Decision ID: 66e1e81f-6dc4-51f0-a08a-26f7b58c525b
Year: 1997
Language: it
Court: TI_TCA
Chamber: TI_TCA_001
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: public_law

ritenuto,
in fatto
A. _, _ e _ sono proprietari in ragione di 1/3 ciascuno del mapp. _ di _, di complessivi mq 179, così censito a RF:
A) casa d'abit. mq 78
b) giardino mq 101
Il fondo, pianeggiante e di forma somigliante ad una "L", si trova nel vecchio nucleo di _ (zona _), a confine con via _. Ospita una casa monofamigliare di due piani (PT + 1° piano, per un totale di 537.10 mc) costruita attorno al 1400 e sottoposta ad opere di manutenzione nel 1979.
B. Il 22 agosto 1979 il Consiglio di Stato ha approvato il piano particolareggiato del quartiere di _, un comparto territoriale del comune di _ delimitato a N da via _ e via _, a E da via _, via _ e dal mapp. _, a S da via _ e a O dal mapp. _. Previa ricomposizione particellare e demolizione degli edifici esistenti, il _ si prefiggeva in sostanza di riqualificare il vecchio nucleo a livello urbanistico, ambientale e funzionale mediante la creazione di una vasta piazza centrale attorniata da portici e blocchi di nuove costruzioni con contenuti misti di tipo commerciale/abitativo. Quanto alle modalità d'attuazione del _, i sedimi destinati alla ricomposizione particellare avrebbero dovuto essere acquisiti dal comune a trattative private o in via espropriativa ed in seguito ceduti ai promotori immobiliari incaricati della realizzazione del quartiere (_).
L'8 febbraio 1993 il Consiglio comunale di _ ha respinto una revisione del _ sottopostagli per adozione dal Municipio. Nel giugno dello stesso anno è stato quindi organizzato un concorso di idee per vagliare le potenzialità urbanistiche ed architettoniche del quartiere. Le proposte contenute nel progetto vincente sono state recepite nel nuovo _ che il Governo ha approvato il 13 dicembre 1994. Dal profilo spaziale, il PP aggiornato comprende unicamente il territorio comunale compreso tra via _, via _, via _ e via _. Dal profilo funzionale, riprende e sviluppa i contenuti del precedente strumento pianificatorio: prevede in particolare la costruzione di due nuovi volumi disposti a "L", che con gli edifici ai mapp. _ e _ e con il fronte di vecchie case su via _ definiscono una piazza aperta in cui confluiscono direttamente i vicoli esistenti.
C. A far tempo dal 1988 il Municipio di _ ha intavolato delle articolate trattative con i proprietari del mapp. _ nell'intento di acquistare il fondo soggetto al PP. Venuta meno la possibilità di addivenire ad un accordo bonale, l'ente pubblico - mediante avviso personale 5 giugno 1991 e pubblicazione degli atti (relazione sull'opera, progetto dell'opera e preventivo, piano d'espropriazione, tabella di espropriazione e offerta di indennità) - ha promosso la procedura di esproprio formale della part. _ offrendo un indennizzo di fr. 89'500.-.
Con notifica 16 luglio 1991 la famiglia _ si è opposta all'espropriazione, chiedendo in via subordinata una permuta o un risarcimento in denaro di fr. 528'190.-.
All'udienza di conciliazione dell'11 febbraio 1992 le parti si sono riconfermate nelle rispettive posizioni.
In quella successiva tenutasi il 22 luglio 1992 gli espropriati hanno osteggiato la domanda di anticipata immissione in possesso formulata seduta stante dal comune.
Il giudice delle espropriazioni ha respinto l'opposizione all'esproprio e accordato l'anticipata immissione in possesso con decreto 4 gennaio 1993. I privati hanno impugnato questa decisione davanti al Tribunale cantonale amministrativo, ma dopo aver ottenuto alcune facilitazioni dal comune hanno ritirato il gravame lasciandola crescere in giudicato.
D. Esaurite tutte le formalità procedurali, con sentenza 22 novembre 1995 il Tribunale di espropriazione della giurisdizione sottocenerina ha riconosciuto alla famiglia _ un'indennità di complessivi fr. 150'368.-, oltre agli interessi - al tasso usuale praticato dalle CFS - a far tempo dal 5 febbraio 1990.
Partendo dal presupposto che il mapp. _ era stato colpito da espropriazione materiale in conseguenza dell'entrata in vigore del _, il primo giudice ha proceduto ad una stima unica concentrando le proprie indagini sulle contrattazioni immobiliari avvenute a _ nel corso del 1979. In base ai prezzi pagati all'epoca (da un minimo di fr. 134.80/mq ad un massimo di fr. 550.-/mq), ha quindi attribuito ai 179 mq di terreno espropriato un valore di fr. 107'400.- (fr. 600.- il mq). All'edificio esistente di 537.10 mc ha invece assegnato un valore di fr. 180.-/mc, errando però in seguito nella quantificazione del relativo indennizzo; in luogo di fr. 96'678.- (fr. 180.-/mc x 537.10 mc) il Tribunale di espropriazione ha infatti accordato agli espropriati un'indennità di fr. 42'968.-, corrispondente ad un valore del cubo di soli fr. 80.-.
Donde il risarcimento globale di fr. 150'368.- (fr. 107'400.- + fr. 42'968.-) per l'esproprio formale e materiale di tutta la particella, con interessi a partire dal 5 febbraio 1990, giorno in cui i privati avrebbero redatto un progetto di convenzione in vista della cessione bonale della loro proprietà.
E. Avverso la predetta pronunzia la famiglia _ è insorta innanzi al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendo che l'indennità espropriativa venga fissata in complessivi fr. 444'000.-, di cui fr. 268'000 (= fr. 1'500.-/mq) per il terreno e fr. 175'000.- (= fr. 300.-/mc) per la casa.
I ricorrenti hanno censurato il dies aestimandi preso in considerazione dal primo giudice ed i criteri con cui è stata calcolato l'indennizzo. Nel risultato, la decisione impugnata sarebbe iniqua e lesiva della parità di trattamento. In sostanza, hanno addotto che il Tribunale di espropriazione avrebbe dovuto corrispondere loro un'indennità identica ai prezzi che il comune ha recentemente soluto per acquistare a trattative private i mapp. _, _, _ e _/_, fondi siti nelle vicinanze e soggetti come la part. _ ai vincoli sanciti dal _.
Quanto agli interessi, hanno sostenuto che gli stessi vanno fatti decorrere perlomeno dal 10 dicembre 1988, epoca in cui le parti avevano già avviato delle negoziazioni nell'intento di addivenire ad una compravendita della proprietà.
F. Il Tribunale di espropriazione si è opposto all'accoglimento del ricorso senza formulare particolari osservazioni.
Ad identica conclusione è pervenuto il comune di _, il quale ha contestato partitamente le tesi degli insorgenti con argomenti che verranno ripresi, ove occorresse, in appresso.
Al termine dello scambio di allegati la ricorrente _ ha presentato un memoriale di replica.
G. Il 28 ottobre 1996 il Tribunale ha visionato la proprietà espropriata sentendo le parti in contraddittorio. A richiesta del giudice delegato il comune ha prodotto il _ attualmente in vigore (ovvero il PP approvato dal Consiglio di Stato in data 13 dicembre 1994), nonché la documentazione relativa al dettaglio delle compravendite dei mapp. _, _ e _.
Di tutte le risultanze istruttorie si dirà, per quanto necessario, nei considerandi che seguono.
Considerato,

in diritto
1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo a statuire in merito ai ricorsi contro le decisioni dei Tribunali di espropriazione, apprezzando liberamente il fatto ed il diritto, si fonda sull'art. 50 cpv. 1 Lespr.
Il gravame in oggetto, tempestivo (art. 50 cpv. 3 Lespr) e correttamente formulato, è ricevibile in ordine e può essere deciso sulla base degli atti e dei risultati istruttori (art. 18 cpv. 1 PAmm), dai quali dev'essere tuttavia stralciata la memoria irrita 6 febbraio 1996 che _ ha prodotto senza esserne autorizzata (cfr. art. 49 cpv. 3 PAmm) al termine dello scambio di allegati.
2. I ricorrenti contestano il dies aestimandi preso in considerazione dal Tribunale di espropriazione, negando che il mapp. _ sia stato colpito da espropriazione materiale in conseguenza dell'approvazione del _.
2.1. Giusta l'art. 22 ter cpv. 3 CF, in caso di restrizione della proprietà equivalente a una espropriazione è dovuta piena indennità. Il medesimo principio è stato ripreso e ancorato nella LPT (art. 5 cpv. 2), la quale non contiene però alcuna indicazione sostanziale sulla nozione d'espropriazione materiale; sarebbe stato infatti problematico dotare questo istituto di una veste legale, considerata la sua continua evoluzione dottrinale e giurisprudenziale (DFGP/UPT, Commento LPT, p. 50). La legge rinvia dunque alla giurisprudenza del Tribunale federale, che ha coniato il concetto di espropriazione materiale nel 1941 (STF 18 luglio 1941 in re W.) e lo ha affinato negli anni seguenti, fino a giungere alla formulazione attuale inaugurata con la celeberrima sentenza _ (DTF 91 I 329). Secondo questa definizione, vi è espropriazione materiale quando l'uso attuale o il prevedibile uso futuro di una cosa è vietato o limitato in modo particolarmente grave, così che il proprietario è privato di una delle facoltà essenziali derivanti dal diritto di proprietà; una limitazione di minor importanza può ugualmente costituire espropriazione materiale, se essa colpisce uno solo o un numero limitato di proprietari in modo tale che - fosse negato loro l'indennizzo - essi dovrebbero sopportare un sacrificio eccessivamente gravoso ("Sonderopfer") e tale da violare il principio d'uguaglianza (DTF 121 II 417 consid. 4a, 119 Ib 128 consid. 2b, 118 Ib 41 consid. 2b). In ambo i casi premessa al riconoscimento di qualsiasi indennità è l'idoneità del fondo colpito ad essere oggetto di sfruttamento edilizio in un prossimo futuro (DTF 114 Ib 292 consid. 4; 112 Ib 485 e giurisprudenza ivi richiamata).
2.2. Fino al 1979 la famiglia _ ha potuto gestire la sua proprietà da tempo edificata come meglio gli pareva. A seguito dell'approvazione del _ la situazione è però radicalmente mutata, tant'è che il mapp. _, al pari di altri fondi contigui, è stato gravato da vincoli pianificatori volti a favorire la ricostruzione dell'intero quartiere previo riordino particellare e abbattimento dei vetusti edifici esistenti. A dispetto dei parametri edificatori teoricamente concessi dal _, di fatto i singoli proprietari coinvolti hanno perso la facoltà di disporre delle loro particelle senza condizionamenti di sorta. Per quanto attiene in particolare ai ricorrenti, il piano li ha posti nella condizione di non poter più trasformare o ingrandire lo stabile esistente. Ma ciò che più conta, dal profilo del diritto di proprietà, è che lo strumento pianificatorio entrato in vigore nel 1979 li ha oggettivamente privati della possibilità di ricostruire e di vendere liberamente il fondo, spogliandoli così di alcune prerogative essenziali del loro statuto di proprietari. In siffatte evenienze, perfettamente note ai pianificatori ed alle autorità comunali (cfr. relazione tecnico-economica 20 giugno 1978 annessa al _, p. 2), non v'è dubbio che il _ ha compromesso l'uso del mapp. _ in maniera talmente incisiva da ingenerare espropriazione materiale a danno dei suoi proprietari.
In quanto volto a revocare in dubbio la sussistenza dell'espropriazione materiale, il gravame si avvera pertanto infondato.
3. Gli insorgenti ritengono del tutto insufficiente l'indennizzo espropriativo accordato loro dalla prima istanza. Pretendono fr. 1'500.- il mq per il terreno e fr. 300.- il mc per lo stabile.
3.1. In caso di espropriazione materiale il momento determinante per la valutazione dell'indennità è il giorno in cui è entrato in vigore il provvedimento pianificatorio che ha comportato la restrizione della proprietà (G. Müller, in Commentaire de la Constitution fédérale, N. 80 ad art. 22 ter; DTF 117 Ib 6 consid. 2b, 114 Ib 103 consid. 2, 112 Ib 509 consid. 3e). Se l'espropriazione materiale è seguita da un'espropriazione formale, l'indennità va stimata secondo i principi inerenti a ciascun genere di espropriazione anche laddove sia attuata una sola procedura di stima (DTF 114 Ib 108, in particolare consid. 2a), senza riguardo al fatto che l'espropriato abbia eventualmente fin dall'inizio sollecitato l'espropriazione formale (DTF 97 I 815/816; 108 Ib 334 consid. 4b), con la possibilità di prescindere da una seconda valutazione ai fini della espropriazione formale unicamente laddove i prezzi dei terreni divenuti inedificabili non abbiano conosciuto una evoluzione nel corso degli anni (DTF 114 Ib 111 consid. 2a; 114 Ib 122 consid. 7a; 108 Ib 334 consid. 4c).
Operando una stima unica il Tribunale di espropriazione ha reputato implicitamente che tra l'intervento costitutivo di espropriazione materiale e la data determinante per la fissazione dell'indennità dovuta a titolo di espropriazione formale, il valore metrico (residuo) del fondo è rimasto sostanzialmente immutato. A giusto titolo, poiché approfondite indagini recentemente effettuate dal Tribunale cantonale amministrativo rivelano che in questi ultimi anni nel _ non è intervenuta alcuna significativa modifica del valore dei fondi inedificabili (RDAT II-1994 N. 64).
Ai fini della determinazione dell'indennità è quindi sufficiente attenersi al valore venale del mapp. no. _ nell'agosto 1979.
3.2. Giusta l'art. 9 Lespr, l'espropriazione ha luogo mediante piena indennità. La determinazione di questa è disciplinata dal principio secondo cui l'espropriato non deve subire un danno individuale, né conseguire particolari vantaggi per effetto dell'espropriazione. In altre parole, all'espropriato deve essere garantita la stessa situazione economica in cui si troverebbe se l'espropriazione non avesse avuto luogo, in modo che, per effetto dell'espropriazione, non subisca danni né consegua vantaggi pecuniari (Hess-Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, N. 3 ss. ad art. 16 LFespr; G. Müller, op. cit., N. 66 ad art. 22ter; DTF 95 I 455). L'importo dell'indennità è calcolato in base all'intero valore venale del diritto espropriato (art. 11 lett. a Lespr).
3.3. Dottrina e giurisprudenza concordano nel ritenere che il valore venale di un terreno venga di regola stabilito in base al metodo statistico-comparativo (cfr. Hess-Weibel, op. cit., N. 80 ss. ad art. 19 LFespr; DTF 115 Ib 408). Secondo questo metodo il valore venale di un fondo viene individuato confrontando i prezzi già soluti nella regione di cui si tratta per analoghi terreni in libere contrattazioni; nel limite del possibile vengono di norma prese in considerazione le contrattazioni attendibili realizzate nell'anno precedente il dies aestimandi. Di eventuali differenze (per forma, situazione, dimensione, possibilità di sfruttamento, ecc.) si tiene conto attraverso adeguati aumenti o diminuzioni. In sostanza il valore corrisponde al prezzo che l'espropriato potrebbe conseguire in una normale contrattazione, rispettivamente alla somma che un numero imprecisato di acquirenti sarebbe disposto a pagare, tenuto conto dei prezzi praticati in zona, corretti e adeguati alle peculiarità dei singoli terreni. Il prezzo di gran lunga inferiore o superiore alla media convenuto in un contratto isolato non è evidentemente determinante, e non può essere assunto quale esempio, dal momento che vi possono influire elementi che impediscono di considerarlo oggettivo (cfr. Hess-Weibel, op. cit., N. 87 ad art. 19 LFespr; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, p. 36; STA 2.5.1978 in re F.).
L'applicazione del metodo comparativo presuppone d'altro canto che esistano sufficienti contrattazioni relative a fondi che possano essere paragonati a quello in esame, ma non è necessario che si tratti di fondi identici. Richiesto è invece che i prezzi pagati per quei fondi possano essere analizzati e che da essi si possano trarre conclusioni ragionevoli circa il livello del mercato in generale (RDAT 1985 N. 92). Le cifre indicative ottenute con questo approccio analitico vanno quindi corrette ed adeguate in funzione delle peculiarità, siano esse negative o positive, riguardanti il fondo oggetto dell'esproprio. Giova infine ricordare che il metodo comparativo non conduce alla determinazione di valori assoluti, bensì serve a mettere in evidenza una tendenza nell'evoluzione dei prezzi dei terreni in una determinata zona, che può essere influenzata dalla situazione di fatto e di diritto che la caratterizza.
Il Tribunale di espropriazione non ha rinvenuto contrattazioni relative a fondi inseriti nel nucleo di _. I numerosi dati raccolti in prima istanza indicano tuttavia che nel 1979 il prezzo medio pagato nel comune per l'acquisto di terreni di varia grandezza e grado di edificabilità si aggirava sui 267.- fr. il mq, importo che si riduce a fr. 253.- il mq se si prescinde dai valori estremi (di fr. 134.80 e di fr. 550.- il mq) e a fr. 250.- il mq se si trascurano le compravendite di scorpori insignificanti. L'omogeneità che traspare dal complesso di quegli stessi dati dimostra peraltro che all'epoca il mercato immobiliare di _ era tendenzialmente improntato alla stagnazione.
A fronte di simili risultanze non si vede francamente come i ricorrenti possano dolersi dell'indennizzo di fr. 600.-/mq accordato loro dal giudice delle espropriazioni. Pur tenendo conto delle peculiarità che contraddistinguono in positivo il mapp. _ (zona pregiata, tranquilla, facilmente accessibile, ecc.), la stima operata dal Tribunale di espropriazione in ordine al valore venale del terreno appare assai generosa e come tale resiste con certezza alle critiche sollevate dagli insorgenti. Il Tribunale cantonale amministrativo l'avrebbe senz'altro ridotta se non fosse tenuto ad ossequiare il divieto delle reformatio in peius sancito dall'art. 65 cpv. 4 PAmm.
3.4. Allo stabile esistente è stato assegnato un valore di fr. 180.- il mc. Se si pon mente alla vetustà dell'immobile ed al suo stato di conservazione, anche questa valutazione si appalesa oltremodo magnanima. Tanto più che applicando criteri d'estimo particolarmente severi la casa avrebbe anche potuto essere considerata un cosiddetto "Abbruchobjekt" i cui costi di demolizione vanno dedotti dall'indennità espropriativa (Hess-Weibel, op. cit., N. 103 ad art. 19 LFespr).
Quantificando in fr. 42'968.- il risarcimento spettante agli espropriati il Tribunale di espropriazione è tuttavia incorso in un increscioso errore di calcolo sfuggito pure alle parti in causa. Lo svarione può essere tuttavia corretto in questa sede operando una rettifica d'ufficio che porta al seguente risultato:
fr. 180.-/mc x 537.10 mc = fr. 96'678.-
Seppur dovuta ad una sanatoria di mera natura contabile, la maggiorazione dell'indennizzo per l'esproprio della casa comporta l'accoglimento parziale dell'impugnativa. I ricorrenti hanno infatti propugnato esplicitamente un risarcimento superiore per la perdita dello stabile.
4. La famiglia _ si ritiene vittima di una disparità di trattamento nella misura in cui il Tribunale di prime cure gli avrebbe riconosciuto un indennizzo di gran lunga inferiore ai prezzi pagati dal comune per acquisire la proprietà delle part. no. _, _ e _.
La censura risulta manifestamente infondata.
Innanzi tutto perché per legge il Tribunale di espropriazione non è assolutamente vincolate dalle conclusioni delle parti allorquando fissa l'importo dell'indennità (cfr. art. 49 Lespr). Secondariamente perché i prezzi stipulati nell'ambito di trattative bonali non possono notoriamente influire in modo determinante sulla quantificazione della indennità espropriativa, che deve corrispondere ai reali valori di mercato (cfr. Hess-Weibel, op. cit., N. 86 ad art. 19 LFespr; RDAT I-1993 N. 51)). In terzo luogo perché a ben guardare i ricorrenti non ottengono molto meno di quanto incassato dai proprietari che hanno venduto direttamente i loro fondi senza farsi coinvolgere in una procedura espropriativa. Anzi, rispetto ad alcuni proprietari conseguono molto di più. Per capirlo, basta analizzare obbiettivamente le cifre a corpo che il comune ha pagato per comperare i mapp. _, _ e _ (cifre che comprendono sia il valore del terreno che quello dell'edificio ospitato sul fondo) e rinunciare a paragoni improponibili basati sul risultato che si ricava dividendo il prezzo convenuto per la sola superficie della particella. Il mapp. _, ad esempio, è
stato venduto a fr. 365'000.-, ovvero - secondo gli espropriati -
a fr. 1'771.- il mq. Ha una superficie di 206 mq sulla quale insiste uno stabile di 1'896 mc. Se fosse stato espropriato ai valori riconosciuti al mapp. 96, i suoi proprietari avrebbero incassato
fr. 600.-/mq x 206 mq = fr. 123'600.-
+
fr. 180.-/mc x 1'896 mc = fr. 341'280.-
ossia in totale 464'880.- fr., importo di gran lunga superiore ai 365'000.- fr. stipulati nel rogito di compravendita.
Senza parlare del fatto - per concludere - che contrariamente agli altri proprietari la famiglia _ riceve oltre al capitale una somma tutt'altro che indifferente sotto forma di interessi.
5. I ricorrenti sostengono infine che il Tribunale di espropriazione avrebbe dovuto far decorrere gli interessi d'uso dal 1988, epoca in cui le parti avevano già avviato delle negoziazioni nell'intento di addivenire ad una compravendita della proprietà.
5.1. Ai sensi della vigente giurisprudenza, in caso di espropriazione materiale gli interessi sulla relativa indennità decorrono, di regola, a partire dal momento in cui l'avente diritto ha manifestato in modo inequivoco la propria intenzione di farsi risarcire (cfr. DTF 114 Ib 283 consid. 2a e rinvii). A tale richiesta - specifica il Tribunale federale - non debbono porsi esigenze di forma troppo severe: è necessario, ma sufficiente, che l'ente pubblico, conformemente ai principi della buona fede, debba rendersi conto che nel caso concreto il proprietario intende chiedere l'indennità che gli spetta (DTF 112 Ib 512). In effetti, una simile manifestazione di volontà è stata scorta dal Tribunale federale nella formulazione di una proposta transattiva (DTF 97 I 819), nell'intavolazione di trattative con il privato in vista della vendita (DTF 108 Ib 344), così come nelle azioni d'opposizione intraprese dal proprietario avverso una misura pianificatoria ritenuta lesiva dei suoi interessi (DTF 112 Ib 512).
5.2. Poste queste premesse, ai fini del presente giudizio quo alla decorrenza degli interessi occorre considerare che nel dicembre del 1988 erano già in corso tra le parti concrete discussioni per la cessione di tutto il mapp. _ al comune. Lo comprova il tenore dello scritto 10 febbraio 1989 che il Municipio ha indirizzato ad un membro della famiglia _ per riprendere le trattative iniziate il 10 dicembre 1988 al fine di pervenire ad una compravendita della proprietà.
Ne consegue che agli espropriati devono essere corrisposti gli interessi d'uso (al tasso praticato dalle CFS) a contare dal 10 dicembre 1988.
6. Stante quanto precede, il ricorso va parzialmente accolto.
Questo esito impone di ripartire tra le parti la tassa di giustizia, tenendo conto della predominante soccombenza degli insorgenti (art. 28 PAmm). Per le stesse ragioni si giustifica l'assegnazione di congrue ripetibili al comune di _, che si è fatto patrocinare da un legale (art. 31 PAmm). In effetti, la regola prevista dall'art. 73 Lespr fa stato soltanto in prima istanza, mentre in sede di ricorso sono applicabili, giusta il rinvio dato dall'art. 50 cpv. 3 Lespr, i citati art. 28 e 31 PAmm (STA 24.8.90 in re C.e B./Stato del Canton Ticino).