Decision ID: 9389fc3c-377a-52bb-87bb-c88c0057a40f
Year: 2005
Language: it
Court: TI_TCA
Chamber: TI_TCA_001
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: public_law

ritenuto,
in fatto
A. Il mappale n. _ di Lugano, di complessivi 906 mq, risulta così censito a RF:
A) abitazione mq 545
B) fabbricato sotterraneo mq 240
c) giardino accessi mq 121
La particella è situata all'intersezione di via Cantonale (mapp. n. _ RFD di Lugano) con via Ferruccio Pelli ed è assegnata dall'attuale PR, entrato in vigore il 24 giugno 1986, alla zona R7. Allo scopo di assicurare la sistemazione e l'ampliamento del sedime stradale, il PR 1986 (v. in particolare
piano di dettaglio traffico/AP-EP/altri vincoli foglio 5
, parzialmente raffigurato qui di seguito) predispone l'esproprio di una superficie cuneiforme in corrispondenza dell'incrocio stradale. Lungo via Cantonale il fondo è inoltre colpito da una linea di arretramento posta a 2.50 m dal ciglio esterno del marciapiede, la quale termina in corrispondenza del limite della superficie esproprianda. Lungo il lato sinistro di via Ferruccio Pelli in direzione dell'omonima piazza l'edificazione è invece determinata dal rispetto di una fascia di portico (area punteggiata) come pure dall'obbligo di costruire ad una profondità di 14 m (cfr. art. 18 cpv. 1 NAPR di Lugano) dalla linea di costruzione, che garantisce l'allineamento delle facciate lungo il confine con il sedime stradale.
Il 14 luglio 1987 la _ SA, che ha successivamente mutato la propria ragione sociale in _ SA, aveva venduto il mappale in costruzione alla "_, riservandosi al contempo l'indennità espropriativa derivante dalla prevista avulsione del suddetto scorporo.
Grazie al regime edilizio speciale, che prescinde in sostanza dal rispetto di un indice di sfruttamento massimo, il rapporto tra la superficie edificata dello stabile amministrativo
sub A
e la superficie edificabile del fondo è risultato essere di 4.07, superando di gran lunga quello di 1.6 normalmente concesso dalle normative di zona (art. 21 NAPR).
B. A seguito di vicissitudini che non occorre qui rievocare, in quanto ininfluenti ai fini del giudizio, il 19 maggio 1998 il municipio di Lugano ha promosso la procedura di espropriazione formale dello scorporo litigioso mediante pubblicazione degli atti (relazione tecnica, preventivo, tabella di espropriazione e offerta di indennità, piano d'espropriazione) e avviso personale alla proprietaria, come pure alla _ SA in qualità di cessionaria della pretesa d'indennità per espropriazione formale. Sono così divenuti definitivamente oggetto di esproprio 40 mq del fondo n. 326, per i quali il comune ha offerto fr. 100 il mq.
Il 30 giugno 1998 la _ SA, nel frattempo entrata in liquidazione, ha contestato l’adeguatezza dell'importo offerto, insinuando una pretesa di indennità di fr. 399'000.– (fr. 9'975.– il mq) più interessi del 5% a far tempo dal 24 giugno 1986, giorno in cui è entrato in vigore il PR vigente.
C. Esaurite le formalità processuali, con giudizio 3 marzo 2003 il Tribunale di espropriazione ha confermato l'indennità espropriativa proposta dal comune, attribuendola al qui ricorrente, RI 2, che pendente causa si era aggiudicato la relativa pretesa nell'ambito della realizzazione all'incanto dei beni della _ SA.
Riferendosi a dottrina e giurisprudenza invalse in materia, il primo giudice ha stabilito che gli arretramenti imposti dai vincoli di PR non avrebbero impedito un'edificazione razionale del fondo e non costituirebbero perciò una limitazione della proprietà tale da giustificare un'indennità a titolo di espropriazione materiale. Ha inoltre rilevato che il potenziale edilizio del mappale in questione non sarebbe in concreto determinato dagli indici di sfruttamento (i.s.) e di occupazione (i.o.), bensì dalle specifiche linee di costruzione e di arretramento previste dal PR 1986. L’avulsione della superficie dedotta in esproprio non pregiudicherebbe quindi lo sfruttamento edilizio della parte residua. Considerato che lo scorporo in questione sarebbe in sostanza utilizzabile soltanto allo scopo previsto dal PR (marciapiede) o, eventualmente, per collocarvi un'aiuola, esso sarebbe persino sprovvisto di valore commerciale.
D. Contro il predetto giudicato si aggravano il RI 1, chiedendo che venga annullato e che sia di conseguenza accolta la notifica di pretese di indennità inoltrata il 30 giugno 1998.
Diversamente da quanto stabilito dal primo giudice, gli insorgenti ritengono che il vincolo di arretramento, in particolare quello imposto dall'area dedotta in esproprio, costituirebbe una grave restrizione della proprietà integrante gli estremi di un'espropriazione materiale, poiché la proprietaria del fondo avrebbe in sostanza perso la possibilità di realizzare ulteriori 240 mq di superfici commerciali (40 mq su sei piani, escluso il pianterreno, adibito a portico). Essi sostengono inoltre che lo scorporo sarebbe divenuto inedificabile soltanto come conseguenza del vincolo espropriativo previsto dal PR 1986. Andrebbe perciò indennizzato secondo il suo pieno valore edilizio. Ritenuto che il comune sarebbe entrato effettivamente in possesso della superficie controversa contestualmente all'edificazione del fondo, il
dies aestimandi
andrebbe situato al 16 gennaio 1987, giorno in cui il municipio ha rilasciato il relativo permesso edilizio. Quale valore di riferimento andrebbe preso il prezzo a suo tempo corrisposto dall'attuale proprietaria, poiché rientrerebbe nella media di quelli pagati in quegli anni per terreni analoghi a quello in esame. Gli interessi sull’indennità definitiva decorrerebbero invece a far tempo dal 24 giugno 1986, giorno in cui è entrato in vigore l'attuale PR.
E. Il Tribunale di espropriazione si è opposto all’accoglimento dell’impugnativa, riconfermandosi nella propria decisione e nelle motivazioni ivi contenute.
Il municipio contesta dettagliatamente le tesi dei ricorrenti, con argomentazioni che verranno semmai riprese di seguito.
Considerato,

in diritto
1. 1.1. La competenza del
Tribunale cantonale amministrativo
e la tempestività dell’impugnativa sono certe (art. 50 cpv. 1 e 3 Lespr).
1.2. Quanto alla legittimazione dei ricorrenti, si rileva che hanno qualità per interporre ricorso le persone lese direttamente nei loro legittimi interessi (art. 70 Lespr e 43 PAmm). La _ SA, che ha successivamente mutato la propria ragione sociale in RI 1, nell’atto di compravendita stipulato con la "_ si era espressamente riservata la pretesa d’indennità derivante dalla prevista espropriazione della superficie in oggetto. Essa era quindi senz’altro legittimata a notificare in proprio nome tale pretesa davanti al Tribunale di espropriazione (cfr. Hess/Weibel, op. cit., N. 17 ad art. 16). In seguito, il RI 2 ha acquistato la controversa pretesa d'indennità, nell'ambito della realizzazione all’incanto dei beni della RI 1 (cfr. verbale d’incanto dell’11 ottobre 1999, agli atti). Egli è pertanto legittimato a presentare a sua volta il gravame in proprio nome. Nulla osta infatti alla sua successione nel processo, ritenuto che il municipio l'ha espressamente riconosciuta secondo quanto previsto dai combinati disposti degli art. 24 PAmm, 103 e 110 cpv. 2 CPCT (v. allegato di risposta 13 maggio 2003 pag. 2).
In quanto proposto dalla RI 1 in liquidazione, il gravame è invece irricevibile. Il 27 maggio 2002 la società è infatti stata radiata d'ufficio dal registro di commercio ed ha pertanto perso la propria capacità di stare in giudizio.
1.3. Entro questi limiti, il ricorso è pertanto ricevibile in ordine e può essere evaso sulla base degli atti (art. 18 PAmm). Non è in effetti compito specifico di questo tribunale porre rimedio alle carenze istruttorie poste in essere dalle istanze inferiori (art. 70 Lespr e 65 PAmm).
2. Nel contesto di un'espropriazione formale il
dies aestimandi
si situa al momento dell'anticipata immissione in possesso, rispettivamente all'emanazione della decisione da parte del Tribunale di espropriazione (art. 19 Lespr), data a far tempo dalla quale decorrono pure gli interessi al saggio usuale sull’indennità definitiva (art. 52 cpv. 3 Lespr); se non v’è presa di possesso anticipata, sarà determinante il momento dell’emanazione della decisione di stima da parte del Tribunale di espropriazione (art. 19 2° periodo Lespr) e l’interesse legale sull’indennità inizierà a decorrere a partire dalla data in cui la stessa diventa esigibile, ossia decorsi venti giorni dalla sua fissazione definitiva (art. 54 cpv. 1 Lespr). Allorquando si realizzano gli estremi di un'espropriazione materiale, decisivo è per contro il giorno in cui è entrato in vigore il vincolo pianificatorio che l'ha determinata mentre gli interessi decorrono dal momento in cui l'espropriato ha inequivocabilmente manifestato l'intenzione di chiedere un'indennità, al più presto tuttavia a partire dall'entrata in vigore del vincolo pianificatorio (Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert, op. cit., N. 1534; DTF 117 Ib consid. 2b, 114 Ib 103 consid. 2; Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 4a ed., p. 643; RDAT 1983 N. 81). Se l'espropriazione formale è preceduta da un'espropriazione materiale, l'indennità va stimata secondo i principi inerenti a ciascun genere di espropriazione anche laddove si attua una sola procedura di stima (Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert, op. cit., N. 1550; DTF 114 Ib 108, in particolare consid. 2a).
In concreto, occorre dunque esaminare preliminarmente se la diminuzione delle possibilità edificatorie lamentata dal ricorrente a seguito del vincolo espropriativo integri gli estremi di un'espropriazione materiale.
3. Sussistenza dell'espropriazione materiale
3.1. Giusta l'art. 26 cpv. 2 Cost., di tenore sostanzialmente identico all'art. 22
ter
vCost., in caso di restrizione della proprietà è dovuta piena indennità. Il medesimo principio è stato ancorato nella LPT (art. 5 cpv. 2), che non definisce tuttavia la nozione d'espropriazione materiale; sarebbe stato infatti problematico dotare questo istituto di una veste legale, considerata la sua continua evoluzione dottrinale e giurisprudenziale (DFGP/UPT, Commento LPT, p. 50).
La legge rinvia dunque alla giurisprudenza del Tribunale federale, che ha coniato il concetto di espropriazione materiale nel 1941 (STF 18 luglio 1941 in re Wettstein) e lo ha affinato negli anni seguenti, fino a giungere alla celeberrima sentenza Barret (DTF 91 I 329). Secondo questa definizione, vi è espropriazione materiale quando l'uso attuale o il prevedibile uso futuro di una cosa è vietato o limitato in modo particolarmente grave, così che il proprietario è privato di una delle facoltà essenziali derivanti dal diritto di proprietà; una limitazione di minor importanza può ugualmente costituire espropriazione materiale, se essa colpisce uno solo o un numero limitato di proprietari in modo tale che - fosse negato loro l'indennizzo - essi dovrebbero sopportare un sacrificio eccessivamente gravoso e tale da violare il principio di uguaglianza (teoria del "Sonderopfer"). In ambo i casi premessa al riconoscimento di qualsiasi indennità è l'idoneità del fondo colpito ad essere oggetto di sfruttamento edilizio in un prossimo futuro. L'avverarsi di una espropriazione materiale è comunque da negare quando un divieto di costruzione parziale lascia intatta la possibilità di usare convenientemente e in modo economicamente ragionevole la parte non colpita del fondo: ad esempio quando un vincolo di inedificabilità o una linea di costruzione colpiscono solo un terzo (DTF 114 Ib 121 e rinvii; RDAT II-1994 N. 63), rispettivamente i due quinti (STF 26.1.1966 in re Rudin cit. in DTF 93 I 343) dell'immobile.
3.2. In concreto, l'edificabilità del fondo è anzitutto limitata dalla linea di arretramento posta a 2.50 m dal ciglio esterno del marciapiede di via Cantonale. È inoltre limitata dal vincolo espropriativo imposto in funzione dell'ampliamento del marciapiede. Tali restrizioni non hanno in tutta evidenza impedito uno sfruttamento edilizio straordinariamente intenso del fondo. Basti considerare che grazie allo speciale regime edilizio cui è assoggettato, il rapporto tra la superficie utile lorda dello stabile amministrativo
sub A
e quella edificabile (i.s.) è risultato di 4.07, ossia più del doppio di quello normalmente ammesso a Lugano nella zona R7 (cfr. art. 21 seg. NAPR). D'altra parte, la superficie concretamente resa inedificabile (corrispondente in pratica al
sub c
di 121 m
2
dedotto il piccolo spiazzo inedificato antistante l'ingresso dei portici su via Cantonale; v. raffigurazione al consid. A), non raggiunge neppure il 10% della superficie totale del fondo. Alla luce della giurisprudenza appena illustrata, appare dunque evidente che i vincoli apposti non hanno impedito uno sfruttamento economicamente molto razionale della particella. Essi non integrano dunque gli estremi di un'espropriazione materiale in assenza del requisito della gravità dell’ingerenza e, di riflesso, di una lesione intollerabile del diritto di proprietà. I generici riferimenti giurisprudenziali citati nell'allegato ricorsuale (DTF 110 Ib 359; 109 Ib 117; 121 II 417; RDAT 1990 n. 67), in parte nemmeno pertinenti alla fattispecie concreta, non consentono di giungere ad una diversa conclusione.
Infine, anche molte altre proprietà lungo via Cantonale sono colpite da vincoli espropriativi, rispettivamente d'arretramento in previsione dell'ampliamento del sedime stradale; talune in misura oltretutto più consistente. Non v'è dunque motivo di ritenere che alla proprietaria del fondo sia stato chiesto un sacrificio particolare nel senso della giurisprudenza federale più sopra illustrata. Del resto, nemmeno il ricorrente lo pretende.
Ne segue che il
dies aestimandi
e gli interessi sull'indennità espropriativa non possono essere determinati secondo i criteri previsti dall'istituto dell'espropriazione materiale; contrariamente a quanto sostiene il ricorrente, gli interessi non decorrono quindi in ogni caso a far tempo dall'entrata in vigore del PR 1986.
4. Indennità di espropriazione formale
4.1. Giusta l’art. 9 Lespr, l’espropriazione ha luogo mediante piena indennità. Essa viene determinata in base al principio secondo cui l’espropriato non deve subire un danno individuale, né conseguire particolari vantaggi per effetto dell’espropriazione. All’espropriato deve cioè essere garantita la stessa situazione economica in cui si troverebbe se l’espropriazione non avesse avuto luogo, in modo che, per effetto dell’espropriazione non subisca danni né ricavi vantaggi pecuniari (Hess-Weibel, op. cit., 1986, N. 3 ss ad art. 16 LFespr; G. Müller, in Commentaire de la Constitution fédérale, N. 66 ad art. 22
ter
; DTF 95 I 455). In quest'ordine di idee, non è tenuto conto delle variazioni di valore derivanti dall'opera dell’espropriante (cfr. art. 12 cpv. 2 Lespr; cfr. anche art. 20 cpv. 3 LFespr), ancorché queste si manifestino prima della pubblicazione del progetto, rispettivamente prima dell'avvio della procedura espropriativa. Tali effetti anticipati si avverano in particolare anche allorquando determinati vincoli pianificatori modificano lo statuto giuridico del fondo, allo scopo di assicurare la realizzazione dell'opera dell'espropriante (cfr. DTF 114 Ib 321 ss, consid. 5a). Nel caso in cui essi integrano gli estremi di un'espropriazione materiale, il proprietario deve fare valere le sue pretese per questo titolo, senza che egli debba attendere l'avvio di una procedura di espropriazione formale. Gli effetti anticipati dell'opera dell'espropriante – siano essi positivi o negativi – non vengono invece presi in considerazione nell'ambito della relativa procedura di espropriazione formale. In questo caso, occorre pertanto stabilire quale statuto giuridico il fondo avrebbe verosimilmente assunto in assenza dei vincoli pianificatori apposti per realizzare l'opera dell'espropriante (DTF 114 Ib 321 ss, consid. 5a p. 330; 115 Ib 13 ss, consid. 5b p. 25; 119 Ib 366 ss, consid. 3a p. 369 s; Hänni, op. cit., p. 650; Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert, op. cit., N. 1180 p.503 s; cfr. anche Hess/Weibel, op. cit., N. 106 ad art. 19 e N. 8 ss ad art. 20).
4.2. In concreto, il vincolo espropriativo ha inevitabilmente comportato un arretramento dell'edificio rispetto all'incrocio stradale, riducendo il potenziale edilizio del fondo e, di riflesso, il suo valore venale. Come più sopra illustrato, tale effetto negativo è tuttavia irrilevante al fine del calcolo dell'indennità espropriativa. Esso non integra peraltro nemmeno gli estremi di un'espropriazione materiale (v. consid. 2.2.). Ciò nondimeno, la restrizione della proprietà è stata indiscutibilmente introdotta per garantire l'ampliamento del marciapiede, peraltro realizzato contestualmente all'edificazione della particella n. _. Occorre dunque determinare lo statuto giuridico che il pianificatore comunale avrebbe verosimilmente attribuito al fondo senza il vincolo litigioso. In proposito si rileva che per ragioni urbanistiche e di polizia edilizia lungo via Cantonale tutti gli edifici devono mantenere un arretramento minimo di 2.50 m dal ciglio esterno del marciapiede. La larghezza totale del corridoio delimitato dalle rispettive linee di arretramento ammonta a 15.5 m ed è persino inferiore a quella di 18-22 m normalmente adottata per definire l'ingombro di una strada di quartiere (cfr. Hänni, op. cit. p. 606 e rinvii). Lungo il lato sinistro di via Ferruccio Pelli in direzione dell'omonima piazza, il PR impone invece l'allineamento delle costruzioni a confine con il sedime stradale come pure la realizzazione di un fascia di portico continua.
Ora, appare del tutto verosimile che senza il controverso vincolo espropriativo, il pianificatore comunale avrebbe comunque imposto un arretramento minimo di 2.50 m, prolungando l'attuale linea di arretramento fino a via Ferruccio Pelli. Avrebbe conseguentemente disposto l'estensione dello stabile – e quindi del portico – verso via Cantonale nel rispetto dell'obbligo di costruzione lungo il confine con via Ferruccio Pelli. Tale ipotesi pianificatoria appare sicuramente conforme al disegno urbanistico attribuito al lato sinistro del suddetto viale in direzione di piazza Pelli. A maggior ragione, se si considera che all'interno dei comparti urbani densamente edificati l'effetto ambientale di allineamento assume una particolare valenza estetica (cfr. art. 42 NAPR). D'alta parte, la soluzione ipotizzata non presta il fianco a critiche nemmeno sotto il profilo della sicurezza stradale, considerato che con il prolungamento della fascia di portico la visuale sull'imbocco di via Ferruccio Pelli sarebbe comunque assicurata.
4.3. In esito a queste considerazioni, il pianificatore comunale avrebbe dunque con ogni probabilità esteso l'edificazione del fondo alla parte di terreno retrostante l'attuale linea di arretramento debitamente prolungata. Contrariamente a quanto rilevato dal Tribunale di espropriazione, la superficie dedotta in esproprio dietro a tale linea deve essere quindi senz'altro indennizzata secondo il suo pieno valore edilizio. Diversamente da quanto sostiene il ricorrente, ai fini del giudizio estimatorio è tuttavia irrilevante il prezzo d'acquisto a suo tempo corrisposto dalla _ (DTF 92 I 477; cfr. anche Hänni, op. cit., pag. 638).
4.4. La porzione di scorporo compresa tra la linea di arretramento e via Cantonale viene per contro avulsa da un tipico terreno complementare (sulla nozione di “Vorgarten” cfr. RDAT 1981 N. 65), che viene indennizzato secondo il suo pieno valore edilizio soltanto se la sua sottrazione incide sul potenziale edilizio della superficie restante, oppure se esso conferisce prestigio ad una proprietà di carattere esclusivo (cfr. Widerkehr, Die Expropriationsentschädigung, tesi 1966, p. 70 seg.). Negli altri casi, il valore economico di un terreno complementare è invece inferiore a quello del terreno pienamente sfruttabile a fini edilizi; di quanto, è una questione che l'autorità competente deve esaminare in base al proprio prudente giudizio (DTF 122 I 180). Secondo la giurisprudenza dell'Alta corte, seguita dal Tribunale cantonale amministrativo, si può arrivare a percentuali del 50% rispetto al pieno valore edilizio (DTF 122 I 180; RDAT 1981 n. 65; 1986 n. 75, consid. 2).
In concreto, l'avulsione della suddetta porzione di scorporo non comporta una riduzione del potenziale edilizio della parte restante del fondo. In effetti, come già evidenziato, lo sfruttamento edilizio del mappale prescinde in particolare dal rispetto di un indice di sfruttamento massimo. Lo scorporo in questione non conferisce nemmeno particolare pregio ad un'immobile a carattere prettamente commerciale. Non è pertanto indennizzabile secondo il pieno valore edilizio. D'altra parte, non si può negare che il valore della particella è essenzialmente legato al reddito prodotto grazie allo stabile che ospita. Non appare quindi fuori luogo ritenere che un ipotetico acquirente sarebbe disposto a corrispondere il medesimo prezzo con o senza la porzione di scorporo in questione (cfr. in proposito BVR 2001 557 ss, consid. 2c p. 561). Da ultimo, il ricorrente non rende verosimile alcuno sfruttamento economico alternativo del suddetto scorporo; anzi, non vi accenna nemmeno.
Considerata l'esigua estensione della porzione avulsa, questo tribunale ritiene pertanto che una riduzione del 50% rispetto al valore edilizio pieno sia del tutto adeguata alle specifiche circostanze del caso concreto. Contrariamente a quanto assume il Tribunale di espropriazione, il fatto che lo scorporo non pregiudica il potenziale edilizio della parte restante del fondo, non permette di considerarlo alla stregua di un sedime non edificabile di natura accessoria, per di più sprovvisto di qualsiasi valore commerciale (cfr. in proposito ZBL 1973 329 ss, consid. 2.3. p. 332; 1975 97 ss, consid. 2b p. 100 s; BVR 2001 561, consid. 2c p. 561, che per avulsioni senza conseguenze sul potenziale edilizio della parte residua hanno riconosciuto indennità nell'ordine del 50%, rispettivamente del 75% del valore edilizio pieno). In siffatte circostanze, l'indennizzo di fr. 100 il mq offerto dal comune e confermato dal primo giudice appare dunque
prima face
del tutto insufficiente e lesivo della garanzia della proprietà sancita dall'art. 26 CF.
5. Secondo i ricorrenti il
dies aestimandi
andrebbe situato al momento in cui il comune ha preso possesso della superficie dedotta in esproprio, ossia contestualmente all'edificazione del fondo autorizzata dal municipio il 16 gennaio 1987. Questa tesi non può essere condivisa. Come rettamente rilevato dal primo giudice, un accordo vertente sulle condizioni dell'esproprio e quindi anche sull'anticipata immissione in possesso (cfr. DTF 114 Ib 142 ss, consid. 3b/aa) si configura come contratto espropriativo con valenza di decisione soltanto se viene perfezionato dopo il deposito degli atti di espropriazione (cfr. art. 44 cpv. 2 Lespr). Eventuali accordi stipulati prima dell'avvio della procedura di espropriazione formale non sono vincolanti ai fini del giudizio estimatorio, in quanto retti dal diritto privato.
In concreto, le parti non hanno mai formalizzato l'anticipata immissione in possesso davanti al Tribunale di espropriazione. Il
dies aestimandi
va pertanto situato al 3 marzo 2003, giorno in cui il primo giudice ha emanato il giudizio di stima qui impugnato; l’interesse legale sull’indennità inizierà invece a decorrere venti giorni dopo la sua fissazione definitiva (art. 54 cpv. 1 Lespr).
6.
In esito ai precedenti considerandi, il ricorso deve pertanto essere parzialmente accolto, annullando il giudizio di stima impugnato e rinviando gli atti al Tribunale di espropriazione affinché statuisca nuovamente sull'indennità espropriativa dovuta al RI 2 ai sensi dei considerandi 4.3. e 4.4.
La tassa di giustizia e le spese sono poste a carico del ricorrente e del comune di Lugano secondo il rispettivo grado di soccombenza.
Le ripetibili di entrambe le istanze sono a carico del comune di Lugano.