Decision ID: e4eaabf6-67d8-5906-a6c3-e4d21b89dd88
Year: 2020
Language: de
Court: ZH_BRK
Chamber: ZH_BRK_001
Canton: ZH
Region: Zürich
Law Area: public_law

hat sich ergeben:
A. Mit Beschluss vom 25. Juni 2019 erteilte die Gemeindeversammlung X ihre Zustimmung zum privaten Gestaltungsplan „B.“ der Erbengemeinschaft J. S. Erben (nachfolgend: private Rekursgegnerin) vom 15. Februar 2019. Die Baudirektion Kanton Zürich genehmigte die Festsetzung der  mit Verfügung vom 21. Februar 2020. Die Bekanntmachung der kommunalen Festsetzung und der kantonalen Genehmigung erfolgte im Amtsblatt vom 6. März 2020.
B. Mit Eingabe vom 3. April 2020 erhoben S. L. und C. H. fristgerecht Rekurs an das Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten die  der genannten Entscheide unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Vorinstanzen und der privaten Rekursgegnerin.
C. Mit Präsidialverfügung vom 8. April 2020 wurde vom Rekurseingang  genommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.
D. In der Vernehmlassung vom 8. Mai 2020 beantragte die Baudirektion die Abweisung des Rekurses. Die private Rekursgegnerin beantragte mit  vom 12. Mai 2020 ebenfalls die Abweisung des Rekurses  Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekurrierenden. Auch die Politische Gemeinde X (nachfolgend: Vorinstanz) beantragte mit  vom 14. Mai 2020 die Abweisung des Rekurses unter - und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekurrierenden.
E. Die Rekurrierenden verzichteten stillschweigend auf Einreichung einer .
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F. Am 12. August 2020 führte die 2. Abteilung des Baurekursgerichtes im  der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch.
G. Auf die Vorbringen der Parteien und die anlässlich des Lokaltermins  Feststellungen wird, soweit zur Entscheidbegründung erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen.

Es kommt in Betracht:
1. Die Rekurrierenden sind Eigentümer des unmittelbar westlich an die  des Gestaltungsplangebiets angrenzenden Grundstücks Kat.- Nr. 1. Sie rügen unter anderem, die im Gestaltungsplan vorgesehene  der Baubereiche sowie die Vorgaben betreffend Dachformen seien mit der Zugehörigkeit des Gestaltungsplangebiets zur Kernzone und den Zielen des Gestaltungsplans nicht vereinbar. Seitens der privaten  wird die Legitimation der Rekurrierenden unter Hinweis darauf, dass dem rekurrentischen Grundstück weder Licht noch Aussicht entzogen werde, in Frage gestellt. Indessen sind die Rekurrierenden aufgrund der räumlichen Nähe zum Gestaltungsplangebiet (wie auch konkret zum  B, vgl. E. 2) in ihren Interessen legitimationsbegründend  (§ 338a des Planungs- und Baugesetzes [PBG]). Insbesondere gilt dies unabhängig davon, in welchem Ausmass die derzeit bestehende  in der Nordwestecke des Gestaltungsplangebiets (vgl. Protokoll, Foto 16) erhalten bleibt, umso mehr, als diese anerkanntermassen  entfernt wird und der Bestand jedenfalls nicht rechtlich gesichert ist. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf den Rekurs einzutreten.
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2. Das Gestaltungsplangebiet umfasst das zur Kernzone "Obere D.-Strasse" gehörende Grundstück Kat.-Nr. 2 mit einer Fläche von 11'864 m2. Dieses grenzt südlich an die D.-Strasse, jenseits derselben sich die Kernzone , sowie im Norden (mit Ausnahme der Nordwestecke, wo nördlich die Wohnzone W2B anschliesst) an den B.-Weg, jenseits desselben sich das Areal des Schulhauses B. (Zone für öffentliche Bauten) befindet. Östlich und westlich des Gestaltungsplangebiets setzt sich die Kernzone fort,  östlich unter anderem das im Eigentum der Gemeinde X stehende Grundstück Kat.-Nr. 3, westlich unter anderem das rekurrentische  Kat.-Nr. 1 anschliessen. Im südlichen Bereich des  befindet sich das Gebäudeensemble D.-Strasse 100, bei dem es sich um ein kommunales Denkmalschutzobjekt handelt. Die weitere  Fläche des Areals ist unüberbaut. Der südliche Bereich mit dem Denkmalschutzobjekt befindet sich überdies im Kantonalen Inventar der schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung (KOBI), wo  dem Gebäudeensemble auch die westlich und östlich davon  Bereiche teilweise als wichtige Freiräume erfasst sind. Auch im  „Obere D.-Strasse“ sind entsprechende (nicht vollständig ) Bereiche als Freiflächen ausgeschieden. Mit dem  B. werden fünf Baubereiche (A bis E) definiert, die sich  des umschriebenen südlichen Bereichs an der West- (A und B), der Nord- (B, C und D) sowie der Ostseite (D und E) des Grundstücks . Die fünf Baubereiche umschliessen somit zusammen mit dem südlich gelegenen Gebäudeensemble D.-Strasse 100 einen zentralen Freiraum. Der in der Nordwestecke situierte Baubereich B hält zum rekurrentischen Grundstück einen Abstand von ca. 5 m ein. Das Gestaltungsplanareal steigt von Osten gegen Westen an; entsprechend werden für die einzelnen Baubereiche unterschiedliche Höhenkoten festgelegt. Im Übrigen liegt ein grosser Teil des Gestaltungsplangebiets im Aussichtsbereich K.
3.1. Der Gestaltungsplan ist ein Sondernutzungsplan, der eine städtebaulich, architektonisch und wohnhygienisch einwandfreie Überbauung anstrebt. Zu diesem Zweck stellt er für ein bestimmtes Gebiet eine Spezialbauordnung auf, welche von den allgemeinen Festlegungen der Bau- und  abweicht und diese überlagert. So werden mit Gestaltungsplänen für
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bestimmt umgrenzte Gebiete Zahl, Lage, äussere Abmessungen sowie die Nutzweise und Zweckbestimmung der Bauten bindend festgelegt; dabei darf von den Bestimmungen über die Regelbauweise und von den  Mindestabständen abgewichen werden (§ 83 Abs. 1 PBG). Der  hat auch die Erschliessung sowie die gemeinschaftlichen  und Ausrüstungen zu ordnen, soweit sie nicht schon durch  Quartierplan geregelt sind; überdies kann er Festlegungen über die weitere Umgebungsgestaltung enthalten (§ 83 Abs. 3 PBG). Anders als bei Arealüberbauungen und Sonderbauvorschriften sind die Grundeigentümer im Perimeter eines Gestaltungsplans an dessen Festlegungen gebunden. Die Grundordnung wird also ersetzt, womit nur noch  gebaut werden darf (vgl. zum Ganzen Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Bd. I, 3. Aufl., Zürich 1999, Rz. 317 ff.).
3.2. Gemäss Lehre und Rechtsprechung hat sich die Rekursinstanz bei der Überprüfung von Nutzungsplänen und Sondernutzungsplänen  Quartierplänen unbesehen ihrer grundsätzlich uneingeschränkten Überprüfungsbefugnis (vgl. § 20 Abs. 1 des  [VRG]) aus Gründen der aus der Gemeindeautonomie (Art. 50 der Bundesverfassung [BV] und Art. 85 der Zürcher Kantonsverfassung [KV]) abgeleiteten Planungsautonomie Zurückhaltung aufzuerlegen. Diese  gilt insbesondere dann, wenn es auf die Beurteilung der  Verhältnisse ankommt. Zudem ist das den Gemeindebehörden bei der Nutzungsplanung zustehende erhebliche prospektiv-technische  zu berücksichtigen. Die Rechtsmittelbehörde darf nicht unter mehreren verfügbaren und angemessenen Lösungen wählen bzw. eine  Würdigung der Gemeinde durch ihre eigene ersetzen. Beruht der  Entscheid auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Umstände, so hat ihn die Rekursinstanz zu respektieren. Indessen ist ein Einschreiten der Rekursinstanz nicht erst dann verlangt, wenn die  der Gemeinde schlechthin unhaltbar oder willkürlich ist; es genügt, wenn sich die kommunale Planung auf Grund überkommunaler Interessen als unzweckmässig erweist, den wegleitenden Zielen und Grundsätzen der Raumplanung widerspricht oder wenn sie offensichtlich unangemessen ist. Insofern ist die Gemeindeautonomie durch übergeordnetes Recht  und die Gemeinde hat ihrem Planungsentscheid eine nachvoll-
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ziehbare Würdigung der massgebenden Verhältnisse des Einzelfalls sowie eine vertretbare Interessenabwägung zu Grunde zu legen (Marco , in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 20 Rz. 77 ff.; VB.2018.00151 vom 6. September 2018, E. 4.2.; VB.2014.00077 vom 9. April 2015, E. 2.1; BGr 1C_428/2014 vom 22. April 2015, E. 2.2).
4.1. Die Rekurrierenden machen geltend, gemäss den Bestimmungen des  habe dieser unter anderem die Realisierung einer qualitativ hochstehenden Wohnüberbauung, die Schaffung von Freiräumen mit  guter Gestaltung und hoher Aufenthaltsqualität sowie eine  Einpassung in die ortsbauliche und topographische Situation zum Ziel. Zudem werde bezüglich der Gestaltung statuiert, dass eine besonders gute Gesamtwirkung im Sinne von § 71 PBG erreicht werden müsse. Diese  erreiche der Gestaltungsplan bereits aufgrund der verbindlich  Verlegung der Baubereiche an die Ränder des Gestaltungsplangebiets nicht, was auch in einem seitens der Rekurrierenden eingeholten privaten Gutachten bestätigt werde. Die Schaffung eines zentralen Freiraums führe nicht zu einer anderen Beurteilung, da einerseits die Bauten das  einer Siedlung wesentlich stärker prägten als der Freiraum und andererseits auch bei anderer Anordnung der Baubereiche ein zentraler Freiraum realisierbar wäre, indem beispielsweise die Baubereiche A und E weggelassen würden. Im Übrigen sei der geplante Freiraum von  umgeben, so dass die letzte grüne Fläche in X optisch privatisiert und abgeschottet werde. Sodann seien in der Kernzone nur Satteldächer mit beidseitig gleicher Neigung zulässig, wovon nur bei Bauprojekten mit  guter Einordnung abgewichen werden könne. Der Gestaltungsplan sei auf eine Flachdachbauweise ausgelegt, was sich unter anderem auch aus dem Richtprojekt ergebe. Auch könnten die Begrenzungen des  K. nur mit Flachdächern eingehalten werden. Zwar sehe der Gestaltungsplan vor, dass für Flachdächer ein externes Gutachten  sei, das die besonders gute Einordnung bestätige. Da aber die Frage der Dachgestaltung beim Gestaltungsplangebiet „B.“ von zentraler Bedeutung sei, sei es nicht zulässig, diese Frage ins  zu delegieren. Sofern im Übrigen ein späteres Gutachten zur  gelangen würde, dass keine besonders gute Einordnung und  vorliege, wäre die Realisierung des Gestaltungsplans gar nicht
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möglich. Auch aufgrund der damit geschaffenen Rechtsunsicherheit sei der Gestaltungsplan nicht zulässig. Zu berücksichtigen sei weiter, dass das nicht überbaute Gestaltungsplangebiet ca. 20 % der Kernzone "Obere D.- Strasse" umfasse. Eine Realisierung von Flachdachbauten hätte daher zur Folge, dass die Kernzone in einem grossen Teil das prägende Element von Satteldächern verlieren würde und nicht mehr als solche erkennbar wäre. Die Grundordnung würde damit ihres Sinngehalts entleert und das Ortsbild und der Gebietscharakter der Kernzone in nicht vertretbarer Art und Weise beeinträchtigt. Die Abweichung von der Satteldachpflicht dürfte allenfalls einzelne Bauten erfassen, nicht aber ein ganzes Gebiet in der Kernzone.
Dem hält die Baudirektion im Rahmen der Vernehmlassung entgegen, bei der Frage, ob eine Sinnentleerung der Grundordnung vorliege, komme den Initianten eines Gestaltungsplans und den diesem zustimmenden bzw.  genehmigenden Behörden ein weiter Gestaltungsspielraum zu. Durch die Konzentration der Baufelder entlang der Grundstücksgrenzen werde  ortsbaulich strukturierte Überbauung in einer angemessenen Dichte und Erscheinung sowohl gegenüber den Bauten in der Kernzone als auch der angrenzenden Zonen ermöglicht. Die fünf Baubereiche nähmen eine Scharnierfunktion ein. Mit der Anordnung der Baubereiche und der  des zentralen Freiraums werde Rücksicht auf das kommunale  genommen und ein Bezug zur freiraumgeprägten Struktur des schützenswerten Ortsbildes hergestellt. Der Gestaltungsplan sichere die besonders gute Gesamtwirkung in genügender Weise. Die Regelung im Gestaltungsplan betreffend Dachgestaltung stehe im Einklang mit den  Vorschriften der Bau- und Zonenordnung (BZO) betreffend Kernzonen. Das Richtprojekt zeige auf, dass sich eine Flachdachbebauung gut in die bauliche Umgebung einpassen könne. Durch die  werde eine einfache, klare Volumetrie ermöglicht, die sich  gegenüber dem kommunalen Schutzobjekt zurücknehme. Mit der Pflicht zur Einholung eines externen Fachgutachtens erfolge zudem eine hinreichende Qualitätssicherung. Entgegen der Meinung der  seien im Übrigen der Aussichtsschutzbereich und die maximalen  unabhängig von der Dachgestaltung einzuhalten.
Die private Rekursgegnerin weist vorab auf das seitens der  zu respektierende Planungsermessen der Gemeinde hin.  liege das Grundstück gemäss KOBI lediglich in einer Tiefe von
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ca. 30 m ab der D.-Strasse im schutzwürdigen Ortsbild von regionaler . Die fünf geplanten Wohnhäuser bildeten sowohl topographisch als auch typologisch ein Scharnier, das die Hangsiedlung mit der  verbinde. Die Verteilung der Neubauten entlang der Parzellengrenzen ermögliche einen grosszügigen Freiraum, der eine wertvolle Distanz zum bestehenden kommunalen Schutzobjekt sicherstelle. Auch seien zwecks Respektierung von Erscheinung und Eigenart des bestehenden Dorfbilds drei verschiedene Haustypologien vorgesehen mit Zweispännern im , Dreispännern im Osten und dazwischen einem analog zum Schulhaus und zum kommunalen Schutzobjekt konzipierten gegliederten Riegel.  die Baubereiche A und B betreffend richteten sich die Oberkanten des Dachs nach der Höhe der bestehenden angrenzenden  im Nordwesten. Beim seitens der Rekurrierenden eingereichten  handle es sich weitgehend um ein Gefälligkeitsgutachten, das sich mit den ortsbaulichen Gegebenheiten nicht hinreichend auseinandersetze. Auch sei zu beachten, dass die architektonische Gliederung erst im  des Baubewilligungsverfahrens zu beurteilen sei. Unqualifiziert sei die Forderung nach Weglassung der Baubereiche A und E, da die privaten  grundsätzlich einen Anspruch auf ordnungsgemässe  hätten. Unbegründet sei auch die Behauptung, wonach es sich um  abgeschlossenen Freiraum handle, sei doch das Areal heute umzäunt, während zukünftig der Öffentlichkeit unentgeltlich ein Weg als Verbindung von D.-Strasse und B.-Weg zur Verfügung gestellt werde. Hinsichtlich der Dachformen setze die entsprechende Gestaltungsplanbestimmung die  gemäss Rahmennutzungsplanung vorgesehene Möglichkeit einer  von der Satteldachpflicht um. Im Übrigen könnte mittels  von der Regelbauweise abgewichen werden, was aber gar nicht erforderlich sei. Die Rekurrierenden legten nicht dar, weshalb  den erhöhten gestalterischen Anforderungen nicht gerecht würden. Im Übrigen werde das Gestaltungsplangebiet durch das kommunale Schutzobjekt geprägt, während es gleichzeitig den Übergang zur Zone für öffentliche Bauten bilde. Durch die Erstellung von Flachdachgebäuden werde auch dem Aussichtsschutz und dem Interesse am haushälterischen Umgang mit dem Boden Rechnung getragen. Weiter seien die  bezüglich des Ergebnisses der zukünftigen Begutachtung rein . Unzutreffend sei schliesslich die Behauptung, wonach die Abweichung von der Satteldachpflicht nur einzelne Bauten erfassen dürfe.
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Auch die Vorinstanz verweist in ihrer Stellungnahme zunächst auf die kommunale Planungsautonomie. Bezüglich der Anordnung der  wird ebenfalls ausgeführt, dass dadurch der grosszügige zentrale , der die gebührende Distanz zum kommunalen Schutzobjekt schaffe, ermöglicht werde. Mit einem Verzicht auf die Baubereiche A und E ginge der Verlust eines grossen Teils des zulässigen Bauvolumens einher. Die Baubereiche A und B seien insbesondere durch die definierten Höhenkoten gut in die Topographie eingepasst. Sämtliche Baubereiche orientierten sich bezüglich Kubatur und Körnung an den auf den jeweiligen Seiten an das Gestaltungsplanareal anschliessenden Bauten. Die Gestaltung der  Gebäude sei erst im Baubewilligungsverfahren zu beurteilen.  der Dachform weist auch die Vorinstanz darauf hin, der  gehe insoweit gar nicht über die geltenden Kernzonenvorschriften . Die gemäss Gestaltungsplan erhöhten gestalterischen Vorgaben und das Erfordernis eines externen Gutachtens stellten die besonders gute  sicher. Schliesslich werde so auch dem Aussichtsschutz optimal Rechnung getragen; die Höhenbegrenzungslinien des Aussichtsschutzes könnten nicht eingehalten werden, wenn im Gestaltungsplangebiet nur  erstellt werden dürften.
4.2. Was zunächst die seitens der Rekurrierenden monierte Anordnung der Baubereiche entlang der Grenzen des Gestaltungsplangebiets anbelangt, so erweist sich die vorinstanzliche Würdigung der massgebenden  ohne Weiteres als nachvollziehbar. Die Lage des  und insbesondere das auf diesem befindliche kommunale  lassen die Schaffung eines zentralen Freiraums als adäquate Antwort auf die spezifischen Anforderungen, die an eine Überbauung des bislang weitgehend unüberbauten Grundstücks zu stellen sind, erscheinen. Zum einen wird dadurch der heute prägende Aspekt des Freiraums auch  in gewissem Ausmass erhalten, wobei aufgrund der fehlenden  der südöstlichen und südwestlichen Eckbereiche optisch gerade keine vollständige Abschottung erfolgt. Zum andern ermöglicht die  Anordnung der Baubereiche deren grösstmöglichen Abstand zum bestehenden kommunalen Schutzobjekt, wodurch dessen Schutz optimal Rechnung getragen wird. Ein Verzicht auf einzelne Baubereiche kann demgegenüber von der privaten Rekursgegnerin nicht verlangt werden, sind doch die strengen Voraussetzungen an einen Volumenverzicht (vgl.
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