Decision ID: d15589fb-5202-5985-bbe0-314da95f93c3
Year: 2016
Language: de
Court: SG_VG
Chamber: SG_VG_001
Canton: SG
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law

Das Verwaltungsgericht stellt fest:
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 3/11
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
A.
a. D.S. sowie A.Y. und B.Y. sind Miteigentümer des in der Wohnzone W2b gelegenen
Grundstücks Nr. 000J, Grundbuch X. Auf dem Grundstück befindet sich ein
Terrassenhaus mit zwei Wohnungen, wovon die untere im Eigentum von D.S. und die
obere im Miteigentum von A.Y. und B.Y. steht. Am 7. Juni 2012 erteilte das
Bausekretariat X. dem Ehepaar A.Y. und B.Y. die Bewilligung für die Erhöhung der
bestehenden Stützmauer an der Westseite des Hauses von 1.24 m auf neu 2.99 m.
Gleichzeitig wurde die Hinterfüllung der erhöhten Stützmauer bewilligt, um eine
Vergrösserung der ebenen Gartenfläche zu ermöglichen. Am 27. September 2012 gab
das Bausekretariat dem Ehepaar A.Y. und B.Y. bekannt, dass die vorgenommenen
Terrainanpassungen nicht den bewilligten Plänen entsprechen würden. Dadurch seien
ein Lichtschacht zum Keller von D.S. sowie ein Notausstieg aus dem gemeinsamen
Luftschutzkeller geschlossen worden. Ein in der Folge beim Bausekretariat
eingereichtes Korrekturgesuch vom 20. November 2012 für die nachträgliche
Bewilligung der Eindeckung der beiden Schächte mit Betonelementen und
Rasenziegeln wurde unter anderem damit begründet, dass das Offenhalten der
Schächte einerseits ästhetisch nicht überzeugt habe und anderseits die
Nutzungsmöglichkeit des erweiterten Sitzplatzes eingeschränkt hätte. Der
Schutzraumausstieg sei in Friedenszeiten nicht erforderlich und könne im Krisenfall
innert einer Stunde freigelegt werden. Die ausreichende Belüftung des Schutzraums
sowie des Heizungs- und Tankraums werde durch eine Entlüftungsleitung
gewährleistet. Der Kellerraum von D.S. mit einer Grundfläche von 3 m könne auch
genutzt werden, wenn die Lichtquelle des Lichtschachtes wegfalle (act. G 8/9 Beilage).
b. Gegen das in der Folge öffentlich aufgelegte Korrekturgesuch erhoben D.S. und ihr
Ehemann E.S. am 11. Dezember 2012 Einsprache. Sie beanstandeten, dass durch die
Schliessung des Lichtschachtes ihr Vorratsraum die Belichtung und Belüftung verliere
(act. G 8/9 Beilage). Am 13. Mai 2013 unterzeichneten D.S. sowie A.Y. und B.Y. eine
Vereinbarung mit der Überschrift „Einspracherückzug“. Darin kamen sie im
Wesentlichen überein, für eine Feuchtigkeits- und Geruchsabführung sei der bisher
natürlich belüftete Lichtschacht durch einen „Einzelventilator ausgestattet mit
Feuchtefühler“ zu entlüften. „Ausführungsvorschlag gemäss Offerte“ (Ziff. 6). „In
Kenntnis und nach Unterzeichnung dieser Vereinbarung ... und nach Ausführung,
2
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 4/11
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Abnahme und Inbetriebsetzung der zugesicherten Abluftanlage zieht die Einsprecherin
D.S. ihre Einsprache vom 11. Dezember 2012 zurück“ (Ziff. 10; act. G 8/9 Beilage). Am
21. Mai 2013 erteilte die Baukommission den Gesuchstellern die Baubewilligung und
erklärte die Vereinbarung vom 13. Mai 2013 zum integrierenden Bestandteil derselben.
Gleichentags teilte das Bausekretariat D.S. (mit normaler Post) mit, dass in der
Vereinbarung vom 13. Mai 2013 der Einspracherückzug erklärt werde. Aufgrund des
Rückzugs sei das Geschäft von der Pendenzenliste gestrichen und die Vereinbarung
als integrierender Bestandteil der Baubewilligung aufgenommen worden (act. G 8/9
Beilagen). Nach Installierung, zwischenzeitlicher Änderung und Prüfung der
Abluftanlage informierte E.S. die Baugesuchsteller und das Bausekretariat mit E-Mail
vom 10. Februar 2014, dass das Fenster des Kellerraums wegen des Ölgeruchs immer
noch nicht geöffnet werden könne. Er erwarte die Behebung des Mangels oder die
Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands (natürliche Belüftung über den
Lichtschacht). Hierauf forderte das Bausekretariat die Baugesuchsteller mit Schreiben
vom 1. Juli 2014 auf, die Abdeckungen der Lichtschächte bis 31. Juli 2014 zu entfernen
und Gitterroste zu montieren (act. G 8/9 Beilagen).
c. Am 11. Juli 2014 informierte das Bausekretariat D.S., dass die Baubewilligung vom
21. Mai 2013 inzwischen rechtskräftig sei. Die Baugesuchsteller würden sich trotz
Aufforderung weigern, die Lichtschächte wieder freizulegen. Weil die privatrechtliche
Vereinbarung vom 13. Mai 2013 Grundlage der Baubewilligung sei, könne das
Bausekretariat die Freilegung der Schächte öffentlich-rechtlich nicht durchsetzen. Sie
müsse deshalb den Zivilrechtsweg beschreiten (act. G 8/9 Beilage). Am 28. Juli 2014
erhob D.S., vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Marcel Landolt, Jona, Rekurs beim
Baudepartement mit dem Rechtsbegehren, es sei die Baubewilligung vom 21. Mai
2013 aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an die Beschwerdebeteiligte
zurückzuweisen; eventuell sei das Baugesuch abzuweisen und die Baubewilligung zu
verweigern. Zur Begründung führte sie an, die Baubewilligung vom 21. Mai 2013 sei ihr
erst am 14. Juli 2014 von einem Mitarbeiter des Bausekretariats per E-Mail eröffnet
worden, weshalb ein fristgerechter Rekurs vorliege. Die Beschwerdebeteiligte habe die
Baubewilligung erteilt, ohne über die hängige Einsprache zu befinden. Die Einsprache
sei nie zurückgezogen worden. Die Baubewilligung sei (trotz pendenter Einsprache) zu
Unrecht erteilt worden (act. G 8/1). Mit Entscheid vom 9. März 2015 hiess das
Baudepartement den Rekurs im Sinn der Erwägungen gut, hob die Baubewilligung vom
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 5/11
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
21. Mai 2013 auf und wies die Streitsache zu neuer Entscheidung (gemeinsam mit der
Einsprache vom 11. Dezember 2012) an die Beschwerdebeteiligte zurück (Dispositiv
Ziff. 1a und 1b; act. G 2).
B.
a. Gegen diesen Rekursentscheid erhob MLaw HSG Linus Hofmann, Rechtsanwalt,
Rapperswil, für A.Y. und B.Y. mit Eingabe vom 24. März 2015 Beschwerde. Er stellte
die Rechtsbegehren, Ziff. 1a und 1b des Entscheids seien aufzuheben, unter Kosten-
und Entschädigungsfolge für sämtliche Instanzen zulasten der Beschwerdegegnerin
oder der Beschwerdebeteiligten (act. G 1).
b. In der Vernehmlassung vom 21. April 2015 beantragte die Vorinstanz Abweisung der
Beschwerde. Zur Begründung verwies sie auf die Ausführungen im angefochtenen
Entscheid und nahm zusätzlich zu den Darlegungen in der Beschwerde Stellung (act. G
7). Die durch Rechtsanwalt Landolt vertretene Beschwerdegegnerin beantragte in der
Eingabe vom 6. Juli 2015, die Beschwerdeführer seien zu verpflichten, für die
Parteientschädigung der Beschwerdegegnerin eine Sicherheit von Fr. 3‘000.--
(einschliesslich Barauslagen und Mehrwertsteuer) zu leisten; bis zur Leistung der
Sicherheit sei ihr die Frist zur Stellungnahme abzunehmen (act. G 14). Auf das
verfahrensleitende Schreiben des Verwaltungsgerichts vom 7. Juli 2015 (act. G 15) hielt
die Beschwerdegegnerin am Gesuch um Sicherheitsleistung in der Vernehmlassung
vom 20. Juli 2015 nicht mehr fest. Sie stellte den Antrag, die Beschwerde sei
abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdeführer
und/oder der Vorinstanzen, unter solidarischer Haftbarkeit (act. G 16).
c. Am 2. November 2015 nahm der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer zu den
Vernehmlassungen Stellung und hielt an seinem Standpunkt fest (act. G 24). Zu den
darin angeführten Punkten äusserte sich der Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin
in der Eingabe vom 23. November 2015 (act. G 26).
d. Auf die Vorbringen der Verfahrensbeteiligten wird, soweit für den Entscheid relevant,
in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 6/11
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte

Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:
1. (...).
2.
2.1. Streitig ist vorab die Frage der Rechtzeitigkeit des von der Beschwerdegegnerin
bei der Vorinstanz mit Eingabe vom 28. Juli 2014 (Postaufgabe) anhängig gemachten
Rekurses (act. G 8/1) bzw. die Einhaltung der 14tägigen Frist gemäss Art. 47 Abs. 1
VRP. In einem mit gewöhnlicher (nicht eingeschriebener) Post versandten Schreiben
vom 21. Mai 2013 hatte das Bausekretariat der Beschwerdegegnerin mitgeteilt, dass in
der Vereinbarung vom 13. Mai 2013 (act. G 8/9 Beilage) von ihr der Einspracherückzug
erklärt worden sei. Aufgrund des Rückzugs sei das Geschäft von der Pendenzenliste
gestrichen und die Vereinbarung als integrierender Bestandteil der Baubewilligung
aufgenommen worden (act. G 8/9 Beilage). Von der ebenfalls mit Schreiben vom 21.
Mai 2013 den Beschwerdeführern erteilten Nachtragsbaubewilligung selbst (act. G 8/9
Beilage) war keine Kopie an die Beschwerdegegnerin versandt worden.
Die Vorinstanz hielt gestützt auf diese Gegebenheiten im angefochtenen Entscheid
fest, es könne nicht bewiesen werden, dass die Beschwerdegegnerin das mit normaler
Post versandte Schreiben vom 21. Mai 2013 tatsächlich erhalten und sie dadurch
wenigstens indirekt von der Baubewilligung Kenntnis erlangt habe. Die
Beschwerdegegnerin habe sodann zwar von der Bauausführung Kenntnis gehabt.
Allerdings habe sie mit den Beschwerdeführern am 13. Mai 2013 (act. G 8/9 Beilage,
Ziff. 10) auch ausdrücklich vereinbart, dass sie „nach Ausführung, Abnahme und
Inbetriebsetzung der zugesicherten Abluftanlage“ die Einsprache vom 11. Dezember
2012 zurückziehe. Da die Beschwerdegegnerin das Ergebnis der
Nachbesserungsarbeiten habe abwarten müssen, habe sie nicht davon ausgehen
müssen, dass die Beschwerdebeteiligte bereits die Korrekturbaubewilligung erteilt
habe. Den Beginn und die Ausführung der Arbeiten habe sie nicht zwingend als
Anzeichen für die Erteilung der Baubewilligung deuten müssen (zumal gegen das
Baugesuch noch eine Einsprache pendent gewesen sei), weshalb sie sich zu jenem
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 7/11
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Zeitpunkt auch nicht bei der Vorinstanz hätte erkundigen und sich um die Eröffnung
von Baubewilligung und Einspracheentscheid hätte bemühen müssen. Die
Beschwerdegegnerin habe vereinbarungsgemäss die Installation der Abluftanlage
abgewartet und wiederholt deren mangelhafte Ausführung gerügt. Erst mit Schreiben
des Bausekretariats vom 11. Juli 2014 sei sie informiert worden, dass die
Baubewilligung bereits am 21. Mai 2013 erteilt worden und diese inzwischen
rechtskräftig sei. Auf Nachfrage sei ihr von der Bauverwaltung die Baubewilligung am
14. Juli 2014 per Mail übermittelt worden. Die Rekursfrist habe daher am 15. Juli 2014
zu laufen begonnen und am 28. Juli 2014 geendet. Ihr am letztgenannten Datum
erhobener Rekurs sei daher rechtzeitig (act. G 2 S. 7 f.).
2.2. Die Beschwerdeführer machen geltend, die Beschwerdegegnerin habe den Erhalt
des Schreibens vom 21. Mai 2013 nicht bestritten. Auch nicht per Einschreiben
versandte Schreiben kämen in der Schweiz mit an Sicherheit grenzender
Wahrscheinlichkeit beim Adressaten an. Der Rekurs vom 28. Juli 2014 sei daher zu
spät erfolgt. Die Vorinstanz sei fälschlicherweise und ohne weitere Abklärungen davon
ausgegangen, dass die Zustellung des Schreibens vom 21. Mai 2013 an die
Beschwerdegegnerin nicht erfolgt sei. Natur und Inhalt der Vereinbarung vom 13. Mai
2013 würden ergeben, dass die Einsprache mit Unterzeichnung durch die
Beschwerdegegnerin zurückgezogen worden sei. Sie habe für die Ausführung der
Bauarbeiten „grünes Licht“ gegeben. Wenn in der Vereinbarung stehe, die
Beschwerdegegnerin ziehe die Einsprache nach erfolgter Ausführung zurück, so könne
dies nur den Sinn haben, dass sie sich gewisse Rechte für den Fall eines mangelhaften
Arbeitsergebnisses vorbehalte. Die Formulierung sei diesbezüglich irreführend; sie
stamme vom Architekten der Beschwerdeführer (act. G 1 S. 3-5).
2.3. Die Beschwerdegegnerin erwähnte das an sie gerichtete Schreiben vom 21. Mai
2013 weder in der Rekursbegründung (act. G 8/1) noch reichte sie es als Beilage ein.
Lediglich die Korrekturbaubewilligung vom gleichen Datum, welche ihr erst lange im
Nachhinein (am 14. Juli 2014) zugestellt worden war, legte sie ins Recht (vgl. act. G 8/1
Beilagenverzeichnis). Unter diesen Umständen durfte die Vorinstanz annehmen, das
Schreiben vom 21. Mai 2013 liege der Beschwerdegegnerin nicht vor bzw. sei ihr nicht
bekannt. Dies bestätigte sich im Nachhinein auch mit dem nach Versand des
Rekursentscheids (am 9. März 2015; act. G 2 S. 13) bei der Vorinstanz eingegangenen
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 8/11
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Schreibens vom 9. März 2015 (act. G 8/22). Den Nichterhalt des Schreibens vom 21.
Mai 2013 vermerkt die Beschwerdegegnerin im vorliegenden Verfahren erneut (act. G
16 S. 2 unten, G 26 S. 3), so dass die diesbezüglich von den Beschwerdeführern
beantragte Beweisaussage der Beschwerdegegnerin und ihres Ehemannes bzw. eine
Befragung des letzteren als Zeuge (act. G 24 S. 3) zum vornherein keinen Sinn machen
würde. Schadenersatzansprüche, welche die Beschwerdeführer gegenüber der
Beschwerdebeteiligten in diesem Zusammenhang allenfalls geltend machen wollen
(act. G 24 S. 3), bilden nicht Verfahrensgegenstand.
Nachdem nicht belegt ist, dass die Beschwerdegegnerin das Schreiben vom 21. Mai
2013 erhalten hat, bejahte die Vorinstanz die Einhaltung der Rekursfrist zu Recht. Aus
der Vereinbarung vom 13. Mai 2013 ergibt sich sodann eindeutig, dass der Rückzug
der Einsprache vom 11. Dezember 2012 nicht mit der Unterzeichnung der
Vereinbarung, sondern erst nach Ausführung, Abnahme und Inbetriebsetzung der
Abluftanlage erfolgen sollte (act. G 8/1 Beilage 9 Ziff. 10), weshalb Beginn und
Fortgang dieser Arbeiten für die Beschwerdegegnerin auch keinen Anlass bildeten, sich
bei der Beschwerdebeteiligten hinsichtlich des Vorliegens einer Baubewilligung zu
erkundigen. Ein Verstoss gegen Treu und Glauben kann im Umstand, dass der
Einspracherückzug an die Bedingung der korrekten Ausführung der vereinbarten
Arbeiten geknüpft wurde, entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer (act. G 1 S.
5) nicht erblickt werden. Soweit dennoch - entgegen dem vorstehend Dargelegten -
von einer unklaren Formulierung der vom Architekten der Beschwerdeführer
aufgesetzten Vereinbarung vom 13. Mai 2013 auszugehen wäre und zudem der Wille
der Parteien nach dem Vertrauensprinzip nicht ermittelt werden könnte, wäre die
Auslegung der Vereinbarung in Anwendung der (subsidiären) Unklarheitenregel
zulasten der Beschwerdeführer - im oben erwähnten Sinn - vorzunehmen (vgl. statt
vieler BGer 5C.194/2000 vom 21. Dezember 2000, E. 2a mit Hinweisen).
3.
3.1. Die zuständige Gemeindebehörde entscheidet über öffentlich-rechtliche
Einsprachen gleichzeitig mit der Erteilung oder Ablehnung der Baubewilligung (Art. 84
Abs. 2 des Baugesetzes [BauG], sGS 731.1). Einsprecher wie Bauherr haben Anspruch
darauf, über sämtliche Entscheidpunkte angemessen orientiert zu werden (GVP 1980
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 9/11
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Nr. 47 mit Hinweisen). Der Aufgaben- und Zuständigkeitsbereich der Bau- und
Umweltkommission (BUK) ist in Art. 2 Abs. 2 des Baureglements der Stadt X. vom 9.
März 2011 [BauR]), derjenige der Bauverwaltung in Art. 2a Abs. 2 BauR geregelt.
Die Vorinstanz führte im angefochtenen Entscheid aus, selbst wenn ein
Einspracherückzug vorgelegen hätte, wäre kein rechtsgenüglicher
Abschreibungsbeschluss vorhanden. Nachdem vorliegend die für baupolizeiliche
Bewilligungen zuständige Bau- und Umweltkommission (BUK) und nicht die
Bauverwaltung (Zuständigkeitsbereich gemäss Art. 2a Abs. 2 BauR) die
Korrekturbewilligung hätte erlassen müssen, wäre es auch allein in deren Zuständigkeit
gelegen, über die Abschreibung der Einsprache zu befinden. Der Leiter des
Bausekretariats sei dafür jedenfalls nicht zuständig gewesen. Über die damit nach wie
vor pendente Einsprache vom 11. Dezember 2012 sei mit der Baubewilligung vom 21.
Mai 2013 nicht entschieden worden. Darin liege eine Verletzung des Gebots der
gleichzeitigen Behandlung von Baugesuch und Einsprache (Art. 84 Abs. 2 BauG) vor.
Damit liege eine unvollständige Verfügung vor, weshalb die Streitsache zur
Neubeurteilung und gleichzeitigen Behandlung der Einsprache an die BUK
zurückzuweisen sei. Im Übrigen sei die Einsprache vom 11. Dezember 2012 von der
Beschwerdegegnerin und deren Ehemann (E.S.) gemeinsam erhoben worden. Selbst
wenn mit der Vereinbarung vom 13. Mai 2013 ein Einspracherückzug erfolgt wäre,
hätte dieser nur für die Beschwerdegegnerin Gültigkeit. Die Einsprache des Ehemannes
wäre somit nach wie vor pendent (act. G 2 S. 8-10).
3.2. Die Beschwerdeführer wenden gegen die vorinstanzliche Eventualbegründung ein,
der Hinweis, dass kein rechtsgenüglicher Abschreibungsbeschluss vorliege, da er von
einer unzuständigen Stelle erlassen worden sei, verstosse gegen den Grundsatz des
Verbotes des überspitzten Formalismus. Art. 84 Abs. 2 BauG finde keine Anwendung,
da über eine zurückgezogene Einsprache nicht mehr entschieden werden müsse. Die
Vorinstanz habe einen falschen Rechtssatz angewendet. Die Beschwerdegegnerin sei
schon seit Beginn der Nachbarstreitigkeit alleinige Eigentümerin der Wohnung. Sie lebe
in ungetrennter Ehe. Ihr Ehepartner habe von der Vereinbarung Kenntnis gehabt, sie
befürwortet und auch mit angesehen, wie die Abluftanlage ausgeführt worden sei. Nur
die Vorinstanz komme auf die abwegige Idee, der Ehepartner habe die Einsprache
nicht zurückgezogen, weil er die Vereinbarung nicht unterschrieben habe (act. G 1 S.
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 10/11
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
5-6). Wenn wider Erwarten davon ausgegangen werde, die Anlage sei von der
Beschwerdegegnerin nicht abgenommen worden, so habe sie dies nun nachzuholen.
Die Beschwerdeführer behielten sich widrigenfalls die Rückgängigmachung des am 13.
Mai 2013 vereinbarten Benützungsrechts an einem Abstellraum ausdrücklich vor (act.
G 24).
Die Beschwerdegegnerin hält diesbezüglich fest, die Abluftanlage funktioniere nicht
einwandfrei und es könne immer noch Ölgeruch wahrgenommen werden. Die
mangelhafte Anlage sei von Anfang gerügt und bis heute nicht abgenommen worden.
Die Androhung, das grundbuchrechtlich eingetragene Benützungsrecht werde
rückgängig gemacht, stosse ins Leere. Solange die Anlage nicht einwandfrei
funktioniere, habe sie (die Beschwerdegegnerin) nichts zu machen (act. G 26 und 27).
3.3. Die Vorinstanz verwies in ihrer Alternativbegründung zu Recht darauf, dass das
Einspracheverfahren von einer unzuständigen Instanz abgeschrieben wurde (vgl. Art. 2
Abs. 2 und Art. 2a Abs. 2 BauR). In dieser Schlussfolgerung liegt mit Blick darauf, dass
die Zuständigkeitsregelung von der Beschwerdebeteiligten selbst aufgestellt wurde,
entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer (act. G 1 S. 5) kein überspitzter
Formalismus. Ebenfalls zutreffend ist der Hinweis der Vorinstanz, dass der Ehemann
der Beschwerdegegnerin die Einsprache nicht zurückgezogen hat. Unbestritten blieb,
dass über Einsprachen gleichzeitig mit der Erteilung/Verweigerung der Baubewilligung
zu entscheiden ist (Art. 84 Abs. 2 BauG; act. G 1 S. 5). Die vorinstanzlichen
Feststellungen und die Rückweisung der Angelegenheit an die Beschwerdebeteiligte
zum Entscheid über das Einspracheverfahren erweisen sich damit als begründet. Sie
lassen sich dementsprechend nicht beanstanden. Die weiteren Fragen, ob die
Beschwerdegegnerin und ihr Ehemann die Lüftungsanlage stillschweigend
abgenommen haben, wie die Beschwerdeführer geltend machen, und ob die Anlage
den beabsichtigten Zweck erfüllt oder nicht (vgl. act. G 26 und 27) bzw. ob
Nachbesserungsvarianten erforderlich sind (vgl. act. G 24 S. 3 f.), wird dabei im noch
durchzuführenden Einspracheverfahren zu klären sein, soweit öffentlich-rechtlich
überhaupt relevant.
4.
4.1. (...).
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 11/11
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
4.2. (...).