Decision ID: f4982bc8-d97e-4635-86fd-54b3ad8fa726
Year: 2022
Language: de
Court: GR_VG
Chamber: GR_VG_005
Canton: GR
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law

I. Sachverhalt:
1. Ihr ursprüngliches Baugesuch vom 10. Juni 2020 hat die E._ AG
zurückgezogen und stark redimensioniert. Das Baugrundstück befindet
sich in der W2 bzw. W3 (westlicher Teil). Das geplante Wohngebäude
kommt gänzlich in der Wohnzone W2 zu stehen. Gemäss neuem
Baugesuch vom 11. Februar 2021 will die E._ AG auf der ihr
gehörenden Bauparzelle F._ (G._) ein neues Mehrfamilienhaus
mit unterirdischer Einstellhalle, Aussenparkplätzen sowie einer
Fotovoltaikanlage auf dem Flachdach bauen. Die Parzelle F._ liegt in
der Wohnzone W2 und W3, das geplante Haus in der W2.
2. Dagegen erhoben die in der Liegenschaft H._ wohnhaften Eheleute
A._ und B._ am 18. März 2021 Einsprache und beantragten: 1. Das Baugesuch sei abzuweisen und die Baubewilligung sei zu verweigern.
2. Unter Kostenfolge zulasten der Baugesuchstellerin.
3. Dagegen liess sich die E._ AG am 29. März 2021 vernehmen und
beantragte: 1. Die Einsprache von B._ und A._, H._, ...... C._, vom 18. März, betreffend das Bauvorhaben auf Parzelle F._, Grundbuch C._, sei abzuweisen, soweit darauf überhaupt eingetreten werden kann.
2. Unter Kostenfolge zulasten der Baugesuchstellerin.
4. Am 9. April 2021 liessen sich die Einsprechenden dazu erneut vernehmen
und beantragten ergänzend zu ihren Begehren in der Einsprache, das
Baubewilligungs- und Einspracheverfahren sei für die Dauer des
Verfahrens auf Unterschutzstellung separat bezeichneter Bauten (Anm.:
Gemäss nachstehender Auflistung im Rechtsbegehren der Beschwerde)
zu sistieren.
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5. Am 22. Juni, mitgeteilt am 30. Juni 2021, wies der Stadtrat im Verfahren
I._ die Einsprache vom 18. März 2021 ab, soweit er darauf eintrat. Der
Stadtrat erteilte die Baubewilligung für das Bauvorhaben unter
Bedingungen und Auflagen. Unter anderem wurde unter Ziff. 5.1.1 der
Auflagen verfügt, dass vor Baubeginn detaillierte Umgebungspläne zur
beantragten Ausnahmebewilligung betreffend Grünfläche auf den
Parzellen F._, J._ und K._ eingereicht werden müssten.
6. Das von der D._ AG ursprünglich eingereichte Baugesuch Nr. L._
vom 1. Mai 2020 ist von der Stadt abgewiesen worden, weil für das
geplante erste und zweite Attikageschoss keine Ausnahmebewilligung
habe erteilt werden können. Die Erschliessung ab Kantonsstrasse hat das
Tiefbauamt (TBA) bereits damals als rechtskonform beurteilt. Laut neuem
Baugesuch Nr. M._ vom 12. Februar 2021 beabsichtigt die D._
AG auf z.T. ihren Parzellen F._, N._, J._, O._, P._
und K._ an der Q._ in der W3 den Neubau eines
Mehrfamilienhauses mit unterirdischer Einstellhalle, Tankstelle und
Tankstellenshop, Garagenerweiterung, Parkplätzen im Freien sowie Ein-
und Ausfahrt mit Trottoir entlang der Q._.
7. Dagegen erhoben B._ und A._ am 18. März 2021 Einsprache
und beantragten.
1. Das Baugesuch sei abzuweisen und die Baubewilligung sei zu verweigern.
2. Unter Kostenfolge zulasten der Baugesuchstellerin.
8. Dazu liess sich die D._ AG am 29. März 2021 vernehmen und
beantragte die Abweisung der Beschwerde in allen Punkten und die
Erteilung der Baubewilligung. Am 9. April 2021 liessen sich die
Einsprechenden dazu erneut vernehmen und beantragten ergänzend zu
ihren Begehren in der Einsprache, das Baubewilligungs- und
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Einspracheverfahren sei für die Dauer des Verfahrens auf
Unterschutzstellung separat bezeichneter Bauten zu sistieren. In der Folge
ging ein – hier nicht interessierendes – Projektänderungsgesuch ein, wozu
sich die Einsprechenden am 1. Juni 2021 vernehmen liessen.
9. Am 22. Juni, mitgeteilt am 30. Juni 2021, wies der Stadtrat im Verfahren
M._ die Einsprache vom 18. März 2021 ab, soweit er darauf eintrat.
Der Stadtrat erteilte die Baubewilligung für das Bauvorhaben unter
Bedingungen und Auflagen. Unter anderem wurde unter Ziff. 5.1.1 der
Auflagen verfügt, dass vor Baubeginn detaillierte Umgebungspläne zur
beantragten Ausnahmebewilligung betreffend Grünfläche auf den
Parzellen F._, J._ und K._ eingereicht werden müssten.
10. Am 6. Oktober 2021 erkannte der Instruktionsrichter der am 1. September
2021 von B._ und A._ erhobenen Beschwerde R 21 78 (vgl. dazu
nachstehend) die aufschiebende Wirkung zu und verfügte, das am 3.
September 2021 eröffnete Beschwerdeverfahren R 21 78 werde als ein
Verfahren durchgeführt. Letztere Anordnung blieb unangefochten. A._
und B._ hätten einen Kostenvorschuss von einstweilen CHF 8'000.--
zu leisten. Die Forderung weiterer Kostenvorschüsse bleibe vorbehalten.
Der Kostenvorschuss wurde in der Folge geleistet. Darauf legten die
beschwerdegegnerischen Parteien dem Gericht am 18. Oktober 2021 eine
Reverserklärung vom 13./16. Oktober 2021 (Wortlaut in der Verfügung vom
19. Oktober 2021, Ziff. 5, S. 5f.) vor, worauf der Instruktionsrichter am 19.
Oktober 2021 der Beschwerde die aufschiebende Wirkung wiederum
aberkannte bzw. entzog. Die dagegen erhobene Prozessbeschwerde wies
das Gericht mit Urteil R 21 101 vom 23. Februar, mitgeteilt am 25. Februar
2022, ab. Das Urteil blieb unangefochten.
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11. Gegen diese Verfügungen vom 22./30. Juni 2021 (bzw. die jeweiligen
Baubewilligungs- und Einspracheentscheide in den Verfahren M._
[Bauherrschaft D._ AG] und I._ [E._ AG] erhoben B._
und A._ (nachfolgend Beschwerdeführer) am 1. September 2021 beim
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden Beschwerde (R 21 78) mit
folgenden Anträgen:
1. Der Baubescheid M._ sei aufzuheben und die Baubewilligung sei zu verweigern.
2. Der Baubescheid I._ sei aufzuheben und die Baubewilligung sei zu verweigern.
3. Eventualiter sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Vorinstanz
zurückzuweisen, unter der Anweisung, ein unabhängiges Gutachten zum
denkmalschützerischen Stellenwert der Bauten auf den Parzellen R._ (S._,
GVG-Nr. T._ und U._, GVG-Nr. V._), Parzelle W._ (X._,
GVG-Nr. Y._ und Z._) sowie Parzelle F._ (U._, GVG-Nr.
AA._) einzuholen und für die vorgenannten Bauten eine vorsorgliche
Schutzverfügung im Sinne von Art. 8 BG C._ zu erlassen und diese damit
vorsorglich unter Schutz zu stellen.
4. Vorsorglicher Verfahrensantrag: Der Beschwerde sei im Sinne einer vorsorglichen
Massnahme die aufschiebende Wirkung zuzuerkennen.
Im Text der Beschwerdeschrift (Rz. 80 S. 23): Es sei ein gerichtlicher Augenschein durchzuführen.
5. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdegegnerinnen, zzgl.
7.7 % MWST.
Zur Begründung dieser Anträge brachten die Beschwerdeführer vor, dass
sie seit 2004 an der H._ auf Parzelle AB._ wohnten. Diese
Parzelle grenze an das Baugrundstück Parzelle F._ und sei rund 40
m vom Baugrundstück Parzelle J._ entfernt. Somit liege eine
besonders nahe Beziehung zum Streitgegenstand vor. Neben der
Verletzung des ISOS-Inventars brächten sie zudem weitere Rügen vor
(nicht erlassene Schutzverfügung, mangelnde Rücksicht der Neubauten
auf schützenswerte Bauten, Überdimensionierung und Ästhetik der
Neubauten, Verletzung der Grünflächenziffer, falsche AZ-Berechnung,
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nicht verkehrssichere Erschliessung und Verletzung der
Koordinationspflicht).
Die Beschwerdeführer hätten in ihrer Einsprache – prozessualiter - auch
den Erlass einer vorsorglichen Schutzverfügung gemäss Art. 8 BG und die
Unterschutzstellung der Bauten beantragt. Diesen Antrag führe die Stadt in
ihrer Sachverhaltsdarstellung nicht auf. In der ergänzenden Stellungnahme
vom 9. April 2021 (Anm.: nur im Baubescheid M._) hätten sie
folgendes Rechtsbegehren gestellt:
1. Die Baugesuchsunterlagen der Publikationstext seien zu korrigieren und die öffentliche
Auflage des Baugesuches Nr. M._ sei zu wiederholen.
2. Das Baugesuch sei abzuweisen und die Baubewilligung zu verweigern.
3. Es sei für die Bauten auf den Parzellen R._ [...], W._ [...] und [F._] ...
eine vorsorgliche Schutzverfügung im Sinne von Art. 8 BG C._ zu erlassen und die
Bauten unter Schutz zu stellen.
4. Verfahrensantrag: Das Baubewilligungs- und Einspracheverfahren sei für die Zeit des
Verfahrens auf Unterschutzstellung für die in Ziff. 1. (Anm.: recte wohl: 3.) genannten
Bauten zu sistieren.
5. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Baugesuchstellerin.
Die Stadt gebe den Sachverhalt unrichtig wieder, indem sie die Anträge der
Beschwerdeführer in den Einsprachen nicht vollständig aufführe und
bezüglich der ergänzenden Stellungnahme vom 9. April 2021 nur festhalte:
Mit Eingabe vom 9. April 2021 liessen sich die Einsprechenden erneut vernehmen und
beantragten ergänzend zu ihren Begehren in der Einsprache, das Baubewilligung- und
Einspracheverfahren sei für die Dauer des Verfahrens auf Unterschutzstellung der
genannten Bauten zu sistieren. Zudem gingen sie erneut und ausführlicher auf die bereits
in der Einsprache vorgetragenen Kritikpunkte ein.
Die Stadt C._ hätte, um Beeinträchtigungen der Schutzziele und des
städtischen Inventars als auch des ISOS vorzubeugen, eine vorsorgliche
Schutzverfügung für die inventarisierten Gebäude zu erlassen gehabt.
Darin hätte den Beschwerdegegnerinnen verboten werden müssen, auf
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den von der Schutzverfügung betroffenen Parzellen etwas zu
unternehmen, was dem Schutzziel entgegenstehen und die
Nutzungsplanung präjudizieren würde. Beim (Anm. sog.): "Eventualantrag"
handle es sich deshalb nicht um eine Ausdehnung des Prozessthemas.
Die Baugrundstücke lägen zum Teil direkt an der Q._ und fussten auf
derselben unterirdischen Tiefgarage, über welche die Erschliessung direkt
auf die Q._ geplant sei. Beide Bauvorhaben würden ab der Q._
über dieselbe Zufahrt und Tiefgarage erschlossen. Diese erstrecke sich
unterirdisch über die betroffenen Grundstücke, womit die Bauvorhaben
eine bauliche Einheit seien. Somit wären die Baugesuche in einem einzigen
Entscheid zu beurteilen gewesen. Es sei nun richtig, beide Bauentscheide
mit einer einzigen Beschwerde anzufechten.
Zum fehlenden Einbezug von Parzelle R._ machten die
Beschwerdeführer geltend, die geplante Vergrösserung der D._ auf
Parzelle R._ hätte auch in das Baubewilligungsverfahren einbezogen
werden müssen. Es sei geplant, die bestehende D._ auf Parzelle
R._ dadurch zu vergrössern, dass deren UG mit der noch zu
erstellenden Rampe ins 1. UG der Tiefgarage verbunden werde. Zudem
sollten im EG der bestehenden Garage zwei Türen und ein Fenster neu
erstellt sowie ein Fenster vergrössert werden. Im 1. OG der Garage werde
eine Wand eingezogen. Die Garage werde also im EG, im OG und
unterirdisch baulich verändert. Aufgrund der fehlenden Angabe von
Parzelle R._ auf dem Baugesuchsformular und in der Ausschreibung
hätten sie nicht gewusst, dass Parzelle R._ ebenfalls betroffen sei.
Entsprechend hätten sie diesbezüglich keine Einsprache erhoben.
Die historischen, ehemaligen bäuerlichen Bauten an der Einmündung in die
G._ auf Parzellen R._, W._ und F._ seien im ISOS als
Gruppe 0.25 mit der Aufnahmekategorie AB und dem Erhaltungsziel A
aufgenommen worden. Sie seien von besonderer Qualität/Bedeutung (X).
Das ISOS werde von den zuständigen Planungsträgern in der Ortsplanung
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umgesetzt (Art. 11 VISOS). Das ISOS sei in der Anwendung der
Grundordnung, allenfalls im Einzelfall bei Interessenabwägungen im Lichte
der Heimatschutzanliegen zu beachten. Hier seien die Vorgaben des ISOS
in der Grundordnung (GGP) noch nicht umgesetzt. Mindestens durch den
Erlass der Schutzverfügung für das Waschhaus habe die Stadt aber das
ISOS angewendet, weswegen es hier zu berücksichtigen sei. Es sei
zumindest in der Interessenabwägung zu beachten.
Die geplanten Bauten würden die zukünftige kommunale Nutzungsplanung
für die Gebäude der ISOS-Gruppe 0.25 sehr wohl negativ präjudizieren.
Der ländliche Charakter werde zerstört und die hervorgehobene
Platzsituation werde nicht mehr dieselbe sein. Die historische Gruppe
werde durch die massiven Neubauten erdrückt.
Die Stadt habe das Erfordernis einer besonders sorgfältigen Gestaltung zur
Erzielung einer guten Gesamtwirkung in der Umgebung geschützter,
schützens- und erhaltenswerten Bauten offensichtlich nicht geprüft. Auch
auf die Rüge, die Neubauten nähmen zu wenig Rücksicht auf das
schützenswerte Waschhäuschen, wäre näher einzugehen gewesen und es
wäre darzulegen gewesen, inwiefern die Neubauten die in Art. 77 BG
geforderte "besonders gute Gestaltung" erfülle.
Die Beschwerdeführer brachten zum Stadtinventar gemäss Art. 75 ff. BG
sowie zur Ästhetik gemäss Art. 8 und 77 BG weiter vor: Die Baugruppe an
der G._ sei 2017 in den Entwurf zum Stadtinventar gemäss Art. 75 ff.
BG aufgenommen worden. Einzig das Waschhäuschen an der G._,
ein Nebengebäude ostseitig der U._, sei vom Stadtrat vorsorglich
gestützt auf Art. 8 BG als schützenswert im Sinne von Art. 75 BG eingestuft
worden. Die Einstufung gelte solange, bis die laufende Überarbeitung des
Stadtinventars abgeschlossen sei und die betreffenden
grundeigentümerverbindlichen Raumplanungsinstrumente angepasst
seien.
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Die Überarbeitung des Stadtinventars sei abgeschlossen. Der Stadtrat
könne wertvolle Bauten und Anlagen von historischem, künstlerischem
oder architektonischem Wert vorläufig schützen (Art. 8 BG). Die Stadt sei
auf den Antrag, die Bauten auf Parzellen R._, W._ und F._
vorsorglich unter Schutz zu stellen, nicht eingetreten und habe das
Verfahren nicht sistiert. Trete sie nicht ein, sei sie in Willkür verfallen und
habe das Recht wegen fehlender Interessenabwägung (Art. 3 RPV)
verletzt. Auch die Begründungspflicht sei verletzt. Die Stadt habe das
Erfordernis einer besonders sorgfältigen Gestaltung zur Erzielung einer
guten Gesamtwirkung in der Umgebung geschützter, schützens- und
erhaltenswerter Bauten offensichtlich nicht geprüft. Sie hätte aber den
Erlass vorsorglicher Schutzmassnahmen prüfen müssen und das
Verfahren wäre zu sistieren gewesen. Sie hätte bei der Beurteilung der
Baugesuche einen Bauberater oder eine Person des Denkmalschutzes
beiziehen müssen. Das Waschhäuschen liege weniger als 2 m von der
geplanten Baute auf Parzelle F._ entfernt. Die bereits vorgenommene
Abgrabung grenze an das Waschhäuschen. Dieses werde entwertet.
Die Ästhetikvorschrift Art. 73 Abs. 1 KRG sei hier verletzt. Gemäss Art. 77
BG wären in der Umgebung von geschützten, schützenswerten sowie
erhaltenswerten Bauten und Baugruppen Bauten und Anlagen besonders
sorgfältig zu gestalten. Dies sei hier nicht geschehen. Die Projekte seien
bei den zweiten Baugesuchen nicht angepasst worden. Parzelle R._
und die darauf befindlichen Gebäude seien auf den Baugesuchsformularen
nicht erwähnt worden, auch in der Ausschreibung nicht, obwohl aus den
Plänen ersichtlich sei, dass die schützenswerten Bauten äusserlich und
innerlich baulich verändert würden. Die geplante Stützmauer und Treppe
würden direkt an das Waschhaus angebaut.
Die Gruppe befinde sich jetzt auch im INSA (Inventar der neueren
Schweizer Architektur). Diese Aufnahme sei ein Indiz, dass eine
städtebaulich wertvolle Baute vorliege.
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Auch das Gebäude gemäss Gesuch Nr. M._ nehme keine Rücksicht
auf die gute Gesamtwirkung in der Umgebung. Es sei untypisch und
modern und nehme weder bei der Gestaltung noch im Volumen Bezug auf
die angrenzenden schützenswerten Bauten, von Anpassung nicht zu
reden.
Visualisierungen seien nicht eingelegt worden. Die fehlenden
Visualisierungen seien nachzuverlangen. Hier hätte auch ein Modell
verlangt werden müssen. Die Baugesuchsunterlagen seien unvollständig.
Die Berechnung der Grünflächen müsse für jede Parzelle einzeln erfolgen.
Für den Fall, dass eine Gesamtbetrachtung in Frage käme, müsse diese
über alle involvierten Parzellen erfolgen, nicht nur über einen Teil davon.
Die erforderliche Grünfläche sei zumindest auf Parzelle J._ nicht
eingehalten, weswegen zumindest dort die Bewilligung für das Gesuch Nr.
M._ zu verweigern sei. Die erteilte Ausnahmebewilligung betreffend
Grünfläche sei nicht gerechtfertigt.
Ausserdem sei das rechtliche Gehör der Beschwerdeführer wegen
fehlender Zusatzbewilligungen verletzt worden. Die erteilten (Zusatz-
)Bewilligungen seien den Beschwerdeführern nicht mit dem angefochtenen
Baubescheiden eröffnet worden. Mangels Publikation habe sie diese nicht
prüfen und nicht dagegen Einsprache erheben können. Somit sei das
rechtliche Gehör verletzt.
12. In der Vernehmlassung vom 27. September 2021 liess die D._ AG
(hiernach Beschwerdegegnerin 2) durch ihren damaligen Rechtsvertreter
RA Portmann (neu vertreten durch RA Crameri) folgende Anträge stellen
und zur Begründung (hier nur 'pro memoria' aufgeführt) anführen:
1. Die Beschwerde gegen den Baubescheid M._ sei abzuweisen, soweit darauf
eingetreten werden kann.
2. Der Eventualantrag um Rückweisung der Angelegenheit an die Vorinstanz zur
Neubeurteilung unter der Anweisung, ein unabhängiges Gutachten zum
denkmalschützerischen Stellenwert der Bauten auf den Parzellen R._ (S._,
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GVG-Nr. T._ und U._, GVG-Nr. V._), Parzelle W._ (X._, GVG-
Nr. Y._ und Z._) sowie Parzelle F._ (U._, GVG-Nr. AA._)
einzuholen und Erlass einer vorsorglichen Schutzverfügung im Sinne von Art. 8 BG
C._ mit damit einhergehender vorsorglicher Unter-Schutz-Stellung sei abzuweisen,
soweit darauf eingetreten werden kann.
3. Der vorsorgliche Verfahrensantrag, die eingereichte Beschwerde mit aufschiebender
Wirkung zu versehen, sei in jedem Fall abzuweisen.
4. Verfahrensantrag 1: Die Baueinspracheverfahren gegen Baubescheid M._ sowie
gegen Baubescheid I._ seien separat in zwei verschiedenen Beschwerdeverfahren
vor Verwaltungsgericht zu führen.
5. Verfahrensantrag 2: Die Beschwerdeführer seien solidarisch zu verpflichten, dem
Gericht eine Prozesskaution in Höhe von CHF 20'000.--, eventuell nach richterlichem
Ermessen, zu stellen, als Sicherheit für die mutmasslichen Prozesskosten (Gerichts- und
Anwaltskosten) der Beschwerdegegnerin 2 für das hierseitige Baueinspracheverfahren
betreffend Baubescheid M._.
6. Unter voller Kosten- und Entschädigungsfolge zzgl. 7.7 % Mehrwertsteuer zulasten der
Beschwerdeführer.
Bei den Verfahren Nr. I._ (E._ AG) und Nr. M._ (D._
AG) handle es sich inhaltlich um zwei unterschiedliche Bauprojekte, welche
überdies von unterschiedlichen Grundeigentümern und Bauherrschaften
erstellt würden. Beide Projekte funktionierten unabhängig voneinander. Die
D._ AG könne ihr Projekt realisieren, ohne dass die E._ AG ihren
Bau beginnen oder vollenden müsste. Die beiden MFH stünden nicht auf
derselben Tiefgarage. Ein etappenweiser Bau sei ohne Weiteres möglich.
Es seien auch zwei Einsprachen erhoben worden. Nun sei beim
Verwaltungsgericht nur eine einzige Beschwerde eingereicht worden, was
nicht zulässig sei. Es stehe einzig im Ermessen der zuständigen Behörde,
hier des Verwaltungsgerichts, Verfahren zu vereinigen. Die vorliegende
Beschwerde sei deshalb mangelhaft und somit abzuweisen, soweit darauf
überhaupt einzutreten sei. Die Beschwerde sei überdies aussichtslos und
(auch) deshalb abzuweisen, sofern darauf überhaupt eingetreten werden
könne. Die Beschwerdeführerin B._ sei nicht Mieterin der
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Liegenschaft H._, sondern lediglich ihr Ehemann A._. Somit sei
sie nicht zur Beschwerdeerhebung legitimiert.
Die Beschwerdeführer begründeten ihre Beschwerde zur Hauptsache
damit, dass die (oben in Ziff. 2 des Rechtsbegehrens der D._ AG
aufgeführten) Gebäude, weil schutzwürdig, unter Schutz zu stellen seien,
was ein rein ideelles Interesse darstelle und deshalb eine ausgeprägtere
Beeinträchtigung darstellen müsse als ein materielles Interesse, damit eine
Beschwerdelegitimation bejaht werden könne. Hier seien diese
Voraussetzungen nicht erfüllt.
Die Trennung oder Zusammenlegung von Verfahren sei Sache des
Instruktionsrichters und nicht der Parteien. Hier bildeten die Bauvorhaben
grundsätzlich keine bauliche Einheit. Zwar könne das Baugesuch der
E._ AG nur bewilligt werden, wenn auch das Baugesuch der D._
AG bewilligt werde. Die Abhängigkeit sei aber nicht gegenseitig.
Richtigerweise habe die Baubewilligungsbehörde die beiden fraglichen
Bauvorhaben gemeinsam betrachtet, aber die Verfahren
bezeichnenderweise nicht vereinigt, sondern zwei verschiedene
Baubewilligungen an die beiden verschiedenen Parteien ausgesprochen.
Für das vorliegende Verfahren dürfte mit Gerichtskosten bis CHF 10'000.-
- zu rechnen sein und mit Anwaltskosten von mindestens CHF 10'000.--.
Der Beschwerdeführer A._ verzeichne viele Betreibungen und gegen
ihn kursierten mehrere Verlustscheine. Zum Beweis dafür sei ein aktueller
Auszug aus dem Betreibungsregister einzuholen.
13. In der Vernehmlassung vom 18. Oktober 2021 liess die E._ AG
(hiernach Beschwerdegegnerin 3) durch ihren Rechtsvertreter RA Crameri
(neu ebenso Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin 2) folgende Anträge
stellen und zu deren Begründung ausführen:
1. Die Beschwerde von A._ und B._ gegen die Baubescheide M._ und
I._ sei vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf überhaupt eingetreten werden kann.
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2. Unter voller Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdeführer.
B._ sei nicht Mieterin, sondern bloss Solidarschuldnerin der
gemieteten Räume an der H._ und somit nicht zur Beschwerde
legitimiert. Der Umstand, dass sich die Beschwerdeführer nur auf
obligatorische Rechte stützten, sei im Rahmen einer Interessenabwägung
zu berücksichtigen, soweit eine solche erforderlich sei.
Die formelle Beschwerde der Beschwerdeführer sei gegeben. Es sei aber
fraglich, ob im Rahmen eines Baueinspracheverfahrens Antrag auf
Unterschutzstellung von Gebäuden, die nicht Gegenstand des
Bewilligungsverfahrens seien, gestellt werden könne. Immerhin gebe Art. 8
BG Privaten keinen derartigen Rechtsanspruch. Aus den Rechtsbegehren
in den Einspracheverfahren Nr. M._ (Anm.: und Nr. I._) gehe
offenkundig hervor, dass ein unabhängiges Gutachten zum
denkmalschützerischen Stellenwert der Bauten auf Parzellen R._,
W._ und F._ nicht beantragt worden sei, vorliegend (im
verwaltungsgerichtlichen Verfahren) aber schon, weswegen es sich um
eine unzulässige Ausweitung des Rechtsbegehrens handle. Darauf sei
folglich nicht einzutreten.
Fraglich sei, ob die Beschwerdeführer durch den angefochtenen Entscheid
besonders berührt seien und ein schutzwürdiges Interesse an dessen
Aufhebung oder Änderung hätten. Die Geltendmachung der Verletzung
des ISOS sei nicht ausreichend, um die materielle Beschwer der
Beschwerdeführer zu rechtfertigen. Auch die übrigen vorgeschobenen
Argumente seien nicht ausreichend. Es schade nichts, dass Parzelle
R._ in der Publikation nicht erschienen sei. Die Beschwerdeführer
seien auf das Baugesuch aufmerksam geworden und hätten entsprechend
Einsprache erhoben.
Die Baugesetzgebung schütze nicht vor Entzug von Aussicht und des
täglichen Lichts und der Sonne. Aufgrund der raumplanerischen
Zielsetzungen Siedlungsentwicklung nach innen, Verdichtung der
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Siedlungsflächen würden die Bauparzellen früher oder später möglichst
dicht überbaut werden. Vor gesetzmässiger Bautätigkeit gebe es keinen
Rechtsschutz.
Die gesamte G._ sei von den Baumassnahmen nicht betroffen. Einzig
vor der D._ selbst könne es zu engen Platzverhältnissen kommen,
wenn Fahrzeuge im Einzelfall parkiert werden müssten. Dies sei aber auch
ohne Bauarbeiten so.
Die geplanten Bauten seien nicht überdimensioniert. Sie hielten die
Vorschriften des kommunalen Baugesetzes ein. Die Grenz- und
Gebäudeabstände sowie die Geschosszahl und die Gebäudehöhen,
welche durch das Baugesetz festgelegt würden, schützten die Nachbarn
vor Beeinträchtigungen. An der Q._ gebe es verschiedene
vergleichbar grosse Baukuben.
Die Beschwerdeführer wollten, dass mit der von ihnen nachgesuchten
Unterschutzstellung der angeblich schützenswerten Gebäude an der
G._ Art. 77 BG anwendbar werde. Dieser verlange eine besonders
sorgfältige Gestaltung von Bauten und Anlagen in der Umgebung
schützenswerter Bauten und Baugruppen im Hinblick auf ihre (gute)
Gesamtwirkung. Da diese Gebäude nicht unter Schutz stünden,
versuchten sie durch die Hintertüre erhöhte Gestaltungsanforderungen zu
erwirken. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer seien die
Voraussetzungen von Art. 77 BG aber erfüllt. Die sorgfältige
Umgebungsgestaltung sei hier erfolgt. Die ursprünglichen Bauprojekte
seien von der Bauherrschaft überarbeitet worden. Dasjenige auf Parzelle
F._ sei in Dichte und Höhe stark redimensioniert und jenes auf
Parzelle J._ beim Attikageschoss angepasst worden. Die Auflage
gemäss Ziffern 5.1.1 der beiden Baubewilligungen sei umgesetzt worden,
was die Baufreigabe ermöglicht habe. Eine Ästhetikklausel dürfe nicht die
bestehenden Bau- und Zonenvorschriften ausser Kraft setzen (VGU R 20
34).
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Die Baugesuche der Bauherrschaften beträfen die angeblich
schützenswerten Bauten nicht, im Gegensatz zum damaligen
Abbruchgesuch betreffend das Waschhäuschen. Dieses sei provisorisch
geschützt worden, weil ein Abbruchgesuch dafür eingereicht worden sei.
Nur deshalb sei dafür eine Schutzverfügung erlassen worden, nicht, wie
vorliegend, wegen beabsichtigter Bauarbeiten in der unmittelbaren
Umgebung angeblich schützenswerter Bauten.
Letztlich liege es allein im Ermessen der Stadt, ob und in welchem
Verfahren (vorsorgliche Unterschutzstellung oder Ortsplanungsrevision)
die angeblich schützenswerten Bauten und Anlagen unter Schutz gestellt
werden sollten. Dem könne und dürfe das Verwaltungsgericht nicht
vorgreifen.
Die kantonale Denkmalpflege habe keine Einwände gegen die Bauprojekte
vorgebracht.
Das ISOS-Inventar sei noch nicht in der Grundordnung
grundeigentümerverbindlich festgelegt. Das ISOS komme nur entweder via
entsprechend umgesetzter Grundordnung oder infolge einer
Schutzverfügung zur Anwendung. Gemäss Art. 8 BG könne die Stadt bei
Gefahr der Zerstörung oder Entwertung eine Schutzverfügung erlassen.
Art. 8 BG vermittle dem Privaten keinen Rechtsanspruch, ein Gebäude
vorsorglich unter Schutz zu stellen. Die Gebäude im ISOS-Inventar würden
durch die Baugesuche nicht tangiert.
Das Stadtinventar liege im Entwurf vor. Es sei mittlerweile abgeschlossen.
Nach wie vor handle es sich aber um einen Entwurf. Dieser habe keine
grundeigentümerverbindliche Wirkung.
Es finde keine Entwertung der besagten Häusergruppe statt. Die
Häusergruppe werde nicht negativ verändert. Durch die Abgrabungen
werde das Waschhäuschen nicht negativ tangiert. Es sei unlängst saniert
worden und werde somit der Nachwelt erhalten.
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Betreffend Ästhetik habe die Stadt ihren geschützten Beurteilung- und
Ermessensspielraum korrekt angewandt. Hier sei eine besonders
sorgfältige Umgebungsgestaltung gewählt worden. Ein detaillierter
Umgebungsplan sei eingereicht worden. Die Stadt habe diesen genehmigt
und die Baufreigabe erteilt. Auch seien die Gebäude deutlich
zurückversetzt worden, um grösstmöglichen Abstand zu den bestehenden
Gebäudegruppen im ISOS-Inventar zu erzielen. Man habe bewusst auf die
Umgebungssituation mit den Altbauten und den angrenzenden neueren
Bestandesbauten Rücksicht genommen. Die Betrachtungsweise der
Beschwerdeführer sei rein subjektiv. Die sorgfältige Umgebungsgestaltung
sei hier erfolgt. Die ursprünglichen Bauprojekte seien von der
Bauherrschaft überarbeitet worden. Dasjenige auf Parzelle F._ sei in
Dichte und Höhe stark redimensioniert und jenes auf Parzelle J._ beim
Attikageschoss angepasst worden. Die Auflage gemäss Ziffern 5.1.1 der
beiden Baubewilligungen sei umgesetzt worden, was die Baufreigabe
ermöglicht habe. Eine Ästhetikklausel dürfe nicht die bestehenden Bau-
und Zonenvorschriften ausser Kraft setzen (VGU R 20 34).
Die Grünflächen seien nicht falsch festgelegt worden. Nach Art. 44 Abs. 3
BG sei bei - u.A. - Neubauten eine minimale zusammenhängende
Grünfläche, hier gemäss Zonenschema Art. 57 BG unbestritten 30 %,
anzulegen. Vorliegend sei eine Grünfläche von 1'261.80 m2 notwendig und
effektiv ausgewiesen und realisiert 1'283.42 m2, was einer
Grünflächenziffer von 30.51 % entspreche. Eine Gesamtbetrachtung sei
entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer nicht unzulässig. Zudem
habe die Stadt zu Recht eine Ausnahmebewilligung erteilt, weil auf Parzelle
J._ ein öffentliches Trottoir erstellt werde. Sogar bei Einzelbetrachtung
auf Parzelle J._ wäre die Grünfläche eingehalten, ebenso auf Parzelle
F._. Auf Parzelle R._ finde kein wesentlicher Umbau statt,
weswegen diese Parzelle zu Recht nicht in die Berechnung miteinbezogen
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werde. Es sei nicht willkürlich, wenn auf dem Grundstück R._ nicht
von einem wesentlichen Umbau ausgegangen werde.
Wenn der W3-Teil von Parzelle F._ nicht überbaut werden könnte,
seien die Ziele der eidgenössischen Raumplanung, Siedlungsentwicklung
nach innen und verdichtetes Bauen, beeinträchtigt.
Ein AZ-Transport finde hier nicht zwischen verschiedenen Zonen statt. Auf
Parzelle F._ werde nur nach den Bestimmungen der W2 gebaut,
insbesondere hinsichtlich Gebäudeabstand, Grenzabstand und
Ausnützung. In die AZ-Berechnung sei derjenige Teil von Parzelle F._,
welcher der W3 zugewiesen sei, entsprechend den Bestimmungen der W2
angerechnet worden. Von einem AZ-Transfer der W3 in die W2 könne
keine Rede sein. Dadurch dass der W3-Teil nur als W2 angerechnet werde,
sei Parzelle F._ sogar unternutzt. Würde der Argumentation der
Beschwerdeführer gefolgt, dürfte auf dem W2-Teil von Parzelle F._
nur dessen Fläche angerechnet werden, wogegen auf den W3-Teil
selbstständig gebaut werden müsste und nur dessen Fläche berücksichtigt
würde. Damit würde noch näher an die besagte Häusergruppe gebaut
werden müssen, was der Hauptargumentation der Beschwerdeführer
jedoch widerspräche.
Die Erschliessung sei genügend und mit der Kantons- und Stadtpolizei im
Einvernehmen festgelegt worden. Entgegen den Behauptungen der
Beschwerdeführer sei die Verkehrssicherheit nicht eingeschränkt. Weder
das TBA noch die Stadt habe das ihr zustehende Ermessen überschritten.
Die Stadt habe sich an alle Vorgaben zur Verfahrenskoordination gehalten.
Es hätte den Beschwerdeführern in den über zwei Monaten seit Mitteilung
des angefochtenen Entscheides freigestanden, die in Ziffern D.4 der
angefochtenen Verfügung genannten Zusatzbewilligungen einzufordern,
soweit diese nicht mitgeteilt worden seien.
Soweit die Beschwerdeführer bemängelten, ihnen seien die weiteren
integrierenden Bestandteil des Baubescheids bildenden Bewilligungen und
- 19 -
Stellungnahmen nicht zusammen mit dem angefochtenen Entscheid
eröffnet worden, sei darauf hinzuweisen, dass sie genügend Zeit gehabt
hätten, die entsprechenden Unterlagen bei der Stadt nachzufordern, soweit
diese relevant seien resp. sie fehlten bzw. die Beschwerdeführer nicht
bereits davon Kenntnis gehabt hätten. Zudem sei hinsichtlich des
überwiegenden Teils dieser Beilagen nicht dargelegt worden, weswegen
sie vorliegend überhaupt massgebend sein sollten.
14. In ihrer Vernehmlassung vom 18. Oktober 2021 stellte die Stadt C._
(hiernach Beschwerdegegnerin 1) folgende Anträge und begründete diese:
1. Die Beschwerde vom 1. September 2021 sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten
werden kann.
2. Unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolge.
Die Beschwerdeführer seien als Mieter einzig vorübergehend vom
Bauvorhaben betroffen, da der Mietvertrag jederzeit fristgemäss auf einen
ortsüblichen Termin gekündigt werden könne.
Vorsorgliche Massnahmen gemäss Art. 8 BG seien nicht nötig, da die
historische Gebäudegruppe bei der Einmündung der G._ durch das
hier zu beurteilende Baugesuch weder entwertet noch zerstört werde.
Einzig das Waschhäuschen sei vom Stadtrat vorsorglich als schützenswert
bezeichnet worden, da das Gebäude gemäss Baugesuch der
Erbengemeinschaft AC._ vom 29. März 2018 hätte abgebrochen
werden sollen und daher eine konkrete Gefährdung bestanden habe. Wäre
es anders, müssten alle zu inventarisierenden Gebäude, bei denen kein
Eingriff im Sinne von Art. 8 BG zu befürchten sei, vorsorglich unter Schutz
gestellt werden.
Das ISOS komme nur in unmittelbarer Weise zur Anwendung, wenn keine
Bundesaufgabe zur Debatte stehe. Dann würde der Schutz von Ortsbildern
vorab durch kantonales und kommunales Recht gewährleistet. Die
Aufnahme in den Generellen Gestaltungsplan (GGP) als geschütztes,
- 20 -
schützens- oder erhaltenswertes Gebäude habe nicht stattgefunden.
Darüber werde später entschieden. Vorsorgliche Massnahmen gemäss
Art. 8 BG und eine Interessenabwägung im Sinne der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung zum ISOS drängten sich nicht auf, da die Gruppe weder
geändert noch abgebrochen werde. Nur das Waschhäuschen sei
provisorisch als schützenswert bezeichnet worden, weil es gemäss
Baugesuch der damaligen Eigentümerin Erbengemeinschaft AC._
vom 29. März 2018 hätte abgebrochen werden sollen. Es stimme nicht,
dass die geplanten Neubauten die zukünftige kommunale
Nutzungsplanung der Gebäude der ISOS-Gruppe 0.25 negativ
präjudizierten. Zudem sei das Gebiet im näheren Umkreis der beiden
Bauvorhaben nicht einheitlich überbaut und strukturiert/gestaltet.
Ortsuntypische Bauten seien es aber nicht.
Ein Augenschein wäre sinnvoll und allenfalls die Einholung eines
Amtsberichts der Denkmalpflege.
Betreffend Gestaltung hätten die Bauherrschaften auf entsprechende
Hinweise der Beschwerdegegnerin 1 reagiert. Das geplante Gebäude auf
Parzelle F._ habe in Dichte und Höhe eine starke Redimensionierung
erfahren (wie Reduktion um ein Geschoss) und jenes auf Parzelle J._
eine Anpassung des Attikageschosses. Zudem hätten die Bauherrschaften
eine ausserordentlich sorgfältige und aufwändige Umgebungsgestaltung
betreffend die Grünfläche planerisch festgelegt. Diese seien in Vollzug der
Auflage gemäss Ziff. 5.1.1 inzwischen genehmigt worden. Die Bebauung
sei derart sorgfältig gestaltet, dass eine gute Gesamtwirkung erzielt werden
könne und die Baugruppe im Rahmen der zonengemässen Überbauung
weder zerstört noch entwertet werde.
Eine Ästhetikklausel wie Art. 77 BG dürfe nicht die Bau- und
Zonenvorschriften ausser Kraft setzen. Das INSA sei hier ohne Bedeutung.
Die sorgfältige Umgebungsgestaltung sei hier erfolgt. Die ursprünglichen
Bauprojekte seien von der Bauherrschaft überarbeitet worden. Dasjenige
- 21 -
auf Parzelle F._ sei in Dichte und Höhe stark redimensioniert und
jenes auf Parzelle J._ beim Attikageschoss angepasst worden. Die
Auflage gemäss Ziffern 5.1.1 der beiden Baubewilligungen sei umgesetzt
worden, was die Baufreigabe ermöglicht habe. Eine Ästhetikklausel dürfe
nicht die bestehenden Bau- und Zonenvorschriften ausser Kraft setzen
(VGU R 20 34).
Die Grünfläche sei genügend, wenn die zu Gunsten der Öffentlichkeit
errichtete Trottoirfläche von rund 164 m2 bei der Berechnung in Abzug
gebracht werden könne. Vorliegend gelte gemäss Art. 57 BG ein
Grünflächenanteil von 30 % von Parzellen F._, J._ und K._.
Parzelle R._ gehöre nicht dazu, zumal darauf einzig untergeordnete
bauliche Änderungen und keine wesentlichen Bauten erfolgten. Zudem
könnten die Flächen der drei betroffenen Grundstücke gesamthaft mit
einbezogen werden, zumal eine bauliche Einheit bestehe. Art. 44 Abs. 3
BG beziehe sich dabei nicht nur auf ein einziges Grundstück. Zudem
müsse die gesamte Grünfläche nicht zwingend zusammenhängend sein
(VGU R 16 59, E.6). Die Grünfläche müsse mindestens 1'261.80 m2
betragen, um die verlangten 30 % zu erreichen. Dabei müsse aber die
Trottoirfläche an der Q._ von rund 164 m2 in Abzug gebracht werden
können. Sei dies nicht der Fall, ergebe sich nur 26 % Grünfläche. Die
beantragte Ausnahmebewilligung sei vom Stadtrat gestützt auf Art. 82 Abs.
1 KRG zu Recht erteilt worden. Es liege im grossen öffentlichen Interesse,
wenn an diesem Ort ein Trottoirabschnitt von 1.8 m Breite entlang der viel
befahrenen Q._ und bei der Zufahrt zur Tankstelle mit Shop erstellt
werde.
Betreffend Ausnutzungsziffer (AZ) gelange Art. 63 BG nicht zur
Anwendung, weil es hier nicht um eine Nutzungsübertragung zwischen
angrenzenden Grundstücken gehe. Ebenso wenig erfolge eine
Nutzungsübertragung innerhalb des Baugrundstücks Parzelle F._,
das in zwei verschiedenen Bauzonen liege. Für den Tatbestand, dass ein
- 22 -
Grundstück in zwei verschiedenen Bauzonen liege, biete Art. 71 BG eine
rechtliche Grundlage. Gemäss Art. 71 BG seien die Ausnützung und die
Grenzabstände jeder Zone für die dort gelegenen Gebäudeteile
einzuhalten, im Übrigen gälten die Vorschriften der Zone, in welcher der
grössere Teil des Gebäudes liege. Massgebend sei hier ausschliesslich die
AZ der W2 mit 0.4, weil dort der grössere Teil bzw. das gesamte Gebäude
zu stehen komme.
Die Einfahrt in die Q._ sei verkehrssicher. Die kantonale Fachstelle
habe sie genehmigt. Die Bewilligung sei bereits in den ersten beiden
Verfahren vom TBA ausgefertigt und den Beschwerdeführern zur Kenntnis
gebracht worden. Art. 54 Abs. 1 KRVO werde erfüllt, weil in der
Ausschreibung ausdrücklich festgehalten worden sei, dass die Ein- und
Ausfahrt zum Bauprojekt der D._ ab der Q._ erfolge.
Soweit die Beschwerdeführer bemängelten, ihnen seien die weiteren
integrierenden Bestandteil des Baubescheids bildenden Bewilligungen und
Stellungnahmen nicht zusammen mit dem angefochtenen Entscheid
eröffnet worden, sei darauf hinzuweisen, dass sie genügend Zeit gehabt
hätten, die entsprechenden Unterlagen bei der Beschwerdegegnerin 1
nachzufordern, soweit diese relevant seien resp. sie fehlten bzw. die
Beschwerdeführer nicht bereits davon Kenntnis gehabt hätten. Überdies
sei hinsichtlich des überwiegenden Teils dieser Beilagen nicht dargelegt
worden, weswegen sie vorliegend überhaupt massgebend sein sollten.
15. Im Rahmen eines weiteren Schriftenwechsels (mit Replik vom 22.
November 2021 sowie Dupliken vom 4. Januar 2022) vertieften und
ergänzten die Parteien nochmals ihre gegensätzlichen Standpunkte in
dieser Streitsache.
16. Am 16. Mai 2022 fand ein Augenschein durch das Verwaltungsgericht (V.
Kammer) statt, an welchem der Ehemann der Beschwerdeführer
- 23 -
persönlich in Begleitung des Rechtsvertreters (RA Mathias Davatz)
anwesend war. Die Beschwerdegegnerin 1 war durch ihren
Rechtskonsulenten vertreten. Die Beschwerdegegnerin 2 war durch einen
Miteigentümer der Gesellschaft (Vater in Vertretung seines Sohnes) und
die Beschwerdegegnerin 3 durch den Verwaltungsratspräsidenten der
Gesellschaft sowie diese beiden durch ihren gemeinsamen Rechtsvertreter
(RA Dr. Reto Crameri) vertreten. Allen Anwesenden wurde bei der
Begehung vor Ort an sieben verschiedenen Standorten die Möglichkeit
geboten, sich zum Bauvorhaben auf den Parzellen der
Beschwerdegegnerinnen 2 und 3 zu äussern, wovon insbesondere in
Bezug auf die Platz- und Erschliessungsverhältnisse sowie die baulichen
und räumlichen Auswirkungen des Bauvorhabens auf die Umgebung – u.a.
die Mietwohnung der Beschwerdeführer auf Parzelle AB._
hangaufwärts in nordöstlicher Richtung – Gebrauch gemacht wurde. Von
Seiten des Gerichts wurden dabei insgesamt 35 Farbfotos erstellt und dem
Protokoll des Augenscheins bei-/eingefügt.
17. Mit Eingaben vom 30. Mai 2022 (Beschwerdegegnerin 1) und 9. Juni 2022
(Beschwerdeführer) verzichteten diese beiden Parteien auf eine
Stellungnahme zum Augenscheinprotokoll. Von Seiten der
Beschwerdegegnerinnen 2 und 3 wurde keine Stellungnahme beim Gericht
eingereicht.
Auf die weiteren Argumente und Beweismittel der Parteien wird, soweit
erforderlich, im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1. Nach Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege
(VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden gegen
Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen Instanz
- 24 -
angefochten werden können oder nach kantonalem oder eidgenössischem
Recht endgültig sind. Die angefochtenen Baubewilligungs- und
Einspracheentscheide vom 22./30. Juni 2021 in den Verfahren M._
(Beschwerdegegnerin 2) und I._ (Beschwerdegegnerin 3), worin die
Beschwerdegegnerin 1 die Einsprachen der heutigen Beschwerdeführer
abwies und die nachgesuchten Baubewilligungen unter Bedingungen und
Auflagen (vgl. u.a. Ziff. 5.1.1) erteilte, sind weder endgültig noch können
sie bei einer anderen Instanz angefochten werden. Folglich stellen sie ein
taugliches Anfechtungsobjekt für ein Verfahren vor dem
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden dar. Die Beschwerdeführer
– auf jeden Fall zumindest der Ehemann als Mieter der nahegelegenen
Wohnung auf Parzelle AB._ – sind als Adressaten der umstrittenen
Entscheide berührt und haben ein schutzwürdiges Interesse an deren
Überprüfung, weshalb sie zur Beschwerdeerhebung legitimiert sind (Art. 50
VRG). Auf die im Übrigen – unter Berücksichtigung der Gerichtsferien (Art.
39 Abs. 1 lit. b VRG: Fristenstillstand vom 15. Juli bis und mit 15. August)
– frist- und formgerecht (vgl. Art. 38 Abs. 1 und Art. 52 Abs. 1 VRG)
eingereichte Beschwerde vom 1. September 2021 ist daher – mit
Ausnahme des in E.4 nachfolgend erwähnten Eventualbegehrens [Ziff. 2 in
Beschwerdeschrift] – einzutreten.
2. Als Erstes gilt es zu den Rechtsbegehren der Beschwerdegegnerin 2
(zunächst und damals vertreten durch RA Peter Portmann) vom 27.
September 2021 festzuhalten, dass dessen gestellter Hauptantrag auf
Abweisung der Beschwerde (Ziff. 1) vom späteren Rechtsvertreter RA Reto
Crameri in dessen Vernehmlassung vom 18. Oktober 2021 (Ziff. 1)
übernommen wurde und es somit vorliegend weiterhin auch den
Baubescheid Nr. M._ zu entscheiden gilt. Im Weiteren hat RA
Portmann – der das Mandat für die Beschwerdegegnerin 2 am 13. Oktober
2021 beendet hat, worauf das Mandat an RA Crameri, der bereits die
- 25 -
Beschwerdegegnerin 3 vertritt, überging – in der Vernehmlassung
beantragt (Ziff. 2), den Eventualantrag der Beschwerdeführer auf
Rückweisung der Streitsache an die Beschwerdegegnerin 1 zur
Neubeurteilung abzuweisen. Dieser Antrag wurde implizite von RA Crameri
ebenfalls übernommen und ist deshalb als weiterhin gestellt zu betrachten.
Auch sind die Verfahrensanträge von RA Portmann noch zu beachten. Sein
Verfahrensantrag Ziff. 3 (Abweisung des Gesuchs um aufschiebende
Wirkung) wurde mit der späteren Prozessbeschwerde R 21 101 vom 23.
Februar 2022 widerspruchslos gutgeheissen. Der Verfahrensantrag Ziff. 4
(Behandlung der beiden Baubewilligungen I._ und M._ in zwei
verschiedenen Beschwerdeverfahren) wurde widerspruchslos abgewiesen
und vom zuständigen Instruktionsrichter entschieden, diese beiden
(sachlich eng miteinander verknüpften) Bauverfahren in einem einzigen
Urteil (R 21 78) zu behandeln. Der Verfahrensantrag Ziff. 5 (Leistung einer
Prozesskaution in der Höhe von CHF 12'000.-- durch die
Beschwerdeführer) wurde teilweise gutheissen (vorerst CHF 8'000.--). Die
Verfahrensanträge (Ziff. 3-5) von RA Portmann sind demnach erledigt. Die
Arbeitsbemühungen samt Zeitaufwand von RA Portmann bis zu seiner
Mandatsniederlegung am 13. Oktober 2021 und auch die anschliessenden
Aufwendungen von RA Crameri infolge Anwaltswechsels werden – je nach
Ausgang des jetzigen Beschwerdeverfahrens – bei der Gewährung
allfälliger Parteientschädigungen entsprechend zu berücksichtigen sein.
3. Nach Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen
Eidgenossenschaft (BV; SR 101) haben die Parteien Anspruch auf
rechtliches Gehör. Dieser Anspruch umfasst insbesondere das Recht,
Einsicht in die Verfahrensakten zu nehmen. Das Akteneinsichtsrecht
bezieht sich auf sämtliche verfahrensbezogenen Akten, die geeignet sind,
Grundlage des Entscheids zu bilden, unabhängig davon, ob die Ausübung
des Akteneinsichtsrechts den Entscheid in der Sache zu beeinflussen
- 26 -
vermag. Die Einsicht in die Akten, die für ein bestimmtes Verfahren erstellt
oder beigezogen wurden, kann daher nicht mit der Begründung verneint
werden, die fraglichen Akten seien für den Verfahrensausgang belanglos.
Es muss vielmehr dem Betroffenen selber überlassen sein, die Relevanz
der Akten zu beurteilen (vgl. BGE 144 I 11 E.5.3, 135 II 286 E.5.1, 132 II
485 E.3.2). Soweit die Beschwerdeführer bemängeln, ihnen seien die
weiteren integrierenden Bestandteil der beiden Baubescheide bildenden
Bewilligungen und Stellungnahmen nicht zusammen mit den
angefochtenen Entscheiden eröffnet worden, ist darauf hinzuweisen, dass
sie – seit der Mitteilung der angefochtenen Entscheide vom 22./30. Juni
2021 bis zur Beschwerdeerhebung mit Eingabe vom 1. September 2021
(macht zzgl. Gerichtsferien zwei Monate bzw. netto 61 Tage) genügend
Zeit gehabt hätten, die entsprechenden Unterlagen bei der
Beschwerdegegnerin 1 nachzufordern, soweit diese relevant seien
respektive sie fehlten bzw. die Beschwerdeführer nicht bereits davon
Kenntnis gehabt hätten. Weiter trifft es nicht zu, dass Visualisierungen der
beiden Bauvorhaben fehlen (vgl. Akten der Beschwerdegegnerin 1 [Bg1-
act.] 1a). Ein Modell wurde von der Beschwerdegegnerin 1 nicht verlangt,
wozu sie gemäss Art. 3 Abs. 1 der Ausführungsverordnung zum Baugesetz
(AVzBG; RB 612) auch nicht verpflichtet ist. Im Übrigen enthält Art. 45 Abs.
3 der Raumplanungsverordnung für den Kanton Graubünden (KRVO; BR
801.110) eine Aufzählung, was die Publikation zu enthalten hat, so
namentlich Angaben über die Bauherrschaft, den Standort des
Bauvorhabens, die betroffenen Nutzungszonen und Bundesinventare, die
Auflagezeit, den Auflageort und die Einsprachemöglichkeit. Diese
Anforderungen wurden vorliegend allesamt korrekt erfüllt, weshalb die
Rüge der Verletzung des rechtlichen Gehörs der Beschwerdeführer wegen
fehlender Zusatzbewilligungen unbegründet ist.
- 27 -
4. Nicht eingetreten werden kann sodann auf den Eventualantrag (Ziff. 2) der
Beschwerdeführer, worin sie die Rückweisung der Streitsache an die
Beschwerdegegnerin zur Neubeurteilung gemäss Art. 8 BG fordern. Diese
Vorgabe regelt die vorsorglichen Schutzmassnahmen und lautet wie folgt:
Art. 8 Vorsorgliche Schutzmassnahmen
Der Stadtrat kann wertvolle Landschaften, Biotope, Natur- und Kulturobjekte sowie Bauten
und Anlagen von historischem, künstlerischem oder architektonischem Wert vor
Entwertung oder Zerstörung vorläufig schützen, insbesondere durch den Erlass von
Schutzverfügungen.
Beim Eventualantrag gemäss oben angeführtem Art. 8 BG handelt es sich
auf den ersten Blick um das Gesuch auf Erlass vorsorglicher Massnahmen.
Nachdem gemäss Art. 5 VRG jedoch vorsorgliche Massnahmen nur für die
Dauer des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens verfügt werden können, ist
es eben keine vorsorgliche Massnahme, sondern ist als materieller Antrag
zu behandeln. Indessen kann dieser Antrag im vorliegenden Verfahren
nicht behandelt werden, alleine schon deswegen, weil dies bedeuten
würde, dass ohne Mitwirkungsmöglichkeit der Betroffenen schon im
vorliegenden Verfahren bestimmt würde, dass die Beschwerdegegnerin 1
angewiesen wird, eine vorsorgliche Schutzverfügung im Sinne von Art. 8
BG zu erlassen und die Betroffenen Bauten damit vorsorglich unter Schutz
zu stellen. Ein solches Vorgehen würde die Mitwirkungsrechte und das
rechtliche Gehör der Betroffenen verletzen. Zudem liegt es – wie die
Beschwerdegegnerinnen 2 und 3 richtig ausführen – im (weiten) Ermessen
der Beschwerdegegnerin 1 zu bestimmen, mit welchem Verfahren (mittels
Schutzverfügung oder Änderung der Grundordnung) sie einen allfälligen
Schutz der betreffenden Gebäude regeln möchte. Ebenfalls kann die
Beschwerdegegnerin 1 dank ihrem (weiten) Ermessen selber entscheiden,
ob sie auch in solchen Fällen praxisgemäss vorsorgliche
Schutzverfügungen in prozessökonomischer Art und Weise nur dann
- 28 -
erlässt, wenn eine konkrete Gefahr für eine Zerstörung oder Entwertung
eines möglichen Schutzobjekts vorliegt. Folglich kann auf den
Rückweisungs-Eventualantrag der Beschwerdeführer in diesem Verfahren
von vorneherein nicht eingetreten werden. Wird darauf nicht eingetreten,
erübrigt sich auch die Anweisung an die Beschwerdegegnerin 1, noch
zusätzlich ein unabhängiges Gutachten zum denkmalschützerischen
Stellenwert der betreffenden Bauten einzuholen und die Diskussion, ob es
beim "Eventualantrag" in der Beschwerde um eine (unzulässige)
Ausdehnung des Prozessthemas laut Art. 51 Abs. 2 VRG im Vergleich zum
Einspracheverfahren geht oder nicht.
5. Die Beschwerdeführer rügen sodann den fehlenden Einbezug der Parzelle
R._ (aktuell beinahe vollständig überbaut mit dem Wohnhaus Assek-
Nr. AD._ zzgl. direkt angebauter Autogarage Assek.-Nr. AE._;
vgl. Protokoll des Augenscheins vom 16. Mai 2022 mit Gerichtsfotos 1 und
2 am Standort 1 sowie Fotos 27 und 29 am Standort 5 und Fotos 34 und
35 am Standort 6, jeweils mit Bildkommentierung), weil durch das
Bauvorhaben auf der im Süden unmittelbar angrenzenden Parzelle
J._ der Beschwerdegegnerin 2 eine Vergrösserung der Parzelle
R._ stattfinde und dafür ein eigenständiges
Baubewilligungsverfahren hätte durchgeführt werde müssen. Anlässlich
des Augenscheins monierte der Ehemann der Beschwerdeführer
ausdrücklich, dass mindestens (7) Eingriffe in die Substanz des Gebäudes
auf Parzelle R._ (D._) geplant seien und dies baurechtlich doch
bedeutend sei (Protokoll S. 5). Es geht somit um angebliche Umbauten in
die bisherige Gebäudesubstanz auf Parzelle R._, wofür kein
Baugesuch vorliegt, welches aber vom Baubescheid M._ miterfasst
und damit baurechtlich abgedeckt sei. Die Beschwerdegegnerin 1 hat
diesbezüglich offensichtlich entschieden, dass die getätigten Arbeiten im
Grenzbereich der Parzelle R._ und der Bauparzelle J._ nicht
- 29 -
baubewilligungspflichtig sind, ansonsten sie für die in der D._ auf
Parzelle R._ durchgeführten Arbeiten ebenfalls die Stellung eines
Baugesuchs oder die Integration in die bestehenden Baugesuche verfügt
hätte. Wie der Augenschein dem Gericht gezeigt hat, beschränken sich
die geplanten Bauarbeiten auf Parzelle R._ im Wesentlichen auf eine
unterirdische Zufahrtsverbindung ab der Tiefgarage auf Parzelle J._
zum Wohnhaus auf der Südseite (vgl. Gerichtsfoto 25 am Standort 4)
sowie äusserlich sichtbar auf eine Zugangstüre anstelle eines Fensters
unten rechts an der Südfassade (vgl. Gerichtsfotos 34 und 35 am Standort
6). Alle weiteren Nutzungsveränderungen, die allesamt funktional nur
untergeordneter Bedeutung sind, treten baulich nach aussen nicht in
Erscheinung. Aufgrund dieser tatsachenrelevanten Feststellungen im
Rahmen der Ortsbegehung ist das Gericht zur Auffassung gelangt, dass
objektiv in Relation zum Gesamtprojekt auf den Parzellen J._ und
F._ offenkundig lediglich von äusserst marginalen und insgesamt
unbedeutenden Eingriffen in die bestehende Bausubstanz des Gebäudes
auf Parzelle R._ die Rede sein kann, wofür die baurechtliche
Notwendigkeit eines eigenständiges Baubewilligungsverfahrens (nebst
den Baubewilligungsverfahren M._ und I._) durch die
Beschwerdegegnerin 1 zu Recht verneint wurde.
6.1. Die Beschwerdeführer rügen überdies eine Verletzung von Art. 77 BG,
wonach Bauten und Anlagen im Hinblick auf eine gute Gesamtwirkung in
der Umgebung von geschützten, schützens- sowie von erhaltenswerten
Bauten und Baugruppen besonders sorgfältig zu gestalten sind. Es wird
dazu auf das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz
von nationaler Bedeutung ISOS sowie konkret auf das Stadtinventar 2020
der Beschwerdegegnerin 1 (Entwurf 16.12.2020) hingewiesen, worin unter
Inventar Nr. AF._ Q._ [AG._/AH._], U._,
Häusergruppe Einmündung G._ [Ensemble bestehend aus Wohn-,
- 30 -
Gewerbe- und Ökonomiebaute zzgl. Waschhäuschen] zur Würdigung und
Schutzbegründung festgehalten wird: Die bau- und nutzungsgeschichtlich
interessante Gebäudegruppe setzt sich aus einem Pächterhaus
[AH._] mit Stallscheune, einem Torkelgebäude (heute D._
[AG._]), einem vermutlich hierher versetzten Strickbau und einem
Waschhäuschen mit Nutzgarten zusammen. Prägnantester und
architektonisch wertvollster Bau ist das 1909 von AI._ im Zeichen des
Heimatstils umgebaute Pächterhaus. Trotz verschiedenen Eingriffen hat
das Ensemble den ländlichen Charakter bewahrt und gehört zu den
wichtigen, ortsbildprägenden Baugruppen an der Q._. Unter
Schutzempfehlung wurde resümiert. Schützenswert sind: Die äussere
Erscheinung Wohn-/Pächterhaus [AH._] mit dazugehöriger
Stallscheune, Wohnhaus/Strickbaute [U._] inkl. Waschhäuschen; im
Innern vom Pächterhaus [AH._] die tragende Struktur; sowie Brunnen
und Einfriedung (Bruchsteinmauer) entlang der G._. Bei baulichen
Massnahmen im Innern der beiden Wohnhäuser
[Pächterhaus/Strickbaute] ist die vorhandene Qualität zu berücksichtigen
und die originale Bausubstanz zu respektieren. Wie der Augenschein vom
16. Mai 2022 ergeben hat, ist das beschriebene Ensemble mit drei
inventarisierten Bautypen (Wohn-/Gewerbe-/Ökonomiebaute) vollständig
intakt (vgl. Situationsplan mit Gerichtsfoto 1 [Pächterhaus links mit Stall
dahinter] und Foto 3 [geschützter Brunnen/Strickbaute rechts] am Standort
1; Fotos 11, 13 und 14 [Bruchsteinmauern] am Standort 2; sowie Fotos
15, 17 und 19 [saniertes Waschhäuschen] am Standort 3). Rechtlich von
Relevanz ist vorliegend, dass weder das ISOS noch das Stadtinventar bis
anhin in der Grundordnung der Beschwerdegegnerin 1 umgesetzt worden
sind, weshalb beide genannten Inventare im Einzelfall bei der
Interessenabwägung zu beachten sind. Dazu ist konkret festzuhalten,
dass hier das einzige Schutzobjekt in der Umgebung (nämlich das
Waschhäuschen) bereits geschützt ist und die übrigen betreffenden
- 31 -
Gebäude – im Besonderen das Wohnhaus/Gebäude [AG._] samt
Autogarage auf Parzelle R._ – keiner Gefahr des Abbruchs oder
Entwertung ausgesetzt sind. Eine Verletzung schutzwürdiger Gebäude
oder Bauteile durch die beiden Bauvorhaben auf den benachbarten
Parzellen J._ und F._ liegt daher nicht vor.
6.2. Es bleibt damit unter dem Gesichtspunkt von Art. 77 BG immer noch die
Gesamtwirkung der beiden Bauprojekte auf die Umgebung zu prüfen und
zu beurteilen. Es wird eine gute Gesamtwirkung und besonders sorgfältige
Gestaltung der (neu) geplanten Bauten in die bestehende Umgebung (mit
schutzwürdigem Ensemble bzw. bereits behördlich unter Schutz gestellten
Waschhäuschens) verlangt. Mit dem Erfordernis einer 'guten
Gesamtwirkung' entspricht die genannte Bestimmung dem allgemeinen
Ästhetikartikel (Art. 73 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton
Graubünden [KRG; BR 801.100]), wonach Siedlungen, Bauten und
Anlagen nach den Regeln der Baukunst so zu gestalten und einzuordnen
sind, dass mit der Umgebung und der Landschaft eine 'gute
Gesamtwirkung' entsteht. Art. 77 BG und Art. 73 Abs. 1 KRG sind damit
inhaltlich deckungsgleich. Erstere schafft deshalb keine zusätzlichen
Anforderungen, damit eine gute Gesamtwirkung erzielt werden kann. Die
besonders sorgfältige Gestaltung ist denn auch nur Mittel zum Zweck. Wie
bereits aus den bei den Akten liegenden Plänen und Visualisierungen der
beteiligten Parteien hervorgeht (vgl. Akten der Beschwerdeführer [Bf-act.]
B12 [vier Visualisierungen der geplanten Mehrfamilienhäuser auf
Parzellen F._ und J._ [1x Gebäude im Hintergrund]; Akten
Beschwerdegegnerin 2 [Bg2-act.] 13 [Situationsplan/Vogelperspektive];
Akten Beschwerdegegnerin 3 [Bg3-act.] 9 [Grundrissplan/Dimensionen
der zwei neuen MFH und des bereits bestehenden, gar noch längeren
MFH auf Parzelle O._ im Norden von Parzelle J._; Bg3-act. 13
[Drohnen-Luftbildfoto auf Baustelle Parzellen F._ und J._]), kann
- 32 -
von einer völlig ortsfremden und atypischen Bauweise durch die geplanten
Bauprojekte auf den Parzellen F._ und J._ offensichtlich keine
Rede sein. Sie fügen sich vielmehr gut ins bestehende Ortsbild ein und
entsprechen den Grundsätzen der verdichteten Bauweise (Art. 1 RPG) in
optimaler Form. Nichts Gegenteiliges hat sodann auch der Augenschein
des Gerichts vom 16. Mai 2022 ergeben (vgl. Protokoll mit Situationsplan
und Besichtigungsstandorten 1-7; sowie Gerichtsfotos 8, 9, 10 am
Standort 2 [Baustelle mit Umgebung/Flachdachbauten im Hintergrund];
Fotos 22, 23, 24 am Standort 4 [Bestehende Bauten im Südosten]; Fotos
26 und 27 am Standort 5 [Bestehende MFH entlang Q._ auf der
gegenüberliegenden Strassenseite der Parzelle J._]; Fotos 32 und 33
am Standort 6 [Gebäude/Umgebung mit Blick Richtung Osten und
Norden]), hat er doch die bisher gewonnenen Erkenntnisse und Eindrücke
des Gerichts aufgrund der eingereichten Baupläne noch bestätigt und
verifiziert. Hinzu kommt, dass die Beschwerdegegnerinnen 2 und 3 ihre
ursprünglichen Bauprojekte bereits einmal redimensioniert (vgl. Bg1-act.
1a) und somit freiwillig überarbeitet haben, was belegt, dass sie ernsthaft
um eine besonders sorgfältige Gestaltung und möglichst "gute
Gesamtwirkung" ihrer Neubauvorhaben in die bestehende Umgebung
samt bereits vorhandener Bauarchitektur bemüht waren (vgl. Bg1-act. 3 –
Baugesuchdossier Nr. I._ und Bg-act. 9 - Baugesuchdossier Nr.
M._, jeweils mit genehmigten Plänen, Umgebungsgestaltung und
integrierenden Bestandteilen). Mit ihrer Rüge der 'Ortsbildverschandelung'
dringen die Beschwerdeführer hier jedenfalls mit Sicherheit nicht durch,
weshalb ihre Beschwerde insofern unbegründet ist.
7. Nach Art. 19 Abs. 1 RPG ist Land erschlossen, wenn die für die betreffende
Nutzung hinreichende Zufahrt besteht [..]. Die Beschwerdeführer rügen, die
geplante Erschliessung zu den zwei Bauparzellen F._ und J._ sei
ungenügend und aufgrund der fehlenden Übersichtlichkeit bei der Ein- und
- 33 -
Ausfahrt zur Parzelle J._ (mit oberirdischer Tankstelle und
unterirdischer Tiefgarage) sowie der dahinterliegenden Parzelle F._
(hangseitig mit eigener Tiefgarage; Zufahrt via Tiefgarage von Parzelle
J._) wegen des Verkehrs auf der stark frequentierten Q._ zu
gefährlich. Die Beschwerdeführer übersehen bei dieser Argumentation,
dass sich das Tiefbauamt Graubünden mit Verfügung vom 16. November
2020 (Bg1-act. 7) bereits einmal ausführlich zur Zufahrt und den
Anschlüssen für die Bewilligungen unter dem Aspekt der
Verkehrssicherheit und des Strassengesetzes (Art. 52 StrG; BR 807.100) -
wie folgt (positiv/zustimmend) - geäussert hat:
1. Die Anlage hat dem genehmigten Projekt zu entsprechen.
2. Die Signalisation der Zu- und Wegfahrten ist von der Gesuchstellerin
entsprechend der rechtskräftigen Verfügung der Kantonspolizei Graubünden vom
18. August 2020 anzubringen.
3. Zufahrten sind bis zu einer Länge von 10 m ab Kantonsstrasse mit einer
Oberflächenbefestigung (z.B. Belag, Verbundsteine) zu versehen. Park- und
Vorplätze müssen auf ihrer gesamten Fläche mit einer Oberflächenbefestigung
versehen werden. Die Abschlüsse gegen den Fahrbahnrand der Kantonsstrasse
sind gemäss den Anforderungen des Tiefbauamtes Graubünden, Bezirk 1
C._, auszuführen.
4. Im Bereich der Einmündung ist das Trottoir entweder abzusenken oder der
Trottoirrandstein abzuschrägen. Diese Arbeit hat im Benehmen mit dem
Tiefbauamt Graubünden, Bezirk 1 C._, zu erfolgen.
5. Die Entwässerung der Anlage obliegt der Eigentümerin. Das im
Einmündungsbereich anfallende Oberflächenwasser ist entlang der
Kantonsstrasse zu sammeln und abzuleiten.
6. Das Sichtfeld ist grundsätzlich zwischen 0.60 m bis 3 m über der Fahrbahnebene
von allen Hindernissen freizuhalten. Dies gilt auch für Pflanzen, Schnee und
andere sichtbehindernde Objekte.
7. Die Anlage ist baulich so zu gestalten, dass alle Fahrzeuge abseits der
Kantonsstrasse wenden können. Es darf nur vorwärts aus der Kantonsstrasse und
in die Kantonsstrasse gefahren werden.
- 34 -
8. Bei Bedarf hat die Eigentümerin die Mitbenützung des Anschlusses durch Dritte
im Rahmen der Leistungsfähigkeit der Anlage gegen eine angemessene
Entschädigung zu dulden.
9. Für Leitungen jeder Art im oder über dem Strassengrundstück ist eine spezielle
schriftliche Bewilligung beim Tiefbauamt Graubünden, Bezirk 1 C._,
einzuholen.
10. Der Kanton kann die vorliegende Bewilligung jederzeit entschädigungslos
widerrufen, wenn das Bestehen oder die Benützung der Anlage zu
Verkehrsstörungen führt oder wenn wesentliche Bedingungen und Auflagen
dieser Bewilligung missachtet werden.
11. Die Baustelle ist im Benehmen mit dem Tiefbauamt Graubünden, Bezirk 1
C._, und der Kantonspolizei, Verkehrstechnik, so zu sichern, dass keine
Schäden und Gefahren für die Kantonsstrasse und ihre Benützer entstehen. Die
freie Durchfahrt muss jederzeit gewährleistet sein.
12. Der Kanton übernimmt keine Haftung für allfällige Beschädigungen der Anlage,
die infolge Einwirkungen des Verkehrs oder aus irgendeinem anderen Grunde
entstehen.
13. Nach der Fertigstellung ist die Anlage dem Tiefbauamt Graubünden (Leiter
Strassenpolizei, Tel. 081 257 37 07) zur Abnahme anzumelden. Jede spätere
Änderung oder Zweckentfremdung bedarf einer Bewilligung. [Weiteres: Ziff. 14-
19].
Als Beilagen wurden ein kolorierter Strassennetzplan, eine Luftaufnahme
des Bauareals entlang der Q._, die detaillierten Vorgaben betreffend
Signalisation, Sichtweiten, Schleppkurve, Langsamverkehr, Erdgeschoss,
Querschnitt und Ansicht des geplanten Bauprojekts auf Parzelle J._
angeheftet (Bg1-act. 7 – Plananhänge). Für das Gericht ist aufgrund dieser
Planunterlagen und der eigenen Wahrnehmung vor Ort anlässlich des
Augenscheins ausreichend erstellt (vgl. Gerichtsfoto 27 am Standort 5),
dass die beiden Bauparzellen J._/F._ über eine hinreichende
Zufahrt im Sinne von Art. 19 Abs. 1 RPG verfügen und die
Verkehrssicherheit vom TBA bereits sorgfältig geprüft und klar als
genügend für die Erteilung der Zufahrtsbewilligungen erachtet wurde. Die
Rüge der ungenügenden Erschliessung erweist sich daher als haltlos,
- 35 -
zumal weder eine Verletzung von 19 BG (Verkehrssicherheit) noch eine
Missachtung der Vorgaben in Art. 20 BG (Zu- und Ausfahrten) plausibel
dargetan wurde.
8. Nach Art. 44 Abs. 3 BG ist bei Neubauten und wesentlichen Umbauten eine
minimale Grünfläche in Prozent der Grundstückfläche gemäss
Zonenschema anzulegen und mit Bäumen und Sträuchern zu durchsetzen.
Gemäss Zonenschema (Art. 57 BG) sind sämtliche Wohnzonen (W1-W5)
in Art. 44 BG geregelt, wobei in der hier primär massgeblichen W2 – gleich
wie in der W3 – eine Grünflächenziffer von 30% vorgeschrieben ist. Wie
dem aussagekräftigen und illustrativen Plan (Bg1-act. 3 – Eingabe
Berechnung Grünflächenziffer AJ._) vom 2. September 2021 klar
entnommen werden kann, beträgt die anrechenbare Grünfläche
(Überdeckung überall mind. 50 cm) insgesamt 1'108.575 m2. Sie errechnet
sich aus den Grundstückflächen (Parzelle F._ [1'940 m2]; Parzelle
J._ [1'453 m2] und Parzelle K._ [813 m2], wobei letztere
Miteigentum der Bg2/Bg3 ist). Zusammen ergibt dies eine Fläche von 4'206
m2, was einer anrechenbaren Grünfläche von 1'261.80 m2 bei einer Ziffer
von 30% entspricht. Aus den Plänen des Projektverfassers geht nun
hervor, dass auf die Grünfläche von 164.23 m2 zugunsten eines
öffentlichen Trottoirs verzichtet wurde. Bei Zusammenrechnung der
anrechenbaren Grünfläche (1'108.575 m2) und der zu Gunsten der
öffentlichen Gehweganlage (164.23 m2) reservierten Fläche würde die
vorgeschriebene 30%-ige Grünfläche (mit 1'272.805 m2) um rund 11 m2
überschritten und somit eingehalten. Vorliegend kann sich damit lediglich
noch die Frage stellen, ob der Verzicht der Anrechenbarkeit des
Trottoiranteils zu Recht erfolgte oder nicht. Wie den einschlägigen Plänen
dazu selbsterklärend entnommen werden kann (Bg1-act. 3 – Eingabe
Umgebungspläne mit [weiss markierter] Trottoiranlage entlang der
Q._), führt die öffentliche Gehweganlage auf der Parzelle J._ bis
- 36 -
direkt zur Parzelle R._, von dort gelangen die Fussgänger auf dieser
Strassenseite einzig via Rampe und Vorplatz der Parzelle R._ wieder
hinunter auf das dort weiterführende Trottoir (vgl. Gerichtfotos 27, 28 und
29 am Standort 5). Für das Gericht ist damit hinreichend erstellt, dass es
von enorm hohem öffentlichen Interesse ist, dass die Gehweganlage
zumindest auf der Höhe des Wohn- und Geschäftshauses (mit Tankstelle)
auf Parzelle J._ gebaut und so die Verkehrssicherheit der dort
zirkulierenden Passanten (Laufkundschaft) und Fussgänger (mit
Kinderwagen) signifikant erhöht wird. Der Verzicht auf die Anrechenbarkeit
der ermittelten Grünfläche von 164.23 m2 rechtfertigt sich somit auf jeden
Fall und die Parzelle R._ ist von dieser Pflicht (Einhaltung
Grünflächenziffer) auszunehmen, weil dort weder eine Neubaute noch eine
wesentliche Umbaute zur Beurteilung steht.
9. Die Beschwerdeführer bestreiten weiter die AZ-Berechnung der
Beschwerdegegnerin 1, da sich die Bauparzelle F._ in zwei
verschiedenen Wohnzonen befindet, nämlich zum überwiegenden Teil in
der W2 (Nordostteil) und zum viel kleineren Teil in der W3 (Südwestteil bei
Parzelle R._). Die gesetzliche Grundlage für die Lösung dieser
Problematik liegt in Art. 71 BG.
Art. 71 Abgrenzung der Zonen
Liegt ein Grundstück in verschiedenen Bauzonen, sind die Ausnützung und die
Grenzabstände in jeder Zone für die dort gelegenen Gebäudeteile einzuhalten. Im Übrigen
gelten die Vorschriften der Zone, in welcher der grössere Teil des Gebäudes liegt.
Gemäss Art. 57 BG (Zonenschema) beträgt die Ausnützungsziffer (AZ) in
der W2 0.4 und in der W3 0.6. Die AZ wird in Art. 59 BG definiert und ist
die Verhältniszahl zwischen der anrechenbaren Geschossfläche (GF) der
Gebäude und der anrechenbaren Grundstücksfläche (GSF). Nach Art. 60
BG gilt die Summe aller Geschossflächen als anrechenbare GF. Die nicht
anrechenbaren GF werden in Art. 61 lit. a-l BG im Detail aufgelistet. Wie
- 37 -
aus den eingereichten Planungsunterlagen klar hervorgeht, wird das
projektierte MFH auf Parzelle F._ (I._) ausschliesslich auf dem
Gebietsteil der W2 erstellt, weshalb die Beschwerdegegnerin 3 zu Recht
festhielt, dass die Bestimmungen der W2 zur Anwendung kämen und somit
für die gesamte Grundstückfläche einheitlich die AZ 0.4 gelte und nicht die
höhere AZ 0.6 der W3 zum Zuge käme. Diese Auffassung ist laut Art. 71
BG zutreffend, weil der grössere Teil der Bauparzelle in der W2 liegt und
der verbleibende (viel kleinere Teil) in der W3 aufgrund seiner ungünstigen
Restparzellenform sowieso kaum vernünftig bebaut werden könnte. Ein
interzonaler AZ-Transport war somit seitens der Beschwerdegegnerin 3
weder geplant noch notwendig. Von einer massiven Übernutzung der
Parzelle F._, wie es die Beschwerdeführer behaupten, kann denn
auch keine Rede sein. Das Gegenteil ist vielmehr der Fall, weil auf die
Anrechnung des höher nutzbaren Teils in der W3 verzichtet wurde und
somit logischerweise eher eine Unternutzung als eine Übernutzung
vorliegt. Daran ändern auch die unterirdischen Bauteile (Garageneinfahrt)
zur Nachbarparzelle R._ nichts (vgl. dazu nochmals Gerichtsfoto 25
am Standort 4), da sie keine anrechenbaren Geschossflächen darstellen
und folglich von der AZ-Pflicht ausdrücklich befreit bzw. ausgenommen
sind (siehe Art. 61 lit. d und lit. j BG). Aus dem Gesagten ergibt sich, dass
die gesamte Grundstückfläche der Parzelle F._ von 1'940.40 m2 in die
AZ-Berechnung miteinzubeziehen ist, also auch jener Teil, der in der W3
liegt, überall aber mit der AZ 0.4. Die den Auflageakten beigelegte AZ-
Berechnung vom 11. Februar 2021 ist somit nicht zu beanstanden, woraus
ersichtlich ist, dass eine Geschossfläche von 776.16 m2 resultiert,
tatsächlich aber bloss eine solche von 757.16 m2 benötigt wird (vgl. Bg1-
act. 3 - Plan anrechenbare Geschossfläche (GF) mit zusätzlichem Verweis
auf Abtretungsvertrag vom 25.09.2018 / Notar: AK._). Die Rüge der
AZ-Überschreitung erweist sich damit ebenfalls als haltlos.
- 38 -
10.1. Die zwei angefochtenen Baubewilligungs- und Einspracheentscheide vom
22./30. Juni 2021 (I._ und M._) sind damit rechtens, was zur
Abweisung der Beschwerde vom 1. September 2021 führt, soweit darauf
eingetreten werden kann.
10.2. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf
Art. 73 Abs. 1 VRG vollumfänglich den Beschwerdeführern, untereinander
solidarisch haftend für das Ganze, aufzuerlegen. Das Gericht erachtet
dabei ermessensweise eine Staatsgebühr von CHF 5'000.-- (zzgl.
Kanzleiauslagen) für angemessen und sachlich gerechtfertigt (doppelter
Schriftenwechsel mit Augenschein). Der bereits geleistete
Gerichtskostenvorschuss von CHF 8'000.-- ist mit den entstandenen
Gerichtskosten zu verrechnen.
10.3. Die Beschwerdeführer haben sowohl der anwaltlich vertretenen und
materiell obsiegenden Beschwerdegegnerin 2 (mit Anwaltswechsel – bis
13. Oktober 2021 RA Portmann; danach RA Crameri) als auch der
Beschwerdegegnerin 3 (von Beginn weg vertreten durch RA Crameri) eine
aussergerichtliche Entschädigung zu bezahlen. Gemäss Art. 78 Abs. 1
VRG sind jeweils die durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen
Kosten zu ersetzen. Ausgangspunkt sind dabei die Honorarnoten des
ersten Rechtsvertreters (RA Portmann) der Beschwerdegegnerin 2 vom
22. Dezember 2021 (total CHF 10'221.40) sowie die (Teil-) Rechnung Nr.
13870 A vom 21. Dezember 2021 (CHF 352.35) und die (Teil-) Rechnung
Nr. 14174 A vom 13. Januar 2022 (CHF 982.85) des späteren
Rechtsvertreters (RA Crameri). Nicht (mehr) zu berücksichtigen sind die
beiden Rechnungen Nr. 13870 B (CHF 1'058.50) und Nr. 13871 B (CHF
1'058.45), weil sie die Aufwände im Verfahren der Prozessbeschwerde
vom 23. Februar 2022 (vgl. R 21 101) betreffen und darüber bereits
abgerechnet wurde. Ausserdem sind die Rechnungen Nr. 13105 vom 8.
- 39 -
Oktober 2021 (CHF 5'492.--), Nr. 13495 vom 12. November 2021 (CHF
2'116.95) sowie die (Teil-) Rechnungen Nr. 13871 A vom 21. Dezember
2021 (CHF 352.30) und Nr. 14175 A vom 13. Januar 2022 (CHF 982.90)
des Rechtsvertreters (RA Crameri) für die Beschwerdegegnerin 3 zu prüfen
und zu entscheiden. In der Zusammenstellung vom 17. Januar 2022
werden die einzelnen Rechnungspositionen von RA Crameri (inkl. Kosten
Prozessbeschwerde) aufgeführt. Die eingereichten Honorarnoten sind
allerdings vom Gericht noch wie folgt zu korrigieren, betragsmässig zu
kürzen oder punktuell anzupassen.
10.4. Bei der Honorarnote vom 22. Dezember 2021 (CHF 10'221.40; RA
Portmann) gilt es zunächst festzuhalten, dass selbstverständlich einzig der
Arbeits- und Zeitaufwand bis zur Mandatsniederlegung am 13. Oktober
2021 zu Gunsten der Beschwerdegegnerin 2 in Rechnung gestellt werden
kann. Anrechenbar ist daher die Zeitspanne vom 07.09.2021 bis/mit
13.10.2021, was einer Stundenanzahl von 30.20 anstatt 34.05 entspricht.
Die total verrechenbaren Leistungen betragen daher nicht CHF 8'853.--,
sondern CHF 7'852.--. Gemäss Art. 3 Abs. 1 der Verordnung über die
Bemessung des Honorars der Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte (vgl.
Honorarverordnung [HV]; BR 310.250) beträgt der übliche Stundenansatz
im Durchschnitt CHF 240.--. Liegt eine Honorarvereinbarung gemäss Art.
4 HV vor, ist ein Stundenansatz von max. CHF 270.-- zulässig. Vorliegend
liegt eine Honorarvereinbarung vom 14. September 2021 bei den Akten,
weshalb der geltend gemachte Stundenansatz von CHF 260.-- [in Ziff. 2]
ausgewiesen ist. Die tatsächlich verrechenbare Leistung beträgt daher
CHF 7'852.--. Soweit RA Portmann Barauslagen von CHF 637.60 in
Rechnung stellte, ist er die detaillierte Auflistung dafür schuldig geblieben,
weshalb stattdessen die übliche Spesenpauschale von 3% (CHF 235.55)
greift. Da die Beschwerdegegnerin 2 laut UID-Register
mehrwertsteuerpflichtig und damit vorsteuerabzugsberechtigt ist, ist die
- 40 -
Parteientschädigung vorliegend ohne Mehrwertsteuer zuzusprechen (vgl.
Leiturteil PVG 2015 Nr. 19, Urteil des Verwaltungsgerichts R 21 69 vom 14.
September 2021 E.5, R 17 39/R 17 71 vom 26. Juni 2018 E.7.2, R 17 32
vom 11. Mai 2017 E.2c und R 16 58 vom 14. Februar 2017 E.7b). Die
verrechnete Mehrwertsteuer von 7.7% (730.80 MWST) entfällt damit
gänzlich. Die so entsprechend korrigierte Honorarnote von RA Portmann
ergibt neu CHF 8'087.55 (bestehend aus: Arbeits-/Zeitaufwand 30.2 Std. à
CHF 260.--/Std. [CHF 7'852.--] plus Spesenpauschale 3% [CHF 235.55],
ohne MWST). Die Beschwerdeführer haben an die Beschwerdegegnerin 2
für den Beizug von RA Portmann somit einerseits den genannten Betrag
zu bezahlen. Andererseits haben die Beschwerdeführer die
Beschwerdegegnerin 2 auch noch für deren Rechtsbeistand ab dem 13.
Oktober 2021 (RA Crameri) zu entschädigen. Dessen Honorarnoten vom
21. Dezember 2021 (CHF 352.35) und 13. Januar 2022 (CHF 982.85) im
Interesse der Beschwerdegegnerin 2 sind nicht bezüglich des in Rechnung
gestellten Stundenansatz von CHF 270.-- zu korrigieren, weil eine
Honorarvereinbarung vom 12. Januar 2022 gemäss Art. 4 HV vorliegt und
somit der erhöhte Stundenansatz ausgewiesen ist. Hingegen wurde jeweils
eine Kleinspesenpauschale von 4% anstatt der üblichen 3% geltend
gemacht. Die erste Rechnung ist somit von CHF 25.15 auf [neu] CHF 18.85
und die zweite von CHF 70.20 auf CHF 52.65 zu senken. Die erhobene
MWST 7.7% (CHF 50.40 und CHF 140.55) ist auch hier aus den bereits
erwähnten Gründen zu streichen. Die korrigierte Honorarnote von RA
Crameri ergibt so einerseits (aufgerundet) CHF 324.-- (nicht CHF 352.35)
und anderseits CHF 903.80 (nicht CHF 982.85). Die Honorarrechnung von
RA Crameri beläuft sich damit auf CHF 1'227.80, jene von RA Portmann
auf CHF 8'087.55, zusammen CHF 9'315.35. Folglich haben die
Beschwerdeführer, untereinander solidarisch haftend, die
Beschwerdegegnerin 2 gesamthaft in der Höhe von CHF 9'315.35 zu
entschädigen.
- 41 -
10.5. In Bezug auf die Beschwerdegegnerin 3 sind alleine die Honorarnoten von
RA Crameri vom 8. Oktober 2021 (CHF 5'492.--), vom 12. November 2021
(CHF 2'116.95), vom 21. Dezember 2021 (CHF 352.30) und vom 13.
Januar 2021 (CHF 982.90) zu beachten (vgl. Zusammenstellung –
Übersicht Rechnungen vom 17. Januar 2022). Wie bereits in E.10.4
ausgeführt, geht der gewählte Stundenansatz von CHF 270.--/Std. in
Ordnung. Korrekturbedürftig sind jedoch die Höhe der Spesenpauschale
von 4% auf die üblichen 3% (erste Rechnung statt CHF 196.15 recte CHF
147.10; zweite Rechnung statt 75.60 recte CHF 56.70; dritte Rechnung
statt CHF 25.15 neuerdings CHF 18.85; vierte Rechnung CHF 70.20 recte
CHF 52.65). Zudem ist auch die Beschwerdegegnerin 3 laut UID-Register
mehrwertsteuerpflichtig und infolgedessen vorsteuerabzugsberechtigt,
weshalb auch hier die Parteienentschädigung ohne Mehrwertsteuer
zuzusprechen ist. Die so entsprechend korrigierte Honorarnote von RA
Crameri im Namen und im Interesse der Beschwerdegegnerin 3 beläuft
sich damit insgesamt auf CHF 8'168.125 (bestehend aus: Arbeits-
/Zeitaufwand erste Rechnung 18.16 Std. à CHF 270.--/Std. [CHF 4'903.20]
plus Spesenpauschale 3% [CHF 147.10], Zwischentotal CHF 5'050.30;
zweite Rechnung 7 Std. à CHF 270.--/Std. [CHF 1'890.--] plus
Spesenpauschale 3% [CHF 56.70]; Zwischentotal CHF 1'946.70; dritte
Rechnung 2.33 Std. à CHF 270.--/Std. [CHF 629.10] plus
Spesenpauschale 3% [CHF 18.85], Zwischentotal CHF 647.95 – davon
aber nur die Hälfte (aufgerundet) [CHF 324.--]; vierte Rechnung 6.50 Std.
[CHF 1'755.--] plus Spesenpauschale 3% [CHF 52.65]; Zwischentotal CHF
1'807.65 – davon allerdings ebenfalls nur die Hälfte [CHF 903.85]; alle vier
Rechnungen zusammen ergeben CHF 8'224.85. Die Beschwerdeführer
haben daher die Beschwerdegegnerin 3 bzw. deren alleinigen
Rechtsvertreter RA Crameri in diesem Umfang zu entschädigen.
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