Decision ID: 0fc5ddef-e6d6-487b-8ae6-014b50104c58
Year: 2022
Language: de
Court: GR_VG
Chamber: GR_VG_005
Canton: GR
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law

I. Sachverhalt:
1. Mit Schreiben der von C._ GmbH vom 18. Juli 2017 wurde die
Gemeinde A._ gebeten, den ortsbildprägenden Charakter des Stalls
auf der Parzelle D._, Via E._, abzuklären. Tags darauf leitete die
Gemeinde die Anfrage der Denkmalpflege Graubünden (nachfolgend:
Denkmalpflege) zur vorläufigen Beurteilung weiter.
2. Mit Stellungnahme vom 26. Juli 2017 bzw. 11. August 2017 bejahte die
Denkmalpflege den Schutzwert resp. den ortsbildprägenden Charakter der
Stallbaute und bestätigte die Möglichkeit zur Umnutzung des Gebäudes
im Sinne von Art. 9 Abs. 1 ZWG.
3. Nach diversen Sitzungen mit dem Bauamt der Gemeinde A._ und der
Denkmalpflege unterbreitete die B._ GmbH der Gemeinde A._
am 22. November 2018 ein Baugesuch für den Abbruch des bestehenden
Wohnhauses (Assek.-Nr. F._) mit Ersatzneubau Einfamilienhaus im
Hofstattrecht und den Ausbau des Stalls (Assek.-Nr. G._) zu
Wohnraum, Parzelle D._, Via E._. Das Baugesuch wurde vom
30. November 2018 bis 21. Dezember 2018 öffentlich aufgelegt.
4. Am 19. Dezember 2018 nahm die Denkmalpflege auf Anfrage der
Gemeinde A._ zum Gesamtprojekt Stellung. Dabei gelangte sie
betreffend Stallausbaute zum Schluss, dass der geplante Ausbau des
Ökonomiegebäudes nach ZWG in einigen Punkten noch ungenügend
erscheine. In den Plangrundlagen seien die von ihr geforderten
Massnahmen nicht oder nur teilweise umgesetzt. Sie unterbreitete
entsprechende Verbesserungsvorschläge und erachtete das Projekt mit
den erwähnten Anpassungen als bewilligungsfähig. Betreffend
Ersatzneubau Wohnhaus kam die Denkmalpflege zum Ergebnis, dass
dieser in Frage gestellt werde. Das ISOS sehe keine Abbrüche vor. Es sei
also zunächst zu klären, ob es adäquate Gründe für den Abbruch des
- 4 -
bestehenden Wohnhauses gebe. Bei der Ausführung des Projekts sei
auch auf den als ortsbildprägend eingestuften Stall Rücksicht zu nehmen.
Bei beiden Gebäuden müsse ein angemessener Umgang mit dem Ort
stattfinden. Das Wohnhaus wie auch der Stall dürften in ihren kulturellen
und architektonischen Werten nicht beeinträchtigt werden. Die
Denkmalpflege unterbreitete bezüglich des Ersatzneubaus ebenfalls
Empfehlungen.
5. Am 21. Dezember 2018 erhob der Bündner Heimatschutz Einsprache
gegen das Bauvorhaben und beantragte die Abweisung des Baugesuchs.
Begründend wurde im Wesentlichen vorgebracht, das Wohnhaus solle
abgebrochen und durch einen ortsunüblichen Bau in Sichtbeton ersetzt
werden, was gegen Art. 25 BG verstosse. Zudem figuriere A._ im
ISOS als ein Ortsbild von nationaler Bedeutung. Der Dorfteil H._ sei
im "Gebiet 3" mit der Aufnahmekategorie "AB" und dem Erhaltungsziel "A"
zusammengefasst. Empfohlen werde ein absolutes Abbruchverbot.
Entsprechend stehe das Bauprojekt im Widerspruch zu den im ISOS
formulierten Schutzzielen. Sodann sei die Stallscheune im Generellen
Gestaltungsplan (GGP) weder als erhaltens- noch als schützenswert
eingestuft. Um zu einer Zweitwohnung umgenutzt zu werden, müsste sie
als ortsbildprägend im Sinne von Art. 6 Abs. 1 ZWV eingestuft werden.
Ortsbildprägend sei das Ensemble aus historischem Haus und Stall. Der
ortsbildprägende Charakter des Stalls stehe in Abhängigkeit zum
zugehörigen historischen Wohngebäude. Im Falle des Abbruchs des
historischen Wohnhauses sei der Stall als Einzelobjekt nicht mehr
ortsbildprägend, denn ohne das bestehende Haus sei der Stall seines
ursprünglichen Kontextes enthoben. Entsprechend käme eine
Klassifizierung der Stallscheune als ortsbildprägende Baute einer
rechtsmissbräuchlichen Auslegung des Gesetzes gleich.
6. In ihrer Vernehmlassung vom 28. Januar 2019 beantragte die B._
GmbH die Abweisung der Einsprache, soweit darauf eingetreten werden
- 5 -
könne. Begründend wurde im Wesentlichen festgehalten, die Legitimation
des Einsprechers werde einzig bezüglich des Stalls anerkannt. Hingegen
sei die Umnutzung eines altrechtlichen Wohnhauses von Erst- in
Zweitwohnungen auch in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsbestand
von über 20 % bewilligungsfrei möglich, so dass keine Bundesaufgabe zu
erfüllen sei. Daher sei der Bündner Heimatschutz hinsichtlich des
Wohnhauses nicht zur Einsprache legitimiert. Ausserdem bildeten das
Wohnhaus und der Stall kein Ensemble im Sinne des Natur- und
Heimatschutzes. Die Voraussetzung, dass die Gesamtanlage mit ihrer
besonderen geschichtlichen, kulturellen oder ästhetischen Bedeutung den
Charakter und die Identität eines Orts massgeblich bestimme und diesem
eine besondere Wertigkeit gebe, sei nicht gegeben. Die beiden Gebäude
seien vielmehr getrennt zu beurteilen. Der Stall sei als ortsbildprägend
eingestuft worden. Die Auffassung, dem Stall allein komme keine
ortsbildprägende Qualität zu, teile weder die Gemeinde noch die
Denkmalpflege.
7. Gleichentags nahm die B._ GmbH auch zur Beurteilung der
Denkmalpflege vom 19. Dezember 2018 Stellung. Sie erklärte sich bereit,
allfällige geringfügige Anpassungen des Bauvorhabens in
Zusammenarbeit mit dem kommunalen Bauberater bzw. der
Denkmalpflege vorzunehmen, und ersuchte die Gemeinde A._ daher
um Sistierung des Baubewilligungsverfahrens bis zur Bereinigung der
Differenzen. Mit Verfügung vom 1. Februar 2019 wurde dem
Sistierungsgesuch für längstens vier Monate stattgegeben.
8. Am 10. April 2019 reichte die von C._ GmbH der Gemeinde A._
Revisionspläne zum Baugesuch inkl. einer Zusammenstellung der
Anpassungen nach Input der Denkmalpflege ein.
- 6 -
9. Auf Anfrage hin reichte die B._ GmbH der Gemeinde A._ am 11.
April 2019 die Begründung für die Umnutzung des Stalls in eine
Zweitwohnung gemäss Art. 9 Abs. 1 lit. a-c ZWG ein.
10. Am 3. Mai 2019 ersuchte die B._ GmbH die Gemeinde A._ um
Aufhebung der Sistierung und Fortführung des
Baubewilligungsverfahrens. Mit Verfügung vom 13. Mai 2019 hob die
Gemeinde die Sistierung auf. Gleichzeitig wurden dem Einsprecher die
Revisionspläne und die Stellungnahme der Bauherrschaft vom 28. Januar
2019 betreffend Einwände der Denkmalpflege zur Kenntnis gebracht und
ihm die Möglichkeit eingeräumt, sich hierzu sowie zur Vernehmlassung
der Bauherrschaft vom 28. Januar 2019 vernehmen zu lassen.
11. Mit Schreiben vom 29. Mai 2019 hielt der Bündner Heimatschutz an seiner
Einsprache fest.
12. Am 20. Juni 2019 hielt die B._ GmbH an ihren Ausführungen gemäss
Vernehmlassung vom 28. Januar 2019 fest.
13. Die von C._ GmbH reichte am 23. Januar 2020 bei der Gemeinde
A._ abermals überarbeitete Baupläne ein und hielt fest, nach
intensiver Zusammenarbeit mit der Denkmalpflege und der kommunalen
Bauberatung könnten nun sämtliche Auflagen erfüllt werden.
14. In ihrer abschliessenden Stellungnahme vom 24. Februar 2020 hielt die
Denkmalpflege betreffend Beurteilung Gebäudegruppe fest, durch die
Aufteilung der Bauberatungstätigkeit sei eine konsistente
Gesamtbeurteilung verunmöglicht worden. Aus Sicht des Ortsbildschutzes
sei das historische Wohnhaus und der dazugehörige Stall als
Gebäudegruppe zu verstehen. Werde nur eines der beiden Gebäude für
sich allein betrachtet, werde das jeweils andere Gebäude seinem
gewachsenen, kulturellen Kontext enthoben. Aus Sicht des
- 7 -
Ortsbildschutzes sei der Gebäudegruppe zu wenig Beachtung geschenkt
worden. In diesem Sinne erfülle der geplante Neubau die Anforderungen
an eine gute Einfügung in das wichtige Ortsbild nach Art. 19 und Art. 25
BG nicht. Die Prüfung der erwähnten Bestimmungen obliege jedoch
grundsätzlich der Gemeinde. Zudem beurteilte die Denkmalpflege den
Stallausbau nach ZWG unter Einhaltung der von ihr formulierten Auflagen
als bewilligungsfähig.
15. Am 11. März 2020 liess die Gemeinde A._ dem Einsprecher die
Revisionspläne vom 23. Januar 2020 sowie die Stellungnahme der
Denkmalpflege vom 24. Februar 2020 zukommen und räumte ihm die
Möglichkeit ein, sich hierzu vernehmen zu lassen.
16. Mit Schreiben vom 17. März 2020 teilte der Bündner Heimatschutz mit,
dass er seiner Einsprache nichts hinzuzufügen habe.
17. Mit zwei separaten Entscheiden vom 3. März 2020, mitgeteilt am 26. März
2020, wies die Gemeinde A._ die Einsprache vom 21. Dezember
2018 ab, soweit sie darauf eintrat, und bewilligte das Baugesuch unter
Auflagen und Bedingungen. Zudem bezeichnete sie den Stall als
ortsbildprägende Baute und wies das Grundbuchamt I._ an, nach
Rechtskraft der Baubewilligung auf der Parzelle D._ eine
entsprechende öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung
anzumerken. Begründend wurde im Wesentlichen festgehalten, die
Baubewilligung für den Abbruch und Neubau des Wohnhauses im
Hofstattrecht stütze sich auf Art. 11 ZWG, weshalb die
Einsprachelegitimation auch bezüglich des Wohnhauses gegeben sei.
Verbände könnten nur die Verletzung von Bestimmungen rügen, die der
Erfüllung der Bundesaufgaben im Bereich des Natur- und Heimatschutzes
dienten. Entscheidend sei, dass das Wohnhaus und der Stall weder in der
kommunalen Nutzungsplanung noch im ISOS als ein in besonderem
Masse erhaltenswertes Gebäudeensemble bzw. als derartige
- 8 -
Einzelobjekte inventarisiert seien. Damit sei dargetan, dass der für diese
Objekte geltende Schutz nach Art. 25 BG nicht in Erfüllung einer
Bundesaufgabe gemäss Art. 2 NHG ergangen sei, sondern aufgrund der
dem Kanton Graubünden nach Art. 78 Abs. 1 BV zukommenden
Zuständigkeit für den Natur- und Heimatschutz. Der Einsprecher sei somit
nach Art. 12 Abs. 2 NHG nicht befugt, eine Verletzung von Art. 25 BG zu
rügen. Sodann habe die Denkmalpflege mit Schreiben vom 26. Juli 2017
bzw. 11. August 2017 den ortsbildprägenden Charakter des Stalls geprüft
und bestätigt. Dabei sei kein Zusammenhang mit dem angrenzenden
Wohnhaus als Gebäudeensemble hergestellt worden. Daher sei der Stall
bereits als Einzelgebäude als ortsbildprägend zu qualifizieren. Es sei zwar
nicht von der Hand zu weisen, dass es sich beim Wohnhaus mit
unmittelbar angrenzendem Stall um eine für landwirtschaftlich geprägte
Dörfer typische Bebauungsstruktur handle. Allerdings sei der
Zusammenhang dieser zwei Bauten nicht von geradezu sinnbildlicher
Bedeutung für eine frühere Bauweise. Selbst die Denkmalpflege habe
dem Gebäudeensemble keine schützenswerte Bedeutung oder
denkmalpflegerische Wertigkeit zuerkannt. Dem Gesamtensemble
komme somit keine besondere ästhetische, kulturelle oder gar historische
Qualität und Bedeutung für den Charakter und die Identität des Ortsteils
H._ zu. Vielmehr sei entscheidend, dass mit dem Ersatzneubau und
der Umnutzung des Stalls zu Wohnzwecken die ursprüngliche, dörfliche
Bebauungsstruktur in ihrem Charakter erhalten bleibe und durch
Zuführung zu einer zeitgenössischen Nutzung auch in Zukunft so erhalten
werden könne. Schliesslich seien die Voraussetzungen nach Art. 35b
KRVO für die ausnahmsweise Bezeichnung des bestehenden Stalls als
ortsbildprägende Baute gegeben. Auch erfülle das Bauvorhaben mit
Abbruch und Ersatzneubau des Wohnhauses sowie Umbau und
Umnutzung des Stalls zu einer Zweitwohnung sämtliche Voraussetzungen
von Art. 11 und Art. 9 Abs. 1 lit. a-c ZWG, weshalb die Wohneinheiten
- 9 -
ohne Nutzungsbeschränkung gemäss Art. 7 Abs. 1 ZWG bewilligt werden
könnten.
18. Dagegen erhob der Schweizer Heimatschutz (nachfolgend:
Beschwerdeführer), vertreten durch den Bündner Heimatschutz, am 19.
Mai 2020 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons
Graubünden mit folgenden Rechtsbegehren:
1. Dispositiv-Ziff. 1 und 2 des angefochtenen Einspracheentscheids seien, soweit den
Aus-/Umbau und die Umnutzung des Stalls Vers. Nr. G._ betreffend,
aufzuheben.
2. Dispositiv-Ziff. 1 und 3 der angefochtenen Baubewilligung seien, soweit den Aus-/ Umbau und die Umnutzung des Stalls Vers. Nr. G._ betreffend, aufzuheben.
3. Die nachgesuchte Baubewilligung für den Aus-/Umbau und die Umnutzung des Stalls Vers. Nr. G._ sei zu verweigern.
4. Der Beschwerde sei aufschiebende Wirkung zuzuerkennen.
5. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdegegnerinnen.
Zur Begründung brachte der Beschwerdeführer im Wesentlichen vor, dem
"hundskommunen" Rundholzstall komme, für sich allein genommen, keine
ortsbildprägende Bedeutung zu. Der Stall trage weder durch seine Lage
noch durch seine Gestalt wesentlich zur erhaltenswerten Qualität des
Ortsbildes und zur Identität des Dorfes bei. Ortsbildprägend könne der
Stall höchstens in seiner für landwirtschaftlich geprägte Dörfer typischen
Verbindung mit dem angebauten historischen Wohnhaus sein. Die
Denkmalpflege habe in ihrer Stellungnahme vom 24. Februar 2020
deutlich gemacht, dass dem Wohnhaus und dem Stall nur als Ensemble
eine ortsbildprägende Bedeutung zukomme. Werde das historische
Wohngebäude abgebrochen und durch einen modernen Neubau ersetzt,
fehle es dem Stall am Kontext, der ihn erst wertvoll mache. Zum Zeitpunkt,
als die Denkmalpflege den Rundholzstall als ortsbildprägende Baute
eingestuft habe (26. Juli 2017), habe das Bauprojekt betreffend Wohnhaus
noch nicht vorgelegen. Wäre sie sich im Juli 2017 des nun vorliegenden
Bauvorhabens bewusst gewesen, hätte sie dem Stall, losgelöst vom
- 10 -
angebauten Wohnhaus, keine ortsbildprägende Bedeutung zugestanden.
Die Gemeinde A._ und die Denkmalpflege führten denn auch nicht
aus, weshalb der Stall ortsbildprägend sein sollte. Auch sei vorliegend die
Voraussetzung gemäss Art. 35b Abs. 1 lit. b KRVO nicht erfüllt. In Bezug
auf die geforderte Erhaltungsregelung sei erforderlich, dass die Baute
unter dem Aspekt "Erhaltung" bereits spezifisch behandelt worden sei.
Darunter könne grundsätzlich auch fallen, dass sie einer
Ortsbildschutzzone zugeordnet worden sei. Jedoch werde in diesem Fall
zusätzlich gefordert, dass gebäudespezifische Schutz- oder
Erhaltungsvorschriften erlassen worden seien. Dies sei vorliegend nicht
der Fall. Zwar liege das Stallgebäude in der Ortsbildschutzzone. Allerdings
bestünden für die Ortsbildschutzzone bloss allgemein gehaltene
Vorgaben (vgl. Art. 25 BG). Unklar sei ferner auch, ob die
Ortsbildschutzzone auf der Basis eines Gesamtkonzepts über das Ortsbild
erlassen worden sei. Im Übrigen werde eine Erstwohnungsnutzung oder
eine gewerbliche Nutzung durchaus als realistisch angesehen.
Schliesslich könne dem Erhalt des Stallgebäudes kein grosses Interesse
beigemessen werden. Insbesondere würden hier wirtschaftliche
Interessen verfolgt. Das könne insgesamt nicht genügen, um die
gewichtigen Interessen an der Beschränkung des Zweitwohnungsbaus
aufzuwiegen.
19. In ihrer Vernehmlassung vom 15. Juni 2020 beantragte die B._
GmbH (nachfolgend: Beschwerdegegnerin 2) die Abweisung der
Beschwerde. Zur Begründung hielt sie im Wesentlichen fest, die
Denkmalpflege habe den Stall am 26. Juli 2017 als Einzelobjekt als
ortsbildprägende Baute qualifiziert. Bis am 24. Februar 2020 habe sie
weder gegenüber der Architektin, der Bauherrschaft noch gegenüber der
Gemeinde A._ je geltend gemacht, die Einstufung gelte nur im
Ensemble mit dem Wohnhaus. Im Schreiben vom 24. Februar 2020 werde
nur gesagt, dass sich der geplante Neubau nicht gut in das Ortsbild
- 11 -
einfüge; die Beurteilung obliege allerdings der Gemeinde. Daraus könne
keine Meinungsänderung und schon gar kein Widerruf der
ortsbildprägenden Einstufung des Stalls abgeleitet werden. Die
Beschwerdegegnerin 2 habe sich in guten Treuen auf die wiederholte
Einstufung der Denkmalpflege verlassen dürfen. J._ habe sich in
seiner Funktion als Bauberater der Gemeinde nie dahingehend geäussert,
dass der Stall als Einzelobjekt nicht als ortsbildprägende Baute gelten
könne. Als Vorstandsmitglied sei es ihm offensichtlich gelungen, den
Bündner Heimatschutz zu einer Einsprache zu bewegen. Die
Interessenkollision in Bezug auf J._ sei offensichtlich. Indem der
Beschwerdeführer den Stall als "hundskommunen" Rundholzstall
bezeichne, disqualifiziere er die Arbeit der Denkmalpflege. Der Stall weise
einen heimatkundlichen und somit kulturellen Wert auf. Durch seine Lage
und Gestalt trage er wesentlich zur erhaltenswerten Qualität des
Ortsbildes und zur Identität des Ortes bei. Das Dorfbild mit einer Stallruine
könne nicht dem Sinn des Gesetzgebers und auch nicht den Interessen
des Heimatschutzes entsprechen. Von einem historischen Wohnhaus
könne sodann keine Rede sein. Es handle sich um einen für die Gegend
unüblichen Holzriegelbau, der sich nicht einmal mehr im Originalzustand
befinde. Er bilde mit dem Stall kein Zeugnis einer einheitlichen Bauweise.
Die unterschiedliche Entstehungsgeschichte der beiden Bauten schliesse
das Vorliegen einer beachtenswerten Einheit aus. Des Weiteren sei dem
Einwand, der Denkmalpflege sei das Bauprojekt betreffend Wohnhaus im
Zeitpunkt der Einstufung des Stalls nicht bekannt gewesen,
entgegenzuhalten, dass die Denkmalpflege bei ihrer Beurteilung im Juli
2017 den Stall als eigenständig wahrgenommen und ihn in keinen Kontext
gestellt habe. Zudem seien ihr die Baupläne des Wohnhauses seit 2018
bekannt. Die Denkmalpflege habe weder gegenüber der
Beschwerdegegnerin 2 noch gegenüber der Gemeinde je dargetan, dass
dem Stall als Einzelobjekt die Zuordnung nicht zustünde. Vielmehr habe
die Denkmalpflege den Umbau des Stalls ohne diesbezüglichen Einwand
- 12 -
während Monaten bzw. Jahren weiter begleitet. In der Beurteilung vom 24.
Februar 2020 habe sie einmal mehr bestätigt, dass der Stall als
ortsbildprägend eingestuft sei. Ferner habe die Denkmalpflege die
Aufgabe des spezifischen Objektschutzes gemäss Art. 35b Abs. 1 lit. b
KRVO wahrzunehmen. Sie habe im Juli 2017 die Frage prüfen müssen,
ob der in der Ortsbildschutzzone gelegene Stall die Voraussetzungen der
Ortsbildprägung erfülle. Dies habe sie bejaht und wiederholt in
verschiedenen Stellungnahmen festgehalten. Wäre ein anderer
spezifischer Objektschutz gemeint, wäre die Beurteilung durch die
Denkmalpflege obsolet. Schliesslich habe die Beschwerdegegnerin 2 die
Voraussetzung nach Art. 9 Abs. 1 lit. b ZWG dargetan und die Gemeinde
habe sie als gegeben erachtet. Eine dauernde Erhaltung des Stalls lasse
sich nicht anders als mit dem geplanten Umbau sicherstellen. Der Stall sei
baufällig und es stehe fest, dass er aufgrund der heutigen
Bewirtschaftungsweise nicht mehr landwirtschaftlich genutzt werde. Für
eine Nutzung als Erstwohnung oder Gewerbe sei die Baute aufgrund der
Raumhöhen, der Lichtverhältnisse und des Raumkonzepts nicht geeignet.
Es liessen sich keine überwiegenden öffentlichen Interessen ausmachen,
die dem Umbau des Stalls zu einer Zweitwohnung entgegenstünden. Die
Gemeinde habe in ihrer Verhältnismässigkeitsprüfung das private
Interesse am Umbau mit dem Ziel der Erhaltung der Baute als
überwiegend betrachtet. Bei der Gewichtung der sich
gegenüberstehenden Interessen stehe ihr ein Beurteilungsspielraum zu.
Das Verwaltungsgericht schreite nur bei Willkür ein.
20. Die Gemeinde A._ (nachfolgend: Beschwerdegegnerin 1) schloss in
ihrer Vernehmlassung vom 30. Juni 2020 auf Abweisung der Beschwerde,
soweit darauf einzutreten sei. Begründend führte sie im Wesentlichen aus,
als ortsbildprägende Bauten im Sinne von Art. 9 Abs. 1 ZWG seien Bauten
zu qualifizieren, die in einer Kernzone oder in einem Ortsbildschutzgebiet
lägen und aufgrund ihrer Erscheinung im öffentlichen Raum im positiven
- 13 -
Sinne auf die Unverwechselbarkeit des Ortsbilds Einfluss nähmen. Die
Eigenschaft des strittigen Rundholzstalls als ortsbildprägende Baute habe
die im Kanton hierfür zuständige Fachstelle mit ihren Beurteilungen vom
26. Juli 2017 bzw. 11. August 2017, 19. Dezember 2018 sowie 24. Februar
2020 mehrmals bestätigt. Die Behauptung des Beschwerdeführers, die
kantonale Fachstelle habe dieser Baute nur im Ensemble mit dem
Wohnhaus eine ortsbildprägende Bedeutung zuerkannt, sei unzutreffend.
Gemäss Art. 35b Abs. 1 lit. c und Art. 35d Abs. 3 KRVO sei es allein
Aufgabe der Denkmalpflege, den ortsbildprägenden Charakter einer Baute
zu beurteilen. Daher sei es auch nicht Sache der kommunalen
Baubehörde gewesen, dies im Einspracheentscheid besonders zu
begründen. Damit eine Baute im Rahmen des Ausnahmeweges nach Art.
35b KRVO als ortsbildprägend eingestuft werden könne, müsse gemäss
Regierungsbeschluss vom 31. Mai 2016 die in der rechtskräftigen
Ortsplanung enthaltene Erhaltungsregelung für die betreffende Baute auf
einem Gesamtkonzept des Ortsbildes beruhen. Für die
Beschwerdegegnerin 1 lägen das ISOS sowie ein kommunales
Siedlungsinventar vor. Auf dieser Basis seien in der Gesamtrevision die
Ortsbildschutzzone gemäss Art. 25 BG und in Art. 36 Abs. 4-6 BG ein
differenzierter Objektschutz festgelegt worden. Die Gesamtrevision der
Ortsplanung mit GGP sei durch Beschluss der Regierung vom 22. April
2014 genehmigt worden. Das Wohnhaus und der Stall lägen in der
Ortsbildschutzzone gemäss Art. 25 BG. Danach umfasse die
Ortsbildschutzzone Ortsteile mit Baugruppen, Bauten und Anlagen sowie
Freiräume, die aufgrund ihrer Gesamtform, Stellung und äusseren
Erscheinung von erheblicher, räumlicher, architektonischer oder
ortsbaulicher Bedeutung seien. Folglich habe die Beschwerdegegnerin 1
den ortsbildprägenden Charakter der Ortsbildschutzzone und damit auch
des vorliegenden Bauvorhabens bereits mit Erlass des entsprechenden
GGP im Jahr 2013 gewürdigt und festgehalten, dass die Erhaltung des
Ortsbilds im öffentlichen Interesse liege. Damit habe sie das
- 14 -
Stallumbauvorhaben grundsätzlich schon im Verfahren für die kommunale
Grundordnung im Sinne von Art. 35a KRVO als ortsbildprägend bestimmt.
Zudem sehe der GGP gebäudespezifische Schutz- und
Erhaltungsvorschriften für die dem differenzierten Objektschutz nach
Art. 36 BG unterstellten Gebäude ausdrücklich vor. Damit erfülle der GGP
in grundsätzlicher Hinsicht die Voraussetzungen für den Ausnahmeweg
nach Art. 35b KRVO. Der ortsbildprägende Charakter des Bauvorhabens
sei gestützt auf Art. 35a und Art. 35b KRVO zu bejahen. Des Weiteren
habe die Beschwerdegegnerin 2 glaubhaft dargelegt, dass der Erhalt des
Stalls nicht mit anderen Massnahmen sichergestellt werden könne. Der
Rundholzstall könne weder einer landwirtschaftlichen oder gewerblichen
Nutzung zugeführt werden, noch sei eine Nutzung zu Erstwohnungs- oder
Beherbergungszwecken sinnvoll oder wirtschaftlich tragbar. Die
Gestaltungsanforderungen an das ortsbildprägende Gebäude führten
dazu, dass grundsätzlich nur minimale Fensteröffnungen zulässig seien.
Diese seien teilweise durch Balken verdeckt, so dass der Lichteinfall und
die Lichtverhältnisse im Gebäudeinnern stark beschränkt seien. Ein unter
Berücksichtigung dieser Aspekte umgebauter Stall sei für eine dauerhafte
Nutzung als Erstwohnung nur erschwert geeignet. Die Kosten des
Umbaus seien im Vergleich zu einem Ersatzneubau unverhältnismässig
hoch. In Kombination führe dies zu einer schwer finanzierbaren,
unattraktiven Wohnbaute, die auf dem beschränkten Erstwohnungsmarkt
nicht absatzfähig sei. Der Stall könne auch nicht zu einem strukturierten
Beherbergungsbetrieb umgebaut werden, da in der näheren Umgebung
keine hotelmässigen Dienstleistungen und Infrastrukturen vorhanden
seien. Auch stünden dem Bauvorhaben keine überwiegenden privaten
oder öffentlichen Interessen entgegen. Schliesslich mache der
Beschwerdeführer heute zu Recht keine Verletzung von Art. 25 BG durch
die Abbruchbewilligung für das Wohnhaus mehr geltend.
- 15 -
21. Am 2. Juli 2020 erkannte der Instruktionsrichter der Beschwerde für
sämtliche Vorkehren betreffend den Aus-/Umbau des Stalls zu (Zweit-
)Wohnraum die aufschiebende Wirkung zu.
22. Mit Replik vom 4. September 2020 hielt der Beschwerdeführer an seinen
Anträgen fest und nahm zu den Vernehmlassungen der
Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 Stellung.
23. Am 15. September 2020 verzichtete die Beschwerdegegnerin 1 unter
Festhalten an ihren Rechtsbegehren auf die Einreichung einer Duplik.
24. In ihrer Duplik vom 18. September 2020 hielt die Beschwerdegegnerin 2
ebenfalls an ihren Anträgen fest und nahm zur Replik des
Beschwerdeführers Stellung.
25. Mit Stellungnahme vom 23. September 2020 reichte der Rechtsvertreter
des Beschwerdeführers seine Kostennote ein und hielt an seinen
bisherigen Ausführungen fest.
26. Am 1. Oktober 2020 reichte die Rechtsvertreterin der
Beschwerdegegnerin 2 ihre Honorarrechnung ein und hielt an ihren
Darstellungen und jenen der Beschwerdegegnerin 1 fest.
27. Am 10. Dezember 2021 führte das Verwaltungsgericht des Kantons
Graubünden in Anwesenheit der Parteien und der Denkmalpflege einen
Augenschein durch. Das entsprechende Augenscheinprotokoll wurde den
Teilnehmenden am 14. Dezember 2021 zur Stellungnahme zugestellt. Die
Beschwerdegegnerin 2 äusserte sich am 18. Januar 2022 dahingehend,
dass das Protokoll vollständig sei und die Ausführungen der Parteien
sowie der Fachstelle korrekt wiedergebe. In seiner Stellungnahme vom 20.
Januar 2022 brachte der Beschwerdeführer insbesondere vor, aufgrund
des geänderten Kontextes (Abbruchs und Neubau des Wohnhauses)
- 16 -
hätte gemäss den Ausführungen der Denkmalpflege anlässlich des
Augenscheins eine Neubeurteilung betreffend Ortsbildprägung
vorgenommen werden müssen. Eine solche sei jedoch nicht erfolgt. Die
Beschwerdegegnerin 1 bemängelte gleichentags, dass das
Augenscheinprotokoll keine Planübersicht über die besichtigten Standorte
enthalte, und beantragte daher, den beiliegenden Plan mit den
eingezeichneten Standorten zum Augenscheinprotokoll zu nehmen. Am
27. Januar 2022 stellte die Beschwerdegegnerin 2 den Antrag, die
Eingabe des Beschwerdeführers vom 20. Januar 2022 zurückzuweisen
unter gleichzeitiger Aufforderung, diese auf den einzigen Satz, der sich auf
das Protokoll beziehe, zu beschränken.
28. Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften und
auf die angefochtenen Entscheide sowie auf die vorliegenden
Beweismittel wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen
eingegangen.

II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1. Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die
Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das
Verwaltungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden,
soweit diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können
oder nach kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind.
Angefochten sind vorliegend der Einspracheentscheid und die
Baubewilligung vom 3. März 2020, mitgeteilt am 26. März 2020, mit
welchen die Beschwerdegegnerin 1 die Einsprache des
Beschwerdeführers abwies, soweit sie darauf eintrat, und das Baugesuch
der Beschwerdegegnerin 2 unter Auflagen und Bedingungen bewilligte.
Diese Entscheide sind weder endgültig noch können sie bei einer anderen
Instanz angefochten werden. Somit stellen sie taugliche
Anfechtungsobjekte für ein Verfahren vor dem Verwaltungsgericht des
- 17 -
Kantons Graubünden dar. Der Beschwerdeführer ist ausserdem zur
Beschwerdeerhebung legitimiert. Die Plafonierung des
Zweitwohnungsbaus nach Art. 75b der Bundesverfassung der
Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) stellt eine
Bundesaufgabe dar, die der Schonung der Natur und des heimatlichen
Landschaftsbildes dient. Baubewilligungen können daher wegen
Verletzung von Art. 75b BV und seiner Übergangs- und
Ausführungsbestimmungen mit Beschwerde gemäss Art. 12 des
Bundesgesetzes über den Natur- und Heimatschutz (NHG; SR 451)
angefochten werden (vgl. BGE 139 II 271 E.11; siehe auch Verordnung
über die Bezeichnung der im Bereich des Umweltschutzes sowie des
Natur- und Heimatschutzes beschwerdeberechtigten Organisationen
[VBO; SR 814.076]). Im Übrigen erfolgte die Beschwerde form- und
fristgerecht (Art. 38 Abs. 1 und 2, Art. 39 Abs. 1 lit. a und Art. 52 Abs. 1
VRG; vgl. auch die vom 21. März 2020 bis zum 19. April 2020 in Kraft
gewesene Verordnung über den Stillstand der Fristen in Zivil- und
Verwaltungsverfahren zur Aufrechterhaltung der Justiz im
Zusammenhang mit dem Coronavirus), weshalb darauf einzutreten ist.
2. Dem prozessualen Antrag des Beschwerdeführers, wonach der
Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu erteilen sei, ist der
Instruktionsrichter gestützt auf Art. 53 Abs. 2 VRG am 2. Juli 2020 für
sämtliche Vorkehren betreffend Aus-/Umbau des Stalls (Assek.-Nr.
G._) zu (Zweit-) Wohnraum nachgekommen, weshalb er nicht mehr
Beschwerdethema ist.
3. Streitgegenstand vor Verwaltungsgericht bilden nur noch die
Dispositivziffern 1 und 2 des angefochtenen Einspracheentscheids sowie
die Dispositivziffern 1 und 3 der angefochtenen Baubewilligung, soweit sie
den Aus-/ Umbau und die Umnutzung des Stalls (Assek.-Nr. G._)
betreffen. Nicht mehr strittig ist der Abbruch des Wohnhauses (Assek.-Nr.
- 18 -
F._) mit Ersatzneubau Einfamilienhaus im Hofstattrecht.
Diesbezüglich sind die besagten Entscheide in Teilrechtskraft erwachsen.
4.1.1. Am 11. März 2012 ist der Art. 75b BV betreffend Zweitwohnungen in Kraft
getreten. Seit dem 1. Januar 2016 sind sodann das Bundesgesetz über
Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz, ZWG; SR 702) und die
Zweitwohnungsverordnung (ZWV; SR 702.1) in Kraft. Gemäss Art. 75b
Abs. 1 BV ist der Anteil von Zweitwohnungen am Gesamtbestand der
Wohneinheiten und der für Wohnzwecke genutzten Bruttogeschossfläche
einer Gemeinde auf höchstens 20 % beschränkt. Vorliegend ist
unbestritten, dass die Beschwerdegegnerin 1 einen Zweitwohnungsanteil
von über 20 % aufweist. Folglich können in der Gemeinde A._ bis
zum Absinken des Zweitwohnungsanteils unter 20 % grundsätzlich keine
neuen Zweitwohnungen mehr bewilligt werden (Art. 6 Abs. 1 ZWG).
Vorbehalten bleibt gemäss Art. 6 Abs. 2 ZWG die Erstellung neuer
Wohnungen nach Art. 7 Abs. 1 lit. b und nach Art. 8, 9, 26 oder 27 ZWG.
Nach Massgabe von Art. 9 Abs. 1 ZWG dürfen in Gemeinden mit einem
Zweitwohnungsanteil von über 20 % innerhalb der Bauzonen in
geschützten oder ortsbildprägenden Bauten neue Wohnungen ohne
Nutzungsbeschränkung nach Art. 7 Abs. 1 ZWG bewilligt werden, wenn
die Baute in ihrem Schutzwert nicht beeinträchtigt wird, insbesondere die
äussere Erscheinung und die bauliche Grundstruktur des Gebäudes im
Wesentlichen unverändert bleiben (lit. a), eine dauernde Erhaltung der
Baute nicht anders sichergestellt werden kann (lit. b) und keine
überwiegenden Interessen entgegenstehen (lit. c).
4.1.2. Unter Berücksichtigung der vorstehenden Ausführungen ist zunächst
darauf hinzuweisen, dass vorliegend unbestrittenermassen ein
Bauvorhaben in der Dorfzone als Bauzone zur Diskussion steht (vgl. Art.
27 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden [KRG;
BR 801.100];
- 19 -
https://oereb.geo.gr.ch/#!/d/CH410454477738?restriction=ch.GR.LandUs
ePlansZpGgp, zuletzt besucht am 5. April 2022).
4.2.1. Ortsbildprägende Bauten im Sinne von Art. 9 Abs. 1 ZWG sind nach Art. 6
Abs. 1 ZWV Gebäude, die durch ihre Lage und Gestalt wesentlich zur
erhaltenswerten Qualität des Ortsbildes und zur Identität des Ortes
beitragen. Gemäss Art. 6 Abs. 2 ZWV sorgen die Kantone für ein
Verfahren zur Bestimmung der ortsbildprägenden Bauten. Hierzu wurden
im Kanton Graubünden per 1. Juli 2016 die Bestimmungen von Art. 35a ff.
der Raumplanungsverordnung für den Kanton Graubünden (KRVO;
BR 801.110) erlassen.
Gestützt auf Art. 35a KRVO erfolgt die Bestimmung der ortsbildprägenden
Bauten im Sinne der Bundesgesetzgebung über Zweitwohnungen
grundsätzlich im Verfahren für die kommunale Grundordnung auf der
Basis eines Gesamtkonzepts über das Ortsbild. Es sind im Normalfall also
die Gemeinden, die gefordert sind, im Rahmen einer Gesamt- oder
Teilrevision ihrer Ortsplanung diejenigen Bauten zu bezeichnen, die nach
der Definition von Art. 6 Abs. 1 ZWV ortsbildprägend sein sollen. Bei
Gemeinden, die bereits in der rechtskräftigen Ortsplanung über eine
spezifische Ortsbildschutzplanung verfügen, würde es sich dabei um eine
Ergänzung der bisherigen Klassierungskategorien ("geschützt", "zu
erhalten") durch eine neue Kategorie "ortsbildprägend nach Art. 6 ZWV"
handeln. Das geeignete Planungsmittel für die Klassifizierung einer Baute
als "ortsbildprägend" ist der GGP gemäss Art. 42 ff. KRG. Wesentlich ist,
dass die Planungsunterlagen sachliche Begründungen enthalten, weshalb
eine Baute im Licht der Definition von Art. 6 Abs. 1 ZWV ortsbildprägend
sein soll (vgl. Regierungsbeschluss Nr. 515 vom 31. Mai 2016 zur
Teilrevision der Raumplanungsverordnung für den Kanton Graubünden,
Umsetzung der eidgenössischen Zweitwohnungsgesetzgebung, S. 4 f.,
abrufbar unter
https://oereb
- 20 -
https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/ds/Documents/Zweitw
ohnungen/09%20Teilrevision%20KRVO%20ortsbildpr%C3%A4gende%
20Bauten%20-%20Regierungsbeschluss.pdf, zuletzt besucht am 5. April
2022).
Ausnahmsweise kann die Baubewilligungsbehörde eine Baute gestützt
auf Art. 35b Abs. 1 KRVO als ortsbildprägend bezeichnen, wenn die Baute
Gegenstand eines Baubewilligungsverfahrens für deren Umbau oder
Umnutzung zu Wohnzwecken bildet (lit. a), für sie bereits in der vor dem
1. Januar 2016 beschlossenen kommunalen Grundordnung eine
Erhaltungsregelung auf der Basis eines Gesamtkonzepts über das
Ortsbild besteht (lit. b) und die Denkmalpflege Graubünden angehört
worden ist (lit. c); die Bezeichnung als ortsbildprägend ist in die
Baubewilligung aufzunehmen (Art. 35b Abs. 2 KRVO). Bezüglich der in
Art. 35b Abs. 1 lit. b KRVO angesprochenen Erhaltungsregelung wird im
Regierungsbeschluss Nr. 515 vom 31. Mai 2016 zur Teilrevision der
Raumplanungsverordnung für den Kanton Graubünden, Umsetzung der
eidgenössischen Zweitwohnungsgesetzgebung, insbesondere was folgt
ausgeführt: Die Baute muss bereits in der rechtskräftigen Ortsplanung
(von der Gemeinde beschlossen vor dem 1. Januar 2016) unter dem
Aspekt "Erhaltung" spezifisch behandelt worden sein, indem sie (in der
Regel im GGP) z.B. folgende Klassierung resp. Zuordnung aufweist:
Bauten in Ortsbildschutzzonen oder Ortsbildschutzbereichen mit
gebäudespezifischen Schutz- oder Erhaltungsvorschriften (vgl. besagter
Regierungsbeschluss S. 6, abrufbar unter https://
www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/ds/Documents/Zweitwohnung
en/09%20Teilrevision%20KRVO%20ortsbildpr%C3%A4gende%20Baute
n%20-%20Regierungsbeschluss.pdf, zuletzt besucht am 5. April 2022).
Bei einer derartigen Klassierung in der kommunalen Ortsplanung besteht
ein gewichtiges Indiz dafür, dass die betreffende Baute auch
ortsbildprägend im Sinne von Art. 6 Abs. 1 ZWV sein könnte. Dieses Indiz
https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/ds/Documents/Zweitw
- 21 -
soll alsdann durch die Denkmalpflege im Rahmen einer förmlichen
Anhörung im Baubewilligungsverfahren, mit Vorteil vor der konkreten
Projektentwicklung, verifiziert werden. Damit eine Baute im vorliegend
beschriebenen Ausnahmeweg überhaupt als ortsbildprägend eingestuft
werden kann, muss die in der rechtskräftigen Ortsplanung enthaltene
Erhaltungsregelung für die betreffende Baute auf einem Gesamtkonzept
des Ortsbildes beruhen, was anhand der damaligen Planungsgrundlagen
sowie des damaligen Genehmigungsbeschlusses der Regierung eruiert
werden kann (vgl. Regierungsbeschluss Nr. 515 vom 31. Mai 2016 zur
Teilrevision der Raumplanungsverordnung für den Kanton Graubünden,
Umsetzung der eidgenössischen Zweitwohnungsgesetzgebung, S. 6,
abrufbar unter https:
//www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/ds/Documents/Zweitwohnun
gen/09%20Teilrevision%20KRVO%20ortsbildpr%C3%A4gende%20Baut
en%20-%20Regierungsbeschluss.pdf, zuletzt besucht am 5. April 2022).
4.2.2. Im vorliegenden Fall wurde die fragliche Stallbaute (Assek.-Nr. G._)
nicht bereits im Verfahren für die kommunale Grundordnung im Sinne von
Art. 35a KRVO als ortsbildprägend bestimmt. Soweit sich die
Beschwerdegegnerin 1 im Rahmen ihrer Vernehmlassung auf den
gegenteiligen Standpunkt stellt und zur Begründung auf das Urteil des
Verwaltungsgerichts R 17 29 vom 29. November 2017 (Erwägung 9d)
verweist, kann ihr nicht gefolgt werden. Zunächst ist darauf hinzuweisen,
dass dieser Entscheid mit Urteil des Bundesgerichts 1C_62/2018 vom
12. Dezember 2018 aufgehoben wurde. Ausserdem setzt die
Anwendbarkeit von Art. 35a KRVO insbesondere voraus, dass das
umzubauende Gebäude – hier die fragliche Stallbaute (Assek.-Nr.
G._) – in einer von der Gemeinde nach dem 1. Juli 2016 (Inkrafttreten
der Bestimmungen von Art. 35a ff. KRVO) beschlossenen
Ortsplanungsrevision in Anwendung der Zweitwohnungsgesetzgebung als
ortsbildprägend klassifiziert wurde und die Planungsunterlagen – wie
https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/ds/Documents/Zweitw https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/ds/Documents/Zweitw
- 22 -
bereits ausgeführt – sachliche Begründungen enthalten, weshalb eine
konkrete Baute im Licht der Definition von Art. 6 Abs. 1 ZWV
ortsbildprägend sein soll (vgl. Regierungsbeschluss Nr. 515 vom 31. Mai
2016 zur Teilrevision der Raumplanungsverordnung für den Kanton
Graubünden, Umsetzung der eidgenössischen
Zweitwohnungsgesetzgebung, S. 4 f. und S. 10, abrufbar unter
https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/ds/Documents/Zweitw
ohnungen/09%20Teilrevision%20KRVO%
20ortsbildpr%C3%A4gende%20Bauten%20-%20Regierungsbeschluss.p
df, zuletzt besucht am 5. April 2022). Die bestehende Ortsplanung der
Beschwerdegegnerin 1 aus dem Jahr 2013/2014 erfüllt diese
Voraussetzungen nicht. Schliesslich ist festzuhalten, dass nach einer Teil-
oder Gesamtrevision der Nutzungsplanung, in welcher der Schutz des
Ortsbildes und der Schutz von einzelnen Objekten behandelt wurden,
keine Baubewilligungen mehr auf dem Ausnahmeweg gemäss Art. 35b
KRVO erteilt werden können (vgl. Wegleitung Nutzungsplanung des Amts
für Raumentwicklung Graubünden vom 22. Oktober 2018, geschützte und
ortsbildprägende Bauten, S. 33). Wäre das vorliegende
Stallumbauvorhaben also tatsächlich – wie die Beschwerdegegnerin 1
behauptet – bereits im Verfahren für die kommunale Grundordnung
gemäss Art. 35a KRVO als ortsbildprägend bestimmt worden, hätte sie –
wie vorliegend geschehen (vgl. beschwerdeführerische Akten [Bf-act.] 1
S. 8 und 2 S. 5) – den Ausnahmeweg nach Art. 35b KRVO gar nicht
beschreiten dürfen.
4.2.3. Zu prüfen bleibt somit das Vorgehen gemäss der Ausnahmeregelung von
Art. 35b KRVO (vgl. hierzu vorstehende Erwägung 4.2.1). Dass die
umzubauende Stallbaute Gegenstand eines Baubewilligungsverfahrens
für deren Umbau oder Umnutzung zu Wohnzwecken bildet, ist unbestritten
(vgl. Akten der Beschwerdegegnerin 1 [Bg1-act.] 2/8). Nicht strittig ist
ebenfalls, dass die Denkmalpflege angehört (vgl. Bg1-act. 2/3 f.) und die
https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/ds/Documents/Zweitwohnungen/09%20Teilrevision%25 https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/ds/Documents/Zweitwohnungen/09%20Teilrevision%25
- 23 -
Bezeichnung als ortsbildprägend in die Baubewilligung vom 3. März 2020,
mitgeteilt am 26. März 2020, aufgenommen worden ist (vgl. Bf-act. 2 S. 6).
Umstritten ist somit einzig, ob für die streitgegenständliche Stallbaute
bereits in der vor dem 1. Januar 2016 beschlossenen kommunalen
Grundordnung eine Erhaltungsregelung auf der Basis eines
Gesamtkonzepts über das Ortsbild besteht (vgl. hierzu vorstehende
Erwägung 4.2.1). Während die Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 die
Voraussetzung nach Art. 35b Abs. 1 lit. b KRVO als erfüllt erachten, stellt
sich der Beschwerdeführer namentlich auf den Standpunkt, dass es in
Bezug auf den fraglichen Stall an einer gebäudespezifischen Schutz- oder
Erhaltungsvorschrift fehle.
4.2.4. Die fragliche Stallbaute (Assek.-Nr. G._) liegt unstreitig in der
Ortsbildschutzzone (vgl.
https://oereb.geo.gr.ch/#!/d/CH410454477738?restrictio
n=ch.GR.LandUsePlansZpGgp, zuletzt besucht am 5. April 2022). Die
entsprechende Regelung dazu findet sich in Art. 25 des Baugesetzes (BG)
der Beschwerdegegnerin 1:
1 Die Ortsbildschutzzone umfasst Ortsteile mit Baugruppen, Bauten und Anlagen sowie
Freiräumen, die aufgrund ihrer Gesamtform, Stellung und äusseren Erscheinung von
erheblicher, räumlicher, architektonischer oder ortsbaulicher Bedeutung sind. 2 In der Ortsbildschutzzone sind Neubauten und Umbauten sowie Renovationen mit
besonderer Sorgfalt zu gestalten und auszuführen. Innerhalb der Zone ist auch bei der
Neugestaltung von Freiräumen auf das Ortsbild angemessen Rücksicht zu nehmen. 3 In der Ortsbildschutzzone ist die bestehende Siedlungsstruktur, insbesondere wertvolle
Bauten, Anlagen und Freiräume, und die Bauweise angemessen zu erhalten, in der
ursprünglichen Form zu ersetzen und sinnvoll zu ergänzen. Wo Baugestaltungslinien
fehlen, sind bei Neubauten und Umbauten wichtige bestehende Baufluchten
beizubehalten.
Gebäude- und Firsthöhen sowie Dachform richten sich nach den umliegenden Bauten. 4 Alle Bauvorhaben sind der Gemeinde vor der Ausarbeitung der Projektpläne
bekanntzugeben. Bei Bauvorhaben mit erheblichen Auswirkungen auf das Ortsbild und
die Siedlungsstruktur entscheidet Sie nach Einholung einer Stellungnahme der
https://oereb.geo.gr.ch/#!/d/CH410454477738?restrictio%20n https://oereb.geo.gr.ch/#!/d/CH410454477738?restrictio%20n
- 24 -
kantonalen Denkmalpflege oder der Bauberatung über deren Zulässigkeit. Sie kann
weitergehende Auflagen bezüglich Dachgestaltung, Dachaufbauten, auskragende
Gebäudeteile und der zu verwendenden Farben und Materialien machen oder die
Begleitung durch den Bauberater vorschreiben. 5 Bei Neubauten sowie bei Umbauten, durch welche das bestehende Volumen verändert
wird, kann mit dem Baugesuch ein einfaches Modell, das auch die umliegenden Bauten
zeigt, im Massstab 1:500 oder 1:200 verlangt werden.
Wie der Beschwerdeführer zutreffend festhält, handelt es sich dabei um
eine allgemein gehaltene Regelung und nicht – wie verlangt (vgl.
vorstehende Erwägung 4.2.1) – um eine gebäudespezifische, konkrete
Schutz- oder Erhaltungsvorschrift. Demgegenüber sieht beispielsweise
– wie denn auch von der Beschwerdegegnerin 1 eingeräumt wird – Art. 36
BG gebäudespezifische Schutz- sowie Erhaltungsvorschriften
ausdrücklich vor:
[...] 4 Die im Generellen Gestaltungsplan als geschützte Gebäude bezeichneten Elemente sind gemäss Art. 43 KRG generell geschützt. Die Vorgaben der kantonalen
Gesetzgebung sind bei allen Bauvorhaben zu beachten (siehe Anhang II). Bei baulichen
Eingriffen und Erneuerungen ist die kantonale Denkmalpflege beizuziehen
(Baugestaltungsberatung). 5 Die im Generellen Gestaltungsplan als zu erhaltende Gebäude oder Anlage bezeichneten Elemente dürfen in ihrer wesentlichen äusseren Substanz nicht zerstört
werden. Zweckänderungen sind zulässig. Bauvorhaben an solchen Bauten und Anlagen
sind vor Beginn der Projektierung bei der Baubehörde anzumelden. Diese zieht die
kantonale Denkmalpflege oder die Baugestaltungsberatung bei. Vorbehalten sind
unwesentliche Sanierungsarbeiten. 6 Die im Generellen Gestaltungsplan als ortstypische, prägende Gebäude oder Anlagen bezeichneten Elemente tragen wesentlich zum Siedlungscharakter in den ursprünglichen Dorfteilen bei. Wenn sie ersetzt werden, sollen Form, Material und
Charakter nach Möglichkeit auch für den Neubau übernommen werden. Bauvorhaben an
solchen Bauten und Anlagen sind vor Beginn der Projektierung bei der Baubehörde
anzumelden. Diese zieht in der Regel die Gestaltungsberatung bei.
[...]
- 25 -
In den genannten Absätzen wird zwischen geschützten Gebäuden, zu
erhaltenden Gebäuden oder Anlagen und ortstypischen, prägenden
Gebäuden oder Anlagen unterschieden. Im GGP der
Beschwerdegegnerin 1 (beschlossen an der Gemeindeversammlung vom
31. Oktober 2013, genehmigt mit Regierungsbeschluss Nr. K._ vom
22. April 2014) wurden verschiedene Gebäude – wie z.B. jene auf den
Parzellen K._, L._, M._, N._, O._ sowie P._
– mit diesen Attributen gekennzeichnet, nicht jedoch die
streitgegenständliche Stallbaute (Assek.-Nr. G._) auf Parzelle
D._ (vgl.
https://oereb.geo.gr.ch/#!/d/CH410454477738?restriction=ch.GR.LandUs
ePlansZpGgp, zuletzt besucht am 5. April 2022). Damit ist der umstrittene
Stall in der rechtskräftigen, vor dem 1. Januar 2016 beschlossenen
Ortsplanung der Beschwerdegegnerin 1 gerade nicht unter dem Aspekt
"Erhaltung" spezifisch behandelt worden. Allein die Zuordnung zur
Ortsbildschutzzone genügt – wie bereits dargelegt – nicht, um die
Voraussetzung von Art. 35b Abs. 1 lit. b KRVO zu erfüllen. Dies erscheint
denn auch vor dem Hintergrund gerechtfertigt, dass Art. 35b KRVO den
Ausnahmeweg regelt und für die Anwendung dieser Bestimmung daher
ein eher strenger Massstab gilt. Nach dem Gesagten hätte der Entscheid
darüber, ob die fragliche Stallbaute ortsbildprägend im Sinne der
Zweitwohnungsgesetzgebung ist, nicht von der Baubewilligungsbehörde
im Baubewilligungsverfahren nach Anhörung der Denkmalpflege gefällt
werden dürfen. Vielmehr hat dieser Entscheid im Verfahren für die
kommunale Grundordnung im Sinne von Art. 35a KRVO zu erfolgen.
4.2.5. Soweit sich die Beschwerdegegnerin 2 in ihrer Vernehmlassung in Bezug
auf Art. 35b Abs. 1 lit. b KRVO auf den Standpunkt stellt, dass die
geforderte gebäudespezifische Erhaltungsregelung mit der Anhörung der
Denkmalpflege nach Art. 35b Abs. 1 lit. c KRVO gleichzusetzen sei, ist sie
nicht zu hören. Denn diese Voraussetzungen sind eigenständig und
unabhängig voneinander zu erfüllen. Im Sinne einer Ausnahme kann die
https://oereb.geo.gr.ch
- 26 -
Klassifizierung einer Baute als ortsbildprägend direkt im
Baubewilligungsverfahren (im Bauentscheid) vorgenommen werden,
sofern unter anderem die Baute in der rechtskräftigen Ortsplanung über
einen Schutz- oder Erhaltungsstatus verfügt und die Denkmalpflege
angehört worden ist. Bei einer solchen Klassierung in der kommunalen
Ortsplanung besteht ein gewichtiges Indiz dafür, dass die fragliche Baute
auch ortsbildprägend im Sinne von Art. 6 Abs. 1 ZWV sein könnte. Dieses
Indiz ist sodann zu erhärten, was über eine Verifizierung durch die
Denkmalpflege im Rahmen einer förmlichen Anhörung im
Baubewilligungsverfahren erfolgt (vgl. vorstehende Erwägung 4.2.1). Der
Einbezug der Denkmalpflege als Fachbehörde drängt sich insbesondere
deshalb auf, weil die Beurteilung, ob eine Baute ortsbildprägend ist,
Fachwissen voraussetzt und gesamtkantonal möglichst nach gleichen
Massstäben erfolgen soll (vgl. Regierungsbeschluss Nr. 515 vom 31. Mai
2016 zur Teilrevision der Raumplanungsverordnung für den Kanton
Graubünden, Umsetzung der eidgenössischen
Zweitwohnungsgesetzgebung, S. 7, abrufbar unter https://www.gr.ch/DE/
institutionen/verwaltung/dvs/ds/Documents/Zweitwohnungen/09%20Teilr
evision%20KRVO%20ortsbildpr%C3%A4gende%20Bauten%20-%20Re
gierungsbeschluss.pdf, zuletzt besucht am 5. April 2022). Vor diesem
Hintergrund erscheint die Behauptung der Beschwerdegegnerin 2,
wonach die Beurteilung durch die Denkmalpflege obsolet wäre, falls ein
anderer spezifischer Objektschutz gemeint wäre, nicht nachvollziehbar.
4.2.6. Soweit die Beschwerdegegnerin 1 vorbringt, dass eine Verifizierung durch
die Denkmalpflege gemäss Art. 35b Abs. 1 lit. c KRVO in dem Fall keinen
Sinn ergeben würde, wenn eine Baute in der Grundordnung bereits als
"geschütztes Objekt" nach Art. 43 KRG klassiert sei, da sie in diesem Fall
schon gemäss Art. 9 Abs. 1 ZWG als "geschützte Baute" umnutzungsfähig
sei und deshalb keiner weiteren Qualifikation als "ortsbildprägende Baute"
bedürfe, kann ihr nicht gefolgt werden. Denn die Zugehörigkeit einer Baute
https://www.gr.ch/DE/
- 27 -
zu einem "generell geschützten" Siedlungsbereich im Sinne von Art. 43
Abs. 1 KRG oder eine Klassifizierung als "generell geschützte"
Einzelbaute nach Art. 43 Abs. 1 KRG genügt noch nicht, damit eine Baute
als geschützt im Sinne von Art. 9 Abs. 1 ZWG gilt, zumal in dieser Phase
noch nicht zwingend zwischen denkmalpflegerischem Eigenwert oder
ortsbildprägendem Situationswert unterschieden wird und in aller Regel
auch noch kein Gebäudeinventar vorliegt. Hingegen gilt eine Baute
namentlich dann als geschützt im Sinne von Art. 9 Abs. 1 ZWG, wenn sie
in der kommunalen Grundordnung – in der Regel im GGP – gestützt auf
ein Gebäudeinventar als "geschützt" oder "schützenswert" klassiert ist
(vgl. Regierungsbeschluss Nr. 515 vom 31. Mai 2016 zur Teilrevision der
Raumplanungsverordnung für den Kanton Graubünden, Umsetzung der
eidgenössischen Zweitwohnungsgesetzgebung, S. 9, abrufbar unter
https://www.
gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/ds/Documents/Zweitwohnungen/09
%20Teilrevision%20KRVO%20ortsbildpr%C3%A4gende%20Bauten%20
-%20Regierungsbeschluss.pdf, zuletzt besucht am 5. April 2022). Insofern
kann eine Baute, die in der Grundordnung als "geschütztes Objekt" nach
Art. 43 Abs. 1 KRG klassiert ist, nicht als "geschützte Baute" im Sinne von
Art. 9 Abs. 1 ZWG umgenutzt werden. Vielmehr könnte bei einer solchen
Klassierung die Möglichkeit zur Umnutzung einer ortsbildprägenden Baute
im Sinne von Art. 9 Abs. 1 ZWG bestehen, wobei hierfür insbesondere die
Voraussetzungen gemäss Art. 35b KRVO und damit in Bezug auf die
betreffende Baute ein Schutz- oder Erhaltungsstatus in der rechtskräftigen
Ortsplanung vorliegen müssten. Darunter fällt namentlich (auch) folgende
Klassierung bzw. Zuordnung: Bauten in generell geschützten Bereichen
oder generell geschützte Einzelbauten (Art. 43 KRG) (vgl.
Regierungsbeschluss Nr. 515 vom 31. Mai 2016 zur Teilrevision der
Raumplanungsverordnung für den Kanton Graubünden, Umsetzung der
eidgenössischen Zweitwohnungsgesetzgebung, S. 6, abrufbar unter
https://www.gr.ch/DE/
https://www.gr.ch/DE/%20institutionen/verwaltung/dvs/ds/Documents/Zweitwohnungen/09%20
- 28 -
institutionen/verwaltung/dvs/ds/Documents/Zweitwohnungen/09%20Teilr
evision%20KRVO%20ortsbildpr%C3%A4gende%20Bauten%20-%20Reg
ierungsbeschluss.pdf, zuletzt besucht am 5. April 2022). Dass die
umstrittene Stallbaute (Assek.-Nr. G._) in der rechtskräftigen
Ortsplanung der Beschwerdegegnerin 1 eine derartige Klassierung
aufweist, ist weder dargetan noch ersichtlich (vgl.
https://oereb.geo.gr.ch/#!/d/CH410454477738
?restriction=ch.GR.LandUsePlansZpGgp, zuletzt besucht am 5. April
2022; siehe auch vorstehende Erwägung 4.2.4).
5. Nach dem Ausgeführten kann offenbleiben, ob die umstrittene Stallbaute
(Assek.-Nr. G._) für sich allein betrachtet ortsbildprägend ist oder
nicht. Ebenfalls kann offengelassen werden, ob die übrigen
Voraussetzungen gemäss Art. 9 Abs. 1 lit. a-c ZWG vorliegen.
6. Dem Begehren der Beschwerdegegnerin 2, die Eingabe des
Beschwerdeführers zum Augenscheinprotokoll vom 20. Januar 2022
zurückzuweisen unter gleichzeitiger Aufforderung, diese auf den einzigen
Satz, der sich auf das Protokoll beziehe, zu beschränken, ist nicht
stattzugeben. Einerseits hat der Beschwerdeführer die in der erwähnten
Stellungnahme gemachten Ausführungen hinsichtlich Art. 35b KRVO
bereits im Rahmen seiner Beschwerde bzw. Replik vorgebracht. Insofern
standen diese Ausführungen dem angerufenen Gericht schon vor
Abschluss des Schriftenwechsels zur allfälligen Verwendung als
Entscheidungsgrundlage zur Verfügung. Anderseits bezieht sich das in
der Stellungnahme des Beschwerdeführers vom 20. Januar 2022 zu Art.
6 Abs. 1 ZWV Ausgeführte bzw. neu Vorgebrachte betreffend
Neubeurteilung der Ortsbildprägung aufgrund des geänderten Kontextes
auf einen Streitpunkt, auf welchen vorliegend nicht näher eingegangen
werden muss (vgl. vorstehende Erwägung 5).
https://www.gr.ch/DE/%20institutionen/verwaltung/dvs/ds/Documents/Zweitwohnungen/09%20 https://oereb.geo.gr.ch/#!/d/CH4
- 29 -
7. Sodann rügt die Beschwerdegegnerin 2, J._, Vorstandsmitglied des
Bündner Heimatschutzes, habe sich in seiner Funktion als Bauberater der
Beschwerdegegnerin 1 nie dahingehend geäussert, dass der fragliche
Stall als Einzelobjekt nicht ortsbildprägend sei. J._ sei nach wie vor
Vorstandsmitglied des Bündner Heimatschutzes, der nun delegiert
Beschwerde betreffend die umstrittene Stallbaute führe. Ein solches
Verhalten stelle ein venire contra factum proprium dar und verstosse klar
gegen den Grundsatz von Treu und Glauben. Diese Kritik überzeugt nicht.
Zwar ist der Beschwerdegegnerin 2 darin beizupflichten, dass J._ als
ehemaliger Bauberater der Beschwerdegegnerin 1 nie vorgebracht hat,
dass der umstrittene Stall für sich allein betrachtet nicht ortsbildprägend
sei. Allerdings wurde die Bauberatungstätigkeit zwischen den Bauberatern
der Beschwerdegegnerin 1 und der Denkmalpflege aufgeteilt (vgl. Bg1-
act. 2/31 S. 2), weshalb sich J._ in seiner Funktion als kommunaler
Bauberater zu Recht ausschliesslich zum Bauvorhaben betreffend
Ersatzneubau des Wohnhauses äusserte. Dass es ihm als
Vorstandsmitglied offensichtlich gelungen ist, den Bündner Heimatschutz
zur Einsprache resp. Beschwerde zu bewegen, wie die
Beschwerdegegnerin 2 behauptet, ist weder dargetan noch ersichtlich.
Insofern kann von einer Interessenkollision keine Rede sein.
8. Bezüglich der angebotenen Zeugen ist festzuhalten, dass auf die
beantragten Einvernahmen gestützt auf die antizipierte Beweiswürdigung
verzichtet werden kann, zumal von zusätzlichen Abklärungsmassnahmen
im Sinne von Zeugenbefragungen keine neuen entscheidwesentlichen
Aufschlüsse zu erwarten sind (vgl. BGE 136 I 229 E.5.3, 134 I 140 E.5.3,
131 I 153 E.3).
9. Zusammenfassend ist die Beschwerde gutzuheissen und die
Dispositivziffern 1 und 2 des angefochtenen Einspracheentscheids sowie
die Dispositivziffern 1 und 3 der angefochtenen Baubewilligung, soweit sie
- 30 -
den Aus-/ Umbau und die Umnutzung des Stalls (Assek.-Nr. G._)
betreffen, aufzuheben.
10.1. Bei diesem Ausgang des Verfahrens haben die unterliegenden Parteien
die Kosten zu tragen (Art. 73 Abs. 1 VRG). Die Staatsgebühr wird
vorliegend auf CHF 3'000.-- festgesetzt (vgl. Art. 75 Abs. 2 VRG). Diese
ist zusammen mit den Kanzleiauslagen je zur Hälfte den
Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 aufzuerlegen.
10.2. Aussergerichtlich haben die Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 dem
Beschwerdeführer nach Art. 78 Abs. 1 VRG Ersatz für die durch den
Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu leisten. Der
Rechtsvertreter des Beschwerdeführers legte im vorliegenden Verfahren
eine Honorarnote samt Honorarvereinbarung über CHF 9'493.70 ins
Recht. Dieser Betrag setzt sich zusammen aus dem Honorar für einen
Arbeitsaufwand von 30.9167 h à CHF 270.-- (CHF 8'347.50), Kopien
(CHF 175.--), Fahrspesen (CHF 42.--), Kleinspesenpauschale
(CHF 250.43) sowie 7.7 % MWST (CHF 678.75) und wurde somit korrekt
berechnet. Das Gericht erachtet den Aufwand des Rechtsvertreters als
den gesamten Umständen sowie dem Umfang und der Schwierigkeit der
Angelegenheit angemessen. Die aussergerichtliche Entschädigung ist
damit dem Ausgang des Verfahrens entsprechend je zur Hälfte den
unterliegenden Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 aufzuerlegen.
- 31 -