Decision ID: 2df783c6-7857-5b6e-99b5-a86b163387e8
Year: 2013
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_001
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

in fatto: A.
AP 2 e AP 1 sono comproprietari, un mezzo ciascuno, della particella n. 1178 RFD di _ (926 m2). Il fondo, edificato, dispone di un'ampia corte interna (subalterno
h
),
gravata di una servitù di passo con ogni veicolo in favore delle contigue particelle n. 1176 (77 m2) e n. 1177 (106 m2), appartenenti ad AO 1, come pure della particella n. 1181 (3525 m2), più a ovest, appartenente allo stesso AO 1 e a AO 2 in ragione di un mezzo ciascuno. Dai loro immobili i proprietari dei fondi dominanti possono, attraversando la citata corte del fondo serviente, raggiungere la particella n. 1175, gravata anch'essa di una servitù di passo veicolare, e di lì, transitando sotto un portico, immettersi sulla pubblica via.
B.
Intenzionati a riattare il loro stabile e a formare un certo numero di posteggi nella corte interna, il 24 giugno 2003 AP 2 e AP 1 hanno convenuto AO 1 e AO 2 davanti al Pretore della giurisdizione di Mendrisio Sud per ottenere che la citata servitù di passo veicolare in favore della particella n. 1176 fosse soppressa, mentre quella in favore delle particelle n. 1177 e n. 1181 fosse limitata a una corsia di scorrimento larga 3 m attraverso la corte, liberando dalla servitù la rimanente superficie del subalterno
h
. Nella loro risposta del
2 ottobre 2003 AO 1 e AO 2 hanno proposto di respingere la petizione. Gli attori hanno replicato il 7 novembre 2003, ribadendo le loro domande. I convenuti hanno duplicato il 10 dicembre 2003, postulando una volta ancora il rigetto della petizione.
C.
L'udienza preliminare si è tenuta il 9 febbraio 2004 e l'istruttoria, nell'ambito della quale è stata assunta una perizia, si è chiusa l'11 febbraio 2009. Al dibattimento le parti hanno rinunciato, limitandosi a conclusioni scritte. Nel loro memoriale del 16 aprile 2009 AP 2 e AP 1 hanno chiesto di ridurre la superficie della particella n. 1178 (subalterno
h
) gravata della servitù di passo veicolare in favore delle particelle n. 1176, 1177 e 1181 alla corsia di scorrimento prospettata dal perito nel suo referto, liberando dalla servitù la rimanente superficie della corte. Nel loro allegato conclusivo del 16 novembre 2009 i convenuti hanno proposto una volta ancora di respingere l'azione. Statuendo con sentenza del 25 ottobre 2010, il Pretore ha respinto la petizione. La tassa di giustizia di fr. 6000.– e le spese sono state poste a carico degli attori in solido, tenuti a rifondere ai convenuti, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 10
000.– per ripetibili.
D.
Contro la sentenza appena citata AP 2 e AP 1 sono insorti a questa Camera con un appello del 18 novembre 2010 nel quale chiedono che, ordinata una nuova perizia sui valori immobiliari in gioco, la superficie della loro particella n. 1178 (subalterno
h
) gravata della servitù di passo veicolare in favore delle particelle n. 1176, 1177 e 1181 sia ridotta alla corsia di scorrimento prospettata nella perizia assunta dal Pretore, liberando dalla servitù la rimanente superficie della corte. Nelle loro osservazioni del 29 dicembre 2010 AO 1 e AO 2 concludono per la reiezione dell'appello.

Considerando
in diritto:
1.
La causa è stata trattata con il rito ordinario degli art. 165 segg. CPC ticinese. Alla vecchia procedura continuano a soggiacere anche in appello tutte le decisioni comunicate dai Pretori fino al 31 dicembre 2010 (art. 405 cpv. 1 CPC).
Nella fattispecie la sentenza impugnata è stata intimata il 28 ottobre 2010
ed è stata notificata agli attori il 2 novembre successivo. Introdotto entro venti giorni (art. 308 cpv. 1 CPC ticinese), il 18 novembre 2010, l'appello in esame è perciò tempestivo.
2.
Il valore litigioso delle cause relative a servitù
era,
secondo l'art. 9
cpv. 3 CPC ticinese, quello che il diritto reale limitato aveva per il fondo dominante o quello della svalutazione causata al fondo serviente, se essa era maggiore (cfr.
Poudret
, Commentaire
de la loi fédérale d'organisation judiciaire, Berna 1990, vol.
I, pag. 284, n. 9.5 ad art. 36 con rinvii di giurisprudenza). Nel caso specifico il Pretore ha fissato il valore litigioso in fr. 96
000.– (sentenza impugnata, pag. 6), cifra che non appare inverosimile e che gli appellanti reputano finanche troppo modesta (appello, pag. 14 in fondo). Sotto questo profilo la soglia minima del valore appellabile è pertanto raggiunta (art. 36 cpv. 1 vLOG).
3.
Nella sentenza impugnata il Pretore ha riepilogato anzitutto i criteri che presiedono alla cancellazione di una servitù divenuta senza interesse per il fondo dominante (art. 736 cpv. 1 CC) e i principi che disciplinano l'interpretazione di una servitù prediale nella sua estensione (art. 738 CC). Ciò premesso, egli ha ritenuto che in complessi architettonici conosciuti come “cascine lombarde” la corte ha sempre avuto funzioni non solo limitate al transito di veicoli, ma comprendenti anche finalità rurali, la movimentazione di beni, il gioco dei bambini e “qualsiasi attività che non comporta l'occupazione fissa dello spazio”. In tal senso – egli ha continuato – l'utilità della servitù per i fondi dominanti “è praticamente ancora uguale a quella che era al momento della sua costituzione nel 1948 e di conseguenza le premesse per una ridefinizione dell'assetto, con la riduzione dello spazio utilizzabile, non sono date”. Il che escludeva altresì – egli ha soggiunto – un ipotetico riscatto della servitù in forza dell'art. 736 cpv. 2 CC.
Quanto a un eventuale trasporto della servitù su un'altra parte del fondo serviente a norma dell'art. 742 cpv. 1 CC, il Pretore ne ha scartato gli estremi, rilevando che “per un'utilizzazione conforme alle intenzioni delle parti al momento della costituzione della servitù l'intera superficie della corte appare indispensabile”. Il primo giudice non ha trascurato che la formazione di sei posteggi nella corte del fondo serviente avrebbe costituito per gli attori un maggior valore immobiliare di fr. 96
000.–, ma ha reputato che ciò non giustifichi una riduzione dell'area gravata della servitù di passo, gli attori avendo comperato la particella n. 1178 nel 1997 ben sapendo che il subalterno
h
è oggetto di un diritto reale limitato. Nessun peggioramento della posizione del proprietario del fondo serviente essendo intervenuto dopo il 1948, il Pretore ha così respinto la petizione.
4.
Gli appellanti instano preliminarmente perché questa Camera assuma una seconda perizia “che abbia a rispondere nuovamente al quesito peritale di cui all'istanza di data 13 febbraio 2008 di assunzione di prova suppletoria, con designazione di nuovo perito”, respinta dal Pretore con ordinanza del 26 gennaio 2009 (appello, pag. 2). Essi rimproverano all'esperto di essersi limitato a valutare il deprezzamento della loro proprietà calcolando il costo di costruzione dei sei parcheggi nella corte senza stimare il minor valore degli appartamenti progettati nel caso in cui la corte non potesse essere occupata. E il pregiudizio economico sarebbe, a loro avviso, molto più elevato di fr. 96
000.–.
La richiesta è di per sé proponibile (art. 322 lett. b CPC ticinese), ma destinata all'insuccesso. Intanto perché il perito ha confermato il suo punto di vista nella delucidazione scritta del 30 gennaio 2008, ribadendo che “l'incidenza economica della mancanza di posteggi sulla proprietà AP 1 è quantificabile in circa fr. 16
000.– per ogni parcheggio” e che una valutazione sulla base di criteri estranei al costo di formazione degli stalli (compreso il costo di acquisto del terreno) “non risulterebbe accettabile, in quanto (...) non obbiettiva” (pag. 2 in fondo). Il Pretore ha condiviso tale opinione (ordinanza del 26 gennaio 2009, pag. 2). Gli appellanti non indicano quali altri parametri di apprezzamento il perito avrebbe dovuto ponderare. Mal si intravede dunque perché andrebbe designato un altro esperto. A parte ciò, accertare il
il maggior valore del fondo serviente nel caso in cui l'azione fosse accolta è
, come si vedrà oltre (consid. 8c), un dato ininfluente ai fini del giudizio. Una nuova perizia
non sarebbe dunque di rilievo.
5.
Dal profilo formale gli appellanti censurano la decisione impugnata anche per carenza di motivazione, sostenendo che il Pretore ha approfondito solo i presupposti dell'art. 736 cpv. 1 CC (servitù divenuta senza interesse per il fondo dominante), ma non ha esaminato a sufficienza quelli dell'art. 736 cpv. 2 CC (riscatto) né quelli dell'art. 742 CC (trasporto). Ora, le esigenze di motivazione poste dall'art. 285 cpv. 2 lett. e CPC ticinese non eccedevano i requisiti minimi del diritto federale che discendono dall'art. 29 cpv. 2 Cost. Il giudice non era tenuto quindi a determinarsi su ogni singola allegazione delle parti. La motivazione poteva anche essere breve e concisa. Essenziale è che la decisione permettesse di capire perché il giudice avesse statuito in un modo piuttosto che in un altro, sicché l'interessato potesse valutare con cognizione di causa se deferire il litigio all'autorità superiore, la quale doveva – a sua volta – poter esercitare adeguatamente il suo controllo giurisdizionale (DTF 134 I 88 consid. 4.1 con richiami).
Nella fattispecie il Pretore ha spiegato con chiarezza, seppure sinteticamente, perché l'art. 736 cpv. 2 CC non poteva entrare in linea di conto (sentenza impugnata, consid. 2.6). All'inapplicabilità dell'art. 742 CC egli ha poi dedicato l'intero considerando 3 della decisione. Invocare una carenza di motivazione in circostanze del genere non è serio, tanto meno ove si consideri che gli appellanti contestano per 17 pagine la motivazione della sentenza impugnata, dimostrando con ciò di avere compiutamente inteso per quali motivi la loro petizione sia stata respinta. Al proposito l'appello manca di consistenza.
6.
Nel merito gli appellanti si dolgono in primo luogo che nella sentenza impugnata il Pretore ha descritto la loro particella n. 1178 come intavolata nel registro fondiario di _ (pag. 1, lett. A) anziché in quello di _, lasciando credere inoltre che essa sia gravata di una servitù di passo veicolare anche in favore della particella n. 1175 (consid. 2 in principio) quando ciò non è vero. Si tratta di recriminazioni inconcludenti. L'una perché l'errore di scritturazione è evidente, l'intavolazione del fondo in comproprietà degli appellanti nel registro fondiario di _ essendo pacifica, e l'altra perché l'esistenza o l'inesistenza di una servitù prediale dipende dall'iscrizione nel registro fondiario, notoria a questa Camera (DTF 138 II 564 in alto con riferimenti), non da quanto sembra evincersi o non evincersi dalla sentenza impugnata. Anche al riguardo l'appello non merita quindi altra disamina.
7.
Per quanto attiene al merito come tale, gli appellanti fanno valere che l'onere gravante il loro fondo è una mera servitù di passo veicolare e nient'altro, esercitata da sempre su una striscia di terreno rettilinea larga non più di 3 m attraverso la corte, checché argomenti il Pretore sui complessi architettonici conosciuti come “cascine lombarde”. Anche in passato – essi adducono – chi intendeva usare la corte per usi estranei al transito di carri ha regolarmente chiesto il permesso. E a tutt'oggi per le necessità dei fondi dominanti la corsia di scorrimento prospettata dal perito
rimane più che sufficiente. Se il proprietario della particella n. 1177
deve manovrare sulla corte per accedere al suo fondo, ciò si deve a uno zoccolo di cemento da lui stesso posto allo sbocco del proprio garage. Così com'è iscritta nel registro fondiario – affermano gli appellanti – la servitù di passo grava inutilmente l'intero subalterno
h
della loro particella, pregiudicando in maniera grave i loro interessi (per almeno fr. 96
000.–), tanto che i proprietari di altri fondi dominanti hanno accettato di modificare l'iscrizione nel registro fondiario. E qualora l'esercizio di una
servitù richieda solo una parte del fondo serviente l'art. 742 cpv. 1
CC consente – a loro parere – di trasportare l'onere “sopra un'altra parte non meno adatta per il fondo dominante”. Il che si giustifica a maggior ragione in concreto, la riattazione dello stabile sul fondo serviente esigendo la creazione di posteggi non situabili altrove.
a)
Nella misura in cui sembrano pretendere che nel caso specifico la servitù di passo gravi da sempre una striscia di terreno larga non più di 3 m e non l'intero subalterno
h
della
particella n. 1178, gli appellanti non possono trovare ascolto.
L'iscrizione di una servitù nel registro fondiario fa fede circa l'estensione del diritto reale limitato (art. 738 cpv. 1 CC) e se è chiara non concede interpretazioni (DTF 130 III 556 consid. 3.1; sentenza del Tribunale federale 5A_117/2013 del 9 luglio 2013, consid. 3.1 con altri richiami). Nel registro fondiario di _ la servitù gravante la particella n. 1178 è
iscritta univocamente a carico dell'intero subalterno
h
. Dai documenti giustificativi (nella rubrica “Ispezione RF”) non risulta, per altro, che nel febbraio del 1948 si intendesse iscrivere la servitù su un'area più ristretta (anzi, si indicava come fondo serviente proprio il “numero di mappa 1178
h
”). E gli appellanti non contestano di essere stati a conoscenza di tale iscrizione fin dall'acquisto del fondo, nell'agosto del 1997. Non possono quindi rimettere in causa l'estensione della servitù.
b)
Secondo l'art. 742 cpv. 1 CC – come si è accennato – qualora l'uso di una servitù richieda solo una parte del fondo, il proprietario che giustifica un interesse può chiedere il trasporto del diritto a sue spese sopra un'altra parte “non meno adatta per il fondo dominante”. In tal caso la servitù va esercitata altrove, foss'anche su un'altra porzione del fondo serviente (
Petitpierre
in: Basler Kommentar, ZGB II, 3a edizione, n. 5 ad art. 742 con richiamo). Nella fattispecie gli attori non chiedono nulla di simile. Essi non postulano lo spostamento della servitù su un altro subalterno del loro fondo o anche solo su un'altra parte di tale subalterno. Sollecitano un restringimento del passo, ovvero una riduzione della superficie gravata dalla servitù. Il tracciato continuerebbe a correre sulla stessa identica superficie di terreno, ma delimitato in larghezza. Ciò non rientra nelle previsioni dell'art. 742 cpv. 1 CC.
Si aggiunga che il trasporto di servitù evocato dall'art. 742 cpv. 1 CC deve lasciare il diritto reale limitato sostanzialmente intatto (anche per quanto riguarda il valore:
Steinauer
, Les droits réels, vol. II, 4a edizione, pag. 458 n. 2309e con rinvio). Può causare qualche svantaggio al beneficiario, purché si tratti di inconvenienti minori (Rep. 1998 pag. 202 consid. 7). A prescindere dal fatto che, nel caso specifico,
riducendo la larghezza del passo il titolare della particella n. 1177
incontrerebbe verosimili difficoltà nell'accedere al proprio
garage (appello, pag. 12 in alto), un conto è transitare su
un'area di 294 m2 (la superficie del noto subalterno
h
) che consente eventuali manovre, possibilità di incrocio e inversioni di marcia, e un altro è passare su una striscia di terreno la cui estensione è di circa un terzo (come quella tracciata dal perito nel referto del 2 aprile 2007, pag. 6). Non può dirsi certo che la servitù rimanga sostanzialmente intatta. Che altri beneficiari della servitù abbiano consentito a un ridimensionamento dei loro diritti poco importa. L'art. 742 cpv. 1 CC non pertiene alla fattispecie.
8.
In subordine gli appellanti adducono che, non si potesse far capo in concreto l'art. 742 cpv. 1 CC, sarebbe applicabile l'art. 736 cpv. 2 CC, in virtù del quale se per il fondo dominante vi è ancora un interesse, ma di lieve importanza in confronto alla gravità dell'onere, una servitù può essere riscattata o ridotta mediante indennità. Essi ribadiscono che il mantenimento del passo veicolare su tutto il subalterno
h
della loro particella è un onere sproporzionato rispetto alle esigenze dei fondi dominanti, l'esercizio della servitù richiedendo solo di una striscia di terreno, mentre l'impossibilità di creare posteggi nella corte interna deprezza la loro proprietà di almeno fr. 96
000.–. Respingere la loro azione creerebbe inoltre un precedente anche per le altre corti interne del luogo, che i proprietari non potrebbero adibire a posteggio.
a)
Il Pretore ha escluso l'applicabilità dell'art. 736 cpv. 2 CC nel caso in rassegna, sottolineando come l'interesse al mantenimento della servitù per i beneficiari sia “tutt'altro che marginale”, quando “per il proprietario del fondo serviente l'esercizio del diritto di passo non ha comportato nessun aggravio” (sentenza impugnata, consid. 2.6). Ora, l'art. 736 cpv. 2 CC presuppone che, dopo
la sua costituzione, la servitù abbia perduto interesse per il proprietario del fondo dominante o sia divenuta sproporzionatamente gravosa per il proprietario del fondo serviente, al punto da non giustificarsi la sua conservazione (RtiD II-2011 pag. 703 consid.
4 con riferimenti
). Ciò implica una ponderazione d'interessi fondata sul principio per cui una servitù non può essere mantenuta per uno scopo diverso da quello per cui è stata costituita (identità della servitù). Un riscatto parziale – come ad esempio la riduzione di un passaggio eccessivamente largo –
è possibile (DTF 113 II 154 consid. 6; SJ 1994 pag. 78 in alto), ma non
è destinato a correggere una sproporzione iniziale tra l'onere imposto al proprietario del fondo serviente e il vantaggio che deriva al proprietario del fondo dominante se non è intervenuto alcun cambiamento, l'assetto di una servitù non potendo essere rimesso in discussione in ogni momento (Rep. 1998 pag. 201 consid. 6 citato da
Steinauer
, op. cit., pag. 458 n. 2309b).
b)
Nel caso specifico non consta – né gli appellanti pretendono – che il passo veicolare sul subalterno
h
della particella n. 1178 abbia perduto interesse per i proprietari dei fondi dominanti, i quali lo usavano nel 1948 come lo usano oggi per raggiungere dai loro immobili la pubblica via. Del resto, contrariamente all'opinione del Pretore, non risulta che in origine
la servitù comprendesse, oltre al diritto di transito attraverso la corte, la movimentazione di beni, il gioco dei bambini e “qualsiasi attività che non comporta l'occupazione fissa dello spazio”. Nelle circostanze illustrate ri
mane da esaminare
se
la servitù sia divenuta sproporzionatamente gravosa per il proprietario del fondo serviente, tanto da giustificare un parziale riscatto. Che in seguito a un mutamento di situazione sia intervenuto un aggravio ancora non basta, in effetti, per giustificare un riscatto parziale della servitù a norma dell'art. 736 cpv. 2 CC. A tal fine occorre che il fondo serviente non possa più essere adoperato conformemente alla sua destinazione in modo razionale (
Steinauer
, op. cit., pag. 387 n. 2275a con rimandi;
Rodondi,
L'extinction des servitudes de par la loi, Losanna 1990, pag.
133
).
c)
Gli appellanti sembrano intravedere un simile pregiudizio nel fatto che senza la formazione di posteggi – divenuti obbligatori per nuovi alloggi dopo l'adozione del piano regolatore comunale (art. 26 cpv. 1 NAPR) – la proprietà da loro riattata perderebbe almeno fr. 96
000.– rispetto al valore di mercato. L'argomentazione non ha pertinenza. Il criterio determinante per giudicare se si giustifichi il riscatto (parziale) di una servitù non è quello di sapere quale sarebbe il maggior valore del fondo serviente se l'azione fosse accolta (onde l'inutilità di assumere altre perizie in appello), ma quello di appurare se l'esercizio della servitù impedisca uno sfruttamento razionale del fondo conforme alla sua destinazione. Gli appellanti non rendono verosimile che la servitù gravante il loro subalterno
h
sia di sproporzionato intralcio all'investimento da loro previsto sulla particella n. 1178. Non fa dubbio che la creazione di posteggi nella corte consentirebbe uno sfruttamento ottimale del fondo serviente, ma chi acquista un terreno gravato di una servitù non può pretendere di rimettere in discussione l'assetto dell'onere solo perché trova modo di migliorare il rendimento dell'immobile. A tal fine deve dimostrare – come detto – che
la servitù ha perduto interesse per il fondo dominante o sia divenuta sproporzionatamente gravosa per il suo fondo. I
n concreto gli appellanti non rendono verosimile che sia impossibile o che abbia un costo sproporzionato
creare parcheggi interni sulla particella n. 1178. Che l'attuale decisione costituisca un precedente per l'uso di altre corti del luogo
poco giova, ogni caso dovendo essere esaminato alla luce della sua specificità.
Ne segue che, seppure per ragioni diverse da quelle enunciate dal Pretore, la sentenza impugnata resiste alla critica anche su questo punto.
9.
Gli oneri del giudizio odierno seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC ticinese). I convenuti, che hanno presentato osservazioni all'appello per il tramite di un legale, hanno diritto a un'equa indennità per ripetibili.
10.
Quanto ai rimedi giuridici esperibili sul piano federale contro il pronunciato odierno (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso raggiunge agevolmente la soglia di fr. 30
000.– ai fini dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF (sopra, consid. 2).