Decision ID: 17e9ef67-542d-5991-b259-b05420afdaef
Year: 2018
Language: de
Court: BE_VB
Chamber: BE_VB_001
Canton: BE
Region: Espace_Mittelland
Law Area: public_law

I. Sachverhalt
1. Die Beschwerdegegnerin reichte am 26. Mai 2016 ein Baugesuch (datierend vom
22. März 2016) ein für den Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 13
Wohnungen und einer Einstellhalle. Das Bauvorhaben liegt im Ortsteil D._, rund 2
km oberhalb des Dorfes Neuenegg. Die Bauparzellen Neuenegg Gbbl. Nr. E._,
F._, G._ und H._ weisen einen Halt von insgesamt 2'688 m2 auf.
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Davon wurden im Rahmen der letzten Ortsplanungsrevision 2'000 m2 in die Wohnzone W2
eingezont. Die Zonengrenze verläuft quer über die Parzellen; die nördlichen Parzellenteile
verblieben in der Landwirtschaftszone. Das neu eingezonte Gebiet grenzt im Osten und
Norden an die Landwirtschaftszone, im Westen an die Zone für öffentliche Nutzung K mit
der Schulanlage D._ und im Süden an die Wohnzone W2.
2. Gegen das Bauvorhaben gingen zahlreiche Einsprachen ein. Die Gemeinde
beantragte mit Amtsbericht vom 14. Juli 2016 den Bauabschlag. Zur Begründung führte sie
an, dass die Mehrfamilienhäuser in diesem ländlichen Gebiet als Fremdkörper wirkten und
die reglementarischen Anforderungen an die Baugestaltung nicht erfüllten. Wegen der
abgelegenen Lage ohne ausreichenden öffentlichen Verkehr genügten die projektierten
Autoabstellplätze nicht. Ausserdem müssten die Versickerungsmulden, die südseitig vor
den Gebäuden vorgesehen sind, versetzt werden, damit ein allfälliger Trottoirbau möglich
bleibe. Im Baubewilligungsverfahren bekräftigte sie ihre ablehnende Haltung mehrmals.
Die kantonale Kommission zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder (OLK) beurteilte das
Bauvorhaben im vorinstanzlichen Verfahren ebenfalls negativ.
Mit Gesamtentscheid vom 27. Juli 2017 erteilte das Regierungsstatthalteramt Bern-
Mittelland die Baubewilligung samt Ausnahmebewilligung für die Unterschreitung des
Strassenabstandes für die Retentionsanlage.
3. Dagegen reichte die Gemeinde am 30. August 2017 Beschwerde bei der Bau-,
Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Sie beantragt die Aufhebung
des Gesamtentscheides vom 27. Juli 2017 und die Erteilung des Bauabschlags.
4. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet1, holte die
Vorakten ein und führte den Schriftenwechsel durch. Das Regierungsstatthalteramt nahm
mit Eingabe vom 5. Oktober 2017 Stellung zur Beschwerde, ohne einen expliziten Antrag
zu stellen. Die Beschwerdegegnerin beantragt mit Beschwerdeantwort vom 4. Oktober
2017, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei.
1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191)
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5. Das Rechtsamt edierte die Fotos zum vorinstanzlichen OLK-Bericht. Anschliessend
führte es im Beisein der Parteien und einer Vertretung der OLK einen Augenschein mit
Instruktionsverhandlung durch. Die Parteien erhielten Gelegenheit, sich zum Protokoll des
Augenscheins zu äussern und Schlussbemerkungen einzureichen. Davon machten die
Gemeinde und die Beschwerdegegnerin mit Eingaben vom 11. respektive 15. Januar 2018
Gebrauch. Sie hielten an ihren Standpunkten fest.
Auf die Rechtsschriften sowie auf das Ergebnis des Augenscheins wird, soweit für den
Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen
1. Sachurteilsvoraussetzungen
Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG2. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann er –
unabhängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel
angefochten werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im
vorliegenden Fall das Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide
können nach Art. 40 Abs. 1 BauG3 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei
der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit zur Beurteilung der Beschwerde gegen
den Gesamtentscheid zuständig. Die Gemeinde ist zur Beschwerde befugt (Art. 10 KoG
i.V.m. Art. 40 Abs. 2 BauG). Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist
einzutreten.
2. Aesthetik
a) Die Gemeinde rügt, das Bauvorhaben erfülle die Anforderungen der Ästhetiknorm
nicht. Es handle sich um eine fremde, städtische Architektur mit grossen kubischen
Volumen, in denen alle Gebäudeteile, auch die Balkone, integriert seien. Die bestehende
2 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1) 3 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721)
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Bebauung verfüge über erhebliche Durchblicke, Freiräume und Umgebungsflächen. Die
Vorgärten und grosszügigen Gärten seien prägende Merkmale auf dem D._ und
ein äusserst wichtiger Faktor in diesem ländlichen Raum. Das Bauvorhaben gehe nicht auf
diese grundlegenden Merkmale ein; die Aussenraumgestaltung sei ungenügend gelöst. Die
geplanten Mehrfamilienhäuser ermöglichten kaum Durchblicke und wirkten wie ein Riegel
in der Landschaft, was insbesondere von einem Standort weiter oben sichtbar sei.
Mehrfamilienhäuser entsprächen zudem nicht der Planungsidee der Gemeinde. Im
Erläuterungsbericht zur Einzonung der vier Parzellen sei festgehalten, dass sich das
Gebiet für die Erstellung von Einfamilien- und Reiheneinfamilienhäuser eigne. Für die
Gemeinde habe kein Handlungsbedarf für den Erlass einer Planungszone bestanden, weil
das Gemeindebaureglement mit Art. 39 ff. GBR genügend gesetzliche Vorgaben enthalte.
b) Die Beschwerdegegnerin bringt vor, Mehrfamilienhäuser und Flachdächer seien in
der W2 zulässig. Es handle sich um eine äusserst heterogene Umgebung mit Ein- oder
Zweifamilienhäusern unterschiedlichster Baujahre und mit unterschiedlicher Gestalt,
Dachform, Stellung und Volumetrie. Nordwestlich der Bauparzelle befinde sich das
grossvolumige Schulhaus D._, etwas weiter entfernt gebe es auch
Mehrfamilienhäuser. Eine ortsübliche Aussenraumgestaltung sei nicht erkennbar. Die
Durchblicke seien auch andernorts in diesem Gebiet nicht gegeben; so weise das
gegenüberliegende Einfamilienhaus mit der angebauten Garage praktisch die gleiche
Länge auf wie eines der geplanten Mehrfamilienhäuser. Da es sich nur um eine
mittelmässige Umgebung handle, dürften keine hohen Anforderungen an die gute
Gesamtwirkung gestellt werden. Das Gebäudevolumen des Bauprojekts stelle für die OLK
kein Problem dar. Die Vorbehalte der OLK bezögen sich im Wesentlichen auf die kubische
Fassade und kompakte Wirkung der Baukörper, auf die Positionierung der Gebäude und
den fehlenden Bezug zur Umgebung. Die Verschiebung des Bauvorhabens gegen Norden
scheitere an der Zonengrenze und dem reglementarischen Abstand zur
Landwirtschaftszone. Ein grösserer Abstand zur Strasse hin wäre nur mit einer
Nutzungseinbusse möglich. Durch die verschiedenen Gebäudehöhen und die
zurückversetzten Attikageschosse weise das Bauprojekt in der Höhe Abstufungen auf.
Eine weitere Auflockerung der Baukörper mit Vor- oder Rücksprüngen wäre hingegen nur
zulasten der Ausnützung möglich. Zur Strasse hin wäre zwar eine andere
Fassadengestaltung denkbar, das Bauprojekt widerspreche aber nicht den Anforderungen
an eine gute Gesamtwirkung in dieser mittelmässigen Umgebung. Die
Versickerungsanlage vor den Gebäuden könnte mit einer Bepflanzung noch gestaltet
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werden. Die Anwendung der ästhetischen Generalklausel dürfe nicht dazu führen, dass
eine nach der geltenden Zonenordnung zulässige Ausnützung nicht bewilligt werde.
c) Das Regierungsstatthalteramt macht geltend, die Gemeinde habe baurechtlich nicht
vorgeschrieben, dass auf diesen Parzellen nur Einfamilienhäuser zulässig wären. Sie habe
weder eine Planungszone erlassen noch den Verkauf der Grundstücke an eine
entsprechende Bedingung geknüpft. Diese Versäumnisse könnten nicht unter dem Titel der
Gemeindeautonomie aus der Welt geschaffen werden. Der von der OLK verlangte
grössere Abstand der Gebäude gegenüber der Strasse hätte eine Verkleinerung der
Gebäude zur Folge. Die zulässige Nutzung könne nicht aus ästhetischen Gründen
eingeschränkt werden.
d) Der Erläuterungsbericht zur Einzonung hat keinen Gesetzescharakter. Dass die
Gemeinde bei den hier betroffenen Parzellen eine Überbauung mit Einfamilien- und
Reiheneinfamilienhäusern genannt hat,4 zeigt beispielhaft die erwünschte Überbauungsart,
ist aber nicht rechtsverbindlich. In der W2 sind bis zu 35 m lange Gebäude mit einer
Gebäudehöhe bis zu 7 m zulässig (Art. 13 GBR5). Auch Flachdächer mit Attikageschossen
sind zulässig (Art. 40 und 41 GBR). Grundsätzlich sind somit auch auf den vorliegenden
Bauparzellen Mehrfamilienhäuser zulässig. Die Einhaltung der baupolizeilichen Masse
stellt eine unerlässliche, aber nicht die einzige Bewilligungsvoraussetzung dar. Das
Bauvorhaben muss auch den Ästhetikvorschriften genügen. Diese haben selbständige
Bedeutung und sind grundsätzlich gleichrangig wie die übrigen Bauvorschriften. Bestehen
ästhetische Mängel und wiegen diese zu schwer, als dass sie sich durch eine Bedingung
oder eine Auflage beheben liessen, ist der Bauabschlag zu erteilen, selbst wenn alle
anderen relevanten Bauvorschriften eingehalten sind.6
e) Die Autonomie der Gemeinde beschränkt sich nicht nur auf den Bereich der
Rechtsetzung (vgl. Art. 65 BauG). Auch bei der Auslegung ihrer eigenen Normen kommt
der Gemeinde ein Beurteilungsspielraum zu. Es ist daher vorab Sache der Gemeinde zu
bestimmen, wie sie eine eigene Vorschrift verstanden haben will. Das gilt auch dann, wenn
die Gemeinde nicht selber Baubewilligungsbehörde ist, sondern sich als
4 Gemeinde Neuenegg, Erläuterungen zur Ortsplanung, Dezember 2009, S. 7; Änderung Zonenplan und Gemeindebaureglement, Erläuterungsbericht, 20. Januar 2014, S. 12 5 Gemeinde Neuenegg, Baureglement vom 27. Oktober 2009, mit Änderungen, vom Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR) letztmals genehmigt am 14. März 2016 6 VGE 2016/242 vom 08.06.2017, E. 3.3
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Verfahrensbeteiligte auf die entsprechende Auslegung beruft.7 Bei der Überprüfung solcher
Entscheide haben sich die kantonalen Instanzen deshalb eine gewisse Zurückhaltung
aufzuerlegen. Ist der Einordnungsentscheid einer kommunalen Baubehörde
nachvollziehbar, das heisst, beruht er auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden
Sachumstände, dürfen die kantonalen Instanzen das Ermessen der kommunalen Behörde
nicht durch ihr eigenes ersetzen. Dies gilt umso mehr bezüglich der Anwendung von
kommunalen Ästhetikvorschriften.8
f) Nach Art. 39 Abs. 1 GBR sind Bauten und Anlagen so zu gestalten, dass zusammen
mit ihrer Umgebung eine gute Gesamtwirkung entsteht. Diese Bestimmung geht über das
Beeinträchtigungsverbot von Art. 9 BauG hinaus und hat somit eine eigenständige
Bedeutung. Bei der Beurteilung der Gesamtwirkung sind insbesondere folgende Kriterien
zu berücksichtigen:9
- "die prägenden Elemente und Merkmale des Strassen-, Orts- und Landschaftsbildes, - Standort, Stellung, Form, Proportionen und Dimensionen der Bauten und Anlagen, - die Gestaltung, Materialisierung und Farbgebung von Fassaden und Dächern, - die Gestaltung der Umgebung, insbesondere des Vorlandes und der Begrenzung gegen den
öffentlichen Raum,
- die Aspekte der Sicherheit für Frauen, Kinder, alte und behinderte Menschen, - die Gestaltung und Anordnung der Erschliessungsanlagen, Abstellplätze und Eingänge".
Auch zu den Aussenräumen bestehen Gestaltungsvorschriften. Die Umgebung von Bauten
und von Anlagen ist so zu gestalten ist, dass sich eine gute Einordnung in die Landschaft
und Siedlung ergibt und dass sie den Bedürfnissen der Benützer entspricht. Die
Gemeinden können dazu nähere Vorschriften aufstellen (Art. 14 Abs. 1 und 2 BauG). Von
dieser Kompetenz hat die Gemeinde Neuenegg Gebrauch gemacht. Verlangt wird, dass
sich die Gestaltung der privaten Aussenräume ‒ insbesondere der im öffentlichen Raum
wahrnehmbaren Einfriedungen, Vorgärten, Vorplätze und Hauszugänge ‒ nach den
ortsüblichen oder vorherrschenden Merkmalen richten muss, welche das Orts-, Quartier-
oder Strassenbild prägen (vgl. Art. 46 Abs. 1 GBR). In der Kommentarspalte wird dazu
7 BGer 1C_484/2016 vom 28.6.2017, E. 2.1 8 BGer 1C_265/2014 vom 22.04.2015, E. 5.3 mit weiteren Hinweisen; BVR 2015 S. 263 E. 5.1; BVR 2016 S. 79 E. 4.6 9 Kommentarspalte zu Art. 39 GBR
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präzisiert, dass im weitgehend unüberbauten Gebiet die "ortsüblichen", im weitgehend
überbauten Gebiet die "vorherrschenden" Merkmale massgebend sind.
g) Die OLK beurteilte das Bauvorhaben bereits im vorinstanzlichen Verfahren.10 Im
Bericht beschrieb sie die Umgebung des Bauvorhabens wie folgt: Das Vorhaben befinde
sich an exponierter Hügellage mit fantastischer Alpensicht. Kleinmassstäbliche Gebäude
mit Hauptorientierung der Fassaden- und Gartenseite nach Süden, hin zum
Alpenpanorama, prägten das Erscheinungsbild. Entlang der Erschliessungsstrasse
aufgereiht, wirkten sie wohlproportioniert und gut in das Landschaftsbild eingebettet.
Einheimische Solitär- und Gruppenpflanzungen schafften eine dem Standort angemessene
Atmosphäre. Sie gliederten Räume, Nutzungs-Zonierungen würden ablesbar. Es sei eine
ortstypische städtebauliche Körnung und ländliche Prägung vorhanden.
Die beiden geplanten Mehrfamilienhäuser seien zwei volumenbetonte Quaderbauten mit
Attikageschoss und Flachdachausbildung. Die Zonengrenze und der einzuhaltende
Grenzabstand bestimmten die Platzierung der Gebäude innerhalb der Parzelle. Sehr nahe
an der Strasse situiert, würden keine privaten Grünräume oder ein Vorbereich zur Strasse
ausgebildet. Eine Erschliessungszone zwischen den beiden Gebäuden, mit integrierten
Funktionen wie Containerplatz, Veloabstellplatz, Stellplatz für Kinderwagen, vermittle zur
rückwärtigen Erschliessung.
Die OLK hielt fest, die Positionierung der Gebäude innerhalb der Parzelle werde infrage
gestellt. Die Zonengrenze verhindere die logische, aus dem umgebenden Bestand
abzulesende Setzung (Ausnutzung der Südlage). Es gehe wertvoller Raum im Süden
verloren. Eine ländliche, den örtlichen Gegebenheiten angepasste, vorgefundene
städtebauliche Körnung werde vom Projekt nicht als Gestaltungsansatz aufgegriffen. Die
zwei grossen, massiven Bauten wirkten als Riegel und fremd in Bezug zur unmittelbaren
Umgebung. Es werde eine austauschbare vorstädtische Atmosphäre vermittelt. Die
Materialität und Formensprache einzelner Elemente seien ohne Bestandesbezug gestaltet
(Fensterformen, Farbigkeit, Dachform etc.). Auch die Dachform stelle ein wesentliches
Element der Eingliederung ins Ortsbild dar. Die Einbettung der Neubauten in die
Umgebung werde als unzureichend erachtet. Der behutsame Umgang mit dem Terrain und
die Arbeit mit einheimischen Gehölzen würden als zwingend erachtet. Der
10 Fachbericht der OLK vom 1. November 2016
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Aussenraumgestaltung müsse allgemein mehr Bedeutung beigemessen werden.
Funktionsobjekte seien dezent zu gestalten und sollten keine Barrierewirkung erzeugen.
Ausblicke, Durchblicke, Blickbeziehungen seien in Setzungen und Gestaltung mit
einzubeziehen. Der angrenzende Schulhauskomplex müsse in die architektonischen
Überlegungen einbezogen werden. Eine losgelöste Architektur, welche Umgebung und
Vorgefundenes nicht beachte, dürfe an derartiger Lage nicht Ziel und Anspruch eines
Projektes sein. Die OLK erachtete das Bauvorhaben in der vorgesehenen Art und Weise
nicht als bewilligungsfähig.11
Am vorinstanzlichen Augenschein führten die Vertreter der OLK dazu aus, kritisiert werde
die Massstäblichkeit des geplanten Projekts. Auch das Kriterium "Lebensraum" sei zu
wenig beachtet worden. Die Volumen der geplanten Mehrfamilienhäuser stellten kein
Problem dar; es gebe bereits weitere grosse Bauten wie ein Bauernhaus oder das
Schulhaus. Die Frage sei, wie grosse Volumen gestaltet und wie sie in ihre Umgebung
eingebettet würden. In diesem Bauprojekt sei eine kubische Fassade mit integrierten
Balkonen gewählt worden. Durch diese Gestaltung finde kein Austausch zwischen den
verschiedenen Zonen und insbesondere zwischen dem Innen- und Aussenraum statt. Als
Gesamtbild sollte nicht ein starrer Block vermittelt werden.12
h) Anlässlich des Augenscheins im Beschwerdeverfahren führten die Vertreter der OLK
aus, für die Beurteilung sei hier der Strassenraum wichtig. Die Körnung der baulichen
Umgebung bestehe aus kleineren Einzelvolumen, die sich nebeneinander reihten und
durch Grünräume getrennt seien. Die bestehende Bebauung erlaube Durchblicke in die
Landschaft. Es handle sich primär um Einfamilienhäuser, die an der Strasse I._
wohl ab den 1940/50er Jahren erstellt worden seien. In der weiteren Umgebung gebe es
auch Bauernhäuser und ein Gebäude mit öffentlichem Charakter wie das Schulhaus. Diese
Gebäude wiesen einen anderen Massstab auf als die Einfamilienhäuser. Ein
grossvolumiges Bauvorhaben sei daher nicht zum vornherein ausgeschlossen. Am
I._ hätten die Gebäude eine Vorgartenzone und einen Vorplatz. Die bestehende
Bebauung "spiele" mit Vor- und Rücksprüngen; es gebe Vordächer oder eine Pergola,
welche den Übergang von Innen nach Aussen herstellten. Davon unterscheide sich das
Bauvorhaben deutlich. Die geplanten Mehrfamilienhäuser stünden zu nahe an der Strasse,
es fehle eine Vorgartenzone. Die vorgelagerte Retentionsanlage sei ein reiner
11 Fachbericht der OLK vom 1. November 2016, Vorakten pag. 633, 635. 12 Protokoll des Bereinigungsgesprächs vom 26. Januar 2017, Vorakten pag. 415-419
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Infrastrukturstreifen, der für die Bewohner nicht nutzbar sei. Auf der Südseite fehle somit
ein gestalteter, benutzbarer Aussenraum. Auch seitlich der Gebäude sei nur
"Abstandsgrün" vorgesehen. Die geplanten Mehrfamilienhäuser hätten eine kubische
Fassade, auch die Balkone seien in das Volumen integriert. Das Bauvorhaben wirke
deshalb distanziert, auf sich selbst bezogen. Es stelle keinen Kontakt zum Umland, zur
Landschaft und zum Strassenraum her und gehe nicht auf die baulichen Elemente in der
nächsten Umgebung ein. Im Vergleich zu der bestehenden, von Grünräumen
aufgelockerten Bauweise wirkten die geplanten Baukörper sehr kompakt. Es handle sich
um ein austauschbares Projekt mit einer vorstädtischen Ausdrucksweise in dieser
ländlichen Umgebung.13 Beim höher gelegenen Standort an der Kreuzung
J._strasse / K._strasse wiesen die Vertreter der OLK erneut auf die
Durchblicke in der bestehenden Bebauung hin. Sie hielten fest, die neuen Baukörper mit
den starren Volumen würden grosse Veränderungen auf die ganze Umgebung bewirken.
Das Bauvorhaben weise zwar nicht einen völlig anderen Massstab auf als ein Bauernhaus,
die Gestaltung sei aber neuartig.14
i) Die Rechtsmittelbehörden räumen den Berichten der OLK regelmässig einen
erheblichen Stellenwert ein. Die eingehende Beurteilung der OLK ist nachvollziehbar und
überzeugend. D._ ist ein stark ländlich geprägter Ortsteil an erhöhter Lage. Er ist
in eine schöne landschaftliche Umgebung eingebettet, mit prominenter Aussicht auf die
ganze Alpenkette. Die bestehende Bebauung verläuft entlang der Verbindungsstrassen,
dazwischen liegen Felder. Auf der Südseite der Strasse I._ wurde ungefähr ab
Mitte des 20. Jahrhunderts eine Zeile freistehender Einfamilienhäuser mit Vorgärten und
Gärten gebaut. Aufgrund der unterschiedlichen Entstehungszeit ist der Stil der Häuser
heterogen. Insgesamt entsteht dennoch ein recht einheitlicher Eindruck, zumal alle
Gebäude ungefähr den gleichen Abstand zur Strasse und die Hauptausrichtung nach
Süden haben. Die Gebäude sind locker aufgereiht und gewähren Durchblicke in die
schöne Landschaft. Die Bauvolumen sind durch Vordächer, Rücksprünge und Anbauten
aufgelockert. Auch die Verwendung von verschiedenen Materialien trägt zur Auflockerung
bei. Die Vorgartenbereiche sind mit einer Ausnahme begrünt und mit verschiedenen
Pflanzen, darunter auch Sträuchern und Koniferen ansprechend gestaltet.15 Von weiter
oben gesehen fügen sich die Einfamilienhäuser am I._ recht unauffällig ins
13 Vgl. Protokoll des Augenscheins vom 7. Dezember 2017, S. 3-7, 12, Voten der Vertreter der OLK 14 Vgl. Protokoll des Augenscheins vom 7. Dezember 2017, S. 10, Voten der Vertreter der OLK 15 Vgl. Fotodokumentation zum Augenschein vom 7. Dezember 2017, Fotos Nrn. 1-2, 7-9, 13-15
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Landschaftsbild.16 Auch die grösseren Bauvolumen in der Umgebung wie das Schulhaus
D._ und die Bauernhäuser wirken mit ihrer Dach- und Fassadengestaltung gut
eingebettet.
j) Die Beschwerdegegnerin weist auf zwei Ansichten von Ortsteilen hin, bei denen die
Durchblicke nicht gewährleistet seien. Demgegenüber sei bei den zwei geplanten
Mehrfamilienhäusern ein Durchblick möglich. Gemäss den Angaben auf dem
Situationsplan besteht zwischen den geplanten Mehrfamilienhäusern ein Abstand von 7,91
m. Es handelt sich jedoch nicht um eine unüberbaute Fläche. Auf diesem Platz befinden
sich der gedeckte Abstellplatz für den Abfallcontainer und die Velos sowie ein separater
gedeckter Abstellplatz für Kinderwagen. Diese Nebenbauten schränken den Durchblick zu
einem grossen Teil ein und haben eine Barrierewirkung. Auf Fotos, die vom I._
aus aufgenommen wurden, wirkt die Bebauung an der J._ strasse teilweise
kompakt, was aber auch damit zusammenhängt, dass die Gebäude beidseits der
J._ strasse zusammen wahrgenommen werden.17 Auf dem Luftbild, im
Strassenraum der J._ strasse selber und von weiter oben her ist aber ersichtlich,
dass die Gebäude auch dort von Grünräumen umgeben sind und Durchblicke in die
Landschaft erlauben. Beim grossen Anbau an das Gebäude J._ strasse Nr.
L._ handelt es sich um eine ehemalige Zimmerei / Schreinerei, d.h. um eine rein
gewerbliche Baute, die mit einem Mehrfamilienhaus zum Vornherein nicht vergleichbar
ist.18 Das Mehrfamilienhaus südöstlich der ehemaligen Zimmerei / Schreinerei ist aus Sicht
der OLK zwar kein architektonisches Musterbeispiel, dennoch nimmt es mit dem grossen
ziegelgedeckten Satteldach, den Dachaufbauten und den kleinteilig gestalteten Fassaden
Bezug auf die Umgebung.19
k) Für die Beurteilung, ob sich das Bauvorhaben in die Umgebung einordnet, ist primär
die Bebauung am I._ massgebend, andererseits aber auch die Wirkung des
Bauvorhabens im Landschaftsbild. Ein Bauvorhaben muss sich an den qualitativ
hochwertigeren Bauten und Anlagen der Umgebung orientieren.20 Beim Bauvorhaben
16 Vgl. auch die edierten Fotos der OLK, RA-Beschwerdeakten 17 Vgl. Fotodokumentation zum Augenschein vom 7. Dezember 2017, Fotos Nrn. 3, 4, 18 18 Vgl. Protokoll des Augenscheins vom 7. Dezember 2017, S. 11, Fotos Nrn. 19 und 21 19 Vgl. Protokoll des Augenscheins vom 7. Dezember 2017, S. 12, Foto Nr. 20 20 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 9/10 N. 4a; BVR 2009 S. 329 E. 5.3, BVR 2006 S. 491 E. 6.3.1
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liegen nur die südlichen Parzellenteile zur Strasse hin in der Bauzone. Faktisch handelt es
sich um eher kleine Bauparzellen, bei denen auch der Strassenabstand zu berücksichtigen
ist. Dies wirkt sich auf die Möglichkeiten der Bebauung aus und stellt in gestalterischer
Hinsicht eine anspruchsvolle Ausgangslage dar. Das Bauprojekt geht nicht auf die
charakteristische Kleinmassstäblichkeit der näheren Umgebung ein. Geplant sind zwei
volumenbetonte, kubische Baukörper, bei denen auch die Balkone in die Fassade integriert
sind. Im Vergleich zur kleinteilig geprägten Umgebung wirkt das Bauvorhaben wuchtig und
fremdartig. Aufgrund der Aussenmasse der Baukörper, aber auch wegen der kompakten
Baukörper wirkt das Bauvorhaben wie ein Riegel im Orts- und Landschaftsbild,
insbesondere von einem höher gelegenen Standort aus ( J._strasse,
K._strasse ). Am kompakten, starren Eindruck vermögen auch die rückversetzten
Attikageschosse nichts zu ändern. Weder bei der Südfassade, die für den Strassenraum
I._ wichtig ist, noch an der aus der Ferne sichtbaren Nordfassade führen die leicht
zurückversetzten Attikageschosse zu einer ins Gewicht fallenden Auflockerung der
Baukörper. Neben und südseitig vor den Gebäuden bleibt nur wenig Aussenraum, der
zudem von Nebenbauten (Abstellplätze für Velos und Kinderwagen, Abfallcontainer,
Einfahrt in die Einstellhalle) und von den Versickerungsmulden beansprucht wird. Im
verbleibenden Aussenraum ist ‒ mit Ausnahme von drei Sträuchern auf der Südostseite ‒
keine gartenbauliche Gestaltung vorgesehen. Die Grünflächen stellen weder zum Gebäude
noch zu den gestalteten Vorgärten in der Umgebung einen Bezug her. Diesem Mangel
könnte noch etwas abgeholfen werden, allerdings besteht bei den Versickerungsmulden,
die sich an prominenter Lage neben der Strasse befinden, vermutlich nicht allzu viel
Spielraum. Wie die Gemeinde und die OLK zu Recht vorbringen, handelt es sich bei den
geplanten Mehrfamilienhäusern um eine austauschbare Architektur, wie sie heute vermehrt
in Agglomerationsgemeinden und zentrumsfernen Stadtquartieren vorzufinden ist. Das
Bauvorhaben fügt sich nicht in die Umgebung ein, sondern wirkt in diesem ländlichen
Raum als Fremdkörper. Eine gute Gesamtwirkung entsteht nicht.
3. Strassenabstand
a) Der I._ ist im Richtplan Verkehr21 als regionale Verbindungsstrasse /
Basiserschliessung eingereiht. Von Basiserschliessungen müssen Bauten und Anlagen
21 Gemeinde Neuenegg, Richtplan Verkehr Dezember 2009, vom AGR genehmigt am 26. August 2010
RA Nr. 110/2017/101 12
einen Abstand von 5 m, gemessen ab Fahrbahnrand, einhalten (Art. 80 Abs. 1 Bst. b SG22
i.V.m. Art. 20 Abs. 1 GBR). Die geplanten Mehrfamilienhäuser halten den Strassenabstand
von 5 m ein. Hingegen liegt die rund 2 m breite Versickerungsanlage, die sich vor beiden
Gebäuden erstreckt, vollständig im Strassenabstand. Der Abstand zum Fahrbahnrand
beträgt rund 70 cm.
b) Die Gemeinde macht geltend, die Versickerungsanlage müsse vollständig ausserhalb
der Bauverbotszone erstellt werden, weil sie andernfalls einer späteren Erstellung eines
Trottoirs entgegenstehe. Aufgrund der topografischen Verhältnisse bestünde die Gefahr,
dass die Kofferung des Trottoirs durchnässt werde. Die Beschwerdegegnerin bringt
dagegen vor, die Problematik der Vernässung der Gehwegkofferung werde erst bei einer
allfälligen Projektierung des Gehwegs zu lösen sein. Ein solcher sei aber noch nicht
geplant und auch im Verkehrsrichtplan nicht vorgesehen. Zudem müsste die Gemeinde
auch westlich und östlich der Bauparzellen Anschlüsse an den Gehweg gewährleisten.
c) Nach Art. 81 SG kann für das Unterschreiten des Strassenabstandes eine
Ausnahmebewilligung erteilt werden, wenn besondere Verhältnisse, insbesondere des
Ortsbildes, es rechtfertigen und wenn dadurch weder öffentliche Interessen noch
wesentliche nachbarliche Interessen beeinträchtigt werden. Im vorinstanzlichen Verfahren
befürwortete die Tiefbaukommission der Gemeinde die Ausnahmebewilligung, während die
Bau- und Planungskommission im Amtsbericht der Gemeinde geltend machte, die
Versickerungsmulden müssten versetzt werden, damit ein Trottoirbau möglich bleibe. Die
Vorinstanz begründete die Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung des
Strassenabstandes damit, dass unterirdische Anlagen im Vorland unter altem Recht (Art.
66 Abs. 1 und 2 SBG23) nach weniger strengen Massstäben beurteilt worden seien als die
allgemeine Ausnahme. Dies rechtfertige sich weiterhin, zumal mit dem neuen
Strassengesetz nur eine Vereinfachung, aber keine Verschärfung bezweckt worden sei.
Aus topografischen Gründen müsse die Versickerungsanlage auf der Südseite vor den
Gebäuden angeordnet werden, was besondere Verhältnisse darstelle. Ein Gehweg sei
keine Voraussetzung für die Baubewilligung. Ausserdem würde ein Gehweg auf den
Bauparzellen nur dann zur Sicherheit des Schulweges beitragen, wenn er auf den
angrenzenden Parzellen weitergeführt werde. Hier bestehe allenfalls noch
22 Strassengesetz vom 4. Juni 2008 (SG; BSG 732.11) 23 Gesetz vom 2. Februar 1964 über Bau und Unterhalt der Strassen (Strassenbaugesetz, SBG; GS 1964 S. 6 ff.)
RA Nr. 110/2017/101 13
Handlungsbedarf. Auch verkehrsberuhigende Massnahmen auf der I._-Strasse
wären zweckdienlich. Die Vorinstanz nahm dazu folgenden Hinweis in den Bauentscheid
auf:
"Hinweis:
Im Rahmen der Ausführungsplanung ist mit der zuständigen Behörde der Gemeinde
abzusprechen, wie eine Gehwegverbindung über die Parzellen Nrn. E._,
F._, G._ und H._ im Sinne einer sicheren Schulwegverbindung
zweckdienlich ausgestaltet werden könnte. Dabei müsste die Gemeinde aufzeigen können,
wie die Anschlüsse westlich und östlich der Parzellen Nrn. E._ und H._
gewährleistet werden könnten. Für die Ausgestaltung des Gehweges wäre eine
bewilligungspflichtige Projektänderung oder allenfalls ein neues, separates Baugesuch
erforderlich."
Der vorinstanzliche Hinweis in der Baubewilligung stellt keine Nebenbestimmung dar und
ist rechtlich unverbindlich. Immerhin scheint auch die Vorinstanz davon auszugehen, dass
sich ein Gehweg für einen sicheren Schulweg als notwendig erweisen kann.
d) Die Strassenabstände haben den Zweck sicherzustellen, dass eine spätere
Verbreiterung der Strasse möglich bleibt. Der Abstand der Versickerungsmulden zum
Fahrbahnrand beträgt vorliegend ungefähr 70 cm. Die Versickerungsanlage erstreckt sich
damit genau in den Bereich, der für einen Gehweg oder einen anderen Ausbau der Strasse
benötigt würde. Da die Versickerungsfähigkeit in diesem Gebiet nicht gut ist,24 muss
besonderes Augenmerk auf die Funktionsfähigkeit der Versickerungsanlage gerichtet
werden. Es ist unklar, ob die Versickerungsanlage verkleinert werden könnte, wenn Land
für die Strasse bzw. einen Gehweg beansprucht würde.
e) Das leichte Gefälle der Bauparzellen gegen Süden stellt keine besonderen
Verhältnisse dar. Diese topografischen Verhältnisse bedeuten nicht zwangsläufig, dass die
Versickerungsmulden südlich vor den Gebäuden und so nahe an der Strasse erstellt
werden müssen. Die Platzierung liegt vielmehr darin begründet, dass der bebaubare Teil
der Bauparzellen maximal ausgenützt werden soll. Beim aktuellen Projekt könnte die
Versickerungsanlage nicht nördlich der Gebäude angeordnet werden, weil sich die
Einstellhalle in diesen Bereich erstreckt. Die Einstellhalle könnte nicht gegen Süden
erweitert werden, weil sie dann ihrerseits im Strassenabstand liegen würde. Die Grünfläche
24 Vgl. Geoportal des Kantons Bern, Versickerungskarte
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östlich des Gebäudes 2 (Parzelle Nr. H._) ist beim aktuellen Projekt bereits als
Spielplatz- und Aufenthaltsfläche ausgewiesen. Auf der Westseite des Gebäudes 1
(Parzelle Nr. E._) verbleibt neben der Einstellhalleneinfahrt nur ein schmaler
Reststreifen.25 Auch die Zonengrenze innerhalb der Parzellen stellt keine Besonderheit dar,
faktisch handelt es sich um kleinere Parzellen, die aber ohne weiteres bebaubar sind. Es
liegen somit keine besonderen Verhältnisse im Sinne von Art. 81 SG vor.
f) Im Verkehrsrichtplan ist der I._ als Strecke bezeichnet, auf der Massnahmen
zur Verkehrsberuhigung erfolgen sollen. Es handelt sich um eine Verbindungsstrasse nach
Laupen, die recht rege benutzt wird, wie anlässlich des Augenscheins festgestellt werden
konnte. Im Schulhaus D._ befinden sich der Kindergarten und die Unterstufe von
der 1. bis zur 4. Klasse für die Kinder aus den Ortsteilen K._, D._,
M._ und N._. Diese Schule wird voraussichtlich längerfristig bestehen, da
der Schulweg ins Dorf Neuenegg erst für ältere Kinder mit dem Fahrrad zumutbar ist.26 Der
I._ dient somit auch als Schulweg für jüngere Kinder. Die Strasse verfügt auf
keiner Seite über ein Trottoir. Sie ist breit genug für den Begegnungsfall eines Autos mit
Fussgängern; auch Autos können problemlos kreuzen. Wenn sich aber eine Gruppe Kinder
und Autos aus beiden Richtungen gleichzeitig begegnen, kann es zu gefährlichen
Situationen kommen.27 Ein Trottoir würde die Sicherheit der jüngsten und verletzlichsten
Verkehrsteilnehmer verbessern und muss daher als Massnahme möglich bleiben,
unabhängig davon, ob ein Gehweg im Richtplan explizit genannt ist. Der Ausnahme für die
Unterschreitung des Strassenabstandes stehen somit öffentliche Sicherheitsinteressen
entgegen. Hinzu kommt, dass sich die Versickerungsanlage auch in ästhetischer Hinsicht
nachteilig auswirkt. Sie liegt im Gartenbereich, der vom öffentlichen Raum aus am besten
einsehbar ist. Wie oben gezeigt, fügt sich diese Art der Aussenraumgestaltung nicht in das
Ortsbild ein. Einer Ausnahme stehen damit mehrere öffentliche Interessen entgegen.
Die Vorinstanz hat die Ausnahmebewilligung für das Unterschreiten des
Strassenabstandes somit zu Unrecht erteilt.
4. Fazit
25 Vgl. Projektplan Spielplatzfläche, Beilage 5 zur Eingabe der Beschwerdegegnerin vom 15. Januar 2018; Projektplan Grundriss UG 1:100, revidiert 20.05.2016 26 Protokoll des Augenscheins vom 7. Dezember 2017, S. 9, 10, Voten Gemeindevertreter 27 Vgl. Fotodokumentation zum Augenschein vom 7. Dezember 2017, Fotos Nrn. 14, 15
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a) Zusammenfassend fügen sich die geplanten Mehrfamilienhäuser und die
Aussenraumgestaltung nicht in die Umgebung ein. Das Bauvorhaben erfüllt die
Anforderungen an eine gute Gesamtwirkung gemäss Art. 39 GBR und die
Aussenraumgestaltung gemäss Art. 46 GBR nicht. Es liegen keine besonderen
Verhältnisse vor, die bei den Versickerungsmulden eine Ausnahme zur Unterschreitung
des Strassenabstandes gemäss Art. 81 SG rechtfertigen. Einer Ausnahme stehen zudem
die Sicherheit des Schulweges und das Ortsbild als öffentliche Interessen entgegen. Das
Bauvorhaben ist nicht bewilligungsfähig.
b) Da dem Bauvorhaben der Bauabschlag erteilt werden muss, kann offen bleiben, ob
für die geplanten Wohnungen genügend Autoabstellplätze vorgesehen wären.
5. Kosten
a) Die Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren bestehen aus einer Pauschalgebühr.
Für besondere Untersuchungen, Gutachten und dergleichen können zusätzliche Gebühren
erhoben werden (Art. 103 Abs. 1 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 und Art. 20 Abs. 1 GebV28).
Die Pauschalgebühr wird festgesetzt auf Fr. 2'000.–. Für den Augenschein vom 7.
Dezember 2017 und die Teilnahme der OLK wird in Anwendung von Art. 20 Abs. 1 und Art.
11 GebV eine zusätzliche Gebühr von Fr. 800.– erhoben. Die Verfahrenskosten im
Beschwerdeverfahren betragen somit Fr. 2'800.–.
b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt die Beschwerdegegnerin. Sie hat die
Verfahrenskosten von Fr. 2'800.– zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG).
c) Die Gemeinde hat keinen Anspruch auf Ersatz von Parteikosten (Art. 104 Abs. 1 und
4 VRPG).
d) Die Kosten des vorinstanzlichen Baubewilligungsverfahrens im Betrag von
Fr. 36'069.45 bleiben der Beschwerdegegnerin als Baugesuchstellerin auferlegt (Art. 52
BewD29).
28 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 154.21) 29 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)
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