Decision ID: 24b4f8c9-4309-48d3-b9b5-00a31595e846
Year: 2012
Language: fr
Court: VD_TC
Chamber: VD_TC_010
Canton: VD
Region: Région lémanique
Law Area: 

En fait :
A.
Par jugement du 5 mai 2010, dont la motivation a été envoyée le 7 novembre 2011 pour notification, le Tribunal des baux a fixé à 1'630 fr. dès le 1
er
septembre 2009 le loyer mensuel initial dû par les demandeurs A. et B.E._ à la défenderesse C._ pour l'appartement de quatre pièces et demie au troisième étage de l'immeuble sis [...], à Epalinges (I), dit que la défenderesse doit restituer aux demandeurs, solidairement entre eux, la somme de 3'240 fr. avec intérêt à 5 % l'an dès le 13 novembre 2009 à titre de parts de loyers perçues en trop pour la période du 1
er
septembre 2009 au 31 mai 2010 (II), réduit le montant de la garantie locative à 4'890 fr. (III), rendu le jugement sans frais ni dépens (IV), et rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (V).
Les faits suivants résultent du jugement attaqué, complété par les pièces du dossier (art. 452 CPC-VD [Code de procédure civile vaudois du 14 décembre 1966]).
Par contrat de bail à loyer des 30 et 31 juillet 2009, la défenderesse C._, représentée par F._ SA, a remis en location aux demandeurs A. et B.E._ un appartement de quatre pièces et demie au troisième étage de l'immeuble sis [...], à Epalinges. Conclu pour durer initialement du 1
er
septembre 2009 au 1
er
octobre 2010, le bail devait se renouveler tacitement d'année en année, sauf avis de résiliation donné trois mois avant l'échéance. Le loyer a été fixé à 1'990 fr. par mois, plus un acompte de chauffage, d'eau chaude et de frais accessoires de 290 francs, sur la base d'un taux de l'intérêt hypothécaire (TIH) de 3.25 %, d'un indice des prix à la consommation (IPC) de 103.6 et d'un état des charges arrêté au 31 décembre 2008.
Le 30 juillet 2009, la défenderesse a adressé aux demandeurs une "formule officielle de notification de loyer lors de la conclusion d'un nouveau bail" dont il ressort que le loyer payé par le précédent locataire, par 1'755 fr., a été augmenté à 1'990 fr., la hausse étant motivée par l'"adaptation aux loyers usuels de la localité". Le précédent loyer avait été fixé par transaction passée devant la Commission de conciliation du district de Lausanne (ci-après : la Commission de conciliation).
Le 29 août 2009, les demandeurs ont contesté le loyer initial de l'appartement en cause devant la Commission de conciliation, qui a constaté l'échec de la conciliation le 14 octobre 2009.
A. et B.E._ ont ouvert action le 13 novembre 2009 devant le Tribunal des baux et ont conclu, avec dépens, à ce que le loyer initial de l'appartement en cause soit fixé à 1'755 fr. par mois, plus 29 fr. d'acompte de chauffage, d'eau chaude et de frais accessoires (II), au remboursement par la défenderesse de la part de loyer payée en trop dès le 1
er
septembre 2009, avec intérêt à 5 % l'an dès le 13 novembre 2009 (III) et à la réduction de la garantie de loyer à 5'265 fr., l'excédent étant libéré en leur faveur (IV).
Le 26 mars 2010, les demandeurs ont adressé au Président du Tribunal des baux le courrier suivant :
"Monsieur le Président,
Continuant d’agir au nom et pour le compte des requérants, j’ai l’honneur de vous informer que mes mandants contestent leur loyer initial au motif que celui-ci procure un rendement excessif au propriétaire de l’immeuble.
Au vu de ce qui précède, mes clients ont l’honneur de requérir production des pièces suivantes :
.
51.- Calcul de rendement de l’immeuble sis [...], à 1066 Epalinges.
En mains de F._ SA, [...],1007 Lausanne.
52.- Totalité des pièces justificatives attestant du calcul du rendement de l’immeuble sis [...], 1066 Epalinges.
En mains de F._ SA, [...],1007 Lausanne.
Compte tenu du temps nécessaire à l’examen du rendement de l’immeuble, j’espère que les pièces requises ci-dessus seront produites suffisamment à l’avance.
En vous remerciant dores et déjà de la suite favorable que vous voudrez bien donner à la présente, je vous prie de croire, Monsieur le Président, à l’assurance de ma respectueuse considération."
Le 30 mars 2010, le Président du Tribunal des baux a adressé à la défenderesse le courrier suivant :
"Monsieur,
Pour l’instruction de ce procès, j’ordonne, à la requête de la partie demanderesse et en application des articles 178 à 180 du Code de procédure civile, la production par votre cliente des pièces 51 et 52 requises par Me Montalto, selon son courrier du 26 mars 2010 — dont vous avez reçu copie.
Je vous prie, en conséquence, de me faire parvenir ces documents dans un délai au
23 avril 2010
pour être versés au dossier de la cause.
En conséquence, je vous informe que les pièces concernant les loyers comparatifs n’ont plus à être produites.
Veuillez agréer, Monsieur, l’assurance de ma considération distinguée."
Le 21 avril 2010, la défenderesse a produit un calcul de rendement, dont il ressort que le rendement admissible de l'immeuble était de 214'803 fr. et son état locatif de 262'464 francs. Elle a également produit l'état locatif détaillé, dont il ressort que la surface totale des appartements était de 1'169,75 m
2
, celle du logement des demandeurs atteignant 122,10 m
2
. Dans ses déterminations, elle a conclu au rejet des conclusions de la demande, soutenant que le loyer admissible de l'appartement en cause était de 1'868 fr. 45.
Dans un courrier du 22 avril 2010, les demandeurs se sont notamment déterminés comme il suit :
"Monsieur le Président,
Je fais suite à l’envoi que Monsieur Schlaeppi vous a adressé hier et dont j’ai reçu copie.
D’après le calcul effectué par la société propriétaire, le loyer admissible serait de CHF 1’868.45 par mois si on applique la méthode du rendement de I'immeuble.
En l’état, il m’est tout simplement impossible de me déterminer sur ce montant, les pièces justificatives n’ayant pas été produites par la bailleresse.
En ce qui concerne la moyenne des charges d’exploitation sur les cinq dernières années, l’on ignore si celles-ci comprennent ou non les frais de chauffage, eau chaude et frais accessoires, qui sont en fin de compte à la charge des locataires. Cas échéant, ces charges devraient être réduites en conséquence ce qui diminuerait d’autant le loyer admissible.
(...)
Au vu de ce qui précède, j’ai l’honneur de requérir production en mains de l’intimée, de l’intégralité des pièces justificatives attestant des montants figurant dans son calcul de rendement.
J’adresse un double de la présente à Monsieur Jean Schlaeppi."
Par courrier du 27 avril 2010, le Président du Tribunal des baux a indiqué aux demandeurs que la production de l'intégralité des pièces justificatives attestant des montants figurant dans le calcul de rendement avait déjà été ordonnée le 30 mars 2010. Copie de ce courrier a été adressée à la défenderesse.
A l'audience de jugement du 5 mai 2010, la défenderesse a produit la facture du droit de mutation, celle des honoraires du notaire [...], l'acte de vente et les décomptes de gestion pour la période 2005 à 2009. Elle a requis la suspension de l'audience et la fixation d'un délai pour produire le solde des pièces justifiant les postes de son calcul de rendement. Les demandeurs se sont opposés à cette requête et le tribunal l'a rejetée sur le siège pour le motif que la défenderesse avait eu suffisamment de temps pour produire les pièces en cause.
Les demandeurs ont notamment augmenté leurs conclusions en ce sens que le loyer initial en cause soit fixé à 1'630 fr par mois et que la garantie de loyer soit fixée à 4'890 francs. La défenderesse a conclu au rejet de ces conclusions dans la mesure où elles étaient recevables.

En droit, les premiers juges ont considéré que les comptes de gestion et décomptes détaillés n'étaient pas suffisants pour établir le montant des charges pour les années 2005 à 2009 et pour vérifier le calcul de rendement effectué par la défenderesse. Ils ont en conséquence fixé le loyer en cause à 1'630 fr. par mois en se fondant sur la différence de 18,16 % entre l'état locatif de l'immeuble et le rendement admissible tel que calculé par la défenderesse.
B.
C._ a recouru contre ce jugement le 9 novembre 2011 en concluant, avec dépens, principalement à sa réforme en ce sens que ses conclusions de première instance soient admises, subsidiairement à ce que le loyer en cause soit fixé à 1'868 fr. 45 par mois dès le 1
er
septembre 2009 et la garantie de loyer à 5'605 fr. 35. Plus subsidiairement, la recourante a conclu à l'annulation du jugement.
Dans son mémoire, la recourante a développé ses moyens, ajouté une conclusion subsidiaire en réforme tendant à ce que le loyer en cause soit fixé à 1'755 francs par mois dès le 1
er
septembre 2009 et la garantie de loyer à 5'265 francs et a pour le surplus confirmé ses autres conclusions.
Les intimés A. et B.E._ ont conclu, avec dépens, au rejet du recours et, par voie de jonction, à sa réforme en ce sens que le loyer litigieux soit fixé à 959 fr. dès le 1
er
septembre 2009, la défenderesse devant leur restituer la somme de 9'279 fr., avec intérêt à 5 % l'an dès le 13 novembre 2009 et la garantie de loyer étant fixée à 2'877 fr., subsidiairement à ce que le loyer en cause soit fixé à 1'556 fr. dès le 1
er
septembre 2009, la défenderesse devant leur restituer la somme de 3'906 fr., avec intérêt à 5 % l'an dès le 13 novembre 2009 et la garantie de loyer étant fixée à 4'668 francs.
En droit :
1.
Le dispositif du jugement attaqué a été notifié aux parties au mois de mai 2010, soit avant l’entrée en vigueur du CPC (Code de procédure civile suisse du 19 décembre 2008, RS 272), de sorte que les voies de droit demeurent régies par le droit de procédure cantonal (art. 405 al. 1 CPC ; ATF 137 III 127). Sont ainsi applicables les dispositions du CPC-VD et de la LTB (Loi sur le Tribunal des baux du 13 décembre 1981) devant la Chambre des recours (art. 81a al. 2 ROTC [Règlement organique du Tribunal cantonal du 13 novembre 2007, RSV 173.31.1] et art. 166 al. 2 CDPJ [Code de droit privé judiciaire vaudois du 12 janvier 2010, RSV 211.02]).
2.
Les art. 444, 445 et 451 ch. 3 CPC-VD, applicables par renvoi de l’art. 13 LTB, ouvrent la voie des recours en nullité et en réforme contre les jugements principaux rendus par le Tribunal des baux (Byrde/Giroud Walther/Hack, in Procédures spéciales vaudoises, 2008, n. 1 ad art. 13 LTB, p. 139). Les conflits relatifs à une mesure d’instruction ne sont pas susceptibles de recours immédiat au Tribunal cantonal et doivent être tranchés dans le cadre du recours contre le jugement au fond (CREC I 1er mars 2006/132).
L'art. 466 al.1 CPC, applicable par renvoi de l'art. 13 LTB, ouvre la voie du recours joint, déposé avec le mémoire de réponse.
Interjetés en temps utile, par des parties qui y ont un intérêt, le recours et le recours joint sont recevables en la forme (art. 458 et 461 CPC-VD).
3.
a)
La recourante principale conclut principalement à la réforme du jugement attaqué et subsidiairement à sa nullité.
b)
En règle générale, le Tribunal cantonal délibère en premier lieu sur les moyens de nullité (art. 470 al. 1er CPC-VD), à moins qu’ils ne revêtent un caractère subsidiaire au recours en réforme (Poudret/Haldy/Tappy, Procédure civile vaudoise, 3
e
éd., 2002, n. 1 ad art. 470 CPC-VD, p. 730).
Selon l’art. 444 al. 1 ch. 3 CPC-VD, le recours en nullité est notamment ouvert contre tout jugement d’une autorité judiciaire quelconque pour violation des règles essentielles de la procédure, lorsque l’informalité est de nature à influer sur le jugement et qu’elle ne peut être soumise au Tribunal cantonal par un recours en réforme ou corrigée par lui dans l’examen d’un tel recours. La jurisprudence assimile le grief d’appréciation arbitraire des preuves ou de constatation arbitraire des faits à celui de la violation d’une règle essentielle de la procédure au sens de cette disposition (JT 2001 III 128 ; Poudret/Haldy/Tappy, n. 15 ad art. 444 CPC-VD, p. 657).
La question de l'établissement des faits, qui inclut au sens large la problématique des mesures d'instruction pouvant ou non être ordonnées d'office par le juge, relève du recours en réforme. En effet, en application des art. 452 al. 2 et 456a al. 1 CPC, la cour de céans peut, dans le cadre d'un recours en réforme, compléter ou rectifier les faits retenus en première instance voire, le cas échéant, procéder à une instruction complémentaire (JT 2003 III 3). Par contre, le droit d'être entendu est une règle essentielle de la procédure dont la violation ouvre la voie du recours de l'art. 444 al. 1 ch. 3 CPC-VD (Poudret/Haldy/Tappy, op. cit., n. 15 ad art. 444 CPC-VD, p. 656). Bien que ce moyen soit subsidiaire au recours en réforme (Poudret/Haldy/Tappy, op. cit., n. 14 ad art. 444 CPC-VD, p. 655), il faudrait en principe l'examiner d'emblée, car le vice invoqué n'est pas de nature à être corrigé dans le cadre du recours en réforme.
c)
En l’espèce, la recourante principale se plaint notamment de ce que les premiers juges ont refusé de renvoyer l’audience de jugement pour lui permettre de produire toutes les pièces utiles à la détermination du loyer litigieux. Elle y voit une violation du droit d’être entendu, grief qui est recevable sous l’angle de la nullité et qu’il s’agit d’examiner en premier, nonobstant le fait qu’il soit soulevé à l’appui d’une conclusion subsidiaire.
4. a)
Tant la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (ci-après : Cst.; RS 101; art. 29 al. 2 Cst.) que la Convention du 4 novembre 1950 de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales (ci-après : CEDH; RS 0.101; art. 6 CEDH) consacrent le droit d'être entendu d'une partie à un procès. Ce droit figure également à l'article 2 CPC-VD.
En vertu de l'article 2 CPC-VD, un jugement ne peut être rendu sans que les parties aient été entendues ou régulièrement appelées. Ce droit implique notamment celui de consulter le dossier, de prendre part à une inspection locale, d'être assigné à temps, de répondre aux arguments adverses ou à des pièces nouvelles reçues par le juge, de respecter le principe du contradictoire et de disposer d'un nouveau délai pour produire des pièces après une première audience (Poudret/Haldy/Tappy, op. cit., n. 1, 2 et 3 ad art. 2 CPC, pp. 9 ss). S’agissant de ce dernier droit, le juge est néanmoins fondé à refuser de suspendre une audience lorsque la partie, bien que dûment invitée à produire les pièces permettant d’établir ses moyens, ne les a pas déposées au jour de l’audience (CREC I 24 mai 2000/213).
En l’espèce, par ordonnance du 30 mars 2010, le Président du Tribunal des baux a imparti à la recourante principale un délai au 23 avril 2010 pour produire les pièces 51 et 52 requises par la partie adverse, soit le calcul de rendement de l’immeuble sis [...], à 1066 Epalinges (pièce 51) et la totalité des pièces justificatives attestant de ce calcul (pièce 52). Par écriture du 21 avril 2011, la recourante principale a produit sous n° 104 de son bordereau de pièces n° 2 un calcul de rendement et sous n° 105 du même bordereau, l’état locatif analytique de l’immeuble litigieux. Les recourants par voie de jonction ont alors fait savoir au magistrat précité par courrier du 22 avril suivant qu’ils n’étaient pas en mesure de se déterminer sur ce calcul, faute de pièces justificatives. Ils ont alors requis « la production, en mains de [la recourante principale], de l’intégralité des pièces justificatives attestant des montants figurant dans son calcul de rendement ». Ce courrier a été adressé en copie à la recourante principale, qui n’a jamais contesté l’avoir reçu. Au stade du présent recours, elle reproche en substance au premier juge de ne pas lui avoir notifié cette lettre et prétend que, si elle en avait eu connaissance, elle aurait pu produire les pièces justificatives le jour de l’audience. Cet argument tombe à faux. D’une part, nonobstant l’absence d’usage réglant les rapports entre le conseil de la recourante principale et celui des recourants par voie de jonction, celui-ci a pris la peine d’envoyer copie de son courrier au conseil de la recourante principale. A cet égard, la recourante principale n’a pas prétendu en audience ne pas avoir eu connaissance de ce courrier. D’autre part, à l’audience, la recourante principale a produit de nouvelles pièces pour étayer son calcul de rendement (jugement p. 13). On peut dès lors admettre que la recourante principale avait connaissance des griefs formulés par les recourants par voie de jonction en vue de l’obtention de l’intégralité des pièces justificatives. Lorsqu’elle a requis la suspension de l’audience et l’octroi d’un nouveau délai pour produire le solde des pièces justifiant le calcul de rendement, les premiers juges n’ont pas fait droit à cette requête. Cette manière de procéder ne prête pas flanc à la critique. Le fait de refuser en audience l’octroi d’un délai supplémentaire pour produire des pièces alors même qu’aucune prolongation de délai n’avait été requise au préalable et que la partie avait disposé de plus d’un mois pour réunir les documents, cas échéant pour requérir une prolongation de délai, n’est pas constitutif d’une violation du droit d’être entendu.
Ce moyen doit dès lors être rejeté.
5.
A l’appui de son recours en nullité, la recourante principale prétend encore qu’il a été fait une mauvaise application de l’art. 178 al. 1 CPC-VD dès lors que les titres désignés dans la réquisition de production de pièces du 26 mars 2010 ne l’étaient pas avec une précision suffisante. Elle prétend de plus que les premiers juges ne pouvaient pas dénier toute force probante aux comptes produits pour les années 2005 à 2009 dès lors que ces pièces n’avaient pas été contestées par les intimés. Elle y voit une violation de l’art. 173 al. 2 CPC-VD.
Ces griefs concernent les mesures d’instruction ordonnées par le juge et l’établissement des faits. Ils relèvent du recours en réforme et seront examinés ci-après (c. 7 et 8) mais sont irrecevables sous l’angle de la nullité.
6. a)
Saisie d’un recours en réforme contre un jugement principal rendu par le Tribunal des baux, la Chambre des recours revoit librement la cause en fait et en droit (art. 452 al. 2 CPC-VD). Les parties ne peuvent toutefois articuler des faits nouveaux, sous réserve de ceux qui résultent du dossier et qui auraient dû être retenus ou de ceux pouvant résulter d’une instruction complémentaire selon l’art. 456a CPC-VD (art. 452 al. 1ter CPC-VD). Ainsi, le Tribunal cantonal revoit la cause en fait et en droit sur la base du dossier, sans réadministration des preuves déjà administrées en première instance. Il développe son raisonnement juridique après avoir vérifié la conformité de l’état de fait du jugement aux preuves figurant au dossier et l’avoir, le cas échéant, corrigé ou complété au moyen de celles-ci (JT 2003 III 3).
En l’espèce, l’état de fait du jugement est conforme aux pièces du dossier. Il a été complété sur la base de celui-ci et permet ainsi à la cour de céans de statuer en réforme.
b)
Les conclusions en réforme ne doivent pas être autres ou plus amples que celles prises en première instance (art. 452 al. 1 CPC-VD). Le Tribunal cantonal doit refuser d'office d'entrer en matière sur des conclusions nouvelles ou augmentées (JT 1977 III 29; Poudret/Haldy/Tappy, op. cit., n. 3 ad art. 452 CPC, p. 689).
En l'occurrence, la recourante principale a pris une conclusion subsidiaire supplémentaire dans son mémoire ampliatif. Dès lors qu’il s’agit d’une conclusion réduite par rapport à la conclusion principale, elle est recevable (Poudret/Haldy/Tappy, op. cit., n. 3 ad art. 452 CPC-VD, pp. 688-689 et n. 2 ad art. 461 CPC-VD, pp. 714-715).
Les recourants par voie de jonction ont conclu en première instance (dernier état de conclusions à l’audience de jugement du 5 mai 2010) à ce que le loyer initial n’excède pas 1'630 fr. par mois et à ce que la garantie de loyer soit réduite à 4'890 fr. Dans leur acte de recours, ils concluent principalement à ce que le loyer initial soit fixé à 959 fr. et subsidiairement à ce qu’il soit fixé à 1'556 fr., les parts de loyer perçues en trop et la garantie devant être recalculées en conséquence. Il s’agit de conclusions plus amples qui sont irrecevables, vu la règle de l'art. 452 al. 1 CPC-VD, ce qui entraîne l'irrecevabilité du recours joint.
Le recours joint doit dès lors être déclaré irrecevable.
7.
La recourante principale soulève plusieurs griefs en rapport avec l’administration des preuves relatives au rendement excessif.
a)
La recourante principale fait grief aux premiers juges d’avoir fait une mauvaise application de l’art. 178 al. 1 CPC-VD dès lors que les titres désignés dans la réquisition de production de pièces du 26 mars 2010 ne l’étaient pas avec une précision suffisante.
Aux termes de l'art. 178 al. 1 CPC-VD, chaque partie est tenue de produire, sitôt qu'elle en est requise par le juge, les titres en sa possession ou à sa disposition entre les mains d'un tiers, pourvu qu'ils soient désignés avec une précision suffisante. Sauf dans le cas de l'art. 963 CO (Code des obligations du 30 mars 1911; RS 220), cette obligation ne vise pas les livres comptables, papiers et registres domestiques et autres écritures faites par la partie pour son usage, ni aux lettres, missives ou autres écrits émanant de tiers qui, s'ils étaient appelés à témoigner, ne seraient pas tenus de répondre, ni à la correspondance privée de nature confidentielle échangée avec des tiers (art. 178 al. 2 CPC-VD). Lorsqu’une partie n’a jamais possédé les pièces dont elle requiert la production, on ne saurait exiger d’elle une précision rigoureuse dans la désignation de ces pièces (Poudret/Haldy/Tappy, op. cit., n. 1 ad art. 178 CPC-VD p. 319).
En l’espèce, les recourants par voie de jonction ont requis la production du calcul de rendement et des pièces justifiant ce calcul. Cette réquisition comme l’ordonnance de production qui s’en est suivie sont parfaitement clairs. En particulier, on ne pouvait exiger des recourants par voie de jonction qu’ils désignent avec plus de précision les pièces justificatives qui permettaient d’établir le rendement admissible dès lors qu’il revenait précisément à la recourante principale de faire ce calcul. Pour le surplus, le moyen tiré de la soi-disant absence de communication du courrier du 22 avril 2010 a été examiné sous considérant 4 ci-dessus.
Ce moyen est mal fondé.
b)
La recourante principale allègue en sus que les premiers juges ne pouvaient pas dénier toute force probante aux comptes produits pour les années 2005 à 2009 dès lors que ces pièces n’avaient pas été contestées par les recourants par voie de jonction. Elle y voit une violation de l’art 173 al. 2 CPC-VD.
L'art. 171 CPC-VD part du postulat que les titres produits en procédure sont présumés exacts. Pour ce qui est des titres non signés, selon l'article 173 CPC-VD les livres de comptabilité de la partie font foi contre elle, à moins qu'elle n'en prouve l'inexactitude, mais celui qui veut en tirer avantage ne peut les diviser en ce qu'ils contiennent de contraire à sa prétention (al. 1er). Pour le surplus, le juge apprécie librement la force probante des écrits non signés tels que livres domestiques, livres de commerce et documents comptables (al. 2).
En l’espèce, les premiers juges ont dénié toute valeur probante aux extraits de compte pour les années 2005 à 2009 produits par la recourante principale à l’audience. Il s’agit de documents internes, établis par la gérance et non signés, lesquels ne sont étayés par aucune pièce justificative. Leur force probante pouvait dès lors être appréciée librement par le juge. Au surplus, il ne ressort pas des écritures que la valeur de ces pièces n’aurait pas été contestée par les recourants par voie de jonction. Bien au contraire, si la recourante principale a sollicité en audience l’octroi d’un délai supplémentaire pour produire des justificatifs, c’est certainement parce qu’elle s’est vu opposer l'absence de valeur probante des documents en question.
Ce moyen est mal fondé.
8.
La recourante principale reproche aux premiers juges d’avoir fixé le loyer mensuel à 1'630 fr., soit 18,16 % de moins que le loyer initial contractuel, sur la base d’une pièce à laquelle ils ont dénié toute force probante.
Pour les recourants par voie de jonction, le juge n’est pas lié par le loyer payé par le précédent locataire et il peut allouer aux locataires leurs conclusions si elles ne paraissent pas déraisonnables. La recourante principale commet un abus de droit en niant toute force probante aux chiffres que la recourante principale a elle-même indiqués dans son calcul de rendement.
a)
À bon droit, la recourante principale n’a pas remis en cause dans son recours que les recourants par voie de jonction pouvaient invoquer, pour s’en prendre au loyer initial, la situation de contrainte engendrée par le marché local, ainsi que l’ont retenu les premiers juges. Il n’est pas non plus contesté que le loyer litigieux doive être examiné sous l’angle de l’article 269 CO, à l’exclusion de l’art. 269a lettre a CO, l’immeuble ne répondant pas aux critères d’ancienneté tels que définis par la jurisprudence. Les considérations des premiers juges sur ces points, complètes et convaincantes, peuvent être confirmées par adoption de motifs (art. 471 al. 3 CPC-VD).
b/aa)
Lorsque le locataire est légitimé à contester le loyer initial qu’il a accepté contractuellement, il lui appartient de démontrer le caractère abusif de ce loyer, le fardeau de la preuve lui incombant sur ce point (Weber, Basler Kommentar, 4
e
éd., 2007, n. 8 ad art. 270 CO, p. 1537; SVIT, Das Schweizerische Mietrecht, 3
e
éd., 2008, n. 47 ad art. 270 CO, pp. 675-676; Higi, Zürcher Kommentar, 1998, n. 79 ad art. 270 CO, p. 488; Lachat, Le bail à loyer, 2
e
éd., 2008, p. 394; Message, Feuille Fédérale [FF] 1985 I 1473; Fetter, La contestation du loyer initial, thèse Berne, 2005, n° 511, p. 234 et références; ATF 124 III 310; TF arrêt du 9 juillet 2002, Cahiers du bail [CdB] 2002, p. 135).
Selon une partie de la doctrine, le bailleur doit contribuer à la contre preuve pour l’allégation du caractère abusif du loyer, lorsque celle-ci incombe au locataire, en particulier pour des éléments plus accessibles aux professionnels de l'immobilier, en particulier les loyers comparatifs ou le calcul de rendement (Lachat, op. cit., p. 394; Le loyer : un état des lieux, SJ 1996, pp. 144-145; Deschenaux, Le titre préliminaire du Code civil, Traité de droit privé suisse, 1969, pp. 244 s.; Kummer, Berner Kommentar 1962, n. 186 ad art. 8 CC, p. 661; Schmid/Lardelle, Basler Kommentar, 4
e
éd., 2010, n. 71 ad art. 8 CC, pp. 125-126, contra Fetter, op. cit., pp. 238-239; SVIT, op. cit., n. 47 ad art. 270 CO, pp. 675-676). Pour que la contre-preuve aboutisse, il est seulement exigé que la preuve principale soit affaiblie, non que le juge soit persuadé de l’exactitude de la contre-preuve. En ce sens, la contre-preuve se distingue de la preuve du contraire, qui se dirige contre une présomption légale et constitue elle-même une preuve principale (ATF 120 II 393, JT 1995 I 571; ATF 130 III 321, JT 2005 I 618 c. 3.4; CREC I 1
er
octobre 2008/439; CREC I 1
er
avril 2009/168).
Lorsque le bailleur se refuse obstinément à produire certaines ou l’ensemble des pièces comptables indispensables à l’appréciation du rendement de la chose louée, le loyer doit être considéré comme abusif en vertu des règles sur l’appréciation des preuves. Dans cette hypothèse, le juge peut se contenter de fixer le loyer en fonction des conclusions prises par le locataire en procédure, dans la mesure où celles-ci ne paraissent pas déraisonnables, voire de reprendre le loyer du précédent locataire en cas d’augmentation sensible au sens de l’article 270 alinéa 1 lettre b CO (Fetter, op. cit., n. 517 et les références, notes de bas de page n° 1126 et 1127, p. 237; CREC I 21 février 2008/79). Sauf circonstances particulières, c’est le précédent loyer qui entre en ligne de compte lorsque le juge ne dispose pas des éléments lui permettant de procéder à un calcul de rendement (SJ 1998 p. 718; Fetter, op. cit., n. 549 p. 252; CREC 4 octobre 2006/574; CREC 4 octobre 2006/871).
bb)
La maxime inquisitoire sociale protège avant tout la partie faible, celle qui n'est pas assistée ou qui n'a pas de connaissances juridiques; elle garantit également que tous les éléments de fait importants soient constatés avec les moyens de preuve adéquats. Pour parvenir à ce but, l'autorité de conciliation et le juge doivent interpeller les parties et, le cas échéant, leur demander de compléter un état de fait manifestement lacunaire (cf. Lachat, op. cit., n° 2.5.3, p. 149; Commentaire romand, 2003, n. 10 ad art. 274d CO, pp. 1460-1461). La jurisprudence précise que le juge ne doit pas instruire d'office le litige lorsqu'un plaideur renonce à expliquer sa position, mais il doit interroger les parties et les informer de leur devoir de collaborer à l'instruction et de fournir des preuves. Si des motifs objectifs le conduisent à soupçonner que les allégations et offres de preuves d'une partie sont lacunaires, il doit inviter cette partie à compléter ses moyens (ATF 125 III 231, c. 4a, JT 2000 I 194; TF 4A_214/2007 du 12 novembre 2007 c. 5). Par contre, il ne découle pas du devoir d’interpeller la partie lorsque les preuves de celle-ci sont incomplètes, que le juge devrait, à réception des pièces dont la production a été requise, indiquer si les pièces en question suffisent ou non à rapporter la preuve du fait invoqué et interpeller la partie à nouveau afin qu’elle complète sa production. Il en est par exemple ainsi des pièces dont la production a été requise pour satisfaire aux réquisits de la jurisprudence en matière de rendement net ou encore de loyers comparatifs. Au surplus, le juge enfreindrait le principe de l’égalité entre les parties en donnant de telles indications à l’une d’entre elles (Byrde/Giroud Walther/Hack, op. cit. n° 3 ss ad art. 11 LTB pp. 118 ss et références citées).
cc)
Dans le cas d’espèce, le contrat initial prévoyait un loyer mensuel de 1'990 fr. auquel s’ajoute un acompte de chauffage, eau chaude et autres frais accessoires de 290 fr. alors que le précédent locataire payait 1'755 fr. de loyer. Dans un premier temps, les recourants par voie de jonction ont pris des conclusions tendant à ce que leur loyer soit équivalent à celui du précédent locataire. Puis, à l’audience du 5 mai 2010, ils ont modifié leurs conclusions et demandé que le loyer mensuel n’excède pas 1'630 fr. Après avoir rappelé que les critères du rendement excessif de l’art. 269 CO étaient « absolus » et servaient à fixer le loyer pour lui-même, indépendamment de son historique (jugement p. 9) et que la fixation du loyer initial ne trouvait pas de limite inférieure dans le loyer dû par le précédent locataire (jugement p. 15), les premiers juges ont considéré qu’un loyer mensuel de 1'630 fr. ne paraissait pas déraisonnable dès lors que cette diminution correspondait à la différence de 18.16 % entre l’état locatif réel et le rendement admissible au 1er avril 2010. La recourante principale reproche aux magistrats d’avoir tenu compte pour ce faire du calcul de rendement qu’elle avait établi alors même qu’ils lui avaient dénié toute force probante. Il est exact que les premiers juges ne pouvaient pas procéder à ce calcul alors même qu’ils ne disposaient pas des pièces justificatives. Seul le loyer précédent devait entrer en ligne de compte, d’autant qu’il avait été fixé dans le cadre d’une transaction judiciaire passée le 29 mars 2005 devant la Commission de conciliation en matière de baux à loyer, ce qui corroborait le fait qu’il n’était pas abusif. Au demeurant, si comme le soutiennent les recourants par voie de jonction, l’on devait considérer le calcul de rendement produit par la recourante principale comme une sorte d’aveu, nonobstant l’absence de pièces justificatives, cela ne signifie pas qu’elle admet que le bail litigieux, pris individuellement, lui procure un rendement excessif de 18.16 %. Le calcul devrait s’effectuer de la manière suivante : il s’agirait de déterminer la ratio entre les investissements faits pour l’immeuble entier et ceux faits pour l’appartement des intimés et de reporter le rendement admissible sur le seul bail litigieux. On arriverait alors à un loyer admissible de 1'870 fr. 45 (214'803 fr. x 122.10 m2 / 1'169.75 m2) soit supérieur au loyer du précédent locataire, de telle sorte que l’on ne peut y voir un aveu de la part de la recourante.
Ainsi, le moyen est dès lors bien-fondé et le recours doit être partiellement admis.
9.
En conclusion, le recours principal doit être partiellement admis, le recours joint déclaré irrecevable et le jugement réformé en ce sens que le loyer initial en cause est fixé à 1'755 fr. dès le 1
er
septembre 2009 et le montant de la garantie de loyer réduit à 5'265 francs.
Les frais de deuxième instance de la recourante principale sont arrêtés à 1'164 fr. et ceux des recourants par voie de jonction à 1'910 fr. (art. 232 aTFJC [tarif du 4 décembre 1984 des frais judiciaires en matière civile]).
Aucune des parties n'obtenant entièrement gain de cause, il y a lieu de compenser les dépens de deuxième instance (art. 92 al. 2 CPC-VD).