Decision ID: 61284713-4b31-5344-9b43-63b0b394e8bc
Year: 2013
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_001
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

in fatto: A.
Il 29 aprile 1994 la comunione ereditaria fu _, composta di AP 1 (cittadina germanica, nata il 20 aprile 1972), abiatica della defunta, e di suo fratello AP 2 (cittadino germanico, nato il 6 gennaio 1976), ha venduto a AO 1 e AO 2, cittadini germanici, la particella n. 2240 RFD di _ (casa con giardino e terreno annesso, 527 m2). Davanti alla notaia _, che ha rogato l'atto pubblico, la comunione ereditaria era rappresentata per procura da _, segretaria dello studio. Il trasferimento di proprietà è stato iscritto il
5 maggio 1994 nel registro fondiario. Il 30 ottobre 1995 AO 2 ha donato la sua quota di comproprietà alla moglie AO 1.
B.
Il 31 agosto 1998 AP 1 e AP 2 hanno adito il Pretore della giurisdizione di Locarno Campagna perché ordinasse in via cautelare all'ufficiale del registro fondiario di annotare sulla particella n. 2240 una rivendicazione di proprietà e assegnasse loro un termine per agire in giudizio. Con decreto cautelare emesso il 2 settembre 1998 senza contraddittorio il Pretore ha accolto la richiesta e ha impartito agli istanti un termine di 30 giorni per intentare causa. La tassa di giustizia (fr. 200.–) e le spese del decreto sono stati rinviati alla decisione di merito (inc. DI.1998.255).
C.
Con petizione del 5 ottobre 1998 AP 1 e AP 2 hanno chiesto al Pretore di accertare la nullità della compravendita rogata il 29 aprile 1994 dalla notaia _, di accertare la loro proprietà comune – come membri della comunione ereditaria fu
_
– sulla particella n. 2240 e di ordinare all'ufficiale del registro fondiario la reinscrizione del fondo a loro nome. Essi hanno fatto valere, in sintesi, che al momento in cui è stata stipulata la compravendita (e a maggior ragione quando ha rilasciato procura per la vendita del fondo) AP 2 era ancora minorenne e non poteva obbligarsi, onde l'inefficacia del negozio giuridico
.
Con risposta del 7 gennaio 1999 AO 1 e AO 2 hanno proposto di respingere la petizione. Gli attori hanno replicato il 5 febbraio 1999, confermando le loro richieste. Con duplica del 25 marzo 1999 i convenuti hanno ribadito la loro posizione.
D.
L'udienza preliminare si è tenuta il 5 maggio 1999. Nel corso dell'istruttoria, il 30 novembre 2000, gli attori hanno denunciato la notaia _
, l'avv. _ e l'ex segretaria dello studio notarile _
per falsa testimonianza, violazione del segreto professionale, istigazione a falsa testimonianza e istigazione a violazione del segreto professionale (inc. MP 2000.7589), di modo che il 6 dicembre 2000 la causa civile è stata sospesa. Il 4 settembre 2002 e il 1° luglio 2003 i tre citati testimoni hanno deferito a loro volta al Ministero pubblico i due attori, _, l'avv. _ e l'avv. _ per denuncia mendace, falsa testimonianza, istigazione a falsa testimonianza e istigazione a denuncia mendace (inc. MP 2002.6797 e 2003.4990). Il Procuratore pubblico ha decretato il
22 luglio 2003 un non luogo a procedere per tutte le denunce (NLP
2461/2003). In esito a un'istanza di promozione dell'accusa presentata il 4 agosto 2003 dalla notaia _, dall'avv. _ e da _, la Camera dei ricorsi penali del Tribunale d'appello ha nondimeno annullato parzialmente tale decreto e invitato il Procuratore pubblico a completare le informazioni preliminari, pronunciandosi sul seguito dell'azione penale (inc. 60.2003.254). Il Procuratore pubblico ha aperto così un nuovo incarto (inc. MP 2005.407), che è terminato con un altro non luogo a procedere del 6 febbraio 2006 (NLP 608/2006). Il 29 luglio 2008 la Camera dei ricorsi penali ha accolto un'istanza con cui il Pretore postulava il richiamo dell'incarto penale agli atti della causa civile (inc. 60.2008.158).
E.
Chiusa il 21 luglio 2009 l'istruttoria, le parti hanno rinunciato al dibattimento finale, limitandosi a conclusioni scritte. Nel loro memoriale del 15 ottobre 2009 gli attori hanno reiterato le richieste di petizione. Nel loro allegato di quello stesso giorno i convenuti hanno proposto una volta ancora di respingere l'azione, accludendo alla comparsa scritta documenti nuovi che il Pretore ha espunto dagli atti con ordinanza dell'11 novembre 2009. Statuendo nel merito con sentenza del 7 maggio 2010, il Pretore ha poi respinto la petizione e precisato che, passata in giudicato, la sentenza avrebbe costituito un valido titolo per cancellare l'annotazione decretata in via cautelare il 2 settembre 1998 nel registro
fondiario. La tassa di giustizia di fr. 15
000.– e le spese di fr. 835.–
sono state poste a carico degli attori in solido, tenuti a rifondere alle controparti, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 28
000.– per ripetibili.
F.
Contro la sentenza appena citata AP 1 e AP 2 sono insorti a questa Camera con un appello del 31 maggio 2010 nel quale chiedono di accogliere la loro petizione e di riformare di conseguenza il giudizio impugnato. Nelle loro osservazioni del 30 giugno 2010 AO 1 e AO 2 propongono di respingere l'appello.

Considerando
in diritto: 1.
Alle decisioni comunicate dai Pretori fino al 31 dicembre 2010 continua ad applicarsi la vecchia procedura civile (art. 405 cpv. 1 CPC). Nella fattispecie la sentenza del Pretore è stata intimata il 7 maggio 2010 ed è pervenuta all'ex legale degli attori il 10 maggio successivo. Trattandosi di una causa ordinaria, il termine d'impugnazione di 20 giorni sarebbe scaduto così il 30 maggio 2010, salvo protrarsi al successivo lunedì 31 maggio 2010 in virtù dell'art. 131 cpv. 3 CPC ticinese. Consegnato alla posta l'ultimo giorno utile, l'appello in esame è pertanto ricevibile.
2.
Il Pretore ha ricordato anzitutto che a norma dell'art. 35 LDIP la capacità di agire è regolata dal diritto di domicilio e che il domicilio è il luogo in cui una persona dimora con l'intenzione di stabilirsi durevolmente (art. 20 cpv. 1 lett. a LDIP), ovvero ha il centro dei suoi interessi. Nel 1994 – egli ha continuato – AP 2 frequentava come interno il “_” di _ (dove ha soggiornato dal 5 settembre 1989 al 30 maggio 1995), ma di quell'istituto non ha mai fatto il centro dei suoi interessi. Anzi, egli intratteneva relazioni con l'esterno al punto di spendere fino a fr. 6000.– di telefonate in un semestre. Né egli trascorreva i fine settimana in collegio. In un primo tempo era solito visitare un amico del padre, _, professionista domiciliato a _ che lavorava a _ e aveva una casa in Engadina. In seguito ha conosciuto un compagno di scuola (un certo _) che rientrava in Germania con un jet privato e, facendosi ospite di quell'amico, rientrava spesso in famiglia. I
legami di lui erano rimasti quindi – ha concluso il Pretore – a
_ (Renania Settentrionale-Vestfalia).
Nelle circostanze descritte il Pretore ha ritenuto che la capacità di agire di AP 2 fosse disciplinata dal diritto tedesco, il quale già nel 1994 fissava la maggiore età a 18 anni (§ 2 BGB). La compravendita rogata dalla notaia _ era dunque valida. Che AP 2 avesse firmato la procura a _ finanche prima del 6 gennaio 1994, come sostenevano gli attori, non constava. _ aveva dichiarato invero di avere condotto AP 2 nello studio della notaia già nell'autunno del 1993, ma a causa di una grave malattia ghiandolare accusava problemi di memoria e non appariva attendibile. La notaia _, l'avv. _ e l'ex segretaria dello studio legale _ avevano dichiarato invece che la procura era stata firmata il 30 marzo 1994, appuntamento fissato dallo stesso avvocato _ e annotato in tre agende dello studio. Comunque sia – ha epilogato il Pretore – si volesse anche dare per sconosciuto il giorno in cui AP 2 ha sottoscritto la procura (senza data), incombeva a quest'ultimo provare di avere firmato il documento quando era ancora diciassettenne. Ed egli non ha dimostrato nulla di preciso.
Quanto alla tesi degli attori secondo cui, trattandosi di rappresentanza, la procura sarebbe retta dal diritto svizzero seppure la capacità di agire di AP 2 fosse regolata dalla legge tedesca, il Pretore l'ha respinta. A mente sua in effetti l'art. 126 LDIP (diritto applicabile al negozio giuridico) non vale nel caso di semplici procure. Per di più, la capacità di farsi rappresentare continua a soggiacere all'art. 35 LDIP (diritto del domicilio del rappresentato). Infine il Pretore ha respinto le critiche mosse dagli attori all'autentica con cui la notaia aveva legalizzato il 31 marzo 1994 la firma di AP 2 sulla procura, simili doglianze risultando ininfluenti per la validità del contratto di compravendita.
3.
Gli appellanti sostengono che in realtà AP 2 ha dimostrato di avere firmato la procura a _ nello studio della notaia _ a _ prima del 18° compleanno, come si evince dalla testimonianza di _
. Il quale, contrariamente all'opinione del Pretore, sarebbe perfettamente attendibile per lo meno nella misura in cui ha ricordato di avere condotto AP 2
nello studio della notaia prima di subire tre interventi chirurgici per un'affezione cancerosa, dal 16 novembre 1993 in poi. Ciò sarebbe confermato anche dalla moglie di lui, _, la quale ha dichiarato che AP 2 era stato accompagnato dal marito nello studio della notaia prima di entrare in ospedale, quantunque per inavvertenza essa abbia situato l'incontro nell'autunno del 1994 anziché nell'autunno del 1993. E che AP 2 sia passato una sola volta in quello studio è riconosciuto dall'avv. _, padre della notaia, il quale aveva detto per altro ad _ – secondo gli appellanti – che sulla procura conveniva tralasciare
la data, in modo da poter usare il documento dopo il 18° compleanno del firmatario.
Per quanto riguarda le testimonianze
della notaia _, dell'avv. _ e di _, gli appellanti rimproverano al Pretore – in sostanza – di avere trascurato che la procura a _ era senza data e che le annotazioni nelle tre agende dello studio non dimostrano alcun appuntamento con AP 2 il 30 marzo 1994, la dicitura “sig. _ per AP 2 1⁄2” non comprovando alcunché, tanto meno ove si pensi che il pomeriggio la notaia _ i è sempre assente. Per di più, la notaia e suo padre, l'avv. _, avrebbero “rinfrescato la memoria” a _ prima dell'escussione testimoniale, senza evitare però che l'interessata ammettesse di non avere visto entrare nello studio quel 30 marzo 1994. Se a ciò si aggiunge – epilogano gli appellanti – che l'avv. _ ha ribadito come tutto fosse pronto per la firma della compravendita già prima del 6 gennaio 1994 e che per rogare l'atto pubblico si era semplicemente atteso il 18° compleanno di AP 2, ciò dimostra come la procura fosse stata firmata prima, quando l'attore era ancora minorenne.
4.
Dagli atti emergono, dopo quanto si è spiegato, due versioni dei fatti diametralmente opposte. _, citato dagli attori, ha dichiarato di avere accompagnato AP 2 nello studio dell'avv. _ (in cui esercita anche la notaia _) “prima della metà di novembre 1993”, “una o più volte”, per firmare “una procura o un mandato” allo scopo di vendere la casa di _. Egli non ha ricordato tuttavia se fosse stato presente “anche al momento della firma o al colloquio con l'avvocato _”, né ha riconosciuto la procura conferita da AP 2 a _. Ha escluso di avere visitato l'avv. _ nel marzo del 1994, non potendosi muovere per i postumi delle operazioni, ma non ha scartato l'ipotesi che AP 2 potesse essersi recato nello studio da sé solo (deposizione del 10 settembre 1999: verbali, pag. 5 seg.). Sentito nuovamente, egli ha soggiunto di avere condotto AP 2 nello studio dell'avv. _ verosimilmente un sabato per firmare “la procura o l'atto di compravendita” (deposizione dell'8 maggio 2000: verbali, pag. 18 in alto). Ora, da tali dichiarazioni si evince unicamente che _ ha accompagnato l'attore dall'avv. _ un sabato prima di entrare in ospedale, il
16 novembre 1993. È quanto ha confermato anche sua moglie _, pur confondendo il 1993 con il 1994 (deposizione del 10 settembre 1999: verbali, pag. 4). Tutto si ignora invece sulle date, come pure sul numero delle visite. Non si sa nemmeno se _ abbia assistito a colloqui dell'avvocato _ con AP 2 né _ ha riconosciuto, al momento di testimoniare, la procura firmata dall'attore.
Secondo la versione dei fatti addotta dai convenuti, per contro, l'ex segretaria dell'avv. _, _, ha annotato lei stessa l'appuntamento del 30 marzo 1994 alle ore 15 con AP 2
sulla propria agenda, appuntamento preso dall'avvocato _ personalmente e che è stato segnato anche sull'agenda di quest'ultimo, come pure sull'agenda della notaia. Presentatosi nello studio, AP 2 ha poi firmato la procura al cospetto del solo avvocato, la notaia avendo dovuto rispondere a una chiamata telefonica nell'ufficio accanto e non avendo più rivisto il cliente, partito nel frattempo. La firma è stata autenticata da lei l'indomani (sentenza impugnata, pag. 12 seg.). Che l'ex segretaria dell'avv. _ non avesse motivo per mentire, essendo finanche stata licenziata tempo dopo (come ha accertato il Pretore), è verosimile. Sta di fatto ch'essa non ha visto AP 2 entrare né uscire dallo studio. Le deposizioni della notaia e di suo padre vanno inoltre apprezzate con prudenza, entrambi
avendo interesse a difendere il proprio operato (tant'è che hanno testimoniato davanti al Pretore senza delazione di giuramento). Che poi AP 2 si fosse assentato dal collegio quel mercoledì 30 marzo 1994 prima del termine delle lezioni (alle ore 12.20) non risulta. Nemmeno la versione dei fatti allegata dai convenuti può dirsi, di conseguenza, senza zone d'ombra.
5.
Ne consegue che a ragione il Pretore ha ritenuto – con il Procuratore pubblico, il quale ha archiviato tutte le denunce – che non è possibile accertare con un minimo di affidabilità quando AP 2 abbia effettivamente firmato la procura a _. La versione allegata dagli attori attraverso la deposizione di _, vaga e costellata di vuoti di memoria, non permette di risalire a una data nemmeno per approssimazione, il testimone non escludendo per altro di avere condotto l'attore dall'avv. _ più volte. Certo, l'appellante sottolinea che secondo l'avvocato _ egli si sarebbe recato nello studio di lui una volta soltanto, ma le dichiarazioni del testimone vanno prese per intero e il testimone ha dichiarato che, sì, la
visita è stata una sola, ma che quell'unica visita è avvenuta il 30 marzo
1994.
L'appellante afferma dipoi che secondo _ tutto era pronto per la firma della compravendita già prima del 6 gennaio 1994, di modo che la procura gli è stata fatta firmare quando egli era ancora minorenne. Se non che, il testimone si è rivelato ben più possibilista (“Mi pare che fu deciso di non mettere
la data su quel documento che aveva firmato AP 2 perché appunto dopo tre mesi sarebbe diventato maggiorenne”: verbale dell'8 maggio 2000, pag. 18). Ciò non basta, in definitiva, per dimostrare che la procura sia stata sottoscritta prima del 6 gennaio 1994. Quanto peggio, non basta nemmeno per escludere con ragionevole certezza la versione dei fatti opposta dai
convenuti, che pur non appare sopra ogni dubbio. E siccome l'o
nere di provare che la firma del documento precedeva il 6 gennaio 1994 incombeva agli attori, nel caso specifico l'insufficienza ricade su questi ultimi.
Ciò posto, non giova attardarsi su una telefonata del 22 marzo 1994 che l'avv. _ pretende di avere
avuto con AP 2
per concordare l'appuntamento del 30 marzo successivo e che gli appellanti negano con fermezza (memoriale, pag. 17 segg.). Lo stesso Pretore, del resto, non si è fondato su tale elemento ai fini del giudizio.
6.
Asseverano gli appellanti che, fosse pur stata sottoscritta dopo il 6 gennaio 1994, la nota procura sarebbe invalida ugualmente, poiché la maggiore età di AP 2 dipendeva dal diritto svizzero, non da quello patrio. E a quel tempo la legge svizzera fissava la maggiore età a vent'anni. Il Pretore ha rigettato l'obiezione – come detto (consid. 2) – perché la maggiore età di AP 2 dipendeva dal diritto di domicilio, domicilio che per il primo giudice era rimasto a _, in Germania. L'attore sostiene che nel 1994 il suo domicilio era a _, dove frequentava il “_”, anche perché –asserisce – “una permanenza relativamente lunga in un istituto scolastico ha l'effetto di costituire domicilio” (a norma dell'art. 20 cpv. 1 lett. b LDIP). Egli nega di avere conservato il centro dei propri interessi in Germania, adduce che l'intensità delle sue telefonate dal collegio nulla prova e allega di avere intrattenuto forti legami sia con i compagni di ginnasio sia con la Svizzera in generale. Ricorda altresì di avere ottenuto dal Comune di _ “un'attestazione di domicilio che gli permetteva, tra l'altro, di beneficiare di tariffe ferroviarie nelle tratte interne, valide per gli indigeni” e asserisce che i suoi genitori “avevano importanti interessi economici e immobili in Svizzera”, compresa una villa ad _ in cui trascorrevano molto tempo. L'attore sottolinea inoltre che il padre gli aveva rilasciato un'autorizzazione generale per trascorrere i fine settimana a _ o in Engadina, con gli
amici. La sua capacità di agire dipendeva così – a suo dire – dal diritto svizzero, non da quello germanico.
a)
Il Pretore si è fondato su più elementi per concludere che nella fattispecie AP 2 aveva conservato il centro dei suoi interessi personali in Germania, pur frequentando come interno il collegio di _. Ha accertato che al “_” l'attore è rimasto “giusto il tempo necessario per conseguire la maturità e, finiti gli studi liceali, ha lasciato non solo l'Engadina, ma la Svizzera” (sentenza impugnata, pag. 7 in alto). L'attore inoltre trascorreva le vacanze con la famiglia, a _, e quando era a scuola riusciva a spendere anche fr. 6000.– di telefonate in un semestre, segno che i suoi legami personali non erano in collegio né a _. Quanto ai fine settimana, egli non li trascorreva in internato. In un primo tempo soleva visitare un amico di famiglia che era stato compagno di liceo del padre, _, professionista domiciliato a _, il quale lavorava a _ e aveva una casa in Engadina. In seguito ha conosciuto un compagno di scuola (un certo _) che rientrava in Germania con un jet privato e, facendosi ospite di lui, tornava spesso in famiglia. Il centro dei suoi interessi non era dunque – ha soggiunto il Pretore – con persone del luogo né, tanto meno, in collegio.
b)
Nell'appello l'attore non contesta a ragione che – come ha rilevato il Pretore – il domicilio (nel senso dell'art. 35 prima frase LDIP) di una persona si trova nel luogo in cui questa ha il centro delle proprie relazioni personali, foss'anche per una durata limitata a priori (art. 20 cpv. 1 lett. b LDIP). Fa valere di non avere sempre trascorso le vacanze con la famiglia, ma di essersi recato anche in Colombia, dove risiedono gli avi materni, e di essere rimasto una volta in Svizzera. Le cospicue spese telefoniche dimostrerebbero inoltre ch'egli rientrava “raramente” in Germania, come proverebbero anche “gli innumerevoli permessi” dei genitori “per stare con i compagni di scuola”. Il fatto di visitare _ durante i fine settimana denoterebbe altresì il suo attaccamento alla Svizzera, il Pretore non avendo accertato quante volte egli sia tornato in Germania con un jet privato. A _ poi egli aveva finito per acquisire il domicilio amministrativo e il testimone _ ha riferito circa la sua volontà di stabilirsi durevolmente in Engadina, avendo egli sviluppato – come la sorella – “una propria autonomia decisionale ed economica dai genitori”. Del resto la sua famiglia ha “una dimensione internazionale”, con interessi molteplici, e i genitori soggiornavano durante lunghi periodi in una villa di _.
c)
La norma dell'art. 26 CC, secondo cui la dimora in un luogo allo scopo di frequentarvi le scuole non costituisce domicilio, non ha corrispondenza a livello internazionale. Nella prospettiva dell'art. 20 cpv. 1 lett. b LDIP anche il luogo degli studi può divenire il domicilio di una persona, sempre che la relazione con tale luogo divenga tanto stretta da far passare in sott'ordine quella con il domicilio precedente, ad esempio perché lo studente rientra solo di rado in famiglia o perché al domicilio anteriore egli non ha più modo di alloggiare in privato. Nella fattispecie poco importa dunque che l'attore abbia trascorso vacanze in Colombia, dagli avi materni, o sia rimasto una volta in Svizzera. Quanto a
gli “innumerevoli permessi” dei genitori “per stare con i compagni di scuola”, l'appellante non indica un solo studente che gli sia divenuto amico (salvo il nominato _, il quale gli permetteva di rientrare in Germania con un jet privato) né un solo ambiente sociale o ricreativo di _ che gli sia divenuto familiare (il doc. M da lui invocato attesta unicamente ch'egli ha passato un fine settimana da un amico, uno da un conoscente a _, che una volta egli ha preso un volo da _ a _, che ha viaggiato tanto in tutta la Svizzera e che una volta ha aiutato la sorella a traslocare a _). E se riusciva a spendere anche fr. 6000.– di telefonate in un semestre, ciò non era sicuramente dovuto a chiamate locali.
È vero che durante i fine settimana l'attore visitava spesso _, ma non per attaccamento al Ticino o all'Engadina (come tenta di far credere nell'appello), ma perché – come ha accertato il Pretore – _ era amico di suo padre. Del resto è possibile che i genitori di AP 2 soggiornassero volentieri ad _, tuttavia con _ l'attore non adombra alcun legame. Può darsi invece che a _ egli avesse finito per acquisire il domicilio fiscale e che a un certo momento valutasse l'opportunità di stabilirvisi durevolmente. Se non che, come ha rilevato il Pretore, la nozione di domicilio fiscale non coincide necessariamente con quella dell'art. 20 LDIP (sentenza impugnata, pag. 5 in fondo), mentre l'eventualità di stabilirsi durevolmente in Engadina è stata con ogni evidenza accantonata, AP 2 avendo lasciato la Svizzera senza indugio dopo gli studi liceali (sentenza impugnata, pag. 7 in alto). Quanto al fatto poi ch'egli
profittasse di tariffe ferroviarie favorevoli per indigeni, analogo beneficio valeva per ogni studente registrato al controllo abitanti di _ (doc. O). E che la famiglia di lui avesse “una dimensione internazionale” o ch'egli avesse
sviluppato “una propria autonomia decisionale ed
economica dai genitori” poco o punto sussidia per dimostrare un domicilio, così come l'uso del termine “domicilio” nella nota procura redatta dalla notaia _
(doc. C, inserto B, pag. 3)
non ha alcuna portata giuridica
. Ne discende che in concreto non sussistono elementi sufficienti per accertare che durante gli studi AP 2 si sia creato un domicilio a _ in sostituzione del precedente.
7.
Gli appellanti tornano a sostenere che, seppure la maggiore età di AP 2
fosse regolata dalla legge germanica, il rapporto fra lui e _ era disciplinato – dandosi rappresentanza negoziale – dal diritto applicabile al contratto (art. 126 cpv. 1 LDIP). E poiché la compravendita della particella n. 2240 era retta dal diritto svizzero (art. 119 cpv. 1 LDIP), anche la validità della procura dipendeva dal diritto svizzero. Il Pretore ha respinto la tesi, argomentando che
l'art. 126 LDIP (diritto applicabile al negozio giuridico) non vale nel caso di semplici procure. Per di più, la capacità di farsi rappresentare continua a soggiacere all'art. 35 LDIP (diritto del domicilio del rappresentato). Nel risultato l'opinione è corretta. Secondo dottrina unanime, invero, l'art. 126 cpv. 1 LDIP riguarda la validità e il contenuto di una procura (K
eller/Kren Kostkiewicz
in: Zürcher Kommentar, 2a edizione, n. 26 in fine ad art. 119 LDIP con richiami). L
a capacità di agire del rappresentante e del rappresentato dipende dall'art. 35 LDIP. Per quel che era di AP 2
, il suo esercizio dei diritti civili era regolato così – dopo quanto si è illustrato – dalla legge germanica.
8.
A parere degli appellanti l'autentica apposta il 31 marzo 1994 dalla notaia _ sulla procura rilasciata
a _ non è valida, poiché
la notaia non ha eseguito alcun accertamento personale sull'identità del firmatario, AP 2
avendo sottoscritto il documento in presenza del solo avvocato _. La legalizzazione essendo inefficace, a mente degli attori la compravendita non poteva essere iscritta nel registro fondiario, onde la sua nullità. Il Pretore non ha condiviso l'argomentazione, rilevando che la validità della compravendita non dipende dall'autentica della firma posta da AP 2 sulla procura. Anzi, nemmeno la validità della procura dipende da quell'autentica. La manchevolezza della notaia non influiva di conseguenza sull'efficacia del negozio giuridico, AP 2 non contestando – per altro – di avere siglato egli stesso la procura.
Con la motivazione del Pretore gli appellanti si confrontano solo di scorcio. Essi ripetono che secondo l'art. 43 cpv. 3 della legge sul notariato (RL 3.2.2.1) “i documenti concernenti la rappresentanza o un'autorizzazione devono essere autenticati, a meno che non provengano da un pubblico ufficio, e devono essere allegati all'istromento come inserti”. Ribadiscono altresì che le dichiarazioni ricevute nella forma autentica devono essere rese alla presenza del notaio e che i fatti devono essere da lui constatati personalmente” (art. 4 cpv. 1 della legge sul notariato). Non indicano tuttavia quale norma sanzionerebbe di nullità una procura munita di autentica per il solo fatto che il notaio abbia irregolarmente verificato l'identità del firmatario quantunque il firmatario ammetta di avere sottoscritto il documento. Che in condizioni del genere il notaio possa incorrere in sanzioni disciplinari ancora non significa che la procura sia priva di efficacia. Insufficientemente motivato, al proposito l'appello si rivela finanche irricevibile (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC ticinese combinato con il cpv. 5).
9.
Da ultimo gli attori respingono cautelarmente ogni addebito fondato sull'abuso di diritto (art. 2 cpv. 2 CC) per avere promosso causa solo quattro anni dopo la stipulazione della compravendita, allegando di essersi risolti a tale passo unicamente dopo essersi resi conto che l'alienazione della particella n. 2240 era avvenuta senza la garanzia di poter cedere anche la contigua particella n. 2389 RFD di _. Come essi medesimi riconoscono, tuttavia, i convenuti non hanno mosso loro alcun rimprovero in tal senso. Nelle osservazioni all'appello costoro prospettano invero simile eventualità, ma dato l'esito dell'impugnazione la censura non ha portata pratica.
10.
Se ne conclude che, inutilmente prolisso, l'appello vede la sua sorte segnata. Gli oneri del giudizio odierno seguono il principio della soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC ticinese). I convenuti, che hanno presentato osservazioni per il tramite di un legale, hanno diritto a un'equa indennità per ripetibili (art. 11 cpv. 1 e 2 lett. a del regolamento sulla tariffa per i casi di patrocinio d'ufficio e di assistenza giudiziaria e per la fissazione delle ripetibili: RL 3.1.1.7.1).
11.
Quanto ai
rimedi giuridici esperibili contro la presente sentenza sul piano federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso
di fr. 250
000.– (
non
contestato) che
gli attori hanno indicato l'8 ottobre 1998 su richiesta del Pretore supera ampiamente la soglia di fr. 30
000.– ai fini dell'art. 74 cpv. 1
lett. b LTF.