Decision ID: 85c41d1e-2212-4bbe-b66a-aaa907d8a560
Year: 2016
Language: de
Court: BS_APG
Chamber: BS_APG_001
Canton: BS
Region: Northwestern_Switzerland
Law Area: 

Sachverhalt
Im Juni 2015 hat die C_ (nachfolgend: Gesuchsgegnerin) Grundstücke in [...] (NL) zu einem Preis von EUR 900'000.– verkauft. An der ordentlichen Generalversammlung der Gesellschaft vom 30. Juni 2016 hat der Minderheitsaktionär A_ (nachfolgend: Gesuchsteller) unter anderem zum Verkauf der Grundstücke und zu damit zusammenhängenden Aspekten Fragen gestellt und zur Abklärung dieser Fragen die Einleitung einer Sonderprüfung beantragt. Nachdem die Generalversammlung seinen Antrag abgelehnt hatte, hat der Gesuchsteller mit Gesuch vom 28. September 2016 beim Appellationsgericht beantragt, es sei unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Gesuchsgegnerin ein Sonderprüfer einzusetzen im Zusammenhang mit dem erwähnten Verkauf von Grundstücken in [...] (NL) und damit zusammenhängen Aspekten. Mit Gesuchsantwort vom 10. November 2016 hat die Gesuchsgegnerin beantragt, das Gesuch sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Gesuchstellers. Mit Verfügung vom 14. November 2016 hat der Instruktionsrichter den Parteien unter anderem mitgeteilt, dass vorgesehen sei, über das Gesuch aufgrund der Akten und ohne Verhandlung zu entscheiden. Mit Verfügung vom 15. November 2016 hat der Instruktionsrichter die Gesuchsgegnerin darauf hingewiesen, dass die mit der Gesuchsantwort eingereichten Separatbeilagen 1 und 2 im Verfahren auf Einsetzung eines Sonderprüfers nicht verwertet und damit nicht berücksichtigt werden können, wenn die Gesuchsgegnerin nicht innert der angesetzten Frist erkläre, dass dem Gesuchsteller Einsicht in die betreffenden Dokumente gewährt und deren Inhalt im Entscheid zitiert werden dürfe. Mit Eingabe vom 18. November 2016 hat die Gesuchsgegnerin dem Gericht mitgeteilt, dass die vertrauliche Natur der erwähnten Beilagen keine Einsichtnahme durch den Gesuchsteller erlaube. Mit Verfügung vom 22. November 2016 hat der Instruktionsrichter angekündigt, im Fall der Anordnung einer Sonderprüfung E_, Advokat, Basel, auch im vorliegenden Verfahren als Sonderprüfer zu ernennen (wie in den Verfahren [...] und [...] zwischen den gleichen Parteien), und den Parteien Frist gesetzt, um allfällige Ablehnungsgründe geltend zu machen. Von dieser Möglichkeit haben die Parteien keinen Gebrauch gemacht. Mit Eingaben vom 1. und 14. Dezember 2016 haben sie an ihren Rechtsbegehren festgehalten. Die Tatsachen und Parteistandpunkte ergeben sich, soweit sie für den Entscheid von Bedeutung sind, aus den nachfolgenden Erwägungen. Der Entscheid ist aufgrund der Akten gefällt worden.

Erwägungen
1. 1.1 Örtlich zuständig für Klagen gegen eine juristische Person ist das Gericht an deren Sitz (Art. 10 Abs. 1 lit. b der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO; SR 272]). Der Sitz der Gesuchsgegnerin befindet sich in Basel. Sachlich und funktionell zuständig für die Einsetzung eines Sonderprüfers nach Art. 697b des Obligationenrechts (OR; SR 220) ist eine einzige kantonale Instanz (Art. 5 Abs. 1 lit. g ZPO). Sachlich zuständig ist das Einzelgericht des Appellationsgerichts (§ 93 Abs. 2 in Verbindung mit § 71 Abs. 1 Ziff. 1 lit. b des Gesetzes betreffend die Organisation der Gerichte und der Staatsanwaltschaft [GOG; SG 154.100] und Art. 250 lit. c Ziff. 8 ZPO).
1.2 Der Streitwert beträgt gemäss dem Gesuchsteller CHF 50‘000.–. Diese Schätzung erscheint angemessen.
1.3 Die Gesuchsgegnerin hat als Separatbeilagen 1 und 2 eine Bauchtechnische Untersuchung von F_ vom 29. August 2013 und einen Auszug aus einer Studie der CBRE vom 1. März 2014 eingereicht. Gemäss der Gesuchsgegnerin sind diese Dokumente nur für den Gerichtsgebrauch bestimmt und insbesondere gegenüber dem Gesuchsteller geheim zu halten (Gesuchsantwort Ziff. 22a, 22b und 24 sowie Eingabe der Gesuchsgegnerin vom 18. November 2016). Die Parteien haben Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft [BV; SR 101]); Art. 53 Abs. 1 ZPO). Insbesondere können sie die Akten einsehen und Kopien anfertigen lassen, soweit keine überwiegenden öffentlichen oder privaten Interessen entgegenstehen (Art. 53 Abs. 2 ZPO). Zudem haben die Parteien das Recht, an Beweisabnahmen teilzunehmen (Art. 155 Abs. 3 ZPO) und zum Beweisergebnis Stellung zu nehmen (Art. 232 Abs. 1 ZPO). Gefährdet die Beweisabnahme die schutzwürdigen Interessen einer Partei oder Dritter, wie insbesondere deren Geschäftsgeheimnisse, so trifft das Gericht die erforderlichen Massnahmen (Art. 156 ZPO). Solche Schutzmassnahmen können insbesondere darin bestehen, dass den Parteien nur eine (anonymisierte) Zusammenfassung des Inhalts von Urkunden zugänglich gemacht wird oder dass ein Sachverständiger oder Fachrichter Urkunden prüft und zuhanden des Gerichts und der Parteien einen Bericht verfasst, in dem die für den Entscheid erforderlichen Informationen dargestellt und für diesen nicht relevante Geheimnisse ausgeklammert werden (vgl. Brönnimann, in: Berner Kommentar, 2012, Art. 156 ZPO N 14; Hasenböhler, in: Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur ZPO, 3. Aufl., Zürich 2016, Art. 156 N 15; Leu, in: Brunner et al. [Hrsg.], ZPO Kommentar, 2. Aufl., Zürich 2016, Art. 156 N 19). Die Gesuchsgegnerin reicht die Separatbeilagen als Gegenbeweis für die tatsächlichen Voraussetzungen der Einsetzung eines Sonderprüfers ein (vgl. Gesuchsantwort Ziff. 22a, 22b und 24). Der Gesuchsteller hat deren Edition zu Recht nicht beantragt. Unter diesen Umständen hat die Gesuchsgegnerin frei entscheiden können, ob sie die Separatbeilagen dem Gericht einreicht oder nicht. Folglich muss es ihr auch freistehen, diese nur für den Gerichtsgebrauch einzureichen und unabhängig von den Voraussetzungen des Art. 156 ZPO deren Geheimhaltung gegenüber dem Gesuchsteller zu verlangen. Allerdings hat sie auch die Konsequenzen des von ihr verlangten Ausschlusses der Separatbeilagen vom Akteneinsichtsrechts des Gesuchstellers auf deren Verwertbarkeit zu tragen. Im Übrigen kann es im Verfahren auf Einsetzung eines Sonderprüfers nicht Sache des Gerichts sein, einen Bericht über den Inhalt von Urkunden zu verfassen, in dem die für den Sachverhalt, dessen Prüfung beantragt wird, relevanten Tatsachen unter Wahrung allfälliger überwiegender Geheimhaltungsinteressen dargestellt werden. Dies ist gegebenenfalls vielmehr Aufgabe des Sonderprüfers (Art. 697e Abs. 1 OR), über dessen Einsetzung des Gericht zu entscheiden hat. Zudem sieht das Gesetz für die Abwägung zwischen den Informationsinteressen der Aktionäre einerseits und den Geheimhaltungs- und anderen schutzwürdigen Interessen der Gesellschaft andererseits ein besonderes Bereinigungsverfahren vor, welches jedoch erst nach der allfälligen Erstellung eines Sonderprüfungsberichts stattfindet (Art. 697e Abs. 2 OR; vgl. dazu Weber, in: Basler Kommentar, 5. Aufl., 2016, Art. 697e OR N 7). Aufgrund des Anspruchs der Parteien auf rechtliches Gehör (Art. 53 Abs. 1 ZPO) sowie des Rechts der Parteien, an Beweisabnahmen teilzunehmen (Art. 155 Abs. 3 ZPO) und zum Beweisergebnis Stellung zu nehmen (Art. 232 Abs. 1 ZPO), darf das Gericht Beweise, die es unter Wahrung der Vertraulichkeit erhoben hat, nur verwerten, wenn sie zumindest in den Grundzügen den Parteien hinlänglich zur Kenntnis gebracht worden sind. Dies bedeutet, dass der wesentliche Inhalt der erhobenen Beweise in geeigneter Form in den Akten festgehalten und den Parteien zugänglich gemacht werden muss (Brönnimann, a.a.O., Art. 156 ZPO N 22; Hasenböhler, a.a.O., Art. 156 N 20). Da die Gesuchsgegnerin verlangt, dass die Separatbeilagen geheim gehalten und dem Gesuchsteller keine Einsicht darin gewährt wird, und die Erstellung eines Berichts über den wesentlichen Inhalt der Separatbeilagen nicht dem über die Einsetzung eines Sonderprüfers entscheidenden Gericht, sondern dem allfälligen Sonderprüfer obliegt, kann dem Gesuchsgegner im vorliegenden Verfahren auch der wesentliche Inhalt der Separatbeilagen 1 und 2 nicht zur Kenntnis gebracht werden. Daraus folgt, dass diese vom Gericht bei der Prüfung der Voraussetzungen der Einsetzung eines Sonderprüfers nicht verwertet werden dürfen und damit unberücksichtigt bleiben müssen. Mit Verfügung vom 15. November 2016 hat der Verfahrensleiter der Gesuchsgegnerin mitgeteilt, dass die Separatbeilagen nicht verwertet werden können, wenn sie dem Gericht nicht erklärt, dass dem Gesuchsteller Einsicht in die betreffenden Dokumente gewährt und deren Inhalt im Entscheid zitiert werden darf. Mit Eingabe vom 18. November 2016 hat die Gesuchsgegnerin dem Gericht mitgeteilt, dass die vertrauliche Natur der Separatbeilagen 1 und 2 keine Einsichtnahme durch den Gesuchsteller erlaube und die genannten Dokumente demnach gemäss der Verfügung des Verfahrensleiters nicht verwertet werden können.
2. Es ist erstellt, dass der Gesuchsteller sein Recht auf Auskunft in der Generalversammlung der Gesuchsgegnerin vom 30. Juni 2016 ausgeübt hat, dass diese seinem Antrag auf Einleitung einer Sonderprüfung nicht entsprochen hat und dass der Gesuchsteller mindestens 10% des Aktienkapitals der Gesuchsgegnerin vertritt (Gesuchsbeilagen 1, 2, 3 und 14). Auch die Verwirkungsfrist von drei Monaten ist vom Gesuchsteller gewahrt worden.
3. 3.1 Der Anspruch auf gerichtliche Einsetzung eines Sonderprüfers setzt voraus, dass der Gesuchsteller glaubhaft macht, dass Gründer oder Organe Gesetz oder Statuten verletzt und damit die Gesellschaft oder die Aktionäre geschädigt haben (Art. 697b Abs. 2 OR). Mit der Schädigung ist dabei ein tatsächlich eingetretener Schaden im Sinne einer unfreiwilligen Vermögensverminderung gemeint (AGE ZK.2012.15 vom 4. Januar 2013 E. 3; Raemy/Gabriel, in: Roberto/Trüeb [Hrsg.], Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 3. Aufl., Zürich 2016, Art. 697b OR N 7; Weber, a.a.O., Art. 697b OR N 7). Das Glaubhaftmachen betrifft sowohl  Rechtsfragen. In tatsächlicher Hinsicht sind bestimmte Handlungen oder Unterlassungen von Gründern oder Organen und der damit zusammenhängende Schaden glaubhaft zu machen. In Bezug auf diese Tatsachen darf das Gericht weder blosse Behauptungen genügen lassen, noch einen stringenten Beweis verlangen. Ziel der Sonderprüfung ist es, die Informationslage der Gesuchsteller zu verbessern. Das Gericht darf deshalb von den Gesuchstellern nicht diejenigen Nachweise verlangen, die erst der Sonderprüfer erbringen soll. Auf der anderen Seite hat es aber die von den Gesuchstellern vorgebrachten Verdachtsmomente auf ihre Plausibilität hin zu prüfen. Aufgrund dieser Verdachtsmomente muss eine gewisse Wahrscheinlichkeit dafür sprechen, dass Handlungen oder Unterlassungen von Gründern oder Organen in der Tat Schaden angerichtet haben könnten (BGer 4A_359/2007 vom 26. November 2007 E. 2.3; AGE ZK.2012.15 vom 4. Januar 2013 E. 3; vgl. BGE 138 III 252 E. 3.1 S. 257 und 120 II 393 E. 4c S. 397 f.). Die Tatsachen sind glaubhaft, wenn eine gewisse Wahrscheinlichkeit für diese spricht, auch wenn das Gericht noch mit der Möglichkeit rechnet, dass sie sich nicht verwirklicht haben könnten (BGE 120 II 393 E. 4c S. 397 f.). Blosse Behauptungen oder Verdächtigungen ohne ernsthafte Indizien genügen zur Glaubhaftmachung nicht (BGE 138 III 252 E. 3.1 S. 257; vgl. Raemy/Gabriel, a.a.O., Art. 697b OR N 5). Eine abstrakte Gefahr eines Interessenkonflikts reicht ebenfalls nicht aus. Vielmehr müssen zumindest objektive Anhaltspunkte für eine konkrete Gefahr eines Interessenkonflikts vorliegen (vgl. AGE ZK.2013.9 vom 6. März 2014 E. 2.4, ZK.2012.15 vom 4. Januar 2013 E. 4.2 und BGer 4A_260/2013 vom 6. August 2013 E. 4.3 f.). Auch hinsichtlich der Rechtsfragen, die sich namentlich im Zusammenhang mit den vom Gesuchsteller behaupteten oder vermuteten Pflichtverletzungen von Gründern oder Organen stellen, hat das Gericht die Rechts- oder Statutenwidrigkeit nicht abschliessend zu beurteilen. Dem Gesuch auf Einsetzung eines Sonderprüfers ist vielmehr bereits dann zu entsprechen, wenn sich die rechtlichen Vorbringen zu den Anspruchsvoraussetzungen nach Art. 697b Abs. 2 OR bei summarischer Prüfung als einigermassen aussichtsreich oder doch zum Mindesten als vertretbar erweisen (BGE 120 II 393 E. 4c S. 398; BGer 4A_359/2007 vom 26. November 2007 E. 2.3; AGE ZK.2012.15 vom 4. Januar 2013 E. 3).
3.2 3.2.1 Der Gesuchsteller macht geltend, es sei glaubhaft, dass Organe der Gesuchsgegnerin ihre Sorgfaltspflicht verletzt hätten, weil Anhaltspunkte und Indizien dafür bestünden, dass im Juni 2015 Grundstücke in [...] (NL) deutlich unter ihrem Marktwert verkauft worden seien. Dadurch seien die Gesellschaft oder die Aktionäre im Umfang der Differenz zwischen dem Marktwert und dem Verkaufspreis geschädigt worden (Gesuch Ziff. 26 ff.).
3.2.2 Gemäss Art. 717 Abs. 1 OR müssen die Mitglieder des Verwaltungsrats sowie Dritte, die mit der Geschäftsführung befasst sind, ihre Aufgaben mit aller Sorgfalt erfüllen und die Interessen der Gesellschaft in guten Treuen wahren. Für die Sorgfalt, die der Verwaltungsrat bei der Führung der Geschäfte der Gesellschaft aufzuwenden hat, gilt ein objektiver Massstab. Das Verhalten eines Verwaltungsratsmitglieds wird mit demjenigen verglichen, das billigerweise von einer abstrakt vorgestellten, ordnungsgemäss handelnden Person in einer vergleichbaren Situation erwartet werden kann (BGE 139 III 24 E. 3.2 S. 26). Bei der nachträglichen materiellen Überprüfung von Geschäftsentscheiden, die in einem einwandfreien, auf einer angemessenen Informationsbasis beruhenden und von Interessenkonflikten freien Entscheidungsprozess zustande gekommen sind, hat sich das Gericht Zurückhaltung aufzuerlegen (BGE 139 III 24 E. 3.2 S. 26; Watter/Roth Pellanda, Basler Kommentar, 5. Aufl., 2016, Art. 717 OR N 6). Ein eindeutig gesetzeswidriger oder unvertretbarer Entscheid führt aber auch dann zu einer Verantwortlichkeit, wenn er in einem einwandfreien, auf einer angemessenen Informationsbasis beruhenden und von Interessenkonflikten freien Entscheidungsprozess zustande gekommen ist. Eine Unvertretbarkeit ist dann gegeben, wenn der Entscheid ex ante aus objektiver Perspektive einer gewissenhaften, vernünftigen und fachlich ausgewiesenen Person nicht plausibel erscheint (Watter/Roth Pellanda, a.a.O., Art. 717 OR N 6). Das Eingehen eines Geschäfts ohne adäquate Gegenleistung stellt einen Verstoss gegen die Sorgfaltspflicht dar (Watter/Roth Pellanda, a.a.O., Art. 717 OR N 12). Geschäfte ohne eine mindestens in der Grössenordnung angemessene und in der Zeit ihrer Vornahme als vertretbar nachvollziehbare Gegenleistung sind verboten (Böckli, Schweizer Aktienrecht, 4. Aufl., Zürich 2009, § 13 N 569a und § 18 N 390).
3.2.3 Am 27. Juni 2014 hat die Gesuchsgegnerin die G_ AG (nachfolgend: Tochtergesellschaft) gegründet (Gesuchsbeilagen 17 und 20). Am 2. Juli 2014 ist die Tochtergesellschaft im Handelsregister eingetragen worden (Gesuchsbeilage 19). Die Gesuchsgegnerin hält 100% der Aktien der Tochtergesellschaft (Gesuchsbeilage 13, S. 17). Die Tochtergesellschaft hat beabsichtigt, nach der Gründung von der Gesuchsgegnerin die Liegenschaften Nr. [...] und [...] ([...]) sowie Nr. [...] ([...]) in [...] (NL) (nachfolgend: Grundstücke) zum Preis von CHF 1‘509‘439.91 zu erwerben (Gesuchsbeilage 17, S. 3 f.; Gesuchsbeilage 18; Gesuchsbeilage 19, S. 1; Gesuchsbeilage 20, S. 2 f.). Gemäss den Angaben des Verwaltungsratspräsidenten der Gesuchsgegnerin im Anhang des Protokolls der Generalversammlung vom 30. Juni 2016 sind die Grundstücke im Jahr 2014 zum Preis von CHF 1‘500‘000.– ausgegliedert worden (Gesuchsbeilage 29, S. 1). Daraus ist zu schliessen, dass die beabsichtigte Sachübernahme tatsächlich stattgefunden hat. Dies wird in der Gesuchsantwort auch nicht bestritten.
3.2.4 Gemäss dem von der Gesuchsgegnerin als Gründerin erstatteten Gründungsbericht vom 27. Juni 2014 und dem Errichtungsakt vom 27. Juni 2014 hat der Preis von CHF 1‘509‘439.91 dem Buchwert der Grundstücke per 31. Dezember 2013 entsprochen (Gesuchsbeilage 17, S. 3 f.; Gesuchsbeilage 20, S. 2 f.). In diesem Zusammenhang ist im Errichtungsakt auf den Gründungbericht und eine Prüfungsbestätigung der zugelassenen Revisionsexpertin H_ AG vom 27. Juni 2014 verwiesen worden (Gesuchsbeilage 20, S. 3). Zum Zustand der Grundstücke steht im Gründungsbericht vom 27. Juni 2014: „Die Büroräumlichkeiten in beiden Liegenschaften sind überholt und sehr einfach ausgestattet. Die Lagerhallen in beiden Liegenschaften sind zweckmässig für die aktuelle Nutzung (Lagerung und Erbringung von logistischen Zusatzdienstleistungen). Die Lagerhallen wie auch die Büroräumlichkeiten befinden sich in einem gebrauchstauglichen Zustand und werden täglich gebraucht.“ (Gesuchsbeilage 17, S. 4). Zur Bewertung steht im gleichen Bericht: „Der Buchwert per 31.12.2013 der Liegenschaft [...] (NL) beträgt CHF 1‘509‘439.91, wovon CHF 520‘000.– auf das Land entfallen und CHF 989‘439.91 auf die Gebäude, die gegenüber dem Einstandspreis um CHF 2‘197‘198.69 abgeschrieben wurden. Die Gründerin [Gesuchsgegnerin] erachtet die Bewertung als angemessen.“ (Gesuchsbeilage 17, S. 5)
3.2.5 Im Bericht der unabhängigen Prüferin vom 27. Juni 2014 steht: „Wir haben den beigefügten Gründungsbericht der G_ AG im Sinne von Art. 635a OR geprüft. ... Nach unserer Beurteilung ist der Gründungsbericht der G_ AG in Übereinstimmung mit Art. 635 OR vollständig und richtig.“ (Gesuchsbeilage 21)
3.2.6 Im Geschäftsbericht der [...] Gruppe steht im Lagebericht der [...] Gruppe („Management Report for the year 2015 – [...] Group“): „In [...] we would have been forced to invest at least EUR 750K due to a backlog of mainte-nance of the old buildings since years. Instead we have sold the warehouse/office in June 2015 for the price of EUR 900K. To continue our road activities in Venlo we have rented new office space while the cross docking activities have been out-sourced to a third party.” (Gesuchsbeilage 13, S. 5). EUR 900'000.– entsprechen zum Kurs vom 1. Juni 2015 CHF 929‘970.– (Gesuchsbeilage 22).
3.2.7 In der Generalversammlung vom 30. Juni 2016 hat der Rechtsvertreter des Gesuchstellers unter anderem die folgenden Fragen gestellt: „Wieso ist der Verkaufspreis deutlich unter dem Übertragungspreis, welcher 1 Jahr vorher gemeldet wurde? Entspricht der Preis von EUR 900k dem Marktwert des Gebäudes im 2015?“ Der Verwaltungsratspräsident der Gesuchsgegnerin hat zur Beantwortung der beiden Fragen erklärt, „dass der Übertragungspreis die nun notwendig gewordenen Renovationskosten nicht enthielt. Die EUR 900‘000.– stellen den Marktwert dar, da sich die Renovationskosten auf rund EUR 650‘000.– belaufen hätten. Die Optionen waren daher: entweder selber renovieren zu diesem Preis und danach verkaufen oder ohne Renovationen, dafür zum entsprechend tieferen Preis, verkaufen.“ I_, seit 27. April 2015 Vizepräsident des Verwaltungsrats und Direktor der Gesuchsgegnerin (Gesuchsbeilage 3) und im Jahre 2015 CEO der J_ (Gesuchsbeilage 2, S. 6) hat ergänzt, „dass sich aufgrund des schlechten Zustandes des Gebäudes nicht viele Interessenten gemeldet hätten. Das Gebäude wurde damals für das Crossdocking gebaut und entsprach nicht mehr einem modernen Standard. Die EUR 900‘000.– waren das beste Angebot, die anderen Interessenten boten lediglich EUR 600‘000.– (* EUR 650‘000.–). Unter Berücksichtigung der notwendigen Renovationskosten war es ein guter Verkauf.“ (Gesuchsbeilage 2, S. 8) K_, COO (Gesuchsbeilage 2, S. 1) und seit 27. April 2015 Direktor der Gesuchsgegnerin (Gesuchsbeilage 3), hat weiter ergänzt, „dass ein Teil des Gebäudes zudem leer stand.“ (Gesuchsbeilage 2, S. 9). Im Übrigen hat der Verwaltungsratspräsident der Gesuchsgegnerin erklärt, dass weitere Informationen zu den Fragen des Gesuchstellers im Protokoll der Generalversammlung bekanntgegeben würden (Gesuchsbeilage 2, S. 12, 23). Gemäss Protokoll sind detaillierte Antworten in dessen Anhang („Appendix“) enthalten (Gesuchsbeilage 2, S. 9).
3.2.8 Im Anhang des Protokolls der Generalversammlung vom 30. Juni 2016 finden sich zu den Fragen des Gesuchstellers die folgenden Antworten des Verwaltungsratspräsidenten („Chairman“) der Gesuchsgegnerin:
„Why is the selling price much below the transfer value reported one year earlier?” “In 2014, Venlo property was spinned off for a price of : 1.5MCHF[.] In 2015 an impairment of : 319KCHF so book value was 1[‘]190KCHF ( around 950-1050 KEUR ) depending on FX.” (Gesuchsbeilage 29 S. 1)
“Is the price of 900KEUR corr[e]sponding to the market value of the property in 2015?” “The previous offers received in 2014 were around 650KEUR = 1.3MEUR (gross value confirmed by third party studies value) – 650KEUR ( cost of renovation that we assessed). Hence the impairment was justified and the 900KEUR are con-sidered to be on market value” (Gesuchsbeilage 29 S. 1)
“What was the process followed to sell the property?” “We got information from a third party about an interest of purchase the two buildings of Venlo. One was empty and the other one was rented internally as office. Both buildings needed renovation and the cost to renovate was around 650KEUR ( confirmed by internal study). Those building were on sale for many years at offers around 650KEUR. Decision to sell the property for the best possible price and avoid renovating fees was taken. Direct deal with the purchaser.” (Gesuchsbeilage 29, S. 2)
Der Gesuchsteller übersetzt „impairment“ mit „Renovierungskosten“ (vgl. Gesuch Ziff. 41 und 43). Die Gesuchgegnerin macht geltend, der Begriff sei mit „Wertminderung“ zu übersetzen (Gesuchsantwort Ziff. 17 und 22b). Die korrekte Übersetzung von „impairment“ lautet im vorliegenden Kontext Wertminderung oder Wertbeeinträchtigung (vgl. Lipp, in: Roberto/Trüeb [Hrsg.], Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 3. Aufl., Zürich 2016, Art. 960 OR N 17 und Neuhaus/Haag, in: Basler Kommentar, 5. Aufl., 2016, Art. 960 OR N 20).
3.2.9 In ihrer Gesuchsantwort macht die Gesuchsgegnerin geltend, gemäss einer Studie der CBRE vom 1. März 2014 habe der Leerstandswert der Grundstücke noch EUR 1‘020‘000.– betragen. Aus diesem Grund habe sie den Buchwert der Grundstücke per 2015 um CHF 319‘000.– reduziert (Gesuchsantwort Ziff. 20 und 22b). Zudem habe sich die Aufhebung des Mindestkurses CHF/EUR am 15. Januar 2015 negativ auf den Wert der Grundstücke ausgewirkt (Gesuchsantwort Ziff. 20). Schliesslich habe die Gesuchsgegnerin mit dem Verkauf für EUR 900‘000.– die aufgelaufenen Unterhaltskosten von schätzungsweise EUR 650‘000.– eingespart, die bei einem Weiterbetrieb der Grundstücke angefallen wären. Wenn man diese zum Verkaufspreis addiere, resultiere ein Betrag von EUR 1‘550‘000.–, dessen Grössenordnung den Buchwert von CHF 1‘190‘000.– erreiche bzw. übertreffe (Gesuchsantwort Ziff. 22a und 22d).
3.2.10 Im Gründungsbericht haben die Gründer unter anderem über die Angemessenheit der Bewertung Rechenschaft abzugeben (Art. 635 Ziff. 1 OR). Dabei müsste die Bewertung dogmatisch zwingend auf den Zeitpunkt der Handelsregistereintragung erfolgen. Aus praktischen Gründen ist es jedoch zulässig, der Bewertung eine kurz vorher erstellte Bilanz oder ein kurz vorher erstelltes Bewertungsgutachten zugrunde zu legen (vgl. Böckli, a.a.O., § 1 N 401 und Forstmoser/Meier-Hayoz/Nobel, Schweizerisches Aktienrecht, Bern 1996, § 15 N 47). Wenn ein Wertrückgang zwischen dem Bewertungsstichtag und dem voraussichtlichen Tag der Handelsregistereintragung absehbar ist, ist dies offenzulegen und bei der Bewertung zu berücksichtigen, indem diese von vornherein tiefer angesetzt wird (Böckli, a.a.O., § 1 N 401; Cramer, in: Zürcher Kommentar, 2. Aufl., 2016, Art. 635 OR N 15). Die Bewertung darf nicht höher sein als der Verkehrs- oder Marktwert (Forstmoser/ Meier-Hayoz/Nobel, a.a.O., § 15 N 45; vgl. Böckli, a.a.O., § 1 N 399). Damit die Gesuchsgegnerin in ihrem Gründungsbericht vom 27. Juni 2014 die Bewertung der Grundstücke mit CHF 1‘509‘439.91 hat für angemessen befinden dürfen und die unabhängige Prüferin den Gründungsbericht in ihrem Bericht vom 27. Juni 2014 als richtig hat beurteilen dürfen, haben die Gesuchsgegnerin und die Prüferin folglich davon ausgehen müssen, dass der Marktwert der Grundstücke per Juni 2014 im Bereich von etwa CHF 1‘500‘000.– oder darüber gelegen hat. Dass der Wert von CHF 1‘509‘439.91 dem Buchwert per 31. Dezember 2013 entsprochen hat, vermag daran entgegen der Auffassung der Gesuchsgegnerin nichts zu ändern. CHF 1‘500‘000.– entsprechen zum Wechselkurs vom 27. Juni 2014 EUR 1‘233‘420.–. EUR 1‘233‘420.– entsprechen zum Kurs vom 1. Juni 2015 CHF 1‘273‘510.–. Es ist offensichtlich, dass der von der Gesuchsgegnerin behauptete Nachholbedarf an Unterhalt nicht erst zwischen Juni 2014 und Juni 2015 entstanden sein kann. Dementsprechend wird im Geschäftsbericht auch erklärt, der Nachholbedarf habe seit Jahren bestanden. Zudem hat die Gesuchsgegnerin in ihrer Gesuchsantwort selber erklärt, die spezifische Bauweise der Gebäude sei bereits im Jahr 2006 als Problem eingestuft worden und bereits damals habe Unterhaltsbedarf bestanden (Gesuchsantwort Ziff. 19). Der altersbedingte Wertverlust der Gebäude sowie allfällige anderweitige Wertverluste aufgrund ungenügenden Unterhalts oder technischer Überalterung haben bei summarischer Prüfung bereits bei den Bewertungen im Jahr 2013 und den vorangehenden Jahren durch Abschreibungen bzw. Wertberichtigungen berücksichtigt werden müssen (vgl. Art. 960 Abs. 3 OR und Art. 960a Abs. 3 OR sowie Lipp, a.a.O., Art. 960 OR N 20 und Art. 960d OR N 9). Gemäss dem Gründungsbericht sind die Büroräumlichkeiten auf beiden Grundstücken überholt („dated“) und sehr einfach ausgestattet und gegenüber dem Einstandspreis um CHF 2‘197‘198.69 abgeschrieben worden. Dies deutet darauf hin, dass der altersbedingte Wertverlust und eine allfällige Überalterung bei der Bewertung per 31. Dezember 2013 auch tatsächlich bereits berücksichtigt worden sind. Eine Reduktion des Marktwerts gegenüber der Bewertung per 31. Dezember 2013 lässt sich damit bei summarischer Prüfung höchstens in sehr geringem Umfang mit Unterhalts- oder Renovationskosten begründen. Die Angaben der Gesuchsgegnerin im Gründungsbericht und der unabhängigen Prüferin im Prüfungsbericht sprechen somit dafür, dass der Marktwert der Grundstücke beim Verkauf im Juni 2015 mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit mindestens CHF 1‘200‘000.– betragen hat.
3.2.11 Die Gesuchsgegnerin macht geltend, im Anhang des Protokolls der Generalversammlung vom 30. Juni 2016 habe sie festgehalten, per 2015 sei eine Wertberichtigung von CHF 319‘000.– auf dem Übertragungspreis der Grundstücke vorgenommen worden (Gesuchsantwort Ziff. 17 und 20). An der erwähnten Stelle hat der Verwaltungsratspräsident der Gesuchsgegnerin erklärt, im Jahre 2015 habe der Buchwert aufgrund einer Wertminderung von CHF 319‘000.– CHF 1‘190‘000.– betragen. Daraus kann zwar geschlossen werden, dass die Gesuchsgegnerin gemäss den Angaben ihres Verwaltungsratspräsidenten per 2015 auf dem Übertragungspreis eine Wertberichtigung von CHF 319‘000.– vorgenommen hat. Dass diese Wertberichtigung tatsächlich vorgenommen worden ist und vor allem, dass sich der Wert der Grundstücke tatsächlich um CHF 319‘000.– vermindert hat, ist damit aber in keiner Art und Weise belegt.
3.2.12 In ihrer Gesuchsantwort macht die Gesuchsgegnerin geltend, gemäss einer Studie der CBRE vom 1. März 2014 habe der Leerstandswert der Grundstücke noch EUR 1‘020‘000.– betragen. Da die Studie im vorliegenden Verfahren nicht berücksichtigt werden kann (vgl. oben E. 1.3), handelt es sich dabei um eine blosse Parteibehauptung. Zudem bestehen aufgrund der im vorliegenden Verfahren  verwertbaren Informationen erhebliche Zweifel daran, dass es sich dabei um den massgebenden Marktwert der Grundstücke handelt. Erstens hat der Verwaltungsratspräsident der Gesuchsgegnerin in der Generalversammlung vom 30. Juni 2016 gestützt auf dieselbe Studie erklärt, der Bruttowert („gross value“) der Grundstücke habe EUR 1‘300‘000.– und damit EUR 280‘000.– mehr betragen. Zweitens ist die Gesuchsgegnerin offensichtlich davon ausgegangen, dass es sich beim behaupteten Leerstandswert von EUR 1‘020‘000.– jedenfalls im Juni 2014 nicht um den massgebenden Marktwert der Grundstücke gehandelt hat. EUR 1‘020‘000.– entsprechen zum Kurs von 27. Juni 2014 CHF 1‘240‘260.–. Im Zeitpunkt der Erstattung des Gründungsberichts vom 27. Juni 2014 muss der Gesuchsgegnerin die Studie vom 1. März 2014 bekannt gewesen sein. Wenn es sich beim behaupteten Leerstandswert von EUR 1‘020‘000.– entsprechend CHF 1‘240‘260.– um den massgebenden Marktwert gehandelt hätte, hätte die Gesuchsgegnerin in ihrem Gründungsbericht bei summarischer Prüfung nicht behaupten dürfen, eine Bewertung mit CHF 1‘509‘439.91 und damit gut 20% mehr als dem Marktpreis sei angemessen. Schliesslich ist festzuhalten, dass der Verkaufspreis von EUR 900‘000.– auch EUR 120‘000.– bzw. 12% tiefer als der von der Gesuchsgegnerin behauptete Leerstandswert ist.
3.2.13 Wie bereits erwähnt haben der altersbedingte Wertverlust der Gebäude sowie allfällige anderweitige Wertverluste aufgrund ungenügenden Unterhalts oder technischer Überalterung bei summarischer Prüfung bereits bei den Bewertungen zwecks Bilanzierung durch Abschreibungen bzw. Wertberichtigungen berücksichtigt werden müssen (vgl. Art. 960 Abs. 3 OR und Art. 960a Abs. 3 OR sowie Lipp, a.a.O., Art. 960 OR N 20 und Art. 960d OR N 9). Entgegen der Auffassung der Gesuchsgegnerin könnte deshalb aus dem Umstand, dass die Summe des Verkaufspreises und der Renovationskosten dem Buchwert entspricht oder diesen übersteigt, nicht geschlossen werden, der Preis habe dem Marktwert entsprochen.
3.2.14 Betreffend die Behauptung in der Gesuchsantwort, die Aufgabe des Mindestkurses CHF/EUR am 15. Januar 2015 habe sich ebenfalls negativ auf den Wert der Grundstücke ausgewirkt, fällt zunächst auf, dass dieser Umstand bei der bisherigen Beantwortung der Fragen des Gesuchstellers nie erwähnt worden ist. Vor allem aber ist nicht ersichtlich, wie sich die Aufhebung des Mindestkurses negativ auf den Grundstückwert auswirken sollte, wenn die Wertangaben wie in den vorliegenden Erwägungen soweit nötig mit dem Wechselkurs im Zeitpunkt der Angabe in EUR und mit dem Wechselkurs im Zeitpunkt des Verkaufs wieder in CHF umgerechnet werden.
3.2.15 Schliesslich weisen die Angaben der Organe der Gesuchsgegnerin und ihres Rechtsvertreters zahlreiche, aufgrund der im vorliegenden Verfahren verfüg- und verwertbaren Informationen nicht erklärbare Widersprüche auf.
Gemäss dem Geschäftsbericht hätten wegen Nachholbedarf an Unterhalt mindestens EUR 750‘000.– investiert werden müssen. Nach den Angaben in der Generalversammlung und im Anhang des Protokolls sollen die Renovationskosten dagegen nur rund EUR 650‘000.– betragen haben.
Gemäss der Antwort des Verwaltungsratspräsidenten der Gesuchsgegnerin im Anhang des Protokolls auf die erste Frage des Gesuchstellers sind die Grundstücke im Jahr 2014 für einen Preis von CHF 1‘500‘000.– ausgegliedert worden, hat es im Jahr 2015 eine Wertminderung von CHF 319‘000.– gegeben und hat der Buchwert damit CHF 1‘190‘000 entsprechend rund EUR 950‘000.– bis EUR 1‘050‘000.– betragen. Der Buchwert darf den Wert der Sachanlage nicht übersteigen (vgl. Handschin, Rechnungslegung im Gesellschaftsrecht, Basel 2013, N 646). Die Angaben des Verwaltungsratspräsidenten sprechen deshalb zumindest auf den ersten Blick dafür, dass der Marktwert der Grundstücke im Jahr 2015 rund EUR 950‘000.– bis EUR 1‘050‘000.– betragen hat. In seiner Antwort auf die nächste Frage des Gesuchstellers behauptet der Verwaltungsratspräsident allerdings, der Bruttowert der Grundstücke betrage EUR 1‘300‘000.– und davon seien Renovationskosten von EUR 650‘000.– abzuziehen. Dies ergäbe einen Marktwert von bloss EUR 650‘000.–.
Gemäss den Angaben des Verwaltungsratspräsidenten der Gesuchsgegnerin im Anhang des Protokolls haben die Grundstücke während vieler Jahre zu Angebotspreisen von rund EUR 650‘000.– zum Verkauf gestanden. Dies würde bedeuten, dass die Gesuchsgegnerin die Grundstücke auch im Jahr 2014 zu einem Preis von rund EUR 650‘000.– zum Verkauf angeboten hat. Falls dies zutreffen würde, wäre nicht nachvollziehbar, wie die Gesuchsgegnerin in ihrem Gründungsbericht vom 27. Juni 2014 eine Bewertung der Grundstücke mit CHF 1‘509‘439.19 entsprechend zum damaligen Kurs EUR 1‘241‘180.– hätte als angemessen erachten können.
Die Antworten des Verwaltungsratspräsidenten der Gesuchstellerin im Anhang zum Protokoll der Generalversammlung erwecken den Eindruck, im Jahr 2015 seien eines der beiden Gebäude überhaupt nicht mehr und das andere nur noch als Büro verwendet worden. Diese Behauptung erstaunt, nachdem im Gründungsbericht vom 27. Juni 2014 noch festgehalten worden ist, die Lagerhallen und die Büroräumlichkeiten würden täglich gebraucht.
3.2.16 Aufgrund der vorstehend erwähnten ernsthaften Indizien und konkreten Verdachtsmomente besteht eine gewisse Wahrscheinlichkeit dafür, dass der Marktwert der Grundstücke bei deren Verkauf im Juni 2015 rund EUR 1‘200‘000.– betragen hat und damit deutlich höher gewesen ist als der Verkaufspreis von EUR 900‘000.–. In diesem Fall hätte die Tochtergesellschaft einen Schaden im Umfang der Differenz zwischen dem Marktwert und dem Verkaufspreis von rund EUR 300‘000.– erlitten. Da alle Aktien der Tochtergesellschaft von der Gesuchsgegnerin gehalten werden, hätte damit auch diese im entsprechenden Umfang einen Schaden erlitten. Bei summarischer Prüfung ist es vertretbar, im Verkauf der Grundstücke zu einem deutlich unter dem Marktwert liegenden Verkaufspreis eine Verletzung der Sorgfaltspflicht gemäss Art. 717 Abs. 1 OR zu sehen, die zu einer Haftung nach Art. 754 Abs. 1 OR führen kann. Es ist davon auszugehen, dass im Zeitpunkt des Verkaufs die Tochtergesellschaft Eigentümerin der Grundstücke und damit auch Verkäuferin gewesen ist. Im Geschäftsbericht der [...] Gruppe heisst es, wir („we“) haben die Grundstücke verkauft und im Anhang zum Protokoll der Generalversammlung schreibt der Verwaltungsratspräsident der Gesuchsgegnerin, wir („we“) haben Informationen über einen Kaufinteressenten erhalten, bevor der Entscheid getroffen worden ist, die Grundstücke zum bestmöglichen Preis zu verkaufen. Zudem haben in der Generalversammlung und im Anhang zum Protokoll der Generalversammlung weder der Verwaltungsratspräsident der Gesuchsgegnerin, noch der Vizepräsident des Verwaltungsrats und Direktor der Gesuchsgegnerin noch der COO und Direktor der Gesuchsgegnerin die Verantwortung für den Verkauf von sich gewiesen. Unter diesen Umständen erscheint es bei summarischer Prüfung vertretbar, davon auszugehen, dass der Verkauf mit Wissen und Willen der Organe der Gesuchsgegnerin als Muttergesellschaft erfolgt ist und deshalb auch diese dafür verantwortlich sind. Dafür spricht auch die aufgrund des allgemein zugänglichen Handelsregisterauszugs notorische Tatsache, dass seit dem 27. April 2015 der Verwaltungsrat der Tochtergesellschaft aus denselben Personen besteht wie derjenige der Gesuchsgegnerin. Damit hat der Gesuchsteller glaubhaft gemacht, dass Organe der Gesuchsgegnerin beim Verkauf der Grundstücke das Gesetz verletzt und dadurch die Gesellschaft geschädigt haben.
3.3 3.3.1 Der Gesuchsteller macht geltend, es sei glaubhaft, dass Organe der Gesuchsgegnerin ihre Treuepflicht verletzt hätten, weil Anhaltspunkte und Indizien dafür bestünden, dass sich diese beim Verkauf der Grundstücke in einem Interessenkonflikt befunden hätten.
3.3.2 Nach Art. 717 Abs. 1 OR müssen die Mitglieder des Verwaltungsrats sowie Dritte, die mit der Geschäftsführung befasst sind, ihre Aufgaben mit aller Sorgfalt erfüllen und die Interessen der Gesellschaft in guten Treuen wahren. Die gesetzlich normierte Treuepflicht verlangt, dass die Mitglieder des Verwaltungsrats ihr Verhalten am Geschäftsinteresse ausrichten (BGE 139 III 24 E. 3.2 S. 26; 130 II 213 E. 2.2.2 S. 219). Sie haben alles zu unterlassen, was der Gesellschaft schaden könnte, und ihre eigenen Interessen sowie diejenigen ihr nahestehender Personen den Gesellschaftsinteressen hintanzustellen (AGE ZK.2012.15 vom 4. Januar 2013 E. 4.2; Plüss/Facincani-Kunz, in: Roberto/Trüeb [Hrsg.], Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 3. Aufl., Zürich 2016, Art. 717 OR N 6; vgl. BGE 130 III 213 E. 2.2.2 S. 219). Besteht auch nur die Gefahr eines Interessenkonflikts, so hat der Verwaltungsrat durch geeignete Massnahmen sicherzustellen, dass die Interessen der Gesellschaft den Vorrang erhalten (AGE ZK.2012.15 vom 4. Januar 2013 E. 4.2; vgl. BGE 130 III 213 E. 2.2.2 S. 219; Böckli, a.a.O., § 13 N 643 ff.; Plüss/Facincani-Kunz, a.a.O., Art. 717 OR N 6 und Watter/Roth Pellanda, a.a.O., Art. 717 OR N 15). Es ist zwar umstritten, ob die Gesellschaftsinteressen mit den Aktionärsinteressen gleichzusetzen sind (Shareholder-Value-Ansatz) oder ob unter die Gesellschaftsinteressen neben den Aktionärsinteressen auch die Interessen der weiteren von der Gesellschaft betroffenen Kreise wie insbesondere der Arbeitnehmer, Gläubiger, des Staats und der Umwelt fallen (Stakeholderansatz) (von der Crone, Aktienrecht, Bern 2014, § 1 N 19 f.). Im Ergebnis besteht aber weitgehende Einigkeit, dass die Interessenwahrungspflicht der Mitglieder des Verwaltungsrats auf die nachhaltige Maximierung des Unternehmenswerts und damit des Werts der Beteiligungen der Aktionäre (Shareholder Value) gerichtet ist (vgl. Böckli, a.a.O., § 13 N 598 f.; von der Crone, a.a.O., § 1 N 23 f. und § 4 N 243; Watter/Roth Pellanda, a.a.O., Art. 717 OR N 15 f. und 37).
3.3.3 Der Gesuchsteller hat keine objektiven Anhaltspunkte dafür genannt, dass beim Verkauf der Grundstücke eine konkrete Gefahr eines Konflikts zwischen den Gesellschaftsinteressen und den Interessen von Organen der Gesuchsgegnerin oder diesen nahestehenden Personen bestanden hat. Der Umstand, dass die Gesuchsgegnerin in der Vergangenheit in völlig anderem Zusammenhang umstrittene Transaktionen getätigt hat, stellt offensichtlich kein Indiz für eine konkrete Gefahr eines Interessenkonflikts bei den vorliegend zur Diskussion stehenden Grundstücksverkäufen dar. Gemäss der Darstellung des Gesuchstellers wird die Gesuchsgegnerin von der Gruppe [...] beherrscht, indem diese über die Mehrheit der Aktien und der Stimmen verfügt sowie der Präsident, der Vizepräsident und die beiden weiteren Mitglieder des Verwaltungsrats Vertreter der Gruppe [...] bzw. dieser zuzuordnen seien (Gesuch Ziff. 11 ff.). Eine rational handelnde Aktionärsmehrheit wird unter verschiedenen Handlungsalternativen diejenige wählen, die aus ökonomischer Sicht am vorteilhaftesten ist. Soweit nicht das Verhältnis unter den Aktionären oder das Verhältnis eines Aktionärs zur Gesellschaft betroffen ist, kann die Mehrheit kaum Entscheide fällen, welche die Minderheit benachteiligen, ohne nicht auch sich selbst zu schaden (von der Crone, a.a.O., § 1 N 32 ff.). Die Grundstückverkäufe betreffen weder das Verhältnis unter den Aktionären noch das Verhältnis von Aktionären zur Gesellschaft. Folglich ist zu vermuten, dass diesbezüglich die Interessen der Mehrheitsaktionäre und der Minderheitsaktionäre nicht divergieren. Insbesondere ist nicht nachvollziehbar, weshalb die Mehrheitsaktionäre ein Interesse daran haben sollten, dass operative Verluste durch panikartige Liegenschaftsverkäufe abgedämpft werden, anstatt dass allenfalls gebotene Sanierungsmassnahmen ergriffen werden, bzw. dass Verluste zulasten des langfristigen Unternehmenswerts kurzfristig verringert werden. Ein Interessenkonflikt von Mitgliedern des gemäss der Darstellung des Gesuchstellers von den Mehrheitsaktionären beherrschten Verwaltungsrats lässt sich damit nicht mit einem Interessenkonflikt zwischen den Mehrheits- und Minderheitsaktionären begründen. Es kann auch nicht unterstellt werden, Mitglieder des Verwaltungsrats hätten sich bei Liegenschaftsverkäufen deshalb in einem Interessenkonflikt befunden, weil sie operative Verluste mit Ertrag aus Liegenschaftsverkäufen kaschieren wollten. Ein solches Unterfangen wäre aussichtslos. Da im Geschäftsbericht der [...] Gruppe das Betriebsergebnis einerseits sowie Finanzertrag, betriebsfremder Ertrag und ausserordentlicher Ertrag andererseits einzeln ausgewiesen werden, erkennt jeder, der diesen mit minimaler Aufmerksamkeit betrachtet, wenn ein operativer Verlust durch Finanzertrag, betriebsfremden Ertrag oder ausserordentlichen Ertrag z.B. aus Liegenschaftsverkäufen reduziert wird. Zudem hat der Verwaltungsrat im Geschäftsbericht darauf hingewiesen, dass das Lagerhaus/Büro in [...] bzw. zwei Betriebsgrundstücke verkauft worden sind (Gesuchsbeilage 13, S. 5, 13 und 20). Dafür, dass die Käuferin der Grundstücke der Gesuchsgegnerin oder Mitgliedern des Verwaltungsrats nahestehen könnte, bestehen keinerlei Hinweise. Der Gesuchsteller anerkennt, dass die Frage nach der Käuferin im Anhang des Protokolls der Generalversammlung beantwortet worden ist (Gesuch Ziff. 47 und 51), und behauptet nicht einmal, die dort genannte Käuferin stehe der Gesuchsgegnerin oder deren Organen nahe. Zusammenfassend ist damit nicht ersichtlich, dass durch den Verkauf der Grundstücke den Gesellschaftsinteressen zuwiderlaufende Interessen von Organen der Gesuchsgegnerin oder diesen nahestehenden Person berührt worden wären.
4. 4.1 Voraussetzung der Sonderprüfung ist, dass die Abklärung der fraglichen Sachverhalte zur Ausübung der Aktionärsrechte erforderlich ist (Art. 697a Abs. 1 OR). Im Vordergrund steht dabei die Relevanz der abzuklärenden Sachverhalte für eine allfällige Verantwortlichkeitsklage oder für die Ausübung der Mitwirkungsrechte (BGer 4A_129/2013 vom 20. Juni 2013 E. 7.2.1). Die Durchführung der Sonderprüfung muss dem Gesuchsteller die Ausübung von Rechten oder die Beurteilung von Chancen ermöglichen, wozu er ohne die verlangten Informationen nicht in der Lage wäre (BGE 123 III 261 E. 3a S. 266; BGer 4A_129/2013 vom 20. Juni 2013 E. 5.1; vgl. AGE ZK 2013.9 vom 6. März 2014 E. 2.2 und ZK.2012.15 vom 4. Januar 2013 E. 2.2.1). Dem Gesuchsteller obliegt es, einen Zusammenhang zwischen den von ihm anvisierten Aktionärsrechten und dem Thema der beantragten Untersuchung glaubhaft zu machen (BGer 4A_129/2013 vom 20. Juni 2013 E. 7.2.1). Der Umfang des Prüfungsgegenstands ist auf die glaubhaft gemachten Rechtsverletzungen und die damit im Zusammenhang stehenden sachlichen Gesichtspunkte auszurichten. Überschiessende Anträge sind zu begrenzen (Weber, a.a.O., Art. 697c OR N 5). An der Erforderlichkeit der Sonderprüfung und damit an einem aktuellen Rechtsschutzinteresse des Gesuchstellers fehlt es insbesondere, wenn die Sachverhalte, die abgeklärt werden sollen, aufgrund der Auskunftserteilung des Verwaltungsrats bereits offen zu Tage liegen bzw. wenn die Fragen, die beantwortet werden sollen, durch die Auskünfte des Verwaltungsrats bereits zweifelsfrei geklärt sind. Dabei bleibt es zwar grundsätzlich Sache der betroffenen Aktionäre zu entscheiden, ob sie sich mit den vom Verwaltungsrat gelieferten Informationen zufrieden geben wollen. Voraussetzung für die Zulässigkeit eines Sonderprüfungsgesuchs ist jedoch, dass die Aktionäre bei vernünftiger Betrachtung Anlass gehabt haben können, an der Vollständigkeit oder an der Richtigkeit der vom Verwaltungsrat erteilten Auskünfte zu zweifeln (BGE 123 III 261 E. 3a S. 266; BGer 4A_129/2013 vom 20. Juni 2013 E. 5.1; vgl. AGE ZK 2013.9 vom 6. März 2014 E. 2.2 und ZK.2012.15 vom 4. Januar 2013 E. 2.2.1).
4.2 Der Gesuchsteller beantragt, dass dem Sonderprüfer unter anderem die Frage zur Abklärung unterbreitet wird, wieso der Verkaufspreis deutlich unter dem ein Jahr zuvor ausgewiesenen Übertragungspreis liegt. Diese Frage ist von den Organen der Gesuchsgegnerin dahingehend beantwortet worden, dass sich die Gebäude in schlechtem Zustand befunden, nicht mehr dem modernen Stand entsprochen und leer gestanden hätten, dass eine Wertberichtung vorgenommen worden sei und dass vom Übertragungspreis Renovations- bzw. Unterhaltskosten hätten in Abzug gebracht werden müssen. In der Gesuchsantwort wird zudem geltend gemacht, die Aufhebung des Mindestkurses CHF/EUR habe sich ungünstig auf den Wert der Grundstücke ausgewirkt. Aus den vorstehend erwähnten Gründen (vgl. oben E. 3.2.9–3.2.16) hat der Gesuchsteller bei vernünftiger Betrachtung Anlass, an der Richtigkeit dieser Antwort zu zweifeln. Folglich hat er ein aktuelles Rechtsschutzinteresse an der Beantwortung seiner Frage. Die Frage steht auch in einem sachlichen Zusammenhang zur glaubhaft gemachten Sorgfaltspflichtverletzung.
4.3
4.3.1 Der Gesuchsteller beantragt, dass dem Sonderprüfer unter anderem die Frage zur Abklärung unterbreitet wird, ob der Preis von EUR 900‘000.– dem Marktwert der Grundstücke im Jahre 2015 entspricht. Diese Frage ist vom Verwaltungsrat der Gesuchsgegnerin bejaht worden. Bei vernünftiger Betrachtung hat der Gesuchsteller aus den vorstehend erwähnten Gründen (vgl. oben E. 3.2.9–3.2.16) Anlass, auch an der Richtigkeit dieser Antwort zu zweifeln. Folglich hat er an der Beantwortung dieser Frage ebenfalls ein aktuelles Rechtsschutzinteresse. Die Frage steht auch in einem sachlichen Zusammenhang zur glaubhaft gemachten Sorgfaltspflichtverletzung. Aus den folgenden Gründen kann sie aber nur teilweise zum Gegenstand der Sonderprüfung gemacht werden.
4.3.2 Die Sonderprüfung ist ein Mittel der Informationsbeschaffung des Aktionärs über interne Vorgänge der Gesellschaft (BGer 4A_129/2013 vom 20. Juni 2013 E. 7.1.1; 4C.179/2005 vom 2. November 2005 E. 4.3.1). Gegenstand einer Sonderprüfung sind bestimmte gesellschaftsinterne Sachverhalte (BGer 4A_359/2007 vom 26. November 2007 E. 2.2). Die Sonderprüfung steht nur zur Beschaffung von Informationen, die gesellschaftsinterne Verhältnisse betreffen, zur Verfügung. Tatsachen, die ausserhalb der Gesellschaft liegen, können auch dann nicht Gegenstand einer Sonderprüfung sein, wenn sie geeignet sind, den Geschäftsgang der Gesellschaft mitzubeeinflussen. Ausgeschlossen ist es daher insbesondere, einen Sonderprüfer mit einer allgemeinen Untersuchung der Marktlage in einem bestimmten Wirtschaftssektor zu beauftragen (BGE 123 III 261 E. 2a S. 264; vgl. BGer 4A_129/2013 vom 20. Juni 2013 E. 7.2.2). Die Beziehungen der Gesellschaft zu Dritten können mit einer Sonderprüfung untersucht werden, wenn dies für die Ausübung der Aktionärsrechte im Rahmen der Gesellschaft von Bedeutung ist (BGer 4A_129/2013 vom 20. Juni 2013 E. 7.2.2).
4.3.3 Gemäss Art. 697 Abs. 1 OR ist jeder Aktionär berechtigt, an der Generalversammlung vom Verwaltungsrat Auskunft über die Angelegenheiten der Gesellschaft zu verlangen. Zumindest bei Tochtergesellschaften, deren Aktien zu 100% von der Muttergesellschaft gehalten werden, sind auch finanzielle und geschäftliche Vorgänge der Tochtergesellschaft Gegenstand des Auskunftsrechts der Aktionäre der Muttergesellschaft (vgl. Casutt, Die Sonderprüfung im künftigen schweizerischen Aktienrecht, Diss. Zürich 1991 [nachfolgend: Casutt, Diss.], § 12 N 93; Forstmoser/Meier-Hayoz/Nobel, a.a.O., § 40 N 200 und 202; Weber, a.a.O., Art. 697 OR N 15). Über die wirtschaftlichen und finanziellen Vorgänge bei solchen Tochtergesellschaften ist den Aktionären der Muttergesellschaft im gleichen Ausmass Auskunft zu erteilen wie über die Vorgänge bei der Muttergesellschaft (Beyeler, Konzernleitung im schweizerischen Privatrecht, Zürich 2004, S. 233; vgl. Hofstetter, Corporate Governance im Konzern, in: von der Crone et al. [Hrsg.], Neuer Tendenzen im Gesellschaftsrecht, Zürich 2003, S. 301, 306, Kunz, Private und Unternehmen / Transparenz(en) im Konzern, in: Sethe et al. [Hrsg.], Kommunikation, Bern 2011, S. 123, 140). In Analogie zum Auskunftsrecht der Aktionäre bilden auch Vorgänge bei hundertprozentigen Tochtergesellschaften Gegenstand der Sonderprüfung, soweit deren Abklärung zur Ausübung der Aktionärsrechte in der Muttergesellschaft erforderlich ist (vgl. Casutt, Diss., § 12 N 92 und 94; Weber, a.a.O., Art. 697a OR N 26 in Verbindung mit Art. 697 OR N 15). Der Sonderprüfer hat kein Auskunftsrecht gegenüber den Gründern, Organen, Beauftragten, Arbeitnehmern, Sachwaltern und Liquidatoren der Tochtergesellschaft (Casutt, Diss., § 12 N 96; Forstmoser/Meier-Hayoz/Nobel, a.a.O., § 35 N 78; vgl. Kunz, a.a.O., S. 141 und Weber, a.a.O., Art. 697d OR N 8; a.M. Böckli, a.a.O., § 16 N 10). Die Gründer, Organe, Beauftragten, Arbeitnehmer, Sachwalter und Liquidatoren der Muttergesellschaft sind aber verpflichtet, dem Sonderprüfer Auskunft über Vorgänge bei der Tochtergesellschaft zu geben, soweit die Informationen zur Abklärung des Gegenstand der Sonderprüfung bildenden Sachverhalts erheblich sind (vgl. Casutt, Diss., § 12 N 66 f. und 97 und Weber, a.a.O., Art. 697d OR N 8 und 18). Gemäss Art. 697 Abs. 3 OR können mit ausdrücklicher Ermächtigung der Generalversammlung oder durch Beschluss des Verwaltungsrats und unter Wahrung der Geschäftsgeheimnisse von jedem Aktionär die Geschäftsbücher und Korrespondenzen der Gesellschaft eingesehen werden. Diese Begriffe sind extensiv auszulegen. Gegenstand des Einsichtsrechts gemäss Art. 697 Abs. 3 OR sind alle bei der Gesellschaft befindlichen schriftlichen Unterlagen, die für die Ausübung der Aktionärsrechte mit Einschluss der Beurteilung der Lage der Gesellschaft von Bedeutung sind. Im Konzern bezieht sich das Einsichtsrecht des Aktionärs auf die schriftlichen Unterlagen, die sich bei jener Gesellschaft befinden, an der er selbst direkt beteiligt ist. Wenn er an der Konzernobergesellschaft beteiligt ist, können dies auch vorhandene Unterlagen über die Untergesellschaften sein (BGE 132 III 71 E. 1.2 S. 75). Der Sonderprüfer hat kein Einsichtsrecht gegenüber den Gründern, Organen, Beauftragten, Arbeitnehmern, Sachwaltern und Liquidatoren der Tochtergesellschaft (Casutt, Diss., § 12 N 96; Forstmoser/Meier-Hayoz/Nobel, a.a.O., § 35 N 78; vgl. Kunz, a.a.O., S. 141). In Analogie zum Einsichtsrecht der Aktionäre bezieht sich das Einsichtsrecht des Sonderprüfers gegenüber den Gründern, Organen, Beauftragten, Arbeitnehmern, Sachwaltern und Liquidatoren der Muttergesellschaft aber auch auf bei der Muttergesellschaft vorhandene Unterlagen betreffend Vorgänge bei der Tochtergesellschaft, soweit diese zur Abklärung des Gegenstand der Sonderprüfung bildenden Sachverhalts erheblich sind (vgl. Casutt, Diss., § 12 N 65 ff. und 97).
4.3.4 Die Sonderprüfung dient allein der „Sachverhaltsklärung bzw. Tatsachenfeststellung“ (BGer 4C.179/2005 vom 2. November 2005 E. 4.3.1; vgl. BGE 138 III 252 E. 3.1 S. 257). Sie darf nicht auf Beurteilungen („appréciations“) abzielen (BGE 138 III 252 E. 3.1 S. 257). Der Sonderprüfer hat lediglich festzustellen, nicht zu werten (Weber, a.a.O., Art. 697a OR N 16). „Der Aktionär hat sein Begehren bzw. seine Fragen daher so zu formulieren, dass deren Beantwortung seitens des Prüfers ohne Vornahme einer Wertung von Tatsachen oder gar einer Beantwortung von Rechtsfragen erfolgen kann“ (Casutt, Was brachte die Sonderprüfung als neues Instrument des Aktionärsschutzes? Praktische Erfahrungen der ersten zehn Jahre, in: ST 5/02, S. 506, 509; vgl. Roth Pellanda, Q&A zur Klage auf Durchführung einer Sonderprüfung nach Art. 697a ff. OR, in: GesKR 2007, S. 294, 303).
4.3.5 Der Sonderprüfer ist vom gerichtlichen Sachverständigen abzugrenzen und der Sonderprüfungsbericht vom gerichtlichen Gutachten (Casutt, Diss., § 2 N 12 und § 14 N 22 f.; Gessler, Informationsbeschaffung mit den Mitteln des Zivilprozesses, in: SJZ 2004, S. 433, 434 und Fn. 5; Killiar/Bertholet, Le contrôle spécial, in: Dessemontet et al. [Hrsg.], Aspects actuels du droit de la société anonyme, Lausanne 2005, S. 241, 247 f.; Roth Pellanda, a.a.O., S. 296; Weber, a.a.O., Art. 697a OR N 3 und 7 sowie Art. 697f OR N 4). Folglich stellt die Sonderprüfung gemäss Art. 697a ff. OR keinen Anwendungsfall der vorsorglichen Beweisführung gemäss Art. 158 Abs. 1 lit. a ZPO dar (Weber, a.a.O., Art. 697f OR N 4; vgl. Schmid, in: Oberhammer et al. [Hrsg.], Kurzkommentar ZPO, 2. Aufl., Basel 2014, Art. 158 N 1a). Ein (Sachverständigen-)Gutachten wird eingeholt, wenn es zur Feststellung und/oder Würdigung bzw. Beurteilung rechtserheblicher Tatsachen besonderen Fachwissens bzw. besonderer Fachkenntnisse bedarf, die dem Gericht bzw. seinen Mitgliedern fehlen (Müller, in: Brunner et al. [Hrsg.], ZPO Kommentar, 2. Aufl., Zürich 2016, Art. 183 N 7; Weibel, in: Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur ZPO, 3. Aufl., Zürich 2016, Art. 183 N 2; vgl. Casutt, Diss., § 2 N 12 und Roth Pellanda, a.a.O., S. 296). Die sachverständige Person hat die Aufgabe, dem Gericht aufgrund des massgeblichen Standes von Wissenschaft und Technik Erfahrungssätze mitzuteilen, aufgrund ihrer Sachkunde Tatsachen festzustellen und/oder aufgrund ihres Fachwissens und der daraus fliessenden Erfahrungssätze Tatsachen zu beurteilen (Dolge, in: Basler Kommentar, 2. Aufl., 2013, Art. 183 ZPO N 4; Müller, a.a.O., Art. 183 N 8; Rüetschi, in: Berner Kommentar, 2012, Art. 183 ZPO N 2). Jedenfalls soweit es um die Würdigung bzw. Beurteilung von Tatsachen geht, enthält ein Gutachten eine Wertung, die nicht Gegenstand einer Sonderprüfung sein kann.
4.3.6 Die Begriffe Marktwert und Verkehrswert sind gleichbedeutend (BGE 124 I 145 E. 6a S. 158; SVKG/SEK/SVIT, Das Schweizerische Schätzerhandbuch, 4. Aufl., Aarau 2012 [nachfolgend: Schätzerhandbuch], S. 12). Für die Ermittlung des Marktwerts einer Immobilie stehen verschiedene Wertermittlungsmethoden zur Verfügung, insbesondere die Vergleichswert-, die Sachwert- und die Ertragswertmethode, wobei die Methodeneignung von der Objektart abhängig ist (Schätzerhandbuch, S. 42 f.). Da den Gerichten die für die Bewertung von Immobilien erforderlichen Fachkenntnisse gewöhnlich fehlen, sind sie zur Ermittlung des Markwerts einer Immobilie auf einen Sachverständigen angewiesen (Schätzerhandbuch, S. 52). Ob bei der Ermittlung des Verkehrswerts einer Liegenschaft eine zulässige und nachvollziehbare Bewertungsmethode herangezogen wird, ist eine Rechtsfrage (BGer 4A_202/2014 vom 18. Februar 2015 E. 4.1; vgl. BGE 133 III 416 E. 6.3.3 S. 418 f. und 132 III 489 E. 2.3 S. 491). Die nach der herangezogenen Bewertungsmethode vorgenommene Wertermittlung ist eine Tatfrage (BGer 4A_202/2014 vom 18. Februar 2015 E. 4.1; vgl. BGE 133 III 416 E. 6.3.3 S. 418 f. und 132 III 489 E. 2.3 S. 491). Die Schätzung des Wertes einer Sache ist aber naturgemäss eine Ermessensfrage. Das Resultat einer Verkehrswertschätzung kann deshalb nicht nach objektiven Kriterien als richtig oder falsch bewertet werden (BGE 127 III 328 E. 2d S. 331; BGer 4A_202/2014 vom 18. Februar 2015 E. 4.1 und 5). Den objektiv richtigen Verkehrswert einer Liegenschaft gibt es nicht (BGer 4A_202/2014 vom 18. Februar 2015 E. 5). Nach konstanter bundesgerichtlicher Praxis sind bei Liegenschaftsschätzungen Schätzungsabweichungen in der branchenüblichen Grössenordnung von rund +/- 10 % zu tolerieren, ohne dass deshalb von einer nicht mehr korrekten Bewertung gesprochen werden kann (BGer 4A_202/2014 vom 18. Februar 2015 E. 5). Bei der Ermittlung des Marktwerts eines Grundstücks handelt es sich damit nicht um eine blosse Feststellung einer Tatsache. Der Schätzer hat vielmehr eigene Wertungen bzw. Beurteilungen vorzunehmen und verfügt dabei über einen Ermessensspielraum. Folglich kann die Feststellung des Marktwerts eines Grundstücks nicht Gegenstand einer Sonderprüfung sein, soweit sich der Marktwert nicht aus einer bereits bei der Gesellschaft vorhandenen Schätzung ergibt. Wenn die Minderheitsaktionäre eine Gefährdung des Beweismittels oder ein schutzwürdiges Interesse glaubhaft macht, steht es ihnen frei, die Ermittlung des Marktwerts mittels eines Gutachtens im Rahmen der vorsorglichen Beweisführung nach Art. 158 Abs. 1 lit. b ZPO zu beantragen.
4.3.7 Das Institut der Sonderprüfung hat den Zweck, die Informationsrechte der Aktionäre, namentlich der Minderheitsaktionäre, und damit die Transparenz gesellschaftsrechtlich bedeutsamer Vorgänge zu verbessern (BGE 120 II 393 E. 4 S. 396). Es bezweckt vornehmlich die Verbesserung der Rechtsstellung des Minderheitsaktionärs durch die Verpflichtung der Organe zur Offenlegung bestimmter gesellschaftlicher Vorgänge (Weber, a.a.O., Art. 697a OR N 1). Die Sonderprüfung soll dem Informationsdefizit abhelfen, das dadurch entsteht, dass die Minderheitsaktionäre kaum Möglichkeiten haben, an Interna der Gesellschaft heranzukommen (BGE 123 III 261 E. 2a S. 264). Die Sonderprüfung hat die Funktion eines Filters bzw. Schleusensystems zwischen den Aktionären und der Gesellschaft und hat die Aufgabe, die berechtigten Geheimhaltungsinteressen der Gesellschaft mit den Informationsinteressen der Aktionäre in Einklang zu bringen (Weber, a.a.O., Art. 697a OR N 12). Ihrem Zweck nach kann sich die Sonderprüfung damit nur auf Informationen beziehen, die bei der Gesellschaft bereits vorhanden sind. Vorbehältlich einer der Gesellschaft bereits vorliegenden Schätzung ist der Marktwert eines Grundstücks zu einem bestimmten Zeitpunkt keine bei der Gesellschaft bereits vorhandene Information. Er muss vielmehr von einer sachverständigen Person in Anwendung ihres Fachwissens und der daraus fliessenden Erfahrungssätze im Rahmen eines ihr zustehenden Ermessensspielraums erst ermittelt werden. Damit spricht ihr Zweck dafür, dass die Frage nach dem Marktwert eines Grundstücks zu einem bestimmten Zeitpunkt nicht Gegenstand der Sonderprüfung sein kann, soweit sich der Marktwert nicht aus einer bereits bei der Gesellschaft vorhandenen Schätzung ergibt.
4.3.8 Der Anspruch auf Einsetzung eines Sonderprüfers ist subsidiär zum Auskunfts- und Einsichtsrecht gemäss Art. 697 OR (Art. 697a Abs. 1 OR; BGE 140 III 610 E. 2.2 S. 611; 133 III 133 E. 3.2 S. 135; 123 III 261 E. 3a S. 264). Aus der Subsidiarität der Sonderprüfung folgt, dass das Sonderprüfungsbegehren thematisch vom vorgängigen Auskunfts- oder Einsichtsbegehren gedeckt sein muss. Durch dieses soll der Verwaltungsrat die Gelegenheit erhalten, das Informationsbedürfnis der Aktionäre von sich aus zu befriedigen, bevor das mit Aufwand und Umtrieben verbundene Verfahren auf Sonderprüfung eingeleitet wird (BGE 140 III 610 E. 2.2 S. 611; 123 III 261 E. 3a S. 264 f.; vgl. BGE 133 III 133 E. 3.3 S. 138). Dieser Zweck der Subsidiarität kann nur erreicht werden, wenn die Sonderprüfung auf Fragen beschränkt ist, zu deren Beantwortung der Verwaltungsrat in der Lage ist. Sofern die Gesellschaft nicht bereits über eine Verkehrswertschätzung verfügt, wird der Verwaltungsrat in der Regel mangels des für eine Verkehrswertschätzung erforderlichen Fachwissens nicht in der Lage sein, den Marktwert eines Grundstücks der Gesellschaft zu einem bestimmten Zeitpunkt verlässlich anzugeben. Dass der Verwaltungsrat im vorliegenden Fall ausnahmsweise über die hierfür erforderliche Sachkunde verfügen würde, hat die Gesuchstellerin nicht behauptet. Dafür bestehen auch keine Hinweise. Damit spricht auch ihre Subsidiarität dafür, dass die Frage nach dem Marktwert eines Grundstücks zu einem bestimmten Zeitpunkt nicht Gegenstand der Sonderprüfung sei kann, soweit sich der Marktwert nicht aus einer bereits bei der Gesellschaft vorhandenen Schätzung ergibt.
4.3.9 Aus den vorstehenden Gründen ist die vom Gesuchsteller beantragte Frage auf die folgende Frage zu begrenzen: „Verfügt die Gesuchsgegnerin abgesehen von der Studie der CBRE vom 1. März 2014 (Separatbeilage 2 zur Gesuchsantwort) über weitere für die Bestimmung des Marktwerts der Grundstücke im Jahr 2015 relevante externe und/oder interne Schätzungen? Entspricht der Preis von EUR 900‘000.– gemäss der Studie der CBRE vom 1. März 2014 und allfälligen weiteren externen und/oder internen Schätzungen dem Marktwert der Grundstücke im Jahr 2015?“
4.4 Der Gesuchsteller beantragt, dass dem Sonderprüfer unter anderem die Frage zur Abklärung unterbreitet wird, wie sich der Verkaufsprozess gestaltet hat. In der Generalversammlung hat der Rechtsvertreter des Gesuchstellers unter anderem die Frage gestellt „Wie gestaltete sich der Verkaufsprozess?“ L_, COO (Gesuchsbeilage 2 S. 1) und seit 27. April 2015 Direktor der Gesuchsgegnerin (Gesuchsbeilage 3), hat geantwortet, „dass der Verkauf direkt und nicht über einen Makler erfolgte.“ (Gesuchsbeilage 2, S. 1 und 9). Im Anhang zum Protokoll der Generalversammlung wird zu dieser Frage ergänzend ausgeführt, wir haben von einem Dritten die Information über das Interesse an einem Kauf erhalten. Es sei beschlossen worden, die beiden Gebäude zum bestmöglichen Preis zu verkaufen und Renovationskosten zu vermeiden. Das Geschäft sei direkt mit der Käuferin abgeschlossen worden. Den Ausführungen im Anhang zum Protokoll ist zudem zu entnehmen, dass sich die zuvor im Jahre 2014 erhaltenen Angebote auf rund EUR 650‘000.– belaufen hätten, dass ein Bruttowert von EUR 1‘300‘000.– durch eine Bewertungsstudie eines Dritten bestätigt worden sei und dass die Renovationskosten von rund EUR 650‘000.– selber geschätzt bzw. durch eine interne Studie bestätigt worden seien (Gesuchsbeilage 29, S. 1 f.). Damit ist die Frage des Gesuchstellers vollständig beantwortet worden. Insbesondere ist den Ausführungen entgegen der Behauptung des Gesuchstellers auch zu entnehmen, dass und welche Bewertungen erfolgt sind. Danach, ob im Rahmen des Verkaufs Kommissions- oder andere Zahlungen erfolgt sind, hat der Gesuchsteller nicht gefragt. Er kann deshalb nach Treu und Glauben auch nicht erwarten, dass sich der Verwaltungsrat dazu ausdrücklich äussert. Zudem begründet der Gesuchsteller nicht, weshalb Anlass zur Annahme bestünde, dass solche Zahlungen geflossen sein könnten. Der Gesuchsteller nennt auch keine Umstände, die bei vernünftiger Betrachtung Anlass bieten könnten, an der Richtigkeit der Auskünfte zum Verkaufsprozess zu zweifeln. Damit fehlt es dem Gesuchsteller an einem aktuellen Rechtsschutzinteresse an der Beantwortung der Frage, wie sich der Verkaufsprozess gestaltet hat, weil diese Frage bereits zweifelsfrei geklärt ist.
4.5 4.5.1 Der Gesuchsteller beantragt, dass dem Sonderprüfer unter anderem die Frage zur Abklärung unterbreitet wird, ob der Verkauf at arm’s length und frei von Interessenkonflikten erfolgt ist.
4.5.2 In der Generalversammlung hat der Rechtsvertreter des Gesuchstellers unter anderem die Frage gestellt „Erfolgte der Verkauf at arm’s length und frei von Interessenkonflikten?“ Der Verwaltungsrat der Gesuchsgegnerin hat dies bestätigt (Gesuchsbeilage 2, S. 1 und 9). Im Anhang des Protokolls der Generalversammlung ist die Frage ebenfalls bejaht worden (Gesuchsbeilage 29, S. 2). Entgegen der Auffassung des Gesuchstellers ist seine Frage damit grundsätzlich beantwortet worden. Die Verneinung einer Frage stellt ebenfalls eine Antwort dar (AGE ZK.2013.9 vom 6. März 2014 E. 2.3). Das Gleiche gilt für die Bejahung einer Frage. Wenn der Gesuchsteller eine geschlossene Frage wie die vorliegende stellt, steht es dem Verwaltungsrat frei, diese mit einem einfachen Ja oder Nein zu beantworten. Ein aktuelles Rechtsschutzinteresse des Gesuchstellers an der Beantwortung seiner Frage wäre deshalb nur zu bejahen, wenn dieser bei vernünftiger Betrachtung Anlass haben könnte, an der Richtigkeit der erteilten Antwort zu zweifeln.
4.5.3 Das Prinzip des dealing at arm’s length dient der rechtlichen Beurteilung von Leistungen von Gesellschaften an Inhaber gesellschaftlicher Beteiligungsrechte, Organe oder Personen, die der Gesellschaft, Inhabern gesellschaftlicher Beteiligungsrechte oder Organen nahestehen (vgl. BGE 138 II 545 E. 3.1 f. S. 548 f.; 138 II 57 E. 2.2 f. S. 59 f.; BVGer A-7956/2015 vom 30. Juni 2016 E. 2.3.1 und 2.3.2.3 zu Art. 20 Abs. 1 VStV; BVGer A-1715/2014 vom 19. Januar 2015 E. 4.2.1 zu Art. 24 Abs. 2 MWSTG; OGer ZH HG140213 vom 22. Januar 2015 E. 5.1.4.2.3; VGer GR A 15 25 vom 24. September 2015 E. 3; Müller/Oser, in: Oser/Müller [Hrsg.], Praxiskommentar zur VegüV, 2014, Art. 16 N 12 zu Art. 16 Abs. 1 VegüV; Vogt, in: Basler Kommentar, 5. Aufl., 2016, Art. 678 OR N 14). Wenn eine Leistung der Gesellschaft nicht einem Inhaber gesellschaftlicher Beteiligungsrechte, einem Organ oder einer der Gesellschaft, einem Organ oder einem Inhaber gesellschaftlicher Beteiligungsrechte nahestehenden Person erbracht worden ist, stellt sich damit die Frage, ob das Geschäft at arm’s length abgeschlossen worden ist, von vornherein nicht. Der Gesuchsteller hat nicht glaubhaft gemacht, dass die Käuferin der Grundstücke Inhaberin gesellschaftlicher Beteiligungsrechte an der Gesuchsgegnerin ist oder der Gesuchsgegnerin oder Inhabern von Beteiligungsrechten oder Organen der Gesuchsgegnerin nahesteht. Bei vernünftiger Betrachtung hat der Gesuchsteller auch keinen Anlass, dies anzunehmen (vgl. dazu oben E. 3.3.3). Folglich ist die Beantwortung der Frage, ob der Verkauf at arm’s length erfolgt ist, zur Ausübung der Aktionärsrechte des Gesuchstellers nicht erforderlich und hat dieser an der Beantwortung dieser Frage von vornherein kein Rechtsschutzinteresse.
4.5.4 Der Gesuchsteller hat nicht nachvollziehbar dargelegt, weshalb Grund zur Annahme bestehen könnte, Organe der Gesuchsgegnerin hätten sich beim Verkauf der Grundstücke in einem Interessenkonflikt befunden (vgl. oben E. 3.3.3). Damit fehlt es an einem glaubhaft gemachten Sachverhalt, auf den sich die Frage, ob der Verkauf frei von Interessenkonflikten erfolgt ist, beziehen könnte, und hat der Gesuchsteller nicht glaubhaft gemacht, dass die Abklärung, ob der Verkauf frei von Interessenkonflikten erfolgt ist, zur Ausübung der Aktionärsrechte erforderlich ist. Zudem hat der Gesuchsteller kein aktuelles Rechtsschutzinteresse an der Beantwortung der Frage, ob der Verkauf frei von Interessenkonflikten erfolgt ist, weil diese mit der Bejahung durch den Verwaltungsrat der Gesuchsgegnerin zweifelsfrei geklärt worden ist. Bei vernünftiger Betrachtung besteht kein Anlass, an der Richtigkeit dieser Antwort zu zweifeln.
5. Die Ausübung des Rechts auf Einleitung einer Sonderprüfung steht unter dem Vorbehalt des offenbaren Rechtsmissbrauchs gemäss Art. 2 Abs. 2 des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs (ZGB; SR 210). Das Gesuch des Gesuchstellers vom 26. September 2012 um Einsetzung eines Sonderprüfers ist mit Urteil des Appellationsgerichts vom 4. Januar 2013 gutgeheissen worden. Eine von der Gesuchsgegnerin dagegen erhobene Beschwerde hat das Bundesgericht mit Urteil vom 20. Juni 2013 abgewiesen. Das Gesuch des Gesuchstellers vom 26. September 2013 um Einsetzung eines Sonderprüfers hat das Appellationsgericht mit Urteil vom 6. März 2014 ebenfalls gutgeheissen. Damit sind die bisherigen Gesuche des Gesuchstellers um Einsetzung eines Sonderprüfers gerechtfertigt gewesen. Der Zweck der Sonderprüfung besteht darin, gesellschaftsinterne Vorgänge derart offenzulegen, dass die Aktionäre sie korrekt beurteilen und einen aufgeklärten Entscheid über die Ausübung ihrer Rechte treffen können (vgl. Raemy/Gabriel, a.a.O., Art. 697a OR N 2 und Weber, a.a.O., Art. 697a OR N 11). Dieser Entscheid kann auch darin bestehen, aufgrund der gewonnenen Erkenntnisse betreffend die untersuchten Vorgänge auf die Ausübung weiterer Aktionärsrechte zu verzichten. Aus dem von der Gesuchsgegnerin behaupteten Umstand, dass der Gesuchsteller die Sonderprüfungsberichte vom 10. Februar und 15. Dezember 2014 bis jetzt nicht klageweise verwertet habe, kann deshalb keineswegs geschlossen werden, er habe sein Recht auf Einleitung von Sonderprüfungen zweckwidrig ausgeübt. Im Übrigen ist festzuhalten, dass sich der Gesuchsteller in seinem Schlichtungsgesuch vom 4. August 2016 auf Auflösung der Gesuchsgegnerin mehrfach ausdrücklich auf die Sonderprüfungsberichte vom 10. Februar und 15. Dezember 2014 beruft und diese als Beilagen einreicht (Gesuchsantwortbeilage 2). Gemäss Protokoll haben der Gesuchsteller und sein Rechtsvertreter in der der Generalversammlung vom 30. Juni 2016 insgesamt knapp 80 Fragen gestellt (Gesuchsbeilage 2). Diese Zahl erscheint sehr hoch. Mit dem vorliegend zu beurteilenden Gesuch wird aber nur zu vier dieser Fragen eine Sonderprüfung beantragt. Selbst wenn angenommen würde, ein Teil der Fragen in der Generalversammlung hätte nicht der Befriedigung schutzwürdiger Informationsinteressen des Gesuchstellers als Aktionär gedient, könnte daraus angesichts der Beschränkung des Gesuchs um Einsetzung eines Sonderprüfers auf rund ein Zwanzigstel dieser Fragen nicht geschlossen werden, auch diesem liege kein legitimes Informationsbedürfnis zugrunde. Die Frage, ob sämtliche Fragen in der Generalversammlung sachlich gerechtfertigt gewesen sind, kann deshalb offenbleiben. Ob eine Sonderprüfung nach Auflösung der Gesellschaft noch möglich ist, ist umstritten (dagegen Böckli, a.a.O., § 16 N 91; dafür zumindest für den Fall, dass der Sonderprüfer bereits vor der Auflösung eingesetzt worden ist, Casutt, Diss., S. 234 f.). Unbestritten ist hingegen, dass die Möglichkeit der Sonderprüfung frühestens mit dem Auflösung der Gesellschaft entfällt (Böckli, a.a.O., § 16 N 91). Nur weil der Gesuchsteller ein Schlichtungsgesuch um Auflösung der Gesuchsgegnerin gestellt hat, ist diese noch lange nicht aufgelöst und deren Zweck noch lange nicht auf ihre Liquidation gerichtet. Das Verfahren auf Auflösung der Gesuchsgegnerin kann Jahre dauern und sein Ausgang ist aufgrund der vorliegenden Informationen nicht abschätzbar. In der Zeit bis zu einer allfälligen Auflösung der Gesuchsgegnerin kann der Gesuchsteller seine Aktionärsrechte weiterhin ausüben. Damit hat sich der Gesuchsteller nicht widersprüchlich verhalten, indem er nach seinem Schlichtungsgesuch auf Auflösung der Gesuchsgegnerin ein Gesuch um Sonderprüfung gestellt hat. Schliesslich kann auch aus den Behauptungen der Gesuchsgegnerin betreffend eine Nichtigkeits- bzw. Anfechtungsklage des Gesuchstellers gegen die Beschlüsse ihrer Generalversammlung 2011 und der Tatsache, dass der Gesuchsteller am 4. August 2016 ein Schlichtungsgesuch auf Auflösung und Liquidation der Gesuchsgegnerin eingereicht hat, nicht geschlossen werden, der Gesuchsteller bezwecke nur eine Störung des Geschäftsgangs der Gesuchsgegnerin und eine Schädigung der Mehrheitsaktionäre. Die Gesuchsgegnerin hat in keiner Art und Weise dargetan, dass der Gesuchsteller mit den erwähnten Verfahren nicht zumindest auch legitime Aktionärsinteressen verfolgt bzw. verfolgt hat. Damit gelingt es der Gesuchsgegnerin nicht, eine rechtsmissbräuchliche Ausübung des Rechts auf Sonderprüfung aufzuzeigen. Insbesondere bestehen keine konkreten Anhaltspunkte dafür, dass der Gesuchsteller die Sonderprüfung für sachfremde Zwecke verwenden möchte
6. 6.1 Wenn das Gericht dem Gesuch um Einsetzung eines Sonderprüfers entspricht, überbindet es den Vorschuss und die Kosten der Gesellschaft, soweit nicht besondere Umstände eine andere Kostenverteilung rechtfertigen (Art. 697g Abs. 1 OR). Solche sind im vorliegenden Fall derzeit nicht erkennbar. Folglich hat die Gesuchsgegnerin die Kosten der Sonderprüfung vorzuschiessen.
6.2 Über die Verfahrenskosten wird im Zeitpunkt des Abschlusses des Verfahrens entschieden werden.