Decision ID: 3ea9aa1d-ffa1-48e0-a60e-456580eff084
Year: 2017
Language: de
Court: SG_VGN
Chamber: SG_VGN_001
Canton: SG
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law

Das Verwaltungsgericht stellt fest:
A. Die Y. AG ist Eigentümerin des Grundstücks Nr. 0000, Grundbuch X. Nach dem
rechtskräftigen Zonenplan der Politischen Gemeinde X. liegt dieses Grundstück in der
Wohnzone W2b. Erschlossen wird es über die 4.50 m breite und rund 110 m lange S.-
strasse, Parzelle Nr. 0001, Gemeindestrasse zweiter Klasse, und deren 4.0 m breiten
und rund 23 m langen Seitenarm auf Parzelle Nr. 0002, Gemeindestrasse dritter Klasse,
welcher bis zur Parzelle Nr. 0000 führt (act. 10/18, act. 11, www.geoportal.ch). Am 20.
November 2012 bewilligte der Gemeinderat X. ein Baugesuch der Y. AG vom
18. Juli 2012 für den Bau eines Zweifamilienhauses samt Tiefgarage auf Parzelle Nr.
0000 unter Auflagen. Die diesbezüglichen Rekursverfahren wurden vom
Baudepartement offenbar am 30. Mai 2013 sistiert (nicht aktenkundig, unbestritten),
nachdem das Departement am 12. April 2013 einen Augenschein durchgeführt hatte
(act. 10/18).
B. Am 16./17. Oktober 2013 reichte die Y. AG ein Baugesuch für ein Mehrfamilienhaus
mit drei Wohnungen und Tiefgarage auf Parzelle Nr. 0000 ein (act. 10/5/6-8, Beilage 3
zu act. 10/6). Während der öffentlichen Auflage dieses Baugesuchs vom 5. bis 18.
November 2013 liessen A.A. und B.A. und Konsorten durch ihren Rechtsvertreter am
15. November 2013 Einsprache erheben (Beilage 1 zu act. 10/6). Mit Entscheid vom
14. Januar 2014 wies der Gemeinderat X. die Einsprache sowohl in öffentlich-
rechtlicher als auch in privatrechtlicher Hinsicht ab, soweit die Einsprecher nicht auf
den Zivilrechtsweg verwiesen wurden, und bewilligte das Bauvorhaben unter Auflagen.
Gleichzeitig hob er eine öffentlich-rechtliche Vorbelastung der Ausnützung auf
Grundstück Nr. 0000 im Umfang von 109.79 m anrechenbarer Geschossfläche auf
(act. 10/1/1).
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C. Gegen den Baubewilligungs- und Einspracheentscheid vom 14. Januar 2014
rekurrierten A.A. und B.A. und Konsorten durch ihren Rechtsvertreter am
30. Januar 2014 beim Baudepartement (act. 10/1). Am 23. April 2014 reichte das
Tiefbauamt einen Amtsbericht ein (Beilage zu act. 10/11). Mit Entscheid vom 14. Januar
2015 hiess das Baudepartement den Rekurs gut und hob den Entscheid des
Gemeinderates X. vom 14. Januar 2014 auf (act. 2).
D. Gegen den Entscheid des Baudepartements (Vorinstanz) vom 14. Januar 2015 liess
die Y. AG (Beschwerdeführerin) durch ihren Rechtsvertreter am 29. Januar 2015
Beschwerde beim Verwaltungsgericht erheben (act. 1). Am 23. Februar 2015 ergänzte
sie ihre Beschwerde mit einer Begründung und dem Rechtsbegehren, der
angefochtene Entscheid sei unter Kostenfolge aufzuheben. Eventualiter sei die
Baubewilligung des Gemeinderates X. vom 14. Januar 2014 unter Auflagen zu
bestätigen (act. 5). Mit Vernehmlassung vom 13. April 2015 schloss die Vorinstanz auf
Abweisung der Beschwerde (act. 9). Mit Schreiben vom 30. April 2015 verzichtete die
Politische Gemeinde X. (Beschwerdebeteiligte) auf eine Vernehmlassung (act. 13). Mit
Vernehmlassung vom 27. Mai 2015 beantragten A.A. und B.A., C.C. und D.C., E.E.
sowie F.F. und G.G. (Beschwerdegegner 1 bis 4) durch ihren Rechtsvertreter die
Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolge. Eventuell sei die
Sache zum Erlass einer Nichteintretensverfügung an die Beschwerdebeteiligte
zurückzuweisen oder die Baubewilligung aufzuheben und auf das Baugesuch nicht
einzutreten (act. 16). Mit Eingaben vom 12. Juni 2015 (act. 18), 19. Juni 2015 (act. 20)
resp. 29. Juni 2015 (act. 22) nahmen die Beschwerdeführerin, die Beschwerdegegner
bzw. die Vorinstanz abschliessend Stellung.
Auf die Ausführungen der Verfahrensbeteiligten zur Begründung ihrer Anträge und die

Akten wird, soweit wesentlich, in den Erwägungen eingegangen.
Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:
1. Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (Art. 59 Abs. 1
des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, VRP). Die
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Beschwerdeeingabe vom 29. Januar 2015 (act. 1) erfolgte rechtzeitig und erfüllt
zusammen mit der Ergänzung vom 23. Februar 2015 (act. 5) die formellen und
inhaltlichen Voraussetzungen (Art. 64 in Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 Abs.
1 und 2 VRP). Als Adressatin des angefochtenen Entscheids ist die im Rekursverfahren
unterlegene Beschwerdeführerin ohne Weiteres zur Ergreifung des Rechtsmittels
berechtigt (Art. 64 in Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP). Auf die Beschwerde ist
einzutreten.
Entgegen der Auffassung der Beschwerdegegner (act. 20) von vorneherein nicht
einzutreten ist auf die in ihrer Vernehmlassung vom 27. Mai 2015 (vgl. hierzu Art. 64 in
Verbindung mit Art. 53 Abs. 1 VRP) gleichsam als Anschlussbeschwerde formulierten
Eventualanträge zulasten der Beschwerdeführerin (act. 16, S. 2 f. Ziff. I, S. 3 Ziff. II/3
sowie S. 4 f. Ziff. II/9). Dem Verwaltungsgericht ist es verwehrt, über die Begehren in
der Beschwerde hinauszugehen (Art. 63 VRP, vgl. VerwGE B 2006/181 vom 15. März
2007 E. 1.2 mit Hinweisen, www.gerichte.sg.ch). Dasselbe gilt, soweit die
Beschwerdegegner in der Begründung einzelne, von der Beschwerdeführerin nicht
angefochtene Punkte beanstanden (vgl. VerwGE B 2008/148 vom 16. Juni 2009 E. 1.4,
www.gerichte.sg.ch). Aus prozessökonomischen Gründen sind diese Rügen dennoch
nachfolgend zu behandeln, auch wenn die entsprechenden Erwägungen lediglich ein
obiter dictum darstellen, das nicht in Rechtskraft erwachsen kann (vgl. BGer
1C_372/2016 vom 8. Dezember 2016 E. 5).
Nicht zu hören ist der Einwand der Beschwerdegegner, die Beschwerdeführerin habe
sich nicht an eine mit ihnen privatrechtlich vereinbarte – nicht im Grundbuch
eingetragene – Beschränkung der baulichen Nutzungsmöglichkeiten gehalten, wonach
auf dem Baugrundstück Nr. 0000 nur Einfamilienhäuser erstellt werden dürften (act. 16,
S. 4 Ziff. II/7 und Augenscheinprotokoll vom 17. April 2013, act. 10/18, S. 5 lit A/4).
Diesbezüglich hätten die Beschwerdegegner den Zivilrechtsweg beschreiten müssen
(vgl. Art. 84 Abs. 3 BauG und Einspracheentscheid vom 14. Januar 2014, S. 15, act.
10/1/1).
2. Offen gelassen werden kann zunächst die Frage, ob die Aktennotizen vom 23. April
2014 und vom 16. Mai 2014 (act. 10/10 und 14) gemäss dem Antrag der
Beschwerdeführerin (act. 5, S. 3 f., Ziff. 1, act. 18 Ziff. 1.1) aus dem Recht zu weisen
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sind. Selbst wenn die Vorinstanz die Beschwerdeführerin über den Beizug dieser
Aktennotizen zur Wahrung des Anspruchs auf rechtliches Gehör (vgl. Art. 29 Abs. 2 der
Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft, SR 101, BV, Art. 15 Abs. 1
und 2 VRP und BGer 5A_125/2016 vom 27. Juli 2016 E. 3.3 mit Hinweisen,
insbesondere auf BGer 1C_88/2011 vom 15. Juni 2011 E. 3.4) hätte informieren
müssen, lassen sich – wie sich nachstehend ergeben wird – aus diesen Dokumenten
keine den Entscheid verändernden Erkenntnisse ableiten.
3. Soweit die Beschwerdeführerin und die Beschwerdegegner die Durchführung eines
Augenscheins beantragen (act. 5, S. 2, Ziff. II/4 und IV/8, act. 16 S. 3 Ziff. II/4 und S. 10
Ziff. II/14), ist festzuhalten, dass sich die vorliegend entscheidenden tatsächlichen
Verhältnisse aus den Verfahrensakten, insbesondere aus dem Augenscheinprotokoll
vom 17. April 2013 (act. 10/18), und dem öffentlich zugänglichen Geoportal
(www.geoportal.ch) ergeben. Auf die Durchführung eines Augenscheins durch das
Gericht kann daher verzichtet werden (vgl. BGer 1C_281/2015 vom 28. Juni 2016 E. 2
mit Hinweisen).
4. Soweit die Beschwerdegegner unter Berufung auf den Leitentscheid BGE 137 I 195
geltend machen (act. 16, S. 6 f. Ziff. II/10), sie hätten die Stellungnahme der
Beschwerdeführerin vom 28. November 2013 (act. 10/5/3) erst zusammen mit der
Baubewilligung vom 14. Januar 2014 erhalten, was eine unheilbare Verletzung ihres
Replikrechts darstelle, ist festzuhalten, dass eine nicht besonders schwerwiegende
Verletzung des rechtlichen Gehörs (Art. 29 Abs. 2 BV sowie Art. 15 Abs. 1 und 2 VRP)
ausnahmsweise als geheilt gelten kann, wenn die betroffene Person die Möglichkeit
erhält, sich vor einer Rechtsmittel-instanz zu äussern, die sowohl den Sachverhalt wie
auch die Rechtslage frei überprüfen kann (vgl. BGer 1C_393/2014 vom 3. März 2016 E.
3.3 mit Hinweisen, insbesondere auf BGE 137 I 195 E. 2.3.2). Im konkreten Fall stellte
die Beschwerdebeteiligte den Beschwerdegegnern die Stellungnahme der
Beschwerdeführerin vom 28. November 2013 zusammen mit dem Baubewilligungs-
und Einspracheentscheid vom 14. Januar 2014 zu. Der von den Beschwerdegegnern
angerufene Leitentscheid BGE 137 I 195, gemäss welchem die Rechtsmittelinstanz die
Verletzung des Replikrechts als Teilgehalt des Anspruchs auf rechtliches Gehör ohne
Zustellung der von den übrigen Verfahrensbeteiligten eingereichten Eingaben nicht mit
dem blossen Verweis auf die Möglichkeit der Akteneinsicht heilen kann (E. 2), ist daher
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von vornherein nicht einschlägig. Auch kann nicht von einer schwerwiegenden
Verletzung des rechtlichen Gehörs gesprochen werden. Weitere Gründe, welche gegen
die Heilung sprechen würden, werden von den Beschwerdegegnern nicht dargetan und
sind auch nicht ersichtlich. Insbesondere war die Kognition der Vorinstanz im
Rekursverfahren nicht eingeschränkt (vgl. Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG in Verbindung mit
Art. 46 Abs. 1 VRP und Art. 3 Abs. 2 Satz 1 BauG). Unter diesen Umständen ist der
Schluss der Vorinstanz in Erwägung 2.4.2 des angefochtenen Entscheids (act. 2,
S. 7 f.) nicht zu beanstanden, wonach der nicht besonders schwerwiegende
Verfahrensmangel als geheilt betrachtet werden kann, da sich die Beschwerdegegner
im Rekursverfahren zur Stellungnahme vom 28. November 2013 äussern konnten,
soweit die Beschwerdebeteiligte diese in ihrem Entscheid überhaupt berücksichtigte.
Bei diesem Ergebnis kann offen bleiben, ob die verwaltungsgerichtliche
Rechtsprechung zum Replikrecht im Rekursverfahren (vgl. VerwGE B 2013/37 vom 11.
März 2014 E. 2.4.1, www.gerichte.sg.ch) auf das erstinstanzliche Einspracheverfahren
zu übertragen ist oder im erstinstanzlichen Verfahren – im Interesse der
Verfahrensbeschleunigung – lediglich das sogenannte Replikrecht im engeren Sinn zu
beachten ist (vgl. hierzu BGE 138 I 154 E. 2.3.2 f. mit Hinweisen sowie Art. 84
Abs. 1 BauG).
5. Soweit die Beschwerdegegner rügen (act. 16, S. 7 Ziff. II/11), die
Beschwerdebeteiligte habe sich in Verletzung ihrer Begründungspflicht nicht detailliert
mit ihren Einwänden zur Ausnützungsziffer auseinandergesetzt (vgl. Einsprache vom
15. November 2013, Beilage zu act. 10/6, S. 5 f. Ziff. III/2), verkennen sie, dass diese
nicht verpflichtet war, sich mit allen Parteistandpunkten einlässlich
auseinanderzusetzen und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich zu widerlegen.
Aufgrund der Ausführungen der Beschwerdebeteiligten zur Ausnützung im
Baubewilligungs- und Einspracheentscheid vom 14. Januar 2014 (act. 10/1/1, S. 14 lit.
C) wurden sie in die Lage versetzt, sich über die Tragweite des Entscheids
Rechenschaft zu geben und ihn in voller Kenntnis der Sache weiterzuziehen (vgl.
Art. 29 Abs. 2 BV, Art. 58 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 24 Abs. 1 lit. a VRP,
BGE 140 II 262 E. 6.2 mit Hinweis).
6. Soweit die Beschwerdegegner vorbringen (act. 16, S. 4-6 Ziff. II/9), die Vorinstanz
resp. die Beschwerdebeteiligte hätte auf das zweite Baugesuch der
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Beschwerdeführerin vom 16./17. Oktober 2013 nicht eintreten dürfen, übersehen sie,
dass für das gleiche Grundstück gleichzeitig verschiedene Gesuche gestellt werden
können, wobei es dem Bauherrn freisteht, welches der bewilligten Gesuche er
realisieren will (vgl. VerwGE B 2013/55 vom 14. Mai 2014 E. 3.1 f. und VerwGE B
2012/142; 2012/147 vom 2. Juli 2013 E. 1.3, www.gerichte.sg.ch, sowie B. Heer, St.
Gallisches Bau- und Planungsrecht, Bern 2003, N 847 ff., und zur Aufsplittung einer
Bewilligung in mehrere Zwischen- oder Teilverfügungen BGer 1C_150/2009 vom 8.
September 2009 E. 2.2). Dies folgt aus der Rechtsnatur der Baubewilligung als
Polizeierlaubnis (vgl. Art. 22 des Bundesgesetzes über die Raumplanung,
Raumplanungsgesetz; SR 700, RPG, in Verbindung mit Art. 87 Abs. 1 des Gesetzes
über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht (Baugesetz; sGS 731.1, BauG).
Demzufolge hatte die Beschwerdebeteiligte über das vorliegend strittige Baugesuch
vom 16./17. Oktober 2013 zu befinden bzw. die Vorinstanz den diesbezüglichen
Rekurs zu behandeln, obschon die Beschwerdeführerin ihr Baugesuch vom
18. Juli 2012 nicht zurückgezogen hatte resp. Rekurse gegen die Baubewilligung vom
20. November 2012 hängig waren.
7. Soweit die Beschwerdegegner einen Verstoss gegen das Verunstaltungsverbot
(Art. 93 BauG) rügen (act. 16, S. 10 Ziff. II/14), wird von ihnen nicht weiter dargetan und
ist auch nicht erkennbar, inwiefern der Schluss der Vorinstanz in Erwägung 6.4 des
angefochtenen Entscheides (act. 2, S. 15), das geplante Mehrfamilienhaus passe in das
vorliegende, mehrheitlich erst in den letzten Jahren entstandene heterogene Quartier
und verunstalte dieses nicht, rechtsfehlerhaft (Art. 61 Abs. 1 und 2 VRP) sein sollte (vgl.
Augenscheinprotokoll vom 17. April 2013, act. 10/18, und Plan „Fassaden/Ausnützung“
vom 16. Oktober 2013, act. 10/5/8, sowie Juristische Mitteilungen des
Baudepartements des Kantons St. Gallen 2008/I/5, S. 25 ff., 2002/44, S. 32 ff., und B.
Heer, a.a.O., N 1024 ff.). Daran ändert nichts, dass das Baugrundstück Nr. 0000 mit
dem geplanten Mehrfamilienhaus besser ausgenützt werden soll als die mit
Einfamilienhäusern überbauten Grundstücke in der Umgebung, zumal das
Nachbargrundstück Nr. 0011 bereits mit einem Mehrfamilienhaus mit fünf Wohnungen
überbaut ist. Im Übrigen gelten in der Wohnzone W2b keine positive Gestaltungs- oder
Einfügungsvorschriften für gehobene Ansprüche an die Gestaltung (vgl. hierzu VerwGE
B 2011/122 vom 1. Mai 2012 E. 3.2.3 und VerwGE B 2009/112 vom 24. Februar 2010
E. 3.4, www.gerichte.sg.ch). Zudem bestreiten die Beschwerdegegner nicht, dass die
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projektierte Dachgestaltung bewilligungsfähig ist (vgl. Art. 12 Abs. 1 bis 3 des
Baureglements der Politischen Gemeinde X., BauR, www. ... .ch).
8. Soweit die Beschwerdegegner vorbringen (act. 16, S. 10 f. Ziff. II/15), es fehle ein
Kinderspielplatz, ist festzuhalten, dass bei einem Mehrfamilienhaus mit drei
Wohnungen keine gesetzliche Pflicht zur Erstellung eines Kinderspielplatzes besteht
(vgl. Art. 73 Abs. 1 und 2 BauG in Verbindung mit Art. 12 Abs. 5 BauR). Sodann ist
nicht ersichtlich und wird von den Beschwerdegegnern auch nicht dargetan, inwiefern
die Beurteilung der Vorinstanz in Erwägung 9.2 des angefochtenen Entscheides (act. 2,
S. 20 f.), wonach es im Ermessen der Beschwerdebeteiligten liegt, von der
Erstellungsverpflichtung abzusehen, rechtsfehlerhaft sein sollte (Art. 61 Abs. 1 und 2
VRP). Angesichts der örtlichen Gegebenheiten (vgl. Augenscheinprotokoll vom 17. April
2013, act. 10/18, Plan „Grundrisse/Schnitt A-A“ vom 16. Oktober 2013, act. 24.3,
www.geoportal.ch) kann keine Rede davon sein, dass dieser Verzicht „kleine Kinder“
dazu zwingt, anstatt auf dem Baugrundstück oder dem nahegelegenen Schulhausareal
(Parzelle Nrn. 003 und 004) entweder in Nachbars Garten oder auf der S.-strasse zu
spielen.
9. Soweit die Beschwerdegegner (act. 16, S. 11 f. Ziff. 16) mangels besonders
schonender Vorgehensweise übermässige Immissionen durch die geplante
Pfahlfundation befürchten, ist festzuhalten, dass das Bundesgesetz über den
Umweltschutz (Umweltschutzgesetz; SR 814.01, USG), insbesondere dessen
Vorsorgeprinzip gemäss Art. 11 Abs. 1 und 2 USG, nur Erschütterungen erfasst, soweit
sie für den Menschen wahrnehmbar sind. Der Schutz von Gebäuden ist nicht Aufgabe
des Umweltrechts (vgl. R. Wolf, in: Vereinigung für Umweltrecht/H. Keller [Hrsg.],
Kommentar zum Umweltschutzgesetz, 2. Aufl. 2004, Vorbem. zu Art. 19-25 N 52).
Weiter beschränkt sich das Baurecht darauf, die Bauherrschaft auf die – bereits
gestützt auf das Privat- und Strafrecht geltenden – Regeln der Baukunde zu verweisen
(vgl. Art. 52 BauG, BVR 2006 S. 272 ff., S. 276 und GVP 2003 Nr. 103).
Dementsprechend hat die Beschwerdebeteiligte in der Baubewilligung vom
14. Januar 2014 in Konkretisierung der sicherheitspolizeilichen Vorschrift von
Art. 52 BauG auflageweise (Art. 87 Abs. 2 BauG) verfügt (act. 10/1/1, S. 16 Ziff. 2), dass
die Erschütterungswerte gemäss der Norm der Vereinigung Schweizerischer
Strassenfachleute (VSS) SN 640 312a aus dem Jahr 1992 (neu: SN 640 312 vom 1.
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Dezember 2013) bei der Bauausführung einzuhalten sind (siehe auch Weisung des
ehemaligen Bundesamtes für Umwelt, Wald und Landschaft [heute: Bundesamt für
Umwelt BAFU] vom 20. Dezember 1999 für die Beurteilung von Erschütterungen und
Körperschall bei Schienenverkehrsanlagen, BEKS, www.bafu.admin.ch). Damit besteht
kein Anlass, die Baubewilligung wegen der geplanten Fundierung zu verweigern (vgl.
Art. 87 Abs. 1 und Art. 129 BauG und GVP 1997 Nr. 70 sowie VerwGE B 2012/142; B
2012/147 vom 2. Juli 2013 E. 3, www.gerichte.sg.ch), zumal nicht ersichtlich ist und
von den Beschwerdegegnern auch nicht weiter belegt wird, inwiefern die Sicherheit bei
der Erstellung der projektierten Baute unter Einhaltung der massgeblichen Normen
nicht gewährleistet sein sollte. Entgegen dem entsprechenden Antrag der
Beschwerdegegner erübrigt es sich damit, ein Gutachten über den Zustand des
Baugrunds auf Parzelle Nr. 0000 einzuholen. Sodann steht bei Einhaltung der
massgeblichen Regeln der Baukunde nicht zu befürchten, dass die geplante
Pfahlfundation zu übermässigen Immissionen auf den Grundstücken der
Beschwerdegegner im Sinne von Art. 684 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (SR
210, ZGB) führen wird (vgl. hierzu VerwGE B 2012/88 vom 13. November 2012 E. 4.2.1
mit Hinweis auf BGE 132 III 49 E. 2.1, www.gerichte.sg.ch, sowie Art. 86 BauG). Im
Weiteren hat die Beschwerdebeteiligte im Einsprache- und Baubewilligungsentscheid
vom 14. Januar 2014 (act. 10/1/1, S. 15) – entgegen der Behauptung der
Beschwerdegegner – geprüft, ob Art. 684 ZGB bzw. der privatrechtliche
Immissionsschutz in Bezug auf die geplante Fundation der Erteilung der
Baubewilligung entgegensteht. Diesbezüglich führte sie aus, dass im Neubaugebiet in
der Umgebung des Baugrundstücks in den letzten Jahren mehrere Bauten mittels
Rammpfählen fundiert worden seien und ihr keine daraus resultierenden übermässigen
Erschütterungen gemeldet worden seien. Wie die Vorinstanz in Erwägung 10.2 des
angefochtenen Entscheids (act. 2, S. 21 f.) zutreffend ausgeführt hat, kann der
Beschwerdebeteiligten in dieser Hinsicht demnach keine Verletzung ihrer
Begründungspflicht (vgl. hierzu E. 5 hiervor) vorgeworfen werden, selbst wenn sie die
Beschwerdegegner in diesem Zusammenhang auch auf den Zivilrechtsweg verwies
(vgl. hierzu Art. 84 Abs. 3 BauG sowie Art. 679 und Art 928 ZGB). Im Übrigen hat die
Beschwerdebeteiligte die Beschwerdeführerin in der Baubewilligung vom 14. Januar
2014 (S. 16 Ziff. 2) auflageweise verpflichtet, vor Baubeginn ein Rissprotokoll an den
benachbarten Gebäuden aufzunehmen und nach Fertigstellung der Bauten zu prüfen.
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Damit ist sie dem Begehren der Beschwerdegegner um Anordnung vorzeitiger
Beweissicherungsmassnahmen im Hinblick auf allfällige zivilrechtliche
Schadenersatzklagen nachgekommen. Die Beschwerdeführerin hat sich dagegen nicht
zur Wehr gesetzt, weshalb offen bleiben kann, ob diese Auflage zulasten der
Beschwerdeführerin Gegenstand des öffentlich-rechtlichen
Baubewilligungsentscheides bilden kann (vgl. hierzu BVR 2006, S. 272 ff., S. 276 E. 3d
und Stellungnahme der Beschwerdeführerin vom 12. Juni 2015, act. 18, S. 4 Ziff. 2.10).
10. Die Beschwerdegegner halten weiter dafür, der gegen Südosten einzuhaltende
grosse Grenzabstand sei nicht eingehalten (act. 16, S. 9 f. Ziff. 13).
10.1. Nach Art. 8 BauR gilt in der Wohnzone W2b ein grosser Grenzabstand von 7.0 m
(vgl. hierzu Art. 56 Abs. 1 und 2 Satz 1 BauG und VerwGE B 2010/211 vom 12. April
2011 E. 2.1.3, www.gerichte.sg.ch). Der grosse Grenzabstand ist auf der gegen die
südliche Himmelshälfte orientierten Hauptwohnseite einzuhalten (Art. 8 Fussnote 1 Satz
1 BauR). Bei der Auslegung des unbestimmten Begriffs "Hauptwohnseite" ist an die
Nutzung der hinter den entsprechenden Fassaden liegenden Räume anzuknüpfen. Die
Nutzung des Wohn- und Essbereichs ist dabei regelmassig ausgeprägter als die der
Schlafzimmer und der weiteren Nebenräume. Je nach örtlichen Verhältnissen kann
auch eine der Kurzseiten als Hauptwohnseite ausgestaltet sein (vgl. VerwGE B
2013/50; 2013/51 vom 8. Juli 2014 E. 3.1.2 und 3.1.4, www.gerichte.sg.ch). Entgegen
der Auffassung der Beschwerdegegner schreibt Art. 8 Fussnote 1 Satz 1 BauR nicht
zusätzlich vor, dass die Hauptwohnseite „am meisten gegen Süden“ ausgerichtet sein
muss. Damit können die Beschwerdegegner aus dem Umstand, dass die nach
Südosten ausgerichtete Fassade mutmasslich lediglich 10° von der Süd-Nord-
Richtung abweicht, von vornherein nichts zu ihren Gunsten ableiten. Ohne Einfluss auf
die Qualifikation der Hauptwohnseite bleibt zudem, wie die Hauptwohnseiten der
umliegenden Bauten angeordnet sind und wie sich der Schattenwurf der umliegenden
Bauten auf das Baugrundstück auswirkt.
10.2. Die von der Vorinstanz in Erwägung 7.3 des angefochtenen Entscheids (act. 2, S.
15 f.) geschilderte Anordnung der Hauptwohnräume wird von den Beschwerdegegnern
nicht in Zweifel gezogen. Danach sind die Hauptwohnräume (Wohnen/Kochen/Essen)
vorliegend im Erd- und Obergeschoss auf einer Länge von rund 9 m auf die
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Südostseite (recte: Südwestseite) und auf einer solchen von 6.5 m auf die Südostseite
ausgerichtet. Im Attikageschoss sind die Hauptwohnräume (Wohnen/Essen/Küche) mit
5.5 m auf die Südwestseite und mit rund 3.5 m auf die Südostseite ausgerichtet.
Aufgrund der vorgesehenen Nutzung ist ohne Weiteres nachvollziehbar, dass die
Vorinstanz die Südwestfassade als Hauptwohnseite einstufte (vgl. Plan „Grundrisse/
Schnitt A-A“ vom 16. Oktober 2013, act. 24.3), auch wenn es sich dabei um eine Kurz-
und nicht um eine Längsseite handelt. Wie die Vorinstanz zutreffend ausgeführt hat,
besteht die Südwestfassade mehrheitlich aus grossflächigen Glasscheiben mit
gedeckten Aussenbereichen, während die Südostfassade mehrheitlich aus schmalen
Fensteröffnungen besteht. Die Beschwerdegegner anerkennen, dass die
Südwestfassade des strittigen Mehrfamilienhauses einen Grenzabstand von 7.01 m
einhält. Wie die Vorinstanz in Erwägung 7.3 des angefochtenen Entscheids (act. 2, S.
15 f.) mit Recht festgehalten hat, ist der vorgeschriebene grosse Grenzabstand von
7.0 m gegenüber der Hauptwohnseite demzufolge eingehalten.
11. Umstritten ist weiter, ob das Baugrundstück Nr. 0000 hinreichend erschlossen ist
(act. 5, S. 8 ff. Ziff. VI/4, act. 9, S. 4 f. Ziff. 2, act. 16, S. 8 Ziff. II/12).
11.1. Bauten und Anlagen dürfen nur auf erschlossenem Land errichtet oder geändert
werden (Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG und Art. 49 Abs. 1 BauG), was eine hinreichende
Zufahrt voraussetzt (Art. 19 Abs. 1 RPG, Art. 4 des Wohnbau- und
Eigentumsförderungsgesetzes, SR 843, WEG, und Art. 49 Abs. 2 lit. a BauG). Die
Festlegung des Ausmasses der Erschliessungsanlagen und die Umschreibung der
genügenden Zugänglichkeit ist Sache des kantonalen Rechts (BGer 1C_382/2008 vom
5. Februar 2009 E. 3.2). Den kantonalen und kommunalen Behörden steht dabei ein
erhebliches Ermessen zu (VerwGE B 2012/216 vom 22. Mai 2013 E. 3.1 mit Hinweisen,
www.gerichte.sg.ch). Eine Zufahrt ist dann als hinreichend zu betrachten, wenn sie
tatsächlich so beschaffen ist, dass sie bau- und verkehrstechnisch der bestehenden
und der geplanten Überbauung genügt, den zu erwartenden Fahrzeugen und
Fussgängern sicheren Weg bietet und von den öffentlichen Diensten ungehindert
benützt werden kann und, wenn sie über fremdes Eigentum führt, rechtlich gesichert
ist. In Betracht zu ziehen sind die örtlichen Gegebenheiten sowie die Anlage und
Zweckbestimmung der Gebäude, denen die Zufahrt zu dienen hat. Auf einer Strasse,
die einer Mehrzahl von Wohnhäusern zu dienen hat und auf der mit regelmässigem
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Verkehr zu rechnen ist, müssen Kreuzungsmanöver ohne Gefahr möglich sein. Zudem
ist Radfahrern und Fussgängern genügend Raum zu lassen. Nicht unbedingt
erforderlich ist, dass Kreuzungsmanöver zwischen Motorfahrzeugen auf der ganzen
Strecke möglich sind. Unter Umständen können einige zweckmässig angeordnete
Kreuzungsstellen genügen. Soweit der Ausbaustandard von Strassen zu beurteilen ist,
können die Normen der Vereinigung Schweizerischer Strassenfachleute (VSS)
herangezogen werden. Bei den VSS-Normen handelt es sich jedoch nicht um
Rechtssätze, sondern um Verwaltungsanweisungen, die ein anerkanntes Hilfsmittel bei
der Frage bilden, ob eine Anlage den Anforderungen der Verkehrssicherheit genügt.
Ihre Anwendung im Einzelfall muss indessen dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit
standhalten, weshalb sie einem Entscheid nicht ungeachtet der konkreten Verhältnisse
zugrunde gelegt werden dürfen (vgl. VerwGE B 2014/64; 2014/72 vom 28. Mai 2015 E.
6.1 mit Hinweisen, www.gerichte.sg.ch).
Gemäss der VSS-Norm SN 640 045 vom April 1992 (S. 3 f. lit. C/8 und Tabelle 1) ist der
Typ Zufahrtsweg zur Erschliessung von Siedlungsgebieten in der Grösse bis zu 30
Wohneinheiten anzuwenden. Die Länge der Zufahrtswege sollte je nach Gebäudehöhe
auf etwa 40 bis 80 m begrenzt werden. Für Zufahrtswege genügt ein Fahrstreifen. Sie
müssen in der Regel keinen Wendeplatz aufweisen und nicht durchgehend befahrbar
sein. Auf Zufahrtswegen ist vom Grundbegegnungsfall Personenwagen/Fahrrad bei
stark reduzierter Geschwindigkeit auszugehen. Der Typ Zufahrtsstrasse ist zur
Erschliessung von Siedlungsgebieten in der Grösse bis zu 150 Wohneinheiten oder bei
Verkehrsaufkommen gleichwertiger Quellen anzuwenden. Zufahrtsstrassen verfügen
über zwei oder einen Fahrstreifen, müssen in der Regel nicht durchgehend befahrbar
sein und müssen einen Wendeplatz bei Sackgassen aufweisen. Es ist vom
Grundbegegnungsfall Personenwagen/Personenwagen bei stark reduzierter
Geschwindigkeit auszugehen. Gemäss der VSS-Norm SN 640 201 vom Oktober 1992
ist bei stark reduzierter Geschwindigkeit (bis 30 km/h) beim Grundbegegnungsfall
Personenwagen/Personenwagen eine Strassenbreite von mindestens 4.40 m (ohne
Bewegungsspielraum und Gegenverkehrszuschlag) und beim Grundbegegnungsfall
Personenwagen/Fahrrad eine solche von mindestens 3.40 m (keine Steigungen)
erforderlich.
http://www.gerichte.sg.ch
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11.2. Die 4.50 m breite S.-strasse, Parzelle Nr. 0001, mitsamt den 4.0 m breiten und
rund 25 m bzw. 23 m langen Seitenarmen über die Parzellen Nrn. 0005 resp. 0002
erschliesst neben dem Baugrundstück Nr. 0000 auf einer Länge von rund 110 m die
Grundstücke Nrn. 006, 007, 0008, 0005, 0009, 0010, 0002, 0011 und 0012 (auch über
die M.-strasse, Parzelle Nr. 013, erschlossen), welche mit Ausnahme des
Mehrfamilienhauses mit fünf Wohnungen auf Parzelle Nr. 0011 und des – vorbehältlich
der bestehenden Grundstücks- resp. Tiefgaragenzufahrt – unüberbauten Grundstücks
Nr. 006 mit Einfamilienhäusern überbaut sind (vgl. Augenscheinprotokoll vom 17. April
2013, act. 10/18, Plan „Grundrisse/Schnitt A-A“ vom 16. Oktober 2013, act. 24.3,
www.geoportal.ch). Damit sind heute insgesamt 12 Wohneinheiten über die S.-strasse
erschlossen. Unter Berücksichtigung des zusätzlichen überbauungspotentials auf
Parzelle Nr. 0000 von drei Wohneinheiten sowie demjenigen auf Parzelle Nr. 006 von
einer Wohneinheit – die anrechenbare Geschossfläche soll auf dem Grundstück Nr.
006 auf maximal 90.21 m beschränkt werden (vgl. Baubewilligung vom 14. Januar
2014 (act. 10/1/1, S. 16) – ist insgesamt von 16 möglichen Wohneinheiten auszugehen.
11.3. Zunächst stellt sich die Frage, ob eine hinreichende Erschliessung des
Baugrundstücks Nr. 0000 gemäss dem Amtsbericht des Tiefbauamtes vom 23. April
2014 (Beilage zu act. 10/11) die Erstellung eines Wendeplatzes voraussetzt. Da die
Länge von Zufahrtswegen gemäss der VSS-Norm SN 640 045 auf etwa 40 bis 80 m
begrenzt ist, kann die 110 m lange S.-strasse grundsätzlich nicht als Zufahrtsweg
qualifiziert werden. Im konkreten Fall darf jedoch nicht ausser Acht gelassen werden,
dass lediglich 16 Wohneinheiten und damit deutlich weniger als die für Zufahrtswege
zulässigen 30 Wohneinheiten über die S.-strasse erschlossen werden. Die
durchschnittliche stündliche Verkehrsbelastung wird dementsprechend weit weniger
als 50 Fahrzeuge betragen. Bei dieser Sachlage erweist es sich als unverhältnismässig,
gestützt auf die massgeblichen VSS-Normen für eine hinreichende Erschliessung des
vorliegend umstrittenen Bauvorhabens die Erstellung eines Wendeplatzes zu
verlangen, was die Vorinstanz in Erwägung 8.3 des angefochtenen Entscheides (act. 2,
S. 17 f.) grundsätzlich anerkennt. Sie stellt sich jedoch auf den Standpunkt, die
Kantonspolizei St. Gallen und das Tiefbauamt würden bei einer Quartierstrasse mit
einer Länge von 60 bis 80 m, die mindestens drei Wohneinheiten erschliesse,
regelmässig am Strassenende einen Wendeplatz verlangen, zumal die VSS-Norm SN
640 045 bereits 23 Jahre alt sei und deshalb nicht mehr in allen Belangen dem
2
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heutigen Standard entspreche. Diese Einschätzung findet jedoch im Amtsbericht des
Tiefbauamtes vom 23. April 2014 (Beilage zu act. 10/11) keine Grundlage. Darin stützte
sich die kantonale Fachstelle ohne einen entsprechenden Vorbehalt ausschliesslich auf
die vermeintlich veraltete VSS-Norm SN 640 045 und nicht auf ihre angebliche ständige
Praxis. Auch wird eine solche Praxis von der Vorinstanz nicht nachgewiesen. Unter
diesen Umständen rechtfertigt es sich nicht, im Vergleich zur massgebenden VSS-
Norm höhere Anforderungen an die Erschliessungsanlage zu stellen. Demzufolge setzt
eine hinreichende Erschliessung im konkreten Fall die Erstellung eines Wendeplatzes
nicht voraus. Offen bleiben kann daher, ob das Baugrundstück Nr. 0000 am
„Strassenende“ liegt und ob die Einmündungsbereiche in die beiden Seitenarme der
S.-strasse die minimal erforderliche Wendeplatzgeometrie für „klein(ere)“ Lastwagen
gemäss der VSS-Norm SN 640 052 vom April 1977 erfüllen (vgl. zum Begriff Lastwagen
Art. 11 Abs. 2 lit. f und Art. 12 Abs. 1 lit. d f. der Verordnung über die technischen
Anforderungen an Strassenfahrzeuge, SR 741.41, VTS, Ziff. 1.5.2.2 f. der Verordnung
über technische Anforderungen an Transportwagen und deren Anhänger, SR 741.412,
TAFV 1, sowie Anhang I, Teil C, der Verordnung [EU] Nr. 1230/2012 der Kommission
vom 12. Dezember 2012, ABl. L 353/31). Würde anders entschieden, wären im Übrigen
auch die Grundstücke Nrn. 0008, 0005 und 0002 der Beschwerdegegner 1, 3 und 4
nicht hinreichend erschlossen.
11.4. Weiter ist nicht umstritten, dass die Breite der S.-strasse auf Parzelle Nr. 0001
von 4.50 m gemäss dem Amtsbericht des Tiefbauamtes vom 23. April 2014 (Beilage zu
act. 10/11) für eine hinreichende Erschliessung genügt. Auch wird nicht behauptet,
dass der Manövrierraum auf dem Baugrundstück Nr. 0000 nicht ausreichend wäre und
die notwendigen Sichtzonen bei der Einmündung der Stichstrasse auf Parzelle Nr. 0002
in die S.-strasse, Parzelle Nr. 0001, nicht eingehalten sind (vgl. hierzu VSS-Norm SN
640 273a vom 1. August 2010). Strittig ist hingegen, ob der Seitenarm der S.-strasse
über die Parzelle Nr. 0002 zumindest im Einmündungsbereich auf eine Breite von 4.50
m ausgebaut werden müsste. Die diesbezügliche Beurteilung des Tiefbauamtes, auf
welche sich die Vorinstanz in Erwägung 8.4 ff. des angefochtenen Entscheides (act. 2,
S. 18 f.) stützte, lehnt sich vorbehaltlos an die VSS-Norm 640 201 an. Auch in dieser
Hinsicht erscheint somit der Hinweis der Vorinstanz, die zitierte Norm sei veraltet, als
verfehlt. Abgesehen davon dient die 23 m lange und 4.0 m breite Stichstrasse, welche
unbestrittenermassen geradlinig und eben verläuft, einzig als Grundstückszufahrt zu
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den drei geplanten Wohneinheiten auf Parzelle Nr. 0000. Dieser Teil der S.-strasse ist
klar als Zufahrtsweg zu qualifizieren. Gemäss der VSS-Norm 640 045 muss dieser
Seitenast folglich nur einen Fahrstreifen und laut der VSS-Norm SN 640 201 nur eine
Breite von mindestens 3.40 m aufweisen (vgl. hierzu auch die für private
Grundstückszufahrten geltende VSS-Norm 640 050 vom Mai 1993, Tabellen Nrn. 1 und
2, lit. C/8). Zu prüfen bleibt, ob sachliche Gründe vorliegen, welche in Abweichung der
Vorgaben der VSS-Norm einen streckenweisen Ausbau der öffentlichen Stichstrasse
auf Parzelle Nr. 0002 auf eine Breite von 4.50 m erforderlich machen.
Ohne Ausweichstellen ist ein Kreuzen zweier Personenwagen auf der 4.0 m breiten
Stichstrasse bei einer dafür gemäss der VSS-Norm SN 640 201 erforderlichen
Strassenbreite von mindestens 4.40 m (bis 30 km/h, ohne Bewegungsspielraum) kaum
möglich. Im Unterschied zur Situation auf den Parzellen Nrn. 006 und 0011 führt die
geplante Tiefgaragenzufahrt aber nicht unmittelbar auf die öffentliche Strasse. Vielmehr
ist auf dem Baugrundstück Nr. 0000 zwischen der Tiefgaragenrampe, den Parkplätzen
P5 und P6 sowie der Einmündung in den Seitenarm der S.-strasse auf Parzelle Nr.
0002 ein Warteraum vorgesehen, auf welchem die Fahrzeuge vor der
Tiefgaragenrampe kreuzen können (vgl. Plan „Grundrisse/Schnitt A-A“ vom
16. Oktober 2013, act. 24.3). Mittels dieses Warteraums kann verhindert werden, dass
im Begegnungsfall Personenwagen/Personenwagen auf der Stichstrasse auf Parzelle
Nr. 0002 zurückgesetzt oder beim Einfahren in die Tiefgarage auf der S.-strasse,
Parzelle Nr. 0001, gewartet werden muss. Dabei ist es mit Blick auf die
Verkehrssicherheit nicht von Belang, dass in den – bei lediglich vier Parkplätzen in der
Tiefgarage – seltenen Begegnungsfällen Personenwagen/Personenwagen auf dem
Baugrundstück Nr. 0000 im Bereich des Warteraums für das Kreuzen – im
Schritttempo – in der Regel mit integrierten Rückfahrhilfen leicht zurückgesetzt werden
muss, selbst wenn der Warteraum auch als Spielplatz genutzt wird. Ansonsten hätten
die auf dem Baugrundstück Nr. 0000 projektierten oberirdischen Parkplätze P5 und P6
(vgl. Plan „Grundrisse/Schnitt A-A“ vom 16. Oktober 2013) in
verkehrssicherheitstechnischer Hinsicht ebenfalls bemängelt werden müssen.
Entgegen der Auffassung der Vorinstanz (vgl. E. 8.7 des angefochtenen Entscheids,
act. 2, S. 19) überdies nicht relevant für die Verkehrssicherheit ist, ob die Sichtzone im
Bereich der Stichstrasse zur Tiefgaragenzufahrt eingehalten ist, da die volle Übersicht
in jedem Fall besteht, bevor die Fahrzeuge die Grenze zwischen dem Baugrundstück
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Nr. 0000 und der öffentlichen Strasse auf Parzelle Nr. 0002 erreichen. Unter diesen
Umständen sind keine sachlichen Gründe ersichtlich, welche für den streckenweisen
Ausbau der nur 23 m langen Stichstrasse auf eine Breite von 4.50 m sprechen würden.
Ein Abweichen von den Vorgaben der VSS-Normen SN 640 045 und 640 201 erweist
sich auch in diesem Zusammenhang als unverhältnismässig. Offen bleiben kann bei
diesem Ergebnis, ob die Sichtzone im Bereich der Stichstrasse zur Tiefgaragenzufahrt
anhand eines vermassten Plans hätte ermittelt werden müssen – im Amtsbericht des
Tiefbauamtes vom 23. April 2014 wird einzig auf Fotos zum Augenschein vom
12. April 2013 (act. 10/18) abgestellt – und die Beschwerdebeteiligte bisher darauf
verzichtet hat, gestützt auf Art. 11 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 101 Abs. 2 und Art. 102
Abs. 1 lit. e und Abs. 2 des Strassengesetzes (sGS 732.1, StrG) im fraglichen Bereich
auf den Parzellen Nrn. 0002 und 0000 eine Sichtzone zu verfügen oder den
Gemeindestrassenplan zulasten der Parzelle Nr. 0002 entsprechend anzupassen. Auch
tut nichts zur Sache, ob die am oberen Ende der Tiefgaragenrampe angebrachte
Ampel (vgl. Plan „Grundrisse/Schnitt A-A“ vom 16. Oktober 2013), welche gemäss den
unbestrittenen Ausführungen der Vorinstanz in der Vernehmlassung vom 13. April 2015
(act. 9, S. 5) vollständig vom davor stehenden Einfamilienhaus sowie den Büschen und
Bäumen auf dem Grundstück Nr. 0002 verdeckt wird, auflageweise an einen anderen
Ort verlegt werden könnte. Sodann erübrigt sich die Klärung der Frage, ob die
Bepflanzung auf dem Grundstück Nr. 0002 der Beschwerdegegner 4 die
massgebenden Strassenabstände einhält und eine Pflicht der Beschwerdegegner 4
besteht (vgl. hierzu Baubewilligungsentscheid vom 14. Januar 2014, act. 10/1/1, S. 20
Ziff. 29 letzter Absatz), die bestehenden Hecken auf eine Höhe von maximal 0.60 m
zurückzustutzen und ständig auf eigene Kosten unter der Schere zu halten (vgl. hierzu
Art. 104 lit. c StrG und VSS-Norm SN 640 273a vom 1. August 2010, S. 6 lit. C/10,
siehe auch Art. 98 des Einführungsgesetzes zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch,
sGS 911.1, EG-ZGB). Ferner kann offen gelassen werden, ob der Vertrauensgrundsatz
(Art. 9 BV) angesichts der departementalen Genehmigung des Gemeindestrassenplans
(Art. 13 Abs. 2 Satz 2 StrG, act. 11) gegen einen Ausbau der Stichstrasse sprechen
würde und ob im Kanton St. Gallen unzählige als Zufahrtswege eingestufte
Erschliessungstrassen bestehen, die mit deutlich weniger als 4.50 m Breite und ohne
Ausweichstellen ausgestaltet sind (act. 5, S. 10).
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12. Strittig ist weiter, ob die Ausnützungszifferberechnung der Beschwerdeführerin
unvollständig ist (act. 5, S. 4 ff. Ziff. VI/2, act. 16, S. 7 Ziff. II/11).
12.1. Das Baugesuch muss die für die baupolizeiliche Beurteilung notwendigen
Unterlagen, wie Situationsplan, Grundriss, Ansichten, Schnitte und Kanalisationspläne,
enthalten (Art. 80 Abs. 2 BauG, siehe auch www.baugesuch.sg.ch). Diese Aufzählung
ist nicht abschliessend. Wenn für die Beurteilung des Baugesuchs in besonderen
Fällen weitere Unterlagen erforderlich sind, ist der Gemeinderat berechtigt, diese zu
verlangen (vgl. VerwGE B 2005/10 vom 20. Juni 2005 E. 2b/cc, www.gerichte.sg.ch,
und B. Heer, a.a.O., N 885). Die Baureglemente enthalten nähere Vorschriften über die
Unterlagen. Nach Art. 18 Abs. 1 lit. a und c BauR hat das Baugesuch unter anderem
eine Berechnung der Ausnützungsziffer und den Grundriss aller Geschosse im
Massstab 1:100 oder 1:50 mit Angabe der Zweckbestimmung der einzelnen Räume
und der Fenster- und Bodenflächen zu enthalten. Die politische Gemeinde prüft die
Gesuchsunterlagen auf Vollständigkeit und veranlasst gegebenenfalls ihre Ergänzung
(Art. 4 lit. a des Gesetzes über die Verfahrenskoordination in Bausachen, sGS 731.2,
VKoG).
12.2. Für die Beurteilung der Ausnützungsziffer (Art. 61 und 63 BauG in Verbindung mit
Art. 8 BauR) enthalten die Baugesuchsunterlagen einerseits den Plan „Grundrisse/
Schnitt A-A“ vom 16. Oktober 2013, Massstab 1:100 (act. 10/5/7 und act. 24.3), mit
Angabe der Zweckbestimmung der einzelnen Räume und der Fenster- und
Bodenflächen, welcher den beim Verwaltungsgericht am 13. April 2015 (act. 9 f.)
eingereichten Vorakten in Verletzung von Art. 64 in Verbindung mit Art. 52 VRP nicht
beigelegt war und nachträglich beigezogen werden musste (act. 24.1 f.). Andererseits
enthalten sie im Plan „Fassaden/Ausnützung“ vom 16. Oktober 2013 eine
Ausnützungszifferberechnung (act. 10/5/8). Diese Berechnung besteht zum einen aus
Grundrissplänen, Massstab 1:200, in welchen die nach Ansicht der Beschwerdeführerin
anrechenbaren Geschossflächen rot schraffiert und mit Angaben der jeweiligen
Bodenfläche vermasst dargestellt sind. Zum anderen enthält sie eine
Gegenüberstellung der Summe der anrechenbaren Geschossflächen, wobei die
Gesamtflächen pro Geschoss angeführt sind, und der anrechenbaren Landfläche unter
Berücksichtigung der Aufhebung der Inanspruchnahme des Grundstücks Nr. 0000
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zugunsten der Parzelle Nr. 0011 im Sinne von Art. 63 BauG und der abgetretenen
Strassenfläche.
Die Vorinstanz stellte sich auf den Standpunkt (Erwägung 2.5 des angefochtenen
Entscheids, act. 2, S. 8, und Vernehmlassung vom 13. April 2015, act. 9, S. 2 f. Ziff. II/
1a), sowohl für die Einsprecher als auch für Rechtsmittelinstanzen müsse es ohne
grossen Aufwand möglich sein nachzuvollziehen, wie sich die Summe aller
anrechenbaren Geschossflächen zusammensetzt bzw. welche Teilflächen in der
Ausnützungsberechnung nicht berücksichtigt würden. Es dürfe erwartet werden, dass
für eine Überprüfung nicht von Hand in den Grundrissplänen mit Massstab 1:100
nachgemessen werden müsse.
Wie sich anhand der Berechnung der Vorinstanz in ihrer Vernehmlassung vom
13. April 2015 (act. 9, S. 2 Ziff. 1a) demgegenüber zeigt, lassen sich die anrechenbaren
Geschossflächen – abzüglich der Aussenwandquerschnitte – sowie die Teilflächen der
einzelnen Gebäudeteile, insbesondere diejenigen des Treppenhauses, anhand der
Angaben in den Grundrissplänen in jedem Geschoss ohne grossen Aufwand
überprüfen, zumal die Vor-instanz die mittels der CAAD-Software vorgenommenen
Berechnungen, namentlich diejenigen der Bodenflächen der einzelnen Gebäudeteile,
im konkreten Fall im Grundsatz nicht anzweifelt. Anders als die Bodenflächen sind zwar
die Innenwandquerschnitte in den vorliegenden Unterlagen nicht angegeben. Dies ist
jedoch für die Frage, welche Teilflächen in der Ausnützungsberechnung zu
berücksichtigen sind, nicht erforderlich. Die Innenwandquerschnitte sind in den
anrechenbaren Geschossflächen (Art. 61 Abs. 2 Satz 1 BauG), welche pro Geschoss
aufgeführt sind, enthalten. Von diesen Flächen können die gestützt auf Art. 61 Abs. 2
Satz 2 BauG nicht anrechenbaren Gebäudeteile, deren Bodenflächen in den Plänen
angegeben sind, abgezogen oder es können die Bodenflächen von anrechenbaren
Gebäudeteilen hinzugefügt werden. Entgegen der Auffassung der Vorinstanz erweist es
sich demnach im konkreten Fall nicht im Sinne von Art. 80 Abs. 2 BauG als
„notwendig“, alle anrechenbaren Teilflächen pro Geschoss, welche mit Ausnahme der
Innenwandquerschnitte in den Grundrissplänen ohnehin angegeben sind, neben der
Angabe der Gesamtflächen der einzelnen Geschosse unter der Gegenüberstellung der
Summe der anrechenbaren Geschossflächen und der anrechenbaren Landfläche
nochmals aufzulisten. Der Beschwerdebeteiligten kann nicht vorgeworfen werden, sie
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hätte eine detailliertere Berechnung von der Beschwerdeführerin nachfordern müssen.
Im Weiteren bleibt in diesem Zusammenhang unbeachtlich, welche Flächen nicht
anrechenbar sind und ob die Beschwerdebeteiligte zulässigerweise auf eine
Messtoleranz von bis zu sechs Prozent abstellte. Vielmehr ist dies, soweit wesentlich,
nachfolgend im Rahmen der inhaltlichen Überprüfung der
Ausnützungszifferberechnung zu berücksichtigen. Im Übrigen tut nichts zur Sache, ob
die Ausnützung vollständig ausgeschöpft werden soll. Auch kann offen bleiben, ob die
Beschwerdeführerin der Vorinstanz angeboten hat, elektronische oder vergrösserte
Pläne nachzureichen, oder die Vorinstanz gestützt auf Art. 12 Abs. 1 VRP verpflichtet
gewesen wäre, diese Pläne einzufordern (vgl. Beschwerdeergänzung vom 23. Februar
2015, act. 5, S. 3 f. Ziff. VI/1/14 ff.).
13. Zu prüfen ist ferner, ob die Ausnützungsziffer überschritten ist (act. 5, S. 6 ff. Ziff. 3,
act. 22, act. 16, S. 8, Ziff. II/11).
13.1. Vorab ist festzuhalten, dass die Baubewilligung laut Art. 87 Abs. 2 BauG mit
einschränkenden Bedingungen und Auflagen verbunden werden kann. Mit solchen
Nebenbestimmungen zur Baubewilligung können jedoch nur Hindernisse von
untergeordneter Bedeutung beseitigt werden. Die Einhaltung grundlegender
Baurechtsnormen ist in einem einzigen und einheitlichen Baubewilligungsverfahren zu
prüfen. Nur die Regelung von Nebenpunkten, die für die Bewilligungsfähigkeit eines
Bauvorhabens nicht von ausschlaggebender Bedeutung sind, kann in ein späteres
Verfahren verwiesen werden (vgl. VerwGE B 2014/100 vom 27. April 2016 E. 7.1 mit
Hinweisen auf B. Heer, a.a.O., N 869, VerwGE B 2013/28 vom 12. Februar 2014 E. 2
und VerwGE B 2010/30 vom 24. August 2010 E. 3.3, www.gerichte.sg.ch). Soweit die
Beschwerdeführerin eventualiter beantragt, die Einhaltung der Ausnützungsziffer sei
über Auflagen sicherzustellen (act. 5, S. 8, Ziff. VI/28), verkennt sie, dass es sich bei der
Frage der Einhaltung der Ausnützungsziffer nicht um ein untergeordnetes Bauhindernis,
sondern um eine Grundvoraussetzung, die für die Bewilligungsfähigkeit des
Bauvorhabens von ausschlaggebender Bedeutung ist, handelt. Diesbezügliche
Auflagen sind unzulässig. Darüber hinaus ist nicht ersichtlich und wird von der
Beschwerdeführerin auch nicht geltend gemacht, dass die Voraussetzungen für die
Erteilung einer Ausnahmebewilligung im Sinne von Art. 77 BauG im vorliegenden Fall
erfüllt sind, weshalb die Beschwerdeführerin auch nicht um eine entsprechende
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Zustimmung des Amtes für Raumentwicklung und Geoinformation ersuchte (vgl. Art. 1
des Regierungsbeschlusses über den Vollzug von Art. 77 Abs. 2 und Art. 87bis BauG,
sGS 731.10).
13.2. Die Ausnützungsziffer ist die Verhältniszahl der Summe aller anrechenbaren
Geschossflächen zur anrechenbaren Parzellenfläche (Art. 61 Abs. 1 BauG). Die Begriffe
„anrechenbare Geschossfläche“ und „anrechenbare Parzellenfläche“ werden in Art. 61
Abs. 2 und 3 BauG näher umschrieben (vgl. VerwGE B 2013/70 vom 8. Juli 2014 E. 3,
www.gerichte.sg.ch). Nach Art. 61 Abs. 2 BauG zählen insbesondere Treppenhäuser
zur nutzbaren Geschossfläche. Nicht angerechnet werden namentlich Keller-, Estrich-
und nichtgewerbliche Einstellräume (lit. b) sowie Gemeinschaftsräume in
Mehrfamilienhäusern (lit. e). Gemäss Art. 8 BauR gilt in der Wohnzone W2b eine
Ausnützungsziffer von 0.5.
13.3. Nicht umstritten ist, dass auf dem Grundstück Nr. 0000 nach der Aufhebung der
öffentlich-rechtlichen Vorbelastung der Ausnützung im Umfang von 109.79 m
anrechenbarer Geschossfläche bei einer anrechenbaren Parzellenfläche von 737.72
m (inklusive abgetretene Strassenfläche) die Summe aller anrechenbaren
Geschossflächen maximal 368.86 m betragen darf. Gemäss der
Ausnützungsberechnung vom 16. Oktober 2013 (act. 10/5/8) wird die maximal
zulässige Geschossfläche ausgeschöpft. Zu klären bleibt, ob die Flächen der
Steigzonen, diejenige der Treppe ins Untergeschoss und diejenige des Hobbyraums im
Untergeschoss zu Unrecht nicht angerechnet wurden.
13.4. Gänge und Treppenhäuser sind bei der Berechnung der Ausnützungsziffer nur
insoweit einzubeziehen, als sie den Zugang zu anrechenbaren Geschossflächen
gewährleisten (vgl. VerwGE B 2013/70 vom 8. Juli 2014 E. 3.2 mit Hinweis auf B. Heer,
a.a.O. N 665, www.gerichte.sg.ch). Entgegen der Auffassung der Vorinstanz (act. 2, S.
12 E. 5.1.3, act. 9, S. 4 Ziff. II/1d, act. 22, Ziff. 2) lässt sich daraus nicht ableiten, dass
auf den jeweiligen anrechenbaren Geschossflächen jeweils die ganze vom
Treppenhaus beanspruchte Fläche und nicht nur einzelne Treppenabschnitte miterfasst
würden. Ersteres ist nur dann der Fall, wenn sich der Hauseingang – am Ende der
Treppe – in einem Geschoss ohne anrechenbare Räume befindet. Diesfalls ist die
Fläche des Treppenhauses einschliesslich allfällig notwendiger Gänge in diesem
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Geschoss der Nutzfläche zuzurechnen (vgl. GVP 1976 Nr. 52 und VerwGE B 7/1976
vom 17. Februar 1977 E. 2b/cc und GVP 1996 Nr. 103).
Im vorliegenden Fall liegt das Erdgeschoss gemäss dem Plan „Fassaden/Ausnützung“
vom 16. Oktober 2013, act. 10/5/8) ähnlich einem Hochparterre 1.13 m über dem
Niveaupunkt. Die Parteien gehen dementsprechend darin einig, dass die Fläche des
Treppenhauses vom Hauseingang bis zum Erdgeschoss anzurechnen ist. Hingegen
dient die Treppe vom Hauseingang bis zum Untergeschoss nicht der Erschliessung der
anrechenbaren Räume im Erdgeschoss. Folglich ist diese Teilfläche des
Treppenhauses nur anrechenbar, wenn sich im Untergeschoss ebenfalls anrechenbare
Räume befinden, was nachfolgend unter Erwägung 13.5 zu untersuchen ist.
13.5. Bei der Beurteilung der Nutzbarkeit kommt es entscheidend auf die nach
objektiven Gesichtspunkten beurteilten Verwendungsmöglichkeiten eines Raumes bzw.
einer Geschossfläche an. Es muss die Frage beantwortet werden, welche Nutzung ein
Raum in seiner baulichen Gestaltung zulässt. Kann er ohne eigentliche bauliche
Massnahmen als Wohn-, Schlaf- oder Arbeitsraum verwendet werden, ist er
unabhängig von einer allfälligen anders lautenden Nutzungsangabe anzurechnen (vgl.
unveröffentlichter VerwGE B 2007/63 vom 18. Dezember 2007 E. 3.3.1 mit Hinweisen,
insbesondere auf GVP 1978 Nr. 3).
Zunächst ergeben sich aus den Baugesuchsunterlagen oder der Baubewilligung vom
14. Januar 2014 (act. 10/1/1) keine Anhaltspunkte dafür, dass der strittige
„Hobbyraum“ im Untergeschoss gemäss den Beteuerungen der Beschwerdeführerin
als Gemeinschaftsraum im Sinne von Art. 61 Abs. 2 Satz 2 lit. e BauG genutzt werden
soll. Auch liegt keine entsprechende Projektänderung vor. Sodann weist der strittige
„Hobbyraum“ eine Bodenfläche von 33.52 m und eine Fensterfläche von 2.25 m auf.
Damit hält er zwar die Mindestfläche gemäss Art. 11 Abs. 2 BauR für Wohn- und
Schlafräume klar ein. Hingegen beträgt das Lichtmass der Fensterflächen des
Hobbyraums lediglich 6.71 % der Bodenfläche, weshalb er gemäss Art. 11 Abs. 3
BauR als Wohn-, Schlaf- oder Arbeitsraum nicht hinreichend belichtet ist, selbst wenn
er gegen Südosten ausgerichtet ist. Zudem ist er nach den unbestrittenen Angaben der
Beschwerdeführerin (act. 5, S. 7 Ziff. VI/3/26) unbeheizt und sein Fussboden liegt 1.83
m unter dem Niveaupunkt. Auch liegen die Fenster 1.50 m über dem Fussboden (vgl.
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Plan „Fassaden/Ausnützung“ vom 16. Oktober 2013, act. 10/5/8). Unter diesen
Umständen ist der „Hobbyraum“ objektiv betrachtet nicht zum dauernden Aufenthalt
als Wohn-, Schlaf- oder Arbeitsraum nutzbar, auch nicht auf einer Fläche von 22.50 m
(vgl. E. 5.1.4 des angefochtenen Entscheids, act. 2, S. 12 f.), zumal er nicht über
wohnungsinterne Erschliessungen, sondern nur über das allgemeine Treppenhaus
zugänglich ist und sich keine sanitären Einrichtungen im Untergeschoss befinden.
Daran ändert nichts, dass der Bedarf an Abstellräumen genügend abgedeckt ist. Damit
ist im Untergeschoss weder der Hobbyraum noch die Teilfläche des Treppenhauses
vom Hauseingang ins Untergeschoss und der Gang vom Treppenhaus zum
Hobbyraum anrechenbar.
13.6. Hinsichtlich der Steigzonen vertritt die Beschwerdeführerin die Ansicht (act. 5, S.
6 Ziff. IV/3/25, act. 18, S. 2 Ziff. 1.3), diese würden keine tatsächliche Geschossfläche
aufweisen. Sie seien vergleichbar mit Galeriegeschossen, wo der Luftraum ebenfalls
nicht angerechnet werde. Auch seien sie Bestandteil der haustechnischen Anlagen,
welche anerkanntermassen nicht anrechenbar seien.
Im Ausnahmekatalog von Art. 61 Abs. 2 Satz 2 BauG sind Steigzonen wie etwa Kamin-,
Lüftungs- und Installationsschächte nicht enthalten. Wie die Vorinstanz mit Recht
festgehalten hat (act. 2, S. 12 E. 5.1.3, act. 9, S. 3 Ziff. II/1c, act. 22 Ziff. 1), zählen
Steigzonen – mit Ausnahme der Liftschächte (vgl. Art. 61 Abs. 2 Satz 2 lit. h BauG und
VerwGE B 2013/70 vom 8. Juli 2014 E. 3.1, www.gerichte.sg.ch) – demnach nach dem
Wortlaut von Art. 61 Abs. 2 BauG gleich wie Innenwandquerschnitte zur anrechenbaren
Geschossfläche, zumal im Zweifel gegen die Ausnahme zu entscheiden ist, selbst
wenn der Katalog von Art. 61 Abs. 2 Satz 2 BauG nicht abschliessend ist (vgl. R.
Kaufmann, Materielles Baupolizeirecht, in: Schweizerisches Institut für
Verwaltungskurse an der Hochschule St. Gallen [Hrsg.], Das neue st. gallische
Baugesetz, St. Gallen 1973, S. 129 ff., S. 137 Ziff. IV/2, und M. Zemp, Kommentar zum
Baugesetz des Kantons St. Gallen, St. Gallen 1980, S. 79 und 274). In Bezug auf die
Ausnützungsberechnung kann es keinen Unterschied machen, ob Leitungen einzeln,
etwa in Zwischenwänden, oder in einer Steigzone zusammengefasst durch einen Bau
geführt werden, selbst wenn Steigzonen keine tatsächliche Geschossfläche aufweisen.
Diese Auslegung steht auch in Einklang mit Ziff. 8.2 Anhang 1 der Interkantonalen
Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB, www.bpuk.ch), welcher
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mittlerweile 16 Kantone, allerdings nicht der Kanton St. Gallen, beigetreten sind.
Danach zählen insbesondere die Funktionsflächen, d.h. Flächen wie Ver- und
Entsorgungsschächte, Installationsgeschosse sowie Ver- und Entsorgungskanäle (vgl.
SN 504 416 des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins SIA aus dem Jahr
2003, S. 10 Ziff. 2.1.3 und S. 49 Anhang Figur 4), zur Summe aller (anrechenbaren)
Geschossflächen. Im Übrigen sind Steigzonen – entgegen der Meinung der
Beschwerdeführerin – nicht gleich wie Räume für haustechnische Anlagen (Maschinen-
und Technikräume) zu behandeln (vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf, Zürcher Planungs- und
Baurecht, 5. Aufl. 2011, S. 742 mit Hinweis auf F. Huber, Die Ausnützungsziffer, Zürich
1986, S. 66). Zudem können sie aufgrund ihrer Erschliessungsfunktion nicht mit
Galeriegeschossen gleichgesetzt werden. Demzufolge sind die Flächen der Steigzonen
im Erd-, Ober- und Attikageschoss im Umfang von rund 0.75 m (vgl. Plan „Grundrisse,
Schnitt A-A“ vom 16. Oktober 2013, act. 24.3) im konkreten Fall zur Summe der
anrechenbaren Geschossfläche hinzuzurechnen, weshalb die bereits vollständig
ausgeschöpfte Ausnützungsziffer (vgl. E. 13.3 hiervor) überschritten und die
Beschwerde abzuweisen ist. An diesem Ergebnis würde auch nichts ändern, wenn
Steigzonen, wie von der Vorinstanz ausgeführt (act. 22 Ziff. 1), nur anrechenbar wären,
wenn sie auf gänzlich anrechenbaren Geschossen bzw. in anrechenbaren Räumen
oder Geschossteilen lägen. Ob Steigzonen in der Aussenwand oder in Einstellräumen
ausser Betracht fallen, kann daher offen gelassen werden.
14. (...).
(...).