Decision ID: 6818bf2e-5931-53fd-b66c-1d62cc669034
Year: 1997
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_002
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

ritenuto
in fatto
A.
A far tempo dal 1° agosto 1985, la ditta _ conduce in forza di un contratto di affitto agricolo la part. n. _ di _ di 14’284 mq, appartenente a _: nel contratto, che prevedeva un canone annuale di fr. 2’000.- adeguabile come di legge, le parti si davano tra l’altro atto che la particella si trovava in zona edificabile (doc. A).
Sul fondo in questione l’affittuaria ha costruito un magazzino agricolo e una serie di serre.
B.
Nel corso del 1994 _, proprietario della contigua part. n. _ha contattato _ al fine di farsi cedere uno scorporo di mq 8’507 della part. n. _, ciò che avrebbe permesso alla _ di edificare sulle due particelle un nuovo capannone industriale. Il relativo contratto di compravendita è stato sottoscritto il 25 ottobre 1994, mentre il trapasso di proprietà a RF è avvenuto il 16 gennaio 1995.
Nel frattempo, al fine di evitare che la prospettata realizzazione dello stabilimento industriale slittasse nel tempo, in data 21 ottobre 1994 la _ e la _ si sono accordate nel senso che quest’ultima avrebbe sgomberato lo scorporo entro 15 giorni, dietro corresponsione di fr. 50’000.- e l’assunzione dei costi di asportazione e di trasporto dell’humus su un altro terreno (doc. B): l’accordo è stato ossequiato.
C.
Con la petizione che ci occupa _ ha chiesto la condanna di _ pagamento di fr. 182’429.90 oltre interessi, riservandosi inoltre un’azione di risarcimento per il maggior danno. L’attrice ritiene in sostanza che la fine anticipata del contratto di affitto agricolo le avrebbe comportato un notevole danno, che giusta l’art. 15 cpv. 4 LAAgr andava caricato alla controparte: si trattava in particolare di fr. 166’800.- a titolo di perdita di guadagno per gli anni 1995 e 1996, fr. 31’761.70 per spese di smontaggio e rimontaggio delle serre e di fr. 33’868.20 per costo della manodopera, somme da cui andavano tuttavia dedotti i fr. 50’000.- che la _ aveva a suo tempo versato nell’ambito della menzionata convenzione.
Il convenuto resiste alla petizione, osservando innanzitutto che il contratto di affitto agricolo non era venuto meno a seguito di una disdetta da parte dell’acquirente, bensì in conseguenza di un accordo in forza del quale l’affittuaria aveva rinunciato a chiedere la continuazione del contratto nel periodo di disdetta annuale e la sua protrazione per gli anni successivi: il fatto che ora quest’ultima pretendesse di far valere un ulteriore risarcimento del danno, tra cui proprio la perdita di guadagno relativa al 1995 e il 1996, costituiva un chiaro abuso di diritto; gli importi postulati erano in ogni caso del tutto sproporzionati.
D.
Con la sentenza qui impugnata il Pretore ha accolto le pretese di parte attrice limitatamente a fr. 45’000.- oltre interessi.
Il giudice di prime cure ha in sostanza ritenuto che l’accordo di cui al doc. B, e in particolare il pagamento di fr. 50’000.-, non costituiva una rinuncia dell’attrice a far valere il danno nei confronti del convenuto per il periodo decorrente dal momento in cui l’acquirente avrebbe potuto disdire il contratto e il normale termine di disdetta previsto nel contratto originario, bensì solo per il periodo precedente: ora, mentre la perdita di guadagno relativa al 1995 non poteva essere riconosciuta siccome tale posta, semmai da risarcire dall’acquirente, era già stata tacitata con i fr. 50’000.-, nemmeno quella relativa al 1996 poteva esserlo in quanto l’attrice, disponendo di un nuovo terreno a _ e avendo rimontato le serre sulla parte residua della part. n. _, non aveva in realtà provato di aver subito un danno; in definitiva, il parziale accoglimento della petizione era dovuto al riconoscimento di fr. 30’000.- per spese di materiale connesse con lo spostamento delle serre e di fr. 15’000.- quale partecipazione al costo della manodopera per tali interventi.
E.
Con appelli 3 aprile 1997 l’attrice ed in convenuto chiedono la riforma del querelato giudizio nel senso che la petizione sia accolta per la somma di fr. 144’029.90 oltre interessi con riserva dell’azione di risarcimento per il maggior danno, rispettivamente che la petizione sia respinta.
Secondo l’attrice, ammesso che la perdita di guadagno relativa al 1995 fosse già stata tacitata dal versamento dei fr. 50’000.-, nulla ostava però al risarcimento delle altre posizioni di danno, per altro debitamente comprovate e suffragate dal referto peritale: di qui la richiesta di fr. 78’400.- per perdita di guadagno per il 1996, fr. 31’761.70 per spese di smontaggio e rimontaggio serre e fr. 33’868.20 per spese di manodopera.
Il convenuto declina invece ogni responsabilità: innanzitutto l’acquirente non aveva disdetto il contratto di affitto agricolo, il che escludeva di poter far capo all’art. 15 cpv. 4 LAAgr per evidente abuso di diritto; la controparte disponeva inoltre di sufficienti superfici coltivabili, indipendentemente da quelle qui in esame; se, come sembra, l’acquirente avesse potuto disdire il contratto solo per la fine del 1996, non era dovuto alcun risarcimento per perdita di guadagno per il 1995 e 1996, mentre le rimanenti pretese non erano comunque in rapporto di causalità adeguata con la vendita, atteso che il contratto sarebbe venuto a scadenza pochi mesi più tardi; in ogni caso, a seguito di un errore di calcolo, l’importo eventualmente riconoscibile a controparte andrebbe limitato a fr. 38’568.20, dei quali comunque i fr. 30’000.- relativi al materiale per le serre andavano parzialmente ridotti, tale somma comportando un arricchimento dell’attrice.
F.
Delle osservazioni 24 rispettivamente 30 aprile 1997 con cui le parti chiedono la reiezione del gravame di parte avversa con protesta di spese e ripetibili, si dirà, se necessario, nei successivi considerandi.

considerando
in diritto
1.
In linea di principio, giusta l’art. 14 LAAgr se il locatore aliena la cosa affittata o ne perde la disponibilità in seguito ad esecuzione forzata o a fallimento, l’acquirente subentra nel contratto di affitto.
Tale regola conosce tuttavia delle eccezioni: così, in base all’art. 15 LAAgr l’acquirente può sciogliere il contratto d’affitto se ha acquistato la cosa per scopi edilizi immediati o per scopi pubblici, o per gestirla direttamente (cpv. 1 ); ove non intenda assumere il contratto di affitto, l’acquirente deve, con preavviso di tre mesi dalla conclusione del contratto di acquisto, notificare per scritto all’affittuario che l’affitto sarà sciolto, dopo la decorrenza di almeno un anno, al successivo termine primaverile od autunnale ammesso dall’uso locale (cpv. 2); se l’affitto è sciolto, l’affittuario può, entro trenta giorni da quando ha ricevuto la relativa notificazione, chiedere in giudizio la protrazione dell’affitto ... (cpv. 3); il locatore risponde del danno insorto all’affittuario dalla risoluzione anticipata dell’affitto ... (cpv. 4; cfr. il Messaggio del Consiglio federale in
FF
1982 I 237 e segg., in particolare p. 260).
2.
Dal tenore della legge si evince chiaramente che l’acquirente intenzionato ad edificare il fondo gravato da un contratto di affitto agricolo, può senz’altro sciogliere quel contratto indipendentemente dalla sua durata originaria (art. 15 cpv. 1 LAAgr), ma, per farlo, è tenuto a rispettare le formalità di cui al cpv. 2 della medesima norma: in particolare, se non vuole che quel contratto continui a sussistere nei suoi confronti, dovrà notificare per iscritto all’affittuario entro 3 mesi dalla conclusione del contratto di compravendita, che il contratto di affitto verrà a scadere dopo un preavviso di almeno un anno al prossimo termine di scadenza autunnale o primaverile.
La violazione di queste disposizioni, segnatamente la mancata notifica dell’avviso di scioglimento del contratto, il quale per essere valido deve avvenire per iscritto (art. 11 cpv. 2 CO;
Studer/Hofer
, Das landwirtschaftliche Pachtrecht, Brugg 1987, p. 114;
Koller
, Der Grundstückkauf, San Gallo 1989, p. 359;
Müller
, Die privatrechtlichen Bestimmungen des Bundesgesetzes über die landwirtschaftliche Pacht, in
ZBJV
1987 p. 4 e 21), ha come conseguenza che lo scioglimento del contratto è nullo e di null’effetto (la circostanza è per altro ravvisabile d’ufficio, cfr.
Gauch/Schluep
, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 5. ed., Zurigo 1991, N. 548 e seg., che si basano sulla costante giurisprudenza del Tribunale federale, ancorché criticata dalla dottrina dominante): in pratica, lo stesso continuerà a sussistere.
Nel caso di specie, è pacifico che a suo tempo il venditore non ha provveduto a disdire il contratto di affitto agricolo relativo agli 8’507 mq della part. n. _e che l’acquirente (_) a sua volta non ha significato alcuna disdetta del contratto entro i tre mesi dalla sottoscrizione del rogito di compravendita (cfr. osservazioni dell’attrice all’appello di controparte p. 2 e 3).
È ben vero che il 21 ottobre 1994 _ (che però -la circostanza è sfuggita alle parti in causa ed al Pretore- non è l’acquirente del fondo) e l’attrice hanno concluso un accordo (doc. B), in base al quale quest’ultima acconsentiva allo sgombero dello scorporo oggetto della vendita dietro la corresponsione di determinati importi: a quel momento, tuttavia, esse non hanno assolutamente fatto riferimento al contratto di affitto agricolo in essere, né tanto meno hanno indicato che quel contratto veniva sciolto a seguito di una eventuale disdetta o ancora in conseguenza di una eventuale dichiarazione di scioglimento da parte dell’acquirente (tanto più che non risulta che una tale dichiarazione sia stata allestita in precedenza, o in seguito oppure ancora che fosse evincibile dall’accordo in questione).
In tali circostanze, non risultando cioè in alcun modo che l’acquirente abbia disdetto il contratto o che abbia allestito una dichiarazione di scioglimento, ed in particolare nella forma scritta, il tutto ai sensi dell’art. 15 cpv. 2 LAAgr, è evidente che egli è senz’altro subentrato nel contratto di affitto agricolo giusta l’art. 14 LAAgr, con il che il venditore qui convenuto è stato liberato da una eventuale responsabilità ex art. 15 cpv. 4 LAAgr, il che già implica di respingere la petizione.
Se, poi, in margine all’accordo di cui al doc. B, l’attrice abbia rilasciato validamente o meno una dichiarazione con cui si riteneva integralmente tacitata di qualsiasi pretesa nei confronti dell’acquirente in riferimento allo scorporo di terreno (ciò che in pratica le impedirà in futuro di ottenere un ulteriore risarcimento da quest’ultimo), è una questione che esula dalla fattispecie qui in discussione.
3.
Ma, oltre a questa, un’altra considerazione giustifica di respingere la petizione.
Già si è detto -e in tale misura la norma riprende sostanzialmente (come per altro rilevato da entrambi gli appellanti nei loro gravami) quanto previsto all’art. 261 cpv. 3 CO- che la responsabilità del venditore implica “una risoluzione anticipata dell’affitto” (art. 15 cpv. 4 LAAgr) da parte dell’acquirente (art. 15 cpv. 2 LAAgr;
Studer/Hofer
, op. cit., p. 118). Ciò significa che se la rescissione anticipata è dovuta ad altre circostanze che non siano la disdetta o la dichiarazione di scioglimento da parte di quest’ultimo, la responsabilità del venditore è senz’altro esclusa (
Honsell/Vogt/Wiegand
, Kommentar zum schweizerischen Privatrecht, OR I, 2. ed., Basilea e Francoforte sul Meno 1996, N. 10 ad art. 261;
Higi
, Commentario zurighese, 1994, N. 52 e segg. ad art. 261-261a CO; mentre
Guhl/Merz/Koller
, Das Schwerizerische Obligationenrecht, Zurigo 1991, p. 389, ritengono che la sua responsabilità rimanga innescata anche nel caso in cui il comportamento contrario al contratto da parte dell’acquirente abbia indotto il conduttore a disdire il contratto).
Nel caso di specie, come detto, l’acquirente (_) non ha disdetto il contratto di affitto agricolo, né ha allestito una dichiarazione di scioglimento del contratto ex art. 15 cpv. 2 LAAgr.
In realtà, con l’accordo del 21 ottobre 1994 l’attrice e _ hanno inteso liquidare ogni pretesa vantata dall’attrice verso l’acquirente, nel senso che con lo sgombero del terreno da una parte e con il pagamento delle somme concordate dall’altra nulla era più dovuto dall’acquirente per quanto atteneva allo scorporo di terreno venduto: atteso che la fine del contratto si lascia perciò ricondurre ad un accordo (nella petizione, a p. 3, l’attrice lo considera una “convenzione extragiudiziaria circa la risoluzione anticipata dell’affitto agricolo”, mentre nelle osservazioni al gravame di parte avversa, a p. 2 e 3, parla di “risoluzione consensuale ed anticipata del contratto di affitto”), oltretutto concluso tra l’attrice e un terzo che non si identifica con l’acquirente, e comunque non a un’iniziativa unilaterale di quest’ultimo, ne discende che la responsabilità del venditore ex art. 15 cpv. 4 LAAgr è esclusa, tanto più che nemmeno risulta che l’attrice sia stata in qualche modo costretta ad accettare l’accordo in conseguenza di per altro inesistenti violazioni contrattuali da parte dell’acquirente.
4.
Ne discende l’accoglimento dell’appello del convenuto e la reiezione di quello dell’attrice.
La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili di entrambe le sedi seguono la soccombenza (art. 148 CPC).