Decision ID: 11d9406f-e242-40e7-ae59-1a90bdd18c33
Year: 2020
Language: de
Court: SG_VB
Chamber: SG_VB_001
Canton: SG
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law

Sachverhalt
A.
Die A._ ist Eigentümerin von Grundstück Nr. 001, Grundbuch Z._,
an der S._strasse (Gemeindestrasse 3. Klasse) im Weiler X._.
Das unüberbaute Grundstück liegt gemäss geltendem Zonenplan der
Gemeinde Z._ vom 31. Mai 2010 zum Grossteil in der Weilerzone
(WL) sowie mit dem südlichen Teil in der Grünzone Freihaltung inner-
halb Bauzone (GFi). Auf diesem Teil des Grundstücks verläuft auch
der offen gelegte G._bach. Das Grundstück Nr. 001 liegt zudem im
Perimeter des Überbauungsplans X._ mit besonderen Vorschriften
(besV) vom 31. Mai 2010. Schliesslich befindet sich gemäss der
Schutzverordnung der Gemeinde Z._ vom 25. September 2009 die
westlich des Baugrundstücks gelegene Wiese im Landschaftsschutz-
gebiet Y._. Nördlich an die Weilerzone angrenzend befindet sich so-
dann ein Einzelschutzobjekt (Doppelhaus Vers.-Nrn. 002/003).
B.
a) Mit Baugesuch vom 30. September 2019 beantragte die A._
beim Gemeinderat Z._ die Baubewilligung für die Erstellung eines
Doppeleinfamilienhauses mit Doppelgaragen auf dem in der Weiler-
zone gelegenen Teil von Grundstück Nr. 001.
b) Mit raumplanungsrechtlicher Teilverfügung vom 4. Dezember
2019 verweigerte das Amt für Raumentwicklung und Geoinformation
(nachfolgend AREG) die Zustimmung zur Baubewilligung. Zur Begrün-
dung wurde ausgeführt, das Bauvorhaben entspreche weder dem
Zweck der Weilerzone als Nichtbauzone noch den Bestimmungen des
Ausnahmerechts. Eine neue Wohnbaute könne aufgrund der geänder-
ten Praxis in der auf den Erhalt bestehender Siedlungen ausgerichte-
ten Weilerzone nicht mehr bewilligt werden.
C.
a) Mit Beschluss vom 11. November 2019 (eröffnet mit Bauent-
scheid vom 16. Dezember 2019) verweigerte der Gemeinderat Z._
die Baubewilligung für den Neubau des Doppeleinfamilienhauses.
b) Gegen diesen Beschluss erhob die A._, vertreten durch lic.iur.
Fatih Aslantas, Rechtsanwalt, Weinfelden, am 30. Dezember 2019
Rekurs beim Baudepartement (Verfahren Nr. 20-27).
c) Nach Durchführung des Vernehmlassungsverfahrens führte das
Baudepartement am 2. Juni 2020 in Anwesenheit der Verfahrensbe-
teiligten sowie eines Vertreters des AREG einen Augenschein durch.
Dabei wurde unter anderem festgestellt, dass sich in der zweigeteilten
Weilerzone insbesondere Wohnhäuser und ein Wohn- und Gewerbe-
haus sowie nicht (mehr) landwirtschaftlich genutzte Scheunen befin-
den. Die übrigen Gebäude im Ortsteil X._ liegen in der Landwirt-
schaftszone und werden vorwiegend landwirtschaftlich genutzt.
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 111/2020), Seite 3/16
d) Mit Eingabe vom 23. Juni 2020 liess sich die A._ zum Augen-
scheinprotokoll vernehmen. Dabei brachte sie im Wesentlichen vor,
das fragliche Grundstück sei vollständig erschlossen und als Bauland
betrachtet worden, worauf auch die Bewilligung der Wasserversor-
gung Z._ vom 13. Januar 2020 hindeute. Weiter wurde die Zuläs-
sigkeit einer vorfrageweisen Überprüfung der betroffenen Nutzungs-
pläne verneint, womit das Baureglement der Gemeinde Z._ vom
7. April 2009 (nachfolgend BauR) und der Überbauungsplan X._
vom 31. Mai 2010 (nachfolgend Überbauungsplan) rechtsgültig und
anwendbar seien.
D.
a) Mit Beschluss vom 9. Oktober 2020 widerrief der Gemeinderat
Z._ die Verfügung vom 16. Dezember 2019 (Ziff. 1) aus formellen
Gründen und verweigerte erneut gestützt auf die raumplanungsrecht-
liche Teilverfügung vom 4. Dezember 2019 die Baubewilligung für den
Neubau des Doppeleinfamilienhauses (Ziff. 2).
b) Gegen Ziff. 2 dieses Beschlusses erhob die A._ durch ihren
Rechtsvertreter mit Schreiben vom 23. September 2020 wiederum Re-
kurs (Verfahren Nr. 20-7519) beim Baudepartement. Es wird folgender
Antrag gestellt:
Es sei Ziffer 2 der Verfügung der Politischen  Z._ vom 9. September 2020 betreffend das Baugesuch Nr. 2019-89 der Rekurrentin inkl. die  des Amtes für Raumentwicklung und Geoinformation ("AREG") vom 4. Dezember 2019  und es sei die Baubewilligung zu erteilen;
unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zzgl. MWSt.).
Zur Begründung wird geltend gemacht, die vorliegende vollständig er-
schlossene Weilerzone sei als Bauzone nach Art. 15 des eidgenössi-
schen Raumplanungsgesetzes (SR 700; abgekürzt RPG) zu betrach-
ten, weshalb das Baugesuch von der Vorinstanz zu bewilligen sei und
keine Zustimmung des AREG benötigt werde. Sowohl gemäss BauR
(Art. 3) als auch Überbauungsplan (Art. 8 besV) seien Neubauten zu-
lässig. Des Weiteren seien der Planungshorizont von 15 Jahren des
Baureglementes vom 7. April 2009 sowie die Planbeständigkeit des
Überbauungsplans vom 31. Mai 2010 zu beachten. Eine akzessori-
sche Überprüfung dieser Nutzungspläne sei vorliegend nicht zulässig.
Ferner wäre das Baugesuch auch gestützt auf den Grundsatz von
Treu und Glauben bewilligungsfähig. Die Durchsetzung eines Bauver-
bots in der Weilerzone verletze überdies die Gemeindeautonomie.
Schliesslich rügt die Rekurrentin eine Ungleichbehandlung bzw. einen
Verstoss gegen das Gleichbehandlungsgebot sowie fehlende Über-
gangsbestimmungen.
c) Aufgrund des rechtskräftigen Widerrufs des ursprünglich ange-
fochtenen Entscheids vom 16. Dezember 2019 wurde das Rekursver-
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 111/2020), Seite 4/16
fahren Nr. 20-27 gegenstandslos und mit Verfügung vom 25. Septem-
ber 2020 von der Geschäftsliste des Baudepartementes abgeschrie-
ben. Die entsprechenden Akten werden im vorliegenden Verfahren
beigezogen und der einbezahlte Kostenvorschuss übertragen.
E.
Mit Vernehmlassung vom 21. Oktober 2020 beantragt das AREG, den
Rekurs abzuweisen. Zur Begründung wird geltend gemacht, bei der
Weilerzone X._ handle es sich – wie bei den übrigen Weilerzonen
im Kanton St.Gallen – um eine solche nach Art. 18 RPG, wobei in den
Genehmigungsverfügungen jeweils explizit auf den darauf verweisen-
den Art. 33 der eidgenössischen Raumplanungsverordnung (SR
700.1; abgekürzt RPV) verwiesen worden sei. Der Überbauungsplan
äussere sich sodann nicht konkret zu Neubauten. Spätestens seit dem
BGE 145 II 83 vom 12. Dezember 2018 sei höchstrichterlich geklärt,
dass in Weilerzonen nach Art. 18 RPG i.V.m. Art. 33 RPV eine Zustim-
mung des Kantons nach Art. 25 Abs. 2 RPG notwendig sei. Die seit
Erlass der weiterhin gültigen Nutzungspläne geänderte Rechtslage sei
bei der Beurteilung des Neubauvorhabens von der kantonalen Zustim-
mungsinstanz zu berücksichtigen. Eine akzessorische Überprüfung
der Nutzungspläne sei nicht notwendig. Im Übrigen liege aufgrund der
bestehenden gesetzlichen Einschränkung keine Verletzung der Ge-
meindeautonomie vor. Da die bisherigen Baubewilligungen im Weiler
X._ vor der entsprechenden Praxisänderung erfolgt seien und da-
nach keine Neubauten in Weilerzonen mehr bewilligt worden seien,
könne sodann auch keine Ungleichbehandlung vorliegen.
F.
Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den vor-

genannten Eingaben wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen
eingegangen.
Erwägungen
1.
1.1 Die Zuständigkeit des Baudepartementes ergibt sich aus
Art. 43bis des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1;
abgekürzt VRP).
1.2 Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48
VRP sind erfüllt. Die Rekursberechtigung ist gegeben (Art. 45 VRP).
Auf den Rekurs ist unter Vorbehalt der nachfolgenden Erwägungen
einzutreten.
1.3 Soweit die Rekurrentin einen finanziellen Schaden bzw. Ansprü-
che aus materieller Enteignung geltend macht, ist darauf hinzuweisen,
dass die Frage der materiellen Enteignung nicht Gegenstand des vor-
liegenden Verfahrens bildet und somit nicht zu beurteilen ist. Darauf
ist nicht einzutreten.
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 111/2020), Seite 5/16
1.4 Die Rekurrentin stellt sich auf den Standpunkt, die rückwirkende
Aufhebung der Möglichkeit der Gemeinde zur Bewilligung von Neu-
bauten in Weilerzonen verletzte die Gemeindeautonomie.
1.4.1 Private können eine Verletzung der Gemeindeautonomie ledig-
lich vorfrageweise zur Unterstützung der Rüge anderweitiger Rechts-
verletzungen geltend machen. Verzichtet jedoch die Gemeinde aus-
drücklich oder stillschweigend auf die Autonomiebeschwerde, so ist
selbst die vorfrageweise Geltendmachung durch Private nicht statthaft
(HÄFELIN/HALLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Auf-
lage, Zürich/St.Gallen 2020, N 1992 mit Hinweisen; Urteil des Verwal-
tungsgerichtes B 2009/145 vom 16. September 2010 Erw. 1.2).
1.4.2 Die Vorinstanz hat vorliegend die Baubewilligung gestützt auf
die raumplanungsrechtliche Teilverfügung des AREG vom 4. Dezem-
ber 2019 verweigert. Im Übrigen hat sich die Vorinstanz weder im Bau-
bewilligungs- noch im Rekursverfahren auf die Gemeindeautonomie
berufen. Demzufolge ist es der Rekurrentin verwehrt, ihrerseits zur Be-
gründung des Rekurses eine Verletzung der Gemeindeautonomie gel-
tend zu machen. Insoweit kann auf den Rekurs nicht eingetreten wer-
den. Selbst wenn auf den Rekurs einzutreten wäre, kann eine Verlet-
zung der Gemeindeautonomie aufgrund der bundesrechtlich vorgege-
benen Zuständigkeitsordnung von vornherein nicht vorliegen. Auf-
grund dieser Vorgabe stünde dem Kanton keinerlei Spielraum zu, den
Gemeinden überhaupt noch einen autonomen Regelungsbereich ein-
zuräumen (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts B 2008/11 vom 19. Au-
gust 2008 Erw. 4.2).
2.
Die Rekurrentin beantragt den Beizug sämtlicher Perimeterabrech-
nungen und Baubewilligungen in X._ der letzten 10 Jahre als Beleg
für die Erschliessung sowie die in der Weilerzone bewilligten Neubau-
ten der letzten Jahre. Vorliegend ist die Erschliessung des Weilers
X._ sowie die Erstellung von Neubauten in den Jahren 2012 und
2014 nicht umstritten und sodann – bezogen auf die Bauvorhaben – in
der raumplanungsrechtlichen Teilverfügung des AREG vom 4. De-
zember 2019 umfassend abgehandelt. Soweit die Rekurrentin aus all-
fälligen Perimeterbeiträgen einen finanziellen Schaden ableiten
möchte, bildet diese Frage nicht Gegenstand des vorliegenden Ver-
fahrens (vgl. Erw. 1.3). Mit Blick auf die nachfolgenden Ausführungen
erweist sich ein Beizug dieser Unterlagen als nicht notwendig, weshalb
darauf zu verzichten ist. Die entsprechenden Beweisanträge sind ab-
zulehnen.
3.
Vorliegend ist die Frage der Behandlung von Weilerzonen als
Bauzone oder als Nichtbauzone umstritten. Diesbezüglich sind insbe-
sondere die nachfolgenden Grundlagen zu beachten.
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 111/2020), Seite 6/16
3.1 Am 1. Mai 2014 ist die Teilrevision des RPG vom 15. Juni 2012
in Kraft getreten, die eine Siedlungsentwicklung nach innen, in die be-
reits überbauten Bauzonen vorschreibt (Art. 1 Abs. 1bis und Art. 3
Abs. 3 Bst. abis RPG). Die Siedlungsentwicklung soll in den Bauzonen
zusammengefasst und diese in ihrer Ausdehnung begrenzt werden,
weshalb Siedlungsnutzungen nicht ohne überzeugenden Grund ins
Nichtsiedlungsgebiet ausgelagert werden dürfen (Botschaft Revision
RPG, BBl 2010, S. 1056; R. MUGGLI, in: Aemisegger/Moor/Ruch/
Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, Zürich
2016, N 23 zu Art. 18).
3.2 Weil der Bund die Kantone im Rahmen der Prüfung der kanto-
nalen Richtpläne auf die Rechtslage in Bezug auf Weiler- und Erhal-
tungszonen sowie die Auswirkungen der vorgenannten RPG-Revision
aufmerksam gemacht hatte, erliess das AREG am 3. Mai 2018 ein
Kreisschreiben zur Praxisänderung im Baubewilligungsverfahren bei
Weilerzonen. Darin wird insbesondere festgehalten, dass es sich bei
Weiler- und Erhaltungszonen nach Art. 18 RPG in Verbindung mit
Art. 33 RPV nicht um Bauzonen handle und Baubewilligungen deshalb
einer Zustimmung durch die zuständige kantonale Behörde im Sinn
von Art. 25 Abs. 2 RPG bedürften. Entsprechend seien ab sofort alle
neuen Baugesuche in den Weilerzonen dem AREG zur Einholung der
notwendigen Zustimmung zuzustellen. In Bezug auf die Errichtung
möglicher Neubauten wurde festgehalten, dass der Bund festgestellt
habe, dass Neubauten in Weilerzonen generell nicht zulässig seien,
weil die Weiler im Allgemeinen keine Stützpunktfunktion mehr haben
würden und – nachdem das revidierte RPG strenge Vorgaben zu den
Bauzonen mache – ein Ausweichen der Siedlungsentwicklung auf die
Weiler zu vermeiden sei (www.sg.ch/recht/planungs-bau-umwelt-
recht/Planungs_und_Baugesetz/Kreisschreiben.html).
3.3 In der Folge bestätigte das Bundesgericht am 18. Dezember
2018 in einem Urteil die Gemeinde Arosa betreffend, dass es sich bei
Weiler- und Erhaltungszonen nach Art. 18 RPG i.V.m. Art. 33 RPV um
Nichtbauzonen handelt (BGE 145 II 83). Art. 18 RPG erlaube es den
Kantonen, die bundesrechtlichen Grundtypen (Bauzone, Landwirt-
schaftszone und Schutzzone) zu unterteilen, variieren, kombinieren
und ergänzen. Allerdings dürften sie die in Art. 15 bis 17 RPG geschaf-
fene Ordnung nicht unterlaufen und müssten insbesondere die für das
Raumplanungsrecht fundamentale Unterscheidung zwischen Bauzo-
nen und Nichtbauzonen (Trennungsgrundsatz) einhalten. Gemäss
BGE 118 Ia 446 seien Zonen zur Erhaltung bestehender Kleinsiedlun-
gen mit einer die Nichtbauzone überlagernden beschränkten Bauzone
zu vergleichen, die sich auf Art. 18 Abs. 1 RPG stütze und hinsichtlich
ihrer Zielsetzung einer Schutzzone nahestehe. Das Bundesgericht
habe damals erwogen, dass zonenkonforme Bauvorhaben nach
Art. 22 RPG zu bewilligen seien, während Baugesuche, welche den
Rahmen der Erhaltungszone sprengten, gestützt auf Art. 24 RPG zu
beurteilen seien. Es sei schon damals davon ausgegangen, dass es
sich bei derartigen Erhaltungszonen nicht um Bauzonen im Sinn von
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 111/2020), Seite 7/16
Art. 15 RPG handle. Auch in der Literatur werde die Auffassung ver-
treten, Weiler und Erhaltungszonen nach Art. 18 RPG i.V.m. Art. 33
RPV seien keine Bauzonen im Sinn von Art. 15 RPG. Folglich seien
auch zonenkonforme Vorhaben nur mit Bewilligung bzw. Zustimmung
des Kantons zulässig und seien Erhaltungszonen rechtlich als Nicht-
bauzonen zu qualifizieren, auch wenn sie in beschränktem Umfang
(Um-)Bautätigkeiten zuliessen (vgl. BGE 145 II 83 Erw. 4).
3.4 Gestützt auf dieses Bundesgerichtsurteil versandte das Baude-
partement am 4. April 2019 ein weiteres Kreisschreiben, mit welchem
die am 3. Mai 2018 angekündigte Praxisänderung im Baubewilligungs-
verfahren bei Weilerzonen bestätigt wurde. Mit Weilerzonen solle die
Erhaltung der bestehenden Kleinsiedlungen, d.h. die Erhaltung der
Wohnbevölkerung und der Bausubstanz – der ländlichen Siedlungs-
struktur – angestrebt werden. Entsprechend sei der Zonenperimeter
eng um die bestehenden Bauten zu ziehen und es dürften keine Flä-
chen für Neubauten ausgeschieden werden. Es sei verstärkt auf eine
gute Einpassung in den örtlichen Kontext zu achten. Neubauten seien
nicht zulässig. Alle zum Zeitpunkt des vorgenannten Urteils des Bun-
desgerichtes vom 12. Dezember 2018 noch nicht von der zuständigen
Gemeindebehörde bewilligten Baugesuche in den Weilerzonen seien
dem ordentlichen Verfahren zu unterstellen und dem AREG zur Zu-
stimmung zu unterbreiten (www.sg.ch/recht/planungs-bau-umwelt-
recht/Planungs_und_Baugesetz/Kreisschreiben.html).
3.5 Schliesslich erfolgte im September 2019 eine Anpassung des
entsprechenden Koordinationsblatts S51 des kantonalen Richtplans.
Darin wird erneut festgehalten, dass es sich bei den Weilerzonen um
Nichtbauzonen handle und Neubauten nicht zulässig seien. Baubewil-
ligungen benötigten eine Zustimmung der kantonalen Behörde nach
Art. 25 Abs. 2 RPG. Der Weiler X._ in Z._ wird weiterhin im Richt-
plan als Kleinsiedlung bzw. Weiler Nr. 84.1 geführt (www.sg.ch/con-
tent/dam/sgch/bauen/raumentwicklung/richtplanung/
siedlung/S51% 20Weiler.pdf).
4.
Die Rekurrentin macht geltend, bei dem der Weilerzone zugeteilten
Weiler X._ handle es sich insbesondere gestützt auf das BauR so-
wie den Überbauungsplan um eine Bauzone nach Art. 15 RPG. Für
die Behandlung von Baugesuchen sei somit allein die Gemeinde zu-
ständig.
4.1 Bestehende Kleinsiedlungen ausserhalb des Siedlungsgebiets
können entweder einer Bauzone nach Art. 15 RPG oder einer "be-
schränkten bzw. besonderen Bauzone" nach Art. 18 RPG in Verbin-
dung mit Art. 33 RPV zugewiesen werden. In der Regel widerspricht
die Zuweisung von bestehenden Kleinsiedlungen zu einer normalen
Bauzone nach Art. 15 RPG dem Konzentrationsgrundsatz und den
Ortsbildschutzzielen, weshalb erhaltens- und förderungswürdige
Kleinsiedlungen sinnvollerweise einer "beschränkten oder besonderen
Bauzone" nach Art. 18 RPG i.V.m. Art. 33 RPV zugeteilt werden. Es
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 111/2020), Seite 8/16
gelten dann namentlich die Rahmenbedingungen des Art. 33 RPV.
Weiler sind geschlossene Baugruppen von fünf bis zehn bewohnten
Gebäuden und sind von den Hauptsiedlungen räumlich klar getrennt.
Weilerzonen müssen sodann im kantonalen Richtplan vorgesehen
sein (MUGGLI, a.a.O., N 24 zu Art. 18).
4.2 Mit Teilzonenplan vom 31. Mai 2010 wurde das Gebiet X._
der Weilerzone zugeteilt und gleichzeitig der Überbauungsplan X._
erlassen. Gemäss Art. 3 BauR gelten in den Weilerzonen hinsichtlich
Zonenzweck und Regelbauweise die Vorschriften der zweigeschossi-
gen Kernzone. Für Neu- und Erweiterungsbauten gilt abweichend von
den Regelbauvorschriften der Kernzone K eine maximal zulässige Ge-
bäudelänge von 25 m (Abs. 1). Im Vordergrund der Weilerzonen steht
die Erhaltung der bestehenden Bausubstanz und eine geringfügige
Entwicklung sowie die Möglichkeit zur Umnutzung nicht mehr landwirt-
schaftlich genutzter Gebäude (Abs. 2). Der Überbauungsplan be-
zweckt eine situationsgerechte und gute Einfügung der Bauten und
Anlagen in den Weiler X._ sowie den Hochwasserschutz (Art. 3
besV). Im Baugebiet gilt hinsichtlich Zonenzweck und Bauvorschriften
die Regelbauweise (Art. 4 besV). Mit dem ersten Baugesuch für einen
Neubau in dem im Überbauungsplan bezeichneten Areal ist ein Ge-
samtüberbauungskonzept mit Bachöffnungsprojekt vorzulegen (Art. 8
besV). Der Überbauungsplan regelt darüber hinaus die Belange des
Hochwasserschutzes grundeigentümerverbindlich.
4.3 Gemäss Art. 20 des Planungs- und Baugesetzes (sGS 731.1;
abgekürzt PBG) dienen Weilerzonen der Erhaltung bestehender Klein-
siedlungen ausserhalb des Siedlungsgebiets (Abs. 1). Weiler- und Er-
haltungszonen sind keine Bauzonen i.S.v. Art. 15 RPG, auch wenn sie
das Nichtbaugebiet überlagern und dort bestimmte weitere Bauten
und Anlagen zulassen. Das gilt auch in Bezug auf die zugelassenen
Bauten und Anlagen (W. RITTER, in: Frei/Bereuter/Ritter [Hrsg.], Kom-
mentar zum Planungs- und Baugesetz des Kantons St.Gallen, Basel
2020, Art. 20 N 5 mit Hinweisen). Bei den Weilerzonen nach St.Galler
Recht (vgl. Kantonaler Richtplan, Koordinationsblatt S51 vom 4. Sep-
tember 2019, www.sg.ch/cont-ent/dam/sgch/bauen/raumentwicklung/
richtplanung/siedlung/S51%20Weiler.pdf) handelt es sich entspre-
chend um besondere Zonen nach Art. 18 RPG i.V.m. Art. 33 RPV und
nicht um eine Bauzone nach Art. 15 RPG.
4.4 Gemäss früherer Praxis wurden Weilerzonen als eine Art be-
schränkte Bauzone, welche eine Nichtbauzone überlagert, angesehen
(BGE 118 Ia 446). Auch gemäss dem zum Zeitpunkt der Einteilung
des Weilers X._ in die Weilerzone gültigen Art. 16bis des bis 30. Sep-
tember 2017 geltenden Gesetzes über die Raumplanung und das öf-
fentliche Baurecht (nGS 8, 134; abgekürzt BauG) dienten Weilerzonen
der Erhaltung bestehender Kleinsiedlungen ausserhalb der Bauzonen
und die Voraussetzungen für die Ausscheidung richteten sich nach
Art. 33 RPV, welcher wiederum ausdrücklich auf Art. 18 RPG verweist.
Die politischen Gemeinden legen die zulässigen Nutzungen im Bau-
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 111/2020), Seite 9/16
reglement fest, wobei den Gemeinden hierbei ein weiter Ermessens-
spielraum zukommt (vgl. B. HEER, St.Gallisches Bau- und Planungs-
recht, Bern 2003, Rz. 131). Entsprechend wurden vor der vorerwähn-
ten Praxisänderung Bauvorhaben in der Weilerzone durchwegs von
der Gemeinde beurteilt, obwohl bereits damals nicht zonenkonforme
bzw. über den Rahmen einer Zone nach Art. 18 RPG i.V.m. Art. 33
RPV hinausgehende Bauvorhaben von der zuständigen kantonalen
Stelle zu beurteilen gewesen wären. Darüber hinaus waren auch ge-
mäss früherer Lehre und Rechtsprechung Neubauten in Weilerzonen
nicht ohne weiteres erlaubt (BRANDT/MOOR, in: Aemiseg-
ger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], Kommentar RPG, Zürich/Ba-
sel/Genf 2010, Art. 18 N 36 ff.; WALDMANN/HÄNNI, Handkommentar,
RPG 2006, Art. 18 N 38 ff.). Vor diesem Hintergrund ist auch zu erklä-
ren, dass sowohl die kommunalen als auch die kantonalen Behörden
beim Erlass des Überbauungsplans X._ im Jahr 2010 im Grundsatz
von einem (beschränkten) Baugebiet ausgingen. Aufgrund der neue-
ren rechtlichen Entwicklungen – insbesondere der RPG-Revision vom
1. Mai 2014 – und namentlich BGE 145 II 83 (Arosa) vom 12. Dezem-
ber 2018 steht fest, dass Weilerzonen im Sinn von Art. 18 RPG i.V.m.
Art. 33 RPV keine Bauzonen sind. Weilerzonen erfüllen die Anforde-
rungen an Bauzonen nicht und müssen im kantonalen Richtplan dem
Nichtbaugebiet zugewiesen werden. Bei den Weilerzonen geht es wie
bei den übrigen Zonen für Kleinsiedlungen, im Wesentlichen darum,
historisch wertvolle Siedlungen für die ständige Wohnbevölkerung zu
erhalten. Die Umnutzung und Erhaltung der bestehenden Bausub-
stanz soll daher möglich sein, nicht aber eine bauliche Dynamik wie in
den Bauzonen mit unerwünschten Auswirkungen auf die Raumord-
nung, Erschliessung und Umwelt. Vor dem Hintergrund des Tren-
nungsgrundsatzes ist in diesen Zonen auch das Füllen von Baulücken
oder die Umnutzung von Ökonomiebauten zu Ferienwohnungen un-
zulässig (vgl. BGE 145 II 83 Erw. 4.2 mit Hinweisen; EspaceSuisse,
Raum & Umwelt September 3/2020, Bauen ausserhalb der Bauzonen,
Begriffe von A bis Z, S. 67 f.; vgl. Handbuch der Rechtsabteilung des
Baudepartementes zum neuen Planungs- und Baugesetz, S. 20 ff.,
Stand 17. Januar 2020, www.sg.ch/recht/planungs-bau-umwelt-
recht/Planungs_und_Baugesetz/Handbuch_PBG_Rechtsabteilung.
html). Wie aufgezeigt, hat das Baudepartement die St.Galler Gemein-
den auf diese Entwicklung auch bereits mit Kreisschreiben vom 3. Mai
2018 und 4. April 2019 hingewiesen (www.sg.ch/recht/planungs-bau-
umweltrecht/Planungs_und_Bauge-setz/Kreisschreiben.html). Als
Zwischenfazit kann festgehalten werden, dass es sich beim Weiler
X._ entgegen der früheren Praxis um keine Bauzone handelt.
4.5 Die vorfrageweise bzw. akzessorische Überprüfung von
bestehenden Nutzungsplänen (Zonenplan und/oder Baureglement
sowie Sondernutzungsplan) ist im Rahmen des Baubewilligungs-
verfahrens ausnahmsweise zulässig. Das gilt insbesondere, wenn sich
die tatsächlichen Verhältnisse oder die gesetzlichen Voraussetzungen
seit Planerlass so erheblich geändert haben, dass die Planung
rechtswidrig geworden sein könnte, und das Interesse an ihrer
Überprüfung bzw. Anpassung die entgegenstehenden Interessen der
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 111/2020), Seite 10/16
Rechtssicherheit und der Planbeständigkeit (vgl. Art. 21 Abs. 2 RPG)
überwiegt (Urteil des Bundesgerichtes 1C_25/2019 vom 5. März 2020
Erw. 6.1 f.; BGE 145 II 83 Erw. 5.1 mit Hinweisen). Nutzungspläne
werden überprüft und nötigenfalls angepasst, wenn sich die
Verhältnisse erheblich geändert haben (Art. 21 Abs. 2 RPG). Sie sind
auf einen bestimmten Zeithorizont ausgerichtet (15 Jahre für
Bauzonen gemäss Art. 15 Abs. 1 RPG) und nach Ablauf dieser Frist
grundsätzlich einer Überprüfung zu unterziehen. Je näher eine
Planungsrevision dieser Frist kommt, desto weniger gewichtig ist das
Vertrauen auf die Beständigkeit des Plans.
4.6 Die vorliegend umstrittenen Nutzungspläne sind rund zehn
Jahre alt und können daher selbst vor dem Hintergrund des fünfzehn-
jährigen Planungshorizonts für Bauzonen nicht mehr als junge Nut-
zungsplanung bezeichnet werden. Dem Vertrauen in die Planbestän-
digkeit kommt folglich kein sehr hohes Gewicht mehr zu. Dazu kommt,
dass sich die rechtlichen Verhältnisse seit Planerlass erheblich geän-
dert haben (vgl. Erw. 4.3 f.), weshalb sich eine akzessorische Über-
prüfung umso mehr aufdrängt. Selbst wenn die am 1. Mai 2014 in Kraft
getretene Teilrevision des RPG allein noch nicht als erhebliche Verän-
derung der Verhältnisse einzustufen sein sollte, verstärken die damit
eingeführten neuen Vorschriften (insbesondere Art. 8a und Art. 15
RPG) die Bedeutung des im Raumplanungsrecht zentralen Grundsat-
zes der Trennung zwischen Bau- und Nichtbaugebiet. Im Unterschied
zu dem von der Rekurrentin erwähnten Urteil des Bundesgerichtes
1C_25/2019 vom 5. März 2020 ist sodann von Bedeutung, dass seit
Genehmigung der vorliegenden Nutzungsordnung zusätzlich der ent-
gegenstehende kantonale Richtplan vom Bundesrat am 4. September
2019 genehmigt wurde. Darüber hinaus lassen sich auch die Sachver-
halte nicht miteinander vergleichen, da der betroffene Weiler Haber-
saat in einer Bauzone nach Art. 15 RPG (Kernzone) liegt und eine
kompakte Siedlung in grösserem Umfang und mit einer Vielzahl von
Gebäuden darstellt. Beim Weiler X._ handelt es sich demgegenüber
um zwei voneinander getrennte kleinere Häusergruppen mit insge-
samt rund sieben ständig bewohnten Häusern und einzelnen Scheu-
nen. Zudem soll das geplante Doppeleinfamilienhaus an peripherer
Lage in unmittelbarer Nähe zu einem Landschaftsschutzgebiet erstellt
werden. Im Übrigen ist zu berücksichtigen, dass es sich beim vorlie-
genden Bauvorhaben nicht um die letzte noch überbaubare Fläche ge-
mäss Nutzungsplanung handelt und insbesondere der Überbauungs-
plan in erster Linie aus Gründen des Hochwasserschutzes erlassen
wurde. Aus den vorgenannten Gründen ergibt sich vorliegend ein der-
art gewichtiges öffentliches Interesse an der Überprüfung der vorlie-
genden Nutzungsplanung, welches die entgegenstehenden Interes-
sen der Rechtssicherheit und der Planbeständigkeit überwiegt. Auch
die nachvollziehbaren, aber rein privaten finanziellen Interessen der
Rekurrentin sowie der Umstand, dass seit Erlass der Nutzungspla-
nung zwei Neubauten in unmittelbarer Nähe erstellt werden konnten,
mögen daran nichts zu ändern. Insgesamt ergibt sich somit, dass die
akzessorische Überprüfung der Nutzungsplanung im vorliegenden
Baubewilligungsverfahren angezeigt ist. Aufgrund der vorstehenden
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 111/2020), Seite 11/16
Erwägungen erweist sich die dem Neubauvorhaben zugrundeliegende
Nutzungsplanung zumindest teilweise als rechtswidrig, da es sich bei
der fraglichen Weilerzone wie gezeigt nicht um eine Bauzone nach
Art. 15 RPG handelt.
5.
Nachfolgend ist vor diesem Hintergrund noch zu prüfen, ob für das
vorliegende Baugesuch eine Zustimmung der kantonalen Behörde
(Art. 25 Abs. 2 RPG) einzuholen war.
5.1 Die Weilerzone X._ setzt sich aus zwei voneinander getrenn-
ten und vollständig von der Landwirtschaftszone umgebenen Teilen
mit jeweils rund fünf bis sechs Gebäuden zusammen. Bei den Wohn-
bauten handelt es sich um zwei seit Erlass der Weilerzone und des
Überbauungsplans erstellte Einfamilienhäuser (Baubewilligung in den
Jahren 2012 und 2014) sowie ältere Wohnhäuser und ein Wohn-und
Gewerbehaus von unterschiedlicher Art und Gestaltung. Zudem befin-
den sich sowohl am Rand der Weilerzone als auch zwischen den bei-
den Teilen landwirtschaftlich genutzte Gebäude bzw. Gewerbe.
5.2 Nach dem oben Gesagten (Erw. 4.4) handelt es sich bei einer
Weilerzone - entgegen der früheren Praxis im Kanton St.Gallen –
rechtlich um eine Nichtbauzone, auch wenn sie in beschränktem Um-
fang (Um-)Bautätigkeiten zulässt. Daran ändert auch der Hinweis der
Rekurrentin auf BGE 145 II 83 (Arosa) nichts. In beiden Fällen handelt
es sich bei den betroffenen Zonen um Kleinsiedlungen ausserhalb der
Bauzonen im Sinn von Art. 18 RPG i.V.m. Art. 33 RPV, welche nach
Lehre und Rechtsprechung der Nichtbauzone zuzuordnen sind. Der
vorliegend betroffene Weiler X._ könnte zudem voraussichtlich auch
im Rahmen einer Ortsplanungsrevision nicht in eine ordentliche
Bauzone überführt werden, da insbesondere die Bauzonenkriterien
nach Art. 15 RPG nicht erfüllt wären. Da es sich vorliegend somit um
ein Bauvorhaben ausserhalb der Bauzone handelt, entscheidet zwin-
gend die zuständige kantonale Behörde nach Art. 25 Abs. 2 RPG, ob
die Zonenkonformität gegeben ist oder ob für die Baute eine Ausnah-
mebewilligung erteilt werden kann (vgl. RITTER, a.a.O, Art. 20 N 9).
Entgegen der Ansicht der Rekurrentin liegen die fraglichen Baugesu-
che somit nicht im Zuständigkeitsbereich der Politischen Gemeinde.
Sie wurden denn auch zu Recht von der Baubewilligungsbehörde zur
Beurteilung dem AREG als zuständiger kantonale Behörde zugestellt.
Der Rekurs erweist sich in diesem Punkt als unbegründet.
6.
Zu prüfen bleibt, ob die Baubewilligung für den Neubau eines Doppel-
einfamilienhauses mit Doppelgaragen vorliegend zu Recht verweigert
wurde.
6.1 Gemäss Art. 3 Abs. 2 BauR steht im Vordergrund der Weilerzo-
nen die Erhaltung der bestehenden Bausubstanz und eine geringfü-
gige Entwicklung sowie die Möglichkeit zur Umnutzung nicht mehr
landwirtschaftlich genutzter Gebäude. Bauten und Anlagen haben sich
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 111/2020), Seite 12/16
bezüglich Fassaden- und Dachgestaltung, Material- und Farbwahl so-
wie Massstäblichkeit der herkömmlichen Bauweise anzupassen und
sich besonders gut in das Weilerbild einzufügen. Auf das Ortsbild oder
einzelne Bauten prägende Freiräume und Baumbestände ist Rück-
sicht zu nehmen (Abs. 3).
6.2 In Weilerzonen können bestehende Bauten im Rahmen des
Schutzzwecks weitergehend als nach den Art. 24 ff. RPG umgebaut
und erweitert werden. Grössere Anlagen sind jedoch in der Regel mit
dem Konzentrationsprinzip und dem Schutzzweck unvereinbar. Der
Umfang wird vom kantonalen Recht festgelegt. Da Weilerzonen na-
mentlich den Erhalt bestehender Weiler bezwecken, sind Neubauten
– abgesehen von allfälligen Ersatzbauten – nicht (mehr) zulässig
(EspaceSuisse, Raum & Umwelt September 3/2020, Bauen aus-
serhalb der Bauzonen, Begriffe von A bis Z, S. 67 f.; MUGGLI, a.a.O.,
N 24 zu Art. 18; B. STALDER, in: Wolf/Pfammatter (Hrsg.), Stämpflis
Handkommentar Zweitwohnungsgesetz (ZWG), Bern 2017, N 13 zu
Art. 19; Handbuch der Rechtsabteilung des Baudepartements zum
neuen Planungs- und Baugesetz, S. 22., Stand 17. Januar 2020,
www.sg.ch/recht/planungs-bau-umweltrecht/Planungs_und_Bauge-
setz/Handbuch_PBG_ Rechtsabteilung.html). Gemäss einer abwei-
chenden Meinung soll ein eigentlicher Neubau in einer Weilerzone al-
lerdings zulässig sein, wenn er der Erhaltung des bestehenden Wei-
lers dient und zu keiner Ausdehnung des überbauten Gebiets führt,
also wenn im Sinn der Botschaft eine Baulücke innerhalb des Weilers
geschlossen wird (RITTER, a.a.O., Art. 20 N 8).
6.3 Vorliegend plant die Rekurrentin den Bau eines Doppeleinfami-
lienhauses mit Doppelgaragen auf dem früher mit einem Schweinestall
überbauten Grundstück Nr. 001. Da gemäss herrschender Lehre und
Rechtsprechung sowie gestützt auf den kantonalen Richtplan – abge-
sehen von Ersatzbauten – keine Neubauten in Weilerzonen mehr zu-
lässig sind (vgl. Erw. 3), hat das AREG dem vorliegenden Neubauvor-
haben zu Recht keine Zustimmung erteilt. Selbst wenn man der ab-
weichenden Lehrmeinung folgen würde, könnte vorliegend aufgrund
der peripheren Lage und der bestehenden lockeren Überbauung mit
dem Neubau auch keine Baulücke geschlossen werden, zumal dieser
auch nicht der Erhaltung des bestehenden Weilers dient. Schliesslich
wäre vorliegend selbst bei einer Anwendbarkeit von Art. 3 BauR frag-
lich, ob der geplante Neubau die erhöhten Einfügungsvorschriften ge-
mäss Abs. 3 erfüllen würde.
6.4 Aus dem Gesagten folgt, dass das AREG die Zustimmung zum
Baugesuch für das geplante Doppeleinfamilienhaus mit Doppelgara-
gen vorliegend zur Recht verweigert hat. Der Rekurs erweist sich auch
in dieser Hinsicht als unbegründet und ist abzuweisen.
7.
Die Rekurrentin macht sodann geltend, die Praxisänderung zur Be-
handlung der Weilerzonen widerspreche dem Grundsatz von Treu und
Glauben und führe zu einer Ungleichbehandlung.
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 111/2020), Seite 13/16
7.1 Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung muss eine Pra-
xis geändert werden (Urteil des Bundesgerichtes 5P.83/2003 vom
8. Juli 2003), wenn die Behörde zur Einsicht gelangt, dass das Recht
bisher unrichtig angewendet worden ist oder eine andere Rechtsan-
wendung dem Sinn des Gesetzes oder veränderten Verhältnissen
besser entspricht. Die Änderung muss sich auf ernsthafte, sachliche
Gründe stützen können, die umso gewichtiger sein müssen, je länger
die bisherige Rechtsanwendung praktiziert worden ist. Sind diese
Voraussetzungen erfüllt, ist die Praxisänderung rechtsprechungsge-
mäss zulässig, obwohl sie zwangsläufig mit einer Ungleichbehandlung
der früheren und neuen Fälle verbunden ist. Hinsichtlich der Wirkung
einer Praxisänderung folgt die bundesgerichtliche Rechtsprechung
dem Legalitätsprinzip. Die mit der Praxisänderung zwangsläufig ver-
bundene Ungleichbehandlung ist unter dem Gesichtswinkel des Ge-
bots der Rechtsgleichheit hinzunehmen und verlangt lediglich, dass
die der alten und der neuen Praxis unterliegenden Fälle je gleichbe-
handelt werden (BGE 112 Ia 193 Erw. 2b).
7.2 Der Grundsatz von Treu und Glauben gebietet ein loyales und
vertrauenswürdiges Verhalten im Rechtsverkehr. Er ist für die Bezie-
hung unter Privaten wie für das Verhältnis zwischen dem Gemeinwe-
sen und den Privaten elementar, gilt jedoch auch im Verhältnis zwi-
schen Gemeinwesen. Für den Bereich des öffentlichen Rechts bedeu-
tet er, dass die Behörden und die Privaten in ihren Rechtsbeziehungen
gegenseitig aufeinander Rücksicht zu nehmen haben. Der Grundsatz
von Treu und Glauben wirkt sich im Verwaltungsrecht vor allem in
zweifacher Hinsicht aus. Erstens in Form des sog. Vertrauensschutzes
verleiht er Privaten einen Anspruch auf Schutz ihres berechtigten Ver-
trauens in das bestimmte Erwartungen begründende Verhalten der
Behörden. Der Vertrauensschutz will im Sinn der Rechtsstaatsidee die
Privaten gegen den Staat schützen. Zweitens verbietet der Grundsatz
von Treu und Glauben sowohl den staatlichen Behörden wie auch den
Privaten, sich in ihren öffentlichen Rechtsbeziehungen widersprüch-
lich oder rechtsmissbräuchlich zu verhalten (HÄFELIN/MÜLLER/UHL-
MANN, a.a.O., Rz. 620 ff.). Zwischen den Grundsätzen des Vertrauens-
schutzes und der Rechtssicherheit besteht eine enge Verwandtschaft
(BGE 135 V 201, 208). Der Vertrauensschutz im Sinn der Rechtssi-
cherheit und der Vertrauensschutz im Sinn des Grundsatzes von Treu
und Glauben sind jedoch nicht identisch (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN,
a.a.O., Rz. 625).
7.3 Wie vorstehend gezeigt, erweist sich die Behandlung von Wei-
lerzonen als Bauzonen gemäss Lehre und Rechtsprechung als rechts-
widrig. Es liegen somit gewichtige sachliche Gründe für eine bundes-
rechtskonforme Anwendung der entsprechenden Vorschriften vor.
Dies auch, als sich insbesondere aufgrund der am Augenschein vor
Ort festgestellten Beispiele zeigt, dass die Weilerzone X._ von den
Behörden bereits in der Vergangenheit offenbar als reguläre Bauzone
und weniger als beschränkte, die Nichtbauzone überlagernde,
Bauzone betrachtet wurde. Entgegen der Ansicht der Rekurrentin
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 111/2020), Seite 14/16
sprechen vorliegend trotz vorhandener Erschliessung auch raumpla-
nerische Überlegungen gegen eine Überbauung, da keine eigentliche
Baulücke vorliegt und eine Verdichtung ausserhalb des Siedlungsge-
biets an dieser peripheren Lage nicht sinnvoll ist. Übergangsfristen
sind zur Behandlung von Baugesuchen aufgrund der festgestellten
Rechtswidrigkeit der bisherigen Praxis nicht angezeigt. Die Nichtan-
wendung von bundesrechtswidrigen Bestimmungen ohne Übergangs-
frist verletzt somit auch den Grundsatz von Treu und Glauben nicht.
Im Übrigen kommt vorliegend auch der Grundsatz des Vertrauens-
schutzes nicht zum Tragen, da die akzessorische Normenkontrolle
insbesondere auf eine Änderung des geltenden Rechts (insbesondere
das Inkrafttreten des revidierten RPG) zurückzuführen ist (vgl.
T. TANQUEREL, in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen (Hrsg.), Praxis-
kommentar RPG: Nutzungsplanung, Zürich 2016, N 51 zu Art. 21;
BGE 116 Ib 184 Erw. 4b). Die vor der Praxisänderung allenfalls ge-
machten Aussagen der Vorinstanz sind bereits unter diesem Gesichts-
punkt nicht zu berücksichtigen, zumal sie auch keine hinreichende
Vertrauensgrundlage zu begründen vermögen.
7.4 Schliesslich kann sich die Rekurrentin auch nicht auf eine
Gleichbehandlung im Unrecht (Art. 8 Abs. 1 der Bundesverfassung;
SR 101; abgekürzt BV) berufen, weil die Gemeinde in früheren Fällen
Neubauten in der Weilerzone bewilligt hat. Nach der bundesgerichtli-
chen Rechtsprechung geht der Grundsatz der Gesetzmässigkeit der
Verwaltung in der Regel der Rücksicht auf die gleichmässige Rechts-
anwendung vor. Der Umstand, dass das Gesetz in anderen Fällen
nicht oder nicht richtig angewendet worden ist, gibt den Bürgern grund-
sätzlich keinen Anspruch darauf, ebenfalls abweichend vom Gesetz
behandelt zu werden. Eine Gleichbehandlung im Unrecht würde vo-
raussetzen, dass die zu beurteilenden Fälle in den tatbestandserheb-
lichen Sachverhaltselementen übereinstimmen, dass dieselbe Be-
hörde in ständiger Praxis vom Gesetz abweicht und zudem zu erken-
nen gibt, auch inskünftig nicht gesetzeskonform entscheiden zu wol-
len. Schliesslich dürfen keine überwiegenden Gesetzmässigkeitsinte-
ressen oder Interessen Dritter entgegenstehen (Urteil des Bundesge-
richtes 1C_554/2018 vom 5. August 2019 Erw. 3.1 mit Hinweisen).
7.5 Vorliegend ist zwar durchaus nachvollziehbar, dass die Rekur-
rentin beim Erwerb im Jahr 2017 davon ausging, das Grundstück
Nr. 001 überbauen zu können. Allerdings ist insbesondere das Ge-
setzmässigkeitsinteresse an der Durchsetzung des grundlegenden
raumplanungsrechtlichen Grundsatzes der Trennung von Baugebiet
und Nichtbaugebiet derart gewichtig, dass ein Anspruch auf Gleichbe-
handlung im Unrecht und damit zur Erstellung eines Neubaus zu ver-
neinen wäre. Darüber hinaus hat die zuständige kantonale Stelle be-
reits aufgrund der Kreisschreiben des Baudepartementes klargestellt,
dass sie die rechtswidrige Praxis der (bisher zuständigen) Kommunen
nicht weiterführen wird. Zudem würde auch die Vorinstanz entspre-
chende Bauvorhaben aufgrund der geänderten Praxis heute nicht
mehr bewilligen. Ein zu erwartender finanzieller Schaden wäre sodann
auf anderem Weg geltend zu machen (vgl. Erw. 1.3).
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 111/2020), Seite 15/16
8.
Zusammenfassend ergibt sich, dass es sich bei der fraglichen Weiler-
zone X._ um eine Nichtbauzone handelt und somit das AREG als
zuständige kantonale Behörde zu Recht für die Behandlung des ent-
sprechenden Baugesuchs zuständig ist. In der Sache wurde die Bau-
bewilligung für das Doppeleinfamilienhaus mit Doppelgaragen sodann
zu Recht verweigert. Auch eine Verletzung des Grundsatzes von Treu
und Glauben und des Gleichbehandlungsgrundsatzes liegt nicht vor.
Der Rekurs erweist sich deshalb als unbegründet und ist abzuweisen
9.
9.1 Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die
Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abgewiesen
werden. Die Entscheidgebühr beträgt Fr. 3'500.– (Nr. 20.13.01 des
Gebührentarifs für die Kantons- und Gemeindeverwaltung,
sGS 821.5). Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend sind die
amtlichen Kosten der Rekurrentin zu überbinden.
9.2 Der von der Rekurrentin am 10. Januar 2020 geleistete Kosten-
vorschuss von Fr. 1'800.– ist anzurechnen.
10.
Die Rekurrentin stellt ein Begehren um Ersatz der ausseramtlichen
Kosten.
10.1 Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt,
soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und ange-
messen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche Entschä-
digung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unter-
liegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen
Zivilprozessordnung (SR 272) finden sachgemäss Anwendung
(Art. 98ter VRP).
10.2 Da die Rekurrentin mit ihrem Antrag unterliegt, hat sie von vorn-
herein keinen Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung. Ihr
Begehren ist deshalb abzuweisen.