Decision ID: b364cab6-8025-54ef-a20b-79adff03db0a
Year: 1995
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_006
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

ritenuto
in fatto
A.
Con PE n. _ in via di realizzazione di un pegno immobiliare _ procede contro _ per l’incasso di Fr. 1’635’626 oltre accessori.
Quale oggetto del pegno la creditrice menziona, per quanto di rilevanza nella fattispecie, il Fol. di PPP n. _ del fondo base part. n. _ RFD di _, di proprietà dell’escusso.
B.
Con scritto 4 settembre 1992 _ ha chiesto all’UEF di Locarno di procedere direttamente all’incasso degli affitti del mappale oggetto dell’esecuzione.
Con provvedimento 17 settembre 1992 l’UEF ha ordinato l’amministrazione coatta della PPP n. _, dandone contestuale comunicazione all’inquilina _.
C.
Il 3 settembre 1993, dopo che il Pretore di Locarno-Campagna con sentenza 11 dicembre 1992, cresciuta in giudicato, ha rigettato l’opposizione interposta dall’escussa al noto PE, _ ha chiesto la vendita del pegno.
D.
L’11 agosto 1994 il Fol PPP n. _ del fondo base part. n. _ di _ è stato aggiudicato, in sede di asta pubblica, a _ per l’importo di Fr. 730’000.--.
E.
Il 13 ottobre 1994 l’Ufficio, in riferimento a una precedente diffida del 14 luglio 1994, ha richiesto alla reclamante di versargli “entro e non oltre il 31 corrente l’importo di Fr. 69’000.-- dovuto per affitti scaduti dal mese di ottobre 1992 all’agosto 1994”.
F.
Con provvedimento 30 gennaio 1995 l’UEF di Locarno ha comunicato a _ che “le spese e competenze ammontanti a Fr. 13’700.-- (...) vengono dedotte dall’importo di Fr. 30’000.-- versato l’11 agosto 1994 mentre l’eccedenza di Fr. 16’300.-- viene trattenuta a parziale compensazione degli affitti impagati come alla nostra diffida di pagamento del 13.10.1994”. Contestualmente l’Ufficio ha diffidato la reclamante a volergli versare “la differenza degli affitti impagati (Fr. 52’700.-- oltre interessi) entro e non oltre 10 giorni”.
G.
Con tempestivo reclamo 8 febbraio 1995 (inc. _) _ ha chiesto che il provvedimento 30 gennaio 1995 venga annullato e che venga ordinato all’UEF di Locarno di restituirle l’importo di Fr. 16’300.--.
La reclamante contesta la legittimità della trattenuta di Fr. 16’300.-- “a compensazione parziale degli affitti”. A mente di _ “il deposito cauzionale versato per garantire il pagamento delle spese di trapasso della proprietà in seguito all’aggiudicazione non può venir utilizzato per altri scopi, in particolare per pagare gli affitti”.
Per la reclamante con la presentazione all’Ufficio dei registri della richiesta di iscrizione del trapasso della proprietà “è cessata ope legis la facoltà dell’UEF di amministrare l’immobile” e quindi di incassare gli affitti, anche in via di compensazione.
H.
Con osservazioni 20 febbraio 1995 l’_ ha postulato, con protesta di spese e ripetibili, la reiezione del gravame.
L’osservante rileva che l’UEF di Locarno “vanta un credito nei confronti della reclamante di Fr. 69’000.-- a titolo di pigioni scadute dal mese di ottobre 1992 all’agosto 1994 relative al fondo che è stato oggetto di procedura in via di realizzazione del pegno e divenuto poi di proprietà della _ in seguito ad aggiudicazione ai pubblici incanti”.
_ assevera che “durante la procedura di realizzazione del pegno immobiliare, l’amministrazione del fondo oggetto di esecuzione spetta all’Ufficio esecuzione, che provvede ad incassare i frutti, dopo aver ingiunto agli inquilini di versare le pigioni ed affitti nelle mani dell’Ufficio stesso”.
Nel caso di specie “non avendo la reclamante fatto fronte ai propri impegni, l’ufficio ha giustamente operato una compensazione parziale del proprio credito con il residuo dell’importo versato dalla stessa a contanti quale acconto spese di realizzazione e trapasso, nonché fatto intimare alla reclamante un precetto esecutivo per l’importo di Fr. 52’700.--”.
Per la Banca “la facoltà di amministrazione compete di principio e per legge alla nuova proprietaria. Tuttavia le pretese dell’UEF di Locarno sono riferite a crediti scaduti risalenti al periodo della propria amministrazione e rimaste insolute. La legittimazione dell’Ufficio è pertanto data nella misura in cui esso procede per un credito scaduto e già esigibile”.
I.
Con PE n. _ del 13/15 febbraio 1995 dell’Ufficio di esecuzione _, l’UEF di Locarno procede contro _ per Fr. 52’700.-- oltre accessori, indicando quale titolo del credito: “affitto capannone _ impagato per il periodo ottobre 1992 - agosto 1994 come a nostro avviso 17.9.92 e diffide di pagamento 14.7.94/13.10.94 e 30.1.95 meno acconto di Fr. 16’300.-- come a nostra lettera 20.1.95”.
L.
Con tempestivo reclamo 24 febbraio 1995 (inc. _) _ ha postulato di ordinare all’UEF di Locarno di far annullare (rispett. ritirare) l’esecuzione n. _ dell’UE di _ e di astenersi in futuro dal compiere atti volti all’incasso degli affitti arretrati, atteso che:
- “con domanda del 12 ottobre 1994 (...) l’UEF di Locarno ha chiesto l’iscrizione nel registro fondiario del trapasso della proprietà della PPP n. _ RFD di _ al nome dell’aggiudicataria _. Il trapasso della proprietà venne iscritto nel RF il 14 ottobre 1994”;
- la compensazione operata dall’UEF è illegittima perché l’Ufficio “non è titolare dei crediti/debiti che pretende porre in compensazione”;
- “mediante l’esecuzione n. _ dell’UEF _ e, in precedenza con l’illegittima compensazione, l’UEF di Locarno esegue ed ha eseguito atti di amministrazione della PPP n. _ del fondo base n. _ RFD di _ ”;
- “l’UEF di Locarno non è titolare del credito posto in esecuzione e quindi non può promuovere l’esecuzione in proprio nome, ossia quale creditore”;
- “con l’insinuazione (...) all’Ufficio dei registri della domanda di iscrizione del trapasso di proprietà del noto fondo a dipendenza dell’aggiudicazione ai pubblici incanti, è decaduta ogni competenza dell’UEF di Locarno a compiere atti di amministrazione della PPP realizzata e aggiudicata alla qui reclamante”.
M.
Con osservazioni 2 marzo 1995 l’UEF di Locarno ha postulato la reiezione del gravame, asseverando che le “pretese sono riferite a crediti scaduti prima dell’asta e quindi sotto l’amministrazione dell’UEF”.

Considerato
in diritto:
1.
I due reclami sono sostanzialmente diretti contro due provvedimenti dell’UEF di Locarno aventi connotazioni omogenee e riguardanti le medesime parti in causa: le cause inc. _ e _ possono quindi essere congiunte ed evase con una sola sentenza.
2.a)
Se il fondo gravato da pegno immobiliare è dato in locazione, il diritto del creditore si estende anche ai crediti per pigioni e fitti decorrenti dopo introdotta l'esecuzione per realizzazione del pegno fino alla realizzazione (art. 806 cpv.1 CC).
Malgrado il tenore dell'art. 806 cpv. 1 CC, l'estensione del diritto di pegno ai crediti per pigioni e fitti non avviene ope legis con l'introduzione della procedura esecutiva (
DTF
64 III 28;
Paul-Henri Steinauer
, Les droits réels, vol. III, 1992, n. 2732 d). Compete infatti al creditore, se vuole profittare dei canoni locatizi scadenti prima della presentazione della domanda di vendita, avvalersene presentando richiesta e anticipandone le spese.
Per l'art. 91 cpv. 1 RFF "salvo il caso in cui il creditore pignoratizio procedente abbia rinunciato al diritto di pegno sulle pigioni e sugli affitti (art. 806 CC), sia con dichiarazione espressa fatta nella domanda di esecuzione, sia omettendo di anticipare le spese (art. 68 LEF), l'ufficio d'esecuzione, ricevuta la domanda di esecuzione, constaterà se esistono contratti di locazione o affitto sul fondo secondo il registro fondiario e, appena notificato il precetto esecutivo al proprietario del pegno, ingiungerà agli inquilini o affittuari di pagare d'ora innanzi pigioni ed affitti solo in mano dell'ufficio avvisandoli del pericolo di dover pagare due volte".
La volontà del creditore di estendere la garanzia ipotecaria a pigioni e fitti non è presunta. Egli deve infatti avvalersi esplicitamente, o con semplice anticipo delle relative spese, del privilegio conferitogli dalla legge (
DTF
64 III 28-29).
Solo dopo la presentazione della domanda di vendita, la garanzia ipotecaria si estende pure, se il creditore procedente non vi ha in questo caso espressamente rinunciato, a pigioni e fitti (art. 101 RFF;
DTF
71 III 158).
b)
Nel caso di specie la creditrice _ ha chiesto con scritto 4 settembre 1992 all'UEF di Locarno di procedere al blocco degli affitti. Essa ha così chiaramente manifestato la propria volontà di avvalersi dell’estensione del privilegio ex art. 806 CCS/91 RFF.
Corretto è stato l'operato dell'Ufficio, che con atto 17 settembre 1992 ha deciso che per l'avvenire le pigioni saranno da esso incassate.
3.
Per l'art. 94 RFF "dopo aver dato agli inquilini e affittuari l'avviso previsto dall'art. 91 RFF, l'ufficio prenderà in luogo del debitore o del proprietario del pegno le misure necessarie onde garantire il pagamento delle pigioni ed affitti ed effettuarne l'incasso eventualmente anche in via di esecuzione (...)”.
L’ufficio incaricato della vendita del fondo è per legge obbligato a prendere le misure necessarie all’incasso delle pigioni (art. 94 RFF;
LGVE
1985 I n. 40 p. 68 s.), procedendo, se del caso, in via esecutiva contro il conduttore (
LGVE
1985 I n. 40 p. 68; Carl
Jaeger
, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, Zurigo, 1991, vol. I, n. 10 ad art. 152).
Dopo l’aggiudicazione l’ufficio non può più prendere provvedimenti contro il conduttore relativamente a fattispecie sorte dopo tale atto (
LGVE
1985 I n. 40 p. 68). L’ufficio incaricato della vendita resta invece competente per l’incasso degli affitti spettanti al creditore ipotecario finché la procedura esecutiva si è conclusa, anche se nel frattempo il fondo non è più sotto la sua amministrazione (
LGVE
1985 I n. 40 p. 68).
Nel caso in esame, l’UEF di Locarno, allo scopo di incassare l’importo di Fr. 69’000.-- per le pigioni da ottobre 1992 ad agosto 1994, ha dapprima compensato l’eccedenza di Fr. 16’300.-- versata dalla reclamante quale acconto delle spese di realizzazione e di trapasso con parte delle pigioni e poi ha proceduto in via esecutiva per la rimanenza di Fr. 52’700.-- oltre accessori.
Ritenuto che l’intera pretesa di Fr. 69’000.-- per pigioni da ottobre 1992 a agosto 1994 era scaduta prima della vendita del fondo avvenuta l’11 agosto 1994, l’operato dell’UEF di Locarno è stato conforme ai prescritti sopra citati. Ne consegue la reiezione dei gravami.
4.
I reclami 8 febbraio 1995 (inc. 15.95.00051) e 24 febbraio 1995 (inc. 15.95.00052) della _ sono respinti.
Non si prelevano spese (art. 67 cpv. 2 OTLEF) e non si assegnano indennità (art 68 cpv. 2 OTLEF), perché così previsto per normativa di diritto federale.