Decision ID: cf82775e-eaab-55d0-938f-f078d9958be1
Year: 2015
Language: de
Court: BE_VB
Chamber: BE_VB_001
Canton: BE
Region: Espace_Mittelland
Law Area: public_law

I. Sachverhalt
1. Der Beschwerdeführer reichte am 22. April 2013 bei der Einwohnergemeinde
Langenthal ein Baugesuch ein für den Umbau und Ausbau des bestehenden
Mehrfamilienhauses auf Parzelle Langenthal, Gbbl. Nr. B._. Das Gesuch umfasste
nebst Änderungen im Innenbereich des bestehenden Wohnhauses insbesondere einen
Anbau "Wohnen" sowie einen daran anschliessenden Geräteraum. Die Parzelle liegt in der
Zone W2/B. Das Projekt nutzte die Ausnützungsziffer von 0.4 voll aus. Mit
Gesamtbauentscheid vom 5. Juli 2013 erteilte die Vorinstanz für das Bauvorhaben die
Baubewilligung.
RA Nr. 110/2015/83 2
2. Anlässlich der Bauabnahmekontrolle vom 12. August 2014 stellte das Bauinspektorat
fest, dass das ausgeführte Bauprojekt von der erteilten Baubewilligung abwich.
Insbesondere war der geplante Geräteraum als zusätzlicher Wohnraum ausgestaltet und
der Beschwerdeführer hatte die Fensteröffnungen entsprechend anders angebracht. Auf
Grund dieser Abweichungen von der Baubewilligung forderte das Bauinspektorat den
Beschwerdeführer auf, Unterlagen für die Projektänderung bis Ende August 2014
einzureichen. Mit Schreiben vom 10. Oktober 2014 erläuterte das Bauinspektorat dem
Beschwerdeführer, dass das Bauprojekt wegen der vorgenommenen Umnutzung des
Geräteraumes in Wohnraum die zulässige Ausnützungsziffer überschreite. Es forderte ihn
daher auf, ein Ausnahmegesuch gemäss Art. 26 BauG1 einzureichen. Gleichzeitig wies es
auf die Voraussetzungen hin, welche für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung erfüllt
sein müssen. Für den Fall, dass der Beschwerdeführer auf das Einreichen eines
nachträglichen Baugesuches verzichten sollte, drohte das Bauinspektorat die
Wiederherstellung an.
3. Am 4. November 2014 reichte der Beschwerdeführer bei der Vorinstanz eine
Projektänderung mit Ausnahmegesuch ein unter anderem für den Ausbau des
Geräteraumes als Wohnraum sowie für die Anpassung der Fenstergrösse an der
Nordfassade. Auf die Publikation des Bauvorhabens wurde gemäss Art. 24 BewD2
verzichtet. Mit Schreiben vom 5. Januar 2015 teile das Bauinspektorat dem
Beschwerdeführer mit, dass der Gemeinderat in Aussicht gestellt habe, die
Ausnahmebewilligung für die Überschreitung der Ausnützungsziffer nicht zu erteilen und
den Bauabschlag zu verfügen. Gleichzeitig räumte es dem Beschwerdeführer die
Möglichkeit ein, sich zum Entwurf des Bauentscheides zu äussern. Am 5. Februar 2015
reichte der Beschwerdeführer eine Stellungnahme ein. Mit Gesamtbauentscheid vom
26. Mai 2015 erteilte die Vorinstanz für die Umnutzung des Geräteraumes zu Wohnraum
den Bauabschlag und verfügte ein sofortiges Benützungsverbot. Zudem ordnete sie unter
Androhung der Ersatzvornahme die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes
innert drei Monaten nach Rechtskraft des Entscheides an.
1 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0). 2 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1).
RA Nr. 110/2015/83 3
4. Gegen diesen Entscheid reichte der Beschwerdeführer am 26. Juni 2015
Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Er
beantragt sinngemäss die Aufhebung des Gesamtentscheides vom 26. Mai 2015 und die
Erteilung der Baubewilligung.
5. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet3, holte die
Vorakten sowie die Stellungnahme der Vorinstanz ein. Sie beantragt die Abweisung der
Beschwerde. Mit Schreiben vom 31. August 2015 reichte der Beschwerdeführer
Schlussbemerkungen ein.
6. Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den
nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen
1. Sachurteilsvoraussetzungen
Bauentscheide und baupolizeiliche Verfügungen können innert 30 Tagen seit Eröffnung mit
Beschwerde bei der BVE angefochten werden (Art. 40 Abs. 1 und Art. 49 Abs. 1 BauG).
Der Beschwerdeführer ist als Adressat durch die angefochtene Verfügung beschwert und
daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Auf seine form- und fristgerecht eingereichte
Beschwerde ist einzutreten.
2. Rechtliches Gehör
a) Der Beschwerdeführer führt in seiner Beschwerde aus, die Baubewilligungsbehörde
gehe im Gesamtbauentscheid auf verschiedene von ihm vorgebrachte Begründungen nicht
ein. Im Entscheid sei mit keinem Wort thematisiert worden, dass in der Nachbarschaft die
3 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191).
RA Nr. 110/2015/83 4
Ausnützungsziffer weit höher überschritten worden sei. Auch sei mit keinem Wort darauf
eingegangen worden, dass das Grundstück Parzelle Nr. B._ Land für das Trottoir
abgetreten habe. Mit diesen Ausführungen rügt er sinngemäss, die Vorinstanz sei ihrer
Begründungspflicht nicht nachgekommen.
b) Der Anspruch der Parteien auf rechtliches Gehör ist eine grundlegende
Verfahrensgarantie (vgl. Art. 29 Abs. 2 BV4, Art. 26 Abs. 2 KV5, Art. 21 ff. VRPG6). Aus
diesem Grundsatz leitet das Bundesgericht in ständiger Rechtsprechung die Pflicht der
Behörden ab, ihre Verfügungen und Entscheide zu begründen. Ein Entscheid muss so
verfasst sein, dass die Betroffenen ihn sachgerecht anfechten können. Dies ist nur
möglich, wenn sich sowohl diese wie auch die Rechtsmittelinstanz über die Tragweite des
Entscheides ein Bild machen können.7 Deshalb muss die Behörde mindestens kurz die
Überlegungen nennen, von denen sie sich hat leiten lassen und auf die sie ihren Entscheid
stützt. Sie muss sich dabei nicht ausdrücklich mit jeder Behauptung zum Sachverhalt und
jedem rechtlichen Einwand der Betroffenen auseinander setzen. Vielmehr kann sie sich auf
die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken.8
c) Die Vorinstanz stellte dem Beschwerdeführer den Entwurf des Entscheides zu und
erteilte ihm die Gelegenheit, dazu Stellung zu nehmen. Im Entscheid führt sie aus, dass
der Beschwerdeführer in seiner Stellungnahme keine neuen Argumente vorgebracht habe,
welche sie dazu veranlassten, ihre Beurteilung zu ändern. Zwar mache er geltend, dass
sämtliche Gebäude- und Grenzabstände eingehalten seien, sich kein wirtschaftlicher
Mehrgewinn ergebe und dass die Umnutzung überdies die Idee des verdichteten Bauens
verfolge. Aus diesen Argumenten werde jedoch keine Ausnahmesituation ersichtlich.
Vielmehr befinde sich die Bauherrschaft in keiner anderen Situation als alle anderen
Grundeigentümer.
Dieser Entscheidbegründung lässt sich entnehmen, dass die Vorinstanz die Ansicht vertritt,
dass sich der Beschwerdeführer im Vergleich zu anderen Bauherrschaften in keiner
speziellen Situation befindet. Dementsprechend ist sie zum Ergebnis gelangt, dass die
4 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV; SR 101). 5 Verfassung des Kantons Bern vom 6. Juni 1993 (KV; BSG 101.1). 6 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21). 7 BGE 129 I 232 E. 3.2 S. 236. 8 BGE 134 I 83 E. 4.1; Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 52 N. 6 ff.
RA Nr. 110/2015/83 5
öffentlichen Interessen an der Rechtssicherheit und der Gleichbehandlung überwiegen und
die Erteilung einer Ausnahmebewilligung nicht gerechtfertigt wäre. Die Vorinstanz war nicht
verpflichtet, sich mit jedem Einwand des Beschwerdeführers auseinander zu setzen. Der
Beschwerdeführer konnte den Entscheid auch sachgemäss anfechten. Die Vorinstanz ist
somit ihrer Begründungspflicht nachgekommen und hat das rechtliche Gehör des
Beschwerdeführers nicht verletzt. Die Beschwerde erweist sich diesbezüglich als
unbegründet.
3. Ausnützungsziffer
a) Der Beschwerdeführer macht geltend, die Vorinstanz rechne die Fläche der Treppe,
welche ins Erdgeschoss führe, zur Bruttogeschossfläche hinzu, so dass diese Fläche bei
einem zweigeschossigen Haus dreimal einbezogen werde. Er argumentiert, diese
Berechnung folge nicht anerkannten Regeln, da die Treppe ausschliesslich nicht
anrechenbare Räume im Untergeschoss erschliesse. Korrekterweise sei daher bei der
massgeblichen Bruttogeschossfläche eine Fläche von 3.80 m2 in Abzug zu bringen.
Dementsprechend weiche die Ausnützungsziffer lediglich um 0.008 vom Zulässigen ab.
Diese Abweichung sei nur marginal und geringfügig.
b) Gemäss Art. 26 GBR9 gilt für den Begriff der Ausnützungsziffer die
Begriffsbestimmung in aArt. 93 BauV10. Die Art. 93 bis 98 BauV wurden zwar im
Zusammenhang mit der Inkraftsetzung der BMBV11 am 25. Mai 2011 aufgehoben. Die
Gemeinden haben jedoch bis zum 31. Dezember 2020 Zeit, ihre baurechtliche
Grundordnung den Bestimmungen der BMBV anzupassen. Bis zur Anpassung der
baurechtlichen Grundordnung finden die bisherigen aArt. 93 bis 98 Abs. 1 BauV
Anwendung (Art. 34 Abs. 1 und 2 BMBV). Da die Einwohnergemeinde Langenthal ihre
baurechtliche Grundordnung noch nicht den Bestimmungen der BMBV angepasst hat, ist
für die Berechnung der Ausnützungsziffer immer noch aArt. 93 BauV massgebend.
Gemäss aArt. 93 Abs. 1 BauV ist die Ausnützungsziffer die Verhältniszahl zwischen der
anrechenbaren Bruttogeschossfläche der Gebäude und der anrechenbaren Landfläche.
9 Baureglement der Gemeinde Langenthal vom 30. November 2003 (GBR). 10 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1). 11 Verordnung vom 25. Mai 2011 über die Begriffe und Messweisen im Bauwesen (BMBV; BSG 721.3).
RA Nr. 110/2015/83 6
Als anrechenbare Bruttogeschossfläche gilt die Summe aller dem Wohnen oder dem
Gewerbe dienenden oder hierfür verwendbaren Geschossflächen. Nicht angerechnet
werden unter anderem Verkehrsflächen für Treppen, die ausschliesslich nicht
anrechenbare Räume erschliessen (aArt. 93 Abs. 2 Bst. f BauV). Verkehrsflächen, die
anrechenbare Räume erschliessen, sind somit ebenfalls anrechenbar. Gemäss der
kantonalen Praxis ist in jedem Geschoss, das durch das betreffende Treppenhaus
erschlossen wird, die Fläche des Treppenhauses (und des Liftschachtes) bei der
Berechnung der Bruttogeschossfläche zu berücksichtigen.12
c) Die Vorinstanz hat bei der Berechnung der Bruttogeschossfläche die Fläche des
Treppenhauses im Erd-, sowie im ersten und zweiten Obergeschoss berücksichtigt.
Demgegenüber hat sie die Fläche des Treppenhauses im Bereich des Untergeschosses
nicht hinzugerechnet. Im Erdgeschoss befinden sich anrechenbare Flächen und mit der
Treppe, welche vom Untergeschoss ins Erdgeschoss führt, wird letzteres auch
erschlossen. Daher ist die benötigte Fläche für das Treppenhaus im Erdgeschoss bei der
Berechnung der Bruttogeschossfläche nicht in Abzug zu bringen. Die Vorinstanz hat die
Bruttogeschossfläche somit entsprechend der kantonalen Praxis und korrekt berechnet.
Die massgebliche Bruttogeschossfläche beträgt 276.50 m2.
d) Die anrechenbare Landfläche ist gleich der Fläche, der von der Baueingabe
erfassten Grundstücke. Hinzugerechnet wird die anstossende Fläche von
Detailerschliessungsstrassen, soweit sie vom Baugrundstück abparzelliert worden ist,
wenn im Zeitpunkt der Baueingabe seit der Abparzellierung nicht mehr als zehn Jahre
verflossen sind (aArt. 93 Abs. 3 BauV).
e) Der Beschwerdeführer erörtert in seiner Beschwerde, seine Parzelle habe für das
Trottoir Land abtreten müssen, womit Nutzung verloren gegangen sei. Er macht jedoch
nicht geltend, diese Fläche müsste gestützt auf aArt. 93 Abs. 3 Satz 2 BauV angerechnet
werden. Es sind auch keine Hinweise ersichtlich, dass die entsprechenden
Voraussetzungen erfüllt wären. Die relevante Grundstückfläche umfasst somit unbestritten
die Fläche der Parzelle Langenthal Gbbl. Nr. B._ und beträgt 668 m2. Durch die
Umnutzung des Geräteraumes in Wohnraum überschreitet das Bauvorhaben das zulässige
Mass der Ausnützung um 0.014.
12 Newsletter Amt für Gemeinden und Raumordnung, Abteilung Bauen, April 2012, einsehbar unter: http://www.jgk.be.ch/jgk/de/index/baubewilligungen/baubewilligungen/aktuell/newsletter_bauen.html.
http://www.jgk.be.ch/jgk/de/index/baubewilligungen/baubewilligungen/aktuell/newsletter_bauen.html
RA Nr. 110/2015/83 7
Im Übrigen wäre die Ausnützungsziffer auch dann überschritten, wenn das Treppenhaus
im Erdgeschoss nicht angerechnet würde. Unabhängig vom Mass der Überschreitung kann
daher die nachträgliche Baubewilligung nur erteilt werden, wenn die Voraussetzungen für
eine Ausnahmebewilligung gegeben sind.
4. Ausnahmebewilligung
a) Der Beschwerdeführer erläutert, dass er gemäss Art. 27 GBR die Ausnützungsziffer
hätte überschreiten können, wenn er zuerst den Anbau erstellt und erst später den
Dachraum ausgebaut hätte. Dass er dies in umgekehrter Reihenfolge nicht dürfe,
widerspreche jeglicher Logik. Zudem halte der Anbau die Grenz- und Gebäudeabstände
ein, beeinträchtige keine nachbarrechtlichen Interessen und führe zu keinem
wirtschaftlichen Mehrnutzen. Auch bleibe unberücksichtigt, dass die Parzelle für das
Trottoir habe Land abtreten müssen. Schliesslich müssten auf Grund des neuen
Raumplanungsgesetzes inskünftig Dichtenachweise erbracht werden. Auch vor diesem
Hintergrund sei der Bauabschlag unverhältnismässig.
b) Gemäss Art. 26 Abs. 1 BauG können Ausnahmen von einzelnen Bauvorschriften
bewilligt werden, wenn besondere Verhältnisse es rechtfertigen und wenn keine
öffentlichen Interessen beeinträchtigt werden. Ausnahmen dürfen überdies keine
wesentlichen nachbarrechtlichen Interessen verletzen, es sei denn, die Beeinträchtigung
könne durch Entschädigung vollwertig ausgeglichen werden (Art. 26 Abs. 2 BauG). Diese
Voraussetzungen müssen kumulativ erfüllt sein.
Eine Ausnahmebewilligung soll die gesetzliche Regelung, die im Interesse der
Rechtssicherheit sowie der Rechtsgleichheit die tatsächlichen Verhältnisse generalisierend
erfasst, einzelfallgerecht verfeinern. Ausnahmegründe beziehen sich deshalb auf den
Zweck, den Umfang oder die Gestaltung eines Bauvorhabens, wenn diese in den
geltenden Vorschriften nicht genügend berücksichtigt sind. Sie müssen mit den
Besonderheiten des Baugrundstücks oder des Bauvorhabens zusammenhängen. Unter
Umständen können aber auch Besonderheiten, die sich aus den subjektiven Verhältnissen
der bauwilligen Personen ergeben, eine Ausnahme begründen. Rein finanzielle Interessen,
der Wunsch nach einer Ideallösung oder intensives Ausnützungsstreben rechtfertigen aber
keine Ausnahmebewilligung. Es geht vielmehr darum, ausgesprochene Unbilligkeiten und
Unzweckmässigkeiten zu vermeiden, die die strikte Anwendung der Vorschrift für die
RA Nr. 110/2015/83 8
Bauwilligen zur Folge hätte.13 Eine Ausnahme kann beispielsweise gewährt werden, wenn
ein Grundstück wegen seiner Form kaum reglementskonform überbaut werden könnte14,
hingegen stellt das Gebot der haushälterischen Bodennutzung einen allgemeinen
Grundsatz dar und kann nicht als Ausnahmegrund herangezogen werden. 15
c) Art. 27 GBR sieht vor, dass bei Bauvorhaben, die vor dem 1. Januar 1997 bewilligt
worden sind, der bestehende Dachraum zu Wohn- und Arbeitsräumen ausgebaut werden
darf, auch wenn dadurch die Ausnützungsziffer soweit überschritten wird, als dies für den
vollständigen Dachraumausbau erforderlich ist. Aus dem Wortlaut dieser Vorschrift geht
hervor, dass die Einwohnergemeinde damit beabsichtigt, den Ausbau von Dachraum von
älteren Gebäuden zu ermöglichen. Das Baureglement lässt damit ein Abweichen von den
ansonsten gültigen Ausnützungsziffern zu, um zu verhindern, dass Dachraum ungenutzt
bleiben muss. Die Nutzung von bereits bestehendem Raum ist jedoch nicht vergleichbar
mit einem neuen Anbau. Im vorliegenden Fall ist der Dachraum des Gebäudes bereits
ausgebaut. Für die zu beurteilende Umnutzung des Geräteraumes findet diese
Bestimmung keine Anwendung, da nicht der Ausbau des Daches den Streitgegenstand
bildet. Es kann daher offenbleiben, ob ein Vorgehen, wie es der Beschwerdeführer
beschreibt, überhaupt zulässig wäre.
Aus der subjektiven Perspektive des Beschwerdeführers ist es zwar nachvollziehbar, dass
er den Wunsch nach zeitgemässem Wohnen hegt. Allerdings begründen weder das
Einhalten der Grenz- und Gebäudeabstände noch die Tatsache, dass keine
nachbarrechtlichen Interessen beeinträchtigt werden, eine Ausnahmesituation. Zudem ist
für die Beurteilung, ob eine Ausnahmesituation vorliegt, auch irrelevant, ob durch die
Umnutzung ein wirtschaftlicher Mehrnutzen entsteht oder nicht. Wie bereits ausgeführt,
wäre der Umstand, dass von einer Parzelle Land für eine Erschliessung abparzelliert
wurde, bei der anrechenbaren Landfläche zu berücksichtigen, falls die Voraussetzungen
dafür vorlängen. Sind diese nicht erfüllt, so bleibt dieser Umstand unberücksichtigt und
vermag auch keinen Ausnahmegrund darzustellen.
13 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 26-27 N. 4. 14 BVR 1999 S. 211 E. 4. 15 VGE 22806 vom 21.05.2007.
RA Nr. 110/2015/83 9
Schliesslich ist dem Beschwerdeführer zwar beizupflichten, dass Art. 3 Abs. 3 Bst. abis
RPG16 festhält, dass Massnahmen zur Verdichtung getroffen werden sollten. Dabei handelt
es sich jedoch um einen Planungsgrundsatz, der im Bereich der Gesetzgebung zu
berücksichtigen ist. Hingegen ist er bei der Beurteilung, ob eine Ausnahmesituation
vorliegt, nicht massgebend. Der Beschwerdeführer hat zudem durch die Einreichung des
ersten und auch bewilligten Baugesuches gezeigt, dass das Grundstück unter Einhaltung
der reglementarischen Bestimmungen durchaus sinnvoll überbaut werden könnte.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die vom Beschwerdeführer vorgebrachten
Argumente nicht ausreichen, um besondere Verhältnisse darzulegen, welche ein
Abweichen von der im Baureglement festgesetzten Ausnützungsziffer rechtfertigen
könnten. Da daher das öffentliche Interesse am Einhalten der demokratisch legitimierten
Norm überwiegt, kann keine Ausnahmebewilligung gestützt auf Art. 26 BauG erteilt
werden. Die Beschwerde erweist sich auch in diesem Punkt als unbegründet.
5. Vertrauensschutz
a) Der Beschwerdeführer macht geltend, die Vorinstanz habe ihn im Glauben gelassen,
ein Ausnahmegesuch sei Voraussetzung für die Erteilung der Bewilligung. Erst im
Nachhinein habe sich dies als grosser Irrtum erwiesen.
b) Der Grundsatz von Treu und Glauben, festgehalten in Art. 5 Abs. 3 BV, gebietet ein
loyales und vertrauenswürdiges Verhalten im Rechtsverkehr. Er verleiht Privaten einen
Anspruch auf Schutz ihres berechtigten Vertrauens in das bestimmte Erwartungen
begründende Verhalten einer Behörde.
c) Dem Schreiben vom 10. Oktober 2014 ist zu entnehmen, dass die Vorinstanz dem
Beschwerdeführer die Voraussetzungen, welche kumulativ erfüllt sein müssen, damit ein
Ausnahmegesuch bewilligt werden kann, aufgezeigt hat. Ebenfalls hat sie den
Beschwerdeführer darauf hingewiesen, dass die Erteilung der Baubewilligung äusserst
fraglich ist. Die Vorinstanz hat somit dem Beschwerdeführer keine Auskunft erteilt, gestützt
auf welche er darauf hätte vertrauen dürfen, dass ihm die Ausnahmebewilligung nach dem
16 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700).
RA Nr. 110/2015/83 10
Einreichen eines Ausnahmegesuches erteilt würde. Die Beschwerde erweist sich daher
auch bezüglich dieser Rüge als unbegründet.
RA Nr. 110/2015/83 11
6. Gleichbehandlung im Unrecht
a) Der Beschwerdeführer erklärt, im Quartier seien Bauten vorhanden, bei welchen die
Ausnützungsziffer viel deutlicher überschritten werde.
b) Das Gebot rechtsgleicher Behandlung nach Art. 8 Abs. 1 BV ist ein
verfassungsmässiges Recht. Es garantiert die Gleichbehandlung von Personen durch alle
staatlichen Organe. Die Rechtsgleichheit gebietet, Gleiches nach Massgabe seiner
Gleichheit gleich und Ungleiches nach Massgabe seiner Ungleichheit ungleich zu
behandeln.17 Der Umstand, dass das Gesetz in anderen Fällen nicht oder nicht richtig
angewandt worden ist, gibt dem Bürger grundsätzlich keinen Anspruch darauf, ebenfalls
abweichend vom Gesetz behandelt zu werden. Denn der Grundsatz der Gesetzmässigkeit
der Verwaltung geht dem Rechtsgleichheitsprinzip, und damit dem Anspruch auf
Gleichbehandlung im Unrecht, in der Regel vor.18 Auf Gleichbehandlung im Unrecht
besteht jedoch ein Anspruch, wenn die Behörde nicht nur in einem oder einigen Fällen,
sondern in ständiger Praxis vom Gesetz abweicht und zu erkennen gibt, dass sie auch in
Zukunft nicht gesetzeskonform handeln werde.19 Selbst wenn diese Voraussetzungen
erfüllt sind, können diesen öffentliche Interessen oder berechtigte Interessen Dritter an
gesetzmässiger Rechtsanwendung entgegenstehen.20
c) Der Beschwerdeführer führt lediglich in genereller Art und Weise aus, dass die
Ausnützungsziffer auch bei anderen Grundstücken überschritten werde. Hingegen nennt er
keine konkreten Beispiele. Aktenkundig ist einzig, dass die Ausnützungsziffer bei einem
Nachbargebäude überschritten ist.21 Es kann jedoch offengelassen werden, ob die
Situation des Nachbarn, bei welchem die Ausnützungsziffer bereits seit 1981 überschritten
ist, mit derjenigen des Beschwerdeführers vergleichbar wäre, denn aus einem Einzelfall
resultiert noch keine ständige Praxis und es sind keine Hinweise erkennbar, wonach die
Vorinstanz regelmässig von den gesetzlichen Vorschriften abweicht. Zudem signalisiert sie
gerade nicht, dass sie beabsichtigt, auch in Zukunft das Gesetz nicht korrekt anzuwenden.
Im Gegenteil, sie scheint der Einhaltung der Ausnützungsziffer grosses Gewicht
17 Regina Kiener/Walter Kälin, Grundrechte, 2. Auflage, Bern 2013, S. 414; BGE 117 Ia 257 E. 3b m.w.H. 18 BGE 122 II 451 E. 4a m.w.H. 19 Vgl. BGE 127 I 2 E. 3a; BGE 131 V 9 S. 20 E. 3.7. 20 Vgl. BGE 123 II 248 E. 3c. 21 Vorakten pag. 132.
RA Nr. 110/2015/83 12
beizumessen. Der Beschwerdeführer kann somit aus dem obgenannten bekannten
Einzelfall keinen Anspruch auf Gleichbehandlung ableiten. Der Grundsatz der
Gesetzmässigkeit ist höher zu gewichten. Die Beschwerde erweist sich auch in diesem
Punkt als unbegründet.
7. Benützungsverbot
a) Schliesslich bringt der Beschwerdeführer vor, das Benützungsverbot sei
unverhältnismässig. Er habe entgegen den Ausführungen der Stadt Langenthal nicht
bösgläubig gehandelt. Er habe den Erweiterungsbau nach bestem Wissen und Gewissen
an die heutigen Wohnverhältnisse angepasst.
b) Wird ein Bauvorhaben ohne Baubewilligung oder in Überschreitung einer
Baubewilligung ausgeführt oder werden bei der Ausführung eines bewilligten Vorhabens
Vorschriften missachtet, so kann die zuständige Baupolizeibehörde ein Benützungsverbot
erlassen, wenn es die Verhältnisse erfordern (Art. 46 Abs. 1 BauG). Dieses ist sofort
vollstreckbar.
Nach ständiger Praxis kann ein Benützungsverbot dann erlassen werden, wenn ein formell
rechtswidriger Zustand vorliegt. Dies setzt voraus, dass ein baubewilligungspflichtiger
Tatbestand erfüllt ist und die Bewilligung fehlt oder dass feststeht, dass von einer
Bewilligung oder von Nebenbestimmungen dazu abgewichen worden ist.22 Das
Benützungsverbot als vorsorgliche Massnahme wirkt, bis feststeht, ob eine nachträgliche
Baubewilligung erteilt werden kann, eine anderweitige Legalisierung möglich ist oder zur
Wiederherstellung geschritten werden muss. Sinn eines solchen Benützungsverbotes ist es
zu verhindern, dass "faits accomplis" geschaffen werden können, bevor nur die Frage
geprüft ist, ob die betreffende Nutzung mit den Bauvorschriften und den übrigen im
Baubewilligungsverfahren zu prüfenden Vorschriften überhaupt vereinbar ist.23
Grundsätzlich ist ein Benützungsverbot nicht nur dann zu erlassen, wenn die Sicherheit
oder die Gesundheit von Menschen und Tieren gefährdet ist, sondern auch wenn eine
bösgläubige Bauherrschaft aus der Nutzung einen unrechtmässigen Vorteil ziehen
22 Vgl. Heidi Walther, Das baupolizeiliche Benützungsverbot/Teil II, KPG-Bulletin 5/1992, S. 27. 23 Vgl. Heidi Walther, Das baupolizeiliche Benützungsverbot/Teil I, KPG-Bulletin 4/1992, S. 16 ff.
RA Nr. 110/2015/83 13
könnte.24 In gutem Glauben handelt diejenige Bauherrschaft, die unter Anwendung von
zumutbarer Sorgfalt annehmen durfte, dass die von ihr ausgeübte Nutzung rechtmässig ist,
resp. mit der Baubewilligung im Einklang steht.25
c) Mit Gesamtbauentscheid vom 5. Juli 2013 hat die Vorinstanz dem Beschwerdeführer
die Bewilligung für die Erstellung eines Anbaus erteilt. Dieser sollte gemäss den
Baubewilligungsakten aus einem Wohn- sowie einem Geräteraum bestehen. Entgegen der
erteilten Bewilligung hat der Beschwerdeführer jedoch den Geräteraum ebenfalls als
Wohnraum ausgestaltet. Er kannte den Inhalt der Baubewilligung. Er wusste somit, dass
für diese Nutzung keine Baubewilligung vorlag.
Der Beschwerdeführer ist zudem in seinem ursprünglichen Baugesuch von einer
Bruttogeschossfläche von 267.20 m2 und einer anrechenbaren Landfläche von 668 m2
ausgegangen.26 Damit schöpfte er mit der damals bewilligten Wohnfläche die
Ausnützungsziffer genau aus. Es musste ihm daher bekannt sein, dass er durch die
Ausgestaltung des Geräteraumes zu Wohnraum die zulässige Ausnützungsziffer
überschreiten wird. Er führte somit nicht nur den rechtswidrigen Zustand bewusst herbei,
sondern er wusste auch, dass er die Baubestimmungen überschreiten wird und ihm die
Bewilligung – unter Vorbehalt der Erteilung einer Ausnahmebewilligung – nicht erteilt
werden könnte. Er war daher sowohl bezüglich der Herbeiführung des rechtswidrigen
Zustandes als auch bezüglich der Überschreitung der Ausnützungsziffer bösgläubig. Aus
der momentanen Nutzung könnte der Beschwerdeführer genau den von ihm gewünschten
Vorteil geniessen. Sein Interesse ist jedoch nicht schutzwürdig. Die vorliegenden
Verhältnisse rechtfertigen das von der Vor-instanz erlassene Benützungsverbot.
8. Wiederherstellung
a) Wird ein Bauvorhaben ohne Baubewilligung oder in Überschreitung einer
Baubewilligung ausgeführt oder werden bei der Ausführung eines bewilligten Vorhabens
Vorschriften missachtet, so setzt die Baupolizeibehörde dem jeweiligen Grundeigentümer
24 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 7. 25 BGE 136 II 359 E. 7.1 S. 365 26 Vorakten pag. 23.
RA Nr. 110/2015/83 14
oder Baurechtsinhaber eine angemessene Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen
Zustandes unter Androhung der Ersatzvornahme (Art. 46 Abs. 1 und Abs. 2 BauG).
Mit der Wiederherstellungsverfügung wird die Beseitigung des widerrechtlich
herbeigeführten Sachverhaltes angeordnet. Nur wenn sich die Wiederherstellung als
unverhältnismässig erweist oder Gründe des Vertrauensschutzes entgegenstehen, kann
ausnahmsweise darauf verzichtet werden.27
b) Die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes ist somit die Regel. Im
vorliegenden Fall müssen für die Wiederherstellung eine Trennwand sowie eine neue Türe
eingebaut und ein Fester ausgebaut werden. Zudem ist die Heizung stillzulegen. Die von
der Vorinstanz angeordnete Massnahme ist geeignet, den rechtskonformen Zustand
wiederherzustellen und es ist keine mildere Massnahme ersichtlich, mit welcher das Ziel
erreicht werden könnte. Der Beschwerdeführer kann sich zudem auch nicht auf eine
spezielle Vertrauenssituation berufen, da die Vorinstanz nie signalisiert hat, dass sie
diesen rechtswidrigen Zustand hinnehmen würde. In Anbetracht dessen, dass der
Beschwerdeführer den rechtswidrigen Zustand bösgläubig herbeigeführt hat, ist das
öffentliche Interesse an der Herstellung der baurechtlichen Ordnung höher zu gewichten
als die Interessen des Bauherrn. Dementsprechend ist die angeordnete Wiederherstellung
zumutbar und erweist sich insgesamt als verhältnismässig.
9. Kosten
Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt der Beschwerdeführer. Er hat die
Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine
Pauschalgebühr von Fr. 1'000.– (Art. 103 Abs. 2 VRPG in Verbindung mit Art. 19 Abs. 1
GebV28). Parteikosten werden keine gesprochen (Art. 104 Abs. 1 und 4 VRPG).
27 BGE 136 II 359 E. 6. 28 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 154.21).
RA Nr. 110/2015/83 15