Decision ID: 0e8f490b-6553-482c-9449-0197de4a6802
Year: 1998
Language: fr
Court: VD_TC
Chamber: VD_TC_031
Canton: VD
Region: Région lémanique
Law Area: public_law

Vu les faits suivants:
A. Le quartier de la Valsainte est situé à l'entrée est de Vevey, en amont de la rue d'Italie, à mi-distance entre celle-ci et la rue des Chenevières où s'écoule l'essentiel du trafic de transit Montreux-Lausanne. Il s'agit d'un quadrilatère d'environ 100 mètres sur 60 mètres, en légère pente vers le sud, délimité par des rues étroites qui sont la rue de la Valsainte au nord, la rue des Pêcheurs à l'est, la rue du Collège au sud et la rue Ste-Claire à l'ouest. La rue du Chablais, étroite également, pénètre dans le quartier par le nord puis, après un virage à angle droit, en ressort par l'est, séparant ainsi à cet endroit la partie inférieure de la partie supérieure du quartier.
Les abords du quartier ont des apparences diverses. Au nord de la rue de la Valsainte se trouvent des immeubles d'habitation modernes. Au sud, la rue du Collège est bordée à l'est de constructions contiguës assez anciennes, recensées comme sans intérêt par le recensement architectural dont il sera question plus loin, tandis qu'à son extrémité ouest se trouve l'arrière du bâtiment moderne du magasin Uniprix, répertorié comme "altérant le site" dans le même recensement. A l'est du quartier, le bas de la rue Sainte-Claire est occupé par le temple de Sainte-Claire, classé monument historique, et quelques maisons attenantes, tandis qu'au haut de la rue s'ouvre un vaste terrain où la commune érige actuellement, à la place d'immeubles récemment démolis, de grandes constructions modernes (collège).
a) La partie supérieure du quartier est située en "zone II habitation, commerce, administration" au sens du règlement sur les constructions de 1952, modifié en dernier lieu et approuvé par le Conseil d'Etat le 31 décembre 1963 (ci-dessous : RCW). D'après la légende du plan annexé au règlement, cette surface est soumise à l'ordre contigu et à l'ordre non contigu; le liseré qui permettrait de désigner l'un ou l'autre ordre fait défaut sur le plan à cet endroit. Dans cette zone, le RCW permet des constructions de 18 mètres de hauteur sur la corniche (art. 14 RCW, qui régit tant l'ordre contigu que l'ordre non contigu, par renvoi de l'art. 25 RCW). C'est dans cette partie du quartier, non litigieuse en l'espèce vu la décision du département intimé qui, dans sa partie non contestée, a annulé le plan pour ce qui la concerne, que les recourants sont propriétaires de la parcelle 725 située dans l'angle formé par la rue du Chablais. Cette parcelle, de 502 m2, comporte une cour partiellement aménagée en jardin potager, qui s'ouvre par un portail de pierre sur la rue de la Valsainte au nord. Cette cour est délimitée par deux bâtiments d'habitation construits sur la parcelle, l'un de deux étages sur rez, l'autre de trois étages sur rez plus combles habitables, donnant au sud sur la rue du Chablais.
b) La partie inférieure du quartier est actuellement située en "zone I habitation, commerce, administration - Vieille ville". A lire la légende du plan, cette zone est entièrement soumise à l'ordre "contigu" au sens du RCW. Le même art. 14 RCW permet dans cette zone (du moins à cet endroit, soit à l'amont de la rue d'Italie, v. art. 14 al. 2 lit. a RCW) des constructions de 18 mètres de hauteur sur la corniche et impose une distance minimum aux limites de 6 mètres. Toutefois, d'après les explications de la commune en audience, non contestées par les recourants, l'application de la règle supplémentaire de l'art. 14 al. 2 lit. b RCW (hauteur à la corniche limitée à une fois un quart la distance entre alignements) détermine à cet endroit, compte tenu d'un alignement d'environ 11 mètres mesuré sur le plan présenté en audience, une hauteur inférieure qui explique probablement la limitation à 5 étages dont font état, pour décrire la situation juridique existante, les documents relatifs au plan de quartier litigieux.
L'objet du litige se trouve dans la partie inférieure du quartier, où les recourants sont également propriétaires de la parcelle 722, de 780 m2, qui constitue l'angle sud-est du quartier. Cette parcelle est ainsi délimitée par la rue du Chablais, la rue des Pêcheurs et la rue du Collège. Elle est entièrement construite, sur son pourtour, de bâtiments (rue du Collège 8 à 14) qui sont borgnes à l'est sur la rue des Pécheurs, de même qu'à l'ouest où ils sont contigus aux bâtiments de la parcelle 721. Il sont également peu ajourés du côté nord sur la rue du Chablais. Seules les façades sud sont ajourées dans les étages et percées de portes cintrées au niveau de la chaussée de la rue du Collège. Au centre de la parcelle, ces bâtiments délimitent une cour intérieure de forme sensiblement rectangulaire, de 20 mètres de long environ, sur laquelle ouvre les locaux (logements et ateliers) des constructions qui l'enserrent. Cette cour, à laquelle on accède au nord par un couloir donnant sur la rue du Chablais et au sud par un escalier couvert descendant sur la rue du Collège en contrebas, est connue sous le nom de "Cour de la Valsainte".
B. Le quartier a fait l'objet de diverses études, mesures ou tentatives de planification qu'il convient de rappeler dans l'ordre chronologique avant de décrire le plan litigieux.
a) Le pourtour du périmètre est frappé sur les côtés sud, ouest et nord d'une limite des constructions sur laquelle empiètent la plupart des bâtiments existants, notamment le long de la rue du Collège et le long de la rue de la Valsainte.
b) Dans le recensement architectural du canton de Vaud, effectué en l'occurrence en décembre 1976, l'ensemble des bâtiments qui entourent la cour de la Valsainte sur la parcelle 722 a obtenu la note 4 (bien intégré). La date de construction indiquée dans les fiches individuelles de ces divers bâtiments est 1800, 1850 ou 1900 selon les bâtiments.
Plusieurs bâtiments situés sur d'autres parcelles dans la partie ouest du quartier ont reçu la note 2 (remarquable) ou la note 3 (intéressant). Sur l'autre parcelle des recourants (no 725), la note 4 (bien intégré) a aussi été attribuée au plus petit des bâtiments d'habitation. Les autres bâtiments situés sur cette parcelle des recourants ont obtenu des notes inférieures. D'après le plan teinté figurant au dossier, aucun des bâtiments du quartier n'est classé ni à l'inventaire.
D'autres constructions du quartier ont en revanche obtenu la note 7, qui caractérise les éléments qui altèrent le site. Il s'agit notamment des devantures de magasins, construites sur un seul niveau accolé au bâtiment formant l'angle sud-ouest du quartier. Il s'agit aussi de l'atelier de serrurerie situé sur la parcelle 719.
c) En 1973, le conseil communal a adopté un plan d'extension partiel qui, d'après les quelques renseignements qu'on trouve au dossier, prévoyait notamment l'élargissement des rues de la Valsainte, du Collège et de Ste-Claire. Les maisons bordant ces rues devaient disparaître.
Suite à un concours d'idées ayant conduit au choix d'un projet intitulé "La Place", le conseil communal a adopté le 14 décembre 1977 un plan d'extension partiel pour tout le quartier de la Valsainte. D'après la description qu'en fait l'arrêt du Tribunal fédéral dont il sera question plus loin, le projet prévoyait le maintien d'un seul des bâtiments existants et la construction d'un ensemble de nouveaux bâtiments traités comme une unité architecturale. Les bâtiments prévus étaient destinés à l'habitation (le 20 % des appartements étant réservé à des personnes du troisième âge), à des ateliers de petite industrie et d'artisanat, à de petits commerces et à des locaux communautaires (salles de gymnastique, d'ergothérapie et de conférences, piscine pour personnes âgées, cuisines et vestiaires communaux, places de jeux pour enfants, restaurants, etc.). Le projet prévoyait aussi la construction d'un parc à voitures souterrain d'au moins trois cents places, utilisable comme abri public en cas de nécessité. Deux des bâtiments prévus comportaient cinq et six niveaux, les autres deux niveaux.
Contre la décision du Conseil d'Etat approuvant ce plan, Edouard Delacuisine a déposé un recours de droit public que le Tribunal fédéral a admis le 5 mars 1980 (ATF 106 Ia 364). En bref, le Tribunal fédéral a constaté que la construction des bâtiments prévus par le plan impliquait la démolition des bâtiments existants, ainsi que l'obligation pour les propriétaires de se prêter à un remaniement parcellaire et de construire ensemble des bâtiments selon un programme qui leur était imposé. En outre, les propriétaires n'étaient pas libres d'utiliser les futurs locaux selon leur propre désir, mais devaient les consacrer aux différentes destinations énumérées plus haut. Constatant qu'il s'agissant là de graves atteintes à la propriété exigeant une base légale claire et non équivoque, le Tribunal fédéral a jugé qu'aucune disposition légale ne permettait aux communes d'imposer la destination des locaux dans les bâtiments construits dans une zone d'habitation. Il a aussi considéré que la loi ne permettait pas de contraindre un propriétaire à démolir son bâtiment, ni d'obliger des propriétaires privés à se mettre ensemble pour construire un complexe de bâtiments à traiter comme une seule unité architecturale. Il a également jugé que la loi vaudoise sur les améliorations foncières, si elle permettait d'instituer un syndicat obligatoire, ne constituait pas une base suffisante pour un remaniement parcellaire qui impliquait la démolition de tous les bâtiments d'un quartier d'habitation et leur remplacement par de nouveaux bâtiments à traiter comme une seule unité architecturale.
d) Dans une expertise relative à la valeur des immeubles du quartier établie en juillet 1979, les experts Alain Bosset et Marcel Etter exposent, au sujet des parcelles 722 et 725, que les logements étaient dans un état de délabrement avancé et sans aucun confort, aucun travail d'entretien n'y ayant été effectué depuis vraisemblablement très longtemps.
e) Dans le document sur Vevey établi en 1983 dans le cadre de l'Inventaire des sites construits à protéger en Suisse (ISOS), le quartier de la Valsainte est répertorié comme ensemble construit (no E 3.3) où subsistent certaines caractéristiques architecturale de l'exploitation viticole comme les portes de cave cintrées et les grandes lucarnes coupant l'avant-toit au droit de la façade (p. 4). Cet ensemble est mentionné comme exemple du clivage qui divise le bord du lac, avec ses somptueux hôtels, des quartiers plus populaires (p. 6). Il est aussi cité, en rapport avec les interventions postérieures à la dernière guerre désignées comme ayant modifié le parcellaire et favorisé les commerces et bureaux au détriment du logement, à titre de reliquat de la structure originale du tissu, avec une remarque selon laquelle ce quartier d'origine agricole et artisanale, laissé à l'abandon, est en train de dépérir (p. 8). Enfin, parmi les objectifs particuliers de sauvegarde énumérés en fin du document, on trouve en fin de liste la suggestion d'envisager des mesures de sauvegarde pour le groupement E 3.3 qui se trouve dans un état d'entretien plus que précaire (p. 11).
f) Par la suite, l'avenir du quartier a fait l'objet d'une motion Chavanne développée devant le conseil communal le 31 janvier 1986. Le motionnaire se référait à une étude de l'architecte Nicolas Michel, mandaté par l'Association pour la sauvegarde de Vevey et environs. Le motionnaire exposait que d'après cette étude (qui ne figurait pas au dossier du département intimé), la remise en état serait très lourde pour une partie des bâtiments du quartier. Le motionnaire demandait en substance que l'on renonce à la démolition complète en adoptant un plan d'extension tenant compte du tissu urbain et permettant la rénovation progressive des immeubles.
g) Au cours de la procédure devant le tribunal, la commune a été invitée à verser au dossier l'étude de l'architecte Nicolas Michel du 20 octobre 1985, dont elle a partiellement payé les frais. Cet auteur, qui déclare avoir été séduit par le quartier, expose (p. 3 s.) que la démolition du quartier constituerait une perte considérable pour le patrimoine architectural et social de Vevey, mais aussi que le quartier, s'il présente des bâtiments et des espaces de qualité, est très hétérogène et ne justifie pas une restauration intégrale. Il ajoute à cet égard:
"De plus, la restauration s'accompagne presque toujours d'une nouvelle vocation du quartier qu'on pourrait qualifier d'élitique (implantation de musées, boutiques de luxe, logements pour population aisée, etc...).
Le risque d'une telle mutation constituerait un changement profond de la Valsainte qui tire une grande partie de ses caractéristiques de la mixité de sa population (saisonnier, ouvrier, étudiant, enseignant, photographe .. ) et des activités (commerce, artisanat, petite industrie, logement, atelier d'artiste, etc...).
Nous pensons donc qu'une attitude visant la restauration intégrale de la Valsainte provoquerait aussi une atteinte importante à ses caractéristiques profondes."
L'auteur préconise selon ses termes une mutation douce permettant de moderniser le quartier tout en sauvegardant ses caractéristiques, en vue de sa réhabilitation. L'expertise qui remonte à 1985 constate par ailleurs (p. 7) qu'on était à la veille d'un processus de dégradations en chaînes qui allaient s'amplifier rapidement sauf intervention urgente. Dans l'analyse de détail, l'architecte Michel examiné sept immeubles selon la méthode MER. Le dossier communal contient un plan où sont relevés les coûts estimés par l'expert. L'immeuble Collège 14 des recourants atteint 177 points, ce que l'auteur qualifie de "détérioration lourde" (p. 22), avec un coût de rénovation de 400 fr/m3. Un immeuble voisin (Collège 18, sur la parcelle acquise depuis lors par le commune) avec 236 points est à la "limite de la démolition" selon l'expert qui chiffre les travaux à 450 fr. /m3. L'expert conclut que l'ensemble du la rue du Collège suppose des coûts très lourds qui sont proches du coût au cube S.I.A. des constructions neuves. L'auteur considère que leur conservation ne peut pas se justifier par des raisons économiques. En revanche, l'effort financer est moyen pour ce que l'expert appelle "l'ensemble des immeuble locatifs", soit notamment l'immeuble sud de la parcelle 725 des recourants (250 fr./m3).
h) Suite à la motion Chavanne, la municipalité a interpellé les divers propriétaires sur leurs intentions et chargé l'architecte Hervé Dessimoz de l'élaboration d'un plan partiel d'affectation, ceci le 7 mai 1987.
Au cours des discussions ultérieures, les recourants ont envisagé la vente de la parcelle 722 à la commune, qui a formulé le 27 octobre 1989 une offre d'achat pour le prix de 1'560'000 francs ou l'échange de cette parcelle contre d'autres biens-fonds.
Parallèlement, la municipalité a proposé au conseil communal, dans un préavis du 24 août 1990, d'acquérir la parcelle 721 (rue du Collège 16-18, propriété de l'entreprise Rinsoz-Ormond). Cette parcelle porte des bâtiments, enserrant une étroite cour intérieur, contigus à ceux de la parcelle 722 des recourants. Ce préavis exposait notamment ce qui suit :
"II. Généralités
(...)
Par l'achat de la parcelle no 721, la municipalité entend pouvoir contribuer de manière efficace à la remise en valeur d'un site cher aux veveysans, sans le vider de son contenu social et culturel.
(...)
Parallèlement, rappelons que le plan de quartier en voie d'élaboration tend à favoriser le maintien de la typologie de l'îlot dont la survie est compromise par manque d'entretien des bâtiments.
Par le rétablissement des limites de construction au pied des façades actuelles, la municipalité entend favoriser la réhabilitation du quartier. Les bâtiments, dont l'état s'avérera par trop critique pourront être démolis et reconstruits dans les volumes actuels.
Dès lors, le fait de participer à la réhabilitation du quartier en tant que propriétaire est indispensable à ce stade de l'étude pour garantir le maintien de la population en place, maintien que le plan de quartier seul ne saurait garantir.
(...)
VII. Conclusions
L'achat de la parcelle no 721, suivie d'une intervention appropriée au niveau des bâtiments, permettra de :
- de sauvegarder le caractère de ce quartier - de maintenir la population en place - d'inciter les autres propriétaires à entreprendre les travaux de rénovation indispensables à leurs immeubles."
La commission du conseil communal relevait également, au sujet de l'acquisition de la parcelle 721, qu'il s'agissait avant tout de maintenir le contenu social et culturel du quartier et que "pour cela, il n'y a pas d'autre moyen que de maintenir dans ce secteur des loyers tout à fait abordables et ceci aux dépens d'un rendement optimal que n'importe quel autre acquéreur pourrait obtenir".
La parcelle 721, de 604 m2, a ainsi été acquise par la commune pour le prix de 1'208'000 francs, soit 2'000 fr./m2, selon ce qu'indique un rapport ultérieur (proposition 135 à la municipalité du 30 août 1991).
i) Des mesures d'aménagements routiers du quartier ont fait l'objet d'une décision municipale du 28 septembre 1990 (création d'un sens interdit à la rue des Pêcheurs et interdiction générale de circuler à la rue de la Valsainte et à la rue du Chablais, avec certaines exceptions pour les bordiers). Ce dispositif a été modifié à la suite d'une décision municipale du 7 avril 1995.
j) En septembre 1990 s'est constituée l'Association du quartier de la Valsainte, qui a pour but de maintenir le patrimoine et l'esprit du quartier, d'encourager une rénovation douce des immeubles permettant à une population à revenus modestes de continuer à résider dans le quartier, d'appuyer les projets communaux qui vont dans le sens de ces buts et d'animer le quartier par l'organisation de toute fête ou manifestation. Le dossier communal contient de nombreuses coupures de presse relatant l'activité de l'association en rapport avec diverses manifestations culturelles et avec l'exploitation d'un caveau (celui-ci se trouve sur la parcelle litigieuse, au niveau des caves creusées sous la Cour de la Valsainte) au sujet duquel le préfet du district s'est enquis de savoir s'il n'était pas exploité sous la forme d'un établissement public sans patente.
k) Après avoir soumis l'offre d'achat ou d'échange de la commune à leur mandataire, les recourants ont évoqué la possibilité de la constitution d'un droit de superficie.
Cette proposition a fait l'objet d'une étude de rentabilité de la direction des finances (proposition à la municipalité no 135, séance du 30 août 1991, décision municipale du 4 octobre 1991). Ce rapport examine la distribution des locaux, la rentabilité actuelle, le coût de la réhabilitation et le rendement locatif après réhabilitation. Il contient les chiffres suivants:
Coût de la réhabilitation: 5200 m3 à 500.-- 2'600'000 aménag. taxes, int. et div. 200'000 Total 2'800'000
rentabilité pour 1'690 m2 actuelle 40'500 fr. (24 fr /m2) après réhabilitation 356'000 fr. (210 fr. /m2)
Par lettre du 16 octobre 1991, la municipalité a informé les recourants de sa décision de suspendre les tractations en raison de l'importance des investissements nécessaires.
l) Le 13 octobre 1991 venait d'être créée, par des membres de l'association du quartier de la Valsainte, la Coopérative d'habitation de la Valsainte, qui a pour but de mettre à disposition des logements à des prix favorables, de construire ou rénover des appartements, de les louer ou les vendre à ses membres, le premier objet de la coopérative étant de rénover et gérer les immeubles situés aux nos 8 à 18 de la rue du Collège (ce qui correspond à la parcelle 721 acquise par la commune et à la parcelle 722 des recourants).
m) Le 27 mars 1992, la commune a informé les propriétaires qu'elle avait chargé l'architecte Hervé Dessimoz de procéder à l'étude du plan de quartier de la Valsainte. Interpellée par les recourants, elle a précisé par lettre du 22 juillet 1993 que d'après l'étude en cours, la limite des constructions serait fixée au pied des façades actuelles, que les bâtiments devraient être maintenus et que des transformations lourdes seraient toutefois envisageables.
L'architecte Dessimoz a élaboré au sujet du quartier de la Valsainte un document intitulé "Proposition pour un rapport final" de septembre 1993 dans lequel il a commencé par étudier la mise en valeur des bâtiments situés sur la parcelle 721 acquise par la commune. Il y propose l'aménagement de surfaces commerciales au rez de chaussée et de logements dans les étages, ainsi que l'ouverture à travers les bâtiments existants d'un nouveau cheminement public. A l'examen des interventions proposées sur ces bâtiments, on constate que les cloisonnements intérieurs seraient entièrement remplacés, que certains percements des murs porteurs seraient modifiés, que les escalier existants seraient également déplacés et de nouveaux escaliers créés pour accéder aux combles à l'intérieur de ceux des nouveaux logements prévus sur deux niveaux. De nouveaux locaux sanitaires, notamment des salles de bain, seraient créés. Le rapport se termine par la présentation de trois variantes d'aménagement du quartier qui ne divergent pratiquement entre elles que par le traitement de la partie supérieure du quartier; les trois variantes conserveraient en revanche les principales constructions dans la partie inférieure du quartier, notamment la Cour de la Valsainte sur la parcelle litigieuse des recourants. L'étude se termine par la proposition d'adopter deux périmètres, l'un pour le maintien de la partie inférieure du quartier, considéré comme "un ensemble architectural cohérent avec une structure suffisamment solides pour affronter des compagnes de rénovations ou de transformation dans les limites du règlement spécifique proposé", l'autre, qualifié de totalement déstructuré, devant faire l'objet d'études ultérieures de la part des propriétaires.
Le projet de plan de quartier a été soumis à la municipalité, qui a décidé le 26 novembre 1993 de le transmettre au DTPAT pour examen préalable. Informés, les recourants ont désiré reprendre les tractations interrompues en octobre 1991. La commune a fait établir par le Crédit Foncier Vaudois une expertise devant prendre en compte l'évolution du marché de l'immobilier ainsi que le règlement du futur plan partiel d'affectation prévoyant le maintien obligatoire des bâtiments existants. Elle en a informé l'hoirie le 20 juillet 1994. Puis, sur la base du rapport obtenu, la municipalité a décidé le 30 septembre 1994 de reprendre les pourparlers sur la base de la valeur qui ressortait de ce rapport, soit 1'150'000 francs. C'est également le 30 septembre 1994 qu'a débuté l'enquête publique sur le plan partiel d'affectation "Quartier de la Valsainte".
Les recourants, par lettre de leur mandataire du 8 décembre 1994, ont refusé l'offre formulée à ce prix par la commune.
C. Le règlement du plan partiel d'affectation mis à l'enquête du 30 septembre au 31 octobre 1994 définit le périmètre du plan et contient notamment la disposition suivante:
Art. 1 Périmètre du plan Le plan partiel d'affectation "Quartier de la Valsainte" est destiné à assurer la pérennité du secteur compris entre la rue Ste Claire, la rue des Pêcheurs, la rue de la Valsainte et la rue du Collège. Art. 2 Buts du plan Le présent plan permet: - de maintenir la structure du tissu existant - de promouvoir la réhabilitation douce des bâtiments afin de ne pas modifier le tissu social.
Le quartier est divisé en deux périmètres (art. 3):
a) Le périmètre I comprend les parcelles formant la partie sud du quartier, le long de la rue du Collège, soit notamment la parcelle 722 aujourd'hui litigieuse. Ce périmètre fait l'objet des art 4 à 6 du règlement. L'art. 4 al. 1 prévoit que les bâtiments doivent obligatoirement être maintenus, à l'exception de certains d'entre eux désignés par leur numéro, qui ne peuvent être que démolis ou dont l'affectation ne peut être modifiée (il s'agit des bâtiments recensés comme altérant le site, soit essentiellement la devanture des commerces occupant l'angle sud-ouest du quartier ainsi que les constructions hétéroclites occupées par l'atelier de serrurerie). L'art. 4 al. 2 prévoit ceci:
"Les travaux de transformation et de rénovation sont autorisés et soumis à un règlement de construction spécifique au périmètre et complémentaire au règlement communal."
Les bâtiments du périmètre I sont réparti en deux catégories qui sont les bâtiments A (il s'agit des deux bâtiments qui, à l'ouest du quartier, ont obtenu la note 2 et 3 au recensement) et les bâtiments B. Cette seconde catégorie englobe le solde des bâtiments contigus situés le long de la rue du Collège, notamment sur la parcelle 722 des recourants, c'est-à-dire la Cour de la Valsainte. Les art. 5 et 6 du règlement, qu'il serait difficile de résumer, ont la teneur suivante :
Art. 5 Définition des catégories de bâtiments à protéger Les bâtiments répertoriés en deux catégories dans le périmètre I sont soumis à des mesures spéciales de protection : Bâtiments A : bâtiments à maintenir dont l'aspect général ne peut subir de modifications sans que la valeur architecturale en soit altérée. Bâtiments B : bâtiments à maintenir pouvant subir des modifications sans que la valeur architecturale en soit altérée.
Art. 6 Mesures de pro-tection applicables à chaque catégorie de bâtiments Selon chaque catégorie de bâtiments, les mesures suivantes sont applicables :
Catégories bâtiments Bâtiments A Bâtiments B 1. Principe de maintien 1a) maintien obligatoire y compris les structures intérieures. 1b) maintien obligatoire avec respect des structures. 2. Volumétrie générale 2a) à maintenir. Agrandis-sements selon art. 8 seuls autorisés. Suppression souhaitable des ajouts gênants. 2b) à maintenir. Agrandissements possibles si bien intégrés mais sans modification de la hauteur de la corniche. 3. Caractère général, style 3a) à respecter intégralement. 3b) à respecter 4. Composition générale 4a) à respecter intégralement. 4b) à respecter. 5. Percements (fenêtres) 5a) n'apporter que des modifi-cations très peu importantes. 5b) effectuer des percements qui soient conformes au caractère de l'ensemble de la façade. 6. Vitrines 6a) à aménager dans le style du bâtiment. 6b) à créer ou aménager dans le style de l'ensemble. 7. Volets 7a) à maintenir. 7b) si le bâtiment a des volets maintenir ce système de fermeture. 8. Matériaux, revêtements, teintes 8a) utiliser des matériaux identiques ou similaires, harmoniser les teintes avec l'existant. 8b) idem 8a). 9. Ornementation 9a) à maintenir 9b) idem 9a) 10. Volumes 10a) à maintenir intégralement, sauf modifications très peu importantes. 10b) autoriser quelques modifi-cations pour autant qu'elles soient bien intégrées. 11. Percements 11a) prendre les jours dans façades pignons et éviter les nouvelles lucarnes. 11b) opérer une gradation dans les systèmes d'ouvertures, éviter trop de lucarnes. 12. Matériaux 12a) utiliser des matériaux identiques ou similaires. 12b) idem 12a). 13. Accessoires aux abords 13a) à harmoniser avec l'ensemble. 13b) idem 13a)
L'art. 8 du règlement permet à la municipalité d'autoriser un agrandissement de peu d'importance.
b) Le périmètre II englobe toutes les parcelles situées au nord du quartier le long de la rue de la Valsainte, dont notamment la parcelle 725 des recourants, qui n'est plus litigieuse devant le tribunal. Ce périmètre est régi par la disposition suivante :
Art. 7 Statut des bâtiments Dans ce périmètre les constructions peuvent être maintenues, rénovées et transformées dans les volumes existants. En cas de démolition dans le but d'une reconstruction le règlement communal ne sera pas applicable. Un réaménagement procédera d'une étude globale sur la totalité du périmètre II; de nouvelles constructions sont envisageables moyennant l'adoption d'un addenda au présent plan partiel d'affectation. Les alignements en vigueur sont modifiés selon le nouveau plan. Les zones colorées en rose sur le plan des alignements indiquent les surfaces hors alignement sur lesquelles les bâtiments peuvent être rénovés ou transformés. En cas de reconstruction totale après destruction des 3/4 au moins des bâtiments, les alignements devront être respectés.
Le plan radie en outre les anciennes limites de construction sur lesquelles empiètent les bâtiments existants et instaure de nouvelles limites correspondant aux construction existantes du secteur B.
D. L'enquête a suscité trois oppositions.
Celle des recourants, du 31 octobre 1994, incriminait le fait que la réglementation du périmètre II ne définissait pas les nouvelles constructions possibles mais renvoyait à l'adoption d'un complément au plan partiel d'affectation; elle critiquait également la nouvelle limite des constructions qui ampute la partie nord et la partie sud de la parcelle 725.
S'agissant de la parcelle 722 (Cour de la Valsainte), les recourants critiquaient le caractère flou de l'art. 6 du règlement et la charge disproportionnée que constituait l'exigence d'une réhabilitation douce (pour les recourants, cette exigence vise à prévenir les augmentations de loyers sans que la commune ait qualité pour légiférer à ce sujet) associée à des exigences de transformation coûteuse dans le choix des matériaux notamment. Les recourants faisaient valoir qu'en figeant la situation actuelle et en posant des exigences disproportionnées de restauration, le règlement conduisait à une situation d'expropriation matérielle.
La seconde opposition émanait de la propriétaire de la parcelle 720 et formulait les mêmes griefs à l'encontre de la réglementation du périmètre II. Quant à la troisième, elle émanait de la propriétaire d'alors de la parcelle 719 et invoquait l'inégalité de traitement entre propriétaires et le préjudice résultant du règlement pour la parcelle occupée par la serrurerie.
Dans son préavis au conseil communal du 24 février 1995, la municipalité exposait notamment ce qui suit :
"1. Objets du préavis
Le plan partiel d'affectation soumis à votre approbation a été conçu de manière à :
- sauvegarder un tissu moyenâgeux, anciennement adossé aux remparts de la ville;
- promouvoir une réhabilitation douce des bâtiments afin de préserver le tissu social du quartier.
Attendu les caractéristiques et qualités intrinsèques du quartier, sa disparition tant au niveau de la forme que du contenu constituerait une perte considérable pour le patrimoine architectural et social de Vevey.
La parcelle 721, actuellement propriété communale, a fait l'objet d'une étude de mise en valeur qui confirme le bien-fondé du plan. Les potentialités du bâtiment sont intéressantes et son réaménagement est envisageable sans nécessiter des modifications lourdes de sa structure."
Le préavis rappelle ensuite les étapes précédentes de la procédure, à savoir le plan partiel de 1977 et son sort devant le Tribunal fédéral. Il poursuit ainsi, reprenant pour l'essentiel la teneur du rapport prévu par l'art. 26 OAT :
"Le projet
Dans le cadre de l'élaboration du présent plan partiel d'affectation, les propriétaires de la parcelle 722 ont été rencontrés à diverses reprises, en vue de l'acquisition par la ville de leur propriété.
Entre-temps, le propriétaire de la parcelle 721 a informé la Municipalité qu'il était disposé à vendre sa parcelle.
Le 29 août 1990, se constitue l'Association du Quartier de la Valsainte dont les buts sont les suivants :
1) Maintenir le patrimoine et l'esprit du quartier de la Valsainte à Vevey, dont le périmètre est déterminé par les rues suivantes : rue du Collège, rue des Pêcheurs, rue de la Valsainte et rue Sainte-Claire.
2) Appuyer les projets communaux qui vont dans le sens des buts de l'association.
3) Encourager une rénovation douce des immeubles permettant à une population modeste de continuer à résider dans le quartier.
4) Animer le quartier par l'organisation de toute fête ou manifestation.
Le 26 octobre 1990, le Conseil communal décide d'acheter la parcelle 721, confirmant ainsi la volonté politique de remettre en état le quartier en maintenant son contenu social grâce à des loyers modérés que seule la collectivité publique pourra assumer.
Décembre 1991, la coopérative d'habitation de la Valsainte se crée, elle a pour but de mettre à disposition des logements à des prix favorables et d'utilité publique à l'exclusion de toute intention spéculative.
Mars 1992, les propriétaires sont informés que M. Hervé Dessimoz, architecte à Genève, a été mandaté pour procéder à l'étude du plan de quartier."
Le 18 mai 1995, le conseil communal a adopté le plan partiel d'affectation et son règlement et approuvé les réponses proposées par la municipalité aux oppositions.
E. Par acte du 23 juin 1995, les recourants ont adressé un recours au Département intimé dans lequel ils concluent à l'annulation de la décision du conseil communal en reprenant et développant les moyens de leur opposition.
La commune s'est déterminée le 17 août 1995 en concluant au rejet du recours. Les parties se sont également exprimées sur l'appartenance des parcelles 725 et 726 à l'ordre contigu ou à l'ordre non contigu selon le RCW (cette appartenance, comme on l'a vu, dépend d'un liseré sur le plan mais il n'y en a point sur ces parcelles).
La Section Monuments historiques et archéologie s'est déterminée en produisant une photocopie partielle de l'ISOS.
L'adjointe universitaire chargée de l'instruction du recours a procédé à une inspection locale le 19 décembre 1995, puis les parties ont entamé, apparemment au sujet d'une éventuelle cession de la parcelle 722, des pourparlers qui n'ont pas abouti. Le conseiller juridique nouvellement chargé du dossier a procédé à son tour à une inspection locale le 5 novembre 1996. A la suite de cette inspection locale, la commune a été interpellée sur la possibilité de modifier l'art. 2 du règlement concernant l'objectif de promotion d'une réhabilitation douce des bâtiments et de maintien du tissu social. La commune a répondu qu'elle n'entendait pas modifier cette disposition. Elle a encore versé au dossier copie de la décision qu'elle avait rendu le 18 décembre 1996 suite à l'inspection des immeubles de la parcelle 722 par sa commission de salubrité.
Cette décision, qui astreignait les propriétaires recourants à exécuter différents travaux dans les immeubles, a fait l'objet d'un recours qui a été partiellement admis par le Tribunal administratif en ce sens que l'obligation de remettre en état celles des installations effectuées par des locataires (chauffe-eau, calorifères) incombait à ces derniers (arrêt AC 97/004 du 24 mars 1997, qui a fait l'objet d'un recours de droit public de la commune que le Tribunal fédéral a rejeté dans la mesure où il était recevable le 18 juin 1997).
F. Par décision du 14 mai 1997, le département intimé a partiellement admis le recours de l'hoirie pour ce qui concerne la réglementation du périmètre II englobant la parcelle 725. Il a considéré que l'impossibilité de reconstruire un bâtiment sans passer par un nouveau plan d'affectation risquait fort de faire supporter aux recourants des sacrifices disproportionnés par rapport à l'objectif visé, qui est d'exercer un contrôle sur des constructions proches d'un périmètre particulièrement sensible et non pas de protéger ces bâtiments mêmes qui sont mal notés ("sans intérêt") d'après le recensement architectural. Le dossier a été retourné à la commune pour qu'elle procède à la modification de l'art. 7 du règlement, l'examen préalable devant fournir l'occasion de déterminer si la modification en cause est susceptible de porter atteinte à des intérêts dignes de protection et doit être soumis à la procédure des art 56 ss LATC (considérant VII b). Pour le surplus, le recours a été rejeté pour des motifs qui seront repris plus loin dans la mesure utile. Le dispositif de la décision est le suivant:
I. Le recours formé par les hoirs Delacuisine est partiellement admis, le dossier étant retourné à la commune de Vevey pour nouvelle décision dans le sens des considérants (chiffre VII, b); il est rejeté pour le surplus.
II. La décision du Conseil communal de la Commune de Vevey du 18 mai 1995, adoptant le plan partiel d'affectation "Quartier de la Valsainte" et son règlement est partiellement annulée, soit en ce qu'elle concerne la rédaction de l'article 7 dudit règlement
[III à V: frais, dépens et notification]
On signalera en passant que le propriétaire de la parcelle 719 située dans l'angle sud-ouest du quartier a également recouru contre la décision du conseil communal rejetant son opposition. Le recours adressé au département a finalement été retiré après conclusion d'une convention avec la Commune de Vevey impliquant la délivrance d'un permis de construire pour l'assainissement et l'agrandissement de l'atelier de serrurerie occupant l'un des bâtiments dont le règlement interdit la reconstruction et le changement d'affectation; cette convention contient également diverses assurances de la municipalité quant à l'interprétation du règlement.
G. Par acte du 2 juin 1997, les membres de l'hoirie ont recouru contre la décision du département en concluant à sa réforme en ce sens que la décision communale adoptant le plan et son règlement est annulée, la commune étant invitée à adopter une nouvelle réglementation, y compris pour le périmètre I, dans le sens des moyens du recours. Ces moyens seront repris plus loin.
Le département intimé ne s'est pas déterminé sur le recours. Son Service de l'aménagement du territoire, par lettre du 17 juin 1997, s'est référé à ses propres observations dans l'instance précédente. Le Service de justice et législation, dont un conseiller juridique avait instruit l'instance précédente, s'est déterminé le 11 juillet 1997 sur la question des frais et dépens soulevée par les recourants.
En renonçant à se déterminer sur le recours, le Service de l'aménagement du territoire a joint à sa lettre du 17 juin 1997 des observations du Service des bâtiments, Section Monuments historiques et archéologie, qui, n'ayant pas été consulté lors de l'examen préalable du dossier, réclame l'inclusion dans le règlement d'un article qui, en substance, lui permettrait d'exiger que des fouilles archéologiques soient entreprises en cas de reconstruction ou de travaux de viabilité et d'exiger également de faire intégrer dans le projet les éventuels vestiges archéologiques (agglomération romaine) découverts en vue de les conserver "in situ".
Par acte du 15 juillet 1997, la Commune de Vevey a conclu à libération des conclusions de la recourante.
Le juge instructeur a interpellé les parties à plusieurs reprises, pour faire produire le dossier ainsi que pour le faire compléter. Il a notamment ordonné la production de l'expertise Michel évoquée plus haut. Les recourants ont produit une lettre du bureau d'architectes Grobéty du 14 septembre 1994 concernant la parcelle 725, exposant que pour des travaux de transformations, il faudrait compter 500 à 550 fr./m3 pour une remise en état en vue de location ou 650 à 750 fr./m3 en vue d'une vente en PPE.
Le 26 novembre 1997, le tribunal a procédé à une inspection locale puis tenu audience à Vevey en présence des représentants des recourants et la commune, assistés de leurs conseils. Il a visité plusieurs appartements ainsi que l'un des ateliers, occupé par un sculpteur également locataire d'un appartement. Plusieurs locataires ou personnes intéressés ont participé à l'audience et fourni des renseignements, notamment sur les loyers des logements visités, ainsi que sur les travaux effectués par les locataires ou l'Association du quartier. Interrompue, l'audience a été reprise à Lausanne le 12 décembre 1997. La commune a versé au dossier un rapport de l'atelier d'architecture Gippa du 10 décembre 1997 contenant un plan financier grossier (selon ses termes) pour la réfection des façades, toitures, menuiseries extérieures, installations sanitaires (sans redistribution des cuisines et salles de bains, une amenée d'eau avec les prises nécessaires étant simplement fournies au locataire) et électricité. Ce rapport aboutit, en précisant que la quasi-totalité des travaux concerne l'entretien des immeubles, à un total de 1'115'000 francs soit 219 fr. / m3 pour 5092 m3.

Considérant en droit:
1. Selon l'art. 36 lit. a et c LJPA, le recours au Tribunal administratif peut être formé pour violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation, mais le recourant ne peut invoquer l'inopportunité de la décision attaquée que si la loi spéciale le prévoit.
Certes, l'art. 33 al. 3 lit. b LAT exige qu'une autorité de recours au moins ait un libre pouvoir d'examen dans les contestations relatives aux décisions et aux plans d'affectation fondés sur la LAT et sur les dispositions cantonales et fédérales d'exécution. Toutefois, cette condition est satisfaite par l'examen en opportunité auquel procède le Département TPAT (art. 60a al. 2 LATC). En outre, le recours à un tribunal indépendant exigé par l'art. 6 CEDH (voir à ce sujet RDAF 1995 p. 78) est garanti par la possibilité de saisir le tribunal administratif. En revanche, la conjonction des art. 33 LAT et 6 CEDH n'impose pas la création d'une voie de recours à une autorité unique qui serait à la fois un tribunal indépendant, d'une part, et d'autre part une instance de recours investie d'un libre pouvoir d'examen (arrêt AC 95/073 du 28 juin 1996, non publié sur ce point dans RDAF 1996 p.485).
En règle générale, le pouvoir d'examen de l'autorité de recours peut être, sur les questions de droit, libre ou limité à deux degrés différents (ci-dessous dans l'ordre du plus étendu au plus limité)
a) le libre pouvoir d'examen implique celui de revoir l'opportunité des décisions attaquées. L'art. 33 al. 2 LAT exige des cantons qu'au moins une autorité de recours cantonale ait un tel pouvoir d'examen libre (en matière de plans, il n'y a en principe pas de recours au Tribunal fédéral si ce n'est en arbitraire);
b) le contrôle limité à la légalité exclut le contrôle d'opportunité et s'arrête à l'abus du pouvoir d'appréciation. L'autorité de recours laisse à l'instance inférieure une certaine marge d'appréciation. C'est le système général de l'art. 36 lit. c LJPA applicable devant le Tribunal administratif sauf disposition contraire;
c) le contrôle limité à l'arbitraire, encore plus limité, ne permet de sanctionner que les décisions grossièrement choquantes ou inéquitables. Le contrôle limité à l'arbitraire est l'une des principales caractéristiques du recours de droit public au Tribunal fédéral, dont la jurisprudence considère qu'une décision est arbitraire lorsqu'elle viole gravement une norme ou un principe clair et indiscuté, ou lorsqu'elle contredit d'une manière choquante le sentiment de la justice et de l'équité, ce qui amène le Tribunal fédéral à ne s'écarter de la solution retenue par l'autorité cantonale de dernière instance que si elle apparaît insoutenable, en contradiction manifeste avec la situation effective, adoptée sans motifs objectifs et en violation d'un droit certain (voir par exemple l'ATF 1P 425/1997 du 28 novembre 1997 concernant AC 96/142, et les références citées, ATF 123 I 1, 122 III 130, 121 I 113 et 240)
L'art. 60a al. 2 a précisément pour but de satisfaire aux exigences de l'art. 33 al. 3 lit. b LAT qui exige qu'une autorité de recours au moins ait un libre pouvoir d'examen: c'est le département qui doit procéder à ce contrôle étendu à l'opportunité. En l'espèce toutefois, le département intimé expose dans la décision attaquée (p. 7) que "dans le contrôle de l'opportunité, l'autorité cantonale ne peut intervenir que si la mesure d'aménagement retenue par la commune est dépourvue de tout fondement objectif et se révèle insoutenable, ou lorsque les décisions communales apparaissent inappropriées à des intérêts publics dépassant la sphère communale." Le département limite donc son pouvoir d'examen d'une manière qui est manifestement inspirée par celle que le Tribunal fédéral applique dans l'examen des recours de droit public, où seul l'arbitraire peut être invoqué. D'ailleurs, dans ses observations du 15 juillet 1997, la commune (qui a cependant modifié son point de vue en plaidoirie) ne manque précisément pas de tirer de la manière dont le département a défini son propre pouvoir d'examen la conclusion qu'on reconnaît aux communes une autonomie qui entraîne un contrôle restreint à l'arbitraire. Or lorsqu'une autorité limite indûment son pouvoir d'examen, elle commet un déni de justice (pour un exemple concernant aussi l'art. 33 LAT, v. ATF 114 Ia 114) qui ne peut être réparé par l'instance supérieure que si elle possède un pouvoir d'examen aussi étendu que l'instance inférieure (ATF 116 Ia 94). Tel n'est pas le cas, le Tribunal administratif ne statuant qu'en légalité.
Interpellé sur la question, l'autorité intimée, par le Service de justice et législation, rappelle la règles des art. 2 al. 1 LATC et 2 al. 3 LAT et se réfère à la doctrine (Eric Brandt, Les plans, in: L'aménagement du territoire en droit fédéral et cantonal, publication CEDIDAC 17, 1990, p. 81). Cet auteur se réfère précisément à l'ATF 112 Ia 271 où l'on peut lire (consid. 2c) que dans l'exercice du contrôle d'opportunité, l'autorité de recours ne peut pas se contenter de n'intervenir que lorsque ("kann jedoch bei seiner Zweckmässigkeitskontrolle nicht erst einschreiten, wenn ...") la mesure d'aménagement retenue par la commune est dépourvue de tout fondement objectif et se révèle insoutenable. C'est exactement le contraire de ce qu'affirme la décision attaquée et une affirmation aussi erronée pourrait constituer une motif d'annulation de la décision attaquée. Toutefois, il faut admettre avec le service précité qu'il est difficile de décrire le pouvoir d'examen de l'autorité cantonale qui doit s'étendre à l'opportunité tout en sauvegardant la liberté d'appréciation garantie aux autorités subordonnées par les art. 2 al. 1 LATC et 2 al. 3 LAT. On peut renoncer à élucider plus avant cette question formelle, le recours pouvant être tranché sur la base des griefs des recourants tenant à l'exigence d'une base légale.
2. Les recourants font valoir que l'objectif principal du plan est incompatible avec sa réglementation. En bref, il serait impossible de maintenir la structure du tissu social et construit, caractérisé par des loyers extrêmement bas, tout en imposant une réhabilitation douce qui coûterait quelque 600 fr. par m3 et entraînerait une augmentation des loyers de 300 % au moins. Selon les recourants, aucune base légale ne permet d'imposer au propriétaire privé des travaux de réhabilitation impossibles à rentabiliser et que seule une collectivité publique pourrait envisager comme la commune l'a fait en l'espèce pour la parcelle 721 contiguë qu'elle a achetée. Toujours selon les recourants, la réglementation adoptée viserait à les contraindre à terme à céder leur parcelle à bas prix à la commune.
A titre préalable, on soulignera que la question de l'acquisition de la parcelle litigieuse par la commune ne fait pas partie du litige, même si en pratique cette acquisition aurait probablement pour effet d'y mettre fin puisque l'acquéreur (qu'il s'agisse ou non de la commune) serait libre comme propriétaire privé de se soumettre à la planification litigieuse. C'est cependant à tort que le département intimé a considéré (p. 10) que l'acquisition de la parcelle était une des options que la commune n'avait pas négligée et qu'il en a déduit que puisque cette solution ne s'était pas concrétisée, il ne restait plus à la commune qu'à imposer la réglementation nécessaire pour parvenir à son objectif. En effet, même la commune intimée ne soutient nullement qu'un intérêt public lui aurait permis d'envisager l'expropriation du bien-fonds en cause, et l'impossibilité d'acquérir la parcelle ne justifierait pas l'adoption d'une mesure de planification destinée à réaliser un objectif dont l'acquisition de la parcelle aurait, le cas échéant, seule permis la réalisation.
3. L'autorité intimée a rappelé que les restrictions à la propriété requièrent une base légale, un intérêt public prépondérant et le respect de la proportionnalité.
Pour ce qui concerne la limitation des interventions sur les bâtiments, elle a constaté que l'art. 22 quater Cst, les art. 1 al. 2 lit. a et b et 3 al. 3 LAT, les dispositions correspondantes de la LATC et l'art. 47 lit. b et i de cette dernière fournissaient la base légale nécessaire. S'agissant de la pesée des intérêts entre l'objectif public de sauvegarde du site et le droit privé de propriété, la commune peut certes se référer à l'intérêt qu'a suscité le quartier dans l'ISOS, qui n'a cependant pas force contraignante en matière de plans d'affectation (RDAF 1996 p. 485, consid. 5 p. 496). On peut faire abstraction de la médiocrité de la note obtenue par les différents bâtiments de la parcelle 722 considérés individuellement dans le recensement architectural car l'ensemble que constitue la Cour de la Valsainte possède un caractère suffisamment fort pour qu'une protection puisse être envisagée, tandis que son remplacement par des bâtiments conformes à la réglementation pourrait être considéré comme dénaturant le site, même si les deux bâtiments mieux notés (à l'ouest du périmètre) devaient néanmoins être maintenus. On pourrait en revanche objecter que le périmètre où se trouvent les bâtiments B protégés n'a qu'une étendue limitée et que ses abords sont déjà sérieusement altérés par diverses constructions bordant le quartier, sans compter (du moins d'après ce qu'on pouvait en voir lors de l'audience) celles qui sont en cours de réalisation à l'ouest de la rue Sainte Claire. L'étendue respective des possibilités de construire selon la réglementation en vigueur ou selon le plan litigieux n'a été - sur interpellation en audience - que brièvement évoquée par les parties sans que les recourants n'allèguent subir un préjudice du fait de l'obligation de conserver les constructions existantes et l'on peut déduire de leur mémoire du 2 juin 1997 (p. 7) que les recourants ne contestent pas réellement que cette obligation corresponde à un intérêt à la protection d'un ensemble architectural intéressant.
4. Ayant admis qu'une base légale existait pour la limitation des interventions sur les bâtiments, le département a considéré en revanche que des restrictions fondées sur le seul but social du plan, critiqué par les recourants, pourraient difficilement être justifiées au regard des buts et principes de l'aménagement du territoire. Il n'y a pas à revenir sur cette affirmation. La jurisprudence du tribunal a également admis par exemple que la commune ne peut pas opposer au constructeur l'art. 77 LATC (qui lui permet d'invoquer une planification en voie d'élaboration) pour obtenir de ce propriétaire le respect d'une proportion donnée - maximale en l'espèce - de logements subventionnés (RDAF 1996 p. 476, consid. 3 b p. 482).
L'autorité intimée a néanmoins admis l'objectif social fixé par le plan litigieux en considérant qu'il ne devait pas être pris isolément et que le plan visait aussi la préservation de la qualité du site: visant à maintenir un milieu bâti favorable à l'habitat en tenant compte des besoins de la population, il trouverait une base légale suffisante dans la LAT et la LATC, ceci par analogie avec un plan imposant une proportion minimale de logement au centre ville, comme en admet la jurisprudence (ATF 111 Ia 96).
a) Il faut au préalable résoudre une contradiction qui tient paradoxalement au fait que chacune des parties prête au règlement une portée opposée à ses intérêts apparents:
- Les recourants se plaignent dans leur recours du 2 juin 1997 de l'exigence de maintien du tissu social résultant de l'art. 2 du règlement litigieux, qui impliquerait de continuer de pratiquer des loyers très bas alors que les constructions nécessiteraient de coûteux travaux que cette disposition empêcherait de rentabiliser.
- De son côté, la commune, dans ses déterminations du 15 juillet 1997, affirme que le règlement n'impose aucune obligation quant à la réalisation ou non des travaux, à leur importance et à leur coût, et que les recourants sont libres de vider les immeubles, de procéder à des transformations de haut de gamme et de réinstaller des locataires plus solvables.
Supposée conforme à la réalité, la position de la commune serait tout simplement de nature à rendre le recours sans objet puisque elle revient à dénier tout caractère contraignant à l'art. 2 du règlement: la contrainte dont se plaignent les recourants serait inexistante. L'interprétation de la commune est en contradiction avec le titre marginal de l'art. 2 ("Buts du plan", bien que ceux-ci fassent aussi l'objet de l'art. 1) qui paraît introduire une exigence impérative, mais l'interprétation soutenue par la commune pourrait se fonder sur l'expression apparemment potestative qu'utilise cette disposition selon laquelle "le présent plan permet" de promouvoir la réhabilitation douce et la maintien du tissu social. Cependant, cet argument de texte n'a guère de force compte tenu de la piètre qualité rédactionnelle du règlement. Il faut en effet admettre, dans le sens d'un des griefs articulés par les recourants devant l'instance précédente (et rejeté avec une prudente réserve dans la décision attaquée, p. 15), que la rédaction du règlement litigieux manque singulièrement de rigueur. Par exemple, l'art. 4 al. 2 relatif aux transformations renvoie à un règlement spécifique, mais ce règlement n'existe pas: il s'agit apparemment du règlement lui-même. Cette curieuse formulation s'explique, comme plusieurs autres, par le fait que des passage entiers issus de l'exposé des motifs du document intitulé "proposition pour une rapport final" de septembre 1993 ont été repris sans modification comme articles du règlement. Il en résulte une confusion entre les objectifs poursuivis et le contenu matériel des règles, confusion qui apparaît dans d'autres dispositions. Par exemple, l'art. 5 paraît autoriser des travaux dans les bâtiments A et B "sans que la valeur architecturale en soit altérée" mais la confrontation avec l'art. 6 montre qu'il ne fait qu'énoncer le motif de la règle et l'objectif poursuivi, la formulation des règles faisant l'objet de l'art. 6. A l'art. 6 toutefois, la confrontation des règles des bâtiments A et B révèle des distinctions insaisissables, par exemple aux ch. 3 et 4 où l'on ne voit pas la différence entre "respecter intégralement" et "respecter", et au ch. 1, où le "maintien obligatoire y compris les structures intérieures" pour les bâtiments A ne se distingue par sérieusement du "maintien obligatoire avec respect des structures" pour les bâtiments B. On observera d'ailleurs que, compte tenu surtout du contexte manifestement conflictuel où le règlement devra être appliqué (cet élément a également été relevé dans la décision attaquée, p. 13), on peut sérieusement douter que le règlement approuvé par l'autorité cantonale satisfasse aux exigences minimales, pourtant souvent réduites en pratique en droit communal, que devrait remplir un texte normatif.
Quoi qu'il en soit, force est de constater que la qualité de la rédaction du règlement laisse à tel point à désirer, notamment parce qu'il est particulièrement flou précisément dans sa manière de définir le caractère contraignant des règles qu'il formule, qu'aucun argument de texte ne peut soutenir la position de la commune selon lequel l'objectif de promotion d'une réhabilitation douce des bâtiments et de maintien du tissu social ne serait en réalité pas obligatoire. Il importe peu que le règlement dans ce qu'il a de compréhensible ne contienne que peu de règles dont l'application aurait concrètement pour effet d'empêcher des rénovations excédant un prix donné. On peut au contraire s'attendre à ce que saisie d'une demande visant à l'exécution de travaux, la commune subordonne l'octroi du permis de construire à la condition que l'objectif énoncé par l'art. 2 du règlement soit respecté. L'inverse serait même inexplicable au vu du préavis municipal du 24 février 1995 qui contient un exposé des motifs entièrement orienté sur les objectifs en question (ch. 1 du préavis) et qui, pour décrire le projet (deuxième page du préavis), se borne à rappeler les objectifs sociaux poursuivis par l'Association du quartier de la Valsainte et par la Coopérative d'habitation qui en émane.
Ainsi, contrairement à ce que soutient implicitement la commune, la question se pose bien de savoir si une base légale permet à la commune d'instaurer un régime réglementaire imposant le réhabilitation douce des bâtiments et le maintien du "tissu social", soit la conservation d'une population d'habitants présentant des caractéristiques sociales déterminées.
b) Interpellée durant l'instance précédente sur la possibilité de modifier la deuxième partie de l'art. 2 "relative à l'objectif de promotion d'une réhabilitation douce des bâtiments et de maintien du tissu social" (lettre du 6 novembre 1996 du conseiller juridique instructeur), la commune a refusé (par lettre de son conseil du 27 novembre 1996) d'envisager cette modification (ce qui suffirait d'ailleurs à écarter aujourd'hui son affirmation selon lequel cet objectif ne serait pas contraignant) en exposant que cette disposition était fondée sur l'art. 1 LAT et sur l'art. 3 de la loi du 4 mars 1985 concernant la démolition, la transformation et la rénovation de maisons d'habitation, ainsi que l'utilisation de logements d'autres fins que l'habitation (LDTR). Elle expose également dans sa réponse au recours du 15 juillet 1997 que les recourants sont libres de vider les immeubles, de procéder à des transformations de haut de gamme et de réinstaller des locataires plus solvables, "toute décision limitant de telles intentions étant bien entendu réservée, mais ne découlant manifestement pas du PPA et de son règlement", ce qui est aussi une allusion à la loi du 4 mars 1985 concernant la démolition, la transformation et la rénovation de maisons d'habitation, ainsi que l'utilisation de logements d'autres fins que l'habitation (LDTR). Cette loi soumet à l'autorisation du Département de l'agriculture, de l'industrie et du commerce la démolition, la transformation, ainsi que la rénovation, totales ou partielles, de maisons d'habitation (art. 1 LDTR) et son art. 3 invoqué par la commune prévoit qu'en règle générale, l'autorisation est refusée lorsque l'immeuble en cause comprend des logements d'une catégorie où sévit la pénurie. Ce n'est pas le lieu de déterminer si les locaux que comprennent les bâtiments de la parcelle litigieuse (on y trouve des logements mais aussi des ateliers d'artistes) tombent sous le coup de cette loi. Il suffit au contraire de constater que l'application de la LDTR relève de la compétence d'une autorité cantonale et que la commune ne possède aucune compétence décisionnelle dans l'application de cette loi. Il résulte en effet clairement de l'art. 10 al. 2 LDTR que la commune n'émet à cet égard qu'un préavis. Seul l'art. 8 LDTR concernant l'ordre de réparer les bâtiments dont la dégradation risque de rendre l'utilisation impossible confère une compétence propre à la commune (en concurrence avec l'autorité cantonale) mais cette disposition (en cause entre les parties dans l'arrêt AC 97/004) n'entre pas en considération ici. La LDTR ne saurait donc constituer la base légale permettant l'édiction de la règle communale litigieuse.
Quant à l'art. 1 LAT, il contient une catalogue d'objectifs généraux dont la commune ne peut pas non plus tirer une habilitation directe à réglementer le genre de rénovations autorisées sur les bâtiments existants, ne serait-ce que du point de vue de leur coût.
En définitive, c'est à tort que le département intimé a considéré que le but social du plan pouvait être maintenu. Le fait que ce but soit lié à certains objectifs de conservation des bâtiments (pour lesquels l'existence d'une base légale n'est pas contestée) n'y change rien, pas plus que l'analogie évoquée avec les plans exigeant une proportion minimale de logement au centre ville, comme en admet la jurisprudence (ATF 111 Ia 96): dans un tel cas, c'est l'affectation même qui est définie, mais pas le niveau des loyers ni le genre d'habitants qui sont imposés. Il faut s'en tenir à cet égard à l'arrêt dont a fait l'objet le précédent plan de quartier de la Valsainte, dans lequel le Tribunal fédéral a jugé qu'aucune base légale ne permet à la commune d'imposer la destination des locaux dans les bâtiments construits dans une zone d'habitation. Ainsi, la commune ne peut imposer à un propriétaire une proportion données d'habitants du troisième âge, des installations destinées à l'usage commun telles qu'une piscine pour personnes âgées et des restaurants, cuisines et vestiaires communaux. De même, aucune base légale ne permet à la commune d'imposer, en ordonnant une "réhabilitation douce", le maintien de bâtiments vétustes pour favoriser indirectement le logements à loyer modéré; pour les mêmes motifs, le règlement communal ne peut pas non plus astreindre directement les propriétaires la conservation d'une population d'habitants présentant des caractéristiques sociales déterminées ("tissu social").
Le recours doit donc être admis.
5. A titre subsidiaire, on relèvera que même en présence d'une base légale légitimant les règles litigieuses, la décision attaquée n'aurait pas pu être maintenue pour des motifs de proportionnalité.
En effet, sans même articuler de chiffre, le département laisse entendre que les loyers pourraient connaître une hausse sensible sans forcément être telle qu'elle altère sérieusement le tissu du quartier (p. 11 de la décision attaquée). Cette affirmation ne reposent sur aucune analyse sérieuse et concrète de la situation. On trouve pourtant dans le dossier qu'a examiné le département divers indices contraires, indiquant que les bâtiments se trouvaient dans un état de délabrement avancé en 1979 déjà (expertise Etter et Bosset). La commune disposait elle-même d'une étude de rentabilité de ses services relative à la parcelle 722 des recourants (proposition no 135, décision municipale du 4 octobre 1991) qui montrait que compte tenu d'un coût de réhabilitation de 500 fr./m3 (soit 2'600'000 francs pour 5200 m3), le loyer passerait de 24 fr./m2 à 210 fr./m2. L'examen en opportunité qui incombait au département aurait exigé qu'il se fasse communiquer l'expertise de l'architecte Nicolas Michel, dont il résulte après analyse qu'en 1985 déjà, le coût des mesures proposées était proche du coût au cube S.I.A. des constructions neuves. Il est vrai que cette analyse est rendue délicate par le fait qu'apparemment, les travaux d'entretien ou de modernisation élémentaire effectués dans les bâtiments litigieux ont principalement été effectués par les locataires ou l'association du quartier. L'examen de cette question était néanmoins un élément décisif. Le département paraît d'ailleurs avoir perçu la fragilité de son analyse puisqu'il termine en affirmant que si la commune tient absolument à maintenir une certaine population dans ce quartier, il faudra qu'elle fournisse un appui financier aux propriétaire (p. 11 in fine et 12 de la décision attaquée). C'était admettre que le plan en lui même ne permettrait pas d'atteindre l'objectif fixé, ce qui constitue une violation manifeste du principe de la proportionnalité.
On ajoutera enfin que la praticabilité d'une rénovation douce, si tant est que ce terme puisse être aisément défini, paraît douteuse à l'examen des propositions dont la commune a elle-même été nantie pour l'auteur du plan de quartier en vue de la rénovation des bâtiments de la parcelle 721 qu'elle a achetée: force est en effet de constater que d'après ces propositions, les cloisonnements intérieurs seraient entièrement remplacés, de même que les escaliers, que des locaux sanitaires seraient créés et que certains percements des murs porteurs seraient modifiés. Il ne s'agit manifestement pas là de travaux dont on puisse compter qu'ils permettront le maintien de loyers bas propres à favoriser le maintien des caractéristiques sociales des habitants actuels.
6. Vu ce qui précède, le recours doit être admis. Le département ayant renoncé à prononcé l'approbation partielle du plan (art. 61 al. 1 in fine LAT) et renvoyé le dossier à la commune pour qu'elle modifie le règlement (procédure dont on ignore l'état d'avancement), il y a lieu de renvoyer le dossier au département pour qu'il rende une nouvelle décision, ne serait que pour arrêter la suite de la procédure.
L'arrêt sera rendu aux frais de la commune conformément à la nouvelle teneur de l'art. 55 al. 2 LJPA. Assistés d'un mandataire rémunéré, les recourants ont droit à des dépens à la charge du Département intimé.