Decision ID: 397e945a-0020-5894-8741-249b49607b3a
Year: 2018
Language: de
Court: SG_VG
Chamber: SG_VG_001
Canton: SG
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law

Das Verwaltungsgericht stellt fest:
A.
a. A.Y. und B.Y. (Beschwerdeführer) sind Eigentümer des in der Landwirtschaftszone
gelegenen Grundstücks Nr. 0000, Grundbuch X., auf welchem sich ihr Wohnhaus (ein
ehemaliges Bauernhaus) befindet. Auf dem ebenfalls in der Landwirtschaftszone
liegenden Nachbargrundstück Nr. 0001 wurde bis 2011 eine Internatsschule geführt, in
welcher auch Tagesschüler aus den umliegenden Gemeinden unterrichtet wurden. Im
Rahmen des Baubewilligungsverfahren betreffend Umnutzung der Schule auf
Grundstück Nr. 0001 als Asylzentrum wurden den Beschwerdeführern in einer
Vereinbarung vom 4. Dezember 2015 bauliche Massnahmen (Sichtschutz aus Holz,
Sperrung Dachfläche, Fixierung der nordseitigen Fenster des Aufenthaltsraumes,
Einwandung Unterstand nord-, ost- und südseitig) zugesichert, wobei die Einreichung
eines Begehrens bei der Schätzungskommission für Enteignungen wegen
übermässiger (ideeller) Immissionen nach Art. 684 ZGB vorbehalten blieb (act. G 9/2.3
und 7.4). Mit Eingabe vom 26. Februar 2016 stellten die Beschwerdeführer bei der
Schätzungskommission für Enteignungen folgende Anträge: Es sei ein Verfahren
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betreffend Enteignung von Nachbarrechten des Grundstücks Nr. 0000 durch
Umnutzung der Internatsschule in ein Asylzentrum zu eröffnen; es sei festzustellen,
dass durch die Umnutzung die Nachbarrechte des Grundstücks Nr. 0000 im Sinn von
Art. 684 ZGB verletzt würden; es sei ihnen eine volle Entschädigung zuzusprechen (act.
G 9/1).
b. Nach Durchführung eines Augenscheins mit Einigungsverhandlung vom 9.
Dezember 2016 wies die Schätzungskommission das Begehren mit Entscheid vom 9.
Dezember 2016 ab (Ziff. 1) und nahm die amtlichen Kosten auf die Staatskasse (Ziff. 2);
ausseramtliche Entschädigungen sprach sie nicht zu (Ziff. 3; act. G 9/20).
B.
a. Gegen diesen Entscheid erhob Rechtsanwalt Dr. David Brunner, St. Gallen, für A.Y.
und B.Y. mit Eingabe vom 27. Januar 2017 Beschwerde (act. G 1). In der
Beschwerdeergänzung vom 28. Februar 2017 stellte er die Rechtsbegehren, Ziff. 1 und
3 des angefochtenen Entscheids seien aufzuheben. Es sei festzustellen, dass durch die
Umnutzung des Instituts Q. in ein Asylzentrum die Nachbarrechte des Grundstücks Nr.
0000 gemäss Art. 684 ZGB verletzt worden seien. Es sei die Sache an die Vorinstanz
zur Festlegung einer Enteignungsentschädigung zugunsten der Beschwerdeführer
zurückzuweisen. Eventualiter sei den Beschwerdeführern für die Enteignung der
Nachbarrechte volle Entschädigung nach Ergebnis des Beweisverfahrens, im
Mindestbetrag von CHF 200‘000-300‘000 gemäss ihren Miteigentumsquoten
zuzusprechen. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge (act. G 5).
b. Die Vorinstanz gab am 22. März 2017 unter Verweis auf den angefochtenen
Entscheid den Verzicht auf weitere Ausführungen bekannt (act. G 8). Fürsprecher
Christoph Bernet, St. Gallen, teilte für den Beschwerdegegner mit Schreiben vom
13. April 2017 ebenfalls den Verzicht auf eine Stellungnahme mit und verwies auf die
Vernehmlassungen des Sicherheits- und Justizdepartementes vom 1. Mai 2015,
25. April 2016 und 16. November 2016 (act. G 11).
c. In der zusätzlichen (Noven-)Eingabe vom 5. April 2018 bestätigte der Rechtsvertreter
der Beschwerdeführer seinen Standpunkt und wies auf per 1. Januar 2019 anstehende
Veränderungen beim Asylzentrum hin (act. G 13).
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d. Auf die Vorbringen der Verfahrensbeteiligten in den Eingaben des vorliegenden
Verfahrens wird, soweit für den Entscheid relevant, in den nachstehenden Erwägungen
eingegangen.

Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:
1. Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichtes ist gegeben (Art. 3bis
Enteignungsgesetz, EntG; sGS 735.1). Die Beschwerdeführer sind als Adressaten des
angefochtenen Entscheids und Miteigentümer des Grundstücks Nr. 0000 zur
Beschwerdeführung legitimiert (Art. 64 in Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 des Gesetzes
über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, VRP). Die Beschwerde vom 27. Januar
2017 (act. G 1) entspricht in Verbindung mit der Ergänzung vom 28. Februar 2017 (act.
G 5) zeitlich, formal und inhaltlich den gesetzlichen Anforderungen (Art. 64 in
Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 Abs. 1 und 2 VRP). Auf die Beschwerde ist
daher einzutreten.
In der Noven-Eingabe vom 5. April 2018 gab der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer
bekannt, dass per 1. Januar 2019 beim Asylzentrum Veränderungen insofern
anstünden, als ab diesem Datum abgewiesene Asylsuchende bzw. Nothilfebezüger das
Zentrum bewohnen würden (act. G 13). Art. 61 Abs. 3 VRP regelt das sogenannte
Novenverbot. Dieses besagt, dass im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht
grundsätzlich keine neuen Begehren gestellt werden können. Neu ist ein Begehren,
wenn im Verfahren vor Verwaltungsgericht eine gegenüber dem vorangegangenen
Verfahren andere oder weitergehende Rechtsfolgebehauptung erhoben wird (Cavelti/
Vögeli, Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. Gallen, St. Gallen 2003, Rz. 919).
Soweit die Vorinstanz des Verwaltungsgerichts - wie vorliegend - keine richterliche
Behörde ist, garantiert Art. 6 Ziff. 1 EMRK in ihrem Anwendungsbereich eine
richterliche Überprüfung mit voller Kognition. Eine solche steht dem Verwaltungsgericht
grundsätzlich zu. Im Anwendungsbereich der EMRK sind demnach zumindest dort
auch Noven zu berücksichtigen, wo die Angelegenheit zuvor nicht von einer
richterlichen Instanz überprüft wurde (Cavelti/Vögeli, a.a.O., Rz. 645 mit Hinweis). Die
Eingabe vom 5. April 2018 ist vor diesem Hintergrund im vorliegenden Verfahren in
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formeller Hinsicht ohne Weiteres zu berücksichtigen. Hingegen kann auf ihren Inhalt
(Änderung der Immissions-Situation; mögliche Nutzungsänderung) nicht eingegangen
werden, da dieser nicht liquide Verhältnisse tangiert, welche überdies zeitlich weit
ausserhalb des dem angefochtenen Entscheid zugrunde liegenden Sachverhalts sowie
des vorliegenden Verfahrens liegen. Für letzteres sind aufgrund der per 2019 geltend
gemachten Gegebenheiten keine veränderten Verhältnisse ersichtlich.
2.
2.1. Nach Art. 5 Abs. 1 lit. a EntG ist die Enteignung zulässig für Bau, Betrieb und
Unterhalt sowie künftige Erweiterung öffentlicher oder überwiegend im öffentlichen
Interesse liegender Werke. Gemäss Art. 8 Abs. 1 EntG können unter anderem
Nachbarrechte - im Sinn von Art. 679 und 684 des Zivilgesetzbuches (ZGB; SR 210) -
enteignet werden (lit. b). Nach Art. 14 Abs. 1 EntG hat der Enteignete Anspruch auf
Entschädigung in Geld. Entschädigt werden nach Art. 15 Abs. 1 EntG der Marktwert
des enteigneten Rechts (lit. a), der Minderwert des verbleibenden Teils (lit. b) und die
weiteren geldwerten Nachteile, die sich als Folge der Enteignung voraussehen lassen
(lit. c). Gemäss Art. 16 Abs. 1 EntG werden bei der Bemessung der Entschädigung
berücksichtigt: der Verlust der Möglichkeit besserer Verwendung des Grundstücks (lit.
a) sowie die Sondervorteile, die durch das Werk des Enteigners entstehen und zu
deren Abgeltung kein Beitrag erhoben wird (lit. b). Allgemeine Wertveränderungen, die
durch das Werk des Enteigners entstehen, werden nicht berücksichtigt (Art. 16 Abs. 2
EntG). Die Schätzungskommission entscheidet über Begehren um Entschädigung und
Realersatz (Art. 34 EntG). Art. 22 des Bundesgesetzes über die Enteignung (SR 711)
enthält eine mit derjenigen der Art. 15 ff. EntG vergleichbare Regelung.
Für eine Entschädigung in Betracht fallen grundsätzlich ausschliesslich
vermögenswerte Interessen, nicht jedoch reine Affektionsinteressen oder blosse
Erwartungen/Hoffnungen. Die Möglichkeit einer besseren Verwendung der
Grundstücke fällt nur in Betracht, soweit sie deren gegenwärtigen Wert beeinflusst (P.
Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltrecht, 6. Aufl. 2016, S. 647 f.). Die
Eigentumsgarantie kann sodann auch beim Entzug faktischer Vorteile angerufen
werden. Aus dem Entzug faktischer Vorteile kann mithin eine materielle Enteignung
resultieren (Häfelin/Müller/Ullmann, Verwaltungsrecht, 7. Aufl 2016, Rz. 2338 m.H.).
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Letzteres gilt auch im Fall einer aufgezwungenen Dienstbarkeit (im Sinn der Duldung
übermässiger Immissionen; Hänni, a.a.O., S. 666 f. mit Hinweis auf BGE 123 II 564).
2.2. Wurde - wie vorliegend - kein Enteignungsverfahren im Sinn von Art. 20 ff. EntG
durchgeführt, sind Entschädigungsbegehren (im Sinn Art. 27 Abs. 1 lit. b EntG) der
Schätzungskommission innert sechs Monaten schriftlich einzureichen, nachdem der
Berechtigte vom Bestand oder von der Inanspruchnahme des Rechts oder vom
Schaden Kenntnis erhalten hat (Art. 28 Abs. 3 EntG). Unbestritten ist, dass im
Nachgang zur Unterzeichnung der Vereinbarung vom 4. Dezember 2015 (act. G 9/7.4) -
mit anschliessendem Eintritt der Rechtskraft der Baubewilligung zur Umnutzung des
ehemaligen Internatsgebäudes als Asylzentrum - die Einreichung des
Entschädigungsbegehrens vom 26. Februar 2016 (act. G 9/1) rechtzeitig innert der Frist
von Art. 28 Abs. 3 EntG gestellt worden war. Unbestritten blieb auch die zutreffende
Feststellung im angefochtenen Entscheid, dass aufgrund der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung (BGE 134 III 250, 129 II 72) der Entscheid über das Bestehen des
Rechts sowie über die Art und den Betrag der Entschädigung Sache des
Enteignungsrichters (und nicht des Zivilrichters) ist und dementsprechend die
Verweisung der privatrechtlichen Einsprache auf den Zivilrechtsweg in Ziff. 3 des
Baubewilligungs- und Einspracheentscheids vom 18. August 2015 (act. G 9/2.2)
unbehelflich ist, da diese privatrechtlichen Abwehrrechte bei Werken im Sinn von Art. 5
EntG gar nicht zur Verfügung stehen (act. G 2 S. 6). Die Vorinstanz trat daher zu Recht
auf die materielle Prüfung des Anspruchs auf eine Enteignungsentschädigung ein.
2.3. Gemäss Rechtsprechung des Bundesgerichts sind mit dem Betrieb einer im
öffentlichen Interesse stehenden Anlage verbundene übermässige Immissionen
grundsätzlich zu dulden, wenn sie nicht vermeidbar sind (BGE 129 II 72, 134 III 248).
Den Anspruch auf Enteignungsentschädigung wegen übermässigen Immissionen
macht die Rechtsprechung grundsätzlich von den Voraussetzungen der
Unvorhersehbarkeit, der Spezialität und der Schwere des Schadens abhängig (BGE
129 II 72). Im angefochtenen Entscheid erachtete die Vorinstanz die Voraussetzung der
Unvorhersehbarkeit des Betriebs eines Asylzentrums auf dem Nachbargrundstück als
gegeben, nachdem die Beschwerdeführer das Grundstück Nr. 0000 schon seit
Jahrzehnten besitzen. Sie bejahte auch die Voraussetzung der Spezialität des
Schadens; dies mit Hinweis darauf, dass die Auswirkungen des Betriebs des
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Asylzentrums die Beschwerdeführer direkt und schwerer als die Allgemeinheit treffen
würden (act. G 2 S. 6). Von diesen begründeten und unbestritten gebliebenen
Feststellungen ist nachstehend auszugehen.
Hinsichtlich der Frage, ob die vom Asylzentrum auszugehenden Immissionen als
übermässig im Sinn von Art. 684 Abs. 2 ZGB einzustufen sind und eine
Entschädigungspflicht nach Art. 14 ff. EntG zur Folge haben, führte die Vorinstanz
unter anderem aus, dass in der Praxis Erstaufnahmezentren für Asylbewerber auch in
der Wohnzone und in der Kurzone als zulässig und zonenkonform erachtet würden. In
Altstätten werde das Asylzentrum des Bundes mit 180 Asylsuchenden mitten in einem
Wohnquartier betrieben. Umso mehr müsse die Zonenkonformität für eine Anlage in
der Landwirtschaftszone bejaht werden. Die Zonenkonformität setze voraus, dass der
Betrieb ein ruhiges und gesundes Wohnen nicht beeinträchtige (BVR 1992, S. 14). Die
seitens der Beschwerdeführer geschilderten konkreten Auswirkungen im
Zusammenhang mit dem Betrieb des Asylzentrums seien nachvollziehbar und
glaubhaft. Auch wenn diese Immissionen nicht angenehm und wenig erfreulich seien,
erschienen die Auswirkungen in ihrer Gesamtheit nicht derart, dass sie als übermässig
zu bezeichnen wären. Sie könnten nicht als Überschreitung des Eigentumsrechts im
Rahmen des zulässigen Betriebs auf Grundstück Nr. 0001 bezeichnet werden. Hinzu
komme, dass die Leitung des Asylzentrums bemüht sei, mit den vom Migrationsamt
des Kantons St. Gallen ausgearbeiteten Konzepten (Betreuungs- und Betriebskonzept,
Gastro-Programm, Konzept Nähwerkstatt, Schulkonzept, Hausordnung; act. G 9/7.6.2
bis 7.6.4) die Auswirkungen auf die Nachbarschaft so gering wie möglich zu halten.
Nachdem keine Überschreitung des Eigentumsrechts durch den Betrieb des
Asylzentrums vorliege, habe ein nachbarrechtliches Abwehrrecht in diesem
Zusammenhang keinen entschädigungspflichtigen Wert. Für die Enteignung des
nachbarrechtlichen Abwehrrechts sei deshalb keine Entschädigung (des Marktwerts im
Sinn von Art. 14 ff. EntG) zu leisten (act. G 2 S. 6-8). Der Betrieb eines Asylzentrums
(anstelle eines Internates) stelle im Weiteren keinen Verlust eines faktischen Vorteils für
die Beschwerdeführer dar. Wie der Augenschein der Schätzungskommission vor Ort
gezeigt habe, könne die bestimmungsgemäss Nutzung der Liegenschaft der
Beschwerdeführer ohne weiteres aufrechterhalten werden. Das Nichtvorhandensein
eines Asylzentrums bilde nicht Voraussetzung für die Wohnnutzung der
Beschwerdeführer. Vor allem könne auch nicht von einer besonderen Intensität oder
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von einem Sonderopfer beim Wechsel vom Internatsbetrieb zu einem Asylzentrum
gesprochen werden. Die bestimmungsgemässe Nutzung des Gebäudes mit einer
Kapazität zur Beherbergung von rund 150 Personen habe die Anwesenheit von
Personen sowie Verkehrsbewegungen in und um das Areal zur Folge - werde nun ein
Internat, eine Rehaklinik, ein Justizvollzugszentrum oder eine Kaserne betrieben. Diese
Nutzungen wären gleichermassen für das Grundstück bestimmungsgemäss und für die
Nachbarn zumutbar. Der Hinweis der Beschwerdeführer, dass bisher keine Menschen
aus fremden Kulturen das Gebäude genutzt hätten, stelle eine subjektive-affektive
Wertung dar. Das Nichtvorhandensein von Menschen aus fremden Kulturen stelle bloss
einen faktischen „Vorteil“ aus persönlich-individueller Einschätzung dar, der keine
tatsächliche Voraussetzung für eine rechtlich geschützte Position darstelle.
Dementsprechend gehe den Beschwerdeführern (mit dem Betrieb des Asylzentrums)
rechtlich nichts verloren. Es könne nicht ausgeschlossen werden, dass der Marktwert
der Liegenschaft Nr. 0000 mit dem Betrieb des Asylzentrums auf der
Nachbarliegenschaft sinke. Eine solche Wertdifferenz beruhe jedoch auf einem
subjektiven Empfinden im Sinn eines Affektionsinteresses, welches wirtschaftlich nicht
messbar sei und (als rein ideeller Schaden) nicht ersetzt werden müsse (act. G 2 S. 8
f.).
2.4. Die Beschwerdeführer bestätigen im vorliegenden Verfahren ihren Standpunkt,
dass im Gegensatz zum früheren Internatsbetrieb eine ganzjährige Belegung mit
entsprechenden Auswirkungen (Kindergeschrei in der Nacht, Nachtlärm während des
Fastenmonats Ramadan, vermehrter Anlieferverkehr, Betreten des Grundstücks Nr.
0000 durch Asylsuchende, Fussgängerverkehr auf der Q.-strasse auch nachts)
gegeben sei. Ganz abgesehen davon, dass die Zonenkonformität nicht
ausschlaggebend sein könne, gebe es keine klare Rechtsprechung zur
Zonenkonformität von Asylzentren in der Wohnzone. Öffentliche Zonen seien für
Asylzentren am besten geeignet. In der Landwirtschaftszone seien sie aber ohnehin
nicht zonenkonform. Für die Umnutzung habe deshalb auch eine Ausnahmebewilligung
erteilt werden müssen. Die Wohnqualität der Beschwerdeführer werde durch
herumlungernde Asylsuchende massiv eingeschränkt. In ihrem Garten hätten sie kaum
noch Privatsphäre. Solange Q. noch als Internat genutzt worden sei, sei dies kein
Problem gewesen. An den Wochenenden und in den Schulferien hätten die
Beschwerdeführer ihre Ruhe gehabt. Es sei offensichtlich, dass sich die
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Beschwerdeführer aufgrund der Nachbarschaft des Asylzentrums nebst den
Einschränkungen der Privatsphäre zu einem gewissen Mass auch bedroht fühlen
würden und ein entsprechend ungutes Gefühl verbleibe. Die Leitung des Asylzentrums
habe es sodann z.B. bis heute nicht geschafft, die unangenehmen Gerüche aus der
Küche des Asylzentrums zu eliminieren. Bei einem Wechsel der Bewohner des
Asylzentrums brauche es zudem immer eine gewisse Zeit, bis sich die Asylbewerber an
die Regeln hielten. Es seien bei jedem Wechsel wieder Interventionen beim Personal
notwendig. Dies führe zu einer dauerhaften Belastung bei den Beschwerdeführern. Es
gehe hier um viele Kleinigkeiten, welche die Wohn- und Lebensqualität gerade in der
Summe beeinträchtigen würden. Das Verwaltungsgericht habe in VerwGE B 2009/131
vom 9. Dezember 2009, E. 2.3, anerkannt, dass der Betrieb eines Asylzentrums in
unmittelbarer Umgebung grundsätzlich eine erhebliche Einschränkung sei. Die
Immissionen aus einem Asylzentrum könnten nicht mit dem früheren Schulbetrieb Q.
verglichen werden. Das Asylzentrum sei an 365 Tagen im Jahr während 24 Stunden am
Tag ohne Pause in Betrieb. Es sei nicht zumutbar, wenn die Beschwerdeführer eine
solche Beeinträchtigung als Sonderopfer hinnehmen müssten. Ein Asylzentrum in
unmittelbarer Nähe habe sodann sehr wohl objektiven Einfluss auf den Wert eines
Grundstücks. Eine Schätzung des Einflusses des Asylzentrums auf den Wert des
Grundstücks sei ziffernmässig möglich (act. G 5).
3.
3.1. Die Beschwerdeführer beantragen einen Augenschein (act. G 5 S. 2). Der
Augenschein ist die unmittelbare sinnliche Wahrnehmung von Tatsachen durch die
entscheidende Instanz. Er dient dem besseren Verständnis des Sachverhalts. Ob ein
Augenschein durchzuführen ist, liegt im pflichtgemässen Ermessen der urteilenden
Instanz. Unbestrittene Tatsachen brauchen nicht durch einen Augenschein überprüft zu
werden, sofern eine Nachprüfung nicht durch öffentliche Interessen geboten ist
(Cavelti/Vögeli, Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. Gallen, 2. Aufl. 2003, Rz.
966). Konkret geht es vorab um die Klärung der Frage, ob aus der Umnutzung der
Liegenschaft Nr. 0001 in ein Asylzentrum vorab wegen übermässiger ideeller
Immissionen (vgl. dazu act. G 9/2.3 Ziff. 4) für die Beschwerdeführer ein Anspruch auf
Entschädigung aus Enteignung resultiert. Hierfür bedarf es keines Augenscheins. Dies
umso weniger, als die Darstellung des Sachverhalts im angefochtenen Entscheid in den
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wesentlichen Punkten - und soweit für die Streitfrage von Bedeutung - unbestritten
blieb.
3.2. In materieller Hinsicht ist vorweg festzuhalten, dass für die Umnutzung der
ehemaligen Internatsschule auf Grundstück Nr. 0001 eine rechtskräftige
Baubewilligung (act. G 9/2.2) vorliegt. Die Beschwerdeführer haben die
Umnutzungsbewilligung im Rahmen eines Vergleichs zudem explizit anerkannt (act. G
9/2.3). Die von ihnen erneut aufgeworfene Frage der Zonenkonformität bzw. der
Ausnahmebewilligung der veränderten Nutzung (vgl. act. G 5 S. 4 f.) ist damit an sich
bereits entschieden und im vorliegenden Verfahren nicht mehr zu diskutieren. Lediglich
im Sinn einer Ergänzung ist darauf hinzuweisen, dass das Bundesgericht in BGer
1C_40/2010 vom 9. März 2010 die Zweckänderung von einem Beherbergungsbetrieb
mit Tagungs- und Schulungsräumen in ein Asylbewerberzentrum in einer Kurzone (vgl.
dazu Art. 16 des Baugesetzes [BauG], in der bis 30. September 2017 gültig gewesenen
Fassung) als zonenkonform bestätigt hatte. Sodann verwies es in BGer 1C_285/2015
vom 19. November 2015 (betreffend Umnutzung eines Ferienzentrums als
Kollektivunterkunft für Asylbewerber), E. 4.3, auf die Zonenkonformität der Umnutzung
eines früheren Spital-Personalhauses in ein Durchgangszentrum für Asylsuchende in
einer gemischten Wohn- und Gewerbezone. In BGer 1C_395/2015 vom 7. Dezember
2015, E. 3.3.1, bestätigte das Bundesgericht ebenfalls die Zonenkonformität einer
Asylunterkunft in einer Wohn- und Gewerbezone. In BGer 1C_168/2015 vom 11. Mai
2016, E. 3.7 am Schluss, hielt das Gericht fest, dass Unterkünfte für Asylsuchende in
der Landwirtschaftszone zwar kaum je standortgebunden sein dürften, dass dadurch
jedoch die ausnahmsweise Umnutzung von bestehenden wesensgleichen Gebäuden
ausserhalb der Bauzone nicht ausgeschlossen werde. Der Betrieb eines Asylzentrums
in der Landwirtschaftszone kommt auch insofern in Betracht, als die hier geltenden
Immissionsgrenzwerte nicht strenger sind als diejenigen in Wohn- und Kurzonen. Die
Tatsache der rechtskräftig bewilligten und damit rechtmässigen Umnutzung der
Liegenschaft Nr. 0001 als Asylzentrum begründet somit für sich allein offensichtlich
keinen Entschädigungstatbestand, auf den sich die Beschwerdeführer wirksam berufen
könnten. Sodann resultiert aus der Umnutzung auch kein Entzug faktischer Vorteile
(vgl. vorstehende E. 2.1), aufgrund dessen ein schwerer Schaden für die
Beschwerdeführer abzuleiten wäre.
3.3.
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3.3.1. Bei der Abgrenzung zwischen zulässiger und unzulässiger (d.h. übermässiger)
Immission bzw. der Klärung der Frage, ob der Betrieb des Asylzentrums für das
Grundstück der Beschwerdeführer übermässige Immissionen zur Folge hat, ist die
Intensität der Einwirkungen massgebend. Diese beurteilt sich nach objektiven Kriterien.
Die beurteilende Instanz hat eine sachlich begründete Abwägung der Interessen
vorzunehmen, wobei sie den Massstab des Empfindens eines Durchschnittsmenschen
in der gleichen Situation zugrunde zu legen hat. Bei dem nach Recht und Billigkeit zu
treffenden Entscheid sind nicht bloss Lage und Beschaffenheit der Grundstücke sowie
der Ortsgebrauch zu berücksichtigen; es ist die individuell konkrete Interessenlage
umfassend zu würdigen: Alle in der einzelnen Streitsache ins Gewicht fallenden
Umstände sind auf ihre Erheblichkeit hin zu prüfen, wobei stets zu beachten bleibt,
dass Art. 684 ZGB als nachbarrechtliche Norm in erster Linie der Herstellung eines
nachbarlichen Interessenausgleichs dienen soll. Verboten sind nicht nur
schadenverursachende, sondern auch bloss lästige (übermässige) Einwirkungen (BGE
126 III 223 E. 4a).
3.3.2. Mit dem Hinweis der Beschwerdeführer auf den Umstand, dass der Betrieb eines
Asylzentrums die Anwesenheit von Personen aus fremden Kulturen mit
entsprechenden Immissionen zur Folge hat (act. G 5 S. 5 f.), lässt sich lediglich ein
subjektives Affektionsinteresse begründen, welches das Empfinden eines
Durchschnittsmenschen in der gleichen Situation nicht ohne weiteres abbildet und
welches vor allem auch nicht geeignet ist, für sich allein eine übermässige (lästige)
Einwirkung darzutun. Zudem bestreitet der Beschwerdegegner in diesem
Zusammenhang, dass das Grundstück Nr. 0000 von Asylsuchenden betreten werde,
da die Liegenschaft der Beschwerdeführer von einem Zaun umgeben sei (act. G 11).
Die fehlende objektivierbare (übermässige) Beeinträchtigung zeigt sich sodann
mittelbar darin, dass die Platzierung von Asylzentren in der Schweiz insbesondere auch
in Wohngebieten verbreitet ist. Zumindest unpassend erscheint der von den
Beschwerdeführern in diesem Zusammenhang angestellte Vergleich des Asylzentrums
mit einem Sexgewerbe-Betrieb oder einem Schlachthof (act. G 5 S. 7). Schliesslich
lässt sich mit dem Hinweis auf VerwGE B 2009/131 a.a.O., E. 2.3, allein im konkreten
Fall keine übermässige Einwirkung plausibel machen.
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Die Frage, ob übermässige Immissionen vorliegen, misst sich unter anderem nach dem
Ortsgebrauch. Die Beschwerdeführer übersehen dabei, dass ihr Grundstück nicht in
der Wohnzone, sondern in der Landwirtschaftszone liegt. In der Landwirtschaftszone
ist gerade bezüglich der von den Beschwerdeführern nebst den ideellen Immissionen
ebenfalls angesprochenen materiellen Immissionen wie Lärm- (menschlicher
Verhaltenslärm, v.a. nachts) und Geruchsimmissionen (aus der Küche des
Asylzentrums) in öffentlich-rechtlicher Hinsicht ein höheres Immissionsmass zu dulden
als in einer Wohnzone. Bezüglich Lärmimmissionen gilt in der Landwirtschaftszone -
gleich wie in der Wohn-Gewerbezone - die Lärm-Empfindlichkeitsstufe ES III, während
in der Wohnzone die Lärm-Empfindlichkeitsstufe ES II gilt (Art. 7 des Baureglements
der Gemeinde X.). Hinsichtlich des geltend gemachten übermässigen menschlichen
Verhaltenslärms sowie der von der Küche ausgehenden übermässigen Gerüche sind
primär in Anwendung der Umweltschutzgesetzgebung geeignete
immissionsbegrenzende Massnahmen zu treffen um sicherzustellen, dass die
diesbezüglich vom Asylzentrum ausgehenden Immissionen aus öffentlich-rechtlicher
Sicht nicht übermässig sind. Ist dies gewährleistet, darf in aller Regel davon
ausgegangen werden, die Immissionen seien auch im Sinn von Art. 684 ZGB nicht
übermässig (BGer 5D_56/2017 vom 30. November 2017, E. 3.1.4 m.w.H.). Vorliegend
ist nicht ersichtlich und wird auch von den Beschwerdeführern nicht hinreichend
aufgezeigt, dass es sich in Bezug auf die vom Asylzentrum ausgehenden Emissionen
anders verhalten würde bzw. dass zwar hinreichende öffentlich-rechtliche
emissionsbegrenzende Massnahmen ergriffen wurden, aber gleichwohl übermässige
Immissionen im Sinn von Art. 684 ZGB vorliegen.
Zu der von den Beschwerdeführern geltend gemachten Wertminderung ist Folgendes
festzuhalten: Für eine besonders sensibel reagierende Bevölkerungsschicht, von
welcher im Rahmen von Art. 684 ZGB wie dargelegt nicht auszugehen ist, dürfte der
Erwerb oder die Miete einer Liegenschaft in der Nähe eines Asylzentrums in aller Regel
von vornherein ausser Betracht fallen; die Frage der Wertminderung dürfte sich hier
somit überhaupt nicht stellen. Für diese Personengruppe dürfte m.a.W. eine Kauf- oder
Mietpreisminderung in aller Regel untauglich sein, befürchtete Nachteile aufgrund der
Nachbarschaft eines Asylzentrums „abzugelten“. Anderseits kann, ausgehend vom
Empfinden eines Durchschnittsmenschen in derselben Situation, nicht als dargetan
gelten, dass diese Person einer Liegenschaft aufgrund der Nachbarschaft eines
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Asylzentrums effektiv eine Wertminderung zumisst; dies wohlgemerkt immer im
Vergleich zu anderen möglichen „Nachbarschaften“ (wie MFH, öffentliche Bauten usw.)
mit den jeweiligen Immissionen. Der gerichtsnotorische Umstand, dass die
Nachbarschaft von Asylzentren - zu Recht oder zu Unrecht - bei vielen Anwohnern als
Bedrohung bzw. als Beeinträchtigung der Wohnqualität empfunden wird (vgl. VerwGE
B 2009/131 a.a.O., E. 2.3), erlaubt für sich allein keine generalisierte Aussage zum
Empfinden eines Durchschnittsmenschen in derselben Situation. Ein kausaler
Zusammenhang zwischen Ursache (Asylzentrum in der Nachbarschaft) und
behaupteter Wirkung (Preisminderung) kann vor diesem Hintergrund angesichts der
Vielschichtigkeit der Faktoren für das Zustandekommen von Liegenschaftspreisen
nicht als bewiesen gelten bzw. erschöpft sich in Mutmassungen und nicht näher
begründbaren Hypothesen. Mit Blick auf das Fehlen von ausreichend zuverlässigen
Parametern als Grundlage für Minderwertschätzungen besteht auch kein sachlich
begründeter Anlass für die Anordnung eines von den Beschwerdeführern beantragten
Wertgutachtens (act. G 5 S. 9). Dieser Beweisantrag ist daher abzulehnen.
4.
4.1. Vor dem geschilderten Hintergrund lässt sich der Schluss der Vorinstanz, wonach
keine übermässigen Immissionen im Sinn von Art. 684 ZGB vorliegen würden, nicht
beanstanden. Im Sinn der vorstehenden Erwägungen ist die Beschwerde abzuweisen
und der Entscheid vom 9. Dezember 2016 zu bestätigen. Für die Kosten im
Beschwerdeverfahren gegen Verfügungen und Entscheide der Schätzungskommission
gilt nach Art. 49 EntG das VRP. Eine Entscheidgebühr von Fr. 3'000.-- erscheint für das
vorliegende Verfahren angemessen (Art. 7 Ziff. 222 der Gerichtskostenverordnung, sGS
941.12). Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die amtlichen Kosten den
Beschwerdeführern aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Der Kostenvorschuss von
Fr. 3‘000.-- wird verrechnet.
4.2. Bei diesem Verfahrensausgang entfällt ein Anspruch der Beschwerdeführer auf
Entschädigung der ausseramtlichen Kosten (Art. 98 Abs. 1 und Art. 98bis VRP).
Vorinstanz und Beschwerdegegner haben ebenfalls keinen Anspruch ausseramtliche
Entschädigung zulasten der Beschwerdeführer (Cavelti/Vögeli, Rz. 829 ff.); sie haben
auch keinen entsprechenden Antrag gestellt.
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 15/15
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