Decision ID: 5b08928d-46ff-4e96-9e28-db4b151b422a
Year: 2019
Language: de
Court: ZH_VG
Chamber: ZH_VG_001
Canton: ZH
Region: Zürich
Law Area: public_law

hat sich ergeben:
I.
Der Bauausschuss der Stadt Winterthur erteilte der D AG am 26. Juni 2017 unter Bedingungen und Auflagen die baurechtliche Bewilligung für die Aufstockung und den Anbau des Einkaufszentrums LOKwerk für 60 Wohnungen sowie Velounterstand, Unterflurcontainer und Entsorgungsstelle als Arealüberbauung auf den Grundstücken Kat.-Nrn. ST9922 und ST9729 an der Jägerstrasse 59 in Winterthur.
II.
Dagegen erhoben A und B sowie zehn weitere Rekursparteien gemeinsam Rekurs beim Baurekursgericht und beantragten, die Baubewilligung aufzuheben. Eine Delegation des Baurekursgerichts führte im Beisein der Parteien einen Augenschein durch. Mit Entscheid vom 31. Mai 2018 wies das Baurekursgericht den Rekurs ab, soweit es darauf eintrat und auferlegte die Verfahrenskosten von total Fr. 20'210.- den Rekurrierenden zu je 1/11 unter solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag.
III.
A und B erhoben dagegen am 2. Juli 2018 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragten, den angefochtenen Entscheid und die Baubewilligung aufzuheben. Sodann sei die Gerichtsgebühr in teilweiser Aufhebung von Dispositiv-Ziffer II des Rekursentscheids auf maximal Fr. 12'000.- zu reduzieren. Eventuell sei das Baurekursgericht einzuladen, zehn rechtskräftig entschiedene, in Bezug auf die Gebührenbemessungskriterien ähnlich gelagerte Rekursverfahren zu den Akten zu geben. Schliesslich verlangten sie eine Parteientschädigung.
Am 12. Juli 2018 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die D AG beantragte mit Beschwerdeantwort vom 30. August 2018, die Beschwerde abzuweisen sowie eine angemessene Umtriebsentschädigung (zzgl. MWSt.). Mit Beschwerdeantwort vom 4. September 2018 beantragte der Bauausschuss der Stadt Winterthur, die Beschwerde abzuweisen.
In ihrer Replik vom 17. September 2018 hielten A und B an den gestellten Anträgen fest. Die D AG duplizierte am 27. September 2018 mit unveränderten Anträgen. Am 2. Oktober 2018 teilte der Bauausschuss der Stadt Winterthur mit, auf eine weitere Stellungnahme zu verzichten.

Die Kammer erwägt:
1.
Das Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Als Adressaten des angefochtenen Entscheids sind die Beschwerdeführenden zur Beschwerde legitimiert (§ 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 1 VRG). Auch die weiteren Prozessvoraussetzungen sind erfüllt.
2.
Die streitbetroffenen Baugrundstücke des Einkaufszentrums LOKwerk liegen gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt Winterthur vom 3. Oktober 2000 (BZO) in der Zentrumszone Z4. Das strittige Projekt sieht einen Erweiterungsbau vor, welcher von der Zürcherstrasse zurückversetzt angeordnet werden soll. Geplant ist, dem Flachdach einen dreigeschossigen Gebäudeteil mit 60 Wohnungen aufzusetzen, welcher an der östlich gelegen Arealecke über das bestehende Gebäude hinauskragen und bis zum Erdgeschoss reichen würde. Auf dem Flachdach sind sodann Nebenräume und Veloabstellplätze vorgesehen. Ferner sollen bei der Tiefgaragenzufahrt ein Velounterstand, ein Unterflurcontainer sowie eine Entsorgungsstelle erstellt werden. Beim Projekt handelt es sich um eine Arealüberbauung.
3.
Die Beschwerdeführenden monieren, das Bauvorhaben sei, zusammen mit dem bestehenden Einkaufszentrum, insgesamt nicht arealüberbauungswürdig. Sodann sei die Arealüberbauungswürdigkeit im Entscheid des Baurekursgerichts nicht begründet und damit das rechtliche Gehör der Beschwerdeführenden verletzt worden.
3.1
Arealüberbauungen im Sinn von §§ 69–73 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) sind Überbauungen von Grundstücken mit einer bestimmten in der kommunalen Bauordnung festgesetzten Mindestfläche nach einer einheitlichen Baueingabe (§ 69 PBG). Arealüberbauungen dürfen je nach den Bestimmungen in der Bauordnung insbesondere bezüglich der höchstzulässigen Geschosszahl und der zulässigen Ausnützung von der Regelbauweise abweichen (vgl. § 72 Abs. 1 PBG).
Die Bau- und Zonenordnung der Stadt Winterthur macht von dieser Möglichkeit Gebrauch: Gemäss Art. 64 BZO darf die zonengemässe Vollgeschosszahl um ein Vollgeschoss erhöht werden bzw. bei grossen Arealflächen um zwei Vollgeschosse (Abs. 1). Die Gebäudelänge ist nicht beschränkt (Abs. 2). Die zulässige Baumasse darf um einen Zehntel erhöht werden (Abs. 4).
3.2
Im Gegenzug – als Ausgleich für die erheblichen Privilegierungen nach § 72 Abs. 1 PBG, welche sich vorliegend in den genannten BZO-Bestimmungen verwirklicht haben – stellt § 71 PBG besondere Anforderungen an die Gestaltung und die Einordnung, welche über das in § 238 Abs. 1 PBG geforderte Mass für die Regelbauweise deutlich hinausgehen. Nach letzterer Bestimmung sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Als lex specialis verlangt § 71 Abs. 1 PBG darüberhinausgehend, dass Bauten und Anlagen sowie deren Umschwung besonders gut gestaltet sowie zweckmässig ausgestattet und ausgerüstet sein müssen. Nach § 71 Abs. 2 PBG sind bei der Beurteilung insbesondere folgende Merkmale zu beachten: Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung; kubische Gliederung und architektonischer Ausdruck der Gebäude; Lage, Zweckbestimmung, Umfang und Gestaltung der Freiflächen; Wohnlichkeit und Wohnhygiene; Versorgungs- und Entsorgungslösung; Art und Grad der Ausrüstung.
3.3
Der Bauentscheid vom 26. Juni 2017 erachtet die Anforderungen an eine Arealüberbauung als erfüllt und verweist dazu auf die Durchführung eines privaten Gesamtleistungswettbewerbs; dem vorliegenden Siegerprojekt sei eine hohe gestalterische und funktionale Qualität attestiert worden. Die Wohnnutzung werde auf dem Dach des bestehenden Einkaufszentrums auf eine städtebaulich ansprechende Art untergebracht. Das neue Volumen trete gegenüber dem LOKwerk zurückhaltend in Erscheinung. Das Projekt überzeuge durch eine gelungene städtebauliche Haltung und die innere Organisation. Die metallverkleidete Aufstockung in Holzbauweise kontrastiere gut mit der muralen Erscheinung des Bestandes.
Unter dem Titel Denkmalschutz führte die Baubehörde aus, dass die Aufstockung von der geschützten Fassade entlang der Zürcherstrasse entschieden zurückweiche; die Aufstockung sei deshalb von der Zürcherstrasse her kaum einsehbar, womit der Schutzzweck der dortigen Fassade respektiert werde. Weiter bezieht sich der Bauentscheid auf Schutzobjekte in der unmittelbaren Nachbarschaft, nämlich auf die Liegenschaften Zürcherstrasse 47 und Jägerstrasse 57–91. Diesbezüglich könne das Bauvorhaben den erhöhten Anforderungen nur unter Berücksichtigung der in der Baubewilligung aufgeführten Auflagen entsprechen.
3.4
Das Baurekursgericht qualifizierte die Rekursvorbringen der Beschwerdeführenden zu den Gestaltungsvorschriften (§ 71 PBG) als unsubstanziiert und ging darauf nur am Rande ein. Hingegen untersuchte das Baurekursgericht in Anwendung von § 238 Abs. 2 PBG, ob die geplante Baute besondere Rücksicht auf die Schutzobjekte an der Jägerstrasse 49–91 nimmt und bejahte die erforderliche Rücksichtnahme.
3.5
Zunächst ist zu prüfen, ob das Baurekursgericht in zulässiger Weise davon ausgehen durfte, dass die Beschwerdeführenden eine Missachtung der Gestaltungsvorschriften von § 71 PBG nur unsubstanziiert gerügt haben.
3.5.1
In der Rekursschrift hatten sich die Beschwerdeführenden zu den Ausführungen im Bauentscheid betreffend die gestalterischen Anforderungen und betreffend die Anforderungen an die Beziehung zum Ortsbild und zur baulichen und landschaftlichen Umgebung gemäss § 71 PBG im Einzelnen geäussert.
In der Folge ergänzte die Beschwerdegegnerin 2 ihre Begründung des Bauentscheids zur "besonders guten Gestaltung" mit der Rekursantwort. Sie führte dazu im Wesentlichen aus, dass die Aufstockung gerade nicht allseitig auf der ganzen Länge mit drei Vollgeschossen in Erscheinung trete, sondern insbesondere die Gebäudeecken des Einkaufszentrums in weiten Teilen freilasse. Sie weiche sodann abwechselnd von der Fassade zurück, stosse wieder an diese vor, um schliesslich als markanter Turm auf dem Boden der Stadt zu landen. Damit werde auf der ehemaligen Gebäuderückseite ein attraktiver, dringend geforderter zweiter Gebäudeeingang markiert. Der Turm sei nicht ein langer, lebloser Aufgang zum Dach, sondern eigenständiges, mit Wohnungen belebtes Gebäude. Auch die Proportionen würden gewahrt bleiben, das Einkaufszentrum sei weiterhin als Hauptvolumen auf dem Boden erkennbar und der klar niedrigere Aufbau ordne sich unter. Das Prinzip der leicht wirkenden Aufbauten auf einem massiven Hauptvolumen sei gerade im unmittelbaren Quartier des Bauvorhabens (Sulzerareal) an einigen Orten zu beobachten. Das Siegerprojekt sei das einzige, bei welchem der Aufbau nur dreigeschossig bleibe und durch geschickte Setzung die Nähe zu der bestehenden Aussenfassade nur partiell beanspruche. Die geplante Metallverkleidung des Holzbaus sei aus den leichten Verkleidungen anderer Aufstockungen oder Dachaufbauten im Sulzerareal abgeleitet. Die Aufstockung samt Turm setze sich volumetrisch vom Hauptvolumen des Einkaufszentrums ab und sei deshalb anders materialisiert. Die Fensteröffnungen seien in zueinander verschobenen Bändern zusammengefasst und würden zusammen mit der vertikalen Metallverkleidung den homogenen Ausdruck des neuen Gebäudeteils betonen. Das Öffnungsverhalten lasse die Wohnnutzung klar erkennen. Die besonders gute Gestaltung sei damit im Grundsatz ohne Weiteres gegeben. Die genaue Ausformulierung werde wie üblich auflageweise mit der Erstellung eines Fassadenmusters vor Ort überprüft und erhärtet.
3.5.2
Mit diesen Ausführungen hat die Baubehörde die nur knapp gehaltene Begründung im Bauentscheid massgeblich erweitert. Eine solche Begründungsergänzung im Rahmen der Beschwerdeantwort des Rekursverfahrens ist grundsätzlich zulässig (Kaspar Plüss
in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014 [
Kommentar VRG], § 10 N. 36). Folglich bezieht sich die Obliegenheit der Rekurrierenden und Beschwerdeführenden, sich mit den massgeblichen Ausführungen der Vorinstanz auseinanderzusetzen (vgl. dazu Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 33), auch auf ergänzende Ausführungen in der Beschwerdeantwort. Obwohl die Beschwerdeführenden entsprechend Gelegenheit zur Replik erhielten, haben sie eine Auseinandersetzung mit der ergänzenden Begründung durch die Baubehörde weitgehend unterlassen. Zwar zweifeln sie daran, dass durch den "klotzartigen Anbau" im Bereich des Platzes eine Aufwertung erfolge; sie äusserten sich auch zur Quartiertypizität des Nebeneinanders von eher kleinen und ganz grossen Gebäuden. Die weiteren Ausführungen in der Beschwerdeantwort zur Gestaltung nach § 71 PBG werden hingegen ohne nähere Auseinandersetzung bestritten.
3.5.3
Vor diesem Hintergrund erscheint es als knapp zulässig, wenn das Baurekursgericht im Zusammenhang mit den gestaltungsmässigen Anforderungen von § 71 PBG eine grundsätzlich unzureichende Substanziierung durch die Beschwerdeführenden angenommen hat. Folglich ist dem Baurekursgericht keine Gehörsverletzung zur Last zu legen. Wenn dennoch eine genügende Substanziierung durch die Beschwerdeführenden im Rekursverfahren anzunehmen wäre, so würde dies – wie die weiteren Erwägungen zeigen – im Ergebnis nichts ändern:
3.6
§ 71 Abs. 1 PBG eröffnet den Verwaltungsbehörden einen Entscheidungsspielraum, welcher durch § 71 Abs. 2 PBG insoweit strukturiert wird, als in einer nicht abschliessenden Aufzählung die massgeblichen Beurteilungskriterien aufgeführt werden (vgl.
Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf
, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. Auflage, Zürich 2011, S. 134). Mit andern Worten ist die Frage, ob eine besonders gute Gestaltung vorliegt, anhand der in § 71 Abs. 2 PBG genannten und allfälligen weiteren Kriterien zu beurteilen. Nach dem massgebenden gesetzgeberischen Konzept werden somit die bei Arealüberbauungen gewährten substanziellen Privilegierungen bei der Bauweise nach § 72 Abs. 1 PBG (insb. Geschosszahl; Gebäudehöhe; Ausnützung) durch die Vorgaben von § 71 PBG (insb. besonders gute Gestaltung; Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung) kompensiert (BGr, 10. August 2016, 1C_313/2015, 1C_317/2015, E. 4.1).
3.6.1
Wie gesehen hat die Baubehörde die von ihr bejahte besonders gute Gestaltung in der Rekursantwort ausreichend begründet. Die Begründung ist sodann über weite Teile nachvollziehbar und überzeugend. Geschützt ist vorliegend die Fassade des ehemaligen Fabrikgebäudes entlang der Zürcherstrasse. Gerade diesbezüglich zeigt die Baubehörde überzeugend auf, dass der Aufstockung mit der Rückversetzung der Fassade zur Fabrikfassade eine untergeordnete Bedeutung zukommen soll; die Aufstockung wird daher von der Zürcherstrasse aus nur eingeschränkt überhaupt wahrnehmbar sein. Zudem kann insbesondere dem entsprechenden Fassadenplan entnommen werden, dass das Gebäude auch nach der Aufstockung durch die Fabrikfassade dominiert wird. Bezüglich der anderen drei Fassaden besteht sodann von vornherein kein Anlass, um der Aufstockung gerade mit Bezug auf das bestehende Gebäude eine besonders gute Gestaltung abzusprechen. Schliesslich lässt sich auch der sogenannte "Turm" in der Ost-Ecke der Überbauung durchaus als Teil einer gelungenen architektonischen Gestaltung bezeichnen, zumal er nicht etwa an die denkmalgeschützte Fassade des bestehenden Fabrikgebäudes anschliesst.
3.6.2
Die Beschwerde beanstandet demgegenüber grundsätzlich, dass das geplante Projekt dem ursprünglichen Arealüberbauungskonzept für das LOKwerk-Grundstück widerspreche. Die Einheitlichkeit der Arealüberbauung werde durch den Anbau und die Aufstockung aufgegeben. Dabei wird namentlich gerügt, dass mit der Materialisierung des Neubaus von der auf dem Areal bisher vorgesehenen Backsteinfassaden abgewichen werde. Mit der Aufgabe dieser stilbildenden Elemente sei die Arealüberbauungsqualität insgesamt nicht mehr gegeben.
3.6.3
Diese Auffassung der Beschwerdeführenden trifft insoweit zu, als mit den geplanten Bauten in der Tat neue Stilmittel ins LOKwerk-Areal eingeführt werden. Indessen lassen die Beschwerdeführenden ausser Acht, dass es sich bei den geplanten Bauten wesentlich um Aufbauten auf die bestehenden Backsteingebäude handelt. Bezüglich der Aufstockung auf das alte Fabrikgebäude in Richtung Zürcherstrasse ist offensichtlich, dass eine Fassade mit moderner Architektursprache, wie sie Gegenstand des strittigen Projekts ist, weit besser zur bestehenden geschützten Fassade passt als eine Backsteinfassade, die einen traditionellen Bezug zum Fabrikgebäude lediglich vorgeben würde. Die rückwärtig vor einigen Jahren neu erstellten Backsteinfassaden für das Einkaufszentrum zeigen auf, dass ein Festhalten an der traditionellen Bauweise gerade kein gutes Ergebnis zeitigt. Auch im dortigen Bereich ist es zweckmässig und überzeugend, sich für die Aufstockung eine moderne Architektursprache zu bedienen. Schliesslich ergibt sich mit dem abschliessenden "Turm" in der Ost-Ecke des Areals ein gänzlich neuer Akzent; dies legt eine eigene Fassadengestaltung durchaus nahe. Im Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass die Baubehörde in der Baubewilligung unter anderem die Auflage erteilt hat, die Präzisierung von Materialien, Farben und die Oberflächenbeschaffenheit für Fassaden und Dach im Einvernehmen mit dem Amt für Städtebau zu bestimmen und bewilligen zu lassen. Diese Bewilligung wird wiederum anfechtbar sein. Mit Blick auf die vorstehenden Ausführungen lässt sich keineswegs sagen, eine gute Fassadengestaltung sei ausgeschlossen.
3.6.4
Zu prüfen bleibt, ob die Aufstockung auch mit Bezug auf die Umgebung die Anforderung der besonders guten Gestaltung erfüllt. Dies lässt sich insoweit ohne Weiteres bejahen, als in der Umgebung weitere grossvolumige Gebäulichkeiten bestehen.
Einer besonderen Prüfung bedarf allerdings der Bezug zu den unmittelbar angrenzenden Schutzobjekten an der Jägerstrasse.
Wenn im Rahmen einer Arealüberbauung höhergeschossige Gebäude zugelassen werden, so ist die Bezugnahme auf die Umgebung insbesondere bei den am Arealrand liegenden Gebäuden relevant (vgl. VGr, 18. Januar 2018, VB.2017.00308, E. 4.5.1). Das Baurekursgericht bejahte die gute Gestaltung und billigte dem geplanten Gebäude mit Bezug auf die Häuser an der Jägerstrasse die geforderte besondere Rücksichtnahme nach § 238 Abs. 2 PBG zu. Wie die Vorinstanz ausführt, reicht der geplante "Turm" an der Ost-Ecke des Areals bis 9,3 m an die Fassade der Schutzobjekte heran. Dennoch spricht sie von einem angemessenen Abstand. Dies ist insofern fragwürdig, als der "Turm" eine Breite von 15,8 m und bis zum Dachrand eine Höhe von 23,06 m aufweist. Damit werden die zweistöckigen Häuser an der Jägerstrasse namentlich im Bereich der Strassennummern 69–75 durch den "Turm" deutlich überragt. Ein Überragen der Häuser an der Jägerstrasse ist allerdings insofern nichts Neues, als nordöstlich an den "Turm" das bisherige Fabrikgebäude anschliesst. Auch dieses überragt die Schutzobjekte an der Jägerstrasse, wenn auch in geringerem Umfang. In diesem Bereich, der ebenfalls aufgestockt werden soll, erfolgt eine deutliche Rückversetzung der neuen Bauten. Unter Berücksichtigung der bisherigen bereits dichten Bauweise mit einem geringen Abstand zwischen den Häusern an der Jägerstrasse und dem Fabrikgebäude und dem Umstand, dass die dortige Aufstockung zurückversetzt erfolgt, kann insgesamt auch mit Bezug auf die Schutzobjekte noch von einer guten Einordnung gesprochen werden. Der Turm ist zwar hoch, kann mit seiner Breite von knapp 16 m jedoch die weit längere Häuserzeile entlang der Jägerstrasse 49–91 keineswegs erdrücken.
3.7
Zusammengefasst ist es vertretbar, wenn die Bewilligungsbehörde von einer besonderen Rücksichtnahme auf die Schutzobjekte (§ 238 Abs. 2 PBG) und von einer besonders guten Gestaltung mit Bezug auf die Umgebung (§ 71 PBG) ausgeht. Dementsprechend erweist sich der Rekursentscheid des Baurekursgerichts auch insoweit als rechtskonform.
4.
Nach Auffassung der Beschwerdeführenden haben ihnen die Vorinstanzen das Akteneinsichtsrecht bezüglich "zahlreicher Machbarkeitsstudien" und bezüglich der "Vorprüfung der Eingaben" verweigert. Da der Beschwerdegegner 2 diese Dokumente erwähne, um die Qualität des Wettbewerbs zu begründen, sei in der Rekursreplik die Herausgabe der Machbarkeitsstudien und der Vorprüfung beantragt worden.
4.1
Gemäss § 8 Abs. 1 VRG (bzw. § 26a Abs. 2 VRG für das Rekursverfahren) sind Personen, die durch eine Anordnung berührt sind und ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung haben, berechtigt, in die Akten Einsicht zu nehmen. Die Berechtigten verfügen grundsätzlich über ein umfassendes Akteneinsichtsrecht, das heisst über ein Recht zur Einsicht in alle schriftlichen oder elektronischen Unterlagen eines Verfahrens, die geeignet sind, Grundlage eines Entscheids zu bilden (Alain Griffel, Kommentar VRG, § 8 N. 12 ff.).
4.2
Streitgegenstand ist vorliegend eine konkrete Baubewilligung; das diesbezügliche Verfahren nahm seinen formellen Anfang mit der Einreichung des beurteilten Baugesuchs vom 9. Februar 2017. Vorabklärungen gehören demnach nicht zu den Verfahrensakten, wie sie gemäss § 26a Abs. 1 VRG zum Rekurs- und gemäss § 57 Abs. 1 VRG zum Beschwerdeverfahren beizuziehen sind. Insofern greift die Rüge ins Leere.
4.3
Zu prüfen bleibt, ob dennoch ein Anspruch auf Beizug der Machbarkeitsstudien und der Vorprüfung besteht. Gemäss § 7 VRG untersucht die Behörde den Sachverhalt von Amtes wegen, unter anderem durch den Beizug von Urkunden. Diese Untersuchungspflicht gilt allerdings nur bezüglich des rechtserheblichen Sachverhalts. Beweisanträgen betreffend unerheblicher Fragen ist nicht stattzugeben (vgl. Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 10).
Die Beschwerdeführenden beanstanden den unterbliebenen Beizug mit Blick auf die Qualität des durchgeführten Wettbewerbs. Dass der Baueingabe ein Projektwettbewerb vorausgegangen ist, entbindet die Baubehörde nicht von der Beurteilung der Frage, ob die gestalterischen Anforderungen erfüllt sind. Der Beschwerdegegner 2 hat seinen Entscheid betreffend Gestaltung des Bauprojekts in der Rekursantwort allerdings selbständig begründet. Wie Machbarkeitsstudien und Vorprüfung ausgefallen sind, ist für die Beurteilung des vorliegenden Projekts nicht relevant, sondern dass solche Arbeiten getätigt wurden. Deren Vorhandensein haben die Beschwerdeführenden denn auch nicht bestritten. Zusammengefasst durfte das Baurekursgericht deshalb in zulässiger Weise vom beantragten Aktenbeizug absehen.
4.4
Obsolet ist schliesslich der ebenfalls im Rekursverfahren gestellte Antrag auf Herausgabe von Gutachten und Stellungnahme der Fachstellen Denkmalpflege und Stadtgestaltung. Nachdem der Beschwerdegegner 2 nach eigenem Bekunden auf den Einbezug der genannten Fachgruppen verzichtet hat, erübrigt sich eine entsprechende Editionsverpflichtung von vornherein.
5.
5.1
Die Beschwerdeführenden halten weiter die Einholung einer Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) für erforderlich. Das Baurekursgericht hat die Voraussetzungen für die Einholung einer UVP zutreffend dargelegt. Es wies darauf hin, dass die Erstellung von Einkaufszentren und Fachmärkten mit einer Einkaufsfläche von mehr als 7'500 m
2
UVP-pflichtig sei. Dasselbe gelte bei gewissen Änderungen. Mit dem vorliegend streitigen Bau von Wohnungen sei keine UVP-pflichtige Änderung des Einkaufszentrums verbunden.
5.2
Die Beschwerde vermag dem nichts Entscheidendes entgegenzuhalten: Angesichts der Verminderung der Parkplätze und der Nutzung weiterer bestehender Parkplätze durch die Bewohner der neuen Wohnungen anstatt durch Besucher des Einkaufszentrums wird sich der Autoverkehr für den Besuch des Einkaufszentrums naturgemäss verringern. Es liegt keine UVP-pflichtige Änderung mit Bezug auf das Einkaufszentrum vor. Für die Benutzung der Tiefgarage durch die Bewohner der neuen Wohnungen ist angesichts der Grösse der Tiefgarage ebenfalls keine UVP-Prüfung erforderlich.
6.
Nach Auffassung der Beschwerdeführenden haben es die Vorinstanzen zu Unrecht unterlassen, eine umweltrechtliche Sanierungspflicht zu prüfen. Mit dem vorliegenden Projekt werden die bisher bestehenden 203 Autoabstellplätze auf 196 Parkplätze reduziert.
6.1
Die Baubehörde erachtete die verbleibenden 196 Parkplätze als im Bestand geschützt. Nach Auffassung des Baurekursgerichts löst der Umstand, dass die Parkplatzzahl trotz Abbau über dem zulässigen Pflichtbedarf von 160 Abstellplätzen liegt, keine Sanierungspflicht im Sinn der Umweltschutzgesetzgebung aus.
Gemäss Art. 16 Abs. 1 des Umweltschutzgesetzes vom 7. Oktober 1983 (USG) müssen Anlagen, die den Vorschriften des Umweltschutzgesetzes oder den Umweltvorschriften anderer Bundesgesetze nicht genügen, saniert werden. Der Bundesrat erlässt Vorschriften über die Anlagen und den Umfang der zu treffenden Massnahmen (Abs. 2).
6.2
Die Beschwerdeführenden vermögen mit ihrem Hinweis auf die Parkplatzverordnung der Stadt Winterthur und auf die Wegleitung des Kantons Zürich zur Ermittlung des Parkplatzbedarfs nicht aufzuzeigen, dass damit eine bundesrechtliche Regelung infrage steht. Demzufolge erweist sich die Rüge ebenfalls als unbehelflich.
7.
In materieller Hinsicht erweist sich die Beschwerde damit zusammengefasst als unbegründet. Sie ist insofern abzuweisen.
8.
Die Beschwerdeführenden beantragen schliesslich, die Gerichtsgebühr des Rekursverfahrens auf maximal Fr. 12'000.- zu reduzieren.
8.1
Gemäss der Gebührenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 3. Juli 2018 (GebV VGr; LS 175.252) beträgt die Gerichtsgebühr bei Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert in der Regel Fr. 500.- bis Fr. 50'000.-. Dieser Rahmen ist auch für das Rekursverfahren massgebend (§ 1 GebV VGr). Gemäss § 2 GebV VGr bemisst sich die Gebühr innerhalb dieses Rahmens nach dem Zeitaufwand des Gerichts, der Schwierigkeit des Falles und dem tatsächlichen Streitinteresse.
8.2
Die mutmasslichen Baukosten des Projekts belaufen sich gemäss Baugesuch auf Fr. 27 Mio. Das Streitinteresse erweist sich damit als gross. Anderseits war der Zeitaufwand – auch unter Berücksichtigung des durchgeführten Augenscheins – nur durchschnittlich, hat das Baurekursgericht den Rekurs doch in eher knapper Weise behandelt und die Rügen betreffend § 71 PBG zu einem erheblichen Teil als unsubstanziiert qualifiziert. Die Schwierigkeit des Falles ist demgegenüber als etwas überdurchschnittlich zu qualifizieren.
Angesichts dieser Parameter erweist sich die Festsetzung der Gebühr auf Fr. 20'000.- im Licht der aktuellen bundesgerichtlichen Rechtsprechung (BGE 145 I 52 E. 5) als klar übersetzt. Somit ist die durch das Baurekursgericht festgesetzte Gebühr rechtswidrig und ist sie in Anwendung von § 63 VRG durch das Verwaltungsgericht zu korrigieren. Als angemessen erscheint ein Betrag von Fr. 12'000.-.
8.3
Zu beachten ist bezüglich der vorinstanzlichen Kosten, dass die Höhe der Gerichtsgebühr nur durch die Beschwerdeführenden angefochten wurde. Bezüglich der weiteren Rekurrierenden ist die Kostenfestsetzung und -auflage demgegenüber unangefochten in Rechtskraft erwachsen. Die Gerichtsgebühr von Fr. 20'000.- ist den Parteien im Rekursverfahren zu je 1/11 auferlegt worden, mithin zu je Fr. 1'818.20. Bei einer angemessenen Gerichtsgebühr von Fr. 12'000.- verringert sich der Anteil (1/11) auf Fr. 1'090.90, mithin um Fr. 727.30. Da die Gerichtsgebühr wie gesehen nur hinsichtlich der Beschwerdeführenden zu reduzieren ist, ist die Gebühr – um Fr. 727.30 verringert – auf Fr. 19'272.70 festzusetzen. Davon ist den Beschwerdeführenden Fr. 1'090.90 aufzuerlegen; hinzu kommt 1/11 der Zustellkosten von Fr. 210.-, also Fr. 19.10; daraus resultiert ein Betrag von Fr. 1'110.-. Die übrigen zehn Rekurrierenden haben unverändert je 1/11 der ursprünglichen Gerichtsgebühr von Fr. 20'000.- und der Zustellkosten von Fr. 210.- zu bezahlen.
8.4
Dies führt bezüglich der vorinstanzlichen Kosten zu einer teilweisen Gutheissung der Beschwerde.
9.
Bei diesem Prozessausgang, bei dem die Beschwerde lediglich in einem Nebenpunkt teilweise Erfolg hat, rechtfertigt es sich, die Kosten des Beschwerdeverfahrens vollumfänglich den Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 65a Abs. 2 VRG).
Die private Beschwerdegegnerin hat überdies ausgangsgemäss Anspruch auf Bezahlung einer Parteientschädigung durch die Beschwerdeführenden (§ 17 Abs. 2 VRG). Als angemessen erscheint ein Betrag von insgesamt Fr. 3'000.-.