Decision ID: fc955098-e3a1-5b74-baa1-c1843eb894e9
Year: 1998
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_001
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

in fatto: A.
_ _ (1909) e la moglie _ nata _ (1911), cittadini tedeschi domiciliati a _, erano comproprietari un mezzo ciascuno delle particelle n. _ (casa d’abitazione con due rustici e piscina: 2296 m2), n. _ (prato: 44 m2), n. _ (prato: 168 m2) e n. _ (prato e passo: 268 m2) RFD di _, situate in località “_ _ ”. Deceduto il _ 1985, _ _ ha lasciato all’erede universale _ _ _ (1956), cittadina tedesca, la sua quota di comproprietà, gravata però di usufrutto a vita in favore della moglie _. Quest’ultima ha comunicato il 15 aprile 1991 ad _ _ _ di voler sciogliere la comproprietà, senza ottenere alcun accordo. Il 2 luglio 1992 _ _ ha donato la sua quota di comproprietà a _ _ e _ _ (rispettivamente nella misura di
63
/
200
e
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200
), conservando per sé un diritto di usufrutto vita natural durante.
B.
Il 21 settembre 1992 _ _ e _ _ hanno invitato a loro volta _ _ _ a sciogliere la comproprietà. Senza esito, di modo che il 2 novembre 1992 hanno intentato causa davanti al Pretore della giurisdizione di Locarno Città, postulando la divisione in natura della sostanza, riservati eventuali conguagli. La convenuta vi si è opposta con l’argomento che la donazione alle attrici era in realtà un atto simulato, che non era chiara la base legale invocata a sostegno del preteso scioglimento, contrario altresì alla volontà del testatore _ _r, che i terreni permettevano tutt’al più una vendita fra comproprietari, che l’azione era intempestiva e che l’operazione avrebbe violato la legge federale sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero. In sede di replica e duplica le parti hanno mantenuto le loro posizioni.
C.
Con ordinanza del 30 novembre 1993 il Pretore ha respinto ogni prova intesa a dimostrare la simulazione del noto negozio giuridico, una causa del genere dovendo essere diretta anche contro la donante. Chiusa l’istruttoria, nel loro memoriale conclusivo del 14 ottobre 1996 le attrici hanno confermato la loro richiesta, chiedendo che lo scioglimento della comproprietà avvenisse conformemente alla variante “A” contenuta nel referto del perito giudiziario, con attribuzione della particella n. _ (ridotta a 1493 m2) ad _ _ _, della particella n. _ (nuova, di 550 m2) a _ _ e delle particelle n. _, _, _e _ (nuova, di 253 m2) a _ _. Nel proprio memoriale conclusivo del 15 ottobre 1996 la convenuta ha ribadito la propria opposizione, proponendo in subordine che – ove fosse stata ordinata la divisione – ciò riguardasse solo la sua parte (le attrici rimanendo in comproprietà) o, quanto meno, che il Pretore seguisse la variante “B” formulata dal perito. Le parti hanno rinunciato al dibattimento finale.
D.
Statuendo il 16 gennaio 1997, il Pretore ha accolto l’azione, ha disposto lo scioglimento della comproprietà secondo la variante “A” illustrata nella perizia, ha assegnato la particella n. _alla convenuta, la particella n. _a _ _i, le particelle n. _, _7, _e _ a _ _, ha condannato _ _ _ a versare un conguaglio fr. 34 783.50 a _ _ e uno di fr. 75 565.– a _ _, fissando le condizioni alle quali si sarebbe potuto iscrivere lo scioglimento della comproprietà nel registro fondiario (tra di esse, la costituzione di una servitù di passo pedonale su un fondo vicino, intestato al padre di _). La tassa di giustizia di fr. 9000.– e le spese di fr. 15 682.85 sono state poste a carico della convenuta, tenuta a rifondere alle attrici fr. 29 000.– complessivi per ripetibili.
E.
Contro la sentenza predetta è insorta _ _ _ con un appello del 10 febbraio 1997 nel quale chiede che l’azione sia respinta o, subordinatamente, che la divisione della comproprietà si attenga alla variante “B” del perito giudiziario, con attribuzione delle particelle n. _, _, _e _a lei stessa e della particella n. _in comproprietà alle attrici, come pure che le sia assegnato un conguaglio da determinare in base al valore reale dei terreni e che il giudizio del Pretore sia riformato di conseguenza. Nelle loro osservazioni dell’11 marzo 1997
_ _ e _ _ propongono di respingere l’ap-pello e di confermare la sentenza impugnata. _ _, usufruttuaria dell’intera sostanza, è deceduta il _ 1997.

Considerando
in diritto: 1.
Il Pretore, accertato che le attrici esigevano il completo scioglimento della comproprietà (e non solo l’estromissione della convenuta), ha rinviato per quel che era della pretesa simulazione ai motivi dell’ordinanza 30 novembre 1993. Quanto alla volontà di _ _, ha rilevato che il testamento non ostava all’ azione né poteva impedire che le donatarie chiedessero la divisione della comproprietà. Del resto la causa non era intempestiva, giacché non arrecava inconvenienti maggiori ad alcuna delle comproprietarie. Neppure la legge federale sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero contrastava l’operazione, la convenuta vedendosi assegnare – sia secondo la variante “A” sia secondo la variante “B” del perito giudiziario – una sostanza più o meno equivalente alla sua quota originaria di comproprietà. Il perito prevedeva bensì la costituzione di un passo pedonale sul fondo di un terzo (la particella n. _RFD, intestata al padre di _ _), ma ciò non costituiva un problema, poiché era nell’interesse delle attrici favorirne l’iscrizione. Per finire nemmeno le costruzioni che sorgono sui fondi precludevano un ragionevole frazionamento della comproprietà, di modo che la divisione andava ordinata.
Circa il modo di scioglimento, la perizia giudiziaria dimostrava la possibilità di creare – sempre secondo il Pretore – particelle confacenti alle quote proporzionali di ogni singola comproprietaria, con un deprezzamento minimo della sostanza immobiliare. Si giustificava perciò la divisione in natura (e non la licitazione né la vendita), da eseguire secondo la variante “A” della perizia, la variante “B” non consentendo di sciogliere la comproprietà fra le due attrici, mentre la sottovariante “B1” implicava conguagli eccessivi, la costituzione di una servitù di passo e una cessione di terreno per la formazione di posteggi. L’iscrizione del nuovo assetto immobiliare nel registro fondiario andava subordinata – per il rimanente – al pagamento dei conguagli imposti alla convenuta, all’ottenimento del permesso per l’acquisto di fondi da parte di persone all’estero e al consenso del proprietario della particella n. _RFD per l’iscrizione del passo pedonale. Spese processuali e ripetibili hanno seguito la soccombenza.
2.
Ogni comproprietario ha il diritto di chiedere la cessazione della comproprietà, “a meno che ciò non sia escluso dal negozio giuridico, dalla suddivisione in proprietà per piani o dal fine a cui la cosa è durevolmente destinata” (art. 650 cpv. 1 CC). Lo scioglimento, inoltre, non può essere chiesto intempestivamente (art. 650 cpv. 3 CC). Per quanto concerne il modo di divisione, l’art. 651 CC stabilisce che lo scioglimento “si effettua mediante divisione in natura, mediante la vendita a trattative private od agli incanti con divisione del ricavo, o mediante cessione della cosa ad uno o più dei comproprietari compensando gli altri” (cpv. 1). Quando i comproprietari non si accordano sul modo della divisione “il giudice ordina la divisione della cosa in natura, ed ove questa non si possa fare senza notevole diminuzione del valore, ne ordina la licitazione fra i comproprietari od ai pubblici incanti” (cpv. 2). Trattandosi di divisione in natura, la differenza dei lotti può essere conguagliata in denaro (cpv. 3).
3.
L’appellante sostiene anzitutto che l’azione di scioglimento è intempestiva (art. 650 cpv. 3 CC) poiché tutti i fondi sono gravati da usufrutto a favore di _ _ (la quota di un mezzo in comproprietà delle attrici per volontà della donante, che ne ha conservato il godimento, e la quota di un mezzo appartenente all’appellante per volontà testamentaria di _ _). Già tale circostanza rende i terreni praticamente invendibili e permette di sciogliere la comproprietà solo con una divisione in natura. La quale, per di più, implica conguagli a suo carico per complessivi fr. 110 348.50, cifra che lei potrebbe procurarsi solo vendendo la propria spettanza e senza poi ottenere una porzione di terreno equivalente, la perizia ignorando che l’usufrutto di _ _ grava la totalità dei beni (appello, punti 1a e 1b).
Nella misura in cui le argomentazioni dell’appellante sono fondate sull’usufrutto a favore di _ _, la questione è ormai superata, l’usufrutto essendosi estinto con la morte della beneficiaria (art. 749 cpv. 1 CC). A parte ciò, le argomentazioni testé riassunte non hanno alcuna possibilità di buon esito ove appena si consideri che sono addotte per la prima volta nell’atto di appello, in violazione dell’art. 321 cpv. 1 lett. b CPC. Nemmeno nel memoriale conclusivo la convenuta aveva preteso che il diritto di usufrutto inficiasse apprezzabilmente il valore dei fondi indicato nella perizia giudiziaria (a quel momento la beneficiaria aveva già 85 anni); essa si era semplicemente riservata la possibilità di sollevare ulteriormente la questione (pag. 2 in fondo), salvo poi lasciarla cadere, tant’è che ha rinunciato al dibattimento finale. Quanto all’impossibilità, per l’appellante, di reperire la somma per pagare i conguagli senza vendere la sua spettanza immobiliare, giovi rilevare che un’azione di scioglimento non può definirsi intempestiva solo perché uno dei comproprietari non ha mezzi sufficienti per tacitare gli altri. L’inopportunità di un’azione di scioglimento deve riferirsi alla cosa in sé, non a peculiarità soggettive di un comproprietario (
Steinauer
, Les droits réels, vol. I, 2a edizione, pag. 325 n. 1185a in fine con richiamo). L’ipotesi di conguagli troppo onerosi potrebbe ostare, se mai, a una divisione della cosa in natura (DTF 100 II 193 consid. 2e in fine), ma non influisce sulla tempestività dell’azione. Sotto questo profilo l’appello è quindi destinato all’insuccesso.
4.
A parere dell’appellante la petizione delle attrici era ad ogni modo intempestiva, poiché subordinata a troppe condizioni e perché oggettivamente non si giustifica di smembrare una comproprità immobilire “per capriccio”, quando un diritto di usufrutto grava tutti i fondi (appello, punti 1c e 1d). Ora, se per “troppe condizioni” l’appellante allude al passo pedonale che occorre costituire sulla particella n. _RFD intestata al padre di _ _ (l’appello non accenna ad altro), essa avrebbe dovuto spiegare perché l’opinione del Pretore non resisterebbe alla critica. Il primo giudice ha soggiunto, in effetti, che difficilmente la costituzione del passo creerà problemi, il padre di _ _ essendo nel frattempo deceduto, sicché la stessa attrice è divenuta quanto meno proprietaria in comune (con altri eredi) del fondo n. _RFD. E comunque sia, finché la condizione non sarà adempiuta, le attrici non potranno far iscrivere lo scioglimento della comproprietà nel registro fondiario (sentenza, consid. 4b). Per quali ragioni tali motivi sarebbero criticabili l'appellante non spiega, onde – su questo punto – l’irricevibilità del gravame (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC in relazione con il cpv. 5).
Per quel che è dell’usufrutto, si è già visto che la questione più non sussiste. Anzi, nella misura in cui afferma che lo scioglimento della comproprietà non permetterebbe alle parti di usufruire adeguatamente dei fondi, l’appellante equivoca sui termini poiché in concreto l’usufrutto non spettava alle parti, bensì a _ _, i cui diritti non sarebbero stati lesi né in caso di trasferimento di proprietà né in caso di frazionamento dei fondi (art. 744 cpv. 1 CC). Non si vede quindi perché il Pretore avrebbe dovuto negare alle attrici il diritto alla divisione, tanto meno per questioni di tempestività.
5.
In subordine l’appellante asserisce che, si ammettesse pure il diritto delle attrici a ottenere lo scioglimento della comproprietà, il Pretore avrebbe dovuto interrogarsi sul modo della divisione (art. 651 CC). E senza indagare sulla disponibilità finanziaria delle parti, egli non avrebbe potuto optare per la divisione in natura (appello, punto 2a). La doglianza non è seria, giacché se l’appellante si è sempre opposta alla divisione, essa non ha mai preteso che, dovendosi nondimeno procedere allo scioglimento, la comproprietà andasse venduta a trattative private o agli incanti pubblici oppure ch’essa medesima fosse disposta a rilevare l’intero complesso immobiliare (art. 651 cpv. 1 CC). Ancora nel memoriale conclusivo essa chiedeva – subordinatamente – che lo scioglimento della comproprietà fosse solo parziale (tra lei medesima e le due attrici in comproprietà), eventualmente che si seguisse la variante “B” prospettata dal perito giudiziario. Nell’appello essa non fa altro che ribadire l’opportunità della divisione in natura secondo la variante “B” (pag. 13). Rimproverare al primo giudice una violazione dell’art. 651 cpv. 1 CC per avere ordinato proprio la divisione in natura sfiora quindi il pretesto.
6.
A sostegno della citata variante “B” l’appellante evoca l’impossi-bilità di far fronte ai conguagli risultanti dalla variante “A” e ribadisce che le attrici non hanno mai chiesto lo scioglimento totale della comproprietà, ma solo l’estromissione di lei medesima (onde la pertinenza della variante “B”), né esse avrebbero potuto in seguito mutare l’azione. La variante “B” sarebbe inoltre perfettamente equa, non impedirebbe alle attrici di dividere poi la loro comproprietà, deprezza meno i terreni, è più economica, evita frazionamenti, non abbisogna del passo pedonale sulla particella n. _RFD e non impone conguagli più elevati di quelli derivanti dalla variante “A” (appello, punto 2b).
Si è già detto che difficoltà economiche addotte dalla convenuta, la quale fa valere per la prima volta nell’appello di non avere mezzi sufficienti per pagare i conguagli fissati dal Pretore, non possono entrare in linea di conto ai fini del giudizio (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC). Problemi finanziari, del resto, non sono mai stati nemmeno resi verosimili (l’appellante non pretende né di non poter ipotecare i fondi né di non poter assumere i relativi oneri ipotecari). Neppure si può ritenere che le attrici mirassero a uno scioglimento meramente parziale della comproprietà. Certo, a tale proposito la petizione e la replica non sono un esempio di chiarezza, tuttavia un’azione di scioglimento parziale è un’ipotesi d’eccezione (
Steinauer
, op. cit., pag. 324 n. 1179a) e non può ravvisarsi in assenza di richieste chiare. Il fatto che negli allegati preliminari le attrici non escludessero di aderire a uno scioglimento parziale non basta quindi per intravedere una restrizione in tal senso. Ancor meno se si pensa che la richiesta di giudizio tendeva allo scioglimento totale della comproprietà, senza alcun limite, sicché non può farsi questione di mutazione dell’azione, come l’appellante assevera.
Ciò posto, la variante “B” esposta nella perizia cade nel vuoto già per il fatto che – come ha sottolineato il Pretore (sentenza, consid. 7) – la particella n. _RFD (ridotta a 1493 m2, come nella variante “A”) rimarrebbe in comproprietà delle attrici, condizione che non può essere loro imposta. È vero che le attrici potrebbero suddividersi il fondo (variante “B1”), ma tale evenienza implicherebbe conguagli ancora più gravosi. Secondo la variante “A” l’appellante riceve infatti la particella n. _, _ _ la particella n. _ e _ _ le particelle n. _, _, _e _, donde un conguaglio a carico dell’ap-pellante di fr. 110 348.50 (fr. 34 783.50 a favore di _ _ e fr. 75 565.– a favore di _ _). Secondo la variante “B1” l’appellante riceverebbe invece le particelle n. _, _, _, _ e _, _ _ la porzione nord della particella n. _e _ _ la porzione sud; l’appellante si vedrebbe riconoscere così un conguaglio di fr. 110 348.50 (fr.
69 519.50 dovuti da _ _ e fr. 40 829.– da _ _), ma _ _ dovrebbe versare inoltre fr. 142 254.– a _ _ per il maggior valore della porzione nord della particella n. _ rispetto alla porzione sud. Il frazionamento di quest’ultimo fondo renderebbe necessaria inoltre una servitù di passo pedonale per l’accesso alla porzione nord e una servitù di limitazione di altezza a carico della porzione sud, la quale si vedrebbe riconoscere per converso un diritto di costruzione a confine (perizia, pag. 18 in basso e 19 in alto).
Ponderando le due varianti, il Pretore ha posto in evidenza che la prima (“A”) presenta lo svantaggio di un deprezzamento fondiario un po’ più elevato (2.5%), presuppone la costituzione di un passo pedonale su fondo altrui (la particella n. _, di cui _ _ è in ogni modo comproprietaria), richiede la costruzione di un nuovo impianto di riscaldamento all’assegnatario della particella n. _ (la centrale termica venendosi a trovare sulla particella n. _), ma garantisce nel complesso un miglior equilibrio, con conguagli limitati a fr. 110 348.50 complessivi. L’altra variante prospettabile (“B1”) svaluta un po’ meno i fondi (1.6%), ma impone il frazionamento della particella n. _, la creazione di un altro accesso pedonale, servitù reciproche tra la porzione nord e sud (garage), con l’inconveniente per finire di un maggior costo (sentenza, 7 in fine). Soprattutto, però, la variante “B1” denota un accentuato squilibrio dei lotti, quello spettante a _ _ superando di gran lunga il valore degli altri due, tanto ch’essa si troverebbe a versare non solo fr. 69 519.50 all’appellante, ma anche fr. 142 254.– a _ _ (perizia, pag. 18 e 20). _ _ non risultando disposta ad assumere un impegno del genere e l’appellante non dichiarandosi affatto interessata a rilevare un lotto simile, la variante “B1” non può ritenersi rispondere né alle esigenze personali delle comproprietarie né ai loro desideri (
Steinauer
, op. cit., pag. 327 n. 1194b con rinvio). La scelta della variante “A” si rivela di conseguenza pertinente.
7.
L’appellante argomenta che, sia come sia, il valore attribuito dalla perizia ai singoli fondi non corrisponde a quello venale, il Pretore non avendo voluto tener conto dell’usufrutto gravante la comproprietà a favore di _ _. I conguagli riuscirebbero perciò artificiosamente alti, senza alcun rapporto con il probabile valore di mercato in caso di vendita dei fondi (appello, punto 3). La tesi, oltre che caduca per intervenuta estinzione dell’usufrut-to, è – come si è già detto – nuova, e come tale irricevibile. Il problema di sapere se in concreto il Pretore potesse fare astrazione dall’asserito minor valore causato dall’usufrutto può dunque rimanere indecisa.
8.
Da ultimo l’appellante insorge contro l’ammontare del valore litigioso considerato dal Pretore (fr. 696 515.–) per fissare la tassa di giustizia e le ripetibili. Sostiene che nella petizione le attrici avevano chiaramente indicato un valore di fr. 290 171.–, rimasto incontestato, di modo che il Pretore non poteva scostarsene (appello, punto 4).
La giurisprudenza ha già avuto modo di precisare che in caso di contestazioni patrimoniali l’appellante non può limitarsi a pretese indeterminate, ma deve cifrare le sue conclusioni (Rep. 1985 pag. 95 consid. 1;
Cocchi/Trezzini
, CPC annotato, Lugano 1993, n. 2 ad art. 309), tranne che il Pretore abbia completamente omesso di statuire sulla domanda (
Cocchi/Trezzini
, op. cit., n. 1 ad art. 309). Analogo principio vige, del resto, sul piano federale (
Messmer/Imboden
, Die eidgenössischen Rechtsmittel in Zivilsachen, Zurigo 1992, pag. 151 nota 9;
Poudret
, Commentaire de la loi fédérale d’organisation judiciaire, vol. II, Berna 1990, pag. 420, n. 1.4.1.2 ad art. 55). In concreto l’appellante si limita a chiedere “una tassa di giustizia da calcolare in base al valore di fr. 290 171.–”, ma non dice a quanto essa dovrebbe ammontare, ossia in che misura dovrebbe essere riformata quella stabilita dal Pretore (fr. 9000.–). Al proposito il ricorso non adempie perciò i requisiti minimi dell’art. 309 cpv. 1 lett. e CPC e dev’essere dichiarato irricevibile (art. 309 cpv. 5 CPC).
In materia di ripetibili l’appellante quantifica per converso in
fr. 20 000.– l’ammontare dell’indennità che il Pretore avrebbe dovuto assegnare alla controparte (in luogo dei fr. 29 000.– fissati nel dispositivo della sentenza impugnata). L’appello è quindi ammissibile. Se non che, entro i minimi e i massimi delle tariffe applicabili ai fini delle spese e delle ripetibili il primo giudice fruisce di ampio potere di apprezzamento, censurabile solo per eccesso o per abuso (I CCA, sentenza del 18 aprile 1985 in re GMS c. T. e B., consid. 8; sentenza del 1° febbraio 1996 in re A. c. I., consid. 3). Ciò vale soprattutto in tema di ripetibili, il giudice facendo capo alla tariffa dell’Ordine degli avvocati (TOA) solo a titolo indicativo (Rep. 1985 pag. 96;
Cocchi/Trezzini
, op. cit., n. 3 ad art. 150). Ora, per valori litigiosi compresi tra fr. 200 000.– e fr. 500 000.– l’art. 9 cpv. 1 TOA prevede onorari dal 5 all’8% del relativo valore, ovvero nel caso in esame da fr. 14 500.– a
fr. 23 200.– (arrotondati). Pur aggiungendo all’eventuale massimo tariffario le spese presunte (art. 3 TOA), se in concreto il valore litigioso fosse quello di fr. 290 171.– sostenuto dall’appel-lante, l’indennità di fr. 29 000.– fissata dal Pretore denoterebbe perciò un eccesso di apprezzamento. In materia di ripetibili occorre interrogarsi perciò sull’effettivo valore della causa.
a)
L’art. 5 cpv. 1 CPC dispone che se l’oggetto della lite è valutabile in denaro, il valore è determinato dalla domanda. In base alla domanda si determina anche il valore delle cause concernenti beni mobili o immobili (art. 9 cpv. 1 CPC), mentre fa stato la metà del valore dei beni ai quali i diritti si riferiscono se la controversia riguarda l’usufrutto o la nuda proprietà (art. 9 cpv. 2 CPC). Decisivo è il momento della domanda; successivi mutamenti di valore hanno rilevanza solo in quanto sanano difetti di giurisdizione o di competenza (art. 3 CPC). Ai fini dell’appello fa stato, per contro, il valore delle domande secondo le conclusioni prese dall’appellante nell’ultimo atto di causa davanti al giudice di prima istanza (art. 15 CPC).
b)
Se l’attore non precisa il valore litigioso, o se il convenuto lo contesta, il giudice lo determina mediante ordinanza, desumendolo dai registri pubblici, da perizie o informazioni, con equo apprezzamento delle circostanze (art. 13 CPC). In difetto di altre indicazioni, trattandosi di immobili, il giudice può legittimamente attenersi al valore di stima (
Cocchi/ Trezzini
, op. cit., n. 3 ad art. 9). In concreto si versa nell'ipotesi contraria: la questione è di sapere se, non sussistendo contestazione sul valore litigioso, il giudice sia vincolato all’indicazione delle parti. La giurisprudenza ticinese ha già avuto modo di rispondere affermativamente (I CCA, sentenza del 31 luglio 1975 in re B. contro R., consid. 1, citata in:
Cocchi/Trezzini
, CPC annotato, Lugano 1993, n. 1 ad art. 13). Il diritto federale ha abbandonato tale principio; l’art. 36 cpv. 2 OG stabilisce che “se nelle conclusioni non è chiesta una somma di denaro determinata, il Tribunale [federale] fissa anzitutto d’ufficio, in forma sommaria e secondo il suo libero apprezzamento, quale sia questo valore; occorrendo, consulterà un perito”. Ciò non toglie che svariate procedure cantonali seguano tuttora la regola secondo cui il valore litigioso è verificato dal giudice solo in caso di contestazione (
Poudret
, op. cit., pag. 269, n. 4.1 in fine ad art. 36 con richiami).
c)
Nel caso in esame il valore di fr. 290 171.– indicato dalle attrici nella petizione non è mai stato messo in dubbio dalla convenuta. Non vi sarebbe quindi stata ragione, in ossequio alla menzionata prassi, perché il Pretore se ne scostasse. Tale giurisprudenza mostra nondimeno i suoi limiti nel caso in rassegna, ove il valore dei beni indicato dalle attrici (e non contestato dalla convenuta), corrispondente alla somma dei valori di stima attribuiti alle particelle nel 1975, non era più in alcun rapporto con il valore commerciale dei fondi nel febbraio del 1992, quando è stata introdotta la causa. Le stesse attrici hanno prodotto con la petizione un rapporto tecnico, allestito da un architetto (membro del Tribunale di espropriazione sopracenerino), dal quale risultava che il valore effettivo delle quattro particelle n. _, _, _e _RFD di _ assommava nel gennaio del 1991 a
fr. 2 509 000.– (doc. A, pag. 22). Nelle circostanze descritte, ove già a prima vista – e per di più sulla base degli atti – il valore dei fondi indicato dalle parti risultava palesemente inattendibile, il giudice non poteva ragionevolmente ritenersi vincolato alla cifra ammessa dalle parti. Ricorrevano quindi gli estremi perché egli potesse, a titolo eccezionale, scostarsi dalla nota giurisprudenza.
d)
Rimane da accertare se il valore di fr. 696 515.– considerato dal Pretore sia corretto. Il primo giudice si è dipartito dalla somma dei valori di stima ufficiali attribuiti alle particelle nel 1995 (fr. 1 393 000.–), soggiungendo che, la spettanza delle attrici essendo complessivamente di un mezzo, il valore de-terminante era la metà, ovvero fr. 696 515.– (sentenza, consid. 9 in fine). Tale metodo di calcolo è doppiamente erroneo. Anzitutto perché la causa è cominciata nel 1992 e il Pretore non poteva attingere quindi a valori del 1995. Inoltre perché determinante non era solo il valore della quota rivendicata dalle attrici, ma il valore di tutto il compendio immobiliare, litigioso essendo il diritto stesso allo scioglimento della comproprietà (Rep. 1985 pag. 31 consid. a;
Poudret
, op. cit., pag. 282, n. 9.4). Una riduzione a metà si giustificava, è vero, ma solo perché l’azione di divisione riguardava la nuda proprietà dei beni gravati da usufrutto (art. 9 cpv. 2 CPC). Ciò non toglie che nel suo risultato, quantunque ispirato a criteri non pertinenti, il giudizio del Pretore resista alla critica.
e)
Si fosse fondato, in effetti, sul rapporto tecnico prodotto dalle stesse attrici circa il valore commerciale dei fondi nel febbraio del 1991, il Pretore avrebbe potuto legittimamente presumere un valore litigioso di fr. 1 254 000.– (la metà di quello stimato dall’esperto). Rapportata a un tale valore, l’indennità per ripetibili di fr. 29 000.– si dimostra finanche inferiore al minimo previsto dall’art. 9 cpv. 1 TOA (3%), sicché l’appellante non può dolersene. Ne segue che, su questo punto ancora, il gravame si rivela privo di buon diritto.
9.
Gli oneri processuali di appello seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC).