Decision ID: 3b9323a7-bc51-58d1-b3c2-69e446d0ffb0
Year: 2004
Language: it
Court: TI_TCA
Chamber: TI_TCA_001
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: public_law

ritenuto,
in fatto
A. La ricorrente RI 1 (_) è proprietaria di un vecchio stabile a due piani (part. n. 1485), situato a _ nella zona amministrativa commerciale intensiva (AC7) del PR, sul lato SW di via Maestri comacini. L’edificio, che sino a qualche anno fa ospitava un’autofficina (garage Beretta), sorge in parte a confine ed in parte a circa m 3.50 dal confine verso il fondo contermine sul lato SW (part. 1484 RF). La facciata SE, a livello del primo piano, è pure posta sul confine verso la part. n. 1593 RF, attualmente libera da costruzioni.
Il 12 dicembre 2003 la _ ha chiesto al municipio il permesso di ristrutturare l’immobile, insediandovi un autolavaggio meccanico ed un negozio al pianterreno e degli uffici al primo piano. La relazione tecnica allegata alla domanda di costruzione prevede
la completa ristrutturazione dell’edificio esistente
, mantenendo
la soletta di copertura sul pianterreno. L’attuale struttura a falde con struttura in cemento armato sarà invece completamente sostituita da una soletta di copertura piana in cemento armato.
Per la struttura verticale sono invece previste, a complemento dell’esistente, elevazioni con pilastri e murature in cemento armato; si prevede inoltre la posa di un’isolazione termica e la formazione di un rivestimento di facciata in mattoni di cotto a facciavista.
I costi dell’intervento sono valutati a fr. 1'400'000.- per una volumetria di 3'395 mc.
Alla domanda si sono opposti i resistenti CO 1 e CO 2, proprietari del fondo contermine (part. n. 1484 RF), contestando la conformità di zona dell’autolavaggio e la disattenzione delle distanze dal confine, rispettivamente dallo stabile d’appartamenti che sorge sul loro fondo a circa m 2.50 dal confine fra i fondi delle parti.
Raccolto il preavviso dell’autorità cantonale, il 31 marzo 2004 il municipio ha rilasciato la licenza richiesta, respingendo l’opposizione dei vicini.
B. Con giudizio 7 settembre 2004 il Consiglio di Stato ha annullato il provvedimento, accogliendo l’impugnativa contro di esso inoltrata dai vicini opponenti.
Rilevate alcune carenze della domanda di costruzione, riferite agli accessi all’autolavaggio ed ai posteggi, il Governo ha in sostanza ritenuto che l’intervento fosse da configurare alla stregua di una nuova costruzione, che come tale non poteva essere autorizzata siccome travalicante i limiti degli interventi ammissibili secondo l’art. 39 RLE. Dopo aver ancora osservato che manca il consenso del proprietario del fondo contermine verso SE (part. n. 1593 RF) all’edificazione a confine, il Consiglio di Stato ha comunque escluso che l’autolavaggio si ponga in contrasto con la funzione assegnata alla zona di utilizzazione.
C. Contro il predetto giudizio la soccombente si aggrava davanti al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendone l’annullamento e postulando il ripristino della licenza accordatale dal municipio.
Affermata la sufficienza della domanda di costruzione, l’_ nega che la ristrutturazione costituisca una trasformazione sostanziale eccedente i limiti degli interventi ammissibili sulle costruzioni esistenti in contrasto con il nuovo diritto. L’unico momento di contrasto, obietta, sarebbe dato dall’insufficiente distanza verso il fondo dei resistenti. Esso non verrebbe comunque aggravato dalla ristrutturazione proposta, che costituirebbe un semplice intervento di carattere conservativo, che non modifica nemmeno la destinazione. Per quanto concerne l’edificazione a confine con la part. n. 1593 RF, la ricorrente produce una dichiarazione di consenso della proprietaria di questo fondo.
D. All’accoglimento del ricorso si oppone il Consiglio di Stato, che non formula osservazioni.
Ad opposta conclusione perviene il municipio, che nega a sua volta che la ristrutturazione costituisca una trasformazione sostanziale, sottolineando in particolare che l’art. 9 NAPR permette addirittura di sopraelevare di un piano le costruzioni esistenti in contrasto con la distanza dal confine.
Gli opponenti sollecitano invece la conferma del giudizio impugnato, contestando in dettaglio le tesi dell’insorgente con argomenti che per quanto necessario saranno discussi nei seguenti considerandi.
Considerato,

in diritto
1. 1.1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 LE. La legittimazione attiva dell'insorgente, istante in licenza, è certa (art. 43 PAmm). Il ricorso, tempestivo (art. 46 PAmm), è dunque ricevibile in ordine.
1.2. Il giudizio può essere emanato sulla base degli atti (art. 18 PAmm). La situazione dei luoghi e dell'oggetto della contestazione emerge chiaramente dai piani e dalle fotografie allegate alla domanda di costruzione. La visita in luogo e le altre prove richieste dalla ricorrente non appaiono dunque atte a procurare a questo tribunale la conoscenza di ulteriori fatti rilevanti per il giudizio.
2. 2.1. Sorgendo per un tratto di circa 10 m lungo il confine verso il fondo dei resistenti (part. n. 1484 RF) e per la parte restante (circa 23 m) a circa m 3.50 dallo stesso confine, l’edificio che la ricorrente intende ristrutturare non rispetta la distanza minima dal confine (m 6.00), prescritta dalle NAPR. La disattenzione è ancor più marcata se si applica il supplemento di distanza prescritto dall’art. 9 cpv. 2 NAPR per edifici con facciate lunghe più di 30 m (+ m 0.30 per ogni metro di maggior lunghezza).
Verso lo stabile d’appartamenti che sorge sul fondo dei resistenti ad una distanza di circa m 2.50 dal confine, l’edificio della _, costruito prima dell’entrata in vigore dell’attuale PR, non rispetta nemmeno la distanza minima tra edifici, che stando all’art. 9 cpv. 1 NAPR dovrebbe essere di almeno 12.00 m.
Si tratta quindi di una costruzione esistente in contrasto con il diritto edilizio entrato in vigore dopo la sua edificazione.
2.2. Giusta l’art. 39 cpv. 1 RLE, edifici e impianti esistenti in contrasto con il diritto entrato in vigore in epoca successiva alla loro realizzazione possono essere riparati e mantenuti, esclusi i lavori
di trasformazione sostanziali. Trasformazioni più importanti, soggiunge la norma, possono tuttavia essere autorizzate se il contrasto con il nuovo diritto non pregiudica in modo apprezzabile l’interesse pubblico o quello dei vicini. Riallacciandosi alla garanzia costituzionale della proprietà, intesa come tutela delle situazioni acquisite, la norma permette di mantenere ed entro certi limiti di modificare la sostanza edilizia esistente in contrasto con il nuovo diritto. Escluse da tale garanzia sono le trasformazioni che incidono sulla sostanza edilizia esistente in misura talmente importante da relegare in secondo piano le finalità conservative.
Per stabilire i limiti degli interventi ammissibili occorre in particolare considerare le finalità delle norme applicabili, la natura del contrasto esistente, l’entità dell’intervento e le conseguenze che ne derivano, soppesando attentamente gli interessi pubblici e privati posti a confronto. Inammissibili sono soprattutto quegli interventi che incidono sull’aspetto esterno o sui contenuti della costruzione, alterandone l’identità in misura significativa o comunque tale da consolidare i momenti di contrasto con il nuovo diritto (RDAT 1999 II n. 28; 1994 II n. 46, 1992 II n. 39; Adelio Scolari, Commentario, II. ed., ad art. 70 LALPT n. 516 seg.).
2.3. La controversa ristrutturazione non rientra nei limiti di un intervento di manutenzione o di riparazione. Nemmeno la ricorrente lo pretende. Essa non rientra tuttavia nemmeno nei limiti di una trasformazione più importante, ma non ancora sostanziale, che l’art. 39 RLE permette di autorizzare se il contrasto non pregiudica in modo apprezzabile l’interesse pubblico o quello dei vicini. La ristrutturazione può essere configurata soltanto come una trasformazione sostanziale, vietata dall’art. 39 RLE. I lavori previsti incidono infatti in modo radicale sulla sostanza edilizia esistente. Dell’attuale costruzione verrebbe conservata soltanto la struttura portante, costituita da una serie di pilastri e dalla soletta che copre il pianterreno. Il tetto a due falde in leggera pendenza verrebbe integralmente rimosso e sostituito da una soletta in cemento armato. Le facciate verrebbero demolite e rimpiazzate da nuovi muri perimetrali, costruiti con nuovi materiali e dotati di nuove aperture. La facciata NE verrebbe arretrata di circa 4 m rispetto a quella esistente. L’espressione architettonica della costruzione ristrutturata non avrebbe praticamente più nulla in comune con l’attuale edificio. Con ogni evidenza, l’investimento previsto (1.4 mio di fr.) è di gran lunga superiore al valore ancora reperibile della costruzione esistente, costituita in buona parte da una costruzione leggera (
eternit ?
),addossata ad una struttura più massiccia (pianterreno e blocco rivolto verso via Maestri comacini), di minori dimensioni, che verrebbe comunque ampiamente rimaneggiata. Considerata la netta prevalenza della parte nuova su quella esistente, l'intervento in contestazione va pertanto configurato come una costruzione sostanzialmente nuova, realizzata sul sedime dell’attuale edificio, di cui verrebbe conservata soltanto parte della struttura portante.
Invano sostiene la _ che l'intervento non aggraverà i momenti di contrasto con il diritto vigente, che anzi verrebbero attenuati, grazie alla riduzione della volumetria. A prescindere dal fatto che la volumetria verrebbe ridotta sul lato opposto a quello di cui qui si discute, la circostanza non permette comunque di ignorare che la parte innovativa dell'intervento prevale su quella conservativa al punto da far apparire quest'ultima come un semplice espediente, volto a consolidare e perpetuare il contrasto con l'ordinamento sulle distanze.
A torto sostengono inoltre il municipio e la ricorrente che l’intervento sarebbe conforme al diritto, siccome di portata inferiore alla sopraelevazione di un piano, che l’art. 9 cpv. 2.4 NAPR permette di autorizzare nel caso di edifici costruiti prima dell’entrata in vigore del PR ad una distanza dal confine inferiore a quella prescritta dalle NAPR. La norma alla quale l'autorità comunale e la ricorrente si richiamano consente di autorizzare sopraelevazioni di un piano soltanto in deroga alla distanza dal confine. Non permette anche di autorizzare sopraelevazioni di immobili, che - come quello in esame - oltre alla distanza dal confine non rispettano quella tra edifici. La deroga è circoscritta alla distanza dal confine. Non si estende alle distanze tra edifici.
Già per questo motivo, impregiudicate le questioni relative alla conformità di zona dell'autolavaggio, agli accessi ed ai posteggi, il giudizio governativo impugnato va di conseguenza confermato.
3. Sulla scorta delle considerazioni che precedono, il ricorso va quindi respinto.
La tassa di giustizia, ragguagliata al lavoro occasionato dall’impugnativa ed ai valori in discussione, è posta a carico della ricorrente secondo soccombenza, ritenuto che il comune ne va esente, siccome comparso in lite per motivi derivanti dalla sua funzione. Le ripetibili, commisurate secondo gli stessi criteri, sono invece suddivise fra il comune e la ricorrente.