Decision ID: 6d87af6e-1027-481c-b1f1-78fec7168192
Year: 2022
Language: de
Court: SG_VG
Chamber: SG_VG_001
Canton: SG
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law

Das Verwaltungsgericht stellt fest:
A.
I._ und K._ sind Eigentümer der Grundstücke Nrn. 0000_ und 0001_, Grundbuch
Z._, welche gemäss Zonenplan der früheren Gemeinde Z._ vom 14. Dezember 2012
in der Kernzone und gemäss Schutzverordnung vom 30. August 1995 (SchutzV) im
Ortsbildschutzgebiet liegen. Die Grundstücke sind mit einem Wohnhaus sowie einem
Wohn- und Gewerbehaus überbaut. In der Nachbarschaft der beiden Grundstücke
befinden sich mehrere Einzelschutzobjekte. Am 8. Juli 2016 stellte die Q._ bei der
Baukommission der Stadt X._ ein Gesuch um Bewilligung zum Abbruch der Gebäude
auf den Grundstücken Nrn. 0000_ und 0001_ sowie zum Neubau von zwei
Mehrfamilienhäusern (MFH Süd und Nord) mit gemeinsamer Tiefgarage (Zugang über
die Y._-strasse). Hiergegen erhoben A1._ und A2._, D1._ und D2._, C._, J._ und
F._ sowie die L._ AG die M._ AG und N._, alle vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur.
Titus Marty, Wil, innert der Auflagefrist öffentlich-rechtliche und privatrechtliche
Einsprache nach Art. 684 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (SR 210, ZGB).
A.a.
© Kanton St.Gallen 2023 Seite 4/24
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Hierauf reichte die Baugesuchstellerin am 15. Februar 2017 angepasste Pläne ein. Die
Höhe des MFH Nord wurde um 65 cm gesenkt. Auf die Wohnung im Westflügel des
Erdgeschosses wurde verzichtet und das MFH Süd unter Beibehaltung des
Gebäudeabstandes zum Haus Nord von 6 m leicht abgedreht. Bei beiden MFH wurden
die Dachgauben-Längen um jeweils 15 cm reduziert und die Befensterung jener der
unteren Geschosse angepasst.
Mit Beschluss vom 6. Juni 2017 erteilte die Baukommission an Q._ die Bewilligung
zum Abbruch der Gebäude auf den Grundstücken Nrn. 0000_ und 0001_ sowie zum
Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern (MFH) mit gemeinsamer Tiefgarage unter
Bedingungen und Auflagen. Sie hiess die öffentlich-rechtliche Einsprache bezüglich
ungenügende Erschliessung und Unzulässigkeit einer Ersatzabgabe für fehlende
Besucherparkplätze gut, wies sie im Übrigen jedoch ab. In der Baubewilligung erwog
die Baukommission, das Bauvorhaben füge sich gut in die Umgebung ein; die
Vorgaben von Art. 5 SchutzV seien erfüllt. Art. 12 des Baureglements der Gemeinde
Z._ vom 14. Dezember 2012 (BauR) sehe bewusst keine Bestimmungen zur äusseren
Erscheinungsform von Bauten vor. Art. 67 Baugesetz (nGS 32-47, BauG, in der
Fassung vom 1. Januar 2015) komme nicht zur Anwendung, womit auch keine
maximale Gebäudehöhe gelte. Als Richtwert werde jedoch Art. 6 des bis 14. Dezember
2012 gültig gewesenen Baureglements der Gemeinde Z._ beigezogen, welcher eine
maximale Gebäudehöhe von 8 m vorgesehen habe. Das Haus Süd überschreite diese
damals geltende Gebäudehöhe bloss um 5%. Die Unterschreitung des
Strassenabstands sei ein charakteristisches Merkmal des Ortsbildes. Da die
Verkehrssicherheit nicht gefährdet sei, rechtfertige sich die Erteilung einer
Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung des Strassenabstands. Die
Voraussetzungen von Art. 24 BauR seien erfüllt, weshalb der interne Gebäudeabstand
zwischen den MFH Süd und Nord auf 6 m reduziert werden dürfe. Mit dem
Korrekturgesuch seien die Dachgauben und Fensterflächen verkleinert worden, womit
sie sich nun gut in die Umgebung einfügten. Die Ein- und Ausfahrt der Tiefgarage halte
sämtliche Vorgaben ein. Da die Erschliessung über die Y._-strasse (Gemeindestrasse
dritter Klasse) unzureichend sei, werde die Baubewilligung mit der Auflage verbunden,
dass mit den Abbruch- und Bauarbeiten erst nach Rechtskraft des Teilstrassenplans
für den Ausbau und die Umklassierung der Y._-strasse in eine Gemeindestrasse
zweiter Klasse begonnen werden dürfe. Aufgrund der ungenügenden Anzahl
Besucherparkplätze wurde als weitere Auflage verfügt, dass in der Tiefgarage vier
solche Parkplätze anzubieten seien. Die privatrechtliche Einsprache nach Art. 684 ZGB
wies die Baukommission ab mit der Begründung, dass das Bauvorhaben den
öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften entspreche und keine Umstände ersichtlich
© Kanton St.Gallen 2023 Seite 5/24
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
seien, welche übermässige Einwirkungen auf die Nachbargrundstücke zur Folge hätten
(act. G 10/1 Beilage).
Gegen diesen Beschluss erhoben A1._ und A2._, D1._ und D2._, C._, J._ und
F._ sowie die L._ AG, die M._ AG und N._, durch Rechtsanwalt Marty am 26. Juni
2017 Rekurs beim Bau- und Umweltdepartement des Kantons St. Gallen (act. G 10/1,
10/4). Das Rekursverfahren wurde in der Folge aufgrund des inzwischen eingeleiteten
Teilstrassenplanverfahrens für den Ausbau der Y._-strasse am 3. Januar 2018 sistiert
(act. G 10/16).
Am 12. Dezember 2018 erliess der Stadtrat X._ den Teilstrassenplan Y._-strasse mit
Strassenprojekt, Umklassierung und Beitragsplan. Vorgesehen ist darin die Aufhebung
der Y._-strasse als Ringstrasse und ihre Neuausgestaltung als Stichstrasse mit
Wendeplatz (einschliesslich Verlängerung des bestehenden Bachwegs bis zum
Wendeplatz) sowie eine Einteilung als Gemeindestrasse zweiter Klasse. Die dagegen
erhobenen Einsprachen wies der Stadtrat X._, mit Beschlüssen vom 6. Mai 2020 (Nr.
87/2020, 88/2020 und 89/2020) ab, soweit er darauf eintrat. Die gegen diese
Beschlüsse erhobenen Rekurse hiess das Bau- und Umweltdepartement mit Entscheid
vom 8. April 2021 im Sinn der Erwägungen gut, soweit es darauf eintrat und nicht
zufolge Rekursückzugs Gegenstandslosigkeit des Verfahrens eingetreten war. Der
Teilstrassenplan Y._-strasse vom 12. Dezember 2018 und die Einspracheentscheide
Nrn. 87/2020, 88/2020 und 89/2020 vom 6. Mai 2020 wurden aufgehoben. Die
hiergegen von Q._ erhobene Beschwerde bildet Gegenstand des
Verwaltungsgerichtsbeschwerdeverfahrens B 2021/88.
A.b.
Mit Beschluss vom 21. November 2018 hatte der Stadtrat X._ das im Rahmen der
Einsprache gegen die Baubewilligung gestellte Gesuch der Einsprecher um Erlass einer
Planungszone über die Grundstücke Nrn. 0000_ und 0001_ mit der Begründung
abgewiesen, es werde bewusst darauf verzichtet, mit Erlass einer Planungszone der
derzeit laufenden Revision der Ortsplanung Vorwirkung zu verschaffen. Am
2. Dezember 2020 wurde das Rekursverfahren betreffend Baubewilligung in
sinngemässer Aufhebung der am 3. Januar 2018 verfügten Sistierung fortgesetzt (act.
G 10/38 f.). Nach Einholung von Amtsberichten der kantonalen Denkmalpflege vom 29.
Januar/5. Februar 2021 (act. G 10/44 und 10/47) und des kantonalen Tiefbauamtes
vom 19. Februar 2021 (TBA; act. G 10/48) hiess das Bau- und Umweltdepartement den
Rekurs mit Entscheid vom 8. April 2021 (act. G 2) im Sinn der Erwägungen gut, soweit
A.c.
© Kanton St.Gallen 2023 Seite 6/24
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
B.
er nicht gegenstandslos geworden bzw. zufolge Rekursrückzugs abgeschrieben
worden war (Ziffern 1a und 1b). Der Beschluss vom 6. Juni 2017 (Baubewilligung und
Einspracheentscheid) wurde aufgehoben (Ziffer 1c).
Gegen diesen Rekursentscheid erhob Rechtsanwalt Dr. Rudolf Schwager, St. Gallen,
für Q._ (Beschwerdeführerin) mit Eingabe vom 22. April 2021 (act. G 1) Beschwerde
mit den Anträgen, der Entscheid sei aufzuheben (Ziffer 1) und die Baubewilligung vom
6. Juni 2017 sei zu bestätigen (Ziffer 2). Die amtlichen Kosten des Rekursverfahrens
seien den Beschwerdegegnern aufzuerlegen (Ziffer 3). Die Beschwerdegegner seien
unter solidarischer Haftbarkeit zu verpflichten, die Beschwerdeführerin für das
Rekursverfahren ausseramtlich zu entschädigen (Ziffer 4). Die amtlichen und
ausseramtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens seien den Beschwerdegegnern
unter solidarischer Haftbarkeit aufzuerlegen (Ziffer 5). In der Beschwerdeergänzung
vom 31. Mai 2021 präzisierte der Rechtsvertreter Antrag Ziffer 1 dahingehend, dass der
Rekursentscheid mit Ausnahme von Ziffer 1a aufzuheben sei. Die gestellten Anträge
wurden begründet (act. G 6).
B.a.
Die Vorinstanz beantragte in der Vernehmlassung vom 14. Juni 2021 Abweisung der
Beschwerde. Zur Begründung verwies sie auf den angefochtenen Entscheid (act. G 9).
Rechtsanwalt Marty beantragte in der Vernehmlassung vom 18. August 2021 für die
Beschwerdegegner 1-6 Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei (act.
G 16). Die Beschwerdebeteiligte 1 stellte in ihrer Vernehmlassung vom 20. August 2021
den Antrag, der angefochtene Rekursentscheid sei mit Ausnahme von Ziffer 1a
aufzuheben und die Baubewilligung vom 6. Juni 2017 sei zu bestätigen, unter Kosten-
und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegner (act. G 17).
B.b.
Hierzu äusserte sich die Beschwerdeführerin in der Eingabe vom 7. September 2021
unter Bestätigung der von ihr gestellten Anträge (act. G 19). Die Beschwerdegegner 1-6
nahmen mit Eingabe ihres Rechtsvertreters vom 15. Oktober 2021 Stellung (act. G 23
f.; mit Kostennote). In der Folge ging eine weitere Eingabe der Beschwerdeführerin vom
5. November 2021 ein (act. G 26 f.; mit Kostennote). Zur Kostennote der
Beschwerdeführerin (act. G 27) äusserte sich der Rechtsvertreter der
Beschwerdegegner 1-6 in der Eingabe vom 30. November 2021 (act. G 30).
B.c.
© Kanton St.Gallen 2023 Seite 7/24
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte

Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:
1.
Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (Art. 59 Abs. 1 des
Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, VRP). Sodann entspricht die
Beschwerdeeingabe vom 22. April 2021 (act. G 1) in Verbindung mit der
Beschwerdeergänzung vom 31. Mai 2021 (act. G 6) zeitlich, formal und inhaltlich den
gesetzlichen Anforderungen (Art. 64 in Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 Abs. 1
und 2 VRP). Nach Art. 64 in Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP setzt die
Rechtsmittelbefugnis voraus, dass eine besondere, beachtenswerte, nahe Beziehung
zum Streitgegenstand besteht. Dabei liegt das schutzwürdige Interesse im
"praktischen Nutzen", den ein erfolgreich geführtes Rechtsmittel dem Betroffenen in
seiner rechtlichen oder tatsächlichen Situation einträgt, bzw. in der Abwendung
materieller, ideeller oder sonstiger Nachteile, die ein Bestand der angefochtenen
Verfügung oder des angefochtenen Entscheids mit sich bringen würde (BGE 137 II 30
E. 2.2.3). Die Rechtsmittelbefugnis ist vorliegend zu bejahen, nachdem die
Beschwerdeführerin als Empfängerin des angefochtenen Entscheids und Inhaberin
einer (nicht rechtskräftigen) Baubewilligung für die Überbauung der Grundstücke Nr.
0000_ und 0001_ mit der Prozessführung eigene Interessen im erwähnten Sinn
verfolgt.
Die im angefochtenen Rekursentscheid von der Vorinstanz aufgrund der räumlichen
Nähe zu Recht anerkannte Verfahrenslegitimation der Rekurrenten und
Beschwerdegegner im vorliegenden Verfahren (Distanz der beschwerdegegnerischen
Grundstücke vom Bauvorhaben < 40 m; act. G 2 S. 9 f. m.H. auf BGer 1C_286/2020
vom 15. Dezember 2020 E. 2.4) wird von der Beschwerdeführerin ausdrücklich
akzeptiert, auch wenn sie die (besondere) Betroffenheit der Beschwerdegegner 4 und 6
weiterhin in Frage stellt. Dies mit der Feststellung, dass letztere kaum betroffen seien,
da zwischen ihren Liegenschaften (Grundstücke Nrn. 0009_ und 0010_) und dem
Bauvorhaben (Grundstücke Nrn. 0000_ und 0001_) die Liegenschaften der
Beschwerdegegner 1 und 2 (Grundstücke Nrn. 0011_ und 0012_) lägen. Auch
würden die Beschwerdegegner, denen es einzig um das Volumen des Bauvorhabens
und dessen Höhe gehe, aufgrund der höheren Lage ihrer Grundstücke über das
Auf die Vorbringen in den Eingaben des vorliegenden Verfahrens wird, soweit für den
Entscheid wesentlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.
B.d.
bis
© Kanton St.Gallen 2023 Seite 8/24
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Bauvorhaben hinaussehen (act. G 6 S. 4). Diese Vorbringen vermögen indes an der
Legitimation der Beschwerdegegner 4 und 6, eine ungenügende strassenmässige
Erschliessung auf der Zufahrt zu ihren Grundstücken (Einmündungsbereich Y._-
strasse/W._-strasse) sowie weitere aus ihrer Sicht bestehende nachteilige
Auswirkungen des Bauvorhabens zu rügen, nichts zu ändern.
Die Beschwerdegegner 1-6 bringen sodann vor, dass die Vernehmlassung des
Stadtrats vom 20. August 2021 (act. G 17) aus dem Recht zu weisen sei, weil die
Baukommission (und nicht der Stadtrat) die Vernehmlassung hätte erstellen müssen
(act. G 19 S. 2). Hierzu ist festzuhalten, dass die Baukommission Bewilligungsbehörde
im Baubewilligungsverfahren (vgl. Art. 3 Abs. 2 BauR) und Vorinstanz im
vorinstanzlichen Verfahren war (vgl. act. G 2). Das Verwaltungsgericht forderte indes
die Politische Gemeinde bzw. den Stadtrat mit Schreiben vom 8. Juli 2021 zur
Stellungnahme auf (act. G 13). Die Beschwerdegegner 1-6 haben dieses Schreiben in
Kopie erhalten und nicht auf die aus ihrer Sicht fehlende Zuständigkeit des Stadtrats
hingewiesen. Der Stadtrat ist als oberstes Leitungs- und Verwaltungsorgan befugt, sich
in Rechtsmittelverfahren betreffend die Stadt zu äussern (vgl. Art. 36 Abs. 3 der
Gemeindeordnung, sRS 111.1). Ein Anlass, die im vorliegenden Verfahren ergangene
Stellungnahme des Stadtrats vom 20. August 2021 aus dem Recht zu weisen, ist von
daher nicht ersichtlich. Weitere Erörterungen hierzu können zudem bereits mit Blick auf
den Verfahrensausgang sowie insofern offenbleiben, als sich die Stellungnahme
inhaltlich im Wesentlichen mit den Vorbringen der Beschwerdeführerin im vorliegenden
Verfahren und denjenigen der Baukommission im vorinstanzlichen Verfahren deckt.
2.
Der erstinstanzliche Beschluss der Baukommission vom 6. Juni 2017 erging vor
Inkrafttreten des Planungs- und Baugesetzes (sGS 731.1, PBG) am 1. Oktober 2017.
Auf das strittige Bauvorhaben ist somit das PBG nur anwendbar, wenn es für die
Baugesuchstellerin günstiger ist (Art. 173 Abs. 2 PBG) und soweit dessen
Bestimmungen gemäss Anhang zum Kreisschreiben "Übergangsrechtliche
Bestimmungen im PBG" vom 8. März 2017 als unmittelbar anwendbar erklärt werden
und im vorliegenden Zusammenhang zum Tragen kommen. Im Übrigen bleibt, neben
dem kommunalen BauR (Baureglement der Gemeinde Z._ vom 14. Dezember 2012),
das bis 30. September 2017 in Kraft gewesene Gesetz über die Raumplanung und das
öffentliche Baurecht (Baugesetz; nGS 32-47, BauG, in der Fassung vom
1. Januar 2015) anwendbar.
Seit 1. März 2021 ist (mit Ausnahme der Bestimmungen bezüglich der Kernzonen) das
integrierte Baureglement der Stadt X._ in Vollzug. Dessen Art. 64 sieht vor, dass die
© Kanton St.Gallen 2023 Seite 9/24
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
zur Zeit des Inkrafttretens des Reglements noch nicht erledigten Baugesuche nach den
Vorschriften des (neuen) Reglements zu beurteilen seien. Gemeint sind damit nur
Baugesuche, über welche die zuständigen kommunalen Behörden noch nicht endgültig
entschieden haben (vgl. BGer 1C_23/2014 vom 24. März 2015 E. 7.4.2). Da der
Bauentscheid der Baukommission vom 6. Juni 2017 datiert, kommt für die vorliegende
Angelegenheit weiterhin das bisherige BauR zu Anwendung.
Vorliegend sind hinsichtlich des Bauprojekts der Beschwerdeführerin auf den
Grundstücken Nr. 0000_ und 0001_ insbesondere die Einhaltung des
Koordinationsgebotes sowie die Gewährleistung einer zureichenden Erschliessung und
weitere Aspekte des Bauprojekts streitig.
3. Verfahrenskoordination (Bauprojekt/Teilstrassenplan) und zureichende
Erschliessung des Bauprojekts
Der Koordinationsgrundsatz ist in Art. 25a des Bundesgesetzes über die Raumplanung
(SR 700; RPG) verankert. Nach Art. 25a Abs. 3 RPG sollen Verfügungen keine
Widersprüche enthalten. Eine Koordination ist auch nötig, wenn für die verschiedenen
Bewilligungen nur eine Behörde zuständig ist. Die Natur der zu koordinierenden
Bewilligungen - namentlich wenn es sich um raumplanungs- bzw.
umweltschutzrechtliche oder um gewerbepolizeiliche Verfügungen handelt - ist dabei
unerheblich (Waldmann/Hänni, Raumplanungsgesetz, Handkommentar, Bern 2006,
N 22 zu Art. 25a RPG). Die Koordinationspflicht setzt voraus, dass zwischen den
Verfügungen ein enger sachlicher Zusammenhang besteht, womit diese nicht getrennt
und unabhängig voneinander beurteilt werden dürfen, ansonsten die gesonderte
Behandlung sachlich zu unhaltbaren Ergebnissen führen könnte. Spezialbewilligungen
von untergeordneter Bedeutung, die separat erteilt werden können, fallen dagegen
nicht unter die Koordinationspflicht. Das ist dann der Fall, wenn feststeht, dass die
Bewilligungen mit den übrigen Entscheiden nicht abgestimmt werden müssen, die
Rechte des Baugesuchstellers und der Drittbetroffenen nicht tangiert werden und die
Abtrennung aufgrund des kantonalen Rechts zulässig ist (VerwGE 2020/80 und 82 vom
23. Mai 2019 E. 6.1 m.H.; VerwGE B 2013/232 vom 16. April 2014 E. 2.1 m.H.; VerwGE
B 2004/157 vom 2. Dezember 2004 E. 3. m.H.). Eine Pflicht zur materiellen
Koordination und zur umfassenden Interessenabwägung ergibt sich sodann aus
verschiedenen bundesrechtlichen Bestimmungen (vgl. etwa VerwGE B 2008/33 vom
14. Oktober 2008 E. 4.1).
3.1.
© Kanton St.Gallen 2023 Seite 10/24
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Land ist erschlossen, wenn unter anderem eine für die betreffende Nutzung
hinreichende Zufahrt besteht (Art. 19 Abs. 1 RPG). Hinreichende Zufahrt besteht, wenn
die Zugänglichkeit sowohl für die Benützer der Bauten als auch für Fahrzeuge der
öffentlichen Dienste gewährleistet ist. Die Zufahrten sollen verkehrssicher sein und
haben sich nach den zonengerechten Baumöglichkeiten jener Flächen zu richten, die
sie erschliessen sollen. Aus bundesrechtlicher Sicht genügt es, wenn eine
Zufahrtsstrasse hinreichend nahe an Bauten und Anlagen heranführt. Für
Erschliessungsanlagen auf fremdem Grund ist deren rechtliche Sicherstellung
nachzuweisen (vgl. BGer 1C_603/2015 vom 5. April 2016 E. 2.1 und
BGer 1C_290/2011 vom 1. Februar 2012 E. 3.1 mit Hinweisen, insbesondere auf
BGE 136 III 130 E. 3.3.2). Zu einer hinreichenden Zufahrt in Wohnzonen gehört auch
das Verbindungsstück von der öffentlich zugänglichen Strasse zum Baugrundstück
(Feinerschliessung, BGE 121 I 65 E. 3c mit Hinweis auf BGE 116 Ib 159 E. 6b,
E. Jeannerat, in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar RPG:
Nutzungsplanung, Zürich 2016, Art. 19 N 23, P. Hänni, Planungs-, Bau- und
besonderes Umweltrecht, 6. Aufl. 2016, S. 278, Waldmann/Hänni, a.a.O., N 20 zu
Art. 19 RPG, und B. Heer, St. Gallisches Bau- und Planungsrecht, Bern 2003, Rz. 513).
Die Festlegung des Ausmasses der Erschliessungsanlagen und die Umschreibung der
genügenden Zugänglichkeit ist Sache des kantonalen Rechts. Den kantonalen und
kommunalen Behörden steht dabei ein erhebliches Ermessen zu (vgl. VerwGE
B 2016/215 vom 22. Februar 2018 E. 9.1 mit Hinweisen; bestätigt mit
BGer 1C_219/2018 vom 9. November 2018; VerwGE B 2018/185 vom 24. Januar 2019
E. 5.2 mit Hinweisen).
Im angefochtenen Entscheid hielt die Vorinstanz fest, durch Nebenbestimmungen
(Auflagen) könnten lediglich untergeordnete Mängel eines Baugesuchs behoben
werden. Die Möglichkeit, die Bewilligung mit Nebenbestimmungen zu verknüpfen,
entfalle, wenn die Mängel eine wesentliche Projektänderung bzw. eine konzeptionelle
Überarbeitung des Projekts erfordern würden. Es gehe nicht an, einen Bau mit der
Auflage zu bewilligen, die fehlende Erschliessung müsse vor Baubeginn geregelt sein.
Das bundesrechtliche Koordinationsgebot verlange, dass ein Bauvorhaben in einem
einzigen und einheitlichen Bewilligungsverfahren geprüft werde. Nachgelagerte
Verfahren seien nur dann zulässig, wenn dies von der Sache her sinnvoll sei und sich
daraus keine wesentlichen neuen Auswirkungen oder Änderungen für das Projekt
ergeben würden. Das Vorgehen der Beschwerdebeteiligten 1 (Baukommission) verletze
diese Grundsätze. Indem sie das Baugesuch nicht wenigstens zeitgleich mit einem die
strassenmässige Erschliessung sicherstellenden Teilstrassenplan aufgelegt und
3.2.
© Kanton St.Gallen 2023 Seite 11/24
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
materiell behandelt habe, habe sie gegen die Koordinationspflicht verstossen. Da sie
mit der Baubewilligung gleichzeitig eine Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung des
Strassenabstands gegenüber der Y._-strasse erteilt habe, habe sie selbst die
präjudizierende Wirkung des Bauvorhabens gegenüber dem noch auszuarbeitenden
Teilstrassenplan anerkannt (act. G 2 S. 12-14).
Die Beschwerdeführerin wendet unter anderem ein, Art. 25a RPG sei auf das Verhältnis
zwischen dem Bauvorhaben der Beschwerdeführerin und dem Erschliessungsprojekt
Y._-strasse nicht anwendbar. Es handle sich dabei um zwei selbständige Vorhaben
mit verschiedenen Bauherrschaften (Beschwerdeführerin und Beschwerdebeteiligte 1).
Keines der beiden Vorhaben bedürfe einer zusätzlichen Bewilligung einer anderen
Behörde. Dass die beiden Vorhaben in einzelnen Punkten inhaltlich aufeinander
abzustimmen seien, genüge nicht für eine Unterstellung unter Art. 25a RPG. Das im
Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung noch nicht abgeschlossene
Erschliessungsprojekt sei auch keine nachlaufende Bewilligung, die das Bauvorhaben
betreffen würde. Der Ausbau für die Aufklassierung erfordere die Verbreiterung der
Y._-strasse um 1 m auf 4 m. Naheliegend sei, diese Verbreiterung soweit möglich je
zur Hälfte auf beiden Strassenseiten zu realisieren. Wenn die Voraussetzungen für eine
Bewilligung zur Unterschreitung des regulären Strassenabstandes gegeben seien,
mache es keinen erheblichen Unterschied, ob die Unterschreitung 0.6 m bei einem
Strassenabstand von 3 m (bisherige Klassierung) oder 1.6 m bei einem
Strassenabstand von 4 m (neue Klassierung) betrage. In der Baubewilligung sei eine
hinreichende Zufahrt allein wegen der erforderlichen Umklassierung der Y._-strasse
verneint worden. Auch der Ausbau der Y._-strasse auf eine Breite von 4 m sei nicht
wegen des zusätzlichen Verkehrsaufkommens aus der Überbauung der
Beschwerdeführerin als notwendig erachtet worden, sondern aus der neuen
Klassierung der Y._-strasse als Gemeindestrasse zweiter Klasse und ihrer
Umgestaltung als Stichstrasse abgeleitet worden. Die insgesamt 23 Parkplätze der
Überbauung würden ein so geringes Verkehrsaufkommen generieren, dass die
Strassenbreite auf einem kurzen Strassenstück von etwa 10 m genüge. Das im
Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung noch ausstehende Erschliessungsprojekt
erfordere überhaupt keine Änderung/Überarbeitung des bewilligten Bauprojekts. Das
bewilligte Bauprojekt habe das Erschliessungsprojekt nicht präjudiziert. Lediglich
untergeordnete Mängel des Baugesuchs (unzureichende Erschliessung) könnten durch
Auflagen/Bedingungen behoben werden. Das Vorgehen der Beschwerdebeteiligten
bezüglich der Nebenbestimmung gemäss lit. g der Baubewilligung sei rechtmässig
3.3.
© Kanton St.Gallen 2023 Seite 12/24
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
gewesen. Es verletze weder das Koordinationsgebot noch andere Grundsätze für die
Behandlung von Baugesuchen (act. G 2 S. 7-14).
3.4.
Das Verwaltungsgericht führte in VerwGE B 2021/88 vom 21. Juni 2022 aus, mit dem
(in jenem Verfahren) streitigen Erschliessungsprojekt - bestehend aus Strassenprojekt,
Teilstrassenplan und Beitragsplan - solle der nördliche Teil der als Ringstrasse
ausgebildeten Y._-strasse (Gemeindestrasse dritter Klasse) in eine Stichstrasse mit
einem Wendeplatz am östlichen Ende umgestaltet und der südliche Teil der Strasse
aufgehoben werden. Bei der Beschwerdebeteiligten 1 sei ein Wasserbauprojekt für die
Verbesserung des Hochwasserschutzes im Bereich des U._-baches in Bearbeitung;
letzterer grenze an den südlichen Teil der Y._-strasse an. Die Vorinstanz sei zu Recht
davon ausgegangen, dass Teilstrassenprojekt und Hochwasserschutzprojekt in einem
engen sachlichen Zusammenhang stehen würden, welcher eine unabhängige
Einzelbeurteilung der Projekte ausschliesse und eine Gesamtbeurteilung mit Abwägung
aller in Frage stehenden Interessen (Erschliessung, Hochwasserschutz, Interessen der
betroffenen Grundeigentümer) erfordere (VerwGE B 2021/88 a.a.O. E. 2.4.1). Was die
Notwendigkeit einer Koordination von Baubewilligung (Bauprojekt der
Beschwerdeführerin auf den Grundstücken Nr. 0000_ und 0001_) und
Teilstrassenplan betreffe, so habe die Beschwerdebeteiligte 1 (Baukommission) in der
Baubewilligung vom 9. Juni 2017 eine für das Bauvorhaben mit 24 zusätzlichen
Wohneinheiten ungenügende Erschliessung (Zufahrt) nicht nur wegen der anstehenden
Umklassierung der Y._-strasse in eine Gemeindestrasse zweiter Klasse bejaht,
sondern auch aufgrund der Notwendigkeit eines Strassenausbaus (vgl. act. G 10/10 III/
1 S. 2 unten [B 2021/88]). Im streitigen Teilstrassenplanverfahren habe sich zudem
gezeigt, dass der notwendige Strassenausbau das Bauvorhaben der
Beschwerdeführerin erheblich stärker tangiere, als in der Baubewilligung angenommen
(vgl. dazu nachstehende E. 4.3.3 dritter und vierter Absatz). Die Annahme der
Beschwerdebeteiligten 1 in der Baubewilligung, dass der notwendige Strassenausbau
das Bauvorhaben nicht tangieren werde (vgl. act. G 10/10 III/1 S. 3 oben [B 2021/88])
bzw. sich an der Lage der Y._-strasse wenig ändern werde (act. G 10/10 Beilage 70
[B 2021/89] S. 9 Mitte), habe sich insofern als nicht haltbar erwiesen, als für die
Baubewilligung nicht von der Annahme eines im Wesentlichen feststehenden
Teilstrassenprojektes ausgegangen werden könne. Das Vorbringen der
Beschwerdebeteiligten 1, dass für das Bauvorhaben der Beschwerdeführerin ab der
W._-strasse bis zu ihrer Tiefgaragenzufahrt nur ein 10m-Stück der Y._-strasse
3.4.1.
© Kanton St.Gallen 2023 Seite 13/24
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
genutzt werde und dafür eine Strassenbreite von 3 m genüge (act. G 17 S. 7 f. [B
2021/88]), lasse die Auswirkungen des Bauvorhabens mit 24 Wohneinheiten auf den
gesamten Teilstrassenplan unberücksichtigt. Zu Recht habe die Vorinstanz
festgehalten, dass das Vorgehen der Beschwerdebeteiligten 1, zuerst (ohne
Koordination mit dem Teilstrassenplan) die Platzierung von Neubauten auf den
Grundstücken Nr. 0000_ und 0001_ zu bewilligen und gleichzeitig noch
Ausnahmebewilligungen zur Unterschreitung des Abstands von der bestehenden,
ungenügend ausgebauten Erschliessungsstrasse zu gewähren, wenig Sinn mache und
den künftigen Strassenausbau präjudiziere (act. G 2 S. 23 [B 2021/88]). Allein mit der in
der Baubewilligung vom 6. Juni 2017 erfolgten Auflage betreffend Zuwarten mit dem
Abbruch- und Baubeginn bis zur Rechtskraft des Teilstrassenplans könne dem
Koordinationsgebot nicht genügend Rechnung getragen werden, zumal das blosse
Abwarten der Rechtskraft des Teilstrassenplans eine inhaltliche Koordination der
beiden Verfahren nicht zu gewährleisten vermöge und es sich bei der unzureichenden
Erschliessung nicht um einen lediglich untergeordneten Mangel des Baugesuchs
handle. Hinzu komme, dass der für die Gewährleistung einer zureichenden
Erschliessung erlassene Teilstrassenplan sich in der vorgelegten Form (insbesondere
aufgrund der zu kleinen Dimensionierung des Wendeplatzes am Ende der Y._-strasse
und des Einmündungsbereiches Y._-strasse/B._-strasse) nicht aufrechterhalten
lasse. Ein Koordinationsbedarf mit Bezug auf die beiden Verfahren könne somit
insgesamt nicht mit guten Gründen in Frage gestellt werden (vgl. VerwGE B 2021/88
a.a.O. E. 2.4.1 und E. 3.5).
Diese Ausführungen sind auch für das vorliegende Verfahren massgebend. Laut Art. 87
Abs. 2 BauG kann die Baubewilligung mit einschränkenden Bedingungen und Auflagen
verbunden werden. Mit solchen Nebenbestimmungen zur Baubewilligung können nur
Hindernisse von untergeordneter Bedeutung beseitigt werden. Die Einhaltung
grundlegender Baurechtsnormen ist in einem einzigen und einheitlichen
Baubewilligungsverfahren zu prüfen. Nur die Regelung von Nebenpunkten, die für die
Bewilligungsfähigkeit eines Bauvorhabens nicht von ausschlaggebender Bedeutung
sind, kann in ein späteres Verfahren verwiesen werden (VerwGE B 2014/100 vom 27.
April 2016 E. 7.1 mit Hinweis auf Heer, a.a.O., Rz. 869; VerwGE B 2013/28 vom
12. Februar 2014 E. 2 und VerwGE B 2010/30 vom 24. August 2010 E. 3.3). Bei der
Frage der hinreichenden Erschliessung geht es nicht um ein untergeordnetes
Bauhindernis, sondern um eine Grundvoraussetzung für die Bewilligungsfähigkeit des
Bauvorhabens (VerwGE B 2014/100 vom 27. April 2016 E. 7.2). Sodann präjudiziert das
3.4.2.
© Kanton St.Gallen 2023 Seite 14/24
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
4. Weitere Gegebenheiten des Bauvorhabens
mit Unterschreitung der Strassenabstände bewilligte Bauvorhaben das
Teilstrassenplanverfahren die Linienführung der Y._-strasse und die Möglichkeit einer
verkehrssichereren Ausgestaltung der Einmündung Y._-strasse/W._-strasse.
Umgekehrt wirkt sich das Teilstrassenplanverfahren präjudizierend auf das
Bauvorhaben bezüglich der Besucherparkplätze und der Tiefgaragenzufahrt aus (vgl.
dazu nachfolgend E. 4.3.3). Soweit die Beschwerdeführerin mit ihrem Vorbringen, dass
die Beschwerdebeteiligte 1 ein Jahr zuvor die Baubewilligung für den Umbau und die
bauliche Erweiterung des Hauses auf Grundstück Nr. 0013_ ohne Prüfung der Frage
der Umklassierung und hinreichenden Zufahrt erteilt habe (act. G 6 S. 13), sinngemäss
eine Gleichbehandlung (im Unrecht) beansprucht, ist festzuhalten, dass der Grundsatz
der Gesetzmässigkeit der Verwaltung dem Rechtsgleichheitsgebot bzw. dem Anspruch
auf Gleichbehandlung im Unrecht in der Regel vorgeht. Wenn eine Behörde in einem
Fall eine vom Gesetz abweichende Entscheidung getroffen hat, resultiert daraus
grundsätzlich kein Anspruch, in einer vergleichbaren Situation ebenfalls abweichend
von der Norm behandelt zu werden (Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines
Verwaltungsrecht, 8. Aufl. 2020, Rz. 599 mit zahlreichen Hinweisen). Dieser Anspruch
besteht solange nicht, als es sich nur um einzelne abweichende Fälle handelt und es
die Behörden - wie vorliegend - nicht ablehnen, die geübte Praxis aufzugeben (statt
vieler vgl. VerwGE B 2014/128 vom 22. Januar 2016 E. 3.5.4 m.H. auf BGE 123 II 248
E. 3c). Unter diesen Umständen lässt es sich nicht beanstanden, dass die Vorinstanz
die Baubewilligung zufolge Nichteinhaltung des Koordinationsgebots aufhob.
Demzufolge ist die Beschwerde bereits aus diesem Grund abzuweisen.
4.1.
Nach Art. 12 Abs. 2 BauR gilt für Bauten in der Kernzone ein allseitiger Grenzabstand
von 4 m. Der Gebäudeabstand ist die kürzeste Entfernung zwischen zwei Fassaden
(Art. 57 Abs. 1 BauG, Art. 93 Abs. 1 PBG). Fehlen im Baureglement Vorschriften zum
Gebäudeabstand, so ist der Gebäudeabstand gleich der Summe der für die beiden
Gebäude vorgeschriebenen Grenzabstände (Art. 57 Abs. 2 BauG), wobei der
Gebäudeabstand auch zwischen Gebäuden auf dem gleichen Grundstück einzuhalten
ist (art. 57 Abs. 4 BauG, Art. 93 Abs. 1 PBG). Gemäss Art. 24 BauR wird für Bauten auf
dem gleichen Grundstück, die betrieblich oder funktionell zusammengehören, ein
reduzierter Gebäudeabstand bewilligt, wenn dadurch weder wohn- noch
arbeitshygienische Nachteile entstehen (keine nach Art. 34 lit. c BauR erforderliche
4.1.1.
© Kanton St.Gallen 2023 Seite 15/24
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Fenster) noch öffentliche oder nachbarliche Interessen verletzt werden und eine
architektonisch gute Lösung erzielt wird (Abs. 1). Zwischen Hauptbauten kann unter
diesen Voraussetzungen der Gebäudeabstand auf 6 m reduziert werden (Abs. 2).
Strassenrechtliche Ausnahmebewilligungen sind dann möglich, wenn weder
Verkehrssicherheit noch Strasse beeinträchtigt werden oder Schutzgegenstände nach
Art. 98 BauG bzw. Art. 115 PBG zu erhalten sind (Art. 108 Abs. 2 des
Strassengesetzes, sGS 732.1, StrG). Auf Erteilung einer Ausnahmebewilligung besteht
grundsätzlich kein Rechtsanspruch (D. Gmür, Strassenpolizeiliche Bestimmungen, in:
G. Germann [Hrsg.], Kurkommentar zum st. gallischen Strassengesetz vom 12. Juni
1988, St. Gallen 1989, N 3 zu Art. 108 StrG). Ausnahmen nach Strassenrecht sind nur
zurückhaltend und einzig bei Vorliegen besonderer Verhältnisse zu bewilligen, auch
wenn der Gesetzeswortlaut nicht zwingend nach einem Härtefall im Sinn von Art. 77
Abs. 1 lit. a BauG verlangt (VerwGE B 2011/63 vom 7. Dezember 2011 E. 4.4 m.H. auf
GVP 2006 Nr. 35 S. 155; Gmür, a.a.O., N 3 zu Art. 108 StrG).
In den Amtsberichten der kantonalen Denkmalpflege vom 29. Januar und 5. Februar
2021 (act. G 10/44 und 10/47) wurde ausgeführt, die geplante Überbauung nehme in
den wesentlichen Punkten die Ziele der SchutzV auf. Die eigenständige Architektur
füge sich gut in den Bestand ein und trage auch der geforderten baulichen Verdichtung
angemessen Rechnung. Die Bauten seien massstäblich gut proportioniert und würden
den Dialog mit den ortsbildprägenden Bauten der Umgebung aufnehmen, ohne diese
zu beeinträchtigen. Unter Berücksichtigung der Topographie lägen die geplanten
Gebäude- und Firsthöhen durchwegs im Bereich der angrenzenden, ortsbaulich
bedeutsamen Bauten. Es erfolge durch die geplanten Neubauten keine wesentliche
Beeinträchtigung eines Schutzgegenstandes (act. G 10/44). Die von der
Beschwerdebeteiligten 1 bewilligte Unterschreitung des Strassenabstands gegenüber
der W._-strasse erscheine aus denkmalpflegerischer Sicht erforderlich und verlange
nach einer Ausnahmebewilligung. Demgegenüber werde die Unterschreitung des
Abstands zur Y._-strasse zwar ortsbaulich als passend empfunden, könne aber nicht
aus den Zielen des Ortsbildschutzes abgeleitet werden (act. G 10/47). Das TBA hielt im
Amtsbericht vom 19. Februar 2021 fest, die Kombination aus privater
Grundstückszufahrt und Strassenknoten W._-strasse/Y._-strasse verstosse
einerseits gegen die VSS-Norm 40 050 ("Grundstückszufahrten") sowie gegen Art. 65 f.
BauR und sei anderseits auch nicht genügend verkehrssicher. Die nötigen Sichtweiten
auf die öffentlichen Strassen könnten bei der geplanten Grundstückszufahrt nicht
4.1.2.
© Kanton St.Gallen 2023 Seite 16/24
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
eingehalten werden, da es sich um eine schleifende Zufahrt handle. Eine solche sei
schon aus grundsätzlichen Sicherheitsaspekten zu vermeiden. Auch sei die Breite der
Y._-strasse im Einmündungsbereich in die W._-strasse sowohl im Bestand als auch
mit dem geplanten Strassenprojekt nicht ausreichend, um eine verkehrssichere
Erschliessung der an der Y._-strasse liegenden Grundstücke sicherzustellen (act. G
10/48).
4.2.
Die Vorinstanz legte im angefochtenen Entscheid dar, vorliegend sei zwischen dem
MFH Nord und dem MFH Süd ein Gebäudeabstand von 8 m einzuhalten (Art. 57 Abs. 2
BauG i.V.m. Art. 12 Abs. 2 BauR). Zwischen der südwestlichen Fassade des MFH Nord
und der nordöstlichen Fassade des MFH Süd werde jedoch bloss ein Gebäudeabstand
von 6 m gewahrt. Selbst zwischen der nordöstlichen Ecke des MFH Süd und der
südwestlichen Fassade des MFH Nord bestehe lediglich ein Gebäudeabstand von 7 m.
Bei den beiden MFH handle es sich nicht um betrieblich oder funktionell
zusammengehörende Bauten (Art. 24 BauR). Sie seien zwar unterirdisch über die
gemeinsame Tiefgarage verbunden, wiesen aber ansonsten keine
Zusammengehörigkeit auf. Allein der Umstand, dass die MFH über eine gemeinsame
Tiefgarage verfügen würden, vermöge die Unterschreitung des Gebäudeabstands nicht
zu rechtfertigen. Hinzu komme, dass sich im Bereich der Abstandsunterschreitung im
Erdgeschoss sowie im ersten Obergeschoss des MFH Süd jeweils die Koch-, Ess- und
Wohnbereiche befänden. Ein Teil der Fenster in den Koch-, Ess- und Wohnbereichen
dieser beiden Geschosse sei nach Osten gerichtet und befinde sich folglich im Bereich
der gerügten Abstandsunterschreitung. Im zweiten Obergeschoss des MFH Süd sei
das einzige Fenster des Zimmers 2 nach Osten gerichtet und befinde sich damit
ebenfalls im Bereich der Abstandsunterschreitung. Die Voraussetzung, wonach keine
der nach Art. 34 lit. c BauR erforderlichen Fenster für die Belichtung von
Aufenthaltsräumen von einem reduzierten Gebäudeabstand betroffen sein dürften, sei
somit ebenfalls nicht erfüllt. Die Unterschreitung des Gebäudeabstands von 8 m sei
damit nicht zulässig. Sodann sei in Gebieten mit erhöhten ästhetischen Anforderungen
das Baugesuch stets einschliesslich der konkreten Dach- und Fassadengestaltung
sowie Material- und Farbwahl zu beurteilen, weil andernfalls die Einfügung der Baute
bzw. die allfällige Beeinträchtigung eines Schutzgegenstands nicht abschliessend
beurteilt werden könne (GVP 2010 Nr. 132, VerwGE B 2011/122 vom 1. Mai 2012 E.
2.3). Die Beschwerdeführerin habe das Baugesuch ohne Material- und Farbkonzept
eingereicht. Obwohl das Baugrundstück im Ortsbildschutzgebiet liege und das
4.2.1.
© Kanton St.Gallen 2023 Seite 17/24
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Architektenkollegium ausdrücklich darauf aufmerksam gemacht habe, dass ein
Material- und Farbkonzept als Teil der Baueingabe zu erbringen sei, habe die
Beschwerdebeteiligte 1 von einer gleichzeitigen Prüfung des gesamten Bauvorhabens
abgesehen; mangels Vollständigkeit der Baugesuchsunterlagen sei eine gleichzeitige
Prüfung nicht möglich gewesen. Indem die Beschwerdebeteiligte 1 in Ziffer 4 der
Auflagen zu Baubewilligung vom 6. Juni 2017 die Nachreichung eines Material- und
Farbkonzepts angeordnet habe, habe sie die Prüfung dieses Konzepts sowie der
Fassaden- und Dachgestaltung in ein nachlaufendes Bewilligungsverfahren verwiesen,
was in Gebieten mit erhöhten Anforderungen unzulässig sei (act. G 2 S. 16 f.).
Die Beschwerdeführerin hält hierzu fest, die Denkmalpflege habe dem Bauvorhaben
eine gute Einfügung in die bauliche Umgebung attestiert. Sodann lasse Art. 149 Abs. 1
PBG ausdrücklich nachlaufende Bewilligungen zu, indem untergeordnete Einzelheiten,
deren Beurteilung keinen Koordinationsbedarf auslöse (technische Ausführungsdetails,
Gestaltungsdetails), aufgrund einer entsprechenden Anordnung der Baubehörde erst
vor Projektausführung zur Genehmigung eingereicht werden müssten. Die
bundesgerichtliche Rechtsprechung (BGer 1C_266/2018 vom 12. April 2019 E. 3) lasse
die nachträgliche Genehmigung der Material- und Farbwahl auch bei Objekten in einer
Kernzone oder in einem ISOS-Gebiet zu. Die von der Vorinstanz angeführte
Einschränkung lasse sich daher nicht aufrechterhalten. Im Weiteren seien entgegen der
Auffassung der Vorinstanz die Voraussetzungen von Art. 24 BauR gegeben. Die beiden
MFH hätten nicht nur eine gemeinsame Tiefgarage, sondern auch die gesamte
technische Infrastruktur sowie der Spielplatz seien gemeinschaftlich. Dies müsse
genügen, um eine Zusammengehörigkeit der beiden Baukörper zu bejahen. Wenn die
Vorinstanz dies verneint habe, habe sie in unzulässiger Weise in das Ermessen der
kommunalen Baubehörde eingegriffen, welche in der Baubewilligung vom 6. Juni 2017
ausdrücklich das Vorliegen der Voraussetzungen von Art. 24 BauR bestätigt habe. Der
Abstandsbereich zwischen den beiden Bauten sei nur im mittleren Teil reduziert. Im
nördlichen Bereich weite er sich aus bis auf 14 m, im südlichen Bereich bis auf 9 m.
Diese Ausweitungen des Abstands würden auch die Unterschreitung des regulären
Gebäudeabstandes von 8 m mehr als kompensieren (act. G 6 S. 14-18). Die
Beschwerdebeteiligte 1 äusserte sich in ähnlicher Weise wie die Beschwerdeführerin
(act. G 17 S. 5-7).
4.2.2.
Das im Baubewilligungsverfahren beigezogene Architektenkollegium beurteilte gemäss
Bewilligungsentscheid die Material- und Farbwahl in Stellungnahmen vom November
4.2.3.
© Kanton St.Gallen 2023 Seite 18/24
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
2016 und März 2017 als nicht überzeugend und hielt explizit fest, dass ein Farb- und
Materialkonzept zur definitiven Beurteilung des Bauvorhabens als Teil der Baueingabe
zu erbringen sei. Dabei seien auch die Anliegen von Welleneternit als
Bedachungsmaterial im Zusammenhang mit den bewegten Dachformen der Gauben
und der Aussenwärmedämmung kritisch zu hinterfragen und detailliert aufzuzeigen (vgl.
act. G 10/10/40 und G 10/10/70 S. 11). Bezüglich der Feststellung der Vorinstanz, dass
die Baubewilligung nicht ohne Vorliegen eines Material- und Farbkonzepts hätte
erfolgen und nicht in ein nachfolgendes Bewilligungsverfahren (Auflage, dass das Farb-
und Materialkonzept vor Baubeginn einzureichen ist; act. G 10/10/70 S. 27 H.4) hätte
verwiesen werden dürfen, erscheint es - auch mit Blick auf die positive Beurteilung der
Einfügung der Bauten durch die Denkmalpflege (act. G 10/44 und vorstehende E. 4.1.1)
- eher zweifelhaft, dass es mit dem Nichtvorliegen des Material- und Farbkonzepts und
dem in Frage gestellten Bedachungsmaterial tatsächlich an wichtigen Aspekten (und
nicht nur an untergeordneten Punkten) fehlte, wodurch die abschliessende Beurteilung
der Frage der Einfügung des Projekts in die bauliche Umgebung im
Baubewilligungsverfahren verunmöglicht wurde (vgl. BGer 1C_266/2018 a.a.O. E. 3.2
bis 3.4). Aber auch wenn mit der Beschwerdeführerin und der Beschwerdebeteiligten 1
(act. G 6 S. 15 f. unten, act. G 17 S. 5 f.) die nachträgliche Genehmigung der Material-
und Farbwahl sowie des Bedachungsmaterials und damit die entsprechende Auflage in
der Baubewilligung als zulässig erachtet würde, vermöchte dies allein mit Blick auf die
weiteren Mängel keine Bewilligungsfähigkeit des Projekts herbeizuführen.
In der Baubewilligung vom 9. Juni 2017 prüfte die Beschwerdebeteiligte 1 das
Vorliegen einer betrieblichen oder funktionellen Zusammengehörigkeit der MFH - als
Voraussetzung für eine Unterschreitung des Gebäudeabstandes im Sinn von Art. 24
BauR - nicht und begründete die Zulässigkeit einer Unterschreitung des
Gebäudeabstandes sinngemäss mit dem Hinweis, dass beim Projekt andernorts
grössere Gebäudeabstände (als vom BauR verlangt) bestehen würden (act. G 10/10/70
S. 15 unten). Eine solche "Einmittung" der Gebäudeabstände, wie sie im vorliegenden
Verfahren auch die Beschwerdeführerin vorträgt (act. G 6 S. 18), sieht indes das BauR
nicht vor. Die Vorinstanz begründete wie dargelegt die Unzulässigkeit der
Unterschreitung des Gebäudeabstandes von 8 m mit Hinweis darauf, dass allein die
Verbindung über eine unterirdische Tiefgarage keine betriebliche oder funktionelle
Zusammengehörigkeit der MFH im Sinn von Art. 24 Abs. 1 BauR zu begründen
vermöge (act. G 2 S. 16). Der Umstand, dass die Vorinstanz (im Gegensatz zur
Beschwerdebeteiligten 1) das Vorliegen einer betrieblichen oder funktionellen
Zusammengehörigkeit der MFH prüfte, stellt offensichtlich keinen Eingriff in das
© Kanton St.Gallen 2023 Seite 19/24
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Ermessen der Beschwerdebeteiligten 1 dar, zumal es nicht im Ermessen der letzteren
steht, Voraussetzungen nach BauR zu prüfen oder auf eine Prüfung zu verzichten. Sie
erachtete zu Recht die Voraussetzung, wonach keine der nach Art. 34 lit. c BauR
erforderlichen Fenster für die Belichtung von Aufenthaltsräumen von einem reduzierten
Gebäudeabstand betroffen sein dürften, als nicht erfüllt (act. G 2 S. 16). Damit würde
es, selbst wenn mit der Beschwerdeführerin und der Beschwerdebeteiligten 1 (act. G
17 S. 6 unten) eine Zusammengehörigkeit der MFH's im Sinn von Art. 24 Abs. 1 BauR
bejaht würde, immer noch an der weiteren Voraussetzung nach Art. 24 Abs. 1 BauR
fehlen, wonach keine der nach Art. 34 lit. c BauR erforderlichen Fenster für die
Belichtung von Aufenthaltsräumen von einem reduzierten Gebäudeabstand betroffen
sein dürfen. Das Vorbringen der Beschwerdeführerin, dass im Sinn von Art. 34 lit. c
BauR durch andere Massnahmen eine gleichwertige natürliche Belichtung erreicht
werde (doppelte Abwinkelung der zwischen den beiden Bauten liegenden Fläche; act.
G 6 S. 18), ist nicht durch entsprechende Unterlagen nachvollziehbar dokumentiert und
kann daher nicht als belegt gelten.
4.3.
Mit Hinweis auf den Amtsbericht des TBA vom 19. Februar 2021 (act. G 10/48 und
vorstehende E. 4.1.2) vermerkte die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid, die
geplante Tiefgarageneinfahrt sei nicht verkehrssicher ausgestaltet und könne daher
nicht als hinreichende Erschliessung betrachtet werden. Das Bauvorhaben sei auch
aus diesem Grund nicht bewilligungsfähig. Im Weiteren sei unbestritten, dass die
geplanten MFH den Strassenabstand sowohl zur W._-strasse als auch zur Y._-
strasse (teilweise massiv) unterschreiten würden. Gemäss Denkmalpflege sei die von
der Beschwerdebeteiligten 1 bewilligte Unterschreitung des Strassenabstands
gegenüber der W._-strasse aus denkmalpflegerischer Sicht erforderlich.
Demgegenüber sei die Unterschreitung des Strassenabstands zur Y._-strasse nicht
mit Gründen des Ortsbildschutzes zu rechtfertigen (act. G 10/47). Unter diesen
Umständen sei davon auszugehen, dass zumindest die Unterschreitung des
Strassenabstands entlang der Y._-strasse durch das MFH Süd nicht zu Recht
bewilligt worden sei. Schliesslich sei die Ermittlung des Niveaupunktes aufgrund der
eingereichten Unterlagen nicht nachvollziehbar. Der eingezeichnete Verlauf des
gewachsenen Terrains scheine um einiges tiefer zu liegen als der angegebene
Niveaupunkt des MFH Nord. Jedoch gebe es in der Kernzone keine Vorgaben
betreffend Gebäudehöhe oder Geschosszahl. Vielmehr seien die zulässigen
Gebäudedimensionen aufgrund der Einfügung in die bauliche Umgebung festzulegen.
4.3.1.
© Kanton St.Gallen 2023 Seite 20/24
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Entsprechend spiele auch der Niveaupunkt als Ausgangspunkt zur Bestimmung der
Gebäudehöhe und der Geschosszahl für sich allein keine wesentliche Rolle. Mangels
Entscheidrelevanz habe die Beschwerdebeteiligte 1 deshalb auf weitere Abklärungen
betreffend Niveaupunkt verzichten dürfen (act. G 2 S. 17 f.).
Hinsichtlich der von der Vorinstanz beanstandeten Bewilligung für die Unterschreitung
des regulären Strassenabstands gegenüber der Y._-strasse hält die
Beschwerdeführerin fest, mehrere der anderen Bauten im Bereich des nördlichen
Teilstücks der Y._-strasse würden den derzeit geltenden Strassenabstand von 3 m
unterschreiten. Dies gelte insbesondere für die Nordost-Fassade des Hauses auf
Grundstück Nr. 0002_, die direkt bis an die Strasse reiche. Auch die Südostecke des
bestehenden Gebäudes auf dem Baugrundstück Nr. 0000_ halte derzeit nur einen
Strassenabstand von 1.3 m ein. Beidseitige Strassenabstände der Bauten von 3 m
oder gar 4 m würden dem Charakter der Kernzone widersprechen. Die Bewilligung der
Unterschreitung des Strassenabstandes gegenüber der Y._-strasse sei deshalb im
Hinblick auf die Massstäblichkeit des Strassenraums und der ausserräumlichen
Verhältnisse gerechtfertigt und damit rechtskonform. Auch in diesem Punkt habe die
Vorinstanz in das Ermessen der Beschwerdebeteiligten 1 eingegriffen. Zu den
Vorbringen der Beschwerdeführerin in der Rekurseingabe vom 18. März 2021 habe die
Vorinstanz nicht Stellung genommen und damit offensichtlich den Anspruch auf
rechtliches Gehör verletzt. Der Amtsbericht prüfe einzig, inwieweit bei der
Ausgestaltung der Zufahrt zur Tiefgarage die Bestimmungen des BauR und die VSS-
Normen eingehalten seien. Es fehle darin eine Relativierung der rechtlichen Bedeutung
der VSS-Normen und jede Berücksichtigung der örtlichen Verhältnisse und des
Verkehrsaufkommens. Unzutreffend sei der Schluss, wegen der Nichteinhaltung der
VSS-Normen sei (im Bereich der Tiefgaragenzufahrt zur Einmündung in die W._-
strasse) konkret die Verkehrssicherheit beeinträchtigt. Dagegen spreche klar das
geringe Verkehrsaufkommen auf der Y._-strasse und auf der W._-strasse (DTV von
172 Fahrzeugen, wovon rund 25% Zweiräder; V85 28 km/h). Der östlich der Zufahrt
gelegene Teil der Y._-strasse diene einzig der Erschliessung der Liegenschaft auf
Grundstück Nr. 0013_ mit insgesamt 18 Autoabstellplätzen und der gewerblich
genutzten Liegenschaft auf dem Grundstück Nr. 0002_. Auch bezüglich der Sichtweite
der aus der Tiefgarage ausfahrenden Fahrzeuge sei auf das minime
Verkehrsaufkommen zu verweisen, das von Osten her auf der Y._-strasse
daherkommen könne. Bereits in der Baubewilligung vom 6. Juni 2017 (S. 6) sei der
Vorbehalt angebracht worden, dass auf die beiden Besucherparkplätze östlich der
4.3.2.
© Kanton St.Gallen 2023 Seite 21/24
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Tiefgaragenausfahrt längs der Y._-strasse zu verzichten sei, wenn das Strassenprojekt
diese tangiere (act. G 6 S. 18-22). In gleicher Weise wie die Beschwerdeführerin nahm
auch die Beschwerdebeteiligte 1 Stellung (act. G 17 S. 7-9).
Unbeanstandet blieb die Feststellung im angefochtenen Entscheid, dass es in der
Kernzone keine Vorgaben im BauR betreffend Gebäudehöhe oder Geschosszahl gebe
und die zulässigen Gebäudedimensionen aufgrund der Einfügung in die bauliche
Umgebung festzulegen seien, wodurch die Ermittlung des Niveaupunktes als
Ausgangspunkt zur Bestimmung der Gebäudehöhe und der Geschosszahl im
vorliegenden Fall nicht erheblich sei (act. G 2 S. 17 f.). Hierauf ist dementsprechend
nicht weiter einzugehen.
Zutreffend ist, dass sich die Vorinstanz für ihre Erwägungen im Wesentlichen auf den
Amtsbericht des TBA stützte und ihre Überlegungen nannte, aufgrund welcher sie den
Planungsentscheid der Beschwerdebeteiligten 1 als nicht haltbar erachtete. Damit
genügte sie ihrer Begründungspflicht, zumal sie nicht verpflichtet war, sich mit jedem
Einwand der Beschwerdeführerin auseinanderzusetzen (vgl. BGE 136 I 229 E. 5.2
m.H.). Gestützt darauf war eine sachgerechte Anfechtung möglich. Von daher erscheint
eine Gehörsverletzung nicht dargetan. Zu beachten ist sodann in beweisrechtlicher
Hinsicht, dass in der Praxis amtlichen Stellungnahmen von Fachstellen, die vom
Gesetzgeber als sachkundige Beurteilungsinstanzen eingesetzt wurden, ein erhöhter
Beweiswert zugemessen wird, sofern diese den Charakter eines Gutachtens (amtliche
Expertise) aufweisen (vgl. B. Waldmann, in: Waldmann/Weissenberger [Hrsg.],
Praxiskommentar zum Bundesgesetz über das Verwaltungsverfahren [VwVG], 2. Aufl.
2016, N 22 zu Art. 19 VwVG m.H.). Weitere verwaltungsexterne Abklärungen sind nur
bei Zweifeln an der Richtigkeit der Feststellungen in der amtlichen Beurteilung
vorzunehmen (VerwGE B 2017/184 vom 13. Dezember 2018 E. 4.1). - Der Amtsbericht
des TBA berücksichtigte bei der Anwendung der VSS-Normen die konkreten örtlichen
Verhältnisse, auf welche im Bericht explizit und wiederholt verwiesen wird. Hierbei legte
er die aus Sicht des TBA bestehenden Mängel der Zufahrt/Erschliessung der
Baugrundstücke mit nachvollziehbarer Begründung dar (act. G 10/48). Von daher stützt
sich der Bericht bei der Analyse der konkreten Gegebenheiten nicht auf sachfremde
Kriterien. Konkrete Zweifel an der Richtigkeit der dortigen Feststellungen ergeben sich
weder aus den Ausführungen der Beschwerdeführerin, noch sind solche anderweitig
ersichtlich. Sodann ist auch nicht dargetan oder anderweitig erkennbar, inwiefern der
Bericht auf einem unvollständig festgestellten Sachverhalt basieren sollte. Die
4.3.3.
© Kanton St.Gallen 2023 Seite 22/24
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Vorinstanz durfte sich unter diesen Umständen für ihre Ausführungen auf den
Amtsbericht berufen, ohne dass ihr ein Missbrauch ihres Ermessens oder ein Eingriff
die Gemeindeautonomie vorzuwerfen wäre.
Im Amtsbericht des TBA wird bezüglich Verkehrssicherheit der Grundstückszufahrt im
Bereich des Knotens Y._-strasse/W._-strasse auf die Feststellungen im Verfahren
betreffend Teilstrassenplan Y._-strasse verwiesen (act. G 10/48 S. 7). Das
Verwaltungsgericht bestätigt im Beschwerdeverfahren B 2021/88 gestützt auf die in
jenem Verfahren ergangenen Amtsberichte und in Bezug auf den (erheblich) zu
schmalen und zu kurzen Einmündungstrichter Y._-strasse/W._-strasse
(Einlenkerradius Nord 3m statt 6 m und Breite des Einlenkertrichters 4 m statt 5 m;
Amtsbericht, act. G 10/12 Beilage S. 8 [B 2021/88]), dass der Teilstrassenplan nicht
vom Bauvorhaben auf den Grundstücken Nrn. 0000_ und 0001_ beeinflusst werden
dürfe und dieses sich nach dem Teilstrassenplan zu richten habe. Ein Grund, weshalb
ein Einmündungstrichter mit ausreichenden Einlenkradien nicht möglich sein sollte,
werde von der Beschwerdeführerin weder geltend gemacht, noch sei ein solcher
erkennbar. Ihr Hinweis auf das geringe Verkehrsaufkommen an der erwähnten Stelle
bzw. auf der W._-strasse (160 Fahrzeuge pro Tag, wovon ein Viertel Zweiräder; act. G
6 S. 19) vermöge die fehlende Erforderlichkeit eines grösseren Einmündungstrichters
nicht zu begründen. Hinsichtlich des Einwandes, dass gemäss Teilstrassenplan nur ein
ganz kurzes Stück am Beginn der neuen Stichstrasse (ca. 10 m) von den Fahrzeugen
genutzt werde, die in die projektierte Tiefgarage einfahren würden, habe das TBA in der
Stellungnahme vom 18. Februar 2021 darauf hingewiesen, dass das Kreuzen von
Fahrzeugen im Einmündungsbereich Y._-strasse/W._-strasse zwingend sichergestellt
werden müsse, da sowohl auf der W._-strasse Richtung Süden als auch auf der Y._-
strasse Richtung Osten Engstellen bestehen würden. Das TBA habe diesbezüglich eine
Beeinträchtigung der Verkehrssicherheit mit der Feststellung bejaht, dass die
Umgestaltung der Y._-strasse von einer Ringstrasse zu einer Sackgasse zu einer
klaren Verschlechterung der Situation führe (act. G 10/36 Beilage S. 4 unten [B
2021/88]). Im Weiteren vermerke die Vorinstanz mit Hinweis auf den Amtsbericht das
Fehlen von Sichtzonen beim Knoten Y._-strasse/W._-strasse bei der Engstelle beim
Gebäude Vers.-Nr. 0004_ sowie bei sämtlichen Grundstückszufahrten. Die von der
Beschwerdeführerin diesbezüglich angeführten Gegebenheiten stellten keinen Grund
dar, auf die Festlegung von Sichtzonen zu verzichten. Entgegen ihrer Ansicht sei auch
hinsichtlich der (ausserhalb des Perimeters des Strassenbauprojekts liegenden)
Engstelle auf der W._-strasse zwischen den Grundstücken Nrn. 0003_ (Gebäude Nr.
0006_) und 0008_ (Gebäude Nr. 0007_) eine Sichtweite festzulegen, zumal das TBA
© Kanton St.Gallen 2023 Seite 23/24
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
5.
darauf hinweise, dass die Umwandlung der Y._-strasse in eine Sackgasse - wegen
der erheblichen Änderung des Verkehrsflusses - zwingend den Einbezug der W._-
strasse bedinge, damit die Funktion des Gesamtsystems gewährleistet sei (act. G
10/36 Beilage [B 2021/88]). Der von der Beschwerdeführerin geltend gemachte
Umstand, dass dort mit einer relativ geringen Geschwindigkeit gefahren werde (V85
unter 30 km/h) und sich bisher keine Unfälle ereignet hätten, rechtfertige keinen
Verzicht auf die Festlegung von Sichtzonen. So sei für die Festlegung der Sichtzonen
(vgl. dazu Pläne in act. G 10/10 II/8 [B 2021/88]) nicht vorausgesetzt, dass sich in der
Vergangenheit (polizeilich registrierte) Unfälle ereignet hätten (VerwGE B 2021/88 a.a.O.
E. 3.5.2).
Diese Darlegungen haben auch für das vorliegende Verfahren Gültigkeit. Insbesondere
würde allein durch einen Verzicht auf die beiden Besucherparkplätze östlich der
Tiefgaragenausfahrt längs der Y._-strasse (vgl. act. G 6 S. 22 lit. d) die Festlegung von
Sichtzonen nicht hinfällig. Wenn die Beschwerdeführerin darauf hinweist, dass mehrere
der anderen Bauten im Bereich des nördlichen Teilstücks der Y._-strasse den derzeit
geltenden Strassenabstand von 3 m unterschreiten würden, so spricht auch dies für
die Notwendigkeit der Festlegung von Sichtzonen. Zu beachten ist im Weiteren, dass
gemäss Denkmalpflege die Unterschreitung des Abstands zur Y._-strasse nicht aus
den Zielen des Ortsbildschutzes abgeleitet werden kann (act. G 10/47). Zum
Vorbringen der Beschwerdebeteiligten 1, wonach die Strecke von rund 10 m ein
verschwindend kurzes Teilstück der gesamten Y._-strasse sei (act. G 17 S. 4 unten),
ist sodann festzuhalten, dass es nicht in erster Linie um die Länge des Strassenstücks
geht, sondern um die Auswirkungen, welche das Bauprojekt auf den Verkehrsfluss und
die Verkehrssicherheit im Knoten Y._-strasse/W._-strasse haben wird; letztere kann
aufgrund der begründeten Darlegungen im Amtsbericht (vgl. act. G 10/48) nicht als
gewährleistet gelten.
Insgesamt lässt es sich nicht beanstanden, dass die Vorinstanz die streitige
Baubewilligung zufolge Nichteinhaltung des Koordinationsgebotes und wegen
unzureichender Erschliessung aufhob. Ein Anlass, diesbezüglich in das Ermessen der
Vorinstanz einzugreifen, besteht für das Verwaltungsgericht, dessen Kognition auf die
Korrektur von Rechtsfehlern beschränkt ist (Art. 61 Abs. 1 VRP), nicht. Die Beschwerde
ist dementsprechend abzuweisen. Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die
amtlichen Kosten des Verfahrens von der Beschwerdeführerin zu bezahlen (Art. 95 Abs.
5.1.
© Kanton St.Gallen 2023 Seite 24/24
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte