Decision ID: 5436c597-d384-571e-8064-5bb60f169eab
Year: 1998
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_002
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

in fatto: A.
Le parti -l’istante locatrice e il convenuto conduttore- il 16 mag-gio 1995 hanno stipulato un contratto di locazione di durata indeterminata, ma almeno sino al 30 settembre 1996, per l’apparta-mento n. 33 al 3° piano dello stabile di cui in via _ a _ ad un canone di fr. 1’440.-- mensili (doc. A). Già il 14 novembre 1995 l’amministrazione dello stabile ha scritto al convenuto per “constatare che l’appartamento da voi locato viene messo a disposizione di persone la cui moralità non è conforme alle esigenze dell’immobile”, invitandolo ad adottare immediati provvedimenti onde evitare la disdetta del contratto (doc. B).
Il 18 dicembre 1995 è stata pronunciata la disdetta del contratto per il 31 gennaio 1996 senza indicazione di motivazione (doc. C), e il 29 gennaio 1996 il convenuto è stato informato del fatto che lo si teneva responsabile per il pagamento del canone mensile fino al momento in cui egli avesse trovato un subentrante oppure fino al 30 settembre 1996 (doc. D).
B.
Con l’istanza in rassegna la locatrice ha chiesto la condanna del convenuto al pagamento di complessivi fr. 16’171.10 oltre interessi, di cui fr. 13’330.85 per le pigioni sino al 30 settembre 1996 e per il conguaglio spese del 1995, fr. 2’000.-- per le spese di inserzione, fr. 70.-- per spese esecutive e fr. 840.25 per la sostituzione di due placche di cottura.
Dal totale di fr. 16’171.10 andrebbe dedotto il deposito di garanzia, da liberare in favore dell’istante, con il che il convenuto dovrebbe pagare la differenza di fr. 14’731.10 oltre interessi, e questo in conseguenza del suo atteggiamento anticontrattuale, per il quale sarebbe stata data disdetta ex art. 257f CO, rimasta incontestata.
C.
All’udienza di discussione del 21 aprile 1997 il convenuto si è opposto all’istanza contestando la propria inadempienza e sostenendo di nulla dovere per il solo fatto di avere accettato una disdetta anticipata che lo trovava consenziente.
D.
Nel giudizio qui impugnato il Pretore, stabilite le premesse della disdetta anticipata ex art. 257f CO, ha ritenuto che in concreto non risulterebbe che il convenuto dopo la diffida del 14 novembre 1995 abbia persistito nell’asserito comportamento anticontrattuale, e non si potrebbe perciò ammettere che egli abbia arrecato grave disturbo ai coinquilini o danneggiato la reputazione dello stabile.
Non vi sarebbe di conseguenza l’obbligo per il convenuto di risarcire l’asserito danno, fatto salvo il pagamento del conguaglio per il 1995 di fr. 530.85, da prelevare sul deposito di garanzia, che sarebbe da liberare in favore del conduttore per il maggiore importo.
E.
Con l’appello l’istante chiede la riforma del querelato giudizio nel senso dell’integrale accoglimento delle sue domande.
Il Pretore avrebbe ritenuto a torto la mancata dimostrazione da parte della locatrice della persistenza della violazione contrattuale anche dopo la diffida, risultando la stessa dalle deposizioni _.
Ne conseguirebbe l’obbligo del convenuto al risarcimento del danno, ivi compresa in particolare la posizione di fr. 840.25 per le placche di cottura, danneggiata al di là della normale usura.
F.
L’appellato non ha presentato osservazioni al gravame.

Considerato
in diritto: 1.
Va innanzitutto rilevato che l’istante, che del resto non lo pretende, non può nella fattispecie trarre particolare diritto dalla circostanza per cui la disdetta da lei pronunciata non è stata contestata dal convenuto avanti all’Ufficio di conciliazione.
Tale disdetta non recava infatti il motivo (grave) per il quale era stata impartita, così che agli occhi del conduttore -al quale non era fatto obbligo di chiedere ulteriori spiegazioni- la stessa poteva apparire anche come una semplice disdetta intempestiva, che egli era libero di accettare come tale senza pregiudizio alcuno della propria posizione per il caso di successiva azione di risarcimento.
In questo ambito non meriterebbe del resto particolare tutela il comportamento dell’istante, che solo dopo la scadenza del termine per contestare la disdetta, silente in proposito, ha comunicato al conduttore di tenerlo responsabile per i canoni di locazione sino alla prima scadenza contrattuale (cfr. doc. D).
2.
Ciò premesso, l’appello si risolve in una critica all’apprezza-mento operato dal Pretore al proposito delle risultanze istruttorie relative al protrarsi dell’asserita situazione anticontrattuale anche dopo l‘invio della diffida 14 novembre 1995.
In linea di principio è pacifico che l’onere della prova del protrarsi della violazione contrattuale spettava all’istante, che difatti non contesta la circostanza.
All’esame delle concrete emergenze processuali va inoltre premesso che la concreta fattispecie non giustifica, come sembra invece suggerire la ricorrente, un alleggerimento dell’onere probatorio a suo carico.
Quand’anche vi fossero realmente oggettive difficoltà nel fornire la prova certa dell’esercizio della prostituzione in un determinato appartamento, le stesse dovevano essere note già al momento dell’invio della diffida e della disdetta.
Al contrario, proprio in considerazione di tali presumibili difficoltà, ed inoltre del fatto che si intendeva dare una disdetta straordinaria per poi ritenere il conduttore responsabile del danno, l’istante era a priori tenuta ad una diligente verifica del materiale probatorio ancor prima dell’avvio della causa e dell’invio della disdetta, che in caso contrario va ritenuta quanto meno prematura, avendo in effetti l’istante atteso poco più di un mese dall’invio della diffida a quello della disdetta.
L’istante si è per contro in un primo tempo limitata alla notifica di tre soli testimoni, di cui uno (_) estraneo alla questione della pretesa violazione contrattuale, ha in seguito ottenuto l’assunzione di altre testimonianze, rivelatesi non decisive, ed ha invece omesso di deferire al convenuto l’interrogatorio formale, così da doversi concludere ai fini della valutazione degli atti che l’affermata “Beweisnot” non è stata causata dalle particolari circostanze della fattispecie, ancorché oggettivamente delicata, ma da una conduzione della fase istruttoria e di quella preprocessuale non del tutto ineccepibile da parte della procedente.
3.
Gli atti consentono in ogni caso di ritenere infondata la critica dell’istante all’apprezzamento delle prove operato dal Pretore.
3.1
Il teste _ amministratore dello stabile, ha constatato ben poco di persona. Egli ha effettuato “alcuni sopralluoghi” con il signor _, sulle cui risultanze nulla è però dato di sapere, ed ha esperito un ulteriore sopralluogo per l’intero stabile, ed in quell’occasione “mi ricevette una signora: vi era poi presente anche una ragazza di colore. Sul retro di una delle porte dell’appartamento erano affisse fotografie pornografiche”.
Per il resto la sua deposizione consiste nell’esposizione di circostanze che egli ha appreso da altri: in parte si tratta di notizie la cui origine nemmeno può essere stabilita (“giravano voci”), in altri casi ne è nota la fonte (la coinquilina _ i signori _, lo stesso convenuto).
La distinzione non è rilevante, atteso che la deposizione, per invalsa giurisprudenza, è comunque priva di efficacia probatoria nella misura in cui esula dal racconto delle dirette percezioni del teste e si limita invece a riferire quanto da lui appreso da terze persone (
II CCA
14 luglio 1998 in re I./R., 20 novembre 1997 in re I. SA/N., 30 ottobre 1997 in re J./C., 11 agosto 1995 in re V./C, 5 gennaio 1995 in re R./R.).
Inoltre, come rettamente rilevato dal Pretore, la deposizione non fornisce alcun elemento di giudizio sul decisivo lasso di tempo compreso tra la notifica della diffida e quella della disdetta, essendoci solo una distinzione tra quanto avvenuto prima della diffida, e quanto accaduto dopo la disdetta, il che non consente di ritenere in alcun modo provata -anche a prescindere dalla sostanziale irrilevanza della deposizione- la persistenza dell’asserito comportamento anticontrattuale anche nel periodo successivo alla diffida.
3.2
Il teste _, come si è detto, nulla ha da dire sulle pretese violazioni contrattuali del convenuto.
3.3
Il teste _, portinaio dello stabile, non afferma di avere personalmente constatato “movimenti” riguardo all’appartamento del convenuto, ma di avere avuto segnalazione in tal senso dall’inquilina _.
Solo in un’occasione egli ha visitato l’appartamento in questione, trovandovi tre donne vestite in modo “un po’ leggero”, ma dopo tale visita, che non è stata situata nel tempo, non vi furono altre lamentele e le donne lasciarono l’appartamento.
E’ palese che, contrariamente all’opinione della ricorrente, nemmeno questa deposizione consente di ritenere provato che l’asserito comportamento anticontrattuale continuò anche dopo la diffida, ma fornisce semmai indizio contrario nel senso che espone una sequenza degli avvenimenti in cui vi fu dapprima la lamentela della _, poi l’intervento dell’amministrazione, ed in seguito la cessazione della turbativa e addirittura l’abbandono dell’appartamento.
3.4
La deposizione _ non concerne la violazione contrattuale, ma permette di ritenere che già all’inizio del mese di dicembre 1995, prima perciò dell’invio della disdetta, l’appartamento era già stato liberato dal conduttore o era in procinto di esserlo (“la sala era vuota ...l’inquilino stava lasciando l’appartamento... nessuno era presente”).
3.5
La teste _ ha limitato la propria lamentela al disturbo arrecato dal frequente suono del campanello di un non precisato appartamento e al fatto che in un’occasione qualcuno suonò al suo campanello, negando per contro di avere attribuito all’appartamento del convenuto la lamentela.
Così come esposta la deposizione non consente alcuna conclusione per il periodo successivo alla diffida al conduttore, ed è perciò ininfluente ai fini della causa.
3.6
La deposizione _ è anch’essa non concludente, ed è anzi indirettamente favorevole al convenuto, dal momento che il teste, anch’egli abitante al 3° piano dello stabile riferisce unicamente che in un’occasione incontrò un signore robusto sull’ascensore accompagnato da una donna di carnagione bianca con capelli biondi, e che sul pianerottolo davanti all’appartamento si sentiva odore d’incenso.
3.7
Il teste _, sentito a due riprese, ha riferito di un “andirivieni di uomini e donne nello stabile nonché in un appartamento di questo stabile”, di persone vestite in modo succinto e della sua convinzione del fatto che in quell’appar-tamento vi fosse un “giro di appuntamenti intimi”.
Nulla di preciso risulta però quo alla collocazione temporale di questi avvenimenti, durati “alcuni mesi” e genericamente situati nell’anno successivo a quello in cui il teste si trasferì in via _, dal che non è possibile concludere con la necessaria certezza per la persistenza di questi comportamenti anche dopo la diffida 14 novembre 1995.
3.8
La teste _, infine, ricorda la telefonata di lamentela della _ ma non fornisce elementi -né è in condizione di farlo sulla questione decisiva della persistenza del comportamento anticontrattuale nonostante la diffida.
3.9
In definitiva, non soltanto il Pretore non ha ecceduto nell’esercizio del proprio ampio margine di valutazione delle prove in atti, ma addirittura la sua soluzione deve essere fatta propria da questa Camera anche ad un libero esame della fattispecie, dal che il gravame si rivela su questo punto privo di fondamento e di conseguenza devono essere respinte tutte le pretese risarcitorie dipendenti dall’asserita, ma non dimostrata, ricorrenza delle premesse per l’applicazione dell’art. 257f CO.
4.
La pretesa di risarcimento del danno di fr. 840.25 arrecato al piano di cottura è stata respinta dal Pretore siccome non tempestivamente notificata dalla locatrice ai sensi dell’art. 267a CO, non valendo a tal scopo il verbale di constatazione (doc. H). L’istante sostiene invece la tesi contraria per il motivo che il verbale doc. H alla posizione 16 conterrebbe l’indicazione del fatto che per tale difetto il verbale serve come prova a futura memoria.
Il giudizio impugnato merita conferma anche su questo punto.
Il “verbale di constatazione danni” doc. H, allestito sulla base di un formulario prestampato della CATEF, si conclude con la seguente formula:
“Le posizioni indicate con il numero ...... vengono messe in ordine dall’inquilino uscente, o in caso di non esecuzione, dal proprietario / amministratore a spese dell’inquilino uscente.
Le posizioni indicate con il numero ...... vengono messe in ordine dal proprietario / amministratore.
Le posizioni indicate con il numero ...... non possono essere messe in ordine, e il presente verbale serve come prova a futura memoria per la riparazione dell’ente locato.”
Nel caso di specie nella terza rubrica è indicato il n. 16, corrispondente al fornello, laddove è menzionato ”alcuni segni d’usura su due placche”.
L’esame della suddetta formula permette di affermare che solo nel primo caso si è in presenza di una notifica dei difetti perché in quel caso -a prescindere dall’infelice espressione “mettere in ordine”- è evidente la volontà del locatore di ritenere il conduttore responsabile per il danno per il fatto che gli viene addossata la relativa spesa.
Nel secondo caso non si ritiene una responsabilità del conduttore, mentre nel terzo caso (quello di specie) la clausola -che non spiega peraltro perché il difetto non si potrebbe essere “messo in ordine”- non contiene alcuna esplicita indicazione dell’intento di ritenere il conduttore responsabile per il danno, ma unicamente l’intento di fungere da mezzo di “prova a futura memoria per la riparazione dell’ente locato”.
Trattandosi di una clausola proposta dalla locatrice, la stessa è nel dubbio da interpretare a suo sfavore, e quindi la mancanza di chiarezza sull’intento di considerare il conduttore responsabile per il difetto ivi menzionato deve condurre alla conclusione per cui essa non costituisce notifica del difetto.
Ne deve seguire la reiezione del gravame.
Le spese e la tassa di giustizia seguono la soccombenza dell’ap-pellante (art. 148 CPC), mentre non si attribuiscono ripetibili al convenuto, che non ha presentato osservazioni all’appello.