Decision ID: 8153e872-eb72-4b76-8f7b-12ed532c1180
Year: 2019
Language: de
Court: SG_VB
Chamber: SG_VB_001
Canton: SG
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law

Sachverhalt
A.
a) A._, Z._, ist Eigentümer des Grundstücks Nr. 001, Grund-
buch Z._. Das 1'915 m2 grosse Grundstück, auf dem derzeit zwei
Mehrfamilienhäuser gebaut werden, liegt an einem Nordhang ober-
halb der M._strasse und ist gemäss geltendem Zonenplan der Ge-
meinde Z._ vom 25. November 1992 der zweigeschossigen Wohn-
zone (W2) zugeteilt.
b) Am 16. November 2011 erteilte die Baukommission Z._ A._
die Baubewilligung für den Bau eines Mehrfamilienhauses (Haus 7)
mit fünf Wohnungen und einer Tiefgarage auf Grundstück Nr. 001. Am
19. Juni 2012 stellte A._ bei der Baukommission Z._ das Bauge-
such für die Erstellung eines zweiten Mehrfamilienhauses (Haus 7a)
mit fünf Wohnungen auf Grundstück Nr. 001. Die Erschliessung sollte
über die (bereits mit dem Haus 7) bewilligte Tiefgarage erfolgen. Ge-
mäss Baubewilligung vom 29. August 2012 wurde die anrechenbare
Geschossfläche (aGF) von Haus 7a mit 415,09 m2 berechnet und fest-
gestellt, dass damit die höchstzulässige Ausnützung von Grundstück
Nr. 001 vollständig ausgeschöpft sei.
c) Seit Oktober 2012 wurden von A._ für die beiden
Mehrfamilienhäuser mehrere Projektänderungsgesuche eingereicht;
teilweise wurden diese bewilligt und teilweise wurden sie auch wieder
zurückgezogen. Mit Entscheid Nr. 30/2014 vom 16. Mai 2014 hiess
das Baudepartement einen Rekurs von Nachbarn gut und hob die
angefochtene Baubewilligung für die 4. Projektänderung an Haus 7
und die 2. Projektänderung an Haus 7a auf. Es erwog, dass das
Grundstück Nr. 001 bereits vollständig ausgenutzt sei. Mit Urteil
B 2014/99 vom 28. Juni 2016 wies das Verwaltungsgericht die
dagegen erhobene Beschwerde ab.
d) Am 15. Dezember 2016 ersuchte A._ um Bewilligung einer
weiteren Projektänderung an den Häusern 7 (5. Projektänderung) und
7a (3. Projektänderung). Während der öffentlichen Auflage des Pro-
jektänderungsgesuchs erhoben B._, Z._, vertreten durch lic.iur.
Alex Keller, Rechtsanwalt, St.Gallen, Einsprache bei der Baukommis-
sion. Mit Beschluss vom 8. Mai 2017 wies die Baukommission die Ein-
sprache ab, soweit sie darauf eintrat, und erteilte die nachgesuchte
Baubewilligung. Den dagegen erhobenen Rekurs von B._ hiess das
Baudepartement mit Entscheid Nr. 38/2018 vom 24. August 2018 gut
und hob die angefochtene Baubewilligung mit der Begründung auf,
das Bauvorhaben überschreite die höchstzulässige Ausnützung um
14,42 m2. Die gegen diesen Entscheid erhobene Beschwerde von
A._, vertreten durch lic.iur. Titus Marty, Rechtsanwalt, Wil, wies das
Verwaltungsgericht mit Urteil vom 13. Mai 2019 ab. Gegen dieses Ur-
teil wurde von A._ am 17. Juni 2019 Beschwerde beim Bundesge-
richt erhoben.
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 51/2019), Seite 3/9
B.
a) Noch während der Hängigkeit der Beschwerde betreffend der
5. Projektänderung an Haus 7 und der 3. Projektänderung an Haus 7a
vor Verwaltungsgericht hatte A._ am 15. Januar 2019 bei der Bau-
kommission Z._ ein nächstes Korrekturgesuch, diesmal zur 3. Pro-
jektänderung an Haus 7a, eingereicht, das die Verkleinerung einer
Wohnung im Erdgeschoss (Ebene 3) um 14,42 m2 zwecks Verringe-
rung der Ausnützungsziffer beinhaltete.
b) Im Rahmen des vereinfachten Verfahrens erhoben u.a. B._
durch ihren Rechtsvertreter am 28. Februar/14. März 2019 Einsprache
bei der Baukommission.
c) Am 29. April 2019 fasste die Baukommission Z._ folgenden
Beschluss:
1. (...)
2. Die Einsprache von B._ wird im Sinn der  gutgeheissen.

3. Das vorliegende Korrektur-Baugesuch wird im Sinn der Erwägungen abgewiesen.
4. Auf künftige Projektänderungs- oder  im Zusammenhang mit dem Neubau von 2  mit Tiefgarage auf Grundstück M._strasse 7 und 7a, Parz. Nr. 001, tritt die  bzw. die Abteilung Bewilligungen nur noch ein, wenn diese auf dem bereits ausgeführten Stand (faktisch auf den Projektänderungsgesuchen 7 und 8) basieren.
5. (Gebühr)
Zur Begründung wurde ausgeführt, das vorliegend zu beurteilende
Korrekturgesuch sehe vor, die vom Baudepartement mit Entscheid
Nr. 38/2018 vom 24. August 2018 festgestellte und inzwischen auch
vom Verwaltungsgericht mit Urteil vom 13. Mai 2019 bestätigte Über-
schreitung der aGF um 14,42 m2 zu korrigieren. Dazu sei vorgesehen,
auf Ebene 3 des Hauses 7a die westliche Aussenwand auf einer
Länge von 4,55 m um 3,17 m (14,42 m2) zurückzuversetzen. Für sich
allein betrachtet, wäre diese Anpassung zwar bewilligungsfähig. Aller-
dings stimmten die eingereichten Korrekturpläne nicht mehr mit jenen
der 3. Projektänderung an Haus 7a (von der Baukommission bewilligt
am 7. Mai 2017) überein, weil neu die damals vorgesehene Rückver-
setzung der westlichen Aussenwände auf den Ebenen 3 und 4 bei
Haus 7a um 136 cm und die zusätzliche Vergrösserung der nicht an-
rechenbaren Technikräume im Erd- und Obergeschoss der Häuser 7
und 7a nicht mehr in den Korrekturplänen enthalten seien; folglich
werde mit dem zu beurteilenden Korrekturgesuch die aGF nicht nur
um 14,42 m2 verkleinert, sondern diese gleichzeitig durch andere
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 51/2019), Seite 4/9
Plananpassungen wieder zunichte gemacht. Folglich könne das Kor-
rekturgesuch nicht bewilligt werden.
C.
Gegen diesen Beschluss erhob A._ durch seinen Vertreter am
17. Mai 2019 Rekurs beim Baudepartement. Mit Rekursergänzung
vom 7. Juni 2019 wird vorgebracht, Gegenstand des Korrekturbauge-
suchs sei ausschliesslich eine Projektänderung in Bezug auf die west-
seitige Wohnung auf Ebene 3 (Erdgeschoss) des Hauses 7a. Damit
werde die aGF gegenüber der Baubewilligung vom 29. August 2012 –
und über die bereits am 8. Mai 2017 von der Baukommission bewilligte
Verkleinerung dieser Wohnung um 8,65 m2 – um weitere 14,42 m2 re-
duziert. Andere Projektänderungen beinhalte das Korrekturgesuch
vom 15. Januar 2019 nicht; folglich hätte die Baubewilligung erteilt
werden müssen.
D.
a) Mit Vernehmlassung vom 2. Juli 2019 beantragen die Rekurs-
gegner durch ihren Rechtsvertreter, den Rekurs unter Kostenfolge ab-
zuweisen.
b) Mit Vernehmlassung vom 11. Juli 2019 beantragt die Vorinstanz,
den Rekurs unter Kostenfolge abzuweisen.
Erwägungen
1.
1.1 Die Zuständigkeit des Baudepartementes ergibt sich aus
Art. 43bis des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1;
abgekürzt VRP).
1.2 Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48
VRP sind erfüllt.
1.3 Der Rekurrent bestreitet die Einspracheberechtigung der Re-
kursgegner. Weil das Korrekturgesuch lediglich eine Reduktion der
aGF einer Wohnung im Erdgeschoss beinhalte, sei die Vorinstanz zu
Unrecht auf deren Einsprache eingetreten; sie seien vom Bauvorha-
ben überhaupt nicht betroffen, weshalb sie sich auch nicht am Rekurs
beteiligen könnten.
1.3.1 Nach Art. 45 Abs. 1 VRP ist zur Erhebung eines Rekurses (und
damit sachgemäss auch zur Erhebung einer Einsprache) berechtigt,
wer an der Änderung oder Aufhebung der Verfügung oder des Ent-
scheids ein eigenes schutzwürdiges Interesse dartut. Schutzwürdig ist
es, wenn der Betroffene rechtlich geschützte Interessen geltend macht
oder wenn eine Verfügung oder ein Entscheid seine tatsächliche Inte-
ressenlage mehr berührt als irgendeinen Dritten oder die Allgemein-
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 51/2019), Seite 5/9
heit (CAVELTI/VÖGELI, Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St.Gal-
len, St.Gallen 2003, Rz. 390 mit Hinweisen). Das schutzwürdige Inte-
resse besteht im praktischen Nutzen, den ein erfolgreich geführtes
Rechtsmittel dem Betroffenen in seiner rechtlichen oder tatsächlichen
Situation einträgt, bzw. in der Abwendung materieller, ideeller oder
sonstiger Nachteile, den ein Bestand der angefochtenen Verfügung
oder des Entscheids mit sich bringen würde (CAVELTI/VÖGELI, a.a.O.,
Rz. 391; Urteil des Bundesgerichtes 1C_236/2010 vom 16. Juli 2010
Erw. 1.3 ff.).
1.3.2 Ein wesentliches Kriterium für die Beurteilung der Beschwerde-
befugnis eines Nachbarn ist die räumliche Nähe seines Grundstücks
zum umstrittenen Bauvorhaben. Die räumliche Beziehung ist insbe-
sondere dann gegeben, wenn sie eine Beeinträchtigung des Nachbar-
grundstücks nicht ausschliesst (CAVELTI/VÖGELI, a.a.O., Rz. 414). Die
genügend enge räumliche Nähe ist vorliegend unbestritten. Der Re-
kurrent geht indessen davon aus, die Rekursgegner seien von der
blossen Reduktion der aGF nicht berührt bzw. sie hätten keinen prak-
tischen Nutzen daraus, wenn die umstrittene Wohnung im Erdge-
schoss des Hauses 7a nicht verkleinert werden dürfe. Er verkennt da-
bei, dass die geplante Reduktion der aGF vorliegend nicht zum Selbst-
zweck geschieht, sondern nur deshalb vorgenommen werden soll, um
die vom Baudepartement und Verwaltungsgericht festgestellte Über-
schreitung der Ausnützungsziffer der Gesamtüberbauung zu beseiti-
gen. Mit anderen Worten hätte die Bewilligung der nachgesuchten Re-
duktion der anrechenbaren Fläche der Wohnung im Erdgeschoss des
Hauses 7a zur Folge, dass andere Gebäudeteile, namentlich die die
Rekursgegner besonders störenden Attikageschosse der Häuser 7
und 7a, flächenmässig nicht reduziert werden müssten. Bei dieser
Sachlage sind die Rekursgegner in ihrer tatsächlichen Interessenlage
mehr berührt als irgendein Dritter oder die Allgemeinheit. Folglich ist
die Vorinstanz auch zu Recht auf ihre Einsprache eingetreten.
2.
In Ziff. 4 des angefochtenen Beschlusses kündigt die Vorinstanz dem
Rekurrenten an, auf künftige Korrekturgesuche im Zusammenhang mit
dem Neubau der beiden Mehrfamilienhäuser auf Grundstück Nr. 001
nur mehr einzutreten, wenn diese auf dem heute bereits ausgeführten
Überbauungsstand basierten.
2.1 Mit Rekurs können alle Mängel der angefochtenen Verfügung
oder des angefochtenen Entscheids geltend gemacht werden (Art. 46
Abs. 1 VRP). Eine Verfügung oder ein Entscheid als Anfechtungsge-
genstand sind Prozessvoraussetzung, ohne die auf die Rechtsmittel
der nachträglichen Verwaltungsrechtspflege nicht eingetreten werden
kann. Sie bilden somit zugleich den Anlass und die Begrenzung des
Wirkungsbereichs der nachträglichen Verwaltungsrechtspflege. Aus-
serhalb des in der Verfügung oder im Entscheid geregelten Rechts-
verhältnisses liegende Rechtsbegehren sind grundsätzlich unzulässig
(A. KÖLZ, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kan-
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 51/2019), Seite 6/9
tons Zürich, Zürich 1999, N 86 zu §§ 19-28, S. 321 f.; F. GYGI, Bun-
desverwaltungsrechtspflege, 2. Aufl., Bern 1983, S. 44 f.). Eine Ver-
waltungsverfügung ist jeder individuelle, an den einzelnen gerichtete
Hoheitsakt, durch den eine konkrete verwaltungsrechtliche Beziehung
rechtsgestaltend oder feststellend in verbindlicher und erzwingbarer
Weise geregelt wird oder jede verwaltungsbehördliche Massnahme,
durch die ein konkreter Einzelfall mit unmittelbarer und verbindlicher
rechtlicher Wirkung geregelt wird. Keine Verfügung, weil keine unmit-
telbaren und verbindlichen Rechtswirkungen erzeugend, sind blosse
Auskünfte oder Hinweise, Belehrungen oder ein informeller Vorbe-
scheid (GVP 1977 Nr. 66 mit Hinweisen).
2.2 Wie der Rekurrent selbst richtig feststellt, handelt es sich bei
Ziff. 4 des Beschlusses der Vorinstanz um eine blosse, Absichtserklä-
rung. Eine solche ist nach dem oben Gesagten nicht anfechtbar. Auf
den Rekurs ist deshalb in diesem Punkt nicht einzutreten.
3.
Am 1. Oktober 2017 ist das Planungs- und Baugesetz (sGS 731.1; ab-
gekürzt PBG) in Kraft getreten und das Baugesetz vom 6. Juni 1972
(nGS 8, 134; abgekürzt BauG) aufgehoben worden (Art. 172 Bst. a
PBG). Die neuen Regelungen im PBG finden allerdings in der Regel
auf Baugesuche erst dann Anwendung, wenn die kommunalen Rah-
mennutzungspläne revidiert und in Kraft gesetzt sind. Mithin sind – so-
weit vorliegend überhaupt relevant – weiterhin das BauG und das ent-
sprechende Baureglement anwendbar, mit Ausnahme der gemäss An-
hang zum Kreisschreiben „Übergangsrechtliche Bestimmungen im
PBG“ vom 8. März 2017 (Baudepartement SG, Juristische Mitteilun-
gen 2017/I/1) als unmittelbar anwendbar erklärten Bestimmungen.
4.
In materieller Hinsicht besteht folgende Uneinigkeit zwischen Rekur-
rent und Vorinstanz: Während ersterer davon ausgeht, Gegenstand
des Korrekturbaugesuchs sei ausschliesslich die geplante Verkleine-
rung der westseitigen Wohnung auf Ebene des Erdgeschosses des
Hauses 7a um 14,42 m2, geht die Vorinstanz davon aus, dass die ein-
gereichten Pläne neben dieser Verkleinerung auch andere (nicht rot
eingefärbte) Projektänderungen beinhalteten, die zu einer Ausweitung
der anrechenbaren Flächen und damit letztlich wieder zu einer Über-
schreitung der aGF führten.
4.1 Das Schreiben des Rekurrenten vom 15. Januar 2019, mit dem
dieser das umstrittene neuerliche Korrekturgesuch bei der Vorinstanz
einreichte, trägt den Betreff "Baubewilligung vom 8. Mai 2017 (...) –
Gesuch um Anpassung derselben mit reduzierter Geschossfläche".
Grundlage des umstrittenen Korrekturgesuchs bilden damit unzweifel-
haft diejenigen Pläne, die der Rekurrent am 15. Dezember 2016 im
Rahmen der 5. Projektänderung (an Haus 7) und der 3. Projektände-
rung (an Haus 7a) bei der Baukommission eingereicht hatte und von
dieser am 8. Mai 2017 bewilligt worden waren. Dementsprechend tra-
gen auch sämtliche Korrekturpläne vom 15. Januar 2019 den Vermerk
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 51/2019), Seite 7/9
"Revisionseingabe M._strasse 7/7a zu 5. Projektänderung (vom
05.01.2017 [richtig: 15.12.2016]), bewilligt durch Gemeinde am
08.05.2017". Der überwiegende Teil der eingereichten Grundriss- und
Fassadenpläne trägt dabei den ausdrücklichen Vermerk "Keine Ände-
rung". Änderungen sind lediglich in den Plänen "Ebene 3, Erdge-
schoss Haus 7a", "Westfassade Haus 7a", "Südfassade Haus 7a" und
"aGF Berechnungsplan Ausnützung Haus 7a" eingezeichnet. Diese
Änderung beinhaltet dabei stets – in den Plänen jeweils rot dargestellt
– die besagte Reduktion der aGF der westseitigen Wohnung auf der
Ebene 3 des Erdgeschosses des Hauses 7a um 14,42 m2. Soweit ist
also gegen die Ausführungen des Rekurrenten nichts einzuwenden.
4.2 Allerdings ist der Vorinstanz zuzustimmen, dass die eben be-
schriebenen Korrekturpläne vom 15. Januar 2019 nicht mehr vollstän-
dig mit jenen der 5. Projektänderung (an Haus 7) und der 3. Projektän-
derung (an Haus 7a) übereinstimmen. Diese weiteren Abweichungen
treten aus den Korrekturplänen nicht auf den ersten Blick hervor, weil
die Änderungen weder als solche benannt noch diese farblich gekenn-
zeichnet sind. Die Prüfung der Pläne vom 15. Januar 2019 zeigt indes-
sen, dass neu die im Rahmen der 5. Projektänderung (an Haus 7) und
der 3. Projektänderung (an Haus 7a) vorgesehene Rückversetzung
der westlichen Aussenwände auf den Ebenen 3 und 4 bei Haus 7a um
136 cm und die zusätzliche Vergrösserung der nicht anrechenbaren
Technikräume im Erd- und Obergeschoss der Häuser 7 und 7a nicht
mehr in den Korrekturplänen enthalten sind. Auf diese früher geplan-
ten Änderungen soll somit gemäss den neuen Korrekturplänen wieder
verzichtet werden; folglich wird – wie die Vorinstanz zu Recht aus-
führt – mit dem zu beurteilenden neuen Korrekturgesuch die aGF nicht
nur um 14,42 m2 verkleinert, sondern diese Verkleinerung wird gleich-
zeitig durch die anderen Plananpassungen wieder aufgehoben. Daran
vermag der Umstand, dass der Rekurrent im umstrittenen Korrektur-
gesuch diese zusätzlichen Änderungen nicht farblich gekennzeichnet
und sie nicht ausdrücklich als solche benannt hat, nichts zu ändern.
Tatsache ist, dass mit den in den Korrekturplänen dargestellten
Grundrissen der Häuser 7 und 7a die aGF weiterhin nicht eingehalten
werden kann. Es ist damit der Vorinstanz zuzustimmen, dass das Kor-
rekturgesuch zur Baubewilligung vom 8. Mai 2017 in der vorliegenden
Fassung nach wie vor wegen der Überschreitung der höchstzulässi-
gen aGF nicht bewilligungsfähig ist.
5.
Zusammenfassend ergibt sich, dass die Vorinstanz die Korrektur-Bau-
bewilligung zu Recht verweigert hat. Der Rekurs erweist sich deshalb
als unbegründet. Er ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.
6.
6.1 Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die
Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abgewiesen
werden. Die Entscheidgebühr beträgt Fr. 3'000.– (Nr. 10.01 des Ge-
bührentarifs für die Kantons- und Gemeindeverwaltung, sGS 821.5).
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 51/2019), Seite 8/9
Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend sind die amtlichen Kos-
ten A._ zu überbinden.
6.2 Der von A._ am 31. Mai 2019 geleistete Kostenvorschuss von
Fr. 1'800.– wird angerechnet.
7.
Rekurrent, Rekursgegner und Vorinstanz stellen Begehren um Ersatz
der ausseramtlichen Kosten.
7.1 Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt,
soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und ange-
messen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche Entschä-
digung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unter-
liegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen
Zivilprozessordnung (SR 272) finden sachgemäss Anwendung
(Art. 98ter VRP).
7.2 Da der Rekurrent mit seinen Anträgen unterliegt, hat er von
vornherein keinen Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung.
Sein Begehren ist deshalb abzuweisen.
7.3 Die Rekursgegner obsiegen mit ihren Anträgen. Da das Verfah-
ren zudem in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht Schwierigkeiten
bot, die den Beizug eines Rechtsvertreters rechtfertigen, besteht
grundsätzlich Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung
(Art. 98bis VRP). Weil keine Kostennote vorliegt, ist die ausseramtliche
Entschädigung in Anwendung von Art. 6 in Verbindung mit Art. 22 der
Honorarordnung für Rechtsanwälte und Rechtsagenten (sGS 963.75;
abgekürzt HonO) ermessensweise auf Fr. 2'750.– (ohne Mehrwert-
steuer) festzulegen; sie ist von A._ zu bezahlen. Aufgrund von
Art. 29 HonO wird die Mehrwertsteuer seit dem 1. Januar 2019 nur
noch auf begründeten Antrag zum Honorar hinzugerechnet; weil ein
solcher Antrag vorliegend fehlt, haben die Rekursgegner keinen
Anspruch auf die Vergütung der Mehrwertsteuer.
7.4 Die Vorinstanz hat grundsätzlich keinen Anspruch auf Ersatz der
ausseramtlichen Kosten (R. HIRT, Die Regelung der Kosten nach
st.gallischem Verwaltungsrechtspflegegesetz, Lachen/St.Gallen 2004,
S. 176). Sie bringt keine Gründe vor, die ein Abweichen von dieser
Regel rechtfertigen. Ihr Begehren ist daher ebenfalls abzuweisen.