Decision ID: 2a44e486-8f98-54a9-8074-18cf779b32e1
Year: 1996
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_002
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

in fatto:
A.
Gli attori hanno omesso il pagamento del canone di locazione del periodo 1° gennaio-30 giugno 1993 dei vani commerciali da loro condotti fin dal 1983 nello stabile di proprietà del convenuto in _ a _.
Il convenuto per il relativo importo di complessivi fr. 29’424.-- oltre accessori ha ottenuto il rigetto provvisorio delle opposizioni interposte ai precetti esecutivi intimati agli attori.
B.
Con la petizione che ci occupa gli attori hanno chiesto il disconoscimento di tale debito, asserendo di poterlo compensare con il proprio maggior credito conseguente all’esecuzione di lavori nell’ente locato per fr. 58’160.--, lavori che avrebbero comportato un considerevole maggior valore all’oggetto del contratto.
C.
Nella risposta del 22 novembre 1993 il convenuto si è opposto alla petizione, negando qualsivoglia suo impegno contrattuale o legale all’assunzione del costo di lavori di trasformazione, in parte eseguiti senza la sua autorizzazione e che comunque non sarebbero stati necessari e non avrebbero comportato alcun aumento di valore dell’ente locato.
D.
Nel giudizio qui impugnato il Pretore, posta l’applicabilità del previgente diritto della locazione ed in particolare dell’art. 271 v.CO, ha ritenuto che le parti né nel contratto di locazione e neppure successivamente abbiano inteso pattuire un risarcimento per eventuali migliorie conseguenti a lavori eseguiti dai conduttori, migliorie che l’istruttoria non avrebbe comunque permesso di quantificare.
Dal che la reiezione della petizione.
E.
Con tempestivo gravame datato 28 marzo 1996 gli attori hanno chiesto la riforma del giudizio impugnato nel senso di accogliere la petizione per fr. 15’224.50 più accessori o, in subordine, per fr. 11’794.10 oltre accessori.
Nonostante l’applicabilità del precedente diritto e l’assenza di accordo sul principio del risarcimento, il conduttore potrebbe nondimeno reclamare l’indennizzo per il maggior valore conseguente ai lavori da lui effettuati a condizione che i lavori siano stati effettuati con il consenso del locatore, che il contratto di lunga durata abbia preso fine in modo prematuro, e che la resiliazione contrattuale non sia imputabile a colpa del locatore.
Stanti in concreto queste premesse, il convenuto sarebbe debitore nei confronti degli attori dell’arricchimento derivatogli, corrispondente secondo il perito a fr. 15’224.50.
F.
Delle osservazioni 23 aprile 1996 del convenuto, nelle quali egli chiede la conferma del giudizio di primo grado protestando spese e ripetibili, si dirà, per quanto necessario, nei successivi considerandi.

Considerato
in diritto:
1.
A questo stadio della causa non è contestata l’applicabilità alla fattispecie delle norme sul contratto di locazione in vigore sino al 1° luglio 1992, e perciò dell’art. 271 v.CO, ed è pure pacifica l’inesistenza di un accordo tra le parti in virtù del quale il convenuto si sarebbe impegnato a risarcire agli attori il costo dei lavori da loro effettuati nell’ente locato.
2.
Nondimeno, citando un articolo di Guimard (“Le sort des améliorations faites par le locataire lors de la résiliation du bail” in:
SemJud
, 1982, pag. 145 e segg.), gli attori sostengono che verificandosi le seguenti condizioni cumulative:
- esecuzione di lavori di miglioria autorizzati dal locatore;
- fine prematura di un contratto di locazione stipulato per lunga durata;
- assenza di colpa del locatore per la fine anticipata del contratto;
il conduttore avrebbe diritto alla risarcimento degli investimenti eseguiti secondo le norme sull’indebito arricchimento.
3.
Il principio giuridico affermato dagli attori è senza dubbio corretto (
DTF
105 II 97 e 98;
Schmid
, Berner Kommentar, 1977, n. 16 ad art. 271 v.CO;
SVIT
, Mietrecht für die Praxis, 1983, pag. 195, n. 7.3), ma nella fattispecie inapplicabile, facendo manifestamente difetto la condizione del contratto di locazione di lunga durata terminato prematuramente.
Infatti, contrariamente alle tesi degli attori (appello, punto 9.2, pag. 7 e 8), va osservato come la durata originaria del contratto di 10 anni (fino al 30 maggio 1993), la quale ha in buona fede indotto i conduttori ad effettuare investimenti che sapevano di non poter recuperare, è stata osservata, essendo la disdetta stata data per il 30 giugno 1993.
E’ per contro irrilevante il fatto che in un secondo tempo, ad investimenti già effettuati, ovvero a partire dal 1992 (appello, pag. 8), le parti abbiano ipotizzato l’ulteriore continuazione del contratto: a non averne dubbi, il venire meno di tale continuazione non costituisce cessazione prematura del rapporto contrattuale, né è riscontrabile indebito arricchimento del locatore, avendo potuto il conduttore fruire (ed ammortizzare) l’investimento fatto per tutto il periodo originariamente concordato.
Ne consegue la reiezione del gravame, senza che più occorra chinarsi sulla questione della quantificazione dell’asserito arricchimento.
Tassa di giustizia, spese e ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).