Decision ID: 50518002-c450-5e37-8b48-8d229d761238
Year: 2012
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_006
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

ritenuto
in fatto
:
A.
Il 19 aprile 2012, l’CO 1 ha comunicato alle parti l’elenco oneri relativo al fondo part. n. _ RFD _, intestato per una metà a PI 1 (quota A) e per l’altra alla madre RI 1 (quota B), allestito nell’esecuzione n. 250’769-01/02 promossa da PI 2 contro entrambi in via solidale in realizzazione delle sue cartelle ipotecarie gravanti il fondo in questione in 1°, 2° e 3° rango. Il valore complessivo attribuito dal perito al fondo è di fr. 2'726'900.--.
B.
L’elenco oneri, per quanto concerne le ipoteche legali, si presenta come segue:
IPOTECHE LEGALI
1. PI 3
Imposte comunali garantite da IL
(RI 1) 2007-2012 fr. 17'686.05
Interessi al 22.05.2012 fr. 2'154.90 fr. 23'397.45
Imposte comunali garantite da IL
(PI 1) 2007-2012 fr. 29'768.75
Interessi al 22.05.2012 fr. 2'556.15 fr. 35'881.40
2. Ufficio esazione e condoni, Bellinzona
PI 1
IC 2007*-08*-09*-10*-11*-12* fr. 29'768.75
Interessi al 22.05.2012 fr. 1'696.35 fr. 31'465.10
RI 1
IC 2008-09**-10*-11*-12* fr. 15'947.90
Interessi al 22.05.2012 fr. 1'246.05 fr. 17'193.95
Totale parziale fr. 107'937.90
* importi provvisori
** pende reclamo/ricorso
Nella rubrica delle ipoteche convenzionali, PI 2 è stato iscritto per un credito di fr. 784'554,80, garantito da tre cartelle ipotecarie al portatore di fr. 300'000.-- in 1. grado, di fr. 200'000.-in 2. grado e di fr. 400'000.-- in 3. grado, mentre PI 3 è stata
iscritta per un credito di fr. 2'232'302,16, garantito da una cartella ipotecaria al portatore di fr. 1'000'000.-- in 4. grado.
C.
Con ricorso 23 aprile 2012 (inc. 15.12.61), PI 3 ha chiesto lo stralcio delle ipoteche legali e in via subordinata l’assunzione dei “necessari documenti giustificativi”. La banca sostiene che dette ipoteche legali, se non quelle a garanzia dell’imposta immobiliare, non avrebbero prima facie alcuna pertinenza con l’immobile e non sarebbero comprovate. Accenna inoltre ad una possibile perenzione del diritto di tassare.
D.
Con ricorso 3 maggio 2012 (inc. 15.12.55), RI 1 chiede, sulla base dell’art. 37 cpv. 3 RFF, che sia fatto ordine all’CO 1 di menzionare nell’elenco oneri la procedura di accertamento dell’esistenza del pegno pendente presso la Prima Camera civile del Tribunale d’appello tra PI 3 da una parte, e RI 1 e PI 1 dall’altra (inc. 11.2011.71). La ricorrente chiede inoltre che l’incanto del fondo venga differito sino alla conclusione di siffatta causa giusta l’art. 141 LEF, invocando, qualora non fosse il caso, un rischio d’indebita influenza sul prezzo dell’aggiudicazione e una violazione dei suoi legittimi interessi, nella misura in cui l’eventuale disconoscimento del pegno vantato da PI 3 nonché l’eventuale annullamento delle tassazioni dei redditi del fondo che non ha percepito, siccome sono stati incassati dall’Ufficio a favore dei creditori ipotecari, le consentirebbe di salvare la proprietà grazie alla metà degli affitti che tornerebbe nella propria disponibilità.
E.
Sulle osservazioni delle controparti e dell’Ufficio si dirà, per quanto necessario ai fini del giudizio, nei prossimi considerandi.

Considerato
in diritto:
1.
Più ricorsi formulati contro lo stesso provvedimento dell'organo d'esecuzione forzata o contro una pluralità di atti esecutivi aventi il medesimo oggetto o incentrati sostanzialmente sullo stesso complesso di fatti, possono essere congiunti in virtù dei combinati art. 5 cpv. 1 LPR e 51 LPamm non solo quando sviluppino allegazioni fattuali e in diritto del medesimo tenore ma anche ove formulino tesi divergenti.
1.1.
Il giudizio di congiunzione, che determina la definizione delle vertenze con una sola sentenza, preso nell'ossequio del principio dell'economia processuale, ha natura ordinatoria e può essere pronunciato d'ufficio: le cause congiunte conservano comunque la loro individualità nel senso che i dispositivi restano separati e possono essere impugnati anche singolarmente (cfr., tra tante, CEF 16 febbraio 1999 [15.98.225/231] cons. 1a; 4 gennaio 2000 [15.99.174/185/211], cons. 1a; cfr. pure
Cometta
, Commentario alla LPR, CFPG n. 3, Lugano 1998,
n. 2.1.1.a ad art. 5, p. 96 s., ed i rif. in nota 6).
1.2.
Nel caso concreto, entrambi i ricorsi vertono, almeno in parte, sullo stesso atto, ovvero l’elenco oneri relativo al fondo part. n. RFD di. Le due vertenze possono pertanto essere congiunte per ragioni di economia processuale ed evase con una sola sentenza.
2.
Sul ricorso di PI 3
2.1.
Giusta l’art. 36 cpv. 2 RFF, l’ufficio d’esecuzione non può rifiutare l’iscrizione degli oneri che risultano dall’estratto del registro fondiario o che sono stati insinuati entro il termine, né modificarli, né contestarli, né esigere la produzione di prove. Il potere di cognizione dell’ufficio e dell’autorità di vigilanza è pertanto molto limitato: l’iscrizione nell’elenco oneri di una pretesa tempestivamente notificata può essere rifiutata solo qualora risulti manifesta l’assenza di un onere reale per il fondo, e nel caso di crediti asseritamente garantiti da ipoteca legale, soltanto quando risulti manifesta l’assenza di una base legale che li ponga al beneficio della pretesa ipoteca (cfr. art. 36 cpv. 1 RFF). Dubbi sull’esistenza o sul quantum del credito non autorizzano invece l’ufficio a respingerne l’inserimento nell’elenco oneri (cfr.
Gilliéron
, Commentaire de la LP, vol. II, Losanna 2000, n. 45 i.f. ad art. 140). Rimane riservata la facoltà per i creditori di contestare l’elenco oneri presso il giudice competente ai sensi dell’art. 140 cpv. 2 LEF, ossia il giudice civile, ancorché si tratti di crediti fiscali (cfr. II CCA 9 settembre 1998 citata sopra, cons. 2; STF 30 giugno 1999 [2P.356-358/1998]).
2.2.
Per quanto riguarda il caso in esame, la richiesta di PI 3 tendente all’assunzione dei “necessari documenti giustificativi” è quindi da respingere, visto il chiaro tenore dell’art. 36 cpv. 2 RFF. L’Ufficio, come l’autorità di vigilanza, deve esercitare il proprio (molto) limitato potere di cognizione sulla base della sola insinuazione.
2.3.
L’art. 836 vCC, nella sua versione anteriore al 1° gennaio 2012, consentiva al diritto cantonale “per i rapporti di diritto pubblico od altri rapporti di carattere obbligatorio generale per tutti i proprietari di fondi” di stabilire, a favore di pretese creditorie degli enti pubblici, la garanzia dell’ipoteca legale diretta, ossia valida anche senza l’iscrizione nel registro fondiario (
unmittelbares gesetzliches Grundpfandrecht
), salvo contraria disposizione (ipoteca legale indiretta, ossia valida solo con iscrizione nel registro fondiario:
mittelbares gesetzliches Grundpfandrecht
). Nel primo caso un’eventuale iscrizione a registro fondiario aveva valore dichiarativo, mentre nel secondo caso l’iscrizione assumeva carattere costitutivo per l’esistenza stessa dell’ipoteca legale (cfr.
Steinauer
, Les droits réels, vol. III, n. 2380d e rif.). Tale regolamentazione si applica anche alla fattispecie, malgrado la modifica dell’art. 836 CC dell’11 dicembre 2009. In effetti, giusta l’art. 44 cpv. 3 del Titolo finale del Codice civile, le ipoteche legali di diritto cantonale non iscritte a registro fondiario ma costituite, come quelle in esame, prima dell’entrata in vigore, il 1° gennaio 2012, del nuovo diritto, rimangono opponibili, nei dieci anni successivi a tale data, anche ai terzi di buona fede che si affidano al registro. Le ipoteche legali riferite alle imposte del 2012 sono invece disciplinate dal nuovo art. 836 nCC, il quale stabilisce comunque la loro opponibilità ai terzi di buona fede senza iscrizione durante un periodo di 4 mesi dall’esigibilità del credito garantito. Essendo la scadenza della prima delle quattro rate fissata al 1° maggio 2012 (cfr. Decreto esecutivo del 20 dicembre 2011, RL 10.2.2.1.2), le ipoteche legali del 2012 sono da considerare valide, ancorché non iscritte a registro fondiario almeno fino al 1° settembre 2012. L’Ufficio stabilirà nelle (nuove) condizioni, in funzione della nuova data dell’asta, la parte dell’imposta da porre a carico dell’aggiudicatario senza imputazione sul prezzo di vendita in virtù dell’art. 49 cpv. 1 lett. b RFF.
2.4.
L’art. 183 LAC riconosce al cpv. 1 n. 1, senza obbligo d’iscrizione nel registro fondiario, il beneficio dell’ipoteca legale ex art. 836 (v)CC “allo Stato e ai Comuni, sopra tutti gli immobili situati nel Cantone, per il pagamento di tutte le imposte cantonali e comunali che hanno una relazione particolare con l’immobile”. Tali ipoteche hanno tutte il medesimo ordine e prevalgono sugli altri pegni immobiliari (art. 183 cpv. 2 LAC).
Giusta l’art. 252 LT, per il pagamento di tutte le imposte cantonali e comunali, che hanno una relazione particolare con l’immobile conformemente all’articolo 836 (v)CC, è riconosciuta, per la durata di cinque anni dalla crescita in giudicato della tassazione, al Cantone e ai comuni un’ipoteca legale secondo l’articolo 183 LAC (cpv. 1). Essa è di rango prevalente agli altri pegni immobiliari e, per la sua validità, non necessita di iscrizione a registro fondiario (cpv. 2). L’ipoteca legale decade se, entro cinque anni dalla crescita in giudicato della tassazione a cui si riferisce, non è notificato il conteggio conformemente all’articolo 253 (cpv. 3).
2.5.
Il beneficio dell’ipoteca legale diretta non è quindi dato indistintamente per tutti i tipi di imposta, bensì soltanto per quelle imposte cantonali e comunali che sono in una “relazione particolare“ con un fondo. La legge tributaria cantonale non specifica tuttavia quali siano i tipi di imposta che presentano siffatta relazione particolare, lasciandone l’individuazione al giudice del merito (cfr. CEF 11 maggio 2007, inc. 15.07.9, cons. 10; 25 giugno 2002, inc. 15.02.55, cons. 4;
Pedroli
, L’ipoteca legale per crediti d’imposta, in
RDAT
1995 I 535 ad 4.4;
Allidi
, L’ipoteca legale del fisco, in: Lezioni di diritto fiscale svizzero, edizione speciale della RDAT, Bellinzona 1999,
pag. 329-330).
2.6.
La stretta relazione con l’immobile è evidente per l’imposta immobiliare cantonale delle persone giuridiche ai sensi degli art. 95 segg. LT e per l’imposta immobiliare comunale delle persone fisiche e giuridiche giusta gli art. 291 segg. LT, poiché il loro oggetto è infatti l’immobile in quanto tale, sul cui valore di stima – senza alcuna deduzione – esse vengono calcolate (cfr. per tutte CEF 25 giugno 2002, inc. 15.02.47, cons. 3;
Pedroli
, op. cit.;
Allidi
, op. cit., p. 329). Tale relazione è inoltre riconosciuta per l’imposta sul reddito delle persone fisiche o sugli utili delle persone giuridiche, limitatamente ai redditi derivanti dall’immobile (affitti, locazioni, valore locativo dedotti gli interessi passivi e le spese di manutenzione), nonché per l’imposta sulla sostanza delle persone fisiche, limitatamente alla sostanza immobiliare, dedotti i debiti che ci si riferiscono (cfr. CEF 11 maggio 2007, inc. 15.07.9, cons. 10; 25 giugno 2002, inc. 15.02.55, cons. 4;
Pedroli
, op. cit., pag. 535 ad 4.4;
Allidi
, op. cit., pag. 329-330).
2.7.
Nel caso di specie, l’Ufficio esazione e condoni, in sede di osservazioni, ha esposto che tutte le pretese che lo stato del Canton Ticino fa valere hanno una stretta relazione con l’immobile, siccome si tratterebbe per PI 1 della metà del reddito immobiliare derivante dalla locazione commerciale, e per RI 1 dell’altra metà aumentata dal valore locativo dell’appartamento tenuto alla sua disposizione, oltre a, per entrambi, l’imposta sulla sostanza immobiliare. Tale spiegazione appare verosimile. Come suesposto (cons. 2.5),
l’imposta sul reddito e sulla sostanza delle persone fisiche può essere garantita da ipoteca legale
.
Eventuali dubbi sull’esistenza o sul quantum del credito non autorizzano l’ufficio a respingerne l’inserimento nell’elenco oneri (
supra
ad cons. 2.1).
Rimane riservata un’eventuale contestazione ai sensi dell’art. 140 cpv. 2 LEF in merito al loro importo e alla loro esigibilità.
2.8.
L’importo totale delle imposte comunali di PI 1 iscritte nell’elenco oneri è pari a quello iscritto a favore del Cantone per le imposte cantonali, mentre l’importo totale delle imposte comunali a carico di RI 1 è leggermente superiore a quello iscritto per le sue imposte cantonali, ma include in più le imposte per l’anno 2007. Prima facie, si tratta verosimilmente delle medesime imposte di quelle fatte valere dal Cantone, posto che il moltiplicatore d’imposte comunali del Comune _ è stato del 100% fino al 2011. Di conseguenza, le considerazioni e la conclusione esposte al considerando 2.6 valgono
mutatis mutandis
per le imposte comunali.
2.9.
Per l’art. 193 cpv. 1 LT, il diritto di tassare si prescrive in cinque anni dalla fine del periodo fiscale a cui si riferisce e giusta l’art. 194 cpv. 1 LT i crediti fiscali si prescrivono in cinque anni dalla crescita in giudicato della tassazione; sospensioni ed interruzioni sono possibili in virtù dell’art. 193 cpv. 3 e 4 LT, per entrambi i termini (art. 194 cpv. 2 LT). Il termine di prescrizione assoluto del diritto di tassare è di 15 anni (art. 193 cpv. 5 LT) e quello del diritto di riscossione di 10 anni (art. 194 cpv. 3 LT). Tenuto conto del tempo che può trascorrere tra la tassazione e la sua crescita in giudicato, è quindi possibile che il diritto di riscossione non sia ancora prescritto anche se sono trascorsi più di 25 anni dalla fine del periodo fiscale determinante. In queste condizioni, eventuali indizi di prescrizione non giustificano una deroga al principio secondo cui in caso di dubbi sull’esistenza del credito, l’Ufficio deve comunque iscrivere l’importo notificato,
riservata la facoltà per le parti di contestare l’elenco oneri presso il giudice competente (cfr. CEF 7 marzo 2012, inc. 15.12.24, cons. 3.2; 30 aprile 2010, inc. 15.10.43, cons. 6.1).
3. Sul ricorso di RI 1
3.1.
Poiché si riferisce ad una fattispecie simile a quanto previsto dall’art. 37 cpv. 3 RFF (applicabile per analogia nelle procedure di realizzazione di pegno, cfr. art. 102 RFF), va accolta
la richiesta
di menzione nell’elenco oneri della procedura di accertamento dell’esistenza del pegno pendente presso la Prima Camera civile del Tribunale d’appello tra PI 3 da una parte, e RI 1 e PI 1 dall’altra (inc. 11.2011.71).
3.2.
È per contro irricevibile, in questa sede, la domanda tendente al differimento dell’asta giusta l’art. 141 LEF, siccome la decisione spetta in primo luogo all’Ufficio. In mancanza di una simile decisione, il ricorso è improponibile.
a)
A titolo abbondanziale, occorre comunque osservare che le condizioni d’applicazione dell’art. 141 LEF non appaiono manifestamente date nel caso in esame. Infatti,
la contestazione principale di RI 1 riguarda unicamente la pretesa di PI 3,
iscritta nell’elenco oneri come garantita da un pegno di quarto grado nell’esecuzione promossa dalla portatrice delle cartelle
ipotecarie dei tre primi gradi (PI 2): non può pertanto avere alcun influsso sul prezzo di aggiudicazione (cfr. art. 105 RFF). Pure le contestazioni riferite alle ipoteche legali cantonali non sono suscettibili d’influire in modo rilevante sul prezzo di aggiudicazione, siccome vertono su un importo complessivo, dedotta l’imposta del 2008 a carico di RI 1, di fr. 43'116,35 (fr. 31'465,10 + 17'193,95 ./. 4'782,45), da considerare ininfluente in rapporto al valore di stima peritale di fr. 2'726'900.-- (cfr. CEF 30 luglio 2010, inc. 15.10.69; 22 luglio 1997, inc. 15.97.84, cons. 1d). In ogni caso i riparti a favore di PI 3 e del fisco dovranno essere depositati in attesa della risoluzione delle liti, rispettivamente fino a quando le tassazioni non saranno diventate definitive. D’altronde, PI 3, indipendentemente dall’esito della lite, può partecipare all’asta pubblica come qualsiasi altro interessato e l’interesse economico della ricorrente riferito alla lite in questione non può ad ogni modo pregiudicare il diritto di PI 2, che già ora beneficia dei redditi del fondo, di far realizzare il fondo senza ulteriore indugio.
b)
A scanso di equivoci, va ricordato che il fatto che parte delle imposte immobiliari siano fondate su tassazioni provvisorie non è d’ostacolo alla loro iscrizione nell’elenco oneri. Infatti, l’imposta, indipendentemente da qualsivoglia decisione fiscale, nasce allorché si realizzano i presupposti oggettivi e soggettivi ai quali la legge fiscale ne subordina il prelievo, e l’eventuale ipoteca legale sorge nello stesso momento (cfr.
Pedroli
, op. cit., p. 545 ad 10.1, con rif.). Il credito fiscale diventa esigibile al momento fissato dalla legge (cfr. cons. 2.6), che anch’esso è indipendente dalla tassazione. Il conteggio che quantifica la pretesa garantita da ipoteca legale di cui all’art. 253 LT non è quindi un presupposto indispensabile per l’iscrizione nell’elenco oneri del credito fiscale apparentemente garantito da ipoteca legale.
4.
Non si preleva la tassa di giustizia e non si assegnano indennità (art. 61 cpv. 2 lett. a e 62 cpv. 2 OTLEF).
Richiamati gli art. 17, 140, 141 LEF; 36, 37, 102 RFF; 836 CC; 183 LAC; 193, 194, 252, 253 LT; 61, 62 OTLEF