Decision ID: 7a27e12f-be60-5499-b8f6-09e91c07be13
Year: 2014
Language: it
Court: CH_BVGE
Chamber: CH_BVGE_001
Canton: CH
Region: Federation
Law Area: 

Fatti:
A.
Il 17 agosto 2007 la società anonima di diritto speciale FFS SA (di
seguito: FFS SA) ha presentato all'Ufficio federale dei trasporti (UFT) la
domanda di approvazione dei piani concernenti il progetto ferroviario
Mendrisio – Stabio – Confine (la cosiddetta ferrovia Mendrisio – Varese
[FMV]) interessante i Comuni di Mendrisio, Rancate, Ligornetto,
Genestrerio e Stabio. Con decisione 19 settembre 2008, l'UFT ha poi
approvato i relativi piani del predetto progetto.
B.
La realizzazione del progetto comporta l'espropriazione in via definitiva o
temporanea di vari fondi, tra cui le particelle n. *** 1 e n. ***
2 del Registro
fondiario definitivo (RFD) del Comune di X._ di proprietà della
società anonima A._, in X._ (subentrata alla società
anonima B._, in X._ [di seguito: espropriata]). Per i predetti
fondi il progetto in pubblicazione prevedeva inizialmente un'espro-
priazione nella misura seguente (cfr. piani versione 17 giugno 2008):
(i)
particella n. *** 1 :
 espropriazione parziale definitiva di 3'913 m
2 in zona industriale e di 20 m
2
fuori zona;
 occupazione temporanea di 1'183 m 2 in
zona industriale e di 1'311 m 2 fuori zona;
(ii)
particella n. *** 2 :
 espropriazione parziale definitiva di 1'878 m
2 (= 1'425 m
2 + 453 m
2 ) in zona
industriale e di 59 m 2 (= 26 m
2 + 33 m
2 )
fuori zona;
 occupazione temporanea di 320 m 2 in
zona industriale e di 616 m 2 fuori zona.
C.
Dette espropriazioni sono poi state rinegoziate dalle parti con l'accordo
del 4/7 luglio 2008, con cui l'espropriata si è impegnata a ritirare la propria
opposizione al progetto e la FFS SA (l'espropriante) ad estendere
l'espropriazione ad alcuni triangoli di terreno a sud delle particelle n. *** 1 e
n. *** 2 , in quanto divenuti privi di utilità per l'espropriata, nella misura
seguente (cfr. piani versione 7 luglio 2008):
(i)
particella n. *** 1 :
 espropriazione parziale definitiva di 4298 m
2 (= 4'047 m
2 + 251 m
2 ) in zona
industriale e di 3'186 m 2 (= 3'161 m
2 +
25 m 2 ) fuori zona;
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 occupazione temporanea di 852 m 2 in
zona industriale e di 72 m 2 fuori zona;
(ii)
particella n. *** 2 :
 espropriazione parziale definitiva di 1'948 m
2 (= 1'541 m
2 + 407 m
2 ) in zona
industriale e di 1'310 m 2 (= 1'228 m
2 +
82 m 2 ) fuori zona;
 occupazione temporanea di 318 m 2 in
zona industriale e di 34 m 2 fuori zona.
Nel contempo, la FFS SA si è altresì impegnata a vendere all'espropriata
una superficie di 70 m 2 della particella n. ***
3 RFD del Comune di
X._. Di tale accordo, l'UFT ne ha preso atto con decisione
d'approvazione dei piani del 19 settembre 2008.
D.
Per quanto attiene alla superficie espropriata della particella n. *** 1 RFD
del Comune di X._, la FFS SA ha poi ulteriormente precisato la
sua estensione come segue (cfr. piani versione 18 luglio 2008):
particella n. *** 1 :
 espropriazione parziale definitiva di 4298 m
2 (= 4'047 m
2 + 251 m
2 ) in zona
industriale, di 575 m 2 in area boschiva e
di 2'611 m 2 (= 2'586 m
2 + 25 m
2 ) fuori
zona;
 occupazione temporanea di 852 m 2 in
zona industriale e di 72 m 2 fuori zona.
E.
Con contratti del 16 gennaio 2009 – uno per la particella n. *** 1 e l'altro
per la particella n. *** 2 – le parti riconoscendo la validità dell'accordo del
4/7 luglio 2008 pattuito in precedenza – e dell'estensione dell'espropria-
zione come indicata sub lett. C (particella n. *** 2 ) e lett. D (particella
n. *** 1 ) – hanno deferito alla Commissione federale di stima del
13° Circondario (di seguito: CFS) il compito di stabilire l'indennità di
espropriazione corrispondente. Il 24 febbraio 2009, i predetti contratti
sono stati sottoscritti dalla CFS per approvazione.
F.
Secondo i termini stabiliti nei due contratti del 16 gennaio 2009
(cfr. punto 3 dei citati contratti), l'espropriata ha poi concesso l'anticipata
immissione in possesso alla FFS SA, su richiesta scritta del 27 luglio
2011 di quest'ultima, a far tempo dal 29 agosto 2011.
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G.
Conformemente ai due contratti del 16 gennaio 2009, con istanza 4 luglio
2011, la FFS SA ha in seguito postulato l'apertura della procedura di
stima affinché la CFS determini le indennità di espropriazione per le
particelle n. *** 1 e n. ***
2 RFD del Comune di X._, senza tuttavia
formulare una proposta di indennizzo.
H.
Negli scritti successivi, l'espropriata – per il tramite del suo patrocinatore
ha avanzato una richiesta di indennizzo di 500 franchi/m 2 , mentre la FFS
SA ha proposto un indennizzo di 240 franchi/m 2 per le porzioni di terreno
in zona industriale, di 20 franchi/m 2 per quelle fuori zona e di 3 franchi/m
2
per quelle in aerea boschiva (zona boschiva).
I.
Nell'ambito della procedura di stima, la CFS ha poi esperito vari atti
d'istruzione, tra cui un sopralluogo, un'udienza di discussione e un
udienza di conciliazione. Quest'ultima, tenutasi il 25 gennaio 2012, è
risultata totalmente infruttuosa.
J.
Nel memoriale conclusivo 24 novembre 2012, l'espropriata – per il tramite
del suo patrocinatore – ha ribadito la richiesta d'indennizzo pari a
500 franchi/m 2 , contestando nel contempo la correttezza delle tabelle
delle contrattazioni allestite dall'Ufficio di statistica del Canton Ticino (di
seguito: USTAT), in quanto alcuni dati ivi riportati sarebbero erronei e
alcune contrattazioni non figurerebbero nelle stesse.
K.
Nel memoriale conclusivo 13 dicembre 2012, la FFS SA ha invece
ribadito la proposta di indennizzo pari a 240 franchi/m 2 per i terreni in
zona industriale, a 20 franchi/m 2 per i terreni fuori zona e a 3 franchi/m
2
per i terreni in area boschiva (zona forestale).
L.
Con decisione 22 febbraio 2013, la CFS (di seguito: autorità inferiore) ha
riconosciuto all'espropriata le seguenti indennità espropriative:
 per la particella n. *** 1 RFD del Comune di X._:
(i) 1'264'785 franchi, oltre accessori, per l'espropriazione parziale
definitiva di 7'414 m 2 ; (ii) 1 franco/m
2 all'anno per l'occupazione
temporanea di 852 m 2 ; (iii) 0.20 franchi/m
2 all'anno per l'occupazione
temporanea di 72 m 2 ;
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 per la particella n. *** 2 RFD del Comune di X._:
(i) 571'640 franchi, oltre accessori, per l'espropriazione parziale
definitiva di 3'258 m 2 ; (ii) 1 franco/m
2 all'anno per l'occupazione
temporanea di 318 m 2 ; (iii) 0.20 franchi/m
2 all'anno per l'occupazione
temporanea di 34 m 2 ;
 a titolo di indennità di ripetibili: 17'153.10 franchi.
Per l'indennizzo dei fondi situati in zona industriale, l'autorità inferiore ha
preso quale valore medio di riferimento un importo pari a 280 franchi/m 2 .
M.
Contro la predetta decisione, la A._ (di seguito: ricorrente) – per il
tramite del suo patrocinatore – ha presentato ricorso il 20 marzo 2013
dinanzi al Tribunale amministrativo federale. Protestando tasse, spese e
ripetibili, essa postula l'accoglimento del proprio gravame e in particolare
che gli venga riconosciuta un'indennità per espropriazione parziale
definitiva pari a (i) 2'167'945 franchi per la particella n. *** 1 RFD del
Comune di X._ e pari a (ii) 1'000'200 franchi per la particella
n. *** 2 RFD del Comune di X._, sulla scorta di un valore medio di
500 franchi/m 2 . In sunto, essa postula altresì l'annullamento della
decisione impugnata, per mancanza di motivazione e accertamento
manifestamente errato della fattispecie determinante, in rapporto
all'inesattezza dei dati riportati nelle tabelle prese in considerazione
dall'autorità inferiore per il calcolo dell'indennità.
N.
Con osservazioni 3 giugno 2013, la FFS SA (di seguito: controparte),
protestando tasse e spese giudiziarie, ha in sostanza postulato il rigetto
del gravame, ribadendo quanto detto in precedenza e contestando le
allegazioni della ricorrente. Con scritto 15 aprile 2013, l'autorità inferiore
ha invece rinunciato a presentare le proprie osservazioni, fornendo
tuttavia qualche precisazione in merito al calcolo dell'indennità d'espro-
priazione da essa applicato.
O.
Con ordinanza 8 aprile 2014, lo scrivente Tribunale ha impartito alle parti
un termine scadente il 9 maggio 2014 per presentare le proprie
osservazioni finali, invitando nel contempo l'autorità inferiore a produrre le
tabelle dell'USTAT (contrattazioni immobiliari) inviate a suo tempo alle
parti, nonché una copia della decisione d'approvazione dei piani dell'UFT
del 19 settembre 2008.
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Pagina 6
P.
Il 28 aprile 2014 lo scrivente Tribunale, dopo aver ricevuto i predetti
documenti dalla CFS e aver invitato con ordinanza 16 aprile 2014 le parti
a comunicare se desideravano una copia degli stessi, ha loro trasmesso
– a seguito della loro richiesta – le tabelle dell'USTAT.
Q.
Con osservazioni finali 5 maggio 2014, la ricorrente si è in sostanza
confermata nelle proprie allegazioni. Altrettanto ha fatto la controparte
con osservazioni finali 7 maggio 2014.
R.
Ulteriori fatti e argomentazioni verranno ripresi, per quanto necessario,
nei considerandi in diritto del presente giudizio.

Diritto:
1.
1.1 Il Tribunale amministrativo federale è competente per decidere il
presente gravame giusta gli art. 1 e 31 segg. LTAF in relazione con
l'art. 77 cpv. 1 della legge federale del 20 giugno 1930 sull'espropriazione
(LEspr, RS 711).
1.2 Per l'art. 77 cpv. 2 LEspr, fatte salve disposizioni contrarie contenute
nella LEspr stessa, alla procedura di ricorso davanti al Tribunale
amministrativo federale si applica la LTAF e quindi, in base al rinvio di cui
all'art. 37 LTAF, la PA.
1.3 La legittimazione a ricorrere è retta dall'art. 78 cpv. 1 LEspr e
dall'art. 48 cpv. 1 PA. Secondo questi disposti, nella misura in cui alla
ricorrente, destinataria della decisione 22 febbraio 2013 dell'autorità
inferiore qui impugnata, è stato concesso un indennizzo inferiore a
quanto da lei richiesto, essa risulta direttamente toccata e ha pertanto un
interesse a che la predetta decisione venga annullata.
1.4 La decisione della CFS è poi stata impugnata con atto tempestivo
(cfr. art. 22 segg. PA, art. 50 PA), nel rispetto delle esigenze di forma e di
contenuto previste dalla legge (cfr. art. 52 PA). Occorre pertanto entrare
nel merito del ricorso.
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2.
2.1 Con ricorso al Tribunale amministrativo federale possono essere invo-
cati la violazione del diritto federale, l'accertamento inesatto o incompleto
di fatti giuridicamente rilevanti nonché l'inadeguatezza (cfr. art. 49 PA;
cfr. ANDRÉ MOSER/MICHAEL BEUSCH/LORENZ KNEUBÜHLER, Prozessieren
vor dem Bundesverwaltungsgericht, 2 a ed. 2013, op. cit., n. 2.149).
Ai sensi dell'art. 49 lett. b PA, l'accertamento dei fatti è incompleto
allorquando tutte le circostanze di fatto e i mezzi di prova determinanti per
la decisione non sono stati presi in considerazione dall'autorità inferiore.
L'accertamento è invece inesatto allorquando l'autorità ha omesso
d'amministrare la prova di un fatto rilevante, ha apprezzato in maniera
erronea il risultato dell'amministrazione di un mezzo di prova, o ha
fondato la propria decisione su dei fatti erronei, in contraddizione con gli
atti dell'incarto, ecc. (cfr. BENOÎT BOVAY, Procédure administrative, 2000
pag. 395; OLIVIER ZIBUNG/ELIAS HOFSTETTER in: Waldmann/Weissen-
berger (ed.), Praxiskommentar VwVG, 2009, n. 37 seg. ad art. 49 PA).
2.2 Lo scrivente Tribunale non è vincolato né dai motivi addotti (cfr. art. 62
cpv. 4 PA) né dalle considerazioni giuridiche della decisione impugnata,
né dalle argomentazioni delle parti (cfr. DTAF 2007/41 consid. 2; PIERRE
MOOR/ETIENNE POLTIER, Droit administratif, vol. II, 3 a ed. 2011,
no. 2.2.6.5, pag. 300). I principi della massima inquisitoria e dell'appli-
cazione d'ufficio del diritto sono tuttavia limitati: l'autorità competente
procede difatti spontaneamente a constatazioni complementari o esamina
altri punti di diritto solo se dalle censure sollevate o dagli atti risultino
indizi in tal senso (cfr. DTF 122 V 157 consid. 1a; 121 V 204 consid. 6c;
DTAF 2007/27 consid. 3.3).
2.3 Nella giurisprudenza e nella dottrina è ammesso che l'autorità
giudiziaria di ricorso – anche se dispone di un potere di cognizione
completo – eserciti il suo potere d'apprezzamento con riserbo qualora si
tratti di questioni legate strettamente a delle circostanze di fatto o a
questioni tecniche (cfr. DTAF 2008/23 consid. 3.3). Quando si devono
giudicare questioni tecniche speciali per le quali l'autorità di prima istanza
dispone di conoscenze specifiche, l'autorità di ricorso non si discosterà
senza validi motivi dall'apprezzamento di chi l'ha preceduta (cfr. DTF 133
II 5 consid. 3; 131 II 680 consid. 2.3.2; sentenza del TAF A-7836/2008 del
21 dicembre 2011 consid. 3; cfr. MOSER/BEUSCH/KNEUBÜHLER, op. cit.,
n. 2.154 segg.).
http://links.weblaw.ch/BVGE-2008/23 http://links.weblaw.ch/DTF-133-II-35 http://links.weblaw.ch/DTF-131-II-680
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Pagina 8
3.
La ricorrente censura innanzitutto la totale mancanza di motivazione della
decisione impugnata in rapporto al calcolo dell'indennità espropriativa
sulla base del metodo statistico-comparativo. A suo avviso, l'autorità
inferiore avrebbe infatti semplicemente indicato di avere accertato i prezzi
dei terreni, non solo senza fare riferimento alle tabelle dell'USTAT, ma
addirittura omettendo una qualsiasi motivazione circa il preteso
accertamento, la natura della propria indagine e i relativi risultati. Non si
saprebbe poi per quale motivo l'autorità inferiore avrebbe esteso il
periodo utile a 4 anni, quando la dottrina e la giurisprudenza limiterebbero
la valutazione al periodo immediatamente precedente il dies aestimandi.
Inoltre non verrebbero neppure precisate le contrattazioni ritenute come
confrontabili, quali invece no, e per quale motivo; lo stesso per quanto
attiene ad eventuali "eventi particolari e inusuali". In fine, l'autorità inferio-
re non avrebbe preso posizione in merito alle critiche da lei mosse circa
la scarsa fedefacenza e quindi la rilevanza delle citate tabelle. Di fatto, la
stessa invoca dunque una violazione del suo diritto di essere sentita.
3.1 Il diritto di essere sentito è una garanzia di natura formale, la cui
violazione implica, di principio, l'annullamento della decisione resa
dall'autorità, indipendentemente dalle possibilità di successo del ricorso
nel merito (cfr. DTF 132 V 387 consid. 5.1 con rinvii; DTAF 2009/36
consid. 7). Tale doglianza deve quindi essere esaminata prioritariamente
dall'autorità di ricorso (cfr. DTF 127 V 431 consid. 3d/aa; 124 I 49
consid. 1). Detto diritto, sancito dall'art. 29 cpv. 2 Cost., è concretizzato in
procedura amministrativa federale dagli artt. 18, 26 – 33 e 35 cpv. 1 PA.
Lo stesso garantisce all'interessato il diritto di esprimersi prima che sia
resa una decisione sfavorevole nei suoi confronti, il diritto di prendere
visione dell'incarto, la facoltà di offrire mezzi di prova su fatti suscettibili di
influire sul giudizio, di esigerne l'assunzione, di partecipare alla loro
assunzione e di potersi esprimere sulle relative risultanze, nella misura in
cui esse possano influire sulla decisione (cfr. DTF 135 II 286 consid. 5.1
con rinvii; sentenze del TF 4A_35/2010 del 19 maggio 2010 consid. 6;
8C_321/2009 del 9 settembre 2009 consid. 2.3; sentenza del TAF A-
7094/2010 del 21 gennaio 2011 consid. 3.2 con rinvii).
3.2 La giurisprudenza ha dedotto il dovere per l'autorità di motivare la sua
decisione dal diritto di essere sentito. A livello procedurale, tale garanzia è
ancorata all'art. 35 PA. Scopo di ottenere una decisione motivata è che il
destinatario possa comprendere le ragioni della medesima e, se del caso,
impugnarla in piena coscienza di causa e che l'autorità di ricorso possa
esercitare il suo controllo (cfr. DTF 134 I 83 consid. 4.1; 129 I 232
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consid. 3.2 con rinvii; 126 I 97 consid. 2b). È quindi sufficiente che
l'autorità si esprima sulle circostanze significative atte ad influire in un
modo o nell'altro sul giudizio di merito. L'autorità non è tuttavia tenuta a
prendere posizione su tutti i fatti, le censure e i mezzi di prova invocati dal
ricorrente, ma può limitarsi ad esporre le sole circostanze rilevanti per la
decisione (cfr. DTF 130 II 530 consid. 4.3; 129 II 232 consid. 3.2; 126 I 97
consid. 2b; sentenza del TAF A-6258/2010 del 14 febbraio 2011
consid. 5.2.2 con rinvii; DTAF 2009/35 consid. 6.4.1; RENÉ RHINOW/HEIN-
RICH KOLLER/CHRISTINA KISS/DANIELA THURNHERR/DENISE BRÜHL-MOSER,
Öffentliches Prozessrecht, 2 a ed. 2010, n. 437; LORENZ KNEUBÜHLER, Die
Begründungspflicht, 1998, pag. 29 segg.). Peraltro, la motivazione non
deve necessariamente trovarsi nella decisione stessa; essa può anche
trovarsi in un documento separato che sia stato portato a conoscenza
dell'interessato o può discendere dal rinvio a una presa di posizione di
un'altra autorità sempre portata a conoscenza dell'interessato (cfr. DTF
123 I 31 consid. 2c; 113 II 204 consid. 2; LORENZ KNEUBÜHLER, in:
Auer/Müller/Schindler [ed.], Kommentar zum Bundesgesetz über das
Verwaltungsverfahren [VwVG], 2008, n. 8 ad art. 35 PA; BLAISE KNAPP,
Précis de droit administratif, 4 a ed. 1991, pag. 150 seg.), basta che il
destinatario sia in grado di procurarsi i documenti ai quali la decisione
rimanda (cfr. ADELIO SCOLARI, Diritto amministrativo, Parte generale,
2002, n. 535 con rinvii). L'ampiezza della motivazione non può tuttavia
essere stabilita in modo uniforme. Essa va determinata tenendo conto
dell'insieme delle circostanze della fattispecie e degli interessi della
persona toccata nonché applicando i principi sviluppati dalla giurispruden-
za del Tribunale federale. La motivazione può anche essere sommaria,
ma vi si devono perlomeno dedurre gli elementi essenziali sui quali
l'autorità si è fondata per rendere il proprio giudizio (cfr. SCOLARI, op. cit.,
n. 531 con rinvii).
A titolo eccezionale, la violazione dell'obbligo di motivazione può essere
sanata nella procedura di ricorso, se i motivi determinanti sono stati ad-
dotti in risposta dall'autorità, se il ricorrente ha potuto commentarli in un
successivo memoriale e, soprattutto, se il potere d'esame della giurisdi-
zione competente non è più ristretto di quello dell'istanza inferiore
(cfr. DTF 126 I 72 consid. 2 con rinvii; 116 V 28 consid. 3; [tra le molte]
sentenza del TAF A-3925/2009 del 27 febbraio 2012 consid. 4.2.1; KNAPP,
op. cit., pag. 150 seg.).
3.3 Nella decisione impugnata, l'autorità inferiore dopo aver esposto il
metodo comparativo-statitistico da lei applicato, ha indicato di aver
accertato i prezzi dei terreni pagati nella regione e risultanti dai pubblici
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registri, puntualizzando di aver già comunicato alle parti i predetti dati.
Essa ha poi ritenuto che da questi accertamenti risulterebbe per il terreno
industriale un prezzo medio per gli anni 2006-2011 di 250 franchi/m 2 .
Tenuto conto del dies aestimandi a fine 2011, essa ha dunque sancito che
l'indennità di espropriazione ammonterebbe a 280 franchi/m 2 (= 250 fr./m
2
x 1.05 x 1.05 [indicizzazione teorica 5% al 2008]).
Con scritto 15 aprile 2013, in sede ricorsuale l'autorità inferiore ha poi
precisato di aver preso come riferimento unicamente le tabelle delle
contrattazioni del Comune di X._, poiché più rappresentative, il
che, visto l'incremento di valore degli ultimi anni, andrebbe a favore degli
espropriati. Essa ha altresì indicato che per la transazione n. [...]
(particella n. *** 4 RFD del Comune di X._) il valore reale al m
2
ammonterebbe a 370 franchi/m 2
anziché a 142 franchi/m 2 . Per quanto
attiene invece alla rivendita della particella n. *** 4 unitamente alla
particella n. *** 5 RFD del Comune di X._ – sui quali sarebbero
ubicati alcuni stabili qualificabili di "Abbruchobjekt" – l'autorità inferiore ha
precisato che il valore di vendita di 583 franchi/m 2
non figurerebbe nelle
tabelle, in quanto le stesse riportano soltanto i dati dei fondi non edificati.
Al riguardo, essa ha precisato che, trattandosi di una punta, non va consi-
derato nel calcolo dell'indennizzo. La stessa, ha comunque trasmesso i
calcoli aggiornati dell'indennità, tenuto conto del valore di 370 franchi/m 2 e
di 583 franchi/m 2 , come pure le tabelle del Comune di X._.
3.4 In concreto, sebbene la motivazione della decisione appaia effettiva-
mente piuttosto succinta e a tratti anche insufficiente per la comprensione
del calcolo delle indennità espropriative – essendo sì esposto il
ragionamento seguito per il predetto calcolo, ma difettando di fatto un
riferimento preciso alle tabelle e alle transazioni su cui l'autorità inferiore
si sarebbe fondata, come pure una spiegazione al riguardo, così come
giustamente rilevato dalla ricorrente – è qui doveroso constatare che in
sede ricorsuale quest'ultima ha nondimeno precisato i dati mancanti e
prodotto la documentazione alla base del calcolo, su cui le parti hanno
avuto modo di esprimersi ampiamente dinanzi allo scrivente Tribunale.
Orbene, dal momento che lo scrivente Tribunale – salvo per quanto
attiene alle questioni più tecniche di competenza dell'autorità inferiore,
quale autorità specializzata (cfr. consid. 2.3 del presente giudizio) –
dispone di un ampio potere di apprezzamento e può, per quanto
necessario, tenere conto di tutti gli elementi invocati dalla ricorrente, delle
eventuali lacune presenti nella motivazione della decisione impugnata
sono chiaramente sanabili in sede ricorsuale. Quand'anche si dovesse
constatare la violazione del diritto di essere sentito della ricorrente dinanzi
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Pagina 11
all'autorità inferiore, la stessa andrebbe pertanto considerata come qui
sanata. Di conseguenza, la censura della ricorrente va respinta e la
decisione impugnata non va annullata per questo motivo formale.
4.
Nel caso concreto, la ricorrente contesta l'indennizzo a lei concesso (per
espropriazione parziale definitiva) nonché il metodo e le basi di calcolo
adottati dall'autorità inferiore, censurando l'accertamento inesatto delle
circostanze di fatto su cui essa si è basata.
In casu, si tratta dunque di accertare se – tenuto conto delle circostanze
concrete, nonché dei principi qui applicabili (cfr. consid. 4.1 del presente
giudizio) – gli importi concessi dall'autorità inferiore a titolo d'indennità
espropriativa appaiono adeguati e proporzionali rispetto ai diritti
espropriati e ai danni subiti dalla ricorrente, ciò che implica altresì di
verificare se quest'ultima ha accertato correttamente la fattispecie alla
base della propria decisione (cfr. considd. 4.2 e 4.3 del presente giudizio).
4.1
4.1.1 Giusta l'art. 16 LEspr, l'espropriazione non può aver luogo che
verso piena indennità. Ciò indicato, nell'esame del patrimonio
dell'espropriato, l'indennità non deve condurre né ad un impoverimento
né ad un arricchimento. Essa deve collocare l'espropriato in una
situazione economicamente equivalente a quella di cui avrebbe
beneficiato senza l'espropriazione (cfr. DTF 95 I 453 consid. 2; 93 I 554
consid. 3; sentenza del TAF A-3440/2012 del 21 gennaio 2014
consid. 5.1.1; HEINZ HESS/HEINRICH WEIBEL, Das Enteignungsrecht des
Bundes, vol. I, 1986, n. 4 ad art. 16 LEspr; PIERRE MOOR, Droit
administratif, vol. III, 1992, pag. 413).
4.1.2 Giusta l'art. 19 LEspr, nel fissare l'indennità devono essere tenuti in
conto tutti i pregiudizi subiti dall'espropriato per effetto dell'estinzione o
della limitazione dei suoi diritti. L'indennità comprende quindi (lett. a)
l'intero valore venale del diritto espropriato; (lett. b) inoltre, nel caso di
espropriazione parziale di un fondo o di più fondi economicamente
connessi, l'importo di cui il valore venale della frazione residua viene ad
essere diminuito; (lett. c) l'ammontare di tutti gli altri pregiudizi subiti
dall'espropriato, in quanto essi possano essere previsti, nel corso
ordinario delle cose, come una conseguenza dell'espropriazione.
4.1.3 Il diritto all'indennizzo presuppone tuttavia che in corrispondenza del
pregiudizio avanzato dall'espropriato – indipendentemente dalla sua
A-1482/2013
Pagina 12
natura – sussista un nesso di causalità naturale e adeguata con la
soppressione, la modifica, il trasferimento del diritto espropriato
(cfr. MOOR, op. cit., pag. 415; PIERMARCO ZEN-RUFFINEN/CHRISTINE GUY-
ECABERT, Aménagement du territoire, construction, expropriation, 2001,
n. 1137; RAPHAËL EGGS, Les « autres préjudices » de l'expropriation,
2013, n. 649 e segg.). Secondo il corso ordinario delle cose e
dell'esperienza generale della vita, l'espropriazione deve essere propria a
produrre un effetto del genere di quello che si è realizzato. Il mancato
reddito è indennizzato soltanto nella misura in cui, senza l'espropriazione,
lo stesso si sarebbe realizzato con certezza, o almeno con alta
verosimiglianza. Una semplice probabilità o aspettativa, fondata su delle
considerazioni congiunturali o economiche, o su delle previsioni future
senza fondamenti precisi, non basta (ZEN-RUFFINEN/GUY-ECABERT, op.
cit., n. 1138). In assenza di detto nesso di causalità, per l'espropriato non
sussiste pertanto alcun diritto all'indennizzo (cfr. sentenza del TAF A-
8333/2010 del 29 aprile 2013 consid. 3.4).
4.1.4 Ai fini del calcolo dell'indennità espropriativa, giusta l'art. 19 bis
cpv. 1
LEspr, la data determinante (dies aestimandi) è quella dell'udienza di
conciliazione. Detta data fissa le circostanze di fatto e di diritto sulla base
delle quali la stima deve fondarsi. Essa concerne i tre elementi del
pregiudizio elencati all'art. 19 lett. a, b e c LEspr (cfr. DTF 121 II 350
consid. 5d; ZEN-RUFFINEN/GUY-ECABERT, op. cit., n. 1167).
4.1.5
4.1.5.1 Per costante giurisprudenza, per stabilire il valore venale di un
terreno deve prevalere il metodo statistico-comparativo. Esso si fonda sul
confronto dei prezzi pagati per beni simili e in analoga situazione poco
prima del dies aestimandi (cfr. DTF 122 I 168 consid. 3a; sentenze del TF
1E.14/2006 del 6 agosto 2007 consid. 4.1; 1A.159/2001 del 16 aprile
2002 consid. 3.1). In base a questo metodo, all'espropriato viene
riconosciuto l'importo che avrebbe oggettivamente potuto conseguire
vendendo la particella espropriata sul libero mercato a un qualsiasi
potenziale acquirente (cfr. DTF 122 II 246 consid. 4; 122 II 337
consid. 5a; 115 Ib 408 consid. 2c; 114 Ib 286 consid. 7; sentenza del TF
1A.28/2005 del 29 luglio 2005 consid. 2.2, in: RtiD 2006 I; sentenza del
TAF A-7495/2007 del 19 maggio 2009 consid. 3.1).
4.1.5.2 L'applicazione del metodo statistico-comparativo non presuppone
che i fondi considerati siano identici riguardo a situazione, dimensione,
qualità, grado di urbanizzazione e possibilità di sfruttamento. Occorre
solo che essi siano paragonabili. Di eventuali differenze (caratteristiche
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positive o negative) delle particelle può essere infatti tenuto conto anche
mediante adeguamenti dei prezzi. Nella misura in cui presentino
caratteristiche simili, nemmeno occorre che le particelle siano ubicate
nello stesso quartiere (cfr. DTF 122 I 168 consid. 3a; 122 II 246 consid. 4;
sentenza del TF 1A.28/2005 del 29 luglio 2005 consid. 2.2 seg.; sentenza
del TAF A-7495/2007 del 19 maggio 2009 consid. 3.2 con rinvii; ZEN-
RUFFINEN/GUY-ECABERT, op. cit., n. 1170 segg.). Dal profilo temporale è
quindi di per sé possibile considerare anche negozi giuridici precedenti
l'anno della data determinante (dies aestimandi) o che concernono fondi
in situazioni e dalle caratteristiche paragonabili ma ubicati in comparti
territoriali più distanti o eventualmente in Comuni vicini (cfr. sentenza del
TF 1E.14/2006 del 6 agosto 2007 consid. 4.2 con rinvii). Anche la
disponibilità limitata di contrattazioni quale termine di paragone non basta
infine a giustificarne una mancata applicazione. A condizione che siano
esaminati accuratamente e non risulti che circostanze insolite abbiano
influito sulla conclusione di un contratto, anche singoli confronti possono
permettere conclusioni sul livello generale dei prezzi ed essere quindi
presi in considerazione per fissare l'indennità (cfr. DTF 122 I 168
consid. 3a; sentenza del TF 1A.28/2005 del 29 luglio 2005 consid. 2.3;
sentenza del TAF A-7495/2007 del 19 maggio 2009 consid. 3.2 con rinvii;
ZEN-RUFFINEN/GUY-ECABERT, op. cit., n. 1170 segg.).
4.1.5.3 Nella stima del valore venale devesi tenere equo conto altresì
della possibilità di un miglior uso del fondo (art. 20 cpv. 1 LEspr), sempre
che siano, alla data determinante, realmente attuabili o perlomeno
imminenti (cfr. DTF 134 II 49 consid. 13.3; 129 II 470 consid. 6.1). Per
contro, semplici offerte, prezzi discussi durante le trattative o stabiliti da
persone toccate dall'espropriazione e che per essa reclamano
un'indennità non costituiscono un valido termine di paragone ai fini della
fissazione del risarcimento (cfr. DTF 122 I 168 consid. 3c; sentenza del
TAF A-7495/2007 del 19 maggio 2009 consid. 5.2). Lo stesso vale altresì
per i valori estremi opposti, che si trovano ben al di sopra o al di sotto
della media, gli stessi potendo potenzialmente falsare il calcolo del valore
medio applicabile ad un determinato fondo. Detti valori, pur non potendo
essere del tutto esclusi a priori, vanno apprezzati con particolare riguardo
(cfr. HESS/WEIBEL, op. cit. n. 87 ad art. 19 LEspr).
4.2
4.2.1 Stabiliti i principi applicabili, è qui doveroso dapprima constatare
come la ricorrente contesti di fatto unicamente l'indennità concessa per
l'espropriazione parziale definitiva delle particelle n. *** 1 e n. ***
2 RFD del
Comune di X._ – così come risultante dall'accordo 4/7 luglio 2008
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Pagina 14
(cfr. doc. C allegato all'atto n. 1 dell'incarto prodotto dalla CFS [di seguito:
inc. CFS]) e dai successivi contratti del 16 gennaio 2009 (cfr. doc. A
allegato all'atto n. 2 dell'inc. CFS; doc. B allegato all'atto n. 1
dell'inc. CFS) – e meglio per le porzioni di terreno con connotazione
industriale. Gli altri elementi del risarcimento (segnatamente per
occupazione temporanea) non essendo qui contestati, non verranno
dunque esaminati dallo scrivente Tribunale. Analogo discorso vale altresì
per quanto attiene all'entità dell'espropriazione, la stessa – che qui non
viene contestata – potendo, se del caso, essere corretta a misurazione
ultimata verso il basso o verso l'alto conformemente al punto 4 del
dispositivo della decisione impugnata.
4.2.2 Ciò premesso, nella decisione impugnata, richiamati i principi
relativi al metodo comparativo-statitistico, l'autorità inferiore ha indicato di
aver accertato i prezzi dei terreni pagati nella regione e risultanti dai
pubblici registri dei quali sarebbe stata data comunicazione alle parti. Per
quanto attiene al terreno industriale, essa ha poi affermato che dalle
contrattazioni risulterebbe un prezzo medio per gli anni 2006-2011 di
250 franchi/m 2 . Tenuto conto del dies aestimandi a fine 2011 si avrebbe
dunque un valore indicizzato pari a 280 franchi/m 2
(= 250 fr./m 2 x 1.05 x
1.05 = 276 fr./m 2 ). L'indennità per l'espropriazione parziale della parte
ubicata in zona industriale della particella n. *** 1 RFD del Comune di
X._ ammonterebbe pertanto a 1'203'440 franchi (= 4'298 m 2 x
280 fr./m 2 ), mentre quella della particella n. ***
2 RFD del Comune di
X._ a 545'440 franchi (= 1'948 m 2 x 280 fr./m
2 ). Da detti importi
andrebbe dedotto un importo pari a 19'600 franchi (= 70 m 2 x 280 fr./m
2 )
per la cessione da parte della controparte alla ricorrente di 70 m 2
della
particella n. *** 3 RFD del Comune di X._.
4.2.3 In completo disaccordo con quanto precede, la ricorrente lamenta
un errato accertamento dei fatti rilevanti, nonché la violazione della
garanzia della proprietà (art. 26 Cost.). In particolare, essa contesta la
validità dei dati riportati nelle tabelle dell'USTAT, rilevando l'assenza di
alcune transazioni nelle prime tabelle a lei trasmesse (l'acquisto da parte
della B._ – predecessore della società ricorrente – delle particelle
n. *** 6 e n. ***
7 RFD del Comune di X._, iscritto a RFD il 2 febbraio
2011) e la presenza di un errore per quanto attiene alla vendita del
mappale n. *** 4 RFD di X._, che avrebbe invero una superficie di
soli 2831 m 2 cosicché il prezzo di vendita ammonterebbe a 370 franchi/m
2
e non a 142 franchi/m 2 . Ciò precisato, rilevando l'assenza di transazioni
nell'anno immediatamente precedente il dies aestimandi, essa ritiene che
andrebbe tenuto conto dell'acquisto perfezionato nel maggio 2012 da
A-1482/2013
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parte della ricorrente della particella n. *** 8 RFD del Comune di
X._, per un valore pari a 527.05 franchi/m 2 , escluso a torto
dall'autorità inferiore (unica compravendita vicina alla data determinante).
Essendo in concreto in presenza di un'area industriale importante,
agevolmente edificabile, perfettamente urbanizzata – fognatura compresa
– e sfruttabile al massimo delle norme del Piano regolatore, essa ritiene
che un valore medio di esproprio pari a 500 franchi/m 2 terrebbe conto di
tutte le predette circostanze, motivo per cui postula qui un tale
indennizzo. Essa si dice poi d'accordo a che venga applicato un valore
medio pari a 500 franchi/m 2
anche alla superficie di 70 m 2 della particella
n. *** 3 RFD del Comune di X._ ceduta dalla controparte alla
ricorrente.
4.2.4 In proposito, la controparte ritiene che il calcolo dell'autorità inferiore
e gli indennizzi concessi siano corretti. A suo avviso, sarebbe a torto che
la ricorrente vorrebbe che venisse tenuto conto delle transazioni concluse
ad un prezzo superiore alla media stabilita dall'autorità inferiore, dimenti-
cando i valori al di sotto della stessa. A giusta ragione, non andrebbe poi
tenuto conto dell'acquisto delle particelle n. *** 6 e n. ***
7 RFD del Comune
di X._ da parte dell'allora B._, attuale società ricorrente.
Essa indica poi che la parte espropriata della particella n. *** 2 RFD del
Comune di X._, pari al 4% della superficie totale, costituirebbe la
parte meno pregiata del fondo poiché situata in una zona discosta e
lontana dalla strada principale. Per la particella n. *** 1 RFD del Comune di
X._, essa indica che detto fondo avrebbe una forma a "L" e che il
rettangolo più largo sarebbe già stato completamente edificato. Il fatto
che detto fondo sia già largamente edificato e che dagli atti non
risulterebbe la volontà o l'intenzione da parte della ricorrente di costruire
ulteriormente, dimostrerebbe che l'esproprio non inciderebbe minimamen-
te sulle possibilità edificatorie del fondo, poiché troppo stretto per poter
eventualmente edificare strutture nel rispetto delle norme applicabili. Di
tale elemento andrebbe tenuto conto nel calcolo dell'indennizzo.
4.2.5 Dal canto suo, l'autorità inferiore ha rinunciato a prendere posizione,
precisando soltanto che per il calcolo dell'indennità essa si sarebbe
basata sulle sole tabelle del Comune di X._. Essa ha altresì
rilevato un errore nelle predette tabelle, indicando che la particella n. *** 4
RFD del Comune di X._, oggetto della transazione n. [...],
avrebbe invero una superficie di soli 2831 m 2 cosicché il prezzo di vendita
ammonterebbe a 370 franchi/m 2 e non a 142 franchi/m
2 . Per quanto
attiene alla rivendita in data 21 dicembre 2011 della particella n. *** 4
unitamente alla particella n. *** 5 RFD del Comune di X._, il cui
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Pagina 16
valore di 583 franchi/m 2
non è riportato nelle tabelle, poiché le stesse
riportano solo i dati dei fondi non edificati (su detto fondo sarebbero
presenti alcuni stabili qualificabili di "Abbruchobjekt"), l'autorità inferiore
ha precisato che, trattandosi di una punta, non andrebbe considerato nel
calcolo dell'indennizzo. Essa ha poi prodotto i calcoli aggiornati dell'inden-
nità, tenuto conto del valore di 370 franchi/m 2 e
di 583 franchi/m
2 .
4.3
4.3.1 In merito, lo scrivente Tribunale rileva innanzitutto come l'autorità
inferiore si sia fondata soltanto sulle tabelle dell'USTAT concernenti il
Comune di X._ per il calcolo dell'indennità in oggetto. Orbene, tale
modo di procedere appare corretto, le due particelle n. *** 1 e n. ***
2 in
oggetto essendo proprio ubicate nel Comune di X._. Che poi la
stessa abbia tenuto conto solo delle transazioni concernenti i fondi a
connotazione industriale e artigianale, appare del tutto giustificato dal
momento che le due predette particelle rientrano in tale categoria. Al
riguardo non può dunque essere mossa alcuna critica (cfr. consid. 4.1.5.2
del presente giudizio). Peraltro, le censure della ricorrente non risultano
atte ad inficiare il ragionamento seguito dall'autorità inferiore.
4.3.2 Altra è invece la questione del periodo temporale preso in
considerazione dall'autorità inferiore. Se è vero che per l'applicazione del
metodo statistico-comparativo è possibile tener conto non solo delle
transazioni intervenute poco prima del dies aestimandi, ma anche di
quelle intervenute negli anni antecedenti (cfr. consid. 4.1.5.2 del presente
giudizio), d'altro canto il periodo preso in considerazione deve essere
ragionevolmente limitato. Generalmente la giurisprudenza ha ammesso la
presa in considerazione di un periodo di 3-4 anni precedente il dies
aestimandi (cfr. DTF 122 II 337 consid. 5; sentenza del TF 1A.28/2005 del
29 luglio 2005 consid. 2.3; sentenza del TAF A-7495/2007 del 19 maggio
2007 consid. 6). Nel caso che qui ci occupa, l'autorità inferiore ha tuttavia
tenuto conto delle transazioni intervenute tra il 2006 e il 2011, ovvero in
un periodo di ben 6 anni e non di soli 4 anni come da lei erroneamente
indicato nella decisione impugnata. Il periodo da lei ritenuto non tiene
dunque conto dei principi richiamati poc'anzi. In casu, converrebbe piutto-
sto tenere conto di un periodo massimo di 4 anni, e meglio, delle
contrattazioni intervenute tra il 2008 e il 2011 (ovvero delle 9 transazioni
registrate nelle tabelle dell'USTAT per la zona industriale e artigianale).
Un periodo di 4 anni appare qui appropriato, se si considera inoltre che
nelle tabelle riguardanti il Comune di X._, per gli anni 2009 e 2011
non figura alcun dato per i terreni a connotazione industriale e/o
artigianale.
A-1482/2013
Pagina 17
4.3.3 Va poi rilevato – come giustamente indicato sia dalla ricorrente, che
dall'autorità inferiore – che effettivamente nelle predette tabelle risulta un
errore in rapporto alla transazione n. [...] concernente la particella n. *** 4
RFD del Comune di X._. Tenuto conto della corretta superficie
venduta di soli 2'831 m 2 , il prezzo di vendita ammonta di fatto a
370 franchi/m 2 e non a 142 franchi/m
2 .
Riguardo invece alla vendita delle particelle n. *** 6 e n. ***
7 RFD del
Comune di X._, va qui constatato che nelle ultime tabelle
aggiornate al 26 aprile 2012 risultano pure dette transazioni, di cui la
ricorrente aveva lamentato l'assenza. In tali circostanze, a parte qualche
piccola correzione qui apportata, lo scrivente Tribunale non rileva alcun
elemento tale da inficiare la validità delle predette tabelle.
4.3.4 Per quanto attiene al prezzo di vendita pari a 527.05 franchi/m 2 del
fondo n. *** 8 RFD del Comune di X._, intervenuta formalmente
posteriormente al dies aestimandi (cfr. DTF 122 II 337 consid. 5a), lo
scrivente Tribunale non può che rilevare come oltre a trattarsi di un dato
estremo rispetto alla media dei dati riportati nelle tabelle dell'USTAT, tale
fondo è pure stato acquistato dalla stessa ricorrente durante la
precedente procedura di stima (cfr. consid. 4.1.5.2 del presente giudizio),
parte espropriata e dunque interessata. Orbene, tenuto conto dell'insieme
delle circostanze, contrariamente a quanto sostenuto dalla ricorrente, non
si può tenere conto di siffatto dato nel calcolo dell'indennizzo, la giurispru-
denza essendo chiara al riguardo.
4.3.5 Visto quanto precede, il calcolo dell'indennizzo va chiaramente
rivisto e corretto tenendo conto delle tabelle dell'USTAT del Comune di
X._, con i dati qui corretti concernenti i terreni industriali e
artigianali che si riferiscono agli anni 2008-2011. Inoltre, sarebbe altresì
opportuno tenere conto – così come suggerito dalla controparte – dei
correttivi verso il basso e verso l'alto del prezzo considerato, elementi che
in apparenza non risultano essere stati sviluppati o perlomeno spiegati
dall'autorità inferiore, mancando nella decisione impugnata ogni
riferimento alla situazione concreta dei fondi espropriati. Ciò precisato,
dal momento che l'autorità inferiore dispone delle necessarie competenze
tecniche per approfondire i calcoli e – nella misura in cui essa lo reputi
necessario – per accertare ulteriormente la natura dei fondi espropriati e
le loro particolarità, appare qui opportuno lasciare a quest'ultima il calcolo
dell'indennizzo (cfr. art. 61 cpv. 1 PA).
A-1482/2013
Pagina 18
In definitiva, alla luce di tutto quanto suesposto, il ricorso va pertanto
accolto e la causa rinviata all'autorità inferiore affinché ricalcoli l'indennità
di espropriazione parziale definitiva delle particelle n. *** 1 e n. ***
2 del
Comune di X._ ai sensi considerandi.
5.
Non da ultimo, lo scrivente Tribunale rileva che la fattispecie in esame
appare chiara e gli atti dell'incarto risultano completi. Le parti hanno poi
già avuto ampiamente modo di esprimersi, presentando esaustivamente
le loro pretese e argomentazioni. In tali circostanze, tenuto altresì conto
che la causa deve essere rinviata all'autorità inferiore per nuovo calcolo
dell'indennizzo, il Tribunale statuente ritiene che l'assunzione degli
ulteriori mezzi di prova postulati dalla ricorrente – e meglio, la richiesta di
sopralluogo nonché d'audizione testimoniale – sia ininfluente ai fini del
giudizio, motivo per cui non vi è alcuna ragione di dar loro seguito (art. 12
PA a contrario).
6.
Nel contesto della presente vertenza, la questione delle spese e delle
ripetibili è regolata dagli art. 114 segg. LEspr (cfr. sentenze del TAF A-
8433/2007 del 3 novembre 2009 consid. 10; A-4676/2007 dell'11 dicem-
bre 2007 consid. 8; A-996/2007 del 9 agosto 2007 consid. 7 con rinvii).
Giusta l'art. 116 cpv. 1 LEspr, le spese e le ripetibili sono di regola poste a
carico dell'espropriante. Se le conclusioni dell'espropriato vengono
respinte totalmente, si può procedere ad una diversa ripartizione. In ogni
caso, le spese provocate inutilmente sono addossate a chi le ha
cagionate.
Nella fattispecie, le spese processuali pari a 5'000 franchi sono poste a
carico della controparte.
Visto il totale accoglimento del gravame, si giustifica inoltre la
concessione di un'indennità di ripetibili alla ricorrente, qui assistita da un
legale iscritto nel registro degli avvocati del Cantone Ticino. In concreto,
tenuto altresì conto degli atti di causa, appare qui appropriato assegnarle
un'indennità di ripetibili pari a 5'000 franchi, importo che giusta l'art. 116
cpv. 1 LEspr deve essere posto a carico della controparte, ovvero
l'espropriante.
(il dispositivo è indicato alla pagina seguente)
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