Decision ID: c5a2bb4b-3c05-5ddf-94e7-3109e3c751b2
Year: 2009
Language: it
Court: TI_CATI
Chamber: TI_CATI_001
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: public_law

Fatti
A.
Con atto pubblico del 6 maggio 1993, iscritto a registro fondiario il 13 luglio 1993, _ procedeva al frazionamento dell’unità di proprietà per piani (PPP) n. _, corrispondente a una quota di 36‰ del fondo n. _ RFD di _, ricavandone due distinte unità di PPP, rispettivamente di 17‰ l’una e di 19‰ l’altra. Contestualmente, vendeva a RI 1 la nuova PPP n. _ (17‰), oltre a quattro parcheggi, costituiti da una quota di comproprietà di 4/76 dell’unità di PPP n. _, corrispondente a 19‰ del fondo n. _ di _. Il prezzo era stabilito in complessivi fr. 680'000.–.
L’Ufficio dei registri assoggettava la compravendita all’imposta sul maggior valore immobiliare (IMVI), emettendo un’unica tassazione per la cessione delle due unità condominiali ed attribuendo pertanto alla vendita di 18‰ un valore di fr. 680'000.–.
B.
Il 23 luglio 2008, RI 1 vendeva a_ la quota di comproprietà di 4/76 della PPP n. _, cioè i quattro parcheggi, al prezzo di fr. 90'000.–.
Nella dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari, il venditore deduceva dal ricavo, a titolo di valore d’acquisto, l’importo di fr. 100'000.–, azzerando in tal modo l’utile imponibile.
Notificandogli la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione del 26 novembre 2008, l’Ufficio di tassazione di Mendrisio commisurava l’utile imponibile in fr. 52'212.– e l’imposta in fr. 2'610.60. Dal valore di alienazione di fr. 90'000.– deduceva infatti un valore di acquisto di fr. 37'777.–, pari alla proporzione millesimale del valore di acquisto; a ciò aggiungeva costi di acquisto per fr. 11.–.
C.
Il contribuente impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 1° dicembre 2008. Spiegava di avere messo in vendita anche il negozio e di avere ricevuto offerte tali da comportare una perdita complessiva, anche considerando il ricavo della cessione dei posteggi. Chiedeva pertanto che il valore di acquisto fosse definito in fr. 100'000.– oppure che fosse fatta un’unica tassazione in seguito alla conclusione del contratto di vendita del negozio.
L’autorità fiscale respingeva il reclamo, con decisione del 29 dicembre 2008. Premesso che per giurisprudenza il valore d’investimento si stabilisce proporzionalmente ai millesimi attribuiti alla singola quota, spiegava che nel caso concreto i quattro posteggi corrispondevano ad un millesimo del fondo base ed il valore di acquisto complessivo doveva pertanto essere ripartito in tale proporzione.
D.
Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, contesta nuovamente il valore d’acquisto attribuito ai quattro posteggi, affermando di ricordare che al momento della stipulazione del contratto erano stati valutati 100'000 franchi. Ribadisce che quando sarà stato venduto il negozio egli subirà una perdita e produce copia di un contratto di costituzione di diritto di compera, dal quale risulta che nel 2007 egli era disposto a vendere l’intera proprietà per fr. 600'000.–.

Diritto
1.
1.1.
Lo Stato preleva un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso (art. 123 LT).
Il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell’imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (
Soldini/Pedroli
, L’imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).
1.2.
L’utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia, se l’alienante è stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).
2.
2.1.
Per l’art. 130 LT il valore di acquisto è quello accertato dalla precedente tassazione o, in assenza di questa, il prezzo risultante dai pubblici registri (art. 130 LT).
Diversamente dalle leggi di altri cantoni, la LT non fa riferimento al prezzo di acquisto iscritto a Registro fondiar
io
, ma considera tale criter
io
semplicemente sussidiar
io
, per il caso in cui, c
io
è, non vi sia un prezzo accertato mediante la precedente tassaz
io
ne (CDT N. 80.97.00020 del 25 marzo 1997, in RDAT II-1997 n. 11t; inoltre
Soldini/Pedroli
,
op. cit.
, p. 199).
Per il calcolo dell’utile e la durata della proprietà dei trasferimenti avvenuti prima dell’entrata in vigore della legge la cui imposizione non è più oggetto di differimento secondo l’articolo 125 fa stato la situazione dell’ultimo trasferimento imponibile (art. 316 LT).
Nel caso specifico è assodato, dalle verifiche intraprese nell’ambito dell’istruzione del ricorso, che le unità di PPP acquistate dal ricorrente nel 1993, per il prezzo complessivo di fr. 680'000.–, hanno dato luogo ad un’unica tassazione dell’imposta sul maggior valore immobiliare (IMVI). Dovendo ora imporre la successiva alienazione di una sola unità di PPP, il relativo valore di acquisto deve pertanto essere determinato nella procedura qui in esame.
2.2.
Come esposto in narrativa, l’autorità fiscale ha calcolato l’utile imponibile procedendo alla suddivisione del prezzo di acquisto complessivo in base ai millesimi delle singole unità di PPP. I quattro parcheggi costituiscono come detto una quota di comproprietà di 4/76 dell’unità di PPP n. _, la quale a sua volta rappresenta una quota di 19‰ del fondo base. Ne consegue che la quota di comproprietà venduta rappresenta un millesimo dell’intera proprietà condominiale. L’autorità fiscale ha così stabilito il valore d’acquisto in fr. 37'777.–, sulla base della proporzione seguente:
fr. 680'000 : 18 x 1 = 37'777.
I ricorrenti postulano invece l’annullamento della tassazione, sostenendo che il valore di acquisto della quota di comproprietà in questione, ceduta con il contratto che ha dato luogo all’imposizione qui in discussione, corrisponde in realtà a fr. 100’000.–, cioè al valore attribuito ai parcheggi al momento del loro acquisto.
2.3.
Secondo l’art. 137 LT, se un immobile acquistato assieme ad altri per un valore globale è alienato separatamente, il valore di acquisto è ripartito proporzionalmente al valore commerciale dei singoli immobili. Premesso che in materia di imposizione degli utili immobiliari, così come in precedenza in materia di imposizione del maggior valore immobiliare, sono “fondi” quelli così definiti dal diritto civile, dunque anche le quote di comproprietà, ivi comprese quelle costituite in proprietà per piani (cfr.
Soldini/Pedroli
, op. cit., p. 271 e giurisprudenza citata), in concreto oggetto di discussione è la ripartizione dei costi di acquisto tra le singole unità di PPP.
A tale riguardo, come sottolineato dall’autorità di tassazione, questa Camera ha più volte ribadito che non sussiste motivo di calcolare il valore di acquisto, come pure i costi di investimento (spese di costruzione e di miglioria) inscindibili, facendo astrazione dalle quote di PPP iscritte nel Registro fondiario, e ha affermato che “utilizzare un’altra chiave di ripartizione significherebbe, in sostanza, misconoscere che le singole quote di PPP costituiscono dei fondi e che l’espressione centesimale o millesimale altro non è che la definizione della loro entità, non diversamente dal caso delle quote di comproprietà” (cfr., tra le altre, CDT n. 80.97.48 del 24 aprile 1997 e CDT n. 80.99.156 del 31 agosto 1999; inoltre
Soldini/Pedroli
, op. cit., p. 282 s.;
Soldini/Pedroli
, L’imposizione degli utili immobiliari – Complemento al commentario degli articoli 123 a 140 LT, Lugano 2003, p. 184).
2.4.
La prassi e la giurisprudenza indicate sono state messe in discussione dalla dottrina e dalla giurisprudenza più recenti, secondo cui le autorità di tassazioni possono scostarsi dalla ripartizione millesimale quando è comprovato che essa non si conforma a criteri oggettivi, che riflettano il valore di mercato degli appartamenti (
Richner/Frei/Kaufmann/Meuter
, Kommentar zum harmonisierte Zürcher Steuergesetz, 2
a
ediz., Zurigo 2006, p. 1716, n. 7; decisione del Tribunale amministrativo del Canton Grigioni del 19 giugno 2007, n. A 07/23 e 24, in PVG 2007 n. 17 p. 89).
Nel caso deciso dal Tribunale cantonale grigionese, in particolare, si è osservato che le quote di valore secondo l’art. 712e CC vengono stabilite dai condomini in base a criteri essenzialmente discrezionali, che possono essere di natura oggettiva (estensione delle superfici in uso esclusivo, uso delle parti comuni, ecc.) o soggettiva (vista, accesso, immissioni, ecc.). Soprattutto quando ci si basa su criteri soggettivi, i risultati non sono adatti alla ripartizione del valore per il calcolo dell’imposta sugli utili immobiliari. Anche se si può ritenere che le quote di valore in generale rispecchiano i valori oggettivi, tuttavia si può discostarsene quando nel caso concreto vi sono sufficienti indizi del fatto che le quote condurrebbero ad un esito non conforme alla effettiva situazione economica. Nel caso su cui si è pronunciata la corte grigionese, tale conclusione è stata raggiunta a partire dalla constatazione che le quote di valore di due unità di PPP erano state stabilite in base alla sola superficie lorda, mentre era evidente che l’elegante appartamento mansardato non poteva avere lo stesso valore metrico del locale commerciale al pian terreno (PVG 2007 n. 17 consid. 1.b p. 90).
2.5.
Venendo all’esame del caso concreto, sarebbe stato certamente auspicabile che le parti, al momento della conclusione del contratto di compravendita intervenuto nel 1993 distinguessero il prezzo che si riferiva al negozio da quello relativo ai parcheggi. Non avendolo fatto, si tratta ora di stabilire se si possa considerare attendibile il risultato cui si perviene con la semplice ripartizione millesimale.
Il prezzo d’acquisto ricostruito dall’Ufficio di tassazione (fr. 37'777.–) porta a concludere che ogni singolo box sarebbe stato acquistato nel 1993 per 9'444.-- franchi, per essere poi venduto nel 2008 per ben 22'500.-- franchi. L’incremento di valore sarebbe stato dunque pari al 138% in quindici anni. Dalle indicazioni fornite dal ricorrente, risulta invece che le offerte che egli ha ricevuto per il negozio sono tali che ne risulterebbe addirittura una perdita.
Ora, in sé una cosa non esclude necessariamente l’altra: l’evoluzione dei prezzi dei parcheggi, soprattutto nella zona urbana, ha conosciuto certamente negli scorsi anni una crescita di rilievo, in una misura che proporzionalmente potrebbe essere stata superiore rispetto a quella degli appartamenti e dei locali commerciali.
La sproporzione fra la crescita del valore dei parcheggi e la diminuzione di quello del negozio, nel caso concreto, dà tuttavia da pensare. È poi evidente che, se davvero si verificasse una opposta evoluzione dei valori immobiliari, fra appartamenti da una parte e posteggi dall’altra, questa sarebbe la migliore riprova del fatto che il criterio delle quote millesimali non è adeguato ai fini del calcolo dell’imposta sugli utili immobiliari.
Considerato il gran numero di parcheggi che compongono la proprietà in questione non dovrebbe essere impossibile ricavare dei dati di confronto, per stimare il valore di acquisto dei quattro box del ricorrente ed anche per verificare l’evoluzione dei prezzi degli stessi nel corso degli anni dal 1993 in poi. In mancanza di termini di paragone reperibili dall’autorità fiscale, dovrebbe essere possibile ricorrere ad una comparazione con stabili situati nelle vicinanze.
La decisione dell’Ufficio di tassazione, fondata sulla ripartizione millesimale del prezzo di acquisto risultante dai pubblici registri, necessita quindi perlomeno di una verifica.
3.
La decisione impugnata è conseguentemente annullata e gli atti sono rinviati all’Ufficio di tassazione, per una nuova decisione, dopo le verifiche descritte.