Decision ID: acba15b4-2b25-5255-a0e1-8ad9a4d5d974
Year: 2019
Language: de
Court: ZH_BRK
Chamber: ZH_BRK_001
Canton: ZH
Region: Zürich
Law Area: public_law

hat sich ergeben:
A.
Am 20. Juli 2017 wurde das Gebäude Vers.-Nr. Y an der A-Strasse in X
durch einen Brand fast vollständig zerstört.
Mit Verfügung vom 31. August 2017 anerkannte die Gebäudeversicherung
des Kantons Zürich (GVZ) die Abschätzung des Schadens bei Wiederauf-
bau in der Höhe von Fr. 1'422'750.-- sowie diejenige bei Nichtwiederaufbau
in der Höhe von Fr. 580'000.--.
Die dagegen von A. L. erhobene Einsprache vom 4. Oktober 2017 wies die
GVZ mit Einspracheentscheid vom 5. Juli 2018 ab, soweit sie nicht ein
neues Abschätzungsergebnis bei Nichtwiederaufbau von Fr. 588'000.-- an-
erkannte.
B.
Gegen diesen Entscheid erhob A. L. mit Eingabe vom 8. August 2018
rechtzeitig Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und bean-
tragte die Aufhebung des Entscheides und die Verpflichtung der Vor-
instanz, dem Rekurrenten Fr. 738'600.-- für den Verkehrswert sowie
Fr. 75'000.-- für Not- und Sofortmassnahmen, Fr. 99'000.-- für Abbruch und
Aufräumungskosten sowie Fr. 27'000.-- für Planie, d.h. total Fr. 939'600
(statt Fr. 588'000.--) zu bezahlen. Eventualiter sei die Sache zur ergänzen-
den Sachverhaltsabklärung und Neubeurteilung an die Rekursgegnerin zu-
rückzuweisen. All dies unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl.
Mehrwertsteuer zulasten der Vorinstanz.
C.
Mit Verfügung vom 10. August 2018 wurde vom Rekurseingang Vormerk
genommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.
D.
Mit Eingabe vom 31. August 2018 beantragte die Vorinstanz die Abweisung
des Rekurses.
R4.2018.00118 Seite 3
E.
Mit Replik vom 26. September 2018 hielt der Rekurrent an seinem auf Auf-
hebung des angefochtenen Entscheids lautenden Rechtsbegehren fest und
präzisierte dieses dahingehend, dass der mit Rekurs geforderte Betrag von
Fr. 939'600.-- abzüglich des bereits an ihn ausbezahlten Teilbetrages von
Fr. 137'885.-- zu bezahlen sei. Sodann beantragte er eventualiter, die Re-
kursgegnerin sei zu verpflichten, eine Schadensvergütung im vorerwähnten
Umfang (d.h. Fr. 939'600.-- abzüglich des bereits bezahlten Teilbetrages
von Fr. 137'885.--) anzuerkennen.
F.
Mit Duplik vom 19. September 2018 hielt die Vorinstanz an ihren Anträgen
fest.
G.
Mit Eingabe vom 2. November 2018 erstattete der Rekurrent seine Triplik.

Es kommt in Betracht:
1.
Als Eigentümer des zerstörten Gebäudes und als Adressat des abschlägi-
gen Einspracheentscheids ist der Rekurrent ohne Weiteres zum Rekurs le-
gitimiert (§ 76 des Gesetzes über die Gebäudeversicherung [GebVG] i.V.m.
§ 21 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [VRG]). Auch die übrigen Pro-
zessvoraussetzungen (§§ 22 ff. VRG) sind erfüllt. Auf den Rekurs ist daher
einzutreten.
2.
Das ehemalige Gebäude des Rekurrenten wurde durch den Brand am
20. Juli 2017 zu 95 % zerstört, womit unbestrittenermassen ein Totalscha-
R4.2018.00118 Seite 4
den im Sinne von § 51 GebVG vorliegt. Beim Gebäude handelte es sich um
ein freistehendes zweigeschossiges Wohnhaus mit Scheune unter gemein-
samem Satteldach mit Baujahr 1250 auf dem der Kernzone KD gemäss
Bau- und Zonenordnung der Gemeinde X (BZO) zugewiesenen Grundstück
Kat.-Nr. Y. Es war im Zeitpunkt des Brandes im Inventar der kunst- und kul-
turhistorischen Schutzobjekte und der archäologischen Denkmäler von
überkommunaler Bedeutung aufgeführt. In diesem Zusammenhang war im
Grundbuch ein Bauveränderungs- und Abbruchverbot zugunsten des Kan-
tons Zürich als Personaldienstbarkeit eingetragen. Es bestand eine
Schutzanordnung in Form einer Personaldienstbarkeit zu Gunsten des
Kantons Zürich.
Das zerstörte Gebäude soll nicht wiederaufgebaut werden. Die Vorinstanz
hat deshalb den Verkehrswert zur Festlegung der Vergütung bei Nichtwie-
derherstellung ermittelt und hat dabei mit dem angefochtenen Einsprache-
entscheid eine Schadenabschätzung in der Höhe von Fr. 588'000.-- aner-
kannt.
3.-7.
[....]
8.1.
Der Rekurrent beanstandet die vorinstanzliche Ermittlung des Ertragswer-
tes. Er bringt vor, dass für die Wohnung im Erdgeschoss und die Wohnung
im Obergeschoss lediglich monatliche Mieterträge von gesamthaft
Fr. 1'925.-- berücksichtigt worden seien. Dies im Gegensatz zur ersten
Schätzung der Vorinstanz vom 21. August 2017, worin von einem Miet-
ertrag von insgesamt Fr. 3'200.-- für beide Wohnungen ausgegangen wor-
den sei. Letzter Wert entspreche auch der Grössenordnung des zuletzt
veranlagten steuerlichen Eigenmietwertes für die beiden Wohnungen samt
den zum zerstörten Gebäude gehörenden Garage und Schopf von
Fr. 3'317.-- pro Monat. Bei der Schätzung des Ertragswertes seien daher
mindestens die Mieterträge gemäss der ersten Schätzung vom 21. August
2017 von Fr. 3'317.-- zzgl. des Mietertrages für das Dachgeschoss (nach
Abzug der Umbaukosten) zu berücksichtigen.
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Falsch sei die Auffassung der Vorinstanz, dass kein Mietwert für die poten-
tielle Nutzung in den Dachgeschossflächen zu berücksichtigen sei, da nur
der Verkehrswert des zerstörten Gebäudes massgebend sein soll. Da es
sich beim zerstörten Gebäude um ein Schutzobjekt gehandelt habe, sei es
ein Umbau- und Renovationsobjekt. Dessen Fortbestand und damit die
Nachhaltigkeit erzielbarer Erträge seien mittels Umbau- und Renovations-
massnahmen sicherzustellen. Entsprechend sei der Mietwert des ausge-
bauten Dachgeschosses bei der Ertragswertmethode zu berücksichtigen.
Es sei daher zur Bestimmung des Verkehrswertes von Umbau- und Reno-
vationsobjekten praxisgemäss zunächst der Marktwert im umgebauten oder
renovierten Zustand zu ermitteln. Die Aufwendungen des Umbaus seien in
der Folge bei der Bewertung des Gebäudes abzuziehen, wodurch der
Marktwert vor der baulichen Realisierung berechnet werden könne.
8.2.
Die Vorinstanz bringt vernehmlassungsweise vor, dass die zweite Schät-
zung im Gegensatz zur ersten den effektiven Unterhaltszustand des Ge-
bäudes berücksichtige. Sodann sei der Eigenmietwert keine geeignete
Grösse für eine Ertragswertberechnung. Es sei ein abstrakt, rein formell
ermittelter Wert. Es handle sich beim rekursbetroffenen Gebäude nicht um
ein Umbau- und Renovationsobjekt. Die erzielbaren Erträge seien nachhal-
tig genug und es habe keiner Umbau- oder Renovationsmassnahmen be-
durft, welche in der Verkehrswertberechnung zu berücksichtigen wären. Für
Ausbaumassnahmen sei dies sowieso ausgeschlossen. Es seien in der
Verkehrswertschätzung keine Massnahmen für nicht bestehende, nicht be-
reits realisierte Nutzungen zu berücksichtigen. Im Weiteren wäre eine Ver-
kehrswertberechnung des Gebäudes mit einem Ausbau des Dachgeschos-
ses wohl auch nicht wertsteigernd. Der Abzug der Aufwendungen dafür
würde den Mehrertrag wieder aufheben.
8.3.
Der effektive Unterhaltszustand des zerstörten Gebäudes lässt sich den
Akten nicht direkt (etwa anhand von aktuellen Plänen oder Fotografien)
entnehmen. Indes sind für das im Jahr 1250 erstellte Gebäude auch keine
erfolgten Umbauten oder Renovationsmassnahmen aktenkundig, welche
auf einen zeitgemässen Ausbaustandard bzw. Wohnkomfort schliessen
lassen. Aus den Akten ergibt sich, dass das Gebäude offenbar in der zwei-
ten Hälfte der 1970er-Jahre teilweise saniert wurde (s. act. 9.5.2). Alsdann
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erfolgten Renovationen in denkmalpflegerischer Hinsicht (s. act. 5.4). Dem
Schätzungsprotokoll vom 3. August 2009 ist schliesslich eine Änderung
hinsichtlich des Heizsystems zu entnehmen (s. act. 9.2.1). Darin werden
zudem Sanitäranlagen und Küche als "einfach" bezeichnet. Der Ausbau
wird als "historisch" bezeichnet. Gestützt hierauf lässt sich festhalten, dass
beim zerstörten Gebäude nicht von einem periodisch unterhaltenen oder
gar zeitgemässen Ausbau auszugehen ist. Mit Ausnahme der Heizung ist
im Wesentlichen von einem über 40-jährigen Ausbaustandard auszugehen.
Der Rekurrent bringt denn auch nichts vor, das diese Einschätzung in Zwei-
fel zu ziehen vermag (etwa durch Vorlage von Baukostenabrechnungen
oder geltend gemachte steuerliche Abzüge für den Unterhalt und die Ver-
waltung seiner Liegenschaft).
Die von der Vorinstanz ermittelten, potentiellen und vom Rekurrenten be-
anstandeten Mieterträge in der Höhe von total Fr. 1'700.-- für die Vier- und
Viereinhalbzimmerwohnungen erscheinen vor diesem Hintergrund als im
Rahmen des Vertretbaren. Entgegen der Auffassung des Rekurrenten ist
nicht sachgerecht, für die Bestimmung des Ertragswertes bzw. des potenti-
ellen Mietertrages den steuerlichen Eigenmietwert der Liegenschaft heran-
zuziehen. Den Akten liegt die steuerliche Berechnung des Eigenmietwertes
des zerstörten Gebäudes aus dem Jahr 2009 bei. Dabei wurde die gemäss
regierungsrätlicher Weisung für Einfamilienhäuser vorgesehene Berech-
nungsmethode angewandt, welcher eine gewisse Starrheit anhaftet, ergibt
sich der Eigenmietwert doch grundsätzlich aus dem Vermögenssteuerwert
multipliziert mit einem gewissen Prozentsatz (s. Ziffer 59 der Weisung des
Regierungsrates an die Steuerbehörden über die Bewertung von Liegen-
schaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte vom 12. August 2009
[Weisung 2009]). Es ist zudem nicht bekannt, ob der Rekurrent die auf sein
Verlangen hin allfällig vorzunehmenden Korrekturen der Eigenmietwertbe-
rechnung gemäss Ziffer 61 und 62 der Weisung 2009 beansprucht hat. So
kann vom geschätzten Eigenmietwert einer Liegenschaft nicht ohne Weite-
res auf den aktuellen für die im Rahmen der Verkehrswertberechnung ge-
mäss Gebäudeversicherungsgesetz relevanten Marktmietwert geschlossen
werden. Überdies könnte ein steuerlicher Eigenmietwert von Fr. 3'317.-- pro
Monat für Wohnungen sowie Garage und Schopf ohnehin nicht übernom-
men werden. Darin enthalten ist auch der Eigenmietwert für das Land von
Fr. 9'256.-- jährlich bzw. Fr. 771.-- monatlich (s. act. 5.8), welcher für die
Ermittlung des Ertragswertes des zerstörten Gebäudes indes nicht zu be-
rücksichtigen wäre.
https://www.steueramt.zh.ch/internet/finanzdirektion/ksta/de/steuerbuch/zuercher-steuerbuch-definition/zstb-21-1.html https://www.steueramt.zh.ch/internet/finanzdirektion/ksta/de/steuerbuch/zuercher-steuerbuch-definition/zstb-21-1.html https://www.steueramt.zh.ch/internet/finanzdirektion/ksta/de/steuerbuch/zuercher-steuerbuch-definition/zstb-21-1.html https://www.steueramt.zh.ch/internet/finanzdirektion/ksta/de/steuerbuch/zuercher-steuerbuch-definition/zstb-21-1.html
R4.2018.00118 Seite 7
Schliesslich ist festzuhalten, dass in der vom Rekurrenten bzw. von dessen
Beistand im erstinstanzlichen Verfahren bei der N. AG eingeholten Ver-
kehrswertschätzung der Ertragswert in der Höhe Fr. 787'000.-- aus der von
der Vorinstanz eingeholten Schätzung vom 21. August 2017 übernommen
wurde. Da die Differenz zwischen diesem Betrag und dem in der Schätzung
vom 20./28. Februar 2018 ermittelten Ertragswert darauf zurückzuführen
ist, dass in dieser Schätzung im Unterschied zur ersten Schätzung der Vo-
rinstanz der effektive Unterhaltszustand des zerstörten Gebäudes berück-
sichtigt wurde, erübrigen sich weitere Ausführungen hierzu.
8.4.
Der Rekurrent ist der Auffassung, dass auch für die potentielle Nutzung der
Dachgeschossflächen ein Mietwert für die Berechnung des Ertragswertes
zu berücksichtigen sei, weil es sich beim abgebrannten Gebäude um ein
Schutzobjekt gehandelt habe und es deshalb ein Umbau- und Renovati-
onsobjekt gewesen sei.
Umbau- und Renovationsobjekte sind Bauten, die selbst bei kurzer Rest-
nutzungsdauer aus zwingenden Gründen, z.B. wegen Auflagen des Denk-
malschutzes oder der Raumplanung nicht abgebrochen werden können. In
diesen Fällen kann der Fortbestand und damit die Nachhaltigkeit erzielba-
rer Erträge nur mittels Umbau- und Renovationsmassnahmen sichergestellt
werden. Um den Marktwert von Umbau- und Renovationsobjekten zu ermit-
teln, muss zuerst der Marktwert im umgebauten oder renovierten Zustand
festgestellt werden. Die zukünftig nachhaltig erzielbaren Mietwerte des Ob-
jektes im umgebauten oder renovierten Zustand werden unabhängig von
den Kosten für Umbau- und Renovation allein aufgrund der Marktverhält-
nisse ermittelt. In einem zweiten Schritt werden vom Marktwert des umge-
bauten oder renovierten Objektes die gesamten zu erwartenden Kosten für
die Realisierung des Projekts abgezogen, wodurch der Marktwert vor den
baulichen Massnahmen feststeht. Dabei ist allerdings zu beachten, dass
die Ausführung von Sanierungsmassnahmen und wertvermehrenden Inves-
titionen nicht in jedem Fall einen entsprechenden Anstieg des Mietwertes
bedeutet. Dies deshalb, weil der Markt und vor allem die rechtlichen Grund-
lagen den Mietwert stärker beeinflussen als die effektiven Kosten für In-
standsetzung (s. zum Ganzen Schätzerhandbuch S. 84 und S. 127).
Es ist mithin im Falle einer Renovation bzw. eines Umbaus eines solchen
Objekts nicht in jedem Fall von einem höheren Marktwert auszugehen. Die
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pauschalen Verweise des Rekurrenten auf die vorstehend dargelegte Me-
thode für die Berechnung der Marktwerte von Umbau- und Renovationsob-
jekten lassen nicht per se auf höhere Marktwerte im renovierten bzw.
umgebauten Zustand schliessen. Vielmehr unterlässt es der Rekurrent dar-
zulegen, dass die Berücksichtigung von Renovations- und Umbaumass-
nahmen tatsächlich zu einem Anstieg des Ertragswertes führen würde. Der
Rekurrent vermag auch nichts aus seinen Vorbringen in der Triplik abzulei-
ten, wonach für ein Gebäude mit einer defekten Heizung auch nicht der
Mietzins im Zustand ohne Heizung eingesetzt würde. Beim Ersatz einer de-
fekten Heizung handelt es sich um eine Investition, die für die Fortführung
des zum Objekt gehörenden Betriebes zwingende Voraussetzung ist und
deshalb unaufschiebbar sofort zu tätigen ist (s. Schätzerhandbuch, a.a.O.,
S. 128). Damit unterscheiden sich solche Investition von denjenigen für
Umbau- und Renovationsmassnahmen. Das Vorgehen der Vorinstanz er-
weist sich damit nicht als den anerkannten Bewertungsgrundsätzen wider-
sprechend, wenn sie im vorliegenden Fall von den Mieterträgen ausgeht,
die ohne Umbaumassnahmen zu erwarten sind.
8.5.
Zusammengefasst erweisen sich die Beanstandungen des Rekurrenten
hinsichtlich der vorinstanzlichen Ermittlung des Ertragswertes als unbe-
gründet.
9.1.
Der Rekurrent moniert, die von der Vorinstanz bei Anwendung der
Mischwertmethode vorzunehmende Gewichtung von Real- und Ertragswert
sei nicht korrekt erfolgt. Er bringt vor, es sei praxisfremd, dass der Ver-
kehrswert mehr mit Fokus auf den tatsächlichen Schaden und weniger mit
Fokus auf die Bausubstanz bestimmt werden müsse. Bei dem unter Denk-
malschutz stehenden Gebäude mit Baujahr 1250 handle es sich offenkun-
dig um ein historisch wertvolles, sachwertorientiertes Gebäude, bei wel-
chem der Renditeanspruch sekundär gewesen sei und welches dem Eigen-
tümer in erster Linie einen konsumtiven Nutzen gebracht habe. Im Vorder-
grund stünden bei solchen Gebäuden subjektive Beweggründe einer allfäl-
ligen Käuferschaft, weshalb der Verkehrswert massgeblich durch den Real-
wert beeinflusst werde. Entsprechend sei eine stärkere Berücksichtigung
R4.2018.00118 Seite 9
des Realwertes im Verhältnis zum Ertragswert angezeigt. Es rechtfertige
sich ein Verhältnis von mindestens 2:1.
9.2.
Die Vorinstanz führt dazu aus, dass bei der Bestimmung der Vergütung bei
Nichtwiederherstellung eines Gebäudes anstelle des versicherten Neubau-
wertes der Verkehrswert zu vergüten sei. Dies deshalb, weil die Entschädi-
gung zweckgebunden sei und dem versicherten Gebäudeeigentümer, der
das Gebäude nicht wiederherstellen möchte, kein Gewinn aus der Vergü-
tung erwachsen solle. Daraus folge schon prinzipiell, dass die Entschädi-
gung bzw. der Verkehrswert "mehr mit Fokus auf den tatsächlichen Scha-
den und weniger mit Fokus auf die Bausubstanz" bestimmt werden müsse.
Der Verkehrswert sei der Marktwert des Gebäudes und dieser entspreche
auch bei älteren, unter Denkmalschutz stehenden Gebäuden keinesfalls
dem Realwert bzw. dem Neubauwert des Gebäudes abzüglich eines tabel-
larischen Altersabzuges. Ein solcher Preis sei am Markt regelmässig nicht
erzielbar, weil ein Käufer sich auch bei solchen Gebäuden mehr am mögli-
chen, wirtschaftlichen Ertragswert orientieren werde und nicht oder nur sehr
beschränkt bereit sei, darüber hinaus viel mehr auszugeben bzw. zu inves-
tieren. Eine Berücksichtigung des Realwertes mit 2:1 zum Ertragswert sei
deshalb nicht angezeigt.
9.3.
Die Gewichtung von Real- und Ertragswert im Rahmen der Mischwertbe-
rechnung hängt vom Einzelfall ab; bei Renditeobjekten hat der Ertragswert
mehr Gewicht, während bei Grundstücken, die in erster Linie der Eigennut-
zung dienen, der Real- oder Sachwert eine grössere Rolle spielt (s. zum
Ganzen Schätzerhandbuch, S. 116 ff. und 123 f.).
Die Vorinstanz hat beide Werte gleich gewichtet. Der Rekurrent ist demge-
genüber der Auffassung, dass der Realwert vorliegend mehr ins Gewicht
fallen und mindestens das Zweifache des Ertragswertes ausmachen müs-
se. Für Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentumswohnungen nimmt die
Schätzungslehre einen Gewichtungskoeffizienten von 0 bis 0,5 für den Er-
tragswert an. Vorliegend lässt sich das zerstörte Gebäude jedoch nicht oh-
ne Weiteres in diese Kategorie einordnen. Es weist mehr als eine
Wohneinheit auf und ist somit eine nur teilweise selbstbewohnte Liegen-
schaft. Insbesondere kann deshalb nicht von einem vordergründig kon-
sumtiven Nutzen für den Eigentümer ausgegangen werden. Dies führt zu
R4.2018.00118 Seite 10
einer stärkeren Gewichtung des Ertragswertes. Dies auch deshalb, weil der
Interessentenkreis für solche Liegenschaften nicht besonders hoch ist.
Kaufinteressen müssen in solchen Fällen genau abwägen, ob sich eine In-
vestition lohnt, um nachhaltig erzielbare Erträge zu erwirtschaften. Dies
muss einen entsprechenden Niederschlag im Verkehrswert über einen
stärker zu berücksichtigenden Ertragswert finden. Indes ist nicht zu verken-
nen, dass es sich auch um ein sog. Liebhaberobjekt handelt, bei welchem
die Rendite für den Käufer regelmässig nur eine untergeordnete Rolle spie-
len kann, was wiederum für eine stärkere Gewichtung des Realwertes
spricht. Unter dem Strich kann nicht von einem Übergewicht des Real- oder
Ertragswertes ausgegangen werden. Es erweist sich damit als vertretbar,
wenn die Vorinstanz von einer gleichen Gewichtung von Ertrags- und Re-
alwert ausgeht.
10.1.
Schliesslich macht der Rekurrent geltend, dass die in der Schätzung vom
20./28. Februar 2018 vorgenommenen Abzüge vom Verkehrswert fehler-
haft seien. Bauneben- und Umgebungskosten seien teilweise doppelt von
der Mischwertberechnung (Verkehrswertermittlung) abgezogen worden.
Diese seien bereits im Landwert im Umfang des errechneten Landwertan-
teils berücksichtigt worden. Entsprechend seien die Abzüge vornweg um
den Wert der Doppelrechnung zu reduzieren. Zu hoch sei zudem der Be-
trag von Fr. 74'770.-- für Baunebenkosten. Zu beachten sei, dass An-
schluss- und weitere Gebühren in der Gemeinde X. tief seien. Bauneben-
kosten unterlägen ausserdem teilweise der Entwertung, da sie bei einer zu-
künftigen Erneuerung des Gebäudes erneut angefallen wären. Entspre-
chend seien zwei Drittel der effektiven Baunebenkosten altersbedingt ab-
zuschreiben. Im ersten Gutachten sei die Umgebung mit Fr. 110'000.-- be-
wertet worden. Im Zweiten Gutachten dagegen mit Fr. 140'400.--. Es sei
generell von einem Abzug für die Umgebung abzusehen, da die Umgebung
weitgehend aus einfach befestigten Flächen im Umfang von lediglich ca.
80 m2 und im Übrigen aus Grünflächen mit Bäumen und Sträuchern be-
standen habe. Auch die Umgebung unterliege zudem der Altersentwertung,
sodass nicht vom ursprünglichen Betrag auszugehen bzw. dieser entspre-
chend der errechneten Altersentwertung beim Gebäude von 26 % zu redu-
zieren sei.
R4.2018.00118 Seite 11
10.2.
Die Vorinstanz führt vernehmlassungsweise aus, dass es sich bei Baune-
benkosten und Kosten für die Umgebung um Werte handle, die bei der Be-
wertung von Baugrundstücken stets zu berücksichtigen seien. Sie seien ob-
jektiv wertbestimmend und marktrelevant, egal ob vorhanden und/oder
amortisiert. Der relative Landwert stehe im Verhältnis zu allen anderen
Werten einer Liegenschaft. Bei der Bestimmung des effektiven Landwertes
seien neben dem Gebäudewert deshalb auch die Werte für Baunebenkos-
ten und Umgebung einzubeziehen. Da Baunebenkosten und die Umge-
bung nicht zum versicherten Gebäudewert gehörten, sei sachfremd, diese
Kosten altersbedingt abzuschreiben. Mit 5 % des Gebäudewertes seien die
Baunebenkosten angemessen bewertet.
10.3.
Wie erwähnt setzt sich der Realwert zusammen aus dem Zeitwert aller bau-
lichen Anlagen auf einem Grundstück, den Kosten für Umgebungsarbeiten,
den Baunebenkosten sowie dem Landwert (vgl. vorstehend Ziffer 6). Kos-
ten für Umgebungsarbeiten sind etwa Aufwendungen für Werkleitungen,
Umgebungs-, Verkehrsanlagen und dergleichen innerhalb des Grund-
stücks. Unter Baunebenkosten fallen Kosten, welche nicht mit eigentlichen
Bauleistungen verbunden sind, wie Gebühren, Finanzierungskosten, Bau-
kreditzinsen, Abgeltungen, Stockwerkbegründungs-, Erstvermietungs-/Ver-
kaufskosten und dergleichen (Schätzerhandbuch, S. 70 f.). Dabei unterlie-
gen sowohl die Kosten für Umgebungsarbeiten als auch – zumindest teil-
weise – die Baunebenkosten der Entwertung (Schätzerhandbuch S. 77 f.;
s. auch Francesco Canonica, Die Immobilienbewertung, Hrsg. Schweizer
Immobilienschätzer-Verband SIV, 2009, S. 310).
Die Vorinstanz stellt sich demgegenüber auf den Standpunkt, dass weder
die Umgebung noch die Baunebenkosten zum versicherten Gebäudewert
gehörten, weshalb es sachfremd sei, diese altersbedingt abzuschreiben.
Dem kann nicht gefolgt werden. Der Verkehrswert ist nicht mit dem Versi-
cherungswert gleichzusetzen. Es handelt sich dabei vielmehr um einen
bloss subsidiären Versicherungswert, welcher bei Nichtwiederaufbau eines
zerstörten Gebäudes an die Stelle des Versicherungswertes tritt (Andreas
Rüegg, in: Kommentar Gebäudeversicherung, Basel 2009, Rz. 4.2.57). Bei
der Ermittlung des Verkehrswertes geht es mithin nicht um die Bestimmung
des Versicherungswertes.
R4.2018.00118 Seite 12
Der Verkehrswert ist nach den anerkannten Regeln der Schätzungslehre zu
ermitteln. Dabei ist die Altersentwertung, wie dargelegt, auch für die Kosten
für Umgebungsarbeiten und – zumindest teilweise – für die Baunebenkos-
ten zu berücksichtigen. Es ist entgegen der Auffassung der Vorinstanz mit-
hin nicht sachgerecht, von einem Altersabzug für Umgebungs- und Baune-
benkosten abzusehen. Dass die Umgebungs- und Baunebenkosten nicht
zum Versicherungswert gehören, darf nicht in die Verkehrswertberechnung
der Gesamtliegenschaft einfliessen. Demgegenüber ist mit der Vorinstanz
darin einig zu gehen, dass diese Kosten aufgrund dieses Umstandes im
Schadensfall nicht zu vergüten sind. Diesem Umstand wird im Rahmen der
Verkehrswertermittlung bei Nichtwiederaufbau indes dadurch Rechnung
getragen, dass die – der Altersentwertung entsprechend reduzierten – Um-
gebungs- und Baunebenkosten nach Ermittlung des Verkehrswertes der
gesamten Liegenschaft wieder in Abzug gebracht werden. Damit erweist
sich die Berechnung des Verkehrswertes des Gebäudes insofern als feh-
lerhaft, als dass die Umgebungs- und Baunebenkosten ohne Berücksichti-
gung der Altersentwertung zum Realwert des Gebäudes geschlagen und
hernach ebenfalls zum vollen Wert vom Mischwert in Abzug gebracht wur-
den.
10.4.
Zu beachten ist indes, dass Umgebungs- und Baunebenkosten bei der Er-
mittlung des relativen Landwertes als Teil des Realwertes der gesamten
Liegenschaft (d.h. Gebäude- und Landwert) demgegenüber im vollen Um-
fang, d.h. ohne Altersabzug, zu berücksichtigen sind. Der relative Landwert
ist abhängig von der Nutzung des Grundstücks, dem darauf erstellten Ge-
bäude sowie der Standortqualität und steht in Relation zum Neuwert einer
bestehenden oder geplanten baulichen Nutzung oder zum Ertragswert der-
selben Nutzung. Mithin basiert die Ermittlung des relativen Landwertes im-
mer auf dem Neuwert ohne Wertverminderung (Schätzerhandbuch, S. 73).
Der relative Landwert beruht auf dem Gedanken, dass der Landwertanteil
in einem bestimmten Verhältnis zum Gesamtanlagewert der Liegenschaft
steht. Würde vom Zeitwert der Bebauung, der Baunebenkosten und der
Umgebungskosten ausgegangen, hätte dies (auch) eine Entwertung des
Landes zur Folge, was indes nicht der Realität entspricht. Das Alter und der
Zustand der Gebäude dürfen den relativen Landwert nicht beeinflussen (s.
Schätzerhandbuch, S. 135). Mithin hat die Vorinstanz im Rahmen der Er-
R4.2018.00118 Seite 13
mittlung des relativen Landwertes bei den Umgebungs- und Baunebenkos-
ten zu Recht keine Altersentwertung berücksichtigt.
10.5.
Dem Rekurrenten kann sodann nicht gefolgt werden, soweit dieser geltend
macht, dass Bauneben- und Umgebungskosten teilweise doppelt von der
Mischwertberechnung abgezogen worden seien, da diese bereits im Land-
wert im Umfang des errechneten Landwertanteils berücksichtigt worden
seien. Wie erwähnt steht der Landwertanteil in Relation zum Gesamtanla-
gewert der Liegenschaft und damit auch zur Umgebung und zu den Bau-
nebenkosten. Insofern fliessen diese Wert auch in den Landwert ein. Zu-
dem gehören sie zum Realwert einer Liegenschaft. Da sie indes nicht zum
versicherten Gebäudewert gehören, sind sie wieder in Abzug zu bringen.
Es ist dabei sachlogisch, dass die Umgebungs- und Baunebenkosten erst
nach Ermittlung des Verkehrswertes wieder in Abzug gebracht werden
‒ und nicht vornweg –, zumal die gesamten Realwerte, d.h. inklusive Um-
gebungs- sowie die Baunebenkosten, in der Mischwertberechnung mitein-
zubeziehen sind.
10.6.
Damit ist festzuhalten, dass die Vorinstanz unter teilweiser Rückweisung
der Streitsache die Bauneben- und Umgebungskosten unter Berücksichti-
gung der Altersentwertung (ausser bei der Ermittlung des relativen Land-
wertes) neu festzulegen und sie den Real- und damit den Verkehrswert des
Gebäudes neu zu ermitteln hat.
11.