Decision ID: 2a0d8aad-ab5f-54b1-a617-3213015c7809
Year: 2017
Language: de
Court: BE_VB
Chamber: BE_VB_001
Canton: BE
Region: Espace_Mittelland
Law Area: public_law

I. Sachverhalt
1. Der Beschwerdegegner ist Eigentümer eines ehemaligen Kleinbauernhauses in der
Landwirtschaftszone (Frutigen Gbbl. Nr. D._). Nachdem die Gemeinde festgestellt
hatte, dass der Beschwerdegegner am Wohngebäude Ausbauarbeiten ohne
Baubewilligung vornahm, forderte sie ihn erstmals am 25. November 2010 und erneut am
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27. November 2014 sowie am 26. Januar 2015 schriftlich auf, ein Baugesuch einzureichen
und mit Plänen den aktuellen Zustand der Liegenschaft und der Abwasserentsorgung zu
dokumentieren. Der Beschwerdegegner machte geltend, sein Rechtsvorgänger habe in
den 1970-er Jahren verschiedene Um- und Anbauten ausgeführt und eine Klärgrube
erstellt. Er habe die Liegenschaft im Jahr 2009 in diesem Zustand erworben und keine
baubewilligungspflichtigen Änderungen oder Volumenerweiterungen vorgenommen. Mit
aufsichtsrechtlicher Anzeige vom 15. März 2015 gelangte der Beschwerdegegner
schliesslich an den Regierungsstatthalter von Frutigen und ersuchte unter anderem um
Klärung des baurechtlichen und baupolizeilichen Sachverhalts. Nach einem Augenschein
empfahl der Regierungsstatthalter dem Beschwerdegegner, Grundrisspläne aller
Geschosse sowie ein Baugesuch für die Badezimmer im Untergeschoss und
Obergeschoss, für das neue Kinderzimmer im Anbau an der Nordseite und für die
Mistplatte einzureichen.1
2. Der Beschwerdegegner reichte am 27. Juli 2015 bei der Gemeinde ein Baugesuch
ein für den Umbau des bestehenden Büros in ein Kinderzimmer (im nordseitigen Anbau),
die Sanierung der WC/Duschen im Unter- und Obergeschoss, den Anbau eines Brennholz-
und Autounterstands an der Westseite, die Sanierung der Fassade (Ersetzen des
vorhandenen Eternits durch eine Holzschalung) und für den Einbau einer Mistplatte aus
gewässerschutzrechtlichen Gründen. Dazu beantragte er Ausnahmebewilligungen nach
Art. 24 ff. RPG2.
3. Das Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR) erteilte am 22. September 2016
die Ausnahmebewilligungen nach Art. 24c RPG für die Montage einer vertikalen
Holzschalung an der südseitigen Fassade, für die Erstellung der Mistplatte sowie für die
erfolgten Einbauten von Dusche/WC-Räumen im UG und OG (Verfügungen zum
Bauvorhaben Ziff. 1 bis 3). Hingegen verweigerte es die Ausnahmebewilligung für die
nordseitigen Anbauten (Einstellraum für Gartenwerkzeuge, Wohnraumerweiterung) und
den westseitigen Anbau (Brennholz- und Autounterstand). Das AGR führte zur Begründung
1 Regierungsstatthalteramt Frutigen-Niedersimmental, Entscheid vom 29. Juni 2015 (aufun 5/2015), Vorakten der Gemeinde pag. 137 ff. 2 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700)
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an, dass die früher ausgeführten Erweiterungsbauten das mögliche Erweiterungspotential
nach Art. 42 Abs. 3 RPV3 bereits ausgeschöpft hätten.
Unter dem Titel "Feststellungen" hielt das AGR unter anderem fest:
«2. Der südseitige Einstellraum sowie die Doppelgarage können aufgrund der vorliegenden
Unterlagen als rechtmässig erstellt gelten.»
4. Mit Bauentscheid vom 1. Februar 2017 bewilligte die Gemeinde die Sanierung der
WC/Dusche (UG und OG), die Sanierung der Fassade und den Einbau einer Mistplatte
(Ziff. 4.1, Abs. 1, 1. Lemma). Hingegen verweigerte sie die Baubewilligung für den "Umbau
des best. Büros in Kinderzimmer (Erstellen Dachschlepper)" im nordseitigen Anbau. Auf
eine Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes verzichtete sie (Ziff. 4.1, 2. Lemma).
Über den Brennholz- und Autounterstand auf der Westseite wurde im Entscheid nicht
verfügt, in der Rubrik Bauvorhaben auf der ersten Seite ist jedoch erwähnt, dass dieses
Vorhaben nicht bewilligt sei. Zusammen mit dem Bauentscheid eröffnete die Gemeinde
den Entscheid des AGR vom 22. September 2016.
5. Gegen diese Verfügung reichte das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) am
10. März 2017 Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons
Bern (BVE) ein. Die Beschwerdeführerin stellt folgende Rechtsbegehren:
1. «Der Bauentscheid der Einwohnergemeinde Frutigen vom 1. Februar 2017 sei
aufzuheben, soweit die Baubewilligung erteilt (Ziff. 4.1 Abs. 1 und 1. Lemma) und
soweit auf die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes verzichtet wird
(Ziff. 4.1, 2. Lemma 2. Satz).
2. Die Verfügung des Amtes für Gemeinden und Raumordnung vom 22. September
2016 (...) sei aufzuheben, soweit sie eine Feststellungsverfügung betreffend
Rechtmässigkeit des südseitigen Einstellraums sowie der Doppelgarage
(Feststellungen S. 3 Ziff. 2) bzw. die Erteilung von Ausnahmebewilligungen
(Verfügungen zum Bauvorhaben, S. 3 Ziff. 1-3) beinhaltet.»
3 Raumplanungsverordnung des Bundesrates vom 28. Juni 2000 (RPV; SR 700.1)
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6. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet4, führte den
Schriftenwechsel durch und holte die Vorakten ein. Das AGR beantragt in seiner
Stellungnahme vom 27. März 2017, die Beschwerde sei, soweit sie die Wiederherstellung
des rechtmässigen Zustands nordseitig betreffe, gutzuheissen. Im Übrigen sei sie
abzuweisen. Die Gemeinde beantragt mit Stellungnahme vom 13. April 2017 die
Abweisung der Beschwerde und den Verzicht auf die Wiederherstellung des
ursprünglichen Zustands im Bereich der Umnutzung und Erweiterung des Kinderzimmers
im nordseitigen Anbau. Der Beschwerdegegner beantragt in seiner Beschwerdeantwort
vom 20. April 2017, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, und der
vorinstanzliche Entscheid sowie die Feststellungsverfügung des AGR seien zu bestätigen.
7. Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den
nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen
1. Sachurteilsvoraussetzungen
a) Bauentscheide und baupolizeiliche Verfügungen können nach Art. 40 und 49 BauG5
innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei der BVE angefochten werden. Die
Entscheide des AGR zu Ausnahmebewilligungen nach Art. 24 ff. RPG sind zusammen mit
dem Bauentscheid bei der BVE anfechtbar (vgl. Art. 84 Abs. 4 i.V.m. Art. 40 BauG). Die
BVE ist somit für die Beurteilung der Beschwerde zuständig.
b) Gemäss Art. 89 Abs. 2 BGG6 sind Bundesbehörden zur Beschwerde ans
Bundesgericht berechtigt, wenn der angefochtene Akt die Bundesgesetzgebung in ihrem
Aufgabenbereich verletzen kann. Beschwerdeberechtigte Bundesbehörden können die
Rechtsmittel des kantonalen Rechts ergreifen und sich vor jeder kantonalen Instanz am
4 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191) 5 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721) 6 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG; SR 173.110)
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Verfahren beteiligen, wenn sie dies beantragen (Art. 111 Abs. 2 BGG). Das Bundesamt für
Raumentwicklung (ARE) ist im Bereich der Raumplanung beschwerdeberechtigt (Art. 48
Abs. 4 RPV) und daher zur vorliegenden Beschwerde legitimiert.
c) Der angefochtene Entscheid ist dem ARE am 8. Februar 2017 zugegangen. Mit
Postaufgabe der Beschwerde am 10. März 2017 ist die 30-tägige Beschwerdefrist gewahrt.
Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.
2. Gesetzliche Grundlagen
a) Das ARE macht geltend, bezüglich aller Erweiterungen müsse zuerst ein
Wiederherstellungsverfahren nach Art. 46 BauG durchgeführt werden. Dabei sei
abzuklären, welche der erfolgten Erweiterungen und Umnutzungen nachträglich genehmigt
werden könnten. Es stelle sich nicht nur die Frage, ob für die erfolgten Erweiterungen
formell Bewilligungen vorlägen, sondern auch, ob diese materiell dem RPG entsprächen.
Das Ausmass des notwendigen Rückbaus müsse konkret feststehen, bevor Bewilligungen
erteilt würden. Dagegen bringt der Beschwerdegegner insbesondere vor, er habe das
Gebäude, so wie es heute bestehe, gutgläubig erworben und lediglich innere
Renovationsarbeiten vorgenommen. Die erheblichen Gebäudeveränderungen seien durch
seinen Rechtsvorgänger zwischen 1974 und 1979 erfolgt. Für die Doppelgarage und den
südseitigen Einstellraum lägen rechtskräftige Baubewilligungen vor. Bei den nicht
bewilligten Bauarbeiten sei die 30-jährige Wiederherstellungsfrist infolge Zeitablaufs
verwirkt. Ausserdem habe die Gemeinde die von aussen gut sichtbaren Erweiterungen
über Jahre hinweg geduldet, obwohl ihr die Gesetzwidrigkeit bekannt gewesen sei.
b) Die Baupolizeibehörde ist zuständig für die Aufsicht über die Einhaltung der
Bauvorschriften und der Baubewilligung mit ihren Nebenbestimmungen, für die
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes bei widerrechtlicher Bauausführung und
für die Beseitigung von Störungen der öffentlichen Ordnung, die von unvollendeten,
mangelhaft unterhaltenen oder sonstwie ordnungswidrigen Bauten und Anlagen ausgehen.
Sie kann dazu alle erforderlichen Massnahmen anordnen (Art. 45 Abs. 2 Bst. a BauG).
Nicht Gegenstand des baupolizeilichen Verfahrens ist hingegen die Frage, ob
rechtskräftige Baubewilligungen in Übereinstimmung mit dem damals geltenden Recht
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erteilt wurden; dafür sind andere Verfahren und Zuständigkeiten vorgesehen (vgl. Art. 56
VRPG und Art. 43 BauG).
Stellt die Baupolizeibehörde fest, dass ein Bauvorhaben ohne Baubewilligung oder in
Überschreitung einer Baubewilligung ausgeführt wird oder dass bei der Ausführung eines
bewilligten Vorhabens Vorschriften missachtet werden, leitet sie ein Verfahren zur
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes ein (Art. 45 Abs. 2 i.V.m. Art. 46 BauG).
Die Baupolizeibehörde setzt dem jeweiligen Grundeigentümer oder Baurechtsinhaber eine
angemessene Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes unter Androhung
der Ersatzvornahme und gibt ihm Gelegenheit, ein nachträgliches Baugesuch einzureichen
(Art. 46 Abs. 2 BauG). Wird ein nachträgliches Baugesuch eingereicht, ist von der
Baubewilligungsbehörde im Falle des Bauabschlags zugleich darüber zu entscheiden, ob,
inwieweit und innert welcher Frist der rechtmässige Zustand wiederherzustellen ist (Art. 46
Abs. 2 Bst. e BauG). Der gesetzlich vorgesehene Ablauf schliesst nicht aus, dass der
Eigentümer ein nachträgliches Baugesuch einreichen kann, bevor eine formelle
Wiederherstellungsverfügung erlassen wurde. In vielen Fällen stellt dies ein
prozessökonomisches Vorgehen dar. Auch dann muss die Baupolizeibehörde aber prüfen,
welche Bauten, Bauteile oder Anlagen unrechtmässig erstellt wurden und sie zum
Gegenstand des baupolizeilichen Verfahrens machen, sofern dafür kein nachträgliches
Baugesuch eingereicht wurde.
c) Bauten und Anlagen dürfen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert
werden (Art. 22 RPG). Bauvorhaben ausserhalb der Bauzone, die nicht zonenkonform
sind, bedürfen zusätzlich einer Ausnahmebewilligung nach Art. 24 ff. RPG. Gebäude, die
nicht mehr zonenkonform sind, können mit Bewilligung des AGR erneuert, teilweise
geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt
oder geändert worden sind (vgl. Art. 24c Abs. 1 und 2 RPG). Eine Änderung oder
Erweiterung gilt dann als massvoll, wenn die Identität der Baute im Wesentlichen gewahrt
bleibt, wobei Verbesserungen gestalterischer Art zulässig sind (vgl. Art. 42 Abs. 1 RPV).
Wichtig sind die quantitativen Grenzen: Eine Erweiterung ausserhalb des bestehenden
Gebäudevolumens darf bezüglich der anrechenbaren Bruttogeschossfläche als auch der
Gesamtfläche weder 30% noch 100 m2 überschreiten (Art. 42 Abs. 3 Bst. b RPV). Als
Stichtag und Referenzzustand für den Flächenvergleich gilt der 1. Juli 1972, als mit
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Inkrafttreten des aGSchG7 erstmals eine klare Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet
vorgenommen wurde.
7 Bundesgesetz vom 8. Oktober 1971 über den Schutz der Gewässer gegen Verunreinigung (Gewässerschutzgesetz, aGSchG; AS 1972 I 950)
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3. Bauliche Veränderungen
a) Das ursprüngliche Gebäude wurde durch den früheren Eigentümer ab 1975 laufend
mit mehreren An- und Ausbauten vergrössert und verändert, wie die Luftaufnahmen der
Swisstopo von 1974, 1979, 1980 und 19858 beweisen. Auf Aufnahmen ist ein südseitiger
Anbau ersichtlich, der vergrössert wurde und 1985 einen Quergiebel zum Hauptgebäude
aufweist. Ebenso ist die Gebäudeverlängerung gegen Westen aufgrund des verlängerten
Hauptdachs deutlich ersichtlich.
Im Rahmen des vorinstanzlichen Verfahrens hat das AGR zusammen mit der Gemeinde
und dem Beschwerdegegner erfasst, welche Gebäudeflächen vor 1972 bestanden und
welche nach diesem Stichdatum erstellt wurden, und dies auf den Grundrissplänen vom
27. Juli 2015 eingetragen.9 Nach 1972 wurden folgende Erweiterungen erstellt:
- südseitiger Anbau mit Giebeldach, der quer zum Gebäude steht
Erdgeschoss: Werkstatt und Lager
Obergeschoss: Zwischenboden (nur über dem Raum Lager)
Dachgeschoss: Lager (Estrich mit südseitigen Fenstern).
- Hühnerstall (südseitig, unterhalb der Terrasse)
- Doppelgarage (auf dem Plan als "Abstellraum", "Lager" bezeichnet), die südlich an
den südseitigen Anbau anschliesst.
- westseitige Gebäudeerweiterung
Erdgeschoss: Lager und Stall
Obergeschoss: "Vorraum" zum Heuboden
- nordseitiger Anbau:
Untergeschoss: Raum für Gartenwerkzeuge
Erdgeschoss: Kinderzimmer (Teilfläche vorbestehend)
- Erweiterung WC / Dusche im Erdgeschoss
8 LUBIS, abrufbar unter https://www.swisstopo.admin.ch/de/karten-daten-online/karten-/lubis.html 9 Vorakten AGR, Vorakten Gemeinde, pag. 124-127
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Die Beschwerdeführerin weist zudem auf eine Fassadenveränderung beim Tor des
südseitigen Anbaus hin. Aus dem Fotovergleich geht hervor, dass die oberen, vormals
braunen Füllungen zwischen den Sprossen durch Fenster ersetzt wurden; die Füllungen in
den unteren Reihen sind jetzt dunkelgrau statt braun. Entweder wurde das Tor
umgearbeitet oder es wurde ein gänzlich neues Schiebetor montiert.10 Der Vergleich der
Fotos des AGR und von google streetview zeigt aber noch mehr: auf der Westseite des
Gebäudes wurde eine gekieste Zufahrt erstellt. Ob darüber hinaus weitere bauliche
Veränderungen erfolgt sind, lässt sich anhand der Akten nicht beurteilen.
b) Folgende Baubewilligungen sind aktenkundig:
- Baubewilligung vom 15. Juni 1987 für den Anbau einer Doppelgarage samt
Ausnahmebewilligung nach aArt. 24 RPG des damals dafür zuständigen
Regierungsstatthalters11 (vgl. Art. 84 Abs. BauG 1985 und Art. 103 Abs. 1 BauV 1985)
(Baugesuch Nr. 4687).
- Kleine Baubewilligung vom 10. Mai 1996 für das Versetzen einer Klärgrube (Baugesuch
Nr. 96047). Für die Klärgrube liegt nebst der Baubewilligung eine
Gewässerschutzbewilligung des Amts für Wasser und Abfall (AWA) vor.12
c) Für den südseitigen Anbau ist keine Baubewilligung nachgewiesen. In der Sitzung
vom 7. Oktober 1975 behandelte die Baukommission von Frutigen das Baugesuch von
A._, E._, für einen "Einstellraum". Im Protokoll steht dazu folgendes: "Der
Abstand von der E._strasse ist genügend. Bei Einstellen von Motorfahrzeugen
müssen die feuerpolizeilichen Vorschriften eingehalten werden. Unter diesen Bedingungen
kann die Bewilligung erteilt werden."13 An welchem Standort das Bauvorhaben vorgesehen
war und welche Grösse es hatte, ist mangels weiterer Baubewilligungsakten nicht bekannt.
Da der Raum offenbar zum Einstellen von Motorfahrzeugen dienen sollte, ist anzunehmen,
dass es sich um eine südseitige Gebäudeerweiterung gehandelt hat. Ob der Brandschutz
schliesslich gewährleistet war und ob die Bewilligung erteilt wurde, ist nicht bekannt. Eine
Baubewilligung allein wäre aber vorliegend nicht ausreichend gewesen. Ab dem 1. Juli
1972 konnten die Gemeinden zonenwidrige Bauten ausserhalb des Baugebietes nicht
10 Fotos zum Augenschein des AGR vom 25. August 2015, Vorakten AGR; Foto google streetview, Beschwerdebeilage 4 11 Aldo Zaugg, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, erste Auflage 1987, Art. 84 N. 4 12 Vgl. Protokoll des Regierungsstatthalteramts vom 29. Mai 2015 S. 3 Votum des Vertreters des AWA, Vorakten pag. 155 13 Vorakten der Gemeinde, pag. 1
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mehr ohne Mitwirkung des Kantons bewilligen. Laut Art. 20 aGSchG war dafür die
Zustimmung der kantonalen Fachstelle für Gewässerschutz nötig. Die kantonale
Zustimmung stellte bereits damals ein unentbehrliches, konstitutiv wirkendes Element der
Ausnahmebewilligung für das Bauen im Nichtbaugebiet dar.14 Nebst den einschränkenden
Bestimmungen von Art. 20 aGSchG und Art. 25 und 27 aGSchV15, die für Neubauten und
Umbauten ausserhalb des GKP16 ein sachliches Bedürfnis voraussetzten, definierte das
kantonale Baugesetz von 197017, welche Bauten im übrigen Gemeindegebiet zulässig
waren. Nach Art. 23 BauG 1970 durften im übrigen Gemeindegebiet Neubauten nur
bewilligt werden, wenn sie der land-, forst- oder rebwirtschaftlichen Nutzung des Bodens
oder den Wohnbedürfnissen der bäuerlichen Bevölkerung und ihrer Hilfskräfte dienten.
Gestattet waren ferner standortgebundene Lagerungs- und Verarbeitungsbetriebe der
Urproduktion (Abs. 2). Bestehende nichtlandwirtschaftliche Gebäude durften im Rahmen
der bisherigen Zweckbestimmung umgebaut oder erneuert werden (Abs. 3). Gemäss
Art. 24 BauG 1970 waren Ausnahmen aus wichtigen Gründen möglich. Die
Ausnahmebewilligung erteilte die kantonale Baudirektion zusammen mit der kantonalen
Landwirtschaftsdirektion (Art. 47 Abs. 2 und 3 BauG 1970).
d) Im Februar 1994 reichte A._ bei der Gemeinde Frutigen ein Baugesuch für
den Umbau des Stalls und den Jauchekasten ein, zog es aber im Herbst 1996 wieder
zurück. Das Baugesuch Nr. 94025 wurde mit Verfügung vom 10. Dezember 1996 als
erledigt vom Geschäftsverzeichnis abgeschrieben.
e) Somit ist lediglich für die Doppelgarage sowie die Klärgrube zweifelsfrei erwiesen,
dass sie gestützt auf rechtskräftige Bewilligungen erstellt wurden. In Bezug auf den
südseitigen Anbau ("Einstellraum") sind bis heute keine Bewilligungen nachgewiesen.
Bereits begrifflich dürfte sich dieser "Einstellraum" für Motorfahrzeuge nicht mit dem
dreigeschossigen Anbau decken, wie er heute besteht. Ausser der Doppelgarage wurden
sämtliche, unter Bst. a) genannten Vorhaben ohne Bau- und Ausnahmebewilligungen
erstellt. Gemäss Berechnung des AGR wurde die Gebäudefläche um 98,8 % erweitert. Es
besteht daher in verschiedener Hinsicht ein formell unrechtmässiger Zustand, dessen
Umfang aufgrund der Akten noch nicht abschliessend feststeht.
14 BGE 111 Ib 213 E. 5b 15 Allgemeine Gewässerschutzverordnung vom 19. Juni 1972 (aGSchV; AS 1972 I 967) 16 Generelles Kanalisationsprojekt 17 Baugesetz vom 7. Juni 1970
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4. Gegenstand des Wiederherstellungsverfahrens
a) Im vorinstanzlichen Verfahren waren zunächst fast alle erfolgten baulichen
Veränderungen Thema.18 Auf Veranlassung des Regierungsstatthalters reichte der
Beschwerdegegner lediglich für die beiden Badezimmer im Untergeschoss und
Obergeschoss, den Umbau des Büros in ein Kinderzimmer im nordseitigen Anbau, den
Autounterstand, die Mistplatte und für die Fassadenverkleidung mit Holzschalung ein
Baugesuch ein, d.h. für die Arbeiten, die er selber ausgeführt hat oder noch ausführen will.
Die anderen unbewilligt vorgenommenen Veränderungen und Erweiterungen wurden von
der Gemeinde in der Folge nicht mehr behandelt. Einzig das AGR äusserte sich bei der
Beurteilung der zulässigen Erweiterungen auch zu früher erfolgten An- und Umbauten. Die
von der Beschwerdeführerin beanstandete Aussage unter dem Titel "Feststellungen" ("der
südseitige Anbau und die Doppelgarage können als rechtmässig erstellt gelten") hat aber
keinen Verfügungscharakter. Aus dem Kontext der weiteren "Feststellungen" ergibt sich,
dass es sich um eine Schlussfolgerung, d.h. um eine Erwägung handelt. Es wäre auch
nicht Sache des AGR, über die formelle Rechtmässigkeit bzw. Unrechtmässigkeit einer
Baute zu entscheiden, dies obliegt der Baupolizeibehörde (vgl. Art. 46 und Art. 84 BauG).
Eine Erwägung kann nicht aufgehoben werden, insoweit ist auf diesen Antrag nicht
einzutreten. Die südseitige Anbaute ist aber Teil der Gebäudeerweiterungen, die im
Rahmen der Gesamtbeurteilung geprüft werden müssen.
Die Eingrenzung des Verfahrens auf das Baugesuch führte zu Unklarheiten. Beim
nordseitigen Anbau ging das AGR in seiner Verfügung nach Art. 24 ff. RPG wohl davon
aus, dass das Ausnahmegesuch den nordseitigen Anbau als ganzes betraf und
verweigerte dementsprechend die Ausnahmebewilligung "für die nordseitigen Anbauten".
Die Gemeinde beurteilte demgegenüber das Bauvorhaben "Umbau des best. Büros in
Kinderzimmer (Erstellen Dachschlepper)", was vermutlich nur die Umgestaltung und
Nutzungsänderung des Erdgeschossraums betrifft.
b) Art. 46 BauG verpflichtet die Baupolizeibehörde, ein Wiederherstellungsverfahren
durchzuführen, wenn sie feststellt, dass ohne oder in Überschreitung der Baubewilligung
18 Vgl. Protokoll des Augenscheins des Regierungsstatthalteramts vom 29. Mai 2015, Vorakten pag. 153 ff.; Stellungnahme des AGR vom 14. September 2015 samt Flächenberechnung und Planunterlagen, Vorakten pag. 120 ff.
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gebaut wird. Die lange Dauer ihres Bestehens führt nicht dazu, dass unrechtmässig
ausgeführte Bauten und Bauteile nicht mehr Gegenstand des
Wiederherstellungsverfahrens sind. Damit geprüft werden kann, ob und welche
Erweiterungen und Veränderungen nachträglich bewilligt werden können, müssen alle
unbewilligt erfolgten Erweiterungen und deren zeitliche Abfolge einbezogen werden. Nur so
kann beurteilt werden, ob die zulässige Volumenerweiterung bei den einzelnen Vorhaben
eingehalten und die Identität der Baute gewahrt ist. Ausserdem wird damit Klarheit für die
Zulässigkeit von baulichen Massnahmen geschaffen. Nur eine Gebäudeerweiterung, die
nachträglich legalisiert werden kann, hat Bestandesgarantie im Sinne von Art. 24c RPG
und kann erneuert, teilweise geändert oder wiederaufgebaut werden. Steht fest, dass eine
Erweiterung unrechtmässig ist, bleibt ihr dies versagt, selbst wenn aufgrund der 30-
jährigen Verwirkungsfrist allenfalls keine Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes
mehr möglich ist. Gleiches gilt für die Änderungsmöglichkeiten nach Art. 39 RPV. Die
Frage der Rechtmässigkeit ist deshalb insbesondere für die Bewilligungsfähigkeit der
Fassadenänderungen (Holzverschalung, Tor) beim südseitigen Anbau relevant. Zudem
muss das Ausmass eines allfälligen Rückbaus feststehen, bevor über das Baugesuch für
die Fassadenänderung, die Mistplatte und die WC/Duschen im OG und UG entschieden
werden kann. Im vorinstanzlichen Verfahren hätten somit nicht nur das Baugesuch,
sondern sämtliche unrechtmässig erstellten Anlagen, Anbauten, Erweiterungen und
Änderungen beurteilt und es hätte über eine Wiederherstellung des rechtmässigen
Zustands entschieden werden müssen, auch wenn die Sachverhaltsabklärungen wegen
des langen Zeitablaufs erschwert sein mögen.
4. Rückweisung
a) Nach Art. 72 Abs. 1 VRPG19 entscheidet die Beschwerdeinstanz in der Sache oder
weist die Akten ausnahmsweise mit verbindlichen Anordnungen an die Vorinstanz zurück.
Es müssen besondere Gründe, die prozessökonomische Gesichtspunkte in den
Hintergrund treten lassen, dafür sprechen, dass die Vorinstanz noch einmal zum Entscheid
über das streitige Rechtsverhältnis aufgerufen wird.20 Im vorinstanzlichen Verfahren wurde
nicht über alle unrechtmässig vorgenommenen baulichen Veränderungen entschieden (vgl.
Auflistung in Erwägung 3a). Die neue gekieste Zufahrt und die Veränderung des
19 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) 20 Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 72 N. 3.
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südseitigen Tors waren bisher nicht Verfahrensgegenstand. Zudem ist unklar, ob nicht
noch weitere baubewilligungspflichtige Änderungen erfolgt sind. Es ist daher eine
umfassende Abklärung über alle unrechtmässigen baulichen Änderungen erforderlich.
Dem Beschwerdegegner ist allenfalls Gelegenheit zu geben, ein weiteres nachträgliches
Baugesuch einzureichen oder das vorliegende Baugesuch zu ergänzen. Soweit die
Vorhaben nachträglich nicht bewilligt werden können, ist bei allen unbewilligt erfolgten
Gebäudeerweiterungen und -veränderungen über die Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustandes zu entscheiden.
Die Gemeinde hat im angefochtenen Entscheid einzig beim Büro im nordseitigen Anbau
über die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes entschieden. Sie hat auf die
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes verzichtet, allerdings ohne Gründe dafür
zu nennen. Das AGR hat sich im Beschwerdeverfahren dem Antrag des ARE
angeschlossen, dass beim nordseitigen Anbau nicht auf die Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustandes verzichtet werden kann. Wie oben gezeigt, meint das AGR damit
den gesamten Anbau und nicht nur den umgebauten Raum ("Büro zu Kinderzimmer"). Es
ist nicht Aufgabe der BVE als Beschwerdeinstanz, sachverhaltliche Abklärungen in diesem
Ausmass vorzunehmen und erstmals über die Wiederherstellung des rechtmässigen
Zustandes zu entscheiden. Der Bauentscheid vom 1. Februar 2017 ist in Bezug auf die
erteilten Baubewilligungen (Sanierung WC/Dusche UG und OG, Sanierung der Fassade
und Einbau einer Mistplatte) sowie in Bezug auf den Verzicht auf die Wiederherstellung
des rechtmässigen Zustandes aufzuheben (Bauentscheid Ziffer 4.1 Abs. 1, erstes Lemma
und zweites Lemma, zweiter Satz). Ebenfalls aufzuheben sind die Ausnahmebewilligungen
nach Art. 24 ff. RPG (Verfügung des AGR vom 22. September 2016, Ziff. 1 bis 3). Die
Sache ist zur Fortführung des Verfahrens an die Vorinstanz zurückzuweisen.
b) Zunächst sind alle unbewilligt ausgeführten Vorhaben zu erfassen. Zu den weiteren
Abklärungen gehören insbesondere der Zeitpunkt und die Reihenfolge der Fertigstellung.
Zum einen ist dies notwendig, damit die Einhaltung der 30-jährigen Wiederherstellungsfrist
beurteilt werden kann, zum andern muss geprüft werden, ob die Vorhaben im damaligen
Zeitpunkt bewilligungsfähig waren, bzw. ob das damals zulässige Erweiterungsmass
bereits ausgeschöpft war. In diesem Zusammenhang stellt sich die Frage, ob die
Wiederherstellungsfrist durch Handlungen der Baupolizeibehörde unterbrochen wurde.21
Der Wiederherstellungsentscheid ist in jedem Fall zu begründen.
21 BGE 136 II 359 E. 8; BGer 1C_784/2013 vom 23. Juni 2014, E. 5.4
RA Nr. 110/2017/34 14
Der Beschwerdegegner wird auf seine Mitwirkungspflicht bei den sachverhaltlichen
Abklärungen gemäss Art. 20 VRPG hingewiesen. Er hat, gegebenenfalls mit Hilfe seines
Rechtsvorgängers, an der Ermittlung des Sachverhalts aktiv mitzuwirken und diejenigen
Tatsachen zu beweisen, aus denen er Rechte ableitet (vgl. auch Art. 8 ZGB22).
c) Sofern der nordseitige Anbau nicht nachträglich bewilligt werden kann, ist zunächst
die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes in Bezug auf den gesamten Anbau zu
prüfen. Wenn ein Rückbau nicht möglich ist, ist über die Wiederherstellung des Raums im
Erdgeschoss (sog. Kinderzimmer) zu entscheiden.
d) Aus den Akten geht nicht hervor, weshalb der Beschwerdegegner für die WC/Dusche
im Erdgeschoss kein nachträgliches Baugesuch eingereicht hat. Ein Teil dieses
Badezimmers ist auf dem Plan als Erweiterung ausserhalb der 1972 bestehenden
Bruttogeschoss- und Brutto-Nebenfläche eingezeichnet.23 Auf dem handgezeichneten
Projektplan, den A._ 1994 mit dem Baugesuch für den Stallumbau einreichte, ist
die Fläche der heutigen Badezimmererweiterung und der heutigen "Kammer" (rechts
neben dem Badezimmer) noch als "Wohnraum unverändert" bezeichnet.24 Es ist zu prüfen,
ob dieser Wohnraum vor dem 1. Juli 1972 bestand bzw. ob es sich um eine nach 1972
erfolgte Flächenerweiterung handelt und wann diese erstellt wurde.
e) Der südseitige Anbau besteht heute aus drei Geschossen mit mehreren Räumen.
Sofern die erforderlichen Bewilligungen für den "Einstellraum" aufgefunden werden,
bedeutet dies nicht automatisch, dass der gesamte Anbau rechtmässig besteht. Vielmehr
müsste nachgewiesen werden, welcher Teil damit bewilligt ist.
f) Im Bauentscheid der Gemeinde wird der Brennholz- und Autounterstand West auf
der Titelseite als nicht bewilligtes Bauvorhaben aufgeführt, aber in Ziffer 4 fehlt ein
Entscheid dazu. Es ist nicht ganz klar, ob der Beschwerdegegner auf dieses Bauvorhaben
schliesslich verzichtete oder ob es im Entscheid vergessen ging. Dies bedarf einer Klärung.
22 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 (ZGB; SR 201) 23 Grundriss EG, Vorakten pag. 124 24 Baugesuch Nr. 94025, Vorakten pag. 27
RA Nr. 110/2017/34 15
RA Nr. 110/2017/34 16
4. Kosten
a) Die Verfahrenskosten werden der unterliegenden Partei auferlegt, es sei denn, das
prozessuale Verhalten einer Partei gebiete eine andere Verlegung oder die besonderen
Umstände rechtfertigten, keine Verfahrenskosten zu erheben (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Auf
den Antrag der Beschwerdeführerin, die "Feststellungsverfügung" des AGR sei
aufzuheben, kann nicht eingetreten werden; in der Sache unterliegt aber der
Beschwerdegegner. Er hat die Verfahrenskosten, bestimmt auf eine Pauschalgebühr von
Fr. 800.–, zu tragen.
b) Der Beschwerdegegner hat keinen Anspruch auf Parteikostenersatz (Art. 108 Abs. 3
VRPG).