Decision ID: 99f29dbe-f8d2-595d-b20d-6368ba02cd71
Year: 2009
Language: fr
Court: GE_CJ
Chamber: GE_CJ_013
Canton: GE
Region: Région lémanique
Law Area: public_law

EN FAIT
1. Monsieur Jean-Pierre Suard est propriétaire de la parcelle n° 14241, plan 2 de la commune de Meyrin, située entre l’avenue A.-F. Dubois et l’avenue de Mategnin. Cette parcelle d’une surface de 21'559 m
2
est située pour partie en zone agricole et pour partie en zone 4B protégée.
La partie 4B protégée abrite trois habitations (n
os
3705, 3706 et 3704), deux garages privés (n
os
1745 et 4414), une cour en gravier et un jardin d’agrément constitué d’une partie en pré (le long de l’avenue Mategnin) et d’un petit potager familial (côté ouest).
La zone agricole est constituée d’un ancien verger, d’un pré et abrite six courts de tennis, « un pool club house » (bâtiment n° 2940), une petite construction en bois (n° 3549) et un entrepôt de voitures d’occasion (container-bureau n° 3550) et les ruines d’une ancienne habitation (n° 1736).
2. Le 19 novembre 2007, M. Suard a présenté à la commission foncière agricole (ci-après : CFA) une requête en vue de la division de la parcelle n° 14241 en deux parcelles 14241A (nouvelle parcelle 14326) et 14241B (nouvelle parcelle 14327) et de la constatation de non-assujettissement de la nouvelle parcelle n° 14241B.
La parcelle n° 14241A avait une surface de 20'460 m
2
et abritait les trois habitations, le bâtiment de loisirs et trois garages privés (bâtiment cadastré sous n
os
1736, 2940, 3549, 3550, 3704, 3706 et 4414).
La parcelle n° 14241B, d’une surface de 1'092 m
2
, abritait l’habitation à plusieurs logements, un garage privé, une cour d’accès et un jardin (bâtiment cadastré sous n
os
1745 et 3705).
La parcelle n° 14241A était appropriée à l’agriculture et la n° 14241B ne l’était pas.
La parcelle n° 14241B était destinée à être vendue. Elle était sise pour partie en zone 4B (bâtiment et cour) et pour partie en zone agricole (jardin). Celui-ci n’était plus exploité depuis longtemps.
3. Par ordonnance préparatoire du 18 décembre 2007, la CFA a invité M. Suard à lui remettre un plan de la parcelle avec les limitations de la zone d’affectation d’une part, et a transmis le dossier au département des constructions et des technologies de l’information (ci-après : le département) pour décision au sens de l’article 4a de l’ordonnance sur le droit foncier rural du 4 octobre 1993 (ODFR -
RS 211.412.110
).
4. Le 16 janvier 2008, M. Suard a produit le plan sollicité.
Ce dernier établit que s’agissant de la future parcelle n° 14241B, la limite de la zone 4B protégée se situe à la hauteur de la limite cour/jardin.
5. Après avoir procédé à une visite des lieux, le département a rendu une décision le 12 mars 2008. Les bâtiments situés en zone 4B protégée n’étaient pas concernés (n
os
1745, 3704, 3705, 3706 et 1414).
Concernant les constructions sises en zone agricole, le département constatait que les bâtiments n
os
1736 et 2940, les trois courts de tennis, le mur d’entraînement et le parking du club de tennis étaient conformes aux dispositions légales en matière d’aménagement du territoire. Le hangar métallique (n° 3550), le container-bureau et le dépôt de véhicules feraient l’objet d’une décision séparée ordonnant leur suppression. Le département renonçait à exiger la démolition de la construction n° 3549 érigée sans autorisation plus de trente ans auparavant.
6. Par ordonnance préparatoire 2 du 22 avril 2008, la CFA, visant la décision du 12 mars 2008 du département, a invité M. Suard à lui remettre un tableau de mutation prévoyant une division de la parcelle n° 14241 conforme à la limite de zone.
7. Sous la plume de son notaire, M. Suard a réagi le 10 juin 2008.
L’ordonnance préparatoire du 22 avril 2008 concluait au rejet implicite du dossier de mutation, puisque la CFA exigeait une division différente de la parcelle n° 14241. Il s’étonnait que la CFA n’ait pas rendu une décision sujette à recours.
Il priait la CFA de reconsidérer sa « décision », étant rappelé que le propriétaire pouvait confirmer que la partie de la parcelle n° 14241B sise en zone agricole était affectée depuis plus d’un siècle au jardin et au potager du bâtiment 3705. Elle était entourée d’un mur centenaire ce qui démontrait la volonté des propriétaires successifs d’exclure ce jardin de l’exploitation agricole existante à l’époque. Celui-ci avait toujours été considéré comme partie « privée » lié au bâtiment d’habitation. Compte tenu de sa configuration et de son environnement, le jardin n’était pas cultivable au sens du droit agricole. A proximité du jardin, dans la même zone, se trouvaient six courts de tennis ainsi qu’un « pool club house ».
Il sollicitait que la CFA procède à un transport sur place.
8. Par décision du 24 juin 2008, la CFA a rejeté la requête en division de la parcelle n° 14241 selon le plan de situation de Heimberg & Cie du 15 janvier 2008.
L’article 58 de la loi fédérale sur le droit foncier rural du 4 octobre 1991 (LDFR -
RS 211.412.11
) posait le principe de l’interdiction de partage matériel et de morcellement. En vertu de l’article 60 alinéa 1 lettre a LDFR, l’autorité cantonale compétente autorisait des exceptions aux interdictions de partage matériel et de morcellement quand l’immeuble agricole était divisé en une partie qui relevait du champ d’application de la LDFR et en une autre qui n’en dépendait pas. Dès lors, la division ne pouvait intervenir qu’en limite de zone.
9. M. Suard a saisi le Tribunal administratif d’un recours contre la décision précitée par acte du 8 août 2008.
Il n’était pas agriculteur mais habitait dans l’une des maisons sises sur sa propriété. Les autres bâtiments voués à l’habitation étaient loués à des personnes qui n’étaient pas davantage exploitants agricoles, dont le tiers-acquéreur pressenti.
L’essentiel de la parcelle sise en zone agricole était inexploité et laissé en friche. S’y trouvaient quelques vieux arbres fruitiers. Une partie du terrain était occupée par six courts de tennis et un « club house ».
Le jardin situé en zone agricole constituait depuis plus d’un siècle une partie privative du terrain affecté à l’usage des habitants du bâtiment 3705. Il était entouré d’un mur centenaire qui le séparait du reste de la parcelle. Sa surface totale était inférieure à 1000 m
2
et les deux tiers environ seraient rattachés à la parcelle n° 14241B. Divers arbres et arbustes y étaient plantés de telle manière que sa culture était désormais irréaliste en pratique.
Si par impossible, le tribunal de céans devait être d’un avis contraire, il devait tenir compte du fait que ce petit jardin n’était plus utilisé pour l’agriculture depuis des décennies, mais qu’il avait toujours été considéré comme un espace privé dépendant du bâtiment 3705. Il serait pour le moins difficilement compréhensible d’empêcher qu’il ne suive le sort de cette maison.
Il conclut préalablement à ce que le tribunal procède à un transport sur place et sur le fond à l’annulation de la décision querellée avec suite de frais et dépens.
10. Dans sa réponse du 15 septembre 2008, la CFA s’est opposée au recours. La partie de la parcelle n° 14241 sise en zone agricole était appropriée à l’agriculture. Dès lors, il convenait de diviser la parcelle conformément à limite de zone du plan d’affectation.
11. Le juge délégué a procédé à un transport sur place le 13 novembre 2008.
Il a constaté que la future parcelle n° 14241B était clôturée sur trois côtés par un ancien mur en pierre longeant la route de Mategnin et faisant un angle droit au nord, puis à l’est par un grillage. L’accès à cette parcelle se faisait par la route de Mategnin.
La future parcelle n° 14241A a conservé son affectation agricole. Hormis le petit potager qui jouxte directement celui se trouvant sur la future parcelle n° 1241B, elle n’est pas cultivée. Elle est constituée d’une part d’un ancien verger et d’autre part d’un pré sur lequel, au jour du transport sur place, paissaient des moutons. La partie potager est séparée du reste de la parcelle par une haie que M. Suard dit avoir plantée. Cette parcelle abrite également six courts de tennis ainsi qu’un « pool club house » et, en son extrémité est, une entreprise de voitures d’occasion.
M. Suard a précisé que le jardin qui se trouvait en face de l’immeuble n° 3705 n’avait jamais servi à l’agriculture, ce qu’il avait pu constater puisqu’il était né et qu’il avait grandi dans cette propriété.
A l’issue du transport sur place, le juge délégué a informé les parties que la cause était gardée à juger.
12. Par courrier du 19 décembre 2008, la CFA, dont l’absence avait été excusée lors du transport sur place précité a informé le juge délégué qu’elle n’entendait pas dupliquer.

EN DROIT
1. Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable (art. 56A de la loi sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ -
E 2 05
; art. 83 al. 3 LDFR ; art. 12 al. 1 et 13 de la loi d'application de la loi fédérale sur le droit foncier rural - LaLDFR -
M 1 10
; art. 1 du règlement d'exécution de la loi d'application de la loi fédérale sur le droit foncier rural -
M 1 10.01
; art. 63 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA -
E 5 10
).
2. La question litigieuse consiste à déterminer si la partie du terrain constituée du jardin d’agrément et du potager n’est plus appropriée à un usage agricole au sens de l’article 6 alinéa 1 LDFR, de sorte qu’elle peut être soustraite du champ d’application de la LDFR.
3. La LDFR s'applique aux immeubles agricoles isolés et aux immeubles agricoles qui font partie d'une entreprise agricole (art. 2 al. 1 LDFR). Elle est en outre applicable notamment aux immeubles à usage mixte, qui ne sont pas partagés en une partie agricole et une partie non agricole (art. 2 al. 2 let. d LDFR). Les parties non agricoles d'un usage mixte (cf. art. 1 al. 1 LDFR) ne restent soumises à la LDFR que jusqu'au jour où elles sont soustraites à l'interdiction de partage matériel et de morcellement (art. 58 LDFR) par une autorisation exceptionnelle en vertu de l'article 60 alinéa 1 lettre a LDFR. Selon la jurisprudence, il y a usage mixte lorsque des bâtiments d’habitation et d’économie rurale utilisés à l’origine pour l’agriculture ne sont plus nécessaires à cet usage ou servent à d’autres fins, notamment d’habitation, contrairement au but de la loi (ATF
125 III 175
consid. 2c et les références citées ;
ATA/595/2005
du 6 septembre 2005 et les références citées).
En vertu de l'article 6 alinéa 1 LDFR, est agricole l'immeuble approprié à un usage agricole ou horticole. La notion de terrain approprié à un usage agricole correspond à celle de l'article 16 alinéa 1 lettre a de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire du 22 juin 1979 (LAT -
RS 700
), selon lequel les zones agricoles comprennent les terrains qui se prêtent à l'exploitation agricole ou horticole et sont nécessaires à l'accomplissement des différentes tâches dévolues à l'agriculture (cf. ATF
125 III 175
déjà cité consid. 2b). Pour juger si un bâtiment correspond objectivement à un usage agricole, il faut examiner s'il est indispensable à l'exploitation agricole et si l'exploitation agricole à laquelle il sert est économiquement rentable (Arrêt du Tribunal fédéral
5A.2/2007
du 15 juin 2007, consid. 3b et les références citées.).
4. Selon l’article 58 alinéa premier LDFR, aucun immeuble ou partie d’immeuble ne peut être soustrait à une entreprise agricole. Toutefois, à teneur de l’article 60 alinéa 1 lettre a LDFR, l’autorité cantonale compétente peut s’écarter du principe de l’interdiction du partage matériel lorsque l’immeuble agricole est divisé en une partie qui relève du champ d’application de la LDFR et d’une autre qui n’en relève pas.
Pour se prononcer sur l'autorisation de morcellement, l'autorité doit se fonder en premier lieu sur les circonstances objectives du cas concret. Cela suppose d'examiner le caractère indispensable du bâtiment à l'exploitation agricole et la viabilité économique de l'exploitation agricole à laquelle il sert (ATF précité consid. 3.1 supra). Dans certaines situations, il y a également lieu de tenir compte, à titre secondaire, d'un critère subjectif, à savoir l'utilisation effective durant de longues années (Message du Conseil fédéral à l'appui de la LDFR du 19 octobre 1988, in : FF
1988 III 889
, p. 917; E. HOFER, Commentaire de la loi fédérale sur le droit foncier rural du 4 octobre 1991, 1998., n. 16 ad art. 6 LDFR ; Y. DONZALLAZ, Pratique et jurisprudence de droit foncier rural 1994-1998, 1999, n. 62 p. 51-52 ; Idem, Commentaire de la loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le nouveau droit foncier rural, 1993, n. 81 p. 44).
En outre, afin d'assurer la coordination des règles sur l'aménagement du territoire et de celles sur le droit foncier rural, il faudra prendre en considération la prise de position de l'autorité cantonale compétente en matière de construction hors de la zone à bâtir (art. 4a ODFR ; ATF
125 III 175
consid. 2c). Pour soustraire un bâtiment au champ d'application de la LDFR, il faut donc une autorisation du droit de l'aménagement du territoire attestant que le bâtiment peut subsister comme exception licite hors zone à bâtir (art. 24 à 24d LAT) ou comme étant nouvellement conforme à la zone (art. 16a LAT), et une autorisation de droit foncier rural sur la base de laquelle la soustraction est effectuée (art. 60 al. 1 let. a ou e LDFR ; R. HOTZ, Les répercussions de la révision partielle de la LAT sur la LDFR in : Territoire et Environnement 2000, p. 1 ss, 17).
5. En l’espèce, dans sa détermination du 12 mars 2008, le département s’est prononcé exclusivement sur la légalité des bâtiments et installations situés sur la partie de la parcelle n° 14241 classée en zone agricole. Or, c’est en se fondant sur cette décision que la CFA a estimé qu’il n’y avait pas lieu d’accorder une autorisation exceptionnelle à l’autorisation de morcellement, retenant au surplus que la division ne pouvait intervenir qu’en limite de zone.
La CFA ne s’est nullement prononcée sur l’argument du recourant, à savoir que la partie de la parcelle 14241B située en zone agricole constituait un jardin d’agrément depuis des décennies, qu’il était entouré d’un mur d’enceinte le séparant du reste de la parcelle et qu’il avait perdu toute vocation agricole.
6. Le Tribunal administratif a procédé à un transport sur place. Il a pu constater que la future parcelle n° 14241B abrite le bâtiment d’habitation n° 3705 et le garage privé n° 1745. Devant le bâtiment d’habitation s’étend une cour en gravillon suivie d’un jardin d’agrément constitué d’une partie en pré (côté ouest le long de la route de Mategnin) et d’un potager familial, clôturé à l’est par un treillis métallique. Ce jardin est entièrement ceint, notamment par un ancien mur en pierre le long de l’avenue de Mategnin et sur le côté nord. L’accès à cette parcelle sera fait par l’avenue de Mategnin. Aucune exploitation agricole n’est en cours sur ce bien-fonds. Le solde de la parcelle, destiné à devenir la parcelle n° 14241A est constituée d’un ancien verger, d’un pré, abrite six courts de tennis, le « pool club house » ainsi qu’un dépôt de voitures en son extrémité est. C’est le lieu de préciser ici que l’ordre de suppression de cette installation est entrée en force suite à la décision du Tribunal administratif du 19 novembre 2008 (cause A/846/2008).
M. Suard, âgé d’une cinquantaine d’années, a déclaré avoir toujours vécu dans cette propriété où il était né et avoir toujours constaté la présence de ce jardin d’agrément situé devant le bâtiment d’habitation n° 3705.
L’examen du cas à l’aune des préceptes posés par le Tribunal fédéral conduit aux conclusions suivantes :
Au vu de ce qui précède, la parcelle litigieuse doit être qualifiée d’immeuble à usage mixte au sens de l’article 2 alinéa 2 lettre d LDFR. Une autorisation exceptionnelle de morcellement peut être obtenue aux conditions de l’article 60 alinéa 1 lettre a LDFR.
Le jardin d’agrément ne revêt pas le caractère indispensable à une exploitation agricole. Or, selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, les bâtiments agricoles qui ne sont plus utilisés selon leur destination ne sont plus soumis à la LDFR s’il résulte d’un examen objectif de la situation qu’à l’avenir ils ne seront plus nécessaire au maintien d’une exploitation agricole rentable et offrant des moyens d’existence suffisants. En l’espèce, les critères de la rentabilité économique ne jouent aucun rôle, dès lors que plus aucune exploitation agricole n’existe depuis des décennies sur la parcelle concernée.
Il est établi et non contesté que la partie de la parcelle qui se trouve devant le bâtiment d’habitation n° 3705 est affectée depuis au moins cinquante ans à un usage de jardin privatif. Cette utilisation effective depuis de très nombreuses années mérite d’être prise en considération. A cet égard, le Tribunal fédéral, citant la doctrine, confirme qu’un parc attenant à une villa située en zone agricole qui se prêterait objectivement parlant à un usage agricole ou horticole peut faire l’objet d’un désassujettissement (Arrêt du Tribunal fédéral
5A.14/2006
du 16 janvier 2007 et les références citées).
Enfin, le département ne s’est nullement prononcé sur l’affectation agricole de cette partie de la parcelle. En revanche, il n’est pas inintéressant de constater que le département a admis la légalité des six courts de tennis et du « pool club house », tous aménagements situés sur la même parcelle, dans sa partie située en zone agricole.
Récemment, le Tribunal administratif a confirmé une décision de l’autorité intimée autorisant la division d’une parcelle située en zone agricole et prononçant le désassujettissement de l’une des nouvelles parcelles supportant des bâtiments qui n’avait plus d’affectation agricole depuis de nombreuses années (
ATA/433/2008
du 27 août 2008). Cet arrêt est devenu définitif, faute de recours au Tribunal fédéral. De même, le tribunal de céans a jugé que pouvait être désassujettie une bande de terrain dont aucun élément objectif ne permettait de conclure qu’elle serait utile à l’agriculture et dont le hangar qu’elle abritait servait depuis de nombreuses années à des fins non-agricoles de dépôt, de couvert à machines, d’atelier et de réfectoire (
ATA/560/2008
du 4 novembre 2008). Cet arrêt n’a pas fait l’objet d’un recours au Tribunal fédéral.
Au vu de la jurisprudence et de la doctrine précitées, les éléments constatés par le juge délégué d’une part, et établis par le dossier d’autre part, sont de nature à autoriser le morcellement de la parcelle n° 14241 plan 2 de la commune de Meyrin en deux sous-parcelles n° 14241A et 14241B, selon le tableau de mutation n° 16/2006 du 5 juillet 2006 modifié le 12 octobre 2007 et de prononcer le non-assujettissement de la parcelle n° 14241B à la LDFR.
7. Le recours sera donc admis et la décision de la commission annulée. Un émolument de CHF 1'000.- sera mis à la charge de la CFA et une indemnité de procédure de CHF 2'500.- sera allouée au recourant à charge de l’Etat de Genève.
* * * * *