Decision ID: e78a149d-d35a-4e4d-99ae-fee8d5038e82
Year: 2000
Language: fr
Court: VD_TC
Chamber: VD_TC_031
Canton: VD
Region: Région lémanique
Law Area: public_law

Vu les faits suivants:
A. Rosemarie Bex est propriétaire de la parcelle no 710 du cadastre de Montreux, d'une surface totale de 1'853 m2 en nature d'habitation (78 m2), de buanderie et couvert (53 m2), de rural (88 m2) et de place-jardin (1'634 m2). Sise en zone urbaine d'ordre non contigu, chemin de Muraz, à Clarens, cette parcelle est régie par le plan général d'affectation approuvé par le Conseil d'Etat le 15 décembre 1972 et le règlement sur le plan d'affectation et la police des constructions du 15 décembre 1972 (RPA), modifié en date des 14 janvier 1976, 8 avril 1987, 24 octobre 1990 et 19 avril 1995. Cette parcelle est limitée au nord par une zone bâtie de faible densité, à l'ouest et au sud par la courbe de l'avenue Eugène-Rambert et à l'est par une zone d'utilité publique, verdoyante, les parcelles nos 712 et 713, propriétés de la commune, comprenant respectivement le cimetière et à l'ouest l'église de Clarens.
B. En 1996, Mme Bex a promis-vendu la parcelle susdite à la Caisse de pensions de l'Etat de Vaud (ci-après : CPEV), de même qu'elle a mandaté un bureau d'architecture et d'urbanisme, à Renens, pour effectuer une pré-étude dans le but d'y construire un immeuble locatif, ce dont le Service de l'urbanisme de la Commune de Montreux a été informé par les soins de l'architecte.
En 1997, divers échanges d'écritures ont eu lieu entre l'architecte et le Service de l'urbanisme, notamment s'agissant de la distance aux limites, de la hauteur à la corniche, de la longueur du bâtiment, du nombre de niveaux et de garages, de la proportion des façades, des emplacements de stationnement et enfin des places de jeux, prévues par les art. 7 à 10, 65 bis, 68, 72 bis, 89 et 90 du règlement.
C. Le 28 novembre 1997, l'architecte a adressé un avant-projet à la commune portant sur la construction d'un bâtiment de six niveaux sous corniche comprenant 37 logements avec parking enterré de 50 places. Dans la lettre d'accompagnement, l'architecte a posé un certain nombre de questions précises à la commune.
Par courrier du 9 janvier 1998, la commune a répondu au courrier précité en donnant divers conseils s'agissant de la manière de calculer le niveau moyen du terrain naturel, de même qu'elle a prévu une taxe compensatoire pour trois places de parc et a enfin demandé la modification de l'entrée au parking.
Le 21 janvier 1998, un nouveau projet a été soumis à la commune, eu égard aux exigences posées par cette dernière, laquelle a encore fourni des précisions complémentaires, par courrier du 13 mars 1998.
D. Le 6 juillet 1999, l'architecte a déposé, après avoir tenu compte des remarques de la commune, un projet complet d'immeuble locatif avec six niveaux sous corniche, rez-de-chaussée compris, parking enterré et accès conforme aux indications du Service de l'urbanisme, l'architecte relevant en particulier que le projet respecte les règles de la zone urbaine de l'ordre non contigu.
Selon le formulaire de demande de permis de construire déposé en annexe du courrier précité, le bâtiment locatif, dont le coût de la construction est estimé à 8'500'000 francs et qui ne nécessite aucune dérogation, comprend en tout 39 logements, à savoir un logement de deux pièces, treize logements de trois pièces, vingt-quatre logements de quatre pièces et un logement de cinq pièces, les deux bâtiments existants devant être démolis.
Plus précisément, il s'agit d'un immeuble de six niveaux plus attique d'une surface au sol de 708,6 m2, représentant 4'633 m2 de surface brute utile de plancher, en lieu et place d'une petite maison d'habitation, d'un rural et d'une annexe dont la surface totale au sol représente 219 m2. Chaque étage est desservi par deux cages d'escalier en volée droite avec un ascenseur, toutes deux situées au centre du bâtiment. La forme et l'implantation du bâtiment projeté colle aux limites de construction (7 mètres à l'axe de la route) et aux distances aux limites de propriété (7 mètres à la limite sauf au sud-est où elle est réduite à 6 mètres en conformité avec l'art. 62 RPA). Quant à la façade est, elle a une longueur de 44 mètres plus 2 mètres de balcon, son extrémité sud se situant à environ 12 mètres du clocher de l'église. La façade ouest reprend plus ou moins la courbe de l'avenue Eugène-Rambert, ce qui épaissit l'immeuble qui passe d'une largeur de 9,46 mètres sans balcon à une largeur de 22,33 mètres (la largeur médiane avec balcon étant d'environ 20 mètres pour l'appartement situé au centre de l'immeuble). Le bâtiment est posé sur un remblai d'environ 1 mètre au-dessus du niveau de l'avenue Rambert, ce qui a pour effet de surélever sa hauteur à la corniche qui est de 17,50 mètres par rapport au niveau du rez-de-chaussée, augmentée à 19,55 mètres pour l'attique. Il n'y a pas de places de parc prévues à l'extérieur, mais un parking enterré de deux niveaux, avec l'accès sur le chemin de Muraz, comprenant 49 places de stationnement. Le projet de construction nécessite en outre l'abattage de trois arbres.
E. Durant l'enquête publique effectuée du 30 juillet au 19 août 1999, prolongée au 30 août 1999, une cinquantaine d'oppositions, pétitions et interventions ont été adressées à la municipalité.
F. La municipalité a transmis le dossier à la CAMAC pour examen de celui-ci par les différents services cantonaux compétents. Ces derniers ont tous émis un préavis favorable, à l'exception de la Section monuments historiques et archéologie, qui a formulé une exigence quant à l'exécution de fouilles, lesquelles ont été exécutées par la suite, sans révéler la présence d'aucun vestige.
G. Par courriers des 8, 11 et 12 octobre et 23 novembre 1999, Mme Bex, agissant dès lors par l'intermédiaire de son mandataire, Me Daniel Pache, avocat, a demandé à la municipalité de bien vouloir procéder à la délivrance du permis de construire, s'agissant d'un projet conforme aux échanges de correspondance et à toutes les discussions avec le Service de l'urbanisme, se réservant d'invoquer, de même que la CPEV, un déni de justice.
Par courrier du 22 octobre 1999, la municipalité a répondu qu'elle prendrait une décision "dans les meilleurs délais".
H. N'ayant pas obtenu de réponse, le mandataire de Mme Bex s'est adressé au Département des infrastructures, en date du 23 novembre 1999, pour l'informer de cet état de fait et du préjudice que pourrait subir sa cliente du fait de ce déni de justice.
I. Par décision du 6 décembre 1999, la municipalité a refusé de délivrer le permis de construire, indiquant que le projet a suscité 27 oppositions, ainsi que le dépôt au conseil communal d'une pétition signée par 1470 personnes. La municipalité indique s'être principalement fondée sur les art. 86 de la loi sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC) et 76 al. 1 RPA, ayant acquis la conviction que le bâtiment projeté, par son volume et son implantation, ne pourrait pas s'intégrer valablement dans le quartier et dans l'environnement bâti et non bâti. Bien que compris dans la zone à bâtir, il se situerait à proximité immédiate de l'église de Clarens et de la zone d'utilité publique comprenant le cimetière, d'où un impact excessif dans l'environnement ne respectant pas les dispositions légales précitées. La municipalité a ajouté qu'elle se doit de respecter les objectifs du plan directeur en cours d'adoption par le conseil communal et que, nonobstant le statut constructible actuel qu'elle ne remet pas en cause, il n'en demeure pas moins qu'il lui appartient de rechercher une utilisation qualitative et limitée du sol et une urbanisation respectueuse de l'environnement. Subsidiairement, la municipalité s'est fondée sur l'art. 77 al. 1, 1ère phrase LATC, bien qu'elle n'ait pas encore étudié une modification du plan général d'affectation ou l'établissement d'un plan spécial pour le secteur en cause. Elle estime que le projet compromet gravement la qualité du site, une modification étant fondée sur les principes du plan directeur.
Par lettre circulaire du 10 décembre 1999, la municipalité a informé les opposants de sa décision de refuser de délivrer le permis de construire.
J. Par mémoire de recours du 21 décembre 1999, Mme Bex et la CPEV se sont pourvues contre la décision précitée concluant, avec suite de frais et dépens, à l'annulation de celle-ci et à la délivrance du permis de construire sollicité, vu la parfaite conformité du projet de construction avec la zone et la réglementation y relative, de même qu'avec son environnement déjà largement bâti. Les moyens soulevés par les recourantes à l'appui de leur mémoire seront repris, ci-dessous, dans la mesure utile.
Mme Bex a effectué, en temps utile, l'avance de frais requise de 2'500 francs.
K. Par lettre circulaire du 11 janvier 2000, la municipalité a informé les opposants et intervenants du dépôt du recours auprès du Tribunal administratif et de la possibilité leur étant offerte d'intervenir dans le cadre de la procédure.
L. Par mémoire de réponse du 24 janvier 2000, la municipalité a conclu avec dépens au rejet du recours. Selon elle, même abstraction faite de considérations strictement architecturales, le projet de construction litigieux ne s'intègre manifestement pas dans son environnement et dans le quartier, où son impact apparaîtrait intolérable, se profilant sur l'horizon depuis de nombreux points de vue. De plus, outre la cinquantaine d'oppositions que l'enquête publique a suscitée, le projet a provoqué dans la population montreusienne une véritable vague de fonds de protestation, traduite par le dépôt au conseil communal d'une pétition signée par 1470 personnes, adressée le 22 septembre 1999 au conseil communal. Partant, dans un processus démocratique, il était et demeure exclu pour la municipalité d'ignorer une telle pétition et de baisser les bras devant le projet, alors qu'il suscite un pareil tollé et qu'il y a un désir manifeste et compréhensible de très nombreux citoyens d'empêcher une atteinte irrémédiable au site. Dans un tel contexte, il serait injustifié et incompréhensible que le droit de la municipalité d'invoquer l'art. 77 LATC lui soit dénié pour le seul motif qu'elle n'aurait pas pris au préalable l'initiative d'études ou d'autres mesures en vue de réviser sur ce point le plan d'affectation.
M. Divers opposants ont pris part à la présente procédure et se sont déterminés sur le recours précité. Il s'agit de l'Association des intérêts du village de Tavel, de l'Association pour la protection des sites montreusiens, de Jean-François Zürcher, de Johannes Potter van Loon et consorts, de Les Verts-GPE, de la Paroisse de Clarens-Chailly-Brent, Eglise évangélique réformée et de la Société d'art public, qui ont adressé leurs déterminations respectives dans le délai imparti par le juge instructeur.
N. Par avis du 7 février 2000, le juge instructeur a invité la Commission cantonale consultative d'urbanisme et d'architecture (ci-après : CCUA) à donner son avis sur le recours.
O. Une audience s'est déroulée le 17 mars 2000 à Clarens en présence, pour les recourantes, de Mme Bex, assistée par l'architecte et son conseil, de Pierre Salvi, syndic, de Jacques Delaporte, Alain Feissli, Hubert Diedrichs et J.-L. Barraud, municipaux, la municipalité étant en outre représentée par son conseil, des opposants J.-E. Blanc, M. Vignerat, J.-F. Zürcher, J. Potter van Loon, Manuel et Léonore Morgade, Arthur Affolter et son épouse, Mme Zürcher, M. Jacques, J. Bonnard, M. Niederhauser et M. Durgnieux. Lors de la vision locale, le président du tribunal a informé les parties du fait que le tribunal ne statuerait qu'après réception du préavis de la CCUA et des observations éventuelles des parties à la procédure. Les parties et leurs conseils ont pris la parole tour à tour, confirmant leurs moyens, de même que Me Pache et l'architecte ont respectivement déposé un dossier relatif à d'autres églises sises en zone urbaine et le dossier original des géomètres pour pouvoir déterminer les diverses hauteurs du temple.
Le tribunal a ensuite procédé, à la demande des parties et des opposants, à la vision locale de l'intérieur du temple, des alentours et du point de vue depuis la terrasse du château de Châtelard.
P. Par avis du 22 mars 2000, le juge instructeur a demandé l'avis de la CCUA en particulier sur la compatibilité du projet avec la clause d'esthétique (art. 86 LATC et 76 RPA) et sur l'adéquation de la réglementation communale applicable à la zone dans laquelle se trouve le bâtiment litigieux (zone urbaine d'ordre non contigu).
Q. Le 12 mai 2000, la CCUA a déposé l'avis no 185/00 concluant, à l'unanimité de ses membres, qu'il y a lieu de recommander d'élaborer un nouveau projet sur la base d'une densité nettement plus faible, d'un gabarit et d'une implantation assurant un dégagement suffisant à l'église et son parc et d'un traitement architectural en relation avec le caractère végétal du site. Selon la CCUA, la construction projetée n'est pas compatible avec la clause d'esthétique, dans la mesure qu'elle ne présente pas un aspect architectural satisfaisant et ne s'intègre pas à l'environnement. De son point de vue, la clause d'esthétique commande que l'élaboration du projet parte d'une réflexion qui tienne compte de l'environnement immédiat et du site particulier que forment le parc (cimetière) et l'église implantée sur le plateau en aval du coteau viticole du Château du Châtelard.
Quant à la question liée à la réglementation communale applicable à la zone dans laquelle se trouve le bâtiment litigieux (zone urbaine d'ordre non contigu), - que le plan directeur communal (PDCOM) de septembre 1998, actuellement en voie d'adoption par le conseil communal, maintient en territoire d'habitat de moyenne et de forte densité -, la CCUA estime que ladite zone est inadaptée à la situation spécifique où se trouve le projet litigieux et recommande d'adapter et de compléter le plan directeur communal et de revoir, au niveau du plan d'affectation, les prescriptions réglementaires (densité, hauteur, affectation) régissant ce secteur.
R. Les parties se sont déterminées sur le préavis susmentionné respectivement les 29 mai (municipalité) et 31 mai (recourantes) 2000.
Le tribunal a statué à huis clos.

Considérant en droit:
1. Déposé dans la forme et le délai prescrits par l'art. 31 LJPA, le recours est recevable à la forme.
2. Il n'est pas contesté que le projet de construction soit conforme aux dispositions réglementaires du RPA relatives à la zone urbaine d'ordre non contigu. Le litige porte dès lors principalement sur la question de savoir si la municipalité est fondée à refuser le permis de construire en application de la clause d'esthétique contenue aux art. 86 LATC et 76 RPA et subsidiairement, dans la négative, si l'art. 77 LATC peut trouver application et permettre, aux conditions qu''il énonce, de faire échec au projet de construction litigieux en raison d'un prochain changement de réglementation.
a) En l'espèce, la municipalité considère, tout comme la CCUA, que le bâtiment projeté, par son volume et son implantation, ne pourrait pas s'intégrer valablement dans le quartier et à l'environnement bâti et non bâti et que, se situant à proximité immédiate de l'église de Clarens et de la zone d'utilité publique comprenant le cimetière, il présenterait un impact excessif dans l'environnement, le bâtiment étant visible de nombreux points de vue, portant par là-même une atteinte grave et irrémédiable au site de Muraz, lequel constitue la plus importante zone verte de la localité.
Selon les recourantes, le permis de construire doit être délivré pour les divers motifs suivants. Elles relèvent tout d'abord que le quartier en question, classé en zone urbaine de l'ordre non contigu, fait partie de la ville, plus précisément de ce que le RPA nomme "agglomérations principales" et que, mise à part le cimetière se trouvant à l'est, toutes les parcelles avoisinantes sont déjà construites. Elles remarquent ensuite que le projet litigieux est parfaitement conforme à la réglementation en vigueur à Montreux et aux principes du plan directeur, de même qu'il n'utilise pas toutes les possibilités constructives du RPA tant s'agissant de la hauteur, de la longueur, que de l'implantation de l'immeuble, dont l'architecture prévue se veut élégante, épousant la forme de la parcelle avec des ouvertures au sud pour tous les appartements, comprenant vue sur le lac. De leur point de vue, le revirement subit de la municipalité ne s'explique que par une pression "politique", ce qui contredit l'attitude du Service de l'urbanisme, de la municipalité et des différents services de l'Etat, y compris la Section monuments historiques.
b) Il y a lieu d'écarter d'emblée le grief soulevé par les recourantes, du moins implicitement, lorsqu'elles se plaignent du revirement subit de la municipalité, qui ne s'expliquerait selon elle que par une pression "politique", ce qui contredirait l'attitude du Service de l'urbanisme, de la municipalité et des différents services de l'Etat, y compris la Section monuments historiques, pour lesquels le projet litigieux est parfaitement réglementaire. Le Tribunal administratif a déjà jugé que si le principe de la bonne foi, déduit de l'art. 4 a Cst. féd. ou 9 Cst. féd., donne à l'administré le droit d'être protégé dans la confiance légitime qu'il met dans les assurances reçues des autorités (ATF 108 Ia 385, consid. 3b; ATF 105 Ib 159, consid. 4b, JdT 1981 I 189), il ne peut toutefois pas se prévaloir de l'appréciation que pourrait émettre une municipalité à l'encontre d'un projet avant sa mise à l'enquête publique dans la mesure où il ne s'agit précisément que d'une appréciation et non pas d'une décision définitive, laquelle ne peut d'ailleurs intervenir qu'au terme de l'enquête publique (AC 007467 du 20 mars 1992 et les références citées; AC 96/0188 du 17 mars 1998). Dans le cas d'espèce, s'il est vrai que les autorités communales ont été associées, depuis 1996, à l'élaboration d'un projet en tous points conforme au RPA et que leur attitude a pu laisser les recourantes croire que le permis de construire leur serait délivré, on ne saurait reprocher à la municipalité d'avoir refusé le permis de construire et pris en considération, comme elle l'a indiqué en procédure, les multiples oppositions et interventions (dont la pétition signée par 1470 personnes). L'enquête publique est précisément destinée à cela et elle a en l'espèce mis en évidence la problématique de l'esthétique et de l'inadéquation de la réglementation actuelle sur la parcelle litigieuse. De toute manière, les recourantes n'ont pas reçu de "garanties" formelles de la part de la municipalité ni avant ni après la mise à l'enquête de leur projet.
c) L'art. 86 al. 1 LATC prévoit que la municipalité veille à ce que les constructions, quelle que soit leur destination, ainsi que les aménagements qui leur sont liés, présentent un aspect architectural satisfaisant et s'intègrent à l'environnement. L'alinéa 2 de cette disposition précise que le permis de construire doit être refusé pour les constructions ou les démolitions susceptibles de compromettre l'aspect ou le caractère d'un site, d'une localité, d'un quartier ou d'une rue, ou de nuire à l'aspect d'un édifice de valeur historique, artistique ou culturelle. L'art. 76 al. 1 et 2 RPA, fondé sur l'art. 86 al. 3 LATC, prévoit que la municipalité est compétente pour prendre les mesures nécessaires en vue d'éviter l'enlaidissement du territoire communal, étant notamment interdits tous travaux ou installations (antennes, etc.) qui seraient de nature à nuire au bon aspect d'un site, d'un quartier, d'une rue ou d'un ensemble de bâtiments.
d) Selon la jurisprudence constante du Tribunal administratif, le soin de veiller à l'aspect architectural des constructions appartient en première ligne aux autorités locales qui disposent à cet égard d'un large pouvoir d'appréciation (ATF 115 Ia 118-119 consid. 3d; AC 99/0148 du 20 mars 2000; AC 96/0160 du 22 avril 1997). Cela ne vide toutefois pas le contrôle judiciaire de son sens, le tribunal devant être à même de vérifier si l'autorité intimée s'est fondée sur des critères pertinents et si l'application de ceux-ci à la situation concrète est correcte (arrêt AC 96/0160 du 22 avril 1997 et les références citées). Dans ce cadre, l'autorité doit notamment veiller à ne pas appliquer la clause d'esthétique de telle sorte que cela viderait pratiquement de sa substance la réglementation de la zone en vigueur (ATF 114 Ia 345 consid. 4b; RDAF 1996 p. 103 consid. 3b et les références citées). Certes, un projet peut être interdit sur la base de l'art. 86 LATC quand bien même il satisferait par ailleurs à toutes les dispositions cantonales et communales en matière de constructions. Toutefois, lorsque la réglementation applicable prévoit que des constructions d'un certain volume peuvent être édifiées, une interdiction de construire fondée sur l'art. 86 LATC, en raison du contraste formé par le volume du bâtiment projeté avec les constructions existantes, ne peut se justifier que par un intérêt public prépondérant. Il faut alors que l'utilisation des possibilités de construire réglementaires apparaisse déraisonnable et irrationnelle (ATF 115 Ia 114; 385; 114 Ia 345; 101 Ia 233 ss.). D'autre part, l'examen de l'esthétique interviendra sur la base de critères objectifs généralement reçus et sans sacrifier à un goût ou à un sens esthétique particulièrement aigu, de manière que le poids de la subjectivité, inévitable dans toute appréciation, n'influe que dans les limites de principe éprouvé et par référence à des notions communément admises (RDAF 1976 p. 268; TA, arrêt AC 95/268 du 1er mars 1996; AC 93/257 du 18 mai 1994; AC 93/240 du 19 avril 1994). Enfin, une interdiction de construire fondée sur l'art. 86 LATC et ses dispositions d'application ne peut se justifier que par un intérêt public prépondérant, notamment s'il s'agit de protéger un site, un bâtiment ou un ensemble de bâtiments présentant des qualités esthétiques remarquables qui font défaut à l'ouvrage projeté ou que mettrait en péril sa construction (ATF 101 Ia 223 consid. 6; arrêts AC 95/0137 du 11 janvier 1996, AC 95/0235 du 22 janvier 1996; AC 96/0188 du 17 mars 1998; AC 97/0084 du 2 décembre 1997; AC 98/0181 du 16 mars 1999).
e) Sur la question de l'esthétique, les oppositions formulées à l'encontre du projet ont souligné notamment le fait que l'attribution des parcelles litigieuses à la zone urbaine d'ordre non contigu était aujourd'hui dépassée, point de vue partagé par la CCUA. Mais il s'agit d'un point que le Tribunal administratif ne contrôle pas (RDAF 1993 78). La pesée des intérêts en présence met en balance, d'une part, l'intérêt que présente pour les recourantes la possibilité de conclure la vente de la parcelle no 710, de construire l'immeuble projeté, ce eu égard à l'importance du projet, de ses coûts de construction, estimés à 8'500'000 francs et, par voie de conséquence, des conséquences financières découlant du refus de délivrer le permis de construire et, d'autre part, l'intérêt public à sauvegarder l'environnement qui, quand bien même le projet de construction serait réglementaire, peut être prépondérant. Il résulte de l'instruction et de la vision locale effectuée par le tribunal de céans lors de l'audience du 17 mars 2000 que l'intérêt privé des recourantes doit céder le pas, en l'espèce, à l'intérêt public. En effet, la parcelle litigieuse no 710 se trouve dans une situation dominante et nettement dégagée par l'importance de la pente de l'autre côté de l'avenue Eugène-Rambert et jusqu'aux voies CFF en contrebas, de sorte que les bâtiments locatifs qui ont été construits à l'ouest et au sud de cette avenue ont un impact beaucoup moins important sur ce site que ne l'aurait le bâtiment projeté. Il s'ensuit que ce dernier formerait un front d'environ 42 mètres de longueur avec une hauteur hors-tout de 20 mètres en comptant l'attique, d'où un impact visible de nombreux points de vue, et qu'il porterait une atteinte au site de Muraz, qui constitue, comme l'a relevé la municipalité, la plus importante zone verte de la localité. A cela s'ajoute que le style d'architecture projeté, massif, augmenterait d'autant l'effet de "mur" de l'immeuble projeté, si l'on considère qu'il est de surcroît implanté sur une parcelle sans liens avec l'église et le cimetière. Il est vrai que le plan directeur communal (PDCOM) de septembre 1998, dont la CCUA a fait état dans son préavis, actuellement en voie d'adoption par le conseil communal, propose le maintien des parcelles concernées dans le territoire d'habitat de moyenne et de forte densité, ce que la CCUA considère comme une erreur. Cela ne saurait toutefois remettre en cause le fait que le projet litigieux, quand bien même il n'exploite pas complètement les possibilités constructives du RPA, en fait néanmoins une utilisation déraisonnable et irrationnelle, en prévoyant un immeuble par trop imposant et volumineux, sans égard à la configuration des lieux, à la particularité de l'environnement immédiat et du site particulier que forment le cimetière et l'église implantés sur le plateau en aval du coteau viticole du Château du Châtelard. Partant, le tribunal de céans considère que la municipalité n'a pas abusé de son pouvoir d'appréciation en considérant que la construction projetée, bien que réglementaire, n'est pas compatible avec la clause d'esthétique. La décision dont est recours doit ainsi être confirmée et point n'est besoin d'examiner la question subsidiaire de l'application de l'art. 77 LATC à la présente espèce.
3. Au vu de ce qui précède, le recours est rejeté aux frais des recourantes déboutées, qui supporteront, solidairement entre elles, le paiement de l'émolument de 2'500 francs. En outre, la municipalité obtenant gain de cause avec l'assistance d'un mandataire professionnel, les recourantes verseront, solidairement entre elles, une indemnité de dépens de 2'000 fr. à la Commune de Montreux.