Decision ID: 1691abd0-355e-5fc3-93a8-e2a687964e8b
Year: 2019
Language: de
Court: SG_VG
Chamber: SG_VG_001
Canton: SG
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law

Das Verwaltungsgericht stellt fest:
A. Mit Verfügung vom 14. April 2011 bewilligte das Grundbuchinspektorat den Erwerb
der Grundstücke Nrn. 0001 und 0002, Grundbuch A._, durch X._, deutscher
Staatsangehöriger, zu Alleineigentum mit dem Verwendungszweck, ein Ferienhaus zu
erstellen. Mit der Bewilligung (act. 10/6a/2/17 und 21) wurden unter anderem in den
Ziffern 68 und 82 die folgenden Auflagen verknüpft:
a) [...];
b) [...];
c) mit dem Bau ist spätestens im April 2012 zu beginnen [...];
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d) das Ferienhaus auf Grundstück Nr. 0001 ist bis spätestens innert zwei Jahren ab
Rechtskraft dieser Verfügung fertig zu stellen und durch die Baubehörde abnehmen zu
lassen;
e) X._ hat dem Grundbuchinspektorat spätestens innert zwei Jahren ab Rechtskraft
dieser Verfügung unter Beilage der Bauabnahmebestätigung der Gemeindebehörde
mitzuteilen, dass der Bau abgeschlossen ist;
f) [...].
Am 25. Mai 2011 bescheinigte die Staatskanzlei des Kantons St. Gallen die Rechtskraft
der Verfügung. Am 28. September 2011 reichte X._ ein Baugesuch für den Neubau
eines Ferienhauses auf dem Grundstück Nr. 0001 ein, welches vom Gemeinderat A._
am 14. Dezember 2012 bewilligt wurde. Die Baubewilligung erwuchs unangefochten in
Rechtskraft, worauf im November 2013 mit dem Bau des Ferienhauses begonnen
wurde.
Nachdem bei der Erstellung des Bauvorhabens festgestellt worden war, dass die
Ausführung nicht den genehmigten Plänen entsprach, reichte X._ im Jahr 2015 ein
Gesuch um Projektänderung zur Genehmigung ein. Am 17. Februar 2016 erteilte der
Gemeinderat die Bewilligung für diese Projektänderung; gleichzeitig wies er eine
dagegen erhobene Einsprache ab. Am 6. April 2016 verfügte die Gemeinde A._ einen
Baustopp. Grund für den Baustopp waren wiederum Bauarbeiten, die nicht den
genehmigten Planungsgrundlagen entsprachen. Das Obergeschoss wurde deutlich
höher gebaut, als dies nach Plan der Fall sein sollte (rund zwei Meter). Mit Verfügung
vom 11. Mai 2016 mahnte das Grundbuchinspektorat X._ wegen Nichteinhaltung der
mit Verfügung vom 14. April 2011 angeordneten Auflagen lit. c bis e. Gleichzeitig wurde
die Frist zur Erfüllung der Auflagen bis 31. Dezember 2016 erstreckt unter der
Androhung des Widerrufs der Bewilligung vom 14. April 2011 bei Nichteinhaltung.
Am 11. Juli 2016 reichte X._ bei der Gemeinde A._ ein weiteres
Projektänderungsgesuch und am 7. Oktober 2016 ein Korrekturgesuch ein, gegen das
die Eigentümer zweier Nachbarsgrundstücke Einsprache erhoben. Mit Entscheid vom
6. Dezember 2016 hiess der Gemeinderat A._ die Einsprachen teilweise gut,
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verweigerte die Baubewilligung für die Projektänderung und stellte fest, dass die
bisherigen Baubewilligungen vom 14. Dezember 2012 und vom 17. Februar 2016
rechtskräftig blieben. Betreffend die in Abweichung von den Baubewilligungen
widerrechtlich vorgenommenen Arbeiten verzichtete der Gemeinderat auf die
Anordnung des Rückbaus, da aus den bereits ausgeführten Gebäudeteilen
grundsätzlich noch ein zonenkonformes Gebäude erstellt werden könne. Dafür habe
X._ ein entsprechendes Baugesuch einzureichen. Ein dagegen erhobener Rekurs
wurde mit Entscheid vom 5. Januar 2018 abgewiesen, soweit darauf eingetreten
wurde.
B. Mit Schreiben vom 19. Januar 2017 teilte das Grundbuchinspektorat X._ mit, dass
es beabsichtige, die mit Verfügung vom 14. April 2011 erteilte Bewilligung für den
Erwerb der Grundstücke Nrn. 0001 und 0002, Grundbuch A._, zu widerrufen.
Nachdem X._ dazu Stellung genommen hatte, widerrief das Grundbuchinspektorat am
24. März 2017 die mit Verfügung vom 14. April 2011 erteilte Bewilligung für den Erwerb
der Grundstücke Nrn. 0001 und 0002, Grundbuch A._. Eine dagegen erhobene
Beschwerde wies die Regierung des Kantons St. Gallen mit Beschluss vom 14. August
2018 ab.
Bereits am 28. März bzw. 29. Mai 2018 hatte X._ bei der Gemeinde A._ erneut ein
Baugesuch betreffend den Neubau seines Ferienhauses auf dem Grundstück Nr. 0001
(Projektänderung 2018) gestellt, wogegen wiederum Einsprache erhoben wurde. Der
Gemeinderat trat mit Entscheid vom 5. November 2018 auf das Baugesuch von X._ in
teilweiser Gutheissung der erhobenen Einsprache nicht ein. Gleichzeitig hielt er fest,
dass die bisherigen Baubewilligungen vom 14. Dezember 2012 und 17. Februar 2016
rechtskräftig blieben. Der Gemeinderat setzte X._ zudem unter Androhung der
Verfügung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands für den Fall des
ungenutzten Ablaufs eine letzte Frist von drei Monaten ab Rechtskraft des Entscheids
betreffend das Nichteintreten auf sein Baugesuch zur Einreichung eines nachträglichen
Baugesuchs für ein rechtmässiges und bewilligungsfähiges Projekt auf Basis der
angefangenen Baute.
C. X._ (Beschwerdeführer) erhob gegen den Entscheid der Regierung (Vorinstanz) vom
14. August 2018 mit Eingabe seiner Rechtsvertreterin vom 5. September 2018 und
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Ergänzung vom 1. Oktober 2018 Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Er beantragte,
unter Kosten- und Entschädigungsfolge sei der angefochtene Entscheid aufzuheben,
von einem Widerruf der Bewilligung für den Erwerb der Grundstücke Nrn. 0001 und
0002, Grundbuch A._, zu Alleineigentum als Ferienwohnung sei abzusehen und die
Auflagen lit. d und lit. e seien ersatzlos zu widerrufen. Allenfalls seien die Fristen zur
Einhaltung der Auflagen lit. d und lit. e vom 14. April 2011 neu anzusetzen und
festzuhalten, dass diese aus wichtigen Gründen verlängert werden könnten. Weiter
seien die amtlichen Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens von CHF 2'000 dem
Departement des Innern des Kantons St. Gallen, Amt für Gemeinden, aufzuerlegen.
Schliesslich habe das Departement des Innern den Beschwerdeführer im
vorinstanzlichen Verfahren angemessen zu entschädigen.
Die Vorinstanz beantragte mit Vernehmlassung vom 16. Oktober 2018 die kostenfällige
Abweisung der Beschwerde und verwies zur Begründung auf die Erwägungen im
angefochtenen Entscheid. Am 25. Oktober 2018 verzichtete das Bundesamt für Justiz
(Beschwerdebeteiligter) auf eine Vernehmlassung. Mit Eingabe vom 12. November
2018 nahm der Beschwerdeführer dazu Stellung und reichte zusätzliche Akten ein. Der
Beschwerdebeteiligte verzichtete am 19. November 2018 und die Vorinstanz am
29. November 2018 darauf, sich zu den neu eingereichten Akten zu äussern.
Nachdem den Verfahrensbeteiligten mit Schreiben vom 28. März 2019 der vom
gleichen Tag datierte Entscheid des Verwaltungsgerichts zugestellt worden war, teilte
das Verwaltungsgericht am 2. April 2019 mit, der Entscheid sei irrtümlicherweise in
Dreierbesetzung statt in der vom Gesetz vorgesehenen Fünferbesetzung ergangen; der
Entscheid sei deshalb nichtig. Gleichzeitig wurde den Verfahrensbeteiligten angezeigt,
dass die Angelegenheit in der von Verfassung, Gesetz und Reglement
vorgeschriebenen Fünferbesetzung erneut behandelt werde, wobei die Personen, die
am Entscheid vom 28. März 2019 mitgewirkt hätten, in den Ausstand treten würden.
Auf die Ausführungen der Verfahrensbeteiligten und die Akten wird, soweit wesentlich,
in den Erwägungen eingegangen.

Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:
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1. Das Verwaltungsgericht ist zum Entscheid in der Sache zuständig (Art. 59 Abs. 1
des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, VRP). Der
Beschwerdeführer ist zur Ergreifung des Rechtsmittels legitimiert (Art. 64 in Verbindung
mit Art. 45 Abs. 1 VRP; Art. 20 Abs. 2 lit. a des Bundesgesetzes über den Erwerb von
Grundstücken durch Personen im Ausland, SR 211.412.41, BewG). Die Beschwerde
wurde mit Eingabe vom 5. September 2018 rechtzeitig erhoben und erfüllt zusammen
mit der Ergänzung vom 1. Oktober 2018 in formeller und inhaltlicher Hinsicht die
gesetzlichen Anforderungen (Art. 64 in Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 Abs. 1
und 2 VRP). Auf die Beschwerde ist somit einzutreten.
Die Rechtsprechung erfolgt in Fünferbesetzung, weil die Regierung als Vorinstanz
entschieden hat (Art. 18 Abs. 3 lit. b Ziff. 2 des Gerichtsgesetzes, sGS 941.1, GerG).
2.
2.1. Befristung, Bedingung und Auflage gehören zu den Nebenbestimmungen einer
Verfügung. Nebenbestimmungen konkretisieren die mit einer Verfügung festgelegten
Rechte und Pflichten; sie regeln die Modalitäten einer Verfügung. Nebenbestimmungen
bedürfen nach dem Gesetzmässigkeitsprinzip einer gesetzlichen Grundlage. Es ist
jedoch nicht zwingend erforderlich, dass Nebenbestimmungen ausdrücklich in einem
Rechtssatz vorgesehen sind. Ihre Zulässigkeit kann sich auch aus dem mit dem Gesetz
verfolgten Zweck ergeben und damit aus einem mit der Hauptanordnung in einem
engen Sachzusammenhang stehenden öffentlichen Interesse hervorgehen. Unzulässig
sind insbesondere Nebenbestimmungen, die sachfremd oder unverhältnismässig sind
(vgl. BGE 138 V 310 E. 5.2 und 121 II 88 E. 3a; Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines
Verwaltungsrecht, 7. Aufl. 2016, Rz. 906 ff.; R. Wiederkehr, Allgemeines
Verwaltungsrecht, Bern 2017, Rz. 289, mit weiteren Hinweisen).
Gemäss Art. 14 Abs. 1 BewG wird die Bewilligung unter Bedingungen und Auflagen
erteilt, die sicherstellen, dass das Grundstück zu dem vom Erwerber geltend
gemachten Zweck verwendet wird. Art. 11 Abs. 2 lit. b der Verordnung über den
Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (SR 211.412.411, BewV) sieht
vor, dass bei Bauland an die Bewilligung die Auflage zu knüpfen ist, den Bau innert
einer bestimmten Frist zu beginnen und für alle erheblichen Änderungen der Baupläne
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die Einwilligung der Bewilligungsbehörde einzuholen. Bauland im Sinn dieser
Bestimmung ist ein Grundstück, das effektiv noch nicht überbaut ist bzw. das noch
weiter überbaut werden kann. Darüber, ob eine Überbauung aufgrund der rechtlichen
und tatsächlichen Voraussetzungen effektiv möglich ist, haben sich nicht die
Bewilligungsbehörden gemäss BewG, sondern andere Instanzen zu kümmern (vgl. zum
Ganzen Mühlebach/Geissmann, Lex F. – Kommentar zum Bundesgesetz über den
Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, Brugg/Baden 1986, N 2 ff. zu
Art. 14 BewG).
2.2. Unbestritten ist, dass der Beschwerdeführer als deutscher Staatsangehöriger mit
Wohnsitz in Deutschland für den Erwerb der Grundstücke Nrn. 0001 und 0002,
Grundbuch A._, einer Bewilligung bedurfte (vgl. Art. 2 Abs. 1, Art. 4 Abs. 1 lit. a und
Art. 5 Abs. 1 lit. a BewG). Die Verfahrensbeteiligten sind sich weiter einig, dass die
Bewilligung zu erteilen ist, wenn der Grundstückerwerb im Rahmen des Kontingents als
Ferienhaus dient (vgl. Art. 9 Abs. 2 BewG; Art. 2 Abs. 1 lit. a des Einführungsgesetzes
zum Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland,
sGS 914.1, EG-BewG). Wird unüberbautes Wohnland erworben, muss zudem innerhalb
eines Jahres mit der Überbauung begonnen werden (S. Albisetti, Der Erwerb von
Grundeigentum durch Personen im Ausland, in: A. Koller [Hrsg.], Der Grundstückkauf,
3. Aufl. 2017, Rz. 42 zu § 8; vgl. auch Merkblatt "Erwerb von Grundstücken durch
Personen im Ausland" des Bundesamts für Justiz, Bern 1. Juli 2009/Stand 28. März
2017, S. 6).
Mit Verfügung vom 14. April 2011 bewilligte das Grundbuchinspektorat den
Grundstückserwerb durch den Beschwerdeführer unter den Auflagen, mit dem Bau des
Ferienhauses spätestens im April 2012 zu beginnen (lit. c der Auflage) und dieses bis
spätestens innert zwei Jahren ab Rechtskraft dieser Verfügung fertig zu stellen (lit. d
und e der Auflage; act. 10/6a/2/17). Die Verfügung erwuchs unangefochten in
Rechtskraft. Es ist deshalb grundsätzlich nicht mehr zu prüfen, ob die umstrittenen
Auflagen in einem engen sachlichen Zusammenhang mit der Bewilligung standen und
ob sie erforderlich und für den Beschwerdeführer zumutbar waren; denn die
Rechtsmittelfrist für die Anfechtung der Auflage zu einer Bewilligung darf nicht dadurch
umgangen werden, dass mit der Anfechtung zugewartet wird, um schliesslich im
Vollstreckungsverfahren vorzubringen, die Auflagen seien fehlerhaft (vgl. D. Dussy, in:
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Griffel/Liniger/Rausch/Thurnherr [Hrsg.], Fachhandbuch Öffentliches Baurecht, Zürich
2016, Rz. 2.43). Der Beschwerdeführer hätte den Entscheid des
Grundbuchinspektorats vom 14. April 2011 anfechten und in diesem Rahmen
vorbringen müssen, die Auflagen seien unverhältnismässig. Da er dies unterlassen hat,
ist die Bewilligung samt Nebenbestimmungen in Rechtskraft erwachsen, und es kann
darauf grundsätzlich nicht mehr zurückgekommen werden. Auf die entsprechenden
Ausführungen des Beschwerdeführers ist deshalb nicht weiter einzugehen. Es kommt
hinzu, dass der Beschwerdeführer unmittelbar vor der Bewilligungserteilung dem
Grundbuchinspektorat mit Schreiben vom 28. März 2011 versichert hat, das geplante
Ferienhaus werde spätestens im zweiten Quartal 2013 bezugsfertig sein und er wolle
es ab Juli 2013 zweckentsprechend nutzen (act. 10/6a/2/13).
2.3. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz läge dann vor, wenn die Auflage nichtig
wäre. Der Beschwerdeführer macht entsprechend geltend, die Delegationsnorm in
Art. 11 Abs. 3 BewV verletze das Legalitätsprinzip.
2.3.1. Fehlerhafte Verwaltungsakte sind in der Regel nicht nichtig, sondern nur
anfechtbar, und sie werden durch die Nichtanfechtung rechtsgültig. Nichtigkeit wird nur
angenommen, wenn der Verwaltungsakt mit einem tiefgreifenden und wesentlichen
Mangel behaftet ist, wenn dieser schwerwiegende Mangel offensichtlich oder
zumindest leicht erkennbar ist und wenn zudem die Rechtssicherheit durch die
Annahme der Nichtigkeit nicht ernsthaft gefährdet wird. Als Nichtigkeitsgründe fallen
hauptsächlich funktionelle und sachliche Unzuständigkeit einer Behörde sowie
schwerwiegende Verfahrensfehler in Betracht. Fehlt einer Verfügung in diesem Sinn
jegliche Rechtsverbindlichkeit, so ist das durch jede Behörde, die mit der Sache
befasst ist, jederzeit und von Amtes wegen zu beachten (vgl. BGer 2C_938/2016,
2C_939/2016 vom 15. Februar 2017 E. 2.1; vgl. auch Cavelti/Vögeli,
Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. Gallen, 2. Aufl. 2003, Rz. 555).
2.3.2. Der Gesetzgeber ermächtigte den Bundesrat mit Art. 14 Abs. 2 BewG,
Mindestbedingungen und -auflagen zu regeln, soweit das BewG sie nicht regelt.
Gestützt auf diese Delegationsnorm regelt Art. 11 BewV entsprechend die
Mindestbedingungen und -auflagen. Die Bewilligungsbehörde kann zudem
weitergehende Auflagen verfügen, um die Verwendung des Grundstücks zu dem
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Zwecke sicherzustellen, den der Erwerber geltend macht (Art. 11 Abs. 3 BewV). Damit
ergibt sich bereits aus Art. 14 Abs. 2 BewG, dass weitergehende Auflagen verfügt
werden können, indem der Bundesrat die Mindestbedingungen und -auflagen regelt.
Daraus erhellt, dass es der Bewilligungsbehörde möglich sein muss, darüber hinaus
weitere Auflagen zu verfügen. Die entsprechende Möglichkeit hält denn auch Art. 11
Abs. 3 BewV ausdrücklich fest.
2.4. Zusammenfassend ergibt sich, dass mit 14 Abs. 2 BewG in Verbindung mit Art. 11
Abs. 3 BewV eine hinreichende Rechtsgrundlage für den Erlass der vorliegend
umstrittenen Auflagen bestand. Die mit Verfügung vom 14. April 2011 angeordneten
Auflagen sind damit nicht nichtig. Da der Beschwerdeführer die in der
Erwerbsbewilligung angeordneten Auflagen zum damaligen Zeitpunkt nicht
angefochten hat, ist die Bewilligung samt Nebenbestimmungen in Rechtskraft
erwachsen, und es kann nicht mehr darauf zurückgekommen werden, auch nicht im
Sinn der vom Beschwerdeführer eventualiter beantragten Abänderung der Auflagen.
3. Zu prüfen ist im Folgenden daher, ob die Vorinstanz den Widerruf der Verfügung
vom 14. April 2011 durch das Grundbuchinspektorat zu Recht bestätigt hat.
3.1. Eine Auflage ist die mit einer Verfügung verbundene zusätzliche Verpflichtung zu
einem Tun, Dulden oder Unterlassen. Die Auflage ist im Gegensatz zur Bedingung
selbständig erzwingbar. Die Nichterfüllung einer Auflage führt dazu, dass die erteilte
Bewilligung widerrufen werden kann beziehungsweise im Anwendungsbereich des
BewG sogar muss (siehe Art. 25 Abs. 1 BewG; Häfelin/Müller/Uhlmann, a.a.O., Rz. 919
f.; Mühlebach/Geissmann, a.a.O., N 3 zu Art. 14 BewG). Der Widerruf der Bewilligung
wegen Nichteinhaltung von Auflagen darf jedoch nur verfügt werden, wenn vorgängig
eine Mahnung erfolgte, die nicht fruchtete. Die Mahnung muss unmissverständlich
ausgesprochen werden, inhaltlich klar und bestimmt sowie mit der Drohung verbunden
sein, dass bei Nichteinhaltung der Auflagen der Widerruf der Bewilligung verfügt wird
(Mühlebach/Geissmann, a.a.O., N 8 zu Art. 25 BewG). Weiter wird für einen Widerruf
zwar grundsätzlich eine Interessenabwägung vorausgesetzt, das heisst die Interessen
des Privaten, der unter Umständen bereits mit Bauen begonnen hat, dürfen die
Interessen an der richtigen Rechtsanwendung nicht überwiegen. Im
Anwendungsbereich des BewG wurde indes diese Interessenabwägung insofern
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vorweggenommen, als gesetzlich ausdrücklich verankert ist, dass der rechtswidrige
Zustand zu beseitigen und der ursprüngliche Zustand wiederherzustellen ist (Art. 26
und Art. 27 Abs. 1 lit. a BewG). Selbst bei begonnenen Bauarbeiten geht das BewG
also vom Widerruf der Bewilligung aus, auch wenn ein Rückbau normalerweise nur als
allerletzte Option in Frage kommt (F. Mösching, Massnahmen zur Beschränkung von
Zweitwohnungen, in: ASR Nr. 803 [2014], S. 221 f.). Der Widerruf der Bewilligung kann
damit nach dem Willen des Gesetzgebers selbst dann nicht unverhältnismässig sein,
wenn ein Rückbau erforderlich würde.
3.2. Mit Verfügung vom 11. Mai 2016 ermahnte das Grundbuchinspektorat den
Beschwerdeführer wegen Nichteinhaltung der mit Verfügung vom 14. April 2011
angeordneten Auflagen lit. c bis e. Gleichzeitig wurde ihm die Frist zur Erfüllung der
entsprechenden Auflagen bis zum 31. Dezember 2016 verlängert unter der Androhung
des Widerrufs der Bewilligung bei Nichteinhaltung der Frist. Zur Begründung hielt das
Grundbuchinspektorat fest, mit dem Bau des Ferienhauses sei im November 2013 und
damit bereits verspätet begonnen worden. Der Beschwerdeführer habe wiederholt in
Abweichung der eingereichten und genehmigten Baupläne Bauarbeiten auf dem
Grundstück Nr. 0001 ausgeführt. Dies habe zu Einsprachen und der wiederholten
Anordnung eines Baustopps durch das zuständige Bauamt geführt, letztmals mit
Verfügung vom 6. April 2016. Die vom Beschwerdeführer vorgebrachten Gründe für die
Verzögerung vermöchten nicht zu entkräften, dass er für einen Grossteil der zeitlichen
Verzögerung selber die Verantwortung trage. Ausserdem habe er die mit Verfügung
vom 14. April 2011 erlassenen Auflagen missachtet, ohne ein Gesuch um
Fristerstreckung bei der Bewilligungsbehörde einzureichen (vgl. act. 10/6a/1/3). Dem
Beschwerdeführer wurde demnach klar aufgezeigt, was genau gerügt wird und was die
Folgen sein werden, sollte er die angesetzte Nachfrist nicht einhalten. Soweit der
Beschwerdeführer geltend macht, die Nachfrist sei viel zu kurz angesetzt worden, wäre
er auch hier gehalten gewesen, die Verfügung anzufechten mit der Begründung, die
Frist sei unverhältnismässig. Da er dies unterlassen hat, und die verfügte Mahnung
samt Nachfrist unangefochten in Rechtskraft erwuchs, kann darauf nicht mehr
zurückgekommen werden (vgl. auch Mühlebach/Geissmann, a.a.O., N 8 Ziff. 2 zu
Art. 25 BewG, wonach die Mahnung als beschwerdefähige Verfügung zu betrachten
ist). Der Beschwerdeführer hat überdies auch diese Nachfrist wieder ungenutzt
verstreichen lassen, ohne sich um eine Fristerstreckung zu bemühen.
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3.3. Da das Baugesuch vom 28. September 2011 – aus nicht ersichtlichen und weiter
auch nicht interessierenden Gründen – erst am 14. Dezember 2012 bewilligt wurde (vgl.
act. 10/6a/1/IVa), konnte die mit der Grundstückserwerbsbewilligung angesetzte Frist
für den Baubeginn nicht eingehalten werden. Dem Beschwerdeführer wird jedoch der
erst im November 2013 begonnene Bau nicht angelastet, weshalb darauf auch nicht
weiter einzugehen ist. Ihm wird dagegen vorgeworfen, die in lit. d und e der Auflage
vorgesehene Frist zur Fertigstellung der Baute nicht eingehalten zu haben.
Unbestritten ist, dass weder die ursprüngliche Frist, das Ferienhaus auf dem
Grundstück Nr. 0001 bis spätestens innert zwei Jahren ab Rechtskraft der
Erwerbsbewilligung vom 14. April 2011 – mithin bis Ende Mai 2013 – fertig zu stellen,
noch die Nachfrist bis 31. Dezember 2016 eingehalten wurde. Ausser Frage steht, dass
es während des Baubewilligungsverfahrens oder der Bauausführung zu Verzögerungen
kommen kann, welche eine Einhaltung der Fristen zur Erfüllung der mit der
Erwerbsbewilligung verfügten Auflagen erschweren oder gar verunmöglichen können.
Zu berücksichtigen ist indes, dass der Beschwerdeführer Ende 2012 im Besitz einer
rechtskräftigen Baubewilligung war. Zwar wäre es ihm im damaligen Zeitpunkt kaum
möglich gewesen, die ursprüngliche Frist bis Ende Mai 2013 einzuhalten. Hätte er
jedoch ohne Projektänderungen den Bau entsprechend der damaligen Bewilligung
erstellt, wäre es ihm ohne weiteres möglich gewesen, den Bau innerhalb der
angesetzten Nachfrist bis Ende 2016 fertigzustellen. Insbesondere haben nicht Dritte
die Tatsache zu vertreten, dass später widerrechtlich von den Bauvorschriften
abgewichen wurde, sondern alleine der Beschwerdeführer (beziehungsweise allenfalls
seine Vertragspartner). So führte er wiederholt in Abweichung der eingereichten und
genehmigten Baupläne Bauarbeiten auf dem Grundstück Nr. 0001 aus, welche
wiederum zu Einsprachen und Baustopps führten. Weiter hat die Vorinstanz zu Recht
erkannt, dass der Beschwerdeführer gehalten gewesen wäre, vor Ablauf der Frist um
Erstreckung derselben zu ersuchen. Der Beschwerdeführer hat sich trotz Kenntnis des
Fristablaufs nicht bei der Bewilligungsbehörde gemeldet und sich um eine
Fristerstreckung bemüht. Auch kann dem Beschwerdeführer dadurch, dass die
Bewilligungsbehörde die Einhaltung der Auflagen nicht überwacht und nicht früher bei
ihm interveniert hatte, nichts zu seinen Gunsten herleiten. Vielmehr entstand ihm
dadurch ein Vorteil, indem er trotz Ablauf der ordentlichen Frist Ende Mai 2013 den
Bau weitere drei Jahre vorantreiben konnte, bevor er schliesslich im Mai 2016 wegen
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der Nichteinhaltung der Auflagen gemahnt und ihm eine Nachfrist bis Ende Dezember
2016 gewährt wurde. Unter diesen Umständen sah die Bewilligungsbehörde zudem zu
Recht von einem Widerruf der Auflagen nach Art. 14 Abs. 4 BewG ab: Die Erfüllung der
Auflagen war weder unmöglich noch unzumutbar, war der Beschwerdeführer doch im
Besitz einer rechtskräftigen Baubewilligung, wobei er die Veränderung der
tatsächlichen Verhältnisse selbst zu vertreten hat (vgl. zum Ganzen Mühlebach/
Geissmann, a.a.O., N 27 zu Art. 14 BewG). Darum interessiert auch nicht weiter, ob der
Beschwerdeführer zwischenzeitlich in Nachachtung des im Bewilligungsverfahren
eingereichten Entscheids des Gemeinderats A._ vom 5. November 2018 und unter
Einhaltung der dort unter Ziffer 3 angesetzten letzten Frist von drei Monaten ein (neues)
nachträgliches Baugesuch eingereicht hat. Ein Widerruf der Bewilligung des Erwerbs
der Grundstücke Nrn. 0001 und 0002, Grundbuch A._, ist unter den gegebenen
Umständen zulässig und verhältnismässig, unabhängig vom Stand des
Baubewilligungsverfahrens und vom Baufortschritt.
4. Zusammenfassend ergibt sich, dass die Vorinstanz den Rekurs des
Beschwerdeführers zu Recht abgewiesen hat. Die Beschwerde erweist sich demnach
als unbegründet und ist daher abzuweisen. Eine Neuverlegung der Kosten des
Verfahrens vor der Vorinstanz fällt entsprechend ausser Betracht.
5. Dem Verfahrensausgang entsprechend hat der Beschwerdeführer die amtlichen
Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine
Entscheidgebühr von CHF 3'000 erscheint angemessen (Art. 7 Ziff. 222
Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12). Sie ist mit dem vom Beschwerdeführer in der
gleichen Höhe geleisteten Kostenvorschuss zu verrechnen. Ausseramtliche Kosten
sind nicht zu entschädigen (Art. 98 Abs. 1 und 98 VRP).