Decision ID: de729173-849c-4285-88c8-cd3a6564b291
Year: 2020
Language: de
Court: BE_SRK
Chamber: BE_SRK_001
Canton: BE
Region: Espace_Mittelland
Law Area: public_law

hat die Steuerrekurskommission den Akten entnommen:
A. Das Grundstück C._ Gbbl. Nr. 1._, ist seit dem 29. Januar 2008 (Grundbucheintrag) im Alleineigentum von A._ (Rekurrent), der es am 6. Juni 1997
gemeinsam mit seiner früheren Ehefrau erworben hatte. Auf dem Grundstück befindet sich ein
freistehendes Einfamilienhaus mit angebauter Garage (Gebäude-Nr. 1._; Baujahr laut
Rekurrent 1957). Ein zweiter, unterirdischer, Anbau (ohne Gebäude-Nr.) wurde vom früheren
Eigentümer als Weinkeller und Carnozet genutzt. Die Liegenschaft wird vom Rekurrenten und
seiner Ehefrau bewohnt.
B. Im Jahr 2016 traten gravierende Schäden an Wasserleitungen und Kanalisation auf, die das Haus zeitweise unbewohnbar machten. Im Rahmen der Reparaturarbeiten liess der
Rekurrent die beiden Badezimmer im Erd- und Obergeschoss erneuern. Daraufhin wurde das
Grundstück durch die Steuerverwaltung des Kantons Bern, Abteilung Amtliche Bewertung
(Steuerverwaltung), neu geschätzt. Nach einem Augenschein, der am 24. Oktober 2018 durch
einen von der Steuerverwaltung beauftragten Schätzer vorgenommen worden war, wurde mit
Verfügung vom 3. Januar 2019 (Akten Vorinstanz, pag. 44) ein amtlicher Wert von
CHF 893'900.-- eröffnet, gültig ab dem Steuerjahr 2016. Zuvor hatte der amtliche Wert seit dem
Steuerjahr 1999 CHF 837'300.-- betragen (pag. 62).
C. Gegen die Verfügung vom 3. Januar 2019 erhob der Rekurrent mit Eingabe vom 24. Januar 2019 Einsprache (pag. 9 f.) und beantragte, auf die Erhöhung des amtlichen Werts
zu verzichten. Er brachte im Wesentlichen vor, dass die Sanierung der Nasszellen keine
Wertvermehrung zur Folge habe. Zudem sei das wirtschaftliche Alter in unverständlicher Weise
reduziert worden. Ohne einen weiteren Augenschein vorzunehmen, hiess die Steuerverwaltung
die Einsprache mit Entscheid vom 14. August 2019 teilweise gut und setzte den amtlichen Wert
pro 2016 auf CHF 867'200.-- fest (pag. 1 ff.).
D. Gegen den Einspracheentscheid hat der Rekurrent mit Eingabe vom 5. September 2019 Rekurs bei der Steuerrekurskommission des Kantons Bern (Steuerrekurskommission) erhoben
und den Verzicht auf die Neubewertung beantragt. Zusätzlich zu den bereits in der Einsprache
vorgebrachten Argumenten kritisiert der Rekurrent den Einspracheentscheid der
Steuerverwaltung in mehrerer Hinsicht.
E. Die Steuerverwaltung hat sich am 14. Oktober 2019 vernehmen lassen und die Abweisung des Rekurses beantragt. Sie erachtet die vorgenommene Neubewertung als korrekt.
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F. Mit Schreiben vom 1. November 2019 hat der Rekurrent zur Vernehmlassung der Steuerverwaltung Stellung genommen und an seinen Standpunkten festgehalten
G. Zur Abklärung der Verhältnisse ist am 30. Januar 2020 ein Augenschein durchgeführt worden. Die Delegation der Steuerrekurskommission, bestehend aus einem hauptamtlichen
Richter, einer Sachverständigen und einem Gerichtsschreiber, hat in Anwesenheit des
Rekurrenten sowie eines Vertreters der Steuerverwaltung das zur Diskussion stehende
Grundstück besichtigt. Die Delegation hat aufgrund des Augenscheins sowie anhand der
vorhandenen Unterlagen die von der Steuerverwaltung vorgenommene Neubewertung
überprüft. Das Protokoll des Augenscheins ist dem Rekurrenten und der Steuerverwaltung mit
Postaufgabe vom 20. Februar 2020 eröffnet worden.
H. Die Steuerverwaltung hat sich nicht zum Augenschein-Protokoll geäussert. Der Rekurrent hat mit Schreiben vom 5. März 2020 detailliert zum Protokoll Stellung genommen.
Auf die Vorbringen der Parteien in den genannten Rechtsschriften wird, sofern für den
Entscheid von Bedeutung, in den nachstehenden Ausführungen Bezug genommen.

Die Steuerrekurskommission zieht in Erwägung:
1. Einspracheentscheide der Steuerverwaltung betreffend die amtliche Bewertung können bei der Steuerrekurskommission angefochten werden (Art. 195 ff. des Steuergesetzes vom
21. Mai 2000 [StG; BSG 661.11]). Die Steuerrekurskommission ist deshalb sachlich und örtlich
zuständig. Der Rekurrent ist im vorinstanzlichen Verfahren mit seinen Anträgen nicht
durchgedrungen. Er ist daher beschwert und zur Anfechtung befugt (Art. 195 Abs. 2 StG i.V.m.
Art. 86 und 65 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG;
BSG 155.21]). Auf den form- und fristgerecht eingereichten Rekurs ist deshalb einzutreten.
Die Steuerrekurskommission beurteilt die vorliegende Streitsache in Dreierbesetzung, da der
Streitwert nicht bestimmt werden kann (vgl. Art. 70 Abs. 3 und Abs. 4 Bst. c des Gesetzes vom
11. Juni 2009 über die Organisation der Gerichtsbehörden und die Staatsanwaltschaft [GSOG;
BSG 161.1] und VGE 100 2010 191 vom 9.5.2011, nicht publiziert).
2. Strittig ist vorliegend der amtliche Wert des Grundstücks C._ Gbbl. Nr. 1._, gültig ab dem Steuerjahr 2016.
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2.1 Das Vermögen wird gemäss Art. 48 StG grundsätzlich zum Verkehrswert bewertet. Das unbewegliche Vermögen wird in der Regel amtlich bewertet und unterliegt mit diesem amtlichen
Wert der Vermögenssteuer (Art. 52 Abs. 2 und 3 StG). Für nichtlandwirtschaftliche
Liegenschaften erfolgt die Bewertung aufgrund des Verkehrswerts unter Berücksichtigung von
Ertrags- und Realwert (Art. 56 Abs. 1 Bst. d StG). Diese drei Werte werden in Art. 54 StG
definiert. Konkretisiert werden sie im Dekret vom 22. Januar 1997 über die amtliche Bewertung
der Grundstücke und Wasserkräfte (ABD; BSG 661.543). Laut Art. 20 Abs. 1 ABD ist bei Wohn-
und Geschäftshäusern für die Berechnung des amtlichen Werts vom Ertragswert auszugehen.
Der Realwert solcher Grundstücke wird nicht besonders ermittelt. Ihm wird durch einen
Zuschlag oder Abzug Rechnung getragen (Art. 20 Abs. 2 ABD). Als Ertragswert für
nichtlandwirtschaftliche Grundstücke gilt gemäss Art. 17 Abs. 1 ABD der kapitalisierte, in der
betreffenden Gegend während einer vierjährigen Bemessungsperiode im Mittel erzielte und
weiterhin erzielbare Rohertrag. Berücksichtigt werden dabei das wirtschaftliche Alter, die Lage,
der Zustand und die Ausstattung, ferner die dem Eigenbedarf dienenden Nutzungen des
Grundstücks zum Marktwert sowie ein Kapitalisierungssatz zwischen 5 % und 10 %. Unterhalts-
, Sachversicherungs- und Verwaltungskosten sowie Schuldzinsen, Abschreibungen und
Steuern werden nicht berücksichtigt (Art. 17 Abs. 2 und 3 ABD).
2.2 Eigentliche Grundlage für die amtliche Bewertung sind die von der kantonalen Schatzungskommission erstellten Nichtlandwirtschaftlichen Bewertungsnormen
(Bewertungsnormen, abrufbar unter: <https://www.sv.fin.be.ch>, Rubriken "Steuersituationen >
Wohneigentum / Liegenschaften > Amtlicher Wert" [besucht am 19.3.2020]). Diese stellen
sicher, dass die oben erwähnten Faktoren in die amtliche Bewertung einfliessen. Zunächst
erfolgt die Raumaufnahme mittels Aufnahmeprotokoll entweder nach Raumeinheiten (RE) oder
nach effektiver Raumfläche in m2 (Tabelle 3.1 der Bewertungsnormen). Danach werden die
Objekte nach Gebäudeart, Bauqualität, Komfortstufe, Wohn- oder Geschäftslage sowie
Verkehrslage benotet. Anschliessend wird das wirtschaftliche Alter bestimmt. Anhand dessen
und des Mietwertcodes, der von der Art des Objekts (beispielsweise Wohnung, Garage,
Parkplatz usw.) abhängt, sowie der Mietwertkategorie, die das Mietzinsniveau der
Standortgemeinde wiedergibt, wird der Wert pro Notenpunkt und Einheit (RE oder m2) errechnet
(Tabelle 3.2 der Bewertungsnormen). Multipliziert mit dem Total der Benotung und der Anzahl
Einheiten resultiert daraus der Mietwert des Objekts. Für die anschliessende Berechnung des
Ertragswerts wird der Kapitalisierungssatz verwendet. Dieser ist abhängig von der Gebäudeart
und vom wirtschaftlichen Alter. Nach diesen beiden Kriterien richtet sich auch der
Realwertzuschlag, nach dessen Addition zum Ertragswert der amtliche Wert feststeht (Tabelle
3.3 der Bewertungsnormen).
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3. Der einmal festgesetzte amtliche Wert gilt grundsätzlich bis zu einer nächsten allgemeinen oder ausserordentlichen Neubewertung (Art. 181 Abs. 3 StG) bzw. bis zu einer
Korrektur desselben (Art. 181 Abs. 4 StG).
3.1 Eine allgemeine Neubewertung wird vom Grossen Rat angeordnet, wenn sich die Verkehrs- oder Ertragswerte seit der letzten Neubewertung zumindest in einem Grossteil des
Kantons Bern erheblich verändert haben (Art. 182 Abs. 1 StG). Die letzte allgemeine
Neubewertung erfolgte per 1. Januar 1999, die nächste ist für das laufende Jahr vorgesehen
(siehe dazu: <https://www.sv.fin.be.ch>, Rubriken "Steuersituationen > Wohneigentum /
Liegenschaften > Amtlicher Wert > Allgemeine Neubewertung 2020" [besucht am 19.3.2020]).
3.2 Eine ausserordentliche Neubewertung ist durchzuführen, wenn einer der in Art. 183 StG vorgesehenen Gründe gegeben ist. Im Rahmen einer ausserordentlichen Neubewertung sind
nur Änderungen tatsächlicher oder rechtlicher Natur zu berücksichtigen, die seit der letzten
Neubewertung an einem bestimmten Objekt eingetreten sind (Annik Bärtschi, Praxiskommentar
zum Berner Steuergesetz, Band 2, Artikel 126 bis 293, 2011, N. 2 zu Art. 183 StG, mit
Hinweisen). Als Neubewertungsgründe gelten unter anderem bauliche Veränderungen wie
Sanierungen und grössere Renovationen (Art. 183 Abs. 1 Bst. a StG). Nach der Praxis des
Verwaltungsgerichts des Kantons Bern führen solche bauliche Veränderungen jedoch erst dann
zu einer Neubewertung, wenn sie gesamthaft eine Veränderung des amtlichen Werts von mehr
als 10 % bewirken.
3.3 Ausserhalb einer ordentlichen oder ausserordentlichen Neubewertung kann der amtliche Wert nur geändert werden, wenn eine Auslassung oder offensichtliche Unrichtigkeit in einer
rechtskräftigen amtlichen Bewertung festgestellt wird. Dies ist jederzeit von Amtes wegen oder
auf Gesuch hin möglich. Die 10 %-Regel wird bei Korrekturen nach Art. 181 Abs. 4 StG nicht
angewendet.
4. Die Delegation der Steuerrekurskommission ist in ihrem Protokoll über den Augenschein vom 30. Januar 2020 zu folgenden Feststellungen und Schlüssen gelangt (Auszug):
2. Feststellungen 2.1 Raumaufnahme Bis anhin umfasste das Wohnhaus 12.9 und der unterirdische Anbau 1.5 Raumeinheiten (RE).
Anlässlich der ersten pro 2016 vorgenommenen Schätzung wurden 12.5 RE festgestellt. Dabei
wurde das Badezimmer im Obergeschoss von 1.5 auf 1.0 RE reduziert, weil im Rahmen der
Sanierung eine Badewanne entfernt worden war (vgl. Tabelle 3.1 der Nichtlandwirtschaftlichen
Bewertungsnormen, abrufbar unter: <https://www.sv.fin.be.ch>, Rubriken "Steuersituationen >
Wohneigentum / Liegenschaften > Amtlicher Wert" [besucht am 31.1.2020], fortan:
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Bewertungsnormen). Das Bad umfasst nunmehr eine (sehr) grosse Dusche, ein WC und zwei
Lavabos, was laut Tabelle 3.1 der Bewertungsnormen bei normalem Standard insgesamt
0.9 RE entspricht. Angesichts der Grösse der Dusche und der überdurchschnittlichen Fläche
des Raums ist das sanierte Bad mit 1.0 RE korrekt und eher zurückhaltend bewertet worden.
Die zweite nach dem Augenschein vom 24. Oktober 2018 vorgenommene Veränderung an der
Raumaufnahme betrifft die fünf Zimmer im Obergeschoss, die bis anhin mit insgesamt 5.0 RE
aufgeführt waren. Der Schätzer hat die Räume neu ausgemessen und die dabei festgestellte
Anzahl m2 auf dem Aufnahmeprotokoll nachgetragen. Die gemessenen Flächen entsprechen
insgesamt 5.1 RE laut Tabelle 3.1 der Bewertungsnormen. Im Einspracheverfahren hat die
Steuerverwaltung diese Anpassung pro 2016 rückgängig gemacht, weil es sich dabei um eine
Korrektur einer offensichtlichen Unrichtigkeit im Sinn von Art. 181 Abs. 4 StG handle, die sich
erst ab dem Steuerjahr 2019 auswirke. Die Delegation der Steuerrekurskommission stuft die
Anpassung der RE an die gemessenen Flächen ebenfalls als Fehlerkorrektur ein, wobei nach
dem in E. 1.4 hiervor Ausgeführten die Zimmer bereits ab dem Steuerjahr 2018 mit 5.1 RE zu
berücksichtigen sind.
Die restlichen Räume und Einrichtungen wurden vom Schätzer unverändert im
Aufnahmeprotokoll belassen. Die Delegation der Steuerrekurskommission hat festgestellt, dass
sich im Heiz- und Waschraum kein Wäschetrockner mehr befindet, dort jedoch ein
Wasserentkalkungsgerät installiert worden ist. Zudem sind praktisch alle Zimmer im
Obergeschoss mit Einbauschränken versehen, die im Aufnahmeprotokoll nicht vermerkt sind.
Eine Berücksichtigung dieser zusätzlichen Ausbauten bei der Raumaufnahme wäre an sich
möglich. Weiter erachtet die Delegation die Bewertung der Küche mit total 1.3 RE als an der
oberen Grenze des Zulässigen liegend. Auch der vergleichsweise dunkle und feuchte Raum im
unterirdischen Anbau (Carnozet) ist mit 1.0 RE eher hoch, das dortige WC/Lavabo mit 0.2 RE
dafür tief bewertet worden. Diese Feststellungen würden sich teilweise zu Gunsten und
teilweise zu Ungunsten des Rekurrenten auswirken, halten sich im Ergebnis jedoch die Waage.
Es handelt sich zudem nicht um offensichtliche Unrichtigkeiten, die zwingend nach Art. 181
Abs. 4 StG zu korrigieren wären. Dementsprechend ist das Wohnhaus für die Bewertung ab
2016 mit insgesamt 12.4 und das Carnozet mit 1.5 RE zu berücksichtigen, in Übereinstimmung
mit dem Einspracheentscheid.
2.2 Benotung Die bis anhin geltenden Noten sind weder im Bewertungs- und Einspracheverfahren verändert
noch vom Rekurrenten in Frage gestellt worden. Sie geben zu keinen Bemerkungen Anlass.
2.3 Wirtschaftliches Alter Im System der amtlichen Bewertung wird das Alter einer Liegenschaft differenziert nach vier
Hauptgruppen ermittelt. Weil diese Hauptgruppen unterschiedlich rasch altern, werden sie für
die Ermittlung des wirtschaftlichen Alters verschieden gewichtet. In der bis anhin gültigen
Bewertung betrug das wirtschaftliche Alter für das Wohnhaus 22 Jahre. Demgegenüber setzte
der Schätzer nach dem Augenschein vom 24. Oktober 2018 das wirtschaftliche Alter auf 13
Jahre fest, was von der Steuerverwaltung im Einspracheverfahren auf 16 Jahre korrigiert
wurde. Dabei gilt es zu beachten, dass sich diese Angaben auf das Jahr 1998 beziehen, dem
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Bezugsjahr der letzten allgemeinen Neubewertung. Grundsätzlich wird bei einer
ausserordentlichen Neubewertung das Bezugsjahr nicht geändert. Dies bedeutet, dass das für
die Periode der Neubewertung (hier 2016) geschätzte Alter um die Differenz zu 1998 (hier
18 Jahre) zu reduzieren ist. So ist der Schätzer auch vorgegangen (siehe handschriftliche
Zusammenstellung auf pag. 50 Rückseite):
Hauptgruppe Gew. bisher, pro 1998 neu, pro 2016 neu, pro 1998 Rohbau 1 1 45 63 45 Rohbau 2 2 25 40 22 Ausbau 3 20 28 10 Installationen 4 15 20 2 Ergebnis 10 22 31 13
Im Einspracheverfahren machte die Steuerverwaltung die vom Schätzer berücksichtigten
Reduktionen beim Rohbau 2 (von 25 auf 22 Jahre) und beim Ausbau (von 20 auf 10 Jahre)
rückgängig. Sie begründet dies damit, dass diese Reduktionen auf mehrere, seit dem
Augenschein vom 14. November 2001 (massgeblich für die bis anhin gültige Bewertung)
vorgenommene Renovationen zurückzuführen seien, die aber insgesamt den amtlichen Wert
nicht um mehr als 10 % zu erhöhen vermögen, weshalb sie in der ausserordentlichen
Neubewertung pro 2016 nicht zu berücksichtigen seien (vgl. E. 1.2 hiervor).
Das Bestimmen des wirtschaftlichen Alters ist anspruchsvoll und mit beträchtlichen
Unsicherheiten verbunden. Dementsprechend verfügen die Schätzer hierbei über einen
grossen Ermessensspielraum. Aus den Unterlagen geht hervor, dass der Schätzer nicht nur für
jede Hauptgruppe das Alter geschätzt hat, sondern detaillierter vorgegangen ist, indem er bei
den Installationen nach Heizung, Elektro, Küche und Sanitär differenziert hat (vgl. pag. 50,
Rückseite). Die Delegation erachtet das so festgesetzte wirtschaftliche Alter von 13 Jahren als
im Rahmen des Ermessensspielraums liegend. Weiter hat die Steuerverwaltung zu Recht die
Verjüngung beim Rohbau 2 und beim Ausbau mit Bezug auf die 10 %-Regel rückgängig
gemacht, womit das für die vorliegende ausserordentliche Neubewertung massgebende
wirtschaftliche Alter 16 Jahre beträgt. In diesem Zusammenhang sei darauf hingewiesen, dass
im Rahmen der für das laufende Jahr vorgesehenen allgemeinen Neubewertung die aufgrund
der 10 %-Regel aufgeschobenen Anpassungen am wirtschaftlichen Alter (sowie an allfälligen
weiteren Bewertungsfaktoren) umgesetzt werden. Danach wird das wirtschaftliche Alter um 22
Jahre (Differenz zwischen 2020 und 1998) erhöht werden.
2.4 Umgebung In Anbetracht der beträchtlichen Parzellengrösse von 1'034 m2 hat die Steuerverwaltung in ihrer
Vernehmlassung vom 14. Oktober 2019 angedeutet, dass angesichts des wachsenden Drucks,
das Siedlungsgebiet zu verdichten, dereinst eine Teilfläche als sogenannter "zusätzlicher
Umschwung" (Fläche, die den üblichen Umschwung überschreitet, jedoch nicht selbstständig
überbaubar ist, siehe Ziff. 2.1.8 der Bewertungsnormen) oder gar als eigentliches Bauland
eingestuft werden könnte. Angesichts der konkreten Verhältnisse erachtet die Delegation der
Steuerrekurskommission die Voraussetzungen hierzu gegenwärtig als nicht gegeben.
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Schliesslich ist noch zu erwähnen, dass in der amtlichen Bewertung zu Recht kein
Aussenparkplatz enthalten ist. Die auf den ersten Blick dafür in Frage kommende Fläche wird
als Wendeplatz benötigt.
3. Schlussfolgerungen Nach dem Gesagten würde für das Grundstück C._ Gbbl. Nr. 1._
grundsätzlich ein amtlicher Wert von CHF 867'200.-- resultieren, entsprechend dem
Einspracheentscheid (Details siehe Anhang). Die Delegation, insbesondere die
Sachverständige, ist der Ansicht, dass dieser Wert unter einem im Jahr 2016 erzielbaren
Verkaufserlös liegt und damit den Verkehrswert als obere Grenze des amtlichen Werts nicht
übersteigt. Allerdings übersteigt der neu festgesetzte amtliche Wert den bis anhin gültigen von
CHF 837'300.-- nur um CHF 29'900.--, ausmachend 3.6 %. Damit stellt sich die Frage, ob die
Erhöhung angesichts der in E. 1.2 hiervor erwähnten 10 %-Regel überhaupt umgesetzt werden
kann. Dies hängt davon ab, wie die an den Sanitärräumen und -installationen vorgenommenen
Arbeiten qualifiziert und wie der Anwendungsbereich der 10 %-Regel definiert wird. Es handelt
sich dabei um Rechtsfragen, die erst im Endentscheid zu klären sind.
Die Tabellen zur Berechnung des amtlichen Werts wurden dem Augenschein-Protokoll als
Anhang beigefügt.
5. Während seitens der Steuerverwaltung keine Stellungnahme zum Protokoll eingegangen ist, hat sich der Rekurrent mit Schreiben vom 5. März 2020 ausführlich dazu geäussert.
5.1 Wie schon in den früheren Rechtsschriften betont der Rekurrent darin, dass die Sanierung der Nasszellen bloss werterhaltend und nicht -vermehrend gewesen sei. Hierzu ist festzuhalten,
dass die Neufestsetzung des amtlichen Werts im Rahmen einer ausserordentlichen
Neubewertung unabhängig davon erfolgt, ob einzelne bauliche Massnahmen bei der
Einkommenssteuerveranlagung als werterhaltende Unterhaltsarbeiten (Kosten abziehbar) oder
als wertvermehrende Investitionen (nicht abziehbar) eingestuft worden sind. So ist es nicht
ungewöhnlich, dass nach Sanierungen oder grösseren Renovationen der amtliche Wert einer
Liegenschaft stärker steigt als die bei der Einkommenssteuerveranlagung als wertvermehrend
beurteilten Investitionen, u.a. weil der Ersatz von Heizungs-, Sanitär- oder Elektroinstallationen
(i.d.R. abziehbarer Liegenschaftsunterhalt) das wirtschaftliche Alter des Gebäudes reduzieren.
Umgekehrt hat namentlich wegen der 10 %-Regel (E. 3.2 hiervor) nicht jede wertvermehrende
bauliche Massnahme eine Erhöhung des amtlichen Werts zur Folge.
5.2 Bezüglich Raumaufnahme kritisiert der Rekurrent, dass das Bad im Obergeschoss aufgrund seiner Grösse mit 1.0 RE bewertet wird, anstatt mit 0.9 RE, wie es in Tabelle 3.1 der
Bewertungsnormen für ein Standardbadezimmer, ausgestattet mit Dusche, WC und
Doppellavabo vorgesehen ist. Die Steuerrekurskommission sieht keinen Anlass, von der
Einschätzung der Delegation, die mit derjenigen des Schätzers der Steuerverwaltung
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übereinstimmt, abzuweichen. Dass die Wände des Badezimmers nach der Sanierung in einem
geringeren Ausmass mit Fliesen versehen sind, und dass die neu eingebauten Sanitäranlagen
von einem weniger renommierten Hersteller stammen sollen als die vorherigen, bleibt ohne
Einfluss auf die amtliche Bewertung.
5.3 Die übrigen Kritikpunkte an der Raumaufnahme betreffen Räumlichkeiten und Installationen, die von der Steuerverwaltung im Rahmen der hier zu beurteilenden Bewertung
nicht geändert wurden (vgl. Augenscheinprotokoll, Ziff. 2.1, dritter Abschnitt). Die Delegation ist
zur Auffassung gelangt, dass das eine oder andere Detail auch anders hätte beurteilt werden
können (sowohl zu Gunsten als auch zu Ungunsten des Rekurrenten), dass jedoch keine
offensichtlichen Unrichtigkeiten nach Art. 181 Abs. 4 StG vorhanden seien. Der Rekurrent bringt
nichts vor, was dieser Einschätzung widersprechen würde. In Bezug auf den Anbau (Carnozet)
ist zu präzisieren, dass im Augenschein-Protokoll tatsächlich nur der Hauptraum mit 1.0 RE und
die Nasszelle mit 0.2 RE erwähnt werden, der Anbau insgesamt jedoch (wie bis anhin) 1.5 RE
umfasst, wie der Rekurrent anmerkt (siehe Aufnahmeprotokoll, pag. 21: "Keller, Weinkeller"
0.0 RE, "Vorraum m. Spültrog" 0.3 RE, "WC, Lav." 0.2 RE, "Carnozet-Zimmer" 1.0 RE).
5.4 Weiter erklärt der Rekurrent mit Blick auf das wirtschaftliche Alter, er fühle sich "nicht gerecht behandelt". Er bemängelt, dass Schäden am Unterdach und an mehreren Fenstern
nicht berücksichtigt würden. Schäden machen eine Liegenschaft freilich nicht älter.
Dementsprechend wird im Rahmen einer ausserordentlichen Neubewertung das wirtschaftliche
Alter nicht erhöht, es sei denn, das bis anhin geltende erweise sich als offensichtlich unrichtig
nach Art. 181 Abs. 4 StG. Erst bei einer allgemeinen Neubewertung wird das wirtschaftliche
Alter nach oben angepasst (vorliegend um 22 Jahre bei der Neubewertung 2020). Dieser
Hinweis findet sich, wie weitere Erläuterungen zum wirtschaftlichen Alter, in Ziff. 2.3 des
Augenschein-Protokolls. Weitere Ausführungen dazu erübrigen sich.
5.5 In seinen Eingaben weist der Rekurrent wiederholt darauf hin, dass der amtliche Wert seines Grundstücks wesentlich höher sei als derjenige anderer Liegenschaften in der Nach-
barschaft. Ob dies tatsächlich zutrifft, und ob allfällige Unterschiede durch die realen Gegeben-
heiten gerechtfertigt wären, ist für den vorliegenden Entscheid nicht relevant. Die gesetzlichen
Grundlagen für die amtliche Bewertung sowie die Bewertungsnormen gelten für alle Grund-
eigentümer gleichermassen. Die Steuerrekurskommission hat auf Rekurs hin lediglich zu
beurteilen, ob diese Vorgaben im Einzelfall von der Steuerverwaltung eingehalten worden sind.
Unterschiede zwischen einzelnen Grundstücken lassen sich nur schon aufgrund des mit jeder
Schätzung verbundenen Ermessensspielraums nicht vermeiden.
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6. Damit sind die Feststellungen der Delegation im Grundsatz zu bestätigen, was einen um 3.6 % erhöhten amtlichen Wert zur Folge hätte. Bei dieser Sachlage stellt sich mit Blick auf die
10 %-Regel indes die Frage, ob der amtliche Wert überhaupt angepasst werden kann. Die
Steuerverwaltung bejaht dies, weil sie zum einen die vom Rekurrenten vorgenommenen
baulichen Veränderungen als Umbau einstuft und zum anderen davon ausgeht, dass die 10 %-
Regel nur bei grösseren Renovationen und Sanierungen, nicht aber bei Umbauten, zum Tragen
kommt.
6.1 Die Steuerverwaltung hält fest dass "das Bad [...] komplett zurückgebaut und durch ein neues Bad ersetzt [wurde]", was einem Umbau entspreche (Vernehmlassung vom 14.10.2019,
S. 3). Dieser Schlussfolgerung kann nicht gefolgt werden. Nach Auffassung der
Steuerrekurskommission handelt es sich bei den zu beurteilenden baulichen Massnahmen eher
um eine Sanierung, mit der die Nasszellen wieder nutzbar gemacht worden sind (vgl.
VGE 22759 vom 12.6.2007, in BVR 2007 S. 553 E. 3.2). Für diese Sichtweise spricht auch das
von der Steuerverwaltung veröffentlichte Merkblatt 5 betreffend Grundstückkosten (abrufbar
unter: <https://www.sv.fin.be.ch>, Rubriken "Dokumente / Publikationen > Merkblätter >
Einkommens- und Vermögenssteuern" [besucht am 23.3.2020]). Gemäss dessen Ziff. 5 fallen
unter den Begriff "Umbau" der Abbruch und Neuaufbau von Gebäudeteilen sowie
Grundrissveränderungen. Selbst wenn, wie in E. 5.1 hiervor ausgeführt, die amtliche Bewertung
und die Unterscheidung von werterhaltenden und wertvermehrenden Liegenschaftskosten
keinen direkten Zusammenhang aufweisen, ist ein (einigermassen) einheitliches Verständnis
der verwendeten Begriffe anzustreben. Vorliegend sind keine Umbauten im Sinn des
Merkblatts 5 vorgenommen worden. Doch auch wenn man diesbezüglich wie die
Steuerverwaltung zu einem anderen Ergebnis käme, würde sich am Ergebnis nichts ändern,
was sich aus folgenden Überlegungen ergibt.
6.2 Das Verwaltungsgericht statuierte die 10 %-Regel in einem Urteil vom 10. April 1996, als es festhielt, der Begriff "grössere Renovationen" (im damals gültigen Art. 111 Abs. 1 Bst. a
aStG, entspricht Art. 183 Abs. 1 Bst. a StG) sei so zu verstehen, dass die durch eine
Renovation bewirkte Wertsteigerung mindestens 10 % des vormals gültigen amtlichen Werts
betragen müsse. Das Gericht nahm dabei Bezug auf die Regelung in Art. 111 Abs. 2 aStG
(heute Art. 183 Abs. 2 StG), wonach besondere Verhältnisse eine Neubewertung rechtfertigen,
sofern sie zu einer Wertveränderung von mindesten 10 % führen. Zur Begründung führte das
Gericht insbesondere aus, dass die Bewertung einer Liegenschaft aufwändig sei und es
deshalb Sinn mache, den Wert einer Liegenschaft erst dann neu zu bestimmen, wenn sich die
Wertveränderung in nennenswertem Ausmass auf den zu leistenden Steuerbetrag auswirke
(VGE 19721 vom 10.4.1996, in BVR 1997 S. 62 E. 3c). In einem Urteil vom 12. Juni 2007
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entschied das Verwaltungsgericht sodann, dass die 10 %-Regel auch auf Sanierungen (und
nicht nur auf Renovationen) anwendbar ist (VGE 22759 vom 12.6.2007, in BVR 2007 S. 553 E.
3.2).
6.3 Diese verwaltungsgerichtliche Praxis wird von der Steuerverwaltung nicht infrage gestellt. Sie stellt sich jedoch auf den Standpunkt, dass die 10 %-Regel nur bei Renovationen und
Sanierungen gerechtfertigt sei, um diese "unbestimmten Begriffe" zu konkretisieren. Eine auf
diese Weise "quantifizierende Auslegung" von Art. 183 Abs. 1 Bst. a StG sei bei Neubauten,
Umbauten und Abbrüchen nicht erforderlich. Daher sei es richtig, in solchen Fällen immer eine
ausserordentliche Neubewertung vorzunehmen und so den Wert des steuerbaren Vermögens
korrekt festzulegen (Vernehmlassung vom 14.10.2019, S. 4).
6.4 Hierzu ist vorab anzumerken, dass das Verwaltungsgericht in zwei späteren Urteilen die 10 %-Regel generell auf bauliche Veränderungen nach Art. 183 Abs. 1 Bst. a StG bezog
(VGE 100 2012 111 vom 4.12.2013, E. 2.4; VGE 100 2013 263 vom 12.8.2014, E. 2.2). Zwar
finden sich die entsprechenden Bemerkungen nur in den allgemeinen rechtlichen Erwägungen
(in beiden Fällen waren andere Aspekte der amtlichen Bewertung umstritten), dennoch
sprechen sie zumindest nicht gegen eine Anwendung der 10 %-Regel auf sämtliche unter
Art. 183 Abs. 1 Bst. a StG fallenden baulichen Massnahmen. Soweit Neubauten und Abbrüche
von Gebäuden betroffen sind, ist zu beachten, dass diese auch unter Art. 183 Abs. 2 StG fallen,
weil sie eine Änderung im Bestand von Gebäuden bewirken (Annik Bärtschi, a.a.O., N. 10 und
16 zu Art. 183 StG). In diesen Fällen spielt gemäss einem Entscheid der
Steuerrekurskommission aus dem Jahr 2013 die 10 %-Regel keine Rolle (RKE 100 2010 648
vom 18.6.2013, E. 10, nicht publiziert; durch VGE 100 2013 263 vom 12.8.2014 aus anderen
Gründen aufgehoben). In Bezug auf Umbauten ergeben sich, wie der vorliegende Sachverhalt
beispielhaft zeigt, Abgrenzungsprobleme zu reinen Sanierungen. Die Unterscheidung ist nicht
so eindeutig, wie es die Steuerverwaltung in ihrer Vernehmlassung darstellt. So würde wohl
auch die Steuerverwaltung bloss von einer Sanierung sprechen, wenn der Rekurrent die zuvor
vorhandene Badewanne ersetzt hätte, anstatt eine grössere Dusche einzubauen. Die 10 %-
Regel ermöglicht bei grösseren Renovationen und Sanierungen eine einheitliche und
praktikable Umsetzung des Grundsatzes, dass der amtliche Wert einer Liegenschaft erst bei
einer Veränderung von einer gewissen Relevanz angepasst werden soll (vgl. dazu die
ausführlichen Erwägungen im erwähnten VGE 22759 vom 12.6.2007, in BVR 2007 S 553
E. 4.2 ff.). Es ist nicht einzusehen, weshalb dies nicht auch bei Umbauten gelten sollte, zumal
solche oft gleichzeitig mit Renovations- oder Sanierungsarbeiten in Auftrag gegeben werden.
6.5 Zusammenfassend gelangt die Steuerrekurskommission zum Ergebnis, dass die Steuerverwaltung im Rahmen der zu beurteilenden ausserordentliche Neubewertung den
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Sachverhalt korrekt ermittelt hat. Der aufgrund dieser Feststellungen errechnete neue amtliche
Wert von CHF 867'200.-- übersteigt den bis anhin geltenden von CHF 837'300.-- jedoch nur um
3.6 %. Weil die 10 %-Regel auf den vorliegenden Sachverhalt anwendbar ist, bleibt der
bisherige amtliche Wert auch für die Steuerperioden ab 2016 in Kraft. Der Rekurs ist demnach
gutzuheissen.
7. Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat der Rekurrent keine Verfahrenskosten zu tragen (Art. 200 Abs. 1 StG).
Weil der Rekurrent im vorliegenden Verfahren nicht vertreten ist und ihm keine notwendigen
und verhältnismässig hohen Kosten entstanden sind, werden keine Parteikosten gesprochen
(Art. 200 Abs. 4 StG).