Decision ID: f6708879-4395-45ef-ab39-95d2a5886dcd
Year: 2020
Language: de
Court: ZH_SRK
Chamber: ZH_SRK_001
Canton: ZH
Region: Zürich
Law Area: public_law

hat sich ergeben:
A. 1. Die D AG erwarb vor rund 50 Jahren die Parzelle Kat.-Nr. 1 in E im Halte
von ... m2. Deren Buchwert ist per 31. Dezember 2015 mit Fr. 370'000.- bilanziert. Auf
einer von dieser abgetrennten Teilfläche von ... m2 (= neu Kat.-Nr. 2) wurde eine Villa
erstellt. Der Buchwert des Projekts wurde in der Bilanz per 31. Dezember 2015 mit
Fr. ... ausgewiesen. Am ... 2010 hatte die F AG für Fr. ... die Aktien der D AG erwor-
ben. Deren einziges Aktivum war das genannte Baugrundstück Kat.-Nr. 1. Die Aktien
der F AG gehören vollumfänglich A (nachfolgend der Pflichtige, zusammen mit seiner
Ehefrau B die Pflichtigen).
2. Die von der D AG erbaute Liegenschaft war für die Nutzung durch die
Pflichtigen bestimmt. Sie umfasst eine Hauptnutzfläche von ... m2 (Wohnen) und eine
Nebennutzfläche von ... m2 (Kellerräume, Technik, Schwimmbad, Garage usw.). Die
Räume sind ungewöhnlich gross dimensioniert (z.B. Zimmer ... m2, Schlafzimmer ...
m2, Büro ... m2, Studio ... m2, Küche ... m2, Esszimmer ... m2, Wohnzimmer ... m2,
Schwimmbad ... m2, Garage ... m2). Im Weiteren umfasst die Liegenschaft verschiede-
ne weitere Räume wie [...].
3. Mit Veranlagungsverfügung direkte Bundessteuer sowie Einschätzungsent-
scheid Staats- und Gemeindesteuern vom 24. August 2017 für die Steuerperiode
1.1.2015 - 31.12.2015 wurde der steuerbare Reingewinn der D AG auf Fr. 0.- festge-
legt. Dabei erhöhte der Steuerkommissär den massgebenden Mietertrag aus der
Liegenschaft G um Fr. 607'160.-. Aufgrund des laufenden Jahresverlusts von
Fr. 132'582.- und der Vorjahresverluste von Fr. 496'174.- resultierte ein Verlust von
Fr. 21'596.-. Diese Verfügungen erwuchsen in Rechtskraft, nachdem die D AG eine
hiergegen erhobene Einsprache zurückgezogen hatte.
B. Mit Veranlagungsverfügung direkte Bundessteuer sowie Einschätzungsent-
scheid Staats- und Gemeindesteuern vom 25. August 2017 für die Steuerperiode 2015
rechnete der Steuerkommissär den Pflichtigen eine geldwerte Leistung der D AG von
Fr. 607'160.- auf. Dementsprechend belief sich das steuerbare Einkommen auf
Fr. 479'900.- (direkte Bundessteuer) bzw. Fr. 691'300.- (davon Ertrag aus qualifizierter
Beteiligung Fr. 607'200.-; satzbestimmend Fr. 720'500.-; Staats- und Gemeindesteu-
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ern). Die D AG gehörte auch im Jahr 2015 der F AG, die ihrerseits durch die Pflichtigen
beherrscht wurde. Die D AG vermietete die Liegenschaft G während ... Monaten im
Jahr 2015 für Fr. 288'000.- an die Pflichtigen. Das kantonale Steueramt erachtete eine
Kostenmiete von Fr. 895'160.- als massgebend und rechnete daher die Differenz von
Fr. 607'160.- zwischen dieser und der tatsächlich bezahlten Miete von Fr. 288'000.- als
geldwerte Leistung auf.
C. Eine hiergegen erhobene Einsprache, womit die Pflichtigen beantragt hat-
ten, dass anstelle der Kostenmiete die auf Fr. 47'000.- pro Monat festzulegende
Marktmiete zu berücksichtigen sei, wies das kantonale Steueramt am 19. Januar 2018
ab.
D. Mit Beschwerde und Rekurs vom 20. Februar 2018 liessen die Pflichtigen
dem Steuerrekursgericht – unter Zusprechung einer Parteientschädigung – beantra-
gen, dass die geldwerte Leistung anhand einer gerichtlich zu klärenden Marktmiete von
Fr. 546'000.- (bzw. Fr. 52'000.- pro Monat) zu bemessen sei. Eventuell sei diese Leis-
tung anhand einer Kostenmiete auf Fr. 655'400.- festzusetzen.
Die Beschwerde-/Rekursantwort des kantonalen Steueramts vom
21. März 2018 lautet auf Abweisung des Rechtsmittels. Die Eidgenössische Steuer-
verwaltung (EStV) liess sich nicht vernehmen. Mit Replik vom 24. April 2018 und Duplik
vom 9. Mai 2018 hielten die Parteien an ihren Anträgen fest.
E. Mit Verfügung vom 22. November 2019 ordnete das Steuerrekursgericht
über den Markmietwert und den Kostenmietwert der Liegenschaft Kat.-Nr. 2 im Jahr
2015 ein Gutachten an und nahm als Experten H, dipl. Bauing. FH/MBA, I, in Aussicht.
Nachdem die Parteien innert erstreckter Frist keine Einwendungen erhoben hatten,
wurde H am 30. Januar 2020 zum Experten ernannt. Am 13. Mai 2020 fand ein Augen-
schein auf der genannten Liegenschaft statt; die anschliessende Referentenaudienz
führte zu keiner Einigung. Daraufhin erstattete der Experte am 16 Juni 2020 das Gut-
achten, zu dem die Parteien am 1./2. bzw. 3. Juli 2020 Stellung nahmen. Das Steuer-
rekursgericht gab ihnen am 9. Juli 2020 Gelegenheit, sich bis zum 24. Juli 2020 zu den
Eingaben der Gegenpartei zu äussern, worauf sie jedoch stillschweigend verzichteten.
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F. Auf die Begründung der Einspracheentscheide und die Parteivorbringen
wird, soweit wesentlich, in den nachfolgenden Urteilsgründen zurückgekommen.

Die Kammer zieht in Erwägung:
1. Gemäss Art. 20 Abs. 1 lit. c des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990
(DBG) bzw. § 20 Abs. 1 lit. c des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) sind als Er-
trag aus beweglichem Vermögen steuerbar insbesondere Dividenden, Gewinnanteile,
Liquidationsüberschüsse und geldwerte Vorteile aus Beteiligungen aller Art. Richtet
eine Kapitalgesellschaft einem Beteiligten oder einem nahestehenden Dritten ohne
bzw. jedenfalls ohne eine angemessene Gegenleistung eine geldwerte Leistung aus,
die sie unter denselben Umständen einer der Gesellschaft fernstehenden Person nicht
oder nicht im gleichen Umfang gewährt hätte, so liegt eine verdeckte Gewinnausschüt-
tung vor (BGE 138 II 57 E. 2.2 f., mit umfassenden Hinweisen auf Rechtsprechung und
Literatur). Der Grund solcher Leistungen liegt nicht in der Geschäftstätigkeit der Ge-
sellschaft, sondern im Beteiligungsverhältnis (causa societatis). Mit der Ausrichtung
von geldwerten Vorteilen kommt die Gesellschaft nicht geschäftlichen Verpflichtungen
nach, sondern verwendet sie Gewinn im Interesse ihrer Aktionäre (Markus Reich, Ver-
deckte Vorteilszuwendungen zwischen verbundenen Unternehmen, ASA 54, 621 f.). Im
Ausmass, in dem die erbrachte Zuwendung einem unabhängigen Dritten nicht erbracht
worden wäre, erhält der Empfänger einen Sondervorteil, dessen Ursprung im Beteili-
gungsverhältnis zur Gesellschaft liegt. Anzustellen ist dabei ein Drittvergleich (sog.
Prinzip des "dealing at arm's length"), bei dem alle konkreten Umstände des Einzelfalls
zu berücksichtigen sind (BGE 138 II 57 E. 2.2 f.). Neben der verdeckten Gewinnaus-
schüttung durch überhöhte Aufwendungen bzw. überhöhte Kosten (sog. verdeckte
Gewinnausschüttung i.e.S.) liegt eine solche auch im Fall des Verzichts auf Gewinn vor
(sog. Gewinnvorwegnahme; Brülisauer/Mühlemann, in: Kommentar zum Schweizeri-
schen Steuerrecht, Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer, 3. A., 2017, Art. 58
N 296 f. DBG). Eine Gewinnvorwegnahme findet u.a. dann statt, wenn die Kapitalge-
sellschaft bei einem Rechtsgeschäft mit dem Anteilsinhaber oder einer diesem nahe-
stehenden Person kein marktkonformes Entgelt fordert, wie beispielsweise Vermietung
von Objekten unter dem Mietwert (BGE 102 Ib 66 = ASA 45, 417; Brülisauer/Mühle-
mann, Art. 58 N 304 DBG).
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2. a) Die Pflichtigen bestreiten nicht, dass die D AG ihnen die Liegenschaft G
für ein nicht marktkonformes Entgelt vermietet und ihnen dadurch eine steuerbare
geldwerte Leistung zugeflossen ist. Umstritten ist jedoch, wie dieselbe zu bemessen
ist. Wie sie zutreffend festhalten, geht es vorliegend um die Beantwortung der Frage,
welche Miete ein Aktionär aus steuerrechtlicher Sicht seiner Gesellschaft zahlen muss,
wenn diese Eigentümerin und damit Vermieterin der vom Aktionär genutzten Liegen-
schaft ist. Anders gesagt fragt es sich, wie hoch die Miete mindestens festgesetzt sein
muss, damit nicht – aufgrund eines untersetzten Mietzinses – eine geldwerte Leistung
an den Aktionär vorliegt.
b) aa) Das kantonale Steueramt erwog in den Einspracheentscheiden, dass
die Erstellung eines vorwiegend auf die Bedürfnisse von ihr nahestehenden Personen
zugeschnittenen luxuriösen Wohnhauses durch eine Gesellschaft insoweit als Gewinn-
vorwegnahme zu betrachten sei, als der Mietzins die normale Verzinsung des inves-
tierten Kapitals unterschreite. Das Bundesgericht habe in BGE 102 Ib 166 in einem
solchen Fall nicht auf den marktüblichen Mietzins abgestellt, sondern auf einen kalkula-
torisch ermittelten, die Kapitalverzinsung einschliessenden Kostenaufwand. In gleicher
Weise habe das Verwaltungsgericht in RB 1977 Nr. 54 entschieden. Dies rechtfertige
sich deswegen, weil ein – wie hier – zur Befriedigung von exklusiven Wohnbedürfnis-
sen erstelltes Gebäude zur Vermietung an Dritte kaum geeignet sei. Unter solchen
Umständen sei bereits die Erstellung oder der Erwerb eines solchen Objekts als ver-
deckte Gewinnausschüttung zu würdigen. Die Liegenschaft G sei den Pflichtigen ab
... 2015 für einen monatlichen Mietzins von Fr. 27'500.- vermietet worden. Der Wert
der Beteiligung an der D AG bei der F AG betrage Fr. ...; faktisch einziges Aktivum sei
das Land, auf dem die Liegenschaft G erstellt worden sei. Für die Erstellung des
Wohnhauses G habe die D AG Fr. ... investiert; der Gesamtwert der Liegenschaft be-
laufe sich daher auf Fr. .... Die EStV lasse für Wohngebäude eine Abschreibung von
jährlich 2% zu; vorliegend wäre dies ein Betrag von Fr. ... der als Mietzins nicht erhält-
lich wäre. Dem von den Pflichtigen aufgeführten Entscheid des Verwaltungsgerichts
Zürich vom 11. Mai 1989 (SB 89/0011 = RB 1989 Nr. 27 = StE 1990 B 72.13.22
Nr. 16), wonach auf die Marktmiete abgestellt werden müsse, liege insoweit ein ande-
rer Sachverhalt zugrunde, als eine Gesellschaft eine Liegenschaft gekauft und sie ih-
rem Aktionär zur Verfügung gestellt habe. In jenem Fall habe die betreffende Gesell-
schaft ein bereits erstelltes Gebäude zum Verkehrswert erworben. Demgegenüber
habe die D AG eine vollumfänglich auf die Bedürfnisse der Pflichtigen abgestimmte
Liegenschaft erst erstellt. Das Verwaltungsgericht habe in E. 3 des erwähnten Ent-
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scheids vom 11. Mai 1989 ausdrücklich danach unterschieden, ob die Gesellschaft
eine Liegenschaft erwerbe oder für die Bedürfnisse eines Aktionärs oder einer nahe-
stehenden Person erst erstelle. Im letztgenannten Fall komme RB 1977 Nr. 54 nach
wie vor zum Zug. Die Kostenmiete sei hier wie folgt zu ermitteln:
Betriebsaufwand gemäss Erfolgsrechnung Fr. Abschreibung auf dem Gebäude (2% von Fr. ... Fr. Verzinsung des durch die F AG investierten Kapitals (faktisch Landwert; Fr. ... zu 1%) Fr. Total I Fr. Verzinsung des Eigenkapitals von Fr. 3'245'000.- mit 1.5% Fr. Total II Fr. davon ... Monate Fr.
Der in dieser Weise festgelegte Mietzins berücksichtige die Unterhaltskosten,
die Abschreibung, die Schuldzinsen sowie eine angemessene Verzinsung des Eigen-
kapitals. Die Differenz zwischen den verbuchten Mieterträgen und der Kostenmiete sei
daher zu Recht als geldwerte Leistung aufgerechnet worden.
bb) In der Beschwerde-/Rekursantwort führte das kantonale Steueramt ergän-
zend aus, dass die F AG für den Erwerb der D AG mit ihrem Grundstück von ... m2 in E
einen Preis von Fr. ... bezahlt habe. Mit dieser Transaktion sei ein Quadratmeter-Preis
von Fr. ... erzielt worden. Weil damit der Kaufpreis über dem 75%-Quantil für unüber-
bautes Bauland in E gelegen habe, sei fraglich, ob dieser nach wirtschaftlichen Ge-
sichtspunkten festgelegt worden sei oder die persönlichen Anliegen der Pflichtigen im
Vordergrund gestanden hätten. In der Folge sei das bestehende Landhaus mit einer
Nettowohnfläche von ... m2 abgebrochen und durch ein Gebäude mit einer Wohnfläche
von ... m2 und einer Kubatur von ... m3 ersetzt worden. Weil der Grundriss und die
Raumaufteilung den üblichen Rahmen bei Weitem sprengten, bestehe kein Markt für
diese Liegenschaft und hätte sie äusserst schwer vermietet oder – nur mit Verlust –
verkauft werden können. Unter unabhängigen Dritten hätte sich die Bauherrschaft vor
Beginn der Bauarbeiten vom künftigen Mieter eine angemessene Rendite des Eigen-
kapitals gesichert. Das von den Pflichtigen im Einspracheverfahren aufgeführte "[...]"
eigne sich wegen seiner deutlich geringeren Wohnfläche von ... m2 nicht zum Ver-
gleich. Der "Bellatrix"-Entscheid des Bundesgerichts von 1981 betreffe die Rentabilität
eines Mehrfamilienhauses und sei daher nicht einschlägig. Das Verwaltungsgericht
habe im Entscheid SB 89/0011 vom 11. Mai 1989 mit Bezug auf ein überbaut gekauf-
tes Villengrundstück erwogen, dass auf die Marktmiete abzustellen sei, in E. 3a jedoch
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darauf hingewiesen, dass sich der Sachverhalt anders darstelle, wenn die Gesellschaft
ein unüberbautes Grundstück kaufe und dieses nach den Bedürfnissen des Hauptakti-
onärs überbaue. In Anbetracht des hohen Kaufpreises der D AG und der luxuriösen,
auf die Bedürfnisse der Pflichtigen zugeschnittenen Überbauung des Grundstücks
könne die Gesellschaft auch über einen längeren Zeitraum keinen angemessenen Ge-
winn erzielen. Die Gründung der Muttergesellschaft F AG und der Kauf der D AG seien
nicht von wirtschaftlichen Überlegungen geleitet gewesen; vielmehr habe die Absicht
der Pflichtigen im Vordergrund gestanden, eine ihnen zusagende Wohnmöglichkeit zu
realisieren. Unter diesen Umständen stelle nicht erst die Vermietung, sondern schon
die Erstellung der Liegenschaft eine verdeckte Gewinnausschüttung dar.
c) aa) Zur Begründung von Beschwerde und Rekurs bringen die Pflichtigen
vor, dass die unternehmenssteuerrechtlichen Grundsätze auch bei der vorliegenden
Konstellation zum Zug kämen, in der eine Aktiengesellschaft eine Liegenschaft ihrem
Aktionär zur Nutzung überlasse. Somit müsse eine verdeckte Gewinnausschüttung
nach Massgabe der – mittels Expertengutachten zu ermittelnden – Marktmiete und
nicht einer willkürlich berechneten Sollmiete ermittelt werden. Mit dem "Bellatrix"-
Entscheid habe das Bundesgericht die bisher praktizierte "Soll-Rendite-Besteuerung"
aufgegeben und festgehalten, dass der Beziehung zwischen Aktionär bzw. Mieter und
Aktiengesellschaft bzw. Vermieterin die Marktmiete zugrunde zu legen sei. Damit habe
das Bundesgericht das im Unternehmenssteuerrecht massgebende Drittvergleichs-
prinzip für massgebend erklärt. Die höchstrichterliche Rechtsprechung habe das Ver-
waltungsgericht im Entscheid vom 11. Mai 1989 übernommen. Danach sei auch dann
die Marktmiete massgebend, wenn eine juristische Person ein luxuriöses Objekt er-
worben oder erstellt habe. Entgegen der Auffassung des kantonalen Steueramts gelte
die geänderte Praxis für beide Konstellationen und nicht nur für die erstgenannte des
Kaufs. Die Praxisänderung mache deswegen Sinn, weil die Kostenmiete die Landwert-
steigerung unberücksichtigt lasse, die einen wesentlichen Teil der Rendite ausmache.
Falls das Steuerrekursgericht dennoch zum Schluss kommen sollte, dass nicht die von
ihnen verfochtene Marktmiete von Fr. 624'000.-/Jahr, sondern die Kostenmiete mass-
gebend sei, wäre diese wie folgt zu berechnen:
(in Fr.) Betriebskosten, gemäss Abschluss 2015 Abschreibung auf dem Gebäude 2.0% von ... ... Rendite Darlehen/Eigenkapital: Verzinsung Darlehen F AG 1.0% von ... = ...
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Eigenkapitalverzinsung 1.5% von = davon Rendite Landwertsteigerung -1.5% von ... = - ... zu erzielen über Miete - Kosten und Rendite, über Miete umzulegen für ... Monate
Wie diese Berechnung zeige, liege eine vollständig und korrekt berechnete
Kostenmiete nicht weiter als die übliche Schätzungsbandbreite von der Marktmiete von
Fr. 546'000.- entfernt.
bb) In der Replik führen die Pflichtigen weiter aus, dass der Landerwerb ein
Geschäft unter Dritten gewesen und durchaus aufgrund von wirtschaftlichen Erwägun-
gen erfolgt sei. Entgegen der Auffassung des kantonalen Steueramts sei die von den
Pflichtigen angenommene Wertsteigerung auf dem Land von 1.5% sehr massvoll. Die
Vermietung zu Marktpreisen und die Wertsteigerung auf dem Land machten das Ge-
schäft für die D AG profitabel.
3. a) aa) Zwischen den Parteien ist strittig, ob die vom Verwaltungsgericht mit
dem Entscheid SB 89/0011 vom 11. Mai 1989 im Anschluss an das sog. Bellatrix-Urteil
des Bundesgerichts (BGE 107 Ib 325) vorgenommene Praxisänderung auch auf den
vorliegenden Fall anwendbar ist oder nicht. Das Verwaltungsgericht hatte im genann-
ten Entscheid den Umfang der verdeckten Gewinnausschüttung zu beurteilen, als eine
Aktiengesellschaft einer ihr nahestehenden Person zu einem offensichtlichen Vor-
zugsmietzins ein luxuriöses Einfamilienhaus überliess, das vorab auf die Bedürfnisse
dieser Person zugeschnitten war. Dabei kam es in Änderung der früheren Praxis
(RB 1977 Nr. 54) zum Schluss, dass für die Prüfung einer verdeckten Gewinnaus-
schüttung grundsätzlich der zu schätzende marktkonforme Mietwert massgebend sei.
Das Verwaltungsgericht erwog, dass es in RB 1977 Nr. 54 eine Gewinnvor-
wegnahme in dem Umfang angenommen habe, als die bezahlte Vorzugsmiete die
normale Verzinsung des investierten Eigen- und Fremdkapitals, den Unterhaltsauf-
wand sowie den Abschreibungsbedarf nicht decke. Obschon diese Rechtsprechung
nicht den nach den Marktgegebenheiten erzielbaren Mietzins, sondern den kalkulato-
risch ermittelten, die Kapitalverzinsung einschliessenden Kostenaufwand zum Mass-
stab für die Annahme einer verdeckten Gewinnausschüttung und deren betragsmässi-
gen Umfang nehme, stehe sie nicht im Widerspruch zum Grundsatz, dass zur
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Beurteilung einer verdeckten Gewinnausschüttung ein Drittvergleich anzustellen sei.
Denn bei diesem Sachverhalt wie auch bei gleich gewürdigten anderen habe es sich
um Objekte gehandelt, die im Hinblick auf die exklusiven Wohnbedürfnisse der Aktio-
näre bzw. der Gesellschaft nahestehenden Personen erstellt worden seien und sich
zur Vermietung kaum geeignet hätten. Aufgrund dieser besonderen Umstände sei nicht
erst die Vermietung des Hauses, sondern schon dessen Erstellung als verdeckte Ge-
winnausschüttung gewürdigt worden. An dieser Rechtsprechung könne indessen nicht
festgehalten werden. Denn auf die Vermietbarkeit einer luxuriösen Liegenschaft an
einen beliebigen Dritten komme es unter dem Gesichtswinkel der verdeckten Gewinn-
ausschüttung nicht an. Vielmehr sei einzig der Vergleich mit einem "marktkonformen"
Mietzins massgebend. Dass dieser sich auch für Villenobjekte schätzen lasse, könne
nicht ausgeschlossen werden. Zwar bestehe für solche ein kleinerer Markt als für Ren-
diteobjekte und lasse sich damit kaum eine kostendeckende Bruttorendite erzielen.
Dies treffe allerdings auch für weniger luxuriöse Einfamilienhäuser zu, bei denen der
Eigentümer im Hinblick auf eine Wertsteigerung die Veräusserung aufschiebe und sich
mit einem bescheidenen Mietertrag begnüge. Somit dürfe eine Begünstigung des Mie-
ter-Aktionärs nicht allein deswegen angenommen werden, dass der bezahlte Mietzins
nicht kostendeckend sei. Vielmehr müsse zur Prüfung der Frage, ob und inwieweit eine
verdeckte Gewinnausschüttung vorliege, auch bei solchen Objekten der – zu schät-
zende – Mietwert zum Massstab genommen werden. Dass die Ermittlung eines markt-
konformen Mietwerts von Villenobjekten mit besonderen Schwierigkeiten verbunden
sei, rechtfertige keine abweichende Betrachtung.
bb) Der zitierte Präzedenzfall ist offenbar überholt (BGr, 13. Juni 2005,
2P.250/2004 E. 3.3 und 5.4, mit weiteren Hinweisen); überdies liegt ihm ein anderer
Sachverhalt zugrunde. Wenn eine Gesellschaft Vermögenswerte erwirbt, welche in
hohem Mass den Interessen des Aktionärs oder nahe stehender Personen dienen, wie
eben luxuriöse Villen, Segel- oder Motorjachten, Sportflugzeuge oder Kunstgegenstän-
de, liegen vielfach steuerbare geldwerte Leistungen vor, und zwar in dem Umfang, in
welchem zwischen den Ausgaben der Gesellschaft für die betreffenden Vermögens-
werte und dem vom Aktionär für deren Benutzung geleisteten Entgelt ein Missverhält-
nis gegeben ist (Reich/Waldburger, Rechtsprechung im Jahr 2002, IFF Forum für
Steuerrecht 2003, 229, auch zum Folgenden). Dient der Vermögenswert einzig dem
Aktionär, hat dieser für die Dienstleistung der Gesellschaft in Form der Überlassung
der entsprechenden Vermögenswerte ein Entgelt zu entrichten, das nicht nur sämtliche
Kosten abdeckt, welches das Engagement der Gesellschaft verursacht, sondern ihr
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darüber hinaus auch die Verzinsung der im entsprechenden Projekt investierten Mittel
und die Erzielung eines Gewinns ermöglicht. Die Gerichte haben jüngst denn auch der
Kostenaufschlagsmethode im Falle zweier Sportflugzeuge, die durch eine Aktienge-
sellschaft für die Aktionäre gehalten wurden, gegenüber dem blossen Marktmietwert
der bezogenen Flugstunden den Vorrang eingeräumt (StRG, 10. Juli 2018,
1 DB.2017.208 / 1 ST.2017.261; VGr, 7. August 2018, SB.2018.00077 + 00078; BGr,
9. Oktober 2018, 2C_852/2018). Wird auf einem Grundstück ein ganz und gar auf die
Bedürfnisse und Vorlieben des Aktionärs zugeschnittenes Wohnhaus errichtet, so sind
– genau wie bei Jachten, teuren Autos oder Flugzeugen – die Kosten (zuzüglich eine
anständige Rendite) massgebend (so genannte cost-plus-Methode), sofern die Markt-
miete die Kosten nicht zu decken vermag.
b) Wie in lit. A der Prozessgeschichte festgehalten, war die von der D AG auf
dem Grundstück Kat.-Nr. 2 erstellte Villa ausschliesslich für die Nutzung durch die Fa-
milie der Pflichtigen bestimmt. Dies ergibt sich schon aufgrund der Gestaltung der aus-
sergewöhnlich grossen Wohn- und Arbeitsräume sowie der Vielzahl von Nebenräumen
und hat sich am Augenschein bestätigt, als die Gerichtsdelegation einen exklusiven,
auf die besonderen Bedürfnisse der Familie zugeschnittenen Innenausbau festgestellt
hat, was die Vermietbarkeit erheblich erschwert und sich mutmasslich stark ertrags-
mindernd auswirkt. Das Gesagte folgt auch daraus, dass die D AG das ... m2 grosse,
gemäss geltender Bau- und Zonenordnung der Gemeinde E (BZO) in der Zone ... ge-
legene Grundstück wesentlich dichter hätte überbauen können, womit wiederum ein
viel höherer Mietertrag erzielt worden wäre. Denn Art. ... BZO erlaubt in der Zone ...
neben 2 Voll- und 2 Dachgeschossen überdies ein anrechenbares, d.h. der Wohnnut-
zung dienendes Untergeschoss, eine Gebäudehöhe von 8.10 m, eine Gebäudelänge
von 30 m, ferner eine Überbauungsziffer (im Sinn von § 256 des Planungs- und Bau-
gesetzes vom 7. September 1975 [PBG]) von 20% für Hauptgebäude und von weiteren
5% für besondere Gebäude. Somit liesse sich auf dieser Parzelle ein Wohngebäude
mit einem Grundriss von (... m2 / 5 =) ... m2 realisieren. Bereits mit zwei Vollgeschos-
sen würde ein solches Projekt die von den Pflichtigen geschaffene Hauptnutzfläche
von (... m2 [Villa] + ... m2 [Einliegerwohnung] =) ... m2 übertreffen; hinzu kämen noch
zwei Dachgeschosse und ein Untergeschoss. Es kann offenbleiben, welche Wohnflä-
che sich mit einem Alternativprojekt baurechtlich genau realisieren lässt; jedenfalls
dürfte diese ungefähr das Doppelte der bestehenden Villa ausmachen. Wie bei dieser
kämen nicht zur baulichen Dichte zählende Nebenräume in weiteren Untergeschossen
hinzu. Wenn der Experte den mit der bestehenden Villa samt Einliegerwohnung im
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Jahr 2015 erzielbaren Mietwert auf Fr. .../m2/Jahr schätzt, liegt dieser bei einer auf die
Bedürfnisse des Marktes ausgerichteten Überbauung zumindest nicht tiefer als bei
dem auf die Wünsche der Pflichtigen zugeschnittenen Objekt.
Die Besonderheit der Villa G zeigt sich ferner darin, dass der Experte auf dem
Mietmarkt keine Liegenschaft von auch nur annähernd gleicher Grösse ausfindig ma-
chen konnte; das von ihm erwähnte (Altbau-)Objekt in J mit am ehesten vergleichbaren
Eigenschaften weist eine Grundstücksfläche von ... m2 und eine Wohnfläche von ... m2
auf. Weil die streitbetroffene Villa wie gesagt nicht auf die Bedürfnisse des Marktes,
sondern der Pflichtigen ausgerichtet ist, liegt die vom Experten geschätzte Netto-
Marktmiete 2015 mit Fr. 564'000.-/Jahr weit unter der von ihm angenommenen Kos-
tenmiete von Fr. 846'336.-/Jahr.
Ein potenzieller Mieter wäre aufgrund der besonderen Gestaltung des Gebäu-
des und der Innenaufteilung der Räume nicht bereit, einen kostendeckenden Mietzins
zu bezahlen. Abgesehen davon zieht eine sehr solvente Person den Eigentumserwerb
einem Mietverhältnis regelmässig vor. Wenn das Verwaltungsgericht festhält, dass der
Verzicht des Eigentümers auf eine kostendeckende Bruttorendite wegen der Aussicht
auf eine künftige Wertsteigerung, die sich bei der späteren Veräusserung realisieren
lasse, nicht gegen die Berücksichtigung des Marktmietwerts spreche, greift dieses Ar-
gument im vorliegenden Fall kaum. Zwar darf nach allgemeiner Erfahrung davon aus-
gegangen werden, dass der Landwert des Grundstücks Kat.-Nr. 2 ansteigt. Dem steht
jedoch nach einleuchtender Feststellung des Experten – neben der Altersentwertung
des Gebäudes – der Umstand entgegen, dass für diese auf die speziellen Bedürfnisse
der Pflichtigen zugeschnittene Villa – wenn überhaupt – ein schwieriger Markt besteht.
Denn ein entsprechend zahlungskräftiger Interessent dürfte der Erstellung eines auf
die eigenen Wünsche abgestimmten Objekts den Vorzug vor dem Erwerb der Villa G
geben.
Aufgrund dieser Erwägungen ist mit dem kantonalen Steueramt die Kosten-
miete als massgeblich zu betrachten.
c) aa) Bei der Ermittlung der Kostenmiete schliesst sich der Experte weitest-
gehend der Berechnung des kantonalen Steueramts in den Einspracheentscheiden
(vorne E. 2b/aa) an; lediglich bei der Abschreibung auf dem Gebäude, welche die Vor-
instanz mit 2% bemisst, hält er einen Ansatz von nur 1% für angemessen.
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bb) Hinsichtlich der Kostenmiete beharrt das kantonale Steueramt in seiner
Stellungnahme zum Gutachten an der im Einspracheentscheid angewendeten Ab-
schreibung von 2%. Überdies werde im Gutachten – anders als bei der Kostenmiete
üblich – auf die Äufnung eines Erneuerungsfonds für periodische Sanierungen/Gross-
renovationen verzichtet. Stattdessen wäre es angemessen, Einlagen von 1% zu be-
rücksichtigen. Demgegenüber rügen die Pflichtigen, dass der Experte die Wertsteige-
rung des Landes zu Unrecht ausblende. Diese müsse zwingend hinzugerechnet
werden, und zwar in einer vom Gericht dem Gutachter vorgegebenen Bandbreite. Weil
dies vorliegend unterblieben sei, resultiere ein zu hoher Kostenmietwert.
cc) Die Parteien stellen grundsätzlich nicht in Abrede, dass der Experte im
Rahmen des bei der komplexen streitbetroffenen Liegenschaft Möglichen den Sach-
verhalt umfassend untersucht hat und methodisch korrekt vorgegangen ist. Es besteht
daher kein Anlass, an der Schätzung grundsätzlich zu zweifeln. Abgesehen von der in
E. 3b zuvor beurteilten Grundsatzfrage, ob auf die Markt- oder Kostenmiete abzustel-
len sei, betrifft der Streit vergleichsweise geringe Unterschiede bei einzelnen Schät-
zungsfaktoren. Mit dem Sachverständigen ist anzunehmen, dass bei den Gebäulichkei-
ten ein stetiger Wertverlust eintritt, der wegen der objektspezifisch beeinträchtigten
Verkäuflichkeit über die normale Altersentwertung hinausgehen dürfte. Indem der Ex-
perte die Abschreibung auf dem Gebäude trotzdem anstelle von 2% wie in den Ein-
spracheentscheiden auf 1% festgesetzt hat, ist er den Pflichtigen diesbezüglich entge-
gengekommen. Die vom kantonalen Steueramt erst in der Stellungnahme zum
Gutachten postulierte Äufnung eines Erneuerungsfonds von 1% für Grossrenovationen
ist auch bei einem luxuriösen Einfamilienhaus unüblich. In den letzten Jahrzehnten hat
der Wert von Bauland auf längere Sicht betrachtet ständig zugenommen. Am vorlie-
gend massgebenden Bewertungsstichtag Ende 2015 zeigten die Immobilienpreise in E
nach einem kräftigen Anstieg ab dem Jahr 2000 eine stagnierende Tendenz
(www.statistik.zh.ch/bodenpreise); angesichts des Bevölkerungswachstums bei gleich-
zeitiger Knappheit des Angebots an Bauland dürfte sich der Preisanstieg künftig fort-
setzen. Gleichwohl verbleibt eine erhebliche Bewertungsunsicherheit, insbesondere im
Segment der Luxusobjekte. Neben gesellschaftlichen Veränderungen sind ungewisse
konjunkturelle Aussichten und Änderungen der Rechtsordnung zu erwähnen, welche
den Wert von Immobilien nachhaltig beeinflussen können. In Anbetracht all dieser un-
gewissen Faktoren rechtfertigt es sich, für die Schätzung der Kostenmiete im streitbe-
troffenen Jahr 2015 auf die Expertise abzustellen.
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2 DB.2018.33 2 ST.2018.43
dd) Nach dem Gesagten ergibt sich gemäss zutreffender Berechnung des
Gutachters eine Kostenmiete von Fr. 846'336.- für das Jahr 2015 bzw. für den hier
massgebenden Zeitraum von ... Monaten eine solche von Fr. 740'544.-.
4. Somit vermindert sich die den Pflichtigen zugeflossene geldwerte Leistung
statt eines in den Einspracheentscheiden angenommenen Betrags von Fr. 607'160.-
auf Fr. 452'544.- (= Fr. 740'544.- [Kostenmiete] ./. Fr. 288'000.- [tatsächlich bezahlte
Miete]) Dies führt in teilweiser Gutheissung der Beschwerde zur Ermässigung des
steuerbaren Einkommens bei der direkten Bundessteuer auf Fr. 387'100.-. Desglei-
chen ist der Rekurs teilweise gutzuheissen. Das steuerbare Einkommen ist auf
Fr. 536'900.- zu senken (davon Ertrag aus qualifizierter Beteiligung Fr. 452'500.-; satz-
bestimmend Fr. 565'900.-). Das steuerbare Vermögen beläuft sich gemäss Ein-
spracheentscheid auf Fr. ... (satzbestimmend Fr. ...).
5. Bei diesem Prozessausgang sind die Kosten des Beschwerde-/Rekurs-
verfahrens je zu 11/40 den Pflichtigen, unter solidarischer Haftung eines jeden für
11/20, und zu 9/20 der Beschwerdegegnerin/dem Rekursgegner aufzuerlegen (Art. 144
Abs. 1 DBG bzw. 151 Abs. 1 StG). Den überwiegend unterliegenden Pflichtigen steht
keine Parteientschädigung zu (Art. 144 Abs. 4 DBG i.V.m. Art. 64 Abs. 1 - 3 des Bun-
desgesetzes über das Verwaltungsverfahren vom 20. Dezember 1968 bzw. § 152 StG
i.V.m. § 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959).