Decision ID: 583f0f74-f5e5-5b53-9a65-104ee82caac7
Year: 2015
Language: de
Court: BE_VB
Chamber: BE_VB_001
Canton: BE
Region: Espace_Mittelland
Law Area: public_law

I. Sachverhalt
1. Der Beschwerdegegner ist Eigentümer der Liegenschaft D._strasse 49 in
Innerberg. Er reichte am 19. November 2012 bei der Gemeinde Wohlen ein Baugesuch ein
2
für den Anbau einer Einstellhalle, einer Gartenhalle und einer Terrasse an das bestehende
Wohnhaus auf Parzelle Wohlen Grundbuchblatt Nr. E._. Die Gemeinde legte das
Vorhaben der Fachberatung Baugestaltung der Einwohnergemeinden Bremgarten,
Kirchlindach und Wohlen zur Beurteilung vor. In ihrem Bericht vom 25. April 2013 kam die
Fachberatung zum Schluss, dass der Eingriff ins Gelände zu massiv sei. Das geplante
Garagengebäude wirke an der D._strasse viel zu dominant. Der
Beschwerdegegner überarbeitete im Mai 2013 und später im September 2013 das Projekt.
Danach wurde das Bauvorhaben am 22. November 2013 publiziert. Dagegen erhob der
Beschwerdeführer am 18. Dezember 2013 Einsprache.
2. Mit Gesamtentscheid vom 15. Mai 2014 erteilte die Gemeinde Wohlen für das
Bauprojekt die Baubewilligung. Diesen Gesamtentscheid hat der Beschwerdeführer mit
Baubeschwerde vom 12. Juni 2014 bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion (BVE)
angefochten. Er beantragt, der Gesamtentscheid sei aufzuheben und die Angelegenheit
sei zur Sachverhaltsabklärung und Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Eventuell sei der Gesamtbauentscheid aufzuheben und es sei dem Baugesuch der
Bauabschlag zu erteilen. In formeller Hinsicht rügt er, die Vorinstanz habe sich
ungenügend mit seinen Vorbringen zum Orts- und Quartierbildschutz auseinandergesetzt.
Zudem habe die Vorinstanz den Sachverhalt bezüglich den unbewilligten
Terrainaufschüttungen nicht abgeklärt. In der Sache bringt er zusammengefasst vor, das
Vorhaben sei nicht ortsbildverträglich und basiere auf fehlerhaften Plänen.
3. Der Beschwerdegegner beantragt in seiner Beschwerdeantwort vom 18. Juli 2014 die
Abweisung der Beschwerde. Die Gemeinde Wohlen schliesst in ihrer Stellungnahme vom
18. Juli 2014 ebenfalls auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei.
4. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet, führte den
Schriftenwechsel durch und holte bei der Gemeinde die Vorakten ein. Mit Verfügung vom
8. September 2014 verlangte es vom Beschwerdegegner die Projektpläne, die Gegenstand
der Besprechung vom 19. September 2013 mit der Fachberatung Baugestaltung waren.
Weiter holte es bei der Gemeinde Wohlen die amtlichen Akten betreffend die
Feststellungsverfügung vom 8. Juli 2011 ein (Vorakten der Gemeinde Wohlen pag. 1 bis
3
41) und zog die Beschwerdeakten der Verfahren RA Nr. 120/2011/46 und RA Nr.
120/2013/2 bei. Danach führte es im Beisein der Parteien, der Gemeinde Wohlen und zwei
Vertretern des Fachausschusses Baugestaltung einen Augenschein mit
Instruktionsverhandlung durch. In der Folge verlangte es vom Beschwerdegegner
ergänzende Schnittpläne und einen korrigierten Situationsplan. Danach holte es beim Amt
für Geoinformation (AGI) zu den Höhen- und Geländedarstellungen einen Fachbericht ein.
5. Mit Eingabe vom 29. Januar 2015 reichte der Beschwerdegegner bezüglich der
seitlich geplanten Stützmauern (Garageneinfahrt und Treppenaufgang) eine
Projektänderung ein. Zudem reichte er mit Schreiben vom 24. Februar 2015 verbesserte
Projektpläne nach. Danach erhielten die Verfahrensbeteiligten Gelegenheit, sich zur
Projektänderung und zum Ergebnis des Beweisverfahrens zu äussern. Von dieser
Möglichkeit machte der Beschwerdeführer Gebrauch. In den Schlussbemerkungen hält er
im Wesentlichen an seinen Anträgen und Ausführungen in der Beschwerde fest. Mit
Eingabe vom 27. April 2015 reichte er weitere Beweismittel ein und stellte zusätzliche
Beweisanträge. Dazu nahm der Beschwerdegegner Stellung. Unaufgefordert reichten
sowohl der Beschwerdeführer wie auch der Beschwerdegegner weitere Eingaben ein.

II. Erwägungen
1. Sachurteilsvoraussetzungen
a) Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG1. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann
er – unabhängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel
angefochten werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im
vorliegenden Fall das Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide
können nach Art. 40 Abs. 1 BauG2 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei
der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit zur Beurteilung der Beschwerde gegen
den Gesamtentscheid zuständig.
1 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1) 2 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721)
4
b) Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchsteller, die Einsprecher im Rahmen ihrer
Einsprachegründe und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 10 KoG in Verbindung mit
Art. 40 Abs. 2 BauG). Der Beschwerdeführer, dessen Einsprache abgewiesen wurde, ist
Eigentümer des Nachbargrundstücks, durch den vorinstanzlichen Gesamtentscheid
beschwert und daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Auf die form- und fristgerecht
eingereichte Beschwerde ist grundsätzlich einzutreten.
2. Rechtliches Gehör
a) Der Beschwerdeführer rügt, die Vorinstanz sei auf seine Einwände in der Einsprache
betreffend Orts- und Quartierbildschutz mit keinem Wort eingegangen. Sie habe sich im
angefochtenen Entscheid nicht ansatzweise mit seinen Vorbringen auseinandergesetzt.
Damit habe die Vorinstanz sein Recht auf eine rechtsgenügliche Entscheidbegründung
verletzt. Der angefochtene Entscheid sei schon aus diesem Grund aufzuheben.
b) Gemäss Art. 52 Abs. 1 Bst. b VRPG3 muss eine Verfügung die Tatsachen, Rechts-
sätze und Gründe enthalten, auf die sie sich stützt. Art. 29 Abs. 2 BV4 gewährleistet den
Anspruch auf Entscheidbegründung im Rahmen der Garantie des rechtlichen Gehörs. Die
Begründung muss so abgefasst sein, dass die Betroffenen den Entscheid sachgerecht
anfechten können. Deshalb muss die Behörde mindestens kurz die Überlegungen nennen,
von denen sie sich hat leiten lassen und auf die sie ihren Entscheid stützt. Sie muss sich
dabei nicht ausdrücklich mit jeder Behauptung zum Sachverhalt und jedem rechtlichen
Einwand auseinandersetzen. Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid
wesentlichen Gesichtspunkte beschränken. Ein Anspruch auf eine ausführliche schriftliche
Begründung besteht nicht.5 Umfang und Dichte der Begründung können nicht abstrakt
definiert, sondern müssen im Einzelfall festgelegt werden, wobei der
Verfügungsgegenstand, die Verfahrensumstände sowie die Interessen der Betroffenen zu
berücksichtigen sind.6 Je komplexer oder umstrittener ein Sachverhalt ist, je stärker ein
Verwaltungsakt in die individuellen Rechte eingreift und je grösser der
3 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) 4 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) 5 BGE 112 Ia 107 E. 2b; BGE 123 I 31 E. 2c; BGE 126 I 97 E. 2b 6 Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, Bern 1997, Art. 52 N. 6 f. mit weiteren Hinweisen
5
Entscheidungsspielraum der Behörde ist, desto ausführlicher und differenzierter muss auch
die Begründung ausfallen.7 Die ungenügende Begründung eines Bauentscheids führt in der
Regel zu dessen Aufhebung.8
c) Im vorliegenden Fall hat die Vorinstanz das Vorhaben bewilligt. Was das Thema
Orts- und Quartierbildschutz anbelangt, ist die Dichte der Begründung zwar knapp
ausgefallen. Die Vorinstanz hat hier die gemeindeeigene Fachberatung, die sich aus
unabhängigen und in Gestaltungsfragen ausgewiesenen Fachleuten zusammensetzt (Art.
16 GBR9), beigezogen und sich ihrer fachlichen Beurteilung angeschlossen. Die
Beurteilung der Fachberatung Baugestaltung liegt in schriftlicher Form vor und war
Bestandteil der Auflageakten.10 Unter diesen Umständen durfte die Vorinstanz auf eine
ausführliche Begründung verzichten. Indem sie sich ausdrücklich der Meinung der
Fachleute anschloss, hat sie das Vorhaben implizit als quartierbildverträglich und
baureglementskonform beurteilt. Wie die eingehenden Ausführungen in der Beschwerde zu
dieser Streitfrage belegen, war der Beschwerdeführer ohne weiteres in der Lage, den
Entscheid der Gemeinde sachgerecht anzufechten. Die Rüge erweist sich somit als
unbegründet. Eine Rückweisung der Sache an die Vorinstanz ist nicht nötig. Ob die
Einschätzung zu dieser Streitfrage im angefochtenen Entschied rechtens ist oder nicht, ist
nicht eine Frage der Begründungspflicht, sondern ist im Rahmen der materiellen
Beurteilung der Streitsache zu prüfen (vgl. Erwägung 4).
3. Unklare und fehlerhafte Projektpläne
a) Der Beschwerdeführer rügt, beim eingereichten Projektplan der Westfassade
entspreche die Befensterung offensichtlich nicht den tatsächlichen Gegebenheiten. Zudem
seien auf dem Plan der Südfassade die Haushöhen der Liegenschaften
D._strasse 49 und 47 nicht korrekt abgebildet. Weiter bringt er vor, die
eingereichten Pläne seien hinsichtlich der Ausdehnung des Bauvorhabens hin zu seinem
Grundstück unklar und nicht korrekt vermasst. Er kritisiert auch, aus den Plänen gehe nicht
schlüssig hervor, was mit der als "Pflanzentrog" bezeichneten Baute gemeint sei. In den
7 Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 52 N. 8 8 Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 52 N. 11 9 Baureglement der Gemeinde Wohlen vom 1. Dezember 2009, genehmigt durch das AGR am 11. März 2011 10 Siehe Register 2, pag. 2.3 und 3.4 der Vorakten der Gemeinde Wohlen (blaue Mappe)
6
Schlussbemerkungen zweifelt er ausserdem die Höhenmessungen des AGI an. Er
bezweifelt zum einen die Zweckmässigkeit der gewählten Messpunkte. Zum anderen bringt
er vor, aus den Luftbildern sei ersichtlich, dass das ursprünglich gewachsene Terrain in
diesem Landschaftsbereich und auf den vorliegend relevanten Parzellen gleichmässig
verlaufen sei. Ein Augenschein an der Ostgrenze der Parzelle Nr. F._ Richtung
Westfassade der Liegenschaft auf Parzelle Nr. E._ mache klar, dass sich der
aufgeschüttete "Hügel" auf der Höhe "Hausecke Liegenschaft Beschwerdegegner" vor dem
Betrachter deutlich höher erhebe als auf den neuen Plänen ersichtlich sei. Es sei nicht
nachvollziehbar, dass die Aufschüttungen nach den neu eingereichten Plänen im Vergleich
zum gewachsenen Terrain (grün eingezeichnet) noch bescheidener ausfallen würden.
Nicht plausibel sei auch, dass das Gefälle des gewachsenen Terrains auf der Ost- und
Westseite je gleich 25.9 % betragen solle. Er wendet schliesslich ein, für das eigene
Bauvorhaben habe er Messungen auf seinem Terrain vorgenommen. Bei diesen
Messungen sei das gewachsene Terrain an der Ostgrenze seiner Parzelle deutlich tiefer
und damit in Widerspruch zu den Messungen des AGI beurteilt worden. Mit Schreiben vom
27. April 2015 reichte er undatierte Pläne ein und beantragt, es seien ergänzende
Abklärungen und Messungen durch einen unabhängigen Gutachter hinsichtlich des
gewachsenen Terrains durchzuführen. Ausserdem verlangt er, Herrn G._ (dipl.
Vermessungsingenieur HTL bei der Firma bichsel bigler und partner ag) sei als
sachverständiger Zeuge zu befragen.
b) Es ist Sache der Bauherrschaft, der Baubewilligungsbehörde vollständige und
widerspruchsfreie Pläne einzureichen.11 Art. 14 Abs. 2 BewD12 verlangt, dass in den
Schnitt- und Fassadenplänen das gewachsene Terrain mit einer gestrichelten und das
fertige Terrain mit einer durchzogenen Linie einzutragen sind. Diese Linien sind zu
beschriften.13 Diese Anforderungen des BewD sind nicht überspannt. Sie entsprechen der
anerkannten SIA-Norm für die Erstellung von Plänen im Hochbau.14 Ist die
Geländesituation schwierig oder in einem Rechtsmittelverfahren umstritten, drängt es sich
auf, Terrainaufnahmen vorzunehmen.
11 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 34 N. 19a 12 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1) 13 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 34 N. 18 14 Vgl. SIA-Norm 400, 2. Aufl., Zürich 2001, Planbearbeitung im Hochbau, Bauprojektpläne Architekt, Ziff. C.2, S. 48
7
c) Am 7. Januar 2015 führte das AGI auf der Bauparzelle Nr. E._ terrestrische
Höhenmessungen durch. Im Bericht vom 27. Januar 2015 hat das AGI unter anderem
festgehalten, dass die Pläne der ursprünglichen Baubewilligung aus dem Jahr 1978 ein
typisches Beispiel aus dieser Zeit seien. Das gewachsene Terrain sei stark generalisierend
dargestellt und auf die Vermassung einiger Details, wie beispielsweise des
Aussensitzplatzes, sei verzichtet worden. Zur Frage, ob es sich bei diesem Terrain
gleichzeitig um das hypothetische ursprüngliche Terrain handelt, konnte das AGI nur
punktuelle Aussagen machen.15 Beim Vergleich des Westfassadenplans des hier
umstrittenen Projekts mit jenem aus dem Jahr 1978 stellt es Folgendes fest:
"- In beiden Plänen wird die Höhe der nördlichen Grundstücksgrenze mit
ca. 10.15 m über dem Strassenniveau angegeben.
- In beiden Plänen entspricht die Höhe des Erdgeschosses der Terrainhöhe in der
Fassadenmitte.
- In beiden Plänen wird der Fuss der Böschung des Aussensitzplatzes auf einer
Höhe von 3.50 m über dem Niveau der Strasse ausgewiesen.
- Die Oberkante der Böschung zur Strasse liegt auf beiden Plänen ca. 1 m von der
Südgrenze entfernt."
d) Zudem hat das AGI seine Höhenmessungen mit den Plänen des umstrittenen
Bauvorhabens verglichen. Dazu ist vorab Folgendes klarzustellen: Bei den abgebildeten
Plänen im Bericht des AGI16 handelt es sich um den Plan "Westfassade" im Massstab
1:100 mit rev. Datum vom 17. November 2014 und den Plan "Schnitte: E-E" im Massstab
1:100 vom 17. November 2014 (beide mit Stempel des Rechtsamts der BVE vom
24. November 2014). Im Plan "Westfassade" stellt die grün durchzogene Linie mit der
Beschriftung "Parzellenflucht, gewachsenes Terrain WEST 25.9% Gef. GH + 2.00 m" das
heute gewachsene Terrain, d.h. den Istzustand, entlang der westlichen Grenze der
Parzelle Nr. E._ dar. Ferner sind im Plan "Westfassade" (mit Stempel des
Rechtsamts der BVE vom 24. November 2014) mit einer ebenfalls grün durchzogenen
Linie der Böschungsverlauf sowie die Aufschüttung des Aussensitzplatzes dargestellt. Mit
einer rot durchzogenen Linie, bezeichnet als "Proj. Terrain", ist schliesslich der
Geländeverlauf des fertigen Terrains der neuen Böschung im Bereich des
Aussensitzplatzes eingezeichnet. Ferner hat das AGI im Plan "Schnitt E-E" die grün
gestrichelte Linie als das heute gewachsene Terrain in der Flucht der Westfassade des
15 Vgl. Ziff. 5 und 6 des Berichts des AGI vom 27. Januar 2015 16 Vgl. S. 2 und 3 des Berichts des AGI vom 27. Januar 2015
8
bestehenden Hauses interpretiert. Die Darstellungsart des Geländes in den Plänen hat der
Beschwerdeführer nicht infrage gestellt und ist auch nicht zu beanstanden.
e) Der Beschwerdeführer kritisiert pauschal, die vom AGI gewählten Messpunkte G1
und G2 seien unzweckmässig. Dieser Auffassung kann nicht gefolgt werden: Die Messung
der Grenzpunkte (G1 und G2) erlaubt hier eine Plausibilitätskontrolle, ob der Verlauf des
heute gewachsenen Terrains entlang der Parzellenflucht korrekt dargestellt wurde.
Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers bestehen keine Gründe, an der
Richtigkeit der Höhenmessungen des AGI zu zweifeln. Die Feldmessung wurde vom
stellvertretenden Kantonsgeometer geleitet. Für die Messung verwendete das AGI zwei
hochpräzise Vermessungsinstrumente der Firma Leica (Leica GNSS 1200 und TPS
1200+), deren einwandfreie Funktionsweise bei der letzten Überprüfung im September
2014 bestätigt wurde.17 Das AGI stellte fest, dass seine terrestrischen Höhenmessungen
mit den fotogrammetrischen Höhenauswertungen im Gutachten der Firma Grunder18 – mit
Ausnahme eines Punktes – übereinstimmten. Zu berücksichtigen ist dabei, dass bei
terrestrischen Höhenmessungen Unebenheiten im Gelände, wie beispielsweise Büsche
und dergleichen, besser erkannt werden. Sie weisen gegenüber der fotogrammetrischen
Höhenauswertungen eine höhere Genauigkeit auf. An den Höhenmessungen des AGI
vermögen auch die vom Beschwerdeführer nachträglich eingereichten Unterlagen keine
Zweifel zu erwecken. Die zwei Pläne sind undatiert, enthalten keinen Massstab, keine
Unterschriften und keine Bezugspunkte. Teilweise ist die Beschriftung in einem Plan sogar
spiegelverkehrt. Es kann dazu auf die zutreffenden Ausführungen des Beschwerdegegners
in der Eingabe vom 16. Mai 2015 verwiesen werden. Falsch ist schliesslich die
Argumentation des Beschwerdeführers, das gewachsene Terrain könne nach der
Realisierung des Vorhabens nicht mehr eruiert werden. Vorliegend ändert das projektierte
Vorhaben an der heute bestehenden Terrainsituation auf einem ca. vier Meter breiten
Streifen entlang der Grenze zur Parzelle Nr. F._ nichts. Dies folgt aus den
Projektplänen und wurde am Augenschein vom Beschwerdegegner nochmals betont.19
Zudem wurde das Terrain vom AGI vermessen.
17 Vgl. Bericht des AGI vom 27. Januar 2014 18 Vgl. pag. 21 ff. der Beschwerdeakten RA Nr. 120/2013/2 19 Vgl. Augenscheinprotokoll der BVE vom 4. November 2014, S .14, Votum des Beschwerdegegners, pag. 73 der Beschwerdeakten RA Nr. 110/2014/69
9
Es kann somit auf die Höhenmessungen des AGI abgestellt werden, um die Darstellung
des gewachsenen Terrains in den Projektplänen zu prüfen. Zusätzliche Messungen durch
einen unabhängigen Gutachter oder die Einvernahme des Vermessungsingenieurs der
Firma Bichsel Bigler und Partner AG ist überflüssig. Davon sind keine wesentlichen neuen
Erkenntnisse zu erwarten. Die entsprechenden Beweisanträge des Beschwerdeführers
werden abgewiesen.
f) Vorliegend hat das AGI die Höhe von zwei Punkten direkt auf der Grenze gemessen
(G1 = 750.61 m.ü.M und G2 = 749.02 m.ü.M). Im Bericht vom 27. Januar 2015 kam es
zum Schluss, dass im Projektplan "Westfassade" der Punkt G1 ca. um 0.3 m zu tief und
der Punkt G2 um ca. 0.6 m zu hoch dargestellt wurden. Weiter stellte es fest, dass der
Punkt A (751.05 m.ü.M) im Plan "Schnitt" das gewachsene fertige Terrain darstellt. Es
erkannte ausserdem, dass der Punkt B (750.64 m.ü.M) im Schnittplan E-E ca. 20 cm zu tief
eingezeichnet wurde. Die Höhenmessung ergab schliesslich, dass das Gelände zwischen
dem Punkt G2 (749.02 m.ü.M.) und dem Punkt B (750.64 m.ü.M), d.h. von der Grenze zum
Aussensitzplatz, um ca. 1.50 m ansteigt.
g) Der Beschwerdegegner hat im Verlauf des Beschwerdeverfahrens gestützt auf die
Höhenmessungen des AGI den Verlauf des gewachsenen fertigen Terrains (aktuelle
Geländesituation) entlang der westlichen Parzellenflucht (vgl. Plan "Westfassade"20) und
entlang der Flucht der Westfassade (vgl. "Schnitte: E-E"21) korrigiert: Die grün durchzogene
Linie im Plan "Westfassade", die den Terrainverlauf entlang der westlichen Parzellenflucht
darstellt, stimmt nun mit der Höhenmessung des AGI überein. Der Punkt G1 liegt in der
Westfassade neu auf der Kote +7.25 (gemessen aus dem Plan "Westfassade"), was eine
berechnete Höhe von 750.69 m.ü.M. ergibt (743.44 m.ü.M. plus 7.25 m). Weiter liegt der
Punkt G2 ca. 5.60 m oberhalb des Fixpunktes. Dies ergibt eine berechnete Höhe von
ca. 749.03 m.ü.M. (743.43 m.ü.M. plus 5.60 m). Die Darstellung im Plan stimmt mit der
gemessenen Höhe des AGI gut überein (G1 = 750.61 m.ü.M. und G2 = 749.02 m.ü.M.).
Schliesslich liegt die grün gestrichelte Linie im Schnitt E-E im Punkt B auf einer
berechneten Höhe von 750.62 m.ü.M. (743.43 m.ü.M. plus 7.49 m minus 0.30 m). Dies
entspricht ebenfalls der gemessenen Höhe des AGI im Punkt B von 750.64 m.ü.M. Im
20 Vgl. "Westfassadenplan" im Massstab 1:100 mit rev. Datum vom 16. Juli 2014 (abgestempelt vom Rechtsamt der BVE am 26. Februar 2015) 21Vgl. Schnitte: E-E im Massstab 1:100 mit rev. Datum vom 17. November 2014 (abgestempelt vom Rechtsamt der BVE am 26. Februar 2015)
10
Bericht vom 27. Januar 2015 hat das AGI zudem festgehalten, es habe in der Nähe der
Grenze mehrere Stützpunkte zwischen der nördlichen Grenze und dem Ende des
Aussensitzplatzes gemessen. Dabei habe das Gefälle im Mittel 25 % betragen, wobei die
einzelnen Abschnitte um +/- 5 % variiert hätten. Das in den Plänen ausgewiesene west-
und ostseitige Gefälle von 25.9 % ist damit plausibel. Diese Einschätzung wird zusätzlich
durch die Höhenmessungen im Gutachten Grunder untermauert.22 Darin weisen die
gewählten Passpunkte auf der Nordgrenze und auf der Höhe des bestehenden
Wohnhauses ost- und westseitig ähnliche Höhen über Meer auf. Im Übrigen hat der
Beschwerdeführer in den Schlussbemerkungen selber daraufhin hingewiesen, dass das
ursprünglich gewachsene Terrain relativ gleichmässig verlaufe. Die pauschale Rüge des
Beschwerdeführers, wonach es wenig plausibel sei, dass das Gefälle des gewachsenen
Terrains auf der Ost- und auf der Westseite je 25.9 % betrage, ist damit unbegründet. Ins
Leere stösst der Beschwerdeführer auch mit der Behauptung, der aufgeschüttete "Hügel"
erhebe sich für den Betrachter von seiner Parzelle aus höher als in den eingereichten
Plänen ersichtlich sei. Wie der Beschwerdeführer zu diesem Schluss gelangt, legt er nicht
näher dar. Der Beschwerdeführer verkennt, dass hier der Terrainverlauf in einer
technischen Zeichnung und nicht in einem Modell dargestellt wird. Technische
Zeichnungen sind weniger anschaulich als Modelle und oft nur dem Fachmann
verständlich. Der Beschwerdeführer vermag mit seiner subjektiven Wahrnehmung die
Richtigkeit des Terrainverlaufs in den Plänen nicht zu entkräften. Vielmehr ist hier gestützt
auf die Kontrollmessungen und Feststellungen des AGI sowie gestützt auf die
Höhenmessungen im Gutachten Grunder der Verlauf des Terrains in den Plänen
nachvollziehbar und plausibel dargestellt.
h) Im Beschwerdeverfahren passte der Beschwerdegegner den Situationsplan an.23
Auch hat er im Verlauf des Beschwerdeverfahrens die Darstellung der Befensterung in der
Westfassade und die Haushöhe freiwillig korrigiert.24 Diese Rügepunkte hat der
Beschwerdeführer in den Schlussbemerkungen zu Recht fallengelassen. Es kann somit
festgestellt werden, dass die nachgeführten und korrigierten Situations- und Projektpläne
korrekt vermasst und vom Beschwerdegegner und dem Architekten unterschrieben sind.
Aus den Plänen ist die Ausdehnung des Bauvorhabens zum Grundstück des
22 Vgl. LiDAR Bild 2012 23 Vgl. Situationsplan vom 29. Januar 2015 im Massstab 1:500 (abgestempelt vom Rechtsamt der BVE am 2. Februar 2015) 24 Plan "Westfassade" im Massstab 1:100 mit rev. Datum vom 16. Juli 2014 (abgestempelt vom Rechtsamt der BVE am 26. Februar 2015)
11
Beschwerdeführers problemlos ablesbar. Entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers ist
auf den Plänen unschwer ersichtlich, wie weit die Terrasse nach Süden (vorne) reicht.
Auch hinsichtlich des Pflanzentrogs bestehen keine Unklarheiten. Dieser ist auf der
Südseite des bestehenden Wohnhauses auf dem Niveau des Obergeschosses (Kote
+7.49) vorgesehen. Am Augenschein hat der Beschwerdegegner bestätigt, dass an dieser
Stelle ein Pflanzentrog (2.80 m x 2.80 m) geplant sei.25 Die Distanz des Pflanzentrogs zur
Grundstücksgrenze der Nachbarparzelle beträgt über 8.50 m, womit der Grenzabstand
gegenüber der Nachbarparzelle Nr. F._ bei Weitem eingehalten ist. Eine
Rückweisung der Sache mangels genügender Abklärung des Sachverhalts ist somit nicht
nötig.
i) Aus den Erwägungen folgt, dass der rechtserhebliche Sachverhalt genügend
abgeklärt ist und sämtliche Pläne den Formanforderungen entsprechen. Soweit der
Beschwerdeführer die Richtigkeit der Höhenmessungen des AGI und die nachgeführten
Pläne anzweifelt, ist die Beschwerde unbegründet.
4. Ästhetik
a) Der Beschwerdeführer rügt, das Vorhaben verletze die kommunalen
Gestaltungsvorschriften. Er kritisiert, durch das Umbauprojekt müsse der typische
Vorgarten dem unterirdischen Garagenbau weichen. Ein prägendes Element des
quartiertypischen Orts-, Strassen- und Landschaftsbild werde dadurch entfernt. Das
geplante Bauprojekt nehme keine Rücksicht auf die bestehende Gestaltung der
benachbarten Bebauung, da die Garagenhöhe von 3.77 m nicht den Garagenhöhen der
Nachbargrundstücke entspräche. Im Vergleich mit den Nachbargrundstücken würde der
geplante Bau völlig exponiert dastehen, da die anderen Gebäude keine vergleichbaren
Garagenbauten hätten. Es werde ein störender Kontrast zur bestehenden nachbarlichen
Gestaltung geschaffen. Das Bauprojekt bette sich nicht in angemessener Weise in das
Orts- und Landschaftsbild ein und stelle deshalb einen Fremdkörper dar. Zudem sei es
unzutreffend, dass das überarbeitete Projekt den Empfehlungen der Fachberatung
Baugestaltung entspreche.
25 Vgl. pag. 71 der Beschwerdeakten der BVE RA Nr. 110/2014/69, Votum Arnold
12
b) Der Beschwerdegegner entgegnet, die Fachberatung Baugestaltung habe zweimal
vor Ort ihre Empfehlung abgegeben. Er habe die Pläne entsprechend den Empfehlungen
erarbeitet und eingereicht. Der typische Vorgarten sei vorhanden. Er entgegnet zudem,
dass der Beschwerdeführer strassenseitig überhaupt keinen Vorgarten besitze.
c) Die Vorinstanz hält in ihrer Vernehmlassung vom 17. Juli 2014 fest, die Fachberatung
Baugestaltung habe das ursprüngliche Projekt aufgrund seiner Grösse und Gestaltung
bemängelt. Daraufhin seien die Pläne angepasst worden. Die Fachberatung Baugestaltung
sei zu einer zweiten Überarbeitung des Projekts beigezogen worden. Die Empfehlungen
der Fachberatung Baugestaltung seien bei der weiteren Überarbeitung des Projekts
übernommen worden. Die Umgebung sei noch mehr terrassiert worden. So sei die
optische Höhe südseitig um ca. 1.50 m reduziert worden. Mit dem vorgehängten
Pflanzenkübel und der Höhe von 3 m (ostseitig) sei der bestehenden Situation gegenüber
der Nachbargarage auf der Parzelle Nr. H._ Rechnung getragen worden.
d) Nach Art. 9 Abs. 1 BauG dürfen Bauten und Anlagen die Landschaften, Orts- und
Strassenbilder nicht beeinträchtigen. Schutzobjekt des Ortsbild- und Landschaftsschutzes
ist der Aussenraum, soweit er von einem allgemein begangenen Standort aus als Einheit
wirkt und als solcher erfassbar ist. Eine Beeinträchtigung ist gegeben, wenn ein
Bauvorhaben einen Gegensatz zur bestehenden Überbauung schafft, der erheblich stört.26
Die Gemeinden sind gemäss Art. 9 Abs. 3 BauG und Art. 17 Abs. 1 BauV27 befugt, eigene
Ästhetikvorschriften zu erlassen, die – im Sinn von Spezialpolizeinormen – über die
kantonalen Vorschriften des allgemeinen Ortsbild- und Landschaftsschutzes hinausgehen
können; sie verfügen insoweit über Autonomie. Von dieser Möglichkeit hat die Gemeinde
Wohlen in ihrem Baureglement Gebrauch gemacht: Art. 14 Abs. 1 GBR legt fest, dass
Bauten und Anlagen so zu gestalten sind, dass das Objekt als Einzelbau und mit Bezug
zur Umgebung eine gute Lösung ergibt. Bei der Beurteilung, ob eine gute Gesamtwirkung
entsteht, ist nach Abs. 2 von Art. 14 GBR insbesondere Folgendes zu berücksichtigen: - die prägenden Elemente und Merkmale des Strassen-, Orts- und Landschaftsbildes,
- die bestehende Gestaltung der benachbarten Bebauung,
- Standort, Stellung, Form, Proportionen und Dimensionen der Bauten und Anlagen,
- die Fassaden- und Dachgestaltung sowie die Materialisierung und Farbgebung,
- die Gestaltung der Aussenräume, insbesondere des Vorlandes und der Begrenzungen
26 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 9/10 N. 13 f. 27 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1)
13
gegen den öffentlichen Raum,
- die Gestaltung und Einordnung der Erschliessungsanlagen, Abstellplätze und Eingänge.
Zudem schreibt Art. 15 GBR in Bezug auf die Aussenraumgestaltung und
Siedlungsökologie Folgendes vor:
"1 Auf vorhandene Bäume und Hecken ist Rücksicht zu nehmen. Bäume, die einem Bauvorhaben weichen müssen, sind wenn möglich zu ersetzen. Die Gemeindebaubehörde
kann (Baum-) Bepflanzungen verlangen, wenn dies für das Ortsbild erforderlich ist.
2 Bei der Neuanlage und Umgestaltung von Bepflanzungen/Grünflächen sind geeignete Mass-
nahmen zur Förderung und Entwicklung einer vielfältigen Pflanzen- und Tiergemeinschaft zu
ergreifen. Standortgerechten, einheimischen Pflanzenarten, Naturwiesen u.a. ist dabei der
Vorzug zu geben. Die Baupolizeibehörde kann anordnen, dass Ziergehölze, die Träger von
Pflanzenkrankheiten sein können, entfernt werden müssen (z.B. Zierwacholder,
Cotoneaster)."
Diese kommunalen Ästhetiknormen gehen inhaltlich über die erwähnte kantonale
Generalklausel hinaus, sie geniessen deshalb eigenständige Bedeutung. Die BVE übt bei
der Auslegung von kommunalen unbestimmten Gesetzesbegriffen eine gewisse
Zurückhaltung, doch muss die von der Gemeinde vertretene Auffassung rechtlich haltbar
sein. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist die „gute Gesamtwirkung“
weder an geringen noch an besonders hohen architektonischen Qualitäten zu messen.28
Das Erfordernis der „guten Gesamtwirkung“ bedeutet bei durchschnittlichen örtlichen
Gegebenheiten nur, dass das Mittelmass der Umgebung nicht gestört werden darf und sich
eine Neuüberbauung an den qualitativ hochwertigeren Bauten und Anlagen der Umgebung
zu orientieren hat. Es entspricht zudem der ständigen bundes- und
verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung, dass aufgrund einer ästhetischen
Generalklausel zwar eine befriedigendere Gestaltung einer zonenkonformen Baute
verlangt werden darf. Die Anwendung ästhetischer Generalklauseln darf jedoch nur
ausnahmsweise dazu führen, dass eine nach der geltenden Zonenordnung zulässige
Baute nicht bewilligt wird.29
e) Es ist zu prüfen, ob mit dem geplanten Bauvorhaben zusammen mit den
bestehenden Bauten und deren Umgebung eine gute Gesamtwirkung entsteht. Die
Bauparzelle liegt im Dorf Innerberg, am Südfuss des Frienisbergs im obersten Hangteil der
28 BVR 1990 S. 241 E. 5a; VGE 22044 vom 19.8.2005 i.S. M. AG, E. 2.8, 21409 vom 11.11.2002 i.S. H., E. 4c 29 Vgl. dazu BVR 2006 S. 491 E. 6.3.3 mit zahlreichen weiteren Hinweisen
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Bauzone. Sie grenzt nordseitig an die Landwirtschaftszone und ist west-, ost- und südseitig
von Bauland umgeben. In den späten 70-er Jahren wurde auf dem nördlichen Teil der
Bauparzelle ein Wohnhaus errichtet. Es ist nun geplant, im südlichen Teil der Bauparzelle
ein grösstenteils unterirdisches Garagengebäude auf dem Strassenniveau zu erstellen.
Entlang der Strasse sind eine Einstellhalle für zwei Fahrzeuge und ein Lager projektiert.30
Ebenfalls sind ein unterirdischer Zugang zum bestehenden Wohnhaus und ein rückwärtiger
Keller vorgesehen. Über der Einstellhalle und dem Keller soll auf dem Niveau des
Untergeschosses des Wohnhauses (Kote +4.86) ein verglaster Anbau mit Terrasse
entstehen. Über diesem Bereich ist auf dem Niveau des Hauptgeschosses (Kote +7.49)
eine weitere Terrasse vorgesehen, die westseitig einen kleinen Anbau (Reduit) am
Untergeschoss des Wohngebäudes überdeckt und bis zur Flucht der Westfassade reicht.
Der Aussenraum ist südostseitig weitgehend terrassiert und südwestseitig mit Ausnahme
der Terrasse auf dem Niveau des Wohngeschosses begrünt. Entlang der westlichen
Parzellengrenze reicht ein Grünstreifen bis in den Strassenraum. Auf einer Höhe von
3.50 m sind entlang des Garagengeschosses auf der ganzen Länge Pflanzenkübel
vorgelagert. Bis ca. 4.00 m an die Grundstücksgrenze des Beschwerdeführers wird nichts
verändert.
f) Am Augenschein charakterisierte die Fachberatung Baugestaltung die Umgebung
wie folgt: In den Villenzonen sei der Vorgartenbereich intakt und begrünt. Dies entspreche
dem prägenden Charakter des Quartiers. Dabei sei nicht auf der ganzen Line eine
Terrasse üblich, sondern ein Teil Terrasse und ein Teil Begrünung. Dies sei für die
Kontinuität des Strassenraums relevant. Die Gebäude dürften nicht dominieren. Es bedürfe
einer Balance zwischen Bauwerk und Begrünung. Das fragliche Quartier liege in einer
Übergangszone, die noch nicht fertig sei. Im obersten Teil des Hanges liege eher eine
heterogene Gestaltungsweise vor. Hauptmerkmal sei, dass die Begrünung bis in den
Strassenraum reiche. Es gebe zum Teil offene Landwirtschaft und dann wiederum Villen.
Es fehle hangseitig an einer wirklichen Typologie, wie man an der Liegenschaft
D._strasse Nr. 47 erkennen könne. Demgegenüber sei der untere Teil des
Hanges vornehmlich mit terrassierten Zufahrten und Carports homogen gestaltet.31
30 Siehe Plan "Grundriss Strassengeschoss" (als bewilligt abgestempelt) im Register 5 der Vorakten der Gemeinde Wohlen (blaue Mappe) 31 Vgl. pag. 67 ff. der Beschwerdeakten der BVE RA Nr. 110/2014/69
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g) Die Gemeinde Wohlen legte das Vorhaben zweimal der Fachberatung Baugestaltung
zur Beurteilung vor. Die Fachberatung Baugestaltung beurteilte das angepasste Vorhaben
im zweiten Bericht wie folgt:32 Der Anbau für die Terrasse mit westlich angrenzender
Aufschüttung werde nach wie vor als dem Ort angepasst betrachtet und könne unterstützt
werden. Die wesentlich reduzierte Höhe des Garagengeschosses bei reduzierter Länge
der Öffnung am Strassenraum habe zu einer wesentlichen Verbesserung des
Strassenbildes geführt. Der vorgesehenen Terrainmodulation könne zugestimmt werden.
Eine wesentliche Vergrösserung der Terrasse Richtung Süden würde einen zu grossen
Eingriff in das ohnehin schon strapazierte Gelände verursachen. Denkbar sei, dass die
Zwischenterrasse mit Kote +4.31 (ohne vorgelagerte Pflanzenkübel) auf das Niveau +4.86
angehoben werde. Ein Rückkommen auf eine Vergrösserung der Öffnung am
Strassenraum würde zur Situation der ersten Eingabe führen, die wegen der Wirkung auf
das Strassenbild abgelehnt worden sei. Denkbar sei aber Folgendes: Schräge Begrenzung
des Grünbereichs am westlichen Parzellenrand: 4 m effektiver Grünbereich auf der Flucht
der Garage und 3 m effektiver Grünbereich auf der Strassenflucht. Auf die Rabatte
zwischen Strassenraum und Treppenaufgang könne zudem verzichtet werden. Vorliegend
ist aktenkundig, dass der Beschwerdegegner die Pläne in diesen Punkten nochmals
anpasste (Erhöhung der Zwischenterrasse mit Kote +4.31 auf das Niveau +4.86,
Weglassen der Rabatte zwischen Strassenraum und Treppenaufgang sowie schräge
Begrenzung des Grünbereichs am westlichen Parzellenrand). Die angepassten Pläne
reichte der Beschwerdegegner danach der Gemeinde zur Beurteilung ein.33 In der Folge
wurde das Bauvorhaben am 22. November 2013 publiziert und anschliessend von der
Gemeinde bewilligt.
h) Die Fachberatung Baugestaltung hat am Augenschein die Behauptung des
Beschwerdeführers, das Projekt entspreche nicht ihren Empfehlungen, als unzutreffend
zurückgewiesen.34 Sie hielt fest, sämtlichen Kritikpunkten im Fachbericht vom 25. April
2013 seien Rechnung getragen worden. Zwar stellte sich heraus, dass die Gemeinde
versehentlich den Situationsplan des ursprünglichen Vorhabens bewilligte. Dieser Mangel
wurde im Beschwerdeverfahren jedoch korrigiert und hatte keinen Einfluss auf die
ästhetische Beurteilung der Fachberatung Baugestaltung, wie aus dem Bericht vom
32 Siehe Register 2, pag. 2.3 der Vorakten der Gemeinde Wohlen (blaue Mappe) 33 Vgl. Pläne in der Beilage zu pag. 49 der Beschwerdeakten RA Nr. 110/2014/69 und genehmigte Pläne im Register 5 der Vorakten der Gemeinde Wohlen (blaue Mappe) 34 Vgl. pag. 63 und 64 der Beschwerdeakten der BVE RA Nr. 110/2014/69, Votum Schär
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19. September 2013 hervorgeht. Das gleiche gilt für die Projektänderung vom 29. Januar
2015 (vgl. Erwägung 5) und die übrigen Plankorrekturen im Beschwerdeverfahren
(Befensterung und Höhe des bestehenden Wohnhauses sowie Berichtigung des
gewachsenen Terrains). Unter gestalterischen Gesichtspunkten handelt es sich um
unbedeutende Planänderungen.
i) Vorliegend erweist sich die Würdigung des Bauvorhabens durch die Fachberatung
Baugestaltung und die Gemeinde gestützt auf die am Augenschein gewonnenen
Erkenntnisse als plausibel und nachvollziehbar. Es besteht für die BVE kein Anlass, von
dieser Fachmeinung abzuweichen. Der geplante verglaste Anbau im Untergeschoss ist
deutlich vom Strassenraum zurückversetzt und dem Terrain angepasst. Von der näheren
und weiteren Umgebung aus wirkt er schlicht und unauffällig. Aus dem Plan "Südfassade"
und dem Grundrissplan ist ersichtlich, dass im südwestlichen Teil der Parzelle ein
begrünter Vorgartenbereich vorgesehen ist. Zudem reicht entlang des westlichen
Parzellenrands ein schmaler Grünstreifen bis in den Strassenraum. Das Vorhaben
berücksichtigt somit prägende Elemente der bestehenden Strassen- und
Aussenraumgestaltung. Dies sorgt für die nötige Kontinuität entlang des Strassenraums
und trägt zur guten Gesamtwirkung des Orts- und Strassenbilds im Sinn von Art. 14 GBR
bei. Mittels Auflage (vgl. Ziffer 1.1.3 des Dispositivs des angefochtenen Entscheids) hat die
Vorinstanz zudem verfügt, dass für die Umgebungsgestaltung standortgerechten und
einheimischen Pflanzen den Vorzug zu geben ist. Mit den vorgehängten Pflanzentrögen
und der standortgerechten Bepflanzung wird der Aussenbereich zusätzlich aufgewertet.
Von einem Fremdkörper oder störenden Kontrast kann unter diesen Umständen nicht
gesprochen werden. Auch zeigen die Fotos vom Augenschein (vgl. Foto Nr. 20, 22 und
23)35, dass im näheren Umfeld der Bauparzelle keine einheitliche, sondern heterogene
Gestaltungsweise vorherrscht. Das Vorhaben stört das Mittelmass der Umgebung nicht.
Auch wirkt die Fassadenhöhe der Garage durch die vorgehängten Pflanzentröge nicht als
überhöht. Die Vertreterin der Gemeinde hat am Augenschein zu Recht festgehalten, die
wahrnehmbare Höhe des Garagengeschosses betrage 3.50 m. Die Fassadenhöhe des
Garagengeschosses entspricht damit dem üblichen Mass der Umgebung, wie dies von der
Fachberatung Baugestaltung gefordert wurde. Durch die heruntergesetzte Fassadenhöhe
und die reduzierte Länge der Öffnung am Strassenraum tritt das Garagengeschoss,
35 Vgl. hinter pag. 74 der Beschwerdeakten der BVE RA Nr. 110/2014/69
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verglichen mit den bereits erfolgten Veränderungen auf der Nachbarparzelle Nr.
F._, optisch unauffällig in Erscheinung. Mit seiner Höhe fügt es sich gut in das
heute bestehende Quartier- und Strassenbild ein, womit mit Bezug auf die
Nachbargebäude und deren Umgebung eine gute Lösung entsteht. Entgegen der Ansicht
des Beschwerdeführers verletzt das Vorhaben die kommunalen Gestaltungsvorschriften
von Art. 14 und 15 GBR nicht und es steht auch nicht in Widerspruch zur kantonalen
Gestaltungsvorschrift von Art. 9 Abs. 1 BauG. Auch in diesem Punkt ist die Beschwerde
unbegründet.
5. Projektänderung
a) Bezüglich der seitlich geplanten Stützmauer im Bereich der Garageneinfahrt und des
Treppenaufgangs reichte der Beschwerdegegner mit Eingabe vom 29. Januar 2015 eine
Projektänderung ein. Diese besteht in der Rücknahme der seitlich geplanten Stützmauern
um 0.50 m. Die Projektanpassung wurde im Situationsplan vom 29. Januar 2015, dem
Projektplan "Grundriss Erdgeschoss/Untergeschoss" mit rev. Datum vom 30. Oktober
2013, dem Projektplan "Fassaden" mit rev. Datum vom 16. Juli 2014 und dem Projektplan
"Schnitte A-A/B-B/C-C mit rev. Datum vom 30. Oktober 2013 (alle abgestempelt vom
Rechtsamt der BVE am 2. Februar 2015) eingezeichnet. Versehentlich wurde die
Änderung jedoch im baubewilligten Plan "Grundriss Strassengeschoss" im Massstab 1:100
mit rev. Datum vom 30. Oktober 2013 nicht nachgeführt. Dadurch entsteht zwar zwischen
den nachgeführten Plänen und dem Plan "Grundriss Strassengeschoss" ein Widerspruch.
Dies schadet aber nicht: Der Widerspruch wird hier mit der Auflage, dass die geplanten
Stützmauern das Lichtraumprofil von 0.50 m einhalten müssen, beseitigt.
b) Die Verfahrensbeteiligten erhielten mit Verfügung vom 3. März 2015 Gelegenheit,
sich zur Projektänderung zu äussern. Weitere Dritte waren von der Projektänderung nicht
betroffen. Vorliegend bleibt das Projekt in den Grundzügen gleich, so dass es sich um eine
Projektänderung im Sinn von Art. 43 BewD handelt. Die Gemeinde hat sich zur
Projektänderung nicht vernehmen lassen. Der Beschwerdeführer hielt zur Projektänderung
lediglich fest, dies sei im Rahmen der Kostenliquidation zu seinen Gunsten zu
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berücksichtigen. Inhaltlich hat sich der Beschwerdeführer der Projektänderung nicht
widersetzt.
c) Wird in einem laufenden baurechtlichen Verfahren eine Projektänderung im Sinn von
Art. 43 BewD eingereicht, tritt das geänderte Projekt nach ständiger Praxis des
Verwaltungsgerichts an die Stelle des ursprünglichen Bauvorhabens.36 Verfahrensinhalt
bildet das Projekt gemäss der Projektänderung vom 29. Januar 2015.
d) Die geplanten Stützmauern halten hier die von Art. 83 Abs. 3 SG37 zwingend
geforderte lichte Breite seitlich vom Fahrbahnrand (Lichtraumprofil) von 0.50 m ein. Dies
wird zusätzlich mit einer Auflage in diesem Entscheid sichergestellt. Dass der
Projektänderung Hindernisse der Planung entgegenstehen oder die öffentliche Ordnung
gefährdet ist, macht weder die Gemeinde noch der Beschwerdeführer geltend. Solches ist
hier auch nicht ersichtlich. Die Projektänderung ist demzufolge zu bewilligen.
6. Terrainaufschüttung
a) Der Beschwerdeführer kritisiert pauschal, der Beschwerdegegner habe in den letzten
Jahren immer wieder unbewilligte Terrainveränderungen durch Aufschüttungen
vorgenommen. Die BVE habe im Rahmen des Beschwerdeentscheids RA Nr. 120/2013/2
ausschliesslich über Aufschüttungen befunden, die vor dem 8. Juli 2011 erfolgt seien. Im
vorinstanzlichen Verfahren habe er jedoch gerügt, der Beschwerdegegner habe auch nach
dem 8. Juli 2011 bewilligungspflichtige Terrainveränderungen vorgenommen, ohne dass
ihm hierfür eine Baubewilligung erteilt worden sei. Auf diese Vorbringen sei die Vorinstanz
mit keinem Wort eingegangen noch habe sie Abklärungen vorgenommen. In den
Schlussbemerkungen wiederholt der Beschwerdeführer, es könne unter keinen Umständen
angehen, dass dem Beschwerdegegner auf einem nicht bewilligten Terrain ein weiteres
Bauvorhaben bewilligt werde. Dass die Terrasse des Beschwerdegegners in der aktuellen
Form und Grösse zu keiner Zeit bewilligt wurde, sei aktenkundig und insofern unbestritten.
Aus den aktenkundigen Bauplänen aus dem Jahre 1978 gehe hervor, dass die bewilligte
Terrasse von der Hauswand bis zur Bordkante lediglich knapp 3 m hätte betragen dürfen.
Effektiv habe die aufgeschüttete Terrasse jedoch Ausmasse von der Aussenwand bis zur
36 Vgl. BVR 2012 S. 463, E. 2.2 mit weiteren Hinweisen 37 Strassengesetz vom 4. Juni 2008 (SG; BSG 732.11)
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Bordkante von rund 6 m. Im heutigen Zustand sei sie mehr als doppelt so tief. Dies habe
für ihn massive Auswirkungen. An seiner Ostgrenze hin zur Parzelle des
Beschwerdegegners bestehe ein aufgeschütteter Wall, der zu erheblichen
Einschränkungen hinsichtlich Sonneneinstrahlung auf seinem Grundstück führe. Es sei
nicht auszuschliessen, dass auf diesem künstlich aufgeschütteten Terrain inskünftig noch
weitere Bauvorhaben realisiert würden. Es verstehe sich von selbst, dass für das geplante
Bauvorhaben keine Bewilligung erteilt werden könne, bevor nicht definitiv geklärt sei, ob
das Bauvorhaben auf einem bewilligten Terrain beruhe. Mit der neuen Aufschüttung gehe
eine weitere Versteilung der Böschung in Richtung seines Grundstückes einher. Das
Terrain werde zusätzlich noch mit einer geschlossenen Hecke künstlich erhöht, so dass
eine Mauer zwischen seinem Grundstück und jenem des Beschwerdegegners zu stehen
komme. Dies sei in Grenznähe seines Grundstücks nicht bewilligungsfähig. Auch aus
diesem Grund sei der Bauabschlag zu erteilen. Weiter sei festzustellen, dass – entgegen
den Ausführungen des Beschwerdegegners – auf dessen Parzelle sehr wohl auch noch
später, namentlich im Sommer 2013, gewisse Terrainaufschüttungen vorgenommen
wurden. Als Beleg reicht der Beschwerdeführer Fotos einer Aufschüttung in der Nordwest-
Ecke der Parzelle Nr. E._ zu den Akten.38
b) Gegenstand des vorliegenden Verfahrens ist das Baugesuch des
Beschwerdegegners vom 30. Oktober 2012. Es umfasst den Anbau einer Einstellhalle,
einer Gartenhalle und einer Terrasse an das bestehende Wohnhaus. Damit ist der
Streitgegenstand definiert. Mit Baubeschwerde kann die Rechtmässigkeit der
Baubewilligung gerügt werden. Aus den vorstehenden Erwägungen folgt, dass das
Vorhaben mit der Umgebungsgestaltung bewilligungsfähig ist. Es ist nicht ersichtlich und
es wird vom Beschwerdeführer nicht geltend gemacht, gegen welche weiteren öffentlich-
rechtlichen Vorschriften die neue Umgebungsgestaltung verstösst. Nichts abzuleiten
vermag der Beschwerdeführer aus dem zitierten Urteil des Kantons Basel-Landschaft vom
30. Januar 2008 (Verfahren 810 2007 236 / WIR). Dieser Fall kann mit dem vorliegenden
Fall nicht verglichen werden. Das Urteil betraf eine Aufschüttung, die mit einer Stützmauer
direkt auf der Grenze gesichert wurde. Hier wird bis 4.00 m an die Grundstücksgrenze des
Beschwerdeführers nichts verändert. Die Kritik des Beschwerdeführers, mit der neuen
Aufschüttung im Grenzbereich gehe eine weitere Versteilung der Böschung in Richtung
seines Grundstückes einher, ist unzutreffend und geht ausserdem über den
38 Vgl. Beilage 8 zum ergänzten Beweismittelverzeichnis vom 31. März 2015 in den Beschwerdeakten der BVE RA Nr. 110/2014/69
20
Streitgegenstand hinaus. Dies gilt auch für den Verweis auf zukünftige Bauvorhaben. Zu
berücksichtigen ist schliesslich, dass nach Lehre und Rechtsprechung durch
zonenkonforme Bauten verursachte Einwirkungen, wie beispielsweise die Beschattung,
geduldet werden müssen.39 Ein Anspruch auf freie Aussicht besteht nicht.
c) Soweit der Beschwerdeführer vorbringt, der Beschwerdegegner habe nach dem
8. Juli 2011 bewilligungspflichtige Terrainveränderungen vorgenommen, ohne dass ihm
hierfür eine Baubewilligung erteilt worden sei, geht dies ebenfalls über den
Streitgegenstand des Baubewilligungs- und Beschwerdeverfahrens hinaus. Darauf kann
nicht eingetreten werden. Mit seiner Rüge regt der (anwaltlich vertretene)
Beschwerdeführer vielmehr ein baupolizeiliches Verfahren nach Art. 45 ff. BauG an. Ein
solches Verfahren ist bei der Gemeindebehörde einzuleiten (Art. 47 Abs. 2 BewD). Damit
stösst der Beschwerdeführer mit der Kritik, die Vorinstanz habe den Sachverhalt betreffend
die Terrainaufschüttungen nicht abgeklärt, ebenfalls ins Leere. Schliesslich ist darauf
hinzuweisen, dass es sich bei den kopierten Fotos, die der Beschwerdeführer der BVE im
Zusammenhang mit den nachträglichen Terrainaufschüttungen einreichte, um Fotos
handelt, die der Beschwerdeführer im baupolizeilichen Verfahren im Jahr 2011 der
Gemeinde einreichte.40
7. Kosten
a) Die Grundsätze der Kostenverlegung sind in Art. 108 VRPG geregelt. Demnach
werden die Verfahrenskosten der unterliegenden Partei auferlegt (Art. 108 Abs. 1 VRPG).
Die unterliegende Partei hat zudem der Gegenpartei die Parteikosten zu ersetzen. Die
Kosten des Beschwerdeverfahrens bestehen aus einer Pauschalgebühr. Für besondere
Untersuchungen, Gutachten und dergleichen können zusätzliche Gebühren erhoben
werden (Art. 103 Abs. 1 VRPG). Die Pauschalgebühr wird festgesetzt auf Fr. 2'100.00
(Art. 103 Abs. 2 VRPG in Verbindung mit Art. 19 Abs. 1 GebV41). Darin enthalten sind die
Kosten des AGI. Für den Augenschein vom 19. Mai 2014 wird gestützt auf Art. 20 Abs. 1
39 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 24 N. 31 40 Vgl. Akten betreffend die Feststellungsverfügung vom 8. Juli 2011 als Beilage zu pag. 53 in den Beschwerdeakten der BVE RA Nr. 110/2014/69 41 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 154.21)
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GebV eine zusätzliche Gebühr von Fr. 400.00 erhoben. Die Verfahrenskosten im
Beschwerdeverfahren betragen somit Fr. 2'500.00.
b) Aus den Erwägungen folgt, dass der Beschwerdegegner einem Kritikpunkt des
Beschwerdeführers teilweise Rechnung trug und die Pläne freiwillig korrigierte. Auch
reichte der Beschwerdegegner bezüglich der seitlich geplanten Stützmauern eine
Projektänderung ein. Zudem musste er die Darstellung des gewachsenen Terrains in den
Projektplänen nachbessern. Auf die Kostenverteilung hat dies keine grossen
Auswirkungen. Es handelt sich lediglich um formelle oder nebensächliche Punkte. Ins
Gewicht fällt hier, dass der Beschwerdeführer in diesem Verfahren mit seinen
Rechtsbegehren unterlag und seine Rügen betreffend das rechtliche Gehör und der
Ästhetik unbegründet waren. Zudem wurde auf die Rüge der unbewilligten
Terrainaufschüttungen nicht eingetreten. Bei diesem Ausgang des Verfahrens ist es
gerechtfertigt, dem Beschwerdeführer neun Zehntel der Verfahrenskosten von Fr. 2'500.00,
ausmachend Fr. 2'250.00, und dem Beschwerdegegner einen Zehntel der
Verfahrenskosten von Fr. 2'500.00, ausmachend Fr. 250.00, aufzuerlegen.
c) Die unterliegende Partei hat der Gegenpartei die Parteikosten zu ersetzen, sofern
nicht deren prozessuales Verhalten oder die besonderen Umstände eine andere Teilung
oder Wettschlagung gebieten oder die Auflage der Parteikosten an das Gemeinwesen als
gerechtfertigt erscheint (Art. 108 Abs. 3 VRPG).
Die Parteikosten umfassen den durch die berufsmässige Parteivertretung anfallenden
Aufwand (Art. 104 Abs. 1 VRPG). Sie werden analog zu den Verfahrenskosten verteilt. Das
heisst, dass der Beschwerdegegner dem Beschwerdeführer ein Zehntel seiner
Parteikosten zu ersetzen hat. Die Kostennote des Anwaltes gibt zu keinen Bemerkungen
Anlass. Der Beschwerdegegner hat somit dem Beschwerdeführer einen Parteikostenersatz
in der Höhe von Fr. 739.55 zu bezahlen.