Decision ID: b1af59ff-bb0b-586c-92a6-c568a55c7ee4
Year: 2019
Language: de
Court: BE_VB
Chamber: BE_VB_001
Canton: BE
Region: Espace_Mittelland
Law Area: public_law

I. Sachverhalt
1. Der Beschwerdegegner ist Eigentümer der Parzelle Därligen Gbbl. Nr. E._
welche in der Überbauungsordnung "Du Lac" liegt.1 Die Parzelle grenzt an die Hotel- und
Ferienwohnungsanlage "F._" am Thunersee (Därligen Gbbl. Nr. G._). Der
östliche Teil der Parzelle Nr. E._ ist der Wohn- und Gewerbezone WG2 zugeteilt
und enthält drei Baufelder. Der westliche Teil der Parzelle ist als Grünfläche
ausgeschieden. Der Beschwerdegegner plant seit mehreren Jahren, die Baufelder zu
überbauen. Am 12. Dezember 2011 reichte er ein generelles Baugesuch ein für den
Neubau eines Appartementhauses mit Garagenunterbau. Die Zufahrt zum Bauvorhaben
sollte über die Parzelle Nr. G._ erfolgen. Das Regierungsstatthalteramt Interlaken-
Oberhasli bewilligte das Vorhaben (bbew 282/2011). Auf Beschwerde hin hob die BVE die
generelle Baubewilligung auf und erteilte dem Vorhaben den Bauabschlag (BDE vom 26.
August 2013, RA 110/2013/50). Die BVE erwog insbesondere, dass der Fahrweg auf
Parzelle Nr. G._ aus Gründen der Verkehrssicherheit keine genügende
Erschliessung des Bauvorhabens darstelle. Dieser Entscheid wurde ‒ soweit angefochten
‒ vom Verwaltungsgericht bestätigt (VGE 2013/320 vom 27. November 2014). In der Folge
prüfte die Gemeinde für die Parzelle Nr. E._ neue Erschliessungsvarianten.2
2. Am 1. Oktober 2015 reichte der Beschwerdegegner das vorliegende Baugesuch
(datierend vom 30. September 2015) ein für den Neubau eines Appartementhauses mit 12
Wohnungen, integrierten Garagen und ungedeckten Autoabstellplätzen. Gegenstand des
Bauvorhabens war auch eine neue Zufahrtsstrasse zum Appartementhaus. Gegen das
Bauvorhaben gingen Einsprachen ein, unter anderem diejenigen der
Beschwerdeführenden. Im September 2016 sistierte das Regierungsstatthalteramt
Interlaken-Oberhasli das Baubewilligungsverfahren, bis die Änderung der ÜO "Du Lac" in
Bezug auf die neue Erschliessung der Parzelle Nr. E._ rechtskräftig war.3 Nach
der geänderten ÜO "Du Lac" werden die Baufelder der Parzelle Nr. E._ von
Westen her erschlossen. Von der Kantonsstrasse her erfolgt die Zufahrt zunächst über die
bestehende landwirtschaftliche Strasse, die westlich des H._-Komplexes von der
1 Überbauungsordnung "Du Lac", bestehend aus dem Überbauungsplan Nr. 2 mit Sonderbauvorschriften, von der Baudirektion des Kantons Bern genehmigt am 17. Februar 1982 2 Vgl. Erläuterungsbericht der Gemeinde Därligen zur Änderung der ÜO Nr. 2, "Du Lac" vom 5. Mai 2017 S. 6 3 Änderung des Überbauungsplans Nr. 2, vom Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR) genehmigt am 11. August 2017
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Kantonsstrasse abzweigt. Die neue Zufahrtsstrasse schliesst an diese landwirtschaftliche
Strasse an. Sie führt weiter hangabwärts und verläuft nach einer Rechtskurve parallel zu
den Bahngleisen.
Nach der Wiederaufnahme des Baubewilligungsverfahrens reichte der Beschwerdegegner
überarbeitete Projektpläne für die Zufahrtsstrasse und am 31. Oktober 2018 eine
Projektänderung (vom 29. Oktober 2018) für die Erstellung einer Einstellhalle ein. Im
Appartementhaus waren demnach eine Einstellhalle mit 4 Autoabstellplätzen und 8
Einzelgaragen vorgesehen. Dazu kamen 12 ungedeckte Aussenparkplätze, wovon zwei
Besucherparkplätze bei der nordöstlichen Hausecke. Der äussere Besucherparkplatz war
für Personen mit Rollstuhl vorgesehen. Die Besucherparkplätze reichten praktisch bis zur
Parzellengrenze. Dahinter befanden sich die ostseitigen Garagen 1 bis 3. Die
Beschwerdeführenden hielten an ihren Einsprachen fest. Hauptstreitpunkt blieb, dass die
Garagen und Parkplätze teilweise nur über die östlich angrenzende Parzelle Nr.
G._ erreichbar wären und die Wasserfassung der Grundwasserwärmepumpe der
Parzelle Nr. G._ dadurch tangiert würde.
3. Mit Gesamtbauentscheid vom 18. Januar 2019 erteilte das Regierungsstatthalteramt
Interlaken-Oberhasli dem Vorhaben die Baubewilligung sowie Ausnahmebewilligungen für
die Orientierung von Familienwohnungen nach Norden (Anm. Seeseite) und für Bauten
und Anlagen im Gewässerraum (Anm. betreffend Zufahrtsstrasse).
In Ziffer 3.3.1 ordnete die Vorinstanz an:
‒ «Die Bauherrschaft muss sicherstellen, dass auch die Garagen 1 bis 3 mit der neuen Zufahrtsstrasse erschlossen sind. Der äussere der beiden ungedeckten
Autoabstellplätze an der nordöstlichen Ecke des Bauvorhabens wird nicht bewilligt
und kann nicht realisiert werden.
‒ Die Korrektur auf dem Grundrissplan ist verbindlich. Als rollstuhlgerechter Parkplatz muss ein anderer Parkplatz entsprechend markiert werden.»
4. Dagegen reichten die Beschwerdeführenden 1 und 2 am 29. Januar 2019
Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Mit
Beschwerden vom 7. Februar 2019 respektive 16. Februar 2019 gelangten die
Beschwerdeführenden 3 und 4 und der Beschwerdeführer 5 an die BVE. Sie beantragen
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die Aufhebung des Gesamtentscheids vom 18. Januar 2019. Dem Projekt sei der
Bauabschlag zu erteilen oder es sei so anzupassen, dass die Einrichtungen der
Überbauung F._ (Därligen Gbbl. Nr. G._) nicht beeinträchtigt würden. Sie
machen insbesondere geltend, dass die Zufahrt zu den ostseitigen Garagen 1 bis 3 nur
unter Beanspruchung der Parzelle Nr. G._ möglich sei, wofür keine Berechtigung
bestehe. Die Schleppkurven zeigten, dass die Parzelle Nr. G._ auch beansprucht
würde, wenn die Zufahrt zu den Garagen 1 bis 3 über die neue Erschliessungsstrasse (von
Westen her) erfolge. Dabei werde genau der Bereich betroffen, in dem die Wasserfassung
der Grundwasserwärmepumpe liege, die der ganzen Überbauung F._ diene.
Diese Anlage dürfe nicht beeinträchtigt werden.
5. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet4, vereinigte die
Beschwerden unter der Verfahrensnummer RA 110/2019/16. Es holte die Vorakten ein und
führte den Schriftenwechsel durch. Das Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli
beantragt mit Eingabe vom 26. Februar 2019 die Abweisung der Beschwerde. Die
Gemeinde teilte mit Eingabe vom 4. März 2019 mit, dass sie auf eine Stellungnahme
verzichte. Der Beschwerdegegner liess sich nicht vernehmen.
6. Mit Verfügung vom 15. April 2019 teilte das Rechtsamt den Verfahrensbeteiligten mit,
gemäss seiner summarischen Beurteilung sei die Beanspruchung der Parzelle Nr.
G._ als Zufahrt zu den ostseitigen Garagen 1 bis 3 oder als Manövrierfläche beim
Ein- und Ausfahren der Garagen nicht durch die bestehende Wegrechtsdienstbarkeit
gedeckt. Nach der geänderten ÜO "Du Lac" sei die Strassenerschliessung der Parzelle Nr.
E._ nun verbindlich von Westen her geregelt. Der Zweck der
Wegrechtsdienstbarkeit vom 10. März 1986, welche nach dem Umbau und der Erweiterung
des Hotels F._ den Zugang zur Parzelle Nr. E._ (wieder) sicherstellte, sei
damit entfallen. Ausserdem gehe das Rechtsamt davon aus, dass auch der von der
Vorinstanz bewilligte Besucherparkplatz die Sichtweiten und das Einlenken zu den
Garagen 1 bis 3 einschränke. Weder dieser Besucherparkplatz noch die ostseitigen
Garagen 1 bis 3 seien voraussichtlich bewilligungsfähig.
4 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion (Organisationsverordnung BVE, OrV BVE; BSG 152.221.191)
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Die Parteien erhielten Gelegenheit, sich dazu zu äussern. Das Rechtsamt gab dem
Beschwerdegegner gleichzeitig Gelegenheit, eine allfällige Projektänderung einzureichen.
7. Die Beschwerdeführenden, die Gemeinde und die Vorinstanz liessen sich nicht
vernehmen. Mit Schreiben vom 27. Mai 2019 teilte der Beschwerdegegner mit, dass er die
Beurteilung des Rechtsamtes anzweifle, aber dennoch eine Projektänderung vornehmen
werde. Die Garage 1 werde neu von der Einstellhalle her erschlossen. In der Einstellhalle
entstünden zwei weitere Autoabstellplätze. Die Garagen 2 und 3 würden dafür zu Kellern
mit Zugang von der Einstellhalle. Anstelle der Garagentore an der Ostseite werde eine
Mauer erstellt. Der ursprünglich vorgesehene Behindertenparkplatz könne demzufolge an
der projektierten Stelle erstellt werden.
Am 22. Juni 2019 reichte der Beschwerdegegner folgende Pläne zur Projektänderung ein,
die vom Rechtsamt der BVE am 27. Juni 2019 gestempelt wurden:
‒ "Fassaden, Querschnitte 1:100 mit neuer Zufahrt" vom 29.10.2018, rev. 20.06.2019
‒ "Grundrisse 1:100 mit neuer Zufahrt" vom 20.06.2019
Die Verfahrensbeteiligten erhielten Gelegenheit, sich zur Projektänderung zu äussern.
Davon machte keine Partei Gebrauch.
8. Am 20. August 2019 zogen die Beschwerdeführenden 1 und 2, die ihren Stockwerk-
eigentumsanteil am Grundstück Därligen Gbbl. Nr. G._ inzwischen verkauft
hatten, die Beschwerde zurück. Mit Abschreibungsverfügung vom 22. August 2019 schrieb
das Rechtsamt das Verfahren, soweit die Beschwerde der Beschwerdeführenden 1 und 2
betreffend (RA 110/2019/16), als erledigt vom Geschäftsverzeichnis ab. Das
Beschwerdeverfahren betreffend die beiden anderen Beschwerden wurde unter der
Geschäftsnummer RA 110/2019/21 weitergeführt.
9. Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den
nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
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II. Erwägungen
1. Eintretensvoraussetzungen
a) Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG5. Dieser kann mit dem
Rechtsmittel angefochten werden, welches für das Leitverfahren ‒ vorliegend das
Baubewilligungsverfahren ‒ massgeblich ist (Art. 11 Abs. 1 und Art. 5 Abs. 1 KoG).
Bauentscheide können nach Art. 40 Abs. 1 BauG6 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit
Baubeschwerde bei der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit zur Beurteilung der
Beschwerden zuständig.
b) Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die Baugesuchsteller, die
Einsprecherinnen, die Einsprecher und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 10 KoG
i.V.m. Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführenden sind Stockwerkeigentümer des an
die Bauparzelle angrenzenden Grundstücks Därligen Gbbl. Nr. G._. Sie haben
sich als Einsprechende am vorinstanzlichen Verfahren beteiligt und sind durch den vor-
instanzlichen Gesamtentscheid beschwert. Sie sind daher zur Beschwerdeführung
legitimiert. Auf die form- und fristgerecht eingereichten Beschwerden ist einzutreten.
2. Projektänderung
a) Beim Bauprojekt, das die Vorinstanz beurteilte, waren auf der Ostseite des
Appartementhauses die Garagen 1 bis 3 angeordnet. Nordöstlich bei der Hausecke
befanden sich zwei Besucherparkplätze, wovon einer ein rollstuhlgerechter Parkplatz war.
Die beiden Besucherparkplätze reichten bis fast an die Parzellengrenze und hätten auf der
Parzelle Nr. E._ die Zufahrt zu den Garagen 1 bis 3 verunmöglicht. Die Vorinstanz
bewilligte den äusseren, rollstuhlgerechten Parkplatz deshalb nicht. Auch der verbleibende
nordöstliche Besucherparkplatz hätte jedoch das Einbiegen zu den Garagen beeinträchtigt.
Der Plan Schleppkurven in den Vorakten zeigt, dass der Platz auf der Parzelle Nr.
E._ so oder anders nicht genügt hätte für das Einbiegen und dass dafür die
Parzelle Nr. G._ in einer Breite bis zu 4,12 m beansprucht worden wäre. Im
fraglichen Bereich befindet sich nach unwidersprochenen Angaben der
5 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1) 6 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0)
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Beschwerdeführenden der Schacht mit der Wasserfassung der Grundwasserwärmepumpe
der Parzelle Nr. G._. Auch für das Ein- und Ausfahren aus den Garagen 1 bis 3
hätten die Vorplätze auf der Parzelle E._ nicht genügt; die Parzelle
Nr. G._ wäre für das Manövrieren beansprucht worden.
b) In der vorliegenden Projektänderung wurden die Autoabstellplätze der Garagen 1 bis
3 in die Einstellhalle verlegt. In der Einstellhalle befinden sich neu sieben, statt vier
Autoabstellplätze. Auf der Ostseite sind zwei Keller geplant (vorher Garagen 2 und 3), die
nur von der Einstellhalle her zugänglich sind. Im Gegenzug wurden die beiden Keller
aufgehoben, die vorher in der Einstellhalle und in der Garage 1 vorgesehen waren. Die
Ostfassade weist im Bereich der früheren Garagen 1 bis 3 keine Türen, sondern nur noch
hohe Fenster von ca. 1,6 x 0,6 m auf. Bei der nordöstlichen Hausecke sind die zwei
Besucherparkplätze (wiederum) vorgesehen, davon einer für Personen im Rollstuhl.
c) Nach Art. 43 Abs. 1 und 3 BewD7 kann eine Projektänderung im laufenden
Beschwerdeverfahren beurteilt werden, wenn das Bauvorhaben in seinen Grundzügen
gleich bleibt. Zuvor müssen die Gemeinde, die Gegenpartei und die von der
Projektänderung berührten Dritten angehört werden. Die Beschwerdeinstanz ist befugt, die
Sache zur Weiterbehandlung an die Vorinstanz zurückzuweisen (Art. 43 Abs. 3 BewD),
kann aber auch selbst über die Projektänderung entscheiden.
d) Mit den vorliegenden Grundrissänderungen im Untergeschoss bleibt das
Bauvorhaben in den Grundzügen gleich. Die Anzahl gedeckter Autoabstellplätze ist
unverändert. Die erfolgte Anpassung kann deshalb als Projektänderung im Sinne von Art.
43 BewD behandelt werden. Die Projektänderung berührt keine zusätzlichen öffentlichen
oder wesentlichen nachbarlichen Interessen. Auf eine Publikation oder eine Anhörung
Dritter konnte daher verzichtet werden. Die Beschwerdeführenden und die Gemeinde
erhielten Gelegenheit, sich zur Projektänderung zu äussern, wovon sie allerdings nicht
Gebrauch machten. Das Projektänderungsgesuch ersetzt bezüglich den vorgenommenen
Änderungen das frühere, vom Regierungsstatthalteramt beurteilte Baugesuch. Im Umfang
der erfolgten Projektänderung steht das frühere Bauprojekt somit nicht mehr zur
Diskussion, Verfahrensgegenstand bildet nur noch das geänderte Projekt. Das frühere
7 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)
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Bauvorhaben würde auch dann nicht wiederaufleben, wenn die Bauherrschaft auf die
vorliegende Projektänderung verzichten würde.8
e) Beim vorliegenden Bauvorhaben sind nun sämtliche gedeckten und ungedeckten
Autoabstellplätze über die noch zu erstellende Zufahrtsstrasse gemäss der ÜO "Du Lac"
erschlossen. Die vorliegende Projektänderung steht damit im Einklang mit der ÜO "Du
Lac". Die Parzelle Nr. G._ wird vom Bauvorhaben verkehrsmässig nicht mehr
beansprucht; auch die Wasserfassung der Grundwasserwärmepumpe wird nicht tangiert.
Da sich auf der Ostseite des Gebäudes keine Garagenzufahrten mehr befinden, steht den
Besucherparkplätzen bei der nordöstlichen Hausecke nichts entgegen. Das Bauvorhaben
verfügt damit über einen rollstuhlgerechten Besucherparkplatz. Weder die Gemeinde noch
die Beschwerdeführenden haben Einwände gegen die Projektänderung vorgebracht. Der
Beschwerdegegner hat mit der Projektänderung den berechtigten Anliegen der
Beschwerdeführenden 3 bis 5 vollständig Rechnung getragen. Die Beschwerden wurden
damit gegenstandslos. Die Anordnung in Ziffer 3.3.1 des vorinstanzlichen
Gesamtbauentscheides (siehe vorne im Sachverhalt) wurde mit der Projektänderung
hinfällig und ist aufzuheben. Eine Rückweisung an die Vorinstanz war vorliegend nicht
geboten. Die Projektänderung gemäss den Projektplänen vom 20. Juni 2019, vom
Rechtsamt der BVE gestempelt am 27. Juni 2019 kann bewilligt werden. Die gestempelten
Pläne (ein Satz) werden dem Beschwerdegegner nach Rechtskraft dieses Entscheids
zugestellt.
3. Kosten
a) Die Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren bestehen aus einer Pauschalgebühr
(Art. 103 Abs. 2 VRPG9). Die beiden Beschwerden waren fast identisch. Die
Verfahrenskosten werden daher festgesetzt auf insgesamt Fr. 1'200.–. Wer dafür sorgt,
dass das Verfahren gegenstandslos wird, gilt als unterliegende Partei und hat die
Verfahrenskosten zu tragen (vgl. Art. 110 Abs. 1 i.V.m. Art. 108 Abs. 1 VRPG). Als
unterliegend gilt auch, wer den Einwänden der Behörden oder der Gegenpartei durch eine
8 VGE 2011/371 vom 16. Januar 2012 E. 2.1; BGer 1C_180/2012 vom 13. Juni 2012 E. 3.4, beides in BVR 2012 S. 463 9 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)
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Projektänderung Rechnung trägt.10 Der Beschwerdegegner trug den Einwänden der
Beschwerdeführenden und des Rechtsamts Rechnung und machte sein Bauvorhaben mit
der Projektänderung bewilligungsfähig. Er gilt daher als unterliegend und hat die
Verfahrenskosten zu tragen.
b) Die Beschwerdeführenden sind nicht anwaltlich vertreten. Es sind keine
ersatzfähigen Parteikosten entstanden (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 VRPG).