Decision ID: e686aed3-833f-5331-bb1f-8945fb451c1a
Year: 2018
Language: it
Court: TI_CATI
Chamber: TI_CATI_001
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: public_law

Fatti
- i coniugi RI 1 e RI 2, che nel periodo fiscale 2012 erano domiciliati a _ (_), sono usufruttuari dei mapp. n. _ e _ RFD di _, appartenenti rispettivamente a _ e _;
- nella dichiarazione d’imposta 2012 i contribuenti hanno attribuito agli immobili di Minusio un valore di stima ufficiale di fr. 444'208.– e un valore locativo di zero franchi;
- nella tassazione IC/IFD 2012, notificata ai contribuenti con decisione del 18 ottobre 2017, l’RS 1 ha commisurato il valore locativo degli immobili di _ in fr. 35'723.–;
- con scritto del 2 novembre 2017, il dottor RI 1 ha chiesto spiegazioni in merito alle differenze rispetto alla dichiarazione presentata;
- il 16 novembre 2017 il contribuente ha quindi interposto reclamo, argomentando che le case di Minusio non erano state cedute in locazione nel corso del 2012;
- con lettera del 14 dicembre 2017, l’autorità di tassazione si è rivolta al reclamante, chiedendo spiegazioni in merito alla mancata dichiarazione del valore locativo e invitandolo, qualora avesse “cercato, senza esito, di affittare (o vendere) tali proprietà”, di documentare gli sforzi fatti per trovare inquilini o acquirenti come pure i consumi energetici;
- il reclamante ha risposto in data 18 dicembre 2017, sostenendo che, dopo i danni provocati da inquilini che avevano occupato la casa per vacanze nel 2009, la stessa non era più stata ceduta in locazione bensì sottoposta a un completo rinnovo;
- l’Ufficio di tassazione ha reagito con scritto del 2 gennaio 2018, nel quale ha affermato di aver imposto un valore locativo, risultandogli che l’immobile fosse “normalmente abitabile e a [loro] disposizione nell’anno 2012”, anticipando che, se non fosse stata inviata ulteriore documentazione, il reclamo sarebbe stato deciso in base alle informazioni disponibili;
- con lettera del 24 gennaio 2018, il contribuente ha chiesto una proroga del termine per inoltrare documentazione, affermando di essere in attesa dell’invio, da parte dell’Ufficio cantonale di stima, della decisione in merito alla commisurazione del valore locativo;
- la proroga, fino al 25 febbraio 2018, è stata concessa dall’Ufficio di tassazione il 25 gennaio 2018;
- non avendo ricevuto alcuna ulteriore presa di posizione del reclamante, con decisione del 21 marzo 2018 l’Ufficio di tassazione ha confermato l’imposizione del valore locativo di Minusio, con la seguente motivazione:
Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale, l'uso proprio ("Eigengebrauch") NON é fiscalmente rilevante UNICAMENTE nel caso in cui un immobile non può essere utilizzato a causa di circostanze esterne oggettive. Non é neppure imponibile il valore locativo, nell'ipotesi che l'oggetto resta vuoto, se, nonostante seri sforzi intrapresi, non può essere affittato oppure venduto.
L'uso proprio assume invece rilevanza fiscale, se il proprietario non abita, di fatto, nell'immobile, ma si riserva tale diritto, senza però esercitarlo; in tale modo egli detiene comunque l'immobile, giacché potrebbe occuparlo in qualsiasi momento. Per l'imposizione del valore locativo non é decisivo domandarsi se l'immobile é effettivamente utilizzato; é invece necessario chiedersi se lo stesso é a disposizione per l'uso proprio e se sussiste dunque la facoltà di godimento.
In una sentenza, l'Alta Corte ha avuto modo di precisare che si può prescindere da un'imposizione fiscale solo qualora sia comprovato che l'intenzione del contribuente di vendere/affittare l'abitazione sia inequivocabile, sia messa in atto professionalmente, sia chiaramente documentata e sia concreta (sentenza TF n. 2C_773/2009 del 23 aprile 2010, consid. 2.2).
Nella fattispecie in esame, il reclamante NON ha comprovato in nessun modo gli sforzi effettuati per la ricerca di acquirenti/inquilini. Il signor RI 1 non ha nemmeno documentato i consumi energetici 2012.
Per tutti questi motivi, non rimane che confermare l'imposizione di un valore locativo di Fr. 35’723 lordi per le proprietà di _ in quanto le stesse erano normalmente a disposizione (e/o utilizzate) dai proprietari.
- con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1, anche per conto della moglie RI 2, contesta l’ammontare del valore locativo accertato dall’Ufficio di tassazione, argomentando che dalla decisione dell’Ufficio cantonale di stima si evincerebbe che il valore di reddito ammonta a soli fr. 28'039.–;
- il 17 aprile 2018 l’Ufficio di tassazione ha prodotto l’incarto fiscale, rinunciando per contro a presentare osservazioni sul ricorso.

Diritto
- con la decisione impugnata, l’Ufficio di tassazione ha confermato l’imposizione del valore locativo degli immobili di _, spiegando nella motivazione per quali ragioni riteneva che tale reddito fosse imponibile, nonostante la mancata locazione delle case;
- con il ricorso in esame, i contribuenti non mettono più in discussione l’imposizione in sé del valore locativo ma unicamente la sua commisurazione;
- sulla base della decisione dell’Ufficio di stima, che essi hanno richiesto e ricevuto il 22 marzo 2018, contestano l’ammontare del valore locativo accertato dall’Ufficio di tassazione con la decisione su reclamo;
- adita dal contribuente con reclamo, l’autorità di tassazione deve prendere una decisione motivata (art. 208 cpv. 2 LT; art. 135 cpv. 2 prima frase LIFD), fondandosi sui risultati dell’inchiesta (art. 208 cpv. 1 LT; art. 135 cpv. 1 LIFD; v. anche
Agner/Jung/ Steinmann,
Kommentar zum Gesetz über die direkte Bundessteuer, Zurigo 1995, p. 422);
- per giurisprudenza costante, il diritto a una motivazione ha natura formale: la sua violazione comporta, di regola, l’annullamento dell’atto impugnato, senza che vada vagliato se quest’ultimo, nel merito, è corretto (DTF 119 Ia 136 consid. 2a p. 138, 118 Ia 17 consid. 1a p. 18, 104 consid. c p. 109 con relativi riferimenti);
- né nella decisione di tassazione né nella decisione su reclamo l’Ufficio di tassazione ha spiegato su quali basi abbia determinato il valore locativo attribuito agli immobili litigiosi;
- è vero che la contestazione dell’ammontare del valore locativo è stata avanzata per la prima volta con il ricorso alla Camera di diritto tributario, ma si deve anche considerare la circostanza che l’Ufficio di tassazione ha rinunciato a presentare osservazioni al ricorso;
- neppure dall’esame degli atti prodotti dall’autorità di tassazione in seguito al ricorso è peraltro possibile stabilire come sia stato determinato il valore locativo in discussione;
- a questo riguardo, va ricordato che, secondo gli articoli 20 cpv. 1 lett.
b
LT e 21 cpv. 1 lett.
b
LIFD, è imponibile quale reddito della sostanza immobiliare il valore locativo di immobili o di parti di essi che il contribuente ha a disposizione per uso proprio in forza del suo diritto di proprietà o di un usufrutto ottenuto a titolo gratuito;
- le normative cantonale e federale si differenziano fra loro quanto alle modalità di calcolo del valore locativo;
- l’art. 21 cpv. 2 LIFD precisa, infatti, che il valore locativo viene stabilito tenendo conto delle condizioni locali usuali e dell’utilizzazione effettiva dell’abitazione al domicilio del contribuente;
- il riferimento alle condizioni locali usuali sta a significare che determinante per l’IFD rimane il valore di mercato reperibile, che deve essere stabilito in via comparativa tenendo conto anche delle vecchie abitazioni e quindi non necessariamente il canone di locazione massimo conseguibile (
Agner/Jung/Steinmann
, op. cit., p. 92; v. anche DTF 124 I 152 = ASA 68 p. 773 = StE 1998 A 23.1 n. 1; DTF 123 II 15 = ASA 66 p. 563 = RF 52/1998 p. 190 = StE 1997 A 21.11 n. 41);
- quanto al diritto cantonale, la legge federale sull’armonizzazione delle imposte dirette dei cantoni e dei comuni obbliga i cantoni ad assoggettare all’imposta sul reddito il valore locativo (in virtù del combinato disposto dell’art. 2 cpv. 1 lett.
a
e dell’art. 7 cpv. 1 LAID), ma non contiene ulteriori disposizioni relative alle modalità di accertamento del valore locativo, lasciando in tal modo ai cantoni un certo margine;
- in relazione alla questione in che misura il valore locativo possa scendere rispetto al valore di mercato, l’art. 7 cpv. 1 LAID non pone pertanto alcun altro limite se non quelli che derivano dagli articoli 8 cpv. 1 e 127 cpv. 2 Cost. fed. (DTF 125 I 65 consid. 2b p. 67; DTF 124 I 145 consid. 3 p. 152 ss.);
- l’Alta Corte ha stabilito che il valore locativo può essere inferiore al valore di mercato (DTF 124 I 145, consid. 4d p. 156), ma che tuttavia in ogni caso il 60% del valore di mercato rappresenta il limite inferiore che è ancora conforme al principio costituzionale dell’uguaglianza (art. 8 cpv. 1 Cost. fed.);
- nel diritto del Canton Ticino, l’art. 20 cpv. 2 LT prevede che il valore locativo, tenuto conto della promozione dell’accesso alla proprietà e della previdenza personale, sia stabilito al 60-70 per cento del valore di mercato delle pigioni. Per il suo calcolo è possibile considerare in modo adeguato il valore della stima ufficiale;
- per quanto riguarda le modalità di determinazione del valore locativo, secondo l’art. 1 del decreto esecutivo del 20 dicembre 2011 concernente l’imposizione delle persone fisiche valido per il periodo fiscale 2012 (RL 10.2.2.1.1), esso corrisponde al valore di mercato della pigione per immobili dello stesso genere nella medesima posizione (cpv. 1);
- il valore locativo delle abitazioni primarie corrisponde mediamente al 60-70% del valore di mercato della pigione; in mancanza di altri elementi utili al suo calcolo, esso corrisponde, di regola, al 90% del valore di reddito determinato dall’Ufficio di stima nella decisione di stima (cpv. 2);
- in una sentenza di principio del 9 maggio 2008 (CDT n. 80.2007.173, in RtiD II-2008 n. 3t), questa Camera ha esaminato nel dettaglio la questione della legittimità della nuova prassi, già applicata nel periodo fiscale 2006, in base ad una circolare della Divisione delle contribuzioni;
- in primo luogo, come afferma l’art. 1 della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (RL 10.2.9.1), l’accertamento ufficiale di stima concerne “i valori della sostanza immobiliare”: l’art. 32 cpv. 1 LSt precisa poi che l’autorità (cioè l’Ufficio stima; cfr. art. 16 cpv. 1 del Regolamento di applicazione della legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 19 dicembre 1997 [RL 10.2.9.1.1]), tramite il Municipio, comunica le decisioni di stima relative ai fondi edificabili o edificati (contenenti i dati d’accertamento e di valutazione) a tutti i contribuenti interessati, unitamente all’avviso di pubblicazione;
- dalla semplice lettura delle disposizioni menzionate si evince chiaramente che oggetto della decisione dell’Ufficio stima è solo il valore di stima ufficiale degli immobili e non anche il valore locativo degli stessi;
- è ben vero che la stessa legge sulla stima ufficiale menziona anche il valore di reddito fra i fattori che concorrono all’accertamento del valore di stima: tuttavia, dal tenore degli articoli 16 e 18 LSt appare evidente che il valore di reddito viene accertato esclusivamente ai fini del calcolo del valore di stima dell’immobile ed inoltre che il valore di reddito è costituito dalla capitalizzazione del reddito lordo;
- questa Camera ha così affermato che il ricorso alla valutazione ufficiale del valore locativo è senz’altro un metodo adeguato e praticabile ai fini della determinazione del reddito di una casa d’abitazione, ma presuppone tuttavia che vi sia una procedura di accertamento del valore locativo stesso, come avviene in altri cantoni: occorre cioè che la decisione che scaturisce dalla procedura di stima ufficiale indichi separatamente, nel dispositivo, il valore di stima ed il valore locativo e che dalla motivazione della decisione sia possibile ricostruire le modalità di calcolo di entrambi i valori;
- la Camera ha poi negato che la circostanza che dalla decisione dell’Ufficio stima si possa ricavare anche il valore di reddito significhi che essa accerti anche il valore locativo dell’immobile;
- a tale proposito, ha ricordato che l’autorità di cosa giudicata non si estende in linea di principio ai motivi di una decisione ma solo al dispositivo: nel caso delle decisioni dell’Ufficio stima, il dispositivo è costituito dall’accertamento, sulla prima pagina della stessa, del “valore globale di stima”, a sua volta suddiviso fra i diversi edifici e terreni, mentre è solo nella “scheda di calcolo della stima” che sono contenuti i dettagli relativi al valore metrico ed al valore di reddito, come pure alla loro ponderazione ed alla ripartizione fra i singoli subalterni del valore di stima così ottenuto;
- la Camera ha quindi escluso che nel Canton Ticino i valori locativi siano “accertati individualmente” nella procedura di stima ufficiale degli immobili: il solo accertamento individuale che viene intrapreso nell’ambito dell’apposita procedura ufficiale concerne il valore di stima degli immobili;
- la sentenza in questione ha poi anche rilevato che le decisioni dell’Ufficio stima non adempiono i requisiti di motivazione necessari a mettere i contribuenti in condizione di impugnarle con cognizione di causa: non vi sono pertanto neppure le condizioni perché la decisione di stima possa essere impugnata, per quanto attiene all’accertamento del valore locativo, con reclamo contro la decisione di tassazione dell’imposta sul reddito dinanzi all’Ufficio circondariale di tassazione;
- questa Camera ha pertanto annullato la decisione impugnata, con la quale l’autorità di tassazione si era limitata a riprendere il valore di reddito risultante dalla decisione di stima, applicandovi un tasso del 90%;
- tornando al caso in esame, non è chiaro se l’Ufficio di tassazione abbia stabilito
il valore locativo a partire dal valore di reddito accertato dall’Ufficio stima:
·
il valore di reddito che si ricava dalle decisioni dell’Ufficio di stima ammonta a fr. 28'040.43 (19'463.64 + 8'576.79);
·
il valore locativo per un’abitazione primaria corrisponderebbe in tal caso a fr. 25'236.39 (90% di fr. 28'040.43);
·
il valore locativo per un’abitazione secondaria ammonterebbe di conseguenza a fr. 36'051.98 (25'236.39 : 0,70);
- come si vede, l’importo che risulta dal calcolo basato sulla prassi, peraltro non conforme alla legge, della Divisione delle contribuzioni, non corrisponde con quello indicato nella decisione impugnata (fr. 35’723.–);
- non vi è pertanto alternativa all’annullamento della decisione impugnata ed al rinvio degli atti rinviati all’autorità fiscale per una nuova decisione, basata su una modalità di calcolo del valore locativo che sia rispettosa dei principi stabiliti dalla Costituzione, dalla legge e dalla giurisprudenza;
- d’altra parte, nemmeno le conclusioni dei ricorrenti sono rispettose di tali principi, poiché si fondano a loro volta sul valore di reddito degli immobili quale base di calcolo del valore locativo, e non possono pertanto essere seguite;
- visto l’esito del ricorso, non si prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.