Decision ID: 38c9b4e4-7e5d-46df-8b9f-852a64a77713
Year: 2020
Language: de
Court: ZH_OG
Chamber: ZH_OG_001
Canton: ZH
Region: Zürich
Law Area: civil_law

betreffend Kündigungsschutz
Berufung gegen ein Urteil des Mietgerichtes des Bezirksgerichtes Meilen vom 29.
Mai 2020 (MB190002)
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Rechtsbegehren: (act. 1)
" 1. Es sei festzustellen, dass die Kündigung vom 23./25. Februar 2019 betreffend die Einliegerwohnung UG an der C. ..., D._, nichtig ist.
2. Eventualiter: Die Kündigung vom 23./25. Februar 2019 betreffend die Einliegerwohnung UG an der C._-strasse ..., D._, sei für ungültig zu erklären bzw. aufzuheben.
3. Subeventualiter: Das Mietverhältnis betreffend die  C._-strasse ..., D._, sei erstmalig um zwei Jahre zu erstrecken.
4. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. MwSt.  des Beklagten."
Urteil des Mietgerichtes des Bezirks Meilen vom 29. Mai 2020: (act. 36)
" 1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Entscheidgebühr wird auf CHF 8'098.– festgesetzt.
Wird auf eine Begründung des Entscheids verzichtet, ermässigt
sich die Gerichtsgebühr auf zwei Drittel.
3. Die Gerichtskosten werden dem Kläger auferlegt und mit dem von
ihm geleisteten Kostenvorschuss von CHF 5'399.– verrechnet.
Der Fehlbetrag von CHF 2'699.– wird vom Kläger nachgefordert.
4. Der Kläger wird verpflichtet, dem Beklagten eine Parteientschädi-
gung von CHF 10'686.– (inklusive Mehrwertsteuer) zu bezahlen.
[Mitteilung/Rechtsmittel]"
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Berufungsanträge: (act. 37 S. 2)
" 1. Es sei das Urteil des Bezirksgerichts Meilen vom 29. Mai 2020 vollumfänglich aufzuheben und es sei
a. Festzustellen, dass die Kündigung vom 23./25. Februar 2019  die Einliegerwohnung UG an der C._-strasse ..., D._, nichtig ist;
b. Eventualiter: Die Kündigung vom 23./25. Februar 2019 betreffend die Einliegerwohnung UG an der C._-strasse ..., D._, für ungültig zu erklären bzw. aufzuheben;
c. Subeventualiter: Das Mietverhältnis betreffend die  C._-strasse ..., D._, erstmalig um zwei Jahre zu erstrecken;
2. Allenfalls sei das Urteil des Bezirksgerichts Meilen vom 29. Mai 2020 vollumfänglich aufzuheben und in Bezug auf die Frage der Missbräuchlichkeit (Rachekündigung) zur Prüfung zurück an die Vorinstanz zu weisen.
3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. MwSt.  des Berufungsbeklagten."

Erwägungen:
1. Der Kläger und Berufungskläger (nachfolgend: Berufungskläger) ist Mieter
einer Einliegerwohnung an der C._-strasse ... in D._. Der Beklagte und
Berufungsbeklagte (nachfolgend: Berufungsbeklagter) ist Alleinerbe der ursprüng-
lich unbestrittenermassen als Vermieterin aufgetretenen E._. Er sprach am
25. Februar 2019 eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses aus. Zwi-
schen den Parteien besteht Uneinigkeit darüber, ob neben dem Berufungsbeklag-
ten als Rechtsnachfolger von E._ auch der Erbengemeinschaft des gleichzei-
tig mit seiner Ehefrau bei einem Flugzeugabsturz verstorbenen F._ eine
Vermieterstellung zukommt und diese daher bei der Aussprache der Kündigung
hätte mitwirken müssen. Für den Fall einer gültigen Kündigung macht der Beru-
fungskläger Umstände geltend, welche die Kündigung als missbräuchlich er-
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scheinen liessen oder allenfalls eine Erstreckung des Mietverhältnisses rechtfer-
tigten.
2. Am 26. März 2019 machte der Berufungskläger ein Schlichtungsverfahren
betreffend Kündigungsschutz bei der Schlichtungsbehörde in Mietsachen des Be-
zirks G._ anhängig (vgl. act. 2). Nach Ausstellung einer Klagebewilligung er-
hob der Berufungskläger mit Eingabe vom 2. September 2019 (act. 1) innert Frist
Klage mit den eingangs dargestellten Rechtsbegehren beim Mietgericht des Be-
zirks Meilen (nachfolgend: Vorinstanz). Mit Beschluss vom 20. September 2019
(act. 7) wurde ein Kostenvorschuss für die mutmasslichen Gerichtskosten einge-
holt, welcher fristgerecht einging (vgl. act. 9), und dem Berufungskläger Frist zur
Stellungnahme zur Klage angesetzt. Diese ging mit Eingabe vom 4. November
2019 (act. 13) ein. Am 9. Dezember 2019 fand die Hauptverhandlung statt (vgl.
Prot. Vi S. 6 ff.). Mit Verfügung vom 13. Februar 2020 (act. 21) wurde den Partei-
en eine Veränderung des Spruchkörpers angezeigt. Die Vorinstanz fällte am 29.
Mai 2020 ihr Urteil. Dieses wurde den Parteien zunächst in unbegründeter Form
eröffnet (act. 26). Nachdem der Berufungskläger mit Eingabe vom 11. Juni 2020
(act. 27) innert Frist dessen Begründung verlangt hatte, versandte die Vorinstanz
am 25. August 2020 die begründete Fassung des Urteils (act. 33 = act. 36 = act.
38).
3. Gegen das Urteil erhob der Berufungskläger mit Berufungsschrift vom
25. September 2020 (act. 37) gleichentags rechtzeitig (vgl. act. 34/1) Berufung mit
den eingangs erwähnten Berufungsanträgen. Nachdem mit Verfügung vom 1. Ok-
tober 2020 (act. 39) ein Kostenvorschuss für die mutmasslichen zweitinstanzli-
chen Gerichtskosten eingeholt worden war (vgl. act. 41), wurde dem Berufungs-
beklagten mit Verfügung vom 22. Oktober 2020 (act. 42) Frist zur Erstattung einer
Berufungsantwort angesetzt.
4. Vor Ablauf der Frist reichte der Berufungsbeklagte mit Schreiben vom
20. November 2019 (act. 44) einen aussergerichtlichen Vergleich der Parteien
(act. 45) ein und beantragte gestützt darauf die Abschreibung des Verfahrens.
Laut seiner Präambel wurde der Vergleich "zur Erledigung des zurzeit beim Ober-
gericht des Kantons Zürich an der II. Zivilkammer unter der Geschäfts-Nr.
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NG200012-O anhängigen Verfahrens und im Hinblick auf die Beendigung des
Mietverhältnisses im gegenseitigen Einvernehmen" abgeschlossen. Er wurde von
den Parteien am 20. November 2019 unterzeichnet und weist folgenden Wortlaut
auf:
" 1. Der Mieter anerkennt die Gültigkeit der am 25. Februar 2019 mit  auf den 31. August 2019 erklärten Kündigung.
2. Der Vermieter erstreckt dem Mieter das Mietverhältnis betreffend die von ihm in der Liegenschaft C._-strasse ..., D._, gemieteten Räume und Flächen einmalig und definitiv bis zum 30. Juni 2021. Der Mieter verpflichtet sich demgemäss, das Mietobjekt spätestens am 30. Juni 2021 vertragskonform geräumt und besenrein gereinigt zu übergeben. Eine weitere Mieterstreckung ist ausgeschlossen.
3. Der Mieter ist berechtigt, das Mietobjekt vor dem in Ziffer 2 genannten Zeitpunkt jederzeit vorzeitig zurückzugeben. Macht er von diesem Recht Gebrauch, so hat er dies dem Vermieter mindestens 30 Tage im Voraus schriftlich anzuzeigen. Die Pflicht zur Bezahlung des Mietzinses besteht dann bis zum Zeitpunkt der Rückgabe des Mietobjektes pro .
4. Als Gegenleistung für die Bereitschaft des Mieters zum Abschluss des vorliegenden Vergleiches, zum vorzeitigen Auszug aus der  und zum Rückzug seiner Berufung beim Obergericht Zürich sowie als Entschädigung für die Aufwendungen des Mieters bezahlt der  dem Mieter einen Betrag von CHF 50'000.00 (in Worten: Schweizerfranken fünfzigtausend), zahlbar und fällig wie folgt:
CHF 20'000.00 durch Überweisung auf ein durch den Mieter noch
bekannt zu gebendes Bank- oder Postkonto bis zum 30. November 2020
CHF 13'725.00 durch Überweisung auf ein durch den Mieter noch bekannt zu gebendes Bank- oder Postkonto bis zum 31. Januar 2021
CHF 16'275.00 durch Erlass der für die Zeit vom 1. Dezember 2020 bis zum 30. Juni 2021 geschuldeten  (7 x CHF 2'325.00)
CHF 50'000.00 Summe Entschädigung
Macht der Mieter vom Recht auf vorzeitige Rückgabe des Mietobjektes gemäss Ziffer 3 dieses Vergleiches Gebrauch, so bezahlt ihm der  den Betrag der ab dem Zeitpunkt der Rückgabe bis zum 30. Juni 2021 erlassenen Mietzinse aus, zahlbar und fällig am Tag der  des Mietobjekts.
Der Vermieter ist mit Bezug auf die dem Mieter nach dieser  zustehenden Forderungen nicht berechtigt, eine  oder eine Einrede nach Art. 82 OR geltend zu machen.
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5. Der Vermieter verzichtet für das Jahr 2020 und für das Jahr 2021 (pro rata) auf die Erhebung der jeweils nach Abrechnung erhobenen .
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6. Weitere Regelungen: Der Vermieter verpflichtet sich zur Zahlung der gemäss rechtskräftigem Urteilsvorschlag der Schlichtungsbehörde G._ vom 03.07.2020 (Verfahren M020062-G) zugesprochenen Mietzinsreduktion von CHF 400.00 bis spätestens am 30.11.2020.
Der Vermieter verpflichtet sich weiter zum fachgemässen Rückschnitt von Hecke, Weinreben und sonstigen Pflanzen sowie  (Efeu in der Hecke) im Vorgarten des Mieters bis 30.11.2020 (ebenso im Frühling 2021). Auf die ausstehende Reparatur des  im Wintergarten verzichtet der Mieter.
7. Die Parteien beantragen dementsprechend die Abschreibung des . Sie übernehmen die Gerichtskosten für beide  je zur Hälfte und verzichten - ebenfalls für beide Instanzen -  auf Prozessentschädigung."
5. Ein Vergleich hat die Wirkung eines rechtskräftigen Entscheides (Art. 241
Abs. 2 ZPO). Der Prozess ist demzufolge abzuschreiben (Art. 241 Abs. 3 ZPO),
unter vereinbarungsgemässer Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen.
6. Die Entscheidgebühr berechnet sich im Kanton Zürich nach der Gebühren-
verordnung des Obergerichts vom 8. September 2010 (GebV OG), welche im Zi-
vilprozess unter Berücksichtigung von Zeitaufwand und Schwierigkeit des Falles
streitwertabhängige Gebühren vorsieht (§ 2 Abs. 1 lit. a, c und d GebV OG). Dem
tragen die Tarife gemäss §§ 4 ff. GebV OG Rechnung. Der Streitwert beträgt vor-
liegend unter Berücksichtigung des monatlichen Bruttomietzinses von Fr. 2'350.–,
der zwischen den Parteien vereinbarten zweimonatigen ordentlichen Kündigungs-
frist (vgl. je act. 4/2) und der dreijährigen Sperrfrist gemäss Art. 271a Abs. 1
lit. e OR Fr. 89'300.– (38 Monate x Fr. 2'350.–). Zu beachten ist ferner, dass die
Berufungsinstanz im Zeitpunkt der vergleichsweisen Einigung bereits ein knapp
20-seitiges Exposé erstellt hatte. Der dafür angefallene Aufwand ist angemessen
zu entschädigen. Die zweitinstanzliche Gebühr ist demnach in Anwendung von
§ 4 Abs. 1 und 2, § 10 Abs. 1 sowie § 12 Abs. 1 und 2 GebV OG auf Fr. 4'500.–
festzusetzen und antragsgemäss den Parteien je zur Hälfte aufzuerlegen (Art.
109 Abs. 1 ZPO). Ebenfalls antragsgemäss ist auf die Zusprechung von Partei-
entschädigungen zu verzichten.
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7. Die Vorinstanz hat die erstinstanzliche Entscheidgebühr auf CHF 8'098.–
festgelegt, was nicht beanstandet wurde. Damit hat es sein Bewenden. Die Ge-
bühr ist vereinbarungsgemäss den Parteien ebenfalls zur Hälfte aufzuerlegen.