Decision ID: f40c6938-5fb7-4a7e-ab95-7f9b6b05507e
Year: 2017
Language: de
Court: NW_OG
Chamber: NW_OG_001
Canton: NW
Region: Central_Switzerland
Law Area: 

Sachverhalt:
A.
Der Berufungskläger ist durch Kauf vom 4. September 2007 Stockwerkeigentümer zweier
Stockwerkeinheiten:
- Stockwerkeigentum Nr. S_, GB [Grundbuch] Stansstad, 51/1000 Miteigentum an GS [Grundstück]
Nr. _ GB Stansstad, mit Sonderrecht an der 4.5-Zimmer-Wohnung im 4. Obergeschoss und Neben-
raum laut Begründungsakt und Aufteilungsplan vom 25. November 1974 und Nachtrag vom 2. Juni 1986
(vi-KB 6);
- Stockwerkeigentum Nr. S_, GB Stansstad, 27/1000 Miteigentum an GS Nr. yyy, GB Stansstad, mit
Sonderrecht an der 2-Zimmer-Wohnung im 4. Obergeschoss und Nebenraum laut Begründungsakt und
Aufteilungsplan vom 25. November 1974 und Nachträgen vom 2. Juni 1986 und 18. November 2008 (vi-
KB 7).
Als Stockwerkeigentümer ist der Berufungskläger Mitglied der Berufungsbeklagten. Gemäss
Beschlussprotokoll stimmte die ausserordentliche Eigentümerversammlung der Berufungsbe-
klagten am 22. Juni 2015 antragsgemäss folgender Ergänzung von Ziff. I./A./3 lit. b des Be-
nutzungs- und Verwaltungsreglements zu (vgl. vi-KB 9 Ziff. 5 S. 2):
«Nichtgestattet ist zudem die unregelmässige, tage-, wochen- oder monatsweise Vermietung. Gestattet ist
nur eine dauerhafte Vermietung.»
Dieser Beschluss kam gemäss Protokoll wie folgt zustande (ebd.):
«Herr S._ [Anm.: Mitglied der Verwaltung] erläutert das Reglement, das unter Ziff. 3 lit. a + b eine unbe-
fristete Vermietung der Objekte vorsieht. Da [die berufungsklägerische Tochter] Frau A._ Ihre Wohnung
im Internet ausschreibt und in letzter Zeit wildfremde Leute im Haus anzutreffen sind, wurde der Antrag
gestellt, das Reglement entsprechend mit oben erwähntem Text zu ergänzen.
Die Anwesenden melden sich zu Wort und schildern die Problematik einer solchen Vermietung (fremde
Leute und Autos, Benützung der Infrastruktur wie Schwimmbad, Sauna, Fitnessraum, Dachterrasse, Che-
minée und Waschküche etc.). Die Leute werden nicht orientiert, wie mit der Infrastruktur umzugehen ist.
Nach eingehender Diskussion und Anhörung von Frau A._ wird mit einer 2/3 wertquotenmässigen Mehr-
heit aller Stockwerkeigentümer (762 o/oo) dem Antrag einer Ergänzung des Reglements zugestimmt
(2 Neinstimmen Herr und Frau A._. Entschuldigte Herren K._, R._ und S._).
Für eine Abänderung des Benützungs- und Verwaltungsreglements vom 25. November 1974 braucht es die
Zustimmung einer quotenmässigen 2/3-Mehrheit aller Stockwerkeigentümer (667 o/oo).
Herr A._ ist der Meinung, dass diese Abstimmung Einstimmigkeit benötigt. Er wird dieses Stimmenquo-
rum nachprüfen lassen und wenn nötig Einsprache einreichen.
Die Anwesenden beschliessen folgendes weiteres Vorgehen bei Vermietungen an Freunde und Familie: Mit
Mail an die Verwaltung werden Name, Autokennzeichen mitgeteilt. Zudem muss die Hausordnung mit Be-
dienungsanleitung sämtlicher Infrastrukturen wie oben erwähnt in der Wohnung hinterlegt werden, sodass
die Gäste sofort Kenntnis davon nehmen können.»
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B.
Gegen diesen Beschluss gelangte der Berufungskläger zunächst an die Schlichtungsbehörde
Nidwalden und sodann an das Kantonsgericht Nidwalden. Mit Urteil ZE 16 18 vom 12. Januar
2017 erkannte das Kantonsgericht, Zivilabteilung/Einzelgericht:
«1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Gerichtskosten für das begründete Urteil betragen Fr. 3ʻ200.– (inkl. Auslagen). Sie gehen ausgangs-
gemäss zulasten des Klägers, werden dem klägerischen Kostenvorschuss von Fr. 3ʻ200.– entnommen
und sind bezahlt.
3. Der Kläger wird verpflichtet, der Beklagten intern und direkt eine Parteientschädigung von Fr. 7ʻ717.25
(Honorar Fr. 7ʻ000.–, Auslagen Fr. 145.60 sowie Mehrwertsteuer Fr. 571.65) zu bezahlen.
[4. Zustellung dieses Urteils erfolgt an: ...]»
C.
Mit Berufung vom 21. März 2017 beantragte der Berufungskläger:
«1. Die Ziff. 1–3 des Urteils des Kantonsgerichts Nidwalden vom 12. Januar 2017 seien aufzuheben.
2. Der Beschluss der Berufungsbeklagten vom 22. Juni 2015 betreffend Änderung des Stockwerkeigentü-
merreglementes sei aufzuheben.
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen in beiden Verfahren zu Lasten der Berufungsbeklagten.»
Der Gerichtskostenvorschuss über Fr. 2ʻ000.– wurde fristgerecht einbezahlt. Mit Berufungs-
antwort vom 27. April 2017 beantragte die Berufungsbeklagte die kostenfällige Abweisung der
Berufung. Mit Replik vom 19. Mai 2017 und Duplik vom 3. Juli 2017 hielten die Parteien im
Wesentlichen an ihren Anträgen und Begründungen fest.
D.
Das Obergericht Nidwalden, Zivilabteilung, beurteilte die Streitsache anlässlich seiner Sitzung
vom 12. Dezember 2017 in Abwesenheit der Parteien. Auf die Parteivorbringen wird, soweit
erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.
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Erwägungen:
1. (Formelles)
Angefochten ist das Urteil ZE 16 18 des Kantonsgerichts Nidwalden, Zivilabteilung/Einzelge-
richt, vom 12. Januar 2017 betreffend einen Beschluss der ausserordentlichen Eigentümerver-
sammlung der Berufungsbeklagten vom 22. Juni 2015. Gegen erstinstanzliche Endentscheide
ist das Rechtsmittel der Berufung zulässig (Art. 308 Abs. 1 lit. a ZPO [SR 272]; Art. 309 und
319 ZPO e contrario), sofern der Streitwert über Fr. 10ʻ000.– liegt (Art. 308 Abs. 2 ZPO; AN-
NETTE DOLGE, in: Brunner/Gasser/Schwander, ZPO-Komm., 2. A. 2016, N 11 zu Art. 283
ZPO). Lautet das Rechtsbegehren nicht auf eine bestimmte Geldsumme, so setzt das Gericht
den Streitwert fest, sofern sich die Parteien darüber nicht einigen oder ihre Angaben offen-
sichtlich unrichtig sind (Art. 91 Abs. 2 ZPO). Der von der Vorinstanz auf Fr. 30ʻ000.– ange-
setzte Streitwert (vgl. angefochtener Entscheid, E. 1.2 S. 5 und E. 5.2 S. 21) ist zwischen den
Parteien im vorliegenden Verfahren unbestritten und erscheint nicht als offensichtlich unrichtig.
Das Rechtsmittel der Berufung ist somit zulässig.
Berufungsinstanz gegen Urteile des Kantonsgerichts Nidwalden ist das Obergericht Nidwal-
den, Zivilabteilung (Art. 27 GerG [NG 261.1]), das in Dreierbesetzung entscheidet (Art. 22
Ziff. 3 sowie, e contrario, Ziff. 4 GerG). Die örtliche und sachliche Zuständigkeit des Oberge-
richts ist somit gegeben.
Zur Berufung ist berechtigt, wer als Haupt- oder Nebenpartei am Verfahren beteiligt war, das
zum angefochtenen Entscheid geführt hat (formelle Beschwer), und überdies durch den ange-
fochtenen Entscheid unmittelbar betroffen ist und ein Rechtsschutzinteresse an dessen Auf-
hebung oder Abänderung hat (materielle Beschwer; vgl. PETER REETZ, in: Sutter-Somm/ Ha-
senböhler/Leuenberger, ZPO-Komm., 3. A. 2016, N 30 ff. zu den Vorbem. zu Art. 308–318
ZPO). Der Berufungskläger nahm am vorinstanzlichen Verfahren teil und ist durch das ange-
fochtene Urteil hinlänglich berührt. Er ist somit zur Berufung berechtigt.
Die Berufung ist innert 30 Tagen seit Zustellung des begründeten Entscheids schriftlich und
begründet einzureichen (Art. 308 Abs. 1 lit. a ZPO). Die Berufung vom 21. März 2017 wurde
fristgerecht eingereicht (Versand des vorinstanzlichen Entscheids am 17. Februar 2017, Emp-
fang desselben am 20. Februar 2017) und entspricht den Formanforderungen.
Auf die Berufung ist demnach einzutreten.
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2. (Materielles)
2.1 (Standpunkte der Parteien)
Der Berufungskläger bringt zusammengefasst vor, dass die Vorinstanz zwar zutreffend davon
ausgehe, dass die Benutzung den wichtigsten Aspekt des Sonderrechts darstelle, worunter
neben dem Eigengebrauch die entgeltliche und die unentgeltliche Gebrauchsüberlassung an
Dritte falle. Sie lege ihren Erwägungen im vorliegenden Fall jedoch eine falsche Vergleichs-
grundlage zugrunde, indem das Errichten eines Kinderhorts und der Betrieb eines Restaurants
oder einer Pension viel mehr Lärm, Personenverkehr und Geruchsimmissionen mit sich
bringe, als eine unregelmässige Vermietung als Ferienwohnung an Dritte, was umso mehr
gelte, als Stansstad nicht touristisch sei. Es sei demnach davon auszugehen, dass Besucher
dort lediglich übernachteten. Ebenso wenig treffe zu, dass die Vermietung eher in Richtung
Beherbergung gehe und eine Einschränkung derselben sachgerecht erscheine. Daran ändere
nichts, wenn die zeitweilige Vermietung einer Stockwerkeinheit über Airbnb stattfinde. Eine
inexistente oder nicht ins Gewicht fallende Mehrbelastung der Infrastruktur des Mehrfamilien-
hauses durch eine unregelmässige Vermietung einer Stockwerkeinheit als Ferienwohnung o-
der gar ein Mehraufwand der Verwaltung könne mitnichten eine «derart gravierende Ein-
schränkung eines fundamentalen Rechts» wie im angefochtenen Beschluss rechtfertigen. Bei
einer unregelmässigen allgemeinen und nicht professionellen Vermietung als Ferienwohnung
fielen solche Mehrbelastungen und Immissionen – im Gegensatz zu einer hotelmässigen Be-
wirtschaftung – selbstredend nicht an. Zudem erweise sich der Beschluss als unverhältnis-
mässig, denn ein Verbot sei kein angemessenes Mittel: Gemäss besagtem Beschluss sei der
berufungsbeklagtischen Verwaltung bei der Vermietung einer Stockwerkeinheit an Freunde
oder Familie deren Namen und Autokennzeichen mitzuteilen sowie die Hausordnung mit all-
fälligen Bedienungsanleitungen sämtlicher Infrastrukturen des Mehrfamilienhauses zu hinter-
legen. Diese Regelung lasse sich problemlos auch auf alle Dritte, die sich über längere oder
kürzere Zeit in einer berufungsklägerischen Stockwerkeinheit aufhielten, ausweiten. Ein Ver-
bot, wie im angefochtenen Beschluss vorgesehen, sei somit nicht nötig, sondern beschneide
vielmehr die Eigentümerrechte, womit es auch gesetzeswidrig sei. Schliesslich lägen auch
keine ausgeglichenen Interessen der berufungsbeklagtischen Stockwerkeigentümer vor, weil
die Vorinstanz deren Interessen höher gewichtet habe als diejenigen des Berufungsklägers.
Die Abneigung einer Mehrheit der berufungsbeklagtischen Stockwerkeigentümer gegenüber
allfälligen Besuchern einer Ferienwohnung dürfe nicht dazu führen, dass ein einzelner Stock-
werkeigentümer in seinen Rechten derart umfassend eingeschränkt werde. Zu keinem ande-
ren Ergebnis führe die Beurteilung der reglementarischen Zweckbestimmung.
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Die Berufungsbeklagte bestreitet die berufungsklägerischen Vorbringen: Man könne die Reg-
lementsänderung nicht losgelöst von der konkreten Situation betrachten, d.h. der Airbnb-Be-
wirtschaftung der berufungsklägerischen Tochter. Ein Reglement dürfe Nutzungsbeschrän-
kungen vorsehen, soweit das Sonderrecht des Stockwerkeigentümers in seinem Wesensgeh-
alt nicht ausgehöhlt werde, was vorliegend nicht der Fall sei, denn eine normale, auch befris-
tete, Vermietung sei hiervon nicht betroffen. Die Vorinstanz habe insofern vergleichbare Fälle
genannt, als bestimmte, genau umschriebene Nutzungen untersagt würden, die eine ähnliche
Eingriffsintensität hätten, und die übrigen berufungsbeklagtischen Stockwerkeigentümer hät-
ten sich effektiv auch von dieser Art der Nutzung gestört gefühlt. Eine sporadische Benutzung
durch Freunde und Bekannte könne offensichtlich nicht mit der Benutzung von kurzfristigen
Mietern verglichen werden, denn es sei von völlig anderen Fallzahlen auszugehen und zudem
verpflichteten sich Freunde und Bekannte im Rahmen ihrer Nutzung immer auch persönlich
gegenüber dem Eigentümer. Der angefochtene Beschluss zeige sich als verhältnismässig und
die vom Berufungskläger vorgeschlagenen Abhilfen als nicht praxistauglich. Die vorinstanzli-
che Interessenabwägung sei umfassend und korrekt, und es sei nicht nachvollziehbar, wes-
halb die Interessen zwischen dem Berufungskläger und den übrigen Stockwerkeigentümern
ausgeglichen sein müssten. Überdies sei eine gewöhnliche Vermietung weiterhin zulässig.
2.2 (Gesetzliche und gewillkürte Grundlagen)
2.2.1 (Gesetzliche Grundlagen)
Stockwerkeigentum ist der Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem Miteigentümer
das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen
auszubauen (Art. 712a Abs. 1 ZGB [SR 210]). Der Stockwerkeigentümer ist in der Verwaltung,
Benutzung und baulichen Ausgestaltung seiner eigenen Räume frei, darf jedoch keinem an-
deren Stockwerkeigentümer die Ausübung des gleichen Rechtes erschweren und die gemein-
schaftlichen Bauteile, Anlagen und Einrichtungen in keiner Weise beschädigen oder in ihrer
Funktion und äusseren Erscheinung beeinträchtigen (dortiger Abs. 2).
Damit steht das gesamte zu Stockwerkeigentum aufgeteilte Grundstück samt Haus und allen
seinen Bestandteilen im Miteigentum aller Beteiligten, ohne dass an irgendeinem Teil dessel-
ben Sondereigentum ausgeschieden würde. Indes unterscheidet sich das Stockwerkeigentum
vom gewöhnlichen Miteigentum dadurch, dass mit dem Miteigentumsanteil ein Sonderrecht
zur ausschliesslichen Benutzung, Verwaltung und baulichen Ausgestaltung gewisser Gebäu-
deteile subjektiv-dinglich und daher untrennbar verbunden ist (RENÉ BÖSCH, in: Basler Kom-
mentar, 5. A. 2015, N 4 f. zu Vor Art. 712a–t ZGB). Der wichtigste Aspekt des Sonderrechts
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stellt die Befugnis dar, eine Stockwerkeinheit ausschliesslich zu benutzen, wobei unter «Be-
nutzung» sowohl die tatsächliche Nutzung durch den Stockwerkeigentümer selbst (Eigenge-
brauch) als auch eine rechtliche Nutzung im Sinne einer entgeltlichen oder unentgeltlichen
Gebrauchsüberlassung an Dritte fällt (Miete, Pacht, dingliche Nutzungsrechte etc.). Oberste
Maxime der Ausübung des Sonderrechts ist der Grundsatz der schonenden Rechtsausübung.
Die in Art. 712a Abs. 2 ZGB verankerte doppelte Unterlassungspflicht stellt eine unmittelbar
gesetzliche Eigentumsbeschränkung dar. Anders als beim gewöhnlichen Miteigentum sind die
Normen des Nachbarrechts, d.h. Art. 679 und 684 ff. ZGB, direkt auf das Stockwerkeigentum
anwendbar (BÖSCH, a.a.O., N 6 und 11 f. zu Art. 712a ZGB).
2.2.2 (Begründungsakt)
Neben den allgemeinen gesetzlichen Schranken der Sonderrechtsausübung bildet die Zweck-
bestimmung des gemeinschaftlichen Objekts die wichtigste Schranke des Nutzungsrechts.
Unter der Zweckbestimmung des gemeinschaftlichen Objekts ist die Widmung einer Sache zu
verstehen, die sich durch deren wirtschaftlichen Gebrauchs- und Nutzungsweise zeigt (BÖSCH,
a.a.O., N 7 zu Art. 712a ZGB). Der Begründungsakt kann eine Zweckbestimmung des Stock-
werkeigentums festlegen. Aufgrund deren Formulierung kann die Zweckbestimmung die Aus-
übung des Sonderrechts einschränken, jedoch muss die Bezeichnung nach dem Vertrauens-
prinzip ausgelegt werden, d.h. die Auslegung des Begründungsaktes muss den tatsächlichen
Sinn der Bestimmung aufzeigen. Eine Zweckbestimmung kann namentlich lauten auf eine
Wohnnutzung, Hotelnutzung, gewerbliche Nutzung oder kommerzielle Nutzung. Soll die
Zweckbestimmung des gesamten Stockwerkeigentums oder aber, sofern dies einen erhebli-
chen Einfluss auf die Gesamtliegenschaft hat, eines einzelnen Stockwerkanteils geändert wer-
den, so ist nach Art. 648 Abs. 2 ZGB der einstimmige Beschluss sämtlicher Stockwerkeigen-
tümer erforderlich, insbesondere auch dann, wenn die Zweckbestimmung für einen einzelnen
Stockwerkeigentümer eingeschränkt wird (AMÉDÉO WERMELINGER, in: Zürcher Kommentar,
2010, N 50, 174 ,183 und 186 zu Art. 712a ZGB mit Hinweisen).
Im Begründungsakt vom 25. November 1974 steht unter lit. E, «Benützungsart», Folgendes
(vi-KB 4, S. 9 f.):
«Jeder Stockwerkeigentümer ist an die unter Abs. B erwähnte Zweckbestimmung gebunden. Stockwerkan-
teile, die als Wohnungen bestimmt sind, dürfen für Geschäftszwecke nur soweit benützt werden, als dies
ohne wesentliche Störungen der übrigen Eigentümer bzw. Hausbewohner möglich ist. (Büros). Für Ge-
schäftszwecke anderer Art oder in einer anderen Branche dürfen die Wohnungen nicht verwendet werden.
Von dieser Bedingung sind das Areal und die Räumlichkeiten der Werft, welcher einer separaten Regelung
unterstehen, ausgenommen.»
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Die im berufungsklägerischen Sonderrecht stehenden Stockwerkanteile Nrn. Szzz und Sxxx,
GB Stansstad, sind im Begründungsakt wie folgt umschrieben (lit. B, S. 7 Ziff. 23 f.):
- «2-Zimmer-Wohnung im 4. Obergeschoss», bestehend aus «Wohn- und Schlafraum, Bad/WC, Küchen-
nische und Kellerabteil im Untergeschoss.»
- «41⁄2-Zimmer-Wohnung im 4. Obergeschoss», bestehend aus «Wohn/Essraum, 3 weitere Zimmer, Kü-
che, Bad/WC, sep. WC, Abstellraum und Kellerabteil im Untergeschoss.»
Mit Ausnahme einer einzigen Stockwerkeinheit, die als «Bootservice-Station im Erdgeschoss»
umschrieben ist, bestehend aus «Werkhalle m[it] Büro, Kundenteil, Empfangsraum und Ver-
kaufslokal» (Stockwerkeinheit Nr. Sooo, GB Stansstad; vgl. Begründungsakt, S. 3 Ziff. 1), sind
sämtliche übrigen, 26 Stockwerkeinheiten als «Wohnung» bezeichnet (dortige S. 3–8 Ziff. 2–
27).
2.2.3 (Benutzungs- und Verwaltungsreglement)
Die Auslegung eines Stockwerkeigentümerreglements erfolgt nach denselben Grundsätzen
wie die Vertragsauslegung. Bei unklaren Verhältnissen wird dem Vertrauensprinzip grosse
Bedeutung beigemessen. Auslegungen, die nur mit einem Teil des Reglements in Einklang
gebracht werden können, sind im Zweifelsfalle abzulehnen (WERMELINGER, a.a.O., N 166 zu
Art. 712g ZGB).
Im Benutzungs- und Verwaltungsreglement vom 25. November 1974 (vi-KB 5), das gemäss
dem Begründungsakt vom 25. November 1974 «integrierenden Bestandteil des vorliegenden
Begründungsaktes bildet» (lit. G) und dessen Änderung vorliegend umstritten ist, steht zu-
nächst, dass «[e]ine Aenderung dieses Reglementes [...] der Zustimmung einer quotenmäs-
sigen 2/3 Mehrheit aller Stockwerkanteile [bedarf]» (S. 1, vgl. hierzu auch sogleich Ziff. IV).
Unter Ziff. I («Benutzungsordnung»), dortige lit. A («Die Benutzung der im Sonderrecht ste-
henden Räume und Einrichtungen»; zit. als «I./A./[Ziff.]»), sind sodann vier Ziffern für den vor-
liegenden Fall erwähnenswert, zunächst Ziff. 1, «Grundsatz» (dortige S. 3):
«a) In der Verwaltung, Benutzung und baulichen Ausgestaltung der eigenen Räume ist der Stockwerkeigen-
tümer frei, soweit dies mit den gleichen Rechten jedes anderen Stockwerkeigentümers und den Interes-
sen der Gemeinschaft vereinbar ist oder dieses Reglement keine Einschränkungen enthält.
b) [Betrifft vorliegend nicht weiter interessierende Umbauten innerhalb des Stockwerks.]
c) [Betrifft Änderungen an der Liegenschaft, die dem Stockwerkeigentümer die bisherige Art der Benutzung
der Räume erschweren oder verunmöglichen.]
d) Jeder Stockwerkeigentümer hat sich in der Benutzung der ihm zur ausschliesslichen Benutzung zu-
stehenden Räume so zu verhalten, dass die anderen Hausbewohner durch ihn in der Benutzung ihrer
eigenen Stockwerkanteile nicht gestört werden.»
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Unter Ziff. 2, «Beschränkungen des Nutzungsrechts» (S. 4), steht sodann namentlich:
«a) Untersagt ist dem Stockwerkeigentümer jede Art der Benutzung oder baulichen Veränderung der Räume
seines Stockwerks, wodurch gemeinschaftliche Bauteile beschädigt oder in deren Funktion beeinträch-
tigt werden, der Wert oder das gute Aussehen des Hauses eine Einbusse erleidet oder andere Bewohner
durch übermässige Einwirkung belästigt oder geschädigt werden können.»
Der Ziff. 3, «Zweckbestimmung», dessen lit. b mit der vorliegend angefochtenen Änderung
erweitert wurde, ist im Weiteren Folgendes zu entnehmen (S. 4):
«a) Verboten ist jede Benutzungsart, die mit der im Begründungsakt für die betreffende Stockwerkeinheit
vorgesehene Zweckbestimmung offensichtlich in Widerspruch steht.
b) Die Verwendung für Erwerbszwecke ist nicht gestattet, ausgenommen für Büros, gemäss lit. E des Be-
gründungsaktes. Ausgeschlossen ist u.a. die Benutzung der Anteile als Arztpraxis, Labor, Pension,
handwerkliches Atelier, sowie für Musikunterricht und alle Betätigungen, die einen regen Kunden- und
Klientenverkehr mit sich bringen. Es ist dem Eigentümer bzw. Wohnberechtigten untersagt, mehr als
2 Räume innerhalb einer Wohnung einzeln an Dritte zu vermieten.»
Ziff. 6, «Verantwortlichkeit, Benützung durch Dritte», sieht schliesslich Folgendes vor (S. 5):
«a) Der Stockwerkeigentümer haftet der Gemeinschaft und jedem ihrer Glieder dafür, dass die Gemein-
schaftsordnung auch von denjenigen Personen eingehalten wird, die seinem Haushalt oder Betrieb an-
gehören oder denen er als Nutzniesser, Wohnberechtigter oder Mieter die Benutzung seines Stockwer-
kanteiles gestattet.
b) Von einem Stockwerkeigentümer, dessen Mieter, Nutzungs- oder Wohnberechtigter die Gemeinschafts-
ordnung missachtet, kann – wenn wiederholte Ermahnungen fruchtlos bleiben – verlangt werden, dass
er den daherigen Vertrag durch Kündigung oder gegebenenfalls durch Rücktritt aus wichtigen Gründen
auflöse. Zu dieser Aufforderung ist der Verwalter befugt.»
Neben den soeben aufgeführten Bestimmungen unter lit. A finden sich auch unter lit. B, «Die
Benutzung der gemeinschaftlichen Teile und Einrichtungen», Bestimmungen, die vorliegend
bedeutsam sein können (zit. als. «I./B./[Ziff.]»):
- Ziff. 1 («Die Benutzung im allgemeinen») lit. a (S. 5): «In der Benutzung der gemeinschaftlichen Räume,
Einrichtungen und ausserhalb des eigentlichen Gebäudes liegenden Teile des Grundstücks haben alle
Stockwerkeigentümer und die von ihnen zur Benutzung zugelassenen sonstigen Personen mit gebote-
ner Rücksicht auf die Mitbewohner zu verfahren.»
- Ziff. 3 («Hausordnung») lit. d (S. 7): «Die Hausordnung ist auch für Personen verbindlich, denen der
Stockwerkeigentümer die im Sonderrecht stehenden Räume zur Benutzung überlassen hat.»
Schliesslich bleibt auf Ziff. IV. («Verwaltungsordnung»), dortige lit. A («Die Versammlung der
Stockwerkeigentümer»; zit. als «IV./A./[Ziff.]»), hinzuweisen:
- Ziff. 3 («Beschlussfähigkeit») lit. a (S. 14): «Die Versammlung ist beschlussfähig, wenn zwei Drittel aller
Stockwerkeigentümer, die zugleich 2/3 anteilsberechtigt sind, mindestens aber deren zwei, anwesend
oder vertreten sind.»
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- Ziff. 6, erster Spiegelstrich («Qualifiziertes Mehr»; S. 14 f.): «Der Zustimmung einer quotenmässigen 2/3
Mehrheit aller Stockwerkeigentümer bedürfen: eine Abänderung dieses Reglements.»
- Ziff. 7 («Einstimmigkeit»; S. 15): «Nur mit Zustimmung aller Stockwerkeigentümer können vorgenom-
men werden:», erster Spiegelstrich: «Aenderungen in der Zweckbestimmung der Stockwerke.»; dritter
Spiegelstrich: «Ergänzungen oder Aenderungen dieses Reglementes, mit welchen Bestimmungen auf-
gestellt werden, die von einer gesetzlichen Vorschrift über das Erfordernis einer qualifizierten Mehrheit
abweichen.»
2.3 (Abwägung)
2.3.1 (Auslegung des Begründungsaktes und des Reglements im vorliegenden Fall)
Ziff. I./A./3 lit. b des Reglements, dessen Änderung vorliegend angefochten ist, besagt, dass
«die Verwendung für Erwerbszwecke [...] nicht gestattet [ist], ausgenommen für Büros, ge-
mäss lit. E des Begründungsaktes. Ausgeschlossen ist u.a. die Benutzung der Anteile als Arzt-
praxis, Labor, Pension, handwerkliches Atelier, sowie für Musikunterricht und alle Betätigun-
gen, die einen regen Kunden- und Klientenverkehr mit sich bringen.» Die erwähnte lit. E des
Begründungsaktes führt aus: «Jeder Stockwerkeigentümer ist an die unter Abs. B erwähnte
Zweckbestimmung gebunden. Stockwerkanteile, die als Wohnungen bestimmt sind, dürfen für
Geschäftszwecke nur soweit benützt werden, als dies ohne wesentliche Störungen der übrigen
Eigentümer bzw. Hausbewohner möglich ist. (Büros). Für Geschäftszwecke anderer Art oder
in einer anderen Branche dürfen die Wohnungen nicht verwendet werden.» Der erwähnte
«Abs. B» des Begründungsaktes beruft sich auf den Zweck gemäss lit. E, woraus sich ergibt,
dass die berufungsklägerischen Stockwerkeinheiten wie die übrigen Einheiten grundsätzlich
einem Wohnzweck dienen (mit Ausnahme der vorliegend nicht weiter interessierenden Stock-
werkeinheit Nr. S5087, GB Stansstad, die als Zweck den Betrieb eines nautischen Gewerbes
hat).
Massstab für die «Verwendung für Erwerbszwecke» sind mithin Büros. Keine «Büros» im
Sinne der bereits bestehenden Ziff. I./A./3 lit. b Reglement sind, wie beispielhaft aufgezählt
wird, Arztpraxen, Labore, Pensionen, handwerkliche Ateliers oder solche für Musikunterricht.
Daraus ergibt sich, dass mit «Büros» stille Bürogewerbe gemeint sind, die nicht immissions-
trächtig sind und nicht verursachen, dass hausfremde Menschen ohne persönlich-emotionalen
Bezug zu Hausbewohnern empfangen werden müssen (vgl. Praxen, Pensionen, Musikunter-
richt). Stillen Bürogewerben ist gemein, dass von ihnen – selbst wenn dort mehr als ein Ange-
stellter arbeitet – keine weitergehenden Emissionen ausgehen als von gewöhnlichen, orts- und
sachkundigen Hausbewohnern; vielmehr ist sogar davon auszugehen, dass Angestellte eines
stillen Bürogewerbes weniger Emissionen verursachen, denn sie arbeiten werktags und tags-
über, benützen üblicherweise keine weitergehenden, hauseigenen Einrichtungen wie das
11 I 25
Schwimmbad, die Sauna oder den Fitnessraum, und gehen keiner ausserhalb der Stockwer-
keinheit wahrnehmbaren Tätigkeit nach (z.B. Hören von lauter Musik während der Arbeit, Fab-
rikationsgeräusche in einem handwerklichen Atelier etc.).
Die reglementarische Bestimmung mitsamt ihrer Wendung des «regen Kunden- und Klienten-
verkehrs» ist im Lichte von lit. E Begründungsakt zu betrachten, wonach die Stockwerkeigen-
tümer ihre Wohnung nur insoweit benützen dürfen, wie dies «ohne wesentliche Störung» für
andere Bewohner möglich ist. Unter dem Begriff der «Störung» versteht man in diesem Zu-
sammenhang gemeinhin ein Gestörtwerden, das auf ein «Stören» referenziert (vgl. Duden,
Deutsches Universalwörterbuch, Berlin 8. A. 2015, S. 1701 Stw. «Störung»); ein «Stören» wie-
derum stellt eine morphologische Konversion, d.h. eine Substantivierung, des Verbinfinitivs
«stören», dar. Das Verb «stören» besitzt namentlich die Bedeutungsgehalte «einen ge-
wünschten Zustand od[er] Fortgang unterbrechen», «j[emandes] Vorstellungen, Wünschen
o.Ä. zuwiderlaufen u[nd] ihm deshalb missfallen» (Universalwörterbuch, a.a.O., S. 1701, Stw.
«stören») oder «(j[emanden] bei etwas) belästigen» (Duden, Bedeutungswörterbuch, Berlin
4. A. 2010, S. 897 Stw. «stören»).
Bei der Wesentlichkeit einer Störung fragt sich, ab welchem Grad eine Einwirkung bzw. Im-
mission auf andere Bewohner als wesentlich wahrgenommen wird bzw. gelten kann, womit es
den Zweck und den Ausbaustandard der Liegenschaft zu berücksichtigen gilt. Im vorliegenden
Fall handelt es sich um eine Stockwerkeigentümergemeinschaft, die schwergewichtig Wohn-
zwecke verfolgt und nicht gewerbliche wie etwa ein Einkaufszentrum oder eine Gewerbebaute
in einer Industriezone. Aufgrund der Seelage (vgl. das nautische Gewerbe in der Stockwer-
keinheit Nr. Sooo, GB Stansstad) und der gemeinschaftlichen Infrastruktur, zu der namentlich
ein Schwimmbad, eine Sauna, ein Fitnessraum, eine Dachterrasse und ein Cheminée gehört,
erscheint es nicht willkürlich, den Ausbaustandard als weit überdurchschnittlich, hochstehend
bzw. als gehoben zu bezeichnen. Ebenfalls nicht als willkürlich erscheint der sich daraus er-
gebende Schluss, dass Bewohner einer Gebäulichkeit mit gehobenem Ausbaustandard geho-
bene Ansprüche namentlich hinsichtlich Umgangsformen und Immissionen stellen, womit ih-
ren «Vorstellungen, Wünsche» schneller «zuwider[ge]laufen» wird und sie sich schneller «be-
lästig[t]» fühlen (vgl. Duden, soeben), als wenn es sich um Stockwerkeigentümer an einer
Gebäulichkeit mit schlichterem oder gar unterdurchschnittlichem Ausbaustandard handelte.
Dies wirkt sich auch auf Einwirkungen bzw. Immissionen aus, womit bereits ab einem deutlich
tieferen Grad von einer Wesentlichkeit der Störung im Sinne von lit. E Begründungsakt auszu-
gehen ist.
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Bestätigt wird diese Auslegung durch Ziff. I./A./1 lit. d Reglement, wonach jeder Stockwerkei-
gentümer sich unabhängig von allfälliger Erwerbsmässigkeit «in der Benutzung der ihm zur
ausschliesslichen Benutzung zustehenden Räume so zu verhalten [hat], dass die anderen
Hausbewohner durch ihn in der Benutzung ihrer eigenen Stockwerkanteile nicht gestört wer-
den.» Aus diesem Grund kann der berufungsklägerischen Auffassung nicht gefolgt werden,
wonach erst ein «rege[r] Kunden- und Klientenverkehr» eine wesentliche Störung darzustellen
vermag.
2.3.2 (Vorbringen anlässlich der ausserordentlichen Eigentümerversammlung)
Im Protokoll der ausserordentlichen Eigentümerversammlung der Berufungsbeklagten vom
22. Juni 2015 steht (vi-KB 9 Ziff. 5 S. 2): «Die Anwesenden melden sich zu Wort und schildern
die Problematik einer solchen Vermietung (fremde Leute und Autos, Benützung der Infrastruk-
tur wie Schwimmbad, Sauna, Fitnessraum, Dachterrasse, Cheminée und Waschküche etc.).
Die Leute werden nicht orientiert, wie mit der Infrastruktur umzugehen ist.»
Der Berufungskläger bringt nicht vor, dass diese Aussagen nicht getätigt worden seien, d.h.
dass das Protokoll die Geschehnisse und Vorbringen nicht wahrheitsgetreu wiedergegeben
habe, denn im Protokoll der berufungsbeklagtischen Eigentümerversammlung vom 14. Sep-
tember 2015 steht bloss (vi-BB 14, S. 2 Ziff. 6): «Herr A._ meldet sich zu Wort und bemän-
gelt, dass folgende Äusserungen im Protokoll der ausserordentlichen Versammlung [Anm.: an
welcher der vorliegend angefochtene Beschluss gefällt worden war] nicht aufgeführt wurden:
‹Herr A._ macht Herrn S._ [Anm.: Mitglied der Verwaltung] den Vorwurf, eine nicht legale
Abstimmung durchgeführt zu haben. Er teilt auch mit, dass dies wahrscheinlich ein juristisches
Nachspiel haben werde›.» Mit dieser Ergänzung sei das Protokoll schliesslich genehmigt wor-
den (ebd.).
Die für den vorliegenden Fall entscheidrelevanten Aussagen im Protokoll vom 22. Juni 2015
müssen somit als unbestritten gelten.
2.3.3 (Im vorliegenden Fall)
2.3.3.1 (Überblick)
Im vorliegenden Fall sind im Grossen und Ganzen vier Themenfelder umstritten: Zunächst, ob
es sich bei einer kurzfristigen und unregelmässigen Vermietung überhaupt um eine erwerbs-
mässige Beherbergung handelt (nachfolgend E. 2.3.3.2). Sodann, ob mögliche Emissionen,
die von kurzfristigen und unregelmässigen Mietern ausgehen können, überhaupt bedeutsam
sind (nachfolgend E. 2.3.3.3). Ferner ist umstritten, ob eine Nutzungseinschränkung, wie von
13 I 25
der Berufungsbeklagten anlässlich ihrer ausserordentlichen Versammlung vom 22. Juni 2015
beschlossen, überhaupt zulässig ist (E. 2.3.3.4). Schliesslich fragt sich, ob eine derartige Nut-
zungseinschränkung dem Gebot der Verhältnismässigkeit standhält (E. 2.3.3.5). Während der
Berufungskläger diese Themenfelder bzw. Fragen verneint, werden sie sowohl von der Vo-
rinstanz als auch von der Berufungsbeklagten bejaht.
2.3.3.2 (Frage der erwerbsmässigen Beherbergung)
Zwischen den Parteien ist unbestritten, dass mindestens die berufungsklägerische Tochter
eine Wohnung über Airbnb vermietete. Der Berufungskläger rügt die vorinstanzlichen Feststel-
lungen als unzutreffend, dass hier eine Erwerbsmässigkeit vorliege und diese Art der Vermie-
tung in Richtung Beherbergung gehe.
Die berufungsklägerische Tochter überliess die Wohnung ihr persönlich nicht bekannten Be-
nutzern zum Gebrauch. Eine Gebrauchsüberlassung kann unentgeltlich oder entgeltlich erfol-
gen; im ersten Fall nennt man dies eine Gebrauchsleihe, im zweiten Fall eine Vermietung (vgl.
zur Miete Art. 253 OR [SR 220], zur Gebrauchsleihe Art. 305 OR). Unbestritten ist, dass die
berufungsklägerische Tochter die Gebrauchsüberlassung gegen Entgelt durchführte, womit es
sich um eine Vermietung handelt. Durch die Entgeltlichkeit liegt eine Erwerbsmässigkeit vor,
selbst wenn die berufungsklägerische Tochter nicht ihren gesamten Lebensunterhalt damit
finanzieren konnte oder sogar, im Total, weniger Einnahmen machte, als wenn sie die Woh-
nung an reguläre, d.h. längerfristigen Mietern überlassen hätte. Eine Erwerbsmässigkeit wäre
erst dann zu verneinen, wenn die Gebrauchsüberlassungen unentgeltlich erfolgten, was vor-
liegend nicht der Fall war bzw. ist. Mithin verfolgt die Vermietung einen Erwerbszweck (vgl.
Ziff. I./A./3 lit. b Reglement), wie die Vorinstanz zutreffend festhielt. Wie jedoch noch auszu-
führen sein wird (unten, E. 2.3.3.3 und 2.3.3.4.2), ist für den vorliegenden Fall die Frage be-
deutungslos, ob die berufungsklägerische Tochter – oder irgendein anderer Bewohner – Ver-
mietungen unternahm, die einen Erwerbszweck anstrebten oder nicht, und die gemäss dem
angefochtenen Beschluss untersagt werden; bedeutsam sind die daraus hervorgehenden
Emissionen.
Zwar bietet bzw. bot die berufungsklägerische Tochter keine Verköstigungen an, wie dies in
einem gewöhnlichen Hotel üblich ist, jedoch kennt selbst das eigentliche Hotelleriegewerbe
Unterformen wie das Apartment- bzw. Apart-Hotel, wo zwar üblicherweise keine Verköstigung
angeboten werden, indes branchenübliche Leistungen wie Zimmerreinigung oder Wechsel der
Bettwäsche erfolgen, oder Hotels ohne Personal bzw. Automatenhotels, wo die Betreuung der
Gäste vornehmlich mittels Telekommunikationsmitteln sichergestellt wird. Dem ungeachtet
14 I 25
kann die von der berufungsklägerischen Tochter ausgeübte Art der Vermietung, selbst wenn
ein eigentlicher Hotelservice verneint würde, in den Bereich der Parahotellerie verortet werden,
zu dem namentlich die Vermietung von Matratzenlagern, Abteilen auf Zelt- und Campingplät-
zen, Jugendherbergen, Militärbaracken, Privatzimmern, Ferienwohnungen, Appartements,
Chalets oder Lodges fallen. Abgrenzen lässt sich hiervon die Vermietung von Wohnräumen
im Sinne von Art. 266c OR, worunter alle gemäss der vereinbarten Nutzung dem Privatleben
dienenden Räume fallen (vgl. ROGER WEBER, in: Basler Kommentar, 6. A. 2015, N 1 zu
Art. 266c OR), indem im Rahmen der Parahotellerie Räumlichkeiten nicht für das gewöhnliche
Privatleben, sondern, wie vorliegend, für einen Ferien- oder Kurzaufenthalt vermietet werden.
Dabei ist es tatsächlich irrelevant – wie der Berufungskläger ausführt (vgl. Replik, «ad Ziff. 27»
S. 13) – ob diese Art der Vermietung über Airbnb oder über irgendeine andere Parahotellerie-
plattform stattfindet.
Indem nun aber die berufungsklägerische Tochter die Wohnung kurzzeitig für Ferienaufent-
halte über die Parahotellerieplattform Airbnb vermietete, betrieb sie Parahotellerie, und indem
die Parahotellerie einen Teil des Beherbergungsgewerbes darstellt, betrieb die berufungsklä-
gerische Tochter eine Beherbergung. Es ist somit über die vorinstanzliche Schlussfolgerung
hinauszugehen: Die durch den angefochtenen Beschluss untersagte Form der Vermietung
geht nicht nur in Richtung einer Beherbergung (vgl. angefochtener Entscheid, E. 3.4 S. 14),
sie ist eine Beherbergung. Bedeutungslos ist hierbei, ob diese Beherbergung regelmässig oder
unregelmässig stattfindet, denn Beherbergung ist Beherbergung.
Demnach betrieb die berufungsklägerische Tochter eine parahotellerieartige Beherbergung
mit einem Erwerbszweck, wobei ein Erwerbszweck nicht fallrelevant ist (hierzu unten).
2.3.3.3 (Frage der Relevanz allfälliger Emissionen)
Aus dem Protokoll der Versammlung vom 22. Juni 2015 geht hervor, dass sich Anwesende
gestört gefühlt hätten durch «fremde Leute und Autos, Benützung der Infrastruktur wie
Schwimmbad, Sauna, Fitnessraum, Dachterrasse, Cheminée und Waschküche etc.», zudem
seien «die Leute» nicht darüber orientiert, «wie mit der Infrastruktur umzugehen» sei. Der Be-
rufungskläger bestreitet nicht, dass diese Aussagen getätigt wurden (soeben, E. 2.3.2). Dem-
nach darf als erstellt gelten, dass sich anscheinend effektiv Stockwerkeigentümer der Beru-
fungsbeklagten durch kurzfristige und unregelmässige Vermietungen stark genug gestört fühl-
ten, als dass diese «Problematik» anlässlich einer Stockwerkeigentümerversammlung traktan-
diert und diskutiert wurde bzw. werden musste.
15 I 25
Die mehrfach vorgebrachte Argumentation des Berufungsklägers, wonach davon auszugehen
sei, «dass solche [Anm.: kurzfristigen] Mieter eine Wohnung lediglich als Übernachtungsmög-
lichkeit nutzen» (Berufung, Ziff. 7 S. 5, Ziff. 16 S. 7; Replik, «ad Ziff. 8» Ziff. 4 S. 7, «ad
Ziff. 11» S. 8), ist somit anzuzweifeln, ansonsten sich der Protokolleintrag hinsichtlich der ge-
meinschaftlich genutzten Infrastruktur (Schwimmbad, Sauna etc.) erübrigt hätte. Vielmehr ist
davon auszugehen, dass die kurzfristigen und unregelmässigen Mieter sämtliche ihnen zu-
gängliche Infrastruktur benutzten, denn es entspricht der allgemeinen Lebenserfahrung, dass
Feriengäste auch eine der Annehmlichkeit dienende Infrastruktur benützen, sofern sie vorhan-
den und zugänglich ist. Ebenfalls untauglich ist das damit zusammenhängende berufungsklä-
gerische Vorbringen, Stansstad selbst sei keine vom Tourismus geprägte Ortschaft. Dies trifft
zwar an sich und für Stansstad zu, indes ist das – unzweifelhaft tourismusrelevante – Luzern
geographisch und verkehrstechnisch derart nahe, sodass Stansstad einen geeigneten Ort dar-
stellt, um Tagesausflüge nach Luzern bzw. allgemeiner in den Raum Vierwaldstättersee/Zent-
ralschweiz zu unternehmen.
Der Berufungskläger wirft der Vorinstanz vor, dass sie ihrem Entscheid durch die von ihr zi-
tierte Rechtsprechung eine falsche Vergleichsgrundlage zugrunde gelegt habe. Es sei offen-
sichtlich, «dass solche Nutzungen (Kinderhort, Restaurant, Pension, Hotel) viel mehr Lärm,
Personenverkehr und auch Geruchsimmissionen mit sich bringen, als die unregelmässige Ver-
mietung an Dritte, die mit Beschluss der Mehrheit der Berufungsbeklagten vom 22. Juni 2015
verboten werden sollen [sic].» (Berufung, Ziff. 4 S. 4; vgl. hierzu auch Replik, «ad Ziff. 25»
S. 12.) Die Vorinstanz zitiert zwar die bundesgerichtliche Rechtsprechung – wozu sie befugt
ist –, jedoch nicht im Rahmen von Nutzungsarten und Immissionen, sondern im Zusammen-
hang mit der Intensität von Benutzungsbeschränkungen (vgl. E. 3.3 S. 10, letzter Absatz in
initio: «Im Folgenden werden einige Beispiele aus der Rechtsprechung von zulässigen bzw.
unzulässigen Benutzungsbeschränkungen aufgeführt: [...].»). Auf diese Rüge ist somit nicht
weiter einzugehen.
Lässt man das nautische Gewerbe im Erdgeschoss ausser Acht (vgl. oben, E. 2.2.2), besteht
die Berufungsbeklagte aus 26 vornehmlich Wohnzwecken dienenden Stockwerkeinheiten
bzw. Parteien, womit von einer gewissen gegenseitigen Bekannt- und Vertrautheit ausgegan-
gen werden darf. Da sich die Gebäulichkeit im gehobenen Ausbaustandard befindet, ist als
Vergleichsmassstab für Emissionen, die durch Vermietungen bzw. Mieter verursacht werden,
auf für eine gewisse Dauer eingerichtete Bewohner sowie stille Bürogewerbe abzustellen, wo-
mit bereits niedrigere Emissionen als störend zu werten sind, die unterhalb eines «regen Kun-
16 I 25
den- und Klientenverkehr[s]» liegen (oben, E. 2.3.1). Es ist nachvollziehbar, wenn sich Bewoh-
ner einer Stockwerkeigentümergemeinschaft gehobenen Ausbaustandards gestört fühlen kön-
nen, wenn sie wechselnden, fremden Personen in sensiblen, der Privatsphäre zurechenbaren
Infrastrukturbereichen wie der Sauna oder dem Schwimmbad begegnen. Ebenfalls erscheint
es als nicht unplausibel, wenn orts- und gebäudeunkundige Personen mitsamt Reisegepäck
emissionsträchtiger sind und dadurch mehr Immissionen bei den übrigen Bewohnern verursa-
chen als ortskundige Angestellte eines stillen Bürogewerbes oder Gäste, die vom jeweiligen
Gastgeber persönlich in Empfang genommen und durch die Gebäulichkeiten begleitet werden.
Aufgrund des – unbestrittenen – Vorbringens anlässlich der Versammlung vom 22. Juni 2015,
wonach «die Leute» nicht darüber orientiert seien, «wie mit der Infrastruktur umzugehen» sei,
lässt sich eine Gefährdung für die gemeinschaftliche Infrastruktur ableiten, dass diese auf-
grund von unkundigen und unbehenden Airbnb-Mietern beschädigt wird. Es kann aber den
übrigen Stockwerkeigentümern nicht zugemutet werden, dass sie anteilmässig für Schäden
aufkommen müssen, die aufgrund der erwerbsmässigen Beherbergung von Gebäudefremden
durch die berufungsklägerische Tochter entstehen (ob und wie diesem Umstand abgeholfen
werden kann, ist unten, E. 2.3.3.5.3, zu beleuchten). Zumindest kann nicht, wie der Berufungs-
kläger meint, von einer Abneigung einer Mehrheit der berufungsbeklagtischen Stockwerkei-
gentümer gegenüber allfälligen Besuchern einer Ferienwohnung ausgegangen werden, denn
der Besuch von Freunden und Verwandten sowie die Vermietung an dieselben ist weiterhin
gestattet.
Demnach sind die durch diese Art der Vermietung verursachten Immissionen bedeutsam. Sie
sind zudem nicht vergleichbar mit einer gewöhnlichen Vermietung. Damit bleibt festzuhalten,
dass den übrigen Mitgliedern der Berufungsbeklagten auch befugt gewesen wären, nachbar-
rechtliche Rechtsbehelfe zu ergreifen, denn die durch die kurzfristige und unregelmässige Ver-
mietung verursachten Emissionen sind nach Ortsgebrauch nicht gerechtfertigt (Art. 684 Abs. 2
ZGB).
2.3.3.4 (Frage der Möglichkeit bzw. Erlaubtheit einer Einschränkung)
2.3.3.4.1
Unter dem Zweckartikel im Begründungsakt steht, die beiden im Eigentum des Berufungsklä-
gers stehenden Stockwerkeinheiten seien «Wohnung[en]» (oben, E. 2.2.2). Mithin dienen
diese Stockwerkeinheiten grundsätzlich einem Wohnzweck, der dahingehend relativiert ist, als
dass stille Bürogewerbe ebenfalls in diesen Stockwerkeinheiten betrieben werden dürfen
(hierzu oben, E. 2.3.1).
17 I 25
Unter einer «Wohnung» versteht man im landläufigen Sinn einen «meist aus mehreren Räu-
men bestehende[n], nach außen abgeschlossene[n] Bereich in einem Wohnhaus, der einem
Einzelnen od[er] mehreren Personen als ständige[n] Aufenthalt dient» (Universalwörterbuch,
a.a.O., S. 2039 Stw. «Wohnung»). Das diesem Substantiv zugrundeliegende Verb «wohnen»
bedeutet namentlich «seine Wohnung, seinen ständigen Aufenthalt haben» (ebd., S. 2039
Stw. «wohnen»). Im eher juristischen Sinn bezeichnet man mit einer «Wohnung» «alle gemäss
der vereinbarten vertraglichen Nutzung [...] dem Privatleben dienenden Räume, die nicht möb-
lierte Zimmer i.S.v. Art. 266e [OR] sind, d.h. Einfamilienhäuser, möblierte oder nicht möblierte
Wohnungen sowie nicht möblierte, zu Wohnzwecken vermietete Zimmer» (WEBER, a.a.O., N 1
zu Art. 266c OR). Dabei kommt es nicht in erster Linie auf die äusserliche Gestalt eines Miet-
objekts an, sondern auf den vereinbarten Gebrauchszweck und den damit verbundenen
Schutzgedanken. Dem Wohnen dient ein Mietobjekt, wenn es in erster Linie zum dauernden
Aufenthalt von Personen vorgesehen ist (WEBER, a.a.O., N 4 zu Art. 253a/253b OR). Zwar
unter diese Definition des Wohnraums fallend, jedoch aufgrund des Zwecks (Aufenthalt zu
Urlaubszwecken) kein besonderes Schutzbedürfnis aufweisend, stellen Ferienwohnungen
keine «Wohnungen» im Sinne von Art. 253a Abs. 1 OR dar, sofern sie nicht für mindestens
drei Monate vermietet werden (Art. 253a Abs. 2 OR; WEBER, a.a.O., N 5 zu Art. 253a/253b
OR).
Demnach ist in den Begriffen «Wohnung» und «wohnen» einerseits eine gewisse Dauerhaf-
tigkeit («ständiger Aufenthalt», «dauernde[r] Aufenthalt») und andererseits eine gewisse Pri-
vatheit und Ausschliesslichkeit («dem Privatleben dienend[e] Räume») enthalten (vgl. auch
die Grundidee hinter dem Begriff des «Wohnsitzes» gemäss Art. 23 Abs. 1 und 2 ZGB). Eine
«unregelmässige, tage-, wochen- oder monatsweise Vermietung» (vgl. den angefochtenen
Beschluss) betrifft somit kein «Wohnen» im Wort- wie Rechtssinn. Demnach beeinträchtigt die
Reglementsänderung auch nicht den Wohnzweck, denn «eine dauerhafte Vermietung» ist wei-
terhin – und neben stillen Bürogewerben ausschliesslich («nur») – gestattet. In diesem Sinne
ist der Vorinstanz zuzustimmen, wenn sie schreibt, dass die Ergänzung des Reglements eine
«Stärkung» des Wohnzwecks herbeiführe (vgl. angefochtener Entscheid, E. 3.4 S. 14),
obschon es zutreffender gewesen wäre, wenn sie geschrieben hätte, dass hierdurch eine Ver-
deutlichung oder Präzisierung des Wohnzwecks stattfindet.
Eine kurzfristige Vermietung stellt demgegenüber, mangels einer gewissen Dauerhaftigkeit
und Privatheit, kein «Wohnen» im Wort- wie Rechtssinn dar («tage-, wochen- oder monats-
weise»), unabhängig davon, ob sie regelmässig oder unregelmässig erfolgt. Durch die para-
18 I 25
hotelleristische Benutzung (vgl. oben, E. 2.3.3.2) – die im Übrigen nicht mit stillen Bürogewer-
ben vergleichbar ist (E. 2.3.1 und 2.3.3.3) – verstiess die berufungsklägerische Tochter somit
gegen den Wohnzweck, d.h. die Nutzung bewegte sich ausserhalb der Zweckbestimmung ge-
mäss Begründungsakt (vgl. auch dessen lit. E: «Für Geschäftszwecke anderer Art oder in ei-
ner anderen Branche dürfen die Wohnungen nicht verwendet werden.»).
Eine zweckwidrige Benutzung einer Stockwerkeinheit verdient keinen Rechtsschutz. Dem-
nach erfolgt durch den angefochtenen Beschluss keine Ein- oder Beschränkung des Nut-
zungszwecks der berufungsklägerischen Stockwerkeinheiten, sondern eine Präzisierung der
bereits bestehenden Bestimmung (Ziff. I./A./3 lit. b Reglement) hinsichtlich des zweckgemäs-
sen Gebrauchs der einem Wohnzweck gewidmeten Stockwerkeinheiten. Es wäre somit beim
Berufungskläger gelegen, selbst eine Reglementsänderung hinsichtlich des Wohnzwecks ein-
zureichen mit dem Ziel, den Nutzungszweck auf Parahotellerie auszudehnen.
2.3.3.4.2
Weiter ergibt sich, dass eine Nutzung, wie sie von der berufungsklägerischen Tochter durch-
geführt wurde, bereits ohne die angefochtene Änderung untersagt gewesen wäre, und zwar
vollkommen unabhängig davon, ob die Gebrauchsüberlassung entgeltlich oder unentgeltlich
erfolgte und davon, ob ein Erwerbszeck vorlag oder nicht:
Jeder Stockwerkeigentümer ist in der Verwaltung, Benutzung und baulichen Ausgestaltung
der eigenen Räume frei, soweit dies mit den gleichen Rechten jedes anderen Stockwerkei-
gentümers und den Interessen der Gemeinschaft vereinbar ist (Ziff. I./A./1 lit. a Reglement);
der Stockwerkeigentümer hat sich bei der Benutzung der ihm zur ausschliesslichen Benutzung
zustehenden Räume so zu verhalten, dass die anderen Hausbewohner durch ihn in der Be-
nutzung ihrer eigenen Stockwerkanteile nicht gestört werden (dortige lit. d). Dies war offen-
sichtlich nicht der Fall (oben, E. 2.3.2). Vielmehr wurden die anderen Bewohner durch über-
mässige Einwirkung aufgrund der Vermietungspraxis der berufungsklägerischen Tochter be-
lästigt (vgl. Ziff. I./A./2). «Übermässig» war die Einwirkung, indem sie oberhalb desjenigen
Masses lag, das Stockwerkeigentümer einer der gehobenen Klasse zurechenbaren Gebäu-
lichkeit zu erdulden gewillt sind und sein müssen. Auf die ebenfalls in Frage kommenden nach-
barrechtlichen Rechtsbehelfe (Art. 684 Abs. 2 ZGB) wurde bereits hingewiesen (oben,
E. 2.3.3.3 in fine).
19 I 25
2.3.3.4.3
Diese Betrachtungsweise würde sich im Übrigen nicht ändern, wenn man – wie der Berufungs-
kläger – die Auffassung verträte, dass ein parahotelleristischer Betrieb an sich noch unter den
Wohnzweck falle: Es ist dem Berufungskläger zwar zuzustimmen, dass die Benutzung den
wichtigsten Aspekt des Sonderrechts darstellt, worunter neben dem Eigengebrauch auch die
entgeltliche und unentgeltliche Gebrauchsüberlassung an Dritte fällt. Der Eigengebrauch ist
von der vorliegend umstrittenen Änderung nicht betroffen, und die entgeltliche und unentgelt-
liche Gebrauchsüberlassung an Dritte nur teilweise, indem lediglich eine kurzzeitige, emissi-
onsträchtige Überlassung an wechselnde Dritte untersagt wird, die längerfristige, reguläre hin-
gegen nicht. Es findet somit weder eine «Aushöhlung» des berufungsklägerischen Sonder-
rechts statt, noch kann von einer «derart gravierende[n] Einschränkung eines fundamentalen
Rechts» gesprochen werden. Dies stellte die Vorinstanz zutreffend fest (angefochtener Ent-
scheid, E. 3.4 S. 14 f.).
Indem das berufungsklägerische Sonderrecht weder besonders eingeschränkt wird noch ge-
radezu ausgehöhlt wird, und ebenso wenig in die Zweckbestimmung der berufungsklägeri-
schen Stockwerkeinheiten eingegriffen wird, sondern vielmehr die berufungsklägerische Toch-
ter eine Stockwerkeinheit zweckwidrig nutzte (soeben, E. 2.3.3.4.1 in fine), ergibt sich, dass
der Beschluss keine Einstimmigkeit voraussetzte, sondern eine Zweidrittelmehrheit der Stock-
werkeigentümer, die zugleich zu zwei Dritteln antragsberechtigt waren, in Übereinstimmung
mit Ziff. IV./A./3, 6 und 7 Reglement genügte. Mithin war und ist der angefochtene Beschluss
rechtmässig zustande gekommen.
2.3.3.5 (Frage der Verhältnismässigkeit)
Gemeinhin ist etwas verhältnismässig, wenn es kumulativ geeignet, erforderlich und zumutbar
ist, und zudem die Interessen der Gemeinheit diejenigen des Einzelnen überwiegen.
2.3.3.5.1
Die angefochtene Präzisierung der Zweckbestimmung gemäss Ziff. I./A./3. des Reglements
durch den Beschluss vom 22. Juni 2015 ist grundsätzlich geeignet, kurzfristige und unregel-
mässige Vermietungen einschliesslich der sich daraus ergebenden, übermässigen Emissio-
nen zu verhindern. Die Voraussetzung der Geeignetheit ist somit erfüllt.
20 I 25
2.3.3.5.2
Bereits in den geltenden Reglementsbestimmungen steht, dass Stockwerkeigentümer der Ge-
meinschaft und jedem ihrer Glieder dafür haften, dass die Gemeinschaftsordnung auch von
denjenigen Personen eingehalten wird, denen er als Nutzniesser, Wohnberechtigter oder Mie-
ter die Benutzung seines Stockwerkanteiles gestattet (Ziff. I./A./6 lit. a Reglement). Von einem
Stockwerkeigentümer, dessen Mieter, Nutzungs- oder Wohnberechtigter die Gemeinschafts-
ordnung missachtet, kann – wenn wiederholte Ermahnungen fruchtlos bleiben – verlangt wer-
den, dass er den daherigen Vertrag durch Kündigung oder gegebenenfalls durch Rücktritt aus
wichtigen Gründen auflöse; zu dieser Aufforderung ist der Verwalter befugt (dortige lit. b). Wei-
ter haben alle Stockwerkeigentümer und die von ihnen zur Benutzung zugelassenen sonstigen
Personen in der Benutzung der gemeinschaftlichen Räume, Einrichtungen und ausserhalb des
eigentlichen Gebäudes liegenden Teile des Grundstücks mit gebotener Rücksicht auf die Mit-
bewohner zu verfahren (Ziff. I./B./1 lit. a Reglement). Schliesslich ist die Hausordnung auch
für Personen verbindlich, denen der Stockwerkeigentümer die im Sonderrecht stehenden
Räume zur Benutzung überlassen hat (Ziff. I./B./3 lit. d Reglement).
Obschon diese Pflichten bereits bestanden, wurden sie offensichtlich nicht von der berufungs-
klägerischen Tochter eingehalten. Eine Präzisierung des Reglements erscheint auch vor dem
Hintergrund des vorliegenden Verfahrens als erforderlich, um übermässige Emissionen abzu-
wehren und Rechtsklarheit zu schaffen. Die Voraussetzung der Erforderlichkeit ist somit erfüllt.
2.3.3.5.3
Es fragt sich nun, ob die Untersagung zumutbar ist, d.h. die mildest mögliche Massnahme
darstellt, um den Missständen abzuhelfen, die durch unregelmässige und kurzzeitige Vermie-
tungen wie beispielsweise diejenige der berufungsklägerischen Tochter über Airbnb entstan-
den.
Der Berufungskläger rügt zunächst, dass gemäss dem besagten Beschluss bei der Vermie-
tung einer Stockwerkeinheit an Freunde oder Familie der Verwaltung deren Namen und Auto-
kennzeichen mitzuteilen sowie die Hausordnung mit allfälligen Bedienungsanleitungen sämt-
licher Infrastrukturen des Mehrfamilienhauses zu hinterlegen seien, und diese Regelung sich
problemlos auch auf alle Dritte anwenden liesse, die sich über längere oder kürzere Zeit in
einer berufungsklägerischen Stockwerkeinheit aufhielten. Dieser Auffassung ist zunächst ent-
gegenzuhalten, dass diese Pflicht vor dem angefochtenen Beschluss im Reglement verankert
war (vgl. soeben, E. 2.3.3.5.2). Wenn der Berufungskläger bzw. seine Tochter sich nicht daran
21 I 25
hielten, hat er bzw. sie sich dies selbst anzulasten. Sodann ist zu entgegnen, dass die Hinter-
legung der Hausordnung sowie allfälliger Bedienungsanleitungen im Rahmen einer unregel-
mässigen und kurzzeitigen Vermietung untauglich sind, denn selbst wenn sämtliche Gäste der
deutschen Sprache hinlänglich kundig wären, entspricht es der allgemeinen Lebenserfahrung,
dass kaum ein Feriengast während seines Ferienaufenthalts umständliche Bedienungsanlei-
tungen vollständig und gewissenhaft durchliest, insbesondere auch deswegen, weil er hierfür
kaum eine hinlängliche persönliche Verpflichtung sehen dürfte. Feriengäste lassen sich dies-
bezüglich nicht mit Freunden oder Verwandten vergleichen, denn diese haben eine grössere
emotionale Nähe zu den dinglich oder obligatorisch an Stockwerkeinheiten Berechtigten,
wodurch sie wiederum sorgsamer mit den berufungsbeklagtischen Infrastrukturen umgehen
(vgl. hierzu auch oben, E. 2.3.1).
Ähnliches gilt für das Argument, man könne die Namen und die Autokennzeichen der kurzzei-
tigen und unregelmässigen Mieter mitteilen. Der Empfang von vorgängig persönlich bekannten
Gästen, d.h. von Familienmitgliedern und Freunden, gehört zum Kernbereich des Privatlebens
und liegt dadurch im Wohnzweck einer Stockwerkeinheit. Diese Beziehungspflege zu Nahe-
stehenden lässt sich nicht mit einer parahotelleristischen Beherbergung vergleichen. Es leuch-
tet nicht ein, wieso die Verwaltung Verwaltungshandlungen vornehmen soll, die von der Allge-
meinheit, d.h. von der Berufungsbeklagten, bezahlt werden, und Zwecken dient, die die übri-
gen Stockwerkeigentümer, d.h. die übrigen Mitglieder der Berufungsbeklagten, stört, aber ein-
zig der berufungsklägerischen Tochter einen Erwerb ermöglicht. Dies gilt umso mehr, als die
unregelmässige und kurzzeitige Vermietung dem Wohnzweck widerspricht, während die Be-
ziehungspflege zu nahestehenden Menschen im Wohnzweck enthalten ist. Es geht mithin
nicht um den «Mehraufwand der Verwaltung» an sich, sondern um die Zweckwidrigkeit der
parahotelleristischen Beherbergung, für die nicht die Allgemeinheit aufzukommen hat.
Weiter bringt der Berufungskläger vor, bei einer unregelmässigen allgemeinen und nicht pro-
fessionellen Vermietung als Ferienwohnung fielen solche Mehrbelastungen und Immissionen
– im Gegensatz zu einer hotelmässigen Bewirtschaftung – selbstredend nicht an, zudem
könne eine inexistente oder nicht ins Gewicht fallende Mehrbelastung der Infrastruktur des
Mehrfamilienhauses keine Einschränkung wie im angefochtenen Beschluss vorgesehen recht-
fertigen. Hiergegen ist einzuwenden, dass es zwar durchaus so sein mag, dass bei der parah-
otelleristischen Bewirtschaftung geringere Immissionen entstehen als bei einer hotelleristi-
schen, indes ist dies der falsche Vergleichsmassstab. Aufgrund der Beschaffenheit der Ge-
bäulichkeit sind ist Grenze an zulässigen Immissionen deutlich tiefer (ausführlich oben,
22 I 25
E. 2.3.1). Ebenfalls an der Sache vorbei gehen die berufungsklägerischen Vorbringen betref-
fend eine kaum vorhandene Mehrbelastung der Infrastruktur. Versteht man unter «Belastung»
ein Beeinträchtigen in der Existenz oder dem (Lebens-) Wert, eine starke Inanspruchnahme
oder das Zuschaffenmachen an einer Sache (vgl. Universalwörterbuch, Stw. «Belastung» und
Stw. «belasten» S. 283), dann gäbe es durch eine unregelmässige und kurzzeitige Vermietung
tatsächlich kaum eine «Mehrbelastung» der Infrastruktur. Versteht man die Mehrbelastung je-
doch weniger physisch und materialistisch, sondern unter Einbezug von ideellen und psychi-
schen Immissionen und im Lichte der nachbarrechtlichen Bestimmungen (vgl. Art. 684 ZGB),
dann liegt durch die «Problematik einer solchen Vermietung (fremde Leute und Autos, Benüt-
zung der Infrastruktur wie Schwimmbad, Sauna, Fitnessraum, Dachterrasse, Cheminée und
Waschküche etc.)» und der fehlenden Orientierung der «Leute» darüber, «wie mit der Infra-
struktur umzugehen ist» (vgl. Beschlussprotokoll vom 22. Juni 2015; vi-KB 9 Ziff. 5 S. 2), tat-
sächlich eine Mehrbelastung auch der gemeinschaftlichen Infrastrukturbereiche vor, die sich
auf die anderen Bewohnern erheblich störend auswirken und ihnen nicht zugemutet werden
kann. Diese Mehrbelastung kann nicht mit der üblichen Belastung bzw. Benützung der Infra-
struktur durch die übrigen Bewohner, längerfristigen Mieter oder Angestellte eines stillen Bü-
rogewerbes verglichen werden, denn diese sind über längere Zeit dort wohnhaft oder ange-
stellt, womit eine gewisse Bekannt- bzw. Vertrautheit entsteht (oben, E. 2.3.3.3). Ebenso we-
nig lässt sich diese Belastung nicht mit der Anwesenheit von persönlich bekannten Freunden
und Verwandten vergleichen, die sich immer auch gegenüber dem an einer Stockwerkeinheit
dinglich oder obligatorisch berechtigten Gastgeber verpflichten.
Schliesslich bleibt anzumerken, dass Erwägungen über die Zumutbarkeit einen Eingriff in ein
geschütztes Rechtsgut voraussetzen. Da jedoch eine parahotelleristische Beherbergung der
Zweckbestimmung im Begründungsakt widerspricht und somit keinen Rechtsschutz geniesst,
ist eine reglementarische Verdeutlichung des Wohnzwecks per se zumutbar.
2.3.3.5.4
Schliesslich rügt der Berufungskläger, dass die Vorinstanz die Interessen der berufungsbe-
klagtischen Stockwerkeigentümer höher gewichtet habe als diejenigen des Berufungsklägers,
womit keine ausgeglichenen Interessen vorlägen.
Es erschliesst sich nicht ganz, was dem Grundsatz nach hieran auszusetzen ist (vgl. Art. 310
lit. a ZPO). Es leuchtet nicht ein, warum die Mehrheit der Stockwerkeigentümer leiden muss,
damit eine einzige Partei mit unregelmässigen, kurzfristigen Vermietungen Einkommen erzie-
len kann, anstatt dass sie – oder ein anderer Stockwerkeigentümer – eine reguläre Vermietung
23 I 25
vornimmt, was vom angefochtenen Beschluss nicht berührt ist. Würde man eine derartige Dul-
dungspflicht der übrigen Stockwerkeigentümer annehmen, wäre dies nicht nur stossend, son-
dern ebenso reglementswidrig, selbst wenn man davon ausginge, dass eine parahotelleristi-
sche Nutzung dem Wohnzweck entspräche (dazu oben, E. 2.3.3.4.3, sowie Art. 648 Abs. 2
ZGB).
2.4 (Fazit)
Zusammengefasst ergibt sich, dass durch eine unregelmässige und kurzzeitige Vermietung
an Unbekannte, d.h. durch eine parahotelleristische Beherbergung, nicht nur gegen den be-
reits bestehenden Wohnzweck verstossen wird, sondern überdies Immissionen bei den übri-
gen Stockwerkeigentümern verursacht werden, die diesen nicht zugemutet werden können.
Die Berufungsbeklagte war befugt, mittels Beschluss das Reglement zu verdeutlichen.
Die Berufung ist unbegründet und demnach abzuweisen.
3. (Kosten- und Entschädigungsfolgen)
Die Prozesskosten bestehen aus den Gerichtskosten und der Parteientschädigung (Art. 95
Abs. 1 ZPO). Sie werden der unterliegenden Partei auferlegt (Art. 106 Abs. 1, erster Satz
ZPO). Der von der Vorinstanz festgesetzte Streitwert von Fr. 30ʻ000.– wurde nicht angefoch-
ten und erscheint auch nicht offensichtlich unrichtig (vgl. Art. 91 ZPO und oben, E. 1).
Die Gerichtskosten vor Obergericht als Berufungsgericht richten sich nach dem, im Verfahren
vor Kantonsgericht als erster Instanz massgebenden Tarif, werden um einen Drittel reduziert,
betragen jedoch mindestens Fr. 500.– (Art. 8 Abs. 1 Ziff. 2 PKoG [NG 261.2]). Bei einem
Streitwert von Fr. 30ʻ000.– betrug der Rahmen vor der Vorinstanz Fr. 1ʻ500.– bis Fr. 4ʻ000.–
(Art. 7 Abs. 1 PKoG). Die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens werden ermessensweise
(vgl. Art. 2 Abs. 1 PKoG) auf Fr. 2ʻ000.– angesetzt, ausgangsgemäss dem Berufungskläger
auferlegt, mit dem von ihm geleisteten Kostenvorschuss in nämlicher Höhe verrechnet und
sind bezahlt.
Die Anwaltskosten umfassen das Honorar (ordentliches Honorar und Zuschläge), die notwen-
digen Auslagen und die Mehrwertsteuer (Art. 31 Abs. 1 PKoG). Das ordentliche Honorar eines
Rechtsbeistands beträgt im Berufungsverfahren 20 bis 60 Prozent des für das Verfahren vor
erster Instanz zulässigen Honorars, bemessen nach dem noch strittigen Wert, mindestens je-
doch Fr. 500.– (Art. 43 PKoG). Bei einem Streitwert von Fr. 30ʻ000.– betrug der Rahmen des
ordentlichen Honorars vor der Vorinstanz Fr. 2ʻ000.– bis Fr. 8ʻ000.– (Art. 42 Abs. 1 PKoG).
Der berufungsbeklagtische Rechtsbeistand legte eine Honorarnote über Fr. 2ʻ706.80 (inkl.
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MWSt und Auslagen) ins Recht. Die Honorarnote erscheint angemessen, wird bewilligt und
der Berufungskläger verpflichtet, der Berufungsbeklagten den Betrag von Fr. 2ʻ706.80 (inkl.
MWSt und Auslagen) zu erstatten.
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