Decision ID: 303046d0-f893-52f5-a584-3fb7748d251e
Year: 2007
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_001
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

in fatto: A. AP 1 è titolare della proprietà per piani n. 6763, pari a 86/1000 della particella n. 397 RFD di _, così come di 4/14 della proprietà per piani n. 6766, pari a 14/1000 della medesima particella (“Condominio _”), con diritto esclusivo sull'appartamento n. 15 al secondo piano e su un locale al primo piano recante il numero 18. In esito a un'azione promossa il 1° giugno 1993 dagli altri comproprietari del “Condominio _” nei confronti di AP 1, con sentenza del 7 novembre 1997 il Pretore del Distretto di Lugano, sezione 3, ha approvato un nuovo piano di riparto (in base al quale la proprietà per piani n. 6763 sarebbe passata da 86 a 139 millesimi), un nuovo piano di assegnazione delle parti comuni, una nuova tabella dei millesimi e un nuovo regolamento per l'uso e l'amministrazione del condominio (inc. OA.1994.1128). Un appello presentato il 1° dicembre 1997 da AP 1 contro tale sentenza è stato accolto il 14 luglio 2000 da questa Camera, che ha respinto la petizione e modificato di conseguenza il giudizio del Pretore (inc. 11.1997.201). Il 27 ottobre 2000 il Tribunale federale ha respinto, in quanto ammissibile, un ricorso per riforma presentato dagli altri comproprietari contro la sentenza di appello (DTF 127 III 142).
B. Nel frattempo, il 23 dicembre 1998, la Comunione dei comproprietari del AA 1 ha convenuto AP 1 davanti al medesimo Pretore per ottenere il pagamento di complessivi fr. 46 149.70 con interessi del 10%, corrispondenti alle spese condominiali maturate tra il 1996 e il 1998, oltre all'iscrizione di un'ipoteca legale di pari importo sulla proprietà per piani n. 6763. In via cautelare l'attrice ha postulato l'iscrizione provvisoria del pegno. Statuendo senza contraddittorio il 24 dicembre 1998, il Pretore ha accolto l'istanza e ha ordinato l'iscrizione provvisoria dell'ipoteca legale.
C. Nella sua risposta del 7 giugno 1999 AP 1 ha proposto di respingere la petizione e in via riconvenzionale ha chiesto la restituzione di fr. 6209.10 oltre interessi al 10% dal 7 giugno 1999 per oneri condominiali pagati in eccesso, la rifusione di fr. 59 290.– con interessi al 10% dal 1° gennaio 1997 per anticipi destinati alla riparazione di parti comuni e il rimborso di fr. 15 995.35 con interessi al 10% dal 19 luglio 1988 in ossequio a una delibera assembleare del 2 aprile 1996 che liberava in suo favore un risarcimento assicurativo per danni risalenti al 1987, depositato da allora presso un legale. Nella replica e risposta riconvenzione dell'8 luglio 1999 l'attrice ha ridotto la sua pretesa a fr. 34 679.50 con interessi, instando per l'iscrizione definitiva di un'ipoteca legale di pari importo, mentre per il rimanente si è opposta alle domande riconvenzionali. Con duplica e replica riconvenzionale del 25 settembre 1999 AP 1 ha ribadito le sue richieste, postulando altresì il pagamento di fr. 6209.10 e di fr. 59 290.– con interessi, oltre alla liberazione della somma di fr. 15 995.35 con interessi depositata presso il legale. Nella duplica riconvenzionale del 24 novembre 2000 l'attrice ha riaffermato la sua posizione.
D. Il Pretore ha indetto l'udienza preliminare per il 17 gennaio 2001, respingendo il 28 dicembre 2000 una domanda di rinvio presentata dal convenuto. Contro quest'ultima decisione AP 1 è insorto a questa Camera con un “ricorso” del 5 gennaio 2001, nel quale ha chiesto l'annullamento dell'udienza preliminare, la ricusazione del Pretore e l'assistenza nella ricerca di un legale. Statuendo il 12 gennaio 2001, questa Camera ha dichiarato irricevibile il “ricorso” (trattato come appello) e ha ritornato gli atti al Pretore perché considerasse il rimedio giuridico come istanza di ricusazione, promuovendo il relativo scambio di atti scritti (inc. 11.2001.6). Con sentenza del 14 aprile 2001 questa Camera ha poi respinto l'istanza di ricusazione (inc. 11.2001.40). Riassunta la procedura, il Pretore ha diffidato il convenuto, il 27 aprile 2001, a munirsi di un avvocato entro 20 giorni, sotto comminatoria della nomina di un patrocinatore d'ufficio. AP 1 ha ottemperato all'ingiunzione.
E. All'udienza preliminare del 3 luglio 2001 il Pretore ha congiunto la causa per l'istruttoria con quella intentata il 9 giugno 2000 dalla Comunione dei comproprietari contro lo stesso AP 1 per ottenere il pagamento di fr. 66 034.45 relativi ai contributi condominiali scaduti dal 1993 al 1995 (inc. OA.2000.351). Il 2 ottobre 2001 il Pretore ha concesso al convenuto il beneficio dell'assistenza giudiziaria. Ultimata l'istruttoria, le parti hanno rinunciato al dibattimento finale, limitandosi a produrre memoriali scritti, nei quali hanno ribadito le loro domande.
F. Statuendo il 4 settembre 2003, il Pretore ha parzialmente accolto la petizione, nel senso che ha obbligato AP 1 a versare all'attrice fr. 10 222.– con interessi al 10% dal 1° maggio 1997, ordinando l'iscrizione definitiva di un'ipoteca legale di pari importo sulla proprietà per piani n. 6763. Le spese, con una tassa di giustizia di fr. 2000.–, sono state poste per tre quarti a carico dell'attrice e per il rimanente a carico del convenuto, cui l'attrice è stata tenuta a versare fr. 4000.– per ripetibili ridotte. Il Pretore ha respinto invece la riconvenzione, addebitando le spese, con una tassa di giustizia di fr. 2500.–, per fr. 2100.– a AP 1 e per fr. 400.– allo Stato, con l'obbligo per il convenuto di rifondere all'attrice fr. 6500.– a titolo di ripetibili.
G. Contro la sentenza appena citata AP 1 è insorto con un appello del 29 settembre 2003, chiedendo che – previo conferimento dell'assistenza giudiziaria – il giudizio del Pretore sia riformato nel senso di respingere la petizione o, in subordine, di accoglierla limitatamente a fr. 1031.25 e di adeguare l'ipoteca legale a tale importo. Nelle sue osservazioni del 31 ottobre 2003 la Comunione dei comproprietari AA 1 propone di respingere l'appello e con appello adesivo insta perché la petizione sia accolta fino a concorrenza di fr. 34 649.50 con interessi o, quanto meno, di fr. 18 988.60 con interessi, adeguando di conseguenza l'ipoteca legale. Con osservazioni del 4 dicembre 2003 AP 1 postula il rigetto dell'appello adesivo.

Considerando
in diritto: 1. La sentenza impugnata è stata intimata dalla Pretura giovedì 4 settembre 2003 ed è stata ritirata dal convenuto lunedì 8 settembre (timbro sulla busta d'intimazione prodotta con l'appello). Il termine di venti giorni per l'appello (art. 308 cpv. 1 CPC), che sarebbe scaduto la domenica 28 settembre 2003, si è pertanto protratto così fino al lunedì seguente (art. 131 cpv. 3 CPC). Tempestivo, sotto tale profilo il memoriale del 29 settembre 2003 è pertanto ricevibile. Tempestivo è pure il ricorso adesivo del 31 ottobre 2003, l'appello essendo stato intimato da questa Camera venerdì 10 ottobre 2003 ed essendo giunto al convenuto, al più presto, l'indomani (art. 314 CPC). Quanto al valore di causa, litigiosa è l'intera pretesa di fr. 34 649.50, la quale supera la soglia di fr. 30 000.– anche per un eventuale ricorso in materia civile al Tribunale federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF).
2. I comproprietari devono contribuire agli oneri comuni e alle spese dell'amministrazione comune del fondo proporzionalmente al valore delle loro quote (art. 712h cpv. 1 CC). Trattandosi di parti dell'edificio, di opere o d'impianti che non servono o servono minimamente a taluni comproprietari, ne deve essere tenuto conto nella ripartizione delle spese (art. 712h cpv. 3 CC). L'art. 712h cpv. 1 CC ha carattere dispositivo, nel senso che una diversa chiave di riparto può risultare dall'atto costitutivo della proprietà per piani, dal regolamento per l'uso e l'amministrazione (art. 712g cpv. 3 CC) o da una decisione dell'assemblea (art. 712m cpv. 1 n. 4 CC), purché rispetti l'art. 712h cpv. 3 CC (DTF 117 II 254 a metà; Wermelinger, Das Stockwerkeigentum, Zurigo 2004, n. 63 ad art. 712h con rimandi; Steinauer, Les droits réels, vol. I, 3a edizione, pag. 374 n. 1347 con riferimenti). Quest'ultima norma ha carattere imperativo (DTF 117 II 253 in fondo con rinvii). Una disposizione del regolamento o una decisione assembleare che la violi è quindi nulla (Rep. 1997 pag. 159 consid. 4 con richiami; Wermelinger, op. cit., n. 96 ad art. 712h; Bösch in: Basler Kommentar, ZGB II, 2a edizione, n. 8 ad art. 712h) e ogni comproprietario può sempre chiedere al giudice di accertarne la nullità (cfr. DTF 107 II 141).
3. In concreto il Pretore, accertato che secondo il registro fondiario la quota di valore della proprietà per piani appartenente al convenuto è di 86/1000, ha ridotto proporzionalmente le spese condominiali, che erano state calcolate dall'amministratore su una quota di 139/1000, eccetto le spese di riscaldamento (ripartite in base alla superficie degli appartamenti), portandole a fr. 30 944.–. Egli ha poi dedotto quanto aveva pagato direttamente l'inquilino del convenuto (complessivi fr. 20 722.–), ciò che l'attrice parzialmente riconosceva. Egli ha confermato, per converso, i costi legali delle cause promosse dalla Comunione dei comproprietari contro il convenuto (inserite nei relativi consuntivi e preventivi) e una somma di fr. 1111.50 addebitata al convenuto per “spese supplementari acqua”. Sull'importo di fr. 10 222.–, infine, il Pretore ha fatto decorrere interessi moratori al 10% dalla scadenza media del 1° maggio 1997, ordinando inoltre l'iscrizione di un'ipoteca legale di pari ammontare a carico della proprietà per piani del convenuto.
Quanto alle domande riconvenzionali, il Pretore ha rilevato che, dato quanto precede, la pretesa rifusione di fr. 6209.10 per oneri condominiali pagati in eccesso risultava infondata, come pure il postulato risarcimento di fr. 59 290.– per anticipi destinati alla riparazione di parti comuni, non essendo stata dimostrata né l'inadempienza dell'attrice né quali lavori fossero stati effettuati con tale importo. Egli ha respinto altresì la domanda volta alla restituzione di fr. 15 995.35 depositati dall'assicurazione del condominio per danni risalenti al 1987, sia perché ogni credito fondato sul riconoscimento firmato il 19 luglio 1988 dalla Comunione dei comproprietari era ormai prescritto, sia perché il convenuto non aveva mai dimostrato i suoi diritti su tale risarcimento.
I. Sull'appello principale
4. L'appellante afferma di nulla dovere per contributi condominiali, rilevando che sin dal 1988 il suo appartamento è inabitabile per le infiltrazioni di acqua piovana, cui la Comunione dei condomini rifiuta di rimediare a dispetto di un impegno sottoscritto nel 1988. La riscossione di contributi condominiali configurerebbe pertanto un manifesto abuso, tale situazione essendo perdurata fino al 1996, e che solo nel 1997 egli ha potuto locare l'appartamento a un inquilino, il quale ha compensato il canone con le spese di riparazione. Inoltre dal 1985 la Comunione dei comproprietari pretende di addebitargli spese condominiali calcolate su una quota di valore più elevata di quella risultante nel registro fondiario, precludendogli per di più l'uso di ogni impianto e spazio comune.
a) Dagli atti risulta che il 19 luglio 1988 le parti hanno firmato una convenzione nella quale la Comunione dei comproprietari si impegnava – fra l'altro – a eliminare i danni causati nell'ottobre del 1987 da acqua piovana infiltratasi nell'appartamento del convenuto (danni accertati il 21 marzo 1988 dell'arch. _: doc. 3, punto 2). Il 23 marzo 1989 l'avv. _ ha sollecitato l'attrice a onorare l'impegno, avvertendola in nome del convenuto che qualora le riparazioni non fossero state eseguite entro il 30 giugno 1989 il suo patrocinato non avrebbe pagato metà dell'acconto per le spese condominiali di quell'anno, riducendo pro rata la somma dovuta per ogni ulteriore mese di ritardo e riservandosi di non pagare più gli oneri inerenti alla sua proprietà per piani (doc. 6, separatore A). La Comunione dei comproprietari ha ammesso che le riparazioni in oggetto non sono mai state eseguite, giustificandosi però con il fatto che il convenuto rifiutava di contribuire alla riparazione di una terrazza attribuitagli in uso esclusivo (replica e risposta convenzionale, pag. 11). L'interessato ha eccepito di non essere tenuto a partecipazione di sorta (duplica e replica riconvenzionale, pag. 14).
Effettivamente la questione legata al riparto dei costi che riguardano la terrazza attribuita in uso esclusivo al convenuto – di cui tutto si ignora – poco interessa, l'impegno assunto dalla Comunione nell'accordo del 1988 essendo chiaro e incondizionato. D'altro lato è vero però che dopo la citata lettera del 23 marzo 1989 nulla il convenuto risulta avere intrapreso per ottenere l'eliminazione delle infiltrazioni d'acqua, salvo dolersi dell'inadempienza dell'attrice (lettere doc. 1.3 e doc. 10 e 11 nell'inc. OA.1998.897) e rifiutare il pagamento dei contributi condominiali. Non consta che egli abbia – per avventura – formalmente messo in mora la convenuta o abbia tentato di ottenere l'esecuzione forzata del citato riconoscimento di prestazione (art. 488 cpv. 2 lett. b CPC). Non può dunque invocare adesso l'abuso di diritto.
Si aggiunga che, contrariamente a quanto asserisce, il convenuto non risulta essere stato subdolamente indotto ad attendere. Anzi, all'assemblea del 20 maggio 1994 da lui evocata i condomini si sono limitati a incaricare l'amministratore di liberare circa fr. 16 000.– depositati dall'avvocato _ in virtù dell'accordo del 19 luglio 1988, senza fare alcun cenno alle riparazioni (doc. C, pag. 5, oggetto n. 13). In definitiva, l'interessato si è reiteratamente doluto per un decennio dell'inattività avversaria, ma non si è mai adoperato per far eseguire l'accordo sottoscritto. Non può dunque invocare l'abuso di diritto.
b) Si aggiunga che agli atti, pur ponderosi, neppure figurano le constatazioni dell'architetto _ evocate nel citato accordo, sicché tutto si ignora circa l'entità e la natura delle riparazioni assicurate a suo tempo dalla Comunione dei comproprietari, la quale contesta che l'appartamento fosse inabitabile sin dall'ottobre del 1987. Certo, la proprietà per piani è rimasta inabitata fino al 1° gennaio 1997, quando un inquilino del convenuto ha eseguito direttamente le riparazioni, compensando la spesa (fr. 59 290.–) con il canone di locazione dovuto (doc. 19 e 20). Sull'entità e il genere di tali interventi però nulla emerge dagli atti, salvo la generica attestazione firmata dal conduttore (doc. 20: “Reparaturarbeiten an Dach, Wohnung, Terrassen, Blumentrögen zufolge Wassereinbrüchen/-infiltrationen”), che il convenuto ha rinunciato a sentire per rogatoria (ordinanza dell'8 marzo 2002). Di altre infiltrazioni dopo il 1987, poi, non v'è traccia fino al 1999, quando su segnalazione del nuovo conduttore del convenuto l'attrice ha proceduto al risanamento del tetto, interpellando l'assicuratore del condominio per ottenere il risarcimento dei danni riscontrati nell'appartamento dell'interessato (deposizioni _ e _ del 23 aprile 2002: verbali, pag. 3 a 5; deposizioni _ e _ del 6 novembre 2001: verbali, pag. 3, 5 e 6; doc. I: edizione di documenti dall'assicuratore). A prescindere dal comportamento del convenuto, in circostanze siffatte è impossibile valutare dunque se l'inadempimento delle riparazioni promesse dall'attrice nell'accordo del 1988 giustificasse il mancato versamento – per anni – dei contributi condominiali. A maggior ragione non si intravede abuso pertanto nella richiesta di pagamento di tali oneri dal 1993 al 1995.
c) L'attrice ha conteggiato invero al convenuto – a torto, come si vedrà in appresso (consid. 5) – gli oneri condominiali sulla base di una quota di valore di 139 millesimi, ma tale errore non basta a configurare un abuso di diritto. Del resto, il convenuto ha sempre rifiutato di versare alcunché, foss'anche sulla base – a sua volta errata, come si vedrà oltre (consid. 6) – di 86 millesimi da lui riconosciuta. Quanto al divieto di usufruire degli impianti o delle parti comuni ingiunto al convenuto dal precedente amministratore nel 1985 (doc. 2 nell'inc. OA.2000.351), non risulta che la questione sia mai stata sottoposta all'assemblea dei comproprietari, mentre l'art. 82 CO riguarda le obbligazioni derivanti da contratti sinallagmatici (Leu in: Basler Kommentar, OR I, 3a edizione, n. 2 e 4 ad art. 82) ed è inapplicabile ai contributi condominiali, che sono obbligazioni propter rem (Wermelinger, op. cit., n. 6 ad art. 712h). Neppure alla luce di tali circostanze le richieste dell'attrice raffigurano dunque un abuso di diritto. Su questo punto l'appello è destinato all'insuccesso.
5. L'appellante sostiene che non solo i costi generali, ma anche le spese di riscaldamento dovevano essere suddivise secondo la quota di valore della sua comproprietà, come stabilisce il regolamento condominiale. Egli contesta che l'assemblea condominiale abbia deciso in modo sufficientemente chiaro una deroga a tale chiave di riparto e chiede che i relativi oneri siano ridotti in proporzione. L'attrice obietta che la questione relativa alla quota di valore della proprietà del convenuto è stata oggetto di una causa civile ed è stata discussa in svariate altre procedure, sicché la situazione era perfettamente chiara per il convenuto come per gli altri condomini. Aggiunge che decisioni assembleari sul riparto delle spese condominiali sono meramente annullabili, sicché ogni contestazione al riguardo è tardiva. Quanto al Pretore, egli ha accertato che dal 1993 le spese di riscaldamento sono state suddivise in proporzione alla superficie degli appartamenti e non sulla base della contestata quota di valore di 139 millesimi, ragione per cui non ha corretto gli importi pretesi a tale titolo.