Decision ID: 51207240-79b3-5b3a-90bb-9100de932477
Year: 2020
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_002
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

ritenuto
in fatto: A.
Con contratto 29 ottobre 2014 AO 1 ha concesso in locazione a AP 1, a valere dal 1° febbraio successivo, un’abitazione sita a ad una pigione mensile di fr. 1'200.- (doc. B).
B.
Il rapporto contrattuale ha visto le parti sin dall’inizio in disaccordo e ripetutamente coinvolte in vertenze giudiziarie, sfociate in decisioni pretorili e di questa Camera, che non occorre in questa sede riepilogare.
C.
Con scritto 25 settembre 2018 il patrocinatore della locatrice ha diffidato la conduttrice a provvedere entro trenta giorni al versamento delle pigioni scadute relative ai mesi di agosto e settembre 2018 (doc. E). Con raccomandata e relativo modulo ufficiale 12 novembre 2018 AO 1 ha notificato a AP 1 la disdetta straordinaria del contratto per il 31 dicembre 2018 (doc. F).
D.
Con petizione 27 febbraio 2019 (inc. n. SE.2019.12), preceduta dall’udienza 28 gennaio 2019 dinanzi all’Ufficio di conciliazione, AP 1 ha convenuto in giudizio AO 1 dinanzi alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio-Nord chiedendo in via principale di annullare la disdetta straordinaria notificatale il 12 novembre 2018 e di accertare che il contratto di locazione in corso terminasse prima del 30 aprile 2021, subordinatamente di concedere una protrazione sino a tale data, formulando nel contempo domanda di assistenza giudiziaria.
E.
Nel frattempo, con istanza 11 febbraio 2019, AO 1 si è rivolta al competente Ufficio di conciliazione chiedendo lo sfratto della conduttrice e ottenendo l’autorizzazione ad agire in giudizio al termine dell’infruttuosa udienza di conciliazione del 25 marzo 2019 (doc. A).
F.
Con petizione 1° aprile 2019 AO 1 ha chiesto l’espulsione della conduttrice AP 1 dall’abitazione sita nel comune di , con le comminatorie di rito e con protesta di spese e ripetibili.
La convenuta ha chiesto in occasione del dibattimento di respingere la domanda e postulato la concessione del gratuito patrocinio. Le parti hanno ribadito le loro tesi e domande con replica e duplica e nelle comparse scritte conclusive.
G.
Con decisione 11 novembre 2019 il Pretore aggiunto supplente ha accolto la petizione e ordinato l’immediata espulsione della conduttrice, ordine assortito dalle comminatorie di rito, respingendo l’istanza di gratuito patrocinio della convenuta, a carico della quale ha posto tasse, spese e ripetibili.
H.
Con l’appello 10 dicembre 2019 (inc. n. 12.2019.208), la convenuta è insorta postulando l’annullamento del giudizio pretorile, l’accertamento della nullità, subordinatamente dell’inefficacia, della richiesta di sfratto, e chiesto di riconoscere la violazione del principio “
ne bis in idem
” e di accertare la durata del contratto fino al 30 aprile 2023, con protesta di spese e ripetibili, chiedendo altresì di essere “
ammessa all’assistenza giudiziaria estesa all’esenzione di anticipi e alle cauzioni, all’esenzione delle spese processuali
” (inc. n. 12.2019.209)
considerato

in diritto: 1.
L’art. 308 cpv. 1 lett. a CPC prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni finali di prima istanza, posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr. 10'000.- (cpv. 2). In concreto, la decisione impugnata è una decisione finale in una controversia dal valore ampiamente superiore ai fr. 10'000.-. Pacifica è dunque l’appellabilità del giudizio impugnato entro il termine di 30 giorni (art. 311 CPC). L’appello 10 dicembre 2019, introdotto nel termine di 30 giorni dall’avvenuta notifica del primo giudizio, è tempestivo.
2.
Nella decisione impugnata il Pretore aggiunto supplente ha anzitutto respinto la contestazione della convenuta in merito alla procedura scelta, rilevando la facoltà della locatrice di chiedere l’espulsione con una procedura semplificata ai sensi dell’art. 243 CPC.
Il primo giudice ha quindi respinto la censura della convenuta che lamentava la mancanza del presupposto processuale di assenza di regiudicata materiale (art. 59 cpv. 2 lett. e CPC) con riferimento alla causa inc. n. SE.2015.48 tra le medesime parti avente quale oggetto una disdetta ordinaria.
Ribadita la giurisprudenza del Tribunale federale secondo la quale, contrariamente a quanto preteso dalla convenuta, nulla impedisce al locatore di far capo alla procedura di sfratto mentre è pendente una procedura di contestazione della disdetta da parte del conduttore, il giudice di prime cure ha quindi esaminato pregiudizialmente la validità della disdetta. Accertata la situazione di mora della conduttrice venutasi a creare a seguito del deposito di due pigioni all’Ufficio di conciliazione senza effetto liberatorio, mancando una preventiva comunicazione dei motivi e una diffida a voler eliminare i lamentati difetti all’ente locato, il giudizio pretorile ha ritenuto valida la diffida ai sensi dell’art. 257d CO e respinto la tesi della conduttrice in merito alla violazione delle regole della buona fede per aver atteso dieci giorni tra la scadenza del termine di pagamento impartito e l’inoltro della disdetta straordinaria.
Il Pretore aggiunto supplente ha in seguito respinto la contestazione della convenuta ai sensi dell’art. 271a cpv. 1 lett. a CO non avendo rilevato una relazione e un nesso di causalità tra la disdetta e le pretese contrattuali fatte valere dalla conduttrice in relazione ad asseriti difetti dell’immobile, la disdetta del 12 novembre 2018 avendo quale motivazione la mora nel pagamento delle pigioni e risultando peraltro temporalmente distante dalla prima istanza di conciliazione del 30 marzo 2018 (doc. H) chiedente l’eliminazione dei difetti, rispettivamente la corrispondente diminuzione della pigione.
Il giudizio pretorile ha infine rilevato come la situazione di mora alla base della disdetta straordinaria precluda l’invocazione dell’art. 271a cpv. 1 lett. e cifra 4 CO con riferimento alla transazione giudiziale raggiunta dalle parti il 12 aprile 2018 (doc. 3), il cpv. 3 lett. b della medesima norma essendo esplicito al riguardo. Medesima preclusione, in virtù dell’art. 272a cpv. 1 lett. a CO, è data per una richiesta di protrazione del contratto di locazione.
Nessuna conclusione di un nuovo contratto per atti concludenti è avvenuta, a mente del Pretore aggiunto supplente, durante il periodo intercorso tra lo scadere del termine di disdetta del 31 dicembre 2018 e l’inoltro dell’istanza di sfratto dell’11 febbraio 2019, in un momento in cui le contrapposte posizioni delle parti erano esplicite e sono state oggetto di un’udienza di conciliazione il 28 gennaio 2019 avente quale oggetto la contestazione della disdetta da parte della conduttrice e la sua richiesta di protrazione.
Nel respingere l’istanza di gratuito patrocinio presentata dalla convenuta all’udienza del 19 aprile 2019 il primo giudice ha rilevato come nella parallela vertenza di contestazione della disdetta (inc. n. SE.2019.12) già il 1° aprile 2019 sia stato motivato il diniego dell’analoga domanda in virtù dell’assenza di probabilità di successo, una conclusione identica imponendosi anche in relazione alle medesime censure presentate nell’ambito dell’esame pregiudiziale della validità della disdetta ai fini dell’espulsione per mora.
3.
In questa sede l’appellante produce un allegato senza il patrocinio di un legale.
Pur presentando vizi di natura formale, di cui meglio si dirà nei considerandi che seguono, l’appello non può essere considerato inutilmente prolisso, illeggibile, sconveniente o incomprensibile e non si rende pertanto necessario assegnare un termine per sanarlo ai sensi dell’art. 132 CPC, la parte nel procedimento mostrando di essere in grado proporre le proprie tesi e domande.
4.
L’appellante espone preliminarmente le circostanze che, sin dall’inizio del contratto di locazione nel 2014, l’hanno vista contrapposta alla locatrice, con relative procedure giudiziarie, e riepiloga i fatti relativi alle richieste di eliminazione dei difetti e di riduzione della pigione formulate, con riferimento alla causa promossa con petizione del 7 novembre 2018 (inc. n. SE 2018.40 della Pretura della giurisdizione di Mendrisio-Nord, oggetto di decisione di data odierna di questa Camera, inc. n. 12.2019.204/205), rilevando come la locatrice avrebbe reagito alle giuste rivendicazioni con una disdetta abusiva del contratto per pura ritorsione e a scopo intimidatorio, con un agire che costituirebbe addirittura una violazione dell’art. 325bis CP.
L’appello prosegue con una lunga serie di considerazioni preliminari e generiche incentrate sulla questione dell’avvenuto deposito della pigione presso il competente Ufficio, della rimproverata mora della conduttrice, posta a fondamento della disdetta straordinaria, rispettivamente del credito vantato verso la locatrice a seguito di pagamenti eseguiti in eccesso per oltre quattro anni per spese accessorie per consumi di elettricità richieste ma non dovute.
Tali considerazioni non costituiscono valida censura d’appello, limitandosi a riassumere il quadro in cui si è sviluppata la lite.
5.
Con espressioni confuse e dal tenore a tratti manifestamente inadeguato (ad esempio cfr. “
spudorata malafede di tutti i soggetti coinvolti
” appello pag. 5 n. 11 o il paragrafo intitolato “
GRAN FINALE
” a pag. 13 n. 27), l’appellante rivolge rimproveri di vario genere all’autorità di conciliazione, ai magistrati che hanno condotto le varie procedure, alla controparte e sinanche al suo precedente patrocinatore, dolendosi di aver subito ostruzionismo e tempi eccessivamente lunghi.
La censura non è ricevibile (art. 311 CPC) poiché non si confronta con il giudizio pretorile e siccome sostanzialmente riferita a circostanze irrilevanti ai fini della causa in questione, il cui oggetto è la verifica della validità della messa in mora della conduttrice e della conseguente disdetta straordinaria.
6.
In modo manifestamente irricevibile, oltre che infondato, l’appellante ripropone la questione del rispetto del principio “
ne bis in idem
”, senza argomentare in merito alla conclusione pretorile, limitandosi sostanzialmente a farvi accenno nel
petitum
.
La decisione del Pretore aggiunto supplente a tal proposito merita conferma, il presupposto processuale di cui all’art. 59 cpv. 2 lett. e CPC (assenza di regiudicata, nello specifico di regiudicata materiale) risultando adempiuto.
7.
L’appellante, seppur con una struttura argomentativa al limite della ricevibilità, intercala le sue lamentele con una serie di considerazioni che, valutate nel loro insieme, costituiscono la censura sostanziale al giudizio pretorile, ovvero la contestazione dell’esistenza di una situazione di mora nel pagamento delle pigioni.
L’appellante rinuncia invece in questa sede a riproporre precise censure riferite alle conclusioni pretorili in merito alla procedura adottata, alle formalità della diffida e della disdetta, al rispetto della regola della buona fede con riferimento all’attesa tra diffida e disdetta, rispettivamente alla relazione tra rivendicazioni della conduttrice e disdetta notificatale.
Ribadendo sostanzialmente inalterate le tesi proposte nella parallela procedura di contestazione della disdetta (inc. n. SE.2019.12 della medesima Pretura, oggetto di decisione di data odierna di questa Camera inc. n. 12.2019.206/207), la conduttrice ritiene non possa sussistere una situazione di mora, siccome le pigioni scadute sarebbero state da lei regolarmente depositate presso l’Ufficio di conciliazione, conformemente al diritto conferitole dall’art. 259g CO, in attesa dell’eliminazione dei difetti da parte della locatrice, rispettivamente in vista della decisione del giudice in merito alla richiesta di concedere una corrispondente riduzione della pigione (azione promossa con petizione 7 novembre 2018 inc. n. SE.2018.40 della medesima Pretura).
La censura è da respingere. Come correttamente rilevato dal primo giudice, la conduttrice ha ritenuto di poter unilateralmente procedere al deposito delle pigioni di settembre e ottobre 2018 presso l’Ufficio di conciliazione senza preventivamente notificare i pretesi difetti alla locatrice e senza chiederne l’eliminazione, rispettivamente postulare un adeguamento della pigione. Questa circostanza non viene neppure contestata dall’appellante che, elencati i vari depositi di pigione, ammette come “
per tutti questi depositi l’inquilina non ha mai inviato nessuna comunicazione per un semplice motivo: allora non sapeva che fosse necessario
” (appello pag. 7 n. 4).
Non muta infine la situazione il fatto che, in occasione delle udienze di conciliazione o in Pretura, nessuno avrebbe fatto presente alla conduttrice questa esigenza. Lo stesso vale per l’invocata buona fede alla base di questa erronea convinzione o per la mancata richiesta di liberazione della pigione da parte della locatrice entro trenta giorni.
Va infine rilevato come, contrariamente a quanto sottintende l’appellante, l’esistenza di aspri dissidi personali sin dai primi giorni di locazione, con situazioni di conflittualità esacerbata e conseguenti vicissitudini giudiziarie, non può assurgere a motivo per ritenere inutile, alla luce del chiaro disposto dell’art. 259g CO, la diffida e l’assegnazione di un termine di eliminazione dei difetti lamentati e poi invocati a giustificazione di un deposito della pigione, sopraggiunto in modo improvviso. Ciò vale a maggior ragione, in virtù della buona fede nei rapporti contrattuali, ritenuto come una buona parte di questi pretesi difetti, per stessa dichiarazione dell’appellante, non sarebbero sopraggiunti nel corso degli anni, ma sarebbero addirittura stati presenti sin dall’inizio della locazione.
8.
L’appellante sostiene inoltre che una situazione di mora non si sarebbe comunque potuta verificare alla luce dell’avvenuto pagamento di spese accessorie in eccesso, poiché non dovute, nel corso di oltre quattro anni.
La censura non merita accoglimento. Non risulta affatto chiara la circostanza, allegata in modo carente e non comprovata, relativa all’invocato credito della conduttrice a titolo di rimborso per spese accessorie pagate in eccesso, riferite a circostanze non meglio specificate in relazione al consumo di elettricità per riscaldamento per un totale di oltre fr. 4'900.- al 31 dicembre 2018.
A giusta ragione il Pretore aggiunto supplente ha quindi ritenuto non essere intervenuta alcuna valida compensazione del credito atta a impedire l’insorgenza di una situazione di mora della conduttrice.
9.
Con le censure d’appello non è stato espressamente contestato il diniego dell’assistenza giudiziaria in prima sede, richiesta formulata in modo poco limpido, e irricevibile, solo con il
petitum
.
Inconferente con la critica alla decisione impugnata risulta peraltro la lamentela sull’operato del precedente patrocinatore dell’attrice, con particolare riguardo alla questione del pagamento del suo onorario in regime di assistenza giudiziaria.
10.
In conclusione l’appello, nella limitata misura in cui è ricevibile, si rivela manifestamente infondato, con conseguente sua reiezione e relativa conferma del giudizio impugnato. Per questa ragione, in base a quanto prevede l’art. 312 cpv. 1 CPC, la controparte non è stata invitata a presentare osservazioni.
11.
L’appellante
ha presentato in questa sede un’istanza di concessione dell’assistenza giudiziaria
, esponendo in modo succinto i motivi alla base della sua domanda e rinviando alla situazione di indigenza accertata dal Pretore aggiunto supplente, attestata dal certificato comunale 26 settembre 2019.
Risulta superfluo esaminare la condizione dell’indigenza, siccome la domanda deve in ogni caso
essere respinta già per l’assenza di probabilità di successo dell’appello (art 117 lett. b CPC), manifestamente infondato e in buona parte irricevibile, come emerge dai considerandi che precedono e come peraltro già rilevato dalla decisione pretorile 1° aprile 2019 (atto IV).
12.
Le spese giudiziarie della procedura di appello, limitate alle sole spese processuali, seguono la soccombenza e sono fissate in fr. 300.- in applicazione degli art. 2, 7 cpv. 1 e 8 cpv. 1 LTG, tenuto conto delle particolari circostanze del caso e delle difficoltà personali e economiche dell’appellante. Non si assegnano ripetibili, l’appello non essendo stato notificato per osservazioni alla controparte.
Il valore litigioso, determinante ai fini di un eventuale ricorso al Tribunale federale, ammonta a fr. 46'800.-, come calcolato dal Pretore aggiunto supplente.
L’impugnabilità del giudizio in materia di gratuito patrocinio segue la via dell’azione principale.