Decision ID: 16bb56f5-989c-4eae-bbb5-e47754b1200f
Year: 1998
Language: de
Court: ZH_VG
Chamber: ZH_VG_001
Canton: ZH
Region: Zürich
Law Area: public_law

hat sich ergeben:
I. A erwarb mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 30. Dezember 1966 von der Siedlungs-Baugenossenschaft D die Liegenschaft Kat.Nr. 01 (Wohnhaus und Schopf mit ... m
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Gebäudegrundfläche, Hofraum und Garten) in C zum Preis von Fr. ... Gemäss Ziffer 3 des Vertrags bestand zulasten der Liegenschaft ein Vorkaufsrecht zugunsten des Kantons Zürich und der Gemeinde C. Ferner wurde der Verkäuferin zu den gleichen Bedingungen ein unbefristetes, auf zehn Jahre im Grundbuch vorzumerkendes Vorkaufsrecht eingeräumt, wobei der Kaufpreis in dem Sinn limitiert wurde, dass das Vorkaufsrecht von der Verkäuferin nur zu einem Preis ausgeübt werden konnte, der einen Gewinn des jeweiligen Eigentümers ausschloss.
Am 7. November 1995 veräusserte A die Liegenschaft um Fr. ... zu je hälftigem Eigentum an E und F. Aus diesem Anlass auferlegte die Grundsteuerkommission C dem Veräusserer am 16. Januar 1996 eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. ..., wobei sie den Verkehrswert der Liegenschaft vor 20 Jahren auf Fr. ... schätzte.
II. Hiergegen erhob der Pflichtige Rekurs an die Finanzdirektion. Dabei verfocht er einen Verkehrswert vor 20 Jahren von Fr. ... und liess beantragen, die Grundstückgewinnsteuer dementsprechend auf Fr. ... herabzusetzen. Nachdem im Rahmen einer Referentenaudienz aufgrund des eingereichten Kaufvertrags vom 30. Dezember 1966 die Finanzdirektion von den Vorkaufsrechten Kenntnis erhielt, stellte sie eine Steuererhöhung in Aussicht. Mit Entscheid vom 11. August 1997 wies sie das Rechtsmittel ab und erhöhte die Grundstückgewinnsteuer auf Fr. ... Sie erwog, die Siedlungs-Baugenossenschaft D hätte im Vorkaufsfall ihr Vorkaufsrecht höchstwahrscheinlich ausgeübt, weshalb das Grundstück nur zum Erwerbspreis von Fr. ... zuzüglich allfälliger wertvermehrender Aufwendungen hätte verkauft werden können. Da keine diesbezüglichen Aufwendungen geltend gemacht worden seien, sei von einem Verkehrswert vor 20 Jahren in der Höhe des Erwerbspreises auszugehen.
III. Gegen diesen Entscheid wandte sich der Pflichtige mit Rekurs vom 19. September 1997 an das Verwaltungsgericht, dem er beantragen liess, die Grundstückgewinnsteuer sei auf Fr. ... herabzusetzen. Ausserdem verlangte er die Zusprechung einer Parteientschädigung.
Am 7. Oktober 1997 nahm die Finanzdirektion zur Rekursschrift Stellung, verzichtete aber auf einen Antrag. Sie hielt fest, dass die Bedeutung eines limitierten und vorgemerkten Vorkaufsrechts bei der Schätzung des Verkehrswerts im Sinn einer Rechtsfrage zu prüfen sei. Die Grundsteuerkommission C beantragte Rekursabweisung.

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
1. Gemäss § 160 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 8. Juli 1951 (StG) kann gegen den Entscheid der Gemeindebehörde Rekurs an die Finanzdirektion und gegen deren Entscheid Rekurs beim Verwaltungsgericht erhoben werden. Nach § 160 Abs. 2 StG sind die Bestimmungen über das Rekursverfahren bei Einschätzungen für die Staatssteuer ‐ §§ 92 bis 94 StG ‐ sinngemäss anwendbar.
Mit dem Rekurs können laut § 92 Abs. 2 StG alle Mängel des angefochtenen Entscheids sowie des vorangegangenen Verfahrens gerügt werden. Dabei sind neue tatsächliche Behauptungen und Beweismittel zulässig (RB 1961 Nr. 63, 1974 Nr. 4 und 1987 Nr. 39). Die Finanzdirektion und das Verwaltungsgericht haben damit die gleiche freie und umfassende Prüfungsbefugnis wie die Grundsteuerbehörde der Gemeinde (vgl. § 159 StG).
2. a) Die Grundstückgewinnsteuer wird gemäss § 161 Abs. 1 StG von den Gewinnen erhoben, die sich bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von solchen ergeben. Grundstückgewinn ist laut § 164 Abs. 1 StG der Betrag, um welchen der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) übersteigt. Als Erwerbspreis gilt nach § 165 Abs. 1 StG der Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers. Liegt jedoch die massgebende frühere Handänderung mehr als 20 Jahre zurück, so darf der Steuerpflichtige nach § 165 Abs. 2 StG den Verkehrswert des Grundstücks vor 20 Jahren in Anrechnung bringen.
Der Verkehrswert einer Liegenschaft, der durch Schätzung zu ermitteln ist, entspricht dem Preis, der hierfür im gewöhnlichen Geschäftsverkehr mutmasslich zu erzielen gewesen wäre (RB 1960 Nr. 34, 1976 Nr. 79, 1978 Nr. 124; Reimann/Zuppinger/Schärrer, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. Band, Bern 1966, § 165 N. 66 mit weiteren Hinweisen).
b) Das Grundstückgewinnsteuerrecht wird vom Grundsatz der vergleichbaren Verhältnisse beherrscht. Erlös und Anlagewert müssen sich auf das umfänglich und inhaltlich gleiche Grundstück beziehen. Hat sich die tatsächliche oder rechtliche Beschaffenheit der Liegenschaft während der massgebenden Besitzesdauer verändert, so sind durch Zu‐ oder Abrechnungen beim Erwerbspreis bzw. bei den Anlagekosten vergleichbare Verhältnisse zu schaffen (RB 1989 Nr. 51 mit Hinweisen; Reimann/Zuppinger/Schärrer, § 164 N. 5). Ist vom Verkehrswert vor 20 Jahren auszugehen, so ist der seinerzeitige Verkehrswert des Grundstücks im Zustand zum Zeitpunkt der Handänderung Ausgangspunkt für die Steuerberechnung (RB 1989 Nr. 51; Reimann/Zuppinger/Schärrer, § 164 N. 15) Dieser Zustand bestimmt sich nach den Verhältnissen, welche die Parteien des Kaufvertrags zur Grundlage der Preisbestimmung gemacht haben (RB 1993 Nr. 29).
Die Veränderung der Liegenschaft kann in einer Substanzvermehrung oder in einer Substanzverminderung bestehen (Reimann/Zuppinger/Schärrer, § 164 N. 6). Eine steuerrechtserhebliche Verschlechterung erfährt das Grundstück etwa dann, wenn es während der Besitzesdauer mit privatrechtlichen Dienstbarkeiten, mit einem vorgemerkten, limitierten Vorkaufsrecht oder einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung belastet wird und dadurch seinem Eigentümer nur noch in entsprechend beschränktem Mass Verfügungs‐ und Bewirtschaftungsmöglichkeiten vermittelt. Bei der späteren Veräusserung des in seiner Substanz geminderten Grundstücks ist der Gewinn in der Weise zu ermitteln, dass der Verkehrswert vor zwanzig Jahren so zu eruieren ist, wie wenn die Belastung bereits im damaligen Zeitpunkt bestanden hätte.
Gerade gegenteilig zu verfahren ist folglich im umgekehrten Fall, wenn das Grundstück während der Besitzesdauer eine rechtliche Verbesserung erfährt, weil beispielsweise eine darauf lastende Dienstbarkeit, die Vormerkung des limitierten Vorkaufsrechts gelöscht wird oder die öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung wegfällt. Der Substanzvermehrung ist bei der Gewinnermittlung Rechnung zu tragen, indem bei der Festsetzung des Verkehrswerts vor 20 Jahren davon ausgegangen wird, das Grundstück sei bereits zum damaligen Zeitpunkt unbelastet gewesen. Solche Hinzu‐ oder Abrechnungen haben aber nur dann zu erfolgen, wenn die jeweilige Substanzveränderung in die Preisbildung beim Verkauf Eingang gefunden hat.
c) Es ist demgemäss vorab zu prüfen, ob sowohl das vorgemerkte und limitierte Vorkaufsrecht zugunsten der Siedlungs-Baugenossenschaft D als auch die öffentlich-rechtlichen Veräusserungsbeschränkungen, insbesondere das Vorkaufsrecht zugunsten des Kantons Zürich und der Gemeinde C, beim Verkauf der Liegenschaft am 7. November 1995 noch bestanden haben. Als entscheidend erweist sich aber letztlich, ob sie den Kaufpreis beeinflusst haben.
aa) Die Vormerkung des der Siedlungs-Baugenossenschaft D mit Vertrag vom 30. Dezember 1966 eingeräumten limitierten Vorkaufsrechts erlosch am 30. Dezember 1976. Ab diesem Zeitpunkt wirkte das "auf unbestimmte Zeit" eingeräumte Vorkaufsrecht bloss noch gegenüber dem Rekurrenten persönlich als obligatorische Verbindlichkeit. Ein allfälliger Erwerber der Liegenschaft wäre mangels Vormerkung im Grundbuch keiner entsprechenden Veräusserungsbeschränkung mehr unterworfen gewesen (Meier-Hayoz, Berner Kommentar, 1975, Art. 681 ZGB N. 111 und 296). Er hätte von der Siedlungs-Baugenossenschaft D auch nicht auf Herausgabe des Grundstücks oder auf Schadenersatz verklagt werden können (Meier-Hayoz, Art. 681 ZGB N. 50, 56 und 247). Für sein Preisangebot wäre folglich derjenige Wert massgebend gewesen, den das Grundstück in unbelastetem Zustand (d.h. ohne Vorkaufsrecht) hatte. Das rein obligatorische Vorkaufsrecht hatte nach der Löschung der Vormerkung im Grundbuch am 30. Dezember 1976 auf den Verkehrswert der Liegenschaft keinen Einfluss mehr (BGE 103 Ia E. 3c S. 105 f.).
bb) Gemäss § 18 der Verordnung über die Förderung des Wohnbaues für minderbemittelte und für kinderreiche Familien vom 23. Januar 1948 (WBV) kann bei Neubauten eine Veräusserung der Liegenschaft nur zum jeweiligen Selbstkostenpreis erfolgen. Zudem besitzt sowohl der Kanton Zürich als auch die Gemeinde C ein limitiertes Vorkaufsrecht (§ 21 WBV). Infolge dieser Veräusserungsbeschränkungen könnte sich eine Verminderung des Verkehrswerts aufdrängen.
Der Rekurrent erwarb die Liegenschaft am 30. Dezember 1966 zum Preis von Fr. ... und veräusserte diese am 7. November 1995 für Fr. ... Aus dieser ‐ selbst angesichts der langen Besitzesdauer ‐ krassen Preisdifferenz kann schon aufgrund der allgemeinen Lebenserfahrung ohne weiteres geschlossen werden, dass die Parteien allenfalls noch vorhandenen Eigentumsbeschränkungen im Zeitpunkt der Veräusserung keine preisbestimmende Bedeutung mehr beigemessen haben.
cc) Aus diesen Gründen folgt, dass in Anwendung des Grundsatzes der vergleichbaren Verhältnisse bei der Festsetzung des Verkehrswerts vor 20 Jahren davon ausgegangen werden muss, das Grundstück sei bereits zum damaligen Zeitpunkt nicht mit Veräusserungsbeschränkungen belastet gewesen.
d) Die Finanzdirektion hat aufgrund der eingeräumten Vorkaufsrechte den ursprünglichen Kaufpreis als massgebenden Verkehrswert betrachtet und sich daher mit dem ohne diese Veräusserungsbeschränkungen zu schätzenden Verkehrswert vor 20 Jahren nicht auseinandergesetzt. Die Sache ist zur Behebung dieser Säumnis an die Finanzdirektion zurückzuweisen. Dieser ist es freigestellt, hierfür ein Gutachten in Auftrag zu geben.
Der Rekurs ist somit teilweise gutzuheissen.
3. Bei diesem unentschiedenen Verfahrensausgang sind die Kosten den Parteien je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 80 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 160 Abs. 2 StG) und steht dem Rekurrenten keine Parteientschädigung zu (§ 80
bis
StG [in der Fassung vom 8. Juni 1997]).