Decision ID: 2426c1d3-6aa5-5020-bb08-4f1917c86c80
Year: 2012
Language: de
Court: BE_VB
Chamber: BE_VB_001
Canton: BE
Region: Espace_Mittelland
Law Area: public_law

I. Sachverhalt
1. Die Beschwerdegegner reichten am 15. April 2011 bei der Gemeinde Rohrbach ein
Baugesuch ein für den Abbruch der „alten Schmiede“ sowie für die Entfernung der
2
Fundamente, der Jauchegrube und des Kellers auf der Parzelle Rohrbach Grundbuchblatt
Nr. D._. Gegen das Bauvorhaben erhob der Berner Heimatschutz Einsprache.
Mit Entscheid vom 8. September 2011 erteilte die Gemeinde Rohrbach die Baubewilligung
für den Abbruch.
2. Dagegen reichte der Beschwerdeführer am 12. Oktober 2011 Beschwerde bei der
Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Er beantragt die
Aufhebung des Entscheides vom 8. September 2011 und die Erteilung des
Bauabschlages. Zur Begründung macht er insbesondere geltend, das Gebäude sei im
Bauinventar der Gemeinde Rohrbach als schützenswert bewertet, Teil der geschützten
Baugruppe A und als K-Objekt bezeichnet. Diese Einstufung sei zu Recht erfolgt. Als
schützenswertes Baudenkmal dürfe das Gebäude nicht abgebrochen werden. Es sei nicht
baufällig und eine Sanierung sei zumutbar.
3. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet1, edierte die
Vorakten und führte den Schriftenwechsel durch.
Die Beschwerdegegner stellten in ihrer Beschwerdeantwort vom 2. November 2011
sinngemäss den Antrag, es sei auf die Beschwerde nicht einzutreten, da die Beschwerde
zu spät eingereicht worden sei.
Die Gemeinde beantragte in ihrer Stellungnahme vom 11. November 2011 ebenfalls, es sei
auf die Beschwerde nicht einzutreten, eventualiter sei die Beschwerde abzuweisen.
Die Kantonale Denkmalpflege (KDP) hält in ihrer Stellungnahme vom 10. November 2011
fest, die Einstufung des Gebäudes als schützenswertes Objekt sei nach wie vor richtig. Es
sei eine zeitgemässe Sanierung und Nutzung möglich und ein Abbruch sei nicht
gerechtfertigt.
1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191)
3
Auf Antrag der Beschwerdegegner beschränkte das Rechtsamt das Verfahren mit
Verfügung vom 6. Januar 2012 vorerst auf die Frage der fristgerechten Einreichung der
Beschwerde. Mit Teilentscheid vom 3. Februar 2012 entschied die BVE, dass der
Beschwerdeführer seine Beschwerde rechtzeitig innert der 30-tägigen Beschwerdefrist
eingereicht habe und trat auf die Beschwerde ein. Dieser Entscheid blieb unangefochten.
4. Am 7. Mai 2012 führte das Rechtsamt im Beisein der Parteien und Herrn Rolf
Schifferli, dipl. Architekt ETH/SIA, einen Augenschein mit Instruktionsverhandlung durch.
Anschliessend holte es bei Herrn Schifferli ein Gutachten über die Wirtschaftlichkeit einer
Sanierung des Gebäudes ein und stellte der Kantonalen Denkmalpflege ergänzende
Fragen zum Gebäude. Die Denkmalpflege hat darauf verzichtet, diese Fragen zu
beantworten.
Die Parteien erhielten Gelegenheit, sich zum Protokoll des Augenscheins zu äussern und
Schlussbemerkungen einzureichen.
5. Auf die Rechtsschriften und das Gutachten von Herrn Rolf Schifferli sowie auf das
Ergebnis des Augenscheins wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den
nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen
1. Sachurteilsvoraussetzungen
Die BVE hat mit dem rechtskräftig gewordenen Teilentscheid vom 3. Februar 2012 bereits
entschieden, dass auf die Beschwerde einzutreten ist. An den Eintretensvoraussetzungen
hat sich seither nichts geändert. Die BVE ist zur Beurteilung der frist- und formgerecht
eingereichten Beschwerde zuständig und der Beschwerdeführer ist zur Beschwerde
legitimiert.
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2. Voraussetzungen eines Abbruchverbots
a) Die Gemeinde hat den Beschwerdegegnern mit dem angefochtenen Entscheid die
Bewilligung zum Abbruch der Liegenschaft „alte Schmiede“ erteilt. Der Beschwerdeführer
rügt, diese Bewilligung sei zu Unrecht erteilt worden, da das Gebäude ein schützenswertes
Baudenkmal sei, das nicht abgebrochen werden dürfe.
b) Das vom Beschwerdeführer beantragte Abbruchverbot stellt eine Einschränkung der
verfassungsmässig garantierten Eigentumsgarantie (Art. 26 BV2 und Art. 24 KV3) dar. Es
ist daher nur zulässig, wenn dafür eine hinreichende gesetzliche Grundlage besteht.
Zudem muss es durch ein öffentliches Interesse gerechtfertigt und verhältnismässig sein
(vgl. Art. 36 BV und Art. 28 KV). Die gesetzliche Grundlage, die ein Abbruchverbot
vorsieht, muss in einem Gesetz im formellen Sinn enthalten sein. Die Norm muss
ausserdem klar und eindeutig sein.4
Gemäss Art. 10b Abs. 2 Satz 1 BauG5 dürfen schützenswerte Baudenkmäler nicht
abgebrochen werden. Diese Norm stellt eine genügende gesetzliche Grundlage für die
Verweigerung einer Abbruchbewilligung dar, falls es sich beim umstrittenen Gebäude
tatsächlich um ein schützenswertes Baudenkmal handelt. Aus der gesetzlichen Regelung
von Art. 10b Abs. 2 BauG ist aber nicht zu schliessen, dass schützenswerte Baudenkmäler
unter keinen Umständen abgebrochen werden dürfen. Ein Abbruchverbot muss durch ein
öffentliches Interesse gerechtfertigt und verhältnismässig sein. Eigentumsbeschränkungen
zum Schutz von Baudenkmälern liegen nach bundes- und verwaltungsgerichtlicher
Rechtsprechung ganz allgemein im öffentlichen Interesse.6 Unter Umständen dürfen aber
auch schützenswerte Baudenkmäler abgebrochen werden, wenn ihre Erhaltung einen
unverhältnismässigen Eingriff in die Eigentumsgarantie darstellen würde. Allerdings ist das
öffentliche Interesse an der Erhaltung eines schützenswerten Baudenkmals sehr erheblich
2 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV; SR 101) 3 Verfassung des Kantons Bern vom 6. Juni 1993 (KV; BSG 101.1) 4 Häfelin/Haller/Keller, Schweizerisches Bundesstaatsrecht, 7. Aufl. 2008, N 601 5 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0) 6 VGE 22935 vom 28. November 2007 E. 5.2 mit Hinweisen; BGE 126 I 219 E. 2c; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 3. Auflage, Band I, Bern 2007, Art. 10a -10f N. 3
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und stärker zu gewichten als jenes an der Erhaltung eines lediglich als erhaltenswert
eingestuften Baudenkmals.7
Nachfolgend sind daher die Schutzwürdigkeit des Gebäudes und die Verhältnismässigkeit
eines Abbruchverbots näher zu prüfen.
3. Schutzwürdigkeit des Gebäudes
a) Der Beschwerdeführer macht geltend, die „alte Schmiede“ sei im kantonalen
Bauinventar der Gemeinde Rohrbach als schützenswert verzeichnet und Teil der
Baugruppe A. Zudem sei sie Teil des im Inventar der schützenswerten Ortsbilder der
Schweiz (ISOS) aufgenommenen schützenswerten Ortsbildes von Rohrbach. Die
Schutzwürdigkeit des Gebäudes sei korrekt bewertet worden; dies einerseits wegen
dessen bedeutenden architektonischen und bautypologischen Zeugeneigenschaften als
vorindustrieller Gewerbebau und andererseits wegen seiner Bedeutung als wichtiger Teil
des Ortsbildes im alten Dorfkern. Der Augenschein habe eindrücklich die Qualitäten des
Objekts mit seinem Eigenwert als handwerklich sorgfältig gefertigter historischer Zeitzeuge
einer am Wasser und am Verkehrsweg gelegenen Gewerbebaute bestätigt und die
prägende Wichtigkeit für das Ortsbild aufgezeigt.
Die Beschwerdegegner dagegen sind der Auffassung, das Gebäude sei nicht
schützenswert. Eine Kernzone im Dorf existiere nicht mehr und es gebe viele solcher
Schmieden; die Liegenschaft sei kein Unikat und weise keine besonderen
architektonischen Qualitäten auf.
b) Das umstrittene Gebäude ist im Bauinventar als schützenswert eingetragen. Das
Bauinventar hat keine positive, sondern nur eine negative Wirkung (Art. 10e Abs. 1 BauG,
Art. 13c Abs. 3 BauV8). Das bedeutet, dass im Baubewilligungsverfahren keine anderen
Baudenkmäler als schützenswert oder erhaltenswert bezeichnet werden können, wenn ein
Bauinventar nach Art. 10d Abs. 1 Bst. a BauG besteht. Das Inventar ist aber nicht
grundeigentümerverbindlich. Im Rahmen des Verfahrens zum Erlass des Bauinventars
kann lediglich geltend gemacht werden, das Inventar sei unvollständig (Art. 13a Abs. 4
BauV). Die Grundeigentümerin oder der Grundeigentümer kann erst im
7 VGE 22935 vom 28. November 2007 E. 6.1 8 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1)
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Nutzungsplanverfahren oder, wenn seit der Errichtung des Inventars kein solches
durchgeführt worden ist, im Baubewilligungsverfahren den Nachweis verlangen, dass ein
Inventar richtig ist (Art. 10d Abs. 2 BauG, Art. 13c Abs. 2 BauV).
Das Bauinventar der Gemeinde Rohrbach ist im Jahre 2003 in Kraft getreten. Die
Gemeinde Rohrbach hat nach diesem Zeitpunkt zwar ein Nutzungsplanverfahren
durchgeführt, das Bauinventar aber nicht in ihre Nutzungsplanung überführt, d.h. nicht
grundeigentümerverbindlich gemacht. Die Schutzobjekte gemäss Bauinventar sind zwar im
Zonenplan der Gemeinde gekennzeichnet, aber nur im Sinne eines Hinweises.9 Die
Beschwerdegegner können daher im vorliegenden Verfahren geltend machen, ihre
Liegenschaft sei zu Unrecht als schutzwürdig eingestuft. Es ist somit zu prüfen, ob die „alte
Schmiede“ zu Recht in das Bauinventar der Gemeinde aufgenommen worden ist.
c) Baudenkmäler sind herausragende Objekte und Ensembles von kulturellem,
historischem oder ästhetischem Wert (Art. 10a Abs. 1 Satz 1 BauG). Dazu gehören
namentlich Ortsbilder, Baugruppen, Bauten, Gärten, Anlagen, innere Bauteile,
Raumstrukturen und feste Ausstattungen (Art. 10a Abs. 1 Satz 2 BauG). Baudenkmäler
sind schützenswert, wenn sie wegen ihrer bedeutenden architektonischen Qualität oder
ihrer ausgeprägten Eigenschaften ungeschmälert bewahrt werden sollen (Art. 10a Abs. 2
BauG). In welchem Ausmass ein Objekt denkmalpflegerischen Schutz verdient, ist im
Einzelfall sorgfältig zu prüfen.10 Verlangt wird dabei eine auf sachliche und
wissenschaftliche Kriterien abgestützte Gesamtbeurteilung, die den kulturellen,
geschichtlichen, künstlerischen und städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerkes
berücksichtigt. Eine Baute soll als Zeuge und Ausdruck einer historischen,
gesellschaftlichen, wirtschaftlichen und technischen Situation erhalten bleiben.11 Da
Denkmalschutzmassnahmen oft schwerwiegende Eingriffe in das Eigentum zur Folge
haben, dürfen sie nicht bloss im Interesse eines begrenzten Kreises von Fachleuten
erlassen werden. Sie müssen auf objektive und grundsätzliche Kriterien abgestützt sein,
um Anspruch auf eine gewisse Allgemeingültigkeit erheben zu können.12
9 Zonenplan der Gemeinde Rohrbach, beschlossen am 16. Mai 2006, genehmigt durch das Amt für Gemeinden und Raumordnung am 29. Mai 2007; vgl. auch Art. 50 des Baureglements der Gemeinde Rohrbach vom 18. Juni 2007 10 BGE 120 Ia 270 E. 4a, mit weiteren Hinweisen 11 BGE 126 I 219 E. 2e 12 BGE 120 Ia 270 E. 4a, mit weiteren Hinweisen
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d) Die „alte Schmiede“ ist als schützenswertes Objekt in das Bauinventar der Gemeinde
Rohrbach aufgenommen worden und liegt in der Baugruppe A (K-Objekt). Das Gebäude
wird im Bauinventar wie folgt beschrieben:
„Schmiede von 1782, Umbau 1933. Mit breiten, wuchtigen OG-Seitenlauben (3-seitig) breit
lagernder Bau gemischter Konstruktion mit massivem EG über hoher Stützmauer direkt an der
Langeten. OG in Ständerkonstruktion, N-seitig kräftig dimensionierter Bundbalken, ehem. auf
3 Holzstützen vor dem einst zurückgesetzten EG, das 1933 auf die heutigen Masse erweitert
worden ist. Das EG rückwärtig (S) in Rieg, davor die angebaute Scheune. Vor der östl.
Traufseite teils bekiester, teils alt gepflästerter Hausplatz mit Linde u. Brunnen. Exponierte
Lage an der sogenannten Schmittenbrücke, ringsum prägend im Ortsbild, gewerbe- u.
bauhistorisch bedeutend trotz EG-Umbau.“
Die Kantonale Denkmalpflege (KDP) hält in ihrer Stellungnahme vom 10. November 2011
fest, die Einstufung des Gebäudes als schützenswert sei richtig, und äussert sich wie folgt
dazu:
„Die alte Schmiede Rohrbach, an der Langete und an der Hauptstrasse gelegen, ist Teil des
gewerblich geprägten Zentrums von Rohrbach. Diese Landschmiede, ursprünglich für den Bedarf
des Verkehrs gebaut (Hufbeschlag und evtl. auch Wagenbau) und damit wichtiges Gewerbe für die
umliegende Landwirtschaft, stellt ein Zeitzeugnis für einen Gewerbezweig aus vorindustrieller Zeit
dar. Wie etwa Kirchen, Mühlen, Sägerein, etc. gehörten Schmieden einst zum Standardbestand von
grösseren Ortschaften. Die Schmiede ist an dieser Lage Teil der Kernbebauung von Rohrbach.
Der Bau von 1782 (mit Umbauten von 1933 – u.a. wird der Scherm an der Hauptstrasse mit der
offenen „Schmittenbrücke“, auf welcher die Pferde zum Beschlagen auf Holzbrettern stehen
konnten, geschlossen – Abbruch Scheune im Rückbereich 2007) weist viel Originalsubstanz auf.
Das Erdgeschoss ist in Sandstein, resp. die neueren Teile in Backstein, und in mit Sandstein
ausgefachtem Rieg ausgeführt. Das Obergeschoss ist dreiseitig als Holzständerkonstruktion mit
grossen Fleckligen sichtbar, die Frontseite ist heute mit Holzschindeln verkleidet. Die gute und
detailreiche Zimmermannsarbeit kommt an Lauben, Freibünden, Fenstern und Dach zur Geltung.
Das Erdgeschoss mit der noch ausgestatteten Werkstatt ist, wie bei Schmieden üblich, höher und
mit grossen Öffnungen versehen. Darüber angeordnet die Wohnung mit 2 Vorder- und 2
Hinterstuben mit guter Raumhöhe, Küche im Mittelgang. Hoher, stehender Dachstuhl mit 2
Kammern.
Die Bausubstanz ist grundsätzlich in gutem Zustand. Altersbedingt sind Sanierungsmassnahmen,
hauptsächlich an den Oberflächen und Gebäudeinstallationen, nötig. Das Gebäude ist heute nicht
wärmegedämmt. Auf der Eingangsseite gibt es eine leichte Senkung.“
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Anlässlich des Augenscheins vom 7. Mai 2012 ergänzte die Vertretung der KDP ihre
Stellungnahme und führte aus, die „alte Schmiede“ sei in dreierlei Hinsicht bemerkenswert.
Das Gebäude weise handwerklich gute Arbeit auf, sei ein Zeitzeugnis für einen
Gewerbezweig aus vorindustrieller Zeit und habe eine wichtige Funktion im Ortsbild. Die
Landschmiede liege an der Langete und an der Hauptstrasse von Rohrbach. Sie sei für
das Dorfbild wichtig, weil sie Teil des gewerblich geprägten Zentrums von Rohrbach sei.
e) Die KDP hat überzeugend dargelegt, dass die „alte Schmiede“ die Kriterien erfüllt,
um als schützenswert eingestuft zu werden. Das Rechtsamt konnte sich anlässlich eines
Augenscheins davon überzeugen, dass das Gebäude viel Originalsubstanz aufweist. Zwar
weist die Nordfassade nicht mehr die Originalgestaltung auf und das ehemals
zurückgesetzte, teilweise offene Erdgeschoss wurde umgebaut. Die anderen Fassaden
sind aber noch im Original erhalten und die damalige Bauweise gut ablesbar. Im Innern
sind beispielsweise die Werkstatt mit der grossen Feuerstelle und die Raumaufteilung zu
einem überwiegenden Teil im ursprünglichen Zustand. Die Liegenschaft ist auch
gewerbehistorisch bedeutsam und liegt an typischer Lage an Fluss und Verkehrsweg. In
Würdigung ihres ästhetischen, kulturellen und geschichtlichen Werts, ist festzuhalten, dass
die „alte Schmiede“ ein schützenswertes Baudenkmal und zu Recht im Bauinventar der
Gemeinde Rohrbach enthalten ist. Es besteht somit ein öffentliches Interesse an ihrer
Erhaltung.
Die Bedeutung der „alten Schmiede“ für das Ortsbild ist allerdings zu relativieren: Zwar ist
das Dorf Rohrbach im ISOS verzeichnet und das umstrittene Gebäude befindet sich im
Teilgebiet I (Ortskern) des ISOS-Aufnahmeplans. Die „alte Schmiede“ ist aber nicht
erwähnt. Auch im Bauinventar wird das Gebäude in der Beschreibung der Baugruppe A
(Dorf) nicht speziell erwähnt. Die Beschreibung der Baugruppe A verweist auf die
zweiteilige Dorfanlage, die von der Hauptstrasse und dem rechtwinklig angefügten
Wegnetz sowie zwei platzartigen Erweiterungen strukturiert werde. Erwähnt wird in der
östlichen Dorfhälfte der Kirchenbezirk und für die westliche Dorfhälfte werden die Gebäude
mit den Inventar-Nrn. 200, 223, 216 und 217 (Mühle) als prägende Bauten genannt, nicht
aber die „alte Schmiede“. Dies lässt darauf schliessen, dass die umstrittene „alte
Schmiede“ für das Dorfbild weniger prägend ist als die anderen Baudenkmäler von
Rohrbach. Dies entspricht auch den Beurteilungen aus früheren Jahren: In den
Schutzzonenplänen der Gemeinde Rohrbach der 70er bis 90er Jahre gehörte die „alte
Schmiede“ zwar zu einer geschützten Gebäudegruppe, wurde aber nie als schützenswerte
9
Einzelbaute gekennzeichnet.13 Gemäss den damals geltenden Vorschriften sollten diese
Gebäudegruppen zwar in ihrer Struktur erhalten werden, aber ein Abbruch und Neubau
von Gebäuden war zulässig.14
4. Verhältnismässigkeit
a) Ein Abbruchverbot ist als Eingriff in die Eigentumsgarantie dann verhältnismässig,
wenn es zur Erreichung des angestrebten Ziels geeignet und erforderlich ist und das
verfolgte Ziel in einem vernünftigen Verhältnis zu den eingesetzten Mitteln steht.15 Die
Eignung eines Abbruchverbotes zur Erhaltung eines Baudenkmals wäre nur bei
bautechnisch nicht mehr sanierungsfähigen Objekten zu verneinen. Dies ist aber
vorliegend nicht der Fall; es ist unbestritten, dass eine Sanierung der Bausubstanz der
„alten Schmiede“ grundsätzlich möglich ist, wenn auch mit beträchtlichem Aufwand. Dies
wird auch durch den von der BVE beauftragten Gutachter bestätigt. Die Verweigerung
einer Abbruchbewilligung ist deshalb objektiv geeignet und erforderlich, um die Erhaltung
des Gebäudes zu ermöglichen. Eine mildere Massnahme als ein Abbruchverbot ist nicht
ersichtlich.
b) Ob eine Verweigerung der Abbruchbewilligung vorliegend auch zumutbar ist, hängt
vom Ergebnis einer Interessenabwägung zwischen den öffentlichen Interessen an der
Erhaltung des Baudenkmals und den privaten Interessen an einem Abbruch bzw. an der
Wirtschaftlichkeit einer Sanierung ab. Dabei ist auch der Grad der Schutzwürdigkeit des
Objekts zu berücksichtigen: Je schutzwürdiger eine Baute ist, desto geringer sind
Rentabilitätsüberlegungen zu gewichten.16 Kommt dem öffentlichen Interesse an der
Erhaltung kein überragendes Gewicht zu, kann ein Abbruchverbot den
Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern nicht zugemutet werden, wenn es auf
Dauer mit finanziellen Verlusten verbunden wäre. Die Eigentumsbeschränkung ist
hingegen verhältnismässig, wenn eine dem Erhaltungsgebot gerecht werdende Nutzung
des Gebäudes auf längere Sicht tragbar ist. Ist das öffentliche Interesse an der Erhaltung
13 Schutzzonenplan der Gemeinde Rohrbach vom 10. März 1977 und Schutzzonenplan der Gemeinde Rohrbach vom 25. April 1989 14 Vgl. Art. 54 des (alten) Baureglementes der Gemeinde Rohrbach vom 12. Dezember 1990 15 Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Auflage, 2010, N. 581 ff. mit Hinweisen auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung; Tschannen/Zimmerli/Müller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 3. Auflage, 2009, § 21; BGE 129 I 173 E. 5 mit Hinweisen 16 BGE 126 I 219 E. 2c; BVR 1997 S. 355 E. 6a, 1996 S. 68 E. 4c mit Hinweisen; VGE 22935 vom 28. November 2007 E. 6.4 mit Hinweisen
10
eines Baudenkmals besonders gross, wäre ein Abbruchverbot der Eigentümerschaft wohl
sogar dann zuzumuten, wenn diese mit Verlusten rechnen müsste.17 Bei der Beurteilung
der wirtschaftlichen Tragbarkeit sind die privaten Interessen zurückhaltend zu gewichten,
zumal die Beurteilung der wirtschaftlichen Situation jeweils auf einer Momentaufnahme
beruht. Zudem ist das Kosten-/ Nutzenverhältnis zu Beginn häufig weniger günstig als
später. Keine oder eine geringe Rendite in den Anfangsjahren braucht nicht zu bedeuten,
dass die wirtschaftliche Tragbarkeit von vornherein zu verneinen wäre.18 Soweit der
Sanierungsaufwand auf Vernachlässigung des Unterhalts zurückzuführen ist, kann sich der
Eigentümer nicht auf Unverhältnismässigkeit berufen.
c) Zur Beurteilung der Zumutbarkeit des Abbruchverbots hat die BVE ein Gutachten
eingeholt über den Zustand, die Sanierungsfähigkeit und den Verkehrswert des Gebäudes
sowie über allfällige Nutzungsmöglichkeiten und deren Wirtschaftlichkeit.19
Der Gutachter ist zu folgenden Schlüssen gelangt: Der Zustand der Liegenschaft sei so,
dass eine Nutzung ohne umfassende Sanierungs- und Umbauarbeiten nicht möglich sei.
Der heutige Zustand lasse eine „sanfte“ Renovierung im Sinne einer „Pinselrenovation“
nicht zu. Aufgrund ihrer Lage im Dorf, des wirtschaftlichen Umfeldes, der Art des
Gebäudes und der Nachbarschaft komme eigentlich nur eine Wohnnutzung im
Obergeschoss und eine Büro-, Dienstleistungs- oder Ateliernutzung im Erdgeschoss in
Frage. Die ursprünglich für das Gebäude vorgesehene Hauptnutzung als „Dorfschmiede“
sei auch nach einer Sanierung nicht zu verwirklichen, da dieses Gewerbe in der
althergebrachten Form nicht mehr existiere. Alle Bauteile, die spezifisch für den
ursprünglichen Zweck eingebaut wurden, seien nach einer Sanierung nur noch dekorative
Elemente mit musealem Charakter. Eine umfassende Gebäudesanierung unter
Beibehaltung der heutigen Gebäudegrösse und unter Beachtung der Vorgaben der
Denkmalpflege führe zu minimalen Sanierungskosten von etwa Fr. 900'000.00. Der reine
Landwert ohne die heutige Bausubstanz betrage Fr. 225'000.00. Dies führe zu einem
wirtschaftlich notwendigen Verkaufspreis von Fr. 1'125'000.00 bzw. zu einem wirtschaftlich
notwendigen Mietzins von monatlich Fr. 5'344.00 oder von Fr. 4'275.00 monatlich, falls nur
die Sanierungskosten berücksichtigt würden. Ein solcher Mietertrag bzw. Kaufpreis ist nach
Einschätzung des Gutachters auf dem Markt nicht erzielbar. Ein Vergleich mit aktuellen
17 VGE 22935 vom 28. November 2007 E. 6.4 mit Hinweisen 18 BVR 1996 S. 68 E. 4c 19 Gutachten von Rolf Schifferli, dipl. Architekt ETH/SIA/GAB vom 15. Juli 2012
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Angeboten in der Nähe zeige, dass für Mietwohnungen ein jährlicher Mietzins von Fr.
140.00 bis Fr. 190.00 pro m2 Nettonutzfläche feststellbar sei. Bei Dienstleistungsflächen
liege der Mietzins bei Fr. 70.00 bis Fr. 120.00 pro m2. Im sanierten Objekt seien 160 m2
Wohnfläche im Ober- und Dachgeschoss und 110 m2 Atelier- oder Bürofläche im
Erdgeschoss verfügbar. Dies ergebe einen möglichen erzielbaren Ertrag von total Fr.
39'800.00 pro Jahr bzw. Fr. 3'316.70 monatlich. Auch der notwendige Verkaufspreis könne
nicht erzielt werden, da die resultierenden monatlichen Kosten für den Erwerber viel zu
hoch ausfallen würden, insbesondere angesichts der unattraktiven Lage direkt an der
Hauptstrasse. Zudem stünden in Rohrbach viele andere Objekte und Landparzellen zum
Verkauf.
d) Die KDP hält in einer Stellungnahme vom 9. August 2012 fest, von den
Sanierungskosten von Fr. 900'000.00 seien etwa Fr. 300'000.00 beitragsberechtigt; der
Kanton könne daran einen Restaurierungsbeitrag von etwa 90'000.00 Franken leisten.
e) Der Beschwerdeführer vertritt in seinen Schlussbemerkungen die Meinung, von den
Gesamtsanierungskosten seien nicht nur die Denkmalpflegebeiträge abzuziehen, sondern
auch ein Lärmsanierungsbeitrag von Fr. 100'000.00, den der Kanton gemäss Angaben der
Beschwerdegegner in Aussicht gestellt habe. Weiter ist er der Auffassung, der vom
Gutachter angenommene Landwert von insgesamt Fr. 215'000.00 sei zu hoch. Erzielbar
sei ein Landpreis von Fr. 130.00/m2 bzw. Fr. 195'000.00 für das ganze Grundstück. Unter
Berücksichtigung der Lage im Gefahrengebiet „Blau“ sei ein Preis von Fr. 170'000.00
realistisch. Berücksichtige man Abbruchkosten von rund Fr. 50'000.00, betrage der
objektive Verkehrswert der Parzelle mit dem unsanierten Gebäude Fr. 120'000.00.
f) Der Beschwerdeführer verweist hinsichtlich des von ihm als erzielbar genannten
Landpreises auf eine Internetrecherche. Diese zeigt allerdings nur ein einziges Objekt und
es ist nicht ersichtlich, ob es sich um Landfläche handelt, die mit dem hier umstrittenen
Grundstück vergleichbar ist. Dass sich die Liegenschaft im Gefahrengebiet „Blau“ befindet,
muss nicht zu einer Reduktion des vom Gutachter geschätzten Landpreises führen. Der
Gutachter hat bereits aufgrund der neuen bundesrechtlichen Vorschriften über den
Gewässerraum berücksichtigt, dass der bisher unbebaute Teil der Parzelle nur erschwert
oder gar nicht überbaubar ist. Er hat daher für die Hälfte der Parzelle einen Preis von nur
Fr. 50.00 pro m2 eingesetzt. Weiter sind, soweit man von einer Sanierung ausgeht, keine
12
Abbruchkosten zu berücksichtigen. Es besteht daher kein Grund von der Landpreis-
Schätzung des erfahrenen Gutachters abzuweichen.
Hinsichtlich der Lärmproblematik ist es zwar richtig, dass die umstrittene Liegenschaft
durch eine Kantonsstrasse stark lärmbelastet ist und das Tiefbauamt des Kantons Bern
Sanierungsmassnahmen prüft. Allerdings hat es nie Beiträge von Fr. 100'000.00 in
Aussicht gestellt. Bisher wurde nicht konkret geprüft oder festgelegt, welche Beträge der
Kanton den Grundeigentümern zahlen würde. Aufgrund der vom Gutachter geschätzten
Sanierungskosten lassen sich aber auch die Beiträge des Kantons an
Schallschutzmassnahmen abschätzen: Zu berücksichtigen sind nur neue Fenster von
lärmempfindlichen Räumen (Art. 20 USG sowie Art. 15 f. LSV i.V.m Art. 11 LSV). Das
bedeutet, dass der Kanton als Strasseneigentümer Fenster von Nassräumen, Kellern,
Lagerräumen oder Räumen auf strassenabgewandten Seiten nicht zahlen muss. Das hier
umstrittene Gebäude hat auf der strassenseitigen Fassade im Ober- und Dachgeschoss
etwa gleich viele Fenster wie auf der strassenabgewandten Seite (Südseite). Die Ost- und
Westfassaden weisen wenige Fenster auf; davon dürften etwa die Hälfte als lärmbelastet
gelten. Ob die Fenster im Erdgeschoss nach einer Sanierung zu lärmbelasteten Räumen
gehören, kann nicht abschliessend beurteilt werden. Dies würde von der Art der Nutzung
abhängen. Insgesamt kann für eine Schätzung im vorliegenden Verfahren davon
ausgegangen werden, dass maximal die Hälfte der Fenster der Liegenschaft
beitragsberechtigt wären. Der Gutachter schätzt die Gesamtkosten für alle neuen Fenster
und Aussentüren auf Fr. 40'000.00. Die Zahlungen des Kantons im Rahmen der
Schallschutzmassnahmen würden daher Fr. 15'000.00 bis Fr. 20'000.00 kaum übersteigen.
Weiter ist zu berücksichtigen, dass dieser Betrag nicht zu den Restaurationsbeiträgen der
Denkmalpflege hinzugerechnet werden darf, da der Kanton nicht zweimal Beiträge an die
gleichen Fenster leisten würde. Der Restaurationsbeitrag der Denkmalpflege ist daher nur
bei jenen Fenstern zu berücksichtigen, an die keine Zahlungen aufgrund der
Schallschutzmassnahmen erfolgen. Nimmt man an, dass aufgrund der
Schallschutzmassnahmen Fr. 20'000.00 bezahlt werden, wären im Bereich Fenster und
Türen noch Fr. 20'000.00 beitragsberechtigt und der Restaurationsbeitrag würde 30%
davon, also Fr. 6'000.00 betragen (anstatt Fr. 12'000.00, wenn der gesamte Betrag
beitragsberechtigt wäre). Der Gesamtbeitrag des Kantons, zusammengesetzt aus
Restaurationsbeiträgen und Zahlungen an Schallschutzmassnahmen, würde somit gestützt
auf die geschätzten Sanierungskosten maximal Fr. 104'000.00 betragen. Die durch die
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Grundeigentümer zu tragenden Sanierungskosten betrügen daher noch rund Fr.
800'000.00 und der wirtschaftlich notwendige Verkaufspreis rund Fr. 1'020'000.00.
g) Die Beurteilung des Gutachters, dass ein Preis von Fr. 1'125'000.00 für die
umstrittene Liegenschaft auf dem Markt nicht erzielbar sei, überzeugt. Recherchen auf
dem Online-Immobilienportal www.alle-immobilien.ch zeigen, dass in Rohrbach im
Vergleich zur Grösse des Ortes viele Häuser zum Verkauf stehen. So wurden auf dem
genannten Portal am 25. September 2012 12 Häuser angeboten. So beispielsweise ein
neu erstelltes 51⁄2 -Zimmereinfamilienhaus für rund Fr. 600'000.00, ein neues 51⁄2-Zimmer-
Minergiehaus für Fr. 720'000.00, ein renoviertes Wohn- und Gewerbeobjekt an der
Hauptstrasse mit 300 m2 Gesamtfläche und 9 Zimmern für Fr. 690'000.00, ein grosses
Bauernhaus mit Baulandreserve für Fr. 400'000.00 oder ein 7-Zimmereinfamilienhaus mit
einer Grundstückfläche von 827 m2 für Fr. 570'000.00. Eine weitere Recherche auf dem
genannten Immobilienportal am 10. Oktober 2012 zeigte, dass noch ein zusätzliches Haus
mehr angeboten wurde. Zudem sind viele der Häuser seit mehreren Monaten zum Verkauf
ausgeschrieben. In der nächstgrösseren Ortschaft Huttwil waren beispielsweise ein Objekt
mit einer 6-Zimmer-wohnung, zwei 3-Zimmerwohnungen und einem Ladenlokal für
Fr. 620.000.00 sowie ein Wohn- und Geschäftshaus mit einer 7-Zimmer- und einer 41⁄2-
Zimmerwohnung, einer Werkstatt und Lagerräumen sowie einer Grundstückfläche von
1011 m2 für Fr. 985'000.00 ausgeschrieben. Vor diesem Hintergrund ist es kaum
vorstellbar, dass die umstrittene Liegenschaft nach einer Sanierung für über 1 Mio.
Franken verkauft werden könnte oder sich ein Käufer findet, der die unsanierte
Liegenschaft übernimmt und bereit ist, hohe Sanierungskosten zu investieren. Stark ins
Gewicht fällt, dass die „alte Schmiede“ direkt an einer stark befahrenen Kantonsstrasse
steht. Was früher für die Schmiede von Vorteil war, ist heute ein grosser Nachteil. Die
Liegenschaft wird durch Lärmimmissionen, Erschütterungen und Abgase stark
beeinträchtigt. Auch nach einer Sanierung und dem Einbau von Schallschutzfenstern
bleiben diese Nachteile grösstenteils bestehen. Die Liegenschaft hat zwar, wie der
Beschwerdeführer ausführt, den Vorteil, dass sie nach Süden hin über eine unbebaute
grosse Grundstückfläche verfügt. Dies gleicht aber die Nachteile der Lage und der
Gebäudestruktur nicht aus. Nachteilig ist nämlich nicht nur die direkte Lage an der
Hauptstrasse, die Lärmimmissionen und Abgase, sondern auch die eingeschränkte
Nutzbarkeit der Liegenschaft. Zwar wären bei einer Renovation teilweise Veränderungen
möglich, die Gestaltungsmöglichkeiten aufgrund der Schutzwürdigkeit des Gebäudes aber
eingeschränkt. Zudem müsste für heutige Wohnbedürfnisse eine grössere Küche, ein
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grösserer Sanitärbereich und eine Innentreppe in den Dachstock eingebaut werden, was
den eigentlichen Wohnraum verkleinern würde. Im Erdgeschoss scheint zudem – wie der
Gutachter zu Recht festhält – nur eine gewerbliche Nutzung realistisch: Das Erdgeschoss,
in dem sich früher die Schmiede befand, ist gegenüber der Strasse und der Brücke tiefer
gelegen; es handelt sich um eine Tiefparterresituation. Die schlechte Belichtungssituation
würde sich auch beim zusätzlichen Einbau von Fenstern auf der Südseite nur wenig
verbessern, da der Lichteinfall bei Fenstern auf der Süd-, Ost- und Westfassade durch den
Laubengang im Obergeschoss sowie die Aussentreppe beeinträchtigt wird. Zudem werden
die Emissionen der Strasse noch stärker wahrgenommen als im Obergeschoss, da die
Fenster näher bei der Strasse sind. Das Erdgeschoss wäre deshalb als Wohnraum
unattraktiv.
f) Auch die Möglichkeit einer Vermietung zu einem wirtschaftlich tragbaren Mietzins ist
kaum denkbar. Der Gutacher kommt zum Schluss, dass für das sanierte Objekt ein Ertrag
von total Fr. 39'800.00 pro Jahr bzw. Fr. 3'316.70 monatlich erzielbar wäre. Notwendig
seien aber Fr. 5'344.00 oder – wenn nur die Sanierungskosten und keine Verzinsung des
Landteils eingesetzt würden – Fr. 4'275.00 monatlich. Diese Einschätzung überzeugt. Die
Einschätzung des Beschwerdeführers, die vom Gutachter angenommenen Mieterträge
bzw. Quadratmeterpreise seien zu tief, erscheint dagegen nicht stichhaltig. Der Gutachter
geht von vergleichbaren Angeboten in der Nähe aus, woraus sich für Mietwohnungen ein
jährlicher Mietzins von Fr. 140.00 bis 190.00 pro m2 Nettonutzfläche und für
Dienstleistungsflächen von Fr. 70.00 bis Fr. 120.00 pro m2 ergebe. Der Gutachter hat
seinen Berechnungen nicht etwa das Minimum dieser Vergleichsmieten zu Grunde gelegt,
sondern ging von Preisen aus, die über dem Durchschnitt liegen (für die Wohnnutzung Fr.
180.00 pro m2 und für die Dienstleistungsfläche von Fr. 100.00 pro m2). Dass angesichts
der immissionsreichen Lage und der schlechten Beleuchtung der Dienstleistungsflächen
höhere Mietpreise erzielt werden könnten, erscheint nicht realistisch.
Schliesslich ist es auch nicht möglich, einen höheren Ertrag zu erzielen, in dem die bisher
unbebaute Grundstückfläche im südlichen Teil der Parzelle mit einem zweiten Gebäude
überbaut wird. Auch ein zusätzliches Gebäude scheint aufgrund des einzuhaltenden
Strassenabstandes und der Vorschriften betreffend Gewässerraum kaum realisierbar (das
Gewässer „Langete“ verläuft über das Grundstück).
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g) Der Beschwerdeführer bemängelt weiter, dass der Gutachter zur Ermittlung des
wirtschaftlich notwendigen Mietertrages von einer Bruttorendite von 5.5% ausgegangen
sei. Dies sei zu hoch. In der heutigen Situation sei ein tieferer Kapitalszins einzusetzen und
nach der Sanierung seien auch die notwendigen Rückstellungen und der laufende
Unterhalt kleiner. Gemäss einer Umfrage des Hauseigentümerverbandes liege der
Medianwert der erzielten Bruttorenditen bei Neubauten bei 4.5%. Dem ist entgegen zu
halten, dass die in der genannten Umfrage eruierten Renditen jene sind, die tatsächlich
erzielt werden konnten. Dies sagt aber nichts darüber aus, welche Bruttorenditen
notwendig sind, um wirtschaftlich zu sein. Zudem wäre der erzielbare Mietertrag von Fr.
39'800.00 jährlich auch bei einer Bruttorendite von nur 4.5% zu tief (bei einer Bruttorendite
von 4.5% ergibt sich ein notwendiger Jahresmietzins von Fr. 45'900.00).
h) Somit bleibt zusammenfassend festzustellen, dass eine Sanierung die
Beschwerdegegner in unverhältnismässigem Umfang belasten würde. Die Liegenschaft
könnte realistischerweise nicht zu jenem Preis verkauft oder vermietet werden, der
notwendig wäre, um nicht Verluste zu generieren. Dem öffentlichen Interesse am Erhalt der
„alten Schmiede“ kommt kein derart überragendes Gewicht zu, dass den
Grundeigentümern ein finanzieller Verlust zugemutet werden dürfte. Den
Beschwerdegegnern kann auch – entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers –
keine Vernachlässigung des Unterhalts vorgeworfen werden. Das Gebäude muss zwar
umfassend saniert werden, um es an die heutigen Wohnbedürfnisse und
energietechnischen und brandschutzmässige Vorschriften anzupassen. Es ist aber nicht
so, dass die Beschwerdegegner die Liegenschaft haben „verlottern“ lassen. Sie wurde im
Übrigen bis vor wenigen Jahren von der Mutter der Beschwerdegegner bewohnt. Ein
Abbruchverbot wäre daher unverhältnismässig und würde die Eigentumsgarantie nach
Art. 26 BV verletzen. Die Beschwerde muss daher abgewiesen werden.
5. Kosten
a) Die oberinstanzlichen Verfahrenskosten bestehen aus einer Pauschalgebühr. Für
besondere Untersuchungen, Gutachten und dergleichen können zusätzliche Gebühren
erhoben werden (Art. 103 Abs. 1 VRPG). Gestützt auf Art. 19 GebV20 wird die Pauschale
20 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung; GebV, BSG 154.21)
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auf 1'200.00 Franken festgelegt. Hinzu kommen eine Gebühr von Fr. 300.00 für den
Augenschein mit Instruktionsverhandlung (Art. 20 Abs. 1 GebV) sowie die Kosten des
Wirtschaftlichkeitsgutachtens von Fr. 2'905.20 (Rechnung Schenk + Schifferli AG vom 15.
Juli 2012). Die Verfahrenskosten betragen demnach insgesamt Fr. 4'405.20.
Nach Art. 108 Abs. 1 VRPG werden die Verfahrenskosten der unterliegenden Partei
auferlegt, es sei denn das prozessuale Verhalten einer Partei gebiete eine andere
Verlegung. Bei diesem Ausgang des Verfahrens gilt der Beschwerdeführer als
unterliegende Partei. Allerdings haben die Beschwerdegegner einen Teil der
Verfahrenskosten verursacht: Sie haben einen Teilentscheid über die Frage der
fristgerechten Einreichung der Beschwerde beantragt und sind dabei unterlegen. Sie
haben daher einen Viertel der Pauschalgebühr, ausmachend Fr. 300.00, zu bezahlen. Der
Beschwerdeführer hat die restlichen Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 4'105.20 zu
tragen.
b) Die unterliegende Partei hat zudem der Gegenpartei die Parteikosten zu ersetzen,
sofern nicht deren prozessuales Verhalten oder die besonderen Umstände eine andere
Teilung oder Wettschlagung gebieten oder die Auflage der Parteikosten an das
Gemeinwesen als gerechtfertigt erscheint (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Aufgrund seines
Unterliegens hat der Beschwerdeführer grundsätzlich keinen Anspruch auf Parteikosten.
Allerdings haben die Beschwerdegegner dem Beschwerdeführer durch ihr Vorgehen in
Zusammenhang mit dem Teilentscheid vom 3. Februar 2012 zusätzliche Parteikosten
verursacht. Sie haben ihm deshalb eine Parteikostenentschädigung von Fr. 500.00 zu
bezahlen.
Da die Parteikosten den durch die berufsmässige (anwaltliche) Parteivertretung
anfallenden Aufwand umfassen, haben die Beschwerdegegner keinen Anspruch auf die
Entschädigung von Parteikosten. Die Vorinstanz hat ebenfalls keinen Anspruch auf
Parteikostenersatz (Art. 104 Abs. 1 und 4 VRPG).