Decision ID: 8ce1bb24-3f30-4e3f-aeb7-e41e6c7b852f
Year: 2013
Language: de
Court: BL_SG
Chamber: BL_SG_001
Canton: BL
Region: Northwestern_Switzerland
Law Area: public_law

Sachverhalt:
1. Mit Veranlagungsverfügung Grundstückgewinnsteuer Nr. 12/257 vom 5. Juli 2012 wurde
der Pflichtige zu einem Steuerbetrag von Fr. 4'492.-- veranlagt.
2. Mit Schreiben vom 31. Juli 2012 erhob der Pflichtige Einsprache mit den Begehren, es
sei die Veranlagungsverfügung in dem Sinne zu rektifizieren, dass der Verkehrswertberechnung
vor 20 Jahren nicht der in der Veranlagungsverfügung enthaltene Ansatz von Fr. 461.-- pro m2
zugrunde gelegt werde, sondern ein m2-Preis von Fr. 752.--, eventualiter von Fr. 550.--.
Zur Begründung führte er aus, dass er mit Schreiben vom 4. November 2010 der Bezirks-
schreiberei B. die Absicht mitgeteilt habe, die Liegenschaft C, D, Parzelle Nr. E, für Fr.
850'000.-- verkaufen zu wollen. Der Pflichtige habe die Ansicht vertreten, dass diese Veräusse-
rung keine Grundstückgewinnsteuer auslösen werde, bat aber um eine Vorausberechnung. Mit
E-Mail vom gleichen Tag habe die Bezirksschreiberei dem Pflichtigen die Vorausberechnung
zukommen lassen. Aus der Vorausberechnung ergebe sich, dass von einem Gestehungspreis
von Fr. 863'677.-- auszugehen sei, nämlich von einem Landpreis vor 20 Jahren von Fr.
197'142.-- (indexiert) und von Baukosten von Fr. 655'210.-- (ebenfalls indexiert) zuzüglich Han-
dänderungssteuer und Fertigungskosten. Der Verkehrswertberechnung vor 20 Jahren sei ein
m2-Preis von Fr. 550.-- zugrunde gelegt worden. Ein Verkauf der Liegenschaft sei danach aber
nicht zustande gekommen.
Nachdem der Pflichtige einen neuen Kaufinteressenten gefunden habe, habe er sich mit E-Mail
vom 6. Juni 2011 bei der zuständigen Steuerabteilung in F. erkundigt, ob die Vorausberech-
nung vom November 2010 auch im Jahre 2011 Gültigkeit habe. Der Pflichtige habe in der Folge
mit dem Bereichsleiter Spezialsteuern telefoniert, welcher dem Pflichtigen mitgeteilt habe, dass
nur die Indexierung leicht ändere, alles andere bliebe in etwa gleich, wobei der Pflichtige hierfür
auf seine Handnotiz auf dem E-Mail vom 6. Juni 2011 hinwies, bei der er schriftlich festhielt,
dass die neue Indexierung den Gestehungspreis erhöhen werde. Im Juli 2011 habe der Pflichti-
ge den Kaufvertrag abgeschlossen und am 2. Mai 2012 der Steuerverwaltung das Meldeformu-
lar für die Grundstück- und Handänderungssteuer (Liegenschaften im Privatvermögen) einge-
reicht. Dies zusammen mit der erwähnten E-Mail Korrespondenz und sämtlichen darin erwähn-
ten Unterlagen. Als der Pflichtige die Veranlagungsverfügung vom 5. Juli 2012 erhielt, habe er
festgestellt, dass die Steuerverwaltung von einem Verkehrswert vor 20 Jahren von Fr. 461.--
pro m2 ausging. Der Pflichtige habe darauf sofort dem Bereichsleiter Spezialsteuern telefoniert
und auf die Differenz zwischen den erhaltenen Auskünften und der nunmehrigen Verfügung
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verwiesen. Der Bereichsleiter habe dem Pflichtigen mitgeteilt, dass die Steuerverwaltung vom
Mittelwert der im Jahre 1991 in der Gemeinde D. effektiv gehandelten m2-Preise ausginge, so-
fern der Pflichtige nicht nachweise, dass eine nahe gelegene Parzelle zu einem höheren Preis
veräussert worden sei. Für Details sei der Pflichtige an das Statistische Amt des Kantons Basel-
Landschaft verwiesen worden.
Gestützt auf private Recherchen führt der Pflichtige weiterhin aus, dass der m2-Preis für ein 360
m2 grosses Stück Bauland, welches im Jahre 1991 am G. verkauft worden sei, Fr. 752.-- betrü-
ge. Er sei der Meinung, der G. liege in der Nähe des H. und die Lage der vom Pflichtigen ver-
kauften Liegenschaft sei mit der Bauparzelle am G. absolut vergleichbar.
Zusammenfassend hielt der Pflichtige fest, es sei in rechtlicher Hinsicht festzustellen, dass er
sich auf die Auskünfte, welche er im November 2010 sowie im Juni 2011 bezüglich die für die
Grundstückgewinnsteuer massgeblichen Verkehrswerte vor 20 Jahren erhalten habe, habe ver-
lassen dürfen. Insbesondere habe er davon ausgehen dürfen, dass ihm auf sein Mail vom 6.
Juni 2011 hin jede nicht nur marginale Änderung des Basis-Verkehrswertes mitgeteilt worden
wäre. Da ihm in der Folge bestätigt worden sei, dass es praktisch keine Änderungen gebe, und
da ihm insbesondere auch schriftlich keine Änderungen mitgeteilt worden seien, habe er sich
auf die Richtigkeit der erhaltenen Vorausberechnung verlassen dürfen. Des Weiteren sei fest-
zustellen, dass die effektiven Bauland-Verkehrswerte im Kanton Baselland im Jahre 1991 nicht
tiefer gewesen seien als 1990, sondern höher. Weiter stehe fest, dass im Jahre 1991 am nahe
gelegenen G. in D. eine Baulandparzelle für Fr. 752.-- pro m2 verkauft worden sei. Auch die
Tatsache, dass der durchschnittliche m2-Preis der im Jahre 1990 in D. verkauften Parzellen bei
Fr. 554.-- pro m2 lag und im Jahre 1992 bei Fr. 626.-- pro m2 bzw. Fr. 641.-- pro m2, beweise,
dass der Verkehrswert im Zwischenjahr 1991 unmöglich unter Fr. 550.-- pro m2 gelegen haben
kann. Aus all diesen Gründen könne nicht im Ernst davon ausgegangen werden, dass der Ver-
kehrswert von Bauland in D. im Jahre 1991 lediglich Fr. 461.-- pro m2 betragen habe. Es sei
entweder vom Verkehrswert von Fr. 752.-- pro m2 auszugehen (d.h. vom effektiv gehandelten
m2-Preis an G. vor 20 Jahren) oder von den Fr. 550.--, welche dem Pflichtigen bei seinen Vor-
abklärungen als Verkehrswert angegeben worden seien.
3. Mit Einsprache-Entscheid vom 5. September 2012 wies die Steuerverwaltung die Ein-
sprache ab. Zur Begründung führte sie aus, dass gemäss konstanter Praxis der Steuerverwal-
tung der objektive Verkehrswert von unüberbauten Grundstücken nach der statistischen Metho-
de zu ermitteln sei. Ausgangspunkt für die Verkehrswertschätzung nach der statistischen Me-
thode würden die vorhandenen Vergleichspreise bilden. Dazu seien Vergleichspreise von Han-
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dänderungen unter Dritten heranzuziehen. Als vergleichbar könnten dabei Handänderungen
gelten, welche Grundstücke betreffen, die zur Zeit des Bewertungsstichtags oder zuvor gehan-
delt worden sei. Handänderungen, die erst nach dem Bewertungsstichtag erfolgt seien, könnten
nur insofern berücksichtigt werden, als sie über eine bis zum Stichtag bestehende Preisentwick-
lung Auskunft geben. Als vergleichbar könnten dabei Handänderungen an (möglichst nahe ge-
legenen) Grundstücken herangezogen werden, die lage-, zonen- und formmässig sowie hin-
sichtlich Erschliessungsgrad dem Schätzobjekt gleich oder ähnlich seien.
Vom Steuerpflichtigen werde in casu kein Nachweis eines höheren Erwerbspreises erbracht.
Der Pflichtige weise lediglich auf eine im Jahr 1991 angeblich am G. verkaufte Parzelle hin, oh-
ne aber einen entsprechenden Nachweis zu erbringen. Der Steuerpflichtige habe bei der Sach-
verhaltsermittlung und bei der Beweisleistung aktiv mitzuwirken unabhängig davon, ob er für
den konkreten Sachverhalt oder den zu leistenden Beweis die objektive Beweislast trage oder
nicht; die Mitwirkungspflicht bestehe ungeachtet der Verteilung der objektiven Beweislast. Steu-
eraufhebende und -mindernde Tatsachen, die der Steuerpflichtige behaupte, habe er zu bewei-
sen, ansonsten er die Folgen der Beweislosigkeit zu tragen habe. Da keinerlei Nachweis er-
bracht worden sei, habe der Pflichtige die Folgen der Beweislosigkeit zu tragen. Damit sei der
Verkehrswert vor 20 Jahren aufgrund der hiervor zitierten Praxis zu bestimmen.
Weiter sei zu prüfen, ob sich der Pflichtige auf die behaupteten Auskünfte berufen könne. Nicht
jedes staatliche Verhalten sei geeignet, beim Bürger Vertrauen zu schaffen, das Schutz verdie-
ne. Erforderlich sei vielmehr ein hinreichend bestimmter Staatsakt, der beim Bürger eine be-
stimmte Erwartung wecke, nach der er sein Verhalten ausrichte. Nach der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung finde der Grundsatz von Treu und Glauben im Steuerrecht vor allem auf das
Verfahren Anwendung, sowie dort, wo den Steuerpflichtigen ein gewisser Ermessensspielraum
eingeräumt sei. Im Jahr 2010 habe der Steuerpflichtige einen Vorbescheid angefordert, welcher
ihm auch zugestellt wurde. Wie diesem zu entnehmen sei, sei der Verkehrswert von vor 20 Jah-
ren, d.h. für das Jahr 1990 berechnet worden. Vorliegend gelte der Verkehrswert von 1991,
weshalb der Pflichtige aus dem Vorbescheid aus dem Jahr 2010 nichts zu seinen Gunsten ab-
leiten könne. Ein Vorbescheid aus dem Jahre 2011, welcher einen Verkehrswert von 1991
ausweisen würde, liege nicht vor. Ebenfalls nichts abgeleitet werden könne aus der vom Steu-
erpflichtigen verfassten E-mail, handle es sich doch dabei nicht um eine Auskunft der Steuer-
verwaltung. Aus der Tatsache, dass eine schriftliche Anfrage nicht beantwortet werde, könne
der Steuerpflichtige gemäss einem Entscheid des Steuergerichts vom 2. Juli 2010 kein Vertrau-
ensschutz ableiten, da er nicht eine falsche, sondern gar keine Antwort bekommen habe. Be-
treffend die angebliche telefonische Auskunft sei auf die hiervor zitierte Praxis betreffend die
Beweislast zu verweisen. Ob das Telefonat überhaupt geführt wurde, bzw. wenn ja, welchen
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Inhalt dieses hatte, werde nicht nachgewiesen. Die Telefonnotiz des Pflichtigen sei eine Partei-
behauptung, welche als Nachweis nicht genügen könne. Die Folgen der Beweislosigkeit habe
der Pflichtige zu tragen.
4. Mit Schreiben vom 3. Oktober 2012 erhob der Pflichtige Rekurs mit den Begehren, der
Einsprache-Entscheid der Steuerverwaltung vom 5. September 2012 sei aufzuheben und im
Sinne seines Einsprachebegehrens zu rektifizieren.
In Ergänzung zur Einsprachebegründung bringt der Pflichtige vor, dass die Behauptung der
Steuerverwaltung, die schriftliche Anfrage des Pflichtigen vom 6. Juni 2011 an die Steuerver-
waltung sei nicht beantwortet worden, stimme nicht. Der Bereichsleiter Spezialsteuern habe
dem Pflichtigen nach Erhalt jenes E-Mails sofort telefoniert, auf die Anfrage des Pflichtigen und
die seinerzeitige Vorausberechnung Bezug genommen und bestätigt, dass nur bezüglich Inde-
xierung etwas leicht ändere. Die beiden Anfragen - zuerst bei der Bezirksschreiberei, dann bei
der Steuerverwaltung - zeigten auch, dass der Pflichtige sehr vorsichtig gewesen sei und genau
wissen wollte, ob er seine Liegenschaft zum in Erwägung gezogenen Preis verkaufen könne,
ohne Grundstückgewinnsteuer zahlen zu müssen, oder ob eine Grundstückgewinnsteuer fällig
werde. Es dürfe demzufolge davon ausgegangen werden, dass der Pflichtige nachgefragt hätte,
wenn ihm vom vorerwähnten Bereichsleiter keine befriedigende Auskunft gegeben worden wä-
re.
5. Mit Vernehmlassung vom 8. November 2012 beantragte die Steuerverwaltung die Ab-
weisung des Rekurses.
Zur Begründung fasst sie die im Einsprache-Entscheid vom 5. September 2012 vorge-
brachten Argumente zusammen und hält ergänzend fest, wäre der Pflichtige tatsächlich von der
Steuerverwaltung kontaktiert worden, dann wohl nur, weil sie den Pflichtigen auf die Fehlerhaf-
tigkeit seiner Einschätzung aufmerksam habe machen wollen.
6. Anlässlich der heutigen Verhandlung hielten die Parteien an ihren Anträgen fest.
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Das Steuergericht zieht in Erwägung:
1. Das Steuergericht ist gemäss § 124 des Gesetzes über die Staats- und Gemeindesteu-
ern (Steuergesetz) vom 7. Februar 1974 (StG) zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses zu-
ständig.
Gemäss § 129 Abs. 2 StG werden Rekurse, deren umstrittener Steuerbetrag wie im vor-
liegenden Fall Fr. 8'000.-- pro Steuerjahr nicht übersteigt, vom Präsidenten und zwei Richterin-
nen und Richtern des Steuergerichts beurteilt.
Da die in formeller Hinsicht an einen Rekurs zu stellenden Anforderungen erfüllt sind, ist
ohne weitere Ausführungen darauf einzutreten.
2. Vorliegend unterliegt der Beurteilung, ob der für die Bestimmung des Grundstückge-
winns massgebliche Verkehrswert vor 20 Jahren des Grundstücks des Rekurrenten mit der
Parzellen-Nr. E. Grundbuch D. von der Steuerverwaltung richtig ermittelt worden ist.
3. a) Gemäss § 71 StG unterliegen die Gewinne aus der Veräusserung von Grundstü-
cken oder Anteilen an solchen der Grundstückgewinnsteuer. Grundstückgewinn ist nach § 75
Abs. 1 StG der Betrag, um den der Veräusserungserlös die Gestehungskosten (Erwerbspreis
und wertvermehrende Aufwendungen) übersteigt. Vorbehalten bleibt § 77 Abs. 3 (§ 75 Abs. 3
StG). Liegt der Erwerb mehr als 20 Jahre zurück, so bestimmt sich der Erwerbspreis gemäss §
77 Abs. 3 StG nach dem Verkehrswert des Grundstückes vor 20 Jahren, sofern kein höherer
Erwerbspreis nachweisbar ist.
b) Vorliegend ist nicht bestritten, dass die Zeitspanne zwischen Erwerb und Verkauf
des Grundstückes mehr als 20 Jahre beträgt und dementsprechend § 77 Abs. 3 StG zur An-
wendung gelangt (Wenk in: Nefzger/Simonek/Wenk, Kommentar zum Steuergesetz des Kan-
tons Basel-Landschaft, § 77 N 6 ff.). Ebenso unbestritten ist, dass mangels Nachweis des kon-
kreten Erwerbspreises der Verkehrswert vor 20 Jahren für die Berechnung der Gestehungskos-
ten relevant ist.
4. a) Mit dem Erwerbspreis vor 20 Jahren ist nicht der Steuerwert, sondern der effekti-
ve Verkehrswert gemeint. Der Verkehrswert eines Grundstücks entspricht dem Preis, der hierfür
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im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am fraglichen Bewertungsstichtag am Ort der gelegenen
Sache mutmasslich zu erzielen gewesen wäre. Gewöhnlicher Geschäftsverkehr ist der Handel
am freien Markt, bei dem sich die Preise nach den marktwirtschaftlichen Gegebenheiten auf der
Grundlage von Angebot und Nachfrage bilden, bei dem jeder Vertragspartner ohne Zwang und
nicht aus Not, sondern freiwillig und in Wahrung seiner eigenen Interessen zu handeln in der
Lage ist. Danach ist der Verkehrswert einer Liegenschaft ein objektiver Wert, der sich auf das
Grundstück als solches bezieht und nicht von den persönlichen Verhältnissen des Eigentümers
abhängt. Massgebend sind die Eigenschaften des Grundstückes und die ihm anhaftenden
rechtlichen und tatsächlichen Vorteile und Lasten, die im Veräusserungsfalle auf den neuen
Eigentümer übergehen; einzig hienach bestimmt sich der mutmasslich erzielbare Kaufpreis.
Erlösändernde Faktoren, die nicht dem Grundstück anhaften, sondern in den besonderen
Rechtsverhältnissen des gegenwärtigen Eigentümers begründet sind (wie z.B. Affektions- und
Arrondierungswert oder durch Freundschaft bedingte Kaufpreisgestaltung), haben auf den Ver-
kehrswert des Schätzungsobjekts begriffsgemäss keinen Einfluss (vgl. Rich-
ner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, 2. Auflage,
Zürich 2006, § 220 N 123 ff.; Entscheid des Steuergerichts [STGE] vom 23. März 2012, 510 11
62, m.w.H., www.bl.ch/steuergericht; StGE vom 12. Mai 2006, Nr. 510 06 1, E. 2b).
b) Ausgangspunkt sind vorliegend zwei verfügbare Datensätze: Die Angaben des
statistischen Amtes des Kantons Basel-Landschaft sowie die Aufzeichnungen des kantonalen
Amtes für Liegenschaftsverkehr. Die Daten des statistischen Amtes über Freihandverkäufe für
Bauland in der Gemeinde D. im Stichjahr 1991 ergeben einen durchschnittlichen Quadratme-
terpreis von Fr. 442.--.
Die Angaben des Amtes für Liegenschaftsverkehr wiederum zeigen die Verkäufe
inklusive der entsprechenden Parzellen-Nr., dem Flur- und Strassennamen, der Zone, dem ge-
nauen Kaufdatum sowie der Fläche einzeln auf. Weil diese Daten genauere Rückschlüsse auf
die zum Vergleich kompatiblen Verkäufe zulassen, stützt sich das Steuergericht nachfolgend
auf die Angaben des Amtes für Liegenschaftsverkehr.
5. a) Gemäss konstanter Praxis der Steuerverwaltung und der kantonalen Steuerjus-
tizbehörden ist der objektive Verkehrswert von unüberbauten Grundstücken nach der statisti-
schen Methode zu ermitteln. Ausgangspunkt für die Verkehrswertschätzung nach der statisti-
schen Methode bilden die vorhandenen Vergleichspreise. Dazu sind Vergleichspreise von Han-
dänderungen unter Dritten heranzuziehen. Als vergleichbar können dabei Handänderungen
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gelten, welche Grundstücke betreffen, die zur Zeit des Bewertungsstichtags oder zuvor gehan-
delt wurden. Handänderungen, die erst nach dem Bewertungsstichtag erfolgt sind, können nur
insofern berücksichtigt werden, als sie über eine bis zum Stichtag bestehende Preisentwicklung
Auskunft geben. Als vergleichbar können dabei Handänderungen von (möglichst nahe gelege-
nen) Grundstücken herangezogen werden, die lage-, zonen- und formmässig sowie hinsichtlich
Erschliessungsgrad dem Schätzungsobjekt gleich oder ähnlich sind (vgl. STGE 510 11 67,
a.a.O.; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., § 220 N 153 ff.; StGE vom 12. Mai 2006, Nr. 510
06 1, E. 2c). Unterschiede beeinträchtigen die Vergleichstauglichkeit nicht, doch muss ihnen
Rechnung getragen werden. Die einzelnen massgeblichen Vergleichsgrundstücke sind unter
Würdigung ihrer Vor- und Nachteile dem Schätzungsobjekt gegenüberzustellen, und es ist auf
diese Weise im Rahmen der Hoch- und Tiefpreise ein angemessenes Mittel festzulegen. Aus
gegebenen Werten soll somit auf den gesuchten Wert geschlossen werden (Richner/Frei/Kauf-
mann/Meuter, a.a.O., § 220 N 161 f.). Die Vergleichsmethode kann dabei nicht nur dort brauch-
bare Resultate liefern, wo eine Vielzahl von Handänderungen sich zum Vergleich anböten.
Vielmehr kann auch ein einziger, allseitig vergleichstauglicher Referenzpreis eine hinreichende
Schätzungsgrundlage abgeben, wobei diesfalls aber die konkreten Umstände der Veräusse-
rung bekannt sein müssen (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., § 220 N 166).
b) Im vorliegenden Fall verkaufte der Steuerpflichtige die Parzelle Nr. E. in D. mit
Vertrag vom 1. Juli 2011 zu einem Veräusserungspreis von insgesamt Fr. 850'000.--. Somit gilt
für die Berechnung des Verkehrswerts vor zwanzig Jahren der 1. Juli 1991 als Bewertungs-
stichtag.
Das der Beurteilung unterliegende Grundstück befindet sich im Gebiet H. in D.,
Wohnzone 2 (nachfolgend: Zone W2). Von den im Jahre 1991 erfolgten Handänderungen in der
Zone W2 in D. sind gestützt auf die Daten des Amtes für Liegenschaftsverkehr folgende zwei
Verkäufe unbebauter Grundstücke zur Bestimmung des Verkehrswerts vor zwanzig Jahren
heranzuziehen: Am 15. November wurden im "I." 363 m2 Land zum m2-Preis von Fr. 709.40 und
am 22. November im "J." 364 m2 Land zum m2-Preis von Fr. 800.-- verkauft. Der Mittelwert der
beiden Verkaufspreise beträgt Fr. 754.70. Des Weiteren ist den Aufzeichnungen des Amtes für
Liegenschaftsverkehr zu entnehmen, dass die Preisentwicklung in den nachfolgenden zwei
Jahren klar steigend war.
Es steht somit fest, dass sich der von der Steuerverwaltung angenommene Ver-
kehrswert vor zwanzig Jahren von Fr. 461.-- pro m2 für die Parzelle Nr. E., Grundbuch D., als
nicht angemessen erweist und somit in diesem Falle gemäss Begehren des Rekurrenten neu
mit Fr. 752.-- pro m2 festzusetzen ist.
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Zusammenfassend ist aufgrund obiger Ausführungen der Rekurs, resp. das Hauptbe-
gehren des Rekurrenten gutzuheissen und die Veranlagungsverfügung Grundstückgewinnsteu-
er Nr. 12/257 vom 5. Juli 2012 betreffend Grundstückgewinnsteuer der Parzelle Nr. E. Grund-
buch D. dahingehend anzupassen, dass ein Preis von Fr. 752.-- pro m2 als Verkehrswert vor 20
Jahren zu berücksichtigen und mit dem Index 1.12 zu indexieren ist.
6. Da das Hauptbegehren des Rekurrenten durchgedrungen ist, ist an dieser Stelle auf den
Eventualantrag nicht weiter einzugehen.
7. Ausgangsgemäss sind dem Rekurrenten keine Verfahrenskosten aufzuerlegen (Art. 130
StG i.V.m § 20 des Gesetzes vom 16. Dezember 1993 über die Verfassungs- und Verwaltungs-
prozessordnung [VPO]).
8. Nach 130 StG i.V.m. § 21 Abs. 3 VPO kann bei Beschwerden in Steuersachen der ganz
oder teilweise obsiegenden Partei für den Beizug eines Vertreters eine angemessene Partei-
entschädigung zulasten der Gegenpartei zugesprochen werden. Diese Bestimmung ist jedoch
nur bei Anfall von Drittkosten anwendbar. Im vorliegenden Fall vertritt der Rekurrent sich selbst,
d.h. er ist nicht nur Rekurrent, sondern zugleich auch sein Vertreter. Deshalb ist von der Zu-
sprechung einer Parteientschädigung abzusehen (siehe Entscheid des Steuergerichts [StGE]
vom 22. Februar 2008, 510 07 59).
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