Decision ID: 653f9666-227b-5b7b-8f27-72c5ce0ff13c
Year: 2009
Language: de
Court: SG_VG
Chamber: SG_VG_001
Canton: SG
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law

hat das Verwaltungsgericht festgestellt:
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A./ M.ist Eigentümer des unüberbauten Grundstücks Nr. 1506, Grundbuch R.. Es liegt
gemäss kantonalem Richtplan und der Schutzverordnung der Gemeinde R. vom 21.
April 1993 (im folgenden Schutzverordnung) in einem Landschaftsschutzgebiet und fällt
stark nach Norden ab. Der östliche Teil des Grundstücks liegt gemäss Teilzonenplan U.
vom 14. Juli 2003 in der Wohnzone (W2), der westliche Teil gemäss Zonenplan der
Gemeinde R. vom 20. Oktober 1982 in der Landwirtschaftszone.
Am 5. November 2007 reichte M.beim Gemeinderat R. ein Baugesuch für die
Errichtung eines Einfamilienhauses auf dem der Bauzone zugewiesenen Teil des
Grundstücks Nr. 1506 ein.
Das Baugesuch wurde vom 29. November bis 12. Dezember 2007 öffentlich aufgelegt.
B./ Innert der Auflagefrist erhoben C., Eigentümerin des Grundstücks Nr. 845 in der
Gemeinde R. und des Grundstücks Nr. 747 in der Gemeinde L., sowie U., Eigentümerin
des Grundstücks Nr. 992 in der Gemeinde R., mit Eingabe ihres Rechtsvertreters vom
16. Januar 2008 gemeinsam öffentlich-rechtliche und privatrechtliche Einsprache; sie
stellten das Begehren, die Baubewilligung für das geplante Einfamilienhaus sei zu
verweigern.
Mit Beschluss vom 8. Juli 2008 wies der Gemeinderat R. sowohl die öffentlich-
rechtliche als auch die privatrechtliche Einsprache vom 16. Januar 2008 ab und erteilte
M.die nachgesuchte Baubewilligung; diese wurde mit Auflagen betreffend das
Flachdach, den Energienachweis und Material- sowie Farbmuster für die Aussenteile
ergänzt.
C./ Gegen den Einspracheentscheid vom 8. Juli 2008 erhoben C. und U. durch ihren
Rechtsvertreter mit Eingaben vom 21. August und 15. September 2008 Rekurs beim
Baudepartement. Sie beantragten, der Entscheid des Gemeinderates R. vom 8. Juli
2008 sei aufzuheben und die Baubewilligung für den Neubau eines Wohnhauses auf
Parzelle Nr. 1506 sei zu verweigern, unter Kosten- und Entschädigungsfolge. Zur
Begründung machten die Rekurrentinnen geltend, das bewilligte Bauprojekt sei nicht
bewilligungsfähig; der Wohnzweck des Bauprojekts sei vorgeschoben, und tatsächlich
solle – aufgrund der sehr kleinen Wohnraumgrösse im Verhältnis zum Objekt und der
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vielen Abstellplätze für Fahrzeuge - ein Geschäftsgebäude geschaffen werden. Zudem
betrage die für die Berechnung der Ausnützungsziffer anrechenbare Fläche nicht 502
m , sondern 533,3 m ; das geplante Einfamilienhaus überschreite somit die
Ausnützungsziffer mindestens um 0,02. Das geplante Gebäude unterschreite überdies
den grossen Grenzabstand gegen Norden; dieser sei gegenüber dem Grundstück
Nr. 1507 einzuhalten und betrage im vorliegenden Fall 13 m. Das geplante Gebäude
verletze ausserdem Art. 9 Abs. 2 der Schutzverordnung der Gemeinde R. vom 21. April
1993; es füge sich nicht gut in das Landschaftsbild ein. Schliesslich sei der Grundsatz
des rechtlichen Gehörs verletzt, da sie als Einsprecherinnen an der
Augenscheinverhandlung nicht teilnehmen und deshalb an der Beweiserhebung nicht
gehörig mitwirken konnten, obwohl ihr Rechtsvertreter rechtzeitig darauf hingewiesen
habe, dass er am fraglichen Datum nicht anwesend sein könne.
Mit Entscheid vom 16. Februar 2009 wies das Baudepartement den Rekurs vom 21.
August bzw. 15. September 2008 ab, soweit es darauf eintrat. Es erwog, den beiden
Rekurrentinnen fehle die enge räumliche Beziehung zum Baugrundstück, und sie seien
den Nachweis des eigenen schutzwürdigen Interesses im Sinne von Art. 45 Abs. 1 des
Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1, abgekürzt VRP) schuldig
geblieben; auf den Rekurs einzutreten sei nur insoweit, als die mangelnde Einfügung
des umstrittenen Bauvorhabens ins Landschaftsbild gerügt werde. Die Vorinstanz habe
den Grundsatz des rechtlichen Gehörs nicht verletzt, und die geplante Baute verstosse
auch nicht gegen die Bestimmungen der Schutzverordnung. Den Rekurrentinnen fehle
es am eigenen schutzwürdigen Interesse, soweit sie rügten, das Bauvorhaben sei nicht
zonenkonform, überschreite die Ausnützungsziffer, weise eine unzulässige
Wohnraumausrichtung auf und halte den grossen Grenzabstand nicht ein;
diesbezüglich sei auf den Rekurs nicht einzutreten. Auch sei der sinngemäss von den
Rekurrentinnen erhobenen aufsichtsrechtlichen Anzeige keine Folge zu leisten; ein
aufsichtsrechtliches Einschreiten sei nicht geboten. Das Bauvorhaben verletze zwar
das Baureglement der Politischen Gemeinde R. (in Kraft seit 2. April 2008, im folgenden
Baureglement), weil sämtliche Wohn- und Schlafräume gegen die nördliche
Himmelshälfte orientiert seien, und auch der grosse Grenzabstand sei gegenüber der
nördlichen Grundstücksgrenze nicht eingehalten; an der Einhaltung der beiden
verletzten Reglementsbestimmungen bestehe jedoch kein besonders gewichtiges
öffentliches Interesse.
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D./ Gegen den Entscheid des Baudepartements vom 16. Februar 2009 erhoben C. und
U. mit Eingaben ihres Rechtsvertreters vom 27. Februar und 20. März 2009
Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Sie beantragten, der angefochtene Entscheid
sowie der Entscheid des Gemeinderats R. vom 8. Juli 2008 betreffend das Baugesuch
Nr. 07.148 seien aufzuheben, die Baubewilligung für den Neubau eines Wohnhauses
auf Parzelle Nr. 1506 sei zu verweigern und das entsprechende Baugesuch
abzuweisen, und eventualiter sei das Baugesuch zur Neubeurteilung an die Vorinstanz
zurückzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolge. Im wesentlichen wird geltend
gemacht, die Beschwerdeführerin U. habe entgegen der Ansicht der Vorinstanz ein
erhebliches Rechtsschutzinteresse, dass die Bauvorschriften eingehalten würden; es
entspreche nicht der Tatsache, dass sie kaum Sicht auf das Grundstück des
Beschwerdegegners habe. Der Sachverhalt sei diesbezüglich falsch festgestellt
worden. Auch C. sei als Beschwerdeführerin legitimiert, da ihre Grundstücke weniger
als 35 m vom Baugrundstück entfernt seien. Schliesslich gebiete es auch der
Vertrauensschutz, dass sie als beschwerdelegitimiert zu betrachten seien; sowohl der
Gemeinderat als auch die Vorinstanz hätten in den Entscheiden und
Vernehmlassungen über mehrere Verfahren hinweg die Legitimation ausdrücklich
anerkannt und damit eine Vertrauensgrundlage geschaffen. Die Vorinstanz habe mit
ihrem Entscheid zudem Art. 9 der schweizerischen Bundesverfassung (SR 101,
abgekürzt BV) verletzt; es seien offensichtlich klare und unzweideutige
Gesetzesnormen verletzt worden, damit ein rechtswidriges Baugesuch bewilligt werden
konnte. Die nachträgliche Aberkennung der Einsprachelegitimation habe einzig zum
Zweck, diese Gesetzesverletzung zu rechtfertigten, weshalb sie willkürlich sei. Das
Baugesuch sei insofern rechtswidrig, als es Art. 11 des Baureglements verletze; die
Ausnützungsziffer entspreche bei einer anrechenbaren Fläche von 533,32 m 0,52 und
sei somit mindestens um 0,02 überschritten. Ausserdem sei Art. 20 Abs. 1 des
Baureglements verletzt, wonach je Wohnung höchstens die Hälfte der Wohn- und
Schlafräume gegen die nördliche Himmelshälfte (Nordwest bis Nordost) orientiert sein
dürfe; beim vorliegenden Projekt sei der gesamte Schlaf- und Wohnbereich mit den
Fensterflächen vorschriftswidrig gegen Norden ausgerichtet. Im weiteren verletze das
Bauvorhaben Art. 10 Abs. 1 des Baureglements; der grosse Grenzabstand – der
zweifelsfrei in bezug auf die Hauptwohnseite einzuhalten sei – unterschreite die
vorgeschriebenen 13 m. Auch der Flächenausgleich vermöge daran nichts zu ändern;
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es ergebe sich eine Flächensumme über der Grenze, welche nicht ausgeglichen
werden könne. Zudem wird geltend gemacht, der Gemeinderat habe den Anspruch auf
rechtliches Gehör verletzt, als er im Wissen darum, dass der Rechtsvertreter den
Termin nicht wahrnehmen konnte, den Augenschein am 16. Mai 2008 durchführte.
Schliesslich verletze die geplante Baute Art. 9 Abs. 2 der Schutzverordnung, da sie sich
nicht gut in das Landschaftsbild einfüge; entgegen der Auffassung der Vorinstanz
werde das natürliche Landschaftsbild erheblich durch die geplante Baute geprägt.
Diese wirke verunstaltend auf die Umgebung.
Die Vorinstanz liess sich mit Schreiben vom 27. März 2009 vernehmen; sie beantragt
die Abweisung der Beschwerde.
Der Beschwerdegegner liess sich mit Schreiben vom 24. April 2009 ebenfalls
vernehmen und reichte die Kopie seiner Stellungnahme ein, welche er im Rahmen des
Verfahrens vor der Vorinstanz abgegeben hatte.
Die Beschwerdebeteiligte liess sich mit Schreiben ihres Rechtsvertreters vom 4. Mai
2009 vernehmen; sie beantragt, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf
einzutreten sei.
Die Beschwerdeführerinnen erhielten Gelegenheit, sich zu den Vernehmlassungen der
Verfahrensbeteiligten zu äussern. Dies taten sie mit Eingabe ihres Rechtsvertreters vom
15. Mai 2009.
Vor seinem Entscheid hat das Verwaltungsgericht einen Augenschein an Ort und Stelle
durchgeführt. Die Verfahrensbeteiligten wurden dazu eingeladen und erhielten
Gelegenheit zur Stellungnahme. Darauf sowie auf die weiteren Vorbringen der
Verfahrensbeteiligten wird, soweit wesentlich, in den nachfolgenden Erwägungen
eingegangen.

Darüber wird in Erwägung gezogen:
1. Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (Art. 59bis Abs. 1
VRP). Die Beschwerdeeingaben vom 27. Februar und 20. März 2009 entsprechen
zeitlich, formal und inhaltlich den gesetzlichen Anforderungen (Art. 64 Abs. 1 in
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Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 Abs. 1 und 2 VRP). Zu prüfen ist im
folgenden, ob die Beschwerdeführerinnen zur Ergreifung des Rechtsmittels gegen den
Entscheid des Baudepartements vom 16. Februar 2009 legitimiert sind. Soweit sie sich
am Rekursverfahren beteiligt haben und mit ihren Anträgen nicht durchgedrungen sind,
ist die formelle Beschwer gegeben. Insoweit sind die Sachurteilsvoraussetzungen
erfüllt. Ob die Beschwerdeführerinnen indes auch zur Rüge legitimiert sind, der
Entscheid der Vorinstanz verletze baurechtliche Bestimmungen, ist im besonderen zu
prüfen.
1.1. Gemäss Art. 64 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP ist zur Erhebung der
Beschwerde berechtigt, wer an der Änderung oder Aufhebung des Entscheids ein
eigenes schutzwürdiges Interesse dartut. Ein eigenes Interesse ist gegeben, wenn die
Beschwerde führende Person mit dem Rechtsmittel nicht ausschliesslich Interessen
Dritter oder Allgemeininteressen verfolgt; diesfalls wird die Rechtsmittelbefugnis
verneint (vgl. GVP 1996 Nr. 59; GVP 1993 Nr. 49; GVP 1977 Nr. 23; Cavelti/Vögeli,
Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. Gallen, St. Gallen 2003, Rz. 388).
Schutzwürdig ist ein Interesse, das es rechtfertigt, geschützt zu werden, etwa ein
"praktischer Nutzen" oder "handfeste Belange" (Cavelti/Vögeli, a.a.O., Rz. 391).
Ausgeschlossen sind daher rein theoretische Interessen an der Entscheidung über eine
Rechtsfrage (vgl. BGE 124 V 397 f. E. 2b; BGE 123 II 286 E. 4) oder das bloss
allgemeine Interesse an einer richtigen Anwendung des objektiven Rechts (BGE 127 II
38 E. 2e; BGE 125 II 194 E. 2a aa).
Die Legitimation eines Nachbarn in Bausachen ist nach ständiger Rechtsprechung des
Verwaltungsgerichts davon abhängig zu machen, ob bei ihm erstens räumlich die
erforderliche enge nachbarliche Beziehung zum Baugrundstück gegeben ist und ob er
zweitens durch den gemeinderätlichen Bewilligungsentscheid betreffend die streitige
Baute unmittelbar und in höherem Ausmass als irgend jemand oder die Allgemeinheit
in eigenen Interessen beeinträchtigt ist. Das schutzwürdige Interesse besteht dabei im
praktischen Nutzen, den ein erfolgreich geführtes Rechtsmittel dem Betroffenen in
seiner rechtlichen oder tatsächlichen Situation einträgt, bzw. in der Abwendung
materieller, ideeller oder sonstiger Nachteile, den ein Bestand der angefochtenen
Verfügung oder des Entscheids mit sich bringen würde. Dabei muss er grundsätzlich
im einzelnen dartun, inwieweit die allfällige Erteilung der Baubewilligung konkrete
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eigene rechtliche oder tatsächliche Interessen intensiver beeinträchtigt als die
Interessen irgendwelcher Dritter; für jede Rechtsbehauptung muss das
Rechtsschutzinteresse vorliegen (vgl. zum Ganzen VerwGE vom 22. Januar 2009 i.S. F.
AG und G. AG sowie VerwGE vom 24. August 2006 i.S. P. AG, beide in:
www.gerichte.sg.ch; VerwGE vom 30. Oktober 2001 i.S. E.B.; GVP 1996 Nr. 59 und 60;
GVP 1977 Nr. 23; Cavelti/Vögeli, a.a.O., Rz. 394; B. Heer, St. Gallisches Bau- und
Planungsrecht, Bern 2003, Rz. 934 f.).
1.2. Die Beschwerdeführerinnen sind Eigentümerinnen von Grundstücken in den
Gemeinden R. bzw. L. C. ist Eigentümerin des Grundstücks Nr. 747 in der Gemeinde L.
sowie des südlich daran angrenzenden Grundstücks Nr. 845 in der Gemeinde R.; U. ist
Eigentümerin des Grundstücks Nr. 992 in der Gemeinde R.. Keines dieser Grundstücke
grenzt an das Baugrundstück Nr. 1506 des Beschwerdegegners. Das Grundstück Nr.
747 liegt rund 35 m vom Baugrundstück entfernt auf der südlichen Seite des U.-
strässchens. Das unüberbaute Grundstück Nr. 845, Grundbuch R., liegt angrenzend an
das Grundstück Nr. 747 nördlich des U. und ebenfalls in rund 35 m Entfernung vom
Grundstück Nr. 1506. Zwischen dem unüberbauten Grundstück Nr. 845 und dem
Baugrundstück liegt ein weiteres, mit einem Einfamilienhaus überbautes Grundstück
(Nr. 817). Das Grundstück Nr. 992 von U. grenzt an die Ostseite des unüberbauten
Grundstücks Nr. 845. Es liegt rund 70 m vom Baugrundstück entfernt.
Enge nachbarliche Beziehungen bzw. Verbindungen zum Baugrundstück des
Beschwerdegegners bestehen bei keinem der drei Grundstücke der
Beschwerdeführerinnen. Die Grundstücke der Beschwerdeführerinnen stossen nicht an
das Baugrundstück an, sondern liegen in einer gewissen Entfernung, jenes der
Beschwerdeführerin U. sogar in erheblicher Entfernung. Inwiefern die
Beschwerdeführerinnen zum Baugrundstück direkten Sichtkontakt haben, ist kein
entscheidwesentliches Kriterium für die Frage, ob die Beschwerdelegitimation besteht.
Massgebend ist, ob der gemeinderätliche Bewilligungsentscheid betreffend die
streitige geplante Baute die Beschwerdeführerinnen unmittelbar und in höherem
Ausmass als irgend jemanden oder die Allgemeinheit in ihren eigenen Interessen
beeinträchtigt. Die Stellung als Bewohner oder Grundeigentümer in einem bestimmten
Gebiet bzw. in der Nachbarschaft eines Baugrundstücks oder das allgemeine Interesse
an der Einhaltung der Rechtsordnung begründen kein schutzwürdiges Interesse an der
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Anfechtung einer Baubewilligung. Soll den Beschwerdeführerinnen die
Beschwerdeberechtigung zustehen, müssen sie in der Beschwerdeschrift im einzelnen
dartun, inwieweit die allfällige Erteilung der Baubewilligung ihre konkreten eigenen
rechtlichen oder tatsächlichen Interessen intensiver beeinträchtigt als die Interessen
irgendwelcher Dritter.
1.3. Mit ihrer Beschwerde vom 27. Februar bzw. 20. März 2009 bringen die
Beschwerdeführerinnen vier Rechtsbehauptungen vor; sie machen geltend, mit dem
Bauvorhaben sei die Ausnützungsziffer im Sinne von Art. 9 bzw. der Tabelle
Regelbauweise vom 16. August 2007 (im folgenden Tabelle Regelbauweise) des
Baureglements mindestens um 0,02 überschritten, das Bauvorhaben verstosse gegen
Art. 20 Abs. 1 des Baureglements, wonach je Wohnung höchstens die Hälfte der
Wohn- und Schlafräume gegen die nördliche Himmelshälfte (Nordwest bis Nordost)
orientiert sein darf, das Bauvorhaben verletze gegenüber der Hauptwohnseite den
grossen Grenzabstand im Sinne von Art. 10 Abs. 1 des Baureglements, und
schliesslich werde mit dem Bauvorhaben Art. 9 Abs. 2 der Schutzverordnung verletzt,
da sich die geplante Baute nicht gut in das Landschaftsbild einfüge. In Bezug auf die
drei ersten Rügen bringen die Beschwerdeführerinnen vor, es bestehe ein
Rechtsschutzinteresse zu ihren Gunsten. Betreffend die Rüge, das Bauvorhaben
überschreite die Ausnützungsziffer um 0,02, führen sie an, es entstehe ein
unverhältnismässig grosses Gebäude, das massiv störend auf die Umgebung einwirke,
weshalb sie ein Rechtsschutzinteresse daran haben, dass die Ausnützungsziffer
eingehalten werde. In Bezug auf die Rüge, das Bauvorhaben verstosse gegen die
kommunalen Belichtungsvorschriften, begründen die Beschwerdeführerinnen ihr
Rechtsschutzinteresse damit, dass die geplante, über 30 m lange Glasfassade
aufgrund der Ästhetik und Blendwirkung für die Anwohner untragbar sei. Was das
Rechtsschutzinteresse bei der Unterschreitung des Grenzabstandes gegenüber der
Hauptwohnseite betrifft, bringen die Beschwerdeführerinnen vor, es könne durch die
massive Unterschreitung des Grenzabstandes ein überdimensioniertes Gebäude
erstellt werden, das sich stark störend auf die Umgebung auswirke; auch diesbezüglich
seien sie mehr als die Allgemeinheit betroffen.
Hinsichtlich der ersten drei Rügen sind die Beschwerdeführerinnen durch den
gemeinderätlichen Bewilligungsentscheid über den Neubau des Beschwerdegegners
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nicht unmittelbar und in stärkerem Ausmass in eigenen Interessen betroffen als irgend
ein Dritter oder die Allgemeinheit. Überschreitet das geplante Wohnhaus die
Ausnützungsziffer, sind die eigenen Interessen der Beschwerdeführerinnen nicht in
höherem Masse als diejenigen einer beliebigen anderen Person beeinträchtigt. Wie die
Beschwerdeführerinnen selbst geltend machen, soll das nach ihrer Ansicht
unverhältnismässig grosse Gebäude massiv störend auf die Umgebung – und nicht
etwa konkret auf ihre Grundstücke - einwirken; zumindest in unmittelbarer Umgebung
befinden sich die Grundstücke der Beschwerdeführerinnen nicht. Dasselbe gilt, wenn
mehr als die Hälfte der Wohn- und Schlafräume des geplanten Wohnhauses gegen die
nördliche Himmelshälfte (Nordwest bis Nordost) orientiert sind. Die Vorschrift über die
Exposition der Wohnräume bezweckt nicht, die Ästhetik eines Wohnhauses zu regeln
oder die Blendwirkung einer Fassade zu verhindern, um generell Anwohner zu
schützen; vielmehr will sie sicherstellen, dass die Räume ausreichend belichtet sind.
Schliesslich sind die Beschwerdeführerinnen mit ihren Grundstücken auch nicht
unmittelbar und in höherem Ausmass als jedermann oder die Allgemeinheit in eigenen
Interessen beeinträchtigt, wenn das geplante Wohnhaus gegenüber der
Hauptwohnseite den grossen Grenzabstand im Sinne von Art. 10 Abs. 1 des
Baureglements verletzt. Selbst ein Nachbar ist grundsätzlich ohne besonderen
Nachweis seines Rechtsschutzinteresses nicht berechtigt, die Verletzung des
Grenzabstandes gegenüber einem Drittgrundstück geltend zu machen (vgl. Heer,
a.a.O., Rz. 942).
Die Beschwerdeführerinnen sind daher im vorliegenden Fall nicht legitimiert, die
Verletzung von Art. 9 bzw. der Tabelle Regelbauweise des Baureglements sowie Art. 20
Abs. 1 und Art. 10 Abs. 1 des Baureglements zu rügen. Inwiefern die Behörden, welche
sich bereits mit dem vorliegenden Fall befasst haben, die Rechtsmittellegitimation der
Beschwerdeführerinnen bejaht haben, ist unerheblich. Aus dem Verhalten der
Behörden vermögen die Beschwerdeführerinnen im vorliegenden Verfahren vor dem
Verwaltungsgericht keine Legitimation zu ihren Gunsten abzuleiten; das
Verwaltungsgericht prüft die Beschwerdelegitimation in jedem Fall von Amtes wegen.
In diesem Sinne geht auch das Vorbringen der Beschwerdeführerinnen fehl, die
Beschwerdebeteiligte verstosse gegen Art. 9 BV und eventualiter gegen Art. 5 Abs. 3
BV, wenn sie nun die Legitimation bestreite. Die Berufung auf den Vertrauensschutz ist
nur zulässig, wenn aufgrund einer konkreten Zusicherung bzw. eines bestimmten
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Verhaltens der Behörden nachteilige Dispositionen getroffen wurden, die nicht mehr
rückgängig gemacht werden können (vgl. statt vieler BGE 129 I 161 E. 4.1). Der
Entscheid einer Rechtsmittelinstanz über eine prozessuale oder eine materiellrechtliche
Frage stellt kein Verhalten dar, das einen Anspruch auf Vertrauensschutz begründet.
Die Anerkennung der Legitimation einer unteren Rechtsmittelinstanz bindet die obere
Instanz nicht. Das Verwaltungsgericht hat sich bislang zur Legitimation der
Beschwerdeführerinnen jedenfalls nicht geäussert. Zu prüfen gilt es allerdings, ob die
Beschwerdeführerinnen in Bezug auf die vierte Rechtsbehauptung
beschwerdelegitimiert sind.
1.4. Die Beschwerdeführerinnen machen geltend, das geplante Wohnhaus des
Beschwerdegegners füge sich - entgegen der Darstellung der Vorinstanz - nicht gut in
das Landschaftsbild ein; die Vorinstanz habe Art. 9 Abs. 2 der Schutzverordnung
verletzt.
Die Schutzverordnung der Gemeinde R. hat zum Ziel, u.a. die gemäss Art. 1 Abs. 1 in
einem Plan bezeichneten Ortsbildschutzgebiete, Kultur- und Naturobjekte,
Kulturlandschaften sowie Natur- und Landschaftsschutzgebiete zu schützen und zu
erhalten (Art. 2 Schutzverordnung). Art. 9 Abs. 1 Schutzverordnung bestimmt, dass bei
Landschaftsschutzgebieten das charakteristische Bild der Landschaft zu erhalten ist,
und gemäss Art. 9 Abs. 2 dürfen zulässige Bauten und Anlagen nur bewilligt werden,
wenn sie sich gut ins Landschaftsbild einfügen und dem Schutzzweck nicht
widersprechen. Die Schutzverordnung verfolgt damit Ziele, die ausschliesslich im
öffentlichen Interesse liegen.
In bezug auf die Frage, ob sich das geplante Wohnhaus des Beschwerdegegners gut in
das Landschaftsbild einfügt, wurden die Beschwerdeführerinnen von der Vorinstanz als
rechtsmittellegitimiert betrachtet; inwieweit die allfällige Erteilung der Baubewilligung
konkrete eigene rechtliche oder tatsächliche Interessen intensiver beeinträchtigt als die
Interessen irgendwelcher Dritter, brauchten die Beschwerdeführerinnen für diese
Rechtsbehauptung nicht nachzuweisen. In diesem Punkt wird die Legitimation von den
Verfahrensbeteiligten nicht in Frage gestellt. Dies entspricht der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung. Das Bundesgericht hat im Rahmen eines staatsrechtlichen
Beschwerdeverfahrens entschieden, dass sich die Eigentümerin einer von einer
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Schutzverordnung erfassten Baute im Schutzbereich der besagten Norm befindet und
daher deren Verletzung im Verfahren der staatsrechtlichen Beschwerde geltend
machen kann (Urteil 1P.709/2004 vom 15. April 2005, E. 1.1 mit Hinweis, in: ZBl 2006
S. 422 ff.). Im vorliegenden Fall befinden sich die Liegenschaften der
Beschwerdeführerinnen im Geltungsbereich der Schutzverordnung. Die
Beschwerdeführerinnen sind aufgrund der vorstehenden Darlegungen befugt,
Verletzungen dieser Schutzverordnung zu rügen. Einzutreten ist folglich auf die Rüge
der Beschwerdeführerinnen, das Bauvorhaben verletze Art. 9 Abs. 2 der
Schutzverordnung, da sich das geplante Wohnhaus nicht gut in das Landschaftsbild
einfüge. Im weiteren ist auch auf die Rüge der Verletzung von Verfahrensrechten
einzutreten.
1.5. Den Beschwerdeführerinnen wurden die Vernehmlassungen der Vorinstanz, des
Beschwerdegegners sowie der Beschwerdebeteiligten zugestellt, und es wurde ihnen
Gelegenheit gegeben, dazu Stellung zu nehmen, soweit darin neue tatsächliche oder
rechtliche Argumente vorgebracht würden, welche bisher nicht erörtert worden seien.
Es wurde darauf hingewiesen, dass das Gericht über die Zulassung der Stellungnahme
entscheiden werde. Die Beschwerdeführerinnen nahmen mit Eingabe vom 15. Mai
2009 zu den drei Vernehmlassungen Stellung.
Eine Beschwerdeergänzung auf dem Wege der Replik ist nur insoweit statthaft, als die
Ausführungen in den Vernehmlassungen dazu Anlass geben. Mit Anträgen und Rügen,
welche die Beschwerdeführerinnen bereits in der Beschwerde hätte erheben können,
sind sie nach Ablauf der Beschwerdefrist ausgeschlossen (BGE 132 I 42 E. 3.3.4 mit
Hinweis auf BGE 131 I 291 ff.).
Weder die Vorinstanz noch der Beschwerdegegner oder die Beschwerdebeteiligte
haben in ihren Stellungnahmen Anträge gestellt, die über die im Rekursverfahren
gestellten Begehren hinausgingen. Die Beschwerdebeteiligte hat indes mit ihrer
Stellungnahme bzw. Vernehmlassung vom 4. Mai 2009 Argumente tatsächlicher Natur
vorgebracht, die sich als neu qualifizieren lassen; so legte sie – mit Hilfe einer Skizze –
dar, weshalb nach ihrer Ansicht das Bauvorhaben gegenüber der Hauptwohnseite den
grossen Grenzabstand nicht verletze. Sowohl die Argumentation als auch die Skizze
sind als neu zu qualifizieren. Da ein neues tatsächliches Vorbringen vorliegt, haben die
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Beschwerdeführerinnen Anspruch auf eine Replik; auf ihre Stellungnahme vom 15. Mai
2009 ist somit einzutreten.
2. Die Beschwerdeführerinnen rügen, die verfügende Behörde habe ihren Anspruch auf
rechtliches Gehör verletzt, als sie den Augenschein ohne ihren Rechtsvertreter am
16. Mai 2008 durchführte, obwohl dieser frühzeitig darauf hingewiesen habe, dass eine
Teilnahme erwünscht, jedoch erst nach dem 16. Mai 2008 möglich sei. Die Entscheide
der Vorinstanz und des Gemeinderates seien somit aufzuheben.
2.1. Gemäss Art. 29 Abs. 1 BV haben die Parteien Anspruch auf rechtliches Gehör.
Dieser verfassungsmässige Anspruch garantiert effektive Mitwirkung der Betroffenen
im Verfahren (vgl. BGE 126 V 131 E. 2b). Der Anspruch auf Gehör gilt im Verfahren vor
Verwaltungs- und Gerichtsbehörden - nicht aber im Rechtsetzungsverfahren (vgl. BGE
131 I 95 E. 3.1) – und umfasst unter anderem den Anspruch auf Teilnahme am
Beweisverfahren (vgl. G. Steinmann, St. Galler Kommentar, 2. Aufl. 2008, N 26 zu
Art. 29 BV). Die Verfahrensbeteiligten sind zur Erhebung wesentlicher Beweise – etwa
anlässlich eines Augenscheins oder einer Zeugenbefragung – beizuziehen (vgl.
Steinmann, a.a.O., N 26 zu Art. 29 BV; zum Augenschein vgl. BGE 116 Ia 99 E. 3b).
Dies bedeutet allerdings nicht, dass ein Verfahrensbeteiligter einen Anspruch darauf
hat, den Zeitpunkt des Augenscheins zu bestimmen. Ist es einem Verfahrensbeteiligten
– oder seinem Rechtsvertreter – nicht möglich, zu dem von der Behörde
vorgeschlagenen Zeitpunkt beim Augenschein anwesend zu sein, hat er insoweit mit
der Behörde zu kooperieren, als er Alternativdaten nennen muss. Im Streitfall hielt der
Rechtsvertreter der Beschwerdeführerinnen fest, erst nach dem 16. Juni 2008 sei ihm
eine Teilnahme möglich. Dies war angesichts der Ende April 2008 erfolgten
Terminevaluation zu spät. Der Rechtsvertreter eines Verfahrensbeteiligten hat sich
gegebenenfalls vertreten zu lassen. Ist ihm die persönliche Anwesenheit nicht möglich
und findet er auch keinen Stellvertreter, kann er zumindest zum Augenscheinprotokoll
noch Stellung nehmen.
Der Rechtsvertreter der Beschwerdeführerinnen teilte mit Schreiben vom 9. Mai 2008
zwar mit, er könne den festgesetzten Termin nicht wahrnehmen, gab jedoch keine
Alternativdaten bekannt. Auf das Protokoll der Augenschein- bzw.
Einspracheverhandlung reagierte er zwar mit Schreiben vom 26. Mai 2008, äusserte
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sich jedoch nicht zu dessen Inhalt, sondern hielt lediglich fest, der Anspruch auf
rechtliches Gehör sei verletzt, weil die Augenscheinverhandlung ohne Rücksichtnahme
auf die bereits bestandene Terminkollision abgehalten worden sei.
Da der vorgeschlagene Zeitraum ausserhalb der angemessenen Frist lag und die
Möglichkeit bestand, sich zum Augenscheinprotokoll zu äussern, wurde der Anspruch
auf rechtliches Gehör nicht verletzt, indem ein Augenschein angesetzt und
durchgeführt wurde, obwohl der Rechtsvertreter der Beschwerdeführerinnen daran
nicht teilnehmen konnte.
2.2. Wie aus den vorliegenden Akten hervorgeht, hat nicht etwa die verfügende
Behörde selbst, sondern eine von dieser beauftragte Drittperson, die S. AG, zumindest
phasenweise das Einspracheverfahren geleitet; so führte diese eine Terminumfrage für
eine Augenscheinverhandlung durch, lud zur Einspracheverhandlung ein und leitete
schliesslich am 16. Mai 2008 die Einspracheverhandlung. Es gehört zu den klassischen
Aufgaben der Exekutivbehörde einer Politischen Gemeinde, Einspracheverfahren zu
führen und in diesem Rahmen sämtliche Amtshandlungen vorzunehmen und
verfahrensleitende Verfügungen zu treffen. Will der Gemeinderat diese hoheitliche
Befugnis privaten Dritten übertragen, ist dafür – ebenso wie generell die Delegation von
hoheitlichen Befugnissen - eine gesetzliche Grundlage notwendig. Weder die
Gemeindeordnung vom 30. November 1981 (mit Nachtrag vom 31. März 1999) noch
das Gemeindegesetz (sGS 151.2) gestehen dem Gemeinderat der Politischen
Gemeinde R. die Kompetenz zu, das gesamte Einspracheverfahren bei Baugesuchen
oder einzelne Verfahrenshandlungen an Drittpersonen ausserhalb der Verwaltung zu
delegieren. Der Gemeinderat der Politischen Gemeinde R. war somit nicht befugt, die
Terminumfrage vom 28. April 2008, die Einladung zur Einspracheverhandlung vom 8.
Mai 2008, das Schreiben an den Rechtsvertreter der Beschwerdeführerinnen vom 14.
Mai 2008 sowie die Einspracheverhandlung vom 16. Mai 2008 von Dritten vornehmen
zu lassen; in dieser Hinsicht leidet die Sachverhaltsermittlung der verfügenden Behörde
unter einem Mangel.
Der Mangel einer Verfügung kann grundsätzlich geheilt werden. Die Heilung ist jedoch
ausgeschlossen, wenn es sich um eine besonders schwere Verletzung der Parteirechte
handelt; zudem soll sie die Ausnahme bleiben (vgl. BGE 126 I 72 E. 2). Die Verletzung
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des Anspruchs auf rechtliches Gehör kann wiedergutgemacht werden, wenn die
unterlassene Anhörung, Akteneinsicht oder Begründung in einem
Rechtsmittelverfahren nachgeholt wird, das eine Prüfung im gleichen Umfang wie
durch die Vorinstanz erlaubt (vgl. BGE 125 I 219 E. 9a). Die Vorinstanz hat im
Rekursverfahren – das eine Prüfung im gleichen Umfang wie im Verfahren vor dem
Gemeinderat erlaubt - einen Augenschein durchgeführt, an dem auch der
Rechtsvertreter der Beschwerdeführerinnen teilnehmen konnte. Der Mangel der
Sachverhaltsermittlung der verfügenden Behörde wurde damit nachträglich geheilt,
und ebenso wäre damit eine Gehörsverletzung infolge der verhinderten Teilnahme des
Rechtsvertreters der Beschwerdeführerinnen am Augenschein geheilt worden.
3. Im folgenden ist zu prüfen, ob die Vorinstanz mit ihrem Entscheid Art. 9 Abs. 2 der
Schutzverordnung verletzt hat, indem sie zum Schluss kam, die vom
Beschwerdegegner geplante Baute füge sich gut in das Landschaftsbild ein.
Gemäss Art. 9 Abs. 2 der Schutzverordnung dürfen aufgrund der Schutzverordnung
zulässige Bauten nur bewilligt werden, wenn sie sich gut ins Landschaftsbild einfügen
und dem Schutzzweck nicht widersprechen. Unter welchen Bedingungen sich eine
zulässige Baute gut in das Landschaftsbild einfügt, lässt die Schutzverordnung offen;
mit Art. 9 Abs. 2 macht sie allerdings deutlich, dass der Frage, ob sich eine zulässige
Baute gut in das Landschaftsbild einfügt, besondere Wichtigkeit zukommt.
3.1. Der Entscheid, ob sich eine zulässige Baute gut oder nicht gut in das
Landschaftsbild einfügt, obliegt der Bewilligungsbehörde; die Schutzverordnung
gesteht ihr dabei einen Ermessensspielraum zu. Dem Verwaltungsgericht ist es
verwehrt, einen behördlichen Entscheid im Bereich des Ermessens zu überprüfen. Es
ist nach der gesetzlichen Ordnung lediglich zur Rechtskontrolle befugt (Art. 61 Abs. 1
und 2 VRP; vgl. Cavelti/Vögeli, a.a.O., Rz. 740). Im Streitfall kann somit nur geprüft
werden, ob die Behörde ihr Ermessen überschritten oder missbraucht hat und damit
rechtswidrig handelte. Diese Rechtsfrage prüft das Verwaltungsgericht von Amtes
wegen.
Eine Ermessensüberschreitung liegt vor, wenn die Behörde in einem Bereich Ermessen
ausübt, in welchem der Rechtssatz kein Ermessen eingeräumt hat (Häfelin/Müller/
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Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. Aufl., Zürich/ Basel/Genf 2006, Rz. 467).
Ermessensmissbrauch liegt vor, wenn die Behörde zwar im Rahmen des ihr
eingeräumten Entscheidungsspielraums bleibt, sich aber von unsachlichen, dem
Zweck der Vorschrift fremden Erwägungen leiten lässt oder allgemeine
Rechtsgrundsätze – wie etwa das Willkürverbot oder das Rechtsgleichheitsgebot -
verletzt. Ebenso wird Ermessensmissbrauch angenommen, wenn die Behörde
wesentliche Gesichtspunkte unberücksichtigt lässt.
3.2. Gemäss Art. 9 BV hat jede Person Anspruch darauf, von den staatlichen Organen
ohne Willkür und nach Treu und Glauben behandelt zu werden. Willkür bedeutet "grobe
Unrichtigkeit", Handeln nach Belieben, ohne übergeordnete Leitlinien (vgl. C. Rohner,
St. Galler Kommentar, 2. Aufl. 2008, N 4 und 8 zu Art. 9 BV), gleichsam Negation von
Recht und Gerechtigkeit (P. Mahon, in: Aubert/Mahon, Petit commentaire de la
Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999, Zürich/Basel/Genf
2003, N 4 zu Art. 9 BV). Ein Erlass ist willkürlich, wenn er sich nicht auf ernsthafte,
sachliche Gründe stützen lässt oder sinn- und zwecklos ist (BGE 131 I 6 E. 4.2; BGE
131 I 316 E. 3.2); allerdings ist er nicht schon dann willkürlich, wenn eine andere
Lösung ebenfalls vertretbar erscheint oder gar vorzuziehen wäre, sondern erst, wenn er
offensichtlich unhaltbar ist, zur tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht,
eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in
stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft (vgl. BGE 132 I 17 E. 5.1).
3.3. Wie sich aus den vorliegenden Akten ergibt, handelt es sich beim geplanten
Wohnhaus des Beschwerdegegners um ein Betongebäude mit einer insgesamt 30 m
langen Glasfassade. Das Hochbauamt stellte in seiner Stellungnahme vom 27.
November 2008 fest, das geplante Wohnhaus sei zwar in einer schlichten, abstrakten
Architektursprache entwickelt, doch bleibe das Projekt trotz aller Klarheit und
schlichten Erscheinung in einer Art schematisch und gehe wenig auf die Qualitäten des
Ortes ein. Der Grund für die polygonale Grundform und die Abdrehung aus der
Strassenflucht könne nicht gelesen werden; an der exponierten Lage, an Übergang von
Wiesfläche zu Siedlung, vermöge der Bau nicht ganz die erwarteten ortsbaulichen und
architektonischen Qualitäten zu erfüllen. Das Gebäude werde jedoch in seiner
schlichten, kubischen Architektursprache, in seinen natürlichen dunklen Farben im
Landschaftsschutzgebiet grundsätzlich als verträglich beurteilt.
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3.4. Die Vorinstanz stellte in ihrem Entscheid über die aufsichtsrechtliche Anzeige fest,
dass das Bauvorhaben zwei Regeln des kommunalen Baureglements verletzt. Es treffe
zu, dass das Bauvorhaben eine unzulässige Wohnraum-ausrichtung aufweise und den
grossen Grenzabstand – einschliesslich Mehrlängenzuschlag – nicht einhalte. Die
bewilligten Pläne zeigten, dass sämtliche Wohn- und Schlafräume des Wohnhauses
gegen die nördliche Himmelshälfte gerichtet seien, und der grosse Grenzabstand –
geschweige denn der zusätzlich erforderliche Mehrlängenzuschlag – sei nicht
eingehalten. Aufsichtsrechtliches Eingreifen sei allerdings nur geboten, wenn klares
Recht oder öffentliche Interessen offensichtlich und in schwerwiegender Weise
missachtet worden seien. Die geplante Baute sei zwar baureglementswidrig, verstosse
aber "ausschliesslich nur" gegen kommunale Bauvorschriften.
3.5. Wie erwähnt sind die Beschwerdeführerinnen grundsätzlich legitimiert, eine
Verletzung der Schutzverordnung zu rügen. Diese stellt erhöhte Anforderungen an die
Ästhetik von Bauten und hält ausdrücklich fest, dass sich zulässige Bauten gut ins
Landschaftsbild einfügen müssen. Zulässige Bauten sind solche, die grundsätzlich den
Regelbauvorschriften entsprechen. Als Verletzung der Schutzverordnung kann daher
auch geltend gemacht werden, es handle sich bei der geplanten Baute nicht um eine
zulässige Baute. Damit sind die Voraussetzungen für die Legitimation zur Rüge von
materiellen Vorschriften wie im Rahmen der Anfechtung einer Ausnahmebewilligung
gegeben (GVP 1998 Nr. 27).
3.5.1. Die Vorinstanz entschied, die geplante Baute füge sich gut in das
Landschaftsbild ein. Demgegenüber kam das Hochbauamt in seiner fachlichen
Stellungnahme zum Schluss, das Vorhaben werde im Landschaftsschutzgebiet
"grundsätzlich als verträglich beurteilt". Die Wortwahl des Hochbauamts steht im
Widerspruch zur Beurteilung durch die Vorinstanz. Das Gebot der guten Einfügung in
das Landschaftsbild stellt eine Vorschrift dar, welche erhöhte ästhetische
Anforderungen an Bauten stellt. Allein die Vielfältigkeit der bestehenden Bauten und
das moderne Erscheinungsbild der geplanten Baute vermögen eine gute Einfügung in
das Landschaftsbild nicht überzeugend zu begründen. Namentlich hat sich die
geplante Baute nicht nur der bestehenden Siedlungsstruktur, sondern auch der
weiteren Umgebung anzupassen, zumal das gesamte Gebiet zwischen .. im Norden
und bis zur Gemeindegrenze im Osten als Schutzgebiet bezeichnet ist. Im Lichte des
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konkreten Standorts hielt das Hochbauamt fest, der Bau vermöge "nicht ganz die
erwarteten ortsbaulichen und architektonischen Qualitäten zu erfüllen". Aufgrund dieser
Beurteilung ist eine gute Einfügung in das Landschaftsbild nicht ausgewiesen, und die
Beschwerde erweist sich in diesem Punkt als begründet.
3.5.2. Sodann rügen die Beschwerdeführerinnen eine Verletzung der Bestimmung von
Art. 20 Abs. 1 des Baureglements, wonach je Wohnung höchstens die Hälfte der
Wohn- und Schlafräume gegen die nördliche Himmelshälfte orientiert sein darf.
Ausserdem rügen sie eine Verletzung der Bestimmung über den grossen
Grenzabstand.
Die Vorinstanz erwog (im aufsichtsrechtlichen Verfahren), diese Rügen seien im
Grundsatz zutreffend. Aufgrund der vorstehenden Erwägungen sind die
Beschwerdeführerinnen berechtigt, diese Rügen vorzubringen. Sind im Einzelfall
Vorschriften des Baureglements verletzt, ist die Baubewilligung grundsätzlich zu
verweigern, und zwar unabhängig davon, ob die verletzten Regeln ausschliesslich die
öffentlichen Interessen oder auch die privaten Interessen der Nachbarn oder
Hausbewohner schützen.
Der Widerspruch zu Art. 20 Abs. 1 des Baureglements, wonach je Wohnung höchstens
die Hälfte der Wohn- und Schlafräume gegen die nördliche Himmelshälfte orientiert
sein muss, ist offensichtlich. Der Einwand der Beschwerdebeteiligten, die abgewinkelte
Fensterfront sei auch nach Osten und Westen gerichtet, ist nicht stichhaltig. Die
abgewinkelte Fensterfront ist gesamthaft als Nordfassade zu betrachten, womit mehr
als die Hälfte der Wohn- und Schlafräume nach Norden exponiert ist.
3.5.3. Da die abgewinkelte Fassade als Nordfassade gilt, ist auch der Einwand der
Beschwerdebeteiligten hinsichtlich des Grenzabstands unbegründet. Die
abgewinkelten Fassadenteile können nicht als gleichwertige Fassade neben dem
parallel zur Längsachse des Hauses verlaufenden Fassadenteil eingestuft werden. Dies
würde, wie die Beschwerdeführerinnen zutreffend vorbringen, gegen Sinn und Zweck
der Vorschriften über den Grenzabstand verstossen. Als Hauptwohnseite im Sinn von
Art. 10 Abs. 1 des Baureglements gilt die zweifach abgewinkelte Fassade, wie sie auch
für die Exposition der Wohnräume massgebend ist.
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3.5.4. Weiter rügen die Beschwerdeführerinnen eine Verletzung der zulässigen
Ausnützung. Der Raum "Haustechnik" sei ursprünglich mit dem Begriff "Computer"
bezeichnet gewesen. Zur Bestimmung der nutzbaren, für die Ausnützungsziffer
anrechenbaren Geschossflächen sei die objektive Nutzungsmöglichkeit eines Raumes
zu Wohn-, Schlaf- oder Arbeitszwecken massgebend. Es sei offensichtlich, dass der
"Technikraum" für gewerbliche Aktivitäten verwendet werden solle. Dagegen stellte die
Vorinstanz fest, es handle sich beim fraglichen Raum um einen vom Wohnbereich völlig
abgetrennten, gut 50 m grossen Raum ohne jede natürliche Belichtung. Er sei daher
objektiv nicht zu Wohn-, Schlaf- oder Arbeitszwecken nutzbar und daher auch nicht
anrechenbar.
Nach Art. 61 Abs. 1 BauG ist die Ausnützungsziffer die Verhältniszahl der Summe aller
anrechenbaren Geschossflächen zur anrechenbaren Parzellenfläche. Nach Art. 62 Abs.
2 BauG zählen zu den anrechenbaren Geschossflächen die nutzbaren
Geschossflächen einschliesslich Gänge, Treppenhäuser und Mauerquerschnitte.
Massgebend ist nicht die Bezeichnung eines Raumes in Planunterlagen oder die
Absicht der Baugesuchsteller, sondern die nach objektiven Kriterien beurteilte
Verwendungsmöglichkeit eines Raumes (vgl. GVP 1978 Nr. 3).
In den eingereichten Plänen wird der streitige Raum mit dem Begriff "Technik"
bezeichnet. Er befindet sich im Untergeschoss, von dem ein grosser Raum von 199,3
m dem Zweck "Arbeiten/Wohnen" zugewiesen ist und wo sich ausserdem ein Bad mit
Dusche befindet. Im 2. Untergeschoss ist ein Raum von 20,3 m mit "Haustechnik"
bezeichnet. Die Vorinstanz erwog, beim Technikraum handle es sich um einen vom
Wohnbereich völlig abgetrennten Raum ohne jede natürliche Belichtung. Er sei damit
objektiv gesehen nicht zu Wohn-, Schlaf- oder Arbeitszwecken nutzbar und daher auch
nicht anrechenbar.
Das Verwaltungsgericht kann dieser Auffassung nicht folgen. Um zu Arbeitszwecken
genutzt zu werden, ist eine natürliche Belichtung eines Raumes nicht zwingend
erforderlich. Das Fehlen von Fenstern in den Plänen schliesst eine Eignung zur Nutzung
als Arbeitsraum nicht aus. Eine Belüftung muss nicht zwingend über Fenster erfolgen.
Ohnehin sind Leitungen für Belüftung bzw. Entlüftung aus den Plänen nicht ersichtlich.
Insbesondere geht auch die Entlüftung der offenen Küche aus dem Plan nicht hervor.
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Aufgrund der Pläne ist jedenfalls der Nachweis der objektiv fehlenden Eignung des
Technikraums im ersten Untergeschoss nicht erbracht. Somit ist die Rüge der
Überschreitung der Ausnützungsziffer berechtigt.
3.6. Abweichungen von den Vorschriften des Baureglements können mittels einer
Ausnahmebewilligung geregelt werden. Gemäss Art. 77 Abs. 1 BauG kann die
zuständige Gemeindebehörde von den Vorschriften des Baureglements abweichende
Bewilligungen erteilen, wenn die Anwendung der Vorschriften für den Bauherrn zu einer
offensichtlichen Härte führt (lit. a), für Bauten und Anlagen, deren Zweckbestimmung
ohne Ausnahmebewilligung nicht erfüllt werden könnte (lit. b), wenn eine den
öffentlichen Interessen, namentlich den Anforderungen der Energiepolitik, des
Verkehrs, der Hygiene, der Feuersicherheit, der architektonischen und ortsplanerischen
Gestaltung besser entsprechende Überbauung erzielt werden kann (lit. c), sowie bei
Umbau, Erneuerung oder Erweiterung erhaltungswürdiger zonenkonformer Altbauten
(lit. d).
Von der ihr gemäss Art. 77 Abs. 1 BauG offenstehenden Möglichkeit, dem
Beschwerdegegner eine Ausnahmebewilligung zu erteilen, hat der Gemeinderat im
vorliegenden Fall keinen Gebrauch gemacht. Die Erteilung einer Ausnahmebewilligung
ist nach der gesetzlichen Ordnung an bestimmte Voraussetzungen geknüpft. Ob im
Streitfall diese Voraussetzungen gegeben sind, hätte der Gemeinderat im Rahmen des
Bewilligungsverfahrens abklären müssen.
3.7. Aus dem Gesagten folgt, dass das Bauvorhaben in verschiedenen Punkten
Vorschriften des Baureglements bzw. der Schutzverordnung der
Beschwerdebeteiligten verletzt. Gewisse Abweichungen von den Bestimmungen des
kommunalen Baureglements, beispielsweise bei der Exposition der Wohnräume, sind
nicht kategorisch ausgeschlossen; die gesetzliche Ordnung sieht aber in solchen Fällen
die Erteilung einer Ausnahmebewilligung vor, die an bestimmte Voraussetzungen
gebunden ist. Eine ordentliche Bewilligung, welche Regelbauvorschriften verletzt, ist
hingegen aufzuheben. Die Beschwerde ist daher gutzuheissen, soweit darauf
einzutreten ist, und Ziff. 1a, 2, und 3 des Entscheids des Baudepartements vom 16.
Februar 2009 sowie der Entscheid des Gemeinderats R. vom 8. Juli 2008 sind
aufzuheben. Der Beschwerdegegner hat die Möglichkeit, der Bewilligungsbehörde ein
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überarbeitetes Projekt, welches den Regelbauvorschriften und der Schutzverordnung
entspricht, einzureichen.
4. Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die amtlichen Kosten des
Beschwerdeverfahrens dem Beschwerdegegner aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 VRP).
Eine Entscheidgebühr von Fr. 3'000.-- ist angemessen (Art. 13, Ziff. 622
Gerichtskostentarif, sGS 941.12). Den Beschwerdeführerinnen ist der geleistete
Kostenvorschuss von Fr. 4'000.-- zurückzuerstatten.
Die amtlichen Kosten des Verfahrens vor dem Baudepartement von Fr. 3'000.-- gehen
ebenfalls zulasten des Beschwerdegegners, da dieser mit seinem Antrag unterlegen ist
(Art. 95 Abs. 1 VRP).
Die Beschwerdeführerinnen haben Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung
(Art. 98bis VRP). Ihr Rechtsvertreter hat keine Kostennote eingereicht, weshalb die
Entschädigung ermessensweise festzusetzen ist (Art. 6 der Honorarordnung für
Rechtsanwälte und Rechtsagenten, sGS 963.75, abgekürzt HonO). Für das Verfahren
vor dem Baudepartement und das Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht
erscheint eine Entschädigung von Fr. 5'000.-- zuzügl. MWSt angemessen (Art. 22 Abs.
1 lit. a und b HonO). Sie geht zulasten des Beschwerdegegners, da sich dieser an
beiden Verfahren beteiligt hat.
Demnach hat das Verwaltungsgericht