Decision ID: a240a4f2-b712-519a-8581-e87b37d0082e
Year: 2020
Language: de
Court: ZH_BRK
Chamber: ZH_BRK_001
Canton: ZH
Region: Zürich
Law Area: public_law

hat sich ergeben:
A.
Mit Beschluss vom 23. Oktober 2019 erteilte die Baubehörde X der B. AG
die baurechtliche Bewilligung für Umbau und Aufstockung eines Wohnhau-
ses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 1 an der B.-Strasse 1 in X.
B.
Gegen diesen Entscheid erhob H.-R. Z. mit Eingabe vom 13. November
2019 rechtzeitig Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und
beantragte die Aufhebung des Entscheides.
C.
Mit Verfügung vom 14. November 2019 wurde vom Rekurseingang Vor-
merk genommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.
D.
Mit Eingabe vom 4. Dezember 2019 beantragte die Vorinstanz die Abwei-
sung des Rekurses, soweit darauf einzutreten sei.
Die private Rekursgegnerin beantragte mit Eingabe vom 16. Dezember
2019 ebenfalls die Abweisung des Rekurses, soweit darauf einzutreten sei;
dies unter Kosten- und Entschädigungsfolgen inkl. MwSt. zulasten des Re-
kurrenten.
E.
Der Rekurrent verzichtete stillschweigend auf die Erstattung einer Replik.
F.
Am 11. März 2020 führte die 1. Abteilung des Baurekursgerichts im Beisein
der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch.
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Es kommt in Betracht:
1.
Der Rekurrent ist Eigentümer des Grundstücks Kat.-Nr. 2, welches im Os-
ten und im Norden unmittelbar an die Bauparzelle anstösst. Er macht mit
seinem Rekurs eine ungenügende Eingliederung des Bauvorhabens in die
bestehende bauliche Umgebung zufolge übermässiger Ausnützungsüber-
tragung geltend. Aufgrund der engen räumlichen Beziehung und der vorge-
brachten Rügen ist er zur Rekurserhebung im Sinne von § 338a des Pla-
nungs- und Baugesetzes (PBG) legitimiert. Da die übrigen Prozessvoraus-
setzungen ebenfalls erfüllt sind, ist auf den Rekurs einzutreten.
2.
Das Baugrundstück Kat.-Nr. 1 ist der Wohnzone W4 0,8 gemäss Bau- und
Zonenordnung der Stadt X (BZO) zugewiesen und mit einem fünfgeschos-
sigen Mehrfamilienhaus überstellt. Das Bauvorhaben sieht unter anderem
vor, das bestehende Gebäude mit einem Vollgeschoss und einer Attika zu
erweitern. Mangels Ausnützungsreserven auf der Bauparzelle sollen hierzu
268,8 m2 bauliche Ausnützung vom Grundstück Kat.-Nr. 3, d.h. von einem
Drittgrundstück, beansprucht werden.
3.1.
Der Rekurrent wendet gegen das Bauvorhaben ein, dass die vorgesehene
Ausnützungsübertragung zu einem Baukörper führe, der den Rahmen der
zonengemässen, durch Bauvorschriften und Parzellenordnung geprägten
Überbauungsstruktur sprenge. Bei einer Parzellenfläche von 659 m2 wären
bei der geltenden Ausnützungsziffer von 0,8 grundsätzlich eine Bruttoge-
schossfläche von 527,2 m2 zulässig. Durch die Ausnützungsübertragung
von 268,8 m2 erhöhe sich die mögliche Bruttogeschossfläche auf 796 m2,
was einer Erhöhung um 50 % entspreche. Die begrenzte Möglichkeit einer
Ausnützungsübertragung für Arealüberbauungen gemäss BZO gelte als
Hinweis, was vorliegend als angemessen betrachtet werden dürfe. Das
Bauvorhaben sei völlig überproportioniert und sprenge den Rahmen der
festgelegten Nutzungsordnung und Zonenstruktur. Es sei kein städtebauli-
ches Konzept erkennbar, wenn die Stadt X gleichzeitig beabsichtige, sein
R1L.2019.00031 Seite 4
Gebäude unter Schutz zu stellen und in 15 m Distanz die Baubewilligung
für ein derart mächtiges Wohnhaus erteile.
3.2.
Die Vorinstanz führt vernehmlassungsweise zusammengefasst aus, dass
sich kein bestimmtes Mass für eine zulässige Ausnützungsübertragung
festlegen lasse. Vielmehr sei im Einzelfall zu prüfen, ob sich die zugelasse-
ne bauliche Dichte mit § 238 PBG vertrage. Durch das sechsgeschossige,
nach Westen zurückgestaffelte Siegerprojekt "A." über die alte und neue
B.-Strasse und über den G.-Platz hinweg entstehe ein grosszügiger Raum,
der den Stadtpark bis zum K.-Areal und zur Alterseinrichtung Ba.-Strasse 1
hin erweitere. In diesen Rahmen lägen die kleinmassstäblichen Bauten der
ehemaligen ländlichen Ensembles B.-Strasse 1, 2, 3 (drei Vielzweckbau-
ernhäuser mit ihren Nebenbauten) und 4, 5, 6 (Ensemble "S."). Sie seien
zweigeschossig und teilweise mit mächtigen Satteldächern ausgebildet. Die
Verbreiterung der B.-Strasse in den 1970er-Jahren habe die ursprünglich
bestehenden räumlichen Beziehungen zwischen den beiden ländlichen En-
sembles zerstört und isoliere die Bauten nördlich der B.-Strasse vom histo-
rischen Dorfkern. Durch die Umgestaltung der alten B.-Strasse werde dies
nun geheilt. Das auf dem Baugrundstück bestehende Gebäude sei ca.
1930 erstellt worden und bediene sich eines städtischen Gebäudetyps, der
von der vorstädtischen Bebauung an der Z.-Strasse bekannt sei (z.B. Z.-
Strasse 1 bis 5), hier aber bruchstückhaft bleibe und keine Fortsetzung fin-
de. Das Gebäude wirke eher als "Fehler im Gewebe". Bei einer allfälligen
Erweiterung sei darauf zu achten, dass das Gebäude nicht noch mächtiger
wirke. Dies könne über eine sorgfältige Gliederung und Materialisierung er-
reicht werden. Die Aufstockung gliedere den Baukörper in einen dreige-
schossigen Sockel und eine zweigeschossige "Haube", welche mit dem
mächtigen Satteldach des inventarisierten Bauernhauses B.-Strasse 3
durchaus einen Bezug eingehen könne. Durch diese Unterteilung würden
die fünf Geschosse optisch gebrochen. Eine leicht wirkende Materialisie-
rung sei zu bevorzugen, von einer muralen Erscheinung sei abzusehen.
Durch die Verlegung der B.-Strasse könne der Stadtpark nach Norden
massiv erweitert werden. Die inventarisierten Bauernhäuser im Zentrum,
welche sich im Umfeld des Gebäudes B.-Strasse 4 befänden, würden Teil
der grünen Mitte bzw. des Stadtparks werden. Das Provokationsverfahren
sei eingeleitet worden. Der Bericht der Kantonalen Denkmalpflege sowie
der Unterschutzstellungs- bzw. Entlassungsentscheid stünden noch aus.
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Die Baute B.-Strasse 4, welche schon vor dem geplanten Umbau eine mar-
kante Erscheinung dargestellt habe, solle das westliche Eingangstor zum
erwähnten Zentrumspark bilden. Als eigenständiger Aufbau spiegle der
Gebäudekubus Elemente der umliegenden Bauten (B.-Strasse, Ba.-
Strasse) und fasse den G.-Platz auf der Südseite ein. Klar strukturierte
Fassaden führten zu einem eleganten, neuen und trotzdem verbundenen
Element. Der Baukörper trete eher wuchtig in Erscheinung, schütze
dadurch aber die feingliedrigen Bauernhäuser im Zentrum. Die geplante
Aufstockung wirke als eigenständiger Aufbau in keiner Weise überproporti-
oniert. Die Baute fasse den G.-Platz auf der Südseite ein und bilde zusam-
men mit dem geplanten Altersheim das Eingangstor zum Stadtplatz. Die
Ausnützungsübertragung führe im vorliegenden Fall nicht dazu, dass der
Zweck der Nutzungsziffer illusorisch werde oder eine unerwünschte, § 238
PBG verletzende Konzentrierung der Bausubstanz entstehe. Auch das ge-
plante Bauprojekt füge sich – trotz relativ hoher Nutzungsübertragung –
rechtsgenügend in die bauliche Umgebung ein. Auch im Hinblick auf das
verdichtete Bauen sowie mit Blick auf die Ziele und Grundsätze des Raum-
planungsgesetzes (RPG) würden solche Aufstockungen an grosser Bedeu-
tung gewinnen. In Bezug auf den baulichen Charakter des betroffenen Ge-
biets regle sich dies durch die "Einfassung" des G.-Platzes und die Torwir-
kung zum Stadtpark.
3.3.
Die private Rekursgegnerin führt vernehmlassungsweise zusammengefasst
aus, dass der Ausnützungstransfer rechtlich zulässig sei, zumal sich beide
Parzellen in der Wohnzone W4 befinden und aneinandergrenzen würden.
Die Vorinstanz habe eine umfassende ästhetische Würdigung des Bauvor-
habens vorgenommen und einerseits geprüft, ob sich die Baute selbst be-
friedigend einordne, und andererseits, ob sich die Baute befriedigend in die
Umgebung einordne, was sie beides insbesondere aufgrund der Lage des
Baukörpers bejaht habe. Schliesslich habe die Vorinstanz sinngemäss
festgestellt, dass die inventarisierten Bauernhäuser im Zentrum durch die
geplante Aufstockung des Gebäudes B.-Strasse 4 nicht beeinträchtigt wür-
den. Aus den Begriffen "wuchtig" und "mächtig" lasse sich nicht ableiten,
dass sich der Baukörper nicht befriedigend einordne. Durch eine gute Fas-
sadengestaltung, wie sie die Fassadenpläne vorsehen würden, und durch
eine leicht wirkende Materialisierung, wie sie die Vorinstanz verlangt habe,
werde die befriedigende Einordnung ohne weiteres erreicht. Weiter werde
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die Grundfläche des Standortgebäudes durch die Aufstockung nicht verän-
dert. Auch höhenmässig erfahre die bestehende Baute keine wesentliche
Änderung. Sodann befinde sich das Gebäude im Winkel zwischen der alten
und neuen B.-Strasse, sodass es nur im Osten an eine mit einer Baute
überstellten Parzelle angrenze. An dieser zwischen zwei Strassen einge-
klemmten Parzelle ordnet sich auch eine markante Baute ohne weiteres
befriedigend ein und bilde – wie die Vorinstanz zu Recht erwogen habe –
das westliche Eingangstor zum erwähnten Zentrumspark.
4.1.
Gemäss § 254 Abs. 1 PBG gibt die Ausnützungsziffer das Verhältnis der
anrechenbaren Fläche zur massgeblichen Grundfläche wieder. Letztere
bildet nach § 259 Abs. 1 PBG die von der Baueingabe erfasste Fläche der
baulich noch nicht ausgenützten Grundstücke oder Grundstückteile der
Bauzone. Aus dieser Bestimmung leiten Lehre und Praxis ab, dass Ausnüt-
zungsverschiebungen zwischen verschiedenen, der nämlichen Bauzone
zugehörigen Parzellen grundsätzlich zulässig sind. Vorauszusetzen hierfür
ist allerdings, dass auf dem belasteten Grundstück eine entsprechende Re-
serve vorhanden ist, was mit dem Baugesuch nachgewiesen werden muss.
Dabei muss es sich um Flächen handeln, die der Ausnützung zugänglich
sind (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher
Planungs- und Baurecht, 6. Aufl., Wädenswil 2019, Bd. 2, S. 929). Er-
schliessungsanlagen, die auf übergeordneten Festlegungen beruhen, d.h.
ihre Grundlage in kommunalen (oder auch kantonalen) Verkehrsplänen ha-
ben sowie Verkehrsflächen, die in einem Quartierplan festgelegt werden,
gehören von vornherein nicht zu den nutzungsplanerisch festgelegten
Bauzonen; sie können schon von ihrer Funktion her nicht ausgenützt wer-
den und damit auch nicht Teil der massgeblichen Grundfläche im Sinn von
§ 259 Abs. 1 PBG bilden (VB.2003.00084, E. 2a, in BEZ 2003 Nr. 46).
4.2.
Die Bauparzelle verfügt erwähntermassen nicht über eine für das strittige
Bauvorhaben notwendige Ausnützungsreserve. Mit Blick auf die rekurrenti-
schen Äusserungen anlässlich des Augenscheins ist vorab festzuhalten,
dass in der Baubewilligung tatsächlich von einem Erwerb von zusätzlicher
Grundstücksfläche und nicht von einem Ausnützungstransfer die Rede ist.
Aus den Baugesuchsunterlagen, insbesondere aus dem Katasterplan,
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ergibt sich ein solcher Landerwerb indessen nicht. Vielmehr kann aus dem
Zusammenhang ohne Weiteres geschlossen werden, dass für das Bauvor-
haben eine Beanspruchung von Ausnützungsreserve eines Drittgrund-
stücks vorgesehen ist, womit rechtsdogmatisch eine Ausnützungsübertra-
gung zur Diskussion steht (s. dazu Felix Huber, Die Ausnützungsziffer, Zü-
rich 1986, S. 80). Da der angefochtene Entscheid ohnehin aufzuheben ist,
erübrigen sich weitere Ausführungen hierzu.
Als Drittgrundstück, von welchem allfällige Ausnützungsreserven für das
Bauvorhaben beansprucht werden sollen, soll die im Eigentum der Stadt X
stehende Parzelle Kat.-Nr. 3 ("G.") herangezogen werden. Der überwie-
gende Teil dieses Grundstücks (d.h. der nordwestliche Bereich) wird vom
Perimeter des Gestaltungsplans "X W." (Baubereich G) erfasst. Der südöst-
liche, davon nicht erfasste Bereich wird grossmehrheitlich von der (neuen)
B.-Strasse und dem (neuen) Trassee des 2er-Trams ("Limmattalbahn")
samt einer Haltestelle beansprucht. Lediglich ein kleiner Spickel im Südos-
ten, welcher direkt an das Baugrundstück angrenzt, liegt weder innerhalb
des Gestaltungsplangebiets noch wird er von den genannten Verkehrsflä-
chen beansprucht. Auf dem nordwestlichen, zum Gestaltungsplangebiet
gehörenden Parzellenteil liegt sodann ein Teil der Wendeschlaufe der
Tramlinie und offenbar ebenfalls eine Haltestelle. Zwischen diesem Teil der
Wendeschlaufe und der B.-Strasse sowie der Haltestelle im Süden befindet
sich ein öffentlicher Platz. Die entsprechenden Einträge, d.h. für die B.-
Strasse sowie die Tramlinie, finden sich im Regionalen Verkehrsrichtplan
Limmattal vom 4. Oktober 2017. Dies hat nach dem einleitend Dargelegten
zur Folge, dass die von der B.-Strasse und vom Tramtrassee (inklusive
Haltestelle und Wendeschlaufe) beanspruchten Flächen auf dem Grund-
stück Kat.-Nr. 3 von vornherein nicht ausgenützt werden können und hierzu
damit auch nicht einem Drittgrundstück zur Verfügung gestellt werden dür-
fen. Diese Flächen fallen für die vorgesehene Ausnützungsübertragung
damit ausser Ansatz.
4.3.
Zu klären bleibt, wie es sich diesbezüglich mit dem Teil des Grundstücks
Kat.-Nr. 3 verhält, welcher vom Gestaltungsplanperimeter erfasst wird. Es
stellt sich die Frage, ob eine Ausnützungsübertragung zugunsten von Dritt-
grundstücken ausserhalb eines Gestaltungsplangebiets statthaft ist.
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Die Zulässigkeit von Ausnützungsübertragungen von einer bestimmten Zo-
ne auf eine andere Zone mit abweichenden Nutzungsvorschriften hat das
Bundesgericht in ständiger Rechtsprechung verneint. Es begründet dies
damit, dass eine interzonale Ausnützungsanrechnung zur Folge hätte, dass
für das Gebiet längs der Zonengrenze verschiedene Nutzungsziffern gelten
würden und damit Bauten mit unterschiedlicher Ausnützung des Bodens
entstünden, was nicht dem Sinn des Gesetzes entsprechen könne. Es wür-
de zudem bedeuten, dass die vom Zonenplan festgelegten Zonengrenzen
missachtet und durch gewöhnliche Verwaltungsverfügung die vom kommu-
nalen Gesetzgeber beschlossene Unterteilung des Baugebiets verändert
würden (BGr 1P.256/2006 vom 18. Juli 2006, E. 2.5, mit Hinweisen).
Fraglich ist, ob diese unerwünschten Folgen auch bei einer gestaltungs-
planübergreifenden Ausnützungsübertragung eintreten und dieser Fall da-
mit insofern einer interzonalen Ausnützungsanrechnung gleichzusetzen ist.
Hierzu ist vorab festzuhalten, dass ein Gestaltungsplan ein Sondernut-
zungsplan ist, der eine städtebaulich, architektonisch und wohnhygienisch
einwandfreie Überbauung anstrebt. Zu diesem Zweck stellt er für ein be-
stimmtes Gebiet eine Spezialbauordnung auf, welche von den allgemeinen
Festlegungen der Bau- und Zonenordnung abweicht und diese überlagert.
So werden mit Gestaltungsplänen für bestimmt umgrenzte Gebiete Zahl,
Lage, äussere Abmessungen sowie die Nutzweise und Zweckbestimmung
der Bauten bindend festgelegt; dabei darf von den Bestimmungen über die
Regelbauweise und von den kantonalen Mindestabständen abgewichen
werden (§ 83 Abs. 1 PBG). Anders als bei Arealüberbauungen und Son-
derbauvorschriften sind die Grundeigentümer im Perimeter eines Gestal-
tungsplans an dessen Festlegungen gebunden. Die Grundordnung wird al-
so ersetzt, womit nur noch gestaltungsplankonform gebaut werden darf
(vgl. zum Ganzen Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und
Umweltrecht, Bd. I, 3. Aufl., Zürich 1999, Rz. 317 ff.).
Wird die Grundordnung im Anwendungsbereich eines Gestaltungsplans er-
setzt, treten die genannten unerwünschten Folgen einer interzonalen Aus-
nützungsübertragung bei einer gestaltungsplanübergreifenden Ausnüt-
zungsübertragung zumindest dann ebenfalls ein, wenn die konkreten Ge-
staltungsplanvorschriften zur Grundordnung abweichende Ausnützungs-
vorgaben enthalten. Auch in diesem Fall entstünden Bauten mit unter-
schiedlicher Ausnützung des Bodens auf einer bestimmten Zone zugewie-
senen Grundstücken entlang der Gestaltungsplangebietsgrenzen. Zumin-
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dest im Falle eines öffentlichen Gestaltungsplans, welcher von der Ge-
meindelegislative erlassen wird (vgl. § 88 PBG), würden zudem auch in
diesem Fall die festgelegten Gebietsabgrenzungen missachtet und durch
gewöhnliche Verwaltungsverfügung die vom kommunalen Gesetzgeber be-
schlossene Unterteilung des Baugebiets insoweit verändert.
Ob von gleicher oder unterschiedlicher "Zonenzugehörigkeit" bei Grundstü-
cken innerhalb und solchen ausserhalb eines Gestaltungsplangebiets ge-
sprochen werden kann, hängt damit wie angedeutet davon ab, ob die konk-
ret anwendbaren Gestaltungsplanvorschriften zur Grundordnung abwei-
chende Ausnützungsvorgaben enthalten. Den vorliegend massgebenden
Vorschriften zum Gestaltungsplan "X W." ist zu entnehmen, dass sowohl
innerhalb des Baubereichs G, welchem das Grundstück Kat.-Nr. 3 zuge-
wiesen ist, als auch auf dieser Parzelle selbst eine erheblich höhere Aus-
nützung erlaubt ist als in der Wohnzone W4 mit einer Ausnützungsziffer
von 0,8. So ist im Baubereich G eine anrechenbare Geschossfläche von
13'090 m2 gestattet (Art. 7 Abs. 2 der Gestaltungsplanvorschriften [GPV]);
dies bei einer Gesamtfläche von ca. 13'500 m2 (anhand des Messwerk-
zeugs für Flächen im GIS-Browser gemessen). Sodann ist auf der Parzelle
Kat.-Nr. 3 eine anrechenbare Geschossfläche von 2'864 m2 gemäss An-
hang 1 GPV bei einer Gesamtfläche von ca. 2'900 m2 (ebenfalls gemäss
GIS-Browser) erlaubt. Daraus resultiert eine Ausnützungsziffer von mindes-
tens ca. 0,97 und mithin ca. eine mindestens 17 % höhere Ausnützung als
in der Wohnzone W4 0,8. Zwischen dem Gestaltungsplangebiet bzw. dem
Baubereich G und dem Grundstück Kat.-Nr. 3 und der Wohnzone W4 0,8
besteht damit ein nicht unerheblicher Unterschied in Bezug auf die vom
kommunalen Gesetzgeber gewollte bauliche Dichte. Dies führt dazu, dass
eine gestaltungsplanübergreifende Ausnützungsübertragung entsprechend
der erwähnten Rechtsprechung aufgrund der damit einhergehenden uner-
wünschten Folgen im vorliegenden konkreten Fall nicht statthaft ist.
4.4.