Decision ID: 372a318a-1860-4e23-aa4e-01d29a1b8dd4
Year: 2001
Language: de
Court: ZH_VG
Chamber: ZH_VG_001
Canton: ZH
Region: Zürich
Law Area: public_law

I. Nachdem die Baukommission X am 6. November 2000 die Bewilligung für ein erstes Projekt im Sinn der Erwägungen verweigert hatte, erteilte sie G am 4. Dezember 2000 die baurechtliche Bewilligung für drei freistehende Einfamilienhäuser auf den Grundstücken Kat.Nrn. 1 und 2, auf welchem heute das zum Abbruch bestimmte Einfamilienhaus O-strasse steht. Die Baubewilligung wurde mit zahlreichen Nebenbestimmungen verbunden, darunter Dispositiv Ziffer I.4, wonach vor Baufreigabe im Sinn der Erwägungen bezüglich der Attikageschossgestaltung ein Abänderungsprojekt zur Genehmigung einzureichen sei. Die entsprechende Erwägung lautete:
"Gestützt auf § 275 PBG Abs. 2 ist die Profillinie bei Attikageschossen unter der Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche zu messen. Die Kniestockregel kann nur bei Schrägdächern angewendet werden. Es ist deshalb im vorliegenden Fall ein diesbezügliches Abänderungsprojekt einzureichen"
Diese Baubewilligung blieb unangefochten. In der Folge reichte der Bauherr am 12./15. Januar 2001 entsprechend geänderte Pläne ein, welche die Baukommission am 22. Januar 2001 im Anzeigeverfahren genehmigte, ausgenommen die Bestimmung des
Fassadenschnittpunkts, der auf die Höhenkote des Zimmers zu reduzieren sei, worüber wiederum geänderte Pläne einzureichen seien. Solche Pläne wurden am 25. Januar 2001 eingereicht und laut dem darauf angebrachten Vermerk am 30. Januar 2001 genehmigt.
II. Mit Eingabe vom 22. Februar 2001 liessen die Nachbarn A, B und C, D sowie E gegen den Beschluss der Baukommission X vom 22. Januar 2001 betreffend die Genehmigung des geänderten Projekts Rekurs bei der Baurekurskommission II erheben mit dem Antrag, diesen Beschluss aufzuheben und demzufolge die Baubewilligung für das Attikageschoss zu verweigern.
Die Rekurskommission wies am 21. August 2001 das Rechtsmittel ab, soweit sie darauf eintrat. Soweit sich der Rekurs gegen das Attikageschoss bzw. gegen die Ausrichtung des hypothetischen Dachprofils richte, sei er verspätet, weil diese Rüge schon gegen die Bewilligung vom 4. Dezember 2000 hätte erhoben werden müssen. Dass sich die Bauherrschaft nicht auf die Befolgung der in dieser Baubewilligung statuierten Auflage beschränkt, sondern die Dachgeschosse durch zusätzliche Aufbauten auf der Nordseite erweitert habe, führe nicht dazu, dass die fraglichen Gebäudeabschnitte wiederum umfassend zu prüfen seien. Soweit geltend gemacht werde, die Attikageschosse würden die geplante Revision der Bau- und Zonenordnung präjudizieren und damit gegen § 234 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975/1. September 1991 (PBG) verstossen, sei der Rekurs abzuweisen.
III. Gegen diesen Rekursentscheid liessen A, B und C, D sowie E am 21. September 2001 Beschwerde erheben und beantragen, den Rekursentscheid sowie den angefochtenen Baukommissionsbeschluss aufzuheben, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des privaten Beschwerdegegners.
Die Beschwerdegegner beantragten am 19. bzw. 29. Oktober 2001 je Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Die Vorinstanz schloss am 23. Oktober 2001 ebenfalls auf Abweisung der Beschwerde.
Die Parteivorbringen werden soweit erforderlich im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen wiedergegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:
1. a) Wird ein bewilligtes Bauprojekt abgeändert, so kann es der Nachbar nur hinsichtlich jener Teile anfechten, die durch die Änderung unmittelbar oder mittelbar betroffen werden (RB 1981 Nr. 145; RB 1975 Nr. 115 = ZBl 76/1975, S. 423 = ZR 74 Nr. 78). Dieser Grundsatz gilt nicht nur dann, wenn der Bauherr Änderungen aus eigenem Antrieb vornimmt, sondern auch, wenn er zu solchen wegen Nebenbestimmungen gezwungen ist, mit denen die Baubewilligung aufgrund von Mängeln des Bauvorhabens oder zur Schaffung bzw. Erhaltung des rechtmässigen Zustands verbunden worden ist. Davon gehen auch die Beschwerdeführenden aus.
b) Streitig ist hingegen, in welchem Umfang die streitbetroffenen Einfamilienhäuser bereits mit der unangefochten gebliebenen Baubewilligung vom 4. Dezember 2000 bewilligt worden sind. Die Beschwerdeführenden sind der Auffassung, mit der Stammbewilligung vom 4. Dezember 2000 sei nur über die grundsätzliche Zulässigkeit eines Attikageschosses befunden worden; der Wortlaut der Auflage sei so weit gefasst gewesen, dass der Bauherrschaft die Freiheit geblieben sei, die Gestaltung der Attikageschosse auf beliebige Weise zu ändern, um die Profillinie zu respektieren. Auch die Beschwerdeführenden hätten nach Treu und Glauben die Auflage so verstehen dürfen; sie hätten anhand der baurechtlichen Bewilligung vom 4. Dezember 2000 nicht wissen können, wie das Attikageschoss gestaltet würde und deshalb keinen Anlass gehabt, sich gegen die Gestaltung des Attikageschosses inklusive dessen hypothetische Firstrichtung zu wenden.
c) Eine Nebenbestimmung, wie sie in Dispositiv Ziffer I.4 der Baubewilligung vom 4. Dezember 2000 statuiert worden ist, dient gemäss § 321 Abs. 1 PBG der Behebung eines Mangels des Bauvorhabens. Aus der umstrittenen Nebenbestimmung sowie aus den Erwägungen, auf welche im Dispositiv des angefochtenen Beschlusses Bezug genommen wird, und den mit dem Baugesuch eingereichten Plänen ergibt sich unmissverständlich, dass der Mangel des Bauvorhabens darin gesehen wurde, dass für die Bestimmung der Profillinien, welche das Attikageschoss gemäss § 281 Abs. 1 PBG begrenzen, unzulässigerweise ein Kniestock berücksichtigt wurde. Mit anderen Worten wurde allein die Höhenansetzung der Profillinie bemängelt, nicht jedoch die Ausrichtung des für die Bestimmung des Profils angenommenen Schrägdachs. Damit durfte die Bauherrschaft und musste auch ein unbefangener Dritter davon ausgehen, dass ein Attikageschoss, das die entsprechend den Erwägungen der Baukommission korrekt angesetzte Profillinie beachtet, bewilligungsfähig sein würde und ihm keine neuen Einwände entgegengehalten werden könnten. Der Einwand der Beschwerdeführenden, sie hätten anhand der baurechtlichen Bewilligung vom 4. Dezember 2000 nicht wissen können, wie das Attikageschoss gestaltet werden würde, lässt sich bei dieser Ausgangslage nicht nachvollziehen. Insbesondere war mit der Bezugnahme auf die in den Baueingabeplänen eingezeichnete Profillinie die Ausrichtung des hypothetischen Schrägdachs, gegen welche sich die Beschwerdeführenden heute wenden, eindeutig festgelegt. Die Baurekurskommission II ist deshalb zu Recht davon ausgegangen, der Rekurs der Beschwerdeführenden sei insofern verspätet erhoben worden, als er sich gegen die Ausrichtung der hypothetischen Firstlinie richte. Damit ist auch der Einwand verspätet, die Drittelsregel für Dachaufbauten gemäss § 292 PBG sei verletzt, da sich dieser ebenfalls auf die behauptete Unzulässigkeit der gewählten Firstrichtung stützt.
2. a) Die Beschwerdeführenden haben bereits im Rekursverfahren eine Verletzung von § 234 PBG über die planungsrechtliche Baureife gerügt. Die Baurekurskommission II ist insofern auf das Rechtsmittel eingetreten und hat unter Bezugnahme auf die verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung zur intertemporalen Anwendung von § 234 PBG (vgl. RB 1985 Nr. 116) die Rüge aus folgenden Erwägungen verworfen: Der vom Gemeinderat am 29. Mai 2001 zuhanden der öffentlichen Auflage verabschiedete Bericht zur Teilrevision der Bau- und Zonenordnung vom 4. April 1995 (BZO) sehe unter anderem eine Senkung der Baumassenziffer von 1,8 auf 1,6 m
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sowie die Herabsetzung der zulässigen Gebäudehöhe von 8,1 auf 7,5 m vor. Die künftige Gebäudehöhe werde von den geplanten Bauten ohne weiteres eingehalten, da die Dachaufbauten, wo eine grössere Höhe erreicht werde, für die Bestimmung der Gebäudehöhe nicht massgebend seien. Die neu zulässige Baumasse werde zwar um rund 10% überschritten, doch werde dies kaum wahrnehmbar sein und rechtfertige deshalb im Rahmen der gebotenen Interessenabwägung keine Verweigerung der Bewilligung für das geplante Attikageschoss.
b) Die Beschwerdeführenden rügen diese Interessenabwägung als fehlerhaft, indem sie geltend machen, bei der massiven Abweichung von den künftigen planerischen Festlegungen auf der einen und dem geringen zusätzlichen Planungsaufwand der Bauherrschaft auf der anderen Seite hätte diese eindeutig zugunsten der öffentlichen Interessen ausfallen müssen. Dieser Einwand ist schon deshalb unbegründet, weil von einer "massiven Abweichung" von künftigen planerischen Festlegungen keine Rede sein kann. Wie die Baurekurskommission zutreffend erwogen hat, fällt eine Überschreitung des zulässigen Bauvolumens von weniger als 10% in der Regel kaum in Erscheinung. Sodann übersehen die Beschwerdeführenden, dass die Berücksichtigung der vom Gemeinderat am 29. Mai 2001 beantragten Änderung der planungsrechtlichen Grundlagen nicht dazu führen kann, das bereits am 4. Dezember 2000 im Grundsatz bewilligte Attikageschoss als solches in Frage zu stellen. Insofern ist auch die Rüge der Präjudizierung verspätet. Diese Rüge kann nur noch gegen die erst nachträglich vorgesehenen, von der Baukommission am 22. Januar 2001 genehmigten Aufbauten auf der Nordseite des Attikageschosses erhoben werden. Diese je einen Grundriss von 2,4 auf 2,7 m aufweisenden Dachaufbauten stellen jedoch die mit der Revision der Bau- und Zonenordnung angestrebten Ziele, insbesondere das Verhindern von zu massigen und ortsuntypischen Baukörpern (vgl. Bericht zur Teilrevision der Bau- und Zonenordnung vom 29. Mai 2001, S. 3), nicht in Frage; die Silhouette der geplanten Einfamilienhäuser wird durch die streitige Änderung nur unwesentlich vergrössert. Sodann liegt bezüglich der angestrebten Planungsrevision erst der Bericht vom 29. Mai 2001
zu Handen der öffentlichen Auflage vor, während die Genehmigung der Planänderungen am 22. Januar 2001 und somit deutlich vor der Verabschiedung dieses Berichts durch den Gemeinderat erfolgte. Trotz des relativ geringfügigen Planungsaufwands der Bauherrschaft für die umstrittenen Änderungen ist deshalb die von der Baurekurskommission II vorgenommene Interessenabwägung nicht rechtsverletzend.
3. Damit erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist abzuweisen. ...