Decision ID: 550a1712-008e-49f9-a74b-f298361afde1
Year: 2011
Language: fr
Court: VD_TC
Chamber: VD_TC_031
Canton: VD
Region: Région lémanique
Law Area: public_law

Vu les faits suivants
A. Les époux A.X._ et B.X._ (ci-après: les propriétaires ou les recourants) détiennent chacun pour une demie la parcelle n° ******** du cadastre de la Commune de Daillens, au lieu-dit "En 1********". Cette parcelle, d’une surface de 1'114 m2, comprend une habitation (n° ECA 2********), construite en 1689.
B. A la suite des dernières transformations réalisées, par décision du 18 novembre 2010, la Commission d’estimation fiscale des immeubles du district d’Echallens (ci-après: la CEFI ou l’autorité intimée) a relevé l’estimation fiscale de l’immeuble de 280'000 fr. à 1'250'000 francs. Selon une note au dossier, du 16 novembre 2010, cette nouvelle estimation repose sur les données suivantes:
Valeur de vente:
- 1'567 m3 à 750 fr./m3: 1'175'000 fr.
- Aménagements extérieurs et cabanon: 125'000 fr.
- Terrain (1'114 m2): 400'000 fr.
1'700'000 fr.
Valeur de rendement:
- Appartement (propriétaires): 2'200 fr.
- Appartement 1er (loué, net): 2'000 fr.
- Appartement nord (2 pièces loué à la mère): 500 fr.
4'700 x 12 x 100/7 = 800'000 fr.
Valeur moyenne: 2'500'000/2 = 1'250'000 fr.
C. Les propriétaires ont déposé une réclamation le 17 décembre 2010, qui conclut à ce que l’estimation soit portée à 810'000 fr. A l’appui de leurs conclusions, les réclamants ont fait valoir:
"- sur les 1'567 m3 que compte l’immeuble, seuls 850 m3 sont affectés au logement, le solde comprend galetas, hall, cave, local de chauffage (citerne) et buanderie;
- l’immeuble construit en 1689 avec des murs de 70 à 100 cm d’épaisseur présente, en raison de sa structure, de lourds inconvénients en cas d’entretien;
- en dépit des rénovations effectuées ces 30 dernières années, une décote d’au moins 30 % se justifie pour vétusté (en raison en particulier de l’état de la toiture);
- les aménagements extérieurs estimés 125'000 fr. comportent un cabanon (coût: 4'000 fr.), une clôture (coût: 6'000 fr.), un abri à tracteur (éventuellement à 10'000 fr.) et les revêtements d’herbe et de bitume;
- le prix au m2 est estimé à 359 fr., alors que les propriétaires ont vendu deux parcelles contiguës il y a moins de 5 ans au prix de 220 fr. le m2;
- l’emplacement offre certes une vue exceptionnelle, mais la proximité de la route expose l’immeuble à un trafic sans cesse croissant, ce qui implique une décote pour environnement défavorable;
- le prix de construction à 750 fr. par m3 correspond à un standing élevé, l’immeuble en question est tout ce qu’il y a de plus ordinaire: le prix au m3 ne peut excéder 700 fr. pour la partie logement et 500 fr. pour la partie galetas, caves, local de chauffage, citerne et buanderie;
- le loyer de l’appartement au rez (4,5 pièces d’une surface de 120 m2, avec une salle de bain), est évalué à 2'200 fr. par mois; la surface correspond aux 3⁄4 de l’appartement loué 2'000 fr. au premier (6,5 pièces d’une surface de 160 m2 avec deux salles de bain); les réclamants proposent d’ajuster le loyer à 1'500 fr., ce qui donnerait un rendement global de 4'000 fr. par mois ou de 48'000 fr. par année, d’une valeur de rendement capitalisée au taux de 7 %, chiffrée à 686'000 fr."
Ainsi, les réclamants proposent le décompte suivant:
Valeur du volume des logements: 850 m3 x 700 fr.: 595'000 fr.
Valeur du volume restant: 717 m3 x 500 fr.: 358'500 fr.
Décote pour vétusté (30 %): - 286'050 fr.
667'450 fr.
Aménagements extérieurs (pour mémoire et pour arrondi): 32'550 fr.
Terrain (1'114 m2 à 300 fr.): 334'000 fr.
Valeur vénale totale: 934'000 fr. (recte: 1'034'000 fr).
La moyenne des valeurs: (686'000 fr. + 934'000 fr.) /2 = 810'000 fr. (recte: 860'000 fr).
D. Par décision du 18 mars 2011, admettant partiellement la réclamation, la CEFI a procédé à une nouvelle estimation de l’immeuble, en fixant sa valeur à 1'110'000 fr. Cette nouvelle estimation reprend la valeur de rendement sans changement à 800'000 fr.; la valeur de vente est en revanche calculée sur les nouvelles bases suivantes:
- 1567 m3 à 650 fr.: 1,000'000 fr.
- terrain aménagement extérieur et cabanon: 400'000 fr.
- valeur de vente totale: 1,400'000 fr.
- valeur moyenne (1'400'000 +800'000 = 2'200'000/2): 1,100'000 fr.
E. Le 18 avril 2011, les propriétaires ont recouru contre cette décision à la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP). Ils concluent à nouveau à ce que l'estimation fiscale soit ramenée à 810'000 fr. en se référant à leur réclamation, ils invoquent le critère de la vétusté (en citant la revue fiscale 10/2009, p. 757). Ils rappellent que les commissions ont pour politique d'évaluer prudemment les immeubles, en évitant de faire fluctuer les estimations fiscales au gré du marché immobilier (rapport du Professeur Philippe Thalmann, avril 2007 p. 17, 2ème §). Après la révision générale de 1992, soulignent-ils encore, seuls les travaux importants touchant à la totalité de l'immeuble doivent conduire à une mise à jour complète; pour les travaux partiels, la commission aurait à ajouter environ 80% de la plus-value de l'estimation antérieure de la valeur vénale. Quant aux loyers, une majoration de 40% pour l'appartement des recourants ne s'explique pas, quand la valeur locative s'élève à 19'180 fr., soit à un loyer arrondi de 1'600 fr. par mois.
F. Le 18 mai 2011, l'autorité intimée a transmis son dossier et déposé sa réponse, en fournissant les explications suivantes:
"II. Motifs de la taxation
La demande de révision effectuée par la Commune a été basée sur le fait que:
- lors de la révision générale des estimations fiscales de 1994, cette propriété avait, pour des raisons inconnues, échappé à la révision;
- des transformations intérieures ont été réalisées;
- une véranda a été construite.
III. Commentaires
- le bâtiment de 1567 m3 compte 3 appartements: sa volumétrie génère un maximum de taux d'occupation, ce qui justifie l'estimation à fr. 650.- le m3;
- la dernière transaction immobilière sur le territoire de la commune de Daillens, du 16.12.2010, a été effectuée sur la base d'un prix au m2 de fr. 443.-;
- la valeur de rendement de l'appartement du propriétaire (rez avec jardin), tout comme celui occupé par Mme sa mère, est en deçà de celle du marché."
G. Le tribunal a procédé à une inspection locale le 20 septembre 2011 en présence du recourant A.X._ personnellement, assisté de Jean-Michel Favre, fiduciaire; pour la CEFI, de Y._, président, et de Z._, secrétaire. On extrait du procès-verbal et compte-rendu de l'inspection locale les passages suivants:
"Le tribunal constate que la parcelle est située au fond d'une légère cuvette et que la vue, bien que dégagée, n'est pas particulièrement remarquable. Il note en outre que le trafic se fait rare à cette heure de la journée (peu de véhicules, dont quelques camions). Le recourant précise qu'il n'en est pas de même aux heures de pointe, le matin entre 7h et 8h et en fin de journée, mais que les nuits sont effectivement calmes.
Le tribunal observe l'état du toit et constate que celui-ci présente un léger affaissement sur son pan ouest. Le recourant précise qu'il a relevé des problèmes d'humidité à plusieurs endroits. Il n'envisage toutefois pas de travaux dans l'immédiat. La dernière réfection du toit date de plus de trente ans.
Le tribunal procède à la visite du jardin et des aménagements extérieurs. Le jardin occupe l'est et le sud de la parcelle. Un muret d'environ un mètre de hauteur longe la limite sud de la parcelle. Le jardin comporte un petit cabanon que le recourant utilise pour stocker ses vélos. Un hangar en tôle est situé au sud ouest de la parcelle. Il abrite le tracteur du père du recourant et sert également de réduit.
Interpellé sur le prix du terrain, M. Z._ explique que la Commission a retenu un montant de 360 fr. le m2, aménagements extérieurs compris. Il relève que la dernière transaction immobilière sur le territoire de la commune de Daillens a été effectuée sur la base d'un prix de 443 fr. le m2. La parcelle en question était colloquée en zone villa et était située sur les hauts de Daillens. Le recourant précise que depuis cette parcelle, la vue, notamment sur le Mont-Blanc, est exceptionnelle. Il fait remarquer également qu'il a vendu en 2005 la parcelle contiguë à 220 fr. le m2 et qu'il s'agit d'un prix convenu avec un tiers et non d'un prix de faveur. Il estime que le prix de 360 fr. le m2 est dès lors excessif.
Le tribunal procède à la visite du bâtiment. Celui-ci compte trois niveaux: un rez, un étage et les combles. Le rez est occupé par l'appartement des recourants. Celui-ci comprend une véranda, une chambre à coucher, un bureau, une cuisine, une salle de bains, ainsi qu'un petit hall. L'étage est occupé par les appartements de la mère du recourant (au nord) et de tiers (au sud). L'appartement de la mère du recourant comprend une chambre à coucher, un espace cuisine-séjour, ainsi qu'une petite salle de bains. La cuisine offre (par une porte non isolée) un accès au galetas (partie non habitable, dans le prolongement de l'appartement loué), dont les parois sont recouvertes d'une isolation de laine minérale et pourvue d'une lucarne. Il apparaît ainsi que l'appartement de la mère du recourant, placé sous ce galetas et au-dessus d'un hall exposé au froid, est relativement inconfortable dans la mauvaise saison. L'appartement des locataires comprend une véranda, trois chambres à coucher, un séjour, une cuisine, ainsi que deux salles de bains. Il compte deux niveaux. La hauteur sous plafond à l'étage des combles est de 2,05 m environ. Le recourant explique qu'il a procédé lui-même à l'essentiel des travaux d'aménagement des combles (à part la cage d'escalier).
Interpellé sur le loyer pris en compte pour l'appartement des recourants, M. Z._ explique que la Commission a retenu un chiffre de 2'200 fr., soit 200 fr. de plus que le loyer du duplex, pour tenir compte du supplément de confort et de l'accès au jardin. Le recourant précise que le jardin est également utilisé par les locataires du duplex. Ceux-ci ont d'ailleurs un accès direct au jardin par un escalier aménagé à l'est de leur terrasse. Interpellé sur le total de 160 m2 indiqué dans ses écritures, le recourant reconnaît qu'il a pris les mesures au sol et de mur à mur pour le calcul de la surface dans les combles (sans décote pour tenir compte de la pente du toit et de la cage d'escalier).
Sous le hall d'entrée [recte: sous le petit bureau de l'appartement du rez], une trappe donne accès à une petite cave (l'immeuble est ainsi partiellement excavé). Cette cave, qui sert de cave à vin, est construite sur un sol en gravier et pourvue d'une fenêtre, calfeutrée par une couverture. Le plafond n'est pas isolé, ce qui explique que le hall d'entrée [et le petit bureau] soient glacials en hiver, comme l'explique son propriétaire.
Le tribunal procède ensuite à la visite de la dépendance. Celle-ci compte deux niveaux et occupe une surface au sol d'environ 25 m2. Le rez est occupé par le local de chauffage (on note que l'installation de chauffage est toute récente); l'étage sert de réduit.
Interpellé encore sur les 850 m3 indiqués dans ses écritures comme volume affecté au logement, le recourant reconnaît qu'il s'agit d'une erreur, car il a pris en compte uniquement le volume intérieur sans tenir compte des murs.
Interpellé par le mandataire du recourant, M. Z._ explique que la Commission a effectivement comme pratique, en cas de travaux partiels, d'ajouter 80% de la plus-value à l'estimation antérieure de la valeur vénale. Dans le cas d'espèce, elle a procédé différemment, car la parcelle des recourants avait échappé à la révision générale de 1992. M. Z._ souligne que la précédente estimation fiscale (280'000 fr.) datait de plus de trente ans et que les recourants en ont profité. Il conteste avoir compensé cette situation en évaluant plus sévèrement. Il estime au contraire que la Commission n'a pas eu la "main lourde"."
H. Le 4 octobre 2011, les recourants ont produit les plans de l'immeuble.
I. Le tribunal a statué à huis clos.

Considérant en droit
1. Déposé dans le délai de trente jours fixé par l’art. 95 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; RSV 173.36), le recours est intervenu en temps utile. Il respecte au surplus les conditions formelles énoncées à l’art. 79 LPA-VD.
2. L'art. 98 let. a LPA-VD prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation. Il ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit. La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI; RSV 642.21) ne comportant aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité, le pouvoir d'examen de la CDAP est par conséquent limité au contrôle de la légalité de la décision attaquée. Selon sa jurisprudence, le tribunal renonce à corriger l'estimation fiscale lorsque la valeur contestée et celle à laquelle il aboutit est inférieure à 5 %, marge en deçà de laquelle elle considère qu'il n'y a pas abus du pouvoir d'appréciation (voir arrêts EF.2009.0003 du 18 mai 2010 et EF.2008.0005 du 29 octobre 2009, ainsi que les références citées).
3. a) Conformément à l’art. 20 LEFI, la commission de district procède périodiquement à la mise à jour des estimations. Cette opération a pour but de revoir l’estimation des immeubles lorsqu’il est constaté notamment par demande motivée des propriétaires, par mutations, réunion ou division de biens-fonds, construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation de servitudes, ou par d’autres opérations que la valeur fiscale de ces immeubles a notablement augmenté ou diminué.
b) En l'espèce, compte tenu des travaux réalisés (transformations intérieures et réalisation d'une véranda), l'autorité intimée était fondée à revoir l'appréciation de l'estimation fiscale de l'immeuble litigieux. Les recourants font valoir qu'après la révision générale de 1992, seuls les travaux importants touchant à la totalité de l'immeuble doivent conduire à une mise à jour complète; pour les travaux partiels, il faudrait ajouter environ 80% de la plus-value à l'estimation antérieure de la valeur vénale. Toutefois, dans la mesure où l'immeuble litigieux a échappé à la révision générale de 1992, la dernière estimation fiscale datant de plus de trente ans, l'autorité intimée ne pouvait pas se borner à prendre en compte la plus-value due aux derniers travaux entrepris, mais devait réaliser une mise à jour complète. Le grief des recourants sur ce point doit dès lors être rejeté.
4. Aux termes de l'art. 2 LEFI, l'estimation fiscale est faite par biens-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1). La valeur fiscale ne peut toutefois pas être supérieure à la valeur vénale (al. 2).
En l'espèce, les recourants contestent tant la valeur de rendement que la valeur vénale retenues par l'autorité intimée.
5. a) Selon l'art. 2 al. 3 LEFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. L'art. 7 al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (RLEFI; RSV 642.21.1) précise que la capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble.
Les instructions du Chef du Département des finances pour les Commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du 20 novembre 1992 (ci-après: les instructions) prévoient qu'à défaut de loyer ou si celui-ci ne correspond pas aux loyers normaux de la région, le revenu locatif est déterminé par la surface habitable et le prix unitaire par m2; pour des maisons d'habitation, le prix unitaire peut être estimé, en règle générale, entre 100 fr. et 200 fr. par m2.
b) En l'espèce, les recourants contestent le montant de 2'200 fr. pris en compte par l'autorité intimée comme loyer hypothétique de l'appartement qu'ils occupent au rez de l'immeuble. Ils le jugent excessif en comparaison du montant du loyer du duplex qui s'élève à 2'000 francs. Lors de l'inspection locale, l'autorité intimée a justifié sa position par le supplément de confort de l'appartement du rez et par son accès au jardin.
Il est vrai que le duplex est moins confortable que l'appartement qu'occupent les recourants, notamment en raison de la petite taille des pièces situées dans les combles. L'appartement loué est en revanche plus spacieux. Il compte approximativement 25 m2 de plus que celui du rez (le recourant a reconnu lors de l'inspection locale que le chiffre de 160 m2 indiqué pour le duplex dans ses écritures était erroné, puisqu'il ne tenait pas compte de la pente du toit pour le calcul de la surface des combles, ni du vide de la cage d'escalier). Il offre en outre également un accès au jardin par l'escalier aménagé à l'est de la terrasse. Lors de l'inspection locale, le recourant a confirmé que les locataires pouvaient utiliser le jardin. Cela étant, le seul supplément de confort de l'appartement du rez invoqué par l'autorité intimée ne saurait pallier le déficit de surface. Le tribunal juge par conséquent que le montant de 2'200 fr. pris en compte par l'autorité intimée est effectivement excessif. Les recourants se réfèrent à la valeur locative établie par l'autorité fiscale dans le cadre de la taxation ordinaire sur le revenu. Selon une jurisprudence constante, le recours à la valeur locative déterminante au niveau fiscal pour déterminer la valeur de rendement d'un immeuble doit être écarté. Les valeurs ne sont en effet pas comparables, la valeur locative représentant une valeur d'usage du bien, alors que les règles d'estimation fiscale tendent en revanche à établir la valeur actuelle effective du bien au moment de l'estimation (arrêts FI.2006.0058 du 17 août 2007 et EF.1994.0092 du 24 novembre 1995, ainsi que les références citées). Tout bien considéré, le tribunal retiendra un montant de 1'800 fr. comme loyer hypothétique de l'appartement du rez.
Le revenu locatif se monte ainsi à un total de 51'600 fr., soit 21'600 fr. pour l'appartement du rez (1'800 fr. x 12), 24'000 fr. pour le duplex (2'000 fr. x 12) et 6'000 fr. pour l'appartement de la mère du recourant (500 fr. x 12). Pour le surplus, les recourants ne contestent pas le taux de capitalisation de 7% retenu par l'autorité intimée. Le tribunal parvient ainsi à une valeur de rendement de 737'142 fr. (51'600 fr. à 7%).
6. a) A teneur de l'art. 2 al. 4 LEFI, la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci. Selon l'art. 8 REFI, cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble (al. 1). A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeubles, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (al. 2).
b) En l'espèce, les recourants contestent la valeur de 650 fr. le m3 retenue par l'autorité intimée. Ils la jugent excessive, dans la mesure où seuls 55% du bâtiment sont affectés au logement.
Le bâtiment présente un volume total de 1'567 m3, dont seule une partie est effectivement habitable. Le chiffre de 850 m3 indiqué par les recourants dans leurs écritures comme volume affecté au logement est toutefois erroné, puisqu'il prend en compte uniquement le volume intérieur sans tenir compte des murs. Le recourant l'a reconnu lors de l'inspection locale. D'après les plans produits, le volume habitable du bâtiment s'élève en réalité à 1'084 m3, soit 852 m3 pour le rez et le premier étage, 136 m3 pour la partie habitable des combles et 96 m3 pour la véranda. Le tribunal estime à 750 fr. le m3 la valeur à attribuer à la partie habitable et à 500 fr. le m3 la valeur à attribuer au reste du bâtiment. On parvient ainsi à une valeur de 1'054'500 fr. pour la construction, soit 813'000 fr. (1'084 x 750) pour la partie habitable et 241'500 fr. (483 x 500) pour la partie non habitable. Il faut pondérer encore cette valeur pour tenir compte de la vétusté du bâtiment, en particulier du mauvais état du toit. Le tribunal appliquera à cet égard une décote de 20%, ce qui donne un résultat de 843'600 francs.
c) Les recourants contestent également le montant retenu pour le prix du terrain. L'autorité intimée l'a évalué à 360 fr. le m2, aménagements extérieurs compris, soit un montant total de 400'000 francs.
Compte tenu de la situation peu idéale de la parcelle, de l'absence de vue et de la proximité de la route cantonale, le tribunal estime à 300 fr. le m2 le prix du terrain. Il convient d'ajouter à ce montant la valeur des aménagements extérieurs. Le hangar en tôle peut être évalué à 10'000 fr. et le petit cabanon à 4'000 francs. Pour l'aménagement du jardin, on tient compte en règle générale d'un prix de 70 fr. le m2, soit en l'occurrence 64'190 fr. (917 x 70). On parvient ainsi à un montant de 412'390 fr. [(300 x 1'114) + 10'000 + 4'000 + 64'190] pour le prix du terrain, aménagement extérieurs compris. Le montant de 400'000 fr. retenu par l'autorité intimée s'avère ainsi plus favorable aux recourants. Le tribunal s'en tiendra par conséquent à ce chiffre.
d) Le tribunal parvient ainsi à une valeur vénale totale de 1'243'600 fr., soit 843'600 fr. pour la construction et 400'000 fr. pour le terrain, les dépendances et les aménagements.
7. En conclusion, l'estimation fiscale de la parcelle litigieuse, correspondant à la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale, s'élève à 990'371 fr. [(737'142 + 1'243'600):2], arrondie à 990'000 fr. conformément à l'art. 29 RLEFI, en lieu et place du montant contesté de 1'100'000 francs. La différence entre l'estimation de l'autorité intimée et celle du tribunal, soit 110'000 fr., étant supérieure à 5% (voir consid. 2 in fine), le recours doit être partiellement admis et la décision attaquée réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no ******** du cadastre de la Commune de Daillens est arrêtée à 990'000 francs.
8. Les considérants qui précèdent conduisent à une admission partielle du recours. Dans ces conditions, l'émolument quelque peu réduit qui devrait être mis à la charge des recourants peut être en partie compensé avec l'indemnité réduite à laquelle ils peuvent prétendre de la part de l'Etat (dès lors qu'ils ont été assistés au cours de l'audience). Cela étant, les frais seront arrêtés à 1'200 fr, et il ne sera pas alloué de dépens.