Decision ID: a395c1e3-c4d5-48c4-9220-1df3d1a312cd
Year: 2004
Language: de
Court: ZH_VG
Chamber: ZH_VG_001
Canton: ZH
Region: Zürich
Law Area: public_law

I. Der Gemeinderat X stimmte am 30. September 2002 dem von den Grundeigentümern G, J, K, L und der I AG aufgestellten privaten Gestaltungsplan N zu.
II.
Gegen diesen Beschluss gelangten unter anderen A, V, M, C, D und E an die Baurekurskommission II und verlangten dessen Aufhebung.
Die Baurekurskommission wies das Rechtmittel am 6. Mai 2003 ab.
III.
Gegen den Rekursentscheid erhoben die unterlegenen Rekurrenten (B als Rechtsnachfolger von V und M) am 12. Juni 2003 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragten, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und die Akten an die Vorinstanz zurückzuweisen, eventuell sei ein Augenschein durchzuführen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der privaten Beschwerdegegner.
Am 22. Juli 2003 erklärten C und D den Rückzug ihrer Beschwerde.
Mit Beschwerdeantwort vom 22. August 2003 beantragte G die Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdeführer. Die vier weiteren Grundeigentümer liessen sich zur Beschwerde nicht vernehmen. Am 26. September 2003 genehmigte die Baudirektion des Kantons Zürich den festgesetzten privaten Gestaltungsplan. Die Gemeinde X äusserte sich am 27. Oktober 2003 und beantragte ebenfalls die Beschwerdeabweisung, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführer. Ohne weitere Bemerkungen beantragte auch die Baurekurskommission II am 4. November 2003 die Abweisung der Beschwerde.

Die Kammer zieht in Erwägung:
1. Der Rückzug der Beschwerde durch die Beschwerdeführenden 3.1 und 3.2 ist vorzumerken und das Beschwerdeverfahren entsprechend abzuschreiben.
1. Der Rückzug der Beschwerde durch die Beschwerdeführenden 3.1 und 3.2 ist vorzumerken und das Beschwerdeverfahren entsprechend abzuschreiben.
2. 2.1 Die Beschwerdeführenden beantragen, es seien ihnen die Vernehmlassungen der Beschwerdegegner zur Stellungnahme zuzustellen.
Im Beschwerdeverfahren wird in der Regel nur ein einfacher Schriftenwechsel durchgeführt. Ein weiterer Schriftenwechsel kann ausnahmsweise erforderlich sein, wenn zum Nachteil eines Beschwerdeführers auf erstmals vor dem Verwaltungsgericht vorgebrachte Tatsachen abgestellt oder ein neuer wesentlicher Rechtsgrund herangezogen werden soll (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 58 N. 10). Vorliegend sind diese Voraussetzungen nicht erfüllt.
Den Beschwerdeführenden wurden die drei Beschwerdevernehmlassungen am 26. November 2003 zur Kenntnisnahme zugestellt, ohne dass sie dies dazu veranlasst hätte, dem Gericht von sich aus eine weitere Stellungnahme einzureichen. Mit dieser Prozessleitung wurden auch die Anforderungen, die Art. 6 Abs. 1 der Europäischen Menschenrechtskonvention (EMRK) diesbezüglich an ein faires Verfahren stellt, erfüllt (vgl. dazu VGr, 4. Dezember 2003, VB.2002.00376, E. 2 und E. 3b, www.vgrzh.ch).
2.2 Der für den Beschwerdeentscheid massgebliche Sachverhalt ergibt sich aus den Akten. Auf die Durchführung eines Augenscheines vor Ort, wie ihn die Beschwerdeführenden im Eventualfall verlangen, kann daher verzichtet werden.
2.2 Der für den Beschwerdeentscheid massgebliche Sachverhalt ergibt sich aus den Akten. Auf die Durchführung eines Augenscheines vor Ort, wie ihn die Beschwerdeführenden im Eventualfall verlangen, kann daher verzichtet werden.
3. Die Beschwerdeführenden erhoben ihr Rechtsmittel vor Baurekurskommission sowohl als Rekurs gestützt auf § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) wie auch als Gemeindebeschwerde gestützt auf § 151 des Gemeindegesetzes vom 6. Juni 1926 (GemeindeG). Die Baurekurskommission bejahte die Legitimation für beide Rechtsmittel.
3.1.1 Die Berechtigung zur Rekurs- und Beschwerdeerhebung setzt nach § 338a PBG voraus, dass der Rechtsmittelkläger durch die angefochtene Anordnung oder den Erlass berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung hat. Wird die spezifische Betroffenheit Dritter in einem Rechtsmittelverfahren aus befürchteten Immissionen abgeleitet, so ist auf die Art und Intensität dieser Immissionen abzustellen. Die Legitimation ist zu bejahen, wenn die mutmasslichen Auswirkungen eines Bauvorhabens deutlich wahrnehmbar sind und ohne technisch aufwändige und kostspielige Abklärungen festgestellt und von den allgemeinen Immissionen, wie sie zum Beispiel der Strassenverkehr mit sich bringt, unterschieden werden können. Die Praxis geht davon aus, dass eine Erhöhung des Verkehrslärmpegels um 1 db (A), was einer Zunahme des Strassenverkehrs um rund 25 % entspricht, wahrnehmbar stärkere Verkehrslärmimmissionen im Sinn von Art. 9 lit. b der Lärmschutzverordnung vom 15. Dezember 1986 (LSV) verursacht (Robert Wolf, Kommentar zum Umweltschutzgesetz, Mai 2000, Vorbemerkungen zu Art. 19-25 N. 9, mit Hinweisen.). Als nicht vom allgemeinen Strassenverkehr unterscheidbar und daher nicht deutlich wahrnehmbar erachtete die Praxis hingegen eine allgemeine Verkehrszunahme von 5 bis 10 % (RB 1985 Nr. 9 = BEZ 1985 Nr. 47).
Obwohl die Rechtsmittelbehörden die Legitimation von Amtes wegen zu prüfen haben, entbindet dies einen Rechtsmittelkläger nicht davon, seine Legitimation im konkreten Fall zu substanziieren, und zwar bereits im Rekursverfahren. Dabei muss insbesondere das qualifizierte eigene bzw. schutzwürdige Interesse ausführlich dargetan werden. Dabei genügt nach der Praxis jedoch das Glaubhaftmachen der behaupteten Beeinträchtigung, wenn der volle Beweis umfangreiche Abklärungen erfordern und die materielle Beurteilung vorwegnehmen würde (Kölz/Bosshart/Röhl, § 21 N. 29 f. und N. 41).
3.1.2 Die Beschwerdeführenden begründeten ihre Legitimation im Rekursverfahren damit, dass sie durch die Immissionen des Verkehrs vom und zum Gestaltungsplanareal, durch die ausgeschiedenen Baubereiche und durch die gestalterischen Auswirkungen mehr als irgendwelche Dritte in schützenswerten Interessen betroffen seien.
Die den Beschwerdeführenden gehörenden bzw. von ihnen bewohnten Grundstücke liegen an der Q-Strasse 1, 4 und 10 und befinden sich damit südöstlich des Gestaltungsplanperimeters. Dass diese Grundstücke in ihrer Nutzung durch die Baubereiche des Gestaltungsplans betroffen sein könnten, ist angesichts ihrer Lage nicht anzunehmen. Am dichtesten beim fraglichen Gebiet liegt das Grundstück der Beschwerdeführerin 4 (Q-Strasse 10), das bereits einen Abstand von rund 100 m zum nächsten Baubereich D des Gestaltungsplangebiets hält. Ebenso wenig ist nachvollziehbar, inwiefern die Grundstücke der Beschwerdeführenden in gestalterischer Hinsicht von den strittigen Festlegungen betroffen sein könnten. Der in Art. 15 der Gestaltungsplanvorschriften angeordnete Schutz der Parklandschaft reicht bis zum südöstlichen Ende des Gestaltungsplangebiets und beschränkt die mögliche Nutzung auf den derzeitigen Status. Gemessen an der heute noch massgebenden W2/30%-Zone bildet diese Festlegung für die Beschwerdeführerin 4 eher eine gestalterische Verbesserung und beeinträchtigt ihre eigene Grundstücksnutzung jedenfalls nicht erkennbar.
Demgemäss bilden die von den Beschwerdeführenden befürchteten zusätzlichen Verkehrsimmissionen den einzigen Ansatzpunkt für eine hinreichende nachbarliche Betroffenheit. Damit diese Immissionen das notwendige Mass erreichen, müsste jedoch glaubhaft gemacht werden, dass der fragliche Gestaltungsplan – gemessen an der derzeit massgeblichen Rahmennutzungsordnung – auf der Q-Strasse einen wahrnehmbaren Mehrverkehr generiert. Die Baubereiche A bis D gestatten auf den drei Grundstücken Kat.-Nrn. 04, 05 und 06 neben dem Bestand der drei Schutzobjekte und des Gebäudes Assek.-Nr. 07 den Neubau von insgesamt 7'051 m2 anrechenbarer Geschossfläche (Art. 5 und 8 der Gestaltungsplanvorschriften). Diese Nutzungsdichte übersteigt bezogen auf das gesamte Areal der drei Grundstücke das bisher zulässige Ausnützungsmass von 30 % nicht wesentlich. Auf den beiden Grundstücken Kat.-Nrn. 08 und 09 sowie auf den Industriezonengrundstücken entlang der R-Strasse gelten die bisherigen Ausnützungsvorschriften der Bau- und Zonenordnung weiter (Art. 3 Abs. 2 und Art. 11 der Gestaltungsplanvorschriften). Mit dem Verkehrskonzept des Gestaltungsplans sollen sodann die an der Q-Strasse liegenden Grundstücke Kat.-Nrn. 06, 08 und 09 ohne Beanspruchung der Q-Strasse über eine neue Zufahrtsstrasse von der R-Strasse her erschlossen werden. Unter diesen Umständen kann nicht angenommen werden, der Gestaltungsplan löse im Gegensatz zur derzeitigen Nutzungsordnung einen wahrnehmbaren Mehrverkehr auf der Q-Strasse aus. Dies wird von den Beschwerdeführenden denn auch nicht einmal behauptet.
Schliesslich kann auch der Einwand betreffend Verkehrssicherheit die Beschwerdeführenden nicht zur Rekurserhebung legitimieren, da die Verkehrssicherheit auf der Q-Strasse im Interesse aller Strassenbenützer inklusive Velofahrer und Fussgänger liegt und die Strassenanwohner daher nicht mehr als die Allgemeinheit von den diesbezüglichen Auswirkungen des Gestaltungsplans betroffen sind (vgl. RB 1998 Nr. 17 E. 2).
Unter diesen Umständen hätte die Baurekurskommission auf den Rekurs der Beschwerdeführenden mangels Legitimation nicht eintreten dürfen.
3.2 Zu Recht hat die Vorinstanz das Rechtsmittel der Beschwerdeführenden gestützt auf deren Stimmberechtigung in der Gemeinde als Gemeindebeschwerde entgegengenommen. Im Rahmen dieses Rechtsmittels beschränken sich die Überprüfungsmöglichkeiten der Baurekurskommission im Wesentlichen auf Rechtsverletzungen (§ 151 Abs. 1 Ziff. 1 GemeindeG).
3.2 Zu Recht hat die Vorinstanz das Rechtsmittel der Beschwerdeführenden gestützt auf deren Stimmberechtigung in der Gemeinde als Gemeindebeschwerde entgegengenommen. Im Rahmen dieses Rechtsmittels beschränken sich die Überprüfungsmöglichkeiten der Baurekurskommission im Wesentlichen auf Rechtsverletzungen (§ 151 Abs. 1 Ziff. 1 GemeindeG).
4. Die Beschwerdeführenden beanstanden, dass die Vorinstanz die Durchführung eines zweiten Schriftenwechsels und eines Augenscheins abgelehnt habe, und erkennen darin die Verletzung des rechtlichen Gehörs sowie des ihnen aus Art. 6 Abs. 1 EMRK zustehenden Anspruchs auf ein faires Verfahren.
Der angefochtene Entscheid stützt sich entgegen dem Dafürhalten der Beschwerdeführenden nicht auf Unterlagen, welche die Beschwerdegegner erst mit ihrer Vernehmlassung einreichten und die nicht Gegenstand der öffentlichen Auflage bildeten. Soweit die Vorinstanz ausführte, der Gestaltungsplan enthalte eigene Anordnungen betreffend die Schutzobjekte, welche auch ohne den Schutzvertrag Gültigkeit hätten, hat sie den Inhalt des Schutzvertrages im Einzelnen für ihren Entscheid gerade ausser Acht gelassen. Die Durchführung eines zweiten Schriftenwechsels war aus diesem Grunde nicht angezeigt. Aufgrund der Aktenlage hat die Vorinstanz sodann auch zu Recht auf einen Augenschein verzichtet.
Den Ansprüchen aus Art. 6 Abs. 1 EMRK (zu dessen Anwendbarkeit vgl. VGr, 4. Dezember 2003, VB.2002.376, E. 3b, www.vgrzh.ch) hat die Baurekurskommission dadurch genügt, dass sie den Beschwerdeführenden die Rekursvernehmlassungen samt Beilagenverzeichnis zukommen liess. Bei dieser Sachlage wäre es an den Beschwerdeführenden gelegen, sich zum Inhalt des eingereichten Schutzvertrages und der Schutzverfügung zu äussern, falls sie dies zur Untermauerung ihres Rechtsmittels als notwendig erachtet hätten.
Den Ansprüchen aus Art. 6 Abs. 1 EMRK (zu dessen Anwendbarkeit vgl. VGr, 4. Dezember 2003, VB.2002.376, E. 3b, www.vgrzh.ch) hat die Baurekurskommission dadurch genügt, dass sie den Beschwerdeführenden die Rekursvernehmlassungen samt Beilagenverzeichnis zukommen liess. Bei dieser Sachlage wäre es an den Beschwerdeführenden gelegen, sich zum Inhalt des eingereichten Schutzvertrages und der Schutzverfügung zu äussern, falls sie dies zur Untermauerung ihres Rechtsmittels als notwendig erachtet hätten.
5. 5.1 Die Beschwerdeführenden sehen einen Gesetzesverstoss darin, dass der Gestaltungsplan keinen einheitlichen und zusammenhängenden Perimeter aufweise und im Geltungsbereich des Planes 2 keine besonderen Bestimmungen über die Ausmasse und Nutzweise der zugelassenen Bauten enthalte. Mit der Wahl eines Gestaltungsplanverfahrens würden sodann nach ihrer Auffassung die der Bevölkerung im Quartierplanverfahren zustehenden Mitwirkungsrechte umgangen.
5.2 Gemäss § 83 Abs. 1 PBG werden mit Gestaltungsplänen für bestimmt umgrenzte Gebiete Zahl, Lage und äussere Abmessungen sowie die Nutzweise und Zweckbestimmung der Bauten bindend festgelegt. Dabei darf von den Bestimmungen über die Regelbauweise und von den kantonalen Mindestabständen abgewichen werden. Das Gesetz verlangt damit die Festlegung eines Gebietsperimeters, ohne dabei aber weitere Anforderungen an das Gebiet selber zu stellen, sei es etwa hinsichtlich der Grösse oder des flächenmässigen Zusammenhangs.
Der vorliegend strittige Plan erfasst ein bestimmt umgrenztes Gebiet und entspricht damit den Anforderungen von § 83 Abs. 1 erster Satzteil PBG. Der Umstand, dass die Q-Strasse in ihrem nördlichen Abschnitt den Gebietsperimeter in zwei Teile trennt, vermag daran nichts zu ändern. Unter raumplanerischen Gesichtspunkten spielt der unmittelbare Flächenzusammenhang des Perimeters keine entscheidende Rolle. Als Voraussetzung für eine den Grundsätzen und Zielen des Raumplanungsgesetzes verpflichteten Sondernutzungsplanung ist zwar eine gewisse funktionelle Zusammengehörigkeit des Gebietes wichtig. Ein solcher Zusammenhang ist hier gegeben. Die Lage des weit gehend unüberbauten Gebietes des Planes 1 an der ungenügend ausgebauten Q-Strasse und die Anliegen des Heimatschutzes machen es jedenfalls sinnvoll, das Gebiet gemeinsam mit dem (weit gehend überbauten) Gebiet des Planes 2, welches für eine Erschliessungslösung von der R-Strasse her beansprucht werden soll, zu beplanen.
Dass die Erschliessungslösung des Gestaltungsplans sich allenfalls auch auf die Q-Strasse in ihrem südlichen Abschnitt auswirken kann, lässt den gewählten Planperimeter ebenfalls nicht als rechtswidrig erscheinen. Letztlich kann jede örtlich begrenzte Nutzungsplanung auch Auswirkungen auf das umliegende oder übergeordnete Strassennetz haben, ohne dass deswegen ein grösserer Planperimeter gewählt werden müsste. Die Beschwerdeführenden vermögen denn auch nicht zu begründen, welchen Sinn es machen sollte, einen über eine öffentliche Strasse hinweg gehenden Gestaltungsplanperimeter zu verbieten.
5.3 Auch das Fehlen von spezifischen Mass- und Nutzungsfestlegungen im Plan 2 steht der gesetzlichen Bestimmung nicht entgegen. Gemäss Art. 3 Abs. 2 der Gestaltungsplanvorschriften gelten im gesamten Perimeter die Bestimmungen der allgemeinen Bau- und Zonenordnung, soweit die Vorschriften nichts Abweichendes bestimmen. Da im weit gehend überbauten Gebiet des Planes 2 nur Bedarf für erschliessungstechnische Anordnungen besteht, sollen in diesem Bereich die bestehenden Mass- und Nutzungsvorschriften der allgemeinen Bau- und Zonenordnung weiter gelten. Damit steht für den gesamten Perimeter lückenlos und verbindlich fest, wo mit welchen Abmessungen und für welche Nutzungen Bauten errichtet werden können.
5.4 Schliesslich ist auch eine Umgehung von Vorschriften über den Quartierplan nicht ersichtlich. Quartier- und Gestaltungsplan sind zwei selbstständige Instrumente der kommunalen Nutzungsplanung, die unabhängig voneinander angewendet werden können, sich allerdings vielfach ergänzen. Können die Parzellen eines bestimmten Gebietes mit einem Gestaltungsplan nicht vollständig erschlossen und überbaubar gemacht werden, so sind die dafür notwendigen Festlegungen in einem ergänzenden Quartierplan zu treffen. Jedoch kann ein Gestaltungsplan die Erschliessung sowie die gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen auch unabhängig von einem Quartierplan ordnen (vgl. Stephan Eschmann, Der Gestaltungsplan nach zürcherischem Recht, Zürich 1985, S. 220 f.).
5.4 Schliesslich ist auch eine Umgehung von Vorschriften über den Quartierplan nicht ersichtlich. Quartier- und Gestaltungsplan sind zwei selbstständige Instrumente der kommunalen Nutzungsplanung, die unabhängig voneinander angewendet werden können, sich allerdings vielfach ergänzen. Können die Parzellen eines bestimmten Gebietes mit einem Gestaltungsplan nicht vollständig erschlossen und überbaubar gemacht werden, so sind die dafür notwendigen Festlegungen in einem ergänzenden Quartierplan zu treffen. Jedoch kann ein Gestaltungsplan die Erschliessung sowie die gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen auch unabhängig von einem Quartierplan ordnen (vgl. Stephan Eschmann, Der Gestaltungsplan nach zürcherischem Recht, Zürich 1985, S. 220 f.).
6. 6.1 Im Gestaltungsplangebiet liegen mehrere Schutzobjekte von überkommunaler Bedeutung. Die Villa T (Assek.-Nr. 10) samt Umgebung wurde am 22. August 2000 von der Baudirektion unter Schutz gestellt. Über den Schutz der Villa U samt Garten- und Teepavillon (Assek.-Nrn. 11, 12 und 13) sowie Parkanlage schloss der Grundeigentümer mit der Baudirektion einen verwaltungsrechtlichen Vertrag, der vom Regierungsrat am 21. August 2002 zur Kenntnis genommen wurde und Grundlage einer Unterschutzstellungsverfügung bilden soll. In diesem Vertrag werden die auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 04, 05 und 06 bestehenden Schutzobjekte, deren Schutzumfang und die Baubereiche A, B, C und D definiert.
Die Vorschriften zum Gestaltungsplan nehmen verschiedentlich Bezug auf diese Schutzmassnahmen, namentlich auf diejenigen die Villa U betreffend. So sollen nach dem Zweckartikel die denkmalschützerischen Anliegen bezüglich der Villa U samt der dazu gehörenden Parkanlage beachtet werden (Art. 1) und die Anordnungen der betreffenden Schutzverfügung bzw. des Schutzvertrages gelten, soweit die Vorschriften zum Gestaltungsplan nichts Abweichendes bestimmen (Art. 3). In Art. 4 werden sodann die einzelnen Schutzobjekte bezeichnet und für deren Schutzumfang auf die Schutzverfügung und den Schutzvertrag verwiesen. Mit Art. 5 werden die im Einzelnen zulässigen Nutzweisen festgelegt. Bezüglich der Gestaltung wird für alle Bauten, Anlagen und Freiflächen im Perimeter eine besonders gute Gesamtwirkung verlangt, wobei Neubauten durch die Natur- und Heimatschutzkommission des Kantons Zürich zu beurteilen sind (Art. 14 Abs. 1 und 3). Schliesslich wird auch für den notwendigen Parkunterhalt auf den Schutzvertrag verwiesen (Art. 15).
6.2 Die Beschwerdeführenden bezweifeln, dass die mit dem Gestaltungsplan ausgeschiedenen Baubereiche A bis D mit der Schutzwürdigkeit der Villa U und des Parkes vereinbar seien, und beanstanden insbesondere, dass die Schutzanordnungen nicht koordiniert mit dem Gestaltungsplan publiziert und eröffnet worden seien.
6.3 Schutzobjekte im Sinne von § 203 PBG sind mittels Massnahmen des Planungsrechts, Verordnung, insbesondere bei Schutzmassnahmen für ein grösseres Gebiet, Verfügung oder Vertrag zu schützen (§ 205 lit. a-d PBG). Im vorliegenden Fall wurden die als notwendig erachteten Schutzmassnahmen mit Verfügung und Vertrag getroffen; zuständig dafür war wegen der überkommunalen Bedeutung der Objekte die Baudirektion (§ 211 Abs. 1 PBG).
Die Beschwerdeführenden sind durch die Schutzmassnahmen der Baudirektion nicht betroffen, da ihre Grundstücke zu weit entfernt von den ausgeschiedenen Baubereichen liegen (vgl. E. 3.1 vorstehend). Unter diesen Umständen erwächst ihnen kein Nachteil aus Mängeln, die die Publikation, Eröffnung oder Koordination der Schutzanordnungen betreffen, noch sind sie dadurch betroffen, dass die Schutzanordnungen Grundlage des Gestaltungsplans bildeten. Der Umstand, dass ein Gestaltungsplan auf verschiedene mittels Verfügung angeordnete Schutzmassnahmen Bezug nimmt, eröffnet den lediglich zur Gemeindebeschwerde legitimierten Beschwerdeführenden jedenfalls keine neue Anfechtungsmöglichkeit gegen die Schutzanordnungen.
Zu Recht machen die Beschwerdeführenden auch nicht etwa geltend, die notwendigen Schutzanordnungen hätten von Gesetzes wegen mit dem kommunalen Gestaltungsplan getroffen werden müssen, eine individuell konkrete Verfügung darüber sei daher unzulässig gewesen. Da die fraglichen Schutzobjekte eine überkommunale Bedeutung aufweisen, kam es von vornherein nicht infrage, den notwendigen Schutz mittels eines kommunalen Gestaltungsplans anzuordnen (§ 211 Abs. 1 und 2 PBG).
Schliesslich legen die Beschwerdeführenden nicht weiter dar, inwiefern die strittigen Baubereiche tatsächlich im Widerspruch zu den gesetzlichen Anforderungen des Heimatschutzes stünden.
Schliesslich legen die Beschwerdeführenden nicht weiter dar, inwiefern die strittigen Baubereiche tatsächlich im Widerspruch zu den gesetzlichen Anforderungen des Heimatschutzes stünden.
7. 7.1 Nach dem Verkehrskonzept des Gestaltungsplans sollen die Baubereiche A sowie die beiden Grundstücke Kat.-Nrn. 08 und 09 über eine von der R-Strasse abgehende, neu zu erstellende Zufahrtsstrasse und die Baubereiche B, C und D sowie die Villa U von der U-Strasse her über einen Erschliessungsweg erschlossen werden. Die Q-Strasse selber, die zwischen der O-Strasse und der P-Strasse nur eine Breite von rund 3 m und keinen Fussweg aufweist, ist für die Erschliessung der Bauten des Gestaltungsplangebietes nicht vorgesehen.
7.2 Die Beschwerdeführenden bringen vor, zu den Baubereichen des Gestaltungsplangebietes könne dennoch über die nur ungenügend ausgebaute Q-Strasse zugefahren werden, weshalb die Erschliessung ungenügend sei.
Der Einwand ist unbegründet. Weder die erstmalige Ausscheidung einer Bauzone noch die Umzonung eines Gebietes in eine nutzungsintensivere Zone setzt bereits das Bestehen einer ausreichenden Groberschliessung des Gebietes voraus. Im Zeitpunkt des Planungsentscheids muss das Gemeinwesen lediglich bereit sein, die für die Groberschliessung der Bauzonen notwendigen Werke und Anlagen innert bestimmten zeitlichen Etappen zu erstellen (vgl. Art. 15 lit. b des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 [RPG] und § 91 PBG). Im vorliegenden Fall ist das Gebiet des Gestaltungsplans von der U-Strasse und der R-Strasse her bereits hinreichend grob erschlossen. Damit kann der Gemeinde X jedenfalls nicht entgegengehalten werden, sie sei nicht bereit, das fragliche Gebiet innert nützlicher Frist zu erschliessen.
Die strassenmässige Erschliessung im Sinne von § 237 PBG ist eine erst im Baubewilligungsverfahren zu prüfende Grundanforderung an Bauten und Anlagen. In tatsächlicher Hinsicht genügt es dabei, wenn ein Bauvorhaben über eine normaliengerecht ausgebaute Zufahrtsmöglichkeit verfügt, ohne dass auch eine faktisch bestehende andere Zufahrtsmöglichkeit hinreichend ausgebaut sein muss. Damit kann vorliegend offen bleiben, ob den künftigen Bewohnern der Neubauten eine Benützung der ungenügend ausgebauten Q-Strasse offen steht oder ob diese Benützung durch das bestehende Fahrverbot mit Zubringerdienstvorbehalt genügend verhindert wird.
7.3 Weiter bemängeln die Beschwerdeführenden, der mögliche Zugang über die Q-Strasse gefährde die Verkehrssicherheit auf dieser Strasse.
Der Einwand ist im vorliegenden Verfahren nicht relevant, da auch die Verkehrssicherheit zu den Grundanforderungen an Bauten und Anlagen gehört, die erst im Baubewilligungsverfahren zu prüfen sind (vgl. § 240 Abs. 1 PBG). Zudem liegt die Q-Strasse ohnehin ausserhalb des Gestaltungsplanperimeters; Verbesserungen dieser faktischen Zufahrtsmöglichkeit könnten damit nicht zum Inhalt des Gestaltungsplans gehören.
Der Einwand ist im vorliegenden Verfahren nicht relevant, da auch die Verkehrssicherheit zu den Grundanforderungen an Bauten und Anlagen gehört, die erst im Baubewilligungsverfahren zu prüfen sind (vgl. § 240 Abs. 1 PBG). Zudem liegt die Q-Strasse ohnehin ausserhalb des Gestaltungsplanperimeters; Verbesserungen dieser faktischen Zufahrtsmöglichkeit könnten damit nicht zum Inhalt des Gestaltungsplans gehören.
8. Demgemäss ist die Beschwerde abzuweisen. Bei diesem Verfahrensausgang haben die Beschwerdeführenden die Kosten des Verfahrens zu tragen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997 [VRG]). Sie haben zudem den Beschwerdegegner II.1, der allein einen Rechtsvertreter bestellt hat, für seine Umtriebe angemessen zu entschädigen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Keinen Anspruch auf Parteientschädigung hat die Gemeinde X, da die Beantwortung von Rechtsmitteln zu ihrem angestammten Aufgabenbereich gehört und dies für sie im vorliegenden Fall nicht mit einem ausserordentlichen Aufwand verbunden war (Kölz/Bosshart/Röhl, § 17 N. 19).