Decision ID: 87795e27-047b-4d28-a776-f118961e8682
Year: 2022
Language: de
Court: GR_VG
Chamber: GR_VG_005
Canton: GR
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law

I. Sachverhalt:
1. F._ ist Eigentümerin der Parzelle H._ in der D._
(nachfolgend Gemeinde). Die Parzelle liegt im Bereich der Einmündung
der I._ in die J._ im Gebiet K._ in der Villenzone bzw. im
Villengebiet L._ (Bauzone). An diese Parzelle grenzt die Parzelle
M._, die sich als schmaler, zwischen 2.2 m bis 3.6 m breiter Streifen
von der südlichen Ecke bis fast an die östliche Ecke der Parzelle H._
hinzieht und etwa je zur Hälfte durch Wiesland und den Strassenkörper
der I._ belegt ist. Miteigentümer dieser Parzelle M._ sind
N._ und B._. Im Norden grenzen die Parzellen O._ und
P._ an die Parzelle H._. Daran schliesst sich die Parzelle
Q._ an, die sich in der Landwirtschaftszone (mit überlagerter
Wintersportzone) befindet und ebenfalls im Miteigentum von N._ und
B._ steht.
2. Am 2. Mai 2016 bzw. am 19. September 2016 und am 28. Februar 2017
hatte der Gemeindevorstand als Baubehörde den Abbruch und
Wiederaufbau des auf der Parzelle H._ stehenden Einfamilienhauses
sowie verschiedene Projektänderungen bewilligt. Am 8. März 2018 reichte
F._ der Baubehörde das fünfte Projektänderungsgesuch ein, das sie
als Variante beurteilt haben wollte. Diese Projektänderung sah im
1. Untergeschoss anstelle der bewilligten Abstell- und Kellerräume eine
zusätzliche, als Wohnraum für eine Hauswartin/einen Hauswart dienende
Erstwohnung verbunden mit dem Einbau von zwei verglasten
Lichtschächten sowie die Verlegung des Fusswegs als Zugang zum
Hauseingang von der Südseite auf die Westseite des Gebäudes vor.
3. Gegen den am 23. Juli 2018 erlassenen kommunalen Bau- und
Einspracheentscheid erhoben N._ und B._ am 29. August 2018
Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden sowie
gegen dessen Nichteintretensurteil R 18 49 am 14. Oktober 2019
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öffentlich-rechtliche Beschwerde an das Bundesgericht. Mit Urteil
1C_547/2019 vom 16. April 2020 hiess das Bundesgericht die
Beschwerde gut, hob das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichts
R 18 49 vom 21. Mai 2019 auf und wies die Streitsache zurück zu
materieller Prüfung sowie zu neuem Entscheid über die Kosten- und
Entschädigungsfolgen im vorinstanzlichen Verfahren.
4. Mit Urteil R 18 49 A vom 26. Februar 2021 hiess das Verwaltungsgericht
die Beschwerde gut und hob den angefochtenen Bau- und
Einspracheentscheid vom 23. Juli 2018 auf. Im Hinblick auf die Frage, ob
ein offensichtlicher Rechtsmissbrauch vorliege, nämlich eine Absicht, die
Vorschriften über die Zweitwohnungen zu umgehen, kam das Gericht zum
Schluss, dass die Gemeinde ihrer Abklärungspflicht nicht genügend
nachgekommen war, weshalb es die Vornahme weiterer Abklärungen
bezüglich der Nachfrage nach Erstwohnungen im entsprechenden
Segment (nicht nur Hauswartwohnungen, sondern Erstwohnungen mit
dem entsprechenden Standard wie die fragliche Wohnung im
1. Untergeschoss) und allenfalls bezüglich konkreter Absichten oder
bereits erfolgter Kontakte der Bauherrin zu möglichen Hauswarten/innen
verlangte und die Angelegenheit in diesem Sinne zu neuem Entscheid an
die Gemeinde zurückwies. Darüber hinaus hielt das Gericht fest, dass die
wohnhygienischen Vorschriften eingehalten seien (ausreichende
Belichtung und Belüftung), die BGF-Berechnung korrekt, die zulässige
Ausnützung nicht überschritten und der Vorwurf der Übernutzung deshalb
nicht zu hören sei.
5. Mit Bau- und Einspracheentscheid vom 20. September 2021, mitgeteilt am
27. September 2021, betreffend die 5. Projektänderung wies die
Gemeinde die Einsprache von N._ und B._ ab und entsprach
dem Baugesuch so, wie es am 23. Juli 2018 bewilligt worden war, wobei
die im Entscheid vom 23. Juli 2018 aufgeführten Bedingungen und
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Auflagen, so auch die Erstwohnungsverpflichtung, nach wie vor gelten
sollten und vollumfänglich eingehalten werden müssten. Dabei stützte sich
die Gemeinde auf die von ihr am 1. Juni 2020 und 10. März 2021
durchgeführten Erhebungen betreffend die leerstehenden Wohnungen
und die Ermittlung der Preise für deren Miete bzw. deren Kauf sowie auf
einen Amtsbericht der Schlichtungsbehörde der Region R._
bezüglich der Nachfrage nach Erstwohnungen vom 2. August 2021. Sie
kam zum Schluss, dass das Wohnen in den Tourismusorten S._
wiederum sehr attraktiv sei und viele Personen Wohnraum in den
betreffenden Gemeinden suchten, um hier Wohnsitz zu nehmen. Auch
nach Annahme der Zweitwohnungsinitiative (März 2012) seien aufgrund
vorbestehender Baubewilligungen noch zahlreiche Zweitwohnungen
erstellt, aber nicht als solche benutzt worden, die sich jedoch vielfach nicht
verkaufen liessen und in der Folge leerstanden, was zu einem
entsprechend hohen Leerwohnungsbestand in den Jahren 2015 bis 2019
führte. Es sei geradezu notorisch, dass sich diese Situation seit der
Coronakrise entscheidend verändert habe und praktisch alle diese
Wohnungen zu vergleichsweise sehr hohen Preisen hätten verkauft
werden können. Auch die Schlichtungsbehörde der Region R._
spreche von einer sehr prekären Situation auf dem Mietmarkt. Selbst wenn
jedoch die Bedarfslage eine andere wäre, erachtete die Gemeinde die
Voraussetzungen für die Nutzung der fraglichen Untergeschosswohnung
auf der Parzelle H._ als Erstwohnung als gegeben, zumal u.a. eine
Hauswartwohnung in der Villenzone standortgebunden sei und keine
Anhaltspunkte für eine Umgehung der Erstwohnungspflicht ersichtlich
seien.
6. Dagegen erhoben N._ und B._ (nachfolgend Beschwerdeführer)
am 29. Oktober 2021 erneut Beschwerde an das Verwaltungsgericht. Sie
beantragten die Aufhebung des angefochtenen Bau- und
Einspracheentscheids und die Verweigerung der Baubewilligung mit der
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Begründung, die Gemeinde habe den erforderlichen Bedarfsnachweis
nach wie vor nicht erbracht, die von ihr getätigten Erhebungen erwiesen
sich als untauglich. Insbesondere bestehe im fraglichen Villengebiet, in
dem sich vor allem Zweitwohnungen befänden, kein Bedarf an Wohnungen
des entsprechenden Typs. Die Leerstandstabellen der Gemeinde
vermöchten die vom Verwaltungsgericht im Urteil R 18 49 A vom
26. Februar 2021 geäusserten Zweifel nicht zu beseitigen und
widersprächen auch den auf der Homepage der Gemeinde publizierten
Zahlen. Nach ihrer eigenen Auswertung gebe es in der Gemeinde und in
der unmittelbaren Umgebung genügend Wohnungen und
Einfamilienhäuser. Der Begriff der Einliegerwohnung setze voraus, dass
die Hauptwohnung als Erstwohnung genutzt werde. Daher sei es
unzulässig, bei einer Zweitwohnung (Hauptwohnung) eine
Einliegerwohnung (Hauswartwohnung) als Erstwohnung vorzusehen. Die
Beschwerdegegnerin habe auch keine Abklärungen in Bezug auf die
Entwicklung der Bevölkerung vorgenommen, die seit Jahren rückläufig sei,
weshalb auch die Nachfrage nach Erstwohnungen sinke. Die von der
Gemeinde erhobene Zunahme an Kündigungsschutzfällen bei der
Schlichtungsbehörde der Region R._ habe nichts mit dem Bedarf an
Erstwohnungen zu tun. Für den Unterhalt und die Kontrolle der Anlagen
und der Technik in der fraglichen Villa sei weder erforderlich noch
zweckmässig, dass sich jemand ständig auf dem betreffenden Grundstück
aufhalte. Es gehe der Bauherrin schlicht um die Erweiterung der
bestehenden Zweitwohnung bzw. um die Schaffung einer Gästewohnung.
Im Übrigen hielten die Beschwerdeführer auch an ihren Rügen der
mangelnden Wohnhygiene (ungenügende Belichtung und Belüftung) und
der Überschreitung der zulässigen Ausnützungsziffer fest. Indem die
Gemeinde auf diese Problematik nicht eingegangen sei, habe sie auch das
rechtliche Gehör verletzt. Schliesslich fehlten noch immer die Angaben
über das Ausmass der Abgrabungen für den gesamten relevanten
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Fassadenbereich und Angaben zu den feuerpolizeilichen Vorschriften und
zum Energienachweis.
7. Mit Vernehmlassung vom 16. November 2021 beantragte die Gemeinde
(nachfolgend Beschwerdegegnerin 1) die Abweisung der Beschwerde,
soweit darauf eingetreten werden könne, mit Hinweis auf die Erwägungen
im angefochtenen Entscheid. Ergänzend legte sie dar, die Argumentation
der Beschwerdeführer sei widersprüchlich, wenn sie die Abklärungen
bezüglich der allgemeinen Erstwohnungsnachfrage als nicht hinreichend
bezeichneten und gleichzeitig behaupteten, für die Frage der Zulässigkeit
der fraglichen Erstwohnung sei nur entscheidend, ob im betreffenden
Gebiet (und nicht in der gesamten Gemeinde) überhaupt Wohnungen des
entsprechenden Typs nachgefragt würden. Weiter hätten sie eine eigene
Auswertung der allgemeinen Bedarfssituation erstellt, kritisierten aber
gleichzeitig, dass die Gemeinde bei der Schlichtungsstelle der Region
R._ einen Amtsbericht über die Nachfrage für Erstwohnungen auf
dem Mietmarkt eingeholt habe. Die Behauptung der Beschwerdeführer, im
T._ gebe es keinen Bedarf an Erstwohnungen, sei falsch, zumal
einige der dortigen Villen von Personen mit Wohnsitz in V._ bewohnt
würden. Für die Nutzung der fraglichen Wohnung als Hauswartwohnung
bestehe aus Sicht der Villenbesitzer und aus Sicht von Personen, die an
einem solchen Job interessiert seien, durchaus ein Bedarf. Es gebe auch
Villenbesitzer, die im Gebäude selbst oder in einem Nebengebäude
Personen einquartiert hätten, die für die Überwachung und den Unterhalt
der Villa besorgt seien. Eine gewisse Beeinträchtigung der Privatsphäre
sei damit wohl verbunden, jedoch sei es Sache des Einzelnen abzuwägen,
ob die absolute Privatsphäre oder die Sicherheit vorgehen solle. Bezogen
auf die konkrete Situation erscheine der Erstwohnungsbedarf als
ausgewiesen, zudem bestehe in der Gemeinde auch ein allgemeiner,
dringender Bedarf nach Erstwohnungen. Auf die übrigen Einwände der
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Beschwerdeführer, die das Verwaltungsgericht bereits im ersten Urteil als
unbegründet erachtet habe, sei nicht mehr einzutreten.
8. Mit Vernehmlassung vom 15. Dezember 2021 beantragte F._
(nachfolgend Beschwerdegegnerin 2) die Abweisung der Beschwerde,
soweit darauf einzutreten sei, sowie die Verweigerung der aufschiebenden
Wirkung. Begründend führte sie aus, für sie sei es selbstverständlich, dass
die Hauswartwohnung weder als Zweitwohnung noch als Gästezimmer,
sondern nur als Erstwohnung genutzt werden dürfe. In der Villenzone
seien zwei Herdstellen zulässig; entsprechend gebe es im T._
mehrere solcher Beispiele. Gerade seit Corona würden prominente
Eigentümerschaften mehr Zeit dort verbringen, womit das Bedürfnis nach
der ständigen Anwesenheit eines Hauswarts, der auch Concierge-Dienste
leiste, gestiegen sei. Die Zwei-Herd-Nutzung sei damit quartiertypisch.
Das Baugesetz sehe das auch so vor. Sie beabsichtige keine Umgehung
des Zweitwohnungsgesetzes. Vielmehr möchte sie, dass der Hauswart in
der Villa wohne, zumal diese im südwestlichsten oberen Gebiet der
Villenzone und damit sehr abgelegen liege. Sie lasse sich nicht
vorschreiben, was für sie Privatsphäre bedeute und was nicht. Die
Einhaltung der Erstwohnungsauflage sei kontrollier- und durchsetzbar, die
Gemeinde verfüge diesbezüglich über langjährige Erfahrung. Dieser
könne überdies nicht vorgeworfen werden, sie habe den Sachverhalt nicht
abgeklärt. Vielmehr sei dabei zu Tage gekommen, dass Mietwohnungen
im W._ rar sind. In Bezug auf die Rügen der fehlenden Wohnhygiene,
der Verletzung der Ausnützungsvorschiften und der unvollständigen
Baugesuchsunterlagen erhob die Beschwerdegegnerin 2 die Einrede der
res iudicata.
9. Mit Verfügung vom 23. Dezember 2021 gewährte der Instruktionsrichter
der Beschwerde antragsgemäss die aufschiebende Wirkung.
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10. Mit Schreiben vom 27. Dezember 2021 (Noveneingabe) reichte die
Beschwerdegegnerin 2 dem Gericht Auszüge aus der Engadiner Post vom
21. Dezember 2021 bzw. aus dem Bündner Tagblatt vom 23. Dezember
2021 betreffend Wohnungen bzw. Wohnungsnot im W._ ein.
11. Mit Replik vom 1. Februar 2022 hielten die Beschwerdeführer an ihren
Rechtsbegehren und deren Begründung unverändert fest. Sie wiesen
darauf hin, dass die Beschwerdegegnerin 2 nicht beabsichtige, ihren
Wohnsitz nach V._ zu verlegen, weshalb die Bewilligung als
Erstwohnung nur zulässig sei, wenn eine genügende Nachfrage von
Wohnungen des entsprechenden Typs im betreffenden Gebiet bestehe,
ansonsten zwingend von einer Umgehung des Zweitwohnungsgesetzes
ausgegangen werden müsse. Die erwähnte Nutzungsauflage sei nicht
ausreichend, zumal sich nach der Bewilligung als Erstwohnung niemand
mehr darum kümmern werde, wenn in der fraglichen Wohnung einmal
nicht mehr der Hauswart/Diener, sondern Gäste und Familienangehörige
beherbergt würden. Die Umgehungsabsicht sei offensichtlich: die
Beschwerdegegnerin 2 habe wohl festgestellt, dass der Wohnraum ihrer
Zweitwohnung zu klein sei, weshalb sie das Untergeschoss zwecks
Wohnraumerweiterung umbauen wolle. Es sei nicht erklärbar, weshalb für
eine Aufenthaltsdauer von drei bis vier Wochen pro Jahr ganzjährig ein
Hauswart angestellt werden solle. Bezüglich ihrer Rügen zur
Wohnhygiene, zur Ausnützung und zur Unvollständigkeit der
Baugesuchsunterlagen liege keine res iudicata vor. Entgegen den
Ausführungen der Beschwerdegegnerin 1 seien ihre Ausführungen zum
Bedarfsnachweis in der Beschwerde nicht widersprüchlich, vielmehr
hätten sie sich im Sinne eines zusätzlichen Argumentes zu den
entsprechenden Ausführungen der Gemeinde zum Bedarfsnachweis im
Allgemeinen geäussert. Ermittelt werden müsse jedoch der
Erstwohnungsbedarf am U._; dieser sei nicht erbracht worden, auch
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nicht mit der mit der Vernehmlassung nachgereichten Auswertung vom
12. November 2021.
12. Mit Duplik vom 8. Februar 2022 hielt die Beschwerdegegnerin 1 an ihren
Rechtsbegehren unverändert fest. Sie fügte an, es sei nachgerade
notorisch, dass im W._ und namentlich auch in V._ eine grosse
Not an bezahlbaren Erstwohnungen bestehe. Damit erscheine es
offensichtlich, dass der zur Diskussion stehende Erstwohnungsbedarf
ausgewiesen sei. Die Beschwerdegegnerin 2 sei darauf angewiesen, dass
der Hauswart in ihrer Liegenschaft eine Wohnung zur Verfügung gestellt
bekomme.
13. Mit Duplik vom 14. Februar 2022 bestätigte die Beschwerdegegnerin 2
ihre Rechtsbegehren. Sie brachte vor, für Familien und Einzelpersonen
mit geringen Einkommen sei die Wohnungssuche im W._ unglaublich
schwierig; dasselbe gelte auch für einen Hauswart, weshalb es auch
schwierig sei, einen Hauswart selbst zu finden. Die Problematik sei
mittlerweile allgemein bekannt. Sie könne nicht einen Hauswart anstellen,
solange nicht klar sei, ob sie die Hauswartswohnung erstellen dürfe. Ihre
Absicht, einen Hauswart ganzjährig anzustellen, sei nachvollziehbar und
müsse ausreichen. Im Übrigen verbringe ihre Familie viele Wochen und
Wochenenden im Jahr in ihrer Villa, die Behauptung der
Beschwerdeführer, sie würde die Villa nur vier Wochen pro Jahr
bewohnen, sei eine unzutreffende Unterstellung. Gerade weil die Villa
etwas abgelegen vom Siedlungszentrum liege, sei der Bedarf an einer
ganzjährigen Hauswartung und damit an einer Hauswartwohnung
gegeben.
14. Mit Stellungnahme vom 28. März 2022 zu den Dupliken der
Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 rügten die Beschwerdeführer, die
Beschwerdegegnerin 2 setze sich nach wie vor nicht mit dem Einwand
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auseinander, dass der erforderliche Bedarfsnachweis nicht erbracht
worden sei. Fehle dieser in Bezug auf das T._, müsse von einer
Umgehung des Zweitwohnungsgesetzes ausgegangen werden. Die
Wirtschaftlichkeit der ganzjährigen Beschäftigung eines Hauswarts habe
mit dem Bedarfsnachweis nichts zu tun. Die Medienberichte zur
angeblichen Wohnungsnot gingen an der Sache vorbei, weil sie nichts mit
der Bedürfnisabklärung für Erstwohnungen im T._ zu tun hätten.
15. Mit jeweiligen Schreiben vom 4. April 2022 verzichteten sowohl die
Beschwerdegegnerin 1 wie auch die Beschwerdegegnerin 2 auf die
Einreichung einer weiteren Stellungnahme bzw. einer Quadruplik.
Auf die Erwägungen im angefochtenen Entscheid sowie auf die weiteren
Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften wird, soweit
entscheidrelevant, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1.1. Die vorliegende Beschwerde richtet sich gegen den Bau- und
Einspracheentscheid der Gemeinde vom 20. September 2021, mitgeteilt
am 27. September 2021, (Akten der Beschwerdeführer [Bf-act.] 1, Akten
der Beschwerdegegnerin 1 [Bg1-act.] 6). Dieser Entscheid unterliegt
gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die
Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) der Beschwerde an das
örtlich und sachlich zuständige Verwaltungsgericht, zumal er nicht bei
einer anderen Instanz angefochten werden kann und nicht nach
kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig ist (vgl. Art. 92 und
Art. 103 des kantonalen Raumplanungsgesetzes [KRG; BR 801.100],
Art. 46 der kantonalen Raumplanungsverordnung [KRVO; BR 801.110]
sowie Art. 154 Abs. 2 des Baugesetzes der Gemeinde [nachfolgend BG]).
Als formelle und materielle Verfügungsadressaten sind die
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Beschwerdeführer davon unmittelbar betroffen, und sie haben ein
schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung, womit sie
zur Beschwerdeerhebung legitimiert sind (Art. 33 Abs. 3 lit. a des
Bundesgesetzes über die Raumplanung [RPG; SR 700] i.V.m. Art. 89
und Art. 111 Abs. 1 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht [BGG;
SR 173.110] und Art. 50 VRG; vgl. auch Urteil des Bundesgerichts
1C_547/2019 vom 16. April 2020 zur Legitimation der Beschwerdeführer).
1.2. Soweit die Beschwerdegegnerin 2 geltend macht, es liege in Bezug auf
die Frage der Wohnhygiene, der Ausnützung, der unvollständigen
Baugesuchsunterlagen (Energienachweis und feuerpolizeiliche
Bewilligung) sowie teilweise in Bezug auf die Verletzung des
Zweitwohnungsgesetzes eine res iudicata vor, weshalb diesbezüglich auf
die Beschwerde nicht eingetreten werden könne, und die
Beschwerdeführer diesbezüglich einwenden, diese Punkte seien noch
nicht rechtskräftig beurteilt worden, zumal ihre Beschwerde mit Urteil R 18
49 A vom 26. Februar 2021 (mit Hinweis auf die Dispositiv-Ziff. 1)
gutgeheissen worden, sie daher materiell nicht beschwert gewesen seien
und keinen Grund zum Weiterzug an das Bundesgericht gehabt hätten,
kann diese Frage vorliegend offen gelassen werden. Wie noch zu zeigen
ist (vgl. insbesondere Erwägungen 3.1 und 6), bringen die
Beschwerdeführer bezüglich dieser Fragen nichts wesentlich Neues vor,
so dass das Verwaltungsgericht auch im vorliegenden Verfahren nicht zu
einer anderen Beurteilung als im genannten Urteil R 18 49 A vom
26. Februar 2021 gelangt.
1.3. Somit ist auf die im Übrigen im Sinne von Art. 38 und Art. 52 VRG frist-
und formgerecht erhobene Beschwerde einzutreten.
2. Streitgegenstand bildet vorliegend die Frage, ob die
Beschwerdegegnerin 1 im Rahmen der Erteilung der für die
5. Projektänderung ersuchten Baubewilligung zu Recht nicht von einer
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Umgehung des Zweitwohnungsgesetzes ausging, indem sie
insbesondere die massgebliche Frage des Erstwohnungsbedarfs bejahte.
3. Bevor auf diese materiell-rechtliche Frage eingegangen wird, sind die
formellen Rügen der Parteien zu beurteilen.
3.1. Wie bereits in ihrer Beschwerde vom 29. August 2018 gegen den Bau-
und Einspracheentscheid vom 23. Juli 2018 bemängeln die
Beschwerdeführer auch vorliegend die Unvollständigkeit der
Baugesuchsunterlagen in Bezug auf das Ausmass der Abgrabungen für
den gesamten relevanten Fassadenbereich sowie in Bezug auf die
Einhaltung der feuerpolizeilichen Vorschriften und den Energienachweis.
Dazu hatte sich das Verwaltungsgericht bereits im Urteil R 18 49 A vom
26. Februar 2021 geäussert (vgl. dortige Erwägungen 5.2-5.2.3).
3.1.1. Insbesondere hatte das Verwaltungsgericht die Rüge der mangelnden
Unterlagen unter Hinweis auf das beigelegte Modellfoto, auf den Plan
Schnitte A-A/B-B, die Grundrisspläne 1. Untergeschoss und Erdgeschoss
sowie den Fassadenplan (vgl. Höhenkurven 1998-1999) verworfen
(dortige Erwägung 5.2.1). Die Beschwerdeführer wiederholen im
vorliegenden Verfahren dieselbe Rüge, bringen aber nichts Neues vor,
das zu einer anderen Beurteilung der Frage führen würde, weshalb ihr
Einwand nicht zu hören ist.
3.1.2. Wie bereits im Urteil R 18 49 A vom 26. Februar 2021 ausgeführt, reichte
die Beschwerdegegnerin 1 im damaligen Verfahren die feuerpolizeiliche
Bewilligung der Gebäudeversicherung Graubünden vom 22. März 2018
ins Recht, die auch die Projektänderung mitumfasste (dortige Erwägung
5.2.2). Auch diesbezüglich bringen die Beschwerdeführer im vorliegenden
Verfahren keine neuen Einwände vor, weshalb die entsprechende Rüge
weder in formeller noch materieller Hinsicht zu hören ist.
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3.1.3. Im fraglichen Urteil R 18 49 A vom 26. Februar 2021 bestätigte das
Verwaltungsgericht unter Hinweis auf das im damaligen Verfahren
eingereichte Energiedossier der X._ AG vom 11. Februar 2016
(umfassend die Zonen Hallenbad im 1. Untergeschoss und Wohnen
Einfamilienhaus), den Anlagenbeschrieb der Y._ AG vom
12. September 2018 sowie einen ergänzten Energienachweis der
X._ AG vom 17. September 2018 und schliesslich mit Blick auf die
erfolgte Genehmigung des Energienachweises vom 24. September 2018
seitens der Gemeinde, dass die Projektänderung in energetischer Hinsicht
vollständig und bewilligbar sei bzw. bewilligt wurde (dortige Erwägung
5.2.3). Auch diesbezüglich bringen die Beschwerdeführer vorliegend keine
neuen Aspekte vor, die zu einer anderen Beurteilung führen müssten.
3.2. Sofern die Beschwerdeführer auch eine Verletzung des rechtlichen
Gehörs rügen, weil die Beschwerdegegnerin 1 im angefochtenen Bau-
und Einspracheentscheid vom 20. September 2021 die Problematik der
Ausnützung nicht thematisiert habe (fehlende Begründung), kann ihnen
nicht gefolgt werden.
3.2.1. Zwar hatte das Verwaltungsgericht im Urteil R 18 49 A vom 26. Februar
2021 den Bau- und Einspracheentscheid vom 23. Juli 2018 aufgehoben
und zu neuem Entscheid an die Beschwerdegegnerin 1 zurückgewiesen
(vgl. Erwägung 10 und Dispositiv-Ziff. 1). Zur Frage der Ausnützung hatte
es in Erwägung 6 dieselbe Rüge der Verletzung des rechtlichen Gehörs
(in Bezug auf die korrekte Berechnung der Ausnützungsziffer) verworfen,
war in Erwägung 9 ausführlich auf die konkrete Berechnung eingegangen
und hatte schliesslich festgehalten, dass die zulässige Ausnützung von 0.2
in der Villenzone nicht überschritten, sich der Vorwurf der Übernutzung als
unbegründet erweise und der angefochtene Bau- und
Einspracheentscheid vom 23. Juli 2018 in diesem Punkt zu schützen sei.
Da das Verwaltungsgericht die Sache lediglich "im Sinne der
Erwägungen", nämlich zu weiteren Abklärungen bezüglich der Frage einer
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allfälligen Umgehung des Zweitwohnungsgesetzes zurückwies und die
Beschwerdegegnerin 1 das Baugesuch im hier angefochtenen Bau- und
Einspracheentscheid vom 20. September 2021 so bewilligte, wie es
bereits am 23. Juli 2018 (Bau- und Einspracheentscheid, vgl. dortige
Erwägung II.4.) bewilligt worden war – d.h. also auch gestützt auf die
dortige, vom Verwaltungsgericht als korrekt beurteilte
Ausnützungsberechnung –, zielt der Einwand der Beschwerdeführer ins
Leere. Daran vermag der Umstand, dass sich die Beschwerdegegnerin 1
in den Erwägungen des hier angefochtenen Entscheids tatsächlich nicht
mehr zur Frage der Ausnützung äusserte, nichts zu ändern, zumal den
Beschwerdeführern die Tragweite des Hinweises in dessen
Entscheiddispositiv zweifellos bewusst sein musste, wiesen sie doch in
ihrer Beschwerde vom 29. Oktober 2021 selbst auf die fraglichen
Ausführungen im ursprünglichen Bau- und Einspracheentscheid vom
23. Juli 2018 hin (vgl. Ziff. 19 ff. der Beschwerde) (vgl. dazu auch BGE 142
I 135 E.2.1, BGE 136 I 229 E.5.2). Zudem war die Ausnützung im Rahmen
der Stellungnahmen im Vorfeld des Bau- und Einspracheentscheids vom
20. September 2021 nicht mehr thematisiert worden (vgl. Bg1-act. 3 und
5), weshalb sich die Behörde bei der Entscheidbegründung auf die
wesentlichen Punkte, hier die Umgehung des Zweitwohnungsgesetzes,
beschränken konnte (zum Ganzen: HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN,
Allgemeines Verwaltungsrecht, Zürich/St. Gallen 2020, Rz. 1038;
BGE 147 IV 145 E.1.4.5.2, BGE 146 II 335 E.5.1, BGE 145 III 324 E.6.1,
BGE 145 IV 407 E.3.4.1 in fine, BGE 143 IV 40 E.3.4.3; Urteile des
Bundesgerichts 2C_681/2020 vom 25. Juni 2021 E.3.1, 2C_821/2019
vom 11. Februar 2020 E.3.2 und 9C_436/2018 vom 4. Oktober 2018
E.3.2.1).
3.2.2. Würde eine Verletzung des rechtlichen Gehörs, die grundsätzlich zur
Gutheissung der Beschwerde und zur Aufhebung des angefochtenen
Entscheids führt (BGE 148 IV 22 E.5.5.2, BGE 147 I 433 E.5.1, BGE 144
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I 11 E.5.3), bejaht, so ist zu beachten, dass eine Gehörsverletzung, die
nicht besonders schwer wiegt (was bei einem Verstoss gegen die
Begründungspflicht in der Regel der Fall ist [vgl. dazu Urteile des
Bundesgerichts 1C_39/2017 vom 13. November 2017 E.2.1,
1C_474/2016 vom 1. Juni 2014 E.2 und 1C_300/2015 vom 14. März 2016
E.4.1]), dadurch geheilt wird, dass die Partei, deren rechtliches Gehör
verletzt wurde, sich vor einer Instanz äussern kann, die sowohl die Tat- als
auch die Rechtsfragen uneingeschränkt überprüft, wenn mithin die
Kognition für die zu beurteilende Frage nicht eingeschränkt ist
(HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1039 und Rz. 1174 ff.; BGE 147 IV
340 E.4.11.3, BGE 142 II 218 E.2.8.1, BGE 137 I 195 E.2.3.2; Urteile des
Bundesgerichts 2C_259/2021 vom 30. November 2021 E.4.4.1,
1C_373/2019 vom 6. März 2020 E.3.1 und 1C_349/2018 vom 8. Februar
2019 E.2.2; vgl. auch PVG 2008 Nr. 1 E.1b und Urteil des
Verwaltungsgerichts [VGU] R 20 105 vom 1. November 2022 E.2.2); dies
ist im Anwendungsbereich von Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG für das
Verwaltungsgericht im Normalfall und wenn es als erste
Rechtsmittelinstanz entscheidet der Fall (vgl. Urteile des Bundesgerichts
1C_158/2019 vom 30. März 2020 E.2.6 und 1P.512/2002 vom 26. Juni
2003 E.3.5; VGU R 22 10 vom 7. Juni 2022 E.2 ff., R 20 105 vom
1. November 2022 E.2.2, R 20 22 vom 2. November 2021 E.2.1, R 19 6
vom 22. Dezember 2020 E.2.3.2 und R 18 15 vom 7. Januar 2020
E.2.5.1).
In ihrer Beschwerdeschrift (Ziff. 19 ff.) rügen die Beschwerdeführer die
Ausnützungsberechnung der Vorinstanz im Detail, womit bestätigt ist,
dass sie sich über die Tragweite des angefochtenen Bau- und
Einspracheentscheids vom 20. September 2021 (vgl. Dispositiv-Ziff. 1 mit
Hinweis auf den Bau- und Einspracheentscheid vom 23. Juli 2018) ohne
Weiteres im Klaren waren und diesen Punkt sachgerecht anzufechten
vermochten (vgl. BGE 148 III 30 E.3.1, BGE 145 III 324 E.6.1, BGE 142 II
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49 E.9.2, BGE 137 II 266 E.3.2). Im Übrigen verfügt das
Verwaltungsgericht in der vorliegenden Streitfrage infolge von Art. 33
Abs. 3 lit. b RPG über eine volle Kognition (wobei es sich angesichts
seiner Kontrollfunktion eine gewisse Zurückhaltung auferlegt, vgl. dazu
VGU R 20 55 vom 22. Februar 2022 E.2.3 mit Hinweisen sowie in Bezug
auf die Ausnützung HÄNNI, Planungs-, Bau- und besonderes
Umweltschutzrecht, Bern 2022, S. 584 f.), weshalb – im Sinne einer
Heilung des Mangels – von einer Rückweisung der Sache an die
Vorinstanz abzusehen ist, zumal eine solche einen formalistischen
Leerlauf bedeuten und zu unnötigen Verzögerungen führen würde, die mit
dem Interesse der Partei, hier der Beschwerdegegnerin 2, an einer
beförderlichen Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren wären
(BGE 147 IV 340 E.4.11.3, BGE 142 II 218 E.2.8.1, BGE 138 II 77 E.4.3,
BGE 137 I 195 E.2.3.2; Urteile des Bundesgerichts 2C_259/2021 vom
30. November 2021 E.4.4.1; HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1174
ff.). Dies gilt umso mehr, als die Beschwerdeführer inhaltlich nichts Neues
vorbringen, mit dem sich die Beschwerdegegnerin 1 (im Bau- und
Einspracheentscheid vom 23. Juli 2018) und das Verwaltungsgericht (im
Urteil R 18 49 A, dortige Erwägung 9) nicht schon auseinandergesetzt
hätten.
4. Gemäss Art. 11 VRG ist der Sachverhalt von Amtes wegen zu ermitteln
(Abs. 1), wobei die Behörde die notwendigen Beweise erhebt und dabei
nicht an Begehren zur Ermittlung des Sachverhalts gebunden ist (Abs. 3).
4.1. Sofern die Beschwerdegegnerin 2 den Beizug der Akten aus dem
kommunalen Baubewilligungsverfahren und dem
verwaltungsgerichtlichen Verfahren R 18 49 verlangt (Urteil,
Rechtsschriften, Akten) bzw. deren Wiedereinbringung durch die
Baubehörde oder sie selbst, ist nicht ersichtlich, inwiefern diese
Dokumente für die Entscheidfindung des Gerichts erforderlich wären;
Solches legte denn die Beschwerdegegnerin 2 auch nicht dar. Dem
- 17 -
Gericht stehen mit den von den Parteien eingereichten Unterlagen
sämtliche entscheidrelevanten Dokumente zur Verfügung, weshalb der
Editionsantrag abzulehnen ist.
4.2. Die Beschwerdeführer rügen in ihrer Replik, dass die
Beschwerdegegnerin 1 mit der Vernehmlassung vom 16. November 2021
mit Bg1-act. 7 eine Auswertung vom 10. November 2021 über
"Erstwohnungen im Gebiet L._" einreichten, die erst nach Erlass des
angefochtenen Bau- und Einspracheentscheids vom 20. September 2021
erstellt worden sei. Diese dürfe daher nicht Grundlage des angefochtenen
Entscheids und müsse für das vorliegende Beschwerdeverfahren
unerheblich sein.
4.2.1. Damit machen die Beschwerdeführer eine Verletzung des Devolutiveffekts
geltend, wonach es der Vorinstanz grundsätzlich verwehrt ist, nach
Einreichung der Beschwerde weitere Abklärungen oder Anordnungen in
der Streitsache zu treffen (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1168;
BGE 143 I 177 E.2.5.2, BGE 130 V 138 E.4.2, BGE 127 V 228 E.2.b/aa).
Letzteres gilt allerdings nur, soweit sie den Streitgegenstand betreffen und
auf eine allfällige Änderung der angefochtenen Verfügung durch Erlass
einer neuen abzielen (BGE 136 V 2 E.2.5, BGE 127 V 228 E.2b/aa; Urteile
des Bundesgerichts 8C_18/2019 vom 1. April 2019 E.5.2, 8C_67/2017
vom 14. Juni 2017 E.5.6, 8C_410/2013 vom 15. Januar 2014 E.5.2).
Erlaubt sind der Verwaltung demgegenüber in aller Regel punktuelle
Abklärungen (wie das Einholen von Bestätigungen, Bescheinigungen oder
auch Rückfragen bei [medizinischen] Fachpersonen oder anderen
Auskunftspersonen) (BGE 136 V 2 E.2.7, BGE 127 V 228 E.2b/bb; Urteil
des Bundesgerichts 8C_399/2020 vom 28. September 2020 E.4);
wegleitende Gesichtspunkte für die Beantwortung der Frage, was im
kantonalen Verfahren noch zulässiges Verwaltungshandeln darstellt,
bilden die inhaltliche Bedeutung der Sachverhaltsvervollständigung und
- 18 -
die zeitliche Intensität allfälliger weiterer Abklärungsmassnahmen
(BGE 136 V 2 E.2.5, BGE 127 V 228 E.2b/bb).
4.2.2. Vorliegend bemängeln die Beschwerdeführer in ihrer Beschwerde, dass
die Beschwerdegegnerin 1 keine Abklärungen bezüglich der
Erstwohnungssituation in Z._ getätigt habe. Wenn die
Beschwerdegegnerin 1 daraufhin mit ihrer Vernehmlassung vom
16. November 2021 eine entsprechende Auswertung einreichte (Bg1-
act. 7), ist nicht ersichtlich, dass dieses Vorgehen bereits eine unzulässige
Verwaltungshandlung darstellte, beabsichtigte sie damit jedenfalls nicht
eine Änderung des angefochtenen Bau- und Einspracheentscheids,
sondern hatte sie damit zum Ziel, ihre von den Beschwerdeführern
kritisierte Argumentation mit entsprechenden Zahlen zu untermauern. Die
Rüge der Beschwerdeführer erweist sich insofern auch als
widersprüchlich; sie ist unbegründet und damit nicht zu hören.
5. Grundlage der vorliegenden Streitsache bildet Art. 7 des Bundesgesetzes
über Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz [ZWG; SR 702]), wonach in
Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil über 20 % neue Wohnungen
nur bewilligt werden dürfen, wenn sie als Erstwohnung oder als Wohnung,
die einer Erstwohnung gleichgestellt ist (Art. 7 Abs. 1 lit. a ZWG), oder als
touristisch bewirtschaftete Wohnung (Art. 7 Abs. 1 lit. b ZWG) genutzt
werden.
Weitere Voraussetzung ist gemäss der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung, dass mit Bewilligung einer Erstwohnungsnutzung die
Bestimmungen des ZWG nicht rechtsmissbräuchlich umgangen werden
(BGE 145 II 99 E.3, BGE 144 II 49 E.2.4, BGE 142 II 206 E.2.2 ff.; Urteile
des Bundesgerichts1C_242/2021 vom 19. August 2022 E.4.1,
1C_285/2019 vom 28. Januar 2020 E.4.1; vgl. zum Ganzen: VGU R 18 49
A vom 26. Februar 2021 E.7.2), mithin muss von Amtes wegen geprüft
werden, ob konkrete Indizien vorliegen, welche die Absicht einer
- 19 -
Erstwohnungsnutzung des Bauvorhabens als unrealistisch erscheinen
lassen (BGE 145 II 99 E.3, BGE 144 II 49 E.2.2-2.4, BGE 142 II 206 E.2
und 3; Urteile des Bundesgerichts 1C_242/2021 vom 19. August 2022
E.4.1, 1C_285/2019 vom 28. Januar 2020 E.2.1, 1C_158/2015 vom 3. Mai
2016 E.2 und 3, 1C_160/2015 vom 3. Mai 2016 E.2 und 3). Massgebliche
Kriterien für die erforderliche Würdigung des Einzelfalls sind (je nach den
Umständen des Falls) die Lage der Liegenschaft (Bauzone, ganzjährige
Zugänglichkeit, Distanz zu Arbeitsplätzen), die bauliche Gestaltung der
Wohnungen aus Sicht einer ganzjährigen Nutzung, der Preis sowie die
Verhältnisse der Person, die dort zu wohnen beabsichtigt (aktueller Wohn-
und Arbeitsort, Umzugsabsichten). Ist wie vorliegend die künftige
Bewohnerin/der künftige Bewohner (Hauswartin/Hauswart) nicht bekannt,
weil die Wohnung verkauft oder vermietet werden soll, ist auf die
Nachfrage nach Erstwohnungen im gleichen Segment ("dans le même
secteur") als Hauptkriterium abzustellen (BGE 145 II 99 E.3.1, BGE 144 II
49 E.2.2, BGE 142 II 206 E.3.2; Urteile des Bundesgerichts 1C_242/2021
vom 19. August 2022 E.4.1, 1C_285/2019 vom 28. Januar 2020 E.2.2),
wobei glaubhaft gemacht werden muss, dass im betreffenden
Marktsegment eine Nachfrage für Erstwohnungen besteht (BGE 145 II 99
E.3.1, BGE 144 II 49 E.2.3). In Fällen, in denen diese Nachfrage
offensichtlich unzureichend ist, dürfen Baubewilligungen nur erteilt
werden, wenn ernsthafte und konkrete Zusicherungen für den Erwerb
durch ganzjährige Bewohner vorliegen (BGE 145 II 99 E.3.1, BGE 144 II
49 E.2.4; Urteile des Bundesgerichts 1C_242/2021 vom 19. August 2022
E.4.1, 1C_285/2019 vom 28. Januar 2020 E.2.2). Dies gilt nach der
Rechtsprechung selbst dann, wenn die Bauherrschaft die Absicht hat, das
Bauvorhaben als Erstwohnungen zu vermarkten: Ist diese Absicht nicht
realistisch, ist von einer Umgehung der gesetzlichen Regelung
auszugehen (BGE 145 II 99 E.3.1; Urteile des Bundesgerichts
1C_242/2021 vom 19. August 2022 E.4.1, 1C_285/2019 vom 28. Januar
- 20 -
2020 E.2.2). Das Bundesgericht geht nur in offensichtlichen Fällen von
einem Rechtsmissbrauch aus.
5.1. Vorliegend erklärte die Beschwerdegegnerin 2 ausdrücklich, für sie sei es
selbstverständlich, dass sie die geplante Hauswartwohnung nur als
Erstwohnung im Sinne von Art. 7 Abs. 1 lit. a ZWG benutzen dürfe,
weshalb sie auch mit der entsprechenden Nutzungsauflage einverstanden
sei. Auf dieser Aussage ist sie zu behaften. Ebenso wird die
Beschwerdegegnerin 1, die für den Vollzug des Baurechts zuständig ist
(vgl. Art. 85 KRG), die Einhaltung dieser Auflage zu kontrollieren und
nötigenfalls durchzusetzen haben.
5.2. Wie das Verwaltungsgericht bereits im Urteil R 18 49 A vom 26. Februar
2021 festhielt (vgl. insbesondere dortige Erwägung 7.3.1), erscheint das
Bedürfnis der Beschwerdegegnerin 2, für die Wartung und Überwachung
ihrer Liegenschaft eine Hauswartin/einen Hauswart bzw. ein
Hauswartpaar anzustellen und diesen die fragliche Wohnung im
1. Untergeschoss der Villa zu vermieten, entgegen den Ausführungen der
Beschwerdeführer nicht als unglaubhaft, und die Nutzung dieser
unkonventionellen, weil durch zwei Lichtschächte belichteten Wohnung im
1. Untergeschoss nicht als unrealistisch. Dass auch andere Villenbesitzer
im Gebiet Z._ HauswartInnen oder anderes Personal angestellt und
in einer eigenen (Erst-)Wohnung untergebracht haben, wie die
Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 darlegen, ist zwar nicht im Einzelnen
ausgewiesen, doch erscheint dies nicht abwegig. Insbesondere spricht der
Einwand der Beschwerdeführer, Solches störe die Privatsphäre der
Eigentümerschaft, nicht dagegen, liegt es doch in der Hand der
Eigentümerschaft selbst, sich mit geeigneten, auch baulichen
Massnahmen entsprechend abzugrenzen bzw. zu schützen. Dies zeigt
auch die Zusammenstellung der Beschwerdegegnerin 1 betreffend
Erstwohnungen im Gebiet L._ vom 10. November 2021 (Z._;
Bg1-act. 7; vgl. auch zur Zulässigkeit dieses Dokuments Erwägung 4.2-
- 21 -
4.2.2), wonach Erstwohnungen (u.a. auch in Zwei- oder
Mehrfamilienhäusern bzw. Gärtnerwohnungen) im fraglichen Gebiet
vorhanden sind, womit nebst der Eigentümerschaft grundsätzlich auch
eine Nutzung durch Hausangestellte wie HauswartInnen, Concierges oder
GärtnerInnen o.ä. faktisch, aber auch, gestützt auf Art. 81 BG, wonach in
der Villenzone pro Liegenschaft zwei Herdstellen zulässig sind, rechtlich
möglich ist. Dass die Liegenschaft der Beschwerdegegnerin 2 selbst in der
Villenzone abgelegen liegt, lässt das Bedürfnis nach einer/einem
angestellten und im Haus wohnenden Hauswartin/Hauswart nicht
unrealistisch erscheinen, wie die Beschwerdeführer behaupten. Im
Gegenteil, und auch unabhängig davon, wie oft sich die
Beschwerdegegnerin 2 tatsächlich in ihrer Liegenschaft aufhält, erscheint
deren Bedürfnis nachvollziehbar, dass eine Person sich ständig und
gerade auch bei Abwesenheit der Eigentümerin um die Liegenschaft
kümmert. Die Beschwerdeführer begründen nicht, weshalb die ständige
Anwesenheit einer Hauswartin/eines Hauswarts für Unterhalt und
Kontrolle von Anlage und Technik nicht zweckmässig sein sollte. Dies
allein vermag jedenfalls deren Behauptung, es gehe der Bauherrin
lediglich um die Erweiterung der bestehenden Zweitwohnung bzw. um die
Schaffung einer Gästewohnung, nicht zu untermauern, weist doch die
Hauptwohnung im Dachgeschoss, abgesehen vom Wellnessbereich und
den Fitnessräumen im 1. Untergeschoss, eine Bruttogeschossfläche von
230.82 m2 auf (vgl. Urteil R 18 49 A vom 26. Februar 2021 E.7.3.1 und
E.9.1.3), womit schwer nachvollziehbar ist, dass sie für die Nutzung durch
die Beschwerdegegnerin 2 und allfällige weitere Personen
(Familienmitglieder, Gäste, etc.) zu klein und eine Erweiterung im
Untergeschoss erforderlich sein sollte.
5.3. Sowohl gerichtsnotorisch wie auch durch die zahlreichen, ins Recht
gelegten Medienberichte dargelegt (vgl. Bg1-act. 8, Bg2-act. 1-3) zeigt
sich, dass sich die Wohnungssituation im W._ seit den zur
- 22 -
Bekämpfung von Covid-19 erlassenen Massnahmen, d.h. in den letzten
zwei bis drei Jahren zugespitzt hat, was sich offenbar in den im Urteil R 18
49 A vom 26. Februar 2021 (vgl. dortige Erwägung 7.3.3) aufgeführten
Leerwohnungsziffern des Bundesamtes für Statistik (BSF) noch nicht
niedergeschlagen hatte. Gemäss den neuesten Angaben des BFS zur
Leerwohnungszählung wurden am 1. Juni 2022 in der Schweiz 61'496
Leerwohnungen gezählt, was 1.31 % des Gesamtwohnungsbestands
entspricht, womit die Leerwohnungsziffer innert Jahresfrist um 0.23 %
zurückgegangen ist. Das BFS resümiert, ein solch deutlicher Rückgang
der Leerstandquote innert Jahresfrist sei letztmalig vor 20 Jahren zu
beobachten gewesen. Insgesamt seien im Vergleich zum Vorjahr 9869
weniger Wohnungen leer gestanden, was einer Abnahme von markanten
13.8 % entspreche (vgl. https://www.bfs.admin.ch/
bfs/de/home/statistiken/bau-wohnungswesen.gnpdetail.2022-0471.html
oder www.bfs.admin.ch -> Statistiken -> Bau- und Wohnungswesen, Karte
zur Leerwohnungszählung vom 1. Juni 2020; zuletzt abgerufen am
29. November 2021). Gemäss der entsprechenden Kartenübersicht belief
sich der Leerwohnungsbestand in V._ auf 1.14 % (des
Gesamtwohnungsbestandes) (vgl. auch AA._ 1.11 %, AB._
0.20 %, AC._ 1.10 %, AD._ 0.48 %, AE._ 0.54 %), d.h.
dieser ist im Vergleich zu den Jahren 2018-2020 (mit 3.84 %, 4.79 %,
3.6 %) erheblich gesunken und hat sich dem damaligen kantonalen
Durchschnittswert angenähert (mit 1.59 %, 1.68 %, 1.4 %), während
letzterer per 1. Juni 2022 auf 0.61 % sank. Zu beachten ist bezüglich
dieser Zahlen, dass sowohl Erstwohnungen (Wohnungen und
Einfamilienhäuser, die zur dauernden Miete oder zum Kauf angeboten
werden und am Stichtag nicht bewohnt sind) wie auch Zweitwohnungen
(ganzjährig bewohnbare Ferien- oder Zweitwohnungen, sofern sie zur
Dauermiete oder zum Verkauf ausgeschrieben sind) zählen (vgl. auch
Urteil R 18 49 A vom 26. Februar 2021 E.7.3.3).
- 23 -
5.4. Angesichts dieser Entwicklung (sehr geringer Leerwohnungsbestand) und
aufgrund der Abklärungen der Beschwerdegegnerin 1 kann nicht in
Abrede gestellt werden, dass in V._ mittlerweile ein allgemeiner
Bedarf an Erstwohnungen gegeben ist. Entscheidrelevant ist vorliegend
mangels Kenntnis der künftigen Bewohnerin/des künftigen Bewohners
(Hauswartin/Hauswart) die Nachfrage nach Erstwohnungen im gleichen
Segment ("dans le même secteur"; vgl. Erwägung 5), was sich vorliegend
entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführer bzw. der
Beschwerdegegnerinnen 1 nicht allein auf Erstwohnungen im Gebiet
Z._ beziehen kann, sondern grundsätzlich auf Erstwohnungen im
tieferen Preis-/Mietsegment, die für eine/einen von der
Beschwerdegegnerin 2 anzustellende Hauswartin/anzustellenden
Hauswart mit entsprechendem gering(er)em Einkommen auch bezahlbar
ist. Da naheliegend ist, dass eine solche Nachfrage im T._ gering
oder kaum bzw. wohl nur in den jeweiligen Liegenschaften vorhanden sein
dürfte, deren Eigentümerschaft für das Personal vor Ort auch eigenen
Wohnraum zur Verfügung stellt, drängt sich auf, die Prüfung der
entsprechenden, auszuweisenden Nachfrage auf das ganze
Gemeindegebiet zu beziehen, ist doch einer Hauswartin/einem Hauswart
auch ein (entsprechend etwas längerer) Anfahrts- bzw. Arbeitsweg aus
dem Siedlungskern von V._ durchaus zumutbar. Den
Beschwerdeführern kann jedenfalls nicht gefolgt werden, wenn sie geltend
machen, die Medienberichte zur angeblichen Wohnungsnot (im W._)
zielten an der Sache vorbei, weil sie nichts mit der Bedürfnisabklärung für
Erstwohnungen im T._ zu tun hätten, und bei Fehlen eines Bezugs
zum T._ liege ohne Weiteres eine Umgehung des
Zweitwohnungsgesetzes vor.
Die Erhebungen der Beschwerdegegnerin 1 (Zählung leer stehender
Wohnungen) vom 1. Juni 2020 und 10. März 2021 (Bg1-act. 1) ergaben
für die D._ eine erhebliche Abnahme des Leerwohnungsbestands
- 24 -
seit Juni 2020 von total 202 auf 112 am 10. März 2021 (bei den
vermieteten Wohnungen von 68 auf 30 und bei den verkauften
Wohnungen von 134 auf 82), wovon gemäss den Abklärungen der
Beschwerdegegnerin 1 nur gerade deren sieben Erstwohnungen
darstellten (Bg-act. 1, Detailtabelle), mit Mietpreisen ab CHF 1'850.-- (für
eine 2-Zimmer-Wohnung) bzw. Kaufpreisen von CHF 680'000.-- bis
CHF 6'500'000.-- (für 3- bis 4 1⁄2- Zimmer-Wohnungen). Die
Beschwerdegegnerin 1 resümierte in ihrem Schreiben vom 23. März 2021
an den Rechtsvertreter der Beschwerdeführer (Bg1-act. 2), diese
Zusammenstellung zeige klar, dass es weiterhin an bezahlbarem
Wohnraum für Einheimische fehle. Sofern die Beschwerdeführer diese
Erhebungen kritisierten und eine eigene Auswertung vornahmen (vgl.
Bg1-act. 3 Anhang), ergibt sich daraus allein in V._ und ohne
Unterscheidung zwischen Erst- und Zweitwohnungen ein Angebot an 19
Mietobjekten (bei Mietpreisen ab CHF 1'200.-- allein für eine 1-Zimmer-
Wohnung) bzw. an 49 Kaufobjekten (mit Preisen ab CHF 680'000.-- [für
eine 2.5- sowie eine 3-Zimmer-Wohnung] aufwärts).
Von einer sehr prekären Situation auf dem Mietmarkt sprach auch die von
der Beschwerdegegnerin 1 angefragte Schlichtungsbehörde der Region
R._ in ihrem Amtsbericht zur Nachfrage nach Erstwohnungen vom
2. August 2021 (Bg1-act. 4). Sie gab einen Anstieg von Mietrechtsfällen
im Zusammenhang mit dem Kündigungsschutz seit der zweiten Hälfte
2020, einhergehend mit Schwierigkeiten für wohnungssuchende Mieter,
zahlbare Ersatzwohnungen zu finden, sowie einer aktuellen Häufung von
Kündigungsschutzfällen in der D._ an. Sofern die Beschwerdeführer
kritisieren, die Zunahme an Kündigungsschutzfällen habe nichts mit dem
Bedarf an Erstwohnungen zu tun, überzeugt dies nicht. Vielmehr ist
daraus (Bg1-act. 4) und aus den übrigen Beweismitteln (Bg1-act. 1, 7 und
8, Bg2-act. 1-3) mit den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 abzuleiten, dass
der Druck auf dem Wohnungsmarkt massiv gestiegen ist, andernfalls,
- 25 -
nämlich bei ausreichendem Wohnungsangebot das Interesse an der
Anfechtung einer Kündigung eher sinken würde. Ebensowenig haltbar ist
angesichts der offensichtlich vorhandenen Wohnungsnot auch in der
D._ der Einwand der Beschwerdeführer, die Beschwerdegegnerin 1
habe die Entwicklung der Bevölkerung nicht untersucht, bzw. die
Behauptung, diese sei rückläufig, weshalb auch die Nachfrage nach
Erstwohnungen sinke. Unzutreffend ist schliesslich auch deren
Vorbringen, es sei unzulässig, bei einer Zweitwohnung (als
Hauptwohnung) eine Einliegerwohnung (Hauswartwohnung) als
Erstwohnung vorzusehen (wobei in diesem Fall auch die Hauptwohnung
eine Erstwohnung sein müsse), bezeichnet doch der von den
Beschwerdeführern zitierte Art. 7 Abs. 2 lit. a ZWG eine Einliegerwohnung
als Wohnung, die im selben Haus liegt, in dem die Eigentümerin oder der
Eigentümer ihren/seinen Hauptwohnsitz hat; die Einliegerwohnung gilt als
touristisch bewirtschaftet und damit im Sinne von Art. 7 Abs. 1 lit. b ZWG
bewilligungsfähig, wenn sie dauerhaft zur ausschliesslich kurzzeitigen
Nutzung durch Gäste zu markt- und ortsüblichen Bedingungen angeboten
wird. Das heisst, es geht in diesem Zusammenhang darum, dass die
ortsansässige Eigentümerschaft (Hauptwohnung) eine aktive
Gastgeberrolle (in Bezug auf die NutzerInnen der Einliegerwohnung) soll
einnehmen können (vgl. PFAMMATTER, in: WOLF/PFAMMATTER,
Zweitwohnungsgesetz – unter Einbezug der Zweitwohnungsverordnung,
Bern 2021, Art. 7 Rz. 18 ff., insbesondere Rz. 20); es ist nicht ersichtlich,
inwiefern Solches in Bezug auf die hier fragliche Hauswartwohnung
massgeblich bzw. erfüllt wäre.
5.5. Zusammenfassend kommt das Gericht zum Schluss, dass ein Bedarf nach
Erstwohnungen sowohl auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt im
W._ und im Besonderen auch in der D._ ausgewiesen ist, was
auch den hier interessierenden Bedarf an einer bezahlbaren Erstwohnung
für eine Hauswartin/einen Hauswart mit entsprechend gering(er)em
- 26 -
Einkommen sowohl im Allgemeinen in der Gemeinde wie auch im
Besonderen im Gebiet Z._ miteinschliesst. Da auch die Absicht der
Beschwerdegegnerin 2, die anzustellende Hauswartin/den
anzustellenden Hauswart direkt in der fraglichen Liegenschaft wohnen zu
lassen, glaubhaft ist, muss die Nachfrage für Erstwohnungen im
betreffenden Marktsegment im Sinne der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung bejaht werden (vgl. Erwägung 5). Abgesehen davon,
dass diese Nachfrage ohnehin nicht offensichtlich unzureichend ist, hat
die Beschwerdegegnerin 2 auch nachvollziehbar dargelegt, dass die
fragliche Wohnung im 1. Untergeschoss an eine Anstellung als
Hauswartin/Hauswart gekoppelt ist und sie diese damit nur an eine
Hauswartin/einen Hauswart und somit an eine Person, die sie als
Erstwohnung ganzjährig benutzt, vermieten wird. Dass sie dabei noch
keine konkreten Schritte, eine geeignete Person für diese Stelle zu finden,
unternommen hat, kann ihr angesichts des langjährigen
Baubewilligungsverfahrens und der damit einhergehenden Unsicherheit
über dessen Ausgang nicht entgegengehalten werden. Von einer
offensichtlichen Umgehungsabsicht seitens der Beschwerdegegnerin 2,
mithin von einem nicht zu schützenden Rechtsmissbrauch, kann unter all
diesen Umständen nicht ausgegangen werden.
5.6. Der angefochtene Bau- und Einspracheentscheid vom 20. September
2021 ist daher zu schützen und die dagegen erhobene Beschwerde
abzuweisen. Im Sinne von Art. 7 Abs. 3 ZWG ist lediglich auf Dispositiv-
Ziff. 4 des ursprünglichen Bau- und Einspracheentscheids vom 23. Juli
2018 hinzuweisen, wonach das Grundbuchamt R._ angewiesen wird,
eine entsprechende öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkung auf dem
fraglichen Grundstück Parzelle H._ anzumerken. Diese Auflage ist in
Verbindung mit Dispositiv-Ziff. 2 des angefochtenen Bau- und
Einspracheentscheids nach wie vor gültig; die Beschwerdegegnerin 1 wird
- 27 -
für die entsprechende Umsetzung zu sorgen haben (vgl. auch Art. 7 Abs. 4
ZWG).
6. Im Übrigen hielten die Beschwerdeführer auch an ihren Rügen der
mangelnden Wohnhygiene (ungenügende Belichtung und Belüftung) und
der Überschreitung der zulässigen Ausnützungsziffer fest. Unabhängig
davon, ob diese Fragen – angesichts des in Dispositiv-Ziff. 2 des
angefochtenen Bau- und Einspracheentscheids enthaltenen Verweises
auf den ursprünglichen Bau- und Einspracheentscheid vom 23. Juli 2018
– überhaupt noch zum Streitgegenstand des vorliegenden Verfahrens
gehören, sind diese Einwände abzuweisen. Wie bereits im Urteil R 18 49
A vom 21. Mai 2019 eingehend ausgeführt, kann bei der vorgesehenen
5. Projektänderung nicht von einer mangelnden Wohnhygiene –
ungenügende Belichtung und Belüftung – der Wohnung im
1. Untergeschoss ausgegangen werden (vgl. dortige Erwägung 8). Sofern
die Beschwerdeführer vorbringen, es handle sich um eine "Subterrain-
Wohnung" und solche Wohnungstypen seien vom Baurekursgericht des
Kantons Zürich in einem Entscheid vom 10. Dezember 2021 als
unzulässig erklärt worden (vgl. Bf-act. 4), sind sie nicht zu hören, ist doch
nicht ausgewiesen, dass das dortige Bauprojekt (Subterrainhaus, das über
keine vertikalen, sondern nur über Oberfenster und ein Glasdach, die nicht
über das Erdreich reichen, verfügt, Bf-act. 4, Erwägungen 2 und 3.5) mit
demjenigen der hier zu beurteilenden Hauswartswohnung vergleichbar ist,
und waren in jenem Verfahren hier nicht massgebende kantonalrechtliche
Bestimmungen zur Wohnhygiene des Kantons Zürich anwendbar.
Darüber hinaus bringen die Beschwerdeführer nichts vor, was nicht bereits
im erwähnten Urteil abgehandelt und verworfen worden wäre (vgl. dortige
Erwägung 8). Dasselbe gilt für die Frage der seitens der
Beschwerdeführer behaupteten Übernutzung der fraglichen Parzelle.
Auch diesbezüglich wurde im Urteil R 18 49 A vom 21. Mai 2019 (vgl.
dortige Erwägung 9) eingehend ausgeführt, dass die Voraussetzungen
- 28 -
von Art. 86 Abs. 4 BG (Zonenschema; maximal zulässige
Ausnützungsziffer von 0.2 in der Villenzone) eingehalten und mit der
konkret erfolgten Ausnützungsberechnung der massgebliche Art. 87 BG
(Ausnützungsziffer) nicht umgangen werde.
7. Zusammenfassend kommt das Gericht zum Schluss, dass die
Beschwerde abzuweisen ist.
7.1. Im Rechtsmittelverfahren hat in der Regel die unterliegende Partei die
Kosten zu tragen (Art. 73 Abs. 1 VRG), wobei mehreren Parteien die
Kosten zu gleichen Teilen aufzuerlegen sind, soweit die Behörde nichts
anderes entscheidet (Art. 73 Abs. 2 VRG). Die Verfahrenskosten
bestehen aus der Staatsgebühr, den Gebühren für die Ausfertigungen und
Mitteilungen des Entscheids sowie den Barauslagen (Art. 75 Abs. 1 VRG).
Die Staatsgebühr beträgt höchstens CHF 20'000.--, sie richtet sich nach
dem Umfang und der Schwierigkeit der Sache sowie nach dem Interesse
und der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Kostenpflichtigen (Art. 75
Abs. 2 VRG). Im vorliegenden Beschwerdeverfahren wird die
Staatsgebühr im Sinne von Art. 75 Abs. 2 VRG auf CHF 3'000.--
festgesetzt. Sie wird zusammen mit den Kanzleiausgaben dem Ausgang
des Verfahrens entsprechend den unterliegenden Beschwerdeführern je
zur Hälfte und unter solidarischer Haftbarkeit (Art. 72 Abs. 2 und Art. 73
Abs. 2 VRG) auferlegt.
7.2. Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird die unterliegende Partei in der Regel
verpflichtet, der obsiegenden Partei alle durch den Rechtsstreit
verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen. Bund, Kanton und
Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten
Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung
zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen
(Art. 78 Abs. 2 VRG). Vorliegend wird die Parteientschädigung dem
- 29 -
Ausgang des Beschwerdeverfahrens entsprechend zugunsten der
obsiegenden Beschwerdegegnerin 2 und zulasten der Beschwerdeführer
zugesprochen, wobei diese die aussergerichtliche Entschädigung je zur
Hälfte zu tragen haben.
Der Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin 2 legte trotz
entsprechender Aufforderung keine Honorarnote ins Recht, sodass sein
Aufwand nach pflichtgemässem Ermessen festzulegen ist (Art. 2 Abs. 1
der Verordnung über die Bemessung des Honorars der
Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte [Honorarverordnung, HV;
BR 310.250]). Das Gericht erachtet dabei einen Pauschalbetrag von
CHF 3'000.-- als den gesamten Umständen sowie dem Umfang (mehrere
Rechtsschriftenwechsel) und der Schwierigkeit der Angelegenheit
(Streitpunkte und Argumente aus mehreren Verfahren bekannt)
angemessen. Damit werden die Beschwerdeführer gemäss dem Ausgang
des Verfahrens verpflichtet, die Beschwerdegegnerin 2 aussergerichtlich
zu entschädigen.