Decision ID: 0629c521-d2a8-4fc9-b528-8a414a0d8456
Year: 2004
Language: de
Court: ZH_OG
Chamber: ZH_OG_001
Canton: ZH
Region: Zürich
Law Area: civil_law

betreffend Kündigungsschutz
Berufung gegen ein Urteil des Mietgerichtes des Bezirkes Meilen vom 21. November 2003; MB030001 (einfaches und rasches Verfahren)
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Rechtsbegehren:
"1. Die ausserordentliche Kündigung der Kläger vom 28. August 2002 auf den 30. November 2002 wegen Gefährdung der  der vermieteten Villa sei als gültig zu erklären.
2. Die ordentliche Kündigung der Kläger vom 5. November 2002 auf den 31. März 2003 sei als gültig zu erklären.
3. Eventualiter sei die einseitige Unverbindlichkeit des mündlichen Mietvertrags vom 25. April 2002 für die Kläger spätestens ab 31. März 2003 wegen wesentlichem Irrtum der Kläger und/oder  Täuschung durch die Beklagten festzustellen. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beklagten."
(act. 23 S. 2)
Urteil des Bezirksgerichtes Meilen:
"1. Das Verfahren wird betreffend Feststellung der Gültigkeit der ausserordentlichen Kündigung vom 28. August 2002 auf den 30. November 2002 (Rechtsbegehren Ziff. 1) und betreffend  der einseitigen Unverbindlichkeit des Mietvertrages ( Ziff. 3) als durch Rückzug erledigt abgeschrieben.
2. Es wird festgestellt, dass die ordentliche Kündigung vom 5.  2002 auf den 31. März 2003 gültig ist.
3. Das Mietverhältnis wird endgültig bis 30. September 2004 .
4. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf Fr. 6'135.00 die weiteren Kosten betragen: Fr. 836.00 Schreibgebühr Fr. 180.00 Vorladungsgebühr Fr. 76.00 Zustellungsgebühr Fr. 7'227.00 Total 5. Die Kosten werden den Parteien je zur Hälfte auferlegt, unter so-
lidarischer Haftung der beiden Kläger und der beiden Beklagten je für ihre Hälfte.
6. Es werden keine Prozessentschädigungen zugesprochen. 7./8. ... [Mitteilung / Rechtsmittel]"
(act. 23 S. 18 f.)
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Berufungsanträge:
Der Beklagten und Appellanten (act. 28 S. 2):
"1. In Aufhebung von Ziff. 2, 5 und 6 des Urteiles des Mietgerichtes
Meilen vom 21. November 2003 sei die Kündigung vom 5. November 2002 als ungültig zu erklären.
2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge für beide Instanzen zu Lasten der Kläger und Appellaten."
Der Kläger und Appellaten (act. 31 S. 1):
"Die Berufung sei abzuweisen und das Urteil des Mietgerichts Meilen vom 21. November 2003 sei vollumfänglich zu bestätigen; unter - und Entschädigungsfolge zulasten der Beklagten und ."

Das Gericht zieht in Betracht:
1. Die Beklagten sind seit Juni 2002 Mieter des den Klägern gehörenden 8-
Zimmer-Einfamilienhauses an der E._-strasse ... in F._ [Ort] zu einem
monatlichen Mietzins von Fr. 2'500.--. Mit amtlichem Formular vom 28. August
2002 kündigten die Kläger das Mietverhältnis ausserordentlich auf den 30. No-
vember 2002 (act. 3/20/10 und 11). Die Beklagten gelangten daraufhin mit Einga-
be vom 11. September 2002 an die Schlichtungsbehörde und beantragten, es sei
die Unwirksamkeit der Kündigung festzustellen, eventualiter sei die Kündigung für
ungültig zu erklären (act. 3/1). Mit amtlichem Formular vom 5. November 2002
sprachen die Kläger gegenüber den Beklagten eine ordentliche Kündigung auf
den 31. März 2003 aus (act. 3/14 und 15), welche von den Beklagten mit Eingabe
vom 20. November 2002 ebenfalls bei der Schlichtungsbehörde angefochten
wurde (act. 3/13).
Mit Beschluss vom 16. Dezember 2002 stellte die Schlichtungsbehörde die
Ungültigkeit der beiden Kündigungen fest (act. 2). Daraufhin gelangten die Kläger
mit Eingabe vom 17. Januar 2003 an das Mietgericht des Bezirkes Meilen und
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beantragten, die ausserordentliche Kündigung vom 28. August 2002 sei für gültig
zu erklären; eventualiter sei die ordentliche Kündigung vom 5. November 2002 für
gültig zu erklären (act. 1). Mit Urteil vom 21. November 2003 schrieb das Mietge-
richt das Verfahren betreffend Feststellung der Gültigkeit der ausserordentlichen
Kündigung vom 28. August 2002 auf den 30. November 2002 und betreffend
Feststellung der einseitigen Unverbindlichkeit des Mietvertrages als durch Rück-
zug erledigt ab (act. 23). Sodann stellte es die Gültigkeit der ordentlichen Kündi-
gung vom 5. November 2002 auf den 31. März 2003 fest und erstreckte das Miet-
verhältnis endgültig bis 30. September 2004 (act. 23). Hiegegen richtet sich die
Berufung der Beklagten, womit sie beantragen, die Kündigung vom 5. November
2002 sei für ungültig zu erklären (act. 28). Die Kläger beantragen mit ihrer Beru-
fungsantwort vom 26. Januar 2004, die Berufung sei abzuweisen (act. 31).
2. Das Mietgericht kam zum Schluss, dass angesichts des klaren Wortlauts
von Art. 271a Abs. 1 lit. d OR davon auszugehen sei, dass durch das von den
Beklagten eingeleitete Schlichtungsverfahren eine Sperrfrist ausgelöst worden
sei. Es erachtete indessen die Berufung der Beklagten auf die Sperrfrist als
rechtsmissbräuchlich und folgerte daraus, dass die Kündigung vom 5. November
2002 auf den 31. März 2003 gültig sei.
Die Kläger halten auch im Berufungsverfahren daran fest, dass die Kündi-
gung vom 5. November 2002 nicht bereits deshalb anfechtbar sei, weil sie wäh-
rend des Schlichtungsverfahrens ausgesprochen worden sei, welches die Beklag-
ten nach erfolgter ausserordentlicher Kündigung zu deren Anfechtung eingeleitet
hätten. Ihrer Ansicht nach stellt die Kündigung vom 5. November 2002 nicht eine
selbständige Kündigung dar, sondern damit wird nur die ausserordentliche Kündi-
gung vom 28. August 2002 wiederholt (act. 31 S. 19 ff.).
Kündigungen, die Formvorschriften im Sinne der Art. 266l-266n OR unbe-
rücksichtigt lassen, bleiben nach einhelliger Auffassung wirkungslos und können
jederzeit durch eine formrichtige Kündigung ersetzt werden (Higi, N 69 zu Art.
266g OR; SVIT-Kommentar Mietrecht, N 23 der Vorbemerkungen zu Art. 266-
266o OR; Lachat/Stoll/Brunner, Mietrecht, S. 543). Umstritten ist, ob eine als un-
wirksam erklärte erste ausserordentliche Kündigung während des Verfahrens und
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innerhalb der anschliessenden Kündigungssperrfrist durch eine ordentliche Kün-
digung ersetzt werden kann, wenn die Voraussetzungen der ursprünglich erklär-
ten ausserordentlichen Kündigung nicht mehr gegeben sind. Nach Lachat/Stoll/
Brunner ist dies angesichts des Wortlauts von Art. 271a Abs. 1 lit. d OR nicht
möglich, w-eil dieser die Geltung des Kündigungsschutzes mit der Durchführung
eines Verfahrens und nicht mit dessen Inhalt verknüpfe (S. 543). Im SVIT-Kom-
mentar wird die Auffassung vertreten, dass es dem Vermieter möglich sein sollte,
ohne weiteren Zeitverlust ordentlich zu kündigen, wenn es sich im Laufe des Ver-
fahrens zeige, dass die ausserordentliche Kündigung mangels Erfüllung sämtli-
cher gesetzlicher Voraussetzungen als unwirksam erkannt werden könnte (N 31
zu Art. 271a OR). Higi bezeichnet auf Art. 266g OR gestützte Kündigungen als
von Anfang wirkungslos, wenn die „wichtigen Gründe“, welche die kündigende
Partei geltend macht, nicht bestehen und/oder sie nicht zu einer Unzumutbarkeit
der Fortsetzung des Mietverhältnisses führen (N 67 zu Art. 266g OR). Er zieht je-
doch daraus nicht ausdrücklich den Schluss, dass eine ausserordentliche Kündi-
gung jederzeit durch eine ordentliche Kündigung ersetzt werden könnte. Ist die
Kündigungsberechtigung zwischen den Parteien strittig, so trifft die kündigende
Partei im Prozess die volle Behauptungs- und Beweislast (Higi, N 68 zu Art. 266g
OR). Der Auffassung von Higi, dass bereits die Anfechtung einer Kündigung aus
„wichtigen Gründen“ zwingend voraussetze, dass diese „wichtigen Gründe“ be-
stehen und bei der kündigenden Partei zu einer Unzumutbarkeit bezüglich der
Fortsetzung des Mietverhältnisses führen (N 71 zu Art. 266g OR), kann nicht ge-
folgt werden, denn diese beiden Kündigungsvoraussetzungen sind eben gerade
im Rahmen des Anfechtungsverfahrens zu prüfen. Ob eine unwirksame Kündi-
gung nach Art. 273 OR angefochten oder der Einwand erst in einem allfälligen
Ausweisungsverfahren erhoben wird, hat nämlich verfahrensrechtliche Konse-
quenzen. Im zweiten Fall kommt Art. 274g OR nicht zur Anwendung, d.h. der
Ausweisungsrichter hat die Kündigungsanfechtung nicht mit voller Kognition zu
prüfen (BGE 122 III 92 ff.).
Angesichts des klaren Wortlauts von Art. 271a Abs. 1 lit. d OR ist in Über-
einstimmung mit der Vorinstanz der Auffassung den Vorzug zu geben, dass durch
das Schlichtungsverfahren im vorliegenden Fall eine Sperrfrist ausgelöst wurde.
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Dies ergibt sich auch daraus, dass eine unwirksame Kündigung angefochten wer-
den muss, damit sie das Gericht mit voller Kognition prüfen kann.
Eine Ausnahme vom Kündigungsschutz ist bei der Verfahrenskündigung im
Sinne von Art. 271a Abs. 1 lit. d OR lediglich bei missbräuchlicher Klageeinleitung
durch den Mieter gegeben. Dieses Element soll ausschliessen, dass sich ein Mie-
ter in missbräuchlicher Art (Art. 2 ZGB) auf die vom zeitlichen Kündigungsschutz
vermutete Treuwidrigkeit einer Vermieterkündigung berufen kann, indem er z.B.
einer legitimen Kündigung des Vermieters durch eine haltlose Klageanhebung zu-
vorzukommen versucht (Higi, N 254 zu Art. 271a OR). Ein solcher Fall ist hier
klarerweise nicht gegeben. Nach Auffassung von Higi ist dem Vermieter gestützt
auf Art. 2 Abs. 2 ZGB die Widerlegung des Motivs der Rache auch dann zuzuge-
stehen, wenn nicht nur die Verfahrenseinleitung usw. des Mieters missbräuchlich
erscheint, sondern bereits das kündigungsbegründende Verhalten des Mieters
selbst rechtsmissbräuchlich im Sinne von Art. 2 Abs. 2 ZGB ist (N 261 zu Art.
271a OR). Für die Annahme eines offenbaren Missbrauchs eines Rechts beste-
hen indessen im vorliegenden Fall keine Anhaltspunkte. Wie die Vorinstanz zu-
treffend erwog, wird die Schwelle zur Annahme von Rechtsmissbrauch relativ
hoch angesetzt (act. 23 S. 13). Die von der Vorinstanz in der Folge vorgenomme-
ne Interessenabwägung hat indessen bei der Beurteilung der Frage, ob ein zeitli-
cher Kündigungsschutz bestehe, keinen Raum, sondern eine solche ist nur beim
Entscheid über einen Erstreckungsanspruch vorzunehmen.
Die Kündigung vom 5. November 2002 ist daher ungültig. Dies führt zur
Gutheissung der Berufung.
3. Ausgangsgemäss werden die Kläger für das Verfahren vor beiden Instan-
zen kosten- und entschädigungspflichtig.
4. Das Mietverhältnis könnte unter Zugrundelegung einer dreijährigen Sperr-
frist frühestens per 30. September 2007 gekündigt werden, womit der Streitwert
über Fr. 100'000.-- beträgt.
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