Decision ID: 277138f6-bbbc-5574-9aaa-b794fc4dfabc
Year: 2003
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_002
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

ritenuto in fatto:
A. Tra il 1989 e il 1990 _ si faceva assistere da _ e _ per le formalità di acquisto di un rustico da ristrutturare a _, nonché in occasione della successiva ristrutturazione di tale immobile. La ristrutturazione veniva affidata all’architetto _, il quale riceveva istruzioni sia dal proprietario, sia da _ (i cui ordini venivano comunque avallati dallo stesso _).
B. In 25 ottobre 1991 _ incaricava _ e _ di provvedere alla ricerca di conduttori per il rustico di _e e all’amministrazione corrente dello stesso (doc. S, “Vermittlungsvertrag”).
C. Nel 1994, a seguito della possibilità di acquistare un altro immobile in Ticino, _ versava su un conto a lui intestato presso la _, filiale di _, l’importo di fr. 100'000.--. La somma era stata ottenuta da _ dalla _ di _ (doc. E). Su questo conto, dal 21 ottobre 1992 al 17 luglio 1996, _ o e _ hanno avuto firma individuale. La metà di questo importo era stata versata al notaio _ di _, incaricato di allestire i necessari atti notarili per la compravendita, il quale, dopo aver rogato un precontratto e allestito una bozza di statuti per una società, prendeva atto dell’impossibilità di perfezionare il negozio giuridico e nel mese di novembre 1994 restituiva l’importo di fr. 50'000.-- versandolo sul conto di cui sopra.
D. Nel frattempo, nel mese di maggio 1994, quando sul conto di _ erano depositati unicamente fr. 50'000.--, _ e _ chiedevano di poter disporre di quella somma a titolo di prestito.
Verso la fine del 1994 e l’inizio del 1995 i rapporti tra le parti iniziavano a incrinarsi. Ancora nel mese di aprile 1995 _ e _ ammettevano di dovere restituire l’importo di fr. 100'000.-- (doc. F, G) e il 9 giugno 1995 essi restituivano la somma di fr. 50'000.--.
I rapporti di affari tra le parti cessavano nel giugno del 1996 (doc. L, M). Il 12 giugno 1996, per la prima volta, _ e _ avanzano una pretesa a loro favore di fr. 49'989.35 per prestazioni relative al mandato di amministrazione dell’immobile di _.
E. Con petizione 30 gennaio 2001 _ ha postulato la restituzione da _ e _ di fr. 50'000.-- oltre interessi al 10,5 % dal 10 maggio 1994, invocando le norme sul contratto di prestito.
Con risposta 12 giugno 2001 i convenuti si sono opposti integralmente, confermandosi nel loro diritto di compensare il debito verso _ con i propri crediti derivanti dal contratto di intermediazione con questi sottoscritto.
F. Con decisione 18 luglio 2002, il Pretore ha parzialmente accolto la petizione, condannando _ e _ a versare all’attore l’importo di fr. 45'934.60, mentre l’attore è stato obbligato a rifondere ai convenuti fr. 2'968.-- quale conguaglio per interessi e capitale per il periodo precedente il 1. gennaio 1996. Innanzitutto il primo giudice ha stabilito che i convenuti erano tenuti a restituire la somma di fr. 50'000.-- ricevuta da parte dell’attore a titolo di mutuo, che il rimborso della somma avrebbe dovuto avvenire almeno a far tempo dal 9 giugno 1995 -data in cui l’altra metà del capitale era stata restituita a _ - e che gli interessi al 5% decorrevano da tale data. Inoltre, il Pretore ha stabilito che il 25 ottobre 1991, tra le parti era venuto in essere un mandato di gerenza di stabili, per il quale i convenuti non vantavano più alcuna pretesa a titolo di spese accessorie legate al rustico poiché saldate con il saldo attivo della locazione dello stesso (doc. L, T). Non disponendo di dati concreti per stabilire con certezza l’ammontare di un onorario a favore dei mandatari, essendo il contratto del 25 ottobre 1991 silente a tal riguardo e ritenuto che l’attore aveva ammesso che per gli interventi nell’ambito della ristrutturazione era stata pattuita una remunerazione oraria di fr. 40.-- (anche se dagli atti non emergeva il dispendio orario dei convenuti), il Pretore ha applicato una percentuale del 10% al totale dei proventi delle locazioni del rustico tra il 1992 e il 1995, ritenendo che di regola nel mercato immobiliare l’amministratore di uno stabile percepisce quale onorario per le proprie prestazioni un importo tra il 3% e il 5% degli introiti di locazione. Nel caso in esame, l’importo riconosciuto a titolo di onorario per le prestazioni dei convenuti tra il 1992 e il 1995 è stato stimato in fr. 4'065.40 oltre a interessi al 5% dal 1. gennaio 1996. Altre spese non sono state ammesse in quanto non debitamente provate.
Questa somma è stata posta in compensazione con l’importo di fr. 50'000.--, giungendo così ad una somma a favore dell’attore di fr. 45'934.60. Mentre l’attore è stato obbligato a versare ai convenuti la somma di fr. 2'968.-- a titolo di conguaglio interessi e capitale per il periodo precedente il 1. gennaio 1996.
G. Con appello 4 settembre 2002, i convenuti hanno censurato il giudizio pretorile adducendo che le pretese poste in compensazione dai convenuti sarebbero comprovate dalla documentazione versata agli atti. Gli appellanti sostengono in particolare di avere svolto, oltre all’attività di mediazione al fine di procurare conduttori che trascorressero le loro vacanze nel rustico di _, anche l’amministrazione dell’immobile, la rappresentanza fiscale di _, nonché consulenza e assistenza per ogni sua necessità in Ticino. Il credito posto in compensazione dagli appellanti sarebbe costituito da una parte degli onorari ancora dovuti da _ per la ristrutturazione del rustico di _ (1989-1991), nonché per la consulenza e per l’attività di mediazione relative a detto rustico e per tutte le spese anticipate legate alla proprietà dell’appellato. Le singole censure sollevate nell’appello, così come le osservazioni della parte appellata, saranno riprese nei successivi considerandi della decisione.
H. Con appello adesivo 28 ottobre 2002, _ ha censurato il giudizio pretorile adducendo che i calcoli effettuati per determinare un onorario di fr. 4'065.40 quale remunerazione per l’amministrazione dell’immobile a favore di _ e _ non sarebbero corretti poiché la percentuale del 10% sul totale dei proventi della locazione non sarebbe giustificata da alcun riscontro oggettivo. Inoltre, _ e _, nonostante la richiesta di edizione formulata dall’appellante adesivo, hanno omesso di produrre le fatture emesse per la locazione a terzi dell’immobile di _ e la documentazione bancaria relativa a quella locazione e alla gestione della “consulenza _”. Controparte non ha formulato osservazioni all’appello adesivo.

considerato in diritto:
1. Incontestata risulta la circostanza che _ abbia concesso la somma di fr. 100'000.-- a _ e a _ a titolo di prestito. Negli scritti del 9 e del 14 aprile 1995 (doc. F, G) _ assicurava _ che non appena ella avrebbe ottenuto dalla banca un responso positivo alla sua richiesta di mutuo ipotecario, l’importo di fr. 100'000.-- concesso “für meinen Umbau in _ 1994 als Überbrückungskredit” sarebbe stato restituito immediatamente (“sobald ich Bescheid erhalten habe, lasse ich Sie das sofort wissen und selbstverständlich bezahle ich Ihnen sofort nach Erhalt die sFr. 100'000.-- zurück”, doc. F; nella successiva lettera di cui al doc. G: “kann ich Ihnen mitteilen, dass ich den Betrag nunmehr kurzfristig zurückzahlen kann”). Dagli atti risulta che il 9 giugno 1995 la metà della somma complessiva di fr. 100'000.-- veniva restituita a _.
Gli appellanti si sono opposti alla richiesta di restituzione avanzata da _ riguardo ai rimanenti fr. 50'000.--, adducendo di avere pretese da porre in compensazione derivanti dall’amministrazione del rustico di _, e meglio fr. 51'900.-- oltre interessi (rispettivamente di fr. 49'689.35, poiché in cassa vi era ancora un saldo a favore di _ pari a fr. 2'210.65, v. risposta, ad 7, pag. 6), mentre nell’allegato di appello il credito è stato cifrato in fr. 48'666.05 oltre interessi (v. appello, pag. 11, in fine).
2. Ristrutturazione del rustico di _
2.1 Tra il 1989 e il 1991 gli appellanti hanno assistito _ nell’ambito della ristrutturazione del rustico di sua proprietà a _. Per questa attività le parti avevano pattuito una retribuzione oraria degli appellanti di fr. 40.-- (v. replica, ad 3, pag. 2). Gli appellanti avevano allestito dei conteggi che presentavano il numero delle ore svolte in tale ambito (doc. R). Gli appellanti pretendono ora il pagamento di fr. 4'180.-- a saldo, adducendo che una parte delle ore elencate nei suddetti conteggi non sarebbe stata pagata, più precisamente tutte le ore sotto le quali non figura la dicitura “fr.... dankend erhalten” (v. doc. R). La parte appellata ha sostenuto di avere sempre regolarmente retribuito tutte le ore che _ e a _ avevano conteggiato per la loro attività relativa alla ristrutturazione del rustico, indipendentemente dal fatto che i conteggi portassero la dichiarazione dell’avvenuta ricevuta o meno.
Innanzitutto si rileva che la pretesa di fr. 4'180.-- è stata proposta per la prima volta in sede di appello, siccome negli allegati preliminari i convenuti facevano unicamente riferimento ai conteggi prodotti sub doc. 1-7, indicando genericamente che per gli anni 1990/1991 _ vantava nei confronti di _ r dei crediti per complessivi fr. 12'000.--. Rappresentando la suddetta pretesa un novum ai sensi dell’art. 321 CPC, la stessa è inammissibile e va quindi respinta (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, Lugano 2000, m. 1 ss., m. 11 ss. e m. 20 ad art. 321 CPC).
In ogni caso, dal riassunto eseguito da _ sulla scorta dei conteggi allestiti dagli appellanti appare verosimile che tutti gli importi sono stati versati (“Übertrag”) a _ e _ (doc. R, foglio 1). D’altronde, dagli atti non risulta che gli appellanti ne abbiano richiesto il versamento, se non dieci anni dopo in sede giudiziaria.
Inoltre, forti dubbi emergono dal fatto che per lo stesso periodo della ristrutturazione dell’immobile, in aggiunta alla pretesa di cui sopra, _ e _ abbiano inserito nei conteggi prodotti in causa (doc. 1) ulteriori importi a titolo di onorario a favore di _ in veste di “Privatberater” per complessivi fr. 14'400.-- (ossia fr. 450.-- al mese + fr. 150.-- per 24 mesi - 1990 e 1991; v. doc. 1, fogli 1 e 2).
La pretesa di _ e _ di fr. 4'180.-- a saldo per l’assistenza nella ristrutturazione del rustico di _, oltre ad essere irricevibile, risulta infondata.
2.2 Sempre nell’ambito dell’attività prestata nella ristrutturazione del rustico di _, ma per il periodo successivo al mese di novembre 1991 (appello, pto. 4.2.1, pag. 8), gli appellanti sostengono di non avere più allestito conteggi dettagliati delle prestazioni che essi avrebbero giornalmente eseguito a favore di _ ma di avere pattuito un onorario forfetario di fr. 450.-- mensili, oltre a fr. 150.-- a titolo di rimborso forfetario per le spese (poi ridotti a fr. 100.-- mensili, non appena iniziata l’attività di mediazione nella locazione dell’immobile). Per i mesi da novembre 1991 a giugno 1992, l’importo dovuto a titolo di onorario sarebbe di fr. 4'800.-- (= [fr. 450.-- + fr. 150.--] x 8).
Innanzitutto, anche tale importo è stato concretizzato unicamente in sede di appello, poiché nell’allegato di risposta la pretesa di _ e _ veniva quantificata per il 1991 in fr. 4'500.-- e per l’anno 1992 in fr. 10'000.--, ed entrambi gli importi sarebbero stati da ricondurre a non meglio specificati “prestiti elargiti dalla signora _ ” (v. risposta, ad 5, pag. 4; v. doc. 1: “_, Kredit an _”; tra l’altro, le ricevute prodotte sono in parte illeggibili, di difficile interpretazione e non hanno trovato riscontri oggettivi, segnatamente in una documentazione bancaria). Pertanto, trattandosi di una nuova domanda ex art. 321 CPC, la stessa è inammissibile (Cocchi/Trezzini, op. cit., m. 1 ss., m. 11 ss. e m. 20 ad art. 321 CPC).
Inoltre, questa pretesa si scontra con l’accordo in precedenza sorto tra le parti che prevedeva, nell’ambito della ristrutturazione del rustico, solamente una retribuzione oraria, mentre agli atti non vi è alcun riscontro in merito ad una qualsiasi modifica della retribuzione, da oraria (fr. 40.--/h) a mensile (fr. 450.--, oltre a fr. 150.--).
Infine, come già esposto nel precedente considerando, la tesi degli appellanti contrasta con quanto riportato dai conteggi relativi agli anni 1990 e 1991 (v. doc. 1, fogli 1 e 2) che riportano una somma di fr. 14'400.-- a titolo di rimunerazione di _ quale “Privatberater”, corrispondenti appunto a fr. 450.--, oltre fr. 150.-- sull’arco di 24 mesi (del resto, dalle comparse scritte degli appellanti non emerge alcuna giustificazione per questa somma).
Ne discende che la pretesa di fr. 4'800.-- avanzata dagli appellanti per il periodo da novembre 1991 a giugno 1992 deve essere respinta.
3. Per la consulenza e l’amministrazione, rispettivamente per l’attività di intermediazione della locazione (v. appello, pto. 4.2.2., pag. 9), nel periodo intercorso tra la seconda metà del 1992 e la prima metà del 1996, gli appellanti hanno sostenuto che la loro retribuzione mensile, essendo la loro attività svolta a titolo professionale, era stata pattuita in fr. 450.-- a titolo di onorario, oltre a fr. 100.-- per il rimborso di spese, per complessivi fr. 26'400.-- (= [fr. 450.-- + fr.100.--] x 48 mesi). La parte appellata afferma di non avere mai pattuito alcuna remunerazione e che solamente il contratto di gestione dell’immobile sottoscritto dalle parti in data 25 ottobre 1991 rappresentava la base dei loro rapporti (doc. S).