Decision ID: 4c934b30-09c8-4d5c-8e94-b4aae47b75d2
Year: 2012
Language: de
Court: GR_VG
Chamber: GR_VG_004
Canton: GR
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law

Art. 130a StG verpflichtet, den massgeblichen Sachverhalt für jede
Steuerperiode neu zu prüfen. Konkret sei zusammenfassend festzuhalten,
dass bei der Parzelle Nr. 191 an der ...strasse ... gar keine landwirtschaftliche
Nutzung vorliege, weshalb eine Besteuerung nach Art. 56 Abs. 1 StG
vorzunehmen sei. Bei der Besteuerung der Parzelle Nr. 2-67 an der ...strasse
... habe sich die Steuerverwaltung zu Recht an die amtliche Schätzung vom
12. Februar 2010 gehalten und die vorhandene Landreserve separat
besteuert. Schliesslich sei auch an der Neubewertung der betreffenden
Grundstücke in der neuen Steuerperiode nichts zu bemängeln, sodass die
Beschwerde abzuweisen sei.
4. Die Steuerverwaltung der ... verzichtete auf eine eigene Vernehmlassung und
verwies auf jene der kantonalen Steuerverwaltung.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften wird,
soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:
1. Anfechtungsobjekt des vorliegenden Beschwerdeverfahrens bilden der
Einspracheentscheid der kantonalen Steuerverwaltung vom 5. Dezember
2011 respektive die diesem zugrunde liegende kantonale
Veranlagungsverfügung vom 20. September 2011. Insoweit als die kantonale
Steuerverwaltung in Bezug auf die Parzellen Nr. 4932 und 1118 an der
...strasse die Einsprache der Beschwerdeführerin gutgeheissen und deren
landwirtschaftliche Nutzung anerkannt hat und die Erhöhung des
Ertragswertes der Parzelle Nr. 2705 „...“ von Fr. 7'000.-- auf Fr. 10'000.-- von
der Beschwerdeführerin nicht beanstandet wurde, braucht das
Verwaltungsgericht darauf nicht weiter einzugehen. Streitig geblieben und zu
prüfen ist dagegen die Frage, ob eine separate Bewertung bzw. Besteuerung
der Landreserve der Parzelle Nr. 2-67 an der ...strasse ..., analog zur
amtlichen Schätzung vom 12. Februar 2010, zulässig ist, oder ob diese
Parzelle als Einheit zu betrachten und dementsprechend zu besteuern ist.
Weiter ist zu prüfen, ob das Bauland der Parzelle Nr. 191 an der ...strasse ...
mit einer Fläche von 5400 Quadratmetern zu Recht zu zwei Dritteln des
Verkehrswertes veranlagt worden ist oder ob dieses der landwirtschaftlichen
Nutzung dient und somit zum tieferen Ertragswert zu besteuern ist.
2. Aus Art. 130a des Steuergesetzes für den Kanton Graubünden (StG; BR
720.000), wonach die Veranlagungsbehörde die Steuerklärung prüft,
Auflagen erlässt, Beweismittel einverlangt, die erforderlichen Untersuchungen
vornimmt und die für eine vollständige und richtige Besteuerung
massgebenden tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse feststellt, ergibt
sich, dass der Steuerverwaltung grundsätzlich das Recht zusteht, bei jeder
Steuerperiode eine erneute und umfassende Prüfung aller für die
Veranlagung massgebenden Aspekte zu überprüfen und insbesondere früher
vorgenommene Würdigungen sowohl zu Gunsten wie auch zu Ungunsten der
Steuerpflichtigen zu ändern oder zu korrigieren. Nach ständiger Praxis des
Bundesgerichts sind frühere Veranlagungen für die Steuerbehörden nicht
verbindlich und stellen namentlich auch keine individuellen, konkreten
Zusicherungen an den Steuerpflichtigen dar, die geeignet wären, bei diesem
ein berechtigtes Vertrauen darauf zu erwecken, dass er inskünftig in gleicher
Weise veranlagt würde (vgl. Bundesgerichtsurteil 2P_292/2002 vom 19. März
2003 E. 1.2, BGE 88 I 240 E. 2). Einer Steuerveranlagung kommt vor diesem
Hintergrund lediglich für die betreffende Steuerperiode Rechtskraft zu. Dabei
ist jedoch zu beachten, dass die Grundsätze der Rechtssicherheit sowie von
Treu und Glauben, wenn sich gegenüber früher weder die rechtlichen noch
die tatsächlichen Verhältnisse geändert haben, zumindest aus materieller
Sicht eine sachliche Begründung seitens der Steuerverwaltung erfordern,
warum sie nun die beanstandeten Änderungen vorgenommen hat.
3. a) Was den Steuerwert der vorliegend zur Diskussion stehenden Grundstücke
betrifft, hält bereits das Bundesrecht fest, dass das Vermögen zum
Verkehrswert bewertet wird. Dabei kann jedoch der Ertragswert angemessen
berücksichtigt werden (Art. 14 Abs. 1 des für die Kantone seit 1. Januar 2001
direkt massgebenden Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten
Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG; SR 642.14]). Die land- und
forstwirtschaftlich genutzten Grundstücke werden zum Ertragswert bewertet,
wobei das kantonale Recht bestimmen kann, dass bei der Bewertung der
Verkehrswert mitberücksichtigt wird oder im Falle der Veräusserung oder
Aufgabe der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung des Grundstücks eine
Nachbesteuerung für die Differenz zwischen Ertrags- und Verkehrswert
erfolgt (Art. 14 Abs. 2 StHG).
b) Für die Veranlagung der Vermögenssteuer ist gemäss Art. 56 Abs. 1 StG bei
Grundstücken in der Regel der Verkehrswert unter angemessener
Berücksichtigung des Ertrages und der Ertragsfähigkeit (sog. Mischwert)
massgebend. Auf längere Dauer land- und forstwirtschaftlich genutzte
Grundstücke werden hingegen als Ausnahme dazu nach Art. 57 Abs. 1 Satz
1 StG zum alleinigen tieferen Ertragswert besteuert. Dies gilt nicht für
Grundstücke, die zum Zwecke der Spekulation oder der Kapitalanlage
erworben wurden oder offensichtlich diesem Zweck dienen; diese werden
nach Art. 56 Abs. 1 StG zum Verkehrswert unter angemessener
Berücksichtigung des Ertrages und der Ertragsfähigkeit, also zum Mischwert
besteuert (Art. 57 Abs. 3 StG).
c) Der Begriff des land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks wird dabei weder
in den Bestimmungen des Bundessteuerrechts noch in den Bestimmungen
des kantonalen Steuerrechts definiert oder näher bestimmt. Gemäss Lehre
und Rechtsprechung kann sich eine solche Begriffsbestimmung nicht darauf
beschränken, nur den steuerrechtlichen Belangen Rechnung zu tragen.
Vielmehr hat sie namentlich auch das Bundesgesetz über das bäuerliche
Bodenrecht (BGBB; SR 211.412.11), das Bundesgesetz über die
Raumplanung (RPG; SR 700) und das Bundesgesetz über die Landwirtschaft
(LWG; SR 910.1) sowie insbesondere deren Zielsetzungen und
Interessenabwägungen zu berücksichtigen. Diesen Gesetzen ist unter
anderem der Zweck gemeinsam, das Eigentum des landwirtschaftlichen
Bodens, der einen volkswirtschaftlich wesentlichen Produktionsfaktor
darstellt, zu Gunsten landwirtschaftlicher Betriebe zu erhalten. Dieser Zweck
hat die erforderliche Abstimmung wesentlich mitzuprägen, weshalb der
steuerrechtliche Begriff des land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks im
Einklang mit dem Anwendungs- und Schutzbereich sowie den
Veräusserungsbeschränkungen konkretisiert werden muss, wie sie sich aus
dem bäuerlichen Bodenrecht ergeben. Dementsprechend kann der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung zufolge von einem steuerlich
privilegierten Grundstück nur dann gesprochen werden, wenn die für die
Anwendung des BGBB gültigen Voraussetzungen erfüllt sind (vgl.
Bundesgerichtsentscheide 2C_11/2011 vom 2. Dezember 2011 E. 2.2.1,
2C_539/2010 vom 15. Dezember 2010 E. 3.2; Zigerlig/Jud, in: Martin
Zweifel/Peter Athanas [Hrsg.], Kommentar zum schweizerischen Steuerrecht,
Band I/1, Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der
Kantone und Gemeinden [StHG], 2. Aufl., Basel 2002, N. 9 zu Art. 14). Das
ist nach Massgabe von Art. 2 Abs. 1 BGBB hauptsächlich dann der Fall, wenn
es sich um einzelne oder zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehörende
Grundstücke handelt, die ausserhalb einer Bauzone nach Art. 15 RPG liegen
und für welche die landwirtschaftliche Nutzung zulässig ist. Darüber hinaus
gilt die Anwendung des BGBB und somit auch die besagte steuerliche
Ausnahmeregelung von Art. 57 Abs. 1 StG für weitere, spezifisch in Art. 2 Abs.
2 BGBB genannte Fälle, nämlich:
a) Grundstücke und Grundstücksteile mit landwirtschaftlichen Gebäuden
und Anlagen, einschliesslich angemessenem Umschwung, die in einer
Bauzone liegen und zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören;
b) Waldgrundstücke, die zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören;
c) Grundstücke, die teilweise innerhalb einer Bauzone liegen, solange sie
nicht entsprechend den Nutzungszonen aufgeteilt sind;
d) Grundstücke mit gemischter Nutzung, die nicht in einen
landwirtschaftlichen und einen nichtlandwirtschaftlichen Teil aufgeteilt
sind.
Als zusätzliche Voraussetzung setzt die Besteuerung zum Ertragswert i.S.v.
Art. 57 Abs. 1 StG neben der Unterstellung des betreffenden Grundstücks
unter das BGBB gemäss Lehre und Rechtsprechung die tatsächliche
überwiegende land- oder forstwirtschaftliche Nutzung des Grundstücks
voraus (vgl. Bundesgerichtsentscheid 2C_11/2011 vom 2. Dezember 2011
E. 2.2.2). Damit lässt sich unter anderem vermeiden, dass Gebäude, die
infolge ihrer grundsätzlichen Eignung zur landwirtschaftlichen Nutzung dem
BGBB unterstehen, jedoch für landwirtschaftsfremde Zwecke, etwa als
Ferienwohnung oder vermietetes Gebäude, genutzt werden, ohne
sachlichen Grund eine privilegierte Besteuerung erfahren.
Zusammenfassend sind somit nur jene Grundstücke als landwirtschaftlich
genutzte Grundstücke zu qualifizieren und somit steuerlich privilegiert zu
behandeln, welche dem Geltungsbereich des BGBB unterliegen und auch
tatsächlich überwiegend landwirtschaftlich genutzt werden (Zigerlig/Jud,
a.a.O., N. 9 zu Art. 14).
4. a) Was die Parzelle Nr. 2-67 an der ...strasse ... betrifft, bringt die
Beschwerdeführerin vor, diese sei seit dem 1. November 1987
ununterbrochen an die Familie ... vermietet. Bestandteil der Miete seien nicht
nur das Haus, sondern das gesamte Grundstück mitsamt den betreffenden
Landreserven. Es bestehe weder die Absicht noch ein Plan, das zusätzliche
Land je in eine separate Parzelle abzutrennen und eventuell separat zu
überbauen oder zu verkaufen. Daher sei die spezielle Besteuerung der
getrennt bewerteten Landreserve unzulässig.
b) Wie vorstehend bereits unter Erwägung 3b erläutert, gilt gemäss Art. 56 Abs.
1 StG als Steuerwert von Grundstücken der Verkehrswert unter
angemessener Berücksichtigung des Ertrages und der Ertragsfähigkeit.
Dabei ist bei der Bestimmung des Verkehrs- sowie des Ertragswertes auf die
amtliche Schätzung abzustellen. Im vorliegenden Fall ist somit die neue
amtliche Schätzung vom 12. Februar 2010 massgebend, welche die
Liegenschaft als „Einfamilienhaus mit Nebenbauten und zusätzliches Land“
umschreibt und den Mietwert auf Fr. 14'400.--, den Ertragswert auf Fr.
208'700.-- und den Verkehrswert auf Fr. 1'825'000.-- einschliesslich der
Landreserve im Wert von Fr. 880'000.-- festlegt. Die erwähnte
Gebäudeschätzung weist auf Seite 2 einerseits den Verkehrswert des sich auf
dieser Parzelle befindenden Einfamilienhauses (inkl. Schopfanbau, Schopf,
Waschhaus, Anbau Einfamilienhaus) und andererseits den Verkehrswert des
zusätzlichen Landes (Landreserve; 1100m2 zu Fr. 800.-- pro m2) separat aus.
Eine separate Bewertung einzelner Teile der gleichen Parzelle erfolgt in
Beachtung von Art. 7 des Gesetzes über die amtlichen Schätzungen (SchG)
gemäss kantonaler Schätzungspraxis nur, wenn eine Abparzellierung eines
Teils unter Würdigung der Gesamtumstände tatsächlich möglich wäre. Ob
eine Abparzellierung dem Willen des Eigentümers entspricht oder nicht, spielt
dabei grundsätzlich keine Rolle.
c) Vor dem Hintergrund, dass der Steuerverwaltung das Recht zusteht, bei jeder
Steuerperiode eine erneute und umfassende Prüfung aller für die
Veranlagung massgebenden Aspekte vorzunehmen und früher
vorgenommene Würdigungen allenfalls zu ändern oder zu korrigieren, stellt
die offenbar neue Schätzungspraxis des kantonalen Schätzungsamtes in der
Bauzone ohne Weiteres einen sachlich genügenden Grund dar, um im
entsprechenden Veranlagungsjahr die bisherige Steuerveranlagung zu
hinterfragen bzw. um für die neue Steuerveranlagung eine neue
Gesamtwürdigung vorzunehmen. Bei der Parzelle Nr. 2-67 an der ...strasse
... an bevorzugter Wohnlage inmitten eines Wohnquartiers in ... geht es nicht
um eine landwirtschaftliche Pacht, sondern um eine Vermietung an dieselbe
Familie basierend auf einem Mietvertrag datiert vom 2. November 1987 für
ein 3-Zimmer-Einfamilienhaus mitsamt Umschwung zu einem Mietpreis von
anfänglich Fr. 600.-- pro Monat und einem Mietzins gemäss
Schätzungsunterlagen vom 12. Februar 2010 von nun jährlich Fr. 14'400.--.
Eine landwirtschaftliche Nutzung erwähnter Parzelle liegt nicht vor. Vor dem
Hintergrund, dass eine bevorzugte Besteuerung der Gleichbehandlung
übriger Landeigentümer für den Fall, dass sich ein Eigentümer eine grössere
Landreserve zur freien Verfügung hält, etwa um die freie Aussicht zu behalten
oder sich einer unmittelbaren Verbauung zu entziehen, nicht vorgehen darf,
erscheint die separate Berücksichtigung und Bewertung der Landreserve
gemäss neuer amtlicher Schätzung als sachlich begründet. Die
Steuerverwaltung hat demnach bei der Besteuerung der Parzelle Nr. 2-67 an
der ...strasse ... zu Recht auf die amtliche Schätzung vom 12. Februar 2010
abgestellt, weshalb die separate Bewertung der Landreserve und deren
steuerliche Berücksichtigung zu zwei Dritteln (= Fr. 586'000.--) zu schützen
ist.
5. a) Bezüglich der Parzelle Nr. 191 an der ...strasse ... legt die
Beschwerdeführerin zusammengefasst dar, diese werde seit Jahrzehnten von
einem Pächter landwirtschaftlich genutzt, weshalb eine privilegierte
Besteuerung des Grundstücks i.S.v. Art. 57 Abs. 1 StG angebracht sei.
b) Gemäss Pachtvertrag vom 24. Mai 1976 besteht bei der Parzelle Nr. 191 in
der Tat eine landwirtschaftliche Pacht, welche bisher zur Besteuerung nach
dem entsprechenden landwirtschaftlichen Ertragswert geführt hat. In der
Zwischenzeit hat sich jedoch die Definition eines landwirtschaftlich genutzten
Grundstücks gestützt auf Art. 14 Abs. 2 StHG schweizerisch fortentwickelt und
vereinheitlicht. In den Urteilen 2C_11/2011 vom 2. Dezember 2011 und
2C_539/2010 vom 15. Dezember 2010 hat das Bundesgericht die Definition
eines landwirtschaftlich genutzten Grundstücks - wie vorstehend unter
Erwägung 3c dargestellt - dahingehend präzisiert, dass der steuerrechtliche
Begriff des land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks auch im Einklang mit
den Zielsetzungen und Interessenabwägungen des bäuerlichen Bodenrechts,
des Landwirtschaftsrechts sowie des Raumplanungsrechts konkretisiert
werden muss. Dabei kann von einem ausnahmsweise steuerlich privilegierten
Grundstück der erwähnten bundesgerichtlichen Rechtsprechung zufolge
lediglich dann gesprochen werden, wenn die für die Anwendung des BGBB
gültigen Voraussetzungen erfüllt sind und das Grundstück tatsächlich
überwiegend land- oder forstwirtschaftlich genutzt wird. Gemäss Art. 2 Abs. 1
erlangt das BGBB Geltung, wenn es sich um einzelne oder zu einem
landwirtschaftlichen Gewerbe gehörende Grundstücke handelt, die
ausserhalb der Bauzone nach Art. 15 RPG liegen und für welche die
landwirtschaftliche Nutzung zulässig ist. Da es sich bei der Parzelle Nr. 191
um ein Grundstück in der Bauzone handelt, fällt Art. 2 Abs. 1 BGBB ausser
Betracht. Darüber hinaus gilt das BGBB gemäss Art. 2 Abs. 2 lit. a neben
weiteren, vorliegenden nicht relevanten Fällen, auch für Grundstücke und
Grundstücksteile mit landwirtschaftlichen Gebäuden und Anlagen,
einschliesslich angemessenem Umschwung, die in einer Bauzone liegen und
zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören. Bei der Parzelle Nr. 191
handelt es sich um ein in der Bauzone gelegenes Grundstück, auf welchem
ein Stall steht, dessen landwirtschaftliche Nutzung im vorliegenden Verfahren
jedoch nicht nachgewiesen wurde. Gemäss als Beweis vorgelegtem – an sich
altem und in gewissen Teilen sicher auch überholtem - Pachtvertrag vom 24.
Mai 1976 sind sowohl der Stall als auch der Garten explizit von der Pacht
ausgenommen. Folglich unterliegt das entsprechende Grundstück nicht dem
BGBB, handelt es sich doch hierbei nicht um ein Grundstück mit
landwirtschaftlichen Gebäuden und Anlagen i.S.v. Art. 2 Abs. 2 lit. a BGBB.
Eine privilegierte steuerliche Behandlung dieser Parzelle ist daher bereits vor
diesem Hintergrund höchst fraglich. Im Übrigen ist im konkreten Fall anhand
der von der Steuerpflichtigen eingereichten Unterlagen auch nicht erwiesen,
dass die Parzelle Nr. 191 an der ...strasse ... tatsächlich überwiegend land-
oder forstwirtschaftlich genutzt wird. Vor dem Hintergrund der Tatsache, dass
der Nachweis für steuerbegründende Tatsachen der Steuerbehörde, der
Beweis für steueraufhebende bzw. steuermindernde Tatsachen dagegen
grundsätzlich der Steuerpflichtigen obliegt und die Steuerpflichtige insoweit
die Folgen der Beweislosigkeit trägt, kann im vorliegenden Fall, da die
Steuerpflichtige keine aktuellen Unterlagen einreichte, welche eine
überwiegende landwirtschaftliche Nutzung des Grundstücks ausweisen
würden, davon ausgegangen werden, dass in Bezug auf die Parzelle Nr. 191
an der ...strasse ... keine überwiegende landwirtschaftliche Nutzung vorliegt.
Der Pachtvertrag vom 24. Mai 1976, laut welchem der Stall und der Garten
sowie die Obstbäume in der Pacht nicht inbegriffen sind und überdies auch
ein Weidegang ausdrücklich untersagt ist, legt denn auch vielmehr den
Schluss nahe, dass die betreffende Parzelle nicht landwirtschaftlich genutzt
wird. Die einzige Tätigkeit des Pächters besteht jedenfalls darin, das Wiesland
jährlich wiederkehrend zu mähen, wobei das anfallende Futter als Grün- oder
Dürrfutter geerntet werden kann. Ausserdem befindet sich das Grundstück
mitten in einem Wohnquartier in einer Bauzone, was eine Viehhaltung oder
eine anderweitige landwirtschaftliche Nutzung ohnehin massgebend
erschwert.
c) Somit ist festzuhalten, dass die Parzelle Nr. 191 an der ...strasse ... nicht dem
BGBB unterliegt, da es sich bei der Parzelle nicht um ein Grundstück mit
landwirtschaftlichen Gebäuden und Anlagen handelt und die überwiegende
landwirtschaftliche Nutzung des Grundstücks im vorliegenden Verfahren nicht
ausreichend nachgewiesen wurde. Die neue Praxis des Bundesgerichts,
wonach von einem steuerlich privilegierten Grundstück nur dann gesprochen
werden kann, wenn die für die Anwendung des BGBB gültigen
Voraussetzungen erfüllt sind und das Grundstück tatsächlich überwiegend
land- oder forstwirtschaftlich genutzt wird, ist auch hier ein sachlicher Grund,
um die Verhältnisse im neuen Veranlagungsjahr einer Gesamtüberprüfung zu
unterziehen. Die vorteilhafte Besteuerung nach Art. 57 Abs. 1 StG zum reinen
landwirtschaftlichen Ertragswert ist somit zu Recht nun abgesprochen
worden.
6. Zusammenfassend ergibt sich demnach, dass die kantonale
Steuerverwaltung betreffend der Parzelle Nr. 2-67 an der ...strasse ... die
Landreserve zu Recht analog der amtlichen Schätzung vom 12. Februar 2010
getrennt von den sich auf dieser Parzelle noch befindenden Bauten im Wert
von Fr. 453'000.-- bewertet und zu zwei Dritteln des Verkehrswertes (= Fr.
586'000.--) besteuert hat. Auch mit Bezug auf die Parzelle Nr. 191 an der
...strasse ... hat die kantonale Steuerverwaltung das Bauland mit einer Fläche
von 5400 Quadratmetern zu Recht zu zwei Dritteln des Verkehrswertes (= Fr.
2'160'000.--) veranlagt. Der angefochtene Einspracheentscheid vom 5.
Dezember 2011 erweist sich vor diesem Hintergrund als korrekt, weshalb die
Beschwerde abzuweisen ist.
7. Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Verfahrenskosten zulasten
der Beschwerdeführerin. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-
rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2
des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) in der
Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen
Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass.