Decision ID: 7c155e09-4f0b-55da-9b49-246ee90815bb
Year: 2021
Language: de
Court: ZH_BRK
Chamber: ZH_BRK_001
Canton: ZH
Region: Zürich
Law Area: public_law

hat sich ergeben:
A. Mit Beschluss vom 16. Dezember 2019 erteilte der Gemeinderat X der E. die Baubewilligung für den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit sechs Wohneinheiten und einer Tiefgarage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 1 I. 2 in X.
B. Mit Eingabe vom 20. Januar 2020 gelangten C. und J. B., P. C., R. C., M. E., R. F., W. G. sel. und S. H.-M. an das Baurekursgericht und stellten  Anträge:
"1. Der angefochtene Beschluss sei aufzuheben und die Baubewilligung sei zu verweigern.
2. Eventuell: Es sei die angefochtene Baubewilligung mit gemäss  präzisierten und neu statuierten Auflagen zu ergänzen.
3. Subeventuell: Es sei das Verfahren an die Vorinstanz zurückweisen und diese sei einzuladen, die Baubewilligung unter Statuierung von gemäss Erwägungen präzisierten und neuen Auflagen zu erteilen.
4. Es sei ein Abteilungsaugenschein durchzuführen.
5. Formell: Der Rekurs sei als vorsorglich eingereicht zu behandeln und das Verfahren sei zu sistieren, bis eine der Parteien dessen  beantragt.
6. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der ."
C. Mit Verfügung vom 22. Januar 2020 wurde der Rekurs unter der  R4.2020.00019 als vorsorglich eingereicht vorgemerkt und das Verfahren einstweilen sistiert.
D. Am 4. Februar 2020 ersuchte die private Rekursgegnerin um Fortsetzung
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des Verfahrens, welchem Antrag mit Verfügung vom 5. Februar 2020 unter Eröffnung des Vernehmlassungsverfahrens stattgegeben wurde.
E. Die Vorinstanz beantragte mit Eingabe vom 6. März 2020 die Abweisung des Rekurses, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und  zulasten der Rekurrierenden.
F. Die private Rekursgegnerin beantragte mit Vernehmlassung vom 9. März 2020, auf den Rekurs des Rekurrenten 6 sei nicht einzutreten und der  der übrigen Rekurrierenden sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekurrierenden.
G. In den Replik- und Duplikschriften vom 9. April 2020, 4. Mai 2020 und 6. Mai 2020 hielten die Parteien an ihren jeweiligen Anträgen fest.
H. Am 20. Mai 2020 führte die vierte Abteilung des Baurekursgerichts einen Abteilungsaugenschein vor Ort durch.
Nach durchgeführtem Augenschein stellte die private Rekursgegnerin mit Eingabe vom 20. Mai 2020 einen Antrag auf Verfahrenssistierung, welchem mit Stempelverfügung vom 26. Mai 2020 stattgegeben wurde.
I. Mit Eingabe vom 8. Juni 2020 beantragten die Rekurrierenden die  des Verfahrens. Mit Präsidialverfügung vom 25. Juni 2020 wurde das Fortsetzungsbegehren abgewiesen.
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J. Mit Beschluss vom 16. Juli 2020 erteilte der Gemeinderat X der privaten Rekursgegnerin die Bewilligung für eine Projektänderung betreffend das streitbetroffene Mehrfamilienhaus (Reduktion der Dachneigung von 45° auf 40° unter gleichzeitigem Verzicht auf ein anrechenbares zweites  innerhalb des durch die Reduktion der Dachneigung reduzierten Gebäudevolumens).
K. Mit Eingabe vom 17. August 2020 gelangten J. und C. B., P. C., R. C., M. E., R. F., W. G. sel. und S. H.-M. an das Baurekursgericht und beantragten die Aufhebung der Projektänderungsbewilligung unter Kosten- und  zulasten der Rekursgegnerschaft.
L. Mit Verfügung vom 18. August 2020 wurde vom Rekurs gegen die  unter der G.-Nr. R4.2020.00132 Vormerk  und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.
M. Mit Vernehmlassung vom 14. September 2020 beantragte die private , es seien die Verfahren zu vereinigen und der Rekurs gegen die Projektänderungsbewilligung sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekurrierenden.
N. Die Vorinstanz stellte mit Rekursantwort vom 15. September 2020 den , es sei unter Vereinigung der beiden Verfahren auf den Rekurs gegen die Projektänderungsbewilligung nicht einzutreten, eventuell sei dieser ; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der .
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O. In den Replik- und Duplikschriften vom 12. Oktober 2020 und vom 27.  2020 hielten die privaten Parteien an ihren Anträgen fest. Die  verzichtete mit Eingabe vom 26. Oktober 2020 auf Duplik.
P. Auf Fortsetzungsbegehren der privaten Rekursgegnerin vom 3. Februar 2021 hin wurde das Verfahren G.-Nr. R4.2020.00019 betreffend die Stammbaubewilligung mit Verfügung vom 9. Februar 2021 fortgesetzt.
Q. Auf die Vorbringen der Parteien und die Erkenntnisse des  wird nachfolgend insoweit eingegangen, als dies für die  des Entscheides erforderlich ist.

Es kommt in Betracht:
1. Die Verfahren G.-Nrn. R4.2020.00019 und R4.2020.00132 betreffen Stammbau- und Änderungsbewilligung desselben Bauvorhabens, weshalb die Verfahren zu vereinigen sind.
2.1. Die Rekurrierenden J. und C. B., P. C., R. C. und S. H.-M. sind Eigentümer von Liegenschaften in unmittelbarer Nähe des Bauvorhabens; die  R. F. ist in einer solchen Liegenschaft jedenfalls dauerhaft wohnhaft. Im Lichte der örtlichen Nähe und der vorgetragenen Rügen sind die  Rekurrierenden im Sinne von § 338a des Planungs- und  (PBG) zur Rekurserhebung berechtigt. Weil in Bezug auf sie auch
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alle übrigen formellen Voraussetzungen erfüllt sind, ist auf ihre Rekurse einzutreten.
2.2. Rekurrent M. E. erklärte mit Eingabe vom 6. Januar 2021 den Rückzug der in seinem Namen erhobenen Rekurse. Demzufolge ist das Verfahren in Bezug auf die von Rekurrent M. E. erhobenen Rekurse als durch Rückzug derselben gegenstandslos geworden abzuschreiben.
2.3.1. Gemäss § 315 Abs. 1 PBG hat, wer Ansprüche aus dem PBG wahrnehmen will, innert 20 Tagen seit der öffentlichen Bekanntmachung bei der örtlichen Baubehörde schriftlich die Zustellung des oder der baurechtlichen  zu verlangen. Gemäss § 316 Abs. 1 PBG hat, wer den  Entscheid nicht rechtzeitig verlangt, das Rekursrecht verwirkt.
Sinn und Zweck von § 315 PBG liegt im Bestreben des Gesetzgebers, den Rechtssicherheitsinteressen des Bauherrn Rechnung zu tragen. Der  soll frühzeitig Kenntnis davon haben, ob er mit Rechtsmitteln gegen das Bauvorhaben zu rechnen hat oder nicht. Gleichzeitig muss er sich auch über die Person des möglichen Gegners im Klaren sein. Ein allfälliges  muss daher bereits im schriftlichen Zustellungsbegehren zum Ausdruck kommen. Dabei sind die Bestimmungen über die direkte Stellvertretung gemäss Art. 32 des Obligationenrechts (OR) analog . Aus dem Text des Begehrens um Zustellung des baurechtlichen Entscheides muss somit hervorgehen, ob der Absender das Begehren auch oder ausschliesslich in Vertretung einer dritten Person stellt und wer diese ist. Gibt sich der Vertreter nicht als solcher zu erkennen, so ist , er stelle das Begehren ausschliesslich in eigenem Namen. Ohne eine entsprechende Offenbarungspflicht allfälliger Vertretungsverhältnisse im Zustellungsbegehren würde der Bauherr den Kreis möglicher  nicht vollständig erfahren. Dies verunmöglichte oder erschwerte  Vorkehren zur Vermeidung von Rekursen. Wichtig ist sodann, dass der Gesetzgeber gerade auch den blossen Anschluss an ein  unterbinden wollte, weshalb die Anforderungen an die  streng zu handhaben sind. Eine Ausnahme besteht bei den  Vertretungsverhältnissen unter Ehegatten (Art. 166 des  [ZGB]) oder unmündiger Kinder durch die Eltern (Art. 304
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ZGB). Diesfalls muss das Vertretungsverhältnis nicht bereits im  dargestellt werden (VB.1993/0008 und 0038 vom 25. Mai 1993, E. 2).
2.3.2. Rekurrent W. G. sel. ersuchte selbst nicht um Zustellung des  Entscheides. Das bei den Akten liegende – per E-Mail gestellte –  seiner Tochter S. G. vom 4. April 2019 enthält keinerlei Hinweis auf ein Vertretungsverhältnis für Rekurrent W. G. sel.  musste die private Rekursgegnerin nicht mit einem Rekurs von W. G. sel. rechnen und ist nach Sinn und Zweck von § 315 f. PBG in dieser Erwartung zu bestätigen. Auch von einem Laien darf angesichts der aus dem Gesetz ersichtlichen Gefahr der Verwirkung des Rekursrechts verlangt werden, dass er sich bei – wie vorliegend in Bezug auf S. G. behauptet – (zusätzlichem) mündlichem Vorsprechen auf dem Bauamt danach , ob und wie er ein Vertretungsverhältnis sichtbar machen muss; dies gilt selbst dann, wenn ein ausgehändigtes Formular in dieser Hinsicht nicht zweckmässig formuliert ist (BGr 1C_158/2020 vom 7. Oktober 2020, E. 3.3, in Bestätigung von VB.2019.00557 vom 22. Januar 2020; dieser in  von BRGE III Nr. 0085/2019 vom 26. Juni 2019). Der behauptete mündliche Hinweis auf ein Vertretungsverhältnis am Gemeindeschalter vermag das (auch) in Bezug auf Vertretungsverhältnisse geltende  gemäss § 315 f. PBG keinesfalls zu ersetzen, weshalb in antizipierter Beweiswürdigung auf Befragungen von S. G. und der  zu verzichten und auch kein diesbezüglicher Amtsbericht  ist.
Das Rekursrecht des Rekurrenten W. G. sel. wurde mangels Darlegung  Vertretungsverhältnisses im von S. G. gestellten Zustellungsbegehren verwirkt (§ 316 Abs. 1 PBG). Damit ist auch das Rekursrecht der  W. G., bestehend aus S. G. und H. G., welche nach dem Tod des Rekurrenten W. G. sel. an dessen Stelle in das Rekursverfahren  ist, verwirkt. Eine Erbengemeinschaft kann nur in beim Erblasser vorhandene Rechte eintreten, denn ihre Rechtsstellung leitet sich aus der Rechtsstellung des Erblassers ab. Auch das Rekursrecht in Bezug auf das Abänderungsprojekt wurde mangels Offenlegung eines  im Zustellungsbegehren verwirkt (§ 316 Abs. 2 PBG im Umkehr-
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schluss); wiederum sowohl in Bezug auf den Rekurrenten W. G. sel. als auch in Bezug auf die Erbengemeinschaft W. G. als Rechtsnachfolgerin.
2.3.3. Auf die Rekurse der heutigen Rekurrentin Erbengemeinschaft W. G. ist nicht einzutreten.
2.3.4. Nur der Vollständigkeit halber ist zu erwähnen, dass alleine der Umstand, dass das Zustellungsbegehren durch S. G. per E-Mail gestellt wurde, nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (Art. 9 der Bundesverfassung [BV]) noch nicht zu einer Verwirkung des Rekursrechts geführt hätte, nachdem es die Vorinstanz unterliess, S. G. eine Nachfrist zur Einreichung eines (im Rechtssinne) schriftlichen Zustellbegehrens anzusetzen und ihr stattdessen ohne weitere Bemerkungen den baurechtlichen Entscheid zustellte.  ist die Vorinstanz einzuladen, in künftigen Fällen darauf hinzuweisen, dass ein per E-Mail gestelltes Zustellbegehren nicht  ist. Entsprechenden Begehrensstellern ist eine Nachfrist zur  eines schriftlichen Zustellbegehrens anzusetzen (BRKE IV Nr. 0093/2006 in BEZ 2006 Nr. 67; www.baurekurs-gericht-zh.ch).
3.1. Das Baugrundstück liegt in der Wohnzone W2. Streitbetroffen ist der  eines Mehrfamilienhauses unter Satteldach mit sechs Wohnungen und einer Tiefgarage. Wie einleitend (Erwägungen, Buchstabe J.) erwähnt  die Projektänderung eine geringfügige Reduktion der Dachneigung des Satteldaches um 5°. Damit einher geht eine von aussen nicht sichtbare geänderte Dachgeschossnutzung (Verzicht auf ein zweites Dachgeschoss unter Erhöhung der Raumhöhe des neu einzigen Dachgeschosses).
Streitgegenstand bildet – nachdem die Verfahren zu vereinigen sind sowie nach Massgabe der in Bezug auf die geänderten Punkte an die Stelle der Stammbaubewilligung tretenden Änderungsbewilligung – das wie  abgeänderte Bauvorhaben (hierzu nachfolgend Erw. 4).
3.2. Die gestalterisch motivierte Auflage in der Stammbaubewilligung (Disposi-
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tivziffer 3 Abs. 2 Punkt 2 in Verbindung mit Erwägung lit. e), wonach die Dachneigung auf ca. 40° zu reduzieren sei, wurde mit Einreichung und  des Änderungsprojekts gegenstandslos, nachdem die geänderte Dachneigung nunmehr exakt 40° beträgt. Soweit mit dem Rekurs im  betreffend die Stammbaubewilligung die Zulässigkeit der besagten Auflage im Lichte von § 321 PBG gerügt wurde, besteht kein  an der Beurteilung dieser Rüge mehr. Dasselbe gilt – nachdem gemäss der Projektänderung auf ein zweites Dachgeschoss verzichtet wird – in Bezug auf die im Rekurs gegen die Stammbaubewilligung  Rügen der Unzulässigkeit eines Dachflächenfensters sowie der zu  lichten Höhe im (vormals projektierten) zweiten Dachgeschoss. Das Rechtsschutzinteresse an der Beantwortung dieser Rügen ist während der Hängigkeit des Verfahrens betreffend Stammbaubewilligung zufolge  dahingefallen, was zu der erwähnten Gegenstandslosigkeit führt (vgl. Martin Bertschi, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 21 Rz. 26). Dem Umstand, dass die Gegenstandslosigkeit durch die Bauherrschaft verursacht wurde, ist – nur, aber immerhin – bei der  der Kosten- und Entschädigungsfolgen Beachtung zu schenken.
3.3. Soweit die Rüge betreffend § 321 PBG im Rekurs gegen die  erneut vorgetragen wird, ist eine entsprechende Auflage nicht Gegenstand der Abänderungsbewilligung, weshalb auf diesen Rekurs  nicht einzutreten ist.
3.4.1. Die Rekurrierenden halten die Bewilligung der Projektänderung auch  für unzulässig, weil damit das Bauvorhaben in seinen Grundzügen verändert werde.
3.4.2. Es liegt grundsätzlich im Belieben der Bauherrschaft, ein eingereichtes Baugesuch zu ändern oder etwa (erst) während der Bauausführung um die Bewilligung für eine oder mehrere Projektänderungen nachzusuchen. Ob dieses Baugesuch als selbständiges (Alternativ-)Projekt oder in Form eines Änderungsgesuchs betreffend ein bereits bewilligtes Projekt () erfolgt, entscheidet (zunächst) in erster Linie die Bauherrschaft. Beim anschliessenden Entscheid, ob ein Änderungsgesuch als solches
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entgegenzunehmen und zu beurteilen sei oder ob das Bauprojekt als  Gesuchsgegenstand bilde, steht der Baubewilligungsbehörde ein von den Rechtsmittelbehörden zu respektierender Ermessensspielraum zu. Dabei hat die Baubewilligungsbehörde zu beachten, dass eine  nur dann vorliegt, wenn das Bauvorhaben nicht in den Grundzügen verändert wird, wenn also weder ein Hauptmerkmal oder eine sich auf die Nachbarschaft auswirkende bauliche Grundstücksnutzung wesentlich  wird (VB.2019.00426 vom 18. Dezember 2019, E. 3.1, mit weiteren Verweisen).
3.4.3. Die Vorinstanz hielt sich, indem sie die Abänderungspläne als  entgegennahm und bewilligte, innerhalb des eben erwähnten ; ihr diesbezüglicher Entscheid ist deshalb zu . Die geringfügige Reduktion der Dachneigung um 5° stellt keine sich wesentlich auf die Nachbarschaft auswirkende Änderung der baulichen Grundstücksnutzung dar, die deshalb nicht als Projektänderung hätte  werden dürfen. Dies gilt umso mehr, als sich die mit der  der Dachneigung einhergehende Reduktion der Gebäudehöhe um rund 1 m aus Sicht der rekurrierenden Nachbarschaft – deren Interesse in der Verhinderung des Bauvorhabens als Ganzem liegt – ohnehin nur  auswirkt. Insofern ist bereits das Rechtsschutzinteresse an der Rüge fraglich.
Eine Verletzung von Verfahrensgrundsätzen ist, nebenbei bemerkt, im  mit der Projektänderung und der damit begründeten  Sistierung des Rekursverfahren G.-Nr. R4.2020.00019 im Übrigen nicht auszumachen. Die Rekurrierenden haben gegen die ( begründete) Sistierungsverfügung vom 25. Juni 2020 in jenem  denn auch nicht etwa ein Rechtsmittel ergriffen. Die gegen die  Sistierung mit der Rekursschrift im Verfahren betreffend  (wiederum) vorgetragenen Einwände sind nicht nur am falschen Ort angebracht, sondern auch verspätet.
3.4.4. In dem von den Rekurrierenden zur Begründung der Unzulässigkeit der Projektänderung (weiter) zitierten Fall VB.2019.306 [recte: VB.2019.00308] vom 9. Juli 2020 ging es um die Frage der Zulässigkeit einer Projektände-
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rung im Rechtsmittelverfahren, die kein Baubewilligungsverfahren vor der zuständigen örtlichen Baubehörde durchlaufen hat (vgl. E. 1.3.3 des  Entscheides sowie auch VB.2008.00430 vom 25. Februar 2009, E. 5.3). Eine solche Projektänderung ist nur dann zulässig, wenn sie im Verzicht auf die Ausführung von klar umschriebenen Teilen des Projekts besteht und keine wesentlichen Änderungen an beibehaltenen Teilen bedingt. Dies, weil ansonsten eine Rechtsmittelinstanz quasi als erstinstanzliche Behörde entscheiden würde, was aus Gründen der funktionellen  unzulässig wäre (siehe ebenda). Mit der Frage der Zulässigkeit einer – wie vorliegend – von der erstinstanzlich zuständigen örtlichen  geprüften Projektänderung hat diese Rechtsprechung nichts zu tun.
3.4.5. Die Rüge ist unbegründet.
4.1. Die Rekurrierenden rügen in Bezug auf das gesamte (abgeänderte)  dessen ungenügende Einordnung. Das Bauvorhaben weise  Einordnungsmängel auf. Mit seinen Dimensionen – sowohl in der Höhen- als auch in der Längenentwicklung – sowie seiner dominanten und mächtigen Dachform stelle das geplante Mehrfamilienhaus ein neues,  Element dar und breche als solches in ein homogenes  ein. Zwar sei ein solches Projekt aufgrund einer kürzlich  Aufzonung von der Zone W1 in die Zone W2 möglich geworden. Die Aufzonung sei aber eigentlich nur für das Gebiet I. "entlang der O.-Strasse" als sinnvolle Siedlungserneuerung identifiziert worden und nicht auch für das Baugrundstück und die neu ebenfalls der Zone W2 zugeteilten  Kat.-Nrn. 2 und 3. Diese drei Grundstücke lägen topographisch auf der Höhe anderer Grundstücke I., die in der Zone W1 verblieben seien. Die Aufzonung (auch) der Grundstücke Kat.-Nrn. 1 (Baugrundstück), 2 und 3 sei offenbar versehentlich erfolgt und jedenfalls planerisch verfehlt.  dieser Umstand heute nicht mehr korrigiert werden könne, sei der besonderen Stellung des Baugrundstücks in seiner Nachbarschaft –  zu den um gut zwei Geschosse tiefergelegenen Grundstücken an der O.-Strasse, andererseits zu den auf gleichem topographischen Niveau in
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der Zone W1 verbliebenen Grundstücken – unter dem Aspekt der  in die bauliche und landschaftliche Umgebung Rechnung zu tragen.
Die bestehenden Häuser in der Umgebung würden als Einfamilienhäuser genutzt und das werde in absehbarer Zeit auch so bleiben, weil der  zum Teil weitgehend vor nicht allzu langer Zeit bereits stattgefunden habe oder in den nächsten 15 Jahren nicht anstehe. Es handle sich bei dem überschaubaren kleinen Einfamilienhausquartier nicht um ein Entwicklungsgebiet, das im Zeitrahmen des Planungshorizonts von 15 Jahren über den Einzelfall hinaus (wie ihn das streitige Vorhaben ) in der Art überbaut werde, wie das den Planern vorschwebe. Auf den bestehenden Überbauungscharakter und die Körnung des kleinen  am Rand der Bauzone sei Rücksicht zu nehmen. Mit der Massierung des Bauvolumens in einem einzigen Baukörper, der sämtliche Massvorschriften ausschöpfe, misslinge dies zwangsläufig. Wenngleich die Bau- und Zonenordnung (BZO) in der Zone W2 Gebäudelängen von bis zu 30 m zulasse, sei die Parzellenstruktur in der Umgebung derart, dass  von einer solchen Länge gar keinen Platz fänden. Auch in Bezug auf die quartiergemässe Körnung fehle es dem Projekt an der geforderten  Einordnung. Es könne gerade vorliegend nicht um ein "" um jeden Preis gehen.
Die Reduktion der Dachneigung mit der Projektänderung auf 40° sei noch immer deutlich zu wenig. Auch nach dieser Reduktion trete das Dach  dominant in Erscheinung und breche als völlig neues, störendes Element in das bestehende Einfamilienhausquartier ein. Gemäss Art. 30 Abs. 1 Satz 2 BZO habe sich die Neigung des Daches an den umliegenden Bauten zu orientieren. Für eine Dachneigung (auch) von 40° sei in der  Umgebung überhaupt keine Referenz anzutreffen. Viele der unter  Recht entstandenen Gebäude in der Umgebung unterschritten sogar die heute vorgeschriebene Mindestneigung von 27° nach Art. 30 Abs. 1 BZO, was zwar nicht mehr verlangt werden könne, aber gleichwohl das Bild der Dachneigungen in der Umgebung bestimme. Deshalb erscheine für den hier strittigen Neubau eine Dachneigung von 27° bis 30° als  und angemessen. Damit könne auch der Geländesprung  werden.
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4.2.1. Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen  im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für Materialien und Farben.
Diese Vorschrift enthält eine Grundanforderung an Bauten, Anlagen und Umschwung. Verlangt wird sowohl eine gewisse Qualität der Gestaltung in sich als auch der Einordnung in die bauliche und landschaftliche . So kann namentlich die Gleichförmigkeit wesentliches  einer bestehenden Überbauung sein. Die genügende Einordnung fehlt allerdings nicht bereits bei der Einführung einer neuen Formensprache in ein einheitliches Bild einer älteren Überbauung; vielmehr ist ein  erst gegeben, wenn die entsprechende Baute oder Anlage gegenüber der Ausgestaltung von Gebäuden, Häusergruppen oder  in störenden Widerspruch tritt oder sonst einen stossenden  zu den die Umgebung prägenden Merkmalen oder zum  bildet. Eine Einordnung gemäss § 238 Abs. 1 PBG muss nicht ideal bzw. "gut", sondern lediglich "genügend" sein. Dies ist auch dann , wenn eine andersartige Gestaltung als besser bzw. als wünschenswert qualifiziert würde. Die Frage, ob eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird, ist gestützt auf objektive, nachvollziehbare Kriterien zu beantworten. Blosses Empfinden rechtfertigt keinen Eingriff in das Eigentum (vgl. VB.2018.00395 vom 7. Februar 2019, E. 4.2. ff.).
Nach ständiger Rechtsprechung kann in Ausnahmefällen gestützt auf § 238 PBG ein Verzicht auf die Realisierung des auf einem Grundstück  Volumens verlangt werden, nämlich dann, wenn der Widerspruch zur baulichen Umgebung klar und krass ist. Hierfür sind jedoch im Rahmen der bei Eigentumsbeschränkungen gebotenen Interessenabwägung besonders triftige Gründe erforderlich, wie zum Beispiel eine weitherum  Ausnützung, eine besondere Qualität der bestehenden Überbauung  eine qualifizierte landschaftliche Empfindlichkeit. Die Rechtsprechung des Bundesgerichts gewichtet das Legalitätsprinzip stark, weshalb die  einer Ästhetik- bzw. Schutzvorschrift nicht dazu führen darf, dass generell - etwa für ein ganzes Quartier - die Zonenordnung ausser Kraft gesetzt würde. Nur ein krasses Missverhältnis der Proportionen oder die
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Rücksicht auf ein Schutzobjekt kann die Ausschöpfung des zulässigen Bauvolumens verbieten (VB.2017.00338 vom 16. November 2017, E. 2.2., mit weiteren Hinweisen).
Eine bauästhetisch bzw. ortsbaulich motivierte Herabsetzung des nach der Bau- und Zonenordnung zulässigen Gebäudevolumens stellt grundsätzlich einen schweren und zudem die Rechtssicherheit in gravierender Weise tangierenden Eingriff in das Grundeigentum dar. Seitens des Eigentümers besteht ein erhebliches Interesse an der Ausschöpfung der ihm gemäss Bau- und Zonenordnung zustehenden Baubefugnisse. Auf Grund des  der haushälterischen Bodennutzung (Art. 1 des  [RPG]) ist auch ein gleichgerichtetes öffentliches Interesse .
Steht ein Gebäude zur Beurteilung, das sich durch sein geplantes Volumen von der baulichen Umgebung deutlich abheben soll, ohne dass die  für eine Volumenreduktion erfüllt sind, verlangt § 238 PBG , diesem Spannungsverhältnis in anderer Weise Rechnung zu . Nebst einer besonders sorgfältigen Gestaltung fallen Massnahmen wie beispielsweise eine auf die bauliche Umgebung abgestimmte  des zulässigen Bauvolumens in Betracht (BRGE II Nr. 0197/2015, E. 4.2., in BEZ 2016 Nr. 32, mit weiteren Hinweisen; www.-zh.ch).
4.2.2. Gemäss Art. 30 Abs. 1 BZO sind nur Sattel- und Walmdächer mit einer Neigung von mindestens 27 Grad zulässig. Die Neigung des Dachs hat sich an den umliegenden Bauten zu orientieren.
4.3. Soweit den Gemeinden bei der Anwendung von Bestimmungen des  Rechts als Ausfluss der Gemeindeautonomie eine besondere - und Ermessensfreiheit zukommt, überprüft das  entsprechende Entscheide mit Zurückhaltung. Beruht der kommunale Entscheid auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Umstände, so hat ihn die Rekursinstanz zu respektieren. Die Rekursinstanz darf nur dann einschreiten, wenn die Baubehörde ihren Ermessensspielraum , indem sie sich von unsachlichen, dem Zweck der in Frage ste-
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henden Regelung fremden Erwägungen leiten lässt oder allgemeine Rechtsprinzipien, wie das Verbot von Willkür oder den Grundsatz der , verletzt. Dabei darf sich die Rekursinstanz jedoch nicht auf eine blosse Willkürprüfung beschränken, vielmehr muss die  tiefer gesetzt werden (vgl. BGE 145 I 52, E. 3.6., mit Hinweisen). Ob eine Bestimmung des kantonalen Rechts den Gemeinden einen  Entscheidungsspielraum einräumt, ist durch Auslegung zu ermitteln (Marco Donatsch, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 20 Rz. 62). Nach ständiger Praxis der kantonalen Instanzen betrifft dies insbesondere § 238 PBG, ferner aber auch etwa § 71 PBG betreffend die bauliche Gestaltung und Einordnung von Arealüberbauungen, § 237 PBG betreffend die Beurteilung der Verkehrssicherheit einer Zufahrt und § 357 Abs. 1 PBG betreffend die Beurteilung zulässiger Änderungen an  Bauten (Donatsch, § 20 Rz. 72).
Bei der Auslegung und Anwendung von kompetenzgemäss erlassenem kommunalem Recht kann sich für die Gemeinde ein Spielraum auftun, wenn das kommunale Recht der rechtsanwenden Behörde eine  Einzelfallbeurteilung aufgibt bzw. einen Ermessensspielraum einräumt. Das Baurekursgericht ist in solchen Fällen verpflichtet, sich mit besonderer Sorgfalt mit den Entscheidgründen der Baubewilligungsbehörde . Ist der Entscheid der Gemeinde plausibel und stichhaltig , bedarf es mithin besonders überzeugender Gründe, um von deren Auslegung und Anwendung des kommunalen Rechts abzuweichen. Es steht dem Baurekursgericht somit nicht zu, die sich stellenden Fragen so zu beurteilen, wie dies eine rechtsanwendende erstinstanzliche Behörde tun würde. Der Beurteilungsspielraum der Rekursinstanz wird damit durch die Gemeindeautonomie beschränkt (VB.2018.00554 vom 28. Februar 2019, E. 4.3., VB.2017.00563 vom 20. September 2018, E. 3.2. f.; VB.2014.00232 und VB.2014.00248, E. 4.3, in BEZ 2015 Nr. 29).
4.4.1. Die Stimmberechtigten der Gemeinde X haben der Aufzonung des Gebiets "I." von der Wohnzone W1 in die Wohnzone W2 – unter Nichtzustimmung zu einem noch weitergehenden, zusätzlich das Gebiet A. umfassenden Aufzonungsantrags – an der Gemeindeversammlung vom 7. Juni 2017 klar zugestimmt (act. 19.25 im Verfahren G.-Nr. R4.2020.00019). Die  der Nutzungsplanungsrevision durch die Baudirektion erfolgte mit
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Verfügung vom 22. November 2017 (act. 19.26 im Verfahren G.-Nr. R4.2020.00019). Die geänderte kommunale Nutzungsplanung erwuchs am 1. Februar 2018 in Rechtskraft. Eine rund eineinhalb Jahre später  Initiative "Schutz des Quartierbilds I. durch Rückzonung gezielter Parzellen entlang der Quartierstrasse", die unter anderem von einigen der hier vertretenen Rekurrierenden mitunterzeichnet wurde und die  der Grundstücke Kat.-Nrn. 1 (Baugrundstück), 2 und 3 verlangte, wurde vom Gemeinderat X mit Beschluss vom 8. Juli 2019 wegen  gegen übergeordnetes Recht (Prinzip der Planbeständigkeit) für  erklärt. Einen gegen den Beschluss des Gemeinderats X eingereichten Rekurs wies der Bezirksrat Y mit Beschluss vom 20. August 2019 ab (act. 19.29 im Verfahren G.-Nr. R4.2020.00019). Dieser Entscheid erwuchs ebenfalls in Rechtskraft.
4.4.2. Der Entscheid der Gemeindeversammlung X vom 7. Juni 2017 ist zu . Die Stimmberechtigten haben bewusst eine Verdichtung des Gebiets beschlossen. Auch aus den Auflageakten im Mitwirkungsverfahren musste klargeworden sein, dass (auch) die Grundstücke Kat.-Nrn. 1 (), 2 und 3 und nicht nur die unterhalb der Hangkante direkt  der O.-Strasse verlaufenden Grundstücke von der Aufzonung  sind. Die rechtskräftige Aufzonung der drei Grundstücke mit Blick auf einzelne Äusserungen im Bericht gemäss Art. 47 der  (RPV) oder Äusserungen an der Gemeindeversammlung im  Rekurs gegen das erste von der neuen Zonierung Gebrauch  Bauvorhaben in Frage zu stellen, liefe auf eine vorliegend  akzessorische Prüfung der Nutzungsplanung hinaus. Die  hätten sich im Vorfeld der Gemeindeversammlung und an der  selbst gegen die Aufzonung der drei Grundstücke oberhalb der Hangkante einsetzen können. Überdies hätten sie die Möglichkeit gehabt, den Beschluss der Gemeindeversammlung und die  der Baudirektion anzufechten, und zwar sowohl in raumplanungs- und baurechtlicher Hinsicht (durch Rekurs an das Baurekursgericht) als auch in stimmrechtlicher Hinsicht durch Stimmrechtsrekurs wegen Verletzung  Rechte beim Bezirksrat Y (letzteres etwa in Bezug auf die angetönte Entscheidung der Stimmberechtigten quasi im Irrtum über die  Planungsabsicht [vgl. act. 2 im Verfahren G.-Nr. R4.2020.00019, Rz.
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15]). Von beiden Möglichkeiten haben die Rekurrierenden keinen Gebrauch gemacht.
4.5. Die mit der Revision der BZO beabsichtigte Siedlungserneuerung führt beim nunmehr ersten nach Massgabe der Vorschriften der Wohnzone W2 geplanten Bauvorhaben zwangsläufig zu einem Massstabssprung. Aus  Grund hat die Vorinstanz zur Frage der Einordnung des hier strittigen Bauvorhabens (auch) einen Bericht des Büros S. eingeholt, an den sich die vorinstanzliche Beurteilung der Einordnung im Ergebnis anlehnt. Der  kommt zusammenfassend zum Ergebnis, dass der Massstabsprung, der mit dem (ersten) Neubau nach den Vorschriften der Wohnzone W2 , deswegen akzentuiert(er) ist, weil sich das Baugrundstück im  Abschnitt des Hanges befinde und die bestehenden Bauten in der  nicht einmal die Bauvorschriften der Wohnzone W1 vollständig ausschöpften. Dabei handle es sich aber um einen Zwischenzustand: Die Visualisierung des Endzustands, d.h. mit einer zonengemässen  des gesamten, neu der Zone W2 zugeteilten Gebiets, zeige ein  homogenes Bild. Der hier zu beurteilende Baukörper trete dereinst trotz seiner Lage im oberen Abschnitt des Hanges nicht mehr übermässig dominant in Erscheinung. Die neue Bebauungssituation ordne sich gesamthaft gut in die Umgebung ein. Die Dichte sei ähnlich wie bei der westlich angrenzenden Bebauung entlang der O.-Strasse, welches Gebiet sich bereits seit längerem in der Wohnzone W2 befinde.
4.6. Diesen Ausführungen ist nach Massgabe der Erkenntnisse des , welcher bewusst auch einen Rundgang (vgl. Prot. S. 6) umfasste, sowie unter Beachtung des erwähnten Ermessensspielraumes der  bei der Anwendung von § 238 Abs. 1 PBG uneingeschränkt . Augenscheinlich wurde zunächst die selbst mit Blick auf die  der vormaligen Zone W1 zu konstatierende starke Unternutzung diverser Parzellen in der Umgebung des Baugrundstücks (vgl. etwa Prot. S. 11, Foto 10 [O.-Strasse 1]). In diesem Zusammenhang ist der  Auffassung entgegenzutreten, dass aufgrund von  und persönlicher Umstände verschiedener Hauseigentümer in den nächsten 15 Jahren kaum mit einer Neuüberbauung des überschaubaren, kleinen Einfamilienhausquartiers zu rechnen sei. Abgesehen davon, dass
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derlei der privaten Rekursgegnerin bei der Planung ihres zonenkonformen Bauvorhabens nicht entgegengehalten werden kann, verfängt das  auch inhaltlich nicht. Mit der Auffassung der Vorinstanz in ihrer  ist festzuhalten, dass eine (massive) Aufzonung wie die  erfahrungsgemäss eher früher als später zu einer  führen wird, zumal sich der Verkehrswert und der Verkaufspreis  stark unternutzter Liegenschaften an den heutigen Baumöglichkeiten der Zone W2 orientieren wird. Im Weiteren ist in dem besagten  keine überdurchschnittliche Qualität der bestehenden  zu erkennen, noch liegt eine qualifizierte landschaftliche  vor, aufgrund welcher beim hier strittigen Projekt ein Verzicht auf die stark erhöhten Baumöglichkeiten der Zone W2 verlangt werden könnte. Wenngleich das nunmehr erste Bauvorhaben des von der Zone W1 in die Zone W2 aufgezonten Gebiets möglicherweise für eine gewisse Zeit  bleiben und sich von der (noch nicht neu überbauten) Umgebung  wird, ist dies mit Blick auf den klar geäusserten Willen der  betreffend die Aufzonung des Gebiets ohne weiteres . Nichts Anderes gilt in Bezug auf die mit dem ersten Bauprojekt in der neuen Zone W2 beziehungsweise im Vergleich zur (noch) bestehenden baulichen Umgebung selbstredend deutlich veränderte Körnung und ; von der neuen zonenkonformen Gebäudelänge darf durchaus  gemacht werden. Das gilt auch in Bezug auf die Gebäudehöhe, welche nicht einmal ausgeschöpft wird; daran ändert die (leichte) Hanglage nichts. Auch Neubauprojekte auf den anderen Grundstücken mit leichter Hanglage werden dereinst von der zulässigen Gebäudehöhe profitieren können. Mit dem hier streitigen Bauvorhaben beginnt die mit der Revision der BZO explizit angestrebte Quartiererneuerung. Das hier vorliegende Bauvorhaben hat sich auch nicht etwa an den Vorschriften oder der  Überbauung und Körnung der südlich der Strasse I. verbliebenen Wohnzone W1 zu orientieren. Es liegt denn auch insoweit keine spezielle Bauqualität oder landschaftliche Empfindlichkeit vor, die eine gesonderte Rücksichtnahme entlang der Zonengrenze als zwingend erscheinen lassen würde. Weiter zu erwähnen ist, dass das Bauvorhaben mit der Schaffung einer grosszügigen Grünfläche einhergeht, welche die Aussenraumstruktur des Quartiers aufnimmt und weiterentwickelt. Die behauptete  wird auch deshalb nicht eintreten.
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Zusammenfassend stösst die insbesondere auf die Dimensionen des  Bauvorhabens, die Körnung sowie die leichte Hanglage des Baugrundstücks abzielende Einordnungsrüge der Rekurrierenden ins . Es ist nicht zu erkennen, dass die Vorinstanz ihren diesbezüglichen  überschritten hätte.
4.7. Das Bauvorhaben sieht, wie von Art. 30 Abs. 1 Satz 1 BZO verlangt, ein Satteldach vor. Wie erwähnt soll dieses nach Massgabe der an Stelle der Stammbaubewilligung tretenden Projektänderung mit einer Neigung von 40° Grad erstellt werden.
Die Dachneigungen in der Umgebung wurden anlässlich des Augenscheins und insbesondere des Rundgangs durch das Quartier besichtigt. Soweit die Rekurrierenden eine falsche Anwendung von Art. 30 Abs. 1 Satz 2 BZO (gemäss welcher Vorschrift sich die Neigung des Dachs an den  Bauten zu orientieren hat) rügen, ist zunächst festzuhalten, dass die Auslegung der Vorinstanz, wonach Gebäude mit Dachneigungen unter 27° nicht in die Betrachtung einzubeziehen seien, zulässig. Dies deshalb, weil es sich dabei um altrechtliche Gebäude handelt, welche nicht einmal (mehr) die Mindestdachneigung (von eben 27°) gemäss dem heute in Kraft stehenden Art. 30 Abs. 1 Satz 1 BZO aufweisen. Mit anderen Worten darf durchaus alleine auf die Dachneigungen der umliegenden, im Sinne von Art. 30 Abs. 1 Satz 1 BZO bauordnungskonformen Gebäude abgestellt werden. Die in früheren Zeiten erstellten und heute rechtswidrigen  verschiedener Dächer in der Umgebung geniessen zwar selbstredend Bestandesgarantie; sie sind wohl mit der Vorinstanz darauf zurückzuführen, dass Dachgeschossflächen in der Bauordnung auf der Basis des alten Baugesetzes bzw. aufgrund des PBG vor der Revision 1992 an die  anrechenbar waren und sich die Erstellung von nutzbaren Dachgeschossen deshalb kaum je lohnte. Nachdem wie vorstehend  erwähnt eine Quartiererneuerung – und im Übrigen auch eine  nach innen, zumal die Ausbaubarkeit der Dachgeschosse mit der BZO-Revision ja auch gefördert werden soll – angestrebt wird, dürfen Dachneigungen, wie sie aus besagten Gründen unter vormaligem Baurecht erstellt wurden, bei der Anwendung von Art. 30 Abs. 1 Satz 2 BZO aus der Betrachtung ausgenommen werden. Weiter ist die vorinstanzliche , wonach der in Art. 30 Abs. 1 Satz 2 BZO verwendete Begriff "orien-
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tieren" gerade nicht impliziere, dass eine neue Dachneigung auf keinen Fall steiler sein dürfe als die bestehenden, nicht nur vertretbar, sondern einzig vernünftig.
Eine derart spezifizierte Betrachtung der Dachneigungen in der Umgebung führt unter Respektierung des vorinstanzlichen Ermessens bei der  der kompetenzgemäss erlassenen kommunalen  (§ 49 Abs. 2 lit. d PBG) sowie nach Massgabe der Erkenntnisse des Augenscheins nicht dazu, dass die vorgesehene Dachneigung von 40° als für das Ortsbild bzw. im Lichte der bestehenden baulichen Umgebung nicht mehr hinnehmbar zu verwerfen wäre. Gegenteilig sind bereits mehrere  mit Dachneigungen zwischen ca. 35° und 40° vorhanden (etwa das unweit des Baugrundstücks befindliche Gebäude B.-Strasse 1 [Prot. S. 13 Foto 13], weiter etwa ein Teil des ebenfalls unweit des Baugrundstück  Gebäudes B.-Strasse 2 [Prot. S. 12 Foto 11]). Das Gebäude  auf der dem Bauvorhaben gegenüberliegenden Strassenseite (I. 1) weist sogar gemäss eigenen Angaben der Rekurrierenden eine  von durchschnittlich 37,5 Grad (zufolge der Solarkollektoren gar 45 Grad) auf (vgl. Prot. S. 9 Foto 6 [rechts]). All diese Gebäude befinden sich in dem von den Rekurrierenden selbst definierten, leicht eingeschränkten Betrachtungsperimeter (vgl. act. 26 Rz. 35 im Verfahren G.-Nr. R4.2020.00019), wenngleich eine derartige Verengung des Perimeters  angesichts des Volumens und der Höhe des geplanten, durchaus auch von etwas weiter her sichtbaren Projekts keineswegs zwingend . Bei einer zulässigen, etwas weiteren Betrachtungsweise sind viele weitere Gebäude mit Dachneigungen von 40° und mehr auszumachen (: A. 1, A. 2, A. 3 und 4, O.-Weg 1).