Decision ID: b6275b27-3851-52fa-88fb-589a8ba8f3b4
Year: 2016
Language: de
Court: BE_VB
Chamber: BE_VB_001
Canton: BE
Region: Espace_Mittelland
Law Area: public_law

I. Sachverhalt
1. Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin des Grundstücks Bern 5 Gbbl.
Nr. M._ mit Baurecht Nr. N._ ( O._weg 12 ), auf dem sich ein
Gebäude mit 23 Wohnungen befindet. Die Parzelle liegt in der Wohnzone W, Bauklasse 4.
Die Beschwerdeführerin plant südseitig eine Gebäudeerweiterung und reichte am
7. Januar 2013 beim Bauinspektorat der Stadt Bern eine entsprechende Voranfrage ein.
Das Bauinspektorat teilte der Beschwerdeführerin am 20. März 2013 mit, das Bauvorhaben
weise mehrere gravierende Abweichungen gegenüber den baurechtlichen Vorschriften auf
und benötige Ausnahmebewilligungen für das Unterschreiten des Gebäudeabstandes, das
Überschreiten der Gebäudetiefe, das Nichteinhalten der gesetzlichen Belichtungs- und
Belüftungsfläche sowie für das Bauen von Parkierungsanlagen im Vorgartenbereich und
das Unterschreiten der Strassenbaulinie. Es seien jedoch keine besonderen Verhältnisse
erkennbar, welche diese Ausnahmen zu rechtfertigen vermöchten. Die
Ausnahmebewilligungen könnten daher nicht in Aussicht gestellt werden. Zudem habe die
Stadtbildkommission das Projekt in gestalterischer Hinsicht negativ beurteilt.1
Am 25. April 2013 reichte die Beschwerdeführerin das vorliegende Baugesuch für den
Anbau von "beheizten Wintergärten" ("Loggias") und Balkonen ein. Sie stellte
Ausnahmegesuche für die Überschreitung der Gebäudetiefe gemäss Art. 49 BO2, die
Unterschreitung des Gebäudeabstands nach Art. 34 BO sowie die Überschreitung der
Strassenbaulinie nach Art. 39 BO, die sie in der Folge noch begründete.3 Im Verlauf des
Baubewilligungsverfahrens reichte sie ein Gesuch um die Befreiung von der
Parkplatzpflicht im Umfang von fünf Autoabstellplätzen ein.4 Hinsichtlich des
unterschrittenen Grenzabstands machte sie geltend, sie stehe in Verhandlung mit den
Grundeigentümerinnen der Parzellen Nr. P._ und Nr. Q._ und werde in
nächster Zeit die Zustimmungen zum Grenzanbau erhalten.5 Das Baugesuch wurde mit
Hinweis auf die beanspruchten Ausnahmen für die Überschreitung der Gebäudetiefe und
die Unterschreitung des Gebäudeabstands publiziert. Gegen das Bauvorhaben gingen
1 Akten Voranfrage, Protokollauszug vor pag. 1; pag. 4 2 Bauordnung der Stadt Bern vom 24. September 2006, durch das AGR am 28. Dezember 2006 genehmigt 3 Vorakten der Gemeinde, pag. 3, 22, 23, 113, 115 4 Vorakten der Gemeinde, pag. 116 5 Vorakten der Gemeinde, pag. 22, 115
RA Nr. 110/2016/8 3
diverse Einsprachen ein. Mit Verfügung vom 21. Dezember 2015 erteilte die Stadt Bern
dem Bauvorhaben den Bauabschlag.
2. Dagegen reichte die Beschwerdeführerin am 19. Januar 2016 Beschwerde bei der
Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Sie beantragt die
Aufhebung des Bauabschlags vom 21. Dezember 2015 und die Erteilung der
Baubewilligung, eventualiter unter neuen Auflagen und Bedingungen.
3. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet6, führte den
Schriftenwechsel durch und holte die Vorakten ein. Zudem edierte es beim
Regierungsstatthalteramt Bern-Mittelland die Baubewilligungsakten der geplanten
Überbauung am R._weg 15 und 15a auf der Nachbarsparzelle Gbbl. Nr.
Q._. Das Rechtsamt gab den Einsprecherinnen und Einsprechern Gelegenheit,
sich am Verfahren zu beteiligen. Davon machten die Beschwerdegegner und -gegnerinnen
1 bis 8 Gebrauch.
4. Der Beschwerdegegner 1 nahm mit Eingabe vom 16. Februar 2016 Stellung zur
Beschwerde. Die Beschwerdegegnerin 5 beantragt mit Beschwerdeantwort vom 17.
Februar 2016, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die
Beschwerdegegner und Beschwerdegegnerinnen 2, 3, 4, 6 und 7 teilten mit Eingaben vom
17. und 20. Februar 2016 mit, dass sie an ihren Einsprachen festhielten. Die Stadt Bern
schliesst in ihrer Beschwerdeantwort vom 18. Februar 2016 auf Abweisung der
Beschwerde und Bestätigung ihres Entscheides vom 21. Dezember 2015. Die
Beschwerdegegnerin 8 beantragt mit Beschwerdeantwort vom 22. Februar 2016, die
Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne.
Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden
Erwägungen eingegangen.
6 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191)
RA Nr. 110/2016/8 4

II. Erwägungen
1. Sachurteilsvoraussetzungen
Bauentscheide können nach Art. 40 BauG7 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit
Baubeschwerde bei der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit für die Beurteilung
der Beschwerde zuständig. Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchsteller, die
Einsprecher im Rahmen ihrer Einsprachegründe und die zuständige Gemeindebehörde
(Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführerin ist durch den Bauabschlag beschwert und
daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Auf die form- und fristgerecht eingereichte
Beschwerde ist einzutreten.
2. Ausnahmen nach Art. 26 BauG
a) Die Liegenschaft der Beschwerdeführerin ist Teil eines Gebäudeblocks
(O._weg 12 / S._str. 30). Mit der westlichen Nachbarliegenschaft (Bern 5
Gbbl. Nr. P._, S._str.. 30) bildet sie daher architektonisch eine Einheit.
Die Südfassade dieses Gebäudeblocks ist einheitlich gestaltet und wird durch die
rückversetzten Balkone und die durchlaufende Balkonbrüstung geprägt. Auf der Ostseite
steht der Block an der Grenze zur Parzelle Nr. Q._, die der Stadt Bern gehört. Die
Beschwerdeführerin plant auf der Südseite ihrer Liegenschaft eine Gebäudeerweiterung
bis zur Baulinie und seitlich bis unmittelbar an die Parzellengrenzen. Die bisherigen
Balkone sollen durch deutlich grössere, verglaste und beheizte Loggias mit
Aussenwärmedämmung ersetzt werden. Die Loggias sind durch Glasschiebetüren von den
Innenräumen getrennt. Vor den verglasten Loggias sollen Balkone erstellt werden, deren
Zugang ebenfalls durch Glasschiebetüren erfolgt. Das Bauvorhaben erfordert mehrere
Ausnahmen.
7 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721)
RA Nr. 110/2016/8 5
b) Die Vorinstanz hat den Bauabschlag insbesondere damit begründet, dass keine
begründeten Ausnahmegesuche für das Nichteinhalten der Belichtungs- und
Belüftungsfläche nach Art. 64 BauV8, das Bauen von Parkierungsanlagen im
Vorgartenbereich (Art. 11 BO) und das Überschreiten der Strassenbaulinie (Art. 39 BO)
eingereicht worden seien. Hinsichtlich der beantragten Ausnahmen für das Unterschreiten
des Gebäudeabstandes und das Überschreiten der zulässigen Gebäudetiefe seien keine
besonderen Verhältnisse gegeben. Zudem lägen auch die erforderlichen Näherbaurechte
nicht vor. Die Beschwerdeführerin rügt, sie habe die besonderen Verhältnisse im Quartier
Lorraine im Baubewilligungsverfahren umfassend begründet und in enger persönlicher
Zusammenarbeit mit den Behördenvertretern mündlich erörtert.
c) Nach Art. 26 BauG können Ausnahmen von einzelnen Bauvorschriften bewilligt
werden, wenn besondere Verhältnisse es rechtfertigen und wenn keine öffentlichen
Interessen beeinträchtigt werden. Ausnahmen dürfen überdies keine wesentlichen
nachbarlichen Interessen verletzen, es sei denn, die Beeinträchtigung könne durch
Entschädigung vollwertig ausgeglichen werden. Diese Voraussetzungen müssen kumulativ
erfüllt sein. Ausnahmen setzen ein formelles, schriftliches und begründetes Gesuch voraus
(vgl. Art. 10 Abs. 4 und 6 BewD9). Mündliche Erläuterungen gegenüber der
Baubewilligungsbehörde genügen nicht und können zudem die Verfahrensrechte der
übrigen Beteiligten verletzen.
Eine Ausnahmebewilligung soll die gesetzliche Regelung, die im Interesse der
Rechtssicherheit sowie der Rechtsgleichheit die tatsächlichen Verhältnisse generalisierend
erfasst, einzelfallgerecht verfeinern. Ausnahmegründe beziehen sich deshalb auf den
Zweck, den Umfang oder die Gestaltung eines Bauvorhabens, wenn diese in den
geltenden Vorschriften nicht genügend berücksichtigt sind. Sie müssen mit den
Besonderheiten des Baugrundstücks oder des Bauvorhabens zusammenhängen. Damit
sollen ausgesprochene Unbilligkeiten und Unzweckmässigkeiten vermieden werden, die
sich aus der strikten Anwendung der Vorschrift für die Bauwilligen ergeben würden. Ob ein
Sachverhalt als Ausnahmegrund genügen kann, hängt von drei Komponenten ab: vom
Interesse des Bauherrn an der Ausnahme, von der Bedeutung der Vorschrift, von der
8 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1) 9 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)
RA Nr. 110/2016/8 6
abgewichen werden soll, und von Art und Mass der verlangten Abweichung.10 Unzulässig
ist zudem eine Ausnahmenkumulation: Wenn das Bauvorhaben wesentlich von der
baurechtlichen Grundordnung abweicht, müsste eine planerische Festlegung erfolgen (vgl.
Art. 19 Abs. 1 BauG i.V.m. Art. 29 Bst. d BauV).11
3. Ausnahme für die Überschreitung der Gebäudetiefe
a) Nach dem Bauklassenplan der Stadt Bern gilt für die Liegenschaft O._weg
12 eine maximale Gebäudetiefe von 12 m. Das bestehende Gebäude auf Parzelle Nr.
M._ weist heute eine Gebäudetiefe von ca. 11,5 m auf. Mit den geplanten
beheizten Loggias würde die Gebäudetiefe rund 15,7 m betragen und damit das zulässige
Mass um etwa 3,7 m überschreiten.12 Das Bauvorhaben weicht damit erheblich von der
baurechtlichen Grundordnung ab. Die Beschwerdeführerin begründete ihr
Ausnahmegesuch damit, dass die Überschreitung der Gebäudetiefe wohnliche Grundrisse
ermögliche, zu einer Aufwertung der Liegenschaft führe und für ein optisch ruhigeres
Fassadenbild sorge.13
b) Die Normabweichung ist vorliegend gross. Das Baugrundstück weist keine
Besonderheiten auf, die ein Abweichen von Vorschriften erfordern würde. Im Gegenteil
konnte das Grundstück mit der aktuellen Gebäudetiefe, dem beidseitigen Grenzanbau und
den grossen Untergeschossen bereits gut ausgenützt werden. Aus ästhetischen Gründen
kommen Ausnahmen nur dann in Betracht, wenn sonst keine befriedigende Gestaltung
erreicht werden kann. Ausserdem ist besondere Zurückhaltung geboten, wenn die
Ausnahme − wie vorliegend − eine grössere Ausnützung ermöglichen würde.14 Zweck des
Bauvorhabens ist nicht eine ansprechendere Fassadengestaltung, sondern eine
Gebäudeerweiterung. Für eine optische Aufwertung der Liegenschaft ist ein Anbau nicht
erforderlich; dies könnte auch durch die Renovation der bestehenden Gebäudesubstanz
10 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 26-27 N. 4 11 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 19/20 N. 18 12 Gemessen aus den Projektplänen der Voranfrage. Die vorliegenden Baugesuchspläne sind nicht massstabgetreu kopiert. 13 Vorakten der Gemeinde, pag. 22, 113 und 208 14 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 26-27, N. 5 S. 367
RA Nr. 110/2016/8 7
erreicht werden. Hinzu kommt, dass das Bauvorhaben ästhetisch keine Verbesserung
bringt. Die Stadtbildkommission hatte zum Projekt der Voranfrage ausgeführt, die geplante
Gebäudeerweiterung vermöge gestalterisch nicht zu überzeugen. Die vorgesehene
Erweiterung verunkläre die bestehende klare horizontale Schichtung der Balkonfassade
und störe das Gesamtbild der Liegenschaften O._weg 12 und S._str. 30.
Das Projekt stelle weder für das Stadtbild noch für die Liegenschaft eine Aufwertung dar.15
Das Projekt der Voranfrage ist zwar nicht ganz identisch mit dem vorliegenden
Bauvorhaben: Beim Voranfrageprojekt war nur bei den mittleren Wohnungen ein Anbau
vorgesehen, während dies nun auf der gesamten südseitigen Fassadenfront geplant ist.
Die Einschätzung der Stadtbildkommission hat aber auch für das Bauvorhaben Gültigkeit,
denn der geplante Anbau ist nicht isoliert, sondern als Teil des gesamten Gebäudeblocks
zu beurteilen. Mit dem Anbau würde der Gebäudeteil O._weg 12 bis an die
Baulinie hervorragen, während der Gebäudeteil S._str. 30 zurückversetzt bliebe.
Das Bauvorhaben würde die heute durchgehende, einheitliche Fassadenfront des
Gebäudeblocks erheblich verändern und die klare horizontale Schichtung der
Balkonfassade durchbrechen.
Auch die Absicht, wohnliche Grundrisse zu schaffen, vermag keine Ausnahme zu
rechtfertigen. Das Gebäude hat heute 15 11⁄2- und 8 21⁄2-Zimmer-Wohnungen, wobei die
11⁄2- Zimmer-Wohnungen gemäss den Angaben in den Projektplänen eine Bruttofläche von
22,1 m2 (inkl. Dusche / WC) aufweisen. Die kleinen Wohnungen könnten auch durch
Grundrissveränderungen im Gebäude vergrössert oder wohnlicher gestaltet werden. Der
Anbau dient demnach primär einer besseren Ausnützung des Grundstücks und somit
finanziellen Interessen, was keinen Ausnahmegrund darstellt.16
c) Zusammenfassend liegen keine besonderen Verhältnisse vor, welche für die
Überschreitung der Gebäudetiefe eine Ausnahmebewilligung nach Art. 26 BauG
rechtfertigen würden. Die Art und das Mass der verlangten Abweichung sind erheblich und
rein finanziell bzw. wirtschaftlich begründet. Unter diesen Umständen braucht nicht mehr
geprüft zu werden, ob eine Ausnahmebewilligung öffentliche oder private Interessen
15 Protokollauszug der Ausschusssitzung der Stadtbildkommission vom 28. Februar 2013, Akten Voranfrage, vor pag. 1 und pag. 4 f. 16 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. Art. 26-27, N.
RA Nr. 110/2016/8 8
beeinträchtigen bzw. verletzen würde.17 Das Bauvorhaben ist wegen der Überschreitung
der Gebäudetiefe nicht bewilligungsfähig.
4. Unterschreitung des Grenz- und Gebäudeabstandes
a) Die geplante Gebäudeerweiterung reicht auf der Ost- und Westseite bis an die
Parzellengrenzen. Der kleine Grenzabstand von 6 m wird somit beidseits nicht eingehalten
(Art. 33 i.V.m. Art. 46 BO). Auf der Ostseite grenzt das Bauvorhaben an das Grundstück
der Stadt Bern, auf der die Stadt eine Überbauung plant (Parzelle Nr. Q._,
R._weg 15 und 15a). Das Baubewilligungsverfahren für die benachbarte
Überbauung am R._weg 15 und 15a ist beim Regierungsstatthalteramt Bern-
Mittelland seit dem 11. Juni 2012 hängig.18
Die Beschwerdeführerin ging im Baubewilligungsverfahren davon aus, dass die
Eigentümerinnen der Grundstücke Nr. P._ und Nr. Q._ die erforderlichen
Näherbaurechte erteilen würden.19 Dies ist bis heute nicht geschehen. Die
Beschwerdeführerin bringt vor, die Stadt verhalte sich treuwidrig und verfolge
Eigeninteressen in Zusammenhang mit ihrem eigenen Bauvorhaben auf der östlich
angrenzenden Parzelle. Der Gebäudeabstand müsse in Zusammenhang mit jenem
Bauvorhaben beurteilt werden.
b) Mit schriftlicher Zustimmung der Nachbarin oder des Nachbarn dürfen Bauten näher
an die Grenze gebaut oder an die Grenze gestellt werden, sofern der vorgeschriebene
Gebäudeabstand eingehalten bleibt (Art. 36 Abs. 1 BO). Der Gebäudeabstand ist die
Summe der auf beiden Parzellen einzuhaltenden Grenzabstände (vgl. Art. 34 Abs. 1 BO).
Der Grenzabstand bezweckt unter anderem den Schutz der Nachbarn vor Immissionen
und dient somit vor allem nachbarlichen Interessen. Das Institut der Näherbaurechte
ermöglicht benachbarten Grundeigentümern, einvernehmliche Lösungen zu treffen, sofern
der Gebäudeabstand, der im öffentlichen Interesse liegt, noch gewahrt ist. Durch die
Näherbau- oder Grenzanbaurechte werden die öffentlich-rechtlichen Grenzabstände
17 Daniel Gallina, Die Ausnahme bestätigt die Regel, in KPG-Bulletin 2002, S. 52 18 Akten bbew 96/2013, pag. 5 19 Vorakten der Gemeinde, pag. 22, 115 und 211
RA Nr. 110/2016/8 9
weitgehend der privaten Disposition der Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer
überlassen. Es handelt sich um ein Gestaltungsrecht mit öffentlich-rechtlicher Wirkung. Mit
der Einräumung von Näherbaurechten können Nachteile verbunden sein. Nachbarn, die
ein Näherbaurecht erteilen, nehmen damit in Kauf, dass ihr eigenes Bauvorhaben unter
Umständen weiter von der Grenze zurückweichen muss, damit der Gebäudeabstand
immer noch eingehalten ist.20 Ob ein Näherbaurecht erteilt wird, liegt ausschliesslich im
freien Entscheid der betroffenen Grundeigentümerinnen. Über zivilrechtliche Fragen ist im
Baubewilligungsverfahren grundsätzlich nicht zu befinden. Es wird nur geprüft, ob das
Näherbaurecht rechtsgültig eingeräumt wurde, wenn das Bauvorhaben ein solches
erfordert.21 Weshalb vorliegend keine der Nachbarinnen ein Näherbaurecht erteilt hat und
welches die Interessenlagen der beteiligten Grundeigentümerinnen sind, spielt aus
öffentlich-rechtlicher Sicht keine Rolle. Auch der Stadt als Grundeigentümerin ist es
unbenommen, ein allfälliges Näherbaurecht zu verweigern. Die Beschwerdeführerin rügt,
die Stadt stehe als Baubewilligungsbehörde und zugleich Bauherrschaft auf der
Nachbarparzelle in einem Interessenkonflikt. Sie begründet aber nicht, inwiefern die Stadt
das Bauvorhaben der Beschwerdeführerin nicht mehr objektiv beurteilt hätte und solches
ist auch nicht erkennbar.
c) Nach Art. 52 BO ist der Grenzanbau im Rahmen der zulässigen
Gebäudeabmessungen erlaubt, wenn ein Hauptgebäude bereits an der Grenze steht oder
die Nachbarin zustimmt. Beim Bauvorhaben ist die Gebäudetiefe massiv überschritten; der
Grenzanbau zur westlich angrenzenden Liegenschaft erfordert daher die Zustimmung der
Beschwerdegegnerin 8, der die Nachbarliegenschaft gehört. Diese hat in ihrer Einsprache
den Bauabschlag unter anderem wegen fehlender Näherbaurechte beantragt und damit
klar signalisiert, dass von ihrer Seite keine Zustimmung zu erwarten ist.22
d) Das Bauvorhaben ist somit auch deshalb nicht bewilligungsfähig, weil der
Grenzabstand gegenüber den Parzellen Nr. P._ und Nr. Q._ nicht
eingehalten ist. Auf die Möglichkeit eines Ausnahmegesuches musste die Vorinstanz nicht
hinweisen, da diesem zum vornherein kaum Erfolg beschieden wäre, zumal keine
besonderen Verhältnisse vorliegen und ein solcher Grenzanbau die nachbarlichen
20 Vgl. Urs Eymann, Das Näherbaurecht, in KPG 2/2015 S. 52 f.; vgl. Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 12 N. 8 und 12 21 Vgl. Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 2 N. 4a 22 Vorakten der Gemeinde, pag. 172
RA Nr. 110/2016/8 10
Interessen massiv tangiert (siehe oben). Da der Grenzanbau nicht erlaubt ist, erübrigt es
sich, über das Ausnahmegesuch für die Unterschreitung des Gebäudeabstands zu
befinden.
5. Parkplätze
a) Das Bauvorhaben tangiert die bestehenden fünf Autoabstellplätze auf der Südseite.
Ursprünglich plante die Beschwerdeführerin, die fünf Parkplätze neu parallel zur Strasse
und direkt angrenzend an das Trottoir anzuordnen.23 Am 22. Juli 2014 ersuchte sie um die
Befreiung von der Parkplatzpflicht, da die Neuanordnung der fünf Parkplätze im Vorland
nicht möglich sei.24 Auf dem gleichzeitig eingereichten Projektplan Grundriss
Erdgeschoss25 sind die bestehenden Parkplätze mit gelben Linien als Abbruch markiert,
aber immer noch als Parkplatz 1 bis Parkplatz 5 bezeichnet. Im Bereich des Hauszugangs
ist handschriftlich neu ein Vermerk "PP" eingetragen. Gemäss dem vorinstanzlichen
Entscheid und den Angaben der Beschwerdeführerin in der Beschwerde ist offenbar noch
dieser eine Autoparkplatz geplant. Aus dem Plan geht dies aber nicht eindeutig hervor, das
Parkfeld des "PP" ist auch nicht eingezeichnet. Obwohl die Anordnung nicht bekannt ist,
liegt der Parkplatz in jedem Fall ganz oder grösstenteils ausserhalb der Baulinie. Damit
werden zwei Sachverhalte tangiert: einerseits die Bestimmung über die Gestaltung der
Vorgärten, andererseits der strassenrechtliche Abstand.
b) Die Vorschrift der Stadt Bern über die Gestaltung der Vorgärten in Wohn- und
Dienstleistungszonen verlangt, dass der Raum zwischen strassenseitiger Fassadenflucht
und der Grenze der Verkehrsanlage als Garten zu gestalten ist (Art. 11 Abs. 1 BO). Nur in
Ausnahmefällen darf ein Teil des Vorlandes als Verkehrsanlage und Parkierfläche benützt
und gestaltet werden. Dies setzt voraus, dass die Einheitlichkeit des Vorlandes, der lokale
Charakter des Strassenbildes oder andere schutzwürdige Interessen nicht beeinträchtigt
werden (Art. 11 Abs. 3 BO). Die Beschwerdeführerin hat kein entsprechendes
Ausnahmegesuch eingereicht, obwohl die Vorinstanz sie erstmals in der Voranfrage und
23 Plan Grundriss Erdgeschoss vom 16.04.2013, Vorakten der Gemeinde, pag. 240 24 Vorakten der Gemeinde, pag. 116 25 Plan Grundriss Erdgeschoss vom 16.04.2013, eingereicht am 22.07.2014, Vorakten der Gemeinde, pag. 229
RA Nr. 110/2016/8 11
erneut in der materiellen Beurteilung vom 19. November 2013 schriftlich darauf hinwies
und die fehlenden Unterlagen mehrmals nachforderte.26
c) Die Baulinie definiert zugleich den Strassenabstand (Art. 80 Abs. 1 SG27 i.V.m.
Art. 39 BO). Der Parkplatz "PP" würde ganz oder teilweise im Strassenabstand liegen.
Entgegen den Ausführungen der Vorinstanz hat die Beschwerdeführerin im Baugesuch
eine Ausnahme nach Art. 39 BO beantragt und später auch begründet, allerdings ohne
Bezugnahme auf Art. 81 SG.28 Ob vorliegend eine erleichterte Ausnahme auf Zusehen hin
(Art. 28 BauG) oder eine reguläre Ausnahmebewilligung nach Art. 26 BauG − die allerdings
besondere Verhältnisse voraussetzt − gewährt werden könnte, kann offen bleiben. Diese
Frage würde sich nur stellen, wenn eine Ausnahme für das Erstellen von
Parkierungsanlagen im Vorgartenbereich beantragt worden wäre und gewährt werden
könnte. Da das Bauvorhaben der Beschwerdeführerin nicht bewilligt werden kann, braucht
auch das Gesuch um Befreiung von der Parkplatzpflicht nicht geprüft zu werden.
6. Zusammenfassung und Kosten
a) Das Bauvorhaben weicht massiv von den Vorschriften ab und bedürfte mehrerer
Ausnahmebewilligungen. Die Ausnahmebewilligung für das Überschreiten der
Gebäudetiefe kann mangels besonderer Verhältnisse nicht erteilt werden. Für die
Unterschreitung der seitlichen Grenzabstände liegen keine Näherbaurechte vor. Für die
Anordnung eines Parkplatzes im Vorland fehlt ein begründetes Ausnahmegesuch. Bereits
aus diesen Gründen ist das Bauvorhaben offensichtlich nicht bewilligungsfähig. Die
Vorinstanz hat dem Bauvorhaben daher zu Recht den Bauabschlag erteilt. Unter diesen
Umständen erübrigt es sich, die von der Beschwerdeführerin beantragten Auflagen für die
Einhaltung der minimalen Belichtungs- und Belüftungsfläche und für den Schallschutz zu
beurteilen.
26 Akten Voranfrage, pag. 6, Vorakten der Gemeinde pag. 88 f., 92, 108 27 Strassengesetz vom 4. Juni 2008 (SG; BSG 732.11) 28 Vorakten der Gemeinde, pag. 23
RA Nr. 110/2016/8 12
b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt die Beschwerdeführerin. Sie hat die
Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG29). Diese werden bestimmt auf eine
Pauschalgebühr von Fr. 1'600.– (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV30).
c) Die unterliegende Partei hat der Gegenpartei die Parteikosten zu ersetzen, sofern
nicht deren prozessuales Verhalten oder besondere Umstände eine andere Teilung oder
die Wettschlagung gebieten oder die Auflage der Parteikosten an das Gemeinwesen als
gerechtfertigt erscheint (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Die Parteikosten umfassen den durch die
berufsmässige Parteivertretung anfallenden Aufwand (Art. 104 Abs. 1 VRPG). Die
unterliegende Beschwerdeführerin hat den anwaltlich vertretenen Beschwerdegegnerinnen
5 und 8 somit deren Parteikosten zu ersetzen.
Nach Art. 11 Abs. 1 PKV31 beträgt das Honorar in verwaltungsrechtlichen
Beschwerdeverfahren Fr. 400.– bis Fr. 11'800.– pro Instanz. Innerhalb des Rahmentarifs
bemisst sich der Parteikostenersatz nach dem in der Sache gebotenen Zeitaufwand sowie
der Bedeutung der Streitsache und der Schwierigkeit des Prozesses (Art. 41 Abs. 3
KAG32). Im vorliegenden Fall ist der gebotene Zeitaufwand und die Schwierigkeit des
Prozesses als deutlich unterdurchschnittlich zu werten. Das Honorar der Anwältin der
Beschwerdegegnerin 8 wird daher auf Fr. 3'400.− festgesetzt. Hinzu kommen die
notwendigen Auslagen (Art. 2 PKV). Ersatzfähig sind nur Auslagen, die für die
Parteivertretung im Beschwerdeverfahren vor der BVE notwendig waren.33 Die Anwältin
der Beschwerdegegnerin 8 macht in ihrer Kostennote Gesamtauslagen im Betrag von Fr.
331.− geltend. Darin enthalten sind Fr. 274.− für das Kopieren des Ordners des
Bauinspektorats. Da die Beschwerdegegnerin 8 im vorinstanzlichen Verfahren durch die
gleiche Anwältin vertreten war, ist davon auszugehen, dass sie bereits im Besitz von
Vorakten war. Es ist daher nicht erkennbar und wird auch nicht begründet, weshalb Kopien
im Betrag von Fr. 274.− für das Beschwerdeverfahren notwendig waren. Die Auslagen
werden somit auf eine Pauschale von insgesamt Fr. 120.− festgesetzt. Hinzu kommt die
Mehrwertsteuer. Die Beschwerdeführerin hat daher der Beschwerdegegnerin 8 einen
29 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21). 30 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 154.21) 31 Verordnung vom 17. Mai 2006 über die Bemessung des Parteikostenersatzes (Parteikostenverordnung; PKV; BSG 168.811) 32 Kantonales Anwaltsgesetz vom 28. März 2006 (KAG; BSG 168.11) 33 Vgl. Auer/Müller/Schindler, VwVG-Kommentar, 2008, Art. 64 N. 15
RA Nr. 110/2016/8 13
Parteikostenersatz von insgesamt Fr. 3'801.60 zu leisten. Die Kostennote des Anwalts der
Beschwerdegegnerin 5 im Gesamtbetrag von Fr. 3'140.− (inkl. Auslagen und
Mehrwertsteuer) gibt zu keinen Bemerkungen Anlass. Die Beschwerdeführerin hat der
Beschwerdegegnerin 5 die Parteikosten von Fr. 3'140.− zu ersetzen.