Decision ID: ff047b78-c64b-5c27-ad1c-efb70e0b0134
Year: 1995
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_001
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

in fatto:
A.
_ _ e _ _ hanno acquistato in comproprietà, il 5 luglio 1982, la particella n. _ RFD di _, per un importo di 3’100’000.--; successivamente, il 24 settembre 1985, da questo fondo è stata scorporata una porzione di terreno che ha formato la nuova particella n. _9. L’immobile situato sulla particella n. _è stato oggetto di ristrutturazione per un importo di circa 5 milioni. Attualmente esso dispone di due entrate indipendenti, corrispondenti ai numeri civici _ e _ di via _ a _, mentre la particella n. _è tuttora adibita a posteggio. A favore della particella n. _è iscritta una servitù di passo con ogni veicolo, nonché di posteggio (18 posti) a carico della particella n. _.
B.
Il 23 febbraio 1989 _ _ ha convenuto _ _ dinanzi il Pretore del Distretto di Lugano, Sezione 1, postulando in via principale lo scioglimento della comproprietà mediante la formazione di due lotti, la precisazione della servitù di posteggio gravante la particella n. _, il trasporto della stessa in modo da consentire l’edificazione del fondo, le conseguenze dell’eventuale mora nel pagamento dei canoni di posteggio, la regolamentazione della servitù di passo per accedere ai posteggi, la suddivisione degli oneri ipotecari, la cancellazione delle iscrizioni ipotecarie riguardanti esclusivamente _ _ e le modalità di assegnazione dei lotti, ove è prevista l’assegnazione del primo lotto al miglior offerente con l’automatica attribuzione del secondo all’altro comproprietario con il pagamento di un conguaglio. In via subordinata l’attore ha chiesto che lo scioglimento della comproprietà sia limitato alla particella n. _.
C.
Con risposta dell’8 maggio 1989 _ _ ha aderito alla domanda di scioglimento della comproprietà, ma si è opposto alle modalità proposte dall’attore, postulando in via riconvenzionale lo scioglimento mediante licitazione tra i due comproprietari. _ _ si è opposto alla riconvenzione, mantenendo la sua proposta di scioglimento in natura della comproprietà. Nei successivi allegati scritti le parti si sono confermate nelle rispettive argomentazioni. Nel procedimento di merito si sono innestate numerose procedure provvisionali intese, per lo più, a regolare l’amministrazione della comproprietà.
D.
Esperita l’istruttoria, _ _ ha reiterato nel memoriale conclusivo del 24 settembre 1992 le domande di petizione, mentre _ _ nelle proprie conclusioni del 23 settembre ha riconfermato le sue domande riconvenzionali. Il dibattimento finale ha avuto luogo il 1° ottobre 1992.
E.
Statuendo il 2 febbraio 1994, il Pretore in parziale accoglimento della petizione ha ordinato lo scioglimento della comproprietà, ma ha respinto le modalità proposte dall’attore, accogliendo quella formulata dal convenuto in via riconvenzionale, intesa a sciogliere la comproprietà mediante licitazione privata tra i comproprietari. Le spese, con un tassa di giustizia di fr. 25’000.-- sono state poste a carico dell’attore, tenuto a rifondere al convenuto fr. 45’000.-- per ripetibili.
F.
Contro la sentenza citata _ _ è insorto con un appello del 22 febbraio 1994 volto a ottenere la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere integralmente la sua petizione e di respingere l’azione riconvenzionale.
Nelle sue osservazioni del 14 aprile 1994 _ _ propone di respingere l’appello e di confermare la sentenza impugnata.

Considerando
in diritto:
1.
Per l’art. 651 cpv. 2 CC se i comproprietari non si accordano sul modo di scioglimento della comproprietà, il giudice ordina la divisione della cosa in natura, e ove questa non si possa fare senza notevole diminuzione del valore, con la licitazione fra i comproprietari o ai pubblici incanti. Secondo la giurisprudenza e la dottrina il giudice dispone di un ampio potere di apprezzamento nella scelta fra queste due modalità di divisione, e non ha nessun obbligo di preferenza per la divisione in natura, la quale non beneficia di alcun privilegio nei confronti dell’incanto (SJ 1993 532;
Meier-Hayoz
, Berner Kommentar, n. 24 ad art. 651;
Haab/Simonius/Scherrer/Zobl
, Kommentar zum Zivilgesetzbuch, n. 10 ad art. 651). Egli decide secondo la natura della cosa e l’equità, tenendo conto delle circostanze concrete, in particolare della divisibilità dei beni, delle condizioni personali, dei bisogni e dei desideri dei comproprietari (SJ 1993 citata, DTF 100 II 193 consid. 2e; Rep. 1981 331;
Meier-Hayoz
, op. cit. n. 23 e segg. ad art. 651,
Tuor/Schnyder/Schmid
, Das schweizerische Zivilgesetzbuch, 11
a
ed. 1995, pag. 677). In mancanza di un accordo sul modo di divisione, il giudice non è vincolato dalle richieste delle parti e sceglierà liberamente tra le modalità previste dall’art. 651 cpv. 2 CC (SJ 1993 pag. 532 consid. 2 in fine ; 1986 pag. 134 consid. 2 in fine;
Meier-Hayoz
, op. cit. n. 18 e 22 ad art. 651;
Liver
, Das Eigentum, Schweizerisches Privatrecht, V/1, pag. 83).
2.
Il Pretore, premesso che le parti non hanno contestato il principio dello scioglimento della comproprietà, ha respinto la richiesta di divisione in natura proposta dall’attore poiché questi, essendosi opposto alla perizia domandata dal convenuto, non aveva fatto fronte al proprio obbligo di provare la fattibilità di simile modalità di scioglimento.
L’appellante censura tale ragionamento, rilevando che il primo giudice avrebbe dovuto tener conto delle circostanze personali, dei bisogni e dei desideri dei comproprietari. Egli rileva inoltre che tra le parti vi erano intenti comuni in merito allo scioglimento in natura dei fondi, ritenuto che lo stabile situato sulla particella n. _è praticamente diviso in due , essendo separato con un muro dalle cantine ai solai, con il solo tetto in comune, e con tutti i servizi (impianto elettrico, riscaldamento, lavanderia) indipendenti, salvo il rifugio della protezione civile. La critica non è sprovvista di buon diritto.
3.
Dal fascicolo processuale risulta - come detto - che le parti hanno acquistato in comproprietà la particella n. _RFD di _ il 5 luglio 1982 per un importo di fr. 3’100’000.-- (doc. A). Nel 1985 esse hanno frazionato il citato fondo creando una nuova particella (n. _) adibita a posteggio (doc. C). L’immobile esistente è poi stato ristrutturato con una spesa di circa fr. 5’000’000.--.
a)
Sostiene l’appellante che l’adesione all’operazione immobiliare propostagli dall’appellato è stata conclusa esclusivamente per soddisfare bisogni propri e della sua famiglia, ragione per cui se ne dovrebbe tenere conto secondo equità.
Dagli atti risulta che l’appellante ha sistemato la propria abitazione e ha installato il suo studio legale nella parte di stabile che fa capo all’entrata di via _ _. Questa circostanza, non contestata, deve essere considerata in effetti ai fini del giudizio
(Meier-Hayoz
, op. cit. n. 23 ad art. 651, con riferimento a BJM 1969 23), poiché è suscettibile di giustificare un legittimo interesse dell’appellante alla divisione in natura. Come adduce l’appellato, l’importanza dell’operazione immobiliare lascia supporre anche intenti commerciali. La ristrutturazione degli stabili commerciali e abitativi nel centro di _, comprendenti 5 negozi e 18 appartamenti, ha richiesto un investimento di fr. 5’000’000.--, e il valore commerciale del complesso, che include anche la particella n. _, situata in zona R_, è superiore a 11 milioni. L’eventuale intento commerciale dell’operazione nulla toglie però al fatto che il giudice deve tenere in considerazione tutte le particolarità del caso concreto, e quindi anche della situazione logistica dell’appellante, non potendosi escludere d’acchito la divisione in natura. Del resto il giudice potrà ordinare l’incanto qualora la divisione in natura non fosse ragionevole o non conferisse a ogni parte la propria quota (SJ 1995 532 consid. 5b).
b)
L’appellante assevera che la divisione in natura è senza dubbio fattibile. Dall’istruttoria è emerso che l’immobile situato sulla particella n. _ ha due entrate distinte ed è diviso da un muro dalle cantine ai solai con solo il tetto in comune. Inoltre i principali servizi (canalizzazioni, riscaldamento, elettricità, lavanderia, ecc.) sono, salvo il rifugio di protezione civile, indipendenti (deposizione _ e verbale di sopralluogo del 13 settembre 1991). In queste circostanze non si può certo negare la possibilità di una divisione in natura della particella n. _RFD. Certo l’esistenza del tetto comune potrebbe rappresentare un problema, ma esso è superabile con una separazione non particolarmente complessa dal profilo tecnico (deposizione _). L’assegnazione della particella n. _, e la conseguente costituzione di adeguate servitù di posteggio e di passo, possono d’altra parte trovare un’adeguata soluzione poiché al giudice chiamato a pronunciare lo scioglimento della comproprietà compete la facoltà di ordinare secondo il suo libero apprezzamento tutte le misure necessarie ai fini della divisione in natura, e segnatamente le servitù di passo, di condotta, ecc. (
Meier-Hayoz
, op. cit. n. 32 ad art. 651; Rep. 1981 pag. 332 consid. 3), in modo da consentire una divisione razionale della comproprietà (I CCA sentenza del 20 dicembre 1989 in re Ko. / Ko. consid. 2.2).
c)
Non è contestato che gli attuali rapporti tra i comproprietari sono difficili. Dagli atti risulta che all’inizio della comproprietà essi agivano in armonia (deposizione _), ma che successivamente sono insorte tensioni per problemi legati all’amministrazione dell’immobile, ciò che ha portato le parti ad affrontarsi in numerosi procedimenti cautelari intesi alla nomina di un amministratore della comproprietà, come pure della relativa rappresentanza (cfr. act. I, V, XI, XIII e XVI, inc. n. _/_ della Pretura del Distretto di Lugano, Sezione 1, richiamato). Tali attriti potrebbero sconsigliare uno scioglimento in natura della cosa (
Meier-Hayoz
, op. cit. n. 23 ad art. 651 con riferimento a BJM 1969 22). A questo proposito va rilevato nondimeno che con lo scioglimento della comproprietà cadrebbero le divergenze e i dissidi sull’amministrazione comune. D’altra parte la contiguità di due stabili non può ritenersi precludere, per essa soltanto, uno scioglimento in natura. Neppure l’eventuale regolamentazione della servitù di posteggio e di passo gravante la particella n. _, se decisa dal giudice, dovrebbe porre particolari difficoltà, né una disciplina tanto complessa come quella proposta dall’appellante è necessariamente richiesta dalle circostanze.
d)
L’appellante ribadisce che in un primo tempo anche l’altro comproprietario aveva accettato il principio dello scioglimento in natura della comproprietà. E’ vero. Il progetto di convenzione stilato dal convenuto prevedeva che lo scioglimento avvenisse in natura (doc. G1), ma questa convenzione non è stata sottoscritta dalle parti, e non può vincolare l’estensore della stessa, tanto più che le modalità di assegnazione non trovarono, a quell’epoca, il consenso dell’appellante (doc. G3). D’altronde non è contestato che i desideri dei comproprietari siano dissimili, di modo che in mancanza di un accordo sullo scioglimento, spetta al giudice ordinare la divisione in una delle modalità previste dall’art. 651 cpv. 2 CC, liberamente e senza lasciarsi influenzare da quanto le parti hanno o non hanno provato.
In conclusione, pur con qualche riserva a causa delle tensioni esistenti tra i comproprietari, non si può negare che tenuto conto della situazione, dei bisogni e dei desideri delle parti, la divisione in natura rappresenta una soluzione equitativa, che il giudice deve considerare.
4.
Il Pretore ha ordinato lo scioglimento mediante licitazione privata poiché l’attore non era stato in grado di provare la fattibilità della divisione in natura, in quanto oppostosi alla perizia. L’appellante assevera in effetti che il valore dei lotti non può essere valutato da un perito, il quale non potrà tenere conto delle esigenze delle parti. Inoltre egli sostiene che con la modalità di scioglimento da lui proposta, saranno gli stessi comproprietari a determinare il valore dei lotti.
Ora, come visto in precedenza (consid. 1), il giudice per prendere la sua decisione deve fondarsi sulle circostanze personali, sui bisogni e sui desideri dei comproprietari; d’altro lato, però, egli deve apprezzare anche se la divisione in natura possa essere ordinata senza una notevole diminuzione del valore della cosa (art. 651 cpv. 2 CC). Nella fattispecie non è dato di sapere se la divisione in natura sia possibile senza un inconveniente del genere. Certo l’appellante si è opposto a una perizia. Ma ciò non giustificava ancora il rigetto dell’azione. La giurisprudenza e la dottrina hanno precisato che qualora i comproprietari non si accordino sul modo di divisione, il giudice non è vincolato alle richieste delle parti, l’art. 651 CC derogando ai principi della massima dispositiva (
Meier-Hayoz
, op. cit. n. 23 ad art. 651; I CCA sentenza del 21 giugno 1993 in re R. e R./ M; SJ 1986 134). Non potendo accertare se la divisione in natura era possibile senza notevole diminuzione del valore, il primo giudice ha violato il diritto federale che impone proprio di tener conto di questo elemento. In questo senso, trattandosi di un fattore determinante ai fini del giudizio, egli non doveva considerare l’opposizione dell’appellante alla perizia come un impedimento, ma avrebbe dovuto ordinarla, anche d’ufficio nel caso non fosse stata richiesta, poiché agli atti non figurava alcuna indicazione in merito al valore dei fondi in questione. Si aggiunga che proprio nella presente fattispecie la determinazione dei valori in gioco risulta decisiva, la divisione in natura, come visto in precedenza (consid. 3), apparendo una soluzione senz’altro ragionevole e equitativa. Ove quest’ultima però dovesse comportare una notevole diminuzione del valore, la licitazione privata tra i comproprietari tornerebbe attuale. Del resto la divisione in natura può essere scartata anche qualora il conguaglio da versare risulti troppo importante al punto da rendere iniqua tale modalità di scioglimento (DTF 100 II 193/194 consid. 2e e 2f; SJ 1995 532). Nel caso concreto, evidentemente, manca qualunque indicazione anche sull’eventuale conguaglio.
L’assunzione della prova peritale non può d’altra parte essere eseguita in questa sede, poiché significherebbe condurre un’istruttoria e emanare un giudizio di primo grado, ciò che negherebbe alle parti il doppio grado di giurisdizione.
Ne discende che il sentenza impugnata dev’essere annullata, con rinvio dell’incarto al primo giudice per completare l’istruttoria in merito alla fattibilità della divisione in natura della comproprietà.
5.
Spese e ripetibili dell’attuale giudizio seguono la vicendevole soccombenza (art. 148 cpv. 2 CPC). L’attore ottiene causa vinta sul principio, ovvero sui criteri applicabili allo scioglimento della comproprietà, ma non sulla divisione in natura, al cui riguardo il primo giudice dovrà ancora statuire. Appare equo, in tali circostanze, ch’egli sopporti un terzo degli oneri processuali di appello, ritenuto che nella commisurazione delle spese e delle ripetibili si tiene conto del fatto che manca ancora una decisione di merito (art. 21 LTG). Sugli oneri di prima sede il Pretore giudicherà al momento di emanare la nuova sentenza.