Decision ID: 7e5c1a31-5cf8-509d-aac0-7201a4684ff0
Year: 2011
Language: de
Court: SG_VG
Chamber: SG_VG_001
Canton: SG
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law

hat das Verwaltungsgericht festgestellt:
A./ E. S.-S., B. G.-S. und S. S.-F. bilden die Erbengemeinschaft E. S. selig. Kraft dieser
Gemeinschaft sind sie Gesamteigentümer des Grundstücks Nr. xxx1 in B., das
ursprünglich eine Fläche von 4'834 m aufwies. Mit Vertrag vom 30. Mai 2008
veräusserten sie ab diesem Grundstück das neu auszuscheidende Grundstück
Nr. xxx2 zu einem Preis von Fr. 244'860.--. Die abparzellierte Fläche beträgt 872 m
und ist unüberbaut. Die Handänderung wurde am 26. August 2008 im Grundbuch
eingetragen.
B./ Mit Verfügung vom 2. Dezember 2009 brachte das kantonale Steueramt einen
Grundstückgewinn in Höhe von Fr. 154'632.-- zur Veranlagung, indem sie vom
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erzielten Veräusserungserlös anrechenbare Anlagekosten in Höhe von Fr. 90'228.--
abzog. Gegen die Grundstückgewinnsteuerveranlagung liessen die Mitglieder der
Erbengemeinschaft E. S. selig mit Eingabe vom 22. Dezember 2009 Einsprache
erheben mit dem Antrag, es sei die Verfügung vom 2. Dezember 2009 aufzuheben und
die Grundstückgewinnsteuerveranlagung aufzuschieben. Die Einsprache wurde mit
Entscheid vom 14. April 2010 abgewiesen. Ein Rekurs bei der
Verwaltungsrekurskommission blieb erfolglos.
C./ Gegen den Rekursentscheid erhoben die Mitglieder der Erbengemeinschaft E. S.
selig mit Eingabe vom 22. März 2011 über ihren Rechtsvertreter Beschwerde beim
Verwaltungsgericht. Dabei liessen sie den Antrag stellen, es sei der angefochtene
Entscheid aufzuheben und es seien die anrechenbaren Anlagekosten auf Fr.
140'647.94 und der Grundstückgewinn somit auf Fr. 104'207.06 (recte: Fr. 104'212.06)
festzusetzen; unter Kosten- und Entschädigungsfolge.
Der Rechtsvertreter der Erbengemeinschaft ersuchte überdies um eine Frist zur
Ergänzung der Beschwerde. Mit verfahrensleitender Anordnung vom 28. März 2011
wurde ihm Gelegenheit eingeräumt, die Beschwerde hinsichtlich des Antrags, der
Darstellung des Sachverhalts und der Begründung bis 11. April 2011 zu ergänzen. In
der Beschwerdeergänzung vom 11. April 2011 machten die Mitglieder der
Erbengemeinschaft Anlagekosten in Höhe von Fr. 143'541.92 geltend.
Die Verwaltungsrekurskommission beantragte mit Eingabe vom 29. April 2011
Abweisung der Beschwerde unter Hinweis auf die Erwägungen im angefochtenen
Entscheid. Das kantonale Steueramt liess sich mit Eingabe vom 30. Mai 2011
vernehmen. Es beantragte Abweisung der Beschwerde, soweit überhaupt darauf
einzutreten sei.
Die Mitglieder der Erbengemeinschaft E. S. selig liessen sich mit Eingabe vom 15. Juni
2011 zur Vernehmlassung des kantonalen Steueramts ergänzend vernehmen.
Auf die Begründungen der Beschwerdeführer und des Beschwerdegegners sowie auf
die Ausführungen im angefochtenen Entscheid wird, soweit erforderlich, in den
folgenden Erwägungen eingegangen.
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Darüber wird in Erwägung gezogen:
1. (...).
Nicht gefolgt werden kann sodann dem Beschwerdegegner, wenn er geltend macht,
auf die in der Beschwerde vom 22. März 2011 sowie in der Ergänzung vom 11. April
2011 neu gestellten Anträge sei nicht einzutreten. In Steuersachen dürfen neue
Begehren und neue Tatsachen auch noch vor Verwaltungsgericht vorgebracht werden.
Dies ergibt sich daraus, dass das Verwaltungsgericht gemäss Art. 196 Abs. 2 StG
entscheidet, ohne an die Begehren der Beteiligten gebunden zu sein. So kann
beispielsweise noch im Beschwerdeverfahren eine reformatio in peius vorgenommen
werden. Insofern gilt aber das Novenverbot von Art. 61 Abs. 3 VRP für die Pflichtigen
auch nicht.
Da auch die sonstigen Prozessvoraussetzungen gegeben sind, ist auf die Beschwerde
einzutreten.
2. Der Kanton St. Gallen folgt bei der Besteuerung von Handänderungen an
Grundstücken dem dualistischen System. Das bedeutet, dass Gewinne von
Grundstücken im Geschäftsvermögen mit der Einkommens- oder Gewinnsteuer erfasst
werden, während Gewinne von Grundstücken, die im Privatvermögen gehalten werden,
der Grundstückgewinnsteuer und damit einer Spezialeinkommenssteuer unterliegen.
Vorliegend blieb unbestritten, dass sich das (ursprünglich landwirtschaftlich genutzte)
Grundstück Nr. xxx2 im Privatvermögen der Beschwerdeführer befand, sodass der mit
der Veräusserung erzielte Gewinn mit der Grundstückgewinnsteuer zu belasten ist.
Steuerobjekt bildet dabei gemäss Art. 134 StG die Differenz zwischen
Veräusserungserlös und Anlagekosten. Der von den Beschwerdeführern erzielte Erlös
für das Grundstück beläuft sich auf Fr. 244'860.--. Im Streit liegt einzig die Höhe der
anrechenbaren Anlagekosten. Einen Antrag auf Steueraufschub haben die
Beschwerdeführer im Beschwerdeverfahren nicht mehr gestellt.
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2.1. Der Beschwerdegegner rechnete für das veräusserte Grundstück Anlagekosten
von Fr. 90'228.-- an. Diese setzen sich aus Nebenkosten (Fr. 2'453.--), Erwerbspreis
(Fr. 575.--) sowie wertvermehrenden Aufwendungen (Fr. 87'200.--) zusammen. Die
Nebenkosten entsprechen den Kosten der Verschreibung, deren Höhe und
Anrechnung unbestritten ist. Die Beschwerdeführer machen einen höheren
Erwerbspreis (Fr. 3'979.93) und höhere wertvermehrende Aufwendungen (Fr.
137'108.94) geltend, als der Beschwerdegegner zuliess. Weil sich die Anlagekosten bei
der Grundstückgewinnsteuer steuermindernd auswirken, liegt die Beweislast für
Bestand und Höhe dieser Kosten bei den Beschwerdeführern.
2.2. Die Beschwerdeführer gehen bei ihrer Berechnung des Erwerbspreises (vgl. act. 15
der Beschwerdeführer) von einem Kaufpreis für das Grundstück Nr. xxx1 in Höhe
Fr. 22'000.-- aus, was bei dessen ursprünglicher Gesamtfläche von 4834 m zu einem
m -Preis von (gerundet) Fr. 4.55 führt; dessen Multiplikation mit der abparzellierten
Fläche von 872 m ergibt den von den Beschwerdeführern errechneten Wert von Fr.
3'979.93. Die Beschwerdeführer übersehen, dass ihr Rechtsvorgänger als
Gegenleistung für den im Jahr 1942 bezahlten Kaufpreis von Fr. 22'000.-- nicht nur das
Grundstück Nr. xxx1, sondern drei weitere Grundstücke erhielt; ausserdem umfasste
das Grundstück Nr. xxx1 damals eine Fläche von 9452 m und nicht bloss 4834 m
(vgl. act. 10 des Beschwerdegegners). Die Anrechnung des von den
Beschwerdeführern geltend gemachten Erwerbspreises fällt damit ausser Betracht.
Der Beschwerdegegner ging bei seiner Berechnung in Anwendung von Art. 139 Abs. 3
StG vom amtlichen Ertragswert der Parzelle Nr. xxx1 aus dem Jahr 1959 aus (act. 11
des Beschwerdegegners). Daraus resultiert ein m -Preis von Fr. 0.66 und für die
veräusserte Fläche damit ein Wert von Fr. 575.--. Dieses Vorgehen ist nicht zu
beanstanden, zumal die Beschwerdeführer keinen höheren Erwerbspreis nachweisen.
2.3. Für wertvermehrende Aufwendungen berücksichtigte der Beschwerdegegner
pauschal Fr. 100.-- pro m , was bei der veräusserten Fläche von 872 m zum Betrag
von Fr. 87'200.-- führt. Die Beschwerdeführer wollen demgegenüber Fr. 137'108.94
angerechnet haben. Dies entspricht den von ihnen geltend gemachten gesamten
Anlagekosten von Fr. 143'541.92 (vgl. act. 15 Beschwerdeführer) abzüglich
Verschreibungskosten und Erwerbspreis.
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2.3.1. Die von den Beschwerdeführern geltend gemachten Aufwendungen für einen
Stall, einen Schopf und eine Fassade von (umgelegt auf die Fläche der Parzelle Nr.
xxx2) Fr. 32'020.38 können nicht angerechnet werden. Verkauft wurde ein
unüberbautes Grundstück. Von daher ist es aufgrund des im
Grundstückgewinnsteuerrecht geltenden Grundsatzes der vergleichbaren Verhältnisse
(vgl. dazu Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum harmonisierten Zürcher
Steuergesetz, 2. Auflage, N 8 ff. zu § 219), wonach sich Anlagewert und Erlös auf das
umfänglich und inhaltlich gleiche Grundstück zu beziehen haben, nicht möglich,
Anlagekosten in Anrechnung zu bringen, welche für ein Gebäude angefallen sind. Diese
sind allein der Restparzelle Nr. xxx1 zuzuordnen, welche immer noch im Eigentum der
Beschwerdeführer steht. Das gilt gleichermassen für die geltend gemachten
(anteilsmässigen) Abbruchkosten in Höhe von 9'045.30, welche für den Abbruch des
Bauernhauses veranschlagt wurden. Da sich das Bauernhaus nicht auf der
veräusserten Parzelle Nr. xxx2 befindet, kann offen bleiben, ob solche (zukünftigen)
Kosten überhaupt anrechenbar wären (vgl. dazu Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O.,
N 45 zu § 221).
2.3.2. Mangels substantiierter Sachdarstellung und rechtsgenüglichen Nachweisen
scheidet sodann aus, die (auf die Fläche von Parzelle Nr. xxx2 umgelegten) Kosten für
eine Bodenuntersuchung (Fr. 673.12), einen Überbauungsplan (Fr. 2'738.93) und
Bauleitung (Fr. 5'517.43) als Anlagekosten anzurechnen. Zum einen ist unklar, ob diese
Kosten überhaupt dem veräusserten Grundstück zugeordnet werden können. Zum
anderen wurden die entsprechenden Kosten nicht (ausreichend mittels Rechnungen)
nachgewiesen. Die ins Recht gelegten Kontoauszüge (act. Nrn. 5 und 9 der
Beschwerdeführer) genügen als Nachweis nicht. Auch wurden die im Rahmen der
Replik vom 15. Juni 2011 in Aussicht gestellten Rechnungen nicht nachgereicht.
2.3.3. Inwiefern die von den Beschwerdeführern offerierten Beweise zum Nachweis der
wertvermehrenden Aufwendungen tauglich sein sollen, ist mit Blick auf vorstehende
Ausführungen nicht ersichtlich. Auf die Beweisabnahme kann daher verzichtet werden.
2.3.4. Werden von den wertvermehrenden Aufwendungen von Fr. 137'108.94, welche
die Beschwerdeführer geltend machten, die gemäss vorstehenden Ausführungen nicht
anrechenbaren Kosten von Fr. 49'995.16 in Abzug gebracht, so verbleiben
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Aufwendungen von Fr. 87'113.78. Da die von der Vorinstanz (pauschal) angerechneten
Aufwendungen bereits höher sind, erübrigen sich weitere Ausführungen, zumal der
Beschwerdegegner keinen Antrag auf reformatio in peius gestellt hat und sich auch das
Verwaltungsgericht nicht veranlasst sieht, eine solche von Amtes wegen vorzunehmen.
3. (...).
Demnach hat das Verwaltungsgericht