Decision ID: b76c02da-be5a-5701-9b7f-12966bf2b19f
Year: 2018
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_001
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

{"in fatto: A. La particella n. 592 RFD di _ (4259 m2) appartiene ai fratelli AO 1, AP 1 e PI 1 in ragione di un terzo ciascuno. Su di essa sorgono tre edifici. Il resto del fondo è una superficie non edificata (3922 m2), coltivata in gran parte a vigna (2264 m2). L'appezzamento confina con la particella n. 1158,","proprietà del solo AO 1, su cui è posta una casa d'abitazione. Le due particelle costituivano in origine un fondo unico, appartenente al padre G_. Questi, dopo averlo frazionato, ha donato al figlio AO 1 la nuova particella n. 1158 e ha ceduto la residua particella n. 592 ai figli in ragione di un terzo ciascuno. Il confine tra i due terreni attraversa alcuni locali al piano inferiore dell'edificio situato sulla particella n. 592, il cui accesso veicolare avviene grazie alla particella n. 1158, lungo la quale passano anche canalizzazioni provenienti dal fondo contiguo. Dal 1999 AP 1 risiede con la moglie nella casa posta sulla particella n. 592, dove ha abitato anche la di lui madre E_ fino alla morte, intervenuta il 6 dicembre 2007.","B. L'8 settembre 2008 AO 1 ha instato davanti al Pretore della giurisdizione di Mendrisio Sud per lo scioglimento della comproprietà sulla particella n. 592 mediante asta pubblica. Nella sua risposta del 27 gennaio 2012 AP 1 ha proposto","di respingere la petizione e in via riconvenzionale ha chiesto di accertare che due cartelle ipotecarie al portatore di nominali fr. 120 000.– e fr. 350 000.– gravanti il fondo “sono a libera disposizione di tutti i comproprietari”, ordinando a AO 1 di depositare i titoli – già in via cautelare – presso la Pretura. Analoghe conclusioni ha avanzato PI 1 nella sua risposta con domanda riconvenzionale del 30 gennaio 2012. Sentito AO 1 sull'istanza cautelare, con decreto del 6 marzo 2012 il Pretore ha ordinato a quest'ultimo di depositare in Pretura le due cartelle ipotecarie.","C. Nel frattempo, con repliche e risposte riconvenzionali del 2 marzo 2012, AO 1 ha confermato la propria domanda, postulando il rigetto dell'azione avversaria. Nelle loro dupliche e repliche riconvenzionali del 23 aprile 2012 AP 1 e PI 1 hanno riaffermato le rispettive posizioni. Con dupliche riconvenzionali del 24 maggio 2012 AO 1 ha ribadito il suo punto di vista. L'udienza preliminare ha avuto luogo il 20 agosto 2012 e l'istruttoria, durante la quale l'arch. _ D_ è stato chiamato a rilasciare una perizia sul valore di locazione dell'immobile e dell'accesso veicolare, è terminata il 28 giugno 2016. Al dibattimento finale le parti hanno rinunciato, rimettendosi a conclusioni scritte del 19 e 20 settembre 2016 in cui ognuno ha reiterato le proprie richieste di giudizio.","D. Statuendo con sentenza del 4 ottobre 2016, il Pretore ha ordinato lo scioglimento della comproprietà come segue:","– la notaia _ C_, _, è incaricata di procedere all'organizzazione dell'asta, previa pubblicazione del relativo svolgimento sul Foglio ufficiale del Cantone Ticino;","– la notaia è incaricata di affidare a un perito esperto del settore immobiliare il compito di verificare il valore venale attuale del fondo n. 592 RFD di _;","– ottenuto il referto peritale e previa autorizzazione delle competenti autorità giusta la LDFR, sarà indetta l'asta che si svolgerà nel seguente modo:","– un primo turno con base d'asta fissata al valore venale attuale indicato nella perizia;","– un secondo turno con aggiudicazione al miglior offerente;","– il provento della vendita dell'immobile, dedotte le spese di perizia, d'asta e del notaio è da ripartire tra i comproprietari attuali in ragione di un terzo ciascuno.","Le spese processuali, compresa una tassa di giustizia unica di fr. 30 000.–, sono state poste a carico dei convenuti in solido, tenuti a rifondere all'attore, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 50 000.– complessivi per ripetibili. Per quel che è della riconvenzione, il Pretore l'ha accolta, accertando che le citate cartelle ipotecarie “non garantiscono alcun debito e appartengono in comproprietà a AO 1, AP 1 e PI 1”, sicché ne ha ordinato la consegna in deposito alla notaia incaricata dell'asta per essere cancellate o trasferite all'aggiudicatario. Gli oneri processuali della riconvenzione, con una tassa di giustizia di fr. 5000.–, sono stati posti a carico di AO 1, tenuto a rifondere ai convenuti fr. 15 000.– ciascuno per ripetibili, “compensabili con l'indennità dovuta per la causa principale”.","E. Contro la sentenza appena citata AP 1 e PI 1 sono insorti a questa Camera con appelli del 7 novembre 2016 nei quali chiedono che la petizione sia respinta o, in subordine, che la tassa di giustizia dell'azione principale sia ridotta a fr. 5000.– e le ripetibili a fr. 10 000.–. Nelle sue osservazioni del 20 gennaio 2017 AO 1 propone di respingere entrambi gli appelli."}

{Considerando,"in diritto: 1. I rimedi giuridici in esame sono diretti contro la stessa decisione, vertono sull'identico oggetto e tendono al medesimo risultato. Si giustifica così di congiungere le due procedure e di emanare una sentenza unica (art. 125 lett. c CPC).","2. Alle impugnazioni si applica il diritto in vigore al momento della comunicazione della decisione (art. 405 cpv. 1 CPC). Ora, secondo il nuovo art. 311 cpv. 1 CPC, le sentenze emanate dai Pretori con la procedura ordinaria sono appellabili entro 30 giorni, sempre che, ove si tratti di controversie patrimoniali, il valore litigioso raggiungesse almeno fr. 10 000.– “secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione” impugnata (art. 308 cpv. 2 CPC). In concreto tale presupposto è dato, ove appena si consideri che il valore litigioso ai fini dell'art. 650 cpv. 1 CC corrisponde a quello della quota chiesta dal comproprietario (fr. 147 000.– anche solo fondandosi sul valore di stima fiscale), mentre ai fini dell'art. 651 cpv. 2 CC corrisponde addirittura a quello dell'intera comproprietà (Brunner/Wichtermann in: Basler Kommentar, ZGB II, 5a edizione, n. 10 ad art. 650 e n. 17 ad art. 651). Quanto alla tempestività dei rimedi giuridici, la sentenza impugnata è stata notificata ai patrocinatori dei convenuti il 6 ottobre 2016, di modo che il termine di ricorso, cominciato a decorrere l'indomani, sarebbe scaduto sabato 5 novembre 2016, salvo protrarsi al lunedì successivo in forza dell'art. 142 cpv. 3 CPC. Presentati il 7 novembre 2016, ultimo giorno utile, gli appelli in esame sono dunque ricevibili.","3. Nella sentenza impugnata il Pretore ha esaminato anzitutto il principio della divisione (art. 650 cpv. 1 CC), interrogandosi se la richiesta di scioglimento andasse respinta perché intempestiva (art. 650 cpv. 3 CC). Egli ha scartato l'ipotesi, rilevando come non sussista “alcun grave e oggettivo motivo impellente che osti alla tenuta dei pubblici incanti nei termini indicati dalla giurisprudenza (scioperi, epidemie, crollo dei prezzi sul mercato immobiliare ecc.), né i convenuti allegano e comprovano una seria contrazione del mercato che giustificherebbe il soprassedere alla vendita dell'immobile”. Passando in rassegna le obiezioni dei convenuti, il primo giudice ha rilevato che la mancanza d'accesso veicolare della particella alla pubblica via potrà essere risolta anche dopo la vendita del bene, “il futuro proprietario potendo con tutta verosimiglianza ottenere un diritto di passo laddove questo è di fatto già esercitato, se del caso imponendolo mediante un'azione tendente all'ottenimento di un diritto di passo necessario”. Analogamente – egli ha continuato – potranno essere risolte in tempi successivi anche le altre controversie (diritti di sporgenza e di condotta), che “di fatto non ostano come tali alla vendita ai pubblici incanti dell'immobile, tutt'al più potendo avere una conseguenza sul prezzo che si potrà ottenere, ciò che però non basta per poter negare il diritto allo scioglimento”.","Circa il possibile assoggettamento della particella alla legge federale sul diritto fondiario rurale, secondo il Pretore ciò non osta oggettivamente alla vendita, “bastando in tal senso che preventivamente venga richiesta l'autorizzazione della competente autorità, per la quale, per quanto emerge dal carteggio processuale, non risultano elementi che giustificherebbero una negazione”. Per il primo giudice, i problemi evocati dai convenuti non sono sufficienti per differire lo scioglimento della comproprietà, tanto più che la soluzione dei medesimi “necessita un accordo dei comproprietari, il quale, come dimostrano gli svariati tentativi di intesa nell'ambito della presente procedura, appare ad oggi, se non impossibile, assai remoto”. Il Pretore non ha disconosciuto un possibile influsso di tali inconvenienti sul prezzo di vendita, ma ha ritenuto che ciò non integri gli estremi per rifiutare il diritto allo scioglimento della comproprietà. A maggior ragione, egli ha soggiunto, perché il rischio di una vendita a un prezzo inferiore “è pure costituito da un'attesa dello scioglimento, considerato come il bene si trovi in uno stato di carente manutenzione e con il passare del tempo il suo valore non farà verosimilmente altro che diminuire”.","A titolo abbondanziale il Pretore, ricordato che lo scioglimento della comproprietà è ammissibile qualora in caso di vendita si possa ragionevolmente ottenere un risultato presumibilmente conforme al valore attuale del bene, ha precisato che tale valore è “quello che lo stesso presenta con le problematiche di accesso e fondiarie evocate (insite nell'immobile stesso e non nel fatto che sia in comproprietà), ragione per cui nemmeno è concettualmente corretto sostenere che la vendita rischia di non raggiungere quel valore”. Una volta risolti i problemi accennati dai convenuti il prezzo di vendita sarebbe verosimilmente maggiore, tuttavia “meri ragionamenti finanziari non bastano a negare lo scioglimento della comproprietà”. In definitiva, il Pretore ha accolto su questo punto la petizione, non ravvisando ragione “che possa giustificare di soprassedere (ulteriormente, essendo tra l'altro nel frattempo passati 8 anni) allo scioglimento della comproprietà”.","Quanto alle modalità della divisione (art. 651 cpv. 2 CC), il Pretore ha escluso sia una divisione del fondo in natura sia una licitazione privata fra comproprietari. Ha ordinato così la vendita ai pubblici incanti, affidandola a un notaio. Relativamente alla base d'asta, in mancanza di accordo fra comproprietari e in difetto di indicazioni attendibili, egli ha ritenuto “giustificato che il medesimo venga preventivamente determinato mediante una perizia immobiliare sul valore venale attuale dell'immobile, la quale, vista la vetustà dei riscontri agli atti, dovrà essere direttamente ordinata dal notaio incaricato dell'asta”, fermo restando che in caso di insuccesso l'immobile sarebbe stato aggiudicato al miglior offerente."}