Decision ID: 3adfa707-39ec-55e6-8d24-195eec958dd5
Year: 1999
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_002
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

in fatto: A.
A far tempo dal 1° gennaio 1991 _ ha locato dai signori _ per la durata di 5 anni, ovvero fino al 31 dicembre 1995, il _ a _ contro un canone annuo di fr. 37’200.--, da versare in rate mensili di fr. 3’100.-- entro il 10 di ogni mese (doc. A, punti 1 e 2). Alla sua scadenza il contratto si è tacitamente rinnovato di anno in anno (doc. A, punto 4).
B.
Il 18 settembre 1998 i locatori, adducendo un arretrato di complessivi fr. 64’100.-- nei pagamenti e invocando l’art. 257d CO, hanno assegnato alla conduttrice un termine di 30 giorni per il pagamento delle pigioni scoperte, accludendo alla lettera di diffida (doc. B) un modulo ufficiale datato anch’esso 18 settembre 1998 e notificante la disdetta della locazione per il 30 novembre 1998. Il 25 settembre 1998 i locatori hanno precisato l’ammon-tare della loro pretesa in fr. 50’700.-- oltre interessi (doc. D).
C.
L’8 ottobre 1998 la conduttrice ha contestato la disdetta avanti al competente Ufficio di conciliazione, adducendo l’inesigibilità del credito per effetto della moratoria concordataria concessale il 5 ottobre (doc. E), e il vizio formale della disdetta medesima, notificata prima della scadenza del termine di pagamento assegnato con il sollecito.
Con scritto del 16 ottobre 1998 all’Ufficio di conciliazione i locatori hanno dichiarato di ritirare la disdetta (doc. G).
D.
Facendo riferimento alla diffida del 18 settembre, i locatori il 22 ottobre 1998 hanno nuovamente disdetto il contratto di locazione per il termine del 30 novembre 1998 (doc. H).
La disdetta è stata contestata dalla conduttrice, che, con riferimento alla disdetta ritirata, ha invocato la protezione del termine triennale di cui all’art. 271a cpv. 1 lit. e CO, e ha inoltre addotto l’inesigibilità della pretesa per effetto della moratoria concordataria, tesi respinte dall’Ufficio di conciliazione nella decisione del 26 gennaio 1999.
E.
Con l’istanza del 25 febbraio 1999 la conduttrice, cui la moratoria concordataria era nel frattempo stata protratta di 6 mesi, ha riproposto avanti al Pretore le precedenti argomentazioni, mentre i locatori, adducendo la fine del rapporto di locazione al 30 novembre 1998, il 28 aprile 1999 hanno instato per lo sfratto della signora _.
Le rispettive istanze sono state discusse, con l’opposizione dei resistenti, nel corso dell’udienza del 10 maggio 1999.
F.
Con decisione del 14 maggio 1999 il Pretore ha sancito la validità della contestata disdetta, rilevando, stante la disdetta per mora, l’inapplicabilità dell’invocato termine triennale di protezione, mentre che l’invocata moratoria non inibirebbe i diritti del locatore, e perciò neppure quello di pronunciare la disdetta per la mora del conduttore.
Con decisione 17 maggio 1999, in accoglimento dell’istanza dei locatori, il Pretore ha di conseguenza pronunciato il richiesto sfratto.
G.
Delle argomentazioni della ricorrente, che postula la riforma dei querelati giudizi in senso a lei favorevole, e di quelle dei resistenti, che chiedono la reiezione dei gravami con protesta di spese e ripetibili, si dirà, per quanto necessario, nei successivi considerandi.

Considerato
in diritto: 1.
Anche in questa sede la conduttrice afferma che la disdetta pronunciata nei suoi confronti sarebbe inefficace in quanto conseguente ad una precedente vertenza sulla locazione stessa, e perciò lesiva dell’art. 271a cpv. 1 lit. e CO siccome pronunciata nel periodo triennale di protezione.
La tesi è a prima vista manifestamente infondata: a prescindere infatti dal fatto che le circostanze del ritiro da parte dei locatori dell’intempestiva disdetta 18 settembre 1998 non costituiscono soccombenza da parte loro ai sensi dell’art. 271a cpv. 1 lit. e CO (
II CCA
22 luglio 1997 in re C./F. e llcc. e riferimenti, in particolare DTF 119 II 147 consid. 4b), anche l’eventualità contraria non osterebbe alla pronuncia di una nuova disdetta per mora, essendo questa fattispecie, come rettamente indicato dal Pretore, esclusa per effetto dell’art. 271a cpv. 3 lit. b CO dalla protezione conferita dall’invocata norma.
Ciò premesso, la mora della conduttrice è in concreto innegabile, atteso che, contrariamente alla di lei opinione, non vi è alcuna norma di legge che vincoli la validità della disdetta al sussistere della mora in ordine a “nuove” pigioni, intese con ciò quelle successive alla disdetta ritirata, dato che è manifesto che il ritiro della disdetta impedisce che il contratto giunga a termine, ma non sana di certo la pregressa mora del conduttore, con il che il locatore rimane autorizzato a pronunciare nuovamente la disdetta per il medesimo credito.
2.
Ampiamente infondata, oltre che inconferente, è pure la seconda argomentazione della ricorrente, secondo cui il credito di locazione costitutivo dell’asserita mora sarebbe inesigibile per effetto della concessa moratoria concordataria.
L’appellante disattende infatti che le controparti con gli atti contro cui essa insorge non hanno in alcuna forma proceduto per l’incasso del credito, ma hanno unicamente rescisso un rapporto contrattuale per l’inadempienza della debitrice -il che manifestamente non rientra nel novero degli atti cui osta l’art. 297 LEF- e successivamente proceduto nelle forme cantonali (art. 506 e segg. CPC), e perciò non ai sensi della LEF, per la restituzione di un bene di loro proprietà, la cui occupazione da parte della debitrice è divenuta indebita per effetto di tale disdetta, comportamento anche in questo caso non inconciliabile con gli effetti della moratoria sui diritti dei creditori stabiliti dalla LEF (
Staehelin/Staehelin/Bauer
, Kommentar zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, vol. 3, Basilea, 1998, n. 7-9 ad art. 297 LEF;
Ammon/Gasser
, Grundriss des  Konkursrechts, 6. edizione, § 54, n. 31 e 32).
Errata è anche l’opinione per cui gli atti esecutivi -ancorché per principio leciti- sarebbero ingiustificati perché la moratoria avrebbe reso inesigibile il credito, e non potrebbe pertanto esserci la mora posta a base della disdetta: la moratoria inibisce infatti il compimento di atti esecutivi ai sensi della LEF, sospende i termini di prescrizione e perenzione (art. 297 cpv. 1 LEF;
Ammon/Gasser
, opera citata, § 54, n. 33), ma non ha invece effetto sull’esigibilità delle pretese sancita dal diritto civile
(
Ammon/Gasser
, opera citata, § 54, n. 35), visto che in costanza di moratoria è possibile introdurre nuove cause civili contro il debitore e proseguire quelle già pendenti (
Staehelin/Staehelin /Bauer
, opera citata, n. 10 ad art. 297 LEF).
3.
La ricorrente adduce infine la nullità dei querelati giudizi per il motivo che il Pretore non avrebbe indetto il dibattimento finale, dal che la violazione del di lei diritto di essere sentiti.
Anche questa obiezione è inconsistente, ritenuto che in assenza di prove da assumere l’udienza di discussione è coincisa con il dibattimento finale, così come del resto attestato chiaramente dalla dicitura “il giudice deciderà” di cui ai verbali di udienza, sottoscritti senza riserva di sorta dal patrocinatore della conduttrice, che è perciò assai malvenuto nel sollevare la questione in questa sede.
Ne consegue la reiezione dei gravami, del tutto infondati e visibilmente promossi con mero intento dilatorio.
Tassa di giustizia, spese e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).