Decision ID: 0d242d1e-47cc-513e-b0d3-ec22b877e5af
Year: 2008
Language: it
Court: TI_CATI
Chamber: TI_CATI_001
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: public_law

Fatti
A.
La RI 1 è una società anonima con sede a _ (SO), il cui scopo sociale è l'acquisto, la vendita, l'amministraz
io
ne, la mediaz
io
ne di immobili. Essa è stata limitatamente imponibile nel Canton Ticino, quale proprietaria di sostanza immobiliare a _.
B.
Con atto pubblico del 18 lugl
io
2002, iscritto a Registro fondiar
io
il 30 dicembre 2002, la RI 1 vendeva a _ e alla _, che acquistavano in comproprietà in parti uguali, le part. n. _ e _ RFD _ _, al prezzo di fr. 500'000.–.
L'Uffic
io
di tassaz
io
ne delle persone giuridiche (UTPG), con decis
io
ne del 23 aprile 2003, notificava alla venditrice la tassaz
io
ne dell'imposta sugli utili immobiliari, commisurando l'utile imponibile in fr. 160'000.–, pari alla differenza fra il ricavo ed il prezzo di acquisto (fr. 340'000.–), e l'imposta in fr. 11'200.–.
C.
La contribuente impugnava la suddetta decis
io
ne, con reclamo del 19 magg
io
2003, argomentando che l'operaz
io
ne immobiliare di _ aveva comportato una perdita. Applicando la giurisprudenza del Tribunale federale in materia di doppia imposiz
io
ne intercantonale, infatti, si doveva riconoscere la deduz
io
ne di tutti gli interessi passivi pagati, nella misura in cui gli stessi eccedevano il valore venale dell'immobile.
Con decis
io
ne del 25 settembre 2003, l'Uffic
io
di tassaz
io
ne accoglieva parzialmente il reclamo, ammettendo la deduz
io
ne delle spese di acquisto (fr. 2'316.-) e di migl
io
ria (fr. 4'275.-). Quanto agli interessi passivi, ne negava per contro la deduz
io
ne a titolo di costi di investimento, argomentando che si trattava di interessi relativi al credito servito all'acquisto del terreno e non alla costruz
io
ne.
D.
Con sentenza del 10 magg
io
2004, la Camera di diritto tributar
io
respingeva un ricorso, con il quale la contribuente aveva chiesto il riconoscimento della perdita subita con l'operaz
io
ne immobiliare di _, spiegando di avere attivato gli interessi, pagati sul mutuo servito all'acquisto del terreno, fino a raggiungere il valore venale di fr. 500'000.-. Riconosciuto che la ricorrente era indubbiamente una società immobiliare, la Camera aveva per contro ritenuto che non potesse essere qualificata commerciante profess
io
nale di immobili.
E.
Il Tribunale federale ha annullato la sentenza della Camera di diritto tributar
io
, con sentenza del 16 agosto 2005,
rinviando gli atti all’autorità cantonale “affinché proceda ai necessari accertamenti per risolvere i quesiti giuridici rimasti inevasi”. Ammesso che le
attività della ricorrente erano state alquanto limitate, l’Alta Corte ha osservato tuttavia che non dev'essere trascurato il fatto che essa “ha partecipato e partecipa tuttora ad un consorz
io
nel Cantone di _ e che è stata proprietaria di immobili in _”. Riguardo al consorz
io
, ha rilevato che agli atti non figurava “nessuna informaz
io
ne precisa, segnatamente sugli affari realizzati e sulla partecipaz
io
ne della ricorrente”. Per quanto concerne i fondi ticinesi, anche se gli stessi erano stati acquistati nel 1989 e riveduti nel 2002, ossia 13 anni dopo, senza che la ricorrente avesse apparentemente intrapreso nel frattempo attività particolari per valorizzarli, ha sottolineato che non era contestato che il loro acquisto era stato finanziato nella misura dell'80% (fr. 272'000.-- su fr. 340'000.--) con un mutuo bancar
io
, ricorrendo c
io
è in maniera rilevante a mezzi di terzi. Dalla circostanza che i citati fondi non erano edificati si poteva inoltre dedurre che essi non davano nessun reddito che potesse compensare le spese e gli interessi. Il Tribunale federale ha quindi ritenuto verosimile che dall'iniz
io
la ricorrente sperasse di conseguire un profitto al momento della vendita, ciò che escludeva che i terreni in quest
io
ne costituissero un investimento di capitale. Essa aveva poi attivato tutti gli interessi passivi, comportandosi in tal maniera come un commerciante d'immobili e rinunciando d’altra parte a dedurli nell'ambito della sua tassaz
io
ne ordinaria.
Secondo l’Alta Corte, si trattava comunque di “un caso limite”, in cui l’accertamento incompleto dei fatti non consentiva “di risolvere definitivamente le quest
io
ni di diritto litig
io
se”.

Diritto
1.
1.1.
Dopo la sentenza con cui è stata annullata la decis
io
ne cantonale, il Tribunale federale ha mutato la propria giurisprudenza in merito alla ripartiz
io
ne degli interessi passivi nel caso dei commercianti profess
io
nali d’immobili.
Con sentenza del 3 novembre 2006 (DTF 133 I 19 = RDAF 2006 II 524; cfr. anche
Blöchliger
, Der Schuldzinsensabzug bei Liegenschaftenhändler im interkantonalen Verhältnis, in RF 2007 pp. 882-887), l’Alta Corte ha infatti stabilito che gli interessi passivi devono essere ripartiti in base al sistema delle quote, in proporz
io
ne agli attivi privati e commerciali.
1.2.
Il Tribunale federale ha dapprima ricordato che la sua giurisprudenza in vigore fino a quel momento conosceva due metodi di ripartiz
io
ne degli interessi passivi: la ripartiz
io
ne per oggetto e quella per quote.
In linea di princip
io
, si applica il metodo della ripartiz
io
ne per quote, c
io
è in proporz
io
ne agli attivi localizzati. Per attivi si intende in tale contesto l’insieme degli attivi commerciali e privati, mobiliari e immobiliari. Gli interessi passivi vengono dedotti dunque in primo luogo dai redditi della sostanza. Nella misura in cui la parte degli interessi passivi (attribuiti in funz
io
ne della situaz
io
ne degli attivi) oltrepassa il reddito della sostanza di un cantone, tale eccedenza deve essere assunta dagli altri cantoni che ancora dispongono di un reddito della sostanza netto. Se poi la totalità degli interessi passivi oltrepassa il reddito della sostanza, l’eccedenza deve essere dedotta dagli altri redditi (DTF 133 I 19 = RDAF 2006 II 524 consid. 5.1).
Fra le eccez
io
ni all’applicaz
io
ne di questo metodo, rientrano in particolar modo i commercianti di immobili a titolo profess
io
nale. Per questi contribuenti, gli interessi passivi devono essere ripartiti in base agli oggetti; se non vi è un reddito, essi sono “attivati” come costi di investimento, in modo tale da poter essere dedotti solo nel cantone di situaz
io
ne dell’immobile. Ciò implica che il cantone di sede o gli altri cantoni di situaz
io
ne degli immobili non devono assumersi le eccedenze di costi determinate dal fatto che i costi di acquisiz
io
ne del reddito e gli interessi passivi oltrepassano il reddito (corrente). In altri termini, il Tribunale federale ha privilegiato la compensaz
io
ne delle eccedenze di perdita nel tempo piuttosto che la compensaz
io
ne delle perdite nel cantone di sede o negli altri cantoni dove sorgono altri immobili (DTF 133 I 19 = RDAF 2006 II 524 consid. 5.2) .
1.3.
Fatta questa premessa, il Tribunale federale si è domandato se la disciplina particolare applicabile ai commercianti profess
io
nali di immobili in materia di interessi passivi fosse ancora giustificata. Ha allora osservato che il sistema consistente nell’attribuz
io
-ne degli interessi passivi al cantone di situaz
io
ne dell’immobile, a prescindere dal fatto che gli interessi siano deducibili da un reddito in tale cantone, è appropriato quando ci si trova in un per
io
do caratterizzato da un mercato immobiliare durevolmente redditiz
io
. Dal punto di vista economico, infatti, tale sistema implica un riporto o una compensaz
io
ne nel tempo della deduz
io
ne, poiché gli interessi passivi sono pagati durante parecchi anni, prima di poter essere ammessi in deduz
io
ne.
L’evoluz
io
ne del mercato immobiliare negli anni novanta ha tuttavia dimostrato che il prezzo degli immobili può regredire durevolmente, con la conseguenza che non ci si può più aspettare che gli interessi passivi “attivati” possano in ogni caso essere recuperati al momento della vendita dell’immobile. Al contrar
io
, questo sistema può comportare una perdita definitiva nella misura in cui il contribuente, che non può dedurre in un momento successivo tutti o parte degli interessi passivi che ha pagato, sarà imposto durante gli anni in quest
io
ne su un reddito in definitiva più elevato di quello che avrà realizzato. Alla luce di queste consideraz
io
ni, il Tribunale federale ha ritenuto necessar
io
riesaminare la preferenza data alla deduz
io
ne degli interessi passivi nel tempo piuttosto che ad una deduz
io
ne immediata di questi stessi interessi con un’eventuale attribuz
io
ne ad altri cantoni; tale riesame è apparso particolarmente giustificato, per il fatto che la recente giurisprudenza aveva propr
io
per scopo quello di evitare perdite di ripartiz
io
ne (DTF 133 I 19 = RDAF 2006 II 524 consid. 6.1, con riferimento a DTF 131 I 285 consid. 3.5 e 132 I 220 consid. 4.4).
1.4.
Per tener conto della capacità contributiva del contribuente (art. 127 cpv. 2 Cost.) e garantire in particolar modo che la totalità degli interessi passivi sia dedotta nei rapporti intercantonali, il Tribunale federale ha concluso che era necessar
io
modificare la disciplina particolare concernente la deduz
io
ne degli interessi passivi per i commercianti profess
io
nali di immobili. Ha ritenuto che una soluz
io
ne equa e praticabile consistesse nell’estendere l’applicaz
io
ne del sistema generale di deduz
io
ne degli interessi passivi per quote, in proporz
io
ne agli attivi, all’insieme degli interessi passivi, compresi c
io
è quelli concernenti gli attivi commerciali dei commercianti profess
io
nali d’immobili. Ciò implica che gli interessi passivi possano essere ripartiti conformemente alla regola generale: nella misura in cui la parte di interessi passivi attribuita in funz
io
ne degli attivi localizzati oltrepassa il reddito della sostanza del cantone di situaz
io
ne dell’immobile, deve essere assunta da un reddito della sostanza netto negli altri cantoni; se non ci fosse un reddito netto, allora l’eccedenza dovrebbe essere dedotta dagli altri redditi del contribuente.
Un altro vantagg
io
di tale metodo, oltre alla facile applicaz
io
ne, consisterebbe, secondo l’Alta Corte, nella possibilità di evitare “l’attivaz
io
ne” degli interessi passivi, con l’ulter
io
re conseguenza indiretta di evitare pure il pericolo di una contabilizzaz
io
ne illegale: secondo la legge, il valore di tutti gli elementi dell’attivo non può figurare ad un importo che oltrepassa quello che essi rappresentano per l’impresa alla data del bilanc
io
(art. 960 cpv. 2 CO; per le società anonime: art. 665 [valutaz
io
ne dell’attivo fisso] e art. 670 [rivalutaz
io
ne, in particolare degli immobili]). Per il fatto che il bilanc
io
commerciale è vincolante anche per il bilanc
io
fiscale, le disposiz
io
ni contabili imperative del diritto commerciale sono applicabili anche nel diritto tributar
io
(DTF 132 I 175 consid. 2.2 e riferimenti citati). “Attivando” gli interessi passivi, si attribuisce contabilmente all’immobile un valore supplementare rispetto al suo valore contabile. Se tuttavia, a causa dell’evoluz
io
ne negativa del mercato immobiliare, il valore dell’immobile non copre più gli interessi passivi “attivati”, ciò implica una v
io
laz
io
ne delle norme legali sulla valutaz
io
ne massima degli attivi. Si tratta dunque di un ulter
io
re argomento a favore dell’abbandono della giurisprudenza precedente, a favore della deduz
io
ne degli interessi passivi dei commercianti profess
io
nali di immobili secondo il metodo proporz
io
nale (DTF 133 I 19 = RDAF 2006 II 524 consid. 6.3).
2.
2.1.
Come detto in narrativa, il Tribunale federale, basandosi ancora sulla propria precedente giurisprudenza, ha ritenuto che quello della società ricorrente fosse “un caso limite” e che fossero pertanto necessari ulter
io
ri accertamenti, per chiarire se si tratti di un contribuente che esercita il commerc
io
di immobili a titolo profess
io
nale.
La sopravvenuta modifica della giurisprudenza rende evidentemente superflui gli accertamenti in quest
io
ne, per il fatto che il Tribunale federale ha abbandonato la disciplina particolare concernente la deduz
io
ne degli interessi passivi per i commercianti profess
io
nali di immobili. Non occorre c
io
è stabilire se la società ricorrente sia commerciante profess
io
nale di immobili, essendo in ogni caso applicabile il metodo proporz
io
nale per la ripartiz
io
ne degli interessi passivi.
2.2.
Nell’ambito dell’istruz
io
ne del ricorso, dopo il rinv
io
degli atti dal Tribunale federale, questa Camera ha chiesto all’Uffic
io
di tassaz
io
ne delle persone giuridiche del Canton _ di inviarle gli atti relativi alla tassaz
io
ne della ricorrente nel Cantone di sede.
Dalla documentaz
io
ne in quest
io
ne, risulta che in tutti i per
io
di fiscali tra l’acquisto della proprietà immobiliare di _ – momento in cui ha avuto iniz
io
l’imponibilità nel Canton Ticino – e la sua vendita la contribuente ha sempre subito perdite. Negli ultimi due per
io
di fiscali (2001 e 2002), tuttavia, come ha sottolineato l’UTPG nelle sue osservaz
io
ni del 26 novembre 2007, l’autorità fiscale del Canton _ ha intrapreso una ripartiz
io
ne proporz
io
nale degli interessi passivi e non una ripartiz
io
ne per oggetto.
Queste consideraz
io
ni hanno un certo rilievo, nonostante il fatto che, come detto, la nuova giurisprudenza abbia reso superflua la verifica del carattere di commerciante profess
io
nale d’immobili del contribuente. Infatti, permettono di evitare un’obiez
io
ne che potrebbe essere fatta dalla ricorrente, che sostiene di avere “attivato” gli interessi passivi negli anni in cui è stata proprietaria dell’immobile di _, propr
io
in vista della possibilità di dedurli dall’utile immobiliare al momento della vendita. Propr
io
la circostanza che la contribuente non abbia mai conseguito alcun utile imponibile impone infatti di concludere che la scelta di rinunciare a mettere gli interessi passivi a carico del conto economico ed a preferire la loro iscriz
io
ne a bilanc
io
non ha avuto alcuna conseguenza fiscale. La rinuncia a dedurli dall’utile corrente dei rispettivi esercizi non ha c
io
è comportato un aumento dell’utile imponibile e quindi dell’imposta pagata in quegli anni. Ancor più significativa è la circostanza che, arrivato a fr. 500'000.– il valore della proprietà immobiliare di _, propr
io
grazie alla “attivaz
io
ne” degli interessi passivi, nel 2001 la contribuente ha cominciato a metterli a carico del conto economico. E, a partire da tale momento, l’autorità di tassaz
io
ne del Cantone di sede ha intrapreso la ripartiz
io
ne proporz
io
nale degli interessi passivi. Propr
io
per fr. 500'000.– sarebbe poi stata venduta la proprietà in quest
io
ne, nel corso del 2002.
2.3.
L’applicaz
io
ne della nuova giurisprudenza del Tribunale federale alla fattispecie in esame non reca pertanto alcun pregiudiz
io
alla ricorrente, che non è mai stata assoggettata all’imposta quale commerciante profess
io
nale d’immobili ed alla quale non è conseguentemente mai stata applicata l’ormai abrogata disciplina speciale della ripartiz
io
ne degli interessi passivi.
3.
Il ricorso è conseguentemente respinto. Tassa di giustizia e spese processuali sono a carico della ricorrente, soccombente.