Decision ID: a5a1f0bc-7b22-5419-a255-3cd729370aee
Year: 2015
Language: fr
Court: GE_CJ
Chamber: GE_CJ_004
Canton: GE
Region: Région lémanique
Law Area: civil_law

EN FAIT
A.
Par jugement du 26 février 2015, expédié pour notification aux parties le 17 mars 2015, le Tribunal des baux et loyers a condamné A_ à évacuer immédiatement de toute personne et de tout bien les locaux commerciaux qu'il occupe dans l'immeuble sis _ à Genève (ch. 1 du dispositif), a autorisé B_ à requérir l'évacuation par la force publique de A_ dès le 30
ème
jour suivant l'entrée en force du jugement (ch. 2), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et a dit que la procédure était gratuite (ch. 4).
En substance, les premiers juges ont retenu que la requête en évacuation et en exécution reposait sur un état de fait et une situation juridique clairs, le contrat entre les parties ayant été résilié valablement et la prolongation accordée à A_ étant arrivée à échéance.
B. a.
Par acte expédié le 27 mars 2015 au greffe de la Cour de justice, A_ forme appel contre ce jugement. Il conclut, préalablement, à ce que l'appel soit déclaré recevable, principalement à ce que la décision du Tribunal des baux et loyers soit annulée, à ce que la requête en évacuation formée par B_ le
12 janvier 2015 soit déclarée irrecevable, que B_ soient déboutées de toutes leur conclusions et condamnées aux frais et dépens lesquels comprennent le défraiement de son conseil et subsidiairement, à ce que la décision du Tribunal soit annulée, à ce que l'évacuation soit ordonnée dans un délai nécessaire à la prise de possession des nouveaux locaux pour lesquels le bail sera signé prochainement, à ce qu'il soit fait interdiction à B_ de requérir l'exécution forcée des locaux, et à ce que celles-ci soient déboutées de toutes autres ou contraires conclusions et condamnées aux frais et dépens.
b.
Par réponse du 10 avril 2015, B_ ont conclu au rejet de l'appel, à la confirmation du jugement entrepris et au déboutement de A_ de toutes autres ou contraires conclusions.
c.
Le 27 avril 2015, A_ a répliqué, contestant en substance les allégués de B_.
d.
Par duplique du 7 mai 2015, B_ se sont déterminées sur les allégués de la réplique, persistant pour le surplus dans leurs conclusions.
e.
Par courrier du 12 mai 2015, les parties ont été avisées de ce que la cause était gardée à juger.
C.
Les éléments suivants résultent de la procédure :
a.
B_ sont propriétaires de l'immeuble sis _ à Genève, dont une arcade vitrée située au rez-de-chaussée a été louée en 1958 à D_ qui y exploitait une boutique "E_", spécialisée dans la vente d'articles pour enfants. A la fin des années 1970, la boutique a été reprise par A_, fils de D_, sous la raison individuelle "F_".
b.
Le 1er janvier 2001, A_ et B_ ont conclu un nouveau contrat de bail à loyer portant sur la location de la même arcade. Celle-ci, d'une surface d'environ 112,5m
2
, comprenant un magasin et des locaux de services, est destinée à l'exploitation d'un magasin de lainage, tricots, bonneterie, vêtements confectionnés et sur mesure pour enfants, hommes et dames et tout article se rapportant à l'habillement d'enfants exclusivement.
c.
Le 19 octobre 2007, la raison individuelle "F_" a été radiée, à la suite du transfert de son actif (356'991 fr. 02) et de son passif (99'900 fr. 02) à la société anonyme E_, nouvellement constituée par le locataire, pour des questions d'ordre successoral.
L'actif précité de l'ancienne raison individuelle était composé de son stock de marchandise.
A cet effet, un contrat "d'apport-transfert de patrimoine" avait été signé devant le notaire le 28 juin 2007.
d.
A la suite de ce transfert, le conseil de A_ a sollicité le consentement du bailleur pour le transfert du bail de l'arcade à la société E_, par courrier du 7 novembre 2008.
e.
B_, sous la plume de leur avocat, ont expressément refusé le transfert de bail par courrier du 20 novembre 2008.
f.
Par avis officiel et lettre d'accompagnement du 9 octobre 2008 adressés à A_, B_ ont résilié le bail de l'arcade pour le 31 décembre 2010, sans préciser les motifs du congé.
g.
Ce congé a été contesté par A_. Trois décisions judiciaires consécutives ont confirmé la validité du congé.
h.
Ainsi dans le jugement JTBL/_ du 24 mars 2011, le Tribunal des baux et loyers a déclaré valable le congé du 9 octobre 2008 pour le 31 décembre 2010 notifié à A_.
Le Tribunal a cependant accordé une prolongation de bail de quatre ans échéant au 31 décembre 2014.
Par arrêt ACJC/_ du 20 février 2012, la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice a intégralement confirmé le jugement précité.
Saisi par A_, le Tribunal fédéral a rejeté le recours par arrêt _ du 2 août 2012.
i.
Dans l'ensemble de ces procédures, A_ était représenté par Me G_, avocat à Genève.
A aucun moment A_ n'a fait état d'un quelconque transfert de bail entre lui-même et la société E_. Il n'a pas davantage fait valoir que le congé n'était pas valable faute d'avoir été adressé à E_.
j.
Encore postérieurement à octobre 2007, notamment en 2013 et 2014, le loyer des locaux litigieux a été encaissé par la régie au crédit de A_, les bulletins de versement étant libellés à son nom.
k.
A l'issue de la prolongation de bail, arrivée à échéance le 31 décembre 2014, les locaux n'ont pas été restitués.
l.
Par requête déposée le 12 janvier 2015, B_ ont introduit une action en revendication par voie de procédure sommaire (cas clair) devant le Tribunal, sollicitant en outre l'exécution directe de l'évacuation des lieux.
m.
Le 23 février 2015, A_, représenté par un nouveau conseil, a adressé une réponse au Tribunal.
Il a fait valoir qu’en réalité le bail avait été transféré à la société E_ lors du transfert de patrimoine du 28 juin 2007. Partant, la requête en évacuation par voie de protection de cas clairs devait être déclarée irrecevable ou, subsidiairement être rejetée pour défaut de légitimation passive de A_.
n.
Lors de l'audience du 26 février 2015 du Tribunal, B_ ont persisté dans les conclusions de leur requête, affirmant que le cas était parfaitement clair et que la requête devait être admise.
Elles ont relevé qu'aux termes du contrat de transfert de patrimoine, le bail n'était aucunement concerné. Il n'existe pas de transfert ex lege du contrat de bail, seuls les actifs et passifs de la société étant transférés selon la loi sur les fusions. Le droit du bail, quant à lui, prévoit expressément (art. 263 CO) que tout transfert de bail nécessite l'accord écrit du bailleur.
Le conseil des B_ a estimé que Me G_, avocat de A_, n'aurait pas manqué de relever le problème de légitimation s'il était pertinent.
Par ailleurs, c'était à tort que la dualité juridique était invoquée puisque A_ détenait la quasi-totalité du capital de la société dont il est administrateur.

Le conseil de A_ a, pour sa part, rappelé les conditions de l'art. 257 CPC et fait valoir que la cause n'était claire ni en fait ni en droit, de sorte que la requête devait être déclarée irrecevable.
Il a indiqué que la question du transfert du bail n'était pas claire, la doctrine estimant que l'ensemble des contrats était transféré d'office lors du transfert du patrimoine. Dans la mesure où la question était discutée en doctrine, la situation juridique ne pouvait pas être considérée comme claire.
S'agissant de l'acceptation tacite par la bailleresse de la présence de E_ dans les locaux, ce point n'était pas clair non plus. B_ avaient accepté la présence de la société par exemple en lui écrivant directement.
Concernant, enfin, l'autorisation de construire dont se prévalaient B_, il était notoire qu'une telle autorisation pouvait être renouvelée à plusieurs reprises.
D.
L'argumentation juridique des parties sera examinée dans la mesure utile à la solution du litige.
EN DROIT
1. 1.1
L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêts du Tribunal fédéral
4C.310/1996
du 16 avril 1997 = SJ 1997 p. 493 consid. 1;
4A.72/2007
du 22 août 2007 consid. 2).
Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91 al. 2 CPC). La détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour la procédure devant le Tribunal fédéral (RETORNAZ, in Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363; SPÜHLER in Basler Kommentar Schweizerische Zivilprozessordnung, 2
ème
éd., n. 9 ad art. 308 CPC).
S'agissant d'une procédure relative à une évacuation, dans laquelle la question de l'annulation, respectivement de la prolongation du bail ne se pose pas, l'intérêt économique des bailleurs peut être assimilé à la valeur que représente l'usage des locaux pendant la période où le déguerpissement du locataire ne peut être exécuté par la force publique (arrêts du Tribunal fédéral
4A.574/2011
du 24 novembre 2011 consid. 1.1;
4A.72/2007
du 22 août 2007 consid. 2.2).
1.2
En l'occurrence, la présente procédure a trait à une demande d'évacuation pour fin de bail. La valeur litigieuse correspond dès lors à la somme des loyers entre le moment du dépôt de l'appel et le moment où le déguerpissement de l'appelant pourra vraisemblablement être exécuté par la force publique, soit 67'851 fr. (loyer mensuel 7'539 fr. x 9 mois). La période de neuf mois correspond à l'estimation suivante : quatre mois de procédure devant la Cour de justice, trente jours pour recourir au Tribunal fédéral, quatre mois de procédure devant le Tribunal fédéral.
Partant, la valeur litigieuse excède le seuil de 10'000 fr. prévu pour l'admissibilité de l'appel (art. 308 al. 2 CPC). La voie de l'appel est donc ouverte contre la décision relative à l'évacuation.
1.3
En vertu de l'art. 311 al. 1 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance d'appel dans les trente jours à compter de la notification de la décision motivée ou de la notification postérieure de la motivation.
Le délai n'est cependant que de dix jours si la décision a été rendue en procédure sommaire (art. 313 al. 1 CPC), comme c'est le cas en matière de cas clairs (art. 248 al. 1 lit. b et 257 CPC).
Au vu de ce qui précède, l'appel déposé selon le délai et la forme prescrits par la loi est recevable.
1.4
L'appel peut être formé pour violation de la loi (art. 310 let. a CPC) ou constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC).
Saisie d'un appel, la Cour de justice revoit la cause avec un pouvoir de cognition complet, c'est-à-dire tant en fait qu'en droit. Elle n'est nullement liée par l'appréciation des faits à laquelle s'est livrée le juge de première instance (JEANDIN, in Code de procédure civile commenté, 2011, n. 6 ad art. 310 CPC).
1.5
En revanche, seule la voie du recours est ouverte contre l'exécution de l'évacuation prononcée par les premiers juges (art. 309 let. a et 319 let. a CPC).
2.
L'appelant reproche au Tribunal une constatation incomplète des faits pertinents et soutient que la requête en évacuation déposée par l'intimée ne constitue pas un cas clair et qu'elle est dès lors irrecevable.
2.1
2.1.1
A teneur de l'art. 257 al. 1 CPC, le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé et que la situation juridique est claire.
Le Tribunal n'entre pas en matière sur la requête lorsque cette procédure ne peut être appliquée (art. 257 al. 3 CPC).
L'état de fait doit pouvoir être établi sans peine, c'est-à-dire que les faits doivent être incontestés ou susceptibles d'être immédiatement prouvés. Dans le doute, l'affaire doit être traitée dans une procédure complète (arrêt du Tribunal fédéral
4A_585/2011
du 7 novembre 2011 consid. 3.3.1). La situation juridique peut être considérée comme claire si, sur la base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvée, la norme s'applique au cas concret et y déploie ses effets de manière évidente (BOHNET, in Code de procédure civile commenté, 2011, n. 13 ad art. 257 CPC). Si la partie adverse, qui doit être entendue (art. 253 CPC), conteste les faits ou oppose une exception à la prétention du demandeur, la protection des cas clairs ne peut être accordée. Il suffit de démontrer la vraisemblance des objections; par contre, des allégations dénuées de fondement ne sauraient faire obstacle à un procès rapide (Message du Conseil fédéral du 28 juin 2006 relatif au Code de procédure civile suisse, in FF 2006 p. 6841 ss, p. 6959). De son côté, le demandeur peut réfuter les objections qui lui sont opposées en démontrant qu'elles ne sont pas pertinentes ou qu’elles sont inexactes (SUTTER-SOMM/LOTSCHER, Kommentar zur Schweizerische Zivilprozessordnung, 2
ème
éd., 2013, n. 7 ad art. 257 CPC). Ce n'est dès lors que si la partie défenderesse fait valoir des moyens - objections ou exceptions - qui n'apparaissent pas d'emblée voués à l'échec et qui supposent une administration de preuves complexe, que la protection doit être refusée. Le juge doit être convaincu que l'état de fait est suffisamment établi avec les moyens de preuve à disposition et que d'autres moyens de preuve ne changeraient rien au résultat. En cas de doute, l'art. 257 CPC ne saurait s'appliquer (LACHAT, Procédure civile en matière de baux et loyers, Lausanne 2011, p. 168).
Comme le retiennent en substance le Tribunal fédéral (arrêt du Tribunal fédéral
5A_645/2011
du 17 novembre 2011), et la doctrine (BOHNET, in Newsletter bail.ch février 2012), seuls les moyens dénués de toute chance de succès, qui manquent leur cible ou qui ne visent qu’à assurer une demande de façade peuvent être écartés à l'occasion de la procédure sommaire du cas clair. Selon BOHNET, si les moyens du défendeur ébranlent la conviction du juge, celui-ci doit déclarer la demande irrecevable (BOHNET, op. cit., n. 12 ad art. 257 CPC).
2.1.2
Jurisprudence et doctrine admettent que l'expulsion du locataire peut être requise et prononcée par voie de procédure sommaire lorsque les deux conditions cumulatives posées à l'art. 257 al. 1 CPC sont réalisées (arrêt du Tribunal fédéral
4A_87/2012
du 10 avril 2012 consid. 3; HOHL, Procédure civile, tome II, 2
ème
éd. 2010, n. 1429 et 1444 ss; BOHNET, in Newsletter bail.ch, février 2012, à propos de l'arrêt du Tribunal fédéral
5A_645/2011
du 17 novembre 2011).
La procédure pour les cas clairs s'applique notamment à la demande d'expulsion déposée contre un locataire qui a définitivement été débouté de sa demande d'annulation du congé ordinaire et/ou dont la prolongation de bail est arrivée à son échéance (LACHAT, op. cit. p. 167).
2.2
En l'occurrence, l'appelant affirme qu’un transfert de bail tacite a été opéré entre lui-même et la société E_, sur la base du contrat "d'apport-transfert de patrimoine" du 28 juin 2007. Il estime donc que les faits ne sont pas établis correctement puisqu'il n'est plus le locataire de l'arcade, le bail ayant été transféré à la société anonyme dont il est l'administrateur.
Cet argument se heurte au fait que l'appelant, sous la plume de son précédent conseil, a sollicité un transfert du bail, à la suite du transfert de patrimoine, que l'intimée a expressément refusé. L'appelant n'ignore pas que le transfert de patrimoine opéré n'emporte pas de cession du bail, celle-ci supposant nécessairement un accord écrit du bailleur (art. 263 CO), refusé en l'occurrence.
En outre, le loyer a toujours été payé par A_, et non pas par la société E_.
De surcroît, à aucun moment lors de la procédure concernant la contestation du congé, l'appelant n'a invoqué un transfert du bail et estimé ne pas être lié par le congé. Or, cette procédure a été portée jusqu'au Tribunal fédéral, de sorte que l'argument de nullité aurait pu et dû être soulevé dans cette procédure, qui s'est étendue sur plusieurs années.
La validité de ce congé a été constatée par toutes les instances, y compris le Tribunal fédéral. L'appelant n'a pas demandé la révision de l'arrêt du Tribunal fédéral en raison de faits nouveaux et aucun nouveau contrat de bail n'a été conclu avec l'intimée. Il n'est en outre pas contesté, ni contestable, que la prolongation de bail accordée à l'appelant est échue depuis le 1
er
janvier 2015.
A la fin du bail, qui a définitivement et valablement expiré au terme de la prolongation de bail, le locataire était tenu de restituer la chose au bailleur, l'obligation de restituer la chose louée découlant de l'extinction du contrat (art. 267 al. 1 CO; ENGEL, Contrat de droit suisse, 2000, 2
ème
éd., Berne, p. 175; HOHL, op. cit., n. 2525).
Depuis le 1
er
janvier 2015, l'appelant ne dispose donc plus d'aucun titre juridique l'autorisant à rester dans les locaux. En y demeurant il viole l'obligation de restituer la chose à la fin du bail.
La situation est donc claire, tant sur le plan factuel que sous l'angle juridique.
Le Tribunal a donc prononcé à bon droit l'expulsion de l'appelant par voie de procédure pour cas clairs.
3.
L'appelant invite la Cour à prolonger le bail litigieux jusqu'à ce qu'il signe un autre contrat de bail pour un local ressemblant à l'arcade actuelle.
3.1
Selon l'art. 236 al. 3 CPC, le Tribunal qui statue sur le fond ordonne des mesures d'exécution à la requête de la partie qui a eu gain de cause. Aux termes de l'art. 337 al. 1 CPC, la décision peut être exécutée directement si le Tribunal qui la rend ordonne les mesures d'exécution nécessaires.
Lorsque la décision prescrit une obligation de faire, de s'abstenir ou de tolérer, le tribunal de l'exécution peut, conformément à l'art. 343 CPC, assortir la décision de la menace de la peine prévue à l'art. 292 CP (let. a), prévoir une amende d'ordre de 5000 fr. au plus (let. b), prévoir une amende d'ordre de 1000 fr. au plus pour chaque jour d'inexécution (let. c), prescrire une mesure de contrainte telle que l'enlèvement d'une chose mobilière ou l'expulsion d'un immeuble (let. d) ou ordonner l'exécution de la décision par un tiers (let. e).
Dans le cadre de son pouvoir d'appréciation, le Tribunal de l'exécution peut choisir quelle modalité il ordonne afin de permettre l'exécution de la décision concernée. La partie requérante peut évidemment suggérer une méthode d'exécution. Le Tribunal de l'exécution doit, pour sa part, faire en sorte qu'une décision judiciaire déjà entrée en force soit exécutée dans les meilleurs délais (LUSCHER/ HOFMANN, Le Code de procédure civile, 2009, p. 211). Le Tribunal doit prendre les mesures d'exécution adéquates et proportionnées aux circonstances. Entre plusieurs solutions, l'autorité d'exécution choisira la moins dommageable et la moins onéreuse (LACHAT, op. cit., p. 216 et 217).
Lorsqu'elle procède à l'exécution forcée d'une décision judiciaire, l'autorité doit néanmoins tenir compte du principe général de proportionnalité (ATF 117 I a 336 consid. 2). Cette jurisprudence rendue sous l'empire de l'ancien droit de procédure, reste applicable sous le nouveau droit.
Selon l'art. 30 al. 4 LaCC, le Tribunal peut, pour des motifs humanitaires surseoir à l'exécution du jugement d'évacuation dans la mesure nécessaire pour permettre le relogement du locataire ou du fermier lorsqu'il est appelé à statuer sur l'exécution d'un jugement d'évacuation d'un logement, après audition des représentants du département chargé du logement et des représentants des services sociaux ainsi que des parties (
ACJC/706/2014
du 16 juin 2014, consid. 3.2;
ACJC/210/2013
du 18 février 2013).
Cette dernière disposition correspond à l'art. 474A aLPC, lequel a été considéré par le Tribunal fédéral comme conforme au droit fédéral et à la garantie de la propriété, pour autant que le droit du bailleur à la restitution de la chose louée (art. 267 al. 1 CO) ne soit pas entravé, notamment par l'octroi à l'ancien locataire de délais de départ équivalant à la prolongation de bail allant au-delà de ce que prévoient les art. 272 ss CO; l'ajournement ne saurait être que relativement bref et ne doit pas équivaloir en fait à une nouvelle prolongation de bail; il doit être limité dans le temps, un renvoi sine die n'étant pas admissible, le sursis à l'exécution devant permettre à l'ancien locataire de trouver à se reloger, au besoin avec l'aide des services sociaux (ATF
117 Ia 336
consid. 2 et 3 = SJ 1992 234;
ACJC/1129/2011
du 19 septembre 2011 consid. 3).
L'art. 30 al. 4 LaCC ne s'applique toutefois pas aux locaux commerciaux (
ACJC/239/2014
du 24 février 2014, consid. 6.1), de sorte que, faute de norme équivalente en matière de locaux commerciaux, l'évacuation doit intervenir sans délai.
3.2
L'appelant souhaite rester dans les locaux jusqu'à la signature potentielle d'un nouveau contrat de bail. Celle-ci n'est toutefois pas rendue vraisemblable et aucune date de prise de possession de nouveaux locaux n'est alléguée et rendue vraisemblable. L'appelant a par ailleurs d'ores et déjà bénéficié d'une prolongation de bail d'une durée de quatre ans, laquelle est échue depuis le 31 décembre 2014. L'appelant a, de plus, disposé de huit mois de prolongation de fait.
La décision des premiers juges est ainsi fondée.
L'appelant sera en conséquence débouté de ses conclusions.
4.
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux visés à l'art. 114 CPC (ATF
139 III 182
consid. 2.6).
* * * * *