Decision ID: 17853e49-dcd0-5423-bbf1-3da61023fd55
Year: 1995
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_006
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

ritenuto
in fatto:
A.
Con domanda di esecuzione in via di realizzazione del pegno immobiliare 3 dicembre 1992 la _ ha chiesto all’UE di Lugano di procedere contro _ per l’incasso di Fr. 251’513.55 oltre accessori. Nella domanda di esecuzione la creditrice ha chiesto all’ufficio di procedere all’amministrazione del fondo oggetto della procedura. Al PE l’escusso ha interposto opposizione, rigettata con sentenza cresciuta in giudicato.
Con domanda di esecuzione in via di realizzazione del pegno immobiliare 14 luglio 1993 _ (in seguito: _) ha chiesto all’UE di Lugano di procedere contro _ per l’incasso di Fr. 4’828’890.20 oltre accessori. Nella domanda di esecuzione la creditrice ha chiesto all’ufficio “di voler provvedere all’incasso degli affitti” ex art. 806 CC. Al PE n. _ l’escusso ha interposto tempestiva opposizione.
B.
Con provvedimento 31 marzo 1993 l’UE di Lugano ha ordinato l’amministrazione coatta del fondo n. _ RFP di _ e ha delegato l’amministrazione dell’immobile alla _ Contestualmente ha pure comunicato alla reclamante che “il creditore ipotecario procedente chiede di far valere il suo diritto sulle pigioni, amministrazione coatta, in questo caso tale diritto è prioritario sulla vostra cessione, in quanto trattasi di crediti non ancora scaduti”.
C.
Il 1. luglio 1994 la _ ha chiesto la vendita del pegno.
D.
Il 28 ottobre 1994 l’UE di Lugano ha allestito lo stato di riparto provvisorio sui redditi del fondo part. _ di _ incassati dal 1. aprile 1993 al 29 luglio 1993, con cui è stata assegnata alla _ la somma di Fr. 43’000.--.
E.
Con reclamo 10 novembre 1994 _ ha chiesto, con protesta di spese e ripetibili, che lo stato di riparto 28 ottobre 1994 venga “modificato nel senso che l’importo di Fr. 43’000.-- attribuito alla _ viene assegnato a_ oltre alle somme che le devono venir assegnate dal momento della sua domanda di esecuzione fino alla data della domanda di vendita”, atteso che:
- “in data 24 gennaio 1989 _ ha concesso a _ un credito di costruzione, garantito da un mutuo ipotecario di Fr. 600’000.-- e dalla costituzione a pegno di una cartella ipotecaria al portatore di Fr. 3’800’000.-- gravanti la part. n. _ RFP di _
- “tale credito di costruzione era inoltre garantito -come si evince dal contratto stesso e dall’atto speciale di pegno e cessione del 25.1.1989- dalla cessione a favore della banca dei proventi derivanti dagli affitti degli stabili locativi siti sulla particella n. _ RFP _;
- “non è stato tenuto conto ai fini del computo di ripartizione a favore della banca, in qualità di creditrice ipotecaria, del suo diritto prevalente a percepire tutti i proventi derivanti da affitti del fondo ipotecato, vantando la stessa ranghi anteriori rispetto al creditore procedente e dovendo altresì tale diritto esserle riconosciuto in forza della precedente cessione”;
- “nel caso in esame, vero è che è stato un altro creditore ipotecario (_) a procedere con l’esecuzione in via di realizzazione del pegno immobiliare antecedentemente alla domanda di esecuzione del _, ma non si può misconoscere il fatto che la reclamante ha ottenuto preliminarmente una valida cessione degli affitti, a parziale copertura dei propri interessi ipotecari; in siffatta situazione deve valere la stessa regola che verrebbe applicata qualora _ a beneficio della precedente cessione, avesse lei stessa promosso per prima l’esecuzione, cosicché gli affitti incassati -tra vari creditori ipotecari che hanno promosso esecuzione- andrebbero ripartiti secondo la legge tenendo conto della priorità dei ranghi”.
F.
Con osservazioni 21 novembre 1994 la _ ha postulato, con protesta di spese e ripetibili, la reiezione del gravame asseverando che “la portata dell’art. 806 cpv. 3 CC è assai chiara: le convenzioni con cui il proprietario avesse disposto delle mercedi scadute non sono opponibili al creditore pignoratizio, che avesse promosso l’esecuzione in via di realizzazione del pegno”.
G.
Pure l’UE di Lugano ha chiesto la reiezione del gravame, asseverando che “il precetto esecutivo in via di realizzazione del pegno immobiliare inviato dalla reclamante _ e portante il n. _ è stato intimato al debitore in data 29.7.1993 con opposizione ed è pertanto da tale data che i ricavi dell’amministrazione saranno versati alla stessa quando otterrà il rigetto dell’opposizione e ne chiederà la vendita”.

Considerato
in diritto:
1.
a)
Se il fondo gravato da pegno immobiliare è dato in locazione, il diritto del creditore si estende anche ai crediti per pigioni e fitti decorrenti dopo introdotta l'esecuzione per realizzazione del pegno fino alla realizzazione (art. 806 cpv. 1 CC).
Malgrado il tenore dell'art. 806 cpv. 1 CC, l'estensione del diritto di pegno ai crediti per pigioni e fitti non avviene ope legis con l'introduzione della procedura esecutiva (
DTF
64 III 28;
Paul-Henri Steinauer
, Les droits réels, vol. III, 1992, n. 2732 d). Compete infatti al creditore, se vuole profittare dei canoni locativi scadenti prima della presentazione della domanda di vendita, avvalersene presentando richiesta e anticipandone le spese.
Per l'art. 91 cpv. 1 RFF "salvo il caso in cui il creditore pignoratizio procedente abbia rinunciato al diritto di pegno sulle pigioni e sugli affitti (art. 806 CC), sia con dichiarazione espressa fatta nella domanda di esecuzione, sia omettendo di anticipare le spese (art. 68 LEF), l'ufficio d'esecuzione, ricevuta la domanda di esecuzione, constaterà se esistono contratti di locazione o affitto sul fondo secondo il registro fondiario e, appena notificato il precetto esecutivo al proprietario del pegno, ingiungerà agli inquilini o affittuari di pagare d'ora innanzi pigioni ed affitti solo in mano dell'ufficio avvisandoli del pericolo di dover pagare due volte".
La volontà del creditore di estendere la garanzia ipotecaria a pigioni e fitti non è presunta. Egli deve infatti avvalersi esplicitamente, o con semplice anticipo delle relative spese, del privilegio conferitogli dalla legge (
DTF
64 III 28-29).
Solo dopo la presentazione della domanda di vendita, la garanzia ipotecaria si estende pure, se il creditore procedente non vi ha in questo caso espressamente rinunciato, a pigioni e fitti (art. 101 RFF;
DTF
71 III 158). A garanzia del privilegio conferito al creditore pignoratizio, l’art. 806 cpv. 3 CC prevede che le convenzioni con cui il proprietario avesse disposto delle mercedi non ancora scadute ed i pignoramenti di queste da parte di altri creditori, non sono opponibili al creditore pignoratizio, che avesse promosso l’esecuzione in via di realizzazione del pegno, prima della scadenza delle mercedi stesse. Ciò significa che la legge accorda al creditore ipotecario un diritto di preferenza alla condizione che questi abbia promosso l’esecuzione in via di realizzazione del pegno prima della scadenza delle pigioni (
Steinauer
, op. cit., n. 2732 i).
b)
Nel caso di specie i creditori _ e _, nelle rispettive domande di esecuzione in via di realizzazione del pegno immobiliare, hanno chiesto all'UE di Lugano di procedere al blocco degli affitti. Esse hanno così chiaramente manifestato la propria volontà di avvalersi dell’estensione del privilegio ex art. 806 CCS/91 RFF.
2.
Come evidenziato sub 1 a) ex art. 806 cpv. 1 CC “se il fondo è dato in locazione, il diritto del creditore si estende anche ai crediti per pigioni e fitti decorrenti dopo introdotta l’esecuzione per realizzazione del pegno”.
Le pigioni e gli affitti non possono servire al pagamento degli interessi di crediti garantiti da pegno pei quali non sono introdotte esecuzioni, ma potranno servire per versare, anche prima della domanda di vendita, degli acconti al creditore istante purché esso giustifichi che il suo credito fu riconosciuto o è stato constatato da giudizio passato in giudicato (art. 95 cpv. 1 RFF).
Per l’art. 114 cpv. 2 RFF “se più creditori pignoratizi hanno inoltrato domanda d’esecuzione in epoche diverse, il creditore pignoratizio poziore in grado avrà diritto di preferenza sulle pigioni e sugli affitti scaduti posteriormente alla sua domanda d’esecuzione”.
I creditori ipotecari che non hanno promosso l’esecuzione non hanno alcun diritto sulle pigioni scadute anche se i loro crediti sono poziori in grado rispetto a quelli dei creditori ipotecari procedenti (
DTF
42 III 412).
3.
La _ ha chiesto di procedere in via di realizzazione del pegno immobiliare contro _ il 3 dicembre 1992 mentre _ ha presentato la propria domanda di esecuzione il 14 luglio 1993. L’importo di Fr. 43’000.-- per le pigioni scadute nel periodo intercorrente tra le due domande di esecuzione e bloccate dall’UE di Lugano spettano alla _ e ciò indipendente dal grado dei propri crediti ipotecari. Considerato che il credito della _ contro l’escusso è stato accertato con pronunciato cresciuto in giudicato ex art. 95 cpv. 1 RFF, l’importo bloccato può già essere versato alla creditrice. A ciò nulla muta la circostanza che con cessione 25 gennaio 1989 _ ha ceduto a _ gli “affitti attuali e futuri degli stabili locativi siti sulla particella n. _ del RFD di _ ”. Infatti per l’art. 806 cpv. 3 CC siffatto atto di cessione, per quanto riguarda le pigioni non ancora scadute al momento della presentazione della domanda di esecuzione, non è opponibile alla creditrice _.Ne consegue che l’UE di Lugano ha correttamente allestito lo stato di riparto provvisorio 28 ottobre 1994.
4.
Il reclamo 10 novembre 1994 _ è respinto.
Non si prelevano spese (art. 67 cpv. 2 TarLEF) e non si assegnano indennità (art 68 cpv. 2 TarLEF), perché così previsto per normativa di diritto federale.