Decision ID: 2090ed8a-3cbc-4c19-9e08-5a1e562c502b
Year: 2000
Language: fr
Court: VD_TC
Chamber: VD_TC_031
Canton: VD
Region: Région lémanique
Law Area: public_law

Vu les faits suivants:
A. La société SI Rumine-Eglantine SA était propriétaire de la parcelle no 6'149 du cadastre de la Commune de Lausanne, située à l'avenue d'Eglantine 5, à Lausanne. L'estimation fiscale établie dans le cadre de la révision générale avait été fixée à 6'148'000 francs.
Le 19 septembre 1996, la société SI Rumine-Eglantine SA est entrée en liquidation. Par décision du 13 août 1996, l'Administration cantonale des impôts a fixé la valeur de sortie de l'immeuble à 8'200'000 francs; elle avait capitalisé le revenu locatif estimé à 8,5% pour tenir compte de l'état de l'immeuble qui nécessitait d'importants investissements à court terme.
La propriété par étage PPE Eglantine 5 - Lausanne sur la parcelle no 6'149 (ci-après: la PPE) a été constituée le 6 juin 1997 selon l'inscription au Registre foncier; PBBG Gérances et Gestions Immobilières SA (ci-après: la société immobilière) a été nommée administratrice de la PPE. Les lots de PPE ont ensuite été transférés à chaque actionnaire entre le 1er août et le 23 décembre 1997.
La parcelle no 6'149 a une surface totale de 1'541 m2, dont 456 m2 en nature places-jardins; un immeuble a été construit en 1956 (bâtiment ECA no 13'871), qui compte une surface au sol de 1'085 m2. Le bâtiment comprend un rez-de-chaussée et 4 étages comptant chacun 882 m2 au sol et un volume de 12'613 m3; le sous-sol compte une surface au sol de 858 m2 et un volume de 2'574 m3; quant aux combles, ils comptent une surface au sol de 882 m2 et un volume de 1'323 m3; enfin, l'annexe sud-ouest comprenant les garages compte une surface au sol de 215 m2 et un volume de 735 m3.
Le 4ème étage comprend deux appartements de 6 pièces (lots no 320 et 240), un appartement de 2 pièces (lot no 250), un appartement de 1 pièce (lot no 260), un appartement de 3 pièces (lot no 270) et un appartement de 5 pièces (lot no 280); le 3ème étage (lots no 170, 180, 190, 200, 210 et 220), le 2ème étage (lots no 110, 120, 130, 140, 150 et 160) et le 1er étage (lots no 50, 60, 70, 80, 90 et 100) sont conçus de la même manière. Le rez-de-chaussée comprend l'entrée, un appartement de 2 pièces, trois locaux commerciaux (lots no 10, 20 et 30) et un appartement de 5 pièces (lot no 40). Le sous-sol comprend une chaufferie, un local citerne, une buanderie avec étendage, un local conteneur, 36 caves et 2 dépôts; il comprend en outre 12 garages-boxes, chacun avec une porte basculante (lots no 290, 300, 310, 320, 330, 340, 350, 360, 370, 380, 390 et 400).
Selon le rapport de gestion 1996, l'état locatif de l'immeuble s'élevait à 552'286 francs au 31 décembre 1996.
La Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (ci-après: la commission) a informé la société immobilière de l'établissement d'une nouvelle estimation fiscale de la parcelle no 6'149 en raison de la liquidation de la société SI Rumine-Eglantine SA, de la reprise des lots par chaque actionnaire ainsi que des travaux effectués dans l'immeuble. Dans ce cadre, la société immobilière a fait parvenir à la commission le 21 juillet 1997 la police ECA de l'immeuble ainsi qu'un "descriptif des travaux à entreprendre en 1997"; elle a précisé toutefois que ces travaux ne pouvaient pas être considérés comme des travaux à plus-value car les travaux d'entretien avaient été négligés durant près de 15 ans. Il ressort du "descriptif des travaux à entreprendre en 1997" que les travaux en question avaient porté sur la réfection des balcons et des façades, ainsi que sur le remplacement de l'ascenseur existant; les travaux avaient également porté sur l'ébouage du chauffage, le remplacement des fenêtres, l'installation d'une porte d'accès au parking, le revêtement de l'entrée de l'immeuble, la peinture et l'éclairage; le montant total de ces travaux s'élevait à 846'900 francs.
B. Par décisions du 9 septembre 1998, la commission a notifié aux propriétaires des lots no 18'498 à 18'537 (parcelle de base 6'149) la nouvelle estimation fiscale de ceux-ci; l'estimation fiscale pour l'ensemble des parts de propriété par étage s'élevait à 9'591'000 francs.
Par acte du 25 septembre 1998, les copropriétaires se sont opposés aux nouvelles estimations fiscales par l'intermédiaire de la société immobilière. Ils estiment que celles-ci ne correspondent pas à la valeur vénale; par ailleurs, elles ne tenaient pas compte de la valeur de sortie de l'immeuble qui avait été fixée à 8'200'000 francs. Ils ont ajouté que les travaux effectués étaient des travaux de pur entretien, qui avaient été négligés depuis des années.
Le 30 septembre 1999, la commission a communiqué à la société immobilière le mode de calcul de la nouvelle estimation fiscale:
"Valeur de rendement:
Nature surface en m2 prix au m2 rendement/locat. total Habitation 3'687 200.-- 737'400.-- Garage(s) 12 1'200.-- 14'400.-- Total 751'800.-- Taux de capitalisation 7,5% Valeur de rendement 10'024'000.--
Valeur vénale:
Nature Volume/surface prix au m3/m2 total valeur nette Habitation 17'245 550.-- 9'484'750.-- Total 9'484'750.-- Vétusté admise 20% 7'587'800.-- Valeur terrain 1'541 1'300.-- 2'003'300.-- 2'003'300.-- Garage Total valeur vénale 9'591'000.--
Estimation fiscale: arrêtée à la valeur vénale et répartie sur les lots: 9'591'000.--"
Les copropriétaires, par l'intermédiaire de la société immobilière, ont recouru contre la nouvelle estimation fiscale auprès de la commission par acte du 21 octobre 1998.
C. Par décision sur recours du 17 février 1999, la commission a rejeté le recours. Elle a expliqué que l'estimation fiscale avait été établie à la suite de la liquidation de la société immobilière et des travaux entrepris dans le bâtiment en cause; or, ces critères de taxation retenus par l'Administration cantonale des impôts ne correspondaient pas à ceux de la loi sur l'estimation fiscale et la nouvelle estimation fiscale était conforme aux prix pratiqués dans la région pour des immeubles similaires.
D. Les copropriétaires ont recouru contre cette décision le 4 mars 1999 par l'intermédiaire de la société immobilière. Ils estiment qu'une seule valeur vénale doit être reconnue pour le même immeuble. Dans leur mémoire complémentaire de recours du 23 mars 1999, ils font valoir qu'il n'y a aucune justification de l'augmentation de plus de 56% de la valeur de l'immeuble car l'affectation de celui-ci n'a pas changé entre 1992 et 1998; les ayants-droits économiques sont restés les mêmes et l'immeuble n'a pas subi de plus-value au sens du droit fiscal. En ce qui concerne la valeur de rendement, ils estiment qu'un prix maximum de 150 francs le m2 devrait être retenu au vu du genre de l'immeuble; le revenu locatif s'élevant à 552'286 francs, la valeur de rendement devrait être fixée à 7'364'000 francs, compte tenu du taux de capitalisation de 7,5% à appliquer. Quant à la valeur intrinsèque, le calcul devrait être établi en prenant en compte un prix de construction de 500 francs le m3 auquel on appliquerait un taux de vétusté de 20%, soit une valeur du bâtiment de 6'898'000 francs; le prix de terrain, au vu de la situation, s'élèverait à 1'200 francs le m2, soit 1'849'200 francs; la valeur intrinsèque s'élèverait ainsi à 8'747'200 francs. Enfin, l'estimation fiscale devrait être fixée selon la "méthode Joye", ce qui donnerait une estimation fiscale d'un montant de 7'825'000 francs.
La commission s'est déterminée sur le recours le 14 juin 1999. Elle a précisé que l'ancienne estimation fiscale s'élevait à 6'148'000 francs et qu'elle avait été établie en 1990 dans le cadre de transformations annoncées au Registre foncier par l'ECA; elle avait ensuite été maintenue sans changement dans le cadre de la révision générale de 1992. En outre, concernant la valeur de rendement, elle a expliqué que dans le cadre de la liquidation d'une société immobilière, le Service du logement devait autoriser le transfert d'un lot d'appartement occupé par un locataire conformément à la loi sur l'aliénation des appartements loués; pour la liquidation en cause, le Service du logement avait dû autoriser un seul transfert soumis à cette loi, soit la parcelle 18'518; la location de cette dernière s'élevait à 2'300 francs net par mois pour 122 m2, soit à environ 226 francs le m2; tous les autres lots avaient été annoncés dans les différents actes de transfert occupés par l'actionnaire-propriétaire et de ce fait non soumis à cette loi. Elle a conclu au maintien de son estimation fiscale.
E. Le Tribunal administratif a tenu audience sur place le 2 novembre 1999 en présence de M. Martin, administrateur de la PPE, et de M. Tuchschmied, président de la commission. Il a été procédé à la visite des lieux, notamment à la visite de l'appartement de service, d'un appartement au 3ème étage de 8,5 pièces, d'un cabinet médical, des sous-sols et du parking souterrain. Le tribunal a constaté que l'immeuble présentait un bon état général; une partie du sol de l'entrée et les étages sont recouverts du linoléum d'origine qui est en bon état; l'aménagement des salles de bain ainsi que des cuisines des appartements visités est d'origine ou date d'une quinzaine d'années. Quant au parking souterrain, il comporte plusieurs garages individuels et le tribunal n'a pas constaté de problème particulier d'étanchéité. En revanche, les balcons et les colonnes de chute sont de construction simple et présentent un problème d'infiltration. Les parties ont déclaré maintenir leurs conclusions respectives.

Considérant en droit:
1. a) Déposé dans le délai prescrit par l'art. 31 de la loi sur la juridiction et la procédure administratives (LJPA), le recours est intervenu en temps utile. Il respecte d'ailleurs les exigences de forme précisées par cette disposition (al. 2).
b) L'art. 36 let. a LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation; il ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36 let. c). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après la loi ou LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité; le pouvoir d'examen du Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale lorsque celle-ci représenterait une différence inférieure à 5%; il considère en effet qu'on ne peut alors pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (voir arrêts TA EF 92/039 du 1er juillet 1993; EF 93/029 du 8 septembre 1993; EF 93/073 du 30 mai 1994; EF 93/087 du 27 mai 1994; EF 94/083 du 28 février 1995).
2. a) Selon l'art. 20 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), à partir de la mise en vigueur de cette loi, la commission de district procède périodiquement à la mise à jour des estimations; cette opération a pour objet de revoir l'estimation des immeubles lorsqu'il est constaté notamment par demande motivée des propriétaires, par mutations, réunion ou division de biens-fonds, construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation de servitudes, ou par d'autres opérations que la valeur fiscale de ces immeubles a notablement augmenté ou diminué. Lorsqu'il s'agit de la liquidation d'un immeuble propriété d'une société immobilière qui fait ensuite l'objet d'une propriété par étage, il convient de procéder à l'estimation de l'ensemble de l'immeuble et de répartir ensuite le montant au prorata des millièmes (voir arrêt TA EF 96/0010 du 7 juin 1996).
b) L'art. 2 LEFI dispose que l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1); toutefois, la valeur fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2). La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques (al. 3); la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci (al. 4). En outre, l'art. 3 al. 1 LEFI dispose que l'estimation fiscale d'un bien-fonds comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires.
3. a) En vertu de l'art. 7 al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI), la capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6 % du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9 % du rendement brut selon le genre d'immeuble.
b) Pour les immeubles locatifs, l'art. 21 dispose que la valeur de rendement d'un immeuble locatif s'obtient en capitalisant le revenu brut normal à un taux variant suivant le genre de construction, la situation et l'état de l'immeuble (al. 1); pour le revenu brut, la justification du taux employé sera établie en partant du taux de 5 % prévu à l'article 7 REFI, auquel seront ajoutés en pour-cent les frais généraux et les frais d'entretien, ce revenu variant dans la règle du 6 à 9 % (al. 2).
c) En l'espèce, la commission a fixé un prix de 200 francs le m2 pour l'ensemble des appartements, sans distinction entre les locaux commerciaux et ceux affectés à l'habitation. Il ressort des pièces du dossier que la location effective de deux appartements correspond à un prix allant de 165 francs le m2 jusqu'à 226 francs le m2. Après la visite des lieux, le tribunal estime que le prix de 200 francs le m2 est adéquat compte tenu de l'excellente situation au centre ville et dans un quartier tranquille; il considère que ce prix est représentatif de la moyenne entre les cabinets médicaux et les logements. Quant au prix de 100 francs par mois pour un garage individuel souterrain, il correspond aux prix pratiqués habituellement pour ce genre d'objet. En outre, selon les assesseurs spécialisés du tribunal, le taux de capitalisation de 7,5% tient justement compte de l'état général relativement bon du bâtiment. En conséquence, le tribunal estime qu'il n'y a pas lieu de corriger la valeur de rendement arrêtée à 10'024'000 francs par la commission.
4. a) Aux termes de l'art. 8 REFI, la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble (al. 1). A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (al. 2). Selon les Instructions, un facteur de pondération doit être appliqué en fonction de l'âge du bâtiment, à raison de 1% l'an, mais au maximum 30%, sauf cas exceptionnels.
b) Dans un arrêt du 11 mars 1999 (EF 98/0016), le tribunal a considéré que lors de la mise à jour des estimations fiscales des immeubles ayant fait l'objet d'une liquidation fiscalement privilégiée, il convenait de s'en tenir en principe à la décision de l'administration cantonale des impôts fixant la valeur de sortie de l'immeuble au titre de valeur d'estimation fiscale; le tribunal a toutefois réservé des circonstances concrètes propres au cas d'espèce et justifiant que l'on s'écarte de la valeur de sortie, ce qui est notamment le cas lorsque la valeur vénale est fixée par l'Administration cantonale des impôts selon des critères qui s'écartent sans motifs objectifs de ceux retenus par la législation sur l'estimation fiscale.
c) Pour déterminer la valeur intrinsèque, le tribunal procède en principe à une estimation globale des volumes habitables et non habitables; cependant, il a dans certains cas appliqué un prix différencié pour les volumes habitables et les volumes non habitables (arrêts TA EF 95/0025 du 27 février 1997; EF 95/0019 du 4 février 1997; EF 95/0041 du 10 février 1997). Selon les assesseurs spécialisés du tribunal, deux critères sont déterminants pour appliquer un prix différencié pour les volumes habitables et les volumes non habitables. D'une part, il y a lieu de tenir compte de la proportion des volumes habitables et non habitables par rapport au volume total et d'autre part de la disposition des volumes non habitables par rapport au reste du bâtiment. Lorsque les volumes non habitables présentent une importance inhabituelle pour le type de bâtiment considéré, par exemple plus du tiers environ de l'ensemble d'un bâtiment de plusieurs niveaux ou qu'ils font partie d'un volume construit pour lui-même et à son propre coût, non intégré dans le reste du bâtiment, il se justifie d'appliquer un prix différencié.
d) En l'espèce, le tribunal procédera à un contrôle de la valeur vénale selon les critères définis par la législation régissant l'estimation fiscale. La commission a retenu une valeur à neuf de 550 francs le m3 avec un taux de vétusté de 20% pour l'ensemble de la construction, sans distinguer la partie habitation de la partie abritant le garage souterrain. Selon les assesseurs spécialisés du tribunal, il s'agit d'un immeuble de construction simple, mais en bon état, à l'exception des problèmes des colonnes de chutes et des balcons; le tribunal n'a toutefois pas constaté que le parking souterrain présentait des graves problèmes d'étanchéité. Contrairement à la commission, le tribunal estime qu'il y a lieu de fixer un prix différencié pour la partie habitation et la partie non habitable; les volumes non habitables, qui s'élèvent à 4'632 m3, représentent en effet environ 37% de l'ensemble du bâtiment et le parking souterrain fait partie d'une construction qui a sa propre structure par rapport à celle du bâtiment, ce qui justifie un prix différencié. Au vu des caractéristiques du bâtiment et des appartements visités, il y a lieu d'arrêter une valeur à neuf de 500 francs le m3 pour ce bâtiment de construction simple et dont les appartements n'ont pas fait l'objet de travaux de rénovation systématique; la visite des lieux a en effet démontré que les salles d'eau des appartements n'avaient pas été refaites depuis en tous cas une quinzaine d'années. Pour la partie garage souterrain, le sous-sol et les combles, le tribunal estime qu'un prix de 300 francs le m3 doit être fixé. Au vu des travaux effectués en 1997 et qui ont apporté un rafraîchissement à l'ensemble du bâtiment, un taux de vétusté de 15% doit en outre être appliqué. Le tribunal se rallie par ailleurs à la valeur vénale du terrain retenue par la commission, que la recourante ne conteste du reste pas. En conséquence, le tribunal aboutit au calcul de la valeur vénale suivant:
- partie habitation: 12'613 m3 à 500 francs: 6'306'500.--
- partie non habitable: 4'632 m3 à 300 francs: 1'389'600.--
- Total: 7'696'100.--
- taux de vétusté: 15%: 6'541'685.--
- terrain: 2'003'300.--
- Valeur vénale: 8'544'985.--
En définitive, à la suite du contrôle effectué par le tribunal selon les critères habituels en matière d'estimation fiscale, celui-ci aboutit à une valeur vénale dont le montant est proche de la valeur de sortie arrêtée par l'Administration cantonale des impôts, puisqu'elle correspond à une augmentation de l'ordre de 4%. Lorsque le tribunal aboutit à une estimation fiscale qui représente une différence inférieure à 5% par rapport à l'estimation fiscale de la commission, il renonce à la corriger (voir consid. 1b ci-dessus); le tribunal renonce ainsi également à corriger la valeur de sortie retenue par l'Administration cantonale des impôts qui représente une différence de moins de 5%. Après vérification, le tribunal décide donc de retenir la valeur de sortie, soit 8'200'000 francs, au titre de valeur d'estimation fiscale des parts de propriété par étage constituées sur la parcelle de base no 6'149.
e) Pour déterminer l'estimation fiscale, la recourante a également invoqué la "méthode Joye" qui consiste à partir de la valeur intrinsèque de l'immeuble considéré et de pondérer celle-ci par la valeur de rendement selon la formule suivante: valeur vénale = valeur intrinsèque + (2 x valeur locative) : 3. Le tribunal aboutirait à une estimation fiscale de 9'530'995 francs s'il appliquait ce mode de calcul:
8'544'985 + (2 x 10'024'000) = (8'544'985 + 20'048'000) : 3 = 9'530'995.--
3
On peut toutefois se demander si cette manière de calculer l'estimation fiscale se justifie; il s'agit d'ailleurs d'un mode d'estimation des immeubles pratiqué par les experts de banques genevoises lorsque le marché est à l'offre et qui a été mentionné comme tel par Philippe Joye dans sa contribution avec un autre exemple de calcul, qui prévoit de déterminer la valeur vénale en pondérant deux fois la valeur intrinsèque avec la valeur de rendement, ce qui donne aussi la formule suivante : valeur vénale = valeur de rendement + (2 x valeur intrinsèque) : 3 (voir Philippe Joye, Evaluer un bien immobilier dans un marché à l'offre, Fribourg, Droit de la construction, p. 20). D'autres auteurs proposent de pondérer la valeur intrinsèque avec la valeur de rendement prise en compte jusqu'à cinq fois, ce qui donne la formule suivante : valeur vénale = valeur intrinsèque + (5 x la valeur de rendement) : 6 (voir Wolfgang Naegeli et Heinz Wenger, L'estimation immobilière p. 98 et 99).
Il se pose ainsi la question de savoir si la notion de valeur vénale telle qu'elle est définie par la législation vaudoise correspond à celle utilisée par les auteurs précités, qui visent non pas le prix d'amateur mais "la valeur moyenne correspondant à l'utilité d'un bien immobilier" (voir Wolfgang Naegeli et Heinz Wenger, op. cit. p. 98); alors que l'art. 8 REFI parle bien de la valeur marchande tenant compte de l'offre et de la demande. Cela étant précisé, le tribunal a utilisé à plusieurs reprises la méthode désignée "méthode Joye", - qui pondère la valeur intrinsèque avec la valeur de rendement comptée à double, - pour vérifier la valeur vénale retenue par les commissions d'estimation fiscale dans les cas d'immeubles de rendement, comme celui qui fait l'objet de l'estimation contestée (voir l'arrêt de principe sur la méthode Joye TA EF 94/0008 du 24 février 1997).
En l'espèce, la valeur vénale retenue par l'autorité intimée correspond à celle qui résulte de l'application de la méthode dite "Joye". Mais le tribunal estime nécessaire de s'écarter de ce mode de calcul, qui est en tous les cas inadéquat lorsque la valeur de rendement est supérieure à la valeur vénale déterminée selon les critères de la législation vaudoise sur l'estimation fiscale des immeubles. En outre, lorsque l'application de ces critères donne une valeur vénale très proche de la valeur de sortie de l'immeuble fixée par l'Administration cantonale des impôts la jurisprudence a précisé que cette valeur de sortie devait être retenue comme la valeur vénale s'il n'existe pas de motifs objectifs qui imposent de s'écarter de la valeur de sortie (arrêt TA EF 98/016 du 11 mars 1999); cette dernière valeur, assimilée à la valeur vénale, doit donc être retenue pour l'estimation fiscale dès lors qu'elle est supérieure à la valeur de rendement (EF 99/017 du 2 décembre 1999).
5. Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être admis et la décision attaquée réformée en ce sens que l'estimation fiscale des parts de propriété par étage constituées sur la parcelle no 6'149 est fixée à 8'200'000 francs. Vu l'issue du recours, les frais sont laissés à la charge de l'Etat (art. 55 LJPA).