Decision ID: 719fc5c9-2ecf-5010-a303-4a666ba8db04
Year: 2020
Language: it
Court: TI_TCAS
Chamber: TI_TCAS_001
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: social_law

ritenuto
in fatto
1.1. A seguito della degenza definitiva in casa anziani dal 12 marzo 2019 (docc. 16 e 19), il mese seguente (doc. 1) RI 1 (1928) e RI 2 (1927) hanno chiesto di beneficiare delle prestazioni complementari, segnalando di avere donato al figlio RA 1 (1962) il 7 febbraio 1995 (doc. 28) l'abitazione primaria e un rustico di vacanza.
La Cassa cantonale di compensazione ha dato mandato il 10 maggio 2019 (doc. 46) all'Ufficio cantonale di stima di peritare gli immobili alienati al valore venale e di determinarne il relativo valore di reddito al valore di mercato sia al momento della costituzione del diritto d'usufrutto vita natural durante (1995), sia al momento della sua cancellazione (29 marzo 2019, doc. 13).
1.2. Preso atto dei valori peritali del 5 giugno 2019 (doc. 48) stabiliti in Fr. 500'000.- per la part. n. _ e in Fr. 110'000.- per la part. n. _ entrambe RFD di _, rispettivamente dei valori di mercato dei redditi al 1995 e al 2019 che sono anche serviti per capitalizzare il diritto di usufrutto (doc. 51), determinare la sostanza residua (Fr. 32'831.-) e il reddito sulla sostanza residua, la Cassa cantonale di compensazione ha emesso il 9 agosto 2019 (doc. 55) una decisione con cui ha attribuito agli assicurati una prestazione complementare di Fr. 56.- al mese per ciascuno, oltre al pagamento del premio di Cassa malati.
1.3. Il 20 agosto 2019 (doc. V/2) i coniugi RI 1 si sono opposti alla decisione formale con l'aiuto del figlio, contestando i "
proventi patrimoniali
" per ciascun assicurato di Fr. 11'768.-. Essi hanno rilevato che i due fondi sono stati donati nel 1995 per un valore di stima di Fr. 173'579.-, che la casetta in montagna non è più a loro accessibile da tempo non essendoci una strada carrabile e che la casa di abitazione, edificata nel 1961 e che negli anni non ha subìto migliorie, non è più abitata dal 12 marzo 2019. Gli opponenti hanno precisato che il diritto di usufrutto è stato cancellato, perché altrimenti la banca non avrebbe finanziato la ristrutturazione della loro abitazione.
1.4. L'indomani (doc. 66) l'amministrazione ha chiesto all'Ufficio stima la perizia integrale (docc. 67-76), che il 2 settembre 2019 (doc. 77) ha trasmesso agli assicurati, i quali per osservazioni le hanno fatto pervenire il parere di uno studio immobiliare sulla determinazione della pigione (doc. A2) e un preventivo generale di massima per la ristrutturazione dell'abitazione (docc. 95-102).
1.5. Alla richiesta della Cassa di prendere posizione sulla perizia di parte (doc. 103), l'Ufficio stima ha risposto il 15 novembre 2019 (doc. B2) che, non essendoci nuovi elementi, confermava i valori stabiliti nella perizia.
La Cassa di compensazione ha così respinto l'opposizione con decisione su opposizione del 20 gennaio 2020 (doc. B1), in cui ha esposto le norme applicabili in caso di donazione di sostanza e di rinuncia, con la cancellazione, ai diritti di usufrutto.
La Cassa ha evidenziato di avere chiesto all'Ufficio stima di prendere posizione sulle contestazioni relative al valore venale della sostanza e che poiché detto Ufficio ha confermato le risultanze tecniche a cui era giunto, e che sono state trasmesse agli assicurati, non si faceva luogo a una modifica di tali valori.
Per quanto concerne la lamentela sul computo del diritto di usufrutto su entrambi i fondi, la Cassa ha osservato che la loro cancellazione a registro fondiario comportava una rinuncia di reddito ai sensi dell'art. 11 cpv. 1 lett. g LPC. Considerato che l'Ufficio stima ha stabilito in Fr. 3'000.- (part. n. _) e in Fr. 26'400.- (part. n. _) le pigioni di mercato valide nel 2019, sulla scorta del N. 3482.12 DPC la Cassa ha quindi ritenuto, al netto delle spese di manutenzione, l'importo di Fr. 23'520.- a titolo di "
Ricavi d'usufrutto
" (Fr. 29'400 - 20%).
In merito alle motivazioni addotte dagli assicurati alla base della cancellazione dei diritti d'usufrutto, l'amministrazione ha rilevato che detta cancellazione è avvenuta prima che la banca negasse il credito ipotecario. Inoltre, tale rifiuto era dovuto all'assenza di sufficienti garanzie per fare fronte all'onere ipotecario. Poiché la rinuncia a questi diritti è avvenuta senza obbligo legale né una valida controprestazione, la Cassa ha affermato di non potersi esimere dal computare tali redditi nel calcolo PC degli assicurati e ha respinto la richiesta di stralcio del valore degli usufrutti.
1.6. Con ricorso del 14 febbraio 2020 (doc. I) RI 1 e RI 2, rappresentati dal figlio RA 1, hanno chiesto al Tribunale di riesaminare la decisione allestendo un nuovo calcolo dei redditi determinanti, di considerare un reddito della sostanza di Fr. 1'430.- lordi (Fr. 1'144.- netti) fino al 12 marzo 2019, che la casa è disabitata dal 12 marzo 2019 e lo sarà fino al 1° luglio 2020 e quindi di riconsiderare un nuovo reddito dal 1° luglio 2020 tenendo conto anche degli investimenti a carico del proprietario e deducendo gli interessi ipotecari del nuovo credito.
I ricorrenti hanno innanzitutto precisato che la donazione è avvenuta nel lontano 1995 lasciando al figlio i frutti di una vita e non volendosi spogliare dei propri beni come risulta dalla decisione impugnata, terminologia che essi ritengono offensiva.
Inoltre, gli assicurati hanno precisato che per 25 anni hanno indicato fiscalmente un valore locativo di Fr. 12'000.- annui che, è noto, ammonta a circa il 70% del valore di mercato, che in concreto ammonterebbe al massimo a Fr. 1'500.- al mese, e non quindi a Fr. 2'200.- come peritato.
Gli assicurati hanno rilevato anche che nella perizia risulta il nome errato del proprietario dei fondi, che è RA 1.
Per di più, l'immobile non consiste in due appartamenti e ciò ha comportato la determinazione di valori di reddito sproporzionati e irrealisti tenuto poi conto dello stato dei locali, che al piano terra sono peraltro inutilizzati da trent'anni.
Per quanto concerne la fissazione del valore della pigione, i ricorrenti hanno prodotto due rapporti fatti allestire da due professionisti, i quali giungono alla stima di un valore di reddito della casa primaria, nello stato attuale, compreso fra Fr. 1'300.- e Fr. 1'500.- al mese (docc. A2 e A4). Così com'è, la casa non può essere locata, anche se con una pigione molto bassa. Il preventivo generale dei costi di ristrutturazione prevede per la manutenzione ordinaria e straordinaria un investimento di Fr. 390'000.- (doc. A1). Essi hanno inoltre ricordato che più di una banca aveva sollevato il problema della concessione di un credito di costruzione in presenza di un diritto di usufrutto, da ciò la necessità di cancellare tale diritto per potere effettuare i lavori necessari per potere affittare la casa.
Gli insorgenti hanno poi precisato di contestare soltanto l'importo del reddito computato e non anche il principio stesso di ritenere il valore quale reddito computabile. Questo valore era di Fr. 1'430.- fino al 12 marzo 2019 e il valore locativo di Fr. 12'000.- annui che, diviso per 70 e moltiplicato per 100, dà il valore di reddito lordo.
Essi hanno ribadito che da quel giorno la casa è disabita e, dopo avere avviato la sua rilocazione, il proprietario è riuscito a concludere un contratto di locazione con validità dal 1° luglio 2020 per Fr. 2'400.- al mese, fermo restando l'esecuzione dei lavori (doc. A3).
Infine, gli interessati hanno chiesto di precisare la dicitura
"(Fr. 5'880.- - 20% di Fr. 29'400.-)
" non ritenendola chiara, laddove la Cassa ha indicato l'importo del reddito che ha considerato.
1.7. Nella risposta del 18 marzo 2020 (doc. V) la Cassa cantonale di compensazione ha proposto al TCA di respingere il ricorso.
Considerato come i ricorrenti abbiano sollevato censure di carattere tecnico, l'amministrazione ha nuovamente interpellato l'Ufficio stima (doc. V/4) chiedendo di pronunciarsi al riguardo e il 3 marzo 2020 (doc. V/3) gli esperti tecnici hanno risposto di non avere osservazioni. Di conseguenza, la Cassa non ha motivo di scostarsi dalle conclusioni peritali che l'Ufficio stima ha ribadito.
Da ultimo, la Cassa ha ricordato che, poiché gli assicurati hanno rinunciato ai diritti di usufrutto senza esserne giuridicamente obbligati e senza controprestazione adeguata, si tratta di una alienazione ai sensi dell'art. 11 cpv. 1 lett. g LPC e quindi il "
ricavo d'usufrutto
" non può essere stralciato.
Nemmeno possono essere computati gli interessi ipotecari, giacché il debito non è a carico dei ricorrenti, ma del figlio.
1.8. Il 5 maggio 2020 (doc. VIII) gli insorgenti hanno rilevato che la risposta e le osservazioni dell'Ufficio stima contengono diverse imprecisioni e "
grossolani errori
".
Sulle
osservazioni
dell'Ufficio stima i ricorrenti hanno evidenziato che l'indicazione quale proprietario di RI 1 è errata, visto che la casa è di proprietà di RA 1 dal 1995. Inoltre, i periti hanno esposto dei valori di reddito sproporzionati, non realizzabili se non con la ristrutturazione totale dell'immobile.
In merito alla risposta, gli assicurati hanno osservato che non è vero che i ricorrenti hanno postulato lo stralcio del "
ricavo da usufrutto
" ma, semmai, hanno chiesto di non considerarlo poiché al momento inesistente e di riesaminare la situazione dal 1° luglio 2020. Anche l'affermazione che "
il figlio ha iniziato lavori di ristrutturazione
" è fuorviante, giacché egli è stato costretto ad eseguire importanti lavori per potere affittare la casa e ottenere un reddito da destinare al finanziamento delle rette per la degenza degli assicurati. Il preventivo dei costi dei lavori in corso è di Fr. 390'000.- e solo con questi interventi necessari si è riusciti a locare la casa.
In conclusione, gli interessati hanno osservato che "
Ci pare pure doveroso chiedere che la decisione si fondi su dati e rapporti, tra l'altro allestiti da uffici cantonali e istituzioni cantonali, corretti e attendibili.
" e che la situazione attuale è diventata finanziariamente insostenibile, poiché oltre alle rette vi sono gli oneri bancari a fronte di un reddito inesistente fino all'inizio della locazione.
1.9. Il 14 maggio 2020 (doc. X) l'amministrazione ha osservato di non avere ulteriori considerazioni da formulare e i ricorrenti non si sono pronunciati ulteriormente (doc. XI).
considerato

in diritto
2.1. Oggetto del contendere è la verifica dell'esattezza del valore dei "
Ricavi da usufrutto
" che la Cassa di compensazione ha riportato nei fogli di calcolo a seguito della cancellazione, avvenuta il 25/29 marzo 2019 (doc. 14), dei diritti di usufrutto di cui i ricorrenti beneficiavano sin dalla loro costituzione il 7/14 febbraio 1995 (doc. 25) sui fondi n. 843 e n. 2580 RFD di _, che quel giorno hanno donato al figlio. Il computo di Fr. 23'520.- in ragione di un mezzo ciascuno (Fr. 11'768.-) ha comportato la concessione di una PC di Fr. 56.- al mese per ogni assicurato.
2.2. Secondo la prassi dell'allora TFA (dal 1° gennaio 2007: Tribunale federale), per stabilire il valore commerciale l'amministrazione deve fare esperire una perizia da un ufficio competente. Il TCA ha infatti dichiarato illegale la precedente prassi della Cassa cantonale di compensazione, che consisteva nell'aumentare sistematicamente del 30% il valore di stima ufficiale. Applicando questo metodo, nel caso di nuove stime poteva risultare un valore superiore a quello corrente (RDAT II-1995 pagg. 203 segg.).
L'Alta Corte ritiene che per la determinazione del valore corrente degli immobili, l'ufficio cantonale deve sempre far capo allo stesso servizio (STFA P 9/04 del 7 aprile 2004; SVR 1998 EL Nr. 5). Secondo la Massima Istanza, sarebbe infatti inammissibile calcolare l'importo delle prestazioni complementari in base a stime elaborate da autorità differenti (Pratique VSI 1993 p. 137).
Nel Cantone Ticino, la Cassa cantonale di compensazione affida detto compito all'Ufficio cantonale di stima.
In merito a ciò si osserva ancora che in casi riguardanti il nostro Cantone, in cui il ricorrente aveva contestato la valutazione immobiliare effettuata dall'Ufficio cantonale di stima, il Tribunale federale ha confermato l'operato dei periti (STFA P 10/06 del 13 aprile 2007; STFA P 38/96 del 27 febbraio 1998).
2.3. In concreto, nel 1995 RI 1 ha donato al figlio delle proprietà immobiliari perciò, conformemente all'art. 17 cpv. 5 OPC-AVS/AI, era necessaria una valutazione al valore venale e tale valore doveva essere stabilito al momento dell'alienazione della sostanza.
È dunque corretto che il 10 maggio 2019 l'amministrazione ha interpellato l'Ufficio stima invitandolo a peritare al valore venale, stato a quando è avvenuta la donazione al figlio e quindi al 1995, i fondi n. 843 e n. 2580 RFD di _ di proprietà, a quel momento, di RI 1. È perciò corretto che l'Ufficio stima ha indicato sulle sue perizie il nome dell'allora proprietario di quando ha avuto luogo la donazione e non dell'attuale.
Qualche settimana dopo, il 5 giugno 2019 (docc. 49 e 50), l'Ufficio stima ha comunicato alla Cassa di compensazione che i valori venali erano i seguenti:
valore venale reddito al valore di reddito al valore di
della sostanza mercato nel 1995 mercato nel 2019
n. 843 Fr. 500'000.- Fr. 21'600.- Fr. 26'400.-
n. 2580 Fr. 110'000.- Fr. 2'700.- Fr. 3'000.-
Sulla base di questi importi la Cassa di compensazione ha calcolato l'ammontare della sostanza alienata da computare nel calcolo della prestazione complementare degli assicurati a titolo di sostanza residua. Per fare ciò, l'amministrazione ha ritenuto l'usufrutto che gli assicurati hanno costituito su entrambi i fondi quale controprestazione della donazione della sostanza al figlio e quindi ha capitalizzato tale servitù. L'importo di Fr. 32'831.- che la Cassa ha considerato a titolo di "
Rinuncia alla sostanza
" non è in discussione e non va analizzato in questa sede.
Contestato dai ricorrenti è invece l'ammontare di Fr. 23'520.- che è stato riportato nei loro redditi quale "
Ricavi da usufrutto
" in ragione di un mezzo ciascuno (Fr. 11'768.-).
Il 20 agosto 2019 (doc. V/2) gli assicurati si sono infatti opposti alla decisione formale di rifiuto delle prestazioni complementari e hanno chiesto le valutazioni peritali complete dell'Ufficio stima, che la Cassa stessa ha richiamato il giorno seguente (doc. 66).
Gli opponenti hanno quindi esaminato nel dettaglio le valutazioni dei due fondi alienati, criticando per la casa di abitazione il valore di reddito ritenuto dall'Ufficio stima non concordando che, stante il vetusto stato dell'immobile, esso potesse essere locato al prezzo fissato dai periti. Essi hanno perciò presentato la perizia di uno studio immobiliare che ha ipotizzato, il 3 ottobre 2019, in Fr. 1'500.-, spese escluse, il reddito lordo mensile e quindi annuo di Fr. 18'000.-, previa verifica della funzionalità e idoneità delle installazioni, degli apparecchi sanitari, degli elettrodomestici, ecc., e dei necessari lavori di tinteggiatura. È solo a seguito di un'importante ristrutturazione della casa unifamiliare, i cui costi uno studio tecnico ha preventivato in quasi Fr. 400'000.-, e poi apportando alcune modifiche ipotizzando la locazione separata dell'appartamento al 1° piano e dei due locali al piano terra, che la pigione potrebbe ammontare a Fr. 2'000.- rispettivamente a Fr. 800.- mensili, tenuto conto delle reali difficoltà attuali dovute alla situazione del mercato immobiliare caratterizzata da un'elevata offerta di oggetti in locazione.
Il 28 ottobre 2019 (doc. 103) l'amministrazione ha trasmesso le contestazioni dell'assicurato all'Ufficio stima che, con presa di posizione del 15 novembre 2019 (doc. B2), ha affermato:
"
in riferimento alla vostra mail del 28 ottobre 2019 tendente al riesame della nostra perizia, a seguito dell'opposizione del 3 ottobre 2019 del Signor RI 1, riteniamo che non vi siano nuovi elementi che non siano già stati precedentemente considerati.
Pertanto riteniamo di dover confermare i valori determinati nella nostra perizia del 5 giugno 2019.".
Queste osservazioni sono state inviate agli assicurati insieme alla decisione su opposizione del 20 gennaio 2020 che, per respingere l'opposizione degli interessati, si è fondata proprio su quella presa di posizione dell'Ufficio stima.
Considerato infatti che, a distanza di alcuni mesi, i periti hanno confermato le risultanze tecniche riportate nella perizia del 5 giugno 2019, a sua volta la Cassa cantonale di compensazione ha concluso che "
la contestazione tendente alla modifica del valore venale è priva di fondamento
." (doc. B1 punto 3 in fine).
A questo proposito la scrivente Corte osserva, però, come da essi stessi sottolineato, che gli assicurati non hanno mai contestato il valore venale della sostanza donata e/o l'importo della sostanza residua riportata nelle entrate a titolo di "
Rinuncia alla sostanza
", ma soltanto il valore di reddito degli usufrutti a cui hanno rinunciato, perciò la frase sopra riportata non è pertinente.
Ad ogni buon conto, come il TCA ha avuto modo di evidenziare nella recente STCA 33.2019.21 del 2 giugno 2020, benché gli assicurati abbiano manifestato il loro dissenso nei confronti delle conclusioni tratte il 5 giugno 2019 dall'Ufficio stima, la Cassa non ha tuttavia ritenuto di dovere subito comunicare ai diretti interessati la nuova presa di posizione del 15 novembre 2019, ma soltanto con l'emanazione della decisione su opposizione. Così facendo, però, l'amministrazione ha imposto agli assicurati di interporre un ricorso davanti a questo Tribunale per cercare di ottenere una risposta alle loro lamentele.
2.4. Ad ogni modo, lo scritto del 15 novembre 2019 in realtà non risponde affatto alle critiche di carattere tecnico emerse con la perizia di parte giacché, come visto, si limita ad affermare che non v'erano nuovi elementi che non erano già stati considerati in precedenza.
L'Ufficio stima avrebbe invece dovuto rispondere alle puntuali censure formulate dagli assicurati, spiegando perché non v'era motivo di diminuire i valori dei redditi immobiliari, sia per la cascina sui monti che non era più da loro da anni utilizzabile in assenza di una strada carrabile e non esistendo più la possibilità di trasportare il materiale via teleferica, sia per l'abitazione primaria, trattandosi di una costruzione risalente al 1961 che non ha mai subìto opere di miglioria.
I periti avrebbero dovuto anche prendere posizione sulla perizia prodotta dagli interessati per quanto concerne in particolare la determinazione della pigione, stato dell'immobile nel 2019.
Essi avrebbero poi dovuto chiarire se gli importanti lavori di risanamento che il figlio ha deciso di intraprendere dopo che gli assicurati si sono trasferiti in casa anziani erano stati considerati ai fini della determinazione del valore di reddito di mercato, e ciò soprattutto alla luce del non trascurabile importo di Fr. 2'200.- al mese che essi hanno ritenuto a titolo di pigione. Ciò, soprattutto visto il parere di un professionista del settore che, a lavori di risanamento completati, ha stimato in Fr. 2'800.- la pigione complessiva che si potrebbe richiedere per l'appartamento di cinque locali al primo piano e per la locazione dello studio/ufficio/ appartamento per ospiti che si potrebbe ricavare al piano terra.
2.5. Medesime considerazioni vanno fatte per il ricorso.
In effetti i ricorrenti, così come esposto nelle considerazioni di fatto, hanno precisato e ampliato le contestazioni di carattere tecnico sollevate con l'opposizione per quanto concerne la casa in cui hanno abitato fino al 12 marzo 2019, riallegando il parere del 3 ottobre 2019 che contiene, in particolare, ben 26 fotografie a colori a comprova dello stato di conservazione dell'immobile.
Inoltre, essi hanno prodotto il parere di un'altra agenzia immobiliare, che nel rapporto allestito il 30 gennaio 2020 (doc. A4) ha descritto minuziosamente la suddivisione interna ed esterna dell'immobile come pure lo stato dei locali, concludendo affermando quanto segue:
"
Per la locazione dell'intera casa nello stato attuale, con eventuali piccolissimi interventi atti a garantire la funzionalità degli impianti indispensabili (elettrico/riscaldamento/acqua) e l'idoneità all'uso (ritinteggio/pulizia locali), e senza la fornitura di nuovi apparecchi nella cucina valutiamo un reddito mensile netto di Fr. 1'300.-/Fr. 1'400.- + spese.
Volendo creare due appartamenti il reddito potrebbe essere suddiviso in Fr. 850.-/950.- + spese per l'appartamento al 1. piano e in Fr. 450.-/ 500.- + spese per il monolocale con uso esclusivo del giardino.".
Ma, anche in tal caso, la presa di posizione che la Cassa di compensazione ha correttamente chiesto all'Ufficio stima prima di allestire la risposta di causa si è esaurita il 3 marzo 2020 (doc. V/5) in una simile sterile affermazione, secondo cui:
"
(...) Per quanto ci compete e, dopo aver letto con attenzione le nuove considerazioni del ricorrente, non riteniamo di avere osservazioni in merito."
.
L'Ufficio stima non si è neppure pronunciato sulla contestazione relativa alla suddivisione interna dell'immobile, allorquando la perizia completa ha considerato due distinti appartamenti.
Per i ricorrenti, invece, la costruzione comprendeva una unità abitativa al primo piano e, al piano terra, a lato del garage, una camera con locale disponibile. Tuttavia, questi locali non costituivano un'unità abitativa separata e autonoma e perciò non poteva essere affittata a terzi. Questi locali erano poi inutilizzati da un trentennio e per renderli abitabili erano necessari importanti lavori di risanamento, impermeabilizzazione e miglioria. La casa era poi disabitata dal 12 marzo 2019.
2.6. La scrivente Corte ritiene che sia quando hanno agito in prima battuta da soli, sia anche quando hanno formalmente fatto capo a degli esperti del settore per contestare le valutazioni effettuate dall'Ufficio stima, non si può negare che gli assicurati hanno posto in discussione, con valide motivazioni, i parametri tecnici (stato di conservazione dell'immobile, valore di reddito di mercato) e hanno offerto delle argomentazioni riguardanti lo stato interno ed esterno della costruzione, le sue caratteristiche, gli investimenti non effettuati e quelli da realizzare per potere rendere l'immobile locabile a terzi. Tali puntuali critiche dovevano quindi portare a delle verifiche accurate e a delle valutazioni motivate da parte dell'Ufficio stima, meritando infatti essi, dai periti intervenuti, delle risposte altrettanto dettagliate.
Anche volendo ipotizzare che l'invio tardivo agli assicurati delle osservazioni del 15 novembre 2019 con la decisione su opposizione sarebbe stato sanato con la possibilità offerta loro di di contestare tale presa di posizione - come poi effettivamente fatto - davanti al TCA, autorità che gode di pieno potere di esame, tuttavia non si può tollerare che nemmeno di fronte a nuove prove prodotte con l'opposizione l'Ufficio stima sia determinato puntualmente sulle censure degli interessati.
Neppure in tale occasione, in effetti, l'Ufficio stima ha spiegato i fattori che ha preso in considerazione e i motivi che l'hanno portato a stabilire il valore di reddito di mercato dell'abitazione donata dai ricorrenti al figlio, stato 2019.
Questa sua presa di posizione è infatti priva di qualsiasi contenuto tecnico.
2.7. Ma v'è di più.
Con il ricorso gli assicurati hanno ampliato le loro motivazioni riferite alla contestazione del valore di reddito di mercato della part. n. _ RFD di _, corredandole da ulteriori prove di carattere specialistico, ribattendo dunque alla perizia completa che era stata loro inviata dalla Cassa di compensazione.
Le critiche sono precise e ben motivate e sono supportate da validi elementi, perciò era lecito attendersi dai tecnici dell'Ufficio stima una convincente dettagliata e specifica presa di posizione che dipanasse i dubbi degli assicurati e che chiarisse definitivamente i valori immobiliari in discussione.
Per contro, il 3 marzo 2020, l'Ufficio stima ha risposto soltanto di non avere osservazioni al riguardo e non è entrato nel merito.
2.8. A non averne dubbio, stando così le cose, le prese di posizioni dell'Ufficio stima non possono essere tutelate dal TCA.
La scrivente Corte conclude pertanto che nell'evenienza concreta l'Ufficio stima non ha fornito elementi sufficienti di carattere tecnico e non ha permesso alla Cassa cantonale di compensazione di motivare la sua decisione evadendo le precise contestazioni degli assicurati.
All'amministrazione era certamente possibile accorgersi che le osservazioni del 15 novembre 2019 non si determinavano affatto sulle argomentazioni esposte dagli opponenti. Pertanto, prima di emettere la decisione su opposizione, in virtù dell'art. 43 cpv. 1 LPGA, era compito della Cassa cantonale di compensazione chiedere ai periti una motivazione più dettagliata e completa (STCA 33.2019.21 del 2 giugno 2020, consid. 2.8).
Queste considerazioni, poi, a seguito delle contestazioni formulate con l'opposizione, avrebbero dovuto essere trasmesse agli assicurati dalla Cassa di compensazione. Era infatti nel loro diritto di essere messi al corrente sulla risposta data dai periti alle loro obiezioni (STCA 33.2019.21 del 2 giugno 2020, consid. 2.8; STCA 33.2019.7 del 13 maggio 2019, consid. 5).
Ciò nonostante, le analisi dei contenuti tecnici e degli importi ritenuti a titolo di valore di reddito di mercato della part. n. _ RFD di _, come pure le osservazioni relative alla suddivisione interna della costruzione, allo stato di conservazione interno ed esterno dell'abitazione e ad altre peculiarità, sono rimaste inascoltate anche il 3 marzo 2020.
Il ricorso va perciò accolto e la decisione impugnata annullata.
Gli atti vanno rinviati alla Cassa, affinché tramite l'Ufficio stima, allestisca un complemento peritale che si determini compiutamente e nel dettaglio sulle valutazioni addotte dai ricorrenti e in particolare sulle perizie di parte provvedendo, laddove necessario, mediante un nuovo sopralluogo e in contraddittorio.
I periti dovranno argomentare chiaramente e in modo specifico i dati tecnici e i fattori di calcolo considerati per valutare il valore di reddito della part. n. _ RFD di _.
Prima di emettere una nuova decisione sul diritto alle prestazioni complementari, la Cassa dovrà inviare agli assicurati il nuovo complemento peritale che l'Ufficio stima redigerà, cosicché essi potranno esprimersi al riguardo nel rispetto dell'art. 29 cpv. 2 Cost. fed. (per degli esempi di complementi peritali allestiti dall'Ufficio stima a seguito di contestazioni tecniche e/o sul valore venale stabilito, cfr. da ultimo STCA 33.2014.3 del 18 agosto 2014, in cui l'assicurato ha potuto confrontarsi più volte con l'opinione dei periti dell'Ufficio stima e ciò anche sulla scorta di una perizia di parte che ha fatto allestire; le contestazioni tecniche sono state quindi sottoposte in più occasioni agli esperti per una presa di posizione ed essi hanno fornito delle dettagliate spiegazioni; STCA 33.2013.8-9 del 9 aprile 2014; STCA 33.2011.6 del 19 ottobre 2011; STCA 33.2011.2 del 6 giugno 2011).
2.9. In virtù di quanto precede, il ricorso è accolto la decisione impugnata è annullata e gli atti sono rinviati alla Cassa cantonale di compensazione per la completazione della procedura amministrativa nel doveroso rispetto del diritto di essere sentito dei ricorrenti e quindi per l'emanazione di nuova decisione dopo avere effettuato il predetto accertamento sulla valutazione del valore di reddito di mercato del diritto di usufrutto cancellato nel 2019.
Sebbene vincenti in causa, non essendo patrocinati, i ricorrenti non hanno diritto a ripetibili (art. 61 lett. g LPGA).