Decision ID: 84920025-e22c-4b1f-aeac-5c6378a22d93
Year: 2019
Language: fr
Court: VD_TC
Chamber: VD_TC_031
Canton: VD
Region: Région lémanique
Law Area: public_law

Vu les faits suivants:
A.
A._, né en 1950, est exploitant agricole à titre personnel; il est propriétaire de plusieurs immeubles et bâtiments agricoles sis sur les communes de Yens et de Bussy-Chardonney.
Il est notamment propriétaire des parcelles n
os
3, 7, 195, 197, 198, 201, 202, 250 (propriété commune) et 251 de Bussy-Chardonney, ainsi que de la parcelle n°1842 de Yens. Son épouse, B._, née en 1956, est propriétaire en main commune des parcelles n
os
151, 152 et 153 de Bussy-Chardonney.
B.
Les parcelles n
os
641, 1827 et 2070 de Yens, de respectivement 14'500 m2, 29'249 m2 et 5'093 m2, en nature de pré, champs et pâturage sont exploitées par A._ et B._ depuis les années 1970.
C.
Durant l'année 2017, les parcelles n
os
641, 1827 et 2070 ont été mises aux enchères publiques par l'Office des poursuites du District de Morges. Selon le procès-verbal d'enchères du 14 septembre 2017, une offre pour un montant de 293'000 fr. a été faite par D._, exploitant agricole, à Allaman. A._ a exercé son droit de préemption en sa qualité de fermier en vertu de l'art. 47 LDFR. Les parcelles n
os
641, 1827 et 2070 lui ont été adjugées, à lui et son épouse, pour le montant de 293'000 francs. Il est précisé en page 3 du procès-verbal d'enchères que, "
selon l'art. 67 LDFR et par le présent procès-verbal, un délai de 10 jours est assigné à l'adjudicataire pour requérir auprès de la Commission Foncière I [...] l'autorisation d'acquérir
".
Selon les extraits du registre foncier figurant au dossier, A._ et B._ sont inscrits en qualité de copropriétaires des parcelles n
os
641, 1827 et 2070, depuis le 3 novembre 2017.
D.
Les fonds nécessaires à l'acquisition desdites parcelles, à hauteur de 293'000 fr., ont été avancés par E._ et C._. Cette dernière est propriétaire de la parcelle n° 644 de Yens. Cette parcelle de 13'165 m2 supporte un bâtiment de 341 m2, une habitation de 298 m2 et une place-jardin de 12'824 m2. Cette parcelle est adjacente au Sud à la parcelle n° 641.
E.
Le 30 mai 2018, E._ et C._ d'une part, A._ et B._ d'autre part, ont signé devant le notaire F._ une convention en la forme authentique intitulée "
Reconnaissance de dette
" (Minute n° 12'263 du 30 mai 2018).
Il est précisé en préambule de ladite convention que E._ et C._ sont intéressés à ce que les parcelles n
os
641, 1827 et 2070 restent affectées à un usage agricole, comme elles l'ont été jusqu'à ce jour, étant rappelé que A._ était le fermier de ces parcelles et qu'il a pu les acquérir en faisant usage de son droit de préemption légal. A._ et B._ reconnaissent devoir, solidairement entre eux, aux époux E._ et C._, créanciers solidaires, la somme de 293'000 fr. qui sera remboursée de la manière suivante:
"à concurrence de fr. 250'000.- (deux cent cinquante mille francs) par la constitution de servitudes foncières qui vont grever les parcelles acquises par A._ et B._ selon acte qui sera signé ce jour.
à concurrence du solde de fr. 43'000.- (quarante-trois mille francs) selon les modalités ci-après:
Intérêt
: aucun intérêt n'est dû
Amortissement
: aucun amortissement n'est prévu. Toutefois, les débiteurs peuvent en tout temps amortir en tout ou partie de la dette.
Garantie
: une cédule hypothécaire de registre de fr. 43'000.- (quarante trois mille francs) en faveur de E._ et de son épouse C._ sera inscrite sur les parcelles Nos 641, 1827 et 2070 de Yens.
Remboursement du prêt
: Le remboursement interviendra au plus tard au moment où A._ et B._ remettront leur domaine agricole à leur fils MonsieurG._. Si cette remise n'est pas intervenue d'ici au trente et un décembre deux mille vingt-deux, le prêt sera remboursable à cette date, sans dénonciation possible."
Selon la convention précitée, en complément à ladite reconnaissance de dette, les comparants ont pris les engagements suivants (p. 4: rubrique "
convention particulière
" chif. III et IV):
" III
En outre, les comparants s'engagent à constituer ce jour en faveur de la parcelle N° 644 de Yens les servitudes suivantes:
- restriction d'usage, seule une affectation agricole étant possible,
- interdiction de bâtir, toute construction, même agricole, étant interdite.
IV
Enfin, les comparants conviennent qu'aucune servitude nouvelle de passage à pied et pour tous véhicules ne pourra être inscrite sur les parcelles Nos 641, 1827 et 2070 de Yens.
A._ et son épouse B._ s'engagent à respecter cet engagement et à le faire reprendre par tous propriétaires ultérieurs des parcelles concernées."
Le 30 mai 2018 toujours, E._ et C._, d'une part, A._ et B._, d'autre part, ont signé une convention en la forme authentique intitulée "
Servitudes foncières
" (Minutes n° 12'264) qui prévoit ce qui suit:
"I
RESTRICTION D'USAGE
Fonds dominant
: la parcelle No 644 de Yens [...]
Fonds servants
: les parcelles Nos 641, 1827 et 2070 de Yens [...]
Exercice
: Seule une affectation agricole est possible sur les parcelles grevées.
Une mise à disposition gratuite ou onéreuse de l'une ou l'autre de ces parcelles en faveur d'associations privées ou publiques n'est pas autorisée.
Toute utilisation de ces biens-fonds pour de la recherche agricole est prohibée.
Aucune servitude de passage à pied et/ou véhicule ne pourra être constituée sur ces biens-fonds.
Par ailleurs sur la parcelle 641 [d]e Yens, tout amendement organique, tel que purin, lisier et fumier est proscrit.
II
INTERDICTION DE BATIR.
Fonds dominant
: la parcelle No 644 de Yens [...]
Fonds servants
: les parcelles Nos 641, 1827 et 2070 de Yens [...]
Exercice
: aucune construction, même agricole, n'est autorisée sur les fonds grevés.
Toute construction, même temporaire, mobilière ou immobilière, est interdite. Toute construction, même autorisée par les services de l'Etat comme construction hors zone, est prohibée.
Les présentes servitudes sont accordées pour le prix de fr. 250'000 .- (deux cent cinquante mille francs). Il est réglé par extinction à concurrence de ce montant de la reconnaissance de dette qui a été souscrite ce jour par A._ et B._ en faveur de E._ et de C._."
F.
Le 22 juin 2018, le notaire F._ a requis l'inscription au registre foncier des servitudes foncières et d'une cédule hypothécaire en exécution des conventions précitées.
G.
Le 20 juillet 2018, la Conservatrice du registre foncier de La Côte a avisé le notaire F._ que l'affaire relative à l'inscription des servitudes foncières sur les parcelles n
os
641, 1827, et 2070 avait été mise en suspens. Sous la rubrique motif(s): il est indiqué ce qui suit: "
les parcelles se trouvent en zone agricole. Dès lors, nous vous saurions gré de bien vouloir nous produire l'autorisation de la Commission foncière rurale Section I.
"
H.
Le 28 août 2018, le notaire F._ a requis de la Commission foncière rurale Section I (ci-après: la Commission foncière) l'autorisation de constituer les deux servitudes foncières précitées sur les parcelles n
os
641, 1827 et 2070, propriété de A._ et B._ en faveur du fonds n° 644, propriété de C._. A l'appui de sa requête, il exposait E._ et C._ souhaitaient que ces parcelles puissent continuer d'être exploitées par le fermier actuel A._. Cette acquisition permettait à celui-ci de garder son exploitation agricole, dans sa structure actuelle, dans le but de la transmettre à son fils qui continuerait l'exploitation. Par ailleurs, E._ et C._ souhaitaient, par la création des servitudes précitées, s'assurer que leur propriété ne soit pas affectée par des exploitations particulières dérangeantes qui auraient pu être entreprises sur ces parcelles, notamment dans le futur.
I.
Dans sa séance du 14 septembre 2018, la Commission foncière a pris la décision suivante:
"La requête présentée le 28 août 2018 par le notaire F._, à Morges, en vue d'obtenir l'autorisation de la constitution selon acte du 30 mai 2018, Minutes N° 12'263, de deux servitudes foncières grevant les parcelles 641, 1827 et 2070 de YENS, copropriété de A._ et B._, en faveur de la parcelle n° 644 de YENS, propriété de C._ est refusée.
Un émolument réduit de moitié à CHF 250.-, débours en sus, est mis à la charge de la requérante en application de l'art. 9 du Règlement du 10 décembre 1993, modifié les 25 octobre 1995 et le 1
er
mai 2010, concernant l'exécution de la Loi vaudoise du 13 septembre 1993 (LVDFR).
Le présent prononcé, notifié au mandataire de la requérante, le notaire F._, Place Dufour 1, case postale 299, 1110 MORGES, au Conservateur du Registre Foncier de la CÔTE, Route Ignace Paderewski 2, 1131 TOLOCHENAZ, et au Département de l'économie, de l'innovation et du sport, peut faire l'objet d'un recours à la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal.
[Indication de la voie et délai de recours]"
La Commission foncière a considéré en substance que la constitution des servitudes foncières litigieuses devait être considérée, selon leur assiette, leur portée et leur contenu comme étant un acte juridique équivalant économiquement à un transfert de propriété, soumis à autorisation de la Commission foncière (art. 61 de la loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural [LDFR; RS 211.412.11]). En l'occurrence, la propriétaire du fonds dominant, C._, n'était pas exploitante personnelle (art. 63 LDFR) et, dans ces conditions, l'autorisation ne pouvait lui être accordée que si elle prouvait avoir un juste motif (art. 64 LDFR); tel était notamment le cas lorsque l'acquisition servait à maintenir l'affermage d'une entreprise affermée en totalité depuis longtemps, à améliorer les structures d'une entreprise affermée ou à créer ou à maintenir un centre de recherches ou un établissement scolaire (art 64 let. al. 1 let a LDFR). La Commission foncière a estimé que tel n'était pas le cas en l'espèce. Les motifs retenus sont les suivants:
"qu'en l'espèce, l'assiette des servitudes portent sur la totalité des 48'842 m2 des parcelles 641, 1827 et 2070 de Yens.
que s'agissant plus particulièrement de la restriction d'usage convenue interdisant tout amendements ou épandage sur la parcelle 641 de YENS, cette restriction va à l'encontre des intérêts des agriculteurs A._ et B._ et affaiblit leur position, ce qui va à l'encontre des buts de la LDFR,
qu'en effet, les restrictions impliquées par les servitudes envisagées rendent difficile une culture normale du sol, de sorte que de telles restrictions ne peuvent pas être admises,
que, de plus, aucune des exceptions visées par les articles 62 et 64 LDFR n'étant réalisées, la constitution des servitudes telles qu'elles ressortent des Minutes N° 12'263 et 12'264 du 30 mai 2018 doivent être refusées en application de l'art. 63 alinéa 1 lit. a) LDFR,
qu'enfin, au vu des restrictions d'utilisation du sol stipulées par l'acte constitutif de servitudes, on ne saurait en aucun cas considérer que ces dernières servent à maintenir ou à améliorer les structures d'une entreprise affermée par application de l'article 64 alinéa 1 lit. a) LDFR".
Cette décision a été adressée par pli recommandé du 4 octobre 2018 au notaire F._.
J.
Par acte du 2 novembre 2018, adressé à la Commission foncière, A._ et B._ ont recouru contre la décision précitée en concluant à son annulation, de telle sorte que les deux servitudes foncières grevant les parcelles n
os
641, 1827 et 2070 de Yens en faveur de la parcelle n° 644 puissent être inscrites au registre foncier. Ils contestent que la constitution des deux servitudes litigieuses équivaille économiquement à un transfert de propriété au sens de l'art. 61 al. 3 LDFR. Les restrictions d'usage qu'elles impliquent ne sont pas, selon eux, d'une ampleur telle qu'elles les priveraient de la maîtrise effective des biens-fonds concernés. Ils précisent qu'ils restent libres de choisir les cultures qu'ils souhaitent pratiquer. En outre ces terrains se situeraient pour partie en bord de ruisseau, de haie et de forêt, de telle sorte qu'il ne serait pas possible d'y pratiquer une agriculture intensive.
Le recours a été transmis d'office au Tribunal cantonal par la Commission foncière, comme objet de sa compétence.
Dans sa réponse du 12 décembre 2018, la Commission foncière conclut au rejet du recours. Elle précise qu'il n'est pas question d'empêcher les recourants, exploitants agricoles, d'exercer leur droit de préemption légal sur les parcelles concernées. Elle maintient toutefois son appréciation selon laquelle la constitution des servitudes litigieuses équivaut à un transfert de propriété, dans la mesure où elles sont prévues pour une durée indéterminée et qu'elles limitent clairement et durablement les possibilités d'usage agricole sur les parcelles concernées, dont la surface totale correspond à 48'800 m2 de pâturage, pré, et champs. Selon cette autorité, les servitudes auront également un impact négatif sur la valorisation des parcelles grevées, en cas de vente notamment.
Dans leur réponse du 12 décembre 2018, C._ et E._, tiers intéressés, ont conclu implicitement au rejet du recours. Ils indiquent approuver en tous points le recours. Ils précisent qu'ils ne sont jamais intervenus en aucune manière sur la façon dont les époux A._ et B._ gèrent leurs cultures, et qu'ils ont toujours entretenu d'excellents rapports de voisinage avec ceux-ci. Ils souhaitent que les parcelles n
os
641, 1827 et 2070 demeurent exploitées par la famille des recourants.
K.
Le Tribunal a statué par voie de circulation.
Les arguments des parties sont repris, ci-dessous, dans la mesure utile.

Considérant en droit:
1.
Un recours peut être formé dans les 30 jours devant l'autorité cantonale de recours contre les décisions prises en vertu de la loi fédérale sur le droit foncier rural (cf. art. 88 et 90 al. 1 let. f LDFR). Dans le canton de Vaud, l'autorité cantonale de recours est la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal en vertu de l'art. 92 al. 1 de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36). Selon l'art. 83 al. 3 LDFR, les parties contractantes ont qualité pour recourir contre le refus d'autorisation. En l'occurrence, les recourants sont parties aux conventions du 30 mai 2018 constituant les deux servitudes foncières litigieuses grevant leurs parcelles n
os
641, 1827 et 2070 en faveur de la parcelle n° 644. Ils ont donc qualité pour recourir contre la décision de la Commission foncière qui refuse d'autoriser la constitution desdites servitudes.
2.
Les recourants contestent le refus de l'autorité intimée d'autoriser la constitution des deux servitudes foncières sur les parcelles n
os
641, 1827 et 2070.
a) Selon l'art 1 al. 1 LDFR, la loi a pour but d'encourager la propriété foncière rurale et en particulier de maintenir des entreprises familiales comme fondement d'une population paysanne forte et d'une agriculture productive, orientée vers une exploitation durable du sol, ainsi que d'améliorer les structures (let. a), de renforcer la position de l'exploitant à titre personnel en cas d'acquisition d'entreprises et d'immeubles agricoles (let. b), de lutter contre les prix surfaits des terrains agricoles (let. c). Selon l'art. 1 al. 2 LDFR, la loi contient des dispositions sur: a. l'acquisition des entreprises et des immeubles agricoles - acquisition qui est soumise à autorisation (art. 61 ss LDFR); b. l'engagement des immeubles agricoles - lesquels ne peuvent être grevés de droits de gage immobiliers que jusqu'à concurrence de la charge maximale (art. 73 ss LDFR); c. le partage matériel des entreprises agricoles
et le morcellement des immeubles agricoles - qui sont en principe interdits (art. 58 ss LDFR).
La loi a pour but de promouvoir et de garantir le maintien de structures agricoles adaptées aux besoins, en empêchant - sauf exceptions prévues par la loi - le démantèlement de domaines agricoles (art. 58 LDFR), l'acquisition d'immeubles ou d'une entreprise agricole par quelqu'un qui n'exploiterait pas à titre personnel (art. 61 LDFR) ou encore le surendettement (art. 73 LDFR); à cet effet, la LDFR prévoit un système d'autorisations par une autorité, en réglant de manière détaillée les cas et les motifs d'octroi d'une autorisation (François Zürcher, La coordination entre aménagement du territoire et droit foncier rural: Quand? Pourquoi? Comment?,
in
Territoire & Environnement 2004, p. 1 ss, 2).
Selon l'art. 2 al. 1 let. a LDFR, la loi s'applique aux immeubles agricoles isolés ou aux immeubles agricoles faisant partie d'une entreprise agricole qui sont situés en dehors d'une zone à bâtir au sens de l'art. 15 de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700) et dont l'utilisation agricole est licite (ATF 128 III 229 consid. 2; 125 III 175 consid. 2a et 2b; Christoph Bandli,
in
Le droit foncier rural, Commentaire de la loi fédérale sur le droit foncier rural du 4 octobre 1991, Brugg 1998 [ci-après: Commentaire LDFR], n. 6 ad art. 2 LDFR).
Selon l'art. 6 al. 1 LDFR, est agricole l'immeuble approprié à un usage agricole ou horticole (ATF 128 III 229 précité consid. 2; 125 III 175 précité consid. 2b; Bandli, op. cit., n. 4 ad art. 2 LDFR). La LDFR se rattache ainsi à l'art. 16 al. 1 let. a LAT, selon lequel les zones agricoles comprennent les terrains qui se prêtent à l'exploitation agricole ou à l'horticulture productrice; la notion de terrain qui se prête à l'exploitation agricole ou horticole ou qui est approprié à un usage agricole ou horticole doit être comprise de la même manière dans l'application de l'une et l'autre loi (ATF 125 III 175 précité, consid. 2b et les références).
Celui qui entend acquérir un immeuble agricole doit obtenir une autorisation (art. 61 al. 1 LDFR), sous réserve des exceptions prévues par l'art. 62 LDFR. Le but de l'assujettissement à autorisation est de garantir que le transfert de propriété corresponde aux objectifs du droit foncier rural, au premier rang desquels figure la concrétisation du principe de l'exploitation à titre personnel fondé sur la politique de la propriété (Beat Stalder, Commentaire LDFR, remarques préalables aux art. 61-69 LDFR, n. 8). C'est ainsi que l'autorisation doit en principe être refusée notamment lorsque l'acquéreur n'est pas exploitant à titre personnel (art. 63 al. 1 let. a LDFR). L'autorisation est néanmoins accordée si l'acquéreur qui n'est pas personnellement exploitant prouve qu'il y a pour le faire un juste motif au sens de l'art. 64 al. 1 LDFR.
b) En l'occurrence, les parcelles n
os
641, 1827 et 2070, sises dans la zone agricole, sont des immeubles agricoles au sens de l'art. 6 LDFR et elles sont exploitées à des fins agricoles par les recourants. Elles sont donc soumises à la LDFR, ce qui n'est du reste pas contesté. Le recourant, qui est exploitant agricole et qui exploitait d'ailleurs, en qualité de fermier, les parcelles précitées depuis une quarantaine d'années, a exercé son droit de préemption légal (art. 47 LDFR) lors de la vente aux enchères de ces parcelles, le 14 septembre 2017. Il en est devenu propriétaire avec son épouse selon l'inscription au registre foncier le 3 novembre 2017 (cf. art. 656 al. 1 CC). Dans sa réponse du 12 décembre 2018, l'autorité intimée confirme que la décision litigieuse n'a pas pour but d'empêcher l'exercice du droit de préemption du recourant et l'acquisition desdites parcelles par les recourants. Il y a lieu d'en prendre acte.
3.
L'autorité intimée estime que la constitution des servitudes foncières litigieuses devrait être considérée, compte tenu de leur assiette, de leur portée et de leur contenu, comme un acte juridique équivalant économiquement à un transfert de propriété au sens de l'art. 61, al. 3, 2ème hypothèse, LDFR.
a) L'art. 61 LDFR, qui figure dans le chapitre 2 de la loi intitulé "
Acquisition des entreprises et des immeubles agricoles
", prévoit ce qui suit:
"1 Celui qui entend acquérir une entreprise ou un immeuble agricole doit obtenir une autorisation.
2 L'autorisation est accordée lorsqu'il n'existe aucun motif de refus.
3 Sont des acquisitions, le transfert de la propriété, ainsi que tout autre acte juridique équivalant économiquement à un transfert de la propriété."
b) La notion d'immeuble au sens de la LDFR se rattache à la notion d'immeuble de l'art. 655 CC (Bandli, op. cit., n. 4 ad art. 2 LDFR; FF 1988 III 917 s; Eduard Hofer, Commentaire LDFR n. 1 ad art. 6 LDFR). Selon l'art. 655 CC, sont des immeubles:
"1 [...].
2 Sont immeubles dans le sens de la présente loi:
1.
les biens-fonds;
2.
les droits distincts et permanents, immatriculés au registre foncier;
3.
les mines;
4
. les parts de copropriété d'un immeuble.
3 Une servitude sur un immeuble peut être immatriculée comme droit distinct et permanent aux conditions suivantes:
1
. elle n'est établie ni en faveur d'un fonds dominant ni exclusivement en faveur d'une personne déterminée;
2.
elle est établie pour 30 ans au moins ou pour une durée indéterminée."
c) L'exigence d'une autorisation au sens de l'art. 61 LDFR s'étend à l'acquisition de biens-fonds au sens de l'art. 655 CC (Stalder, op. cit., n. 11 ad art. 61 LDFR). Pour être considéré comme un droit distinct et permanent au sens de l'art. 655 al. 2 chif. 2, une servitude foncière doit réaliser cumulativement les conditions de l'art. 655 al. 3 CC, à savoir ne pas être établie en faveur d'un fonds dominant ni exclusivement en faveur d'une personne déterminée et être établie pour 30 ans au moins (cf. Cyril Galland, Le contenu des servitudes foncières, Aspects de droits réels et obligations de faire rattachées à la servitude, Thèse Fribourg, Schulthess 2013, p. 13, n. 43 ss). La doctrine précise encore qu'il faut distinguer de l'acquisition de droits distincts et permanents la constitution de droits réels restreints, notamment l'usufruit. Ces restrictions de propriété sont et demeurent des servitudes n'ayant pas la qualité de biens-fonds au sens de l'art. 655 CC et n'ont jamais pour conséquence de transférer la propriété (Stalder, op. cit., n. 17 ad art. 61 LDFR).
d) En l'occurrence, les servitudes foncières litigieuses ne sont pas des droits distincts et permanents au sens de l'art. 655 al. 2 chif. 2 et al. 3 CC. Ces servitudes ne sont dès lors pas assimilées à un transfert de propriété, stricto sensu, au sens de l'art. 61 al. 3, 1ère hypothèse LDFR, ce que ne soutient au demeurant pas l'autorité intimée.
4.
L'autorité intimée se réfère à l'art. 61, al. 3, 2ème hypothèse, LDFR, qui soumet à autorisation tout autre acte juridique équivalant économiquement à un transfert de la propriété.
a) A côté des acquisitions résultant d'une vente, d'un échange ou d'une donation, les actes juridiques qui confèrent à leurs ayants droit une position équivalant économiquement à un transfert de la propriété sont visés par l'art. 61, al. 3, 2ème hypothèse, LDFR. Cette disposition renonce à énumérer les actes juridiques qui équivalent économiquement à un transfert de la propriété. Il faut donc examiner dans chaque cas particulier si une telle situation est réalisée et, pour en juger, il faut s'en tenir au but économique visé par les relations juridiques convenues entre les parties et à la question de savoir si l'acte juridique conclu par les parties confère à l'acquéreur, dans ses effets, une situation analogue à la propriété sur une entreprise ou un immeuble agricole qui – compte tenu des objectifs de politique structurelle et de politique de la propriété de la procédure d'autorisation – puissent expliquer un tel procédé. Si plusieurs conventions se trouvent entre elles en relation temporelle ou objective, elles doivent être appréciées dans leur ensemble et la situation du bénéficiaire de ces actes juridiques examinée en tant que telle. Dans ce cas, ce n'est pas uniquement la volonté subjective des parties qui est déterminante, mais bien plutôt l'ensemble des circonstances objectives. La soumission à autorisation doit toutefois être appliquée de manière restrictive aux procédés de nature économique (Stalder, op. cit., n. 19-20 ad art. 61 LDFR).
Au nombre des actes juridiques équivalant économiquement à un transfert de propriété figurent les modifications dans les droits de participation à une personne morale propriétaire d'immeubles agricoles. Ainsi, toute aliénation de parts d'une personne morale détenant une entreprise agricole – et non seulement la cession d'une participation majoritaire - est soumise à l'autorisation prévue aux art. 61 ss LDFR (ATF 140 II 233 consid. 3.2.4 et les références; FO.2014.0016 du 26 mai 2015). Selon la doctrine, la constitution ou la cession d'un droit de superficie qui ne serait pas érigé en droit distinct et permanent ne confère pas sans autre une situation analogue à la propriété, mais sera déterminé en fonction de la durée et de l'ampleur du droit concédé (Stalder, op. cit., n. 22 ad art. 61 LDFR). L'usufruit confère en principe à l'ayant droit un droit de jouissance complet sur la chose (art. 745 al. 2 CC). Le transfert à des tiers de l'usufruit sur des entreprises ou des immeubles agricoles amoindrit la productivité, ce qui – en tout cas lorsqu'il est convenu sur une longue durée – justifie la soumission à autorisation (Stalder, op. cit., n. 23 ad art. 61 LDFR).
b) Selon la définition de l'art. 730 al. 1 CC, la servitude [foncière] est une charge imposée sur un immeuble en faveur d'un autre immeuble et qui oblige le propriétaire du fonds servant à souffrir, de la part du propriétaire du fonds dominant, certains actes d'usage, ou à s'abstenir lui-même d'exercer certains droits inhérents à la propriété.
La servitude foncière est un droit réel limité, à savoir un droit qui confère la maîtrise partielle sur la chose. Elle se distingue en cela de l'usufruit qui procure en principe à son titulaire la plénitude de l'usage et de la jouissance d'un bien (Paul-Henri Steinauer, Les droits réels, Tome II, Berne 4
ème
éd., 2012, p. 407, n. 2208). Cette maîtrise est d'abord directe puisqu'elle permet à son titulaire d'agir directement sur la chose. La maîtrise est ensuite absolue, puisque son titulaire peut exiger de n'importe quelle personne qu'elle s'abstienne de troubler la maîtrise qu'il a sur l'objet de son droit. Ce qui est limité n'est donc pas l'effet réel produit par le droit, mais le contenu de la maîtrise qu'il confère sur la chose. Alors que la propriété procure à son titulaire une maîtrise totale sur la chose (droit d'usage, de jouissance et de disposition), le droit réel limité ne comprend que certaines facultés de maîtrise. En tant que droit réel limité, la servitude foncière ne procure à son titulaire que l'usage et/ou la jouissance de l'objet du droit (Galland, op. cit. p. 7-8, n. 26 et 28 les références). La loi ne décrit pas les droits conférés aux bénéficiaires de la servitude mais la restriction du droit de propriété du fonds servant. La restriction porte nécessairement sur l'usage et/ou la jouissance de l'immeuble mais non sur le droit de disposer (Galland, op. cit., p. 20 n. 70 et 71; Maryse Pradervand-Kernen, La valeur des servitudes foncières et du droit de superficie, Thèse Fribourg, Schulthess 2007, p. 11, n. 34). Lorsque le propriétaire du fonds servant est tenu de s'abstenir lui-même d'actes que, normalement, il serait en droit de faire, la servitude est dite négative. De telles servitudes obligent le propriétaire du fonds servant à utiliser ce dernier d'une certaine façon. Tel est le cas des servitudes d'interdiction de bâtir, de vue ou d'interdiction d'exploitation d'une activité déterminée (Galland, op. cit. p. 32-33, n. 128 et ss; Pradervand-Kernen, op. cit., p. 9 n. 25). Les servitudes foncières, dès lors qu'elles ne confèrent qu'une utilisation partielle du fonds grevé, peuvent ainsi être constituées sans limite de temps. Elles se distinguent ainsi de l'usufruit, du droit de superficie et du droit d'habitation, qui procurent des facultés d'usage si étendues qu'ils doivent être limités dans le temps (Pradervand-Kernen, op. cit., p. 11, n. 34 et les références; Steinauer, op. cit., n. 2208).
c) En l'espèce, l'autorité intimée estime que l'assiette, la portée et l'ampleur des servitudes foncières ne sont pas de nature à renforcer la position de l'exploitant à titre personnel. Elle estime que ces servitudes limitent clairement et durablement les possibilités d'usage agricole sur les parcelles n
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641, 1827 et 2070. En cas de transfert de ces parcelles à de futurs exploitants agricoles, ceux-ci devraient subir ces restrictions non choisies et non justifiées de l'usage agricole des surfaces exploitées. De telles limitations iraient à l'encontre des buts de la LDFR. Elles auraient par ailleurs un impact négatif sur la valorisation desdites parcelles en cas de vente par les recourants.
Les recourants soutiennent, pour leur part, que ces restrictions n'entraînent pas de modification notable dans leur mode d'exploitation. Elles ne seraient pas d'une ampleur telle qu'elles les priveraient de la maîtrise effective des biens-fonds concernés. Ils peuvent continuer à exploiter les parcelles sans modification notable du mode d'exploitation qu'ils pratiquent depuis une quarantaine d'années. De surcroît, ces terrains se situent pour partie en bordure de ruisseaux, de haies et de forêts, de telle sorte qu'il n'y serait pas possible d'y pratiquer une agriculture intensive. Dans leur réponse, la propriétaire de la parcelle n° 644 et son époux confirment qu'ils ne sont jamais intervenus dans la manière des recourants d'exploiter leurs parcelles et que ceux-ci ont, de leur propre chef, décidé de ne pas puriner leurs champs.
d) La première servitude litigieuse porte sur une restriction d'usage (d'exploitation) et prévoit cinq restrictions. Elle prévoit tout d'abord que seule une affectation agricole est possible sur les parcelles n
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641, 1827 et 2070: une telle exigence ne fait que rappeler la vocation agricole des parcelles qui sont de par la loi soumises à une telle affectation (cf. art. 16 LAT). La seconde restriction interdit la mise à disposition gratuite ou onéreuse de l'une ou l'autre de ces parcelles en faveur d'associations privées ou publiques: on peine à voir en quoi une telle clause, qui renforce le maintien d'une affectation purement agricole des parcelles, est de nature à contrevenir aux buts de la LDFR tels que rappelés ci-dessus. La troisième restriction interdit toute utilisation des biens-fonds concernés pour de la recherche agricole. Si une telle restriction limite dans une certaine mesure l'activité agricole, on ne saurait en conclure qu'elle empêche une activité agricole ordinaire ni ne dévalorise les parcelles en cas de revente de celles-ci. La quatrième restriction prohibe la constitution de toute servitude de passage à pied et/ou véhicule sur ces biens-fonds. A nouveau, une telle restriction n'apparaît pas de nature à restreindre l'activité agricole des propriétaires des fonds servants. L'impact sur la valorisation des parcelles paraît également douteuse, étant rappelé que les parcelles sises en zone agricole sont en principe inconstructibles. Enfin, la cinquième restriction prohibe tout amendement organique, tel que purin, lisier et fumier sur la seule parcelle n° 641. D'un point de vue objectif, une telle restriction est de nature à avoir un impact sur le mode d'exploitation, même si elle semble correspondre aux pratiques actuelles des recourants. Cet impact n'apparaît cependant pas suffisamment important pour que la constitution de la servitude soit assimilable, d'un point de vue économique, à une aliénation de la propriété au sens de l'art. 61 al. 3 LDFR. Quant aux effets d'une telle servitude sur la valorisation de la parcelle, le régime d'autorisation institué par la LDFR n'a pas pour but de protéger la valeur vénale des immeubles agricoles, mais plutôt, au contraire, d'empêcher les prix surfaits (art. 63 al. 1 let. b LDFR).
La seconde servitude prévoit quant à elle une interdiction de bâtir sur les trois parcelles concernées. Aucune construction, même agricole, n'est autorisée sur ces parcelles. Il convient de rappeler que cette servitude est prévue sur des parcelles hors zone à bâtir et donc en principe non constructibles. Les recourants disposent déjà des constructions nécessaires à leur exploitation. Cette servitude n'empêche ainsi pas la poursuite d'une activité agricole sur les parcelles grevées et l'on ne saurait ainsi parler d'une baisse de la valeur de la parcelle en raison d'une telle servitude (cf. à titre d'exemple ATF 107 II 331/JdT 1982 I 118, 128).
Force est ainsi de constater que, nonobstant la constitution des servitudes précitées, celles-ci ne comportent que des restrictions d'usage partielles. Les recourants conserveront la maîtrise effective de leurs parcelles et leur droit d'en jouir et d'en disposer ne sera pas entravé au point qu'il faille considérer qu'ils ne seraient pas les véritables propriétaires des parcelles. L'appréciation de l'autorité intimée selon laquelle les servitudes précitées équivalent économiquement à un transfert de la propriété au tiers intéressé, au sens de l'art. 61 al. 3 LDFR n'apparaît dès lors pas soutenable et ne peut être suivie.
5.
Il résulte des considérants qui précèdent que le recours est admis. La décision attaquée sera réformée en ce sens qu'il est constaté que les servitudes litigieuses ne sont pas soumises à autorisation au sens de la LDFR. La décision est annulée pour le surplus.
L'arrêt est rendu sans frais. Les recourants et la propriétaire du fonds n° 644 (tiers intéressé) ayant procédé sans l'assistance d'un mandataire professionnel, ils n'ont pas droit à des dépens (art. 49, 55 al. 2, 91 et 99 LPA-VD).