Decision ID: ea295dc2-2b65-4d4f-aace-28e48669fd00
Year: 2021
Language: de
Court: VS_TC
Chamber: VS_TC_001
Canton: VS
Region: Région lémanique
Law Area: 

in Sachen
X _, Beschwerdeführer, vertreten durch Rechtsanwalt M _, ,
gegen
STAATSRAT DES KANTONS WALLIS, 1950 Sitten, Vorinstanz,
STADTGEMEINDE A _,
Y _ und Z _, Beschwerdegegner, vertreten durch Rechtsanwalt
N _,
(Bauwesen)
Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen den Entscheid vom 30. September 2020.
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Sachverhalt
A. X _ reichte bei der Gemeinde A _ (fortan: Gemeinde) am 24. De-
zember 2018 ein Baugesuch für den Anbau einer Garage mit Fensterdurchbrüchen im
bestehenden Haus auf den Parzellen GBV Nrn. xx1 und xx2, Plan xxx im Orte genannt
"B _" ein. Das Baugesuch wurde im Amtsblatt Nr. xxx vom xxx 2019 veröffent-
licht. Y _ und Z _, Eigentümer der angrenzenden Parzelle Nr. xx3,
sprachen gegen das Bauvorhaben am 22. Januar 2019 bei der Gemeinde ein. Am 16.
April 2019 bewilligte die Gemeinde das Bauvorhaben mit Auflagen und Bedingungen
und wies die Einsprache ab.
B. Y _ und Z _ reichten gegen den Entscheid der Gemeinde am
10. Mai 2020 ein Gesuch um Erteilung der aufschiebenden Wirkung und am 30. Mai
2020 eine Verwaltungsbeschwerde ein. Der Staatsrat hiess die Beschwerde am 30. Sep-
tember 2020 (eröffnet am 5. Oktober 2020) teilweise gut und schrieb das Gesuch um
Erteilung der aufschiebenden Wirkung infolge Gegenstandslosigkeit ab.
C. Gegen den Entscheid des Staatsrates erhob X _ (Beschwerdeführer) am
3. November 2020 Verwaltungsgerichtsbeschwerde bei der öffentlichrechtlichen Abtei-
lung des Kantonsgerichts und stellte folgende Rechtsbegehren:
"1. In Gutheissung dieser Verwaltungsgerichtsbeschwerde sei der Entscheid des Staatsrates des  Wallis vom 30. September 2020 aufzuheben und es sei die Baubewilligung für das  des Beschwerdeführers auf den Parzellen Nrn. xx1 und xx2, in der Gemeinde A _, zu erteilen.
2. Die Kosten von Verfahren und Entscheid des Verfahrens vor dem Staatsrat und des Verfahrens vor dem Kantonsgericht seien den Beschwerdegegnern aufzuerlegen.
3. Den Beschwerdeführern sei für das Verfahren vor dem Staatsrat und das Verfahren vor dem  eine Parteientschädigung gemäss GTar zuzusprechen."
Der Beschwerdeführer machte geltend, die Stützmauer an der nordwestlichen Grenze
der Parzelle Nr. xx3 müsse entgegen der Ansicht der Vorinstanz keinen Grenzabstand
von 1.19 m einhalten. Es handle sich bei der Mauer um eine Tiefbaute, welche gemäss
Art. 30 des Bau- und Zonenreglements der Stadtgemeinde A _ vom 22. Mai
2006 (letzte Änderung genehmigt durch den Staatsrat am 23. Juni 2010; fortan: BZR)
bis an die Grenze gebaut werden könne, da sie unter dem Niveau des gewachsenen
Bodens der angrenzenden Parzelle Nr. xx3 zu liegen komme. Die umstrittene Mauer
habe den Zweck, das abfallende Terrain zu stützen und dadurch die Erschliessung der
unterirdischen Baute, der Garage, zu ermöglichen. Deshalb müssten gemäss der Inter-
kantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe vom 22. September
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2005 (IVHB; SGS/VS 705.101) deren Erschliessung, Geländer und Brüstungen nicht un-
ter dem tiefergelegten Terrain liegen. Das kantonale Recht sehe keine Höhenbeschrän-
kung für die eine Zufahrt ermöglichenden Stützmauern vor. Das massgebende Terrain
für die Höhenbemessung sei gemäss Art. 11 des Baugesetzes vom 15. Dezember 2016
(BauG; SGS/VS 705.1) der natürlich gewachsene Boden. Art. 15 der Bauverordnung
vom 22. März 2017 (BauV; SGS/VS 705.100) gebe den Gemeinden die Möglichkeit, eine
maximale Höhe für Stützmauern festzulegen. Die Gemeinde habe keine Begrenzung der
Höhe von Stützmauern festgelegt, Art. 43 BZR sei entgegen der Ansicht der Vorinstanz
nicht einschlägig. Stützmauern würden nach Praxis der Gemeinde separat beurteilt, zu-
mal sie unter dem gewachsenen Terrain zu liegen kämen. Auch die Höhe von Abgra-
bungen werde im BZR nicht definiert. Abgrabungen für Garageneinfahrten würden nicht
zur Gebäudehöhe hinzugerechnet und dürften uneingeschränkt hoch erstellt werden.
Der Garagenbau, inklusive der damit verbundenen Konstruktionen der Zufahrt, würden
unter den Begriff der unterirdischen Baute fallen. Bereits aus diesem Grund seien keine
Grenzabstände einzuhalten. Die unterirdische Baute definiere sich nach der neuen kan-
tonalen Baugesetzgebung nicht über das Kriterium der Sichtbarkeit. Die Vorinstanz habe
die entscheidende Erwägung 3.5 des Urteils des Kantonsgerichts A1 07 165 vom 18. Ja-
nuar 2008, auf das sie sich berufe, nicht erwähnt, wonach Stützmauern keine Fassade
aufwiesen und deshalb für die Berechnung des Grenzabstands ausser Acht fallen wür-
den. Die vorliegend umstrittene Mauer umschliesse keinen Raum und sei folglich nicht
fassadenbildend. Die Erläuterungen zum IVHB hielten fest, dass Stützmauern keine Ge-
bäude seien. Die gegen Norden/Nordosten ausgerichtete Mauer sei von der Parzelle
Nr. xx3 her überhaupt nicht sichtbar. Die Mauer weise kein Dach auf und stelle gemäss
Art. A1.1-1 IVHB weder ein Gebäude noch einen Gebäudeteil dar, sie müsse deshalb
auch keinen Grenzabstand einhalten. Die Stützmauer, die unterirdische Garage und das
daran angrenzende Haus könnten nicht als Einheit angesehen werden.
Der Beschwerdeführer argumentierte, Bauten, welche unter dem Niveau des massge-
benden Bodens der angrenzenden Parzelle bleiben, gälten gemäss Art. 30 BZR als Tief-
bauten, welche bis an die Parzellengrenze gebaut werden könnten, das müsse erst recht
für kleinere Bauten wie Stützmauern gelten, wie die Gemeinde mit Recht ausgeführt
habe. Gemäss konstanter Praxis der Gemeinde werde die Höhe der Mauer immer auf
das gewachsene Terrain auf der Grenze der Nachbarparzelle abgestimmt. Ausserdem
sei eine Zufahrt zu einer Garage auf einer ebenen Parzelle im Grenzbereich von 3 m
zulässig, im Sinne der Gleichbehandlung müsse auch eine Zufahrt mit Stützmauer auf
einer im Hang befindlichen Parzelle zulässig sein. Die Mauer sei für die Beschwerde-
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gegner nicht sichtbar und beeinträchtige sie nicht. Der Zugang zur Garage und der Wen-
deplatz beeinträchtigten die Parzelle der Beschwerdegegner ebenso wenig, sondern er-
möglichten einen ruhigeren Verkehrsfluss und den ungehinderten Zugang sicherheitsre-
levanter Fahrzeuge.
D. Der Staatsrat verzichtete am 25. November 2020 auf eine Stellungnahme, verwies
auf den angefochtenen Entscheid und beantragte die kostenpflichtige und vollumfängli-
che Abweisung der Beschwerde.
E. Y _ und Z _ (Beschwerdegegner) beantragten am 4. Dezember
2020 die Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Las-
ten des Beschwerdeführers. Sie verwiesen auf ihre Verwaltungsgerichtsbeschwerde ge-
gen den Staatsratsentscheid vom 30. September 2020 (Verfahren A1 20 195) und
machten geltend, dass die Mauer einen Grenzabstand von 3 m einhalten müsse. Der
Auffassung der Vorinstanz sei beizupflichten, wonach es sich um eine nur teilweise un-
terirdische Baute handle, welche die Grenzabstände einhalten müsse. Aus den Plänen
gehe hervor, dass die Mauer nicht unter dem Niveau des gewachsenen Bodens der Par-
zelle Nr. xx3 liege und lediglich von der südöstlichen Seite nicht sichtbar sei. Die vom
Beschwerdeführer zitierte Rechtsprechung betreffend unterirdische Bauten sei nicht ein-
schlägig. Es handle sich entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers nicht um eine
Tiefbaute und auch nicht um eine Stützmauer. Die Mauer sei Bestandteil des Bauwerks
bzw. der Fassade, es handle sich um eine Grenzmauer. Sie müsse den Grenzabstand
gemäss Art. 7 Abs. 1 BauG und Art. 43 BZR einhalten. Es gehe im vorliegenden Fall um
den Grenzabstand einer Baute und nicht um eine Zufahrt zu einer Garage.
F. Die Gemeinde liess sich am 14. Dezember 2020 vernehmen und hielt an ihrem Bau-
entscheid fest. Sie führte aus, dass sie in konstanter Praxis die Höhe der Mauer auf das
gewachsene Terrain der Parzellengrenze der Nachbarparzelle abstimme. Eine Abgra-
bung habe keine optische Auswirkung auf die Nachbarparzelle. Die Stützmauer 1
komme unter dem gewachsenen Terrain zu liegen und weise keine Fassadenflucht i.S.v.
Art. 3.1 IVHB zur Parzelle Nr. xx3 auf und auch keine Fassadenlinie. Folglich sei gemäss
Art. 7 BauG kein Grenzabstand definiert. Anwendbar seien Art. 6 BauV und Art. 30 BZR
zu den unterirdischen Bauten. Es handle sich um eine unterirdische Baute, welche im
Verhältnis zur Parzelle Nr. xx3 keine Höhe aufweise. Gemäss Art. 17 BauV wäre die
Mauer nicht einmal bewilligungspflichtig. Selbst wenn man die Mauer als Teil der Garage
sehen würde, würde sie als Teil der Erschliessung einer unterirdischen Baute gemäss
Art. 6 BauV gelten und wäre wie geplant zulässig. Die Mauer stelle kein Gebäude nach
der Definition der IVHB dar und sei auch kein statisch notwendiger Teil der Garage. Die
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für Gebäude geltenden Grenzabstände seien auf die umstrittene Stützmauer nicht an-
wendbar. Die neue kantonale Baugesetzgebung und die IVHB stellten einen Paradig-
menwechsel bei der Messweise von Höhen dar, es werde nur noch auf das massge-
bende Terrain abgestellt, das als natürlicher Geländeverlauf definiert sei. Auch bei der
Höhe einer Stützmauer müsse auf den natürlichen Geländeverlauf abgestellt werden.
Die Mauer weise gegenüber der Parzelle Nr. xx3 keine sichtbare Höhe auf.
Die Stützmauer 2 halte mit einer Höhe von maximal 1 m ab dem massgebenden Terrain
Art. 43 BZR ein und wäre gemäss Art. 17 BauV gar nicht bewilligungspflichtig. Die Höhe
könne aus dem Plan übernommen werden, die Kote sei mit +733.68 m.ü.M. (recte:
773.68 m.ü.M.) klar definiert.
G. Der Beschwerdeführer bestritt mit Schreiben vom 19. Januar 2021 die Ausführungen
der Beschwerdegegner und verwies auf seine Verwaltungsgerichtsbeschwerde.

Erwägungen
1. Der angefochtene Entscheid des Staatsrats stellt eine letztinstanzliche Verfügung im
Sinne von Art. 72 des Gesetzes über das Verwaltungsverfahren und die Verwaltungs-
rechtspflege vom 6. Oktober 1976 (VVRG; SGS/VS 172.6) dar, die mangels Ausschlus-
ses in den Art. 74 bis Art. 77 VVRG der Verwaltungsgerichtsbeschwerde unterliegt. Der
Beschwerdeführer ist als Adressat des angefochtenen Staatsratsentscheids und als Ei-
gentümer einer Bauparzelle durch diesen berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse
an dessen Änderung oder Aufhebung, so dass er gemäss Art. 80 Abs. 1 lit. a i.V.m. Art.
44 Abs. 1 lit. a VVRG zur Beschwerdeführung legitimiert ist. Auf die im Übrigen form-
und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist deshalb einzutreten (Art. 80 Abs. 1 lit. b
und c i.V.m. Art. 46 und Art. 48 VVRG).
2. Das Gericht hat die Angelegenheit nicht unter allen Gesichtspunkten zu überprüfen,
sondern kann sich im Wesentlichen auf die gerügten Punkte beschränken (Art. 48 Abs. 2
i.V.m. Art. 80 Abs. 1 lit. c VVRG). Es können zudem nur Rechtsverletzungen, ein-
schliesslich Überschreitungen oder Missbrauch des Ermessens, sowie die unrichtige o-
der unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht
werden. Die Unzweckmässigkeit der Verfügung kann jedoch nur in Fällen, die hier nicht
zutreffen (Art. 78 VVRG), überprüft werden.
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3. Der Beschwerdeführer beantragt als Beweismittel den Beizug der Akten der Vor-
instanz. Das Kantonsgericht hat die vom Beschwerdeführer eingereichte Beilage zu den
Akten genommen. Der Staatsrat hat am 25. November 2020 die Akten des Verwaltungs-
beschwerdeverfahrens und der Gemeinde eingereicht. Am 14. Dezember 2020 hat die
Gemeinde zusätzliche Dokumente hinterlegt. Es wurden keine weiteren Beweismittel
beantragt. Die vorhandenen Akten enthalten mithin die entscheidrelevanten Sachver-
haltselemente und genügen, wie die nachfolgenden Erwägungen zeigen, zur Beurteilung
der rechtserheblichen Fragen. Deshalb wird auf zusätzliche Beweisabnahmen verzich-
tet.
4. Der Beschwerdeführer macht geltend, die Stützmauer an der nordwestlichen Grenze
der Parzelle Nr. xx3 (auch als Stützmauer 1 bezeichnet; vgl. S. 22 ff. und S. 231 ff.)
müsse entgegen der Ansicht der Vorinstanz und der Beschwerdegegner keinen Grenz-
abstand einhalten, sie könne bis an die Grundstücksgrenze gebaut werden.
4.1 Der Staatsrat hat dazu im angefochtenen Entscheid (S. 291 ff.) ausgeführt, unterir-
dische Bauten, die bis an die Grenze erstellt werden dürfen, seien Bauten und Anlagen,
die vollständig vom Erdreich überdeckt bzw. an der Bodenoberfläche nicht sichtbar
seien. Folglich könne eine Stützmauer, die lediglich von einer Seite nicht sichtbar sei,
weil sie durch eine Land- bzw. Grünfläche verdeckt werde, nicht als unterirdisch qualifi-
ziert werden. Die Stützmauer komme auf dem tiefergelegten Terrain zu liegen und stütze
den neu geschaffenen Vorplatz. Es könne nicht von einer unterirdischen Baute die Rede
sein. Sowohl Grenzmauern wie auch Stützmauern dürften nach der privatrechtlichen Re-
gelung von Art. 152 Abs. 2 des Einführungsgesetzes zum Schweizerischen Zivilgesetz-
buch vom 24. März 1998 (EGZGB; SGS/VS 211.1) an der Parzellengrenze maximal
1.5 m hoch sein. Der allgemeine gesetzliche Mindestabstand gemäss Art. 7 Abs. 1 BauG
gelte nur für Bauten mit einer Fassade d.h. grundsätzlich für Gebäude und nicht für Mau-
ern. Es handle sich vorliegend um eine Mauer, welche der Stützung bzw. Sicherung von
Auffüllungen diene. Die Mauer sei jedoch mit dem auf der Parzelle Nr. xx1 befindlichen
Haus bzw. der Garage und dem übrigen Mauerwerk verbunden. Sie weise deshalb eine
Fassade auf und sei nach Art. 7 Abs. 1 BauG grenzabstandspflichtig. Laut Art. 43 BZR
und Art. 152 Abs. 2 EGZGB müssten Mauern bis 1.5 m keinen Grenzabstand einhalten.
Gemäss den Bauplänen würde die Mauer an der Grundstücksgrenze aber 2.69 m betra-
gen, sie müsse gemäss Art. 43 Abs. 2 BZR einen Grenzabstand von 1.19 m zur Parzelle
Nr. xx3 einhalten.
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4.2 Ausreichende Grenzabstände bezwecken einerseits, die Nachbarschaft vor man-
nigfaltigen Beeinträchtigungen zu schützen, andererseits dienen sie aber auch öffentli-
chen Interessen wie gute Gestaltung des Ortsbildes, Ästhetik, Gesundheits- und Feuer-
polizei (BGE 119 Ia 113 E. 3b; Aldo Zaugg/ Peter Ludwig, Baugesetz des Kantons Bern,
Kommentar Band I, 5. A., 2020, Art. 12 N. 8). Für zahlreiche Sonderfälle (Nebenanla-
gen), wie Pergolen, überdeckte Sitzplätze, Schwimmbecken, Gewächshäuser, Bienen-
häuser, Kleinställe und Tiergehege, Düngergruben und Düngerplätze, Zelte, Wohnwa-
gen, Mastenkonstruktionen, Silobauten, Böschungen, Stütz- und Futtermauern, wie
auch für gewisse unbewohnte Hauptgebäude fehlen oft Abstandsvorschriften (Aldo
Zaugg/ Peter Ludwig, a.a.O., Art. 12 N. 11).
4.3 Der Grenzabstand ist die Entfernung zwischen der projizierten Fassadenlinie und
der Parzellengrenze (Art. 7 Abs. 1 Satz 1 BauG; Art. A1-7.1 Abs. 1 IVHB). Die projizierte
Fassadenlinie ist die Projektion der Fassadenlinie auf die Ebene der amtlichen Vermes-
sung (Art. A1-3.3 IVHB). Die Fassadenlinie ist die Schnittlinie von Fassadenflucht und
massgebendem Terrain (Art. A1-3.2 IVHB). Als massgebendes Terrain gilt der natürlich
gewachsene Geländeverlauf (Art. A1-1.1Abs. 1 IVHB). Die Fassadenflucht ist die Man-
telfläche, gebildet aus den lotrechten Geraden durch die äussersten Punkte des Baukör-
pers über dem massgebenden Terrain: Vorspringende und unbedeutend rücksprin-
gende Gebäudeteile werden nicht berücksichtigt (Art. A1-3.1 IVHB).
4.4 Unterirdische Bauten unterstehen nicht den Regeln über die Bauabstände und kön-
nen bis an die Grundstückgrenzen gebaut werden (Art. 7 Abs. 3 BauG). Unterirdische
Bauten sind Gebäude, die mit Ausnahme der Erschliessung sowie der Geländer und
Brüstungen, vollständig unter dem massgebenden, respektive unter dem tiefer gelegten
Terrain liegen (Art. A1-2.4 Abs. 1 IVHB; Art. 6 BauV).
4.5 Der Gebäudebegriff besteht aus zwei wesentlichen Merkmalen, nämlich der Schutz-
funktion für Menschen und Sachen, sowie dem mehr oder weniger vollständigen Ab-
schluss (Christoph Fritzsche et al; Zürcher Planungs- und Baurecht, Band 2, 6. A, 2019;
S. 1062 N. 15.8.2.1). Die IVHB umschreibt, was unter einem Gebäude zu verstehen ist:
Gebäude sind ortsfeste Bauten, die zum Schutz von Menschen, Tieren oder Sachen
eine feste Überdachung und in der Regel weitere Abschlüsse aufweisen (Art. A1-2.1
IVHB). Den IVHB-Erläuterungen vom 3. September 2013 ist zu entnehmen, dass beson-
dere und aus bestimmten Gründen privilegierte Arten von Gebäuden im Sinne des Kon-
kordats die Kleinbauten (Ziff. 2.2.), die Anbauten (Ziff. 2.3.), die unterirdischen Bauten
(Ziff. 2.4) sowie die Unterniveaubauten (Ziff. 2.5) sind. Ein Gebäude im Sinne des Kon-
kordats muss nicht allseitig geschlossen sein: es weist „in der Regel“ neben dem festen
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Dach weitere Abschlüsse auf (Erläuterungen Ziff. 2.1 [4]). Aus der Definition folgt jedoch,
dass Anlagen wie offene Schwimmbäder, Stützmauern, Geländeveränderungen, Leitun-
gen usw. keine Gebäude im Sinne des Konkordats sind (Erläuterungen Ziff. 2.1 [2]). Das
Konkordat definiert nur Gebäude (Ziff. 2.1) und äussert sich zu den weiteren baubewilli-
gungspflichtigen Anlagen nicht, deren Regelung bleibt dem kantonalen Recht überlas-
sen (Erläuterungen Ziff. 2.0 [3]).
4.6 Eine Mauer stellt nach der unmissverständlichen Definition der IVHB kein Gebäude
dar. Entgegen den Erwägungen des Staatsrats wird die Mauer dadurch, dass sie bis an
die Garage gebaut werden soll, nicht zum Gebäude im Sinne der IVHB: Die Mauer ist
nicht Teil des Baukörpers der geplanten Garage, sondern stützt die für die Zufahrt zur
Garage erstellte Abgrabung, sie weist keine Fassadenflucht i.S.v. Art. A1-3.1 IVHB bzw.
keine Fassadenlinie i.S.v. Art. A1-3.2 auf (vgl. S. 15 ff. und Skizzen zu Ziffer 3 Anhang
2 zur IVHB). Die Stützmauer muss folglich auch keinen Grenzabstand gemäss Art. 7
Abs. 1 Satz 1 BauG bzw. Art. A1-7.1 Abs. 1 IVHB einhalten. Im Übrigen weist der Be-
schwerdeführer zu Recht darauf hin, dass Mauern und andere Bauwerke, welche keine
Fassade aufweisen, auch nach der vom Staatsrat zitierten Rechtsprechung zum alten
kantonalen Baugesetz vom 8. Februar 1996 (in Kraft bis am 31. Dezember 2017) grund-
sätzlich keinen Grenzabstand einhalten mussten (Urteil des Bundesgerichts 1A.29/2005
vom 24. März 2005 E. 3 ff.; ZWR 2013 S. 11 f; 2006 S. 10 f. und S. 23 ff.; Urteile des
Kantonsgerichts A1 18 49 vom 30. August 2018 E. 5.3; A1 07 165 vom 18. Januar 2008
E. 3.5).
4.7 Der Staatsrat gelangt anschliessend dennoch zur korrekten Schlussfolgerung, dass
die Mauer gemäss Art. 43 Abs. 2 BZR einen Grenzabstand von 1.19 m zur Parzelle
Nr. xx3 einhalten muss, da ihre Höhe gemäss den Bauplänen 2.69 m betrage:
4.7.1 Die Gemeinden können gemäss Art. 15 Abs. 1 BauV für jeden Bauzonentyp eine
maximale Höhe für Stützmauern festlegen. Vorliegend hat die Gemeinde von dieser
Möglichkeit Gebrauch gemacht: Art. 43 BZR trägt die Überschrift "Einfriedungen, Stütz-
mauern und Böschungen" und hat folgenden Wortlaut: "Zur Einfriedung von Grundstü-
cken sind nach Möglichkeit Lebhäge, für welche die Bestimmungen des kantonalen Ein-
führungsgesetzes zum Schweizerischen Zivilgesetz massgebend sind, zu verwenden.
Einfriedungen und Mauern dürfen 1.50 m nur überschreiten, wenn sie um das Mass ihrer
Mehrhöhe zurückversetzt werden. Auf Stützmauern können den Durchblick nicht we-
sentlich behindernde Zäune von 1.00 m Höhe erstellt werden. Die Gemeinde kann Aus-
nahmen zu den Höhenvorschriften der Zäune gestatten, wenn das sachliche Interesse
vorhanden ist, insbesondere in der Gewerbe- und Industriezone. Vorbehalten bleiben
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die Bestimmungen des kantonalen Strassengesetzes. Böschungen von Aufschüttungen
und Abgrabungen sind mit einer Neigung von höchstens 2:3 anzulegen."
4.7.2 Nach dem Wortlaut von Art. 43 Satz 2 BZR müssen alle Mauern und Einfriedun-
gen, die höher als 1.50 m sind, zur Parzellengrenze einen Abstand (Mehrhöhe) einhal-
ten. Auch im Titel der Bestimmung wird von Einfriedungen und Stützmauern gesprochen.
Die Auffassung des Beschwerdeführers und der Gemeinde, Mauern, welche im Rahmen
einer Abgrabung erstellt werden und unter dem gewachsenen Terrain liegen, seien von
der Regelung ausgenommen, widerspricht dem klaren Wortlaut der Bestimmung. Aus-
nahmen sind gemäss Satz 4 der Bestimmung nur für die Höhe von Zäunen auf der Mauer
gestattet, nicht jedoch was die Höhe der Mauer selbst angeht. Daran ändert auch die
Auffassung des Beschwerdeführers und der Gemeinde nichts, wonach auf die umstrit-
tene Mauer Art. 30 BZR anwendbar sei, weshalb diese an die Parzellengrenze gebaut
werden dürfe:
4.7.3 Art. 30 BZR trägt die Überschrift "Tiefbauten, Nebenbauten" und hat folgenden
Wortlaut: "Tiefbauten sind Bauten, die den gewachsenen Boden nicht überragen. Bauten
welche unter dem Niveau des gewachsenen Bodens der anstossenden Parzelle bleiben,
gelten als Tiefbauten und können bis an die Eigentumsgrenze gebaut werden. Neben-
bauten sind Bauten, die mit dem Hauptgebäude in wirtschaftlichem und räumlichem Zu-
sammenhang stehen, ihm untergeordnet sind und nicht Wohn- und Gewerbezwecken
dienen."
4.7.4 Aus den Plänen geht hervor, dass die Parzellen Nrn. xx1, xx2 und xx3 an einem
gegen Süden abfallenden Hang liegen und sich die Parzelle Nr. xx3 der Beschwerde-
gegner südlich der Parzellen Nrn. xx1 und xx2 befindet (S. 22 ff.). Die auf der Parzelle
Nr. xx1 und entlang der Grenze der Parzellen Nrn. xx2 und xx3 geplante Mauer befindet
sich folglich nicht unter dem Niveau des gewachsenen Bodens der Parzelle Nr. xx3, wel-
che sich im Hang unterhalb der beiden Bauparzellen befindet. Art. 30 Satz 2 BZR gelangt
vorliegend bereits aus diesem Grund nicht zur Anwendung. Es kann deshalb offenblei-
ben, ob die umstrittenen Mauer, welche nicht als (unterirdische) Baute i.S.v. Art. A1-2.4
Abs. 1 IVHB qualifiziert werden kann (siehe oben E. 4.5 f.), als Tiefbaute gemäss Art. 30
BZR gilt und welche Bedeutung dem Begriff der Tiefbaute zukommt (vgl. Art. 3 und Art.
4 BauG).
5. Die Gemeinde hat zudem ausgeführt, die zweite Mauer, welche zum Teil entlang der
nordöstlichen Grenze der Parzelle Nr. xx3 verläuft (auch als Stützmauer 2 bezeichnet;
vgl. S. 22 ff., S. 231 ff.), sei gemäss den Plänen nicht höher als 1 m. Dieser Ansicht kann
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nicht gefolgt werden. Der Staatsrat hat zutreffend festgehalten, dass die Höhe der Mauer
aus den Bauplänen nicht hervorgeht (E. 8.7 des angefochtenen Entscheids): Auf dem
Plan "Schnitte 1-1 / 2-2" im Massstab 1:1 000 (S. 21, S. 232) ist nur ein Teilstück der
besagten Mauer abgebildet. Die Höhe des an der Parzellengrenze verlaufenden Teils
der Mauer kann entgegen der Ansicht der Gemeinde nicht abgelesen werden. Der
Staatsrat ist folglich mit Recht zum Schluss gelangt, dass diese Mauer, sollte sie höher
als 1.5 m sein, ebenfalls einen Grenzabstand gemäss Art. 43 Abs. 2 BZR einhalten
muss.
6. Die Beschwerde wird nach dem Gesagten abgewiesen. Dieser Ausgang des Verfah-
rens bestimmt nach Art. 89 VVRG die Kostentragung und ist nach Art. 91 VVRG für den
Entscheid über die Zusprechung einer Parteientschädigung massgebend.
6.1 Im Beschwerdeverfahren hat in der Regel die unterliegende Partei die Kosten zu
tragen (Art. 89 Abs. 1 VVRG). Ausnahmsweise können die Kosten ganz oder teilweise
erlassen werden (Art. 89 Abs. 2 VVRG). Vorliegend bestehen keine Gründe, von der
Grundregel abzuweichen, weshalb der Beschwerdeführer die Gerichtsgebühr bezahlen
muss. Gemäss Art. 3 des Gesetzes betreffend den Tarif der Kosten und Entschädigun-
gen vor Gerichts- oder Verwaltungsbehörden vom 11. Februar 2009 (GTar; SGS/VS
173.8) setzen sich die Kosten aus den Auslagen der Entscheidbehörde sowie der Ge-
richtsgebühr zusammen. Die Gerichtsgebühr für Beschwerdeverfahren vor der öffent-
lichrechtlichen Abteilung des Kantonsgerichts beträgt in der Regel zwischen Fr. 280.--
und Fr. 5 000.-- (Art. 25 GTar). Aufgrund der Bedeutung des Falles sowie seines Um-
fangs und Schwierigkeitsgrads wird die Gerichtsgebühr vorliegend auf Fr. 1 500.-- fest-
gesetzt.
6.2 Der Beschwerdeführer hat als unterliegende Partei keinen Anspruch auf eine Par-
teientschädigung (Art. 91 Abs. 1 VVRG e contrario). Die Beschwerdeinstanz gewährt der
ganz oder teilweise obsiegenden Partei auf Begehren die Rückerstattung der notwendi-
gen Kosten, die ihr entstanden sind (Art. 91 Abs. 1 VVRG). Die Entschädigung wird im
Dispositiv beziffert und der Staats- oder Gemeindekasse auferlegt, soweit sie aus Billig-
keitsgründen nicht der unterliegenden Partei auferlegt werden kann (Art. 91 Abs. 2
VVRG). Sie ist global festzusetzen und umfasst die Entschädigung an die berechtigte
Partei sowie ihre Anwaltskosten (Art. 4 GTar) die in Anwendung der Art.27 ff. GTar fest-
zusetzen sind und im Verwaltungsgerichtsbeschwerdeverfahren zwischen Fr. 1 100.--
und Fr. 11 000.-- betragen (Art. 39 GTar). Aufgrund des Umfangs, des geschätzten Auf-
wands, der Bedeutung und der Schwierigkeit des Falles wird den anwaltlich vertretenen
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Beschwerdegegnern eine Parteientschädigung in der Höhe von Fr. 2 000.-- zugespro-
chen (Mehrwertsteuer inklusive), die dem Beschwerdeführer auferlegt wird.