Decision ID: 2e8523be-a633-5fcd-baaf-d7dd10c12972
Year: 2013
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_001
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

in fatto: A. Sulla particella n. 1676 RFD di _, sezione di _, sorge una proprietà per piani (AO 1). Il 17 marzo 2005 AP 1 ha acquistato l'unità n. 23 612 (154/1000 del fondo base), con diritto esclusivo sull'appartamento n. 6 del “blocco 3” (ancora in costruzione) e una quota di comproprietà pari a 3/18 dell'unità n. 23 614, con diritto esclusivo sull'autorimessa n. 8 del “blocco 1”. All'appartamento n. 6 è attribuito in uso riservato (“preclusivo”) il giardino-terrazza del “blocco 3”, conformemente al piano di assegnazione delle parti comuni. Attraverso l'appartamento n. 6 passa la canna fumaria in acciaio di un caminetto posto nell'appartamento sottostante (il n. 5, dell'unità n. 23 611 appartenente a _), che sboccava con un comignolo sul tetto-terrazza.
B. Fra l'ottobre e il novembre del 2005 AP 1 ha otturato la canna fumaria all'interno del suo appartamento e ha eliminato il comignolo dal tetto-terrazza, facendo valere che tali installazioni non figuravano sui piani della sua unità n. 23 612 al momento dell'acquisto ed non era tenuta quindi a tollerarle. _ ha chiesto il 16 novembre 2006 all'amministrazione della proprietà per piani di essere autorizzata a promuovere causa in rappresentanza della comunione dei comproprietari contro AP 1 per ottenere il ripristino della canna fumaria e la ricostruzione del comignolo. All'assemblea generale ordinaria del 5 marzo 2007 la richiesta è stata approvata da quattro comproprietari (per complessivi 532/1000) e respinta da due (compresa AP 1, per complessivi 310/1000). Un comproprietario è rimasto assente (158/1000).
C. Il 3 aprile 2007 AP 1 si è rivolta al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 1, chiedendo di dichiarare nulla – subordinatamente di annullare – la risoluzione appena citata. Nella sua risposta del 13 settembre 2007 la Comunione dei comproprietari della AO 1 ha proposto di respingere la petizione. L'attrice ha replicato il 17 ottobre 2007, riaffermando la sua richiesta. La convenuta ha duplicato il 19 novembre successivo, proponendo una volta ancora di respingere la petizione. L'udienza preliminare si è tenuta il 16 gennaio 2008 e l'istruttoria, iniziata quello stesso giorno, è terminata il 21 aprile 2009. Al dibattimento finale le parti hanno rinunciato, rimettendosi a conclusioni scritte. Nel suo memoriale del 22 giugno 2009 l'attrice ha mantenuto la propria richiesta di giudizio. Analoga posizione ha ribadito la convenuta nel suo allegato del medesimo giorno. Statuendo con sentenza del 4 dicembre 2009, il Pretore ha respinto la petizione e ha posto la tassa di giustizia di fr. 1400.– con le spese a carico dell'attrice, tenuta a rifondere alla convenuta fr. 2300.– per ripetibili.
D. Contro la sentenza predetta AP 1 è insorta a questa Camera con un appello dell'8 gennaio 2010 nel quale chiede di accertare la nullità della risoluzione assembleare e di riformare in tal senso il giudizio impugnato. Nelle sue osservazioni dell'11 febbraio 2010 la Comunione dei comproprietari propone di respingere l'appello. Il 7 settembre 2010 l'attrice ha venduto le proprietà per piani n. 23 612 e 23 614 a _, il quale ha chiesto l'8 novembre 2010 di subentrare all'attrice nella lite. Di fronte al rifiuto opposto dalla convenuta, il presidente della Camera ha respinto l'istanza con decreto del 18 novembre 2010.

Considerando
in diritto: 1. Alle decisioni comunicate dai Pretori fino al 31 dicembre 2010 continua ad applicarsi la vecchia procedura civile (art. 405 cpv. 1 CPC). Nella fattispecie la sentenza del Pretore è stata intimata il 4 dicembre 2009 ed è pervenuta all'appellante il 7 dicembre successivo. Il termine d'impugnazione di 20 giorni essendo rimasto sospeso durante le ferie giudiziarie (art. 133 cpv. 1 lett. a CPC ticinese), l'appello dell'8 gennaio 2010 risulta tempestivo.
2. La contestazione di una risoluzione assembleare ha, per principio, natura pecuniaria. Il valore litigioso è quello che l'annullamento della risoluzione comporterebbe per l'insieme dei comproprietari, senza riguardo all'interesse del singolo attore, poiché la sentenza sarà opponibile a tutti (RtiD I-2004 pag. 610 n. 118c). Nella fattispecie il Pretore ha fissato il valore litigioso “attorno ai fr. 15 000.–” (sentenza impugnata, pag. 7 in alto), cifra che non appare inverosimile e che non è contestata dalle parti. La soglia del valore appellabile è pertanto raggiunta (art. 36 cpv. 1 vLOG).
3. Nella sentenza impugnata il Pretore si è domandato anzitutto se l'assemblea abbia davvero delegato alla comunione dei comproprietari il compito di agire in giudizio a tutela di parti comuni. Ciò premesso, egli ha ritenuto che un caminetto sia una parte della proprietà per piani soggetta a diritto esclusivo del singolo comproprietario, come la canna fumaria, ove serva solo a quel caminetto. Parte comune va considerata invece – egli ha soggiunto – il comignolo, che in concreto l'attrice non poteva eliminare senza modificare l'aspetto dell'immobile. Almeno per il ripristino del comignolo la risoluzione dell'assemblea non era quindi lesiva dell'art. 712l CC. Quanto all'art. 65b del regolamento per l'amministrazione e l'uso della proprietà per piani invocato dall'attrice, secondo cui la modifica di parti in uso esclusivo richiede l'unanimità dei comproprietari, il Pretore ha rinviato l'interessata a far valere la norma davanti al giudice che la comunione dei comproprietari avrebbe adito. A quel giudice sarebbe toccato di stabilire se la canna fumaria togliesse spazio all'appartamento dell'attrice e non potesse, quindi, essere installata senza il consenso di lei.
4. L'appellante sostiene che nella fattispecie la canna fumaria non è una parte della proprietà per piani in uso esclusivo di _, bensì in uso esclusivo suo, alla stessa stregua dell'appartamento che attraversa. In suo uso esclusivo era altresì il comignolo, come il tetto-terrazza sul quale esso sbucava. A parere dell'attrice poi, quand'anche il comignolo fosse una parte comune, l'ordine di ripristino doveva essere emesso all'unanimità dei comproprietari, unanimità che sarebbe stata necessaria anche a _ per “eseguire interventi edilizi sulle parti comuni dell'edificio”. E comunque fosse, avesse pure “la facoltà di decidere su questa parte comune”, la comunione dei comproprietari non potrebbe “prendere una decisione che verte a risolvere una vertenza tra due comproprietarie” né imporre a una comproprietaria di tollerare una canna fumaria che non esisteva al momento di acquistare l'unità condominiale. Del resto – soggiunge l'appellante – la modifica di parti in uso esclusivo richiede, secondo l'art. 85 del regolamento per l'amministrazione e l'uso, l'unanimità dei comproprietari. La risoluzione adottata il
5 marzo 2007 dall'assemblea viola di conseguenza – essa conclude – gli art. 712l CC, 49 e 65 del regolamento, norme fondamentali che toccano l'essenza della proprietà per piani, e va dunque dichiarata nulla.
5. Ogni comproprietario ha la facoltà di contestare davanti al giudice, entro un mese da quando ne ha avuto conoscenza, le risoluzioni assembleari cui egli non abbia consentito (art. 712m cpv. 2 combinato con l'art. 75 CC). La comunione dei comproprietari è libera nella formazione della propria volontà e non spetta al giudice limitare tale autonomia se non per far rispettare norme legali o regolamentari. Una risoluzione dell'assemblea incorre nell'annullamento, di conseguenza, solo ove violi prescrizioni di legge formali o sostanziali (compresi principi giuridici come il divieto dell'abuso di diritto e il precetto della parità di trattamento) o disposizioni convenzionali che disciplinano la proprietà per piani (atto costitutivo, regolamento per l'amministrazione e l'uso, regolamento della casa, regolamento del fondo di rinnovazione ecc.). Che una risoluzione sia inadeguata, insoddisfacente, inopportuna o finanche iniqua non basta ancora, invece, per giustificarne l'annullamento (DTF 131 III 461 consid. 5 con richiami; RtiD I-2007 pag. 768 consid. 4 con rinvii: Wermelinger in: Zürcher Kommentar, Zurigo/Basilea/Ginevra 2010, n. 201 ad art. 712m CC). Non tocca al giudice sostituirsi, in simili casi, alla volontà della comunione dei comproprietari.