Decision ID: 0b552134-2c2e-40d1-bfc9-8d9241bd9d5c
Year: 2002
Language: de
Court: ZH_VG
Chamber: ZH_VG_001
Canton: ZH
Region: Zürich
Law Area: public_law

I. Der Bau- und Werkausschuss X bewilligte der Firma E sowie dem Baukonsortium G am 5. Januar 2000 den Abbruch verschiedener Gebäude sowie den Neubau von sechs Wohn- und Geschäftshäusern auf den Grundstücken Kat.Nrn. 01, 02, 03, 04, 05 und 06, ferner den Abbruch von zwei weiteren Gebäuden mit nachfolgender Errichtung der Zentrumsüberbauung "Z", bestehend aus sechs teilweise zusammengebauten Mehrfami Geschäftshäusern mit Unterniveaugarage. Das Bauvorhaben soll im Geviert V-/T-/U-/S-strasse realisiert werden. Hiergegen erhoben A und die Stiftung B am 16. Februar 2000 Rekurs beim Regierungsrat. Am 11. April 2001 stimmte der Bau- und Werkausschuss verschiedenen Projektänderungen zu.
II. Mit Beschluss vom 19. Dezember 2001 trat der Regierungsrat auf den Rekurs nicht ein. Zur Begründung hielt er fest, dass die Rekurrenten als Eigentümer der Grundstücke Kat.Nrn. 09, 10 (neu 15), 11 und 12 nicht direkte Anstösser der südlich der T-strasse gelegenen Bauparzellen seien. Vielmehr betrage die Entfernung zwischen ihrem nördlich der T-strasse gelegenen Grundstück Kat.Nr. 12 und dem nächstgelegenen Punkt des Bauareals 75 m. Entgegen der Behauptung der Rekurrenten würden deren Liegenschaften nicht ebenfalls über die T-strasse, sondern über zwei Stichstrassen erschlossen, die auf die V- bzw. auf die U-strasse gingen. Ferner beriefen sich die Rekurrenten auf eine Vereinbarung mit der Schweizerischen Post, wonach sie deren Grundstück Kat.Nr. 13 übernähmen und ihr im Gegenzug an der eigenen Liegenschaft Kat.Nr. 12 Miteigentum verschafften. Überdies machten sie geltend, sie hätten im Februar 1999 mit der Post eine Absichtserklärung über den Kauf von Kat.Nr. 13 unterzeichnet, und diese habe ihnen ein unlimitiertes Vorkaufsrecht eingeräumt. Nach dem genehmigten Quartierplan Q werde das "Postgrundstück" (Kat.Nr. 13) über die Quartierstrasse C und die T-strasse erschlossen. Weil die Zu- und Wegfahrt zum Bauprojekt im Einbahnverkehr auf die bereits überlastete T-strasse erfolge, und zwar gegenüber der Strasse C, werde die Post in ihrem "Erschliessungsrecht" beeinträchtigt; als "designierte Käufer" würden die Rekurrenten durch das Projekt somit mehr als irgend ein Dritter betroffen. Der Regierungsrat hielt dem entgegen, für die Beurteilung der Rekurslegitimation komme es auf die Verhältnisse im Zeitpunkt des Entscheids über das Rechtsmittel an; das geltend gemachte Interesse an der Aufhebung oder Änderung der angefochtenen Verfügung müsse aktuell sein. An dieser Voraussetzung fehle es, wenn ein Anfechtender erst durch künftige, nicht mit Sicherheit eintretende Sachverhaltsumstände berührt werde. Die Rekurrenten leiteten ihre Anfechtungsbefugnis allein aus dem beabsichtigten Erwerb des "Postgrundstücks" (Kat.Nr. 13) ab. Ob eine solche Handänderung je stattfinde, sei ungewiss; die Schweizerische Post habe den Rekurrenten lediglich am 25. Januar 2000 "ein ohne grundbuchamtliche Eintragung gesichertes, nichtvertragliches und unlimitiertes Vorkaufsrecht" eingeräumt. Fehle es schon an einem aktuellen Anfechtungsinteresse, könne offen bleiben, ob überdies ein unzulässiger Konkurrentenrekurs vorliege.
III. Mit Beschwerde vom 11. Februar 2002 liessen die unterlegenen Rekurrenten dem Verwaltungsgericht beantragen:
"1. Der Beschluss des Regierungsrates ... vom 19. Dezember 2001 ... und die Baubewilligungen ... vom 5. Januar 2000 seien aufzuheben.
2. Der Projektgenehmigungsbeschluss für die private Baulandumlegung vom 12. Januar 2000 sei mangels formeller Koordination aufzuheben.
3. Eventuell sei der Beschluss des Regierungsrates aufzuheben und die Sache an die Vorinstanz zur Neubeurteilung zurückzuweisen.
4. Die Vernehmlassungen von Vorinstanz und Gegenpartei seien den Beschwerdeführern zur Kenntnisnahme zuzustellen.
5. Es sei ein zweiter Schriftenwechsel anzuordnen.
6. Den Beschwerdeführern sei eine angemessene Parteientschädigung zuzusprechen."
In seiner Vernehmlassung vom 5. März 2002 schloss der Regierungsrat auf Abweisung der Beschwerde. Der Bau- und Werkausschuss der Stadt X sowie die privaten Beschwerdegegnerinnen beantragten am 11./18. März bzw. am 9./10. April 2002 Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Letztere verlangten überdies eine Parteientschädigung.
Auf die Parteivorbringen wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Urteilsgründen Bezug genommen.

Die Kammer zieht in Erwägung:
1. Nach dem vorinstanzlichen Nichteintretensbeschluss beschränkt sich der Streitgegenstand im Beschwerdeverfahren auf die Frage, ob der Regierungsrat den Rekurrenten die Anfechtungsbefugnis zu Recht abgesprochen habe. Sollte dies nicht zutreffen, wäre die Sache kraft § 64 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur materiellen Behandlung an die Vorinstanz zurückzuweisen (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 63 N. 11 und § 64 N. 2). Dem Beschwerdeantrag Ziffer 1, womit die Aufhebung der Baubewilligung verlangt wird, kann daher von vornherein nicht entsprochen werden.
2. Kraft § 58 Satz 2 VRG führt das Verwaltungsgericht im Beschwerdeverfahren gewöhnlich nur einen Schriftenwechsel durch. Weil die Beschwerdeantworten keine entscheidrelevanten Vorbringen enthalten, zu denen die Gegenpartei(en) angehört werden müsste(n), kann von der Einholung einer Replik abgesehen werden (vgl. auch Kölz/Bosshart/Röhl, § 58 N. 9 ff.). Im Übrigen ist das Verfahren spruchreif, weshalb sich weitere Untersuchungshandlungen erübrigen.
3. Kraft § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975/
20. Mai 1984 (PBG) ist zu Rekurs und Beschwerde berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung hat.
a) Der Nachbar wird durch ein Bauvorhaben berührt, wenn er in einer hinreichend engen räumlichen Beziehung zur Bauparzelle steht (RB 1995 Nr. 9 mit Hinweisen; Walter Haller/Peter Karlen, Rechtsschutz im Raumplanungs- und Baurecht, Zürich 1998, N. 984). Ob das Erfordernis der hinreichend engen räumlichen Beziehung zur Bauparzelle gegeben ist oder fehlt, hängt nicht von einer in Metern gemessenen Distanz, sondern davon ab, auf welche Entfernung sich das streitige Bauvorhaben im Sinn des geltend gemachten Anfechtungsinteresses auszuwirken vermag (RB 1982 Nr. 18; BGr, 26. Oktober 2000, ZBl 103/2002, S. 105). Ein schutzwürdiges Interesse ist anzunehmen, wenn der Ausgang der Verfahrens, in das sich der Nachbar einschalten will, seine Interessensphäre zu beeinflussen vermag, er "also einen praktischen Nutzen hat bzw. einen Nachteil abwenden kann, den der angefochtene Verwaltungsakt für ihn zur Folge hätte" (RB 1980 Nr. 7; Haller/ Karlen, N. 986).
b) Die Beschwerdeführenden machen geltend, dass sie sich mit der Post schon im Jahr 1994 auf einen Landabtausch verständigt hätten. Danach hätten sie das Grundstück Kat.Nr. 13 übernehmen und der Post im Gegenzug Miteigentum an ihrer Parzelle Kat.Nr. 12 verschaffen sollen. Die Realisierung dieses Geschäfts habe sich zwar verzögert, doch habe die Post ihnen mit Schreiben vom 25. Januar 2000 ein unlimitiertes Vorkaufsrecht eingeräumt. Schon zuvor habe die Post ihnen mit zwei Vereinbarungen die Übertragung ihres Grundstücks versprochen. Der gesamte Erschliessungs-, Anlieferungs- und Kundenverkehr des angefochtenen Projekts werde im Einbahnverkehr auf die heute schon überlastete T-strasse geleitet, und zwar genau gegenüber der Ein- und Ausfahrt in die Strasse C (= Kat.Nr. 7308), welche als Zufahrt zum Postgrundstück Kat.Nr. 13 diene. Die vorgesehene Erschliessung des umstrittenen Vorhabens beeinträchtige daher jene des Postgrundstücks. Als dessen "designierte Käufer" mit einem "hundertprozentig sichere(n) Erwerbsrecht" würden die Beschwerdeführenden somit mehr als irgendein Dritter berührt. Am 21. Dezember 2000 habe die Post erneut bekräftigt, dass sie ihr Grundstück Kat.Nr. 13 verkaufen wolle und "dieses in absehbarer Zeit öffentlich ausgeschrieben werde".
Die privaten Beschwerdegegner unterstützen die Argumentation des Regierungsrats und vertreten überdies die Auffassung, dass eine unzulässige Konkurrentenbeschwerde vorliege. In gleichen Sinn äussert sich der Bau- und Werkausschuss X, welcher hervorhebt, dass "ein verkehrstechnischer Konflikt zwischen den beiden benachbarten Baugebieten ('Q' und 'S-strasse') ... weder aus heutiger Sicht noch für die Zukunft ersichtlich" sei.
c) Die Beschwerdeführenden leiten ihre Rechtsmittelbefugnis zu Recht nicht aus dem Eigentum an den Grundstücken Kat.Nrn. 09 – 12 ab. Denn die letztgenannte Kat.Nr. 12 befindet sich rund 75 m vom Bauareal jenseits der T-strasse. Sodann werden die Kat.Nrn. 09 – 12 nach zutreffender Feststellung des Regierungsrats über die V-strasse bzw. über die U-strasse erschlossen. Die nicht näher substanzierte Behauptung der Beschwerdeführenden, wonach sie "ihre Grundstücke" über die T-strasse erschliessen, ist nach den Plänen offensichtlich unzutreffend. Die Anbindung des Einkaufszentrums Q an das übergeordnete Strassennetz erfolgt hauptsächlich über die im Rahmen des Quartierplans Q erstellte Strasse "unterer Q" und die U-strasse; die Zufahrt von der V-strasse hat nur untergeordnete Bedeutung. Als Verbindung zwischen V- und U-strasse dient nicht nur die T-strasse, sondern auch die weiter südlich zu dieser verlaufende S-strasse; eine allfällige Überlastung der T-strasse bringt den Verkehrsfluss daher kaum zum Erliegen. Zur Hauptsache leiten die Beschwerdeführenden ihre Rekurslegitimation aus dem Vorkaufsrecht an der "Postliegenschaft" Kat.Nr. 13 ab. Diese stösst zwar ebenfalls nicht an die T-strasse an, sondern liegt nördlich von dieser in der zweiten Bautiefe. Hingegen wird Kat.Nr. 13
– über die Strassenparzelle Kat.Nr. 7308 (Strasse C) – ebenso von der T-strasse her erschlossen wie das Bauprojekt südlich dieser Strasse.
Nach ständiger Rechtsprechung muss das Interesse an der Anfechtung eines baurechtlichen Entscheids aktuell sein (Kölz/Bosshart/Röhl, § 21 N. 25; Isabelle Häner, Die Beteiligten im Verwaltungsverfahren und Verwaltungsprozess, Zürich 2000, Rz. 674 ff.). Dies trifft dann zu, wenn das Anfechtungsinteresse sowohl im Zeitpunkt der Anfechtung als auch im Zeitpunkt des Entscheids der Rechtsmittelbehörde vorliegt. Gelegentlich kommt es vor, dass das Anfechtungsinteresse im Lauf des Rechtsstreits wegfällt, etwa weil in einer Baurechtsstreitigkeit der Rechtsmittelkläger seine Opposition aufgibt oder sein Grundstück veräussert. Unter solchen Umständen wird das Verfahren gegenstandslos (RB 1983 Nr. 11; Häner, Rz. 674). Die umgekehrte Konstellation, nämlich dass ein Anfechtungsinteresse ursprünglich fehlt und erst während des Rekursverfahrens eintritt, ist selten (vgl. Häner, Rz. 686 ff., auch zum folgenden Satz). Die nachträgliche Heilung mangelnder Prozessvoraussetzungen wird gewöhnlich dann als unzulässig angesehen, wenn es um unmittelbar fristgebundene Handlungen, wie etwa die rechtzeitige Erhebung einer Beschwerde geht.
Im Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung vom 5. Januar 2000 bzw. der Zustimmung zur Projektänderung am 11. April 2001 verfügten die Beschwerdeführenden über eine "Absichtserklärung" der Schweizerischen Post, Immobilien, vom 3. Februar 1999. Danach erklärte sich die Post bereit, diesen ihre Liegenschaft Kat.Nr. 13 "zu einem Preis von Fr. 1'000.- bis Fr.
1'500.-/m
2
" zu verkaufen
. Die unter verschiedenen Vorbehalten abgegebene Erklärung sollte nur solange gelten, bis definitiv feststehe, dass die von den Beschwerdeführenden geplante Überbauung "nicht innert nützlicher Frist realisierbar" sei. Am 25. Januar 2000 gewährte die Post den Beschwerdeführenden für diese Parzelle ein "ohne grundbuchamtliche Eintragung" gesichertes, "nichtvertragliches unlimitiertes Vorkaufsrecht". Während des hängigen Rekursverfahrens widerrief die Post die Absichtserklärung am 21. Dezember 2000 und teilte mit, statt dessen werde das Grundstück Kat.Nr. 13 dem Meistbietenden veräussert; das Vorkaufsrecht bleibe jedoch bestehen. An dieser Rechtslage hat sich bis zum Entscheid des Regierungsrats bzw. dem heute ergehenden Urteil des Verwaltungsgerichts nichts geändert.
Kurz nach Erteilung der angefochtenen Baubewilligung erhielten die Beschwerdeführenden demnach ein unlimitiertes Vorkaufsrecht am "Postgrundstück" Kat.Nr. 13; zu einer weitergehenden Bindung oder gar zu einer Handänderung haben die jahrelangen Verhandlungen der Beschwerdeführenden mit der Post nicht geführt. Weil für die Einräumung eines Vorkaufsrechts nach Art. 216 Abs. 3 OR einfache Schriftlichkeit genügt und das Einverständnis der Beschwerdeführenden vorausgesetzt werden kann, ist diese Berechtigung mit dem Schreiben vom 25. Januar 2000 zustande gekommen. Laut Art. 216c OR kann das Vorkaufsrecht geltend gemacht werden, wenn das Grundstück verkauft wird sowie bei jedem anderen Rechtsgeschäft, das wirtschaftlich einem Verkauf gleichkommt (Abs. 1). Nicht als Vorkaufsfall gelten namentlich die Zuweisung an einen Erben in der Erbteilung, die Zwangsversteigerung und der Erwerb zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben (Abs. 2). Im Unterschied zu einem Kaufsrecht, das dem Berechtigten die Möglichkeit verschafft, durch einseitige Erklärung eine Sache – unter gewissen vereinbarten Voraussetzungen – zu erwerben (Gauch/Schluep/ Schmid/Rey, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 7. A., 1998, Rz. 69, 487 und 1097; Christian Brückner, in: Alfred Koller (Hrsg.), Der Grundstückkauf, 2. A., Bern 2001, § 11 Rz. 12 ff.), hat der Vorkaufsberechtigte keine solche Möglichkeit. Ihm steht lediglich das Recht zu, im Fall einer Veräusserung der Sache diese an sich zu ziehen (Brückner, § 11 Rz. 40 ff.). Ob und wann der Eigentümer die Sache verkauft oder ein wirtschaftlich gleichwertiges Geschäft abschliesst, ist ungewiss. Vorliegend sind seit der Einräumung des Vorkaufsrechts denn auch bald 2 1⁄2 Jahre verstrichen, ohne dass die Post aktenkundige Verkaufsanstrengungen unternommen hätte. Sollte ein Verkauf tatsächlich zustande kommen, steht es ferner ungeachtet der Absichtserklärungen der Beschwerdeführenden nicht fest, ob diese vom Vorkaufsrecht tatsächlich Gebrauch machen oder nicht. Unter solchen Umständen ist mit dem Regierungsrat davon auszugehen, dass die blosse Möglichkeit eines Erwerbs des "Postgrundstücks" Kat.Nr. 13 den Vorkaufsberechtigten heute kein Recht verschafft, die mit dem Eigentum an diesem Grundstück mutmasslich verbundenen Rekursmöglichkeiten auszuschöpfen. Ob das Rechtsmittel überdies auf eine unzulässige Konkurrentenbeschwerde hinauslaufe, kann unter diesen Umständen dahingestellt bleiben.
Diese Erwägungen führen zur Abweisung der Beschwerde.
4. Auch wenn der Regierungsrat auf den Rekurs nicht eingetreten ist, hat er aufsichtsrechtlich geprüft, ob die neben dem kommunalen Bauentscheid zusätzlich erforderlichen Bewilligungen entsprechend den Anforderungen von Art. 25a des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979/6. Oktober 1995 mit diesem koordiniert worden seien, und ist zu einem positiven Ergebnis gekommen. Weil dem Verwaltungsgericht gegenüber dem Regierungsrat keine Aufsichtsbefugnisse zukommen, ist der Koordinationsfrage nicht weiter nachzugehen.
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