Decision ID: 1f1ca6a3-9920-596f-ae2b-c7da4fb3df55
Year: 2018
Language: de
Court: AR_OG
Chamber: AR_OG_008
Canton: AR
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: 

Sachverhalt
A. Am 5. Dezember 1994 schloss B_ (nachfolgend: Erblasserin) mit dem Vater des
Berufungsklägers, D_, einen Pachtvertrag über die Grundstücke Nr. 002, 003, 004,
alle eingetragen im Grundbuch der Gemeinde E_, ab1. Per 1. Mai 2004 trat A_
(nachfolgend: Berufungskläger) anstelle seines Vaters in den Pachtvertrag ein2. Das
strittige Grundstück Nr. 001 (im Halte von rund 1 ha) wurde zu einem späteren Zeitpunkt
vom Grundstück Nr. 002 abparzelliert. Mit Schreiben vom 25. April 2012 kündigte die
Erblasserin gegenüber dem Berufungskläger den Pachtvertrag vom 5. Dezember 1994
auf den 30. April 20133.
1 Act. 2/4 der Akten des vorinstanzlichen Verfahrens ER2 15 256 (nachfolgend als Vi-act.
bezeichnet). 2 Vi-act. 2/4 und vi-act. 14/1.
3 Vi-act. 14/1 = vi-act. 16/7.
Seite 6
Die Erblasserin wollte das Grundstück Nr. 001 an C_ (nachfolgend: Be-
rufungsbeklagter 6) und dessen Ehefrau verkaufen. Das Grundbuchamt E_ erstellte
deshalb am 23. Oktober 2014 den Entwurf eines Kaufvertrages4. Am 31. Oktober 2014
erteilte die Erblasserin ihrer Tochter B5_ (nachfolgend: Berufungsbeklagte 5) eine
Vollmacht zum Abschluss des Kaufvertrages mit dem Berufungsbeklagten 6 und dessen
Ehefrau5. Zur Unterzeichnung des Kaufvertrages kam es nicht.
B. Nach dem Ableben der Erblasserin am 7. November 2014 wurde die Erbengemeinschaft
B_ sel. (bestehend aus den Berufungsbeklagten 1-5; nachfolgend
Erbengemeinschaft) Eigentümerin des Grundstücks Nr. 001. Am 10. Februar 2015
vereinbarte sie mit F_ einen Landabtausch zwischen den Grundstücken Nr. 002 und
Nr. 0016. Dieser Landabtausch war von der Bodenrechtskommission vorgängig
genehmigt worden (Beschluss Nr. 2802 C vom 29. Oktober 2014, versandt am
14. November 2014)7. Ebenfalls am 10. Februar 2015 verkaufte die Erbengemeinschaft
das Grundstück Nr. 001 für den Preis von Fr. 19‘918.-- mit öffentlich beurkundetem
Kaufvertrag an C_ (nachfolgend: Berufungsbeklagter 6)8, den Neffen der Erblasserin.
Mit Schreiben vom 31. März 2015 übte der Berufungskläger gegenüber dem neu im
Grundbuch als Eigentümer eingetragenen Berufungsbeklagten 6 das Pächtervorkaufs-
recht aus9. In der öffentlich beurkundeten Vereinbarung zur Grundbuchberichtigung
vom 29. Juni 2015 legten die Berufungskläger 1-5 sowie der Berufungsbeklagte 6 über-
einstimmend dar, sie seien beim Vertragsabschluss einem Grundlagenirrtum unterlegen,
da sie davon ausgegangen seien, es läge kein Pachtverhältnis bezüglich des Grund-
stücks mit dem Berufungskläger vor10. Im Weiteren vereinbarten sie, anstelle des
Beklagten 6 sei wieder die Erbengemeinschaft als Eigentümerin des Grundstücks Nr.
001 im Grundbuch einzutragen. Hierauf machte der Berufungskläger mit Schreiben vom
10. Juli 2015 das Pächtervorkaufsrecht gegenüber den Berufungsbeklagten 1-5
geltend11.
4 Vi-act. 14/2 = vi-act. 16/4.
5 Vi-act. 14/4 = vi-act. 16/5.
6 Vi-act. 2/15.
7 Vi-act. 2/15. Nicht zu verwechseln mit dem Beschluss der Bodenrechtskommission vom
29. Oktober 2015 im Verfahren Nr. 2948 A, vi-act. 16/2. 8 Vi-act. 2/5.
9 Vi-act. 2/6.
10 Vi-act. 2/8.
11 Vi-act. 2/9.
Seite 7
Eingetragen im Grundbuch als Eigentümerin des Grundstücks Nr. 001 ist seit dem
29. Juni 2015 die Erbengemeinschaft B_ sel., bestehend aus den Berufungsbeklagten
1-512.
C. Die Schlichtungsverhandlung vom 17. September 2015 verlief ergebnislos13 weshalb am
15. Oktober 2015 Klage beim Kantonsgericht Appenzell Ausserrhoden mit den eingangs
erwähnten Rechtsbegehren eingereicht wurde14. Nach Durchführung eines zweifachen
Schriftenwechsels, einer mündlichen Verhandlung15 sowie eines Beweisverfahrens
(Einvernahme der Grundbuchverwalterin der Gemeinde E_, G_, als Zeugin)16
entschied die Einzelrichterin am 6. Juli 2017 folgendes17:
1. Auf die Feststellungsbegehren gemäss Ziff. 2 und 3 wird nicht eingetreten.
2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
3. Die Gerichtskosten, bestehend aus
Fr. 200.00 Kosten des Schlichtungsverfahrens
Fr. 1‘200.00 Entscheidgebühr
Fr. 1‘400.00 insgesamt,
werden dem Kläger auferlegt, unter Verrechnung mit den bereits bezahlten Kos-
ten des Schlichtungsverfahrens von Fr. 200.00 und dem von ihm geleisteten Vor-
schuss von Fr. 800.00 und dem Beweiskostenvorschuss von Fr. 300.00.
4. Der Kläger wird verpflichtet, den Beklagten und Widerklägerinnen 1-5 eine Partei-
entschädigung von Fr. 6‘683.30 und dem Beklagten 6 eine Parteientschädigung
von Fr. 6‘605.65 zu bezahlen.
D. Gegen diesen Entscheid liess der Berufungskläger mit Eingabe vom 14. September
201718 und den eingangs erwähnten Rechtsbegehren die Berufung erklären. Die Be-
rufungsantwort der Berufungsbeklagten 1-5 datiert vom 22. November 201719 und die
des Berufungsbeklagten 6 vom 24. November 201720. Ein zweiter Schriftenwechsel und
eine mündliche Verhandlung wurden nicht angeordnet21. Mit Eingaben vom
12
Vi-act. 2/3 und 2/8. 13
Vi-act. 2/2. 14
Vi-act. 1. 15
Vi-act. 51 bis vi-act. 54. 16
Vi-act. 66. 17
Act. 2/1 = vi-act. 80 S. 29. 18
Act. 1. 19
Act. 7. 20
Act. 8. 21
Act. 10.
Seite 8
27. November 2017 und 4. Dezember 2017 reichte der Berufungskläger ein weiteres
Beweismittel22 und eine freiwillige Stellungnahme23 ein.
Auf die Begründung der Parteistandpunkte wird, soweit entscheidrelevant, in den
nachfolgenden Erwägungen näher eingegangen.

Erwägungen
1. Prozessuales
1.1. Zulässigkeit der Berufung
Nach Art. 308 Abs. 1 lit. a Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) kann gegen erstinstanzli-
che Endentscheide Berufung erhoben werden. Bei vermögensrechtlichen Streitigkeiten
ist die Berufung nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens Fr. 10’000.-- beträgt (Art.
308 Abs. 2 ZPO). Die Vorinstanz legte den Streitwert auf Fr. 19‘918.-- fest mit der Be-
gründung24, beim Vorkaufsrecht für ein Grundstück entspreche der Streitwert dem Kauf-
preis, den der Kläger für das Grundstück bezahlen müsse, falls das von ihm geltend
gemachte Vorkaufsrecht geschützt werde25. Dieser Standpunkt ist richtig. Zudem sind
gegen ihn keine Einwände erhoben worden. Mithin ist von einem Streitwert von
Fr. 19‘918.-- auszugehen.
1.2. Zuständigkeit
Die sachliche und funktionelle Zuständigkeit des unterzeichnenden Einzelrichters ergibt
sich aus Art. 25 lit. a Justizgesetz (JG, bGS 145.31) in Verbindung mit Art. 14 Abs. 1 lit.
a JG und Art. 243 Abs. 1 ZPO. Die örtliche Zuständigkeit der Vorinstanz und des Einzel-
richters des Obergerichtes ist ohne weiteres gegeben.
1.3. Berufungsfrist
Der begründete Entscheid der Vorinstanz vom 6. Juli 2017 wurde dem Berufungskläger
am 16. August 2017 übergeben26. Die Rechtsmittelfrist begann somit am 17. August
2017 zu laufen und endete am 15. September 2017. Mit der am 14. September 2017 der
22
Act. 11 und 12. 23
Act. 13. 24
Act. 2/1 = vi-act. 80 S. 6. 25
BGE 97 II 277 E. 1 mit Hinweisen. 26
Vi-act. 81/1.
Seite 9
Post übergebenen Berufung ist die Berufungsfrist gemäss Art. 311 Abs. 1 ZPO einge-
halten worden.
1.4. Noven
Gemäss Art. 317 Abs. 1 ZPO können im Berufungsverfahren neue Tatsachen und Be-
weismittel (Noven) nur noch berücksichtigt werden, wenn sie kumulativ ohne Verzug
vorgebracht werden (lit. a) und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz
vorgebracht werden konnten (lit. b). Dabei hat, wer sich auf Noven beruft, deren Zuläs-
sigkeit darzutun27. Das Bundesgericht lehnt eine analoge Anwendung von Art. 229 Abs.
3 ZPO bei Verfahren, die der Untersuchungsmaxime unterstehen, ab und hält fest, dass
einzig Art. 317 Abs. 1 ZPO massgebend sei28. Unechte Noven, die bei zumutbarer Sorg-
falt bereits vor erster Instanz hätten geltend gemacht werden können, können daher
grundsätzlich nicht mehr vorgebracht werden, es sei denn, eine Partei rüge, die
Vorinstanz habe eine bestimmte Tatsache in Verletzung der Untersuchungsmaxime
nicht beachtet29.
Bei dem vom Berufungskläger am 27. November 2017 im Berufungsverfahren neu
vorgebrachten Zahlungsversprechen vom 23. November 2017 handelt es sich offen-
sichtlich um ein echtes Novum, das rechtzeitig eingereicht worden und deshalb beacht-
lich ist. Die von den Berufungsbeklagten 1-5 in der Berufungsantwort vorgebrachte
Behauptung, der Berufungskläger habe ab dem 30. April 2013 nach der Auffassung bei-
der Vertragsparteien nicht mehr als Pächter, sondern nur als „Bewirtschafter“ fungiert30,
hat der Berufungskläger als unzulässiges Novum kritisiert31. Diese Kritik trifft nicht zu. In
der Duplik im erstinstanzlichen Verfahren haben die Berufungsbeklagten 1-5 auf das
Streichen des Wortes „Pächter“ und handschriftlicher Bezeichnung als „Bewirtschafter“
hingewiesen32 und auch die Zustimmung des Berufungsklägers thematisiert33. Im Übri-
gen werden die vom Berufungskläger gerügten Novenrechtsverletzungen34 in der
nachfolgenden materiellen Beurteilung, sofern erforderlich, jeweils an derjenigen Stelle
behandelt, wo sie für die betreffende Fragestellung von Relevanz sind.
27
Urteil des Bundesgerichts 5A_330/2013 vom 24. September 2013 E. 3.5.1. 28
BGE 142 III 413 E. 2.2.2, 138 III 625 E. 2.2. 29
Urteil des Obergerichts Zürich LE150006 vom 4. März 2015 E. 4.1. 30
Act. 7 S. 10 f. 31
Act. 13 S. 1. 32
Vi-act. 26 S. 11. 33
Vi-act. 26 S. 12. 34
Act. 13 S. 2 f.
Seite 10
1.5. Berichtigung eines Rechtsbegehrens
Im ihrem Rechtsbegehren 2 (Widerklage) vor der Vorinstanz haben die
Berufungsbeklagten 1-5 die Beklagten 1-6 angesprochen35. In der Begründung der
Widerklage auf S. 19 der Klageantwort36 wird dann aber nur auf die Beklagten 1-5 Bezug
genommen. Die Vorinstanz hat die Rechtsbegehren der Berufungsbeklagten 1-5 wörtlich
übernommen37. Ein Rechtsbegehren kann von Amtes wegen korrigiert bzw. berichtigt
werden, wenn sich aus der Begründung der wahre Sinn ergibt38. Vorliegend liegt es auf
der Hand, dass die Berufungsbeklagten 1-5 nur für sich selber Anträge stellen können
und dies auch so tun wollten, wie aus der Begründung der Widerklage hervorgeht. Somit
ist im Widerklagebegehren bei den Beklagten die Zahl 6 durch 5 zu ersetzen.
1.6. Zug um Zug Problematik
Vor der Vorinstanz haben die Berufungsbeklagten 1-5 gegen das klägerische Rechtsbe-
gehren 4 eingewendet, bei Gutheissung der Klage erhalte der Berufungskläger das
Grundstück ohne Gegenleistung39. Korrekt wäre eine Klage auf Leistung Zug um Zug
gewesen.
Im Hauptpunkt verlangt der Berufungskläger die Übertragung des Eigentums am Grund-
stück Nr. 001 in E_ auf sich. Bei einer solchen Klage geht das Eigentum im Falle der
Gutheissung mit der Rechtskraft des Urteils auf den Erwerber über (Art. 656 Abs. 2
ZGB), selbst wenn das Geschäft Zug um Zug zu erfüllen ist. Zur Lösung des Problems
sind Vorkehrungen durch Anweisungen an den Grundbuchverwalter zu treffen40. Dies
macht Sinn auch vor dem Hintergrund von Art. 656 Abs. 2 letzter Satzteil ZGB, wonach
erst nach der Eintragung über das Grundstück verfügt werden kann. Die von den
Berufungsbeklagten 1-5 angesprochene Zug um Zug Problematik wäre somit durch die
Aufnahme einer Anweisung im Dispositiv zu lösen. Mit Blick auf BGE 85 II 474 E. 5 stellt
das Fehlen eines Antrages auf Leistung Zug um Zug im Rechtsbegehren 4 des
Berufungsklägers keinen Mangel dar, der zu einem Nichteintreten führen müsste.
Kommt hinzu, dass der Berufungskläger nach dem von den Berufungsbeklagten 1-5 er-
hobenen Einwand umgehend als Beilage zur Replik ein Zahlungsversprechen der Raiff-
eisenbank H_41 über den Betrag gemäss dem Kaufvertrag vom 10. Februar 2015 (Fr.
35
Vi-act. 13 S. 3. 36
Vi-act. 13. 37
Act. 2/1 = vi-act. 80 S. 3. 38
CHRISTOPH LEUENBERGER, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO), 3. Aufl. 2016, N. 38 zu Art. 221 ZPO.
39 Vi-act. 13 S. 18 und vi-act. 53 S. 3.
40 BGE 85 II 474 E. 5; DUSS JACOBI/MARRO, Klagen und Rechtsbehelfe im Zivilrecht, 2016, Rz.
13.186; REY/STREBEL, Basler Kommentar, ZGB II, 5. Auf. 2015, N. 11 zu Art. 665 ZGB; LORENZ STREBEL, Das gesetzliche Vorkaufsrecht des Pächters gemäss dem Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht, 2009, Rz. 1363 f.
41 Vi-act. 21/19.
Seite 11
19‘918.--)42 vorgelegt hat. In diesem Zusammenhang ist schliesslich von Bedeutung,
dass der Berufungskläger im Zeitpunkt der Abgabe der Ausübungserklärung gegenüber
dem Berufungsbeklagten 6 am 31. März 201543 noch keine Kenntnis vom Inhalt des
Kaufvertrages vom 10. Februar 201544 und damit von der dortigen Zahlungsregelung
über ein Zahlungsversprechen gehabt hat, wie aus dem genannten Schreiben
hervorgeht. In einer solchen Konstellation genügt es, wenn das Zahlungsversprechen
mit der gerichtlichen Geltendmachung des Vorkaufsrechts beigebracht wird45.
1.7. Berufungsbeschwer bezüglich Dispositiv Ziffer 3 des angefochtenen Entscheids
Der Berufungskläger verlangt die Aufhebung des gesamten erstinstanzlichen Urteils und
damit auch dessen Ziffer 3. Gemäss dieser Ziffer ist die Vorinstanz auf die Widerklage
der Berufungsbeklagten 1-5 nicht eingetreten. Es stellt sich die von Amtes wegen (Art.
60 ZPO) zu klärende Frage, ob dem Berufungskläger bezüglich einer Korrektur von Dis-
positiv-Ziffer 3 ein Rechtschutzinteresse (Art. 59 Abs. 2 lit. a ZPO) an der Berufung zu-
kommt. Anzufügen ist, dass die Berufungsbeklagten 1-5 in diesem Punkt eine Beschwer
des Berufungsklägers verneinen46.
Der Berufungskläger hat vor der Vorinstanz nicht allein die Abweisung der Widerklage
beantragt, sondern hat das Nichteintreten auf die Widerklage in seinem Antrag aufge-
nommen und dies in der Widerklageantwort47 ausführlich begründet. Damit erweist sich
bezüglich der Widerklage seitens des Berufungsklägers und Widerbeklagten der Antrag
auf Nichteintreten als Hauptantrag, der Antrag auf Abweisung als Eventualantrag. Dies
kann auch aus den Vorbringen des Berufungsklägers auf S. 5 der Widerklageantwort
geschlossen werden („Rein vorsorglich für den Fall, dass entgegen den vorstehenden
Ausführungen wider erwarten dennoch auf die Widerklage eingetreten werden sollte,
werden die Behauptungen der Bekl. 1-5 bestritten.“). Weil die Vorinstanz dem Hauptan-
trag des Berufungsklägers entsprochen hat, fehlt die formelle Beschwer48.
Hinsichtlich der materiellen Beschwer ist zu beachten, dass der Berufungskläger ein
offensichtliches Interesse an der Feststellung des - von den Berufungsbeklagten 1-5 be-
42
Vi-act. 2/5. 43
Vi-act. 2/6. 44
Vi-act. 2/5. 45
BÜSSER/HOTZ, in: Das bäuerliche Bodenrecht, Kommentar zum Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991, 2. Aufl. 2011, N. 8 S. 732 der Vorbemerkungen zu Art. 50-55 BGBB; LORENZ STREBEL, a.a.O., Rz. 1327 ff.; vgl. auch das Urteil des Bundesgerichts 5A_207/2007 vom 20. März 2007 E. 7.4, nicht publiziert in: BGE 134 III 332, und JONAS RÜEGG, Rechtsgeschäftliche Vorkaufsrechte an Grundstücken, 2014, Rz. 924, wonach die Bezahlung zumindest angeboten werden muss, und Rz. 1008.
46 Act. 7 S. 4.
47 Vi-act. 36.
48 Vgl. zum Begriff: BENEDIKT SEILER, Die Berufung nach ZPO, 2013, Rz. 529.
Seite 12
strittenen - Bestehens eines Pachtverhältnisses hat. Er muss wissen, ob er das Grund-
stück Nr. 001 bewirtschaften darf oder nicht. Der Berufungskläger geht in der
Widerklageantwort davon aus, dass diese Frage im Rahmen der Klage beantwortet
werde. Von einer Beantwortung kann nur gesprochen werden, wenn ein klarer Konnex
besteht zwischen dem Dispositiv und den Grundlagen des Anspruches. Im Falle einer
Klagegutheissung müssen alle Voraussetzungen des Anspruches - also auch das Be-
stehen eines Pachtverhältnisses - erfüllt sein, weshalb ein Konnex zu bejahen wäre. Im
Falle einer Klageabweisung wäre ein Konnex dagegen zu verneinen, weil ein ent-
sprechendes Dispositiv keinen Hinweis auf die Gründe der Klageabweisung enthält. In
dieser Situation wäre das Interesse an einer Anfechtung des vorinstanzlichen Nichtein-
tretensentscheides zu bejahen, weil die (wider-) beklagte Partei ein schutzwürdiges In-
teresse daran hat, nicht in einem späteren Verfahren erneut mit der gleichen Klage kon-
frontiert zu werden49. Vorliegend ist danebst für den Fall der Abweisung seiner Klage ein
eigenes Interesse des Berufungsklägers an der materiellen Behandlung der Widerklage
zu bejahen. Es ist ausreichend, wenn nur eine materielle, nicht aber eine formelle Be-
schwer gegeben ist50. Sollte also die Klage abgewiesen werden, stünde auch die Wider-
klage zur Disposition.
1.8. Klageart
Die Beklagten 1-5 bringen vor, die Zusprechung von Eigentum aufgrund eines geltend
gemachten obligatorischen Anspruches habe auf dem Weg über eine Gestaltungsklage
nach Art. 665 ZGB zu erfolgen51. Ohne Zusprechung des Eigentums bestehe kein An-
spruch des Berufungsklägers auf Eintragung im Grundbuch. Bisher habe der Berufungs-
kläger noch keine Gestaltungsklage erhoben - das klägerische Rechtsbegehren 4 be-
zwecke bloss die dingliche Rechtsverschaffung (im Sinne eines Verfügungsgeschäfts).
Die von der Vorinstanz vorgenommene Umdeutung der Grundbuchberichtigungs- in eine
Eigentumsverschaffungsklage sei nicht nachvollziehbar52.
Es trifft zu, dass der Berufungskläger zuerst eine Gestaltung-53 oder Leistungsklage54
auf Verschaffung des Eigentums erheben muss, um dann in einem zweiten Schritt den
Eintrag im Grundbuch ändern lassen zu können. In BGE 97 II 277 E. 2 hat das Bundes-
gericht entschieden, dass im Antrag auf Berichtigung des Grundbuches in dem Sinne,
dass der eingetragene Eigentümer zu löschen und die klagende Partei als Eigentümerin
49
BENEDIKT SEILER, a.a.O., Rz. 531, mit Hinweisen auf den überwiegenden Teil der Lehre; das Bundesgericht hat in einem älteren Entscheid gegenteilig entschieden, BGE 63 II 190.
50 BENEDIKT SEILER, a.a.O., Rz. 527 und 535.
51 Act. 7 S. 7, vi-act. 53 S. 2.
52 Act. 7 S. 7.
53 DUSS JACOBI/MARRO, a.a.O. Rz. 13.175 ff.
54 DUSS JACOBI/MARRO, a.a.O. Rz. 13.192.
Seite 13
einzutragen sei, ein Antrag auf Zusprechung des Eigentums gesehen werden könne.
Auch der Berufungskläger hat in seinem vor der Vorinstanz gestellten Begehren 4 die
Streichung der Beklagten als Eigentümer und die Eintragung von sich selbst als Eigen-
tümer verlangt. Damit hat er nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung eine Klage
auf Verschaffung des Eigentums erhoben.
Durch die rechtsgültige Ausübung eines gesetzlichen Vorkaufrechts erlangt der
Vorkaufsberechtigte einen Anspruch auf Übertragung des Eigentums an der Sache55.
Die Übertragung des Eigentums stellt dabei keine Grundbuchberichtigung (im Sinne von
Art. 975 Abs. 1 ZGB), sondern die Durchsetzung eines realobligatorischen Anspruchs
dar56. Bei der Auslegung des klägerischen Rechtsbegehrens nach Treu und Glauben
und anhand der Klagebegründung muss angenommen werden, dass der Berufungs-
kläger die Durchsetzung eines realobligatorischen Anspruchs bezweckt57. Die Tatsache,
dass er vom Grundbuchamt E_ spricht und eine Eintragung im Grundbuch verlangt,
ist nicht zu bemängeln, da es dem Berufungskläger auch freisteht, im Hauptbegehren
den Antrag zu stellen, der Grundbuchverwalter sei anzuweisen, die Eintragung
vorzunehmen58.
1.9. Feststellungsinteresse am klägerischen Rechtsbegehren 1
Die Vorinstanz erwog, das Feststellungsbegehren in Ziffer 1 der Rechtsbegehren vor
erster Instanz sei zulässig. Der Berufungskläger unterliege einer Unsicherheit, ob die
Parteien des Kaufvertrages einem Grundlagenirrtum unterlegen seien und der Kaufver-
trag somit nach wie vor Gültigkeit habe oder nicht, weshalb nicht sicher sei, ob die Be-
rufungsbeklagten 1-5 oder der Berufungsbeklagte 6 rechtmässiger Eigentümer des
Grundstücks Nr. 001 seien59. Die Berufungsbeklagten 1-5 wenden hierzu ein, es be-
stehe kein Feststellungsinteresse des Berufungsklägers für die Frage, ob der Kaufver-
trag zwischen den beklagten Parteien vom 10. Februar 2015 auf einem Grundlagenirr-
tum beruhe60. Auch der Berufungskläger 6 bestreitet ein Feststellungsinteresse. Die
Frage des Grundlagenirrtums sei vorfrageweise im Rahmen der Leistungsklage nach
Ziffer 4 der Rechtsbegehren vor erster Instanz zu prüfen61.
Mit der Feststellungsklage verlangt die klagende Partei die gerichtliche Feststellung,
dass ein Recht oder ein Rechtsverhältnis besteht oder nicht besteht (Art. 88 ZPO). Die
55
BGE 97 II 277 E. 2, 137 III 293 E. 2.2. 56
BGE 97 II 277 E. 2. 57
Vi-act. 1 S. 14. 58
DUSS JACOBI/MARRO, a.a.O., Rz. 13.176. 59
Act. 2/1 = vi-act. 80 S. 7. 60
Act. 7 S. 5 f. 61
Act. 8 S. 4 f.
Seite 14
klagende Partei muss dartun, dass sie ein schutzwürdiges Interesse an der Feststellung
hat (vgl. Art. 59 Abs. 2 lit. a ZPO). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist die
Feststellungsklage zuzulassen, wenn der Kläger an der sofortigen Feststellung ein er-
hebliches schutzwürdiges Interesse hat, welches kein rechtliches zu sein braucht, son-
dern auch bloss tatsächlicher Natur sein kann. Diese Voraussetzung ist namentlich ge-
geben, wenn die Rechtsbeziehungen der Parteien ungewiss sind und die Ungewissheit
durch die richterliche Feststellung behoben werden kann. Dabei genügt nicht jede Un-
gewissheit; erforderlich ist vielmehr, dass ihre Fortdauer dem Kläger nicht mehr zuge-
mutet werden darf, weil sie ihn in seiner Bewegungsfreiheit behindert62. Die
Feststellungsklage ist gegenüber den Leistungs- und Gestaltungsklagen grundsätzlich
subsidiär63. Sie ist aber nicht schlechthin als der Leistungs- oder Gestaltungsklage
nachgehend zu betrachten, so dass sie immer ausgeschlossen wäre, wenn auf Leistung
oder Gestaltung geklagt werden kann. Vielmehr kann sich auch bei Möglichkeit der
Leistungs- oder Gestaltungsklage ein selbständiges Interesse an einer gerichtlichen
Feststellung ergeben. Eine solche selbstständige Bedeutung wird bejaht, wenn es
darum geht, nicht nur die fällige Leistung zu erhalten, sondern die Gültigkeit des ihr zu-
grunde liegenden Rechtsverhältnisses auch für dessen künftige Abwicklung feststellen
zu lassen64 oder wenn die Ungewissheit der Rechtsbeziehungen zwischen den Parteien
durch die richterliche Feststellung behoben werden kann und ihre Fortdauer für den Klä-
ger unzumutbar ist65. Diese Fälle stellen jedoch Ausnahmen dar und sind restriktiv
auszulegen66. Gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung steht dem Inhaber
eines bäuerlichen Vorkaufsrechts gegenüber den im Grundbuch eingetragenen
Eigentümer - ob dieser nun Käufer oder Verkäufer ist - die Klage auf gerichtliche Zu-
sprechung des Eigentums zu67. Eine Feststellungsklage ist als unzulässig zu betrachten,
da der Inhaber eines bäuerlichen Vorkaufsrechts gegen den im Grundbuch schon ein-
getragenen Käufer und damit im Sinne einer Realobligation Verpflichteten auch die
gleichzeitig geltend gemachte Klage auf gerichtliche Zusprechung des Eigentums zu-
steht68.
Vorliegend macht der Berufungskläger in Ziffer 1 seiner Rechtsbegehren vor erster In-
stanz eine Feststellungsklage geltend, um das Rechtsverhältnis zwischen den Be-
rufungsbeklagten 1-5 und den Berufungsbeklagten 6 in Bezug auf den zwischen ihnen
62
BGE 141 III 68 E. 2.3 mit Hinweisen. 63
BGE 135 III 378 E. 2.2; 119 II 368 E. 2a. 64
BGE 84 II 685 E. 2. 65
BGE 123 III 49 E. 1a 66
MARC WEBER, in: Basler Kommentar ZPO, 2. Aufl. 2013, N. 16 zu Art. 88 ZPO; BGE 135 III 378 E. 2.4.
67 BGE 97 II 277 E. 2.
68 BGE 109 II 51 E. 2 mit Hinweis auf BGE 97 II 277 E. 2.
Seite 15
abgeschlossenen Kaufvertrag vom 10. Februar 2015 zu klären. In Ziffer 4 wird sodann
begehrt, das Grundbuchamt E_ sei anzuweisen, ihn als Eigentümer des Grundstücks
Nr. 001 anstatt die Berufungsbeklagten im Grundbuch einzutragen. Im Rahmen der
Prüfung des klägerischen Rechtsbegehrens 4 wird vorfrageweise zu prüfen sein, ob sich
die Beklagten auf den Grundlagenirrtum berufen können oder nicht. Im Falle der
Gutheissung der Klage wird mit dem Entscheid über das Begehren 4 auch das
Begehren 1 beurteilt, weshalb auf das Begehren 1 nicht eingetreten werden kann. Aber
auch bei Abweisung des klägerischen Rechtsbegehrens 4 ist ein Interesse des Be-
rufungsklägers an seinem Rechtsbegehren 1 zu verneinen. Entgegen der Ansicht der
Vorinstanz steht es dem Berufungskläger als Vorkaufsberechtigten nicht zu, die zwi-
schen den Berufungsbeklagten 1-5 und dem Berufungsbeklagten 6 bestehenden Be-
ziehung anzutasten69. Eingetragen im Grundbuch als Eigentümer am Grundstück Nr.
001 sind die Berufungsbeklagten 1-5. Aus der Sicht aller Berufungsbeklagten sind die
Berufungsbeklagten 1 bis 5 die rechtmässigen Eigentümer. Es ist kein Rechtstitel er-
kennbar oder geltend gemacht worden, der es dem Berufungskläger erlauben würde,
gegen den Willen der Berufungsbeklagten ihre Beziehungen untereinander anders zu
regeln. Die Frage, gegen wen sich die Klage richten muss, ist unter dem Titel „Passiv-
legitimation“ zu prüfen. Ein Kläger hat darauf zu Beginn des Verfahrens eine klare Ant-
wort zu geben. Lässt er die Frage offen und reicht gegen mehrere Personen gleichlau-
tende Klagen ein, handelt es sich um eine unzulässige Alternativklage70. Es kann nicht
dem Gericht überlassen werden zu bestimmen, gegen welche Partei sich ein Anspruch
richtet. Im Verhältnis zwischen dem Berufungskläger und den Berufungsbeklagten stellt
sich nicht die Frage nach der Gültigkeit des Kaufvertrages vom 10. Februar 2015 (vgl.
dazu nachfolgend Erwägung 2.2.2), sondern nach der Zulässigkeit, sich auf diesen Ver-
trag zu berufen (vgl. dazu nachfolgend Erwägung 2.2.3).
1.10. Feststellungsinteresse an den klägerischen Rechtsbegehren 2 und 3
Der Berufungskläger ficht auch den Teil von Ziffer 1 des vorinstanzlichen Dispositivs an,
worin auf die Feststellungsbegehren gemäss Ziffer 2 und 3 der Rechtsbegehren vor
erster Instanz nicht eingetreten wird. Die Vorinstanz trat auf diese Feststellungsbe-
gehren wegen des fehlenden Feststellungsinteresses und aufgrund des fehlenden
Nachweises, weshalb neben der Leistungsklage ein zusätzliches Interesse an der Fest-
stellung des gültig ausgeübten Vorkaufsrechts bestehen sollte, nicht ein71. Der
Berufungskläger bringt vor, nach Art. 247 Abs. 2 lit. b Ziffer 1 ZPO stelle das Gericht im
69
BGE 137 III 293 E. 2.2.; vgl. bezüglich der Berufung eines Dritten auf Formmängel: ALFRED KOLLER, in: Alfred Koller [Hrsg.], Der Grundstückkauf, 3. Aufl. 2017, §. 3 Rz. 120 ff, insbesondere Rz. 122.
70 MARC WEBER, a.a.O., N. 16 zu Art. 15 ZPO; BGE 142 III E. 4 und 5
71 Act. 2/1 = vi-act. 80 S. 8.
Seite 16
vorliegenden Verfahren den Sachverhalt von Amtes wegen fest. Entsprechend sei die
formelle Feststellung betreffend dem Feststellungsbegehren „irrelevant“72.
Das Feststellungsinteresse ist von Amtes wegen zu prüfen (Art. 60 ZPO), wobei der
Feststellungskläger die Beweislast trägt. Demnach hat die Partei, welche einen An-
spruch behauptet, den Hauptbeweis für das rechtsbegründende Klagefundament zu
leisten.
Der Berufungskläger beruft sich auf die Untersuchungsmaxime nach Art. 247 Abs. 2 lit.
b Ziffer 1 ZPO. Die Untersuchungsmaxime vermag jedoch die Behauptungs- und Be-
weislast des Berufungsklägers nicht zu ersetzen, ein Feststellungsinteresse darzutun,
da die Untersuchungsmaxime die Parteien nicht davon befreit, an der Sammlung des
Prozessstoffes aktiv mitzuwirken. Gerade von demjenigen, der das Gericht anruft und
von ihm einen Entscheid wünscht, kann diesbezüglich auch bei Geltung der Unter-
suchungsmaxime eine Mitwirkung erwartet werden73. Die Bedeutung der
Untersuchungsmaxime liegt darin, dass das Gericht nicht an die Beweisanträge der
Parteien und deren Tatsachenbehauptungen gebunden ist74. Wenn es Gründe zur An-
nahme hat, dass die Beweisanträge einer Partei unvollständig sind, muss das Gericht
selber nach einschlägigen Beweismitteln forschen, von deren Existenz es aufgrund der
Parteibehauptungen und der Akten Kenntnis hat75. Mit der vorgebrachten Rüge, im vor-
liegenden Verfahren gelte nach Art. 247 Abs. 2 lit. b Ziffer 1 ZPO die Untersuchungs-
maxime, vermag der Berufungskläger kein Feststellungsinteresse darzutun. Im Übrigen
setzt er sich mit der Begründung der Vorinstanz nicht auseinander. Die Berufung ist in
diesem Punkt abzuweisen.
1.11. Feststellungsinteresse an der Widerklage
Für den Fall, dass die Widerklage zu prüfen ist (vgl. oben Erwägung 1.7), stellt sich die
Frage nach dem Eintreten auf diese Klage (davon zu unterscheiden ist die in Erwägung
1.7 behandelte Berufungsbeschwer des Berufungsklägers).
Die Vorinstanz ist auf die Widerklage nicht eingetreten mit der Begründung, es bestehe
kein Rechtsschutzinteresse und zudem sei Litispendenz gegeben. Denn das Bestehen
oder Nichtbestehen des Pachtverhältnisses müsse sowohl für die Beurteilung, ob die
72
Act. 1 S. 5. 73
Urteil des Bundesgerichts 4P.239/2005 vom 21. November 2005 E. 4.2. 74
BGE 139 III 457 E. 4.4.3.2 mit Hinweisen. 75
BGE 139 III 13 E. 3.2; 136 III 74 E. 3.1 S. 80; Urteil des Bundesgerichts 4A_1/2014 vom 26. März 2014 E. 2.3.
Seite 17
Parteien einem Grundlagenirrtum unterlegen seien, wie auch für die Frage des Vor-
kaufsrechts zwingend vorfrageweise geprüft werden.
In Fortführung der Argumentation unter Erwägung 1.7 ist ein Rechtsschutzinteresse der
Berufungsbeklagten 1-5 an der Widerklage nur zu verneinen, wenn die Klage gutgeheis-
sen wird. Bei einer Abweisung der Klage lässt sich aus dem Dispositiv des Entscheids
keine Antwort auf das Bestehen oder Nichtbestehen eines Pachtverhältnisses ableiten.
In diesem Fall wäre ein Interesse der Berufungsbeklagten 1-5 an der Widerklage zu be-
jahen und auf sie wäre einzutreten. Dies auch nach dem Grundsatz, dass ein schutz-
würdiges Interesse an einer Feststellung nur soweit besteht, wie die Rechtskraft des
Urteils reicht76; und diese ist beschränkt auf die Feststellungen im Dispositiv. Denn Ent-
scheidungsgründe, insbesondere Vorfragen, bedingende Rechtsverhältnisse oder gar
Fakten nehmen an der Rechtskraft nicht teil77.
1.12. Rechtsmittel ans Bundesgericht
In Streitigkeiten über die Ausübung eines gesetzliches Vorkaufsrechts ist die Be-
schwerde in Zivilsachen an das Bundesgericht grundsätzlich zulässig (Art. 72 Abs. 1 des
Bundesgesetzes über das Bundesgericht, BGG, SR 173.110)78. Voraussetzung ist ein
Streitwert von mindestens Fr. 30'000. -- (Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG). Diese Streitwert-
grenze wird im vorliegenden Fall nicht erreicht. Die Beschwerde in Zivilsachen kann
deshalb nach Art. 74 Abs. 2 lit. a BGG nur erhoben werden, wenn sich eine Rechtsfrage
von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Ist dies nicht der Fall, kann vor Bundesgericht im
Rahmen der subsidiären Verfassungsbeschwerde (Art. 113 bis 119 BGG) die Verletzung
von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden (Art. 116 BGG).
2. Materielles
2.1. Sachlegitimation
Bei der Sachlegitimation geht es um die Frage, ob der Kläger Träger des Rechts ist, das
er für sich in Anspruch nimmt (Aktivlegitimation), bzw. ob der Beklagte Adressat des
Rechts ist, das der Kläger gegen ihn zu haben behauptet (Passivlegitimation)79. Die
Sachlegitimation fehlt, wenn der Anspruch nicht dem Kläger zusteht oder nicht dem Be-
klagten gegenüber besteht. Die Frage nach der Sachlegitimation entscheidet sich nicht
nach dem Prozessrecht, sondern nach dem materiellen Recht, so dass die fehlende Le-
76
BGE 137 III 293 E. 4.2. 77
PAUL OBERHAMMER, a.a.O., N. 49 zu Art. 236 ZPO. 78
Urteil des Bundesgerichts 5A_671/2012 vom 7. März 2013 E. 1. 79
TANJA DOMEJ, in: Oberhammer/Domej/Haas [Hrsg.], ZPO, 2. Aufl. 2014, N. 22 zu Art. 59 ZPO.
Seite 18
gitimation kein Nichteintreten auf die Klage, sondern vielmehr die Abweisung der Klage
zur Folge hat80. Als materiellrechtliche Voraussetzung des eingeklagten Anspruchs ist
die Sachlegitimation vom Richter jeder Stufe im Rahmen der Rechtsanwendung von
Amtes wegen zu prüfen81.
2.1.1. Aktivlegitimation des Berufungsklägers
Bei der Klage auf Zusprechung des Eigentums an einem Grundstück (Art. 665 Abs. 1
ZGB) liegt die Aktivlegitimation bei dem aus dem obligatorischen Rechtsgeschäft Be-
rechtigten82. Vorliegend leitet der Berufungskläger das von ihm behauptete Vorkaufs-
recht aus seiner Stellung als Pächter des Grundstücks Nr. 001 in E_ ab. Die
Berufungsbeklagten bestreiten das Bestehen eines Pachtverhältnisses. Dies ist nachfol-
gend zu prüfen.
Die Vorinstanz geht davon aus, das Pachtverhältnis zwischen der Erblasserin und dem
Berufungskläger sei mit Schreiben vom 25. April 2012 rechtsgültig per 30. April 2013
beendet und anschliessend durch konkludentes Verhalten fortgesetzt worden83. Die
Vorinstanz betrachtet vom Berufungskläger an die Erblasserin geleistete „Pachtzinsen“
als Hauptindiz hierfür: Der Berufungskläger bezahlte der Erblasserin einen „Pachtzins“ in
der Höhe von Fr. 500.-- am 28. Oktober 2013 für den Zeitraum vom 1. Mai 2013 bis
30. April 2014 sowie am 15. Oktober 2014 und am 8. Oktober 2015 für die Jahre 2014
bzw. 201584.
Die Berufungsbeklagten 1-5 bestreiten die Bereitschaft der Erblasserin, das ursprüngli-
che Pachtverhältnis fortzusetzen. Hierfür wird hauptsächlich auf den Umstand hinge-
wiesen, im Gesuch um Ausnahme vom Zerstückelungsverbot gemäss Art. 60 BGBB für
landwirtschaftliche Grundstücke85 und im Verzeichnis der vorkaufsberechtigten Per-
sonen86, beide vom 2. Juli 2014 datiert, sei das Wort „Pächter“ durch „Bewirtschafter“
handschriftlich ersetzt worden87. Wenn überhaupt, könne nur von einem neuen
Pachtvertrag ausgegangen werden, da durch die handschriftlichen Streichungen zum
Ausdruck gebracht worden, dass sich die Parteien einig gewesen seien, dass das
Rechtsverhältnis einen anderen Regelungsinhalt als das per 30. April 2013 gekündigte
Pachtverhältnis gehabt habe88.
80
Urteil des Bundesgerichts 4A_696/2014 vom 13. März 2015 E. 2.2.1. 81
BGE 126 III 59 E. 1a S. 63. 82
DUSS JACOBI/MARRO, a.a.O. Rz. 13.179; ARTHUR MEIER-HAYOZ, Berner Kommentar, 3. Aufl. 1964, N. 9 zu Art. 665 ZGB.
83 Act. 2/1 = vi-act. 80 S. 14 f.
84 Vi-act. 2/12 bis vi-act. 2/14.
85 Vi-act. 21/17.
86 Vi-act. 21/18.
87 Act. 7 S. 9 ff.
88 Act. 7 S. 10 und 12.
Seite 19
Sowohl der Berufungskläger als auch die Berufungsbeklagten 1-5 gehen davon aus,
dass das Pachtverhältnis über die Grundstücke Nr. 002, 003, 004 und 001 mit Kündi-
gungsschreiben vom 25. April 2012 auf den 30. April 2013 rechtsgültig beendet worden
ist89. Es ist deshalb nachfolgend auf die Frage einzugehen, ob ab dem 1. Mai 2013 ein
Vertragsverhältnis zwischen dem Berufungskläger und der Erblasserin über das Grund-
stück Nr. 001 bestand und - falls dies bejaht werden kann - ob dies als eine Fortsetzung
des ursprünglichen Pachtvertrags oder als neuer Pachtvertrag zu qualifizieren ist.
Ein Pachtvertrag kann, wie jeder andere nicht formbedürftige Vertrag, nicht nur durch
ausdrückliche Willensäusserung der Parteien, sondern auch stillschweigend durch
schlüssiges Verhalten geschlossen werden. Die Fortsetzung durch konkludentes Ver-
halten entsteht dann, wenn vom Verhalten der Parteien auf einen gegenseitigen über-
einstimmenden Willen geschlossen werden kann, den Vertrag weiter zu führen. Dieser
Schluss ist zulässig, wenn der Verpächter von der Weiterbewirtschaftung durch den
Pächter nach Ablauf des Vertrags auf bestimmte Zeit oder nach der Kündigung Kenntnis
nimmt und keine Anstalten trifft, ihn auszuweisen. Von der Fortsetzung der Pacht nimmt
der Verpächter spätestens dann Kenntnis, wenn er nach Vertragsende wieder einen
Pachtzins akzeptiert90.
Die ins Recht eingereichten Unterlagen zu den geleisteten Pachtzinsen - allen voran die
von der Erblasserin persönlich unterzeichnete Quittung für die Zahlung eines ausdrück-
lich also solchen bezeichneten Pachtzinses des Jahres 201391 - zeigen, dass die Erblas-
serin ein Entgelt vom Berufungskläger entgegennahm. Im Gesuch um Ausnahme vom
Zerstückelungsverbot gemäss Art. 60 BGBB für landwirtschaftliche Grundstücke92 und
im Verzeichnis der vorkaufsberechtigten Personen93, beide datiert auf den 2. Juli 2014
und von der Erblasserin eigenhändig unterzeichnet, ist der Berufungskläger als „Bewirt-
schafter“ bezeichnet, was die Bewirtschaftung des Grundstücks Nr. 001 durch den Be-
rufungskläger belegt. Nicht von Bedeutung ist, dass in diesen beiden Unterlagen der Be-
rufungskläger als „Bewirtschafter“ und nicht als „Pächter“ bezeichnet wird. Für die
ebenerwähnte bundesgerichtliche Rechtsprechung in der vorhergehenden Erwägung ist
in Bezug auf den Abschluss eines Pachtvertrags nicht der technische Sinn des Terms
„Bewirtschafter“ heranzuziehen - wie er z.B. in Art. 2 Landwirtschaftliche Begriffsverord-
89
Act. 1 S. 7 und act. 7 S. 9. Der Berufungsbeklagte 6 hat sich dazu in der Berufungsantwort (act. 8) nicht geäussert.
90 STUDER/HOFER, Das landwirtschaftliche Pachtrecht, 2014, N. 150a f. zu Art. 4 LPG mit Verweis auf
BGE 118 II 441 E. 1. 91
Vi-act. 2/12. 92
Vi-act. 21/17. 93
Vi-act. 21/18.
Seite 20
nung (LBV, SR 910.91) oder in Art. 3 Direktzahlungsverordnung (DZV, SR 910.13) ver-
wendet wird (im Landwirtschaftsgesetz [LwG, SR 910.1] wird der Term zwar verwendet,
doch es folgt keine Definition dessen) - sondern im sprachlichen Sinn, worin jemand be-
zeichnet wird, der etwas bewirtschaftet94. Unbestrittenermassen tat dies der
Berufungskläger mit Wissen der Erblasserin. Hat der Berufungskläger das Grundstück
Nr. 001 bewirtschaftet und hat er dafür der Erblasserin eine Entschädigung bezahlt,
bedeutet, dass ab 1. Mai 2013 ein Vertragsverhältnis zwischen dem Berufungskläger
und der Erblasserin bestand. Die Erblasserin hat erwiesenermassen ein widersprüch-
liches Verhalten an den Tag gelegt: Auf der von ihr unterschriebenen Quittung vom 28.
Oktober 2013 steht „Pachtzins“ und auf den beiden Unterlagen vom 2. Juli 2014 wurde
das Wort „Pächter“ mit „Bewirtschafter“ ersetzt. Es ist jedoch zu beachten, dass das Ge-
richt aufgrund der Tatsachen, dass die Erblasserin von der erwiesenen Bewirtschaftung
des Grundstücks Nr. 001 durch den Berufungskläger wusste und nichts dagegen un-
ternahm und durch die erwiesenermassen akzeptierte Pachtzinszahlung annehmen darf
und muss, dass ab dem 1. Mai 2013 weiterhin ein Vertragsverhältnis bestand, weil die
Voraussetzungen des landwirtschaftlichen Pachtvertrages gemäss Art. 4 des Bundes-
gesetzes über die landwirtschaftliche Pacht (LPG, SR 221.213.2) erfüllt waren. Diese
Annahme vermag den Ersatz des Worts „Pächter“ durch „Bewirtschafter“ im Gesuch um
Ausnahme vom Zerstückelungverbot nicht zu entkräften. Zu erwähnen ist schliesslich,
dass der von den Berufungsbeklagten 1-5 bereits vorinstanzlich zittierte bundesgerichtli-
che Entscheid95 vorliegend keine Anwendung findet. Dort wurde zusammengefasst
festgehalten, dass eine ordnungsgemässe Auflösung eines Pachtverhältnisses durch
Kündigung und die anschliessende Duldung der weiteren Nutzung der Pachtobjekte
nicht ohne Weiteres den Abschluss eines neuen Pachtvertrags bewirke. Das Bundesge-
richt verneinte jegliches Vertragsverhältnis aufgrund der konkreten Begebenheiten des
Sachverhalts: Der Verpächter wusste von der weiteren Nutzung der Pachtobjekte und
machte den ehemaligen Pächter schriftlich darauf aufmerksam, dass hieraus keinerlei
faktisches Pachtverhältnis abzuleiten sei und wies eine entsprechende Pachtzins-
zahlung zurück. Weiter verhandelte der ehemalige Pächter während der Nutzung mit
dem Verpächter über einen neuen Pachtvertrag. Deshalb könne keine stillschweigende
Übereinkunft angenommen werden96. Der eben zitierte Bundesgerichtsentscheid wider-
spiegelt in keiner Weise den vorliegenden Sachverhalt und kann deshalb nicht herange-
zogen werden. Feststehend, dass eine Vertragsbindung bestand, ist in einem zweiten
Schritt zu prüfen, ob dieses Vertragsverhältnis ein neuer Pachtvertrag oder eine Fort-
setzung des bisherigen Pachtvertrags darstellt.
94
https://www.duden.de/rechtschreibung/Bewirtschafter (zuletzt aufgerufen am 5. Januar 2018). 95
Urteil des Bundesgerichts 4C.38/2005 vom 24. Juni 2005. 96
Urteil des Bundesgerichts 4C.38/2005 vom 24. Juni 2005 E. 1.2 und 3.2.3.
Seite 21
Wenn einmal die Erstpachtdauer nach Art. 7 LPG abgelaufen ist, sind alle weiteren mit
demselben Pächter über dasselbe Pachtobjekt abgeschlossenen Pachtverträge Fort-
setzungen im Sinne von Art. 8 LPG. Die Erhöhung oder Herabsetzung des Pachtzinses
als objektiv wesentlicher Punkt der Pacht gilt nicht als Abschluss eines neuen Pachtver-
trags. Dies gilt aber auch für alle anderen Vertragsänderungen97. Eine stillschweigende
Fortsetzung eines Pachtvertrages liegt deshalb nur vor, wenn der Pächter das ihm
überlassene Pachtobjekt weiterhin und vom Verpächter unangefochten gebraucht, den
Pachtzins dafür leistet und dieser vom Verpächter vorbehaltlos entgegengenommen
wird98. Dies gilt auch bei Verträgen mit unbestimmter Dauer, wenn die Parteien nach der
Kündigung entschliessen, den Pachtvertrag (stillschweigend) fortzusetzen und unab-
hängig davon, ob die kündigende Partei ursprünglich den Pachtvertrag beenden oder
nur anpassen wollte99. Der Abschluss eines neuen Pachtvertrags, der eine erstmalige
Verpachtung im Sinne von Art. 7 LPG darstellt, liegt demnach vor, wenn die Parteien
hinsichtlich eines bestimmten Pachtgegenstandes erstmals in vertragliche Beziehung
treten100.
Der Berufungskläger bewirtschaftete ab dem 1. Mai 2013 ausschliesslich das Grund-
stück Nr. 001 und nicht mehr die Grundstücke Nr. 002, 003 und 004. Demnach wurde
ein objektiv wesentlicher Punkt der Pacht dahingehend geändert, dass nur noch ein
Grundstück von ursprünglich vier durch den Berufungskläger weiterbewirtschaftet
wurde. Deshalb darf der Schluss gezogen werden, dass lediglich eine Vertragsänderung
und nicht eine erstmalige Verpachtung eines bestimmten Pachtgegenstands vorliegt,
weshalb von einer Fortsetzung des bisherigen Pachtvertrags auszugehen ist.
Besteht somit ein Pachtverhältnis zwischen dem Berufungskläger und der Erblasserin
bzw. deren Gesamtrechtsnachfolgern, ist die Aktivlegitimation des Berufungsklägers be-
züglich der von ihm erhobenen Klage zu bejahen.
2.1.2. Passivlegitimation der Berufungsbeklagten 1-5
Die Vorinstanz hat die Passivlegitimation der Berufungsbeklagten bejaht mit der Begrün-
dung, aufgrund der Zulässigkeit des Feststellungsbegehrens gemäss Ziff. 1 der Klage
sei auch die Frage der Passivlegitimation geklärt101. Weil das Nichtbestehen des Grund-
97
STUDER/HOFER, a.a.O., N. 239 zu Art. 8 LPG mit Verweis auf BGE 103 II 149 E. 4. 98
STUDER/HOFER, a.a.O., N. 150b zu Art. 4 LPG mit Verweis auf das Urteil des Bundesgerichts 4A_588/2009 vom 25. Februar 2010 E. 4.
99 STUDER/HOFER, a.a.O., N. 239 zu Art. 8 LPG.
100 STUDER/HOFER, a.a.O., N. 215 zu Art. 7 LPG.
101 Act. 2/1 = vi-act. 80 S. 8.
Seite 22
lagenirrtums sowohl gegenüber den Beklagten 1-5 als auch gegenüber dem Beklagten 6
festgestellt werden solle, seien sowohl die Beklagten 1-5 als auch der Beklagte 6 pas-
sivlegitimiert.
Die Berufungsbeklagten 1-5 sind der Auffassung, der vom Berufungskläger behauptete
realobligatorische Anspruch richte sich zwangsläufig gegen diejenige Partei, welche zum
Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts Eigentümer des Grundstückgeschäfts ge-
wesen sei102. Das Vorkaufsrecht können nur einmal ausgeübt werden, was der
Berufungskläger am 31. März 2015 getan habe. Gegenüber den Berufungsbeklagten 1-
5 bestehe kein Anspruch auf eine Eigentumsverschaffung, weshalb keine Passivlegiti-
mation der Berufungsbeklagten 1-5 bestehe. Zum gleichen Schluss kommt auch der Be-
rufungsbeklagte 6, allerdings unter Hinweis auf den fehlenden Vorkaufsfall103.
Passivlegitimiert bei der Klage auf Zusprechung des Eigentums an einem Grundstück
(Art. 665 Abs. 1 ZGB) ist der aus dem Rechtsgeschäft verpflichtete Eigentümer bzw.
seine Gesamtrechtsnachfolger104. Dies gilt insbesondere auch beim entsprechenden An-
spruch des Vorkaufsberechtigten105. Die Klage richtet sich somit gegen die im Grund-
buch als Eigentümer eingetragene Person106. Denn nur dieser Eigentümer kann das
Eigentum verschaffen107. Massgebend für die Sachlegitimation sind die Verhältnisse im
Zeitpunkt des Urteiles108.
Die Berufungsbeklagten 1-5 waren im Zeitpunkt der Erhebung der Klage und sind auch
heute noch als Eigentümer des Grundstücks Nr. 001 im Grundbuch eingetragen. Also
sind sie bezüglich der Klage passivlegitimiert. Hervorzuheben ist, dass die Frage, gegen
wen die Klage einzureichen ist, von der Frage zu unterscheiden ist, wer Adressat der
Ausübungserklärung ist. In den meisten Fällen wird die gleiche Person betroffen sein.
Wenn aber nach erfolgter Ausübungserklärung ein Eigentümerwechsel stattfindet, ist die
Klage gegen den neuen Eigentümer zu richten. Ein allfälliger Streit darüber, ob die Aus-
übungserklärung - gegenüber dem damaligen Empfänger (im Sinne von Art. 681a Abs. 3
ZGB109) - gültig ausgesprochen worden ist, betrifft den damaligen Empfänger als nicht
102
Act. 7 S. 8 f. 103
Act. 8 S. 7. 104
DUSS JACOBI/MARRO, a.a.O. Rz. 13.180; ARTHUR MEIER-HAYOZ, a.a.O., N. 10 zu Art. 665 ZGB. 105
REY/STREBEL, a.a.O., N. 5 zu Art. 681a ZGB; vgl. auch JONAS RÜEGG, a.a.O., Rz. 1025. 106
BGE 92 II 147 E. 4 am Schluss, in: Pra 1967 Nr. 3. 107
BÜSSER/HOTZ, a.a.O., N. 7 S. 731 der Vorbemerkungen zu Art. 50-55 BGBB; vgl. auch JONAS RÜEGG, a.a.O., Rz. 1045.
108 BÜSSER/HOTZ, a.a.O., N. 7 S. 731 der Vorbemerkungen zu Art. 50-55 BGBB.
109 Dazu das Urteil des Bundesgerichts 5A_659/2012 vom 25. Januar 2013 E. 3; anzumerken ist, dass
in diesem Fall des Bundesgerichts der Adressat der Ausübungserklärung ebenfalls - wie vorliegend - nicht mit dem gerichtlich Belangten identisch war; Urteil des Bundesgerichts 5A_671/2012 vom 7. März 2013 E. 4.1; vgl. auch ARTHUR MEIER-HAYOZ, Berner Kommentar, 3. Aufl. 1975, N. 234 zu Art.
Seite 23
im Grundbuch eingetragenen Eigentümer nicht. Seine Rechtsposition erfährt durch die
Folgen einer allfälligen Gutheissung der Klage keine Veränderung.
2.1.3. Passivlegitimation des Berufungsbeklagten 6
Die Vorinstanz hat die Passivlegitimation des Berufungsbeklagten 6 bejaht (vgl. oben
unter E. 2.1.2). Der Berufungsbeklagte macht geltend, er sei nicht als Eigentümer im
Grundbuch eingetragen, weshalb ihm die Sachlegitimation fehle110.
Im Anschluss an die Ausführungen unter der vorstehenden Erwägung 2.1.2 erweist sich
der Einwand des Berufungsbeklagten 6 als stichhaltig. Er ist nicht Eigentümer des um-
strittenen Grundstückes und somit auch nicht passivlegitimiert. Die Klage gegen ihn ist
deshalb abzuweisen.
2.1.4. Sachlegitimation bezüglich der Widerklage
Die Vorinstanz und die Parteien haben sich dazu nicht geäussert. Sollte auf die Wider-
klage eingetreten werden, wäre die Sachlegitimation nicht aufgrund des zwischen dem
Berufungskläger und den Berufungsbeklagten 1-5 bestehenden Pachtvertrages (vgl.
Erwägung 2.1.1) zu bejahen, sondern wegen des Interesses der beiden genannten
Parteien an Feststellungen über das zwischen ihnen bestehende Rechtsverhältnis111.
Nur am Rande sei erwähnt, dass die Sachlegitimation bezüglich Klage und Widerklage
separat beurteilt werden müssen112.
2.2. Vorkaufsrecht des Pächters
2.2.1. Anfängliches Entstehen des Vorkaufsrechts
Wird ein landwirtschaftliches Grundstück veräussert, so hat der Pächter am
Pachtgegenstand gemäss Art. 47 Abs. 2 BGBB ein Vorkaufsrecht, wenn (a.) die gesetz-
liche Mindestpachtdauer nach den Bestimmungen des LPG abgelaufen ist und (b.) der
Pächter Eigentümer eines landwirtschaftlichen Gewerbes ist oder wirtschaftlich über ein
solches verfügt und das gepachtete Grundstück im ortsüblichen Bewirtschaftungsbe-
reich dieses Gewerbes liegt. Für die Ausübung des Vorkaufsrechts kennt das BGBB
keine Sondervorschriften. Es gilt der für die gesetzlichen Vorkaufsrechte massgebende
Art. 681a ZGB (vgl. bezüglich der vertraglichen Vorkaufsrechte die analoge Regelung in
681 aZGB, und TARKAN GÖKSU, in: Amstutz et al [Hrsg.], Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 3. Aufl. 2016, N. 5 zu Art. 681a ZGB.
110 Act. 8 S. 7.
111 PAUL OBERHAMMER, in: Oberhammer/Domej/Haas [Hrsg.], ZPO, 2. Aufl. 2014, N. 3 zu Art. 88 ZPO.
112 Urteil des Bundesgerichts 4C.352/2006 vom 26. Januar 2007 E. 3.2.2.
Seite 24
Art. 216e OR). Mit der Marginalie "Ausübung" sieht Art. 681a ZGB unter anderem vor,
dass der Verkäufer die Vorkaufsberechtigten über den Abschluss und den Inhalt des
Kaufvertrags in Kenntnis setzen muss (Abs. 1), dass der Vorkaufsberechtigte, der sein
Recht ausüben will, es innert dreier Monate seit Kenntnis von Abschluss und Inhalt des
Vertrages geltend machen muss (Abs. 2) und dass der Vorkaufsberechtigte seinen An-
spruch innerhalb dieser Frist gegenüber jedem Eigentümer des Grundstücks geltend
machen kann (Abs. 3).
Die Vorinstanz hat zu Recht ein gesetzliches Vorkaufsrecht aufgrund der vorliegend
gegebenen Voraussetzungen bejaht. Auf die entsprechende Erwägung 2.2 im ange-
fochtenen Entscheid wird ausdrücklich verwiesen. Auf die Rüge der Berufungsbeklagten
1-5113 - die gesetzliche Mindestpachtdauer von mindestens sechs Jahren für einzelne
Grundstücke nach Art. 7 Abs. 1 LPG liege nicht vor - ist nicht einzugehen, weil eine
Fortsetzung des bisherigen Pachtvertrags angenommen wird (vgl. oben Erwägung
2.1.1). Festzuhalten ist weiter, dass der Berufungskläger das Vorkaufsrecht nach Art.
681a ZGB mit Schreiben von 31. März 2015114 rechtzeitig gegenüber dem damals im
Grundbuch eingetragenen Berufungsbeklagten 6 ausgeübt hat.
2.2.2. Nachträgliches Dahinfallen des Vorkaufsrechts
Bezüglich der Auswirkungen eines einseitig unverbindlichen Kaufvertrages auf das Vor-
kaufsrecht kann auf die zutreffenden und von keiner Partei kritisierten Ausführungen der
Vorinstanz in Erwägung 2.3.4, 2. Abschnitt, des angefochtenen Entscheid verwiesen
werden.
Die Berufungsbeklagten 1-5 und der Berufungsbeklagte 6 haben am 29. Juni 2015
einvernehmlich den Kaufvertrag vom 10. Februar 2015 wegen beidseitigem Grund-
lagenirrtums mit Wirkung ex tunc als ungültig erklärt115. Die Vorinstanz hat die Tatbe-
standsvoraussetzungen eines Grundlagenirrtums geprüft und als erfüllt erachtet (vgl. die
Erwägungen 2.3.5 f des angefochtenen Entscheids). Die Berufungsbeklagten machen
geltend116, die Gültigkeit des Kaufvertrages vom 10. Februar 2015 falle einzig in die
Rechtsphäre der Berufungsbeklagten, weshalb der Berufungskläger daraus keine An-
sprüche ableiten könne. Dieser Argumentation ist zu folgen. Der Kaufvertrag vom
10. Februar 2010 wurde von den Berufungsbeklagten geschlossen. Der Berufungskläger
war nicht Vertragspartei. Die Ungültigerklärung dieses Vertrages erfolgte durch beide
Vertragsparteien einvernehmlich. Ein solches Vorgehen ist, wie die Vorinstanz zutref-
113
Act. 7 S. 13. 114
Vi-act. 2/6. 115
Vi-act. 2/8. 116
Act. 8 S. 8 ff und vi-act. 13 S. 16.
Seite 25
fend ausgeführt hat, zulässig; es bedarf dazu keines Gerichtsverfahrens. Dem Be-
rufungskläger steht es nicht zu, die Erklärungen der Berufungsbeklagten vom
10. Februar 2015 bzw. die Folge dieser Erklärungen anzufechten. Die Privatautonomie
der Vertragsparteien ist zu schützen. Aspekte der aus der Privatautonomie fliessenden
Vertragsfreiheit117 sind die Aufhebungsfreiheit und die Freiheit der Bestimmung der Bin-
dungswirkung. Zudem ist es eine Selbstverständlichkeit, dass ein Vertrag nur für die an
ihm beteiligten Parteien Rechte und Pflichten schafft. Der Berufungskläger hat nicht dar-
gelegt, auf welcher gesetzlichen Grundlage eine Anfechtung geschehen könnte. Eine
solche ist nicht ersichtlich (Art. 57 ZPO). Anzufügen ist , dass der Berufungskläger nicht
ausdrücklich verlangt hat, das Gericht müsse das Vorliegen eines Grundlagenirrtums frei
überprüfen; er hat seine Kritik am Vorgehen der Berufungsbeklagten stets mit dem
Thema Rechtsmissbrauch verknüpft118.
Folge dieser Überlegung ist, dass es keiner freien Prüfung der Tatbestandsvoraus-
setzungen des Grundlagenirrtums bedarf.
2.2.3. Rechtsmissbräuchliche Berufung auf das nachträgliche Dahinfallen des ?
Zwischen den Parteien ist hingegen unbestritten, dass der Berufungskläger geltend
machen kann, die Berufung auf den Grundlagenirrtum sei rechtsmissbräuchlich119.
Die Vorinstanz verneint ein rechtsmissbräuchliches Verhalten der Berufungsbeklag-
ten120.
Art. 2 Abs. 2 ZGB gewährt offenbarem Rechtsmissbrauch keinen Rechtsschutz. Ob eine
Berechtigung missbräuchlich ausgeübt wird, hängt stets von den Umständen des Ein-
zelfalles ab121. In Lehre und Rechtsprechung sind Fallgruppen anerkannt worden, in
denen typischerweise ein offenbarer Missbrauch vorliegen kann. So wird etwa Rechts-
missbrauch angenommen bei zweckwidriger Verwendung eines Rechtsinstituts zur
Verwirklichung von Interessen, die dieses Institut nicht schützen will122. Die Beweislast
für die Umstände, die auf Rechtsmissbrauch schliessen lassen, trägt derjenige, der sich
117
ARNOLD MARTI, in: Zürcher Kommentar, 3. Aufl. 1998, N. 340 und 343 zu Art. 6 ZGB; vgl. auch Art. 19 Abs. 1 OR.
118 Vgl. etwa vi-act. 1 S. 10 und vi-act. 26 S. 15.
119 Vgl. etwa act. 8 S. 8 f.
120 Act. 2/1 =vi-act. 80 S. 26.
121 BGE 135 III 162 E. 3.3.1 S. 169.
122 BGE 135 III 162 E. 3.3.1 S. 169; BGE 128 II 145 E. 2.2 S. 151; Urteil 4A_36/2010 vom 20. April
2010 E. 3.1 betreffend zweckwidrigen Gebrauch des Auskunfts- und Einsichtsrechts nach Art. 697 OR.
Seite 26
auf den Rechtsmissbrauch beruft123. Eine Konkretisierung von Art. 2 Abs. 2 ZGB findet
sich in Art. 25 OR. Nach dieser Bestimmung ist die Berufung auf Irrtum unstatthaft, wenn
sie Treu und Glauben widerspricht. Die Geltendmachung des Irrtums ist nach der bun-
desgerichtlichen Rechtsprechung nur dann ein Verstoss gegen Treu und Glauben, wenn
es sich um eine unnütze Rechtsausübung handelt oder ein krasses Missverhältnis der
Interessen besteht124. Zu beachten ist auch noch Art. 26 OR, wonach der Irrende für den
durch den Wegfall des Vertrages entstandenen Schaden haftet, wenn er den Irrtum der
eigenen Fahrlässigkeit zuzuschreiben hat.
Der Berufungskläger macht geltend, die Berufungsbeklagten hätten Kenntnis vom
Pachtverhältnis gehabt, weshalb ihre Berufung auf einen Grundlagenirrtum rechtsmiss-
bräuchlich sei. Vor der ersten Instanz hat er in erster Linie vorgebracht, die Berufungs-
beklagten seien von der Grundbuchverwalterin, die den Kaufvertrag vom 10. Februar
2015 beurkundet habe, ausdrücklich auf das Pachtverhältnis hingewiesen worden. Im
Weiteren beruft er sich auf den Umstand, dass den Berufungsbeklagten 1-5 aufgrund
des Beschlusses der Bodenrechtskommission vom 29. Oktober 2014, worin festgehalten
werde, der Berufungskläger sei Pächter des Grundstücks Nr. 001125, ein Wissen über
das Pachtverhältnis anzurechnen sei. Dieser Beschluss sei dem Tauschvertrag vom 10.
Februar 2015 angeheftet gewesen, worin die Berufungsbeklagten 1-5 eine Verklei-
nerung des Grundstücks Nr. 001 beschlossen hätten126. Weiter zeige die Aufnahme von
Ziffer 12 im Kaufvertrag vom 10. Februar 2015127 durch die Berufungsbeklagten 1-6 -
worin die Verkäufer bestätigen, dass bezüglich des Kaufgrundstücks kein Pachtver-
hältnis bestehe - dass ihnen bewusst war, dass das Vorhandensein eines Pachtverhält-
nisses rechtliche Bedeutung erlangen könne128. Dieses Verhalten stehe im Widerspruch
zur Behauptung der Berufungsbeklagten, es seien Abklärungen zum Bestehen eines
Pachtverhältnisses getätigt worden und diese seien negativ ausgefallen. Wenn diese
Abklärungen tatsächlich gemacht und die Berufungsbeklagten vom Nichtbestehen des
Pachtverhältnisses überzeugt gewesen wären, hätten sie Ziffer 12 nicht in den Kaufver-
trag aufnehmen müssen129.
Der Berufungskläger bringt - wie dargelegt - in erster Linie vor, die Berufungsbeklagten
seien von der Grundbuchverwalterin, die den Kaufvertrag vom 10. Februar 2015 beur-
kundet habe, auf das Pachtverhältnis hingewiesen worden. In diesem Zusammenhang
123
BGE 135 III 162 E. 3.3.1 S. 170; BGE 134 III 52 E. 2.1 S. 58 f. 124
BGE 132 III 737 E. 1.3, 123 III 200 E. 2b. 125
Vi-act. 2/15 S. 2 und 5. 126
Act. 1 S. 17 f. 127
Vi-act. 2/5 S. 2. 128
Act. 1 S. 18 f. 129
Act. 1 S. 19.
Seite 27
beruft er sich einzig auf das Zeugnis der Grundbuchverwalterin. Diese hat in ihrer Ein-
vernahme vom 20. März 2017 vor der Vorinstanz ausgesagt, die in Ziffer 12 des Kauf-
vertrages enthaltene Bestimmung, wonach kein Pachtverhältnis bestehe, stamme von
den Vertragsparteien130. Sie habe vom Pachtverhältnis nichts gewusst. Wenn die Grund-
buchverwalterin vom Pachtverhältnis nichts gewusst hat, konnte sie auch die Parteien
nicht entsprechend informieren.
Soweit sich der Berufungskläger auf den Beschluss der Bodenrechtskommission vom
29. Oktober 2014 (in dem der Berufungskläger als Pächter erwähnt ist) beruft, ist durch
nichts belegt, dass er von den Berufungsbeklagten 1-5 tatsächlich zur Kenntnis genom-
men worden ist. Unklar ist, wem der eine Woche nach dem Tod der Erblasserin ver-
sandte Beschluss ausgehändigt worden ist. In den Akten finden sich dazu keine Hin-
weise. Von einer Anfrage bei der Post kann abgesehen werden, weil diese - was
notorisch ist - eine Suche nur während längstens 360 Tagen (bei Geschäftskunden mit
eigenem Konto) bzw. 180 Tagen (öffentliche Suche) ermöglicht.
Auch der vom Berufungskläger eingelegte Tauschvertrag vom 10. Februar 2015 belegt
nicht, dass die Berufungsbeklagten 1-5 Kenntnis vom Pachtverhältnis erlangt haben.
Wohl findet sich in der Beilage des Tauschvertrages131 (zwischen F_ einerseits und
den Berufungsbeklagten 1-5 andererseits) der Beschluss der Bodenrechtskommission
vom 29. Oktober 2014. In der von den Vertragsparteien visierten bzw. unterzeichneten
11-seitigen öffentlichen Urkunde wird lediglich in Ziffer 13 vermerkt, dass die
Zerstückelungsbewilligung durch die Bodenrechtskommission erteilt worden sei.
Genauere Angaben fehlen aber. Es bleibt offen, ob die Vertragsparteien den Beschluss
der Bodenrechtskommission anlässlich der öffentlichen Beurkundung zu Gesicht
bekommen haben oder nicht. Festzustellen ist, dass der Beschluss der Bodenrechts-
kommission im Anhang des Tauschvertrages von den Vertragsparteien nicht visiert wor-
den ist. Auch im Akt der öffentlichen Beurkundung132 findet sich lediglich der Hinweis
darauf, dass die Vertragsparteien den Tauschvertrag selbst gelesen hätten. Die
Beilagen sind nicht erwähnt. Denkbar ist, dass das Grundbuchamt den ihm gemäss
Verteiler direkt zugestellten Beschluss der Bodenrechtskommission dem Vertrag beige-
fügt hat - wie diverse andere Unterlagen auch -, ohne dass die Vertragsparteien davon
und insbesondere von den Unterlagen Kenntnis bekamen. Dafür spricht auch, dass die
Grundbuchverwalterin am Tag der Unterzeichnung der beiden Verträge den Beschluss
130
Vi-act. 66. 131
Vi-act. 2/15. 132
Vi-act. 2/15, S. 10 der öffentlichen Urkunde.
Seite 28
der Bodenrechtskommission nicht mehr angeschaut hat133. Hervorzuheben ist schliess-
lich, dass die Grundbuchverwalterin im Zeitpunkt der Unterzeichnung des Kaufvertrages
keine Kenntnis vom Pachtverhältnis hatte und gemäss ihrer Aussage im Nachhinein irri-
tiert war wegen des Beschlusses der Bodenrechtskommission134.
Hinsichtlich des Berufungsbeklagten 6 hat sich der Berufungskläger bezüglich der
Kenntnisse eines Pachtverhältnisses auf den Beschluss der Bodenrechtskommission
vom 29. Oktober 2015135 berufen. Dieser Beschluss ist dem Berufungsbeklagten 6 zwar
zugegangen, aber erst nach dem Stichtag, dem 10. Februar 2015. Aus ihm kann des-
halb bezüglich der vorliegenden Fragestellung nichts abgeleitet werden. Es liegt auf der
Hand, dass aus dem Beschluss der Bodenrechtskommission vom 29. Oktober 2014, in
dessen Verteiler der Berufungsbeklagten 6 nicht aufgeführt ist, und aus dem Tausch-
vertrag vom 10. Februar 2015, an dem der Berufungsbeklagte 6 nicht beteiligt gewesen
ist, bezüglich des Berufungsbeklagten 6 von vornherein keine Schlüsse gezogen werden
können.
Andere Beweise, die den Beweis für ein Kennen des Pachtverhältnisses belegen
könnten, hat der Berufungskläger nicht angeboten. Unter dem Aspekt der Unter-
suchungsmaxime ist festzustellen, dass es keine Gründe zur Annahme gibt, die Beweis-
anträge des Berufungsklägers seien unvollständig, denn aufgrund der
Parteibehauptungen und der Akten bestehen keine Hinweise auf weitere einschlägige
Beweismittel.
Aus einigen Formulierungen in den Rechtsschriften des Berufungsklägers könnte ge-
schlossen werden, der Berufungskläger berufe sich zusätzlich auf einen fahrlässigen
Irrtum. Dem steht entgegen, dass der Berufungskläger als Reaktion auf ein ent-
sprechendes Vorbringen des Berufungsbeklagten 6136 einen fahrlässigen Irrtum
ausdrücklich verneint hat137. Dabei ist er zu behaften. Anzufügen ist folgendes: Allein die
Tatsache, dass der Irrende den Irrtum der eigenen Fahrlässigkeit zuzuschreiben hat,
genügt nicht, um den Schluss zu rechtfertigen, die Berufung auf den Irrtum verstosse im
Sinne von Art. 25 OR gegen Treu und Glauben; denn sonst verlöre Art. 26 OR, der den
fahrlässig Irrenden grundsätzlich zum Ersatz des aus dem Dahinfallen des Vertrages
133
Vi-act. 66 S. 5. 134
Vi-act. 66 S. 4 unten. 135
Vi-act. 16/2. 136
Vi-act. 15 S. 10. 137
Vi-act. 20 S. 26.
Seite 29
erwachsenen Schadens verpflichtet, seine Bedeutung138. Immerhin hat das Bundesge-
richt die Berufung auf Irrtum als treuwidrig angesehen, als sich bei einer Erbaus-
schlagung die Erbin in einem Irrtum über die Höhe des Nachlasses befand, weil sie sich
nicht die Mühe gemacht hatte, die Dokumente, welche sich in ihren Händen befunden
hatten, zu studieren139. Vorliegend ist aber gerade nicht nachgewiesen, dass die Be-
rufungsbeklagten über Unterlagen, welche das Pachtverhältnis belegt hätten, verfügten.
Weil der Berufungskläger die Beweislast für den Rechtsmissbrauch trägt, wirkt sich die
Beweislosigkeit zu seinen Ungunsten aus. Die Berufung der Berufungsbeklagten auf
Grundlagenirrtum erweist sich als nicht rechtsmissbräuchlich und damit als beachtlich.
Mithin ist die Klage des Berufungsklägers - soweit auf sie eingetreten werden konnte -
abzuweisen.
2.3. Widerklage
Mit Blick auf die Ausführungen in den Erwägungen 1.7 und 1.11 hat die Abweisung der
Klage zur Folge, dass eine Beschwer des Berufungsklägers bezüglich der Anfechtung
von Dispositiv-Ziffer 3 des angefochtenen Entscheids und ein Interesse der Berufungs-
beklagten 1-5 an der Widerklage zu bejahen sind. In Erwägung 2.1.1 wurde sodann
festgestellt, dass zwischen den Berufungsbeklagten 1-5 und dem Berufungskläger ein
Pachtverhältnis am Grundstück Nr. 001 besteht. Daraus folgt ohne weiteres, dass die
Widerklage entsprechend dem Berufungsantrag des Berufungsklägers abzuweisen ist.
3. Prozesskosten
3.1. Verteilung
Gemäss Art. 106 ZPO sind die Prozesskosten der unterliegenden Partei aufzuerlegen.
Hat keine der Parteien vollständig obsiegt, so werden die Prozesskosten nach Ausgang
des Verfahrens verteilt.
Die Feststellungen der Vorinstanz zum Mass des Obsiegens und Unterliegens haben mit
Blick auf die Streitwerte von Klage und Widerklage grundsätzlich nach wie vor Gültigkeit.
Indessen erscheint es angebracht zu berücksichtigen, dass die Abweisung der Wider-
klage wirtschaftlich und faktisch für den Berufungskläger mehr bedeutet als das Nicht-
eintreten auf die Widerklage. Dies rechtfertigt, die Prozesskosten dem Berufungskläger
138
BGE 91 II 271 E. 3, INGEBORG SCHWENZER, Basler Kommentar, OR I, 6. Aufl. 2015, N. 3 zu Art. 25 OR; AHMET KUT, in: Amstutz et al [Hrsg.], Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 3. Aufl. 2016, N. 3 zu Art. 25 OR; BRUNO SCHMIDLIN, Berner Kommentar, 2013, N. 9 zu Art. 25 OR.
139 Urteil des Bundesgerichts 5A_594/2009 vom 20. April 2010 E. 4; vgl. auch AHMET KUT, a.a.O., N. 4
am Schluss zu Art. 25 OR.
Seite 30
zu 9/10 und den Berufungsbeklagten 1-5 zu 1/10 aufzuerlegen. Der Berufungsbeklagte
6 hat keine Kosten zu übernehmen.
3.2. Entscheidgebühr
Gestützt auf Art. 96 ZPO in Verbindung mit Art. 16 Gebührenordnung (bGS 233.3) wird
die Gebühr für den vorliegenden Entscheid auf Fr. 1‘000.-- festgesetzt.
3.3. Parteientschädigung
Hinsichtlich der Parteientschädigung wird bei nur teilweisem Obsiegen nach der von den
ausserrhodischen Gerichten angewendeten Methode von der Kostenrechnung der
mehrheitlich obsiegenden Partei ausgegangen. Davon ist ihr eigener Kostenanteil zwei-
fach abzuziehen; die Differenz zum Rechnungsbetrag ist ihr zu erstatten140. Im
vorliegenden Fall führt das zu einem Anspruch der Berufungsbeklagten 1-5 auf Ersatz
von (9/10 minus 1/10 =) 8/10 ihrer Kosten. Dem Berufungsbeklagten 6 sind die vollen
Kosten zu ersetzen.
Bezüglich der Höhe der Entschädigungen ist nach Art. 105 Abs. 2 in Verbindung mit Art.
96 ZPO der ausserrhodische Anwaltstarif (AT, bGS 145.53) massgebend. Für das erst-
instanzliche Verfahren ist auf die im Berufungsverfahren unbestritten gebliebene Fest-
legung durch die Vorinstanz abzustellen. Diese hat den Anspruch der Berufungsbe-
klagten 1-5 mit Fr. 6‘683.30 und denjenigen des Berufungsbeklagten 6 mit Fr. 6‘605.65
beziffert (jeweils inkl. Barauslagen und Mehrwertsteuer). Die Kostennoten der Rechts-
vertreter der Berufungsbeklagten141 für das Berufungsverfahren erweisen sich als
tarifkonform142. Mithin hat der Berufungskläger die Berufungsbeklagten 1-5 mit Fr.
7‘753.35143 und den Berufungsbeklagten 6 mit Fr. 10‘829.10 144 für die Verfahren vor
beiden Instanzen zu entschädigen.
140
HANS SCHMID, in: Oberhammer/Domej/Haas [Hrsg.], ZPO, 2. Aufl. 2014, N. 4 zu Art. 106 ZPO; RÜEGG/RÜEGG, in: Basler Kommentar ZPO, 2. Aufl. 2013, N. 8 zu Art. 106 ZPO.
141 Act. 16 und 17.
142 Act. 16 und 17.
143 8/10 von (Fr. 6‘683.30 + Fr. 3‘008.40 =) Fr. 9'691.70.
144 Fr. 6‘605.65 + Fr. 4‘223.45.
Seite 31
Dispositiv
1. In teilweiser Gutheissung der Berufung wird der Entscheid der Einzelrichterin des
Kantonsgerichts im Verfahren ER2 15 256 vom 6. Juli 2017 aufgehoben.
2. a) Auf die klägerischen Rechtsbegehren 1 bis 3 wird nicht eingetreten.
b) Das klägerische Rechtsbegehren 4 wird abgewiesen.
c) Die Widerklage wird abgewiesen.
3. Die Gerichtskosten, bestehend aus
Fr. 200.-- Kosten des Schlichtungsverfahrens
Fr. 1‘200.-- Entscheidgebühr 1. Instanz
Fr. 1‘000.-- Entscheidgebühr 2. Instanz
Fr. 2‘400.-- insgesamt,
werden zu 9/10 (Fr. 2‘160.--) dem Berufungskläger und zu 1/10 (Fr. 240.--) den Beru-
fungsbeklagten 1-5 auferlegt. Die vom Berufungskläger geleisteten Vorschüsse von Fr.
2‘300.-- werden angerechnet, so dass die Berufungsbeklagten 1-5 der Gerichtskasse
noch Fr. 100.-- zu bezahlen haben. Dem Berufungskläger wird für Fr. 140.-- das Rück-
griffsrecht auf die Berufungsbeklagten 1-5 eingeräumt.
4. Der Berufungskläger wird verpflichtet, für die Verfahren vor erster und zweiter Instanz den
Berufungsbeklagten 1-5 eine Parteientschädigung von Fr. 7‘753.35 und dem Berufungs-
beklagten 6 eine solche von Fr. 10‘829.10 (jeweils inkl. Barauslagen und Mehrwertsteuer)
zu bezahlen.
Seite 32
5. Rechtsmittel:
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung Beschwerde in
Zivilsachen erhoben werden, wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung
stellt (Art. 72 ff. Bundesgerichtsgesetz, BGG, SR 173.110). Andernfalls ist die subsidiäre
Verfassungsbeschwerde gegeben (Art. 113 ff. BGG). In beiden Fällen ist die Beschwerde
beim Schweizerischen Bundesgericht, Avenue du Tribunal fédéral 29, 1000 Lausanne 14,
schriftlich einzureichen. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit
Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten; der angefochtene Entscheid
sowie die als Beweismittel angerufenen Urkunden sind - soweit vorhanden - beizulegen
(Art. 42 BGG). Die Beschwerde hat in der Regel keine aufschiebende Wirkung (Art. 103
BGG). Der Streitwert beträgt Fr. 19‘918.--.
6. Zustellung am 21.03.2018 an:
- RA AA_, mit GU - RA BB_, mit GU - RA CC_, mit GU - Vorinstanz, interne Post
Der Einzelrichter:
lic. iur. Walter Kobler