Decision ID: 39139ec7-eef4-54f2-b315-eebec2788dda
Year: 2017
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_002
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

ritenuto
in fatto:
A.
a. L'attore è (o comunque è stato) azionista, insieme con A_ e _ S_, della Immobiliare SA, con sede a Lugano, che ha come scopo l'acquisto, la vendita, l'amministrazione, la consulenza, la mediazione, la locazione e la detenzione di beni immobili (doc. B).
Lo scopo della convenuta è invece l'intermediazione, la consulenza, la prestazione di servizi relativi a beni mobili ed immobili (doc. D).
b. Il 3 dicembre 2010 la Immobiliare SA, rappresentata da A_, che a quel momento era amministratore unico con firma individuale della stessa, e la AP 1, che agiva per sé o per persona da designare e che era rappresentata da D_, socia e presidente della gerenza con firma individuale, hanno concluso, nella forma scritta semplice, un precontratto di compravendita relativa all'immobile al mapp. 1_ di B_, dove insiste l’albergo _ al prezzo di fr. 4'500'000.- (cfr. l'originale del doc. F, prodotto in edizione dalla convenuta). L'atto notarile - veniva precisato nel contratto - avrebbe dovuto essere rogato entro il 31 ottobre 2011 dal notaio _ Z_, data entro la quale l'immobile avrebbe dovuto essere rinnovato e consegnato pronto per l'uso quale albergo. L'omessa esecuzione di tale obbligo avrebbe comportato la decadenza automatica del contratto e l'obbligo, in capo alla venditrice, di versare il doppio della caparra convenuta. Nel contratto si dava infatti atto del versamento di una caparra di fr. 200'000.- in ragione, secondo quanto era spiegato in un complemento siglato lo stesso giorno, di fr. 100'000.- per parte.
c. Mediante istromento 9 dicembre 2010 del notaio _ B_ (doc. T), iscritto a registro fondiario il 4 febbraio 2011 (doc. C), la _ Immobiliare SA ha venduto il fondo in oggetto alla V_ SA di Lugano, appartenente agli stessi azionisti della venditrice.
d. Il 10 agosto 2011 AO 1 ha quindi chiesto alla AP 1 la restituzione dell'importo di fr. 50'000.- che egli aveva bonificato a quest'ultima, a titolo di (parte della) caparra, il 1° dicembre 2010 in vista della sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita del mapp. _, oltre interessi al 5% dall'indomani della data di versamento, 2 dicembre 2010 (doc. H). Con lettera del 25 agosto 2011 la convenuta ha respinto la richiesta, sollecitando il rispetto e l'esecuzione del contratto di compravendita (doc. N). In assenza di versamento, il 2 settembre 2011 AO 1 ha fatto spiccare dall'Ufficio esecuzioni di Lugano nei confronti di AP 1 il precetto esecutivo n. _ per fr. 50'000.- oltre interessi al 5% dal 2 dicembre 2010 (doc. M), cui l'escussa ha interposto opposizione.
B.
a. Con petizione 2 febbraio 2012 AO 1 ha quindi convenuto in giudizio AP 1 dinanzi alla Pretura di Lugano, alla quale ha chiesto di condannare quest'ultima al versamento in suo favore di fr. 50'000.- oltre interessi al 5% dal 2 dicembre 2010 a titolo di restituzione, per causa di indebito arricchimento (art. 62 segg. CO), della caparra versata in relazione al precontratto di vendita 3 dicembre 2010, il quale risultava essere nullo, in quanto irrispettoso della forma dell'atto pubblico prescritta dalla legge (art. 216 cpv. 2 CO).
b. Con risposta 24 febbraio 2012 AP 1 ha eccepito preliminarmente la carenza di legittimazione attiva dell'attore AO 1, in quanto la relazione contrattuale era sorta con la Immobiliare SA. La convenuta ha inoltre sostenuto che l'attore sapeva della necessità di allestire un atto pubblico per riservare validamente l'immobile; non vi era dunque spazio per una restituzione dell'importo ricevuto giusta l'art. 63 cpv. 1 CO. Secondo la convenuta l'attore commetteva infine un abuso di diritto nell'invocare il vizio di forma del precontratto.
c. In replica e duplica le parti hanno ribadito le rispettive posizioni.
d. Esperita l’istruttoria, con sentenza 16 luglio 2015 il Pretore ha deciso la causa.
Il giudice di prima istanza ha anzitutto accertato che l'attore aveva versato l'importo di fr. 50'000.- in relazione al contratto preliminare di compravendita del mapp. 1_ di B_. Esso rappresentava, giuridicamente, una pena convenzionale anticipata, volta a rinforzare l'obbligo di esecuzione in capo alla venditrice. Malgrado l'inadempienza di quest'ultima la somma in oggetto non decadeva tuttavia a favore della convenuta, perché l'attore poteva invocare la nullità, per vizio di forma, del contratto preliminare, sostanzialmente non eseguito, senza commettere un abuso di diritto; nullità che traeva seco quella della pena convenzionale medesima. Del pari si poteva ritenere che l'attore avesse versato per errore l'importo litigioso; donde l'inapplicabilità dell'art. 63 cpv. 1 CO.
Il Pretore ha quindi riconosciuto all'attore l'intero importo del capitale rivendicato, di fr. 50'000.-, oltre agli interessi di mora al 5% l'anno dalla data di notifica del precetto esecutivo, 2 settembre 2011. Il rigetto dell'opposizione al precetto esecutivo n. _ è stato concesso limitatamente a questi importi.
La tassa di giustizia e le spese, di complessivi fr. 1'800.-, sono state poste a carico della convenuta. Quest'ultima è inoltre stata tenuta a versare all'attore fr. 5'000.- per ripetibili.
C.
a. Con atto di appello 14 settembre 2015 AP 1 chiede di riformare il giudizio impugnato nel senso di respingere integralmente la petizione e di modificare la ripartizione delle spese giudiziarie di prima istanza; protesta inoltre spese e ripetibili di questa sede.
L'appellante, che ribadisce
in limine
l'eccezione di carenza di legittimazione attiva dell'attore, sostiene che l'invocazione della nullità del contratto preliminare da parte di quest'ultimo sia abusiva e richiama infine, quale ulteriore ostacolo alla restituzione della somma, l'applicabilità dell'art. 63 cpv. 1 CO.
b. Con risposta 8 ottobre 2015, l'attore chiede che l’impugnativa sia respinta, condividendo gli argomenti addotti dal Pretore. Protesta a sua volta spese e ripetibili.

Considerato
in diritto:
1
.
1.1. La legittimazione delle parti, attiva o passiva, è un presupposto di merito, ossia una questione di diritto che il giudice di ogni grado deve esaminare d’ufficio (sentenza del Tribunale federale inc. 4A_165/2008 dell’11 novembre 2008, consid. 7.3.1, in RSPC 2/2009, pag. 147; DTF 126 III 59 consid. 1, 125 III 82 consid. 3, 123 III 62 consid. 3, 121 III 118 consid. 3, 114 II 354 consid. 3d, 108 Ia 129 consid. 1, 108 II 216 consid. 1, 100 II 167 consid. 3; II CCA 5 ottobre 2015 inc. 12.2014.118, consid. 4). Laddove la procedura sia retta dalla massima dispositiva, il giudice deve basare il proprio esame sui fatti allegati dalle parti e accertati, senza andare alla ricerca di fatti atti a mettere in dubbio la legittimazione di una parte che la controparte ha omesso di allegare. Ciò significa che il giudice non può sollevare la questione della legittimazione senza che le parti abbiano potuto esprimersi in merito, ossia senza rispettare il principio del contraddittorio (sentenza del Tribunale federale inc. 4A_165/2008 dell’11 novembre 2008, consid. 7.3.1, 7.3.2 e 7.4, in RSPC 2/2009, pag. 147 seg.; W. OTT, Die unbestrittene Sachlegitimation, SJZ 78/1982 p. 17 seg., in particolare pag. 18, 22 e 23; II CCA 5 ottobre 2015 inc. 12.2014.118, ibidem). In conclusione, il giudice deve esaminare d’ufficio la legittimazione delle parti, trattandosi di una questione di diritto, ma solo sulla base degli atti presenti nell’incarto e nel rispetto del diritto delle parti di essere sentite. Incombe invero alle parti indicare al giudice i fatti sui quali esse fondano le loro pretese, rispettivamente le loro eccezioni (con riferimento in particolare alla legittimazione attiva DTF 130 III 417 consid. 3.1; II CCA 5 ottobre 2015 inc. 12.2014.118, ibidem).
1.2. L'appellante, che sottopone alla Corte una memoria inutilmente lunga, ripetitiva, talora poco pertinente (e comprensibile), ripropone anche in questa sede l'eccezione di carenza di legittimazione attiva dell'attore, che, da un canto, afferma essere la contestazione principale dell'appello ma che, d'altro canto, non sviluppa minimamente. Ad ogni buon conto l'eccezione va disattesa d'acchito. In effetti, una volta assodato - come ha fatto il Pretore (cfr. giudizio, pag. 3, secondo paragrafo
in initio
; inoltre doc. G) - che era stato l'attore ad aver versato, il 1° dicembre 2010, l'importo di fr. 50'000.- quale (parte della) caparra di fr. 100'000.- in vista della sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita del mapp. _, siglato tra _ Immobiliare SA e la convenuta il 3 dicembre successivo, spettava a lui solo - e non alla Immobiliare SA - di chiedere la restituzione del menzionato importo a seguito della nullità del contratto. Contrariamente a quanto crede l'appellante, la circostanza secondo cui l'attore non fosse parte al contratto non è, per contro, di rilievo ai fini di questo accertamento.
2.
L'appellante avversa, in seguito, la sentenza pretorile, sostenendo che l'invocazione, da parte dell'attore, della nullità del contratto preliminare, steso nella forma scritta semplice anziché in quella dell'atto pubblico, come prescrive l'art. 216 cpv. 2 CO, sia abusiva. A torto, tuttavia. In effetti, come ha spiegato il Pretore riferendosi alla più recente giurisprudenza del Tribunale federale, non commette abuso di diritto chi invoca la nullità per vizio di forma di un precontratto di vendita immobiliare che, come in concreto, non è poi stato eseguito, se si esclude il versamento delle rispettive caparre (cfr. diffusamente sull'argomento DTF 140 III 200 consid. 4). Sempre riferendosi alla prassi della Corte suprema il Pretore ha ulteriormente argomentato che la nullità del precontratto implicava anche quella della clausola che, in caso di inesecuzione dello stesso da parte della venditrice, poneva a carico di quest'ultima una pena convenzionale (di importo doppio rispetto a quello della caparra versata), la quale era volta a rafforzare l'obbligazione principale assoggettata alla forma dell'atto pubblico; come ha considerato il primo giudice, la pena convenzionale in rassegna non aveva per contro lo scopo di risarcire l'interesse negativo derivante da una eventuale
culpa in contrahendo
dell'attore, che la convenuta non aveva né fatto valere in via riconvenzionale né eccepito in compensazione, per cui non poteva essere validamente stipulata nella forma scritta semplice (cfr. DTF 140 III 200 consid. 5). Ora, l'appellante non mette in forse in alcun modo queste deduzioni, che la Corte condivide integralmente. La tesi dell'abuso di diritto va, dunque, respinta nel caso in esame.
3.
3.1. Aderendo alla tesi attorea, il Pretore ha infine escluso che la convenuta potesse opporsi alla restituzione della somma in applicazione dell'art. 63 cpv. 1 CO. L'appellante afferma invece che l'attore fosse al corrente della nullità del precontratto e che, in ogni caso, l'onere della prova di aver pagato per errore incombeva all'attore medesimo, che non vi aveva però fatto fronte.
3.2. Giusta l'art. 63 cpv. 1 CO chi ha pagato involontariamente un indebito può pretenderne la restituzione solo quando provi d'aver pagato perché erroneamente si credeva debitore. Il Pretore, sulla scorta delle deposizioni dei vari testi ha, in un primo tempo, ritenuto che non era stato provato in causa che AO 1 sapesse della nullità del precontratto in funzione del quale aveva versato la nota caparra. Questa conclusione è condivisa da questa Corte, a dispetto della contestazione dell'appellante. Il giudice di prime cure si è quindi chiesto se questo accertamento bastasse per ammettere la pretesa creditoria dell'attore sulla scorta dei requisiti legali: giusta l'art. 63 cpv. 1 CO l'attore stesso doveva provare, in più, di aver effettuato il pagamento per errore, confidando - a torto - nella validità della pattuizione. Il primo giudice è quindi partito dal principio secondo cui vi è da presumere un errore - poco importa se essenziale o scusabile - ogniqualvolta può essere escluso che chi effettua il versamento abbia l'intenzione di fare una donazione, ritenuto altresì che nei rapporti commerciali non bisogna mai partire da quest'intenzione (cfr. riassuntivamente
Hermann Schulin
, BSK, OR-I, 6.a edizione, ad art. 63 n. 4, con rinvii alla giurisprudenza del Tribunale federale). Nella fattispecie l'intenzione di effettuare una donazione da parte dell'attore appare esclusa, sicché bisogna concludere, con il Pretore, che AO 1 poteva legittimamente chiedere - ed ottenere - la restituzione di quanto versato alla convenuta in applicazione delle disposizioni sull'indebito arricchimento.
4.
4.1. L'appello dev'essere, di conseguenza, respinto.
4.2. Gli oneri processuali e le ripetibili di questa sede
seguono la soccombenza dell'appellante (art. 106 CPC).