Decision ID: 007f4715-51fb-5ca6-821a-feabdc41c40d
Year: 2017
Language: de
Court: SG_VWEK
Chamber: SG_VWEK_001
Canton: SG
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: 

Sachverhalt:
A.- X erwarb am 30. August 2011 das Grundstück Nr. 1 in A, mit dem Sonderrecht an
der 5.5-Zimmerwohnung mit Keller und Waschküche sowie Miteigentumsanteile an
zwei Autoeinstellplätzen, zum Preis von Fr. 1'730'000.–. Das Grundstück in A ist mit
einem Steueraufschub in der Höhe von Fr. 217'805.– aus einem Grundstücksverkauf in
B TG vom 26. Mai 2010 belastet. Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom
12. Februar 2015 veräusserte X das Grundstück Nr. 1 in A und die dazugehörenden
Autoeinstellplätze zum Preis von Fr. 2'150'000.– an Y. Der Grundbucheintrag erfolgte
am 10. November 2015.
B.- X deklarierte am 15. Februar 2016 für den Verkauf der Liegenschaft Nr. 1 einen
steuerbaren Grundstückgewinn von Fr. 271'728.–. Sie machte lediglich einen Betrag
von Fr. 24'673.– für den Steueraufschub der Liegenschaft in B geltend. Das kantonale
Steueramt ging von einem Steueraufschub in der Höhe von Fr. 217'805.– aus und
setzte den Grundstückgewinn auf Fr. 514'206.– und den Steuerbetrag auf Fr. 156'373.–
fest. Für das Grundstück in A berücksichtigte es einen Zuschlag von 1 Prozent und für
das Grundstück in B einen Rabatt von 19,5 Prozent.
C.- X erhob mit Eingabe ihres Vertreters vom 12. Januar 2017 Rekurs bei der
Verwaltungsrekurskommission mit den Anträgen, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen sei der Einspracheentscheid aufzuheben und die Haltedauer von
28 Jahren auf den gesamten Grundstückgewinn anzuwenden. Mit Vernehmlassung
vom 13. Februar 2017 beantragte die Vorinstanz, der Rekurs sei abzuweisen. Die
Rekurrentin nahm am 3. März 2017 dazu Stellung.
Auf die Ausführungen der Verfahrensbeteiligten zur Begründung der Anträge wird,
soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.

Erwägungen:
1.- Die Eintretensvoraussetzungen sind von Amtes wegen zu prüfen. Die
Verwaltungsrekurskommission ist zum Sachentscheid zuständig. Die Befugnis der
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Rekurrentin zur Ergreifung des Rechtsmittels ist gegeben. Der Rekurs vom 12. Januar
2017 ist rechtzeitig eingereicht worden und erfüllt in formeller und inhaltlicher Hinsicht
die gesetzlichen Anforderungen (Art. 194 Abs. 1 des Steuergesetzes, sGS 811.1,
abgekürzt: StG; Art. 48 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1,
abgekürzt: VRP). Auf den Rekurs ist einzutreten.
2.- Unbestritten ist, dass die Rekurrentin mit dem Verkauf des Grundstücks Nr. 1 in A
einen Grundstückgewinn von Fr. 514'206.– erzielte. Streitig ist dagegen, ob für die
Berechnung des Steuerbetrags auf dem gesamten Gewinn eine Eigentumshaltedauer
von 28 Jahren zu berücksichtigen ist oder ob sich die Ermässigung lediglich auf den
aufgeschobenen Gewinn des Grundstückes in B bezieht und auf dem Gewinn des
Grundstücks in A wegen kurzer Eigentumsdauer ein Zuschlag zu erheben ist.
a) Gemäss Art. 132 Abs. 1 lit. f StG wird die Besteuerung aufgeschoben bei
Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich selbst genutzten Wohnliegenschaft
(Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung), soweit der Erlös innert angemessener Frist
zum Erwerb oder zum Bau einer gleich genutzten Ersatzliegenschaft in der Schweiz
verwendet wird. Bei Veräusserung des Grundstückes wird der wieder angelegte,
aufgeschobene Gewinn von den Anlagekosten abgezogen (vgl. Art. 139 Abs. 2 StG).
War das Grundstück weniger als fünf Jahre im Eigentum des Veräusserers, wird der
Steuerbetrag für das fünfte und jedes volle Jahr weniger um 1 Prozent erhöht (Art. 141
Abs. 1 StG). War das Grundstück während mehr als 15 Jahren im Eigentum des
Veräusserers, wird der Steuerbetrag gemäss Art. 141 Abs. 2 lit. a StG für jedes weitere
volle Jahr auf einem Gewinnanteil von höchstens Fr. 500‘000.– um 1,5 Prozent,
höchstens aber um 40,5 Prozent ermässigt, wenn der Veräusserer das Grundstück
wenigstens 15 Jahre selbst bewohnt hat. Der Eigentumsdauerrabatt beträgt auf
Gewinnanteilen über Fr. 500'000.– bei selbst bewohnten Grundstücken sowie in den
anderen Fällen 1,5 Prozent pro Jahr, maximal 30 Prozent (Art. 141 Abs. 2 lit. b StG). Für
alle Gewinne wird der Steuerbetrag demnach ab dem 16. bis 35. Jahr 1,5 Prozent pro
Jahr, maximal aber 30 Prozent ermässigt. Für Gewinne bis höchstens Fr. 500‘000.–
läuft der Rabatt mit 1,5 Prozent pro Jahr während weiterer sieben Jahre weiter, bis
maximal 40,5 Prozent, unter der Voraussetzung, dass bei der Veräusserung das
Grundstück während mindestens 15 Jahren selbst bewohnt worden ist. Damit wird die
Selbstvorsorge in Form von selbst bewohntem Grundeigentum in betraglich
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begrenztem Umfang steuerlich privilegiert (vgl. Zigerlig/Oertli/Hofmann, Das
st. gallische Steuerrecht, 7. Aufl. 2014, S. 358). Beim Erwerb des Grundstücks aus
steueraufschiebender Veräusserung wird für die Berechnung der Eigentumsdauer und
der Selbstnutzung durch den Veräusserer oder dessen Ehegatten auf die letzte
steuerbegründende Veräusserung abgestellt (Art. 141 Abs. 3 StG). Die
Grundstückgewinnsteuerforderung entsteht erst mit der letzten, nicht mehr zu einem
(weiteren) Steueraufschub berechtigenden Handänderung. Entfällt der Vorbehalt und
kommt es zur Besteuerung, bildet der nunmehr "gesamte Gewinn" das Steuerobjekt.
Realisiert und besteuert wird damit auch das latente Steuersubstrat erst bei Dahinfallen
des Steueraufschubs, wobei die dannzumal geltenden Modalitäten (Steuertarif,
Steuerbemessungsgrundlage etc.) massgebend sind (vgl. BGE 141 II 207 E. 4.2.2 mit
Hinweis auf Urteil des Bundesgerichts [BGer] 2C_337/2012 vom 19. Dezember 2012
E. 2.4 am Ende). Bei ausserkantonalen Ersatzbeschaffungen und bei Wegfall des
Steueraufschubs kommt das Recht zur Besteuerung des aufgeschobenen
Grundstückgewinns grundsätzlich dem Zu-zugskanton zu (sog. Einheitsmethode; vgl.
Zwahlen/Nyffenegger, in: Zweifel/Beusch (Hrsg.), Kommentar zum Bundesgesetz über
die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden, 3. Aufl. 2017,
Art. 12 StHG N 76). Der Besitzesdauerabzug ist subjektiv beeinflusst, weil die
Schmälerung der Bemessungsgrundlage allein durch das Steuersubjekt beeinflusst
wird, was eigentlich für eine reine Objektsteuer gar nicht zulässig wäre. Gemäss
bundesgerichtlicher Rechtsprechung stellt die Grundstückgewinnsteuer jedoch keine
reine Objektsteuer mehr dar. Es handelt sich vielmehr um eine
Spezialeinkommenssteuer (Zwahlen/Nyffenegger, a.a.O., Art. 12 StHG N 59).
b) Mit dem Besitzesdauerrabatt soll der Altbesitz gegenüber spekulativen
Handänderungen geschont werden. Ein Gewinn, der über einen längeren Zeitraum
entstanden ist, soll niedriger besteuert werden als ein Gewinn in gleicher nomineller
Höhe, der über einen kurzen Zeitraum entstanden ist (vgl. Richner/Frei/Kaufmann/
Meuter, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. Aufl. 2013, § 225 N 9). Wird ein
Grundstück, welches aus Teilflächen mit unterschiedlicher Eigentumsdauer besteht,
mit Gewinn veräussert, so wird bei der Ermittlung der Grundstückgewinnsteuer nach
der Methode der aufgespaltenen Gewinnberechnung verfahren. Der von der
Eigentumsdauer abhängige Steuerbetrag wird für die zu verschiedenen Zeiten
erworbenen Teilflächen gesondert ermittelt und im Ausmass der gesondert
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berechneten Eigentumsdauer ermässigt (vgl. Zigerlig/Oertli/Hofmann, a.a.O., S. 359).
Mit der geteilten Berechnung der Besitzesdauer wird sichergestellt, dass später erzielte
Teilgewinne (Erlös abzüglich die um den aufgeschobenen Gewinn gekürzten
Anlagekosten) aus der Veräusserung von Ersatzobjekten höher besteuert werden,
indem bezüglich der auf den Ersatzliegenschaften erzielten Teilgewinnen der
Besitzesdauerabzug erst vom Zeitpunkt ihres Erwerbs an gewährt wird. Jede andere
Rechnungsweise steht im Widerspruch zu Sinn und Zweck des Gesetzes. Die
Notwendigkeit einer gesonderten Gewinn- und Steuerbetragsermittlung für die zu
verschiedenen Zeiten erworbenen Grundstücke wird denn auch durch die Praxis
nahezu einhellig anerkannt. So ordnen verschiedene steuerrechtliche Erlasse anderer
Kantone die "aufgespaltene Gewinnberechnung" ausdrücklich an (vgl. beispielsweise
Art. 144 Abs. 3 StG BE).
c) Die Vorinstanz berechnete für jedes Grundstück den Gewinn und die daraus
resultierende Grundstückgewinnsteuer separat. Auf dem aufgeschobenen Gewinn von
Fr. 217'805.– gewährte sie den Rabatt für 28 Jahre von 19,5 Prozent. Auf dem Gewinn
aus dem Verkauf der Liegenschaft in A von Fr. 296'401.– berücksichtigte sie dagegen
aufgrund der Eigentumsdauer von vier Jahren ein Zuschlag von 1 Prozent. Die
Berechnung der Grundstückgewinnsteuer blieb unangefochten. Der Rekurs ist daher
abzuweisen.
3.- Dem Verfahrensausgang entsprechend gehen die amtlichen Kosten des
Rekursverfahrens zu Lasten der Rekurrentin (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine Entscheidgebühr
von Fr. 800.– ist angemessen (Art. 7 Ziff. 122 der Gerichtskostenverordnung, sGS
941.12). Der geleistete Kostenvorschuss in gleicher Höhe ist zu verrechnen.