Decision ID: 01aa01fb-6dbd-4ba5-b384-45fa1453ca23
Year: 2016
Language: fr
Court: VS_TC
Chamber: VS_TC_001
Canton: VS
Region: Région lémanique
Law Area: 

II. Statuant en faits
4. Dans la mesure où ils ne font l’objet d’aucun grief spécifique et suffisamment motivé
de la part de l’appelante, les faits suivants, retenus dans le jugement de première
instance (cf. consid. 1-2 de ce dernier), peuvent être repris ci-après pour rappel.
4.1 Société à responsabilité limitée inscrite au registre du commerce depuis le
21 mars 2001, Y_ a pour but la « fourniture de tout service, notamment [de]
conseils, dans le domaine du management, soit l’organisation, [la] conduite,
[l’]administration et [l’]exploitation d’une entreprise, et du marketing, soit l’ensemble des
techniques et méthodes dont l’objet est la stratégie commerciale, à toute entreprise,
notamment dans le domaine immobilier et commercial » (dos. p. 13, 167).
4.2 Le 30 novembre 2007, cette société (par sa «succursale du Valais », cf. dos.
p. 14) a signé avec X_ un « contrat de courtage immobilier sans
exclusivité » pour la vente du chalet-villa de huit pièces, sis sur la parcelle n o xxx4, plan
n o xxx, nom local « H_ », sur commune de I_, dont celle-ci était
propriétaire (dos. p. 19-21, 49).
4.2.1 Agissant comme « courtier », Y_ était chargée d’intervenir, soit comme
« négociateur » chargé de s’entremettre entre dame X_ (« le mandant ») et
« l’amateur en vue de faire aboutir la vente » de l’immeuble précité, soit comme
« indicateur » devant indiquer à celle-ci « les amateurs susceptibles d’être intéressés
par la conclusion d’un contrat de vente ou d’une promesse de vente ».
4.2.2 Le prix de vente « désiré » était fixé à 530'000 fr. et la rémunération à verser par
le mandant au courtier était arrêtée à 5% dudit prix, TVA (7,6%) en sus. Le contrat
prévoyait que cette commission était due « si la vente ou la promesse de vente
[aboutissait] grâce à la négociation que [le courtier avait] conduite ou grâce à
l’indication qu’il [avait] fournie », étant précisé que celui-ci avait droit à sa commission
même si l’immeuble était vendu à un prix inférieur aux 530'000 fr. précités. Ladite
commission était par ailleurs exigible « dès la conclusion de la vente, [de] la vente à
terme, ou de la promesse de vente, soit lors du premier versement d’un acompte ».
4.2.3 Ce même contrat prévoyait que, pour l’exécution de son mandat, le courtier ne
percevait pas de provision et qu’il prenait à sa charge l’intégralité des frais liés à son
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activité. En outre, « les activités d’analyse et d’expertise sommaires, de collation des
documents pour la vente, de constitution du dossier de vente, de création des textes
d’annonces, panneau ou petite brochure et création d’un dossier de recherche de
financement [étaient] compris dans la commission de courtage ».
4.2.4 Ledit contrat était en outre conclu pour une durée de six mois, soit jusqu’au
29 mai 2008, puis était appelé à se renouveler de six mois en six mois, sauf
dénonciation écrite donnée par l’une des parties un mois à l’avance.
4.3 Par acte authentique instrumenté par Maître J_, notaire à A_,
le 6 avril 2009, ledit chalet-villa a été vendu, en copropriété, à K_ et à
L_ pour le prix de 530'000 fr. (dos. Me J_, p. 5-13).
4.4 Auparavant, le 27 mars 2009, Y_ avait adressé à X_ une
facture d’un montant de 28'514 fr., TVA comprise, pour ses « prestations et services de
courtage, y compris tous les frais de promotion et de publicité et suivi jusqu’à la remise
des clés » (dos. p. 55).
4.5 Le 6 avril 2009, X_ a contesté cette facture en prétendant que la
« commission de 5% [était] exagérée et surtout - à [son] avis - [n’était] pas justifiée ».
Elle affirmait que, selon les renseignements qu’elle avait recueillis, le « taux qui se
pratiqu[ait] couramment et partout - en fonction du prix de vente - [était] de 2% ». En
outre, elle soutenait que Y_ n’avait pas « fait de publicité » pour son bien
immobilier, de sorte qu’elle n’avait pas eu de « frais importants ». En effet, selon elle,
l’un des acheteurs avait « simplement vu l’annonce sur internet » et le notaire avait
ensuite effectué « toutes les démarches pour l’acte de vente ». Elle prétendait aussi
que Y_ s’était très peu impliquée et que, depuis le 11 janvier 2009, date à
laquelle ledit acheteur était venu la voir, elle-même avait été dérangée « toutes les
semaines par des appels téléphoniques ou de visites de celui-ci ». Elle estimait que
ces « désagréments » auraient pu être évités si Y_ avait été « plus efficace
et présent[e] » et demandait dès lors « qu’une commission de 2,5 % au grand
maximum soit appliquée » (dos. p. 56).
4.6 Le 8 avril 2009, Y_ a maintenu sa position, en se référant au contrat de
courtage précité ainsi qu’à la vente conclue, et réclamé le paiement de sa facture dans
les dix jours (dos. p. 58).
4.7 Le 24 avril 2009, cette société a encore adressé à X_ une sommation
l’invitant à s’acquitter de la facture précitée dans les cinq jours (dos. p. 59).
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4.8 Le 5 mai 2009, « par gain de paix et sans reconnaissance d’obligation »,
X_ lui a versé un montant de 14'257 fr. correspondant, selon elle, à une
« commission - bien généreuse - calculée à 2,5 % plus TVA » (dos. p. 60-61).
4.9 Elle s’est ensuite opposée au commandement de payer qui lui a été notifié, le
27 mai 2009, à la requête de Y_, par l’office des poursuites de A_,
dans le cadre de la poursuite n o xxx1, pour un montant de 14'257 fr., avec intérêts à
5% dès le 1 er avril 2009 (dos. p. 64).
4.10 Par décision du 5 août 2009, le juge suppléant du district de A_ a rejeté
la demande de mainlevée formulée par cette société. Il a en substance considéré que,
compte tenu du prix de vente de l’immeuble de la poursuivie, le « taux admissible »
pour la commission de courtage aurait dû se situer « entre 2 et 2,5% », si bien que le
versement par celle-ci à ladite société d’un montant de 14'257 fr., « correspondant au
taux de 2,5% du prix de vente additionné de la TVA » couvrait « la part objectivement
non excessive du salaire du courtier » (dos. p. 65-68).
5. L’appelante conteste l’ampleur de l’activité fournie par l’appelée, telle qu’elle a été
retenue par le juge de première instance.
5.1.1 Ce magistrat s’est tout d’abord référé aux déclarations du témoin D_ -
« en charge du dossier » et responsable de « l’agence » de Y_ pour le Valais
à l’époque des faits -, laquelle, selon ses dires, s’était « rendue sur place pour
examiner la construction et sa situation », avait pris des photos de l’intérieur et de
l’extérieur du bâtiment en question, puis établi « un dossier avec un descriptif détaillé »
et évoqué, avec X_, « des possibilités de transformation ». De plus, comme
« les plans délivrés étaient très sommaires », son mari (O_, architecte
d’intérieur de profession, dos. p. 189) les aurait « redessinés » de manière à ce qu’ils
puissent être soumis « aux éventuels intéressés, avec indication de la surface des
pièces ». Une plaquette de vente sur support papier aurait également été réalisée, un
« dossier de vente » diffusé sur le site internet de Y_, de même que sur
d’autres sites (« P_, Q_, R_, S_ »), et des
annonces publiées dans le quotidien « T_ » ainsi que dans le « Journal de
A_ ». L’habitation mise en vente aurait de surcroît été présentée dans les
« vitrines » de Y_ sises dans les cantons de U_ et de V_,
ainsi que sur ses « stands d’exposition dans le cadre des foires AA_,
BB_ et CC_».
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D_ a également déclaré avoir communiqué à X_, « par
l’intermédiaire de Y_ Sàrl, à DD_ », l’identité de « divers amateurs
intéressés » auxquels elle avait en outre fait visiter « l’objet à vendre », en coordination
avec les locataires qui l’habitaient, ce qui n’avait pas toujours été sans poser des
problèmes. Elle aurait aussi conduit des discussions avec L_ durant six mois,
tout en continuant à proposer l’habitation à la vente ainsi qu’à la faire visiter à d’autres
personnes intéressées. Elle lui aurait en outre présenté le chalet « en mettant en avant
les éléments intéressants » et celui-ci n’aurait pas « cherch[é] à négocier à la baisse le
prix ». Elle l’aurait également aidé « à trouver un établissement bancaire pour financer
son acquisition » et se serait occupée « de diverses communications avec la banque ».
Elle aurait ensuite transmis au notaire les informations nécessaires pour
l’établissement de l’acte de vente, puis examiné avec X_ le projet d’acte
établi, tout en discutant avec elle de « certaines clauses ». Elle aurait finalement
comparu lors de l’instrumentation de cet acte (dos. p. 191-196).
5.1.2 Le premier juge a considéré que le témoignage de D_ était
« crédible » car corroboré par celui de son époux ainsi que par plusieurs pièces du
dossier (document « Prise de renseignements pour nouvelle affaire » [dos. p. 24-26] ;
« plaquette de vente » [dos. p. 29-xxx3] ; annonces publiées dans le quotidien
« T_ » [dos. p. 100-102] ; courriers de Y_ à la banque de l’acheteur
et au notaire [dos. p. 43-47] ; courriers de EE_ [dos. p. 178, 256]).
5.2 L’appelante estime, pour sa part, que l’appelée « n’a eu qu’une faible activité dans
le cadre de l’exécution du contrat » et n’aurait « pas allégué, ni démontré avoir une
activité particulièrement intense, ni le caractère plus ou moins aléatoire du contrat ».
5.2.1 A l’appui de sa démonstration, elle soutient tout d’abord que le premier juge
aurait dû refuser de poser certaines questions (soit les n os
1 ainsi que 34 et 35 du
questionnaire préparé par le mandataire de Y_, dos. p. 143 et 145) au
témoin D_, contrairement à ce qu’il avait décidé le 7 janvier 2013 (dos. C2 12
xxx, p. 23-30).
5.2.1.1 Ainsi, à son avis, la première de ces questions (« Est-il exact que dans le cadre des
discussions qui ont précédé la conclusion du contrat, X_ savait que le taux de commission de
5% était conforme à la pratique ? ») ne serait en lien avec « aucun fait valablement allégué ».
Cette opinion ne peut toutefois être suivie. Comme l’a en effet relevé à juste titre le
juge précité, cette question avait bel et bien trait à des faits régulièrement allégués en
cause concernant le contenu de l’accord des parties sur l’ampleur de la commission
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litigieuse ainsi que les pourparlers ayant précédé la signature du contrat de courtage
prévoyant cette même commission (cf. consid. 4.2 ainsi que allégués n os
6-11 du
mémoire-demande).
5.2.1.2 S’agissant ensuite des questions n os
34 et 35, X_ considère qu’elles
concernaient « une opinion, respectivement une appréciation », sur lesquelles un
témoin n’aurait dû « en aucun cas se prononcer ».
Il faut d’emblée relever que la question n o 35 n’a pas été posée à D_. Quant
à la question n o 34 (« Comment expliquez-vous le revirement d’attitude de Mme X_ et son
refus soudain de s’acquitter de la commission convenue ? »), le juge de district l’a formulée
immédiatement à la suite de la question n o 32 (« Est-ce que pendant l’exécution du mandat,
Mme X_ a, à un moment ou un autre, remis en cause la qualité de vos services ou le montant de
la commission convenue ? ») et y a encore ajouté une dernière partie apparemment de son
propre chef (« et, le cas échéant, vous a-t-elle elle-même précisé son attitude ? »). En procédant
ainsi, il faut admettre que ce magistrat a, en réalité, non pas cherché à obtenir du
témoin qu’il fournisse une opinion ou une appréciation, mais bien qu’il lui explique la
manière dont X_ avait justifié son refus de s’acquitter de la commission
prévue dans le contrat, question qui relève de l’établissement des faits et est
également en lien avec des allégués formulés en procédure (cf. allégués n os
19, 27, 28,
31, 32 du mémoire-demande). Dans ces conditions, rien ne justifie d’écarter du dossier
les explications fournies par D_ en réponse à toutes ces questions.
5.2.2 L’appelante affirme par ailleurs que le témoignage de cette dernière est
dépourvu « de valeur probante » car, dans la mesure où elle était « responsable de la
succursale/agence » de l’appelée et dès lors « formellement employée » de cette
dernière, ses déclarations doivent être assimilées à celles d’une partie. De plus, ce
témoin aurait « manifestement » un « intérêt direct » à l’issue de la cause puisqu’elle
serait « rémunérée en fonction des commissions auxquelles elle est intéressée ». De
toute façon, l’activité de Y_ n’aurait pas dépassé ce qui était usuel en la
matière. Elle n’aurait en outre, ni allégué, ni prouvé, qu’elle avait « effectué une activité
particulièrement intense ou que la transaction paraissait particulièrement aléatoire » en
raison du fait que les acquéreurs avaient hésité ou dû être convaincus.
Il est manifeste que X_ perd de vue le fait que l’appelée a bel et bien amené
au procès des éléments factuels en lien avec l’ampleur et la nature de son activité
dans le cadre du mandat de courtage en cause (cf. allégués n os
12-17, 20, 21, 23, 24
du mémoire-demande, ainsi que allégués n os
55, 57, 58, 60-65, 67 du mémoire-
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réplique). En outre, les pièces qui ont été versées au dossier et dont le juge de
première instance a tenu compte (cf. consid. 5.1.2), sont à même de démontrer
l’ampleur de l’activité fournie par Y_, si bien que ledit juge a retenu, à juste
titre, qu’elles étaient pertinentes et probantes, l’appelante ne démontrant d’ailleurs
absolument pas (cf. art. 311 al. 1 CPC et consid. 3.2) en quoi l’appréciation de ce
même juge sur ce point serait inexacte. De plus, dans la mesure où elle remet en
cause la crédibilité des déclarations de D_ - dont, on l’a vu, aucune des
réponses ne doit être retranchée du dossier (cf. consid. 5.2.1) - il y a lieu de relever,
d’une part, que celle-ci a été entendue après avoir été dûment avertie des
conséquences pénales attachées au faux témoignage, conformément à l’art. 192
CPC/VS, ce qui confère à ses dires une force probante indéniable, et, d’autre part, que
X_ se borne à insinuer que les explications de ce témoin seraient entachées
de partialité et contraires à la vérité, sans toutefois apporter le début d’une
démonstration de sa thèse.
5.2.3 Compte tenu de tous ces éléments, le tribunal de céans se rallie entièrement aux
faits retenus par le premier juge et rappelés ci-dessus (cf. consid. 5.1.1-5.1.2) qui ne
sont contredits par aucun élément du dossier et dont l’appelante n’a nullement
démontré le caractère inexact.

III. Considérant en droit
6.1 Selon l’art. 412 al. 1 CO, le courtage est un contrat par lequel le courtier est
chargé, moyennant un salaire, soit d’indiquer à l’autre partie l’occasion de conclure une
convention (courtage d’indication), soit de lui servir d’intermédiaire pour la négociation
d’un contrat (courtage de négociation). Les règles du mandat lui sont, d’une manière
générale, applicable (art. 412 al. 2 CO).
6.2 Tout courtage doit présenter les deux éléments essentiels suivants : il doit être
conclu à titre onéreux et les services procurés par le courtier, qu’il soit indicateur ou
négociateur, doivent tendre à la conclusion d’un contrat, quelle qu’en soit la nature. Le
courtier est en principe appelé à développer une activité factuelle, consistant à trouver
un amateur qui se portera contractant du mandant et/ou à négocier l’affaire pour le
compte de celui-ci. Pour prétendre à un salaire, le courtier doit prouver, d’une part, qu’il
a agi et, d’autre part, que son intervention a été couronnée de succès. Il faut donc que
le contrat que le mandant cherchait à obtenir ait été conclu et qu’il existe un lien de
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causalité entre l’activité du courtier et la conclusion du contrat. Il n’est pas nécessaire
que cette dernière soit la conséquence immédiate de l’activité fournie. Il suffit qu’un lien
psychologique existe entre les efforts du courtier et la décision du tiers, lien qui peut
subsister malgré une rupture des pourparlers. Il importe peu que le courtier n’ait pas
participé jusqu’au bout aux négociations du vendeur et de l’acheteur, ni qu’un autre
courtier ait également été mis en œuvre. En pareil cas, la condition suspensive de
l’art. 413 al. 1 CO - qui prévoit que le courtier a droit à son salaire dès que l’indication
qu’il a donnée ou la négociation qu’il a conduite aboutit à la conclusion du contrat -
n’est défaillante que si l’activité du courtier n’a abouti à aucun résultat, que les
pourparlers consécutifs à cette activité ont été définitivement rompus et que l’affaire a
finalement été conclue, avec le tiers que le courtier avait présenté, sur des bases tout à
fait nouvelles. Le temps écoulé entre les derniers efforts du courtier et la conclusion du
contrat est en soi un fait dénué de portée. Il incombe à celui-ci de prouver le rapport de
causalité entre son activité et le fait que le mandant et le tiers se sont
contractuellement liés. Le courtier bénéficie toutefois d'une présomption de fait en ce
sens que, s'il a réellement accompli des efforts objectivement propres à favoriser la
conclusion du contrat, on peut admettre, si le contraire ne ressort pas des
circonstances, que ses efforts ont effectivement entraîné cette conséquence.
6.3 L’exigence d’un lien psychologique entre les efforts du courtier et la décision du
tiers n’a véritablement de sens que dans le courtage de négociation, puisque, dans le
courtage d’indication, le courtier se limite à communiquer au mandant le nom de
personnes intéressées à conclure et n’exerce pas d’influence sur la volonté de celles-
ci. Ainsi, en matière de courtage d’indication, la conclusion du contrat principal est
dans un rapport de causalité avec l’activité de courtage si le courtier prouve qu’il a été
le premier à désigner, comme s’intéressant à l’affaire, la personne qui a acheté par la
suite et que c’est précisément sur la base de cette indication que les parties sont
entrées en relation et ont conclu le marché (ATF 139 III 217 consid. 2.3, 131 III 268
consid. 5.1.2 et 124 III 481 consid. 3a ; arrêts du 15 novembre 2011 [4A_337/2011]
consid. 2.1 et du 14 juillet 2006 [4C.93/2006] consid. 2.1 ainsi que les références
citées).
6.4.1 La nature aléatoire de la rémunération du courtier (cf. art. 413 al. 1 CO) est une
caractéristique du contrat de courtage. La naissance du droit de celui-ci au versement
de sa rémunération dépend uniquement de la conclusion du contrat principal. Il n'est
pas tenu compte des efforts qu’il a déployés ou du temps qu’il a consacré pour
exécuter son mandat. Seul le rôle qu’il a joué dans l'aboutissement de l'affaire est
http://links.weblaw.ch/fr/BGE-124-III-481
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déterminant. Le but de cette disposition est de rémunérer le succès du courtier.
L'art. 413 al. 1 CO étant de droit dispositif, les parties peuvent toutefois convenir de
clauses particulières dont l'objet est d'atténuer le caractère aléatoire de ce type de
contrat (cf. ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 et arrêt 4C.228/2005 du 25 octobre 2005
consid. 3 ainsi que les références citées).
6.4.2 En vertu de l'article 414 CO, la rémunération du courtier est fixée par la
convention, de manière individuelle; à défaut de convention, par le tarif usuel dans la
branche considérée, s'il en existe un; à défaut de tarif, par le salaire correspondant à
l'usage, étant précisé que les tarifs autonomes d’associations professionnelles, qui
défendent unilatéralement les intérêts d’une partie, ne peuvent, de manière générale,
être considérés comme l’expression d’un usage; à défaut d'usage, selon le pouvoir
d'appréciation du juge (AMMANN, Commentaire bâlois, 6 ème
éd., 2015, n. 1 et 3 ad
art. 414 CO ainsi que les références citées).
6.4.3.1 Lorsque, notamment en matière immobilière, la rémunération du courtier fixée
contractuellement est excessive, elle peut être, à la requête du débiteur, équitablement
réduite par le juge (cf. art. 417 CO).
6.4.3.2 Pour que la règle s’applique, il faut tout d’abord que le débiteur en fasse la
requête au juge. La jurisprudence n’est pas formaliste quant à cette exigence. Elle
considère que la requête ne doit pas être expresse. Il suffit d’une conclusion libellée de
façon à englober une réduction judiciaire du montant, ce qui est le cas d’une
conclusion tendant au rejet de la demande pour le tout (TERCIER/FAVRE, Les contrats
spéciaux, 4 ème
éd., 2009, n. 5658 et les références citées).
6.4.3.3 L’art. 417 CO est de droit impératif. Il a pour but de rétablir l’équivalence entre
une rémunération dont le montant paraît excessif et la prestation - mais non les efforts
- du courtier. Elle obéit également à des considérations d’intérêt public, dans la mesure
où elle tend à tempérer des profits injustifiés qui auraient des répercussions sur le
marché immobilier. Elle limite l’autonomie de la volonté des parties puisque le contrat
fixant le salaire du courtier est valable, sous réserve que le débiteur ne demande, en
se prévalant de la disposition précitée, la réduction de la commission convenue (RVJ
1993 p. 290 consid. 4c ainsi que RAYROUX, Commentaire romand, 2 ème
éd, 2012, n. 1
ad art. 417 CO et MARQUIS, Le contrat de courtage immobilier et le salaire du courtier,
1993, p. 272 avec les références citées).
6.4.3.4 Déterminer si la rémunération est excessive, ou non, suppose de tenir compte
de l'ensemble des circonstances du cas particulier. Etant donné le caractère aléatoire
http://relevancy.bger.ch/php/aza/http/index.php?lang=fr&type=highlight_simple_query&page=1&from_date=&to_date=&sort=relevance&insertion_date=&top_subcollection_aza=all&query_words=4C.228%2F2005&rank=0&azaclir=aza&highlight_docid=atf%3A%2F%2F131-III-268%3Afr&number_of_ranks=0#page268
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du contrat de courtage, il faut partir du principe, comme on l’a déjà vu (cf. consid.
6.4.1), que le salaire rémunère le succès du courtier et non l'étendue de l'activité qu’il a
déployée. Le juge effectuera une comparaison avec les commissions versées
habituellement dans la région considérée. En matière immobilière, celles-ci
correspondent en règle générale à des pourcentages des prix de vente obtenus,
pourcentages qui diminuent au fur et à mesure que ces prix augmentent. Une
commission peut dépasser légèrement le taux habituel sans pour autant être
excessive. En effet, dans la mesure où il limite la liberté contractuelle des parties,
l'art. 417 CO doit être interprété de manière restrictive (ATF 138 III 669 consid.3.1 et
les références citées).
6.4.3.5 Le tribunal fédéral a eu l’occasion d’indiquer qu’une commission de 3%
calculée sur un prix de vente de 1'695'000 fr. n’était pas excessive. De même, une
rémunération de 492'000 fr. correspondant à un taux de 3% du prix de vente de
diverses parcelles qui se montait au total à 16'400'000 fr. ne devait pas être réduit,
même si une telle rémunération se situait à la limite de ce qui était admissible en raison
du prix élevé de la transaction. N'a pas non plus été considérée comme excessive une
commission de 3,57% pour des ventes immobilières portant l'une sur 1'750'000 fr. et
l'autre sur 2'800'000 fr., ni un taux de 3% appliqué à un prix de vente de
3'800'000 francs. Ce même tribunal a en outre tenu pour usuel des taux voisins de 3%
pour des prix de vente inférieurs à 200'000 fr. et de 2 ou de 2,5% pour des prix
supérieurs à 500'000 francs. Il a également jugé qu’une commission se trouvant dans
une fourchette de 3 à 5% du prix de vente d’un terrain non bâti était admissible. En
revanche, il a estimé qu’une commission fixée à 11% du prix de vente alors que le taux
usuel était de l'ordre de 2% était manifestement excessive (ATF 138 III 669 consid. 3.1
ainsi que arrêt 4A_467/2012 du 7 mars 2013 consid. 7 et RVJ 1993 p. 290 consid. 4d
avec les références citées ; cf. également TERCIER/FAVRE, op. cit., n. 5662-5665).
6.4.3.6 Pour sa part, le tribunal de céans a déjà jugé qu’un taux de 5% appliqué à un
prix de vente de 290'000 fr. était excessif (RVJ 1977 p. 356 et les références citées)
mais qu’un taux de 3% appliqué à un prix de vente de 250'000 fr. ne l’était pas (RVJ
1993 p. 290 consid. 4e). Il a également considéré que les taux suivants étaient
admissibles : 2% sur des prix de vente de 980'000 fr. (« commission de pilotage »,
ATC C1 08 198 du 1 er décembre 2009 consid. 6), de 570'000 fr. (ATC C1 08 160 du 11
novembre 2009 consid. 4) ou de 280'000 fr. (ATC C1 05 26 du 29 mai 2006 consid. 3) ;
2,6% sur un prix de vente de 1'160'000 fr. (ATC C1 03 32 du 6 septembre 2004 consid.
6) ; 3% sur des prix de vente de 399'000 fr. (ATC C1 06 201 du 3 octobre 2008 consid.
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4), de 618'000 fr. (ATC C1 04 110 du 24 novembre 2005 consid. 13) ou de
1'270'000 fr. (ATC C1 04 26 du 9 février 2005 consid. 5) ; 4% sur un prix de vente de
1'820'000 fr. (ATC C1 04 26 du 9 février 2005 consid. 5). Par ailleurs, ce même tribunal
prend régulièrement comme référence le tarif officiel valaisan applicable aux
honoraires des agents immobiliers, en vigueur jusqu'en 1987 (cf. art. 3 du règlement du
24 octobre 1972 fixant ledit tarif), qui prévoyait que le salaire du courtier était fixé au
taux de 5% pour une vente jusqu'à 100'000 fr., de 4% jusqu'à 200'000 fr. et de 2% au-
delà (cf. RVJ 1993 p. 290 consid. 4d et 1979 p. 358 consid. 2c ainsi que ATC C1 10
116 du 7 décembre 2010 consid. 4.1 avec les références citées).
6.4.3.7 En doctrine, il est par ailleurs admis que des taux allant de 1 à 3% pour des
immeubles bâtis et de 3 à 5% pour des terrains non bâtis peuvent être considérés
comme usuels. Il est également indiqué que le taux à appliquer lors de l’aliénation
d’une petite maison de vacances ne devrait pas excéder 3 à 4 % (DREYER, Le contrat
de courtage, in PICHONNAZ/WERRO, La pratique contractuelle 2, 2011, p. 75 ss, p. 87-
88 ; STREIFF, Handkommentar zum Maklervertrag, 2009, n. 13.6).
6.4.3.8 Hormis le taux usuel, d'autres éléments peuvent entrer en ligne de compte
pour déterminer si une rémunération est excessive. Il en va notamment ainsi du genre
d'activité déployée par le courtier (indication, négociation), du fait qu’il a présenté à
l'acheteur une occasion unique correspondant parfaitement à l'objet recherché, ou, s’il
a agi à titre professionnel, de ses frais généraux et d'une compensation pour ses
démarches infructueuses dans d'autres affaires (ATF 138 III 669 consid. 3.1 ainsi que
TERCIER/FAVRE, op. cit., n. 5659 et les références citées).
6.4.3.9 En définitive, la détermination du caractère excessif ou non du salaire du
courtier relève du pouvoir d'appréciation du juge (ATF 138 III 669 consid. 3.1 et les
références citées).
7.1 Dans le cas particulier, le magistrat de première instance a considéré que la
commission de courtage fixée contractuellement par les parties n’était pas excessive
au sens de l’art. 417 CO. A l’appui de son opinion, il a tout d’abord relevé que la vente
immobilière conclue le 6 avril 2009 l’avait été au prix souhaité par X_ et que,
du moment que le courtier (Y_) avait « mis en relation l’acheteur du chalet »
avec cette dernière, il pouvait « valablement prétendre à un salaire ». S’agissant de
l’ampleur de ce dernier, il a pris en compte les témoignages de E_, de
F_ et de G_ - « professionnels de l’immobilier » actifs en Valais,
sans être liés à la demanderesse - pour affirmer que la commission de courtage
- 19 -
litigieuse n’était pas « contraire à l’intérêt public tel que protégé par l’art. 417 CO » et
qu’elle « était usuelle et conforme à la pratique actuelle dans la région considérée ». Il
a en outre estimé que le taux de 5% retenu pour le calcul de cette commission était
corroboré par le « modèle de contrat de courtage » ainsi que par l’article du quotidien
« C_ » déposés en cause. Il a finalement pris en considération le fait que
Y_ exerçait son « activité de courtage à titre professionnel », de sorte que
ses « frais généraux » pouvaient être compris dans la commission mise en cause, et
affirmé que cette dernière ne paraissait pas excessive au vu de la jurisprudence du
tribunal fédéral, la jurisprudence cantonale à laquelle se référait X_ (RVJ
1993 p. 290 et 1977 p. 356) étant au surplus trop ancienne pour « être le reflet de la
pratique immobilière actuelle ».
7.2.1 L’appelante conteste tout d’abord le fait que le premier juge a admis (décision du
26 avril 2012, cause C2 11 xxx) le dépôt en procédure, par l’appelée, de deux pièces
qu’il a ensuite utilisées comme argument de sa démonstration juridique telle que
résumée ci-dessus, soit un modèle de « contrat de courtage de B_» (dos.
p. 127-130) ainsi qu’un article relatif à la « rémunération du courtier », paru dans le
quotidien « C_ » du xxx 2009 (dos. p. 131). Elle soutient à cet égard que ledit
modèle de contrat n’était pas « apte à prouver un fait juridiquement pertinent » puisqu’il
contenait une clause d’exclusivité - ce qui n’était pas le cas du contrat en cause dans
la présente cause - et émanait de « B_ » (canton de U_) alors que
la commission de courtage litigieuse concernait la vente d’un immeuble sis à
FF_ (canton du Valais) et qu’il était « notoire » que « les conditions du
marché immobilier [étaient] foncièrement différentes » dans les cantons de
U_ et du Valais. Ce même motif devait d’ailleurs également conduire, selon
elle, à écarter l’article de presse précité, lequel avait du reste été établi avec la
collaboration d’une société du canton de U_ (GG_) ayant
« manifestement un intérêt direct s’agissant de porter à la hausse de prétendus tarifs
usuels de commission de courtage ».
Comme l’a pertinemment relevé le premier juge, ces deux pièces reflètent la pratique
en matière de commission de courtage en vigueur « dans les milieux immobiliers d’une
partie de la Suisse romande», de sorte qu’elles ne sont pas privées de tout intérêt dans
le cadre du présent procès. En outre, dans la mesure où elles n’étaient susceptibles
d’être prises en considération que dans l’application du droit, à laquelle ledit juge devait
de toute façon procéder d’office (DUCROT, op. cit., p. 306-308 ; cf. également art. 57
CPC) en faisant en outre usage de son pouvoir d’appréciation (cf. consid. 6.4.3.9), rien
- 20 -
ne s’opposait à leur dépôt en cause, lequel ne préjugeait en rien de la manière dont ce
même juge allait en tenir compte.
7.2.2 X_ s’en prend également aux questions qui ont été préparées par
Y_ à l’intention des témoins E_, F_ et G_ (dos.
p. 146-149) et que le juge de district a admis de leur poser (cf. décision du 7 janvier
2013, cause C2 12 xxx). Elle affirme à cet égard que, dans la mesure où ces
personnes ont, en réalité, été entendues comme « témoins-experts », elles ne
pouvaient l’être que sur leur « perception personnelle de certains faits », ce qui n’avait
pas été le cas en l’espèce. En effet, ils n’avaient ni « vu l’objet, ni assisté à la
négociation du contrat de courtage en question ou à l’exécution de celui-ci, sans
compter qu’ils n’[étaient] pas [à] proprement parler actifs dans la région de
FF_ ». De surcroît, lesdites questions ne concernaient pas « des faits
valablement allégués en procédure » et appelaient des réponses relevant du domaine
« des appréciations ou des opinions », voire étaient des questions de droit « devant
être tranchées par le seul juge ». Par ailleurs, leurs témoignages étaient dénués de
valeur probante dans la mesure où ils avaient « tous un intérêt direct dans cette
affaire » puisqu’ils étaient « actifs dans l’immobilier » et percevaient des commissions
de courtage. Ils avaient au surplus eu connaissance de l’objet de leur audition et
avaient pu se concerter à l’avance.
Sur ce point également, le premier juge a, de manière pertinente, considéré que les
questions litigieuses avaient essentiellement pour but de déterminer les
« connaissances spécifiques dans le domaine immobilier » des témoins concernés et
leur « pratique » dans le cadre de leur activité professionnelle exercée dans ce
domaine, puis de leur demander leur avis de professionnel sur la commission de
courtage litigieuse, ce qui ne paraît pas critiquable (cf. art. 193 let. c CPC/VS et
DUCROT, op. cit., p. 319 ; cf. également art. 175 CPC), étant encore précisé, comme on
l’a déjà vu (cf. consid. 7.2.1), que les réponses à ces questions n’étaient susceptibles
d’être prises en compte que dans l’application du droit, à laquelle le juge de première
instance devait de toute façon procéder d’office, en faisant en outre usage de son
pouvoir d’appréciation.
7.2.3 Sur le fond, l’appelante soutient qu’une commission de courtage s’élevant à 5%
du prix de vente d’un immeuble « constitue un salaire manifestement excessif au
regard des tarifs usuels appliqués en Valais et de la jurisprudence constante » du
tribunal de céans, de même que des circonstances du cas d’espèce. A cet égard, elle
relève que l’appelée n’a « notamment joué qu’un rôle de courtier indicateur et n’a pas
- 21 -
eu à négocier le prix de vente ». En outre, elle n’aurait « réalisé qu’une activité très
réduite » et, dans la mesure où son champ d’action professionnel n’était pas restreint
au courtage immobilier, « le caractère aléatoire » de son mandat de courtier devait être
« relativisé » dans son cas. De surcroît, D_, qui s’était occupée de la vente
en question, n’avait pas de « qualifications professionnelles en la matière » et cette
vente concernait un terrain bâti, ce qui interdisait déjà de retenir un taux de 5% du prix
de vente pour calculer la commission de courtage.
7.2.4 Certes, le contrat de courtage conclu par les parties ne renfermait pas de clause
d’exclusivité (cf. consid. 4.2), ce qui en renforçait le caractère aléatoire. En outre, il est
indéniable que, dans la mesure où l’appelée exerçait professionnellement l’activité de
courtier immobilier, sa rémunération pouvait également servir à couvrir une partie de
ses frais généraux, voire à compenser des dépenses engagées dans d’autres affaires
qui ne s’étaient pas réalisées (cf. consid. 6.4.3.8). De plus, il est établi qu’elle a
parfaitement accompli le mandat de courtage qui lui a été confié puisque la vente
immobilière souhaitée a finalement été conclue au prix exact souhaité par le mandant
avec des acquéreurs qu’elle a elle-même amenés.
Il faut toutefois relever que, même si son siège social se trouve dans le canton de
U_, cette dernière a rempli ses obligations contractuelles par le biais de sa
« succursale » valaisanne active sur le marché immobilier valaisan (cf. consid. 4.2 et
5.1.1). En outre, son activité s’est limitée à un courtage d’indication et non pas de
négociation puisque l’acquéreur L_ n’a jamais discuté le prix de vente
souhaité par l’appelante (cf. consid. 5.1.1). De plus, même si c’est à tort que cette
dernière a tenté de minimiser le travail qu’elle a effectivement fourni, ses prestations
n’ont néanmoins pas excédé ce que l’on pouvait raisonnablement attendre d’un
courtier immobilier dans le cas d’espèce (cf. consid. 5). Enfin, et surtout, un taux de 5%
appliqué à un prix de vente d’un immeuble bâti de 530'000 fr. - quand bien même ce
prix tenait déjà compte de la commission de courtage fixée contractuellement par les
parties (cf. dos. p. 26 ; R ad Q 24, dos. p. 191 ; R ad Q 3, dos. p. 268), conformément
à une pratique qui paraît largement répandue (cf. R ad Q 6, dos. p. 182 ; R ad Q 10 et
12, dos. p. 184) - est encore largement supérieur au taux admissible, en Valais, selon
la jurisprudence cantonale précitée (cf. consid. 6.4.3.6) qui, contrairement à ce que
semblent penser le premier juge de même que l’appelée, n’est pas si ancienne ni
dépourvue d’actualité. A cet égard, cette jurisprudence, rapprochée de l’ancien tarif
officiel valaisan pour les honoraires des agents immobiliers (qui donne, sans la TVA,
une commission de 15'600 fr. [(100'000 fr. x 5%) + (100'000 fr. x 4%) + (330'000 fr. x
- 22 -
2%)], soit un peu plus de 2,9% du prix de vente), ainsi du reste que de la jurisprudence
fédérale et de la doctrine en la matière (cf. consid. 6.4.3.5 et 6.4.3.7), permet de
considérer que le taux maximum admissible, dans le cas particulier, doit être fixé à 3%,
nonobstant ce qu’on déclaré en procédure les professionnels de l’immobilier entendus
comme témoins, dont l’avis sur cette question ne peut être considéré comme
déterminant dans la mesure où aucun d’eux n’a visité l’immeuble concerné, ni n’est un
spécialiste du marché immobilier du lieu où il se trouve (cf. R ad Q 2 et 6, dos. p. 181-
182 ; R ad Q 8, 11 et 12, dos. p. 183-184 ; R ad Q 14, 17, 18, dos. p. 186-187). Au
surplus, les documents produits par l’appelée (modèle de contrat de courtage de
B_ et article de presse, cf. consid. 7.2.1) à l’appui de sa thèse, dans la
mesure où ils reflètent une pratique du courtage immobilier en vigueur dans le canton
de U_, ne sauraient constituer des bases de comparaisons utiles dans le
cas d’espèce qui concerne la vente d’un immeuble dans un village valaisan de
montagne.
7.2.5 Ainsi, la commission de courtage admissible due par l’appelante à l’appelée doit
être arrêtée à 17'108 fr. 40, TVA (7,6%) comprise ([530'000 fr. x 3%] + 7,6%). Un
montant de 14'257 fr. ayant déjà été versé (cf. consid. 4.8), il subsiste dès lors un solde
impayé de 2851 fr. 40.
7.2.6 Ce dernier montant porte en outre intérêts moratoires à 5% l’an (art. 104 al. 1
CO) dès le 7 avril 2009, soit dès le lendemain de la signature de l’acte de vente (cf. art.
4 du contrat de courtage [cf. également consid. 4.2.2 ci-dessus] et THÉVENOZ,
Commentaire romand, 2 ème
éd., 2012, n. 9 ad art. 104 CO).
7.2.7 L’opposition au commandement de payer notifié par l’office des poursuites du
district de A_ à X_ dans le cadre de la poursuite no xxx1
(cf. consid. 4.9) est ainsi définitivement levée à concurrence de 2851 fr. 40 avec
intérêts à 5% l’an dès le 7 avril 2009.
7.2.8 Le jugement entrepris doit par conséquent être réformé dans le sens de ce qui
précède (consid. 7.2.5-7.2.7), l’appel de X_ étant ainsi admis dans cette
mesure.
8.1 Lorsqu'elle statue à nouveau au sens de l’art. 318 al. 1 let. b CPC, l’autorité
d’appel doit se prononcer sur les frais – englobant les dépens – de première instance
(art. 318 al. 3 CPC) ; en effet, dans la mesure où le litige est tranché de façon
différente que ne l’avait fait le premier juge, la répartition des frais à laquelle il s’était
livré doit être revue (JEANDIN, n. 7 ad art. 318 CPC). Selon l’art. 106 CPC - qui vaut tant
- 23 -
en première qu’en seconde instance cantonale (cf. ATF 137 III 470 consid. 6.5.3 ; arrêt
5A_496/2013 du 11 septembre 2013 consid. 4.4.1) -, les frais sont mis à la charge de
la partie succombante (al. 1) ; lorsqu'aucune des parties n'obtient entièrement gain de
cause, les frais sont répartis selon le sort de la cause (al. 2).
8.2.1 La demanderesse et appelée obtient environ 20% (2851 fr. 40) du montant
qu’elle avait réclamé et qui lui avait été alloué en première instance (14’257 fr.).
Cela étant, les frais de première instance et d’appel sont mis pour 1/5 ème
à la charge de
X_ et pour 4/5 ème
à celle de Y_.
8.2.2 Non contestés, les frais judiciaires de l’instance précédente, arrêtés à 2500 fr.
par le premier juge, sont confirmés. Ce montant est prélevé sur les avances des
parties (1800 fr. par la demanderesse ; 1700 fr. par la défenderesse), si bien que,
compte tenu de la répartition desdits frais (500 fr. à la charge de la défenderesse et
2000 fr. à celle de la demanderesse), Y_ versera 200 fr. à X_ en
remboursement de ses avances.
8.2.3 En appel, l’émolument, qui oscille entre 900 fr. et 3600 fr. (art. 16 al. 1 LTar) et
doit être réduit de 60 % (art. 19 LTar), est arrêté à 1000 fr., montant correspondant à
l’avance faite par l’appelante. Vu le sort des frais (200 fr. à la charge de X_ ;
800 fr. à la charge de Y_), l’appelée versera à l’appelante un montant de
800 fr. à titre de remboursement de ses avances.
8.3 Il convient également de se prononcer sur les indemnités à titre de dépens
auxquelles peuvent prétendre les parties, dont chacune a été assistée par un
mandataire professionnel.
8.3.1 L’activité déployée par ces mandataires en première instance ayant été
sensiblement équivalente (double échange d’écritures ; quatre séances ; quelques
courriers), les dépens auxquels les parties peuvent prétendre (cf. art. 27, 29 et 32 al. 1
LTar) sont fixés à 3500 fr., débours compris, pour chacune d’elles.
Vu le sort des frais, X_ versera, à titre de dépens, une indemnité de 700 fr.
(3500 fr. x 1/5) à Y_ qui lui versera au même titre 2800 fr. (3500 fr. x 4/5).
8.3.2 En appel, les dépens (cf. art. 35 al. 1 LTar), sont fixés à 1300 fr. pour l’appelante
(écriture d’appel [24 pages] et détermination spontanée) et à 900 fr. pour l’appelée
(détermination [6 pages]). Ainsi, X_ versera, à titre de dépens, une indemnité
- 24 -
de 180 fr. (900 fr. x 1/5) à Y_ qui lui versera au même titre 1040 fr. (1300 fr. x
4/5).