Decision ID: 6d4506f6-5593-5e28-b26d-30d0aaa38430
Year: 2015
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_001
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

in fatto: A.
Sulla particella n. 187 RFD di _ sorge una proprietà per piani (_) composta di 90 unità d'abitazione in apparthotel (art. 10 LAFE). AP 1, AP 2 e AP 3 sono comproprietari in ragione di un terzo ciascuno dell'unità n. 5300 (
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1000
) con diritto d'uso esclusivo sull'appartamento n. 24 (due locali, cucina, servizi e terrazza al
secondo piano). Il 20 febbraio 2012 l'amministratore del condominio ha convocato i comproprietari all'assemblea generale ordinaria del 21 marzo 2012 alle ore 9.00. L'ordine del giorno prevedeva all'oggetto n. 8:
Punti all'ordine del giorno secondo scritto allegato dei signori _. Decisioni.
Nello “scritto allegato” i comproprietari avanzavano, per l'essenziale, una serie di richieste (oggetto all'ordine del giorno n. 8, punti 2.1, 2.2, 2.3, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 12 e 13) che l'amministratore avrebbe dovuto far valere nei confronti della F_ SA, _, titolare di 52
unità d'abitazione (su 90), oltre a
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10
di un'ulteriore unità (n. 5317).
In qualità di esercente tale operatore aveva assicurato la gestione alberghiera di tutte le unità d'abitazione fino al 31 dicembre 2009, quando è stato sostituito dalla H_ AG, _.
B.
L'assemblea generale si è tenuta alla presenza di 39 comproprietari (86 unità d'abitazione) su 43, pari a
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1000
del valore dell'immobile. AP 1, AP 2 e AP 3 erano assenti. Le proposte relative all'oggetto n. 8 sono state tutte respinte con maggioranze varianti dai 58 ai 64 voti (su 86). Alle deliberazioni ha partecipato anche la F_ SA con un voto per ogni unità d'abitazione. Il verbale dell'assemblea è stato spedito dall'amministratore del condominio ai comproprietari il 14 maggio 2012. Il 13 giugno 2012 AP 1, AP 2 e AP 3 hanno instato davanti alla Pretura della giurisdizione di Locarno Città per un tentativo di conciliazione, chiedendo di essere autorizzati a contestare la risoluzione assembleare del 21 marzo 2012. Il tentativo è decaduto infruttuoso, sicché il Pretore aggiunto ha rilasciato loro il 29 agosto 2012 l'autorizzazione a impugnare entro un mese le risoluzioni assembleari inerenti all'oggetto n. 8. Le spese di fr. 300.– sono state poste a carico degli istanti (inc. CM.2012.51).
C.
Il 25 settembre 2012 AP 1, AP 2 e AP 3 hanno promosso causa contro la AO 1, chiedendo al Pretore di dichiarare nulla la risoluzione assembleare n. 8 relativamente ai punti 2.1, 2.2, 2.3, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 12 e 13 per avere, la F_ SA, partecipato alle votazioni trovandosi in conflitto d'interessi. Nella sua risposta del 31 ottobre 2012 la Comunione dei comproprietari ha proposto di respingere la petizione. Il Pretore ha ordinato il 5 giugno 2013 un secondo scambio di atti scritti. Gli attori hanno replicato il 27 giugno 2013, confermando la richiesta di petizione. La convenuta ha duplicato il 6 settembre 2013, proponendo una volta ancora di respingere l'azione. Le prime arringhe hanno avuto luogo il 7 ottobre 2013. Non dovendosi assumere prove, le parti hanno tenuto seduta stante le arringhe finali e ognuna ha ribadito le rispettive conclusioni. Statuendo con sentenza del 24 ottobre 2013, il Pretore ha respinto la petizione e ha posto le spese processuali di fr.
4000.– a carico degli attori, tenuti a rifondere solidalmente alla convenuta fr. 6000.– per ripetibili.
D.
Contro la decisione appena citata AP 1, AP 2 e AP 3 sono insorti a questa Camera con un appello del 25 novembre 2013 nel quale postulano l'accoglimento della petizione e la conseguente riforma del giudizio impugnato. Invitata a esprimersi, nelle sue osservazioni del 16 gennaio 2014 la AO 1 contesta le argomentazioni dell'appellante, pur senza formulare esplicite richieste di giudizio.

Considerando
in diritto: 1.
Le sentenze emanate dai Pretori con la procedura ordinaria sono appellabili entro 30 giorni (art. 311 cpv. 1 CPC), sempre che, ove si tratti di controversie patrimoniali, il valore litigioso raggiungesse almeno fr. 10
000.– “secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione” impugnata (art. 308 cpv. 2 CPC). Una contestazione di risoluzione assembleare ha, per principio, indole pecuniaria e il suo valore è quello che l'annullamento della risoluzione comporterebbe per l'insieme dei comproprietari, senza riguardo all'interesse del singolo attore, poiché la sentenza sarà opponibile a tutti (RtiD I-2004 pag. 610 n. 118c). In concreto gli attori hanno indicato il valore litigioso in “almeno fr. 50
000.–” (lettera al Pretore dell'11 ottobre 2012). L'importo non appare inverosimile e la Comunione dei comproprietari non ha mosso contestazioni al riguardo. Quanto alla tempestività del rimedio giuridico, la sentenza impugnata è stata notificata al patrocinatore degli attori il 28 ottobre 2013 (data del timbro postale sulla busta d'intimazione). Presentato il 25 novembre 2013, l'appello in esame è dunque ricevibile.
2.
Nella sentenza impugnata il Pretore ha accertato anzitutto che i punti n. 2.1, 2.2 e 2.3 dell'oggetto n. 8 all'ordine del giorno riguardavano pretese fondate su contratti di locazione e di gestione
alberghiera stipulati nel 1995 da singoli comproprietari con la F_ SA. Estranea a tali negozi giuridici, la AO 1 non aveva alcuna competenza per interloquire né per impartire ordini a quella società, il regolamento per l'uso e l'amministrazione della proprietà per piani disponendo unicamente che l'assemblea dei comproprietari è abilitata a designare la società di gestione alberghiera. In circostanze del genere – ha soggiunto il Pretore – tali punti dell'oggetto n. 8 nemmeno dovevano essere posti ai voti. Un conflitto d'interessi poteva darsi, se mai, tra la F_ SA e i singoli firmatari dei contratti di locazione e di gestione alberghiera, non tra la F_ SA e la AO 1 (sentenza impugnata, consid. 5). Sulla scorta di un ragionamento analogo il primo giudice ha respinto anche le contestazioni relative ai punti n. 3 e 4 dell'oggetto n. 8 (sentenza impugnata, consid. 6).
Quanto ai punti n. 5, 6 e 7 dell'oggetto n. 8, il Pretore ha constatato che gli interessati pretendevano sostanzialmente di obbligare la H_ AG a dichiarare inefficaci i contratti di locazione e di gestione alberghiera da essa stipulati con i singoli comproprietari, ma che ciò non riguardava la F_ SA, la quale non poteva dunque versare in un conflitto d'interessi né con tali comproprietari né con la Comunione dei medesimi (sentenza impugnata, consid. 7). Identiche deduzioni egli ha tratto relativamente ai punti n. 8, 9 e 10 dell'oggetto n. 8 (sentenza impugnata, consid. 8). Infine il Pretore ha rilevato, con riferimento ai punti n. 12 e 13 del citato oggetto n. 8, che gli attori non avevano minimamente spiegato – né era dato di capire – in che consistesse il conflitto d'interessi rimproverato alla F_ SA (sentenza impugnata, consid. 9). Onde, in definitiva, il rigetto della petizione.
3.
Nell'oggetto n. 8 del noto ordine del giorno gli attori chiedevano anzitutto che l'amministratore della proprietà per piani intervenisse nei confronti della F_ SA e dei suoi azionisti, sollecitando il rispetto degli impegni presi nei contratti di locazione e di gestione alberghiera stipulati nel 1995 con i singoli comproprietari, diffidando la società in particolare:
– a eseguire immediatamente i lavori di manutenzione straordinaria e di ripristino necessari per riportare gli apparthotel agli standard di un albergo “a quattro stelle”, riconsegnando le unità ai comproprietari entro il 30 aprile 2012, con la nomina di una commissione composta di tre comproprietari indipendenti e due supplenti incaricati di verificare i lavori svolti (punto 2.1),
– ad allestire entro il 30 aprile 2012 un piano esecutivo per il rinnovamento dell'arredo degli appartamenti e a ultimare tali lavori entro il 31 maggio 2012 (punto 2.2), così come
– a incaricare l'amministratore di chiedere al Pretore, nel caso in cui gli interventi menzionati al punto 2.1 non fossero eseguiti entro il termine fissato oppure il piano esecutivo di cui al punto 2.22 non fosse presentato entro il 30 aprile 2012, l'assunzione di una prova a futura memoria per accertare la situazione dell'immobile, postulando gli opportuni provvedimenti di esecuzione e invitando il perito a valutare le opere necessarie per eliminare i danni accertati, oltre che a indicare quali requisiti l'apparthotel non adempisse per ottenere la qualifica di “quattro stelle” secondo le direttive dell'Associazione Albergatori Svizzera (punto 2.3).
Gli attori non contestano, nell'appello, che la AO 1 sia estranea ai contratti di locazione e di gestione alberghiera stipulati nel 1995 dai singoli comproprietari con la F_ SA. Fanno valere tuttavia che la convenuta può
sicuramente intervenire su tale società, giacché secondo l'art. 3.7 cpv. 1
del regolamento per l'amministrazione e l'uso del “_la gestione alberghiera dev'essere unitaria per tutto il complesso. Rendendosi necessarie opere di manutenzione o di ripristino, l'amministratore deve quindi adoperarsi per la loro esecuzione anche nei confronti della F_ SA. Ne segue – essi soggiungono – che a ragione l'amministratore ha fatto votare l'assemblea sui punti 2.1, 2.2 e 2.3. Ciò posto, gli appellanti sostengono che al momento del voto la F_ SA si trovava in conflitto d'interessi con la Comunione dei comproprietari, se non altro in merito alla gestione delle parti comuni (ristorante, entrata ecc.). Adducono che mentre i comproprietari avevano interesse a che gli spazi adibiti all'attività alberghiera fossero rimessi a nuovo, la F_ SA mirava in tutti i modi a evitare la spesa. E secondo l'art. 68 CC (applicabile per il rinvio dell'art. 712
m
cpv. 2 CC) nelle risoluzioni concernenti un interesse privato o una controversia giuridica fra la Comunione dei comproprietari e un singolo comproprietario, quest'ultimo è escluso per legge dal diritto di voto (memoriale, punto 2.1).
a)
Che l'art. 68 CC si applichi anche in materia di proprietà per piani è pacifico (DTF 134 III 485 consid. 3a, richiamata in: RtiD I-2012 pag. 900 consid. 6). Non può votare quindi all'assemblea il comproprietario che sia simultaneamente amministratore del condominio ove l'assemblea sia chiamata a dargli scarico dell'operato o a decidere sulla sua retribuzione, oppure il comproprietario che sia simultaneamente imprenditore offerente ove l'assemblea sia chiamata ad appaltare i lavori previsti dall'offerta, oppure il comproprietario nei confronti del quale l'assemblea sia chiamata a decidere se promuovere causa per un conflitto contrattuale (
Wermelinger
, La propriété par étages, 3a edizione, n. 141 e 144 ad art. 712
m
CC). Non è escluso dal diritto di voto, invece, il comproprietario che si candidi ad amministratore o a membro di un comitato di comproprietari, trattandosi in tal caso di cariche elettive, ovvero di atti d'amministrazione interni alla proprietà per piani (loc. cit.).
b)
Nella fattispecie gli appellanti affermano che all'assemblea generale del 21 marzo 2012 la F_ SA non poteva votare sulle proposte da loro formulate ai punti n. 2.1, 2.2 e 2.3 dell'oggetto n. 8 all'ordine del giorno, essendo tale società legata a contratti di locazione e di gestione alberghiera stipulati nel 1995 con un numero imprecisato di comproprietari. A ragione il Pretore ha sottolineato nondimeno che simili contratti non riguardano questioni tra la F_ SA e la AO 1, bensì questioni tra la F_ SA e i singoli comproprietari. Certo, fino al 31 dicembre 2009 la F_ SA assicurava altresì, in qualità di esercente, la gestione alberghiera dell'intero complesso (art. 3.7 ultimo capoverso del regolamento per l'amministrazione e l'uso del _), incluse quindi le parti comuni della proprietà per piani. Se non che, tale rapporto giuridico si è estinto quando il 1° gennaio 2010 la gestione dell'albergo è sta affidata a un altro operatore, la H_ AG. Sulla conformità di tale stato di cose con l'art. 10 lett. a LAFE non giova interrogarsi. Sta di fatto che al momento del voto, quel 21 marzo 2012, la F_ SA era legata a singoli comproprietari, non alla Comunione dei comproprietari. Non sussistevano quindi gli estremi per un conflitto d'interessi.
È vero che all'assemblea dei comproprietari non ha diritto di voto – come detto – il condomino nei confronti del quale l'assemblea sia chiamata a decidere se promuovere causa per un conflitto contrattuale (sopra, lett. a). E nella fattispecie gli attori chiedevano che l'amministratore si rivolgesse al giudice qualora gli interventi sollecitati alla F_ SA non fossero eseguiti, postulando l'assunzione di una prova a futura memoria e l'adozione di eventuali provvedimenti cautelari. Ci si può domandare perciò se la F_ SA non dovesse astenersi dal votare su tale questione (punto 2.3 dell'oggetto n. 8). Le proposte relative ai punti 2.1 e 2.2 dell'oggetto n. 8 essendo state respinte (senza che la F_ SA fosse esclusa dal voto), ad ogni modo, l'interrogativo risulta privo di portata pratica.
4.
Con il punto n. 3 dell'oggetto n. 8 all'ordine del giorno gli attori chiedevano che l'amministratore diffidasse la F_ SA e i suoi azionisti a corrispondere entro il 30 aprile 2012 ai comproprietari (titolari dei contratti di locazione e di gestione alberghiera stipulati nel 1995) tutte le pigioni scoperte dal 1° giugno 2008 e a verificare i relativi versamenti, facendo capo alla via giudiziaria in caso di mancato o di ritardato pagamento. Analogamente essi proponevano al punto 4 che l'amministratore diffidasse la F_ SA a corrispondere entro il 30 aprile 2013 a tali comproprietari tre pigioni scoperte del 2003 trattenute come mutuo e a verificare i relativi versamenti, facendo capo una volta ancora alla via giudiziaria in caso di mancato o di ritardato pagamento. In proposito il Pretore ha rinviato alle medesime considerazioni espresse sui punti 2.1, 2.2 e 2.3, nel senso che contenziosi derivanti dai contratti di locazione e di gestione fra singoli comproprietari e la F_ SA non integravano conflitti d'interessi tra la F_ SA e la AO 1 (sentenza impugnata, consid. 6). Perché tale ragionamento sarebbe erroneo o anche solo criticabile non è dato di comprendere (memoriale, punto 2.2). Nei rapporti tra la F_ SA e singoli condomini, in effetti, non è dato a divedere quale ruolo potesse assumere la AO 1. Al riguardo non soccorre dunque attardarsi.
5.
Al punto 5 dell'oggetto n. 8 gli attori proponevano che la H_ AG e i suoi azionisti dichiarassero immediatamente nulli e inefficaci i contratti di locazione e di gestione alberghiera da loro stipulati con singoli comproprietari. Al punto 6 essi chiedevano poi che l'assemblea decidesse in merito a un contratto d'affitto da concludere con la H_ AG sulla base di un progetto annesso, mentre al punto 7 prospettavano un “contratto di locazione/ mediazione” con la ditta I_ SA di _. Il Pretore ha ritenuto che simili proposte riguardassero tutt'al più rapporti giuridici fra la AO 1 e la H_ AG, non tra la AO 1 e la F_ SA (sentenza impugnata, consid. 7).
Gli appellanti scorgono un conflitto d'interessi tra la AO 1 e la F_ SA nel fatto che il consiglio di amministrazione della F_ SA è composto delle stesse persone che siedono nel consiglio di amministrazione della H_ AG, sicché per finire una società si identifica con l'altra. A parte il fatto però che l'argomento non risulta essere stato allegato davanti al Pretore (onde la sua dubbia ricevibilità), gli appellanti non pretendono che votando in un modo piuttosto che in un altro la F_ SA avesse da sperare in un utile dalla H_ AG o dovesse temere un danno né illustrano – tanto meno – in che il danno consistesse. Certo, essi lamentano che la H_ AG e la F_ SA cerchino di sottrarsi ai loro obblighi di gestori (o ex gestori) alberghieri, ma ciò denota se mai inadempienza, non conflitto d'interessi.
6.
Il punto 8 del ripetuto oggetto all'ordine del giorno tendeva a far sì che l'amministratore sollecitasse la F_ SA e i suoi azionisti a riparare entro il 15 maggio 2012 un danno all'isolazione dell'autorimessa sotterranea, a eliminare determinati canaletti per la raccolta dell'acqua, a rimuovere taluni pannelli e a pulire il pavimento della rimessa, rivolgendosi all'autorità giudiziaria in caso di renitenza. Analogamente il punto 9 chiedeva che l'amministratore diffidasse la F_ SA e i suoi azionisti a versare entro il 30 aprile 2012 i canoni del 2010 e del 2011 in ossequio ai contratti di locazione e di gestione alberghiera del 1995, salvo adire vie legali. Infine al punto 10 gli attori proponevano che l'amministratore ingiungesse alla F_ SA e ai suoi azionisti di presentare entro il 31 maggio 2012 una contabilità particolareggiata (con i documenti giustificativi) circa i provvedimenti adottati a spese dei comproprietari contro le esondazioni del Lago Maggiore, affidando la verifica dei conteggi alla commissione formata da tre comproprietari indipendenti e due supplenti prevista al punto 2.1. Nella sentenza impugnata il Pretore ha rinviato alla sua motivazione sui punti 5, 6 e 7 (consid. 8).
Nell'appello gli attori ribadiscono di non capire perché l'amministratore non potrebbe sollecitare la F_ SA a eseguire i citati lavori nell'autorimessa, a pagare pigioni arretrate e a esibire i dati contabili. Anzi, opponendosi la F_ SA avrebbe dimostrato il proprio interesse a resistere (memoriale, punto 2.4). Ora, che la F_ SA avesse interesse a vedere respinte le richieste degli attori è senz'altro verosimile, ma ciò non significa ancora ch'essa versasse in un conflitto d'interessi con la AO 1. Il conflitto d'interessi era se mai con gli attori medesimi, la F_ SA avendo cessato la gestione degli spazi comuni con la fine del proprio mandato di amministrazione il 31 dicembre 2009. Anche al riguardo l'appello manca perciò di consistenza.
7.
Quanto ai punti 12 e 13 dell'oggetto n. 8, gli appellanti non contestano la sentenza impugnata (consid. 9). Al proposito la decisione del Pretore è passata perciò in giudicato.
8.
Le spese della decisione odierna seguono la soccombenza degli appellanti (art. 106 cpv. 1 e 3 CPC). Non si pone invece problema di ripetibili, la convenuta non avendo dovuto farsi assistere da un avvocato per la stesura delle osservazioni all'appello (art. 95 cpv. 3 lett. b CPC). Né entra in linea di conto un'eventuale indennità d'inconvenienza (art. 95 cpv. 3 lett. c CPC), nemmeno richiesta (cfr. DTF 139 III 344 consid. 4.3).
9.
Circa
i rimedi giuridici esperibili sul piano federale contro la presente
sentenza (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF),
il valore litigioso raggiunge agevolmente, come si è visto (consid. 1), la soglia di fr. 30
000.–
ai fini dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF.