Decision ID: 0fc94231-861c-48ab-aed9-e797519af614
Year: 2013
Language: de
Court: ZH_SRK
Chamber: ZH_SRK_001
Canton: ZH
Region: Zürich
Law Area: public_law

hat sich ergeben:
A. Die A AG (vormals B AG, nachfolgend die Pflichtige) ist eine interkantonale
Liegenschaftenhändlerin und Generalunternehmerin mit Sitz im Kanton Zürich und
Zweigniederlassungen in den Kantonen F, G, H, I und J. Am ... 2005 veräusserte sie
das in D (ZH) gelegene Baulandgrundstück Kat.Nr. ...an die K Pensionskasse. Letzte-
re schloss mit der Veräusserin einen Totalunternehmerwerkvertrag für die Planung und
Ausführung einer Wohnüberbauung mit sieben Mehrfamilienhäusern und Unterniveau-
garage ab. Mit Veranlagungs-Entscheid vom 24. November 2011 auferlegte die
Grundsteuerkommission der Gemeinde D der Pflichtigen bezüglich des schlüsselfertig
zu überbauenden Veräusserungsobjekts, d.h. unter Zusammenrechnung von Land-
und Werkpreis, eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. 339'400.- bei einem steuerbaren
Grundstückgewinn von Fr. 1'723'600.- (nach iterativer Berücksichtigung der Grund-
stückgewinn- und der direkten Bundessteuer in Höhe von insgesamt Fr. 485'897.-).
B. Eine dagegen erhobene Einsprache, womit die Pflichtige beantragte, den
Grundstückgewinn vollständig mit Verlustvorträgen von Fr. 124'898'611.- zu verrech-
nen und die Grundstückgewinnsteuer auf Fr. 0.- herabzusetzen, wies die Grundsteuer-
kommission am 12. Juli 2012 ab.
C. Mit Rekurs vom 14. August 2012 beantragte die Pflichtige die Sistierung
des Verfahrens, sofern beim Steuerrekursgericht gleichgelagerte Verfahren mit der
gleichen Fragestellung hängig seien. Sollte dies nicht der Fall sein oder diese zu Un-
gunsten der Pflichtigen entschieden worden sein, beantragte sie, den veranlagten
steuerpflichtigen Grundstückgewinn im vollen Umfang mit den noch bestehenden be-
trieblichen Verlustvorträgen zu verrechnen, die Grundstückgewinnsteuer auf Fr. 0.-
herabzusetzen sowie die bereits bezahlte Grundstückgewinnsteuer inkl. geleistetem
Ausgleichszins unter Berücksichtigung des anwendbaren Ausgleichszinses und des
bereits geleisteten Ausgleichszinses wieder gutzuschreiben. Eventualiter sei die
Grundstückgewinnsteuer infolge Anwendung von § 221 Abs. 2 des Steuergesetzes
vom 8. Juni 1997 (StG) in Verbindung mit Art. 12 Abs. 4 des Bundesgesetzes über die
Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden vom 14. Dezember
1990 (StHG) mit Fr. 0.- zu veranlagen.
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In der Rekursantwort vom 24. September 2012 schloss die Grundsteuerkom-
mission D auf Abweisung des Rekurses. In ihrer Replik vom 15. Oktober 2012 hielt die
Pflichtige vollumfänglich an ihren Anträgen fest.
Auf die Parteivorbringen wird, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden
Erwägungen eingegangen.

Die Kammer zieht in Erwägung:
1. Dem Antrag auf Sistierung des Verfahrens zur Vermeidung widersprechen-
der Entscheide wird nicht stattgegeben, da die beim Steuerrekursgericht hängigen Fäl-
le mit gleicher oder ähnlicher Fragestellung in grundsätzlicher Hinsicht alle gleich im
nachfolgend ausgeführten Sinn entschieden wurden resp. gleichzeitig mit dem vorlie-
genden Verfahren entschieden werden. Zudem ist zu berücksichtigen, dass bereits die
Vorinstanz das Verfahren wegen eines am Bundesgericht hängigen Verfahrens mehre-
re Jahre lang sistiert hat, so dass eine weitere Verzögerung der Entscheidung gegen
den Grundsatz der beförderlichen Prozesserledigung verstösst. Ausserdem würde eine
weitere Sistierung die nahende Veranlagungsverjährung begünstigen.
2. a) Im Kanton Zürich wird die Grundstückgewinnsteuer – losgelöst von den
übrigen Einkommensverhältnissen – von den Gewinnen erhoben, die sich bei Handän-
derungen an Grundstücken oder Anteilen von solchen ergeben (§ 216 Abs. 1 StG).
Diese Besteuerung gilt sowohl für Grundstücke des Privat- als auch des Geschäfts-
vermögens. Grundstückgewinn ist laut § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um welchen der
Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) übersteigt. Die anrechenba-
ren Aufwendungen sind in § 221 Abs. 1 StG abschliessend aufgezählt (RB 1990
Nr. 51, 1982 Nr. 105; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum Zürcher Steu-
ergesetz, 3. A., 2013, § 221 N 3). Dazu gehören wertvermehrende Aufwendungen,
Grundeigentümerbeiträge, übliche Mäklerprovisionen und Insertionskosten, mit der
Handänderung verbundene Abgaben sowie Baukreditzinsen bei Liegenschaften im
Geschäftsvermögen. Liegenschaftenhändler können weitere mit der Liegenschaft zu-
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sammenhängende Aufwendungen geltend machen, soweit sie auf deren Berücksichti-
gung bei der Einkommens- oder Gewinnsteuer ausdrücklich verzichtet haben (§ 221
Abs. 2). Ausserdem sind – nach vollständiger Veräusserung des Gesamtgrundstücks –
Verluste aus Teilveräusserungen verrechenbar (§ 224 Abs. 3 StG). Alle übrigen Ein-
kommensbestandteile und Unkosten einschliesslich die sog. wieder eingebrachten
Abschreibungen (= Differenz zwischen Buchwert und Anlagekosten) werden mit der
Einkommens- resp. mit der Gewinnsteuer erfasst (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,
VB zu §§ 216-226a, N 6). Diese Regelung bringt es mit sich, dass Verluste aus dem
Einkommens- bzw. Gewinnsteuerbereich nach kantonalem Recht nicht mit Grund-
stückgewinnen verrechnet werden können. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtspre-
chung verstösst die zürcherische gesetzliche Regelung – vorbehältlich der Rechtspre-
chung zum Verbot der interkantonalen Doppelbesteuerung und der geänderten Praxis
zu den Ausscheidungsverlusten – nicht gegen übergeordnete gesetzliche und verfas-
sungsmässige Grundsätze (BGr, 7. Oktober 2011, 2C_747/2010, E. 5 und 6,
www.bger.ch), so dass auf Rügen der entsprechenden Art nicht weiter einzugehen ist.
b) Aus dem Verbot der interkantonalen Doppelbesteuerung gemäss Art. 127
Abs. 3 BV folgt, dass ein Steuerpflichtiger, der in mehreren Kantonen steuerpflichtig ist,
nicht mehr als sein gesamtes Reineinkommen bzw. seinen gesamten Reingewinn zu
versteuern hat (BGE 107 Ia 41 E. 1a). Diese Regel trat gemäss jahrzehntelanger
Rechtsprechung des Bundesgerichts vor dem Grundsatz zurück, dass das Grund-
eigentum ausschliesslich und in vollem Umfang dem Liegenschaftenkanton zur Be-
steuerung vorbehalten blieb. Der Liegenschaftenkanton musste deshalb Verluste, die
am (Wohn-)Sitz oder in anderen Kantonen angefallen waren, nicht übernehmen. Seit
dem Jahr 2004 änderte das Bundesgericht seine Rechtsprechung zur Nichtberücksich-
tigung von Ausscheidungsverlusten stufenweise. Mit Entscheid vom 19. Novem-
ber 2004 erkannte es bezüglich einer Betriebsliegenschaft einer Liegenschaftenhändle-
rin und Generalunternehmerin in einem Betriebsstättekanton, dass der Liegenschaften-
kanton zwar den Wertzuwachs (= Differenz zwischen Erlös und Anlagekosten) aus-
schliesslich besteuern dürfe; doch sei der Liegenschaftenkanton verpflichtet, den
Verlustüberschuss, den die Unternehmung im Sitzkanton und weiteren Kantonen
mit Betriebsstätten erlitten habe, mit dem Grundstückgewinn zu verrechnen
(BGE 131 I 249). Am 18. April 2005 wandte das Bundesgericht diese neue Regel zur
Vermeidung von Ausscheidungsverlusten auch auf Liegenschaften im Privatvermögen
an und wies den Liegenschaftenkanton an, den Gewinnungskostenüberschuss aus
http://www.bger.ch/
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einer im Privatvermögen gehaltenen Liegenschaft am Hauptsteuerdomizil zu überneh-
men (BGE 131 I 285). Am 8. Mai 2006 verpflichtete das Bundesgericht den Liegen-
schaftenkanton, in welchem ein Handelsunternehmen eine reine Kapitalanlageliegen-
schaft (ohne Betriebsstätte) besass, den Betriebsverlust am ausserkantonalen
Hauptsitz mit dem Liegenschaftenertrag im Liegenschaftenkanton zu verrechnen
(BGE 132 I 220). Am 3. November 2006 änderte das Bundesgericht schliesslich seine
bisherige Praxis zur Ausscheidung von Aufwandüberschüssen bei (gewerbsmässigen)
Liegenschaftenhändlern im interkantonalen Verhältnis und erkannte, dass Schuldzin-
sen von interkantonalen Liegenschaftenhändlern proportional zu den Aktiven zu verle-
gen seien. Soweit der nach Lage der Aktiven zu übernehmende Schuldzinsenanteil
den Vermögensertrag im Liegenschaftskanton übersteigt, ist der Schuldzinsenüber-
schuss fortan in erster Linie mit Netto-Vermögenserträgen der übrigen Kantone und in
zweiter Linie mit dem übrigen Einkommen des Liegenschaftenhändlers zu verrechnen
(BGE 133 I 19). Diese neue Ausscheidungsregel ermöglicht, dass im interkantonalen
Verhältnis – soweit als möglich – sämtliche Schuldzinsen abgezogen werden können.
Demgegenüber wurden nach bisheriger Praxis die nicht aktivierungsfähigen liegen-
schaftsbezogenen Aufwendungen, u.a. auch die Schuldzinsen, objektmässig ausge-
schieden (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 221 N 162). Dadurch im Liegenschaften-
kanton resultierende Aufwandüberschüsse mussten der Sitzkanton und andere
Liegenschaftskantone nicht übernehmen. Diese waren vielmehr zu "aktivieren" und
konnten im Liegenschaftenkanton erst in einem späteren Zeitpunkt entweder mit lau-
fenden Liegenschaftserträgen oder einem Veräusserungsgewinn verrechnet werden
(Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 221 N 175).
c) Im jüngsten Entscheid (BGr, 1. Mai 2013, 2C_243/2011, www.bger.ch), der
einen im Kanton Zürich wohnhaften und hauptsächlich in den Kantonen Zürich und
Aargau tätigen Liegenschaftenhändler betraf, welcher Vorjahresverluste mit im Kanton
Aargau erzielten Gewinnen bzw. – soweit Ersteres abgelehnt wird – mit im Kanton Zü-
rich erzielten Wertzuwachsgewinnen verrechnen wollte, verdeutlichte das Bundesge-
richt, dass sich seine neue Rechtsprechung betreffend Verlustübernahme nur auf Aus-
scheidungsverluste beziehe. Ein Ausscheidungsverlust liege nicht vor, wenn im
Sitzkanton Zürich unter Einschluss der Wertzuwachsgewinne genügend Einkommens-
substrat vorhanden sei. Mithin bestand gegenüber dem Kanton Aargau kein Anlass,
über den ausscheidungsrechtlich zu tragenden Verlustanteil hinaus einen höheren Ver-
lustanteil zu übernehmen. Ferner hielt es das Bundesgericht für nicht geboten, die zür-
cherischen Gemeinden bezüglich der Grundstückgewinnsteuern zur Übernahme des
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bei der Gewinnsteuer nicht vollständig verrechenbaren Vorjahresverlustes zu verpflich-
ten. Ob die dem Kanton Zürich im Rahmen der interkantonalen Steuerausscheidung
zugewiesenen Geschäftsverluste (Vorjahresverluste) mit zürcherischen Grundstück-
gewinnen verrechnet werden können oder ob sie dem Hauptsteuerdomizil definitiv ver-
haftet bleiben und die zürcherischen Grundstückgewinnsteuerveranlagungen allenfalls
in Revision gezogen werden können, sei keine Frage der interkantonalen Steueraus-
scheidung, sondern des anwendbaren internen kantonalen Rechts.
d) Damit bestätigte das Bundesgericht im Ergebnis seinen Entscheid vom
7. Oktober 2011 (2C_747/2010, www.bger.ch), bei welchem es ebenfalls um die Frage
der Verrechenbarkeit von Grundstückgewinnen mit Betriebsverlusten ging. Das Bun-
desgericht verneinte die Verrechenbarkeit im betreffenden Fall aufgrund der zürcheri-
schen Gesetzgebung. Die Erwägungen des Bundesgerichts erwecken den Eindruck,
dass es sich hierbei um einen rein innerkantonalen Sachverhalt, d.h. ohne Bezug zu
anderen Kantonen handelte. Dies trifft jedoch nicht zu, weil das betreffende Unterneh-
men mit Sitz im Kanton Zürich nebst Kapitalanlageliegenschaften im Kanton Zürich
zeitgleich auch über Kapitalanlageliegenschaften in anderen Kantonen verfügte. Damit
kann der vom Bundesgericht verwendete Begriff des "innerkantonalen Sachverhalts"
wohl nur im Sinn des oben zitierten Entscheids vom 1. Mai 2013 verstanden werden
(siehe auch E. 2.c).
e) Daraus erhellt, dass das Vorhandensein interkantonaler Anknüpfungspunk-
te für sich allein nicht ausreicht, damit ein Unternehmen mit Sitz im Kanton Zürich und
Anknüpfungspunkten in anderen Kantonen Betriebsverluste am Hauptsitz mit im Kan-
ton Zürich erzielten Wertzuwachsgewinnen verrechnen kann.
3. a) Der vorliegende Sachverhalt unterscheidet sich von den bundesgericht-
lich beurteilten Fällen vom 7. Oktober 2011 (2C_747/2010) und 1. Mai 2013
(2C_243/2011) in einem wesentlichen Punkt: Die Pflichtige ist ein interkantonales Un-
ternehmen, bei welchem Teile des Unternehmens kraft wirtschaftlicher Zugehörigkeit in
verschiedenen Kantonen steuerpflichtig sind. Ein interkantonales Unternehmen liegt
gemäss der Rechtsprechung dann vor, wenn das Unternehmen ausserhalb des Sitz-
kantons mindestens in einem anderen Kanton als dem Sitzkanton eine Betriebsstätte
unterhält (Hannes Teuscher/Frank Lobsiger, in: Kommentar zum Schweizerischen
Steuerrecht, Interkantonales Steuerrecht, 1. A., 2011, § 30 N 5). Gemäss Art. 4 Abs. 2
http://www.bger.ch/
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und 51 Abs. 2 des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer vom 14. Dezem-
ber 1990 (DBG) gelten als Betriebsstätten feste Geschäftseinrichtungen, in der die
Geschäftstätigkeit eines Unternehmens oder ein freier Beruf ganz oder teilweise aus-
geübt wird. Betriebsstätten sind insbesondere Zweigniederlassungen, Fabrikationsstät-
ten, Werkstätten, Verkaufsstellen, ständige Vertretungen, Bergwerke und andere Stät-
ten der Ausbeutung von Bodenschätzen sowie Bau- oder Montagegestellen von
mindestens zwölf Monaten Dauer. Diese Voraussetzung ist bei der Pflichtigen un-
bestrittenermassen erfüllt.
b) Dagegen gelten beispielsweise Versicherungsgesellschaften mit Grundstü-
cken in anderen Kantonen, sofern darin keine Betriebsstätten unterhalten werden, nicht
als interkantonale Unternehmen (Kurt Locher/Peter Locher, Die Praxis der Bundes-
steuern, III. Teil, Interkantonale Doppelbesteuerung, § 7, I B, Nr. 9 und dort zitierte Ur-
teile). Gleiches gilt für Generalunternehmungen, Liegenschaftenhändler, Immobilien-
gesellschaften, Baugenossenschaften und Finanzierungs- und Beteiligungsgesell-
schaften mit Liegenschaftenbesitz ausserhalb des Sitzkantons (Kurt Locher/Peter
Locher, § 7 I B Nr. 10 bis 12, 15 und 17 und dort zitierte Urteile). Bei solchen Unter-
nehmen, die im Kanton der Liegenschaft keine Betriebsstätte unterhalten, ist der eine
wirtschaftliche Einheit darstellende Geschäftsgewinn interkantonal nicht im Umfang
einer Quote auf die Kantone mit blossem Liegenschaftenbesitz aufzuteilen. Der Ge-
winn wird im Sitzkanton besteuert. Das Besteuerungsrecht der Liegenschaftskantone
ist auf die Liegenschaftserträge und Wertzuwachsgewinne beschränkt. Entsprechen-
des gilt – unter Vorbehalt der neuen Rechtsprechung zu den Ausscheidungs-
verlusten – hinsichtlich der Betriebsverluste.
c) Bei den vom Bundesgericht am 7. Oktober 2011 und 1. Mai 2013 beurteil-
ten Fällen handelte es sich um keine interkantonale Unternehmen im erwähnten Sinn,
sondern um eine Versicherungsgesellschaft resp. um einen Liegenschaftenhändler.
Beide Unternehmen besassen ausserhalb des Kantons Zürich zwar Liegenschaften
(als Kapitalanlage resp. Handelsware), unterhielten jedoch keine Betriebsstätten im
dargelegten Sinn. Nach dem interkantonalen Doppelbesteuerungsrecht tragen die Lie-
genschaftskantone (ohne Betriebsstätten) keine quotenmässigen Anteile am einheitli-
chen Unternehmensgewinn oder am Verlust. Da das interkantonale Steuerrecht nur die
Steuerhoheiten verschiedener Steuerhoheiten voneinander abgrenzt, jedoch den Kan-
tonen mit monistischen System – vorbehältlich der neuen Praxis zur Vermeidung von
Ausscheidungsverlusten – nicht vorschreibt, ob ein ausscheidungsrechtlich dem Kan-
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ton Zürich zugewiesener Gewinn oder Verlust bei der Einkommens- resp. Gewinnsteu-
er- oder Grundstückgewinnsteuer zu berücksichtigen sei, handelte es sich so betrach-
tet bei den oben erwähnten Fällen um innerkantonale Sachverhalte, für welche das
interkantonale Doppelbesteuerungsrecht keine vom zürcherischen Recht abweichen-
den steuerlichen Vorschriften vorsieht. Dies mit der Konsequenz, dass eine Verrech-
nung des zürcherischen Gesamtbetriebsverlusts mit Wertzuwachsgewinnen im Kanton
Zürich zu unterbleiben hatte.
d) Weist ein im Kanton Zürich domiziliertes Unternehmen mit ausserkantona-
len Betriebsstätten verrechenbare Verlustvorträge gemäss § 70 Abs. 1 StG bzw. zu-
sätzlich einen Betriebsverlust im aktuellen Geschäftsjahr aus, so partizipieren nebst
dem Hauptsteuerdomizil auch die ausserkantonalen Betriebsstätten an diesen Verlus-
ten. Die Festlegung der Quoten der dem Hauptsteuerdomizil und den Betriebsstätte-
kantonen zuzuweisenden Verlustanteile hat nach einem einheitlichen, für alle Kantone
gleichermassen geltenden Ausscheidungskriterium zu erfolgen. Der Umstand, dass
das kantonale Steueramt aufgrund der anhaltenden Verlustsituation aus Praktikabili-
tätserwägungen und in Anwendung der sog. Gesamtverlustverrechnungstheorie
(vgl. hierzu Kreisschreiben Nr. 24 der Schweizerischen Steuerkonferenz vom 17. De-
zember 2003; Kreisschreiben Nr. 27 vom 15. März 2007, Fall 11; René Matteotti,
in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Interkantonales Steuerrecht, 1. A.,
2011, § 34 N 49) bei der Gewinnsteuer bislang auf eine interkantonale Ausscheidung
der Verlustbetreffnisse verzichtet hat, vermag selbstredend an der interkantonalen Na-
tur der auf die Betriebsstättekantone entfallenden Verlustanteile nichts zu ändern.
e) Partizipieren auch ausserkantonale Betriebsstätten bzw. Betriebsstättekan-
tone an den Verlustvorträgen eines interkantonalen Unternehmens, kann es sich aber
nicht mehr um einen rein innerkantonalen Sachverhalt gemäss Urteil des Bundesge-
richts vom 7. Oktober 2011 (2C_747/2010) handeln. Denn die Pflichtige ist ein inter-
kantonales Unternehmen mit Zweigniederlassungen (Betriebsstätten) in den Kantonen
F, G, H, I und J. Sie weist gemäss ihrer Gewinnsteuererklärung 2005 Verlustvorträge
von Fr. 124'898'611.- (bei der Staatssteuer) und Fr. 49'119'028.- (bei der direkte Bun-
dessteuer) auf. Die bei der Zürcher Staatssteuer ausgewiesenen Verluste sind aller-
dings für die interkantonale Steuerausscheidung nicht massgebend, weil diese in er-
heblichem Umfang auf das im Kanton Zürich geltende monistische System
zurückzuführen sind, gemäss welchem Grundstückgewinne – auch auf Geschäftslie-
genschaften – mit der Grundstückgewinnsteuer erfasst und dementsprechend von der
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zürcherischen Gewinnsteuer freigestellt werden. Auf das Zürcher Steuersystem kann
jedoch bei der interkantonalen Steuerausscheidung keine Rücksicht genommen wer-
den. Trifft in der Steuerausscheidung ein Kanton mit monistischem System auf einen
Kanton mit dualistischem System, müssen zum Zweck vergleichbarer Verhältnisse die
Grundstückgewinne in die Steuerausscheidung einbezogen werden (BGr, 1. Mai 2013,
2C_243/2011). Somit ist zur Ermittlung der ausserkantonalen Verlustanteile von berei-
nigten Verlustvorträgen in der Grössenordnung von ca. 49 Mio. Franken auszugehen.
Wie hoch der ausserkantonale Anteil ist, steht nicht fest, da aufgrund der anhaltenden
Verlustsituation in den letzten Jahren die Verlustbetreffnisse nicht interkantonal ausge-
schieden wurden. Müsste eine Ausscheidung erfolgen, wäre diese nach Auffassung
des kantonalen Steueramts vom 4. September 2013 nach Produktionsfaktoren (Perso-
nalaufwand, Mietkosten, Lage der Aktiven) vorzunehmen, wobei dem Sitzkanton ein
Vorausanteil von 10%-20% zukäme. Da allein die Lohnkosten, denen bei der betref-
fenden Ausscheidungsmethode das grösste Gewicht zukommt, im Sitzkanton Zürich
rund 66% und in den Betriebsstättekantonen rund 34% betragen, beläuft sich der aus-
serkantonale Verlustanteil der ausserkantonalen Betriebsstätten – unter Einbezug der
übrigen Faktoren – auf schätzungsweise 14-24% des bereinigten Verlustvortrags von
rund 49 Mio. Franken. Der daraus resultierende Anteil von über sechs Mio. Franken
übersteigt den besteuerten Grundstückgewinn von Fr. 1'723'600.- (zuzüglich iterativ
ermittelte Grundstückgewinn- und direkte Bundessteuern von Fr. 485'897.-, die im Fal-
le einer Verrechnung des Grundstücksgewinns mit dem Verlustvortrag gänzlich dahin-
fallen), deutlich. Somit ist der – nach Wegfall der Steuern – bereinigte Gewinn von
Fr. 2'209'497.- (besteuerter Gewinn Fr. 1'723'600.- + Grundstückgewinnsteuer
Fr. 339'400.- + direkte Bundessteuer Fr. 146'497.-) mit dem Verlustvortrag zu verrech-
nen.
Hinsichtlich der Bundessteuer ist zu anmerken, dass diese von der Vorinstanz
zu Unrecht bei den Anlagekosten angerechnet wurde, weil aufgrund der Verlustvorträ-
ge bei der direkten Bundessteuer 2005 kein steuerbarer Gewinn resultierte. Würde die
Verlustverrechnung nicht zugelassen, wäre die Grundstückgewinnsteuer unter Anrech-
nung der Grundstückgewinnsteuer bei den Anlagekosten auf Fr. 363'820.- zu erhöhen.
4. Der Antrag, die bereits bezahlte Grundstückgewinnsteuer inklusive geleiste-
ten Ausgleichszins zurückzuzahlen, beschlägt eine Materie des Steuerbezugs, welche
nicht in den sachlichen Zuständigkeitsbereich des Steuerrekursgerichts fällt. Diesbe-
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züglich ist das Gemeindesteueramt der Gemeinde D zuständig (§ 172 StG). Somit ist
auf diesen Antrag nicht einzutreten.
5. Aufgrund dieser Erwägungen ist der Rekurs gutzuheissen, soweit darauf
einzutreten ist, und ist die der Pflichtigen auferlegte Grundstückgewinnsteuer von
Fr. 339'400.- auf Fr. 0.- herabzusetzen.
6. Bei diesem Verfahrensausgang sind die Kosten des Rekursverfahrens der
Rekursgegnerin aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 StG).