Decision ID: 83483e7d-8d96-5f99-9cba-839212737076
Year: 2014
Language: de
Court: CH_BVGE
Chamber: CH_BVGE_001
Canton: CH
Region: Federation
Law Area: 

Sachverhalt:
A.
Die A._ AG erwarb am 9. April 2001 Eigentum an der damaligen
Baulandparzelle Grundregisterblatt (...), Kataster-Nr. (...), in Kloten. Der
entsprechende Kaufvertrag war bereits am 21. Oktober 1999 abgeschlos-
sen worden. Die A._ AG überbaute die Parzelle in der Folge mit
neun Mehrfamilienhäusern und erstellte eine Sammeltiefgarage. Baube-
ginn war im August 2001. Im Oktober 2001 wurden die sogenannten "Ost-
anflüge" auf die Piste 28 des Flughafens Zürich eingeführt. Die Liegen-
schaft befindet sich im Bereich dieser Ostanflüge. Wie eine Vielzahl von
Grundeigentümern aus der betroffenen Region gelangte die A._ AG
daher an die Flughafen Zürich AG: Am 13. Dezember 2002 ersuchte sie
um Enteignung der Liegenschaft gegen Vergütung des vollen Verkehrs-
werts per 1. Januar 2001, eventuell um eine Entschädigung für den einge-
tretenen Minderwert. Die Eidgenössische Schätzungskommission Kreis 10
(nachfolgend: ESchK) leitete im August 2003 für sämtliche Begehren aus
der Gemeinde Kloten ein Sammelverfahren ein.
B.
Am 2. März 2005 beschränkte die ESchK den Gegenstand des Sammel-
verfahrens vorerst auf die Frage der Unvorhersehbarkeit der Fluglärmim-
missionen. Bei der Unvorhersehbarkeit handelt es sich um eine der An-
spruchsvoraussetzungen für eine Entschädigung wegen Unterdrückung
nachbarlicher Abwehrrechte. Hingegen hängt ein allfälliger Entschädi-
gungsanspruch für direkten Überflug nicht von der Unvorhersehbarkeit ab.
Am 17. Dezember 2007 kam die ESchK zum Schluss, massgeblicher
Stichtag für die Unvorhersehbarkeit sei der 1. Januar 1961. Sie wies daher
die Begehren all jener ab, die ihr Grundeigentum seit diesem Datum erwor-
ben hatten und auch nicht von einem direkten Überflug betroffen sind. Ab
Herbst 2009 nahm die ESchK dann diejenigen Enteignungsverfahren aus
der Gemeinde Kloten wieder an Hand, in denen von direkten Überflügen
auszugehen ist; darunter auch das vorliegende Verfahren. Sie stellte den
betroffenen Parteien die baldige Durchführung der Schätzungen in Aus-
sicht.
C.
Vorliegend führte die Referentin am 29. Juni 2010 bei der betroffenen Lie-
genschaft einen Augenschein durch und nahm darauf eine Schätzung vor.
Von der Flughafen Zürich AG wird ein direkter Überflug der betroffenen Lie-
genschaft grundsätzlich nicht bestritten.
A-2546/2012
Seite 3
D.
Am 10. Februar 2011 wurde die Leitung sämtlicher Enteignungsverfahren
betreffend anerkannte Direktüberflüge in Kloten dem damaligen Vizepräsi-
denten der Schätzungskommission übertragen. In der Folge wurden Kom-
missionsaugenscheine bei den betroffenen Liegenschaften durchgeführt,
vorliegend am 21. September 2011. Diese Augenscheine fanden zwischen
21 und 23 Uhr abends statt und dienten der Beurteilung der Überflugsitua-
tion, d.h. der Wahrnehmung der Überflüge.
Schliesslich wurden im November und Dezember 2011 kombinierte Eini-
gungs- und Schätzungsverhandlungen durchgeführt. Der vorliegende Fall
wurde am 8. und 14. November 2011 verhandelt. Die A._ AG hielt
an ihrem Hauptbegehren um Enteignung der Liegenschaft nicht fest und
beschränkte sich auf ihr Begehren um Entschädigung für den eingetrete-
nen Minderwert. Eine Einigung über die Höhe der Entschädigung kam nicht
zustande. Im Rahmen der Schätzungsverhandlung machte die A._
AG unter anderem geltend, bei der Bestimmung des Minderwerts sei auf
die Belastungswerte gemäss dem unterdessen rechtskräftigen "vorläufi-
gen Betriebsreglement" für den Flughafen Zürich (vBR) abzustellen, even-
tuell auf die Belastungswerte des Jahres 2007. Für den Fall, dass die
ESchK die Entschädigung dennoch auf Basis der Fluglärmbelastung des
Jahres 2002 festsetzt, machte die A._ AG eine nachträgliche Ent-
schädigungsforderung im Sinne von Art. 41 des Bundesgesetzes vom
20. Juni 1930 über die Enteignung (EntG, SR 711) geltend.
E.
Der Entscheid der ESchK vom 14. November 2011 wurde den Parteien am
7. März 2012 zugestellt. Das Dispositiv lautet wie folgt:
"1. Vom Rückzug des sinngemäss gestellten Ausdehnungsbegehrens sowie
der Begehren um Sicherheitsleistung und Abschlagszahlung wird Vormerk
genommen und das Verfahren insoweit als erledigt abgeschrieben.
2. Das enteignungsrechtliche Entschädigungsbegehren der A._ AG
(Enteignete) für den Minderwert aus Direktüberflügen und übermässigem
Fluglärm ausgehend vom Landesflughafen Zürich-Kloten am Grundstück
(...) wird abgewiesen.
3. Die angemeldete Entschädigungsforderung der Enteigneten gemäss
Art. 41 des Bundesgesetzes über die Enteignung (...) wird zuständigkeits-
halber an die Präsidentin der Schätzungskommission überwiesen.
A-2546/2012
Seite 4
4. Die Kosten dieses Verfahrens werden der Flughafen Zürich AG auferlegt.
Die Rechnungsstellung an die kostenpflichtige Partei erfolgt im Rahmen
der periodischen Zwischenabrechnungen.
5. Die Flughafen Zürich AG wird verpflichtet, der A._ AG eine Partei-
entschädigung von Fr. 10'220.– auszurichten."
Die ESchK führt zur Abweisung des Entschädigungsbegehrens aus, im Fall
direkter Überflüge hänge der Entschädigungsanspruch zwar nicht von der
Unvorhersehbarkeit ab, doch könne der Umstand, dass der Flughafenbe-
trieb bereits vor dem Erwerb des Grundeigentums bestanden habe, bei der
Entschädigungsbemessung berücksichtigt werden. Sei ein Grundstück zu
einem derart tiefen Preis erworben worden, dass sich der Schaden auf ent-
gangenen Gewinn beschränke (d.h. das Grundstück ohne Verlust weiter-
verkauft werden kann), so sei eine Entschädigung nicht gerechtfertigt. Im
vorliegenden Fall habe die A._ AG das Bauland zu einem Preis er-
worben, der deutlich unter dem Verkehrswert mit Fluglärm am Stichtag
(1. Januar 2002) liege. Hinzu komme, dass der Vollzug des Kaufvertrags
vom 21. Oktober 1999 bis zum Vorliegen einer rechtskräftigen Baubewilli-
gung aufgeschoben worden sei. Ab dem 23. Mai 2000 sei indes konkret mit
der Einführung regelmässiger Ostanflüge zu rechnen gewesen. Zu diesem
Zeitpunkt sei die A._ AG noch nicht zum Vollzug der Vertrags ver-
pflichtet gewesen. Das Kostenrisiko der A._ AG habe sich zu die-
sem Zeitpunkt auf die bis zum Erhalt der Baubewilligung anfallenden Pro-
jektierungskosten von Fr. 180'000.– beschränkt. Dennoch habe die
A._ AG rund (...) Mio. Franken investiert und die Überbauung fertig
gestellt. Aus diesen Umständen lasse sich schliessen, dass die vorbeste-
hende Fluglärmentwertung des Grundstücks und die mit einer Überbauung
verbundenen Unwägbarkeiten in den Kaufmodalitäten und im Kaufpreis
zum Ausdruck gekommen seien.
F.
Am 23. April 2012 erhebt die A._ AG (Beschwerdeführerin 2 und
Beschwerdegegnerin 1; nachfolgend: Enteignete) beim Bundesverwal-
tungsgericht Beschwerde gegen den Entscheid vom 14. November 2011
(Beschwerdeverfahren A-2208/2012). Die Enteignete beantragt sinnge-
mäss, Ziff. 2 des Dispositivs sei aufzuheben und die Sache zur Festset-
zung einer (ungekürzten) Entschädigung an die ESchK (nachfolgend: Vo-
rinstanz) zurückzuweisen; eventuell sei eine solche Entschädigung festzu-
setzen.
A-2546/2012
Seite 5
Die Enteignete macht geltend, sie sei ab Beurkundung des Kaufvertrags
am 21. Oktober 1999 verpflichtet gewesen, das Land zum vereinbarten
Preis zu übernehmen. Zu diesem Zeitpunkt habe sie nicht konkret mit der
Einführung regelmässiger Ostanflüge rechnen müssen. Deshalb sei es
auch nicht gerechtfertigt, ihr eine Entschädigung generell zu verwehren.
Nur sofern anhand eines Vergleichs mit relevanten Vergleichstransaktio-
nen ein wesentlicher Preisabschlag festgestellt werden könne, der zwei-
felsfrei auf die bereits 1999 erfolgenden Überflüge zurückzuführen sei, be-
stehe überhaupt Raum für einen Abzug.
Was die Minderwertermittlung betrifft, ist das übliche Vorgehen der Vo-
rinstanz nach Ansicht der Enteigneten wie folgt zu korrigieren: Reduktion
des Basiszinssatzes von 4.25% auf 4.0%, keine "Beschränkung auf den
direkt überflogenen Bereich" (eventuell Neufestsetzung des Überflugkorri-
dors), Abstellen auf die Belastungswerte gemäss vBR (eventuell auf die
Belastungswerte des Jahres 2007), Anpassung des Modells ESchK an die
besondere Abend- und Nachtlärmbelastung im Bereich der Ostanflüge, an-
dere Berechnung des Zuschlags für nicht lärmbezogene Aspekte.
G.
Am 7. Mai 2012 reichen die Flughafen Zürich AG und der Kanton Zürich
(Beschwerdeführende 1 und Beschwerdegegner 2; nachfolgend: Enteig-
ner) eine Anschlussbeschwerde ein. Das Bundesverwaltungsgericht nimmt
die Behandlung der Anschlussbeschwerde unter der Verfahrensnummer A-
2546/2012 an Hand. Die Enteigner beantragen, Ziff. 5 des Dispositivs des
Entscheids vom 14. November 2011 sei aufzuheben und die Parteient-
schädigung für das vorinstanzliche Verfahren pauschal auf Fr. 4'000.–,
eventuell Fr. 6'000.– festzusetzen.
H.
Mit Verfügung vom 21. Juni 2012 vereinigt der Instruktionsrichter die bei-
den Beschwerdeverfahren unter der Nummer A-2546/2012.
I.
Die Vorinstanz teilt in ihrer Vernehmlassung vom 9. Juli 2012 mit, sie halte
an ihrem Entscheid fest.
J.
Die Enteigner beantragen in ihrer Stellungnahme vom 26. Oktober 2012,
die Beschwerde der Enteigneten sei abzuweisen.
A-2546/2012
Seite 6
K.
Die Enteignete beantragt in ihrer Stellungnahme vom 29. Oktober 2012,
auf die Anschlussbeschwerde der Enteigner sei nicht einzutreten; eventuell
sei sie abzuweisen. Weiter stellt die Enteignete ein Gesuch um Abschlags-
zahlung.
L.
Der Instruktionsrichter teilt den Verfahrensbeteiligten mit Verfügung vom
8. November 2012 mit, es werde eine Stellungnahme von Prof. Dr. Donato
Scognamiglio zur Frage der Anwendbarkeit des Modells ESchK eingeholt.
Mit Verfügung vom 13. Februar 2013 bringt der Instruktionsrichter den Ver-
fahrensbeteiligten zur Kenntnis, dass Prof. Scognamiglio keine Stellung-
nahme eingereicht hat.
M.
Die Enteigner nehmen mit Eingabe vom 6. Dezember 2012 zum Gesuch
der Enteigneten um Abschlagszahlung Stellung. Am 30. Januar 2013 rei-
chen sie zudem ergänzende Unterlagen betreffend Flugbewegungszahlen
und Fluglärmwerte ein. Gemäss Verfügung des Instruktionsrichters vom
13. Februar 2013 werden diese im Parallelverfahren A-2132/2012 zu den
Akten genommen und gelten im vorliegenden Verfahren als beigezogen.
N.
Mit Zwischenverfügung vom 25. Februar 2013 weist der Instruktionsrichter
das Gesuch der Enteigneten um Abschlagszahlung ab.
O.
Am 10. April 2013 reichen die Enteigner eine weitere Stellungnahme ein.
Sie bestätigen die gestellten Anträge.
P.
Die Enteignete hält in ihrer weiteren Stellungnahme vom 10. April 2013 an
ihren Anträgen ebenso fest.
Q.
Am 11. Juni 2013 reicht die Enteignete eine letzte Stellungnahme ein. Sie
hält an ihren Anträgen wiederum fest.
R.
Die Enteigner halten in ihrer letzten Stellungnahme vom 12. Juni 2013 ihre
Anträge ebenfalls aufrecht.
A-2546/2012
Seite 7
S.
Auf die weiteren Vorbringen der Parteien und die sich bei den Akten be-
findlichen Schriftstücke wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Er-
wägungen eingegangen.
T.
Es sind 20 weitere Schätzungsentscheide betreffend anerkannte Direkt-
überflüge in Kloten beim Bundesverwaltungsgericht angefochten. Die ent-
sprechenden Beschwerdeverfahren werden separat geführt.

Das Bundesverwaltungsgericht zieht in Erwägung:
1.
1.1 Nach Art. 77 Abs. 1 EntG können Entscheide der Schätzungskommis-
sion beim Bundesverwaltungsgericht angefochten werden. Das Bundes-
verwaltungsgericht ist somit zuständig für die Beurteilung der vorliegenden
Beschwerden. Das Verfahren richtet sich nach dem Verwaltungsgerichts-
gesetz vom 17. Juni 2005 (VGG, SR 173.32), soweit das EntG nichts an-
deres bestimmt (Art. 77 Abs. 2 EntG). Das VGG verweist in seinem Art. 37
ergänzend auf das Verwaltungsverfahrensgesetz vom 20. Dezember 1968
(VwVG, SR 172.021).
1.2 Zur Beschwerdeerhebung sind nach Art. 78 Abs. 1 EntG zunächst die
Hauptparteien (d.h. die Inhaber der enteigneten Rechte bzw. der Enteig-
ner) legitimiert. Als Nebenparteien werden die Grundpfandgläubiger,
Grundlastberechtigten und Nutzniesser erwähnt; sie sind zur Beschwerde
berechtigt, soweit sie infolge des Entscheids der Schätzungskommission
zu Verlust gekommen sind. Im Übrigen gelten die allgemeinen Vorausset-
zungen gemäss Art. 48 Abs. 1 VwVG, wonach zur Beschwerde berechtigt
ist, wer am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen hat, durch den ange-
fochtenen Entscheid besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Inte-
resse an dessen Aufhebung oder Änderung hat (vgl. hierzu Urteil des Bun-
desverwaltungsgerichts A-5101/2011 vom 5. März 2012 E. 1.2 mit Hin-
weis). Die Enteignete ist somit ohne Weiteres zur Beschwerde berechtigt.
1.3 Auf die frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde der Enteigne-
ten vom 23. April 2012 ist damit einzutreten.
A-2546/2012
Seite 8
2.
Vertieft zu prüfen wäre die Zulässigkeit der Anschlussbeschwerde der Ent-
eigner vom 7. Mai 2012. Mit dieser wird indes allein die Reduktion der zu
leistenden Parteientschädigung beantragt. Da der angefochtene Entscheid
teilweise aufzuheben und das vorinstanzliche Verfahren wieder aufzuneh-
men ist, erübrigt es sich, über die Höhe der vorinstanzlichen Parteientschä-
digung und damit über die Zulässigkeit der Anschlussbeschwerde zu be-
finden (vgl. unten E. 10).
3.
Das Bundesverwaltungsgericht überprüft die angefochtene Verfügung auf
Rechtsverletzungen – einschliesslich unrichtiger oder unvollständiger Fest-
stellung des rechtserheblichen Sachverhalts und Rechtsfehler bei der Aus-
übung des Ermessens – sowie auf Angemessenheit hin (vgl. Art. 49
VwVG). Es kann eine Beschwerde auch aus einem anderen als den gel-
tend gemachten Gründen gutheissen (vgl. Art. 62 Abs. 4 VwVG) oder den
angefochtenen Entscheid mit einer Begründung bestätigen, die von jener
der Vorinstanz abweicht (vgl. BVGE 2007/41 E. 2 mit Hinweisen). Jedoch
ist es nicht Sache des Bundesverwaltungsgerichts, über die tatsächlichen
Vorbringen der Parteien hinaus den Sachverhalt vollkommen neu zu erfor-
schen und nach allen möglichen Rechtsfehlern zu suchen. Für entspre-
chende Fehler müssen sich mindestens Anhaltspunkte aus den Parteivor-
bringen oder den Akten ergeben (vgl. ANDRÉ MOSER / MICHAEL BEUSCH /
LORENZ KNEUBÜHLER, Prozessieren vor dem Bundesverwaltungsgericht,
2. Auflage, Basel 2013, Rz. 1.52 und 1.55 mit Hinweisen; vgl. auch BVGE
2007/27 E. 3.3; zum Ganzen zudem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts
A-287/2013 vom 28. Mai 2013 E. 2 mit weiteren Hinweisen).
4.
Nachfolgend wird geprüft, auf welcher Grundlage die Enteignete eine Ent-
eignungsentschädigung geltend machen kann (Anspruchsgrundlage, E. 5
und 6) und wie die Entschädigung grundsätzlich zu bemessen ist (Umfang
der Entschädigung, E. 7). Anschliessend wird darauf eingegangen, wie die
besonderen Umstände des Liegenschaftserwerbs vorliegend zu berück-
sichtigen sind (E. 8).
A-2546/2012
Seite 9
Anspruchsgrundlage
5.
Zunächst ist zu prüfen, auf welcher Grundlage eine Entschädigung geltend
gemacht werden kann.
5.1 Im Zusammenhang mit den Immissionen, die durch den Betrieb der
Landesflughäfen verursacht werden, unterscheidet das Bundesgericht zwi-
schen Grundstücken, die in geringer Höhe von Flugzeugen überflogen
werden (direkter Überflug, auch "Überflug stricto sensu" bzw. "eigentlicher
Überflug"), und Grundstücken, die sich ebenfalls in der Nachbarschaft des
Flughafens befinden, aber nicht direkt überflogen werden. Gestützt auf
Art. 641 Abs. 2 des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs vom 10. Dezember
1907 (ZGB, SR 210) muss es ein Grundeigentümer – aus privatrechtlicher
Sicht – nicht dulden, dass durch direkte Überflüge in den Luftraum seines
Grundstücks eingegriffen wird. Weiter stehen den Grundeigentümern un-
abhängig von einem direkten Überflug an sich die nachbarlichen Abwehr-
rechte gegen übermässige Immissionen nach Art. 679 Abs. 1 i.V.m.
Art. 684 ZGB zu. Die Abwehrrechte des Privatrechts sowohl gegen direk-
ten Überflug als auch gegen übermässige Immissionen kommen indessen
nicht mehr zum Tragen, wenn die Einwirkungen vom bestimmungsgemäs-
sen Gebrauch eines öffentlichen Flugplatzes herrühren. An die Stelle der
privatrechtlichen Klagen tritt in diesem Fall der Anspruch auf Enteignungs-
entschädigung (vgl. zum Ganzen BGE 129 II 72 [=Pra. 2003 Nr. 137] E. 2.2
bis 2.4 mit Hinweisen).
Ein Entschädigungsanspruch für eine Unterdrückung nachbarlicher Ab-
wehrrechte setzt voraus, dass kumulativ die drei Bedingungen der Unvor-
hersehbarkeit der Lärmimmissionen, der Spezialität der Immissionen so-
wie der Schwere des immissionsbedingten Schadens gegeben sind (vgl.
dazu BGE 130 II 394 E. 12 mit Hinweisen). Geht es hingegen um direkte
Überflüge, so spielen die Voraussetzungen der Unvorhersehbarkeit, der
Spezialität und der Schwere keine Rolle (vgl. BGE 134 II 49 E. 5 [vor E. 5.1]
sowie BGE 129 II 72 E. 2.5 mit Hinweisen).
5.2 Das Bundesgericht hat den Stichtag für die Vorhersehbarkeit der Flug-
lärmimmissionen im Einzugsbereich der schweizerischen Landesflughäfen
auf den 1. Januar 1961 festgesetzt. Hat der Eigentümer – bzw. bei Erbgang
oder Erbvorbezug der Erblasser – das Grundstück nicht vor diesem Datum
erworben, besteht mangels Unvorhersehbarkeit kein Anspruch auf eine
Entschädigung wegen Unterdrückung nachbarlicher Abwehrrechte (vgl.
A-2546/2012
Seite 10
BGE 136 II 263 E. 7.1 und BGE 131 II 137 [=Pra. 2006 Nr. 3] E. 2.1 je mit
Hinweisen). Ebenso wenig ist eine Entschädigung für ein Gebäude zu leis-
ten, das erst nach diesem Datum erstellt worden ist (vgl. BGE 134 II 145
E. 6 mit Hinweisen). Auch hinsichtlich der Ostanflüge hat das Bundesge-
richt an diesem Stichtag festgehalten (vgl. BGE 136 II 263 E. 7.2 ff.).
6.
Im vorliegenden Fall erwarb die Enteignete die betreffende Liegenschaft
erst nach dem 1. Januar 1961. Sie kann eine Entschädigung damit nur un-
ter dem Titel "direkter Überflug" geltend machen.
Umfang der Entschädigung
7.
Eine Enteignung kann nur gegen volle Entschädigung erfolgen (vgl. Art. 26
Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft
vom 18. April 1999 [BV, SR 101] und Art. 16 EntG). Bei der Festsetzung
der Entschädigung sind alle Nachteile zu berücksichtigen, die dem Enteig-
neten aus der Entziehung oder Beschränkung seiner Rechte erwachsen
(Art. 19 EntG). Die Entschädigung für eine Enteignung von nachbarlichen
Abwehrrechten unterliegt den Regeln, die bei einer Teilenteignung im
Sinne von Art. 19 Bst. b EntG zur Anwendung gelangen. Sie berechnet sich
nach der Differenzmethode, die darin besteht, vom Verkehrswert der Lie-
genschaft ohne Immissionen denjenigen der Liegenschaft mit den Immis-
sionen abzuziehen (vgl. dazu BGE 122 II 337 [=Pra. 1997 Nr. 4] E. 4c so-
wie HEINZ HESS / HEINRICH WEIBEL, Das Enteignungsrecht des Bundes,
Band I, Bern 1986, Art. 19 Rz. 154 f., je mit Hinweisen). Der entsprechende
Minderwert wird in der Regel in Prozenten des Verkehrswerts des unbelas-
teten Grundstücks ausgedrückt (vgl. dazu BGE 134 II 49 E. 11). Die Ent-
schädigung für direkten Überflug, welche in gewisser Hinsicht mit einer
Entschädigung für die zwangsweise Errichtung einer Dienstbarkeit (Über-
flugsservitut) gleichgesetzt werden kann, wird ebenfalls nach den Regeln
über die Teilenteignung, d.h. nach der Differenzmethode, bestimmt (vgl.
dazu BGE 129 II 72 E. 2.8 sowie Urteil des Bundesgerichts 1E.8/2000 vom
12. Dezember 2002 E. 2.2.2). Sind die Voraussetzungen für eine Entschä-
digung wegen direktem Überflug erfüllt, ist bereits aus diesem Grund eine
Enteignungsentschädigung geschuldet, die den gesamten Schaden ein-
schliesslich des lärmbedingten Schadens vollumfänglich deckt (vgl. BGE
129 II 72 E. 4 und BGE 131 II 137 E. 1.2).
Berücksichtigung der Umstände des Liegenschaftserwerbs
A-2546/2012
Seite 11
8.
Im vorliegend angefochtenen Entscheid führt die Vorinstanz aus, zwar
hänge der Entschädigungsanspruch im Fall direkter Überflüge nicht von
der Unvorhersehbarkeit ab, doch könne die Tatsache, dass der Flughafen-
betrieb bereits vor dem Erwerb des Grundeigentums bestanden habe, aus
Billigkeitsgründen bei der Entschädigungsbemessung berücksichtigt wer-
den. Die Vorinstanz kam zum Schluss, aufgrund der konkreten Umstände
des Liegenschaftserwerbs sei keine Entschädigung gerechtfertigt. Nach-
folgend sind zunächst diese Umstände näher zu beleuchten (E. 8.1). An-
schliessend sind die Überlegungen der Vorinstanz und die Gegenargu-
mente der Enteigneten näher darzustellen (E. 8.2 bzw. 8.3). Schliesslich ist
zu untersuchen, ob der Enteigneten eine Entschädigung zusteht und in
welchem Umfang diese allenfalls herabzusetzen ist (E. 8.4 bis 8.9).
8.1 Die Enteignete hat die vorliegende Liegenschaft als Baugrundstück er-
worben. Der Kaufvertrag wurde am 21.Oktober 1999 unterzeichnet und öf-
fentlich beurkundet (vgl. Separatordner mit Beilagen zum Entschädigungs-
begehren vom 13. Dezember 2002 [nachfolgend: Separatordner], Bei-
lage 6). Es wurde ein Kaufpreis von Fr. (...) pro Quadratmeter vereinbart.
In Ziff. 1 der "weiteren Bestimmungen" des Kaufvertrags wurden sodann
die Modalitäten der Eigentumsübertragung geregelt. Danach konnte jede
Partei innert zehn Tagen nach Vorliegen der "rechtskräftigen Baubewilli-
gung gemäss dem den Parteien bekannten Vorprojekt des Architekturbü-
ros B._" die Erfüllung verlangen. Für den Fall, dass bis zum 31. De-
zember 2001 keine rechtskräftige Baubewilligung vorliegen sollte, war ein
entschädigungsloses Dahinfallen des Kaufvertrages vorgesehen.
Zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses war ein Gestaltungsplanverfahren
im Gang. Mit Beschluss vom 6. Juni 2000 setzte der Gemeinderat der Stadt
Kloten den öffentlichen Gestaltungsplan (...) fest. Am 14. September 2000
wurde dieser von der Baudirektion des Kantons Zürich genehmigt (vgl. Ver-
fügung der Baudirektion von 14. September 2000 [Separatorder, Bei-
lage 8]). Die Enteignete ersuchte darauf am 31. Oktober 2000 um Erteilung
der baurechtlichen Bewilligung für ihr Bauvorhaben. Am 11. Dezember
2000 reichte sie eine ergänzte und überarbeitete Gesuchsversion zur Ge-
nehmigung ein. Die Gemeinde Kloten erteilte die Bewilligung für die neun
dreigeschossigen Mehrfamilienhäuser und die unterirdische Autoeinstell-
halle am 13. Februar 2001 unter gewissen Bedingungen und mit Auflagen
(vgl. Beschluss des Stadtrates Kloten vom 13. Februar 2001 ([Separatord-
ner, Beilage 9]). Am 9. April 2001 wurde die Eigentumsübertragung von
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Seite 12
den Parteien zur Eintragung ins Grundregister angemeldet (vgl. Grundre-
gisteranmeldung vom 9. April 2001 ([Separatordner, Beilage 10]). Mit den
Bauarbeiten ist gemäss den Feststellungen der Vorinstanz im August 2001
begonnen worden. Die Gebäude seien in den Jahren 2002 und 2003 fer-
tiggestellt worden.
8.2 Die Vorinstanz zog in Erwägung, wenn ein Grundstück nach 1961 zu
einem derart tiefen Preis erworben worden sei, dass sich der Schaden auf
entgangenen Gewinn beschränke (d.h. das Grundstück ohne Verlust wei-
terverkauft werden kann), dann sei eine Entschädigung nicht gerechtfertigt.
Vorliegend handle es sich um einen derartigen Fall. Denn per Stichtag
1. Januar 2002 sei von einem Durchschnittspreis für Bauland in Kloten von
Fr. 600.– pro Quadratmeter auszugehen, wobei es sich um den Wert mit
Fluglärm handle. Es falle auf, dass die Enteignete das Land um Fr. (...) pro
Quadratmeter unter diesem Wert erworben habe. Der Verkehrswert liege
damit – auch unter Berücksichtigung dessen, dass er durch die nicht lärm-
bezogenen Aspekte der Direktüberflüge zusätzlich gemindert werde – nach
wie vor über dem Kaufpreis. Hinzu komme, dass der Vollzug des Kaufver-
trags vom 21. Oktober 1999 bis zum Vorliegen einer rechtskräftigen Bau-
bewilligung aufgeschoben worden sei. Gemäss einem internen Dokument
(Antragspapier vom 1. September 1999 [Separatordner, Beilage 7]) habe
sich die Enteignete mit dem Architekturbüro auf ein Pauschalhonorar von
Fr. 80'000.– für die Ausarbeitung des Gestaltungsplans und ein solches
von Fr. 100'000.– für die Erlangung der Baubewilligung geeinigt, wobei
Ausstiegsmöglichkeiten vorgesehen worden seien. Ab dem 23. Mai 2000
sei jedoch konkret mit der Einführung regelmässiger Ostanflüge zu rech-
nen gewesen. Dieses Wissen habe sich auch die Enteignete anrechnen zu
lassen. Diese sei zum genannten Zeitpunkt noch nicht zum Vollzug des
Kaufvertrags verpflichtet gewesen. Ihr Kostenrisiko habe sich auf die er-
wähnten Projektierungskosten von Fr. 180'000.– beschränkt. Dennoch
habe die Enteignete rund (...) Mio. Franken investiert und die Überbauung
fertig stellen lassen. Aus diesen Umständen lasse sich schliessen, dass die
vorbestehende Fluglärmentwertung des Grundstücks und die mit einer
Überbauung verbundenen Unwägbarkeiten bereits in den Kaufmodalitäten
und im Kaufpreis zum Ausdruck gekommen seien.
8.3 Die Enteignete hält dem entgegen, sie sei ab Beurkundung des Kauf-
vertrags am 21. Oktober 1999 verpflichtet gewesen, das Land zum verein-
barten Preis zu übernehmen. Sie sei ferner verpflichtet gewesen, auf die
Baubewilligung gemäss dem den Parteien bekannten Vorprojekt hinzuar-
A-2546/2012
Seite 13
beiten. Sie habe nicht selber darauf hinwirken können, dass ihr die Baube-
willigung nicht erteilt wird, um sich dann aus dem Vertrag zu lösen. Denn
dadurch hätte sie sich vertragsbrüchig gemacht. Da sie also bereits ab dem
21. Oktober 1999 zum Erwerb des Landes verpflichtet gewesen sei, könne
ihr nicht zum Vorwurf gemacht werden, dass ab dem 23. Mai 2000 konkret
mit der Einführung regelmässiger Ostanflüge zu rechnen gewesen sei.
Deshalb sei es auch nicht gerechtfertigt, ihr eine Entschädigung generell
zu verwehren. Das gelte auch bezüglich der Überbauung. Mit dieser sei
zwar erst im August 2001 begonnen worden, doch könne von einem
Grundeigentümer nicht erwartet werden, dass er auf eine Überbauung ver-
zichtet, nur weil dies für den Enteigner "billiger" wäre. Zu berücksichtigen
seien in diesem Zusammenhang auch die bereits getätigten namhaften In-
vestitionen der Enteigneten, welche ohne die Überbauung zur Gänze nutz-
los geworden wären.
Was eine allfällige Herabsetzung der Entschädigung betrifft, führt die Ent-
eignete aus, eine solche dürfe nicht leichthin vorgenommen werden. Sank-
tioniert werden solle ausschliesslich ein verpöntes doppeltes Abkassieren,
einmal in Form des niedrigeren Preises beim Kauf der Liegenschaft und
ein weiteres Mal in Form der Entschädigung. Die Herabsetzung sei deshalb
auf gekauftes Land bzw. auf gekaufte Liegenschaften (Land und Gebäude)
beschränkt. Bei selber errichteten Gebäuden rechtfertige sich eine Herab-
setzung, wenn überhaupt, nur dann und insoweit, als sie auch auf dem
Land angebracht sei. Sicher aber könne es nicht angehen, den Grundei-
gentümer dafür zu sanktionieren, dass er seine beim Landerwerb berech-
tigten Renditeerwartungen wegen ihm nachträglich vom Enteigner aufge-
zwungener Umstände reduzieren musste. Im Übrigen sei zu beachten,
dass das Bundesgericht in BGE 129 II 72 E. 2.7 eine Herabsetzung nur
zulasse, wenn der Umstand, dass eine Liegenschaft tatsächlich seit meh-
reren Jahren überflogen werde, "a influencé sensiblement le prix de vente".
Entscheidend sei hier das Wort "sensiblement", welches in der Zeitschrift
"Die Praxis" mit "merklich" und von der Vorinstanz mit "spürbar" übersetzt
werde, das aber auch mit "deutlich" übersetzt werden könne. So oder an-
ders müsse jedenfalls ein wesentlicher Preisabschlag feststellbar sein. Aus
dem von der Vorinstanz angestellten Vergleich mit der Verkehrswertschät-
zung per Stichtag lasse sich jedoch nichts für die Beurteilung des bereits
1999 verbindlich festgelegten Kaufpreises gewinnen. Als Vergleichsgrösse
seien vielmehr die bis im Herbst 1999 in Kloten erzielten Baulandpreise für
Grundstücke gleicher Art, gleicher Qualität und gleicher Lage heranzuzie-
hen. Insbesondere sei zu berücksichtigen, dass das Land der Gestaltungs-
A-2546/2012
Seite 14
planpflicht unterlag. Damit seien nicht nur besondere Aufwendungen ver-
bunden gewesen, sondern – mangels sofortiger Überbaubarkeit – auch
eine Preisminderung. Sodann handle es sich um eine grosse Parzelle, wel-
che vom Verkäufer aufgrund der Gestaltungsplanpflicht auch nicht ohne
Weiteres in kleinere Parzellen habe unterteilt werden können. Solche
Grossparzellen würden regelmässig mit einem Discount gehandelt. Nur so-
fern anhand des anzustellenden Vergleichs mit relevanten Vergleichstra-
nsaktionen ein wesentlicher Preisabschlag festgestellt werden könne, der
nicht auf diese preismindernden Besonderheiten, sondern zweifelsfrei auf
die bereits 1999 erfolgenden Überflüge zurückzuführen sei, bestehe über-
haupt Raum für einen Billigkeitsabzug auf der Entschädigung für das Land.
Nur wenn sich dieser Abzug rechtfertige, könne auch ein Billigkeitsabzug
auf der Entschädigung für die Gebäude in Frage kommen.
8.4 Nach der Differenzmethode ist dem Eigentümer die Differenz zwischen
dem Verkehrswert des unbelasteten Grundstücks und jenem des belaste-
ten Grundstücks zu ersetzen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1E.8/2000
vom 12. Dezember 2002 E. 2.2.2; vgl. bereits oben E. 7). Klarzustellen ist,
dass bei diesen Verkehrswerten auch die Gebäude zu berücksichtigen
sind. Denn entscheidend ist, dass der Abschluss der Werkverträge bzw.
der Baubeginn vor Einführung der Ostanflüge liegt (vgl. dazu unten E. 8.8.2
f.). Darauf, ob die Gebäude am festgelegten Schätzungsstichtag bereits
fertiggestellt waren, kann es, anders als die Vorinstanz in ihrem Entscheid
antönt, nicht ankommen. Hingegen stellt sich das Problem, dass die Lie-
genschaft bereits beim Landkauf und bei der Erstellung der Gebäude von
Immissionen betroffen und insofern nicht "unbelastet" war. Weiter zeich-
nete sich die Einführung der Ostanflüge ab einem gewissen Zeitpunkt be-
reits ab. Darauf ist im Folgenden einzugehen.
8.5 In BGE 129 II 72 hat das Bundesgericht festgehalten, zwar hätten die
Vorhersehbarkeit oder das Vorbestehen des Flugplatzbetriebs keinen Ein-
fluss auf den Anspruch auf eine Entschädigung für direkten Überflug, doch
könnten diese Faktoren bei der Festsetzung der Entschädigung berück-
sichtigt werden. In der zivilrechtlichen Rechtsprechung und Lehre werde
anerkannt, dass der Schadenersatz für übermässige Einwirkungen aus
Gründen der Billigkeit herabgesetzt werden könne, indem man der frühe-
ren Errichtung der Anlage, von der die Immissionen ausgehen, Rechnung
trage. Denn es sei unbillig, wenn derjenige, der beim Kauf der Liegenschaft
aufgrund dieses Umstandes einen niedrigeren Preis bezahlen musste, zu-
sätzlich einen ohne Berücksichtigung des Kaufpreises festgesetzten Scha-
denersatz erhielte und damit in gewisser Weise doppelt entschädigt würde.
A-2546/2012
Seite 15
Diese Überlegungen müssten auch im Hinblick auf die enteignungsrechtli-
che Entschädigung für direkten Überflug gelten. Habe der Umstand, dass
eine Liegenschaft tatsächlich seit mehreren Jahren überflogen werde, den
Kaufpreis merklich ("sensiblement") beeinflusst, so könne dies der Enteig-
nungsrichter berücksichtigen "und gegebenenfalls aus Gründen der Billig-
keit die grundsätzlich gemäss Art. 19 lit. b EntG berechnete Enteignungs-
entschädigung herabsetzen" (vgl. BGE 129 II 72 E. 2.7).
Es bleibt damit dabei, dass der zu entschädigende Minderwert in der Dif-
ferenz der Verkehrswerte mit und ohne Immissionen besteht. Ob bereits
zum Kaufzeitpunkt eine gewisse Immissionsbelastung bestand, ist also
grundsätzlich nicht relevant. Konnte der Eigentümer das Grundstück auf-
grund der vorbestehenden Belastung allerdings bereits zu einem reduzier-
ten Preis erwerben, wurde er im Umfang dieser Reduktion für den Minder-
wert sozusagen schon entschädigt. In diesem Umfang trifft ihn der Scha-
den also nicht, was bei der Festsetzung der Entschädigung für direkten
Überflug zu berücksichtigen ist. Indem das Bundesgericht von Billigkeit
spricht und eine "Kann-Formulierung" verwendet, scheint es sich dabei für
ein kasuistisches Vorgehen auszusprechen, also für eine Beurteilung an-
hand des jeweils konkret zu beurteilenden Falls.
8.6 Festzuhalten ist zunächst, dass die Vorinstanz zu Recht von einem
Durchschnittspreis von Fr. 600.– pro Quadratmeter für Bauland in Kloten
am Stichtag ausgegangen ist. Allerdings handelt es sich bei diesem Wert
nicht um den Wert mit Fluglärm, sondern um denjenigen ohne Fluglärm
(vgl. das heutige Urteil im Verfahren A-2151/2012 E. 18). Damit kann nicht
ohne Weiteres davon ausgegangen werden, der vereinbarte Kaufpreis von
Fr. (...) pro Quadratmeter liege so tief, dass die Enteignete das Grundstück
nach Einführung der Ostanflüge ohne Verlust hätte weiterverkaufen kön-
nen. Ohnehin kommt es darauf nicht an: Wie aus dem soeben Gesagten
hervorgeht, kann ein tiefer Kaufpreis nur insoweit eine Rolle spielen, als er
auf die zum Kaufzeitpunkt bereits bestehenden Immissionen zurückzufüh-
ren ist.
8.7 In einem ersten Schritt ist somit zu prüfen, ob im Kaufpreis gemäss
Kaufvertrag vom 21. Oktober 1999 bereits eine Lärmbelastung "einge-
preist" ist und wie dieser Umstand gegebenenfalls zu berücksichtigen ist.
8.7.1 Die Vorinstanz führt in mehreren ihrer Entscheide selber aus, die Be-
urteilung, ob im Kaufpreis ein fluglärmbedingter Minderwert berücksichtigt
A-2546/2012
Seite 16
worden sei, gestalte sich schwierig. Es waren die genannten bundesge-
richtlichen Vorgaben, welche die Vorinstanz veranlassten, dennoch "Kauf-
preisanalysen" vorzunehmen. Nach Beurteilung des Bundesverwaltungs-
gerichts hat sich der Ansatz, einen allfälligen Einfluss der vorbestehenden
Fluglärmbelastung auf den Kaufpreis im Einzelfall zu prüfen, dabei jedoch
als nicht umsetzbar erwiesen. Dies aus den zwei nachfolgend dargelegten
Gründen.
Erstens stellen sich bereits bei der Beurteilung, ob der Kaufpreis dem da-
maligen Verkehrswert ohne Fluglärm entsprach oder tiefer lag, erhebliche
Schwierigkeiten. Dies gilt jedenfalls für Liegenschaften, die beim Kauf be-
reits überbaut waren (vgl. das heutige Urteil im Verfahren A-2163/2012
E. 18.4.1; für Bauland das heutige Urteil im Verfahren A-2151/2012
E. 20.4.1).
Zweitens ist durch die Feststellung, dass der Kaufpreis dem damaligen
Verkehrswert ohne Fluglärm entsprach, bzw. durch die Feststellung, dass
er tiefer lag, an sich nichts gewonnen. Denn der Kaufpreis eines Grund-
stücks hängt von diversen Faktoren ab bzw. kann aus verschiedensten
Gründen höher oder tiefer ausgefallen sein. Die Motive, von welchen sich
Verkäufer und Käufer im Einzelfall haben leiten lassen, sind grundsätzlich
nicht mehr eruierbar. Entspricht der Kaufpreis dem Verkehrswert ohne
Fluglärm, folgt daraus somit nicht zwingend, dass die Fluglärmbelastung
bei der Festlegung des Kaufpreises "vergessen" wurde. Unter Umständen
haben die Parteien die Lärmbelastung durchaus berücksichtigt, den Ver-
kehrswert aber aus anderen Gründen höher veranschlagt als rückwirkend
der Schätzer. Entsprechend steht selbst bei einem aus Sicht des Schätzers
überhöhten Kaufpreis nicht fest, dass die Fluglärmbelastung auf diesen
Kaufpreis keinen Einfluss gehabt hat. Denn auch die Gründe für den über-
höhten Preis lassen sich letztlich nicht eruieren. Umgekehrt kann auch
nicht allein daraus, dass ein Kaufpreis unter dem Verkehrswert ohne Flug-
lärm liegt, geschlossen werden, es sei eine Fluglärmbelastung "einge-
preist".
Stellt man bei der Beurteilung, ob eine "Einpreisung" von Fluglärm vorliegt,
auf das Vorhandensein einer Differenz zwischen Kaufpreis und Verkehrs-
wert ohne Fluglärm ab, handelt es sich somit um eine Schematisierung.
Wenn aber eine gewisse Schematisierung schon unumgänglich ist, dann
ist die von den Enteignern sinngemäss vertretene Argumentation überzeu-
gender, wonach generell von der Berücksichtigung der zum Kaufzeitpunkt
gegebenen Fluglärmbelastung im Kaufpreis auszugehen ist, wenn diese
A-2546/2012
Seite 17
Belastung bereits ein bestimmtes Niveau erreicht hatte. Denn es ist in der
Tat anzunehmen, dass die Marktteilnehmer vorhandenen Fluglärm grund-
sätzlich berücksichtigen. Eben darum wirkt sich eine Fluglärmbelastung ja
auf den Verkehrswert von Wohneigentum aus.
Das Bundesverwaltungsgericht erachtet es aus diesen Gründen nicht für
möglich, einzelfallweise einen allfälligen Einfluss der vorbestehenden Flug-
lärmbelastung auf den Kaufpreis zu prüfen.
8.7.2 Kann hinsichtlich gewisser für die Festsetzung der Entschädigung re-
levanter Aspekte kein strikter Beweis und angesichts einer Vielzahl von
Verfahren auch keine Beurteilung in jedem Einzelfall verlangt werden,
spricht denn auch nichts gegen eine Schematisierung. Eine solche kann
vielmehr nicht nur wegen der Praktikabilität, sondern auch im Interesse der
Gleichbehandlung geboten sein (in diesem Sinne BGE 134 II 160 E. 13).
Die Vorgaben, welche das Bundesgericht in BGE 129 II 72 gemacht hat,
sind daher insofern zu präzisieren, als mit der gebührenden Vorsicht von
der zum Kaufzeitpunkt allgemein gegeben Belastungssituation auf die
"Einpreisung" einer Lärmbelastung geschlossen werden kann. Da es auf
den konkret bezahlten Kaufpreis somit nicht ankommt, kann offen bleiben,
ob die Gestaltungsplanpflicht und die Grösse der Parzelle zu einer Preis-
minderung führten, wie dies die Enteignete geltend macht, oder ob sich der
Verkehrswert dadurch erhöht hat, worauf sich die Enteigner berufen.
8.7.3 Aufgrund der Ostanflüge bei starkem Westwind, der Starts in Rich-
tung Osten bei Bise und der Südstarts mit left turn bestand im Bereich des
Überflugkorridors in Kloten bereits vor Einführung der Ostanflüge eine
Lärmbelastung. Der Kaufvertrag wurde im Oktober 1999 abgeschlossen.
Massgeblich ist somit die Lärmbelastung, die zu diesem Zeitpunkt bestand.
Es rechtfertigt sich, von einer "Einpreisung" der vorbestehenden Lärmbe-
lastung auszugehen, wenn die Grundbelastung bereits 60 dB erreichte. Da
es vorliegend um den Kauf von Bauland geht, dieses unterdessen aber
überbaut wurde, ist der entsprechende Abzug auf dem relativen Landwert
vorzunehmen. Solange der Wert von 60 dB nicht deutlich überschritten
wurde, ist ein Abzug von 5% des relativen Landwerts (ohne Fluglärm) vor-
zunehmen. Im Fall einer deutlichen Überschreitung der Schwelle von
60 dB ist der Zuschlag höher anzusetzen (vgl. zum Ganzen das heutige
Urteil im Verfahren A-2163/2012 E. 19).
A-2546/2012
Seite 18
8.7.4 Unerheblich ist, ob die Enteignete mit Vertragsabschluss bereits ver-
pflichtet war, das Land zum vereinbarten Preis zu übernehmen, oder ob sie
sich, als konkret mit der Einführung der Ostanflüge zu rechnen war, noch
aus dem Vertrag hätte lösen können. Denn im Kaufpreis kann in jedem Fall
nur die Lärmbelastung eingepreist sein, die bereits bei Abschluss des Kauf-
vertrags bestand. Anzumerken ist im Übrigen, dass der Enteigneten auch
bei einer "freiwilligen" Übernahme des Baugrundstücks nicht entgegenge-
halten werden kann, sie habe ihre Schadenminderungspflicht verletzt.
Dies, weil der Minderwert des Baugrundstücks auch dem Verkäufer zu er-
setzen gewesen wäre. Durch den Verkauf hat sich an diesem Minderwert
nichts geändert. Die Schadenminderungspflicht spielt daher erst im Hin-
blick auf die Erstellung der Gebäude eine Rolle (vgl. dazu sogleich E. 8.8).
8.7.5 Eine Herabsetzung der Entschädigung wegen "Einpreisung" der vor-
bestehenden Lärmbelastung ist somit vorzunehmen, wenn die Grundbe-
lastung zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags 60 dB erreichte.
Der entsprechende Abzug ist auf 5% des relativen Landwerts festzusetzen.
Im Fall einer deutlichen Überschreitung der Schwelle von 60 dB ist der Ab-
zug höher anzusetzen.
8.8 In einem zweiten Schritt ist zu prüfen, ob die Entschädigung aufgrund
der Umstände, unter denen die Gebäude erstellt wurden, weiter herabzu-
setzen ist.
8.8.1 Da die Enteignete die Entschädigung unter dem Titel "direkter Über-
flug" geltend machen kann, spielt die Voraussetzung der Vorhersehbarkeit
auch hinsichtlich der Gebäude keine Rolle. Da diese von der Enteigneten
selber erstellt worden sind, stellt sich auch die Frage nach einer "Einprei-
sung" nicht. Zu beachten ist jedoch, dass das Bundesgericht im Zusam-
menhang mit der Unterdrückung nachbarlicher Abwehrrechte auf die
Pflicht des Enteigneten hingewiesen hat, alle zumutbaren Vorkehren zu
treffen, um den Schaden zu vermindern oder einzudämmen. Wie das Bun-
desgericht ausführte, liefe es diesem Grundsatz zuwider, würde der Nach-
bar einer Nationalstrasse für die immissionsbedingte Entwertung seines
Hauses entschädigt, welches er auf eigene Gefahr erst erstellt hat, als der
Bau der Strasse schon bekannt oder voraussehbar war (vgl. BGE 110 Ib
43 E. 4; vgl. auch BGE 111 Ib 233). Im Fall direkter Überflüge ist daher
immerhin zu prüfen, ob der Eigentümer bei Erstellung eines Mehrfamilien-
hauses bereits mit einem verminderten Ertrag rechnete, ob er also, wie es
die Vorinstanz jeweils formuliert, reduzierte Renditeerwartungen hatte. Ge-
A-2546/2012
Seite 19
gebenenfalls ist die Entschädigung zu kürzen, soweit sie den auf den Ge-
bäudewert entfallenden Teil des Schadens abgilt. Dies gilt auch, wenn die
beim Landerwerb noch berechtigten Renditeerwartungen nachträglich wei-
ter reduziert werden mussten (vgl. im Einzelnen das heutige Urteil im Ver-
fahren A-2163/2012 E. 18.3.2).
8.8.2 Die Einführung der Ostanflüge geht darauf zurück, dass Deutschland
am 22. Mai 2000 die schweizerisch-deutsche Vereinbarung von 1984 über
die An- und Abflüge zum bzw. vom Flughafen Zürich über deutsches Ho-
heitsgebiet kündigte. Das Bundesverwaltungsgericht hat in seinem Urteil
vom 26. Mai 2009 festgehalten, bereits am Tag der Kündigung dieser Ver-
einbarung sei klar gewesen, dass es zu einer Änderung des bisherigen
Pistenbenützungskonzeptes kommen würde. Es habe ab sofort damit ge-
rechnet werden müssen, dass ein wichtiger Teil der bisherigen Nordanflüge
nach Osten verlegt werden könnte. Aufgrund der Medienreaktionen habe
dies ab dem Tag nach der Kündigung, also dem 23. Mai 2000, auch dem
Durchschnittsbürger klar sein müssen (vgl. Urteil des Bundesverwaltungs-
gerichts A-1923/2008 vom 26. Mai 2009 E. 8.1 f.). Das Bundesgericht hat
es in der Folge zwar abgelehnt, den Stichtag für die Vorhersehbarkeit der
Ostanflüge auf den 23. Mai 2000 zu legen, sondern auch in diesem Fall am
Stichtag 1. Januar 1961 festgehalten. Die Beurteilung des Bundesverwal-
tungsgerichts, wonach die konkreten Gründe für die Einführung der Ostan-
flüge ab dem 23. Mai 2000 erkennbar gewesen sind, zog es dabei aber
nicht in Zweifel (vgl. BGE 136 II 263 E. 7). Die Vorinstanz hat im angefoch-
tenen Entscheid somit zu Recht festgehalten, ab dem 23. Mai 2000 sei
konkret mit der Einführung regelmässiger Ostanflüge zu rechnen gewesen.
Eingeführt wurden die Ostanflüge sodann am 19. Oktober 2001 gestützt
auf eine Tags zuvor erfolgte Änderung des Betriebsreglements (vgl. Urteil
des Bundesverwaltungsgerichts A-1923/2008 vom 26. Mai 2009 E. 8.1).
8.8.3 Es fragt sich nun, welcher Zeitpunkt für die Beurteilung der Rendi-
teerwartungen massgeblich ist. Wie das Bundesgericht festgehalten hat,
ist hinsichtlich der Vorhersehbarkeit der Lärmeinwirkungen darauf abzu-
stellen, ob der Werkvertrag vor dem 1. Januar 1961 abgeschlossen worden
ist oder – falls sich dies nicht mehr eruieren lässt – ob der Baubeginn in die
Zeit vor diesem Datum fällt. Denn seien die Werkverträge einmal abge-
schlossen und die Bauarbeiten aufgenommen, so sei es unverhältnismäs-
sig, vom Grundeigentümer zu verlangen, die Verträge aufzulösen und den
Bau im Hinblick auf die bekannt gewordenen Immissionsbelastungen ein-
zustellen (BGE 134 II 49 E. 7). Aus der gleichen Überlegung ist auch bei
A-2546/2012
Seite 20
der Beurteilung, ob der Eigentümer allenfalls reduzierte Renditeerwartun-
gen hatte, auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Werkvertrags bzw. des
Baubeginns abzustellen.
Vorliegend ist nicht bekannt, wann die (definitiven) Werkverträge abge-
schlossen worden sind. Vor dem 23. Mai 2000 kann dies aber nicht der Fall
gewesen sein. Denn zu diesem Zeitpunkt war noch nicht einmal der Ge-
staltungsplan festgesetzt worden. Während des Gestaltungsplanverfah-
rens hat die Enteignete, wie aus dem von ihr vorgelegten Antragspapier
vom 1. September 1999 (Separatordner, Beilage 7) hervorgeht, das Kos-
tenrisiko jedoch auf ein Architekturhonorar von Fr. 80'000.– beschränkt. Mit
den Bauarbeiten ist gemäss den Feststellungen der Vorinstanz sodann im
August 2001 begonnen worden. Auch die Enteignete erwähnt dieses Da-
tum in ihrer Beschwerde. Somit ist festzustellen, dass der für die Beurtei-
lung der Renditeerwartungen massgebliche Zeitpunkt nach dem 22. Mai
2000 und vor dem 19. Oktober 2001 liegt.
8.8.4 Grundsätzlich rechtfertigt es sich, ebenfalls dann von reduzierten
Renditeerwartungen auszugehen, wenn die Grundbelastung 60 dB er-
reichte. Solange dieser Wert nicht deutlich überschritten wurde, ist ein Ab-
zug in der Höhe von 5% des Gebäudewerts vorzunehmen (vgl. das heutige
Urteil im Verfahren A-2163/2012 E. 19 und 21.4.1). Was den Zeitraum ab
dem 23. Mai 2000 betrifft, kann es aber nicht allein darauf ankommen. Viel-
mehr ist davon auszugehen, dass auch die Projektverantwortlichen der
Enteigneten von der Kündigung der Vereinbarung von 1984 durch
Deutschland Kenntnis hatten und ihnen klar war, dass ein wichtiger Teil der
bisherigen Nordanflüge nach Osten verlegt werden könnte. Die Verant-
wortlichen müssen daher auch damit gerechnet haben, dass die Rendite
entsprechend tiefer ausfallen könnte. Zwar ist es nachvollziehbar, dass das
Bauprojekt dennoch ohne zuzuwarten verwirklicht wurde. Dies ändert aber
nichts daran, dass dabei der Minderwert, der heute aufgrund der Ostan-
flüge besteht, zumindest teilweise bewusst in Kauf genommen wurde. In
diesem Mass ist die Entschädigung herabzusetzen (vgl. oben E. 8.8.1). Da
die Ostanflüge in die Renditeerwartungen eingeflossen sind, ist es nicht
sachgerecht, lediglich einen Abzug von 5% des Gebäudewerts anzubrin-
gen. Andererseits ist zu beachten, dass das Ausmass, welches die Ostan-
flüge unterdessen angenommen haben, noch nicht konkret absehbar war
(vgl. zur Entwicklung der Ostanflüge im Einzelnen das heutige Urteil im
Verfahren A-2163/2012 E. 12.1 und 13.3.3). Es rechtfertigt sich daher, den
Abzug auf 10% des Gebäudewerts festzusetzen.
A-2546/2012
Seite 21
8.9 Es ergibt sich somit, dass der Enteigneten, wie allen Eigentümern von
Ertragsliegenschaften, aufgrund der direkten Überflüge eine Minderwer-
tentschädigung zusteht. Diese hat grundsätzlich die Differenz der Ver-
kehrswerte der unbelasteten Liegenschaft und der belasteten Liegenschaft
zu decken. Vorliegend ist allenfalls aber ein Abzug wegen "Einpreisung"
der vorbestehenden Lärmbelastung beim Landkauf vorzunehmen. Dies,
wenn die Grundbelastung zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufver-
trags mindestens 60 dB erreichte. Weiter hat ein Abzug wegen reduzierten
Renditeerwartungen bei der Erstellung der Gebäude zu erfolgen. Die Höhe
dieser Abzüge ist nach den vorstehenden Erwägungen zu bemessen.
Ausgang des Beschwerdeverfahrens
9.
Nach dem Gesagten (E. 8) hätte die Vorinstanz der Enteigneten eine Ent-
schädigung nicht verweigern dürfen, sondern hätte ihr eine – wenn auch
herabgesetzte – Minderwertentschädigung zusprechen müssen. Die Be-
schwerde der Enteigneten erweist sich insoweit als berechtigt.
Was die Minderwertermittlung betrifft, ist auf die in den Parallelfällen ergan-
genen Urteile hinzuweisen. Daraus ergibt sich, dass zur Ermittlung des
lärmbedingten Minderwerts die Lärmwerte des Jahres 2004 oder eines
späteren Jahres heranzuziehen sind (vgl. das heutige Urteil im Verfahren
A-2163/2012 E. 12 und 13), dass eine Anwendung des Modells ESchK in
den vorliegenden Fällen nicht sachgerecht ist (vgl. das heutige Urteil im
Verfahren A-2163/2012 E. 14) und dass bei der Festlegung des Zuschlags
für nicht lärmbezogene Aspekte ein neues Vorgehen zu wählen ist (vgl. das
heutige Urteil im Verfahren A-2163/2012 E. 21). Zudem ist die Entschädi-
gung entgegen den Ausführungen der Vorinstanz nicht "auf den direkt
überflogenen Bereich zu beschränken" (vgl. das heutige Urteil im Verfah-
ren A-2163/2012 E. 9). Jedoch ist die Sache nur schon deshalb nicht ent-
scheidreif, weil sich die Vorinstanz im vorliegend angefochtenen Entscheid
nicht zu allen Aspekten der Minderwertermittlung geäussert hat, insbeson-
dere nicht zum Verkehrswert der überbauten Parzelle. Entsprechend konn-
ten und mussten die Parteien zur Entschädigungsbemessung nicht ab-
schliessend Stellung nehmen.
Demnach ist die Beschwerde der Enteigneten teilweise gutzuheissen,
Ziff. 2 des Dispositivs des angefochtenen Entscheids aufzuheben und die
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Seite 22
Sache zur Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zu-
rückzuweisen. Im Übrigen (soweit sich die Enteignete auch einer Herab-
setzung der Entschädigung widersetzt) ist die Beschwerde abzuweisen.
Parteientschädigung für das erstinstanzliche Verfahren
10.
Da der angefochtene Entscheid teilweise aufzuheben und das vorinstanz-
liche Verfahren wieder aufzunehmen ist, erübrigt es sich, über das Begeh-
ren der Enteigner um Reduktion der vorinstanzlichen Parteientschädigung
zu befinden (vgl. Urteile des Bundesgerichts 1E.11/2007 vom 14. April
2008 E. 13 und 1E.8/2007 vom 28. April 2008 E. 17). Der angefochtene
Entscheid ist vielmehr auch insoweit aufzuheben, als der Enteigneten eine
Parteientschädigung zugesprochen wurde (Ziff. 5 des Dispositivs), und die
Vorinstanz ist anzuweisen, im Rahmen ihres neuen Entscheids über eine
Parteientschädigung für das gesamte vorinstanzliche Verfahren zu befin-
den (vgl. Urteil des Bundesverwaltungsgerichts A-1923/2008 vom 26. Mai
2009 E. 12.1 und Dispositiv-Ziff. 6).
Der Prozessantrag der Enteigneten, die Flughafen Zürich AG sei zur Of-
fenlegung ihrer sämtlichen Aufwendungen im Zusammenhang mit der Ab-
wehr der Entschädigungsforderung der Enteigneten zu verpflichten, wird
damit gegenstandslos (vgl. zu diesem Antrag im Übrigen Urteil des Bun-
desverwaltungsgerichts A-330/2013 vom 26. Juli 2013 E. 3).
Kosten- und Entschädigungsfolgen
11.
Die Kosten des Verfahrens vor dem Bundesverwaltungsgericht, ein-
schliesslich einer Parteientschädigung an den Enteigneten, hat der Enteig-
ner zu tragen (Art. 116 Abs. 1 Satz 1 EntG). Werden die Begehren des Ent-
eigneten ganz oder zum grösseren Teil abgewiesen, so können die Kosten
auch anders verteilt werden. Unnötige Kosten trägt in jedem Fall, wer sie
verursacht hat (Art. 116 Abs. 1 Satz 2 und 3 EntG).
Für ein Abweichen vom Grundsatz, wonach der Enteigner die aus der Gel-
tendmachung des Enteignungsrechts entstehenden Kosten trägt, sind vor-
liegend keine Gründe ersichtlich. Der Antrag der Enteigner, die Verfahrens-
kosten seien der Enteigneten aufzuerlegen und dieser sei keine Parteient-
schädigung zuzusprechen, ist demnach abzuweisen. Die Flughafen Zürich
AG als Enteignerin hat sowohl die Verfahrenskosten zu tragen als auch
eine Parteientschädigung an die Enteignete zu leisten.
A-2546/2012
Seite 23
12.
Die Gerichtsgebühr bemisst sich nach Umfang und Schwierigkeit der
Streitsache, Art der Prozessführung und finanzieller Lage der Parteien
(Art. 63 Abs. 4bis VwVG sowie Art. 2 Abs. 1 des Reglements vom 21. Feb-
ruar 2008 über die Kosten und Entschädigungen vor dem Bundesverwal-
tungsgericht [VGKE, SR 173.320.2]; zur subsidiären Anwendbarkeit siehe
vorne E. 1.1). In enteignungsrechtlichen Verfahren ist es zudem üblich, die
Kosten eher niedrig zu halten. Nicht heranzuziehen ist bei der Bemessung
der Gerichtsgebühr insbesondere die Bestimmung von Art. 4 VGKE, wel-
che für Streitigkeiten mit Vermögensinteresse eine streitwertabhängige
Gerichtsgebühr vorsieht: Da das Unterliegerprinzip grundsätzlich nicht gilt,
kann der Streitwert bei der Bestimmung der Gerichtskosten (und auch der
Parteientschädigung) nicht ausschlaggebend sein. Der Enteignete wäre
sonst in der Lage, durch Erhöhung seiner Forderung einseitig und praktisch
ohne eigenes Risiko auf die Kosten einzuwirken (vgl. Urteil des Bundes-
verwaltungsgerichts A-7434/2010 vom 5. April 2011 E. 7.1; vgl. auch Ur-
teile des Bundesverwaltungsgerichts A-330/2013 vom 26. Juli 2013 E. 12.1
und A-5101/2011 vom 5. März 2012 E. 8.1).
Das Bundesverwaltungsgericht hatte insgesamt 21 Schätzungsentscheide
betreffend anerkannte Direktüberflüge in Kloten zu beurteilen. Angesichts
der diversen komplexen Fragen, die zu behandeln waren, und angesichts
der Anzahl der Verfahren ist es angemessen, Gerichtsgebühren von insge-
samt gut Fr. 100'000.– zu erheben. Es rechtfertigt sich damit ein Betrag
von Fr. 5'000.– pro Verfahren.
Demnach sind der Flughafen Zürich AG Verfahrenskosten von Fr. 5'000.–
aufzuerlegen. Sie sind im Umfang von Fr. 2'000.– mit dem geleisteten Kos-
tenvorschuss zu verrechnen.
13.
Die Parteientschädigung umfasst die Kosten der Vertretung sowie allfällige
weitere Auslagen der Partei (Art. 8 Abs. 1 VGKE).
13.1 Die Enteignete hat dem Bundesverwaltungsgericht am 3. September
2013 die detaillierte Kostennote ihrer Rechtsvertreter eingereicht. In dieser
Kostennote wird der Aufwand für jedes der 16 Beschwerdeverfahren, an
denen die Rechtsvertreter beteiligt waren, gesondert ausgewiesen. Er va-
riiert zwischen 47 und 63 Stunden. Insgesamt wird für die 16 Verfahren ein
Aufwand von 872.62 Stunden geltend gemacht. Die Leistungen werden zu
einem Stundenansatz von Fr. 330.– (Rechtsanwälte Jordi und
A-2546/2012
Seite 24
Vitali) bzw. Fr. 180.– (lic. iur. T. Murmann und lic. iur. A. Lippuner) in Rech-
nung gestellt. Hinzu kommt eine Auslagenpauschale von 4%.
13.2 Zunächst ist der geltend gemachte Stundenaufwand zu beurteilen.
13.2.1 Die Parteienschädigung hat nicht jeden erdenklichen, sondern nur
den notwendigen Aufwand zu ersetzen (vgl. Art. 116 Abs. 1 Satz 3 EntG
sowie Art. 8 Abs. 2 und Art. 10 Abs. 1 VGKE). Parteikosten sind dann als
notwendig zu betrachten, wenn sie zur sachgerechten und wirksamen
Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung unerlässlich erscheinen; ob
dies zutrifft, bestimmt sich nach der Prozesslage, wie sie sich dem Betroffe-
nen im Zeitpunkt der Kostenaufwendung darbot (Urteil des Bundesverwal-
tungsgerichts A-4556/2011 vom 27. März 2012 E. 2.2.2 mit Hinweisen).
Entsprechend werden im Rahmen des richterlichen Ermessens gewisse
Umstände regelmässig als Reduktionsgründe anerkannt. Eine Reduktion
wird namentlich dann vorgenommen, wenn die Partei schuldhaft unnötige
Kosten verursacht hat. Zu einer Reduktion führen etwa Wiederholungen in
Rechtsschriften und Eingaben, in denen gegenüber den vorher eingereich-
ten Rechtsschriften materiell nichts Neues vorgebracht wird. Zu einer Kür-
zung der Parteientschädigung kann gemäss Rechtsprechung auch der ver-
meidbare Koordinationsaufwand, der durch den Beizug mehrerer Anwälte
entstanden ist, führen. Kommt das Bundesverwaltungsgericht zum Ergeb-
nis, dass die Kostennote zu reduzieren ist, kürzt es sie in pauschaler Weise
und ohne einlässliche Berechnung (vgl. Urteil des Bundesverwaltungsge-
richts A-4556/2011 vom 27. März 2012 E. 2.5 mit diversen Hinweisen).
13.2.2 Der geltend gemachte Aufwand verteilt sich auf 16 Beschwerdever-
fahren, in denen der Entscheid der Vorinstanz zumeist von beiden Seiten
beanstandet wurde und jeweils ein doppelter Schriftenwechsel stattfand.
Dabei war auf diverse komplexe Fragen einzugehen. Bei der Ausarbeitung
der Rechtsschriften ergaben sich zwischen den einzelnen Verfahren aller-
dings beträchtliche Synergien. Der Aufwand von über 870 Stunden bzw.
durchschnittlich knapp 55 Stunden pro Verfahren ist daher als hoch zu be-
urteilen. Betrachtet man die Rechtsschriften der betreffenden Rechtsver-
treter, sind diese denn auch ausführlich ausgefallen. Eine einlässliche Aus-
einandersetzung mit den sich stellenden Fragen, die zumeist präjudiziellen
Charakter hatten, war allerdings gerechtfertigt. Was sodann den internen
Koordinationsaufwand betrifft, hat das Bundesverwaltungsgericht in sei-
nem Urteil vom 26. Juli 2013 den Einsatz eines ganzen Teams von Juristen
und Anwälten bemängelt (vgl. Urteil des Bundesverwaltungsgerichts
A-2546/2012
Seite 25
A-330/2013 vom 26. Juli 2013 E. 8.4.2.2). Vorliegend bestand im Wesent-
lichen nur eine Doppelvertretung, die aufgrund des Umfangs der Verfahren
nicht zu beanstanden ist. Unter diesen Umständen ist der angefallene Auf-
wand noch als notwendig anzuerkennen.
13.3 Es ist weiter auf die geltend gemachten Stundenansätze einzugehen.
13.3.1 Nach Art. 10 Abs. 2 VGKE beträgt der Stundenansatz für Anwälte
mindestens Fr. 200.– und maximal Fr. 400.– exklusive Mehrwertsteuer und
für nichtanwaltliche berufsmässige Vertreter mindestens Fr. 100.– und
höchstens Fr. 300.– exklusive Mehrwertsteuer. Der vom Parteivertreter ge-
genüber der Partei innerhalb dieses Rahmens in Rechnung gestellte Ho-
noraransatz ist vom Bundesverwaltungsgericht in der Regel zu akzeptie-
ren, denn es kann nicht seine Aufgabe sein, über einen "Einheitsansatz"
unterschiedliche Marktpreise einzuebnen (vgl. MOSER/BEUSCH/
KNEUBÜHLER, a.a.O., Rz. 4.86).
13.3.2 Zu beachten ist jedoch wiederum, dass im Enteignungsverfahren
das Unterliegerprinzip grundsätzlich nicht gilt. Würde jeder Stundenansatz
unbesehen akzeptiert, könnte der Enteignete praktisch ohne eigenes Ri-
siko entsprechend hohe Kosten verursachen. Wenigstens was die Partei-
entschädigung für das Verfahren vor der Schätzungskommission betrifft,
überprüfen Bundesgericht und Bundesverwaltungsgericht die Stundenan-
sätze denn auch auf ihre Angemessenheit hin (vgl. dazu Urteil des Bun-
desgerichts 1C_100/2011 vom 9. Dezember 2011 E. 14.3.2 samt Hinwei-
sen sowie Urteile des Bundesverwaltungsgerichts A-4858/2012 vom
15. August 2013 E. 10.4 und A-330/2013 vom 26. Juli 2013 E. 9; in diesem
Sinne für das Verfahren vor Bundesverwaltungsgericht zudem Urteil
A-2684/2010 vom 19. Januar 2011 E. 28.2).
Aufgrund der Komplexität der vorliegenden Beschwerdeverfahren und der
entsprechenden Spezialisierung der Rechtsanwälte ist ein Stundenansatz
von Fr. 300.– gerechtfertigt. Ein höherer Ansatz wäre vorliegend hingegen
nicht angemessen, zumal die Rechtsanwälte einen Stundenaufwand ha-
ben anfallen lassen, der nur noch knapp anerkannt werden kann. Ihre Leis-
tungen sind daher zu einem Stundenansatz von Fr. 300.– (statt Fr. 330.–)
zu entschädigen. Was weiter die Leistungen der angestellten Juristen be-
trifft, kann vorliegend der geforderte Ansatz von Fr. 180.– zur Anwendung
kommen.
A-2546/2012
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13.4 Zu entschädigen sind im vorliegenden Verfahren 59.70 Stunden zu
Fr. 300.– und 3.02 Stunden zu Fr 180.–, insgesamt also Fr. 18'453.60. Zum
Anwaltshonorar hinzuzurechnen sind sodann die Auslagen der Vertretung
(vgl. Art. 9 Abs 1 Bst. b und Art. 11 Abs. 4 VGKE). Da die Auslagen in der
Kostennote nicht ausgewiesen werden, sind sie aufgrund der Akten festzu-
setzen (vgl. Art. 14 Abs. 2 Satz 2 VGKE). Angemessen erscheint ein Be-
trag von Fr. 200.–. Weiter ist nach Art. 9 Abs. 1 Bst. c VGKE die Mehrwert-
steuer zu berücksichtigen. Es ergibt sich demnach eine Parteientschädi-
gung von Fr. 18'453.60 (Honorar) + Fr. 200.– (Auslagen) + Fr. 1'492.30
(Mehrwertsteuer 8.0%) = Fr. 20'145.90. Die Flughafen Zürich AG ist zu ver-
pflichten, der Enteigneten eine Parteientschädigung in dieser Höhe auszu-
richten.