Decision ID: 95eebebf-01de-4c88-81d5-21282f2d2bad
Year: 2020
Language: de
Court: ZH_VG
Chamber: ZH_VG_001
Canton: ZH
Region: Zürich
Law Area: public_law

hat sich ergeben:
I.
A.
A (nachfolgend der Pflichtige) veräusserte am 1. Februar 2016 einen Miteigentumsanteil von 333/1000 am Grundstück Kat.-Nr. 01 (Stockwerkeigentumsanteil, Sonderrecht an der 61⁄2-Zimmer-Wohnung im Dach- und Galeriegeschoss samt Nebenräumen) an der B-Strasse 02 in C. Das Grundstück umfasst insgesamt ... m
2
. Von diesem Grundstück gehört dem Pflichtigen ein Anteil im Umfang von 866 m
2
(altKat.-Nr. 03) seit mehr als 20 Jahren; 424 m
2
erwarb er am 29. Mai 1998 von einem angrenzenden Grundstück (altKat.-Nr. 04). Im Veranlagungsentscheid vom 23. Mai 2017 akzeptierte der Finanzausschuss der Gemeinde C den vom Pflichtigen deklarierten Erwerbspreis von Fr. 111'936.- für die 1998 zugekauften 424 m
2
. Demgegenüber ging die Behörde mit Bezug auf die 866 m
2
des Grundstücks altKat.-Nr. 03 von einem Verkehrswert vor 20 Jahren von Fr. 1'660.-/m
2
, mithin von Fr. 478'708.- (866 m
2
x Fr. 1'660.-/m
2
x 333/1000) aus. Der zugrunde gelegte Quadratmeterpreis von Fr. 1'660.-/m
2
hatte eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. ... zur Folge. Ein Steueraufschub wurde nicht gewährt.
B.
Die dagegen erhobene Einsprache wies der Finanzausschuss der Gemeinde C am 23. August 2017 ab.
II.
Gegen diesen Entscheid erhob der Pflichtige am 22. bzw. 25. September 2017 Rekurs an das Steuerrekursgericht. Am 22. August 2018 ordnete das Steuerrekursgericht ein Gutachten über den anteiligen Landwert von 333/1000 der Liegenschaft Kat.-Nr. 01 von 866 m
2
(Stockwerkeigentum mit Sonderrecht an der 61⁄2-Zimmer-Wohnung im Dach- und Galeriegeschoss samt Nebenräumen) mit 1'290 m
2
Gebäudegrundfläche und Umschwung an der B-Strasse 02 in C per 1. Februar 1996 an. Als Expertin wurde D, dipl. Arch. ETH/SIA, aus E, in Aussicht gestellt. Die Parteien erhoben keine Einwendungen, weshalb das Steuerrekursgericht D am 19. September 2018 zur Expertin ernannte. Anlässlich der Referentenaudienz vom 5. Februar 2019, an der sich die Expertin zur Gutachtensfrage geäussert hatte, schlug der Pflichtige im Sinn eines Teilvergleichs vor, den strittigen Landwert von altKat-Nr. 03 auf Fr. 1'700.-/m
2
festzulegen. Namens des Finanzausschusses erklärte der Leiter des Steueramts der Gemeinde C am 8. Februar 2019 seine Zustimmung. Keine Einigung erfolgte betreffend dem vom Pflichtigen beantragten Steueraufschub infolge Ersatzbeschaffung. Mit Entscheid vom 26. März 2019 hiess das Steuerrekursgericht den Rekurs des Pflichtigen teilweise gut und setzte die Grundstückgewinnsteuer von Fr. ... auf Fr. ... herab. Der Antrag auf Gewährung eines Steueraufschubs wurde vom Steuerrekursgericht abgewiesen.
III.
Mit Beschwerde vom 4. Juni 2019 an das Verwaltungsgericht beantragte der Pflichtige, der Entscheid des Steuerrekursgerichts sei aufzuheben und die Gemeinde C anzuweisen, den Steueraufschub im Umfang von 91,24 % entsprechend Fr. ... (vom verfügten Grundstückgewinn in der Höhe von CHF ... seien Fr. ... wieder investiert worden), eventuell im Umfang 75,66 % entsprechend Fr. ... (vom unternehmerisch berechneten Nettoertrag in der Höhe von Fr. ... seien Fr. ... wieder investiert worden), subeventuell im Umfang von 61,87 % entsprechend Fr. ... (von den Anlagekosten in der Höhe von Fr. ... seien Fr. ... wieder investiert worden) zu gewähren. Die bei ihr zur Sicherung der Grundstückgewinnsteuer zu viel hinterlegte Summe sei abzurechnen und samt Zins zu 5 % innert 30 Tagen nach Rechtskraft des Beschwerdeentscheids zu überweisen. Für den Fall, dass kein Steueraufschub gewährt werden sollte, beantragte der Pflichtige weiter, dass die Verfahrenskosten des vorinstanzlichen Verfahrens hälftig auf die Parteien zu verlegen seien. Die Expertisekosten seien zudem vollumfänglich von der Gemeinde C zu tragen, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Gemeinde C.
Mit Eingabe datiert vom 29. August 2018 (Poststempel vom 24. Juni 2019) beanstandete der Pflichtige die Streitwertberechnung in der Präsidialverfügung vom 6. Juni 2019 und hielt daran fest, dass der Streitwert nicht Fr. ... sondern 20 % von Fr. ... d.
h. Fr. ... betrage. Mit Schreiben vom 26. Juni 2019 begründete das Verwaltungsgericht auf Wunsch des Pflichtigen die Streitwertberechnung unter Hinweis auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung.
Die Vorinstanz verzichtete auf eine Vernehmlassung und die Gemeinde C liess sich nicht vernehmen.
Die Kammer

erwägt:
1.
Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen können laut § 153 Abs. 3 in Verbindung mit § 213 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.
Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschränken; dazu gehört auch die Prüfung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das vom Steuerrekursgericht in Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf Angemessenheit hin zu überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu setzen. Die Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.
h. auf Ermessenüberschreitung und auf Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147).
2.
2.1
Die Grundstückgewinnsteuer wird gemäss § 216 Abs. 1 StG bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von solchen erhoben. Dabei ist der Grundstückgewinn gemäss § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um welchen der Erlös die Anlagekosten übersteigt. Die Grundstückgewinnsteuer wird indessen aufgeschoben bei Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich selbst genutzten Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung), soweit der Erlös innert angemessener Frist zum Erwerb oder zum Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft im Kanton Zürich oder in einem anderen Kanton verwendet wird (§ 216 Abs. 3 lit. i i.V.
m. § 226a StG; Art. 12 Abs. 3 lit. e des Bundesgesetzes vom 4. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG]).
3.
3.1
Der Pflichtige beanstandet, dass kein Steueraufschub gewährt wurde. Ein solcher hätte nach seiner Auffassung im Umfang von Fr. ... (vom verfügten Grundstückgewinn in der Höhe von Fr. ... seien Fr. ... [91,24 %] wieder investiert worden), eventuell im Umfang Fr. ... (vom unternehmerisch berechneten Nettoertrag in der Höhe von Fr. ... seien Fr. ... [75,66 %] wieder investiert worden), subeventuell im Umfang von Fr. ... (von den Anlagekosten in der Höhe von Fr. ... seien Fr. ... [62 %] wieder investiert worden) gewährt werden müssen.
3.2
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung erfolgt die Ermittlung des Gewinnaufschubs nach der sogenannten absoluten Methode (auch als Abschöpfungsmethode bezeichnet). Danach wird der Steueraufschub nur für denjenigen Teil gewährt, der nach Wiederverwendung der Anlagekosten des veräusserten Objekts (und allfälliger Drittleistungen) zusätzlich in den Erwerb des Ersatzobjekts investiert wird (BGE 130 II 202 E. 3.2 und 4.3, 137 II 419 E. 2.2.1; BGr, 19. Dezember 2012, 2C 337/2012, E. 2.3). Liegt die Reinvestition in das Ersatzobjekt unter den Anlagekosten des veräusserten Grundstücks, wird der gesamte Gewinn besteuert (vgl. dazu auch
Richner et al., Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. A., Zürich 2013, § 216 N. 272 ff.).
Das vom
Pflichtigen
vertretene Auslegungsergebnis erschiene zwar aufgrund des Gesetzeswortlauts als vertretbar. Das Bundesgericht ist jedoch in konstanter Rechtsprechung zu einem anderen Ergebnis gelangt. Der
Pflichtige
bringt keine Argumente vor, aufgrund welcher die Sache neu geprüft bzw. die Rechtsprechung zu ändern wäre. Insbesondere gelangt die absolute Methode
entgegen den Ausführungen des Pflichtigen unabhängig vom Fremdfinanzierungsgrad und der Höhe der abzuführenden Gewinnsteuer im Verhältnis zum erzielten Gewinn zur Anwendung. In einer im Jahr 2004 eingereichten parlamentarischen Initiative "Ersatzbeschaffung von Wohneigentum, Förderung der beruflichen Mobilität" wurde – wie auch vom Pflichtigen vertreten – verlangt, dass beim Aufschub der Grundstückgewinnsteuer die relative Methode zur Anwendung kommen soll. In seiner Stellungnahme vom 31. März 2010 zum Bericht vom 19. Januar 2010 der Kommission für Wirtschaft und Abgaben des Nationalrates (WAK-N) hat sich der Bundesrat jedoch ebenfalls gegen einen Methodenwechsel bei der Besteuerung des Grundstückgewinns ausgesprochen.
3.3
Vorliegend belaufen sich die Anlagekosten des veräusserten Objekts B-Strasse 02 in C auf insgesamt Fr.
2'136'795.-
und der Kaufpreis für das Ersatzobjekt D 05 in G beträgt lediglich Fr. 1'322'000.-. Die Vorinstanzen haben daher einen Steueraufschub zu Recht verneint.
4.
4.1
Der Pflichtige beanstandet weiter, dass die Verfahrenskosten des vorinstanzlichen Verfahrens aufgrund des Vergleichs hälftig hätten auf die Parteien verlegt werden müssen. Die Expertisekosten seien zudem vollumfänglich von der Gemeinde C zu tragen.
4.2
Bezüglich des anteiligen Landwerts von 333/1000 der Liegenschaft Kat.-Nr. 10'321 von 866 m
2
(Stockwerkeigentum mit Sonderrecht an der 61⁄2-Zimmer-Wohnung im Dach- und Galeriegeschoss samt Nebenräumen) mit ... m
2
Gebäudegrundfläche und Umschwung an der B-Strasse 02 in C per 1. Februar 1996 ist im vorinstanzlichen Verfahren eine Einigung erfolgt. Anlässlich der Referentenaudienz vom 5. Februar 2019 schlug der Pflichtige im Sinn eines Teilvergleichs vor, den strittigen Landwert von altKat-Nr. 03 auf Fr. 1'700.-/m
2
festzulegen. Namens des Finanzausschusses erklärte der Leiter des Steueramts der Gemeinde C am 8. Februar 2019 dazu seine Zustimmung. Im Einspracheentscheid war die Beschwerdegegnerin noch von einem Landwert von Fr. 1'660.-/m
2
ausgegangen. Vom Pflichtigen war im Rekurs beantragt worden, es sei von einem Landwert von Fr. 2'720.-/m
2
auszugehen.
4.3
Gemäss § 149 Abs. 2 StG ist das
Steuerrekursgericht
in seinem Entscheid nicht an die Anträge der Parteien gebunden. Es kann nach Anhörung des Steuerpflichtigen die Einschätzung auch zu dessen Ungunsten ändern. Es führt das Verfahren trotz Rückzug oder Anerkennung des Rekurses weiter, sofern Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass der angefochtene Entscheid oder die übereinstimmenden Anträge dem Gesetz widersprechen, oder eine Gegenpartei einen abweichenden Antrag gestellt hat. Anhaltspunkte, dass die übereinstimmenden Anträge dem Gesetz widersprechen, liegen im vorliegenden Fall nicht vor. Aus diesem Grund hat die Vorinstanz das Verfahren bezüglich des strittigen Landwerts nach der Einigung zu Recht nicht weitergeführt.
Das Steuerrekursgericht hat die Verfahrenskosten aufgrund des Prozessausgangs dem weitestgehend unterliegenden Pflichtigen auferlegt. Im Fall eines Vergleichs richtet sich die Kostenauferlegung grundsätzlich nach der Vereinbarung (vgl. dazu auch Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 13 N. 82, auch zum Folgenden). Eine Vereinbarung betreffend die Verfahrenskosten fehlt jedoch im vorliegenden Fall. Hinzu kommt, dass es sich lediglich um einen Teilvergleich betreffend den anteiligen Landwert handelt. Eine Einigung betreffend die Frage des Steueraufschubs hat nicht stattgefunden. Damit haben die Parteien die Kostenverlegung dem Steuerrekursgericht überlassen, das zu untersuchen hat, wer als unterliegende Partei zu gelten und die Kosten gemäss § 151 Abs. 1 StG zu übernehmen hat.
Die Kosten der Expertise gehören grundsätzlich zu den Verfahrenskosten und werden entsprechend verlegt. Die Gebührenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 23. August 2010 (GebV VGr) regelt die vom Verwaltungsgericht sowie vom Bau- und vom Steuerrekursgericht festzusetzenden Verfahrenskosten und Parteientschädigungen (§ 1 Abs. 1 GebV VGr). Zu den Verfahrenskosten gehören die Gerichtsgebühren und die Kosten (§ 1 Abs. 1 GebV VGr). Als Kosten gelten die Zustellkosten (§ 5 GebV VGr) und die Barauslagen wie Zeugen-, Sachverständigen-, Übersetzungs- und Augenscheinkosten (§ 6 GebV VGr).
Infolge der teilweisen Gutheissung des Rekurses wurde die Grundstückgewinnsteuer von Fr. ... auf Fr. ... reduziert. Der Pflichtige ist somit zu 99,25 % unterlegen. Eine Kostenauflage an das Gemeinwesen ist bei dieser Ausgangslage nicht zwingend. Zudem hat das Steuerrekursgericht bei der Bemessung der Gerichtsgebühr von Fr. 5'000.- der teilweisen gütlichen Einigung Rechnung getragen. Es ist daher grundsätzlich nicht zu beanstanden, dass das Steuerrekursgericht die Verfahrenskosten dem Pflichtigen auferlegt und auf die Fertigstellung des Gutachtens zwecks Vermeidung von weiteren Kosten verzichtet hat.
4.4
Dass im Rekursverfahren bezüglich des Landwerts von altKat-Nr. 03 eine Einigung stattgefunden hat, wird vom Pflichtigen nicht bestritten. Er beruft sich auch nicht auf einem Grundlagenirrtum, sondern beanstandet vielmehr, dass ihm die Kosten für eine Expertise auferlegt worden seien, die ihm nicht ausgehändigt worden sei. Es habe sich lediglich um mündliche Ausführungen der Expertin anlässlich der Referentenaudienz gehandelt. Dasselbe gelte für die anlässlich der Referentenaudienz verwendeten Unterlagen über die Vergleichsgrundstücke. Die Beschwerdegegnerin habe die Expertise verlangt, da sie ohne eine solche vollkommen beweislos gewesen wäre. Sie habe daher die Kosten ihrer Beweisführung selbst zu tragen. Wenn er schon an den Kosten der Expertise beteiligt werden solle, verlange er die Erstellung einer schriftlichen, mindestens summarischen Begründung, wie die Expertin die Grundstückspreise im Beurteilungszeitraum eruiert habe und wie sie auf den Preisrahmen gekommen sei, der schliesslich auch dem Vergleich der Parteien zugrunde gelegen habe.
4.4.1
Anlässlich der Referentenaudienz vom 5. Februar 2019 hatte der Pflichtige selbst nach den mündlichen Ausführungen der Expertin im Sinn eines Teilvergleichs vorgeschlagen, den strittigen Landwert von altKat-Nr. 03 auf Fr. 1'700.-/m
2
festzulegen. Diesem Vergleichsvorschlag des Pflichtigen hat die Gemeinde C am 8. Februar 2019 zugestimmt. Diese Vereinbarung wurde nicht unter der Bedingung abgeschlossen, dass ein schriftliches Gutachten ausgefertigt wird oder Unterlagen zu den Vergleichsgrundstücken herausgegeben werden. Es wird denn auch vom Pflichtigen nicht dargelegt, dass er dies mündlich verlangt hätte, als er anlässlich der Referentenaudienz einen Vergleichsvorschlag unterbreitet habe. Es ist daher nicht massgebend, ob die Expertise schriftlich ausgefertigt wird oder nicht.
4.4.2
Es bleibt daher zu prüfen, ob im vorliegenden Fall Gründe vorliegen, welche ausnahmsweise eine abweichende Kostenauflage rechtfertigen.
4.4.2.1
Zeigt sich, dass ein Verkehrswert nicht zuverlässig ermittelt werden kann, hat die Rechtsmittelinstanz ein Gutachten durch einen Sachverständigen zu veranlassen (Richner et al., § 220 N. 216). Ein amtliches Gutachten lag im vorliegenden Fall nicht vor. Zwar unterliegen amtliche Gutachten wie Privatgutachten der freien Beweiswürdigung durch die erkennende Behörde. Während Privatgutachten die Aussagekraft einer Parteibehauptung zukommt, gelten amtliche Gutachten als Beweismittel. Im Gegensatz zum Privatgutachter wird der amtliche Gutachter von der erkennenden Behörde ausgewählt, instruiert und darauf hingewiesen, dass er unter Strafandrohung steht. Folglich besitzt das Privatgutachten wegen der fehlenden Neutralität des Gutachters nicht denselben Rang wie ein amtliches Gutachten (vgl. Richner et al., § 220 N. 219 ff.; Martin Zweifel/Silvia Hunziker in: Martin Zweifel/Michael Beusch [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer, 3. A., Basel 2017, Art. 115 DBG N. 43 f., auch zum Folgenden VGr, 16. November 2011, SB.2011.00018 = ZStP 2012, 323 ff., E. 2.3 f.).
4.4.2.2
Im vorliegenden Fall wurde das Gutachten vom Steuerrekursgericht auf Antrag der Gemeinde C angeordnet, ohne dass ein entsprechender Antrag des Pflichtigen vorlag. Im Zusammenhang mit der Kostenauflage kann zudem massgebend sein, ob die Anordnung eines Gutachtens durch das Steuerrekursgericht zu Recht erfolgt ist.
Die Gemeinde C legte aufgrund der Vergleichsmethode (vgl. dazu Richner et al., § 220 N. 139, mit weiteren Hinweisen) der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer einen Quadratmeterpreis von Fr. 1'660.- zugrunde, während der Pflichtige aufgrund der ihm vorliegenden Unterlagen einen Quadratmeterpreis von Fr. 2'720.- für gerechtfertigt hielt. Die Anordnung eines amtlichen Gutachtens zum umstrittenen Verkehrswert vor 20 Jahren erweist sich daher bei dieser Ausgangslage als zulässig.
4.4.2.3
Damit bleibt zu prüfen, ob eine Kostenauflage der Expertenkosten an die Veranlagungsbehörde gestützt auf das Verursacherprinzip infrage kommt (vgl. dazu Plüss, in: Kommentar VRG, § 13 N. 59, auch zum Folgenden). Dies kann zutreffen, wenn es im Rechtsmittelverfahren um Kosten für ein Gutachten geht für Abklärungen, die das Gemeinwesen im erstinstanzlichen Verfahren hätte vornehmen müssen (vgl. VGr, 11. Juli 2012, VB.2010.00676, E. 10).
Der Pflichtige macht jedoch nicht geltend, dass er bereits im (unentgeltlichen) Veranlagungs- oder Einspracheverfahren die Schätzung durch einen Sachverständigen gefordert habe. Zudem ist eine Grundstückgewinnsteuerbehörde nicht verpflichtet, einem solchen Antrag zu entsprechen, wenn sie selbst über genügend eigene Sachkenntnis verfügt (vgl. dazu Richner et al., § 220 N. 215). Dem Pflichtigen ist jedoch insofern zuzustimmen, als die Vergleichsmethode dazu führen kann, dass die Festlegung eines Werts durch die Grundstückgewinnsteuerbehörden durch die Pflichtigen nicht nachvollzogen werden kann, wenn keine genügende Begründung erfolgt. Insbesondere muss sich eine steuerpflichtige Person zu den erhobenen Vergleichspreisen und deren Vergleichstauglichkeit äussern können. Im Rekurs vom 22. September 2017 beanstandet der Pflichtige denn auch sinngemäss, dass es an einer nachvollziehbaren Basis für eine Wertfestlegung fehle. Er brachte vor, der Gemeinderat habe hinsichtlich der Festlegung des Quadratmeterpreises behauptet, im Rekursfall 2 07 in einem "analogen Fall" den Grundstücksteuerwert auf Fr. ... festgelegt. Dieser "Fall" könne nicht als Präjudiz dienen, da er ihm nicht nur unbekannt, sondern auch nicht weiter überprüft worden sei; er bestätige bestenfalls eine gewisse Gleichbehandlung. Dabei sei jedoch auch diese nicht nachvollziehbar, da der Entscheid nicht zugänglich sei. Hiergegen wendete das Steueramt der Gemeinde C in seiner Beschwerdeantwort vom 30. Oktober 2017 ein, beim nämlichen Rekursfall handle es sich keineswegs um einen "unbekannten Fall". Im Gegenteil habe der Pflichtige am 27. September 2013 (08) bereits eine Stockwerkeinheit im selben Gebäude veräussert. Unter Hinweis auf die Verfahrensnummer "06" (richtig: 07) machte sie geltend, die Rahmenbedingungen zur Beurteilung des Landwerts vor 20 Jahren seien grundsätzlich dieselben gewesen. Mit Eingabe vom 4. Dezember 2017 monierte der Pflichtige daraufhin, der Verweis der Gemeinde C auf den Entscheid vom 27. September 2013 (08 = 06 [richtig: 07]) sei unzulässig, weil ihm bei diesem Verkauf die Unterlagen, welche er in der Erbschaft seines Vaters gefunden habe, noch nicht zur Verfügung gestanden seien. Es lägen neue Beweismittel vor, die eine neue Beurteilung der Lage erlaubten und erforderten.
Aufgrund der Akten ist demnach davon auszugehen, dass der Pflichtige mit Kenntnisnahme der Beschwerdeantwort vom 30. Oktober 2017 erkannte, auf welchen Vergleichsfall sich die Gemeinde C bei der Festlegung des Landwerts bezogen hatte, nämlich auf eine Handänderung ebenfalls des Pflichtigen, welche knapp zweieinhalb Jahre zuvor erfolgt war und exakt dieselbe Liegenschaft des Pflichtigen betroffen hatte. Im Übrigen hatte der Pflichtige im Begleitbrief vom 16. November 2016 zur Steuererklärung vom 20. November 2016 selber noch auf den nämlichen Vergleichsfall Bezug genommen, wenn auch nicht unter Nennung der Verfahrensnummern und nur, um auf Unterlagen hinzuweisen, die sich bei den entsprechenden Verfahrensakten befanden.
Damit genügten die Hinweise der Veranlagungsbehörde auf den Vergleichsfall 08 bzw. 07 sowie die Kurzbegründung, wonach es sich hierbei um einen "analogen Sachverhalt" handle, den Anforderungen an eine genügende Begründungsdichte gerade noch. Der Pflichtige erkannte im vorinstanzlichen Verfahren nach Abschluss des ersten Schriftenwechsels, jedenfalls aber spätestens am 4. Dezember 2017, auf welchen Vergleichsfall sich die Gemeinde C gestützt hatte. Ausführungen zur Vergleichstauglichkeit erübrigen sich, da es sich beim herangezogenen Vergleichsfall um dasselbe Grundstück handelte. Hätte er den Landwert in jenem Zeitpunkt anerkannt, wäre es gar nicht erst zu einer Begutachtung gekommen, denn diese wurde erst im August 2018 und damit rund neun Monate später angeordnet. Indem er sich nicht unterzog, nahm der Pflichtige die der Streitigkeit inhärenten Prozessrisiken in Kauf. Eine vom Unterliegerprinzip abweichende Kostenverteilung rechtfertigt sich vor diesem Hintergrund nicht.
Dies führt zur Abweisung der Beschwerde.
5.
5.1
Bei diesem Verfahrensausgang sind die Kosten des Verfahrens dem Pflichtigen aufzuerlegen (§ 153 Abs. 4 in Verbindung mit § 151 Abs. 1 und § 213 Satz 2 StG). Dem Pflichtigen ist keine Parteientschädigung zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG] in Verbindung mit § 213 Satz 2 StG sowie § 152 und § 153 Abs. 4 und StG).
5.2
Für die Berechnung des Streitwerts massgeblich ist der gesamte Steuerbetrag, der vom Streit betroffen ist (vgl. § 114 Abs. 4 StG; vgl. auch BGr, 28. April 2014, 2C_845/2013, E. 3.4; 8. Dezember 2016, 2C_176/2016). Es ist in betragsmässiger Hinsicht auf den weitestgehenden Antrag des Pflichtigen abzustellen. Der Streitwert entspricht daher im vorliegenden Fall grundsätzlich der Höhe der Grundstückgewinnsteuer, deren Aufschub strittig ist. Dies sind im vorliegenden Fall gemäss den Anträgen des Pflichtigen Fr. ... sowie die beantragte hälftige Kostenauflage der vorinstanzlichen Gerichtsgebühr (inkl. Augenschein- und Zustellkosten) von Fr. 5'066.80 sowie die Expertisekosten von Fr. 3'909.50. Daraus ergibt sich ein Streitwert von Fr. .... Bei einem solchen Streitwert beträgt die Gerichtsgebühr gemäss § 3 Abs. 1 der Gebührenverordnung des Verwaltungsgerichts in der Regel zwischen Fr. 10'000.- und Fr. 15'000.-. Der Pflichtige weist im Zusammenhang mit der Streitwertberechnung darauf hin, dass ein Steueraufschub ihm im gegenwärtigen Umfeld lediglich eine jährliche Zinsersparnis von 2 % als Vorteil bringe. Das Bundesgericht berechne in solchen Fall mit einer Periodizität von zehn Jahren, sodass der Streitwert 20 % der Grundstückgewinnsteuer betrage, deren Aufschub strittig sei.
Erfolgt ein Verkauf des Ersatzobjekts, muss die aufgeschobene Steuer bezahlt werden. Je nach Haltedauer des Ersatzobjekts ist es somit möglich, dass ein Steueraufschub nur wenige Wochen oder Monate geltend gemacht werden kann oder eine aufgeschobene Steuer während Jahrzehnten nicht bezahlt werden muss. Aus diesem Grund ist dem Pflichtigen zuzustimmen, dass das tatsächliche Streitinteresse bzw. der wirtschaftliche Vorteil eines Steueraufschubs nicht mit einem Steuererlass bzw. einer definitiven Nichtbezahlung einer Steuer gleichgesetzt werden kann und die Gerichtsgebühr daher zu reduzieren ist. Aufgrund dieser Umstände ist im vorliegenden Fall unter Berücksichtigung des Zeitaufwands des Gerichts und der Schwierigkeit des Falls die Festlegung einer Gerichtsgebühr von Fr. 5'000.- gerechtfertigt.
5.3
Soweit der Pflichtige geltend macht, dass die zur Sicherung der Grundstückgewinnsteuer zu viel hinterlegte Summe abzurechnen und samt Zins zu 5 % innert 30 Tagen nach Rechtskraft des Beschwerdeentscheids zu überweisen sei, ist darauf hinzuweisen, dass auf Depotzahlungen vor
Eintritt der Fälligkeit sowie auf Steuerrückerstattungen gemäss § 54 der Verordnung zum Steuergesetz vom 1. April 1988 (VO StG) Vergütungszinsen geleistet
werden. Die Bezahlung allfälliger Vergütungszinsen bildet jedoch nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens.