Decision ID: e67542c2-42d3-57b8-bd76-5edd03e12700
Year: 2012
Language: de
Court: SG_VWEK
Chamber: SG_VWEK_001
Canton: SG
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: 

Sachverhalt:
A.- Die B AG ist an der gesamten Fläche des Grundstücks Nr. 0001, W-Strasse, A,
baurechtsberechtigt (Baurechtsgrundstück Nr. 00002). Eigentümerin des in der
Gewerbe-Industriezone gelegenen Stammgrundstücks ist die Ortsgemeinde A.
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Für den Anschluss des Grundstücks Nr. 0001 an die Wasserversorgung stellte die
Gemeindebuchhaltung A der B AG am 5. September 2011 Rechnung in der Höhe von
Fr. 8'018.60 (Rechnung Nr. xxx'xxx). Der Rechnungsbetrag umfasst die Kosten für den
Monteur (7,5 Stunden Fr. 652.50), ein Fahrzeug (diverse Transporte Fr. 60.--), das
Material (Schutzrohre, Druckrohr, Formteile, Schweissverbindungen,
Anschlussschieber Fr. 1'119.90) und die Grabarbeiten (allg. Tiefbau Fr. 2'949.50,
gesteuerter Rohrvortrieb Fr. 2'041.85, Belagsarbeiten Fr. 600.90) zuzüglich 8%
Mehrwertsteuer (Fr. 593.95).
Die B AG erhob am 19. September 2011 beim Gemeinderat A Rekurs mit der
Begründung, ihrer Meinung nach betreffe die Rechnung Nr. xxx'xxx die Ortsgemeinde
A. Der Gemeinderat A wies das Rechtsmittel mit Beschluss vom 2. November 2011 ab
und erhob eine Gebühr von Fr. 100.--.
B.- Gegen den am 9. November 2011 versandten Entscheid erhob die B AG mit
Eingabe vom 23. November 2011 Rekurs bei der Verwaltungsrekurskommission mit
dem Antrag, die Rechnung Nr. xxx'xxx vom 5. September 2011 sei nicht durch sie zu
bezahlen, sondern von der politischen Gemeinde A zu übernehmen. Auf die
Ausführungen zur Begründung des Antrags wird, soweit erforderlich, in den
Erwägungen eingegangen.
Die Vorinstanz beantragte am 30. Dezember 2011 unter Verweis auf den
angefochtenen Entscheid die Abweisung des Rekurses.
Die Verwaltungsrekurskommission hat zur Entscheidfindung die Grundbuchauszüge
des Stammgrundstücks Nr. 0001 und des Baurechtsgrundstücks Nr. 00002 sowie den
öffentlich beurkundeten Baurechtsvertrag vom 5. Januar 2011 beigezogen.
C.- Auf die von den Beteiligten zur Begründung ihrer Anträge vorgebrachten
Argumente wird - soweit erforderlich - in den Erwägungen eingegangen.

Erwägungen:
1.- Die Eintretensvoraussetzungen sind von Amtes wegen zu prüfen. Die
Verwaltungsrekurskommission ist zum Sachentscheid zuständig.
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Die Befugnis zur Rekurserhebung ist gegeben, soweit die Rekurrentin damit
sinngemäss die Aufhebung des angefochtenen Rechtsmittelentscheides der Vorinstanz
vom 2. November 2011 und der zugrunde liegenden Rechnung Nr. xxx'xxx vom
5. September 2011 beantragt. Hingegen fehlt es hinsichtlich des Begehrens, die
politische Gemeinde habe den Baukostenbeitrag zu übernehmen, an der Beschwer der
Rekurrentin. Diese Frage beschlägt das insbesondere in der – die Fläche des
Grundstücks Nr. 0001 betreffenden – Erschliessungsvereinbarung vom 4./19.
November 2008 geregelte Verhältnis zwischen der Ortsgemeinde A und der politischen
Gemeinde A.
Der Rekurs vom 23. November 2011 gegen den am 9. November 2011 versandten
Entscheid ist rechtzeitig eingereicht worden. Er erfüllt in formeller und inhaltlicher
Hinsicht die gesetzlichen Anforderungen (Art. 41 lit. h Ziff. 5, 45, 47 und 48 des
Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt: VRP). Auf den
Rekurs ist einzutreten, soweit die Rekurrentin zur Rechtsmittelerhebung befugt ist.
2.- Die Rechnung Nr. xxx'xxx vom 5. September 2011 der Gemeinde A stützt sich auf
eine ausreichende formell-gesetzliche Grundlage. Nach Art. 42 des
Wasserversorgungs-Reglements der politischen Gemeinde A vom 14. Juli 1997
(nachstehend: Reglement) werden die Kosten der Wasserversorgung unter anderem
durch Baukostenbeiträge (lit. a) gedeckt. Art. 17 in Verbindung mit Art. 18 Abs. 2 des
Reglements sieht die Erhebung von Kostenbeiträgen an den Bau von Hauptleitungen
(Groberschliessung) in der Höhe der Kosten abzüglich allfälliger Subventionen bei den
Liegenschaftseigentümern vor. Das Reglement trat nach dem Referendumsverfahren
und der Genehmigung durch das Finanzdepartement des Kantons St. Gallen am 1. Ok
tober 1997 in Kraft. Es stützt sich auf Art. 51 Abs. 1 des Gesetzes über die
Raumplanung und das öffentliche Baurecht (Baugesetz; sGS 731.1, abgekürzt: BauG),
wonach die Gemeinden vom Grundeigentümer im Rahmen des ihm zukommenden
Sondervorteils Beiträge an die Erschliessung erheben.
3.- Gemäss Art. 17 lit. a des Reglements können von den Eigentümern
anzuschliessender oder dem Feuerschutz zu unterstellender Liegenschaften bei der
Erschliessung von Bauland Kostenbeiträge an den Bau von Hauptleitungen
(Groberschliessung) erhoben werden. Bei Erschliessungen gemäss Art. 17 des
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Reglements haben die Liegenschaftseigentümer die Kosten abzüglich allfälliger
Subventionen zu tragen (Art. 18 Abs. 2 des Reglements). Umstritten ist, ob der
Baukostenbeitrag für den Anschluss der Liegenschaft an der W-Strasse in A an die
Hauptleitung der Wasserversorgung beim Bauberechtigten (Baurechtsgrundstück
Nr. 00002) erhoben werden darf. Wen die Abgabepflicht bei einem bestehenden
Baurecht trifft, wird im Reglement nicht ausdrücklich geregelt (anders beispielsweise
Urteil des Bundesgerichts 2P.248/2004 vom 13. Mai 2005). Vielmehr knüpft die
Abgabepflicht am Begriff der Liegenschaft und nicht an jenem des Grundstücks, der
neben den Liegenschaften insbesondere auch die in das Grundbuch aufgenommenen
selbständigen und dauernden Rechte, wie beispielsweise das Baurecht, umfasst
(vgl. Art. 655 Abs. 2 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches, SR 210, abgekürzt: ZGB),
an. Es fehlt an einer ausdrücklichen Rechtsgrundlage, um beim Baurechtsberechtigten
die Kosten für den Bau der Hauptleitungen zu erheben. Vergleichbares gilt im Übrigen
für die Kosten der Erstellung von Hausanschlussleitungen, die gemäss Art. 24 lit. a des
Reglements sowohl im öffentlichen als auch im privaten Grund zulasten des
Liegenschaftseigentümers gehen.
Damit kann sich die an die Rekurrentin gerichtete Rechnung Nr. xxx'xxx vom
5. September 2011 nicht auf den Wortlaut von Art. 17 und 18 des Reglements stützen.
4.- Nach der Rechtsprechung darf die Auslegung vom klaren Wortlaut eines
Rechtssatzes nur dann abweichen, wenn triftige Gründe dafür bestehen, dass er nicht
den wahren Sinn der Bestimmung wiedergibt (vgl. BGE 131 II 217 E. 2.3 mit Hinweisen
auf BGE 111 Ia 292 E. 3b und 131 II 13 E. 7.1). Solche triftigen Gründe ergeben sich
weder aus dem Reglement selbst noch aus dem Sinn und Zweck der Norm. Die
Abgabepflicht der baurechtsberechtigten Rekurrentin kann insbesondere auch nicht
aus den allgemeinen abgaberechtlichen Grundsätzen abgeleitet werden. Da es sich bei
Baukostenbeiträgen um Vorzugslasten handelt, die entsprechend Art. 51 Abs. 1 BauG
am Sondervorteil anknüpfen, der einem Grundeigentümer mit der Erschliessung seines
Grundstückes zukommt, ist zu klären, ob der mit der Erstellung der Hauptleitung der
Wasserversorgung verbundene Sondervorteil dem Stammgrundstück Nr. 0001 oder
dem Baurechtsgrundstück Nr. 00002 zuzurechnen ist.
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a) Das Baurecht am Grundstück Nr. 0001 wurde für die Dauer von 100 Jahren
begründet und als selbständiges Grundstück mit der Nr. 00002 ins Grundbuch
aufgenommen. Gemäss Art. 779 Abs. 1 ZGB kann ein Grundstück mit der Dienstbarkeit
belastet werden, dass jemand das Recht erhält, auf oder unter der Bodenfläche ein
Bauwerk zu errichten oder beizubehalten. Die vertraglichen Bestimmungen über den
Inhalt und Umfang des Baurechtes, wie namentlich über Lage, Gestalt, Ausdehnung
und Zweck der Bauten sowie über die Benutzung nicht überbauter Flächen, die mit
seiner Ausübung in Anspruch genommen werden, sind für jeden Erwerber des
Baurechts und des belasteten Grundstückes verbindlich (Art. 779b Abs. 1 ZGB). Aus
der Formulierung, dass solche Vertragsbestimmungen "für jeden Erwerber des
Baurechts und des belasteten Grundstückes verbindlich" sind, schliesst die Lehre auf
eine dingliche Wirkung der Bestimmung.
b) Zu klären sind deshalb Inhalt und Umfang des Baurechts, soweit sie dinglich wirken.
aa) Das baurechtsbelastete Grundstück wird gemäss Ziff. 11 lit. f des
Baurechtsvertrags in erschlossenem Zustand zur Verfügung gestellt. Daraus, dass die
Feinerschliessung (Hausanschlüsse ab Hauptleitungen) gemäss Baurechtsvertrag
ausdrücklich Sache des Baurechtsberechtigten ist, kann umgekehrt geschlossen
werden, dass der Baurechtsgeber und Eigentümer des Stammgrundstücks Nr. 0001 für
den Bau der Hauptleitungen der Infrastrukturanlagen aufzukommen hat. Die mit
Rechnung Nr. xxx'xxx erhobenen Baukosten betreffen nicht den Anschluss eines
Gebäudes, sondern vielmehr den Anschluss der Liegenschaft an die
Wasserversorgung. Dies ergibt sich aus der Umschreibung der ausgeführten Arbeiten
in der Rechnung ("Anschluss an die Hauptleitung R-Strasse, Unterquerung der R-
Strasse mittels Rohrvortrieb, Montage der Druckrohrleitung im Schutzrohr bis zur
Hausanschlussleitung, Materialtransporte, Objektbetreuung, Organisation und
Kontrollen") und der Lage der Liegenschaft Nr. 0001 bezüglich der R-Strasse, bei der
es sich um eine Staatsstrasse handelt. Dass damit die Kosten für die Feinerschliessung
(Hausanschlüsse ab Hauptleitungen) in Rechnung gestellt wurden, wird im Übrigen
auch nicht geltend gemacht: Die Vorinstanz äussert sich nicht dazu und die
Ortsgemeinde lässt die Frage offen.
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Als Basis für die Berechnung des Baurechtszinses wurde in Ziff. 6 des
Baurechtsvertrags ein Bodenpreis für voll erschlossenes Land vereinbart, der vom
Eigentümer des belasteten Grundstücks jeweils nach Ablauf von zehn Jahren an den
neuen Verkehrswert (Marktwert) für unüberbautes, erschlossenes Bauland an ähnlicher
Lage und in gleicher Zone angepasst werden darf. Da der Baurechtsvertrag dem
Baurechtsberechtigten das Recht einräumt, "voll" erschlossenes Land baulich zu
nutzen, ist der mit dem Bau der Hauptleitungen der Wasserversorgung entstehende
Sondervorteil dem baurechtsbelasteten Stammgrundstück Nr. 0001 bzw. dessen
Eigentümer zuzurechnen.
bb) Zu keinem anderen Ergebnis führt die Auslegung des im Baurechtsvertrag
verwendeten Begriffes des erschlossenen Landes. Gemäss Ziff. 2 des öffentlich
beurkundeten Baurechtsvertrags vom 5. Januar 2011 (vgl. act. 11/3) beinhaltet das
Baurecht zulasten des Grundstücks Nr. 0001 das Recht, im Rahmen der gesetzlichen
Bestimmungen sowie allfälliger behördlicher Ausnahmebewilligungen auf dem
baurechtsbelasteten Grundstück zonenkonforme Bauten zu erstellen und als Eigentum
beizubehalten.
Nach Art. 22 Abs. 2 lit. b des Bundesgesetzes über die Raumplanung (SR 700,
abgekürzt: RPG) dürfen Baubewilligungen nur erteilt werden, wenn das Land im Sinn
von Art. 19 Abs. 1 RPG erschlossen ist. Der Begriff der hinreichenden Erschliessung ist
insoweit ein bundesrechtlicher. Nach Art. 19 Abs. 1 RPG gilt eine Bauzone als
erschlossen, wenn die für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht und
die erforderlichen Wasser-, Energie- sowie Abwasserleitungen so nahe heranführen,
dass ein Anschluss ohne erheblichen Aufwand möglich ist. Da das Bundesrecht an die
jeweilige Nutzung der konkreten Bauzone anknüpft und von den dafür nötigen
Erschliessungsanlagen spricht, sind die Anforderungen je nach Nutzungszone
unterschiedlich (vgl. BGE 121 I 68 E. 3a) und hängen auch von der Ausgestaltung der
Spezialgesetzgebung sowie des kantonalen und kommunalen Rechts ab. Erschlossen
ist ein Grundstück nicht schon, wenn die erforderlichen Erschliessungspläne vorliegen,
sondern erst, wenn die Erschliessungsanlagen erstellt sind oder eine hinreichende
Erschliessung zumindest sichergestellt ist (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1P.291/2001
vom 5. November 2001 E. 2a/bb mit Hinweis unter anderem auf BGE 119 Ib 124 E. 4a/
cc und 118 Ib 66 E. 2a).
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Indessen enthält das Bundesrecht nur allgemeine Grundsätze, während sich die
Anforderungen an die Erschliessung im Detail aus dem kantonalen Recht ergeben
(vgl. B. Heer, St. Gallisches Bau- und Planungsrecht, Bern 2003, Rz. 508). Gemäss
Art. 49 Abs. 1 des Baugesetzes (sGS 731.1, abgekürzt: BauG) ist die Baureife
Voraussetzung für die Errichtung oder die Änderung von Bauten und Anlagen. Das st.
gallische Recht verlangt in Art. 49 Abs. 2 lit. b BauG eine ausreichende Versorgung mit
Trinkwasser und Energie. Baureif ist ein Grundstück beispielsweise, wenn die nötigen
Anlagen für Trinkwasser, Löschwasser- sowie Energieversorgung und für eine
vorschriftsgemässe Abwasserbeseitigung vorhanden sind oder mit dem Gebäude
erstellt werden (vgl. so das aargauische Recht, Urteil des Bundesgerichts 1C_13/2010
vom 1. Juni 2010 E. 2.5).
Mit der Rechnung Nr. xxx'xxx vom 5. September 2011 wurden die Kosten für den
Anschluss der Liegenschaft an die in der R-Strasse verlaufende Hauptleitung der
Wasserversorgung auf die Rekurrentin überwälzt. Die Arbeiten umfassten die
Unterquerung der R-Strasse mittels Rohrvortriebs, Montage der Druckrohrleitung im
Schutzrohr bis zur Hausanschlussleitung und die damit verbundenen
Materialtransporte, die Objektbetreuung, Organisation und Kontrollen (vgl. act. 8/3). Bis
zur Ausführung dieser Arbeiten bestand für das Grundstück Nr. 0001 keine Möglichkeit,
ein Gebäude von der Grundstücksgrenze aus unmittelbar an die Wasserversorgung
anzuschliessen. Erst mit dem Bau der Leitungen zur Hauptleitung, die in der – als
Staatsstrasse klassierten – R-Strasse verläuft, wurde die Möglichkeit geschaffen, die
auf dem Grundstück Nr. 0001 zu erstellenden Gebäude unmittelbar an die
Wasserversorgung anzuschliessen, ohne Anlagen ausserhalb des Grundstücks zu
errichten. Dementsprechend war das Grundstück Nr. 0001 bis dahin nicht baureif. Mit
der Überbauung konnte erst begonnen werden, nachdem das Grundstück
insbesondere mit Brauchwasser – das auch für die Bauphase und nicht erst für die
spätere Nutzung von Bedeutung ist – versorgt und die Ableitung des Abwassers
sichergestellt waren.
cc) Dafür, dass der mit der Erstellung der Hauptleitung der Wasserversorgung
verbundene Sondervorteil dem Stammgrundstück Nr. 0001 zuzurechnen ist, spricht
schliesslich auch die zwischen der politischen Gemeinde A und der Ortsgemeinde A
als Grundeigentümerin am 4./19. November 2008 abgeschlossene
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Erschliessungsvereinbarung. Gegenstand der Vereinbarung war die Erschliessung der
Grundstücke Nrn. 0003 und 0004, A. Letzteres Grundstück umfasste auch die Fläche
des Grundstückes Nr. 0001. In der Vereinbarung wird die Aufteilung der Kosten für die
einzelnen Infrastrukturanlagen, unter anderem jene für die Wasserversorgung (vgl.
Ziff. 7 Übernahme der Kosten), zwischen den beiden Beteiligten geregelt.
Danach übernimmt die politische Gemeinde die Kosten der Hauptleitung für die
Wasserversorgung zu 100%. Wäre mit der Errichtung des Baurechts die Rekurrentin in
der Erschliessungsvereinbarung an die Stelle der Ortsgemeinde getreten, hätte dies –
jedenfalls auf vertraglicher Ebene – zur Folge, dass die politische Gemeinde den
Baukostenbeitrag nicht bei der Rekurrentin erheben könnte, sondern selber tragen
müsste. Die Erschliessungsvereinbarung kann deshalb von der politischen Gemeinde
nicht herangezogen werden, um die von ihr übernommenen Kosten für die
Groberschliessung auf die Rekurrentin zu überwälzen.
5.- Zusammenfassend ergibt sich, dass keine reglementarische Grundlage für die
Abgabeerhebung besteht und der mit der Groberschliessung verbundene Sondervorteil
dem Stammgrundstück Nr. 0001 und nicht dem Baurechtsgrundstück Nr. 00002
zukommt. Dies ergibt sich nicht bloss aus der – für die Abgabepflicht nicht
massgebenden – vertraglichen Vereinbarung, sondern auch aus dem Umfang der
dinglichen Wirkung des selbständigen und dauernden Baurechts. Ist die Eigentümerin
des Stammgrundstückes der Auffassung, aus den lediglich obligatorisch wirkenden
Bestimmungen des Baurechtsvertrages ergebe sich eine Verpflichtung der
Baurechtsnehmerin zur Tragung der Kosten für den Bau der Hauptleitung der
Wasserversorgung, hat sie den Anspruch im Zivilverfahren geltend zu machen.
6.- Der Rekurs ist dementsprechend gutzuheissen, soweit darauf einzutreten ist, und
der angefochtene Entscheid der Vorinstanz vom 2. November 2011 und die ihm
zugrundeliegende Rechnung Nr. xxx'xxx vom 5. September 2011 sind aufzuheben.
Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die amtlichen Kosten von der politischen
Gemeinde A zu tragen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Da die Gemeinde finanzielle Interessen
verfolgt, ist auf die Erhebung nicht zu verzichten (Art. 95 Abs. 3 VRP). Eine
Entscheidgebühr von Fr. 1'200.-- ist angemessen (vgl. Art. 7 Ziff. 122 der
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Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12). Der Rekurrentin ist der Kostenvorschuss von
Fr. 800.-- zurückzuerstatten.