Decision ID: 62d8695b-c75a-455d-9c0d-cd63b14924a0
Year: 2007
Language: de
Court: GR_VG
Chamber: GR_VG_004
Canton: GR
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law

3. a) Die Gemeinde ... liess unter ausführlicher Darstellung des Sachverhaltes und
detaillierter Würdigung und Auseinandersetzung der aufgeworfenen Fragen
Abweisung der Beschwerde beantragen, soweit auf diese überhaupt
eingetreten werden könne. Letzteres deshalb, weil das Rechtsbegehren zu
weit gefasst worden sei, die materiellen Einwendungen sich aber einzig und
allein gegen die von der Gemeinde erlassene Kontingentierungsregelung
wende.
b) Mit im Ergebnis denselben Überlegungen liessen auch die
Beschwerdegegner 2 - 7 sowie die beiden Beigeladenen Abweisung der
Beschwerde beantragen, soweit auf diese eingetreten werden könne.
4. In einem zweiten Schriftenwechsel erhielten alle Beteiligten die Gelegenheit,
die von ihnen eingenommenen Rechtsstandpunkte zu ergänzen und zu
vertiefen.
5. Am 10. Oktober 2006 führte eine Delegation der 4. Kammer des
Verwaltungsgerichts einen Augenschein durch, an dem die
Beschwerdeführerin, welche bereits mit Schreiben vom 2. Oktober 2007 ihren
Verzicht auf die Teilnahme erklärt hatte, weil sie ihren Rechtsstandpunkt auf
aktenkundige Tatsachen abstütze, nicht vertreten war.
Auf die weiteren Darlegungen in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich,
in den Erwägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:
1. Vorweg ist das Vorliegen der formellen Prozessvoraussetzungen zu prüfen.
Zu Recht unbestritten geblieben ist die Beschwerdelegitimation der
Beschwerdeführerin. Zu einer vertiefteren Betrachtung Anlass gibt lediglich
das Rechtsbegehren der Beschwerdeführerin, welche zwar die (vollständige)
Aufhebung der Bau- und Einspracheentscheide vom 30. Januar 2007
verlangt, den Antrag inhaltlich aber lediglich mit einer behaupteten Verletzung
der Bestimmungen des GEKW (Behandlung der Baugesuche als Gesuche
der Kategorie „übrige Überbauung“, und nicht als Gesuche der Kategorie
„Grossprojekte“ i.S. Art. 5 Abs. 2 GEKW) begründet, nicht aber mit einer
Verletzung von bau- und/oder planungsrechtlichen Bestimmungen. Auch
wenn der Entscheid über die Kontingentierung und Baufreigabe zwar im
Zusammenhang mit dem Baubewilligungsverfahren gefällt worden ist, hat er
keinen direkten Zusammenhang mit (baurechtlichen)
Baubewilligungsverfahren, wo die Zulässigkeit des Bauvorhabens und der
Schutz der Nachbarrechte im Zentrum der behördlichen Prüfung stehen.
Demgegenüber geht es bei dem (mitenthaltenen) Entscheid über die
Kontingentierung und die Baufreigabe die Qualifikation des Bauvorhabens
sowie (bei Erreichen der verfügbaren Quote) um den Zeitpunkt der
Realisierung des Bauvorhabens und der Entscheid könnte auch ohne
weiteres mit einer separat anfechtbaren Verfügung ergehen. Die
Beschwerdeführerin rügt denn auch - wie eingangs erwähnt - im vorliegenden
Verfahren lediglich die von der Gemeinde getroffene
Kontingentierungsregelung und sie hat denn auch an der Beurteilung dieser
Frage ein schützenswertes Interesse. Soweit sie mit ihrem Rechtsbegehren
sinngemäss aber auch gerade noch die Baubewilligung an sich anficht, greift
dieses zu weit. Diesbezüglich kann daher auf ihre Beschwerde nicht
eingetreten werden.
2. a) Die Beschwerdeführerin stellt sich auf den Standpunkt, dass mit den streitigen
Entscheiden über die Kontingentierung und die Baufreigabe das GEKW (u.a.
Art. 12 Abs. 3 GEWK) verletzt worden seien, weil die Gemeinde die
Bauvorhaben als Kleinprojekte qualifiziert und die einzelnen Bauherrschaften
nicht als Baugesellschaft akzeptiert habe. Ihres Erachtens hätten die
Bauvorhaben - alle 6 zusammen oder zumindest jedes der 3 einzelnen
Häuser - zwingend als Grossprojekte i.S. von Art. 5 Abs. 2 i.V. mit Art. 2 Abs.
1 GEKW qualifiziert und entsprechend behandelt werden müssen. Sie macht
im Wesentlichen geltend, dass insbesondere die wirtschaftliche
Selbständigkeit auf der Käuferseite (Gesuchstellerseite) fraglich sei. Mit der
von der Gemeinde diesbezüglich in die Baubewilligung aufgenommenen
Auflagen könne lediglich die rechtliche Selbständigkeit der Käuferschaft
sichergestellt werden, nicht aber die wirtschaftliche. Die Zusammensetzung
der Bauherrschaften deute stark auf einen für die Realisierung solcher
Vorhaben üblichen Zusammenschluss in eine Baugesellschaft hin, was -
zusammen mit weiteren Indizien, wie z.B. die Raschheit und Gleichheit der
sechs Käuferschaften für die neuen Parzellen; vom nämlichen Architekten
geplante Neubauten; beide Eigentümer der Engadin REM AG treten als
Grundeigentümer auf, die übrigen Eigentümer werden durch dasselbe
Anwaltsbüro vertreten, wobei der vertretende Anwalt gleichzeitig auch noch
als Bauherr/Eigentümer auftritt - auf eine unzulässige Umgehung hindeute.
Die einzelnen Bauherrschaften wären entgegen des gegen aussen
behaupteten Eindrucks wirtschaftlich jedenfalls nicht selbständig und die
Gemeinde habe diesbezüglich auch viel zu wenig Abklärungen getroffen.
b) Wie sich den Erwägungen im angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid
entnehmen lässt, hat auch die Gemeinde die vom Beschwerdeführer
skizzierte Problematik erkannt, insbesondere dass die Abparzellierung von
Teilflächen der ehemaligen Parzellen Nr. 1711 und 1712, der Verkauf dieser
Teilflächen sowie die in der Folge gestützt darauf erfolgte, gesonderte
Einreichung von Baugesuchen durch einzelne Bauherrschaften zur Folge
haben, dass die einzelnen projektierten Bauten unter die von der
Kontingentierung weniger belasteten Kleinbauten fallen, und nicht unter die
Grossbauten, bei welchen die Kontingente auf Jahre hinaus bereits vergeben
sind. Wenn das von den Bauherrschaften gewählte Vorgehen nun von der
Gemeinde dahingehend qualifiziert wurde, dass die Gesuche, im Lichte von
Art. 12 GEWK betrachtet, als von Einzelpersonen und nicht von einer
Baugesellschaft eingereicht worden seien, so lässt sich dies insgesamt
betrachtet durchaus noch vertreten. In der Abparzellierung der Teilflächen
allein kann, selbst wenn daraus eine bessere Verkäuflichkeit resultiert, noch
keine unzulässige Umgehungsabsicht erblickt werden. Ebenso wenig kann
mit der Abparzellierung und dem Verkauf allein ein grösseres bzw.
zusätzliches Kontingent (i.S. von Art. 12 Abs. 3 GEKW) erlangt werden.
Zutreffend ist, dass dadurch die „privilegierende“ Qualifikation der Projektes
als „übrige Überbauungen“ (i.S. von Art. 5 Abs. 2 GEWK) möglich wurde, was
aber, sofern die weiteren u.a. in Art. 12 GEWK enthaltenen
Rahmenbedingungen eingehalten werden können, ebenfalls nicht gegen die
gemeindliche Haltung spricht. Dass die Gemeinde nicht übertrieben viele
vertiefende Abklärungen hinsichtlich der im Raum stehenden Frage der
rechtlichen und wirtschaftlichen Selbständigkeit (i.S. von Art. 12 Abs. 2
GEWK) der einzelnen Bauherrschaften getätigt hat, mag zutreffen und der
Eindruck, dass wenigstens ein Teil der in Erscheinung tretenden
Bauherrschaften gar für zukünftige Käufer „einspringen“ könnten, lässt sich
angesichts der aktenkundigen personellen Konstellation und Vertretungen der
Bauherrschaften zumindest nicht ohne weiteres von der Hand weisen. Wie
die Gemeinde aber im Ergebnis zu Recht erkannt hat, ist aber nicht der erste,
oberflächliche Eindruck entscheidend, sondern vielmehr, dass keine
konkreten Anhaltspunkte ersichtlich sind, aufgrund derer davon ausgegangen
werden müsste, dass eine Umgehungsabsicht vorliegen könnte; so z.B. dann,
wenn die in den Gesuchsunterlagen aufgeführten Bauherrschaften gar nicht
willens oder in der Lage wären, die abparzellierten Teilflächen wie in den
Unterlagen vorgesehen effektiv selbst zu überbauen und zu übernehmen.
Den umschriebenen Anhaltspunkten hat die Gemeinde im Rahmen des von
ihr zu beachtenden Grundsatzes der Verhältnismässigkeit angemessen
Rechnung getragen, indem sie zur Sicherung der wirtschaftlichen und
rechtlichen Selbständigkeit der einzelnen Bauherrschaften bzw. der von
diesen geplanten einzelnen Überbauungen, und zur Abgrenzung gegenüber
einer im Raum stehenden Qualifikation derselben als Baugesellschaft hat die
Gemeinde denn auch verfügt, dass die Parzellierung und die Kaufverträge in
der ihr vorliegenden Form innert zweier Monate seit Rechtskraft der
Baubewilligung grundbuchlich vollzogen sein müssen, ansonsten die
Baufreigabe nicht gewährt werden könne. Mit dieser Regelung ist hinreichend
gewährleistet, dass die aufgrund der Abparzellierungen und dem Verkauf
mögliche „Aufteilung der Bauherrschaften“ nicht nur pro forma erfolgt ist. Weil
versehentlich die Verpflichtung der einzelnen Bauherrschaften zur Eintragung
der Parzellierungen und der Kaufverträge innert zweier Monate seit
Rechtskraft der Baubewilligung keinen direkten Eingang ins Dispositiv des
Bau- und Einspracheentscheides und den Baubewilligungen gefunden hat, so
ist doch darauf hinzuweisen, dass diese Verpflichtung - nachdem die
Einsprachen im Sinne der Erwägungen abgewiesen worden sind - doch der
Rechtskraft der Baubewilligungen teilhaftig und daher grundbuchlich
vollstreckbar werden. Dies wird seitens der Bauherrschaften zu beachten
sein, umso mehr als - wie erwähnt - die Baufreigabe für die einzelnen
Bauvorhaben nur unter dieser Bedingung gewährt worden ist.
c) Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin durfte die Gemeinde
aufgrund der konkreten personellen Gegebenheiten auch die wirtschaftliche
Selbständigkeit der Gesuchsteller bejahen. Mit der erwähnten Verpflichtung
wird jedenfalls nicht nur eine Sicherung der rechtlichen Selbständigkeit
erreicht, sondern es kann damit spätestens im Zeitpunkt des grundbuchlichen
Eintrags auch die Sicherung der wirtschaftlichen Selbständigkeit erlangt
werden. Die Beschwerdeführerin zieht aus den von ihr hinsichtlich des
gegenwärtigen angespannten Wohnungsmarktes, der geltenden
Zweitwohnungsbauvorschriften mit restriktiven Kontingentierungs- und
Etappierungsvorgaben, etc. hinsichtlich der von ihr behaupteten fehlenden
wirtschaftlichen Selbständigkeit die falschen Schlüsse. Abgesehen davon,
dass bereits alle Baugesuchsteller selbst als finanziell (zumindest) gut situiert
bezeichnet werden müssen, ist mit den Beschwerdegegnern sodann davon
auszugehen, dass gerade die erwähnten Einschränkungen die
Finanzierbarkeit und Verkäuflichkeit solcher Objekte - angesichts der
Tatsache, dass gerade im Oberengadin die Nachfrage nach solchen Objekten
das Angebot massiv übersteigt - wesentlich erleichtern. Es wird bereits daher
für die Bauherrschaften - abgesehen von den ihnen selbst zur Verfügung
stehenden eigenen finanziellen Mitteln - ein Leichtes sein, die anfallenden
Kosten für rechtskräftig bewilligte und über ein zugesichertes Kontingent
verfügende Objekte zu finanzieren, sei es mit vorfinanzierten Verkäufen von
einzelnen Liegenschaften oder durch Bankkredite.
d) Auch die von der Beschwerdeführerin aufgezeigten Verbindungen zwischen
den Bauherren lassen die gemeindliche Einschätzung der wirtschaftlichen
Selbständigkeit im Ergebnis noch als vertretbar erscheinen. Dass angesichts
der von der Beschwerdeführerin geschilderten personellen Konstellation
geradezu zwingend auf eine Baugesellschaft geschlossen werden müsste, ist
nicht ersichtlich. Die Beigeladene 1 hat im vorliegenden Verfahren glaubhaft
ausgeführt, dass sich bereits auf eine erste Sondierungsumfrage über die
bestehenden Kontakte hinaus bereits mehr Interessenten gemeldet hätten,
als Parzellen zur Verfügung stünden. Ferner würden auch die Vorschriften
des Quartierplans „...“ die Bauherren in eine engere Beziehung bringen, ohne
dass bereits von einer Baugesellschaft im Sinne des GEKW gesprochen
werden müsse. Am Augenschein hat der das Projekt erarbeitende Architekt
nachvollziehbar aufgezeigt, dass die einzelnen Bauvorhaben 1A - 3B mit
entsprechenden baulichen Anpassungen (z.B. Anbringen einer
Aussenisolation) separat erstellt und für sich allein bestehen können und dass
jedes eine eigenständige Erschliessung aufweist. Unbestritten geblieben ist,
dass das Parkhaus sowie das Gebäude auf dem Baufeld 4 (Parzelle Nr. 2063)
für sich allein erstellt werden und bestehen können. Dass verschiedene
Infrastruktruranlagen (unterirdische Einstellhalle; Quartiererschliessung)
gemeinschaftlich erstellt werden, spricht ebenfalls nicht gegen die
gemeindliche Rechtsposition. Der Beschwerdeführer verkennt, dass im
Rahmen von Quartierplanungen regelmässig gemeinsame
Infrastrukturanlagen vorgesehen werden, die unabhängig von den
Quartierplangebiet entstehenden Gebäuden erstellt werden dürfen. Ebenso
wenig spricht die Umstände, dass ein einzelner Architekt die Bauprojekte
erarbeitet hat oder dass die Baugesuche gemeinsam bei der Gemeinde
eingereicht wurden, für eine Umgehung der Vorschriften des GEKW.
e) Was die Beschwerdeführerin in ihrer Replik in diesem Zusammenhang und
zur Stützung ihrer Auffassung von derart engen Verbindungen zwischen den
einzelnen Bauherren vorbringen lässt, dass zwingend von einem Grossprojekt
gesprochen werden müsste, vermag an der Vertretbarkeit der gemeindlichen
Einschätzung der wirtschaftlichen Selbständigkeit der Bauherren und der
daraus resultierenden Zulässigkeit der Erteilung von Kontingenten für
„Kleinbauprojekte“ nichts zu ändern. Die Beschwerde erweist sich daher auch
aus dieser Sicht betrachtet als unbegründet.
3. Kein Erfolg ist der Beschwerde beschieden, soweit damit die Kostenregelung
im vorinstanzlichen Bau- und Einspracheentscheid angefochten wird. Die
gesetzliche Grundlage für die (i.c. teilweise) Auferlegung von Kosten an die
Einsprecher im vorinstanzlichen Einspracheverfahren (zwei Drittel von Fr.
9'000.--) findet sich in Art. 96 Abs. 2 KRG. Angesichts des Ausgangs dieses
Verfahrens erweist sich die Auferlegung von Kosten als grundsätzlich
zulässig.
Die Beschwerdeführerin stellte sich in ihren Rechtsschriften im Wesentlichen
auf den Standpunkt, dass die erhobenen Kosten insgesamt völlig überhöht
und unverhältnismässig seien und geradezu prohibitiv wirken würden. Zudem
sei die Kostenverteilung undifferenziert und willkürlich schematisch erfolgt. Ihr
Einwand erweist sich als unbehelflich. Angesichts der Komplexität der seitens
der Einsprecher gegen die Bauvorhaben aufgeworfenen und von der
Gemeinde zu prüfenden Fragen, welche sich letztlich nicht nur auf die
Baufreigabe und die Kontingentszuteilung beschränkten, sondern auch die
Frage der generellen Bewilligungsfähigkeit beschlugen, erscheinen
Verfahrenskosten für das Einspracheverfahren von insgesamt Fr. 9'000.-- als
durchaus vertretbar und mitnichten prohibitiv oder unverhältnismässig. Der
Umstand, dass alle Einsprecher - wie auch die jetzige Beschwerdeführerin -
mit je Fr. 1'200.-- belastet worden sind, lässt den gemeindlichen
Kostenentscheid ebenfalls nicht als unzulässig erscheinen, auch wenn sie
sich einspracheweise „nur“ gegen die Kontingentserteilung wehrte. Sie bringt
in ihren Eingaben nichts vor, was die von der Gemeinde getroffene
schematische Auferlegung der (anteilsmässigen) Kosten als unzulässig
erscheinen lässt und eine gerichtliche Korrektur rechtfertigen könnte. Die
Beschwerde erweist somit denn auch in diesem Punkt als unbegründet und
ist daher vollumfänglich abzuweisen.
4. a) Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten des
Beschwerdeführers, welcher überdies entsprechend dem Verfahrensausgang
den Beschwerdegegnern 2, 3, 4 und 7 sowie der Beigeladenen 1 die
verursachten, notwendigen Kosten (Art. 78 Abs. 1 des kantonalen Gesetzes
über die Verwaltungsrechtspflege, VRG; angesichts des Ausganges der
Beschwerdeverfahren R 07 27 und R 07 28: ein Drittel; ausgehend von einem
max. Stundenansatz von Fr. 240.--) zu erstatten hat.
b) Bund, Kanton und Gemeinde sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben
betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine
Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen
Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass,
weshalb der anwaltlich vertretenen Gemeinde denn auch keine
aussergerichtliche Entschädigung zuzusprechen ist.