Decision ID: be3b6fb8-ba2b-407e-9807-fbd66c32d2b3
Year: 2016
Language: de
Court: ZH_SRK
Chamber: ZH_SRK_001
Canton: ZH
Region: Zürich
Law Area: public_law

hat sich ergeben:
A. A (nachfolgend die Pflichtige) ist Eigentümerin des Wohn- und Gewerbe-
hauses ... 82 in C. Die Liegenschaft wird im Umfang von 48.97% an Dritte zu Wohn-
zwecken vermietet. Im Umfang von 38.83% wird die Liegenschaft von Dritten geschäft-
lich genutzt. Den restlichen Anteil von 12.20% nutzt die Pflichtige geschäftlich. In der
Steuererklärung 2012 stellte sich die Pflichtige auf den Standpunkt, dass ihr als
Liegenschaftenunterhalt der Pauschalabzug von 20% (bzw. Fr. 190'254.-) zustehe.
Demgegenüber vertrat der Steuerkommissär die Auffassung, dass nur die effektiven
Unterhaltskosten (bzw. Fr. 58'264.-) berücksichtigt werden dürften. Mit Veranlagungs-
verfügung für die direkte Bundessteuer 2012 vom 5. Januar 2015 setzte er das steuer-
bare Einkommen der Pflichtigen auf Fr. 814'200.- fest. Im gleichzeitig ergangenen Ein-
schätzungsentscheid für die Staats- und Gemeindesteuern 2012 wurde das steuerbare
Einkommen auf Fr. 787'600.- (satzbestimmend Fr. 813'300.-) und das steuerbare Ver-
mögen auf Fr. 8'675'000.- (satzbestimmend Fr. 8'920'000.-) festgesetzt.
B. Die von der Pflichtigen hiergegen erhobenen Einsprachen wies das kanto-
nale Steueramt am 22. Oktober 2015 ab. Aus einem hier nicht interessierenden Grund
wurde das für die direkte Bundessteuer 2012 massgebende steuerbare Einkommen
auf Fr. 815'300.- erhöht; bei den Staats- und Gemeindesteuern 2012 ergab sich neu
ein steuerbares Einkommen von Fr. 788'300.- (satzbestimmend Fr. 814'000.-) und ein
steuerbares Vermögen von Fr. 8'478'000.- (satzbestimmend Fr. 8'720'000.-).
C. Mit Beschwerde und Rekurs vom 19. November 2015 liess die Pflichtige
dem Steuerrekursgericht beantragen:
"1. Es seien die Einspracheentscheide ... vom 22. Oktober 2015 aufzuheben.
2. Es seien die Unterhalts- und Verwaltungskosten für die Liegenschaft ... 82 in C
pauschal mit Fr. 190'254.- festzusetzen.
3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Beschwerdegeg-
ners."
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In seiner Beschwerde-/Rekursantwort vom 16. Dezember 2015 schloss das
kantonale Steueramt auf Abweisung der Rechtsmittel.
Mit Replik vom 13. Januar 2016, Duplik vom 1. Februar 2016 und Triplik vom
10./11. Februar 2016 hielten die Parteien an ihren Anträgen fest.
D. Am 12. Mai 2016 ersuchte der zuständige Abteilungspräsident des Steuer-
rekursgerichts die Eidgenössische Steuerverwaltung (im Folgenden ESTV) um eine
Vernehmlassung. Das Steuerrekursgericht gab den Parteien Gelegenheit, sich zu der
am 14. Juli 2016 erstatteten Vernehmlassung zu äussern, wovon diese jedoch keinen
Gebrauch machten.
Auf die Erwägungen der Einspracheentscheide, die Parteivorbringen und die
Vernehmlassung der Eidgenössischen Steuerverwaltung wird, soweit wesentlich, in
den nachfolgenden Urteilsgründen zurückgekommen.

Die Kammer zieht in Erwägung:
1. Gemäss Art. 25 des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer vom
14. Dezember 1990 (DBG) bzw. § 25 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) wer-
den zur Ermittlung des Reineinkommens die gesamten steuerbaren Einkünfte um die
zu ihrer Erzielung notwendigen Aufwendungen und die allgemeinen Abzüge vermin-
dert. Dazu gehören nach Art. 32 Abs. 2 Satz 1 DBG bzw. § 30 Abs. 2 Satz 1 StG bei
Liegenschaften im Privatvermögen die Unterhaltskosten, die Kosten der Instandstel-
lung von neu erworbenen Liegenschaften, die Versicherungsprämien und die Kosten
der Verwaltung durch Dritte. Für Grundstücke des Privatvermögens kann der Steuer-
pflichtige gemäss Art. 32 Abs. 4 Satz 1 DBG bzw. § 30 Abs. 5 Satz 1 StG anstelle der
tatsächlichen Kosten einen Pauschalabzug geltend machen.
Der Bundesrat hat am 24. August 1992 gestützt auf Art. 32 DBG die Verord-
nung über den Abzug der Kosten von Liegenschaften des Privatvermögens bei der
direkten Bundessteuer (Liegenschaftskostenverordnung [LKV]) erlassen. Danach kön-
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nen gemäss Art. 1 Abs. 1 LKV bei Liegenschaften im Privatvermögen die Unterhalts-
kosten, die Kosten der Instandstellung von neu erworbenen Liegenschaften, die Versi-
cherungsprämien und die Kosten der Verwaltung durch Dritte abgezogen werden. An-
stelle der tatsächlichen Kosten und Prämien kann der Pflichtige einen Pauschalabzug
vornehmen, welcher je nach Alter des Gebäudes 10 % oder 20 % vom Brutto-
Mietertrag bzw. Mietwert beträgt (Art. 2 Abs. 1 und 2 LKV). Ein Pauschalabzug kommt
nicht in Betracht für Liegenschaften, die von Dritten vorwiegend geschäftlich genutzt
werden (Art. 4 LKV). Die Liegenschaftskostenverordnung wird durch die Verordnung
der Eidgenössischen Steuerverwaltung (ESTV) ebenfalls vom 24. August 1992 über
die abziehbaren Kosten von Liegenschaften des Privatvermögens ergänzt (Liegen-
schaftskostenverordnung ESTV [LKV ESTV]).
Im Bereich der Staats- und Gemeindesteuern hat die Finanzdirektion mit Ver-
fügung über die Pauschalierung der Kosten für den Unterhalt und die Verwaltung von
Liegenschaften des Privatvermögens vom 7. September 2002 (ZStB I Nr. 18/800; im
Folgenden Verfügung Pauschalierung) gestützt auf § 30 Abs. 5 Satz 2 StG den Pau-
schalabzug wie folgt geregelt:
"I. Bei Liegenschaften im Privatvermögen können die Unterhaltskosten, die  und die Kosten der Verwaltung durch Dritte abgezogen . ...
II. Anstelle der tatsächlichen Kosten und Prämien ... kann der Steuerpflichtige  Pauschalabzug geltend machen (§ 30 Abs. 5 StG).
Dieser Pauschalabzug beträgt 20% vom Brutto-Mietertrag bzw. -Mietwert. III. ... IV. Ein Pauschalabzug kommt nicht in Betracht für Liegenschaften, die ganz oder
vorwiegend geschäftlich genutzt werden. V. Diese Verfügung gilt ab Steuerperiode 2002."
Ergänzend regelt das Merkblatt des kantonalen Steueramtes über die steuer-
liche Abzugsfähigkeit von Kosten für den Unterhalt und die Verwaltung von Liegen-
schaften vom 13. November 2009 (ZStB I Nr. 18/821; im Folgenden Merkblatt) in
Rz. 41 ff. den Pauschalabzug. Rz. 41 hält zum Anwendungsbereich des Pauschalab-
zugs fest:
"Bei Liegenschaften des Privatvermögens, die überwiegend privat genutzt werden, kann anstelle des Abzuges der effektiven Kosten der Pauschalabzug geltend gemacht werden. Bei Liegenschaften im Geschäftsvermögen oder bei Liegenschaften im , die von Dritten überwiegend geschäftlich genutzt werden, sind nur die  Kosten zum Abzug zugelassen. Die Abgrenzung dieser Liegenschaften erfolgt
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anhand des Verhältnisses der Mieteinnahmen (inkl. Eigenmietwert). Machen die  Mieteinnahmen mehr als 50 Prozent der gesamten Mieteinnahmen aus, liegt eine geschäftliche Nutzung vor. Hingegen wird eine Liegenschaft privat genutzt, wenn mehr als 50 Prozent der gesamten Mieteinnahmen aus Wohnzweck entstammt."
2. a) In den Einspracheentscheiden berief sich das kantonale Steueramt auf
Ziffer IV der Verfügung Pauschalierung. Eine Liegenschaft gelte dann als privat ge-
nutzt, wenn mehr als 50% der Mieteinnahmen aus Wohnzwecken stammten. Weil die
Liegenschaft ... 82 überwiegend geschäftlich beworben werde, falle ein Pauschalab-
zug ausser Betracht und seien nur die (tieferen) effektiven Unterhaltskosten zu gewäh-
ren.
In der Beschwerde-/Rekursantwort hält die Amtsstelle ergänzend fest, dass
der Pauschalabzug allein bei überwiegend privat genutzten Liegenschaften gewährt
werde. Als vorwiegend geschäftlich genutzt seien alle Bewerbungsarten zu verstehen,
die nicht dem privaten Wohnen dienten. Die Abgrenzung erfolge nach dem Verhältnis
der Mieteinnahmen einschliesslich Eigenmietwert. Rz. 41 des Merkblatts verwende
zwar die Formulierung "mehrheitlich durch Dritte", doch komme dieser Wendung keine
eigenständige Bedeutung zu. Wie die gleiche Bestimmung nämlich weiter ausführe,
müsse der Eigenmietwert mitberücksichtigt werden. Handle es sich um einen solchen
für geschäftlich genutzte Räume, sei er den Mieterträgen aus gewerblicher Nutzung
zuzurechnen. Ein solches Vorgehen sei deswegen sachgerecht, weil ein selbstständig
Erwerbstätiger die Unterhaltskosten als geschäftsmässig begründeten Aufwand abzie-
hen könne. Wenn er zusätzlich die Unterhaltspauschale geltend machen könnte, würde
dies auf eine unzulässige doppelte Berücksichtigung hinauslaufen. Sodann führt das
kantonale Steueramt in der Duplik aus, dass zur Vermeidung eines Doppelabzugs die
Unterhaltspauschale immer dann zu verweigern sei, wenn eine Liegenschaft überwie-
gend geschäftlich genutzt werde. Dies dürfe nicht auf eine solche Nutzung durch Dritte
beschränkt werden, sondern gelte auch bei einer entsprechenden Verwendung durch
den Pflichtigen selbst.
b) Zur Begründung von Beschwerde und Rekurs macht die Pflichtige geltend,
dass Art. 4 LKV den Pauschalabzug nur dann ausschliesse, wenn eine Liegenschaft
durch Dritte vorwiegend geschäftlich genutzt werde. Dasselbe gelte nach dem Merk-
blatt. Die Auslegung, dass ein Ausschluss des Pauschalabzugs für Liegenschaften im
Privatvermögen eine überwiegende geschäftliche Nutzung durch Dritte voraussetze,
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entspreche auch dem Bundesgerichtsentscheid 2C_482/2009 vom 16. Februar 2010.
Auch die Lehre gehe davon aus, dass die Pauschale nur im Fall der Drittnutzung ent-
falle. Der Pauschalabzug werde bei Liegenschaften im Privatvermögen allein dann
verweigert, wenn feststehe, dass die Unterhaltskosten nicht vom Grundeigentümer,
sondern vom Mieter bzw. Pächter getragen würden. Vorliegend würden die Räumlich-
keiten im Umfang von 12.20% durch die Grundeigentümerin selbst genutzt und finde
somit keine Überwälzung von Kosten auf Dritte statt. Weil die Mieteinnahmen von Drit-
ten aus geschäftlicher Nutzung bloss einen Anteil von 38.83% am gesamten Mietertrag
ausmachten, sei eine Verweigerung des Pauschalkostenabzugs somit nicht gerechtfer-
tigt.
In der Replik bringt die Pflichtige vor, dass neben Art. 4 LKV auch das Kreis-
schreiben Nr. 6 der Eidgenössischen Steuerverwaltung vom 20. August 1999 den Pau-
schalabzug nur im Fall der Drittnutzung ausschliesse. Die Gewährung der Pauschale
könne allein dann zu einem unrichtigen Ergebnis führen, wenn der Grundeigentümer
nicht dasselbe Steuersubjekt sei wie der Mieter oder Pächter. Bei der hier vorliegenden
geschäftlichen Eigennutzung durch den Grundeigentümer selbst würden die Unter-
haltskosten in ein und derselben Steuererklärung deklariert, weshalb ein doppelter Ab-
zug ausser Betracht falle. In der Triplik betont die Pflichtige, dass die Befürchtung ei-
nes gesetzwidrigen Doppelabzugs unbegründet sei.
c) In ihrer Vernehmlassung kommt die ESTV zum Schluss, dass die Liegen-
schaftskostenverordnung hinsichtlich der geschäftlichen Nutzung eines Grundstücks
durch den Eigentümer selbst keine klare Regelung enthalte. Diese Lücke sei entgegen
dem Wortlaut von Art. 4 LKV so zu füllen, dass die Nutzung durch den Eigentümer
gleich zu behandeln sei wie eine Drittnutzung. Angesichts der vorliegend unbestritte-
nen Quoten gelte die Liegenschaft ... 82 somit als vorwiegend geschäftlich genutzt und
falle ein Pauschalabzug ausser Betracht.
3. a) Es steht fest, dass sich Art. 32 Abs. 2 DBG und § 30 Abs. 2 StG und so-
mit auch die das Gesetz konkretisierenden Bestimmungen in der Liegenschaftskosten-
verordnung wie in der Verfügung Pauschalierung auf Grundstücke im Privatvermögen
beziehen. Wie die ESTV in ihrer Vernehmlassung zutreffend festhält, kommt die vorlie-
gend strittige Konstellation einer Liegenschaft im Privatvermögen, die sowohl eine pri-
vate Nutzung als auch eine geschäftliche Fremd- und Eigennutzung aufweist, eher
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selten vor. Weil die Liegenschaft vom Eigentümer bzw. von der steuerpflichtigen Per-
son selbst überwiegend privat genutzt werden muss – ansonsten diese gemäss Art. 18
Abs. 2 DBG in das Geschäftsvermögen fallen würde –, kann eine geschäftliche Nut-
zung durch die steuerpflichtige Person nur in einem geringeren Umfang vorliegen. Als
geschäftliche Nutzung durch die steuerpflichtige Person kommt einzig eine solche im
Rahmen einer selbstständigen Erwerbstätigkeit in Frage, denn die Tätigkeit in Form
einer juristischen Person wäre wiederum eine Nutzung durch Dritte.
Im Folgenden ist zu prüfen, ob die in Art. 4 LKV für den Ausschluss des Pau-
schalabzugs enthaltene Einschränkung auf eine Nutzung durch Dritte, die vom Merk-
blatt für das zürcherische Recht übernommen wird, mit Art. 30 Abs. 2 DBG vereinbar
ist.
b) Zur Vereinfachung der Steuerveranlagung darf der Gesetzgeber schemati-
sche Lösungen wählen, auch wenn sie die rechtsgleiche Behandlung aller Steuerpflich-
tigen nicht im gewünschten Mass restlos gewährleisten (Richner/Frei/Kaufmann/
Meuter, Handkommentar zum DBG, 3. A., 2016, Vorbem. zum DBG, N 53 und 64, mit
Hinweisen, auch zum Folgenden). So sind vereinfachende Vorschriften zulässig, wenn
sie in sachlich vertretbaren Grenzen rein veranlagungsökonomisch begründet sind und
nicht dazu führen, ein mit den aus Art. 8 Abs. 1 der Bundesverfassung vom 18. Ap-
ril 1999 fliessenden Grundsätzen einer rechtsgleichen Besteuerung schlechthin unver-
einbares Privileg einzelner Steuerpflichtiger zu begründen.
Indem der Verordnungsgeber dem Steuerpflichtigen erlaubt, in jeder Steuer-
periode und für jede Liegenschaft zwischen dem Abzug der tatsächlichen Kosten und
dem Pauschalabzug zu wählen (Art. 3 LKV, Ziffer III der Verfügung Pauschalierung),
kommt er diesem weit entgegen. Denn der Grundeigentümer erhält so die Möglichkeit,
in der einen Steuerperiode wenig Unterhalt vorzunehmen und dennoch den Pauschal-
abzug von – im Regelfall und auch hier – 20% des Brutto-Mietertrags bzw. -Mietwerts
geltend zu machen, in der anderen Steuerperiode hingegen hohe Unterhaltsaufwen-
dungen vollumfänglich einkommensmindernd berücksichtigt zu haben. Je nach den
persönlichen Verhältnissen eines Pflichtigen kann der Zyklus von anfallenden Unter-
haltsarbeiten auf das jeweilige Einkommen abgestimmt und die Steuerprogression
vermindert werden, wodurch sich eine zusätzliche Steuerersparnis ergibt. Schon dieser
Umstand spricht für eine zurückhaltende Gewährung des Pauschalabzugs.
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c) Wie die ESTV in ihrer Vernehmlassung ausführlich begründet hat, sprechen
steuersystematische Überlegungen dafür, die geschäftliche Nutzung einer Liegen-
schaft durch den Steuerpflichtigen, der auch Eigentümer der Liegenschaft ist, selbst
gleich zu behandeln wie deren Nutzung durch einen Dritten und somit in beiden Fällen
nur den Abzug der tatsächlichen Unterhaltskosten zuzulassen. Vorab ist festzuhalten,
dass das Geschäftsvermögen klar vom Privatvermögen einer steuerpflichtigen Person
abzugrenzen ist (Markus Reich, Steuerrecht, 2. A., 2012, § 15 N 28 ff.). Das steuerbare
Geschäftseinkommen wird aufgrund der Geschäftsbuchhaltung ermittelt (Massgeblich-
keitsprinzip; dazu Reich, § 15 N 61 ff.). Aufgrund dieses Prinzips sind verbuchte Ge-
bäudeunterhaltskosten grundsätzlich als geschäftsmässig begründet und damit steuer-
lich vollumfänglich abzugsfähig zu würdigen. Die konsequente Anwendung des
Massgeblichkeitsprinzips führt dazu, dass eine Pauschalierung nur im Bereich des Pri-
vatvermögens in Frage kommt. Sodann darf der Pauschalabzug nicht dazu führen,
dass der Grundsatz der Besteuerung des Reineinkommens verletzt wird. Wie die Pra-
xis nämlich zeigt, trägt bei vermieteten Geschäftsräumen oft der Mieter die Unterhalts-
kosten. Könnte die steuerpflichtige Person die Unterhaltspauschale geltend machen,
würde dies zu einem doppelten Abzug durch den Mieter und den Eigentümer führen.
Die Verweigerung des Pauschalabzugs bei überwiegender geschäftlicher Nutzung ei-
ner Liegenschaft im Privatvermögen hängt daher eng mit der steuerlichen Behandlung
von Unterhaltskosten im Geschäftsvermögen zusammen. Weil in Bezug auf die
Besteuerung zwischen dem Geschäftsvermögen der natürlichen Person und dem
Geschäftsvermögen einer (natürlichen oder juristischen) Drittperson bei den Besteue-
rungsgrundsätzen keine Unterschiede bestehen, müssen auch die Liegenschaftenun-
terhaltskosten im Geschäftsvermögen des Grundeigentümers und im Geschäftsvermö-
gen von Dritten gleich behandelt werden. Die Unterhaltskosten auslösende Tätigkeit,
nämlich die geschäftliche Nutzung entweder durch den Eigentümer im Rahmen seiner
selbstständigen Erwerbstätigkeit oder die geschäftliche Nutzung durch Dritte, ist daher
aus steuersystematischen Gründen gleich zu würdigen.
d) Soweit ersichtlich (vgl. auch Ziffer 14 der Vernehmlassung der ESTV) hat
das Bundesgericht die vorliegend umstrittene Sachverhaltskonstellation mit teilweise
privater Nutzung sowie teilweise geschäftlicher Nutzung durch die steuerpflichtige Per-
son selbst und durch Dritte noch nie beurteilt. Dies gilt insbesondere für den von der
Pflichtigen angeführten Entscheid BGE 2C_482/2009 vom 16. Februar 2010. Abgese-
hen davon, dass dieses Urteil eine geschäftliche Nutzung durch Dritte betraf, lassen
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sich aus Erwägung 2.2 keine Schlüsse ziehen, wie die geschäftliche Nutzung durch
den Eigentümer selbst zu würdigen sei.
Diese Erwägungen führen zur Abweisung von Beschwerde und Rekurs.
4. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten der Pflichtigen
aufzuerlegen (Art. 144 Abs. 1 DBG und § 151 Abs. 1 StG) und steht ihr keine Partei-
entschädigung zu (Art. 144 Abs. 4 DBG i.V.m. Art. 64 Abs. 1 - 3 des Bundesgesetzes
über das Verwaltungsverfahren vom 20. Dezember 1968 bzw. § 17 Abs. 2 des Verwal-
tungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/6. September 1987).