Decision ID: a9c3f494-d09d-5dce-93d7-fc9b4c7c6901
Year: 2006
Language: fr
Court: GE_CJ
Chamber: GE_CJ_013
Canton: GE
Region: Région lémanique
Law Area: public_law

EN FAIT
1. Madame Henriette Burcher est propriétaire de la parcelle 400, feuille 26 du cadastre de la commune de Genève, sur laquelle est édifié un immeuble destiné au logement, à l’adresse 11, rue des Bains.
2. Suite au dépôt par Mme Burcher d’une requête en autorisation de construire DD 98715 tendant à l’aménagement des combles en vue d’y créer deux appartements, au percement de lucarnes et à la réfection des façades et de la toiture de son bâtiment, le département de l’aménagement, de l’équipement et du logement, devenu depuis lors le département des constructions et des technologies de l’information (ci-après : le département) lui a accordé, le 1
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octobre 2004, une subvention (bonus à la rénovation) de CHF 49'770.-. La condition n° 3 de cette décision - aujourd’hui définitive et exécutoire - avait la teneur suivante :
Compte tenu de la subvention de CHF 49'770.- octroyée par le département dans le cadre des dispositions régissant le bonus à la rénovation, les loyers des logements de l’immeuble (24 appartements := 78 pièces) seront conformes à l’état locatif après travaux du 3 septembre 2004 établi par la requérante. Ils seront maintenus pour une durée de trois ans à partir de la fin des travaux, qui devra être annoncée au département.
3. Le 1
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décembre 2004, la régie Pilet et Renaud (ci-après : la régie), mandataire de Mme Burcher, a transmis au département une correction du plan financier concernant la partie relative à l’aménagement de l’attique. Par ailleurs, elle a indiqué qu’un appartement de quatre pièces, au 5
ème
étage de l’immeuble s’était libéré et qu’elle était en train d’effectuer des travaux de rafraîchissement des locaux. Elle les relouerait au prix prévu par la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation du 25 janvier 1996 (LDTR -
L 5 20
), soit CHF 3'225.- la pièce par an.
4. Le 6 décembre 2004, le département a informé la régie que la requête en autorisation DD 98715-5 serait prochainement délivrée. Il l’a en outre invitée à lui communiquer toutes pièces utiles concernant la nature et le coût des travaux prévus dans l’appartement du 5
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étage, de même que leur répercussion sur le loyer. Ces documents étaient nécessaires pour qualifier les travaux sous l’angle de l’application de la LDTR.
5. Le 17 décembre 2004, la régie a transmis le détail des travaux de rafraîchissement entrepris, qui se présentaient de la manière suivante :
- Peinture CHF 18'200.-
- Electricité CHF 8'900.-
- Carrelage CHF 1'900.-
- Parquet CHF 2'400.-
TOTAL CHF 31'400.-
Elle a précisé qu’elle transmettrait les factures de ces travaux dès réception et a aussi informé le département que le loyer mensuel serait porté de CHF 655.- à CHF 1'075.- par mois, ce qui correspondait au prix LDTR de CHF 3'225.- la pièce par an.
6. Le 3 février 2005, le département a délivré l’autorisation de construire DD 98715-5. Le contenu de la condition n° 6 de cette autorisation était similaire à celui de la condition n° 3 figurant dans la décision du 1er octobre 2004 concernant le bonus à la rénovation.
7. Le 16 février 2005, la régie s’est étonnée auprès du département que l’autorisation de construire précitée ne tienne pas compte de la modification de l’état locatif signalée, suite à la libération d’un appartement de quatre pièces au 5
ème
étage. Le nouveau loyer de ce logement avait été fixé à CHF 3'225.- la pièce, bloqué sur trois ans. L’appartement avait été reloué au loyer indiqué.
8. Le 11 mars 2005, le département a informé la régie que les travaux entrepris ne pouvaient être considérés comme étant d’entretien courant, compte tenu de leur ampleur et de leur nature. De plus, le loyer avait été majoré de 64%. L’appartement avait subi un changement qualitatif, contraire aux buts de la LDTR. Lesdits travaux devaient faire l’objet d’une autorisation de construire. La régie devait déposer une requête dans ce sens dans un délai de trente jours.
9. Le 8 avril 2005, le conseil de Mme Burcher a indiqué au département qu’une autorisation de construire n’était pas nécessaire pour procéder aux travaux réalisés dans l’appartement de quatre pièces. Ceux-ci relevaient de l’entretien strict.
Le département n’avait pas réagi pendant deux mois aux lettres qui lui avaient été adressées les 1
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et 17 décembre 2004. Entre-temps, l’appartement avait été reloué.
10. Par décision du 19 avril 2005, le département a ordonné le dépôt d’une requête en autorisation de construire dans un délai de trente jours.
Les travaux entrepris constituaient des travaux d’entretien différés dans le temps qui dépassaient le cadre de l’entretien strict au sens de l’article 3 alinéa 2 LDTR. Le loyer avait été majoré de 67%, ce qui conduisait à un changement d’affectation qualitatif du logement. Les travaux devaient être appréhendés dans un cadre plus large incluant ceux visés par la requête en autorisation de construire DD 98715.
Afin d’éviter le fractionnement des travaux et des demandes d’autorisation de construire, une « autorisation-cadre » devait être requise, portant sur les interventions prévues et probablement nécessaires dans les autres appartements de l’immeuble.
Le département a ordonné à la régie de déposer une demande complémentaire d’autorisation de construire, dans un délai de trente jours, portant sur les travaux réalisés dans l’appartement de quatre pièces.
11. Saisie d’un recours par Mme Burcher, la commission cantonale de recours en matière de constructions (ci-après : la commission de recours) a entendu les parties le 9 septembre 2005. Le département a précisé que le loyer avant travaux était de CHF 7’860.- par an. Au surplus, les parties ont persisté dans leurs conclusions.
12. Le 30 septembre 2005, la commission de recours a rejeté le recours.
L’octroi du bonus à la rénovation et l’autorisation de construire définitive étaient en force. Les loyers figurant dans ces décisions correspondaient à ceux de l’état locatif du 3 septembre 2004 et ils devaient être maintenus pendant trois ans. Celui de l’appartement de quatre pièces du 5
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étage ne pouvait être supérieur au loyer fixé en application de l’article 14 alinéa 1 LDTR, à savoir CHF 7'860.- par année.
L’article 14 alinéa 2 LDTR prévoyait que lorsque l’évolution des critères de fixation des loyers au sens des articles 269 et suivants de la loi fédérale complétant le code civil suisse du 30 mars 1911 (Livre cinquième : Droit des obligations (CO -
RS 220
) le justifiait, une demande de modification des loyers ou des prix pouvait être présentée au département, qui statuait en regard des articles précités. Il appartenait dès lors à la requérante de déposer une demande en modification du loyer, et au département de statuer selon cette disposition légale. A défaut, le loyer devait resté fixé à CHF 7'860.-, conformément à l’autorisation en force.
13. Le 7 novembre 2005, Mme Burcher a saisi le Tribunal administratif d’un recours. L’argument présenté à la commission de recours, selon lequel les travaux entrepris dans l’appartement de quatre pièces étaient des travaux d’entretien, n’avait pas été discuté par la commission. Or, les travaux litigieux n’étaient pas soumis à la LDTR. Le département, en demandant dans sa décision du 19 avril 2005 le dépôt d’une autorisation-cadre, allait au-delà de ce que la LDTR exigeait.
L’article 10 alinéa 2 LDTR permettait au département de renoncer à fixer les loyers, même en cas de travaux différés, s’ils restaient modérés après les travaux. Tel était le cas en l’espèce.
Dans l’autorisation de construire, le département avait omis de tenir compte du fait nouveau qui lui avait été signalé le 1
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décembre 2004. La régie aurait pu faire une demande de reconsidération, mais elle avait estimé qu’il s’agissait d’une simple inattention et avait agi par la voie d’un courrier simple.
De plus, sa bonne foi était protégée, dans la mesure où le département n’avait réagi que le 11 mars 2005 à son pli du 1
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décembre 2004, soit trois mois après l’annonce des travaux prévus dans l’appartement du 5
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étage et de la modification de l’état locatif. Le silence du département devait être interprété comme un accord.
14. Le 14 décembre 2005, le département s’est opposé au recours.
Les travaux litigieux étaient soumis à la LDTR et le dépôt d’une requête en autorisation de construire était nécessaire. Le principe de la bonne foi n’avait pas été violé, car aucune assurance n’avait été donnée à Mme Burcher. Le département avait réagi une semaine après l’annonce des travaux et indiqué à la régie qu’il se déterminerait sur la soumission ou non des travaux à la LDTR. La régie devait dès lors soit attendre une décision, soit inviter formellement le département à se déterminer.
Enfin, le département a relevé qu’il aurait pu attendre que le projet de rénovation de l’appartement soit instruit avant de statuer sur la requête en autorisation de construire n° 98715-5. Le fait d’avoir délivré l’autorisation principale sans attendre l’issue de la procédure concernant les travaux réalisés dans l’appartement du 5
ème
étage avait permis à Mme Burcher d’entreprendre ceux relatifs au réaménagement des combles et de rénovation des façades.

EN DROIT
1. Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable (art. 56A de la loi sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ -
E 2 05
; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA -
E 5 10
).
2. a. Ainsi que le précise son article premier, la LDTR a pour but de préserver l’habitat. Elle s’applique aux bâtiments qui, comme c’est le cas en l’espèce, comportent des locaux lesquels, par leur aménagement et leur distribution, sont affectés à l’habitation (art. 2 al. 1 let. b LDTR).
Conformément à l’article 9 LDTR, une autorisation est nécessaire pour toute transformation ou rénovation au sens de l’article 3 LDTR. L’article 3 alinéas 1 lettre d et 2 LDTR qualifie de transformation les travaux qui ont pour objet la rénovation, c’est-à-dire la remise en état, même partielle, de tout ou partie d’une maison d’habitation, en améliorant le confort existant sans modifier la distribution des logements, à moins qu’il s’agisse de travaux d’entretien. Cette dernière catégorie de travaux, non assujettie à la LDTR, comprend l’entretien courant faisant partie des frais d’exploitation ordinaires d’une maison d’habitation. Seuls les travaux raisonnables d’entretien régulier ne sont pas considérés comme travaux de transformation pour autant qu’ils n’engendrent pas une amélioration du confort existant (
ATA/567/2005
du 16 août 2005).
b. De plus, aux termes de l’article 14 LDTR les loyers et les prix de vente fixés par le département ne peuvent être dépassés pendant la période de contrôle. Toutefois, lorsque l'évolution des critères de fixation des loyers ou des prix au sens des articles 269 et suivants de la loi fédérale complétant le code civil suisse du 30 mars 1911 (Livre cinquième : Droit des obligations (CO -
RS 220
) le justifie, une demande de modification peut être présentée au département, qui statue en regard des articles précités.
3. En l’espèce, la commission de recours a confirmé l’obligation faite à la recourante de requérir une autorisation de construire pour les travaux réalisés dans l’appartement de quatre pièces au 5
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étage, ceux-ci étant soumis à la LDTR en application de l’article 9 de cette loi.
Toutefois, dans le corps de la décision, la question de la qualification des travaux n’est pas abordée. L’autorité intimée se limite à constater que, pour modifier les loyers fixés dans les décisions des 1
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octobre 2004 et 3 février 2005, la recourante devait obtenir une autorisation, cette fois-ci fondée sur l’article 14 LDTR.
Dès lors que les deux procédures en autorisation précitées ont des objets différents - dans le premier cas, il s’agit de déterminer si des travaux peuvent être autorisés et à quelles conditions, notamment quant au loyer et, dans le deuxième cas si l’un des critères fixés par le CO pour augmenter un loyer est réalisé - la décision rendue par la commission est peu compréhensible et surtout, elle ne tranche pas le problème qui lui était soumis.
Au vu de ce qui précède, le recours sera admis. Le dossier sera retourné à la commission de recours, afin que cette dernière détermine si les travaux réalisés dans l’appartement de quatre pièces au 5
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étage sont ou non soumis à la LDDTR et si l’obligation de déposer une requête en autorisation de construire est justifiée, compte tenu des griefs soulevés par la recourante.
4. Vu l’issue du litige, une indemnité de CHF 1'500.-, sera allouée à Mme Burcher, à la charge de l’Etat de Genève. Aucun émolument ne sera mis à sa charge, ni à celle du département, qui n’est pas responsable de cet aléa de procédure.