Decision ID: 9341cd88-14d8-519f-910e-2bbe481704a7
Year: 2011
Language: it
Court: TI_CATI
Chamber: TI_CATI_001
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: public_law

Fatti
A.
RI 1, domiciliato a _ (Canton _), è limitatamente imponibile nel Canton Ticino, in quanto proprietario di uno stabile d’appartamenti nel comune di _ (mapp. _).
Nella dichiarazione fiscale 2009, il contribuente attribuiva all’immobile in questione un reddito di fr. 28'683.– proveniente dalla locazione degli appartamenti, rinviando alla tassazione del Canton Zurigo. Da tale importo chiedeva poi la deduzione di spese di gestione e manutenzione nella misura di fr. 11'757.–.
B.
Notificandogli la tassazione IC 2009, con decisione del 9 giugno 2011, l’Ufficio di tassazione di Lugano Campagna commisurava il reddito imponibile del contribuente in fr. 17'700.– e quello determinante per l’aliquota in fr. 61'500.–.
Il reddito immobiliare dello stabile di _, in particolare, era stabilito in fr. 42'691.–, mentre le spese di manutenzione e gestione venivano confermate in fr. 11'757.–. Nella motivazione allegata, l’autorità spiegava che “il valore locativo delle case di vacanza deve essere imposto al 100% della pigione di riferimento e non più al 70% come negli anni precedenti”.
C.
Il contribuente impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 23 giugno 2011, nel quale contestava l’aumento del reddito dell’immobile di _, sottolineando che non si trattava di una casa di vacanza, bensì di uno stabile d’appartamenti.
Con scritto del 4 luglio 2011, l’Ufficio di tassazione si rivolgeva direttamente al contribuente, invitandolo a presentare una copia dei contratti di locazione in essere e dei giustificativi delle spese di manutenzione rivendicate in deduzione. RI 1 dava seguito all’invito con lettera del 12 luglio 2011, alla quale allegava la documentazione richiesta.
L’autorità fiscale, con decisione del 27 luglio 2011, accoglieva solo parzialmente il reclamo, riducendo da fr. 42'691.– a fr. 33'060.– il reddito della sostanza immobiliare di _ e nello stesso tempo diminuendo da fr. 11'757.– a fr. 6'240.– la postulata deduzione per spese di manutenzione e gestione. La decisione veniva così motivata:
(...) confrontate le pigioni secondo i contratti di locazione presentati con quanto dichiarato dai locatori il reclamo è deciso accertando quale reddito della sostanza immobiliare di _ pigioni per complessivi CHF 33'060.–; le spese di manutenzione vengono accordate in considerazione della documentazione allegata in ragione di complessivi CHF 6'240.– non potendosi ammettere i costi richiesti per i quali su richiesta non è stata presentata adeguata documentazione a comprova degli stessi.
D.
Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 contesta il calcolo del reddito della sostanza immobiliare intrapreso dall’autorità fiscale così come la decisione di diminuire i costi di manutenzione e gestione, rinviando in particolare alla tassazione allestita dalle competenti autorità del Canton Zurigo.

Diritto
1.
Con la decisione qui impugnata, l’autorità di tassazione ha solo parzialmente accolto il reclamo del contribuente. Seppure ridotto da fr. 42'691.– a fr. 33'060.–, il reddito della sostanza immobiliare di _ risulta ancora superiore all’importo dichiarato di fr. 28'683.–, senza dimenticare che nel contempo l’autorità fiscale ha pure diminuito da fr. 11'757.– a fr. 6'240.– la postulata deduzione per spese di manutenzione.
Nella motivazione allegata alla decisione, ha dapprima
spiegato di aver proceduto
ad una verifica incrociata delle pigioni dello stabile d’appartamenti di _, paragonando fra loro i (vecchi) contratti di locazione prodotti dal ricorrente (con lettera del 12 luglio 2011) e le dichiarazioni d’imposta presentate dai singoli inquilini, limitandosi poi a sostenere di non poter ammettere in deduzione i costi per i quali
“non è stata presentata adeguata documentazione”.
Non risulta tuttavia che i dati forniti dai singoli inquilini siano stati inviati in copia o perlomeno comunicati al contribuente, per una sua presa di posizione, né tanto meno che abbia potuto prendere conoscenza dei costi non ammessi in deduzione.
2.
2.1.
Ai sensi dell’art. 29 cpv. 2 Cost le parti hanno diritto di essere sentite. Per costante giurisprudenza, dal diritto di essere sentito deve in particolare essere dedotto il diritto per l’interessato di esprimersi prima della resa di una decisione sfavorevole nei suoi confronti, quello di fornire prove circa i fatti suscettibili di influire sul provvedimento, quello di poter prendere visione dell’incarto, quello di partecipare all’assunzione delle prove, di prendere conoscenza e di determinarsi in proposito (DTF 129 I 429 consid. 3, 126 I 7 consid. 2b, 124 II 132 consid. 2b e rinvii). Il diritto di essere sentito è una garanzia costituzionale formale, la cui violazione implica di regola l’annullamento della decisione impugnata a prescindere dalle possibilità di successo nel merito (DTF 132 V 287 consid. 5.1, 127 V 431 consid. 3d/aa). Ai sensi della giurisprudenza, una violazione del diritto di essere sentito – nella misura in cui essa non sia di particolare momento – è da ritenersi sanata qualora l’interessato abbia la facoltà di esprimersi innanzi ad un’autorità di ricorso che gode di piena cognizione. La riparazione di un eventuale vizio deve comunque avvenire solo in via eccezionale (DTF 127 V 431 consid. 3d/aa).
L’art. 29 cpv. 2 Cost. offre, a titolo sussidiario, una garanzia minima, mentre la portata di tale diritto è determinata in primo luogo dalle norme cantonali di procedura (DTF 126 I 15 consid. 2a, 125 I 257 consid. 3a).
2.2.
Alla luce delle disposizioni che precedono, è evidente che il diritto di essere sentito del contribuente è stato violato nella procedura svoltasi dinanzi all’autorità di tassazione.
La decisione impugnata si fonda infatti essenzialmente sulle risultanze degli accertamenti incrociati intrapresi dall’autorità fiscale, che ha paragonato fra loro le pigioni concordate nei (vecchi) contratti di locazione forniti dal contribuente e quelle dichiarate dai singoli inquilini nel periodo fiscale qui in esame, senza peraltro preoccuparsi di un eventuale cumulo delle spese accessorie, che per definizione vanno invece chiaramente distinte dalle pigioni nette. In simili circostanze, tenuto conto dell’importanza degli accertamenti svolti dall’Ufficio di tassazione direttamente presso gli inquilini, era evidentemente necessario che tali dati fossero sottoposti al contribuente, per una sua presa di posizione e per la richiesta di eventuali ulteriori chiarimenti.
2.3.
La decisione su reclamo del 27 luglio 2011 deve dunque essere annullata e gli atti rinviati all’Ufficio di tassazione di Lugano Campagna, perché, dopo avere sottoposto al contribuente le pigioni dichiarate dai singoli inquilini e dopo avergli consentito di prendere posizione in merito, adotti una nuova decisione.
Per quanto concerne la deduzione delle spese di manutenzione e gestione, dapprima riconosciute in fr. 11'757.– e solo successivamente diminuite a fr. 6'240.–, l’autorità di tassazione dovrà permettere al contribuente di pronunciarsi sulla natura dell’importo di 1'000 franchi pagato a motivo di una non meglio precisata procedura esecutiva, invitandolo in particolare a precisare la sua relazione con il reddito immobiliare in discussione. Dovrà inoltre concedergli la possibilità di documentare gli ulteriori costi di gestione rivendicati in deduzione, che potranno essere riconosciuti soltanto alla condizione che non siano già stati accollati agli inquilini come spese accessorie.
3.
Visto l’esito del gravame, si rinuncia a porre a carico del ricorrente tassa di giustizia e spese processuali.