Decision ID: abe3a7fb-f7cd-5480-8811-84b65f6a9843
Year: 1998
Language: it
Court: TI_TRPI
Chamber: TI_TRPI_001
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: 

ritenuto
in fatto
A. Situazione processuale
a. Con risoluzione 13.7.93 il Consiglio di Stato ha approvato il Piano Regolatore della Città di _, Settore 1 (Piano regolatore particolareggiato _ _, in seguito _) e respinto il ricorso di _ e _ _, comproprietari del part. _ RFD _.
b. Questi insorgono in questa sede il 7.9.93, riproponendo le doglianze di prima istanza contro i vincoli derivanti alla loro proprietà dal Piano del traffico e dalle disposizioni degli art. 9 cpv. 1, 10 cpv. 2 e 11 delle norme di attuazione (_).
c. Sul tema dell'assetto viario la vertenza è stata sospesa in attesa del piano viario generale della città (cfr. verbale sopralluogo 7.3.95). Sulle altre contestazioni abbiamo atteso la variante che il Consiglio comunale ha infine adottato nella seduta dell'8.5.95, apportando alcune modifiche agli art. 9, 10 e 11 _.
d. Il Consiglio di Stato l'ha approvata il 26.2.97, respingendo il gravame dei fratelli _. Questi sono insorti in questa sede col ricorso del 1.4.97, contestando nuovamente l'indebita restrizione della proprietà cui darebbero luogo, malgrado le modifiche, le suddette norme di attuazione.
e. I due ricorsi sono qui congiunti per unità di materia. La censura riguardante il piano viario rimane sospesa in attesa che il piano generale venga finalmente adottato.
f. Nel sopralluogo del 14.10.97 le parti si sono riconfermate nelle rispettive allegazioni e domande.
B. Materia del contendere
g.
Sul mapp. n. _ RFD _, di proprietà dei ricorrenti, sorge uno stabile residenziale di inizio secolo, ora occupato al pianterreno da studi legali e medici, che si affaccia col lato ovest su Piazza _ _.
Per i fondi prospicienti la piazza l'art. 10 cpv. 2 NAPR prescrive che in caso di nuova costruzione o ricostruzione importante degli edifici il piano terreno dev'essere destinato ad uso commerciale aperto al pubblico (come ad esempio bar, ristoranti, negozi, ecc.).
h. A temperare il rigore della disposizione la variante '97 ha introdotto la facoltà per il Municipio di concedere deroghe per fondati motivi. Tra questi il disposto novera a titolo esemplificativo il mancato interesse commerciale.
i. Dal canto suo l'art. 9 cpv. 1 prescrive che il 40% della superficie di ogni particella debba rimanere libera e aperta all'uso pubblico e a tal fine sistemato. E' solo nel caso in cui le costruzioni non prevedano un uso commerciale aperto al pubblico (negozi, ristoranti, bar, ecc.) che la superficie può essere sistemata a verde, accessibile agli utenti degli edifici. Altre eccezioni (o possibilità di deroghe) non sono previste. Nel caso che ne occupa, quindi, in caso di nuova costruzione o di ricostruzione importante dello stabile esistente, il pianterreno deve essere destinato ad uso commerciale aperto al pubblico e il 40% della superficie del fondo va tenuta libera e aperta all'uso pubblico, tranne se il Municipio concede la deroga dal primo di questi obblighi (destinazione commerciale), nel qual caso cade pure il secondo.
j. L'art. 9 cpv. 3 NAPR prevede infine che le superfici private aperte all'uso pubblico, site tra i confini stradali e le linee di arretramento o di costruzione, debbano essere sistemate, in particolare mediante pavimentazioni, percorsi pedonali o ciclabili, alberature, aiuole o altri arredi urbani, secondo piani da elaborarsi dal Comune che darà loro esecuzione e ne accollerà le spese per metà al proprietario.
k. Quanto all'art. 11 NAPRPQ disciplina la formazione di posteggi e rampe d'accesso.
l. I ricorrenti contestano coi ricorsi in epigrafe i vincoli posti da queste disposizioni. La restrizione della proprietà che ne consegue non è sorretta da un interesse pubblico prevalente e viola il principio della proporzionalità.
Non esiste, avvertono, alcun bisogno d'insediare in quel comparto, da sempre residenziale e pochissimo frequentato, delle attività esercentizie o commerciali, che già sono presenti in numero largamente eccessivo nella vicina Piazza _.
Censurano il Consiglio di Stato che si esime dal disapprovare la scelta pianificatoria del Comune invocandone l'autonomia e il potere di apprezzamento.
In concreto non si tratta di sola scelta di opportunità, ma di violazione di diritti costituzionali che l'autorità superiore di vigilanza è tenuta a tutelare negando la sua approvazione alle disposizioni del PR che li calpestano.
m. Il Comune ribadisce la legittimità delle soluzioni pianificatorie proposte e la loro conformità ai disposti costituzionali, proponendone la conferma.
Osserva che l'utilizzazione aperta al pubblico delle aree private avviene unicamente nel caso di utilizzazione commerciale pubblica delle costruzioni per cui la variante ha previsto la possibilità di deroga. Il principio deve però essere confermato nel rispetto degli obiettivi fondamentali del piano.
L'obbligo di formazione di posteggi nel sottosuolo scatta unicamente in caso di nuove edificazioni o di ristrutturazione importante e peraltro, anche per rispondere ai problemi posti dalle esondazioni del lago, verrà valutata la possibilità di derogare all'obbligo di realizzare posteggi unicamente nel sottosuolo con appropriate misure edificatorie.
n. Il Consiglio di Stato fa nuovamente valere che l'assetto pianificatorio adottato dal comune rientra nella sfera della sua autonomia e non può essere sindacato dall'autorità autorizzativa, tenuta a rispettarne il margine di apprezzamento.
considerato

in diritto
1. Legittimazione ricorsuale
A norma dell’art. 38 LALPT contro le decisioni del Consiglio di Stato è dato ricorso al Tribunale della pianificazione del territorio (TPT), entro 30 giorni dalla notificazione. L’art. 38 LALPT legittima a ricorrere il comune (cpv. 4 lett. a), i già ricorrenti, per gli stessi motivi (cpv. 4 lett. b), e ogni altra persona o ente che dimostri un interesse degno di protezione a dipendenza delle modifiche decise dal Consiglio di Stato (cpv. 4 lett. c).
In concreto la legittimazione attiva del ricorrente è data a norma dell’art. 38 cpv. 4 lett. b) LALPT.
Presentato nei termini di legge, e quindi tempestivo, il ricorso é ricevibile in ordine.
2. Autonomia comunale - potere cognitivo
Il ricorrente invoca la violazione dell'autonomia comunale e accusa il Consiglio di Stato di aver ecceduto il proprio potere di apprezzamento.
Va premesso, in proposito, che il comune gode di autonomia in quelle materie che il diritto cantonale o federale non regola esaurientemente, ma lascia in tutto o in parte alla regolamentazione del comune, conferendogli una notevole latitudine decisionale (DTF 115 Ia 44). Il comune ticinese usufruisce di questa autonomia in materia di pianificazione del territorio (art. 1 LE 73, art. 24 LALPT; DTF inedita 21 novembre 1990 in re comune di _). L’autonomia non è però assoluta. Giusta l’art. 33 cpv. 3 lett. b) LPT il diritto cantonale deve garantire il riesame completo del PR da parte di almeno un’istanza. Nel Cantone Ticino l’autorità competente è, a norma dell’art. 37 LALPT, il Consiglio di Stato, che decide i ricorsi ed approva il PR con pieno potere cognitivo. Ciò significa controllo non solo della legittimità ma pure dell’opportunità delle scelte pianificatorie comunali. A contemperare l’estensione di tale controllo con l’autonomia riconosciuta al comune interviene il principio dell’art. 2 cpv. 3 LPT
: Le autorità incaricate di compiti pianificatori badano di lasciare alle autorità loro subordinate il margine d’apprezzamento necessario per adempiere i loro compiti.
Il Consiglio di Stato non può, dunque, semplicemente sostituire il proprio apprezzamento a quello del comune, ma deve rispettarne il diritto di scegliere tra più soluzioni adeguate quella ritenuta più opportuna. Il Consiglio di Stato non può però limitarsi a intervenire nei soli casi in cui la soluzione comunale non poggi su alcun criterio oggettivo, sia manifestamente insostenibile. Deve al contrario rifiutare l’approvazione di quelle soluzioni che disattendono i principi e gli scopi pianificatori fondamentali del diritto federale o non danno loro sufficiente attuazione, rispettivamente che non tengono adeguatamente conto della pianificazione di livello cantonale, segnatamente dei dettami del Piano Direttore cantonale.
L'autorità governativa verificherà segnatamente che sia stata effettuata in modo corretto la ponderazione globale degli interessi richiesta dall'art. 3 OPT.
Se l’autorità di approvazione esige dal comune, per motivi oggettivi, di porre il PR in consonanza con l’ordinamento giuridico e in primo luogo con la Costituzione, il comune invocherà invano la lesione della sua autonomia (DTF 1. giugno 1995 in re Comune di _, 116 Ia 226 seg. consid. 2a; Alfred Kuttler, Zum Schutz der Gemeindeautonomie in der neueren bundesgerichtlichen Rechtsprechung, in Rep. 1991, pag. 45 seg., in part. 55).
Quanto al Tribunale della pianificazione del territorio non dispone, contrariamente al Consiglio di Stato, del sindacato d’opportunità (tranne, in applicazione dell’art. 33 cpv. 3 lett. b LPT, se col ricorso è impugnata una modifica d’ufficio del PR; cfr. DTF 23.6.1995 1P._ /1995 in re Fond. University of philosophy conc. PR Breganzona).
Il ricorso è infatti proponibile solo contro la violazione del diritto (in particolare contro l’errata o mancata applicazione di una norma stabilita dalla legge o risultante implicitamente da essa, l’apprezzamento giuridico erroneo di un fatto, l’eccesso o l’abuso di potere, la violazione di una norma essenziale di procedura) e contro l’accertamento inesatto o incompleto dei fatti rilevanti per la decisione (art. 38 cpv. 2 e 3 LALPT).
3. Garanzia della proprietà
In concreto le disposizioni contestate limitano la proprietà del ricorrente. Ora, per costante giurisprudenza, una restrizione di diritto pubblico della proprietà privata è unicamente compatibile con la garanzia della proprietà sancita dall'art. 22ter Cost se poggia su una sufficiente base legale, risponde a un interesse pubblico preponderante e rispetta il principio della proporzionalità (cfr. per tutti DTF 114 Ia _/338).
Rettamente l'esistenza del primo presupposto non è messa in discussione.
Negato è invece l'interesse pubblico e ad ogni modo la sua preminenza sull'interesse del privato di usare la sua proprietà senza i controversi vincoli. Parimenti negata è la proporzionalità delle misure previste.
4. Interesse pubblico
Il Rapporto di pianificazione descrive la funzione che il Piano generale d'indirizzo assegna al _ _ motivandola nel modo seguente:
"Nell'ambito del futuro Piano regolatore cittadino, il _ _ assume un ruolo di primaria importanza,
quale luogo di insediamento delle funzioni urbane centrali della città
. La sua vicinanza alla Città vecchia e alla Piazza _, alla Stazione di _ -_, alla nuova "porta" di arrivo veicolare di Piazza _ ne fanno un luogo decisamente centrale rispetto all'agglomerato locarnese. Il suo contatto diretto con i due parchi urbani (i _ _ e il _ _) nonché il suo affaccio diretto al lago (_. _) valorizzano ulteriormente le sue caratteristiche e le sue qualità urbane. Ed infine, e non da ultimo, la sua struttura, formata dal reticolo stradale ortogonale, con isolati di forma e dimensione fondiaria adatta alle moderne tipologie edilizie, caratterizzano e rafforzano la
vocazione "centrale" del _
:
direzionale
(uffici),
commerciale
(negozi, ristoranti, grandi mercati di vendita) e, parzialmente, anche
turistica
(alberghi a lago). Senza d'altronde dimenticare e sottovalutare anche la sua potenzialità quale luogo di
residenza urbana qualificata
(vicinanza al centro, al lago, ai parchi cittadini, al _)."
In quest'ottica, tra gli obiettivi principali del PRP.QR il Rapporto di pianificazione del 31 gennaio 1991 enumera, al punto 1:
"la qualifica e la promozione funzionale del Quartiere a
nuovo centro direzionale e commerciale della Città, mantenendo e favorendo nel contempo le caratteristiche e le qualità abitative e residenziali e stimolando inoltre alcune specifiche vocazioni particolari quali il turismo di tipo alberghiero verso il lago
e gli insediamenti produttivi e artigianali nella parte ovest, oltre via _."
A questo scopo è essenziale "l
a valorizzazione e la salvaguardia della sua
storia
e della sua
tradizione urbanistica
(reticolo stradale, volumetrie, spazi liberi, ecc.) che rappresentano un esempio senz'altro unico in Ticino e raro in Svizzera di area urbana compiutamente disegnata con criteri ancora oggi perfettamente validi e funzionali. In un certo senso il PRP del _ _ è un
piano di conservazione e di salvaguardia di una concezione urbanistica divenuta ormai patrimonio storico
(rilievo ns.)".
Le misure urbanistiche proposte dal PRPQR "
si limitano alla riproposta, selezionata e adattata alle nuove contingenze ed esigenze, delle idee e delle indicazioni dei PR precedenti, confermando così la
continuità storica e culturale delle scelte urbanistiche
che furono alla base del Piano regolatore del quartiere.
"
Premesso che l'opzione di base è di mantenere il
carattere misto del Quartiere
(residenza, commercio, uffici, negozi, turismo), il Rapporto propone di rivitalizzare Piazza _ _ "
mediante l'imposizione dell'obbligo di utilizzazione commerciale aperta al pubblico (negozi, ristoranti, bar, ecc.) del piano terreno dei nuovi edifici prospicienti la Piazza stessa.
"
Sempre per Piazza _ _ è proposto il "
mantenimento dell'impostazione urbanistica originaria ... e della sua assialità rispetto ai _ _ (Via della _) con l'imposizione di un vincolo conservativo sui due edifici simmetrici e del tutto simili costruiti a mò di "porta" alla Piazza stessa; oppure la loro ricostruzione, con edifici simmetrici, progettati unitariamente e realizzati simultaneamente.
"
L'assetto viario non è ancora definito: si aspetta il Piano viario generale della Città. Nell'attesa il ricorso del 7.9.93 rimane sospeso su questo tema. Già ora è tuttavia chiaro che il traffico di attraversamento verrà assorbito da Via _; via _ sarà strada essenzialmente interna.
Ricordiamo che nella seduta del Consiglio comunale del 23 marzo 1993 il PRP.QR è stato adottato con 31 voti favorevoli, 1 contrario e 2 astenuti. Le critiche di insufficiente preservazione del carattere residenziale del quartiere e l'appello ad una conservazione più rigorosa dell'attuale assetto di Piazza _ _ non ebbero miglior esito.
Quanto alla qui contestata apertura al pubblico del suolo privato fu dichiarata giusta contropartita da chiedersi al privato per "gli ampi spazi di manovra" lasciatigli dal PR.
5. E' indubbio, alla luce delle predette circostanze, che il piano qui contestato, frutto di approfonditi studi pianificatori, risponde ad una chiara volontà dal legislativo comunale; non è infine del tutto privo di significato che dopo la variante del '97 gli unici rimasti ad impugnarlo siano i qui ricorrenti. Il PRP.QR costituisce il tentativo di mediare le esigenze di un'oculata conservazione dell'attuale impianto urbanistico, nel rispetto di quanto di attuale sopravvive dell'ardita concezione di fine secolo, con l'esigenza di ridefinire le funzioni e promuovere la centralità di questo fondamentale settore urbano. Non rileviamo motivi stringenti per dubitare della validità, in linea generale, dei propositi e dei principi pianificatori proclamati; quanto al ruolo assegnato al Quartiere _ nel contesto generale della Città si fonda su analisi e valutazioni urbanistiche la cui attendibilità non sembra seriamente contestabile. Che vi sia un interesse pubblico a rendere più vivo il quartiere appare evidente.
Nella presente vertenza non interessa però l'intero piano particolareggiato, ma il comparto di Piazza _ _. In particolare la cerchia di edifici che vi si affacciano e la normativa speciale che li concerne.
Qui può effettivamente sorgere il dubbio che l'obbligo di destinare il pianterreno ad attività commerciali aperte al pubblico, come bar ristoranti negozi ecc., parta dal presupposto di un'attrattività del comparto che sarebbe irrealistico attribuirgli presentemente e fors'anche pronosticare, nella misura prospettata, nel breve e medio termine.
Se nel contesto dell'intera città il quartiere _ può essere ritenuto centrale per i motivi giustamente evocati dal Rapporto, Piazza _ _ oppo vicina a Piazza _ per poterne sostenere la concorrenza e dall'altro troppo distante per attingere al suo bacino d'utenza. Non va sottovalutata in questo contesto la cesura costituita da Via _, col suo intenso traffico che fa da barriera.
D'altra parte il comparto che fa capo a Piazza _ _ non ha una dimensione sufficiente per dar vita a una serie di esercizi pubblici destinati essenzialmente ad una clientela locale. Lo stesso vale per i negozi, per non parlare dei centri di vendita che semmai potrebbero trovare sistemazione in altri comparti, non lì. Ma non va scordato in proposito la fine ingloriosa del complesso _ il cui progetto comprendeva precisamente l'insediamento di grandi superfici di vendita.
Va poi considerato che la prevista destinazione ad alberghi della fascia a lago, dove tra le opere suscettibili di dare un'impronta al quartiere è ora previsto anche il porto, - e si parla per giunta di un Museo senza contare la vicinanza dell'importante attrezzatura pubblica del Lido e del Campo sportivo -, è di per sé propria a convogliare su quell'asse la potenziale clientela, tenendola lontano da Piazza _ _. Malgrado la bella fontana e la felice disposizione urbanistica questa non può competere né con Piazza _ né con il _.
Poco poi può giovarle la prossimità dei _ _, che vicini sono ancor più a Piazza _, o quella del Parco _.
Proprio la vicinanza di questi parchi costituisce invece uno dei motivi che valorizzano Piazza _ _ quale zona residenziale.
6. In definitiva, e tutto ben considerato, è difficile sottrarsi all'impressione che proprio questa sia, oggi come quando il Quartiere fu ideato dall'_. _, la reale vocazione della Piazza. In questa zona essenzialmente residenziale trova una perfetta integrazione, senza creare conflitti, l'inserimento, in particolare al pianterreno, di attività professionali quali studi di avvocatura e notarile, fiduciari, medici, di architettura e simili. Che è quanto l'iniziativa privata ha scoperto per conto suo. Né va scordato che a un passo dalla Piazza sorge la Clinica _ _ che esige tranquillità e silenzio.
Che uno o più esercizi pubblici possano nondimeno felicemente insediarsi in quel contesto e apportare quella discreta animazione che alla piazza oggi manca appare verosimile e anche auspicabile, ma pretendere di imporre d'imperio che
tutte
le costruzioni nuove, ricostruite o largamente riattate attornianti la piazza destinino il pianterreno ad attività commerciali aperte al pubblico, col corollario della libera circolazione del pubblico sull'area non edificata, non risponde per quanto è oggi possibile valutare a una comprovata necessità e appare imposizione più velleitaria che realistica.
7. Comune e Consiglio di Stato osservano che, proprio per tener conto delle obiezioni sollevate col primo ricorso e qui riprese, è stata adottata una variante che conferisce al Municipio la facoltà di derogare all'obbligo in discussione.
La deroga può essere concessa per fondati motivi, ad esempio per mancato interesse commerciale.
Se la deroga è concessa, se quindi il pianterreno non dovrà essere destinato ad uso commerciale aperto al pubblico, la superficie non edificabile potrà essere sistemata a verde, accessibile agli utenti degli edifici (art. 9 cpv. 2 NAPR). Mentre senza deroga i due vincoli si sommano, la deroga dal primo libera anche dal secondo.
Partiamo dal presupposto che per mancato interesse commerciale a creare gli spazi commerciali prescritti dalla norma non si intenda la semplice assenza di un interesse soggettivo del singolo proprietario, ma la mancanza di un interesse oggettivo, fondato su serie valutazioni economiche e di mercato. La deroga verrebbe così concessa se risulterà che non vi è attorno a Piazza _ _ una domanda sufficiente di simili spazi o che la loro creazione non si giustifica economicamente.
Nella prima ipotesi la mancanza di interesse commerciale si identifica in larga misura con l’assenza di un interesse pubblico: se non v’è una domanda di spazi commerciali aperti al pubblico non v’è nemmeno un interesse pubblico - e non certo un interesse pubblico prevalente - a imporne la creazione.
Ora questo interesse dev’esserci già all’atto di imporre il vincolo; già allora dev’essere reso plausibile che in tempi ragionevoli si presenterà la necessità di animare la zona attraverso la creazione degli spazi commerciali previsti, necessità suffragata dalla domanda del mercato. Non basta che l’ente pubblico lo ponga come obiettivo, questo obiettivo dev’essere anche realizzabile. L’esito oltre che auspicabile dev’essere possibile. Altrimenti non v’è un interesse pubblico degno di protezione, fondato su valutazioni realistiche e non semplici propositi velleitari.
E’ peraltro un’inammissibile inversione dei ruoli esigere che sia il privato a dimostrare l’assenza di un interesse commerciale al momento dell’intervento edilizio, anziché pretendere che sia il comune a rendere verosimile l’esistenza di questo presupposto all’atto di porre il vincolo contestato. In sintesi: non è l'assenza di interesse commerciale a giustificare la deroga dal vincolo ma l'esistenza dell'interesse commerciale che sola può giustificarlo.
Non senza rilevare che il concetto di mancato interesse commerciale è alquanto vago e incerto; si presta a interpretazioni contrastanti, non è proprio a definire in modo chiaro e sicuro il regime dei fondi.
E' finalmente preferibile - e risponde meglio ad una concezione liberale del diritto e dell'economia che ispira il nostro ordinamento giuridico - che il PR si limiti a prevedere la possibilità di destinare all'uso commerciale auspicato i fondi circostanti la Piazza senza imporla d’imperio ai proprietari. Se il bisogno diverrà attuale e il privato avrà interesse all'operazione vi sono buoni motivi perché vi dia corso.
Assai meglio valgono incentivi in questo senso che imposizioni dall'alto non rette da ragioni economiche e di mercato sufficienti.
Il rischio usando questa via è anzi di ottenere il risultato opposto, di indurre i proprietari a mantenere lo status quo, a non ristrutturare le case, a non costruirne di nuove pur di non sottomettersi ad un onere privo di adeguato riscontro economico e di mercato.
8. Per i motivi che abbiamo esposto in precedenza non risulta che l’interesse commerciale sia reso in qualche modo verosimile nel caso concreto.
In definitiva, nemmeno nella formulazione della Variante ‘97 l’art. 10 cpv. 2 appare sorretto da un interesse pubblico preminente.
Ciò rende superfluo esaminare la proporzionalità dei vincoli previsti dal disposto.
In queste circostanze il Consiglio di Stato non poteva farsi scudo dell'autonomia comunale ma avrebbe dovuto negare la sua approvazione alla contestata normativa rinviandola al comune perché la emendasse rendendola compatibile con la garanzia della proprietà sul cui rispetto da parte dei PR comunali è suo precipuo compito vigilare.
9. Quanto all'art. 9 resiste indenne alle censure ricorsuali: l'obbligo di tenere libero e aperto all'uso pubblico il 40% della superficie di ogni particella e di sistemarla a tal fine non appare in alcun modo lesivo della proporzionalità nell'ipotesi prevista dal cpv. 2 del disposto, ai cui sensi nel caso in cui le costruzioni non prevedono un uso commerciale aperto al pubblico la superficie non edificabile può essere sistemata a verde, accessibile agli utenti degli edifici. Ora, per i motivi sopra svolti l'obbligo di destinare a esercizi pubblici ecc. il pianterreno delle costruzioni nuove o largamente ristrutturate attorno _ _ dev’essere annullato e con ciò l'obbligo ad esso connesso di aprire al pubblico la superficie inedificata.
Se le costruzioni prevederanno nondimeno un uso commerciale aperto al pubblico, l’obbligo in discussione appare perfettamente sostenibile e sensato, coerente con l'obiettivo di rendere più vivace e conviviale la piazza. Risponde ad un interesse pubblico chiaramente prevalente su quello del proprietario di escludere l’accesso pubblico a quell’area, né si vede come violi il principio della proporzionalità. Non vi sono ad esempio motivi per ritenere a priori sproporzionato l’onere dell’art. 9 cpv. 3 che impone al privato metà delle spese di sistemazione iniziale, ma non della manutenzione, delle superfici private aperte al pubblico, site tra i confini stradali e le linee di arretramento (o di costruzione), e consistenti in particolare in pavimentazioni, percorsi pedonali o ciclabili, alberature, aiuole e altri arredi urbani; il tutto secondo piani di realizzazione che verranno elaborati dal Comune. Non va dimenticato che la superficie stessa potrà essere computata ai fini del calcolo degli indici e che questi e in genere i parametri edificatori consentono un forte sfruttamento della proprietà. Anche per questo il sacrificio chiesto appare ragionevolmente commisurato.
10. Rimane da esaminare la censura sollevata (col primo ricorso) contro l'art. 11 NAPRT.QR, dal titolo Posteggi e rampe d'accesso.
La vertenza può rimanere sospesa su questo punto come lo è peraltro tuttora sul piano viario generale (cfr. verbale sopralluogo del 7 marzo 1995), non ancora definito.
Già nella risposta al ricorso del 7.9.95 il Comune di _ aveva dichiarato che "
nell'ambito dello studio pianificatorio del settore 4, anche per rispondere ai problemi derivanti dalle recenti esondazioni del lago, sarà valutata la possibilità di derogare all'obbligo di realizzare posteggi unicamente nel sottosuolo, attualmente previsti dall'art. 11 NA, con appropriate misure edificatorie
."
Nella decisione di approvazione della variante '97 il Consiglio di Stato approva la proposta comunale che intende autorizzare la realizzazione di posteggi in superficie (in modo da evitare costi eccessivi ai proprietari), ma suggerisce tuttavia al Comune di
studiare la possibilità di realizzare dei posteggi comuni mediante i contributi sostitutivi evitando così di portare le macchine in superficie. Il Consiglio di Stato reputa pertanto che questa suggestione debba venire di nuovo verificata approfittando dello studio ... che il Comune dovrà allestire sul tema dell'aumento dell'altezza massima delle nuove costruzioni da una quota di 218 a 219 mslm
." Da notare infatti che l'altezza massima delle costruzioni è stata aumentata di un metro portandola a quota 219, per compensare l'obbligo di inserire i locali abitabili a partire da una quota di sicurezza fissata a 198 mslm. Ciò consentirà a seconda dei casi di trovare soluzioni anche per il posteggio delle macchine. Il Comune è ad ogni modo invitato dal Consiglio di Stato a definire le possibili utilizzazioni ammissibili nei locali siti sotto la suddetta quota, con l'obbligo di pubblicare una variante "
derivante da uno studio specifico concernente l'aspetto urbanistico e architettonico del Quartiere _
", considerato l'aumento di un metro della quota zero.
Nell'attesa della variante il ricorso del '95 (e quello del '97 nella misura in cui dà per ripreso il primo) rimane sospeso sul tema dei posteggi e delle rampe d'accesso.