Decision ID: 5b8525b6-7483-5679-8f16-eb5fc7da5912
Year: 2002
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_006
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

ritenuto
in fatto:
A.
La _ procede in via di realizzazione del pegno immobiliare nei confronti della _, per l’incasso del proprio credito.
B.
In data 11 marzo 2002 veniva pubblicato l’avviso d’incanto della part. _ di _ nell’esecuzione in via di realizzazione del pegno immobiliare n. _ promossa dalla _ nei confronti della _. Il valore di stima peritale della particella era indicato in fr. 590'000.--.
C.
Il 2 maggio 2002 veniva spedito ai creditori ipotecari l’elenco oneri. Come previsto nell’avviso di incanto, le condizioni d’asta sono state depositate per dieci giorni a partire dal 10 maggio 2002.
D.
Il 24 maggio 2002 ha avuto luogo l’incanto pubblico della part. _ di _. Il creditore ipotecario di II rango _ si è aggiudicato l'immobile per fr 400'000.--.
E.
Con scritto 12 giugno 2002 _ asserisce di essere venuto a conoscenza che la zona edificabile della part. _ di _ risulta essere di soli 744 mq in luogo di 3100 mq indicati nella perizia. L’aggiudicatario sostiene quindi di essere stato indotto in errore sul reale valore del fondo è chiede l’annullamento dell’incanto.
F.
Con scritto 13 giugno 2002 l’UE di Lugano dichiara di non poter aderire alla richiesta di _ di annullare l’incanto della part. _ di _, in quanto l’avviso d’incanto, l’elenco oneri, le condizioni d’incanto e l’aggiudicazione sono rimasti incontestati e quindi sono cresciuti in giudicato.
G.
Con ricorso 24 giugno 2002 _ si aggrava contro tale decisione postulando l’annullamento dell’incanto sulla base delle medesime argomentazioni di cui allo scritto 12 giugno 2002 e chiedendo la restituzione dell’importo di fr. 50'000.-- versato quale acconto sul prezzo di aggiudicazione.
H.
Delle osservazioni della _ e delle altre parti coinvolte nella procedura si dirà, se del caso, in seguito.

Considerando
in diritto: 1.
Secondo gli art. 17 cpv. 2 LEF e 8 cpv. 1 LPR il termine di ricorso contro un provvedimento di un ufficio di esecuzione o di fallimento è di 10 giorni a partire dal giorno in cui il ricorrente ne ebbe notizia. In caso di contestazione della realizzazione di un bene il termine di ricorso inizia a decorrere dal momento in cui il ricorrente ha avuto conoscenza dell’atto impugnato e poteva conoscere i motivi di impugnazione (art. 132a LEF).
In concreto il ricorso contro l’aggiudicazione della Part. _ RFD di _ è stato introdotto un mese dopo l’asta. _ è però venuto a conoscenza della reale estensione della superficie edificabile della part. _ di _ solo con la ricezione del piano di cui al doc. D allestito dall’ing. _. Il ricorrente afferma di aver ricevuto tale documento il 10 giugno 2002 (cfr. lettera 12 giugno 2002 di _ all’UE di Lugano in cui egli afferma che “ da un documento da me ricevuto due giorni fa [ ndr. il doc D] risulta che la parte edificabile del fondo è di soli 744 mq.”). Quindi, non appena resosi conto dell’errore l’aggiudicatario, in data 12 giugno 2002, si è rivolto all’UE di Lugano chiedendo l’annullamento dell’asta. Tale richiesta è stata rifiutata dall’UE di Lugano con scritto 13 giugno 2002. Orbene la lettera 12 giugno 2002 di _ indirizzata all’UE di Lugano costituisce atto ricorsuale ai sensi dell’art. 17 LEF, che l’Ufficio avrebbe dovuto trasmettere all’Autorità di vigilanza conformemente all’art. 9 LPR. Ne consegue quindi che il ricorso 24 giugno 2002 recte: 12 giugno 2002 contro recte: l'aggiudicazione 24 maggio 2002 dell’UE di Lugano è tempestivo.
2.
Nel diritto civile il contratto non obbliga colui che vi fu indotto da errore essenziale (art. 23 CO). A norma dell’art. 24 cpv. 1 n. 4 CO l’errore è essenziale quando concerne una determinata condizione di fatto che la parte in errore considerava come un necessario elemento del contratto secondo la buona fede nei rapporti d’affari. Chi si sottrae agli effetti di un contratto prevalendosi di un proprio errore è tenuto al risarcimento del danno ove l’errore derivi da sua colpa, salvo che l’altra parte l’abbia conosciuto o dovuto conoscere (art. 26 CO).
Vi è errore essenziale quando l’errata convinzione rappresenta oggettivamente e soggettivamente una
conditio sine qua
non
per la conclusione del contratto; l’importanza essenziale del dato di fatto rivelatosi errato deve essere riconoscibile dal partner contrattuale (cfr. Ingeborg Schwenzer, Basler Kommentar, Obligationenrecht I, Basilea e Francoforte sul Meno 1996, n. 20 ss. ad art. 24 CO). L’errore può riferirsi ad aspetti interni o esterni al contratto, passati o futuri (cfr. Schwenzer, op. cit., n. 17, 18 e 19 ad art. 24 CO). Se le parti hanno stipulato un patto di esclusione di responsabilità relativamente a caratteristiche specifiche, per queste ultime è escluso il riconoscimento di un errore essenziale; un’esclusione di responsabilità generalizzata deve essere invece interpretata in modo restrittivo (cfr. Schwenzer, op. cit., n. 33 ad art. 24 CO e riferimenti ivi).
3.
a)
Tra i motivi di contestazione di un aggiudicazione rientrano pure i vizi nella formazione della volontà dell’aggiudicatario, tra i quali l’errore essenziale ex art. 23 CO (cfr. Magdalena Rutz, Basler Kommentar zum SchKG, Vol. II, Basilea/Ginevra/Monaco 1998, n. 11 ad art. 132a LEF; Pierre-Robert Gilliéron, Commentaire de la LP, Vol. II, Losanna 2000, n. 40 ad art. 132a LEF; Jaeger/Walder/Kull/Kottmann, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, Band I, Zurigo 1997, n. 7 ad art. 132a LEF; Amonn/Gasser, Grundriss des Schuldbetreibungs- und Konkursrechts, 6. ed., Berna 1997, § 26 n. 24, p. 214).
b)
Il contenuto delle condizioni d’asta è stabilito dall’art. 135 LEF e dagli art. 45 ss. RFF. Tra le indicazioni che devono far parte delle condizioni vi è quella relativa alla descrizione del fondo da realizzare. Va poi rilevato che la garanzia del venditore è pesantemente limitata nell’esecuzione forzata: essa è data unicamente in caso di dolo a danno degli offerenti e se sono state fatte particolari promesse (art. 234 cpv. 1 CO; DTF 120 III 136 ss.). La clausola che esclude ogni garanzia da parte dell’ufficio costituisce parte integrante delle condizioni d’asta (art. 45 cpv. 1 lett. g RFF) ma non esclude, da sola, la possibilità di un annullamento dell’asta a seguito di un vizio della volontà (cfr. Häusermann/Stöckli/Feuz, Basler Kommentar zum SchKG, Vol. II, Basilea/Ginevra/Monaco 1998, n. 32 ad art. 135 LEF e riferimenti).
c)
Il TF ha avuto modo di riconoscere in due sentenze (DTF 79 III 114 ss.; 95 III 21 ss.) un errore essenziale dell’aggiudicatario. Nella più recente si trattava di un errore circa la parziale edificabilità di un fondo, nell’altra l’aggiudicatario non sapeva che i certificati provvisori di azioni nominative erano stati liberati solo al 40% e che con l’acquisto (per un franco) si sarebbe assunto un debito importante. In entrambi i casi l’Alta corte federale ha ravvisato una violazione dell’obbligo di informazione da parte dell’aggiudicante. L’inedificabilità di un terreno e il debito connesso all’acquisizione dei certificati sono comunque informazioni di decisivo interesse per il potenziale astante e, come tali, sono passibili di giustificare, se errate, l’esistenza di un errore essenziale. Ciò anche se le informazioni omesse non fanno parte di quelle che devono necessariamente comparire nelle condizioni d’asta. Va rilevato che in entrambi i casi le informazioni omesse o errate non erano state espressamente e preventivamente richieste dagli aggiudicatari.
4.
a)
In concreto è fuori di dubbio che se il ricorrente avesse conosciuto la reale superficie edificabile della part. _ di _ non avrebbe offerto fr. 400'000.--, bensì molto meno. E’ infatti evidente che l’offerta formulata dall’aggiudicatario per un fondo la cui superficie edificabile si è ridotta da mq 3100 a mq 744 non sarebbe stata di uguale entità. Ciò è suffragato dal fatto che la superficie in oggetto è stata stimata in fr.150.--/mq per un totale di fr. 465'000.-- su un valore di stima complessivo della part. _ di _ pari a fr. 590'000.-- ( cfr. Doc B, p. 8). Il valore della superficie edificabile incide quindi per il 78% sul valore totale del fondo, influenzando in maniera preponderante il comportamento in sede d’asta del potenziale oblatore.
L’errore è essenziale anche dal punto di vista oggettivo; secondo la buona fede nei rapporti d’affari, nessuno offrirebbe la stessa somma per un terreno edificabile di mq 3'100, pur sapendo che in realtà misura soltanto mq 744. Esso era poi riconoscibile dall’UE di Lugano): doveva infatti risultare chiaro anche all’UE che _ aveva formulato la propria offerta di fr. 400'000.-- nella convinzione di aggiudicarsi un terreno stimato fr. 590'000.-- e la cui superficie edificabile ammontava a mq 3'100.
Essendo dati tutti i presupposti, l’aggiudicazione da parte di _ è quindi viziata da errore essenziale e, come tale, va annullata.
b)
Rimane da esaminare se l’errore del ricorrente deriva da sua colpa ex art. 26 CO.
_ nel formulare la propria offerta si è basato sulla perizia 27 novembre 2001 dello studio di architettura _ incaricato dall'UE di Lugano che indicava, con una superficie edificabile di mq 3’1000, un valore di stima della _ di _ di fr. 590'000.--. La perizia è stata allestita sulla base delle indicazioni fornite dalla Cancelleria comunale di _ data 5 ottobre 2001, in cui viene indicata in mq 3'100 la superficie edificabile della particella in oggetto. Il valore di stima peritale di fr. 590'000.-- è stato pure indicato ad elenco oneri e nell’avviso d’incanto. Non vi era quindi alcun motivo per il ricorrente di dubitare dell’esattezza di tale dato. Il fatto che egli fosse anche creditore ipotecario della società escussa è irrilevante, in quanto pur avendo maggior accesso agli atti esecutivi della _, non avrebbe potuto rilevare l’errore nella descrizione del fondo.
Non vi è quindi stata alcuna negligenza da parte del ricorrente nella formazione della propria volontà relativamente all’offerta da fare all’asta.
5.
Il ricorso 24 giugno 2002 (recte: 12 giugno 2002) di _ deve quindi essere accolto e l’aggiudicazione annullata.
Sulle tasse occorre ricordare che – benché la gratuità della procedura sia contraria al sistema di diritto amministrativo in cui si muove il ricorso secondo l’art. 17 LEF (cfr. Jean-François Poudret/Suzette Sandoz-Monod, Commentaire de la loi fédérale d’organisation judiciaire, vol. II, Berna 1990, n. 2.10 all’art. 81, p. 804) – siffatto principio è stato codificato per espressa volontà del legislatore (art. 20a cpv. 1 primo periodo LEF e 61 cpv. 2 lett. a OTLEF; DTF 125 III 383 cons. 2a). Per lo stesso motivo non si assegnano indennità (art. 62 cpv. 2 OTLEF).
Richiamati gli art. 17, 132a e 135 LEF, 23 ss. CO, 45 ss. RFF;