Decision ID: cdbc0f28-6396-4282-b9a8-cf09d94ef95f
Year: 2013
Language: de
Court: GR_VG
Chamber: GR_VG_005
Canton: GR
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law

Quartierplan Kenntnis genommen und aufgrund des neuen Sachverhaltes
beschlossen, in der H._ ein öffentliches Quartierplanverfahren
einzuleiten. Der Einleitungsbeschluss werde voraussichtlich im Januar
2013 gefasst.
6. Am 31. Dezember 2012 reichten die Beschwerdeführer dem
Gemeindevorstand den von ihnen ausgearbeiteten privaten Quartierplan
ein.
7. Am 24. Januar 2013 lehnte der Gemeindevorstand den privaten
Quartierplan H._ als nicht genehmigungsfähig ab. Er sei gewillt, wie
am 18. Dezember 2012 mitgeteilt, eine öffentliche Quartierplanung
unverzüglich durchzuführen. Der Gemeindevorstand erwog, die
Quartierplanung sei im vorliegenden Fall recht anspruchsvoll. Der
Quartierplan erfülle die Anforderungen von Art. 51 KRG nicht. Der
Gestaltungsplan beschränke sich beispielsweise auf die Definition von
Baufenstern für Hochbauten, während planerisch zur
Umgebungsgestaltung keine Aussagen gemacht würden. Der Hinweis auf
das kommunale Baugesetz genüge hier nicht. Die Baufenster seien
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überdimensioniert und erschienen mit den eingezeichneten Bauten
unrealistisch zu sein und liessen damit die nötige Rücksicht auf das
Ortsbild an exponierter Lage vermissen. Die in den
Quartierplanvorschriften festgehaltenen Bestimmungen zur Gestaltung
seien derart allgemein gehalten, dass sie den Anforderungen einer
Gestaltungsplanung nicht genügten. Für Interpretationsmöglichkeiten
seien Tür und Tor geöffnet. Auch der Erschliessungsplan sei
unbefriedigend. Das nicht sehr grosse Baugebiet solle zwei
Anschlusspunkte zum übergeordneten Strassennetz erhalten, wobei die
Einfahrt zu Parzelle 698 vor allem wegen des steilen Geländes fraglich
sei und die gesamte Erschliessungsplanung in Frage stellen könne. Auch
die dargestellte Erschliessung von Parzelle 699 sei ungenügend. Der
Abwasseranschluss sei an das überbaute Wohnquartier am H._weg
vorgesehen. Falls sich herausstelle, dass die Leitungen der geplanten
Überbauung nicht standhielten, müsste die Planung korrigiert werden. Der
Plan lasse die grundbuchamtliche Behandlung offen. Derzeit fehlten
Näherbaurechte für die geplanten Nebenbauten, welche bis auf 2.5 m zur
Kantonsstrasse zu liegen kämen. Ebenso fehle die kantonale Bewilligung
für die Einfahrten.
8. Am 4. Februar 2013 beschloss der Gemeindevorstand, in der H._
einen Quartierplan zu erarbeiten (einzuleiten). Der Plan mit den Grenzen
des Quartierplangebiets und dem Beizugsgebiet der Landumlegung sei
öffentlich aufgelegt. Mit der Quartierplanung und der Landumlegung solle
eine zweckmässige Erschliessung, Bebauung und Gestaltung des
Planungsgebietes im Rahmen der Grundordnung sichergestellt werden.
9. Am 4. Februar 2013 erhoben A._, E._ sowie F._ gegen
den Entscheid des Gemeindevorstandes vom (recte) 24. Januar 2013
Beschwerde und beantragten dessen Aufhebung. Der Gemeindevorstand
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sei zu verpflichten, den eingereichten privaten Quartierplan H._
materiell zu behandeln und allenfalls unter Auflagen und Bedingungen zu
genehmigen.
Klar sei, dass die Gemeinde den Inhalt eines eingereichten privaten
Quartierplans auf die Übereinstimmung mit dem übergeordneten Recht
und den allgemeinen Planungsgrundsätzen überprüfen und bei
Widersprüchen mit übergeordnetem Recht entweder eine Überarbeitung
des Quartierplans verlangen oder diesen mit entsprechenden Auflagen
und Bedingungen genehmigen könne. Die Gemeinde habe aber den
Quartierplan als nicht genehmigungsfähig bezeichnet. Dafür fehle eine
nachvollziehbare Begründung. Der Hinweis, der Quartierplan genüge den
gesetzlichen Anforderungen nicht, sei ungenügend. Es wäre anzuführen
gewesen, welchen gesetzlichen Vorgaben der Quartierplan nicht genüge.
Auch die angeführten Zweifel an der Realisierbarkeit des
Strassenanschlusses im Bereich von Parzelle 698 genügten nicht, auch
nicht der Hinweis auf denkbare Probleme beim vorgesehenen
Abwasseranschluss. Hier hätte die Gemeinde allenfalls mit
entsprechenden Auflagen und Bedingungen arbeiten können.
Zwar treffe es zu, dass beim Gestaltungsplan die Definition von
Baufenstern für die Hochbauten im Vordergrund gestanden habe. Für die
Gestaltung der Baukörper sollten die allgemeinen Bestimmungen des
kantonalen Raumplanungsgesetzes und des kommunalen Baugesetzes
gelten. Die Ortsplanung sei auf dem aktuellen Stand der Erkenntnisse
(2009 revidiert). Die Gemeinde sage nicht, weswegen vorliegend
bezüglich der Gestaltung die gesetzliche Regelung verschärft oder
verändert werden müsse. Auch nicht nachvollziehbar sei der Hinweis auf
die fehlenden Angaben zur Umgebungsgestaltung.
Die Erschliessung sei mit dem kantonalen Tiefbauamt besprochen
worden. Man habe für die Lösung mit zwei Anschlüssen das Plazet
erhalten. Es genüge nicht, wenn die Gemeinde sage, diese Lösung sei
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nicht unproblematisch. Dies sei zu undifferenziert. Die Zufahrt zu Parzelle
698 sei im Zusammenhang mit der Baubewilligung für Familie F._
von Kanton und Gemeinde bewilligt worden. Hier und bei den Bedenken
betreffend Abwasseranschluss mache es sich die Gemeinde zu einfach.
Es sei unproblematisch, dass die Näherbaurechte für Nebenbauten noch
sichergestellt werden müssen. Dies hätte mittels Auflage verfügt werden
können.
10. In der Vernehmlassung vom 19. März 2013 beantragte die Gemeinde die
Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei.
A._ sei gestorben.
Der Gemeindevorstand habe die landwirtschaftliche Parzelle 699 sowie
die gemeindeeigene Parzelle 712 in den Quartierplanperimeter
einbezogen. Parzelle 699 solle über Parzellen 698 und 711 erschlossen
werden, Parzelle 712 könnte eine Parkierung für die Eigentümer von
Parzellen (recte) 698 und 711 aufnehmen.
Den Beschwerdeführern sei schon am 18. Dezember 2012 mitgeteilt
worden, es werde ein öffentliches Quartierplanverfahren durchgeführt,
dies im Anschluss an die Sitzung mit dem Vertreter der Beschwerdeführer
vom 17. Dezember 2012.
Grundeigentümer seien berechtigt, einen privaten Quartierplan
einzureichen. Dieser sei vom Gemeindevorstand auf seine
Genehmigungsfähigkeit zu prüfen.
Hier habe der Gemeindevorstand das Quartierplangebiet erweitert. Die
Eigentümer von Parzellen 712 und 699 hätten dagegen nichts
einzuwenden.
Der eingereichte Quartierplan beschränke sich auf die Festlegung
möglichst grosser Baufenster für Hochbauten. Diese seien viel zu gross.
Es fehlten auch Angaben zur Umgebungsgestaltung. Architektonische
und bauliche Detailvorschriften fehlten.
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Die Einfahrten ab Kantonsstrasse gemäss Erschliessungsplan seien
wegen der Steilheit des Geländes ohne grössere Stützmauer nicht
realisierbar. Abklärungen und Querprofile fehlten.
Zwei Erschliessungsstrassen seien für das relativ kleine Gebiet zu viel.
Die Zufahrt zu Parzelle 699 sei nicht abgeklärt und kaum realisierbar. Die
vorgeschlagene Erschliessung bei Parzelle 711.2 führte durch das
eingezeichnete Baufenster.
Der Abwasseranschluss sei nicht abgeklärt. Im H._weg befänden
sich alte Leitungen mit fraglichen Dimensionierungen.
Es gebe keine Lösungsvorschläge für zu errichtende Dienstbarkeiten,
auch nicht für Näherbaurechte für geplante Nebenbauten, welche bis auf
2.5 m zur Kantonsstrasse zu liegen kämen.
Es fehlten die Bewilligungen des Kantons betreffend Einfahrten.
Die Privaten könnten nur im Rahmen des Mitwirkungsrechts teilnehmen.
Die Gemeinde habe das Recht, den Quartierplan durch Fachleute
erarbeiten zu lassen. Der Beizug von Fachleuten sei notwendig.
Bei dieser Ausgangslage habe an die Begründungspflicht keine zu hohen
Anforderungen gestellt werden dürfen. Das rechtliche Gehör sei nicht
verletzt.
Es stimme nicht, dass der Kanton die zwei Anschlüsse an die
Kantonsstrasse genehmigt habe.
11. In ihrer Replik vom 12. April (Poststempel 15. April 2013) hielten die
Beschwerdeführer an ihren Anträgen fest.
Die Erben von A._ führten das Verfahren weiter.
Sie hätten gegen den Einleitungsbeschluss Einsprache erhoben.
Der Kanton habe bestätigt, dass die Bewilligungen für die Anschlüsse in
Aussicht gestellt werden könnten.
Parzelle 699 sei in der Landwirtschaftszone und könne gar nicht für die
Erschliessung und Parzellierung der angrenzenden Baugrundstücke in
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Anspruch genommen werden. Parzelle 712 liege in der Zöba und könne
nicht zur Erstellung von Zufahrten und Parkierungsanlagen für nicht
öffentliche Bauten und Anlagen gebraucht werden.
Die Baufenster seien nicht die zukünftigen Baukörper.
In der Umgebung gebe es auch grosse Bauten.
Es gebe keinen Anlass, für die Gestaltung und die Umgebung besondere,
von der Regelbauweise abweichende Vorgaben zu formulieren.
Die Zufahrt zu Parzelle 699 erfolge über das im Erschliessungsplan
eingezeichnete, noch einzuräumende landwirtschaftliche Zufahrtsrecht
auf einer Breite von 3 m.
Der Abwasseranschluss sei abgeklärt und bestätigt. Die
Dimensionierungen seien in Ordnung.
Der Abschluss der notwendigen Dienstbarkeiten sei eine reine
Formsache. Diese würden erst dann vereinbart und im Grundbuch
eingetragen, wenn der private Quartierplan genehmigt worden sei.
Die Privaten dürften einen privaten Quartierplan einreichen. Es gebe
keine uneingeschränkte Planungsautonomie der Gemeinde.
Die Gemeinde habe für die Prüfung des eingereichten privaten
Quartierplans keine Fachleute beigezogen.
12. Am 29. April 2013 hielt die Gemeinde duplicando an ihren Anträgen fest.
Das Tiefbauamt habe nur festgestellt, dass bei technischer Machbarkeit
den geplanten Einfahrten nichts im Wege stehe.
Der private Quartierplan genüge den Ansprüchen nicht. Er sei geprägt
von eigenen, individuellen Vorstellungen und privaten Interessen.
Derzeit liege die Ursache für Verzögerungen bei den Beschwerdeführern,
welche gegen den Einleitungsbeschluss Einsprache erhoben hätten.
Parzelle 699 dürfe zwar nicht für die Erschliessung der angrenzenden
Bauparzellen in Anspruch genommen werden. Sie müsse aber
erschlossen werden, und zwar über das Quartierplangebiet H._.
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Parzelle 712 sei wegen einer Empfehlung des beauftragten Planers ins
Quartierplangebiet einbezogen worden.
Die Gestaltung, auch der Umgebung, sei wesentlicher Bestandteil jeden
Quartierplans. Vorschriften fehlten im privaten Quartierplan.
Im Rahmen der durchzuführenden Quartierplanung seien noch viele
Details zu klären. Dies habe der private Quartierplan nicht gemacht,
weswegen nun das beauftragte Planungsbüro dies an die Hand nehme.
13. Am 6. Juni 2013 führte das Verwaltungsgericht (5. Kammer) einen
Augenschein durch, an welchem von Seiten der Beschwerdeführer
D._(für die Erbengemeinschaft A._), E._ und die Eheleute
F._ persönlich in Begleitung des beratenden Architekten G._,
dipl. Architekt ETH SIA, teilnahmen. Die Beschwerdegegnerin war durch
den Gemeindepräsidenten, den Baufachchef, den Ingenieur/Geometer
samt Rechtsvertreter (RA Dr. iur. Silvio C. Bianchi) vertreten. Allen
Anwesenden wurde dabei an zwei verschiedenen Standorten (Standort 1:
Im Kurvenbereich auf Strassenparzelle 1209/Kantonsstrasse; Höhe
Parzellen 712 [oberhalb] und 711.3/698 [unterhalb]; Standort 2: Untere
Einfahrt, Höhe Parzelle 711.1 bzw. auf Wiesland Parzelle 711.2) die
Gelegenheit gegeben, sich auch noch mündlich vor Ort zur ganzen
Angelegenheit zu äussern. Der Beschwerdeführer D._ legte noch
eine Panoramafoto des bestehenden Orts- und Landschaftsbilds der
Gemeinde zu den Akten. Seitens des Gerichts wurden noch insgesamt 12
Fotos über die genauen Orts- und Erschliessungsverhältnisse im
Quartierplangebiet „H._“ bzw. „K._“ erstellt und dem Protokoll
des Augenscheins beigefügt.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften und
am Augenschein wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen noch näher
eingegangen.
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Das Gericht zieht in Erwägung:
1. Anfechtungsobjekt ist vorliegend der Entscheid vom 24. Januar 2013 der
Gemeinde (nachfolgend Beschwerdegegnerin genannt), worin der von
den Beschwerdeführern ausgearbeitete private Quartierplan „H._
bzw. K._“ vom 31. Dezember 2012 mangels Genehmigungsfähigkeit
abgelehnt wurde. Strittig und zu klären ist, ob die von der
Beschwerdegegnerin dazu angeführten Gründe betreffend ungenügender
Gestaltung und Erschliessung des von den Beschwerdeführern privat
vorgeschlagenen Einzugs-/Beizugsgebiets mit den Parzellen 698 und 711
rechtens war.
2. a) In formeller Hinsicht gilt es zunächst festzuhalten, dass die Erben des
zwischenzeitlich verstorbenen A._ (Erbengemeinschaft A._) mit
der Unterzeichnung der Replik vom 12. April 2013 – nebst den bisherigen
Beschwerdeführern E._ und dem Ehepaar F._ – anstelle des
verstorbenen Beschwerdeführers in den Prozess eingetreten sind.
Dessen Rechte und Pflichten sind somit an sie (Erben A._)
übergegangen.
b) Im Übrigen ist klarzustellen, dass das Rechtsbegehren der
Beschwerdeführer, der eingereichte private Quartierplan sei materiell zu
behandeln, vorweg ins Leere stösst. Die Beschwerdegegnerin hat den
genannten Quartierplan nämlich – soweit es ihr sachlich für den
Nichtgenehmigungsentscheid erforderlich erschien – bereits materiell
behandelt und ist auch darauf eingetreten; andernfalls ein Nichteintreten
und nicht eine Ablehnung des vorgelegten Quartierplanes erfolgt wäre
(vgl. Beschlussdispositiv Ziffer 1 des angefochtenen Entscheids vom 24.
Januar 2013). Was das Teilbegehren bezüglich einer allfälligen
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Genehmigung unter Auflagen und Bedingungen betrifft, so ist damit die
Wahrung des Verhältnismässigkeitsprinzips (Möglichkeit des Erlasses
einer milderen Massnahme anstatt Verweigerung der Plangenehmigung)
angesprochen. Dieser Einwand betrifft aber eine materiell-rechtliche und
keine verfahrensrechtliche Frage, weshalb diesbezüglich auch formell
nicht näher darauf eingegangen wird. Immerhin sei aber noch erwähnt,
dass sich die Beschwerdegegnerin in verfahrensrechtlicher Hinsicht
verpflichtete, „unter Vorbehalt von einsprachlichen Verzögerungen, eine
öffentliche Quartierplanung unverzüglich durchzuführen“ (Ziffer 2, im
angefochtenen Entscheid).
c) Die Beschwerdeführer machten weiter – zumindest sinngemäss - eine
Verletzung des rechtlichen Gehörs geltend, weil der angefochtene
Entscheid keine nachvollziehbare Begründung enthalten habe, inwiefern
der eingereichte (private) Quartierplan bezüglich Gestaltung und
Erschliessung die üblicherweise bei öffentlichen Quartierplänen
verlangten und abgeklärten Planungsvorgaben nicht erfüllen würde.
Vorab gilt es festzuhalten, dass der in Art. 29 Abs. 2 der
Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101)
gewährleistete Anspruch auf rechtliches Gehör der Sachaufklärung dient
und den Betroffenen ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht im
Verfahren garantiert. Aus dem Gehörsanspruch fliesst indessen ebenso
die Pflicht der Behörden zur Begründung ihrer Entscheide oder
Beschlüsse. Die Begründung muss dabei so abgefasst sein, dass die
Betroffenen den Erlass gegebenenfalls sachgerecht anfechten können
(BGE 133 III 439 E.3.3). Dies ist nur dann möglich, wenn sich die
Betroffenen über die Tragweite des Entscheids ein Bild machen können.
In diesem Sinne müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt
werden, von denen sich die Behörden leiten liessen und auf welche sich
ihr Entscheid stützt (BGE 112 Ia 107 E.2b). Das bedeutet aber nicht, dass
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sich die Vorinstanz ausdrücklich mit jeder tatbeständlichen Behauptung
und jedem rechtlichen Einwand auseinandersetzen muss. Sie kann sich
vielmehr auf die für den konkreten Entscheid wesentlichen
Gesichtspunkte beschränken. Die erforderliche Begründungsdichte hängt
dabei eng mit der Frage zusammen, wieweit die Entscheidungsfreiheit der
Behörden (hier: Planungsautonomie der Gemeinde) sowie die
Eingriffsintensität des Entscheids im konkreten Einzelfall gehen (vgl. Urteil
des Bundesgerichts 2C_603/2011 vom 16. Januar 2012 E.2.1 sowie
erneut BGE 112 Ia 107 E.2b mit weiteren Hinweisen auf Judikatur und
Rechtsprechung). Im Lichte dieser Vorgaben erweist sich der Vorwurf der
Gehörsverletzung offensichtlich als unbegründet. Die
Beschwerdegegnerin hat im angefochtenen (Nichtgenehmigungs-
)Entscheid verschiedene, ihrer Meinung nach festgestellte Mängel des
privaten Quartierplanentwurfes aufgelistet und zwar im Hinblick sowohl
auf die Gestaltung als auch auf die Erschliessung. Ob die dazu
angeführte Begründung wirklich zutreffend ist, ist dann aber nicht mehr
eine Frage des rechtlichen Gehörs, sondern der materiellen Beurteilung
des zur behördlichen Überprüfung vorgelegten privaten
Quartierplanentwurfes.
3. a) Materiell gilt es zunächst auf die massgebenden Bestimmungen des
Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100)
betreffend Quartierplanung (Art. 51 ff. KRG) zu verweisen. Gemäss Art.
51 Abs. 1 Satz 1 KRG regelt der Quartierplan im Rahmen der
Grundordnung die Gestaltung und Erschliessung von Bauzonen mit
Folgeplanung oder von weiteren Teilgebieten der Bauzone im Detail. Laut
Art. 51 Abs. 2 KRG besteht der Quartierplan aus den
Quartierplanvorschriften (QPV) und je nach Zweck aus dem
Quartiergestaltungsplan und dem Quartiererschliessungsplan. Gemäss
Art. 52 Abs. 1 KRG enthalten die Quartierplanvorschriften Vorgaben über
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die Gestaltung der Bauten und Anlagen, über die Ausführung, den
Unterhalt und die Erneuerung der Quartiererschliessung sowie über die
Aufteilung der Planungs- und Erschliessungskosten (Verteilschlüssel). Sie
können die Bauvorschriften der Grundordnung ergänzen und Etappen für
die Ausführung der Erschliessung und Überbauung des Quartiers
festlegen. Nach Art. 52 Abs. 2 KRG bestimmt der Quartiergestaltungsplan
die Situierung von Bauten und Anlagen und die freizuhaltenden Flächen.
Er kann weitergehende Anordnungen enthalten, insbesondere über die
Baukuben und deren Nutzung und Gestaltung. Laut Art. 52 Abs. 3 KRG
enthält der Quartiererschliessungsplan die notwendigen Anlagen zur
Erschliessung des Quartiers. Er kann Gemeinschaftsanlagen vorsehen
wie Spielplätze sowie Anlagen für die Parkierung und die
Quartierausstattung. In Art. 53 KRG wird sodann verfahrensrechtlich noch
ausdrücklich zwischen öffentlicher und privater Quartierplanung
unterschieden. Art. 53 Abs. 1 KRG bezieht sich nur auf Erstgenannte,
Abs. 2 auf beide und Abs. 3 nur auf das private Verfahren. Art. 53 KRG
lautet wie folgt: 1Der Gemeindevorstand ist zuständig für die Einleitung und Durchführung der Quartierplanung sowie für den Erlass und Änderungen des Quartierplans. Die Gemeinden können für den Erlass und Änderungen den Gemeinderat für zuständig erklären. 2Der Gemeindevorstand beschliesst von Amtes wegen oder auf Antrag Privater über die Einleitung der Quartierplanung. Lehnt er private Anträge ab, teilt er dies den Antragsstellenden in einer anfechtbaren Verfügung mit. 3Das Einleitungsverfahren entfällt bei Quartierplanungen, die von Privaten selbst erarbeitet werden (private Quartierplanung). 4Einzelheiten über das Verfahren regelt die Regierung durch Verordnung.
In Art. 17 der zugehörigen Raumplanungsverordnung für den Kanton
Graubünden (KRVO; BR 801.110) wird zur Erarbeitung des [lediglich
öffentlichen] Quartierplanes sodann noch was folgt präzisiert: 1Nach Eintritt der Rechtskraft des Einleitungsbeschlusses lässt der Gemeindevorstand den Quartierplan durch Fachleute erarbeiten. Die Beteiligten erhalten Gelegenheit zur Mitwirkung.
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2Der Gemeindevorstand legt die Anforderungen an die Ausgestaltung der einzelnen Bestandteile des Quartierplans fest und sorgt dafür, dass die öffentlichen Interessen bei der Planung berücksichtigt werden. Er unterbreitet Entwürfe der Quartierpläne vor der öffentlichen Auflage dem Grundbuchamt zur formellen Prüfung.
b) Der eingereichte private Quartierplan der Beschwerdeführer vom
Dezember 2012 enthielt einerseits den Gestaltungsplan „K._“ im
Massstab 1:500 mit der Festlegung des QP-Perimeters [Parzellen 698
und 711.1./ 711.2./711.3.], vier Baufenster für rund sieben Hochbauten
[inklusive gegenseitiges Näherbaurecht zwischen Bauten auf Parz. 711.2
und 711.3] sowie ein separates Baufenster für Nebenbauten mit
Höhenbegrenzung für Parkierung; und anderseits den Erschliessungsplan
„K._“ im Massstab 1:500 mit zwei Anschlusspunkten für die
strassenmässige Quartiererschliessung ab der oberhalb verlaufenden
Kantonsstrasse „K._“ [Strassenparzelle 1209]. Die Zufahrten waren
dabei zum einen über den bestehenden Autoabstellplatz (auf der
Stützmauer) für die hangabwärts gelegene Parzelle 698 und zum anderen
über die nordöstlich davon [in deutlich weniger steiler Hanglage] gelegene
Parzelle 711.1 geplant. In den Quartierplanvorschriften „K._“ wurde
bezüglich Gestaltung in Art. 8 QPV [Baufenster], Art. 9 QPV [Abstände],
Art. 11 [Dachgestaltung] und Erschliessung in Art. 13 QPV
[Quartierstrasse] noch Folgendes ergänzt:
Art. 8 QPV – Baufenster Hauptgebäude dürfen nur innerhalb der im Quartierplan bezeichneten Baufenster erstellt werden. Die grauen Baufenster für Nebenbauten sind für PW Parkplätze oder Garagen vorgesehen. Die maximale Gebäudelänge und Tiefe ist durch die Baufenster definiert.
Art. 9 QPV – Abstände [Letzter Abschnitt] Die Höhe der Gebäude richtet sich nach dem Baugesetz der Gemeinde [...], (sie; die Gebäudehöhe) darf das Niveau der projektierten Kantonstrasse auf der Westseite an keiner Stelle um mehr als 1.30 m überragen.
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Art. 11 QPV – Dachgestaltung [Erster Abschnitt] Dachaufbauten und –fenster sind auf ein Minimum zu reduzieren und sind gut in das Dorf- und Siedlungsbild einzuordnen.
Art. 13 QPV – Quartierstrasse [Erster Abschnitt] Vor Erteilung einer Baubewilligung müssen alle für die Erschliessung innerhalb der jeweiligen Parzellen 698, 711.1, 711.2 und 711.3 notwendigen Dienstbarkeiten im Grundbuch der Gemeinde [...] eingetragen sein.
c) Aufgrund der soeben angeführten Bestimmungen (KRG/QPV) gilt es also
zu entscheiden, ob die Beschwerdegegnerin den eingereichten privaten
Quartierplan zu Recht infolge ungenügender Regelungsdichte und infolge
fehlender Abklärungen abgelehnt hat. Wird diese Frage bejaht, ist die
Beschwerde aus diesen Gründen abzuweisen. Wird diese Frage verneint,
ist davon auszugehen, dass die Beschwerdegegnerin wegen ihres
grossen Planungsermessens sicherlich befugt gewesen wäre, den
Einleitungsbeschluss vom 4. Februar 2013 – laut entsprechender
Vorankündigung im Schreiben vom 18. Dezember 2012 – trotz des
bereits kurze Zeit später eingereichten privaten Quartierplans vom 31.
Dezember 2012 zu fassen. Die Beschwerdegegnerin hat nämlich die
Planungshoheit auf ihrem Gemeindegebiet und sie kann daher im Zweifel
sicherlich auch entscheiden, welchen Verfahrensweg (öffentliche
Quartierplanung nach Art. 51 ff. KRG oder sonst eben Zulassung und
Genehmigung der auf Art. 53 Abs. 2 und 3 KRG basierenden privaten
Quartierplanung) sie wählen will. Unbestritten ist, dass die
Beschwerdegegnerin bei der Behandlung und Überprüfung des
eingereichten privaten Quartierplans unter anderem auch den Grundsatz
der Verhältnismässigkeit berücksichtigen musste. Sie hätte den privaten
Quartierplan danach – statt ihn nicht zu genehmigen – auch zur
nochmaligen Überarbeitung im Hinblick auf die festgestellten Mängel
(unpräzise Gestaltungsvorgaben; fehlende Abklärungen bezüglich
Notwendigkeit zweier Anschlusspunkte für Erschliessung) an die
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Beschwerdeführer zurückweisen oder ihn unter Auflagen und
Bedingungen genehmigen können, sofern die festgestellten Mängel mit
vertretbarem Arbeitsaufwand und sinnvollerweise durch die
Beschwerdeführer selbst innert Kürze nachhaltig und zielführend hätten
behoben werden können.
d) Die Beschwerdegegnerin kritisierte am privaten Quartierplan vor allem,
dass dieser nur sehr rudimentäre Gestaltungsvorschriften enthalte. Dies
trifft in Bezug auf die zu grossen Baukuben in den definierten Baufenstern
wohl zu. Der privat erarbeitete Quartiergestaltungsplan sieht nämlich vor,
dass die Hauptgebäude jeweils nur innerhalb der vier Baufenster erstellt
werden dürften. Die Beschwerdegegnerin bemängelte daher vorrangig die
dadurch entstehenden zu voluminösen Gebäudekörper im Plangebiet. Die
Beschwerdeführer hielten dem entgegen, dass gar nicht die ganzen
Baufenster überbaut werden dürften. Die Darstellung einer nur
beschränkten Überbauungsmöglichkeit durch die Beschwerdeführer
stimmt aber eindeutig nicht mit Art. 8 QPV überein, weil dort vorgesehen
ist, dass die maximale Gebäudelänge und Gebäudetiefe durch die
Baufenster definiert werden. Nach diesem Wortlaut dürfte also die
gesamte Baufensterfläche überbaut werden. Für die innerhalb oder
entlang der Baufenster geplanten Hauptbauten sind sonst keine
Abstandsvorschriften vorgesehen. Für die Gebäudehöhen gibt es – neben
dem Verweis auf die Grundordnung/das Baugesetz der Gemeinde – bloss
eine einzige Vorschrift, nämlich diejenige, dass das Niveau der
projektierten Kantonsstrasse auf der Westseite nicht um mehr als 1.3 m
überragt werden darf (so Art. 9 QPV [Letzter Abschnitt]). Wie der
gerichtliche Augenschein vom 6. Juni 2013 dazu klar ergeben hat, reicht
die Bestimmung der einzelnen Baustandorte innerhalb der definierten
Baufenster indessen noch nicht aus, um eine geordnete und vernünftige
Überbauung zu garantieren. Es fehlen namentlich zuverlässige Angaben
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über die konkrete Dimensionierung der Hauptbauten, über die
Dachformen und Giebelausrichtungen, über die genaue Höhe und
vorgesehene Staffelung der Baukörper, über die einzuhaltenden
Gebäudeabstände innerhalb der vier Baufenster sowie über die
Umgebungsgestaltung auf den Parzellen 711 (im Umfang 3‘292 m2) und
698 (Flächenmass 1‘107m2), wobei die Steilheit des Hanggeländes von
Südwesten (Parzellen 698 und 711.3) nach Nordosten (Parzellen 711.2
und 711.1) markant abnimmt, das gesamte Plangebiet jedoch von weither
gut einsehbar ist und deshalb ohne Zweifel von einer exponierten
Ortslage der geplanten Quartierplanbauten die Rede sein kann, welche
gestalterisch besonders hohe Anforderungen an den Erhalt bzw. an die
Einfügung ins bestehenden Orts- und Landschaftsbild durch Neubauten
stellen (vgl. dazu das anlässlich des Augenscheins zu den Akten
gegebene „Panoramafoto“, inkl. vom Gericht erstellte Fotos Nr. 3, 4, 5, 6
und 7).
Im Übrigen hat sich im Zuge des Augenscheins am Standort 2 (Auf
Wiesland Parzellen 711.1/711.2 mit Blick hangaufwärts - Richtung
Norden) noch gezeigt, dass oberhalb des Quarterplangebietes [entlang
der Parzellengrenze 712 und 713] ein „Bächlein“ in Richtung der darunter
situierten Quartierplanparzellen 711.1 und 711.2 fliesst, welches bei
grossen Niederschlägen – laut Auskunft des Baufachchefs der Gemeinde
– ein Gefahrenpotential (Überschwemmungsgefahr) für die darunter neu
geplanten Wohnbauten im Plangebiet darstellen könnte, weshalb
diesbezüglich noch genauere Abklärungen durch Fachleute im
öffentlichen Quartierplanverfahren unerlässlich wären. Dem gilt es einzig
noch beizufügen, dass bei solchen Bachverläufen stets auch die
Einhaltung der gesetzlich vorgeschriebenen Gewässerabstände ein
Thema sein kann. Zu diesem realistischen Problemkreis ist dem
eingereichten privaten Quartierplan überhaupt nichts zu entnehmen.
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e) Bei der Erschliessung wurde, was den Verkehr betrifft, von der
Beschwerdegegnerin vor allem die vorgesehene Quartiererschliessung
über zwei anstatt bloss einen strassenmässigen Anschlusspunkt kritisiert.
Ferner bemängelte sie eine fehlende Regelung der Durchsetzbarkeit der
Erschliessung. In Art. 13 QPV wird effektiv nur bestimmt, dass vor
Erteilung einer Baubewilligung die für die Erschliessung notwendigen
Dienstbarkeiten im Grundbuch eingetragen werden müssten. Es werden
dadurch aber nicht schon entsprechende Rechte und Pflichten selber
statuiert, was die Rechtsunsicherheit bei der Realisation der
Erschliessung zweifellos erhöht und daher verbindlicher festgelegt
werden sollte. Wie der gerichtliche Augenschein vom 6. Juni 2013 auch
hinsichtlich der vorgesehenen Anschlusspunkte für die strassenmässige
Quartiererschliessung gezeigt hat, ist namentlich die Verwirklichung der
Zufahrtsvariante über die Stützmauer oberhalb der Parzelle 698 mit
einigen Problemen (wie äusserst steile Hanglage; enge Raumverhältnisse
für Fahrmanöver und Parkierungs-/Garagierungsanlagen auf Parzelle
698; Überwindung des enormen Gefälles [bis 30%] nur mit teuren
Kunstbauten möglich) behaftet (vgl. dazu Gerichtsfoto Nr. 2 sowie den
nachgereichten Schnittplan b-b samt Auszug Quartierplan „H._“ mit
eingezeichnetem Schnitt b-b; im Zuge des Augenscheins am Standort 1
[im Kurvenbereich auf Strassenparzelle 1209 bzw. auf K._strasse
Höhe Parzellen 712/711.3 vom Ingenieur/Geometer der
Beschwerdegegnerin] vorgelegt und diskutiert [vgl. Gerichtsfoto 1]). Aus
den soeben genannten Gründen wurde für die Zu-/Einfahrt ab der
kantonseigenen K._strasse vom Tiefbauamt Graubünden (TBA) wohl
bisher auch „erst“ eine Bewilligung „in Aussicht gestellt“. Vom Vorliegen
einer entsprechenden Bewilligung zum Zeitpunkt der Einreichung des
privaten Quartierplans kann hier aber ebenso wenig die Rede sein, wie
von der bereits vorhandenen Einräumung von Näherbaurechten (samt
Eintrag der notwendigen Dienstbarkeiten im Grundbuch) für die
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zusätzlichen Parkierungslagen unterhalb der K._strasse. Die
Beschwerdeführer haben sich demnach bisher selbst nicht an die von
ihnen erarbeiteten Vorgaben in Art. 13 QPV gehalten. Hinzu kommt, dass
der zweite (untere) Anschlusspunkt für die Erschliessung im Bereich der
Parzellen 711.1 und 711.2 in deutlich weniger steilem Gelände erstellt
werden könnte und es sich aufgrund des noch überschaubaren Umfangs
des betreffenden Plangebiets (Gesamtfläche 4‘399 m2) durchaus noch die
Frage stellt, ob ein einziger Anschlusspunkt für die strassenmässige
Erschliessung nicht bereits als ausreichend taxiert werden könnte (vgl.
Gerichtsfotos Nr. 10,11, 12; und Erschliessungsplan „K._“ mit
eingezeichneten Anschlusspunkten samt Linienführung für Weg-/Strasse
innerhalb des Plangebiets bis zur unterliegenden Landwirtschaftsparzelle
699 [als Freihaltezone ausgeschieden]). Die soeben beschriebene
Linienführung des Weg-/Strassennetzes innerhalb des Plangebiets ist
ihrerseits nun aber wieder nicht vereinbar mit den im Gestaltungsplan
eingezeichneten Baufenstern und Bauhauptkörpern, weil die skizzierte
Erschliessung mitten durch das Baufenster auf Parzelle 711.2 führen
würde und folglich so gar nicht realisierbar wäre. Auch diesbezüglich
drängen sich folglich noch eingehendere Abklärungen durch Fachleute
bzw. Strassenexperten auf.
f) Aus dem Gesagten ergibt sich, dass der Beschwerdegegnerin im
Ergebnis somit vollumfänglich Recht zu geben ist, wonach der
eingereichte private Quartierplan der Beschwerdeführer - sowohl in
gestalterischer als auch erschliessungstechnischer Hinsicht – viel zu
rudimentär abgefasst wurde und die zugehörigen Quartierplanvorschriften
zu ungenau und zu lückenhaft formuliert waren, um eine architektonisch
gute und erschliessungsmässig vernünftige Überbauung im Plangebiet
„H._/K._“ garantieren zu können. Die planerischen
Ungereimtheiten und beträchtlichen Mängel im vorgelegten -
- 21 -
offensichtlich innert kürzester Zeit erstellten - privaten Quartierplan hätten
auch nicht durch eine mildere Massnahme (wie die Rückweisung an die
Beschwerdeführer zur Nachbesserung/Ergänzung) behoben werden
können. Wie der gerichtliche Augenschein klar gezeigt hat, waren die
gegenseitigen Positionen und gegenläufigen Auffassungen über eine
hinreichende Planung vor Ort derart weit voneinander entfernt, dass eine
Rückweisung an die Beschwerdeführer zur Überarbeitung inhaltlich nichts
gebracht hätte. Vielmehr wäre eine nochmalige (unnötige)
Zeitverzögerung eingetreten, die weder im Interesse der
Beschwerdeführer wäre noch den glaubhaften Absichtserklärungen der
Beschwerdegegnerin betreffend möglichst rascher Durchführung des
öffentlichen Quartierplanverfahrens entsprochen hätte (vgl. vorne E. 2b in
fine). Die Beschwerdegegnerin ist zudem aktenkundig - nach anfänglicher
Verweigerungshaltung – tätig geworden, indem sie am 4. Februar 2013 ja
beschloss, in der „H._“ einen Quartierplan einzuleiten und diesen
dann – nach öffentlicher Auflage und Einsichtnahme durch die
Betroffenen und Dritte – so schnell wie möglich auch voranzutreiben. Mit
dieser Vorgehensweise der Beschwerdegegnerin ist das schützenswerte
Interesse der Beschwerdeführer an der Weiterbehandlung ihres privaten
Quartierplanentwurfes jedoch objektiv auf ein Minimum gesunken, weil
eine solch „doppelspurige Planung“ aus verfahrensökonomischer Sicht
keinen Sinn mehr gemacht hätte. Der angefochtene
Abweisungsentscheid der in der Zwischenzeit aktiv gewordenen
Beschwerdegegnerin darf deshalb auch in diesem Lichte betrachtet als
gerechtfertigt und sinnvoll angesehen werden.
4. a) Der angefochtene Entscheid vom 24. Januar 2013 betreffend
Nichtgenehmigung des eingereichten privaten Quartierplans vom 31.
Dezember 2012 ist demnach rechtens, was zur Abweisung der
Beschwerde vom 4. Februar 2013 führt.
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b) Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens sind die Gerichtskosten
gestützt auf Art. 73 Abs. 1 des Gesetzes über die
Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) anteilsmässig - unter
solidarischer Haftung für das Ganze - der Erbengemeinschaft A._
(1/3), E._ (1/3) sowie den Eheleuten F._ (1/3) aufzuerlegen.
Eine aussergerichtliche Parteientschädigung steht der anwaltlich
vertretenen Beschwerdegegnerin gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG nicht zu, da
sie lediglich in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegte.