Decision ID: 53a052f2-d311-5a62-9da7-51621986e611
Year: 2014
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_001
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

in fatto: A.
AP 1 è proprietaria dal 2 settembre 2005 della particella n. 4755 RFD di _ (852 m2), su cui sorge una casa d'abitazione. Il fondo confina a monte con la particella n. 3160
(1328 m2), anch'essa edificata, appartenente dal 28 febbraio 2008
a
AO 1. Tale fondo costeggia la strada comunale che da _ sale al _. Da tale strada si diparte una scalinata che, passando lungo il subalterno
f
della particella n. 3160, conduce alla sottostante particella n. 4755.
La particella n. 4755, ricavata dal frazionamento dell'originaria particella n. 3160, beneficia di un diritto di “parcheggio per autoveicolo e accesso pedonale” sulla particella n. 3160, iscritto nel registro fondiario il 16 giugno 1969. L'atto pubblico del 12 maggio 1969 con cui è stata costituita la servitù contiene la seguente clausola:
A favore della particella n. 4755 (...) di _ e a carico della particella n. 3160 (...) pure di _ viene iscritto un diritto di accesso e di parcheggio per un autoveicolo e relativo accesso a piedi da esercitarsi sul sub.
d
della precitata particella n. 3160 e meglio sullo scorporo disegnato sull'annesso piano (allegato A) e contenuto tra i segmenti a-b-c-d, ritenuto che lo spiazzo riservato all'avente diritto si trova all'angolo nord-est del piazzale asfaltato (corrispondente al precitato scorporo) e meglio dato dal piccolo rettangolo tratteg[g]iato di nero.
B.
Il 19 novembre 2010 AP 1 si è rivolta al Pretore della giurisdizione di Locarno Città perché accertasse che l'accesso pedonale in favore del suo fondo “comporta anche il transito pedonale sul fondo n. 3160 RFD di _ nel subalterno
d
(
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corte
’
) al fine di accedere al fondo n. 4755”. Essa ha chiesto inoltre di ordinare a AO 1 – sotto comminatoria dell'esecuzione effettiva e dell'art. 292 CP – di “lasciar transitare a piedi liberamente sul subalterno
d
della particella n. 3160 RFD chiunque voglia accedere alla particella n. 4755 RFD di _” e di rimuovere “ogni impedimento (staccionata, catena, ringhiera ecc.), lasciando libero il transito sul subalterno
d
della particella n. 3160 RFD di _”. Nella sua risposta del 5 gennaio 2011 la convenuta ha proposto di respingere l'azione.
C.
L'udienza preliminare si è tenuta il 17 febbraio 2011 e l'istruttoria, avviata seduta stante, è terminata il 7 giugno 2011. Al dibattimento finale le parti hanno rinunciato, limitandosi a conclusioni scritte. Nel suo allegato del 23 agosto 2011 l'attrice ha ribadito le proprie richieste. In un memoriale del 2 agosto 2011 la convenuta ha postulato una volta ancora il rigetto della petizione. Statuendo il 4 ottobre 2011, il Pretore ha respinto la petizione e ha addebitato la tassa di giustizia di fr. 800.– con le spese all'attrice, tenuta a rifondere alla convenuta fr. 1800.– per ripetibili.
D.
Contro la sentenza appena citata AP 1 è insorta a questa Camera con un appello del 25 ottobre 2011 per vedere accolta la sua petizione e riformato di conseguenza il giudizio del Pretore. Nelle sue osservazioni del 30 dicembre 2011 AO 1 propone di respingere l'appello. Le parti hanno spontaneamente replicato, il 30 gennaio 2012, e duplicato, il 27 febbraio 2012, mantenendo i rispettivi punti di vista.

Considerando
in diritto: 1.
Alle impugnazioni si applica il diritto in vigore al momento della comunicazione della decisione (art. 405 cpv. 1 CPC). Le sentenze intimate dai Pretori dopo il 31 dicembre 2010 in azioni confessorie e di accertamento della servitù, trattate con la procedura ordinaria degli art. 165 segg. CPC ticinese, sono appellabili pertanto entro 30 giorni dalla notificazione (art. 311 cpv. 1 CPC), sempre che il valore litigioso raggiunga fr. 10
000.– (art. 308 cpv. 2 CPC). In concreto tale presupposto è dato, il Pretore
avendo fissato il valore litigioso appunto in fr. 10 000.–, senza che la cifra appaia inverosimile o sia contestata dalle parti. Per quanto riguarda la tempestività del ricorso, la decisione impugnata è pervenuta al patrocinatore dell'attrice il 5 ottobre 2011, sicché l'appello, introdotto il 25 ottobre 2011, è ricevibile. Meno evidente è la tempestività della replica e della duplica, presentate entrambe nel termine di 30 giorni (il che induce a domandarsi se siano state inoltrate “senza indugio”: DTF 133 I 100 consid. 4.8). Sia come sia, i due memoriali non contengono argomentazioni determinanti ai fini del giudizio. Non giova dunque attardarsi in proposito.
2.
L'attrice ha promosso simultaneamente un'azione di accertamento e un'azione confessoria (art. 737 CC), il cui scopo è quello di vietare che terzi impediscano o rendano più difficile l'esercizio di una servitù. Tale cumulo è lecito, un'azione confessoria non ostando alla ricevibilità di un'azione intesa all'accertamento della servitù (RtiD II-2008 pag. 658 n. 32c consid. 3, I-2004 pag. 612 n. 121c; I CCA, sentenza inc. 11.2010.54 del 28 maggio 2013, consid. 3).
3.
Nella sentenza impugnata il Pretore, riassunti i criteri che determinano l'estensione di una servitù a norma dell'art. 738 CC, ha accertato che in concreto l'iscrizione nel registro fondiario indica sì il contenuto del diritto reale limitato, ma non ne definisce i contorni, ciò che impone di far capo al titolo d'acquisto. E la lettura di quest'ultimo permette, a mente sua, di desumere che il diritto di parcheggio e l'accesso sono stati costituiti limitatamente allo scorporo disegnato sul piano allegato al contratto e racchiuso dai segmenti a-b-c-d. L'“accesso pedonale” va inteso quindi come accesso a piedi dalla strada pubblica al parcheggio e non come accesso dalla strada pubblica alla particella n. 4755, anche perché il termine “relativo” non può che riferirsi all'accesso al posteggio.
Quanto all'accenno, nell'atto di costituzione della servitù, al subalterno
d
della particella n. 3160, esso nulla muta all'interpretazione, giacché l'area di parcheggio fa parte appunto del subalterno
d
. Per il Pretore, ove avessero inteso prevedere un accesso pedonale alla particella n. 4755, le parti ne avrebbero indicato graficamente il percorso sulla planimetria, vista la precisione con cui hanno descritto la superficie adibita a posteggio. L'interpretazione dell'atto costitutivo permettendo di determinare il contenuto della servitù – ha soggiunto il Pretore – l'ulteriore criterio di esegesi, consistente nell'esaminare il modo in cui la servitù è stata esercitata, non entra in linea di conto, tanto meno ove si pensi che la convenuta non ha mai tollerato il passaggio davanti alla propria abitazione. Del resto – egli ha concluso – anche considerando i bisogni del fondo dominante come mezzo interpretativo del titolo di acquisto non si giunge a un risultato diverso, la particella n. 4755 beneficiando sin dalla costituzione della servitù di due accessi alla pubblica via.
4.
L'appellante sostiene che in concreto l'iscrizione nel registro fondiario “è assolutamente chiara per qualsiasi terza persona”: il fondo dominante beneficia sia di un diritto di posteggio sul fondo serviente sia di un diritto di passo pedonale che permette di accedere alla particella n. 4755 transitando sul subalterno
d
della particella n. 3160. L'accesso pedonale menzionato nell'iscrizione, infatti, “non può che riferirsi a un accesso da e verso il parcheggio con transito sulla particella confinante n. 3160”. Se le parti avessero voluto limitare la servitù a un diritto di parcheggio collegato con l'adiacente pubblica via “non si sarebbe in alcun modo resa necessaria l'aggiunta dell'enunciato
‘
e accesso pedonale
’’
, essendo implicita nel diritto di parcheggiare un autoveicolo la facoltà di accedervi a piedi rispettivamente di allontanarvisi una volta posteggiata l'automobile. Si trattasse dell'accesso dalla strada pubblica, inoltre, non sarebbe stata necessaria alcuna precisazione, “il transito da una strada pubblica essendo garantito a chiunque”. Per l'appellante, al medesimo risultato si giunge anche interpretando il contratto di costituzione della servitù, dal quale emerge con chiarezza la volontà in tal senso dei contraenti, fermo restando che nei confronti di terzi estranei all'atto costitutivo “fa stato in primo luogo la vera e concorde volontà dei contraenti”. L'appellante afferma infine che il modo in cui la servitù è stata esercitata pacificamente e in buona fede per quasi quarant'anni avalla ulteriormente la sua tesi.
5.
Secondo l'art. 971 cpv. 1 CC, ove per la costituzione di un diritto reale sia prevista la iscrizione nel registro fondiario, il diritto reale esiste solo in virtù dell'iscrizione medesima. Il secondo capoverso precisa che entro i limiti dell'iscrizione l'estensione del diritto può essere dimostrata con documenti o in altro modo.
Lex specialis
, l'art. 738 CC riprende quest'ultima norma, disponendo che l'iscrizione fa fede circa l'estensione della servitù in quanto deter-
mini chiaramente i diritti e le obbligazioni che ne derivano (cpv. 1).
Entro i limiti dell'iscrizione l'estensione della servitù può risultare dal titolo di acquisto o dal modo con cui il diritto è stato esercitato per molto tempo, pacificamente e in buona fede (cpv. 2). Per determinare il contenuto di una servitù occorre dunque procedere secondo l'ordine previsto dall'art. 738 CC: anzitutto si deve far capo all'iscrizione nel registro fondiario, ossia al foglio del mastro; se l'iscrizione è poco chiara, incompleta o sommaria, la servitù va interpretata secondo la sua origine, ricorrendo all'atto costitutivo depositato quale documento giustificativo nel registro fondiario. Il contratto di servitù e il piano che raffigura l'assetto della servitù sono, appunto, documenti giustificativi (art. 942 cpv. 2 CC). Se nemmeno l'atto costitutivo permette di determinare il contenuto della servitù, l'estensione della stessa va desunta dal modo in cui il diritto è stato esercitato per molto tempo, pacificamente e in buona fede (art. 738 cpv. 2 CC; sentenza del Tribunale federale 5A_117/2013 del 9 luglio 2013 consid. 3.1 con richiami di giurisprudenza).
Per quanto riguarda l'interpretazione dell'atto costitutivo della servitù, come ogni dichiarazione di volontà esso va inteso, trattandosi di un contratto, secondo la reale e comune volontà delle parti (art. 18 CO) o, se questa non può essere stabilita, secondo il precetto della buona fede. Nei confronti di terzi che non hanno partecipato all'atto costitutivo, tuttavia, simili principi sono limitati dall'affidamento che ognuno può riporre nell'istituto del registro fondiario (art. 973 CC). E il registro fondiario comprende, oltre al libro mastro, anche i documenti giustificativi suscettibili di precisare la portata dell'iscrizione (art. 971 cpv. 2 CC, ribadito dall'art.
738 cpv. 2 CC;
sentenza del Tribunale federale 5A_117/2013 del 9 luglio 2013 consid. 3.2 con citazioni, pubblicato in: SJ 136/2014 I pag. 73). Poco importano circostanze e motivi personali che abbiano influito sulla volontà di chi ha costituito la servitù: nella misura in cui non risultano dall'atto costitutivo, tali elementi soggettivi non sono opponibili a terzi che abbiano fatto assegnamento in buona fede sul contenuto del registro (DTF 130 III 558 consid. 3.1; RtiD I-2009 pag. 646 consid. 7).
6.
Precisato ciò, chi in buona fede ha acquistato una proprietà o altri diritti reali riferendosi a un'iscrizione nel registro fondiario va protetto nel suo acquisto (art. 973 CC). La buona fede, che deve esistere al momento dell'acquisto, è presunta (art. 3 cpv. 1 CC). Inoltre le iscrizioni nel registro fondiario sono reputate esatte e complete. L'esattezza del piano, parte integrante del registro fondiario (art. 942 cpv. 2 CC), è elevata al rango di finzione nei confronti dell'acquirente di buona fede del fondo (art. 973 CC). La tutela della buona fede tuttavia non è assoluta e non può essere invocata quando sia incompatibile con l'attenzione che le circostanze permettevano di esigere dell'acquirente (art. 3 cpv. 2 CC). Ove abbia nozione di fatti idonei a suscitare dubbi sull'esattezza del registro fondiario, in altri termini, l'acquirente deve indagare (sentenza del Tribunale federale 5A_117/2013 del 9 luglio 2013 consid. 3.3 con rimandi, pubblicata in: SJ 136/2014 I pag. 73).
Riepilogando, il contenuto di una servitù dipende in primo luogo dall'iscrizione. Se questa è chiara, non rimane spazio per alcuna esegesi. Se è poco chiara, incompleta o sommaria, il contenuto della servitù si interpreta secondo l'atto costitutivo, in base alla reale e comune volontà delle parti o, se tale volontà non può essere stabilita, in base alle regole della buona fede. Se nemmeno l'atto costitutivo permette di determinare il contenuto della servitù, l'estensione del diritto va determinata facendo capo al modo in cui la servitù è stata esercitata per molto tempo, pacificamente e in buona fede (principi già riassunti in: RtiD I-2009 pag. 646 consid. 7).
7.
Nel caso specifico la servitù in questione è iscritta telegraficamente nel registro fondiario come “onere parcheggio per autoveicolo e accesso pedonale”. Puramente sommaria, tale iscrizione non permette da sé sola – contrariamente all'opinione dell'appellante – di definire i diritti e gli obblighi che ne discendono (DTF 137 III 449 consid. 3.3; I CCA, sentenza inc. 11.2010.54 del 28 maggio 2013, consid. 6 con rinvii). Indica soltanto che il proprietario del fondo dominante ha diritto di posteggiare un veicolo e di accedere a piedi, senza precisare però in che consista l'accesso pedonale, tant'è che per suffragare la propria tesi l'appellante richiama la planimetria allegata al contratto di servitù del 12 maggio 1969 (doc. A) rogato nella forma dell'atto pubblico dal notaio _ (memoriale, pag. 10).
a)
Nelle circostanze descritte la questione è di sapere anzitutto quale fosse la reale e concorde volontà delle parti. Dagli atti nulla si evince, salvo che la servitù è stata “conclusa per regolarizzare la situazione esistente” (deposizione 7 giugno 2011 di _: verbali, pag. 3). Tutto si ignora però su quale fosse “la situazione esistente”. Al figlio dell'allora proprietario del fondo dominante è sembrato di ricordare che già prima del 1969 suo padre “usufruisse del passaggio davanti allo stabile sul fondo 3160” (loc. cit.). Tale indizio non basta tuttavia per
dimostrare che
la comune volontà delle parti f
osse
di
costituire anche un accesso pedonale tra il piazzale
asfaltato e la particella n. 4755 passando davanti all'edificio posto sulla particella n. 3160. Occorre far capo così al modo in cui l'atto costitutivo della servitù
poteva essere compreso in buona fede dall'appellante al momento in cui ha acquistato il fondo dominante.
b)
Nel contratto di costituzione della servitù, del 12 maggio 1969,
premesso che “a monte della particella n. 3160 è stata costruita una nuova strada carrozzabile” e che “parte del mappale n. 3160 lungo la strada è stato adibito a posteggio autoveicoli”, è pattuito “un diritto di accesso e di parcheggio per un autoveicolo e relativo accesso a piedi”. Nemmeno l'appellante contesta che – come sottolinea il Pretore – il termine
relativo
può riferirsi solo all'accesso al parcheggio (appello, pag. 14 in basso). Certo, i contraenti hanno stipulato, nella frase immediatamente successiva, che l'accesso è “da esercitarsi sul sub.
d
della precitata particella n. 3160” e ciò potrebbe anche indurre a credere che l'accesso pedonale gravi l'intero subalterno
d
. Se non che, la frase è immediatamente seguita – mediante la congiunzione “e” – dalla precisazione che l'esercizio della servitù deve avvenire “sullo scorporo disegnato sull'annesso piano (allegato A) e contenuto tra i segmenti a-b-c-d, ritenuto che lo spiazzo riservato all'avente diritto si trova all'angolo nord-est del piazzale asfaltato (corrispondente al precitato scorporo) e meglio dato dal piccolo rettangolo tratteg[g]iato di nero”. Leggendo tale specificazione un terzo in buona fede può ragionevolmente intendere solo che la superficie gravata della servitù sia quella compresa fra i tratti a-b-c-d indicati dalla planimetria, porzione di terreno cui l'avente diritto può accedere a piedi o con un autoveicolo.
c)
Si conviene che una servitù di parcheggio comprende anche l'accesso pedonale all'area dello stallo e che, pertanto, le parti avrebbero anche potuto limitarsi a prevedere un “diritto di accesso e di parcheggio per un autoveicolo”. La ridondante descrizione dell'atto costitutivo ancora non giustifica tuttavia l'illazione prospettata dall'appellante, tanto meno ove si consideri quanto ha rilevato il Pretore, ovvero che la sovrabbondante descrizione della servitù di posteggio mal si concilia con la mancata precisazione di un passo pedonale dal parcheggio alla particella n. 4755 attraverso la particella n. 3160, qualora le parti avessero davvero voluto ciò. Poco giova altresì che al momento in cui è stata venduta la particella n. 5014, ricavata anch'essa dal frazionamento della
particella n. 3160, gli stipulanti abbiano gravato tale fondo di un diritto di passo con ogni veicolo in favore della particella n. 5014 “sulla strada costruita sopra il confine nord del fondo dominante per accedere alla strada principale comunale” (rogito n. 1005 del notaio _, nel fascicolo
“ispezione del registro fondiario”). Le due servitù infatti sono diverse, il proprietario del fondo dominante non potendo posteggiare sul fondo serviente.
d)
L'appellante invoca anche lo stato fisico dei fondi: l'esistenza di un sentiero che attraversa orizzontalmente il
subalterno
d
della particella n. 3160 fino alla particella n. 4755
(fotografia n. 954) e l'esistenza di un cancello al confine tra queste due ultime particelle (fotografia n. 969). Ora, lo stato fisico reale e visibile di un fondo (“pubblicità naturale”) può prevalere sulla buona fede nel registro fondiario, nel senso che un acquirente non può valersi di avere ignorato quanto avrebbe potuto accertare con la debita attenzione eseguendo un sopralluogo (sopra, consid. 6 in principio). Lo stato fisico e reale visibile di un fondo non autorizza invece a immaginare circostanze non desumibili dall'iscrizione. L'esistenza in concreto di un sentiero che parte dal posteggio e attraversa l'intero subalterno
d
del fondo serviente ancora non autorizzava l'appellante a cre
dere di avere il diritto di percorrere quel sentiero per raggiungere la sua proprietà quando l'iscrizione nel registro prevede unicamente un accesso a piedi da esercitarsi “sullo scorporo disegnato sull'annesso piano e contenuto tra i segmenti a-b-c-d”, indipendentemente dal fatto che alla fine del sentiero si trovi un cancello. Anche perché il sentiero poteva servire al solo proprietario del fondo serviente per raggiungere, oltre il cancello, una scalinata comunale che collega il nucleo di _ all'agglomerato di _.
e)
Se ne conclude che, permettendo nella fattispecie il titolo di acquisto di determinare con sufficiente certezza il contenuto della servitù, non occorre far capo al terzo criterio interpretativo, consistente nell'appurare il modo con cui il diritto è stato esercitato per molto tempo, pacificamente e in buona fede. Poco sussidia dunque che il precedente proprietario della particella n. 4755 si ritenesse in diritto di passare sul citato sentiero (deposizione 7 giugno 2011 di _: verbali, pag. 3), a prescindere dalla questione di sapere se ciò basti per ravvisare un uso pacifico e duraturo. Privo di consistenza, l'appello è destinato pertanto all'insuccesso.
8.
Le spese del giudizio odierno seguono la soccombenza dell'appellante (art. 106 cpv. 1 CPC). La convenuta, che ha formulato osservazioni tramite un patrocinatore, ha diritto a un'equa indennità per ripetibili.
9.
Circa i rimedi dati contro l'odierna sentenza sul piano federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso non raggiunge la soglia dei fr. 30
000.– ai fini dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF (sopra, consid. 1).