Decision ID: 06e799a2-defa-471e-acee-38155115ac49
Year: 2015
Language: de
Court: GR_VG
Chamber: GR_VG_005
Canton: GR
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law

Schreiben vom 9. Juli 2013 auf, zwecks Klärung des Sachverhalts diverse
Fragen zu beantworten. Am 15. Juli 2013 forderten B._ und C._
ihrerseits Einsicht in die vorausgegangene Korrespondenz zwischen der
Gemeinde einerseits und A._ resp. E._ andererseits. Am
30. August 2013 liessen sie sodann verlauten, dass sie im vorliegenden
Verfahren vor der Gemeinde von dem ihnen zustehenden
Verweigerungsrecht Gebrauch machten.
7. In seiner Stellungnahme vom 30. August 2013 schrieb A._ in
Beantwortung der Anfrage vom 9. Juli 2013, dass er von den Eheleuten
B._ und C._ nicht über die Hauptwohnungsverpflichtung
orientiert worden sei, dass ihm keine Kopie der Baubewilligung vom
10. April 1997 ausgehändigt worden sei und dass auch im Kaufvertrag
nichts über die Baubewilligung festgehalten worden sei. Bis zum
Schreiben der Gemeinde vom 17. Juni 2013 habe er absolut keine
Kenntnis davon gehabt, dass die Liegenschaft 1429 einer
Hauptwohnungsverpflichtung unterliege. Er habe einen Architekten mit
der Objektschätzung beauftragt und im Rahmen der Finanzierung habe
auch die Bank eine Bewertung der Liegenschaft vornehmen lassen,
wobei die Hauptwohnungsverpflichtung in keinem der beiden Gutachten
erwähnt worden sei. Zudem hätten weder die Verkaufsdokumentation des
Immobilienbüros vom 28. November 2004 noch die Grundbuchauszüge
vom 18. Februar 1999 sowie vom 30. Dezember 2004 eine
Hauptwohnungsverpflichtung erwähnt. Er und die von ihm beigezogenen
Fachleute hätten auf die Vollständigkeit und Richtigkeit dieser Auszüge
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sowie auf die entsprechenden Bestätigungen seitens der Gemeinde
vertraut. Mit der Erstellung eines Schätzungsgutachtens sei er
einverstanden, wobei die Bewertung der Liegenschaft aber von der
Frage, ob die Hauptwohnungsverpflichtung heute auf Parzelle 1429
angemerkt werden dürfe, zu trennen sei. Abschliessend zitierte er das
verwaltungsgerichtliche Urteil R 02 72 vom 29. Oktober 2002, gemäss
welchem der gute Glaube eines Eigentümers, der beim Erwerb keine
Kenntnis von einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung hatte,
geschützt werde. Mit der seitens der Gemeinde als Variante diskutierten
Duldungsverfügung zeigte sich A._ grundsätzlich einverstanden.
8. In den Beilagen zur vorerwähnten Stellungnahme von A._ befanden
sich unter anderem das im Auftrag der finanzierenden Bank erstellte
Bewertungsgutachten von F._ vom 12. Oktober 2005 (geschätzter
Verkehrswert: Fr. 2'467'125.--) sowie der Schatzungsbericht des
Architekten G._ vom 1. März 2005 (geschätzter Verkehrswert:
Fr. 2'344'000.--).
9. Am 19. Juli 2013 beauftragte die Gemeinde das Amt für
Schätzungswesen Graubünden mit der Erstellung eines
Schätzungsgutachtens. Das Amt solle den Verkehrswert der Liegenschaft
auf Parzelle 1429 per 4. Januar 2005 sowie per 19. Juli 2013 schätzen,
und zwar je sowohl mit als auch ohne Hauptwohnungsverpflichtung. Im
entsprechenden Gutachten vom 28. November 2013 gab das Amt für
Schätzungswesen in Anwendung der Vergleichswertmethode, bei welcher
eine repräsentative Anzahl der zur Verfügung stehenden
Handänderungen von Freihandverkäufen ähnlicher Objekte an
vergleichbarer Lage in der Region herangezogen werden, folgende
Schätzungen ab:
 Verkehrswert per 4. Januar 2005 mit Hauptwohnungsverpflichtung: Fr. 2'300'000.--
 Verkehrswert per 4. Januar 2005 ohne Hauptwohnungsverpflichtung: Fr. 2'890'000.--
 Verkehrswert per 19. Juli 2013 mit Hauptwohnungsverpflichtung: Fr. 2'640'000.--
 Verkehrswert per 19. Juli 2013 ohne Hauptwohnungsverpflichtung: Fr. 4'150'000.--
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10. In seiner Eingabe vom 6. Dezember 2013 bemängelte A._ das
Gutachten insofern, als die vom Gutachter eingesetzten Werte
unangemessen und zu hoch seien und die Wertbestimmung im krassen
Gegensatz zu den bereits vorliegenden Schätzungen liege.
11. Mit Schreiben vom 11. Dezember 2013 teilte die Gemeinde den
Beteiligten ihre Absicht mit, das Verfahren – unter Anmerkung des
heutigen Verfahrensstandes für allfällige Rechtsnachfolger – bis zum
Inkrafttreten der eidgenössischen Zweitwohnungsgesetzgebung zu
sistieren und gewährte ihnen diesbezüglich das rechtliche Gehör.
12. Während die Eheleute B._ und C._ explizit auf die Abgabe einer
Stellungnahme verzichteten, hielt A._ in seiner Stellungnahme vom
27. Januar 2014 fest, dass er die fragliche Liegenschaft entgegen der
Darstellung der Gemeinde bereits seit seinem Wegzug nach Y._ am
11. Juli 2011 nicht mehr als Hauptwohnung nutze. Überdies machte er ein
dringendes Bedürfnis geltend, die Liegenschaft aus ökonomischen
Gründen zu verkaufen und bat die Gemeinde um Abgabe einer
Verjährungsverzichtserklärung.
13. Am 20. Februar 2014 teilte die Gemeinde den Beteiligten mit, dass sie die
Hauptwohnungsverpflichtung in Anbetracht des Schätzungsgutachtens
vom 28. November 2013 voraussichtlich durchsetzen werde und setzte
ihnen erneute eine Frist zur Stellungnahme an. Während das Ehepaar
B._ und C._ erneut auf eine Stellungnahme verzichtete,
ersuchte A._ die Gemeinde am 2. April 2014 unter Vertiefung seiner
bisherigen Kritik am amtlichen Schätzungsgutachten erneut um
Feststellung der Zweitwohnungsnutzung.
14. Mit Verfügung vom 26. Mai 2014 hielt die Gemeinde fest, dass das
bestehende Einfamilienhaus auf Parzelle 1429 nur als Hauptwohnung
genutzt werden dürfe und wies das Grundbuchamt an, diese öffentlich-
rechtliche Eigentumsbeschränkung mit dem Stichwort
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"Hauptwohnungsverpflichtung (Art. 42 BauG-1992)" im Grundbuch
anzumerken. Für diese Verfügung wurden keine Kosten erhoben, und die
mit der Anmerkung anfallenden Kosten und Gebühren sollten zulasten
der Gemeinde gehen. Begründend führte die Gemeinde aus, dass nicht
alle Tatbestandselemente des Vertrauensschutzes, der eine Duldung des
an sich rechtswidrigen Zustands gerechtfertigt hätte, erfüllt seien. Es sei
nämlich keine Vertrauensbetätigung, mithin keine nachteilige Disposition
erfolgt, welche nicht ohne Schaden rückgängig gemacht werden könne.
Die fragliche Liegenschaft sei im Jahre 2005 nämlich zu einem Preis von
Fr. 2'300'000.-- gekauft worden und könne gemäss dem amtlichen
Schätzungsgutachten nun für voraussichtlich Fr. 2'640'000.--, d.h. mit
einem Gewinn von Fr. 340'000.-- weiterverkauft werden. Überdies seien
die Auskünfte des Bauamtes der Gemeinde vom 28. Februar 2011 und
vom 20. März 2013 im Hinblick auf den Vertrauensschutz nicht relevant,
zumal diese erst nach Abschluss des Kaufvertrages im Jahre 2005 erteilt
worden seien und den Kaufentschluss damit gar nicht hätten beeinflussen
können. Des Weiteren führte die Gemeinde aus, weshalb das schlüssig
und nachvollziehbar begründete amtliche Schätzungsgutachten den
privaten Schätzungen von F._ und G._ vorzuziehen sei.
Überdies taxierte die Gemeinde den Einwand, dass die
Hauptwohnungsverpflichtung bei korrekter Anmerkung finanziell hätte
abgegolten werden können, als unbehelflich, zumal es sich beim daraus
allenfalls resultierenden höheren Gewinn um einen vom Vertrauensschutz
nicht geschützten entgangenen Gewinn gehandelt hätte.
15. Hiergegen erhob A._ (nachfolgend Beschwerdeführer) am 1. Juli
2014 Beschwerde ans Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung
der Verfügung vom 26. Mai 2014 sowie die Feststellung, dass Parzelle
1429 nicht der Hauptwohnungsverpflichtung unterstehe resp. –
eventualiter – dass sie uneingeschränkt als Zweitwohnung genutzt
werden könne. Subeventualiter sei die Angelegenheit zur nochmaligen
Beurteilung im Sinne der Erwägungen an die Gemeinde zurückzuweisen.
Dabei legte er unter Hinweis auf die Grundsätze des Vertrauensschutzes
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sowie die einschlägige Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts dar,
inwiefern im vorliegenden Fall zu Unrecht die Rechtsprechung des
Bundesgerichts zum Vertrauensschutz bei unrichtigen behördlichen
Auskünften angewendet worden sei. Die Grundlage für den
Vertrauensschutz bestehe vorliegend nämlich nicht in den
Bestätigungsschreiben der Gemeinde, sondern in der Unterlassung der
Anmerkung der Erstwohnungsverpflichtung im Grundbuch. Unter
Darlegung seines fehlenden Unrechtbewusstseins, der durch die
unterlassene Anmerkung bestehenden Vertrauensgrundlage sowie seines
überwiegenden privaten Interesses führte er aus, weshalb die
angefochtene Verfügung aufzuheben sei. Zum gleichen Ergebnis
gelangte man im Übrigen auch in Anwendung der herkömmlichen
Voraussetzungen des Vertrauensschutzes, da die Vorinstanz das
Erfordernis der nachteiligen Disposition falsch interpretiert habe. Zudem
sei das amtliche Schätzungsgutachten vom 28. November 2013 – falls es
für die Frage des Gutglaubensschutzes denn überhaupt von Belang sei –
insofern als "sehr unwahrscheinlich" zu qualifizieren, als es den von ihm
vorgelegten Schätzungen widerspreche. Überdies hätte der Verkehrswert
nicht per 19. Juli 2013, sondern per 2011 geschätzt werden müssen, da
er mit seinen Verkaufsbemühungen bereits damals begonnen habe. Aus
diesem Grunde beantragte der Beschwerdeführer, einen unabhängigen
Schätzer ausserhalb des Z._ mit der Schätzung des Verkehrswerts
vor und nach Unterzeichnung des Kaufvertrages mit und ohne
Hauptwohnungsverpflichtung zu beauftragen. Des Weiteren beantragte
er, das Immobilienbüro, welches die Liegenschaft für die Verkäuferschaft
vermarktet hatte, im Bedarfs- und Bestreitungsfalle als Zeugen
einzuvernehmen.
16. In ihrer Vernehmlassung vom 21. August 2014 beantragte die Gemeinde
(nachfolgend Beschwerdegegnerin) die kostenfällige Abweisung der
Beschwerde. Dabei legte sie insbesondere dar, weshalb sie von der
Korrektheit des sehr sorgfältig und mit grossem Aufwand erarbeiteten
amtlichen Schätzungsgutachtens überzeugt sei. Unter ausführlicher
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Darlegung der rechtlichen Situation hielt sie sodann erneut fest, dass der
Tatbestand des Vertrauensschutzes mangels nachteiliger, einen
Vertrauensschaden begründeter Disposition nicht erfüllt sei und dass sie
deswegen keine Duldungsverfügung habe erlassen können. Überdies
seien die angeblich fehlerhaften Auskünfte des Bauverwalters in den
Jahren 2011 und 2013 unter dem Titel des Vertrauensschutzes mangels
Kausalzusammenhang zur angeblich nachteiligen Disposition gänzlich
irrelevant.
17. Mit Eingabe vom 2. September 2014 erklärten die Ehegatten B._ und
C._ (nachfolgend Beschwerdegegner), sie hätten in der vorliegenden
verwaltungsrechtlichen Streitigkeit zwischen dem Beschwerdeführer und
der Beschwerdegegnerin gar keine Parteistellung. Da sie sich – wie ihnen
seitens des Beschwerdeführers mit Schreiben vom 24. Juni 2013 bereits
angedroht worden sei – je nach Ausgang der Streitigkeit mit einer
Schadenersatzklage konfrontiert sähen, würden sie vorliegend von ihrem
Zeugnisverweigerungsrecht Gebrauch machen.
18. Am 25. September 2014 hielt der Beschwerdeführer an seinen Anträgen
fest und vertiefte im Wesentlichen seine bisher vorgebrachte
Argumentation. In Bezug auf die Kritik am amtlichen
Schätzungsgutachten reichte er zudem entsprechende Stellungnahmen
der beiden Schätzer G._ und F._ vom 9. resp. 10. September
2014 ein.
19. Am 9. Oktober 2014 hielt auch die Beschwerdegegnerin duplicando an
ihren Anträgen fest. Dabei setzte sie sich unter anderem mit der kritischen
Stellungnahme von F._ zur amtlichen Schätzung sowie erneut mit
den beschwerdeführerischen Vorbringen betreffend das
Tatbestandselement der nachteiligen Disposition auseinander.
20. Mit Eingabe vom 21. Oktober 2014 teilten die Beschwerdegegner erneut
mit, dass sie von ihrem Verweigerungsrecht, welches ihnen entgegen der
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Auffassung des Beschwerdeführers auch als Partei zustehe, Gebrauch
machten.
21. Auf entsprechende Aufforderung des Instruktionsrichters hin liess das
Amt für Schätzungswesen dem Gericht am 21. Januar 2015 vier
anonymisierte Listen mit den im Rahmen der Schätzung als
Vergleichsobjekte herangezogenen Handänderungen zukommen.
22. In seiner diesbezüglichen Stellungnahme vom 3. Februar 2015 hielt der
Beschwerdeführer unter Verweis auf diverse Unzulänglichkeiten im
Zusammenhang mit den Vergleichsobjekten abermals fest, dass die
Schätzung mit schweren Mängeln behaftet sei. Die Beschwerdegegner
ihrerseits verzichteten am 5. Februar 2015 unter Verweis auf das
Verweigerungsrecht abermals auf eine Stellungnahme.
23. Mit Eingabe vom 20. Februar 2015 bediente die Beschwerdegegnerin das
Gericht mit einer Stellungnahme des Amtes für Schätzungswesen vom
18. Februar 2015, in welcher sich dieses zu den seitens des
Beschwerdeführers vorgebrachten Mängeln des Gutachtens äusserte. In
seiner Stellungnahme vom 9. März 2015 wies der Beschwerdeführer die
Schätzung nach Ausführungen zur Nutzfläche, den Vergleichsobjekten
resp. den entsprechenden Kriterien sowie zur nicht offengelegten
Standardabweichung abermals als fehlerhaft zurück. Überdies beantragte
er, das Gericht solle die Kriterien für die Vergleichsobjekte mittels
verfahrensleitender Verfügung festlegen, damit aus der Schätzung
Ergebnisse resultierten, die einer empirischen Überprüfung standhielten.
24. Am 5. Mai 2015 beantragte die Beschwerdegegnerin die Abweisung
dieses Beweisantrages, wobei sie unter Verweis auf eine erneute
Stellungnahme des Amtes für Schätzungswesen vom 29. April 2015
insbesondere Ausführungen zur bemängelten Vergleichsmethodik sowie
zur eingeschränkten Kognition des Verwaltungsgerichts machte.
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Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften
sowie in der angefochtenen Verfügung wird, soweit erforderlich, in den
nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:
1. a) Anfechtungsobjekt des vorliegenden Verfahrens bildet die Verfügung der
Beschwerdegegnerin vom 26. Mai 2014, mit welcher diese festgehalten
hat, dass das Einfamilienhaus des Beschwerdeführers auf Parzelle 1429
gemäss der Baubewilligung aus dem Jahre 1997 nur als Hauptwohnung
genutzt werden darf und das Grundbuchamt angewiesen hat, diese
öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung nachträglich im Grundbuch
anzumerken. Gestützt auf Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die
Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) ist das streitberufene
Verwaltungsgericht zur Beurteilung derartiger Entscheide von Gemeinden
zuständig, soweit diese – wie vorliegend – nicht bei einer anderen Instanz
angefochten werden können oder nach kantonalem oder
eidgenössischem Recht endgültig sind. Auf die form- und fristgerecht
eingereichte Beschwerde (Art. 38 sowie Art. 52 VRG) ist demnach
vorbehaltlos einzutreten.
b) Eingehende Ausführungen zur umstrittenen prozessualen Stellung der
Beschwerdegegner resp. zu den von diesen wiederholt angerufenen
Mitwirkungsverweigerungsrechten erübrigen sich. Wie noch darzulegen
sein wird, ist die Gutgläubigkeit des Beschwerdeführers zum
Erwerbszeitpunkt, zu deren Beurteilung die Beschwerdegegner hätten
beitragen sollen, nämlich unbestritten (vgl. nachfolgend Erwägung 5a).
Dass sich die Beschwerdegegner im vorliegenden Verfahren zu keinem
Zeitpunkt materiell haben vernehmen lassen, wird im Rahmen der
Kostenverteilung zu würdigen sein (vgl. nachfolgend Erwägung 6b).
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2. a) Streitgegenstand des vorliegenden Beschwerdeverfahrens bildet die
Frage, ob die Beschwerdegegnerin in Bezug auf Parzelle 1429 des
Beschwerdeführers zu Recht die Durchsetzung resp. die nachträgliche
Anmerkung der Hauptwohnungsverpflichtung im Grundbuch angeordnet
hat. Dabei ist zunächst zu prüfen, inwieweit diese umstrittene
Nutzungsbeschränkung zum heutigen Zeitpunkt noch Bestand hat.
b) Ausgangspunkt hierfür bildet die Baubewilligung vom 11. April 1997 resp.
deren Ergänzung vom 14. August 1997, gemäss welcher der
Hauptwohnungsanteil des Einfamilienhauses auf Parzelle 1429 auf 100 %
festgelegt worden war (vgl. beschwerdeführerische Beilage [Bf-act.] 5).
Dies bedeutet, dass das bewilligte Einfamilienhaus insofern einer
Erstwohnungsverpflichtung unterliegt, als es nur von Ortsansässigen
genutzt werden darf (Art. 25a Abs. 1 und 3 des kommunalen Baugesetzes
[BG]). Diese im Sinne einer Nebenbestimmung gemäss Art. 90 des
Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100)
verfügte Nutzungsbeschränkung stellt eine öffentlich-rechtliche
Eigentumsbeschränkung dar. Darunter versteht man jene Eingriffe, durch
welche das Eigentum nicht entzogen wird (wie bei einer formellen
Enteignungen), sondern die daraus fliessenden Nutzungs- und
Verfügungsbefugnisse durch das öffentliche Recht beschränkt werden
(vgl. HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Aufl.,
Zürich 2010, Rz. 2157). Gemäss Art. 680 Abs. 1 des Schweizerischen
Zivilgesetzbuches (ZGB; SR 210) bestehen öffentlich-rechtliche
Eigentumsbeschränkungen ohne Eintragung in das Grundbuch. Zwecks
Schaffung von Rechtssicherheit und Transparenz sehen Art. 962 Abs. 1
ZGB sowie Art. 42 Abs. 3 des ehemaligen kommunalen Baugesetzes aus
dem Jahre 1992 (aBG-1992) jedoch vor, dass derartige
Eigentumsbeschränkungen im Grundbuch anzumerken sind. Dies ändert
jedoch nichts daran, dass solche Anmerkungen lediglich deklaratorische
Wirkung haben (vgl. Urteil des Bundesgerichts [BGer] 1C_750/2013 vom
28. April 2014 E.4.2, BGE 111 Ia 182 E.4 sowie explizit Art. 30 Abs. 1
i.V.m. Art. 104 des im Jahre 2010 revidierten BG). Dass es die
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Beschwerdegegnerin – entgegen der gesetzlichen Verpflichtung in Art. 42
Abs. 3 aBG-1992 – damals unterlassen hat, die im Zusammenhang mit
der Baubewilligung verfügte Hauptwohnungsverpflichtung im Sinne einer
öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung im Grundbuch anmerken
zu lassen, ändert deshalb nichts an der Tatsache, dass auf dem
Einfamilienhaus auf Parzelle 1429 ab dem Zeitpunkt der Rechtskraft der
Baubewilligung eine Haupt- resp. Erstwohnungsverpflichtung gelastet hat.
c) Zufolge ihrer lediglich deklaratorischen Wirkung nehmen Anmerkungen
nicht am öffentlichen Glauben des Grundbuchs gemäss Art. 973 ZGB teil
(vgl. BGer 1C_151/2010 vom 21. Juni 2010 E.2.3 sowie REY/STREBEL, in:
HONSELL/VOGT/GEISER [Hrsg.], Basler Kommentar zum Zivilgesetzbuch II,
5. Aufl., Basel 2015, Art. 680 N 18). Aus diesem Grunde kann
grundsätzlich selbst ein gutgläubiger Erwerber eines derartigen
Grundstücks aus dem Fehlen einer Anmerkung nicht ableiten, dass die
öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung nicht bestehe (vgl. BGE 111
1a 182 E.4 sowie SCHMID, in: HONSELL/VOGT/GEISER [Hrsg.], Basler
Kommentar zum Zivilgesetzbuch II, 5. Aufl., Basel 2015, Art. 962 N 13).
Damit hat die im Jahre 1997 im Zusammenhang mit der Baubewilligung
verfügte Hauptwohnungsverpflichtung auch gegenüber dem
Beschwerdeführer, welcher das fragliche Einfamilienhaus am 4. Januar
2005 von den Beschwerdegegnern – gutgläubig und ohne Wissen um die
bestehende Eigentumsbeschränkung (vgl. nachfolgend Erwägung 5a) –
käuflich erworben hatte, weiterhin Bestand. Daran hat selbstredend auch
die Revision des kommunalen Baugesetzes im Jahre 2010 nichts
geändert. Art. 105a des neuen Baugesetzes sieht gar explizit vor, dass
die gestützt auf die vormaligen Bestimmungen verfügten
Hauptwohnungsverpflichtungen entsprechend den Modalitäten in Art. 28
und 29 BG weitergelten sollen.
3. a) Gemäss dem – gestützt auf Art. 107 Abs. 2 Ziff. 6 KRG direkt
anwendbaren – Art. 94 Abs. 1 KRG sind materiell vorschriftswidrige
Zustände auf Anordnung der zuständigen (Bau-)Behörde zu beseitigen,
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gleichgültig, ob für deren Herbeiführung ein Bussverfahren durchgeführt
worden ist. Laut Art. 94 Abs. 3 KRG obliegt die Pflicht zur
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands sowohl dem Eigentümer
als auch den Personen, die den rechtswidrigen Zustand herbeigeführt
haben. Unabdingbare Voraussetzung für die Anordnung einer
Wiederherstellungsverfügung ist also das Vorliegen eines materiell
vorschriftswidrigen Zustands. Dies bedeutet, dass dem Erlass einer
Wiederherstellungsverfügung grundsätzlich ein nachträgliches
Baubewilligungsverfahren vorauszugehen hat, in dessen Rahmen vorab
die Rechtswidrigkeit des fraglichen Zustands zu prüfen ist. Von einem
separaten Sachentscheid über die nachträgliche
Bewilligungsverweigerung kann aus prozessökonomischen Gründen
jedoch abgesehen werden, wenn die Sach- und Rechtslage klar und die
Verletzung von materiellen Vorschriften offensichtlich ist und von
vornherein feststeht, dass eine nachträgliche Baubewilligung nicht erteilt
werden kann (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts [VGU] R 13 227 vom
1. Juli 2014 E.4c mit weiteren Hinweisen).
b) Wie vorstehend ausgeführt, hat die im Jahre 1997 verfügte
Hauptwohnungsverpflichtung trotz fehlender Anmerkung im Grundbuch
und der in der Zwischenzeit erfolgten Handänderung auch heute noch
Bestand (vgl. vorstehend Erwägung 2c). Da der Beschwerdeführer seinen
Wohnsitz am 11. Juli 2011 nach Y._ verlegt hat und das
streitgegenständliche Einfamilienhaus seither nicht mehr als Erstwohnung
benutzt (vgl. Schreiben des Beschwerdeführers vom 27. Januar 2014 in
Beilage der Beschwerdegegnerin [Bg-act.] 21), liegt seit diesem Zeitpunkt
insofern eine Verletzung von materiellem Baurecht vor, als die
Zweitwohnungsnutzung gegen die Baubewilligung aus dem Jahre 1997
verstösst. In der angefochtenen Verfügung hat die Beschwerdegegnerin
ausgeführt, weshalb die Erteilung einer ordentlichen Baubewilligung für
die Umnutzung der Hauptwohnung auf Parzelle 1429 in eine
Zweitwohnung nicht möglich sei. Einer solchen Umnutzung stünden
sowohl Art. 29 Abs. 1 BG (Umnutzung nur bis zur Hauptwohnungsquote
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von 30 % in der vorliegenden W2) als auch Art. 29 Abs. 2 BG i.V.m. Art. 6
Abs. 6 Richtplanvorschriften Z._ (keine verfügbaren Kontingente)
entgegen (vgl. angefochtene Verfügung Ziff. 19). Dass eine derartige
Umnutzung mittels Erteilung einer ordentlichen Baubewilligung nicht
möglich ist, wird denn auch vom Beschwerdeführer anerkannt (vgl. Replik
vom 25. September 2014). Vor diesem Hintergrund ist es nicht zu
beanstanden, dass die Beschwerdegegnerin die materielle
Baurechtswidrigkeit nicht in einem separaten Entscheid abgehandelt hat.
c) Gestützt auf Art. 94 Abs. 1 und 2 KRG ist die Beschwerdegegnerin
demnach grundsätzlich zuständig und befugt, diesen materiell
vorschriftswidrigen Zustand mittels Anordnung der nachträglichen
Anmerkung der Hauptwohnungsverpflichtung im Grundbuch zu
beseitigen. Das Vorliegen einer materiellen Gesetzesverletzung genügt
für den Erlass einer Wiederherstellungsverfügung indes noch nicht. Wenn
die streitige Anordnung nämlich den Prinzipien der Verhältnismässigkeit
oder des Vertrauensschutzes widerspricht, muss von der Anordnung
einer Wiederherstellungsmassnahme abgesehen und stattdessen eine
Duldungsverfügung erlassen werden (Art. 94 Abs. 4 KRG). Unter dem
Aspekt der Verhältnismässigkeit ist – im Rahmen einer
Interessenabwägung – insbesondere zu prüfen, ob die angeordnete
Massnahme geeignet und erforderlich ist, um die rechtmässige Ordnung
herzustellen, und ob sie dem Betroffenen zugemutet werden kann, mithin
ob die Kosten in einem vernünftigen Verhältnis zum Nutzen stehen. So
kann die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands etwa
unterbleiben, wenn die Abweichung vom Erlaubten nur geringfügig ist und
die Wiederherstellung nicht im öffentlichen Interesse liegt oder wenn die
berührten allgemeinen Interessen den Schaden, den der Eigentümer
durch den Eingriff erleidet, nicht rechtfertigen. Von einer
Wiederherstellung kann sodann abgesehen werden, wenn die betroffene
Person in gutem Glauben angenommen hat, die von ihr ausgeübte
Nutzung stehe mit der Baubewilligung im Einklang und ihre Fortsetzung
nicht schwerwiegenden öffentlichen Interessen widerspricht. Daraus
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erhellt, dass selbst bei Gutgläubigkeit nicht in jedem Fall auf die
Wiederherstellung zu verzichten ist, sondern dass dieser Aspekt in die
Verhältnismässigkeitsprüfung und damit in die Interessenabwägung
einzufliessen hat (vgl. zum Ganzen BGE 132 II 21 E.6 m.w.H., BGer
1C_40/2015 vom 18. September 2015 E.5.2, Urteil des Kantonsgerichts
des Kantons Freiburg 602 2015 25 vom 19. August 2015 E.7 m.w.H.
sowie VGU R 02 72 vom 29. Oktober 2002 E.2 sowie R 14 25 vom
21. Oktober 2014 E.5).
d) Nicht zu folgen ist demgegenüber der von der Beschwerdegegnerin
postulierten Vorgehensweise, die unterbliebene Anmerkung der
Hauptwohnungsverpflichtung einer (fehlerhaften) behördlichen Auskunft
gleichzustellen und den vorliegenden Fall damit unter die entsprechenden
Voraussetzungen des Vertrauensschutzes zu subsumieren. Wie
vorstehend ausgeführt, kann der gutgläubige Erwerber eines Grundstücks
aus dem Fehlen einer Anmerkung einer öffentlich-rechtlichen
Eigentumsbeschränkung – auch wenn diese im konkreten Fall gesetzlich
vorgeschrieben ist – nämlich nicht ableiten, dass die Beschränkung nicht
bestehe (vgl. vorstehend Erwägung 2c). Entgegen der Auffassung der
Beschwerdegegnerin kann eine gesetzeswidrig unterlassene Anmerkung
daher schon rein konzeptionell keine Vertrauensgrundlage bilden, welche
es rechtfertigen würde, die vom Bundesgericht im Zusammenhang mit
fehlerhaften behördlichen Auskünften entwickelte Vertrauensschutz-
Rechtsprechung anzuwenden. Diese von der Beschwerdegegnerin
postulierte Vorgehensweise lässt sich denn auch weder aus den zitierten
Urteilen des Verwaltungsgerichts ableiten (vgl. Vernehmlassung vom
21. August 2014 S. 16. f.) noch ist sie – soweit ersichtlich – überhaupt
schon einmal zur Anwendung gelangt. Wie der Beschwerdeführer zu
Recht geltend macht, ist in Fällen einer gesetzeswidrig unterlassenen
Anmerkung einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung gemäss
der Praxis des Verwaltungsgerichts vielmehr zu prüfen, ob die Anordnung
der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands verhältnismässig ist.
Diese Prüfung erfolgt wie erwähnt anhand einer Gegenüberstellung der
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im konkreten Fall tangierten öffentlichen und privaten Interessen, wobei
aufseiten des Betroffenen auch zu berücksichtigen ist, ob er sich bei der
bisherigen rechtswidrigen Nutzung in gutem Glauben befunden hat (vgl.
vorstehend Erwägung 3c).
e) Vor der Beurteilung der Verhältnismässigkeit der streitgegenständlichen
Wiederherstellungsverfügung bleibt festzuhalten, dass die Duldung des
rechtswidrigen Zustands in Anbetracht der am 11. März 2012 in Kraft
getretenen Zweitwohnungsinitiative grundsätzlich zulässig wäre. Beim
fraglichen Einfamilienhaus handelt es sich nämlich um eine altrechtliche
Wohnung im Sinne von Art. 3 Abs. 1 der Zweitwohnungsverordnung
(ZwVO; SR 702) resp. Art. 10 des voraussichtlich per 1. Januar 2016 in
Kraft tretenden Zweitwohnungsgesetzes, welche bereits vor dem
11. März 2012 bestanden hat und deshalb – unter Vorbehalt bestehender
Nutzungsbeschränkungen – in der Art der Nutzung frei ist (Art. 11 Abs. 1
des Entwurfs zum Zweitwohnungsgesetz). Wenn die Duldung der
Zweitwohnungsnutzung des fraglichen Einfamilienhauses zufolge eines
Verstosses gegen die neuen Zweitwohnungsbestimmungen hingegen
widerrechtlich gewesen wäre, so hätte sich die nachfolgende
Interessenabwägung insofern erübrigt, als der Beschwerdegegnerin gar
kein Handlungsspielraum offen gestanden hätte.
4. a) Die Notwendigkeit einer Wiederherstellungsmassnahme ergibt sich
regelmässig aus dem öffentlichen Interesse an der Einhaltung der
verletzten Bestimmungen sowie aus dem Grundsatz der
Gleichbehandlung der Rechtsunterworfenen (vgl. dazu etwa Entscheid V
00 24 des Obergerichts des Kantons Uri vom 27. September 2000 E.8c).
Dabei ist zunächst festzuhalten, dass das Interesse an der Einhaltung von
raumplanungsrechtlichen und baurechtlichen Bestimmungen generell
gross ist (Urteil des Kantonsgerichts des Kantons Freiburg 602 2015 25
vom 19. August 2015 E.7). Wie sogleich darzulegen sein wird, gilt dies im
vorliegenden Fall umso mehr für das öffentliche Interesse an der
Beschränkung von Zweitwohnungen. Gemäss den in Art. 1 Abs. 2 lit. b
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und c sowie Art. 3 des Raumplanungsgesetzes (RPG; SR 700)
festgelegten Zielen und Grundsätzen hat die Raumplanung der
zweckmässigen Nutzung des Bodens zu dienen, wohnliche Siedlungen
zu schaffen und zu erhalten, das soziale, wirtschaftliche und kulturelle
Leben in den einzelnen Landesteilen zu fördern sowie auf eine
angemessene Dezentralisation der Besiedelung hinzuwirken.
Demgegenüber wirkt sich ein Überhandnehmen von Zweitwohnungen
gerade in Tourismusgegenden aus raumplanerischer Optik insofern
negativ aus, als es eine Verschwendung von Bauland begünstigt und zum
Nachteil der einheimischen Bevölkerung Druck auf die Bodenpreise
ausübt (vgl. zum Ganzen BGE 135 I 223 = Pra 99 [2010] Nr. 36 E.3.3).
Das öffentliche Interesse an der Beschränkung des Zweitwohnungsbaus
ergibt sich sodann auch aus Art. 8a Abs. 2 und 3 RPG sowie – auf
kantonaler Ebene – aus Art. 27 Abs. 4 KRG. Gemäss dieser Bestimmung
können die Gemeinden zur Sicherung eines genügenden Angebots an
erschwinglichem Wohnraum für die ortsansässige Bevölkerung und eines
angemessenen Verhältnisses zwischen dauernd bewohnten Wohnungen
und Ferienwohnungen Erstwohnungsanteile festlegen oder gleichwertige
Regelungen treffen (vgl. dazu BGer 1C_488/2010 vom 8. September
2011 E.3.6). Zudem verpflichtet der Regionale Richtplan
Zweitwohnungsbau vom 26. Juni 2008 die Gemeinden des Kreises
Z._, die Schaffung von Zweitwohnungen durch Kontingentierung zu
begrenzen. Dementsprechend enthält das kommunale BG unter dem Titel
2.7 "Wohnanteile/Förderung des Erst- und Einschränkung des
Zweitwohnungsbaus" diverse Bestimmungen und Mechanismen, welche
den Zweitwohnungsbau zugunsten des Erstwohnungsbaus einschränken
sollen. Diese Bestimmungen sind aus einem dringenden,
schwerwiegenden sozialpolitischen Bedürfnis entstanden und
manifestieren das gewichtige öffentliche Interesse an der Einschränkung
der Zweitwohnungsnutzung, mithin daran, dass Hauptwohnungen auch
tatsächlich als solche genutzt werden. Das erhebliche öffentliche
Interesse an der tatsächlichen Durchsetzung der
Hauptwohnungsverpflichtungen kommt in der vorliegenden Konstellation
- 18 -
auch darin zum Ausdruck, dass die in Art. 31 des vormaligen BG-2005
statuierte Möglichkeit der finanziellen Abgeltung der
Hauptwohnungsverpflichtung seit der Teilrevision im Jahre 2010 nicht
mehr vorgesehen ist. Seit dem Inkrafttreten von Art. 75b der
Schweizerischen Bundesverfassung (BV; SR 101) wäre eine solche
Abgeltung einer Hauptwohnungsverpflichtung überdies gar nicht mehr
zulässig, da sie implizit einer Bewilligung einer Zweitwohnungsnutzung
gleichkommt (vgl. PVG 2014 Nr. 21). Ohnehin unterstreicht die am
11. März 2012 vom Schweizer Stimmvolk und den Kantonen
angenommene Initiative "Schluss mit uferlosem Bau von
Zweitwohnungen" (Zweitwohnungsinitiative) sowie der daraufhin in Kraft
getretene Art. 75b BV dieses öffentliche Interesse an der Beschränkung
der Zweitwohnungen eindrücklich (vgl. BGE 139 II 243 E.7.2).
b) Gemessen an diesem erheblichen öffentlichen Interesse an der richtigen
Rechtsanwendung erscheint die vorliegend zu beurteilende nachträgliche
Durchsetzung der Hauptwohnungsverpflichtung als erforderlich und
geeignet, den durch den Gesetzgeber verfolgten Zweck durchzusetzen.
Die begangene Baurechtsverletzung kann offenkundig nicht als
geringfügig bezeichnet werden, und in absehbarer Zeit ist auch keine
Lockerung der verletzten Bestimmungen in Sicht. Im Gegenteil: Der im
Rahmen der Zweitwohnungsinitiative eingeführte Art. 75b BV verbietet
den Bau von Zweitwohnungen in Gemeinden mit einem
Zweitwohnungsanteil von über 20 %. Da die Gemeinde X._
zweifellos als eine solche Gemeinde zu qualifizieren ist (vgl. Anhang zur
ZwVO), haben ihre baugesetzlichen Bestimmungen betreffend Erst- und
Zweiwohnungen insofern eine Verschärfung erfahren, als sie durch die
Zweitwohnungsinitiative und insbesondere die Zweitwohnungsverordnung
überlagert worden sind (vgl. PVG 2014 Nr. 21 E.3d). Eine Lockerung der
Zweitwohnungsbestimmungen wird weder durch das per anfangs 2016 in
Kraft tretende Zweitwohnungsgesetz eintreten noch zeichnet sich eine
solche in mittlerer Zukunft ab. Überdies fällt die vom Beschwerdeführer
angesprochene Ablösung der Hauptwohnungsverpflichtung durch
- 19 -
Bezahlung einer Ersatzabgabe im Sinne einer milderen Massnahme weg,
da das kommunale Baugesetz diese Möglichkeit seit einer Teilrevision im
Jahre 2010 nicht mehr vorsieht und ein derartiges Vorgehen seit der
Einführung von Art. 75b BV, wie erwähnt, gar nicht mehr zulässig wäre
(vgl. vorstehend Erwägung 4a).
c) Die Beschwerdegegnerin hat im Rahmen ihrer Prüfung der
Voraussetzungen des Vertrauensschutzes ebenfalls eine
Interessenabwägung vorgenommen und ist dabei zum Schluss
gekommen, dass diese vorliegend zugunsten des Vertrauensschutzes
und damit zugunsten einer Duldungsverfügung ausgefallen wäre. Auch
wenn an der richtigen Rechtsanwendung ein erhebliches öffentliches
Interesse bestehe, habe das kommunale Recht bis zum Inkrafttreten von
Art. 75b BV die Realisierung neuer Zweitwohnungen in grosszügigem
Umfang erlaubt (vgl. angefochtene Verfügung Ziff. 27 mit Verweis auf
Art. 33 Abs. 1 BG). Diese wenig differenzierten Ausführungen der
Beschwerdegegnerin sind jedoch klar von der Hand zu weisen. Zunächst
einmal ist für die Beurteilung des öffentlichen Interesses an der
Rechtsanwendung auf den Zeitpunkt des Erlasses der angefochtenen
Verfügung am 26. Mai 2014 und nicht auf einen beliebigen Zeitpunkt vor
Inkrafttreten der Zweitwohnungsbestimmungen abzustellen. Überdies
sind die kommunalen Baubestimmungen betreffend Erst- und
Zweitwohnungen wie erwähnt von den Bestimmungen der
Zweitwohnungsinitiative überlagert worden (vgl. vorstehend Erwägung
4a). Der von der Beschwerdegegnerin zitierte Art. 33 Abs. 1 BG, gemäss
welchem die Gemeinde in grosszügigem Umfang – bis zu 1'600 m2 pro
Jahr – neue Zweitwohnungen realisieren könne, kann seit Inkrafttreten
der Zweitwohnungsinitiative somit gar nicht mehr zur Anwendung
gelangen. Insofern sind diese Ausführungen der Beschwerdegegnerin bei
der vorliegenden Interessenabwägung nicht zu berücksichtigen.
d) Entgegen den Vorbringen des Beschwerdeführers in Ziff. 4.6 seiner
Beschwerde ist bei der Beurteilung der öffentlichen Interessen nicht zu
- 20 -
berücksichtigen, dass sich die Beschwerdegegnerin im vorliegenden Fall
gleich mehrere Versäumnisse und Fehler – insbesondere in Form der
beiden positiven Zusicherungen der fehlenden
Hauptwohnungsverpflichtung – hat zuschulden kommen lassen. Mit
dieser Argumentation verkennt der Beschwerdeführer nämlich, dass sich
die bei der vorliegenden Abwägung zu berücksichtigenden öffentlichen
Interessen nicht (nur) durch die Interessen der Beschwerdegegnerin
selbst definieren, sondern dass – wie dargelegt – auch die Interessen der
Allgemeinheit sowie der weiteren Rechtsunterworfenen zu
berücksichtigen sind. Im vorliegenden Verfahren geht es denn auch nicht
um das Verschulden oder die Verantwortlichkeit der Gemeinde oder
weiterer Personen für die zu beurteilenden Situation, sondern einzig um
die Frage, ob es die Interessen des Beschwerdeführers gemessen an den
Interessen der Allgemeinheit rechtfertigen, auf die nachträgliche
Durchsetzung der bestehenden Hauptwohnungsverpflichtung zu
verzichten. In diesem Zusammenhang bleibt lediglich festzuhalten, dass
die Beschwerdegegnerin vor dem Hintergrund ihrer zugestandenen
Versäumnisse davon abgesehen hat, eine Baubusse auszufällen oder
den im vorinstanzlichen Verfahren unterlegenen Beschwerdeführer mit
Verfahrenskosten zu belasten (vgl. angefochtene Verfügung Ziff. 33).
e) Sodann führt der Beschwerdeführer aus, dass das öffentliche Interesse
deshalb gering sei, weil die streitgegenständliche Liegenschaft bereits seit
Jahren als Zweitwohnung genutzt werde. Der beantragte Verzicht auf die
Anmerkung der Hauptwohnungsverpflichtung würde die Rechts- und
Sachlage nicht ändern, sondern lediglich die seit Jahren bestehenden
tatsächlichen Begebenheiten rechtsverbindlich feststellen (vgl.
Beschwerde vom 1. Juli 2014 Ziff. 4.6). Auch dieses Argument ist hier
unbehelflich, denn bei jedem Erlass einer Duldungsverfügung im Sinne
von Art. 94 KRG könnte vorgebracht werden, dass die Sachlage damit
nicht geändert, sondern lediglich eine bestehende tatsächliche
Begebenheit rechtsverbindlich festgestellt werde. Überdies ist es nicht
zutreffend, dass die Rechtslage durch den beantragten Verzicht auf die
- 21 -
Anmerkung der Hauptwohnungsverpflichtung nicht geändert würde.
Diesfalls wäre die Zweitwohnungsnutzung nämlich offiziell abgesegnet,
was zur Folge hätte, dass der nicht mehr in der Gemeinde wohnhafte
Beschwerdeführer das fragliche Wohnhaus als Zweitwohnung veräussern
könnte.
5. a) Zum persönlichen Interesse des Beschwerdeführers an der
Aufrechterhaltung des gesetzeswidrigen Zustands, mithin an der
fortwährenden Nutzung seines Einfamilienhauses auf Parzelle 1429 als
Zweitwohnung, ist zunächst festzuhalten, dass er sich beim Kauf der
erwähnten Liegenschaft am 4. Januar 2005 in Bezug auf die fehlende
Hauptwohnungsverpflichtung in gutem Glauben befunden hat. Dies wird
seitens der Beschwerdegegnerin nicht bestritten und – wenn auch
gestützt auf die gesetzliche Vermutung von Art. 3 Abs. 1 ZGB und mit
dem Hinweis, dass die äusseren Umstände eigentlich gegen den guten
Glauben sprächen – explizit zugestanden (vgl. angefochtene Verfügung
Ziff. 24, Vernehmlassung vom 21. August 2014 Ziff. 33 sowie Duplik vom
9. Oktober 2014 Ziff. 2). Die Beschwerdegegnerin scheint gestützt auf
den geschätzten Verkehrswert mit Hauptwohnungsverpflichtung per
4. Januar 2005 von Fr. 2'300'000.-- (vgl. amtliches Schätzungsgutachten
vom 28. November 2013 in Bg-act. 17) zunächst versucht zu haben, den
guten Glauben des Beschwerdeführers zum Erwerbszeitpunkt zu
relativieren, indem sie den Nachweis erbringt, dass der damalige
Grundstückkaufpreis von Fr. 2'300'000.-- dem objektiven Verkehrswert als
Erstwohnung entsprochen hat (vgl. angefochtene Verfügung Ziff. 24.2
sowie Vernehmlassung vom 21. August 2014 Ziff. 33.2). Da die
Beschwerdegegnerin den guten Glauben des Beschwerdeführers – wenn
auch gestützt auf die entsprechende gesetzliche Vermutung in Art. 3
Abs. 1 ZGB – inzwischen aber wie erwähnt anerkannt hat, erübrigt sich in
diesem Zusammenhang eine differenzierte Auseinandersetzung mit der
seitens des Beschwerdeführers vorgebrachten Kritik am amtlichen
Schätzungsgutachten sowie mit den privaten Schätzungen von F._
- 22 -
und G._ (vgl. Beschwerde vom 1. Juli 2014 Ziff. 5.1, Replik vom
25. September 2014 Ziff. 6 und 17 sowie Bf-act. 19 - 23).
Überdies ist in Anbetracht der unbestrittenen Gutgläubigkeit auch auf das
Vorbringen des Beschwerdeführers, wonach der wahre Sachverhalt
damals zum Erwerbszeitpunkt allen weiteren Beteiligten bekannt
gewesen sei, ebenso wenig einzugehen wie auf den damit
zusammenhängenden impliziten Insiderverwurf sowie die auf den
persönlichen Zusammenhängen zwischen den Beteiligten fussende
"Verschwörungstheorie" (vgl. Beschwerde vom 1. Juli 2014 Ziff. 3 ff.
sowie Replik vom 25. September 2014 Ziff. 5). Da es hier nicht um
Haftungsfragen oder persönliche Verantwortlichkeiten geht, ist das
Verhalten der damals involvierten Parteien, Behördenmitglieder und
Notare im vorliegenden Verfahren nicht relevant. Damit erübrigen sich
Ausführungen zur behaupteten Verletzung der gesetzlichen
Belehrungspflicht des Notars resp. der vertraglichen Treuepflicht durch
die Verkäuferschaft gleichermassen wie die Einvernahme des im
Zusammenhang mit dem Verkaufsvorgang als Zeuge offerierten Arturo
Costa. Vor diesem Hintergrund schadet es auch nicht, dass sich die
Beschwerdegegner im Rahmen des vorliegenden Verfahrens unter
Berufung auf das (vorliegend nicht näher zu beurteilende)
Mitwirkungsverweigerungsrecht nie zur Sache geäussert haben.
b) Im Rahmen der vorliegenden Interessenabwägung ist lediglich das
unbestrittenermassen fehlende Unrechtsbewusstsein zum Zeitpunkt der
Disposition, mithin des Kaufes der fraglichen Liegenschaft am 4. Januar
2005, relevant. In diesem Zusammenhang spielt es deshalb keine Rolle,
dass der Beschwerdeführer durch die fehlerhaften Auskünfte der
Beschwerdegegnerin vom 28. Februar 2011 resp. 20. März 2013 (vgl. Bf-
act. 8 und 9) sowie durch die Duldung der Zweitwohnungsnutzung in
seinem guten Glauben fortlaufend bestärkt worden ist. Wie die
Beschwerdegegnerin zutreffend ausführt, ist es vorliegend nicht relevant,
aus welchem Grund der gute Glaube bejaht wird resp. welcher "Grad der
Gutgläubigkeit" vorliegt. Entscheidend ist einzig, dass der zum Zeitpunkt
- 23 -
des Kaufes unbestrittenermassen vorhandene gute Glaube in der Folge
nicht zerstört worden ist. Aus diesem Grund bilden die fehlerhaften
Auskünfte der Beschwerdegegnerin denn auch keine eigenen
Vertrauensgrundlagen, auf deren Basis die von der Beschwerdegegnerin
postulierte Vertrauensschutz-Prüfung vorzunehmen wäre.
c) Des Weiteren macht der Beschwerdeführer geltend, dass sein Interesse
an der Aufrechterhaltung des gesetzeswidrigen Zustands auch deshalb
besonders schwer wiege, weil er – im guten Glauben darauf, seine
Liegenschaft weiterhin als Zweitwohnung nutzen zu dürfen – seinen
Wohnsitz und damit den Lebensmittelpunkt seiner Familie nach Y._
verlegt habe. Würde ihm vorliegend der Gutglaubensschutz verwehrt, so
hätte dies zur absurden Folge, dass er sein eigenes Haus in X._
nicht mehr benutzten dürfe. Es sei ihm sicher nicht zumutbar, seinen
Lebensmittelpunkt wieder nach X._ zu verlegen, nur um die
Liegenschaft nutzen zu dürfen (vgl. Beschwerde vom 1. Juli 2014
Ziff. 4.5). Wie die Beschwerdegegnerin dagegen zu Recht vorbringt, ist
dieser Einwand als reine Schutzbehauptung zu qualifizieren (vgl. dazu
Vernehmlassung vom 21. August 2014 Ziff. 40.2). Der Beschwerdeführer
hat nämlich selbst ausgeführt, dass aus ökonomischen Gründen ein
dringendes Bedürfnis am Verkauf der Liegenschaft bestehe (vgl.
Schreiben des Beschwerdeführers vom 27. Januar 2014 in Bg-act. 21
S. 2) und dass er diese bereits zum Zeitpunkt seines Wegzuges nach
Y._ im Sommer 2011 zum Verkauf ausgeschrieben habe (vgl. Replik
vom 25. September 2014 Ziff. 20). Damit hat er unlängst eingeräumt,
dass er keinerlei Absichten hegt, die fragliche Liegenschaft selber als
Zweitwohnung zu nutzen. Angesichts dieser aktenkundigen
Veräusserungsabsichten besteht sein persönliches Interesse – auch
wenn er die fragliche Liegenschaft seinerzeit nicht zu
Spekulationszwecken gekauft hat (vgl. Beschwerde vom 1. Juli 2014
Ziff. 4.5) – zum jetzigen Zeitpunkt offenbar lediglich darin, mit dem
Weiterverkauf einen möglichst grossen Gewinn zu erzielen. So legitim
dieses Bestreben nach dem erfolgten Wohnsitzwechsel nach Y._
- 24 -
auch sein mag: Im Rahmen der vorliegenden Interessenabwägung kann
einem derartigen, rein pekuniären Interesse kein erhebliches Gewicht
zukommen. Überdies würde ihn die nachträgliche Durchsetzung der
Hauptwohnungsverpflichtung nicht zu einer Rückkehr nach X._
zwingen. Wie aus dem – vorliegend nicht näher zu erörternden –
Schätzungsgutachten vom 28. November 2013 geschlossen werden
kann, besteht in der Gemeinde durchaus ein Markt für Erstwohnungen
(vgl. Bg-act. 17 sowie die Übersicht der Vergleichsobjekte im Jahre 2013
mit Hauptwohnungsverpflichtung in der Eingabe des Amtes für
Schätzungswesen vom 21. Januar 2015), weshalb er sein
Einfamilienhaus als Erstwohnung entweder wie beabsichtigt verkaufen
oder vermieten kann.
d) In Bezug auf die persönlichen Interessen des Beschwerdeführers an der
Aufrechterhaltung des bisherigen Zustands ist sodann die umstrittene
Frage zu erörtern, ob ihm aus dem zu beurteilenden Vorgehen der
Beschwerdegegnerin ein Schaden entstünde, mithin ob er mit dem
beabsichtigten Verkauf seiner Liegenschaft im Falle der Durchsetzung der
bestehenden Hauptwohnungsverpflichtung einen finanziellen Verlust
erleiden würde.
aa) Diesbezüglich führt die Beschwerdegegnerin unter Bezugnahme auf das
Schätzungsgutachten des Amtes für Schätzungswesen vom
28. November 2013 (vgl. Bg-act. 17) aus, dass der Beschwerdeführer die
fragliche Liegenschaft am 19. Juli 2013 mit einem mutmasslichen Gewinn
von Fr. 340'000.-- als Erstwohnung hätte verkaufen können. Insofern
stelle der damalige Liegenschaftskauf keine nachteilige, einen
Vertrauensschaden begründende Disposition dar, weshalb sich der
Beschwerdeführer nicht auf den Grundsatz des Vertrauensschutzes
berufen könne. Gegenstand des Vertrauensschutzes bilde bekanntlich
allein das sogenannte negative Interesse, nicht aber ein entgangener
Gewinn, welchen der Beschwerdeführer dadurch erleide, dass er seine
Liegenschaft nicht als Zweitwohnung und damit zu einem noch höheren
- 25 -
Preis verkaufen könne (vgl. angefochtene Verfügung Ziff. 25 sowie
Vernehmlassung vom 21. August 2014 Ziff. 34.2). Dem hält der
Beschwerdeführer nebst ausführlicher Kritik am amtlichen
Schätzungsgutachten als solchem entgegen, dass das Vorliegen eines
geldwerten Schadens gemäss ständiger Praxis des Verwaltungsgerichts
keine Voraussetzung des Gutglaubensschutzes bei Nichtanmerkung einer
öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung sei (vgl. Replik vom
25. September 2014 Ziff. 8). Für den Fall, dass das Verwaltungsgericht
wider Erwarten auf die von der Beschwerdegegnerin zitierte
Rechtsprechung des Bundesgerichts zum Gutglaubensschutz bei
falschen behördlichen Auskünften abstellen sollte, führt der
Beschwerdeführer sodann aus, dass die Beschwerdegegnerin die
nachteilige Disposition als Voraussetzung des Vertrauensschutzes mit
dem Ersatz des Vertrauensschadens als Rechtsfolge des
Vertrauensschutzes verwechsle und dass die nachteilige Disposition nicht
auf das negative Interesse beschränkt sei (vgl. Beschwerde vom 1. Juli
2014 Ziff. 5.1 sowie Replik vom 25. September 2014 Ziff. 34).
bb) Wie vorstehend erwähnt, ist zur Beurteilung der Rechtmässigkeit der
streitgegenständlichen Wiederherstellungsverfügung nicht auf die
Rechtsprechung des Bundesgerichts zum Vertrauensschutz bei
unrichtigen behördlichen Auskünften abzustellen. Entsprechend erübrigt
es sich vorliegend, sich mit den divergierenden Standpunkten der
Parteien bezüglich einzelner Tatbestandselemente des
Vertrauensschutzes sowie des ersatzfähigen Schadens vertieft
auseinanderzusetzen. Zu prüfen ist lediglich, ob dem Beschwerdeführer
durch die nachträgliche Durchsetzung der Hauptwohnungsverpflichtung
ein derart erheblicher finanzieller Schaden entsteht, der im Rahmen der
Interessenabwägung zu seinen Gunsten zu berücksichtigen wäre. Dem
Beschwerdeführer ist zwar insofern zuzustimmen, als in den vorzitierten
Urteilen des Verwaltungsgerichts betreffend Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustands nach unterbliebener Anmerkung einer
Eigentumsbeschränkung in der Tat nie ein allfälliger finanzieller Schaden
- 26 -
berücksichtigt worden ist. Dem steht es jedoch nicht entgegen, in
Anbetracht der vorliegenden Umstände zu prüfen, ob dem
Beschwerdeführer infolge der streitgegenständlichen
Wiederherstellungsverfügung ein erheblicher Schaden entstehen würde.
Ein solcher bildet hier nämlich – nicht wie bei der Prüfung des
Vertrauensschutz-Tatbestandes – keine Voraussetzung für eine
bestimmte Rechtsfolge, sondern wird lediglich im Rahmen seiner
persönlichen Interessen an der Beibehaltung des rechtswidrigen
Zustands und damit gegebenenfalls zu seinen Gunsten gewürdigt (vgl.
dazu vorstehend Erwägung 3c).
cc) Trotz aller Kritik am amtlichen Schätzungsgutachten stellt der
Beschwerdeführer nicht in Abrede, dass sich seine Liegenschaft, für
welche er im Jahre 2005 Fr. 2'300'000.-- bezahlt hatte, heute selbst mit
bestehender Hauptwohnungsverpflichtung und damit als Erstwohnung
noch mit Gewinn weiterverkaufen liesse. In Bezug auf die amtliche
Schätzung vom 28. November 2013 moniert der Beschwerdeführer
nämlich nicht etwa, dass der per 19. Juli 2013 geschätzte Verkehrswert
mit Hauptwohnungsverpflichtung von Fr. 2'640'00.-- zu hoch sei und dass
sich seine Liegenschaft infolgedessen gar nicht gewinnbringend
verkaufen liesse. Vielmehr bringt er vor, dass der Schätzungszeitpunkt
insofern falsch sei, als die Schätzung per 2011, mithin zum Beginn seiner
Verkaufsbemühungen, hätte erfolgen müssen. Zu jenem Zeitpunkt sei der
Verkehrswert aufgrund der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen deutlich
höher gewesen als im Krisenjahr 2013 (vgl. Beschwerde vom 1. Juli 2014
Ziff. 5.1). Wie die Beschwerdegegnerin zutreffend festhält, ist dieses
Vorbringen nicht nur unbehelflich, sondern aus Sicht des
Beschwerdeführers gar kontraproduktiv. Wenn anstelle des Jahres 2013
das Jahr 2011 relevant wäre, so wäre – den Ausführungen des
Beschwerdeführers folgend – anstelle von Fr. 340'000.-- gar von einem
noch höheren Gewinn auszugehen, weshalb im Zusammenhang mit der
nachträglichen Anmerkung der Hauptwohnungsverpflichtung noch viel
weniger von einem finanziellen Schaden auszugehen wäre (vgl.
- 27 -
Vernehmlassung vom 21. August 2014 Ziff. 41). In diesem Argument des
Beschwerdeführers liegt jedoch nicht nur dieses kontraproduktive
Zugeständnis, sondern auch die implizite Anerkennung des
Schätzungswerts per 19. Juli 2013 von Fr. 2'640'000.-- oder zumindest
der Tatsache, dass er mit einem Verkauf der Liegenschaft – gemessen
am damaligen Kaufpreis von Fr. 2'300'000.-- – voraussichtlich einen
Gewinn von Fr. 340'000.-- erzielen könnte.
dd) Wie hoch dieser mutmassliche Gewinn im Falle einer Weiterveräusserung
des fraglichen Einfamilienhauses als Erstwohnung ausfallen wird, kann
vorliegend letztlich offen bleiben. Ebenfalls ist es nicht relevant, ob der
entgangene Gewinn, den der Beschwerdeführer bei einer
Weiterveräusserung der Liegenschaft als Zweitwohnung hätte erzielen
können, einen unter dem Aspekt des Vertrauensschutzes zu ersetzenden
Schaden darstellt. Die abschliessende Klärung solcher Fragen bleibt
einem allfälligen, vom Beschwerdeführer bereits in Aussicht gestellten
(vgl. Brief des Beschwerdeführers an die Beschwerdegegner vom
24. Juni 2013 in der Beilage der Beschwerdegegner 1) Schadenersatz-
resp. Staatshaftungsprozess gegen die damals am Vertragsschluss
beteiligten Personen oder einzelne Organe der Beschwerdegegnerin
vorbehalten, bei welchem es – im Gegensatz zum vorliegenden Verfahren
– um die Schadloshaltung des Beschwerdeführers resp. den Ersatz des
zufolge der fehlenden Kenntlichmachung der bestehenden
Hauptwohnungsverpflichtung entstandenen (Vertrauens-)Schadens geht.
Gleich verhält es sich mit dem beschwerdeführerischen Vorbringen, dass
er deshalb einen Schaden erlitten habe, weil er die
Hauptwohnungsverpflichtung mangels Kenntnis nicht durch Bezahlung
einer Ersatzabgabe habe ablösen können (vgl. Replik vom 25. September
2014 Ziff. 22). Damit erübrigt sich im Rahmen der vorliegenden
Interessenabwägung eine vertiefte Auseinandersetzung mit der Kritik des
Beschwerdeführers am amtlichen Schätzungsgutachten sowie mit den
privaten Schätzungen von F._ und G._ resp. deren
Stellungnahmen zum amtlichen Gutachten. Vor diesem Hintergrund ist
- 28 -
auch den Anträgen des Beschwerdeführers auf Einholung eines
Gutachtens eines unabhängigen Schätzers sowie auf Einvernahme der
als Zeugen angebotenen F._ und G._ nicht stattzugeben.
ee) In Bezug auf die vorliegende Interessenabwägung ist lediglich
festzuhalten, dass davon auszugehen ist, dass der Beschwerdeführer
seine Liegenschaft gewinnbringend weiterveräussern kann und dass ihm
durch die nachträgliche Durchsetzung der Hauptwohnungsverpflichtung
keine vermögenswerten Nachteile entstehen. Sofern ihm zufolge der
streitgegenständlichen Wiederherstellungsverfügung gegebenenfalls
konjunkturell bedingte Gewinne entgehen, stehen ihm zwecks
persönlicher Schadloshaltung, wie erwähnt, andere Möglichkeiten zur
Verfügung.
6. a) Im Ergebnis ist festzuhalten, dass die persönlichen Interessen des
Beschwerdeführers an der Duldung der fortwährenden Nutzung seines
Einfamilienhauses als Zweitwohnung gegen das öffentliche Interesse an
der nachträglichen Durchsetzung der im Jahre 1997 verfügten
Hauptwohnungsverpflichtung im vorliegenden Fall nicht aufzukommen
vermögen. Trotz der unbestrittenen Gutgläubigkeit des
Beschwerdeführers zum Erwerbszeitpunkt liegt angesichts der konkreten
Umstände sowie der Tatsache, dass seine persönlichen Interessen
primär in der Maximierung des Erlöses aus dem beabsichtigten
Weiterverkauf der fraglichen Liegenschaft bestehen, keine Konstellation
vor, welche es rechtfertigen würde, von der Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustands mittels nachträglicher Durchsetzung resp.
Anmerkung der Hauptwohnungsverpflichtung abzusehen und stattdessen
eine Duldungsverfügung zu erlassen. Zur Geltendmachung der vorliegend
nicht Streitgegenstand bildenden behaupteten finanziellen Einbussen in
Form eines entgangenen Gewinns ist der Beschwerdeführer auf den zivil-
resp. staatshaftungsrechtlichen Weg zu verweisen. Die gestützt auf
Art. 94 KRG erfolgte Anordnung der Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustands mittels nachträglicher Anmerkung der
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Hauptwohnungsverpflichtung im Grundbuch erweist sich demnach als
rechtmässig, weshalb die angefochtene Verfügung vom 26. Mai 2014 im
Ergebnis zu schützen und die vorliegende Beschwerde abzuweisen ist.
b) Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten gestützt auf Art. 73
Abs. 1 VRG zulasten des Beschwerdeführers. Gemäss Art. 78 Abs. 1
VRG wird die im Rechtsmittelverfahren unterliegende Partei in der Regel
verpflichtet, der obsiegenden Partei die durch den Rechtsstreit
verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen. In Bezug auf die
obsiegende Beschwerdegegnerin ist jedoch festzuhalten, dass diese
lediglich in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegt hat und ihr gestützt auf
Art. 78 Abs. 2 VRG deshalb kein Anspruch auf eine Parteientschädigung
zusteht. Die ebenfalls als obsiegend geltenden und anwaltlich vertretenen
Beschwerdegegner haben dem Gericht am 29. Oktober 2014 eine
Honorarnote für ihre Aufwendungen eingereicht. Da sie sich unter
Berufung auf ihr Mitwirkungsverweigerungsrecht jedoch zu keinem
Zeitpunkt materiell zum Streitgegenstand geäussert haben, sind sie für
ihre Aufwendungen nicht zu entschädigen.
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