
einer Dienstbarkeit überflüssig macht. Ob das konkrete Bauvorhaben die massgebende
Ausnützungsziffer nach Art. 61 BauG einhält und sich ein dafür erforderlicher
Ausnützungstransfer nach Art. 63 Satz 1 BauG als zulässig erweist, ist anhand der
konkreten Baugesuchsunterlagen im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens zu
beurteilen. Wie die Vorinstanz in Erwägung 2.2.3 des angefochtenen Entscheides (act.
2, S. 10) zutreffend ausgeführt hat, kommt der Eintragungsverfügung keine
eigenständige Bedeutung zu, sofern das Baugesuch selbst im Streit liegt. Sie teilt das
rechtliche Schicksal des Baugesuchs, weshalb sie mit dessen Verweigerung ohne
weiteres dahinfällt.
5.3.
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Inwiefern die Verfügung nach Art. 63 Satz 2 BauG vor diesem Hintergrund im konkreten
Fall die tatsächliche oder rechtliche Situation der Beschwerdeführer, welche sich auch
gegen das Bauvorhaben auf dem Grundstück Nr. 0007 zur Wehr setzen, beeinflussen
könnte, ist nicht ersichtlich, selbst wenn diese Verfügung in Verletzung der
Koordinationspflicht nach Art. 25a RPG am 15. Januar 2013 erst nachträglich zur
Baubewilligung vom 27. Juni 2012 erging und sich in den Akten keine
Verpflichtungserklärung des Beschwerdegegners findet. Die Beschwerdeführer räumen
in ihrer Beschwerdeergänzung vom 25. Juni 2014 (act. 5, S. 7) denn auch selbst ein,
dass ihnen durch das Nichteintreten kein Nachteil entstanden ist. Die Vorinstanz ist im
angefochtenen Entscheid mit Recht nicht auf den Rekurs vom 4. Februar 2013
eingetreten. Insofern ist die Beschwerde abzuweisen.
6.
Die Beschwerdeführer vertreten weiter die Auffassung, die Beschwerdebeteiligte habe
ihnen trotz mehrmaliger Aufforderung ihrerseits die Baubewilligung vom 27. Juni 2012
nicht formell eröffnet. Die formelle Eröffnung sei Grundvoraussetzung dafür, dass die
Baubewilligung überhaupt wirksam sei (act. 5, S. 4-6, act. 15, S. 3 f.).
6.1.
Nach Art. 84 Abs. 2 BauG entscheidet die zuständige Gemeindebehörde über
öffentlich-rechtliche Einsprachen gleichzeitig mit der Erteilung oder Ablehnung der
Baubewilligung (vgl. VerwGE B 2015/68 vom 28. Juli 2015 E. 2.3, siehe auch VerwGE B
2012/184 vom 4. April 2013 E. 3.3, www.gerichte.sg.ch). Durch den gleichzeitigen
Entscheid über das Baugesuch und die Einsprachen sollen die umfassende Prüfung
des Bauvorhabens durch die Baupolizeibehörde gewährleistet und Widersprüche
zwischen dem Entscheid über das Baugesuch und dem Einspracheentscheid
verhindert werden. Einsprecher wie Bauherr haben gestützt auf Art. 29 Abs. 2 BV
Anspruch, über sämtliche Entscheidpunkte ausreichend orientiert zu werden (vgl. BGer
1C_457/2011 vom 4. April 2012 E. 3.1 ff. mit Hinweis). Unbestritten ist, dass die
Beschwerdebeteiligte den Beschwerdeführern nur den Einspracheentscheid vom 12.
Juni 2012 (act. 8/12-4165/14/M) eröffnet hat, obschon sie gestützt auf Art. 84
Abs. 2 BauG in Verbindung mit Art. 25 Abs. 1 VRP verpflichtet gewesen wäre, ihnen
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auch die – nachträglich erteilte – Baubewilligung vom 27. Juni 2012 (act. 8/12-4165/14/
N) zu eröffnen. In einem nächsten Schritt sind die sich aus diesem Eröffnungsmangel
ergebenden prozessualen Konsequenzen zu klären.
6.2.
Im VRP findet sich keine Fehlerfolgeregel bezüglich mangelhafter Eröffnung der
Verfügung (vgl. J. Stadelwieser, Die Eröffnung von Verfügungen, St. Gallen 1994, S.
144). Nach der Rechtsprechung ist nicht jede mangelhafte Eröffnung schlechthin
nichtig mit der Konsequenz, dass die Rechtsmittelfrist nicht zu laufen beginnen könnte.
Aus dem Grundsatz, dass den Parteien aus mangelhafter Eröffnung keine Nachteile
erwachsen dürfen, folgt vielmehr, dass dem beabsichtigten Rechtsschutz schon dann
Genüge getan wird, wenn eine objektiv mangelhafte Eröffnung trotz ihres Mangels
ihren Zweck erreicht. Das bedeutet nichts anderes, als dass nach den konkreten
Umständen des Einzelfalls zu prüfen ist, ob die betroffene Partei durch den
Eröffnungsmangel tatsächlich irregeführt und dadurch benachteiligt worden ist.
Richtschnur für die Beurteilung dieser Frage ist der auch in diesem prozessualen
Bereich geltende Grundsatz von Treu und Glauben gemäss Art. 5 Abs. 3 und Art. 9 BV,
an welchem die Berufung auf Formmängel in jedem Fall ihre Grenze findet (VerwGE B
2013/144 vom 23. Januar 2015 E. 3.2, www.gerichte.sg.ch, und Cavelti/Vögeli,
Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. Gallen – dargestellt am Verfahren vor dem
Verwaltungsgericht, St. Gallen 2003, N 896). Eine Verfügung, die überhaupt nicht
eröffnet worden ist, vermag keinerlei Rechtswirkungen zu entfalten (VerwGE B
2013/263; B 2014/75 vom 28. April 2015 E. 2.3.3 mit Hinweisen, L. Kneubühler, in:
Auer/Müller/Schindler [Hrsg.], Kommentar zum VwVG, Zürich/St. Gallen 2008, N 14 zu
Art. 38).
6.3.
Im konkreten Fall stellt die Nichteröffnung der Baubewilligung vom 27. Juni 2012 an die
Beschwerdeführer durch die Beschwerdebeteiligte einen schwerwiegenden
Verfahrensfehler dar. Da die Beschwerdebeteiligte den Beschwerdeführern die
Erteilung der Baubewilligung im Dispositiv des Einspracheentscheides vom 12. Juni
2012 (act. 8/12-4165/14/M) zur Kenntnis gebracht hat und für die Beschwerdeführer
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damit erkennbar war, dass die Baubewilligung erteilt wurde, rechtfertigt es sich jedoch
nicht, den Einsprache- und Baubewilligungsentscheid als nichtig zu erklären. Dieser
unterliegt der Anfechtbarkeit. Hinsichtlich der gerügten mangelhaften Eröffnung des
Baubewilligungsentscheids vom 27. Juni 2012 kann den erst im Rekursverfahren
12-4165 anwaltlich vertretenen Beschwerdeführern zunächst nicht zum Vorwurf
gereichen, dass sie nicht unmittelbar nach Zustellung des Einspracheentscheides,
sondern erst in der Rekursergänzung vom 20. August 2012 (act. 8/12-4165/4, S. 2, lit.
A) um die nachträgliche Eröffnung der Baubewilligung vom 27. Juni 2012 ersuchten.
Nicht überzeugend ist in diesem Zusammenhang das Argument der Vorinstanz in
Erwägung 3.5 des angefochtenen Entscheides vom 12. Mai 2014 (act. 2, S. 13),
wonach nur schwer verständlich sei, dass die Beschwerdeführer im Rahmen des
Rekursverfahrens nicht Einsicht in die Baubewilligung verlangt hätten. Nachdem die
Beschwerdeführer bereits in der Rekursergänzung vom 20. August 2012 um die
nachträgliche Eröffnung der Baubewilligung vom 27. Juni 2012 ersucht hatten, wäre es
an der Vorinstanz gelegen, das Rekursverfahren zu sistieren, bis die von der
Beschwerdebeteiligten nachträglich zu eröffnende Baubewilligung zur Rekursstufe
gelangte, oder den Beschwerdeführern in der verfahrensleitenden Anordnung vom
10. Juli 2013 (act. 8/12-4165/18) – nach der Zustellung der Vorakten, inklusive der
Baubewilligung vom 27. Juni 2012 (vgl. Stellungnahme der Beschwerdeführer vom
5. September 2013, act. 8/12-4165/24, S. 2) – eine Frist zur Stellungnahme anzusetzen.
Auf den entsprechenden Antrag der Beschwerdeführer vom 12. Juli 2013 hin setzte die
Vorinstanz den Beschwerdeführern mit verfahrensleitender Verfügung vom 16. Juli
2013 nachträglich eine Frist zur Stellungnahme an (act. 8/12-4165/19 f.). Unter diesen
Umständen wären die Beschwerdeführer spätestens nach der Zustellung der
Baubewilligung vom 27. Juni 2012 durch die Vorinstanz (vgl. Stellungnahme der
Beschwerdeführer vom 5. September 2013, act. 8/12-4165/24, S. 2) nach Treu und
Glauben gehalten gewesen, die Baubewilligung vom 27. Juni 2012 mit Rekurs
anzufechten oder sich damit in ihrer Stellungnahme vom 5. September 2013 im
Einzelnen auseinanderzusetzen. Da sie dies unterliessen, ist es nicht zu beanstanden,
dass die Vorinstanz, welche sowohl die Tat- als auch die Rechtsfragen
uneingeschränkt prüfte (Art. 46 VRP), den Verfahrensmangel als geheilt betrachtete und
von einer Rückweisung an die Beschwerdebeteiligte absah (vgl. Erwägung 3.5 des
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angefochtenen Entscheides, act. 2, S. 13, und BGer 6B_487/2015 vom 1. Dezember
2015 E. 1.3.1 mit Hinweis auf BGE 137 I 195 E. 2.3).
7.
Die Beschwerdeführer werfen der Vorinstanz sodann vor, sie habe die Rekurse
abgewiesen, obschon ihr aus dem Rekursverfahren 12-6821 bekannt gewesen sei,
dass die zur Realisierung des Bauvorhabens notwendigen Erschliessungspläne nicht
rechtskräftig gewesen seien. Eine hinreichende Erschliessung liege weder in rechtlicher
noch in tatsächlicher Hinsicht vor. Bei der Frage der hinreichenden Erschliessung
handle es sich nicht um ein untergeordnetes Bauhindernis, sondern um eine
Grundvoraussetzung, die für die Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens von
ausschlaggebender Bedeutung sei. Die Baubewilligung knüpfe an eine unzulässige
Bedingung an (act. 5, S. 10-14, act. 15, S. 4 f.).
7.1.
Bauten und Anlagen dürfen nur auf erschlossenem Land errichtet oder geändert
werden (Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG und Art. 49 Abs. 1 BauG), was eine hinreichende
Zufahrt voraussetzt (Art. 19 Abs. 1 RPG, Art. 4 des Wohnbau- und
Eigentumsförderungsgesetzes, SR 843, WEG, und Art. 49 Abs. 2 lit. a BauG). Die
Festlegung des Ausmasses der Erschliessungsanlagen und die Umschreibung der
genügenden Zugänglichkeit ist Sache des kantonalen Rechts. Den kantonalen und
kommunalen Behörden steht dabei ein erhebliches Ermessen zu. Eine Zufahrt ist dann
als hinreichend zu betrachten, wenn sie tatsächlich so beschaffen ist, dass sie bau-
und verkehrstechnisch der bestehenden und der geplanten Überbauung genügt, den
zu erwartenden Fahrzeugen und Fussgängern sicheren Weg bietet und von den
öffentlichen Diensten ungehindert benützt werden kann und, wenn sie über fremdes
Eigentum führt, rechtlich gesichert ist. Soweit der Ausbaustandard von Strassen zu
beurteilen ist, können die Normen der Vereinigung Schweizerischer Strassenfachleute
(VSS) herangezogen werden. Bei den VSS-Normen handelt es sich jedoch nicht um
Rechtssätze, sondern um Verwaltungsanweisungen, die ein anerkanntes Hilfsmittel bei
der Frage bilden, ob eine Anlage den Anforderungen der Verkehrssicherheit genügt.
Ihre Anwendung im Einzelfall muss indessen dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit
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standhalten, weshalb sie einem Entscheid nicht ungeachtet der konkreten Verhältnisse
zugrunde gelegt werden dürfen (vgl. VerwGE B 2014/64; 72 vom 28. Mai 2015 E. 6.1
mit Hinweisen, www.gerichte.sg.ch). Laut Art. 87 Abs. 2 BauG kann die Baubewilligung
mit einschränkenden Bedingungen und Auflagen verbunden werden. Mit solchen
Nebenbestimmungen zur Baubewilligung können nur Hindernisse von untergeordneter
Bedeutung beseitigt werden. Die Einhaltung grundlegender Baurechtsnormen ist in
einem einzigen und einheitlichen Baubewilligungsverfahren zu prüfen. Nur die
Regelung von Nebenpunkten, die für die Bewilligungsfähigkeit eines Bauvorhabens
nicht von ausschlaggebender Bedeutung sind, kann in ein späteres Verfahren
verwiesen werden (vgl. B. Heer, St. Gallisches Bau- und Planungsrecht, Bern 2003, N
869; VerwGE B 2013/28 vom 12. Februar 2014 E. 2 und VerwGE B 2010/30 vom 24.
August 2010 E. 3.3, www.gerichte.sg.ch).
7.2.
Im konkreten Fall ist zunächst unbestritten, dass die bestehende X.-strasse mit einer
Breite von 2.40 bis 2.80 m in tatsächlicher Hinsicht den Anforderungen an eine
hinreichende Erschliessung nicht genügt. Dementsprechend liess die
Beschwerdebeteiligte vom 18. Juni bis 17. Juli 2012 das Strassenbauprojekt
„Verbreiterung X.-strasse“ öffentlich auflegen (www. ... .ch). Gemäss Erwägung 6.3 des
Entscheids des Verwaltungsgerichts VerwGE B 2014/64; 72 vom 28. Mai 2015 wäre die
gemäss der VSS-Norm SN 640 045 normierte Breite von 3.60 m für Zufahrtswege mit
der im Strassenbauprojekt „Verbreiterung X.-strasse“ vorgesehenen Breite von 5.50 m
resp. 4.00 m auf den ersten 66 m eingehalten gewesen. Damit hätte die X.-strasse den
Anforderungen an eine hinreichende Erschliessung bis zur geplanten
Tiefgaragenzufahrt genügt (vgl. Plan „Umgebung Erdgeschoss“ vom 18. Mai 2011, act.
8/12-4165/14/B), zumal die Geometrie der geplanten Tiefgaragenzufahrt gemäss dem
Amtsbericht des kantonalen Tiefbauamtes vom 7. Mai 2013 (8/12-4165/16) ebenfalls
ausreichend gewesen wäre. Wegen der vorgesehenen, mangelhaften Erschliessung im
hinteren Teil der X.-strasse musste der Rekursentscheid des Baudepartements vom 1.
April 2014 vom Verwaltungsgericht hinsichtlich des Strassenbauprojekts „Verbreiterung
X.-strasse“ indessen aufgehoben und das Strassenbauprojekt „Verbreiterung X.-
strasse“ zur Überarbeitung an die Beschwerdebeteiligte zurückgewiesen werden. Eine
entsprechende Neuauflage des Strassenbauprojektes ist seither nicht erfolgt.
http://www.gerichte.sg.ch
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Demzufolge ist eine hinreichende Erschliessung rechtlich nicht sichergestellt. Daran
ändert die Bedingung in der Baubewilligung vom 27. Juni 2012 (act. 8/12-4165/14/N)
nichts, wonach diese erst in Rechtskraft tritt, wenn das Strassenbauprojekt
„Verbreiterung X.-strasse“ sowie der Teilstrassenplan „Verbreiterung X.-strasse“
rechtskräftig sind. Wie die Beschwerdeführer zu Recht ausführen, handelt es sich bei
der Frage der hinreichenden Erschliessung nicht um ein untergeordnetes Bauhindernis,
sondern um eine Grundvoraussetzung, die für die Bewilligungsfähigkeit des
Bauvorhabens von ausschlaggebender Bedeutung ist. Dies umso mehr, als die X.-
strasse auf ihrer ganzen Länge und nicht lediglich auf einem kurzen Streckenabschnitt
verbreitert werden muss. Diese Bedingung ist unzulässig. Der Rekursentscheid ist aus
diesem Grund aufzuheben.
8.
Im Weiteren sind die Beschwerdeführer der Meinung, das Bauvorhaben überschreite
die zulässige Gebäudetiefe und beeinträchtige geschützte Kulturobjekte. Soweit sich
die Vorinstanz auf den Amtsbericht der Denkmalpflege vom 12. November 2013 berufe,
fehle eine umfassende Interessenabwägung bezüglich Schutzinteressen und
Näherbaurecht. Es reiche nicht aus, pauschale Ausführungen zur Typologie und
Architektursprache zu tätigen, ohne dabei die beabsichtigten Abweichungen von der
Regelbauweise (Gebäudeabstand, -tiefe und Ausnützungsziffer) zu thematisieren und
diese gegen die vorgeschriebenen Schutzziele abzuwägen. Zudem gehe der
Amtsbericht des kantonalen Hochbauamtes vom 4. Dezember 2013 zu Unrecht davon
aus, dass die maximal zulässige Gebäudetiefe eingehalten sei und die Körnigkeit des
geplanten Neubaus den Wohn- und Gewerbebauten in der Umgebung entspreche.
Auch würden darin zahlreiche Auflagen, namentlich bezüglich Fassaden- und
Umgebungsgestaltung gemacht, was belege, dass die Anforderungen für eine
besonders sorgfältige Gestaltung nicht erfüllt seien. Es gehe nicht an, in der
Baubewilligung entscheidende Fragen bezüglich Gestaltung einfach offenzulassen und
deren Beurteilung auflageweise auf einen späteren Zeitpunkt zu verschieben. Das
geplante Bauvorhaben sei im Vergleich zu den bestehenden Bauten nördlich der X.-
strasse überdimensioniert (act. 5, S. 17-21, act. 15, S. 5 f.).
8.1.
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Nach dem Amtsbericht der Denkmalpflege vom 12. November 2013 (act.
8/12-4165/36) befinden sich mehrere geschützte Kulturobjekte in der Umgebung des
geplanten Bauvorhabens: ... (Assek.-Nrn. 0016-0018, kantonale Bedeutung), ...
(Assek.-Nr. 0019), ... (Assek.-Nr. 0020), ... (Assek.-Nr. 0015) und ... (Assek.-Nr. 0021,
nationale Bedeutung). Gemäss Angaben der kantonalen Fachstelle (vgl. Art. 25 Abs. 2
des Bundesgesetzes über den Natur- und Heimatschutz, SR 451, NHG) stört der
Neubau diese Objekte resp. deren Umgebung indessen nicht, soweit er für ihre
Wirkung und für die Wahrnehmungsmöglichkeiten überhaupt relevant ist. Bei dieser
Sachlage erübrigt sich von vorneherein eine Interessenabwägung nach Art. 98 Abs. 2
BauG, da keine Beseitigung oder Beeinträchtigung von Schutzgegenständen vorliegt
(vgl. auch Augenscheinprotokoll vom 27. September 2013, act. 8/12-4165/26, S. 6 ff.,
siehe auch Koordinationsblatt IV 22 des kantonalen Richtplans, Schützenswerte
Industriebauten, www.sg.ch). Im Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass das
Kulturgüterschutzinventar des Bundesamtes für Bevölkerungsschutz, in welchem das
Gebäude Assek.-Nr. 0021 als Kulturgut von nationaler Bedeutung eingetragen ist
(www.bevoelkerungsschutz.admin.ch), im vorliegenden Fall nicht zu berücksichtigen
wäre. Dieses Inventar beruht auf dem Bundesgesetz über den Schutz von Kulturgütern
bei bewaffneten Konflikten, bei Katastrophen und in Notlagen (SR 520.3, KGSG) und
der zugehörigen Verordnung (SR 520.31, KGSV) und folgt damit
Klassifizierungskriterien, die dem Schutz von Kulturgütern bei bewaffneten Konflikten
eigen sind (vgl. VerwGE B 2013/199 vom 25. August 2015 E. 6.1, www.gerichte.sg.ch).
Auch sind die von der Denkmalpflege genannten Bauten im Anhang der
Schutzverordnung der Politischen Gemeinde Q. nicht als geschützte Objekte
aufgeführt (www. ... .ch).
8.2.
Nach Art. 22 BauR gilt in der Wohn-Gewerbe-Zone WG3 bei reinen Wohnbauten eine
maximale Gebäudetiefe von 14 m, bei übrigen Bauten eine solche von 20 m (vgl.
Anhang BauR, S. 32). Eine grössere Gebäudetiefe ist zulässig für architektonisch und
grundrisslich sorgfältig gestaltete Bauten, wenn zudem die landschaftliche und
bauliche Umgebung nicht beeinträchtigt wird (Fussnote 15). Nicht umstritten ist
zunächst, dass die Gebäudetiefe, unabhängig davon, wie sie zu ermitteln ist, im
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konkreten Fall überschritten ist. Zu prüfen bleibt, ob die Kriterien für eine grössere
Gebäudetiefe erfüllt sind.
Die Vorinstanz hat sich in diesem Zusammenhang in Erwägung 5.2.2.4 des
angefochtenen Entscheids den Meinungsäusserungen der Denkmalpflege und des
Hochbauamtes angeschlossen (act. 2, S. 19). Nach dem Amtsbericht der
Denkmalpflege vom 12. November 2013 (act. 8/12-4165-36) befindet sich das strittige
Bauvorhaben in einem eher heterogen zusammengesetzten Quartier, weshalb es nicht
dem Ortsbildschutz unterstellt ist. Überdies führte der Vertreter der Denkmalpflege am
Augenschein vom 26. September 2013 aus, dass die bereits bestehenden Gebäude
(Assek.-Nrn. 0016-0018 und Y.) grosse Dimensionen aufweisen würden. Die geplante
Stockwerkhöhe und das Volumen würden in die bestehende Überbauung passen.
Auch vertrage sich das Bauprojekt von der Typologie her mit den bestehenden Bauten.
Die vorgenommene Abstufung nehme Rücksicht auf die umliegenden Bauten (vgl.
Augenscheinprotokoll vom 27. September 2013, S. 7, act. 8/12-4165/26). Angesichts
dieser Einschätzungen der kantonalen Fachstelle ist nicht davon auszugehen, dass die
geplante Baute die landschaftliche und bauliche Umgebung beeinträchtigt, selbst wenn
sie im übergangsbereich zwischen der Wohn-Gewerbe-Zone WG3 und der Wohnzone
W2 errichtet werden soll. Sodann geht aus dem Amtsbericht des kantonalen
Hochbauamtes vom 4. Dezember 2013 (act. 8/12-4165/38) hervor, dass dem
Bauprojekt, soweit es die Gebäudetiefe nicht einhält, eine besonders sorgfältige
architektonische und grundrissliche Gestaltung attestiert werden kann, sofern die
Fassadengestaltung beruhigt wird, indem ein klarer Entscheid zugunsten von
innenliegenden Loggias oder von Balkonen getroffen wird und die unterschiedliche
farbliche Behandlung der Voll- und Attikageschosse überprüft wird. Diesbezüglich
wurde die Baubewilligung vom 27. Juni 2012 (act. 8/12-4165/14/N) zwar mit der
Auflage versehen (Ziff. 3.8 und 11), dass dem Hochbauamt rechtzeitig ein Farb- und
Materialkonzept bzw. –muster zur Genehmigung einzureichen ist. Der „Entscheid“
zugunsten von innenliegenden Loggias oder von Balkonen hätte jedoch ein
entsprechendes Korrekturgesuch unumgänglich gemacht. Ohne ein solches Gesuch ist
das Kriterium der architektonisch und grundrisslich sorgfältig gestalteten Baute nicht
erfüllt. Im übrigen wäre die Vorinstanz gehalten gewesen, in Hinblick auf das
erforderliche Korrekturgesuch einen ergänzenden Amtsbericht des Hochbauamtes zum
Kriterium der architektonisch besonders sorgfältigen Gestaltung der Baute einzuholen,
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aus welchem insbesondere detailliert hervorgegangen wäre, mit welchen konkreten
Massnahmen die Fassadengestaltung „etwas beruhigt“ bzw. ein „klarer Entscheid
zugunsten von innenliegenden Loggias oder von Balkonen“ hätte getroffen werden
können. Der Rekursentscheid ist auch aus diesem Grund aufzuheben.
9.
Aus verfahrensökonomischen Gründen ist auch auf weitere Einwände der
Beschwerdeführer einzugehen. Die Beschwerdeführer bringen vor, das Bauvorhaben
verletze die Grenz- und Gebäudeabstände. Es dürfe nicht auf den vorgeschriebenen
Mehrlängenzuschlag verzichtet werden. Eine Grenzabstandsvereinbarung mit dem
Grundeigentümer des Grundstücks Nr. 014 sei nicht zulässig, da auf dem bereits mit
einem Schutzobjekt überbauten Grundstück Nr. 014 kein entsprechend grösserer
Grenzabstand eingehalten werden könne. Sodann lägen wichtige Interessen vor,
welche gegen eine Unterschreitung des massgeblichen Gebäudeabstandes auf den
Grundstücken Nrn. 014 und 0007 sprechen würden. Dadurch entstehe an der
südlichen Seite der X.-strasse eine überdimensionierte und viel zu lange Häuserfront,
welche die Sicht nach Süden gänzlich versperre und eine hinreichende Besonnung der
Bewohner der nördlichen Strassenseite der X.-strasse verunmögliche. Angesichts des
bereits bestehenden, massiven Gebäudes auf dem Grundstück Nr. 014, welches den
Grenzabstand nicht einhalte, gehe es nicht an, eine weitere überdimensionierte Baute
in unmittelbarer Nähe zu errichten. Eine solche Überbauung schränke die Wohnqualität
der angrenzenden Anwohner und somit den Zweck der Wohnzone in unzulässiger
Weise ein. Das Bauvorhaben sei nicht mit der geltenden Nutzungsordnung vereinbar
(act. 5, S. 15-17, 15, S. 6).
9.1.
Laut Art. 56 Abs. 1 und 2 BauG in Verbindung mit Art. 22 des Baureglements der
Politischen Gemeinde Q. (BauR) gilt in der Wohn-Gewerbe-Zone WG3 ein grosser
Grenzabstand von mindestens 10.00 m und ein kleiner Grenzabstand von mindestens
5.00 m. Nach Art. 11 Abs. 2 BauR ist der grosse Grenzabstand auf die am meisten
nach Süden oder Westen gerichtete Hauptfassade und der kleine Grenzabstand auf die
übrigen Fassaden einzuhalten. Als Hauptfassade gilt diejenige Fassade, auf welche die
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wichtigsten und die meisten Wohn-, Schlaf- und Arbeitsräume ausgerichtet sind (Art.
11 Abs. 3 BauR). Für unbewohnte Gewerbebauten oder –bauteile gilt allseitig der kleine
Grenzabstand (Art. 23 Abs. 1 BauR). Nach Art. 65 Abs. 1 BauG in Verbindung mit Art.
16 Abs. 1 BauR erhöht sich der Grenzabstand um einen Viertel der Mehrlänge,
höchstens um 6 m, wenn eine Fassade mehr als 20 m lang ist. Bei versetzten,
geschweiften oder schief zur Grenze stehenden Bauteilen kann ein Flächenausgleich
erfolgen. Nach Art. 65 Abs. 2 BauG darf dabei der Mehrlängenzuschlag teilweise
unterschritten werden, wenn die dem Gebäude senkrecht vorgelagerte
Grundstücksfläche der sich aus dem Mehrlängenzuschlag ergebenden Freifläche
entspricht (vgl. hierzu VerwGE B 2003/143 vom 2. Dezember 2003 E. 2c f., in: GVP
2003 Nr. 21, und M. Zemp, a.a.O., S. 86 f.). Dabei darf zum Flächenausgleich nur das
Mass des Zuschlags, nicht aber das Mass des eigentlichen Grenzabstandes
unterschritten werden (vgl. B. Heer, a.a.O., N 626 und Anhang 13). Nach Art. 11 Abs. 4
BauR darf beim Flächenausgleich der grosse Grenzabstand teilweise unterschritten
werden, wenn die dem Gebäude senkrecht vorgelagerte Grundstücksfläche der sich
aus dem grossen Grenzabstand ergebenden Freifläche entspricht und der kleine
Grenzabstand nirgends unterschritten wird. Art. 11 Abs. 4 BauR lässt die Möglichkeit
der Kompensation ausdrücklich zu. Sodann weicht diese Bestimmung vom Wortlaut
des übergeordneten Art. 65 Abs. 2 BauG ab. Ob sich dies als zulässig erweist, braucht
indessen nicht weiter geprüft zu werden, da der Flächenausgleich so oder anders
eingehalten ist (vgl. hierzu B. Heer, a.a.O., N 62 ff.).
Nach dem Plan „Grundriss Abstandsflächen“ vom 18. Mai 2011 (act. 8/12-4165/14/B)
weist die Westfassade des geplanten Neubaus, bei welcher es sich
unbestrittenermassen nicht um die Hauptfassade handelt, gegenüber der Parzelle Nr.
014 unter Berücksichtigung des Versatzes an der Südostecke einen Länge von 32 m
auf. Bei einer Mehrlänge von 12 m resultiert ein massgeblicher Grenzabstand von
gesamthaft 8 m (5.0 m + [12 m : 4]). Das projektierte Gebäude hält gegenüber der
Parzelle Nr. 014 lediglich einen Grenzabstand von 6.40 m ein. Allerdings kann sich der
Beschwerdegegner wegen des Versatzes an der Südostecke auf den Flächenausgleich
berufen. Die sich aus dem Mehrlängenzuschlag resp. grossen Grenzabstand
ergebende Freifläche gegenüber der Parzelle Nr. 014 beträgt vorliegend 44 m (1.60 m
x [32 – 4.50 m]) bzw. 99 m (3.60 m x [32 – 4.50 m]). Demgegenüber steht eine dem
Versatz gegenüber der Parzelle Nr. 014 vorgelagerte Fläche von 100.80 m (4.50 m x
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22.40 m). Die Voraussetzungen des Flächenausgleichs nach Art. 65 Abs. 2 BauG und
Art. 11 Abs. 4 BauR sind erfüllt, weshalb es für die vorliegende Unterschreitung des
massgeblichen Grenzabstandes keiner Ausnahmebewilligung bedarf (vgl. M. Zemp,
a.a.O., S. 86).
9.2.
Der Gebäudeabstand nach Art. 57 Abs. 1 und 2 BauG in Verbindung mit Art. 12
Abs. 1 BauR entspricht der Summe der für die beiden Fassaden vorgeschriebenen
Grenzabstände, einschliesslich allfälliger Mehrlängenzuschläge, soweit nichts anderes
bestimmt ist. Steht auf dem Nachbargrundstück ein Gebäude mit einem geringeren als
dem geltenden Grenzabstand und stehen nicht wichtige Interessen entgegen, genügt
anstelle des Gebäudeabstandes die Einhaltung des Grenzabstandes (Art. 57
Abs. 3 BauG). Indem das Gesetz das Vorliegen wichtiger Interessen verlangt, wird
deutlich, dass in der Regel hingenommen werden muss, dass ein Neubau gegenüber
einem benachbarten Altbau lediglich den Grenz-, nicht aber den Gebäudeabstand
einhält. Die Beeinträchtigung der Interessen muss deshalb subjektiv wie objektiv
erheblich sein. Eine gegenteilige Regelung würde auf eine sachlich nicht begründbare
Privilegierung der Eigentümer von Altbauten hinauslaufen (vgl. VerwGE B 2008/197
vom 16. Juni 2009 E. 3.5.4, in: GVP 2009 Nr. 33, und M. Zemp, a.a.O., S. 67 ff.). Der
Begriff „wichtige Interessen“ in Art. 57 Abs. 3 BauG ist ein unbestimmter
Gesetzesbegriff, dessen Auslegung der Rechtskontrolle durch das Verwaltungsgericht
unterworfen ist (Art. 61 Abs. 1 VRP, vgl. VerwGE B 1999/6 vom 16. März 2000 E. 3e/
cc).
Gemäss den zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz in Erwägung 6.2.1 des
angefochtenen Entscheides (act. 2, S. 20 f.) beträgt der vorgeschriebene
Gebäudeabstand zwischen dem geplanten Neubau und der bestehenden Baute
Assek.-Nr. 0018 auf Parzelle Nr. 014 11.40 m (5.0 m + 6.40 m). Aus dem Plan
„Grundriss Abstandsflächen“ vom 18. Mai 2011 (act. 8/12-4165/14/B) ergibt sich
lediglich ein Gebäudeabstand von 10.0 m, da die Altbaute auf Parzelle Nr. 014 den
vorgeschriebenen Grenzabstand von 5.00 m unterschreitet. Wichtige Interessen im
Sinne von Art. 57 Abs. 3 BauG, welche gegen eine Unterschreitung des ordentlichen
Gebäudeabstandes sprechen würden, sind jedoch weder ersichtlich noch werden
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solche von den Beschwerdeführern dargetan. Das Bauvorhaben ist in dieser Hinsicht
mit der geltenden Nutzungsordnung vereinbar.
10.
Die Beschwerdeführer bemängeln zudem, die Vorschriften über die zulässige
Ausnützung seien verletzt. Sie hätten nicht überprüfen können, ob der anrechenbare
Gewerbeanteil tatsächlich 25 % betrage und somit eine Ausnützungsziffer von 0.8 und
nicht von 0.65 gelte. Überdies könne eine mangelhafte Baubewilligung nicht einfach
durch einen nachträglichen, separaten Ausnützungstransfer korrigiert werden, welcher
ohnehin unzulässig sei, da er zu einem überdimensionierten Gebäude und zu einer
unzulässigen Massierung – Ausnützungsziffer von mehr als 1 – führe, welche sogar die
maximale Ausnützungsziffer der Wohn-Gewerbe-Zone WG4 überschreite (act. 5, S. 8
und 21-25, 15, S. 7 f.).
10.1.
Die Ausnützungsziffer ist die Verhältniszahl der Summe aller anrechenbaren
Geschossflächen zur anrechenbaren Parzellenfläche (Art. 61 Abs. 1 BauG). Die Begriffe
„anrechenbare Geschossfläche“ und „anrechenbare Parzellenfläche“ werden in Art. 61
Abs. 2 und 3 BauG näher umschrieben (vgl. VerwGE B 2013/70 vom 8. Juli 2014 E. 3,
www.gerichte.sg.ch). Gemäss Art. 22 BauR gilt in der Wohn-Gewerbe-Zone WG3 eine
Ausnützungsziffer von 0.8, sofern der anrechenbare Gewerbeanteil mindestens 25 %
beträgt. Ansonsten gilt eine Ausnützungsziffer von 0.65. Nach Art. 63 Satz 1 BauG ist
die Inanspruchnahme von Nachbargrundstücken zur Berechnung der
Ausnützungsziffer ausnahmsweise zulässig, wenn die betroffenen Grundeigentümer
sich schriftlich zu einem Verzicht auf die spätere Überbauung verpflichten. Dies gilt
auch, wenn das in Anspruch zu nehmende Grundstück im Eigentum des Bauherrn
steht (vgl. M. Zemp, Kommentar zum Baugesetz des Kantons St. Gallen, St. Gallen
1980, S. 82 f.). Der Ausnützungstransfer darf lediglich Nachbargrundstücke umfassen
und keine Nutzungsübertragung von einer Zone in eine solche mit anderen
Zonenvorschriften vorsehen (vgl. VerwGE B 2014/176 vom 17. Dezember 2015 E.
3.1.2, www.gerichte.sg.ch, und B. Heer, a.a.O., N 673 f.). Wenn sich das konkrete
Baugesuch unter Berücksichtigung des Ausnützungstransfers im Sinne von Art. 87
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Abs. 1 BauG als bewilligungsfähig erweist (vgl. zur Koordination des
Ausnützungstransfer und der Baubewilligung: E. 5.2 hiervor), wird die
Gemeindebehörde, selbst wenn davon ausgegangen wird, dass ihr dabei aufgrund des
Ausdrucks „ausnahmsweise“ in Art. 63 Satz 1 BauG grundsätzlich ein Ermessen
zusteht (vgl. M. Zemp, a.a.O., S. 82, und Beschluss der Regierung des Kantons St.
Gallen Nr. 64 vom 15. Januar 1996 E. 3c/bb), die Verfügung nach Art. 63 Satz 2 BauG
nicht mehr verweigern können, ohne sich dem Vorwurf aufzusetzen, sich von
sachfremden Motiven leiten zu lassen.
10.2.
Gemäss dem Plan „Ausnützungsberechnung Grundrisse“ vom 18. Mai 2011 (act.
8/12-4165/14/B) soll ein Anteil von rund 49 % (Geschossfläche von 1079.1 m im ...
resp. Lager) an der geplanten anrechenbaren Geschossfläche von insgesamt 2190.30
m gewerblich genutzt werden. Hinzu kommen allfällige gewerblich genutzte Flächen
im Büro-/Wohnhaus (Geschossflächen von 454.20 m ). Wegen des Gewerbeanteils von
über 25 % gilt eine Ausnützungsziffer von 0.8. Unter Berücksichtigung dieser
Ausnützungsziffer resultiert gemäss der korrekten Berechnung der Vorinstanz aus einer
anrechenbaren Parzellenfläche von 2347.98 m (Parzelle Nr. 0007) eine maximal
zulässige anrechenbare Geschossfläche von 1878.38 m , woraus sich bei der
projektierten anrechenbaren Geschossfläche von 2190.30 m – mitsamt den offenen
Laubengängen, ohne die geplanten Wintergärten (vgl. Art. 61 Abs. 2 lit. d BauG und
Baupläne des Korrekturgesuchs vom 26./30. Oktober 2012, act. 8/12-4165/14/BB) –
eine Überschreitung von 379.72 m anrechenbarer Bruttogeschossfläche ergibt.
Gemäss der Verfügung vom 15. Januar 2013 (act. 8/12-4165/14/KK) soll jedoch eine
anrechenbare Parzellenfläche von 475 m von der Parzelle Nr. 014 auf das
Baugrundstück Nr. 0007 transferiert werden, was einer anrechenbaren Geschossfläche
von 380 m entspricht und die festgestellte Überschreitung ausgleichen würde. Zu
entscheiden ist, ob dieser Ausnützungstransfer zulässig ist.
Nicht umstritten ist, dass die Voraussetzungen von Art. 63 Satz 1 BauG insoweit erfüllt
sind, als es sich bei Parzelle Nr. 014 um ein Nachbargrundstück der Bauparzelle Nr.
0007 in derselben Zone handelt und sich der Beschwerdegegner als Grundeigentümer
der Parzelle Nr. 014 gemäss der Verfügung vom 15. Januar 2013 mit dem
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Ausnützungstransfer einverstanden erklärt hat, selbst wenn eine entsprechende
Verpflichtungserklärung nicht aktenkundig ist. Weiter müsste eine von den
Beschwerdeführern gerügte und von der Vorinstanz in Erwägung 7.2.1 des
angefochtenen Entscheides (act. 2, S. 23) erwähnte allfällige Massierung von Bauten
auf dem Baugrundstück nach dem Gesagten im Rahmen der Beurteilung der
Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens (bspw. wegen Überschreitung der Höhen-
oder Abstandsmasse resp. aus ästhetischen Gründen) und nicht erst mit der Verfügung
gemäss Art. 63 Satz 2 BauG verhindert werden. Wie sich im konkreten Fall indessen
gezeigt hat, ist das Baugrundstück mangels hinreichender strassenmässiger
Erschliessung nicht baureif (vgl. E. 7.2 hiervor). Demzufolge hätte die
Beschwerdebeteiligte die Inanspruchnahme der Parzelle Nr. 014 mangels
Bewilligungsfähigkeit im Sinne von Art. 87 Abs. 1 BauG nicht verfügen dürfen, auch
wenn das Fehlen des Ausnützungstransfers im Zeitpunkt der Baubewilligung vom 27.
Juni 2012 mit der nachträglichen Verfügung vom 15. Januar 2013 hätte „geheilt“
werden können, zumal im Rekursverfahren neue Tatsachen bis zum Zeitpunkt des
Entscheides zu berücksichtigen gewesen wären (vgl. Art. 58 Abs. 1 in Verbindung mit
Art. 21 Abs. 1 VRP, Art. 46 Abs. 3 VRP und GVP 2008 Nr. 105).
11.
Gemäss den vorstehenden Erwägungen ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen und
die Ziffern 2, 4, 5a und 5d sowie 6a und 7 des angefochtenen Entscheids aufzuheben.
Das Sistierungsgesuch des Beschwerdegegners vom 17. August 2015 (act. 18) wurde
mit Zwischenverfügung vom 16. November 2015 (act. 25) abgewiesen. Ein nur
geringfügiges Obsiegen bzw. Unterliegen wird bei der Kostenverlegung nicht
berücksichtigt (vgl. VerwGE B 2013/28 vom 12. Februar 2014 E. 7,
www.gerichte.sg.ch). Die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens inklusive der
Zwischenverfügung vom 16. November 2015 gehen somit vollständig zulasten des
Beschwerdegegners (Art. 95 Abs. 1 VRP). Für das Beschwerdeverfahren erscheint eine
Entscheidgebühr von Fr. 3500.-- angemessen (Art. 7 Ziff. 222 der
Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12). Der von den Beschwerdeführern im
Beschwerdeverfahren geleistete Kostenvorschuss von Fr. 3500.-- wird zurückerstattet.
Der den Beschwerdeführern von der Vorinstanz auferlegte Anteil an den amtlichen
Kosten für die Rekursverfahren 12-4165 und 13-1212 von insgesamt Fr. 4425.--
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(Fr. 2625.-- und Fr. 1800.--) bezahlt der Beschwerdegegner. Den Beschwerdeführern
werden die in den Rekursverfahren 12-4165 und 13-1212 geleisteten
Kostenvorschüsse von je Fr. 1000.-- zurückerstattet.
Bei dieser Verlegung der amtlichen Kosten sind den Beschwerdeführern die
ausseramtlichen Kosten für das Beschwerde- sowie für die Rekursverfahren 12-4165
und 13-1212 zu entschädigen (vgl. Art. 98 Abs. 1 und Art. 98 VRP sowie R. Hirt, Die
Regelung der Kosten nach st. gallischem Verwaltungsrechtspflegegesetz, Lachen/
St. Gallen 2004, S. 183). Mangels Honorarnote sind die Entschädigungen
ermessensweise festzusetzen. Für das Beschwerdeverfahren sind Fr. 4000.-- und für
die Rekursverfahren Fr. 5000.-- je zuzüglich 4 % Barauslagen und Mehrwertsteuer
ausseramtlich zu entschädigen (Art. 6, 19, 22 Abs. 1 Ingress und lit. a und b, Art. 28
Abs. 1 und Art. 29 der Honorarordnung für Rechtsanwälte und Rechtsagenten, sGS
963.75, HonO). Kostenpflichtig ist der Beschwerdegegner.