Decision ID: f0e601e1-3747-5a43-82e7-37360f6fe56a
Year: 2017
Language: de
Court: SG_VWEK
Chamber: SG_VWEK_001
Canton: SG
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: 

Sachverhalt:
A.- Die X AG mit Sitz in A ist Inhaberin eines selbständigen und dauernden Baurechts
(Grundstück Nr. 1) an einer Fabrikationshalle inkl. Büroräumlichkeiten, welche sich auf
Grundstück Nr. 2 in Rheineck befindet. Das Gebäude war am 26. Oktober 2010 mit
einem Neuwert von Fr. 4'835'000.– geschätzt worden. Im Jahr 2014 wurde das Dach
erneuert und darauf gleichzeitig eine Photovoltaikanlage installiert. Mit amtlicher
Schätzung vom 10. Juni 2015 wurde der Neuwert des Gebäudes auf Fr. 6'252'000.–
festgesetzt. Diese von der Gebäudeversicherung am 1. August 2015 eröffneten
Versicherungswerte erwuchsen unangefochten in Rechtskraft.
B.- Das Grundbuchamt Rheineck erhob von der X AG mit Rechnung Nr. 40.120/2016
vom 10. Februar 2016 eine Nachbelastung für den Kanalisationsanschlussbeitrag in der
Höhe von Fr. 34'507.50 (neuer Neuwert Fr. 6'252'000.– abzüglich aufgewerteter alter
Neuwert Fr. 5'076'750.– = Fr. 1'175'250.–; davon 3% nach Abzug des Freibetrages von
Fr. 25'000.–) zuzüglich Mehrwertsteuer von 8% (Fr. 2'760.60). Der Stadtrat Rheineck
wies den dagegen am 26. Februar 2016 erhobenen Rekurs am 22. März 2016 ab.
C.- Gegen den am 24. März 2016 versandten Entscheid des Stadtrats Rheineck erhob
die X AG mit Eingabe ihres Rechtsvertreters vom 11. April 2016 Rekurs bei der
Verwaltungsrekurskommission mit dem sinngemässen Antrag, der Entscheid des
Stadtrates Rheineck vom 22. März 2016 und die ihm zugrunde liegende Rechnung vom
10. Februar 2016 seien aufzuheben; eventualiter sei das Verfahren zur neuen
Beurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen; unter Kosten- und
Entschädigungsfolge.
Mit Protokollauszug vom 10. Mai 2016 verzichtete die Vorinstanz unter Verweis auf den
eigenen Rekursentscheid auf eine Vernehmlassung. Für die Rekursbearbeitung wurden
zusätzliche Unterlagen beigezogen, welche den Parteien zur Kenntnis gebracht
wurden. Auf die Ausführungen der Rekurrentin zur Begründung ihrer Anträge wird,
soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.

Erwägungen:
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1.- Die Eintretensvoraussetzungen sind von Amtes wegen zu prüfen. Die
Verwaltungsrekurskommission ist zum Sachentscheid zuständig. Die Befugnis zur
Rekurserhebung ist gegeben. Der Rekurs vom 11. April 2016 ist rechtzeitig eingereicht
worden. Er erfüllt in formeller und inhaltlicher Hinsicht die gesetzlichen Anforderungen
(Art. 41 lit. h Ziff. 5, 45, 47 und 48 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege,
sGS 951.1, abgekürzt: VRP). Auf den Rekurs ist einzutreten.
Es ist aber darauf hinzuweisen, dass der Antrag der Rekurrentin lediglich auf
Aufhebung der Gebührenveranlagung des Grundbuchamtes vom 10. Februar 2016
lautet, das Anfechtungsobjekt vor Verwaltungsrekurskommission jedoch der Entscheid
des Stadtrates Rheineck vom 22. März 2016 ist. Es wäre indessen überspitzt
formalistisch, deswegen nicht auf den Rekurs einzutreten.
2.- a) Anschlussbeiträge stellen Vorzugslasten dar, die als öffentliche Abgaben einer
gesetzlichen Grundlage bedürfen. Der Gesetzgeber hat dabei Subjekt, Objekt und
Höhe der Abgabe in einem formellen Gesetz zu verankern. Kommunale Erlasse sind
einem formellen Gesetz gleichgestellt, wenn sie von der nach dem kantonalen Recht
ermächtigten Gemeindelegislative beschlossen wurden oder wenn der Erlass der
Gemeindeexekutive dem obligatorischen oder fakultativen Referendum unterstand.
Eine Blankodelegation an die Gemeindeexekutive zur Festsetzung von öffentlichen
Abgaben vermag dem Erfordernis der gesetzlichen Grundlage nicht zu genügen. Weder
das Kostendeckungs- noch das Äquivalenzprinzip vermögen eine wirksame
Begrenzung der Gebühren und Beiträge sicherzustellen, wo es um die Finanzierung
von kommunalen Ver- und Entsorgungsanlagen mit offenem Benutzerkreis und nicht
klar abgrenzbaren Kosten geht (vgl. Urteil des Bundesgerichts [BGer] 2C_67/2015 vom
12. November 2015 E. 2.1).
b) Im Rekurs ist zu Recht unbestritten, dass sich die veranlagte Nachzahlung
grundsätzlich auf eine in formeller Hinsicht genügende gesetzliche Grundlage stützen
kann. Das Abwasserreglement der Stadt Rheineck (nachfolgend: Abwasserreglement),
das unter anderem die Vorgaben von Art. 15 und 20 f. des Vollzugsgesetzes zur
eidgenössischen Gewässerschutzgesetzgebung (sGS 752.2, abgekürzt: GSchVG)
umsetzt, wurde vom dafür zuständigen Stadtrat am 10. Juni 2003 erlassen und
unterstand vom 12. August bis 10. September 2003 dem fakultativen Referendum.
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Subjekt, Objekt und Bemessungsgrundlage sind in diesen beiden Erlassen hinreichend
bestimmt geregelt.
3.- Umstritten ist, ob eine Nachzahlung für den Kanalisationsanschlussbeitrag
geschuldet ist und wenn ja, in welcher Höhe.
a) Die Rekurrentin macht im Wesentlichen geltend, die Anwendung der
Berechnungsgrundlage der Vorinstanz verletze die Gleichbehandlung der
Grundeigentümer. Hätte sie die Investition bereits bei der erstmaligen Erstellung des
Gebäudes getätigt, wäre die Anschlussgebühr insgesamt tiefer ausgefallen, da das
Gebäude im Zeitverlauf einem konjunkturellen Mehrwert unterliege. Die Vorinstanz
habe die Unterscheidung zwischen baulichem und konjunkturellem Mehrwert vollends
ausser Acht gelassen, obschon der höhere Kubikmeterpreis bei der Schätzung
konjunkturell bedingt sei. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung stelle eine
schematische Grundlage wie der Gebäudeversicherungswert für die Bemessung der
Anschlussgebühr bei Industriebauten kein taugliches Mittel dar, da diese im Vergleich
zu ihrem Volumen einen ausserordentlich hohen oder ausserordentlich niedrigen
Wasserverbrauch aufweisen könnten. Das fragliche Gebäude sei ein Lager- und
Fabrikationsgebäude mit niedrigem Wasserverbrauch. Massgebend sei dabei der
Vergleich mit einem Wohngebäude und nicht mit anderen Industrieobjekten. Es
bestehe ein eigentliches Missverhältnis zwischen dem Gebäudeversicherungswert und
dem Nutzungspotenzial des Wasser- und Abwasseranschlusses. Die Sanierung des
Daches und der Neubau der Photovoltaikanlage hätten zu keinerlei
Nutzungsausdehnungen geführt. Der Wasserverbrauch sei unverändert geblieben. Im
Wesentlichen habe es sich um Unterhaltsaufwand gehandelt. Das Bundesgericht habe
eine einzelfallbezogene Bemessungsweise für den Fall zur Diskussion gestellt, in dem
der abgabepflichtige Mehrwert der Liegenschaft überwiegend auf Investitionen im
Zusammenhang mit einer energetischen Gebäudesanierung zurückzuführen sei.
Gerade dies sei hier der Fall, wo die Kosten für die Photovoltaik rund 75% der
Neuwerterhöhung ausmachten. Eine schematische Bemessungsweise sei vorliegend
daher gerade nicht angebracht. Ferner liege aufgrund der besonderen Verhältnisse eine
Ausnahme nach Art. 37 des Abwasserreglements vor, weshalb eine Anpassung des
Beitrages zu erfolgen habe.
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b) Nach Art. 60 Abs. 1 des Bundesgesetzes über den Schutz der Gewässer (SR 814.2,
abgekürzt: GSchG) haben die Kantone dafür zu sorgen, dass die Kosten für Bau,
Betrieb, Unterhalt, Sanierung und Ersatz der Abwasseranlagen mit Gebühren oder
anderen Abgaben den Verursachern überbunden werden. Bei der Ausgestaltung der
Abgabe sind unter anderem die Art und die Menge des erzeugten Abwassers zu
berücksichtigen (Art. 60a Abs. 1 lit. a GschG). Das Verursacherprinzip gilt an sich auch
für den einmaligen Anschlussbeitrag, doch dürfen für dessen Berechnung noch andere
kausalabgaberechtliche Grund-sätze berücksichtigt werden.
Nach Art. 15 GSchVG erhebt die politische Gemeinde Abgaben für Erstellung und
Betrieb von Abwasseranlagen. Art. 16 bis 19 GSchVG regeln die Gebühren, während in
Art. 20 und 21 GSchVG die Beiträge verankert sind. Die politische Gemeinde kann
nach Art. 20 Abs. 1 GSchVG Beiträge von den Grundeigentümern des Einzugsgebietes
erheben. Die besonderen Verhältnisse bei den einzelnen Grundstücken können im
Rahmen der Bemessung nach Art. 21 GSchVG berücksichtigt werden. Bereits vor
Erlass des GSchVG waren die politischen Gemeinden gestützt auf Art. 13 und 14 des
Einführungsgesetzes zum eidgenössischen Gewässerschutzgesetz (in der bis zum
28. Februar 1997 gültigen Fassung, nGS 14-106) verpflichtet, von den
Grundeigentümern des Einzugsgebietes Beiträge zu erheben (vgl. GVP 1998 Nr. 32).
Gemäss Art. 21 Abs. 1 GSchVG können die Beiträge nach der Fläche oder dem Wert
des im Einzugsgebiet gelegenen Bodens (lit. a), dem Wert der im Einzugsgebiet
gelegenen Bauten und Anlagen (lit. b) und den besonderen Vorteilen für den
Grundeigentümer (lit. c) bemessen werden. Die Bemessungsgrundlagen können
miteinander verbunden werden (Art. 21 Abs. 2 GSchVG). Die Höhe der Beiträge für
Bauten und Anlagen mit ausserordentlich grossem oder kleinem Abwasseranfall oder
frachtmässiger Belastung kann besonders geregelt werden (Art. 21 Abs. 3 GSchVG).
Die Kostenüberwälzung erfolgt also mittels einmaliger Anschlussbeiträge und
wiederkehrender Benutzungsgebühren. Erstere tragen zur Deckung der vom
Gemeinwesen bereits in die öffentliche Abwasserentsorgungsinfrastruktur getätigten
Investitionen bei. Dagegen decken die Benutzungsgebühren vornehmlich die laufenden
und künftigen Kosten der Abwasserentsorgung (H.W. Stutz, Schweizerisches
Abwasserrecht, Zürich/Basel/Genf 2008, S. 192 f.).
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Mit dem Beitrag gilt der Eigentümer eines an die öffentlichen Abwasseranlagen
angeschlossenen Grundstücks den Mehrwert ab, der mit der jederzeit gesicherten
schadlosen Ableitung und Reinigung des auf dem Grundstück anfallenden
Schmutzwassers wie auch mit der gewährleisteten Ableitung des Meteorwassers
verbunden ist (GVP 1998 Nr. 32). Der Beitrag stellt damit eine Vorzugslast dar (GVP
2003 Nr. 24). Die Vorzugslast ist eine Abgabe, die als Ausgleich jenen Personen
auferlegt wird, denen aus einer öffentlichen Einrichtung ein wirtschaftlicher
Sondervorteil erwächst. Der wirtschaftliche Sondervorteil liegt vornehmlich im
Mehrwert, welcher einem Grundstück durch eine öffentliche Einrichtung entsteht. Mit
dem Beitrag wird somit im Wesentlichen die Anschlussmöglichkeit abgegolten (GVP
1998 Nr. 32).
Das Äquivalenzprinzip stellt die gebührenrechtliche Ausgestaltung des
Verhältnismässigkeitsprinzips nach Art. 5 Abs. 2 der Bundesverfassung (SR 101,
abgekürzt: BV) und des Willkürverbots nach Art. 9 BV dar. Das Äquivalenzprinzip
besagt, dass die Höhe der Abgabe in einem angemessenen Verhältnis zur Leistung, in
deren Genuss die abgabepflichtige Person kommt, dem sogenannten wirtschaftlichen
Sondervorteil, stehen muss (vgl. statt vieler F. Uhlmann, in: Häner/Waldmann [Hrsg.],
Kausalabgaben, Bern 2015, S. 89 f. mit Hinweisen). Der einmalige Anschlussbeitrag für
Abwasser bildet als Vorzugslast die Gegenleistung des Bauherrn für die Gewährung
des Anschlusses der Baute an die vom Gemeinwesen erstellten und betriebenen
Entsorgungsanlagen. Nach feststehender Rechtsprechung dürfen sich
Anschlussbeiträge nach dem Mass des Vorteils richten, welcher dem Grundeigentümer
aus der Abwasserentsorgung des Gebäudes erwächst. Dabei müssen bei der
Bemessung der Anschlussgebühren aber nicht alle Umstände berücksichtigt werden,
die im konkreten Fall das Mass der künftigen Inanspruchnahme der Wasserversorgung
oder Abwasserbeseitigung beeinflussen. Eine gewisse Schematisierung ist zulässig
(vgl. BGer 2C_722/2009 vom 8. November 2010 E. 3.2 und BGer 2C_816/2009 vom 3.
Oktober 2011 E. 5.1 mit Hinweisen). Diese Schematisierung führt regelmässig dazu,
dass einzelne Faktoren, die Mehrkosten und damit höhere Gebühren verursachen,
ausser Acht bleiben, obwohl sie nur einen geringen oder gar keinen Einfluss auf den
Verbrauch oder Gebrauch haben. Das Gleiche gilt auch im umgekehrten Sinn, indem
kostenneutrale Umstände unberücksichtigt bleiben, obwohl sie sich auf die
Beanspruchung der Infrastruktur auswirken (BGer 2C_847/2008 vom 8. September
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2009 E. 2.2). Das Äquivalenzprinzip schreibt keine bestimmten Bemessungskriterien
vor. Die Verteilung der Kosten auf die einzelnen Beitragspflichtigen entspricht letztlich
einem wertenden Vorgang, der sich der Anwendung von allgemeingültigen Formeln
entzieht. Entsprechend gross ist der Gestaltungsspielraum für den Gesetzgeber
(Waldmann, a.a.O., S. 83 f.). Da der Anschlussbeitrag als im Grundsatz einmalige
Abgabe konzipiert ist, welche beim Anschluss eines neu erstellten Gebäudes oder
Gebäudeteiles an die öffentliche Abwasserentsorgung erhoben und aufgrund der in
diesem Zeitpunkt bekannten Faktoren bemessen werden muss, sind einem alleinigen
Abstellen auf den künftigen Abwasseranfall schon dadurch Grenzen gesetzt, dass das
tatsächliche Mass der Inanspruchnahme der öffentlichen Abwasseranlagen einerseits
noch gar nicht feststeht und andrerseits die einer allfälligen Schätzung
zugrundeliegende Annahme mögliche spätere Änderungen der ursprünglichen
Nutzung, welche allenfalls ohne Auslösung eines zusätzlichen Anschlussbeitrages den
Abwasseranfall zu beeinflussen vermögen, nicht erfassen kann. Im Falle von
Anschlussbeiträgen ist daher nicht primär die effektive Nutzung massgeblich, sondern
diejenige, die durch den Anschluss ermöglicht wird, und zwar auf Spitzenwerte
ausgelegt. Mitberücksichtigt werden darf daher auch eine potentielle zukünftige
Nutzung (BGer 2C_1054/2013 vom 20. September 2014 E. 6.3). Aus den genannten
Gründen ist es daher gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung zulässig, beim
Abwasseranschlussbeitrag auf andere sachbezogene, nicht allein auf dem
Verursacherprinzip gründende Bemessungskriterien wie etwa die anrechenbaren
Geschossflächen oder die Gebäudeversicherungswerte abzustellen, da diese einen
zwar pauschalen, aber im Normalfall einigermassen verlässlichen Massstab zur
Ermittlung des dem Grundeigentümer aus dem Anschluss erwachsenden Vorteils
bilden (BGer 2C_101/2007 vom 22. August 2007 E. 4.2 und 4.3). Es ist daher zulässig,
den Anschlussbeitrag nicht nach der effektiv aktuellen Nutzung, sondern nach jenen
Parametern zu bemessen, welche aufgrund planungsrechtlicher Vorgaben für die
Dimensionierung der Abwasseranlagen massgebend waren. Zum obligatorischen
primären Bemessungsfaktor wird die tatsächlich erzeugte Abwassermenge aufgrund
des Verursacherprinzips erst bei den periodischen Entsorgungsgebühren (BGer
2C_101/2007 vom 22. August 2007 E. 4.2). Bei Wohnbauten bringt der
Gebäudeversicherungswert diesen Vorteil regelmässig zuverlässig zum Ausdruck, ohne
dass zusätzlich auf das Mass der mutmasslichen Inanspruchnahme der Versorgungs-
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bzw. Entsorgungsnetze abgestellt werden müsste. Bei der einmaligen
Beitragserhebung ist nämlich nicht auf den tatsächlichen, sondern auf den möglichen
Abwasseranfall eines Gebäudes während dessen Lebenszeit abzustellen, und zwar auf
Spitzenwerte ausgelegt. Mitberücksichtigt werden darf auch eine potentielle zukünftige
Nutzung. Deshalb kann es grundsätzlich nicht auf die aktuelle Situation ankommen;
massgebend ist, dass die öffentliche Infrastruktur sowohl für den Wasserbezug wie
auch die Abwasserbeseitigung zur Verfügung gestellt wird (BGer 2C_1045/2013 vom
20. September 2014, E. 6.3 mit Hinweisen). Eine Abweichung von einer derartigen
schematischen Berechnung ist gemäss ständiger Rechtsprechung lediglich dann
geboten, wenn – wie dies etwa bei Industriebauten der Fall sein kann – die Baute einen
ausserordentlich hohen oder ausserordentlich niedrigen Wasserverbrauch bzw.
Abwasseranfall aufweist (vgl. BGer 2C_356/2013 vom 17. März 2014 E. 5.2.3; BGer
2C_722/2009 vom 8. November 2010 E. 3.3; BGer 2P.232/2006 vom 16. April 2007
E. 3.1 und 3.4). Das Verwaltungsgericht hat bezüglich Industrie- und Gewerbebetrieben
erwogen, unter dem Gesichtspunkt der Rechtsgleichheit gehe es nicht an, solche
Betriebe allgemein als Sonderfall zu verstehen. Ein Sonderfall komme nur dann in
Frage, wenn die Beitragsfestsetzung einen Betrieb betreffe, der im Vergleich zu
anderen gleichartigen Betrieben besondere Verhältnisse aufweise (GVP 1992 Nr. 8).
Unter die erwähnten Ausnahmen mit einem überdurchschnittlich tiefen
Wasserverbrauch oder Abwasseranfall fallen z.B. Lagerhallen, die ausschliesslich eine
einzige WC-Anlage und einen unbedeutenden Wasseranschluss aufweisen (VRKE I/
2-2012/74 vom 25. September 2013 E. 1.b und I/2-2015/46 vom 25. August 2016
E. 2.c und 2.d, in: www.gerichte.sg.ch).
Gestützt auf diese Betrachtungsweise darf, soweit die massgebenden Vorschriften eine
entsprechende Nachforderung vorsehen, auch bei nachträglichen baulichen
Veränderungen, welche den Gebäudeversicherungswert erhöhen, ein ergänzender
Anschlussbeitrag erhoben werden, ohne dass es auf die zu erwartende Mehr- oder
Minderbelastung der öffentlichen Versorgungs- und Entsorgungsnetze ankäme (BGer
2C_656/2008 vom 29. Mai 2009 E. 3.3 und 2P.232/2006 vom 16. April 2007 E. 3.6).
c) Das Abwasserreglement der Politischen Gemeinde Rheineck sieht folgende
Regelung vor: Die Kosten für Erstellung, Betrieb, Unterhalt und Erneuerung der
öffentlichen Abwasseranlagen werden unter anderem gedeckt durch Beiträge der
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Grundeigentümer im Einzugsgebiet (Art. 23 lit. b des Abwasserreglements). Gemäss
Art. 32 Abs. 1 des Abwasserreglements ist für Bauten und Anlagen auf einem
Grundstück, das an die öffentliche Kanalisation angeschlossen ist, ein einmaliger
Beitrag von 3% des Neuwerts zu bezahlen. Der Neuwert wird nach dem Gesetz über
die Gebäudeversicherung bestimmt. Ist dies nicht möglich, wird der Neuwert aufgrund
der Erstellungskosten sachgemäss festgesetzt (Art. 32 Abs. 2 des
Abwasserreglements). Erfährt eine Baute oder Anlage infolge baulicher Veränderungen
eine Wertvermehrung, ist ein Beitrag von 3% der Erhöhung des Neuwertes unter
Berücksichtigung eines Freibetrages von Fr. 25'000.– zu bezahlen (Art. 33 Abs. 1 des
Abwasserreglements). Der Gemeinderat kann in Ausnahmefällen Beiträge für Bauten
und Anlagen den besonderen Verhältnissen anpassen. Auch in diesen Fällen sind die
dem Grundeigentümer durch die Abwasseranlagen entstehenden Vorteile und die
Aufwendungen für die Anlagen zu berücksichtigen (Art. 37 des Abwasserreglements).
Sonderfälle sind insbesondere Gewerbe- und Industriebetriebe, die eine
ausserordentlich hohe oder tiefe Abwassermenge oder frachtmässige Belastung
aufweisen (lit. a), Kirchen und Kapellen (lit. b) sowie landwirtschaftlich genutzte
Ökonomiegebäude (lit. c).
d) Die Berechnung der Nachbelastung entspricht den reglementarischen
Bestimmungen. Der Beitrag wurde aus der Differenz der Neuwerte gemäss letzter
Schätzung vom 26. Oktober 2010 und aktueller Schätzung vom 10. Juni 2015 nach der
Sanierung des Daches samt Einbau einer Photovoltaikanlage ermittelt und davon der
Freibetrag von Fr. 25'000.– abgezogen. Die beiden Schätzungen erwuchsen
unangefochten in Rechtskraft. Das Abwasserreglement bezieht sich auf die
Neuwertdifferenz als Grundlage für das Vorliegen einer abgabepflichtigen
Wertvermehrung. Eine solche Wertvermehrung ist aufgrund der erwähnten
Schätzungen gegeben. Als nicht stichhaltig erweist sich der Einwand der Rekurrentin,
die Wertvermehrung in der Höhe von Fr. 1'175'250.– sei nicht nur auf die baulichen
Vorkehrungen zurückzuführen, sondern enthalte auch eine konjunkturelle Komponente.
Für die Berechnung des umstrittenen Anschlussbeitrages wurden nicht die
Verkehrswerte, sondern die Neuwerte vor und nach dem Umbau verglichen. Bereits
von daher ist kein konjunktureller Mehrwert enthalten (abgesehen von einer allfälligen
Bauteuerung). Als Ausgangswert wurde sodann nicht der Neuwert im Zeitpunkt des
ursprünglichen Baus der Fabrikationshalle, sondern jener der nicht einmal fünf Jahre
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zurückliegenden letzten Schätzung verwendet. Der höhere Kubikmeteransatz in der
Schätzung (Fr. 375.– gegenüber Fr. 290.– im Jahr 2010) ist nicht konjunkturell bedingt,
sondern beinhaltet vielmehr die verbesserte Dachkonstruktion und die neu installierte
Photovoltaikanlage. Zudem nahm die Vorinstanz eine Aufwertung des Neuwertes aus
dem Jahr 2010 um 5% vor (Fr. 4'835'000.– plus Fr. 241'750.– = Fr. 5'076'750.–). Damit
wurde der allgemeinen Teuerung der Baukosten Rechnung getragen. Auch ein
Vergleich mit der Baukostenabrechnung von rund Fr. 1'650'000.– zeigt, dass die
schätzungsweise ermittelte Wertvermehrung vollumfänglich auf die Investitionen
zurückzuführen ist. Von einer Ungleichbehandlung als Folge der
etappierten Bauweise, wie von der Rekurrentin behauptet, kann daher nicht die Rede
sein.
Nach Art. 11 Abs. 1 der Verordnung zum Gesetz über die Gebäudeversicherung
(sGS 873.11) sind Solaranlagen, die auf dem oder am Gebäude angebracht sind, als
Gebäudeteile obligatorisch mit dem Gebäude versichert und somit im
Gebäudeversicherungswert enthalten. Zudem sieht das Abwasserreglement
ausdrücklich vor, dass auch für Anlagen ein Anschlussbeitrag erhoben wird (vgl. Art. 32
Abs. 1 des Abwasserreglements). Wie eingangs dargelegt, darf gemäss
bundesgerichtlicher Rechtsprechung auch bei Gewerbe- und Industriebauten im
Regelfall auf schematische Bemessungskriterien wie den Gebäudeversicherungswert
abgestellt werden. Folglich ist es für die Bemessung der Nachbelastung nicht
entscheidend, dass die Sanierung des Daches und der Einbau einer Photovoltaikanlage
keinen Einfluss auf den Wasserverbrauch bzw. Abwasseranfall haben. Nur die
Verbrauchsgebühren bemessen sich in erster Linie nach diesen Kriterien, nicht aber die
Beiträge. Beim fraglichen Gebäude, welches zwei Fabrikationshallen mit zusammen
2'704m Nutzfläche und Büroräumlichkeiten mit 381m Nutzfläche umfasst, handelt es
sich im Weiteren nicht um eine Baute, die einen überdurchschnittlich tiefen
Wasserverbrauch oder Abwasseranfall aufweist, wie dies bei reinen Lagerhallen,
welche lediglich über ein WC und ein Lavabo verfügen, der Fall sein kann. Entgegen
der Ansicht der Rekurrentin ist dafür gemäss verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung
(vgl. GVP 1992 Nr. 8) der Vergleich mit anderen gleichartigen Industrie- und
Gewerbebetrieben und nicht mit Wohnbauten massgebend.
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Schliesslich liegt auch keiner der in Art. 37 Abs. 2 des Abwasserreglements erwähnten
Sonderfälle vor. In Bezug auf Gewerbe- und Industriebetriebe stellen jene Bauten und
Anlagen einen Sonderfall dar, welche eine ausserordentlich hohe oder tiefe
Abwassermenge oder frachtmässige Belastung aufweisen, was bei der Rekurrentin
eben nicht der Fall ist. Da das Abwasserreglement eine schematische Bemessung der
Anschlussbeiträge für Bauten und Anlagen nach dem Gebäudeversicherungsneuwert
vorsieht, was zulässig ist, erscheint es ferner nicht als zwingend, eine
Photovoltaikanlage als Ausnahmefall im Sinn von Art. 37 des Abwasserreglements
einzustufen. Die Verwaltungsrekurskommission hat denn auch bereits in einem anderen
Fall, wo eine Nachbelastung des Wasseranschlussbeitrages im Zusammenhang mit
dem Einbau einer Photovoltaikanlage zu beurteilen war, die Bemessung nach
Gebäudeversicherungswerten als zulässig erachtet (VRKE I/2-2012/74 vom
25. September 2013 E. 2b, in: www.gerichte.sg.ch). In jenem Entscheid wurde auch
festgehalten, dass der im Energiegesetz verankerte Grundsatz, wonach Sonnenenergie
besonders gefördert wird, dem Grundeigentümer keinen Anspruch verschafft, dass bei
der Bemessung von Anschlussbeiträgen nach dem Gebäudezeitwert eine
Photovoltaikanlage nicht berücksichtigt wird.
e) Zusammenfassend ergibt sich, dass der Rekurs abzuweisen ist.
4.- Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die amtlichen Kosten der Rekurrentin
aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine Entscheidgebühr von Fr. 1'200.– ist
angemessen (vgl. Art. 7 Ziff. 122 der Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12). Der
Kostenvorschuss von Fr. 1'200.– ist zu verrechnen.