Decision ID: 137da3ca-1c71-4d0f-80e9-38ee7939a25a
Year: 2021
Language: de
Court: AG_OG
Chamber: AG_OG_999
Canton: AG
Region: Northwestern_Switzerland
Law Area: 

Sachverhalt
A.
Am 21. Dezember 2018 reichte die C., B., beim Gemeinderat W. ein Baugesuch ein für eine Wohn-
und Gewerbeüberbauung auf der innerhalb der Wohn- und Gewerbezone WG2 gelegenen und an
die Kantonsstrasse K bbb angrenzenden Parzelle aaa; vorgesehen ist die Erstellung von vier Ge-
bäuden (Gewerbe-/Wohnhaus A und drei Mehrfamilienhäuser B1–B3) sowie einer gemeinsamen
Tiefgarage nach Massgabe des vom Gemeinderat W. beschlossenen und vom Departement Bau,
Verkehr und Umwelt (BVU) genehmigten Gestaltungsplans "F.". Gegen das vom 25. Januar 2019 bis
25. Februar 2019 öffentlich aufgelegte Bauvorhaben erhob der Eigentümer der benachbarten Parzel-
le ccc, A., Q., am 23. Februar 2019 eine Einwendung.
Am 5. Juni 2019 erteilte die Abteilung für Baubewilligungen (AfB) BVU dem Bauvorhaben unter ver-
schiedenen Auflagen die kantonale Zustimmung; zudem nahm sie auch zur Einwendung Stellung,
soweit kantonale Belange betroffen waren. Nach einem ausgedehnten Schriftenwechsel zwischen
Bauherrschaft und Einwender und einer daraus resultierenden Projektänderung (Anpassung der
Höhenlage des Hauses B3) wies der Gemeinderat W. mit Entscheid vom 2. Dezember 2019 die
Einwendung ab, soweit ihr nicht durch Auflagen Rechnung getragen wurde, und erteilte die anbe-
gehrte Baubewilligung unter zahlreichen Auflagen und Bedingungen.
B.
Gegen diesen am 6. Dezember 2019 zugestellten Entscheid erhob A. (nachstehend: Beschwerde-
führer), anwaltlich vertreten durch Dr. H., R., am 6. Januar 2020 fristgerecht Beschwerde beim Re-
gierungsrat mit folgenden Begehren:
"1. In Gutheissung der vorliegenden Beschwerde sei die Baubewilligung vom 2. Dezember 2019 des
Gemeinderats W. (mit der Zustimmungsverfügung vom 5. Juni 2019 der Abteilung für Baubewilli-
gungen des BVU) aufzuheben.
2. Die Verfahrenskosten seien von der Beschwerdegegnerin bzw. dem Gemeinderat W. bzw. dem
Departement Bau, Verkehr und Umwelt zu tragen und dem Beschwerdeführer sei eine angemes-
sene Parteientschädigung auszurichten."
Auf die Beschwerdebegründung wird – soweit erforderlich – in den nachstehenden Erwägungen
eingegangen.
2 von 15

Erwägungen
1.
1.1
Der Beschwerdeführer macht vorab eine Verletzung seines Anspruchs auf rechtliches Gehör gel-
tend: Nach Erhalt der aufgrund der Projektänderung revidierten Baupläne am 23. Oktober 2019 habe
er dem Gemeinderat W. mit Schreiben vom 13. November 2019 mitgeteilt, dass er sich zur Pro-
jektänderung noch äussern wolle, und darum ersucht, ihm die Frist für eine Stellungnahme bis
2. Dezember 2019 offen zu halten; eine Ablehnung dieses Ersuchens sei daraufhin nicht erfolgt.
Fristgerecht habe er in der Folge diese Stellungnahme am 2. Dezember 2019 (Postaufgabe) auch
eingereicht und diese sei am 3. Dezember 2019 bei der Gemeinde W. eingegangen. Der Gemeinde-
rat habe indessen bereits am 2. Dezember 2019 den Baubewilligungsentscheid gefällt und somit
offensichtlich die ihm vorgängig angekündigte Stellungnahme nicht berücksichtigt; auch sei keine
nachträgliche Anpassung des Entscheids erfolgt, obwohl dieser erst am 5. Dezember 2019 versandt
worden sei.
1.2
Dem Beschwerdeführer ist nun insofern grundsätzlich beizupflichten, dass er beziehungsweise sein
Rechtsvertreter davon ausgehen durfte, dass ihm die Frist für eine Stellungnahme bis zum
2. Dezember 2019 offengehalten werde. Nicht zu überzeugen vermögen die Auffassungen sowohl
des Gemeinderats W. als auch der Bauherrschaft, die erwähnte Anzeige des Rechtsvertreters des
Beschwerdeführers vom 13. November 2019 sei nicht rechtzeitig beziehungsweise verspätet erfolgt,
weshalb der Gemeinderat von einem Verzicht des Beschwerdeführers auf eine nochmalige Äusse-
rungsmöglichkeit habe ausgehen dürfen. Zwar trifft es zu, dass nach der bundesgerichtlichen Recht-
sprechung eine Partei, die eine gegnerische Eingabe ohne Fristansetzung zur Kenntnisnahme zuge-
stellt erhält, ihre zusätzliche Stellungnahme umgehend einreichen soll oder zumindest der
entscheidenden Behörde umgehend mitzuteilen hat, dass sie sich nochmals äussern wolle, ansons-
ten die Behörde einen Verzicht annehmen darf (vgl. BGE 138 I 484, Erw. 2.2). Dies bedeutet indes-
sen nicht, dass bei einer nicht umgehenden Reaktion der Partei eine Verwirkung des Äusserungs-
rechts anzunehmen wäre; vielmehr trägt die Partei lediglich das Risiko, dass die Behörde den
Entscheid bei Eingang der Stellungnahme bereits gefällt hat. Im vorliegenden Fall hat der Beschwer-
deführer beziehungsweise sein Rechtsvertreter zwar relativ lange zugewartet, bis er dem Gemeinde-
rat W. seine Absicht zur nochmaligen Äusserung mitteilte, allerdings erfolgte dies immer noch deut-
lich vor der Fällung des behördlichen Entscheids und insofern rechtzeitig. Wenn der Gemeinderat W.
bei dieser Sachlage bereits von einem Verzicht hätte ausgehen wollen, hätte er aufgrund des Fair-
nessprinzips (vgl. § 22 Abs. 1 der Kantonsverfassung [KV] vom 25. Juni 1980) auf jeden Fall auf die
Anzeige des Rechtsvertreters des Beschwerdeführers vom 13. November 2019 reagieren und das
Fristansetzungsgesuch explizit abweisen müssen; indem er dies nicht getan hat, hat er somit kon-
kludent dem Fristansetzungsgesuch des Rechtsvertreters des Beschwerdeführers zugestimmt.
Als klar nicht zutreffend erweist sich sodann der Einwand der Bauherrschaft, mit dem Eingang der
zusätzlichen Rechtsschrift erst am 3. Dezember 2019 habe der Beschwerdeführer die von ihm selbst
beantragte Frist verpasst. Eine Rechtsschrift gilt als fristgerecht eingereicht, wenn sie am letzten Tag
der Frist zuhanden der zuständigen Behörde der Schweizerischen Post übergeben wurde (vgl. § 28
Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG] vom 4. Dezember 2007 in Verbin-
dung mit Art. 143 Abs. 1 der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO] vom 19. Dezember 2008).
Dies war vorliegend nachgewiesenermassen der Fall.
Trotz des eben Gesagten ist vorliegend nicht von einer Verletzung des Gehöranspruchs des Be-
schwerdeführers auszugehen. Zu berücksichtigen ist nämlich, dass der Beschwerdeführer in seiner
zur Projektänderung (Absenkung des Hauses B3) angekündigten Stellungnahme vom 2. Dezember
2019 zu eben dieser Projektänderung gar keine Stellung nahm: Er beschränkte sich auf die – ange-
3 von 15
sichts der noch nicht erteilten Baubewilligung selbstverständliche – Bemerkung, dass der Gemeinde-
rat nunmehr von Amtes wegen zu prüfen habe, ob die Projektänderung die massgebenden Bauvor-
schriften einhalte; im Übrigen wiederholte er seine bereits in der Einwendung vom 23. Februar 2019
(Beilage 8 der kommunalen Vorakten), in der Replik vom 7. Juni 2019 (Beilage 13 der kommunalen
Vorakten) und in der Stellungnahme vom 25. September 2019 (Beilage 20 der kommunalen Vorak-
ten) bereits in extenso vorgebrachten Kritikpunkte bezüglich der Verkehrserschliessung, der Park-
plätze, des Mobilitätskonzepts sowie des Denkmalschutzes. Angesichts dessen ist aber die Rüge
des Beschwerdeführers, sein Anspruch auf rechtliches Gehör sei durch die Nichtberücksichtigung
seiner Stellungnahme vom 2. Dezember 2019 verletzt worden, als geradezu rechtsmissbräuchlich zu
qualifizieren und verdient keinen Schutz; das Verbot des Rechtsmissbrauchs erstreckt sich denn
auch auf die gesamte Rechtsordnung. Soweit der Beschwerdeführer fordert, den angefochtenen
Entscheid aufzuheben und die Angelegenheit an den Gemeinderat W. zurückzuweisen, damit sich
dieser mit den in der Stellungnahme vom 2. Dezember 2019 vorgebrachten Argumenten auseinan-
dersetze, verfolgt er offensichtlich sachfremde Ziele. Mit gar nicht geltend gemachten Argumenten
kann sich eine Behörde naturgemäss nicht befassen; eine Rückweisung wäre daher von vornherein
sinnlos.
2.
2.1
In materieller Hinsicht rügt der Beschwerdeführer zunächst, dass das Untergeschoss des Hauses B3
entgegen § 5 Abs. 4 der Sondernutzungsvorschriften (SNV) zum Gestaltungsplan "F." gemäss den
aufgrund der Projektänderung überarbeiteten Bauplänen vom 15. Oktober 2019 keine vollständige
Überdeckung aufweise. Obwohl der Gemeinderat W. dies ebenfalls festgestellt habe, habe er keine
vorgängig zur Baubewilligung vorzunehmende Korrektur, sondern lediglich die Nachreichung eines
revidierten Umgebungsplans vor der Rohbauabnahme verlangt. Mit dieser Auflage zur Baubewilli-
gung habe der Gemeinderat § 20 Abs. 1 SNV verletzt, wonach die Umgebungsgestaltung Bestand-
teil des Bauprojekts sei und im Baugesuch ausgewiesen werden müsse; eine Aufteilung des Baube-
willigungsverfahrens sei somit nicht zulässig. Überdies bedinge die erforderliche Aufschüttung von
mindestens 1,2 m des Untergeschosses des Hauses B3 eine neue Geländemodellierung im Grenz-
bereich zu seiner (des Beschwerdeführers) Parzelle, um die Vorschrift von § 5 Abs. 4 SNV erfüllen
zu können; damit werde die Böschung deutlich steiler. Böschungen mit einem Neigungsverhältnis
von mehr als 2:3 müssten gemäss § 19 Abs. 3 der aufgrund der von der Gemeinde W. noch nicht
vorgenommenen Anpassung an die neuen Baubegriffe und Messweisen noch anwendbaren Allge-
meinen Verordnung zum Baugesetz (ABauV) vom 23. Februar 1993 einen Mindest-Grenzabstand
von 60 cm aufweisen, was sich aus den Baugesuchsunterlagen nicht entnehmen lasse. Als direkter
Nachbar habe er jedoch ein Interesse daran, dies zu erfahren; auch aus diesem Grund hätte die
Umgebungsgestaltung nicht auf ein Verfahren nach dem Baubewilligungsentscheid aufgeschoben
werden dürfen.
2.2
Erfüllt ein Baugesuch die gesetzlichen Anforderungen nicht, ist es grundsätzlich abzuweisen. Durch
Nebenbestimmungen können lediglich untergeordnete Mängel eines Baugesuchs behoben werden
(BGE 1C_398/2016 vom 2. Februar 2017 Erw. 2.7 [mit Hinweisen] und BGE 1C_476/2016 vom
9. März 2017 Erw. 2.4). Wann ein Mangel in diesem Sinne als von untergeordneter Natur zu qualifi-
zieren ist und unter welchen weiteren Voraussetzungen mit einer Nebenbestimmung in der Baube-
willigung Mängel des Baugesuchs zu beheben sind, beurteilt sich grundsätzlich nach dem anwend-
baren kantonalen und kommunalen Recht. Indessen kann auch unabhängig von einer kantonal- oder
kommunalrechtlichen Regelung aus Gründen der Verhältnismässigkeit die Anordnung einer Neben-
bestimmung (als mildere Massnahme zu einem Bauabschlag) geboten sein (vgl. den erwähnten
BGE 1C_398/216 vom 2. Februar 2017 sowie BGE 1P.16/2000 vom 29. März 2000 Erw. 4). Im Kan-
ton Aargau besteht die Praxis, dass geringfügige Mängel eines Baugesuchs mit der Statuierung von
4 von 15
Nebenbestimmungen und – soweit erforderlich – der Nachreichung korrigierter Pläne geheilt werden
können. Der Baubewilligungsbehörde kommt bei der Frage, ob ein Baugesuch abgewiesen werden
muss oder ob eine Heilung möglich ist, Ermessen zu. Dabei ist sie an den Grundsatz der Verhält-
nismässigkeit gebunden. Eine Baubewilligung zu verweigern, statt sie mit Nebenbestimmungen zu
erteilen, kann namentlich deswegen unverhältnismässig sein, weil die Ablehnung des Baugesuchs
die Bauherrschaft zwingt, ein nur geringfügig abgeändertes Baugesuch nochmals dem vollständigen
Baubewilligungsverfahren mit öffentlicher Auflage und Rechtsmittelweg zu unterstellen; damit geht
sie möglicherweise das Risiko von Rechtsänderungen, weiteren Einsprachen und Kostennachteilen
ein. Derartige Verfahrensverzögerungen zu vermeiden, kann zudem auch im Interesse der Öffent-
lichkeit liegen (vgl. AGVE 2002 S. 243). Führen die Mängel jedoch dazu, dass ein Projekt grundle-
gend überarbeitet werden muss, fällt eine Korrektur mittels Nebenbestimmungen ausser Betracht
(vgl. AGVE 2017 S. 396 Erw. 7.2 und VGE III/95 vom 7. Juli 2016 Erw. 5.1).
Im vorliegenden Fall hat die Bauherrschaft mit ihrem Baugesuch auch einen Umgebungsplan einge-
reicht; insofern wurde § 20 Abs. 1 SNV Rechnung getragen. Aus den in diesem Umgebungsplan
eingetragenen Höhenlinien ergibt sich, dass das Gelände von der nördlichen Ecke des Hauses B3
einerseits in nordwestlicher Richtung (zur K bbb) auf einer Distanz von etwas mehr als 9 m von einer
Höhe von 350,5 m ü.M. auf 346,09 m ü.M. und andererseits in nordöstlicher Richtung (zur Parzelle
ccc) auf einer Distanz von 4 m von 350,5 m ü.M. auf rund 349,5 m ü.M. abfällt. Gemäss den auf-
grund der Projektänderung revidierten Bauplänen würde das Untergeschoss des Hauses B3 das
Terrain auf der Nordwestseite auf einer Länge von 8,05 m und auf der Nordostseite auf einer Länge
von 11 m um maximal 1,2 m (je aufgrund der Gefällsverhältnisse abnehmend bis auf 0 m) überra-
gen. Es ist denn auch unbestritten, dass diese Umgebungsgestaltung § 5 Abs. 4 SNV nicht ent-
spricht, wonach Untergeschosse vollständig überdeckt sein müssen. Angesichts des Umstands,
dass die Parzelle aaa eine Fläche von 5'034 m2 und die gesamte zu gestaltende Umgebung eine
Fläche von rund 3'700 m2 (Parzellenfläche abzüglich der Grundflächen der zu erstellenden Gebäu-
de) aufweist, erweist sich dieser eine Fläche von maximal 100 m2 beschlagende Mangel – bei objek-
tiver Betrachtungsweise – als tatsächlich geringfügig, umso mehr, als die Höhendifferenzen sowie
die Platzverhältnisse im fraglichen Bereich dergestalt sind, dass die erforderlichen Aufschüttungen
sowohl in nordwestlicher als auch in nordöstlicher Richtung keine Böschungen notwendig machen,
die ein steileres Neigungsverhältnis als 2:3 (Höhe:Breite) aufweisen werden. Entgegen der Auffas-
sung des Beschwerdeführers lässt sich deshalb nicht beanstanden, dass der Gemeinderat W. aus
Gründen der Verhältnismässigkeit das Baugesuch wegen des Mangels in der Umgebungsgestaltung
nicht abgewiesen, sondern die Baubewilligung mit einer den Mangel heilenden Auflage erteilt hat.
3.
3.1
Im Weiteren macht der Beschwerdeführer geltend, durch das Neubauprojekt werde der gemäss dem
kommunalen Gesamtplan Verkehr (KGV) erforderliche Ausbau des Knotens Y-Strasse (Kreuzung
K bbb und Y-Strasse) negativ präjudiziert, zumal die einzigen Ausbaumöglichkeiten im Bereich der
Parzelle aaa lägen. Obwohl der Gemeinderat W. in der angefochtenen Baubewilligung die Überlas-
tung des Strassennetzes anerkannt und eingeräumt habe, dass er derzeit noch nicht beantworten
könne, welche Massnahmen zur Verkehrsverbesserung beim Kreisel Y realisiert werden könnten,
habe er dem strittigen Neubauvorhaben die Baubewilligung erteilt. Dieses Neubauvorhaben bewirke
jedoch erheblichen Neuverkehr, der direkt auf die Y-Strasse im unmittelbaren Einmündungsbereich
des Kreisels Y geführt werden solle. Diese zusätzlichen Fahrzeuge würden somit zu einer noch ver-
stärkten Überlastung des Knotens führen; bereits jetzt staue sich insbesondere zu den Spitzenzeiten
am Morgen und am Abend der Verkehr auf beiden Strassen. Solange nicht nachgewiesen werde,
dass und wie der Knoten Y saniert werden könne, dass das Neubauprojekt keine präjudizierenden
negativen Auswirkungen auf den Knoten und dessen Ausbau habe und dass das Verkehrsaufkom-
men aus dem Neubauprojekt nicht zu zusätzlichem Stau führe, dürfe das Bauvorhaben auf der Par-
zelle aaa nicht bewilligt werden. Dabei sei irrelevant, ob das Projekt den Vorgaben des Gestaltungs-
5 von 15
plans "F." und den Sondernutzungsvorschriften entspreche, zumal die übergeordnete Verkehrser-
schliessung nicht Prüfgegenstand bei der Erarbeitung des Gestaltungsplans gewesen sei; insofern
müsse der Gestaltungsplan auf seine Vereinbarkeit mit dem übergeordneten Recht geprüft werden
beziehungsweise dürfe vor dem Hintergrund von § 32 des Gesetzes über Raumentwicklung und
Bauwesen (BauG) vom 19. Januar 1993 nicht angewendet werden.
3.2
Bauten und Anlagen dürfen nur auf baureifen – das heisst nach Lage, Form und Beschaffenheit für
die Überbauung geeigneten sowie erschlossenen – Grundstücken erstellt werden; als erschlossen
gilt ein Grundstück unter anderem dann, wenn eine Zufahrt oder ein Zugang, die dem Zweck der
Nutzung genügen, vorhanden sind oder mit der Baute oder Anlage erstellt werden (vgl. § 32 Abs. 1
lit. b BauG). Belastet allerdings ein Bauvorhaben das Strassennetz dermassen, dass die zonenkon-
forme Nutzung von noch nicht überbauten Flächen nicht mehr gewährleistet ist, darf die Baubewilli-
gung nicht erteilt werden, es sei denn, der erforderliche Ausbau des kantonalen Verkehrsnetzes ist
behördenverbindlich festgelegt und der genügende Anschluss an dieses sowie die kommunale Er-
schliessung sind grundeigentümerverbindlich gesichert (§ 32 Abs. 3 BauG).
Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers verursacht das Neubauvorhaben nun allerdings
keinen derart erheblichen Mehrverkehr, dass deswegen eine Überlastung des Strassennetzes verur-
sacht und damit die zonenkonforme Nutzung von weiteren unüberbauten Flächen verhindert würde.
Eine Abweisung des Baugesuchs gestützt auf § 32 Abs. 3 BauG kommt daher nicht in Betracht. Zu
berücksichtigen ist, dass bereits heute auf der Bauparzelle 18 öffentlich zugängliche Parkplätze be-
stehen, die über die Y-Strasse angefahren werden und die der neuen Überbauung weichen werden;
dies entspricht praktisch der Anzahl erforderlicher Parkplätze für das Gewerbe im Gebäude A (vgl.
Erw. 4.2 hienach). Ein Mehrverkehr wird faktisch daher lediglich aus der Wohnnutzung resultieren
und daher vergleichsweise geringfügig sein; die Kapazität der Y-Strasse, die der Erschliessung des
Dorfzentrums mit seinen Wohnbauten dient, wird damit nicht erschöpft. Hierin unterscheidet sich der
vorliegende Fall denn auch deutlich von dem vom Beschwerdeführer in seiner Replik angeführten
und vom Regierungsrat am 22. Mai 2019 (RRB Nr. 2019-000593) beurteilten Fall, bei welchem es
um die Erschliessung eines geplanten Gewerbehauses mit Fast-food-Lokal und Drive-Through mit
grossem Kunden- und Zulieferverkehr in einem bereits wegen zahlreichen angesiedelten Betrieben
mit über 600 Kundenparkplätzen verkehrlich überlasteten Quartier im Nahbereich der K bbb ging; es
liegen offensichtlich keine vergleichbaren Verhältnisse vor.
Im Rahmen des Erlasses des Gestaltungsplans "F." wurde sodann auch ein allfälliger Ausbau des
Kreisels K bbb/Y thematisiert; das Baufeld A wurde explizit zurückversetzt zum bisherigen Gebäude
F. und so positioniert, dass genügend Reserven für künftige Anpassungen der Strassenführung zur
Verfügung stehen. Daher trifft die Behauptung des Beschwerdeführers nicht zu, mit dem Gestal-
tungsplan beziehungsweise der Erteilung der Baubewilligung werde der gemäss dem kommunalen
Gesamtplan Verkehr erforderliche Ausbau des Knotens K bbb/Y negativ präjudiziert. Nachdem die
Erschliessung der geplanten Überbauung unbestrittenermassen den Vorgaben des Gestaltungsplans
entspricht, lässt sich die Baubewilligung diesbezüglich nicht beanstanden.
4.
4.1
Als weiteren Kritikpunkt bringt der Beschwerdeführer vor, dass keine nachvollziehbare Berechnung
der Pflichtparkfelderzahl vorliege; insbesondere bezüglich des Gebäudes A, in welchem kundenin-
tensive Betriebe vorgesehen seien, sei davon auszugehen, dass zu wenig Parkfelder ausgewiesen
seien. Sodann seien die Parkplätze nicht verbindlich den einzelnen Nutzungen zugewiesen; damit
sei entgegen der Vorschrift von § 57 Abs. 1 BauG nicht gewährleistet, dass die Parkplätze nicht
zweckentfremdet würden. Des Weiteren würden lediglich drei behindertengerechte Parkfelder aus-
gewiesen, obwohl für jedes der vier zu erstellenden Gebäude gemäss der massgebenden SIA-Norm
6 von 15
500 ein behindertengerechtes Parkfeld erforderlich sei beziehungsweise für das Gebäude A mit sei-
ner öffentlichen Nutzung und Wohnnutzung sogar deren zwei. Zwar habe die Fachstelle Procap die
Anzahl der rollstuhlgerechten Parkfelder in einer Beurteilung vom 27. Februar 2019 nicht beanstan-
det; allerdings sei diese Beurteilung in den Auflageakten nicht vorhanden gewesen und der Gemein-
derat W. habe sie dem Beschwerdeführer auch nicht nachträglich zugestellt, womit der Gehörsan-
spruch des Beschwerdeführers ein weiteres Mal verletzt worden sei. Im Falle einer Parzellierung des
Grundstücks mit anschliessendem Verkauf der einzelnen Gebäude würde nicht jedem Gebäude ein
behindertengerechtes Parkfeld zur Verfügung stehen. Konsequenterweise hätte der Gemeinderat ein
Parzellierungsverbot oder eine Auflage in die Baubewilligung aufnehmen müssen, wonach das Bau-
grundstück nur mit seiner Zustimmung und mit dem Nachweis von genügend Parkfeldern parzelliert
werden dürfe; dies habe er jedoch unterlassen. Und schliesslich seien die zusätzlichen 30 für die
öffentliche Nutzung zugänglichen Parkplätze, deren Erstellung der Gemeinderat gemäss § 15 Abs. 4
SNV verlangen könne, im bewilligten Projekt nicht mehr vorgesehen. Zwar berufe sich die Bauherr-
schaft diesbezüglich auf einen Verzicht des Gemeinderats in einem Protokollauszug vom 26. März
2018, allerdings sei dieser Protokollauszug in den Baugesuchsakten nicht vorhanden gewesen und
sei trotz ausdrücklichem Ersuchen dem Beschwerdeführer nicht zur Einsichtnahme zugestellt wor-
den; auch hierin liege eine Verletzung des Gehörsanspruchs. Zudem widerspreche der Verzicht des
Gemeinderats W. den Sondernutzungsvorschriften und den Planungsgrundlagen des Gestaltungs-
plans; der Gemeinderat sei nicht ermächtigt, einseitig von der Pflicht zur Erstellung von öffentlich
zugänglichen Parkplätzen zu befreien und § 15 Abs. 4 SNV nicht anzuwenden. Ohne Nachweis,
dass diese Pflicht auch später noch erfüllt werden könne, sei das Bauvorhaben deshalb nicht bewilli-
gungsfähig.
4.2
Gemäss § 55 Abs. 1 BauG sind bei der Erstellung von Bauten oder Anlagen genügend Parkfelder für
die Fahrzeuge der Benutzer und Besucher sowie die erforderlichen Verkehrsflächen für den Zubrin-
gerdienst zu schaffen. Die Parkfelder müssen auf privatem Grund in nützlicher Distanz zur Liegen-
schaft liegen, der sie zu dienen haben, und dauernd als solche benutzt werden können. Für die Be-
rechnung der Parkfelderzahl von Personenwagen gilt die VSS-Norm SN 640 281 "Parkieren; Ange-
bot an Parkfeldern für Personenwagen" vom 1. Februar 2006. Das vereinfachte Verfahren gemäss
der Norm findet Anwendung für Wohnnutzungen und übrige Nutzungen, wenn das Parkfelderan-
gebot nicht mehr als 300 oder das motorisierte Individualverkehrsaufkommen nicht mehr als
1'500 Fahrten pro Tag (im Durchschnitt über die Betriebstage; Zu- und Wegfahrt zählen als zwei
Fahrten) beträgt (§ 43 Abs. 1 der Bauverordnung [BauV] vom 25. Mai 2011).
Entgegen den Darlegungen des Beschwerdeführers hat die Bauherrschaft mit dem Baugesuch eine
Berechnung der erforderlichen Parkfelderzahl eingereicht. Daraus ergibt sich, dass die Bauherrschaft
für die 24 Wohnungen mit einer Bruttogeschossfläche (BGF) von 2'790,6 m2 einen Bedarf von 24
Parkplätzen (das heisst pro Wohnung 1 Parkplatz) beziehungsweise von 28 Parkplätzen (das heisst
pro 100 m2 1 Parkplatz) sowie von 3 Besucherparkplätzen (das heisst 10 % der Bewohnerparkplät-
ze) berechnet hat. Für den Gewerbeteil mit einer BGF von 690,6 m2 ging sie sodann von einem Be-
darf von 14 Parkplätzen für das Personal (das heisst 2 Parkplätze pro 100 m2) und 7 Besucherpark-
plätzen (das heisst 1 Parkplatz pro 100 m2) aus; sie legte dabei die Werte für kundenintensive
Dienstleistungsbetriebe zugrunde. Insgesamt errechnete sie somit einen Bedarf von 52 Parkplätzen.
Diese Berechnung ist nicht zu beanstanden; sie entspricht Ziff. 10.1 der VSS-Norm SN 640 281.
Dem Einwand des Beschwerdeführers, im 180 m2 BGF umfassenden und noch keiner konkreten
gewerblichen Nutzung zugewiesenen Untergeschoss des Hauses A könne auch ein kundenintensi-
ves Verkaufsgeschäft oder ein Café eingerichtet werden und es fehle eine entsprechende Berech-
nung der diesbezüglich erforderlichen Parkplatzzahl, hält der Gemeinderat W. zu Recht entgegen,
dass in Ziff. III.3.5. der Baubewilligung ausdrücklich die Auflage verfügt wurde, dass der Mieteraus-
bau der Gewerberäume im Untergeschoss des Hauses A bewilligungspflichtig ist. Im Rahmen dieses
Bewilligungsverfahrens wird der Nachweis der genügenden Anzahl Parkplätze für die nachgesuchte
7 von 15
Nutzung zu erbringen sein, ansonsten die Bewilligung zu versagen ist. Nicht nachvollziehbar ist so-
dann der in der Replik erhobene Einwand des Beschwerdeführers, wegen der noch nicht bestimmten
Mieterschaft des Untergeschosses des Hauses A sei für die Berechnung des Parkplatzbedarfs von
einem Mittelwert von nicht kundenintensiven (das heisst 2,5 Parkplätze pro 100 m2 BGF) und kun-
denintensiven Betrieben (das heisst 3 Parkplätze pro 100 m2 BGF). Würde diesem Einwand Folge
geleistet, ergäbe sich im vorliegenden Fall sogar eine Reduktion des von der Bauherrschaft berech-
neten Parkplatzbedarfs, zumal sie – wie dargelegt – ihrer Berechnung bereits den höheren Wert von
3 Parkplätzen pro 100 m2 für kundenintensive Dienstleistungsbetriebe zugrunde gelegt hat.
Nachdem bei einem Bedarf von 52 Parkplätzen gemäss den bewilligten Plänen 7 Aussenparkplätze
und in der Tiefgarage 46 Parkplätze – insgesamt also 53 Parkplätze – erstellt werden sollen, ist so-
mit zusammenfassend festzuhalten, dass von einer genügenden Anzahl Parkplätze auszugehen ist.
Entgegen der Meinung des Beschwerdeführers lässt sich die erteilte Baubewilligung auch in diesem
Punkt nicht beanstanden.
4.3
Gemäss § 57 Abs. 1 BauG müssen die gemäss gesetzlicher Verpflichtung geschaffenen Parkplätze
und Verkehrsflächen ihrer Zweckbestimmung erhalten bleiben. Der Beschwerdeführer will nun aus
dieser Bestimmung ableiten, dass für die Erteilung einer Baubewilligung zwingend in den Bauplänen
explizit ausgewiesen werden müsse, welche Parkplätze welcher Benutzergruppe zugewiesen seien;
abgesehen von den Aussenparkplätzen, die gemäss Ziff. III.56. der Baubewilligung speziell als Kun-
denparkplätze gekennzeichnet werden müssten, sei keine Nutzungszuweisung der Parkplätze vor-
handen.
Dieser Argumentation ist nicht beizupflichten. Das aargauische Recht kennt keine entsprechende
Norm und auch keine entsprechende Praxis der Bewilligungsbehörden der ausdrücklichen Nut-
zungszuweisung der Parkplätze in den Bauplänen; für die Erteilung einer Baubewilligung genügt,
dass der Nachweis der Erstellung einer genügenden Anzahl Parkplätze erbracht wird, die auf pri-
vatem Grund in nützlicher Distanz zur Liegenschaft, der sie zu dienen haben, liegen müssen und
dauernd als solche benutzt werden können. Dies ist vorliegend zweifelsohne der Fall, nachdem
sämtliche 53 Parkplätze auf dem Baugrundstück erstellt werden sollen und eine gemeinsame Tiefga-
rage vorgesehen ist, die direkt mit jedem einzelnen Gebäude durch Lifte und Treppen verbunden ist.
Gerade aufgrund dieser Direkterschliessung der Tiefgarage via jedes einzelne Gebäude hält der
Gemeinderat W. in der angefochtenen Baubewilligung (S. 8 f.) denn auch zu Recht fest, dass sich
eine Aufteilung der Tiefgarage nicht sinnvoll realisieren lassen würde und sich deshalb die Anmer-
kung eines Abparzellierungsverbots im Grundbuch gestützt auf § 163 BauG nicht aufdränge. Sollte
gleichwohl in einem späteren Zeitpunkt eine Zweckentfremdung dieser Pflichtparkplätze festgestellt
werden, kann die Baupolizeibehörde gestützt auf § 57 Abs. 1 BauG die Wiederherstellung des ge-
mäss Baubewilligung rechtmässigen Zustands anordnen.
Der vom Beschwerdeführer erhobene Einwand erweist sich daher als nicht stichhaltig und führt nicht
zur beantragten Aufhebung der Baubewilligung.
4.4
Gemäss § 53 Abs. 1 BauG sind öffentlich zugängliche Bauten und Anlagen, Bauten und Anlagen mit
mehr als 50 Arbeitsplätzen sowie Mehrfamilienhäuser, die neu erstellt oder erneuert werden, für
Menschen mit Behinderungen zugänglich und benutzbar zu gestalten. Nach § 37 Abs. 1 BauV sind
solche Bauten nach Massgabe der Norm SIA 500 "Hindernisfreie Bauten", Ausgabe 2009, des
Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins (SIA) zu erstellen.
Soweit nun der Beschwerdeführer geltend macht, im vorliegenden Fall müssten gemäss der genann-
ten SIA-Norm für jedes Gebäude mindestens ein behindertengerechter Parkplatz und für das Haus A
mit seinen Gewerbenutzung sogar deren zwei erstellt werden, ist ihm nicht beizupflichten. Gemäss
Ziff. 7.10.1 der SIA-Norm 500 muss bei öffentlich zugänglichen Bauten mindestens einer der dem
8 von 15
Publikum zur Verfügung stehenden Parkplätze rollstuhlgerecht erstellt werden. Ziff. 9.7.2 der SIA-
Norm 500 schreibt des Weiteren vor, dass bei Bauten mit Wohnungen mindestens ein Parkplatz
rollstuhlgerecht zu sein hat und je 25 Parkplätze zusätzlich ein weiterer; von den Parkplätzen, die
den Besuchern zur Verfügung stehen, muss sodann gemäss Ziff. 9.7.3 der SIA-Norm 500 mindes-
tens einer rollstuhlgerecht ausgestaltet sein. Diesen Vorgaben entspricht das Bauvorhaben, nach-
dem in den Plänen ein Aussenparkplatz und drei Parkplätze in der Tiefgarage als rollstuhlgerecht
ausgewiesen werden; zusätzlich würden sogar zwei weitere Parkplätze die erforderlichen Masse
aufweisen, sodass sie bei entsprechendem Bedarf ebenfalls behindertengerecht ausgestaltet werden
könnten. Zum selben Schluss ist denn auch die Fachstelle Hindernisfreies Bauen der Kantone Aar-
gau/Solothurn/Basel-Landschaft Procap in ihrer Beurteilung vom 27. Februar 2019 gekommen; sie
verlangte folgerichtig auch keine Erhöhung der Anzahl rollstuhlgerechter Parkplätze. Dass diese
Stellungnahme der Procap dem Beschwerdeführer nicht vorgängig zugestellt wurde, ist im Übrigen
nicht zu beanstanden, zumal es sich um eine von der Bauverwaltung W. im Rahmen der Bauge-
suchsprüfung eingeholte fachliche Beurteilung handelt; wie auch die kantonale Zustimmung zum
Baugesuch sind solche fachlichen Beurteilungen der Bauherrschaft und den Einwendenden nicht
vorgängig zur Erteilung der Baubewilligung zur Stellungnahme zuzustellen. Entgegen der Auffassung
des Beschwerdeführers liegt daher auch diesbezüglich keine Verletzung seines Anspruchs auf recht-
liches Gehör vor.
Zusammenfassend ist deshalb festzuhalten, dass sich die Einwände des Beschwerdeführers bezüg-
lich der Anzahl rollstuhlgerechter Parkplätze als unzutreffend erweisen. Die Beschwerde erweist sich
daher auch in diesem Punkt als unbegründet.
4.5
Gemäss § 15 Abs. 4 SNV zum Gestaltungsplan "F." muss der Bauträger auf Verlangen des Gemein-
derats in der Tiefgarage zuhanden der allgemeinen öffentlichen Benützung zusätzlich bis zu 30 Park-
felder erstellen; die öffentliche Benützung ist mit Dienstbarkeiten sicherzustellen.
Im vorliegenden Fall hat die Bauherrschaft im Vorfeld der Baugesuchseingabe am 19. März 2018 auf
entsprechendes Ersuchen des Gemeinderats W. eine Offerte für die Erstellung von 30 Parkplätzen
für die allgemeine öffentliche Benützung in einem zweiten Untergeschoss der Tiefgarage unterbrei-
tet. Der Gemeinderat W. hat dieses Angebot geprüft und ist zum Schluss gelangt, auf den Anspruch
auf Erstellung von zusätzlichen Parkfeldern zu verzichten. Dieses Vorgehen entspricht den Vorgaben
von § 15 Abs. 4 SNV und ist entgegen der Meinung des Beschwerdeführers nicht zu beanstanden.
Insbesondere räumt § 15 Abs. 4 SNV keine Individualansprüche von Anwohnerinnen und Anwoh-
nern ein, dass der Gemeinderat mit der Überbauung des Gestaltungsplanperimeters zwingend die
Erstellung von bis zu 30 Parkfeldern für die allgemeine öffentliche Nutzung zu verlangen hat; viel-
mehr liegt es in der alleinigen Zuständigkeit des Gemeinderats, ob er diesen Anspruch geltend ma-
chen will oder nicht. Der entsprechende Entscheid bildet nun zwar die Grundlage für die nachfolgen-
de Planung der Bauherrschaft, die für die Baugesuchseingabe vorgängig wissen muss, wie viele
Parkplätze sie zu erstellen hat. Für die Beurteilung des tatsächlich eingereichten Baugesuchs ist der
Entscheid des Gemeinderats jedoch aufgrund der fehlenden Individualansprüche der Nachbarschaft
des Bauvorhabens nicht von Belang; er ist deshalb auch nicht Teil der öffentlich aufzulegenden Bau-
gesuchsakten und auch nicht Gegenstand der Baubewilligung. Daher ist entgegen der Auffassung
des Beschwerdeführers auch nicht zu beanstanden, dass der erwähnte Protokollauszug vom
26. März 2018 in den Baugesuchsakten nicht vorhanden war und dem Beschwerdeführer nicht zur
Stellungnahme zugestellt wurde; die geltend gemachte Verletzung des Gehörsanspruchs des Be-
schwerdeführers ist deshalb auch hier zu verneinen.
Soweit mit der Beschwerde die Verletzung von § 15 Abs. 4 SNV geltend gemacht wird, ist ihr auf-
grund des Gesagten keine Folge zu leisten.
9 von 15
5.
5.1
Der Beschwerdeführer beanstandet im Weiteren, dass die Bauherrschaft zwar ein Mobilitätskonzept
eingereicht habe, dass dieses jedoch keine griffigen und wirksamen Massnahmen zur Lenkung des
Mobilitätsverhaltens enthalte; die vorgeschlagenen Massnahmen würden nur beinhalten, was ge-
setzlich ohnehin vorgeschrieben sei. Das Mobilitätskonzept sei deshalb ungenügend und zur Ver-
besserung zurückzuweisen. Überdies habe es der Gemeinderat entgegen § 19 Abs. 5 SNV ver-
säumt, die Verpflichtung zu einem Monitoring/Controlling zu verfügen und eine entsprechende
Anmerkung im Grundbuch zu veranlassen, dies ganz abgesehen davon, dass das Mobilitätskonzept
nicht aufzeige, dass und wie ein solches Monitoring/Controlling erfolgen solle. Die grundbuchliche
Anmerkung sei insofern notwendig, als der Gemeinderat im Falle der Unwirksamkeit eines solchen
Monitorings/Controllings gemäss § 19 Abs. 6 SNV eine Verschärfung der bestehenden Massnahmen
und die Prüfung sowie Umsetzung weiterer Massnahmen verlangen müsse.
5.2
Gemäss § 19 SNV zum Gestaltungsplan "F." ist mit einem Mobilitätskonzept für den gesamten Ge-
staltungsplanperimeter aufzuzeigen, wie die Mobilität aller Nutzergruppen mit dem öffentlichen Ver-
kehr, dem Fuss- und Radverkehr sowie mit einem effizienten Einsatz des Motorfahrzeugs im Sinne
der verkehrlichen Zielsetzungen der Sondernutzungsplanung in Bezug zu ihrem räumlichen Umfeld
zu bewältigen ist (Abs. 1). Im Mobilitätskonzept werden insbesondere die zu erreichenden Ziele, die
maximal zulässige Parkfelderzahl für den motorisierten Individualverkehr (MIV) und die Minimalan-
forderungen an die Abstellplätze für den Radverkehr definiert (Abs. 2). Im Mobilitätskonzept sind
insbesondere die Massnahmen "bedarfsgerechtes Carsharing-Angebot", "Information und Anreize
zum Benützen des öffentlichen Verkehrs und des Fuss- und Radverkehrs", "Monitoring/Controlling"
sowie "Massnahmen, sofern Ziele nicht erreicht werden; Zuständigkeiten" zu prüfen (Abs. 3). Die
zum Erreichen der Ziele erforderlichen Massnahmen sind umzusetzen. Das Mobilitätskonzept ist
Gegenstand der Überprüfung im Baubewilligungsverfahren (Abs. 4). Die Verpflichtung zum Monito-
ring/Controlling ist vor Baubeginn als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung im Grundbuch
anmerken zu lassen (Abs. 5). Sofern das Monitoring/Controlling wiederholt aufzeigt, dass die anvi-
sierten Ziele nicht erreicht wurden, kann der Gemeinderat verlangen, dass bestehende Massnahmen
verschärft und weitere Massnahmen auf ihre Zweckmässigkeit hin geprüft und bei Eignung umge-
setzt werden. Alternativ ist der fehlenden Parkplatzbestand real nachzuweisen oder eine entspre-
chende Ersatzabgabe zu entrichten (Abs. 6).
Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers vermag das von der Bauherrschaft mit ihrem Bau-
gesuch eingereichte Mobilitätskonzept vom 18. Dezember 2018 diesen Vorgaben zu genügen. Es
werden darin in nachvollziehbarer Weise die verschiedenen Einflussfaktoren (Lage, Topografie, An-
bindung an das öffentliche Verkehrsnetz, Ausbaustand des Radwegnetzes, öffentliche Parkplätze,
Pendlerströme und -distanzen) auf das Mobilitätsverhalten der künftigen Nutzerinnen und Nutzer der
neuen Überbauung dargelegt. Dass angesichts der Lage des Areals (Nähe zu den Agglomerationen
S. und T., Nähe eines Autobahnanschlusses) sowie des aufgrund der Wohnungsgrössen und der
Lagequalität (an einer vielbefahrenen Hauptverkehrsstrasse) zu erwartenden Kundenkreises (berufs-
tätige Zweipersonenhaushalte) trotz guter Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz von einem
erheblichen MIV auszugehen ist, erweist sich als realistisch und ist nicht zu beanstanden; entspre-
chend wird denn richtigerweise auf die Geltendmachung einer möglichen Abminderung der Pflicht-
parkfelderzahl verzichtet. Die Auswirkungen einer solchen Abminderung der Pflichtparkfelder wären
denn auch Hauptgegenstand eines allfälligen Monitorings/Controllings. Dies ergibt sich ohne Weite-
res aus § 19 Abs. 6 SNV, welcher bei aufgrund des Monitorings/Controllings nachgewiesenem
Nichterreichen der anvisierten Ziele als gleichwertige Alternativen zu den zu verschärfenden bezie-
hungsweise zusätzlichen Massnahmen den realen Nachweis des fehlenden Parkplatzbestandes
oder die Entrichtung einer entsprechenden Ersatzabgabe vorsieht.
10 von 15
In ebenso nachvollziehbarer Weise werden sodann im Mobilitätskonzept vom 18. Dezember 2018
verschiedene Massnahmen aufgezeigt, welche zu einer Reduktion des MIV im Sinne der Zielsetzung
von § 1 (Bullet point 4) SNV beitragen sollen. Dabei versteht es sich von selbst, dass es sich nur um
Massnahmen handeln kann, die überhaupt im Einflussbereich der Bauherrschaft stehen; eine Erhö-
hung der Güteklasse des öffentlichen Verkehrs oder ein Ausbau des Radwegnetzes als Aufgaben
der öffentlichen Hand stehen daher beispielsweise von vornherein ausser Diskussion. Mit der vorlie-
gend vorgesehenen ebenerdigen Zufahrt (zur Vermeidung einer oft als Hindernis empfundenen Hö-
hendifferenz) zu den witterungsgeschützten Veloabstellplätzen mit Auflademöglichkeiten für E-Bikes
unter Verzicht auf ursprünglich vorgesehene Lagerflächen der Gewerbenutzung des Hauses A wird
zweifelsohne ein Anreiz zur Verwendung eines Fahrrads geschaffen. Ebenso erscheint die vorgese-
hene treppenmässige Verbindung des Arealwegs mit dem Trottoir der Kantonsstrasse bbb als ge-
eignete Massnahme zur Förderung des Fussgängerverkehrs, zumal damit ein Umweg über die Bus-
haltestelle vermieden werden kann. Und schliesslich wird auch mit der geplanten Abgabe von
Mehrfahrtenkarten für die Region U. an die Erstmieter (zum Testen des ÖV-Angebots), mit regel-
mässigen Informationsschreiben über die Angebote und Ausbauten in den regionalen Netzen des
Rad- und des öffentlichen Verkehrs sowie mit dem bei den Hauseingängen vorgesehenen Aushang
der Haltestellenfahrpläne der in unmittelbarer Nähe gelegenen Bushaltestelle dazu animiert, auf das
Auto zu verzichten. Weitere Massnahmen wie die Einrichtung eines Carsharing-Angebots oder die
Etablierung eines Carvelo2go-Standorts (Sharing von Cargo-E-Bikes) wurden geprüft, mangels Inte-
resse des Anbieters, fehlender Wirtschaftlichkeit und wegen Fehlens eines geeigneten Hosts aber
darauf verzichtet.
Auch nach Meinung des Regierungsrats handelt es sich somit bei den gemäss dem Mobilitätskon-
zept vom 18. Dezember 2018 vorgesehenen Vorkehren um sinnvolle und realisierbare Massnahmen,
wie das Mobilitätsverhalten aller Nutzergruppen der neuen Überbauung zu lenken und namentlich
die Benutzung der öffentlichen Verkehrsmittel und des Fuss- und Veloverkehrs zu erreichen ist. Wei-
tere wirksame und zu prüfende Massnahmen im Einflussbereich der Bauherrschaft sind nicht ersicht-
lich; bezeichnenderweise ist der Beschwerdeführer auch nicht in der Lage, solche zu benennen. Zu
berücksichtigen ist sodann, dass für die geplanten Massnahmen keine konkreten Ziele festgelegt
werden können; bei der Bauabnahme wird sodann ohne Weiteres geprüft werden können, ob die
Massnahmen zur Förderung des Fuss- und Radverkehrs auch tatsächlich baulich umgesetzt sind.
Angesichts dessen sowie aufgrund des Umstands, dass die Bauherrschaft – wie dargelegt – auf eine
Abminderung der Pflichtparkfelderzahl verzichtet hat, lässt sich auch nicht beanstanden, dass der
Gemeinderat W. auf die Anordnung eines Monitorings/Controllings sowie auf die Veranlassung einer
entsprechenden grundbuchlichen Anmerkung verzichtet hat.
Die gegen das Mobilitätskonzept vom 18. Dezember 2018 erhobenen Einwände des Beschwerde-
führers erweisen sich daher als unbegründet; eine Verletzung von § 19 SNV ist zu verneinen.
6.
6.1
Als weiteren Rügepunkt bringt der Beschwerdeführer vor, dass das Neubauvorhaben die als schüt-
zenswert zu bezeichnende katholische Kirche beziehungsweise deren erhöhte Lage beeinträchtigen
werde. Die Kirche sei im Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) mit lokaler
Bedeutung und dem Erhaltungsziel A eingetragen; zudem sei sie auch im kantonalen Inventar der
kommunal schutzwürdigen Kulturdenkmäler aufgeführt. Nach der Rechtsprechung seien die Ge-
meinden zu einer genügenden Interessenabwägung und zu einer Auseinandersetzung mit den Ob-
jekten verpflichtet. Der Gestaltungsplan "F." äussere sich jedoch nicht zu den Auswirkungen des
Bauprojekts auf die Kirche; eine genügende Interessenabwägung und Auseinandersetzung mit dem
Objekt habe bis anhin nicht stattgefunden beziehungsweise sei jedenfalls nicht dokumentiert.
11 von 15
6.2
Das ISOS ist ein Grundlageninstrument, das den Behörden der Denkmalpflege und des Bau- und
Planungswesens hilft, baukulturelle Werte zu erkennen und langfristig zu sichern. Es erfasst jedoch
nicht Einzelbauten, sondern nur Siedlungen in ihrer Gesamtheit (vgl. Art. 5 der Verordnung über das
Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz [VISOS] vom 13. November 2019).
Entgegen der Behauptung des Beschwerdeführers ist W. – und damit auch die katholische Kirche –
nicht im ISOS aufgeführt (vgl. Anhang 1 VISOS). Die katholische Kirche ist auch nicht kantonalrecht-
lich denkmalgeschützt; immerhin ist sie in das Bauinventar der kommunal schützenswerten Bauten
und Kulturobjekte im Kanton Aargau, das die kantonale Denkmalpflege gestützt auf § 26 Abs. 2 der
Verordnung zum Kulturgesetz (VKG) vom 4. November 2009 beziehungsweise dessen Vorgängerer-
lass erstellt hat, aufgenommen worden. Dieser Schutzwürdigkeit der katholischen Kirche hat die
Gemeinde W. im Rahmen ihrer Nutzungsplanung Rechnung getragen: Die katholische Kirche ist
gemäss § 22 Abs. 1 und Anhang 2 (Objekt-Nr. 9) der Bau- und Nutzungsordnung (BNO) unter Sub-
stanzschutz gestellt und darf nicht abgebrochen werden; ein Umgebungsschutzbereich, wie ihn § 29
VKG für kantonal geschützte Bauten vorsieht, ist jedoch nicht festgelegt worden. Angesichts dessen
stösst die Argumentation des Beschwerdeführers von vornherein ins Leere.
Unabhängig vom Vorliegen eines Schutzobjekts müssen sich allerdings gemäss § 42 BauG Gebäu-
de hinsichtlich Grösse, Gestaltung und Oberfläche des Baukörpers sowie dessen Aussenraums so in
die Umgebung einordnen, dass eine gute Gesamtwirkung entsteht (Abs. 1); Bauten und Anlagen
dürfen insbesondere Landschaften sowie Orts-, Quartier- und Strassenbilder nicht beeinträchtigen
(Abs. 2). Genau diese gute Einordnung war Gegenstand der Sondernutzungsplanung; der Gestal-
tungsplan "F." bezweckt denn auch eine koordinierte, in die örtliche Situation im Dorfkern eingepass-
te Überbauung unter anderem mit dem Ziel, eine identitätsstiftende Gestaltung des Zugangs zum
Dorf sicherzustellen (vgl. § 1 SNV). Hiezu wurden die Baubereiche definiert (§ 5 SNV) und Pflicht-
baulinien (§ 6 SNV), minimale Gebäudeabstände (§ 8 SNV), Höhenbegrenzungen (§ 9 SNV) sowie
Vorgaben für die Umgebungsgestaltung (§§ 20 bis 24 SNV) festgelegt. Im gestützt auf § 25 Abs. 3
SNV eingeholten Fachgutachten des AA. vom 23. Januar 2019 wird bestätigt, dass das konkrete
Bauvorhaben diesen qualitativen Zielsetzungen des Gestaltungsplans entspricht. Der Beschwerde-
führer bringt nichts vor, was an dieser Beurteilung zweifeln liesse. Es ist deshalb festzuhalten, dass
sich das Bauvorhaben gut in seine Umgebung einfügt und somit ortsbildverträglich ist; das Einord-
nungsgebot beziehungsweise das Beeinträchtigungsverbot gemäss § 42 BauG ist nicht verletzt.
7.
7.1
Der Beschwerdeführer beanstandet im Weiteren, dass die betriebsnotwendige mechanische Abluft-
anlage, mit welcher die Tiefgarage entlüftet werden soll, den erforderlichen Strassenabstand von 4 m
zur Y-Strasse nicht einhalte; eine solche Abstandsunterschreitung sei jedoch nicht zulässig und die
Baubewilligung deshalb aufzuheben.
7.2
Gemäss § 111 Abs. 1 lit. a BauG betragen die vom Strassenmark zu messenden Abstände für Bau-
ten und Anlagen gegenüber Gemeindestrassen 4 m. Gemäss § 2 der im vorliegenden Fall noch an-
zuwendenden ABauV (vgl. Erw. 2.1) dürfen indessen untergeordnete Bauteile den Strassenabstand
um höchstens 1,5 m unterschreiten, sofern sie nicht mehr als einen Drittel der Fassadenlänge mes-
sen.
Dass im vorliegenden Fall der Gemeinderat W. die beiden Abluftschächte der Tiefgarage als solche
untergeordneten Gebäudeteile qualifiziert hat, lässt sich nicht beanstanden; daran ändert nichts,
dass es sich um betriebsnotwendige Anlageteile handelt. Die Abluftschächte halten einen Abstand
zur Y-Strasse von 2,5 m ein und messen klarerweise weniger als einen Drittel der Fassadenlänge.
Der vom Beschwerdeführer erhobene Einwand erweist sich daher als nicht stichhaltig.
12 von 15
8.
8.1
Als weiteren Punkt rügt der Beschwerdeführer, dass die AfB BVU der Bauherrschaft für die entlang
der K bbb vorgesehene Terrainveränderung ohne entsprechenden Antrag eine Ausnahmebewilli-
gung zur Unterschreitung des Kantonsstrassenabstands erteilt hat. Die Ausnahmebewilligung sei
zudem ohne nachvollziehbare Begründung einzig unter Hinweis auf eine Interessenabwägung er-
folgt, ohne dass die einzelnen Interessen genannt worden wären. Zudem seien die Voraussetzungen
für eine Ausnahmebewilligung, nämlich das Vorliegen ausserordentlicher Verhältnisse oder einer
unzumutbaren Härte, nicht gegeben; allein aufgrund des Umstands, dass eine Ausnahme mit dem
Sinn und Zweck der Rechtssätze vereinbar wäre, dürften diese Voraussetzungen nicht bejaht wer-
den. Zwar werde durch die Einhaltung des Kantonsstrassenabstands die Überbaubarkeit der Parzel-
le aaa unbestrittenermassen etwas eingeschränkt, allerdings sei eine zonenkonforme Überbauung
auch ohne Ausnahmebewilligung ohne Weiteres möglich.
8.2
Es ist vorliegend unbestritten, dass die entlang der K bbb vorgesehenen Terrainaufschüttungen be-
ziehungsweise -abgrabungen von max. 1 m beim Haus B1, die der Umgebungsgestaltung dienen
sollen, den gemäss § 111 Abs. 1 lit. a BauG erforderlichen Kantonsstrassenabstand von 6 m nicht
einhalten. Die AfB BVU hat hierfür eine Ausnahmebewilligung gestützt auf § 67 BauG erteilt. Diese
Bestimmung ermöglicht eine Abweichung von Nutzungsplänen und Vorschriften, sofern die Ausnah-
me mit dem Sinn und Zweck der Rechtssätze vereinbar ist (Abs. 1 lit. a) und ausserordentliche Ver-
hältnisse vorliegen oder die Anwendung der Pläne beziehungsweise Vorschriften zu hart wäre (Abs.
1 lit. b).
Soweit nun der Beschwerdeführer geltend macht, die Bauherrschaft habe gar keinen entsprechen-
den Antrag auf Erteilung einer Ausnahmebewilligung gestellt, ist ihm nicht beizupflichten. Wer ein
Baugesuch einreicht, das den Nutzungsplänen oder Vorschriften nicht entspricht, stellt damit implizit
einen Antrag auf Erteilung einer Ausnahmebewilligung. Eine ausdrückliche Begründung eines Aus-
nahmebewilligungsgesuchs ist nicht vonnöten; der Baugesuchsteller oder die Baugesuchstellerin
nimmt mit einem bloss impliziten Antrag allerdings in Kauf, dass die Bewilligungsbehörden insbeson-
dere die privaten Interessen an der Erteilung einer Ausnahmebewilligung nicht vollständig erkennen
und würdigen können, und entsprechend ist das Risiko einer Abweisung des Antrags hoch.
Nicht zu beanstanden ist im vorliegenden Fall die Erteilung einer Ausnahmebewilligung auch in ma-
terieller Hinsicht. Zunächst ist festzuhalten, dass durch die Ausnahme weder Sinn noch Zweck der
Vorschriften über den Kantonsstrassenabstand vereitelt werden. Der Kantonsstrassenabstand dient
der Verkehrssicherheit und hat gesundheitspolizeiliche Funktion; er soll auch den Planungsspielraum
erhalten und die Landerwerbsmöglichkeiten für die Bedürfnisse des zukünftigen Verkehrs sichern
(vgl. ERICH ZIMMERLIN, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau von 1971, 2. Auflage, Aarau
1985, N 1 zu § 72). Vorliegend beeinträchtigt die geplante Terrainanpassung die Verkehrssicherheit
in keiner Weise. Da es sich lediglich um eine Umgebungsgestaltungsmassnahme handelt und die
Wohnbauten selbst den erforderlichen Kantonsstrassenabstand von 6 m deutlich einhalten, ist auch
die gesundheitspolizeiliche Funktion des Strassenabstands nicht tangiert. Zudem ist die K bbb im
fraglichen Bereich bereits gut ausgebaut und weist einen Gehweg sowie beidseitig Radstreifen auf;
bei einem in absehbarer Zeit zwar nicht zu erwartenden, aber gleichwohl möglichen Ausbau der Kan-
tonsstrasse lässt sich das Terrain ohne Weiteres anpassen. Auch ein allfälliger Landerwerb wird
nicht erschwert, zumal die Ausnahmebewilligung gestützt auf § 67 Abs. 3 BauG ausdrücklich mit der
Auflage erteilt wurde, dass die Eigentümer die Baute auf eigene Kosten und ohne Anspruch auf Ent-
schädigung zu entfernen oder zu versetzen haben, sofern der Neu- oder Ausbau eines öffentlichen
Werks dies erfordert. Zu bejahen ist aber auch das Vorliegen eines Härtefalls. Entgegen der Argu-
mentation des Beschwerdeführers geht es der Bauherrschaft offensichtlich nicht um eine möglichst
optimale Ausnutzung des Grundstücks – wie erwähnt halten die Gebäude den erforderlichen Stras-
13 von 15
senabstand deutlich ein –, sondern vielmehr um eine gestalterische Massnahme der Umgebung, um
der in § 20 Abs. 2 SNV enthaltenen Vorgabe, die Ablesbarkeit des Hangs möglichst ohne technische
Bauwerke zu erhalten, zu entsprechen. Durch die vorgesehene Terrainanpassung wird die beste-
hende Situation sogar verbessert. Unter diesen Umständen wäre aber die strikte Durchsetzung der
Vorschriften über den Kantonsstrassenabstand schlichtweg nicht mehr verständlich und der Bau-
herrschaft auch nicht zuzumuten. Die Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung des Kantonsstras-
senabstands ist daher zu Recht erteilt worden.
9.
9.1
Erstmals in seiner Replikschrift vom 26. August 2020 beanstandet der Beschwerdeführer die Ertei-
lung einer lärmrechtlichen Ausnahmebewilligung nach Art. 31 Abs. 2 der Lärmschutz-Verordnung
(LSV) vom 15. Dezember 1986. Alle Häuser würden lärmempfindliche Wohnräume aufweisen, die
der stark befahrenen K bbb zugewandt seien; dagegen seien lärmunempfindliche Räume (Lift, Woh-
nungseingänge und Nasszellen) im Innern des Gebäudes angeordnet. Daher sei ein konsequenter
Versuch, die lärmempfindlichen Räume auf der lärmabgewandten Seite anzuordnen, nicht erkenn-
bar. Entgegen der Behauptung der Bauherrschaft seien die Gebäude auch nicht bezüglich Lärm-
schutz optimal ausgerichtet und die gestalterischen sowie baulichen Massnahmen, die die Gebäude
gegen Lärm abschirmen würden, seien nicht ausgeschöpft. Die Planung der Bauherrschaft basiere
auf der nach der Rechtsprechung nicht mehr zulässigen "Lüftungsfensterpraxis". Gesamthaft gese-
hen seien daher die Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung nicht gegeben.
9.2
Die Parzelle aaa liegt in der Wohn- und Gewerbezone WG 2, die der Lärmempfindlichkeitsstufe III
zugewiesen ist. Gemäss dem von der Bauherrschaft mit dem Baugesuch eingereichten Lärmgutach-
ten sind bei den der K bbb zugewandten Fenstern von zwei Wohn-/Esszimmern des Gebäudes A im
1. Obergeschoss die Immissionsgrenzwerte – die in der Empfindlichkeitsstufe III für Strassenlärm
tagsüber 65 dB(A) und nachts 55 dB(A) betragen (vgl. Anhang 3 zur LSV) – mit 65,1 dB(A) am Tag
und mit 56,3 dB(A) überschritten. Sodann werden für das Haus B2 bei den der Kantonsstrasse zu-
gewandten Fenstern der Wohn-/Esszimmer auf jedem Stockwerk Beurteilungspegel von maximal
64,5 dB(A) tagsüber und 55,7 dB(A) nachts ausgewiesen; für die entsprechenden Fenster des Hau-
ses B3 betragen die Werte 65,2 dB(A) am Tag und 56,4 dB(A) in der Nacht. Sämtliche Räume kön-
nen allerdings über lärmabgewandte Balkonfenster belüftet werden.
Gemäss Art. 22 des Bundesgesetzes über den Umweltschutz (USG) vom 7. Oktober 1983 werden
Baubewilligungen in lärmbelasteten Gebieten für neue Gebäude, die dem längeren Aufenthalt von
Personen dienen, nur erteilt, wenn die Immissionsgrenzwerte nicht überschritten sind (Abs. 1) oder
die Räume zweckmässig angeordnet und die allenfalls notwendigen zusätzlichen Schallschutzmass-
nahmen getroffen werden (Abs. 2). Art. 31 Abs. 1 LSV bestimmt die baulichen oder gestalterischen
Massnahmen, mit denen Gebäude gegen Lärm abgeschirmt werden können. Können die Immissi-
onsgrenzwerte durch Massnahmen nach Abs. 1 nicht eingehalten werden, so darf die Baubewilli-
gung gemäss Art. 31 Abs. 2 LSV nur erteilt werden, wenn an der Errichtung der Gebäude ein über-
wiegendes Interesse besteht und die kantonale Behörde zustimmt.
9.3
Soweit der Beschwerdeführer das Vorliegen einer lärmschutzrechtlichen Ausnahmesituation im Sin-
ne von Art. 31 Abs. 2 LSV damit bestreitet, dass im vorliegenden Fall eine lärmoptimierte Ausrich-
tung der geplanten Gebäude beziehungsweise baugestalterische Massnahmen zur Verminderung
der Lärmimmissionen ohne Weiteres möglich seien, ist ihm nicht beizupflichten. Die Hanglage der
Parzelle aaa sowie deren Ausdehnung beeinflussen die Ausrichtung der Gebäude massgeblich;
durch Abdrehen der Gebäudekörper liesse sich daher der Aspektwinkel (das heisst der Winkel, der
die vom Lärmempfangspunkt aus sichtbaren Abschnitte der Lärmquelle erfasst) nicht derart reduzie-
14 von 15
ren, dass eine wahrnehmbare Reduktion der Lärmimmissionen erzielt werden könnte. Die AfB BVU
hat daher zu Recht in ihrer Zustimmungsverfügung vom 5. Juni 2019 festgehalten, dass eine lärmop-
timiertere Ausrichtung der Gebäude nicht möglich sei. Entgegen der Auffassung des Beschwerdefüh-
rers lassen sich aber auch nicht sämtliche lärmempfindlichen Räume auf der dem Lärm abgewand-
ten Seite der Gebäude realisieren. Zu berücksichtigen ist, dass beim Haus A im 1. Obergeschoss auf
der Nordseite zwei Zweizimmerwohnungen vorgesehen sind, die auf der der K bbb zugewandten
Seite nebst einem Reduit lediglich je einen einzigen offenen, als "Wohnen/Essen" bezeichneten
Raum aufweisen, in den auch die Küche integriert ist; eine andere Anordnung dieser beiden Räume
ist daher nicht möglich. Sodann würde bei den geplanten 3-Zimmer-Wohnungen der Häuser B2 und
B3 die vom Beschwerdeführer vorgeschlagene Anordnung des Eingangsbereichs der Wohnungen
sowie der Nasszellen auf der der K bbb zugewandte Seite dazu führen, dass mindestens eines der
drei Zimmer keine Fenster aufweisen würde; des Weiteren lassen sich die Lifte als Gemeinschafts-
anlagen nicht – wie vom Beschwerdeführer vorgeschlagen – in die einzelnen Wohnungen integrie-
ren.
Zusammenfassend kann deshalb festgehalten werden, dass die Vorinstanzen zu Recht die Möglich-
keit von gestalterischen oder baulichen Massnahmen zur Einhaltung der Strassenlärmimmissions-
grenzwerte nach Art. 31 Abs. 1 LSV verneint beziehungsweise das Vorliegen einer lärmschutzrecht-
lichen Ausnahmesituation im Sinne von Art. 31 Abs. 2 LSV bejaht haben. Nicht beanstanden lässt
sich aber auch das Ergebnis der für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung erforderlichen Interes-
senabwägung. Angesichts der vorgenommenen Umzonierung des Standortbereichs des Gebäudes
"F." von einer Zone für öffentliche Bauten und Anlagen in die Wohn- und Gewerbezone WG2 sowie
aufgrund des Erlasses des Gestaltungsplans ist ein hohes Interesse an einer Überbauung der Par-
zelle aaa ohne Weiteres ausgewiesen; mit der Realisierung des Bauvorhabens kann eine hochwerti-
ge Dorfentwicklung an einer zentralen Lage erreicht und der raumplanungsrechtlich geforderten
Siedlungsentwicklung nach innen Rechnung getragen werden. Sodann haben die Vorinstanzen die
lärmrechtlichen Schutzanliegen zu Recht weniger schwer gewichtet, nachdem die Immissionsgrenz-
werte nur knapp überschritten werden und es sich bei den betroffenen lärmempfindlichen Räumen
allesamt um Wohn-/Esszimmer handelt, die zumindest in der Regel nicht als Schlafräume verwendet
werden; zudem kann wegen des Vorhandenseins von dem Lärm abgewandten Lüftungsfenstern
gleichwohl ein angenehmes Wohnklima geschaffen werden. Die Berücksichtigung dieses Kriteriums
basiert nicht auf der nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung unzulässigen sog. "Lüftungsfens-
terpraxis", die rechtsfehlerhaft dazu geführt hatte, dass jeweils eine Ausnahmesituation im Sinne von
Art. 31 Abs. 2 LSV verneint beziehungsweise eine Baubewilligung ohne Vornahme einer Interessen-
abwägung erteilt wurde, wenn die Lärmimmissionsgrenzwerte an wenigstens einem zur Lüftung ge-
eigneten Fenster jedes lärmempfindlichen Raums eingehalten waren (vgl. BGE 1C_139/2015 vom
16. März 2016 Erw. 3 und 4); nach diesem Urteil darf dagegen im Rahmen einer Interessenabwä-
gung für eine Ausnahmebewilligung das Vorhandensein von Lüftungsfenstern auf der lärmabge-
wandten Seite durchaus berücksichtigt werden (Erw. 4.6 a.E.).
Die vom Beschwerdeführer gegen die gestützt auf Art. 31 Abs. 2 LSV erteilte Ausnahmebewilligung
erhobenen Argumente erweisen sich somit als nicht stichhaltig.
10.
10.1
Als letzten Punkt macht der Beschwerdeführer geltend, dass die in der Zustimmungsverfügung der
AfB BVU vom 5. Juni 2019 enthaltene Auflage der Erweiterung der Bushaltebucht um 10 m in östli-
cher Richtung zu einer Neugestaltung der Böschung an der Kantonsstrasse führen werde; vermutlich
werde eine Stützmauer erstellt. Diese neue Gestaltung sei bis anhin nicht Gegenstand des Bauge-
suchs gewesen, sei aber selber baubewilligungspflichtig. Eine Anpassung in einem Verfahren nach
der Erteilung der Baubewilligung verletze das Gebot der Einheit der Baubewilligung. Hinzu komme,
dass die Vergrösserung der Bushaltebucht dazu führen werde, dass mit dem Bauvorhaben die ge-
15 von 15
mäss § 7 Abs. 3 SNV zulässige Ausnützungsziffer von 0,65 angesichts der vorhandenen Ausnüt-
zungsreserve von 13,5 m2 überschritten werde; gemäss § 32 Abs. 4 BauV dürften nämlich die neu
erforderlichen Flächen für die Bushaltebucht nicht mehr zur anrechenbaren Grundstücksfläche ge-
rechnet werden. Daher sei das Bauprojekt nicht bewilligungsfähig.
10.2
Sowohl die Bauherrschaft als auch der Gemeinderat W. halten in zutreffender Weise fest, dass die
Neuerstellung der Bushaltestelle Y an der K bbb, die allenfalls eine Anpassung der Böschung auf der
Parzelle aaa erfordert, in einem eigenständigen Verfahren erfolgen wird und daher nicht Gegenstand
des vorliegenden Baubewilligungsverfahrens bildet; die C. wird denn auch nicht als Bauherrin der
neuen Bushaltestelle und der erforderlichen Geländeanpassungsarbeiten auftreten. Im Rahmen des
erforderlichen Strassenbauprojektverfahrens wird der Beschwerdeführer somit Gelegenheit erhalten,
sich an diesem Verfahren zu beteiligen. Es ist deshalb nicht ersichtlich, weshalb das Gebot der Ein-
heit der Baubewilligung verletzt sein soll.
10.3
Gemäss § 32 Abs. 1 BauV ist die Ausnützungsziffer das Verhältnis der Summe der anrechenbaren
Geschossflächen zur anrechenbaren Grundstückfläche. Zur anrechenbaren Grundstückfläche gehö-
ren gemäss § 32 Abs. 4 BauV die in der entsprechenden Bauzone liegenden Grundstückflächen,
wobei die Flächen der Hauszufahrten angerechnet werden; nicht angerechnet werden dagegen die
Flächen bestehender oder projektierter Strassen der Grund-, Grob- und Feinerschliessung.
Soweit der Beschwerdeführer nun aus § 32 Abs. 4 BauV ableiten will, dass die für die geplante Bus-
haltestelle Y vorgesehene Fläche nicht als anrechenbare Grundstücksfläche angerechnet werden
dürfe, ist ihm nicht beizupflichten. Aus den Materialien zur Bauverordnung ergibt sich klar, dass es
für die Qualifikation als "projektierte Strasse" nicht genügt, dass die Strasse in einem Erschlies-
sungsplan vorgesehen ist; erforderlich ist vielmehr, dass wenigstens das Baugesuch (Strassenbau-
projekt) vorliegt (vgl. den zum Erlass der Bauverordnung erstatteten Bericht der Rechtsabteilung
BVU [mit Erläuterungen zu den einzelnen Bestimmungen] an den Regierungsrat vom 3. Mai 2011,
S. 18 f.). Dies trifft vorliegend nicht zu. Der Gemeinderat W. hält daher zu Recht in seiner Beschwer-
deantwort vom 27. Mai 2020 fest, dass die von der AfB BVU in ihrem Zustimmungsentscheid als
Auflage verlangte Verlängerung des Freihaltebereichs nicht zu einer Veränderung der Ausnützungs-
berechnung führt, nachdem noch kein rechtskräftiges Projekt für die Bushaltestelle besteht und noch
kein entsprechendes Baugesuch eingereicht ist.
11.
11.1
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde in allen Punkten abzuweisen.
Beschluss
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.