Decision ID: 3ffef4be-a707-4e45-a5b8-203e2b4a6c4d
Year: 2013
Language: fr
Court: VS_TC
Chamber: VS_TC_001
Canton: VS
Region: Région lémanique
Law Area: 

II. Statuant en faits
2.
2.1 Par contrat écrit signé le 8 août 2008, Z_ a remis à bail aux époux
Y_ et X_, une « propriété constituée de deux villas » – à savoir le
« C_ » et « D_ » à E_ , pour un loyer mensuel de
5500 fr., payable d’avance le premier de chaque mois sur le compte bancaire du
propriétaire. Le bail était initialement conclu pour la période courant du 15 août 2008
au 31 juillet 2010, avec reconduction tacite d’année en année, sauf avis de résiliation
signifié pour le 31 mars, moyennant un délai de préavis de 3 mois.
2.2 A une date non alléguée en procédure, mais que dame X_ a, lors de son
interrogatoire, située au mois de juillet 2009 (R35, doss. p. 76), les époux auraient
informé le bailleur de leur volonté de résilier le bail par anticipation ; Y_,
joueur de football professionnel, devait en effet quitter le Valais pour s’installer en
F_ , à la suite de son transfert au sein du club de G_ . Les époux
X_ et Y_ ont alors présenté au bailleur un locataire de
remplacement en la personne de H_. Les conjoints X_ et
Y_ affirment à cet égard que Z_ a accepté H_ en tant
que locataire de remplacement et les a libérés de toutes leurs obligations
contractuelles (cf. allégués 13 et 14), ce qu’a constamment réfuté le bailleur.
Dans leur écriture d’appel, les époux X_ et Y_ se plaignent tout
d’abord d’une constatation inexacte des faits, en ce sens que le juge de première
instance aurait opéré une lecture erronée de la pièce 5 en retenant, en définitive, que
H_ ne constituait pas un locataire de remplacement disposé à reprendre le
bail initial aux mêmes conditions, si bien que les locataires demeuraient redevables du
paiement de l’intégralité du loyer. Selon la thèse des appelants, H_ a été
accepté par Z_ comme locataire de remplacement pour les deux villas, et
ce n’est qu’ultérieurement que les deux derniers nommés ont, d’un commun accord,
décidé de signer un nouveau bail plutôt que de reprendre celui existant (écriture
d’appel, ch. II let. c, p. 3 s.).
Ces faits étant contestés, il convient de les établir sur la base des moyens de preuve
figurant au dossier.
- 5 -
2.2.1 Les discussions en vue d’une éventuelle reprise du bail par le candidat proposé
ont commencé au début août 2009 et ont été conduites par I_ , en tant que
représentant du bailleur. Le 5 août 2009, I_ a ainsi adressé aux époux
X_ et Y_ un résumé des « pourparlers » de la veille, ainsi rédigé
(pièce 5):
a) vous mettez à disposition la villa 4p. dès le 6.08.09 jusqu’au 7 (év. 15) septembre.
Location : proratatemporis s/ une base de fr. 2000.- (deux mille)
b) vous libérez la propriété pour le 15 sept 09.
c) nous établissons un nouveau bail pour la villa 7p. dès le 15.9.09 Moyennant une location de fr. 3600 (trois mille six cent) qui comprendra : - la villa, - ses alentours, - la piscine, - le local jacuzzi - le garage (pour deux voitures)
d) nous mettons en location la villa 4p (disponible dès le 15.9.09)
e) pour faire en sorte que vous soyez totalement libérés du bail.
2.2.2 Aux dires de l’épouse, la famille X_ et Y_ a quitté les villas le
10 septembre 2009, après avoir établi un état des lieux de sortie avec I_
(R35, p. 76). Celui-ci n’a toutefois pas été questionné sur ce point lors de son audition
du 31 août 2011, et le soi-disant état de lieu n’a jamais été versé en cause.
2.2.3 Le 25 septembre 2009, Z_ et H_ , « footballeur
professionnel p.a. J_ », ont signé un contrat de bail portant sur la « villa dite
D_ » – soit la villa de 7 pièces –, à E_ , pour un loyer mensuel de
3600 fr., payable pour la première fois le 1 er octobre 2009 (pièce 6). Le bail prenait effet
au 1 er octobre 2009 pour s’éteindre le 31 juillet 2010, après quoi il était reconductible
de 6 mois en 6 mois, sauf résiliation signifiée pour le 30 avril 2010 au plus tard,
moyennant un délai de préavis de 2 mois. Bien que Z_ ait, lors de son
interrogatoire du 31 août 2011, tenté de remettre en cause ce contrat – en soutenant
qu’il s’agissait d’un « projet de bail [...] préparé par I_ » et qui était « tombé
à l’eau » (R31, p. 75) –, force est de constater que ce document est également
paraphé de sa main (pièce 3).
2.2.4 Par courrier daté du 9 octobre 2009, I_ a informé les époux
X_ et Y_ du fait, en substance, que H_ avait signé un
contrat de bail, prenant effet au 1 er octobre 2009 pour prendre fin, sauf reconduction,
au 31 juillet 2010 (let. a), qu’un décompte serait établi pour les périodes précédentes
(pour la location de la villa « C_ » et, pro rata temporis, pour la location de la
villa « D_ ») (let. c), que malgré plusieurs annonces et offres, il n’existait pas
à ce jour de repreneur pour la villa « C_ » (let. f) et enfin que le
propriétaire-bailleur réclamait, d’une part, la restitution de toutes les clefs et, d’autre
part, le règlement des loyers (let. g) (pièce 6, p. 35).
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Le même jour, I_ a signifié à H_ que « le bail [était] à disposition »
et qu’il « pouv[ait] donner l’ordre à la [b]anque de verser le loyer » sur le compte du
bailleur (pièce 7, p. 36).
Enfin, toujours le 9 octobre 2009, I_ a adressé un troisième courrier cette
fois-ci à la Banque K_ , y annexant une copie du contrat de bail signé avec
H_ et sollicitant l’établissement d’une garantie bancaire pour 2 mois de
loyer, sur la base du même modèle que celui utilisé en relation avec le contrat conclu
avec les époux X_ et Y_(pièce 8, p. 37).
2.2.5 Faisant suite à la requête du 9 octobre 2010, dame X_ et
Y_– L_ (F_ ) – a retourné à I_ les derniers
jeux de clefs des deux villas en sa possession par pli du 14 octobre 2009 (I_
R7, p. 69). Dans le courrier accompagnant cet envoi, elle a précisé que, ne disposant
plus d’aucun accès aux locaux, dans lesquels H_ était entré, elle se
considérait comme déchargée de toute responsabilité (pièce 9, p. 38).
2.2.6 Le 29 octobre 2009, M e A_, avocat à M_ consulté par les
époux X_ et Y_ au sujet « d’un différend possible avec le bailleur
[concernant] les loyers des villas qu’ils louaient », a signifié à I_ que ses
clients s’estimaient entièrement libérés du bail dès le 1 er
octobre 2009, suggérant, pour
le surplus, d’utiliser la garantie bancaire pour le versement des loyers d’août et de
septembre 2009 dont ils se reconnaissaient débiteurs (pièce 10, p. 39).
Le 30 octobre 2009, I_ a rédigé une missive à l’intention de Z_, y
joignant par ailleurs le courrier susdécrit, et indiquant qu’il n’avait « pas [eu] de
nouvelle du locataire [H_ ] », mais avait reçu un appel de M. N_ –
à savoir le directeur de O_ . (cf. www.zefix.ch) – lui affirmant vouloir renoncer
à la villa et rompre le bail. I_ a ajouté que si, de son point de vue – et
contrairement à celui de M e A_ –, les époux X_ et Y_
étaient déliés de leurs obligations en ce qui concerna la grande villa, ils « rest[aient]
liés pour la villa "André", qui n’[était] toujours pas louée » (pièce 12, p. 46).
Lors de son audition en qualité de témoin le 31 août 2011, I_ – qui disposait
d’une « procuration générale de gestion » (R15, p. 71) – a confirmé en substance
qu’un bail partiel avait été signé avec H_, de sorte que les époux
X_ et Y_ étaient, selon lui, libérés du bail portant sur la grande villa
(R4, p. 69). A la question de savoir si les époux X_ et Y_ avaient
présenté un locataire de remplacement en la personne de H_ , il a répondu
par l’affirmative (R5, p, 69). Interpellé sur le point de savoir si, consécutivement au
départ de H_, Z_ avait proposé la location de sa propriété à
plusieurs agences immobilières en précisant qu’elle était libre de tout bail, I_
a rétorqué qu’elle avait en fait été proposée plutôt à la vente (R11, p. 70). Une
convention avait été élaborée en vue de délier les époux X_ et Y_
de l’entier du bail, moyennant paiement des 2 loyers arriérés ainsi que divers frais,
mais dite convention n’avait jamais recueilli l’accord de Z_ (R14, p. 71).
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De son côté, Z_ a réfuté avoir, à un moment donné, libéré les époux
X_ et Y_ de leurs obligations, et soutenu n’avoir jamais accepté
H_ comme locataire, celui-ci ayant occupé la villa pendant 3 semaines mais
sans avoir « jamais payé un sou [...] ni présenté les documents qui lui avaient été
réclamés en particulier une garantie de loyer » (R27 ss, p. 74). Il a concédé avoir
contre-signé le projet de bail avec H_, tel que préparé par I_ , puis
a démenti avoir mandaté celui-ci pour régler cette affaire (R31 et R34, p. 75).
Enfin, dame X_ – agente immobilière de métier –, a déclaré avoir, en juillet
2009, rencontré à une reprise I_ et Z_, qui lui avaient alors
expliqué que le seul moyen de se libérer du bail de manière anticipée consistait à
présenter un locataire de remplacement (R35, p. 76). C’est ainsi qu’au mois d’août
2009, elle a présenté à I_ H_, lequel avait manifesté son intérêt à
louer la grande villa avec le jardin, la piscine, les deux places de parc et le jacuzzi, ce
dont elle a obtenu la confirmation en recevant une copie du contrat effectivement signé
(R36, p. 76). Dame X_ a confirmé n’avoir reçu qu’une copie de ce document,
mais ne pas avoir obtenu expressément « d’accord concernant la libération du bail »
(R37, p.76). Avec son époux – qui n’a pas été entendu en procédure –, ils estimaient
en revanche s’être libérés de l’entier du bail en ayant proposé un locataire de
remplacement (R38, p. 76). Elle a enfin précisé avoir expédié le 14 octobre 2009, à la
demande de I_, les clefs qu’elle avait prises avec elle en F_ (R39,
p. 77).
2.2.7 A une date ne ressortant pas des actes de la cause, H_ a quitté la
Suisse et ne s’est plus acquitté des loyers. I_ a alors conclu une
« transaction pour solde de tout compte » avec J_ (recte : O_),
employeur de H_, dont le montant total n’est pas clairement établi et a versé
5000 fr. à Z_ à titre de loyer (I_ R9, p. 70). Par la suite,
Z_ a installé un cadenas empêchant tout accès à la propriété et l’a mise en
vente, mais sans que l’on sache avec certitude si elle a été proposée à la vente
franche de tout bail (I_ R11, p. 70 ; Fellay R21, p. 72), ni même si et quand
la vente est intervenue.
2.3 Cela étant, si, comme l’a avancé à juste titre le conseil de l’appelé dans sa
détermination du 30 novembre 2011 (ch. II, p. 2), la note établie le 5 août 2009 par
I_ ne consiste qu’en un « résumé des pourparlers » – et non en un accord
ferme –, ce document démontre à tout le moins que le bailleur, par son représentant,
était au courant de l’intention des époux X_ et Y_ de restituer de
manière anticipée les deux villas distinctes faisant l’objet d’un seul et même contrat, tel
que signé le 8 août 2008. Les locaux n’avaient toutefois pas été complètement
évacués en août 2009, ce qui ne fût chose faite que le 10 septembre suivant, d’après
les propres indications de dame X_, tandis que le dernier jeu de clefs n’a
été remis à la poste que le 14 octobre 2009, soit plus d’1 mois plus tard. Par ailleurs, la
note du 5 août 2009, qui fait certes allusion à la « reprise du bail par un nouveau
locataire (M. H_ ) », opère une distinction claire entre la villa de 7 pièces (i.e.
« D_ »), pour laquelle un nouveau contrat, prévoyant un loyer mensuel de
3600 fr., devait être établi, et la villa de 4 pièces (i.e. « Le C_ »), pour
- 8 -
laquelle I_ a indiqué qu’elle serait mise en location dès le 15 septembre
2009. Dans la mesure où l’on cherche en vain au dossier les informations qu’ont
données (ou auraient dû fournir) les époux X_ et Y_ à
Z_, respectivement à son représentant, concernant H_, on ne
saurait inférer de la seule référence faite à celui-ci dans la note du 5 août 2009
l’acceptation, par le bailleur, du prénommé en tant que locataire de remplacement pour
les deux villas.
On relèvera par ailleurs que les derniers termes utilisés à l’issue de ce document, à
savoir « pour faire en sorte que vous soyez totalement libérés du bail » (let. e),
laissaient clairement entendre, pour un lecteur moyen, qu’en août 2009, les époux
X_ et Y_ n’étaient pas encore libérés de toutes leurs obligations
envers leur bailleur. Enfin, et surtout, à lire les réponses données lors de son
interrogatoire par dame X_ – qui n’est pas novice dans le domaine
immobilier, compte tenu de sa profession (cf. agente immobilière ; p. 76) –, elle-même
était consciente que H_ n’était intéressé que par la location de la grande
villa, et qu’il n’y a pas eu expressément d’accord concernant la libération totale du bail,
soit également pour la plus petite villa.
Le courrier adressé le 9 octobre 2009 par I_ aux époux X_ et
Y_ permet de confirmer la distinction opérée entre, d’une part, le sort de la
villa « D_ » – remise à bail à H_ , sur la base d’un nouveau contrat
courant du 1 er octobre 2009 au 31 juillet 2010, avec possibilité de prolongation (let. a) –
, et celui de la villa « Le C_ », pour laquelle aucun repreneur n’a pu être
trouvé dans l’intervalle, malgré plusieurs annonces et offres (let. f). Le bailleur a de
plus persisté à réclamer le règlement des locations et la restitution de toutes les clefs
(let. g), ce qui paraissait d’autant plus logique que les époux X_ et
Y_ avaient alors quitté les lieux depuis près d’un mois. Il n’est que de se
référer au propre courrier de dame X_ du 14 octobre 2009, laissant
apparaître une adresse en F_ (L_).
Sur le vu de ces éléments, la Cour de céans retient que Z_ a accepté que
les époux X_ et Y_ lui restituent de manière anticipée la plus
grande villa – H_ devenant locataire de celle-ci, sur la base d’un nouveau
contrat prévoyant le versement d’un loyer mensuel de 3600 fr. –, tandis que les
conjoints demeuraient (co)débiteurs des obligations résultant de la location de la villa
« Le C_ », tant que celle-ci n’était pas remise à bail à un nouveau locataire. Il
importe peu à cet égard que Z_, lors de son interrogatoire mené le 31 août
2011, soit 2 ans après les événements déterminants, ait maladroitement affirmé n’avoir
jamais accepté H_ comme locataire de remplacement ne serait-ce que pour
la grande villa, puisque, d’une part, il a laissé I_ intervenir comme son
représentant autorisé, et que, d’autre part, il a effectivement signé le contrat venu à
chef avec H_ . Il n’en demeure pas moins que, dans ce contexte, on ne voit
pas que Z_ ait accepté, expressément ou même par actes concluants, que
les époux X_ et Y_ soient libérés de toutes leurs obligations,
singulièrement en relation avec la villa « Le C_ ».
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III. Considérant en droit
3. L’action du bailleur tend au paiement, par les locataires, d’un montant de 61'000 fr.,
avec intérêt à 5 % dès le 1 er août 2010, prétention correspondant aux loyers d’août
2009 à juillet 2010 inclusivement (66'000 fr. [5500 fr. x 12 mois]), sous déduction de la
« participation au loyer versée par M. H_ par l’intermédiaire du
J_ » à concurrence de 5000 fr. (cf. plaidoirie écrite, ch. II ; doss., p. 99). Les
locataires acquiescent partiellement à l’action, à concurrence de 12'821 fr. 05, somme
correspondant aux montants des loyers des mois d’août et de septembre 2009 (11'000
fr.), charges, par 1821 fr. 05, en sus (cf. plaidoirie écrite, ch. IVe ; doss., p. 94).
Les appelants prétendent que le demandeur a accepté le locataire de remplacement
proposé et qu’ils sont dès lors entièrement libérés des obligations découlant du contrat
de bail conclu le 8 août 2008. Le bailleur conteste la réalisation des conditions de l’art.
264 al. 1 CO, motif pris que le candidat proposé n’était pas disposé à reprendre le bail
aux mêmes conditions, en particulier pour ce qui est de son objet et du montant du
loyer.
3.1 Aux termes de l'art. 264 al. 1 CO, le locataire qui restitue la chose de manière
anticipée n'est libéré de ses obligations contractuelles que s'il présente un locataire de
remplacement qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser ; le
candidat proposé doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions.
Les conditions d’application de l’art. 264 CO comprennent donc, d’une part, la
restitution anticipée de la chose (cf. infra, consid. 3.1.1) et, d’autre part, la présentation
d’un locataire de remplacement acceptable pour le bailleur, solvable et disposé à
reprendre le contrat aux mêmes conditions (cf. infra, consid. 3.1.2 et 3.1.3) (Higi,
Zürcher Kommentar, 1994, n. 19 ad art. 264 CO).
3.1.1 L’application de l’art. 264 CO implique en premier lieu que le locataire sortant
manifeste clairement et sans ambiguïté son intention de restituer les locaux au bailleur
(arrêt du Tribunal fédéral 4A_220/2008 du 7 août 2008 consid. 3 ; Lachat, Le droit du
bail à loyer [cité ci-après : Le droit du bail], Lausanne 2008, n. 5.2.1 ad chap. 24, p.
610). La manifestation de volonté peut être émise oralement ou par actes concluants
(Bise/Planas, in Bohnet/Montini [éd.], Commentaire pratique, Droit du bail à loyer, Bâle
2010, n. 9-10 ad art. 264 CO). Toutefois, l’art. 9 du Contrat-cadre romand, qui
s’applique depuis le 1 er décembre 2001 aux cantons romands, en particulier aux sept
districts francophones du Valais (Lachat, Le droit du bail, n. 4.2.1 ad chap. 3, p. 102
s.), prévoit à son al. 1 que l’avis doit être donné au bailleur par écrit ; son al. 2, qui
déroge aux dispositions impératives du CO (Arrêté du Conseil fédéral relatif à
l’autorisation de dérogation à des dispositions impératives du droit du bail du
5 septembre 2001, in FF 2001 p. 4707), dispose par ailleurs que le locataire doit
respecter au minimum un préavis d’un mois pour le 15 ou la fin du mois. Le locataire
doit ensuite procéder à la restitution – en principe – complète de la chose, ce qui
implique, s'il s'agit de locaux, qu'il en remette toutes les clés au bailleur. Laisser les
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locaux vides et inoccupés n'est pas suffisant (arrêts 4A_220/2008 précité ;
4C.446/2006 du 26 mars 2007 consid. 4.1 ; Higi, op. cit., n. 21 ad art. 264 CO;
Bise/Planas, op. cit., n. 7 ad art. 264 CO). Conformément à l'art. 8 CC, les faits
constitutifs de la restitution effective des locaux doivent être prouvés par le locataire qui
réclame le bénéfice de l'art. 264 al. 1 CO (Huber, Die vorzeitige Rückgabe der
Mietwohnung, Diss. St.Gallen 2000, n. 278, p. 122).
La question est débattue en doctrine de savoir si une restitution partielle des locaux est
possible. Un premier pan de doctrine considère que la restitution doit en principe être
complète et porter sur tous les éléments de la chose louée (Lachat, Le droit du bail, n.
5.2.1 ad chap. 24, p. 610 et note de pied 72; Lachat, in Commentaire romand, Code
des obligations I [cité ci-après : CR-CO I], 2 e éd. 2012, n. 3 ad art. 264 CO ; SVIT-
Kommentar, 3. Aufl. 2008, n. 18 ad art. 264 CO ; sur le caractère en principe
indivisible, au sens de l’art. 70 CO, de l’obligation de restituer la chose, cf. arrêt du
Tribunal fédéral 4C.17/2004 du 2 juin 2004 consid. 4.3 et les réf.). Un autre courant de
doctrine est en revanche d’avis que cette position est trop radicale : une restitution
partielle des locaux est toujours possible, cela en vertu du principe de la liberté
contractuelle. Une limite doit cependant être apportée à la restitution partielle en cas de
désaccord entre le locataire et le bailleur : la partie des locaux restituée doit être utile
pour le bailleur, qui devrait ainsi pouvoir en disposer personnellement s’il le préfère. La
restitution partielle ne doit pas créer d’inconvénient au bailleur (Bise/Planas, op. cit., n.
23 ss ad art. 264 CO et l’auteur cité). Cette position rejoint l’avis de certains auteurs,
qui refusent certes en principe la possibilité d’une restitution partielle, mais la trouvent
admissible lorsque l’on n’est pas en présence d’une prestation du bailleur formant un
ensemble (« einheitliche, gesamthafte Leistung » ; Higi, op. cit., n. 25 ad art. 264 CO,
citant par exemple le cas de places de parc ou de chambres dans les mansardes
remises à bail en sus du logement principal ; cf. ég. Huber, op. cit., n. 275-277, p. 121).
En cas de restitution partielle des locaux, le locataire est – selon ce second courant de
doctrine – libéré de toute obligation pour ceux qui ont été remis, tout en restant lié
contractuellement à son bailleur pour le reste (Higi, op. cit., n. 27 ad art. 264 CO). Par
la force des choses, le contrat initial est alors remplacé par deux nouveaux contrats
indépendants (Huber, op. cit., n. 277, p. 121 s.). Le loyer dans ces contrats devrait être
déterminé par les parties, soit au pro rata des mètres carrés si les locaux divisés sont
similaires (par exemple des bureaux sur deux étages distincts), à défaut selon le critère
des loyers usuels de l’art. 269a let. a CO (Bise/Planas, op. cit., n. 26 ad art. 264 CO).
3.1.2 Le locataire restituant la chose sans observer les délai ou terme de congé n'est
libéré de ses obligations envers le bailleur que s'il lui présente un nouveau locataire qui
soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser. Il appartient au
locataire de rechercher et de présenter une telle personne (arrêt du Tribunal fédéral
4A_373/2008 du 11 novembre 2008 consid. 3.1 ; Higi, op. cit., n. 45 ad art. 264 CO); le
bailleur doit recevoir tous les renseignements utiles sur le candidat et disposer ensuite
d'un délai de réflexion suffisant (Lachat, CR-CO I, n. 7 ad art. 264 CO; SVIT-
Kommentar, op. cit., n. 6a in fine ad art. 264 CO). S'il ne satisfait pas aux exigences
minimales en la matière, le locataire ne respecte pas son incombance, de sorte que
son offre sera tenue pour insuffisante (arrêt 4A_373/2008 précité ; Higi, op. cit., n. 46
ad art. 264 CO ; Bise/Planas, op. cit., n. 30 et 38 ad art. 264 CO). Le bailleur doit en
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principe attendre le résultat des recherches entreprises par le locataire. Il doit ensuite
lui-même être actif, lorsqu’il se rend compte que le locataire ne s’efforce pas, ou
insuffisamment, de retrouver un locataire de remplacement (arrêt du Tribunal fédéral
4C.387/1997 du 29 septembre 1998 consid. 2a, in Pra 1999 n o 54 p. 315). Le principe
demeure qu’il est prioritairement l’affaire du locataire sortant de rechercher un locataire
de remplacement. Le bailleur ne doit s’en occuper qu’à partir du moment où son
inactivité est assimilable à une violation du principe de la bonne foi (arrêt du Tribunal
fédéral 4C.118/2002 du 19 août 2002 consid. 3.1, in DB 2003, n o 12, p. 22, et la réf. à
Lachat/Trümpy, Die vorzeitige Rückgabe der Mietsache (Art. 264 OR), Fachheft
Mietrecht Nr. 6, Zürich 1999, p. 33 ; cf. ég. Bise/Planas, op. cit., n. 76 ss ad art. 264
CO). En cas de longue période de vacances (1 an dans l’arrêt en question), le bailleur
ne doit certes pas rester inactif. Mais il est en droit d’escompter que le locataire sortant
persistera en dépit d’échecs à continuer des recherches en vue de relouer les locaux.
Car, en fin de compte, c’est bien le locataire qui répond du paiement du loyer jusqu’à
l’échéance du contrat (arrêt 4C.118/2002 précité).
3.1.3 L'idée sous-jacente de la restitution anticipée des locaux au sens de l’art. 264
CO est que le bailleur doit se trouver dans la même situation que celle qui aurait été la
sienne si le bail s'était poursuivi avec le même preneur (cf. ATF 117 II 156 consid. 3b ;
Terrapon, La restitution des locaux loués et l'offre d'un locataire de remplacement, in
12 e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2002, p. 16), ce qui suppose que le
candidat doit être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions : destination des
locaux, durée, clauses particulières et montant du loyer (Lachat, CR-CO I, n. 6 ad art.
264 CO ; Bise/Planas, op. cit., n. 67 ad art. 264 CO ; Terrapon, op. cit., p. 16). Un
candidat (locataire de remplacement) qui n’est disposé à payer qu’un loyer
sensiblement plus bas que le loyer actuel peut être refusé par le bailleur (ATF 119 II 36
consid. 3d).
Le fait que le candidat ne soit pas disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions
(art. 264 al. 1 CO) ne signifie pas encore que le locataire sortant ne pourra être libéré
de ses obligations envers le bailleur. Le candidat proposé et le bailleur ont en effet
également la possibilité de s'entendre sur la conclusion d'un nouveau contrat,
prévoyant des conditions différentes (arrêt du Tribunal fédéral 4A_504/2009 du
6 janvier 2010 consid. 2.4 et l’arrêt cité ; Lachat, Le bail à loyer, n. 5.5.3 ad chap 24, p.
618 s. ; Lachat, CR-CO I, n. 8 ad art. 264 CO).
3.2 En l’espèce, on ignore à quelle date exacte les appelants ont fait part au bailleur,
respectivement à son représentant, de leur volonté de restituer les locaux de manière
anticipée, soit avant l’échéance ordinaire du contrat, le 31 juillet 2010. Il a cependant
été retenu en fait (cf. supra, consid. 2.3), notamment sur la base de la note établie le
5 août 2009 par le représentant du bailleur dans le cadre des pourparlers, que celui
était à ce moment-là informé de l’intention des appelants de lui restituer les villas et de
lui proposer comme repreneur H_ . Les appelants n’ont toutefois pas allégué,
et encore moins établi, que celui-ci était effectivement disposé à poursuivre le même
bail, portant sur les deux villas, aux mêmes conditions. Au contraire, l’appelante, lors
de son interrogatoire, a affirmé que H_ n’avait manifesté son intérêt qu’à
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louer la grande villa avec le jardin, la piscine, les deux places de parc et le jacuzzi (cf.
supra, consid. 2.2.5 in fine).
En concluant avec H_ , le 25 septembre 2009, un nouveau contrat de bail à
loyer portant sur la villa « D_ » – et sans que ce ne soit ici le lieu d’examiner
si les appelants avaient préalablement respecté leur incombance de fournir les
renseignements, notamment d’ordre financier, utiles (cf. supra, consid. 3.1.2) –, le
bailleur a accepté que les appelants ne procèdent qu’à une restitution partielle des
locaux, et ne soient ainsi libérés de leurs obligations qu’à concurrence du montant du
loyer convenu avec H_ en relation avec la grande villa (soit 3600 fr. par
mois) ; les intéressés demeuraient en revanche redevables de la différence, soit
1900 fr. (5500 fr. – 3600 fr.), pour « Le C_ ». Dans la mesure où les objets
initialement remis à bail aux appelants consistaient en deux villas indépendantes, une
restitution partielle était matériellement possible et ne prétéritait en principe pas les
intérêts du bailleur ; celui-ci a du reste consenti à ce procédé. On l’a vu (cf. supra,
consid. 2.3), la thèse des appelants selon laquelle H_ n’aurait, qu’après
avoir été présenté au bailleur, demandé à celui-ci de « modifier le contrat tant sur
l’objet loué que sur le montant de la location » (écriture d’appel, p. 9), n’est fondée sur
aucun élément probant et a, partant, été écartée par la Cour de céans. C’est le lieu de
relever que le principal intéressé n’a du reste jamais été auditionné comme témoin, ne
serait-ce que par voie de commission rogatoire si son domicile actuel devait se trouver
à l’étranger, ce qui ne saurait être exclu, eu égard à sa profession de joueur de
football. Enfin, partant du principe qu’un nouveau contrat, mais ne portant que sur la
villa « D_ », est effectivement venu à chef avec H_ , les appelants
n’ont pas à répondre du fait que, par la suite, l’intéressé ne s’est pas acquitté de son
obligation de payer le loyer, et que seule une indemnité de 5000 fr. a, semble-t-il, été
versée au bailleur (cf. supra, consid. 2.2.7). En effet, l’absence de paiement régulier,
par le nouveau locataire, de son loyer constitue un événement étranger (res inter alios
acta) par rapport aux appelants.
S’agissant de la seconde villa, les appelants n’ont pas démontré avoir présenté à leur
bailleur un locataire de remplacement, lors même qu’en recevant le courrier du
9 octobre 2009 qui leur était destiné (pièce 6), ils ne pouvaient que comprendre qu’en
dépit des propres annonces et offres semble-t-il publiées par I_, aucun
locataire de remplacement n’avait pu être trouvé. Certes, à croire I_, le
demandeur et appelé a, une fois les locaux également libérés par H_, pris
l’option de les vendre plutôt que de les remettre à un nouveau locataire, ce qui peut
expliquer pourquoi un nouvel occupant n’a semble-t-il pas été trouvé. Il n’en demeure
pas moins que les conditions d’application de l’art. 264 CO ne sont pas réunies pour ce
qui est de la villa « Le C_ », de sorte que les appelants devaient continuer à
répondre du paiement du loyer correspondant, jusqu’à l’échéance ordinaire du contrat,
le 31 juillet 2010. En effet, conformément à la jurisprudence fédérale (cf. supra, consid.
3.1.2), il incombe prioritairement au(x) locataire(s) d’entreprendre les recherches utiles
afin de trouver un locataire de remplacement.
En résumé, les appelants demeurent redevables, en sus des charges reconnues, par
1821 fr.05 (écriture d’appel, p. 4 in fine), du paiement des loyers pour la période
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courant d’août 2009 à juillet 2010 (12 mois x 5500 fr., soit 66'000 fr.), sous déduction
des loyers convenus avec H_ en tant que locataire de remplacement pour la
seule villa « D_ » durant la période courant d’octobre 2009 à juillet 2010 (10
mois x 3600 fr., soit 36'000 fr.), ce qui représente en définitive la somme de 31'821 fr.
05 (66'000 fr. + 1821 fr.05 – 36'000 francs).
4. L’appel est partiellement admis et la décision entreprise réformée, en ce sens que
les appelants sont, solidairement entre eux – point qui n’est pas contesté –,
condamnés à verser au demandeur et appelé la somme de 31'821 fr. 05 en capital.
4.1 La convention par laquelle le loyer doit être payé au début d’une période
déterminée fixe un terme comminatoire. Le locataire qui ne paie pas le loyer à cette
date est en demeure, sans que le bailleur ne doive l’interpeller (art. 102 al. 2 CO). Dès
cette date, le locataire doit des intérêts moratoires (art. 104 ss CO), dont le taux peut
être fixé dans le contrat de bail, à défaut il est de 5 % (art. 104 al. 1 CO). Ces règles
valent également pour les frais accessoires (Lachat, La bail à loyer, n. 2.8 et 2.9 ad
chap. 13, p. 312). D’ordinaire, dans les contrats de durée, tel celui de bail, le juge peut
décider de calculer l’intérêt en se fondant sur une échéance moyenne (Thévenoz, in
Commentaire romand, Code des obligations I, 2 e éd. 2012, n. 10 ad art. 104 CO ; cf.
ég. ATF 103 II 330 consid. 5).
4.2 En l’espèce, le contrat du 8 août 2008 fixe un terme comminatoire pour le
paiement du loyer, correspondant au 1 er du mois. Dès lors qu’il s’agit là d’une
prestation périodique, l’intérêt moratoire aurait pu être sollicité dès l’échéance
moyenne. Dans la mesure toutefois où le jugement dont appel a retenu, conformément
aux conclusions du demandeur, comme point de départ des intérêts moratoire, au taux
légal de 5 % l’an, la date du 1 er août 2010, la Cour de céans ne peut, à peine de
statuer ultra petita, que confirmer le jugement de première instance sur ce point.
Partant, il y a lieu d’allouer l’intérêt moratoire au taux de 5 % l’an dès le 1 er août 2010
sur le montant de 31'821 fr. 05.
5. L'art. 106 CPC énonce les règles applicables à la répartition des frais entre les
parties: l'alinéa premier pose le principe général selon lequel les frais sont mis à la
charge de la « partie succombante », tandis que le deuxième alinéa invite à les répartir
« selon le sort de la cause » quand aucune des parties n'obtient entièrement gain de
cause. Cette norme correspond pour l'essentiel aux principes généralement suivis par
les procédures civiles cantonales jusqu'en 2010, ainsi que par le Tribunal fédéral (ATF
119 Ia 1 consid. 6); le juge dispose d'une grande liberté d'appréciation, spécialement
dans l'application du deuxième alinéa (arrêt du Tribunal fédéral 5D_15/2013 du
5 février 2013 consid. 4.3.2 ; Tappy, in Bohnet et al. [éd.], Code de procédure civile
commenté, Bâle 2011, n. 3 ad art. 106 CPC). Quant aux dépens envisagés par l’art.
105 al. 2 CPC, ils ne doivent être alloués que si l’ayant droit en a expressément
réclamés (Tappy, op. cit., n. 7 ad art. 105 CPC), la maxime de disposition prévalant en
ce domaine (Mohs, in ZPO Kommentar, Zürich 2010, n. 2 ad art. 105 CPC).
5.1
5.1.1 Vu le sort de l’appel – qui est partiellement admis – il y a lieu de modifier la
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répartition des frais de première instance dont la quotité, par 3000 fr., n’est pour sa part
pas contestée. Les appelants succombent à raison d’environ 50 % (31'821 fr.05 par
rapport au montant de 61'000 fr. en capital admis en première instance). Ils ont certes
reconnu dès la réponse devoir 12'821 fr. 05, mais l’appelé a néanmoins dû ouvrir
action pour le tout. Dans ces conditions, chaque partie supportera la moitié des frais
(1500 fr.). Le greffe du tribunal de district ayant remboursé 1400 fr. à Z_ sur
son avance de 4100 fr., les appelants, solidairement entre eux (art. 106 al. 3 CPC),
rembourseront à celui-ci 1200 francs.
5.1.2 Devant le premier juge, les appelants avaient, contrairement à l’appelé,
expressément conclu à l’octroi de dépens. Eu égard au sort de l’appel, partiellement
admis, et à la répartition des frais de première instance, il y a lieu de leur allouer une
indemnité à ce titre. Pour les contestations civiles de nature pécuniaire, soumises à la
procédure ordinaire ou simplifiée et tranchées en première instance, les honoraires
oscillent entre 6800 fr. et 9200 fr. pour une valeur litigieuse de 53’178 fr. 95 (cf. art. 32
al. 1 LTar). Aussi, vu l’activité utilement déployée par le conseil des appelants devant
le premier juge, qui a, pour l’essentiel, consisté en le dépôt d’une réponse et de
plaidoiries écrites, l’envoi de plusieurs courriers ainsi qu’en la participation à 3 séances
(30 mars 2011 [50 minutes], 25 mai 2011 [15 minutes], 31 août 2011 [1h30]), les
honoraires – réduits – de M e Delessert sont fixés à 3500 fr., débours et TVA compris
(cf. art. 27 ss LTar).
5.2
5.2.1 L'émolument d'appel est calculé par référence au barème applicable en première
instance (cf. not. art. 16 LTar), compte tenu d'un coefficient de réduction de 60 % (art.
19 LTar). Les critères de fixation des frais en première et en seconde instance sont
identiques (cf. art. 13 al. 1 LTar). Le degré de difficulté de la cause et son ampleur
doivent être qualifiés d’ordinaires. Aussi, eu égard à la valeur litigieuse, à la situation
pécuniaire des parties, aux principes de la couverture des frais et de l'équivalence des
prestations, notamment, l'émolument de justice est fixé à 1200 francs. Il est mis à la
charge des appelants à concurrence de 600 fr., dans la mesure où leur appel n’a été
accueilli qu’à raison d’env. 50 %, le solde étant supporté par l’appelé. Les appelants
ayant avancé 1600 fr., Z_ leur remboursera 600 fr. et le greffe leur
restituera 400 francs.
5.2.2 En appel, les deux parties ont conclu à l’allocation de dépens. Vu le sort des
frais, chacune d’elles garde la charge de ses propres frais et dépens.