Decision ID: 9c837aae-7c65-536f-aa81-da2d70b91e58
Year: 2020
Language: de
Court: ZH_BRK
Chamber: ZH_BRK_001
Canton: ZH
Region: Zürich
Law Area: public_law

hat sich ergeben:
A.
Mit Beschluss vom 2. Oktober 2019 erteilte der Gemeinderat X der E. AG
die baurechtliche Bewilligung für den Abbruch des Gebäudes Assek.-Nr. 1
(ehemaliges Restaurant "T.") und den Neubau von zwei Mehrfamilienhäu-
sern auf dem Grundstück Kat.-Nr. 1 an der D.-Strasse 1 in Y (X).
B.
Gegen diesen Entscheid erhob der Zürcher Heimatschutz ZVH mit Eingabe
vom 6. November 2019 fristgerecht Rekurs beim Baurekursgericht des
Kantons Zürich und beantragte die Aufhebung des Entscheides unter Kos-
ten- und Entschädigungsfolgen. Vor Erteilung einer neuen Baubewilligung
sei die Liegenschaft "T." im Hinblick auf ihre Schutzwürdigkeit begutachten
zu lassen und je nach Ergebnis ganz oder teilweise unter Schutz zu stellen.
C.
Mit Verfügung vom 7. November 2019 wurde der Rekurseingang vorge-
merkt und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.
D.
Mit Eingabe vom 11. Dezember 2019 beantragte die Vorinstanz die Abwei-
sung des Rekurses, soweit auf ihn eingetreten werden könne, unter Kos-
ten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Rekurrenten.
Die private Rekursgegnerschaft beantragte mit Eingabe vom 11. Dezember
2019, auf den Rekurs sei nicht einzutreten, eventualiter sei er abzuweisen,
alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Rekurrenten.
E.
Mit Replik vom 15. Januar 2019 bzw. Dupliken vom 7. bzw. 10. Februar
2020 hielten die Parteien an ihren Anträgen fest. Mit Eingabe vom 18. Feb-
ruar 2020 liess sich der Rekurrent erneut vernehmen.
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F.
Am 28. Februar 2020 führte die 4. Abteilung des Baurekursgerichtes im
Beisein der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch.
G.
Auf die Vorbringen der Parteien und die anlässlich des Lokaltermins ge-
machten Feststellungen wird, soweit zur Entscheidbegründung erforderlich,
in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen.

Es kommt in Betracht:
1.
Das Baugrundstück Kat.-Nr. 1 im Halte von 5'206 m2 liegt in der Kernzone
gemäss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde X (BZO). Es ist überstellt
mit einem ehemaligen Vielzweckbauernhaus, dessen Wohnteil zuletzt als
Restaurant "T." genutzt wurde, sowie mit drei Mehrfamilienhäusern. Ge-
plant sind der Abbruch des ehemaligen Vielzweckbauernhauses und der
Neubau von zwei weiteren Mehrfamilienhäusern.
2.
Gemäss § 338b Abs. 1 lit. a des Planungs- und Baugesetzes (PBG) sind
gesamtkantonal tätige Verbände, die sich seit wenigstens zehn Jahren im
Kanton statutengemäss dem Natur- und Heimatschutz oder verwandten,
rein ideellen Zielen widmen, zum Rekurs gegen Anordnungen und Erlasse
berechtigt, soweit sich diese auf den III. Titel (Natur- und Heimatschutz,
§§ 203 - 217 PBG) oder § 238 Abs. 2 PBG stützen. Der Rekurrent erfüllt
diese Voraussetzungen unbestrittenermassen.
Das streitbetroffene Neubauvorhaben liegt in der Kernzone. Kernzonenvor-
schriften sind planungsrechtliche Massnahmen zum Schutz von Objekten
des Natur- und Heimatschutzes im Sinn von § 203 Abs. 1 PBG, womit sich
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die angefochtene Baubewilligung auf den III. Titel sowie auf § 238 Abs. 2
PBG stützt. Soweit der Rekurrent die Verletzung von Kernzonenvorschrif-
ten und der Bestimmung von § 238 Abs. 2 PBG geltend macht, ist er somit
zum Rekurs legitimiert. Da die übrigen Prozessvoraussetzungen ebenfalls
erfüllt sind, ist insoweit auf den Rekurs einzutreten.
3.1.
Der Rekurrent macht die Schutzwürdigkeit der zum Abbruch vorgesehenen
Liegenschaft "T." geltend. Zu prüfen ist diesbezügliche Rekursberechti-
gung. Er bringt hierzu vor, das Gebäude des ehemaligen Restaurants "T."
mit angebautem Ökonomiegebäude figuriere im kommunalen Hinweisin-
ventar der Gemeinde X. Im Laufe des Jahres 2015 sei ein kommunales In-
ventar erstellt worden. Im Zuge dieser Inventarisierung habe die O. Archi-
tekten AG für das streitbetroffene Gebäude ein Inventarblatt erstellt. Seit
der Verabschiedung des kommunalen Inventars figuriere die Liegenschaft
"T." nicht mehr im Inventar. Der Verzicht auf die Inventarisierung sei willkür-
lich erfolgt. In der Kernzone von Y seien kaum Inventarobjekte vorhanden.
Dem Rekurrenten bekannt sei einzig das ehemalige Pfarrhaus (Anmer-
kung: T.-Weg 1). Voraussetzung für den Erlass einer Kernzone sei jedoch,
dass darin eine Mindestanzahl von Schutzobjekten figuriere. Beim strittigen
Objekt schutzwürdig sei vor allem der äussere Erscheinungswert und seine
Bedeutung im Ortsbild. Hinzu komme vermutungsweise eine hohe sozial-
und wirtschaftsgeschichtliche Bedeutung angesichts der langen Tradition
des Restaurants. Die für das Inventar in Frage kommenden Objekte seien
anhand eines Rasters mit sechs Kriterien beurteilt worden, die jeweils mit
"ohne besondere Bedeutung", "gewisse Bedeutung" und "besondere Be-
deutung", d.h. mit einem bis drei Punkten hätten bewertet werden können.
Die Liegenschaft "T." habe 12 Punkte erhalten, gleich viele wie das Pfarr-
haus. Mit Hilfe eines solchen Rasters könne nicht wirklich über die Inven-
taraufnahme entschieden werden. So seien etwa die drei Kriterien "kultu-
rell", "sozial" und "wirtschaftlich" teilweise redundant, wogegen die beiden
zentralen Aspekte des Eigen- und des Situationswertes nur mit ebenfalls
drei Kriterien ("Einzeln", "Ensemble", "Raumbildung") bewertet würden. Die
dreistufige Bewertungsskala erlaube sodann keine differenzierte Beurtei-
lung. Die Ergebnisse anhand der Tabelle seien keiner qualitativen Beurtei-
lung unterzogen worden. Wenn etwa das ehemalige Pfarrhaus und die Lie-
genschaft "T." beide 12 Punkte erreichten, aber nur eines von diesen im In-
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ventar figuriere, führe dies zu abwegigen – oder eben willkürlichen – Ein-
stufungen.
3.2.1.
Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts hängt die Rekurs- und
Beschwerdelegitimation der Natur- und Heimatschutzverbände davon ab,
ob das betreffende Objekt in einem gestützt auf § 203 Abs. 2 PBG erstell-
ten Inventar aufgeführt ist oder bei pflichtgemässem Handeln der zuständi-
gen Behörden inventarisiert sein müsste. Die Verbandsbeschwerde kommt
damit grundsätzlich nur dort zum Zug, wo die angefochtene Anordnung ein
bereits förmlich erfasstes (§ 205 PBG) oder zumindest schon inventarisier-
tes (§ 203 Abs. 2 PBG) Schutzobjekt im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. a–g PBG
betrifft. Sie soll es den Verbänden ermöglichen, sich gegen alle Anordnun-
gen zu wehren, die mit der Aufhebung einer förmlichen Unterschutzstellung
oder der Entlassung eines Schutzobjekts aus dem Inventar verbunden sind.
Vom Erfordernis des Inventareintrags – als Voraussetzung des Verbands-
beschwerderechts – kann nur abgesehen werden, wenn das zuständige
Gemeinwesen seiner Pflicht zur Erstellung eines Inventars der kommuna-
len Natur- und Heimatschutzobjekte gar nicht nachgekommen ist oder ein
Säumnis bei der Inventarerstellung vorliegt. In letzteren Fall muss die
Schutzwürdigkeit glaubhaft dargetan werden und wahrscheinlich sein
(VB.2011.00759 vom 11. Juli 2012, E. 2.4., mit weiteren Hinweisen). Ein
Säumnis bei der Inventarerstellung liegt etwa dann vor, wenn die Behörden
der Inventarisationspflicht gemäss § 203 Abs. 2 PBG nicht oder nur unvoll-
ständig nachgekommen sind, ein Objekt übersehen wurde, eine ganze
Epoche oder eine ganze Objektkategorie ausser Acht gelassen wurde oder
ein anderweitiges Versehen vorliegt (VB.2013.00411 vom 17. April 2014,
E. 3.2. f.; VB.2003.00197 vom 10. September 2003, E. 2c).
Abgesehen von diesen Ausnahmefällen liesse es sich auch mit dem Gebot
der Rechtssicherheit nicht vereinbaren, ein formell erlassenes kommunales
Inventar bei drohendem Abbruch von nicht inventarisierten Gebäuden im
Rechtsmittelverfahren gegen eine Baubewilligung, die im Vertrauen auf den
fehlenden Inventareintrag erwirkt worden ist, in Frage zu stellen (vgl.
VB.2003.00197 vom 10. September 2003, E. 2d). Ein Grundeigentümer
muss sich darauf verlassen können, dass er bei einer beabsichtigten Neu-
überbauung seines Grundstückes Altbauten abbrechen kann, es sei denn,
sie sind förmlich geschützt (§ 205 PBG) oder wenigstens inventarisiert
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(§ 203 Abs. 2 PBG), in welch letzterem Fall vorgängig ein definitiver Ent-
scheid über die Schutzwürdigkeit provoziert werden kann (§ 213 PBG). Es
erscheint als richtig, dass – wie es der gesetzlichen Ordnung entspricht und
wie es vom Rekurrenten in der vorliegenden Streitsache bereits gemacht
wurde – allfällige Beanstandungen in Bezug auf ein bestehendes Inventar
auf dem aufsichtsrechtlichen Weg vorzubringen sind (vgl. VB.2011.00759
vom 11. Juli 2012, E. 2.5.) und die Frage der pflichtgemässen Inventarisie-
rung im Zusammenhang mit einer Bewilligung eines Bauvorhabens grund-
sätzlich nicht (erneut) aufgerollt werden kann. Dies ist den Heimatschutz-
verbänden auch durchaus zuzumuten, liegen Inventare doch öffentlich auf
(§ 203 Abs. 2 Satz 2 PBG) und können daher jederzeit eingesehen werden.
Das vom Rekurrenten ins Feld geführte Urteil des Bundesgerichts
1C_380/2017 vom 17. Juli 2018 gibt keinen Anlass, die oben wiedergege-
bene Rechtsprechung in Frage zu stellen. In jenem Fall wurde die Schutz-
würdigkeit eines von einem Bauvorhaben betroffenen, nicht inventarisierten
Gebäudes von Privatpersonen (Nachbarn) geltend gemacht. Es handelte
sich mithin nicht um eine Verbandsbeschwerde. Wie das Verwaltungsge-
richt bereits mehrmals entschieden hat, ist der Nachbar, der durch ein Bau-
vorhaben in eigenen Interessen betroffen ist und folglich Zugang zum Ver-
fahren gefunden hat, auch zur Rüge befugt, der für ihn nachteilige Neu-
oder Umbau sei deshalb unzulässig, weil er den Abbruch eines Schutzob-
jekts voraussetze oder ein solches beeinträchtige. Anders als für die
Rechtsmittelbefugnis der Verbände gemäss § 338b PBG kommt es dabei
nicht darauf an, ob das Schutzobjekt inventarisiert ist oder bei pflichtge-
mässem Handeln der zuständigen Behörden inventarisiert sein müsste.
Diese Einschränkung hat die Rechtsprechung für das Beschwerderecht der
Verbände entwickelt, da diese andernfalls mit der behaupteten Missach-
tung der Bestimmungen über den Natur- und Heimatschutz oder von § 238
Abs. 2 PBG praktisch gegen jede Anordnung hätten rekurrieren können,
was nicht der Absicht des Gesetzgebers entsprochen hätte. Diese Gefahr
besteht bei der Legitimation gemäss § 338a PBG nicht, wo sich die Ein-
schränkung daraus ergibt, dass der Anfechtende durch die angefochtene
Anordnung in eigenen Interessen berührt sein und ein Interesse an ihrer
Aufhebung oder Änderung haben muss (VB.2008.00404 vom 10. Dezem-
ber 2008, E. 2.1).
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3.2.2.
Vorab ist festzuhalten, dass die Liegenschaft "T." weder in einem Inventar
aufgelistet noch formell unter Schutz gestellt ist. Die Gemeinde liess durch
die O. Architekten AG abklären, welche Bauten allenfalls inventarwürdig
sind. Die Ergebnisse wurden in Inventarblättern zusammengefasst, die mit
"Hinweisinventar" überschrieben sind (s. act. 4.1. und 4.4.). Mit Beschluss
vom 27. Mai 2015 setzte der Gemeinderat das kommunale Inventar der
schutzwürdigen Bauten fest (act. 7.8.2), wobei er das Inventar als "Hinweis-
inventar" bezeichnete. In diesem Inventar wurde die Liegenschaft "T." nicht
aufgeführt, was nicht bestritten wird.
Gemäss der oben dargelegten Praxis des Verwaltungsgerichts ist die Re-
kurslegitimation eines Verbandes bezüglich nicht inventarisierter Objekte
nur in Ausnahmefällen anzuerkennen. Ein solcher liegt im vorliegenden Fall
nicht vor. Die Gemeinde X hat wie erwähnt ein Inventar der schutzwürdigen
Bauten erstellt. Ein Säumnis bei der Inventarerstellung liegt nicht vor, zumal
das in Frage stehende Objekt als potentielles Inventarobjekt überprüft, be-
urteilt (s. act. 4.1) und bewusst nicht in das Inventar aufgenommen wurde.
Zum Erhalt von dessen raumbildender Wirkung, der gemäss Inventarblatt
eine besondere Bedeutung zugeschrieben wird, hat sich die Gemeinde für
eine Massnahme des Planungsrechts im Sinne von § 205 lit. a PBG ent-
schieden und im Kernzonenplan die relevanten Fassadenlinien und die
Firstrichtung bezeichnet. Diese sind gemäss Art. 7 Abs. 2 BZO von Um-,
Ersatz- und Neubauten bezüglich Lage einzuhalten.
Der Rekurrent kritisiert die Methode, mit der die für das Inventar in Frage
kommenden Objekte bewertet und ausgewählt wurden. Dass das resultie-
rende Inventar deswegen in allgemeiner Weise, und nicht nur bezüglich
des streitbetroffenen Gebäudes, unvollständig sein soll und insofern ein
Säumnis vorliege, wird nicht geltend gemacht. Die Gemeinde zog für die
Erstellung des Inventars mit der O. Architekten AG Fachexperten bei, die
Objekte wurden anhand von sachgerechten Kriterien bewertet und das In-
ventar wurde auf Grundlage der von der O. Architekten AG erstellten Inven-
tarblätter, die nebst dem kritisierten Bewertungsschema noch weitere In-
formationen zu den Objekten enthalten, festgesetzt. Der Rekurrent stellt die
Fachkompetenz der O. Architekten AG und den Inhalt der Inventarblätter
nicht in Frage. Die Nichtinventarisierung der Liegenschaft "T." beruht unter
diesen Umständen nicht auf einem Säumnis und ist entgegen dem Rekur-
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renten auch nicht als willkürlich (Art. 9 Bundesverfassung [BV]) zu bezeich-
nen. Anzumerken ist an dieser Stelle, dass der Rekurrent auch mit seiner
Aufsichtsbeschwerde, die er in derselben Angelegenheit erhoben hatte,
nicht durchgedrungen ist.
Aus dem Gesagten folgt, dass der Rekurrent im vorliegenden Rekursver-
fahren nicht berechtigt ist, die Schutzwürdigkeit der Liegenschaft "T." gel-
tend zu machen. Auf diese Rüge ist somit nicht einzutreten.
4.1.
In Bezug auf die geplanten Neubauten beanstandet der Rekurrent, dass
das Erscheinungsbild der Volumetrie des anstelle des bestehenden Ge-
bäudes "T." vorgesehenen Neubaus (Haus A) nicht dem Altbau entspreche.
Auch liege der Giebel des Ersatzbaus um einiges höher als das bestehen-
de Dach. Die Geschossigkeit entspreche der Kernzonenvorschrift, halte
sich jedoch nicht an die bestehende Gebäudegeometrie.
Weiter werde die Kernzone mit den beiden grossvolumigen Baukörpern
stark verdichtet, die Grosszügigkeit der Vorplätze und der offenen Räume
mit freistehenden Bäumen gehe verloren. Die Gebäude- und Firsthöhe
übersteige den bestehenden Bau beträchtlich und das Erscheinungsbild sei
meilenweit vom Original entfernt. Der anstelle der Liegenschaft "T." geplan-
te Ersatzneubau entspreche daher den Anforderungen von Art. 10 BZO in
keiner Weise. Dies zeige sich beispielsweise bei der Giebelansicht der viel
zu nahe beieinanderstehenden Klötze ebenso wie bei den Trauffassaden.
Die geplanten Mehrfamilienhäuser würden Sinn und Zweck der Kernzonen-
vorschriften direkt zuwiderlaufen.
4.2.
Die Vorinstanz weist zunächst darauf hin, dass die BZO beim streitbetroffe-
nen Abbruchobjekt keinen Ersatzbau verlange. Die geplanten Mehrfamili-
enhäuser würden die Abmessungen für Neubauten einhalten. Ein Neubau
dürfe auch zeitgemässe Elemente wie Balkone oder Lichtbänder aufneh-
men. Der Neubau A wahre die Stellung des bisherigen Gebäudes, soweit
durch die Fassadenlinien vorgeschrieben, und die Prägung des Strassen-
raums. Die Dreiteiligkeit eines ortstypischen Bauernhauses sei ablesbar.
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Sowohl auf der Nord- wie der Südfassade unterscheide die Fassade klar
zwischen einem hellen Wohnteil und den kontrastierenden Ökonomieteilen.
Die Ausnützungsziffer oder die Überbauungsziffer seien zwar in der hier
anwendbaren revidierten BZO kein Bewilligungskriterium mehr. Eine grobe
Schätzung ergebe bezogen auf das gesamte Baugrundstück inklusive der
geplanten Neubauten eine Ausnützungsziffer von rund 46 %. Unter der al-
ten BZO vom 8. März 2008 sei eine Ausnützungsziffer von 50 % in der
Kernzone I respektive von 40 % in der Kernzone II zulässig gewesen. Die-
se Ausnützungsziffern würden nicht mehr gelten. Es sei nicht nachvollzieh-
bar, weshalb nun eine ungeschriebene Einschränkung der Ausnützung gel-
ten soll, die geringer sei, als die aufgehobene Einschränkung in der Kern-
zone I. Sodann verweist die Vorinstanz auf die in der Kernzone geltenden
Einordnungsvorschriften gemäss Art. 6 BZO (recte Art. 5 BZO), welche das
Bauprojekt erfülle.
4.3.
Die private Rekursgegnerin bringt vor, in der Kernzone gelte bewusst keine
Überbauungsziffer, womit eine dichte Bebauung durchaus in Kauf genom-
men werde. Solange die anwendbaren Gebäude- und Grenzabstände und
die Grundmasse eingehalten würden, dürfe ein Grundstück grundsätzlich
beliebig dicht überbaut werden. Das Bauprojekt halte sämtliche Abstände
ein. Die maximal zulässige Gebäudehöhe und Gebäudelänge werde nicht
einmal ausgeschöpft.
Mit einer Ausnützung von lediglich 45,9 % und einer Überbauungsziffer von
29,5 % wäre das streitbetroffene Projekt auch unter dem bisherigen Recht
(AZ 50 % bzw. ÜZ 30 %) zulässig und bei Weitem nicht "zu dicht" gewesen.
Mit der Abschaffung der Ausnützungs- und Überbauungsziffer sei zumin-
dest in Kauf genommen worden, dass künftig unter gewissen Umständen
eine noch dichtere Überbauung als bisher möglich sein sollte. Es treffe des
Weiteren nicht zu, dass das Neubauprojekt keine Hofräume oder Garten-
flächen zulasse. Insbesondere durch die Rückversetzung des Hauses B
werde der bestehende Vorplatz erhalten und weiterhin bewusst inszeniert.
Überdies kreiere das Bauvorhaben hinter dem Haus A eine neue Hofsitua-
tion, welche auch den bereits bestehenden Mehrfamilienhäusern diene und
wiederum eine Anlehnung an den Charakter einer Kernzone darstelle. Das
Haus A übernehme die Sprache der bestehenden Liegenschaft, indem bei-
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spielsweise Elemente wie die Klappläden oder die spielerische Fassaden-
gliederung übernommen würden. Der ehemalige Wohnteil werde weiterhin
in Massivbauweise gehalten, im Gegensatz zum ehemaligen Ökonomieteil,
welcher einen gemauerten Sockel und darüber eine Holzfassade erhalte.
Das Haus B hingegen solle sich durch die durchgehend massive Bauweise
klar als Neubau abgrenzen, wobei trotzdem darauf geachtet werde, dass
typische Kernzonenelemente wie die spielerische Fassadengliederung oder
die Ausgestaltung der Schiebeläden in der Form von Klappläden beibehal-
ten würden. Der Charakter der Kernzone werde mithin auch bei diesem
Haus respektiert und gewahrt.
Schliesslich übersehe der Rekurrent, dass ein Neubau erstellt werde, wel-
cher sich nach den Vorschriften von Art. 11 ff. BZO richte; Art. 10 BZO sei
nicht anwendbar. Der zulässige Dachwinkel und die maximal zulässige
Firsthöhe gemäss § 281 Abs. 1 lit. b PBG würden respektiert. Es spiele
damit keine Rolle, dass der geplante Neubau geringfügig höher werde als
das bestehende Gebäude.
4.4.1.
Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich
und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Um-
gebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine
befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für
Materialien und Farben.
Diese Vorschrift enthält eine Grundanforderung an Bauten, Anlagen und
Umschwung. Verlangt wird sowohl eine gewisse Qualität der Gestaltung in
sich als auch der Einordnung in die bauliche und landschaftliche Umge-
bung. Dabei erfasst die Norm über den Wortlaut ihres Randtitels ("Gestal-
tung") hinaus nicht nur die Gestaltungselemente wie beispielsweise die
Dach- oder die Fassadengestaltung, sondern auch ortsbauliche Aspekte
wie etwa die Stellung der Baukörper, soweit jene nicht durch speziellere
Bauvorschriften geregelt sind. Die Frage, ob eine befriedigende Gesamt-
wirkung erreicht wird, ist gestützt auf objektive, nachvollziehbare Kriterien
zu beantworten. Blosses Empfinden rechtfertigt keinen Eingriff in das Ei-
gentum.
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Nach der Rechtsprechung gelten in Kernzonen, welche gemäss § 50
Abs. 1 PBG schutzwürdige Ortsbilder umfassen, die in ihrer Eigenart erhal-
ten oder erweitert werden sollen, die erhöhten Gestaltungsanforderungen
von § 238 Abs. 2 PBG. Demgemäss ist auf Objekte des Natur- und Hei-
matschutzes besondere Rücksicht zu nehmen. Konkretisiert wird dies in
Art. 5 BZO. Demgemäss werden in der Kernzone an die architektonische
und ortsbauliche Gestaltung besondere Anforderungen gestellt. Bauten und
Anlagen müssen sich sowohl in ihrer Gesamtwirkung bezüglich Massstäb-
lichkeit, Volumen und Lage einfügen als auch in einzelnen Aspekten, wie
Gliederung und Dachform, Materialien und Farbgebung, Terrain- und Um-
gebungsgestaltung, in die Umgebung einordnen. Die BZO enthält sodann
detaillierte Vorschriften über die Ausgestaltung von Dächern, Dachaufbau-
ten, Dachflächenfenstern, Fassaden, Fenstern, Türen, Tore, Beschattun-
gen, Balkone, Lauben, Loggias, Terrassen, die Umgebungsgestaltung, Be-
pflanzung, Terrainveränderungen, Garagen, Abstellplätze und Stützmauern
(Art. 17 ff. BZO).
4.4.2.
Gemäss Art. 10 BZO können bestehende Gebäude in der Kernzone unter
Beibehaltung von Grundriss, Gebäude- und Firsthöhe sowie des Erschei-
nungsbildes umgebaut oder ersetzt werden. Zulässig sind aber auch Neu-
bauten (Art. 11 ff. BZO). Sind in den Kernzonenplänen keine anderen Mas-
se oder keine bezeichneten Fassaden respektive Freiräume eingetragen,
gilt für Neubauten allseitig ein minimaler Grenzabstand von 3,5 m (Art. 12
BZO) und es sind die Grundmasse gemäss Art. 13 BZO einzuhalten, na-
mentlich eine maximale Gebäudehöhe von 8,1 m und eine Gebäudelänge
von höchstens 30 m.
Beim vorliegend geplanten Haus A, welches an die Stelle der abzubre-
chenden Liegenschaft "T." tritt, handelt es sich entgegen der Auffassung
des Rekurrenten nicht um einen Ersatzbau, sondern um einen Neubau ge-
mäss Art. 11 ff. BZO. Er hält die im Kernzonenplan bezeichneten Fassa-
denlinien und Firstrichtung ein. Die Volumetrie und das Erscheinungsbild
des bestehenden Gebäudes müssen nicht übernommen werden, massge-
bend sind die Grundmasse gemäss Art. 13 BZO und die kernzonenspezifi-
schen Gestaltungsvorschriften für Neubauten gemäss Art. 17 ff. BZO. Folg-
lich darf insbesondere der First gegenüber dem Altbau angehoben werden.
Die zulässige Gebäudehöhe wird mit 7,75 m eingehalten, ebenso die Ge-
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bäudelänge mit 26 m. Dies gilt auch für das Haus B mit einer Gebäudehöhe
von 7,65 m und einer Gebäudelänge von ebenfalls 26 m. Der Grenzab-
stand wie auch die Geschosszahl entsprechen den Vorschriften (Art. 12 f.
BZO) und im Kernzonenplan eingetragene "Freiraumflächen" (Art. 11 BZO)
werden nicht tangiert. Die Verletzung von Gestaltungsvorschriften gemäss
Art. 17 ff. BZO wird nicht geltend gemacht.
4.4.3.
Die Kritik des Rekurrenten zielt auf die bauliche Dichte, die mit dem Bau-
vorhaben entsteht. Die Kernzonenvorschriften schreiben keine Nutzungszif-
fern wie Ausnützungs- oder Überbauungsziffern vor. Daher wird die zuläs-
sige bauliche Dichte in erster Linie durch die Bestimmungen über die
Grundmasse, Grenzabstände und Gebäudeabstände (§ 271 PBG) definiert.
Zwecks Erhaltung der charakteristischen Freiraumstruktur sind im Kernzo-
nenplan Freiraumflächen eingetragen (Art. 11 BZO). Schliesslich können
sich aus den gestalterischen Vorschriften von § 238 Abs. 2 PBG und Art. 5
BZO Einschränkungen ergeben. Nach ständiger Rechtsprechung kann
aber nur in Ausnahmefällen gestützt auf § 238 PBG ein Verzicht auf die
Realisierung des auf einem Grundstück zulässigen Volumens verlangt wer-
den, nämlich dann, wenn der Widerspruch zur baulichen Umgebung klar
und krass ist. Hierfür sind jedoch im Rahmen der bei Eigentumsbeschrän-
kungen gebotenen Interessenabwägung besonders triftige Gründe erforder-
lich, wie zum Beispiel eine weitherum zurückhaltende Ausnützung, eine be-
sondere Qualität der bestehenden Überbauung oder eine qualifizierte land-
schaftliche Empfindlichkeit. Die Rechtsprechung des Bundesgerichts ge-
wichtet das Legalitätsprinzip stark, weshalb die Anwendung einer Ästhetik-
bzw. Schutzvorschrift nicht dazu führen darf, dass generell – etwa für ein
ganzes Quartier – die Zonenordnung ausser Kraft gesetzt würde. Nur ein
krasses Missverhältnis der Proportionen oder die Rücksicht auf ein
Schutzobjekt kann die Ausschöpfung des zulässigen Bauvolumens verbie-
ten (VB.2017.00338 vom 16. November 2017, E. 2.2.).
4.4.4.
Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht gegeben. Die Volumina der
beiden geplanten Mehrfamilienhäuser schöpfen das gemäss Kernzonen-
vorschriften zulässige Mass nicht aus. Die Dimensionen entsprechen den
umliegenden Alt- und Neubauten. Das Volumen des bestehenden Gebäu-
des "T." ist wesentlich grösser. Der gemäss Art. 12 BZO minimal erforderli-
R4.2019.00162 Seite 13
che Grenzabstand von 3,5 m wird vom Haus B gegenüber der südöstlich
angrenzenden Parzelle infolge des einzuhaltenden Gewässerabstandes mit
ca. 5,8 m bei weitem eingehalten. Das Haus B ist sodann gegenüber der
D.-Strasse um ca. 13,7 m zurückversetzt. Der gemäss § 271 PBG zwi-
schen den Häusern A und B erforderliche Gebäudeabstand von 7,5 m wird
mit ca. 7 m nur leicht unterschritten, was aufgrund eines grundstücksintern
anzunehmenden Näherbaurechts zulässig ist. Die Gebäude sind versetzt
zueinander angeordnet und überlappen sich nur etwa zur Hälfte der Ge-
bäudelänge. Gegenüber den weiteren, bestehenden Gebäuden auf dem
Baugrundstück werden grosszügige Abstände gewahrt, insbesondere ent-
steht vor der Westfassade des Hauses A eine Hofsituation.
Es trifft zwar zu, dass mit der Errichtung des Hauses B die Grosszügigkeit
der heute vorhandenen Vorplätze und der offenen Räume verloren geht.
Dies ist aber immer der Fall, wenn wie vorliegend unüberbaute Flächen
erstmals bebaut werden. Darin liegt keine mangelhafte Einordnung. Im Üb-
rigen sind die fraglichen Flächen im Kernzonenplan nicht als Freiraumflä-
chen im Sinne von Art. 11 BZO bezeichnet; sie zählen mithin nicht zur cha-
rakteristischen Freiraumstruktur, die es gemäss Nutzungsplanung zu erhal-
ten gilt.
Unter diesen Umständen bewirken die beiden geplanten Gebäude auf dem
Baugrundstück keine bauliche Dichte, die im Widerspruch zur Bebauungs-
struktur der Kernzone steht. Überzeugend ist auch die Argumentation der
Rekursgegnerschaft, wonach eine Ausnützungs- und Überbauungsziffer
resultiere, die auch vor der Revision der aktuell gültigen BZO zulässig ge-
wesen wäre. Dafür, dass mit der BZO-Revision im Jahr 2015 eine weniger
dichte Überbauung angestrebt wurde, bestehen keine Anhaltspunkte, zu-
mal dies im Widerspruch zu der heutzutage in der Nutzungsplanung im All-
gemeinen angestrebten baulichen Verdichtung stünde. Von einem krassen
Missverhältnis der baulichen Dichte, welches eine Beschränkung des auf
dem Baugrundstück an sich zulässigen Bauvolumens aus rein gestalteri-
schen Gründen rechtfertigen würde, kann somit offensichtlich nicht die Re-
de sein. Somit ist die Gestaltung und Einordnung des Bauvorhabens nicht
zu beanstanden und der Rekurs in diesem Punkt abzuweisen.
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