Decision ID: bf6f4641-9ddd-457f-ab9f-d50496dd386d
Year: 2014
Language: fr
Court: VD_TC
Chamber: VD_TC_031
Canton: VD
Region: Région lémanique
Law Area: public_law

Vu les faits suivants
A. La société Semi Sàrl, active dans le domaine immobilier, est propriétaire du bien-fonds n° 824 de la Commune de Grandson, d'une superficie de 2'362 m2. Une villa comprenant trois appartements ainsi qu'un garage souterrain y ont été construits en 2012 et 2013. Laurence et Vincent Goye sont propriétaires de la parcelle contiguë, n° 2028, située au nord-ouest du bien-fonds n° 824 et bordant la route de Neuchâtel. La parcelle n° 2028 présente une superficie de 679 m2 et une habitation y est édifiée.
B. Le bien-fonds n° 2028 est issu de la division de la parcelle n° 824. Laurence et Vincent Goye l'ont acquis par contrat de vente immobilière conclu le 24 mai 2011 avec François Courvoisier, précédant propriétaire de la parcelle n° 824. Au moment de la conclusion de cette vente, Laurence et Vincent Goye avaient été informés du projet tendant à la construction d'une villa de trois appartements sur la parcelle n° 824. L'acte de vente prévoyait à cet égard les clauses suivantes:
" Engagement personnel de l’acheteur et du vendeur
Dès que le projet de fractionnement sera approuvé par la commune de Grandson, l’acheteur s’engage à céder, gratuitement, au vendeur ou à tout autre propriétaire de la parcelle 824 de Grandson, contiguë, la surface d’environ 121 m2 (cent vingt-et-un mètres carrés) figurant en jaune sur le plan émanant du géomètre Reto Barblan, à Fontanezier, daté du trois mai deux mille onze.
Une copie de ce plan, signée par les comparants, restera annexée aux présentes après avoir été légalisée.
Cet engagement est soumis aux conditions suivantes:
a) l’altitude de la toiture de la construction qui sera érigée sur la parcelle 824 de Grandson ne devra pas dépasser celle prévue dans le cadre de la première mise à l’enquête publique de juin deux mille dix ;
b) en contrepartie, le propriétaire de la parcelle 824 de Grandson devra constituer, en faveur de l’acheteur, une servitude d’usage de jardin portant sur la surface d’environ 298 m2 (deux cent nonante-huit mètres carrés), teintée en rose sur le plan émanant du géomètre Reto Barblan, à Fontanezier, daté du vingt-huit mars deux mille onze, ainsi qu’une servitude de passage à pied pour accéder à ce jardin.
Une copie de ce plan, signée par les comparants, restera également annexée aux présentes après avoir été légalisée.
Le prix de vente mentionné ci-après tient compte de la cession, ainsi que de la constitution de la servitude d’usage de jardin qui interviendront à titre gratuit.
La cession, ainsi que la constitution de la servitude d’usage de jardin devront intervenir au plus tard d’ici le vingt décembre deux mille quinze. Les frais seront à la charge du propriétaire de la parcelle 824 de Grandson.
Le vendeur s’oblige à faire reprendre cette obligation par tous acquéreurs successifs de la parcelle 824 de Grandson.
(...)
Constructions sur la parcelle contiguë (parcelle 824 de Grandson)
L’acheteur déclare savoir qu’il existe un projet de construction sur la parcelle 824 de Grandson.
A cet égard, il déclare renoncer:
- à toutes oppositions quelconques à ce projet à condition qu’il respecte l’altitude de la toiture, comme mentionnée ci-devant,
- à toutes prétentions quelconques contre le vendeur et/ou l’entreprise générale en raison des inconvénients qui pourraient résulter pour lui, tels que bruits, coupure momentanée du courant électrique, et cætera, à condition que l’entreprise générale pose des panneaux pleins de protection en bordure de la parcelle."
C. En septembre 2011, la société Semi Sàrl a déposé une demande de permis de construire (n° CAMAC 126'567) portant sur la construction sur la parcelle n° 824 d'une villa comprenant trois appartements ainsi qu'un garage souterrain. La construction projetée empiétant sur la parcelle n° 2028, notamment en ce qui concerne la rampe d'accès au garage souterrain, la demande de permis de construire a été signée non seulement par les représentants de la société Semi Sàrl, mais également par Laurence et Vincent Goye.
Ce projet a été mis à l'enquête publique du 8 octobre au 7 novembre 2011. Le 8 novembre 2011, la Municipalité de Grandson (ci-après: la municipalité) a délivré le permis de construire. Selon les plans déposés dans le cadre de cette procédure, la façade nord du bâtiment ne devait pas comporter d'ouverture, en dehors de la porte d'entrée. Toute la partie ouest de l'appartement situé au deuxième étage était destinée à accueillir le séjour et la cuisine, celle-ci étant prévue à l'angle nord ouest; deux chambres devaient être aménagées sur la partie est de l'appartement.
Le 5 septembre 2011, la société Semi Sàrl d'une part et Laurence et Vincent Goye d'autre part ont conclu une convention réglant différentes questions liées aux travaux à venir, en particulier celles relatives aux nuisances du chantier et à la remise en état des aménagements extérieurs à l'issue des travaux.
Par acte du 24 août 2012, Laurence et Vincent Goye ont cédé gratuitement à la société Semi Sàrl une surface de 121 m2, à détacher de la parcelle n° 2028, en exécution de l'engagement pris dans l'acte de vente du 24 mai 2011.
D. Au cours des travaux de construction sur la parcelle n° 824, soit en novembre 2012, Laurence et Vincent Goye ont constaté qu'une ouverture, correspondant à une porte-fenêtre, avait été réalisée sur la façade nord du bâtiment, contrairement à ce que les plans d'enquête prévoyaient. Ils ont alors fait part à la société Semi Sàrl de leur opposition à cette ouverture.
Le 31 janvier 2013, la société Semi Sàrl a déposé une demande de permis de construire complémentaire (n° CAMAC 137'765), tendant à régulariser les travaux déjà effectués. Cette demande comportait différentes modifications du projet initial, soit notamment l'ajout de deux fenêtres, dont celle réalisée sur la façade nord, la construction de murs de soutènement ainsi que plusieurs modifications intérieures. En ce qui concerne l'appartement prévu au deuxième étage, la répartition des pièces était fortement modifiée, deux chambres devant être aménagées au nord, dont une sur le côté nord-ouest. Celle-ci comportait deux ouvertures, soit une fenêtre à l'ouest et la porte-fenêtre précitée sur la façade nord. La cuisine et le séjour étaient désormais situés sur toute la partie sud de l'appartement. Les plans indiquaient également que l'entrée du bâtiment sur la façade nord serait précédée d'un porche d'entrée partiellement ouvert.
Ce projet a été mis à l'enquête publique du 16 février au 17 mars 2013. Le 21 février 2013, Laurence et Vincent Goye y ont formé opposition; à l'appui de celle-ci, ils ont soulevé trois éléments qui de leur point de vue ne correspondaient pas aux engagements pris par la société Semi Sàrl. Il s'agissait d'abord du fait qu'une partie du chemin d'accès ne respectait pas la servitude de passage inscrite au registre foncier, ensuite de la réalisation contraire aux règles de la bonne foi de la porte-fenêtre sur la façade nord et enfin du fait que les plans n'étaient pas conformes aux engagements pris s'agissant du talus situé entre les deux parcelles. Concernant le deuxième de ces points, ils ont précisé que lorsqu'ils avaient acquis leur maison, le promoteur leur avait promis que la construction ne comporterait pas de jour sur la façade nord.
Par courrier du 22 mars 2013, l'architecte mandaté par la société Semi Sàrl a exposé aux époux Goye que les modifications demandées par l'acquéreur de l'appartement du 2ème étage l'obligeaient à créer une fenêtre supplémentaire, afin de respecter les règlements en matière de surface vitrée. Par ailleurs, selon ce même courrier, la convention signée avec la société Semi Sàrl ne prévoyait pas l'interdiction de réaliser un jour sur la façade nord. Concernant le chemin d'accès et le talus, la société Semi Sàrl a précisé que les travaux de modification nécessaires avaient été accomplis, respectivement le seraient prochainement. Le 9 avril 2013, Laurence et Vincent Goye ont adressé une détermination complémentaire à la municipalité. A cette occasion, ils ont notamment exposé qu'ils n'auraient jamais donné leur accord à cette construction ni signé les plans initiaux si ceux-ci avaient prévu la réalisation d'une ouverture vitrée sur la façade nord. Dans une détermination adressée à la municipalité le 25 avril 2013, la société Semi Sàrl a réaffirmé n'avoir pris aucun engagement concernant une absence de fenêtre sur la façade nord et insisté sur le caractère réglementaire de cette ouverture.
E. Le 13 mai 2013, la municipalité a levé l'opposition formée par Laurence et Vincent Goye et délivré le permis de construire complémentaire. Dans un courrier adressé le même jour aux époux Goye, la municipalité a en substance justifié la levée de leur opposition, en ce qui concerne la création d'une fenêtre sur la façade nord, par le fait que son examen se limitait à la réglementation de droit public; celle-ci imposait en l'espèce de régulariser cet aménagement. La municipalité a précisé que les questions de droit privé demeuraient réservées et qu'à cet égard, la juridiction civile pouvait être saisie.
F. Contre cette décision, Laurence et Vincent Goye ont recouru le 14 juin 2013 auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal. Ils ont conclu à la réforme de cette décision, soit au refus de la demande de permis de construire complémentaire (n° CAMAC 137'765), et à ce qu'il soit ordonné à la société Semi Sàrl de condamner à ses propres frais la fenêtre réalisée sur la façade nord. Dans la motivation de leur recours, ils ont précisé que la décision attaquée n'était contestée que s'agissant de la fenêtre sur la façade nord, la société Semi Sàrl s'étant engagée à remédier aux autres problèmes soulevés dans l'opposition.
La municipalité s'est déterminée sur ce recours le 24 juillet 2013, concluant implicitement à son rejet. La société Semi Sàrl a déposé une détermination le 26 juillet 2013, concluant également à son rejet. Laurence et Vincent Goye ont déposé une détermination complémentaire le 26 août 2013. La société Semi Sàrl a fait de même le 11 septembre 2013.
G. Le 3 décembre 2013, la cour de céans et les parties ont pris part à une inspection locale, dont le procès-verbal retient en particulier ce qui suit:
" La Juge instructrice rappelle l'historique du dossier relatif à la construction édifiée sur la parcelle n° 824.
Vincent Goye expose qu'il n'a pas vu tout de suite la fenêtre ouverte sur la façade nord, dans la mesure où un container de chantier avait été placé devant celle-ci. Par la suite, Sebastiano Sipala [représentant de la société Semi Sàrl] lui avait déclaré que ce n'était plus son problème, dans la mesure où tout était vendu.
Patric Delay [architecte mandaté par la société Semi Sàrl] précise que cette fenêtre a été ajoutée pour permettre l'accès à la terrasse au nord. De plus, suite à la modification de la surface des pièces, la surface éclairante n'était plus suffisante. Initialement, cette pièce était plus petite. La fenêtre a été réalisée avant l'obtention d'une autorisation complémentaire, dans la mesure où elle apparaissait conforme à la réglementation applicable et pour permettre l'avancement des travaux.
S'agissant des modifications intérieures évoquées, la Juge instructrice indique que les plans relatifs à la mise à l'enquête principale devront être produits par l'autorité intimée.
Concernant la haie qui sépare la parcelle n° 824 de celle des recourants, Vincent Goye précise qu'il s'agit d'ifs qui viennent d'être plantés. Il expose par ailleurs que dans la mesure où il avait signé les plans, il n'avait pas à faire promettre qu'il n'y aurait pas de fenêtre à cet endroit.
Me Nicole relève que la signature des plans constituait uniquement une obligation liée au fait que la construction empiétait sur la parcelle des recourants.
Sebastiano Sipala précise que le container de chantier qui se trouvait devant la fenêtre n'a pas été placé à cet endroit dans le but de masquer cette ouverture; il était à cet emplacement depuis le début des travaux.
Vincent Goye expose que son épouse et lui-même n'auraient pas acheté cette maison s'ils avaient su qu'elle comporterait une telle ouverture au nord. Ils disposaient d'ailleurs des plans de construction au moment de la signature de l'acte et c'est sur cette base qu'ils ont acquis la parcelle. Actuellement, lorsqu'ils sont assis dans leur salon, ils voient cette fenêtre et peuvent être vus.
Me de Coulon précise que ses mandants n'ont pas agi en l'état sur le plan civil. Il précise également que les déclarations des constructeurs faites ce jour permettent de retenir que ceux-ci comptaient dès le départ aménager une terrasse privative au nord du bâtiment et réaliser un accès depuis l'intérieur.
Me Nicole conteste cette affirmation, précisant qu'initialement, cette pièce devait être une cuisine.
Sebastiano Sipala ajoute que les voisins savaient dès le départ qu'il y avait du terrain disponible à cet endroit. Par ailleurs, il expose que les travaux ont été réalisés avant qu'une autorisation complémentaire ne soit délivrée, dans la mesure où les acheteurs ne pouvaient attendre l'issue de procédures."
H. Le 5 décembre 2013, Laurence et Vincent Goye ont produit un extrait des plans d'enquête du projet initial (n° CAMAC 126'567) ainsi qu'un plan concernant la répartition des espaces privés extérieurs entre les lots de la parcelle n° 824. Le 11 décembre 2013, la municipalité a produit l'ensemble des plans d'enquête relatifs au projet initial.
I. Les arguments des parties seront repris ci-dessous dans la mesure utile.

Considérant en droit
1. Déposé dans le délai de 30 jours fixé par l'art. 95 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; RSV 173.36), le recours est intervenu en temps utile. En leur qualité de voisins directs du bien-fonds sur lequel porte le permis de construire complémentaire contesté, les recourants sont atteints par la décision attaquée et présentent un intérêt digne de protection à ce que la décision attaquée soit annulée ou modifiée; ils disposent donc de la qualité pour recourir au sens de l'art. 75 al. 1 let. a LPA-VD. Le recours satisfait également aux conditions formelles énoncées par l'art. 79 LPA-VD. Il y a donc lieu d'entrer en matière sur le fond.
2. Selon les recourants, l'autorité intimée devait refuser le permis de construire complémentaire en raison du comportement contradictoire de la constructrice, comportement qui constituerait selon eux un abus de droit. C'est en effet en se fondant sur la confiance instaurée par la constructrice avec le projet de construction initial que les recourants ont donné leur accord à celui-ci et signé les premiers plans d'enquête. La modification subséquente de ce projet serait ainsi contraire au principe de la bonne foi. L'autorité intimée et la constructrice contestent ce point de vue, affirmant que seule la réglementation de droit public était en l'espèce déterminante, à l'exclusion des accords de droit privé entre les parties, la constructrice contestant au demeurant l'existence d'un tel accord sur la question litigieuse.
a) En l’espèce, la constructrice n’a pas sollicité de permis de construire complémentaire avant de réaliser un ouvrage s'écartant des plans initiaux. Or, les modifications apportées au premier projet ont notamment consisté à créer des ouvertures supplémentaires en façade. De telles modifications nécessitaient manifestement une nouvelle autorisation de construire, au sens de l'art. 103 de la loi vaudoise du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; RSV 700.11). Cette disposition prévoit en effet qu'aucun travail de construction ou de démolition, en surface ou en sous-sol, modifiant de façon sensible la configuration, l'apparence ou l'affectation d'un terrain ou d'un bâtiment, ne peut être exécuté avant d'avoir été autorisé (al. 1, 1ère phr.). La jurisprudence a eu l'occasion de préciser que cette règle est également violée lorsqu'un projet a été autorisé, mais a fait l’objet de modifications non prévues dans les plans soumis à la procédure de permis de construire sans que la municipalité en ait été avisée et qu’elle ait pu délivrer une autorisation complémentaire (AC.2004.0189 du 15 mai 2006 consid. 2).
Cela étant, la seule violation des dispositions de forme relatives à la procédure d'autorisation de construire est en principe insuffisante pour justifier l'ordre de démolition d'un ouvrage non autorisé, si ledit ouvrage est conforme aux prescriptions matérielles applicables. En outre, la violation du droit matériel par les travaux non autorisés ne suffit pas non plus à elle seule à justifier leur suppression. L'autorité doit examiner la nature et l'importance des aspects non réglementaires des travaux et procéder à une pesée des intérêts en présence, soit l'intérêt public au respect de la loi, donc à la suppression de l'ouvrage non réglementaire construit sans permis, et l'intérêt privé au maintien de celui-ci (AC.2012.0269 du 31 mai 2013 consid. 1; AC.2012.0048 du 7 février 2013 consid. 2; AC.2012.0130 du 13 décembre 2012 consid. 9a; AC.2011.0228 du 23 août 2012 consid. 4a).
Lorsqu'un ordre de démolition ou de remise en état est en cause, la jurisprudence retient qu'en principe, le constructeur qui n'a pas agi de bonne foi peut également se prévaloir du principe de la proportionnalité. Il doit cependant s'accommoder du fait que les autorités, pour des raisons de principe, à savoir pour assurer l'égalité devant la loi et le respect de la réglementation sur les constructions, accorde une importance prépondérante au rétablissement d'une situation conforme au droit et ne prenne pas ou peu en considération les inconvénients qui en résultent pour le maître de l'ouvrage (ATF 132 II 21 consid. 6.4; 123 II 248 consid. 4b; AC.2012.0269 du 31 mai 2013 consid. 1; AC.2012.0048 du 7 février 2013 consid. 2).
Dans le cas présent, il n'est pas contesté que les modifications du permis de construire sollicitées sont conformes à la réglementation de droit public sur les constructions. Ces modifications ayant déjà été réalisées par la constructrice, l'autorité intimée a considéré qu'elles pouvaient être régularisées, en application de la jurisprudence précitée. Or, ce n'est pas sous l'angle de l'application du principe de la proportionnalité que les recourants critiquent la décision attaquée. Il ne se justifie dès lors pas d'examiner cette question de façon plus approfondie dans le présent arrêt.
b) L'article 5 al. 3 de la Constitution fédérale (Cst.; RS 101) exige de l'Etat et des particuliers qu'ils agissent de manière conforme aux règles de la bonne foi. Selon ce principe, les parties doivent pouvoir placer une confiance mutuelle dans la véracité de leurs déclarations et l'exactitude de leurs comportements. Ce principe lie non seulement l'autorité, mais également les administrés dans leur comportement envers celle-ci (Moor/Flückiger/Martenet, Droit administratif, vol. I, Berne 2012, p. 917 et 931 ss). Pour ce qui est des relations entre particuliers, l'art. 2 al. 1 du Code civil (CC; RS 201) pose également le principe selon lequel chacun est tenu d'exercer ses droits et d'exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi.
En l’occurrence, le comportement contraire à la bonne foi que les recourants reprochent à la constructrice d'avoir adopté ne concerne pas les relations de celle-ci avec l'autorité intimée. On ne saurait retenir de façon générale que le fait de demander la modification d'un permis de construire déjà délivré serait contraire au principe de la bonne foi. Cela étant, le comportement de la constructrice n'a pas été irréprochable, puisque les travaux avaient déjà été réalisés au moment du dépôt de la demande de permis de construire complémentaire. Le constructeur de mauvaise foi peut cependant également se prévaloir du principe de la proportionnalité pour s'opposer à un ordre de remise en état, conformément à la jurisprudence précitée. Comme évoqué, les critiques des recourants ne portent pas sur cette question. Ils remettent bien plus en cause la décision attaquée sous l'angle de la prétendue mauvaise foi de la constructrice à leur égard. C'est donc une question de bonne foi entre particuliers qui est ici en cause. En ce sens, les recourants soutiennent que la demande de modification du permis de construire initial était contraire à l'accord qu'ils avaient passé avec la constructrice.
c) De jurisprudence constante, les faits relevant du droit civil ne peuvent pas être pris en considération dans le cadre d'une procédure tendant à la délivrance d'un permis de construire (AC.2013.0204 du 30 septembre 2013 consid. 2c; AC.2011.0205 du 24 septembre 2012 consid. 4; AC.2011.0231 du 10 janvier 2012 consid. 2a et les références). Cela étant, il peut arriver que l'autorité administrative soit amenée à examiner des questions de droit civil de façon préjudicielle. La jurisprudence retient cependant que ces questions ne doivent être examinées dans la procédure administrative que si le droit public y renvoie. Tel est notamment le cas lorsqu'il s'agit de déterminer qui a qualité pour signer la demande de permis de construire (art. 108 al. 1 LATC) ou pour vérifier le titre juridique de l'accès empruntant la propriété d'autrui (art. 104 al. 3 LATC – cf. arrêts AC.2011.0231 du 10 janvier 2012 consid. 2a; FO.2011.0015 du 13 octobre 2011 consid. 3b; AC.2009.0080 du 9 juin 2010 consid. 2a et les références citées). Par ailleurs, la municipalité qui accorde un permis de construire ne peut connaître de questions préjudicielles de droit civil que lorsqu'elle peut y répondre facilement et de manière sûre. En revanche, dès qu'il existe un doute sur le contenu ou sur l'étendue des droits civils dont elle a à connaître, elle doit renvoyer les parties à agir devant le juge civil compétent et subordonner l'octroi du permis de construire à la décision de ce dernier (AC.2011.0231 du 10 janvier 2012 consid. 2a; AC.2010.0333 du 2 novembre 2011 consid. 5a; AC.2011.0010 du 3 août 2011 consid. 2a; AC.2009.0286 du 5 octobre 2010 consid. 5a et les références citées).
En l'espèce, les faits auxquels les recourants font allusion sont bien de nature purement civile. Ils invoquent en effet un accord dont découlerait une interdiction d'ouvrir une fenêtre sur la façade nord, voire de procéder à toute modification sur le bâtiment par rapport aux plans d'enquête initiaux.
Ne constituant pas une question préjudicielle de droit civil à laquelle la législation de droit public se réfère, c'est à juste titre que l'autorité intimée ne l'a pas examinée avant de rendre la décision attaquée. Au surplus, on relèvera que cette question est contestée et que, dans tous les cas, il appartient au juge civil d'en connaître.
3. Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours et à la confirmation de la décision attaquée.
En procédure de recours de droit administratif, les frais sont en principe mis à la charge de la partie qui succombe, de même qu'une indemnité de dépens (art. 49 al. 1, 55, 91 et 99 LPA-VD). Cela étant, le comportement de la constructrice, qui mis l'autorité intimée et les recourants devant le fait accompli, s'est en l'espèce révélé particulièrement cavalier. Ainsi, les modifications de l'ouvrage ont été réalisées sans permis de construire complémentaire et la procédure correspondante n'a été entamée que suite à l'intervention des recourants. Selon l'art. 49 al. 2 LPA-VD, des frais peuvent être mis à la charge de la partie qui obtient gain de cause si elle les a occasionnés par un comportement fautif ou en violation des règles de procédure. De même, l'art. 56 al. 1 LPA-VD prévoit que si la partie a inutilement prolongé ou compliqué la procédure, les dépens peuvent être réduits ou supprimés. En application de ces dispositions, la cour de céans considère équitable de mettre une partie des frais de justice à la charge de la constructrice et de réduire l'indemnité de dépens à laquelle elle a droit.