Decision ID: 81fb1ed8-2eb1-4db6-9ca3-968c9b068467
Year: 2015
Language: de
Court: SG_VG
Chamber: SG_VG_001
Canton: SG
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law

Das Verwaltungsgericht stellt fest:
A.
a. A.Y. ist Eigentümerin des Grundstücks Nr. 000, Grundbuch Uznach, welches im
westlichen Bereich auf einer Länge von rund 10 m an das Grundstück Nr. 0001
angrenzt. Beide Grundstücke liegen gemäss Zonenplan der Gemeinde Uznach vom 30.
März 1984 in der Wohnzone WE2. Am 10. Juni 2011 erteilte der Gemeinderat Uznach
der X. AG die Baubewilligung zur Erstellung von zwei Häusern mit je zwei Wohnungen
und einer Tiefgarage auf Grundstück Nr. 0001 (act. G 8/4/1).
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Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 23. Juni 2011 (act. G 8/1 Beilage 2;
Kaufvertrag) veräusserte die X. AG an A.Y. ab dem Grundstück Nr. 0001 eine Fläche
von 51 m2; die damit verbundene Ausnützung verblieb gemäss Kaufvertrag (Ziff. 8)
beim Grundstück Nr. 0001. Sodann erklärte die Käuferin, Kenntnis vom Bauprojekt der
Verkäuferin auf Grundstück Nr. 0001 zu haben. Im Zusammenhang mit der Realisierung
dieses Bauvorhabens werde das östliche Erdgeschoss des Zweifamilienhauses,
welches unter das gestaltete Terrain zu liegen komme, sowie eine östliche Anbaute im
Obergeschoss in einem Grenzabstand von 2 m gegen die neue gemeinsame Grenze
der Grundstücke Nr. 0001 und Nr. 000 gemäss Mutation Nr. 1337 erstellt. Die östlichen
Anbauten im Erd- und Obergeschoss des Zweifamilienhauses würden als Anbauten
gemäss Art. 27 des Baureglements der Gemeinde Uznach (Baureglement) gelten. Mit
der Unterzeichnung des Kaufvertrags erkläre sich die Käuferin mit dem Bauprojekt
einverstanden und erteile gleichzeitig ihre Zustimmung zur Erstellung der östlichen
Anbauten im Erd- und Obergeschoss des Zweifamilienhauses in einem reduzierten
Abstand von 2 m gegen die neue Grundstücksgrenze zu Grundstück Nr. 000 laut Art.
27 Abs. 3 Baureglement. Eine Grenzabstandsverlagerung sei nicht erforderlich, da es
sich um eine Anbaute im Sinn von Art. 27 Baureglement handle (Kaufvertrag Ziff. 9).
b. Mit Nachtragseingabe vom 5. August 2011 ersuchte die X. AG um Bewilligung eines
Anbaus für eine Sauna auf der Ostseite des Gebäudes Ost auf der Ebene des
Obergeschosses. Der Anbau war in einem Abstand von 2 m zur Grundstücksgrenze
der Liegenschaft Nr. 000 vorgesehen (act. G 8/4/3). Der Gemeinderat Uznach erteilte
am 10. Mai 2012 im vereinfachten Verfahren und in Form eines Nachtrags zur
Baubewilligung vom 10. Juni 2011 die Genehmigung für den in jenem Zeitpunkt bereits
erstellten Anbau. Er hielt fest, der Anbau verletze zwar den nördlichen und östlichen
Grenzabstand von je drei Metern. Er habe jedoch Kenntnis genommen von der
unterschriftlichen Zustimmung der Eigentümer der Nachbargrundstücke Nr. 0002 und
Nr. 000 für ein Näher- und Grenzbaurecht. Obwohl mit dem Anbau die Ausnützung um
4 m überschritten werde, könne angesichts der Geringfügigkeit eine
Ausnahmebewilligung erteilt werden (act. G 8/4/4). Mit Eingabe vom 25. Juni 2012
verlangte Rechtsanwältin Dr. Romana Kronenberg Müller einen sofortigen Baustopp
und die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes mit der Begründung, beim
Anbau handle es sich nicht um einen solchen im Sinn von Art. 27 Baureglement,
sondern um eine unzulässige Erweiterung der Hauptbaute. Für eine Verringerung des
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Grenzabstands sei nie eine Zustimmung erteilt worden. Ein Näherbaurecht sei nie
eingeräumt worden (act. G 8/4/7).
c. Nachdem A.Y. im Schreiben an den Gemeinderat vom 2. Juli 2012 hatte ausführen
lassen, sie habe erstmals am 26. Juni 2012 Kenntnis von der am 10. Mai 2012 erteilten
Nachtragsbewilligung erhalten (act. G 8/4/10), erhob sie gegen letztere - nach
Zustellung der Verfahrensakten am 4. Juli 2012 - am 18. Juli 2012 nachträglich
Einsprache (act. G 8/4/12). In der Folge wurde an den auf dem Grundstück Nr. 0001
errichteten Bauten ab Juli 2012 Stockwerkeigentum begründet und dieses verkauft. Mit
Entscheid vom 22. August 2012 wies der Gemeinderat die Einsprache ab (act. G
8/4/15). Gegen diesen Einspracheentscheid liess A.Y. am 11. September 2012 Rekurs
erheben (act. G 8/1). Das Baudepartement des Kantons St. Gallen hiess den Rekurs
nach Durchführung eines Augenscheins am 19. März 2013 (act. G 8/12) mit Entscheid
vom 31. Januar 2014 gut, soweit es darauf eintrat. Es hob den Baubewilligungs-
Nachtrag vom 10. Mai 2012 und den Einspracheentscheid vom 22. August 2013
(richtig: 2012) auf und wies die Angelegenheit zur Prüfung von
Wiederherstellungsmassnahmen an den Gemeinderat Uznach zurück (act. G 2).
B.
a. Gegen diesen Entscheid liess die X. AG durch Rechtsanwalt lic. iur. Titus Marty mit
Eingabe vom 14. Februar 2013 (richtig: 2014) Beschwerde erheben mit den
Rechtsbegehren, der Entscheid sei in allen Ziffern aufzuheben, unter Kosten- und
Entschädigungsfolge für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren zulasten der
Beschwerdegegnerin (act. G 1). In der Beschwerdebegründung vom 14. März 2014
bestätigte der Rechtsvertreter diese Rechtsbegehren (act. G 5).
b. In der Vernehmlassung vom 24. März 2014 beantragte die Vorinstanz Abweisung der
Beschwerde. Zur Begründung verwies sie auf die Darlegungen im angefochtenen
Entscheid (act. G 7). Die Beschwerdebeteiligte beantragte in der Eingabe vom 4. April
2014 Gutheissung der Beschwerde (act. G 10). Die Beschwerdegegnerin liess durch
Rechtsanwältin Dr. Romana Kronenberg Müller mit Eingabe vom 30. April 2014 den
Antrag stellen, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf überhaupt eingetreten
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werden könne, unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der
Beschwerdeführerin (act. G 11).
c. Mit Stellungnahme (Replik) vom 28. Mai 2014 bestätigte der Rechtsvertreter der
Beschwerdeführerin seinen Standpunkt (act. G 16). In der Duplik vom 13. Juni 2014
hielt die Rechtsvertreterin der Beschwerdegegnerin an ihren Anträgen und
Ausführungen fest (act. G 18). In der Folge äusserten sich die Parteien mit weiteren
Stellungnahmen vom 18. August 2014 (Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin; act. G
23) und vom 27. August 2014 (Rechtsvertreterin der Beschwerdegegnerin; act. G 25).
d. Auf die Darlegungen in den Eingaben des vorliegenden Verfahrens wird, soweit für
den Entscheid relevant, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.

Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:
1. Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (Art. 59bis
Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, VRP). Die
Beschwerdeführerin ist als Baugesuchstellerin und Adressatin des angefochtenen
Entscheids sowie Miteigentümerin eines Bruchteils der Liegenschaft Nr. 0001 zur
Ergreifung des Rechtsmittels befugt (Art. 64 in Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP).
Hieran vermag der Umstand, dass neben ihr noch weitere Personen
Stockwerkeigentum an derselben Liegenschaft haben (vgl. act. G 11 S. 3), nichts zu
ändern. Die Eingabe ihres Rechtsvertreters vom 14. Februar 2013 (richtig: 2014; act. G
1) erfolgte rechtzeitig und erfüllt zusammen mit der Ergänzung vom 14. März 2014 (act.
G 5) die formellen Voraussetzungen (Art. 64 in Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und
Art. 48 Abs. 1 und 2 VRP). Auf die Beschwerde ist einzutreten.
2.
2.1. Nach Art. 83 Abs. 2 des Baugesetzes (sGS 731.1, BauG) ist zur Einsprache
gegen ein Baugesuch befugt, wer ein eigenes schutzwürdiges Interesse dartut. Die
Legitimation richtet sich nach denselben Grundsätzen, wie sie für die Berechtigung
zum Rekurs in Art. 45 Abs. 1 VRP umschrieben sind. Die Beschwerdebefugnis des
Nachbarn wird bejaht, wenn räumlich eine enge Beziehung zum Baugrundstück
gegeben ist und der Nachbar durch die umstrittene Baute oder Anlage unmittelbar und
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in höherem Masse als die Allgemeinheit in eigenen Interessen beeinträchtigt wird (GVP
1977 Nr. 23 und 1996 Nr. 59; BGE 136 II 281, 137 II 30, 140 II 214). Das schutzwürdige
Interesse besteht dabei im praktischen Nutzen, den ein erfolgreich geführtes
Rechtsmittel dem Betroffenen in seiner rechtlichen oder tatsächlichen Situation einträgt
bzw. in der Abwendung materieller, ideeller oder sonstiger Nachteile, die ein Bestand
der angefochtenen Verfügung oder des Entscheids mit sich bringen würde (Cavelti/
Vögeli, Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. Gallen, 2. Aufl. 2003, Rz. 391 mit
Hinweisen auf Rechtsprechung und Literatur). - Der Grundsatz von Treu und Glauben
gebietet ein loyales und vertrauenswürdiges Verhalten im Rechtsverkehr. Er ist auch im
Verhältnis zwischen Privaten und Gemeinwesen elementar und verbietet es sowohl den
Privaten als auch staatlichen Behörden, sich in ihren öffentlich-rechtlichen
Rechtsbeziehungen widersprüchlich oder rechtsmissbräuchlich zu verhalten (Häfelin/
Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Aufl. 2010, Rz. 622 und 623).
Rechtsmissbrauch liegt insbesondere dann vor, wenn ein Rechtsinstitut zweckwidrig
zur Verwirklichung von Interessen verwendet wird, die dieses Rechtsinstitut nicht
schützen will (Häfelin/Müller/Uhlmann a.a.O., Rz. 715 ff. mit Hinweisen).
2.2. Die Vorinstanz legte im angefochtenen Entscheid unter anderem dar, die
Beschwerdegegnerin habe (nachträglich) Baueinsprache erhoben, weil sie ihre
Zustimmung zu einem reduzierten Grenzabstand nur für eine Anbaute im Sinn von Art.
27 Baureglement, nicht aber für eine Hauptbaute gegeben habe. Zumindest Ziff. 9 des
Kaufvertragstextes spreche nicht gegen diese Behauptung. Auch könne der
Beschwerdegegnerin nicht vorgeworfen werden, die Erhebung von Einsprache und
Rekurs diene einzig der zeitlichen Verzögerung, nachdem der Anbau bereits erstellt sei.
Insgesamt erweise sich der Vorwurf der rechtsmissbräuchlichen Erhebung der
Rechtsmittel als unberechtigt (act. G 2 S. 9). Die Beschwerdeführerin macht
demgegenüber geltend, die Vorinstanz habe hinsichtlich der Nachtragsbaubewilligung
zu Unrecht eine Einsprache- und daran anschliessende Rekursberechtigung der
Beschwerdegegnerin bejaht, sei zu Unrecht auf deren Rekurs eingetreten und habe ihn
unberechtigterweise gutgeheissen (act. G 5 S. 2). Sie lässt unter anderem ihren
Standpunkt bestätigen, wonach die Beschwerdegegnerin ihre nachträgliche
Baueinsprache sowie den Rekurs wider Treu und Glauben und rechtsmissbräuchlich
erhoben habe. Die Vorinstanz habe sich nicht mit den Rügen auseinandergesetzt,
wonach die Beschwerdegegnerin als Bedingung zum Landverkauf an sie die
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schriftliche Zustimmung zum Saunabau erteilt habe und die von ihr erhobenen
Rechtsmittel daher rechtsmisbräuchlich seien. Die Vorinstanz habe damit den
Anspruch der Beschwerdeführerin auf rechtliches Gehör verletzt. Die
Beschwerdegegnerin habe die nachträgliche Baueinsprache erhoben, um damit gegen
die Beschwerdeführerin im Zusammenhang mit Differenzen wegen der
Umgebungsgestaltung Druck zu machen und sie zu Zugeständnissen zu bewegen. Die
Beschwerdegegnerin habe mit einem Vergleichsvorschlag vom 20. Juni 2013 versucht,
sich einen Rückzug des Rekurses gegen Bezahlung einer Entschädigungssumme von
Fr. 67'000.-- erkaufen zu lassen (act. G 5 S. 6-8).
2.3. Fest steht vorliegend, dass die Beschwerdebeteiligte im Entscheid vom 22.
August 2012 die Einspracheberechtigung der Beschwerdegegnerin bejahte, auf die
Einsprache (act. G 8/4/12) gegen die Nachtragsbaubewilligung vom 10. Mai 2012
eintrat, die Einsprache materiell abwies und die Nachtragsbaubewilligung bestätigte
(act. G 8/4/15). Die von der Beschwerdeführerin als nicht gegeben erachtete
Einspracheberechtigung der Beschwerdegegnerin stellte dementsprechend im
vorinstanzlichen Rekursverfahren keine Eintretensfrage dar, sondern war - wie es die
Vorinstanz tat - materiell zu prüfen und zu entscheiden. Die vorinstanzliche
Schlussfolgerung, dass hinsichtlich der Nachtragsbaubewilligung keine
rechtsmissbräuchliche Inanspruchnahme der Rechtsmittel durch die
Beschwerdegegnerin vorliege, ist nachvollziehbar begründet. Als direkte Nachbarin
erhob die Beschwerdegegnerin nicht rechtsmissbräuchlich Einsprache und Rekurs,
selbst wenn es ihr - was sie allerdings bestreiten lässt (act. G 11 S. 10) - eigentlich
darum gegangen wäre, einen Vorteil hinsichtlich der Finanzierung der
Umgebungsgestaltung zu erwirken (vgl. act. G 16 S. 4, G 8/4/6 und G 8/4/14c). Mit
dem letztgenannten Umstand lässt sich eine Verneinung der Rechtsmittellegitimation
der Beschwerdegegnerin nicht begründen, weshalb die Vorinstanzen diese zu Recht
bejahten. Im Zusammenhang mit dem Rechtsmissbrauchs-Vorwurf der
Beschwerdeführerin ist auch zu berücksichtigen, dass sie im Rahmen des
Kaufgeschäfts vom 23. Juni 2011 die Veräusserung von 51 m Land mit Fr. 17'850.--
entschädigt erhielt, wobei die gesamte auf dieses Landstück entfallende Ausnützung
beim Grundstück Nr. 0001 (der Beschwerdeführerin) verblieb (act. G 8/1 Beilage 2).
Nicht mehr streitig ist im vorliegenden Verfahren im Übrigen die Frage der
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Rechtzeitigkeit der Einsprache gegen die Nachtragsbaubewilligung (vgl. act. G S. 2 S.
10 und 11 f.).
3.
3.1. Bei geringfügigen Projektänderungen bzw. -ergänzungen kann nach der Praxis
das vereinfachte Baubewilligungsverfahren nach Art. 82bis Abs. 1 BauG zur
Anwendung kommen. Dieses Verfahren greift Platz, wenn ein Vorhaben keine oder nur
die Interessen weniger Einspracheberechtigter berührt. Werden im Rahmen eines
Einspracheverfahrens geringfügige Änderungen an einem Projekt vorgenommen,
welche nur die Interessen der Einsprecher berühren, so ist die Anwendung des
vereinfachten Verfahrens zur Beurteilung eines sog. Korrekturgesuchs gerechtfertigt
(vgl. VerwGE B 2009/34 vom 3. Dezember 2009, www.gerichte.sg.ch). Vorliegend
führte die Beschwerdebeteiligte für das in Frage stehende Bauvorhaben zu Recht das
vereinfachte Verfahren durch (act. G 2 S. 10 f., G 5 S. 2 unten), nachdem vom
Bauvorhaben nur die Interessen der Eigentümer der unmittelbaren
Nachbargrundstücke (Nr. 000 und 0003) berührt sind. Entgegen der Auffassung der
Beschwerdegegnerin (act. G 11 S. 3 unten) vermag hieran der Umstand, dass der Bau
der beiden Häuser im ordentlichen Verfahren durchzuführen war, nichts zu ändern.
Den Einspracheberechtigten ist vom Baugesuch mit eingeschriebenem Brief und unter
Eröffnung der Einsprachefrist von vierzehn Tagen Kenntnis zu geben, wenn sie diesem
nicht unterschriftlich zugestimmt haben (Art. 82bis Abs. 2 BauG). In der
Nachtragsbaubewilligung vom 10. Mai 2012 wurde unter anderem festgehalten, dass
die Eigentümer der Grundstücke Nr. 0002 und 000 die unterschriftliche Zustimmung für
ein Näher- und Grenzbaurecht erteilt hätten (act. G 8/4/4). Die Beschwerdebeteiligte
ging dabei implizit davon aus, dass die im Kaufvertrag vom 23. Juni 2011 in Ziff. 9
abgegebene Einverständniserklärung eine unterschriftliche Zustimmung gemäss Art.
82bis Abs. 2 BauG zur Nachtragsbaueingabe vom August 2011 darstellt. Die
Beschwerdegegnerin bestätigt demgegenüber im vorliegenden Verfahren ihren
Standpunkt, wonach sie dem Baugesuch vom 5. August 2011 nicht unterschriftlich
zugestimmt habe (act. G 11 S. 4 f.).
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3.2. Die Vorinstanz liess im angefochtenen Entscheid die Frage offen, ob die
Beschwerdegegnerin mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags (act. G 8/1 Beilage 2)
dem konkreten Bauvorhaben zugestimmt hatte oder nicht. Sie begründete dies damit,
dass die Beschwerdebeteiligte bei der Erteilung der Baubewilligung und im
Einspracheentscheid zu Unrecht vom Vorliegen einer Anbaute im Sinn des
Baureglements, für welche die Zustimmung vorgelegen habe, ausgegangen sei. Den
Mangel der unterlassenen persönlichen Anzeige (Art. 82bis Abs. 2 BauG) habe sie
dadurch geheilt, dass sie auf die Einsprache eingetreten sei und über diese
entschieden habe. Die Argumentation der Beschwerdeführerin, wonach die
Vertragsparteien den Anbau in Ziff. 9 des Vertrags als Anbaute im Sinn von Art. 27
Baureglement definiert und sich auf eine Reduktion des Grenzabstands verständigt
hätten, übersehe, dass öffentliches Recht zwingendes Recht sei. Es könne deshalb
nicht mit Vereinbarung bestimmt werden, ob es sich um einen Anbau oder eine
Erweiterung der Hauptbaute handle (act. G 2 S. 11). Die Beschwerdebeteiligte bestätigt
demgegenüber im vorliegenden Verfahren ihren Standpunkt, wonach sie sich zu Recht
auf die schriftliche Zustimmung habe berufen können. Jede andere Interpretation der
Zustimmung verstosse gegen den Grundsatz von Treu und Glauben und sei
rechtsmissbräuchlich (act. G 10).
Die Beschwerdeführerin lässt unter anderem festhalten, die Frage, ob die
Beschwerdebeteiligte zu Recht vom Vorliegen einer schriftlichen Zustimmung
ausgegangen sei und als Folge davon der Beschwerdegegnerin keine Bauanzeige
zugestellt habe, könne entgegen der Meinung der Vorinstanz nicht offengelassen
werden. Es sei eine rein formell-rechtliche Verfahrensfrage im Verfahren nach Art. 82bis
BauG, ob zur Zulässigkeit des Verzichts auf eine Bauanzeige die schriftliche
Zustimmung des Einspracheberechtigten vorliege. Irrelevant sei, ob das Bauvorhaben
materiell-rechtlich auch bewilligungsfähig sei. Auch die Zustimmung eines
Einspracheberechtigten zu einem gar nicht bewilligungsfähigen Bauvorhaben sei eine
Zustimmung im Sinn von Art. 82bis BauG. Die Beschwerdegegnerin habe sich mit Ziff.
9 des Kaufvertrags vom 23. Juni 2011 mit dem Bauprojekt (Saunabau), welches sie im
Zeitpunkt des Vertragsabschlusses gekannt habe, einverstanden erklärt. Der Umstand,
dass die Beschwerdegegnerin unter Ziff. 9 des Kaufvertrags auch noch die
Zustimmung zu einem reduzierten Grenzabstand von 2 m erteilt habe, bedürfe einer
gesonderten Beurteilung, weil die Zustimmung nach Art. 27 Baureglement eine
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materiell-rechtliche Bedeutung habe. Nur in diesem Zusammenhang, nicht jedoch bei
der Zustimmung gemäss Art. 82bis BauG, sei von Bedeutung, ob es sich beim
Saunabau tatsächlich um eine Anbaute im Sinn von Art. 27 Baureglement handle. Dass
die Parteien des Kaufvertrags den umstrittenen Saunabau als Anbaute qualifiziert
hätten, ändere nichts daran, dass die Beschwerdegegnerin zu diesem Bauvorhaben so
oder so ihre Zustimmung erteilt habe. Selbst wenn die Beschwerdebeteiligte zur
Beurteilung gelangt wäre, dass es sich um keine Anbaute im baureglementarischen
Sinn handle, hätte dies nicht zum Wegfall der schriftlichen Zustimmung, sondern allein
zu einer Abweisung des Baugesuchs trotz vorhandener Zustimmung geführt. Die
Beschwerdegegnerin sei nach Treu und Glauben an ihre Zustimmung zum Saunabau
gebunden (act. G 5 S. 3-6).
3.3.
3.3.1. Mit der Vorinstanz ist davon auszugehen, dass der formell-rechtliche Mangel
der unterlassenen persönlichen Anzeige (Art. 82bis Abs. 2 BauG) an die
Beschwerdegegnerin - soweit ein solcher Mangel zu bejahen ist - dadurch geheilt
wurde, dass die Beschwerdebeteiligte auf die Einsprache eintrat und über diese
entschied. Weitere diesbezügliche Ausführungen erübrigen sich daher. Festzuhalten ist
einzig, dass die Anwendung des vereinfachten Verfahrens aufgrund einer
unterschriftlichen Zustimmung des Einspracheberechtigten entgegen der Auffassung
der Beschwerdeführerin (act. G 5 S. 6 Ziff. 4) nicht zur Folge hat, dass dieser damit
gleichzeitig auch seine Einspracheberechtigung verwirkt und die Beschwerdebeteiligte
deswegen auf die nachträgliche Baueinsprache nicht hätte eintreten dürfen. Folge der
unterschriftlichen Zustimmung ist vielmehr lediglich, dass den Betroffenen von Seiten
der Baubehörde vom Baugesuch keine Kenntnis gegeben und keine Einsprachefrist
eröffnet wird (vgl. Art. 82bis Abs. 2 BauG). Die Beschwerdebeteiligte trat auch insofern
zu Recht auf die Einsprache ein, als konkret streitig ist, ob sich die Unterschrift der
Beschwerdegegnerin effektiv auf das konkrete Bauprojekt bezog oder aber
ausschliesslich auf eine Anbaute im Sinn des Baureglements.
3.3.2. Zu klären ist damit die materielle Frage, ob die Vorinstanz den in Frage
stehenden Gebäudeteil zu Recht nicht als Anbaute qualifizierte und wenn ja, welche
Folgen sich daraus in Verbindung mit dem Kaufvertrag vom 23. Juni 2011 (act. G 8/1
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Beilage 2) ergeben. Nach Art. 27 Baureglement sind Anbauten eingeschossige
Bauteile, die über die Fassade der Hauptbauten vorstehen. Soweit sie nicht mehr als
3.5 m Gebäudehöhe und höchstens 5 m Firsthöhe aufweisen und eine Gebäudefläche
von 55 m nicht überschreiten, können sie einen verminderten Grenzabstand von 3 m
einhalten. Mit schriftlicher Zustimmung des Nachbarn können Anbauten einen
Grenzabstand von weniger als 3 m einhalten. Ganz oder teilweise bewohnte Anbauten
dürfen den Grenzabstand von 3 m jedoch nicht unterschreiten. - Als Anbauten gelten
gemäss baurechtlicher Definition an das Hauptgebäude angebaute, untergeordnete
Bauten. In der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts zur Anwendung kommende
Kriterien sind dabei insbesondere die architektonische Gestaltung, die optische und/
oder funktionale Unterordnung, die konstruktive Trennung, die funktionale
Eigenständigkeit sowie die Beschränkungen im Baureglement betreffend
Gebäudegrundfläche, First- und Gebäudehöhe. Anbauten lehnen sich an die Fassade
eines Hauptgebäudes an. Sie müssen deutlich als Anbau erkennbar sein und beseitigt
werden können, ohne dass das Hauptgebäude konstruktiv verändert werden muss.
Anbauten werden wie Nebenbauten auch als untergeordnete oder besondere Gebäude
oder als Kleinbauten bezeichnet (VerwGE B 2013/70 vom 8. Juli 2014, E. 4.1 mit
Hinweis auf B 2010/16 vom 11. Mai 2010 [= GVP 2010 Nr. 41], E. 3, und VerwGE B
2007/10 vom 11. Juni 2007, www.gerichte.sg.ch).
3.3.3. Im angefochtenen Entscheid kam die Vorinstanz zum Schluss, der fragliche
Gebäudeteil halte die Baumasse gemäss Art. 27 Abs. 2 Baureglement zwar ein, sei
jedoch nicht als eine an die Hauptbaute angebaute, untergeordnete Baute ausgestaltet.
Vielmehr erscheine er optisch als vollständig in die Hauptbaute integriert. Auch
funktional sei der als Sauna ausgestaltete Gebäudeteil als Teil der Hauptbaute zu
betrachten, sei er doch direkt mit dem Badezimmer verbunden. Zudem sei eine
funktionale Trennung von aussen nicht zu erkennen. Hieran ändere insbesondere der
leichte Vorsatz auf der Nordseite bzw. die abgewinkelte Front auf der Südseite nichts.
Auch farblich und materialmässig sei der Gebäudeteil gleich wie der Rest des
Gebäudes gestaltet. Dies bestätige sich sodann durch die Dachgestaltung. Das
Flachdach setze sich "nahtlos" im Bereich des Anbaus fort. Es handle sich daher nicht
um eine (abstandsprivilegierte) Anbaute, sondern um eine Erweiterung der Hauptbaute
(act. G 2 S. 13).
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Diese vorinstanzlichen Darlegungen erweisen sich als überzeugend begründet und
stehen mit der einschlägigen Rechtsprechung (vgl. dazu VerwGE B 2013/122 vom 19.
August 2014, E. 2.3; www.gerichte.sg.ch) im Einklang. Konkrete Anhaltspunkte,
aufgrund welcher die Darlegungen anzuzweifeln wären, werden weder geltend
gemacht noch sind solche aus den Akten ersichtlich. Insgesamt lässt sich damit nicht
beanstanden, dass die Vorinstanz die Qualifizierung des in Frage stehenden
Gebäudeteils als Anbaute als nicht rechtmässig erachtete. Ein Anlass, diesbezüglich in
das Ermessen der Vorinstanz einzugreifen, besteht für das Verwaltungsgericht, dessen
Kognition auf die Korrektur von Rechtsfehlern beschränkt ist (Art. 61 Abs. 1 VRP),
nicht.
3.4.
3.4.1. Nach Art. 56 Abs. 2 BauG kann der Grenzabstand ungleich auf benachbarte
Parzellen verteilt werden, wenn der Nachbar sich schriftlich zur Einhaltung eines
entsprechend grösseren Grenzabstandes verpflichtet. Die zuständige
Gemeindebehörde verfügt diese Verpflichtung als öffentlich-rechtliche
Eigentumsbeschränkung und lässt sie im Grundbuch anmerken. Die Vorinstanz legte
im angefochtenen Entscheid unter anderem dar, im Kaufvertrag hätten die
Vertragsparteien den in Frage stehenden Gebäudeteil - in unzulässigem Widerspruch
zum öffentlichen Baurecht - als Anbaute im Sinn von Art. 27 des Baureglements
definiert. Zwar vermöge im Rahmen der Vertragsauslegung ein übereinstimmender
tatsächlicher Wille auch einen falsch gewählten Vertragstext zu verdrängen (Art. 18 des
Obligationenrechts, SR 220). Jedoch bestünden aufgrund der deutlichen
Formulierungen erhebliche Zweifel am Vorliegen einer Zustimmung der
Beschwerdegegnerin zur Verringerung des Grenzabstands. Hinzu komme, dass sich
die Beschwerdegegnerin nicht dazu verpflichtet habe, ihrerseits einen entsprechend
grösseren Grenzabstand einzuhalten. Als Erweiterung der Hauptbaute hätte der
Gebäudeteil gemäss Art. 20 in Verbindung mit Art. 7 des Baureglements zum
Grundstück der Beschwerdegegnerin einen Grenzabstand von 4 m einzuhalten. Dieser
werde jedoch um die Hälfte unterschritten. Die Baubewilligung sei daher zu Unrecht
erteilt worden (act. G 2 S. 13 f.).
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3.4.2. Mit der Vorinstanz ist festzuhalten, dass die unterschriftliche Zustimmung der
Beschwerdegegnerin gemäss dem Wortlaut von Ziff. 9 Abs. 3 und 5 des Kaufvertrags
(act. G 8/1 Beilage 2) explizit eine Anbaute im Sinn von Art. 27 Baureglement umfasste,
nicht jedoch eine (in der Folge mit dem Gebäudeteil realisierte) Ergänzung der
Hauptbaute. Für letzteres fehlte es m.a.W. insofern an der Zustimmung der
Beschwerdegegnerin bzw. an einem übereinstimmenden Vertragswillen, als die
Zustimmung zum konkreten Bauprojekt die Vereinbarkeit desselben mit Art. 27
Baureglement und damit das Vorliegen einer Anbaute voraussetzte, wie sie der
Beschwerdegegnerin vor Vertragsabschluss auch zugesichert worden war (vgl. E-Mail
der Beschwerdeführerin vom 17. Mai 2011; act. G 8/4/12 Beilage 1). Die vertragliche
Zustimmung der Beschwerdegegnerin bewirkte einen Widerspruch bzw. eine
Mehrdeutigkeit insofern, als sie sowohl eine Einwilligung zur Realisierung einer
Anbaute im Sinn des Baureglements als auch des konkreten Bauprojekts (als
Ergänzung der Hauptbaute) beinhaltet. Vor diesem Hintergrund wendete die Vorinstanz
Art. 56 Abs. 2 BauG jedenfalls nicht willkürlich an, wenn sie - angesichts des unklaren
bzw. nicht eindeutigen Zustimmungsinhalts - die vertragliche Zustimmung der
Beschwerdegegnerin in dem mit dem öffentlichen Baurecht im Einklang stehenden
Sinn interpretierte.
Hinzu kommt, dass gemäss Art. 27 Abs. 3 Baureglement ganz oder teilweise bewohnte
Anbauten - soweit entgegen den vorstehenden Ausführungen von einer Anbaute
auszugehen wäre - den verminderten Grenzabstand von 3 m nicht unterschreiten
dürfen. Der umstrittene Gebäudeteil wird nach Lage der Akten als Sauna benutzt und
ist sowohl mit dem Badezimmer als auch mit der Terrasse je durch eine Tür verbunden
(vgl. act. G 8/12 Ziff. A./1.). Die Vorinstanz ging bei diesem Sachverhalt zu Recht von
einem zumindest teilweise bewohnten Raum aus. Eine Zustimmung zur Realisierung
eines gegen zwingendes Baurecht verstossenden Gebäudeteils unter dem Titel einer
"Anbaute" könnte in diesem Sinn zum vornherein keine rechtliche Wirkung haben.
3.4.3. Unter den dargelegten Umständen brauchen die - von der Beschwerdeführerin
bestrittenen (act. G 16 S. 2 f. und G 23) - Einwände der Beschwerdegegnerin, wonach
sie dem Baugesuch vom 5. August 2011 nicht unterschriftlich zugestimmt (act. G 11 S.
4) und von den konkreten Plänen, welche erst am 29. Juli 2011 erstellt und Anfang
August 2011 revidiert worden seien, bei Unterzeichnung des Kaufvertrags am 23. Juni
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2011 noch keine Kenntnis gehabt habe (act. G 11 S. 5 f., G 18 S. 3-5 und G 25), nicht
weiter geprüft zu werden. Denn selbst wenn der Beschwerdegegnerin die in der Folge
umgesetzten Pläne im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bekannt gewesen wären,
vermöchte dies am Umstand nichts zu ändern, dass sie wie dargelegt lediglich zu einer
Anbaute im Sinn des Baureglements ihre Zustimmung gab und sie überdies einer
Wohnnutzung des konkret realisierten Gebäudeteils aufgrund der Nichtvereinbarkeit
mit zwingendem Baurecht gar nicht hätte rechtswirksam zustimmen können. Im
Übrigen erfüllt der Gebäudeteil die von der Beschwerdeführerin abgegebene
Zusicherung, dass er sich in der Fassadengestaltung vom Hauptbau abheben werde
(vgl. E-Mail der Beschwerdeführerin vom 17. Mai 2011; act. G 8/4/12 Beilage 1), wie
dargelegt (vorstehende E. 3.3.2) nicht.
Hinsichtlich der Einräumung von Näherbaurechten ist sodann festzuhalten, dass diese
zivilrechtlicher Natur ist und diesbezügliche Rechtsstreitigkeiten grundsätzlich vom
Zivilgericht zu entscheiden sind. Die vorfrageweise Prüfung zivilrechtlicher Fragen
durch Verwaltungsbehörden ist zulässig, wobei sich diese in Zurückhaltung zu üben
haben (vgl. BGer 1C_237/2010 vom 30. August 2010, E. 2.4.2). In diesen
Zusammenhang ist die erwähnte Feststellung der Beschwerdeführerin, wonach die
unterschriftliche Zustimmung für ein Näherbaurecht vorliege, insofern zu relativieren,
als es für die definitive Begründung eines Näherbaurechts neben dem gültigen
Rechtsgeschäft (Vertrag) auch der Eintragung im Grundbuch bedürfte (vgl. BGE 138 III
742, E. 2.1, Art. 779a ZGB und Isler/Costantini, in: Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch
II, 4. A., Rz 18 zu Art. 779 ZGB). An der letzteren fehlt es vorliegend, zumal im
(öffentlich beurkundeten) Vertrag festgehalten wurde, dass eine
Grenzabstandsverlagerung nicht erforderlich sei, da eine Anbaute im Sinn von Art. 27
des Baureglements vorliege (act. G 8/1 Beilage 2 S. 4 Ziff. 9 Abs. 3). Die
Beschwerdegegnerin hatte der Beschwerdeführerin im Übrigen am 24. Mai 2011
ausdrücklich mitgeteilt, dass sie kein Näherbaurecht gewähren werde (act. G 8/1
Beilage 1).
Was den Rechtsmissbrauchs-Vorwurf der Beschwerdeführerin wegen des von der
Beschwerdegegnerin unterbreiteten Einigungsvorschlags betrifft (act. G 5 S. 7 unten),
ist mit der Beschwerdegegnerin (act. G 11 S. 10 f.) festzuhalten, dass aus einer
Unterschreitung des Grenzabstands unter Umständen erhebliche Nachteile
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(hinsichtlich Nutzung der Liegenschaft und einer allfälligen späteren Überbauung
derselben) resultieren können, für welche im Fall einer Duldung der
Grenzabstandsverletzung eine Entschädigung legitim, jedenfalls aber nicht
rechtsmissbräuchlich erscheint. Die Höhe des geforderten Betrages vermag eine
Rechtsmissbräuchlichkeit für sich allein nicht darzutun.
4.
4.1. Im Sinn der vorstehenden Erwägungen ist die Beschwerde abzuweisen. Dem
Verfahrensausgang entsprechend sind die amtlichen Kosten des Verfahrens von der
Beschwerdeführerin zu bezahlen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine Entscheidgebühr von
Fr. 3'500.-- ist angemessen (Art. 7 Ziff. 222 der Gerichtskostenverordnung,
sGS 941.12). Diese ist mit dem geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe zu
verrechnen.
4.2. Die Beschwerdegegnerin hat ausgangsgemäss Anspruch auf eine
ausseramtliche Entschädigung zulasten der Beschwerdeführerin (Art. 98 Abs. 1 und
Art. 98bis VRP). Ihre Rechtsvertreterin machte vorerst einen Betrag von Fr. 3'931.20
(Honorar von Fr. 3'500.-- zuzüglich Barauslagen pauschal von Fr. 140.-- und 8%
Mehrwertsteuer; act. G 11 S. 11) geltend, beantragte nach Durchführung des zweiten
Schriftenwechsels die Zusprechung eines Betrags von Fr. 7'300.80 (Honorar von Fr.
6'500.-- zuzüglich Barauslagen von Fr. 260.-- und 8% Mehrwertsteuer; act. G 18 S. 7)
und erhöhte diesen Betrag mit Hinweis auf die zwischenzeitlich erstellte zusätzliche
Stellungnahme am 27. August 2014 um Fr. 540.-- (einschliesslich Mehrwertsteuer; act.
G 25). Das Verwaltungsgericht spricht praxisgemäss Pauschalentschädigungen
gemäss Art. 22 Abs. 1 lit. b der Honorarordnung für Rechtsanwälte und Rechtsagenten
zu (sGS 963.75, HonO). Mit Blick auf vergleichbare Verfahren und unter
Berücksichtigung der konkreten Verhältnisse - zwar mit ausgeweitetem
Schriftenwechsel, wobei aber die allein für den zweiten Schriftenwechsel beantragte
Erhöhung des Honorars um Fr. 3'000.-- nach einer Honorarforderung von Fr. 3'500.--
für den ersten Schriftenwechsel und somit ein Honorar von Fr. 6'500.-- für den
doppelten Schriftenwechsel als überhöht erscheint (Art. 22 Abs. 1 lit. b in Verb. mit Art.
19 HonO) - ist vorliegend eine Entschädigung von insgesamt Fr. 5'000.-- (zuzüglich 4%
Barauslagen und Mehrwertsteuer) angemessen.
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