Decision ID: 190a4ce4-e79d-4116-8f37-ba842afdad3a
Year: 2019
Language: de
Court: ZH_OG
Chamber: ZH_OG_001
Canton: ZH
Region: Zürich
Law Area: civil_law

betreffend Forderung
Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichts im vereinfachten Verfahren am Bezirksgericht Hinwil vom 14. November 2018 (FV180019-E)
Rechtsbegehren: (Urk. 2 S. 2 und Urk. 13 S. 15)
Der Beklagte sei zu verpflichten, dem Kläger Fr. 23'598.90 zuzüglich Zins zu 5% p.a. seit 24. Dezember 2017 und die Kosten des Schlich-
- 2 -
tungsverfahrens von Fr. 470.00 zu bezahlen, alles und Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich MwSt. zulasten des Beklagten.
Urteil des Bezirksgerichts Hinwil, Einzelgericht im vereinfachten Verfahren, vom 14. November 2018:
(Urk. 21 S. 7)
1. Der Beklagte wird verpflichtet, dem Kläger Fr. 23'598.90 nebst Zins zu 5% seit 24. Dezember 2017 zu bezahlen.
2. Die Entscheidgebühr wird auf Fr. 3'400.– festgesetzt.
3. Die Gerichtskosten werden dem Beklagten auferlegt, jedoch vom geleisteten Kostenvorschuss des Klägers bezogen. Der Beklagte wird verpflichtet, dem Kläger die Gerichtskosten zu ersetzen.
Darüber hinaus wird der Beklagte verpflichtet, dem Kläger die  Kosten des Schlichtungsverfahrens (Fr. 470.–) zu .
4. Der Beklagte wird verpflichtet, dem Kläger eine  von Fr. 4'300.– zuzüglich MwSt. von 7.7% zu bezahlen.
5. ... (Mitteilung)
6. ... (Rechtsmittelbelehrung: Berufung, 30 Tage)
Berufungsanträge:
des Beklagten (Urk. 23 S. 2):
"1. Der Entscheid des Bezirksgerichts Hinwil vom 14. November 2018 im Verfahren Nr. FV180019 sei vollumfänglich aufzuheben und die Klage des Klägers und Berufungsbeklagten vom 20. Juni 2018 sei unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt.) zulasten des Berufungsbeklagten/Klägers abzuweisen.
2. Eventualiter: Es sei der Entscheid des Bezirksgerichts Hinwil vom 14. November 2018 vollumfänglich aufzuheben und an die  zur Neubeurteilung zurückzuweisen.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt.) zulasten des Berufungsbeklagten/Klägers."
des Beklagten (Urk. 30 S. 2):
"Die Berufung sei vollumfänglich abzuweisen, soweit überhaupt darauf eingetreten werden kann, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen,
- 3 -
zuzüglich Mehrwertsteuer auf der Prozessentschädigung, zulasten des Beklagten/Berufungsklägers."

Erwägungen:
1. Sachverhalt und Prozessverlauf
1.1. Am 19. Februar 2016 schlossen der Kläger (Berufungsbeklagter) und
seine Ehefrau als Käufer und der Beklagte (Berufungskläger) als Verkäufer einen
Kaufvertrag über eine Stockwerkeigentumseinheit und zwei Miteigentumsanteile
an einem Terrassenhaus an der C._-Strasse in D._ ZH (Urk. 3/5). Die
Eigentumsübertragung erfolgte am 5. August 2016 (vgl. Urk. 3/10). Zu diesem
Zeitpunkt stand eine Terrassensanierung im Erdgeschoss der Wohnüberbauung
(bewohnt von der Familie E._) im Raum. Darauf Bezug nehmend bestätigte
der Beklagte den Käufern gleichentags schriftlich (Urk. 3/11):
"Die Klärung der Verantwortlichkeit in obiger Sache ist derzeit in vollem Gange, dürfte aber voraussichtlich bis zur vollständigen und eindeutigen Beweisführung noch einige Zeit in Anspruch nehmen.
Wie immer der Ausgang dieser Angelegenheit sein mag, verpflichte ich mich Ihnen gegenüber, dass für Sie als neue Eigentümer der C._-Strasse ... daraus  Kosten entstehen werden. Allfällige Kostenfolgen aus dieser Pendenz  durch mich getragen. Sinngemäss würden allfällige Entschädigungsfolgen aus dieser Pendenz an mich vergütet."
Für die später durchgeführte Terrassensanierung hatten die Käufer gemäss
eigener Darstellung einen Kostenanteil von Fr. 23'598.90 an die Stockwerkeigen-
tümergemeinschaft zu bezahlen (Urk. 13 Rz 20 f.).
1.2. Mit Eingabe vom 20. Juni 2018 und unter Einreichung der Klagebewilli-
gung des Friedensrichteramts D._ vom 7. März 2018 (Urk. 1) machte der
Kläger beim Einzelgericht im vereinfachten Verfahren am Bezirksgericht Hinwil
gegen den Beklagten eine Forderungsklage über Fr. 23'598.90 zuzüglich Zins
und Kosten des Schlichtungsverfahrens anhängig (Urk. 2). Damit verlangt er
(auch als Zessionar der Forderungen seiner Ehefrau; vgl. Urk. 3/1) vom Beklagten
- 4 -
Ersatz für den für die Terrassensanierung bezahlten Kostenanteil. In seiner münd-
lich erstatteten Klageantwort schloss der Beklagte auf Abweisung der Klage
(Urk. 16 S. 2; s.a. Urk. 11 S. 2). Im Anschluss an die Hauptverhandlung fällte die
Vorinstanz am 14. November 2018 das vorstehend wiedergegebene, zunächst
ohne Begründung eröffnete (Urk. 18) und auf Gesuch des Beklagten (Urk. 19)
nachträglich begründete Urteil, mit dem die Klage gutgeheissen wurde (Urk. 21 =
Urk. 24).
1.3. Gegen das vorinstanzliche Erkenntnis erhob der Beklagte mit Eingabe
vom 7. Februar 2019 Berufung mit dem eingangs zitierten Rechtsmittelantrag
(Urk. 23). Mit Verfügung vom 18. Februar 2019 wurde ihm für die zweitinstanzli-
chen Gerichtskosten ein Vorschuss von Fr. 3'440.– auferlegt (Urk. 26), der am
5. März 2019 einging (Urk. 28). Die fristwahrend erstattete Berufungsantwort da-
tiert vom 2. Mai 2019 (Urk. 30; s.a. Urk. 29 sowie Art. 142 f. und Art. 145 Abs. 1
lit. a ZPO). Dazu reichte der Beklagte unter dem 17. Mai 2019 eine spontane Stel-
lungnahme ein, die dem Kläger am 20. Mai 2019 zur Kenntnisnahme zugestellt
wurde (Urk. 34-35). Weitere prozessuale Anordnungen oder Eingaben sind nicht
erfolgt. Das Verfahren ist spruchreif.
2. Prozessuales
2.1. Die Rechtsmittelvoraussetzungen sind erfüllt: Die Berufung des vor
Vorinstanz unterlegenen und deshalb zur Rechtsmittelerhebung legitimierten Be-
klagten richtet sich gegen einen erstinstanzlichen Endentscheid in einer vermö-
gensrechtlichen Angelegenheit, deren Streitwert Fr. 10'000.– übersteigt (Art. 308
Abs. 1 lit. a und Abs. 2 ZPO) und die nicht unter einen Ausnahmetatbestand ge-
mäss Art. 309 ZPO fällt. Sie wurde form- und fristgerecht erhoben (Art. 311 Abs. 1
und Art. 142 f. ZPO; Urk. 22), und der einverlangte Kostenvorschuss ging innert
(erstreckter) Frist ein (Urk. 26-28). Unter dem Vorbehalt rechtsgenügender Be-
gründung (dazu nachstehend, E. 2.2) ist somit auf die Berufung einzutreten. Der
Berufungsentscheid kann aufgrund der Akten ergehen (Art. 316 Abs. 1 ZPO).
- 5 -
2.2. Das Berufungsverfahren stellt keine Fortsetzung oder gar Wiederho-
lung des erstinstanzlichen Verfahrens dar, sondern ist nach der gesetzlichen
Konzeption als eigenständiges Verfahren ausgestaltet (BGE 142 III 413 E. 2.2.1
S. 414 m.Hinw. auf die Botschaft zur Schweizerischen ZPO, BBl 2006 S. 7374).
Es zeichnet sich dadurch aus, dass bereits eine richterliche Beurteilung des
Rechtsstreits vorliegt, und sein Gegenstand wird durch die Berufungsanträge und
die Berufungsbegründung umrissen.
Mit der Berufung können unrichtige Rechtsanwendung und unrichtige Fest-
stellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Die Beru-
fungsinstanz verfügt über eine uneingeschränkte Überprüfungsbefugnis bezüglich
Tat- und Rechtsfragen. In der schriftlichen Berufungsbegründung (Art. 311 ZPO)
ist hinreichend genau aufzuzeigen, inwiefern der erstinstanzliche Entscheid in den
angefochtenen Punkten als fehlerhaft zu betrachten ist bzw. an einem der ge-
nannten Mängel leidet. Das setzt (im Sinne einer Eintretensvoraussetzung) vo-
raus, dass der Berufungskläger die vorinstanzlichen Erwägungen bezeichnet, die
er anficht, sich inhaltlich mit diesen auseinandersetzt und mittels präziser Verwei-
sungen auf die Akten aufzeigt, wo die massgebenden Behauptungen, Erklärun-
gen, Bestreitungen und Einreden erhoben wurden bzw. aus welchen konkreten
Aktenstellen sich der geltend gemachte Berufungsgrund ergeben soll. Pauschale
Verweisungen auf frühere Rechtsschriften oder Vorbringen oder deren blosse
Wiederholung genügen hierfür nicht (vgl. BGE 138 III 374 E. 4.3.1 S. 375 f.; BGer
5A_751/2014 vom 28. Mai 2015, E. 2.1; 5A_635/2015 vom 21. Juni 2016, E. 5.2;
Hungerbühler/Bucher, DIKE-Komm-ZPO, Art. 311 N 37 ff.; ZK ZPO-Reetz/Theiler,
Art. 311 N 36). Diese formellen Begründungsanforderungen gelten sinngemäss
auch für die Berufungsantwort (BGer 4A_580/2015 vom 11. April 2016, E. 2.2
m.w.Hinw.). Die generelle Bestreitung der beklagtischen Vorbringen und das voll-
umfängliche Festhalten an den eigenen Ausführungen in der Berufungsantwort
(vgl. Urk. 30 Rz 5 und Rz 8) sind deshalb von vornherein unbeachtlich.
Was nicht oder nicht in einer den gesetzlichen Begründungsanforderungen
genügenden Weise beanstandet wird, braucht von der Rechtsmittelinstanz nicht
überprüft zu werden und hat grundsätzlich Bestand. Die Berufungsinstanz ist
- 6 -
nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung nicht gehalten, von sich aus wie eine
erstinstanzliche Gerichtsbehörde alle sich stellenden tatsächlichen und rechtli-
chen Fragen zu untersuchen, wenn keine entsprechenden Rügen der Parteien
vorliegen. Sie hat sich – abgesehen von offensichtlichen Mängeln – grundsätzlich
auf die Beurteilung der Beanstandungen zu beschränken, die in der schriftlichen
Berufungsbegründung oder -antwort gegen den erstinstanzlichen Entscheid erho-
ben werden (vgl. BGE 142 III 413 E. 2.2.4 S. 417 m.w.Hinw.; BGer 5A_111/2016
vom 6. September 2016, E. 5.3; 4A_258/2015 vom 21. Oktober 2015, E. 2.4.3).
Abgesehen von dieser Relativierung gilt der Grundsatz "iura novit curia" (Art. 57
ZPO) aber auch im Berufungsverfahren. Die Berufungsinstanz ist deshalb weder
an die in den Parteieingaben vorgetragenen Argumente noch an die Erwägungen
der Erstinstanz gebunden. Sie kann die Berufung auch aus einem anderen als
dem angerufenen Grund gutheissen oder mit einer von der Argumentation der
Erstinstanz abweichenden Begründung abweisen (sog. Motivsubstitution; vgl.
BK ZPO I-Hurni, Art. 57 N 21, N 39 ff.; Glasl, DIKE-Komm-ZPO, Art. 57 N 22). In
diesem Rahmen ist auf die Parteivorbringen einzugehen, soweit dies für die Ent-
scheidfindung erforderlich ist (BGE 134 I 83 E. 4.1 S. 88 m.w.Hinw.; 141 III 28
E. 3.2.4 S. 41).
2.3. Neue Tatsachen und Beweismittel (Noven) können im Berufungsver-
fahren nur unter den Voraussetzungen von Art. 317 Abs. 1 ZPO berücksichtigt
werden, d.h. wenn sie – kumulativ – ohne Verzug vorgebracht wurden (lit. a) und
trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konn-
ten (lit. b). Wer sich auf (unechte) Noven beruft, hat deren Zulässigkeit darzutun
und ihre Voraussetzungen notwendigenfalls zu beweisen (BGE 143 III 42 E. 4.1
S. 43; BGer 5A_86/2016 vom 5. September 2016, E. 2.1, je m.w.Hinw.). Diese
Zulassungsvoraussetzungen gelten grundsätzlich auch für neue Vorbringen eines
Berufungsklägers, die in der Berufungsantwort weder ausdrücklich zugestanden
noch explizit bestritten werden (vgl. ZK ZPO-Reetz/Hilber, Art. 317 N 26; Seiler,
Berufung nach ZPO, 2013, Rz 1281 f.; insoweit unzutreffend Urk. 34 Rz 2). Wer-
den Tatsachenbehauptungen oder Beweisanträge im Berufungsverfahren bloss
erneuert, ist unter Hinweis auf konkrete Aktenstellen aufzuzeigen, dass und wo
sie bereits vor Vorinstanz eingebracht wurden; andernfalls gelten sie als neu.
- 7 -
Neue rechtliche Argumente (Vorbringen zum Recht) stellen keine Noven im
Sinne von Art. 317 Abs. 1 ZPO dar und können in der Berufung uneingeschränkt
vorgetragen werden (BGer 4A_519/2011 vom 28. November 2011, E. 2.1;
5A_351/2015 vom 1. Dezember 2015, E. 4.3; ZK ZPO-Reetz/Hilber, Art. 317
N 33; Steininger, DIKE-Komm-ZPO, Art. 317 N 1 m.w.Hinw.). Sie dürfen sich al-
lerdings nicht auf unzulässige neue Tatsachen stützen.
2.4. Zu beachten ist schliesslich, dass das vorliegende vereinfachte Verfah-
ren (vgl. Art. 243 Abs. 1 ZPO) mit Bezug auf die Feststellung des Sachverhalts
der durch die verstärkte gerichtliche Fragepflicht abgeschwächten Verhandlungs-
maxime unterliegt (Art. 55 ZPO und Art. 247 Abs. 1 ZPO; BGer 4A_57/2014 vom
8. Mai 2014, E. 1.3.3; 5A_211/2017 vom 24. Juli 2017, E. 3.1.3.2 [je m.w.Hinw.]).
In deren Geltungsbereich ist es Sache der Parteien, dem (erstinstanzlichen) Ge-
richt das für die Rechtsanwendung relevante Tatsachenfundament zu präsentie-
ren, d.h. den entscheidwesentlichen Sachverhalt zu behaupten und die Beweis-
mittel für ihre tatsächlichen Behauptungen anzugeben (vgl. Art. 221 Abs. 1 lit. d
und e sowie Art. 222 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Nur Tatsachen, die in den Parteivorträ-
gen form- und fristgerecht sowie hinreichend substantiiert behauptet wurden (und
nicht schon, was aufgrund der Akten erkennbar ist), können in sachverhaltlicher
Hinsicht zum Prozessstoff erhoben und dem Entscheid zugrunde gelegt werden.
Entsprechend genügt es nach konstanter Rechtsprechung nicht, wenn sich eine
bestimmte Tatsache lediglich aus den eingereichten Urkunden ergibt, ohne dass
sich eine Partei in ihren Vorträgen auf sie beruft. Solche (nicht behaupteten) Tat-
sachen dürfen im Rahmen der Verhandlungsmaxime grundsätzlich nicht berück-
sichtigt werden (einlässlich zu Art. 247 Abs. 1 ZPO OGer ZH PP180026 vom
15.01.2019, E. 3.3 m.w.Hinw.; zur Verhandlungsmaxime auch ZR 117/2018
Nr. 42, E. 3.3.3; OGer ZH RT170171 vom 27.11.2017, E. 3.2.3; BGer
4A_281/2017 vom 22. Januar 2018, E. 4 und E. 5; 5A_808/2018 vom 15. Juli
2019, E. 4.2).
2.5. Auf Vorbringen der Parteien im Berufungsverfahren, die den vorste-
hend dargelegten Anforderungen an eine Berufungsbegründung oder -antwort
(E. 2.2) nicht genügen, ist im Folgenden nicht weiter einzugehen. Das gilt nament-
- 8 -
lich für die in der Berufungsschrift und -antwort enthaltenen Sachverhaltsdarstel-
lungen, soweit diese über die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Ent-
scheid hinausgehen und zu deren Untermauerung die Parteien lediglich auf ver-
schiedene Klagebeilagen verweisen, ohne zugleich darzutun, dass und wo (Ak-
tenstelle) diese tatsächlichen Behauptungen bereits vor Vorinstanz prozess-
rechtskonform vorgetragen wurden. Ob die betreffenden Ausführungen auf dem
Sachverhalt beruhen, wie er sich "aus dem Aktenstand im vorinstanzlichen Ver-
fahren" ergebe (vgl. Urk. 34 Rz 3, Rz 11 und Rz 13), ist im Geltungsbereich der
Verhandlungsmaxime ohne Belang (vgl. vorne, E. 2.4).
3. Materielle Beurteilung
3.1. Die Vorinstanz führte in ihren Erwägungen aus, der Wortlaut des
Schreibens vom 5. August 2016 (Urk. 3/11) bedürfe keiner Auslegung. Aus ihm
gehe klar hervor, dass der Beklagte – "wie immer der Ausgang" der Terrassensa-
nierung sein möge – sich gegenüber dem Kläger verpflichtet habe, letzterem all-
fällige Kosten zu ersetzen. Es stelle sich somit einzig noch die Frage, ob sich der
Beklagte in dieser Weise rechtlich habe binden können bzw. ob das Schreiben ei-
ne genügende Anspruchsgrundlage für die Klage des Klägers darstelle. Die Lehre
qualifiziere derartige Abreden, wenngleich mit nicht ganz einheitlicher Terminolo-
gie, als bedingte Leistungsversprechen im Sinne einer Garantie nach Art. 111
OR. Trete die Bedingung ein, aktualisiere sich das Versprechen der einen Partei
auf Schadloshaltung der anderen Partei. Der Promittent habe seine zuvor ver-
sprochene Leistung nunmehr zu erbringen. Dabei spiele es keine Rolle, ob der
Eintritt der Bedingung vom Willen des Versprechungsempfängers, vom Zufall
oder von einem Dritten abhänge. Denn der Zweck dieser Abreden sei es, identifi-
zierbare Risiken, wie Drittansprüche, abzudecken. Es gälten lediglich die üblichen
Schranken der Vertragsfreiheit, wie z.B. Art. 19 OR oder Art. 20 OR; ein bestimm-
ter Betrag brauche nicht genannt zu werden. Solche Schranken seien in casu
aber nicht ersichtlich und auch nicht dargetan worden, insbesondere seien keine
Willensmängel geltend gemacht worden. Der Beklagte habe den Kläger in zuläs-
siger Weise gegen das Risiko abgesichert, für die Terrassensanierung von der
Stockwerkeigentümergemeinschaft in die Pflicht genommen zu werden ("keinerlei
- 9 -
Kosten"). Das Schreiben enthalte mit anderen Worten eine selbstständige An-
spruchsgrundlage in Form eines bedingten Leistungsversprechens. Ob der Kläger
die Forderung der Stockwerkeigentümergemeinschaft "freiwillig" bezahlt habe,
wie der Beklagte einwende, sei ohne Belang. Das entsprechende Risiko sei mit
dem genannten Schreiben ja gerade abgedeckt worden. Auch setze sich der Be-
klagte in Widerspruch zum klaren Wortlaut seines Schreibens, wenn er nun aus-
führe, er habe immer gewusst, dass dem Kläger aus der Terrassensanierung kei-
ne Kosten entstünden, und er habe darum das Schreiben erstellt. Der Kläger ha-
be sich insofern ohne Weiteres auf den eindeutigen Wortlaut des Schreibens ver-
lassen dürfen. Angesichts dessen brauche im vorliegenden Verfahren nicht auf
die Ursache des Mangels eingegangen zu werden, welcher zur Terrassensanie-
rung geführt habe; das genannte Schreiben stelle eine selbstständige, von der
Mängelhaftung unabhängige Anspruchsgrundlage für einen Schadenersatzan-
spruch des Klägers dar (Urk. 24 S. 4 f. E. 2.1).
Das Quantitativ der geforderten Summe, so die Vorinstanz weiter, habe der
Beklagte nicht substantiiert bestritten. Er mache zwar geltend, dass die neue, sa-
nierte Terrasse mit Steinplatten und einer Stahlkonstruktion anstelle des Holz-
rostes konstruiert worden sei, setze sich aber nicht konkret mit der klägerischen
Berechnung auseinander. Diese berücksichtige die hierfür entstandenen Kosten
in Form eines Abzugs. Hierzu habe der Kläger ausgeführt, es sei korrekt, dass die
Terrasse mit Steinplatten gebaut worden und daher nicht mehr die gleiche sei wie
zu Beginn. Die Steinplatten und alle übrigen Zusatzkosten seien jedoch nicht Teil
der Klage und von der Familie E._ selbst bezahlt worden. Darauf gehe der
Beklagte duplicando nicht ein. Auch verweise er pauschal auf die seiner Auffas-
sung nach zu hohen Kosten der Sanierung. Das genüge prozessual nicht. Man-
gels substantiierter Bestreitungen habe die klägerische Abrechnung somit als un-
bestritten zu gelten und könne, da sie für sich genommen schlüssig sei, dem Ur-
teil zugrunde gelegt werden (Urk. 24 S. 5 E. 2.2). Sodann sei die Höhe des Zinses
und dessen Lauf unbestritten geblieben. Dem Kläger sei folglich auch der anbe-
gehrte Verzugszins zuzusprechen (Urk. 24 S. 5 E. 2.3). Entsprechend sei die Kla-
ge vollumfänglich unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beklag-
ten gutzuheissen (Urk. 24 S. 6 E. 2.4 und E. 3).
- 10 -
3.2. Der Beklagte wirft der Vorinstanz unrichtige Rechtsanwendung und un-
richtige Feststellung des Sachverhalts (Art. 310 lit. a und b ZPO) vor (Urk. 23 Rz 6
und Rz 18 f.). Im Hauptstandpunkt macht er im Wesentlichen geltend, die Vorin-
stanz habe sein Schreiben vom 5. August 2016 (Urk. 3/11) zu Unrecht als Garan-
tie im Sinne von Art. 111 OR qualifiziert. Bei richtiger Betrachtung liege keine Ga-
rantie, sondern allenfalls eine formnichtige Bürgschaft im Sinne von Art. 492 ff.
OR vor (Urk. 23 Rz 19, Rz 21 und Rz 28 ff.; dazu nachstehend, E. 3.3). So oder
anders wäre der Beklagte aber, wenn überhaupt, nur zur Schadloshaltung des
Klägers, namentlich zum Ersatz eines Schadens, verpflichtet. Der Abschluss einer
Schadloshaltungsklausel impliziere nicht, dass die verpflichtete Partei die begüns-
tigte von jedwelchem Aufwand entlasten müsse. Schadloshaltung bedeute nur die
Verpflichtung zum Ersatz eines konkreten, vom Wortlaut und Umfang der Klausel
erfassten Schadens. Art. 16 Abs. 2 des Nutzungs- und Verwaltungsreglements
der Stockwerkeigentümergemeinschaft vom 27. Januar 2009 (STWE-Reglement)
auferlege die in Rechnung gestellten und vom Kläger anteilsmässig beglichenen
Sanierungskosten jedoch nicht der Gemeinschaft, sondern dem jeweiligen Eigen-
tümer. Der Kläger sei deshalb gar nicht zu deren Bezahlung verpflichtet gewesen.
Die von ihm insofern freiwillig getätigte Zahlung stelle demnach keinen Schaden
dar und vermöge das Recht auf Schadloshaltung nicht zu begründen (Urk. 23
Rz 21 ff.). Im Eventualstandpunkt verneint der Beklagte auch eine Haftung aus
Gewährleistung (Urk. 23 Rz 50 ff.; dazu hinten, E. 3.4). Er schulde dem Kläger
folglich keinen Ersatz für den von diesem bezahlten Anteil an den Kosten der Ter-
rassensanierung.
3.3. Hauptsächlicher Streitpunkt ist die rechtliche Qualifikation der vom Be-
klagten selbst verfassten "Bestätigung" vom 5. August 2016 (Urk. 3/11). Darin
wies dieser auf die "Pendenz hinsichtlich Terrassensanierung Erdgeschoss zwi-
schen den Unternehmern sowie Ex-Eigentümer A._ ... und Eigentümer
F._ & G._ E._ ... bzw. allenfalls der übrigen Stockwerkeigentü-
me[r]gemeinschaft" hin. Zugleich verpflichtete er sich gegenüber dem Kläger und
seiner Ehefrau – "[w]ie immer der Ausgang dieser Angelegenheit", d.h. die "Klä-
rung der Verantwortlichkeit in obiger Sache" sein möge –, dass für diese als neue
- 11 -
Eigentümer der Kaufliegenschaft "daraus keinerlei Kosten entstehen werden" und
"[a]llfällige Kostenfolgen aus dieser Pendenz" durch ihn getragen würden.
3.3.1. Vorweg ist festzuhalten, dass im Berufungsverfahren keine Partei vor-
bringt, vor Vorinstanz ein übereinstimmendes tatsächliches Verständnis dieser
schriftlichen Erklärung behauptet und hierfür Beweise offeriert zu haben (vgl.
Art. 221 Abs. 1 lit. d/e und Art. 222 Abs. 2 ZPO sowie vorne, E. 2.4). Deren Sinn
ist (und war auch von der Vorinstanz) deshalb durch objektivierte Auslegung nach
dem Vertrauensprinzip zu ermitteln (vgl. BGE 144 III 93 E. 5.2 S. 97 ff. m.w.Hinw.;
143 III 157 E. 1.2.2 S. 159; BGer 4A_193/2019 vom 23. September 2019,
E. 5.3.1) und rechtlich zu qualifizieren. Dabei hat ein klarer Wortlaut bei der Aus-
legung Vorrang vor weiteren Auslegungsmitteln (vgl. BGE 128 III 265 E. 3a
S. 267; 129 III 118 E. 2.5 S. 122; 129 III 702 E. 2.4.1 S. 707; BGer 4A_342/2009
vom 30. November 2009, E. 3.2). Die Vorinstanz hat sich ungeachtet ihrer miss-
verständlichen Wortwahl und entgegen der Rüge des Beklagten (vgl. Urk. 23
Rz 45) der Sache nach an dieses Vorgehen gehalten, wenn sie erwog, der Wort-
laut des Schreibens bedürfe keiner Auslegung, und in der Folge darlegte, wie
dasselbe zu verstehen und rechtlich zu qualifizieren sei (Urk. 24 S. 4).
3.3.2. Wie bereits erwähnt, qualifizierte die Vorinstanz das Schreiben vom
5. August 2016 unter Hinweis auf die Lehre als bedingtes Leistungsversprechen
im Sinne einer Garantie nach Art. 111 OR (Urk. 24 S. 4). Der Beklagte stellt diese
Qualifikation in Abrede und begründet in der Berufung einlässlich, weshalb es
sich nicht um eine Garantie, sondern – wenn überhaupt – um eine Bürgschaft
handle, die mangels öffentlicher Beurkundung jedoch formnichtig sei (Urk. 23
Rz 28 ff. und Rz 38 ff.). Der Kläger schliesst sich in der Berufungsantwort der vor-
instanzlichen Auffassung an (Urk. 30 Rz 25 ff.).
3.3.3. Sollte der Beklagte monieren, die Vorinstanz habe im Zusammenhang
mit der Qualifikation seines Schreibens die Begründungspflicht verletzt (vgl.
Urk. 23 Rz 21 f.), ginge die Rüge fehl. Aus den angefochtenen Erwägungen geht
hinreichend klar hervor, von welchen Überlegungen sich die Vorinstanz hat leiten
lassen und auf welche Argumente sie ihren Entscheid stützte. Damit wurde dem
aus dem Gehörsanspruch (Art. 29 Abs. 2 BV, Art. 53 Abs. 1 ZPO; s.a. Art. 238
- 12 -
lit. g ZPO) fliessenden Anspruch auf Begründung des Entscheids Genüge getan
(vgl. BGE 143 III 65 E. 5.2 S. 70 f.; 142 III 433 E. 4.3.2 S. 436; 136 I 229 E. 5.2
S. 236 [je m.w.Hinw.]; BK ZPO I-Hurni, Art. 53 N 60 f.; Göksu, DIKE-Komm-ZPO,
Art. 53 N 27 f.; KUKO ZPO-Oberhammer, Art. 53 N 9). Ob die Begründung einer
rechtlichen Überprüfung standhält, d.h. ob das fragliche Schreiben zu Recht als
Garantie qualifiziert wurde, ist demgegenüber keine Frage der Begründungspflicht
resp. des rechtlichen Gehörs, sondern der materiellen Rechtmässigkeit des ange-
fochtenen Entscheids.
3.3.4. Die Auslegung nach dem Vertrauensprinzip und die rechtliche Qualifi-
kation des mit der "Bestätigung" vom 5. August 2016 abgegebenen Sicherungs-
versprechens beschlagen Rechts-, nicht Tatfragen (vgl. BGE 144 III 93 E. 5.2.3
S. 99; 133 III 61 E. 2.2.1 S. 67; 132 III 268 E. 2.3.2 S. 275 [betr. Auslegung]; BGE
131 III 217 E. 3 S. 219; BGer 4A_141/2019 vom 26. September 2019, E. 4.1 [betr.
Qualifikation]). Ob sich die Parteien des objektiven Sinns und der rechtlichen
Qualifikation ihrer Erklärungen bewusst waren oder einen entsprechenden Ver-
trag(styp) abschliessen wollten, ist dabei ohne Belang (BGE 144 III 93 E. 5.2.3
S. 99; BGer 4A_491/2010 vom 30. August 2011, E. 2.3 m.Hinw. auf BGE 124 II
363 E. II.2.a S. 365 und BGE 116 II 707 E. 2.a S. 710). Die diesbezüglichen,
erstmals vor Berufungsinstanz vorgetragenen Ausführungen des Beklagten stel-
len daher neue rechtliche Argumente (Vorbringen zum Recht) und keine Noven
im Sinne von Art. 317 Abs. 1 ZPO dar. Als solche sind sie im Berufungsverfahren
(entgegen der Ansicht des Klägers; Urk. 30 Rz 6 und Rz 31) zulässig (vgl. vorne,
E. 2.3).
3.3.5. Der Beklagte orientiert sich in seinen Ausführungen zur Qualifikation
seiner "Bestätigung" an zwei Vertragstypen und deren Abgrenzung: am Garantie-
vertrag im Sinne von Art. 111 OR (Garantievertrag i.e.S.) und an der Bürgschaft
(Art. 492 ff. OR) . Mit dem Garantievertrag i.e.S., vom Gesetz als "Vertrag zu Las-
ten eines Dritten" bezeichnet, verspricht der Garant (Promittent) dem Begünstig-
ten (Promissar) die Leistung eines Dritten (Art. 111 OR). Durch den Bürgschafts-
vertrag verpflichtet sich der Bürge (Interzedent) gegenüber dem Gläubiger des
Hauptschuldners, für die Erfüllung der (Haupt-)Schuld einzustehen (Art. 492
- 13 -
Abs. 1 OR). Hier wie dort verspricht der Promittent seinem Vertragspartner also,
für die Leistung oder Schuld eines Dritten einzustehen. Er sichert mit seinem Ver-
sprechen die Erfüllung einer fremden Leistung resp. Hauptschuld ab (vgl. BK-
Weber, Art. 111 OR N 47). Beiden Verträgen liegt mithin ein Dreipersonenverhält-
nis (Promittent, Promissar, Hauptschuldner) zugrunde. Aufgrund des einander
angenäherten Zwecks beider Verträge wird die Garantie i.e.S. auch als bürg-
schaftsähnliche Garantie bezeichnet. Sie bezieht sich in irgendeiner Weise auf ein
Schuldverhältnis, das dem Begünstigen (Promissar) einen Anspruch auf Leistung
eines Dritten gibt (vgl. BGer 4A_279/2009 vom 14. September 2009, E. 3.1; BGE
113 II 434 E. 2a S. 436). Da für beide Verträge unterschiedliche Formvorschriften
gelten, kommt ihrer Abgrenzung und den diesbezüglichen Kriterien entscheidende
Bedeutung zu.
Von der bürgschaftsähnlichen Garantie im Sinne von Art. 111 OR zu unter-
scheiden ist die gemeinhin ebenfalls unter diese Vorschrift subsumierte, vom
Dreipersonenverhältnis gelöste sog. reine Garantie (Garantie i.w.S.). Mit ihr steht
der Garant für einen von jedwelchem konkreten Schuldverhältnis unabhängigen
Erfolg ein (BGer 4A_279/2009 vom 14. September 2009, E. 3.1; BGE 113 II 434
E. 2a S. 436 m.w.Hinw.). Es geht nicht um die Sicherung der Leistung eines Drit-
ten, sondern des Promittenten selbst (vgl. zu den Erscheinungsformen des Ga-
rantievertrags auch Gauch/Schluep et al., Schweizerisches Obligationenrecht,
Allgemeiner Teil, 10. Aufl., 2014, Rz 3925 ff.; CHK-Reetz/Graber OR 111 N 7; BK-
Weber, Art. 111 OR N 11 ff.; BSK OR I-Pestalozzi, Art. 111 N 6; zum Ganzen fer-
ner Vischer, Garantien und verwandte Versprechen wie Gewährleistungen, in-
demnities und covenants in Unternehmenskaufverträgen, SJZ 2013, S. 325 ff.).
3.3.6. Im vorliegenden Fall liegt dem vom Beklagten gegenüber dem Kläger
schriftlich abgegebenen Versprechen kein Dreipersonenverhältnis zugrunde. Der
Beklagte versprach dem Kläger mit der rechtlich zu qualifizierenden "Bestätigung"
keine Leistung eines Dritten bzw. sicherte damit keine fremde Hauptschuld. Viel-
mehr verpflichtete er sich gegenüber dem Kläger und dessen Ehefrau, die aus der
Pendenz betreffend Terrassensanierung allenfalls entstehenden Kosten zu tra-
gen. Es handelt sich somit um eine reine Zweiparteienkonstellation (ohne Haupt-
- 14 -
schuldner/Hauptschuld und Valutaverhältnis), in welcher der Beklagte (als Promit-
tent) den Kläger (als Promissar) nicht für das Risiko der Nichtleistung durch einen
Dritten (aus einem Grund- bzw. Valutaverhältnis) absicherte, sondern einen von
jedwelcher Hauptschuld unabhängigen Erfolg garantierte. Damit fehlt es von vorn-
herein an den Tatbestandsmerkmalen sowohl der Bürgschaft als auch der bürg-
schaftsähnlichen Garantie, die beide auf Sicherstellung einer Hauptforderung des
Promissars gegenüber einem Dritten abzielen. Die "Bestätigung" vom 5. August
2016 kann somit weder als Bürgschaft im Sinne von Art. 492 ff. OR noch als Ga-
rantievertrag i.e.S. qualifiziert werden.
Bei dieser Sachlage stellt sich die Frage der Abgrenzung zwischen Garan-
tievertrag und Bürgschaft nicht. Sie ist nur bei der bürgschaftsähnlichen, nicht
auch bei der reinen Garantie relevant (CHK-Reetz/Graber OR 111 N 27 [und N 7];
BSK OR I-Pestalozzi, Art. 111 N 21; BK-Weber, Art. 111 OR N 46; s.a. BGer
4A_279/2009 vom 14. September 2009, E. 3.1; BGE 113 II 434 E. 2a S. 436 f.;
Vischer, a.a.O., S. 326; KUKO OR-Lardi/Vanotti, Art. 111 N 7; Gauch/Schluep et
al., a.a.O., Rz 3938 ff.). Entsprechend greifen auch die für diese Abgrenzung –
und nur für diese – in Zweifelsfällen bei Privatpersonen bestehende Vermutung
für das Vorliegen einer Bürgschaft und die für letztere geltenden Formvorschriften
(Art. 493 Abs. 2 OR) nicht (vgl. Urk. 23 Rz 30, Rz 32 [m.Hinw. auf BGE 113 II 434
E. 2c S. 437 f.] und Rz 39 ff.). Mangels Hauptschuld zielen auch die Argumente
der Akzessorietät und der Identität des Leistungsversprechens mit der Leistungs-
pflicht des Hauptschuldners ins Leere (Urk. 23 Rz 29 und Rz 32 ff.). Ebenso we-
nig handelt es sich beim Kriterium des detaillierten und selbstständigen Leistungs-
beschriebs im Sicherungsvertrag um ein Wesensmerkmal der (insbesondere rei-
nen) Garantie, sondern um ein Abgrenzungskriterium zur Bürgschaft, das wiede-
rum nur im Zusammenhang mit einer Garantie i.e.S. von Bedeutung sein kann
(vgl. Urk. 23 Rz 31 ff.). Die Vorbringen in der Berufungsschrift zur Abgrenzung
zwischen Garantie und Bürgschaft sowie zur rechtlichen Qualifikation des Schrei-
bens vom 5. August 2016 (Urk. 23 Rz 28-42) gehen folglich an der Sache vorbei.
Da sich die Abgrenzungsfrage in casu gar nicht stellt, ist es insbesondere unter
dem Aspekt des rechtlichen Gehörs oder der Begründungspflicht auch nicht zu
beanstanden, dass sich die Vorinstanz mit dieser Abgrenzung nicht auseinander-
- 15 -
gesetzt hat (vgl. Urk. 23 Rz 28 und Rz 38). Mit welchen weiteren "entscheid-
wesentlichen Tatsachen betreffend den gültigen Abschluss des ... Garantiever-
sprechens gemäss Art. 111 OR" sich die Vorinstanz in rechtsverletzender Weise
nicht auseinandergesetzt haben sollte (Urk. 23 Rz 37), ist weder rechtsgenügend
dargetan noch ersichtlich.
3.3.7. In Übereinstimmung mit der Vorinstanz ist das vorliegende Leistungs-
versprechen als reine Garantie (Garantie i.w.S.; vgl. vorne, E. 3.3.5) zu qualifi-
zieren, vergleichbar etwa mit der in Lehre und Praxis erwähnten Defizitgarantie
(vgl. Gauch/Schluep et al., a.a.O., Rz 3926; CHK-Reetz/Graber OR 111 N 7;
BSK OR I-Pestalozzi, Art. 111 N 5 f.; BGE 113 II 434 E. 2a S. 436; s.a. Guhl/Kol-
ler/Schnyder/Druey, Das Schweizerische Obligationenrecht, 9. Aufl., 2000, § 22
Rz 23) oder dem Versprechen, einen Promissaren für den Fall schadlos zu hal-
ten, dass er auf Rückzahlung eines simulierten Kredites belangt werden sollte
(vgl. BSK OR I-Pestalozzi, Art. 111 N 5 m.Hinw. auf BGE 76 II 33). Insoweit kann
auf die zutreffenden Erwägungen im angefochtenen Entscheid (Urk. 24 S. 4 f.)
verwiesen werden. Dass die "Bestätigung" keinen (Höchst-)Betrag nennt (vgl.
Urk. 23 Rz 33 f.), ändert nichts an der Gültigkeit des Leistungsversprechens. Sie
stellt auch keine Schuldübernahme (Art. 175 ff. OR) dar: Eine kumulative oder
privative Schuldübernahme kann nicht vorliegen, weil eine solche auf einem Ver-
trag zwischen dem Schuldübernehmer und dem Gläubiger des Schuldners (und
nicht dem Schuldner selbst) beruht (BSK OR I-Pestalozzi, Art. 111 N 32; KUKO
OR-Tschäni, Art. 176 N 1 f. und N 4; Art. 176 Abs. 1 OR). Auch eine interne
Schuldübernahme im Sinne von Art. 175 OR fällt ausser Betracht, da der Beklag-
te bei objektiviertem Verständnis seiner Erklärung nicht versprach, die Käufer von
ihrer allfälligen (zukünftigen) Schuld aus der Terrassensanierung zu befreien
(vgl. CHK-Reetz/Burri OR 175 N 18 und N 21; Gauch/Schluep et al., a.a.O.,
Rz 3567 ff.). Mit der "Bestätigung" garantierte der Beklagte den Käufern vielmehr
einen von jedwelcher Hauptschuld unabhängigen Erfolg, nämlich dass ihnen aus
der Pendenz betreffend Terrassensanierung keine Kosten entstehen, und zwar
unabhängig von der Frage, wer rechtlich zur Tragung dieser im Streit liegenden
Kosten verpflichtet ist ("Wie immer der Ausgang dieser Angelegenheit sein mag"),
d.h. ob gegen die Käufer eine Forderung aus der Sanierung bestehe oder nicht.
- 16 -
Damit begründete er gegenüber den Käufern eine selbstständige vertragliche
Verpflichtung, allfällige Kostenfolgen aus dieser Pendenz zu tragen bzw. ihnen
daraus entstehende Kosten zu ersetzen, und zwar ungeachtet dessen, ob er sel-
ber davon ausging (oder ausgehen durfte), dass bei den Käufern gar nie Sanie-
rungskosten anfallen würden (vgl. Urk. 23 Rz 56). Zweck des Versprechens war
offensichtlich, das identifizierte Risiko einer Inanspruchnahme der Käufer für die
Kosten der Terrassensanierung abzudecken. Ob die Stockwerkeigentümerge-
meinschaft materiellrechtlich zur Tragung der Sanierungskosten verpflichtet war
und den Käufern der betreffende Kostenanteil zu Recht in Rechnung gestellt wur-
de (vgl. Urk. 23 Rz 24, Rz 35), ist in Anbetracht der explizit erklärten Unabhängig-
keit des Versprechens vom Ausgang des pendenten Streits über die Verantwort-
lichkeit nicht entscheidend. Im einleitenden Hinweis auf die "Klärung der Verant-
wortlichkeit" eine Beschränkung auf den Ersatz von Kosten erblicken zu wollen,
welche in rechtlicher Hinsicht festgestelltermassen geschuldet sind (so Urk. 23
Rz 46 f.), erscheint angesichts der bei objektivierter Betrachtung unmissverständ-
lichen Formulierung als voraussetzungslose Zusicherung abwegig. Eine Akten-
widrigkeit (Urk. 23 Rz 46) ist jedenfalls nicht ersichtlich, zumal keine Tat-, sondern
eine Rechtsfrage (objektive Auslegung der Erklärung) zur Beurteilung steht.
Ebensowenig kann es nach einem objektivierten Verständnis des Verspro-
chenen darauf ankommen, ob die von den Käufern geleistete Zahlung einen
Schaden im Rechtssinne darstellt (vgl. Urk. 23 Rz 23, Rz 49), sondern allein da-
rauf, ob es sich dabei um "Kosten" im Zusammenhang mit der Terrassensanie-
rung handelt. Dies umso mehr, als die "Bestätigung" den Begriff "Schaden" (resp.
"Schadenersatz" oder "Schadloshaltung") nicht verwendet und die im Garantiefall
greifende Pflicht des Promittenten zur Leistung von Schadenersatz dispositiver
Natur ist, die Parteien an deren Stelle also auch andere Rechtswirkungen, z.B.
die Leistung in natura, vereinbaren können (BSK OR I-Pestalozzi, Art. 111 N 18;
BK-Weber, Art. 111 OR N 27 und N 148; Gauch/Schluep et al., a.a.O., Rz 3932;
CHK-Reetz/Graber OR 111 N 19). Entsprechend ist es auch möglich, als Rechts-
folge die Ersatzpflicht für Zahlungen des Promissars vorzusehen, welche nicht un-
ter den Begriff des Schadens im Rechtssinne fallen. Der Beklagte versprach nach
dem Wortlaut der "Bestätigung" denn auch nicht, die Käufer "schadlos" zu halten
- 17 -
(vgl. Urk. 23 Rz 22 f.), sondern allfällig anfallende Kosten aus der "Pendenz hin-
sichtlich Terrassensanierung" zu tragen. Dieses Versprechen ist von seinem
Wortlaut her klar, und es bestehen keine Anhaltspunkte, dass dieser nicht den
richtigen Sinn wiedergibt.
Im Übrigen stellte der Beklagte vor Vorinstanz unter Hinweis auf Art. 16
Abs. 2 des STWE-Reglements zwar in Abrede, dass die Stockwerkeigentümer-
gemeinschaft für die Sanierungskosten aufzukommen hatte (Urk. 16 S. 5 und
Prot. I S. 12). Er liess die klägerischen Behauptungen aber unbestritten, dass die
Stockwerkeigentümergemeinschaft beschlossen habe, die Terrassensanierung
vorzunehmen, die bisher angefallenen Kosten vorläufig über die Gemeinschaft
abzurechnen und die definitiven Kosten gemäss den Wertquoten den einzelnen
Stockwerkeigentümern zu verrechnen (vgl. Urk. 13 Rz 18 ff. [sowie Prot. I
S. 10 f.]; Urk. 3/12 [Traktandum 4] und Urk. 3/13 [Traktandum 2 und 3]; Prot. I
S. 6; s.a. Urk. 30 Rz 24 und Rz 30). Er wandte lediglich ein, dass dieser Be-
schluss angesichts der Regelung im STWE-Reglement "irrelevant" sei (Prot. I
S. 12). Bei dieser Sachlage kann die Bezahlung des von der Verwaltung der
Stockwerkeigentümergemeinschaft in Rechnung gestellten Kostenanteils durch
den Kläger (und seine Ehefrau) aber nicht als freiwillige Leistung gelten, wie der
Beklagte meint (vgl. insbes. Urk. 23 Rz 24, Rz 27, Rz 45, Rz 47 und Rz 49). Es
handelt sich vielmehr um die Erfüllung der gemeinschaftlich beschlossenen Kos-
tenübernahmepflicht, und zwar ungeachtet dessen, dass zwischen den Stock-
werkeigentümern nie abschliessend geklärt wurde, von wem diese Kosten tat-
sächlich zu tragen wären (vgl. Urk. 23 Rz 16).
3.3.8. An der zutreffenden Qualifikation und ihren Konsequenzen durch die
Vorinstanz ändert auch der Umstand nichts, dass keine Partei einen tatsächlichen
Willen zum Abschluss eines Garantievertrags behauptet habe, wie in der Beru-
fungsbegründung gerügt wird (Urk. 23 Rz 43 ff.). Die Vorinstanz hat keine Fest-
stellungen betreffend eines irgendwie gearteten tatsächlichen Parteiwillens getrof-
fen (und insbesondere auch nicht angenommen, der Kläger habe das Schreiben
des Beklagten "jemals tatsächlich als selbständiges Garantieversprechen ver-
standen"; vgl. Urk. 23 Rz 44), sondern den objektiven Sinn der "Bestätigung" vom
- 18 -
5. August 2016, auf welche sich der Kläger primär stützt (vgl. Urk. 13 Rz 24,
Rz 27), eruiert, d.h. die "Bestätigung" normativ ausgelegt. Wie schon erwähnt,
beschlagen die Auslegung einer schriftlichen Erklärung nach dem Vertrauensprin-
zip und deren rechtliche Qualifikation die Rechtsanwendung (vorne, E. 3.3.4).
Diese setzt aber keine entsprechenden (Rechts-)Behauptungen voraus, sondern
hat von Amtes wegen zu erfolgen ("iura novit curia"; Art. 57 ZPO). Folglich ist irre-
levant, ob sich eine der Parteien auf die Rechtsfigur der Garantie berufen resp.
behauptet habe, es liege eine Garantie im Sinne von Art. 111 OR vor.
In Bezug auf die rechtliche Qualifikation der "Bestätigung" ebenfalls ohne
Bedeutung ist die klägerische Bemerkung vor Vorinstanz, wonach die beklagti-
sche Zusicherung "eigentlich in den Kaufvertrag gehört hätte" (Urk. 23 Rz 43
m.Hinw. auf Urk. 13 Rz 24), was vom Beklagten anlässlich der vorinstanzlichen
Verhandlung im Übrigen noch explizit bestritten worden war (Prot. I S. 6 f.). Nach-
dem in tatsächlicher Hinsicht unbestritten blieb, dass die Käuferschaft erst nach
Abschluss des Kaufvertrags und nach erfolgter Eigentumsübertragung erstmals
auf die Pendenz betreffend Terrassensanierung hingewiesen worden war und die
im Streit liegende Zusicherung erhalten hatte (vgl. Urk. 13 Rz 7 f. und Rz 24;
Prot. I S. 6 f.), betrifft diese keinen unter den Formzwang von Art. 216 OR fallen-
den objektiv oder subjektiv wesentlichen Vertragspunkt (vgl. BGE 86 II 258 E. 2
S. 260). Nachträgliche Zusicherungen oder Nebenabreden der vorliegenden Art
sind deshalb auch ausserhalb des öffentlich beurkundeten Kaufvertrags zulässig.
Wenn die Vorinstanz auch ohne entsprechende (rechtliche) Vorbringen vom Vor-
liegen einer Garantie ausging, liegt darin weder eine unrichtige Feststellung des
Sachverhalts noch eine unrichtige Rechtsanwendung (Art. 310 ZPO). Insbeson-
dere ist der Vorinstanz entgegen dem impliziten Vorwurf des Beklagten keine Ver-
letzung der Verhandlungsmaxime (Art. 55 ZPO) vorzuwerfen.
3.3.9. Schliesslich rügt der Beklagte, dass sich die Vorinstanz in Erwägung
2.2 ihres Entscheids (Urk. 24 S. 5), in welcher sie sich zur konkreten Bemessung
bzw. zum Quantitativ des "Schadenersatzanspruch[s] des Klägers" (vgl. Urk. 24
S. 3 [Überschrift der Erwägung 2]) äusserte, nicht ansatzweise mit der An-
spruchsvoraussetzung "Schaden" auseinandergesetzt und mit dem Hinweis be-
- 19 -
gnügt habe, dass die klägerische Abrechnung (gemäss Urk. 13 Rz 20) mangels
substantiierter Bestreitungen als unbestritten zu gelten habe und deshalb dem Ur-
teil zugrunde gelegt werden könne. Das treffe nicht zu. Der Beklagte habe sehr
wohl genügend substantiiert bestritten, dass ein Schaden vorliege. Bevor sich die
Frage einer substantiierten Bestreitung stelle, hätte geprüft werden müssen, ob
überhaupt in rechtsgenügender Weise ein Schaden im Sinne der bundesgerichtli-
chen Rechtsprechung, d.h. eine unfreiwillige Vermögensverminderung, behauptet
und nachgewiesen worden sei. Dies sei nicht der Fall, da der Kläger die der Klage
zugrunde liegende Zahlung mangels einer entsprechenden Verpflichtung freiwillig
geleistet habe. Wie die Vorinstanz zum Schluss komme, es sei ohne Belang, ob
der Kläger die Forderung der Stockwerkeigentümergemeinschaft "freiwillig" be-
zahlt habe, sei unerklärlich (Urk. 23 Rz 48 f. m.Hinw. auf Urk. 24 S. 4 und Urk. 16
S. 6).
3.3.9.1. Wie der Beklagte zutreffend ausführt, umschreiben herrschende
Lehre und ständige bundesgerichtliche Rechtsprechung den Rechtsbegriff "Scha-
den" als ungewollte bzw. unfreiwillige Vermögensverminderung (statt vieler BGE
132 III 359 E. 4 S. 366; 142 IV 237 E. 1.3.1 S. 239 f.; Schwenzer, Schweizeri-
sches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 7. Aufl., 2016, Rz 14.03; Gauch/
Schluep et al., a.a.O., Rz 2848; Rey/Wildhaber, Ausservertragliches Haftpflicht-
recht, 5. Aufl., 2018, Rz 162; BSK OR I-Kessler, Art. 41 N 3; BSK OR I-Wiegand,
Art. 97 N 38; CHK-Müller OR 41 N 20; CHK-Furrer/Wey OR 97 N 72; a.M. Oftin-
ger/Stark, Schweizerisches Haftpflichtrecht, Bd. I, 5. Aufl., 1995, § 2 Rz 8, wonach
auch eine freiwillige Vermögensverminderung einen Schaden darstellen könne).
Entgegen der Ansicht des Beklagten können als unfreiwillig bzw. ungewollt aber
nicht nur Vermögenseinbussen gelten, die gegen oder zumindest ohne den Willen
des Geschädigten eintreten. Als unfreiwillig muss vielmehr auch eine Vermögens-
verminderung betrachtet werden, die durch eine gewollte Handlung des Geschä-
digten eintritt, falls damit eine rechtliche Verpflichtung erfüllt wird. Zu denken ist
beispielsweise an den Fall, dass der Gläubiger eine gekaufte, jedoch nicht gelie-
ferte Sache bereits weiterverkauft hat und dem Zweitkäufer eine Konventional-
strafe zu bezahlen hat und auch bezahlt (vgl. Gauch/Schluep et al., a.a.O.,
Rz 2876; s.a. von Tuhr/Peter, Allgemeiner Teil des Schweizerischen Obligatio-
- 20 -
nenrechts, Bd. I, 3. Aufl., 1979, S. 84). So verhält es sich vorliegend: Die Bezah-
lung des eingeklagten Betrags erfolgte gestützt auf den (soweit ersichtlich unan-
gefochten gebliebenen und damit rechtsverbindlichen) Beschluss der Stockwerk-
eigentümergemeinschaft, mit dem eine Kostentragung durch die Gemeinschaft
beschlossen worden war. Die Zahlung erfolgte mithin in Erfüllung einer Rechts-
pflicht (vgl. Art. 712s ZGB und ZK-Wermelinger, Art. 712s ZGB N 14, N 27) und
kann deshalb nicht als freiwillig bezeichnet werden. Von einer "Haftung für eine
freiwillig erfolgte Zahlung ohne nachgewiesene Schuldpflicht" (Urk. 23 Rz 27)
kann mithin keine Rede sein. Überdies ist nochmals festzuhalten, dass der Be-
klagte in der "Bestätigung" vom 5. August 2016 nicht versprochen hat, dem Klä-
ger einen allfälligen Schaden aus der Terrassensanierung zu ersetzen, sondern
dafür zu sorgen, dass den Käufern daraus keinerlei Kosten entstehen, bzw. allfäl-
lige Kostenfolgen aus dieser Pendenz zu tragen (vgl. vorne, E. 3.3.7). Dass die
vom Kläger (und seiner Ehefrau) an die Stockwerkeigentümergemeinschaft ge-
leisteten Beträge zur Deckung der Sanierungskosten dienten, ist unbestritten. Es
handelt sich deshalb um "Kostenfolgen" im (objektivierten) Sinne der abgegebe-
nen Zusicherung. Auch diesbezüglich ist die Berufung unbegründet.
3.3.9.2. Dass und wo (Aktenstelle) der Beklagte das Quantitativ der einge-
klagten Kosten vor Vorinstanz substantiiert bestritten habe, legt er in der Berufung
nicht dar. Auch fehlt es an einer genügenden Auseinandersetzung mit der ent-
sprechenden Erwägung der Vorinstanz (Urk. 24 S. 5 E. 2.2). Damit bleibt es da-
bei, dass die (schlüssige) Kostenberechnung des Klägers dem Urteil zugrunde
gelegt werden kann (vgl. vorne, E. 2.2).
3.3.10. Im Ergebnis vermögen die berufungsweise erhobenen Rügen die
vorinstanzliche Auffassung, wonach die schriftliche Zusicherung des Beklagten
vom 5. August 2016 eine selbstständige rechtliche Grundlage für den eingeklag-
ten Anspruch darstellt, somit nicht zu entkräften.
3.4. Für den Fall, dass die Berufungsinstanz in Erwägung ziehen sollte, die
Klage im Hinblick auf eine Haftung aus Gewährleistungsrecht zu prüfen, legt der
Beklagte im Sinne einer Eventualbegründung dar, dass und weshalb aus seiner
Sicht auch unter gewährleistungsrechtlichem Aspekt kein Anspruch des Klägers
- 21 -
gegenüber dem Beklagten bestehe (Urk. 23 Rz 50 ff.). Da der eingeklagte An-
spruch bereits gestützt auf die beklagtische "Bestätigung" vom 5. August 2016 zu
bejahen ist, erübrigt es sich, darauf näher einzugehen. Unter den gegebenen
Umständen kann die Frage einer allfälligen Haftung aus Gewährleistung offen-
bleiben.
3.5. Zusammenfassend ergibt sich, dass der Beklagte mit seinen Bean-
standungen keinen Berufungsgrund nachweist. Weitere Mängel des vorinstanzli-
chen Entscheids im Sinne von Art. 310 ZPO werden in der Berufungsschrift nicht
geltend gemacht und sind auch nicht offensichtlich (vgl. Art. 311 Abs. 1 ZPO und
vorne, E. 2.2). Die Berufung ist deshalb abzuweisen, soweit auf sie einzutreten
ist, und das angefochtene Urteil in der Sache (Urk. 24 S. 7 Disp.-Ziff. 1) zu bestä-
tigen (Art. 318 Abs. 1 lit. a ZPO).
4. Kosten- und Entschädigungsfolgen
4.1. Ausgangsgemäss sind die Kosten des Berufungsverfahrens dem mit
seinen Rechtsmittelanträgen unterliegenden Beklagten aufzuerlegen (Art. 106
Abs. 1 ZPO). Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr ist, basierend auf einem
Streitwert von rund Fr. 23'600.–, in Anwendung von § 2 Abs. 1, § 4 Abs. 1 und
§ 12 Abs. 1 und 2 GebV OG auf Fr. 3'440.– festzusetzen und mit dem vom Be-
klagten geleisteten Kostenvorschuss zu verrechnen (Art. 111 Abs. 1 ZPO).
Der Beklagte ist überdies zu verpflichten, dem Kläger für das Berufungsver-
fahren eine (volle) Parteientschädigung zu bezahlen (Art. 106 Abs. 1 und Art. 111
Abs. 2 ZPO), deren Höhe auf insgesamt Fr. 3'000.– (inkl. 7.7% Mehrwertsteuer)
festzusetzen ist (§ 2 Abs. 1, § 4 Abs. 1 und § 13 Abs. 1 und 2 AnwGebV).
4.2. Im Berufungsverfahren nicht zu überprüfen ist die nicht selbstständig,
sondern lediglich als Folge des beantragten neuen Sachentscheids angefochtene
Nebenfolgenregelung des erstinstanzlichen Verfahrens (Urk. 24 S. 7 Disp.-Ziff. 2-
4; vgl. Urk. 23 S. 2 und Rz 69 sowie vorne, E. 2.2). Sie ist ebenfalls zu bestätigen.
- 22 -