Decision ID: 22e33865-bf39-40da-b218-d6e91bab4514
Year: 2012
Language: de
Court: GR_VG
Chamber: GR_VG_005
Canton: GR
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law

Sachverhaltsfeststellung sowie Rechtsanwendung und führen diesbezüglich
aus, auch die Gemeinde sei der Ansicht, dass die projektierten
Zweitwohnungen ohne Annahme der Initiative hätten realisiert werden können.
Auch sie habe deshalb die Baufreigabe für die zweite Etappe nicht als so
bedingt erachtet, wie sie nun behaupte. Sonst wäre es der Bauherrschaft nicht
gestattet worden, die unterirdische Einstellhalle für alle fünf Häuser bereits in
der ersten Etappe zu realisieren. Sie hätten die Ersatzabgaben für nicht
realisierte Erstwohnungen oder die provisorischen Wasser- und
Abwasseranschlussgebühren für alle fünf Häuser nicht schon vor
Inangriffnahme der ersten Etappe aufbringen müssen, sämtliche
Erstwohnungen hätten nicht schon in der ersten Etappe realisiert werden
müssen und verschiedene Formulierungen in Bewilligungsentscheid wären
anders ausgefallen. Im Zusammenhang mit der Kontingentsaufteilung gemäss
regionalem Richtplan machen die Beschwerdeführer geltend, im Dezember
2010 habe sich die Frage, ob der Kreis für die nächste Periode wiederum
Kontingente festlege, nicht gestellt. In Art. 6 Abs. 1 des Regionalen Richtplans
Zweitwohnungsbau werde einerseits das Gesamtkontingent für die elf
Kreisgemeinden festgelegt und anderseits dieses auf die Gemeinden aufgeteilt.
Nur die Aufteilung sei je für jeweils fünf Jahre festgelegt worden respektive
habe alle fünf Jahre überprüft werden müssen. Die Baufreigabe der zweiten
Etappe habe im Zeitpunkt der Bewilligungserteilung nur deshalb nicht erteilt
werden können, weil eben die Aufteilung noch nicht erfolgt gewesen sei. Es
stimme nicht, dass mit der Baubewilligung die Bedingung statuiert worden sei,
dass die geplanten Zweitwohnungen nur realisiert werden könnten, wenn der
Kreis für die nächste Periode wiederum Kontingente festlege. Es gehe nur um
die Aufteilung auf die Gemeinden. Dass die Gemeinden für die nächste Periode
wiederum ein Kontingent erhalten hätten, stehe ausser Frage. Der Kreisrat
hätte das Gesamtkontingent nicht reduzieren oder gar auf eine Zuweisung
verzichten dürfen. Die Beschwerdeführer machen ferner geltend, aufgrund der
rechtskräftigen Bewilligung der zweiten Etappe sowie der Tatsache, dass die für
die Realisierung erforderlichen Zweitwohnungskontingente bei der nächsten
Zuteilung freigegeben worden wären, habe die Bauherrschaft das berechtigte
Vertrauen darauf begründet, Häuser 1, 2 und 5 erstellen zu können. Es stehe
fest, dass die Kontingentsaufteilung durch den Kreis für die nächste Periode
wegen der Zweitwohnungsinitiative verbindlich nicht mehr erfolgen habe dürfen.
Dadurch seien aber für das Bauprojekt ... ausserordentliche Verhältnisse
geschaffen worden, die es im Rahmen einer sachgerechten Ausnahmeregelung
zu lösen gelte. Die vorgesehene bundesrätliche Verordnung über den
Zweitwohnungsbau sehe vor, dass Baugesuche, die vor dem 11. März 2012
eingereicht worden seien, nach dem Recht zu beurteilen sein, das zur Zeit der
Gesuchseinreichung gegolten habe (Art. 7 Abs. 1 VO). Die
Zweitwohnungsbeschränkung gemäss Initiative dürfe hier somit keine
Anwendung finden. Es stelle sich somit nur noch die Frage, wie das
massgebende alte Recht im Hinblick auf eine sachgerechte Lösung
angewendet respektive ergänzt werden könne. Entweder könne die
Baufreigabe für Häuser 1, 2 und 5 auf den Zeitpunkt erteilt werden, in welchem
nach bisherigem Recht mit derselben gerechnet habe werden dürfen. Hier wäre
dies spätestens im Jahr 2015 gewesen. Oder es könne die Baufreigabe auch
per sofort erteilt werden. Der Zweck der verzögerten Baufreigabe sei obsolet
geworden, werde doch der Zweitwohnungsbau in ... in Zukunft nicht mehr bloss
beschränkt, sondern nicht mehr möglich sein. Verschiedene ... Gemeinden
hätten sich für letztere Variante entschieden. Somit spreche auch das
Rechtsgleichheitsgebot für diese Variante. Zudem verlange das
Rechtsgleichheitsgebot, dass eine Bauherrschaft mit früher geltender
Kontingentierungspflicht nicht schlechter gestellt werde als eine Bauherrschaft
ohne Kontingentierungspflicht. Für Erstwohnungen und bewirtschaftete
Zweitwohnungen bestehe in ... kein Markt. Die Bauherrschaft könne die zweite
Etappe aus finanziellen Gründen nicht als Erstwohnungen realisieren. Schon
das Bauland habe zu Zweitwohnungspreisen erworben werden müssen. Es
wäre nicht im öffentlichen Interesse, wenn im Dorf brachliegendes Bauland und
eine überdimensionierte Autoeinstellhalle bestünden. Hier liege eine
unverhältnismässige Härte vor, so die Beschwerdeführer weiter. Die
Bewilligung, die unterirdische Einstellhalle für alle Häuser in erster Etappe
realisieren, die Bezahlung der Ersatzabgabe für die nicht realisierten
Erstwohnungen und die Bezahlung der provisorischen Wasser- und
Abwasseranschlussgebühren für alle fünf Häuser vor Inangriffnahme der ersten
Etappe, die Vorgabe der Gemeinde, sämtliche Erstwohnungen für das gesamte
Bauprojekt bereits in erster Etappe zu realisieren und auch Formulierungen im
Bewilligungsentscheid begründeten bei der Bauherrschaft berechtigtes
Vertrauen darauf, dass ihr die für die zweite Etappe erforderlichen Kontingente
im Rahmen der nächsten Zuteilung durch den Kreis zugesprochen worden
wären und die Häuser 1, 2 und 5 wie geplant erstellt werden könnten. Sie habe
Investitionen getätigt und Dispositionen getroffen, welche sich nicht mehr
rückgängig machen liessen, sollte die Baufreigabe für die zweite Etappe nicht
doch noch erfolgen. Das Vertrauen auf Zusicherungen und das Verhalten der
Baubewilligungsbehörde habe dieses Vertrauen begründet. Die Gemeinde sei
daran gebunden.
5. a) Mit prozessleitender Verfügung vom 16. Juli 2012 wurde die Gemeinde ...
(nachfolgend: Beschwerdegegnerin) zur Einreichung ihrer Vernehmlassung bis
zum 27. August 2012 aufgefordert.
b) Am 19. Juli 2012 teilte die Beschwerdegegnerin, sie wolle sich dem formellen
Antrag der Beschwerdeführer - Durchführung einer vorgängigen
Referentenaudienz zur möglichen Lösungsfindung - keinesfalls verschliessen.
Jedoch mache es unter den gegebenen Umständen Sinn, den weiteren
Schriftenwechsel auszusetzen.
c) Mit prozessleitender Verfügung vom 20. Juli 2012 wurden die Parteien zur
beantragten Referentenaudienz vorgeladen. Diese fand unter dem Vorsitz von
... am 26. Juli 2012 beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden statt,
blieb jedoch ohne Ergebnis.
d) Im Hinblick auf die Bemühungen um eine einvernehmliche Regelung der
Streitsache wurde sodann die vorliegende Streitsache mit prozessleitender
Verfügung vom 26. Juli 2012 bis zum 31. August 2012 sistiert.
6. Am 28. August 2012 reichte die Beschwerdegegnerin dem Verwaltungsgericht
des Kantons Graubünden die Vernehmlassung in vorliegender Angelegenheit
ein und beantragte die Abweisung der Beschwerde. Anlässlich der Sitzung vom
14. August 2012 habe der Gemeindevorstand beschlossen, an seinem
Entscheid festzuhalten und die Angelegenheit durch das Verwaltungsgericht
beurteilen zu lassen. Zur Begründung führt sie aus, sie habe das Recht nicht
verweigert. Die zweite Etappe sei in die Kontingentsliste aufgenommen worden,
eine Zuweisung sei aber nie erfolgt und erst recht nicht die Baufreigabe. Beides
sei aufgeschoben worden, bis der Kreis die Kontingente für die im Februar 2014
beginnende Periode bestimmen würde. Weil mit dem Entscheid, dass nach
Annahme der Zweitwohnungsinitiative der Kreis ab 2014 auch keine
Kontingentszuweisungen mehr vornehmen dürfe, sei die sofortige Baufreigabe
wie auch die Baufreigabe zu einem späteren Zeitpunkt ausgeschlossen. Der
angefochtene Entscheid habe somit eine Antwort mit Bezug auf das Haupt- wie
auf das Eventualbegehren enthalten. Weiter macht die Beschwerdegegnerin
geltend, im angefochtenen Entscheid sei im Detail dargelegt worden,
weswegen für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung bezüglich
Kontingentszuweisung und Baufreigabe die Voraussetzungen nicht erfüllt seien.
Die Gemeinde habe nicht gegen Treu und Glauben verstossen. Sie habe die
Gesamtüberbauung als Grossprojekt behandeln wollen, was zur Folge gehabt
hätte, dass die Beschwerdeführer mit dem Bau der einzelnen Häuser erst bei
Vorliegen der gesamthaft benötigten Zweitwohnungskontingente hätte
beginnen dürfen (Art. 63c BauG). Die Bauherrschaft habe selber
vorgeschlagen, die Überbauung in ein grosses und ein kleines Projekt zu
unterteilen und die Etappierung so vorzunehmen, um wenigstens mit diesen
Teil beginnen zu können. Die Gemeinde sei entgegenkommenderweise darauf
eingegangen und habe dies gestattet. Es sei sogar ein Kontingentsvorbezug
gewährt worden.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften sowie im
angefochtenen Entscheid wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden
Erwägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:
1. Anfechtungsobjekt bildet der Entscheid vom 18. Juni 2012 der
Beschwerdegegnerin betreffend die Gesamtüberbauung ... /
Ausnahmebewilligung für definitive Kontingentszuweisung bzw. Baufreigabe.
Die Beschwerdegegnerin hat darin das Gesuch der Beschwerdeführer um
Erteilung einer Ausnahmebewilligung im Sinne von Art. 82 des
Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG) im Zusammenhang
mit der zweiten Etappe der Überbauung ... mit den Häusern 1, 2 und 5
abgewiesen. Die Beschwerdeführer beantragen die Aufhebung des
Entscheides des Gemeindevorstands ... vom 18. Juni 2012 sowie die
Anweisung der Gemeinde die Baufreigabe für das Grossbauprojekt Häuser Nr.
1, 2 und 5 (Parzellen-Nr. 1934 und 61) mit sofortiger Wirkung zu erteilen.
Eventualiter sei die Beschwerdegegnerin anzuweisen, die Baufreigabe für das
Grossbauprojekt Häuser Nr. 1, 2 und 5 (Parzellen-Nr. 1934 und 61) auf den
Zeitpunkt zu erteilen, in welchem nach bisherigem Recht mit derselben habe
gerechnet werden dürfen. Subeventualiter sei die Sache im Sinne der
Erwägungen zur Neubeurteilung an die Gemeinde zurückzuweisen. Zur
Begründung machen sie geltend, das Rechtsverweigerungsverbot sei verletzt.
Ferner rügen sie die unrichtige und willkürliche Sachverhaltsfeststellung sowie
Rechtsanwendung. Des Weiteren sei der Grundsatz des Vertrauensschutzes
durch den genannten Entscheid verletzt, so die Beschwerdeführer.
2. a) In formeller Hinsicht gilt es vorab die Rüge der Beschwerdeführer bezüglich der
Verletzung des Rechtsverweigerungsverbots zu behandeln. Die
Beschwerdeführer machen geltend, die Beschwerdegegnerin habe sich im
angefochtenen Entscheid mit dem in der Eingabe vom 22. Mai 2012 gestellten
Eventualantrag, wonach die Baufreigabe ausgehend von einer neuen
Kontingentszuweisung nach Art. 6 des Regionalen Richtplans
Zweitwohnungsbau vom 26. Juni 2008 zu verfügen sei, mit keinem Wort
auseinandergesetzt. Die Beschwerdegegnerin hält dem entgegen der Entscheid
der Baubehörde zum Ausnahmebewilligungsgesuch habe sowohl eine Antwort
auf das Haupt-, wie auch auf das Eventualbegehren enthalten, indem dargelegt
worden sei, dass nach Annahme der Zweitwohnungsinitiative der Kreis für die
Zeit ab 2014 keine Kontingentszuweisungen mehr vornehmen dürfe, was dazu
führe, dass sowohl die sofortige Baufreigabe wie auch die Baufreigabe zu
einem späteren Zeitpunkt ausgeschlossen sei.
b) Der Anspruch auf rechtliches Gehör wird durch Art. 29 der Bundesverfassung
der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV) garantiert. Auf kantonaler Ebene
ist die Garantie des Anspruchs auf rechtliches Gehör durch Art. 16 des
Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG) gewährleistet. Als Teilgehalt
umfasst der Anspruch auf rechtliches Gehör unter anderem auch das Verbot
der formellen Rechtsverweigerung (Regina Kiener/Walter Kälin, Grundrechte,
Bern 2007, S. 412 f.). Eine Verletzung des Verbots der Rechtsverweigerung
bzw. Rechtsverzögerung liegt dann vor, wenn eine Gerichts- oder
Verwaltungsbehörde untätig bleibt oder das gebotene Handeln über Gebühr
hinauszögert, obschon sie zum Tätigwerden verpflichtet wäre
(Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Auflage, Rz. 1657
m.w.H.). Die Beschwerdeführer beantragten in ihrem Gesuch um Erteilung
Ausnahmebewilligung im Sinne von Art. 82 KRG neben der sofortigen
Baufreigabe, eventualiter sei die Baufreigabe ausgehend von einer neuen
Kontingentszuweisung nach Art. 6 des Regionalen Richtplans
Zweitwohnungsbau vom 26. Juni 2008 zu verfügen. Indem die
Beschwerdegegnerin in ihrem Entscheid vom 18. Juni 2012 ausführt, durch die
Annahme der Zweitwohnungsinitiative durch das Schweizer Volk sei inskünftig
der Bau von Zweitwohnungen verboten und in casu liege einer der Fälle vor, in
denen eine (resolutive) Bedingung infolge einer Gesetzesänderung nicht
eintrete, hat sie sich - wenn auch kurz und knapp - mit dem Eventualbegehren
der Beschwerdeführer durchaus auseinander gesetzt und dieses beantwortet.
Das Vorbringen der Beschwerdeführer in Bezug auf die Verletzung des
Rechtsverweigerungsverbots erweist sich somit als nicht stichhaltig.
3. a) In materieller Hinsicht gilt es in einem ersten Schritt zu prüfen, ob eine
Baufreigabe gestützt auf den vorliegend anwendbaren Regionalen Richtplan
Zweitwohnungsbau des Kreises ... rechtmässig durch die Beschwerdegegnerin
erteilt werden kann.
b) Die Erfüllung von regionalen Planungsaufgaben hat durch die
Regionalverbände zu erfolgen (Art. 17 Abs. 1 KRG). Der Kreis ... nimmt neben
seinen Aufgaben als Kreis auch diejenigen eines Regionalverbandes im Sinne
der kantonalen Verfassung und Gesetze wahr (Art. 3 der Kreisverfassung des
Kreises Oberengadin). Am 26. Juni 2008 hat der Kreisrat in Erfüllung dieser
Aufgabe den regionalen Richtplan Zweitwohnungsbau erlassen. Zweck dieses
Richtplanes ist es, die Gemeinden zu verpflichten, die Schaffung von
Zweitwohnungen durch Kontingentierung zu begrenzen (Art. 1 des Regionalen
Richtplans Zweitwohnungsbau). Die Kontingente sind in Art. 6 des Regionalen
Richtplans Zweitwohnungsbau festgelegt. Die Bestimmung lautet wie folgt:
Gemäss Art. 18 Abs. 3 KRG bedürfen Erlass und Änderung von regionalen
Richtplänen der Genehmigung durch die Regierung und werden mit der
Genehmigung für die Behörden des Kantons, der Region und der beteiligten
Gemeinden verbindlich. Der Regionale Richtplan Zweitwohnungsbau des
Kreises Oberengadin wurde am 24. Februar 2009 durch die Regierung
genehmigt. Die Aufteilung des Gesamtkontingents im Sinne von Art. 6 Abs. 1
des Regionalen Richtplans Zweitwohnungsbau wurde für fünf Jahre festgelegt
(vgl. Art. 6 Abs. 6 des Regionalen Richtplans Zweitwohnungsbau).
Unbestrittenermassen betrifft dies die Zeitperiode von 2009 bis und mit 2013.
Eine Regelung für die Aufteilung der Folgezeit wurde noch nicht getroffen. In
Art. 6 Abs. 6 des Regionalen Richtplans Zweitwohnungsbau ist bestimmt, dass
Baufreigaben nur im Rahmen der festgelegten fünfjährigen Zeitspanne, für die
das Gesamtkontingent gemäss Regionalem Richtplan aufgeteilt worden ist,
erteilt werden dürfen. Damit steht fest, dass Baufreigaben und
Kontingentsvorbezüge für die Zeit nach Februar 2014 aufgrund des geltenden
Regionalen Richtplans Zweitwohnungsbau des Kreises Oberengadin nicht
möglich sind. Die Rechtsnatur von Richtplänen lässt sich weder als Rechtssatz
noch als Verfügung qualifizieren. Es handelt sich vielmehr um eine besondere
Art von Dienstanweisungen oder Verwaltungsverordnungen. Richtpläne sind
denn auch nur für die Behörden verbindlich, nicht dagegen für Private
(Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Auflage, Rz. 942).
Wie bereits dargelegt werden Richtpläne gemäss Art. 18 Abs. 3 KRG durch die
Genehmigung der Regierung für die Behörden des Kantons, der Region und
der beteiligten Gemeinden verbindlich. Die Genehmigung der Regierung
erfolgte am 24. Februar 2009 und der vorliegend zur Diskussion stehende
Regionale Richtplan Zweitwohnungsbau war damit ab diesem Zeitpunkt
behördenverbindlich. Die Beschwerdegegnerin als Gemeinde des Kreises ... ist
somit seit dem 24. Februar 2009 an den genannten Richtplan gebunden.
Baufreigaben und Kontingentsvorbezüge für die Zeit nach Februar 2014 sind,
wie dargelegt, gestützt auf Art. 6 Abs. 6 des Regionalen Richtplans
Zweitwohnungsbau nicht möglich. Somit kann die Beschwerdegegnerin - sei es
mittels normaler oder aber mittels Ausnahmebewilligung - rechtmässig keine
Baufreigabe erteilen, welche die Zeit nach Februar 2014 betrifft. Die
Beschwerdegegnerin hat dies denn auch in ihrer Baubewilligung vom 27.
Dezember 2012 richtig erkannt und entsprechend im Zusammenhang mit der
Kontingentszuweisung und Baufreigabe für das Grossprojekt Häuser 1, 2 und 5
(zweite Etappe) ausgeführt, es sei offensichtlich, dass in der im Regionalen
Richtplan Zweitwohnungsbau festgelegten Zeitspanne für diesen Teil der
Gesamtüberbauung keine Zweitwohnungskontingente mehr zur Verfügung
stehen, was aufgrund von Art. 63c BauG dazu führe, dass hierfür einstweilen
keine Kontingentsfreigabe erfolgen könne. Der Kontingentsbedarf von 1‘377 m2
BGF werde indessen in die Gemeinde-Kontingents-Liste der
Beschwerdegegnerin aufgenommen und definitiv zugewiesen bzw. freigegeben,
sobald die Kontingente für die folgende Periode bestimmt seien. Nach dem
Ausgeführten können Baufreigaben erst wieder erteilt werden, wenn die
Aufteilung für die nächste Periode, nämlich 2014 bis 2018, festgelegt ist. Der
Umstand, dass es dazu aufgrund der Annahme der Volksinitiative „Schluss mit
uferlosem Zweitwohnungsbau“ durch das Schweizer Stimmvolk am 11. März
2012 nicht mehr kommen wird, ist in casu unbeachtlich. Die
Beschwerdegegnerin hat folglich sämtliche Begehren, auch die Eventual- und
Subeventualbegehren der Beschwerdeführer - wenn auch mit unrichtiger
Begründung - zu Recht abgewiesen.
c) Nach dem im Verwaltungsprozess geltenden Grundsatz der Rechtsanwendung
von Amtes wegen kann das Verwaltungsgericht einen Entscheid, wie dies
vorliegend der Fall ist, auch mit einer von der Vorinstanz abweichenden
Begründung bestätigen. Es kann mit anderen Worten seinen Entscheid anders
begründen als die Vorinstanz und eine falsche Begründung durch die von ihm
als richtig erachtete ersetzen, selbst wenn es letztliche zum gleichen Ergebnis
gelangt (Substitution der Motive; vgl. BGE 122 I 262; BVR 1996 S. 47; VGU R
09 58 m.w.H.).
4. a) Gestützt auf die Ausführungen in Erwägung 3 erübrigt sich die Prüfung, ob die
Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung gestützt auf Art.
82 KRG in vorliegender Angelegenheit gegeben sind oder ob die Gemeinde
einen Vertrauenstatbestand - wie von den Beschwerdeführern geltend gemacht
- geschaffen hat, aufgrund dessen die Beschwerdeführer einen Anspruch auf
Baufreigabe hätten.
b) Der Vollständigkeit halber ist jedoch festzuhalten, dass in vorliegender
Angelegenheit die Voraussetzungen für eine Ausnahmebewilligung im Sinne
von Art. 82 KRG - wie von den Beschwerdeführern beantragt - aus folgenden
Gründen nicht gegeben sind:
aa) Gemäss Art. 82 KRG kann die kommunale Baubehörde Ausnahmen von
einzelnen Bau- und Zonenvorschriften gewähren, wenn ausserordentliche
Verhältnisse vorliegen und die Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen eine
unverhältnismässige Härte bedeutet, sofern dadurch keine überwiegenden
öffentlichen und privaten Interessen verletzt werden.
bb) Wie die Beschwerdegegnerin in ihrem Entscheid vom 18. Juni 2012 richtig
darlegt, liegen gemäss Praxis des Verwaltungsgerichts des Kantons
Graubünden ausserordentliche Verhältnisse im Sinne von Art. 82 KRG dann
vor, wenn die Allgemeinordnung den besonderen Gegebenheiten des
konkreten Einzelfalles nicht gerecht wird und die korrekte Anwendung der
Bauordnung zu einem ungewollten und unbilligen Ergebnis führt (VGU R 99
155; PVG 1989 Nr. 27 m.w.H.). Vorausgesetzt wird daher, dass die
tatsächlichen Verhältnisse im gegebenen Fall wesentlich von denjenigen
abweichen, welcher der Gesetzgeber beim Erlass der betreffenden Norm vor
Augen hatte. Die ausserordentlichen Verhältnisse liegen daher in der Regel in
der besonderen Form, Lage oder Beschaffenheit begründet (PVG 1989 Nr. 27).
Eine Härtesituation liegt dort vor, wo eine sinnvolle Ausnützung unter
Einhaltung der Bauvorschriften überhaupt nicht mehr möglich ist. Kein Härtefall
liegt hingegen dort vor, wo es einem Bauherrn trotz Vorhandenseins
besonderer Verhältnisse zumutbar ist, sein Bauvorhaben baurechtskonform
umzuprojektieren. Die besonderen Verhältnisse sind stets nach ihren
Auswirkungen zu messen, um zu entscheiden, ob eine Ausnahmesituation
vorliegt. Es liegt denn auch kein Härtefall vor, wenn eine sinnvolle oder optimale
Ausnützung noch erreicht werden kann, denn ein Anspruch auf höchstmögliche
Ausnützung besteht nicht (vgl. Charlotte Good-Weinberger, Die
Ausnahmebewilligung im Baurecht insbes. nach § 220 des Zürcherischen
Planungs- und Baugesetzes, Aachen, 1996, S. 107). Die Voraussetzungen für
die Erteilung einer Ausnahmebewilligung müssen kumulativ erfüllt sein. Dass
Ausnahmeregelungen schliesslich restriktive zu handhaben sind, liegt im
Wesen der Sache, denn solche bedeuten immer auch ein Abweichen von dem,
was der Gesetzgeber grundsätzlich angeordnet hat (PVG 2002 Nr. 31). So sind
denn auch gemäss Lehre und Rechtsprechung an die Voraussetzungen zur
Gewährung von Ausnahmebewilligungen strenge Massstäbe anzusetzen, da
andernfalls die Gefahr besteht, dass der Zweck der Vorschriften nicht erfüllt
werden kann. Rein finanzielle Interessen scheiden für die Annahme eines
Härtefalles von vornherein aus (PVG 1981 Nr. 21).
cc) Der Beschwerdegegnerin kann gefolgt werden, wenn diese richtig erwägt, es
sei vorliegend nicht ersichtlich, worin die ausserordentlichen Verhältnisse liegen
sollen. Ausserordentlich ist, wie von der Beschwerdegegnerin korrekt dargelegt,
einzig der Umstand, dass das Schweizer Volk am 11. März 2012 eine Initiative
angenommen hat, welche inskünftig den Bau von Zweitwohnungen verbietet.
Die Baubewilligung vom 27. Dezember 2010 enthält hinsichtlich der
Realisierung des Grossbauprojekts mit Häuser 1, 2 und 5 (zweite Etappe) eine
Resolutivbedingung, indem statuiert wurde, dass die Realisierung der
Zweitwohnungen nur erfolgen kann, wenn der Kreis für die nächste Periode
(2014 bis 2017) wiederum Zweitwohnungskontingente festlegt. Da dies nach
Annahme der Volksinitiative „Schluss mit uferlosem Bau von Zweitwohnungen“
nicht mehr möglich ist, kann die statuierte resolutive Bedingung infolge einer
Gesetzesänderung nicht mehr eintreten, was aber keineswegs als
aussergewöhnlich zu qualifizieren ist. Der Beschwerdegegnerin kann
schliesslich auch hinsichtlich des Fehlens der Voraussetzung der
unverhältnismässigen Härte gefolgt werden. Es ist richtig, dass die bauliche
Nutzung der Liegenschaft - wenn auch in Form von Erstwohnungen - nach wie
vor möglich ist.
dd) Damit kann festgehalten werden, dass die Voraussetzungen für die Erteilung
einer Ausnahmebewilligung im Sinne von Art. 82 KRG nicht erfüllt sind und die
Gemeinde das Gesuch daher auch aus diesen Gründen zu Recht abgewiesen
hat.
c) Schliesslich erweist sich auch die Berufung der Beschwerdeführer auf den
Vertrauensschutz als unbehelflich. Gestützt auf die Baubewilligung vom 27.
Dezember 2010 konnten die Beschwerdeführer keineswegs mit Sicherheit
damit rechnen, dass die Baufreigabe zu einem bestimmten Zeitpunkt denn auch
tatsächlich erfolgt. Die Beschwerdegegnerin führt in diesem Zusammenhang
richtig aus, dem Kreisrat sei es schon vor Annahme der Initiative freigestanden,
das Gesamtkontingent für die ... Gemeinden wesentlich unter dem jetzigen
Wert von 12‘000 m2 BGF festzulegen und er hätte auf eine Zuweisung sogar
gänzlich verzichten können. Entsprechend sei in der Bewilligungseingabe für
die Häuser 1, 2 und 5 der Vermerk „unbestimmt“ angebracht worden. Somit
fehlt es vorliegend bereits an der Vertrauensgrundlage.
5. a) Zusammenfassend kann damit festgehalten werden, dass sich der
angefochtene Entscheid der Beschwerdegegnerin vom 18. Juni 2012 als
rechtmässig erweist und die von den Beschwerdeführern dagegen erhobene
Beschwerde abzuweisen ist.
b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Kosten zulasten der
Beschwerdeführer (Art. 73 Abs. 1 VRG). Gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG steht der
Beschwerdegegnerin keine Parteientschädigung zu.