Decision ID: 0a52b34b-a3ed-58e4-a3a2-21b2b5aa17a2
Year: 1996
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_002
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

in fatto
A.
A far tempo dal 15 maggio 1987 la convenuta ha concesso in locazione all’istante per la durata di 10 anni il fondo n. _ di _, sul quale si trova una stazione di distribuzione di carburante con annessi un negozio e gli altri spazi indicati al punto 1 del contratto (doc. A).
Le parti hanno pattuito un canone di locazione di fr. 24’000.-- all’anno (doc. A, punto 5), che per effetto dell’indicizzazione, concordata con separato atto (doc. B, punto 2), ammontava per il 1995 a fr. 25’425.80.
B.
Al punto 11a del contratto di locazione doc. A figura la seguente clausola:
“Se il settore di attività in cui opera la locataria dovesse, per qualsiasi motivo incontrare nuove crisi economiche che dovessero causare un brusco calo delle vendite (ad esempio cambio sfavorevole della lira, embargo petrolifero, ecc.), le parti si danno già sin d’ora atto della loro disponibilità a dimensionare la pigione di cui al punto 5 del presente contratto, alla situazione contingente.
Restano riservate le disposizioni dell’art. 269 CO.”
C.
Invocando la suddetta disposizione contrattuale e ritenuta la grave crisi economica in atto, _ con l’istanza in rassegna ha chiesto la riduzione della pigione in misura del 50% a partire dal 1° gennaio 1995.
All’udienza del 26 aprile 1995 la convenuta si è opposta all’istanza, contestando la validità della suddetta clausola e ritenendo comunque non realizzati i presupposti per la sua applicazione.
Nulla giustificherebbe inoltre la riduzione del canone nella richiesta misura del 50%.
D.
Nel giudizio impugnato il Pretore ha ritenuto dati i presupposti per l’applicabilità della contestata clausola, segnatamente una grave diminuzione del lavoro della stazione di rifornimento e del negozio, e ha valutato la richiesta diminuzione del canone come adeguata alla situazione contingente venutasi a creare.
Stante la validità formale della clausola contrattuale, la quale potrebbe essere ritenuta una norma regolante il caso di difetti della cosa locata, ne conseguirebbe l’accoglimento dell’istanza.
E.
Con l’appello in esame la convenuta chiede la riforma del giudizio di prime cure nel senso di respingere l’istanza, riproponendo le tesi già sostenute in prima sede, e contestando in particolare l’applicazione in via diretta o anche solo analogica delle norme legali relative ai difetti della cosa locata.
F.
Delle osservazioni 25 agosto 1995 dell’istante, in cui essa chiede la reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili, si dirà, per quanto necessario, nei successivi considerandi.

Considerato
in diritto
1.
Nell’ambito di contratti che, come quello in esame, legano le parti per un lungo periodo di tempo, può verificarsi che determinati avvenimenti, di riconosciuta generale gravità ed indipendenti dalla volontà delle parti, influiscano pesantemente sulla possibilità di una di esse di adempiere come in precedenza, sul senso stesso della continuazione del rapporto contrattuale, o comunque sull’equilibrio delle reciproche prestazioni contrattuali, essendo l’una o l’altra di esse divenuta più gravosa in conseguenza di detti avvenimenti.
2.
Se le parti nel loro contratto non hanno previsto la possibilità di adattare il contenuto delle loro pattuizioni originarie, e nemmeno tornano applicabili speciali norme di legge che consentono di tenere conto delle mutate circostanze (p. es. art. 21, 24, 266g, 373 cpv. 2 CO), la parte che si ritiene danneggiata ha nondimeno il diritto di rivolgersi al giudice per chiedere che i termini del contratto siano modificati in via eccezionale qualora l’intervenuta evoluzione delle circostanze abbia condotto ad una situazione in cui il rifiuto dell’altra parte di consentire all’adattamento del contratto non sia più compatibile con il principio della buona fede (
DTF
107 II 347 e 348 e giurisprudenza richiamata;
Merz
, Berner Kommentar, n. 189 e segg. ad art. 2; critici:
Kramer/Schmidlin
, Berner Kommentar, n. 332 ad art. 18 CO).
3.
Se le parti, come nel caso in rassegna, hanno per contro considerato l’eventualità di una modifica contrattuale in risposta a una determinata evoluzione della situazione contingente, ci si deve ovviamente in primo luogo chiedere se si è concretamente verificata l’evoluzione per il cui caso le parti intendevano ammettere la modifica del contratto.
In caso affermativo, nessun problema si pone se la clausola di modifica da applicare alle mutate circostanze è esplicita.
Se invece essa non è chiara, e le parti non si intendono sul suo significato, si deve stabilire in via di interpretazione quale debba essere la portata effettiva della volontà di modifica espressa in maniera incompiuta dalle parti (art. 18 CO;
Merz
, opera citata, n. 242 ad art. 2 CC).
Quando infine la clausola è talmente indeterminata da non permettere un percorso interpretativo che permetta di risalire alla reale volontà delle parti, spetta al giudice colmare la lacuna decidendone il contenuto secondo criteri di equità ed in base al suo prudente apprezzamento (
Kramer/Schmidlin
, opera citata, n. 282 ad art. 18 CO).
4.
Ci si deve dapprima chiedere se in concreto sia dato un caso di applicazione della clausola citata al considerando B.
La risposta non può che essere positiva, da una parte perché l’appellante nel proprio gravame non nega più siffatta circostanza, e perché del resto l’esistenza di una crisi economica in atto già a partire almeno dall’inizio del 1995 nel settore della vendita di carburanti nella zona di confine, innescata verosimilmente dall’aumento dei dazi sui carburanti e dalla contemporanea forte svalutazione della lira nei confronti del franco, è questione addirittura notoria, oltre che di immediata attualità.
Né può essere seriamente contestato che la crisi economica abbia causato all’istante un “brusco calo delle vendite” nella stazione di servizio locata ai sensi della clausola in esame, essendo tale circostanza da lei stata ampiamente dimostrata, così come rettamente accertato dal Pretore, e non potendosi invece ovviamente ammettere l’arbitraria tesi della convenuta, secondo cui il brusco calo delle vendite sarebbe inteso siccome riferito all’attività globale della ditta istante, anche negli altri punti di vendita da lei condotti.
5.
Ciò premesso, la convenuta nega che la clausola sia per lei vincolante, e ne sostiene inoltre la nullità, in quanto lesiva di norme imperative.
Si tratta di censure infondate.
5.1
La personale interpretazione data dalla convenuta alla nota clausola, secondo la quale essa non sarebbe per lei vincolante in quanto mera dichiarazione di intenti e di disponibilità, non concretizzatisi nella specie, deve senz’altro essere respinta poiché contraria al principio dell’affidamento.
In effetti, l’affermazione secondo cui “le parti si danno già sin d’ora atto della loro disponibilità a dimensionare la pigione di cui al punto 5 del presente contratto alla situazione contingente” non può essere in buona fede intesa se non nel senso dell’esistenza fin dal momento della conclusione del contratto della disponibilità della locatrice alla riduzione della pigione, e perciò di un suo preciso impegno in tal senso, al verificarsi della condizione di fatto prevista dalla clausola.
In altre parole, è stato inteso che in caso di nuove crisi economiche, dovute a qualsiasi motivo, che avessero causato un brusco calo delle vendite, la pigione sarebbe stata ridotta proporzionalmente alla gravità della situazione contingente, riservato tuttavia l’art. 269 CO (inteso con ciò l’art. 269 v.CO), non rilevante in concreto poiché riferito allo scioglimento anticipato del contratto.
5.2
Siffatta interpretazione della clausola contestata, contrariamente a quanto sostiene la convenuta, non lede alcuna disposizione imperativa del diritto della locazione.
E’ infatti addirittura manifesto che non vi può essere alcuna lesione delle invocate norme in materia di aumento di pigione (memoriale di risposta, pag. 2, punto 2) trattandosi di diminuzione della stessa.
Né giova invocare la lesione delle norme relative alle altre modificazioni unilaterali del contratto (memoriale di risposta, ibidem), intendendo con ciò la legge (art. 269d CO) modificazioni imposte dal locatore, mentre nella specie trattasi di modifica contrattuale pattuita dalle parti, e non perciò unilaterale.
Tanto meno la convenuta si può appellare al pretesa intempestività della richiesta dell’istante, adducendo il mancato ossequio del prossimo termine di disdetta, trattandosi in casu di un contratto a tempo determinato.
La convenuta, in definitiva, dimentica che la richiesta della parte istante non rappresenta l’imposizione di diritti a lei accordati dalle norme del CO in materia di locazione, ma il desiderio di vedere concretizzare da parte del giudice quanto previsto dal contratto di locazione stesso, e frutto perciò del consenso delle parti, seppure bisognoso di interpretazione.
Stante la natura consensuale della richiesta diminuzione, è perciò lo stesso principio della libertà contrattuale a rendere lecita la richiesta di adeguamento degli accordi, non dovendosi ammettere -contrariamente a quanto avviene nel contratto di lavoro (art. 341 CO)- che la disponibilità del locatore ad un’eventuale e condizionata rinuncia a parte della pigione vada a tangere in maniera illecita suoi diritti esplicitamente dichiarati irrinunciabili, o che a una simile pattuizione ostino altre norme di protezione -nemmeno invocate dalla  gli art. 27 e 28 CC.
6.
Stante l’applicabilità della clausola, occorre unicamente stabilire se il Pretore non abbia ecceduto nel proprio potere di apprezzamento riducendo del 50% la pigione per il periodo 11 gennaio 1995-15 maggio 1997.
La risposta deve essere negativa.
Dal punto di vista della parte istante non si può che rilevare che siffatta riduzione è ancora inferiore al pregiudizio subito dalla sua attività in conseguenza della “situazione contingente”.
Più in generale, è giusto osservare -e ciò è decisivo- che la riduzione del 50% della pigione su un periodo pari a quasi il 25% della durata contrattuale costituisce in definitiva una riduzione di circa solo il 12,5% del canone globale dell’intero periodo contrattuale, percentuale a mente di questa Camera ancora compatibile, secondo criteri equitativi, con lo spirito della clausola invocata, e atta a ripristinare o a favorire una più equa relazione tra le prestazioni contrattuali.
E’ per contro inconferente il rilievo della convenuta, che rinfaccia all’istante i buoni affari degli anni precedenti, dimenticando così che anch’essa ne ha profittato, percependo l’intero canone pattuito.
Non avendo la convenuta nemmeno sostenuto che la riduzione del canone nella misura richiesta la esporrebbe a grave bisogno, impedendole ad esempio di far fronte agli oneri causati dal fondo in questione, o che detta riduzione sarebbe in altro modo passibile di arrecarle un danno eccedente la sola perdita economica dei canoni, nulla osta alla conferma dell’apprezzamento operato sul tema dal primo Giudice.
7.
Si può invece concordare con la convenuta sul fatto che la riduzione del canone di locazione non si giustifica in applicazione delle normative relative ai difetti dell’ente locato, ma ciò, come si è visto, non comporta l’accoglimento del suo gravame, nemmeno in misura parziale.
L’appello è quindi respinto ai sensi dei considerandi.
Tassa di giustizia, spese e ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).