Decision ID: 017a6d90-748a-4164-9816-dd6a2573194e
Year: 2009
Language: de
Court: ZH_VG
Chamber: ZH_VG_001
Canton: ZH
Region: Zürich
Law Area: public_law

hat sich ergeben:
hat sich ergeben:
I. Im Verlauf des Jahres 2006 realisierte A auf seinem in der Landwirtschaftszone von C gelegenen Grundstück Kat.-Nr. 01 und in der Scheune/Stallung Vers.-Nr. 02 verschiedene Veränderungen. Im Einzelnen vergrösserte er einen westlich des Gebäudes liegenden Lagerplatz von 480 m2 auf 1’725 m2, erstellte dort eine neue Tennzufahrt, nutzte die Scheune/Stallung inklusive Vorplatz teilweise zum Magazin für seinen Gartenbaubetrieb um und richtete ein Pflanzenfeld von rund 1000 m2 Fläche im Einfahrtsbereich zum Hof ein. Zudem plante er die Errichtung von zwei Treibhäusern mit Foliendach auf einer bereits eingeebneten Fläche von 800 m2 nördlich der Scheune.
Mit Verfügung vom 27. Mai 2008 erteilte die Baudirektion die raumplanungsrechtliche Bewilligung für die beiden Folientunnels, verlangte aber im Wesentlichen, dass die Produktion darin zu zwei Dritteln bodenabhängig sein müsse, die Tunnels westlich der Scheune in Nord-Süd-Richtung aufgestellt würden und der Lagerplatz demnach bis auf eine Tiefe von max. 30 m inklusive Zufahrt zu redimensionieren sei (Disp.-Ziff. I.1a–c). Eine Bewilligung für die Umnutzung der Scheune verweigerte die Baudirektion (Disp.-Ziff. I.2) und lud die Baubehörde C ein, innert drei Monaten die erforderlichen Massnahmen zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu verfügen (Disp.-Ziff. I.3). Die Baudirektion verpflichtete A, innert der gleichen Frist einen näher umschriebenen Beseitigungsrevers im Grundbuch anmerken zu lassen (Disp.-Ziff. I.4), was die örtliche Baubehörde zu überwachen habe (Disp.-Ziff. I.5). Für die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands bezüglich der Terrainveränderungen machte die Baudirektion sodann verschiedene einzeln aufgeführte Vorgaben (Disp.-Ziff. II.1–4).
Die Baukommission C eröffnete dem Bauherrn den Entscheid der Baudirektion und erteilte ihrerseits mit Beschluss vom 10. Juni 2008 die baurechtliche Bewilligung im Sinn der Erwägungen und unter Bedingungen und Auflagen teilweise.
II.
Gegen diese beiden Entscheide gelangte A mit Rekurs an die Baurekurskommission und verlangte im Wesentlichen die Bewilligung der vorgenommenen Veränderungen. Im Einzelnen wandte er sich gegen die Redimensionierung des Platzes westlich der Scheune (Ziff. 2), verlangte die Feststellung, dass die aktuelle Nutzung der südlichen und östlichen Vorplätze sowie der eingeebneten Fläche nördlich der Scheune rechtmässig sei (Ziff. 3), ebenso dass das Verkaufshäuschen auf dem Blumenfeld und die Werbetafel am Strassenrand rechtmässig seien (Ziff. 4). Schliesslich verlangte er die Aufhebung der Wiederherstellungsverpflichtung (Ziffn. 5 und 7) und die teilweise Aufhebung des Beseitigungsreverses (Ziff. 6).
Die Baurekurskommission II des Kantons Zürich bezog die D als Mitbeteiligte ins Verfahren ein und führte einen Augenschein durch. Hierbei stellte sie neben neuerlichen eigenmächtig durchgeführten und nicht streitgegenständlichen Vorkehren auch fest, dass die beiden Folientunnels inzwischen westlich der Scheune in Ost-West-Richtung aufgestellt worden waren. Die Baurekurskommission vereinigte die beiden Rekurse und hiess sie mit Beschluss vom 31. März 2009 teilweise gut. Sie hob Disp.-Ziff. I.1a der Verfügung der Baudirektion im Sinn der Erwägungen (Folientunnels und westlicher Lagerplatz) auf und lud die Vorinstanzen ein, die dazu erforderlichen Bewilligungen allenfalls unter Statuierung der notwendigen Nebenbestimmungen zu erteilen, soweit auch die übrigen einschlägigen Rechtsnormen eingehalten würden. Den diesbezüglichen Wiederherstellungsbefehl erklärte sie als gegenstandslos. Hinsichtlich des freistehenden Verkaufshäuschens auf dem Blumenfeld und der Werbetafel am Strassenrand stellte die Rekurskommission fest, dass diese nicht Gegenstand des Baubewilligungsverfahrens gebildet hätten und nicht vom Wiederherstellungsbefehl erfasst würden. Im Übrigen wies sie die Rekurse ab, soweit sie darauf eintrat.
III.
Hiergegen erhob A am 29. April 2009 Beschwerde mit dem Antrag, der Rekursentscheid sei insoweit aufzuheben, als die Rekurse abgewiesen worden seien bzw. nicht darauf eingetreten worden sei, dies unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zugunsten des Beschwerdeführers. Die Baudirektion beantragte am 10. Juni 2009 unter Verweis auf die Erwägungen im Rekursentscheid die Abweisung der Beschwerde. Den gleichen Antrag stellte die Baurekurskommission am 16. Juni 2009 ohne weitere Bemerkungen. Die mitbeteiligte D äusserte sich nicht innert Frist.

Die Kammer zieht in Erwägung:
1. Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der gegen einen Entscheid der Baurekurskommission III erhobenen Beschwerde zuständig. Weil auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde grundsätzlich einzutreten.
1. Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der gegen einen Entscheid der Baurekurskommission III erhobenen Beschwerde zuständig. Weil auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde grundsätzlich einzutreten.
2. Streitgegenstand im Beschwerdeverfahren bildet die nachträgliche Bewilligung der teilweisen Umnutzung des landwirtschaftlichen Gebäudes Assek.-Nr. 02 als Lager- und weitere Betriebsfläche für den Gartenbaubetrieb des Beschwerdeführers. Über die nachträgliche Bewilligung der Folientunnels ist noch durch die Erstinstanzen zu entscheiden. Weitere nachträgliche Bewilligungsverfahren, insbesondere bezüglich der nördlich und östlich der Scheune gelegenen Flächen, des Verkaufshäuschens, der Werbetafel und allenfalls auch bezüglich des Verkaufsladens beim Wohnhaus sind noch durchzuführen.
2. Streitgegenstand im Beschwerdeverfahren bildet die nachträgliche Bewilligung der teilweisen Umnutzung des landwirtschaftlichen Gebäudes Assek.-Nr. 02 als Lager- und weitere Betriebsfläche für den Gartenbaubetrieb des Beschwerdeführers. Über die nachträgliche Bewilligung der Folientunnels ist noch durch die Erstinstanzen zu entscheiden. Weitere nachträgliche Bewilligungsverfahren, insbesondere bezüglich der nördlich und östlich der Scheune gelegenen Flächen, des Verkaufshäuschens, der Werbetafel und allenfalls auch bezüglich des Verkaufsladens beim Wohnhaus sind noch durchzuführen.
3. Der Beschwerdeführer führt einen landwirtschaftlichen Betrieb einerseits und einen Gartenbaubetrieb andererseits. Landwirtschaftlich betreibt er Acker- und Futterbau mit knapp 28 ha Nutzfläche, wo im Wesentlichen Weizen, Gersten und Mais angebaut werden. Das produzierte Futter wird nach der Ernte zu Siloballen verpackt und auf dem Betrieb bis im Dezember/Januar gelagert. Dieser Betrieb erfordert 0.8 Standardarbeitskräfte. Im Gartenbaubetrieb werden im Wesentlichen Aufträge Dritter ausgeführt sowie Pflanzen aufgezogen und verkauft. Hierzu gehören ein Blumenfeld zum Selberschneiden und ca. 6'000 im Boden eingepflanzte Rosenstöcke. Blütenflor, Formgehölz, Sträucher und Kräuter werden teilweise in den neu erstellen Folientunnels gezogen und teilweise zugekauft, in Töpfen aufgezogen, vermehrt, durch stetiges Umtopfen zur Verkaufsgrösse gebracht und anschliessend mit weiteren Gartenartikeln inkl. Gartenmöbeln ab Hof. Für den Gartenbaubetrieb beschäftigt der Beschwerdeführer 3 bis 4 Mitarbeiter, saisonal sogar bedeutend mehr.
Anlässlich des Augenscheins der Baudirektion vom 24. Mai 2007 wurde festgestellt, dass die Scheune hauptsächlich als Lager/Magazin und als Töpfelager für den Gartenbaubetrieb diene. Die landwirtschaftlichen Maschinen und Geräte würden auf dem Verkehrs- und Lagerplatz unter freiem Himmel stehen. Nach dem nachträglichen Baugesuch des Beschwerdeführers soll die Nutzung in der Scheune in vier Bereiche aufgeteilt sein, wovon die Bereiche A und C der Einstellung von Landwirtschaftsmaschinen und die Bereiche B und D mit der Nutzung Werkzeug/Lager bzw. Rüst-, Vorbereitungs- und Lagerraum bezeichnet sind. Beim Augenschein der Baurekurskommission vom 20. Januar 2009 wurde die westliche Scheune als Fahrzeugeinstellraum, für die Lagerung von Holzschnitzeln und zu einem grossen Teil als Lager für den Gartenbaubetrieb genutzt. Die östliche Scheune diente der Überwinterung von Topfpflanzen.
Anlässlich des Augenscheins der Baudirektion vom 24. Mai 2007 wurde festgestellt, dass die Scheune hauptsächlich als Lager/Magazin und als Töpfelager für den Gartenbaubetrieb diene. Die landwirtschaftlichen Maschinen und Geräte würden auf dem Verkehrs- und Lagerplatz unter freiem Himmel stehen. Nach dem nachträglichen Baugesuch des Beschwerdeführers soll die Nutzung in der Scheune in vier Bereiche aufgeteilt sein, wovon die Bereiche A und C der Einstellung von Landwirtschaftsmaschinen und die Bereiche B und D mit der Nutzung Werkzeug/Lager bzw. Rüst-, Vorbereitungs- und Lagerraum bezeichnet sind. Beim Augenschein der Baurekurskommission vom 20. Januar 2009 wurde die westliche Scheune als Fahrzeugeinstellraum, für die Lagerung von Holzschnitzeln und zu einem grossen Teil als Lager für den Gartenbaubetrieb genutzt. Die östliche Scheune diente der Überwinterung von Topfpflanzen.
4. Der Beschwerdeführer stützt sich für die Bewilligung der vorgenommenen Nutzungsänderungen in der Scheune auf drei mögliche Ansätze gemäss Raumplanungsgesetz vom 22. Juni 1979 (RPG). Vorab beruft er sich auf die Zonenkonformität beider Betriebszweige (Art. 16a RPG, nachfolgend Erw. 4.1). Weiter macht er geltend, die Zweckänderung könne als Ausnahme bewilligt werden, da sie ohne bauliche Massnahme erfolgt sei (Art. 24a RPG, nachfolgend Erw. 4.2), eventuell als zulässiger nichtlandwirtschaftlicher Nebenbetrieb (Art. 24b RPG, nachfolgend Erw. 4.3).
4.1
4.1.1 Landwirtschaftszonen dienen der langfristigen Sicherung der Ernährungsbasis des Landes, der Erhaltung der Landschaft und des Erholungsraums oder dem ökologischen Ausgleich und sollen entsprechend ihren verschiedenen Funktionen von Überbauungen weitgehend freigehalten werden. Sie umfassen Land, das sich für die landwirtschaftliche Bewirtschaftung oder den produzierenden Gartenbau eignet und zur Erfüllung der verschiedenen Aufgaben der Landwirtschaft benötigt wird (vgl. Art. 16 Abs. 1 RPG). Zonenkonform sind in der Landwirtschaftszone Bauten und Anlagen, die zur landwirtschaftlichen Bewirtschaftung oder für den produzierenden Gartenbau erforderlich sind (Art. 16a Abs. 1 Satz 1 RPG). Die Zonenkonformität kommt ferner für Bauten und Anlagen infrage, die der inneren Aufstockung eines landwirtschaftlichen oder eines dem produzierenden Gartenbau zugehörigen Betriebs dienen (Art. 16a Abs. 2 Satz 1 RPG).
Nach Art. 34 Abs. 1 RPV setzt die Zonenkonformität in der Landwirtschaftszone abgesehen vom hier nicht interessierenden Anwendungsfall von Art. 16a Abs. 3 RPG die bodenabhängige Bewirtschaftung oder eine innere Aufstockung voraus. Zonenkonform sind gemäss Art. 34 Abs. 2 PRV zudem Bauten und Anlagen, die der Aufbereitung, der Lagerung oder dem Verkauf landwirtschaftlicher oder gartenbaulicher Produkte dienen, wenn kumulativ die Produkte in der Region oder zu mehr als der Hälfte auf dem Standortbetrieb oder auf den in einer Produktionsgemeinschaft zusammengeschlossenen Betrieben erzeugt wird (lit. a), die Aufbereitung, die Lagerung oder der Verkauf nicht industriell-gewerblicher Art ist (lit. b) und der landwirtschaftliche oder gartenbauliche Charakter des Standortbetriebs gewahrt wird (lit. c).
Nach Art. 37 Abs. 1 RPV gilt der bodenunabhängige Gemüse- und Gartenbau als innere Aufstockung, wenn die bodenunabhängig bewirtschaftete Fläche 35 % der gemüse- oder gartenbaulichen Anbaufläche des Betriebs nicht übersteigt und nicht mehr als 5'000 m2 beträgt. Als bodenunabhängig gilt die Bewirtschaftung nach Art. 37 Abs. 2 RPV, wenn kein hinreichend enger Bezug zum natürlichen Boden besteht.
4.1.2 Die Baurekurskommission ging in ihrem Entscheid davon aus, dass die Scheune hauptsächlich als Lager und Magazin für den Gartenbaubetrieb diene. Der Beschwerdeführer macht dagegen geltend, die Scheune werde schwergewichtig als Remise für landwirtschaftliche Maschinen und Geräte und als Lager für die Siloballen genutzt.
Soweit er damit sinngemäss die Bewilligungspflicht der vorgenommenen Nutzungsänderung bestreiten will, ist der Einwand unbegründet. Seine Behauptung widerspricht vorab den Feststellungen der Baudirektion und der Baurekurskommission an ihren Augenscheinen. Sie stimmt aber auch nicht mit dem nachträglichen Baugesuch bzw. dem Schemaplan und den weiteren Angaben des Beschwerdeführers anlässlich des Augenscheins der Baudirektion überein. Auch wenn die Scheune in grösserem Mass für die Lagerung von Siloballen benötigt wird, so erfolgt diese Nutzung jeweils nur für die kurze Zeit zwischen Ernte und Auslieferung, während die entsprechende Fläche in der übrigen Zeit des Jahres dem Gartenbaubetrieb zur Verfügung steht.
Auch die Behauptung, die landwirtschaftlichen Maschinen würden normalerweise in der Scheune abgestellt, ist unbehelflich. Ganz offensichtlich bestehen in der Scheune genügend Flächen für eine teilweise Nutzung zugunsten des Gartenbautriebs, wofür der Beschwerdeführer denn auch um nachträgliche Bewilligung ersuchte.
4.1.3 Die Baurekurskommission erwog sodann, dass es bei der gegebenen Nutzung nicht um die Aufbereitung, Lagerung oder den Verkauf landwirtschaftlicher oder gartenbaulicher Produkte im Sinn von Art. 34 Abs. 2 RPV gehe. Gelagert würden vielmehr Töpfe, nicht-winterharte Pflanzen und weitere dem Gartenbau dienende Materialien. Eine solche Nutzung sei nicht zonenkonform. Der Beschwerdeführer bringt dagegen vor, er habe Anspruch auf eine Fläche von 260 m2 für die innere Aufstockung, da das Pflanzenfeld von 1'000 m2 und die zwei eingeforderten Drittel der Folientunnelfläche von 2 m x 10 m x 40 m der bodenabhängigen Bewirtschaftung dienen würden. Es stehe ihm frei, wo er diese der bodenunabhängigen Produktion zuzuordnende Tätigkeit ausübe.
Dieser Auffassung kann nicht gefolgt werden. Für die Frage der Zonenkonformität einer betrieblichen Umnutzung ist der gesamte Betrieb und nicht nur ein einzelner daraus isolierter Teil zu würdigen. Der vorliegend praktizierte Gartenbaubetrieb des Beschwerdeführers ist klarerweise nicht landwirtschaftszonenkonform, denn sein Schwerpunkt liegt weder flächenmässig noch qualitativ in der bodenabhängigen Produktion. Diese erschöpft sich derzeit im rund 1'000 m2 grossen Blumenfeld zum Selberschneiden und im angrenzenden Rosenfeld, beides Nutzungen, die hier nicht infrage gestellt sind. Alle anderen und gerade die arbeitsintensiven Betriebsaktivitäten sind bodenunabhängig, insbesondere die Ausführung von Gartenbauaufträgen Dritter, was sich raumrelevant in Flächen für Personalparkplätze, Geräte und Materiallager niederschlägt, sowie der Verkauf zugekaufter und gezogener Pflanzen und von Gartenartikeln, was Flächen für die Topfaufzucht, Pflanzenüberwinterung und -ausstellung sowie Kundenparkplätze beansprucht. Selbst in den bereits erstellten Folientunnels findet die Pflanzenproduktion bisher offenbar nicht bodenabhängig, sondern noch ausschliesslich in Töpfen statt. Die Nutzung als Töpfe- und Steinlager und für weitere Bedürfnisse des Auftragbetriebs kann im Übrigen schon deshalb nicht als innere Aufstockung gelten, weil diese Nutzung nicht der Produktion verwertbarer Erzeugnisse im Sinn von Art. 34 Abs. 1 lit. a RPV dient und daher auch nicht als bodenunabhängige Bewirtschaftungsfläche nach Art. 37 Abs. 1 RPV angerechnet werden kann.
Demgemäss hat die Baudirektion die bereits vorgenommene Umnutzung der Scheune zu Zwecken des Gartenbaubetriebs zu Recht als nicht zonenkonform gewürdigt.
4.2 Gemäss Art. 24a Abs. 1 RPG ist die Bewilligung zu erteilen, wenn die Änderung des Zwecks einer Baute oder Anlage ausserhalb der Bauzone keine baulichen Massnahmen im Sinn von Art. 22 Abs. 1 RPG erfordert, wenn dadurch keine neuen Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt entstehen (lit. a) und sie nach keinem anderen Bundeserlass unzulässig ist (lit. b).
Die Baudirektion lehnte eine Ausnahmebewilligung im Sinn von Art. 24a RPG ab, da aus dem Gartenbauunternehmen Auswirkungen auf Raum und Umwelt entstehen würden, dies insbesondere durch landwirtschaftsfremden Verkehr und die Nutzung des Vorplatzes als Ausstell- und Lagerfläche. Auch die Baurekurskommission argumentierte damit, dass die Umnutzung der Scheune direkt dazu führe, dass die landwirtschaftlichen Maschinen und Geräte auf dem  Lagerplatz unter freiem Himmel stünden. Die Umnutzung und die Beschäftigung von separaten Angestellten gehörten zudem zu einem Vorhaben mit gewerblichem Charakter, das beachtliche Auswirkungen auf die Umgebung habe.
Dieser zutreffenden Einschätzung kann sich das Verwaltungsgericht anschliessen. Was der Beschwerdeführer dagegen vorbringt, überzeugt nicht. Selbst wenn die landwirtschaftlichen Geräte nur bei ihrem Einsatz und nicht dauerhaft unter freiem Himmel abgestellt sein sollten, so führt die Umnutzung dennoch zu relevanten Auswirkungen auf die Umwelt. Allein die Zahl der Angestellten im Gartenbaubetrieb (drei bis vier und saisonal bedeutend mehr) und deren Kunden bringen verkehrsmässige Belastungen mit sich, welche sich neu auf Raum (Parkplätze), Erschliessung und Umwelt auswirken. Ein Bewilligung gestützt auf Art. 24a RPG wurde daher zu Recht abgelehnt.
4.3 Gemäss Art. 24b Abs. 1 RPG können bauliche Massnahmen zur Einrichtung eines betriebsnahen nichtlandwirtschaftlichen Nebenbetriebs in bestehenden Bauten und Anlagen bewilligt werden, wenn landwirtschaftliche Gewerbe im Sinne des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht ohne ein Zusatzeinkommen nicht weiter bestehen können. Die Anforderung nach Art. 24 lit. a RPG muss nicht erfüllt sein. Unabhängig vom Erfordernis eines Zusatzeinkommens können Nebenbetriebe mit einem engen sachlichen Bezug zum landwirtschaftlichen Gewerbe im Sinn von Art. 24b Abs. 1bis RPG und Art. 40 Abs. 3 RPV bewilligt werden; dafür können massvolle Erweiterungen zugelassen werden, sofern in den bestehenden Bauten und Anlagen kein oder zu wenig Raum zur Verfügung steht (Art. 24b Abs. 1bis RPG). Als Nebenbetrieb mit einem engen sachlichen Bezug zum landwirtschaftlichen Gewerbe gelten gemäss Art. 40 Abs. 3 RPV insbesondere Angebote des Agrotourismus wie Besenwirtschaften, Schlafen im Stroh, Gästezimmer auf dem Bauernhof, Heubäder (lit. a) sowie sozialtherapeutische und pädagogische Angebote, bei denen das Leben und soweit möglich die Arbeit auf dem Bauernhof einen wesentlichen Bestandteil der Betreuung ausmachen (lit. b). Nach Art. 24b Abs. 2 RPG darf der Nebenbetrieb nur vom Bewirtschafter oder von der Bewirtschafterin des landwirtschaftlichen Gewerbes bzw. von der Lebenspartnerin oder dem Lebenspartner geführt werden. Personal, das überwiegend oder ausschliesslich für den Nebenbetrieb tätig ist, darf nur für Nebenbetriebe nach Abs. 1bis angestellt werden. In jedem Fall muss die in diesem Betriebsteil anfallende Arbeit zum überwiegenden Teil durch die Bewirtschafterfamilie geleistet werden.
Ob der Gartenbaubetrieb des Beschwerdeführers einen engen sachlichen Bezug zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe im Sinn von Art. 7 Abs. 2 BGBB bzw. zum produzierenden Gartenbau aufweist, kann hier offenbleiben. Die Baurekurskommission verneinte das Vorliegen eines zulässigen nichtlandwirtschaftlichen Nebenbetriebs nämlich zu Recht auch deswegen, weil den 0.8 Standardarbeitskräften des Landwirtschaftsbetriebs drei bis vier Mitarbeiter des Gartenbaubetriebs gegenüberstünden. Dieser Umstand steht einer Bewilligung nach Art. 24b RPG zwingend entgegen. Auch bei Vorliegen eines engen sachlichen Bezuges des Gartenbaubetriebs zum landwirtschaftlichen Gewerbe ist es nicht gestattet, dass die im Gartenbaubetrieb anfallende Arbeit wie im vorliegenden Fall überwiegend von den Angestellten und nicht vom Beschwerdeführer und seiner Familie geleistet wird.
Gesamthaft gesehen präsentiert sich der landwirtschaftliche Betrieb des Beschwerdeführers als Nebenbetrieb für seinen nicht zonenkonformen Gartenbaubetrieb, was keine vom Gesetz privilegierte Ausnahmesituation begründet. Zusammenfassend kann daher festgestellt werden, dass die Vorinstanzen die Bewilligungsfähigkeit der vorgenommenen Umnutzung der Scheune zu Recht verneinten.
Gesamthaft gesehen präsentiert sich der landwirtschaftliche Betrieb des Beschwerdeführers als Nebenbetrieb für seinen nicht zonenkonformen Gartenbaubetrieb, was keine vom Gesetz privilegierte Ausnahmesituation begründet. Zusammenfassend kann daher festgestellt werden, dass die Vorinstanzen die Bewilligungsfähigkeit der vorgenommenen Umnutzung der Scheune zu Recht verneinten.
5. 5.1 Die Baurekurskommission erachtete den Wiederherstellungsbefehl der Baudirektion insofern als gegenstandslos, als dieser den Aussenplatz westlich der Scheune, des Verkaufshäuschens und der Werbetafel betraf. Mangels substanziierter Darlegung trat sie auf den Rekurs betreffend den übrigen „Gegenstand des Wiederherstellungsbefehls (insbesondere Umnutzung Scheune)“ nicht ein.
Diese Beurteilung ist im Ergebnis nicht zu beanstanden. Immerhin ist darauf zu verweisen, dass bisher noch gar keine Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands angeordnet wurde. Die Baudirektion hat die Baubehörde C in Disp.-Ziff. I.3 ihrer Verfügung lediglich eingeladen, innert drei Monaten ab Rechtskraft die erforderlichen Massnahmen unter Ansetzung einer angemessenen Frist zu verfügen. Insofern fehlt es bisher an einem tauglichen Objekt für die Anfechtung.
5.2 Der Beschwerdeführer beantragte mit seinem Rekurs unter anderem auch die Aufhebung von Disp.-Ziff. II der Verfügung der Baudirektion (Einzelheiten zur Wiederherstellung der Terrainveränderungen). Er erneuert den Antrag im Beschwerdeverfahren und führt aus, über die Terrainveränderungen liege gar kein vollstreckbares Urteil vor. Diese Auffassung ist an sich zutreffend, bedarf indessen ebenfalls keiner Korrektur im Beschwerdeentscheid. Auch hier handelt es sich lediglich um die Modalitäten einer bis heute noch gar nicht angeordneten Wiederherstellung. Diese Modalitäten können erst überprüft werden, wenn sie Bestandteil einer anfechtbaren Wiederherstellungsverfügung sind.
5.3 Auf den im Rekursverfahren erhobenen Antrag auf Aufhebung von Disp.-Ziff. 1.4 der Verfügung der Baudirektion (Beseitigungsrevers) trat die Baurekurskommission mangels einer diesbezüglichen Begründung im Rekurs nicht ein. Der Beschwerdeführer bringt in seiner Beschwerde nichts vor, was die Rechtsmässigkeit dieser Rekurserledigung infrage stellen könnte.
5.3 Auf den im Rekursverfahren erhobenen Antrag auf Aufhebung von Disp.-Ziff. 1.4 der Verfügung der Baudirektion (Beseitigungsrevers) trat die Baurekurskommission mangels einer diesbezüglichen Begründung im Rekurs nicht ein. Der Beschwerdeführer bringt in seiner Beschwerde nichts vor, was die Rechtsmässigkeit dieser Rekurserledigung infrage stellen könnte.
6. Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens sind die Kosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 13 in Verbindung mit § 70 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihm damit von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG).