Decision ID: 6af2ce4d-6b89-40b5-80c5-c1e657441d49
Year: 2015
Language: de
Court: SG_KGN
Chamber: SG_KGN_999
Canton: SG
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: 

Sachverhalt:
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A.- Die X AG (seit 12. Juli 2013 in Liquidation) wurde am 2. Februar 2010 ins
Handelsregister eingetragen; am 11. März 2010 erfolgte die Sitzverlegung von B/ZG
nach W. Der Unternehmensweck lautet wie folgt: "Verwaltung, Vermittlung, Kauf/
Verkauf und Bewirtschaftung von Immobilien sowie entsprechende Projektentwicklung,
das Portfoliomanagement, Beratung und Vermittlung von Immobilienfinanzierungen,
Umstrukturierungen und Umnutzungen von Immobilien sowie Erstellen und Sanieren
von Immobilien im Sinne einer General- oder Totalunternehmung; vollständige
Zweckumschreibung gemäss Statuten". Das Unternehmen erwarb am 8. Februar 2010
das 13'906 m grosse Grundstück 9999, "G", D (Plan Nr. 999, Grundbuchamt D/TG),
für Fr. 5'006'160.–. Darauf sollte das Einkaufszentrum "B" errichtet werden. Weitere
Immobiliengeschäfte tätigte die X AG nicht. Am 9. April 2013 veräusserte sie die
Liegenschaft "G" und das bis dahin entwickelte Projekt für Fr. 24'700'000.– an eine
Investmentgesellschaft. Im Rahmen der Steuerveranlagung 2013 bzw. der
interkantonalen Steuerausscheidung waren sich die Steuerverwaltung des Kantons
Thurgau und das kantonale Steueramt uneinig über die Höhe des dem Sitzkanton
St. Gallen zustehenden Gewinnanteils. Das kantonale Steueramt ging von einer
sogenannten Händlerpauschale von 5% des Verkaufspreises aus, während der Kanton
Thurgau einen deutlich tieferen Betrag berechnete. Da keine Einigung erzielt wurde,
veranlagte die Steuerverwaltung Thurgau die X AG am 14. April 2014 für die
Steuerperiode 2013 mit einem steuerbaren Reingewinn von Fr. 13'147'708.–
(satzbestimmend: Fr. 13'252'440.–) und einem steuerbaren Kapital von Fr. 17'100.–
(satzbestimmend: Fr. 100'000.–); der dem Kanton St. Gallen zugewiesene steuerbare
Reingewinn betrug Fr. 104'732.–. Dabei berücksichtigte sie eine Verwaltungsumlage
(Händlerpauschale) von Fr. 235'000.– bzw. 0,95% des Verkaufserlöses zugunsten des
Kantons St. Gallen.
B.- Am 28. April 2014 veranlagte das kantonale Steueramt die X AG in Liquidation für
die Kantonssteuer aufgrund des Rechnungsabschlusses per 31. Oktober 2013 – auf
der Veranlagungsverfügung wurde fälschlicherweise der 31. Dezember 2013 aufgeführt
– mit einem steuerbaren Reingewinn von Fr. 519'700.– (satzbestimmend:
Fr. 13'252'400.–) und einem steuerbaren Kapital von Fr. 82'000.– (satzbestimmend:
Fr. 100'000.–). Dabei berücksichtigte es die streitige Händlerpauschale mit
Fr. 741'000.– (3% des Verkaufspreises der Liegenschaft "G" mit Projekt von
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Fr. 24'700'000.–). Die dagegen erhobene Einsprache wurde mit Entscheid vom 10. Juni
2014 abgewiesen.
C.- Mit Eingabe vom 10. Juli 2014 erhob die X AG in Liquidation bei der
Verwaltungsrekurskommission Rekurs. Sie beantragte, der Einspracheentscheid des
kantonalen Steueramts sei aufzuheben und die Steuerveranlagung aufgrund des
Rechnungsabschlusses per 31. Oktober 2013 gemäss der Veranlagung der
Steuerbehörde des Kantons Thurgau zu korrigieren; eventualiter sei die
Verwaltungspauschale von 3% auf 1% zu reduzieren; unter Kostenfolge zulasten des
kantonalen Steueramts.
Das kantonale Steueramt liess sich am 15. September 2014 vernehmen und beantragte
die kostenpflichtige Abweisung des Rekurses. Die Rekurrentin erhielt Gelegenheit, sich
dazu zu äussern. Davon machte sie mit Schreiben vom 2. Oktober 2014 Gebrauch.
Auf die Ausführungen der Parteien zur Begründung ihrer Anträge wird, soweit

erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.
Erwägungen:
1.- Die Eintretensvoraussetzungen sind von Amtes wegen zu prüfen. Die
Verwaltungsrekurskommission ist zum Sachentscheid zuständig. Die Befugnis zur
Rekurserhebung ist gegeben. Das Rechtsmittel wurde mit Eingabe vom 10. Juli 2014
rechtzeitig eingereicht. Es erfüllt in formeller und inhaltlicher Hinsicht die gesetzlichen
Anforderungen (Art. 194 Abs. 1 des St. Galler Steuergesetzes, sGS 811.1, abgekürzt:
StG; Art. 41 lit. h Ziff. 1 und Art. 48 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege,
sGS 951.1, abgekürzt: VRP). Auf den Rekurs ist einzutreten.
2.- Die Rekurrentin bringt vor, die Frage der Steuerpflicht im Kanton St. Gallen sei von
der Vorinstanz nicht geklärt worden. Verschiedene Indizien sprächen dafür, dass in W
lediglich ein Briefkastendomizil bestanden habe. Soweit der Ort des Sitzes aber nur
formeller Art sei, befinde sich das Hauptsteuerdomizil am Ort der tatsächlichen
Geschäftsführung. Die massgebenden Entscheidungen seien entweder in D/TG, N/TG
oder in B/ZG gefällt worden. Somit habe im Kanton St. Gallen im Jahre 2013 keine
Steuerpflicht bestanden.
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Nach Art. 71 StG sind juristische Personen aufgrund persönlicher Zugehörigkeit
steuerpflichtig, wenn sich ihr Sitz oder ihre tatsächliche Verwaltung im Kanton befindet.
Die Bestimmung entspricht den Vorgaben von Art. 20 Abs. 1 Satz 1 des
Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und
Gemeinden (SR 642.14, abgekürzt: StHG). Bestreitet eine steuerpflichtige Person die
Steuerhoheit eines Kantons, ist im Rahmen des Veranlagungsverfahrens über die Frage
der Steuerhoheit ein Vorentscheid zu treffen. Die steuerpflichtige Person, welche die
Steuerhoheit bestreitet, hat mithin Anspruch auf einen besonderen
Steuerhoheitsentscheid. Dieser Anspruch besteht nach der Rechtsprechung des
Bundesgerichts direkt aufgrund des verfassungsmässigen Verbots der interkantonalen
Doppelbesteuerung und ist unabhängig davon, ob das kantonale Recht ein solches
Verfahren kennt oder nicht. Das Recht auf einen Vorentscheid wird nach
bundesgerichtlicher Rechtsprechung verwirkt, wenn sich die steuerpflichtige Person
widerspruchslos auf das Veranlagungsverfahren einlässt (Zweifel/Hunziker, in: Zweifel/
Beusch/Mäusli-Allenspach [Hrsg.], Kommentar zum Interkantonalen Steuerrecht, § 8 N
23; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Handkommentar zum DBG, 2. Aufl. 2009, Art. 3 N
76 f.).
Bei der Rekurrentin handelt es sich um eine Aktiengesellschaft nach den Regeln der
Art. 620 ff. des Schweizerischen Obligationenrechts (SR 220, abgekürzt: OR) mit Sitz
im Kanton St. Gallen (W). Nach dem Grundsatz von Art. 71 StG ist sie
dementsprechend im Kanton St. Gallen steuerpflichtig. Sie reichte die Steuererklärung
aufgrund des Rechnungsabschlusses per 31. Oktober 2013 im Februar 2014 ein
(Eingang bei der Steuerbehörde am 20. Februar 2014). Auf dem Formular
"Steuererklärung" (JP 1a) deklarierte die Rekurrentin ihre Steuerpflicht im Kanton mit
Beginn 1. Januar 2013 und Ende 31. Dezember 2013; gleich wie in den Jahren 2010,
2011 und 2012. Dass sie im Veranlagungsverfahren ihre Steuerpflicht im Kanton früher
bestritt, geht aus den Akten nicht hervor und wird auch nicht behauptet. Da auch der
Kanton Thurgau lediglich eine sekundäre Steuerpflicht in D feststellte (vgl. act. 8-IV/00),
bestand für die Vorinstanz kein Anlass, im Veranlagungsverfahren weitere Abklärungen
zum Steuerdomizil vorzunehmen, denn der statutarische Sitz gilt in der Regel aufgrund
des Handelsregistereintrags als bewiesen. Somit kann in erster Linie der Kanton des
statutarischen Sitzes die Steuerhoheit beanspruchen. Der andere Kanton, der geltend
macht, es handle sich dabei um ein Briefkastendomizil, hat die Umstände darzutun und
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zu beweisen, aus denen sich ergibt, dass der ausserkantonale statutarische Sitz einer
juristischen Person lediglich formeller Art ist und sich die wirkliche Leitung im Kanton
befindet (Zweifel/Hunziker, a.a.O., § 8 N 20; Höhn/Mäusli, Interkantonales Steuerrecht,
4. Aufl. 2000, § 8 N 5). Dies war vorliegend nicht der Fall; vielmehr wurde das
Hauptsteuerdomizil in W im Veranlagungsverfahren von keiner Seite bestritten. Es ist
deshalb festzustellen, dass sich das Hauptsteuerdomizil der Rekurrentin im Jahre 2013
im Kanton St. Gallen (W) befand.
3.- Nachdem feststeht, dass das Hauptsteuerdomizil der Rekurrentin im Jahre 2013 im
Kanton St. Gallen lag, ist zu klären, welchen Anteil der allgemeinen Unkosten der
Rekurrentin der Grundstückkanton Thurgau zu übernehmen hat.
a) Ein pauschaler Unkostenersatz kommt ausschliesslich im Fall interkantonaler
Grundstückhändler in Frage. Bundesgesetz und interkantonales Steuerrecht
verwenden denselben Begriff des Grundstückhändlers (BGer 2C_404/2013 vom 2. Mai
2014 E. 4.3). Vorliegend ist zu Recht unbestritten, dass die Rekurrentin als
Grundstückhändlerin bzw. Generalunternehmerin zu qualifizieren ist. Das geht aus dem
Handelsregisterauszug zweifelsfrei hervor. An dieser Beurteilung ändert auch der
Umstand nichts, dass die Gesellschaft lediglich ein einziges Grundstück erwarb, um
darauf ein Projekt zu entwickeln. Von professionellem Grundstückhandel ist bereits
dann auszugehen, wenn eine steuerpflichtige Person ein Baurecht an einem
Grundstück erwirbt, darauf mit geborgtem Geld Lagerhallen errichtet und an Dritte
vermietet und das Baurecht (inkl. Lagerhallen) schliesslich verkauft (vgl. Richner/Frei/
Kaufmann/Meuter, a.a.O., Art. 18 N 24).
b) Die Vorinstanz erwog, nach der Praxis der st. gallischen Steuerbehörden würden
üblicherweise 5% des Verkaufserlöses dem Sitz zugeschieden. Im Sinne der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung könnten diese 5% einmal zu hoch und einmal zu
niedrig ausfallen, entscheidend sei die einer solchen Pauschale anhaftende
Praktikabilität. Die Händlerpauschale sei gemäss Bundesgericht nur unter besonderen
Umständen zu erhöhen oder zu senken. Die Rekurrentin habe das Projekt innerhalb
eines konzernähnlichen Verhältnisses verkauft und weise diverse
Generalunternehmeraufwendungen an Dritte aus, weshalb sich eine Reduktion der
Händlerpauschale auf 3% aufdränge. In der Vernehmlassung zum Rekurs korrigierte
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die Vorinstanz ihren Standpunkt. Sie sei bei ihrem Entscheid von einem falschen
Sachverhalt ausgegangen. Der Rekurseingabe sei zu entnehmen, dass der Verkauf gar
nicht im Rahmen eines sogenannten "Konzern-Innenverhältnisses" abgewickelt worden
sei; vielmehr habe es sich um einen Verkauf an einen Dritten gehandelt. Somit lasse
sich eine Reduktion der Händlerpauschale grundsätzlich nicht rechtfertigen, zumal
weitere Gründe für eine höhere Händlerpauschale sprächen. So seien im Vorfeld des
Verkaufs verschiedene Gespräche mit Interessenten, Behörden, Treuhändern usw.
geführt worden. Diese Bemühungen seien dem Sitz W zuzurechnen. Auf eine Korrektur
der Ausscheidung sei jedoch aufgrund der besonderen Umstände und der
Verwaltungsökonomie zu verzichten. Die Pauschale von Fr. 741'000.– erscheine
angesichts der im Jahre 2013 verbuchten Verwaltungsaufwendungen von Fr. 54'407.–
tatsächlich als vollkommen übersetzt. Es sei jedoch zu berücksichtigen, dass die
Beteiligten für ihre Bemühungen keinen Lohn bezogen hätten, was zu geringen
Verwaltungsaufwendungen geführt habe. Der ganze Gewinn sei in Form einer
Dividende ausgerichtet worden. Da in der Gesellschaft nur ein Projekt abgewickelt
worden sei, seien die in den Jahren 2010 bis 2013 angefallenen Verwaltungskosten in
der Höhe von rund Fr. 220'000.– dem Projekt in D zuzurechnen. In diesem Betrag seien
die Arbeitsbemühungen der Unternehmer und Beteiligten jedoch nicht enthalten. Die
Vorgehensweise der Steuerverwaltung Thurgau sei abzulehnen. Diese habe die
effektiven Verwaltungskosten ermittelt und einen "grosszügigen" Zuschlag von 5% für
die Händlerpauschale berücksichtigt. Diese Lösung sei bundesrechtswidrig und wenig
praxistauglich. Sobald nämlich mehrere verschiedenartige Liegenschaftsgeschäfte in
der gleichen Gesellschaft getätigt würden, könne der zurechenbare
Verwaltungsaufwand nur mittels umfangreicher Kenntnisse der Betriebsbuchhaltung
eruiert werden. Deshalb habe das Bundesgericht die Händlerpauschale eingeführt.
Die Rekurrentin hält dagegen, die Aktiengesellschaft sei als "Projektgesellschaft"
gegründet worden, in welcher die Leistungen von Dritten und Aktionären verrechnet
worden seien; so im Jahre 2013 von der V GmbH, W, für das Projekt und die
Projektleitung Fr. 2'350'000.–, von der T AG, W, Fr. 15'000.– für die Administration und
von unabhängigen Dritten Fr. 488'447.44 für Ingenieurleistungen. Die Ansicht der
Vorinstanz, die Beteiligten seien für ihre Bemühungen nicht entschädigt worden, sei
deshalb nicht haltbar. Die Vorinstanz ignoriere zudem, dass Verluste in der gleichen
Steuerperiode zwischen dem Hauptsitz- und dem Liegenschaftskanton zu verrechnen
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seien. Normalerweise entstehe im Hauptsitzkanton ein Verlust, der über die
Steuerausscheidung an den Liegenschaftskanton zurückverlegt werde. Falls also die
Pauschale von 5% die Aufwände am Hauptsitz nicht decke, müsse der
Liegenschaftskanton diesen Verlust übernehmen. Im umgekehrten Fall, wie er hier
vorliege, bereichere sich der Hauptsitzkanton an der zu hohen Pauschale, und es
komme zu einer ungerechtfertigten Steuersubstratverschiebung in den
Hauptsitzkanton.
c) Das Bundesgericht hat aus dem in Art. 127 Abs. 3 BV verankerten Verbot der
Doppelbesteuerung abgeleitet, dass ein Kanton einen Steuerpflichtigen nicht deshalb
stärker belasten dürfe, weil er nicht in vollem Umfang seiner Steuerhoheit unterstehe,
sondern zufolge seiner territorialer Beziehungen auch noch in einem anderen Kanton
steuerpflichtig sei. In Bezug auf Liegenschaftenhändler stellte das Bundesgericht die
Kollisionsregel auf, wonach ausschliesslich der Kanton der gelegenen Sache zur
Besteuerung der Liegenschaftsgewinne zuständig sei. Dagegen verlangt es vom
Liegenschaftskanton, dass er allen Aufwendungen Rechnung trage, die dem Händler
im Hinblick auf die Erzielung des Gewinns erwachsen. Daher wurde der
Liegenschaftskanton zunächst verpflichtet, unabhängig von der Ausgestaltung der
Grundstückgewinnbesteuerung die objektmässig ausgeschiedenen vollen
Schuldzinsen auf Fremdgeldern zum Abzug zuzulassen, die der Liegenschaftenhändler
zur Finanzierung des Geschäfts mit der im Kanton gelegenen Liegenschaft aufnahm.
Ferner wurde der Liegenschaftskanton in der Folge verpflichtet, auch einen Anteil an
den Unkosten des Liegenschaftenhändlers am Hauptsitz zu übernehmen, die mit dem
Verkauf von Liegenschaften zusammenhängen (vgl. zum Ganzen BGE 120 Ia 361 ff.
und 111 Ia 224 ff., je mit weiteren Hinweisen auf Rechtsprechung und Literatur).
Aus Gründen der Praktikabilität lässt die Rechtsprechung den vom
Liegenschaftskanton zu übernehmenden Unkostenanteil pauschal in Prozenten des
Verkaufspreises zu (sog. Händlerpauschale). Im Sinne einer Faustregel hat sich dabei in
der Praxis der Kantone ein Satz von 5% eingespielt. Davon kann gemäss
bundesgerichtlicher Rechtsprechung nur bei Vorliegen besonderer Gründe sowohl
nach unten als auch nach oben abgewichen werden. Die Bedeutung der
Händlerpauschale hat das Bundesgericht in einem Urteil vom 23. Februar 1993 (StE
1993 B 45 Nr. 8) dahingehend präzisiert, dass davon abgewichen werden könne, wenn
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hinreichende Anhaltspunkte dafür vorlägen, dass der Prozentsatz den auf das
betreffende Liegenschaftsgeschäft entfallenden Teil der allgemeinen Aufwendungen
des Steuerpflichtigen falsch bemesse und das Ergebnis dem Gebot einer gerechten
Ausscheidung der kantonalen Steuerhoheit zuwiderlaufe. Etwa bei nebenberuflichen
Liegenschaftenhändlern, deren allgemeiner Verwaltungsaufwand geringer sei oder
sogar vernachlässigt werden könne, wenn für die Vermittlung beim Verkauf Provisionen
und für die Erschliessung und Abklärung der Überbauungsmöglichkeiten Honorare an
Dritte in Abzug gebracht würden, könne sich ein niedrigerer Satz rechtfertigen. Bei
Liegenschaftenhändlern hingegen, die im Hauptberuf einen eigentlichen
Geschäftsbetrieb führten, müsse der Liegenschaftskanton den üblichen Unkostenanteil
von 5% selbst neben dem Abzug von allfälligen Provisionen gewähren, sofern er nicht
dartue, dass ein solcher Satz über einige Jahre hinweg weit mehr als die wirklichen
Geschäftsaufwendungen des Liegenschaftenhändlers decke. Umgekehrt sei dem
Liegenschaftenhändler ein höherer Unkostenanteil zuzugestehen, wenn er nachweisen
könne, dass ein Satz von 5% über einige Jahre hinweg seinen vertretbaren Aufwand
nicht zu decken vermöge (ASA 56 S. 572 f.). Da die Höhe der allgemeinen Unkosten
nicht ohne weiteres von der Höhe des Verkaufspreises einer Liegenschaft abhänge,
bringe es die Verwendung eines bestimmten Prozentsatzes des Verkaufspreises zur
Bemessung des Unkostenanteils mit sich, dass sich im einen Fall ein zu niedriger, im
andern jedoch ein zu hoher Verwaltungskostenanteil ergeben könne. Erweise sich
indessen der Gewinn bezogen auf den Verkaufspreis als relativ niedrig, so dass die
Anwendung der Pauschale einen verhältnismässig grossen Abzug ergebe, sei dies ein
Indiz dafür, dass die tatsächlich anzurechnenden allgemeinen Unkosten weniger als
5% des Verkaufspreises ausmachten (vgl. Entscheid des Verwaltungsgerichts Zürich
vom 28. August 1996 in: StE 1997 A 24.43.1 Nr. 9). Umgekehrt kann ein relativ hoher
Gewinn ein Indiz für einen höheren Unkostenanteil sein (StE 1993 B 45 Nr. 8). Ferner
hat das Bundesgericht in einem nicht in der amtlichen Sammlung publizierten Urteil
vom 23. April 1993 den Erwägungen der Vorinstanz beigepflichtet, wonach eine sehr
kurze Besitzesdauer und ein besonders hoher Erlös neben der Inanspruchnahme eines
Mäklers beim Ankauf eine Kürzung der Pauschale rechtfertigten, weil diese Faktoren
die Unkosten eher senkten und die Pauschale in einem angemessenen Verhältnis zu
den effektiven Betriebsunkosten des Liegenschaftenhändlers stehen müssten (ASA 62
S. 576). Ohnehin würden die entrichteten Mäklerprovisionen und
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Dienstleistungshonorare für An- und Verkauf der Handelsobjekte gesondert fakturiert,
betriebswirtschaftlich handle es sich bei ihnen gemeinhin nicht um Gemein-, sondern
um Einzelkosten. Dies erlaube die direkte Zurechnung zum erzielten Grundstückgewinn
(oder -verlust). Aus diesem Grund seien Mäklerprovisionen und
Dienstleistungshonorare von vornherein im Grundstückkanton (objektmässig) zum
Abzug zu bringen (BGer 2C_404/2013 vom 2. Mai 2014 E. 4.2.1).
d) Aus den Rechnungsabschlüssen der Jahre 2010 bis 2012 ist ersichtlich, dass bei der
Rekurrentin in den drei Geschäftsjahren vor dem Verkauf der Liegenschaft "G"
praktisch keine Erträge anfielen; einzig im Jahre 2011 wurde ein Betriebsertrag von
Fr. 929.– ausgewiesen. Für den Geschäftsbetrieb benötigte sie offenbar kein eigenes
Personal; erst im Jahre 2013 wurden Fr. 1'080.45 unter dem Personalaufwand
verbucht. Ob diese Position im Zusammenhang mit dem Projekt "G" stand, ist offen.
Fest steht hingegen, dass sich der Verwaltungsaufwand – wie auch die Vorinstanz
feststellte – auf insgesamt rund Fr. 220'000.– belief (Verlust 2010: Fr. 78'195.20; Verlust
2011: Fr. 28'863.05; Verlust 2012: Fr. 61'997.31; Verwaltungskosten 2013:
Fr. 53'327.02). Er umfasste im Wesentlichen Mietzinsen, den Unterhalt von mobilen
Sachanlagen, Abgaben und Gebühren sowie Beratungs- und Finanzaufwand. Die Höhe
dieser in der Buchhaltung der Rekurrentin ausgewiesenen Kosten lässt die Anwendung
des üblichen 5%-Satzes als nicht sachgerecht erscheinen. Aber auch die von der
Vorinstanz vorgesehene Reduktion des Satzes auf 3% führt zu einem unbefriedigenden
Ergebnis. Selbst die Vorinstanz bezeichnete die daraus resultierende Händlerpauschale
von Fr. 741'000.– als "tatsächlich vollkommen übersetzt". Der Verwaltungskostenanteil
würde die in den Buchhaltungen der Jahre 2010 bis 2013 ausgewiesenen – und von
der Vorinstanz akzeptierten – Aufwände um ein Mehrfaches übersteigen. In derartigen
Konstellationen sieht das Bundesgericht eine Abweichung vom 5%-Satz vor;
namentlich dann, wenn hinreichende Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass er zu hoch
angesetzt wurde. Eine Reduktion des Ansatzes auf 1% kann beispielsweise angebracht
sein, wenn Vermittlungsprovisionen und Dienstleistungshonorare an Dritte verbucht
werden oder wenn sich herausstellt, dass die Pauschale über einige Jahre hinweg weit
mehr als die wirklichen Geschäftsaufwendungen des Liegenschaftenhändlers deckt
(BGer 2C_404/2013 vom 2. Mai 2014 E. 4.2.1; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,
Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. Aufl. 2013, § 221 N 169). Die Rekurrentin
wickelte ihre Geschäfte hauptsächlich über Dritte ab. Sie entrichtete verschiedene
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Honorare in der Gesamthöhe von Fr. 2'853'447.44 für Administration, Architektur- und
Ingenieurleistungen und für die Projektleitung. Diese Kosten sind dem erzielten
Grundstückgewinn grundsätzlich direkt zuzurechnen. Zu berücksichtigen ist jedoch,
dass die Drittleistungen zwar beziffert wurden; ob sie im gesamten Umfang dem Objekt
in D zuzurechnen sind, ist jedoch aus den Akten nicht ersichtlich. Dass zusätzliche
Leistungen der Gesellschafter unentgeltlich erbracht wurden, wie die Vorinstanz in
diesem Zusammenhang vorbrachte, ist nicht dargetan. Selbst wenn im
Zusammenhang mit Verkaufsverhandlungen, Gesprächen mit Behörden,
Besichtigungen usw. weitere Aufwände entstanden sein sollten, handelte es sich dabei
nicht zwingend um Gemeinkosten; vielmehr könnten sie auch als Einzelkosten direkt
dem Grundstückgewinn zuzurechnen sein. Wie es sich damit verhält, kann jedoch offen
bleiben. Der Sinn der Pauschale liegt nämlich gerade darin, auf die Erhebung der
effektiven Zahlen verzichten zu können. Wie die Vorinstanz zu Recht festhielt, sind
dabei gewisse Unschärfen in Kauf zu nehmen. Dies darf jedoch nicht dazu führen, dass
unbesehen der konkreten Umstände offensichtlich überhöhte Ansätze zu Anwendung
kommen. Vor diesem Hintergrund erscheint es angemessen, den von der Vorinstanz
veranlagten Pauschalabzug für die allgemeinen Umtriebe von 3% auf 1% zu reduzieren
(vgl. BGer 2C_689/2010 vom 4. April 2011 = StE 6/2011 Nr. A 24.43.1 E. 2.1). Dies
entspricht einer Händlerpauschale von Fr. 247'000.–.
e) Somit ergibt sich, dass der Rekurs teilweise gutzuheissen ist. Der
Einspracheentscheid der Vorinstanz vom 10. Juni 2014 und die ihm zugrunde liegende
Veranlagungsverfügung sind aufzuheben. Die Rekurrentin ist für die Kantonssteuer
aufgrund des Rechnungsabschlusses per 31. Oktober 2013 mit einem steuerbaren
Reingewinn von Fr. 25'700.– (satzbestimmend: Fr. 13'252'400.–) und einem
steuerbaren Kapital von Fr. 82'000.– (satzbestimmend: Fr. 100'000.–) zu veranlagen.
4.- Die Rekurrentin obsiegt nicht vollständig. Ihr im Rekursverfahren sinngemäss
vorgebrachter Antrag, es sei festzustellen, dass sie im Jahre 2013 im Kanton gar nicht
steuerpflichtig gewesen sei, ist abzuweisen. Dementsprechend gehen die amtlichen
Kosten zu einem Drittel zulasten der Rekurrentin und zu zwei Drittel zulasten des Staats
(Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine Entscheidgebühr von Fr. 2'000.– ist angemessen (Art. 7 Ziff.
122 Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12). Der Kostenvorschuss von Fr. 2'000.– ist
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bis zum Betrag von Fr. 666.– zu verrechnen und der Rekurrentin im Mehrbetrag
zurückzuerstatten.
Aufgrund des Verfahrensausgangs hat die Rekurrentin Anspruch auf eine
ausseramtliche Entschädigung im Umfang von einem Drittel einer vollen Entschädigung
(Art. 98 VRP; R. Hirt, Die Regelung der Kosten nach st. gallischem
Verwaltungsrechtspflegegesetz, Lachen/St. Gallen 2004, S. 183; Art. 98 VRP). Einen
Entschädigung von Fr. 400.– für das Rekursverfahren erscheint angemessen (Art. 22
der Honorarordnung für Rechtsanwälte und Rechtsagenten, sGS 963.75, wobei ein
reduzierter Ansatz für nicht anwaltliche Vertretung zur Anwendung kommt). Weil die
Rekurrentin mehrwertsteuerpflichtig ist, kann sie die der Honorarrechnung ihres
Anwalts belastete Mehrwertsteuer als Vorsteuer in Abzug bringen. Daher muss die
Mehrwertsteuer bei der Bemessung der ausseramtlichen Entschädigung nicht
zusätzlich berücksichtigt werden (Hirt, a.a.O., S. 194; vgl. anstatt vieler VerwGE B
2014/32 vom 11. März 2014, in: www.gerichte.sg.ch). Kostenpflichtig ist das kantonale
Steueramt.