Decision ID: 2c426ac1-2c23-5b38-b887-57ada5fdde68
Year: 1997
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_002
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

in fatto:
A.
La convenuta dal 1° marzo 1995 ha concesso in locazione all’istante ad uso commerciale una superficie di 240 mq al piano terreno dello stabile _ al numero civico _di via _ a _a a tempo indeterminato ma per almeno un anno contro un canone annuo di fr. 21’600.-- (doc. A).
B.
Il 19 luglio 1995 l’istante, invocando l’errore essenziale in relazione alle limitazioni imposte dal Comune allo svolgimento della pattuita attività commerciale, ha dichiarato di rinunciare al contratto (doc. G).
C.
Il 30 agosto 1995 la convenuta ha adito l’Ufficio di conciliazione di _ per contestare l’attitudine della conduttrice, ritenendo del tutto immotivata la di lei decisIone di dipartirsi dal contratto di locazione senza ossequiarne i termini (doc. 1).
Con decisione del 20 novembre 1995 l’Ufficio di conciliazione ha stabilito che il contratto di locazione in esame deve essere ritenuto vincolante per la convenuta fino al 28 febbraio 1996, data per la quale esso si potrebbe ritenere validamente disdetto dalla convenuta medesima.
D.
Solo il 2 gennaio 1996 _ ha adito il Pretore, chiedendo la declaratoria di la nullità del contratto per errore essenziale e la restituzione del deposito di garanzia.
Conseguentemente il Pretore con decisione 10 gennaio 1996 ha dichiarato irricevibile l’istanza per tardività (doc. K).
E.
L’istante ha perciò formulato le proprie richieste all’Ufficio di conciliazione di _ che ha accertato la mancata conciliazione in data 28 febbraio 1996.
L’11 marzo 1996 l’istante ha pertanto nuovamente adito il Pretore, ribadendo le proprie precedenti richieste, avversate dalla controparte in occasione dell’udienza di discussione del 6 maggio 1996.
F.
Nel giudizio impugnato il Pretore ha negato l’esistenza di una situazione di errore essenziale, ritenendo che l’errore circa le modalità di utilizzo dell’ente locato sarebbe un semplice errore sui motivi.
L’istante avrebbe comunque potuto svolgere l’attività da lei auspicata, mentre quella del suo subconduttore -l’esercizio di una piccola falegnameria- non rientrerebbe nella nozione di attività commerciale contrattualmente pattuita.
Dal che la reiezione dell’istanza anche relativamente al richiesto svincolo del deposito di garanzia, questione dipendente dall’accoglimento della tesi dell’errore essenziale.
G.
Delle motivazioni del gravame -erroneamente intitolato quale ricorso per  delle argomentazioni della resistente, che conclude per la reiezione del gravame, si dirà, per quanto necessario, nei successivi considerandi.

Considerato
in diritto:
1.
L’istante contro la sentenza impugnata ha proposto un gravame denominato “ricorso per cassazione”.
1.1
A non averne dubbi, la lite in cui si chiede l’accertamento dell’inefficacia per errore essenziale di un contratto di locazione stipulato per la durata minima di un anno e contemplante un canone annuo di fr. 21’600.-- e la restituzione di un deposito di garanzia di fr. 2’000.-- raggiunge il valore minimo appellabile di fr. 8’000.--, motivo per cui la sentenza pretorile va impugnata con il rimedio ordinario dell’appello (art. 307 e segg. CPC), e non con quello del ricorso per cassazione (art. 327 e segg. CPC) come prevede esplicitamente l'art. 411 CPC.
L’errata formulazione dell’atto ricorsuale non lo rende comunque nullo se si possono evincere dal gravame le critiche del ricorrente alla sentenza impugnata e le sue richieste di giudizio, e se nel contempo la controparte non subisce un pregiudizio dall’errata indicazione del rimedio ricorsuale (
Cocchi/Trezzini
, CPC, ad art. 309, n. 8).
1.2
Nella specie, proprio in conseguenza della natura appellatoria delle censure dell’istante la ricevibilità dell’impugnativa sarebbe stata assai dubbia nel caso di un ricorso per cassazione, a causa della mancata indicazione del motivo di cassazione e comunque -volendo concludere per quello di cui all’art. 327 lit. g CPC- per l’assenza di una concreta censura d’arbitrio, mentre il gravame è al contrario pienamente ricevibile come appello, non potendosi ritenere che la controparte abbia subito pregiudizio dall’errata denominazione del mezzo di ricorso.
2.
Il contratto non obbliga colui che vi fu indotto da errore essenziale (art. 23 CO).
L’errore è in particolare essenziale anche quando concerne una determinata condizione di fatto che la parte in errore soggettivamente considerava come necessario elemento del contratto secondo la buona fede nei rapporti in affari, e la cui importanza è riconoscibile anche dal profilo oggettivo (art. 24 cpv. 1 cifra 4 CO;
DTF
118 II 62, 114 II 139;
II CCA
3 dicembre 1996 in re C./V. e R., 6 settembre 1996 in re G. SA/R., 6 marzo 1996 in re E. SA/S. AG;
Von Thur/Peter
, Allgemeiner Teil des Schweizerischen Obligationenrechts, 3. edizione, vol. 1, pag. 308 e 309;
Guhl
, Das Schweizerische Obligationenrecht, 8. edizione, pag. 131 e segg.;
Honsell/Vogt/Wiegand
, OR I, 2. edizione, 1996, n. 20-23 ad art. 24 CO).
3.
Il Pretore, senza neppure esaminare se l’istante sia in concreto incorsa nell’asserito errore, ha respinto l’eccezione ritenendo che il fatto di avere pensato a torto di poter utilizzare l’oggetto del contratto in un certo modo costituirebbe unicamente un irrilevante errore sui motivi.
Si tratta di una motivazione che non può essere condivisa.
3.1
Contrariamente a quanto ritenuto dal Pretore, il conduttore che loca dei locali adibiti ad “uso commerciale” e che si vede vietare l’esercizio di ogni altra attività ad esclusione di quella di deposito o magazzino non è incorso in un irrilevante errore sui motivi, ma in un errore essenziale su una circostanza di fatto -l’esistenza di norme che limitano la facoltà di utilizzare l’oggetto del contratto- ai sensi dell’art. 24 cpv. 1 cifra 4 CO.
E’ infatti a prima vista evidente che la comune nozione di “uso commerciale” di un locale implica un utilizzo molto più estensivo che non il solo deposito di merci, e comprende in particolare, senza dubbio alcuno, almeno la possibilità di farvi accedere la potenziale clientela ai fini della contrattazione.
Se ciò non è possibile a causa di un vincolo giuridico, e non perciò non a seguito di una visibile particolarità dello stato del luogo, ben si può ammettere che il conduttore, se avesse saputo dell’impedimento, non avrebbe concluso il contratto, come pure si deve ritenere che un locatore in buona fede avrebbe dovuto cogliere la decisiva importanza della questione.
La fattispecie, in definitiva, è del tutto analoga a quella in cui si acquista un fondo ritenendolo erroneamente edificabile, e nella quale la giurisprudenza non ha esitazione nel riconoscere la presenza di un errore essenziale (
DTF
98 II 18;
Rep
. 1985, pag. 121; 1984, pag. 126).
3.2
In concreto, il giudizio pretorile sull’inesistenza dell’asserito errore essenziale può comunque essere confermato, non essendovi la prova che la conduttrice vi sia effettivamente incorsa.
Infatti, anche se il contratto prevede effettivamente la destinazione ad “uso commerciale” del bene locato (doc. A, pag. 1, punto 3), dall’insieme degli atti di causa si evince che la reale volontà delle parti era quella di adibirlo a magazzino e/o deposito.
La stessa istante risulta aver formulato richiesta in tal senso con il modulo “ricerca di affitto locali commerciali” (doc. 12), e comunque la deposizione della teste _, della cui attendibilità non vi è motivo di dubitare, ha fugato ogni possibile incertezza, permettendo di stabilire che l’istante ha sottoscritto il contratto di locazione nella piena consapevolezza del fatto che l’ente locato nonostante l’impropria dicitura del contratto (nel quale si è peraltro solo distinto genericamente tra il fine abitativo e quello commerciale, non precisato nella sua natura benché il contratto lo prevedesse) doveva essere adibito a deposito o magazzino, e non invece ad altri e più intensivi fini commerciali.
4.
Non potendosi pronunciare il richiesto annullamento del contratto, non vi è motivo per restituire all’istante - che è silente sul tema specifico- il deposito di garanzia.
Ne segue perciò la reiezione del gravame ai sensi dei considerandi.
Tassa di giustizia, spese e ripetibili seguono la soccombenza dell’istante.