Decision ID: 9618f129-adba-4fba-91fc-a60067fabccb
Year: 2007
Language: it
Court: CH_BGer
Chamber: CH_BGer_004
Canton: CH
Region: Federation
Law Area: civil_law

Fatti:
Fatti:
A. Il 10 giugno 2002 A._, proprietaria di quindici immobili situati in diversi cantoni svizzeri, ha incaricato B._, esperto nel settore bancario, del risanamento della sua situazione finanziaria, divenuta precaria in seguito alla disdetta dei crediti ipotecari da parte delle banche C._ e D._SA. Il mandatario doveva in particolare trovare soluzioni che permettessero alla mandante di conservare, se possibile, la proprietà degli immobili e di ottenere finanziamenti "normali". In caso di successo egli avrebbe ricevuto una remunerazione (Erfolgsprämie) pari al 25 % della differenza fra i debiti complessivi (Kreditausstand) e l'importo totale pagato alle banche (Ablösesumme); nel caso contrario sarebbe stato indennizzato solamente per il tempo impiegato nelle trattative e per le spese effettive.
Originariamente il contratto era valido fino al 30 giugno 2002, con possibilità di proroga in presenza di trattative concrete con le banche. Le parti lo hanno in effetti prolungato una prima volta, per scritto, fino a fine luglio 2002. L'attività del mandatario è comunque proseguita anche dopo questa scadenza (con modalità che sono soggette a contestazione), tanto che il 15 gennaio 2003, nell'imminenza degli incanti pubblici, la mandante ha potuto liquidare le banche D._ e C._ e ottenere un nuovo finanziamento presso la banca E._.
La presente causa trae spunto dal rifiuto di A._ di remunerare B._.
La presente causa trae spunto dal rifiuto di A._ di remunerare B._.
B. Il 30 maggio 2003 B._ ha promosso azione davanti al Pretore del Distretto di Lugano chiedendo la condanna di A._ al pagamento della retribuzione pattuita nel contratto del 10 giugno 2002, quantificata in sede di conclusioni in fr. 484'455.96, e il rigetto in via definitiva dell'opposizione interposta contro il precetto esecutivo n. 31454 dell'Ufficio di Esecuzione di Zurigo 8.
Con sentenza del 29 dicembre 2005 il Pretore ha integralmente accolto le domande dell'attore.
C. Adita dalla soccombente, il 5 febbraio 2007 la II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino ha respinto l'impugnativa e confermato la pronunzia di primo grado.
C. Adita dalla soccombente, il 5 febbraio 2007 la II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino ha respinto l'impugnativa e confermato la pronunzia di primo grado.
D. Tempestivamente insorta dinanzi al Tribunale federale con un ricorso in materia civile, A._ postula la modifica della sentenza cantonale nel senso di accogliere l'appello e, di conseguenza, respingere la petizione.
Nella risposta del 16 maggio 2007 B._ propone di respingere il ricorso nella misura in cui fosse ammissibile. L'autorità cantonale non si è invece pronunciata.

Diritto:
Diritto:
1. Il 1° gennaio 2007 è entrata in vigore la Legge sul Tribunale federale (LTF, RS 173.110; RU 2006 1205, 1241). Poiché la decisione in concreto impugnata è stata pronunciata dopo questa data, la procedura ricorsuale è disciplinata dalla nuova normativa (art. 132 cpv. 1 LTF).
1. Il 1° gennaio 2007 è entrata in vigore la Legge sul Tribunale federale (LTF, RS 173.110; RU 2006 1205, 1241). Poiché la decisione in concreto impugnata è stata pronunciata dopo questa data, la procedura ricorsuale è disciplinata dalla nuova normativa (art. 132 cpv. 1 LTF).
2. Il Tribunale federale si pronuncia d'ufficio e con pieno potere d'esame sulla propria competenza e sull'ammissibilità del rimedio esperito (art. 29 cpv. 1 LTF; DTF 133 I 185 consid. 2).
2.1 Interposto tempestivamente (art. 100 cpv. 1 LTF) dalla parte soccombente in sede cantonale (art. 76 cpv. 1 lett. a LTF) contro una decisione finale (art. 90 LTF) pronunciata dall'autorità ticinese di ultima istanza (art. 75 cpv. 1 LTF) in una causa civile di carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.-- (art. 74 cpv. 1 let. b LTF), il ricorso risulta ricevibile, perlomeno sotto questo profilo.
2.2 Dinanzi al Tribunale federale la ricorrente si prevale della violazione del diritto federale (art. 95 lett. a LTF) e dell'apprezzamento inesatto dei fatti (art. 97 cpv. 1 LTF).
Si tratta di censure di per sé ammissibili.
2.2.1 Con il ricorso in materia civile ci si può infatti prevalere della violazione del diritto, così come determinato dagli art. 95 e 96 LTF.
Il Tribunale federale applica il diritto d'ufficio (art. 106 cpv. 1 LTF). Esso non è vincolato dai motivi indicati nel ricorso né dal valore giuridico attribuito ai fatti dall'autorità cantonale; il Tribunale federale può dunque accogliere un ricorso per motivi diversi da quelli di cui si prevale la parte che ricorre, così come può respingerlo adottando un'argomentazione giuridica differente da quella esposta nel giudizio impugnato (cfr. DTF 130 III 136 consid. 1.4 pag. 140 con rinvii). Ciononostante, tenuto conto delle esigenze di motivazione poste dall'art. 42 cpv. 1 e 2 LTF - che, se disattese, possono comportare l'inammissibilità del gravame (art. 108 cpv. 1 lett. b LTF) - in linea di principio il Tribunale federale esamina solamente le censure adeguatamente sollevate; non è tenuto a esaminare tutte le questioni giuridiche che si pongono, come farebbe un'autorità di prima istanza.
2.2.2 Il Tribunale federale fonda il proprio ragionamento giuridico sui fatti così come accertati dall'autorità inferiore (art. 105 cpv. 1 LTF); può scostarsene solo se l'accertamento è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'art. 95 (art. 105 cpv. 2 LTF).
Incombe alla parte che intende scostarsi dalla fattispecie contenuta nella sentenza impugnata addurre, con un'argomentazione circostanziata, il motivo che la induce a ritenere adempiute le condizioni di una delle eccezioni previste dall'art. 105 cpv. 2 LTF (art. 97 cpv. 1 prima LTF); occorre inoltre che l'eliminazione dell'asserito vizio possa influire in maniera determinante sull'esito della causa (art. 97 cpv. 1 seconda parte LTF). Altrimenti non si può tener conto di una fattispecie diversa da quella esposta nella decisione impugnata.
Infine, possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore (art. 99 cpv. 1 LTF).
Infine, possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore (art. 99 cpv. 1 LTF).
3. Nella sentenza impugnata il Tribunale d'appello ha in primo luogo ritenuto "ampiamente infondata" la tesi di A._ secondo la quale l'accordo del 10 giugno 2002 prevedeva l'elargizione del premio solo nell'eventualità in cui il mandatario avesse raggiunto un risultato migliore di quello che avrebbe potuto scaturire dalla proposta formulata il 13 dicembre 2001 dalla banca D._.
Dinanzi al Tribunale federale la ricorrente contesta la decisione dei giudici cantonali su questo punto e ripropone la propria interpretazione del citato accordo.
3.1 Ora, per giudicare un contratto, sia per la forma che per il contenuto, occorre stabilire quale fosse la volontà dei contraenti al momento della sua stipulazione (art. 18 CO).
Il contenuto di un contratto viene determinato in primo luogo mediante l'interpretazione soggettiva, ovvero ricercando la vera e concorde volontà dei contraenti, anziché stare alla denominazione o alle parole inesatte adoperate, per errore o allo scopo di nascondere la vera natura del contratto (art. 18 cpv. 1 CO). Ciò che le parti hanno voluto e dichiarato durante le trattative e/o al momento della conclusione del contratto attiene ai fatti (DTF 132 III 268 consid. 2.3.2 pag. 274), che possono essere rivisti dal Tribunale federale solamente alle condizioni esposte al consid. 2.2.2.
Qualora non esistano accertamenti di fatto sulla reale concordanza della volontà delle parti o se il giudice constata che una parte non ha compreso la volontà dell'altra, la loro (presunta) volontà viene invece determinata interpretando le loro dichiarazioni secondo il principio dell'affidamento (cosiddetta interpretazione oggettiva), ovvero secondo il senso che ogni contraente poteva e doveva ragionevolmente attribuire alle dichiarazioni di volontà dell'altro nella situazione concreta. L'interpretazione del contratto giusta il principio dell'affidamento è una questione concernente l'applicazione del diritto, che può essere esaminata liberamente (cfr. quanto esposto al consid. 2.2.1). Onde statuire su tale questione di diritto occorre comunque fondarsi sul contenuto della manifestazione di volontà e sulle circostanze del caso, che attengono ai fatti (DTF 133 III 61 consid. 2.2.1 pag. 67 con rinvii).
3.2 In concreto, come anticipato, i giudici della massima istanza ticinese - riprendendo le motivazioni del pretore - hanno rilevato che la tesi della ricorrente non risulta affatto dal testo del contratto, del tutto silente a questo proposito. Dall'istruttoria è inoltre emerso che prima della firma dell'accordo il mandatario si era opposto all'inserimento di una premessa che menzionasse la disponibilità della banca D._ di rinunciare a un credito di fr. 2'000'000.--. Tale proposta della banca - hanno precisato i giudici cantonali - non aveva d'altronde portato a risultati concreti perché la ricorrente a quel momento non era stata in grado di reperire i fondi necessari per pagare i debiti; ne erano seguiti lo stallo delle trattative e la riattivazione delle procedure esecutive, con la necessità impellente di cercare nuove soluzioni per il tramite dell'opponente. Alla luce di quanto appena esposto, le ulteriori circostanze addotte dalla ricorrente - quali le testimonianze di F._ e G._ (che si sono perlopiù limitati a riferire quanto dettogli dalla ricorrente), la percentuale del premio pattuito e il contenuto del doc. BB - sono state reputate irrilevanti.
3.3 Poco importa stabilire se l'interpretazione effettuata dalla Corte cantonale sia soggettiva o normativa giacché, in ogni caso, la censura ricorsuale concerne esclusivamente i fatti sui quali i giudici hanno basato il loro giudizio, che - a dire della ricorrente - sarebbero stati accertati in modo inesatto nel senso dell'art. 97 cpv. 1 LTF.
3.3.1 I fatti accertati sono "manifestamente inesatti" quando l'istanza inferiore è incorsa nell'arbitrio (cfr. Messaggio concernente la revisione totale dell'organizzazione giudiziaria federale del 28 febbraio 2001, in: FF 2001 pag. 3894). Per giurisprudenza invalsa, l'arbitrio, vietato dall'art. 9 Cost., non si realizza già qualora la soluzione proposta con il ricorso possa apparire sostenibile o addirittura migliore rispetto a quella contestata. Il Tribunale federale annulla la pronunzia criticata per violazione del divieto dell'arbitrio solo se il giudice del merito ha emanato un giudizio che appare - e ciò non solo nella sua motivazione bensì anche nell'esito - manifestamente insostenibile, in aperto contrasto con la situazione reale, gravemente lesivo di una norma o di un principio giuridico chiaro e indiscusso oppure in contraddizione urtante con il sentimento della giustizia e dell'equità (DTF 132 III 209 consid. 2.1 con rinvii).
3.3.2 Nell'allegato presentato al Tribunale federale la ricorrente afferma in particolare che per tutti era scontato che la situazione di partenza fosse l'offerta 13 dicembre 2001 della banca D._, da lei non accettata non per mancanza di liquidità bensì perché poco vantaggiosa; che quella proposta era comunque rimasta valida; che la trattativa con la banca era proseguita e che la vendita all'asta non era affatto imminente. Queste contestazioni sono proposte liberamente: la ricorrente contrappone la propria versione dei fatti a quella contenuta nella sentenza impugnata, richiamandosi liberamente a documenti e testimonianze.
A prescindere dalla questione di sapere se, così come formulati, i suoi argomenti soddisfino le esigenze di motivazione del ricorso (cfr. quanto esposto al consid. 2.2.2 e DTF 133 III 421 consid. 1.3 non pubblicato), essi non sono in ogni caso idonei a dimostrare l'arbitrio.
Qualora venga censurata la valutazione del materiale probatorio, è infatti necessario dimostrare che il giudice - il quale in questo ambito dispone di un ampio margine di apprezzamento - ha manifestamente misconosciuto il senso e la portata di un mezzo di prova, che ha omesso senza valida ragione di tener conto di un elemento di prova importante, suscettibile di modificare l'esito della vertenza, oppure che ha ammesso o negato un fatto ponendosi in aperto contrasto con gli atti di causa o interpretandoli in modo insostenibile (DTF 129 I 8 consid. 2.1).
La ricorrente - la quale, come detto, si è limitata a esporre la propria versione dei fatti - non è stata in grado di dimostrare che la valutazione del materiale probatorio da parte dei giudici cantonali sarebbe arbitraria nel senso appena descritto, di modo che, quand'anche ammissibile, su questo punto il ricorso risulta in ogni caso manifestamente infondato.
3.4 Si può abbondanzialmente osservare che, seppur solo di passaggio, la ricorrente accenna anche alla violazione dell'obbligo di fedeltà e diligenza (art. 398 CO) da parte dell'opponente, il quale non l'avrebbe informata, al momento della firma del noto accordo, di una precedente discussione con il direttore della banca D._. Si tratta tuttavia di un argomento inammissibile: pur dolendosi di una violazione del diritto federale nel senso dell'art. 95 lett. a LTF, la ricorrente adduce infatti delle circostanze che non trovano riscontro nella sentenza impugnata.
3.4 Si può abbondanzialmente osservare che, seppur solo di passaggio, la ricorrente accenna anche alla violazione dell'obbligo di fedeltà e diligenza (art. 398 CO) da parte dell'opponente, il quale non l'avrebbe informata, al momento della firma del noto accordo, di una precedente discussione con il direttore della banca D._. Si tratta tuttavia di un argomento inammissibile: pur dolendosi di una violazione del diritto federale nel senso dell'art. 95 lett. a LTF, la ricorrente adduce infatti delle circostanze che non trovano riscontro nella sentenza impugnata.
4. Nella seconda parte della sua decisione, il Tribunale d'appello ha respinto gli argomenti con i quali la ricorrente asseriva che l'opponente non aveva diritto alla remunerazione percentuale perché la sua attività dopo il 31 luglio 2002 non si fondava più sul contratto del 10 giugno 2002. I giudici cantonali hanno ricordato che questo contratto - come anche l'atto della prima proroga - permetteva espressamente la possibilità di rinnovo, senza prescrivere forme particolari, e hanno constatato che le parti non avevano affatto previsto che la continuazione della collaborazione avrebbe comportato la decadenza del premio concordato inizialmente. Il mandato era pertanto proseguito tacitamente, per atti concludenti, alle medesime condizioni: lo confermano le fatturazioni, che sono proseguite conformemente al contratto, e le allegazioni fatte in causa dalla stessa ricorrente.
Nel gravame la ricorrente ammette che l'attore aveva continuato a trattare con le banche dopo il 31 luglio 2002, ma ribadisce che le condizioni erano mutate, perché l'attività era limitata alla ricerca di nuovi finanziamenti. Il prolungamento tacito del contratto era del resto "contrario agli intendimenti circa la forma scritta che i contraenti si erano riservati" per cui la sentenza cantonale violerebbe l'art. 16 cpv. 1 CO. La ricorrente definisce poi manifestamente errati gli accertamenti concernenti la fatturazione successiva al 31 luglio 2002, poiché l'esposizione di onorari a tariffa oraria proverebbe proprio la rinuncia al premio da parte dell'opponente.
4.1 Anche queste argomentazioni, come quelle esaminate al considerando precedente, sono volte essenzialmente contro i fatti, contro l'apprezzamento delle prove, che la ricorrente discute in modo appellatorio, commentando diffusamente gli atti istruttori, senza premurarsi di motivare in modo puntuale e sostanziare l'arbitrio (cfr. quanto esposto al consid. 3.3).
4.2 Su questi temi le censure ricorsuali toccano il diritto solo nella misura in cui sono volte contro l'ammissione da parte del Tribunale d'appello della protrazione per atti concludenti, dopo il 31 luglio 2002, del contratto 10 giugno 2002.
4.2.1 Il mandato non soggiace a forme particolari, per cui può essere pattuito (o modificato) anche tacitamente (art. 1 cpv. 2 CO). Nel caso in rassegna la ricerca di una manifestazione di volontà di questa natura è avvenuta correttamente per mezzo dell'interpretazione oggettiva: la Corte cantonale ha ricercato come doveva essere inteso in buona fede il comportamento delle parti, tenuto conto delle circostanze concrete. In altre parole, l'autorità ticinese ha applicato il diritto federale, che può essere rivisto in questa procedura, sulla base tuttavia, come già detto, dei fatti accertati nel giudizio impugnato (art. 105 cpv. 1 LTF), in particolare delle circostanze che hanno preceduto o accompagnato la manifestazione delle volontà (cfr. quanto esposto al consid. 3.1; DTF 133 III 61 consid. 2.2.1 con rinvii).
4.2.2 La manifestazione di volontà tacita va ammessa con cautela, in presenza di comportamenti univoci, la cui interpretazione non può ragionevolmente suscitare dubbi; per questo, di regola, un atteggiamento puramente passivo non è sufficiente (DTF 123 III 53 consid. 5a pag. 59, 113 II 522 consid. 5c pag. 527).
In concreto, i giudici ticinesi hanno rilevato, tra l'altro, che nelle conclusioni di prima istanza e ancora in sede di appello la ricorrente aveva dichiarato, riferendosi a un suo scritto del 18 ottobre 2002, che a quel momento riteneva che la Erfolgsprämie andasse commisurata al miglior risultato ottenuto per rispetto alla nota proposta della banca D._. In sostanza, secondo gli accertamenti non contestati del giudizio cantonale, la ricorrente ha quindi riconosciuto che il 18 ottobre 2002, ossia due mesi e mezzo dopo la scadenza contrattuale pattuita per scritto, anch'ella pensava ancora che l'opponente avrebbe ricevuto una Erfolgsprämie (pur contestandone la modalità di calcolo). Questa circostanza, già di per sé univoca, è rafforzata dal contratto scritto iniziale, che prevedeva espressamente la possibilità del rinnovo svincolato da forme particolari, nonché dall'accertamento di fatto concernente l'assenza di patti che modificassero le condizioni della remunerazione.
4.3 Ne viene che, ammettendo la continuazione tacita del mandato alle medesime condizioni, il Tribunale d'appello ha applicato correttamente il diritto federale, segnatamente l'art. 18 cpv. 1 CO con le regole giurisprudenziali sull'interpretazione dei contratti (cfr. quanto esposto al consid. 3.1).
Quanto all'art. 16 cpv. 1 CO, invocato nel gravame, basta constatare che le asserzioni secondo le quali le parti avrebbero inteso sottoporre i loro accordi all'esigenza della forma scritta non trovano nessun riscontro negli accertamenti della sentenza cantonale.
Quanto all'art. 16 cpv. 1 CO, invocato nel gravame, basta constatare che le asserzioni secondo le quali le parti avrebbero inteso sottoporre i loro accordi all'esigenza della forma scritta non trovano nessun riscontro negli accertamenti della sentenza cantonale.
5. La Corte ticinese ha in seguito confermato il giudizio pretorile anche sulla quantificazione della Erfolgsprämie spettante all'opponente, che a suo giudizio va calcolata sulla base della differenza tra l'esposizione totale dei debiti della ricorrente e la somma versata alle banche, prescindendo quindi dalla proposta del 13 dicembre 2001 della banca D._. Posto che quest'ultima ha rinunciato a fr. 1'619'994.94 e la banca C._ a fr. 164'549.30, la retribuzione ammonta a fr. 446'136.-- (25 %) più IVA.
Dinanzi al Tribunale federale la ricorrente ripropone l'offerta della banca D._ del 13 dicembre 2001 come base determinante per valutare l'esito dei risultati ottenuti dall'opponente; questo argomento è già stato esaminato al consid. 3, al quale si rinvia.
Essa mette pure in dubbio il credito al quale ha rinunciato la banca D._; non si avvede tuttavia che i giudici cantonali hanno considerato proceduralmente irrite le contestazioni da lei mosse a tale riguardo per la prima volta nella sede cantonale (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC/TI). Ciò significa che nel ricorso avrebbe dovuto anzitutto censurare l'applicazione del diritto cantonale (art. 106 cpv. 2 LTF); dato che non lo ha fatto gli argomenti da lei proposti non possono essere tenuti in nessuna considerazione.
Essa mette pure in dubbio il credito al quale ha rinunciato la banca D._; non si avvede tuttavia che i giudici cantonali hanno considerato proceduralmente irrite le contestazioni da lei mosse a tale riguardo per la prima volta nella sede cantonale (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC/TI). Ciò significa che nel ricorso avrebbe dovuto anzitutto censurare l'applicazione del diritto cantonale (art. 106 cpv. 2 LTF); dato che non lo ha fatto gli argomenti da lei proposti non possono essere tenuti in nessuna considerazione.
6. Da ultimo il Tribunale d'appello ha giudicato che, non essendovi stata deroga alla regola dispositiva dell'art. 402 cpv. 1 CO, l'opponente ha diritto, oltre all'onorario pattuito, anche alla rifusione delle spese esposte nelle fatture doc. NNN e WWW. La ricorrente adduce una violazione dell'art. 402 cpv. 1 CO: sostiene che queste due fatture non vanno pagate perché non riguardano un recupero di spese ma espongono degli onorari a tariffa oraria.
6.1 La sentenza impugnata accerta che le fatture doc. NNN e WWW si riferiscono "al tempo, alle spese di viaggio e alle spese effettive..." sostenute dall'opponente. L'art. 402 cpv. 1 CO stabilisce il principio del rimborso al mandatario di anticipazione e spese (su queste nozioni e sulla differenza del testo della norma nelle tre lingue nazionali cfr. Walter Fellmann, in: Berner Kommentar, n. 14-18 ad art. 402 CO). In assenza di rinunce - circostanza di fatto accertata dalla Corte ticinese - il mandatario ha diritto alla rifusione di anticipazioni e spese in aggiunta all'onorario (Walter Fellmann, op. cit., n. 13). Le spese esposte nelle fatture NNN e WWW - siano esse di viaggio o effettive - vanno pertanto rifuse. Su questo punto il giudizio cantonale è conforme al diritto federale.
6.2 Diversa è invece la soluzione quanto al "tempo (...) di viaggio". Nella misura in cui l'opponente ha fatturato anche un'indennità oraria per il tempo impiegato per le trasferte, avulsa dai costi effettivi dei viaggi, si tratta infatti di una mercede nel senso dell'art. 394 cpv. 3 CO, non di spese secondo l'art. 402 cpv. 1 CO.
Limitatamente a queste posizioni - fr. 1425.-- per la fattura NNN e fr. 2'250.-- più IVA per la fattura WWW - il ricorso va quindi accolto. L'autorità cantonale dovrà stabilire se, secondo gli accordi delle parti, l'indennità oraria afferente ai viaggi del mandatario andasse o no sommata alla Erfolgsprämie.
In assenza di accertamenti di fatto nella sentenza d'appello a questo proposito, il Tribunale federale non può giudicare nel merito (art. 107 cpv. 2 LTF).
In assenza di accertamenti di fatto nella sentenza d'appello a questo proposito, il Tribunale federale non può giudicare nel merito (art. 107 cpv. 2 LTF).
7. In conclusione, il ricorso va accolto nella misura limitata definita poc'anzi.
La soccombenza delle convenuta rimane comunque talmente preponderante (superiore al 99 %) da apparire insignificante per la decisione su spese e ripetibili, le quali vanno pertanto poste per intero a suo carico (art. 66 cpv. 1 e 68 cpv. 1 LTF).
Il Tribunale federale pronuncia:
Il Tribunale federale pronuncia:
1. Nella misura in cui è ammissibile, il ricorso è parzialmente accolto e la sentenza emanata il 5 febbraio 2007 dalla II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino è annullata. La causa viene rinviata all'autorità cantonale per nuovo giudizio in conformità con il consid. 6.2.
1. Nella misura in cui è ammissibile, il ricorso è parzialmente accolto e la sentenza emanata il 5 febbraio 2007 dalla II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino è annullata. La causa viene rinviata all'autorità cantonale per nuovo giudizio in conformità con il consid. 6.2.
2. La tassa di giustizia di fr. 8'000.-- è posta a carico della ricorrente, la quale rifonderà all'opponente fr. 9'000.-- per ripetibili della sede federale.
2. La tassa di giustizia di fr. 8'000.-- è posta a carico della ricorrente, la quale rifonderà all'opponente fr. 9'000.-- per ripetibili della sede federale.
3. Comunicazione ai patrocinatori delle parti e alla II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino.