Decision ID: 66313e47-ccae-5fc9-8b85-c39e922ba50a
Year: 2016
Language: de
Court: BE_VB
Chamber: BE_VB_001
Canton: BE
Region: Espace_Mittelland
Law Area: public_law

I. Sachverhalt
1. Die Beschwerdegegnerinnen reichten am 23. Oktober 2013 bei der Stadt Nidau ein
Baugesuch ein für den Abbruch der bestehenden Gebäude und den Neubau von vier
Wohngebäuden sowie eines Gewerbegebäudes an der J._strasse auf den
RA Nr. 110/2015/163 2
Parzellen Nidau Grundbuchblatt Nrn. F._, G._ und H._. Die
Parzellen befinden sich ganz1 bzw. teilweise2, das Bauvorhaben vollständig im Perimeter
der Überbauungsordnung I._ (UeO). Diese besteht aus Überbauungsvorschriften3
sowie einem Überbauungsplan4. Gegen das Bauvorhaben erhoben unter anderem die
Beschwerdeführenden Einsprache. Auf Grund eines mit dem Rechtsberater der Stadt
Nidau und dem Anwalt der Beschwerdegegnerinnen am 23. Juli 2014 durchgeführten
Gesprächs, stellten die Beschwerdegegnerinnen mit Schreiben vom 13. August 2014
gegen die Stadt Nidau ein Ablehnungsbegehren. Die Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion
des Kantons Bern (BVE) hat dieses mit Entscheid vom 23. Oktober 2014 abgewiesen,
soweit sie darauf eingetreten ist.
Mit Eingabe vom 19. Dezember 2014 beantragten die Beschwerdegegnerinnen, ihnen sei
für die Überbauung des Sektors Ost eine Teilbaubewilligung zu erteilen. Dieses Gesuch
umfasst den Abbruch der bestehenden Gebäude und den Neubau von vier Wohngebäuden
sowie einer Einstellhalle und eines Technikraumes. Die Beschwerdeführenden hielten an
ihren Einsprachen fest. Die L._ AG (L._) erteilte mit Eingabe vom
30. Januar 2015 für das Teilbauprojekt ihre grundsätzliche Zustimmung. Hingegen
widersetzte sie sich der Erschliessung des Bauvorhabens über ihr Grundstück. Das
Bundesamt für Verkehr (BAV) hat in seinen Stellungnahmen vom 4. und 5. Mai 2015
ausgeführt, dass die L._ ihre Zustimmung für die Erschliessung des
Bauvorhabens über das Areal des Bahnhofplatzes zu Recht verweigert habe, falls es sich
bei der über die Parzelle der L._ führenden Strasse um eine nicht öffentliche
Strasse handle. Mit Eingabe vom 22. Juni 2015 reichten die Beschwerdegegnerinnen
bezüglich der Spielfläche eine kleine Projektänderung ein. Die Einsprechenden erhielten
Gelegenheit sich zur Projektänderung zu äussern.
2. Mit Gesamtbauentscheid vom 6. November 2015 erteilte die Stadt Nidau die
Teilbaubewilligung A für den Abbruch der Gebäude J._strasse Nr. 62 – 84 und die
Erstellung von vier Mehrfamilienhäusern sowie einer unterirdischen Auto-Einstellhalle. Der
1 Parzelle Nidau Grundbuchblatt Nr. F._ 2 Parzellen Nidau Grundbuchblatt Nrn. H._ und G._ 3 Überbauungsvorschriften der Überbauungsordnung I._/Parzelle Nr. F._ vom 20. September 2012, genehmigt durch das Amt für Gemeinden und Raumordnung am 27. November 2012 (UeV) 4 Überbauungsplan zur Überbauungsordnung I._/Parzelle Nr. F._ vom 20. September 2012, genehmigt durch das Amt für Gemeinden und Raumordnung vom 27. November 2012 (Überbauungsplan)
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Entscheid ist unter anderem mit den Auflagen verbunden, dass die Benutzung von 64
Abstellplätzen in der Einstellhalle bis zum Vorliegen des noch hängigen Bauentscheids
bezüglich des Gewerbebaus durch geeignete bauliche Massnahmen zu unterbinden sei.
Zudem dürfe die Erschliessung der mit der Teilbaubewilligung bewilligten Gebäude nicht
über das Areal des Bahnhofplatzes der L._ erfolgen. Die Erschliessung habe
ausschliesslich über den Bahnübergang bei Bahn-km P._ sowie über den
M._weg, N._weg und O._weg gemäss UeO zu erfolgen.
3. Dagegen reichten die Beschwerdeführenden am 8. Dezember 2015 Beschwerde bei
der BVE ein. Sie beantragen, der Gesamtentscheid vom 6. November 2015 sei
aufzuheben und dem Baugesuch sei der Bauabschlag zu erteilen. Eventualiter sei die
Sache zur Neubeurteilung des Gesamtprojektes an die Vorinstanz zurückzuweisen. Sie
machen insbesondere geltend, die Aufteilung des Gesamtprojektes in zwei Teilprojekte sei
unzulässig und das Bauvorhaben sei nicht genügend erschlossen.
4. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet5, holte die
Vorakten ein. Die Vorinstanz verzichtete auf eine Stellungnahme und verwies auf die
erteilte Teilbaubewilligung. Die Beschwerdegegnerinnen beantragen die Abweisung der
Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. In ihrer Stellungnahme vom
11. Januar 2016 bestreiten die Beschwerdegegnerinnen die Beschwerdelegitimation der
Beschwerdeführenden. Sie wenden zudem ein, die Frage der genügenden Erschliessung
sei im Verfahren um Erlass der UeO abschliessend geprüft worden und könne im
Baubewilligungsverfahren nicht erneut in Zweifel gezogen werden. Hingegen sei die
Auflage, dass die Erschliessung nicht über das Bahnareal der L._ führen dürfe,
von Amtes wegen aufzuheben.
5. Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den
nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
5 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191)
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II. Erwägungen
1. Zuständigkeit
Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG6. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann er –
unabhängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel
angefochten werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im
vorliegenden Fall das Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide
können nach Art. 40 Abs. 1 BauG7 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei
der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit zur Beurteilung der Beschwerde gegen
den Gesamtentscheid zuständig.
2. Beschwerdelegitimation
a) Die Beschwerdeführenden begründen ihre Legitimation in erster Linie mit dem zu
erwartenden Mehrverkehr und den damit einhergehenden Immissionen. Die
Beschwerdegegnerinnen entgegnen, die Beschwerdeführenden 1; 3 – 8 und 10 – 13
hätten nicht glaub-haft gemacht, dass die allfällige Zunahme des Verkehrs wahrnehmbar
sei. Bezüglich der Beschwerdeführenden 2 und 9 sei die Legitimation im Zusammenhang
mit dem Bau des Gewerbebetriebes anerkannt. Hingegen fehle es für die Wohnbauten auf
der Parzelle Nidau Grundbuchblatt Nr. F._ an der räumlichen Nähe. Ihr
Grundstück sei zudem durch zwei Verkehrsträger vom Bauvorhaben getrennt.8
b) Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchsteller, die Einsprecher im Rahmen ihrer
Einsprachegründe und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 10 KoG in Verbindung mit
Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführenden, deren Einsprachen abgewiesen wurden,
sind durch den vorinstanzlichen Gesamtentscheid beschwert und daher zur
Beschwerdeführung formell legitimiert. Die Beschwerdelegitimation setzt jedoch auch eine
materielle Beschwer voraus, d.h. die Beschwerdeführenden müssen durch das
Bauvorhaben unmittelbar in eigenen schutzwürdigen Interessen betroffen sein. Das setzt
6 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1) 7 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721) 8 Vgl. Beschwerdeantwort vom 11. Januar 2016 Ziff. II 4.1 und 4.2, sowie Vernehmlassung vom 30. März 2016 Ziff. II 5.
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eine besonders nahe Beziehung zur Streitsache voraus; d.h. die Einsprechenden müssen
persönlich vom Bauvorhaben mehr als beliebige Dritte berührt sein und die Gutheissung
der Einsprache müsste für die einsprechende Person einen praktischen Nutzen bringen.9
Der Kreis der betroffenen Nachbarschaft kann nicht allgemein, sondern muss im Einzelfall
nach den konkreten Verhältnissen bestimmt werden. Nach der Rechtsprechung des
Bundesgerichts sind Nachbarn von Bauprojekten zur Beschwerdeführung legitimiert, wenn
sie zumindest mit grosser Wahrscheinlichkeit von den Immissionen des Bauvorhabens
betroffen sind. Als wichtiges Kriterium dient die räumliche Nähe zum Bauvorhaben. Die
Beschwerdelegitimation von Nachbarn kann in der Regel bejaht werden, wenn ihre
Liegenschaften in einem Umkreis von 100 m zum Bauvorhaben liegen.10
c) Das vorliegend zu beurteilende Bauvorhaben umfasst neben den Wohnbauten auf
der Parzelle Nidau Grundbuchblatt Nr. F._ auch den Bau der Einstellhalle, deren
Ausgang sich im nördlichen Bereich der Parzelle Nidau Grundbuchblatt Nr. H._
befindet. Die Liegenschaften der Beschwerdeführerinnen 2 und 9 befinden sich in einer
räumlichen Distanz von ca. 50 m zum geplanten Ausgang der Einstellhalle. Die beiden
Grundstücke werden zwar sowohl von einer Strasse als auch von der Eisenbahnlinie
voneinander getrennt. Auf Grund der räumlichen Nähe und der direkten Sicht auf die zu
erstellende Baute, sind diese Beschwerdeführerinnen aber unabhängig von einem
allfälligen Mehrverkehr deutlich mehr als jedermann vom Bauvorhaben betroffen. Sie sind
daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Es kann offen gelassen werden, ob die übrigen
Beschwerdeführenden ebenfalls zur Beschwerdeführung legitimiert wären. Auf die
gemeinsam eingereichte Beschwerde der Beschwerdeführenden ist grundsätzlich
einzutreten. Die Frage der Zulässigkeit der einzelnen Rügen ist jeweils bei der materiellen
Beurteilung zu beantworten.
3. Verletzung des rechtlichen Gehörs
a) Die Beschwerdeführenden machen in ihrer Replik geltend, die Vorinstanz sei auf ihre
Rüge, die Koordination der Bauteile West und Ost gebiete, das Gesamtprojekt zu
9 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 35– 35c N. 16 mit Hinweisen auf die Rechtsprechung 10 BGer 1C_559/2015 vom 22. Dezember 2015, E. 3.1
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betrachten, nicht gehörig eingegangen. Indem sie einzig ausführe, dass die durch die
Überbauung zu erwartende Mehrbelastung als gering eingestuft werde, habe sie das
rechtliche Gehör der Beschwerdeführenden verletzt.
b) Nach Art. 52 Abs. 1 Bst. b VRPG11 muss eine Verfügung eine Begründung enthalten.
Eine Begründung muss so abgefasst sein, dass die Betroffenen die Verfügung sachgerecht
anfechten können. Es müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von
denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt. Die Behörde
muss jedoch nicht auf jedes Argument der Parteien eingehen; es genügt, wenn sie sich mit
den wesentlichen Gesichtspunkten auseinandergesetzt hat.12
c) Die Vorinstanz ist in ihrem Entscheid auf die einzelnen Rügen der
Beschwerdeführenden eingegangen. In Bezug auf die Erschliessungssituation hat die
Vorinstanz ausgeführt, dass die Erschliessung im Rahmen des Planerlassverfahrens der
UeO geprüft worden sei und dass die Erschliessung des Bauvorhabens der UeO
entspreche. Die Zufahrten und damit die Erschliessung der zur Bewilligung stehenden
Wohnüberbauung sei genügend. Ob die Erschliessung auch für den Gewerbebau
ausreiche, sei erst im späteren Teilbaubewilligungsverfahren B zu beurteilen.13 Die
Begründung ist knapp ausgefallen. Allerdings ist ihr zu entnehmen, von welchen Gedanken
sich die Bewilligungsbehörde hat leiten lassen und die Beschwerdeführenden konnten die
erteilte Baubewilligung auch gehörig anfechten. Die Vorinstanz hat dementsprechend das
rechtliche Gehör der Beschwerdeführenden nicht verletzt.
4. Zulässigkeit der Teilbaubewilligung
a) Die Beschwerdeführenden bringen vor, die Aufteilung des Gesamtprojektes und die
Erteilung einer Teilbaubewilligung sei unzulässig, da sämtliche Parkplätze sowie die
gesamte Technik bewilligt würden. Dies präjudiziere den Teilbau B. Damit würden auf
Zusehen Bauten erstellt, deren Baubewilligungsvoraussetzungen gar nicht geprüft worden
seien. Die Beschwerdegegnerinnen entgegnen, diese Rüge sei von den
11 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) 12 BVR 2013 S. 443 E. 3.1.1; Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 52 N. 5 13 Vgl. Gesamtentscheid der Stadt Nidau vom 6. November 2015, Ziff. III. 3 und III. 7
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Beschwerdeführenden im vorinstanzlichen Verfahren nicht vorgebracht worden und sei
dementsprechend verspätet. Auf diese Rüge sei nicht einzutreten. Im Übrigen verkennten
die Beschwerdeführenden, dass die Teilbaubewilligung nur das Bauen von Gebäudeteilen
erlaube, die bewilligt und damit als rechtskonform erachtet worden seien.14
b) Die Beschwerdeführenden haben im vorinstanzlichen Verfahren geltend gemacht,
dass die Auswirkungen aller Parkplätze im Rahmen einer allfälligen Teilbaubewilligung
geprüft werden müssen.15 Ob sie damit bereits sinngemäss geltend gemacht haben, dass
die Erteilung einer Teilbaubewilligung grundsätzlich unzulässig sei oder ob sie mit dieser
Rüge nun im Beschwerdeverfahren den Streitgegenstand erweiterten, kann mit Blick auf
die Beurteilung der Rüge offen gelassen werden.
c) Gemäss Art. 32c BauG muss eine Teilbaubewilligung alle Gegenstände umfassen,
für die ein Koordinationsbedarf besteht. Gestützt auf die Teilbaubewilligung kann mit dem
Bau der bereits bewilligten Gegenstände begonnen werden. Diejenigen Gegenstände, die
nicht Bestandteil der ersten Teilbaubewilligung sind, werden in einer weiteren
Teilbaubewilligung beurteilt. Das Aufteilen eines Bauvorhabens in mehrere Teile und damit
deren separate Beurteilung ist dann zulässig, wenn dies unter dem Gesichtspunkt der
Koordination unbedenklich ist. Einzelne Teile, die sich gegenseitig bedingen, dürfen nicht
getrennt voneinander geprüft werden. Zudem muss gewährleistet sein, dass die
Gesamtauswirkungen des Bauvorhabens geprüft werden.16
d) Das von den Beschwerdegegnerinnen am 23. Oktober 2013 bei der Stadt Nidau
eingereichte Baugesuch umfasste den Abbruch der bestehenden Gebäude und den
Neubau von vier Wohngebäuden im Sektor Ost sowie einem Gewerbebau im Sektor West.
Unterirdisch waren für beide Sektoren gemeinsam eine grosse Einstellhalle sowie ein
Technikraum geplant. Mit Eingabe vom 19. Dezember 2014 beantragten die
Beschwerdegegnerinnen die Erteilung einer Teilbaubewilligung. Die vorliegend zu
beurteilende Teilbaubewilligung A umfasst neben der Bewilligung für den Abbruch der
bestehenden Gebäude die Baubewilligung für die vier Wohngebäude im Sektor Ost sowie
14 Vgl. Beschwerdeantwort vom 16. Januar 2016 Ziff. II 4.3.1 sowie Vernehmlassung vom 30. März 2016 Ziff. II 8. 15 Vgl. Stellungnahmen der Beschwerdeführenden vom 13. Februar 2015, Vorakten pag. 875 ff. 16 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 32-32d N. 5a
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für die gesamte Einstellhalle und den Technikraum. Der Gewerbebau im Sektor West soll
in einem späteren Teilbaubewilligungsverfahren B beurteilt werden.
Grundsätzlich sind in den beiden Sektoren zwei voneinander unabhängige Bauprojekte
geplant. Die Gebäude im Sektor Ost sowie dasjenige im Sektor West könnten je separat
projektiert und gebaut werden. Die im Teilbaugesuch A beantragte Einstellhalle ist
allerdings so dimensioniert, dass sie sowohl für die Parkplätze der Wohngebäude im
Sektor Ost sowie für diejenigen des Wohn- und Gewerbebaus im Sektor West Platz bietet.
Zudem soll der Technikraum so ausgestaltet sein, dass er auch dem vorliegend noch nicht
zu beurteilenden Gewerbe- und Wohngebäude im Westen der UeO dienen kann.
Die UeO sieht neben Wohnbauten im Sektor Ost auch gemischte Nutzungen über eine
Bruttogeschossfläche von bis zu 4'000 m2 im Sektor West vor. Dass die Bauherrschaft die
technischen Installationen und die Parkierungsmöglichkeit aufeinander abstimmen will,
erscheint sachgerecht und sinnvoll. Dies führt nicht dazu, dass sich die beiden
Bauvorhaben bedingen. Die Auflage, dass mittels baulichen Massnamen sichergestellt
werden muss, dass 64 Abstellplätze nicht benutzt werden können, stellt sicher, dass nicht
mehr Parkplätze als gemäss Art. 15 Abs. 1 UeV in Verbindung mit Art. 51 BauV17 erlaubt
sind, bewilligt werden (vgl. dazu auch Ziff. 5).18 Die Grösse der Einstellhalle und des
Technikraumes präjudizieren das Bauvorhaben im Sektor West nicht. Ob dieses mit den
baurechtlichen Be-stimmungen übereinstimmt, kann und muss im späteren
Baubewilligungsverfahren B überprüft werden. Die Bauherrschaft trägt das Risiko, dass sie
auf Grund von Verzögerungen oder allfälligen Redimensionierungen des Bauvorhabens mit
gemischten Nutzungen im Sektor West die Technik und die Einstellhalle überdimensioniert
ausgestaltet. Die Vorgehensweise der Beschwerdegegnerinnen steht auch nicht im
Widerspruch zu Art. 14 Abs. 1 UeV, der verlangt, dass der Erschliessungsbereich im
Sektor West der Erschliessung der unterirdischen Parkierung für beide Sektoren dient. Im
Gegenteil, das gewählte Vorgehen entspricht der gewünschten Koordination bezüglich der
gemeinsamen Erschliessung der beiden Sektoren. Die gemeinsame Erschliessung der
Einstellhalle steht der Aufteilung des Gesamtprojektes in zwei Teilbauvorhaben nicht
entgegen.
17 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1) 18 Vgl. BDE 110/2011/39 vom 22.9.2011, E. 3g
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Da die Bauvorhaben im Wirkungsbereich einer UeO liegen und diese sowohl einen
Gewerbebau als auch Wohnbauten vorsieht, sind die Gesamtauswirkungen des
Bauvorhabens grundsätzlich bereits geprüft worden. Im jeweiligen
Baubewilligungsverfahren werden zudem die konkreten Auswirkungen der beiden Sektoren
geprüft. Die Etappierung des Gesamtprojektes und damit die Erteilung einer
Teilbaubewilligung ist nicht zu beanstanden.
5. Zulässige Anzahl Parkplätze
a) Die Beschwerdeführenden rügen, im Rahmen der UeO sei von maximal 130
Parkplätzen gesprochen worden, nun würden ohne jegliche Prüfung 159 Parkplätze
bewilligt.
b) Die UeO schreibt nicht vor, wie viele Parkplätze für die Überbauung oder die
einzelnen Gebäude zulässig sind, sondern sie verweist auf die gemäss der BauV zulässige
Anzahl Abstellplätze (Art. 15 UeV). Gemäss Art. 51 Abs. 2 BauV beträgt die Bandbreite 0.5
bis 2 Abstellplätze pro Wohnung. Das vorliegend zu beurteilende Bauvorhaben umfasst 56
Wohnungen, dementsprechend beträgt die zulässige Bandbreite 28 bis 112 Parkplätze.
Die geplante Einstellhalle bietet Platz für insgesamt 159 Parkplätze. Für den Sektor Ost
sind 95 Parkplätze vorgesehen. Die zusätzlichen 64 Parkplätze dürfen auf Grund der
Baubewilligung zwar schon erstellt werden. Hingegen verhindert die Auflage, dass diese
zusätzlichen Abstellplätze benutzt werden. Die Anzahl der beantragten und benutzbaren
Parkplätze liegt somit in der Bandbreite gemäss Art. 51 Abs. 2 BauV. Ob die weiteren
Parkplätze später benutzt werden dürfen, ist im Rahmen des
Teilbaubewilligungsverfahrens B zu entscheiden.
6. Notfallzufahrt
a) Weiter bemängeln die Beschwerdeführenden, dass auf Grund der Bahnschranke das
Areal der UeO für die Sanität oder die Feuerwehr nicht genügend gut erreichbar sei.
Zudem sehe das Projekt entgegen der UeO keine Notzufahrt über den O._weg
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vor. Die Beschwerdegegnerinnen wenden ein, die Notzufahrt sei gewährleistet und
entspreche der UeO.19
b) Die genügende Erschliessung ist aus Gründen der Sicherheit gewährleistet, wenn die
Zufahrtsstrasse hinreichend nahe an Bauten und Anlagen heran führt und diese für
Feuerwehr und Sanität gut erreichbar sind (Art. 7 Abs. 2 Bst. a BauG). Der
Überbauungsplan sieht im südlichen Bereich eine gelb gestrichelte Notzufahrt vor.
c) Das Baugesuch sieht im nördlichen Bereich eine Zufahrt vor, die über den
Bahnübergang führt. Diese Zufahrtsmöglichkeit ist auch von der UeO vorgesehen und
entspricht dieser. Bereits zum Zeitpunkt des Erlasses der UeO war klar, dass diese Zufahrt
auf Grund der Bahnschranke zeitweise gesperrt sein wird. Diese Rüge hätte daher bereits
zum damaligen Zeitpunkt vorgebracht werden können und müssen.20 Diese Erschliessung
ist im vorliegenden Baubewilligungsverfahren grundsätzlich nicht erneut zu beurteilen. Im
Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass dieser Umstand die genügende Erschliessung aus
Sicherheitsgründen nicht beeinträchtigt. Andernfalls stellte jede Bahnschranke, die
zwischen einem Wohnquartier und der Stationierung von Löschfahrzeugen liegt, ein
Problem für die genügende Erschliessung dar.
Die UeO sieht im Bereich des O._wegs zusätzlich eine Notzufahrt vor, die über
den als arealinterne Verbindung ausgestaltete Fuss- und Veloweg im südlichen
Parzellenbereich führen sollte.21 Diese Notzufahrt ist beim Bauprojekt nicht vorgesehen.
Das östlichste Gebäude ist jedoch für die Feuerwehr und die Sanität ohne weiteres vom
O._weg her erreichbar. Die Zufahrt für die übrigen Gebäude kann über die
Hauptzufahrten sowie über den arealinternen Fussweg erfolgen. Sämtliche Wohnbauten
sind somit für die Feuerwehr und die Sanität gut erreichbar.
7. Ungenügende Erschliessungsstrassen
a) Die Beschwerdeführenden bringen vor, das Bauvorhaben sei nicht genügend
erschlossen. Mit der Auflage, wonach die Erschliessung nicht über das Areal des
19 Vgl. Beschwerdeantwort vom 16. Januar 2016 Ziff. II 4.3.4. 20 Vgl. unten Ziff. 7 21 vgl. Überbauungsplan in Verbindung mit Art. 18 Abs. 1 UeV
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Bahnhofplatzes der L._ erfolgen dürfe, würde eine Haupterschliessungsachse
aufgehoben, die in der UeO vorgesehen gewesen sei. Das Bauvorhaben missachte die
Vorgaben der UeO und auf Grund der Auflage seien die Voraussetzungen für eine
akzessorische Normenkontrolle gegeben.22 Die Beschwerdegegnerinnen widersprechen
und vertreten die Ansicht, die genügende Erschliessung sei im Rahmen des
Baubewilligungsverfahrens nicht erneut zu überprüfen. Allerdings sei die Auflage
unzulässig. Die Erschliessung des Überbauungsperimeters sei jedoch auch ohne diese
Zufahrtsmöglichkeit genügend.23
b) Bauvorhaben dürfen nur bewilligt werden, wenn sichergestellt ist, dass das
Baugrundstück genügend erschlossen ist (Art. 22 Abs. 2 RPG24 und Art. 7 Abs. 1 BauG).
Die Erschliessungsstrassen müssen den Beanspruchungen gewachsen sein, die sich aus
der Nutzung des Baugrundstückes und der weiteren Grundstücke ergeben können, denen
sie nach der Planung zu dienen bestimmt sind (Art. 7 Abs. 3 BauG). Wo eine
Überbauungsordnung besteht oder vorgeschrieben ist, hat sich die Erschliessung nach ihr
zu richten (Art. 7 Abs. 4 letzter Satz BauG). Bei Erschliessungsanlagen auf fremden Grund,
ist auch die rechtliche Sicherstellung nachzuweisen.25 Dazu muss für die Anlagen entweder
ein rechtskräftiger Überbauungs- oder Strassenplan bestehen oder das Recht zu ihrer
Erstellung und Erhaltung vereinbart sein (Art. 4 Abs. 1 Bst. c BauV).
Wer mit den Festlegungen einer Überbauungsordnung nicht einverstanden ist, kann und
muss im Planerlassverfahren Einsprache erheben (Art. 60 BauG) und anschliessend
gegen den Genehmigungsbeschluss Beschwerde führen (Art. 61a BauG). Im
nachfolgenden Baubewilligungsverfahren ist die akzessorische Prüfung von
Nutzungsplänen nur dann möglich, wenn sich die rechtlichen oder tatsächlichen
Verhältnisse seit Planerlass wesentlich geändert haben. Dies gilt jedenfalls dann, wenn
sich die Betroffenen bei Planerlass über die ihnen auferlegten Beschränkungen im Klaren
sein konnten und wenn sie damals über die Möglichkeit verfügten, ihre Interessen zu
wahren.26
22 Vgl. Beschwerde vom 8. Dezember 2015 N. 24 ff. und Replik vom 22. Februar 2016 N. 16 23 Vgl. Beschwerdeantwort vom Ziff. 4.3.4; Vernehmlassung vom 30. März 2016 Ziff. II 7. sowie Stellungnahme vom 18. April 2016 Ziff. 5. 24 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700) 25 Vgl. Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 7/8 N. 12 26 VGE 2015/72 vom 1.9.2015, E. 2.3
RA Nr. 110/2015/163 12
c) Das Bauvorhaben liegt im Perimeter der UeO. Die UeO bezweckt u.a. die
Sicherstellung der Erschliessung (so explizit Art. 1 Abs. 2 UeV). Die UeV legen fest, dass
die Areal-erschliessung im Norden über den bestehenden Bahnübergang ab der
J._strasse sowie im Süden über die bestehenden Erschliessungsstrassen
M._weg, N._weg und O._weg erfolgt (Art. 13 Abs. 2 UeV).
Betreffend den Zufahrtsstrassen zu diesen Areal-erschliessungen halten die UeV explizit
fest, dass der bestehende Ausbaustandard von J._strasse und N._weg
genügend seien (Art. 13 Abs. 3 UeV). Im Rahmen des Erlasses der UeO wurde somit die
Erschliessung geprüft und für genügend befunden.
d) Der Überbauungsplan legt die Hauptzufahrten des UeO Perimeters einerseits im
Süden im Bereich des Q._weg und anderseits im Norden beim Bahnübergang bei
Bahn-km P._ fest (vgl. Überbauungsplan in Verbindung mit Art. 13 UeV). Der
Bahnübergang bei Bahn-km P._ und damit die Arealzufahrt im Norden des UeO
Perimeters kann von der J._strasse aus zwei verschiedenen Richtungen erreicht
werden: Einerseits auf der J._strasse entlang der Zihl vom Schloss her kommend
und anderseits auf der J._strasse entlang den Geleisen vom Bahnhofplatz her.27
Die Erschliessungsstrassen sind im Überbauungsplan nicht eingezeichnet. Auch die UeV
differenzieren nicht zwischen diesen beiden Achsen der J._strasse, sondern
nennen generell die J._strasse als Erschliessungsstrasse. Aus dem Plan und dem
Wortlaut der UeV geht dementsprechend nicht eindeutig hervor, ob mit J._strasse
die beiden Achsen der J._strasse gemeint sind oder nur eine davon. Die
allgemeine Formulierung "J._strasse" deutet jedoch darauf hin, dass das Areal der
UeO beim Bahnübergang bei Bahn-km P._ sowohl von der J._strasse
entlang der Zihl als auch entlang der Geleise erschlossen werden soll. Hätte die UeO nur
ein Teilstück der J._strasse als Erschliessungsstrasse vorgesehen, so hätte
dieses entsprechend in den UeV umschrieben und definiert oder im Überbauungsplan
eingezeichnet werden müssen. Diese Ansicht wird insbesondere dadurch gestärkt, dass im
Mitwirkungsbericht festgehalten ist, dass die J._strasse zwischen heutiger
Buswendeschlaufe und Zihl (entlang der Geleise) eine wichtige Erschliessungsstrasse sei
und die J._strasse Richtung Schloss (entlang der Zihl) gemäss Vorprojekt nicht als
Haupterschliessungsachse für Personenwagen vorgesehen sei.28 Die UeO sieht somit vor,
27 Vgl. digitales Strassennetz des Kantons Bern 28 Überbauungsordnung I._/Parzelle Nr. F._ Mitwirkungsbericht vom 9. Dezember 2011, S. 6
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dass der Perimeter im Norden über den Bahnübergang bei Bahn-km P._ sowohl
von der J._strasse entlang der Zihl sowie von der J._strasse entlang den
Geleisen erschlossen wird. Die von der UeO Betroffenen durften zum Zeitpunkt des
Erlasses der UeO davon ausgehen, dass sich der zukünftige Verkehr auf diese beiden
Achsen der J._strasse verteilt und auch die J._strasse entlang der
Geleise einen Teil des zu erwartenden Verkehrsaufkommens aufnimmt.
e) Der Bauentscheid enthält in Ziff. 2.2, zweites Lemma die Auflage, dass "die
Erschliessung [...] nicht über das Areal des Bahnhofplatzes der L._ erfolgen darf.
Die Erschliessung hat ausschliesslich über den Bahnübergang bei Bahn-km P._
sowie über den M._weg, N._weg und O._weg gemäss der UeO
zu erfolgen."
Diese Auflage führt dazu, dass das Bauvorhaben bei der Arealzufahrt beim Bahnübergang
bei Bahn-km P._ nur über die eine Achse der J._strasse, nämlich jene
entlang der Zihl erschlossen ist. Die Nutzung der anderen in der UeO vorgesehenen
Erschliessungsachse zum Bahnübergang bei Bahn-km P._, nämlich des
Abschnitts der J._strasse entlang der Geleise, wird mit der Auflage dagegen
untersagt.
f) Die Auflage, wonach die Erschliessung nicht über das Areal des Bahnhofplatzes der
L._ erfolgen darf, führt somit dazu, dass die Erschliessung des Bauvorhabens
beim Bahnübergang bei Bahn-km P._ nicht gemäss UeO über beide Achsen der
J._strasse erfolgen kann, sondern bloss über die J._strasse entlang der
Zihl. Der Mitwirkungsbericht zur UeO hatte noch folgendes festgehalten: "Der Abschnitt der
J._strasse zwischen heutiger Buswendeschlaufe und Zihl [d.h. entlang der
Geleise] ist eine wichtige Erschliessungsstrasse. Die Strassenbreite ist ausreichend, um
Teile des Arealverkehrs aufzunehmen." Bei Erlass der UeO galt die J._strasse
entlang der Geleise somit als wichtiger Erschliessungsträger. Fällt dieser nun mit der
genannten Auflage in der Baubewilligung weg, so wird die Erschliessungssituation im
Vergleich zur UeO wesentlich geändert. Die damit verbundenen Auswirkungen sind im
Erlassverfahren der UeO nicht geprüft worden und waren für die von der UeO Betroffenen
zum Zeitpunkt des Erlasses der UeO auch nicht absehbar. Entsprechend muss im
Baubewilligungsverfahren geprüft werden, ob das Bauvorhaben über die nun (einzig) zur
Verfügung stehenden Achse der J._strasse entlang der Zihl zum Bahnübergang
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bei Bahn-km P._ im Norden genügend erschlossen ist. Die Vorinstanz ist davon
ausgegangen, dass die Erschliessung der UeO entspricht29 und hat die genügende
Erschliessung des Bauvorhabens nicht (erneut) geprüft. Bei dem von den
Beschwerdegegnerinnen erwähnten Verkehrsgutachten handelt es sich um ein
Lärmgutachten.30 Die Prüfung, ob die Erschliessung den Anforderungen der Gesetzgebung
genügt, kann nicht aufgrund der Akten erfolgen, sondern bedarf weiteren Abklärungen.
g) Die Beschwerdegegnerinnen verlangen in ihren Stellungnahmen, die Auflage,
wonach die Erschliessung nicht über das Areal des Bahnhofplatzes der L._
erfolgen darf, sei von Amtes wegen aufzuheben, da die Strasse über den Bahnhofplatz der
Öffentlichkeit gewidmet sei. Die Auflage beruhe auf einem offensichtlichen Versehen. Das
BAV hat im vorinstanzlichen Verfahren in seinen Stellungnahmen mitgeteilt, dass es diese
Auflage nur als notwendig erachtet, falls es sich bei der Strasse über den Bahnhofplatz
nicht um eine öffentliche Strasse handelt.31
Die BVE prüft Bauvorhaben auf Beschwerde hin frei und kann den angefochtenen
Entscheid nach Anhörung der Parteien von Amtes wegen abändern, wenn er erhebliche
Mängel aufweist (Art. 40 Abs. 5 BauG). Eine der Öffentlichkeit gewidmete Strasse darf
grundsätzlich von allen Verkehrsteilnehmern genutzt werden. Eine Auflage, wonach eine
öffentliche Strasse für die Bewohner und Besucher eines Bauvorhabens nicht zulässig ist,
widerspricht dem Grundsatz der Rechtsgleichheit und ist nicht durchsetzbar.
Das Areal des Bahnhofplatzes, über welches die J._strasse entlang der Geleise
führt, steht im Eigentum der L._. Es ist ungewiss, ob dieser Teil der
J._strasse heute der Öffentlichkeit gewidmet ist32 und ob eine Widmung oder
Entwidmung in Zukunft aufgrund anderer Projekte geplant ist. Diese Frage bleibt zu klären.
Der Sachverhalt ist diesbezüglich nicht genügend abgeklärt.
8. Areal- und Einstellhallenzufahrt
29 Gesamtentscheid der Stadt Nidau vom 6. November 2015, Ziff. III. 7.1 30 Lärmgutachten der Gartenmann Engineering AG vom 3. Februar 2014, Vorakten pag. 192 ff. 31 Vgl. Stellungnahmen des Bundesamtes für Verkehr vom 4. und 5. Mai 2015, Vorakten pag. 928 ff. 32 Vgl. auch Stellungnahme der Beschwerdegegnerinnen vom 23. März 2015, Vorakten pag. 900 ff.
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a) Die Beschwerdeführenden machen geltend, die Erschliessung über den
N._weg sei auf Grund der geplanten Hecke, der Spielfläche und der
Veloabstellplätze nicht möglich, resp. da die Einfahrt in die gegen Norden ausgerichtete
Einstellhalle vom N._weg – J._strasse herkommend nicht möglich sei,
bilde die J._strasse die einzige Haupterschliessungsstrasse. Die
Beschwerdegegnerinnen entgegnen, die UeO bezeichne zwei Hauptzufahrten und diese
sehe das Projekt plangemäss auch vor. Die Einfahrt in die gegen Norden ausgerichtete
Einstellhalle sei von beiden Hauptzufahrten her möglich. Dasselbe gelte für die Wegfahrt.33
b) Gemäss Art. 13 Abs. 1 UeV zeigt der Überbauungsplan die ungefähre Lage der
Hauptzufahrten und der Nebenzufahrt. Der Überbauungsplan weist auf zwei verschiedene
Hauptzufahrten hin; eine welche im Norden des Überbauungsperimeters über den
Bahnübergang erfolgt und eine weitere, welche vom Süden her die Zufahrt ermöglicht.
Diese Zufahrtsstelle kann über den N._weg erreicht werden. Weiter sieht der
Überbauungsplan eine Nebenzufahrt vom O._weg vor. Art. 15 Abs. 3 UeV legt
fest, dass die Erschliessung der unterirdischen Parkierung nord- oder ostseitig des
Kopfbaus Sektor West anzuordnen ist.
c) Auf dem Umgebungsplan der Baugesuchsakten ist ersichtlich, dass der UeO
Perimeter vom Norden über den Bahnübergang wie auch vom Süden her erreicht werden
kann.34 Die Zufahrten befinden sich an derselben Stelle, wie sie auch im Überbauungsplan
vorgesehen sind. Entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführenden ist der
N._weg wie in der UeO im Baugesuch als Zufahrt vorgesehen. Die sich im
südöstlichen Bereich befindenden Spielflächen und Veloabstellplätze stehen dieser Zufahrt
nicht im Weg. Die Hauptzufahrten entsprechen somit grundsätzlich den im
Überbauungsplan vorgesehenen Arealzufahrten.
Die Ausrichtung der Einstellhalle Richtung Süden wäre gemäss der UeO nur dann
zulässig, wenn sie ostseitig des Kopfbaus Sektor West angeordnet werden könnte. Ob dies
überhaupt möglich wäre, ist nicht zu überprüfen. Die nordseitige Ausrichtung des Eingangs
der Einstellhalle auf der Nordseite des Kopfbaus Sektor West entspricht den Vorgaben der
UeO. Allerdings sind die projektierten Platzverhältnisse insbesondere im Bereich der
Einstellhallenausfahrt sehr eng. Fahrzeuge mit einem Wendekreis von 10 m oder mehr
33 Vernehmlassung vom 30. März 2016 Ziff. II 12. sowie Stellungnahme vom 18. April 2016 Ziff. 4. 34 Plan Nr. 321/2, Umgebung/Grundriss EG vom 22.06.2015
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geraten bei der Ausfahrt Richtung Süden bereits auf die Gegenfahrbahn.
Dementsprechend stellt sich die Frage, ob die Verkehrssicherheit der Einstellhalleneinfahrt
und -ausfahrt gewährleistet ist. Die Zu- und Wegfahrt über den N._weg bedingt,
dass die Verkehrssicherheit bei der Ausfahrt Richtung Süden gewährleistet ist. Andernfalls
würde die Zufahrt über den N._weg wegfallen.
Schliesslich ist unklar, ob es sich bei der Strasse, die über das Areal der UeO führt, um
eine öffentliche Strasse handelt. Gegebenenfalls benötigte die Einmündung der
Einstellhallenzufahrt eine Strassenanschlussbewilligung gemäss Art. 85 SG35.
Auch für die Beantwortung dieser Fragen bedarf es weiterer Sachverhaltsabklärungen.
9. Rückweisung
a) Die BVE weist die Akten ausnahmsweise mit verbindlichen Anordnungen an die Vor-
instanz zurück (vgl. Art. 72 Abs. 1 VRPG). Es müssen besondere Gründe, die
prozessökonomische Gesichtspunkte in den Hintergrund treten lassen, dafür sprechen,
dass die Vor-instanz noch einmal zum Entscheid über das streitige Rechtsverhältnis
aufgerufen wird.36
b) Es hat sich gezeigt, dass die Erschliessung des Bauvorhabens auf Grund der
Auflage, wonach die Erschliessung nicht über das Areal des Bahnhofplatzes der
L._ erfolgen darf, nicht der UeO entspricht. Die Auflage führt daher dazu, dass im
Baubewilligungsverfahren die Erschliessung auf ihre Gesetzmässigkeit überprüft werden
muss (vgl. Ziff. 7 a – f). Allerdings ist unklar, ob diese Auflage zu Recht in den
Bauentscheid aufgenommen worden ist (vgl. Ziff. 7 g).
Die Vorinstanz hat daher die Rechtmässigkeit der Auflage zu prüfen. Sollte sich die
Aufnahme der Auflage in den Entscheid als falsch erweisen, so kann die Erschliessung
über beide Achsen der J._strasse, also auch entlang der Geleise, erfolgen und
entspricht so der UeO.
35 Strassengesetz vom 4. Juni 2008 (SG; BSG 732.11) 36 Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 72 N. 3
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Ist die Auflage hingegen korrekt, so ist zu prüfen, ob die im Vergleich zur UeO neue
Erschliessungssituation zum Erreichen des Bauvorhabens im Norden beim Bahnübergang
bei Bahn-km P._ den gesetzlichen Anforderungen an eine Erschliessung genügt
(Art. 7 f. BauG, Art. 3 ff. BauV). Insbesondere ist zu klären, ob die J._strasse
entlang der Zihl den Anforderungen an die Strassengestaltung genügt, den Verkehr des
Bauprojekts aufnehmen kann, die Verkehrssicherheit gewährleistet ist und die
Umweltvorschriften eingehalten sind.
c) Zusätzlich ist jedenfalls abzuklären, ob die Verkehrssituation im Bereich der
Einstellhalleneinfahrt den Anforderungen an die Verkehrssicherheit genügt und ob eine
Strassenanschlussbewilligung nötig ist. Die Beschwerde ist deshalb gutzuheissen und der
vor-instanzliche Entscheid aufzuheben. Die Sache ist zur Fortsetzung des Verfahrens im
Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurückzuweisen (vgl. Art. 72 VRPG).
10. Beweisabnahme
a) Die Parteien haben beantragt, dass ein Augenschein durchgeführt wird. Die
Beschwerdeführenden verlangten zusätzlich eine Expertise und die Beschwerdegegner die
Edition der Genehmigungsverfügung des AGR vom 27. November 2012.
b) Die Behörden stellen den Sachverhalt von Amtes wegen fest; sie sind nicht an die
Beweisanträge der Parteien gebunden (Art. 18 VRPG). Der Anspruch auf rechtliches
Gehör (Art. 21 ff. VRPG) verpflichtet die Behörden, die von den Parteien angebotenen
Beweise abzunehmen, sofern diese nötig sind für die Klärung des Sachverhalts. Wenn die
Behörde bei freier, pflichtgemässer Beweiswürdigung zur Überzeugung gelangt, die
vorhandenen Akten erlaubten die richtige und vollständige Feststellung des Sachverhalts
oder die behauptete Tatsache sei für die Entscheidung der Streitsache nicht von
Bedeutung, so kann sie auf das Erheben weiterer Beweise verzichten. Diese sogenannte
antizipierte Beweiswürdigung verletzt den Anspruch auf rechtliches Gehör nicht.37
c) Diese Beweismassnahmen zielen alle darauf ab, die Frage der genügenden
Erschliessung abzuklären. Da das Verfahren zur Klärung dieser Frage an die Vorinstanz
37 BVR 2012 S. 252 E. 3.3.3, mit Hinweisen
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zurückgewiesen wird, durfte das Rechtsamt auf die Erhebung dieser Beweismassnahmen
verzichten.
11. Kosten
a) Die oberinstanzlichen Verfahrenskosten bestehen aus einer Pauschalgebühr
(Art. 103 Abs. 1 VRPG). Für Entscheide in einer Verwaltungsjustizsache wird eine
Pauschalgebühr von Fr. 200.– bis Fr. 4'000.– erhoben (Art. 19 Abs. 1 i.V.m. Art. 4 Abs. 2
GebV38). Die gesamte Pauschalgebühr kann angemessen erhöht werden, wenn mehrere
Parteien gemeinsam Beschwerde führen (Art. 20 Abs. 2 GebV). In Anwendung dieser
Bestimmungen wird die Pauschale auf Fr. 2'400.– festgelegt. Bei diesem Ausgang des
Verfahrens unterliegen die Beschwerdegegnerinnen. Sie haben die Verfahrenskosten von
Fr. 2'400.– zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG) und haften solidarisch für den gesamten
Betrag.
b) Die Beschwerdegegnerinnen haben bei diesem Ausgang des Verfahrens zudem den
Beschwerdeführenden die Parteikosten zu ersetzen (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Die
Parteikosten umfassen den durch die berufsmässige Parteivertretung anfallenden Aufwand
(Art. 104 Abs. 1 VRPG). Nach Art. 11 Abs. 1 PKV39 beträgt das Honorar in
verwaltungsrechtlichen Beschwerdeverfahren Fr. 400.– bis Fr. 11'800.– pro Instanz.
Innerhalb des Rahmentarifs bemisst sich der Parteikostenersatz nach dem in der Sache
gebotenen Zeitaufwand sowie der Bedeutung der Streitsache und der Schwierigkeit des
Prozesses (Art. 41 Abs. 3 KAG40). Der Anwalt der Beschwerdeführenden macht einen
Aufwand von insgesamt Fr. 15'928.65 geltend. Unter Berücksichtigung der Baukosten und
da im vorliegenden Fall kein Beweisverfahren durchgeführt wurde, sind der gebotene
Zeitaufwand und die Bedeutung der Streitsache als durchschnittlich zu werten. Der
gebotene Zeitaufwand wird jedoch auf Grund der Vielzahl von Beschwerdeführenden leicht
erhöht. Die Schwierigkeit des Prozesses ist als überdurchschnittlich einzustufen. Daher
erscheint ein Honorar von Fr. 9'000.– zuzüglich Auslagen von Fr. 541.05 als angemessen.
38 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 154.21) 39 Verordnung vom 17. Mai 2006 über die Bemessung des Parteikostenersatzes (Parteikostenverordnung; PKV; BSG 168.811) 40 Kantonales Anwaltsgesetz vom 28. März 2006 (KAG; BSG 168.11)
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Was die geltend gemachte Mehrwertsteuer angeht, ist die Beschwerdeführerin 2
mehrwertsteuerpflichtig41 und kann die von ihrem Rechtsvertreter auf sie überwälzte
Mehrwertsteuer in ihrer eigenen Mehrwertsteuerabrechnung als Vorsteuer abziehen. In
solchen Fällen ist der Partei kein Aufwand für die Mehrwertsteuer angefallen und deren
Abgeltung käme einer Überentschädigung gleich. Da die übrigen Beschwerdeführer und
Beschwerdeführerinnen nicht mehrwertsteuerpflichtig sind, sind mangels näherer Angaben
in der Kostennote gleiche Mehrwertsteueranteile zu bilden, wobei für die Ehepaare als
Wirtschaftsgemeinschaft gemeinsame Anteile zu bestimmen sind.42 Die
Beschwerdegegnerinnen haben den Beschwerdeführenden Parteikosten im Umfang von
Fr. 10'240.75 zu ersetzen.