Decision ID: 6623bfe4-1254-4eb3-bc2c-827859598d72
Year: 2013
Language: de
Court: SG_VGN
Chamber: SG_VGN_001
Canton: SG
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law

hat das Verwaltungsgericht festgestellt:
A./ Die T. AG und die U. AG erwarben am 3. März 2008 das Grundstück Nr. 0000 an
der V.-strasse 00 in St. Margrethen zu je hälftigem Miteigentum. Im Hinblick auf die
Erstellung von insgesamt vier Einfamilienhäusern wurden in der Folge drei Teilflächen
abparzelliert, darunter das Grundstück Nr. 0001 mit einer Fläche von 499 m . Am
2. März 2009 bewilligte der Gemeinderat der politischen Gemeinde St. Margrethen der
P. AG den Bau eines Einfamilienhauses mit Garage und gedecktem Sitzplatz auf dem
Grundstück Nr. 0001. Am 17. März 2010 fand die Schnurgerüstkontrolle statt.
B./ Am 21. März 2010 unterzeichneten X. und Y.Z. und die P. AG einen Vertrag über
Architekturleistungen zur Erstellung eines Einfamilienhauses auf dem Grundstück
Nr. 0001. Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 16. April 2010 erwarben X. und
Y.Z. schliesslich das Grundstück von der T. AG und der U. AG zu einem Preis von
Fr. 189'620.-- (499 m à Fr. 380.--) zu je hälftigem Miteigentum. Die Handänderung
wurde gleichentags im Grundbuch eingetragen.
2
2
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 3/12
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
C./ Das Grundbuchamt St. Margrethen veranlagte X. und Y.Z. am 28. April 2010 für den
Kaufpreis des Grundstücks von Fr. 189'620.-- mit einer Handänderungssteuer von
Fr. 1'896.20 (Rechnung 10.244/2010). Eine weitere Handänderungssteuer von
Fr. 5'000.-- veranlagte das Grundbuchamt für den mutmasslichen Werklohn von
Fr. 500'000.-- für die Erstellung des Einfamilienhauses (Rechnung 10.243/2010 vom
28. April 2010). Die gegen diese Veranlagungsverfügung erhobene Einsprache wies der
Gemeinderat der politischen Gemeinde St. Margrethen am 21. Juni 2010 ab.
D./ Gegen den Einspracheentscheid vom 21. Juni 2010 liessen X. und Y.Z. mit Eingabe
vom 12. Juli 2010 und Ergänzung vom 21. September 2010 Rekurs bei der
Verwaltungsrekurskommission erheben. Sie beantragten, der angefochtene
Einspracheentscheid und die ihm zugrunde liegende Veranlagung des
Grundbuchamtes St. Margrethen seien aufzuheben und die Handänderungssteuer sei
auf Grundlage des im Kaufvertrag vom 31. März 2010 vereinbarten Kaufpreises von
Fr. 189'620.-- zu veranlagen, eventualiter sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung an
die Vorinstanz zurückzuweisen, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge.
Nachdem X. und Y.Z. am 5. September 2011 weitere Unterlagen eingereicht hatten,
hiess die Rekursinstanz den Rekurs am 6. Januar 2012 gut. Sie hob den
angefochtenen Einspracheentscheid und die ihm zugrunde liegende Veranlagung des
Grundbuchamtes St. Margrethen vom 28. April 2010 (Rechnung Nr. 10.243/2010) auf
und stellte fest, dass es mit der rechtskräftigen Veranlagung einer
Handänderungssteuer von Fr. 1'896.20 für den Kauf des Grundstücks Nr. 0001 sein
Bewenden habe.
E./ Mit Eingabe ihres Rechtsvertreters vom 10. Februar 2012 und deren Ergänzung
vom 16. März 2012 liess die politische Gemeinde St. Margrethen (nachfolgend
Beschwerdeführerin) gegen den Entscheid der Verwaltungsrekurskommission
Beschwerde beim Verwaltungsgericht erheben. Sie beantragt, der Entscheid sei
aufzuheben; die Handänderungssteuer für die Handänderung des Grundstücks
Nr. 0001 sei mit Fr. 1'896.20 und diejenige für den mutmasslichen Werklohn von
Fr. 500'000.-- mit Fr. 5'000.-- zu veranlagen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
zu Lasten der Beschwerdegegner.
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 4/12
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Die Verwaltungsrekurskommission (nachfolgend Vorinstanz) schliesst in ihrer
Vernehmlassung vom 29. März 2012 auf Abweisung der Beschwerde und verweist zur

Begründung im Wesentlichen auf die Erwägungen des angefochtenen Entscheides. X.
und Y.Z. (nachfolgend Beschwerdegegner) erstatteten am 30. Mai 2012 eine
Vernehmlassung. Sie beantragen ebenfalls die Abweisung der Beschwerde, unter
Kosten und Entschädigungsfolge.
Die Beschwerdeführerin liess sich am 10. August 2012 ergänzend zu den
Vernehmlassungen der Vorinstanz und der Beschwerdegegner vernehmen.
Auf die Begründungen von Beschwerdeführerin und Beschwerdegegnern sowie auf die
Ausführungen im angefochtenen Entscheid wird - soweit erforderlich - in den
nachstehenden Erwägungen eingegangen.
Darüber wird in Erwägung gezogen:
1. (...).
2. Die Beschwerdeführerin beantragt unter anderem, die Handänderungssteuer für die
Handänderung des Grundstücks Nr. 0001 in St. Margrethen sei für den Kaufpreis mit
Fr. 1'896.20 zu veranlagen.
Für den am 16. April 2010 erfolgten Erwerb des Grundstücks Nr. 0001, V.-strasse 01,
St. Margrethen, zu einem Preis von Fr. 189'620.-- veranlagte die Beschwerdeführerin
die Beschwerdegegner mit Rechnung Nr. 10.244/2010 vom 28. April 2010 mit einer
Handänderungssteuer von Fr. 1'896.20 (1% des Kaufpreises). Diese Veranlagung war
weder Gegenstand des Einsprache- noch des Rekursverfahrens, ist längst formell
rechtskräftig und daher auch nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. Auf den
diesbezüglichen Antrag kann nicht eingetreten werden.
3. Streitgegenstand des Beschwerdeverfahrens ist die mit Rechnung Nr. 10.243/2010
vom 28. April 2010 veranlagte Handänderungssteuer über Fr. 5'000.--.
3.1. Gemäss Art. 241 Abs. 1 StG wird die Handänderungssteuer bei Handänderungen
in der Gemeinde gelegener Grundstücke oder Grundstückanteile erhoben. Als
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 5/12
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Handänderung gilt jeder Eigentumswechsel und jede Übertragung der wirtschaftlichen
Verfügungsgewalt über ein Grundstück (Art. 241 Abs. 2 StG). Die Steuer wird nach dem
Kaufpreis mit allen weiteren Leistungen des Erwerbers bemessen (Art. 243 Abs. 1 StG).
3.2. Die Beschwerdeführerin geht davon aus, mit dem Kaufvertrag vom 16. April 2010
sei ein Generalunternehmer- bzw. Werkvertrag über die Errichtung eines
Einfamilienhauses auf dem Grundstück Nr. 0001 so verbunden gewesen, dass auch auf
dem mutmasslichen Werklohn von Fr. 500'000.-- eine Handänderungssteuer
geschuldet sei.
3.2.1. Zur Frage dieser sogenannten Baubindung besteht eine ständige Praxis des
Verwaltungsgerichts. Als Erwerbsobjekt gelten all jene liegenschaftlichen Werte, die
tatsächlich und wirtschaftlich in die Verfügungsgewalt des Erwerbers überführt werden
(GVP 1976 Nr. 21). Eine Baubindung liegt demnach vor, wenn ein Kaufvertrag über ein
Grundstück derart mit einem Werkvertrag verbunden wurde, dass Boden und Werk
eine Einheit bilden. In diesem Fall ist die Handänderungssteuer auf der Summe von
Bodenpreis und Werklohn zu entrichten (vgl. SGE 2009 Nr. 12; GVP 1966 Nr. 3; GVP
1987 Nr. 24; Weidmann/Grossmann/Zigerlig, Wegweiser durch das st. gallische
Steuerrecht, 6. Aufl., Muri-Bern 1999, S. 444 f.). Zwischen Kauf- und Werkvertrag muss
eine Abhängigkeit bestehen, sodass es ohne den einen nicht zum Abschluss des
andern gekommen wäre. Massgebend ist dabei, ob der Erwerber mit dem Abschluss
eines Kaufvertrags und eines damit verbundenen Werkvertrags Rechtsgeschäfte tätigt,
die wirtschaftlich gesehen die Übertragung der Verfügungsgewalt an einer bestimmten
Baulandparzelle mit einem bestimmten darauf zu errichtenden Gebäude zum
Gegenstand haben. Für die Beurteilung sind die gesamten Umstände des Einzelfalles
heranzuziehen, wobei der Wille der Parteien massgebend ist, der darauf gerichtet sein
muss, dem Erwerber ein schlüsselfertiges Haus zu verkaufen (Weidmann/Grossmann/
Zigerlig, a.a.O., S. 444 mit Hinweis auf GVP 1976 Nr. 21; vgl. auch BGE 88 I 217 sowie
91 I 173 E. 4). Entscheidend sind die Verhältnisse bei Vertragsschluss.
3.2.2. Eine Zusammenrechnung von Kaufpreis und Werklohn erfolgt in der Regel in
Fällen, in denen der Veräusserer und der Werkunternehmer identisch sind. Zur Frage,
ob die Zusammenrechnung auch erfolgt, wenn - wie im vorliegenden Fall -
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 6/12
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Landveräusserer und Werkunternehmer verschiedene Personen sind, bestehen
unterschiedliche kantonale Veranlagungspraxen.
Nach st. gallischer Veranlagungspraxis ist die fehlende Identität von Verkäufer und
Unternehmer kein Hindernis der Zusammenrechnung von Landpreis und Werklohn.
Art. 243 Abs. 1 StG sagt über den Empfänger der Leistungen des Erwerbers nichts aus
und schliesst somit den Fall, dass auch Leistungen des Erwerbers an einen Dritten in
die Berechnungsgrundlage für die Handänderungssteuer eingeschlossen werden, nicht
aus (vgl. StB 243 Nr. 1). An dieser Auslegung ist festzuhalten. Wie erwähnt ist aber
erforderlich, dass ein innerer Zusammenhang zwischen Kauf- und Werkvertrag in dem
Sinne bejaht werden kann, dass der eine Teil des Vertrags ohne den anderen nicht
abgeschlossen worden wäre bzw. der Werkvertrag in der Grundstückübertragung
eingeschlossen ist. Bei einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise muss das Geschäft
als Ganzes dem Verkauf eines fertigen Hauses gleichkommen. Diese Auffassung
entspricht auch dem Zweck der Rechtsverkehrssteuer, die den gesamten
Vermögensübergang als solchen erfassen will (zum Ganzen vgl. SGE 2009 Nr. 12).
3.2.3. Die Praxis hat zahlreiche Indizien entwickelt, die in dieser Hinsicht als
Entscheidungshilfen dienen. Demzufolge sprechen Kaufvertragsbestimmungen, durch
welche ein Werkvertrag integriert oder dessen Abschluss ausbedungen wird, der Kauf-
oder Besitzesantritt auf den Zeitpunkt der Bauvollendung hinausgeschoben wird, ein
Pauschalpreis für Boden und Bau festgelegt wird oder wonach der Verkäufer
Baugarantien tragen soll, als Indizien für eine Baubindung. Darauf deutet ebenfalls hin,
wenn der Kauf eines schlüsselfertigen Hauses in Inseraten angeboten wird, wenn sich
der Verkäufer als Generalunternehmer betätigt, wenn mit der Überbauung bereits
begonnen worden ist oder wenn der Kaufpreis für das Bauland unter den ortsüblichen
Bodenpreisen liegt, mithin die Differenz im Werklohn enthalten ist (StB 243 Nr. 1).
3.2.4. Die Zusammenrechnung von Bodenpreis und Werklohn setzt immer voraus, dass
im Ergebnis kaum ein Unterschied besteht zum Fall, in dem der Käufer ein
fertiggestelltes Haus erwirbt. Dagegen kann der Werklohn nicht in die Bemessung der
Handänderungssteuer einbezogen werden, wenn sich der Verkäufer lediglich gewisse
Arbeiten an einem zu erstellenden Gebäude versprechen lässt, der Käufer aber im
Übrigen frei ist, wann, wie und durch wen er sein Grundstück überbauen lassen will
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 7/12
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
(vgl. StB 243 Nr. 1 sowie GVP 1987 Nr. 24). Von einem mitveräusserten
liegenschaftlichen Wert kann somit nur im Fall eines einheitlichen Werkvertrages über
eine fertig zu erstellende Baute gesprochen werden, d.h. wenn mit dem Kauf- ein
General- oder Totalunternehmervertrag unabdingbar verbunden ist (vgl. GVP 1966
Nr. 3, 1976 Nr. 21 und 1992 Nr. 18).
3.3. Die Beschwerdegegner sind offensichtlich eine teilweise Baubindung mit den
Veräusserern eingegangen. Die Baumeisterarbeiten im Umfang von Fr. 130'000.-- sind
nämlich bereits vor Abschluss des Grundstückkaufvertrages an die U. AG (damalige
Miteigentümerin des Grundstücks) vergeben worden. Dieser Werkvertrag umfasste
jedoch lediglich einen Teil der im Zusammenhang mit der Erstellung des
Einfamilienhauses erforderlichen Arbeiten, sodass allein daraus nicht auf den
angestrebten Verkauf eines fertigen Hauses geschlossen werden kann.
3.4. Umstritten ist die tatsächliche und wirtschaftliche Gewichtung der Tätigkeiten der
P. AG. Fraglich ist insbesondere, ob diese als General- oder Totalunternehmerin tätig
gewesen ist. Die P. AG wird wie die T. AG (vormalige Miteigentümerin des
Grundstücks) durch A. und B.C. beherrscht. Die beiden Gesellschaften sind
unbestrittenermassen wirtschaftlich identisch.
3.4.1. Nach Ansicht der Vorinstanz liegen keine Anhaltspunkte für eine vollständige
Bindung der Beschwerdegegner hinsichtlich der Arbeitsvergabe, der Wahl der
ausführenden Unternehmer und der Gestaltung des Innenausbaus vor:
Die P. AG hat vor dem Abschluss des Architekturvertrages am 21. März 2010 und der
Veräusserung des Grundstücks an die Beschwerdegegner am 16. April 2010 mit
einzelnen Bauhandwerkern im eigenen Namen Werkverträge abgeschlossen. Dies gilt
etwa für die Erstellung des Baugerüsts durch die E. AG. Diese Arbeiten sind über die P.
AG (resp. über die unter der Adresse der P. AG firmierende "Baugesellschaft D.")
abgewickelt worden, was die Offertstellung, die Auftragsbestätigung und die
Rechnungstellung (im Betrag von Fr. 5'100.--) betrifft. Auch die F. AG offerierte der P.
AG am 28. Juli 2009 und am 15. Juli 2010 Bodenbelagsarbeiten und stellte ihr am
29. September 2010 dafür Rechnung. Für weitere Arbeitsgattungen, etwa die
Erstellung einer Erdsondenheizung mit Wärmepumpe durch die G. AG und der H. AG
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 8/12
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
für Sanitäreinrichtungen lagen im Zeitpunkt des Grundstückerwerbs an die P. AG
gerichtete Offerten vor, die schliesslich aber nicht angenommen wurden.
Für einige Bauleistungen lagen bei Abschluss des Kaufvertrages an die P. AG bzw. an
die Baugesellschaft D. gerichtete Offerten vor. Partei der entsprechenden (und
teilweise noch abgeänderten) Werkverträge wurden jedoch die Beschwerdegegner
selbst. Dies gilt für die Auftragsbestätigung der I. AG vom 15. Mai 2010 und für die
Rechnungen der K. AG, Storen und Rolladen, vom 26. November 2010 und 28. April
2011.
Für andere Arbeitsgattungen lagen am 16. April 2010 direkt an die Beschwerdegegner
gerichtete Offerten und mit ihnen getroffene Vereinbarungen vor. Die Rechnungen
wurden ebenfalls an die Beschwerdegegner adressiert. Dabei handelt es sich um die
Bauleistungen der Elektro L. AG (Offerte vom 25. März 2010 und Rechnung vom
11. Juni 2010) und der N. Keramik AG (Offerte vom 25. Juli 2009 und Rechnung vom
8. Oktober 2009). Der Vertrag über die Ingenieurarbeiten wurde von der M. GmbH, der
P. AG und den Beschwerdegegnern gemeinsam unterzeichnet. Die Rechnung vom
27. April 2010 wurde zwar an die P. AG gerichtet, die Beschwerdegegner wurden darin
jedoch als Bauherren genannt.
Für einzelne Arbeitsgattungen wurden nach Abschluss des Kaufvertrages am 31. März
2010 Offerten an die Beschwerdegegner gerichtet, die entsprechenden Aufträge von
diesen bestätigt und bezahlt (bspw. Offerten, Auftragsbestätigungen und Rechnungen
der O. AG, Schreinerei und Innenausbau).
Die Vorinstanz kommt angesichts dessen zum Ergebnis, dass zwischen der P. AG und
den Beschwerdegegnern kein einheitlicher Vertrag über die Erstellung eines
schlüsselfertigen Hauses abgeschlossen worden ist.
3.4.2. Nach dem Dafürhalten der Beschwerdeführerin wird das Abstellen der Vorinstanz
auf das Fehlen eines schriftlichen Werkvertrages der Veranlagungspraxis und den zur
Beurteilung solcher Sachverhalte entwickelten Indizien nicht gerecht. Der
wirtschaftliche Gehalt des Rechtsgeschäfts entspreche dem Erwerb eines Grundstücks
samt einem darauf zu erstellenden Gebäude.
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 9/12
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Ein Indiz für die Baubindung erblickt die Beschwerdeführerin darin, dass im Zeitpunkt
der Eigentumsübertragung am 16. April 2010 bereits ein durch die P. AG im Detail
ausgearbeitetes und bewilligtes Projekt vorgelegen habe. Es sei demnach
offensichtlich, dass sich der Kaufvertrag vom 16. April 2010 und der Architekturvertrag
vom 21. März 2010 insofern gegenseitig bedingten, als der Verkauf des Baulandes
durch die T. AG und die U. AG von der Übernahme des von der P. AG ausgearbeiteten
Projekts abhängig gemacht worden sei.
Die Beschwerdeführerin verkennt, dass selbst die offensichtlich gegebene
Abhängigkeit von Architektur- und Grundstückkaufvertrag nicht zu einer
Zusammenrechnung von Werklohn und Kaufpreis führen kann, wenn darin lediglich die
Projektierungsarbeiten (und damit eine Teilleistung), nicht aber die Erstellung eines
schlüsselfertigen Gebäudes vereinbart wurden. Beim Architekturvertrag vom 21. März
2010 handelt es sich um einen Vertrag über Grundleistungen des Architekten (inklusive
Bauleitung) gemäss SIA-Norm 102 zu einem Pauschalhonorar von Fr. 70'000.--. Es
liegen keine Hinweise vor, dass dieser Vertrag im Hinblick auf eine Steuerumgehung
simuliert worden ist und stattdessen ein (dissimulierter) General- oder
Totalunternehmervertrag abgeschlossen worden wäre. Die verschiedenen
Vertragsverhältnisse zwischen den Beschwerdegegnern und einzelnen
Bauhandwerkern (so auch der U. AG) schliessen einen gleichzeitig bestehenden
einheitlichen Werkvertrag mit der P. AG über die Erstellung eines schlüsselfertigen
Einfamilienhauses aus. Ein solches ist selbst dann nicht geschuldet, wenn der Architekt
nicht nur mit dem Verfassen des Projekts, sondern auch mit der Bauleitung betraut
worden ist. Folgerichtig ist im vorliegenden Fall der gesamte Zahlungsverkehr über das
auf die Beschwerdegegner lautende Baukreditkonto der CS Crédit Suisse Zürich
abgewickelt worden. Die Beschwerdegegner waren den Bauhandwerkern gegenüber
zahlungs- und diese ihnen gegenüber leistungspflichtig. Beim Erwerb eines fertigen
Hauses wären die Zahlungen der Beschwerdegegner an den General- resp.
Totalunternehmer und nicht an die einzelnen Handwerker zu leisten gewesen. Soweit
die P. AG oder die Baugesellschaft D. an den Werkverträgen beteiligt waren, ist davon
auszugehen, dass sie als Vertreter der Beschwerdegegner gehandelt haben.
3.4.3. Ein weiteres Indiz für die Zusammenrechnung von Kaufpreis und Werklohn
erblickt die Beschwerdeführerin darin, dass die P. AG die vier zu überbauenden
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 10/12
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Teilgrundstücke mit den jeweilig durch sie zu erstellenden Gebäuden inseriert hat.
Dabei sei sie und nicht die beiden Grundeigentümerinnen als Kontaktperson für die
entsprechenden Objekte aufgetreten, was darauf schliessen lasse, dass sie das
Grundstück zusammen mit dem projektierten und bewilligten Gebäude habe
veräussern wollen. Sowohl die Ausschreibung als auch die einzelnen Vorleistungen der
P. AG seien klar auf ein Zielpublikum ausgerichtet gewesen, welches ein fertiges Haus
habe kaufen wollen. Zu einem separaten Verkauf des Baulandes hätte es nicht
kommen können, da ansonsten die Vorleistungen ein reines Verlustgeschäft gewesen
wären.
Wie bereits ausgeführt, rechtfertigt die Verknüpfung von Kaufvertrag und einem
Werkvertrag über eine Teilleistung die Zusammenrechnung von Kaufpreis und
Werklohn nicht. Dabei ist unerheblich, ob die Teilleistung in der Erstellung eines
Projekts oder in einer anderen Bauleistung lag. Zwar ist die P. AG - wie die
Beschwerdegegner selbst einräumen - durchaus auch als Generalunternehmerin tätig
und es ist aufgrund des Inserates und der umfassenden Projektierungs- und anderen
Vorarbeiten zu vermuten, dass sie wohl auch gegenüber den Beschwerdegegnern
gerne als solche tätig geworden wäre. Massgebend ist aber, dass es dazu im
vorliegenden Fall nicht gekommen ist. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass die
P. AG vor dem Vertragsschluss mit den Beschwerdegegnern gegenüber einzelnen
Bauhandwerkern so aufgetreten ist, als ob sie das Projekt auf eigene Rechnung
realisieren und das fertige Haus verkaufen wollte. Am 16. April 2010 bestand jedenfalls
für die Beschwerdegegner noch eine beträchtliche Freiheit, wie und durch wen das
Einfamilienhaus erstellt werden sollte.
3.4.4. Unbehelflich ist sodann der Hinweis der Beschwerdeführerin auf den
Beschwerdeentscheid der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern
vom 13. Oktober 2011 (Nr.32.13-10.9). Auch nach der im Kanton Bern geübten Praxis
muss der Wille der Verkäufer darauf ausgerichtet sein, als Generalunternehmer der
Käuferschaft eine schlüsselfertige Baute zu übertragen. Als Anhaltspunkte werden im
zitierten Entscheid die Vereinbarung eines Pauschalpreises und die Verantwortlichkeit
des Verkäufers für die Erstellung der Baute genannt (E. 3). Anders als im vorliegenden
Fall wird im zitierten Entscheid gestützt auf Indizien der Schluss gezogen, ein
beauftragtes Architekturbüro habe die Baute als Generalunternehmer erstellt. Wie in
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 11/12
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
den vorstehenden Erwägungen ausgeführt, hat sich im vorliegenden Fall die P. AG
gegenüber den Beschwerdegegnern gerade nicht zur Erstellung einer schlüsselfertigen
Baute zu einem Pauschalpreis verpflichtet. Sie ist mithin nicht als
Generalunternehmerin tätig geworden. Der Sachverhalt ist daher im zentralen Punkt
anders gelagert, was die unterschiedliche rechtliche Beurteilung erklärt.
3.5. Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde abzuweisen ist, soweit darauf
einzutreten ist. Für die Zusammenrechnung von Kaufpreis und Werklohn fehlt es an
einem mit dem Kaufvertrag verknüpften Werkvertrag über eine fertig zu erstellende
Baute. Ein mit dem Kaufvertrag zusammenhängender Vertrag über eine Teilleistung
und die Übernahme eines Bauprojekts rechtfertigen eine Zusammenrechnung nicht.
4. (...).
Demnach hat das Verwaltungsgericht