Decision ID: 6909876e-9887-5716-addf-d1cf870ebff5
Year: 2007
Language: de
Court: SG_VG
Chamber: SG_VG_001
Canton: SG
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law

hat das Verwaltungsgericht festgestellt:
A./ Am 10. Dezember 2003 schlossen B. und C. D. als Erben des D.,
Generalunternehmung, Holzbau, mit den Eheleuten X. und Y.Z. eine Vereinbarung über
den Verkauf ihrer drei Grundstücke Nrn. ... in A. zum Preis von Fr. 260'000.--. Am 19.
Dezember 2003 reichten die Grundeigentümer ein Baugesuch für die Erstellung eines
Wohnhauses und einer Doppelgarage auf den Grundstücken mit Baukosten von
voraussichtlich Fr. 480'000.-- ein. Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 16.
Februar 2004 veräusserten sie die Grundstücke für Fr. 260'000.-- an X. undn Y.Z. Im
Kaufvertrag wurde vereinbart, dass die Eigentumsübertragung (Abgabe der
Grundbuchanmeldung) innert 30 Tagen nach Vorliegen einer rechtskräftigen
Baubewilligung für die Ueberbauung des Kaufsobjekts zu erfolgen habe. Weiter wurde
vereinbart, dass der Abschluss des Kaufvertrags unter dem Vorbehalt der
rechtskräftigen Erteilung der Baubewilligung erfolge und der Vertrag für beide Seiten
entschädigungslos dahinfalle, sollte die Baubewilligung nicht rechtskräftig erteilt
werden. Die Parteien wurden ausserdem auf die Bestimmungen des kantonalen
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Steuergesetzes bezüglich allfälliger Handänderungssteuern auf Werkpreise
aufmerksam gemacht.
Mit Beschluss vom 24. Februar 2004 erteilte der Gemeinderat A. den
Baugesuchstellern die Baubewilligung und wies die gegen das Baugesuch erhobenen
Einsprachen ab. Der Entscheid wurde am 30. März 2004 versandt. Am 27. April 2004
wurde die Eigentumsübertragung zum Eintrag im Grundbuch angemeldet. In der Folge
erstellten die Erben von D. auf den Grundstücken ein Wohnhaus und eine Garage.
Am 11. Mai 2004 veranlagte das Grundbuchamt A. X. und Y.Z. ausgehend von einem
Preis von Fr. 260'000.-- mit Handänderungssteuern von Fr. 2'600.--.
Am 14. Juli 2004 ersuchte das Grundbuchamt A. X. und Y.Z., den Werkvertrag mit den
Erben von D. einzureichen. Nachdem sie keinen Werkvertrag eingereicht hatten,
wurden sie am 28. Dezember 2005 mit einer Handänderungssteuer von Fr. 5'290.--
veranlagt. Als Rechtsgrund wurde die werkvertragliche Vereinbarung mit den Erben D.
über die Erstellung des Wohnhauses und der Garage im Zusammenhang mit dem am
27. April 2004 vollzogenen Kaufvertrag vermerkt. Als Bemessungsgrundlage wurden
Gebäudekosten sowie Umgebungs- und Baunebenkosten von insgesamt Fr.
529'000.-- angenommen. Eine von X. und Y.Z. gegen diese Veranlagung erhobene
Einsprache wies der Gemeinderat A. am 2. März 2006 ab.
B./ Mit Eingabe vom 16. März 2006 erhoben X. und Y.Z. Rekurs mit dem Antrag, das
Wohnhaus und die Garage seien nicht als handänderungssteuerpflichtig zu erklären
und der Einspracheentscheid des Gemeinderats sowie die Veranlagung des
Grundbuchamts seien aufzuheben. Zur Begründung wurde im wesentlichen
vorgebracht, die Erstellung des Hauses sei keine weitere Leistung im Zusammenhang
mit der Veräusserung der Grundstücke. Die Verkäufer hätten das Baugesuch in
eigenem Interesse und nicht in Absprache oder im Auftrag der Käufer eingereicht.
Ihnen als Käufer sei es einzig darum gegangen, ein Grundstück zu erwerben, bei dem
Gewähr bestehe, darauf ein Wohnhaus bauen zu können.
Die Verwaltungsrekurskommission wies den Rekurs mit Entscheid vom 29. September
2006 ab. Sie erwog, aufgrund der konkreten Umstände könne nicht davon
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ausgegangen werden, dass die Rekurrenten die Grundstücke gekauft hätten, um sie
unabhängig von der projektierenden und veräussernden Generalunternehmung selber
zu überbauen. Die Rekurrenten hätten zweifellos mit der Generalunternehmung einen
schriftlichen Werkvertrag abgeschlossen, aus dessen Abschlussdatum allenfalls hätte
abgeleitet werden können, dass die Verbindung von Kaufvertrag und Werkvertrag nicht
genügend eng gewesen sei, um neben dem Kaufpreis auch den Werklohn als
Bemessungsgrundlage für die Handänderungssteuer heranzuziehen. Es sei davon
auszugehen, dass das Geschäft zwischen den Rekurrenten und den Erben D. als
Ganzes wirtschaftlich dem Verkauf eines fertigen Hauses gleichgekommen sei und die
Rekurrenten damit im Zeitpunkt des Grundstückserwerbs nicht mehr frei gewesen
seien, wie sie das Land überbauen wollten. Im übrigen sei es nicht zu beanstanden,
dass das Grundbuchamt die Steuer nach den mit der amtlichen Schätzung vom 20.
April 2005 festgelegten Neuwerten festgesetzt habe, nachdem der bezahlte Werklohn
nicht offen gelegt worden sei.
C./ Mit Eingabe vom 23. Oktober 2006 erhoben X. und Y.Z. Beschwerde beim
Verwaltungsgericht mit dem Antrag, der Rekursentscheid und der Einspracheentscheid
sowie die Veranlagung seien aufzuheben, unter Kostenfolge. Die Beschwerdeführer
halten an ihrem im Rekursverfahren vorgebrachten Standpunkt fest. Sie seien zu
keinem Zeitpunkt in das Baubewilligungsverfahren involviert gewesen. Die
Verwaltungsrekurskommission stütze sich auf reine Mutmassungen. Sie hätten
lediglich Gewissheit haben wollen, auf den Grundstücken ein Bauprojekt realisieren zu
können. Es sei nicht um ein gegenseitig abgesprochenes Projekt gegangen. Den von
der Vorinstanz erwähnten Werkvertrag gebe es nicht, weshalb er auch nicht habe ins
Recht gelegt werden können. Der Kaufvertrag sei nicht an den Abschluss eines
Werkvertrags gebunden gewesen, ebensowenig die Vereinbarung vom 10. Dezember
2003.
Die Vorinstanz schliesst in ihrer Vernehmlassung vom 28. November 2006 auf
Abweisung der Beschwerde. Sie hält fest, das Fehlen einer schriftlichen Vereinbarung
schliesse das Bestehen eines Werkvertrags nicht aus, da für einen solchen keine
besondere Form vorgeschrieben sei.
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Die Beschwerdegegnerin beantragt in ihrer Vernehmlassung vom 15. Dezember 2006
unter Hinweis auf die Erwägungen im Einspracheentscheid und im Rekursentscheid die
Abweisung der Beschwerde.
Die Beschwerdeführer liessen sich mit Eingabe vom 11. Januar 2007 zu den
Vernehmlassungen der Vorinstanz und der Beschwerdegegnerin vernehmen.
Auf die weiteren Vorbringen der Verfahrensbeteiligten wird, soweit wesentlich, in den
nachstehenden Erwägungen eingegangen.

Darüber wird in Erwägung gezogen:
1. Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (Art. 59 Abs. 1 des
Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt VRP; Art. 229 in
Verbindung mit Art. 196 Abs. 1 des Steuergesetzes, sGS 811.1, abgekürzt StG). Die
Beschwerdeführer sind zur Ergreifung des Rechtsmittels legitimiert, und ihre Eingabe
entspricht zeitlich, formal und inhaltlich den gesetzlichen Anforderungen (Art. 229 StG
in Verbindung mit 196 Abs. 1 und Art. 161 StG sowie Art. 64 Abs. 1 und Art. 48 Abs. 1
VRP). Auf die Beschwerde ist einzutreten.
2. Gemäss Art. 241 Abs. 1 StG wird die Handänderungssteuer bei Handänderungen in
der Gemeinde gelegener Grundstücke oder Grundstückanteile erhoben. Als
Handänderung gelten jeder Eigentumswechsel und jede Uebertragung der
wirtschaftlichen Verfügungsgewalt über ein Grundstück (Art. 241 Abs. 2 StG). Gemäss
Art. 243 Abs. 1 StG wird die Steuer nach dem Kaufpreis mit allen weiteren Leistungen
des Erwerbers bemessen.
2.1. Die Vorinstanz hielt fest, die auf dem Kaufpreis von Fr. 260'000.-- für die
unüberbauten Grundstücke geschuldete und bereits am 11. Mai 2004 in Rechnung
gestellte Handänderungssteuer von Fr. 2'600.-- sei bereits beglichen worden. Im
Rekurs sei einzig umstritten, ob die Rekurrenten auf dem für die Gebäude bezahlten
Werklohn bzw. den geschätzten Neubaukosten die Handänderungssteuer schulden
würden.
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2.2. Fest steht, dass das Grundbuchamt A. die Beschwerdeführer am 11. Mai 2004 mit
einer Handänderungssteuer von Fr. 2'600.-- veranlagte. Diese Veranlagung erwuchs
unangefochten in Rechtskraft. Die Veranlagung vom 28. Dezember 2004 wurde somit
erst nach Rechtskraft der Veranlagung vom 11. Mai 2004 erlassen. Es stellt sich daher
die Frage, inwiefern eine nachträgliche Veranlagung überhaupt zulässig war.
2.3. Nach Art. 229 StG sind die Verfahrensvorschriften des zweiten Teils des
Steuergesetzes grundsätzlich auch für die Veranlagung der Gemeindesteuern
anwendbar. Insbesondere sind auch die Bestimmungen über das Nachsteuerverfahren
massgebend, da die Vorschriften zu den Gemeindesteuern hiezu keine besonderen
Bestimmungen enthalten. In den Weisungen des Kantonalen Steueramts ist denn auch
festgehalten, dass in denjenigen Fällen, in denen sich erst nach der rechtskräftigen
Veranlagung der Handänderungssteuer auf dem Bodenerwerbspreis ergibt, dass es
sich um eine Handänderung von Boden und einer Baute gehandelt haben könnte, und
dies durch den erst nachträglich bekannt gewordenen und einverlangten Werkvertrag
bestätigt wird, nicht bekannte Tatsachen im Sinn von Art. 199 Abs. 1 StG vorliegen
(vgl. Steuerbuch StB 243 Nr. 1).
Die nachträgliche Veranlagung einer Handänderungssteuer auf dem Werklohn bzw. auf
dem Gebäude ist somit nur zulässig, wenn die Voraussetzungen einer Nachsteuer im
Sinn von Art. 199 ff. StG gegeben sind. Art. 199 Abs. 1 StG bestimmt, dass die nicht
erhobene Steuer samt Zins als Nachsteuer eingefordert wird, wenn sich aufgrund von
Tatsachen oder Beweismitteln, die der Steuerbehörde nicht bekannt waren, ergibt,
dass eine Veranlagung zu Unrecht unterblieben oder eine rechtskräftige Veranlagung
unvollständig ist.
Als nicht bekannt gelten Tatsachen und Beweismittel, die zum Zeitpunkt der
Veranlagung bereits bestanden haben, aber während des ordentlichen
Veranlagungsverfahrens nicht aktenkundig waren, d.h. erst nach der rechtskräftigen
Veranlagung zum Vorschein gekommen sind. Tatsachen und Beweismittel gelten nur
dann als neu, wenn die Steuerbehörde sie bei der ordentlichen Veranlagung nur mittels
weitergehenden Untersuchungen hätte in Erfahrung bringen können. Der Pflichtige
kann daher nicht einwenden, es hätten früher bessere Abklärungen vorgenommen
werden sollen. Eine Nachsteuer kann hingegen nicht erhoben werden, wenn sich
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aufgrund des bekannten Sachverhalts weitere Abklärungen geradezu aufgedrängt
hätten (vgl. Weidmann/Grossmann/Zigerlig, Wegweiser durch das st. gallische
Steuerrecht, 6. Aufl., Muri-Bern 1999, S. 400).
Im vorliegenden Fall lautete Ziff. 1 der weiteren Bestimmungen des öffentlich
beurkundeten Kaufvertrages wie folgt: ".. .. Die Eigentumsübertragung (Abgabe der
Grundbuchanmeldung) hat innert dreissig Tagen nach Vorliegen einer rechtskräftigen
Baubewilligung für die Ueberbauung des Kaufsobjektes zu erfolgen. ... Der Abschluss
des vorstehenden Vertrags erfolgt unter dem Vorbehalt der rechtskräftigen Erteilung
der Baubewilligung. Sollte diese nicht rechtskräftig erteilt werden, fällt der vorstehende
Vertrag für beide Seiten entschädigungslos dahin."
Aufgrund dieser Vereinbarungen musste das Grundbuchamt davon ausgehen, dass im
Zusammenhang mit der Grundstücksveräusserung die Erstellung einer Baute
vorgesehen war. Die Parteien wurden denn auch auf die Bestimmungen des
Steuergesetzes in bezug auf allfällige Handänderungssteuern auf Werkpreise
aufmerksam gemacht. Hinzu kommt, dass die Veranlagung der Handänderungssteuer
vom Grundbuchamt und damit von derselben Amtsstelle vorgenommen wurde, welche
den Kaufvertrag beurkundet hat. Das Grundbuchamt war über die näheren Umstände
des Kaufs klar im Bild. In seiner Stellungnahme an den Gemeinderat vom 4. April 2006
führte es aus, im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses sei das Baubewilligungsverfahren
bereits anhängig gewesen und das Baugesuch sei von der Verkäuferin als
Bauherrschaft bereits im Dezember 2003 gestellt worden. Weiter hielt das
Grundbuchamt fest, als Indizien für ein Zusammenrechnen von Grundstückspreis und
Werklohn führe das Steuerbuch bei ausseramtlichen Vereinbarungen u.a. an, dass sich
der Verkäufer als Generalunternehmer betätige bzw. mit der Ueberbauung bereits
begonnen worden sei. Es habe sich aufgrund der bei der Eigentumsübertragung
vorliegenden Tatbestände veranlasst gesehen, eine Handänderungssteuer zu
veranlagen. Der Vertreter der Verkäuferin habe mündlich die Herausgabe des
Werkvertrags bzw. Angaben über den Werkpreis verweigert, und die Ehegatten Z.
hätten eine schriftliche Anfrage nicht beantwortet.
Aus diesen Umständen ergibt sich, dass das Grundbuchamt spätestens bei der
Anmeldung zur Eigentumsübertragung Kenntnis davon hatte, dass aufgrund des
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Kaufvertrags neben der Grundstücksübertragung weitere Leistungen getätigt würden.
Aufgrund des Vertrags war klar, dass im Zeitpunkt der Grundbuchanmeldung die
Baubewilligung rechtskräftig war. Wann das Grundbuchamt von den Verkäufern
mündlich den Werkvertrag bzw. Angaben zum Werklohn verlangte, führt es nicht näher
aus. Bereits am 14. Juli 2004 und damit rund einen Monat nach Rechtskraft der
Veranlagung vom 11. Mai 2004 verlangte es von den Käufern den Werkvertrag.
Aus dem Gesagten folgt, dass der Werkvertrag bzw. die weiteren Leistungen beim
Erwerb nicht als neue Tatsachen im Sinn von Art. 199 Abs. 1 StG betrachtet werden
können, weshalb die Erhebung einer Nachsteuer nicht zulässig ist. Die
Beschwerdeführer haben sich daher im Verfahren vor der Vorinstanz zu Recht auf die
Rechtskraft der Veranlagung vom 11. Mai 2004 berufen. Folglich ist die Beschwerde
gutzuheissen. Der Rekursentscheid vom 29. September 2006 und der
Einspracheentscheid vom 2. März 2006 sowie die Veranlagungsverfügung vom 28.
Dezember 2005 sind aufzuheben.
3. Dem Verfahrensausgang entsprechend gehen die amtlichen Kosten des
Beschwerdeverfahrens zulasten der Beschwerdegegnerin (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine
Entscheidgebühr von Fr. 2'000.-- ist angemessen (Ziff. 382 Gerichtskostentarif, sGS
941.12). Auf die Erhebung ist nicht zu verzichten (Art. 95 Abs. 3 VRP). Der geleistete
Kostenvorschuss von Fr. 2'000.-- ist den Beschwerdeführern zurückzuerstatten.
Die amtlichen Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 1'200.-- sind ebenfalls der
Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 VRP), wobei auf die Erhebung nicht
zu verzichten ist (Art. 95 Abs. 3 VRP).
Ausseramtliche Kosten sind nicht zu entschädigen, da die Beschwerdeführer nicht
anwaltlich vertreten sind.