Decision ID: 808610b8-8e18-48c7-9f00-d78f7460d3ef
Year: 2014
Language: de
Court: SG_VWEK
Chamber: SG_VWEK_001
Canton: SG
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: 

Sachverhalt:
A.- X ist Eigentümer des landwirtschaftlichen Betriebs A in B (politische Gemeinde A.).
Zum Betrieb gehören die landwirtschaftlichen Grundstücke Nr. 0000 (H., 43'805 m
landwirtschaftliche Nutzfläche; Grundbuch A.), Nr. 0000 (H., 1'928 m
landwirtschaftliche Nutzfläche) und Nr. 0000 (R., 5'055 m Wald). Auf dem Grundstück
Nr. 0000 befinden sich ein Wohnhaus (Vers.-Nr. 000), eine Scheune (Vers.-Nr. 000) und
zwei Remisen (Vers.-Nrn. 0000 und 0000). Am 5. November 2010 wurden die drei
Grundstücke neu geschätzt. Das Gemeindesteueramt A eröffnete X gestützt darauf die
Steuerwerte (Ertragswert: Fr. 166'200.–, Verkehrswert: Fr. 434'500.–) und die
Belastungsgrenze von Fr. 224'100.– mit Verfügung vom 22. November 2010.
B.- X beabsichtigt, einen neuen Anbindestall zu bauen, und liess deshalb den
Ertragswert vorläufig schätzen. Die vorläufige Schätzung wurde nach einer
Betriebsbesichtigung vom 2. April 2013 vom Fachdienst für Grundstückschätzungen
der Gebäudeversicherungsanstalt des Kantons St. Gallen (FGS) durchgeführt. Am
2. April 2013 teilte der Leiter des Grundbuchamts X das Ergebnis der vorläufigen
Schätzung mit, und zwar wurden der Ertragswert auf Fr. 257'123.– und die
Belastungsgrenze auf Fr. 347'116.– festgelegt.
C.- Gegen diese Verfügung erhob X am 30. April 2013 (Datum der Postaufgabe)
Beschwerde bei der Verwaltungsrekurskommission. Er beantragte, die
Belastungsgrenze sei allein für die Scheune auf Fr. 400'000.– festzusetzen, und führte
zur Begründung aus, sie müsse schliesslich finanziert werden können. Es könne nicht
sein, dass ein Neubau für Fr. 900'000.– einen Ertragswert von Fr. 257'123.– ergebe und
sich die Belastungsgrenze nur um ca. Fr. 100'000.– erhöhe.
D.- Am 7. Mai 2013 wurde dem Kantonalen Steueramt Gelegenheit zu einer
Vernehmlassung gegeben. Letzteres teilte am 24. Mai 2013 sinngemäss mit, dass es
sich nicht für zuständig halte. Dem Schreiben lag eine Aktennotiz des Leiters des FGS
vom 15. Mai 2013 bei; darin wurde die Zuständigkeit des Kantonalen Steueramts
ebenfalls bezweifelt. Am 13. Juni 2013 hielt das Kantonale Steueramt daran fest, dass
es sich in dieser Angelegenheit nicht als zuständig erachte; entsprechend verzichtete
es auf eine schriftliche Stellungnahme zur Beschwerde. Am 18. Juni 2013 wurden die
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Verfahrensakten dem in der Zwischenzeit vom Beschwerdeführer mandatierten
Rechtsvertreter zugestellt. Auf die Einholung einer Stellungnahme der Vorinstanz wurde
verzichtet.

Erwägungen:
1.- Die Beschwerde richtet sich gegen die Verfügung vom 2. April 2013, mit welcher
der Leiter des Grundbuchamts im Namen der Gemeinde A und für das
landwirtschaftliche Fachteam den Ertragswert und die Belastungsgrenze gemäss dem
Ergebnis der vorläufigen Schätzung der landwirtschaftlichen Grundstücke Nrn. 0000,
0000 und 0000, B., Grundbuch A., vom 2. April 2013 eröffnete. Die
Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen ist zuständig zur Behandlung
von Beschwerden gegen Einspracheentscheide des kantonalen Steueramts betreffend
besondere Verfügungen über Grundstückwerte nach Art. 178 Abs. 1 des
Steuergesetzes (sGS 811.1; abgekürzt StG), soweit es sich um Grundstücke handelt,
die unter den Geltungsbereichs des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht
(SR 211.412.11, abgekürzt: BGBB) fallen sowie überwiegend land- oder
forstwirtschaftlich genutzt werden (Art. 41 lit. h Ziff. 1 des Gesetzes über die
Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt: VRP; Art. 19 Abs. 2 lit. e der
Verordnung über die Organisation der Verwaltungsrekurskommission, sGS 941.113;
Art. 58 StG). Es ist unbestritten, dass die Grundstücke des Beschwerdeführers, welche
Gegenstand der vorläufigen Schätzung waren, den Vorschriften des BGBB
unterstehen. Vorab ist zu prüfen, ob das vorinstanzliche Verfahren korrekt durchgeführt
wurde.
2.- Gemäss Art. 87 Abs. 1 Satz 1 BGBB wird der landwirtschaftliche Ertragswert von
einer Behörde von Amtes wegen oder auf Antrag eines Berechtigten geschätzt. Er
entspricht dem Kapital, das mit dem Ertrag eines landwirtschaftlichen Gewerbes oder
Grundstücks bei landesüblicher Bewirtschaftung zum durchschnittlichen Zinssatz für
erste Hypotheken verzinst werden kann. Für die Feststellung des Ertrags und
Zinssatzes ist auf das Mittel mehrerer Jahre (Bemessungsperiode) abzustellen (Art. 10
BGBB). Bei geplanten Bauten oder Anlagen kann die Behörde eine vorläufige
Schätzung des Ertragswerts vornehmen (Art. 87 Abs. 1 Satz 2 BGBB). Der Eigentümer
muss seine Kreditmöglichkeiten kennen, bevor er die Investition tätigt. Auf der anderen
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Seite muss der Kreditgeber die künftige Belastungsgrenze kennen, bevor er den Kredit
zusichert (Andres Büsser/Eduard Hofer im Kommentar BGBB, 2. Auflage 2011, N8 zu
Art. 87). Zunächst interessiert insbesondere, wer zuständig ist, den im Rahmen einer
vorläufigen Schätzung gemäss Art. 87 Abs. 1 Satz 2 BGBB ermittelten Ertragswert zu
eröffnen.
3.- a) Der Bund schreibt den Kantonen unter anderem vor, Behörden zu bezeichnen,
die zuständig sind, die Schätzung des Ertragswerts durchzuführen oder zu genehmigen
(Art. 90 Abs. 1 lit. e BGBB). Im Kanton St. Gallen führt der Staat die
Grundstückschätzung durch. Die politischen Gemeinden wirken mit (Art. 3 Abs. 1 des
Gesetzes über die Durchführung der Grundstückschätzung, sGS 814.1; abgekürzt:
GGS); dabei geht es insbesondere um die Einbeziehung der Grundbuchämter. Der
Grundbuchverwalter bringt Ortskenntnisse und Nähe zum Bürger ein. Er ist Mitglied
und zugleich Aktuar des Fachteams, welches sich im nichtlandwirtschaftlichen Bereich
aus zwei Personen, dem örtlichen Grundbuchverwalter und einem Regionenschätzer,
sowie im landwirtschaftlichen Bereich aus drei Personen, dem örtlichen
Grundbuchverwalter, dem Regionenschätzer und einem landwirtschaftlichen
Sachverständigen für die Schätzung von landwirtschaftlichen Gewerben und
Grundstücken, zusammensetzt (Botschaft und Entwurf zum Gesetz über die
Durchführung der Grundstückbewertung vom 21. Dezember 1999, in: Amtsblatt Nr.
6/2000, S. 519 und 521). Dem Fachteam kommt keine Verfügungskompetenz zu; es
bildet einen Teil der mit der Grundstückbewertung beauftragten staatlichen Stelle (vgl.
Neuordnung des Schätzungswesens, Vernehmlassungsbericht vom 19. Oktober 1999,
S. 16).
b) Zuständige Stelle des Kantons ist der Fachdienst für Grundstückschätzung (FGS). Er
leitet das Grundstückschätzungswesen und ist der Gebäudeversicherungsanstalt (GVA)
angegliedert (Art. 3 Abs. 3 GGS, Art. 4 Abs. 1 der Verordnung über die Durchführung
der Grundstückschätzung, sGS 814.11, abgekürzt: VGS).
Dass eine Schätzung des Ertragswerts, und zwar auch wenn es sich nur um eine
vorläufige handelt, mit Beschwerde angefochten werden kann, ergibt sich aus dem
Bundesrecht (Art. 88 Abs. 1 BGBB). Das BGBB äussert sich demgegenüber nicht zur
Frage der Eröffnung des Schätzungsergebnisses. Aus Art. 87 Abs. 4 BGBB ergibt sich
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immerhin, dass der Bundesgesetzgeber nicht davon ausgegangen ist, dass hierfür das
örtliche Grundbuchamt zuständig ist. Denn nach dieser Bestimmung muss die
zuständige Behörde den Ertragswert unter anderem dem Grundbuchamt mitteilen, was
keinen Sinn machen würde, wenn das Grundbuchamt das Schätzungsergebnis zu
eröffnen hätte. Im Unterschied zur Bundesgesetzgebung ist die Eröffnung der
Schätzungsergebnisse im kantonalen Recht geregelt. Nach Art. 8 GGS werden die
Steuerwerte vom Gemeindesteueramt und die Gebäudeversicherungswerte im Auftrag
der Gebäudeversicherungsanstalt vom Grundbuchamt eröffnet. Im Entwurf der
Regierung war ursprünglich vorgesehen, dass sich die Eröffnung der
Schätzungsergebnisse nach dem Steuergesetz, dem Gesetz über die
Gebäudeversicherung, dem Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht und Art.
848 ZGB (Belastungsgrenze bei der Errichtung einer Gült auf einem Grundstück [Art.
847 ff. aZGB]; aufgrund der Aufhebung der Bestimmungen zur Gült existiert auch aArt.
848 ZGB nicht mehr, weshalb Art. 1 lit. d GGS gestrichen werden sollte; dasselbe gilt
für Art. 8 lit. c VGS) richtet. Davon wurde auf Antrag der vorberatenden Kommission
des Grossen Rates zugunsten einer einfachen Lösung abgewichen, welche eine
gleichzeitige und einmalige Eröffnung der Schätzungswerte – nach Möglichkeit durch
die Gemeinden – erlaubt (Protokoll der 2. Sitzung vom 18. April 2000, S. 2). Nach der
kantonalen Regelung gibt es demnach bezüglich der Eröffnung nur entweder Steuer-
oder Gebäudeversicherungswerte. Art. 8 GGS entsprechend muss das Ergebnis einer
vorläufigen Ertragswertschätzung gemäss Art. 87 Abs. 1 Satz 2 BGBB entweder vom
Gemeindesteueramt oder (im Auftrag der Gebäudeversicherungsanstalt) vom
Grundbuchamt eröffnet werden; eine dritte Möglichkeit gibt es folglich nicht.
c) Zu den bei der Grundstückschätzung zu ermittelnden Steuerwerten gehören der
Miet- und Verkehrswert des Grundstücks, bei landwirtschaftlichen Grundstücken
zusätzlich der landwirtschaftliche Ertragswert (Art. 8 Abs. 1 lit. a VGS). Der
Gesetzeswortlaut spricht eindeutig dafür, dass das Gemeindesteueramt den
landwirtschaftlichen Ertragswert zu eröffnen hat. Damit stimmt überein, dass dem
örtlichen Grundbuchverwalter und dem FGS bei einer Grundstückschätzung gemäss
den in der Verordnung aufgelisteten, nicht abschliessenden Befugnissen keine solche
Kompetenz zugesprochen wird (vgl. Art. 4 und 6 VGS). Einer solchen bedarf es
insbesondere deshalb nicht, weil das Gesetz in Art. 8 GGS bereits eine entsprechende
Regelung enthält. In der Praxis wird das Ergebnis einer landwirtschaftlichen
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Ertragsschätzung im Sinn von Art. 87 Abs. 1 Satz 1 BGBB vom Gemeindesteueramt
(für das Kantonale Steueramt) eröffnet. Mit der Einführung des Gesetzes über die
Durchführung der Grundstückschätzung wurde die Veranlagungsbehörde befugt, die
für die Veranlagung massgebenden Grundstücke vorgängig mit besonderer Verfügung
zu eröffnen (Art. 178 Abs. 1 StG). Gegen die besondere Verfügung über die
Grundstückwerte kann der Steuerpflichtige innert 30 Tagen seit der Eröffnung bei der
Veranlagungsbehörde schriftlich Einsprache erheben (Art. 180 Abs. 1 StG). Mit diesem
Vor- oder Teilveranlagungsverfahren wird erreicht, dass die formelle Festlegung der
Vermögenssteuerwerte, mithin auch der Grundstückwerte, Bestandteil des
Veranlagungsverfahrens und damit förmliche Aufgabe der Steuerbehörde sind, und
zwar ungeachtet dessen, welches Fachgremium die Grundlagen für die Bewertung
ermittelt (vgl. Botschaft zum GGS, a.a.O, S. 509). Im Unterschied zu den bundes- und
kantonalrechtlichen Bestimmungen unterscheidet der FGS die beiden Arten der
Schätzung des landwirtschaftlichen Ertragswerts gemäss Art. 87 Abs. 1 BGBB. Er hält
dafür, dass die vorläufige Schätzung gemäss Art. 87 Abs. 1 Satz 2 BGBB einzig den
Zweck habe, geplante Bauten oder Anlagen zu bewerten, um damit die künftige
Finanzierung sicherzustellen. Entsprechend stelle die vorläufige Schätzung keinen
Steuerwert dar. Er führt weiter aus: "Die entsprechenden Werte (Ertragswert und
Belastungsgrenze) werden denn auch von der Gemeinde (Grundbuchamt) und nicht
vom Steueramt verfügt" (act. 7).
d) Art. 87 Abs. 1 BGBB erwähnt einerseits die Ertragswertschätzung von Amtes wegen
oder auf Antrag eines Berechtigten (Satz 1) und andererseits die vorläufige
Ertragswertschätzung bei geplanten Bauten oder Anlagen (Satz 2). Voraussetzung für
eine vorläufige Schätzung sind immer Pläne mit dem Raumprogramm und ein
Baubeschrieb, aus dem die für die Schätzung relevanten Details der Bauart und der
Einrichtungen hervorgehen (Büsser/Hofer, a.a.O., N8 zu Art. 87). Die bisherige Praxis,
wonach die Grundbuchämter die Ergebnisse der vorläufigen Schätzungen eröffnet
haben, überzeugt deshalb nicht, weil die zu eröffnenden Gebäudeversicherungswerte
(Neuwert und Zeitwert; Art. 8 lit. b VGS, Art. 16 des Gesetzes über die
Gebäudeversicherung, sGS 873.1, abgekürzt: GVG) höchstens von geringem Nutzen
sind für die Beurteilung der finanziellen Tragbarkeit geplanter Bauten oder Anlagen. Im
Übrigen ist für Gebäudeversicherungswerte bzw. Einspracheentscheide der Verwaltung
ein anderer Rechtsmittelweg vorgesehen. Er führt über die Verwaltungskommission der
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Gebäudeversicherungsanstalt an das Verwaltungsgericht (vgl. Art. 54 ff. GVG).
Entscheidend für die Beantwortung der Zuständigkeitsfrage ist auch nicht, ob die
vorläufigen Ertragswertschätzungen von den Grundeigentümern separat und zusätzlich
entschädigt werden müssen. Abgesehen davon wird in Art. 12 Abs. 1 lit. a GGS
hinsichtlich der Kostenpflicht gerade nicht unterschieden zwischen den beiden
Schätzungsarten gemäss Art. 87 Abs. 1 BGBB. Im Zeitpunkt, als mit den kantonalen
Gesetzgebungsarbeiten zur Neuordnung des Schätzungswesen begonnen wurde (der
Grosse Rat überwies die Motion "Neuordnung des Schätzungswesens" in der
Novembersession 1996), waren das BGBB und damit auch Art. 87 BGBB bereits seit 1.
Januar 1994, d.h. rund drei Jahre, in Kraft. Aus den Gesetzesmaterialien ergibt sich
indessen kein Hinweis, dass die beiden Schätzungsarten nach Art. 87 Abs. 1 BGBB
verfahrensmässig unterschiedlich geregelt werden sollten. In der Praxis führen die
Fachteams gemäss FGS beide Schätzungsarten durch. Die landwirtschaftliche
Kreditkasse akzeptiere zudem nur Vorausschätzungen von den Fachschätzern (act. 7);
Letztere ermitteln auch den Ertragswert, der nachher als Steuerwert eröffnet wird.
Aufgrund dieser engen inhaltlichen und personellen Verflechtung sprechen demnach
auch praktische Überlegungen dafür, die vorläufige Schätzung hinsichtlich der
Eröffnung wie einen Steuerwert gemäss Art. 8 GGS zu behandeln. Das Ergebnis einer
vorläufigen Ertragswertschätzung nach Art. 87 Abs. 1 Satz 2 BGBB ist demnach nicht
vom Grundbuchamt, sondern vom Gemeindesteueramt zu eröffnen.
e) Damit ist gleichzeitig gesagt, dass die Vorinstanz nicht berechtigt war, das Ergebnis
der vorläufigen Schätzung zu eröffnen. Sie war sachlich nicht zuständig und die
Verfügung vom 2. April 2013 ist fehlerhaft. In der Regel stellt die sachliche
Unzuständigkeit einen Nichtigkeitsgrund dar, es sei denn, der verfügenden Behörde
komme auf dem betreffenden Gebiet allgemeine Entscheidungsgewalt zu (Häfelin/
Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Auflage 2010, Rz. 961; Cavelti/
Vögeli, Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. Gallen, 2. Auflage 2003, Rz. 555).
Dies ist zwar bei der Vorinstanz nicht der Fall, gleichwohl ist die Verfügung vom 2. April
2013 nicht nichtig. Insbesondere kann nicht gesagt werden, der Mangel sei besonders
schwer und offensichtlich oder zumindest leicht erkennbar. Hinzu kommt, dass die
Grundstückbewertung und die Ertragswertschätzung von den Fachteams
vorgenommen werden, und zwar unabhängig davon, ob das Gemeindesteueramt oder
das Grundbuchamt das entsprechende Ergebnis zu eröffnen hat.
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Da die vorläufige Ertragswertschätzung gemäss Art. 87 Abs. 1 Satz 2 BGBB vom
Gemeindesteueramt zu eröffnen ist (Art. 8 GGS) und im Steuerrecht die Richtigkeit und
Angemessenheit der massgeblichen Grundstückwerte ausschliesslich im
Veranlagungs- und Rechtsmittelverfahren nach dem Steuergesetz überprüft werden
(vgl. Botschaft zum GGS, S. 523), ist auf die Beschwerde nicht einzutreten und die
Eingabe vom 30. April 2013 an das Kantonale Steueramt zur Durchführung des
Einspracheverfahrens zu überweisen. Aufgrund der langen, vom Gericht zu
verantwortenden Verfahrensdauer erscheint es zweckmässig, den
Verfahrensbeteiligten vor der Eröffnung des Einspracheentscheids nochmals
Gelegenheit zu einer Stellungnahme zu geben und allfällige, in der Zwischenzeit
eingetretene Veränderungen zu berücksichtigen.
4.- Da erstmals über die Frage der Zuständigkeit zur Eröffnung einer vorläufigen
landwirtschaftlichen Ertragswertschätzung im Sinn von Art. 87 Abs. 1 Satz 2 BGBB zu
befinden war, ist auf die Erhebung amtlicher Kosten zu verzichten (Art. 97 VRP). Der
Kostenvorschuss von Fr. 1'200.– ist dem Beschwerdeführer zurückzuerstatten.
Ausseramtliche Kosten sind nicht zu entschädigen. Der Rechtsvertreter des
Beschwerdeführers hat weder einen entsprechenden Antrag gestellt noch eine
Kostennote eingereicht (R. Hirt, Die Regelung der Kosten nach st. gallischem
Verwaltungsrechtspflegegesetz, Lachen/St. Gallen 2004, S. 149 f.).