Decision ID: 0fc9e8d1-e079-4c62-b0e8-da45c218e9a2
Year: 2003
Language: fr
Court: VD_TC
Chamber: VD_TC_031
Canton: VD
Region: Région lémanique
Law Area: public_law

Vu les faits suivants:
A. B. A._ est agriculteur à Y._. Il est propriétaire de parcelles agricoles d'une surface totale de 8,5 ha ainsi que d'un bâtiment comprenant deux appartements et des dépendances. Il a hérité de ces biens en 1988, à l'exception de terrains d'une surface de quelque 2,5 ha qu'il avait acquis auparavant. Il loue au surplus des terres agricoles d'une surface totale de 38 ha, dont 4,9 ha aux membres de l'hoirie A. B._ (parcelles 1********, 2********, 3******** et 4******** de Y._ et 5******** de Z._).
Cette hoirie est composée de la veuve B. B._, de la fille A. A._, épouse de B. A._ précité, et de la petite-fille A. C._. Les biens de la succession comprennent, outre les 4,9 ha de terres agricoles susmentionnées, 1,6 ha de forêts, ainsi que la parcelle 6******** de la Commune de Y._. Celle-ci, d'une surface de 4'859 m2, dont environ 2'469 m2 sont situés en zone village et 2'390 m2 en zone agricole, est bâtie d'une ferme rénovée en 1963 comprenant notamment une grange et des locaux d'habitation. Un appartement au rez est occupé par B. B._. Un second appartement au 1er étage est occupé par les époux A._ au bénéfice d'un bail conclu en 1971. Un logement sans cuisine est aménagé dans les combles.
Mandaté par B. B._ et A. A._, le notaire D._ a chargé l'association Prométerre par lettre du 12 avril 1996 de fixer la valeur de rendement des terres agricoles dépendant de la succession A. B._ et de déterminer si la parcelle 6******** de Y._ était soumise au droit foncier rural. Dans un rapport du 3 septembre 1996, l'expert E._ a fixé la valeur de rendement des terrains à 16'303 fr., celle des forêts à 1'092 fr., et celle des bâtiments à 260'320 fr., soit au total à 277'715 fr. On extrait le passage suivant de son rapport, sous la rubrique "statut de la parcelle No 6******** RF" :
"Ce bâtiment, sis sur le bien-fonds No 6******** RF en zone village et en zone agricole, représente la chose centrale du domaine actuel, où y habitent les exploitants. La pratique usuelle de l'affermage complémentaire aux terrains en propriété en font une entreprise agricole au sens de la LDFR".
B. Par acte des 24 décembre 1996, adressé au Président du Tribunal du district d'Yverdon, A. A._ a requis le partage de la succession de A. B._. Elle a conclu à l'attribution des immeubles de celle-ci, notamment de la parcelle 6******** de Y._, à la valeur de rendement, en faisant valoir qu'ils constituaient une part d'une entreprise agricole exploitée par elle et son mari.
Le 9 octobre 1998, l'association Prométerre, sous la signature de F._, a établi un "Rapport concernant la propriété de la succession de Monsieur A. B._ à Y._". On y lit que, compte tenu des terres en propriété et louées, "L'exploitation de M. B. A._ représente une entreprise agricole au sens de l'article 7 LDFR".
Par lettre du 17 novembre 1998, la même association, sous la signature de G._, a déclaré au notaire H._, commis au partage, notamment ce qui suit :
"(...)
Je me permets de vous affirmer par la présente, et sans qu'une nouvelle expertise ne soit nécessaire tellement les choses paraissent évidentes dans les systèmes d'exploitation qui prévalent dans nos régions, que les biens-fonds agricoles propriété de la succession A. B._, avec leur 4,93 ha de prés-champs et 1,65 ha de forêts ne constituent en aucun cas une entreprise agricole au sens de l'article 7 de la LDFR.
(...)"
Par mémoire du 30 juin 2000 adressé au Président du Tribunal du district d'Yverdon, A. A._ a notamment conclu "à ce que lui soient attribuées, principalement à la valeur de rendement, subsidiairement au double de la valeur de rendement, les parcelles Nos 6********, 1********, 2********, 3********, 4******** et 7******** de Y._ et 5******** de Z._, principalement comme faisant partie d'une entreprise agricole, subsidiairement en tant qu'immeubles agricoles".
Lors de son audience du 3 avril 2001, le magistrat susmentionné, devenu Président du Tribunal de l'arrondissement de la Broye et du Nord vaudois, a fixé au conseil de A. A._ "le délai de trente jours de l'article 578 al. 2 CPC pour saisir la Commission foncière rurale de la manière dont il l'entend".
C. Par acte du 2 mai 2001, A. A._ a requis la Commission foncière rurale de :
"I. constater que les immeubles, parcelles 6********, 1********, 2********, 3********, 4********, 7******** de Y._ et la parcelle 5******** de Z._ constituaient au décès de M. A. B._ et constituent toujours, avec les autres immeubles exploités par l'époux de la requérante, soit les époux A._-B._, une entreprise agricole;
II. constater que Mme A. A._ est fondée à obtenir l'attribution des parcelles en cause à leur valeur de rendement, subsidiairement à obtenir l'attribution de celles des parcelles en cause que Justice dira au double de leur valeur de rendement;
III. fixer la valeur de rendement des parcelles 6********, 1********, 2********, 3********, 4******** et 7******** de Y._ et de la parcelle 5******** de Z._".
Par contrat notarié I._ J._ du 16 juillet 2001, les époux A._ ont adopté le régime matrimonial de la communauté universelle avec effet au 28 août 1970.
Mandatée par la Commission foncière rurale, l'association Prométerre, sous la signature de G._, a établi un rapport le 24 septembre 2001. On en extrait le passage suivant :
"A la question fondamentale de déterminer quel est le vrai centre d'exploitation du domaine agricole conduit aujourd'hui par M. A._, l'expert répondra par conséquent comme suit :
- Le domaine A._ a été repris par partage successoral en application de l'art. 620 CCS, sa viabilité étant alors assurée par les affermages complémentaires, dont celui des terres de la propriété B._.
- L'entier des ruraux A._ est utilisé pour le domaine agricole, et le rural converti en hangar est le volume le plus pratique du domaine.
- Seule une partie des volumes du "rural" B._ sert au domaine agricole.
- Le fait que les époux A._ logement sur la propriété B._ (par un bail à loyer et non un bail à ferme), plutôt que sur la propriété A._ n'est pas un élément déterminant pour fixer un centre d'exploitation.
- Les affermages de complément ont toujours été confiés à la famille A._, et non à la famille B._.
- L'exploitation est conduite comme un tout, et il n'y a manifestement pas deux exploitations distinctes.
- L'affermage par parcelle du domaine B._ est licite, puisque opérée avant l'introduction en 1986 de la loi fédérale sur le bail à ferme agricole.
En conséquence de ce qui précède, l'expert conclut que la propriété B._ n'est pas un centre d'exploitation, mais un complément du domaine de base A._, et affermé au titre de parcelles (y compris les ruraux) de complément.
Dès lors, la propriété de la succession A. B._, à Y._, ne constitue pas une entreprise agricole, au sens de l'article 7 LDFR.
(...)"
Le même rapport confirme l'estimation effectuée par D._ de la valeur de rendement.
Le 28 septembre 2001, sans avoir communiqué le rapport susmentionné aux parties, la Commission foncière rurale a rendu un prononcé dont le dispositif est le suivant :
I. "Le domaine propriété de l'hoirie de feu A. B._, soit son épouse B. B._, la requérante A. A._ et sa petite-fille A. C._, formé par les parcelles 6********, 1********, 2********, 7********, 3******** et 4******** de Y._ et 5******** de Z._, ne constitue pas une entreprise agricole au sens de l'article 7 al. 1 LDFR et n'est par conséquent pas soumis à l'interdiction de partage matériel.
II. La valeur de rendement de la surface en nature de prés-champs de la parcelle 6******** de Y._ est des parcelles 1********, 2********, 7********, 3******** et 4******** de Y._ et 5******** de Z._ est fixée à fr.17'395.-- et la valeur de rendement des bâtiments édifiés sur la parcelle 6******** de Y._ est fixée à fr.740'000.--".
Des considérants de cette décision, présentés, sous la forme d'une succession de propositions subordonnées, on extrait le passage suivant :
"que s'agissant de la conclusion II prise par la requérante et tendant à ce que la Commission constate qu'elle est fondée à obtenir l'attribution des parcelles en cause à la valeur de rendement, subsidiairement à obtenir l'attribution de celle des parcelles en cause que justifiera au double de la valeur de rendement, la Commission constate qu'il appartient au juge du partage, seul compétent, de statuer sur ce point,
que la Commission ne se prononcera dès lors pas sur dites conclusions".
D. A. A._ a recouru au Tribunal administratif contre cette décision par acte du 16 novembre 2001 en concluant principalement à son annulation, subsidiairement à sa réforme en ce sens qu'il est constaté que les immeubles de la succession B._ constituent avec les immeubles exploités par B. A._ une entreprise agricole et que A. A._ est fondée à obtenir l'attribution des parcelles en cause à la valeur de rendement, celle-ci étant fixée à 277'715 fr., dont 263'320 fr. pour les bâtiments, subsidiairement à ce qu'il soit constaté qu'elle est fondée à obtenir l'attribution au double de la valeur de rendement de celles des parcelles de la succession B._ dont elle ne pourrait obtenir l'attribution à la valeur de rendement.
Dans sa réponse du 17 décembre 2001, l'autorité intimée a conclu au rejet du recours, tout comme B. B._ et A. C._ dans leurs déterminations du 25 janvier 2002.
Le Tribunal administratif a tenu une audience le 30 mai 2002 au cours de laquelle il a entendu, outre les parties, le témoin B. A._.
Par arrêt du 28 août 2002, le Tribunal administratif a réformé le chiffre I du dispositif de la décision de la Commission foncière rurale du 28 septembre 2001 en ce sens que les conclusions de la requête de A. A._ du 2 mai 2001 tendant à faire constater l'existence d'une entreprise agricole et la faculté d'en obtenir l'attribution à sa valeur de rendement ou au double de celle-ci étaient déclarées irrecevables. Il a considéré en bref que seul le juge du partage était compétent à ce sujet. Il a au surplus annulé le chiffre II du même dispositif et renvoyé la cause à la Commission foncière rurale pour fixer à nouveau la valeur de rendement.
E. A. C._ a interjeté un recours de droit administratif au Tribunal fédéral contre cet arrêt par acte du 30 septembre 2002. Par arrêt du 13 février 2003, le Tribunal fédéral a admis son recours, annulé l'arrêt attaqué et renvoyé la cause au Tribunal administratif. Il a considéré en bref que, s'agissant de l'irrecevabilité de conclusions en constatation de l'existence d'une entreprise agricole, seule question litigieuse devant le Tribunal fédéral, le Tribunal administratif avait attribué à tort une compétence exclusive au juge civil pour concrétiser des notions générales de la LDFR.
F. Reprenant l'instruction du recours déposé par A. A._ le 16 novembre 2001, le juge instructeur a interpellé les parties par lettre du 11 mars 2003. Par lettre du 31 mars 2003, le conseil de la recourante a requis une nouvelle expertise, une inspection locale du bâtiment construit sur la parcelle 6******** de Y._ et l'audition en qualité de témoins de D._ et B. A._.
Le Tribunal administratif a statué sans nouvelle mesure d'instruction, en particulier sans audience.

Considérant en droit:
1. La recourante conclut principalement à l'annulation du prononcé entrepris. Elle invoque tout d'abord une violation de son droit d'être entendue. Mais, s'il est patent qu'un tel vice réside dans le fait que l'autorité intimée a statué sur la base d'un rapport d'expert qu'elle n'avait pas soumis à la recourante, celle-ci a pu ensuite en prendre connaissance et s'exprimer devant le Tribunal administratif, dont le pouvoir d'examen n'est pas réduit. L'irrégularité de la décision attaquée a donc pu être réparée devant le Tribunal administratif de sorte que la sanction d'une annulation ne se justifie pas (cf. la jurisprudence citée par Moor, Droit administratif, vol. II, 2.2.7.4, n. 647, p. 283). Elle invoque encore un déni de justice, l'autorité intimée n'ayant pas statué sur toutes ses conclusions. Mais cette omission ne justifie pas pour elle-même une annulation de la décision attaquée; elle sera prise en compte lors de l'examen de chacune des conclusions de la recourante.
2. Selon l'art. 84 LDFR, "celui qui y a un intérêt légitime (art. 88) peut en particulier faire constater par l'autorité compétente en matière d'autorisation si :
"a) une entreprise ou un immeuble agricole est soumis à l'interdiction de partage matériel, à l'interdiction de morcellements, à la procédure d'autorisation ou au régime de la charge maximale;
b) l'acquisition d'une entreprise ou d'un immeuble agricole peut être autorisée".
Cette énumération n'est pas exhaustive et il est également possible de faire constater notamment s'il existe un immeuble ou une entreprise agricoles au sens des art. 6 et 7 LDFR; en revanche, les questions de droit privé, par exemple celle de savoir si les conditions du droit à l'attribution de telles entités agricoles sont réalisées, doivent être tranchées par le juge civil (Stalder, Commentaire LDFR, n. 4 et 5 ad art. 84 LDFR).
3. a) En l'espèce, selon la première de ses conclusions subsidiaires, la recourante entend faire constater qu'il existe une entreprise agricole constituée par les immeubles de la succession B._ et ceux exploités par son mari.
Son intérêt à un tel constat n'apparaît pas de prime abord. En effet, dans la mesure où dans le cadre du procès en partage elle conclut principalement à l'attribution des immeubles de la succession à la valeur de rendement, elle invoque implicitement les art. 11 et 17 LDFR, qui prévoient l'attribution à une telle valeur d'une entreprise agricole à un héritier entendant l'exploiter et en paraissant capable. Or, dans cette perspective, la recourante devrait faire constater que les seuls immeubles de la succession B._ constituent une entreprise agricole, abstraction faite des immeubles dont son mari est propriétaire ou qu'il loue à des tiers ne se confondant pas avec les membres de la succession. Dans la mesure où elle conclut subsidiairement devant le juge du partage à une attribution au double de la valeur de rendement, elle invoque implicitement l'art. 21 LDFR, qui prévoit l'attribution à une telle valeur d'immeubles agricoles ne faisant pas partie d'une entreprise agricole à un héritier déjà propriétaire d'une telle entreprise. Or, dans cette perspective, la recourante devrait faire constater qu'elle-même, le cas échéant par le biais du contrat de mariage qu'elle a conclu avec son mari, est propriétaire d'une entreprise agricole, peu important que celle-ci existe avec ou sans les immeubles de la succession. On ne voit donc pas d'emblée quel intérêt la recourante peut avoir au constat qu'elle requiert et elle ne l'indique pas elle-même. Il n'y a cependant pas à lui dénier l'intérêt digne de protection dont elle doit bénéficier tant pour solliciter une décision de constatation que pour recourir (art. 84 et 88 LDFR; Stalder, op. cit. n. 6 ad art. 84) : outre qu'elle pourrait se voir reconnaître un tel intérêt du seul fait qu'elle est partie à un procès en partage concernant les immeubles agricoles, comme l'a fait valoir l'Office fédéral de la justice sous chiffre 3d in fine de ses déterminations du 9 janvier 2002 dans le cadre de la procédure de recours au Tribunal fédéral, le constat particulier qu'elle sollicite pourrait jouer un rôle dans la décision du juge civil en ce qui concerne l'attribution de l'art. 21 LDFR. En effet, pour trancher la question de savoir si l'une des conditions posées par cette disposition est réalisée, à savoir si le prétendant à l'attribution d'une parcelle agricole isolée est propriétaire d'une entreprise agricole, on peut soutenir qu'il y a lieu de tenir compte de l'état de propriété postérieur à cette attribution (Benno Studer, Commentaire LDFR, n. 12 ad art. 21; contra Sandra Dosios Probst, La loi sur le droit foncier rural : objet et conditions du droit à l'attribution dans une succession ab intestat, thèse, Lausanne, 2002, n. 441, p. 231, qui cite Brunno Beeler, Bäuerliches Erbrecht, thèse, Zurich, 1998, p. 324). On retiendra donc que la recourante peut faire valoir un intérêt digne de protection à faire constater, pour l'hypothèse d'un traitement de ses conclusions subsidiaires devant le juge civil, que les immeubles de la succession ajoutés à ceux de son mari constituent une entreprise agricole, de sorte qu'à tout le moins si les immeubles de la succession lui étaient attribués, elle et son mari seraient tenus pour propriétaires d'une entreprise agricole.
b) L'autorité intimée n'a pas statué sur la conclusion I prise devant elle par la recourante puisqu'elle s'est bornée à constater que les immeubles de la succession ne constituaient pas une entreprise agricole sans dire ce qu'il en était de la conjonction de ces immeubles avec ceux qui sont exploités par l'époux de la recourante. Sa décision devra être réformée pour réparer cette omission. A dire d'expert, ladite conjonction constitue une entreprise agricole, ce dont aucune des parties ne disconvient, y compris l'autorité intimée (cf. à ce sujet ses déterminations du 17 décembre 2001 au sujet du recours). On opérera donc ce constat.
4. La recourante conclut en outre à ce qu'il soit constaté qu'elle est "fondée" à obtenir l'attribution des immeubles de la succession soit à la valeur de rendement soit au double de cette valeur. L'autorité intimée a rendu à ce sujet un prononcé d'irrecevabilité, déclarant dans ses considérants qu'il appartenait au juge du partage de statuer et qu'elle ne statuerait pas elle-même.
Comme l'a retenu le Tribunal fédéral dans son arrêt du 13 février 2003, faisant siens les avis concordant de la doctrine (Stalder, Commentaire LDFR, n. 5 ad art. 84 LDFR; Hotz, Verfahrensrechtliche Probleme bei der Konkretisierung algemeinerbegriffe des bäuerlichen Bodenrechts, in Communications de droit agraire, n. 9.3, p. 76), la question de savoir si les conditions personnelles et objectives de l'exercice du droit à l'attribution d'un immeuble ou d'une entreprise agricoles sont réalisées relève du droit privé et doit être tranchée par le juge civil.
A cette solution, le recourant objecte en vain un passage de la note d'un commentateur du Code de procédure civile vaudois, selon laquelle "la Commission foncière rurale doit également être saisie d'une demande d'attribution d'un immeuble agricole au double de la valeur de rendement, le PdT décidant ensuite si les conditions posées par l'art. 21 LDFR pour une telle attribution sont réunies" (Poudret/Wurtzburger/Haldy, Procédure civile vaudoise, Lausanne, 1996, p. 784). Replacé dans son contexte, on voit que ce passage vise bien plutôt la saisine de la Commission pour ne statuer que sur la valeur de rendement, le même commentateur déclarant quelques lignes plus haut que "C'est au PdT qu'il appartient de déterminer si les conditions d'attribution d'une entreprise agricole à la valeur de rendement sont réunies".
C'est ainsi à juste titre que l'autorité intimée a rendu un prononcé d'irrecevabilité qui doit être confirmé.
5. La recourante conclut enfin à ce que la valeur de rendement des immeubles de la succession soit fixée à 277'715 fr., dont 17'395 fr. pour les terres et forêts et 263'320 fr. pour les logements, et non pas à 17'395 fr. pour les terres et forêts et 740'000 fr. pour la partie bâtie de la parcelle de 6******** de Y._ comme retenu par l'autorité intimée.
Selon les art. 17 et 21 LDFR, la valeur de rendement, au simple ou au double, est applicable en cas d'attribution à un héritier d'une entreprise ou d'un immeuble agricole. Requise par un héritier d'estimer cette valeur comme prévu aux art. 87 al. 1er LDFR et 6 lit. b) LVDFR, l'autorité cantonale est confrontée à titre préalable à la question de savoir si elle est en présence d'une telle entreprise ou d'un tel immeuble : dans la négative en effet, une valeur de rendement ne pourrait pas être déterminée conformément à l'art. 10 LDFR, puisque celui-ci prend notamment en compte le revenu de l'exploitation agricole et la requête de l'héritier ne serait pas recevable. Pour trancher cette question préalable, il ne suffit pas de constater que tel immeuble est soumis à la LDFR : cela peut en effet être le cas alors même qu'il serait inapproprié à un usage agricole, contrairement au réquisits de l'art. 6 LDFR, ainsi de l'immeuble situé en partie en zone à bâtir tant qu'il n'est pas partagé conformément aux zones d'affectation (art. 2 al. 2 lettre c LDFR). Il faut bien plutôt rechercher si objectivement l'immeuble en cause se prête par nature à l'agriculture.
En l'espèce, si la nature agricole et l'estimation des terres non bâties et forêts de la succession ne donnent pas lieu à contestation, tel n'est pas le cas pour la parcelle 6******** de Y._. Plutôt que de se demander s'il s'agissait d'un immeuble agricole, le cas échéant d'un immeuble à usage mixte compte tenu de ce qu'une partie du bâtiment est affectée de longue date au logement d'un exploitant et au dépôt de matériel agricole, comme constaté par l'expert qu'elle avait mandaté, l'autorité intimée a d'emblée affirmé dans les considérants de la décision attaquée que "la valeur de rendement de la parcelle bâtie, soit No 6******** de Y._, (devait) quant à elle être fixée selon des critères non agricoles, après l'éventuelle inscription d'une mention de soustraction à la LDFR, ou encore une division selon la limite des zones". C'est ainsi qu'elle a fixé la valeur de rendement de cette parcelle à 740'000 fr. Ce montant avait été déterminé par l'agence immobilière Göhner Merkur SA dans un rapport du 1er juillet 1998; après avoir évalué le montant global des loyers des logements, du rural et des places de parc pouvant être obtenus sur le marché, elle l'avait comptabilisé à un taux de 8,5 % tenant compte du taux d'intérêt hypothécaire et de divers frais.
La recourante s'en prend à juste titre à l'évaluation du bâtiment effectuée par la commission. Saisie d'une demande d'estimation de la valeur de rendement au sens de l'art. 87 LDFR, celle-ci ne pouvait effectuer une capitalisation en fonction de loyers du marché et éluder ainsi l'application de l'art. 10 al. 1er LDFR. Selon cette disposition en effet, la valeur de rendement équivaut au capital dont l'intérêt, calculé au taux moyen applicable aux hypothèques de 1er rang, correspond au revenu d'une entreprise ou d'un immeuble agricole exploité selon les usages du pays, le revenu et le taux étant fixés d'après une moyenne pluriannuelle. Selon son al. 2, le Conseil fédéral règle le mode et la période de calcul, ainsi que les modalités de l'estimation; à l'art. 2 al. 1er de l'Ordonnance sur le droit foncier rural (ODFR; RS 211.412.110) on lit qu'il y a lieu de se référer au Guide fédéral pour l'estimation de la valeur de rendement agricole, édité par l'Office fédéral de l'agriculture (ci-après : le guide). Cette réglementation a pour but de maintenir les biens agricoles à un prix supportable pour les exploitants.
Cela étant, la commission n'avait pas à se placer avec l'expert G._ dans l'hypothèse où le bâtiment en cause aurait perdu la qualité d'immeuble agricole et serait soustrait à la LDFR par l'effet d'une mention de non assujettissement ou d'une division de bien-fonds pour l'évaluer selon des critères étrangers au Guide. Certes l'affectation de l'immeuble en cause n'est pas homogène au point de considérer qu'il est entièrement approprié à un usage agricole au sens de l'art. 6 al. 1er LDFR. S'il est établi qu'une part du bâtiment sert d'abri à des machines agricoles, la surface des logements disponibles dépasse ce qui est nécessaire à une exploitation. Il s'avère donc nécessaire de faire le départ entre ce qui est agricole et ce qui ne l'est pas. Le Guide fournit à cet égard des indications notamment à son chapitre 4 traitant des habitations. On y expose comment évaluer en unités de logement (UL) la place nécessaire pour une exploitation agricole (ch. 4.4) et comment estimer les UL dépassant la place nécessaire (ch. 4.7).
Dans son rapport du 3 septembre 1996, l'expert E._ avait considéré que le bâtiment de l'hoirie B._ offrait globalement 18,4 UL; 7,8 UL devaient être attribuées aux époux A._ et 4,2 UL à dame B. B._-B._, la valeur de rendement de ces unités étant évaluée à respectivement 56'628 fr. et 37'173 fr. selon les normes agricoles; 6,4 UL devaient être considérées comme logement excédentaire, dont la valeur de rendement calculée en tenant compte d'un loyer réalisable à long terme, était évaluée à 145'679 fr. S'ils ont été repris dans le rapport de l'expert G._ du 24 septembre 2001 et figurent également dans la décision attaquée, ces chiffres ne permettent pas d'appréhender la valeur de rendement agricole du bâtiment de l'hoirie B._. Rien ne justifie tout d'abord d'attribuer à dame B. B._-B._ des UL agricoles alors qu'elle n'a rien d'une exploitante. Ensuite la capitalisation du loyer correspondant à ce qui n'est pas nécessaire à l'exploitant s'avère insuffisante pour n'aboutir qu'à un montant de 145'679 fr.; sans pouvoir désigner l'inadéquation d'un calcul que l'expert n'a pas détaillé, on voit qu'un logement de quelque 100 m2 (300 m2 x 18,4 : 6.4) dans une ferme rénovée, dont l'agent Göhner Merkur SA déclare qu'elle a du cachet et un aspect luxueux, pourrait procurer à tout le moins un loyer de 1'200 fr. par mois, représentant une valeur de rendement de quelque 300'000 fr. une fois capitalisé conformément au chiffre. 4.7 du Guide.
A cela s'ajoute qu'en tant que les immeubles de la succession ne constitueraient pas pour eux-mêmes une entreprise agricole, il y a lieu de tenir compte de ce qu'ils sont incorporés dans l'entreprise agricole de B. A._. La conséquence en est que, sollicitée de fixer la valeur de rendement d'un bâtiment dans la perspective d'une attribution à un exploitant, la commission ne peut pas faire abstraction de ce que celui-ci dispose déjà de logements en propriété. Le nombre d'UL agricoles nécessaires doit donc être déterminé en fonction de l'ensemble des terres et bâtiments disponibles dans le cadre de l'entreprise, à savoir en l'espèce eu égard à la présence de locaux d'habitation sur les immeubles propriété de B. A._.
Enfin on ignore si les dépendances tels que l'écurie à chevaux et les garages, que l'expert E._ a rangées dans les éléments estimés selon les normes agricoles, sont réellement attribuées à un usage agricole. Cela étant, les avis d'expert réunis par l'autorité intimée ne permettent pas de réformer sa décision par la fixation d'une valeur de rendement; la cause lui sera renvoyée afin qu'elle
tienne compte des logements dont B. A._ dispose déjà en propriété,
intègre la part de logement de dame B. B._-B._ dans les surfaces habitables excédentaires, révise la capitalisation concernant celles-ci conformément au Guide et distingue parmi les dépendances celles qui relèvent d'un usage agricole et les autres. Elle appliquera pour celles-ci l'art. 10 al. 3 LDFR, selon lequel notamment les parties de constructions qui ne peuvent ni ne doivent être soustraites à l'entreprise ou à l'immeuble agricole seront prises en compte dans l'estimation à la valeur de rendement découlant de leur usage non agricole.
6. La décision attaquée a mis à la charge de A. A._ un émolument de 1'776 fr., débours et frais d'expertise en plus, sur la base de l'art. 9 du règlement du Conseil d'Etat concernant l'exécution de la LDFR (RSV 3.4). Selon cette disposition, un émolument peut notamment être perçu en cas de fixation de la valeur de rendement; il est alors fixé à raison de 2 o/oo de cette valeur, dans les limites de 100 à 1'000 fr. Il s'avère ainsi que l'émolument fixé ne correspond ni à 2 o/oo de la valeur de rendement globale fixée à 757'395 fr. (17'395 + 740'000), ni au maximum prévu. Comme au surplus son calcul n'apparaît pas dans la décision attaquée, que celle-ci doit être partiellement réformée et que l'autorité devra fixer à nouveau une valeur de rendement, il se justifie d'annuler également la part du dispositif du prononcé entrepris relatif à l'émolument, aux débours et aux frais d'expertise : l'autorité intimée arrêtera un émolument concernant la fixation de la valeur de rendement à laquelle elle procédera; en ce qui concerne les débours et les frais d'expertise, elle désignera lesquels ont été engagés pour cette fixation, à l'exclusion d'autres objets comme la détermination de l'existence d'une entreprise agricole.
7. La recourante obtient gain de cause sur ses conclusions tendant au constat de l'existence d'une entreprise agricole, respectivement à l'annulation du prononcé entrepris en tant qu'il concerne la fixation de la valeur de rendement. Elle est en revanche déboutée en ce qui concerne ses conclusions visant à faire constater son droit à l'attribution d'une entreprise agricole, respectivement d'immeubles agricoles, qui sont déclarées irrecevables. Quant à B. B._-B._ et A. C._, elles sont déboutées de leurs conclusions qui tendaient à la confirmation de la décision entreprise, à l'exception du prononcé d'irrecevabilité. Il se justifie par conséquent de répartir les frais de la procédure à raison d'un tiers à la charge de la recourante et deux tiers à la charge de B. B._-B._ et A. C._. Ces deux dernières devront verser à la recourante des dépens quelque peu réduits.