Decision ID: d400f227-f81e-5f10-8ee0-a1ecba4d4d3d
Year: 1996
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_006
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

ritenuto
in fatto:
A.
Con PE n. _ del 5/9 maggio 1995 dell’UEF di _ _ ha escusso _ per l’incasso di Fr. 39’095.-- oltre accessori, indicando quale titolo di credito: “Affitti scoperti Fr. 38’600.-- + fattura 31.3.1995 Fr. 495.--”.
Interposta tempestiva opposizione dall’escussa, la procedente ne ha chiesto il rigetto provvisorio alla Pretore.
B.
La procedente fonda la sua pretesa su un contratto di locazione datato 12 febbraio 1992 con il quale ha locato per uso commerciale all’escussa dei locali nello stabile denominato “_ ”, sito a _, per il periodo dal 1. maggio 1992 al 30 aprile 1997 dietro corresponsione di una pigione annua di Fr. 45’000.-- oltre a Fr. 2’500.-- a titolo di acconto per le spese accessorie (doc. B), sull’allegato A al contratto di locazione con il quale la procedente ha inoltre locato all’escussa due posteggi per Fr. 5’100.-- annui e un archivio per Fr. 7’020.-- annui e su fattura datata 31 marzo 1995 di Fr. 495.--.
C.
All’udienza di contraddittorio l’escussa ha rilevato che il 31 gennaio 1994 ha disdetto ex art. 266 g CO il contratto di locazione con effetto immediato per motivi gravi inerenti a proprie difficoltà economiche. Per l’escussa la disdetta, sebbene non rispettasse il termine legale di preavviso, è stata accettata dalla locatrice perché non contestata entro il termine perentorio di trenta giorni (art. 273 CO). Alfine di risolvere bonalmente la vertenza, sebbene avesse liberato gli uffici per l’inizio di marzo, il 9 giugno 1994 l’escussa “ha presentato una riconferma della disdetta straordinaria”, proponendo di liquidare lo scoperto con la cessione di un credito di Fr. 7’000.-- da lei vantato contro un terzo e del mobilio e delle strutture lasciate nell’ente locato di un valore a nuovo di ca. Fr. 65’000.--.
A mente dell’escussa “i termini della disdetta 9 giugno 1994 e la liquidazione proposta sono state accettate dalla _ per il 30 giugno 1994” e quindi il debito sarebbe estinto “in quanto integralmente compensato con la contropretesa dell’escusso derivante dalla cessione del credito e del mobilio”. Irrilevante sarebbe “che la _ ha ricavato unicamente Fr. 16’800.-- con la parziale vendita del mobilio al nuovo inquilino”. L’escussa rileva infine che la creditrice, ammettendo di aver incassato l’importo di Fr. 7’000.-- a titolo di cessione di credito e di Fr. 16’800.-- per la vendita di parte del mobilio, avrebbe accettato la proposta di compensazione.
D.
Con sentenza 7 luglio 1995 la Pretore di _ ha parzialmente accolto l’istanza argomentando che il contratto doc. B costituisce riconoscimento di debito ex art. 82 cpv. 1 LEF per il “pagamento delle pigioni arretrate (7 mensilità)” pari a complessivi Fr. 34’776.--, atteso che il canone mensile attuale relativo ai locali in oggetto, incluso l’anticipo spese e la pigione per i parcheggi, sarebbe di Fr. 4’968.--, essendo le pigioni nel frattempo “state indicizzate, con indice base quello vigente al momento della firma del contratto”.
Relativamente “ai conguagli spese accessorie 92/93 e 93/94, pari ad un ammontare totale di Fr. 2’819.25 (Fr. 1’319.25 + 1’500.--)”, la giudice di prime cure non ha rigettato l’opposizione asseverando che “affinché un conteggio per le spese accessorie connesse ad un contratto di locazione costituisca riconoscimento di debito occorrono, oltre al contratto firmato dal locatario, anche il riconoscimento espresso, da parte sua, dell’importo complessivo delle spese nonché della quota parte a suo carico”, cosa che in concreto non è avvenuta.
La Pretore ha confermato anche l’opposizione interposta dalla convenuta relativamente all’importo di Fr. 495.-- non risultando agli atti la relativa fattura.
A mente del giudice di prime cure l’escusso non ha reso verosimile l’eccezione di compensazione, atteso che “dai documenti agli atti non risulta che l’istante abbia aderito alla proposta di cessione del mobilio da parte dell’escusso al valore di Fr. 65’000.-- da questi indicato, dal fax doc. 4 derivando piuttosto come l’istante abbia accettato unicamente il sospeso del mobilio giacente da inventariare, in attesa del nuovo inquilino”.
La prima giudice ha riconosciuto interessi di mora al “5% (art. 104 cpv. 1 CO), dagli atti non essendo desumibile una diversa pattuizione”.
E.
Contro il giudizio pretorile si è tempestivamente aggravata l’escussa, asseverando che “dopo la riconsegna dei locali e la liquidazione dello scoperto nei confronti della _, mediante la cessione in proprietà dei mobili e delle strutture, _ riteneva pacificamente ed in perfetta buona fede di aver chiuso definitivamente i propri rapporti contrattuali con la _ ”.
F.
Con osservazioni 10 maggio 1994 l’appellata ha resistito al gravame rilevando che “nella seduta del 15 giugno 1994 la commissione amministrativa della _ ha deciso di accettare (...) la disdetta straordinaria per il 30 giugno 1994” alla condizione che, a garanzia del credito, gli venissero cedute una pretesa di Fr. 7’000.--, il deposito di garanzia di cui al n. 6 del contratto doc. B e che il mobilio venisse depositato in attesa di un’eventuale offerta da parte del nuovo inquilino. Inoltre “prima di consegnare lo spazio commerciale all’inquilino subentrante la _ doveva provvedere alla riparazione di alcuni danni all’oggetto locato e al tinteggio dei locali”.
In seguito la procedente ha dapprima appreso che “il deposito di garanzia bancaria è risultato inesistente, contrariamente a quanto promesso e previsto dal contratto del 12 febbraio 1992”. Relativamente al mobilio la procedente ha chiesto al subentrante un’offerta per il ritiro di tutto l’inventario, pregando inutilmente l’appellante di prendere posizione in merito e infine riconoscendole “un importo di Fr. 16’800.-- corrispondente all’offerta di pagamento effettuata dal nuovo inquilino”.
La creditrice assevera ancora di non aver “acquistato i mobili d’ufficio della _ a titolo di liquidazione totale di ogni e qualsiasi pretesa” ma di averli trattenuti a garanzia del proprio credito.

Considerato
in diritto:
1.
a)
La nozione di riconoscimento di debito constatato mediante scrittura privata ex art. 82 cpv. 1 LEF, che non è definita dalla legge, implica necessariamente il riconoscimento da parte dell'escusso o del suo rappresentante di un'obbligazione in relazione ad una somma di denaro determinata o facilmente determinabile. Il riconoscimento di debito può essere dedotto anche da un insieme di documenti a condizione che da essi risultino gli elementi necessari. Conditio sine qua non è che la somma di denaro riconosciuta sia facilmente determinabile secondo criteri oggettivi stabiliti in precedenza e sottratti a possibilità di modifica unilaterale dipendente dalla volontà delle parti (cfr.
Flavio Cometta
, Il rigetto provvisorio dell'opposizione nella prassi giudiziaria ticinese, in
Rep
1989 p. 338 con riferimenti).
b)
Il giudice del rigetto accerta d’ufficio ed in ogni stadio di causa (quindi anche in sede d’appello) se la documentazione prodotta costituisce valido riconoscimento di debito (
Cometta
, op.cit. in
Rep
1989 p. 331 con riferimenti).
c)
Il contratto di locazione costituisce riconoscimento di debito per le pigioni mensili scadute, nell’ipotesi che si realizzino le condizioni sub 1 a), quando vi è contratto di locazione scritto (con gli essenzialia negotii) sottoscritto dal conduttore e il locatore abbia consegnato o messo a disposizione del conduttore l’ente locato (
Panchaud/Caprez
, op.cit, § 74 e 75).
2.
Il contratto di locazione del 12 febbraio 1992, con il quale la procedente ha locato all’escussa dei locali per uso commerciale dietro corresponsione di una pigione di Fr. 45’000.-- oltre a Fr. 2’500.-- annui a titolo di acconto per le spese accessorie (doc. B) e l’allegato A al contratto di locazione con il quale la procedente ha inoltre locato due posteggi per Fr. 5’100.-- annui e un archivio per Fr. 7’020.-- annui, costituiscono un riconoscimento di debito nel senso inteso al consid. 1 per l’importo di complessivi Fr. 59’616.--, corrispondente alle dodici mensilità non ancora versate (cfr. estratti conto datati 23 giugno 1995). Prima di procedere in via esecutiva contro _ _ la precettante ha compensato con l’importo dovutole per le pigioni, Fr. 7’000.-- per avvenuto incasso di un credito dell’escussa contro terzi e Fr. 16’800.-- per avvenuto incasso da parte della procedente dell’importo di vendita del mobilio al nuovo inquilino (cfr. estratti conto datati 23 giugno 1995; doc. 5; doc. 7; doc. M). Ne consegue che il contratto di locazione doc. B costituisce, in principio, valido titolo di rigetto dell’opposizione per Fr. 35’816.-- oltre accessori e quindi, visto il divieto della reformatio in peius (
Cometta
, op.cit. in
Rep
1989 p. 334 con riferimenti), anche per l’importo leggermente inferiore di Fr. 34’776.-- oltre accessori come riconosciuto dalla prima giudice.
3.
a)
Per l'art. 82 cpv. 2 LEF il giudice pronuncia il rigetto provvisorio dell'opposizione a meno che il debitore sollevi o giustifichi immediatamente delle eccezioni tali da infirmare il riconoscimento di debito; all'escusso incombe l'onere di dimostrare la verosimiglianza delle eccezioni che deduce in giudizio. Secondo la giurisprudenza le eccezioni non solo devono essere esposte in modo convincente, ma devono anche essere sostanziate in modo perlomeno verosimile nel senso che a conforto delle allegazioni devono esserci riscontri oggettivi (cfr. in senso convergente l'obiter dictum della II Corte civile del Tribunale federale nella sentenza 13 ottobre 1986 in re H.B. c. H. SA in
Rep
1987 p. 150-151 cons. 3;
CEF
12 gennaio 1988 in re Na. c. V.O.;
Panchaud/Caprez
, op. cit., § 26 p. 61;
BlSchk
1982 p. 95-97;
SJZ
1974 p. 228 n. 44, 1971 p. 26-28;
BJM
1970 p. 83-85;
ZR
1967 n. 110;
Marcel Caprez
, La mainlevée provisoire,
FJS
186 p. 6;
ZBJV
1944 p. 416).
b)
L’escussa ha asseverato che la pretesa creditoria in esecuzione sarebbe stata estinta mediante la cessione alla procedente di un credito di Fr. 7’000.-- vantato contro un terzo e della proprietà del mobilio e delle strutture lasciate nell’ente locato del valore a nuovo di circa Fr. 65’000.--. Essa avrebbe infatti proposto alla precettante di liquidare lo scoperto con tale cessione e la proposta sarebbe stata accettata dall’Amministrazione degli stabili della _. Irrilevante sarebbe dunque che la procedente ha incassato solo Fr. 16’800.-- dalla vendita di parte del mobilio.
c)
Il 9 giugno 1994 (doc. 2) l’escussa ha disdetto con effetto immediato il contratto di locazione proponendo alla procedente di risarcire lo scoperto con la cessione di un credito di Fr. 7’000.- e della proprietà del “mobilio e delle strutture lasciate nell’ufficio di _ del valore a nuovo di ca. Fr. 65’000.--”.
Con fax 16 giugno 1994 (doc. I) l’istante ha comunicato alla convenuta “di accettare la disdetta straordinaria fuori contratto ed a titolo eccezionale per il 30 giugno 1994, ritenuto almeno l’incasso di tutti i sospesi finanziari fino a quella data” e di voler liquidare il problema “con la consegna come proposto nella sua lettera e del mobilio/incasso dell’importo di Fr. 7’000.-- del deposito di garanzia ed, in attesa del nuovo inquilino, il sospeso per il mobilio giacente da inventariare”.
Con fax 6 ottobre 1994 (doc. 6) l’Amministrazione stabili della Cassa pensioni ha comunicato all’escussa che “dal 1.11.94 è possibile l’affitto degli spazi _ di _ arredati” e che “i nuovi inquilini non intendono ritirare il mobilio ma, sulla durata di 10 anni del contratto pagano Fr. 200.-- mensili = Fr. 2’400.-- annui, che attualizzati determinano un valore globale del mobilio stesso in Fr. 24’000.--”. Essa ha chiesto a _ una conferma a siffatta operazione, rilevando che l’importo verrà accreditato sul conto affitti scoperti. Il giorno seguente la procedente ha comunicato che “la Spett. _ _ di _ affitta dal 7.10.1994 gli spazi ex _ _ Questa ditta ci accredita l’importo di Fr. 16’800.-- per il mobilio (...) qualora tale proposta non dovesse incontrare il suo accordo, la _ le assegna il termine di sgombero e ristabilimento degli uffici entro Venerdì 14.10 1994” (doc. 7).
Con scritto 10 ottobre 1994 la precettante ha notificato che i nuovi inquilini “accreditano un importo di Fr. 2’400.-- all’anno per ammortamento (10 anni) del mobilio, secondo inventario e ritirati solo parzialmente” e che all’escussa viene “riconosciuto un importo di Fr. 16’800.-- calcolando l’ammortamento del mobilio con due anni di vetustà (...) e il mobilio a sua disposizione”.
d)
Dalla comunicazione fax del 16 giugno 1994 (doc. I), con la quale l’istante ha preso formalmente posizione sulla proposta del 9 giugno 1994, emerge che l’Amministrazione degli stabili della _ era d’accordo di incassare l’importo di Fr. 7’000.-- e il deposito di garanzia (che come rivelatosi in seguito mai fu prestato dall’escussa) e di accettare la consegna del mobilio giacente in attesa del nuovo inquilino. Essa comunque non ha accettato la cessione del credito di Fr. 7’000.--, del deposito di garanzia e del mobilio e delle strutture lasciate nell’ente locato quale pagamento del suo credito. Infatti in quest’ipotesi, diversamente da quanto ha fatto, avrebbe liberato l’appellante dai suoi obblighi contrattuali e non avrebbe condizionato l’accettazione della disdetta per il 30 giugno 1994 all’incasso degli importi ancora scoperti. Siffatta conclusione è confermata dall’ulteriore documentazione richiamata sub 3 c): infatti dalla stessa si evince che la procedente prima di affittare nuovamente i locali ha chiesto all’escussa il suo consenso al ritiro del mobilio da parte del nuovo inquilino: cosa che non avrebbe fatto se avesse accettato la cessione in proprietà dell’arredamento quale mezzo di pagamento del proprio credito. Ne consegue la conferma del giudizio di prima sede, non avendo _ reso verosimile ex art. 82 cpv. 2 LEF l’eccezione liberatoria.
4.
L'appello 18 luglio 1995 della _ è dunque respinto.
Tassa di giustizia e indennità seguono la soccombenza (art. 51, 54, 67 e 68 OTLEF).