Decision ID: 6a8e7ff0-d01d-5e78-ad20-8167ad2e4b81
Year: 1999
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_002
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

in fatto:
A.
Le parti -l’istante conduttrice e il convenuto locatore- il 29 settembre 1981 hanno stipulato un contratto di locazione della durata di 15 anni, scadente il 31 marzo 1998, per una superficie commerciale al piano terreno, per il piano cantina e 9 posteggi esterni dello stabile di cui in via _ a _ ad un canone iniziale di fr. 58’000.-- annui (doc. C).
B.
Il 13 febbraio 1995 la conduttrice per la durata residua del contratto principale ha sublocato il suddetto bene alla _ la quale già il 28 febbraio 1996 ha convenuto la sublocatrice chiedendo una congrua riduzione della pigione a causa dell’indisponibilità dei parcheggi e di infiltrazioni d’acqua dal tetto, ed in seguito ha anticipatamente disdetto il contratto. La vertenza è stata conciliata stabilendo, tra l’altro, la cessazione degli effetti della sublocazione per il 30 giugno 1997.
C.
Il 31 luglio 1996 anche la qui istante ha disdetto il contratto di locazione.
Con l’istanza in rassegna essa chiede che la sua disdetta esplichi effetto per il 30 giugno 1997, e rivendica una riduzione della pigione di fr. 1’500.-- mensili dal 1° settembre 1995 al 30 giugno 1997 per i medesimi difetti addotti dalla subconduttrice, ovvero le importanti infiltrazioni d’acqua dal tetto e l’indisponibilità dei parcheggi, difetti che il locatore non avrebbe eliminato nonostante le ripetute richieste in tal senso.
D.
All’udienza di discussione del 25 aprile 1997 il convenuto si è opposto all’istanza contestando la propria inadempienza sia per la questione dei posteggi -di 31 posti complessivamente esistenti almeno 9 sarebbero stati disponibili, egli avrebbe inoltre avviato la procedura di cui all’art. 375 bis CPC- che per quella delle infiltrazioni -un unico episodio, al quale egli avrebbe tempestivamente posto rimedio- con il che le richieste di controparte sarebbero prive di fondamento, non potendo in particolare essere opposte al locatore le concessioni fatte dalla conduttrice alla propria subconduttrice.
E.
Nel giudizio qui impugnato il Pretore, stabilite le premesse della disdetta anticipata ex art. 259b lit. a CO, ha ritenuto non comprovato il difetto riguardante i posteggi ed ha accertato che quello relativo alle infiltrazioni d’acqua si sarebbe verificato nel settembre 1995, al che il locatore già il 14 settembre 1995 sarebbe intervenuto con una riparazione provvisoria, che avrebbe eliminato le infiltrazioni senza tuttavia eliminare le tracce di umidità, difetto che sarebbe però unicamente di natura estetica.
Non vi sarebbero pertanto gli estremi per ammettere la disdetta anticipata, mentre il difetto in questione -presenza di macchie sul soffitto del  una riduzione dell’8% della pigione netta, ossia di fr. 450.-- al mese dal settembre 1995 al giugno 1997.
F.
Con l’appello l’istante chiede la riforma del querelato giudizio nel senso dell’integrale accoglimento delle sue domande.
Il Pretore avrebbe ritenuto a torto la mancata dimostrazione da parte della conduttrice del difetto relativo ai posteggi, risultando la stessa dalle deposizioni in atti.
Quo alle infiltrazioni d’acqua, il Pretore avrebbe a torto concluso per l’esistenza di un mero difetto estetico, disattendendo che nonostante l’intervento eseguito ad ogni forte pioggia l’umidità impregna il negozio e nuove macchie appaiono sul soffitto e sulle pareti dei vani locati, e che oggetto della locazione è una superficie commerciale adibita alla vendita di generi alimentari, scopo non praticabile in locali del genere.
Il Pretore avrebbe infine negato a torto l’estensione della domanda di riduzione della pigione a tutto il 31 marzo 1998, ancorché tale domanda fosse stata formulata solo con le conclusioni.
G.
Delle osservazioni del convenuto al gravame, del quale è postulata l’integrale reiezione con protesta di spese e ripetibili, si dirà, per quanto necessario, nei successivi considerandi.

Considerato
in diritto:
1.
L’istante invoca ripetutamente l’art. 259b lit. a CO, sostenendo che ognuno dei difetti da lei lamentati giustificherebbe la disdetta immediata del contratto di locazione, e ritenendo di avere agito secondo la buona fede (appello, punto 10.10, pag. 19) chiedendo che il contratto venga meno solo al 30 giugno 1997, ossia per un termine coincidente con la cessazione della sublocazione.
A torto.
Vero è semmai che proprio il principio della buona fede impone di censurare siffatto atteggiamento. Non è infatti ammissibile che la parte che adduce l’esistenza di un motivo di scioglimento immediato del contratto di locazione ex art. 259b lit. a CO attenda a piacimento nella pronuncia della disdetta, oppure, come nella specie, procrastini secondo i propri desideri il momento della cessazione degli effetti del contratto (
Higi
, Zürcher Kommentar, n. 34 ad art. 259b CO e riferimenti), costituendo tale attitudine la prova più evidente del fatto che l’idoneità dell’immobile all’uso cui è destinato non è in realtà esclusa o notevolmente pregiudicata per effetto del difetto, come si pretende con la disdetta.
All’atto pratico si verifica la fattispecie in cui l’immobile occorreva all’istante sino al 30 giugno 1997 per consentirle di ossequiare il contratto di sublocazione da lei stipulato. Questa considerazione è preminente rispetto alla questione degli asseriti difetti, che non può assurgere a pretesto per giustificare una situazione che a ben vedere è quella di una disdetta intempestiva, sia avuto riguardo al contratto originario, scadente il 31 marzo 1998, sia avuto riguardo ai pretesi difetti, che avrebbero semmai importo una disdetta immediata o comunque molto vicina al momento della sua pronuncia (
Higi
, opera citata, n. 34 e 35 ad art. 259b CO).
Ne consegue che, a prescindere dall’esistenza degli asseriti difetti, non può essere ammessa la richiesta di cessazione degli effetti del contratto di locazione per il 30 giugno 1997.
2.
L’appellante persiste nel ravvisare un grave difetto dell’ente locato nel fatto che i 9 posteggi previsti dal contratto non sarebbero stati disponibili, in quanto occupati da terze persone.
Il Pretore ha respinto le pretese legate a questo asserito difetto per il motivo che non sarebbe stata provata l’indebita occupazione dei parcheggi, pronunciato contro cui l’istante insorge, a torto, visto che la corretta soluzione è quella per cui la fattispecie in esame nemmeno costituisce difetto dell’ente locato.
Questa Camera, infatti, nella sentenza 10 luglio 1998 in re M. SA/N. SA ha già avuto modo di stabilire che il locatore di un posteggio si assume unicamente l’obbligo contrattuale di mettere a disposizione del conduttore l’area in questione da adibire appunto a parcheggio.
Una volta determinata l’area spettante al conduttore, i doveri contrattuali del locatore si esauriscono, o si limitano comunque a quello di non concedere contrattualmente la medesima facoltà a terzi, mentre il compito di difendere i posteggi in questione da indebite ingerenze di terzi spetta al conduttore e non al locatore, e difatti non a caso al conduttore, ancorché solo inquilino e non proprietario, sono accordate le facoltà di proporre l’istanza ex art. 375 bis CPC (in tal senso l’indicazione de “l’avente diritto” al cpv. 1) e financo l’azione possessoria in protezione dell’illecita turbativa del suo possesso (
Stark
, Berner Kommentar, Vorbemerkungen zu Art. 926-929 CC, n. 52 e segg.).
Nella fattispecie l’istante allo stadio dell’appello non addebita al convenuto altro comportamento anticontrattuale che non la mera occupazione dei posteggi da parte di terzi, il che come si è detto non gli è imputabile, mentre irrilevante è l’eventuale ritardo del convenuto nell’avvio della procedura di cui all’art. 375 bis CPC, atteso che egli, come si è detto, nemmeno vi era tenuto, e che spettava semmai all’istante di intervenire in maniera tempestiva a tutela dei diritti a lei conferiti dal contratto.
3.
L’istante censura inoltre la decisione pretorile al riguardo dei difetti conseguenti alle infiltrazioni d’acqua dal tetto piano dell’ente locato.
3.1
La prima considerazione che si impone al riguardo deriva da quanto esposto al precedente considerando 1, ovvero che tali difetti, indipendentemente dalla loro entità, non possono comunque giustificare l’applicazione dell’art. 259b lit. a CO in presenza di una disdetta pronunciata il 31 luglio 1996 per il 30 giugno 1997, ma possono unicamente, nella per l’istante migliore delle ipotesi, giustificare una riduzione della pigione maggiore rispetto a quella pronunciata dal Pretore.
3.2
Con questa premessa, la corretta valutazione delle risultanze processuali in proposito non consente di aderire appieno alle tesi dell’istante -che manifestamente amplifica oltre misura la reale portata dei problemi insorti- ma neppure di confermare in toto il giudizio pretorile, che nella valutazione del pregiudizio subito dalla conduttrice ha disatteso il fatto che l’ente locato era adibito a punto di vendita di generi alimentari, per il che si imponevano requisiti di igiene e pulizia superiori al consueto, e perciò una durevole situazione di muri recanti macchie e tracce di umidità deve essere considerata un pregiudizio più grave di quello che sarebbe in presenza di una diversa destinazione del bene locato.
Fatta salva la questione della particolare destinazione dell’ente locato, come si è detto disattesa dal giudizio impugnato, le valutazioni pretorili sull’entità del difetto meritano per il resto sostanziale conferma. Nonostante le ripetute citazioni dell’appellante di questa o di quella emergenza processuale, non risulta intaccato l’accertamento pretorile di una situazione di un’episodica infiltrazione d’acqua per effetto della rottura dell’isolazione, alla quale il locatore ha ovviato con una riparazione che anche se provvisoria ha impedito ulteriori importanti infiltrazioni d’acqua, mentre il difetto estetico costituito dalla cennata presenza di macchie d’umidità non è stato tempestivamente e completamente sanato.
Per questo motivo, e data la destinazione contrattuale dell’ente locato, si giustifica a mente di questa Camera di quantificare in fr. 800.-- mensili la riduzione della pigione.
3.3
L’istante ha dapprima chiesto la riduzione della pigione dal 1° settembre 1995 al 30 giugno 1997, coerentemente con la propria tesi secondo cui il contratto sarebbe venuto meno a quel momento, ma con allegato del 7 maggio 1998 denominato “conclusioni” essa ha esteso tale domanda al 31 marzo 1998.
Il Pretore ha rifiutato l’estensione della domanda in base all’art. 78 CPC, mentre l’istante con l’appello sostiene l’ammissibilità della sua richiesta.
A torto.
Posto che non è in discussione il principio secondo cui non è possibile formulare nuove domande al dibattimento finale -erroneamente la ricorrente ritiene di avere esteso la domanda con le conclusioni, non esistendo questo atto processuale nella procedura speciale di cui agli art. 404 e segg.
CPC (II CCA
27 ottobre 1995 in re N./Z.)-, punto di questione si rivela essere il quesito a sapere se in concreto l’estensione della domanda di riduzione della pigione di fr. 1’500.-- al mese al periodo luglio 1997-marzo 1998 sia compatibile con il disposto di cui all’art. 75 lit. b CPC.
La risposta è sicuramente negativa, e questo proprio sulla base della massima di cui in
Cocchi/Trezzini
, CPC, ad art. 75, n. 2, invocata dall’appellante, essendo manifesto che la nuova domanda formulata al dibattimento finale non poggia sul medesimo complesso di fatti di quella originaria -sussistenza di un difetto dell’ente locato nel periodo settembre 1995-giugno 1997- ma bensì (anche) su altri fatti, sottratti così al necessario contraddittorio (art. 84 CPC), ossia la persistenza dei medesimi difetti anche nel periodo luglio 1997-marzo 1998 (medesima soluzione in:
II CCA
13 luglio 1995 in re L./E,).
4.
L’appellante censura infine la decisione del Pretore (consid. 2) di non ritenere valido il deposito della pigione da lei effettuato per il motivo che non risulterebbero ossequiate le formalità di cui all’art. 259g CO.
Anche questa doglianza è ingiustificata, poiché dalla semplice lettura della lettera 31 gennaio 1996 dell’istante al convenuta (doc. F), con la quale essa pretende di avere fatto fronte ai propri incontestati obblighi formali (appello, punto 12.2, pag. 22), si evince che non è stato fissato alcun termine per la riparazione dei difetti, ma solo un termine di 10 giorni per prendere posizione sulla lettera, e inoltre che il deposito della pigione non è mai stato comminato, non potendo tale atto di procedura essere confuso con l’astensione dal pagamento del canone (“saremo costretti a trattenere il pagamento della pigione”) ventilato nello scritto in questione.
Ne segue il parziale accoglimento del gravame ai sensi dei considerandi.
Le spese, la tassa di giustizia e le ripetibili delle due sedi seguono la preponderante soccombenza dell’appellante (art. 148 CPC).