Decision ID: cfcdf3ef-3092-4c68-8528-8a3a2b2e3441
Year: 2016
Language: de
Court: BL_SG
Chamber: BL_SG_001
Canton: BL
Region: Northwestern_Switzerland
Law Area: public_law

Sachverhalt:
1. Mit Verfügung der Grundstückgewinnsteuer Nr. 11/3159 vom 30. Januar 2012 wurde für
den Verkauf des Grundstückes Nr. 1657 GB B._ aus dem Jahr 2011 ein Verlust von
Fr. 7‘172‘585.-- veranlagt. Die Veranlagung blieb unangefochten.
2. Mit Verfügung der Grundstückgewinnsteuer Nr. 12/2807 vom 10. Dezember 2012 wurde
für den Verkauf des Grundstückes Nr. D1498 GB B._ aus dem Jahr 2012 ein Gewinn von
Fr. 0.-- veranlagt. Auch diese Veranlagung blieb unangefochten.
3. Mit Verfügung der Grundstückgewinnsteuer Nr. 11/3159 vom 14. April 2014 (ersetzt Ver-
fügung vom 30. Januar 2012) wurde für den Verkauf des Grundstückes Nr. 1657 GB B._, in
dem Betriebsverluste des Jahres 2011 in Höhe Fr. 6‘892‘400.-- angerechnet wurden, neu ein
Verlust von Fr. 14‘064‘985.-- veranlagt.
4. Mit Verfügung der Grundstückgewinnsteuer Nr. 12/2807 vom 14. April 2014 (ersetzt Ver-
fügung vom 10. Dezember 2012) wurde für den Verkauf des Grundstückes Nr. D1498 GB
B._, in dem Betriebsverluste des Jahres 2012 in Höhe von Fr. 4‘403‘570.-- angerechnet
wurden, neu ein Verlust von Fr. 4‘235‘778.-- veranlagt.
5. Mit Eingabe vom 7. Mai 2014 erhob die Vertreterin der Pflichtigen mit den Begehren, es
seien die Veranlagungsverfügungen der Grundstückgewinnsteuer vom 14. April 2014 aufzuhe-
ben, Einsprache. Mit Einsprachebegründung vom 17. Juni 2014 führte sie aus, das Geschäft
der Pflichtigen sei seit dem Jahr 2007 verlustbringend. Aufgrund des bestehenden Bedarfes an
liquiden Mitteln habe man in den Jahren 2011 und 2012 zwei Grundstücke im Rahmen von „Sa-
le-And-Lease-Back-Geschäften“ veräussert. Sei eine Veranlagungsverfügung in Rechtskraft
erwachsen, so könne sie nur noch im Rahmen eines Nachsteuerverfahrens korrigiert werden.
Dies setze einerseits einen Steuerausfall und andererseits die Erfüllung qualifizierter rechtlicher
Voraussetzungen voraus. Selbst wenn die ursprünglichen Veranlagungsverfügungen fehlerhaft
gewesen sein sollten, was bestritten werde, seien die rektifizierten Veranlagungen unzulässig
gewesen. Die Verlegung eines Verlustes aus operativer Tätigkeit auf einen aus der Veräusse-
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rung eines Grundstückes resultierenden Verlust sei im Gesetz nicht vorgesehen und würde
überdies dem Sinn und Zweck der fraglichen Bestimmung, nämlich der Vermeidung einer
Überbesteuerung durch Berücksichtigung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit, zuwider lau-
fen.
6. Mit Einsprache-Entscheid vom 31. Mai 2016 wurde die Einsprache abgewiesen. Zur
Begründung hielt die Steuerverwaltung fest, es sei eine Nachbesteuerung erfolgt, was zulässig
gewesen sei, da die Abteilung Spezialsteuern beim Erlass der ursprünglichen Veranlagungsver-
fügungen keine Kenntnis von den Betriebsverlusten der Pflichtigen gehabt habe. Die Abteilung
Spezialsteuer sei nämlich nicht verpflichtet, ohne besonderen Anlass Quervergleiche mit Akten
anderer Geschäftsbereiche vorzunehmen. Entsprechend müsse sich die Abteilung Spezialsteu-
ern die Veranlagungen der Abteilung Juristische Personen nicht als Wissen anrechnen lassen.
7. Mit Eingabe vom 1. Juli 2016 erhob die Vertreterin der Pflichtigen mit den Begehren,
1. Es sei der Einsprache-Entscheid sowie die Veranlagungsverfügungen der Grundstückge-
winnsteuer vom 14. April 2014 aufzuheben, 2. Unter o/e-Kostenfolge, Rekurs. Zur Begründung
machte sie geltend, die Akten eines anderen Geschäftsbereichs innerhalb derselben Verwal-
tungseinheit seien nicht als neue Tatsachen zu werten. Da kein Grundstückgewinn vorliege, sei
eine Verrechnung mit Betriebsverlusten ausgeschlossen.
8. Mit Vernehmlassung vom 12. September 2016 beantragte die Steuerverwaltung die
Rückweisung der Angelegenheit zur Neubeurteilung. Zur Begründung führte sie aus, die rektifi-
zierten Veranlagungen seien offensichtlich falsch. So sei in der Verfügung vom 30. Januar 2012
fälschlicherweise von „Altbesitz“ bzw. einem Verkehrswert vor 20 Jahren ausgegangen worden,
obwohl der Kauf der Parzelle am 22. Juni 2007 stattgefunden habe. In der Verfügung vom
10. Dezember 2012 sei der Erwerbspreis von drei Parzellen eingesetzt worden, obwohl nur eine
Parzelle verkauft worden sei. Statt Gewinnen seien daher Verluste ausgewiesen worden, was
augenfällig nicht sein könne.
9. Anlässlich der heutigen Verhandlung hielten die Parteien an ihren Begehren fest.
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Das Steuergericht zieht in Erwägung:
1. Das Steuergericht ist gemäss § 124 des Gesetzes über die Staats- und Gemeindesteu-
ern (Steuergesetz) vom 7. Februar 1974 (StG) zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses zu-
ständig. Gemäss § 129 Abs. 1 StG werden Rekurse, deren umstrittener Steuerbetrag wie im
vorliegenden Fall Fr. 2'000.-- pro Steuerjahr nicht übersteigt, vom Präsidenten des Steuerge-
richts beurteilt. Stellen sich gemäss § 129 Abs. 5 StG bei Rekursen nach den Abs. 1 und 2
Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung, kann der Einzelrichter beziehungsweise das
Dreiergremium den Fall dem Fünfergremium zur Beurteilung übertragen. Nach Prüfung des
Sachverhaltes ist das Steuergericht zum Schluss gekommen, dass es sich beim vorliegenden
Rekurs um eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung handelt, weshalb der Fall dem
Fünfergremium zur Beurteilung übertragen wurde. Da die in formeller Hinsicht an einen Rekurs
zu stellenden Anforderungen erfüllt sind, ist ohne weiteres darauf einzutreten.
2. Mit Verfügungen der Grundstückgewinnsteuer vom 30. Januar 2012 sowie 10. Dezem-
ber 2012 wurden ein Verlust von Fr. 7‘172‘585.-- bzw. ein Gewinn von Fr. 0.-- veranlagt. Beide
Veranlagungen sind in Rechtskraft erwachsen. Wie die Steuerverwaltung in der Vernehmlas-
sung zu Recht ausführt, sind beide Veranlagungen materiell falsch. So ist die Steuerverwaltung
in der Verfügung vom 30. Januar 2012 fälschlicherweise von „Altbesitz“ bzw. einem Verkehrs-
wert vor 20 Jahren ausgegangen, obwohl der Kauf der Parzelle am 22. Juni 2007 stattgefunden
hat. In der Verfügung vom 10. Dezember 2012 wurde der Erwerbspreis von drei Parzellen ein-
gesetzt, obwohl nur eine Parzelle verkauft wurde. Mit Verfügungen der Grundstückgewinnsteu-
er vom 14. April 2014 (ersetzt Verfügungen vom 30. Januar bzw. 10. Dezember 2012) wurden
neu Verluste in Höhe Fr. 14‘064‘985.-- sowie Fr. 4‘235‘778.-- veranlagt, wobei die ursprüngli-
chen Verfügungen (inkl. den darin enthaltenen materiellen Fehlern) übernommen und einzig um
die Betriebsverluste in Höhe von Fr. 6‘892‘400.-- sowie Fr. 4‘403‘570.-- ergänzt wurden. Die
Verluste wurden unter Ziff. 3 „werterhöhende Aufwendungen“ eingesetzt, was systematisch
nicht richtig ist, hat die Verrechnung des Betriebsverlusts doch direkt mit dem entstandenen
Grundstückgewinn zu erfolgen (vgl. Entscheid des Steuergerichts [StGE] vom 20. November
2015, 510 15 54, E. 3c).
3. Es stellt sich die Frage, ob die Steuerverwaltung zu Recht auf die Verfügungen zurück-
gekommen ist.
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a) Gemäss Art. 12 Abs. 4 des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direk-
ten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG) vom 14. Dezember 1990 können die Kantone
die Grundstückgewinnsteuer auch auf Gewinnen aus der Veräusserung von Grundstücken des
Geschäftsvermögens des Steuerpflichtigen erheben, sofern sie diese Gewinne von der Ein-
kommens- und Gewinnsteuer ausnehmen oder die Grundstückgewinnsteuer auf die Einkom-
mens- und Gewinnsteuer anrechnen. Kantone, welche, wie der Kanton Basel-Landschaft, das
monistische System kennen, wonach Grundstückgewinne des Geschäftsvermögens und der
privaten Grundstücke mit einer Spezialsteuer (Objektsteuer) besteuert werden, müssen, um
harmonisierungskonform zu bleiben, eingetretene und verbuchte Verluste als geschäftsmässig
begründete Kosten abziehbar erklären (vgl. Zwahlen in: Kommentar zum Schweizerischen
Steuerrecht I/1, Art. 12 StHG N 13). Dem ist der Kanton Basel-Landschaft nachgekommen, in
dem mit der Gesetzesänderung im Rahmen der Unternehmenssteuerreform per 1. Januar 2008
die § 79 Abs. 3 und 4 StG sowie § 120 Abs. 3 StG in Kraft gesetzt wurden (Landratsvorlage Nr.
2007/034 zur Änderung des Steuergesetzes vom 7. Februar 1974, Unternehmenssteuerreform
vom 13. Februar 2007, www.bl.ch/landrat).
b) Schliesst das Geschäftsjahr einer steuerpflichtigen Person in der Steuerperiode,
in der ein Grundstückgewinn auf einem zum Geschäftsvermögen gehörenden Grundstück er-
zielt wurde, mit einem Verlust ab, so kann dieser gemäss § 79 Abs. 3 StG vom betreffenden
steuerbaren Grundstückgewinn abgezogen werden. Die Bestimmungen über die Verlustver-
rechnung bei der Einkommens- bzw. Ertragssteuer (§§ 89 bzw. 57 StG) sind gemäss § 79
Abs. 4 StG sinngemäss anwendbar. Die Veranlagung wird gemäss § 120 Abs. 3 StG ergänzt,
wenn nachträglich ein Verlust gemäss § 79 Abs. 3 StG anzurechnen ist.
c) In der vorgenannten Landratsvorlage wird unter Ziff. 4.15, Anrechnung von Be-
triebsverlusten an Grundstückgewinne (§ 79 Abs. 3, 4 und § 120 Abs. 3 StG) zu § 120 Abs. 3
StG ausgeführt, Grundstückgewinne würden beim Eigentumsübergang veranlagt. Die betref-
fenden Veranlagungen würden in der Regel somit rechtskräftig, bevor das Geschäftsjahr der
Unternehmung abgeschlossen ist; ein allfälliger Betriebsverlust stehe aber erst dann definitiv
fest. Daher könne in der Praxis die Verrechnung von Grundstückgewinnen mit Betriebsverlus-
ten erst vorgenommen werden, wenn das steuerlich anerkannte Geschäftsergebnis der Steuer-
periode, in welcher der Grundstückgewinn erzielt worden sei, rechtskräftig veranlagt sei. Die
Grundstückgewinnsteuerveranlagung müsse dann gegebenenfalls nach § 120 Absatz 3 StG zu
Gunsten der Unternehmung ergänzt werden. Die in der Bemessungsperiode eingetretenen oder
sich abzeichnenden Betriebsverluste seien dabei glaubhaft darzulegen. Seien hingegen steuer-
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lich verrechenbare Verlustvorträge aus früheren Geschäftsjahren vorhanden, sei bis zur Höhe
der Verlustvorträge keine Ergänzung der Grundstückgewinnsteuerveranlagung erforderlich; die
vorgetragenen Verluste könnten direkt mit dem Grundstückgewinn verrechnet und in der erst
möglichen Veranlagung berücksichtigt werden (vgl. Landratsvorlage, a.a.O., Ziff. 4.15).
d) Die Steuerverwaltung macht geltend, sie sei über das Nachsteuerverfahren auf
die ursprünglichen Veranlagungsverfügungen zurückgekommen. Ergibt sich gemäss § 146
Abs. 1 StG aufgrund von Tatsachen oder Beweismitteln, die der Steuerbehörde nicht bekannt
waren, dass eine Veranlagung zu Unrecht unterblieben oder eine rechtskräftige Veranlagung
unvollständig ist, oder ist eine unterbliebene oder unvollständige Veranlagung auf ein Verbre-
chen oder Vergehen gegen die Steuerbehörde zurückzuführen, so wird die nicht erhobene
Steuer samt Zins als Nachsteuer eingefordert. Wegen ungenügender Bewertung allein kann
keine Nachsteuer erhoben werden. Die Nachsteuer steht im Steuergesetz unter dem Titel 2.2
Rechtsmittel. Wie bereits hiervor gesehen, kann die Veranlagung gemäss § 120 Abs. 3 StG
ergänzt werden, wenn nachträglich ein Verlust gemäss Artikel 79 Abs. 3 StG anzurechnen ist,
wobei diese Ergänzung im Steuergesetz unter dem Titel 2.1 Steuerveranlagung abgehandelt
wird. Es stellt sich nun die Frage, welche Norm hier einschlägig ist. Erstens geht das Veranla-
gungs- dem Rechtsmittelverfahren vor. Zweitens geht aufgrund der Kollisionsregel, wonach das
spätere Gesetz das frühere verdrängt (lex posterior derogat legi priori), die neuere Norm, also
§ 120 Abs. 3 StG, vor. Drittens verdrängt das speziellere Gesetz das allgemeine (lex specialis
derogat legi generali). Bei § 146 StG handelt es sich um eine allgemeine Regel, welche auf jede
rechtskräftige Veranlagungsverfügung anwendbar ist. Im Gegensatz dazu ist § 120 Abs. 3 StG
eine Spezialnorm, welche den Sonderfall regelt, in welchem bei einer bereits veranlagten
Grundstückgewinnsteuer nachträglich ein Betriebsverlust zu berücksichtigen ist. Zusammenfas-
send ist damit auf Konstellationen wie die vorliegende § 120 Abs. 3 StG anwendbar.
e) Da es sich bei § 120 Abs. 3 StG wie hiervor gesehen um eine Ausnahmebe-
stimmung handelt, ist sie restriktiv auszulegen, d.h., dass eine Grundstückgewinnsteuerveran-
lagung zwar nachträglich um den Betriebsverlust ergänzt werden darf, eine darüberhinausge-
hende Prüfung der Veranlagung vom Wortlaut der Norm indes nicht gedeckt ist. So wäre es
beispielsweise unzulässig, nachträglich geltend gemachte wertvermehrende Aufwendungen zu
berücksichtigen. Sinn und Zweck dieser Norm ist es nicht, eine bereits rechtskräftige Veranla-
gung erneut vollumfänglich überprüfen zu können.
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4. Da wie hiervor gesehen die Verfügungen materiell fehlerhaft sind und § 120 Abs. 3 StG
lediglich die nachträgliche Ergänzung der ursprünglichen Verfügungen um den Betriebsverlust
zulässt, stellt sich die Frage, welche Rechtsgründe es erlauben, vollumfänglich auf die rechts-
kräftigen Veranlagungen zurückzukommen. Gemäss einem Entscheid des Bundesgerichts
(BGE 2C_519/2011 vom 24. Februar 2012, E. 3.3) kennt das harmonisierte Steuerrecht einen
numerus clausus von Rechtsgründen, die es erlauben, auf eine rechtskräftige Verfügung oder
einen solchen Entscheid zurückzukommen (Vallender, in: Kommentar zum Schweizerischen
Steuerrecht I/1, VB zu Art. 51-53 StHG N 5). Bei diesen Gründen handelt es sich um die Revi-
sion (Art. 51 StHG bzw. § 132 StG), die Berichtigung (Art. 52 StHG bzw. § 140 StG) und die
Nachsteuer (Art. 53 f. StHG bzw. § 146 StG). Insbesondere bleibt für die im übrigen Verwal-
tungsrecht bekannte Wiedererwägung kein Raum (Patrick M. Müller, Aspekte der Verwaltungs-
rechtspflege, 2006, S. 8 und 26), sieht man von der Möglichkeit der Steuerbehörde ab, eine
Veranlagungsverfügung bis zum Ablauf der Einsprachefrist in Wiedererwägung zu ziehen.
5. Vorab ist auf das von der Steuerverwaltung geltend gemachte Nachsteuerverfahren ein-
zugehen.
a) Bei rechtskräftigen Veranlagungen ist eine einfache Nachforderung von Steuer-
beiträgen, die nicht durch die Verfügung gedeckt sind, nicht möglich. Das Prinzip der Rechts-
kraft wird jedoch in den Gesetzen regelmässig durchbrochen, indem auch dem Fiskus die Mög-
lichkeit gegeben wird, die Verfügung unter bestimmten Voraussetzungen zu seinen Gunsten
abzuändern und einen zusätzlichen Steuerbetrag (samt Zins) als Nachsteuer einzufordern
(Höhn/Waldburger, Steuerrecht Bd. I, 9. A., Bern/Stuttgart/ Wien 2001, § 36 N 22). Die Nach-
steuer ist die "Mehrsteuer", welche sich gegenüber der ursprünglich veranlagten Steuer ergibt.
Mit dem Nachsteuerverfahren soll der vom Fiskus durch die ungerechtfertigte Verkürzung der
Steuer erlittene Steuerausfall ausgeglichen werden, doch darf die Nachsteuer nicht zur Überbe-
steuerung des Pflichtigen führen (vgl. Schneider/Merz in: Nefzger/Simonek/Wenk, Kommentar
zum Steuergesetz des Kantons Basel-Landschaft, § 146 N 1). Von den im ordentlichen Veran-
lagungsverfahren erhobenen Steuern unterscheidet sich die Nachsteuer nur in formeller Hin-
sicht (vgl. Vallender, a.a.O., Art. 53 StHG N 2). Die Nachsteuer hat von ihrer Natur her somit
keinen pönalen Charakter und ist demnach weder mit einer Busse verbunden noch setzt sie ein
Verschulden des Steuerpflichtigen voraus (Schneider/Merz, a.a.O., § 146 N 2). Hat der Steuer-
pflichtige eine vollständige Deklaration der Steuerfaktoren vorgenommen und haben die Steu-
erbehörden die Bewertung anerkannt, kann keine Nachsteuer erhoben werden, selbst wenn es
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sich im Nachhinein erweist, dass die Bewertung ungenügend war. Da es Sache des Steuer-
pflichtigen ist, sämtliche massgebenden Tatsachen bekanntzugeben, kann der Steuerbehörde
nicht entgegengehalten werden, sie hätte bei genügender Sorgfalt vom richtigen Sachverhalt
Kenntnis erhalten können. "Bekannt" ist für die Steuerbehörde im Zeitpunkt der Veranlagung
nur, aber immerhin, was akten- oder amtskundig ist. Dem Steuerpflichtigen obliegt es dabei,
den Nachweis zu erbringen, dass der Behörde die Tatsache hätte bekannt sein müssen
(Höhn/Waldburger, a.a.O., § 36 N 24).
b) Entscheidend für die Einleitung eines Nachsteuerverfahrens ist, dass die Be-
weismittel und Tatsachen neu, d.h. erst nach Eintritt der Rechtskraft der Veranlagung entdeckt
worden sind. Zwar ist der Steuerpflichtige verantwortlich für die Richtigkeit und Vollständigkeit
der Angaben in der Steuererklärung, doch darf die Behörde, im Wissen, später ohne weiteres
ein Nachsteuerverfahren einleiten zu können, nicht leichtfertig auf die Richtigkeit der deklarier-
ten Angaben vertrauen. Vielmehr muss ein Nachsteuerverfahren dann ausgeschlossen sein,
wenn die veranlagende Behörde einen erkennbar unvollständigen oder fragwürdigen Sachver-
halt ungeklärt liess. Auf erkennbar unsicherer Grundlage verfügte Veranlagungen dürfe nicht
über ein Nachsteuerverfahren „verbessert“ werden, wenn sich diese Grundlage im Nachhinein
als unzutreffend erweist (vgl. Schneider/Merz, a.a.O., § 146 N 4).
c) Die Steuerverwaltung darf, muss aber nicht den Sachverhalt in alle Richtungen
von sich aus abklären (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz,
3. A. Zürich 2013, § 160 N 31). Dies rechtfertigt sich einerseits daraus, dass die Steuerpflichti-
gen verpflichtet sind‚ auch ohne entsprechende Aufforderung seitens der Steuerverwaltung eine
Steuererklärung einzureichen. Die primäre Offenbarungspflicht der Steuerpflichtigen muss sich
auch auf die Obliegenheiten der Steuerverwaltung auswirken. Tatsachen sind deshalb auch
dann neu, wenn sie bei besserer Untersuchung durch die Steuerverwaltung hätten in Erfahrung
gebracht werden können (Vallender, a.a.O., Art. 53 StHG N 8). Eine ausgedehnte Untersu-
chungsobliegenheit der Steuerverwaltung steht dem Charakter der Steuerveranlagung als einer
auf der Erklärung des Steuerpflichtigen basierenden Massenverfügung entgegen. Dies muss
insbesondere dort gelten, wo weder eine Steuererklärung noch ein Eintrag im Steuerregister
vorliegt, die Steuerverwaltung also keinen primären Anlass für weitere amtliche Untersuchung
gehabt hat. Die Steuerverwaltung ist nicht bei Drohung des Verlustes des Steueranspruchs ge-
halten, Quervergleiche zu den Steuerdossiers von Drittpersonen anzustellen (Richner/Frei/
Kaufmann/Meuter, a.a.O., § 160 N 26). Irrelevant ist aus dem gleichen Grund auch der Eintrag
im Grundbuch und die damit verbundene Kenntnis des Grundbuchamtes oder auch jene des
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Erbschaftsamtes (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Basel-Stadt vom 27. Juni
2007, publ. in: Basellandschaftliche und Baselstädtische Steuerpraxis [BStPra], Bd. XIX, S.
17 ff., E. 3.3).
d) Die Steuerverwaltung macht geltend, die Abteilung Spezialsteuern sei nicht ver-
pflichtet, ohne besonderen Anlass Quervergleiche mit Akten anderer Geschäftsbereiche vorzu-
nehmen. Entsprechend müsse sie sich die Veranlagungen der Abteilung Juristische Personen
nicht als Wissen anrechnen lassen.
e) Veranlagungsbehörde sowohl für die Ertrags- und Kapitalsteuern juristischer
Personen als auch für die Grundstückgewinnsteuer ist die kantonale Steuerverwaltung (vgl.
§ 108 Abs. 1 StG bzw. § 120 Abs. 1 StG). Richtig ist damit zwar, dass verschiedene Abteilun-
gen veranlagen, nämlich die Abteilung Juristische Personen und die Abteilung Spezialsteuern.
Bei beiden handelt es sich aber um Abteilungen der kantonalen Steuerverwaltung. Anders als
beim Grundbuch- oder Erbschaftsamt hat sich die Steuerverwaltung, entgegen ihrer Ansicht,
das Wissen anderer Abteilungen der Steuerverwaltung anrechnen zu lassen (vgl. StGE vom
28. März 2014, 510 13 71, E. 7d).
f) Da somit keine neuen Tatsachen vorliegen, sind die Voraussetzungen für die
Einleitung eines Nachsteuerverfahrens nicht erfüllt. In diesem Zusammenhang bleibt weiter da-
rauf hinzuweisen, dass selbst dann, wenn neue Tatsachen vorgelegen hätten, die Einleitung
des Nachsteuerverfahrens, indem direkt rektifizierte Veranlagungsverfügungen versandt wur-
den, unzulässig war. Vielmehr hätte eine schriftliche Mitteilung über die Verfahrenseinleitung
zugestellt werden müssen, da der Steuerpflichtige in die Lage versetzt werden soll, bereits zu
Verfahrensbeginn, und nicht erst aus dem Nachsteuerentscheid, Kenntnis vom Vorliegen der
von der Steuerbehörde angenommenen neuen Tatsachen zu erlangen. Erst diese frühe Kennt-
nis ermöglicht es dem Steuerpflichtigen nämlich abzuschätzen, ob und inwieweit er sich auf das
Verfahren einlassen muss und in welchem Umfang allenfalls seinen Mitwirkungspflichten für
das Nachsteuerverfahren wieder aufleben (vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., § 162
N 12, m.w.H.). Zu guter Letzt bleibt anzumerken, dass mit den rektifizierten Veranlagungen der
Grundstückgewinnsteuer gegenüber den ursprünglich veranlagten Steuern gar keine "Mehr-
steuer" verfügt wurde, da sich die zu bezahlende Grundstückgewinnsteuern nach wie vor auf
Fr. 0.-- belaufen.
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6. Da das Nachsteuerverfahren damit unzulässig ist, sind nachfolgend die weiteren
Rechtsgründe, welche es erlauben, auf die rechtskräftigen Veranlagungen zurückzukommen,
zu prüfen.
a) Da vorliegend eine Abänderung der ursprünglichen Verfügungen zuungunsten
der Pflichtigen infrage steht, fällt die Revision ausser Betracht, da gemäss § 132 Abs. 1 StG
eine rechtskräftige Veranlagung oder ein rechtskräftiger Entscheid zugunsten des Steuerpflich-
tigen revidiert werden kann.
b) Weiter stellt sich die Frage, ob der Berichtigungstatbestand erfüllt ist. Gemäss
§ 140 Abs. 1 StG können Rechnungsfehler und Schreibversehen in rechtskräftigen Verfügun-
gen und Entscheiden innert 5 Jahren seit der Eröffnung auf Antrag oder von Amtes wegen von
derjenigen Behörde berichtigt werden, der sie unterlaufen sind. Der Berichtigungstatbestand
soll sicherstellen, dass rechtskräftige Verfügungen und Entscheide, die aufgrund eines Kanzlei-
fehlers den wirklichen Willen der Behörde unzutreffend zum Ausdruck bringen, möglichst form-
los korrigiert werden können. Der Tatbestand räumt der Behörde das Recht ein, auf eine
rechtskräftige Verfügung oder einen rechtskräftigen Entscheid zurückzukommen, begrenzt die-
se Befugnis indessen in zeitlicher (absolute Verwirkungsfrist von fünf Jahren) wie sachlicher
(Kanzleifehler) Hinsicht. Die Bestimmung trägt damit auch den Charakter einer Schutznorm
zugunsten der steuerpflichtigen Person. Berichtigungsfähige Kanzleifehler haben den Ausdruck
des Verfügungsinhalts und des behördlichen Willens, also die Willensäusserung zum Gegen-
stand. Bei der Berichtigung geht es damit um die Klarstellung eines Erklärungsirrtums, in wel-
chem sich die Steuerbehörde befand. Kennzeichnend für Kanzleifehler ist, dass sie bei der be-
hördlichen „Handarbeit“ auftreten (vgl. BGE vom 19. März 2013, 2C_596/2012, publ. in: BStPra,
Bd. XXI, S. 278 ff., E. 2.4, m.w.H.). Die von den Kanzleifehlern abzugrenzenden Verfügungsfeh-
ler entspringen dagegen der „Kopfarbeit“. Ein inhaltlicher Fehler der Verfügung und damit der
Willensbildung der Behörde liegt vor, wenn die Verfügung auf einer unzutreffenden tatbeständli-
chen oder rechtlichen Würdigung beruht, ungeachtet dessen, ob für die steuerpflichtige Person
erkennbar ist, dass sich die Behörde in einem Sach- oder Rechtsirrtum und damit einem eigent-
lichen Grundlagenirrtum befand. Veranlagungsfehler sind nicht berichtigungsweise, sondern auf
dem Rechtsmittelweg geltend zu machen. Hierzu verfügt auch die öffentliche Hand über die
erforderlichen Rechtsmittelmöglichkeiten (Art. 50 Abs. 3 StHG) und sehen die Kantone mitunter
die Möglichkeit der „Staatseinsprache“ (vgl. für den Kanton Basel-Landschaft § 122 Abs. 1 StG)
vor (vgl. BGE vom 19. März 2013, a.a.O., E. 2.5, m.w.H.). Dass vorliegend ein Kanzleifehler
gegeben wäre, wird seitens der Steuerverwaltung zu Recht nicht geltend gemacht, zumal ein
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solcher auch nicht erkennbar ist. Vielmehr sind die materiellen Fehler der „Kopfarbeit“ ent-
sprungen.
c) Schliesslich ist zu prüfen, ob die ursprünglichen Veranlagungsverfügungen nich-
tig sind. Fehlerhafte Verwaltungsakte sind in aller Regel nicht nichtig, sondern bloss anfechtbar,
und sie erwachsen dementsprechend durch Nichtanfechtung in Rechtskraft. Nichtigkeit der Ver-
fügung oder des Entscheids tritt nach ständiger bundesgerichtlicher Rechtsprechung ein, wenn
der ihnen anhaftende Mangel besonders schwer ist, er offensichtlich oder zumindest leicht er-
kennbar ist und zudem die Rechtssicherheit durch die Annahme der Nichtigkeit nicht ernsthaft
gefährdet wird. Als Nichtigkeitsgründe fallen vorab funktionelle und sachliche Unzuständigkeit
der entscheidenden Behörde sowie krasse Verfahrensfehler in Betracht. Inhaltliche Mängel ei-
ner Verfügung oder eines Entscheids führen nur ausnahmsweise zur Nichtigkeit. Fehlt einer
Verfügung oder einem Entscheid zufolge Nichtigkeit jegliche Rechtsverbindlichkeit, so ist das
durch die Behörde, die mit der Sache befasst ist, jederzeit und von Amtes wegen zu beachten
(vgl. BGE vom 19. März 2013, a.a.O., E. 2.1, m.w.H.). Die Steuerverwaltung macht sinngemäss
Nichtigkeit geltend, da die Fehlerhaftigkeit der ursprünglichen Verfügungen leicht erkennbar
gewesen sei. Wie eingangs festgestellt wurde, sind die ursprünglichen Verfügungen effektiv
materiell fehlerhaft. Da diese Fehler aber von der Steuerverwaltung weder beim Erlass der rek-
tifizierten Veranlagungen noch im Einsprache-Verfahren, sondern erst anlässlich der im vorlie-
genden Verfahren eingereichten Vernehmlassung erkannt wurden, liegen offensichtlich gerade
keine leicht erkennbaren Fehler vor. Aber selbst dann, wenn die Fehler früher entdeckt worden
wären, ist kein besonderes schwerer Mangel im Sinne der hiervor zitierten Praxis ersichtlich
und liegt damit keine Nichtigkeit vor.
d) Zusammenfassend ist damit kein Rechtsgrund gegeben, um auf die rechtskräftigen Ver-
anlagungen zurückzukommen. Damit bleibt es dabei, dass die ursprünglichen Verfügungen,
nur, aber immerhin gestützt auf § 120 Abs. 3 StG und damit hinsichtlich des Betriebsverlustes
ergänzt werden dürfen.
7. Damit ist zu prüfen, ob die Steuerverwaltung den veranlagten Verlust aus den Liegen-
schaftsverkäufen zu Recht mit Verlusten aus der Geschäftstätigkeit der Rekurrentin verrechnet
hat.
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a) Der Grundstückgewinnsteuer unterliegen nach § 71 StG die Gewinne aus der
Veräusserung von Grundstücken oder Anteilen an solchen. Die basellandschaftliche Grund-
stückgewinnsteuer folgt wie bereits weiter oben dargetan dem monistischen System, das auch
Zürcher System genannt wird. Sie erfasst einheitlich sowohl private als auch geschäftliche
Grundstückgewinne. Soweit Grundstückgewinne mit der Spezialsteuer erfasst werden, sind sie
von der Einkommens- bzw. Ertragssteuer auszunehmen. Als unzulässige „systemwidrige“ Dop-
pelbelastung wird die gleichzeitige Erfassung des Grundstückgewinns mit der Einkommens-
bzw. Gewinnsteuer und der Grundstückgewinnsteuer erwähnt. Ausgenommen von der einheitli-
chen Besteuerung ist der Buchgewinn. Werden während der Besitzesdauer auf einer Liegen-
schaft geschäftsmässig begründete Abschreibungen vorgenommen, wird dadurch der steuerba-
re Reinertrag vermindert. Wird die Liegenschaft veräussert, unterliegt der realisierte Gewinn im
Umfang der in der Vergangenheit zugelassenen Abschreibungen der Einkommens- bzw. Ge-
winnbesteuerung. Es wird in diesem Zusammenhang von den wiedereingebrachten Abschrei-
bungen oder der Abschreibungsquote gesprochen. Während Grundstückgewinne des Privat-
vermögens gesamthaft der Grundstückgewinnsteuer unterliegen, wird der Gewinn bei Grund-
stücken des Geschäftsvermögens somit aufgespalten in die Wertzuwachsquote (als Differenz
zwischen Anlagekosten und Erlös), welche mit der Grundstückgewinnsteuer erfasst wird, und in
die Abschreibungsquote (als Differenz zwischen Anlagekosten und tieferem Buchwert), welche
der Einkommens- bzw. Gewinnsteuer unterliegt (vgl. Wenk in: Nefzger/Simonek/Wenk, a.a.O.,
§ 71 N 5). Nach dem dualistischen oder St. Galler System werden die Grundstückgewinne des
Geschäftsvermögens gänzlich der Einkommens- bzw. Ertragssteuer unterworfen. Auf Gewin-
nen aus Liegenschaften des Privatvermögens wird die Grundstückgewinnsteuer erhoben (vgl.
Christen, Die Grundstückgewinnsteuer des Kantons Basel-Landschaft, Liestal 1998, S. 19).
Kosten für Massnahmen der Nutzungsplanung, der Erschliessung und der Bereitstellung der
notwendigen Infrastruktur für Wasser- und Energieversorgung, Abwasserreinigung etc. werden
massgebend von der öffentlichen Hand getragen. Diese Aufwendungen tragen entscheidend
zur Wertsteigerung der Grundstücke bei. Die Grundstückgewinnsteuer bezweckt seit ihren An-
fängen, im Sinne eines gewissen Ausgleichs, einen Teil dieser Aufwendungen des Gemeinwe-
sens diesem wieder zuzuführen. Dieser Ausgleich kann einfacher und konsequenter mit der
Grundstückgewinnsteuer nach Zürcher System bewerkstelligt werden: Alle Grundstückgewinne
werden auf die gleiche Weise erfasst, unabhängig davon, ob es sich um solcher natürlicher
oder juristischer Personen handelt. Demgegenüber folgt das dualistische System zwei völlig
unterschiedlichen Theorien, je nachdem ob es sich um geschäftliche oder private Grundstücke
handelt: Einerseits will es die Einheit der Besteuerung im Rahmen des Unternehmenssteuer-
rechts verwirklichen, gibt dafür aber für die geschäftlichen Grundstückgewinne die erwähnte
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Ausgleichsfunktion auf. Die Ausgleichsfunktion wird zwar betont, jedoch konsequenterweise nur
für die privaten Grundstückgewinne. Zudem bestehen im Unternehmenssteuerrecht verschie-
dene Möglichkeiten, einen Grundstückgewinn im Rahmen der allgemeinen Einkommens- bzw.
Ertragssteuer ganz oder teilweise zu kompensieren, während private Grundstückgewinne stets
der vollen Objektsteuer unterliegen. Das dualistische System privilegiert insofern die geschäftli-
chen Grundstückgewinne. Für das dualistische System ist die Zuordnung eines Grundstückge-
winns zum Geschäfts- oder zum Privatvermögen ausschlaggebend: Diese Zuordnung führt aber
oft zu Schwierigkeiten (vgl. Landratsvorlage, a.a.O., Ziff. 4.15).
b) Die heute geltende Regelung in § 79 Abs. 3 StG wurde mit der Gesetzesände-
rung im Rahmen der Unternehmenssteuerreform per 1. Januar 2008 in Kraft gesetzt. In der
vorgenannten Landratsvorlage wird zu dieser Gesetzesrevision unter Ziff. 4.15 „Anrechnung
von Betriebsverlusten an Grundstückgewinne“ (§ 79 Abs. 3, 4 und § 120 Abs. 3 StG) ausge-
führt, dass in der Praxis des momentan im Kanton Basel-Landschaft geltenden monistischen
Systems der Grundstückgewinnbesteuerung Fälle vorkommen würden, in denen Unternehmen
in schwieriger finanzieller Situation bei aufgelaufenen Verlusten zur Bilanzsanierung nicht benö-
tigte Liegenschaften verkaufen müssten. Aufgrund der heutigen Regelung werde auf den allen-
falls erzielten Grundstückgewinnen die Grundstückgewinnsteuer erhoben, auch wenn das Un-
ternehmen insgesamt im entsprechenden Steuerjahr einen Verlust ausweise. Die bezahlte
Grundstückgewinnsteuer könne zwar aufgrund von § 54 Abs. 1 lit. a StG vom steuerbaren Er-
trag einer juristischen Person abgezogen und der Betriebsverlust während den nächsten sieben
Steuerjahren vorgetragen werden. Diese Tatsache ändere jedoch nichts an der misslichen Si-
tuation, dass ein verlustbringendes Unternehmen trotz eines Gesamtverlusts Steuern auf einem
Teilgewinn (Gewinn aus dem Verkauf der Liegenschaft) bezahlen müsse. Der damit verbunde-
ne Liquiditätsabfluss sei in einer solchen Situation besonders nachteilig. Das Unternehmen sei
mit einer für seine Ertragslage viel zu hohen Gesamtsteuer belastet, was dem Grundsatz der
Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit widerspreche. Deshalb sollten künftig
Unternehmen die betrieblichen Verluste aus der laufenden und aus sieben der laufenden Steu-
erperiode vorangegangenen Geschäftsjahren mit allfälligen Grundstückgewinnen verrechnen
können. Damit könne die oben geschilderte Situation vermieden werden. Der anrechenbare
Grundstückgewinn entspreche dem tatsächlich steuerbaren Grundstückgewinn, der nach den
§§ 71 ff. StG zu ermitteln sei. Die Betriebsverlustanrechnung bedeute an sich einen Einbruch in
die Ausgestaltung der Grundstückgewinnsteuer als Objektsteuer und öffne die Grenze zwi-
schen der Einkommens- bzw. der Ertragssteuer und der Grundstückgewinnsteuer. Damit wür-
den jedoch die negativen Auswirkungen des in unserem Kanton festgelegten monistischen Sys-
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tems, nach dem die Grundstückgewinnsteuer sowohl auf Liegenschaftsgewinnen des Privat- als
auch des Geschäftsvermögens zu erheben sei, bei den Unternehmen gemildert. Über die Be-
triebsverlustanrechnung werde damit die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des gesamten Un-
ternehmens bei der Besteuerung berücksichtigt. Zum Abzug gemäss § 79 Abs. 3 StG seien alle
steuerpflichtigen Personen berechtigt, die Grundstücke aus dem Geschäftsvermögen veräus-
serten. Darunter seien einerseits juristische Personen zu verstehen; andererseits würden unter
die berechtigten Personen auch die selbständig erwerbenden natürlichen Personen fallen. Der
Betriebsverlust und der damit zu verrechnende Grundstückgewinn müssten aus ein und dersel-
ben Unternehmung stammen. Vor einer Betriebsverlustanrechnung seien primär allfällige
Grundstückverluste nach § 79 Abs. 1 StG anzurechnen. Erst ein allfälliger Grundstückgewinn-
saldo auf einem zum Geschäftsvermögen gehörenden Grundstück werde mit einem in der glei-
chen Bemessungsperiode erlittenen Betriebsverlust verrechnet. Die erweiterte Verlustanrech-
nung nach § 89 bzw. § 57 StG sei sinngemäss anwendbar. Bei Einzelfirmen und Personenge-
sellschaften werde zunächst der Grundstückgewinn mit dem im gleichen Jahr erzielten Be-
triebsverlust verrechnet. Verbleibe nach dieser Verrechnung immer noch ein Betriebsverlust, so
könne dieser nach den bisher geltenden Regeln mit dem übrigen Einkommen der steuerpflichti-
gen Personen verrechnet werden (vgl. Landratsvorlage, a.a.O., Ziff. 4.15).
c) Eine grundsätzliche Verrechnung von Verlusten und Gewinnen zwischen den
Objekts- und Ertragsteuern ist nach § 79 Abs. 3 StG nicht vorgesehen. Eine summarische Prü-
fung mittels der vom Bundesgericht angewendeten Auslegungsmethoden (zum Methodenplura-
lismus vgl. BGE 139 V 358, E. 3.1) führt zu keinem anderen Ergebnis. Wörtlich sieht das Ge-
setz lediglich den Abzug eines Verlustes aus Geschäftstätigkeit in der Steuerperiode, in der ein
Grundstückgewinn erzielt wurde, vor. Der Wortlaut ist daher nicht auslegungsbedürftig. Syste-
matisch ist § 79 StG bei den Normen der Grundstückgewinnsteuer und nicht bei der Veranla-
gung der Einkommens- resp. Ertragsteuer angesiedelt. Die in § 79 Abs. 4 erwähnten §§ 57 und
89 StG erhellen die Sachlage nicht. Sinn und Zweck (teleologische Betrachtung) von § 79
Abs. 3 StG ist es, eine Firma im Sanierungsfall nicht über die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit
hinausgehend zu besteuern. Historisch ist belegt, dass der Gesetzgeber an Sanierungsfälle
gedacht hat. Unter dem Gesichtspunkt der geltungszeitlichen Auslegung stellt diese Norm die
gesamte wirtschaftliche Leistungsfähigkeit einer Gesellschaft in den Vordergrund, womit eine
durch die Objektsteuer hohe steuerliche Belastung der Gesellschaft durch die Möglichkeit der
Verlustverrechnung aus der Geschäftstätigkeit gemildert werden kann. Schliesslich kann die
Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer wie weiter oben gesehen gemäss § 120 Abs. 3 StG
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zugunsten der Steuerpflichtigen revidiert werden (vgl. StGE vom 22. November 2013, 510 13
37, E. 4b).
d) Geht man davon aus, dass der in der Grundstückgewinnsteuerveranlagung bezif-
ferte Erfolg - sei es ein Verlust oder ein Gewinn - für die Verrechnung massgebend ist, ist fest-
zustellen, dass vorliegend der Verkauf der Grundstücke Verluste zur Folge hatte. Insofern fehlt
es an der Voraussetzung eines nach § 79 Abs. 3 StG verrechenbaren Grundstückgewinns (vgl.
StGE vom 22. November 2013, 510 13 37, E. 4c). Hinsichtlich der Voraussetzung eines aus der
Geschäftstätigkeit resultierenden Verlusts ist festzuhalten, dass die Steuerjahre 2011 und 2012,
in welchem die Liegenschaften verkauft worden sind, je mit einem Betriebsverlust abgeschlos-
sen wurden. Die Steuerverwaltung hat demnach die Grundstückverluste mit den in den betref-
fenden Steuerperioden erwirtschafteten Betriebsverlusten verrechnet, was im Ergebnis zu einer
Kürzung letzterer führte. Da diese Art der Verrechnung jedoch weder vom Wortlaut in § 79
Abs. 3 StG gedeckt ist noch Intention des Gesetzgebers war, ist die von der Steuerverwaltung
vorgenommene Verrechnung unzulässig.
Der Rekurs erweist sich damit als begründet und ist gutzuheissen.
8. Es bleibt über die Kosten des Rekursverfahrens zu befinden.
a) Entsprechend dem Ausgang des Verfahrens sind der Rekurrentin nach § 130
StG i.V.m. § 20 Abs. 1 und 3 des Gesetzes vom 16. Dezember 1993 über die Verfassungs- und
Verwaltungsprozessordnung (VPO) keine Verfahrenskosten aufzuerlegen.
b) Nach § 130 StG i.V.m. § 21 Abs. 3 VPO kann bei Beschwerden in Steuersachen
der ganz oder teilweise obsiegenden Partei für den Beizug eines Vertreters eine angemessene
Parteientschädigung zulasten der Gegenpartei zugesprochen werden. Für das Rekursverfahren
machte die Vertreterin der Pflichtigen mit Eingabe vom 1. November 2016 eine Parteientschä-
digung (ohne Hauptverhandlung) in Höhe von Fr. 4‘551.60 geltend, welche sich aus einem Ho-
norar in Höhe von Fr. 3‘900.-- (26 Stunden à Fr. 150.--), Auslagen in Höhe von Fr. 314.45 und
Mehrwertsteuer (MWST) in Höhe von Fr. 337.15 zusammensetzte, was nicht zu bemängeln ist.
Für die heutige Hauptverhandlung sind zusätzlich 2 1⁄2 Stunden zu gewähren, so dass sich ein
Honorar von Fr. 4‘275.-- (28 1⁄2 Stunden à Fr. 150.--) ergibt. Zuzüglich Auslagen in Höhe von
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Fr. 314.45 und MWST in Höhe von Fr. 367.15 beläuft sich die Parteientschädigung demnach
auf Fr. 4‘956.60.
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