Decision ID: b1b71eee-fc1d-5104-b9f5-0bddf82b7402
Year: 2020
Language: fr
Court: GE_CJ
Chamber: GE_CJ_001
Canton: GE
Region: Région lémanique
Law Area: civil_law

EN FAIT
A.
a.
Par jugement
JTPI/7799/2019
prononcé le 27 mai 2019 et reçu par A_ le 3 juin 2019, le Tribunal de première instance, statuant par voie de procédure ordinaire, a rejeté l'action en contestation de l'état de collocation dans la faillite de LA SOCIETE B_ SA EN LIQUIDATION formée par le précité (chiffre 1 du dispositif), arrêté les frais judiciaires à 1'200 fr. qu'il a mis à la charge de A_ et compensés avec l'avance de frais fournie par celui-ci, restitué 200 fr. à la MASSE EN FAILLITE DE LA SOCIETE B_ SA EN LIQUIDATION (ci-après : la Masse en faillite) (ch. 2) et débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3).
b.
Par acte déposé au greffe de la Cour de justice le 1
er
juillet 2019, A_ forme "appel" de ce jugement, dont il sollicite l'annulation, sous suite de frais. Il conclut à ce que sa production dans la faillite précitée soit admise à l'état de collocation en 3
ème
classe pour 115'757 fr.
Il allègue des faits nouveaux.
c.
La Masse en faillite conclut à la confirmation du jugement attaqué, sous suite de frais.
d.
Dans sa réplique,A_ persiste dans ses conclusions.
e.
La Masse en faillite ayant renoncé à faire usage de son droit de dupliquer, la cause a été gardée à juger le 11 novembre 2019.
B.
Les faits pertinents retenus par le Tribunal sont les suivants :
a.
A_ est propriétaire de plusieurs immeubles situés à Genève.
B_ SA (ci-après : B_ SA ou la régie), aujourd'hui en liquidation, était une société inscrite au Registre du commerce, active notamment dans le domaine de l'immobilier (gérance, investissements, conseils, expertises, promotion, courtage, achat et vente). Son administrateur, avec signature individuelle, était C_, avocat.
b.
Par contrat du 1
er
janvier 2010, A_ a confié à B_ SA la gestion financière, locative et technique de quatre de ses immeubles locatifs (ci-après : les immeubles litigieux).
Les conditions générales de [l'association] D_, devenue [l'association] E_, dans leur version de 2001, faisaient partie intégrante du contrat. Celui-ci renvoyait aux dispositions 1.1 et 1.1.1 desdites conditions générales pour ce qui était des prestations à exécuter dans le cadre de la gérance et prévoyait des honoraires de gestion de 4.2% des loyers encaissés ainsi que la tenue d'une comptabilité séparée.
Les conditions générales précitées ne figurent pas au dossier de la procédure.
c.
B_ SA a été déclarée en faillite le _ 2017, selon C_ en raison du défaut de paiement des honoraires qui lui étaient dus par A_ pour environ 247'000 fr.
Le 30 mars 2017, l'Office des poursuites et faillites (ci-après : l'Office) a mis en demeure celui-ci de s'acquitter de ce montant.
d.
Le 4 mai 2017, A_ a produit dans la faillite de B_ SA une créance de 117'336 fr. (111'429 fr. au titre de "
loyers non versés
" en lien avec des immeubles sis à la rue 1_ et [au quartier de] F_ ainsi que 5'907 fr. au titre de "
remboursement solde des affaires pendantes
").
Le 25 juillet 2017, l'état de collocation a été déposé et la créance de A_ écartée. Le dividende probable pour les créances colloquées en 3
ème
classe a été estimé à 0.00%.
Interrogé par l'Office, C_ a déclaré qu'un dénommé G_ était en charge de la gestion des immeubles litigieux, sans pouvoir de représentation de la société. Cette gestion faisait l'objet d'une comptabilité séparée. A_ avait ouvert un compte auprès de [la banque] H_ à travers lequel toutes les opérations financières relatives auxdits immeubles étaient effectuées. Ce compte était géré par le seul A_. G_ disposait d'une procuration collective sur ce compte aux fins de consultation des encaissements. Il ne bénéficiait d'aucun pouvoir de prélèvement. S'agissant du solde en faveur de A_ résultant de la note d'honoraires établie par ses soins (5'907 fr.), il avait été compensé par les honoraires que celui-ci devait à B_ SA.
e.
Le 6 août 2017, A_ a formé devant le Tribunal une action en contestation de l'état de collocation dans la faillite de B_ SA, concluant à ce que celui-ci soit rectifié en ce sens que sa créance de 117'336 fr. soit inscrite à hauteur de 115'757 fr., en 3
ème
classe.
Il a fait valoir que B_ SA était, de fait, dirigée par G_ avec qui il avait été en affaires par le passé, ce dernier ayant géré ses immeubles lorsqu'il était administrateur d'une autre régie de la place. Malgré le texte du contrat, ils étaient convenus que les honoraires de gestion s'élèveraient à 3% des loyers encaissés et il s'en était acquitté. Il tenait lui-même une comptabilité pour chacun des immeubles litigieux. Il a soutenu que selon ses tableaux des états locatifs par immeuble produits à la procédure, la différence entre les loyers encaissés et ceux qu'il aurait dû percevoir s'élevait à un montant (arrondi) de 109'850 fr. pour les immeubles litigieux. Il disposait par ailleurs d'une créance de 5'907 fr. à l'égard de B_ SA résultant d'un décompte d'honoraires (intitulé "
Décompte solde honoraires compensés avec honoraires B_ SA
") établi par C_ en sa qualité d'avocat pour des dossiers "I_" et "Epoux J_".
f.
La Masse en faillite a conclu au déboutement de A_.
Elle a relevé que la somme réclamée par A_ correspondait aux loyers que les locataires de ce dernier n'avaient pas payés. Or, à teneur des conditions générales applicables au contrat, le mandat de B_ SA ne comprenait pas les démarches de recouvrement ni celles d'exécution forcée. Les loyers réglés par les locataires que la régie avait encaissés avaient été reversés à A_ après déduction des commissions dues par celui-ci. La seconde créance (5'907 fr.) n'avait aucun lien avec B_ SA. Elle concernait une activité de conseil déployée en faveur de A_.
Elle a produit un document (intitulé "
prestations des membres
") édité par [l'association] E_ (version 2009) qu'elle a présenté comme étant les conditions générales de [l'association] D_. Selon elle, il ressortait des points 1.1 et 1.1.1 de celles-ci que la gestion ne comprenait pas les démarches de recouvrement par l'exécution forcée des créances de loyers impayées.
g.
Le Tribunal a entendu en qualité de témoins G_, à la demande de A_, et C_, à celle de la Masse en faillite.
G_ a déclaré avoir géré les immeubles de A_ par le passé, tout d'abord au sein d'une régie de la place, puis au sein de B_ SA et actuellement à son compte.
A l'époque de B_ SA, les loyers des immeubles litigieux étaient encaissés par A_ sur son compte auprès de H_. Sur les extraits dudit compte produits à la procédure, ces entrées étaient libellées par la mention "crédit BVR" suivie d'un numéro correspondant à la codification informatisée chez B_ SA liée à un locataire, l'immeuble et l'étage du logement.
En cas de défaut de paiement d'un loyer par un locataire, le témoin adressait une mise en demeure - sauf s'il s'agissait d'une connaissance de A_ - et se chargeait, le cas échéant, d'établir les réquisitions de poursuites. La suite du recouvrement était du ressort de celui-ci. Pour le recouvrement d'arriérés de loyer, A_ avait mandaté C_, en tant qu'avocat.
B_ SA disposait d'un compte auprès de K_ dont les extraits avaient été versés à la procédure, un compte "K_" et/ou un compte garantie.
C_ a déclaré que A_ tenait une comptabilité séparée. Celui-ci disposait d'un compte personnel auprès de H_ qui servait à toutes les transactions liées aux immeubles litigieux. G_ et B_ SA ne disposaient d'aucun pouvoir sur ce compte, si ce n'est exclusivement celui de le consulter, à disposition du seul G_. B_ SA n'encaissait pas d'argent (loyers) dans le cadre de la gestion desdits immeubles. Les seuls montants reçus étaient ceux versés par A_ conformément au mandat de gestion (commissions).
A_ décidait seul de la suite à donner en cas de retard de paiement d'un locataire. B_ SA n'avait jamais agi en qualité de mandataire dans le cadre d'une procédure de mainlevée lorsque le cas se présentait.
B_ SA disposait d'un compte auprès de [la banque] L_, clôturé en 2011, dont le solde avait été versé sur un compte "K_" auprès de K_, un compte courant (dont les relevés de janvier 2011 à mars 2017 ont été versés à la procédure) et un compte "_" auprès de K_. Conformément à son engagement par-devant le Tribunal, le témoin a versé au dossier les relevés de ce dernier compte de la date de son ouverture à celle de sa clôture.
C.
Dans le jugement entrepris, le Tribunal a retenu que, pour ce qui était de la question de l'encaissement des loyers, le contrat conclu par les parties renvoyait à des conditions générales qui n'avaient pas été versées à la procédure (version 2001). Quant à la version 2009 desdites conditions produite par la Masse en faillite, le contrat ne s'y référait pas. Les déclarations des parties et des témoins sur cette question étaient par ailleurs contradictoires. A_ soutenait que la régie encaissait les loyers, ce que la Masse en faillite avait admis dans son écriture de réponse. Les témoins avaient, quant à eux, tous deux déclaré que la faillie n'assumait pas cette tâche.
La question de savoir si l'encaissement des loyers faisait partie des obligations de la régie pouvait toutefois rester indécise. En effet, dans la mesure où la créance produite résultait, selon A_, de loyers perçus par la faillie que celle-ci ne lui avait pas reversés, il appartenait à celui-ci de prouver que la régie avait bien perçu ces loyers. Or, il avait échoué à apporter cette preuve. Il ressortait des témoignages que A_ percevait directement les sommes réglées par ses locataires sur un compte bancaire dont il était le seul titulaire. Cela était corroboré par les extraits du compte bancaire en question. Il y figurait mensuellement plusieurs crédits qui correspondaient, selon les explications données par le témoin G_ non remises en cause par des éléments probants contraires, au paiement des locataires, identifiables par le code que B_ SA leur avait attribué. Quant aux comptes bancaires de la faillie dont les extraits figuraient au dossier, A_ n'avait pas mis en évidence des sommes portées à leur crédit qui concerneraient les loyers réglés par l'un ou l'autre de ses locataires encaissés par la précitée et faisant l'objet de la présente action. Il apparaissait ainsi établi que A_ percevait directement sur son compte bancaire les loyers des immeubles concernés par le contrat de gérance. La faillie ne pouvait donc pas se voir reprocher de ne pas les avoir reversés.
Par ailleurs, le premier juge a retenu que A_ n'avait pas allégué avoir mandaté la régie pour s'occuper du recouvrement des loyers impayés ou que celle-ci aurait failli à ses obligations dans le cadre du suivi de leur encaissement. A_ ne pouvait donc pas non plus prétendre à la réparation par la faillie d'un préjudice découlant du défaut de paiement du loyer par ses locataires.
La créance relative à un solde d'honoraires en faveur de A_ (5'907 fr.) ne pouvait pas non plus être admise à l'état de collocation, faute de démonstration que la faillie ait pu en être la débitrice. En effet, les notes d'honoraires dont résultait le solde litigieux concernaient l'activité juridique déployée en faveur de A_ par C_ en sa qualité d'avocat.

EN DROIT
1.
1.1
Selon l'art. 308 al. 2 CPC, l'appel est recevable dans les affaires patrimoniales si la valeur litigieuse est de 10'000 fr. au moins au dernier état des conclusions. Si tel n'est pas le cas, seul le recours est recevable (art. 319 let. a CPC).
Dans l'action en contestation de l'état de collocation, la valeur litigieuse n'équivaut pas au montant de la créance à colloquer, mais se détermine en fonction du dividende probable qui devrait revenir à la prétention litigieuse (ATF
138 III 675
consid. 3.1;
135 III 545
consid. 1). L'estimation du dividende probable, déterminé par l'administration de la faillite, lie le juge saisi de l'action en contestation de l'état de collocation (ATF
138 III 675
consid. 3.2.2).
En l'espèce, le dividende prévisible pour les créances colloquées en 3
ème
classe est de 0.00%, de sorte que seule la voie du recours est ouverte.
Introduit dans le délai prévu par la loi (art. 321 al. 1 CPC), le recours est recevable.
Le fait que le recourant ait intitulé son acte "appel" ne fait pas obstacle à sa recevabilité, celui-ci pouvant être traité comme un recours, dès lors qu'il remplit les conditions formelles de cette voie de droit (art. 130 al. 1 et 131 CPC; ATF 134 III 379 consid. 1.2;
131 I 291
consid. 1.3).
1.2
Le recours est ouvert pour violation du droit et constatation manifestement inexacte des faits (art. 320 CPC).
La Cour applique le droit d'office (art. 57 CPC). Cependant, elle ne traite en principe que les griefs soulevés, à moins que les vices juridiques soient tout simplement évidents (arrêts du Tribunal fédéral
4A_258/2015
du 21 octobre 2015 consid. 2.4.3;
4A_290/2014
du 1
er
septembre 2014 consid. 3.1).
Dans le cadre d'un recours, la Cour doit conduire son raisonnement juridique sur la base des faits retenus par le premier juge et ne peut s'en écarter que s'ils ont été établis de façon manifestement inexacte, ce qui correspond à la notion d'arbitraire (ATF
137 I 58
consid. 4.1.2;
136 III 552
consid. 4.2).