Decision ID: 2b5463fd-90c5-5766-a14b-042060e271cc
Year: 1997
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_001
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

in fatto: A. _
_ ha concesso a _ _ il 10 agosto 1979, con rogito n. _del notaio _ _ (doc. E), un diritto di superficie per sé stante e permanente, con scadenza il 17 settembre 2029, a carico della particella n. _RFD di _ -_. Il diritto di superficie è stato intavolato il 17 settembre 1979 come foglio n. _RFD di _ -_. I contraenti hanno stabilito nel seguente modo il canone del diritto di superficie:
Canone
4. Il canone del diritto di superficie viene convenuto come segue:
4.1 per i primi 10 (dieci) anni non è dovuto alcun canone di locazione. A partire dall’undicesimo anno il canone di locazione corrisponderà al tasso d’interesse della BSCT, Bellinzona, richiesto dall’istituto nei confronti dei debitori bancari di prima ipoteca.
4.2 Il tasso d’interesse viene calcolato sul valore venale della superficie. Il valore venale della proprietà viene stabilito di comune accordo dal perito distrettuale ogni 5 (anni) anni ed è definitivo. Il limite superiore del valore della superficie per la determinazione del canone del diritto di superficie viene fissato in fr. 30.– al m2. Qualora per ragioni di inflazione monetaria duratura ed ordinaria il canone di affitto non dovesse essere più adeguato, una parte contraente potrà in tal caso chiedere al Pretore competente di fissare un nuovo canone di affitto in modo inappellabile.
4.3 Il canone dovrà essere versato postnumerando e semestralmente, cioè il 30 giugno e 31 dicembre di ogni anno, la prima volta il 31 dicembre 1989.
Nella versione tedesca del contratto, per contro, l’ultima frase della clausola n. 4.2 menziona che il Pretore può essere adito dalle parti per definire il nuovo canone di superficie in presenza di una “
andauernder ausserordentlicher Inflation
”(doc. 1, pag. 7 e 8).
B. _
_ è divenuto proprietario del fondo n. _ RFD di _ -_ il _ 1986 (doc. B) e l’avv. _ _ si è aggiudicato il diritto di superficie foglio n. _RFD _ -_. Il nuovo beneficiario ha versato al proprietario gravato, per gli anni 1990 e 1991, la somma complessiva di fr. 2’504,80 (fr. 626,20 per semestre) a titolo di canone di superficie (doc. 4).
C.
Con petizione 26 agosto 1992, falliti i tentativi di adeguamento del canone di superficie al valore venale effettivo del fondo gravato (doc. C e D), _ _ ha convenuto _ _ davanti al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 2, chiedendo l’iscrizione provvisoria, in via cautelare, di un’ipoteca legale per l’importo di fr. 159’390.– a suo favore e a carico della particella n. _RFD di _ -_, l’accertamento del canone di superficie in fr. 53’130.– annui, il versamento di fr. 159’390.– oltre interessi dal 16 settembre 1989 e infine l’iscrizione di un’ipoteca legale definitiva di fr. 159’390.– a carico del fondo n. _. All’udienza del 22 settembre 1992, indetta per la discussione sulla cautelare, l’attore ha confermato le proprie richieste, mentre il convenuto non è comparso.
D. _
_ si è opposto alla petizione con risposta del 6 ottobre 1992. All’udienza preliminare del 10 febbraio 1993 le parti hanno notificato i mezzi di prova. Ultimata l’istruttoria, il dibattimento finale è stato indetto per il 24 maggio 1994. Nel suo memoriale 10 maggio 1994 l’attore ha chiesto di accertare in fr. 19’126,80 annui l’ammontare del canone di superficie, di condannare il convenuto al pagamento di fr. 57’380.– oltre interessi e di far iscrivere in via definitiva un’ipoteca legale di fr. 57’380.– a carico del foglio n. _RFD _ -_. _ _ ha confermato le sue domande di giudizio, proponendo in via subordinata la fissazione del canone di superficie per gli anni 1989/1990/1991 in fr. 42’978,15, da cui dedurre l’importo già versato di fr. 3’757.–.
E.
Statuendo il 10 luglio 1995, il Pretore ha condannato _ _ al pagamento di fr. 45’640,10 e ha ordinato all’ufficiale del registro fondiario di _ di iscrivere prima in via provvisoria e poi in via definitiva un’ipoteca legale a carico del foglio n. _RFD di _ -_ in favore di _ _ per l’importo di fr. 45.640.10. La tassa di giustizia di fr. 6’000.– e le spese sono state poste per due terzi a carico dell’attore e per un terzo a carico del convenuto, al quale è anche stato riconosciuto il diritto di ricevere un’indennità di fr. 3’500.– per ripetibili parziali. Se non che, il 15 settembre 1995 l’ufficiale del registro fondiario di _ ha respinto la domanda di iscrizione dell’ipoteca legale, poiché il diritto di superficie era stato trapassato il 19 ottobre 1993 a _ _ -_.
F.
Insorto contro la sentenza del Pretore con un appello del 20 settembre 1995, _ _ chiede che la petizione sia respinta e in via subordinata postula la riforma della sentenza pretorile, rimettendosi al giudizio della Camera su tutti i dispositivi litigiosi; in via ancor più subordinata chiede di accertare il canone per tre annualità in fr. 44’387,85 e di modificare di conseguenza i dispositivi della sentenza impugnata. Nelle sue osservazioni 6 novembre 1995 l’attore propone di respingere l’appello e di confermare la sentenza del Pretore.

Considerando
in diritto: 1.
Il Pretore ha statuito con un unico giudizio sia sulla domanda cautelare, tendente all’iscrizione di un’ipoteca legale, sia sulla domanda di merito. Tale modo di procedere, ancorché opinabile, non modifica la natura delle decisioni prese. Ora, la domanda di iscrizione provvisoria di un’ipoteca legale viene trattata con la procedura sommaria contenziosa di camera di consiglio (art. 361 segg. CPC, cui rinviano gli art. 4 n. 19 e 5 LAC) e non con quella dei procedimenti cautelari (art. 376 segg. CPC). L’una e l’altra procedura, a ogni modo, prevede un termine di appello di 10 giorni (art. 370 cpv. 2 CPC). Ne discende che il gravame contro il dispositivo n. 1 (iscrizione provvisoria dell’ipoteca legale), proposto solo il 29 settembre 1995, è tardivo e sfugge a un esame di merito.
2.
Il Pretore ha ritenuto che la clausola n. 4.2 del contratto costitutivo del diritto di superficie, relativa al suo intervento per determinare il canone, non sia una clausola arbitrale e ha pertanto respinto l’eccezione sollevata dal convenuto, dichiarandosi competente per statuire nella vertenza. L’appellante contesta tale conclusione e chiede l’annullamento della sentenza. Il convenuto ribadisce che la scelta delle parti di ricorrere per la determinazione del canone del diritto di superficie prima al perito distrettuale e poi al Pretore è indizio incontestabile dell’esisten-za di una clausola arbitrale.
La procedura arbitrale è regolata dal Concordato intercantonale sull’arbitrato (art. 455 CPC). L’esistenza di un compromesso arbitrale valido secondo il Concordato permette di sollevare con successo l’eccezione di incompetenza (art. 98 CPC). Occorre pertanto stabilire se nella fattispecie il contratto costitutivo del diritto di superficie contenga una valida clausola compromissoria con la quale le parti abbiano inteso derogare alla competenza del Pretore. Per l’interpretazione delle clausole compromissorie non esistono regole particolari. In linea di principio si esamina il testo e, nel dubbio, si applicano metodi di interpretazione restrittivi. La volontà delle parti di rimettersi al giudizio di un tribunale arbitrale e di sottrarsi alle competenze del giudice naturale deve essere chiaramente espressa (DTF 84 I 36; Rep. 1985 332) e deve essere accertato che le parti hanno effettivamente inteso rinunciare alle garanzie della procedura ordinaria (ZR 49 n. 22, 49 n. 23).
Nel caso in esame il contratto di costituzione del diritto di superficie prevede esplicitamente al punto 4.2 che il tasso d’interesse va calcolato sul valore venale della superficie. Tale valore della proprietà va stabilito di comune accordo dal perito distrettuale ogni cinque anni ed è definitivo. La tesi del convenuto, secondo cui si tratterebbe di una clausola arbitrale (
recte
: compromissoria) ai sensi dell’art. 4 CIA, con il perito distrettuale in veste di arbitro, non può essere condivisa. Infatti, un semplice referto peritale allestito da un esperto non costituisce un lodo arbitrale, "ossia una decisione presa da un arbitro designato, per concorde e manifesta volontà delle parti, a dirimere una vertenza normalmente di competenza del giudice ordinario e che la legge permette di deferire alla giurisdizione privata" (Rolando
Forni
, Il concordato intercantonale sull’arbitrato nella giurisprudenza del Tribunale d’appello del cantone Ticino, in Rep. 1984 pag. 9). Al contrario di quanto sostenuto dall’appellante, la clausola n. 4.2, e più in generale l’atto di costituzione del diritto di superficie, non specifica in che modo si debba procedere in caso di disaccordo delle parti sulla fissazione del canone di superficie e, in particolare, di mancata richiesta di intervento del perito distrettuale. La clausola in questione non può dunque essere considerata alla stregua di una clausola compromissoria, mancando la chiara e univoca volontà delle parti di sottoporre le loro eventuali vertenze al giudizio di un tribunale arbitrale. In tale situazione il Pretore poteva essere adito nelle vie ordinarie e a giusta ragione il primo giudice ha respinto l’eccezione di incompetenza sollevata dal convenuto, entrando nel merito della causa. L’appello è di conseguenza sprovvisto di fondamento nella misura in cui chiede l’annullamento della sentenza pretorile per incompetenza del giudice (art. 142 cpv. 1 lett. a CPC).
3.
Il Pretore ha ritenuto superfluo approfondire la questione relativa alla validità della versione tedesca o italiana dell’atto di costituzione del diritto di superficie. Egli ha infatti ammesso, sulla scorta delle risultanze peritali, che l’incremento dei prezzi del terreno giustifica comunque ampiamente l’adeguamento del canone agli attuali valori di mercato, tanto più che agli atti non figura alcuna prova che le parti intendessero favorire la posizione del superficiario contenendo il corrispettivo del diritto di superficie nei limiti di un prezzo del terreno massimo di fr. 30.– il m2.
Il convenuto contesta simile tesi, sottolineando la validità della versione tedesca dell’atto di costituzione e pertanto la dipendenza di un eventuale accertamento del canone oltre il massimo stabilito di fr. 30.– il m2 da un’inflazione monetaria eccezionale e duratura, e non dall’evoluzione del prezzo del terreno. Se non che, egli non indica in cifre quale dovrebbe essere il canone di superficie applicabile in concreto e si rimette all’apprezzamento della Camera, chiedendo che l’importo da lui dovuto all’attore sia determinato in fr. ... (appello, pag. 2).
Ora, nel caso di litigi pecuniari – come in concreto – l’appellante non può limitarsi a conclusioni indeterminate, ma deve cifrare le sue pretese (Rep. 1993 pag. 228, consid. b;
Cocchi/Trezzini
, Codice di procedura civile ticinese annotato, Lugano 1993, note 6 ad art. 309; identico principio vige, del resto, sul piano federale:
Messmer/Imboden
, Die eidgenössischen Rechtsmittel in Zivilsachen, Zurigo 1992, pag. 151 nota 9). Nella fattispecie l’appellante critica la determinazione del canone di superficie decisa dal Pretore, ma non indica nemmeno approssimativamente quale sia l’importo che è disposto a versare all’attore in riforma della sentenza impugnata. Ne discende che l’atto di appello non risponde ai requisiti posti dall’art. 309 cpv. 2 lett. e CPC, difettando delle “domande”, ovvero delle richieste a giudizio ed è pertanto nullo (art. 309 cpv. 5 CPC). Il gravame, carente dei requisiti formali minimi di un appello, si rivela perciò irricevibile.
4.
In via ancor più subordinata l’appellante chiede di fissare in fr. 44’387,50 l’importo da lui dovuto all’attore per il canone di superficie, poiché il Pretore avrebbe erroneamente dedotto dall’importo di fr. 48’144,90 dovuto al proprietario gravato solo pagamenti per fr. 2’504,80, mentre in realtà nel periodo contestato il superficiario aveva versato fr. 3’757,05, ossia tre rate annue a fr. 1’252,35. La censura è infondata. Dal fascicolo processuale risulta effettivamente versata solo la somma di fr. 2’504,80 per il canone di superficie del 1990 e del 1991 (doc. 4). Il calcolo operato dal Pretore sulla base dei documenti prodotti agli atti resiste quindi alla critica. Nella misura in cui è ricevibile (consid. 3), l’appello si rivela di conseguenza infondato.
5.
Gli oneri processuali seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC) e sono posti a carico dell’appellante, che rifonderà alla controparte un’adeguata indennità per ripetibili di appello.