Decision ID: 046e7c62-d9ae-5b65-ace4-5e53b9d63364
Year: 2014
Language: it
Court: TI_CATI
Chamber: TI_CATI_001
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: public_law

Fatti
A.
Con atto pubblico del 20 febbraio 2012, i coniugi RI 1 e RI 2, comproprietari in ragione di un mezzo ciascuno del mapp. _ di _, concedevano a _ un diritto di compera sul citato immobile, per il prezzo di fr. 1'200'000.–. Esercitato il diritto, il trapasso veniva iscritto a registro fondiario il 21 febbraio 2013.
B.
Nella dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari, i coniugi RI 1 e RI 2 indicavano un valore di investimento totale di fr. 403'697.40, composto in particolare da costi di costruzione e miglioria per fr. 82'479.40. L’utile imponibile veniva così calcolato in fr. 796'302.60 e l’imposta dovuta dai coniugi in fr. 88'867.40.
C.
Notificando ai contribuenti la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione del 27 agosto 2013, l’Ufficio di tassazione di Bellinzona commisurava l’utile immobiliare imponibile in fr. 878'782.– e l’imposta in fr. 99'093.–. Nella motivazione allegata, l’autorità spiegava di non avere ammesso in deduzione i postulati costi di costruzione e miglioria, sottolineando in particolare che “i costi per progetti non utilizzati non sono deducibili ai fini della tassa sugli utili immobiliari”.
D.
I contribuenti impugnavano la suddetta decisione, con reclamo del 30 settembre 2013, contestando la mancata deduzione dei costi di progettazione. A loro sostegno, i reclamanti producevano una dichiarazione scritta del mediatore immobiliare (_) e una dell’acquirente (_), a conferma del fatto che gli oneri dell’architetto e della relativa licenza edilizia, per un totale di fr. 82'479.40, erano stati riconosciuti in aumento del prezzo di vendita inizialmente convenuto dalle parti.
L’autorità di tassazione respingeva il reclamo, con decisione del 24 ottobre 2013, così motivata:
Come convenuto nel colloquio telefonico del 18.10.2013 con il rappresentante del contribuente Sig. _ della _, i costi di progettazione della licenza di costruzione rilasciata il 04.12.2007 e sopportati dal venditore non possono essere ammessi in deduzione in quanto trattasi di “progetti inutilizzabili”.
A tale proposito si fa riferimento alla dichiarazione rilasciata dal Comune di _.
E.
Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, i coniugi RI 1 e RI 2, rappresentati dall’avv. RA 1, postulano nuovamente la deduzione dell’importo di fr. 82'479.40 a titolo di costi di progettazione. I ricorrenti ribadiscono, in particolare, che il progetto in discussione è stato determinante per stabilire le possibilità edificatorie del mapp. _ (a confine con la strada cantonale e inserito nella nuova zona urbana) e, di riflesso, il prezzo di vendita.
F.
Nelle proprie osservazioni del 26 novembre 2013, l’autorità di tassazione propone di respingere il gravame. In primo luogo perché nell’atto pubblico di compravendita non si fa nessun cenno ai costi sostenuti per ottenere la licenza edilizia del 2007 (mai utilizzata); in secondo luogo poiché il fondo si trova in zona edificabile e un semplice esame delle norme edilizie avrebbe permesso di documentare la sua capacità edificatoria.

Diritto
1.
1.1.
Lo Stato preleva un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso (art. 123 LT).
Il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell’imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (
Soldini/Pedroli
, L’imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).
1.2.
L’utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia, se l’alienante è stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).
2.
2.1.
Per l’art. 134 cpv. 1 LT, sono considerati costi di investimento:
Ø
i costi di acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di iscrizione, di bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate versate a un mediatore;
Ø
i costi che hanno aumentato il valore del fondo alienato, quali i costi di costruzione e di miglioria, come pure i contributi di miglioria e le tasse di allacciamento;
Ø
le indennità versate per la costituzione di servitù o di oneri fondiari a favore del fondo alienato, rispettivamente quelle versate per liberarlo da servitù e oneri fondiari che lo gravavano al momento del precedente acquisto.
2.2.
La deduzione delle spese di progettazione (onorario dell’architetto e dell’ingegnere) è generalmente considerata spesa di miglioria deducibile, perlomeno quando la costruzione in questione è stata realizzata (RF 34/1979 p. 259;
Guhl
, Die Spezialbesteuerung der Grundstückgewinne in der Schweiz, Zurigo 1953, p. 225; CDT n. 338 del 22 novembre 1989, pubblicata in: RDAT I-1992 p. 275). Lo stesso dicasi di piani di costruzione relativi a un complesso di fondi e che ne rendono possibile l’alienazione.
Non va dimenticato, a questo riguardo, che la complessità della vigente legislazione edilizia induce sovente i proprietari di immobili a far allestire progetti di massima in vista dell’ottenimento di una licenza preliminare oppure di un permesso di costruzione che dimostri l’assenza di impedimenti di diritto pubblico all’esecuzione dei lavori previsti, accertando, rispettivamente, le principali condizioni di edificazione, nel caso della licenza preliminare, e la conformità della domanda al diritto materiale, nel caso del permesso di costruzione (
Scolari
, Commentario della legge edilizia del Cantone Ticino, Bellinzona 1976, p. 213 s., con riferimenti, nonché p. 271).
2.3.
Più differenziata è la questione della deducibilità dei costi di progetti non realizzati. In simili casi occorre esaminare concretamente in che rapporto stanno con il progetto definitivo e in quale misura hanno contribuito al suo allestimento. La progettazione di un immobile costituisce un procedimento globale che conduce al progetto maturo per la realizzazione. Essa procede per stadi, ognuno dei quali comporta attività più o meno funzionali rispetto al risultato finale e di conseguenza costi più o meno elevati. Determinante è che i costi di progettazione si siano effettivamente prodotti globalmente e che abbiano diminuito il guadagno del proprietario (
Soldini/Pedroli
, op. cit., p. 259). La Camera di diritto tributario ne ha ammesso la computabilità quali costi di investimento, quando i costi di progettazione sono stati necessari, per documentare la capacità edificatoria del fondo e quindi per conseguire il prezzo pattuito nel rogito (RDAT I-1992 p. 275); l’ha invece negata in casi in cui è stato accertato che il progetto realizzato differiva sostanzialmente da quello per cui il contribuente aveva sostenuto le spese fatte valere, sicché il progetto iniziale non aveva avuto alcun influsso sul prezzo di vendita (CDT n. 275 del 31 ottobre 1991; CDT n. 270 del 12 dicembre 1994).
Questa Camera ha anche negato che avesse diritto di far valere tutti i costi di progettazione un architetto che, in relazione alla casa venduta, aveva allestito due progetti alternativi, uno in vista della demolizione della casa esistente e uno finalizzato al suo semplice ampliamento. Infatti, nel contratto di compravendita, si menzionava l’inclusione nel prezzo del solo progetto per l’ampliamento (RDAT I-1998 n. 12t p. 404 ss.).
Sempre secondo la giurisprudenza cantonale, non rientra fra i costi di
investimento
deducibili dall’utile immobiliare la spesa per un progetto di costruzione non utilizzato dal venditore ma necessario, a suo dire, per dimostrare all’acquirente le possibilità edificatorie del fondo. Il fatto, addotto dal contribuente, che in seguito a un’alluvione l’autorità avesse contestato l’edificabilità di una parte del fondo in questione, in considerazione della sua natura boschiva, non è stato considerato sufficiente a giustificare una spesa di diverse decine di migliaia di franchi per un progetto di costruzione. Sarebbe a tal fine stato sufficiente il rapporto geologico preliminare pagato un paio di migliaia di franchi, che è stato ammesso in deduzione dall’autorità fiscale (
CDT n. 80.98.265 del 4 gennaio 1999, citata in:
Soldini/Pedroli
, L’imposizione degli utili immobiliari – Complemento al Commentario, Lugano 2003, pp. 165-166).
3.
3.1.
Come esposto in narrativa, con atto pubblico del 20 febbraio 2012, i ricorrenti hanno concesso a _ un diritto di compera sul mapp. _ di _ per il prezzo complessivo di fr. 1'200'000.–. Il contratto prevedeva, in particolare, che il diritto di compera potesse essere esercitato fino a trenta giorni dall’ottenimento della licenza edilizia cresciuta in giudicato, ma al più tardi fino al venti febbraio 2015 (tale diritto è stato infine esercitato il 21 febbraio 2013). Il contratto prevedeva inoltre, al punto V., che la parte beneficiaria (l’acquirente _) veniva espressamente autorizzata ad effettuare sopralluoghi, misurazioni, sondaggi e in generale tutti gli atti preparatori all’allestimento della domanda di costruzione. Veniva infine precisato che tutte le spese legate al rilascio della licenza edilizia sarebbero state a carico dell’acquirente. L’atto pubblico, per contro, non conteneva alcun cenno alla precedente licenza edilizia del 2007.
3.2.
In simili circostanze, è difficile credere che il prezzo di vendita pattuito di fr. 1'200'000.– sia comprensivo degli oneri dell’architetto e della relativa licenza edilizia del 2007, per un totale di fr. 82'479.40. Non bastano certo le dichiarazioni scritte del mediatore immobiliare e dell’acquirente a sostanziare tale affermazione di parte, senza dimenticare infine che, anche volendo ammettere un loro influsso, i relativi costi non potrebbero comunque essere scorporati dal prezzo di vendita, trattandosi di valori immobiliari direttamente connessi con l’alienazione dell’immobile (
Richner/Frei/Kaufmann/Meuter
,
Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3a ediz., Zurigo 2013
, n. 77 ad § 220, p. 1922).
Al di là di queste considerazioni, la computabilità, quale costo di miglioria, di un progetto non utilizzato deve considerarsi eccezionale ed essere ammessa solo a condizione che serva a dimostrare l’edificabilità, di per sé non evidente, di un determinato fondo o di un complesso di fondi (CDT n. 251 del 4 ottobre 1991 in re B.R.; inoltre CDT n. 80.98.265 del 4 gennaio 1999 consid. 6.6.). Come correttamente osservato dall’autorità di tassazione, nel caso in esame il fondo si trova in zona edificabile. A prescindere dalla sua vicinanza alla strada cantonale e dal suo azzonamento, un semplice progetto di massima avrebbe permesso di documentarne la capacità edificatoria. Non si giustifica quindi l’entità dei costi fatti valere in deduzione (fr. 82'479.40), che lascia piuttosto intravedere l’esistenza di un vero e proprio progetto mai realizzato. In assenza di altri indizi, la decisione impugnata deve conseguentemente essere confermata, senza la necessità di ulteriori approfondimenti.
4.
Il ricorso è respinto.
Tassa di giustizia e spese processuali sono poste a carico dei ricorrenti, soccombenti.