Decision ID: 25dbbe9d-1c96-55cc-b32c-c20d464bbade
Year: 2015
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_002
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

ritenuto che con le conclusioni la conduttrice ha chiesto la liberazione in suo favore del canone di locazione depositato nella misura del 50% a partire da giugno 2011 e, da novembre 2011, di un ulteriore 20%, e che ha altresì postulato l’annullamento della disdetta, l’accertamento della scadenza del contratto di locazione dal 1° marzo 2014, in via subordinata la protrazione di sei anni nonché la riduzione del 50% della pigione da giugno 2011 fino all’eliminazione dei difetti e un’ulteriore riduzione del 20% a partire da novembre 2011;
sulle quali il Pretore aggiunto ha deciso il 12 agosto 2014, accogliendo integralmente la petizione;
ritenuto che con “reclamo” 22 agosto 2014 la convenuta è insorta contro il giudizio querelato, chiedendone la riforma nel senso di accogliere la richiesta formulata con le conclusioni di prima istanza e chiedendo l’assegnazione di fr. 1'000.- quali ripetibili di appello;
richiamata la decisione 5 settembre 2014 della Camera civile dei reclami con la quale il “reclamo” è stato dichiarato irricevibile in quanto tale e trasmesso per competenza a questa Camera;
preso atto della risposta 28 gennaio 2015 con la quale l’attrice postula la reiezione dell’appello e della replica spontanea 3 febbraio 2015 della convenuta;
letti ed esaminati gli atti e i documenti di causa,
ritenuto
in fatto: A.
Il 27 settembre 2008 AO 1, come locatrice, e _ e _ _, quali conduttori, hanno stipulato un contratto di locazione di durata indeterminata – con inizio al 1° ottobre 2008 – avente per oggetto l’immobile denominato “_” destinato a esercizio pubblico e situato sul fondo n. _ RFD di _, località _. Il canone di locazione è stato fissato in fr. 31'980.- annui indicizzati, pagabili in rate mensili anticipate, con possibilità di disdetta con un preavviso di sei mesi, la prima volta per il 29 febbraio 2012 (inc. rich. SE.2011.88: doc. G). Il 27 settembre 2008 le parti hanno altresì previsto che “in deroga a quanto previsto dall’art. 6 del contratto di locazione (...) la pigione sarà adeguata a partire dal 1° marzo 2012 e garantita la locazione per almeno altri 2 anni” (inc. rich. SE.2011.88: doc. L). Lo stesso giorno i conduttori hanno dichiarato di “aver preso visione dell’ente locato e degli oggetti di proprietà della locatrice e di averli trovati conformi all’uso cui sono contrattualmente destinati”, nonché si sono impegnati a versare il deposito di garanzia di fr. 7'995.- (inc. rich. SE.2011.88: doc. F). Come parte conduttrice è in seguito subentrata AP 1, costituita dai precedenti conduttori _ e _ _ (inc. rich. SE.2011.88: doc. D e I).
B.
Con missiva 16 giugno 2011 la locatrice, rappresentata dall’avv. RA 2, ha segnalato alla conduttrice una “grave inadempienza constatata nella manutenzione dello stabile” concesso in locazione, a seguito della presenza di un’estesa formazione di muffa, di carenza di pulizia e di igiene al primo piano dell’immobile (inc. rich. SE.2011.88: doc. C). Mediante modulo ufficiale ella ha altresì contestualmente notificato alla conduttrice la disdetta del rapporto di locazione con effetto al 29 febbraio 2012 (inc. rich. SE.2011.88: doc. B). Il 30 giugno 2011 quest’ultima ha invece invitato la locatrice, tramite il proprio legale avv. RA 1, a eliminare entro trenta giorni determinati difetti a suo dire presenti nell’ente condotto in locazione, ossia l’eliminazione di muffa in due locali, il rinforzo delle travi, la sistemazione o sostituzione delle finestre, il ripristino e la messa in piano della saletta. La conduttrice ha affermato che in caso contrario avrebbe depositato le pigioni presso il competente UC. Essa ha infine postulato una riduzione del 40% del canone di locazione (inc. SE 2011.88: doc. N). A partire da agosto 2011 e secondo le date indicate nell’estratto UC (doc. E prodotto con istanza cautelare 15 ottobre 2013; inc. rich. SE.2011.97: fascicolo richiami) la conduttrice ha depositato il canone presso l’UC di Giubiasco.
C.
Con istanza 30 giugno 2011 (inc. rich. UC 62/2011) la conduttrice ha adito l’UC di Giubiasco chiedendo l’annullamento della disdetta del contratto di locazione e in via subordinata la protrazione del contratto di locazione per sei anni. Con istanza 26 luglio 2011 (inc. rich. UC 63/2011) essa ha nuovamente adito l’UC postulando la riduzione della pigione del 40% dal mese di giugno 2011 e la liberazione in suo favore e in egual misura dell’importo depositato. Constatata l’impossibilità di giungere a un accordo, il 4 ottobre 2011 è stata rilasciata all’istante l’autorizzazione ad agire.
D.
Con istanza 23 settembre 2011 (inc. rich. UC 70/2011) la locatrice ha a sua volta adito l’UC postulando la liberazione delle pigioni depositate dalla conduttrice dal mese di agosto 2011. Constatata l’impossibilità di giungere a un accordo, è stata rilasciata all’istante l’autorizzazione ad agire. La locatrice ha di conseguenza inoltrato alla Pretura del Distretto di Bellinzona la petizione 11 ottobre 2011, con la quale ha chiesto la liberazione in suo favore di tutte le pigioni che la controparte ha depositato o depositerà presso l’Ufficio di conciliazione dopo e compresa quella di agosto 2011 (inc. SE.2011.88). Con osservazioni 9 novembre 2011 la conduttrice si è opposta alla domanda avversaria, postulandone la reiezione, e ha a sua volta postulato l’annullamento della disdetta e la concessione di una protrazione di sei anni. Nel corso dell’udienza 16 gennaio 2012 le parti si sono accordate per la liberazione in favore della locatrice della pigione depositata nella maniera seguente: “l’importo, nella misura del 50%, è quindi pari a fr. 16'116.- (fr. 2'686.- per 6 mesi, da agosto 2011 a gennaio 2012 compresi), e relativi accessori su tale cifra”. Con scritto 17 dicembre 2012 il Pretore aggiunto ha chiesto all’UC una distinta aggiornata degli importi ancora depositati, premettendo che in occasione del dibattimento summenzionato le parti si erano accordate per lo “sblocco del 50% delle pigioni (...) unicamente per il periodo da agosto 2011 a gennaio 2012”. Il 19 settembre successivo l’UC ha risposto di aver liberato il 100% delle pigioni depositate da agosto a dicembre 2011 (CHF 13'430.-), la pigione depositata per il mese di gennaio 2012 (CHF 2'600.–) e il 50% di quella depositata per il mese di febbraio 2012 (CHF 1'300.–) (inc. SE.2011.97: fascicolo richiami; cfr. anche doc. E prodotto con istanza cautelare 15 ottobre 2013). Esperita l’istruttoria, con le conclusioni l’attrice ha confermato la propria richiesta, mentre la convenuta ha chiesto la liberazione in suo favore del canone di locazione depositato nella misura del 50% a partire da giugno 2011 e, da novembre 2011, di un ulteriore 20%, e ha altresì postulato l’annullamento della disdetta, l’accertamento della scadenza del contratto di locazione per il 1° marzo 2014, in via subordinata la protrazione di sei anni nonché la riduzione del 50% della pigione da giugno 2011 fino all’eliminazione dei difetti e un’ulteriore riduzione del 20% a partire da novembre 2011. Con decisione 12 agosto 2014 il Pretore aggiunto ha accolto integralmente la petizione.
E.
Nel frattempo, a seguito dell’autorizzazione ad agire 4 ottobre 2011 (cfr. sopra lett. C), con petizione 28 ottobre 2011 la conduttrice ha adito la Pretura del Distretto di Bellinzona postulando l’annullamento della disdetta del contratto di locazione, l’accertamento della prima scadenza contrattuale per il 29 febbraio 2014 e, in via subordinata, la protrazione del contratto di locazione per 6 anni, nonché la riduzione della pigione del 40% a partire da giugno 2011 fino all’eliminazione dei difetti e la liberazione in suo favore e in egual misura della pigione depositata (inc. SE 2011.97). Con osservazioni 5 dicembre 2011 la locatrice si è opposta alle richieste di controparte. Esperita l’istruttoria, con le conclusioni la conduttrice ha ribadito le proprie richieste, salvo aumentare al 50% la domanda di riduzione del canone di locazione (20% per i locali al primo piano per l’asserita presenza di muffa e di difetti alla finestra; 5% per la cucina, le scale e il WC, per allegate macchie di muffa, di umidità e di una finestra che non si chiude; 5% per il magazzino/deposito, ove a dire della conduttrice la soletta è puntellata e non può essere usata per deposito materiale; 5% per la saletta, dove ci sarebbero delle macchie di umidità sotto al televisore e della muffa, in corrispondenza della parete e del pilastro, e la finestra non si chiuderebbe; 15% per l’asserito stato di degrado esterno, consistente in pareti e pilastri che si scrostano, imposte staccate, inferriate arrugginite e serramenti distrutti, nonché carenza totale di isolazione dello stabile). La locatrice ha invece confermato il proprio punto di vista. Con decisione 12 agosto 2014 il Pretore aggiunto ha accolto parzialmente la petizione, accertando la validità della disdetta contestata, riducendo la pigione del 10% (fr. 266.50 mensili) da giugno 2011 compreso fino alla fine del mese in cui saranno eliminati i difetti e respingendo la domanda di protrazione del contratto di locazione. La relativa decisione pretorile è impugnata in appello (inc. 12.2014.136).
F.
Su richiesta di _ _ il 22 settembre 2012 il perito comunale degli immobili, _ _, ha stilato un referto sullo stabile condotto in locazione (doc. D). Con missiva 26 settembre 2012 la conduttrice ha quindi segnatamente notificato alla locatrice la presenza di ulteriori difetti, e meglio: “Il quadro elettrico non è conforme alla legge ed è pericoloso; le porte d’accesso ai servizi igienici e il locale deposito, non si chiudono regolarmente; la pedana del bar, è completamente consumata e rotta; la finestra principale del locale bar non si chiude ermeticamente; la griglia del frigo della cucina, si è staccata; i pilastri dell’entrata principale e così pure la facciata, si sono scrostati, e si presentano in uno stato desolante. Devono essere sistemati e tinteggiati; le imposte delle due finestre della saletta sono staccate, e sono in uno stato deplorevole, devono poter essere chiuse in vista della stagione fredda; questo stato causa uno spreco di calore; le ferratine sono arrugginite; sotto il televisore, all’interno della saletta, e in corrispondenza del pilastro interno del bar si è manifestata della muffa; il pavimento della saletta nell’edificio a lato (stabiello/cantona), oggi puntellato, deve essere sistemato per il deposito dei pellets, necessari per il riscaldamento dell’ente locato; una trave portante della soletta, sta cedendo; le pareti del vano scale e dei locali al primo piano presentano una forte umidità”. Essa ha chiesto alla locatrice di eliminare tali difetti entro trenta giorni, pena la riparazione dei medesimi a sue spese oltre la riduzione della pigione e il risarcimento dei danni (doc. C). Il 2 ottobre 2012 la locatrice ha contestato di dover provvedere all’eliminazione dei difetti in questione, a suo dire imputabili alla conduttrice e, in ogni caso, segnalati in maniera intempestiva (doc. 1).
G.
Con istanza 6 novembre 2012 (inc. rich. UC 128/2012) la conduttrice ha nuovamente adito l’UC chiedendo l’eliminazione degli ulteriori difetti accertati dal perito comunale e la riduzione della pigione del 20% dal 26 settembre 2012 oltre a quella già richiesta, nonché la liberazione in suo favore della pigione fino all’eliminazione dei difetti. Non avendo raggiunto alcun accordo con la controparte, il 18 dicembre 2012 è stata rilasciata all’istante l’autorizzazione ad agire. Da qui la petizione 2 gennaio 2013, con cui ha chiesto l’eliminazione di asseriti difetti dell’ente locato, e meglio “quadro elettrico non è conforme alla legge ed è pericoloso; le porte d’accesso ai servizi igienici e al locale deposito, non si chiudono regolarmente; la pedana del bar, è completamente consumata e rotta; la finestra principale del locale bar non si chiude ermeticamente; la griglia del frigo della cucina, si è staccata; attualmente il frigorifero non funziona più; sotto il televisore, all’interno della saletta, e in corrispondenza del pilastro interno del bar si è manifestata della muffa, e il locale non è più presentabile per ospitare dei clienti, nonché la riduzione della pigione del 20% (in aggiunta alla riduzione del 50% già richiesta con la petizione del 28 ottobre 2011 dell’inc. SE.2011.97) dal 26 settembre 2012 e la liberazione in suo favore del 100% dei canoni di locazione depositati, fino all’eliminazione dei difetti (inc. SE.2013.1). La convenuta si è opposta alle richieste avversarie. Esperita l’istruttoria quest’ultima si è confermata nel proprio punto di vista, mentre l’attrice ha omesso la richiesta di eliminazione dei difetti, ha indicato le singole percentuali della domanda di riduzione della pigione (“5% per il quadro elettrico non conforme alla legge e pericoloso, 5% per la pedana del bar corta e rotta, 5% per la finestra del bar e le porte che non si chiudono ermeticamente, 5% per il frigo che non funziona”), ha fissato la decorrenza dal mese di novembre 2011, ha limitato la richiesta di liberazione dei canoni depositati al 20%, sempre a partire da novembre 2011, ha postulato l’annullamento della disdetta e l’accertamento della prima scadenza contrattuale per il 29 febbraio 2014. In via subordinata essa ha domandato la concessione di una protrazione di sei anni. Con decisione 12 agosto 2014 il Pretore aggiunto ha accolto la petizione limitatamente alla concessione di una riduzione del canone di locazione del 5% (fr. 133.25 mensili) dal 26 settembre 2012 fino all’eliminazione dei difetti. La relativa decisione pretorile è impugnata in appello (inc. 12.2014.137).
H.
Nell’ambito dell’incarto SE.2011.97 la conduttrice ha pure presentato in data 20 novembre 2012 una domanda cautelare chiedente la condanna della locatrice all’eliminazione, entro quindici giorni, di determinati difetti, l’autorizzazione a procedere direttamente a spese della proprietaria in caso di mancato adempimento della propria richiesta e la liberazione dell’importo depositato di fr. 10'450.- in ragione del 50% in suo favore a titolo di riduzione della pigione per i difetti esistenti e per le relative riparazioni. Con osservazioni 10 gennaio 2013 la locatrice si è opposta alle richieste di controparte. Nell’ambito dell’inc. SE.2011.88 con istanza 15 ottobre 2013 la locatrice ha a sua volta presentato una domanda cautelare richiedendo la liberazione a suo favore del 50% della pigione sin qui depositata e di quella futura. Con decisione 18 ottobre 2013 il Pretore aggiunto ha respinto la domanda in via supercautelare. In occasione della discussione cautelare 14 novembre 2013 la conduttrice si è opposta alle richieste di controparte.
I.
Con “reclamo” 22 agosto 2014 la conduttrice è insorta contro il giudizio 12 agosto 2014 di cui all’inc. SE.2011.88 (sopra, lett. D), chiedendone la sua riforma nel senso di accogliere la richiesta formulata con le conclusioni di prima istanza e l’assegnazione di fr. 1'000.- quali ripetibili di appello. Con decisione 5 settembre 2014 la Camera civile dei reclami ha dichiarato irricevibile il gravame in quanto reclamo e lo ha trasmesso per competenza a questa Camera. Con risposta 28 gennaio 2015 l’attrice postula la reiezione dell’appello. Con replica spontanea 3 febbraio 2015 la conduttrice ha confermato il proprio punto di vista.
considerato

in diritto:
1.
Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il nuovo Codice di diritto processuale civile svizzero che trova applicazione in entrambe le sedi, siccome la procedura innanzi al Pretore aggiunto è stata avviata dopo tale data (art. 404 e 405 CPC). Giusta l’art. 308 cpv. 1 CPC sono impugnabili mediante appello le decisioni finali e incidentali di prima istanza (lett. a) e quelle di prima istanza in materia di provvedimenti cautelari (lett. b). Nella fattispecie il primo giudice ha fissato il valore di causa in fr. 7'995.- (decisione impugnata, consid. 1). Come indicato dalla Camera dei reclami, determinante per stabilire il valore litigioso dinanzi all’autorità giudiziaria superiore è quello dell’ultima conclusione riconosciuta nella decisione (cfr. art. 308 cpv. 2 CPC). Come indicato nelle conclusioni dall’attrice esso ammonta a fr. 53'807.- (pag. 11). Ne consegue la competenza di questa Camera a statuire sul gravame 22 agosto 2014 interposto dall’attrice.
2.
Il Pretore aggiunto ha accolto integralmente la petizione, spiegando, tra l’altro, che i depositi della pigione sono avvenuti tardivamente e, quindi, in violazione di quanto previsto all’art. 259g CO. L’appellante afferma che tale motivazione è “ingiusta, poiché era stato comunicato che fintanto i difetti non venivano eliminati, tutte le pigioni venivano depositate, ciò che è avvenuto tramite ordine bancario all’UC” (memoriale, pag. 7 in alto), che la locatrice sarebbe in malafede poiché “era perfettamente al corrente che tutte le pigioni venivano depositate presso l’UC e mese per mese” (memoriale, pag. 7 in mezzo e pag. 8 in alto) e che “anche nel 2012 sono state pagate tutte le mensilità” (appello, pag. 7 in basso). Essa fa poi riferimento a un passaggio dottrinale secondo il quale in mancanza di contestazioni da parte della locatrice le pigioni possono essere depositate anche poco dopo la scadenza contrattuale. Questa Camera ha già avuto modo di spiegare che, come correttamente evidenziato dal Pretore aggiunto, il deposito delle pigioni ha effetto liberatorio solo per le pigioni non ancora scadute ed esigibili (II CCA, sentenza inc. 12.2013.112 del 16 dicembre 2013;
Lachat
, Le bail à loyer, Lausanne 2008, pag. 278, 7.4.7). Un deposito effettuato anche un solo giorno dopo la scadenza delle pigioni non è conforme all’art. 259g cpv. 1 CO (
Higi
, Zürcher Kommentar, n. 55 e segg. ad art. 259g CO: SVIT-Kommentar, 2ͣ ed., n. 17 ad art. 259g CO;
Lachat
, Die Hinterlegung des Mietzinses (art. 259g bis 259i OR), in mp 1993 p. 12; Rep. 1998 p. 224). Una delle conseguenze della tardività del deposito è che il locatore può esercitare la facoltà accordatagli dall’art. 259h cpv. 2 CO e chiedere l’immediata liberazione in suo favore delle pigioni così depositate (
Higi
, op. cit., n. 57 e seg. ad art. 259g CO; SVIT-Kommentar, op. cit., n. 25 ad art. 259g CO; Rep. citato). Le censure dell’appellante menzionate sopra sono quindi inconferenti ai fini del giudizio. Nella fattispecie determinante è, infatti, la questione di sapere se i canoni di locazione sono stati depositati prima della loro scadenza contrattuale. Dall’estratto UC a cui il primo giudice fa riferimento emerge che tutte le pigioni sono state depositate dopo la loro scadenza. Il contratto di locazione prevedeva, infatti, che i canoni di locazione dovevano essere versati all’inizio di ogni mese (doc. G, clausola n. 3.1). La conduttrice afferma, al riguardo, di non essere a conoscenza di tale documento e che lo stesso è successivo alle conclusioni, sicché non potrebbe essere tenuto in considerazione ai fini del giudizio (appello, pag. 7 in mezzo). Sennonché, esso è stato prodotto con l’istanza cautelare 15 ottobre 2013 della locatrice e il 14 novembre 2013 si è tenuta la relativa discussione, sicché la conduttrice non si può dire ignara dell’esistenza del medesimo. La produzione è avvenuta, poi, prima dell’inoltro delle conclusioni. Inoltre, l’appellante non contesta quanto emerge dal tale documento, ossia la circostanza che il deposito è sempre stato effettuato dopo la scadenza delle pigioni. Pertanto, questo elemento non muterebbe nemmeno qualora il documento in questione fosse estromesso dagli atti come auspicato dalla conduttrice. La censura appellatoria è quindi ancora una volta inconferente.
3.
A pag. 3 in alto del proprio gravame la conduttrice sembra contestare anche il giudizio sulle spese giudiziarie di prima sede. Infatti, essa afferma che sarebbero stati violati gli art. 243 e segg. LTG. A parte il fatto che tale disposto non è pertinente alla normativa indicata, nelle richieste di giudizio l’appellante non si discosta dall’ammontare stabilito dal Pretore aggiunto. Nell’ipotesi, inoltre, che la convenuta abbia voluto intendere gli art. 243 segg. CPC (procedura semplificata), la censura non è sostanziata e, in quanto tale, in ogni caso irricevibile (art. 310 e 311 cpv. 1 CPC).
4.
Nella misura in cui è ricevibile l’appello è quindi respinto. Le spese giudiziarie di secondo grado seguono la soccombenza dell’appellante (art. 106 cvp.1 CPC). La tassa di giustizia di appello è stabilita in base ai criteri degli art. 2, 7 e 13 LTG (nella versione in vigore dal 10 febbraio 2015, Bollettino ufficiale delle leggi e degli atti esecutivi, pag. 38 e 39) e le ripetibili in funzione dell’art. 11 Rtar. Il valore di causa ai fini di un eventuale ricorso in materia civile al Tribunale federale supera la soglia di fr. 15'000.- prevista all’art. 74 cpv. 1 lett. a LTF.