Decision ID: 73c73e3c-229e-54c8-bab4-31a3a87b650f
Year: 2012
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_006
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

ritenuto
in fatto:
A.
Nell’ambito della liquidazione dell’eredità giacente di _, con avviso d‘incanto pubblicato sul FUC n. _/2011 del _ settembre 2011, l’Ufficio ha fissato il deposito delle condizioni d’asta delle particelle n. _ e n. _ RFD di _ e delle particelle n_, n. _ e n. _ RFD di _ a decorrere dal _ _2011 e la vendita per il _ 2011.
B.
Al n. 17 delle condizioni d’asta l’Ufficio ha previsto che i titolari dei diritti di superficie gravanti quali oneri per sé stanti e permanenti la part. n. _ RFD di _, potranno far valere il diritto di prelazione legale unicamente in sede di asta (art. 60a RFF).
C.
Con ricorso 6 ottobre 2011 RI 1, RI 2 e RI 3 si aggravano contro le condizioni d’asta riferite alla particella n. _
RFD di _, postulando in via principale la vendita del mappale in tre parti: dapprima vendendo la superficie di mq. 3’998 sulla quale grava il diritto di superficie _ intavolato come fondo n. _, poi vendendo la superficie di mq. 1’518 sulla quale grava il diritto di superficie _ intavolato come fondo n. _ ed infine vendendo la rimanente superficie del mappale n. _, di complessivi mq. 11’385. In via subordinata i ricorrenti hanno chiesto, per il caso in cui il mappale n. _ venisse venduto nella sua estensione attuale, di precisare nelle condizioni d’asta come dovrà essere calcolato il prezzo da pagarsi dai due superficiari qualora essi esercitassero la prelazione sulle superfici gravate dai loro diritti.
I ricorrenti evidenziano innanzitutto che le condizioni d’asta garantiscono ai titolari dei diritti di superficie intavolati quali fondi per sé stanti e permanenti i diritti di prelazione legale. I diritti di superficie dei ricorrenti gravano solo due differenti parti del mappale n. _ avente una superficie di mq. 16'901. Infatti la superficie del mappale 1214 è di mq. 1'518 (corrispondente all’8.9817% del totale), mentre quella del mappale n. 1209 è di mq. 3'998 (corrispondente al 23.6554% del totale). Per i ricorrenti i diritti di prelazione hanno per oggetto esclusivamente quelle parti del fondo sulle quali esistono i diritti di superficie in loro favore. La stima peritale del fondo è di fr. 119'940.00 per l’area gravata dal diritto di superficie _, di fr. 45'540.00 per l’area gravata dal diritto di superficie _ e di fr. 1'349'175.00 per la superficie rimanente. Ammontando il valore di stima complessivo a fr. 1'514'655.00, la stima peritale dell’area gravata dal diritto di superficie _1 corrisponde al 7.9186% del totale mentre la stima dell’area gravata dal diritto di superficie _ corrisponde al 3.0066% del totale. Le condizioni d’asta prevedono la vendita della part. n. _ in un’unica tornata: esse non precisano però come verranno calcolati gli importi che i titolari dei diritti di superficie dovranno versare se dovessero esercitare il diritto di prelazione. Ciò deve invece essere fatto nelle condizioni d’asta. Ipotizzabili per i ricorrenti sarebbero due soluzioni, ossia un riparto proporzionale in base alle superfici oppure un riparto proporzionale in base alla stima dei mappali. La seconda ipotesi sarebbe preferibile, atteso che essa tiene in debito conto il minor valore delle superfici gravate dai diritti di superficie.
In ogni caso la soluzione migliore, che consentirebbe di definire immediatamente l’importo che i superficiari devono pagare in caso di esercizio del diritto di prelazione, sarebbe quella di allestire un piano di frazionamento provvisorio suddividendo il mappale
in tre parti, ossia una parte di mq. 3’998 sulla quale grava il diritto di superficie _, una parte di mq. 1’518 sulla quale grava il diritto di superficie _ e una terza parte corrispondente alla rimanente superficie del mappale n. _, di complessivi mq. 11'385, in modo tale da poter vendere all’asta separatamente e nell’ordine indicato le tre superfici del mappale n. _.
D.
Delle osservazioni 7 novembre 2011 di PI 21 e 20 ottobre 2011 dell’CO 1 si dirà, per quanto necessario, in seguito.
E.
Il _ _ 2011 l’Ufficio ha annullato la vendita delle particelle n. _, n. _, n. _, n. _ e n. _ prevista per il _ _ 2011 (FUCT del _._.2011).

Considerato
in diritto:
1.
Giusta l’art. 134 cpv. 2 LEF, applicabile anche alla procedura di fallimento per il rinvio dell’art. 259 LEF, le condizioni d’incanto sono esposte almeno dieci giorni prima dell’incanto, perché ognuno possa prenderne cognizione.
Il deposito ha quale scopo di portare a conoscenza degli interessati le condizioni d’incanto, dando loro la possibilità d’impugnarle mediante ricorso all’Autorità di vigilanza.
2.
Le condizioni d’incanto stabiliscono le modalità di aggiudicazione del fondo e ne costituiscono la base legale (cfr.
Fritzsche/ Walder,
Schuldbetreibung und Konkurs nach schweizerischem Recht, Vol. I, §31 n.6 p.439). Esse sono allestite dall’amministrazione del fallimento in conformità degli usi locali e in modo da ottenere la maggior somma possibile (cfr. i combinati art. 134 e 259 LEF).
3.
Per l’art. 51 cpv. 1 RFF
i diritti legali di prelazione potranno essere esercitati nei limiti dell’articolo 60
a.
Per l’art. 60a cpv.3 RFF dopo che la maggiore offerta è stata chiamata tre volte, l’ufficiale che procede all’incanto dovrà invitare i titolari di diritti di prelazione, presenti o rappresentati, a dire se vogliono esercitare il loro diritto. L’oblatore che ha formulato la maggiore offerta vi rimarrà legato fino a quando i titolari di un diritto legale di prelazione si saranno pronunciati.
4.
Nel caso di specie i diritti di superficie dei ricorrenti gravano solo due differenti parti del mappale n. _ avente una superficie complessiva di mq. 16'901. Più precisamente il diritto di superficie per sé stante e permanente a favore della RI 3 intavolato quale particella n. _ occupa una superficie di mq. 3'998 mentre quello a favore RI 1 e intavolato quale mappale _ occupa una superficie di mq. 1'518.
5.
Il titolare di un diritto di superficie per sè stante e permanente ha un diritto di prelazione legale sul fondo gravato dalla servitù (art. 682 cpv. 2 CC). Se per l’esercizio del diritto di superficie è necessario l’utilizzo di un sola parte del fondo, allora il diritto di prelazione si estende solo a questa (
Rey
in: Basler Kommentar, ZGB II, 2a edizione, n. 15 ad art. 682). Per questo motivo quindi nelle condizioni d’asta deve essere indicato che i titolari dei diritti di superficie beneficiano di un diritto di prelazione legale sulla parte del fondo necessaria al suo esercizio e più precisamente sulla superficie di mq. 3'998 intavolata quale mappale n. _ e sulla superficie di mq. 1'518 intavolata quale mappale n. _. Nelle condizioni d’asta dovrà essere parimenti indicato l’importo che dovrà essere corrisposto dai beneficiari del diritto di prelazione nell’ipotesi di suo esercizio. Per determinare tale importo si dovrà procedere analogamente a quanto statuito all’art. 118 RFF per il caso di vendita in blocco di fondi costituiti in pegno separatamente. Per questo motivo il prezzo ricavato dalla vendita del mappale n. _ sarà ripartito sulle parti di fondo gravate dai diritti di superficie proporzionalmente alla stima attribuita alle singole parti dello stesso fondo nella procedura di appuramento dell’elenco degli oneri. Considerato che il mappale n. _ ha una superficie di mq. 16'901 e il valore di stima peritale è stato determinato in complessivi fr. 1'514'655.00, che la parte del fondo gravata dal diritto di superficie di cui al mappale _ è di mq. 1'518 ed è stata stimata in fr. 45'540.00 mentre quella di cui al mappale n. _ è di mq. 3'998 ed è stata stimata in fr. 119'940.00, la stima peritale dell’area gravata dal diritto di superficie di cui al mappale n. _ corrisponde al 3.0066% del totale mentre la stima dell’area gravata dal diritto di superficie _ corrisponde al 7.9186% del totale. Dovendo procedere ad un riparto proporzionale in base ai valori di stima dei mappali, aggiudicato l’intero mappale _ per fr. X, i beneficiari del diritto di prelazione potranno far valere il loro diritto versando per la superficie occupata dal mappale _ il 3.0066% di X e per quella occupata dal mappale _ il 7.9186% di X. Il ricorso è quindi accolto nella sua richiesta subordinata, la richiesta principale tendente a far allestire un piano di frazionamento provvisorio suddividendo il mappale
in tre parti, ossia una parte di mq. 3’998 sulla quale grava il diritto di superficie _, una parte di mq. 1’518 sulla quale grava il diritto di superficie _ e una terza parte corrispondente alla rimanente superficie del mappale n. _, di complessivi mq. 11'385, in modo tale da poter vendere all’asta separatamente e nell’ordine indicato le tre superfici del mappale n. _, non può invece essere accolta. Infatti i
l Tribunale federale ha già di stabilito che l’amministrazione e la gestione di un immobile da realizzare non autorizza l’ufficio di esecuzione, anche con l’accordo dell’autorità di vigilanza, a procedere ad un frazionamento dell’immobile nell’ambito di un provvedimento eccezionale ex art. 18 cpv. 2 RFF (
DTF
120 III 138 ss.). In tale decisione il Tribunale federale ha comunque lasciato indecisa la questione, di rilevanza nella fattispecie, relativa alla facoltà dell’ufficio di procedere ad un frazionamento quando allestisce le condizioni d’incanto (cfr. DTF 120 III 140 cons. 2c). La dottrina ammette la possibilità dell'ufficio di frazionare un terreno soggetto alla LDFR, allo scopo di ricavare un prezzo di vendita maggiore (cfr.
Pfäffli
in: Schweizerische Zeitschrift für Beurkundungs- und Grundbuchrecht 1998, p. 99). Questa tesi ha peraltro già trovato sostanziale conferma nell'evoluzione legislativa, con l'abrogazione dell'art. 68 LDFR (cfr.
FF
1998 p. 2836), e consente di risolvere le dispute esecutive nell'interesse di creditori e debitore, evitando alienazione a vil prezzo di beni immobili. Tale modo di procedere, giustificato per permettere la vendita della parte del fondo sita in territorio edificabile a persone che non adempiono i requisiti della LDFR, non può, di massima, invece trovare applicazione quando come in concreto l’intera particella si trova in zona edificabile, ostandovi in questo caso un principio cardine del sistema svizzero di esecuzione forzata, ossia la salvaguardia della celerità delle procedure.