Decision ID: e8768702-cce7-57df-a460-2d312e5d922b
Year: 1999
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_002
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

ritenuto
in fatto
A. _
conduce ad _ l'esercizio pubblico "_ a" di proprietà di _ in virtù del contratto di locazione 23 febbraio 1990. In base agli accordi contrattuali la pigione mensile ammontava a fr. 6'000.- indicizzabili, mentre il rapporto di locazione (secondo la modifica del 17 agosto 1990) sarebbe giunto a scadenza il 31 agosto 1995, salvo il rinnovo per ulteriori tre anni nel caso di mancata disdetta con preavviso di 12 mesi.
B.
A seguito della mora della conduttrice nel pagamento della pigione relativa ai mesi di ottobre, novembre e dicembre 1996
prima e di febbraio 1997
poi
la locatrice ha fatto spiccare nei confronti di quest'ultima due precetti esecutivi, a cui l'escussa ha interposto opposizione. Per il mese di gennaio 1997 la locatrice le ha invece assegnato un termine di 30 giorni per il pagamento della pigione, precisando che in caso di mancato pagamento nel termine il contratto sarebbe stato disdetto, ciò che essa ha fatto il 18 febbraio 1997 con effetto al 31 marzo 1997.
Nell'ambito della discussione sulle istanze di rigetto delle opposizioni di cui si è detto, il 3 marzo 1997 le parti sono addivenute ad una transazione giudiziale, concordando in particolare, accanto a una riduzione della pigione mensile a fr. 4'500.- ed al versamento alla locatrice degli arretrati secondo determinate modalità, che "il contratto di locazione... scadrà definitivamente il 31 dicembre 1998".
C.
Dopo aver adito, il 31 agosto 1998, l'Ufficio di conciliazione, con l'istanza in rassegna _ ha chiesto al Pretore la concessione di una protrazione per 6 anni, sostenendo che, contrariamente a quanto ritenuto dall'autorità di conciliazione, la transazione del 3 marzo 1997 non le poteva togliere il diritto di chiedere una proroga della locazione. Nel merito, oltre alle difficoltà nel trovare un oggetto sostitutivo idoneo all'esercizio del suo commercio, essa ha addotto il forte investimento da lei effettuato nei locali, la lunga durata del rapporto di locazione e gli sforzi intrapresi nella ricerca di un nuovo ente locato.
La convenuta si opposta alla protrazione, evidenziando da un lato come il tenore della transazione escludesse la facoltà di chiedere una nuova proroga e dall'altro come il comportamento anticontrattuale tenuto dalla controparte ostasse in ogni caso alla sua eventuale concessione.
D.
Il Pretore ha respinto l'istanza concludendo che con la citata transazione le parti avevano concordemente determinato di chiudere definitivamente il rapporto locativo per il 31 dicembre 1998. Il giudice di prime cure ha motivato tale conclusione in base all'oggettiva impossibilità di equivocare sui termini dell'accordo, ritenendolo una pattuizione sulla protrazione della locazione accompagnata da una valida rinuncia al diritto ad ogni ulteriore proroga.
E.
Con l'appello l'istante chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere la domanda di protrazione da lei formulata.
L'appellante ritiene innanzitutto che l'accordo transattivo costituisse un semplice rinnovo del contratto e che l'eventuale rinuncia alla protrazione, comunque non concordata a quel momento, fosse nulla, siccome in urto con l'art. 272b cpv. 2 CO. Ciò premesso, nulla si opponeva alla concessione dell'auspicata protrazione, avendo essa allegato e comprovato gli effetti gravosi che la disdetta le avrebbe comportato.
F.
Delle osservazioni con cui la convenuta postula la reiezione del gravame si dirà, se necessario, nei successivi considerandi.

considerando
in diritto
1.
Decisivo per il giudizio è l'accertamento circa la natura giuridica che può essere attribuita alla transazione giudiziale conclusa tra le parti il 3 marzo 1997.
In concreto occorrerà dunque esaminare se, come ritenuto dall'appellante, tale accordo possa essere considerato un rinnovo del contratto e non piuttosto un lecito annullamento dello stesso mediante convenzione oppure un accordo sulla protrazione. La questione va risolta in via interpretativa (
Higi
, Zürcher Kommentar, N. 60 ad art. 272b CO).
2.
Secondo la dottrina vi è un rinnovo del contratto, cioè un nuovo rapporto contrattuale, se lo stesso in precedenza non è stato sciolto oppure se un'eventuale disdetta è stata revocata, fermo restando che, qualora il precedente contratto sia di durata determinata, un accordo di questo genere può avvenire anche dopo la scadenza del termine originariamente previsto (
Lachat
, Le bail à loyer, Losanna 1997, p. 510). Indizi per l'esistenza di una pattuizione di questo tipo sono in particolare la conclusione del nuovo accordo prima dello scioglimento della locazione o comunque prima della scadenza del termine previsto dal contratto, la durata indeterminata del rinnovo, la stipulazione in quell'occasione di un termine di preavviso o di disdetta, l'assenza di una rinuncia alla protrazione, i termini utilizzati (rinnovo, rilocazione, riconduzione, continuazione), l'assenza di un riferimento agli art. 272 e segg. CO o all'autorità di conciliazione, l'assenza della volontà del locatore di mantenere la disdetta, ecc.... (
Lachat
, op. cit., ibidem).
Nel caso di specie le circostanze permettono tranquillamente di escludere che ci si trovi di fronte ad un rinnovo del contratto. Come già accennato, l'accordo transattivo del 3 marzo 1997 era infatti intervenuto dopo che la convenuta aveva disdetto il contratto per mora della conduttrice ai sensi dell'art. 257d CO -senza per altro che le condizioni per far capo a tale norma siano mai state contestate dalla controparte- con effetto al 31 marzo 1997, contratto che in caso contrario sarebbe stato disdicibile al più presto il 31 agosto 1998, il che sta ovviamente a significare che essa a quel momento non era più intenzionata a continuare il rapporto di locazione con la controparte. In tali circostanze non è dunque possibile ritenere che con l'accordo transattivo la convenuta abbia inteso rinnovare il contratto oltre il termine inizialmente previsto, oltretutto con una pigione ridotta e concedendo infine all'istante delle facilitazioni per il pagamento delle pigioni arretrate.
3.
Dovendosi parimenti escludere l'ipotesi di un annullamento consensuale del contratto di locazione e ciò già per l'essenziale motivo che il contratto non è stato annullato ma è stato anzi prolungato oltre il termine di disdetta inizialmente previsto, se ne deve in definitiva concludere -come correttamente rilevato dal giudice di prime cure- che con l'accordo transattivo in rassegna le parti hanno in realtà concordato una protrazione del contratto di locazione (
Higi
, op. cit., N. 56 ad art. 272b CO).
4.
Ciò posto, si tratta di stabilire se in quell'occasione esse abbiano inteso escludere la protrazione oltre il 31 dicembre 1998, in altre parole se l'accordo aveva per oggetto una prima protrazione oppure una protrazione unica. La questione, contestata dalle parti, va risolta interpretando l'accordo transattivo (
Higi
, op. cit., N. 232 ad art. 272 CO).
Ora, l'esame delle circostanze concrete permette senz'altro di ritenere che le parti avevano effettivamente voluto escludere un'ulteriore protrazione alla scadenza del termine prorogato (il che è lecito ai sensi dell'art. 272b cpv. 2 CO). A favore dell'ipotesi di una protrazione unica vi è innanzitutto -oltre alla circostanza che nella prassi vi è la tendenza a prediligere questa variante alla concessione di una prima protrazione (
Higi
, op. cit., N. 46 ad art. 272b CO)- il fatto che nell'accordo giudiziale le parti avevano previsto, evidenziandolo addirittura in grassetto, che la locazione sarebbe scaduta definitivamente il 31 dicembre 1998, l'uso del termine "definitivamente" o formulazioni simili costituendo un serio indizio in tal senso (
Higi
, op. cit., N. 231 ad art. 272 CO); lo stesso Pretore, avanti al quale era stato concluso l'accordo transattivo in questione, e che dunque è la persona che meglio può riferire delle intenzioni delle parti a quel momento (
Higi
, op. cit., N. 232 ad art. 272 CO) ha inoltre confermato che la formulazione usata era quella da lui adottata in tutti quei casi in cui le parti intendevano porre fine al contratto per una determinata data senza possibilità di ulteriore protrazione (sentenza p. 5); tale interpretazione è infine suffragata dalla lettera 12 febbraio 1997 (doc. 8), che con tutta evidenza ha permesso di giungere all'accordo transattivo del successivo 3 marzo, nella quale la convenuta subordinava la conclusione di un eventuale accordo proprio alla "partenza definitiva fino e non oltre il 31.12.98" della conduttrice, specificando in seguito, al pt. 3 di quello scritto, che quella data costituiva la fine della locazione.
Dovendosi con ciò concludere per la pattuizione di una protrazione unica, la richiesta di proroga formulata dall'istante deve essere respinta.
5.
In via abbondanziale ci si potrebbe pure chiedere se l'accordo transattivo non sia eventualmente nullo, la dottrina dominante ritenendo che l'art. 272a CO -e quindi anche la sua lett. a, secondo cui la protrazione era esclusa se la disdetta è data per mora del conduttore ex art. 257d CO- sia di carattere imperativo e con ciò inderogabile anche a svantaggio del locatore (
Higi
, op. cit., N. 4 ad art. 272a CO;
Permann/Schaner
, Kommentar zum Mietrecht, Zurigo 1999, N. 2 ad art. 272a CO;
Roncoroni
, Zwingende und dispositive Bestimmungen im revidierten Mietrecht, in
mp
2/90 p. 85 e 93;
Giger
, Die Erstreckung des Mietverhältnisses (Art. 272-272d OR), Zurigo 1995, p. 25; contra:
SVIT
, Schweizerisches Mietrecht Kommentar, Zurigo 1991, N. 1 ad art. 272 CO e N. 4 ad art. 272a CO), fermo restando tuttavia che le disposizioni imperative non si applicano se nella transazione vi sono state concessioni reciproche (
DB
1994 N. 21;
DTF
110 II 171, 106 II 223).
Il quesito può in concreto rimanere irrisolto. In effetti, quand'anche l'accordo in questione fosse nullo per questo motivo, se ne dovrebbe concludere che la disdetta per mora, non contestata dalla conduttrice, rimaneva vincolante per il 31 marzo 1997; con il che, non avendo l'istante inoltrato alcuna richiesta di protrazione entro quel termine -richiesta che invero in base all'art. 272a CO avrebbe dovuto essere respinta- essa non è più ammessa ad introdurre il 31 agosto 1998 una nuova richiesta in tal senso, quest'ultima risultando ampiamente tardiva.
6.
Ad ogni buon conto, quand'anche una protrazione fosse possibile, i ritardi nel pagamento della pigione durante molti mesi, pacificamente ammessi dalla stessa istante (appello p. 2), potrebbero tutt'al più giustificare la concessione di una protrazione ridotta (art. 272 cpv. 2 lett. c CO; cfr.
Higi
, op. cit., N. 180 ad art. 272 CO).
Avendo l'istante nel caso concreto già beneficiato nelle more della causa di una proroga di fatto di oltre 10 mesi -e in sostanza dell'intera stagione turistica 1999, che, come precisato dal teste _, ad _ è quella primaverile ed estiva- non vi è in definitiva motivo per riconoscerle un'ulteriore proroga.
7.
Ne discende la reiezione del gravame, del tutto infondato e di chiara natura dilatoria.
La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).