Decision ID: 8651bd96-4997-4608-b895-ceb5b8659d75
Year: 2022
Language: it
Court: GR_VG
Chamber: GR_VG_005
Canton: GR
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law

I. Ritenuto in fatto:
1. A._ sono proprietari della parcella n. C._ RF del Comune
di B._ su cui si trova l'edificio n. 33.
2. Con domanda di costruzione del 18 marzo 2000 avente ad oggetto
"riattazione stalla" essi avevano chiesto di poter procedere a una
trasformazione interna, alla ristrutturazione della terrazza e del tetto
dell'edificio nonché alla posa di un serbatoio per il gas. Nei piani allegati
alla domanda vi erano le seguenti indicazioni: piano terra: laboratorio 28
m2; primo piano: officina; secondo piano: ufficio con doccia e wc. Il
Comune aveva autorizzato i lavori richiesti con licenza edilizia del 9
maggio 2000.
3. Il 27 agosto 2021 A._ hanno depositato al Municipio una notifica
per modifiche interne al primo piano dell'edificio n. 33, ovvero la posa di
una cucina e la formazione di una nuova parete.
4. Il Municipio ha rilevato che con questa notifica essi avevano intenzione di
realizzare un piccolo appartamento (cambio di destinazione) e ha pertanto
sospeso la procedura per procedere alle necessarie verifiche ai sensi della
Legge federale sulle residenze secondarie (LASec). Il 20 settembre 2021
il Municipio ha perciò comunicato a A._ che erano in corso degli
accertamenti su un'eventuale vincolo di utilizzo quale abitazione primaria
e che quindi non poteva essere iniziato nessun intervento.
5. Il 22 settembre 2021 il Municipio ha rilasciato la licenza edilizia decretando
quale condizione, fra le altre, che "la futura costruzione sia utilizzata
esclusivamente quale abitazione primaria o abitazione equiparata ad
abitazione primaria secondo l'art. 7 cpv. 1 lett. a LASec."
6. Con scritto del 28 settembre 2021 A._ hanno chiesto al Municipio
di rivalutare il vincolo imposto di utilizzo come abitazione primaria. Stando
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ad essi, la casa (edificio n. 33) sarebbe un’abitazione realizzata in virtù del
diritto anteriore [prima dell'11 marzo 2012] e soddisferebbe i requisiti di
un'abitazione, come espresso anche nella stima ufficiale. Essa sarebbe
stata un'abitazione con stalla al pian terreno, cucina al primo piano e posti
letto al piano superiore mansardato. La ricostruzione del 2000 avrebbe
conservato parte della stufa in pietra ollare e parte del lavatoio. Sarebbe
stato (ri)messo in funzione il camino che serviva come fornello. Sarebbe
stato messo un bagno con toilette e i locali sarebbero stati allestiti come
abitazione.
7. Il 5 ottobre 2021 il Municipio ha risposto che come deciso nella seduta del
4 ottobre 2021 confermava integralmente la licenza edilizia.
8. Il 12 ottobre 2021 A._ (qui di seguito: ricorrenti) hanno inoltrato
opposizione (recte: ricorso) contro la limitazione d'uso giusta l'art. 7 cpv. 1
lett. a LASec di cui alla licenza edilizia del 22 settembre 2021. Come
motivazione essi hanno sostanzialmente addotto che l'edificio n. 33,
vecchio più di 500 anni, [una volta] sarebbe stato utilizzato come
abitazione e come tale restaurata nel 2000. Prima del restauro, l'edificio
sarebbe stato usato come stalla e fienile. Il restauro sarebbe avvenuto in
cooperazione con il Servizio monumenti con particolare attenzione ai
dettagli storici. Così, al pian terreno la pavimentazione sarebbe stata in
parte ripristinata secondo il vecchio disegno. Al piano superiore, che una
volta fungeva da cucina, sarebbero stati restaurati le nicchie, il focolare
della stufa e lo scarico del lavandino, sarebbero stati completamente
risanati il piano di cottura e il suo camino/canna fumaria, cosicché questi
possano servire al loro scopo principale. In più, su questo primo piano
sarebbero stati installati gli allacciamenti sanitari per il montaggio di una
piccola cucina, benché si sia rinunciato a posare i mobili, siccome il primo
locatario per l'utilizzo privato e commerciale sarebbe stato soddisfatto con
la situazione presente. Sarebbe inoltre stato reinstallato il pavimento
dell'ultimo piano. La ristrutturazione interna all'ultimo piano sarebbe poi
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stata completata da doccia e wc. All'arredamento fisso sarebbero inoltre
stati aggiunti un grande lavatoio e un bancone da lavoro al pian terreno.
La casa adempirebbe tutti i requisiti di un'abitazione realizzata in virtù del
diritto anteriore giusta la LASec. Per l'utilizzo come mera abitazione
servirebbe soltanto la posa dei mobili per cucina, per cui non vi sarebbe
alcun motivo per una limitazione d'uso. Nel registro fondiario l'edificio
sarebbe inserito quale "rustico". Pure la stima ufficiale definirebbe l'edificio
come rustico e nella stessa il primo piano e la mansarda sarebbero
esplicitamente indicati come spazio abitabile.
9. Nella presa di posizione del 29 novembre 2021 il Comune di B._
(qui di seguito: convenuto) ha postulato il rigetto del ricorso. Esso ha
essenzialmente affermato che non si sarebbe in presenza di un'abitazione
realizzata in virtù del diritto anteriore. Secondo il convenuto, gli spazi che
i ricorrenti intendono riattare non sarebbero stati autorizzati con licenza
edilizia del 9 maggio 2000 quale abitazione, ovvero quale cucina,
soggiorno, camera o altra destinazione residenziale. Inoltre, nei piani
autorizzati con detta licenza non vi sarebbe alcuna indicazione di
allacciamento e scarichi per una cucina al primo piano. Se questi
realmente esistono, significherebbe che sono stati realizzati senza licenza
edilizia. Questo spazio sarebbe autorizzato quale laboratorio. Ne
conseguirebbe che, anche se il primo piano fosse considerato quale
cucina-soggiorno, non essendo stato approvato non beneficerebbe del
diritto acquisito di cui all'art. 10 LASec. Il convenuto non contestava inoltre
il fatto che in passato risp. originariamente (forse 100 anni fa e oltre)
l'edificio fosse stato abitato; come però riconosciuto anche dai ricorrenti,
prima della riattazione dell'anno 2000 detta casa sarebbe stata utilizzata
come stalla; ciò perlomeno dagli anni 1930-1940. Al momento dell'entrata
in vigore della prima LPTC nel 1978, l'edificio sarebbe dunque stato
destinato a stalla e non potrebbe quindi essere qualificato come abitazione
esistente ai sensi dell'art. 10 LASec.
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10. Nella replica del 10 dicembre 2021 i ricorrenti si sono riconfermati nei loro
petiti e hanno puntualizzato i loro argomenti. In special modo, hanno
osservato che nella domanda di costruzione del maggio 2000 non erano
contenuti dei piani dettagliati sulle installazioni per l'acqua, canalizzazione,
riscaldamento ed elettricità poiché queste installazioni andavano adattate
alle condizioni di costruzione. D'accordo con il Servizio monumenti
sarebbero state realizzate in modo visibile le installazioni tecniche. Il
convenuto, inoltre, non avrebbe avuto niente da obiettare al collaudo,
cosicché non si potrebbe parlare di allacciamenti illegali per l'acqua
potabile e di scarico. Oltretutto, per il montaggio di una parete divisoria e
della cucina sarebbe sufficiente una mera notifica, come inizialmente
garantito dal municipale competente in fase di progettazione e come
deciso dal convenuto in un altro caso recentemente pubblicato.
11. Nella duplica del 4 gennaio 2022 il convenuto ha confermato il proprio
petito di cui alla presa di posizione e ha ribattuto, in particolare, che le
installazioni per acqua, canalizzazione, riscaldamento ed elettricità non
modificherebbero la destinazione dei locali indicata nella domanda e nella
licenza edilizia. Un cambiamento di destinazione di un fabbricato
necessiterebbe una nuova licenza edilizia, che i ricorrenti tra maggio 2000
e agosto 2021 non avrebbero presentato. Una notifica sarebbe stata
sufficiente se non ci fosse stato un cambiamento di destinazione dei locali.
Irrilevante sarebbe inoltre il fatto che il rispettivo municipale abbia
dichiarato che bastava una notifica, visto che la competenza per
l'accettazione sarebbe del Municipio.

II. Considerando in diritto:
1. Impugnata è la decisione del convenuto del 22 settembre 2021. Questo
Tribunale è competente per giudicare il ricorso contro questa decisione
comunale (cfr. art. 49 cpv. 1 lett. a della Legge sulla giustizia
amministrativa [LGA; CSC 370.100]). La tempestività (art. 52 cpv. 1 LGA)
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nonché la forma (art. 38 LGA) del ricorso sono rispettate. I ricorrenti hanno
la facoltà di scrivere in lingua tedesca benché la procedura sia condotta in
lingua italiana (art. 8 della Legge sulle lingue del Cantone dei Grigioni
[LCLing; CSC 492.100]). La legittimazione dei ricorrenti (art. 50 LGA),
quali destinatari della decisione impugnata, è data. Si entra pertanto nel
merito del ricorso.
2. Controversa è la restrizione alla cifra 1 della licenza edilizia impugnata,
secondo cui la futura costruzione deve essere utilizzata esclusivamente
quale abitazione primaria o abitazione equiparata ad abitazione primaria
secondo l'art. 7 cpv. 1 lett. a della Legge federale sulle abitazioni
secondarie (Legge sulle abitazioni secondarie, LASec; RS 702). La
questione da chiarire è se l'abitazione dei ricorrenti è un'abitazione
realizzata in virtù del diritto anteriore o meno. Non possono invece
costituire oggetto di ricorso le allegazioni dei ricorrenti in relazione alla
registrazione per l'edificio in questione dell'identificatore dell'edificio
(EGID) e dell'identificatore dell’abitazione (EWID), essendo un aspetto
puramente amministrativo. Oltre a ciò, non è pertinente l'obiezione
secondo cui per i lavori richiesti basterebbe una notifica, dal momento che
si tratta di giudicare sulla limitazione d'uso come da licenza edilizia
impugnata e dunque sulla questione di un cambiamento di destinazione.
Come osservato dal convenuto, è irrilevante che un municipale abbia
apparentemente garantito ai ricorrenti che sarebbe stata sufficiente una
notifica, visto che la competenza per il giudizio di questa materia spetta al
Municipio.
2.1. Giusta l'art. 10 LASec, ai sensi della presente legge un'abitazione
realizzata in virtù del diritto anteriore è un'abitazione realizzata prima
dell'11 marzo 2012 nel rispetto delle disposizioni in vigore o la cui
realizzazione risultava autorizzata in tale data con decisione passata in
giudicato. Secondo l'art. 11 cpv. 1 LASec, fatte salve le limitazioni d'uso
esistenti o future del diritto cantonale o comunale, il tipo di uso abitativo
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delle abitazioni realizzate in virtù del diritto anteriore è libero. Queste
abitazioni godono della garanzia dei diritti acquisiti e possono dunque
essere usate senza limitazioni sia come abitazioni primarie sia secondarie
(cfr. PFAMMATTER in: Wolf/Pfammatter (ed.), SHKommentar ZWG-ZWV, 2a
ed. 2021, art. 11 n. 1-4).
2.2. Un’abitazione ai sensi della LASec è giusta l'art. 2 LASec un insieme di
locali che: sono adatti a un uso abitativo (lett. a); costituiscono un'unità
costruttiva (lett. b); sono dotati di un'entrata dall'esterno o da un'area
comune con altre abitazioni all'interno dell'edificio (lett. c); sono dotati di
un'installazione di cucina (lett. d) e non costituiscono una cosa mobile (lett.
e). Va notato che i classici locali commerciali nonché laboratori o atelier
ecc. nei quali non si vive, ovvero che non servono a scopi abitativi e non
soddisfano la definizione di abitazione, non rientrano nella LASec. Se
spazi commerciali soddisfano la definizione di abitazione, devono essere
trattati in linea di principio come abitazioni. Inoltre, con installazione di
cucina possono essere intesi sia una cucina sia un angolo cottura. Sono
considerati installazione di cucina solo impianti fissi dotati di lavello che
servono alla preparazione di pasti. Il criterio dell'esistenza di
un'installazione di cucina è soddisfatto anche nel caso della semplice
esistenza di impianti tecnici per la futura posa di una tale installazione (cfr.
Guida d'applicazione LASec e Ordinanza sulle abitazioni secondarie
[OASec; RS 702.1], edito dal Dipartimento dell’economia pubblica e
socialità dei Grigioni [DEPS], versione 2022, pag. 10 seg.; MÖSCHING in
Wolf/Pfammatter (ed.), SHKommentar ZWG-ZWV, 2a ed. 2021, art. 2 n.
8).
2.3. Le opinioni delle parti discordano sui requisiti dell'idoneità a un uso
abitativo e della dotazione di un'installazione di cucina dell'edificio in
questione al momento decisivo, ossia prima dell'11 marzo 2012. Accertato
è che la domanda di costruzione del 18 marzo 2000 e i relativi piani (doc.
1 convenuto) prevedevano sì una trasformazione interna, ma nel senso di
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un cambiamento di destinazione da stalla a laboratorio, officina e ufficio
con doccia e wc. In base alla licenza edilizia del 9 maggio 2000,
approvante fra l'altro questa trasformazione interna, non si può dunque
affermare che il relativo edificio prima dell'11 marzo 2012 era adatto a un
uso abitativo. Secondo questi giudici, l'indicazione in relazione al tipo di
edificio come "rustico" nel registro fondiario nonché nella stima ufficiale del
16 maggio 2011 (cfr. doc. 2-3 ricorrenti) non cambia nulla a questa
conclusione. Irrilevante è inoltre che l'Ufficio cantonale per le valutazioni
immobiliari abbia designato come camera ("Zimmer") il locale al piano
superiore/mansarda, in quanto questo è stato approvato con destinazione
a ufficio. Tantomeno basta per poter affermare l'idoneità a uso abitativo
prima dell'11 marzo 2012 il fatto che con la ristrutturazione del 2000, come
riscontrabile nei piani approvati e affermato dai ricorrenti, si sia rimesso in
funzione il caminetto e il suo camino (v. piani all'attenzione del Servizio
monumenti del 18 marzo 2000 [doc. 1 ricorrenti]), che apparentemente
una volta serviva da fornello. L'asserzione dei ricorrenti, secondo cui i
locali sarebbero stati allestiti come abitazione e che per un utilizzo come
mera abitazione servirebbe soltanto la posa dei mobili da cucina, è sì
suffragata dai piani del 18 marzo 2000 all'attenzione del Servizio
monumenti (doc. 1 ricorrenti) nonché dal fatto che è stata realizzata una
stanza da bagno, ma per questi giudici fa stato la chiara indicazione nei
piani approvati il 9 maggio 2000 (laboratorio, officina e ufficio con doccia
e wc), per cui va concluso che i rispettivi locali non erano adibiti e
nemmeno erano idonei ad abitazione prima dell'11 marzo 2012. Dato che
i requisiti di cui sopra devono essere adempiti cumulativamente, dovendo
già negare il criterio dell'idoneità a un uso abitativo non occorre scendere
nel dettaglio del criterio della dotazione di un'installazione di cucina. Al
riguardo ci si limita ad osservare che, innanzitutto, apparirebbe eccessivo
affermare l'esistenza di un angolo cottura e quindi l'adempimento di questo
criterio in base alla sola presenza di un caminetto, sebbene il rispettivo
focolare fungesse apparentemente da fornello (v. piani de 18 marzo 2000
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[doc. 1 ricorrenti]). Per quanto invece si volesse affermarne l'adempimento
in base agli allacciamenti per la cucina e alle ulteriori installazioni per
l'acqua, canalizzazione, riscaldamento ed elettricità apparentemente già
esistenti prima dell'11 marzo 2012, si rileva che queste installazioni in ogni
caso non sono state autorizzate. Se queste potevano essere ritenute
approvate già prima dell'11 marzo 2012 in base al legittimo affidamento in
seguito al collaudo da parte del convenuto – avvenuto senza contestazioni
di questi asseriti lavori – è una questione che, visto l'esito di cui sopra, può
rimanere aperta.
3. Posto che nel comune convenuto vi sono già oltre il 20 % di abitazioni
secondarie, la limitazione imposta nella licenza edilizia impugnata
all'edificio in questione di utilizzo esclusivamente quale abitazione primaria
o abitazione equiparata ad abitazione primaria (con apposita menzione nel
registro fondiario [cfr. art. 3 cpv. 1 lett. a OASec]) è pertanto sostenibile,
siccome il convenuto poteva ritenere che detto edificio non è un'abitazione
realizzata in virtù del diritto anteriore per il quale può essere optato per un
utilizzo quale abitazione secondaria. Il ricorso va quindi respinto.
4. I costi della presente procedura – composti da una tassa di Stato fissata a
CHF 2'500.00 e spese di cancelleria – sono posti a carico dei soccombenti
ricorrenti giusta l'art. 73 cpv. 1 LGA. Al convenuto non sono assegnate
ripetibili (cfr. art. 78 cpv. 2 LGA).