Decision ID: b528d717-f58e-5f13-a2b4-e8fdba0dc9f8
Year: 2004
Language: it
Court: TI_TCA
Chamber: TI_TCA_001
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: public_law

ritenuto,
in fatto
A. Il ricorrente RI 1 è proprietario di uno stabile a due piani, situato a CO 2 nel comparto A3 del piano particolareggiato della zona di via _ (part. n. 258 RF). Il piano inferiore, posto al livello della strada, è destinato ad autofficina. Il piano superiore si situa invece a livello del giardino retrostante ed è destinato all'abitazione. Verso N, l'edificio presenta un'ala più bassa, ad un solo piano, che ospita un autolavaggio.
Costruito prima dell'entrata in vigore del PR, la costruzione dispone di una superficie adibita a verde pari a circa il 24% della superficie edificabile.
B. Il 21 maggio 2001 il municipio ha autorizzato l'insorgente ad ampliare l'immobile in senso orizzontale ed in senso verticale. L'ampliamento orizzontale consisteva nell'ingrandimento del locale soggiorno situato in corrispondenza dell'angolo NW dell'edificio (+ 13.58 mq), con conseguente riduzione della superficie del giardino. L'ampliamento verticale era invece costituito dall'aggiunta di un locale sopra l'autolavaggio al fine di ricavarvi una camera da letto.
La licenza è stata tuttavia annullata dal Consiglio di Stato, che con decisione 27 novembre 2001 ha accolto il ricorso contro di essa interposto dalla vicina opponente CO 1, proprietaria delle part. n. 259 e 260 RF, che ravvisava nell'intervento una disattenzione del vincolo di area verde minima (30%), sancito dall'art. 8.3 delle norme di attuazione del piano particolareggiato della zona di via _ (NAPP1).
C. Il 30 gennaio 2002 il ricorrente ha ripresentato un progetto analogo al precedente, che prevedeva tuttavia di creare un'aiuola di 16.53 mq sul piazzale, attualmente asfaltato, antistante l'accesso all'autolavaggio, allo scopo di compensare la perdita di superficie verde, dovuta all'ampliamento del locale soggiorno.
Alla domanda si è nuovamente opposta la vicina CO 1, che considerava anche questo progetto contrario alle disposizioni sull'area verde minima.
Reputando che l'aiuola prevista davanti all'autofficina non fosse atta a compensare la perdita di superficie verde dovuta all'ampliamento del locale soggiorno, il 18 aprile 2002 il municipio ha respinto la domanda di costruzione.
La decisione è stata confermata dal Consiglio di Stato con giudizio 2 luglio 2002 e dal Tribunale cantonale amministrativo con sentenza del 22 ottobre seguente. Questo tribunale ha in particolare ritenuto che la trasformazione non potesse essere autorizzata perché l'edificio esistente non rispetta l'area verde minima prescritta dalle NAPP1.
D. Il 23 dicembre 2002 RI 1 ha inoltrato una nuova domanda di costruzione, analoga alle precedenti, ma che prevede soltanto di innalzare l'ala N, ampliando l'appartamento di 42 mq, senza tuttavia ridurre l'area verde. Per sopperire all'area verde mancante, il proprietario del fondo contermine (part. n. 262 RF) ha messo a disposizione 70 mq di superficie edificabile attrezzata a verde.
CO 1 si è opposta anche a questa domanda.
Con decisione 21 giugno 2004 il municipio ha rilasciato la licenza richiesta, respingendo l'opposizione della vicina.
E. Con giudizio 14 settembre 2004 il Consiglio di Stato ha annullato il provvedimento, accogliendo l'impugnativa contro di esso inoltrata dalla vicina opponente.
Il Governo si è in sostanza limitato a negare la possibilità di trasferire area verde tra i due fondi, asserendo che
l'area verde deve esistere concretamente in modo da essere visibile e tangibile. Tale principio non può essere eluso, in mancanza di una base legale, limitandosi a travasare astrattamente una percentuale di area verde da un fondo all'altro senza alcuna cessione reale di una parte di terreno
.
F. Contro il predetto giudizio governativo il soccombente si aggrava davanti al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendone l'annullamento e postulando il ripristino della licenza accordatagli dal municipio.
L'insorgente si prevale essenzialmente dell'art. 38a LE, che a determinate condizioni permette di trasferire quantità edificatorie tra i fondi.
G. All'accoglimento del ricorso si oppone il Consiglio di Stato senza formulare osservazioni.
Ad identica conclusione perviene l'opponente, contestando in dettaglio le tesi dell'insorgente con argomenti che saranno discussi nei seguenti considerandi.
Considerato,

in diritto
1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 LE. La legittimazione attiva del ricorrente è certa (art. 43 PAmm). Il ricorso, tempestivo, è dunque ricevibile in ordine.
Il giudizio può essere reso sulla base degli atti (art. 18 PAmm). I piani e le fotografie agli atti permettono di prescindere da ulteriori accertamenti.
2. 2.1. Giusta l'art. 12 NAPR di Savosa,
per le nuove costruzioni è obbligatoria la formazione di un'area verde, direttamente accessibile a tutti gli utenti dell'edificio
(cpv. 1), costituita da una superficie unitaria (cpv. 2). La superficie da adibire a verde è fissata dalle prescrizioni di zona (cpv. 3) in proporzione alla superficie edificabile del fondo (art. 35 - 41 NAPR ed 8.3 NAPP1).
L'obbligo di formare aree di svago e di ricreazione annesse agli edifici è di natura analoga all'obbligo di dotare gli edifici di un numero di posteggi adeguato alla sua destinazione (Scolari, Commentario, II ed., ad art. 29 LALPT, n. 287).
Il vincolo fissato dalle norme di zona vale anche per le vecchie costruzioni (STA 22.6.02 in eadem).
2.2. Lo stabile del ricorrente, costruito negli anni '50, dispone di una superficie verde pari a circa il 24% della superficie edificabile del fondo, che si situa nel comparto A3 del PP della zona di via _, ove è prescritta un area verde minima pari al 30% della superficie edificabile (art. 8.3 NAPP). L'ala N dell'edificio, dove è situato l'impianto di lavaggio, disattende inoltre ampiamente l'arretramento di 9 m dal confine verso il fondo della resistente (part. n. 259 RF), fissato dal piano particolareggiato della zona di via _.
Costruito ben prima dell'entrata in vigore del PR (3.3.1978), l'immobile non è pertanto conforme al nuovo diritto né dal profilo delle norme sull'area verde, né dal profilo delle disposizioni sulle distanze.
3. 3.1. Le distanze dal confine e tra edifici sono disciplinate dall'art. 8 cifra 1 - 3 NAPR. Per principio, le distanze devono essere rispettate anche in caso di sopraelevazione di edifici esistenti. Costruzioni esistenti in contrasto con le distanze prescritte da norme entrate successivamente in vigore non possono quindi essere sopraelevate, nemmeno arretrando la parte aggiunta alla distanza prescritta.
L'art. 8 cifra 4 NAPR permette tuttavia di sopraelevare di un piano le costruzioni preesistenti all'entrata in vigore del PR, alla condizione che siano rispettate le norme di zona relative all'indice di sfruttamento, all'area verde minima ed all'altezza massima.
La disposizione si configura in sostanza come una
lex specialis
per rapporto all'art. 39 RLE.
3.2. Giusta l'art. 38a LE, quantità edificatorie appartenenti ad un fondo possono essere trasferite su fondi vicini appartenenti alla stessa zona di utilizzazione del PR e connessi funzionalmente se non risulta intralciata la pianificazione e, in particolare, se non sono compromessi l’uso razionale del territorio e un’edificazione armoniosa.
Contrariamente a quanto sostiene apoditticamente il Consiglio di Stato, per principio, anche la superficie vincolata a verde può essere oggetto di trasferimento di quantità edificatorie. Il trasferimento non esige che la superficie messa a disposizione di altri fondi sia ceduta in proprietà o gravata da servitù di diritto privato. Il consenso, manifestato in sede di domanda di costruzione, del proprietario che la mette a disposizione è di per sé sufficiente (RDAT 1991 II n. 38; Adelio Scolari, Commentario, II. ed., ad art. 38a LE n. 1155).
3.3. Nel caso concreto, il trasferimento di quantità edificatorie pattuito dal ricorrente con il vicino per rimediare alla mancanza di superficie verde sul suo fondo è di principio ammissibile. I fondi appartengono infatti alla stessa zona e sono ampiamente confinanti. Il trasferimento non intralcia la pianificazione e non compromette l'uso razionale del territorio. Esso non soddisfa tuttavia i requisiti minimi posti dall'art. 12 cpv. 1 NAPR circa la conformazione dell'area verde. L'accordo di cessione di quantità edificatorie stipulato dal ricorrente con il vicino non prevede infatti che la superficie verde ceduta sia effettivamente messa a disposizione e venga resa
direttamente accessibile a tutti gli utenti dell'edificio
. I fondi, in assenza di esplicite indicazioni in tal senso risultanti dall'accordo, rimarrebbero separati dalle attuali opere di recinzione (un muretto alto circa 50 cm ed una rete metallica un po' più alta), che continuerebbero precludere agli utenti dell'edificio del ricorrente qualsiasi possibilità di accedervi e fruirne.
5. In esito alle considerazioni che precedono, la decisione del Consiglio di Stato va quindi confermata, siccome immune da violazioni del diritto.
La tassa di giustizia e le ripetibili sono poste a carico del ricorrente secondo soccombenza (art. 31 PAmm).