Decision ID: 25100b6a-ca03-5692-aed0-093d727cf1ec
Year: 2013
Language: de
Court: BE_VB
Chamber: BE_VB_001
Canton: BE
Region: Espace_Mittelland
Law Area: public_law

I. Sachverhalt
1. Die Beschwerdegegnerin hatte im Jahr 2008 mit der Gemeinde Aarwangen Kontakt
aufgenommen betreffend den Bau eines Ladenlokals in Aarwangen. Geplant war der Bau
2
von zwei Gebäuden auf der Parzelle Nr. E._, welche an die heutige Bauparzelle
grenzt, mit einer Verkaufsfläche von total ca. 3200 m2. Eine Überbauungsordnung wurde
ausgearbeitet und das Vorverfahren durchgeführt. Im Oktober 2011 erklärte C._,
sie wolle diesen Standort nicht weiter verfolgen.1
2. Die Beschwerdegegnerin reichte im September 2011 ein Baugesuch ein für den
Neubau eines Lebensmittelladens an der G._strasse Nr. 72 auf Parzelle
Aarwangen Grundbuchblatt Nr. F._. Die Bauparzelle lag zum Zeitpunkt der
Baueingabe in der Industriezone und heute in der Arbeitszone Industrie. Gegen dieses
Bauvorhaben erhob neben anderen Einsprecherinnen und Einsprechern auch die
Beschwerdeführerin am 21. Oktober 2011 Einsprache. Sie machte geltend, ein
Verkaufsladen sei in der Industriezone nicht zonenkonform. Die Zu- und Wegfahrt direkt
über die G._strasse sei angesichts des Verkehrsaufkommens eine Illusion. Mit
Schreiben vom 20. Oktober 2011 teilte das Strasseninspektorat Oberaargau mit, die
verkehrsmässige Erschliessung des Bauvorhabens direkt auf die stark befahrene
Kantonsstrasse (G._strasse) sei grundsätzlich problematisch. Zur Verfassung
eines definitiven Amtsberichts betreffend Strassenanschlussbewilligung benötige es ein
verkehrstechnisches Gutachten eines ausgewiesenen Ingenieurbüros, das das
vorgesehene Erschliessungskonzept aufzeige und den reibungslosen Ablauf der
Verkehrsströme im Bereich des neuen Strassenanschlusses nachweise. Die
Beschwerdegegnerin liess einen entsprechenden Bericht2 erarbeiten. Laut diesem
beabsichtigte C._ auf der Parzelle Nr. H._ einen neuen Verkaufsladen mit
einer Bruttogeschossfläche (BGF) von 1608 m2 bzw. einer Verkaufsfläche von 1000 m2 zu
erstellen. In einer zweiten Phase sei zudem ein Fachmarkt mit einer BGF von ca. 1162 m2
bzw. einer Verkaufsfläche von 720 m2 geplant.
3. Am 6. März 2012 reichte die Beschwerdegegnerin eine Projektänderung ein, um den
Einwänden einiger Einsprecherinnen und Einsprecher Rechnung zu tragen. Insbesondere
wurde das Gebäude um 3 m nach Norden verschoben. Dagegen erhob die
Beschwerdeführerin mit Eingabe vom 10. April 2012 erneut Einsprache. Sie machte
insbesondere geltend, es sei eine Überbauungsordnung erforderlich, weil die massgebliche
1 Amtsbericht der Baukommission der Gemeinde Aarwangen vom 29. Mai 2012, Vorakten, S. 247 2 Swisstraffic AG, Neubau ALDI Aarwangen – 1. Etappe, Verkehrtechnischer Bericht vom 23. Dezember 2011 (nachfolgend: Verkehrstechnischer Bericht vom 23. Dezember 2011)
3
Verkaufsfläche über 500 m2 betrage. In seinem Fachbericht vom 25. Mai 2012 hielt das
Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR) fest, dass die anrechenbare Verkaufsfläche
558.36 m2 betrage. Somit sei die maximal zulässige Fläche von 500 m2 überschritten und
es sei eine Überbauungsordnung zu erlassen. Am 21. September 2012 reichte die
Beschwerdegegnerin eine weitere Projektänderung ein und reduzierte die anrechenbare
Verkaufsfläche. In seinem Fachbericht vom 6. November 2012 stellte das AGR fest, dass
die anrechenbare Verkaufsfläche nun 493.35 m2 betrage. Eine Überbauungsordnung sei
nicht erforderlich. In seinem Amtsbericht vom 16. November 2012 beantragte das
Strasseninspektorat Oberaargau die Erteilung der Strassenanschlussbewilligung. Auch die
Baukommission der Gemeinde Aarwangen stimmte der Erteilung einer Baubewilligung zu.
Sie wies aber darauf hin, dass vor einer allfälligen Vergrösserung der Verkaufsfläche der
von der Gemeinde geplante Ausbau des Verkehrsknotens G._strasse/
I._strasse fertig gestellt sein müsse. Mit Gesamtentscheid vom 14. Mai 2013
erteilte das Regierungsstatthalteramt Oberaargau der Beschwerdegegnerin die
Bewilligung.
4. Gegen diesen Entscheid hat die Beschwerdeführerin mit Eingabe vom 7. Juni 2013
bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) Beschwerde
erhoben. Sie beantragt, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und dem
Bauvorhaben sei der Bauabschlag zu erteilen. Zur Begründung macht sie insbesondere
geltend, auf ihre Einsprache zur ersten Projektänderung sei zu Unrecht nicht eingetreten
worden. Damit sei ihr das rechtliche Gehör verweigert worden. Die Verkaufsfläche betrage
mehr als 500 m2, weshalb eine Überbauungsordnung zwingend sei. Das Bauvorhaben sei
daher nicht zonenkonform. Die vorgesehene Zufahrt für den Zulieferverkehr sei völlig
ungenügend und biete keine Gewähr für die gebotene Verkehrssicherheit. Der
Kundenverkehr solle direkt von der G._strasse zum Verkaufsladen geführt
werden. Die heutige Überlastung der G._strasse vertrage sich nicht mit einer
direkten Zufahrt. Das Vorhaben sei daher nicht genügend erschlossen. Die vorbereitete
Erweiterungsmöglichkeit sei der deklarierten Verkaufsfläche zuzurechnen.
5. In seiner Vernehmlassung vom 20. Juni 2013 bestätigt der Regierungsstatthalter
Oberaargau den angefochtenen Entscheid und beantragt die Beschwerde unter
Kostenfolge abzuweisen.
4
In ihrer Beschwerdeantwort vom 12. Juli 2013 beantragt die Beschwerdegegnerin, die
Beschwerde sei, soweit darauf eingetreten werden könne, abzuweisen und der
Gesamtbauentscheid des Regierungsstatthalteramtes Oberaargau sei zu bestätigen. Sie
bestreitet die Einsprache- und Beschwerdebefugnis der Beschwerdeführerin. Diese habe
ihren Sitz rund 300 m vom Bauvorhaben entfernt. Die Verkehrsführung für die Anlieferung
führe aufgrund des Verbots für Fahrzeuge über 3.5 t auf dem östlichen Teil der
I._strasse nicht an der Parzelle der Beschwerdeführerin vorbei, der
Kundenverkehr sei ab Kantonsstrasse vorgesehen. Dass Kunden den viel längeren Weg
über die I._strasse nehmen würden, sei wenig wahrscheinlich. Sofern die
Beschwerdebefugnis bejaht werden sollte, müsse bei den erhobenen Rügen geprüft
werden, ob die Beschwerdeführerin diese bereits in der Einsprache erhoben habe. Die
Rüge, das Vorhaben bedürfe einer Überbauungsordnung, habe die Beschwerdeführerin
erst in ihrer Einsprache gegen die erste Projektänderung und damit verspätet vorgebracht.
Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs liege nicht vor. Eine Überbauungsordnung sei
nicht notwendig. Die Erschliessung sei genügend.
In ihrer Stellungnahme vom 12. Juli 2013 verweist die Gemeinde Aarwangen auf ihre
materielle Beurteilung des Bauvorhabens in ihren Amtsberichten und verzichtet auf eine
Stellungnahme zu den Beschwerdepunkten.
6. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVE instruiert,3 holte bei der
Beschwerdeführerin die Anwaltsvollmacht im Original ein und bat die Gemeinde, für die
Anlieferung einen Amtsbericht betreffend Strassenanschluss an die Gemeindestrasse
einzureichen. Anschliessend gab es den Beteiligten Gelegenheit, Schlussbemerkungen
zum Verfahren einzureichen. Auf die Rechtsschriften und Vorakten wird, soweit für den
Entscheid wesentlich, in den Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen
1. Sachurteilsvoraussetzungen
3 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191)
5
a) Der Entscheid des Regierungsstatthalters von Oberaargau ist ein Gesamtentscheid
im Sinn von Art. 9 KoG4. Er ist gestützt auf Art. 11 Abs. 1 KoG in Verbindung mit Art. 5
Abs. 1 KoG mit Baubeschwerde nach Art. 40 Abs. 1 BauG5 bei der BVE anfechtbar. Die
BVE ist somit zur Beurteilung der Beschwerde zuständig. Die Beschwerde ist innert der
Rechtsmittelfrist eingereicht worden. Sie enthält einen Antrag und eine Begründung
(Art. 32. Abs. 2 VRPG6).
b) Nach Art. 40 Abs. 2 BauG sind die Einsprecherinnen und Einsprecher im Rahmen
ihrer Einsprachegründe zur Beschwerde befugt. Gemäss Art. 35 Abs. 2 Bst. a BauG ist zur
Einsprache gegen ein Bauvorhaben befugt, wer unmittelbar in eigenen schutzwürdigen
Interessen betroffen ist. Das ist dann der Fall, wenn die tatsächliche oder rechtliche
Situation der beschwerdeführenden Person durch den Ausgang des Verfahrens beeinflusst
werden kann. Sie muss vom Bauvorhaben in höherem Masse als die Allgemeinheit
betroffen sein und zum Streitgegenstand eine besondere Beziehungsnähe haben. Diese
muss insbesondere in räumlicher Hinsicht gegeben sein. Nachbarinnen und Nachbarn sind
regelmässig zur Beschwerde befugt, wenn ihr Grundstück an das Baugrundstück angrenzt
oder lediglich durch einen Verkehrsträger davon getrennt wird. Letztlich sind jedoch die
möglichen nachteiligen Auswirkungen des Bauvorhabens auf die Nachbarschaft
massgebend. Die Betroffenheit muss eine gewisse beachtenswerte Intensität erreichen, so
dass von der Abwendung eines materiellen oder ideellen Nachteils gesprochen werden
kann.7 Der Kreis der betroffenen Nachbarschaft muss im Einzelfall nach den konkreten
Verhältnissen bestimmt werden.8 Die Behauptung allein, jemand sei von den Folgen einer
Baubewilligung betroffen, genügt nicht, um die Beschwerdebefugnis zu begründen.
Vielmehr müssen aufgrund des konkreten Sachverhaltes das besondere Berührtsein und
das schutzwürdige Interesse glaubhaft erscheinen, ansonsten jedermann, der eine
unzutreffende Behauptung aufstellt, die Beschwerdeberechtigung zustünde. Dies liefe im
Ergebnis auf eine unzulässige Popularbeschwerde hinaus. Will der Nachbar eine
Baubewilligung anfechten, muss er glaubhaft darlegen, dass er namentlich in räumlicher
Hinsicht eine besondere Beziehungsnähe zum Streitgegenstand aufweist und dass seine
tatsächliche oder rechtliche Situation durch den Ausgang des Verfahrens beeinflusst
4 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1) 5 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721) 6 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) 7 VGE 100.2012.441 vom 22.03.2013 E. 1.1.2; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 35-35c N. 16, mit weiteren Hinweisen 8 BGE 123 II 376 E. 4b/aa; VGE 20808 vom 08.08.2000 E. 4a/aa; VRPG-Kommentar, Art. 65 N. 11
6
werden kann.9 Bei der Beurteilung der Beschwerdelegitimation ist eine Würdigung aller
rechtlich erheblichen Sachverhaltselemente vorzunehmen. Eine besondere Betroffenheit
wird vor allem in Fällen bejaht, in welchen von einer Anlage mit Sicherheit oder grosser
Wahrscheinlichkeit Immissionen auf das Nachbargrundstück ausgehen10 oder die Anlage
einen besonderen Gefahrenherd darstellt und die Anwohner einem besonderen Risiko
ausgesetzt werden11.12
c) Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin der Liegenschaften Aarwangen
Grundbuchblatt Nrn. J._ und K._. Diese grenzen nicht direkt an das
Baugrundstück. Dazwischen liegen eine Gemeindestrasse (I._strasse) und
weitere Grundstücke. Die kürzeste Distanz zwischen den Parzellen beträgt etwa 125 m, die
längste Distanz etwa 210 m. Die Beschwerdeführerin ist somit nicht direkte Nachbarin. In
Ihrer Einsprache vom 21. Oktober 2011 hat die Beschwerdeführerin geltend gemacht, die
geplante Zu- und Wegfahrt direkt über die G._strasse sei angesichts des
Verkehrsaufkommens auf dieser Hauptstrasse eine Illusion. Dementsprechend würden die
vielen ausschliesslich motorisierten Besucher des Einkaufsladens den einfachen
Anfahrtsweg in nördlicher Richtung zur I._strasse und wegen Stau bei der
Ausfahrt I._strasse/G._strasse über das geteerte Platzareal der
Beschwerdeführerin zur Haldenstrasse hin benützen.
d) Die Bauparzelle liegt zwischen der G._strasse (Kantonsstrasse) und der
I._strasse. Sie soll gemäss dem bewilligten Projekt für den Kundenverkehr von der
G._strasse her erschlossen werden. Der Anlieferverkehr soll via
L._strasse über die I._strasse geführt werden. Allerdings wird auch dieser
nicht an den Liegenschaften der Beschwerdeführerin vorbei führen, da die Zufahrt zur
Bauparzelle vorher abzweigt und zudem der östliche Teil der I._strasse im
fraglichen Bereich mit einem Verbot für Fahrzeuge von mehr als 3.5 t belegt ist. Hingegen
ist es nicht auszuschliessen, dass sich ein Teil des Kundenverkehrs über die
I._strasse bzw. den Vorplatz der Liegenschaften der Beschwerdeführerin
abwickeln wird. Die Vor-instanz hat deshalb zu Recht die Legitimation der
Beschwerdeführerin bejaht.
9 BGE 133 II 249 E. 1.3.1 S. 252 10 BGE 121 II 171 E. 2b S. 174; 120 Ib 379 E. 4c S. 387 11 BGE 120 Ib 379 E. 4d S. 388 12 BGer 1C_133/2008 vom 6. Juni 2008 E. 2.3, mit Hinweisen
7
e) Im Übrigen kann die BVE einen Entscheid auch dann von Amtes wegen aufheben,
wenn die beschwerdeführende Person zur Beschwerdeführung nicht berechtigt ist.13
2. Rechtliches Gehör
a) Die Beschwerdeführerin macht geltend, die Vorinstanz erwäge im angefochtene
Entscheid, dass auf ihre Eingabe vom 10. April 2012 nicht eingetreten werden könne, da
sie nicht fristgerecht eingereicht worden sei. Dies sei unrichtig: Sie habe gegen die erste
Projektänderung während der Auflagefrist vom 13. März bis 16. April 2012 ihre Einsprache
bestätigt und ergänzt. Mit Eingabe vom 22. März 2013 habe sie erneut fristgerecht Stellung
genommen. Die Feststellung im angefochtenen Entscheid sei daher unrichtig und der
Eingabe vom 10. April 2012 sei das rechtliche Gehör verweigert worden.
Die Beschwerdegegnerin weist darauf hin, dass die Vorinstanz trotz des Satzes, sie trete
nicht auf die Einsprache ein, im materiellen Teil der Erwägungen alle Rügen der
Beschwerdeführerin geprüft habe. Zudem sei die Einsprache im Dispositiv abgewiesen
worden. Damit habe die Beschwerdeführerin keinen Nachteil erlitten. Das rechtliche Gehör
sei nicht verletzt worden. Die Beschwerdeführerin könne aus der kritisierten Feststellung
nichts zu ihren Gunsten ableiten. Im Gegenteil seien ihre Rügen trotz mangelnder
Legitimation und verspätetem Vorbringen materiell geprüft worden.
b) Das rechtliche Gehör nach Art. 29 Abs. 2 BV14 verlangt, dass die Behörde die
Vorbringen des vom Entscheid in seiner Rechtstellung Betroffenen auch tatsächlich hört,
prüft und in der Entscheidfindung berücksichtigt. Daraus folgt die Verpflichtung der
Behörde, ihren Entscheid zu begründen. Dabei ist es nicht erforderlich, dass sie sich mit
allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen
ausdrücklich widerlegt. Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen
Punkte beschränken. Die Begründung muss so abgefasst sein, dass sich der Betroffene
über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der
Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann. In diesem Sinne müssen wenigstens kurz
die Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf
die sie ihren Entscheid stützt.15
13 BVR 2001 S. 128 E. 3 14 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV; SR 101) 15 BGE 136 I 229 E. 5.2 S. 236 mit Hinweisen
8
c) In Ziffer 2.6.3 des angefochtenen Entscheids befasste sich die Vorinstanz mit den
Einsprachen gegen die erste Projektänderung. Sie prüfte insbesondere, ob diese die
Projektänderung selber oder das Bauprojekt im Allgemeinen betrafen. In diesem
Zusammenhang kam sie zum Ergebnis, dass mangels einer fristgerechten Einsprache auf
die Eingabe der Beschwerdeführerin vom 10. April 2012 nicht eingetreten werden könne.
Es wird zwar nicht ausdrücklich gesagt, ergibt sich aber aus dem Sachzusammenhang,
dass die Vor-instanz der Auffassung war, die in der Einsprache zur ersten Projektänderung
vorgebrachten Rügen beträfen nicht diese, sondern das ursprüngliche Projekt. Die
Vorinstanz führte aber weiter aus, da die Rügen den Verkehr, die Zonenkonformität sowie
die angebliche Pflicht zum Erlass einer Überbauungsordnung beträfen und diese Punkte
ohnehin von Amtes wegen geprüft würden, werde zu diesen Punkten eine Beurteilung
vorgenommen. In der Folge setzt sich die Vorinstanz mit sämtlichen Rügen der
Beschwerdeführerin auseinander. Das rechtliche Gehör der Beschwerdeführerin wurde
daher nicht verletzt.
3. Überbauungsordnung
a) Die Beschwerdeführerin macht geltend, es handle sich beim Bauvorhaben um eine
Verkaufsnutzung mit einer Verkaufsfläche von mehr als 500 m2, so dass eine
Überbauungsordnung zwingend sei. Ursprünglich habe die Baugesuchstellerin ein
Bauprojekt mit einer Verkaufsfläche von 1'700 m2 und einer Drittnutzung von 1'500 m2
eingereicht. Zur Vermeidung einer Überbauungsordnung sei ein revidiertes Projekt mit
angeblich 496.52 m2 vorgelegt worden, welches jedoch tatsächlich eine Verkaufsfläche von
558 m2 ausgewiesen habe. Per 21. September 2012 sei ein erneut revidiertes Projekt mit
nunmehr einer Verkaufsfläche von weniger als 500 m2 eingereicht worden. Der Baukörper
beinhalte weiterhin die Möglichkeit einer unkontrollierbaren einfachen Erweiterung der
Verkaufsfläche weit über die zulässige Fläche von 500 m2. Die vorbereitete
Erweiterungsmöglichkeit sei der deklarierten Verkaufsfläche zuzurechnen. Das Bauprojekt
sei infolgedessen in der nachgesuchten Form nicht bewilligungsfähig. Es bedürfe einer
Überbauungsordnung.
Die Beschwerdegegnerin macht geltend, auf diese Rüge könne gar nicht eingetreten
werden, da sie verspätet erhoben worden sei. Die Baubewilligung werde für die
eingereichten Pläne erteilt und die Bauherrschaft werde und müsse gemäss den
9
bewilligten Plänen bauen. Die Baupolizeibehörde könne dies jederzeit kontrollieren. Eine
Vergrösserung der Verkaufsfläche über 500 m2 bedürfe einer Baubewilligung bzw. hier den
vorgängigen Erlass einer Überbauungsordnung. Zudem würde eine Erweiterung in
baulicher Hinsicht grössere Anpassungen bedingen.
b) Gemäss Art. 40 Abs. 2 BauG sind die Einsprecherinnen und Einsprecher im Rahmen
ihrer Einsprachegründe zur Beschwerde befugt. Der Streitgegenstand ist damit
aspektmässig umschrieben. Die Parteien können den Streitgegenstand im Verlauf des
Verfahrens nicht erweitern, sondern nur einschränken. Das Geltendmachen von nicht
bereits in der Einsprache erhobenen Rügen bewirkt eine unzulässige Erweiterung des
Streitgegenstandes. Unter Vorbehalt von Art. 40 Abs. 3 BauG ist es der
Rechtsmittelbehörde in einem solchen Fall verwehrt, sich mit den neuen Beanstandungen
auseinander zu setzen.16 Die in Art. 40 Abs. 2 BauG vorgesehen Beschränkung der
Einsprachegründe kommt allerdings nicht zum Tragen, wenn die Anwendung von
Bundesverwaltungsrecht zur Diskussion steht.17 In ihrer Einsprache zur Projektänderung 1
vom 10. April 2012 machte die Beschwerdeführerin zwar zum ersten Mal ausdrücklich
geltend, das Bauvorhaben bedürfe gestützt auf Art. 20 Abs. 3 BauG einer
Überbauungsordnung. Sie hat aber schon in ihrer ersten Einsprache vom 21. Oktober 2011
gerügt, das Vorhaben sei in der Industriezone nicht zonenkonform. Damit wurde das
Thema Planungspflicht in einer für eine Laieneinsprache genügenden Form vorgebracht.
Im Übrigen könnte die BVE diese Rüge auch von Amtes wegen prüfen.
c) Laut Art. 20 Abs. 3 BauG bedürfen Einkaufszentren einer Überbauungsordnung,
wenn sie in Geschäftsgebieten die für das Baugrundstück vorgeschriebenen
baupolizeilichen Masse überschreiten oder ausserhalb von Geschäftsgebieten eine
Verkaufsfläche von über 500 m2 aufweisen. Laut Art. 24 Abs. 2 BauV18 ist die
massgebende Verkaufsfläche gleich der Hauptnutz-, Nebennutz- und Konstruktionsfläche
aller Verkaufsräume. Nicht angerechnet werden die Räume von Dienstleistungsbetrieben,
die nicht hauptsächlich dem Verkauf dienen, sowie Gastgewerbebetriebe und Tankstellen.
Nur zur Hälfte angerechnet werden Verkaufsräume mit einem im Verhältnis zur Fläche
geringen Kundenstrom, wie Ausstellungs- und Verkaufsräume von Möbelgeschäften,
Lager- und Verkaufsflächen für Pflanzen und Gartenbedarf.
16 VGE 100.110.90 vom 1. November 2010 E. 2.3.1 mit weiteren Hinweisen 17 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O. Art. 40 N. 9a 18 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1)
10
d) Der umstrittene Verkaufsladen wird zwar im Baugesuch als „Lebensmittelladen“
bezeichnet, er ist aber ein Einkaufszentrum im Sinne von Art. 24 Abs. 1 BauV. Es ist ein
Verkaufsgeschäft des Detailhandels, das ein breites, mehreren Geschäftszweigen
angehörendes Warensortiment anbietet. Das Bauvorhaben lag bei der Baueingabe in einer
Industriezone, heute ist die Bauparzelle einer Arbeitszone zugeteilt. Bei beiden Zonen
handelt es sich nicht um ein Geschäftsgebiet nach Art. 24 Abs. 3 BauG. Zwei der drei
Voraussetzungen für eine Planungspflicht sind klar gegeben. Das hat auch das AGR in
seinen Fachberichten festgehalten.
e) Die Beschwerdegegnerin plante einen Verkaufsladen mit einer Bruttogeschossfläche
(BGF) von 1608 m2 und einer Verkaufsfläche von 1000 m2. Dieses Verhältnis von zwei
Drittel Verkaufsfläche und einem Drittel Lagerfläche (inkl. weiteren Räumen wie
Anlieferung, Garderobe etc.) entspricht der Flächenverteilung, wie sie bei einem
Verkaufsgeschäft wie Aldi erwartet werden kann. Bei gleichbleibender
Bruttogeschossfläche hat die Beschwerdegegnerin die Wände in den Plänen so
verschoben, dass zuletzt eine Verkaufsfläche von weniger als 500 m2 deklariert wird. Die in
den Plänen gewählten Bezeichnungen und die eingezeichneten Wände wurden
offensichtlich mit dem Ziel gewählt, nicht unter die Planungspflicht nach Art. 20 BauG zu
fallen. Das zeigt auch die Parkplatzzahl. Bei der Berechnung der Parkplätze wird auf die
gesamte Bruttogeschossfläche (BGF) von 1608 m2 abgestellt. D.h. es wird auch für die
sogenannte Lagerfläche derselbe Parkplatzbedarf angenommen wie für die deklarierte
Verkaufsfläche.
4. Gesetzesumgehung
a) Es ist zu prüfen, ob das Vorgehen der Beschwerdeführerin eine Gesetzesumgehung
darstellt. Eine Gesetzesumgehung besteht im Versuch, die Nachteile von Verboten,
bestimmten Verpflichtungen oder anderen belastenden Auflagen „künstlich“ zu vermeiden,
indem ein anderer Tatbestand verwirklicht wird als derjenige, an welchen die zu
umgehende Norm ihrem Wortlaut nach anknüpft. Der Umgehende hält sich auf diese
Weise vordergründig an den Buchstaben des Gesetzes, verstösst mit seinem Vorgehen
jedoch gegen den Rechtssinn der umgangenen Norm.19 Ob eine Umgehung vorliegt, hängt
19 Heinz Hausheer/Manuel Jaun in: Stämpflis Handkommentar, Die Einleitungsartikel des ZGB, Art. 1-10 ZGB, Bern 2003, Nr. 213
11
daher davon ab, wie die Norm nicht nur nach ihrem Wortlaut, sondern auch nach ihrem
Sinn und Zweck auszulegen ist.20 Insbesondere bei Vorliegen einer Umgehungsabsicht
unterstehen die Umgehenden dem Schutz nicht, der ihnen durch die Rechtssicherheit oder
den Vertrauensschutz eigentlich zukommen würde. Weil sich der subjektive Wille der
Umgehenden nur in seltenen Fällen direkt ermitteln lässt, muss jedoch meistens auf
objektivierbare Verhaltensmerkmale zurückgegriffen werden. Dies ist beispielsweise dann
der Fall, wenn die Verhaltensweise der umgehenden Person untypisch ist, nicht dem
gewöhnlichen Ablauf entspricht und konkret aus keinem anderen Grund als aus der
Umgehungsabsicht hergeleitet werden kann.21
b) Der Gesetzgeber hat Einkaufszentren ab einer bestimmten Grösse der
Planungspflicht unterstellt. Nach dem Vortrag der Baudirektion des Kantons Bern vom
1. Juni 1983 an den Regierungsrat zuhanden des Grossen Rates betreffend das
Baugesetz, S. 7, soll „die Pflicht zum Erlass einer Überbauungsordnung für derartige
Bauvorhaben (...) einerseits gewährleisten, dass die Auswirkungen auf Landschaft und
Siedlung, auf Erschliessung und Verkehr durch eine angepasste baurechtliche Ordnung
aufgefangen werden, anderseits den Stimmberechtigten den Entscheid über derartige
Bauvorhaben übertragen“.
c) Wird das umstrittene Vorhaben mit einer deklarierten Verkaufsfläche von unter
500 m2 bewilligt, so werden die Auswirkungen nicht in einem Planungsverfahren geprüft
und die Stimmberechtigten können sich nicht dazu äussern. Zwar kann eingewendet
werden, dass die Vergrösserung der Verkaufsfläche eine Planungspflicht auslösen würde
und eben dann später eine Überbauungsordnung auszuarbeiten wäre. Das würde
bedeuten, dass schon das Verschieben einer Wand im Inneren des Gebäudes eine
Planungspflicht auslösen würde, ohne dass das Gebäude selber, die Anzahl Parkplätze
oder die Zufahrt geändert würden. Eine Planung nach der Überbauung des ganzen
Grundstücks kann aber ihren Zweck nicht mehr erfüllen. Es besteht praktisch kaum mehr
ein Planungsspielraum. Auch die freie Meinungsbildung der Stimmbürgerinnen und
Stimmbürger ist bei einem solchen Vorgehen nicht gewährleistet. Es liegt ein anderer Fall
vor als bei der etappenweisen Realisierung eines Vorhabens, was nicht generell als
rechtsmissbräuchlich gelten kann. Hier wird aber das ganze Grundstück überbaut. Das
20 BGE 104 II 204 E. b S. 206 21 Thomas Gächter, Rechtsmissbrauch im öffentlichen Recht, Zürich 2005, S. 333 f.
12
Bauvolumen lässt eine Verkaufsfläche von 1000 m2 oder mehr ohne weiteres zu. Die
Parkplätze würden sogar für eine Verkaufsfläche von 1608 m2 genügen.
d) Das Baugesuch hat zum Zweck, die Planungspflicht von Art. 24 BauG und die
höheren Erschliessungsanforderungen an ein grösseres Vorhaben zu umgehen. Es ist eine
Gesetzesumgehung und kann deshalb nicht bewilligt werden.
5. Erschliessung
a) Die Beschwerdeführerin macht geltend, das Bauvorhaben sei ungenügend
erschlossen. Die Beurteilung der Verkehrssituation basiere allein auf der Annahme, dass
die Verkaufsfläche der zulässigen Fläche von 500 m2 entspreche; diese Annahme sei aber
falsch. Die Expertise habe davon auszugehen, dass die Verkaufsfläche innerhalb der
vorgesehenen Baukubaturen erweitert werde, und dass die ursprünglich beantragte
Drittnutzung als nächster Schritt erfolgen werde. Dies wiederum werde zu einem erheblich
grösseren Verkehrsaufkommen sowohl im Zulieferverkehr wie auch im Kundenverkehr
führen. Für den Zulieferverkehr solle die Umfahrung ab G._strasse via
L._strasse, I._strasse und Strassenparzelle Nr. M._ erfolgen. Ab
I._strasse führe diese vorgesehene Schwerverkehrszufahrt über eine 4.5 m breite
Quartierstrasse, über welche gleichzeitig der Radweg geführt werde. Dies widerspreche
dem Grundsatz der Entflechtung von Radfahrern und Fussgängern gegenüber dem
übrigen Verkehr und sei den Beanspruchungen durch den Schwerverkehr nicht
gewachsen. Die vorgesehene Zufahrt sei völlig ungenügend und biete keine auch nur
ansatzweise Gewähr für die gebotene Verkehrssicherheit. Der Kundenverkehr solle direkt
von der G._strasse zum Verkaufsladen und von diesem weg geführt werden. Die
heutige Überlastung der G._strasse vertrage sich nicht mit einer direkten Zufahrt
zum vorgesehenen Verkaufsgeschäft. Diese würde zu einem Verkehrschaos im Bereich
der Ein- und Ausfahrt G._strasse führen. Die Berichte der Gemeinde und des
Strasseninspektorats wie auch der verkehrstechnische Bericht würden von einer
Verkaufsfläche von maximal 500 m2 ausgehen, was angesichts des nachgesuchten
Bauvolumens und dessen Ausbaumöglichkeit und der kaum kontrollierbaren jederzeitigen
Umnutzungsmöglichkeit unrichtig sei. Der verkehrstechnische Bericht trage der
Verkehrssituation auf der G._strasse nur ansatzweise Rechnung und verkenne
den ungenügenden Ausbau der Zufahrt für den Schwerverkehr und den darauf
verlaufenden Radweg.
13
Die Beschwerdegegnerin weist darauf hin, dass die Vorinstanz die Rüge der Einsprecherin
ausführlich geprüft und als unbegründend beurteilt habe. Die Nebenbestimmungen des
Strasseninspektorats seien verfügt worden. Die Beschwerdeführerin gehe auf diese
Erwägungen gar nicht näher ein, so dass die Beschwerde ungenügend begründet sei und
auf diese Rüge nicht eingetreten werden müsse. Zur Beurteilung der Verkehrssituation
habe die Bauherrschaft ein Verkehrsgutachten eingeholt. Dieses komme zum Schluss,
dass für die erste Etappe (Aldi-Verkaufsladen gemäss Projekt) die Erschliessung
genügend sei. Allen Beteiligten sei bewusst, dass für eine allfällige zweite Etappe
(Fachmarkt) Massnahmen getroffen und die dafür notwendigen Verfahren durchgeführt
werden müssten. Die zweite Etappe stehe aber heute nicht zur Diskussion und sei nicht
Gegenstand des Verfahrens. Ansonsten bringe die Beschwerdeführerin ausser
unbewiesenen Behauptungen nichts vor, was an der Beurteilung der Fachbehörden und
den Gutachtern von Swisstraffic AG zweifeln lassen würden. Richtig sei, dass die
Anlieferung rückwärtig erfolgen werde. Dabei handle es sich um wenige Lastwagen pro
Tag zu Randzeiten. Die I._strasse sei eine breite und übersichtliche
Detailerschliessungsstrasse. Für das Rangieren sei auf der Bauparzelle genügend Platz
vorgesehen, so dass die Verkehrssicherheit gewährleistet sei. Ein Radweg bestehe heute
entgegen den Behauptungen der Beschwerdeführerin noch nicht und werde allenfalls von
der Gemeinde geplant und realisiert werden. Dessen Verkehrssicherheit müsse dannzumal
im entsprechenden Bewilligungsverfahren geprüft werden. Der Kundenverkehr werde
direkt ab G._strasse geführt werden. Die Verkehrsgutachter hätten die
Kapazitäten geprüft und seien zum Schluss gekommen, dass ein direkter Anschluss keine
nennenswerten negativen Auswirkungen auf den Verkehr der G._strasse habe. Es
gebe keine Anhaltspunkte, dass das von der Beschwerdeführerin behauptete und nicht
näher begründete Verkehrschaos im Bereich der Ein- und Ausfahrt eintreten werde. Nicht
Gegenstand des Verfahrens sei die vom Tiefbauamt erwähnte Führung des
Kundenverkehrs nach Realisierung des geplanten Kreisverkehrplatzes
G._strasse/L._strasse, nach welcher dann allenfalls der Kundenverkehr
über die L._strasse geführt werde. Eine solche Verkehrsführung bedürfte eines
entsprechenden Bewilligungsverfahrens. Heute stehe diese Massnahme nicht zur
Diskussion.
b) Bauvorhaben dürfen nur bewilligt werden, wenn sichergestellt ist, dass das
Baugrundstück auf den Zeitpunkt der Fertigstellung des Baus oder der Anlage, wenn nötig
bereits bei Baubeginn, genügend erschlossen sein wird (Art. 7 Abs. 1 BauG). Die
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Erschliessung ist genügend, wenn die Zufahrtsstrasse hinreichend nahe an die Bauten und
Anlagen heranführt und diese für Wehrdienste und Sanität gut erreichbar sind (Art. 7 Abs.
2 Bst. a BauG). Die Erschliessungsanlagen müssen den Beanspruchungen gewachsen
sein, die sich aus der Nutzung des Baugrundstücks und der weiteren Grundstücke ergeben
können, denen sie nach der Planung zu dienen bestimmt sind (Art. 7 Abs. 3 BauG). Die
Bauparzelle grenzt direkt an die Kantonsstrasse an. Zudem ist sie über die
I._strasse erreichbar. Zufahrtsstrassen mit genügender Fahrbahnbreite (vgl. dazu
Art. 7 BauV) führen somit hinreichend nahe an das Baugrundstück heran. Es ist daher
grundsätzlich genügend erschlossen.
c) Der Anschluss einer privaten Zufahrt an das öffentliche Strassennetz bedarf der
Bewilligung des zuständigen Gemeinwesens (Art. 85 Abs. 1 SG22). Der Strassenanschluss
ist zu gestatten, wenn keine triftigen Gründe, wie beispielsweise die Verkehrssicherheit,
entgegenstehen.23 Da das Bauvorhaben einen verhältnismässig grossen Kundenverkehr
verursacht, musste näher geprüft werden, ob ein direkter Strassenanschluss an die stark
befahrene G._strasse (Kantonsstrasse) ohne weiteres bewilligt werden kann oder
ob dazu bauliche Massnahmen an der Kantonsstrasse (beispielsweise eine
Linksabbiegespur) erforderlich sind. Das zuständige Strasseninspektorat Oberaargau
verlangte daher von der Beschwerdegegnerin ein verkehrstechnisches Gutachten eines
ausgewiesenen Ingenieurbüros, das das vorgesehene Erschliessungskonzept aufzeigt und
den reibungslosen Ablauf der Verkehrsströme im Bereich des neuen Strassenanschlusses
nachweist.24
Die Beschwerdegegnerin hat einen verkehrstechnischen Bericht eingereicht.25 Dieser
kommt zwar zum Schluss, dass aufgrund der theoretischen Kapazitätsberechnungen ein
direkter Anschluss des Lebensmittelladens an die G._strasse möglich ist, ohne
dass der Verkehr auf der Kantonsstrasse stark gestört wird. Der Bericht zeigt aber auch
verschiedene offene Fragen betreffend die Verkehrssicherheit auf. So soll der
Langsamverkehr, also Velofahrerinnen und Fussgänger, über die I._strasse von
der Rückseite her zum Verkaufgeschäft geführt werden, d.h. über die Zufahrt für den
Anlieferverkehr und Lastwagen-Rangierfläche (S. 6 ff.). Aus den Akten ergibt sich nicht,
wie diese gefährliche Situation behoben wird. Der Bericht zeigt Lösungen auf, ob diese
22 Strassengesetz vom 4. Juni 2008 (SG; BSG 732.11) 23 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 7/8 N. 18 24 vgl. Schreiben des Strasseninspektorats Oberaargau vom 20. Oktober 2011, Vorakten pag.43 25 Verkehrstechnischer Bericht der Swiss Traffic AG vom 23. Dezember 2011
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realisiert werden, ist nicht ersichtlich. Zu dieser Frage äussert sich weder der angefochtene
Entscheid, noch der Amtsbericht des OIK, noch die von der BVE eingeholte
Strassenanschlussbewilligung der Gemeinde für den rückwärtigen Anschluss an die
I._strasse. Aus den Akten geht auch nicht hervor, wie rechtlich sichergestellt wird,
dass die Kunden nicht die I._strasse benützen um auf die G._strasse zu
gelangen. Laut Bericht wäre diese Erschliessung aus Sicht der Verkehrssicherheit sehr
problematisch.
d) Das Strasseninspektorat Oberaargau hat in einem ersten Amtsbericht vom 4. Mai
2012 beantragt, das Vorhaben sei nur auf Zusehen hin zu bewilligen. Nach einem
Bereinigungsgespräch am 19. Juni 2012 verzichtete das Strasseninspektorat Oberaargau
mit Amtsbericht vom 16. November 2012 auf diese Bedingung und stimmte dem
Strassenanschluss unter Auflagen zu. Es führte Folgendes aus:
„Die verkehrsmässige Erschliessung des geplanten, verhältnismässig starken Kundenverkehr verursachenden Bauvorhabens direkt ab der stark belasteten Kantonstrasse Nr. N._ („Autobahnzubringer") ist
grundsätzlich problematisch.
Der vorliegende Amtsbericht behandelt die 1. Etappe des C._ - Bauvorhabens (Verkaufsfläche des
Lebensmittelladens ca. 500 m2).
Gemäss dem Verkehrstechnischen Bericht der SWISSTRAFFIC AG vom 23. Dezember 2011 hat der direkte
Anschluss des Überbauungsgebietes an die Kantonsstrasse keine nachhaltige Beeinträchtigung des
Verkehrsflusses auf der Kantonsstrasse zur Folge. Angenommen wurde dabei das für das Jahr 2015
hochgerechnete Verkehrsaufkommen in der Spitzenstunde. Das Erschliessungskonzept sieht vor, dass der
geplante Strassenanschluss ausschliesslich dem Kundenverkehr vorbehalten bleibt. Die Anlieferung ist
rückwärtig vorgesehen. Bei einer Realisierung des geplanten Kreisverkehrsplatzes G._strasse /
L._strasse ist vorgesehen, den Kundenverkehr aus Richtung Langenthal über die L._strasse
rückwärtig abzuwickeln. Eine entsprechende Signalisation wäre Gegenstand eines separaten
Bewilligungsverfahrens.
Als konfliktträchtigste Verkehrsbeziehung erachten wir die Wegfahrt in Richtung Niederbipp. Sowohl eine
Wegfahrt über den neuen Strassenanschluss als auch eine Wegfahrt über den bestehenden Knoten
I._strasse / G._strasse (eingeschränkte Sicht in Richtung Langenthal) ist aus Sicht der
Verkehrssicherheit problematisch.
Gemäss dem Kantonalen Richtplan Veloverkehr („KRP Velo") besteht auf diesem Strassenabschnitt ein
Massnahmenbedarf innerorts Typ I (Massnahmen grundsätzlich innerhalb der bestehenden Verkehrsfläche
realisierbar).
Wir erachten die Strassenreklamen nicht als verkehrsgefährdend.“
e) Aus dem Amtsbericht wird nicht klar, aus welchen Gründen die als problematisch
bezeichnete Erschliessung dennoch den Anforderungen des Strassengesetzes und des
Baugesetzes genügt. Er verweist auf den verkehrstechnischen Bericht der Swisstrafic vom
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23. Dezember 2011 und nimmt keine eigene Bewertung vor. Der angefochtene Entscheid
seinerseits verweist auf diesen Amtsbericht und bezeichnet den Amtsbericht des OIK und
den verkehrstechnischen Bericht der Swisstrafic vom 23. Dezember 2011 als Bestandteil
des Gesamtentscheides. Welche rechtliche Wirkung dem verkehrstechnischen Bericht
damit zukommen soll, ist völlig unklar. Auch der angefochtene Entscheid macht keine
weitergehenden Ausführungen zur Verkehrssicherheit. Aus den Akten ergibt sich deshalb
nicht, ob die Verkehrssicherheit hier gewährleistet ist. Der Sachverhalt ist in diesem Punkt
ungenügend abgeklärt.
6. Kosten
a) Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt die Beschwerdegegnerin. Sie hat
deshalb die Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt
auf eine Pauschalgebühr von Fr. 2'000.00 (Art. 103 Abs. 2 VRPG in Verbindung mit Art. 19
Abs. 1 GebV26).
b) Die Beschwerdegegnerin hat als unterliegende Partei zudem der Beschwerdeführerin
die Parteikosten zu ersetzen (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Die Kostennote des Anwaltes der
Beschwerdeführerin gibt zu keinen Bemerkungen Anlass. Die Beschwerdegegnerin hat
deshalb der Beschwerdeführerin die Parteikosten in der Höhe von Fr. 6'559.90 (Honorar
Fr. 5'970.00, Auslagen Fr. 100.00, Mehrwertsteuer Fr. 485.00) zu ersetzen.