Decision ID: 494f4c18-9097-43a2-8de5-67af29f6142c
Year: 2010
Language: fr
Court: VD_TC
Chamber: VD_TC_031
Canton: VD
Region: Région lémanique
Law Area: public_law

Vu les faits suivants
A. Keith Fisher, Lynne Fisher, Laurent Vialle, Joao Da Silva Costa, Margarida Pinheiro Da Silva, Laurent Muller, Lotfi Mahfoudh, Imen Mahfoudh, Yves Besson, Brigitta Besson, Rocco Donadeo, Fasana Donadeo et Juan Ardid-I-Alvarez sont propriétaires des lots de propriété par étages constitués sur la parcelle n° 414 de Rolle, d’une surface de 1'500 m2, colloquée en zone de moyenne densité. La parcelle, de forme rectangulaire, a une orientation sud-ouest – nord-est. Elle est bordée, au nord-ouest, par la parcelle n° 1'335, propriété des Chemins de fer fédéraux suisses CFF, sur laquelle passent les voies de chemins de fer de l’axe Lausanne-Genève. Au nord-est se trouve l’avenue de la Gare, qui fait partie du domaine public. La parcelle n° 414 jouxte, au sud-ouest, la parcelle n° 909. Deux bien-fonds sont contigus à la parcelle n° 414 au sud-est; il s’agit de la parcelle n° 415, propriété de Chantal et Frédéric Schaffner, qui comprend les bâtiments nos ECA 521 et 522, et la parcelle n° 1'620, appartenant à Anne-Lise et Jean-Claude Schaffner, occupée par le bâtiment n° ECA 1'594a.
Du 7 au 27 avril 2006, Chantal Jordan, alors propriétaire de la parcelle n° 414, a soumis à l’enquête publique un projet de construction, après démolition des bâtiments existants sur la parcelle, d’un "immeuble en PPE de 7 appartements Garage enterré 13 places + 2 places visiteurs", selon la description de l’ouvrage contenue dans la demande de permis de construire. Il était prévu que l’immeuble ait une surface bâtie de 328 m2 et une surface brute utile des planchers de 904 m2. Selon les plans, la construction comprenait quatre niveaux, soit un sous-sol faisant office de garage souterrain et abritant les caves de l’immeuble, et trois étages destinés à l’habitation, soit le rez-de-chaussée, le premier étage et les combles.
Le jeu de plans incluait une vue de chacune des façades du bâtiment, sur lesquelles étaient notamment représentés le sous-sol de la construction, le niveau du terrain aménagé et, au moyen d’un traitillé, le niveau du terrain naturel. Les élévations portaient, en valeur absolue, les cotes d’altitude du terrain naturel aux angles de la construction. Ces mêmes éléments figuraient également sur une coupe transversale (dans l’axe sud-est – nord ouest) du bâtiment.
Le permis de construire (n° CAMAC 72'962) a été délivré le 26 octobre 2006 et n’a pas fait l’objet d’un recours.
B. Le 27 juin 2008, la Municipalité de Rolle a fait remarquer à Wettstein Architectes SA que le terrain naturel dessiné sur les plans de façades et coupe du projet mis à l’enquête ne correspondait pas à la réalité et a demandé que des explications lui soient données.
Dans sa lettre du 1er juillet 2008, Marc Wettstein a répondu de la manière suivante:
"Nous accusons réception de votre courrier du 27 juin écoulé qui a retenu toute notre attention et nous vous en remercions.
Votre courrier n’a pas manqué de nous surprendre. Toutefois, après analyse complète des documents suite au téléphone de M. R. Lorenz avec M. S. Gambaresi, nous l’avons compris.
Nous constatons en effet que, sur le dossier d’enquête, tant sur la façade sud-ouest et sud-est, que le point mentionnant « terrain naturel 395.40 » n’est pas positionné au bon endroit. Ceci est dû à une erreur involontaire de notre part et que nous ne pouvons pas expliquer. Nous le regrettons sincèrement et nous vous prions de bien vouloir nous en excuser.
Nous vous transmettons, à cet effet, une copie du plan du permis de construire montrant l’endroit tel que cela aurait dû être indiqué. Nous vous rappelons que le bâtiment avait fait l’objet d’une implantation en bonne et due forme, établie par le géomètre en date du 29 mai 2007, et qui donnait l’altimétrie du bâtiment. Nous précisons également que ce dernier a été réalisé tel que les plans avaient été déposés à l’enquête publique."
Il ressort des plans mentionnés dans la lettre que le terrain naturel a effectivement été représenté de manière erronée sur les élévations sud-ouest, nord-ouest et sud-est, à une hauteur supérieure à la réalité.
Le 6 août 2008, la municipalité a signifié à Marc Wettstein que l’erreur commise rendait la construction non réglementaire, car le sous-sol, dont le volume ne se trouvait en définitive pas aux trois quarts en dessous du terrain naturel, devait désormais être pris en compte dans le calcul du coefficient d’occupation du sol. La municipalité a invité l’architecte à mettre à l’enquête complémentaire un projet corrigé et à solliciter une dérogation au sens de l’art. 85 de la loi sur l’aménagement du territoire et les constructions (RSV 700.11 ; LATC) et l’art. 105 al. 2 du règlement communal.
Une mise à l’enquête complémentaire (n° CAMAC 93'407) a eu lieu du 7 novembre au 8 décembre 2008. L’ouvrage y était ainsi décrit: "Ajout d’un appartement, transformations 2 fenêtres par 1 porte et 1 porte-fenêtre, redimensionnement loggias, suppressions et déplacements cheminées, ajout 2 Velux". La formule comportait une demande de dérogation sur la base des art. 105 al. 2 du règlement communal et 85 LATC "en raison d’une erreur de dessin du terrain naturel" et arrêtait la surface bâtie à 486 m2.
Le projet a suscité deux oppositions, dont celle de Frédéric et Chantal Schaffner, déposée le 8 décembre 2008.
Par décisions du 17 avril 2009, la municipalité a levé les oppositions. La décision destinée à Frédéric et Chantal Schaffner a été notifiée le 20 avril 2009.
C. Par acte du 20 mai 2009, remis à un bureau de poste suisse le même jour, Frédéric et Chantal Schaffner ont recouru contre cette décision. Ils ont conclu, avec suite de frais et dépens, à l’admission de leur recours et l’annulation de la décision querellée.
Dans sa réponse du 24 juin 2009, la Municipalité de Rolle a conclu, avec suite de frais et dépens, au rejet du recours.
Dans ses observations du 10 août 2009, Me Bovay, agissant pour la PPE et les copropriétaires à titre individuel, a conclu, avec suite de dépens, au rejet du recours, dans la mesure de sa recevabilité.
Le 10 novembre 2009, les recourants ont déposé un mémoire ampliatif.
Le SEVEN s’est déterminé le 14 décembre 2009.
Le tribunal a procédé à une inspection locale le 18 mars 2010, dont le compte rendu contient notamment ce qui suit:
"Le tribunal prend séance à 9 heures sur le parking situé au nord-est de la parcelle n° 414.
Se présentent:
- le recourant, M. Frédéric Schaffner, accompagné de son père, M. Jean-Claude Schaffner, et assisté de Me Laurent Trivelli, avocat à Lausanne;
- M. Yves Besson, administrateur de la PPE M62, assisté de Me Benoît Bovay, avocat à Lausanne;
- pour la Municipalité de Rolle, M. Serge Gambarasi, du bureau technique, assisté de Me Pierre-Alexandre Schlaeppi, avocat à Lausanne;
- pour le Service de l'environnement et de l'énergie (SEVEN), Mme Myriam Micoulaz et M. Tristan Mariéthoz;
- pour Wettstein Architectes SA et consorts, M. Marc Wettstein, accompagné de M. Roagna et assisté de Me Nicolas Perret, avocat à Nyon.
Il n'y a pas de réquisition d'entrée de cause.
Le tribunal procède à la visite des lieux en présence des parties, qui sont simultanément entendues dans leurs explications.
Le tribunal se rend sur la parcelle n° 415, au sud-ouest du bâtiment n° ECA 521 et au sud-est du bâtiment n° ECA 522. La cour observe, en direction du nord-ouest, le bâtiment litigieux. Me Trivelli déclare que ses clients sont dominés par la construction litigieuse, érigée plus d'un mètre plus haut que ce qui aurait été autorisé, si le terrain naturel avait été représenté de manière correcte sur les plans de la première enquête. Me Schlaeppi et Me Bovay font remarquer que la construction a été réalisée conformément au plan mis à l'enquête. Cela dit, Me Schlaeppi reconnaît que le terrain naturel a été dessiné de manière erronée sur les plans de la première enquête, et que s'il avait été reporté correctement, le bâtiment aurait été implanté plus bas.
M. Jean-Claude Schaffner déclare qu'il a, quant à lui, correctement pris en compte le terrain naturel lorsqu'il a construit le bâtiment n° ECA 1'594a, sis sur la parcelle n° 1'620, au sud du bâtiment litigieux. Me Bovay lui demande comment il se fait, alors qu'il connaît les lieux, qu'il n'ait pas été en mesure de remarquer que les cotes du terrain naturel des premiers plans du bâtiment litigieux étaient fausses. M. Jean-Claude Schaffner lui répond qu'il n'est pas un professionnel de la construction et qu'il est difficile de constater une telle erreur sur la base de plans uniquement. Il affirme qu'il ne s'est posé des questions que lorsqu'il a vu le radier. Il s'est ensuite livré à des investigations complémentaires.
Me Trivelli fait observer que deux faces du garage souterrain sont visibles, c'est-à-dire celle de l'entrée du garage, au nord-est, ainsi que celle constituée par le mur sud-est; celle-ci n'aurait toutefois pas dû être apparente. Le tribunal constate qu'effectivement, le mur sud-est n'est pas caché par le terrain naturel; les terrasses du rez-de-chaussée apparaissent ainsi surélevées.
Mes Trivelli, Bovay et Schlaeppi conviennent que les cheminées ne sont plus litigieuses. Me Trivelli déclare que les velux, l'appartement supplémentaire et les fenêtres ne le sont pas non plus. Il ajoute que le redimensionnement des loggias n'est en soi pas contesté, mais qu'il faut les prendre en compte dans le calcul du CUS.
La cour se déplace sur la parcelle n° 1'620, vers l'extrémité sud-ouest du mur mitoyen séparant la parcelle n° 414 des parcelles nos 415 et 1'620. Mes Trivelli et Bovay déclarent qu'il n'y a pas eu de pourparlers entre les parties.
La cour retourne sur la parcelle n° 415 et prend place au nord-est du bâtiment n° ECA 522 et au nord-ouest du bâtiment n° ECA 521. A cet endroit, on aperçoit le mur sud-est du garage de la construction litigieuse. L'arête orientale du mur dépasse du sol d'environ 1m 50.
Les parties évoquent diverses solutions transactionnelles.
La cour reprend place devant les garages. Questionné par la présidente, M. Gambarasi affirme qu'on entrait auparavant de plain-pied dans le bâtiment qui était érigé sur la parcelle.
Me Schlaeppi fait remarquer que l'art. 56 du règlement sur le plan d'affectation et la police des constructions de la commune de Rolle est mal rédigé; en effet, si la dalle du sous-sol avait été coulée plus bas, et le plafond construit à la même hauteur (en valeur absolue), le garage aurait pu être enterré au 3⁄4 et ainsi n'être pas considéré comme un niveau.
Me Trivelli soutient que l'erreur relative au terrain naturel a permis de donner de la valeur à l'objet immobilier, car toute la construction est ainsi surélevée.
Les parties évoquent encore des solutions transactionnelles.
Accédant à la requête des parties, la présidente les informe que la cause sera suspendue jusqu'à la fin du mois de juin 2010.
Sans autre réquisition, l'audience est levée à 9h 45."
Le 23 mars 2010, la juge instructrice a suspendu la cause jusqu'au 30 juin 2010.
Le 1er juillet 2010, les recourants ont informé la cour que les négociations entre parties avaient échoué.
Le tribunal a statué par voie de circulation.
Les arguments des parties seront repris ci-dessous dans la mesure utile.

Considérant en droit
1. Déposé en temps utile, le recours satisfait aux conditions formelles énoncées à l'art. 79 de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; RSV 173.36). Il y a donc lieu d'entrer en matière sur le fond.
2. Les recourants ne critiquent pas l'ensemble des modifications apportées au projet de construction initial. Ils ne contestent en particulier pas l’ajout de velux, d’un appartement supplémentaire et de fenêtres, ainsi que le redimensionnement des loggias. Ils font valoir que des dérogations ne peuvent pas être accordées.
a) L'art. 9 du règlement communal sur le plan d'affectation et la police des constructions de la Commune de Rolle du 6 novembre 1992 (ci-après: RPAPC) dispose qu'en zone de moyenne densité, la surface bâtie ne peut excéder le quart de la surface de la parcelle. L'art. 56 RPAPC a la teneur suivante:
"Art. 56 Surface bâtie
La surface est mesurée sur le plan du niveau de la plus grande surface, sans tenir compte des terrasses non couvertes, seuils, perrons, balcons, garages enterrés et autres éléments semblables.
Dans le calcul du rapport entre la surface bâtie et la surface de la parcelle (coefficient d'occupation = COS), il est tenu compte des garages, dépendances, terrasses couvertes, etc., à l'exclusion des locaux enterrés.
Ces derniers doivent avoir le 3/4 au moins du volume situés en-dessous du niveau du terrain naturel. Une seule face est visible une fois le terrain aménagé et la toiture recouverte d'une couche de terre végétale de 50 cm d'épaisseur au moins."
En l'occurrence, après correction, sur les plans, de la représentation du terrain naturel, il apparaît clairement, ce que toutes les parties admettent, que le sous-sol de la construction n'est pas enterré aux 3/4 de son volume. Il doit donc être pris en considération dans le calcul de la surface bâtie. La demande de mise à l'enquête complémentaire mentionne d'ailleurs une surface d'implantation de 486 m2, excédant ainsi la valeur de 328 m2 annoncée dans la première demande. La surface de la parcelle étant de 1'500 m2, la surface bâtie ne peut être que de 375 m2 au maximum (1'500 : 4). Les possibilités de construction de l'art. 9 RPAPC sont donc largement dépassées, puisque le COS atteint 0,324 (486 : 1'500) au lieu de la limite de 0,25.
b) L'art. 105 RPAPC est rédigé en ces termes:
Art. 105 Dérogations
L'avis d'enquête affiché au pilier public et reproduit dans la presse indiquera les éventuelles dérogations sollicitées.
La Municipalité peut accorder des dérogations dans les limites fixées par l'article 85 LATC.
C'est donc à l'art. 85 LATC qu'il faut se reporter pour examiner les conditions d'octroi d'une dérogation, article dont la teneur est la suivante:
"Art. 85 Dérogations dans la zone à bâtir
a) Principe
1 Dans la mesure où le règlement communal le prévoit, des dérogations aux plans et à la réglementation y afférente peuvent être accordées par la municipalité pour autant que des motifs d'intérêt public ou des circonstances objectives le justifient. L'octroi de dérogations ne doit pas porter atteinte à un autre intérêt public ou à des intérêts prépondérants de tiers.
2 Ces dérogations peuvent être accordées à titre temporaire ou définitif et être assorties de conditions et charges particulières."
L'autorité qui statue sur une demande de dérogation doit respecter certains principes : tout d'abord, elle n'est pas tenue d'accorder la dérogation et elle dispose d'un pouvoir d'appréciation (ATF 99 Ia 471 consid. 3a; André Grisel, Traité de droit administratif, vol. I p. 413). Ensuite, l'octroi de la dérogation doit respecter les buts recherchés par la loi et elle sert avant tout à éviter des solutions trop rigoureuses en présence d'une situation spéciale (ATF 107 Ia 214 ss; DFJP OFAT, Etude relative à la loi fédérale sur l'aménagement du territoire, ad art. 23 No 6 et 7 p. 278); aussi, la dérogation ne peut porter atteinte à des intérêts publics importants ou heurter des intérêts privés prépondérants; elle doit résulter d'une pesée globale d'intérêts, prenant en compte l'ensemble des circonstances (Augustin Macheret, La dérogation en droit de la construction, règles et exceptions, séminaire du droit de la construction, Fribourg 1983). Enfin, la dérogation doit s'inscrire dans le processus de planification défini par le droit fédéral selon lequel la destination du sol est fixée par les plans d'affectation (art. 14 LAT) dans une procédure assurant la protection juridique (art. 33 LAT) et la participation de la population (art. 4 LAT); une dérogation, qui, par son importance, aurait pour effet de fixer de nouvelles règles d'affectation du sol dans le cadre de la procédure d'autorisation de construire violerait l'art. 2 LAT, même si elle était justifiée par des circonstances objectives ou si elle répondait à un intérêt public (voir arrêt AC.2005.0045 du 6 juin 2006 ; AC.2000.0087 du 6 mars 2001 consid. 1b, voir aussi ATF 116 Ib 53 consid. 3a).
c) En l'occurrence, nul ne prétend que des motifs d'intérêt public – d'ailleurs inexistants - justifient l'octroi d'une dérogation. C'est sur la base de circonstances qu'elle considère comme objectives que la municipalité a accepté de déroger à son règlement. Dans sa décision, elle évoque la bonne foi des constructeurs et le caractère disproportionné d'une mise en conformité de l'ouvrage, qui à son sens impliquerait des travaux extrêmement lourds.
Ce faisant, la municipalité confond la délivrance d’un permis de construire complémentaire et l’ordre de remise en état. Il s'agit de deux procédures différentes aboutissant à des décisions distinctes. Dans un premier temps, il convient de déterminer si le projet mis à l'enquête complémentaire est admissible, puis, dans un second temps – si l'ouvrage n'est pas réglementaire –, de déterminer si et dans quelle mesure il doit être modifié, voire démoli. Contrairement à ce que semble penser la municipalité, l'octroi des dérogations demandées dans l'enquête complémentaire ne constitue pas la seule possibilité de renoncer à la démolition partielle de la construction. Même si elle ne légalise pas la construction telle qu'elle a été réalisée, la municipalité n'est pas contrainte d'en exiger la remise en état complète, si le principe de proportionnalité, dans l'application duquel intervient l'appréciation de la bonne foi du constructeur, s'y oppose.
Il n'est donc pas pertinent de tenir compte, dans l'examen de la demande de permis de construire complémentaire, du fait que l'immeuble est déjà construit. C'est dans l'absolu, et sur base des plans présentés, que doit être envisagée la possibilité d'octroi d'une dérogation. Ainsi, comme le soutiennent à juste titre les recourants, l'erreur commise par l'architecte dans la représentation du terrain naturel ne fait pas partie des circonstances objectives dont il sied de tenir compte dans l'application des art. 105 RPAPC et 85 LATC. Force est dès lors de constater que les parties opposées aux recourants - qui basent leur argumentation sur l'erreur commise par l'architecte, la bonne foi des constructeurs et l'absence de proportionnalité d'un éventuel ordre de remise en état - ne se prévalent d'aucune circonstance objective justifiant l'octroi d'une dérogation. En outre, le législateur communal a limité le COS à 0,25 en zone de moyenne densité alors que la construction litigieuse présente un COS de 0,324, entraînant ainsi un large dépassement (29,6 %) des possibilités de bâtir. L’impact visuel de la construction est beaucoup plus important que ce que les premiers plans laissaient apparaître. Ainsi, l’octroi d’une dérogation se heurte également à l’intérêt privé des recourants à ne pas voir cette construction bien plus imposante que ce que le règlement admet s’ériger à côté de leur propriété.
En conséquence, l’autorité intimée ne pouvait autoriser la construction litigieuse, en délivrant une dérogation, de sorte que le recours doit être admis pour ce motif déjà. La question de la prise en compte de la surface des loggias dans le calcul du CUS souffre de rester ouverte. Il incombera à la municipalité de déterminer si une mise en conformité peut être exigée, ou si, le cas échéant, une démolition s’impose, en tenant compte du principe de proportionnalité et des circonstances du cas d’espèce, notamment le coût des travaux.
3. Lorsque la procédure met en présence, outre le recourant et l'autorité intimée, une ou plusieurs autres parties dont les intérêts sont opposés à ceux du recourant, c'est en principe à cette partie adverse déboutée, à l'exclusion de la collectivité publique dont la décision est annulée ou modifiée, d'assumer les frais et dépens (RDAF 1994 p. 324). En l'occurrence, plusieurs parties sont opposées aux recourants. Les frais de justice, par 2'500 fr. (art. 46 al. 3 de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative [LPA-VD; RSV 173.36] et art. 4 al. 1 du tarif du 11 décembre 2007 des frais judiciaires en matière de droit administratif et public [TFJAP; RSV 173.36.5.1]), ne seront pas répartis entre elles, mais mis à la charge de Wettstein Architectes SA uniquement (art. 51 LPA-VD), l'erreur de représentation du terrain naturel, cause principale de la présente procédure, lui étant imputable. Pour cette même raison (art. 57 LPA-VD), les dépens auxquels ont droit les recourants (art. 55 LPA-VD) doivent être assumés par Wettstein Architectes SA.