Decision ID: 816aa989-e389-4e94-a5a9-60360ebafc67
Year: 2020
Language: fr
Court: VD_TC
Chamber: VD_TC_009
Canton: VD
Region: Région lémanique
Law Area: 

En fait :
1.
a)
Le 12 septembre 2019, à la réquisition d’E.F._ et F.F._, l’Office des poursuites du district de La Riviera - Pays-d’Enhaut a notifié à P._SA, par remise à son administrateur, un commandement de payer les montants de 5'900'000 fr., plus intérêt à 5% l’an dès le 12 juin 2019, et de 236'000 fr., sans intérêt, réclamés à titre de :
«
1.
Prix de vente de la parcelle 1[...] de [...] et provision sur les frais d’acquisition selon pacte d’emption du 17 décembre 2018, déclaration d’exercice du droit d’emption reçue le 10 mai 2019 et convocation du 15 mai 2019 à la séance de signature de la réquisition de vente prévue pour le 11 juin 2019.
2. Frais et accessoires légaux.
».
La poursuivie a formé opposition totale.
b)
Le 27 novembre 2019, les poursuivants ont requis du Juge de paix du district de La Riviera - Pays-d’Enhaut qu’il prononce, avec suite de frais et dépens, la mainlevée provisoire de l’opposition. Ils ont précisé que l’intérêt moratoire sur le prix de vente était réclamé à partir du lendemain du refus de la poursuivie de participer à la séance fixée le 11 juin 2019 par le notaire et que le montant de 236'000 fr. était réclamé à titre de provision sur les frais à la charge de l’acheteur « selon le chiffre 2 de la page 9 du pacte d’emption du 17 décembre 2018 ». A l’appui de leur requête, outre un exemplaire original du commandement de payer précité, ils ont produit les pièces suivantes, en copie :
- la réquisition de poursuite du 25 juillet 2019 ;
- un acte de « vente à terme - pacte d’emption » notarié [...] le 17 décembre 2018, portant, d’une part, sur la vente par les poursuivants à la poursuivie de l’immeuble 3[...] du cadastre de [...] (ch. I, art. 1 à 12) et, d’autre part, sur un droit d’emption accordé par les poursuivants à la poursuivie sur l’immeuble 1[...] du même cadastre (ch. II, art. 1 à 10), prévoyant notamment ce qui suit :
«
II. EMPTION
(...)
8. Echéance du droit d’emption
Le présent droit d’emption est accordé pour une durée expirant le 28 juin 2019. Il sera annoté au Registre foncier pour une durée expirant à cette même date.
9. Modalités d’exercice
Le droit d’emption pourra être exercé en tout temps par son bénéficiaire moyennant préavis de trente (30) jours envoyé par lettre recommandée aux propriétaires.
A réception de dite lettre, les propriétaires seront tenus de signer la réquisition de transfert immobilier à l’échéance du délai de 30 jours susmentionné.
Au jour de la signature de la réquisition de transfert, le prix de vente prévu au chiffre 10 ci-dessous devra avoir été payé par le bénéficiaire, en totalité, sur le compte de consignation du notaire.
La signature de la réquisition de transfert immobilier aura lieu en l’étude du notaire soussigné, ou en tout autre lieu désigné par lui.
10. Prix de vente
Les parties déclarent que le prix de vente convenu entre elles est fixé à
cinq millions neuf cent mille francs
(CHF 5'900'000.--)
Le prix de vente définitif sera entièrement payé le jour de la signature de la réquisition de transfert immobilier.
III. FRAIS ET IMPOTS
1. Vente
L’acheteur prend à sa charge, sans déroger à la solidarité légale :
- les frais de l’acte, de son inscription au registre foncier et tous ceux qui en sont la suite ou la conséquence ;
- et le droit de mutation (3,3%).
Conformément à la loi et à l’effet de garantir les frais à sa charge, l’acheteur versera au notaire, pour le jour de l’exécution du présent acte au plus tard, une provision de cent quarante mille francs (CHF 140'000.--), correspondant à 5% du prix de vente.
(...)
2. Pacte d’emption
Si P._SA exerce son droit d’emption, elle versera, pour le jour de la signature de la réquisition de transfert immobilier au plus tard, pour être consignée sous la responsabilité du notaire soussigné, une provision correspondant au 4% du prix de vente, soit CHF 236'000.- (...).
(...)
» ;
- un constat de carence établi le 21 novembre 2019 par le notaire [...], constatant notamment que la poursuivie avait déclaré exercer son droit d’emption par courrier recommandé reçu le 10 mai 2019 par les poursuivants, que les parties avaient été convoquées le 11 juin 2019 pour la signature de la réquisition de transfert, qu’elles s’étaient présentées, mais que le représentant de la poursuivie avait refusé d’assister à la séance, que la poursuivie n’avait honoré aucun des paiements prévus par le pacte (prix de vente et provision pour frais d’achat), nonobstant un délai de grâce au 15 juillet 2019, et qu’en conséquence, l’acte d’exécution du transfert de propriété n’avait pas été instrumenté ;
- les pièces annexées au constat, soit la déclaration d’exercice du droit d’emption, un suivi des envois de la poste, des courriels du 15 mai 2019 du notaire, un courriel du 11 juin 2019 de la poursuivie et deux lettres du conseil des poursuivants à celui de la poursuivie. La teneur de la déclaration d’exercice du droit d’emption est la suivante :
«
P._SA (...) déclare, par la présente, exercer le droit d’emption inscrit au Registre foncier sous l’annotation (...) sur la parcelle 1[...] de [...], propriété de E.F._ et F.F._, au prix de CHF 5'900'000.-- (...)
».
c)
A l’audience du 22 janvier 2020, selon le procès-verbal, la poursuivie était représentée par son conseil, qui a conclu, avec dépens, au rejet de la requête, et, en outre, a invoqué « en particulier l’art. 11 page 4 [réd. : sous ch. I] du contrat de vente-emption » et fait valoir que la réalisation de la condition énoncée dans cette disposition n’était pas établie par titre. Le conseil des poursuivants a répliqué que cet article concernait la vente d’un autre immeuble que celui faisant l’objet du droit d’emption.
2.
Par prononcé du 27 janvier 2020, le Juge de paix du district de La Riviera-Pays-d’Enhaut a rejeté la requête de mainlevée (I), arrêté à 2'000 fr. les frais judiciaires, compensés avec l’avance de frais des parties poursuivantes (II), a mis les frais à la charge de ces dernières, solidairement entre elles (III), et a dit qu’elles verseraient, solidairement entre elles, la somme de 1'260 fr. à titre de dépens à la partie poursuivie, en défraiement de son représentant professionnel (IV).
Les poursuivants ont demandé la motivation de ce prononcé, par lettre du 30 janvier 2020.
Les motifs du prononcé ont été adressés aux parties le 17 février 2020 et notifiés aux poursuivants le lendemain. En résumé, le premier juge a considéré que le pacte d’emption invoqué comme titre de mainlevée, conclu en la forme authentique, renfermait tous les éléments essentiels du contrat de vente et que la poursuivie avait déclaré exercer son droit d’emption, de telle sorte que la vente de l’immeuble des poursuivants à la poursuivie pour le prix convenu était devenue parfaite, que la poursuivie n’avait pas versé le prix et avait refusé de participer à la séance de la signature de la réquisition de transfert chez le notaire, que, toutefois, la créance en paiement du prix n’était pas exigible dès lors que le prix était payable le jour de la signature de la réquisition de transfert au registre foncier, soit simultanément à cette opération, et que l’acte d’exécution du transfert n’avait pas pu être instrumenté ; accorder la mainlevée reviendrait à considérer que les poursuivants étaient fondés à encaisser le prix de vente tout en restant propriétaires de l’immeuble ; au demeurant, le pacte d’emption stipulait que le prix était payable en mains du notaire et non des poursuivants.
3.
Les poursuivants ont recouru par acte du 28 février 2020, concluant, avec suite de frais et dépens, principalement à la réforme du prononcé attaqué en ce sens que la mainlevée provisoire de l’opposition à la poursuite en cause est accordée à concurrence des montants réclamés en capital et intérêt, « plus frais et accessoires légaux », subsidiairement, à l’annulation du prononcé et au renvoi de la cause au premier juge pour nouvelle décision dans le sens des considérants.
La poursuivie a déposé une réponse le 6 mai 2020, dans le délai imparti pour ce faire, concluant, avec dépens, au rejet du recours.

En droit :
I.
Déposé en temps utile et dans les formes requises (art. 321 al. 1 et 2 CPC [Code de procédure civile ; RS 272]), le recours est recevable.
La réponse de l’intimée est également recevable (art. 322 CPC).
II. a)
Le droit d’emption
est la faculté
en vertu de laquelle l’empteur peut se porter acheteur d’une chose par une simple déclaration unilatérale de volonté et exiger du promettant le transfert de la propriété de la chose moyennant paiement du prix. C’est donc un droit d’acquisition conditionnel, la seule condition (potestative) étant la déclaration d’exercice du droit (Steinauer, Les droits réels, tome II, §§ 2382 et 2383). Il confère à son bénéficiaire le droit d’exiger le transfert de la propriété sans conclure un nouveau contrat de vente (
ibidem
, § 2384). Le bénéficiaire du droit d’emption a ainsi le droit formateur de provoquer, par une déclaration unilatérale de volonté (appelée souvent « levée de l’option ») la réalisation de la condition potestative et de rendre ainsi la vente parfaite (
ibid.
, § 2388). Après la levée de l’option, la situation est la même que si le promettant et l’empteur étaient liés par un contrat de vente produisant ses effets
ex nunc
. Il n’est pas nécessaire de conclure un nouveau contrat (
ibid.
, § 2414).
b)
En matière de vente immobilière, le vendeur peut, en cas de demeure de l’acheteur, se départir du contrat à condition d’en faire la déclaration immédiate (art. 214 al. 1 et 2 CO [(Code des obligations ; RS 220] applicable par renvoi de l’art. 221 CO ; Venturi/Zen-Ruffinen,
in
Thévenoz/Werro, Commentaire romand, CO I, 2
e
éd. [ci-après : CR-CO I], n. 1 ad art. 214 CO). Si le vendeur ne fait pas la déclaration immédiate prévue par l’art. 214 al. 2 CO, il est présumé exiger l’exécution, même tardive, du contrat. Il peut cependant toujours mettre l’acheteur en demeure qualifiée et procéder selon l’art. 107 al. 2 CO, appliquant ainsi le régime général de la demeure (ATF 86 II 221 consid. 11c, JdT 1961 I 203 ; Venturi/Zen-Ruffinen,
op. cit.
, n. 6 ad art. 214 CO et références). Se départir du contrat est une option et non pas une obligation pour le vendeur, qui peut donc toujours choisir de poursuivre l’exécution du contrat.
III. a)
La procédure de mainlevée provisoire, comme la procédure de mainlevée définitive, est une procédure sur pièces (
Urkundenprozess
), dont le but n'est pas de constater la réalité de la créance en poursuite, mais l'existence d'un titre exécutoire : le créancier ne peut motiver sa requête qu'en produisant le titre et la production de cette pièce, considérée en vertu de son contenu, de son origine et de ses caractéristiques extérieures comme un tel titre, suffit pour que la mainlevée soit prononcée si le débiteur n'oppose pas et ne rend pas immédiatement vraisemblables des exceptions (ATF 58 I 363 consid. 2 p. 369/370). Le juge de la mainlevée provisoire examine donc seulement la force probante du titre produit par le créancier, sa nature formelle - et non la validité de la créance - et il lui attribue force exécutoire si le débiteur ne rend pas immédiatement vraisemblables ses moyens libératoires (ATF 132 III 140 consid. 4.1.1).
Constitue une reconnaissance de dette, au sens de l’art. 82 al. 1 LP, l'acte authentique ou sous seing privé, signé par le poursuivi - ou son représentant (ATF 132 III 140 consid. 4.1.1 et les arrêts cités) -, d'où ressort sa volonté de payer au poursuivant, sans réserve ni condition, une somme d'argent déterminée, ou aisément déterminable, et exigible (ATF 139 III 97 consid. 2.3.1 et la jurisprudence mentionnée).
b)
Aux termes de l’art. 82 CO, celui qui poursuit l’exécution d’un contrat bilatéral doit avoir exécuté ou offrir d’exécuter sa propre obligation. Dans une procédure au fond, le débiteur doit, le cas échéant, soulever l’exception d’inexécution si le créancier n’a pas exécuté ou offert d’exécuter sa propre prestation (Hohl,
in
CR-CO I, n. 1 ad art. 82 CO). L’offre d’exécution de la prestation doit en principe être une offre effective (
Realoblation
) et non pas seulement verbale (Hohl,
op. cit.
, n. 8 ad art. 82 CO ; ATF 111 II 463 consid. 5a, JdT 1986 I 233).
Selon l'art. 82 al. 1 LP (loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite ; RS 281.1), le créancier dont la poursuite se fonde sur une reconnaissance de dette constatée par acte authentique ou sous seing privé peut requérir la mainlevée provisoire.
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral en matière de mainlevée provisoire d’opposition fondée sur un contrat (ATF 145 III 20 consid. 4.1.1), « un contrat écrit justifie en principe la mainlevée provisoire de l'opposition pour la somme d'argent incombant au poursuivi lorsque les conditions d'exigibilité de la dette sont établies (TF 5A_465/2014 du 20 août 2014 consid. 7.2.1.2) et, en particulier dans les contrats bilatéraux, lorsque le poursuivant prouve avoir exécuté les prestations dont dépend l'exigibilité (TF 5A_367/2007 du 15 octobre 2007 consid. 3.1 et les réf. cit.). Un contrat bilatéral ne vaut ainsi reconnaissance de dette que si le poursuivant a
rempli ou garanti
les obligations légales ou contractuelles exigibles avant le paiement dont il requiert le recouvrement, ou au moment de ce paiement (Gilliéron, Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, vol. I, 1999, n. 45 ad art. 82 LP),
c'est-à-dire s'il a exécuté ou offert d'exécuter
sa propre prestation en rapport d'échange (ATF 116 III 70, p. 72 ; TF 5A_326/2011 du 6 septembre 2011 consid. 3.3 [prêt]). Plus particulièrement, un contrat de vente ordinaire constitue un titre de mainlevée provisoire pour le montant du prix échu pour autant que la chose vendue ait été livrée ou consignée lorsque le prix était payable d'avance ou au comptant (TF 5A_630/2010 du 1
er
septembre 2011 consid. 2.1; TF 5P.247/2004 du 14 octobre 2004 consid. 2 ; Gilliéron,
op. cit.
, n. 46 ad art. 82 LP). »
Dans le même arrêt (ATF 145 III 20 consid. 4.3), sur la question de savoir s’il suffit que le poursuivi invoque l’inexécution de la contre-prestation ou s’il doit la rendre vraisemblable, le Tribunal fédéral rappelle d’abord qu’un contrat synallagmatique « ne constitue pas en soi une reconnaissance de dette pure et simple, mais suppose que le poursuivant ait fourni sa prestation (cf.
supra
, consid. 4.1.1) », avant de poursuivre en ces termes :
«
Sous cet angle, la question de la fourniture de la prestation du poursuivant ne ressortit pas à un moyen libératoire au sens de l'art. 82 al. 2 LP que le débiteur devrait rendre vraisemblable. Elle relève de la contestation d'une exigence mise à l'admission d'un contrat bilatéral parfait comme titre de mainlevée provisoire au sens de l'art. 82 al. 1 LP. Or, il incombe au créancier poursuivant de justifier qu'il dispose d'un tel titre.
»
C’est donc le poursuivant, lorsque le titre invoqué comme reconnaissance de dette consiste en un contrat bilatéral, doit établir la réalisation de la condition d’exigibilité de la créance réclamée (ATF 140 III 456 consid. 2.4) et ce, sans que le poursuivi doive préalablement soulever l’exception d’inexécution. En effet, si l'exception «
non adimpleti contractus
» de l'art. 82 CO, comme les autres exceptions, doit être soulevée par le défendeur dans le cadre d'une procédure au fond, en matière de mainlevée, le raisonnement est différent. La question n'est alors pas de savoir si une partie doit quelque chose à l'autre, c'est-à-dire si la dette existe – ce qu'il appartient, le cas échéant, au juge du fond de constater –, mais si le poursuivi a reconnu purement et simplement devoir quelque chose au poursuivant. Or, dans un contrat bilatéral, le cocontractant ne se reconnaît débiteur que si et dans la mesure où l'autre partie fournit sa prestation. Ce n'est donc pas au poursuivi de soulever l'exception «
non adimpleti contractus
», mais au poursuivant d'établir qu'il a fourni ou offert de fournir sa prestation, cela afin d'établir qu'il est au bénéfice d'un titre de mainlevée provisoire (TF 5A_450/2019 du 24 février 2020, cons. 3.2 ; CPF 29 avril 2010/199 consid. II c ; Krauskopf, La mainlevée provisoire : quelques jurisprudences récentes,
in
JdT 2008 II 23 ss, p. 31 et la référence citée à la note infrapaginale n. 62 ; p. 35 et la référence citée à la note infrapaginale n. 86).
IV.
Comme on l’a vu, dans l’ATF 145 III 20, le Tribunal fédéral a considéré ce qui suit :
«
Un contrat bilatéral ne vaut ainsi reconnaissance de dette que si le poursuivant a rempli ou garanti les obligations légales ou contractuelles exigibles avant le paiement dont il requiert le recouvrement, ou au moment de ce paiement (GILLIÉRON, Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, vol. I, 1999, n° 45 ad art. 82 LP), c'est-à-dire s'il a exécuté ou offert d'exécuter sa propre prestation en rapport d'échange (cf. ATF 116 III 72; cf. arrêt 5A_326/2011 du 6 septembre 2011 consid. 3.3 [prêt]).
»
Il en découle que le poursuivant dispose d’un titre à la mainlevée s’il a fourni sa prestation. S’il ne l’a pas fournie, il est moins aisé de déterminer si le poursuivant doit avoir réellement garanti sa propre prestation ou s’il lui suffit de l’avoir offerte. Selon la jurisprudence de la Cour de céans, l’offre d’exécuter la prestation suffit (cf. notamment CPF 28 avril 2020/90 ; CPF 19 avril 2013/166 ; CPF 31 décembre 2019/299). En effet, exiger du poursuivant qu’il garantisse sa prestation aurait pour conséquence qu’un contrat de travail ou d’entreprise ne constituerait jamais un titre à la mainlevée provisoire, puisqu’il serait impossible au travailleur ou à l’entrepreneur qui aurait offert ses services, et qui les verrait refusés, de garantir sa prestation. De même, il n’est guère possible de garantir l’exécution d’une vente immobilière, puisque l’on ne peut consigner un immeuble (cf. art. 472 CO ; Engel, Traité des obligations en droit suisse, Berne 1997 p. 665 ; Loertscher, Commentaire romand, n. 4 ad art. 92 CO et la référence). En définitive, le seul contrat bilatéral susceptible de constituer un titre à la mainlevée lorsque le poursuivi a refusé l’exécution de sa prestation par le poursuivant serait le contrat de vente mobilière. Il appartiendrait alors au vendeur de consigner la chose vendue, garantissant ainsi sa propre prestation (cf. Tribunal fédéral, arrêts 5A_630/2010 du 1
er
septembre 2011 consid. 2.1; 5P.247/2004 du 14 octobre 2004 consid. 2; Gilliéron,
op. cit.
, n. 46 ad art. 82 LP). Une telle solution ne serait guère satisfaisante.
Il faut donc comprendre les termes « c’est-à-dire » employés par le Tribunal fédéral dans l’ATF 145 III 20 conformément à l’usage, comme venant préciser l’expression précédemment utilisée. Le problème posé par l’apparente assimilation du terme « garanti » au terme « offert » se trouve ainsi résolu puisqu’il est précisé sans ambiguïté qu’« un contrat synallagmatique vaut reconnaissance de dette pour autant que le créancier poursuivant ait exécuté ou offert
d'exécuter sa propre prestation ».
Il découle de ce qui précède qu’il suffit à celui qui poursuit le paiement d’une somme d’argent sur la base d’un contrat bilatéral d’avoir valablement offert sa propre prestation, pourvu qu’il s’agisse d’une offre effective (cf. Hohl,
op.cit.
, n. 8 ad art. 82 CO ; ATF 111 II 463 consid. 5a, JdT 1986 I 233). Il est vrai que le Tribunal fédéral a également considéré qu’un contrat de vente ordinaire constitue un titre de mainlevée provisoire pour le montant du prix échu pour autant que la chose vendue ait été livrée ou consignée lorsque le prix était payable d'avance ou au comptant (TF 5A_630/2010 du 1
er
septembre 2011 consid. 2.1; TF 5P.247/2004 du 14 octobre 2004 consid. 2 ; Gilliéron, op. cit., n. 46 ad art. 82 LP ; cf. supra, cons. 2b). Mais on ne saurait en tous cas exiger la consignation dans les cas où celle-ci est impossible ; dans de tels cas – en matière de vente immobilière notamment, mais également en matière de contrat d’entreprise, par exemple – l’offre réelle par le poursuivant de fournir sa prestation, et le refus de celle-ci par le poursuivi doivent suffire pour admettre que le contrat constitue un titre à la mainlevée provisoire.
V. a)
En l’espèce, les recourants ont produit le pacte d’emption notarié liant les parties et la déclaration d’exercice du droit d’emption de l’intimée – contenant la confirmation du prix de vente convenu. La vente était parfaite de par l’exercice du droit d’emption. Les recourants ont également produit un constat de carence, dont on peut déduire qu’ils ont transmis au notaire la déclaration d’exercice du droit d’emption de l’intimée qu’ils avaient reçue le 10 mai 2019, ce qui a permis de fixer la séance de signature de la réquisition de transfert au registre foncier le premier jour ouvré suivant l’échéance du délai de trente jours, soit le 11 juin 2019, puisqu’il est constaté qu’ils ont été convoqués à cette séance et qu’ils s’y sont présentés. Cela constitue sans aucun doute une offre d’exécution effective de leur propre prestation, qui consistait à signer la réquisition de transfert au registre foncier. De son côté, l’intimée, soit son représentant, a refusé d’assister à cette séance de signature et ne s’est pas non plus acquittée des montants qu’elle aurait dû verser sur le compte de consignation du notaire pour le 11 juin 2019 au plus tard. Elle n’a donc pas exécuté sa prestation, de fait elle a refusé de l’exécuter, alors que les recourants ont offert d’exécuter la leur.
Au vu des éléments qui précèdent, la mainlevée provisoire de l’opposition à la poursuite en cause aurait dû être prononcée pour le prix de vente de 5'900'000 fr. (cf. dans une affaire analogue, CPF 12 janvier 1995/14).
b)
Le premier juge a retenu que le pacte d’emption stipulait que le prix était « payable en mains du notaire ayant instrumenté l’acte, et non en mains des poursuivants ». Il a également considéré que le prix était payable « le jour de la signature de la réquisition de transfert au registre foncier », soit simultanément à cette opération, et en a déduit que l’acte d’exécution du transfert n’ayant pas eu lieu, la créance en paiement du prix n’était pas exigible.
Il est évident que le notaire n’était pas créancier du prix de vente. Les modalités de paiement prévues par le pacte d’emption étaient que le versement du prix de vente devait « avoir été payé » au jour de la réquisition de transfert immobilier, c’est-à-dire que la prestation de l’intimée devait être fournie en premier, sur le compte de consignation du notaire. Il appartenait ensuite au notaire de libérer ce prix en faveur des vendeurs le jour de l’exécution. Cela ne signifie en rien que les recourants ne disposeraient pas d’un titre à la mainlevée. Des réserves qui portent uniquement sur les modalités de paiement ne font en effet pas obstacle à la mainlevée d’opposition lorsque le montant dû est reconnu (TF 5A_365/2007 consid. 2.1 et la référence).
On ne peut pas davantage considérer comme le premier juge que le prix ne serait pas, ou plus exigible du fait que l’acte de transfert immobilier n’a pas été exécuté. Cela signifierait en effet qu’il suffirait à une partie de refuser de s’exécuter pour que sa prestation ne soit pas exigible. C’est uniquement en raison du défaut de paiement de l’intimée que le transfert de propriété, qui a fait l’objet d’une offre réelle, n’a pas été effectué. Et comme on l’a rappelé plus haut (cons. IIb), si le vendeur ne fait pas la déclaration immédiate prévue par l’art. 214 al. 2 CO, il est présumé exiger l’exécution, même tardive, du contrat (ATF 86 II 221 consid. 11c, JdT 1961 I 203 ; Venturi/Zen-Ruffinen,
op. cit.
, n. 6 ad art. 214 CO et références).
c)
Dans sa réponse au recours, l’intimée, comme en première instance, fait uniquement valoir que la condition prévue à l’art. 11 de l’acte du 17 décembre 2018 ne serait pas réalisée. Cet argument est dénué de toute pertinence, dès lors que la disposition en question, prévue au chiffre I « Vente » de l’acte, concerne uniquement la vente à terme de l’immeuble 3[...] du cadastre de [...], et non le doit d’emption accordé sur l’immeuble 1[...] qui fait l’objet du chiffre II (art. 1 à 10) de l’acte.
L’intimée n’a fait valoir aucun autre moyen libératoire (art. 82 al. 2 LP).
d)
La poursuite porte également sur le montant de 236'000 fr. réclamé à titre de « frais et accessoires légaux ».
aa)
En vertu de l'art. 69 al. 2 ch. 1 LP, le commandement de payer doit contenir les indications prescrites pour la réquisition de poursuite, énoncées à l'art. 67 al. 1 LP. Il doit indiquer notamment le titre de la créance et sa date et, à défaut de titre, la cause de l'obligation (art. 67 al. 1 ch. 4 LP). Le but de ces dispositions légales est de satisfaire à un besoin de clarté et d'information à l'égard du poursuivi. Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, toute périphrase relative à la cause de la créance, qui permet au poursuivi, conjointement avec les autres indications figurant sur le commandement de payer, de reconnaître la somme déduite en poursuite, suffit (ATF 141 III 173 consid. 2.2.2 ; TF 5A_413/2011 du 22 juillet 2011 consid. 2 in fine ; TF 5A_169/2009 du 3 novembre 2009 consid. 2.1 ; Gilliéron, op. cit., n. 77 ad art. 67 LP p. 1036 ; Kofmel Ehrenzeller, in : Basler Kommentar SchKG I, n. 43 ad art. 67 SchKG p. 483 ; Ruedin, in Dallèves/Foëx/Jeandin (éd.), Commentaire romand, Poursuite et faillite, n. 9 ad art. 69 LP p. 296). Lorsque la cause de la créance est reconnaissable par le poursuivi en raison de l'ensemble des rapports étroits qu'il connaît, il suffit que la cause de la créance soit exprimée succinctement en vertu du principe de la bonne foi, qui doit aussi être observé dans le droit de l'exécution forcée (TF 5A_936/2019 du 7 décembre 2020 consid. 4.2 ; TF 5A.586/2008 du 22 octobre 2008 ; TF 5P.205/2004 du 20 août 2004 ; ATF 121 III 18 consid. 2b, JdT 1997 II 95).
bb)
En l’espèce, l’indication « frais et accessoires légaux » est certes imprécise, mais l’intimée pouvait reconnaître qu’il s’agissait du montant de 236'000 francs qu’elle devait verser pour qu’il soit consigné sous la responsabilité du notaire, selon l’art. III ch. 2 de l’acte de vente à terme-pacte d’emption.
En revanche, on comprend à la lecture de l’art. III ch. 1 concernant l’acte de vente, que la consignation prévue pour le pacte d’emption devait garantir le paiement des frais à la charge de l’acheteur/empteur, soit les frais de l’acte et de son inscription au Registre foncier et les droits de mutation. Ce ne sont donc pas les recourants, vendeurs, qui sont créanciers du montant concerné. Faute d’identité entre créanciers et poursuivants, la mainlevée doit être refusée pour ce montant.
V. a)
Vu ce qui précède, le recours doit être partiellement admis et le prononcé réformé en ce sens que l’opposition à la poursuite en cause est provisoirement levée à concurrence de 5'900'000 fr., plus intérêt à 5% l’an dès le 12 juin 2019, et maintenue pour le surplus.
b)
Les recourants obtenant gain de cause à hauteur de 96% de leurs conclusions, les frais des deux instances doivent être répartis selon le sort de la cause (art. 106 al. 2 CPC).
aa)
Les frais judiciaires de première instance, arrêtés à 2'000 fr., doivent être mis à la charge de la poursuivie par 1'920 fr. et à la charge des poursuivants, solidairement entre eux par 80 francs. La poursuivie doit par conséquent leur verser, solidairement entre eux, la somme de 1’920 fr. à titre de restitution partielle de leur avance de frais.
Chaque partie a droit à des dépens de première instance. L’art. 6 TDC (tarif des dépens en matière civile ; BLV 270.11.6) prévoit, pour une valeur litigieuse supérieure à 1'000'000 fr., une fourchette de 6'000 francs à 1% de la valeur litigieuse. Toutefois, en vertu de l’art. 3 al. 2 TDC, il y a lieu de prendre également en considération l'importance de la cause, ses difficultés et l'ampleur du travail et du temps consacré par l'avocat. En outre, selon l’art. 20 al. 2 TDC, lorsqu'il y a une disproportion manifeste entre le taux applicable selon le tarif et le travail effectif de l'avocat, la juridiction peut fixer des dépens inférieurs au taux minimum. Au tarif horaire de 350 fr. (Rapport explicatif sur le nouveau tarif des dépens en matière civile, p. 6), une somme de 6'000 fr. représente plus de dix-sept heures de travail. Or, la requête de mainlevée déposée par l’avocat des poursuivants est brève et ne contient aucun exposé juridique. Pour la rédaction de cette requête, la réunion des pièces produites à son appui, la préparation et la participation à l’audience, de pleins dépens peuvent être arrêtés à 1'750 fr. et réduits à 1'680 fr. (96%), plus débours de 84 fr. (art. 19 al. 2 TDC), soit 1'764 francs. Pour la poursuivie, qui n’a pas produit d’écriture en première instance mais a assisté à l’audience, de pleins dépens peuvent être arrêtés à 700 fr. et réduits à 28 fr. (4%), plus débours de 1 fr. 40, soit 29 francs 40. En définitive, la poursuivie doit verser aux poursuivants, solidairement entre eux, la somme de 1’734 fr. 60 à titre de dépens réduits de première instance.
bb)
Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 3'000 fr., doivent être mis à la charge de l’intimée par 2'880 fr. et à la charge des recourants, solidairement entre eux, par 120 fr. (art. 106 al. 2 CPC). L’intimée doit par conséquent leur verser, solidairement entre eux, la somme de 2’880 fr. à titre de restitution partielle de leur avance de frais.
Chaque partie a droit à des dépens de deuxième instance. Pour les recourants, de pleins dépens peuvent être arrêtés à 2'625 fr. (art. 8 TDC) et réduits à 2'520 fr. (96%), plus débours de 50 fr. 40 (art. 19 al. 2 TDC), soit 2'570 fr. 40. Pour l’intimée, qui n’a déposé qu’une très brève réponse reprenant l’unique argument qu’elle avait formulé en première instance, de pleins dépens peuvent être arrêtés à 700 fr. (art. 8 et 20 al. 2 TDC) et réduits à 28 fr. (4%), plus débours de 1 fr. 40, soit 29 fr. 40. En définitive, l’intimée doit verser aux recourants, solidairement entre eux, la somme de 2'541 fr. à titre de dépens réduits de deuxième instance.