Decision ID: 176da9d1-bfb2-4363-a2f3-51c7ac29532c
Year: 2004
Language: fr
Court: VD_TC
Chamber: VD_TC_031
Canton: VD
Region: Région lémanique
Law Area: public_law

Vu les faits suivants
A. Nathalie Kraenzlin-Mermod et Marc-Henri Mermod (ci-après les constructeurs) sont co-propriétaires de la parcelle n° 15 du cadastre de la Commune de Cully, située au cœur du bourg du même nom et colloquée en zone de l'ancienne ville par le Règlement communal sur les constructions et l'aménagement du territoire, légalisé le 21 décembre 1983 (RC).
Cette parcelle de 135 m
2
supporte un bâtiment ancien (ECA 152), d'une surface cadastrée de 118 m2 et comportant quatre étages sous la corniche, qui a obtenu la note 3 au rencensement architectural du canton. Il est enserré au nord-ouest d'un pâté de maison au centre duquel se trouvent réunis, outre la petite place-jardin des constructeurs de 17 m2, les jardins et autres surfaces d'agrément privés des habitants de ce quartier. La façade ouest du bâtiment ECA 152 donne sur la place du Temple, tandis que sa façade est s'oriente sur les jardins. Celle-ci rejoint au nord la façade du bâtiment sis sur la parcelle voisine n° 28, propriété de Pierre Kurzen. Ces deux façades sont orientées perpendiculairement l'une à l'autre et forment ainsi l'angle nord-ouest de l'espace voué aux jardins.
Du fait de cette configuration, la limite de propriété entre les parcelles 15 et 28 est relativement proche des façades. Elle chemine depuis l'angle où celles-ci se rejoignent au nord-ouest des jardins, en suivant la direction du sud puis de l'est, alternant six fois entre ces directions, au gré des murets et clôtures. Elle longe ainsi d'abord le pied de la façade du bâtiment ECA 152 sur environ 1,7 mètres, puis s'en éloigne de 1,8 mètres, la suit ensuite parallèllement sur environ 5 mètres, pour s'en éloigner encore de quelque 4,5 mètres, non sans avoir effectué auparavant deux angles droits. L'espace d'environ 1,8 sur 5 mètres ainsi libéré au profit de la parcelle 15 au pied de la façade du bâtiment des constructeurs, est délimité par un muret, haut d'un peu plus d'un mètre, correspondant peu ou prou, comme on le verra (ci-après lettre F), à la limite de propriété entre les parcelles 15 et 28.
La façade du bâtiment 152 comporte, au niveau du premier étage, une galerie ancienne, d'une profondeur de 1,8 mètres et longue d'environ 6 mètres, dont les trois piliers reposent sur ledit muret. Cette galerie couvre ainsi l'espace sus-décrit situé au niveau du rez-de-chaussée. Elle comporte une balustrade non ajourée et est abritée d'un pan de toiture à tuiles plates empiétant de 1,7 mètres sur la parcelle 28, car prolongé latéralement vers le nord jusqu'à s'appuyer contre la façade du bâtiment de Pierre Kurzen. L'extrémité nord de la galerie est fermée par des planches, afin de préserver l'intimité de Pierre Kurzen et son épouse, dont la fenêtre de la chambre à coucher se trouve à 1,8 m de cette obturation.
C'est ici le lieu de relever que la façade du bâtiment de Pierre Kurzen ne comporte qu'un niveau sous la corniche, correspondant par ailleurs au niveau de la galerie. Les époux Kurzen disposent d'une terrasse en dur d'environ 2 mètres sur 5, d'où l'on accède à leur jardin, situé légèrement en contre-bas, en empruntant un petit escalier. Leur jardin se situe à la hauteur du sommet du muret supportant la galerie, dont il longe la balustrade à quelques centimètres.
Le bâtiment ECA 152 comprend, au premier étage, le logement actuellement occupé par l'ancienne propriétaire des lieux, lequel donne sur la galerie. Les constructeurs occupent les troisième et quatrième étages, tandis que le rez-de-chaussée est dévolu aux caves et locaux techniques, ainsi qu'aux locaux dans lesquels Nathalie Kraenzlin-Mermod exerce sa profession de pédicure-podologue.
B. Les constructeurs ont mis à l'enquête un projet visant à créer, en lieu et place de la galerie existante, deux terrasses superposées aux niveaux du premier et du deuxième étages, reliées par quatre piliers reposant sur le muret. Les balustrades de ces terrasses présenteraient sensiblement le même aspect que celle de la galerie, mais seraient toutefois légèrement ajourées. La terrasse du second niveau serait abritée par un store uniquement. Le sommet de sa balustrade se situerait environ 1,4 mètres plus haut que la corniche du toit recouvrant la galerie actuelle. Les dimensions de ces terrasses seraient de 1,82 mètres de profondeur sur 6,15 mètres de longueur. Le projet impliquerait en outre la création, en lieu et place d'une fenêtre existante, d'une porte-fenêtre permettant d'accèder sur la terrasse supérieure depuis la cuisine des constructeurs.
C. L'enquête publique s'est déroulée du 6 janvier au 26 janvier 2004 et a suscité l'opposition de Pierre Kurzen le 23 janvier. En substance, celui-ci faisait valoir que la façade du bâtiment des constructeurs empiète sur l'espace réglementaire en retrait des limites de propriété et que le projet aggrave cette non-réglementarité. Il ajoutait que la construction d'un deuxième balcon lui porterait un préjudice considérable compte tenu de la proximité des deux propriétés.
D. La synthèse CAMAC du 20 janvier 2004 indique que le Service des bâtiments, Section monuments historiques et archéologie (SB-MS) n'a pas eu de remarque à formuler. L'on précise à cet égard que ce service était intervenu lors de l'élaboration du projet, notamment pour imposer la superposition des terrasses. La terrasse supérieure avait été en effet intialement prévue en ordre décalé vers le sud par rapport à la terrasses inférieure.
Par décision du 20 avril 2004, la Municipalité de Cully a levé l'opposition de Pierre Kurzen et délivré le permis de construire.
E. Pierre Kurzen recourt en temps utile au Tribunal administratif contre cette décision en concluant à son annulation, avec suite de frais et dépens. La municipalité conclut au rejet du recours, avec suite de dépens. Les constructeurs ont renoncé à déposer des observations en se référant à celles déposées par la municipalité. Ils concluent toutefois implicitement au rejet du recours. Le Service des bâtiments, monuments et archéologie, Section monuments et sites a adressé des remarques complémentaires sur le projet en date du 10 août 2004. Le Tribunal n'a pas ordonné de second échange d'écritures.
F. Il a convoqué les parties et leurs conseils à son audience du 17 novembre 2004, lors de laquelle il a entendu leurs explications et procédé à une vision locale. A cette occasion, le recourant a produit l'expertise d'un géomètre officiel, dont il résulte notamment, d'une part, que le muret sur lequel reposent les piliers de la galerie existante empiète sur la limite de propriété entre les parcelle 15 et 28 et que, d'autre part, l'emprise de ladite galerie est hachurée comme le bâtiment ECA 152. A l'issue de cette audience, les conseils des parties ont plaidé en maintenant leurs conclusions. Leurs arguments seront examinés dans les considérants ci-après en tant que de besoin.

Considérant en droit
1. Le recourant soutient que la façade est du bâtiment des constructeurs ne respecte pas la distance réglementaire aux limites, fixée à 3 mètres selon l'art. 11 RC, dès lors qu'elle est implantée à 1,8 mètres de la parcelle 28. Il fait valoir que le projet enfreint l'art. 80 al. 3 de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC), car il impliquerait une reconstruction, voire une nouvelle construction de l'avant-corps constitué selon lui par la galerie existante. La municipalité admet que le bâtiment existant viole la distance aux limites de 3 mètres, mais estime que le remplacement du toit de la galerie par la balustrade de la nouvelle terrasse n'engendre aucun agrandissement et aucune aggravation de l'atteinte à la réglementation, compte tenu du but poursuivi par les règles relatives aux distances à la limite. Elle reconnaît que la création d'une seconde terrasse pourrait constituer des inconvénients pour le voisinage, mais que ceux-ci sont
"existants et inhérents à la promiscuité caractéristique de la zone de l'ancienne ville de Cully"
. Les constructeurs considèrent que la galerie existante est implantée en contiguïté avec la limite de propriété du recourant, par conséquent qu'elle est conforme à l'ordre contigu, ce qui résulterait du plan cadastral produit par Pierre Kurzen et figurant en hachuré l'emprise de la galerie, ainsi que d'une servitude de vue, inscrite en 1912, grevant la parcelle 28 au profit de la parcelle 15.
Il convient dès lors en premier lieu d'examiner la réglementarité de la construction existante au regard des dispositions du règlement communal relatives à l'ordre des constructions dans la zone de l'ancienne ville.
a) L'art. 11 al. 1 RC, invoqué par le recourant, régit en ces termes l'ordre non contigu:
" L'ordre non contigu est caractérisé par la distance à observer entre bâtiments et limites des propriétés privées voisines. Cette distance (définie à l'article 82) est d'au moins 3 mètres. Deux bâtiments situés sur une même parcelle doivent être distants d'au moins 6 mètres."
L'art. 10 al. 1
et 2 RC, relatif à l'ordre contigu, dispose ce qui suit:
"L'ordre contigu est caractérisé par l'implantation des bâtiments en limite de propriété. La profondeur des murs mitoyens ou aveugles est en principe déterminée par celle des bâtiments qui forment le même groupe.
Les façades qui ne sont pas en limite de propriétés privées doivent en être distantes de 3 mètres au minimum (voir art. 82 ). Deux bâtiments situés sur une même parcelle doivent être distant d'au moins 6 mètres.
(...)"
Selon la jurisprudence, l'ordre contigu se caractérise usuellement par l'implantation sur un même alignement, ou en retrait de celui-ci, de bâtiments adjacents élevés en limite propriété et séparés par des murs mitoyens ou aveugles, avec une profondeur maximum fixée pour ces derniers et une distance fixée jusqu'à la limite pour les façades non en limite de propriété. L'ordre contigu se distingue de la contiguïté, qui se caractérise, elle, comme une situation de fait, soit l'accolement de deux bâtiments. Par ailleurs, la doctrine et la jurisprudence s'accordent à considérer que l'ordre contigu est prescrit par le législateur en vue de créer des rues dont toutes les maisons sont contiguës. Les règles relatives à l'ordre contigu ne concernent donc en principe que les façades donnant sur la rue, sur ou en retrait de l'alignement, à l'exclusion des façades opposées à celles de la rue (RDAF 1992, p. 485 et jurisprudence citée; reproduit dans "Droit fédéral et vaudois de la construction", Payot 2002, p.478).
b) En l'espèce, ce quartier de la zone de l'ancienne ville présente à l'évidence les caractéristiques de l'ordre contigu et non pas celles de l'ordre non contigu, contrairement à ce que soutient le recourant. Les façades ouest des bâtiments donnant sur la place du Temple sont alignées sur une limite des constructions adoptée le 11 juillet 1984 (cf. plan de situation). Ces bâtiments sont adjacents les uns par rapport aux autres sur leurs façades nord et sud, qui sont des façades mitoyennes ou aveugles au sens du règlement communal et de la jurisprudence précitée. Pour ce qui est de la façade est, le constructeur a soutenu lors de l'audience que l'implantation de la galerie constituerait en quelque sorte une extension de la façade du bâtiment litigieux jusqu'en limite de propriété et serait par conséquent réglementaire parce qu'elle s'effectuerait conformément à l'ordre contigu applicable dans cette zone d'habitation, selon une interprétation a contrario de l'art. 10 al. 2 première phrase RC.
Cette argumentation ne saurait être suivie. L'implantation en limite de propriété qui concrétise l'ordre contigu ne concerne en effet que les façades nord et sud du bâtiment ECA 152. Les façades orientales, en particulier celle du bâtiment ECA 152, ne sont en revanche pas concernées par les règles sur l'ordre contigu puisqu'elles sont en effet ajourées, d'une part, et, d'autre part, ne donnent pas sur la rue. L'implantation de la galerie en limite de propriété constitue ainsi tout au plus une contiguïté de fait. L'argument selon lequel la façade litigieuse serait en ordre contigu aurait d'ailleurs pour corollaire qu'une nouvelle construction sur la parcelle 28 devrait être implantée de telle manière à comporter un mur mitoyen avec la dite façade, ce qui n'aurait pas de sens.
c) Il résulte de ce qui précède que la façade est du bâtiment ECA 152 et la galerie existante doivent respecter la distance de 3 mètres à la limite exigée par l'art 10 al. 2 RC. Dès lors que tel n'est pas le cas, le bâtiment ECA 152 n'est pas conforme à la réglementation de la zone et le régime prévu par l'art. 80 LATC doit lui être appliqué.
2. a) L'art. 80 LATC prévoit:
"
1 Les bâtiments existants non-conformes aux règles de la zone à bâtir entrées en force postérieurement, relatives aux dimensions des bâtiments, à la distance aux limites, au coefficient d'occupation ou d'utilisation du sol, ou à l'affectation de la zone, mais n'empiétant pas sur une limite des constructions, peuvent être entretenus ou réparés.
2 Leur transformation dans les limites des volumes existants ou leur agrandissement peuvent être autorisés, pour autant qu'il n'en résulte pas une atteinte sensible au développement, au caractère ou à la destination de la zone. Les travaux ne doivent pas aggraver l'atteinte à la réglementation en vigueur ou les inconvénients qui en résultent pour le voisinage.
3 Les bâtiments en ruine ou inutilisables qui ne correspondent pas aux règles de la zone mentionnées au premier alinéa ne peuvent être reconstruits. Cependant, en cas de destruction accidentelle totale datant de moins de cinq ans, la reconstruction d'un bâtiment peut être autorisée dans son gabarit initial, dans la mesure où un volume comparable ne peut être édifié sur la parcelle selon les règles de la zone. L'alinéa 2 est applicable par analogie."
b) Le recourant considère en premier lieu que le remplacement de la toiture de la galerie par une terrasse consiste en une reconstruction, et non une transformation. Il en déduit qu'il contrevient à l'art. 80 al. 3 LATC, dès lors qu'il ne fait pas suite à une destruction accidentelle.
aa) Selon la jurisprudence, la reconstruction se caractérise par le remplacement d'éléments d'un ouvrage par d'autres éléments semblables ne laissant subsister que quelques parties secondaires de l'ouvrage primitif (RDAF 1978, p. 120). La question de savoir quel est "l'ouvrage primitif" à prendre en considération a été tranchée par le Tribunal administratif dans un arrêt du 2 décembre 1992 (AC 1991/0006), où il a été jugé que, dans la règle, il convenait de prendre en compte l'ensemble du bâtiment pour qualifier les travaux de transformation ou de reconstruction au sens des art. 80 et 82 LATC. C'est ainsi que dans cet arrêt, le Tribunal a estimé que les travaux consistant à détruire un rural attenant à une habitation, et à le reconstruire pour y aménager deux appartements, constituaient une transformation et non une reconstruction, car, bien que portant sur une partie relativement délimitée de l'immeuble, ils n'entraînaient pas une rupture de l'unité fonctionnelle du bâtiment.
bb) Le projet des constructeurs ne saurait, au vu de cette jurisprudence, être assimilé à une reconstruction, dès lors qu'il consiste à remplacer des éléments de construction secondaires par rapport à l'ensemble du bâtiment. Il convient donc de les qualifier de transformation au sens de l'art. 80 al. 2 LATC.
c) Le recourant considère que les travaux litigieux engendrent une aggravation de l'atteinte à la réglementation et créent des inconvénients substantiels pour lui, en raison de la surélévation de la construction et de l'augmentation du volume construit dans les espaces réglementaires. Il en déduit qu'ils ne sont pas conformes à l'art. 80 al. 2 LATC.
aa) Pour trancher la question de savoir si le projet engendre une aggravation de l'atteinte à la réglementation, il convient de rechercher le but poursuivi par les normes transgressées (RDAF 1989, p. 314; arrêts TA AC 7462 du 13 mai 1992 et 91/0139 du 1
er
juin 1992). Les distances aux limites tendent principalement à préserver un minimum de lumière, d'air et de soleil entre les constructions afin de garantir un aménagement sain et rationnel; elles ont pour but d'éviter notamment que les habitants des biens-fonds contigus n'aient l'impression que la construction voisine les écrase (Cf. Jean-Luc Marti, "Distances, coefficients et volumétrie des constructions en droit vaudois, Lausanne 1988, p. 87). Elles visent également à garantir un minimum de tranquillité aux habitants (arrêt TA AC 1991/0129 du 4 novembre 1992). Selon la jurisprudence constante de la Commission cantonale de recours en matière de constructions (CCRC), la création de volumes supplémentaires dans un espace où la construction est proscrite doit être considérée comme une aggravation de l'atteinte à la réglementation (voir notamment les prononcés n° 5766 du 10 janvier 1989 et 6178 du 9 juin 1989). Cette jurisprudence a ensuite été confirmée, de manière constante, par le Tribunal administratif (v. arrêts TA AC 7581 du 1
er
juin 1992; AC 1991/0217 du 26 novembre 1992; AC 1995/0238 du 25 janvier 1996; AC 1998/0098 du 30 novembre 1999; AC 2000/0025 du 9 octobre 2001; AC 2000/0205 du 20 mai 2003 et AC 2003/0015 du 4 novembre 2003; AC 2003/0089 du 9 juin 2004). Le Tribunal a eu l'occasion de préciser qu'à l'instar de n'importe quel travail de construction, la transformation et l'agrandissement d'un bâtiment existant ne sont admissibles que s'ils sont rigoureusement conformes aux prescriptions en vigueur. L'art. 80 al. 2 LATC ne saurait conférer un régime de faveur au propriétaire d'un bâtiment non-conforme en rendant admissible une atteinte supplémentaire à la réglementation à condition qu'elle ne soit pas "sensible". Il faut donc considérer que tout projet de modification ayant pour effet de porter, peu ou prou, atteinte à la réglementation doit être proscrit (arrêt du TA AC 2000/0149; v. également
AC 2003/0118 du 25 février 2004).
bb) En l'occurrence, le projet implique en particulier le remplacement de la toiture couvrant la galerie par une terrasse dont le sommet de la balustrade serait situé environ 1,4 mètres plus haut que la corniche de la toiture existante. En outre, le volume de la toiture existante est d'environ 8,5 m
3 (1,82 m X 1,2 m X 7,8 m = 17,03 m3; 17,03 m3 ./. 2 = 8,51 m3)
, alors que celui de la terrasse projetée au deuxième étage serait d'environ 15 m
3
(1,4 m X 6,15 m X 1,82 m = 15,67 m
3
). Le projet engendre ainsi une surélévation, de même qu'une augmentation du volume de la construction, de nature à aggraver l'atteinte à la réglementation eu égard aux objectifs poursuivis par les règles sur les distances aux limites de propriété rappelés ci-avant, notamment celui-ci d'éviter de porter atteinte à la tranquilité et à l'intimité des propriétaires voisins, voire d'éviter une sensation d'"écrasement". Comme l'a vision locale l'a montré, l'impact du projet sur la situation des époux Kurzen n'est pas négligeable de surcroît, dans la mesure où les occupants de la terrasse prévue au 2
ème
étage auraient une vue directe et plongeante sur leur terrasse et les fenêtres de leur maison, portant ainsi atteinte à leur intimité. A cet égard, on ne saurait suivre la municipalité lorsqu'elle soutient que cette situation doit être tolérée par les recourants en raison de la situation de promiscuité qui existe de toute manière dans le quartier. La raisonnement de l'autorité intimée, qui consiste à procéder en quelque sorte à une pesée des intérêts entre celui des constructeurs à mener à terme un projet non-réglementaire et celui des voisins à supporter une violation des distances aux limites, n'est pas admissible au regard des exigences strictes posées par l'art. 80 al. 2 LATC et par la jurisprudence rappelée ci-avant.
d) La municipalité estime que l'art. 7 du règlement communal, relatif à l'entretien, la transformation, l'agrandissement et la reconstruction de bâtiments existants dans la zone de l'ancienne ville, contient des prescriptions moins strictes que l'art. 80 al. 2 LATC et qu'en vertu de l'art. 47 al. 3 LATC, le règlement communal prendrait le pas sur cette disposition du droit cantonal.
aa) L'art. 7 RC, portant le titre marginal "bâtiments existants", prévoit:
"Les bâtiments existants peuvent être entretenus, transformés ou reconstruits dans leur implantation et gabarit actuels, sous réserve de légères modifications admises par la Municipalité.
Les volumes existants peuvent être utilisés dans leur totalité.
La Municipalité peut autoriser des agrandissements de peu d'importance, tels que lucarnes, dôme, légère surélévation de la toiture, etc.
Tous les travaux mentionnés aux trois alinéas ci-dessus ne peuvent être autorisés que s'il n'en résulte pas d'atteinte au caractère de l'ensemble architectural et sous réserve des dispositions des plans fixant des limites de constructions."
L'art. 47 LATC, relatif à l'objet des plans et règlements d'affectation, prescrit à son alinéa 3:
"Ils peuvent prévoir qu'un projet de construction peut s'écarter de certaines dispositions adoptées en application de l'alinéa 2, pourvu que ces dispositions soient exhaustivement énumérées dans le règlement ou le plan lui-même, que le projet soit conforme aux prescriptions mentionnées à l'alinéa 1
er
et qu'il respecte en outre le plan directeur localisé approuvé par le Conseil d'Etat."
bb) La question litigieuse concerne la transformation d'un bâtiment non-conforme aux règles de la zone et plus particulièrement celle de savoir si celle-ci aggrave l'atteinte à la réglementation. Cette question étant réglementée de manière exhaustive à l'art. 80 LATC, on ne saurait se fonder l'art. 7 RC pour admettre le projet, ceci en vertu de la force dérogatoire du droit cantonal (v. à cet égard RDAF 1989 p. 314). On relève d'ailleurs que l'art. 7 RC ne traite en aucune façon de la transformation de bâtiments non réglementaires.
Par surabondance, on relèvera que, tout comme les art. 6 al. 2 et 85 LATC, l'art. 47 al.3 LATC, exige que l'octroi d'une dérogation repose sur une base réglementaire communale. Or, outre le fait qu'aucune dérogation n'a été sollicitée par les constructeurs, ni octroyée par la municipalité, on constate que l'art. 7 RC ne constitue pas une disposition permettant d'accorder des dérogations aux règles fixant des distances aux limites de propriété. On relève d'ailleurs que l'art. 84 RC, qui permet à la municipalité d'octroyer des dérogations aux limites réglementaires, exige que cette distance
"ne soit pas rendue inférieure à 3 mètres et pour autant qu'il n'en résulte pas d'inconvénients pour les voisins"
.
Vu ce qui précède, la transformation litigieuse ne saurait être admise sur la base de l'art. 7 RC.
3. Il résulte des considérants qui précèdent que le recours de Pierre Kurzen doit être admis en raison de la non-conformité du projet à l'art. 80 al. 2 LATC, sans qu'il soit nécessaire d'examiner les autres griefs soulevés par le recourant. La décision de la Municipalité de Cully du 20 avril 2004, levant son opposition et délivrant le permis de construire sollicité par Nathalie Kraenzlin Mermod et Marc-Henri Mermod, doit ainsi être annulée. Le projet mis à l'enquête se révélant non-réglementaire, il convient de mettre les frais de la présente cause à la charge des constructeurs. Pierre Kurzen a droit à des dépens, car il a consulté un mandataire professionnel.