Decision ID: a7456a66-5670-4800-afd0-488d73bdfc1a
Year: 2020
Language: de
Court: GR_VG
Chamber: GR_VG_005
Canton: GR
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law

I. Sachverhalt:
1. Am 20. März 1990 erteilte die Gemeinde C._ D._ die
Baubewilligung für die Erstellung einer Werkstatt mit Mehrfamilienhaus an
der Via E._ auf Parzelle F._, Äussere Dorfzone. Die
Baubewilligung wurde mit verschiedenen Auflagen und Bedingungen
verknüpft. Die Auflage unter lit. B Ziff. 4 lautete wie folgt:
Gestützt auf Art. 69 Ziff. 2 des Baugesetzes (Anmerkung des Gerichts: Gemeint ist das
Baugesetz der Gemeinde C._ vom 8. April 1984, nachfolgend: aBG) darf für dieses
Bauvorhaben die Ausnützungsziffer (AZ) von 0.7 nur dann beansprucht werden, wenn im
Masse einer AZ von 0.15 (im vorliegenden Fall = 245.70 m2 Bruttogeschossfläche [BGF])
Wohnraum zur Nutzung durch Einheimische (natürliche Personen mit Wohnsitz und
ausschliesslichem oder erstem Steuersitz in der Gemeinde C._) für die Dauer von
wenigstens 20 Jahren zu angemessenen Bedingungen zur Verfügung gestellt wird. Die
Fläche des Wohnraums muss mindestens einer Ausnützung von 0.15 entsprechen und
ist im Gebäude zweckmässig anzuordnen. Noch vor Baubeginn ist diese Verpflichtung
zugunsten der Einheimischen als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung auf
Anmeldung der Baubehörde zulasten Parzelle F._ im Grundbuch anzumerken.
2. Am 6. Juni 1990 wurde die Verpflichtung betreffend Wohnraum für
Einheimische als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung zulasten
der Parzelle F._ im Grundbuch angemerkt.
3. Mit Erbteilungsvertrag vom Mai 1996, im Grundbuch vollzogen am 10. Juli
1996, begründeten die Erben des verstorbenen D._ an der Parzelle
F._ Stockwerkeigentum, bestehend aus 13 Stockwerkeinheiten (Nrn.
1-12 sind gemäss Aufstellung der Gemeinde C._ in ihrer
Vernehmlassung angeblich Wohnungen, Nr. 12 wurde allerdings im
Erbteilungsvertrag als Schreinereiwerkstätte ausgestaltet, Nr. 13 ist ein
Lagerraum). Die 13 Stockwerkeinheiten wurden wie folgt zu
Alleineigentum zugewiesen:
- 3 -
B._: Stockwerkeinheiten Nrn. 1-4 (S53199-S53202), 6-8 (S53204-S53206), 10-11
(S53208-S53209); A._: Stockwerkeinheit Nr. 9 (S53207); G._:
Stockwerkeinheiten Nrn. 5 (S53203), 12-13 (S53210-S53211); H._: keine.
4. Am 19. Februar 2018 teilten I._ (nunmehr Eigentümer der
Stockwerkeinheiten Nrn. 1 [S53199], 2 [S53200], 6-8 [S53204-S53206])
und G._ (nach wie vor Eigentümer der Stockwerkeinheit Nr. 5
[S53203]; die Stockwerkeinheiten Nrn. 12 [S53210] und 13 [S53211]
gehören gemäss Grundbuchauszug vom 19. November 2018 der J._
AG) unter anderem der Gemeinde C._ sowie K._ und A._
mit, die Parzelle F._ sei als Ganzes mit der angemerkten
Erstwohnungsverpflichtung belastet. Die Stockwerkeinheiten von A._
(S53207) und K._ (S53208, S53209) seien als Zweitwohnungen zum
Verkauf ausgeschrieben. Damit seien I._ und G._ nicht
einverstanden. Sie erteilten die Zustimmung zu einer Aufhebung der
Erstwohnungsverpflichtung und der entsprechenden Anmerkung im
Grundbuch nicht. Damit falle eine Löschung der Erstwohnungsauflage
ausser Betracht.
5. Am 14. Dezember 2018 reichten A._ und B._ bei der Gemeinde
C._ ein Gesuch mit folgenden Rechtsbegehren ein:
1. Es sei die Erstwohnungsverpflichtung für das Grundstück Nr. F._ (Grundbuch
C._) aufzuheben und das Grundbuchamt der Region L._ anzuweisen, die
Anmerkung Nr. 7245 vom 6. Juni 1990 (Beleg 249.87 Grundbuch C._) auf dem
Grundstück Nr. F._ zu löschen;
2. Eventualiter sei die Erstwohnungsverpflichtung für die Stockwerkeinheiten S53207,
S53208 und S53209 (GB C._) aufzuheben und das Grundbuchamt der Region
L._ anzuweisen, die Anmerkung Nr. 7245 vom 6. Juni 1990 (Beleg 249.87
Grundbuch C._) auf dem Grundstück Nr. F._ entsprechend zu
beschränken;
3. Subeventualiter sei die Erstwohnungsverpflichtung für die Stockwerkeinheit S53207
aufzuheben und das Grundbuchamt der Region L._ anzuweisen, die
- 4 -
Anmerkung Nr. 7245 vom 6. Juni 1990 (Beleg 249.87 Grundbuch C._) auf dem
Grundstück Nr. F._ entsprechend zu beschränken;
4. Unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt.).
6. Mit Schreiben vom 17. Januar 2019 ersuchte die Gemeinde C._ die
Gesuchsteller um Nachreichung weiterer Unterlagen. Am 30. Januar 2019
reichten die Gesuchsteller die einverlangten Unterlagen ein.
7. Am 1. Februar 2019 stellte die Gemeinde C._ das Gesuch von
A._ und B._ vom 14. Dezember 2018 I._ und G._ zur
Stellungnahme zu.
8. Am 27. März 2019 beantragten I._ und G._ sowie (gemäss
Grundbuchauszug vom 28. Januar 2016 nunmehr auch) M._ als
Eigentümer der Stockwerkeinheit Nr. 3 (S53201) und N._ als
Eigentümerin der Stockwerkeinheit Nr. 4 (S53202) (gemäss ihren
Angaben somit alle weiteren Eigentümer der Parzelle F._ mit
Ausnahme der Gesuchsteller A._ und B._ [Anmerkung des
Gerichts: gemäss Grundbuchauszug vom 19. November 2018 gehören
jedoch die Stockwerkeinheiten Nrn. 12 und 13 der J._ AG]), auf das
Gesuch sei nicht einzutreten; eventualiter sei es abzuweisen. Zur
Begründung wurde im Wesentlichen vorgebracht, bei der Begründung von
Stockwerkeigentum an der Parzelle F._ sei zugunsten aller jeweiligen
Stockwerkeigentümer ein zeitlich unlimitiertes Vorkaufsrecht im Sinne von
Art. 712c Abs. 1 und Art. 682 Abs. 1 ZGB begründet worden. Das
Vorkaufsrecht bestehe unverändert. Die Erstwohnungspflicht laste nicht
auf den Stockwerkeinheiten der Gesuchsteller, sondern auf der Parzelle
F._. I._, G._, N._ und M._, die mehr als zwei
Drittel Eigentum an der Parzelle F._ und ein Sonderrecht an 10 von
13 Stockwerkeinheiten hätten (Anmerkung des Gerichts: inkl.
Stockwerkeinheiten Nrn. 12 und 13 der J._ AG, diese hat sich aber
hier nicht geäussert), hätten den Gesuchstellern ihre Einwilligung zum
Gesuch vom 14. Dezember 2018 bis dato nicht erteilt.
- 5 -
9. Mit Schreiben vom 22. Mai 2019 nahmen die Gesuchsteller zu den
Ausführungen von I._, G._, M._ und N._ vom 27. März
2019 Stellung. Zusammenfassend wurde festgehalten, dass die
Zustimmung der übrigen Stockwerkeigentümer zur Aufhebung bzw.
Löschung der Erstwohnungsverpflichtung nicht erforderlich sei, zumal eine
Aufhebung gemäss Art. 5 Abs. 5 des kommunalen
Zweitwohnungsgesetzes (kZWG) in die alleinige Zuständigkeit des
Gemeindevorstandes falle.
10. Am 3. Juni 2019 nahmen I._, G._, M._ und N._ zum
Schreiben der Gesuchsteller vom 22. Mai 2019 Stellung. Am 17. Juni 2019
äusserten sich die Gesuchsteller zur Stellungnahme von I._,
G._, M._ und N._ vom 3. Juni 2019.
11. Mit Verfügung vom 24./27. Juni 2019 wies die Gemeinde C._ das
Gesuch von A._ und B._ im Sinne der Erwägungen ab, unter
Auferlegung der Verfahrenskosten unter solidarischer Haftung an die
Letztgenannten. Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, dass
die Gesuchsteller als Inhaber von Stockwerkeinheiten zur Gesuchstellung
legitimiert seien. Gestützt auf Art. 69 Abs. 2 aBG habe der
Gemeindevorstand in der Baubewilligung vom 20. März 1990 verfügt, dass
von total 1'035.96 m2 BGF 245.70 m2 BGF als Wohnraum zur Nutzung
durch Einheimische für wenigstens 20 Jahre zu angemessenen
Bedingungen zur Verfügung gestellt werden müsse. Dabei sei das
Grundbuchamt angewiesen worden, diese Verpflichtung zulasten der
Parzelle F._ als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung im
Grundbuch einzutragen. Es hätte die Möglichkeit bestanden, später
festzulegen, welche der insgesamt elf Wohnungen Erst- und welche
Zweitwohnungen seien. Diese Möglichkeit sei aber mit der in der
Erbteilung erfolgten Zuweisung der einzelnen Stockwerkeinheiten
dahingefallen, zumal auch in diesem Vertrag und auch später nichts über
den Charakter der einzelnen Wohnungen gesagt worden sei. Die
- 6 -
Baubehörde habe nicht einfach nachträglich nach eigenem Gutdünken die
Erst- und Zweitwohnungen bestimmen können. Die Erstwohnungspflicht
laste nach wie vor auf der Stammparzelle F._. Immerhin sei in der
erwähnten Baubewilligung das Mass der belasteten BGF (245.70 m2)
festgelegt worden. Das Problem könnte beispielsweise folgendermassen
gelöst werden: Wenn ein Stockwerkeigentümer über so viel BGF verfügte
und dieser Raum im Sinne von Art. 69 Abs. 2 aBG geeignet wäre, könnte
dieser Stockwerkeigentümer die Erstwohnungspflicht für die ganze
Liegenschaft übernehmen und zu gegebener Zeit ein Gesuch um
Aufhebung der Erstwohnungspflicht stellen. Für die Aufhebung der auf der
Stammparzelle lastenden Erstwohnungspflicht bedürfe es also einerseits
die Erklärung, die Erstwohnungspflicht auf die eigenen
Stockwerkeinheiten zu übernehmen und anderseits den Nachweis, dass
die betreffenden Erstwohnungen schon 20 Jahre von Ortsansässigen, d.h.
von Personen mit Wohnsitz in der Gemeinde C._, genutzt worden
seien. Mit entsprechender Übernahme der Erstwohnungspflicht würden
die restlichen Wohnungen zu Zweitwohnungen und könnten als solche
genutzt werden. Damit würde nachgeholt, was früher unterblieben sei. Die
Anmerkung (recte: Erstwohnungsverpflichtung) wäre von der
Stammparzelle auf die neu belasteten Stockwerkeinheiten zu "verlegen".
Die Gesuchsteller verfügten mit den Wohnungen Nrn. 9, 10 und 11 über
eine BGF von total 353 m2 (Wohnung Nr. 9 = 166 m2, Wohnung Nr. 10 =
60 m2, Wohnung Nr. 11 = 127 m2), was für eine Übernahme genügte. Die
Übernahme der Erstwohnungspflicht sei aber bis jetzt unterblieben.
Zusätzlich wären die Voraussetzungen für die Ablösung der
Erstwohnungspflicht im Sinne von Art. 5 Abs. 2 und 4 kZWG nicht erfüllt,
nämlich der Nachweis einer 20-jährigen Erstwohnungsnutzung. Bei der
Wohnung Nr. 9 scheine dies erfüllt zu sein, habe der in C._ wohnhafte
A._ diese doch zu Eigentum übernommen und von Anfang an
genutzt. Bei den Wohnungen Nrn. 10 und 11 sei dies offensichtlich nicht
erfüllt, weshalb eine Ablösung im jetzigen Zeitpunkt wohl ausser Betracht
- 7 -
falle. Dies könne aber offen gelassen werden, weil keine Erklärung der
Gesuchsteller auf Übernahme der Erstwohnungspflicht über 245.70 m2
vorliege.
12. Dagegen erhoben A._ und B._ (nachfolgend:
Beschwerdeführer) am 29. August 2019 Beschwerde beim
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit folgenden
Rechtsbegehren:
1. Es sei die Verfügung der Beschwerdegegnerin vom 24. Juni 2019 aufzuheben;
2. Es sei die Erstwohnungsanteilsverpflichtung für das Grundstück Nr. F._
(Grundbuch C._) aufzuheben und das Grundbuchamt der Region L._
anzuweisen, die Anmerkung Nr. 7245 vom 6. Juni 1990 (Beleg 249.87 Grundbuch
C._) auf Grundstück Nr. F._ zu löschen;
3. Eventualiter sei die Erstwohnungsanteilsverpflichtung für die Stockwerkeinheiten
S53207, S53208 und S53209 (GB C._) aufzuheben und das Grundbuchamt
der Region L._ anzuweisen, die Anmerkung Nr. 7245 vom 6. Juni 1990 (Beleg
249.87 Grundbuch C._) auf Grundstück Nr. F._ zu löschen;
4. Subeventualiter sei die Erstwohnungsanteilsverpflichtung für die Stockwerkeinheit
S53207 aufzuheben und das Grundbuchamt der Region L._ anzuweisen, die
Anmerkung Nr. 7245 vom 6. Juni 1990 (Beleg 249.87 Grundbuch C._) auf
Grundstück Nr. F._ zu löschen;
5. Subsubeventualiter sei die Verfügung der Beschwerdegegnerin vom 24. Juni 2019
aufzuheben und die Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Vorinstanz
zurückzuweisen;
6. Unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt.) zu Lasten der
Beschwerdegegnerin.
In prozessualer Hinsicht wurde beantragt, es sei der Beschwerde die
aufschiebende Wirkung zu gewähren; unter gesetzlicher Kosten- und
Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt.) zulasten der Gemeinde C._.
Begründend wurde im Wesentlichen ausgeführt, die Rechtsauffassung der
Gemeinde, die Beschwerdeführer hätten für die Ablösung der
Erstwohnungsanteilsverpflichtung diese übernehmen müssen, sei falsch.
Es sei überspitzter Formalismus, wenn die Gemeinde behaupte, die
- 8 -
Beschwerdeführer hätten nicht klar genug zum Ausdruck gebracht, die
Erstwohnungsanteilsverpflichtung auf ihrem Eigentum aufheben zu
lassen. Zudem sei die Erstwohnungsanteilsverpflichtung, 245.70 m2 BGF
für 20 Jahre an Einheimische zu angemessenen Bedingungen zur
Verfügung zu stellen, erfüllt. A._ habe die Wohneinheit Nr. 9 während
den letzten 20 Jahren dauernd und fortwährend als Erstwohnung
bewohnt. B._ habe die Wohneinheit Nr. 10 ab dem Jahr 2001
vermietet. Die Wohneinheit Nr. 5 von G._ sei in den letzten 20 Jahren
an Einheimische zur Verfügung gestellt worden. Diese Wohneinheit werde
vorliegend nur zwecks Anrechnung und Erfüllung der erforderlichen BGF
von 245.70 m2 mitberücksichtigt. Die Wohneinheit Nr. 1 sei sodann durch
die Mutter der Beschwerdeführer seit 1989 bewohnt und somit seit über
20 Jahren als Erstwohnung genutzt worden. Die Gemeinde habe die
Nutzungsbeschränkung in Bezug auf einzelne Wohneinheiten nicht
ausgeschieden. Eine Erstwohnungspflicht laste aber auf Wohnungen,
mithin habe eine räumliche Ausscheidung zu erfolgen. Es stimme nicht,
dass die Gemeinde dazu nicht befugt gewesen wäre. Die Gemeinde habe
sich damit begnügt, die Parzelle F._ mit der
Erstwohnungsanteilsverpflichtung insgesamt zu belasten. Sie habe bis
heute keine Zuweisung der Erstwohnungsanteilsverpflichtung auf einzelne
Stockwerkeinheiten verfügt. Somit laste auf diesen keine
Erstwohnungspflicht. Die Wohneinheiten Nrn. 9, 10 und 11 seien
bundesrechtlich altrechtlich und somit in der Art der Wohnnutzung frei. Es
stehe fest, dass 245.70 m2 BGF (BGF von mindestens 100 m2
[Wohneinheit Nr. 5] + BGF von 166 m2 [Wohneinheit Nr. 9] = BGF von
mindestens 266 m2) als Wohnraum an Einheimische zu angemessenen
Bedingungen für mindestens 20 Jahre zur Verfügung gestellt worden sei.
Ferner bedürften Einschränkungen des Eigentums gemäss Art. 36 Abs. 1
i.V.m. Art. 26 Abs. 1 BV einer gesetzlichen Grundlage. Die
Erstwohnungsanteilsverpflichtung sei erfüllt worden. Eine gesetzliche
Grundlage für eine zeitlich über 20 Jahre dauernde
- 9 -
Eigentumsbeschränkung gebe es nicht. Somit sei die Eigentumsgarantie
gemäss Art. 36 Abs. 1 i.V.m. Art. 26 Abs. 1 BV verletzt. Eine zeitlich
unbeschränkte Nutzungsbeschränkung zulasten der Beschwerdeführer
sei nicht gerechtfertigt. Es gebe auch keine Notwendigkeit an der
Beibehaltung der Nutzungsbeschränkung. Das Festhalten an der
Nutzungsbeschränkung sei unverhältnismässig und rechtswidrig. Des
Weiteren lasse sich weder aus lit. B Ziff. 4 der Baubewilligung noch aus
Art. 69 Abs. 2 aBG ableiten, dass ein Stockwerkeigentümer die gesamte
Erstwohnungsanteilsverpflichtung von 245.70 m2 BGF übernehmen
müsse. Auch das angerufene Gericht habe entschieden, dass bei
unterlassener Ausscheidung der Erstwohnungsanteilsverpflichtung die
Gemeinde diese vornehmen müsse (VGU R 02 72 E.2d). Werde infolge
der erfüllten Voraussetzungen zur Aufhebung der
Erstwohnungsanteilsverpflichtung diese auf der Stammparzelle F._
aufgehoben, falle die Grundlage für eine zwingende
Erstwohnungsnutzung weg. Hätten die Beschwerdeführer nur die
Aufhebung der Erstwohnungspflicht auf ihren Wohneinheiten beantragt,
wäre das Gesuch abgewiesen worden, weil auf diesen keine
Erstwohnungspflicht laste. Die Gemeinde hätte die Ausscheidung der
Erstwohnungsanteilspflicht auf die einzelnen Wohneinheiten vornehmen
müssen, was sie aber bei der Erteilung der Baubewilligung pflichtwidrig
unterlassen habe. Die Gemeinde sage nicht, aufgrund welcher
gesetzlichen Grundlage sie die Aufhebung der
Erstwohnungsanteilsverpflichtung verweigere. Damit seien das rechtliche
Gehör, das Legalitätsprinzip und die Eigentumsgarantie verletzt.
13. I._, G._, M._ und N._ teilten dem streitberufenen
Gericht am 9. September 2019 mit, dass sie am Beschwerdeverfahren
nicht teilnähmen.
14. Die Gemeinde C._ (nachfolgend: Beschwerdegegnerin) beantragte
in ihrer Vernehmlassung vom 10. September 2019 die Abweisung der
- 10 -
Beschwerde. Begründend wurde im Wesentlichen ausgeführt, es sei zwar
richtig, dass es sich bei den Wohneinheiten auf der Parzelle F._, also
auch bei den Wohnungen Nrn. 9, 10 und 11 der Beschwerdeführer, um
altrechtliche handle und diese gemäss Art. 11 Abs. 1 ZWG in der Art der
Wohnnutzung frei seien. Diese Bestimmung enthalte jedoch einen
Vorbehalt bestehender oder künftiger Nutzungsbeschränkungen des
kantonalen und kommunalen Rechts. Um eine solche bestehende
Nutzungsbeschränkung handle es sich bei der in der Baubewilligung vom
20. März 1990 enthaltenen Auflage, welche damals gestützt auf Art. 69
Abs. 2 aBG erlassen worden sei. Art. 69 Abs. 2 aBG fordere zwar "nur",
dass Wohnraum für Einheimische zur Verfügung zu stellen sei. "Zur
Verfügung stellen" heisse aber klar "Schaffung der Nutzungsmöglichkeit",
zumal im besagten Abs. 2 das gesetzgeberische Ziel ebenfalls genannt
sei, nämlich dass im betreffenden Gebäude genügend Wohnraum für
Einheimische (natürliche Personen mit Wohnsitz und ausschliesslichem
oder erstem Steuersitz in der Gemeinde C._) für wenigstens 20 Jahre
zu angemessenen Bedingungen zur Verfügung gestellt werde. Es stimme
nicht, dass nach Art. 4 Abs. 1 und Art. 5 Abs. 1 kZWG die
Erstwohnungspflicht auf den Wohnungen lasten müsse. Die
Beschwerdeführer übersähen, dass die Wohnungen Teil von Parzelle
F._ seien und die Eigentumsbeschränkungen – zulässigerweise – auf
dem (Stamm-)Grundstück lasteten. Solange die Zuweisung nicht erfolgt
sei, bleibe es grundsätzlich bei der Belastung der Gesamtparzelle und die
Erstwohnungspflicht laste dementsprechend grundsätzlich auf allen
Stockwerkeinheiten, bis eine (einvernehmliche) Zuweisung erfolge. In der
Baubewilligungsauflage sei zwar nur die belastete BGF von 245.70 m2
festgelegt worden, es heisse dort aber auch, dass die diesem Mass
entsprechenden Wohnungen im Gebäude zweckmässig anzuordnen
seien. Diese Anordnung könne nur durch die Bauherrschaft selbst erfolgen
und nicht durch die Baubehörde. Dies wäre ein unzulässiger Eingriff in die
Eigentumsfreiheit. Art. 76 des geltenden BG der Beschwerdegegnerin
- 11 -
verlange auch, dass die Bauherrschaft im Baugesuch und in den
dazugehörigen Plänen die Erstwohnungen, Zweitwohnungen und die
verschiedenen Wohnungs- und Beherbergungstypen bezeichne und die
beanspruchten Kontingente angebe. Mit der Baubewilligungsauflage von
1990 sei eine Erstwohnungspflicht statuiert worden und diese betreffe alle
Wohnungen, solange die der BGF von 245.70 m2 entsprechende
Ausscheidung der Erstwohnungen noch nicht erfolgt sei. Die
Bauherrschaft hätte es nach Bewilligungserteilung und später bis zur
Erbteilung in der Hand gehabt, die Bezeichnung der Wohnungen
vorzunehmen und gegenüber der Baubehörde zu erklären. Dies wäre
auch heute noch möglich. Jedoch wäre es nach der Begründung von
Stockwerkeigentum und nach der Aufteilung der Stockwerkeinheiten nur
durch einen gemeinsamen Antrag aller Erben möglich. Diese
Voraussetzung sei offensichtlich schwierig zu erfüllen. Die
Beschwerdeführer verfügten mit den Wohnungen Nrn. 9, 10 und 11 über
eine BGF von 353 m2 und könnten somit selbst die Anordnung der
Erstwohnungen im Gebäude bewerkstelligen. Sie müssten dazu die
Erstwohnungspflicht bedingungslos übernehmen, die betreffenden
Wohnungen als Erstwohnungen bezeichnen und nachweisen, dass diese
seit Bestehen mindestens dauernd oder mit Unterbrüchen 20 Jahre lang
als Erstwohnungen genutzt worden seien. Ob die weiteren
Voraussetzungen für eine Aufhebung der Nutzungsbeschränkung
gegeben seien, könne erst geprüft werden, wenn die betreffenden Erst-
und Zweitwohnungen ausgeschieden seien. Nur Eigentümer einer
Erstwohnung könnten einen Antrag auf Aufhebung der Nutzungspflicht
stellen. Die Wohnungen Nrn. 9, 10 und 11 der Beschwerdeführer könnten
somit nicht als Erstwohnungen behandelt werden. Selbst im Fall, wo dies
möglich wäre, könnte dem Eventualantrag nicht bzw. nicht vollumfänglich
stattgegeben werden. Der geforderte Nachweis wäre höchstens für die
Wohneinheit Nr. 9 von A._ erbracht, welcher die Wohnung 20 Jahre
als Erstwohnung genutzt habe. Für die Wohneinheit Nr. 10 würden
- 12 -
zahlreiche Mietverträge zu den Akten gegeben, diese erfassten jedoch nur
die Zeitspanne ab 22. Februar 2001, also nicht die geforderten 20 Jahre.
Abgesehen davon seien die Mieter zum Teil nicht in C._ wohnhaft
gewesen. Wenn die Aufhebung der Erstwohnungspflicht auf einzelnen
Wohnungen die vorgängige Ausscheidung der Erst- und Zweitwohnungen
voraussetze, sei es auch nicht zulässig, ohne diese Ausscheidung die
Erstwohnungspflicht für eine einzelne Wohnung infolge erfüllter
Nutzungsdauer vorzunehmen oder dafür gar die Nutzungsdauer von
Wohnungen zu beanspruchen, die den Beschwerdeführern gar nicht
gehörten, wie dies beispielsweise bei der Wohnung Nr. 5 der Fall sei.
Damit über die Nutzungsdauer befunden werden könne, müsse man
wissen, ob es sich um eine Erst- oder Zweitwohnung handle. Gemäss Art.
5 Abs. 5 kZWG sei ein ausdrückliches Gesuch gefordert, dieses müsse
der berechtigte Eigentümer stellen. Zwar sei die Voraussetzung für die
Aufhebung der Erstwohnungspflicht und die Löschung der
entsprechenden Anmerkung für die Wohneinheit Nr. 9 von A._ mit
einer BGF von 166 m2 erfüllt. Indessen sei eben noch keine Ausscheidung
von Erst- und Zweitwohnungen erfolgt und demzufolge sei auch nicht
bestimmbar, ob es sich bei der Wohneinheit Nr. 9 tatsächlich um eine
Erstwohnung handle. Ferner gehörten die Wohnungen Nrn. 1 und 5 nicht
den Beschwerdeführern. Diese Wohneinheiten stünden hier nicht zur
Diskussion. Auch bestehe kein Anlass für eine Rückweisung. Das
angerufene Gericht könne die Sache ohne weiteres selbst beurteilen.
Zudem wolle die Beschwerdegegnerin die Erstwohnungspflicht nicht über
die geforderten 20 Jahre hinaus verlängern, sondern müsse prüfen, ob die
Voraussetzungen für eine Aufhebung der Erstwohnungsverpflichtung
erfüllt seien oder nicht. Die Erstwohnungsanteilsverpflichtung liege
schliesslich im öffentlichen Interesse, zumal in C._ Erstwohnungen
rar seien und Wohnraum für Ortsansässige knapp sei.
- 13 -
15. Am 12. September 2019 wies der Instruktionsrichter das Gesuch um
Erteilung der aufschiebenden Wirkung ab und verfügte gleichzeitig, dass
die Kostenregelung dem Entscheid in der Hauptsache vorbehalten bleibe.
16. Im Rahmen des zweiten Schriftenwechsels vertieften die Parteien ihre
Argumente.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften sowie
die vorliegenden Akten wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden
Erwägungen eingegangen.

II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1. Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die
Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das
Verwaltungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden,
soweit diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können
oder nach kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind.
Angefochten ist vorliegend die Verfügung vom 24./27. Juni 2019, mit
welcher die Beschwerdegegnerin das Gesuch der Beschwerdeführer
betreffend Aufhebung der Erstwohnungsanteilsverpflichtung im Sinne der
Erwägungen abwies. Diese Verfügung ist weder endgültig noch kann sie
bei einer anderen Instanz angefochten werden. Folglich stellt sie ein
taugliches Anfechtungsobjekt für ein Verfahren vor dem
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden dar. Als formelle und
materielle Adressaten der angefochtenen Verfügung sind die
Beschwerdeführer davon überdies berührt und sie weisen ein
schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung bzw. Änderung auf (Art. 50
Abs. 1 VRG). Auf die zudem frist- und formgerecht eingereichte
Beschwerde (Art. 38 Abs. 1 und 2, Art. 39 Abs. 1 lit. b und Art. 52 Abs. 1
VRG) ist somit einzutreten.
- 14 -
2. Streitig und zu prüfen ist, ob die Beschwerdegegnerin das
beschwerdeführerische Gesuch betreffend Aufhebung
Erstwohnungsanteilsverpflichtung Parzelle F._ zu Recht abgewiesen
hat.
3. Soweit die Beschwerdeführer in ihren Rechtsschriften das
verwaltungsgerichtliche Urteil R 02 72 vom 29. Oktober 2002 erwähnen
und geltend machen, gestützt darauf hätte die Beschwerdegegnerin für
den rechtsgleichen Vollzug der Erstwohnungsanteilsverpflichtung
gegenüber den Betroffenen eine gegen aussen in Erscheinung tretende
Ausscheidung der Wohneinheiten als Erst- und Zweitwohnungen
vornehmen müssen, sofern eine solche Ausscheidung unterlassen
worden sei bzw. die Auflage nur das Stammgrundstück erfasse, ist mit der
Beschwerdegegnerin festzuhalten, dass dieses Urteil für den vorliegenden
Fall nicht besonders viel hergibt. In dem jenem Urteil zugrundeliegenden
Fall hatte der ursprüngliche Eigentümer immerhin für vier der insgesamt
12 Wohnungen beim Grundbuchamt die Anmerkung "kann
Zweitwohnungsanteil beanspruchen" angemeldet und damit diese
Wohnungen als Zweitwohnungen deklariert. Zudem bediente die
Gemeinde die Stockwerkeigentümergemeinschaft mit einer Liste
sämtlicher Stockwerkeinheiten und forderte sie auf, diese in Bezug auf
deren Mieter und Eigentümer sowie auch auf deren Zuordnung als Erst-
und Zweitwohnung zu überprüfen und zu ergänzen. Gestützt darauf war
die Gemeinde somit in der Lage, die jeweilige Nutzungspflicht als
Erstwohnung für die einzelnen Stockwerkeinheiten zu verfügen. Im
vorliegenden Fall war dies nicht geschehen und spätestens seit der
Erbteilung vom Mai 1996 auch nicht mehr möglich, weil sich die Erben des
Bauherrn bzw. die Mitglieder der Stockwerkeigentümergemeinschaft
O._ weder vorher noch nachher in irgendeiner Form über den Status
der einzelnen Wohnungen (Erst- oder Zweitwohnungen) geäussert oder
gar geeinigt hatten. Jedenfalls konnte die Beschwerdegegnerin jetzt, wo
- 15 -
das Gesuch um Aufhebung der Erstwohnungspflicht auf der Parzelle
F._ gestellt wurde, nicht einfach bestimmen, auf welchen
Stockwerkeinheiten die Erstwohnungspflicht für die fraglichen 245.70 m2
BGF ausgeschieden werden soll.
Zudem ist darauf hinzuweisen, dass in der Erwägung 2.b) des besagten
verwaltungsgerichtlichen Urteils auf die im Wesentlichen analoge Auflage
wie vorliegend verwiesen und festgestellt wurde, dass die entsprechende
Verpflichtung denn auch mittels einer Auflage in der Baubewilligung
sichergestellt und auf der Stammparzelle angemerkt worden sei. Weiter
wurde dann was folgt festgehalten: "Die Überbauung ihrerseits besteht
aus 12 Stockwerkeinheiten, wobei bei der Begründung des
Stockwerkeigentums auf den jeweiligen Grundbuchblättern – entgegen
der klaren Formulierung in der Baubewilligung – keine entsprechenden
Anmerkungen angebracht worden sind. Dass in diesem Vorgehen eine
Verletzung des materiellen Baurechts vorliegt, ist offensichtlich, und die
Gemeinde war daher grundsätzlich auch berechtigt, mit einer
Anmerkungsverfügung den gesetzlichen Zustand wiederherzustellen."
Wie die Beschwerdegegnerin zutreffend festhält, wird damit klar zum
Ausdruck gebracht, dass die Stockwerkeigentümer spätestens im Zuge
der damaligen Stockwerkeigentumsbegründung die Ausscheidung der
Erst- und Zweitwohnungen hätten vornehmen sollen.
Das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden hat in diesem
Zusammenhang in der Erwägung 2.a) sogar erwogen, dass selbst das
Fehlen einer solchen Baubewilligungsauflage den Eigentümer nicht von
dieser gesetzlichen Verpflichtung zu entbinden vermöchte, bezwecke
doch die Regelung über die Zweckbestimmung der Erstwohnungen durch
Auflage nach ihrem klaren Wortlaut einzig die Sicherstellung des
Gesetzesvollzugs und sei demnach für die Entstehung der
Erstwohnungsverpflichtung nicht einmal konstitutiv. Dass das
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden in seinem Urteil R 02 72
- 16 -
vom 29. Oktober 2002 den rekurrierenden Stockwerkeigentümer dann
schliesslich doch von der Erstwohnungsverpflichtung entbunden hat, ist
lediglich auf dessen Gutgläubigkeit zum Zeitpunkt des Kaufes
zurückzuführen. Von einer solchen Gutgläubigkeit kann vorliegend jedoch
nicht gesprochen werden, zumal die Beschwerdeführer als direkte
Nachkommen des Bauherrn offensichtlich um diese
Baubewilligungsauflage wussten. Sie behaupten denn auch nicht, dass sie
die ihnen gehörenden Wohnungen ohne Wissen einer möglichen
Erstwohnungspflicht übernommen hätten, sondern bringen im Gegenteil
vor, dass sie die zur Diskussion stehenden Wohnungen 20 Jahre in der
geforderten Art Ortsansässigen zur Verfügung gestellt hätten bzw. dass
die Beschwerdegegnerin nun seit bald 30 Jahren Kenntnis von der
fehlenden Ausscheidung habe.
Im Übrigen sind gemäss Art. 69 Abs. 2 aBG und der gestützt darauf
erlassenen Baubewilligungsauflage lit. B Ziff. 4 die dem Mass von 245.70
m2 BGF entsprechenden Wohnungen im Gebäude zweckmässig
anzuordnen (vgl. beschwerdegegnerische Akten [Bg-act.] 1). Wie die
Beschwerdegegnerin richtig festhält, kann diese Anordnung nur durch die
Bauherrschaft selbst erfolgen. Es wäre mit der Eigentumsgarantie des
Eigentümers nicht vereinbar, wenn die Baubehörde von sich aus einfach
die ihr geeignet erscheinenden Erstwohnungen ausscheiden würde.
4. Jeder Eigentümer von Stockwerkeinheiten auf der Parzelle F._ hat
gemäss den nachfolgenden Ausführungen die Möglichkeit, den Nachweis
zu erbringen, dass seine Wohneinheit(en) die Bedingungen für eine
Entlassung aus der Erstwohnungspflicht (Zurverfügungstellung zur
Nutzung durch Einheimische [natürliche Personen mit Wohnsitz und
ausschliesslichem oder erstem Steuersitz in der Gemeinde C._] für
wenigstens 20 Jahre zu angemessenen Bedingungen) erfüllt/erfüllen.
Jeder Stockwerkeigentümer kann Gesuche um Entlassung aus der
Erstwohnungspflicht stellen, aber – wie von der Beschwerdegegnerin
- 17 -
zugestanden – lediglich für seine eigenen Wohneinheiten. Ebensowenig
dürfen die Beschwerdeführer andere, ihnen nicht gehörende
Wohneinheiten (z.B. die Wohneinheit Nr. 5 [S53203] von G._) gegen
den Willen der jeweiligen Eigentümer für ihre Zwecke anrechnen. Dies
bedeutet, dass ein Gesuchsteller nicht für die ganze AZ von 0.15 bzw.
BGF von 245.70 m2 den Nachweis der mindestens 20-jährigen Nutzung
als Erstwohnung erbringen muss, sondern lediglich für seine
Wohneinheit(en).
5. Wie die Beschwerdeführer zwar zutreffend ausführen, handelt es sich bei
ihren Wohneinheiten Nrn. 9, 10 und 11 um altrechtliche Wohnungen im
Sinne von Art. 10 des Bundesgesetzes über Zweitwohnungen
(Zweitwohnungsgesetz, ZWG; SR 702), weshalb sie grundsätzlich
gemäss Art. 11 Abs. 1 ZWG in der Art der Wohnnutzung frei sind. Jedoch
wird von den Beschwerdeführern ausgeblendet, dass in Art. 11 Abs. 1
ZWG ein Vorbehalt bestehender oder künftiger Nutzungsbeschränkungen
des kantonalen und kommunalen Rechts existiert. Um eine solche
bestehende Nutzungsbeschränkung handelt es sich bei der in der
Baubewilligung vom 20. März 1990 enthaltenen Auflage, welche damals
gestützt auf Art. 69 Abs. 2 aBG erlassen wurde. Gemäss Art. 4 Abs. 1
kZWG besteht somit eine Nutzungspflicht solcher Wohnungen als
Erstwohnungen im Sinne von Art. 2 Abs. 2 und 3 ZWG. Alle gegenteiligen
Ausführungen der Beschwerdeführer treffen nicht zu.
6. Die in der Baubewilligung vom 20. März 1990 enthaltene Regelung sah
folgendermassen aus: AZ-Bonus von 0.15 gegen Zurverfügungstellung
von Wohnraum (245.70 m2 BGF) zur Nutzung durch Einheimische
(natürliche Personen mit Wohnsitz und ausschliesslichem oder erstem
Steuersitz in der Gemeinde C._) für wenigstens 20 Jahre (aber nicht
mehr) zu angemessenen Bedingungen (vgl. Bg-act. 1).
- 18 -
An dieser Stelle ist darauf hinzuweisen, dass sich der Einwand der
Beschwerdeführer, Art. 69 Abs. 2 aBG fordere lediglich, dass Wohnraum
für Einheimische zur Verfügung zu stellen sei, nicht aber eine Nutzung
durch Personen mit Wohnsitz in C._, als nicht stichhaltig erweist. Wie
die Beschwerdegegnerin zutreffend festhält, kann in diesem
Zusammenhang unter "zur Verfügung stellen" nichts anderes als
"Schaffung der Nutzungsmöglichkeit" verstanden werden, zumal im
erwähnten Abs. 2 das gesetzgeberische Ziel ebenfalls genannt ist,
nämlich dass im betreffenden Gebäude "genügend Wohnraum für
Einheimische (natürliche Personen mit Wohnsitz und ausschliesslichem
oder erstem Steuersitz in der Gemeinde C._) für wenigstens 20 Jahre
zu angemessenen Bedingungen zur Verfügung gestellt wird." Alle
Gesetze dieser Art, welche später im Zusammenhang mit dem
Zweitwohnungsbau erlassen wurden, zielen ja darauf ab, die
Erstwohnungsnutzung zu fördern.
7.1. Auszugehen ist vorliegend vom kZWG der Beschwerdegegnerin, welches
an der Urnenabstimmung vom 27. November 2016 beschlossen und von
der Regierung des Kantons Graubünden am 9. Mai 2017
(Regierungsbeschluss Nr. 408) genehmigt wurde. Gemäss Art. 12 kZWG
werden durch dieses die bestehenden kommunalen Regelungen
aufgehoben, insbesondere die Bestimmungen über die Förderung des
Erstwohnungsbaus und die Einschränkung des Zweitwohnungsbaus (Art.
61-76j des Baugesetzes 1999/2000).
7.2. Gemäss Art. 3 Abs. 3 kZWG gelten als bestehende Erstwohnungen
Wohnungen, die aufgrund des jetzigen oder eines früheren Baugesetzes
im Rahmen einer Baubewilligung einer Erstwohnungspflicht unterstellt
worden sind. In dieser Hinsicht "unterstellt" sind auch Wohnungen auf
einer Stammparzelle wie der vorliegenden Parzelle F._. Dies, weil die
in den Gebäuden auf Parzelle F._ befindlichen Wohneinheiten, die
als Stockwerkeigentum ausgestaltet sind, Teil von Parzelle F._ sind
- 19 -
und auf dieser als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung die
"Verpflichtung betreffend Wohnraum für Einheimische" lastet und die
entsprechende öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung auch auf
dieser Stammparzelle angemerkt wurde (vgl. Bg-act. 2). Für diese
Wohnungen besteht eine Nutzungspflicht analog Art. 2 Abs. 2 und 3 ZWG
(Art. 4 Abs. 1 kZWG).
7.3. Gemäss Art. 5 Abs. 4 kZWG gilt, wo die Erstwohnungspflicht noch auf dem
Baugesetz 1984/85 gründet, für die Aufhebung die im erwähnten Gesetz
bzw. die in den betreffenden Baubewilligungen enthaltene Regelung.
7.4. Gemäss Art. 69 Abs. 1 des BG von 1984 (aBG) betrug die maximale AZ
in der Äusseren Dorfzone 0.7 bzw. gemäss Art. 69 Abs. 2 aBG 0.55. Nach
Art. 69 Abs. 2 aBG wurde in der Äusseren Dorfzone die AZ gemäss Abs. 1
für Wohnbauten um 0.15 ermässigt, wenn nicht im Gebäude genügend
Wohnraum für Einheimische (natürliche Personen mit Wohnsitz und
ausschliesslichem oder erstem Steuersitz in der Gemeinde C._) für
wenigstens 20 Jahre zu angemessenen Bedingungen zur Verfügung
gestellt wurde.
7.5. Der damalige Bauherr durfte also eine AZ von 0.7 beanspruchen. Um nicht
eine AZ-Einbusse von 0.15 auf 0.55 zu erleiden, musste er sich im
Gegenzug verpflichten, im Masse einer AZ von 0.15 (vorliegend 245.70
m2 BGF) Wohnraum zur Nutzung durch Einheimische für wenigstens 20
Jahre zu angemessenen Bedingungen zur Verfügung zu stellen (vgl. Bg-
act. 1). Während die Leistung der Beschwerdegegnerin (Einräumung einer
AZ von 0.7) erfolgt ist, harrt die Erfüllung der Leistung des damaligen
Bauherrn bzw. (nach Vollzug des Erbteilungsvertrags vom Mai 1996 sowie
weiteren Handänderungen in der Familie) der heutigen Eigentümer von
Stockwerkeinheiten, nämlich die Ausscheidung der Erst- und
Zweitwohnungen in den Gebäuden auf Parzelle F._ (ausser Nr. 9),
nach wie vor der Dinge. Das schadet aber nicht: Solange die
- 20 -
Ausscheidung in Erst- und Zweitwohnungen nicht erfolgt ist, können
grundsätzlich alle Wohneinheiten nämlich nach wie vor und auch in
Zukunft nur als Erstwohnungen genutzt werden. Dabei spielt es keine
Rolle, dass die "Verpflichtung betreffend Wohnraum für Einheimische"
nach wie vor auf der Stammparzelle F._ und nicht auf den einzelnen
Stockwerkeinheiten lastet, denn alle Wohneinheiten (Nrn. 1-11) haben,
solange keine Aufteilung der Erstwohnungsverpflichtung auf die einzelnen
Wohneinheiten stattgefunden hat, als Erstwohnungen zu gelten und
dürfen nur als solche genutzt werden (Art. 4 Abs. 1 kZWG). Dass durch
die Weigerung der Stockwerkeigentümer zur Verpflichtungsverlegung und
damit zur Vornahme der Ausscheidung der Erst- und Zweitwohnungen auf
Parzelle F._ die Erstwohnungsnutzung für die Wohneinheiten Nrn. 1-
8 und 10-11 erhalten bleibt, ist im öffentlichen Interesse, sind doch – wie
die Beschwerdegegnerin zutreffend festhält – Wohnungen für
Einheimische in C._ knapp. Es gilt an dieser Stelle noch darauf
hinzuweisen, dass – wie nachfolgend aufgezeigt wird – die Auflage in lit.
B Ziff. 4 der Baubewilligung vom 20. März 1990 (Zurverfügungstellung von
245.70 m2 BGF als Wohnraum zur Nutzung durch Einheimische zu
angemessenen Bedingungen während mindestens 20 Jahren) nicht
vollumfänglich erfüllt wurde, weshalb sich die in Bezug auf die
Wohneinheiten Nrn. 1-8 und 10-11 weiterbestehende Nutzungs- bzw.
Eigentumsbeschränkung weder als unverhältnismässig noch als
rechtswidrig erweist. Im vorliegenden Verfahren geht es nicht darum, dass
die Beschwerdegegnerin die Erstwohnungspflicht über die geforderten
20 Jahre hinaus verlängern will, sondern lediglich um die Frage, ob die
Voraussetzungen für die Aufhebung der öffentlich-rechtlichen
Eigentumsbeschränkung erfüllt sind oder nicht. Die diesbezüglichen
Rügen der Beschwerdeführer zielen somit ins Leere.
7.6. Darüber hinaus erweist sich auch der beschwerdeführerische Einwand,
die Beschwerdegegnerin habe die Eigentumsgarantie, das rechtliche
- 21 -
Gehör und das Legalitätsprinzip verletzt, weil sie es unterlassen habe,
auszuführen, auf welcher gesetzlichen Grundlage sie die Aufhebung der
Erstwohnungsanteilsverpflichtung verweigert habe, als nicht stichhaltig.
Aus der angefochtenen Verfügung vom 24./27. Juni 2019 ergibt sich, dass
die Beschwerdegegnerin die Voraussetzungen für die Aufhebung der
Erstwohnungspflicht als nicht erfüllt erachtete, weshalb sie das
entsprechende Gesuch der Beschwerdeführer – auch wenn nicht explizit
erwähnt – gestützt auf Art. 5 Abs. 5 kZWG e contrario abwies. Den
Beschwerdeführern war es denn auch ohne weiteres möglich, die besagte
Verfügung sachgerecht anzufechten.
8.1. Vorliegend steht somit die Frage im Zentrum, ob die von der
Beschwerdegegnerin in der Baubewilligung vom 20. März 1990 verfüge
Auflage "Erstwohnungspflicht" für alle später ausgeschiedenen
Stockwerkeinheiten gilt, obwohl eine Konkretisierung des festgelegten
Masses von 245.70 m2 BGF nie erfolgt ist. Nach dem Dargelegten ist diese
Frage zu bejahen.
8.2. Zunächst ist entgegen der Ansicht der Beschwerdegegnerin festzuhalten,
dass eine Zustimmung irgendwelcher Erben für die Übertragung der
Erstwohnungsverpflichtung von der Stammparzelle F._ auf einzelne
Wohneinheiten sicherlich nicht nötig ist. Es existiert nämlich seit der
durchgeführten Erbteilung gar keine Erbengemeinschaft mehr. Wenn
schon wären es die Mitglieder der Stockwerkeigentümergemeinschaft
O._, die zustimmen müssten. Diese Zustimmung ist jedoch gemäss
den nachfolgenden Ausführungen für die Zukunft nicht erforderlich.
8.3. A._ hat für seine Wohneinheit Nr. 9 (S53207) unstrittig die
Gegenleistung für die Leistung der Beschwerdegegnerin (die Einräumung
einer höheren AZ an den damaligen Bauherrn von total 0.7 anstatt nur
0.55) erbracht. Er hat die besagte Wohneinheit für Einheimische
(natürliche Personen mit Wohnsitz und ausschliesslichem oder erstem
- 22 -
Steuersitz in der Gemeinde C._) für wenigstens 20 Jahre zu
angemessenen Bedingungen zur Verfügung gestellt, zumal er sie
während mindestens 20 Jahren zusammen mit seiner Familie bewohnte
(vgl. beschwerdeführerische Akten [Bf-act.] 4 S. 6 und 10). Es ist deshalb
nicht einzusehen, weswegen seine Wohneinheit Nr. 9 (S53207) nicht auch
ohne die Zustimmung der übrigen Beteiligten aus der
Erstwohnungsverpflichtung entlassen werden kann, nur, weil er lediglich
die Erfüllung der Voraussetzungen für seine Wohneinheit Nr. 9 (S53207)
mit 166 m2 BGF (vgl. Bf-act. 6 ff.) und nicht für andere Wohneinheiten auch
nachweist. Wäre es anders, könnten wie hier Mitglieder einer
Stockwerkeigentümergemeinschaft andere Stockwerkeigentümer
erfolgreich daran hindern, ein Gesuch um Entlassung zu stellen, obwohl
für die betreffende Wohneinheit die Voraussetzungen für die Entlassung
erfüllt wären. Es ist deshalb nicht einzusehen, weswegen für eine
"Verschiebung" der Erstwohnungsverpflichtung von der Stammparzelle
F._ auf die Wohneinheit Nr. 9 (S53207) zwecks Stellung eines
(erfolgreichen) Gesuchs um Entlassung aus der
Erstwohnungsverpflichtung durch A._ die Zustimmung anderer
Stockwerkeigentümer notwendig ist. Es kann ihm nicht zur Last gelegt
werden, dass die anderen Stockwerkeigentümer nichts tun.
8.4. Zu den Folgen einer Entlassung der Wohneinheit Nr. 9 (S53207) aus der
Erstwohnungsverpflichtung für die Zukunft von Parzelle F._ ist was
folgt festzuhalten: Würde die besagte Wohneinheit aus der
Erstwohnungsverpflichtung entlassen, wäre auf der Stammparzelle
F._ die dort erfolgte Anmerkung entsprechend zu beschränken. Alle
übrigen Wohneinheiten (Nrn. 1-8 und 10-11) verblieben wie bis anhin und
auf Weiteres der Erstwohnungspflicht unterstellt, bis entweder die
Aufteilung der Gebäude auf der Parzelle F._ in Erst- und
Zweitwohnungen erfolgt ist oder weitere Stockwerkeigentümer für ihre
Wohneinheit den Nachweis erbringen, dass die Gegenleistung für die
- 23 -
Gewährung einer AZ von 0.7 (Zurverfügungstellung zur Nutzung durch
Einheimische [natürliche Personen mit Wohnsitz und ausschliesslichem
oder erstem Steuersitz in der Gemeinde C._] für wenigstens 20 Jahre
zu angemessenen Bedingungen) erbracht worden ist (nach der
Entlassung von Wohneinheit Nr. 9 [S53207] nur noch für 79.70 m2 BGF
[245.70 m2 BGF – 166 m2 BGF]). B._ hat diesen Nachweis – wie die
Beschwerdegegnerin richtig festgestellt hat – für seine Wohneinheiten
Nrn. 10 (S53208) und 11 (S53209) auf jeden Fall nicht erbracht. So
werden für die Wohneinheit Nr. 10 (S53208) zwar verschiedene
Mietverträge ins Recht gelegt, welche allerdings nur die Zeitspanne ab 1.
November 2001 und damit nicht die geforderten 20 Jahre erfassen. Zudem
handelt es sich bei den Mietern überwiegend um Personen, welche ihren
Wohnsitz offensichtlich nicht in C._ haben (vgl. Bf-act. 14 ff.).
Bezüglich der Wohneinheit Nr. 11 (S53209) wird denn nicht einmal
versucht, die mindestens 20-jährige Nutzung als Erstwohnung
nachzuweisen.
9. Zusammenfassend ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen. Die
Erstwohnungsanteilsverpflichtung für die Stockwerkeinheit S53207
(Wohneinheit Nr. 9) von A._ ist aufzuheben und das Grundbuchamt
der Region L._ anzuweisen, nach Rechtskraft des vorliegenden
Urteils die Anmerkung Nr. 7245 vom 6. Juni 1990 (Beleg 249.87
Grundbuch C._) auf Parzelle F._ entsprechend – im Umfang der
Wertquote der besagten Stockwerkeinheit von 114/1000 (vgl. Bf-act. 5) –
zu beschränken und zwar mit folgendem Wortlaut: [...] "Verpflichtung betr.
Wohnraum für Einheimische ausser Stockwerkeinheit S53207
(Wohneinheit Nr. 9) mit einer Wertquote von 114/1000" [...]. Im Übrigen ist
die Beschwerde abzuweisen.
10.1. Gemäss Art. 73 Abs. 1 VRG hat im Rechtsmittelverfahren in der Regel die
unterliegende Partei die Kosten zu tragen. Ausgangsgemäss erscheint es
angemessen, die Kosten zu zwei Dritteln den Beschwerdeführern (sie
- 24 -
obsiegen zu einem Drittel [für eine der drei Wohneinheiten] und
unterliegen somit zu zwei Dritteln) unter solidarischer Haftung (Art. 72 Abs.
2 VRG) und zu einem Drittel der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen. Die
Staatsgebühr wird im Rahmen von Art. 75 Abs. 2 VRG auf CHF 3'000.--
festgesetzt.
10.2. Gestützt auf Art. 78 Abs. 1 VRG ist den anwaltlich vertretenen
Beschwerdeführern eine Parteientschädigung nach Massgabe des
Obsiegens zuzusprechen. Der vom Rechtsvertreter der Beschwerdeführer
geltend gemachte Zeitaufwand von insgesamt 59.5 Stunden (mit einem
Ansatz von 200.--) erachtet das Gericht als überaus hoch und nicht mehr
angemessen, weshalb die eingereichten Honorarrechnungen
ermessensweise auf pauschal CHF 4'000.-- (inkl. Barauslagen und
MWST) zu kürzen sind. Bei vollständigem Obsiegen würde dieser Betrag
als Parteientschädigung zugesprochen. Da die Beschwerdeführer jedoch
nur zu einem Drittel obsiegt haben, steht ihnen eine Parteientschädigung
von total CHF 1'333.35 (inkl. Barauslagen und MWST) zu. Umgekehrt
steht der anwaltlich vertretenen Beschwerdegegnerin laut Art. 78 Abs. 2
VRG keine Parteientschädigung zu, weil sie lediglich in ihrem amtlichen
Wirkungskreis (teil-)obsiegte.