Decision ID: 79d743e4-60a5-4d0c-82a9-f40ecb7d2b75
Year: 2017
Language: fr
Court: VD_TC
Chamber: VD_TC_031
Canton: VD
Region: Région lémanique
Law Area: public_law

Vu les faits suivants:
A.
L'association "F._ " (ci-après: F._) a été inscrite au Registre du commerce le ******** 1970. Elle a pour but la formation académique et culturelle. F._ est notamment propriétaire au ******** des parcelles 20’119, 20’120, 20’121 et 20’122, toutes comprises dans le périmètre du plan de quartier "Chalet des Antets" approuvé par le Conseil d'Etat le 1
er
juillet 1955 (ci-après: plan de quartier des Antets), qui classe le secteur en zone constructible en définissant les limites de construction à respecter le long des voies publiques et des limites des parcelles. La réglementation du plan de quartier renvoie aux dispositions de l’ancien règlement concernant le plan d'extension de la commune de Lausanne du 3 novembre 1942 (ci‐après: RPE) applicables à la zone de villas, avec certaines prescriptions spéciales dérogeant à cette réglementation en ce qui concerne notamment la distance à la limite de la propriété et la surface bâtie requise pour la construction d'un nouveau bâtiment.
B.
F._ a étudié un projet de construction de deux villas de trois logements chacune sur les parcelles 20’119, 20’120, 20121 et 20’122. Ce projet prévoit la réunion des parcelles 20'120 et 20’121, qui a été opérée lors l’inscription au Registre foncier de l’acquisition de ces deux biens fonds par F._ au mois de juin 2016.
Le bâtiment projeté sur la parcelle 20’119 présente une surface au sol de l'ordre de 108 m
2
avec trois logements de quatre pièces comprenant chacun trois chambres à coucher, deux salles d'eau, une cuisine avec un séjour et un coin à manger. L'appartement du rez-de-chaussée trouve son prolongement sur une terrasse. Le sous‐sol comporte trois caves, une chaufferie, une buanderie ainsi qu’un local de loisirs aménagé sous la terrasse du rez-de-chaussée.
Le second bâtiment est implanté à cheval sur la limite séparant les parcelles 20'120 et 20'121, qu'il est prévu de réunir. Il comprend un logement de 5,5 pièces au rez‐de-chaussée et deux logements de sept pièces au 1
er
étage et dans les combles. La surface au sol s'élève à environ 217 m
2
. Le logement du rez-de-chaussée est constitué d’un vaste séjour avec cuisine et coin à manger d'une surface de 79 m
2
, trois chambres à coucher et deux salles d'eau. Les logements de sept pièces comprennent chacun une cuisine d'une surface de 11,7 m
2
, un séjour avec coin à manger de 25,8 m
2
, cinq chambres à coucher bénéficiant chacune d'un accès direct sur une salle d'eau et enfin un bureau. Le sous-sol comporte une buanderie, un local de chaufferie avec chauffe-eau, un sauna avec WC et douche, un local informatique, un local pour la musique et les loisirs ainsi que trois caves avec deux locaux d'archives. Les caves et les locaux d'archives sont aménagés dans une extension du sous-sol d'une profondeur de 6 m située sous la terrasse du logement du rez-de-chaussée. Les bâtiments sont desservis en accès par une voie constituée en une servitude de passage longeant les limites nord et nord-est des parcelles 20'119, 20'120, 20'121 et 20'122. Il est encore prévu de créer trois places de parc extérieures sur la parcelle 20'121 et un garage couvert pour cinq véhicules à cheval sur la limite séparant les parcelles 20'119 et 20'120.
C.
a) Le dossier de la demande de permis de construire a été déposé le 26 juin 2015 auprès de la Direction des travaux de la ville de Lausanne et il a été soumis à une enquête publique ouverte du 20 novembre au 21 décembre 2015.
b) B._ est propriétaire de la parcelle 15’463 directement contiguë par sa limite sud à la parcelle 20’119. A._ est propriétaire de la parcelle voisine 15'462, également contiguë par sa limite sud à la parcelle 20'120. Enfin, E._ est propriétaire de la parcelle 15’461, voisine de la parcelle 15'462 de A._ et directement contiguë par sa limite sud à la parcelle 20'121.
c) Agissant par l'intermédiaire de leur conseil commun, B._, A._ et E._ ont formé opposition pendant le délai d’enquête, le 18 décembre 2015. Ils étaient d'avis que le projet litigieux ne respectait pas les règles concernant l'affectation de la zone, la distance aux limites, les servitudes de restriction de bâtir, la surface bâtie et la réglementation applicable aux dépendances de peu d'importance ainsi que celle concernant les ouvertures en toiture. En ce qui concernait l'affectation, les opposants soutenaient que les deux villas projetées seraient en réalité destinées au logement d'étudiants. Ils contestaient également la réunion prévue entre les parcelles 20’120 et 20’121, qui permettrait selon eux la construction d'un important bâtiment ne respectant pas le but et l'esprit de la réglementation spécifique du plan de quartier. Ils estimaient enfin que les constructions prévues en sous-sol sous les terrasses devaient respecter les distances à la limite et que la surface bâtie maximale autorisée n'était pas respectée.
d) La Centrale des autorisations (CAMAC) a transmis le 11 février 2016 à la Municipalité de Lausanne (ci-après : la municipalité) la synthèse des différents préavis et autorisations spéciales des services concernés de l'administration cantonale. Cette synthèse annulait et remplaçait une précédente synthèse du 8 janvier 2016.
e) Lors de sa séance du 2 juin 2016, la municipalité a décidé de lever l'opposition et d'autoriser le projet de construction présenté par F._. Elle a délivré le permis de construire par décision du 9 juin 2016. La décision levant l'opposition a été notifiée au conseil des opposants le 14 juin 2016.
D.
a) A._, B._, C._ et D._ ainsi que E._ ont contesté la décision municipale par le dépôt d'un recours auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (ci-après: le tribunal ou la CDAP) en date du 18 juillet 2016. Ils concluent à l'admission du recours et à l'annulation de la décision rendue le 14 juin 2016 par la municipalité délivrant le permis de construire en faveur de F._.
b) La municipalité a déposé sa réponse au recours le 26 septembre 2016 en concluant à son rejet et F._ a déposé des déterminations le 18 octobre 2016 en concluant également au rejet du recours. Les recourants ont déposé un mémoire complémentaire le 28 novembre 2016, sur lequel F._ s'est déterminée en date du 19 décembre 2016.
c) Le tribunal a tenu une audience le 10 janvier 2017 dans les locaux de la Direction des travaux de la ville de Lausanne, à la suite de laquelle il était prévu de procéder à une inspection locale. Il ressort de l'audience que l'essentiel de la gêne subie par les recourants résultait des bruits de comportement des étudiants de F._. Il a été proposé aux parties d'organiser une expertise acoustique pour répertorier et évaluer les sources de bruit et proposer des mesures de protection adéquates; cette proposition, acceptée par F._, a été refusée par les recourants. A l'issue de l'audience, les recourants ont déclaré abandonner les griefs concernant la réunion des parcelles 20'120 et 20'121 ainsi que ceux relatifs à la distance aux limites et à la surface bâtie. Ils ont en revanche maintenu les griefs concernant le couvert pour cinq voitures et la conformité des logements à l’affectation de la zone. Les parties ont ensuite renoncé à procéder à une inspection locale.
d) Les recourants ont déposé le 9 mars 2017 une écriture et des pièces comportant une argumentation complémentaire sur les nouvelles dispositions de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l’aménagement du territoire (LAT; RS 700) entrées en vigueur le 1
er
mai 2014. F._ et la municipalité se sont déterminées sur ces nouveaux moyens en date du 31 mars 2017. Les recourants ont encore déposé une écriture le 21 avril 2017.

Considérant en droit:
1.
a) Les recourants soutiennent que le projet mis à l'enquête, intitulé deux villas de trois logements chacune, serait en réalité destiné au logement d'étudiants. Ils invoquent à cet égard l'architecture générale des bâtiments prévus, l'aménagement des voies de circulation ainsi que la distribution des pièces, qui correspondrait beaucoup plus à une typologie de type hôtelier qu’à une architecture d'habitation moderne. Ils relèvent que la quasi-totalité des pièces décrites comme chambre ou bureau bénéficient de leur propre salle de bains et que les cuisines de tous les appartements sont très petites au regard des standard actuels pour ce type et cette surface de logement. Enfin, les sous‐sols des deux villas comportent des salles communes de loisirs/musique/sauna avec sanitaires, locaux qui seraient peu compatibles avec la destination d’une zone d'habitation individuelle. Selon les recourants, les logements prévus seraient destinés aux étudiants de F._ et cette affectation serait contraire à la zone de très faible densité.
b) Les parcelles 20'119, 20'120, 20'121 et 20'122 de l'association constructrice sont toutes comprises dans la zone constructible du plan de quartier des Antets. L’art. 155 du règlement du plan général d'affectation de la commune de Lausanne du 26 juin 2006 (ci-après: RPGA) dispose que les secteurs soumis à plan spécial d'affectation comprennent des parties délimitées du territoire communal soumises à des règles d'aménagement particulières (al. 1). A titre supplétif, ces secteurs sont subordonnés aux dispositions du RPGA s'ils ne comportent pas de dispositions analogues (al. 3). L'art. 156 RPGA précise encore que les dispositions du RPE de 1942 et celles du règlement sur les constructions du 4 décembre 1990, auxquelles certains articles des plans spéciaux d'aménagement font référence, sont remplacées par les dispositions du RPGA selon les tableaux de correspondance des annexes 2a et 2b.
c) En ce qui concerne l'affectation de la zone, les prescriptions spéciales du plan de quartier des Antets renvoient à l'art. 49 RPE faisant partie du chapitre V traitant de la zone de villas:
"
Article 49 définition
La zone de villas est une zone de faible densité, elle est caractérisée par :
a)
l'implantation et la distance à observer entre les constructions;
b)
la limitation du nombre d'étages;
c)
la limitation de la surface bâtie par rapport à la surface de la parcelle comprise dans la zone;
d)
la limitation du nombre de logements.
"
L'annexe 2a du RPGA comporte en regard de l'art. 49 RPE le terme "
supprimé
". Ainsi, le législateur communal n’a pas voulu reprendre la notion de "
villa
" résultant du texte de l’art. 49 RPE. Il faut donc appliquer l'art. 155 al. 3 RPGA car le plan de quartier ne comporte plus de disposition définissant la destination de la zone. Or, les règles correspondantes du RPGA de 2006 sont celles des dispositions de la zone mixte de faible densité, en particulier l'art. 118 RPGA qui en définit l'affectation de la manière suivante:
"
Art. 118 Affectation
1
La zone mixte de faible densité est destinée principalement à l'habitation et, de manière subsidiaire, au commerce, aux bureaux, aux constructions et installations publiques ainsi qu'aux équipements destinés à l'enseignement, à la santé et à la culture.
2
La proportion des surfaces brute
[s]
de plancher réservées à l'habitation est de 80 % au minimum par bâtiment. (...)
"
Ainsi, la définition de la zone de villas telle qu’elle résulte du RPE de 1942 a été abrogée par l'entrée en vigueur du RPGA de 2006, qui définit l'affectation de la zone mixte de faible densité à l'art. 118 RPGA, en remplacement de l’art. 49 RPE et en supprimant ainsi la notion de "
villa
".
d) Les recourants soutiennent que les dispositions de l'ancien RPE resteraient applicables à la zone concernée par le renvoi des règles du plan de quartier des Antets. Ils se réfèrent à un arrêt de la CDAP du 7 mars 2012 concernant le plan général d'affectation (ci-après: PGA) de la commune de Lausanne (AC.2010.0118). Dans cette affaire, le Conseil communal de Lausanne avait, pour répondre à une opposition, décidé de maintenir les plans partiels d'affectation (ci-après: PPA) n° 331, 333, 398 et 399 situés du côté de Chailly-Village, ce qui nécessitait une enquête publique complémentaire et une nouvelle décision du Conseil communal conformément à la procédure prévue par les art. 58 et 59 de la loi vaudoise du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; RSV 700.11). Toutefois, pour ne pas retarder l'adoption et l'entrée en vigueur du nouveau PGA, il avait été décidé d'adopter et de faire approuver préalablement ce plan, puis de le mettre en vigueur, à l'exception des secteurs compris dans les PPA n° 331, 333, 398 et 399. Les secteurs en question continuaient ainsi à être régis par les PPA à défaut d'une réglementation nouvelle les remplaçant, laquelle ne pouvait être adoptée qu'après une nouvelle enquête publique. Dans la procédure de recours dirigée contre un permis de construire autorisant un projet de construction conforme au nouveau RPGA de 2006, la municipalité et le Service du développement territorial (ci-après: SDT) avaient soutenu que les dispositions du RPE auxquelles ces plans faisaient référence devaient être remplacées par les dispositions du RPGA en vertu de l'art. 156 RPGA et des tableaux de correspondance des annexes 2a et 2b. Le tribunal a jugé qu’une telle interprétation était erronée car le secteur en cause avait été exclu de l'approbation et restait régi par les anciens plans, de sorte qu'aucune disposition du PGA de 2006 et de son règlement ne s'appliquait à ce secteur, qui restait régi par les plans spéciaux n° 331, 333, 398 et 399 et leurs dispositions réglementaires (AC.2010.0118 du 7 mars 2012 consid. 3 et 4). La commune de Lausanne a recouru en vain contre cet arrêt auprès Tribunal fédéral, qui a confirmé le jugement cantonal (TF 1C_2008/2012 du 7 janvier 2013).
e) En l'espèce, la situation est différente. En effet, le plan de quartier des Antets figure sur le plan des zones communal avec la légende "
secteur soumis à plan spécial d'affectation
" et porte le numéro du plan 344, qui permet de l’identifier. Il n’a pas été soustrait à la procédure d’adoption ou d’approbation préalable comme les plans spéciaux n° 331, 333, 398 et 399. Il en résulte que les art. 155 et 156 RPGA s'appliquent au plan de quartier des Antets avec le système de renvoi des annexes 2a et 2b.
2.
a) Les recourants se réfèrent à la notion de zone de villas et à l'interprétation qui en a été faite par la jurisprudence, selon laquelle une villa est une maison destinée à l’habitation d’une seule famille, villa proprement dite, ou de plusieurs familles à raison d’une seule par étage, villa dite locative (cf. arrêt AC.2008.0150 du 10 juin 2009 consid. 4b). Toutefois, la nouvelle définition de l'affectation de la zone mixte de faible densité donnée par l’art. 118 RPGA, qui remplace l’art. 49 RPE, ne reprend pas le terme de villa, de sorte que la jurisprudence se référant à cette notion n'est pas applicable. Cette conclusion s'impose par le renvoi de l'art. 156 RPGA à l'annexe 2a, qui a pour effet de supprimer l'ancien art. 49 RPE.
b) Les recourants renvoient également à la jurisprudence du tribunal selon laquelle l’affectation de deux villas au logement d’étudiants n’est pas conforme à une zone de villa impliquant un habitat restreint (cf. arrêt AC.2011.0037 du 26 mars 2012 consid. 4). Cette affaire présente cependant des caractéristiques qui ne sont pas comparables. La réglementation communale autorisait alors les bâtiments destinés à l’habitation à raison de deux logements et cette exigence couvrait une notion de logements individuels avec une densité d'occupation restreinte. Or, il n’y a pas d’exigence comparable dans le RPGA de 2006. De plus, dans l'affaire AC.2011.0037, les deux villas en question avaient d'emblée été destinées aux étudiants d'un institut de formation hôtelière, comportant cinq à dix chambres meublées dotées chacune de salle de bains. Les étudiants n'y vivaient que temporairement pendant leurs périodes de cours et exclusivement dans le but de fréquenter l'école privée appartenant au même propriétaire. Les villas étaient ainsi assimilables à des structures hôtelières, du moins à des hébergements exploités à des fins commerciales plutôt qu'à l'habitation proprement dite, étant rappelé que dans son acceptation courante, le terme d'habitation ne s'applique pas à une pension ou à un hôtel.
c) L'art. 118 RPGA définit l'affectation de la zone "
mixte
" de faible densité. Cette zone est destinée principalement à l'habitation, de sorte que l'affectation au logement n'est pas exclusive, puisqu'elle peut s'étendre aux commerces, aux bureaux, aux constructions et installations publiques ainsi qu'aux équipements destinés à l'enseignement, à la santé et à la culture (al. 1). La proportion des surfaces brutes de plancher réservées à l'habitation est fixée à 80 % par bâtiment (al. 2). Cette proportion n'est toutefois pas absolue et ne s’applique pas dans les cas où la typologie des bâtiments existants ne se prête pas au logement (art. 118 al. 3 RPGA). Le législateur communal a donc clairement montré sa volonté d'assurer une mixité dans la zone de faible densité. De plus, en n’imposant aucune limite du nombre de logements par bâtiment, il n’a pas voulu imposer le respect de la notion de logement individuel, qui aurait impliqué une occupation restreinte.
d) Par ailleurs, un logement occupé par des étudiants ne se distingue pas nécessairement des logements occupés par d'autres personnes (familles, personnes seules, couples sans enfants ou personnes âgées), qui n'ont pas la qualification d'étudiant. A défaut, chaque logement occupé par des étudiants en zone d'habitation deviendrait contraire à l'affectation de la zone. Le seul fait que des étudiants occupent un logement ne rend pas le logement non conforme à la destination d’une zone d’habitation et n'a pas pour effet de créer une situation illicite dans une telle zone. Il existe en effet de nombreux logements occupés en colocation par des étudiants sans que l’on puisse pour autant considérer que l'affectation du logement a été détournée de sa vocation principale. Ainsi, le seul fait que des étudiants habitent dans un logement ne permet pas de conclure que ce logement est détourné de sa vocation conforme à une zone d'habitation.
e) Aussi, le caractère commercial des logements a été déterminant dans l'arrêt AC.2011.0037 précité. Les deux villas en question étaient d'emblée destinées aux étudiants de l'Institut "Villa Pierrefeu" comportant respectivement cinq à dix chambres meublées dotées chacune de salle de bains. Les étudiants y vivaient temporairement pendant les périodes de cours, exclusivement dans le but de fréquenter l'école privée appartenant au même propriétaire. Les villas étaient donc assimilables à des structures hôtelières ou à tout le moins à des hébergements exploités à des fins commerciales. L'Institut "Villa Pierrefeu" est en effet une société anonyme qui a pour but la gestion d'un institut international pour jeunes femmes avec cours en complément de leurs études secondaires ou universitaires comprenant une formation en protocole et savoir vivre international. La situation est différente pour F._, qui est une association sans but lucratif (cf. art. 4 des statuts). On ne peut donc pas vraiment parler d'une activité commerciale, liée à l'exploitation d'une école avec un but lucratif.
f) Au surplus, l'association constructrice a confirmé en procédure que les logements n'étaient pas destinés aux étudiants de l'école. Selon les explications données dans les observations du 19 décembre 2016:
"
(...) il s'agit de disposer de logements à louer aux professeurs et collaborateurs (pièce 9). Il n'est pas prévu de donner des cours dans les bâtiments projetés (même si l'art. 118 al. 2 RPGA autorise les activités à hauteur de 20 %). La constructrice est déjà propriétaire, dans le secteur de plusieurs bâtiments, qu'elle loue, conformément à son but (cf. statuts ci-annexés). Le projet contesté a pour seul but de pouvoir louer des logements aux meilleures conditions, tant pour des personnes liées à l'école que pour des tiers, ce que la jurisprudence admet en zone résidentielle (...).
"
Lors de l'audience du 10 janvier 2017, les représentants de l'association constructrice ont confirmé que les logements étaient prévus pour des familles, en produisant une liste de personnes intéressées à la location. Ils ont précisé que les locataires seraient principalement des membres du personnel et du corps enseignant permanent ou invité et que des loyers classiques seraient prévus pour ces logements. Concernant l'utilisation des sous-sols, l'association constructrice a indiqué qu'elle devait louer un entrepôt de stockage à ******** et qu'elle souhaitait utiliser ces espaces pour entreposer le matériel à proximité de l'école, raison pour laquelle il était indiqué que les sous-sols feraient notamment office de locaux d'archives et de salles de serveur informatique. L'association constructrice a confirmé que les projets de construction ne visaient pas une extension de l'école, qu'il n'y aurait pas de salle de cours supplémentaire ni davantage d'étudiants et que l'affectation serait dédiée au logement.
L'association a d'ailleurs produit la liste des membres du personnel de F._ qui seraient intéressés par les appartements construits sur le site. Il s'agit de cinq familles comprenant deux adultes avec deux à quatre enfants, deux couples sans enfants et deux personnes célibataires.
3.
a) Dans une écriture complémentaire du 9 mars 2017, les recourants produisent un extrait du site internet de F._ et relèvent que le terme de "
campus
" apparaît à de nombreuses reprises à propos du site de ********. Ils soulignent que le bâtiment situé au chemin ******** est d'ores et déjà affecté au logement d'étudiants. Ils exposent aussi que lors d'une séance entre les parties intervenue en 2015, il leur avait été indiqué que la construction d'un nouveau bâtiment était nécessaire pour reloger des étudiants avant de rénover la villa du ********. Les recourants relèvent enfin qu'à la lecture du site internet, les cours s'étendent sur une période allant de 12 semaines à 6 mois au maximum, ce qui génère un taux de rotation important des étudiants; en raison d'une présence de courte durée sur le campus, les étudiants ont par la force des choses une perception beaucoup moins attentive des relations de voisinage.
Les recourants insistent sur le fait que la typologie des bâtiments serait adaptée au logement d'étudiants et viserait à agrandir le campus de l'école et soutiennent que le directeur de l'école aurait indiqué que le campus de ******** se trouvait à la veille d'une "
croissance explosive
", ce qui impliquerait la construction de nouveaux logements pour étudiants. Les recourants maintiennent leur réquisition de production de pièces par F._, soit les extraits des procès-verbaux des séances du comité, des rapports du comité et des séances des assemblées générales qui ont trait aux acquisitions de terrains et aux constructions envisagées, sous réserve des mesures que le tribunal pourrait imposer pour préserver un éventuel secret d'affaires.
Les recourants estiment aussi que les renvois de la réglementation du plan de quartier des Antets aux dispositions du RPE de 1942 devraient s'imposer par le fait que le plan de quartier formerait un tout indissociable excluant les art. 155 et 156 RPGA.
b) Invitée à se déterminer sur cette écriture complémentaire, l'association constructrice relève que la villa du chemin ******** est principalement affectée au logement des collaborateurs de l'école et accessoirement à des réunions et que cette affectation se différencie de celle du bâtiment principal de l'école, situé au chemin ********, qui regroupe depuis plus de 40 ans des chambres d'étudiants et des salles de classe. L’affectation des bâtiments sis au chemin ******** n’aurait selon elle aucune influence sur celle des logements projetés, destinés aux enseignants et aux autres collaborateurs de l'école, avec des contrats de location de longue durée. En ce qui concerne la durée des formations données au sein de l'école, l'association constructrice précise qu'elle est en réalité de trois mois à deux ans et que les valeurs défendues par l'école sont fondées sur le respect d'autrui et le vivre ensemble, de sorte qu'au début de chaque trimestre, le corps enseignant et administratif explique clairement aux étudiants les règles de vie commune, comprenant notamment le respect des heures de repos selon le règlement communal. Elle relève aussi que les sous-sols du projet ne sont pas conçus pour être utilisés comme des salles de classe ou des dortoirs et qu'il ne s'agit pas de surfaces habitables.
Dans une écriture du 21 avril 2017, les recourants soutiennent que la villa sise au chemin ******** serait effectivement affectée au logement d'étudiants depuis de nombreuses années. Le fait qu'elle soit utilisée à cette fin démontrerait selon eux que le bâtiment principal du chemin ******** ne suffit pas à loger l'ensemble des étudiants accueillis. La croissance envisagée ne serait donc possible qu'en logeant les étudiants dans les bâtiments à construire. Pour avoir une idée précise de la volonté réelle de F._, les recourants renouvellent les réquisitions de production de pièces.
c) En l'espèce, le tribunal constate que la villa A de trois logements présente une typologie habituelle classique de logement avec un espace coin à manger-cuisine-séjour, trois chambres de dimensions égales et deux sanitaires comprenant chacun une douche, un WC et un lavabo. Cette typologie est identique au rez-de-chaussée, au premier étage et au niveau des combles et elle présente pour chaque logement les caractéristiques d'un logement familial avec les espaces et commodités nécessaires. Il est vrai que le sous-sol comprend une extension dans le prolongement de la terrasse du rez-de-chaussée avec une salle de loisirs de 60 m
2
comprenant un billard avec une salle de musculation et deux WC. Toutefois, la hauteur de cet espace (2,20 m) ainsi que les deux ouvertures en saut-de-loup ne répondent pas aux exigences règlementaires de salubrité telles qu'elles sont précisées aux art. 25 à 28 du règlement du 18 septembre 1986 d'application de la LATC (RLATC; RSV 700.11.1). Il ne s'agit donc pas de surfaces habitables (voir dans le même sens arrêt AC.2010.0106 du 30 août 2011 consid. 4 pour un sous-sol comprenant un garage, le fonds d'un patio central, un home-cinéma, un cellier, une cave, une piscine avec jacuzzi, sauna, solarium, hammam, fitness, vestiaire et salle de massages pratiquement entièrement enterrés d'une surface totale de 400 m
2
, dont les éclairages restaient insuffisants pour considérer qu'il s'agissait d'une surface habitable devant compter dans le calcul du nombre de niveaux).
La villa B comporte un logement de 5,5 pièces au rez-de-chaussée et deux logements de sept pièces à l'étage et dans les combles. Le logement de 5,5 pièces correspond aux caractéristiques d'un logement familial avec un vaste espace comprenant le séjour, le coin à manger et la cuisine de 79 m
2
, deux chambres de 12,5 m
2
chacune et une chambre de 25,8 m
2
ainsi que deux salles d'eau, dont l'une est directement accessible par la chambre de 25,8 m
2
. Ce logement présente clairement les caractéristiques d'une habitation familiale, certes confortable par la surface du séjour, mais dont la typologie n'est en rien comparable à celle d'un hébergement pour étudiants.
Quant aux deux logements de sept pièces prévus au 1
er
étage et dans les combles, ils comportent chacun une cuisine de 11,5 m
2
située directement en face de l'entrée donnant sur le palier de la cage d'escaliers. Il y a sur le côté est quatre chambres à coucher de dimensions comparables donnant chacune accès à une salle d'eau indépendante comprenant une douche, un WC et un lavabo. On trouve dans la partie ouest du logement l'espace de séjour avec la salle à manger, une chambre donnant accès à une chambre de bain comprenant une baignoire, deux lavabos et un WC, ainsi qu'un bureau avec un accès direct à une salle d'eau comprenant une douche, un WC et un lavabo. Ainsi, une seule chambre a un accès direct à une salle de bains relativement confortable de 7,8 m
2
avec une baignoire, alors que les autres chambres donnent accès à des salles d’eau de dimensions plus réduites comprenant seulement une douche, un WC et un lavabo. Par ailleurs, la séparation de la cuisine avec le coin à manger et le séjour n'est pas usuelle et ne se retrouve pas dans la villa A, ni au niveau du rez-de-chaussée de la villa B. Cela étant, la chambre donnant accès à la salle de bains avec baignoire peut apparaître comme étant une chambre destinée à un couple avec quatre chambres d'enfants bénéficiant chacune d'un accès direct à un sanitaire. La présence d'un bureau est aussi compatible avec un logement de type familial. En revanche, l'absence d’espaces privés extérieurs (balcon, terrasse, loggia) dans le prolongement du séjour et de la salle à manger paraît étonnante, alors que la cuisine trouve son prolongement sur un balcon d'une surface de 4,8 m
2
. S’il est vrai qu’un tel logement pourrait être utilisé par une famille, il présente aussi des caractéristiques permettant de loger quelques étudiants. La question de savoir si ce type de logement doit être considéré exclusivement comme un logement d'étudiants est une question d'appréciation, puisque chacun de ces logements de sept pièces présente à la fois les caractéristiques d'une habitation familiale et d'un logement d'hôtes. Le pouvoir d’appréciation de la municipalité pour déterminer si un tel logement est conforme à l'exigence règlementaire de l'art. 118 RPGA définissant la destination de la zone mixte de faible densité relève ainsi de l'autonomie communale. A cet égard, la jurisprudence récente du Tribunal fédéral accorde un poids très important à la liberté d'appréciation des municipalités dans l'interprétation de leur propre réglementation. Lorsqu'une autorité communale apprécie les circonstances locales dans le cadre de l'octroi d'une autorisation de construire ou de l'adoption d'un plan de quartier, elle bénéficie d'une liberté d'appréciation particulièrement importante, que l'autorité de recours ne contrôle qu’avec retenue. Dans la mesure où la décision communale repose sur une appréciation soutenable des circonstances pertinentes, la juridiction de recours "
doit
" la respecter. En dépit de son pouvoir d'examen complet, elle ne peut intervenir et le cas échéant substituer sa propre appréciation à celle des autorités communales, que si celle-ci n'est objectivement pas soutenable ou contrevient au droit supérieur (voir notamment l'arrêt du TF 1C_92/2015 du 18 novembre 2015 consid. 3.1 et 3.3).
En l'occurrence, dans la mesure où les deux logements de sept pièces de la villa B présentent les caractéristiques d'une habitation familiale avec une chambre pour les parents, un bureau, un espace de cuisine avec un séjour et un coin à manger, le tribunal ne saurait considérer que la municipalité a contrevenu au droit supérieur en admettant la conformité d’un tel logement à la destination de la zone mixte de faible densité telle qu'elle est définie à l'art. 118 RPGA. Cette appréciation n’est pas non plus objectivement insoutenable, dès lors que la zone mixte de faible densité n'est pas destinée exclusivement à l'habitation, mais seulement principalement, qu’elle ne comporte aucune restriction limitant la destination des logements à des logement individuels, que d'autres activités sont admissibles et que le seul fait de réserver une ou plusieurs pièces d'un logement à des étudiants ne modifie pas l'affectation et la conformité d'une habitation à une zone destinée principalement à l'habitation. Au surplus, les explications données par l'association constructrice concernant l'utilisation des logements par des collaborateurs ainsi que par des enseignants permanents ou temporaires est crédible et elle est compatible avec la typologie prévue, sans que l'on puisse considérer qu'il s'agit de logements d'étudiants liés à une structure commerciale para-hôtelière comparable au cas jugé à Montreux dans le dossier AC.2011.0037.
Enfin, les explications données par l'association constructrice au sujet de l’usage prévu dans le sous-sol du bâtiment B pour les locaux d’archives et les caves sont également crédibles et compatibles avec les trois logements prévus dans ce bâtiment.
4.
a) Les recourants critiquent aussi le couvert pour cinq voitures d'une surface au sol de 62 m
2
. Ils relèvent que la surface construite serait presque équivalente à celle de la villa A et représenterait le tiers de la surface au sol de la villa B. Ils soutiennent que cette construction ne pourrait être assimilée à une dépendance de peu d'importance.
b) Le projet contesté comporte effectivement, implanté à cheval sur les parcelles 20’119 et 20’120, un couvert à voitures de cinq places, dont deux réservées pour le bâtiment A et trois pour le bâtiment B. Trois places de stationnement à l’air libre sont en outre prévues sur la parcelle 20'121 et réservées au bâtiment B. A l'audience du 10 janvier 2017, les recourants ont maintenu leurs griefs concernant le couvert à voitures. Ils estiment qu'en l'absence de dispositions prévues dans le RPGA, l'art. 39 RLATC devrait être appliqué et que la construction du couvert ne pourrait être assimilée à une dépendance de peu d'importance au sens de cette disposition. De son côté, la municipalité a précisé qu'elle avait procédé à une pesée des intérêts et apprécié les besoins liés au bâtiment principal. A son avis, le couvert n'entrerait pas dans le calcul du coefficient d'occupation du sol et pourrait ainsi être assimilé à une dépendance de peu d’importance. S'agissant en outre d'un couvert à voitures ouvert de tous les côtés, il ne serait pas assimilable à un garage fermé et ses dimensions, comme celles pour les places de parc extérieures, pourraient être supérieures à celle des garages fermés. Il s'agirait d'une pratique communale.
c) Le PGA de 2006 et son règlement ne comportent aucune disposition sur les dépendances de peu d'importance. Ce sont donc les dispositions de l'art. 39 RLATC qui sont applicables.
Dans la zone mixte de faible densité, l'ordre non contigu est obligatoire (art. 120 RPGA). Il est caractérisé par des distances observées entre bâtiments et limites de propriétés ou entre bâtiments situés sur une même propriété (art. 16 al. 1 RPGA). Selon l'art. 122 RPGA, la distance entre un bâtiment et la limite de propriété est de 5 m au minimum. Toutefois, les prescriptions spéciales du plan de quartier des Antets fixent la limite entre les constructions et la propriété voisine à 6 m. Selon l'art. 39 RLATC, à défaut de dispositions communales contraires, les municipalités peuvent autoriser la construction de dépendances de peu d'importance, dont l'utilisation est liée à l'occupation du bâtiment principal, dans les espaces règlementaires entre bâtiments ou entre bâtiment et limite de propriété (al. 1). Les dépendances de peu d'importance sont des constructions distinctes du bâtiment principal, sans communication interne ave celui-ci et dont le volume est de peu d'importance par rapport à celui du bâtiment principal, tels que pavillons, réduits de jardin ou garage particulier pour deux voitures au plus. Ces dépendances ne peuvent en aucun cas servir à l'habitation ou à l'activité professionnelle (al. 2).
Pour qualifier une construction de dépendance au sens de l’art. 39 al. 2 RLATC, la jurisprudence a retenu le critère du rapport de proportionnalité entre l'importance du bâtiment principal et la dépendance projetée, en tenant compte des circonstances particulières et en renonçant à fixer des normes chiffrées absolues pour apprécier les situations au cas par cas en tenant compte de chaque situation.
L'art. 39 RLATC laisse donc à l'autorité municipale une certaine marge d'appréciation pour décider si la construction reste de peu d'importance par rapport au bâtiment principal (voir arrêt AC.2015.0022 du 26 octobre 2015 consid. 4 c/aa). C'est ainsi qu'un couvert à voitures présentant une surface au sol d'un peu moins de la moitié de celle du bâtiment principal a été admis (TF 1C_387/2009 du 6 avril 2010 in RDAF 2011, I p. 161 n° 37). La jurisprudence a aussi précisé qu’un couvert à voiture prévu pour quatre véhicules, fermé sur trois côtés, était assimilable à une dépendance de peu d’importance, car la liste mentionnée à l'art. 39 al. 2 RLATC était exemplative, de sorte que d’autres types de constructions non mentionnées pouvaient aussi être qualifiés de dépendances de peu d'importance. La mention des garages particuliers pour "d
eux voitures au plus
" n'est ainsi pas limitative. L'art. 39 al. 2 RLATC n'exclut pas des couverts pouvant abriter plus de deux voitures (AC.2015.0022 du 26 octobre 2015 consid. 4 c/bb).
d) En l'espèce, la surface au sol du garage couvert de cinq voitures est d'environ 65 m
2
et comprend deux places pour la villa A et trois places pour la villa B. La surface au sol de la villa A est de 108 m
2
et celle de la villa B de 217 m
2
. La surface des deux places réservées à la villa A s'élève à 32 m
2
(5,81 x 5.50) et celle des trois places réservées à la villa B à 46 m
2
. Ainsi, la surface de la dépendance liée à la villa A est égale au tiers de la surface bâtie et celle des trois places réservées à la villa B au cinquième de la surface bâtie de cette villa. La surface globale du couvert reste dans une proportion raisonnable avec la surface bâtie de ces deux villas, ce d'autant plus que les volumes des villas A et B sont dans une proportion beaucoup plus grande que le volume du couvert à voitures. Ce dernier s'élève environ à 260 m
3
alors que le volume du bâtiment A est de 920 m
3
et celui du bâtiment B de 1'840 m
3
. Il apparaît ainsi que les conditions de l'art. 39 RLATC sont remplies pour autoriser dans les espaces règlementaires entre bâtiments et entre bâtiments et limite de propriété le couvert à voiture, qui reste ouvert sur tous les côtés et s'intègre aux deux villas projetées par la même forme de la toiture.
5.
a) Dans un nouveau grief soulevé après l'inspection locale, dans leur mémoire du 9 mars 2017, les recourants soutiennent que la lecture du rapport-préavis municipal n° 2017/04 du 16 février 2017 met en évidence que le secteur du chalet des Antets fait partie des zones situées hors du périmètre compact de l'agglomération qui devaient être déclassées en raison du surdimensionnement des zones à bâtir de la commune de Lausanne. Selon les recourants, les constructions projetées ne pourraient être autorisées compte tenu des dispositions de l'art. 77 LATC, dans la mesure où elles risqueraient compromettre les objectifs du plan directeur cantonal qui vise à rendre inconstructibles les parcelles non encore bâties. Les recourants estiment que le SDT aurait dû, dans le cadre de son mandat de surveillance, s'opposer au permis de construire sollicité. Dans sa réponse du 31 mars 2017, la municipalité relève qu'elle dispose d'un pouvoir d'appréciation pour faire application de l'art. 77 LATC et que son rapport-préavis du 16 février 2017 mentionne un éventuel déclassement d'une seule grande parcelle libre, ce qui signifie qu'il n'a pas été envisagé de déclasser les autres parcelles. Les recourants soutiennent cependant que l'ensemble de la zone du chalet des Antets aurait été considéré comme répondant aux critères du déclassement. La municipalité aurait décidé d'ouvrir sur le périmètre du chalet des Antets une procédure permettant de mettre en place des mesures conservatoires. Les recourants demandent la production du procès-verbal de la séance de la municipalité du 5 novembre 2015 à cet égard. Ils rappellent la jurisprudence sur le principe de la stabilité des plans qui ne vaut que pour des plans réputés conformes à la LAT. Dans la mesure où les parelles se situent hors du périmètre compact de l'agglomération, les limitations des droits à bâtir s'imposeraient afin de respecter le redimensionnement de la zone à bâtir imposé par les nouvelles dispositions du droit fédéral de l'aménagement du territoire.
b) Selon l'art. 77 LATC, le permis de construire "
peut
" être refusé par la municipalité lorsqu'un projet de construction, bien que conforme à la loi et aux plans et aux règlements, compromet le développement futur d'un quartier ou lorsqu'il est contraire à un plan ou à un règlement d'affectation communal ou intercommunal envisagé, mais non encore soumis à l'enquête publique. Un refus fondé sur cette disposition doit empêcher que la réalisation d'un projet conforme à une réglementation devenue inadaptée ne compromette la révision de cette dernière. L'application de l'art. 77 LATC suppose que l'intention de réviser la réglementation en vigueur ait fait l'objet d'un début de concrétisation, au moins sous la forme d'études préliminaires. La révision doit de surcroît répondre à un réel besoin de planification (TF 1C_528/2011 du 27 avril 2012 consid. 2.2; 1C_22/2012 du 30 août 2012 consid. 7.1).
c) En l'espèce, le rapport-préavis n° 2017/04 précise que les réserves totales dans les zones à bâtir à la fin de l'année 2014 à l'extérieur du périmètre compact de l'agglomération s'élèvent à 1'104 habitants et que le potentiel de croissance prévu par la 4
e
révision du plan directeur cantonal pour la période 2014-2036 est de 524 habitants. La réserve excédentaire de zone à bâtir imposerait une réduction du potentiel d'accueil de 580 habitants. S'agissant des secteurs à déclasser, le préavis mentionne une grande parcelle libre, propriété de la ville de Lausanne, comprise dans le plan de quartier des Antets (PPE n° 344), le périmètre du plan d'extension 577 au lieu-dit "Chalet-à-Matthey" comprenant de grandes parcelles en mains communales vouées à un usage agricole, ainsi que la zone de restructuration de Vers-chez-les-Blanc.
Dans le périmètre du plan de quartier des Antets, la parcelle communale n° 15’456 présente une superficie de plus de 26'000 m
2
. Selon le préavis n° 2017/04, cette parcelle retrouvera une affectation agricole. Le préavis ne mentionne pas d'autres parcelles dans le périmètre du plan de quartier des Antets qui seraient vouées à un éventuel déclassement. Il n'y a pas à présumer d'un autre choix de l'autorité de planification, de sorte que la modification de la LAT du 15 juin 2012 ne remet pas a priori en cause le droit de l'association constructrice d'obtenir un permis de construire pour un projet conforme au plan de quartier en vigueur. Le tribunal observe au surplus que le plan de quartier des Antets a fait l'objet d'un réexamen lors de la procédure d'adoption et d'approbation du plan général d'affectation du 26 mai 2006 qui a prévu de maintenir ce plan. Il s'agit donc d'un plan que l'autorité de planification a inclu dans le nouveau plan général d'affectation de 2006 comme étant conforme aux dispositions du droit fédéral et cantonal de l'aménagement du territoire.
Par ailleurs, les nouvelles dispositions de la LAT entrées en vigueur le 1
er
mai 2014 ne justifient pas en elles-mêmes un contrôle incident du plan d'affectation, car une procédure spéciale a été prévue à cet effet pour la mise en œuvre de ces modifications à l'art. 38 a LAT. Les cantons doivent d'abord adopter leur plan directeur en conformité aux nouveaux art. 8 et 8a LAT dans les cinq ans dès l'entrée en vigueur de la modification du 15 juin 2012, soit jusqu'au 1
er
mai 2019 (al. 1). Dans l'intervalle, la surface totale des zones à bâtir légalisées ne doit pas augmenter dans le canton concerné (al. 2). Les plans d'affectation communaux devront être mis en conformité avec le plan directeur cantonal, approuvé par le Conseil fédéral dans une deuxième étape seulement. Ainsi, les nouveaux art. 15 et 15a LAT n'imposent pas un contrôle incident du plan d'affectation dont la modification doit intervenir dans le cadre de la procédure prévue par l'art. 38a LAT (voir arrêt AC.2016.0071 consid. 5, 6 et 7).
6.
Les recourants ont requis différentes mesures d'instruction, en particulier la production du CD-Rom contenant le plan des zones mis en circulation par la ville de Lausanne au moment de l'enquête publique relative au nouveau PGA, la production par l'association constructrice de toutes les pièces en relation avec la décision de se porter acquéreur des immeubles dont elle est propriétaire dans le quartier des Antets et d'y construire les bâtiments projetés, notamment les procès-verbaux des assemblées générales et les rapports du comité de direction où il est fait mention de ces points, ainsi que la production du procès-verbal de la séance de la municipalité du 20 novembre 2015.
Le droit d'être entendu, tel qu'il est garanti par l'art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst.; RS 101), comprend notamment le droit pour l'intéressé de
produire
des preuves pertinentes, d'obtenir qu'il soit donné suite à ses offres de preuves pertinentes, de participer à l'administration des preuves essentielles ou, à tout le moins, de s'exprimer sur son résultat lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre (ATF 135 I 279 consid. 2.3 p. 28; ATF 133 I 270 consid. 3.1; ATF 127 III 576 consid. 2c). La jurisprudence admet toutefois que le droit d'être entendu n'empêche pas l'autorité de mettre un terme à l'instruction lorsque les preuves administrées lui ont permis de former sa conviction et que, procédant d'une manière non arbitraire à une appréciation anticipée des preuves qui lui sont encore proposées, elle a la certitude que ces dernières ne pourraient pas l'amener à modifier son opinion (ATF 137 III 208 consid. 2.2 p. 210; ATF 134 I 140 consid. 5.3).
En l'espèce, l'instruction de la cause, comprenant notamment la production du dossier communal, l'audience d'instruction tenue à Lausanne le 10 janvier 2017 et les pièces produites par les parties, apporte tous les éléments déterminants pour statuer sur le recours. Les mesures complémentaires requises par les recourants n'apparaissent donc pas nécessaires. L’association constructrice a d’ailleurs fourni toutes les explications utiles sur l’utilisation des bâtiments projetés, destinés au personnel et aux enseignants, en produisant la liste des personnes susceptibles de les occuper sans que le tribunal doive encore procéder aux vérifications requises par les recourants.
Au demeurant, l'audience d'instruction du 10 janvier 2017 a mis en évidence le fait que les recourants sont essentiellement gênés par les bruits de comportement liés à l'utilisation de l'école et que des mesures ciblées pourraient améliorer notablement la situation, notamment dans le cadre d'une expertise acoustique à mettre en œuvre, déterminant l'origine des nuisances subies ainsi que les mesures préventives pouvant raisonnablement être exigées de l’association constructrice, comme le renforcement des isolations phoniques, la création de parois de protection contre le bruit ou la mise en place d’horaires d’exploitation ou de conditions d’exploitation pour les activités les plus gênantes. Toutefois, cette question échappe à l'objet du recours qui ne concerne pas le projet contesté qui comporte des habitations réservées au personnel et aux enseignants permanents et temporaires de l'association constructrice.
7.
Il résulte des explications qui précèdent que le recours doit être rejeté et la décision attaquée maintenue. Au vu de ce résultat, les frais de justice doivent être mis à la charge des recourants (art. 49 al. 1 LPA-VD). L'association constructrice et la municipalité, qui obtiennent gain de cause en ayant consulté un homme de loi, ont droit aux dépens qu'elles ont requis (art. 55 al. 1 LPA-VD).