Decision ID: 7410ab27-e9e3-4313-a528-08f0bde238cc
Year: 2013
Language: de
Court: ZH_OG
Chamber: ZH_OG_001
Canton: ZH
Region: Zürich
Law Area: civil_law

betreffend Forderung
Berufung gegen ein Urteil des Bezirksgerichtes Zürich, 4. Abteilung, vom 30. Oktober 2012 (CG110021)
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Rechtsbegehren: (Urk. 2/1 S. 2)
"Der Beklagte sei zu verpflichten, den Klägern CHF 38'930.75 zu , zuzüglich Zins zu 5% auf CHF 38'348.45 vom 23. Dezember 2009 bis 5. März 2010 und auf CHF 38'930.75 ab 6. März 2010, unter - und Entschädigungsfolge (zuzüglich Mehrwertsteuer und  Kosten von CHF 525.00) zulasten des Beklagten."
Urteil des Bezirksgerichtes Zürich, 4. Abteilung, vom 30. Oktober 2012:
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Entscheidgebühr wird auf Fr. 4'660.– (Pauschalgebühr) festgesetzt. All-
fällige weitere Auslagen bleiben vorbehalten.
3. Die Gerichtskosten werden den Klägern auferlegt.
4. Die Kläger werden verpflichtet, dem Beklagten eine Parteientschädigung
von Fr. 9'666.91 (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen.
(5./6. Mitteilungen, Rechtsmittel)
Berufungsanträge:
der Kläger und Berufungskläger (Urk. 28 S. 2):
"1. Der Beklagte/Berufungsbeklagte sei zu verpflichten, den Klägern/Berufungs-
klägern in teilweiser Gutheissung der Klage und entsprechender Änderung von Dispositiv Ziff. 1 des angefochtenen Urteils CHF 26'930.00 zu zahlen, zuzüglich Zins zu 5% seit 23. Dezember 2009.
2. Die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens seien in teilweiser Änderung
von Dispositiv Ziff. 3 des Urteils der Vorinstanz zu 31% den Klägern/ und zu 69% dem Beklagten/Berufungsbeklagten aufzuerlegen.
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3. Der Beklagte/Berufungsbeklagte sei zu verpflichten, den Klägern/ unter Aufhebung von Dispositiv Ziff. 4 des Urteils der Vorinstanz  reduzierte Parteientschädigung von CHF 4'196.25 (Mehrwertsteuer und Kosten des friedensrichterlichen Sühnverfahrens von CHF 525.00 ) zu zahlen.
4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zuzüglich Mehrwertsteuer) für das
Berufungsverfahren zulasten des Beklagten/Berufungsbeklagten."
des Beklagten und Berufungsbeklagten (Urk. 34 S. 2):
"1. Die Klage sei vollumfänglich abzuweisen.
2. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich 8 % Mehrwertsteu-
er zulasten der Kläger."

Erwägungen:
I.
Der Beklagte hat den Klägern mit Kaufvertrag vom 23. Dezember 2009 die
Liegenschaften C._-Strasse ... und ... in D._/ZH verkauft. Die Kläger
machen einen Minderungsanspruch nach Art. 197 ff. OR geltend, weil das
Kaufobjekt nur über sieben statt der in der Verkaufsdokumentation angegebenen
acht Einstellplätze verfüge, was zu jährlichen Mindereinnahmen von Fr. 1'500.–
führe. Der Beklagte ist der Auffassung, dass die korrekte Anzahl Einstellplätze
aus dem Mieterspiegel ersichtlich gewesen sei und die Kläger von einem Mieter-
trag ausgegangen seien, der sieben Einstellplätze umfasse.
II.
Die Klage wurde am 12. Juli 2010 beim Bezirksgericht Bülach anhängig ge-
macht (Urk. 2/1) und von diesem mit Verfügung vom 24. Januar 2011 an das Be-
zirksgericht Zürich überwiesen (Urk. 1). Für den weiteren Prozessverlauf am Be-
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zirksgericht Zürich kann auf das erstinstanzliche Urteil verwiesen werden (Urk. 29
S. 2 f.). Die Kläger haben gegen dieses fristgerecht am 4. Dezember 2012 Beru-
fung erhoben (Urk. 28). Die ihnen auferlegte Prozesskaution ist rechtzeitig geleis-
tet worden (Urk. 32). Die Berufungsantwort datiert vom 15. Februar 2013 (Urk.
334). Sie wurde den Klägern mit Verfügung vom 27. Februar 2013 zugestellt (Urk.
37). Ein weiterer Schriftenwechsel fand nicht statt.
III.
1. Auf den 1. Januar 2011 ist die neue Schweizerische Zivilprozessordnung
in Kraft getreten. Gemäss Art. 404 Abs. 1 ZPO gilt für Verfahren, die bei Inkrafttre-
ten der Zivilprozessordnung rechtshängig sind, das bisherige Verfahrensrecht bis
zum Abschluss vor der betroffenen Instanz. Für die Rechtsmittel gilt das Recht,
das bei der Eröffnung des Entscheides in Kraft ist (Art. 405 Abs. 1 ZPO). Dem-
nach ist vorliegend für das Berufungsverfahren die Schweizerische Zivilprozess-
ordnung (ZPO) anwendbar. Demgegenüber hatte die Vorinstanz die bisherigen
Bestimmungen der ZPO/ZH und des GVG/ZH anzuwenden (Urk. 29 S. 3). Soweit
sich im Rahmen der Überprüfung des vorinstanzlichen Entscheids Fragen der
Anwendung von Verfahrensregeln stellen, ist zu prüfen, ob die Vorinstanz die im
Zeitpunkt der Entscheidfällung geltenden Normen richtig angewendet hat; eine
Rückwirkung des neuen Rechts findet nicht statt.
2. Mit Berufung kann unrichtige Rechtsanwendung und unrichtige Feststel-
lung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). In der Berufungs-
schrift sind die Behauptungen bestimmt und vollständig aufzustellen. Zudem
muss sie – im Gegensatz zur Klageschrift – nicht nur eine tatsächliche, sondern
auch eine rechtliche Begründung enthalten. Zwar prüft die Berufungsinstanz nicht
nur die geltend gemachten Rügen (Rügeprinzip). Der Berufungskläger hat sich
aber mit der Begründung des erstinstanzlichen Entscheids auseinanderzusetzen;
das Gericht muss den angefochtenen Entscheid nicht von sich aus auf Mängel
untersuchen, es sei denn, der Sachverhalt sei geradezu willkürlich festgestellt
worden oder das Recht sei geradezu willkürlich angewandt worden (Reetz/Theiler
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in: ZPO-Komm. Sutter-Somm et al., 2. A., Art. 311 N 36 f.). Aufgrund der umfas-
senden Überprüfungsbefugnis ist die Berufungsinstanz nicht an die mit den Rü-
gen vorgebrachten Argumente oder an die Erwägungen der Vorinstanz gebun-
den, sie kann die Rügen auch mit abweichenden Erwägungen gutheissen oder
abweisen.
3. Im Berufungsverfahren können neue Tatsachen nur noch berücksichtigt
werden, wenn diese ohne Verzug vorgebracht wurden und wenn sie trotz zumut-
barer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (Art.
317 Abs. 1 ZPO).
4. Die Einlegung der Berufung hemmt den Eintritt der Rechtskraft nur im
Umfang der Anträge (Art. 315 Abs. 1 ZPO). Die nicht angefochtenen Teile des Ur-
teils werden demnach von Bundesrechts wegen formell rechtskräftig und voll-
streckbar.
Die Kläger hatten ursprünglich auch Forderungen wegen Feuchtigkeitsschä-
den und wegen eines gekündigten Parkplatzes erhoben und einen Betrag von
Fr. 38'930.75 (nebst Zinsen) eingeklagt. Im Berufungsverfahren sind diese Forde-
rungen nicht mehr Prozessthema, da die Kläger deren Abweisung durch die Vor-
instanz akzeptiert haben (Urk. 28 S. 3). Die Klageabweisung im Fr. 26'930.–
nebst 5 % Zins seit 23. Dezember 2009 übersteigenden Betrag ist daher mit Ein-
gang der Berufungsantwort des Beklagten am 19. Februar 2013 rechtskräftig ge-
worden (vgl. zum Zeitpunkt Reetz/Hilber in: ZPO-Komm. Sutter-Somm et al.,
2. A., Art. 315 N 6; Frank/Sträuli/Messmer, Kommentar zur zürcherischen Zivil-
prozessordnung, 3. A., Zürich 1997, § 260 N 2). Dies ist vorzumerken.
IV.
1. a) Die Vorinstanz hat in tatsächlicher Hinsicht festgehalten, es sei unum-
stritten, dass die bei den Akten liegende Verkaufsdokumentation (Urk. 2/4/2b)
abweichende Angaben über die Anzahl der zur Liegenschaft gehörenden Ein-
stellplätze enthalte. Auf Seite 1 sei die Rede von deren acht, während sich aus
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dem auf Seite 12 aufgeführten Mieterspiegel nur sieben, allerdings allesamt ver-
mietete Einstellplätze ergäben. Auf dem detaillierten Mieterspiegel (Urk. 2/4/6)
wiederum könnten deren acht gezählt werden. Aus den beidseitigen Parteivor-
bringen ergebe sich jedoch, dass in Wirklichkeit nur sieben Einstellplätze vorhan-
den seien (Urk. 29 S. 7 f.). Bei genauer Betrachtungsweise des Mieterspiegels
per tt.mm.200X (Urk. 2/4/6) ergebe sich, dass von den dort aufgeführten insge-
samt acht Einstellplätzen einer, Nr. 1..., mit einem Mietzinsbetreffnis von
Fr. 125.– doppelt enthalten sei. Beim Einstellplatz Nr. 2... sei keine Miete ver-
merkt; es handle sich offensichtlich um den dem Hauswart zum Abstellen seiner
Geräte überlassenen Platz. Damit ergebe sich, dass von den insgesamt sieben
zum Kaufobjekt gehörenden Einstellplätzen im Zeitpunkt der Eigentumsübertra-
gung sechs vermietet bzw. vermietbar gewesen seien. Bei den Klägern solle auf-
grund der Verkaufsdokumentation sowie des detaillierten Mieterspiegels der Ein-
druck entstanden sein, dass es acht Einstellplätze seien (Urk. 29 S. 10).
Diese Ausführungen wurden im Berufungsverfahren grundsätzlich von kei-
ner Partei gerügt (vgl. u.a. Urk. 28 S. 14; Urk. 34 S. 3 f.). Der Beklagte hatte aller-
dings bereits vor Vorinstanz geltend gemacht, die Kläger hätten die Liegenschaft
besichtigt und seien in Kenntnis sämtlicher Fakten, auch bezüglich der Anzahl
Tiefgaragenplätze, bereit gewesen, den entsprechenden Kaufpreis zu bezahlen
(Urk. 23 S. 4). In der Berufungsantwort schrieb der Beklagte dann, die Kläger hät-
ten anlässlich des Augenscheins die Garage und die Einstellplätze inspiziert. Im
Rahmen der den Käufern obliegenden, durchschnittlichen Aufmerksamkeit hätten
sie zweifellos feststellen können und müssen, dass effektiv sieben Einstellplätze
in der Garage vorhanden gewesen seien. Der Sachverhaltsdarstellung der Vor-
instanz werde insofern widersprochen, als dass den Klägern die Zahl der sieben
Einstellplätze nicht bekannt gewesen sein soll (Urk. 34 S. 4). Ob dies so war,
kann aber letztlich offenbleiben, wie sich aus den nachfolgenden Ausführungen
ergibt.
b) In der Folge prüfte die Vorinstanz, ob es sich bei acht Einstellplätzen und
dem daraus resultierenden Mietertrag um eine Zusicherung des Verkäufers han-
delte, auf welche die Kläger vertrauen durften, und bejahte die Frage zunächst,
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nachdem sie die Verkaufsdokumentation und den detaillierten Mieterspiegel im
Zusammenhang mit der vorgenommenen Besichtigung der Tiefgarage nach Ver-
trauensprinzip ausgelegt hatte (Urk. 29 S. 11 f.). Aufgrund der im Kaufvertrag ent-
haltenen Klausel ("Die veräussernde Partei hat auch ausserhalb dieses Vertrages
keine Zusicherungen für die Vertragsobjekte abgegeben."; Urk. 2/4/1 Ziff. 4) kam
die Vorinstanz zum Schluss, dass sich mangels Zusicherung von Eigenschaften
keine Haftung des Beklagten für Mängel ergebe. Gemäss Kaufvertrag vom
23. Dezember 2009 hätten die Kläger mit den Liegenschaften C._-Strasse ...
und ... in D._ je 1/6 Miteigentum an der Einstellgarage (subjektiv-dingliche
Verbindung zu GrBl ..., Kat. Nr. ...) erworben (act. 2/4/1 S. 2 f.). Der Beklagte ha-
be seine aus dieser Vertragsbestimmung entstehende Verpflichtung vollumfäng-
lich erfüllt. Vom Bestehen weitergehender Vereinbarungen und Zusicherungen,
insbesondere dass der Miteigentumsanteil an der Einstellhalle von gesamthaft ei-
nem Drittel acht Einstellplätzen entspreche oder dass ein bestimmter Vermie-
tungsertrag erzielt worden sei, sei nicht auszugehen. Angesichts der korrekten
Vertragserfüllung bestehe kein Raum für die Annahme einer Gewährleistungs-
pflicht seitens des Beklagten (Urk. 29 S. 15 und 16). Die Freizeichnungsklausel
sei gemäss Kaufvertrag ungültig, wenn die veräussernde Partei der erwerbenden
Partei die Gewährsmängel absichtlich oder grobfahrlässig bzw. arglistig ver-
schwiegen habe. Auch nach der Darstellung der Kläger dürfte dem Beklagten
nicht bekannt gewesen sein, dass statt acht lediglich sieben Einstellplätze vor-
handen gewesen seien. Im Besonderen sei dem Beklagten aber der Irrtum der
Kläger über die effektive Anzahl von Parkplätzen nicht bewusst gewesen. Den
Klägern selber solle nach eigener Darstellung bei der Besichtigung der Einstell-
plätze angesichts der Belegung eines Platzes mit Hauswartgeräten klar geworden
sein, warum auf dem Mieterspiegel in der Verkaufsdokumentation nur sieben
vermietete Plätze aufgeführt gewesen seien. Sie hätten danach kein Bedürfnis
gehabt nachzufragen; umgekehrt sei infolgedessen eine Aufklärung seitens des
Beklagten unterblieben. Er habe nicht davon ausgehen müssen, dass die vorhan-
dene Anzahl Einstellplätze für die Kläger einen wesentlichen Punkt gebildet habe
und eine Korrektur der (schliesslich nicht zugesicherten) Falschangabe in der
Verkaufsdokumentation nötig gewesen sei (Urk. 29 S. 17 und 20). Die Frage nach
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einer willentlichen Täuschung könne offengelassen bleiben, weil dem Beklagten
Grobfahrlässigkeit vorzuwerfen sei, wenn ihm die Anzahl Einstellplätze nicht be-
wusst gewesen sei. Namentlich hätte er Kenntnis davon haben müssen, dass –
und dies seit offenbar geraumer Zeit – lediglich für sechs nutzbare statt für sieben
Einstellplätze Mietzinsen bezahlt worden seien. Wenngleich keine Zusicherung
über die Anzahl Einstellplätze abgegeben und diesbezüglich der Kaufvertrag kor-
rekt erfüllt worden sei, müsse die Frage gestellt werden, ob (hinsichtlich der er-
warteten Mietzinseinnahmen) eine Abweichung vorliege, die den Wert oder die
Tauglichkeit der Mietliegenschaft zum vorausgesetzten Gebrauch aufhebe oder
erheblich mindere (Urk. 29 S. 22 f.). In Bezug auf den zu erzielenden Netto-
Mietertrag ergäben sich aus der Abweichung der Vorstellungen der Kläger von
der effektiven Anzahl Garagenplätze lediglich geringfügige Auswirkungen. Die
Kläger hätten inzwischen die sieben zur Verfügung stehenden Einstellplätze ver-
mieten können. Sie erzielten damit jenen Mietertrag, welchen auch der Beklagte
in den Mieterspiegeln ausgewiesen habe. Zwar hätten sie eine andere Lösung
finden müssen, damit die Hauswartgeräte abgestellt werden könnten. Das sei
aufwandrelevant. Die Kosten hierfür könnten mit weiteren Grundeigentümern ge-
teilt werden. Die Kostenbeteiligung der Kläger dürfte angesichts ihres Miteigentü-
meranteils an der Einstellhalle bei einem Drittel eines Garagenplatzes liegen, mit-
hin Fr. 40.– oder wenig mehr betragen. Da demzufolge die von den Klägern be-
rechtigterweise vorausgesetzten Mietzinserträgnisse erzielt würden und lediglich
auf der (wiederum nicht zugesicherten) Aufwandseite geringfügige Mehrauslagen
anfielen, sei auch diesbezüglich von keiner erheblichen Verminderung im Wert
der Kaufsache auszugehen. Die Tauglichkeit zur Vermietung sei ebenfalls höchst
marginal eingeschränkt. Es bestehe daher für die Geltendmachung von Gewähr-
leistungs- und Schadenersatzansprüchen unter sämtlichen zu prüfenden rechtli-
chen Titeln keine Grundlage (Urk. 29 S. 28 f.).
2. a) Die Kläger vertreten die Ansicht, dass die Vorinstanz der Freizeich-
nungsklausel eine falsche Bedeutung zugemessen habe. Der Beklagte habe aus-
geführt, Freizeichnungsklauseln hätten im Allgemeinen die Funktion, dem Verkäu-
fer zu ermöglichen, seine Gewährleistung nicht für die uneingeschränkte Qualität
der Kaufsache erbringen zu müssen, weil er das Risiko von Mängeln selber nicht
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einschätzen könne. Insbesondere beim Verkauf von älteren Liegenschaften be-
stehe regelmässig ein entsprechendes Bedürfnis, weshalb im Regelfall jede Ge-
währleistung ausgeschlossen werde. Die Kläger hätten darauf hingewiesen, dass
es genau darum und nur darum gegangen sei: Der Beklagte habe nicht haften
sollen für bauliche Mängel, wie sie bei älteren Liegenschaften erfahrungsgemäss
zu Tage treten könnten. Weder der Beklagte noch die Kläger hätten nur ansatz-
weise daran gedacht, mit Ziff. 4 der weiteren Bestimmungen zum Kaufvertrag ei-
ne Haftung für die im Vorfeld des Vertragsschlusses zugesicherten Eigenschaften
der Kaufliegenschaften wegzubedingen. Der Beklagte habe dem in der Klagedup-
lik nicht widersprochen. Er habe lediglich festgehalten, da die Liegenschaft im
Verkaufszeitpunkt keine erkennbaren Mängel aufgewiesen habe und der Beklagte
auch keine Kenntnis von Mängeln gehabt habe, könnten vorliegend keine Ge-
währleistungs- oder Schadenersatzansprüche geltend gemacht werden. Massge-
bend für das Verständnis der Freizeichnungsklausel in Ziff. 4 des Kaufvertrages –
so die Kläger weiter – sei der übereinstimmende wirkliche Wille der Parteien. Den
Parteien sei bewusst gewesen, dass bei älteren Liegenschaften das Risiko von la-
tenten, im Zeitpunkt des Verkaufs noch nicht erkannten Mängeln bestehe. Dieses
Risiko habe der Beklagte mit Ziff. 4 des Kaufvertrages wegbedingen wollen und
seien die Kläger bereit gewesen zu übernehmen. Eine Wegbedingung der Haf-
tung auch für zugesicherte Eigenschaften, das heisst konkret die Zahl der Ab-
stellplätze in der Tiefgarage und die daraus resultierenden Mietzinseinnahmen,
habe nie zur Diskussion gestanden und hätten weder der Beklagte noch die Klä-
ger gewollt. Der Wortlaut der Freizeichnungsklausel spreche nicht gegen dieses
gemeinsame Verständnis der Parteien. Ziff. 4 des Kaufvertrages besage nicht,
der Beklagte wolle auch für die im Vorfeld der öffentlichen Beurkundung abgege-
benen Zusicherungen nicht haften, lehne also auch für die abgegebenen Zusiche-
rungen eine Gewährleistung ab (Urk. 28 S. 22 f.).
b) Der Beklagte hat die vom Kläger zitierten Äusserungen im Zusammen-
hang mit erkennbaren Mängeln gemacht und darauf hingewiesen, dass im Kauf-
vertrag festgehalten worden sei, die Kläger würden die Vertragsobjekte in dem
ihnen bekannten, gegenwärtigen Zustand übernehmen. Sodann sei ausdrücklich
statuiert worden, dass der Beklagte keine Reparatur- und Unterhaltsarbeiten vor-
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zunehmen habe (Urk. 2/11 S. 7). Dies ist nachvollziehbar, weil vor Vorinstanz
auch Feuchtigkeitsschäden Prozessthema waren. Die Freizeichnungsklausel be-
gnügt sich aber nicht damit, "jede Gewährspflicht (Haftung) der veräussernden
Partei für Rechts- und Sachmängel an den Vertragsobjekten im Sinne des OR"
aufzuheben, "soweit in diesem Vertrag nichts anderes vereinbart ist." Vielmehr
enthält sie den bereits zitierten Zusatz: "Die veräussernde Partei hat auch aus-
serhalb dieses Vertrages keine Zusicherungen für die Vertragsobjekte abgege-
ben." (Urk. 2/4/1 Ziff. 4). Daraus hat die Vorinstanz zutreffend geschlossen, dass
für Zusicherungen ausserhalb des Vertrages kein Raum bestand. Eine Beschrän-
kung auf Baumängel enthält die Vertragsbestimmung nicht. Aufgrund des klaren
Wortlauts besteht auch kein Anlass für eine restriktive Auslegung und die Anwen-
dung der Unklarheitenregel (Urk. 28 S. 23 f.). Die Kläger haben denn auch nicht
dargelegt, welche Zusicherungen des Beklagten in Bezug auf Baumängel mit der
Klausel hätten erfasst werden sollen. Die Kläger hatten vor Vorinstanz zudem
nicht behauptet, es sei der übereinstimmende tatsächliche Wille der Parteien ge-
wesen, die Klausel auf Baumängel zu beschränken. Eine entsprechende neue
Behauptung im Berufungsverfahren wäre unzulässig.
Zusicherungen sind formfrei möglich (BSK OR I-Honsell, Art. 197 N 15; BGE
73 II 220), doch können die Parteien zur Rechtssicherheit einen Formvorbehalt
vereinbaren (Keller/Siehr, Kaufrecht, 3. A., Zürich 1995, S. 74; Binder/Vetter,
Freizeichnung von Gewährleistungsansprüchen beim Grundstückkauf unter be-
sonderer Berücksichtigung öffentlich-rechtlicher Normen, AJP 2007 S. 688), was
die Parteien vorliegend getan haben. Es liegt daher keine Zusicherung des Be-
klagten bezüglich der Mieteinnahmen und – damit verbunden – der Anzahl Ein-
stellplätze vor.
3. a) Die Kläger sind der Auffassung, der Beklagte könne sich nicht auf die
Freizeichnungsklausel berufen, weil er die Kläger absichtlich getäuscht habe. Je-
denfalls aber müsse dem Beklagten Grobfahrlässigkeit vorgeworfen werden. Der
Beklagte hätte Kenntnis davon haben müssen, dass – und dies seit offenbar ge-
raumer Zeit – lediglich für sechs nutzbare statt für sieben Einstellplätze Mietzin-
sen bezahlt worden seien. Die Vorinstanz habe festgehalten, in Ziff. 4 des Kauf-
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vertrages werde ausdrücklich auch auf Art. 100 Abs. 1 OR, das heisst darauf hin-
gewiesen, dass die Vereinbarung betreffend Wegbedingung der Gewährleistung
auch dann ungültig sei, wenn die veräussernde Partei der erwerbenden Partei die
Gewährsmängel grobfahrlässig verschwiegen habe. Der Beklagte könne sich mit-
hin bezüglich der zugesicherten Zahl der Abstellplätze in der Tiefgarage und den
daraus resultierenden Mietzinseinnahmen auch dann nicht auf die Freizeich-
nungsklausel in Ziff. 4 des Kaufvertrages berufen, wenn ihm "nur" Grobfahrlässig-
keit und nicht absichtliche Täuschung vorgeworfen werden könne. Es sei wider-
sprüchlich und falsch, wenn die Vorinstanz argumentiere, der Beklagte habe mit
der Freizeichnungsklausel auch die Haftung für die zugesicherten Eigenschaften
"Anzahl Einstellplätze und daraus resultierenden Mietertrag" gültig wegbedungen.
b) Zu prüfen ist, ob die Beschränkung der Freizeichnungsklausel gemäss
Art. 100 Abs. 1 OR und Art. 199 OR auf die Anzahl Einstellplätze und den Mieter-
trag anwendbar ist. Mit der Freizeichnungsklausel vereinbaren die Vertragspartei-
en, dass die eine Partei von den nachteiligen Rechtsfolgen, die das Gesetz zum
Schutz der anderen Partei als zivilrechtliche Sanktion vertraglicher oder ausser-
vertraglicher Schädigungen vorsieht, nicht so, wie es das Gesetz vorschreibt, be-
troffen wird (Lörtscher, Vertragliche Haftungsbeschränkungen im schweizerischen
Kaufrecht, Diss. Zürich 1977, S. 6). Mit der Freizeichnungsklausel wird die Haf-
tung des Verkäufers ausgeschlossen oder zumindest eingeschränkt (Rüegg, Zu-
sicherung und Freizeichnung, in: Der Grundstückkauf, Beiträge der Weiterbil-
dungsseminare der Stiftung Schweizerisches Notariat vom 20. Januar 2009 in Zü-
rich und Lausanne, Zürich 2010, S. 188). Zusicherung von Eigenschaften und
Wegbedingung der Gewährleistung im Falle des Fehlens der betreffenden Eigen-
schaften schliessen sich im Tatbestand aus (Schönle/Higi, Zürcher Kommentar,
N 54 zu Art. 199 OR und N 83 zu Art. 197 OR; BGE 109 II 24), worauf auch die
Kläger vor Vorinstanz hingewiesen haben (Urk. 14 S. 18). In BGE 109 II 24 hatte
der Verkäufer auf dem Vertragsformular einen bestimmten Kilometerstand des
Occasionsautos zugesichert (s. den Sachverhalt in Praxis 72 Nr. 145). Das Bun-
desgericht liess die Freizeichnungsklausel (welche die gesetzlichen Gewährleis-
tungsansprüche {Wandelung und Minderung} sowie den Ersatz eines aus der
mangelhaften Lieferung irgendwie entstandenen Schadens ausschloss) nicht gel-
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ten. Dieser Fall ist mit dem vorliegenden nicht vergleichbar, wo Zusicherungen
ausserhalb des öffentlich beurkundeten Kaufvertrags ausgeschlossen sind. Hier
braucht sich der Beklagte nicht auf die Freizeichnungsklausel zu berufen, da der
behauptete Mangel eine nicht zugesicherte Eigenschaft beschlägt. Der Beklagte
haftet nach Art. 197 OR von vornherein nicht.
4. Die Vorinstanz hat geprüft, ob der nach Vorstellung der Kläger fehlende
achte Einstellplatz und geringere Mietertrag den Wert der gekauften Sache im
Sinne von Art. 197 OR erheblich mindert. Sie hat dazu ausgeführt, das Vorhan-
densein eines achten Einstellplatzes sei vom Beklagten nicht zugesichert worden.
Aber auch in Bezug auf den zu erzielenden Netto-Mietertrag ergäben sich aus der
Abweichung der Vorstellungen der Kläger von der effektiven Anzahl Garagenplät-
ze lediglich geringfügige Auswirkungen. Die Kläger hätten inzwischen die sieben
zur Verfügung stehenden Einstellplätze vermieten können. Sie erzielten damit je-
nen Mietertrag, welchen auch der Beklagte in den Mieterspiegeln ausgewiesen
habe. Zwar hätten die Kläger eine andere Lösung finden müssen, damit die
Hauswartgeräte abgestellt werden könnten. Das sei aufwandrelevant. Die Kosten
hierfür könnten mit weiteren Grundeigentümern geteilt werden. Die Kostenbeteili-
gung der Kläger dürfte angesichts ihres Miteigentümeranteils an der Einstellhalle
bei einem Drittel eines Garagenplatzes liegen, mithin Fr. 40.– oder wenig mehr
betragen. Da demzufolge die von den Klägern [berechtigterweise] vorausgesetz-
ten Mietzinserträgnisse erzielt würden und lediglich auf der (wiederum nicht zuge-
sicherten) Aufwandseite geringfügige Mehrauslagen anfielen, sei auch diesbezüg-
lich von keiner erheblichen Verminderung im Wert der Kaufsache auszugehen.
Die Tauglichkeit zur Vermietung sei ebenfalls höchst marginal eingeschränkt
(Urk. 29 S. 28 f.).
Diese Erwägungen haben die Kläger in der Berufungsbegründung nicht ge-
rügt. Selbst wenn die Kläger einen achten Einstellplatz und den im Mieterspiegel
aufgeführten Mietertrag hätten voraussetzen dürfen, würde es daher an einer er-
heblichen Minderung des Wertes der Sache im Sinne von Art. 197 OR fehlen.
5. Die Klage ist somit auch insoweit abzuweisen, als die vorinstanzliche Kla-
geabweisung nicht in Rechtskraft erwachsen ist.
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V.
Ausgangsgemäss werden die Kläger für beide Instanzen kosten- und ent-
schädigungspflichtig. Die erstinstanzliche Entscheidgebühr blieb unangefochten
und ist zu bestätigen. Bezüglich der den Klägern auferlegten Parteientschädigung
haben diese darauf hingewiesen, dass der Rechtsvertreter des Beklagten an der
Referentenaudienz vom 14. September 2011 entgegen den vorinstanzlichen Aus-
führungen nicht teilgenommen habe, weshalb die Parteientschädigung bei vollum-
fänglicher Klageabweisung auf maximal Fr. 7'477.50 (Grundgebühr Fr. 5'982.– +
Zuschlag 25 %) statt auf Fr. 9'666.91 zu bemessen wäre (Urk. 28 S. 30). Diese
Ausführungen blieben im Berufungsverfahren unbestritten (Urk. 34 S. 11), wes-
halb die Kläger zu verpflichten sind, dem Beklagten für das erstinstanzliche Ver-
fahren eine Parteientschädigung von Fr. 7'477.50 zuzüglich 7,6 % Mehrwertsteu-
er auf Fr. 5'982.– und 8 % auf Fr. 1'495.50 zu bezahlen. Für das Berufungsverfah-
ren ist die Entscheidgebühr auf Fr. 3'700.– und die Parteientschädigung in An-
wendung von § 4 Abs. 1 und § 13 Abs. 2 der Anwaltsgebührenverordnung vom 8.
September 2010 auf Fr. 2'600.– zuzüglich 8 % Mehrwertsteuer festzusetzen. Die
Korrektur der erstinstanzlichen Parteientschädigung um rund Fr. 1'615.– ent-
spricht bei einem Streitwert von Fr. 28'545.– (Fr. 26'930.– + Fr. 1'615.–) nur rund
5,5 % und ist daher bei der Kosten- und Entschädigungsregelung zu vernachläs-
sigen.