Decision ID: 1c12a50d-40df-56b8-94bf-1abd1922da41
Year: 2017
Language: fr
Court: FR_TC
Chamber: FR_TC_007
Canton: FR
Region: Espace_Mittelland
Law Area: public_law

considérant en fait
A. O._ et P._ ont déposé une demande de permis de construire pour une maison individuelle et l'installation de captage d'énergie géothermique par sondes terrestres sur l'article qqq du Registre foncier (RF) de la Commune de R._ (secteur S._), au lieu-dit T._, propriété de U._. La requête était accompagnée d'une demande de dérogation à la hauteur totale minimale prévue dans le règlement communal d'urbanisme (RCU). La parcelle article qqq RF, d'une surface totale de 1'112 m2, comprend – selon le plan d'affectation des zones (PAZ) – 398 m2 en zone village, 654 m2 en zone libre et 60 m2 en zone de protection des rives.
La demande de permis de construire a été mise à l'enquête publique en 2015.
B. Le projet a suscité les oppositions de notamment B._ et A._, D._ et C._, E._ et F._, G._, H._, I._, J._, K._, L._, M._ et N._, dont certains sont propriétaires de parcelles voisines à l'article qqq RF.
Le 25 août 2015, la commune a rendu un préavis favorable et a donné son accord à l'octroi de la dérogation au RCU quant à la hauteur minimale.
Dans le cadre de la consultation des services de l'Etat concernés, ceux-ci ont tous émis des préavis favorables, avec ou sans conditions. En particulier, l'Etablissement cantonal d'assurance des bâtiments (ECAB) a accordé la dérogation à l'interdiction de construire en dessous de la cote 431.60 au bord du lac de V._.
Le 9 octobre 2015, le Service des constructions et de l'aménagement (SeCA) a préavisé favorablement le projet de construction, sous réserve des conditions figurant dans les préavis étatiques et les autorisations délivrées par l'ECAB et par le Service de l'environnement (en ce qui concerne les travaux de forage pour sondes terrestres verticales).
Le 13 janvier 2016, le préfet a invité la commune – suite à une erreur lors de la mise à l'enquête de la demande de permis de construire – à mettre à l'enquête les demandes de dérogation à l'interdiction de construire en dessous de la cote 431.60 déposée le 15 septembre 2015 et celle du 17 juillet 2015 relative à la hauteur du bâtiment et à informer les voisins par lettre recommandée. Ces demandes de dérogation ont été mises à l'enquête publique en 2016. Les voisins ont également été avisés de cette nouvelle mise à l'enquête par lettre recommandée de la commune du 18 janvier 2016. Trois oppositions ont été déposées contre les demandes de dérogation susmentionnées, celle de B._ et A._ du 3 février 2016, celle de E._ et F._ du 4 février 2016 et celle de E._ et F._ ainsi que de D._ du 4 février 2016.
Le 16 février 2016, la commune a préavisé favorablement les demandes de dérogation.
Le 7 mars 2016, le SeCA a rendu un préavis complémentaire favorable.
C. Par décision du 3 novembre 2016, le Préfet du district du Lac a accordé le permis de construire requis par O._ et P._, sous réserve du droit des tiers – en particulier relevant du droit privé – et du respect strict des plans et des conditions figurant dans les préavis communaux et cantonaux.
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Par décision du même jour, le préfet a rejeté les oppositions. Il a en particulier constaté que les opposants avaient été régulièrement avisés de la procédure de permis et de dérogations et qu'ils avaient pu faire valoir leurs arguments durant la procédure d'opposition, de sorte que leur droit d'être entendu avait été respecté. Il s'est en outre référé au préavis de la commune selon lequel la construction litigieuse respecte les normes d'esthétique en vigueur. Il a considéré que la dérogation relative à la hauteur était notamment justifiée en raison des dimensions non conventionnelles de la parcelle et qu'elle reposait sur un intérêt public, à savoir la densification de la zone. En ce qui concerne la dérogation quant à la cote de 431.60, le préfet s'est fondé sur le préavis de l'ECAB. Enfin, il a retenu que la surface de la terrasse à prendre en compte était celle indiquée sur l'esquisse, soit 25 m2, et non celle de 10.1 m2 ressortant par erreur des plans.
D. Par mémoire du 6 décembre 2016, B._ et A._, D._ et C._, E._ et F._, G._, H._, I._, J._, K._, L._, M._ et N._ ont recouru contre ces décisions auprès du Tribunal cantonal, en concluant – sous suite de frais et dépens – à l'annulation des décisions attaquées. Ils sollicitent la réalisation d'une inspection des lieux.
Sur le plan formel, les recourants relèvent plusieurs irrégularités relatives au défaut de signatures des requérants, de l'auteur des plans et du propriétaire du fonds sur la fiche de requête de permis du 20 janvier 2016, à la non-conformité des demandes de dérogation dans le cadre de la mise à l'enquête publique du 24 juillet 2015 et à la surface de la terrasse, dont les dimensions diffèrent sur plusieurs plans mis à l'enquête. Ils mentionnent également que l'une des requérants du permis de construire est la sœur du syndic de la commune, de sorte qu'ils requièrent la vérification que  s'est dûment récusé.
Sur le plan matériel, les recourants font en substance valoir que l'accès à la parcelle litigieuse est quasi impossible. Ils soulignent que, si celle-ci bénéficie certes d'une servitude de passage, aucun plan ni convention ne définit l'assiette de la servitude; or, selon eux, une servitude de passage "normale" est de 4 m et non de près de 6 m comme indiqué sur les plans mis à l'enquête. Ils ajoutent que l'équipement technique de l'article qqq RF est également impossible en raison de l'absence de servitude de passage à charge de la parcelle article www RF – au travers de laquelle il est prévu de faire passer dit équipement – et de convention entre les parties. Les recourants relèvent que le nombre de places de stationnement est insuffisant et non conforme au RCU et que les places prévues – collées à l'article www RF – violent la distance aux limites, faute de convention de dérogation aux prescriptions de distances aux limites. Ils invoquent également une violation de la clause d'esthétique, en particulier au regard des proportions et dispositions extravagantes du bâtiment contesté par rapport à la taille de la parcelle. Ils soulignent notamment que les saillies collées sur les deux flancs du bâtiment sont importantes et qu'elles ont des toits plats, qui sont interdits par le RCU. Ils estiment que les constructeurs ont cherché à optimiser les possibilités de leur parcelle au-delà de ce qui est admissible. Selon eux, le résultat de l'examen de la demande de permis de construire, qui a nécessité l'octroi de deux dérogations importantes, est choquant.
Le recours était accompagné d'une requête urgente tendant à l'octroi de l'effet suspensif (602 2016 151).
E. Par mesure superprovisionnelle du 9 décembre 2016, le Juge délégué à l'instruction a interdit toute exécution du permis de construire jusqu'à droit connu sur la requête d'effet suspensif (602 2016 151).
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F. Dans ses observations du 28 décembre 2016, le préfet propose le rejet du recours, en renvoyant pour l'essentiel à sa décision sur opposition.
Dans leur détermination du 8 février 2017, les intimés concluent – sous suite de frais et dépens –, à titre provisionnel, au rejet de la requête d'effet suspensif et, en cas d'admission de dite requête, à ce que les recourants soient astreints à verser des sûretés et, sur le fond, au rejet du recours. Ils soulignent en substance que le syndic de la commune s'est récusé dans cette affaire. Ils soutiennent que l'accès est garanti par une servitude de passage à pied et pour tout véhicule et qu'un passage de 4 m est amplement suffisant pour desservir une maison individuelle. Ils relèvent que les servitudes "manquantes" pour l'équipement technique (en l'occurrence, conduite d'eau claire et celle d'eau potable, ainsi que deux tubes pour AA._ et AB._) sont réalisables tant techniquement que juridiquement; ils ajoutent qu'ils pourront sans autre faire inscrire ces servitudes en recourant au besoin à la procédure prévue par l'art. 691 al. 1 CC. Ils soutiennent en outre qu'aucune prescription sur les distances n'est applicable aux constructions au ras du sol, comme pour les places de parc, et que le nombre de places de stationnement prévu est suffisant; cela étant, s'il devait être considéré qu'une place supplémentaire était nécessaire,  serait réalisable. Les intimés considèrent que l'aspect inesthétique du bâtiment dénoncé par les recourants n'est qu'une appréciation subjective du projet. Ils ajoutent que la dimension des saillies respecte les dispositions légales en la matière et que les dérogations reposent sur des circonstances particulières, notamment la configuration longitudinale de la parcelle.
Dans sa prise de position du 8 février 2017, la Commune de R._ conclut – sous suite de frais et dépens –, au rejet de la requête d'octroi d'effet suspensif et au rejet du recours. Elle estime qu'il n'y a pas eu d'irrégularités formelles et indique que le syndic s'est toujours récusé lorsque le projet de construction litigieux était traité au sein du conseil communal. Pour le reste, elle développe pour l'essentiel des arguments similaires à ceux des intimés et du préfet.
G. Il sera fait état des arguments développés par les parties à l'appui de leurs conclusions dans les considérants de droit du présent arrêt, pour autant que cela soit utile à la solution du litige.

en droit
1. a) Déposé dans le délai et les formes prescrits - et l'avance des frais de procédure ayant été versée en temps utile - le recours est recevable en vertu de l'art. 114 al. 1 let. c du code fribourgeois du 23 mai 1991 de procédure et de juridiction administrative (CPJA; RSF 150.1). Le Tribunal cantonal peut donc entrer en matière sur ses mérites.
Aux termes de l'art. 76 let. a CPJA, a qualité pour recourir quiconque est atteint par la décision attaquée et a un intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée. La qualité pour recourir doit manifestement être reconnue à B._ et A._, E._ et F._ et à D._, propriétaires – respectivement – des articles xxx, www et yyy RF directement voisins de la parcelle concernée n° qqq RF et qui se sont opposés au projet de construction des intimés. Dans ces conditions, point n'est besoin de se prononcer sur la qualité pour recourir des autres recourants.
b) Selon l'art. 77 CPJA, le recours devant le Tribunal cantonal peut être formé pour violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation (let. a) et pour constatation
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inexacte ou incomplète des faits pertinents (let. b). Le grief d'inopportunité ne peut être examiné par la Cour de céans que si une loi prévoit expressément ce motif (art. 78 al. 2 CPJA). Aucune question d'opportunité ne se pose en matière de permis de construire.
2. Les recourants contestent tout d'abord l'objectivité de la commune, étant donné que O._ est la sœur du syndic de la Commune de R._.
En l'occurrence, compte tenu du lien de parenté entre O._ et le syndic, celui-ci devait se récuser (cf. art. 65 de la loi fribourgeoise du 25 septembre 1980 sur les communes [RSF 140.1] et art. 26 du règlement fribourgeois du 28 décembre 1981 d'exécution de la loi sur les communes [RSF 140.11]). Il ressort des extraits des procès-verbaux des séances du conseil communal produit par la commune que le syndic s'est récusé lorsque le projet litigieux était en discussion. Le préavis du 25 août 2015 est signé par la secrétaire et le vice-syndic. En revanche, le préavis complémentaire du 16 février 2016 est signé par la secrétaire et le syndic. Il est certes fort regrettable que, bien que récusé, le syndic ait signé ce préavis complémentaire. Cela étant, on doit constater que cette inadvertance ne permet pas de douter de la récusation effective du syndic. En effet, comme mentionné ci-dessus, il appert que celui-ci s'est récusé lorsque le projet et les dérogations y relatives ont été préavisés. En outre, le préavis complémentaire a précisément trait aux deux dérogations. Or, la dérogation relative à la hauteur du bâtiment avait déjà été discutée et préavisée favorablement lors des séances du conseil communal du 22 décembre 2014 (dans le cadre de la demande préalable) et du 24 août 2015. Ainsi, le premier préavis indiquait déjà que la commune était favorable à l'octroi de cette dérogation. Celle-ci a été mise une nouvelle fois à l'enquête car les voisins n'avaient pas été personnellement informés; le projet n'a cependant pas été modifié. En ce qui concerne la seconde dérogation relative à l'altitude d'implantation, l'autorité compétente pour son octroi n'est pas la commune, mais l'ECAB (cf. art. 21 de la loi fribourgeoise du 12 novembre 1964 sur la police du feu et la protection contre les éléments naturels; RSF 731.0.1).
Il résulte de ce qui précède que le syndic s'est valablement récusé, de sorte que la procédure de permis de construire n'est pas entachée d'une erreur formelle.
3. Les recourants reprochent au préfet de ne pas avoir donné suite à leur requête tendant à ce qu'une inspection des lieux soit organisée.
Sur ce point, il semble que les recourants n'aient pas requis formellement du préfet qu'il procède à une inspection des lieux. Quoi qu'il en soit, il est rappelé ce qui suit:
Le droit d'être entendu – garanti par l'art. 29 al. 2 Cst., par l'art. 6 § 1 CEDH et par l'art. 57 CPJA – comprend, de manière générale, le droit pour l'intéressé de prendre connaissance du dossier, d'obtenir l'administration des preuves pertinentes et valables offertes, de participer à l'administration des preuves essentielles et de se déterminer sur son résultat lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre (ATF 124 II 132 consid. 2b; 126 I 15 consid. 2a/aa).
La jurisprudence admet cependant que le droit d'être entendu n'empêche pas l'autorité de mettre un terme à l'instruction lorsque les preuves administrées lui ont permis de former sa conviction et que, procédant d'une manière non arbitraire à une appréciation anticipée des preuves qui lui sont encore proposées, elle a la certitude qu'elles ne pourraient l'amener à modifier son opinion (ATF 130 II 425 consid. 2.1 et les arrêts cités).
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En l'occurrence, le préfet pouvait à bon droit estimer qu'il disposait de tous les éléments nécessaires pour rendre sa décision. Par une appréciation anticipée des preuves encore proposées, il pouvait considérer d'une manière non arbitraire qu'une inspection des lieux ne pourrait pas l'amener à changer son opinion. En effet, les pièces au dossier – notamment les plans – permettent parfaitement de comprendre les travaux envisagés et la situation des immeubles concernés. Contrairement à ce que pensent les recourants, une inspection des lieux n'était manifestement pas utile pour déterminer, en particulier, si la construction projetée s'intègre dans l'environnement et le site bâti. Pour ces mêmes motifs, la Cour de céans considère qu'une inspection locale est inutile dans le cas d'espèce.
4. Les recourants font ensuite valoir des irrégularités formelles en lien avec la procédure de permis de construire.
a) Les recourants invoquent la non-conformité, dans le cadre de la mise à l'enquête publique en 2015, des demandes de dérogation du projet litigieux concernant l'interdiction de construire en dessous de la cote de 431.60 m et la hauteur du bâtiment.
Selon l'art. 148 al. 2 de la loi fribourgeoise du 2 décembre 2008 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATeC; RSF 710.1), la demande de dérogation doit être jointe à la demande de permis; les voisins et voisines intéressés sont avisés par lettre recommandée. L'art. 101 al. 1, 1ère phrase, du règlement fribourgeois du 1er décembre 2009 d'exécution de la loi sur l'aménagement du territoire et les constructions (ReLATeC; RSF 710.11) précise que les propriétaires voisins intéressés sont avisés par la commune qui leur impartit un délai de quatorze jours pour se déterminer à l'égard de la demande de dérogation et formuler une éventuelle demande d'indemnité.
En l'occurrence, la fiche de requête de demande de permis initial du 9 juillet 2015 fait mention de demandes de dérogation au ch. 3.2. Dans leur descriptif du projet du 17 juillet 2015, les intimés indiquent expressément la demande de dérogation relative à la hauteur totale du bâtiment. Ils soulignent de plus que, le préavis de l'ECAB les autorisant à déroger à la restriction de bâtir en sous-sol (en dessous de la cote de 431.60 m), ils ont abaissé la maison (altitude sous radier, projet: 431 m). La mise à l'enquête publiée dans la Feuille officielle (FO) en 2015 mentionne uniquement la dérogation à la hauteur totale du bâtiment. En outre, les voisins n'ont pas été informés par lettre recommandée de ces demandes de dérogation. Afin de pallier à ce défaut, la commune a avisé B._ et A._, E._ et F._ et D._ le 18 janvier 2016 et les a informés de la mise à l'enquête complémentaire à ce sujet en 2016. Ainsi, l'erreur survenue lors de la première mise à l'enquête publique a été réparée et les voisins concernés ont pu valablement formuler leurs griefs à l'encontre des demandes de dérogation précitées.
b) Les recourants relèvent que, lors de la consultation du dossier mis à l'enquête complémentaire, la fiche de requête de demande de permis du 20 janvier 2016 n'était signée ni par les requérants, ni par l'auteur des plans, ni par le propriétaire du fonds.
La fiche de requête de demande de permis du 20 janvier 2016 figurant au dossier produit par le préfet est signée par les requérants, l'auteur des plans et le propriétaire du fonds. Il ressort dudit dossier que, par courrier du 18 janvier 2016, la commune a informé B._ et A._, E._ et F._ et D._ que les demandes de dérogation étaient remises à l'enquête publique du [...] au [...] 2016. Selon les explications de la commune, B._ et A._ ont été consulter le dossier le 20 janvier 2016. Celle-ci expose que le formulaire de
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demande dûment signé se trouvait alors sur le bureau du préposé aux bâtiments, absent ce , et qu'il n'avait pas encore été joint à la demande officielle. Les recourants ne contestent en soi pas ces déclarations de la commune et il n'existe par ailleurs aucun indice propre à les mettre en doute. Au demeurant, comme il ressort des explications de la commune que le formulaire a dû être retourné en raison de l'absence initiale de signature du propriétaire du fonds, il est encore rappelé que, selon la jurisprudence, le vice découlant de l'absence de signature du propriétaire du fonds peut être couvert par l'apposition de celle-ci en cours de procédure (arrêt TC FR 602 2010 68 et 69 du 15 mars 2012 consid. 2b et les réf. cit.).
c) Les recourants soulignent enfin que la surface de la terrasse indiquée sur les plans mis à l'enquête publique (10.1 m2 sur un plan de découpe et 13.6 m2 sur le plan d'implantation) est erronée, puisqu'en réalité elle serait de 25 m2, surface retenue par le préfet.
Les intimés admettent que les plans comportaient une erreur sur ce point. Ils estiment cependant qu'il s'agit d'une simple erreur de calcul, laquelle était aisément décelable puisque les recourants l'ont constatée. Selon eux, cette erreur n'a aucun impact sur l'octroi du permis de construire.
En l'occurrence, est uniquement litigieuse la dimension de la terrasse non couverte. Cette terrasse est située dans la zone libre, laquelle est destinée à conserver les espaces libres dans le tissu bâti mais autorise en particulier les aménagements extérieurs (cf. art. 24 ch. 1 et 2 RCU). Il ressort de l'indication du plan d'implantation du rez-de-chaussée que la surface de celle-ci est de 10.1 m2. Or, il est manifeste que la surface indiquée ne correspond pas au dessin y relatif. Après avoir pris des renseignements auprès des intimés, le préfet a ainsi retenu que devait être prise en compte la surface de 25 m2 figurant sur l'esquisse. Sur ce point, on doit constater qu'il ne s'agit pas en soi d'une irrégularité formelle, mais bien d'une erreur d'indication de surface, laquelle n'a pas porté à conséquence dès lors que les opposants ont pu se rendre compte de l'erreur. Par ailleurs, en application de l'art. 87 let. b ReLATeC, les terrasses de jardin non couvertes ne sont pas soumises à permis de construire. Cela étant, dans la mesure où le préfet a corrigé l'erreur d'indication de surface de la terrasse non couverte en retenant la surface de 25 m2, le plan devra comporter une annotation correspondante. En outre, la Cour de céans constate que le préfet a omis d'apposer son sceau d'approbation sur les plans pour mise à l'enquête du 15 juillet 2015 et les plans "dossier d'enquête 1/100- plans/coupes/façades" du 9 juillet 2015 qui se réfèrent au permis qu'il a accordé; il lui appartiendra donc de remédier à cet oubli.
5. Sur le plan matériel, les recourants font tout d'abord valoir que l'accès à la parcelle litigieuse est quasi impossible. Ils relèvent que l'assiette de la servitude de passage n'est pas défini et que, partant, seule une servitude de passage "normale" – selon eux, de 4 m – est assurée. Ils estiment que, compte tenu de cette largeur et de l'emplacement prévu pour les deux places de stationnement, toute circulation ou manœuvre est impossible.
a) L'art. 19 de la loi du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700) exige l'aménagement de voies d'accès adaptées à l'utilisation prévue. Pour qu'une desserte routière soit adaptée, il faut d'abord que la sécurité (pente, visibilité, trafic) – celle des automobilistes comme celle des autres utilisateurs, les piétons en particulier – soit garantie, que le revêtement soit adéquat en fonction du type de véhicules qui vont l'emprunter, que la visibilité et les possibilités de croisement soient suffisantes et que l'accès des services de secours (ambulance, service du feu) et de voirie soit assuré (JOMINI, Commentaire LAT, 2010, ad art. 19 n° 19). La voie d'accès est ainsi adaptée à l'utilisation prévue lorsqu'elle peut accueillir tout le trafic de la zone qu'elle dessert.
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La définition de l'accès adapté à l'utilisation projetée au sens de l'art. 19 LAT a fait l'objet d'une jurisprudence constante dont il résulte en substance que la loi n'impose pas des voies d'accès idéales. Il faut et il suffit que, par sa construction et son aménagement, une voie de desserte soit praticable pour le trafic lié à l'utilisation du bien-fonds et n'expose pas ses usagers ni ceux des voies publiques auxquelles elle se raccorderait à des dangers excessifs. Ainsi une voie, bien qu'étroite et sinueuse, remplit les conditions légales si elle permet à tous les véhicules usuels de gagner la ou les parcelles litigieuses en respectant les règles de prudence qu'imposent les prescriptions de la circulation routière. Autrement dit, l'accès est suffisant lorsqu'il présente des conditions de commodité et de sécurité (pente, visibilité, trafic) tenant compte des besoins des constructions projetées et cela même si, en raison de l'accroissement prévisible du trafic, la circulation devient moins aisée et exige des usagers une prudence accrue (arrêt TC FR 602 2011 74 et 89 du 7 décembre 2012 consid. 3a; arrêts TC VD AC.2009.0086 du 2 août 2010, AC.2008.0233 du 6 mai 2009 et AC.2002.0013 du 10 décembre 2002). La réalisation de la voie d'accès est juridiquement garantie lorsque le terrain peut être raccordé à une route du domaine public ou à une route privée que les utilisateurs du bâtiment ont le droit d'emprunter (JOMINI, ad art. 19 LAT n° 23; ZEN-RUFFINEN/GUY-ECABERT, Aménagement du territoire, construction, expropriation, 2001, p. 326 s.).
Les accès doivent être garantis tant sur le plan juridique que factuel au moment de la délivrance du permis de construire (arrêts TF 1C_155/ 2010 du 3 juin 2010 consid. 2.2, in RtiD 2011 I p. 181; 1C_668/2013 du 21 mars 2014 consid. 2.2). S'il est vraisemblable que le terrain destiné à être construit dispose d'un accès suffisant en vertu du droit privé, il appartient aux propriétaires du terrain grevé de démontrer le contraire (arrêt TF 1P.407/1989 du 6 octobre 1989 consid. 3). Le projet doit disposer de l'équipement routier au plus tard au moment de sa réalisation (ATF 127 I 103 consid. 7d; arrêts TF 1C_271/2011 du 27 septembre 2011 consid. 2.5; 1C_554/2008 du 7 juillet 2009 consid. 4.3; cf. RUCH, Commentaire LAT, ad art. 22 n. 83). Il est à cet égard suffisant que, pour entrer en force, l'autorisation de construire soit assortie de la condition que l'accès routier est garanti (arrêt TF 1C_271/ 2011 du 27 septembre 2011 consid. 2.5).
b) En l'espèce, le projet prévoit la construction d'une maison individuelle sur une parcelle qui ne dispose pas d'accès direct au domaine public, soit à la route communale. Il ressort toutefois du registre foncier que cette parcelle est au bénéfice d'un droit de passage à pied et pour tout véhicule au sud des bâtiments à charge des articles xxx et www RF. Dans la mesure où l'autorité de police des constructions s'en tient au registre foncier – qui en l'occurrence établit de manière indiscutable l'existence d'une servitude de passage –, on doit constater que l'accès s'appuie sur un titre juridique existant (voir arrêt TC FR 602 2011 74 du 7 décembre 2012 consid. 2). Par ailleurs, les recourants ne contestent pas ce fait, mais se contentent de soutenir que l'assiette de la servitude n'est pas définie et qu'elle ne peut pas être supérieure à 4 m, notamment en raison des aménagements auxquels ils ont procédés. Or, la question de savoir à quelle largeur l'assiette réelle de la servitude permet le passage du point de vue du droit privé n'a pas à être tranchée à cette occasion et relève du juge civil (cf. arrêt TC FR 602 2011 74 précité). Cela étant, même si la servitude de passage devait être de 4 m seulement, elle serait encore suffisante, s'agissant d'un chemin d'accès, pour desservir une maison individuelle (voir notamment arrêt TF 1C_668/2013 du 21 mars 2014).
S'agissant de l'impossibilité à manœuvrer et circuler en raison de la largeur du chemin d'accès et de l'emplacement des places de stationnement, on souligne que le Service de la mobilité (SMo) – service spécialisé en la matière – a relevé, dans son préavis favorable, que la géométrie et l'accessibilité des deux cases de stationnement est conforme à la norme VSS 640 291a. Les
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recourants perdent manifestement de vue qu'on est en présence d'une entrée sur une parcelle privée et non d'une route de desserte.
Enfin, s'agissant des craintes exprimées par les recourants quant à l'accès à la parcelle litigieuse par des poids lourds et des machines de chantier et quant à l'éventuel empiètement du chantier sur leurs parcelles, le Tribunal fédéral a déjà souligné que la problématique du trafic lié au chantier relevait directement de l'application des règles de l'art en matière de construction et n'avait aucune incidence sur la délivrance du permis de construire, un éventuel litige sur ces questions relevant dès lors du droit privé (arrêt TF 1C_416/2012 du 6 décembre 2012 consid. 5).
6. Les recourants soutiennent ensuite que les places de stationnement prévues, collées à la parcelle article www RF, violent la distance à la limite, faute de convention de dérogation aux prescriptions de distances aux limites. Ils estiment également que ces deux places de parc sont insuffisantes au regard du RCU; trois places seraient nécessaires.
A titre liminaire, il est rappelé que le SMo a préavisé favorablement le projet.
L'art. 132 al. 1 LATeC dispose que, dans l'ordre non contigu, la distance minimale d'un bâtiment à la limite d'un fonds est au moins égale à la moitié de la hauteur totale du bâtiment, mais au minimum de 4 mètres. L'art. 16 ch. 4 RCU (en lien avec les art. 38 et 40 let. e RCU) reprend cette règle. Ces articles ne trouvent application que s'il s'agit d'un bâtiment. Aucune autre disposition légale ou réglementaire n'impose le respect d'une distance minimale pour des places de parc par rapport à la limite d'un fonds voisin. Partant, les places de stationnement litigieuses construites au ras du sol n'ont pas à respecter la distance minimale à la limite du fonds voisin.
L'art. 41 RCU dispose que le nombre de places de stationnement pour les véhicules est fixé de la manière suivante pour l'habitat individuel: une place par 100 m2 de surface brute de plancher, mais au minimum deux places par logement principal et une place par logement supplémentaire (studio, etc.). En l'espèce, les recourants ont calculé le besoin en place de stationnement en se fondant sur l'ancienne version du RCU qui n'était déjà plus en vigueur – soit celle antérieure à l'approbation de la version actuelle par la DAEC le 16 octobre 2013 – qui prévoyait une place par 100 m2 de surface utile principale. Celle-ci étant de 175.8 m2, ils ont prévu deux places de parc. Or, c'est la surface brute de plancher qui doit être prise en compte. Cette surface est en l'occurrence d'environ 215 m2. Dans la mesure où la surface brute de plancher excède de peu les 200 m2, où le nombre de deux places minimum par logement principal est respecté et où le SMo et la commune ont préavisé favorablement le projet – notamment sur cet aspect –, le nombre de deux places de stationnement prévu par le projet est conforme au RCU et, partant, suffisant.
7. Les recourants invoquent une violation des art. 16 ch. 5 et 39 RCU ainsi que de l'art. 148 LATeC, en lien avec une appréciation arbitraire des preuves. Ce grief est cependant peu clair, dans la mesure où les recourants admettent que "si on les prend séparément, chaque point examiné et tranché de manière isolée pourrait éventuellement être soutenable. Cependant, le résultat global de l'examen de cette demande de permis de construire a abouti à la délivrance d'un permis de construire (...) et à l'admission des demandes de dérogation qui sont en revanche choquants". Aussi, ce grief semble en réalité se confondre avec celui relatif à la violation de la clause d'esthétique. Partant, les arguments ayant trait à l'emprise de la construction au sol, à ses proportions et, de manière générale, à son intégration au site bâti seront traités ci-après dans le cadre de l'examen du respect de la clause d'esthétique. Cela étant, pour être complet, les dérogations relatives à la hauteur du bâtiment et celle concernant la restriction de bâtir en sous-sol seront néanmoins examinées ci-après.
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a) En vertu de l'art. 148 al. 1 LATeC, des dérogations aux dispositions de la loi et du règlement d'exécution ou aux plans et à leur réglementation peuvent être accordées, à condition qu'elles soient justifiées par des circonstances particulières et qu'elles ne portent pas atteinte à des intérêts prépondérants publics ou privés.
Selon la jurisprudence, les dispositions exceptionnelles ou dérogatoires, telles que l'art. 148 al. 1 LATeC, ne doivent pas nécessairement être interprétées de manière restrictive, mais selon les méthodes d'interprétation ordinaire. Une dérogation importante peut ainsi se révéler indispensable pour éviter les effets rigoureux de la réglementation ordinaire. En tous les cas, la dérogation doit servir la loi ou, à tout le moins, les objectifs recherchés par celle-ci. L'autorisation exceptionnelle doit permettre d'adopter une solution reflétant l'intention présumée du législateur s'il avait été confronté au cas particulier. L'octroi d'une dérogation suppose tout d'abord une situation exceptionnelle et ne saurait devenir la règle, à défaut de quoi l'autorité compétente pour délivrer des permis de construire se substituerait au législateur cantonal ou communal par le biais de sa pratique dérogatoire. Il implique ensuite une pesée entre les intérêts publics et privés de tiers au respect des dispositions dont il s'agirait de s'écarter et les intérêts du propriétaire privé à l'octroi d'une dérogation, étant précisé que des raisons purement économiques ou l'intention d'atteindre la meilleure solution architecturale, ou une utilisation optimale du terrain, ne suffisent pas à elles seules à justifier une dérogation (arrêt TF 1C_458/2011 du 29 février 2012 consid. 4.4 et les références citées). En revanche, l'autorisation dérogatoire se justifie lorsque l'application d'une prescription irait à l'encontre du but visé ou causerait au propriétaire un préjudice excessif (ATF 117 Ib 125 consid. 6d; arrêt TC FR 602 2008 117 du 15 juin 2010 consid. 4b). De même, l'inadéquation des prescriptions légales à la forme, la situation ou la topographie d'une parcelle pourrait en principe fonder la délivrance d'une dérogation. Il en irait de même lorsque la solution strictement légale aurait pour effet la réalisation d'un ouvrage mal intégré ou disharmonieux (arrêt TA FR 2A 01 8 du 13 mars 2001 consid. 3; pour le tout, arrêt TC FR 602 2011 43 du 8 février 2012 consid. 5).
Seuls des cas particuliers peuvent justifier des dérogations, soit uniquement lorsqu'une application de la réglementation aboutirait à des solutions que le législateur ne peut pas avoir voulues. Cependant, même dans le cas de l'octroi d'une autorisation exceptionnelle, le but de la réglementation ordinaire doit être respecté. En effet, une dérogation ne saurait être délivrée si elle s'oppose au sens et au but de la norme. Les buts d'intérêts publics à la base de la réglementation doivent être mis en balance avec les intérêts privés opposés. Un cas particulier est admis uniquement lorsque la balance penche contre la mise en œuvre de la réglementation générale (RUCH, Commentaire LAT, ad art. 23 n° 9 ss).
b) Aux termes de l'art. 16 ch. 5, 1er paragraphe, RCU, la hauteur totale des bâtiments est fixée à 9,00 m au minimum et à 11,00 m au maximum. En outre, l'art. 16 ch. 4 RCU dispose que la distance à la limite d'un fonds est au moins égale à la moitié de la hauteur totale du bâtiment, mais au minimum à 4,00 m.
En l'espèce, la construction projetée a une hauteur totale inférieure à 8.00 m, au lieu des 9.00 m minimum défini par le RCU. Les intimés ont motivé leur demande de dérogation en raison de l'étroitesse de la parcelle. Dans leurs observations sur le recours, ils ont expliqué que les circonstances particulières sont données par la configuration longitudinale de la parcelle. Selon eux, cette dérogation ne porte pas atteinte à des intérêts prépondérants publics ou privés. Ils ont souligné que, contrairement à ce que prétendent les recourants, la construction litigieuse – avec une hauteur moins élevée de 1 m par rapport à l'exigence de hauteur minimale – a moins d'impact
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visuellement que si celle-ci atteignait la hauteur minimale de 9 m. Le préfet a retenu qu'en raison des dimensions de la parcelle, et afin de pouvoir respecter toutes les dispositions de la police des constructions, seule une dérogation à la hauteur – permettant une diminution de la distance au voisin – permettait l'implantation d'une habitation sur ce terrain. Pour sa part, la commune est favorable à l'octroi de cette dérogation. Quant au SeCA, il a considéré que les circonstances particulières étaient données par la forme du terrain et qu'il n'y avait pas d'atteinte à des intérêts prépondérants publics ou privés. Il a souligné qu'un dépassement de hauteur était plus préjudiciable pour les voisins qu'une réduction de celle-ci. Selon lui, les constructeurs ont réalisé un projet qui s'adapte au terrain et probablement à leurs nécessités, avec les possibilités qui leur ont été données par les règlements et les lois, et ce dans le sens de la densification.
Il ressort des plans que l'article qqq RF est étroit et étiré en longueur, dont seule une partie se situe en zone village. Il appert en particulier que la parcelle compte une largeur d'environ 12.8 m seulement. Avec une hauteur de 9 m, la distance à la limite des fonds voisins devrait être de 4.5 m de chaque côté; partant, seule une maison présentant une largeur maximale de 3.8 m pourrait être implantée sur ce terrain, rendant ce dernier quasiment inconstructible. Dans ces conditions, il est manifeste que l'on se trouve en présence de circonstances particulières; du reste, la jurisprudence mentionnée ci-dessus cite expressément la situation ou la topographie d'une parcelle comme étant en principe des circonstances propres à justifier l'octroi d'une dérogation. En outre, on ne voit pas en quoi la dérogation ici litigieuse porterait atteinte à des intérêts privés des voisins, puisqu'il s'agit d'une diminution de la hauteur du bâtiment et non d'une augmentation. Les recourants semblent lier cette diminution à la longueur du bâtiment prévue, soit 25 m. Or, aucune relation ne peut être faite sur ce point, dès lors que, comme les recourants le reconnaissent eux-mêmes, il n'existe aucune disposition légale ou réglementaire imposant une longueur maximale de bâtiment. De même, il n'est porté atteinte à aucun intérêt public prépondérant. Au contraire, il existe même un intérêt public tendant à la densification des secteurs déjà développés et encore libres de construction, ce d'autant plus que ce terrain se trouve à l'intérieur de la zone à bâtir.
Au demeurant, les recourants soulignent qu'avec l'entrée en vigueur de la nouvelle LAT, les communes surdimensionnées sont amenées à réduire leur zone à bâtir. Ils sont d'avis que, si l'application du RCU amène à la conclusion que la parcelle article qqq RF n'est en réalité pas constructible, celle-ci pourrait être déclassée. Selon eux, cette parcelle serait "un candidat idéal pour une zone de réserve". Cet aspect dépasse manifestement l'objet du litige qui a trait uniquement au permis de construire délivré. Cela étant, il est rappelé à toutes fins utiles que la parcelle destinée à accueillir la construction litigieuse est entourée de parcelles déjà construites.
c) Selon l'art. 11 de la loi fribourgeoise du 12 novembre 1964 sur la police du feu et la protection contre les éléments naturels (LPolFeu; RSF 731.0.1), l'emplacement sur lequel un bâtiment va être construit doit être à l'abri, notamment, d'inondations, de hautes eaux et autres éléments naturels. L'art. 18 al. 1 du règlement fribourgeois du 28 décembre 1965 sur la police du feu et la protection contre les éléments naturels (RPolFeu; RSF 731.0.11) prévoit que les constructions, quelle que soit leur destination, édifiées au bord du lac de V._, en dessous de la cote 431,60 sont interdites. L'art. 39 RCU reprend cette règle. Quant à l'art. 5 RCU, il mentionne que des dérogations peuvent être accordées aux conditions des art. 147 ss LATeC. En vertu de l'art. 21 LPolFeu, l'ECAB peut compléter ou réduire les mesures découlant des dispositions visées par le chapitre II – dont l'art. 11 LPolFeu fait partie – si, dans un cas particulier, le danger d'incendie ou celui qui est dû aux éléments naturels s'écarte à tel point de l'ordinaire que les exigences prévues s'avèrent insuffisantes ou inadéquates.
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En l'occurrence, les intimés justifient la nécessité de leur demande de dérogation (altitude d'implantation sous radier: 431 m) par le fait qu'ils souhaitent créer un sous-sol en conservant l'altitude d'implantation du rez inférieur au niveau du terrain naturel. Sur la base des dispositions précitées, l'ECAB a accordé cette dérogation, sous réserve des conditions suivantes:
"• Il est expressément rappelé que, selon l'art. 6 du règlement d'exécution du 14 novembre 1966 de la loi sur l'assurance des bâtiments contre l'incendie et les autres dommages du 6 mai 1965, l'assurance ne couvre pas les dommages causés par les hautes eaux à des constructions édifiées en dessous de la cote de 430.80 au bord du lac de V._, quelle que soit la destination de ces constructions. Aucune dérogation ne peut être accordée quant à cette exclusion d'assurance".
• Une attestation du niveau d'implantation doit nous être transmise par le géomètre officiel avant l'estimation du bâtiment."
Dans son préavis du 21 septembre 2015, l'Inspection cantonale du feu reprend ces conditions (cf. ch. 2). Elle réserve toutefois le préavis de la section des lacs et cours d'eau, motif pris que le projet se situerait dans une zone inondable. Bien que dite section ait préavisé négativement le projet le 16 janvier 2015 lors de l'enquête préalable et que le préavis du SeCA du 9 octobre 2015 mentionne un préavis du SPC du 3 juin 2015 – qui ne figure ni au dossier du préfet ni à celui du SeCA –, la section lacs et cours d'eau n'a cependant pas rendu de préavis dans le cadre de la procédure ordinaire. Cela étant, le préavis du 16 janvier 2015 précisait que la parcelle qqq RF n'était pas concernée par un risque d'inondation selon la cartographie intégrale des dangers naturels liés aux crues. Il indiquait également les conditions à remplir pour obtenir un préavis favorable: les trois places de parc visiteurs – prévues dans la zone libre en limite de parcelle en direction du canal – doivent se situer en dehors de la zone de protection des rives et l'accès via cette zone n'est pas admis. Dans la mesure où ces trois places de parc visiteurs ont été supprimées, les conditions posées par la section lacs et cours d'eau sont remplies; selon toute vraisemblance, il s'agit de la raison pour laquelle celle-ci n'a pas été invitée à préaviser le projet dans le cadre de l'enquête ordinaire et, partant, l'absence de son préavis est sans conséquence.
Du reste, les recourants ne vont valoir aucun intérêt privé susceptible de s'opposer à l'octroi de cette dérogation. De même, celle-ci ne porte atteinte à aucun intérêt public. Comme l'a à juste titre souligné le préfet, seuls les intérêts privés des intimés pourraient être lésés en cas d'inondation. Au demeurant, la décision de l'ECAB du 15 septembre 2015 précise expressément que les dommages causés par les hautes eaux à des constructions édifiées en dessous de la cote de 430.80 ne sont pas couverts par l'assurance.
8. Les recourants invoquent une violation des art. 125 LATeC et art. 16 ch. 7 RCU. Ils soulignent que, prise dans son ensemble, la construction projetée est totalement massive et disproportionnée. Selon eux, il est intolérable, au vu des relatives faibles dimensions de la parcelle, que l'on puisse tolérer des saillies extrêmes (notamment d'un mètre par 8.33 m le long du flanc du côté de la parcelle xxx RF ou les saillies triangulaires de l'autre côté) ainsi que les deux dérogations à l'interdiction de construire en dessous de la cote 431.60 et à la hauteur du bâtiment. Ce faisant, ils considèrent que les constructeurs ont été largement au-delà du maximum des possibilités données par la parcelle. Ils relèvent que, si on additionne à la longueur de 25 m du bâtiment, les deux places de parc collées à celui-ci et la terrasse ajoutée à l'autre extrémité, l'intégralité de la longueur de la parcelle est exploitée, ce qui est impensable et insensé. Ils indiquent que les importantes saillies collées sur les deux flancs du bâtiment, sans compter la présence d'un réduit aux dimensions imposantes, augmentent encore de manière extrême le
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volume construit. Enfin, ils signalent que le RCU interdit les toits plats, alors que les saillies ont des toits plats. Selon eux, le résultat final est "tout simplement un paquebot confiné dans une parcelle de trop petite taille, inesthétique et disproportionné".
a) L'art. 3 al. 2 let. b LAT prévoit que les autorités chargées de l'aménagement du territoire doivent notamment tenir compte de la nécessité de préserver le paysage et de veiller à ce que les constructions prises isolément ou dans leur ensemble ainsi que les installations s'intègrent dans le paysage. La portée de cette disposition dépend avant tout du degré de protection que requiert le paysage en question. S'il s'agit d'un site sensible, porté à l'inventaire ou présentant des caractéristiques particulières, une exigence plus élevée d'intégration peut se justifier qu'en présence d'un paysage de moindre intérêt (WALDMANN/HÄNNI, Raumplanungsgesetz, 2006, n. 27 ad art. 3 LAT, p. 85). Une construction ou une installation s'intègre dans le paysage lorsque son implantation et ses dimensions n'affectent ni les caractéristiques ni l'équilibre du site et si, par sa forme et les matériaux utilisés, elle en respecte l'originalité (DFJP/OFAT, Etude relative à la LAT, 1981, n. 28 ad art. 3 LAT). Pour qu'un projet puisse être interdit sur la base de l'art. 3 al. 2 let. b LAT, il doit porter une atteinte grave à un paysage d'une valeur particulière qui serait inacceptable dans le cadre d'une appréciation soigneuse des divers intérêts en présence (cf. arrêts TF 1C_82/2008 du 28 mai 2008 consid. 6.3, non publié in ATF 134 II 117; 1A.92/1998 du 30 décembre 1998 consid. 5, publié in RDAF 1999 I p. 410). Une clause générale d'esthétique dans le cadre de la procédure d'autorisation de construire peut renforcer la mise en œuvre de ce principe (TSCHANNEN, Commentaire de la LAT, n. 50 ad art. 3 LAT).
Aux termes de la clause d'esthétique contenue à l'art. 125 LATeC, les constructions, installations et aménagements extérieurs, dans leur intégralité et leurs parties, doivent être conçus et entretenus dans un souci d'harmonisation avec l'environnement construit et paysager, de façon qu'un aspect général de qualité soit atteint. Selon la jurisprudence, l'application d'une clause d'esthétique ne doit pas aboutir à ce que, de façon générale, la réglementation sur les zones en vigueur soit vidée de sa substance. Lorsqu'un plan de zones prévoit que des constructions d'un certain volume peuvent être édifiées dans tel secteur du territoire, une interdiction de construire fondée sur une clause d'esthétique, en raison du contraste formé par le volume du bâtiment projeté, ne peut se justifier que par un intérêt public prépondérant. Il faut que l'utilisation des possibilités de construire réglementaires apparaisse déraisonnable. Tel sera par exemple le cas s'il s'agit de protéger un site, un bâtiment ou un ensemble de bâtiments présentant des qualités esthétiques remarquables, qui font défaut à l'immeuble projeté ou que mettrait en péril sa construction (arrêt TF 1C_520/2012 du 13 juillet 2013 consid. 2.3; ATF 101 Ia 213 consid. 6c; 115 Ia 114 consid. 3d).
On ajoute que, dans ce domaine, les autorités locales disposent d'un large pouvoir d'appréciation (cf. ATF 132 II 408 consid. 4.3 et les références; arrêt TF 1P.678/2004 du 21 juin 2005 consid. 4, in ZBl 2006 p. 430). C'est le cas notamment lorsqu'il s'agit de savoir si une construction ou une installation est de nature à compromettre l'aspect ou le caractère d'un site, d'une localité, d'un quartier ou d'une rue (ATF 115 Ia 114 consid. 3d; 115 Ia 363 consid. 3b).
b) En l'espèce, l'article qqq RF, d'une surface totale de 1'112 m2, se situe en partie dans la zone village (398 m2), en partie dans la zone libre (654 m2) et en partie dans la zone de protection des rives (60 m2).
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La zone de village – dans laquelle sera implantée la construction contestée – est réglementée à l'art. 16 RCU. Le ch. 7 de cette disposition prévoit notamment des prescriptions particulières, dont la teneur est la suivante:
"Les constructions doivent s'intégrer au site bâti par leur orientation, les dimensions et proportions du volume et par l'expression architecturale. Il en va de même de leurs abords.
Seuls les toits à deux pans avec le faîte au milieu du bâtiment sont admis. La pente des pans est fixée entre 30° et 45°. Pour les constructions de peu d'importance au sens de l'art. 85 ReLATeC, la forme des toits est libre.
Les prescriptions des périmètres de protection du site sont réservées."
Il ressort du Portail cartographique du canton de Fribourg que la parcelle destinée à accueillir la construction litigieuse est recensée comme site d'importance locale à l'Inventaire des sites construits à protéger en Suisse (ISOS), dont le périmètre construit est soumis à un objectif de sauvegarde C. Un tel secteur ne justifie pas des mesures d'aménagement particulières au sens du Plan directeur cantonal (chapitre 14, sites construits à protéger).
En l'occurrence, la commune relève que la forme du bâtiment projeté et sa longueur ne contrastent aucunement avec les bâtiments avoisinants. Selon elle, la construction litigieuse s'intègre au site bâti. Elle ajoute que le projet respecte les dispositions légales applicables et qu'il a obtenu les dérogations nécessaires. Elle précise que la forme du toit imposée par l'art. 16 ch. 7 RCU ne concerne que "le toit qui couvre le bâtiment entier".
Le Service des biens culturels (SBC) a renoncé à préaviser le projet, dès lors que le secteur considéré est situé à l'extérieur des périmètres de protection inscrits au PAZ et qu'il n'est pas directement voisin d'un bâtiment protégé.
Pour sa part, le SeCA est d'avis que la construction est orientée conformément au site et que les proportions du volume – bien que très allongé – sont correctes. Il relève que la forme du bâtiment est due à la forme du terrain étroit et long et ajoute qu'il n'est pas rare de trouver des parcelles avec une telle forme dans la Commune de R._. Il souligne qu'il est intéressant de noter que les constructions situées des deux côtés du projet ont une longueur respectivement d'environ 40 m sur les articles yyy et zzz RF et d'environ 35 m, avec une interruption de moins d'un mètre, sur les articles xxx et www RF. Selon ce service, l'architecte a réalisé un projet qui s'adapte au terrain.
Quant au préfet, il s'est essentiellement référé à la position de la commune. Il a en outre constaté que la construction projetée ne se situait pas dans une zone de protection architecturale spécifique, qu'elle n'apparaissait pas déraisonnable, qu'elle présentait certes de grandes dimensions en longueur mais que celles-ci n'étaient pas extravagantes et que, par sa hauteur moins élevée que les autres bâtiments, son impact dans le quartier était amoindri.
c) En l'espèce, le projet prévoit principalement la construction d'une maison individuelle, aux extrémités de laquelle seront implantées, d'un côté, deux places de stationnement et, de l'autre, une terrasse. Un réduit est également prévu à l'arrière des places de parc, du côté de l'article yyy RF.
L'art. 16 ch. 7 RCU a manifestement pour objectif d'assurer l'intégration des constructions par rapport à l'environnement bâti tel qu'il existe actuellement. La formulation de cette disposition selon
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laquelle les constructions doivent s'intégrer au site bâti par leur orientation, les dimensions et les proportions du volume et par l'expression architecturale (1er paragraphe) laisse cependant une grande marge d'appréciation aux autorités. Or, la commune – à l'avis de laquelle s'est rallié le préfet – soutient ce projet, en précisant en particulier que la forme du bâtiment et sa longueur ne contrastent pas avec les bâtiments voisins. Quant au SeCA, il souligne également que l'orientation et les propositions du volume sont conformes et que la longueur du bâtiment, comparée à celles des constructions voisines, n'a rien d'exceptionnel.
Sur cet aspect, il n'existe aucun indice permettant de mettre en doute la valeur probante des avis des autorités spécialisées. Les recourants font valoir que la construction projetée constitue en réalité un mur de 8 m de haut par 25 m de long. En l'espèce, la longueur du bâtiment envisagé est de 25 m. Aucune disposition légale ou réglementaire n'impose une longueur maximale de bâtiment. En outre, comme l'a relevé le SeCA, les constructions situées des deux côtés du projet ont une longueur respectivement d'environ 40 m sur les articles yyy et zzz RF et d'environ 35 m, avec une interruption de moins d'un mètre, sur les articles xxx et www RF. On constate également que les bâtiments sis sur les articles xxx et zzz RF ont une longueur d'environ 20 m chacun. Dans ces conditions, on ne voit pas en quoi la construction litigieuse, de par ses dimensions, ne s'intégrerait pas dans le site bâti. A cela s'ajoute que, dans la mesure où la hauteur sera inférieure à 8 m, l'impact de "mur" est en soi amoindri du fait de l'octroi de la dérogation à la hauteur totale. Par ailleurs, il est manifestement faux de prétendre, comme le font les recourants, que l'intégralité de la parcelle est exploitée. En effet, comme mentionné ci-dessus, la parcelle article qqq RF se situe pour l'essentiel en zone village et en zone libre. Or, la construction projetée ne s'étendra que sur la partie sise en zone village. Ainsi, de par son implantation, la construction litigieuse se situera à hauteur des bâtiments avoisinants. En outre, les places de parc et la terrasse prévues à chaque extrémité de la longueur du bâtiment sont des possibilités autorisées par le RCU et ont été validées par les autorités concernées, en particulier par la commune. S'agissant des saillies, qui seraient extrêmes selon les recourants, on constate que, sur la longueur de façade de 25 m, les éléments saillants sont d'une longueur de 8.33 m du côté de l'article xxx RF et de deux fois 4.165 m du côté de l'article yyy RF. Ainsi, les saillies sont conformes à l'art. 76 al. 1 ReLATeC, qui prescrit que celles-ci sont admises si elles n'empiètent pas de plus de 1 mètre sur la distance à la limite et si la longueur, à l'exception de celle des avant-toits, ne dépasse pas le tiers de la façade considérée. Les recourants considèrent que ces saillies augmentent de manière extrême le volume construit. Sur ce point, on constate que la largeur totale de la construction projetée, saillies comprises, est de 6.77 m. Si on y ajoutait encore la largeur du réduit/local à vélos de 1.95 m, on obtiendrait une largeur de 8.72 m. Même avec une telle dimension, la maison projetée serait encore nettement moins large que les bâtiments directement avoisinants sis sur les parcelles xxx, www, yyy et zzz RF. Dans ces circonstances, on ne peut raisonnablement pas prétendre que les dimensions et les proportions du volume ne s'intègrent pas au site bâti. Enfin, les recourants considèrent que les toits plats des saillies ne sont pas conformes au RCU. Si l'art. 16 ch. 7 RCU impose des toits à deux pans avec une pente comprise entre 30° et 45°, il s'agit d'une prescription qui concerne le toit du bâtiment en tant que tel uniquement. La commune confirme cette interprétation et précise que la surface supérieure des saillies n'est pas visée par cette disposition.
Pour le reste, les arguments en lien avec des problèmes d'immissions sonores, de perte de valeur des propriétés environnantes et de perte d'ensoleillement relèvent du droit civil. En effet, au-delà des dispositions sur les distances aux limites, la hauteur et le volume – toutes respectées en l'occurrence –, le droit public de la construction ne comporte pas de règle qui protège un droit des voisins au soleil et à la vue (arrêt TC FR 602 2015 38 et 39 du 17 juillet 2015 consid. 4). A cela
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s'ajoute que les recourants n'ont pas démontré en quoi la construction projetée pourrait avoir un impact dépassant un niveau d'intensité tolérable.
Il résulte de ce qui précède que l'implantation de la construction projetée n'apparaît pas comme déraisonnable par rapport à son environnement et il ne saurait être question d'interdire ce projet conforme au RCU et aux dérogations octroyées en invoquant la clause d'esthétique.
9. Les recourants font également valoir que l'équipement technique de l'article qqq RF est impossible en l'état. Ils expliquent que celui-ci est prévu au travers de conduites traversant l'article www RF, alors qu'il n'existe aucune servitude de passage et aucune convention à ce sujet.
Les intimés exposent que les servitudes "manquantes" mentionnées par les recourants concernent uniquement la conduite d'eau claire (soit un tuyau d'environ 20 cm de diamètre) et celle d'eau potable ainsi que deux tubes (d'environ 8 cm de diamètre) pour les câbles de AA._ et de AB._. Ils soutiennent cependant que ces servitudes sont réalisables tant techniquement que juridiquement. En particulier, ils relèvent qu'ils pourront sans autre faire inscrire ces servitudes au RF en recourant à la procédure prévue à l'art. 691 al. 1 CC et ce, bien avant la fin des travaux ou la fin de la validité du permis de construire.
En l'occurrence, il ressort des plans que le tracé de la conduite des eaux usées passe uniquement sur l'article qqq RF et que celle-ci est raccordée au collecteur communal situé sur la limite des parcelles qqq et xxx RF. Aucune servitude de conduite n'est donc nécessaire pour la conduite des eaux usées. En revanche, la conduite d'eau claire et celle d'eau potable sont raccordées au collecteur, respectivement, au réseau communal se situant sous la route, de sorte qu'elles traversent l'article www RF, lequel se situe précisément entre la route en question et l'article qqq RF. Il en va de même pour le raccordement au réseau électrique et à celui du téléphone (T+T). Pour ces quatre éléments de l'équipement technique, il n'existe aucune servitude en faveur de l'article qqq RF à charge de l'article www RF ni aucune convention à ce sujet; les recourants précisent d'ailleurs que les propriétaires de l'article www RF refusent que les conduites d'équipement traversent leur parcelle.
Aux termes de l'art. 22 al. 2 let. b LAT, une autorisation de construire ne peut être délivrée que si le terrain est équipé. Tel est le cas selon l'art. 19 al. 1 LAT, lorsqu'il est desservi d'une manière adaptée à l'utilisation prévue par des voies d'accès et par des conduites auxquelles il est possible de se raccorder sans frais disproportionnés pour l'alimentation en eau et en énergie, ainsi que pour l'évacuation des eaux usées. Selon la jurisprudence, la réalisation de l'équipement doit être garantie sur le plan juridique et technique (cf. arrêt TF 1C_245/2014 du 10 novembre 2014 consid. 4.1; cf. également JEANNERAT, in Commentaire pratique LAT: Planifier l'affectation, 2016, art. 19 n° 8). S'agissant d'un accès routier, le Tribunal fédéral a précisé que le projet doit disposer de l'équipement au plus tard au moment de sa réalisation (ATF 127 I 103 consid. 7d). En outre, il est possible d'octroyer une autorisation de construire assortie de la condition suspensive selon laquelle cette autorisation n'entrera en force que lorsque le principe et la forme de l'équipement seront assurés sur le plan juridique (cf. arrêt TF 1C_271/2011 du 27 septembre 2011 consid. 2.5).
A teneur de l'art. 691 al. 1 CC, le propriétaire d'un fonds est tenu, contre réparation intégrale du dommage, de permettre l'établissement à travers son fonds des lignes ou des conduites de desserte et d'évacuation permettant de viabiliser un autre fonds s'il est impossible ou excessivement coûteux d'équiper celui-ci autrement. Ainsi, cette disposition introduit une restriction légale de la propriété foncière, imposant à un propriétaire de supporter, à certaines conditions, que des conduites traversent son fonds. Le propriétaire qui veut établir la conduite dispose ainsi, de
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par la loi, d'une créance propter rem lui permettant d'exiger de tout propriétaire actuel du fonds voisin la constitution d'une servitude de conduite, par voie amiable ou par jugement (arrêt TF 5D_10/2011 du 15 avril 2011 consid. 3.3.1).
En l'espèce, selon les déclarations des intimés, ceux-ci ne disposent ni d'une servitude de conduite ni d'un contrat constitutif de servitude de conduite les autorisant à faire passer leurs conduites et tuyaux sur le fonds voisin (article www RF). Partant, la réalisation de l'équipement relatif aux conduites d'eau claire et d'eau potable ainsi qu'à celles pour l'électricité et le téléphone n'est pour l'heure en soi pas garantie sur le plan juridique. Cela étant, les intimés ont la possibilité de recourir à la procédure prévue par l'art. 691 al. 1 CC, laquelle relève de la compétence du juge civil, pour obtenir une servitude pour les éléments précités, sous réserve de l'al. 2. Dans ces circonstances et vu que, comme exposé ci-dessus, aucun obstacle de droit de la construction ne s'oppose à l'octroi de l'autorisation de construire requise, il y a lieu de confirmer le permis de construire délivré par le préfet en l'assortissant toutefois de la condition suivante: "Le permis de construire ne pourra être exécuté que lorsque la réalisation de tout l'équipement sera garantie".
10. Il résulte de ce qui précède que, mal fondé, le recours doit être rejeté et les décisions rendues par le Préfet du district du Lac le 3 novembre 2016 confirmées. Il y a cependant lieu de compléter le permis de construire avec la condition suivante: "Le permis de construire ne pourra être exécuté que lorsque la réalisation de tout l'équipement sera garantie".
L'affaire étant jugée au fond, la demande d'octroi de l'effet suspensif (602 2016 150) devient sans objet.
11. a) Vu l'issue du recours, les frais de procédure doivent être mis solidairement à la charge des recourants qui succombent, conformément à l'art. 131 CPJA et aux art. 1 et 2 du tarif fribourgeois du 17 décembre 1991 sur les frais de procédure et des indemnités en matière de juridiction administrative (RSF 150.12).
b) Obtenant gain de cause et ayant fait appel aux services d'une avocate pour défendre leurs intérêts, les intimés ont droit à une indemnité de partie. Au vu de la liste de frais produite par leur mandataire et corrigée selon le tarif applicable en ce qui concerne le tarif horaire et le montant des photocopies, l'indemnité de partie est arrêtée à CHF 4'254.15 (honoraires et débours: CHF 3'939.40; TVA 8%: CHF 315.15). Elle est solidairement mise à la charge des recourants, qui s'en acquitteront directement auprès de la mandataire des intimés (art. 137, 140 et 141 CPJA).
Il n'y a en revanche pas lieu d'allouer une indemnité de partie à la commune. En effet, ses intérêts patrimoniaux n'étaient ici pas en cause et aucune circonstance particulière ne justifiait l'appel à un mandataire extérieur, ce d'autant moins qu'elle avait préavisé favorablement le projet et n'avait en soi pas d'intérêts propres à défendre (art. 139 CPJA).
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