Decision ID: 17ab7162-1cd5-4936-8f7a-2f20c0566b93
Year: 2017
Language: de
Court: BE_SRK
Chamber: BE_SRK_001
Canton: BE
Region: Espace_Mittelland
Law Area: public_law

hat die Steuerrekurskommission den Akten entnommen:
A. Das Grundstück H._ Gbbl. Nr. 1._, mit einer Fläche von 5'694 m2, befindet sich seit dem 24. Februar 2012 (Grundbucheintrag) im Alleineigentum der A._
GmbH (Rekurrentin). Gemäss Handelsregisterauszug werden die Stammanteile je zur Hälfte
von B._ (Geschäftsführer) und von C._ gehalten. Beide Gesellschafter sind
einzelzeichnungsberechtigt. Auf dem Grundstück befinden sich mehrere Gewerbe- und
Lagergebäude, die früher industriell genutzt wurden. Im Einzelnen handelt es sich um die
Gebäude Nr. 8 ("neue Fabrik"), Nr. 10 (bestehend aus den zwei Teilen "alte Fabrik" und "Turm")
sowie um die Lagerhalle Nr. 10a. Die Rekurrentin hat nach dem Erwerb verschiedene
Renovierungs- und Erneuerungsarbeiten vorgenommen. Namentlich wurden Dächer, Fenster
und Fassaden der Gebäude Nr. 8 und 10 energetisch saniert und das zweite Obergeschoss
des Gebäudeteils "Turm" ausgebaut. Daneben wurde u.a. auf dem Dach der "neuen Fabrik"
eine Photovoltaik-Anlage installiert sowie eine Pelletheizung eingebaut. Die Lagerhalle Nr. 10a
war von diesen Arbeiten nicht betroffen. Die Gewerbe- und Lagerräume sind grösstenteils an
Dritte vermietet, das zweite Obergeschoss und das Dachgeschoss des "Turms" werden
gegenwärtig durch den Geschäftsführer der Rekurrentin als Wohnraum genutzt.
B. Aufgrund der vorgenommenen baulichen Veränderungen wurde das Grundstück durch die Steuerverwaltung des Kantons Bern, Abteilung Amtliche Bewertung (Steuerverwaltung), neu
geschätzt. Nach einem am 15. Juli 2015 vorgenommenen Augenschein wurde mit Verfügung
vom 16. November 2015 ein amtlicher Wert von CHF 2'914'070.-- eröffnet, gültig ab dem
Steuerjahr 2014 (Akten Vorinstanz, pag. 160). Zuvor hatte der amtliche Wert seit dem
Steuerjahr 2003 CHF 1'922'670.-- betragen (pag. 173). Die Neuschätzung war mit einer
Änderung der Schätzmethode verbunden: Anstatt wie bis anhin nach dem Realwert, beruht die
neue Schätzung auf dem Ertragswert. Gegen die Verfügung vom 16. November 2015 erhob die
Rekurrentin mit Schreiben vom 27. November 2015 Einsprache (pag. 9 f.). Ohne einen weiteren
Augenschein vorzunehmen, wies die Steuerverwaltung die Einsprache mit Entscheid vom
5. Oktober 2016 ab (pag. 1 ff.).
C. Gegen den Einspracheentscheid hat die Rekurrentin mit Eingabe vom 31. Oktober 2016 Rekurs bei der Steuerrekurskommission des Kantons Bern (Steuerrekurskommission) erhoben.
Sie beantragt, den amtlichen Wert neu festzusetzen und dabei zu berücksichtigen, dass der
Verkehrswert der Liegenschaft zwischen CHF 1.5 Mio. und CHF 1.9 Mio. betragen dürfte.
D. Die Steuerverwaltung hat sich am 23. Dezember 2016 vernehmen lassen. Sie beantragt, dass die Steuerrekurskommission vor Ort einen Augenschein durchführe und der
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Steuerverwaltung anschliessend Gelegenheit zu einer zweiten Vernehmlassung einräume. Die
Rekurrentin hat am 29. Januar 2017 zur Vernehmlassung schriftlich Stellung genommen.
E. Zur Abklärung der Verhältnisse ist am 27. April 2017 ein Augenschein durchgeführt worden. Die Delegation der Steuerrekurskommission (Delegation), bestehend aus deren
Präsidenten, einem Sachverständigen und einem Gerichtsschreiber, hat in Anwesenheit des
Geschäftsführers, eines Vertreters der Steuerverwaltung und einer Vertreterin der Gemeinde
H._ das zur Diskussion stehende Grundstück besichtigt. Die Delegation hat aufgrund
des Augenscheins sowie anhand der vorhandenen Unterlagen den Sachverhalt überprüft. Das
Protokoll des Augenscheins ist der Rekurrentin und der Steuerverwaltung mit Postaufgabe vom
11. Mai 2017 eröffnet worden.
F. Die Rekurrentin hat sich nicht zum Augenscheinprotoll geäussert. Demgegenüber hat die Steuerverwaltung mit Eingabe vom 26. Juli 2017 dazu Stellung genommen. Sie erachtet das
Augenscheinprotokoll als unvollständig in Bezug auf Garagen, Parkplätze und eine neu
befestigte Fläche. Zudem sei für den vom Geschäftsführer der Rekurrentin bewohnten Teil kein
Eigenmietwert ausgeschieden worden. Weiter beanstandet die Steuerverwaltung die
Ausführungen der Delegation bezüglich Photovoltaikanlage und Verkehrswert. Die Rekurrentin
sich hat am 17. August 2017 zur Stellungnahme der Steuerverwaltung geäussert.
G. Auf die Vorbringen der Parteien wird, sofern für den Entscheid von Bedeutung, in den nachfolgenden Erwägungen detailliert eingegangen.

Die Steuerrekurskommission zieht in Erwägung:
1. Einspracheentscheide der Steuerverwaltung betreffend die amtliche Bewertung können bei der Steuerrekurskommission angefochten werden (Art. 195 ff. des Steuergesetzes vom
21. Mai 2000 [StG; BSG 661.11]). Die Steuerrekurskommission ist deshalb sachlich und örtlich
zuständig. Die Rekurrentin ist im vorinstanzlichen Verfahren mit ihren Anträgen nicht
durchgedrungen. Sie ist daher beschwert und zur Anfechtung befugt (Art. 195 Abs. 2 StG i.V.m.
Art. 86 und 65 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG;
BSG 155.21]). Auf den form- und fristgerecht eingereichten Rekurs ist deshalb einzutreten.
Die Steuerrekurskommission beurteilt die vorliegende Streitsache in Dreierbesetzung, da der
Streitwert nicht bestimmt werden kann (vgl. Art. 70 Abs. 3 und Abs. 4 Bst. c des Gesetzes vom
11. Juni 2009 über die Organisation der Gerichtsbehörden und die Staatsanwaltschaft [GSOG;
BSG 161.1] und VGE 100.2010.191 vom 9.5.2011, nicht publiziert).
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2. Strittig ist vorliegend der amtliche Wert des Grundstücks H._ Gbbl. Nr. 1._, gültig ab dem Steuerjahr 2014.
2.1 Das Vermögen wird gemäss Art. 48 StG grundsätzlich zum Verkehrswert bewertet. Das unbewegliche Vermögen wird in der Regel amtlich bewertet und unterliegt mit diesem amtlichen
Wert der Vermögenssteuer (Art. 52 Abs. 2 und 3 StG). Für nichtlandwirtschaftliche
Liegenschaften erfolgt die Bewertung aufgrund des Verkehrswerts unter Berücksichtigung von
Ertrags- und Realwert (Art. 56 Abs. 1 Bst. d StG). Diese drei Werte werden im Dekret vom
22. Januar 1997 über die amtliche Bewertung der Grundstücke und Wasserkräfte (ABD;
BSG 661.543) konkretisiert. Laut Art. 20 Abs. 1 ABD ist bei Wohn- und Geschäftshäusern für
die Berechnung des amtlichen Werts vom Ertragswert auszugehen. Der Realwert solcher
Grundstücke wird nicht besonders ermittelt. Ihm wird durch einen Zuschlag oder Abzug
Rechnung getragen (Art. 20 Abs. 2 ABD). Die übrigen überbauten Grundstücke, namentlich
Industriebauten, werden demgegenüber ausgehend vom Realwert bewertet (Art. 21 Abs. 1
ABD). Vorliegend ist unbestritten, dass das fragliche Grundstück keine Industrieliegenschaft
mehr darstellt und die Steuerverwaltung die ausserordentliche Neubewertung demnach zu
Recht nach der Ertragswertmethode vorgenommen hat (vgl. Bst. B hiervor).
2.2 Als Ertragswert für nichtlandwirtschaftliche Grundstücke gilt gemäss Art. 17 Abs. 1 ABD der kapitalisierte, in der betreffenden Gegend während einer vierjährigen Bemessungsperiode
im Mittel erzielte und weiterhin erzielbare Rohertrag. Berücksichtigt werden dabei das
wirtschaftliche Alter, die Lage, der Zustand und die Ausstattung, ferner die dem Eigenbedarf
dienenden Nutzungen des Grundstücks zum Marktwert sowie ein Kapitalisierungssatz zwischen
5 % und 10 %. Unterhalts-, Sachversicherungs- und Verwaltungskosten sowie Schuldzinsen,
Abschreibungen und Steuern werden nicht berücksichtigt (Art. 17 Abs. 2 und 3 ABD).
2.3 Eigentliche Grundlage für die amtliche Bewertung sind die von der kantonalen Schatzungskommission erstellten Bewertungsnormen vom 11. August 1997 für
nichtlandwirtschaftliche Grundstücke (Bewertungsnormen, abrufbar unter:
<http://www.fin.be.ch> Rubriken "Steuern / Steuererklärung / Amtlicher Wert"; vgl. Art. 3 Abs. 1
ABD). Diese stellen sicher, dass die oben erwähnten Faktoren in die amtliche Bewertung
einfliessen. Zunächst erfolgt die Raumaufnahme mittels Aufnahmeprotokoll, entweder nach
Raumeinheiten (RE) oder nach effektiver Raumfläche in m2 (Tabelle 3.1 der
Bewertungsnormen). Danach werden die Objekte nach Gebäudeart, Bauqualität, Komfortstufe,
Wohn- oder Geschäftslage sowie Verkehrslage benotet. Anschliessend wird das wirtschaftliche
Alter bestimmt. Anhand dessen und des Mietwertcodes, der von der Art des Objekts
(beispielsweise Wohnung, Garage, Parkplatz usw.) abhängt, sowie der Mietwertkategorie, die
das Mietzinsniveau der Standortgemeinde wiedergibt, wird der Wert pro Notenpunkt und Einheit
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(RE oder m2) errechnet (Tabelle 3.2 der Bewertungsnormen).
Multipliziert mit dem Total der Benotung und der Anzahl Einheiten resultiert daraus der Mietwert
des Objekts. Für die anschliessende Berechnung des Ertragswerts wird der
Kapitalisierungssatz verwendet. Dieser ist abhängig von der Gebäudeart und vom
wirtschaftlichen Alter. Nach diesen beiden Kriterien richtet sich auch der Realwertzuschlag,
nach dessen Addition zum Ertragswert der amtliche Wert feststeht (Tabelle 3.3 der
Bewertungsnormen).
2.4 Der einmal festgesetzte amtliche Wert gilt grundsätzlich bis zu einer nächsten allgemeinen oder ausserordentlichen Neubewertung (Art. 181 Abs. 3 StG) bzw. bis zu einer
Korrektur desselben (Art. 181 Abs. 4 StG).
2.5 Eine allgemeine Neubewertung wird vom Grossen Rat angeordnet, wenn sich die Verkehrs- oder Ertragswerte seit der letzten Neubewertung zumindest in einem Grossteil des
Kantons Bern erheblich verändert haben (Art. 182 Abs. 1 StG). Die letzte allgemeine
Neubewertung erfolgte im Jahr 1998 per Stichtag 1. Januar 1999 (Annik Bärtschi in:
Praxiskommentar zum Berner Steuergesetz, Band 2, Artikel 126 bis 293, 2011, N. 6 zu Art. 182
StG).
2.6 Eine ausserordentliche Neubewertung ist durchzuführen, wenn einer der in Art. 183 StG vorgesehenen Gründe gegeben ist. Im Rahmen einer ausserordentlichen Neubewertung sind
nur Änderungen tatsächlicher oder rechtlicher Natur zu berücksichtigen, die seit der letzten
Neubewertung bis zum Beginn der neuen Veranlagungsperiode an einem bestimmten Objekt
eingetreten sind (Annik Bärtschi, a.a.O., N. 2 zu Art. 183 StG, mit Hinweisen). Als
Neubewertungsgründe gelten unter anderem bauliche Veränderungen wie Neubau,
Sanierungen und grössere Renovationen (Art. 183 Abs. 1 Bst. a StG).
2.7 Auslassungen und offensichtliche Unrichtigkeiten in einer rechtskräftigen amtlichen Bewertung können gemäss Art. 181 Abs. 4 StG jederzeit von Amtes wegen oder auf Gesuch
hin korrigiert werden. Stellt die Steuerverwaltung in einem bestimmten Fall eine Auslassung
oder offensichtliche Unrichtigkeit fest, ist nur der konkret festgestellte Fehler richtigzustellen. Die
Korrektur darf nicht zu einer umfassenden Überprüfung einer Bewertung benützt werden.
Wurden bauliche Veränderungen, welche vor dem Stichtag der letzten Neubewertung
vorgenommen wurden, bei dieser nicht berücksichtigt, stellt dies eine Auslassung oder eine
offensichtliche Unrichtigkeit nach Art. 181 Abs. 4 StG dar.
2.8 Weil das vorliegend zu beurteilende Grundstück vor der Übernahme durch die Rekurrentin lange leer gestanden hatte und diese anschliessend umfangreiche Umbauten und
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Sanierungen vornehmen liess, und weil durch die geänderte Nutzung eine andere
Schätzmethode angewendet wurde, handelt es sich vorliegend quasi um eine erstmalige
amtliche Bewertung
der von den baulichen Veränderungen betroffenen Grundstückteile. Diesbezüglich ist es
gerechtfertigt, gesamthaft von einer ausserordentlichen Neubewertung nach Art. 183 StG
auszugehen und auf die Ausscheidung von Fehlerkorrekturen gemäss Art. 181 Abs. 4 StG (die
erst auf eine spätere Steuerperiode wirksam würden) zu verzichten.
3. Die Delegation ist in ihrem Protokoll über den Augenschein vom 22. September 2016 zu folgenden Feststellungen und Schlüssen gelangt (Auszug):
1. Feststellungen 1.1. Raumaufnahme Im Rahmen der hier zu beurteilenden Neubewertung nach dem Ertragswert sind sämtliche
Flächen erstmals festgestellt worden, denn für die zuvor angewandte Bewertung nach dem
Realwert, die für Industriebauten vorgesehen ist, spielt die Fläche keine Rolle (vgl.
Objektprotokoll "R", pag. 176 ff.). Die Flächen der Gebäude Nr. 8 und Nr. 10 sind vom Schätzer
der Steuerverwaltung korrekt erhoben worden. Anders verhält es sich beim Lagergebäude Nr.
10a, dessen Objektteile "Lager offen" und "Lager" mit 100 m2 bzw. mit 65 m2 erfasst wurden.
Die tatsächlichen Masse betragen jedoch 210 m2 bzw. 165 m2. Diese Abweichung ist zu
korrigieren.
Der Schätzer hat sämtliche Flächen in den Gebäuden Nr. 8 und Nr. 10 mit dem Mietwertcode
59 bewertet. Dieser passt grundsätzlich zu einer gemischten Büro- und Gewerbenutzung,
allerdings wäre angesichts des überwiegend gewerblich geprägten Charakters der betroffenen
Räume auch ein tieferer Mietwertcode in Frage gekommen (vgl. Tabelle 3.2 der
Nichtlandwirtschaftliche Bewertungsnormen vom 11.8.1997 [abrufbar unter: <www.fin.be.ch>
Rubriken "Steuern / Steuererklärung / Amtlicher Wert"; fortan: Bewertungsnormen]).
Beim Augenschein wurde festgestellt, dass das zweite und dritte Obergeschoss im Gebäude
Nr. 10 (Objekt Nr. 2, Teilobjekt "Büro 2. OG/DG") vom Geschäftsführer hauptsächlich als
Wohnung genutzt wird. Angesichts der modernen Küche und des grosszügigen Badezimmers
geht die Delegation davon aus, dass die fraglichen Räumlichkeiten eher Wohn- denn
Arbeitszwecken dienen, ungeachtet der zonenrechtlichen Zuordnung des Grundstücks.
Gemäss dem Grundsatz, wonach zu bewerten ist, was vor Ort angetroffen wird, erscheint es
daher folgerichtig, den erwähnten Objektteil nicht nach m2 mit dem Mietwertcode 59, sondern
nach Raumeinheiten (RE) mit dem Mietwertcode 00 zu bewerten. Die Anzahl RE ergibt sich aus
den Flächen, den vorhandenen Installationen und Geräten in Küche und Bad oder aus den
geschätzten Investitionskosten für zusätzliche Ausbauten und Installationen (Tabelle 3.1 der
Bewertungsnormen). Dem bestehenden Aufnahmeprotokoll (pag. 20 f.) lässt sich entnehmen,
dass der Schätzer für die Sanitärräume, die Küche, den Wintergarten, die Terrasse sowie die
Sonnenkollektoren ohnehin zunächst die Anzahl RE ermittelt und daraus die m2 abgeleitet hat
(1.0 RE = 15 m2). Die Delegation bestimmt die Anzahl RE dementsprechend wie folgt:
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Beschreibung (gem. Aufnahmeprotokoll) m2 RE 2. OG Treppenhaus 0 0.0 Dusche, WC, Lav 0.8 RE 12 0.8 Reduit 4 0.2 Küche: Komb. El, KKF, DA, GWA, KS 2 BAO 17 1.1 Showroom 110 3.0 Bad, Du, WC, 2 Lav 24 1.6 Büro offen, Korridor, Lift 40 1.5 Büro 9 0.7 Büro 9 0.7 Büro 40 1.5 Estrich 0 0.0
3. OG Treppenhaus 0 0.0 Technikraum 0 0.0 Wintergarten 50 m2 2/3 RE = 1.3 20 1.3 Terrasse ungedeckt, 60 m2 1/5 RE = 0.4 6 0.4
Dach Sonnenkollektoren, CHF 15'000.-- /1'800.--*5 % 5 0.4
Total 297 13.2
Wenn die Flächen im zweiten Obergeschoss und im Dachgeschoss des Gebäudes Nr. 10 als
Wohnung bewertet werden (297 m2) drängt sich auch eine Anpassung des Mietwertcodes für
die übrigen bis anhin mit dem Code 59 versehenen Flächen auf. Denn von den verbleibenden
1'834 m2 sind nur gerade 120 m2 im ersten Obergeschoss des Gebäudes Nr. 10 für eine
eigentliche Büronutzung geeignet. Die übrigen Flächen dienen überwiegend als Werkstatt,
Lager und dergleichen. Aufgrund dieser Überlegungen erachtet die Steuerrekurskommission
den vom Schätzer verwendeten Mietwert-Code 59 als nicht mehr angemessen. Stattdessen ist
der Mietwert-Code 51 einzusetzen.
1.2. Benotung Der Geschäftsführer kritisiert die vom Schätzer erteilten Noten für Bauqualität, Komfortstufe und
Geschäftslage als zu hoch, bleibt in der Begründung jedoch vage. Die Steuerverwaltung verfügt
über einen beträchtlichen Ermessensspielraum, in den die Steuerrekurskommission in der
Regel nicht eingreift. Die hier zu beurteilenden Noten werden von der Delegation als
angemessen beurteilt. Für den als Wohnung genutzten Objektteil erachtet die Delegation eine
Wohnlage-Note von 7 als angemessen (Teilnoten Aussicht und Besonnung je 8, Teilnoten
Nachbarschaft und besondere Lage je 6).
1.3. Wirtschaftliches Alter Auch das wirtschaftliche Alter ist im Verfahren vor der Steuerrekurskommission nicht
substantiiert bestritten worden. Der Geschäftsführer hat lediglich in allgemeiner Weise auf das
hohe ursprüngliche Alter der Liegenschaft verwiesen. Wie bei der Benotung verfügt die
Steuerverwaltung auch bei der Festsetzung des wirtschaftlichen Alters über einen grossen
Ermessensspielraum. Die Delegation erachtet diesen im vorliegenden Fall als eingehalten.
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1.4. Photovoltaikanlage Auf dem Dach der "neuen Fabrik" (Gebäude Nr. 8) ist eine Photovoltaikanlage installiert worden
mit einer Leistung von rund 75'000 kWh/Jahr. Die Steuerverwaltung hat die Photovoltaikanlage
mit CHF 127'515.-- im amtlichen Wert berücksichtigt, basierend auf einem angenommenen
Jahresertrag von CHF 17'775.-- (Zusatzprotokoll Z1, pag. 116).
Der Geschäftsführer macht hierzu geltend, dass er nur das Dach für einen Betrag von
CHF 1'440.--/Jahr vermiete (ursprünglich an die D._ AG; später an die E._
AG) und nicht Eigentümer der Photovoltaikanlage sei. Dementsprechend seien die Erträge aus
der Elektrizitätserzeugung nicht ihm zuzurechnen. Die eingereichten Vertragsauszüge
(Rekursbeilage 9) und die Debitorenbuchhaltung (Rekursbeilage 4) bestätigen diese
Darstellung. Sie sind jedoch insoweit irrelevant, als nach der verwaltungsgerichtlich bestätigten
Praxis der Steuerrekurskommission sogenannte Auf-Dach-Anlagen, die ohne Beschädigung
des Gebäudes wieder entfernt werden können, ungeachtet der Eigentumsverhältnisse ohnehin
nicht Bestandteil des Grundstücks sind und dementsprechend bei der amtlichen Bewertung
nicht einzubeziehen sind. So verhält es sich auch im vorliegenden Fall (siehe Zusatzprotokoll
Z1, pag. 116), weshalb die Delegation zum Schluss kommt, dass die Photovoltaikanlage im
amtlichen Wert nicht enthalten sein darf.
1.5. Land Im hier zu beurteilenden amtlichen Wert ist auch eine Fläche von 1'870 m2 Bauland enthalten.
Im Gegensatz zu den Gebäuden hat die Steuerverwaltung an der Bewertung des Baulandes
nichts geändert; der amtliche Wert beträgt weiterhin CHF 215'870.--, was pro m2 CHF 115.44
ausmacht. Daran ist festzuhalten, erweist sich doch die bisherige Bewertung nicht als
offensichtlich unrichtig im Sinn von Art. 181 Abs. 4 des Steuergesetzes vom 21. Mai 2000 (StG;
BSG 661.11). Es ist auch nicht einzusehen, weshalb der Wert des unbebauten Grundstückteils
abgenommen haben sollte, nachdem die benachbarten Gebäude nicht mehr zur
_produktion genutzt werden. Daran vermag auch der später erfolgte Eintrag des
Gesamtgrundstücks im Kataster der belasteten Standorte nichts zu ändern (siehe dazu Ziff. 1.6
hiernach), zumal gemäss den eingereichten Unterlagen nicht von einer Kontaminierung der
unbebauten Fläche auszugehen ist.
1.6. Verkehrswert Der Geschäftsführer erachtet den von der Steuerverwaltung ermittelten amtlichen Wert
namentlich deshalb als zu hoch, weil das Grundstück im Kataster der belasteten Standorte
verzeichnet sei. Die damit verbundenen Auflagen und Kosten wirkten sich negativ auf den
Verkehrswert aus.
Das früher durch eine _fabrik genutzte Grundstück ist als Betriebsstandort
im Kataster der belasteten Standorte des Kantons Bern eingetragen: (<http://www.be.ch/
geoportal>, Rubriken "Karten / Kataster der belasteten Standorte"). Den vom Geschäftsführer
eingereichten Unterlagen lässt sich denn auch entnehmen, dass bei einem Abbruch der
bestehenden Gebäude mit Mehrkosten von rund CHF 800'000.-- gerechnet werden müsste
(Rekursbeilage 7, Bericht der G._ Geotechnik AG vom 19.12.2011, Ziff. 5.2). Dabei ist
jedoch zu berücksichtigen, dass die entsprechenden Untersuchungen im Hinblick auf einen
möglichen Verkauf an die Gemeinde H._ vorgenommen worden sind (Rekursbeilage 5,
Bericht der F._ GmbH vom 19.12.2011, Ziff. 1), die offenbar beabsichtigt hatte, die
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Gebäude
zumindest teilweise abzubrechen. Nachdem die Gemeinde von ihrem Vorhaben abgesehen
hatte, erwarb die Rekurrentin in Kenntnis der Altlastenproblematik das Grundstück für
CHF 600'000.-- (Kaufvertrag, pag. 40) und investierte nach eigenen Angaben rund
CHF 960'000.-- für Renovations- und Ausbauarbeiten (Rekursbeilage 2, Bilanz per 31.12.2015,
inkl. Förderbeiträge und Abschreibungen auf Renovation). Dementsprechend kann davon
ausgegangen werden, dass ein Abbruch in absehbarer Zukunft nicht mehr zur Debatte steht.
Bei der Ermittlung des Verkehrswerts, der dem bei einem Verkauf an einen unabhängigen
Dritten mutmasslich erzielbaren Preis entspricht, kann daher auf den Ertragswert abgestellt
werden, der sich aus den kapitalisierten Mieterträgen ergibt. Gemäss Mieterspiegel vom 15. Juli
2015 (pag. 28) beträgt der potentielle jährliche Mietertrag rund CHF 250'000.--. Die
Steuerverwaltung hat unter Annahme eines Kapitalisierungssatzes von 6.5 % einen Ertragswert
von rund
CHF 3.8 Mio. errechnet. Im Rekursverfahren macht der Geschäftsführer geltend, der von der
Steuerverwaltung verwendete Mieterspiegel sei ursprünglich erstellt worden, um der
finanzierenden Bank das Potential der Liegenschaft aufzuzeigen (Stellungnahme vom
29.1.2017). Inzwischen hätten sich die damaligen Annahmen als zu optimistisch herausgestellt.
Langfristig realistisch sei ein jährlicher Mietertrag von CHF 121'000.--, womit der Ertragswert bei
einem Kapitalisierungssatz von 6.5 % rund CHF 1.8 Mio. betrage.
Es mag zutreffen, dass der ursprünglich angenommene Mietertrag von CHF 250'000.-- nicht
ohne weiteres erzielt werden kann. Allerdings hat der Geschäftsführer den entsprechenden
Mieterspiegel selber bei der Steuerverwaltung eingereicht. Auch scheint die finanzierende Bank
die darin prognostizierten Mieterträge als realistisch eingeschätzt zu haben. Es besteht auch
kein Grund zur Annahme, dass die aktuell leer stehenden Räumlichkeiten auf Dauer nicht
vermietet werden können. Schliesslich geht aus den Unterlagen hervor, dass für die vom
Geschäftsführer bewohnten Räume kein Mietertrag verbucht wird. Geht man von einem
möglichen Mietertrag von CHF 180'000.-- aus, würde der Ertragswert rund CHF 2.7 Mio.
betragen. Kommt hinzu, dass der Kapitalisierungssatz von 6.5 % im aktuellen Zinsumfeld eher
hoch angesetzt erscheint. Würde man sich mit einer Bruttoverzinsung von 6 % begnügen,
würde der Ertragswert bereits CHF 3.0 Mio. betragen. Diese Überlegungen zeigen, dass ein
Verkehrswert von CHF 2.5 bis 3.0 Mio. durchaus plausibel ist.
2. Schlussfolgerung Die Delegation beantragt, die Schätzung der Steuerverwaltung in vier Bereichen zu korrigieren:
(1) Berücksichtigung grösserer Flächen beim Lagergebäude Nr. 10a, (2) Bewertung des
zweiten und dritten Obergeschosses im Gebäude Nr. 10 als Wohnung anstatt als Büro, (3)
Anpassung des Mietwertcodes von 59 auf 51 bei den übrigen Flächen in den Gebäuden Nr. 8
und 10
sowie (4) Verzicht auf die Bewertung der Photovoltaikanlage. Im Ergebnis resultiert ein
amtlicher Wert von CHF 2'331'070.--. Die detaillierten Berechnungen (sofern sie vom
Einspracheentscheid abweichen) können dem Anhang entnommen werden. Wie in Ziff. 1.6
hiervor ausgeführt, ist die Delegation, und insbesondere ihr Sachverständiger der Ansicht, dass
der beantragte amtliche Wert des Grundstücks unter einem im Jahr 2014 erzielbaren
Verkehrswert liegt.
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4. In ihrer Stellungnahme vom 26. Juli 2017 beanstandet die Steuerverwaltung verschiedene Feststellungen der Delegation:
4.1 Zunächst wirft sie die Frage auf, ob zwei bei der Begehung besichtigte Garagen in der bis anhin mit dem Mietwert-Code 59 (gemäss Antrag der Delegation neu Code 51) versehenen
Fläche enthalten sind. Der Geschäftsführer hat dazu angemerkt, dass die Garagen, entgegen
den ursprünglichen Plänen, nicht zu Büroraum umgebaut worden sind. Es trifft zu, dass auf
dem Aufnahmeprotokoll des Gebäudes Nr. 8 "neue Fabrik" keine Garagen aufgeführt sind
(pag. 19). Aus dem entsprechenden Plan (pag. 79) ist ersichtlich, dass die Garage 39.5 m2
misst und das benachbarte Labor 22.5 m2. Auf dem Aufnahmeprotokoll ist hingegen nur ein
Raum von 63 m2 aufgeführt mit der Bezeichnung "Sitzungszimmer (Labor)". Es kann daher
davon ausgegangen werden, dass der Schätzer aufgrund der ursprünglichen Absicht des
Geschäftsführers, auch die Garage in Büroraum umzuwandeln, die Flächen zusammengefasst
hat. Am Ergebnis ändert sich nichts. Das Aufnahmeprotokoll ist indes an die tatsächlich
existierende Raumaufteilung anzupassen (Garage 40 m2, Labor 23 m2).
4.2 Weiter weist die Steuerverwaltung darauf hin, dass laut Mieterspiegel (pag. 28) neun Aussenparkplätze vermietet werden. Demgegenüber hat der Schätzer bloss fünf Parkplätze
aufgenommen und diese usanzgemäss mit je 15 m2 in die Bewertung einfliessen lassen
(pag. 22). Diese Anzahl stimmt mit dem Plan vom 10. Mai 2013 aus der Baueingabe überein
(pag. 32). Auf dem weitläufigen Areal können indes ohne weiteres mehr Fahrzeuge abgestellt
werden. Laut Mieterspiegel werden acht als "Aussenplatz" bezeichnete Flächen von je rund
20 m2 sowie ein Kiesplatz von 100 m2 (dabei dürfte es sich um den schmalen Kiesstreifen an
der südwestlichen Grundstückgrenze handeln) vermietet, woraus ein jährlicher Ertrag von
insgesamt CHF 7'740.-- fliesst. Kapitalisiert zu einem Zinssatz von 6.5 % resultiert daraus ein
Ertragswert von rund CHF 119'000.--. Auch trifft es zu, dass auf der Nordostseite eine Fläche
von rund 100 m2 befestigt worden ist, die ebenfalls – zumindest teilweise – als Abstellplatz
genützt werden kann. Zu welchen Konditionen diese Fläche vermietet wird, ist nicht bekannt.
Anstatt die verschiedenen, unterschiedlich beschaffenen und gelegenen Abstellmöglichkeiten
einzeln zu erfassen, erachtet es die Steuerrekurskommission auch aus
verfahrensökonomischen Gründen als sachgerecht, im Aufnahmeprotokoll zwölf anstatt bis
anhin fünf Parkplätze zu 15 m2 aufzunehmen. Dementsprechend ist die Fläche des Objekts Nr.
6 auf 180 m2 festzusetzen. Der amtliche Wert der Parkplätze erhöht sich damit von
CHF 21'600.-- auf CHF 51'900.--.
4.3 Ein anderer Kritikpunkt der Steuerverwaltung bezieht sich darauf, dass die Delegation "vergessen" habe, einen Eigenmietwert für die vom Geschäftsführer der Rekurrentin bewohnten
Räume festzusetzen. Anfechtungsobjekt des vorliegenden Verfahrens ist der
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Einspracheentscheid vom 5. Oktober 2016. Damit wurde einzig der amtliche Wert des
Grundstücks verbindlich festgesetzt (vgl. Art. 184 Abs. 2 StG). Selbst wenn im Rahmen der
amtlichen Bewertung
ein Eigenmietwert bestimmt und der Eigentümerschaft mittels eines "Mietwertblatts"
bekanntgegeben wird, kann der Eigenmietwert nicht mit dem gleichen Rechtsmittel angefochten
werden wie der amtliche Wert. Dies ist erst später im Rahmen der
Einkommenssteuerveranlagung möglich (Leuch/Amonn in: Praxiskommentar zum Berner
Steuergesetz, Band 1, Artikel 1 bis 125, 2014, N. 38 zu Art. 25 StG). Erst recht ist die
Steuerrekurskommission nicht dafür zuständig, einen Eigenmietwert erstmals festzusetzen.
Vielmehr wird die Steuerverwaltung nach rechtskräftigem Abschluss des vorliegenden
Verfahrens zu prüfen haben, ob ein Eigenmietwert ausgeschieden werden muss. Dabei wird zu
berücksichtigen sein, dass sich das Grundstück im Eigentum einer juristischen Person befindet.
Falls die Wohnräume dem Geschäftsführer nicht zu marktüblichen Konditionen zur Verfügung
gestellt worden sind, könnte eine verdeckte Gewinnausschüttung vorliegen. Dies zu beurteilen,
ist Sache der zuständigen Veranlagungsbehörde.
4.4 In Bezug auf die Photovoltaikanlage kritisiert die Steuerverwaltung die im Augenscheinprotokoll geäusserte Ansicht, dass es sich bei demontierbaren Auf-Dach-Anlagen
nicht um Bestandteile des Grundstücks handle, und verweist darauf, dass diese Frage noch
nicht bundesgerichtlich geklärt worden sei. Darauf muss im vorliegenden Entscheid nicht näher
eingegangen werden, handelt es sich doch um ein Grundstück im Eigentum einer juristischen
Person.
Für diese Konstellation existiert ein einschlägiges Urteil des Verwaltungsgerichts
(VGE 100.2012.240U vom 7.7.2014), was auch die Steuerverwaltung einräumt. Kommt hinzu,
dass die hier zur Diskussion stehende Anlage – anders als jene, die vom Verwaltungsgericht
beurteilt worden war – nicht von der Rekurrentin erstellt wurde. Diese erhält von der Betreiberin
der Anlage lediglich eine Entschädigung für die zur Verfügung gestellte Dachfläche. Auch
deshalb ist es gerechtfertigt, den Wert der Photovoltaikanlage im amtlichen Wert des
Grundstücks nicht zu berücksichtigen. Die Rekurrentin befindet sich in einer ähnlichen Situation
wie ein Campingplatzbetreiber, der Residenzplätze an Dauergäste vermietet. Die von diesen
auf eigene Rechnung darauf errichteten Fertighäuschen werden gemäss einem unlängst
ergangenen und in Rechtskraft erwachsenen Entscheid der Steuerrekurskommission nicht
amtlich bewertet (RKE 100.2016.75 vom 14.3.2017).
4.5 Schliesslich erachtet die Steuerverwaltung den von der Delegation angenommenen Ertragswert von rund CHF 2.7 Mio. als zu tief und bemängelt, dass die Delegation nur von
einem jährlich erzielbaren Mietertrag in der Höhe von CHF 180'000.-- ausgeht, anstatt von den
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rund CHF 250'000.--, die gemäss Mieterspiegel (pag. 28) möglich wären. Hierzu ist
festzuhalten, dass die Ausführungen der Delegation zum Ertragswert lediglich dazu dienen, den
von ihr beantragten amtlichen Wert von rund CHF 2.3 Mio. zu plausibilisieren; dies vor dem
Hintergrund, dass die Rekurrentin, ausgehend von einem möglichen Ertrag von CHF 120'000.--,
einen amtlichen Wert von weniger als CHF 1.9 Mio. als angemessen erachtet. Der tatsächliche
Ertrags- bzw. Verkehrswert des Grundstücks muss vorliegend nicht beziffert werden. Es reicht,
festzustellen, dass der amtliche Wert auch dann noch unter dem Verkehrswert liegen würde,
wenn man zugunsten der Rekurrentin von einem erzielbaren Mietertrag ausgehen wollte, der
erheblich unter dem im Mieterspiegel genannten liegt.
5. Die übrigen Feststellungen und Schlüsse der Delegation geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Wegen der zusätzlich berücksichtigten Park- und Abstellplätze (siehe E. 4.2 hiervor)
erhöht sich der amtliche Wert des Grundstücks H._ Gbbl. Nr. 1._ im Vergleich
zur Empfehlung der Delegation um CHF 30'300.-- auf CHF 2'361'370.--. Dieser Wert liegt unter
demjenigen des Einspracheentscheids von rund CHF 2.9 Mio., jedoch über den von der
Rekurrentin sinngemäss beantragten rund CHF 1.8 Mio. Dementsprechend ist der Rekurs
teilweise gutzuheissen.
6. Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat die Rekurrentin einen Anteil der gesamten Verfahrenskosten, einschliesslich eines Anteils allfälliger Auslagen für Gutachten oder andere
externe Kosten zu tragen (Art. 200 Abs. 1 StG i.V.m. Art. 1, 2, 53, 58 und 59 des Dekrets vom
24. März 2010 betreffend die Verfahrenskosten und die Verwaltungsgebühren der
Gerichtsbehörden und der Staatsanwaltschaft [Verfahrenskostendekret, VKD; BSG 161.12]).
Das Ausmass des Obsiegens wird auf 50 % festgesetzt. Die Verfahrenskosten in Höhe von total
CHF 4'309.70 (bestehend aus einer Gerichtsgebühr in der Höhe von CHF 3'000.-- und
Gutachterkosten in der Höhe von CHF 1'309.70) werden der Rekurrentin im Umfang des
Unterliegens bzw. in Höhe von CHF 2'155.-- zur Bezahlung auferlegt und sind mit dem
geleisteten Kostenvorschuss zu verrechnen.
Weil die Rekurrentin im vorliegenden Verfahren nicht vertreten ist und weil ihr keine
notwendigen und verhältnismässig hohen Kosten entstanden sind, werden keine Parteikosten
gesprochen (Art. 200 Abs. 4 StG sowie Art. 144 Abs. 4 DBG i.V.m. Art. 64 Abs. 1 des
Bundesgesetzes vom 20. Dezember 1968 über das Verwaltungsverfahren [VwVG; SR
172.021]).