Decision ID: 62840849-bd95-58f9-a50a-4be39af78919
Year: 2015
Language: de
Court: SG_VG
Chamber: SG_VG_001
Canton: SG
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law

Das Verwaltungsgericht stellt fest:
A.
a. Am 15. Oktober 2010 verkaufte X.Y. das 1'351 m grosse Grundstück Nr. 001,
Grundbuch A., mit der sich darauf befindlichen Zimmereiwerkstatt und dem
Lagerschopf für Fr. 507'000.-- an die Q. AG. Die Steuerveranlagungsbehörde erliess
am 9. Februar 2011 gestützt auf die Selbstdeklaration von X.Y. eine vorläufige
Steuerrechnung basierend auf einem Grundstückgewinn von Fr. 158'492.-- (act. G
8/8/4). Der in der Folge ergangenen definitiven Veranlagungsverfügung vom 12. Juni
2013 liegt, ausgehend von einem Erwerbspreis von Fr. 230'000.-- und Nebenkosten
von Fr. 19'573.--, ein Grundstückgewinn von Fr. 257'427.-- zugrunde. Hieraus
resultierte ein Steuerbetrag von Fr. 73'417.-- (act. G 8/8/5).
b. In der gegen diese Verfügung gerichteten Einsprache vom 4. Juli 2013 machte X.Y.
geltend, die deklarierten Schulden von Fr. 90'519.-- seien vom Grundstückgewinn
abzuziehen. Er habe beim Erwerb der Liegenschaft im Jahr 1997 dem Veräusserer und
Schwager H.S. ein zusätzliches Darlehen gewährt. Mit der (aktuellen) Veräusserung der
Liegenschaft werde die Schuld von H.S. getilgt; diese sei deshalb vom Verkaufsgewinn
abzurechnen (act. G 8/8/7). Das kantonale Steueramt wies die Einsprache mit
Entscheid vom 25. September 2013 ab (act. G 8/8/9). Den hiergegen erhobenen
2
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 3/8
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Rekurs (act. G 8/2) wies die Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen mit
Entscheid vom 20. Mai 2014 ab (act. G 2).
B.
a. Gegen diesen Entscheid erhob X.Y. am 24. Juni 2014 Beschwerde mit dem Antrag,
der Entscheid sei teilweise aufzuheben (act. G 1).
b. Die Vorinstanz beantragte am 4. Juli 2014 die Abweisung der Beschwerde und
verwies auf die Erwägungen des angefochtenen Entscheids (act. G 7). Der
Beschwerdegegner stellte mit Eingabe vom 9. Juli 2014 unter Verzicht auf eine
Vernehmlassung den Antrag auf Abweisung der Beschwerde (act. G 10).
c. Auf die Darlegungen des Beschwerdeführers wird, soweit für den Entscheid relevant,
in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.

Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:
1. Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (Art. 196
Abs. 1 des Steuergesetzes, StG [sGS 811.1]; Art. 59 Abs. 1 des Gesetzes über die
Verwaltungsrechtspflege, VRP [sGS 951.1]). Der Beschwerdeführer ist zur Beschwerde
legitimiert, und die Beschwerdeeingabe vom 24. Juni 2014 entspricht zeitlich, formal
und inhaltlich den gesetzlichen Anforderungen (Art. 196 Abs. 1 StG und Art. 161 StG in
Verbindung mit Art. 64 und Art. 48 Abs. 1 VRP). Auf die Beschwerde ist daher
grundsätzlich - mit der nachstehenden Einschränkung - einzutreten. Soweit sich der
Beschwerdeführer auf seine Stellungnahme vom 10. Januar 2014 im vorinstanzlichen
Verfahren (act. G 3/4) bezieht, ohne sich mit den entsprechenden Darlegungen im
vorinstanzlichen Entscheid konkret auseinanderzusetzen (act. G 1 S. 2:
"Wiederaufnahme meines Vorschlags"), kann hierauf mangels zureichender
Begründung nicht eingetreten werden (vgl. VerwGE B 2012/1 vom 12. Juni 2013, E. 1.3
mit Hinweisen, www.gerichte.sg.ch).
2.
http://www.gerichte.sg.ch
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 4/8
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
2.1. Im Kanton St. Gallen werden einerseits Gewinne auf Grundstücken des
Privatvermögens sowie auf land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken mit der
Grundstückgewinnsteuer erfasst. Anderseits sind Grundstückgewinne aus
Geschäftsvermögen von natürlichen und juristischen Personen der ordentlichen
Gewinnsteuer unterstellt, so dass der Kapitalgewinn zusammen mit dem übrigen
Geschäftserfolg zur Besteuerung kommt bzw. (im Fall eines Kapitalverlustes)
verrechnet wird. Zur Anwendung kommt damit das dualistische System (Zigerlig/Oertli/
Hofmann, Das St. Gallische Steuerrecht, 7. A. 2014, V. Rz. 1-3). Vorliegend blieb
unbestritten, dass sich das Grundstück Nr. 001 in A. im Privatvermögen des
Beschwerdeführers befand, sodass der mit der Veräusserung erzielte Gewinn mit der
Grundstückgewinnsteuer zu belasten ist. Steuerobjekt bildet dabei gemäss Art. 134
StG die Differenz zwischen Veräusserungserlös und Anlagekosten. Bestandteile der
Anlagekosten bilden der Erwerbspreis und die anrechenbaren Aufwendungen. Der
Erwerbspreis beinhaltet im Normalfall den durch Grundbuchbelege ausgewiesene
Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers oder den tatsächlich
bezahlten niedrigeren Preis. Zusätzliche Erwerbspreisleistungen sind z.B.
Sonderentschädigungen an den seinerzeitigen Veräusserer, sofern sie in kausalem
Zusammenhang mit der Grundstückveräusserung standen (Art. 136 Abs. 1 StG;
Zigerlig/Oertli/Hofmann, a.a.O., V. Rz. 69 und 70 mit Hinweis auf SGE 1983 Nr. 13).
Anrechenbare Aufwendungen bilden unter anderem Ausgaben, die eine Werterhöhung
des Grundstücks (im Sinn einer körperlichen oder rechtlichen Verbesserung desselben)
bewirkten (Art. 137 Abs. 1 lit. a StG; Zigerlig/Oertli/Hofmann, a.a.O., V. Rz. 85-94)
sowie die mit dem Erwerb und der Veräusserung unmittelbar zusammenhängenden
Kosten. Zu letzteren zählen z.B. Handänderungskosten, Gebühren und weitere
effektive Auslagen des Erwerbers oder Veräusserers. Die abzugsfähigen Nebenkosten
sind auf steuerpflichtige Tatbestände beschränkt (Art. 137 Abs. 1 lit. f StG; Zigerlig/
Oertli/Hofmann.a.a.O., V. Rz. 101).
2.2. Weil die st. gallische Grundstückgewinnsteuer als Objektsteuer ausgestaltet
ist, wird die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Steuerpflichtigen nicht berücksichtigt
(Zigerlig/Oertli/Hofmann, a.a.O., V. Rz 102; vgl. auch Botschaft zur Totalrevision des
Steuergesetzes vom 13. Mai 1997, ABl 1997, 1038). Dies im Gegensatz zur Regelung
anderer Kantone (vgl. z.B. Urteil des Bundesgerichts 2C_799/2008 vom 9. April 2009,
E. 5). Bei der Grundstückgewinnsteuer gemäss Art. 12 des Bundesgesetzes über die
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 5/8
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG; sGS 642.14)
handelt es sich ebenfalls um eine Objektsteuer, welche das Steuerobjekt ohne
Rücksicht auf die gesamte wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Steuersubjekts
belastet. Die Grundsätze der rechtsgleichen Besteuerung und der Besteuerung nach
der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit verbieten es rechtsprechungsgemäss nicht,
dass ein Kanton Grundstückgewinne einer als Objektsteuer ausgestalteten
Grundstückgewinnsteuer unterwirft (vgl. Urteil des Bundesgerichts 2C_375/2010 vom
22. März 2011, E. 5 mit Hinweisen).
3.
3.1. Streitig ist, ob der Beschwerdeführer das von ihm vor dem Erwerb der
Liegenschaft Nr. 001, Grundbuch A., im Jahr 1997 dem Verkäufer gewährte Darlehen
vom Veräusserungserlös für die Ermittlung der Grundstückgewinnsteuer abziehen
kann. Zu klären ist mithin, ob das Darlehen zu den anrechenbaren Anlagekosten jenes
Erwerbs zu zählen ist. Die Vorinstanz hielt diesbezüglich im angefochtenen Entscheid
fest, der Beschwerdeführer habe das Darlehen bereits vor dem Kauf des Grundstücks
gewährt. Er habe den Schwager (Grundstücksverkäufer) sowohl vor als auch nach dem
Kauf mehrmals finanziell unterstützt. Die Schuld des Schwagers hätte beim Erwerb des
Grundstücks getilgt werden können. Es könne der Besteuerung kein anderer
zivilrechtlicher Sachverhalt zugrunde gelegt werden. Der Beschwerdeführer und seine
Ehefrau hätten das Grundstück zum amtlichen Verkehrswert erwerben können. Beim
vereinbarten Rückkaufsrecht des Schwagers seien dessen Schulden durchaus
berücksichtigt worden. Die Schulden würden nicht angezweifelt. Da sie aber rechtlich
unbeachtlich seien, könne darauf verzichtet werden, die Belege beizuziehen. Es sei die
freie Entscheidung des Beschwerdeführers gewesen, das Darlehen beim Erwerb der
Liegenschaft nicht anzurechnen. Er habe sich wohl eine Besserung der finanziellen
Lage des Schwagers erhofft. Der Grund für den Liegenschaftskauf werde bei der
Berechnung der Grundstückgewinnsteuer nicht berücksichtigt. Bei den
Vermögensverlusten fehle ein unmittelbarer Zusammenhang mit der
Einkommenserzielung. Deshalb dürfe die Zulässigkeit eines Verlustabzugs ohne
ausdrückliche gesetzliche Vorschrift nicht angenommen werden, und wo sie
vorgesehen sei, werde sie meist auf Verluste auf Geschäftsvermögen beschränkt (vgl.
Art. 27 Abs. 2 lit. b DBG, Art. 40 Abs. 2 lit. c StG). Verlust sei eine Verminderung des
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 6/8
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Vermögens infolge äusserer Ereignisse, deren Herbeiführung nicht im Willen des
Steuerpflichtigen und deren Abwendung ausserhalb seiner Macht liege. Fehle eines
dieser Merkmale, so handle es sich um eine vermögensrechtliche Verfügung des
Steuerpflichtigen, deren wirtschaftliches Resultat nicht als Verlust zu betrachten sei
(act. G 2 S. 4-6 mit Hinweis auf Blumenstein/Locher, System des schweizerischen
Steuerrechts, 6. A. 2002, S. 260). Eine Darlehenshingabe falle in den Bereich der
Verwendung des Einkommens und habe keinen Einfluss auf die steuerrechtliche
Behandlung. Vertragliche Vereinbarungen über die Gewinnverwendung würden den
Erlös im Grundstückgewinnsteuerrecht nicht mindern, zumal dem vertraglich
vereinbarten Gewinnanspruchsrecht (act. G 8/8/11 S. 6) nur parteiinterne Wirkung
zukomme (act. G 2 S. 6 mit Hinweis auf SGE 1985 Nr. 7). Der Beschwerdeführer habe
seinem Schwager ein Darlehen gewährt, welches nach Angaben des
Darlehensnehmers nicht eingefordert werden könne. Dieser Sachverhalt werde bei der
Vermögenssteuer berücksichtigt. Hingegen könne ein Darlehen bei der
Grundstückgewinnsteuer nicht abgezogen werden, wenn es nicht direkt mit der
Veräusserung zusammenhänge (act. G 2 S. 7).
Der Beschwerdeführer hält im vorliegenden Verfahren fest, er weise die Kenntnis der
Möglichkeit, das Darlehen zum Kaufpreis anzurechnen, vehement zurück. Tatsache sei,
dass die Verkaufsverhandlungen im Jahr 1997 eine reine Angelegenheit des Ehepaars
H.S. und T.S. in Bezug auf ihr Wohnhaus gewesen sei und sie sich über die darin
enthaltenen Details nicht ausgetauscht hätten. Er beharre darauf, dass er von der
Möglichkeit, ein Darlehen zum Kaufpreis anrechnen zu können, erstmals aufgrund der
diesbezüglichen Darlegungen im Einspracheentscheid vom 16. September 2013
erfahren habe. Sein Schwager H.S. bestätige, dass er die Schulden nie mehr
zurückzahlen könne (act. G 3/5). Dieses Geld sei also endgültig verloren. Dafür
verlange der Beschwerdegegner auf diesem Verlust eine Gewinnsteuer von rund 30%.
Er bitte um Prüfung eines Steuersatzes von 10% auf dem "Verlust-Gewinn" von Fr.
90'519.-- (act. G 1).
3.2. Unbestritten blieb, dass die Darlehensschuld von H.S. gegenüber dem
Beschwerdeführer bereits vor Abschluss des Grundstückkaufvertrags vom 23. April
1997 bestanden hatte (vgl. act. G 3/4 S. 3). In diesem Vertrag wurde der Kaufpreis mit
Fr. 230'000.--, der Rückkaufpreis jedoch mit Fr. 385'000.-- vereinbart (act. G 8/8/11).
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 7/8
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Wenn die Vorinstanz die betragliche Differenz von Fr. 155'000.-- (dieser Betrag stimmt
mit der Ende 1996 bestandenen Belastung eines nachrangigen Namenschuldbriefs
überein; act. G 8/10 Beilage 1) dahingehend interpretierte, dass im Fall eines
Rückkaufs auch Schulden des Verkäufers im Preis enthalten gewesen wären, so
erscheint dies begründet. Ein anderer Anlass für die Vereinbarung eines
unterschiedlichen Kauf- und Rückkaufpreises ist denn auch konkret nicht ersichtlich.
Dieser Umstand macht deutlich, dass der Beschwerdeführer beim Erwerb der
Liegenschaft die Schulden des Verkäufers durchaus im Blickfeld gehabt haben musste.
Letzteres ergibt sich auch aus dem (parteiintern) vereinbarten Gewinnanspruchsrecht
bei einem Weiterverkauf der Liegenschaft: Dieses sollte erst bei einem Verkaufspreis
von über Fr. 340'000.-- – und damit unbestritten nach Berücksichtigung der Schulden –
für den Verkäufer (und Darlehensschuldner) zum Tragen kommen (act. G 8/8/11 S. 6).
Schliesslich weist die Vorinstanz darauf hin, dass gemäss dem - vom
Beschwerdeführer selbst - im vorinstanzlichen Verfahren eingereichten Kaufvertrag
vom 18. Februar 1997, mit welchem der Darlehensschuldner (H.S.) an seine Ehefrau
(T.S.) ein Grundstück veräusserte (act. G 8/11 Beilage 2), der Kaufpreis teilweise durch
Darlehensverrechnung getilgt worden war. Ihr Schluss, dass dem Beschwerdeführer
die Möglichkeit der Darlehensverrechnung bekannt war, er diese Variante jedoch nicht
wählte (act. G 2 S. 6 unten), erscheint auch von daher begründet. Der Einwand des
Beschwerdeführers, dass über die in diesem Vertrag enthaltenen Details kein
Austausch mit dem Schwager stattgefunden habe (act. G 1 S 2), ändert nichts daran,
dass der Beschwerdeführer offensichtlich über den Vertrag verfügte und daher auch
von dessen Inhalt Kenntnis genommen haben dürfte. Die vorinstanzlichen
Ausführungen bedürfen insofern keiner weiteren Ergänzung, als Anhaltspunkte für eine
Unrichtigkeit der Feststellung des Sachverhalts sich den Akten nicht entnehmen
lassen.
Hinsichtlich des sinngemässen Gesuchs, den Grundstückgewinn auf der Basis eines
Steuersatzes von 10% zu besteuern (act. G 1 S. 2 unten), ist festzuhalten, dass die
Steuersätze gesetzlich festgelegt (Art. 140 f. StG) sind und die hieraus errechnete
einfache Steuer mit dem Gemeindesteuerfuss zu multiplizieren ist. Diesbezüglich
kommt weder dem Beschwerdegegner noch den Rechtsmittelinstanzen ein
Ermessensspielraum zu. Sodann stellt das Vorbringen des Beschwerdeführers, dass
H.S. das Darlehen nie mehr zurückzahlen könne (act. G 1 S. 2), keine Grundlage für
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 8/8
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
eine Berücksichtigung des Darlehens bei der Grundstückgewinnsteuerbemessung dar.
Die Verlustwahrscheinlichkeit wird nach Art. 56 Abs. 2 StG lediglich bei der Bewertung
unsicherer Forderungen (für die Vermögenssteuer) berücksichtigt. Unter diesen
Umständen lässt sich die Schlussfolgerung im vorinstanzlichen Entscheid, wonach der
Beschwerdegegner die Darlehensschuld bei der Bemessung der
Grundstückgewinnsteuer zu Recht nicht berücksichtigt habe, nicht beanstanden.
4. (...).