Decision ID: 69f04711-383f-49a2-89a6-bf2b751f5ff8
Year: 2014
Language: de
Court: SG_VGN
Chamber: SG_VGN_001
Canton: SG
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law

Das Verwaltungsgericht stellt fest:
A.
a. Die X. Pensionskasse hat die Rechtsform einer Stiftung nach Art. 80 und 89a ZGB
(SR 210). Im Jahr 2009 verkaufte sie die drei in A gelegenen Grundstücke A.-strasse
00, B.-strasse 01/02 und C.-strasse 03 für insgesamt Fr. 5'720'000.-- an die Q. AG
(act. G 7/6 Beilage 1). Im gleichen Jahr veräusserte die X. Pensionskasse die
Liegenschaft D.-strasse 04, in B mit einem deklarierten Verlust von Fr. 721'580.75 (act.
G 7/6 Beilage 9). Am 14. April 2010 veranlagte das kantonale Steueramt die X.
Pensionskasse für die Veräusserung der drei in A gelegenen Grundstücke mit einem
Grundstückgewinn von Fr. 2'589'370.-- (act. G 7/6 Beilage 7).
b. Die dagegen erhobene Einsprache mit dem Antrag der X. Pensionskasse, der beim
Verkauf der Liegenschaft in B angefallene Verlust sei anzurechnen und der steuerbare
Gewinn auf Fr. 1'867'789.-- festzulegen, wies das kantonale Steueramt mit
Einspracheentscheid vom 7. November 2012 ab mit der Begründung, im St. Gallischen
Steuerrecht sei eine Verlustverrechnung nicht vorgesehen. Deshalb seien die Verkäufe
der drei in A gelegenen Grundstücke neu getrennt zu besteuern. Im
Einspracheentscheid wurde lediglich der Grundstückgewinn bezüglich der
Liegenschaft A.-strasse 00 mit einem steuerbaren Gewinn von Fr. 815'900.-- veranlagt
(act. G 7/6 Beilage 15 und 16). Für die Verkäufe der beiden anderen in A gelegenen
Grundstücke erliess das Steueramt separate Veranlagungsverfügungen, gegen welche
die X. Pensionskasse ebenfalls Einsprache erhob. Diese Einspracheverfahren sistierte
das Steueramt bis zum Abschluss des vorliegenden Rechtsmittelverfahrens (vgl. act. G
7/5 S. 2; vgl. auch act. G 11 S. 2). Den gegen den Einspracheentscheid vom 7.
November 2012 erhobenen Rekurs vom 10. Dezember 2012 (act. G 7/1) wies die
Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen mit Entscheid vom 27. August
2013 ab, soweit sie darauf eintrat (act. G 2).
B.
a. Gegen diesen Entscheid erhob die X. Pensionskasse mit Eingabe vom 26.
September 2013 Beschwerde mit den folgenden Anträgen (sinngemäss): Der Entscheid
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sei aufzuheben und innerkantonale sowie interkantonale Verluste und Gewinne aus der
Veräusserung von Grundstücken seien bei der Festlegung der
Grundstückgewinnsteuer miteinander zu verrechnen (Ziff. 1). Der Verlust 2009 bei der
Veräusserung der Liegenschaft D.-strasse 04 in B von Fr. 721'580.75 sei zu
berücksichtigen, so dass der steuerbare Gewinn insgesamt noch Fr. 1'867'789.--
betrage; der Verlust sei dabei anteilmässig auf die drei im Jahr 2009 mit Gewinn
veräusserten Liegenschaften aufzuteilen (Ziff. 2). Die in A erzielten Grundstückgewinne
seien in etwa wie folgt festzulegen: Fr. 129'519.-- (A.-strasse 00), Fr. 195'445.-- (B.-
strasse 01/02), Fr. 82'749.-- (C.-strasse 03; Ziff. 3). Unter Kosten- und
Entschädigungsfolge zulasten des Kantons St. Gallen (Ziff. 4; act. G 2).
b. In der Vernehmlassung vom 11. Oktober 2013 beantragte die Vorinstanz Abweisung

der Beschwerde. Zur Begründung verwies sie auf die Erwägungen im angefochtenen
Entscheid (act. G 6). Der Beschwerdegegner beantragte in der Vernehmlassung vom
31. Oktober 2013 unter Verweis auf die Darlegungen im angefochtenen Entscheid und
seine Ausführungen in der Rekursvernehmlassung vom 31. Januar 2013 (act. G 7/5)
Abweisung der Beschwerde (act. G 9).
c. Mit Eingabe vom 15. November 2013 reichte der Beschwerdegegner eine Mitteilung
der Beschwerdeführerin vom 11. November 2013 ein (act. G 11).
d. Auf die Darlegungen in den Eingaben des vorliegenden Verfahrens wird, soweit für
den Entscheid wesentlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.
Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:
1. (...).
2.
2.1. Die Beschwerdeführerin legt dar, es sei für sie nicht wirklich nachvollziehbar,
warum nicht alle drei Grundstückgewinne Gegenstand des Einspracheentscheids vom
7. November 2012 gebildet hätten und für zwei Grundstückgewinne neue
Veranlagungsverfügungen erlassen worden seien. Die Zulassung der von ihr
beantragten Verlustverrechnung im Jahr 2009 bedinge eine gemeinsame Betrachtung,
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zumal ein Verlust am besten im Verhältnis der erzielten Gewinne bei den übrigen
Grundstücken zu verteilen sei (act. G 1 S. 3). Die Vorinstanz hatte in diesem
Zusammenhang festgehalten, die Beschwerdeführerin bringe zwar zu Recht vor, dass
mit dem Einspracheentscheid vom 7. November 2012 drei Veranlagungsverfügungen
hätten beurteilt werden sollen. Sie habe dies im Einspracheverfahren jedoch nicht
geltend gemacht. Vielmehr habe sie das von der Steuerbehörde gewählte Vorgehen
akzeptiert und gegen die beiden später ergangenen Veranlagungsverfügungen separat
Einsprache erhoben. Die entsprechenden Entscheide des Steueramtes seien noch
ausstehend und könnten deshalb nicht Gegenstand des Rekursverfahrens bilden (act.
G 2 S. 4). Dazu ist festzuhalten, dass sich der (nachträgliche) Entscheid des
Beschwerdegegners, im Einspracheentscheid lediglich einen von drei
Grundstückgewinnen zu behandeln und für die beiden anderen Grundstückgewinne
separate Veranlagungsverfügungen zu erlassen, insofern sachlich rechtfertigen lässt,
als es sich bei der Grundstückgewinnsteuer um eine Objektsteuer (vgl. dazu
nachstehende E. 4.1.) handelt, welche sich ausschliesslich auf den jeweiligen
(einzelnen) Grundstückgewinn bezieht und keine Gesamtbetrachtung beinhaltet. In
diesem Sinn erscheint auch das teilweise Nichteintreten im vorinstanzlichen Entscheid
nachvollziehbar begründet. Zu prüfen ist vorliegend somit, ob der Gegenstand des
angefochtenen Entscheids bildende Grundstückgewinn aus dem Verkauf der
Liegenschaft A.-strasse 00, in A, im Jahr 2009 von Fr. 815'900.-- zu Recht nicht zur
Verrechnung mit dem im selben Jahr angefallenen Verlust aus dem Verkauf der
Liegenschaft D.-strasse, in B, von Fr. 721'580.75 zugelassen wurde. Falls dies zu
verneinen ist, wäre zu klären, ob im Sinn des Antrags Ziff. 2 (act. G 2) der
Beschwerdeführerin anteilmässig zu verrechnen ist. Soweit die Beschwerdeführerin in
ihren Darlegungen auf die weiteren Grundstückgewinne Bezug nimmt (vgl. unter
anderem act. G 2 S. 4), kann darauf nicht eingetreten werden.
2.2. Nach Art. 80 Abs. 1 lit. e StG sind die Einrichtungen der beruflichen Vorsorge
von Unternehmen mit Sitz oder Betriebsstätte in der Schweiz und von ihnen
nahestehenden Unternehmen sowie die Einrichtungen des öffentlichen Rechts, sofern
deren Mittel dauernd und ausschliesslich der Personalvorsorge dienen, von der
Steuerpflicht befreit (vgl. auch die entsprechende Regelung von Art. 23 Abs. 1 lit. d des
Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und
Gemeinden, SR 642.14; StHG). Die Steuerbefreiung gilt auch für die kollektiven
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Kapitalanlagen mit direktem Grundbesitz, sofern deren Anleger ausschliesslich
steuerbefreite Einrichtungen der beruflichen Vorsorge nach Art. 80 Abs. 1 lit. e StG sind
(Art. 80 Abs. 1 lit. j StG). Im Kanton St. Gallen werden einerseits Gewinne auf
Grundstücken des Privatvermögens sowie auf land- und forstwirtschaftlichen
Grundstücken mit der Grundstückgewinnsteuer erfasst. Anderseits sind
Grundstückgewinne aus Geschäftsvermögen von natürlichen und juristischen
Personen der ordentlichen Gewinnsteuer unterstellt, so dass der Kapitalgewinn
zusammen mit dem übrigen Geschäftserfolg zur Besteuerung kommt bzw. (im Fall
eines Kapitalverlustes) verrechnet wird. Zur Anwendung kommt damit das dualistische
System. Andere Kantone kennen das monistische System, bei welchem sämtliche
Grundstückgewinne mit der Grundstückgewinnsteuer erfasst werden (Zigerlig/Oertli/
Hofmann, Das St. Gallische Steuerrecht, 7. A. 2014, V. Rz 1-3).
Nach Art. 130 Abs. 2 lit. c StG unterliegen Gewinne aus Veräusserung von
Grundstücken juristischer Personen, die nach Art. 80 Abs. 1 Bst. e und j dieses
Gesetzes von der Steuerpflicht befreit sind, der Grundstückgewinnsteuer. Dies schreibt
auch Art. 23 Abs. 4 StHG explizit vor und erklärt die Bestimmungen über den
Verlustabzug (Art. 10 Abs. 1 lit. c StHG) als sinngemäss anwendbar.
3.
3.1. Die Vorinstanz kam im angefochtenen Entscheid unter anderem zum Schluss,
der Entscheid des Beschwerdegegners, die Verrechnung von Gewinnen und Verlusten
aus Grundstückgeschäften nicht zuzulassen, beruhe auf einer klaren gesetzlichen
Grundlage. Nach Art. 23 Abs. 4 Satz 2 StHG fänden anderseits die Bestimmungen über
den Verlustabzug (Art. 10 Abs. 1 lit. c StHG) sinngemäss Anwendung. Dies spreche
dafür, dass der Gesetzgeber die steuerbefreite juristische Person in diesem Punkt nicht
habe schlechter stellen wollen als die übrigen, nicht steuerbefreiten Gesellschaften.
Dem stehe jedoch Art. 80 Abs. 4 des Bundesgesetzes über die berufliche Alters-,
Hinterlassenen- und Invalidenvorsorge (SR 831.40; BVG) entgegen, der die Kantone
ermächtige, Mehrwerte aus der Veräusserung von Liegenschaften durch
Vorsorgeeinrichtungen entweder mit der allgemeinen Gewinnsteuer oder mit einer
speziellen Grundstückgewinnsteuer zu erfassen. Verlustabzüge seien aufgrund dieser
Norm nicht zu berücksichtigen. Damit bestehe eine Differenz zu Art. 23 Abs. 4 StHG. In
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einem Fall, in welchem unter anderem die unterschiedliche Behandlung des
Steueraufschubs bei Fusionen durch Art. 80 Abs. 4 BVG und Art. 23 Abs. 4 StHG zu
beurteilen gewesen sei, habe das Bundesgericht erwogen, auch wenn die beiden
Bundesgesetze nicht dieselbe Funktion hätten, gehe doch Art. 80 Abs. 4 BVG als lex
specialis dem allgemeineren Art. 23 Abs. 4 StHG vor (act. G 2 S. 7 mit Hinweis auf
Urteil des Bundesgerichts 2C_340/2011 vom 1. Februar 2012, E. 2.4). Die st. gallische
Lösung widerspreche demnach dem Bundesrecht nicht (act. G 2 S. 7).
3.2. Die Beschwerdeführerin bestätigt im vorliegenden Verfahren ihren Standpunkt,
wonach der Verlust aus der Veräusserung der Liegenschaft B in die Berechnung des
steuerbaren Grundstückgewinns in A mit einbezogen werden müsse. Dies entspreche
der vom Bundesgericht entwickelten Praxis des Überbesteuerungsverbotes bezüglich
der Verlustverrechnung bei Liegenschaften im innerkantonalen und interkantonalen
Verhältnis. Art. 23 Abs. 4 StHG schreibe eine Verlustverrechnung vor und sei für die
Kantone verbindlich. Abgesehen davon sei sie der Meinung, dass die Verkaufserlöse
und die Anlagekosten bei den drei Liegenschaften in A korrekt ermittelt worden seien.
Sie (die Beschwerdeführerin) agiere im Bereich ihres Immobilienportfolios im Prinzip
wie ein Liegenschaftenhändler oder wie eine Immobiliengesellschaft. Es sei nicht ihr
Hauptzweck, Liegenschaften zu veräussern, aber es kämen jährlich mehrere solche
Geschäfte vor, wobei ständig wieder in Immobilien investiert werde. Die
Bewirtschaftung ihrer Immobilien sei ein wesentlicher Bestandteil ihrer Aufgaben in der
Vermögensverwaltung. In dieser Sparte beschäftige sie eine grosse Anzahl Mitarbeiter;
es gebe kein Outsourcing. Der Anteil der Immobilien Schweiz am gesamten Vermögen
der Beschwerdeführerin (4.7 Mia Franken im Jahr 2012) mache über 25 % aus. Der
Schluss der Vorinstanz betreffend fehlende Vergleichbarkeit mit der Immobilien-AG
bzw. dem Immobilienhändler sei offensichtlich falsch. In beiden Fällen würden
identische wirtschaftliche Vorgänge im Bereich des Verkaufs von Immobilien voll und
ganz besteuert. Im einen Fall mit einer Gewinnsteuer (Immobilien-AG), im anderen Fall
mit der Grundstückgewinnsteuer. Diese Sachverhalte seien optimal miteinander
vergleichbar. Dass sie (die Beschwerdeführerin) in anderen Belangen von der Steuer
befreit sei, ändere daran nichts. Dabei wolle der Gesetzgeber mit Art. 80 Abs. 4 BVG
einen Netto-Mehrwert besteuern, nicht allein die Gewinne ohne Berücksichtigung der
Verluste aus diesem Geschäft. Ein Sachverhalt wie der vorliegende habe immer auch
eine interkantonale Dimension, auch wenn es im konkreten Fall in Bezug auf A nicht um
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die Verrechnung ausserkantonaler Verluste gehe, da solche 2009 nicht vorhanden
gewesen seien. Im Fall einer Überbesteuerung wegen Verweigerung von
Verlustabzügen sei das Verbot der interkantonalen Doppelbesteuerung verletzt. Auch
bei der Beschwerdeführerin befänden sich die Liegenschaften, wie beim
Liegenschaftenhändler und der Immobiliengesellschaft, im Geschäftsvermögen. Sie sei
darum als Pensionskasse gerade in den Kantonen mit dualistischem System ein
Sonderfall bei der Grundstückgewinnsteuer. Denn im Prinzip besteuere der Kanton St.
Gallen (mit der Objektsteuer) nur die Gewinne aus Verkäufen im Privatvermögen.
Deshalb könne aus ihrer Sicht die Situation von natürlichen Personen mit Immobilien im
Privatvermögen nicht mit derjenigen einer rechnungslegungspflichtigen Pensionskasse
verglichen werden. Vielmehr sei ihrem Sonderstatus als Pensionskasse bei der
Grundstückgewinnsteuer Rechnung zu tragen. Sie bezahle bei Grundstückgewinnen
Steuern wie z.B. eine Immobiliengesellschaft. Darum sollte es ihr auch möglich sein,
allfällige Veräusserungsverluste zu berücksichtigen. Art. 80 Abs. 4 BVG stehe den
Bestimmungen des StHG (Art. 23 Abs. 4) nicht als lex specialis im Wege. Das st.
gallische Recht entspreche hier nicht dem StHG. Dieses sei folglich direkt anzuwenden
und inner- und interkantonale Verluste zum Abzug zuzulassen (act. G 2).
4.
4.1. Fest steht, dass es sich bei der Beschwerdeführerin um eine steuerbefreite
Vorsorgeeinrichtung handelt, so dass der hier streitige Grundstücksgewinn gestützt auf
Art. 130 Abs. 2 lit. c StG und Art. 23 Abs. 4 StHG in jedem Fall der
Grundstückgewinnsteuer unterliegt (vgl. dazu Maute/Steiner/Rufener/Lang, Steuern
und Versicherungen, 3. A. 2011, S. 135 Fn.28; Linder/Lamprecht, Investitionen von
Vorsorgeeinrichtungen in Anlagestiftungen mittels Immobilienanlage, StR 62 [2007], S.
2 ff., 6). Das. st. gallische Steuerrecht lässt im Fall, in welchem von einem als Ganzes
erworbenen Grundstück einzelne Teile mit Gewinn, andere mit Verlust veräussert
werden, den Abzug früherer Verluste von Gewinnen aus Teilveräusserungen zu (Art.
137 Abs. 1 lit. g StG). Dagegen ist eine Verrechnung von Verlusten anderer
Grundstücke mit Grundstückgewinnen nicht vorgesehen. Weil die st. gallische
Grundstückgewinnsteuer als Objektsteuer ausgestaltet ist, wird die wirtschaftliche
Leistungsfähigkeit des Steuerpflichtigen nicht berücksichtigt (Zigerlig/Oertli/Hofmann,
a.a.O., V. Rz 102; vgl. auch Botschaft zur Totalrevision des Steuergesetzes vom
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13. Mai 1997, ABl 1997, 1038). Dies im Gegensatz zur Regelung anderer Kantone (vgl.
z.B. Urteil des Bundesgerichts 2C_799/2008 vom 9. April 2009, E. 5). Nach der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung bestimmt das kantonale Recht, ob Verluste
verrechnet werden können. Bei der Grundstückgewinnsteuer gemäss Art. 12 StHG
handelt es sich grundsätzlich ebenfalls um eine Objektsteuer, welche das Steuerobjekt
ohne Rücksicht auf die gesamte wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Steuersubjekts
belastet. Die Grundsätze der rechtsgleichen Besteuerung und der Besteuerung nach
der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit verbieten es rechtsprechungsgemäss nicht,
dass ein Kanton nach dem monistischen System alle Grundstückgewinne einer als
Objektsteuer ausgestalteten Grundstückgewinnsteuer unterwirft. Er ist nicht
verpflichtet, Verluste anzurechnen. Dem Liegenschaftskanton steht grundsätzlich die
Gesamtheit der Liegenschaftserträge und -gewinne zur ausschliesslichen Besteuerung
zu. Das Bundesgericht hat es lediglich als unzulässig bezeichnet, dass ein Kanton die
Gewinne ausserkantonaler Liegenschaftenhändler anders besteuert als die Gewinne
von Liegenschaftenhändlern mit Sitz oder Betriebsstätte im Kanton, da eine derartige
Besteuerung gegen das doppelbesteuerungsrechtliche Schlechterstellungsverbot
verstossen würde (Urteil des Bundesgerichts 2C_375/2010 vom 22. März 2011, E. 5
mit Hinweisen).
4.2. Ausgehend von der erwähnten bundesgerichtlichen Rechtsprechung, wonach
Art. 80 Abs. 4 BVG als speziellere Norm dem Art. 23 Abs. 4 StHG vorgeht (Urteil
2C_340/2011, a.a.O., E. 2.4), erscheint die vorinstanzliche Schlussfolgerung (act. G 2
S. 7) grundsätzlich vertretbar, dass Verlustabzüge in Art. 80 Abs. 4 BVG nicht
vorgesehen und somit auch konkret nicht zu berücksichtigen sind. Eine abschliessende
Prüfung dieser Frage kann jedoch unterbleiben. Denn selbst wenn - wie die
Beschwerdeführerin geltend macht - davon auszugehen wäre, dass der Verweis in Art.
23 Abs. 4 StHG auf Art. 10 Abs. 1 lit. c StHG vorliegend zur Anwendung zu bringen
wäre, müsste geprüft werden, in welcher Weise bzw. in welchem Umfang dies zu
geschehen hat. Vorab ist hier zu beachten, dass Art. 10 Abs. 1 lit. c StHG
gesetzessystematisch im 2. Kapitel des Zweiten Titels (Einkommenssteuern der
natürlichen Personen) des StHG bei den Abzügen der Selbständigerwerbstätigen
eingeordnet ist. Der Verweis in Art. 23 Abs. 4 StHG ist denn auch nach dem Wortlaut
dieser Bestimmung ausdrücklich als sinngemässer Verweis zu verstehen. Dies
bedeutet, dass die Anwendung von Art. 10 Abs. 1 lit. c StHG in einem den
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Verhältnissen bei der Grundstückgewinnsteuer angepassten Sinn zu erfolgen hat. Von
Bedeutung ist dabei, dass es sich bei den Einkommenssteuern der natürlichen
Personen um allgemeine direkte Steuern handelt, währenddem es bei der
Grundstückgewinnsteuer wie dargelegt um eine Objektsteuer geht. Der Verweis auf Art.
10 Abs. 1 lit. c StHG in Art. 23 Abs. 4 StHG kann deshalb nicht so verstanden werden,
dass auch Verluste angerechnet werden dürfen, welche ausserhalb des in Frage
stehenden Objekts (Liegenschaft) bzw. bei anderen Liegenschaftsverkäufen angefallen
sind. In der Lehre wird denn auch überwiegend die Auffassung vertreten, dass eine
Verlustanrechnung im Rahmen einer Objektsteuer systemwidrig sei und
demensprechend bei der Grundstückgewinnsteuer Verluste aus anderen
Grundstückveräusserungen nicht berücksichtigt werden dürften (Höhn/Waldburger,
Steuerrecht, Band 1, 9. A. 2001, § 22 Rz 8; Klöti-Weber/Baur, in: Kommentar zum
Aargauer Steuergesetz, Band 2, 3. A. 2009, Rz. 3 zu § 95 StG/AG; Richner/Frei/
Kaufmann/Meuter, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. A. 2013, Rz 27 zu §224
StG/ZH, mit zahlreichen Hinweisen; anderer Meinung noch: B. Zwahlen, in: Zweifel/
Athanas Hrsg., Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Band I/1, StHG, 2. A.
2002, Rz 8 zu Art. 12 StHG). In der bundesgerichtlichen Rechtsprechung wurde
überdies festgehalten, dass die im Jahr 2001 vorgenommene Änderung von Art. 12
Abs. 4 StHG nicht anders verstanden werden könne, als dass die zwingende
Berücksichtigung des Verlustabzugs gestrichen werden sollte. Es bestehe kein Raum
für eine verfassungsgestützte Auslegung des kantonalen Rechts mit dem Schluss, die
Kantone seien verpflichtet, den Verlustabzug zu gewähren (Urteil des Bundesgerichts
2C_747/2010 vom 7. Oktober 2011, E. 5.3; vgl. dazu nachstehende E. 4.3).
4.3.
4.3.1. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung sind bei einem interkantonalen
Liegenschaftenhändler die Verluste aus Grundstückverkäufen mit den im gleichen Jahr
und im selben Kanton erzielten Gewinnen zu verrechnen, und es ist diese Verrechnung
selbst dann möglich, wenn sie im kantonalen Recht nicht vorgesehen ist (vgl. Urteil des
Bundesgerichts 2C_689/2010 vom 4. April 2011, E. 3; BGE 131 I 249 E. 6; BGE 131 I
285; BGE 140 I 114). Im Zuge dieser Rechtsprechung wurde Art. 130 Abs. 2 lit. b StG,
wonach Gewinne aus dem Handel mit Grundstücken natürlicher Personen der
Grundstückgewinnsteuer unterlagen, wenn im Kanton lediglich eine Steuerpflicht aus
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Grundeigentum bestand, per Ende Dezember 2012 aufgehoben. Selbständig
erwerbende ausserkantonale Liegenschaftenhändler unterliegen seither für ihre im
Kanton erzielten Grundstückgewinne der beschränkten Steuerpflicht für ihr Einkommen
aus selbständiger Erwerbstätigkeit (vgl. Botschaft zum IX. Nachtrag zum Steuergesetz,
2. November 2012, ABl 2011, 3362). Im Weiteren ist festzuhalten, dass es nach der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung den Kantonen mit monistischem System
ausdrücklich freigestellt ist, die Verrechnung von Grundstückgewinnen auf
Geschäftsliegenschaften mit Geschäftsverlusten zuzulassen oder nicht (Urteil des
Bundesgerichts 2C_747/2010, E. 5.2 und 5.3). Hieran vermögen die BGE 131 I 249 und
131 I 285 sowie 140 I 114, welche sich nur auf die Besteuerung im interkantonalen
Verhältnis beziehen, nichts zu ändern, zumal das Bundesgericht ausdrücklich
bestätigte, es könne daraus nicht abgeleitet werden, dass die Verlustverrechnung im
monistischen System von Bundesrechts wegen zuzulassen sei. Die Kantone seien frei
bzw. nicht verpflichtet, mit Blick auf die interkantonal geltenden Grundsätze in ihr
monistisches System die Möglichkeit der Verrechnung von Grundstückgewinnen mit
Geschäftsverlusten einzuführen (Urteil 2C_747/2010, E. 5.4; vgl. auch Richner/Frei/
Kaufmann/Meuter, a.a.O., § 225 Rz 30).
4.3.2. Die Vorinstanz legte im angefochtenen Entscheid zum Einwand der
Beschwerdeführerin, sie werde zu Unrecht anders behandelt als Liegenschaftenhändler
bzw. Immobiliengesellschaften (Verletzung des Rechtsgleichheitsgebots), dar, die
Beschwerdeführerin sei als steuerbefreite Stiftung nicht mit einer
Immobiliengesellschaft vergleichbar. Letztere unterstehe mit all ihren Einkünften und
dem gesamten Geschäftsvermögen der Gewinn- und Kapitalsteuer. Der
Bundesgesetzgeber habe die Vorsorgestiftungen nicht von allen Steuern befreien
wollen. In der Botschaft zum BVG habe er ausgeführt, die steuerliche Erfassung der
Liegenschaftsgewinne bleibe den Kantonen vorbehalten. Einschränkungen ergäben
sich (im Interesse der vollen Zweckerhaltung des Vermögens) bloss für die
Grundstückgewinnsteuer bei Zusammenlegung oder Aufteilung von
Vorsorgeeinrichtungen (act. G 2 S. 8 mit Hinweis auf BBl 1976, 214). Damit habe der
Bundesgesetzgeber den Kantonen offensichtlich ein gewisses Steuersubstrat erhalten
wollen und die entsprechende steuerliche Belastung der im Übrigen steuerbefreiten
juristischen Personen in Kauf genommen. Es handle sich folglich um zwei
unterschiedliche Tatbestände, die unterschiedlich zu behandeln seien (act. G 2 S. 8).
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4.3.3. Diese Darlegungen erscheinen nachvollziehbar und überzeugend. An der -
insbesondere aufgrund der Befreiung der Beschwerdeführerin von Gewinn- und
Kapitalsteuern - fehlenden Vergleichbarkeit mit der steuerlichen Situation bei
interkantonalen Immobilienhändlern bzw. Immobiliengesellschaften vermag die von ihr
geltend gemachte Tatsache nichts zu ändern, dass die Bewirtschaftung von Immobilien
einen wesentlichen Bestandteil ihrer Aufgaben in der Vermögensverwaltung darstellt
und sie in diesem Bereich eine grosse Anzahl Mitarbeiter beschäftigt. Die fehlende
Besteuerung des allgemeinen Ertrages und des Kapitals wird entgegen ihrer
Auffassung (act. G 1 S. 6 unten) nicht dadurch (vollständig) ausgeglichen, dass sie für
alle Veräusserungsgewinne der Grundstückgewinnsteuer unterliegt. Eine
"Überbesteuerung" der Beschwerdeführerin im Vergleich zu Liegenschaftenhändlern
und Immobiliengesellschaften (act. G 1 S. 7 oben) ergibt sich m.a.W. aus der
Grundstückgewinnsteuer als Objektsteuer insofern nicht, als selbständig erwerbende
ausserkantonale Liegenschaftenhändler für ihre im Kanton erzielten
Grundstückgewinne der beschränkten Steuerpflicht für ihr Einkommen aus
selbständiger Erwerbstätigkeit unterliegen (vorstehende E. 4.3.1), im Übrigen aber in
ihrem Wohnsitzkanton auch für das Vermögen bzw. das Kapital und die
Liegenschaftserträge (Mieterträge) besteuert werden; letzteres im Unterschied zur
Beschwerdeführerin. Das Verbot der interkantonalen Doppelbesteuerung (act. G 1 S. 8
oben) kann schon deshalb nicht verletzt sein, weil die Beschwerdeführerin in ihrem
Sitzkanton von den direkten Steuern befreit ist. In diesem Sinn trifft ihr Standpunkt,
wonach die von ihr erzielten Liegenschaftsgewinne unter ökonomisch schlechteren
Bedingungen besteuert würden als bei den übrigen (juristischen) Personen (act. 1 S. 7
Mitte), nicht zu. Die vorinstanzlichen Ausführungen bedürfen insofern keiner weiteren
Ergänzung, als Anhaltspunkte für eine Unrichtigkeit der Feststellung des Sachverhalts
sich den Akten nicht entnehmen lassen.
5.
5.1. Aufgrund der vorstehenden Erwägungen lässt sich die Schlussfolgerung im
vorinstanzlichen Entscheid, wonach der Beschwerdegegner die Verrechnung der
Liegenschaftserfolge (Gewinn und Verlust) zu Recht nicht zugelassen habe, nicht
beanstanden, weshalb der Entscheid zu bestätigen und die Beschwerde, soweit darauf
eingetreten werden kann, abzuweisen ist.
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5.2. Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die amtlichen Kosten des
Beschwerdeverfahrens der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine
Entscheidgebühr von Fr. 3'000.-- erscheint angemessen (Art. 7 Ziff. 222
Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12); sie wird mit dem Kostenvorschuss in gleicher
Höhe verrechnet. Ausseramtliche Kosten sind nicht zu entschädigen. Die
Beschwerdeführerin ist unterlegen (Art. 98bis VRP), und der Beschwerdegegner hat
keinen Anspruch auf Kostenersatz (vgl. R. Hirt, Die Regelung der Kosten nach st.
gallischem Verwaltungsrechtspflegegesetz, Diss. St. Gallen 2004, S. 176).