Decision ID: a4971293-a2c0-58bc-91d9-0108c361e6c7
Year: 2010
Language: it
Court: TI_CATI
Chamber: TI_CATI_001
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: public_law

Fatti
A. In seguito al decesso di _, avvenuto il _ 2005, RI 1 è diventato proprietario per successione di beni immobiliari e mobiliari per complessivi fr. 1'289'762.–.
Con atto pubblico dell’11 dicembre 2008, RI 1 vendeva a _ le part. n. _, _ e _ RFD di _, per complessivi fr. 72'000.–, così suddivisi: fr. 30'000.– per la part. n. _ e fr. 42'000.– per le altre due.
Nella dichiarazione dell’imposta sugli utili immobiliari, il venditore faceva valere quali costi di acquisto e di vendita spese successorie per complessivi fr. 279'150.– ed imposte di successione per fr. 629'002.60.
B. Notificando al contribuente la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione del 26 febbraio 2009, l’CO 1 _ commisurava l’utile imponibile conseguito con la vendita dei tre oggetti in fr. 51'104.–, corrispondente ad un’imposta di fr. 1’533.10. Dal ricavo della vendita aveva dedotto unicamente il valore di stima dei fondi in vigore venti anni prima (fr. 20'896.–).
Nella motivazione allegata alla decisione, spiegava che “le spese riferite a trapassi successori, così come le imposte di successione non sono deducibili”, aggiungendo che “parte di questi costi... si riferiscono ad altri mappali ed a capitali non facenti parte della presente transazione”.
C. Il contribuente impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 26 febbraio 2009, con cui, preso atto che le imposte di successione non sono deducibili, ribadiva per contro la richiesta di poter dedurre “le spese di cui all’art. 160 LT, le quali erano già state convalidate dall’autorità imposte di successione”. A suo avviso, anche deducendole in proporzione al valore dei soli oggetti immobiliari ceduti, avrebbero azzerato l’utile immobiliare.
L’autorità fiscale respingeva il reclamo, con decisione del 26 novembre 2009, argomentando che i costi chiesti in deduzione erano già stati dedotti nell’ambito dell’imposta di successione come “passivo successorio”, cosa che escludeva che potessero essere considerati una seconda volta.
D. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 postula nuovamente la deduzione delle spese dell’inventario successorio. L’insorgente considera “improponibile” la tesi dell’autorità fiscale ed osserva di aver dovuto pagare tutte le spese, che compongono il passivo successorio, per poter entrare in possesso degli immobili poi venduti.
Nelle sue osservazioni dell’11 dicembre 2009, l’Ufficio di tassazione propone di respingere il ricorso.

Diritto
1.1.1.
Lo Stato preleva un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso (art. 123 LT).
Il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell’imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L’imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).
1.2.
L’utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia, se l’alienante è stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).
2. 2.1.
Deve anzitutto essere rilevata una particolarità della tassazione dell’utile immobiliare contestata, che rende necessario l’annullamento della relativa decisione.
La tassazione impugnata concerne tre mappali, venduti dal ricorrente con un unico atto e ad un prezzo globale.
2.2.
La legge tributaria dispone che, nel caso di immobili acquistati in epoche diverse e ceduti per un valore globale, il valore di alienazione sia ripartito proporzionalmente al valore commerciale dei singoli immobili (art. 136 cpv. 1 LT). La durata della proprietà è stabilita per ogni singolo immobile (art. 136 cpv. 2 LT).
Ora, è vero che nel presente caso i tre immobili sono stati venduti dal ricorrente con un unico rogito ed il momento ed il prezzo d’acquisto sono irrilevanti, dal momento che il venditore beneficia del calcolo previsto dall’art. 129 cpv. 2 LT, ma si tratta tuttavia di tre oggetti diversi.
Questa Camera ha già avuto modo di affermare che, in considerazione della ratio dell’art. 136 LT, esso deve trovare applicazione anche nel caso in cui diversi oggetti immobiliari siano stati acquistati lo stesso giorno. Infatti, si tratta di una conseguenza del carattere reale dell’imposta sugli utili immobiliari, che impone di determinare separatamente l’utile conseguito, così come la durata del possesso, per ognuno dei fondi alienati (RtiD II-2008 n.12t consid. 2; inoltre Soldini/Pedroli, op. cit., p. 296).
Se fondi diversi, che hanno mantenuto la loro primitiva identità, vengono trasferiti per un prezzo globale, una volta ripartito il valore di vendita di ogni singolo fondo, occorre emettere tante tassazioni quanti sono i fondi trasferiti. Ciò consente fra l’altro di stabilire il valore di acquisto del singolo fondo, al momento del successivo trasferimento (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 302).
2.3.
Ne consegue che la decisione impugnata dev’essere annullata e gli atti devono essere rinviati all’Ufficio di tassazione, perché emetta tre distinte tassazioni per ognuno dei tre mappali venduti dal ricorrente. A tal fine, dovrà ripartire il valore di alienazione dei due oggetti per i quali il contratto ha stabilito un prezzo unitario «proporzionalmente al valore commerciale dei singoli immobili» (art. 136 cpv. 1 LT).
3. 3.1.