Decision ID: c6208111-964b-5b81-8158-a78d7677cdd9
Year: 2009
Language: fr
Court: GE_CJ
Chamber: GE_CJ_007
Canton: GE
Region: Région lémanique
Law Area: 

EN FAIT
A. Dans le cadre des poursuites ordinaires par voie de saisie, formant les séries n
os
05 xxxx22 K et 06 xxxx74 C, requises à l'encontre de M. C_ par l'Etat de Genève, administration fiscale cantonale, et la Confédération suisse, l'Office des poursuites (ci-après : l'Office) a exécuté une saisie immobilière portant sur la parcelle n° xx49, dont dépend la parcelle n° xx50 pour un quart, plan y, sise à V-village, commune de V_.
Requis de procéder à sa réalisation, l'Office a, par décisions du 6 octobre 2008, estimé le bien immobilier en question à 115'000 fr., soit le montant retenu par M. H_, architecte mandaté par ses soins.
B. Par requête formée 14 octobre 2008, M. C_ a adressé à la Commission de céans une demande de nouvelle expertise.
Par ordonnance du 16 octobre 2008, la Commission de céans a imparti au requérant un délai de dix jours à compter de sa notification pour effectuer une avance de frais de 1'500 fr. et a désigné, en qualité d'expert, M. G_.
Cette avance a été versée dans le délai imparti et l'expert a présenté son rapport le 3 février 2008 avec une note d'honoraires de 1'049 fr. 10.
M. G_ a estimé la valeur vénale du bien immobilier considéré à 90'545 fr.
Invités à se déterminer, l'Office et les poursuivants ont répondu qu'ils n'avaient pas d'observations à formuler. I_SA, déclarant agir pour le compte de M. C_, a répondu qu'elle était "
d'accord d'entrer en discussion pour tout règlement concernant
" le bien en question.

EN DROIT
1. Dans la procédure ordinaire par voie de saisie, l'office procède à deux estimations de l'immeuble, soit lors de l'exécution de la saisie (art. 97 LP et 9 al. 1 ORFI) et avant de procéder aux enchères (art 140 al. 3 LP et 44 ORFI), estimations qui peuvent être contestées à chaque fois (ATF
122 III 338
, JdT
1998 II 171
; ATF non publiés
7B.163/2005
du 19 décembre 2005 consid. 1 et
7B.79/2004
du 10 mai 2004 consid. 3).
2. Aux termes de l'art. 9 al. 2 ORFI, chaque intéressé a le droit d'exiger, en s'adressant à la Commission de céans dans le délai de dix jours de l'art. 17 al. 2 LP et moyennant avance des frais, qu'une nouvelle estimation soit faite par des experts. Il s'agit là d'un droit inconditionnel (arrêts non publiés
7B.79/2004
précité consid. 3.2 et
7B.126/2003
du 31 juillet 2003).
En tant que poursuivi le requérant a qualité pour solliciter une nouvelle expertise.
Sa demande est donc recevable.
3. La valeur d'estimation d'un bien immobilier doit être fixée en fonction du produit prévisible de sa vente aux enchères forcée (Nicolas
de Gottrau
, in CR-LP, ad art. 97 n° 6 et 8).
Compte tenu du fait que l'estimation d'un immeuble fait appel à des connaissances spécialisées dans le domaine de l'immobilier et de la construction, l'Office de même que, sur demande de nouvelle expertise, la Commission de céans, s'en remettent en principe à l'avis des experts, qui doit cependant être dûment motivé. En présence d'estimations différentes, émanant d'experts aussi compétents l'un que l'autre, la Commission de céans ne peut trancher pour un moyen terme entre les deux estimations en présence que si les deux expertises effectuées retiennent toutes deux des critères appropriés et tiennent compte des circonstances pertinentes, car la fixation du montant à retenir au titre de l'estimation des biens à réaliser relève alors pleinement de son pouvoir d'appréciation (ATF
120 III 79
consid. 1 et 2b, JdT
1996 II 199
).
L'estimation du bien à réaliser aux enchères ne vise pas à déterminer si celui-ci devrait suffire à couvrir la créance à recouvrer ou excéderait cette couverture et ne révèle rien quant au produit effectivement réalisable lors de celles-ci ; elle donne tout au plus aux intéressés un point de repère à propos de l'offre défendable. C'est pourquoi l'estimation ne doit pas être la plus élevée possible, mais doit déterminer la valeur vénale présumée de l'immeuble. La loi ne prescrit pas de méthode pour estimer la valeur vénale présumée d'une immeuble (ATF
134 III 42
consid. 4 ; ATF
120 III 79
consid. 3, JdT
1996 II 1999
; arrêts non publiés
5A_450/2008
et
5A_451/2008
, consid. 3.1, du 18 septembre 2008 ;Pierre-Robert
Gilliéron
, Commentaire, ad art. 97 n° 16 ; Bénédict
Foëx
, in SchKG II, ad art. 97 n° 2).
La Commission de céans doit d'autant plus motiver sa décision qu’elle s’écarte, le cas échéant, des considérations retenues par les experts, de même qu’indiquer les motifs pour lesquels elle retiendrait l’avis de l’un plutôt que de l’autre en cas d’estimations divergentes des experts.
4.a. En l'espèce, la parcelle n° xx49 est située en zone agricole et la parcelle n° xx50, soit un chemin de desserte, en zone 4B protégée.
Les deux experts ont retenu, pour la parcelle n° xx49 de 12'935 m
2
, une valeur de 7 fr./m
2
, soit un total de 90'545 fr, étant précisé que, s'agissant d'un terrain soumis au droit foncier rural, seule la Commission foncière agricole pouvait en fixer la valeur licite, et que le prix au m
2
précité, représentait, aux dires du second expert, le sommet de la fourchette pour les prix retenus par ladite Commission.
4.b. S'agissant de la parcelle n° xx50, le premier expert a retenu que ce chemin vicinal, situé en zone 4B protégée, était inconstructible en vertu des servitudes de passages réservées aux parcelles desservies mais qu'il offrait néanmoins des droits à bâtir, non exploitables en l'état, mais qui pourraient théoriquement être cédés, raison pour laquelle la valeur de cette dépendance était supérieure à celle de la parcelle de base. Il a ainsi estimé le prix au m
2
à 100 fr., soit 22'800 fr. pour les 228 m
2
concernés.
L'expert mandaté par la Commission de céans a, en revanche, retenu que la copropriété de ce chemin n'avait aucune valeur. Il a souligné que ce bien ne pouvait représenter un autre "droit" que celui de partager les charges d'entretien, car il n'y avait pas de droits à bâtir potentiels ou existants rattachés à celui-ci, même s'il était situé en zone à bâtir 4B, et que sa forme ne permettait pas la réalisation d'une quelconque construction. Dit expert a, en outre, précisé qu'en zone 4B de construction les droits de construction ne s'exprimaient pas en fonction d'une densité mais en fonction de gabarits.
La Commission de céans considère que l'avis de son expert est pertinent et convaincant et l'emporte sur celui du premier expert, tel que rappelé ci-dessus.
Elle se référera en conséquence intégralement à cette seconde estimation et fixera la valeur vénale des parcelles dont il est question à 90'545 fr.
5. Le second expert a fixé ses honoraires à 1'049 fr. 10. Ce montant paraît conforme aux tarifs usuellement pratiqués dans la branche. Sa note d'honoraires peut donc être approuvée.
La nouvelle expertise ayant été requise par le débiteur, le coût de cette dernière restera à sa charge.
La note d'honoraires étant inférieure au montant de l'avance de frais versée par le requérant, le Service financier du Palais de justice sera invité à lui restituer le solde de cette avance, soit 450 fr. 90 (1'500 fr. - 1'049 fr.).