Decision ID: 3282c58a-72d0-5a9a-a641-c70a0a166345
Year: 1998
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_006
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

ritenuto
in fatto:
A.
Il 14 novembre 1995 _ veniva nominato dall’assemblea dei creditori quale amministratore speciale del fallimento _.
B.
In data 26 ottobre 1998 l’amministratore speciale del fallimento ha depositato le condizioni d’incanto e l’elenco oneri delle part. _/_ RFD di _.
C.
Con ricorso 4 novembre 1998 _ è insorto contro le condizioni d’incanto sostenendo che queste ultime non contemplerebbero l’obbligo per l’aggiudicatario di riprendere i contratti di locazione vigenti e di rispettarne i contenuti. Egli ha infatti stipulato il 18 novembre 1997 con l’amministratore speciale del fallimento un contratto di locazione avente la durata di cinque anni, rinnovabile per ulteriori cinque anni. Oggetto della locazione risulta essere lo stabile denominato _ sito sulle part. _/_ RFD di _. Il ricorrente chiede quindi che nelle condizioni d’incanto venga inserita la clausola secondo cui l’aggiudicatario dovrà riprendere il contratto di locazione esistente relativo al _.
D.
Con osservazioni 19 novembre 1998 la _ chiede l’accoglimento del ricorso e l’intimazione ai creditori pignoratizi dell’avviso speciale previsto dall’art. 129 RFF, con il quale viene segnalata la facoltà di esigere il doppio turno d’asta.
E.
Nelle sue osservazioni 24 novembre 1998 la _ chiede la reiezione del ricorso asseverando che il ricorrente godrebbe della sufficiente protezione dell’art. 261 CO senza la necessità di inserire nelle condizioni d’incanto la ripresa del contratto di locazione.
F.
Delle osservazioni dell’amministratore speciale del fallimento si dirà, se del caso, in seguito.

Considerando
in diritto: 1.
I contenuti essenziali delle condizioni d’incanto sono stabiliti dagli art. 45-51 RFF (cfr. Amonn/Gasser, Grundriss des Schuldbetreibungs-und Konkursrechts, Berna 1997, §28 n.49 ss., p. 240). Per l’art. 50 RFF la locazione e l’affitto passano all’acquirente con la proprietà della cosa.
2.
Nel caso in esame l’amministratore speciale del fallimento ha omesso di indicare nelle condizioni d’incanto delle part. _/_ RFD di _ l’esistenza dei contratti di locazione stipulati con il ricorrente, con _ e con _. Tali contratti devono essere menzionati nelle condizioni d’incanto degli immobili in oggetto essendone parte integrante. Di conseguenza nelle condizioni d’incanto delle part. _/_ RFD di _ dovrà essere inserita una clausola del seguente tenore:
“ I contratti di locazione e di affitto passano all’acquirente con la proprietà della cosa (art. 50 RFF).”
3.
La creditrice ipotecaria _ chiede l’inserimento nell’elenco oneri dei contratti di locazione stipulati dall’amministratore speciale del fallimento e la conseguente notifica dell’avviso speciale ex art. 129 RFF per richiedere il doppio turno d’asta.
L’art. 125 RFF prevede che , per ogni fondo deve essere allestito un elenco degli oneri. Questi elenchi formano parte integrante della graduatoria (cfr. Art. 125 cpv. 2 RFF). Il contenuto degli elenchi oneri nella procedura di fallimento è il medesimo stabilito dall’art. 140 LEF (cfr. Amonn/Gasser, op. cit., § 46 n.20, p. 368).
Giusta l’art. 140 cpv. 1 LEF, prima dell’incanto l’ufficiale constata, in base alle insinuazioni presentate dagli aventi diritto e all’estratto del registro fondiario, gli oneri gravanti il fondo (servitù, oneri fondiari, pegni immobiliari, diritti personali annotati).
Orbene, né il contratto stipulato dal ricorrente, né tantomeno gli altri contratti stipulati dall’amministratore speciale del fallimento risultano essere annotati a registro fondiario. Ne consegue che non è possibile la loro iscrizione nell’elenco degli oneri delle part. _/_ RFD di _, non costituendo tali contratti un aggravio per il fondo ai sensi degli art. 140 LEF e 125 RFF.
La recente giurisprudenza del Tribunale federale ha però stabilito che il creditore pignoratizio ha diritto di richiedere il doppio turno d’asta ex art. 142 LEF anche nel caso in cui il contratto di locazione non risulti iscritto a registro fondiario (cfr. DTF 124 III 37 ss.; Franco Lorandi, Mietverträge in Konkurs des Vermieters, in: mp 1998, p. 1230).
Di conseguenza, nell’avviso d’incanto i creditori pignoratizi che a stregua dell’elenco oneri sono al beneficio di un diritto poziore ai contratti di locazione in oggetto saranno informati che hanno la facoltà di esigere un doppio turno d’asta ex art. 142 LEF, purché ne facciano istanza per iscritto presso l’ufficio entro il termine di dieci giorni, trascorso il quale si riterrà che vi abbiano rinunciato (cfr. art. 129 cpv. 1 RFF).
4.
Il ricorso deve di conseguenza essere accolto.
Non si prelevano spese (art. 20a cpv. 1 primo periodo LEF, 61 cpv. 2 lett. a OTLEF) e non si assegnano indennità (art. 62 cpv. 2 OTLEF), perché così è disciplinato per normativa di diritto federale.
Richiamati gli art. 140, 142 LEF, 50, 125 e129 RFF