Decision ID: 6ccd06ec-6306-5570-9a18-b41fd549a70a
Year: 2022
Language: de
Court: ZH_BRK
Chamber: ZH_BRK_001
Canton: ZH
Region: Zürich
Law Area: public_law

hat sich ergeben:
A.
Mit Beschluss vom 25. März 2021 genehmigte der Gemeinderat X einen
Schutzvertrag, welcher von ihm als projektbezogener Schutzvertrag bezeich-
net wird, und er passte die Schutzverfügung vom 21. September 2000 be-
treffend das mit der Liegenschaft S überbaute Grundstück Kat.-Nr. 1 an der
B.-Strasse 75/75b in X an.
B.
Hiergegen erhoben F.H. und V.H. (fortan: Rekurrierende 1) mit Eingabe vom
12. Mai 2021 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und bean-
tragten Folgendes:
" 1. Die angefochtene Verfügung sei aufzuheben und der  der Liegenschaft Kat.-Nr. 1 sei im Umfang der  vom 21. September 2000 zu bestätigen.
2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der ."
D.M. (fortan: Rekurrent 2) erhob mit Eingabe vom 17. Mai 2021 ebenfalls
Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte, was folgt:
" 1. Es sei der Beschluss des Gemeinderates X gemäss  vom 25. März 2021 vollumfänglich aufzuheben; zudem sei festzustellen, dass mit der entsprechenden Aufhebung der verwaltungsrechtliche Vertrag inklusive Anhang vom 4. Februar 2021 resp. 16. März 2021 der Gemeinde X mit der  K.H. seitens der Gemeinde X nicht genehmigt ist.
2. Es sei ein Augenschein auf Lokal durchzuführen.
3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen und zusätzlich Mehrwertsteuerzusatz zulasten der Rekursgegner."
C.
Mit je separaten Präsidialverfügungen vom 17. und 19. Mai 2021 wurde von
den beiden Rekurseingängen Vormerk genommen (Rekurs H. unter der Ge-
schäftsnummer G.-Nr. R2.2021.00090, Rekurs M. unter der Geschäftsnum-
mer G.-Nr. R2.2021.00094) und die Vernehmlassungsverfahren eröffnet.
R2.2021.00090 Seite 3
D.
Mit Eingaben vom 18. Juni 2021 beantragte die Vorinstanz in beiden Verfah-
ren die Abweisung der Rekurse, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten-
folgen zulasten der Rekurrierenden. In verfahrensrechtlicher Hinsicht bean-
tragte sie die Vereinigung beider Verfahren und die Durchführung eines Au-
genscheins.
Die Grundeigentümerin K.H. beantragte in beiden Verfahren mit separaten
Eingaben vom 21. Juni 2021 ebenfalls die Abweisung der Rekurse unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt.) zulasten der Rekurrieren-
den.
E.
Mit Repliken vom 13. Juli 2021 (im Verfahren G.-Nr. R2.2021.00090) und
22. Juli 2021 (im Verfahren G.-Nr. R2.2021.00094) sowie Dupliken vom
6. und 12. August 2021 hielten sämtliche Parteien an ihren Anträgen fest.
Mit Eingabe vom 4. November 2021 reichte die Grundeigentümerin in beiden
Verfahren eine weitere Stellungnahme ein.
F.
Am 8. November 2021 führte die 2. Abteilung des Baurekursgerichtes im
Beisein der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch. Anlässlich
desselben händigte das Baurekursgericht den Parteien weitere Unterlagen
aus, welche es vorab bei der Vorinstanz erhältlich gemacht hatte (act. 28.1.–
28.5. in beiden Verfahren).

Es kommt in Betracht:
R2.2021.00090 Seite 4
1.
Die beiden Rekurse wenden sich gegen den gleichen Gemeinderatsbe-
schluss und enthalten weitgehend übereinstimmende Rekursanträge. Die
Verfahren sind daher aus prozessökonomischen Gründen zu vereinigen.
2.
Die streitbetroffene Liegenschaft S war bereits Gegenstand verschiedener
Rechtsstreitigkeiten. Ab dem 11. September 1985 war die im Jahre 1905 er-
baute Liegenschaft im kommunalen Denkmalschutzinventar verzeichnet.
Nach einem Provokationsbegehren der damaligen Grundeigentümerschaft
beschloss die Vorinstanz mit Beschluss vom 27. Februar 1992, dass die Lie-
genschaft an der B.-Strasse 75 kein Schutzobjekt im Sinne von § 203 lit. c
des Planungs- und Baugesetzes (PBG) darstelle. Den vom Zürcher Heimat-
schutz (ZVH) dagegen erhobene Rekurs hiess die damalige Baurekurskom-
mission II mit Entscheid BRKE II Nr. 0036/1994 vom 8. März 1994 gut. Der
Gemeinderat wurde eingeladen, die Liegenschaft S (Haus und Garten) unter
Schutz zu stellen und die geeigneten Massnahmen zur Erhaltung des Ob-
jekts festzulegen. Diesen Entscheid bestätigte das Verwaltungsgericht am
5. Juli 1994 im Wesentlichen. Auch das Verwaltungsgericht billigte dem Ge-
bäude samt Umgebung – wie bereits die Baurekurskommission II – eine
hohe Schutzwürdigkeit zu (VB 94/0072 vom 5. Juli 1994, act. 28.3).
Am 1. Juni 1995 erliess der Gemeinderat deshalb eine Schutzverfügung zur
Unterschutzstellung des Wohnhauses S, welche wiederum von einem Erben
und vom ZVH angefochten wurde. Die Baurekurskommission II trat auf den
Rekurs des Ersteren nicht ein und hiess jenen des Letzteren teilweise gut.
Sie lud den Gemeinderat ein, die Schutzverfügung so abzuändern und zu
ergänzen, dass das betreffende Grundstück ‒ mit Ausnahme einer Ersatz-
baute für die bestehende Ökonomiebaute – vor weiteren Bauten bewahrt
werde und dass der Ziergarten und zwei Stuckaturdecken im 1. Oberge-
schoss geschützt würden (BRKE II Nrn. 0140/1996–0141/1996 vom
2. Juli 1996, act. 28.4). Der Gemeinderatsbeschluss wurde in der Folge vom
Verwaltungsgericht (in teilweiser Gutheissung einer Beschwerde des ZVH)
noch durch eine Pflege- und Unterhaltspflicht ergänzt (VB.96.00146 und
VB.96.00147 vom 19. Dezember 1996). Die daraufhin erlassene Schutzver-
fügung des Gemeinderates vom 26. Februar 1998 wurde wiederum von ei-
nem Teil der Grundeigentümer angefochten, worauf der Gemeinderat der
Eigentümerschaft entgegenkam, indem die Errichtung eines Garagenbaus
R2.2021.00090 Seite 5
zugelassen wurde. Dies ist in der Schutzverfügung vom 21. September
2000, mit welcher das Gebäude und Teile des Gartens definitiv unter Schutz
gestellt worden sind, entsprechend so verfügt. Es heisst in den entsprechen-
den Dispositivziffern:
" 3. Auf dem von der Schutzverfügung umfassten Grundstück Kat.-Nr. 1 dürfen grundsätzlich keine weiteren Bauten erstellt werden. Eine Ausnahme kann für eine Parkierung – eine , gedeckte Autounterstände oder offene Parkplätze – ausserhalb des Ziergartens in Erwägung gezogen werden.
3.1. Die bestehende Ökonomiebaute Vers.-Nr. 1 darf durch eine der Gartenanlage angepasste Ersatzbaute ersetzt werden."
Im Jahre 2010 machten die damaligen Eigentümer bei der Schätzungskom-
mission II des Kantons Zürich eine Entschädigung aus materieller Enteig-
nung in der Höhe von Fr. 1'881'000.-- geltend. Nachdem die heutige Eigen-
tümerin die S zu Alleineigentum übernommen hatte, wurde das Schätzungs-
verfahren am 26. September 2016 sistiert. Mit Beschluss vom 24. April 2017
bewilligte die Baukommission der Grundeigentümerin die Restaurierung
samt Umbau des Wohnhauses sowie den Neubau eines Carports im nördli-
chen Grundstücksteil. Die dagegen und gegen eine Projektänderung erho-
benen Rekurse durch die Rekurrierenden 1 wurden mit Entscheiden vom
5. Dezember 2017 durch den Präsidenten der 2. Abteilung des Baurekurs-
gerichts infolge Rückzug als gegenstandslos geworden abgeschrieben
(BRGE II Nrn. 0183/2017 und 0185/2017). Die Umbau- und Sanierungsar-
beiten wurden umgesetzt, nicht jedoch der Carport.
Mit dem nun angefochtenen Beschluss kam der Gemeinderat auf Ersuchen
der Grundeigentümerin auf die Schutzverfügung vom 21. September 2000
zurück und ergänzte die dortige Dispositivziffer 3 wie folgt (act. 3, Dispositiv-
ziffer 1.1):
" 3. [...]. Überdies darf auf dem Grundstück Kat.-Nr. 1 im  Umgebungsbereich entlang der S.-Strasse ein  entsprechend dem Vorprojekt gemäss  Schutzvertrag vom 4. Februar 2021 resp. 16. März 2021 erstellt werden."
R2.2021.00090 Seite 6
3.
Zum Rekurs und zur Beschwerde ist berechtigt, wer durch die angefochtene
Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung
oder Änderung hat (§ 338a Satz 1 PBG).
Mit dieser Umschreibung der Legitimation verlangt das Gesetz zunächst,
dass der Rekurrent über eine hinreichend enge nachbarliche Raumbezie-
hung zum Baugrundstück verfügt, kraft derer er stärker als beliebige Dritte
oder die Allgemeinheit von der angefochtenen Anordnung betroffen ist. Ob
eine legitimationsbegründend enge Raumbeziehung zu bejahen ist, hängt
auch von der Art der geltend gemachten oder sich sonst aus den Akten er-
gebenden Einwirkungen auf das rekurrentische Grundstück ab (Martin Bert-
schi, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 21 Rz. 10 ff.
und 53 ff., auch zum Folgenden).
Das vom Gesetz alsdann verlangte schutzwürdige Interesse (Anfechtungs-
interesse) setzt voraus, dass der Rekurrent mit der Gutheissung des Rechts-
mittels einen Nutzen erlangt bzw. einen Nachteil abwendet. Soweit das
Rechtsmittel mit hierzu von vornherein ungeeigneten Rügen begründet wird,
fehlt es am schutzwürdigen Interesse. Dies ist etwa dann der Fall, wenn ein
geltend gemachter Projektmangel bloss eine für den Rekurrenten bedeu-
tungslose Nebenbestimmung zur Folge hätte.
Das Interesse des Rekurrenten kann rechtlicher oder tatsächlicher Natur
sein. Allerdings vermag nicht jeder noch so geringfügige Nachteil ein schutz-
würdiges Interesse zu begründen (BRGE II Nr. 0124/2013 in BEZ 2013
Nr. 46; www.baurekursgericht-zh.ch). Der angestrebte Nutzen muss stets
ein eigener und die Betroffenheit eine unmittelbare sein. Schliesslich ist zu
verlangen, dass das Anfechtungsinteresse aktuell ist.
Die Rekurrierenden 1 sind Eigentümer der Parzelle Kat.-Nr. 2 an der B.-
Strasse 79, welche mit der südöstlichen Parzellengrenze unmittelbar an die
Parzelle Kat.-Nr. 1 anstösst. Das Grundstück des Rekurrenten 2 (Kat.-Nr. 3
an der G.-Strasse 28) ist zwar rund 50 m vom von dieser entfernt, verfügt
jedoch über direkten Sichtkontakt (vgl. Protokoll S. 18, Foto 15). Der ange-
fochtene Beschluss ermöglicht den Neubau eines Gebäudes in einem von
den rekurrentischen Liegenschaften einsehbaren Grundstücksbereich. Die
Rekurrierenden sind damit mehr als beliebige Dritte vom angefochtenen Be-
schluss betroffen (vgl. hierzu etwa VB.2014.00465 vom 15. Januar 2015,
R2.2021.00090 Seite 7
www.vgr.zh.ch). Da auch die weiteren Prozessvoraussetzungen erfüllt sind,
ist auf ihren Rekurs einzutreten.
4.1.1.
Die Villa S liegt im nördlichen Teil des 2'486 m2 grossen Grundstücks, wel-
ches gegen Süden abfällt. Unbestritten ist, dass der rund 16 m breite Grund-
stückstreifen im nordwestlichen Teil des Gartens, parallel zur Grenze des
Grundstücks Kat.-Nr. 2 der Rekurrierenden 1 verlaufend, erst später – um
1923 – zum Grundstück der S zugeschlagen worden ist und heute nicht unter
Schutz steht, sondern von einem privaten Bauverbot belegt ist. Im südlichen
Teil des Gartens befindet sich ein gut 17 m2 überstellendes Gartenhaus
(ehemaliges Hühnerhaus, Vers.-Nr. 1, B.-Strasse 75a). Die Bezeichnung
des übrigen Grünbereichs um die S ist uneinheitlich und nachfolgend zu klä-
ren.
In der Schutzverfügung vom 21. September 2000 werden in den einzelnen
Dispositivziffern die folgenden Elemente im Garten unter Schutz gestellt:
" 1.3. Die gesamte Garteneinfriedigung, die Gartentore und der  mitsamt seinen noch vorhandenen, typischen und die Anlage prägenden Elemente (Gartenwege mit den  Treppen, Einfassungen, Rondell, Baumkranz usw.).
2. Die unter Ziff. 1 (1.1, 1.2 und 1.3) aufgeführten Gebäude,  und Bestandteile des grossen, parkähnlichen  (Zier- und Nutzgarten) dürfen weder geändert noch  werden. Unterhaltsarbeiten an den genannten Teilen und sonstige bauliche Massnahmen, die sich auf die  Teile auswirken könnten, unterliegen der Bewilligung durch den Gemeinderat.
3. Auf dem von der Schutzverfügung umfassten Grundstück Kat.-Nr. 1 dürfen grundsätzlich keine weiteren Bauten erstellt werden. Eine Ausnahme kann für eine Parkierung – eine , gedeckte Autounterstände oder offene Parkplätze – ausserhalb des Ziergartens in Erwägung gezogen werden.
3.1. Die bestehende Ökonomiebaute Vers.-Nr. 1 darf durch eine der Gartenanlage angepasste Ersatzbaute ersetzt werden.
[...]
7. Von der Schutzverfügung ausgenommen ist das  Vers.-Nr. 1.
R2.2021.00090 Seite 8
8. Der Umgebungsplan 1:100, dat. 1. Sep. 99, erstellt vom  [...], hat informativen Charakter und gibt  Lage und Höhe der Elemente der zum Zeitpunkt der  bestehenden Gartengestaltung wieder."
In besagter Schutzverfügung ist stets die Rede vom Ziergarten und vom
Nutzgarten. Sie stellt in Dispositivziffer 1.3 denn auch die prägenden Ele-
mente des Ziergartens, so beispielsweise die – heute total verwachsenen
(vgl. Foto 4, Protokoll S. 12) – halbkreisrunden Treppen im südlichen Be-
reich des Gartens unter Schutz. Im Umgebungsplan vom 1. September
1999, welchem gemäss Verfügung lediglich informativer Charakter zu-
kommt, wird jedoch zwischen einem Ziergarten direkt ums Haus und dem
übrigen Gartenbereich unterschieden (act. 9.11). Auch die Uneinigkeit zwi-
schen den Parteien über den geschützten Bereich zeigt, dass die Verfügung
somit nicht unmissverständlich abgefasst ist, weshalb ihr Umfang durch Aus-
legung zu ermitteln ist (vgl. Pierre Tschannen/Ulrich Zimmerli/ Markus Müller,
Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. Aufl., Bern 2014, § 25 N. 3). Zu diesem
Zweck kann auch auf die Begründung der Verfügung zurückgegriffen wer-
den. Verwaltungsverfügungen sind nicht nach ihrem bisweilen nicht sehr tref-
fend verfassten Wortlaut, sondern – vorbehältlich des Vertrauensschutzes –
nach ihrem wirklichen rechtlichen Bedeutungsgehalt zu verstehen (BGr,
11. September 2019, 8C_156/2019, E. 3.3; VGr, 3. Juni 2020,
VB.2019.00781, E. 4.2; Jörg Bickel, Auslegung von Verwaltungsrechtsakten,
Bern 2014, S. 224 ff.).
Dem Umgebungsplan vom 1. November 1994 ist die ursprünglich geplante
Gliederung des Gartens in drei Teile zu entnehmen: So sollte der Garten
direkt um das Haus mittels Schutzverfügung freigehalten werden, der südlich
daran anschliessende abschüssige Bereich mittels Freihaltezone und der
16 m breite Streifen im Nordwesten, der nach 1923 zum Grundstück geschla-
gen wurde, mittels privatrechtlicher Vereinbarung (act. 28.2). Im dagegen er-
hobenen Rekurs des ZVH beantragte dieser, die gesamte Gartenanlage sei
ohne Unterteilung in verschiedenartige Nutzflächen zusammen mit dem
Wohnhaus integral unter Schutz zu stellen. Die Baurekurskommission II
setzte sich mit diesem Anliegen im Entscheid vom 2. Juli 1996 (BRKE II
Nrn. 0140/1996–0141/1996, act. 28.4) auseinander. Sie wies darauf hin,
dass die geplante Freihaltezone noch nicht festgesetzt sei und das beste-
hende privatrechtliche Bauverbots-Servitut – das Einverständnis aller Ver-
tragsparteien vorausgesetzt – ohne Einflussmöglichkeit der Gemeinde jeder-
R2.2021.00090 Seite 9
zeit aufgehoben werden könne. Sie lud die Gemeinde deshalb ein, ihren an-
gefochtenen Beschluss so zu ergänzen, dass sich der Schutz auf das ganze
Grundstück beziehe (act. 28.4, E. 4.b). Basierend auf diesem Urteil revidierte
die Gemeinde sodann den Umgebungsplan. Dies resultierte im "Übersichts-
plan Mst. 1:500, revidiert gemäss BRKE II vom 2. Juli 1996", worin zwischen
dem Ziergarten direkt ums Haus und dem übrigen Gartenbereich unterschie-
den wird (act. 9.11). In Erwägung D. der Schutzverfügung vom 21. Septem-
ber 2000 wird auf diesen Plan verwiesen, mit dem Vermerk, dass das Ge-
bäude "in seiner Gesamtheit zusammen mit dem bereits vor 1923 dazuge-
hörenden Umschwung zu erhalten, ordnungsgemäss zu pflegen und zu un-
terhalten" sei. Der Entscheid der Baurekurskommission II vom 2. Juli 1996
klärte die Begrifflichkeit und nannte den nordöstlichen Bereich den Nutzgar-
ten und fasste die beiden anderen Bereiche, welche mittels Schutzverfügung
und Freihaltezone geschützt werden sollten, als Ziergarten zusammen. Beim
Nutzgarten handle es sich zwar um eine sinnvolle Ergänzung zum Ziergar-
ten, doch hänge der vorhandene Bezug nicht von der konkreten Gestaltung
des Nutzgartens ab, sodass es für den Ziergarten ohne Belang sei, wie die
Beete im Nutzgarten angelegt würden. Für diesen Teil der Gartenanlage sei
es somit ausreichend, wenn in der Schutzverfügung angeordnet werde, dass
er nicht überbaut werden dürfe (act. 28.4, E. 5.d). Beim Ziergarten handelt
es sich um eine bewusst gestaltete architektonische Gartenanlage mit weit-
gehend symmetrischen Anlagen. Dazu gehören auch die im südlichen Be-
reich liegenden, verwachsenen halbkreisförmigen Treppen. Zum einen wird
dies in der Schutzverfügung explizit so erwähnt (vgl. entsprechende Dispo-
sitivziffer 1.3), zum anderen sind sie auch heute noch in ihrer ursprünglichen
Form ersichtlich. Die Vorinstanz und die Grundeigentümerin stellen sich so-
mit zu Unrecht auf den Standpunkt, der Ziergarten betreffe nur den unmittel-
baren Umschwung ums Haus. Beizupflichten ist ihnen jedoch in der Tatsa-
che, dass lediglich dieser Bereich in Stand gestellt wurde. Dies ändert jedoch
nichts an der Unterschutzstellung des restlichen Gartenbereichs. Vom
Schutzumfang ausgenommen ist somit einzig der 16 m breite Bereich gegen
Nordosten zum Grundstück Kat.-Nr. 2 der Rekurrierenden 1. Es besteht dort
jedoch ein Bauverbot, welches allein die Erstellung einer Garagenbaute aus-
drücklich zulässt. Mit dem nun angefochtenen Beschluss wird folglich eine
Überbauung des bis anhin geschützten Gartenbereichs ermöglicht.
Angemerkt sei hierbei, dass es sich bei dem dem angefochtenen Beschluss
zugrundeliegenden Schutzvertrag nicht um einen sog. projektbezogenen
R2.2021.00090 Seite 10
Schutzentscheid handelt. Ein solcher liegt vielmehr dann vor, wenn die Bau-
herrschaft ein Bauprojekt betreffend ein Inventarobjekt einreicht und das Ge-
meinwesen anstelle eines förmlichen Schutzentscheids den materiellen
Schutzentscheid mit der Baubewilligung fällt. Ein solcher projektbezogener
Schutzentscheid ist mitunter zweckmässiger als eine vom Bewilligungsent-
scheid separierte formelle Unterschutzstellung, der von Natur aus eine ge-
wisse Starrheit anhaftet, ist aber nur unter gewissen Voraussetzungen zu-
lässig (vgl. hierzu etwa VB.2012.00373 vom 27. März 2013, E. 3.1.1., Villa
Rosau). Zwar lag dem mit dem angefochtenen Beschluss genehmigten
Schutzvertrag ein Vorprojekt für ein Einfamilienhaus zugrunde, jedoch wird
vorliegend mitnichten auch eine Baubewilligung für dieses erteilt. Die Ertei-
lung einer solchen im Rahmen eines separat durchzuführenden Baubewilli-
gungsverfahrens wird in den Erwägungen des angefochtenen Beschlusses
denn auch explizit vorbehalten.
Der Betreff im Rubrum ist daher entsprechend zu präzisieren und die Erwäh-
nung des projektbezogenen Schutzvertrags zu streichen. Ausserdem han-
delt es sich bei der Grundeigentümerin in der Konsequenz nicht um eine
Bauherrin, sondern um Grundeigentümerin, die von einer Unterschutzstel-
lung betroffen ist. Sie ist somit als Mitbeteiligte zu führen. Beides wurde im
Rubrum bereits angepasst.
4.1.2.
Im angefochtenen Beschluss hält die Vorinstanz fest, die Mitbeteiligte habe
nach Übernahme der S zu Alleineigentum sinngemäss um einen denkmal-
schutzrechtlich reduzierten Schutzumfang ersucht, wie er von der Vorinstanz
in seiner ursprünglichen, d.h. vor Jahrzehnten erlassenen Schutzverfügung
denn auch angeordnet worden sei. Für die Vorinstanz sei eine Anpassung
der Schutzverfügung vom 21. September 2000 grundsätzlich denkbar, unter
der zwingenden Voraussetzung, dass ein zusätzliches Wohngebäude das
Wohnhaus S samt Gartenanlage denkmalpflegerisch nicht bzw. nicht unnötig
tangiere. Dies werde mit dem nun vorgesehenen Vorprojekt erreicht. Die An-
passung der Schutzverfügung werde – insbesondere in Anbetracht der zwi-
schenzeitlich stark veränderten Verhältnisse – denkmalschutzrechtlich als
zweck- sowie verhältnismässig beurteilt, da der dergestalt leicht reduzierte
Schutzumfang ohnehin im Sinne der ursprünglichen Schutzverfügung der
Vorinstanz sei. Zudem spreche die vom Bundesgesetzgeber mittlerweile klar
zum Ausdruck gebrachte bauliche Nachverdichtung ebenfalls für eine solche
denkmalschutzrechtliche Anpassung.
R2.2021.00090 Seite 11
4.1.3.
Zusammengefasst stellen sich die Rekurrierenden 1 auf den Standpunkt,
dass nach wie vor eine rechtliche Bindung an die Schutzverfügung vom
21. September 2000 bestehe. Da die Gerichte bereits zweimal die integrale
Unterschutzstellungspflicht auch der Umgebung festgehalten hätten, sei eine
Anpassung des Schutzumfangs zum Vornherein unzulässig. Bei der von der
Vorinstanz herangezogenen Argumentation der "zwischenzeitlich stark ver-
änderten Verhältnisse" handle es sich lediglich um eine abstrakte Umschrei-
bung, welche jedoch nichts über einen konkreten Anpassungsbedarf aus-
sage. Auch das vorinstanzliche Argument, mit dem reduzierten Schutzum-
fang könne dem vom Gemeinderat ohnehin ursprünglich geplanten Schutz-
umfang Rechnung getragen werden, tauge nichts, schliesslich sei dieser
letztlich nach verschiedenen Streitigkeiten rechtskräftig in der Schutzverfü-
gung vom 21. September 2000 festgesetzt worden. Zu guter Letzt bemühe
der Gemeinderat die im Raumplanungsgesetz (RPG) geforderte innere Ver-
dichtung: Die Erstellung eines Einfamilienhauses sei aber schon von vorn-
herein ungeeignet, der Verdichtung Rechnung zu tragen. Es liege daher auf
der Hand, dass die Vorinstanz den Schutzumfang aus finanziellen Gründen
reduziert habe. Dem Beschluss sei nämlich zu entnehmen, dass die Grund-
eigentümerin bei Inkrafttreten des angepassten Schutzvertrages auf jegliche
Forderungen im Zusammenhang mit einer materiellen Enteignung verzichte.
Selbst wenn die Voraussetzungen für eine inhaltliche Neubeurteilung der
Schutzverfügung gegeben sein sollten, so wäre eine Reduktion des Schutz-
umfangs einzig denkbar gewesen, wenn das ursprünglich eingeholte Gut-
achten als nicht mehr sachgerecht beurteilt werden müsste, mithin der
Schutzbedarf der Umgebung im Licht der heutigen Verhältnisse ganz anders
zu beurteilen wäre.
4.1.4.
Auch der Rekurrent 2 hält dafür, dass die Schutzverfügung vom 21. Septem-
ber 2000 nach wie vor vollumfänglich gültig und ihre Teilwiderrufung zu Un-
recht erfolgt sei. Die Vorinstanz wolle mit dem angefochtenen Beschluss ver-
hindern, dass sie aus dem bei der Schätzungskommission II hängigen, zur-
zeit jedoch sistierten Verfahren wegen materieller Enteignung entschädi-
gungspflichtig werde. Diese Möglichkeit sei jedoch bereits aus diversen
früheren Gerichtsverfahren bekannt gewesen und dementsprechend schon
mehrfach in die Entscheidungen miteinbezogen worden. Es liege somit kein
R2.2021.00090 Seite 12
Grund vor, die Schutzverfügung vom 21. September 2000 zu überarbeiten
geschweige denn zu reduzieren.
4.1.5.
Die Vorinstanz hält in ihrer Rekursantwort entgegen, es lägen veränderte
Verhältnisse vor. Die betreffenden Gerichtsentscheide lägen mittlerweile
rund 25 Jahre zurück, die darauf gründende (letzte) Schutzverfügung
stamme aus dem Jahr 2000. Allein schon dieser Zeitablauf rechtfertige eine
denkmalschutzrechtliche Überprüfung der besagten Schutzverfügung vom
21. September 2000 allemal. In diesem Vierteljahrhundert hätten sich zudem
sowohl die Rechtslage wie auch die Lehre und die Rechtsprechung hierzu
nachweislich weiterentwickelt. Davon zeuge nicht zuletzt die im angefochte-
nen Beschluss angesprochene Nachverdichtung, die bundesrechtlich vorge-
schrieben sowie raumplanerisch angezeigt sei. Selbstverständlich impliziere
auch ein Einfamilienhaus eine Nachverdichtung, wenn auch eine geringere,
die jedoch der notwendigen Rücksichtnahme auf das Schutzobjekt geschul-
det sei. Durch den Ersatz der bisherigen Ökonomiebaute mit einem Einfami-
lienhaus am westlichen Rand des streitbetroffenen Gartens in der dortigen
Senke werde weder das denkmalgeschützte Wohnhaus unnötig konkurren-
ziert noch der eigentliche Ziergarten tangiert. Zur Einholung eines neuen
Gutachtens habe im Übrigen keine Veranlassung bestanden, sei doch die
Schutzwürdigkeit des streitgegenständlichen Schutzobjekts längst gut-
achterlich erhoben und unbestritten.
Die Vorinstanz wehrt sich sodann massiv gegen den rekurrentischen Vor-
wurf, sie hätte sich beim angefochtenen Beschluss einzig davon leiten las-
sen, einem allfälligen Entschädigungsanspruch wegen materieller Enteig-
nung zu entgehen. Zum einen gehörten diese materiellen Entschädigungs-
forderungen abgewiesen, zum anderen hätten viel mehr andere Überlegun-
gen zum beschlossenen reduzierten Schutzumfang geführt. So habe insbe-
sondere der Eigentumswechsel vor fünf Jahren – von der Erbengemein-
schaft zur Mitbeteiligten als Alleineigentümerin – dazu geführt, dass dem
Schutzobjekt endlich die ihm gebührende Behandlung zuteilgeworden sei.
Die Vorinstanz habe der Mitbeteiligten sodann mitnichten einfach eine Re-
duktion des Schutzumfangs ermöglicht, sondern diesen an zahlreiche Bedin-
gungen geknüpft: Das Projekt müsse von einem qualifizierten Architektur-
büro ausgearbeitet werden, es müsse sowohl die Zustimmung des unabhän-
gigen denkmalpflegerischen Beraters der Gemeinde als auch zumindest die
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informelle Zustimmung des Zürcher Heimatschutzes vorliegen. Mit dem ar-
chitektonisch bewusst modern und kompakt gehaltenen sowie räumlich ab-
gesetzten Einfamilienhaus seien die verlangten Kriterien erfüllt.
4.1.6.
Die Mitbeteiligte bestätigt, dass im Rahmen der Erbstreitigkeiten ein Notar
als Erbenvertreter eingesetzt worden sei, welcher am 16. März 2010 eine
Entschädigung aus materieller Enteignung in der Höhe von Fr. 1'881'000.--
bei der Gemeinde gefordert habe. Nachdem zuerst bundesgerichtlich die von
der Vorinstanz vorgebrachte Verjährungseinrede habe entschieden werden
müssen, sei der Fall heute wieder bei der Schätzungskommission pendent.
Im Jahre 2016 habe die Mitbeteiligte die Villa S zu Alleineigentum überneh-
men können. Aus finanziellen Gründen habe sie das Verfahren zur Entschä-
digung aus materieller Enteignung weiterführen müssen. Zwecks gütlicher
Regelung desselben sei die Idee entstanden, die Entschädigungsforderung
mit dem Bau eines kleinen Einfamilienhauses zu kompensieren. Die ausge-
fertigten Pläne seien bei der Gemeinde auf Anklang gestossen. Keine der
Nachbarn, insbesondere nicht die Rekurrierenden, hätten sich gemeldet. Es
gehe nicht darum, bisherige Entscheide auf den Kopf zu stellen: Die S sei
und bleibe geschützt. Die Frage sei lediglich, ob mehr als 20 Jahre nach den
Gerichtsverfahren die Mitbeteiligte als neue Eigentümerin am Rande des ge-
schützten Gartens ein Atelierhaus anstelle des Ökonomiebaus erstellen
dürfe.
4.2.1.
Mit dem angefochtenen Beschluss reduzierte die Vorinstanz den gemäss der
Schutzverfügung vom 21. September 2000 geltenden Schutzumfang. Zu
prüfen ist somit, ob die dafür notwendigen Voraussetzungen, wie von der
Vorinstanz und sinngemäss auch von der Mitbeteiligten geltend gemacht,
vorliegen:
Die Aufhebung einer Schutzmassnahme richtet sich gemäss Rechtspre-
chung grundsätzlich nach den allgemeinen Regeln über den Widerruf von
Verwaltungsverfügungen. Danach können Verwaltungsakte, die wegen we-
sentlicher Änderungen der tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse dem
Gesetz nicht oder nicht mehr entsprechen, grundsätzlich widerrufen werden.
Bei Unterschutzstellungsverfügungen ist zu beachten, dass die Unterschutz-
stellung nicht bloss voraussetzt, dass es sich um ein schutzfähiges Objekt
R2.2021.00090 Seite 14
im Sinne von § 203 Abs. 1 PBG handelt, sondern dass zusätzlich die betref-
fende Schutzmassnahme aufgrund einer umfassenden Abwägung aller in-
frage stehenden Interessen gerechtfertigt ist. Bereits eine wesentliche Ver-
änderung der Interessenlage kann deshalb bewirken, dass die Unterschutz-
stellung dem Gesetz nicht mehr entspricht. Das Verwaltungsgericht hat des-
halb eine spätere Aufhebung oder Änderung einer Schutzmassnahme nicht
ausgeschlossen, falls sie auf einer mindestens ebenso umfassenden und
eingehenden Interessenermittlung und -abwägung beruht wie die frühere
Schutzanordnung (VB.2019.00525 vom 20. August 2020, E. 5,
www.vgr.zh.ch).
4.2.2.
Damit bleibt zu klären, ob eine wesentliche Veränderung der Interessenlage
vorliegt und damit Gründe für ein Rückkommen auf die Unterschutzstellungs-
verfügung vom 21. September 2000 gegeben ist. Dies ist aus den nachfol-
genden Gründen zu verneinen:
Die Vorinstanz beruft sich zur Begründung der Überarbeitung der Schutzver-
fügung vom 21. September 2000 auf stark veränderte Verhältnisse, wie der
gesetzlich gebotenen Nachverdichtung und dass der neue Schutzumfang
der ursprünglichen Vorstellung des Gemeinderats entspreche. Die stark ver-
änderten Verhältnisse begründet sie in erster Linie mit dem zeitlichen Hori-
zont. Allein das Verstreichen von Zeit ist noch kein Grund für stark geänderte
Verhältnisse. Auch in der von ihr anlässlich des Augenscheins hervorgestri-
chenen Tatsache, wonach die Liegenschaft selbst und der Garten nach
Übernahme durch die Mitbeteiligte zu Alleineigentum erstmals habe saniert
werden können und sich massiv vom Zustand unterscheide, der vor rund fünf
Jahren (am 7. Juli 2016, vgl. act. 3, S. 3) bei der Begehung mit der Schät-
zungskommission vorgeherrscht habe (Protokoll S. 4), ist keine Veränderung
im gemeinten Sinne zu sehen. Abgesehen davon, dass in keiner Art und
Weise nachvollziehbar ist, weshalb eine Instandsetzung des Altbaus eine
Reduzierung des Schutzumfanges des Gartens begründen soll, rechtfertigen
auch die mit der Renovation benötigten finanziellen Mittel keine Anpassung
des Schutzumfanges. Die Vornahme notwendiger Sanierungsarbeiten eines
geschützten Gebäudes gehören zu den Aufgaben des entsprechenden
Grundeigentümers, notfalls sogar des entsprechenden Gemeinwesens.
Bloss weil die vorherige Eigentümerschaft die Liegenschaft hat zerfallen und
den Garten verwildern lassen, sind in den längst angezeigten und notwendi-
gen Sanierungsarbeiten keine Veränderung zu sehen, die eine Reduktion
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des Schutzumfanges rechtfertigen würden. Ebenso wenig führt im Übrigen
die Tatsache, dass im Osten des Baugrundstücks in rund 60 m Entfernung
der private Gestaltungsplan B. mit grossen Bautätigkeiten realisiert wird, zu
veränderten Verhältnissen, die den bisherigen Schutzumfang als unverhält-
nismässig erscheinen lassen würden. Sie zeitigen auf die hier strittige Par-
zelle keine derartigen Auswirkungen, welche die der Unterschutzstellung im
Jahre 2000 zugrundeliegende Wertung als unsachgemäss erscheinen lies-
sen. Dieser Eindruck bestätigte sich auch anlässlich des durchgeführten Au-
genscheins. Unter diesem Aspekt erübrigt sich auch der vom Rekurrenten 2
gestellte Beweisantrag, wonach das Protokoll der Gemeindeversammlung
[...] beizuziehen wäre. Auch aus der behaupteten gebotenen Nachverdich-
tung lassen sich keine veränderten Verhältnisse ableiten. Zudem ist den Re-
kurrierenden beizupflichten, dass das Erstellen eines alleinstehenden Einfa-
milienhauses nicht zu innerer Verdichtung führt.
Im angefochtenen Beschluss hält die Vorinstanz sodann dafür, dass der
"dergestalt leicht reduzierte Schutzumfang ohnehin im Sinne der ursprüngli-
chen Schutzverfügung des Gemeinderates" sei (act. 3, S. 3). Diese Ansicht
ist – wie dies die Rekurrierenden 1 zu Recht vorbringen – völlig irrelevant:
Den Akten lässt sich entnehmen, dass mit der Schutzverfügung vom
21. September 2000 ein langjähriger Rechtsstreit um die Schutzwürdigkeit
der S und den genauen Umfang der Schutzwürdigkeit einen Abschluss ge-
funden hat. Offenbar geht der Vorinstanz der damals festgesetzte Schutz
nach wie vor zu weit. Es rechtfertigt sich jedenfalls nicht, unter dieser Prä-
misse auf die Schutzverfügung vom 21. September 2000 zurückzukommen.
Die von der Mitbeteiligten vorgebrachten Argumente – einvernehmliche Er-
ledigung des Entschädigungsverfahrens, Finanzierung fürs Schutzobjekt
und Pflichten aus erbrechtlichen Teilung, Nutzung des Atelierwohnhauses
als Alterswohnsitz – rechtfertigen ebenfalls keine Anpassung des Schutzum-
fangs. Im Gegensatz zur Vorinstanz anerkennt sie offen, dass mit dem neu
zu erstellenden Haus ein Ausgleich der anhängig gemachten Forderung aus
materieller Enteignung erreicht werden soll. Dies wurde im Schutzvertrag so-
dann auch so vereinbart (Ziff. 2.1 des Schutzvertrags vom 4. Februar 2021
und 16. März 2021). Dabei handelt es sich jedoch nicht um ein neues Be-
dürfnis der Mitbeteiligten. Die Vorinstanz hatte ihren Verzicht auf Unter-
schutzstellung bereits im Beschluss vom 27. Februar 1992 vor allem damit
begründet, dass eine integrale Unterschutzstellung im Hinblick auf den mut-
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masslich zu bejahenden Tatbestand der materiellen Enteignung zu einer er-
heblichen finanziellen Belastung für die Gemeinde führen würde. Das Ver-
waltungsgericht anerkannte zwar, dass es sich dabei grundsätzlich um ein
zulässiges Entscheidungskriterium handelt. Eine integrale Unterschutzstel-
lung von Haus und Garten wäre im Streit über die Entschädigung aus mate-
rieller Enteignung zu würdigen. Weil es sich aber entgegen dem (damaligen)
Dafürhalten der Vorinstanz bei der S um ein Schutzobjekt handelt und ge-
mäss Verwaltungsgericht sowohl der Liegenschaft als auch dem Garten so-
gar ein hoher Grad an Schutzwürdigkeit zuzusprechen sei, dürften die finan-
ziellen Überlegungen der Gemeinde nicht ausschlagend sein. Selbst wenn
ihr aus der Unterschutzstellung erhebliche Entschädigungskosten erwüch-
sen, vermöge ihr Anliegen, solche zu vermeiden, das eminente öffentliche
Interesse an einer vollständigen Unterschutzstellung nicht zu überwiegen
(vgl. VB 94/0072 vom 5. Juli 1994, E. 1b und 3, act. 28.3). Dass der Schutz-
grad keine Veränderung erfahren hat, wurde bereits ausgeführt. Die Thema-
tik der materiellen Enteignung wurde entsprechend bereits aufgegriffen und
in die Beurteilung miteinbezogen. Mit der Finanzierung des Unterhalts der
Liegenschaft ist sodann auch kein neues Interesse dazugekommen. Zudem
konnten die Sanierungsarbeiten offenbar bereits ausgeführt werden. Auch
dass die Grundeigentümerin ihren Miterben allenfalls noch Geldzahlungen
schuldet, vermag eine Anpassung der Schutzverfügung nicht zu rechtferti-
gen ebenso wenig ihre Absicht, das Neubauvorhaben als Alterssitz zu nut-
zen. Es handelt sich dabei lediglich um persönliche, letztlich finanzielle Inte-
ressen der Grundeigentümerin, die im Rahmen einer Interessenabwägung
klar zurückzustehen haben. Auch bei diesen privaten finanziellen Aspekten
handelt es sich somit nicht um eine wesentliche Veränderung. Aus diesem
Grunde sind die Beweisanträge des Rekurrenten 2, es seien die Unterlagen
das Schätzungsverfahren oder die Erbteilungsverträge der heutigen Grund-
eigentümerin mit den vormaligen Grundeigentümern beizuziehen, mangels
Relevanz abzuweisen.