Decision ID: fe2ba750-8fdb-4e15-bdd3-0293e8d60e2f
Year: 2007
Language: fr
Court: VD_TC
Chamber: VD_TC_031
Canton: VD
Region: Région lémanique
Law Area: public_law

Vu les faits suivants
A. Robert Cuany, recourant, est propriétaire de la parcelle no 119 de la Commune de Chevroux. Cette parcelle forme un rectangle d'environ 1'800 m2 en nature de verger.
La parcelle précitée est bordée au sud-ouest par la parcelle no 167, elle-même flanquée au sud-ouest de la parcelle no 284 et au sud-est de la parcelle no 598 (voir plan de situation reproduit ci-dessous). Les fonds nos 167, 284 et 598 sont propriétés de Christophe Cuany, constructeur. Actuellement en nature de pré, ils présentent une surface totale de 4'481 m2.
Ces quatre parcelles sont colloquées en zone de villa conformément au règlement communal sur le plan général d'affectation et la police des constructions approuvé par le Conseil d'Etat le 12 septembre 1980 (ci-après: RPGA).
B. Du 27 janvier au 20 février 2006, le constructeur a mis à l'enquête publique sur les trois parcelles dont il est propriétaire un projet de construction d'une villa individuelle et de six villas séparées par les couverts selon le plan de situation reproduit ci-dessous.
Les villas projetées présentent une typologie rappelant le style provençal, comme le montre par exemple la façade nord est des lots B et D:
Le volume principal de chaque villa est dessiné sur un plan rectangulaire - constitué du sous-sol et de deux niveaux hors sol - auquel vient s'accoler une partie en biais sur un seul niveau correspondant au séjour. Ces deux parties de la construction sont couvertes de toits distincts prenant place à des hauteurs différentes. Les couverts séparant les villas sont ouverts à leurs deux extrémités, sont constitués d'un toit à deux pans dont le faîte est perpendiculaire aux façades (distantes entre elles de 4,60 ou 5,60 m. suivant les lots) contre lesquels ils sont accolés. La hauteur du faîte est cotée à 3 m 80, ce qui correspond environ au 2/3 de la hauteur de la façade latérale des villas, créant de la sorte un décrochement. Sur le plan des accès, les cinq villas les plus à l'ouest (parcelles nos 597 et 284) sont reliées au domaine public par un chemin de desserte situé le long de la parcelle du recourant. Quatre places de parc doivent être aménagées le long de cette parcelle. Quant aux deux villas les plus à l'est (parcelle no 598), elles sont desservies par un chemin d'accès situé sur l'emprise de la servitude de passage à pied et tous véhicules no 87'012 grevant le sud de la parcelle no 167. Cette servitude, dont l'emprise se prolonge encore sur les parcelles nos 175, 155 et 556, est inscrite au bénéfice de sept parcelles avoisinantes, à savoir les parcelles nos 170, 284, 555, 556, 557, 597 et 598.
Le projet a fait l'objet de deux oppositions, dont celle du recourant Robert Cuany déposée le 15 février 2006, et d'une observation.
La municipalité a informé le recourant le 1er mars 2006 qu'elle avait décidé de lever son opposition à l'encontre du projet précité. Elle n'a en revanche pas formellement délivré le permis de construire correspondant.
C. Le recourant a recouru contre cette décision auprès du Tribunal administratif le 21 mars 2006 et conclu à l'admission du recours, le permis de construire accordé au constructeur étant annulé.
Par avis du 23 mars 2006, le tribunal a octroyé l'effet suspensif provisoire au recours.
Le constructeur s'est déterminé le 21 avril 2006 et a conclu en substance au rejet du recours. Il a également requis la levée de l'effet suspensif.
La municipalité a déposé sa réponse le 24 avril 2006 et conclu au rejet du recours. Elle s'en est remise à justice sur la question de l'effet suspensif.
Par décision du 27 avril 2006, le juge instructeur a confirmé l'effet suspensif accordé au recours, rejetant ainsi la requête présentée par le constructeur.
Le recourant a déposé des observations complémentaires le 29 mai 2006.
Le 19 juin 2006, le constructeur a remis au Tribunal administratif un extrait du registre foncier relatif à la servitude de passage no 87'012 et l'a également informé qu'un projet de fractionnement des trois parcelles concernées était en cours.
D. Ce projet de fractionnement, daté du 7 juin 2006, a été établi par le géomètre officiel Michel Perrin. Il prévoit la constitution de sept parcelles distinctes mesurant au moins 600 m2 pour chacune des six villas séparées par les couverts et 800 m2 pour la villa individuelle. Le 21 juin 2006, dans un courrier adressé au notaire agissant pour le compte du constructeur, la municipalité ne s'est pas opposée au principe d'un fractionnement, précisant toutefois que le lotissement pouvait être envisagé selon trois variantes :
"1. Création d'une PPE avec 7 lots correspondants aux 7 habitations projetées
2. Fractionnement en 7 parcelles parfaitement conforme à la réglementation communale (COS, surface minimum et distances au limites)
3. Fractionnement sans respecter la réglementation communale, en inscrivant au Registre foncier une mention en application de l'art. 83 LATC (mention indiquant que cette réglementation est respectée sur l'ensemble formé par les 7 parcelles)."
E. Le Tribunal administratif a tenu audience à Chevroux le 26 septembre 2006 en présence 1) de Robert Cuany, recourant, assisté d'Edmond de Braun, avocat; 2) pour la municipalité, de Gérard Vioget, municipal des constructions et Sylvain Thévoz, vice-syndic, assistés d'Yves Nicole, avocat; 3) de Christophe Cuany, constructeur non encore assisté de l'avocat Conod, mais accompagné de Michel Perrin, géomètre.
A cette occasion, la municipalité a produit le plan des aménagements extérieurs qui ne se trouvait pas encore au dossier. De plus, elle a confirmé qu'elle n'avait pas encore délivré le permis de construire correspondant.
Sur la question de la mitoyenneté, la municipalité a exposé que la présence des couverts entre chaque maison permettait selon elle de remplir cette condition. A cet égard, elle a précisé qu'une construction établie sur le même modèle et constituant ainsi un précédent aurait été admise sur la parcelle no 554 située en contrebas.
Concernant le mode de fractionnement des parcelles, le géomètre Perrin, au nom du constructeur, s'est déclaré favorable au système de la mention LATC. Il a précisé que cette question avait déjà été débattue lors de la mise à l'enquête du projet et invoqué pour preuve le plan des aménagements extérieurs produit en audience qui prévoit une configuration dans le sens de l'inscription d'une telle mention.
Le tribunal a procédé à une inspection locale. Il a constaté que la parcelle du recourant, en nature de verger, présentait une légère pente descendant vers le lac de Neuchâtel en direction du nord-ouest.
Les villas mitoyennes invoquées en audience à titre de précédent par la municipalité sont séparées par des couverts fermés sur trois côtés reliant les maisons. La largeur des couverts, correspondant à la distance séparant les façades des deux villas, oscille entre 9 et 10 mètres.

Considérant en droit
1. Le recourant fait tout d'abord valoir que les villas projetées ne répondent pas à la définition de villas mitoyennes au sens des art. 21 et 24 RPGA. La mitoyenneté impliquerait en effet la présence d'un mur séparant de bas en haut chaque maison, condition que ne rempliraient pas les couverts projetés. De surcroît, ce mur devrait impérativement se situer sur une limite de propriété. Chaque villa devant par conséquent être considérée comme individuelle, les distances aux limites de propriété, respectivement aux bâtiments sis sur une même parcelle, ne seraient pas respectées, de même que la superficie minimale requise pour chaque parcelle.
2. A son chapitre V consacré à la zone de villas, le RPGA de la Commune de Chevroux contient notamment les articles suivants :
"Art. 20
L'ordre non contigu est obligatoire. La distance minimum entre les façades et la limite de propriété voisine ou du domaine public, s'il n'y a pas de plan fixant la limite des constructions, est de 5 m. Cette distance est doublée entre bâtiments sis sur une même propriété.
Art. 21
Toute construction est interdite sur une parcelle n'ayant pas une superficie de 800 m2 au moins, à raison d'une villa par 800 m2. Lors de la construction de villas mitoyennes, la surface de chaque parcelle peut être réduite à 600 m2 par villa.
[...]
Art. 24
La construction de villas mitoyennes est autorisée à la condition qu'elles soient édifiées simultanément. L'architecture et les tonalités de crépis seront pareilles pour l'ensemble.
En vertu de l'art. 20 RPGA, l'ordre non contigu est obligatoire. Chacune des sept villas devrait donc en principe respecter une distance au bâtiment voisin de 10 mètres, que l'on se base sur l'état actuel des parcelles ou sur le projet de fractionnement présenté. A ce stade, tel ne serait pas le cas des trois groupes de villas séparées par les couverts étant donné que leur façade se situe à 4 m 60, respectivement 5 m 60 l'une de l'autre. Néanmoins, l'art. 24 RPGA autorise la construction de villas mitoyennes à la condition qu'elles soient édifiées simultanément. Il y donc lieu de déterminer si les trois groupes de villas en cause répondent à la définition de mitoyenneté, auquel cas les distances prévues à l'art. 20 RPGA ne leur seraient pas applicables.
3. Sur la notion de villas mitoyennes, par opposition à villas jumelées ou juxtaposées, le recourant se réfère à la longue jurisprudence du Tribunal administratif en la matière. Le Tribunal administratif a cependant déjà eu l’occasion de constater que si la jurisprudence a tenté, à l’époque déjà de la Commission de recours, de donner à ces divers termes un sens uniforme, il faut bien reconnaître que ces tentatives sont vaines car il arrive souvent que le même terme soit employé dans des règlements communaux différents dans une acception distincte (AC.2003.0220 du 11 octobre 2004; AC.1999.0024 du 27 avril 1999 consid. 2 b; AC.1998.0043 du 30 septembre 1998). Dans cette perspective, l'absence ou la présence d'une limite de propriété entre bâtiments n'est pas un facteur déterminant pour décider du respect ou non de la réglementation communale.
Dans sa jurisprudence, le Tribunal administratif a défini à de nombreuses reprises les critères servant à distinguer la présence d'un seul bâtiment de celle de plusieurs bâtiments juxtaposés, jumelés ou mitoyens. Il s'est basé pour ce faire sur un faisceau d'indices comprenant la destination respective des constructions en cause et leur liaison fonctionnelle avec les éventuels locaux communs, leurs dimensions, la surface de plancher respective de chaque construction, la conception architecturale et les matériaux des revêtements extérieurs, l'apparence extérieure, en particulier l'impression donnée à un observateur, ainsi que les objectifs de la planification cantonale, régionale et communale dans le domaine concerné. Ces critères sont appliqués en fonction des caractéristiques propres de chaque cas particulier en tenant compte de l'ensemble des circonstances pour déterminer si le constructeur tente de détourner les buts des règles caractérisant l'ordre non contigu (AC.2005.0167 du 8 mars 2006; AC.2000.0157 du 15 avril 2002; RDAF 1993, p. 195). Ces mêmes critères doivent être appliqués pour définir si l'on est en présence de deux bâtiments juxtaposés ou de deux bâtiments totalement séparés devant respecter les règles de l'ordre non contigu (AC.2005.0252 du 27 avril 2006).
En l’espèce, le tribunal constate que le projet est composé de deux villas distinctes possédant chacune leurs propres locaux de service et leur propre accès. Elles ne sont reliées entre elles que par un couvert à voitures permettant d'y stationner deux véhicules, à savoir un pour chaque villa. Du point de vue fonctionnel, on est donc en présence de deux bâtiments bien distincts. Du point de vue de l’aspect extérieur, les villas apparaissent également comme deux bâtiments indépendants. En effet, les constructions projetées ne sont reliées entre elles que par le couvert précité qui se réduit à un simple toit suspendu entre les maisons et ouvert à chaque extrémité. L'impression de séparation des villas est renforcée par la présence d'ouvertures dans la façade située au-dessus du couvert et par l'apparence qu'il en résulte de bâtiments situés l'un en face de l'autre et non l'un contre l'autre. Dans ces circonstances, on ne peut raisonnablement assimiler les constructions projetées à des villas mitoyennes au sens de l'art. 24 RPGA. Par conséquent, elles doivent respecter la réglementation de l'ordre non contigu et notamment les art. 20 et 21 RPGA. La distance entre les villas étant inférieur à 10 mètres et la surface attribuées à chaque villa inférieure à 800 m2, le projet n'est pas réglementaire et ne saurait être autorisé.
Contrairement à ce que soutient la municipalité, la présence sur une parcelle voisine de deux villas séparées par un couvert ne suffit pas encore à admettre la légalité du projet. Certes, en présence de termes juridiques indéterminés - tel que celui de mitoyenneté - dont la portée n'est pas imposée par le droit cantonal, il convient de s’en référer d’abord à l'interprétation communale, étant précisé que la commune dispose à cet égard d’une certaine liberté d'appréciation. Cependant, en l'espèce, la rédaction de l'art. 24 RPGA ne permet pas d'établir avec précision où le législateur communal entendait poser les limites de la juxtaposition des bâtiments. Quant au précédent invoqué par la municipalité, le tribunal a constaté que la largeur du couvert situé sur la parcelle no 554 oscillait entre 9 et 10 mètres, ce qui revenait pratiquement à respecter la règle des distances entre bâtiments non contigus. On ne saurait donc légitimement déduire de ce seul exemple, de surcroît peu convainquant, l'existence d'une pratique communale constante tendant à autoriser la construction de villas mitoyennes séparées par un couvert de moins du double de la distance réglementaire de 5 mètres.
Pour le surplus, c'est en vain que la municipalité invoque l'arrêt AC.1999.0024 du 27 avril 1999 en faisant valoir qu'un couvert de même type que celui qui est prévu en l'espèce a été jugé suffisant pour que l'on puisse considérer avoir affaire à des villas accolées (selon le terme spécifique utilisé dans ce règlement-là). Dans cet arrêt était en cause l'interprétation du règlement communal lausannois (en vigueur à l'époque) dont l'examen des travaux préparatoires avait montré qu'il avait précisément abandonné la règle imposant formellement l'ordre non contigu, de même que toute référence à la notion de villas mitoyennes. Cette situation réglementaire différente justifiait, compte tenu de ce que le Tribunal administratif n'a pas à substituer son appréciation à celle de la municipalité sur la notion de villa "accolée", l'interprétation de l'autorité lausannoise admettant la construction de villas réunies par un couvert occupant un espace inférieur à la distance de la limite.
4. Le projet ne pouvant dans tous les cas pas être autorisé pour les motifs développés au considérant qui précède, le tribunal n'examinera pas les autres moyens soulevés par le recourant.
5. L'admission du recours conduira le constructeur à revoir l'intégralité du projet. Pour cette raison, la construction de la villa individuelle correspondant au lot A ne saurait être autorisée.
6. En conséquence, le recours est admis. La décision de la municipalité du 1er mars 2006 doit être réformée, le permis de construire ne pouvant être octroyé.
Le constructeur, qui succombe, est tenu d'assumer les frais du recours (art. 55 al. 1 LJPA). Il doit des dépens au recourant qui a procédé par l'intermédiaire d'un avocat. La municipalité, dont la décision est réformée, versera également des dépens au recourant (art. 55 al. 2 LJPA).