Decision ID: 30dbe273-69f9-428e-b018-b2067a5be389
Year: 2016
Language: fr
Court: VD_TC
Chamber: VD_TC_031
Canton: VD
Region: Région lémanique
Law Area: public_law

Vu les faits suivants
A.
D._ est propriétaire de la parcelle 5825 du cadastre de la Commune de Lutry située à la route de Corsy 11. Le bien-fonds est longé au sud par la sortie de la bretelle de l'autoroute A9 allant en direction de Belmont-sur-Lausanne et au nord par la parcelle 5631, propriété d’A._ et E._ et par la parcelle 3911, constituée en trois lots de propriété par étages. D._ est propriétaire des deux premiers lots correspondants aux appartements du rez-de-chaussée et du 1
er
étage alors que B._ et F._ sont propriétaires du 3
e
lot constituant l'appartement au niveau des combles du bâtiment construit sur la parcelle 3911.
La parcelle 5825 est issue du fractionnement de l'ancienne parcelle 3911 dont D._ était propriétaire. Les parcelle 3911 et 5631 sont délimitées au nord par la route de Corsy.
B.
Le secteur de Corsy fait l'objet d'un plan d'affectation spécial de la zone ville et village approuvé par le Conseil d'Etat le 26 janvier 1994. Selon ce plan, le bâtiment existant construit sur le parcelle 3911 (ECA 758) est répertorié comme bâtiment à conserver "B". La partie supérieure de parcelle 5825 est classée dans le secteur désigné: "
espaces extérieurs à conserver II
" avec un astérisque permettant la construction de bâtiments nouveaux. Plus au sud, la parcelle 5825 est classée en secteur à plan de quartier.
C.
D._ a étudié un projet de construction d'une maison individuelle dont l’implantation est prévue sur la partie de la parcelle 5825 comprise dans le secteur des "
espaces extérieurs II"
avec possibilité d’implanter des bâtiments nouveaux. Le projet prévoit un accès piéton par le nord, traversant la parcelle 3911, ainsi qu'un accès carrossable par l’ouest, suivant le tracé de l’assiette d’une servitude de passage grevant la parcelle 3907 le long de la limite nord de ce bien-fonds, et rejoignant la route de Corsy. L’accès carrossable à l’ouest aboutit, selon le projet, à une place de stationnement à l’air libre, d'une largeur de 5 m environ. L’accès carrossable et la place de stationnement sont situés dans le secteur à occuper par plans de quartier.
Le projet comprend un sous-sol, un rez-de-chaussée donnant de plain-pied sur la partie sud de la parcelle 5825 et un niveau de combles sous toiture avec un accès de plain-pied également donnant au nord sur la parcelle 3911. Le projet prévoit au sous-sol un local technique, un local de jardin avec un accès direct sur l’extérieur, une buanderie, des caves et un local de fitness avec douche. Le rez-de-chaussée comporte deux chambres à coucher avec un bureau et le niveau du 1
er
étage sous toiture comprend la cuisine, le séjour avec le coin à manger.
D.
Le projet a été soumis à la Commission consultative de la zone ville et village (ci-après: la commission) qui, lors de sa séance du 7 mai 2015, a préavisé favorablement la construction de la maison familiale et la création de la place de stationnement extérieure (préavis n° 8/2015 adressé à la municipalité le 21 mai 2015).
La commission a formulé quelques critiques concernant la forme de la toiture, mais a considéré toutefois que si l'implantation de la maison familiale était prévue à l'extrême limite du secteur des "
espaces extérieurs II
" muni d'un astérisque permettant la construction de "bâtiments nouveaux", la construction projetée n'empiétait pas sur la partie sud de la parcelle 5825 classée en zone à occuper par plans de quartier.
E.
D._ a déposé le 23 juin 2015 la demande de permis de construire auprès du Service des travaux de la Commune de Lutry. La demande a été mise à l'enquête publique du 1
er
au 30 août 2015 et elle a soulevé l'opposition commune d'A._ et E._, ainsi que celle d'B._ et de F._. C._, propriétaire de la parcelle 3907 s’y est également opposé. Par décision du 9 novembre 20015, la municipalité de Lutry (ci-après: la municipalité) a délivré le permis de construire et a levé l'opposition le 12 novembre 2015.
F.
A._ et E._, B._ et F._ et C._ ont contesté la décision communale par le dépôt d'un recours auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal. Ils concluent à l'admission du recours et à l'annulation de la décision de la municipalité du 12 novembre 2015.
La municipalité s'est déterminée sur le recours le 12 janvier 2016 en concluant à son rejet et D._ a déposé des observations le 15 janvier 2016 en concluant également au rejet du recours.
Les recourants ont demandé le 1
er
février 2016 que la municipalité produise le dossier de demande d'autorisation de construire déposé par ********
(parcelle 3921) concernant la construction d'un cabanon de jardin. La municipalité a produit le dossier le 8 février 2016.
En date du 24 février 2016, les recourants ont aussi demandé la production des dossiers CAMAC 125’867 pour la parcelle 5772 et CAMAC 150’344 concernant la parcelle 67. La municipalité a produit le dossier CAMAC 125'867 le 29 février 2016 en informant les parties que le dossier CAMAC 150'344 avait déjà été produit au tribunal dans le cadre d’un autre recours instruit sous la référence AC.2015.0343.
G.
Le tribunal a tenu une audience à Corsy le 9 mars 2016. Le procès-verbal d'audience comporte les précisions suivantes :
"(...)
La constructrice explique avoir acquis l’ancienne parcelle n°3911 au moment du partage de la succession de l’ancien propriétaire en 2002. La parcelle s’étendait sur l’actuelle parcelle 5825. Mais la parcelle n°5631, voisine à l’ouest, avait déjà été détachée lors du partage. Elle a constitué la PPE sur la parcelle n°3911 en 2013. Elle est propriétaire de deux lots de la PPE constituant les logements du rez-de-chaussée et du premier étage du bâtiment historique construit sur ce bien-fonds et elle a vendu le troisième lot, soit le logement du deuxième étage, aux B._. Elle a aussi fractionné le bien-fonds au sud et elle est propriétaire de la nouvelle parcelle n°5825, sur laquelle elle envisage de construire sa maison. Lorsqu’elle a acheté la parcelle n°3911, en 2002, elle ne s’était pas renseignée auprès de la commune pour savoir s’il existait une possibilité de construire dans le prolongement du bâtiment existant. Elle a entrepris des démarches dans ce sens en 2008.
Les représentants de la municipalité exposent que la partie nord de la parcelle n° 5825 est incluse dans les "espaces extérieurs à conserver II" du plan partiel d’affectation "Corsy" de la zone "ville et villages", régis par l’art. 115 du règlement communal sur les constructions et l’aménagement du territoire (RCAT), alors que le solde de la parcelle se trouve dans un secteur à plan de quartier (art. 119 ss RCAT).
Les représentants de la municipalité indiquent que des études en vue de l’établissement d’un plan de quartier dans le secteur concerné ont été faites en 2008, suite aux démarches entreprises à l’époque par la constructrice, qui souhaitait savoir quelles extensions elle pouvait envisager sur sa parcelle n° 5825. Ils précisent avoir informé la constructrice que l’établissement d’un plan de quartier nécessiterait des études de planification, qui prendraient du temps et seraient onéreuses. Le propriétaire voisin à l’ouest, C._ (parcelle n° 3907), ne s’est pas montré intéressé à entreprendre une telle démarche, sa parcelle étant déjà bâtie. La troisième parcelle concernée par le périmètre à occuper par plan de quartier (parcelle n° 3906) est propriété de l’Etat de Vaud. Sur la base des conseils de l’urbaniste consulté (bureau ********), la constructrice s’est finalement lancée sur le projet litigieux.
Me Trivelli relève que la constructrice souhaite bâtir sur un secteur dont le principe est l’inconstructibilité (art. 115 al.1 RCAT). Les représentants de la municipalité ne partagent pas cet avis; ils considèrent que le projet se situe entièrement sur un espace interstitiel du domaine bâti, qui peut se prêter à la construction moyennant le respect d’une insertion correcte dans le contexte bâti (art. 115 al. 3 RCAT). Me Trivelli estime que la réglementation communale est lacunaire pour sauvegarder le droit des tiers ; les règles subsidiaires de constructions prévues à l’art. 135 LATC devraient s’appliquer, ce qui impliquerait le respect d’une distance de 5 m à la limite.
Il se pose la question de savoir si l’accès prévu dans la zone à occuper par plan de quartier est admissible, dès lors que la jurisprudence a précisé que les effets juridiques d’une telle zone seraient comparables à ceux de la zone intermédiaire, c’est-à-dire hors de la zone à bâtir.
Les représentants de la municipalité soutiennent que le périmètre à occuper par plan de quartier serait considéré comme une zone à bâtir, ce que le Tribunal fédéral aurait confirmé dans une jurisprudence récente, en précisant que de tels secteurs devraient être régis par l’art. 135 LATC. Les représentants de la municipalité citent un arrêt du Tribunal fédéral 1C_148/2009 et un arrêt de la CDAP AC.2008.0144.
Me Bovay estime que la parcelle litigieuse se trouverait dans la zone "ville et villages" et ferait partie d’un espace largement bâti. Il serait disproportionné, à son avis, d’exiger l’établissement d’un plan de quartier pour la réalisation de l’accès, surtout qu’un plan de quartier pourrait prévoir un bâtiment bien plus imposant que celui envisagé. Il ajoute que le projet s’intègre par ailleurs bien avec les bâtiments existants. Les recourants critiquent l’accès prévu depuis l’ouest, soit depuis la parcelle du recourant C._ (n° 3907). Me Trivelli signale qu’il y a un obstacle physique au milieu de l’accès sur la parcelle n°3907 de son client, à savoir un pin de grande taille, pour lequel aucune procédure d’abattage n’a été prévue.
La constructrice déclare qu’un accès depuis l’ouest lui permettrait de rejoindre directement la place de stationnement prévue à côté de la maison et qu’il s’agit de l’accès naturel le plus commode prévu et réservé par une servitude; Me Bovay relève qu’il existe une possibilité d’accès par la parcelle n°3911, au nord, la recourante étant propriétaire de deux lots de la PPE constituée sur la parcelle n° 3911; un accès par le nord serait ainsi réalisable; il n’est pas nécessaire, selon lui, de déclencher une procédure de planification pour quelques mètres seulement en vue d’assurer l’accès par l’ouest. La constructrice déclare qu’un accès par le nord ne la gênerait pas, il sera certes moins confortable mais pas impossible.
Me Trivelli indique que ce sont surtout les recourants A._ et E._ qui seront gênés par le projet de construction en termes de vue.
Me Bovay souligne qu’il y a trois précédents dans la commune, où des constructions relativement importantes ont été construites dans les espaces extérieurs à conserver II en vertu de l’art. 115 al. 3 RCAT. L’un des bâtiments se trouvant à proximité immédiate, sur la route de Corsy (parcelle n° 3905). Me Trivelli relève qu’il n’a pas pu consulter le dossier CAMAC relatif aux bâtiments autorisés dans le périmètre des espaces extérieurs à conserver II.
La cour et les parties se déplacent sur la parcelle n°5631, propriété des A._. Me Trivelli fait remarquer que le projet de construction privera ses clients de toute la vue dont ils jouissent sur les Préalpes vaudoises. Me Bovay relève que lorsque les A._ seront sur leur terrasse, qui se trouve à l’ouest, ils jouiront malgré tout d’une très belle vue sur le lac et les Préalpes de Savoie, en particulier sur le massif de la Dent d’Oche. La recourante E._ précise qu’elle et les membres de sa famille aiment beaucoup s’installer dans les canapés de leur salon extérieur, qui se trouve du côté est; à cet endroit ils ne jouiront plus de la même vue. Elle ajoute que la personne qui leur a vendu la maison leur avait garanti que la parcelle se trouvant devant était inconstructible, en précisant qu’on lui a donné la même garantie à la commune.
La cour et les parties se dirigent vers la cour intérieure du bâtiment historique construit sur la parcelle n°3911, qui est commune avec la cour du bâtiment construit sur la parcelle voisine n°5631, propriété des A._ et où un accès pourrait être aménagé par le nord au projet contesté. Il est constaté qu’il existe une possibilité de rejoindre facilement la parcelle n°5825.
La cour et les parties se déplacent sur la route de Corsy afin d’observer l’agrandissement effectué par le propriétaire du bâtiment ECA n° 762 à la route de Corsy 10. Il est constaté que l’agrandissement, de style contemporain, a été créé dans le prolongement du bâtiment côté ouest; il se caractérise par de grandes baies vitrées ainsi que par une partie en bois; il est implanté légèrement en retrait par rapport au bâtiment principal et s’intègre bien à l’environnement bâti.
(...)."
Les recourants se sont déterminés sur le procès-verbal d'audience le 11 avril 2016 et la constructrice le 14 avril 2016.

Considérant en droit
1.
a) Les recourants soutiennent que la réglementation communale ne permettrait dans les
"espaces extérieurs II"
que la construction de petits éléments comme un pavillon de jardin, un poulailler, un garage ou une véranda, à l’exclusion d’une villa familiale de plus de 100 m
2
au sol sur deux niveaux. Le secteur des espaces extérieurs à conserver serait inconstructible et toute exception à ce principe règlementaire devrait s'interpréter restrictivement. Ils relèvent que le préavis positif de la commission ne lie ni la municipalité ni le tribunal.
Les recourants relèvent aussi que la réglementation relative aux espaces extérieurs à conserver ne fixe pas de distances aux limites ni de hauteur maximum des constructions et qu'elle ne comporte aucune règle concernant le coefficient d'occupation ou d'utilisation du sol. La seule règle applicable aux constructions nouvelles serait l’exigence d'une insertion correcte dans le contexte bâti.
Selon les recourants, les dispositions subsidiaires du droit cantonal devraient s'imposer en raison des lacunes de la réglementation communale. Or, ces dispositions prévoient une distance à la limite des propriétés voisines de 5 m qui ne serait pas respectée par le projet contesté. Les recourants contestent l'application des règles communales concernant les constructions en ordre non contigu, qui prévoient une distance de 3 m à la limite de propriété. Ils relèvent aussi que le bâtiment projeté s'appuie directement sur la limite de la zone à occuper par plans de quartier; à leur avis la distance à la limite de propriété devrait aussi s’appliquer pour la distance à la limite de la zone pour ne prétériter la planification future.
b) La parcelle 5825 est comprise dans la zone ville et village régie par le règlement sur les constructions et l'aménagement du territoire de la Commune de Lutry du 12 juillet 2005 (ci-après: RCAT). Les art. 60 à 132 RCAT régissent plus spécialement la zone ville et village, qui fait l’objet de plans sectoriels. Le secteur de Corsy fait partie du plan spécial d’affectation de la zone ville et village.
Le secteur de Corsy est délimité au nord-ouest par la route du Landar, au sud par la sortie de la bretelle d'autoroute en direction de Belmont et au nord par le chemin de Belmont et le chemin des Brûlées ainsi que par les giratoires reliant ces deux voies et permettant l'accès à la route du Landar. Le plan d'affectation du secteur de Corsy classe la partie nord de la parcelle 5825 dans le secteur des "
espaces extérieurs à conserver II
" muni d'un astérisque permettant la réalisation de bâtiments nouveaux. L'art. 115 RCAT qui régit les "
espaces extérieurs à conserver II"
est formulé dans les termes suivants:
"Sous réserve des agrandissements réglementaires et des dispositions des art. 88, 108, 109 et 111, les espaces extérieurs à conserver II sont inconstructibles.
Tout nouvel aménagement doit respecter l'ensemble urbanistique et architectural, tant en ce qui concerne ses parties construites que non construites.
Les surfaces munies d'un astérisque (*) sur les plans partiels d'affectation décrits à l'art. 60 constituent des espaces interstitiels du domaine bâti dont la nature, les dimensions et la situation peuvent, sous certaines conditions, se prêter à la construction de bâtiments nouveaux.
De cas en cas, la construction de bâtiments nouveaux peut être autorisée dans ces espaces (sur une ou plusieurs parcelles), pour autant que leur insertion dans le contexte bâti soit correcte.
La Municipalité peut subordonner ces constructions à l'établissement préalable d'un plan de quartier ou d'un plan partiel d'affectation."
Le tribunal constate, comme les recourants, que l'art. 115 RCAT ne comporte aucune norme dimensionnelle concernant la distance à respecter aux limites de propriétés ainsi que l’absence de coefficient d'utilisation et d'occupation du sol, et de règles concernant la hauteur des constructions et leur volumétrie.
Toutefois, l'art. 64 RCAT définit l'ordre des constructions à respecter dans la zone ville et village et précise que les constructions nouvelles et les agrandissements autorisés doivent être réalisés en ordre contigu; mais à défaut d'accord entre propriétaires voisins, les distances minimales aux limites sont fixées à 3 m. Cette disposition précise encore que la municipalité peut autoriser des interruptions de l'ordre contigu ou, au contraire, imposer des distances aux limites supérieures à 3 m lorsque les exigences de protection du site ou le type de construction le justifient. La réglementation communale concernant les "
espaces extérieurs à conserver II
" ne fixe pas d'autres règles concernant la volumétrie des bâtiments nouveaux pouvant être construits dans les espaces interstitiels du domaine bâti, si ce n'est l’exigence d'une insertion correcte dans le contexte bâti, prévue par l'art. 115 al. 4 RCAT.
c) En l’espèce, la municipalité a considéré que le projet litigieux respectait la distance de 3 m à la limite de propriété requise par l'art. 64 RCAT et que sa volumétrie présentait une insertion correcte dans le contexte bâti.
La jurisprudence récente du Tribunal fédéral (depuis 2015) met un accent tout particulier sur l'autonomie communale. La nouvelle jurisprudence fédérale est formulée dans les termes suivants: "Lorsqu'une autorité communale apprécie les circonstances locales dans le cadre de l'octroi d'une autorisation de construire, elle bénéficie ainsi d'une liberté d'appréciation particulière, que l'autorité de recours contrôle avec retenue (cf. art. 3 al. 2 de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire du 22 juin 1979 [LAT; RS 700]). Dans la mesure où la décision communale repose sur une appréciation soutenable des circonstances pertinentes, la juridiction de recours
doit
la respecter. En dépit de son pouvoir d'examen complet, elle ne peut intervenir et, le cas échéant, substituer sa propre appréciation à celle des autorités communales que si celle-ci n'est objectivement pas soutenable ou contrevient au droit supérieur" (TF 1C_92/2015 du 18 novembre 2015 consid. 3.1.3; 1C_150/2014 du 6 janvier 2015 consid. 2.2 et 1C_629/2013 du 5 mai 2014 consid. 7.1).
Le Tribunal fédéral a encore précisé que dans la mesure où les prescriptions relatives à la forme d'une construction visent essentiellement à assurer l'intégration architecturale d'un bâtiment dans son environnement, elles relèvent d'un intérêt local pour la préservation duquel la commune bénéficie d'un large pouvoir d'appréciation. Dans un tel contexte, le tribunal ne peut, sauf à violer l'autonomie communale, substituer son appréciation à celle de l'autorité communale, lorsque la solution communale repose sur une interprétation admissible du droit communal et découle d'une appréciation soutenable des circonstances pertinentes (TF 1C_92/2015 du 18 novembre 2015 consid. 3.2.2).
d) En l'espèce, les règles d'intégration posées à l'art. 115 al. 3 et 3 RCAT relèvent essentiellement d'un intérêt local pour lequel la commune bénéficie d'un pouvoir d'appréciation particulièrement étendu. La solution communale visant à autoriser un nouveau bâtiment pour le motif que son insertion dans le contexte bâti est correcte et respecte les distances aux limites prévues par l'art. 64 RCAT repose sur une interprétation admissible du droit communal et découle d'une appréciation soutenable des circonstances. En effet, l’art. 64 RCAT concerne précisément la zone ville et village dans laquelle la parcelle 5825 est incluse. La règle de la distance de 3 m entre bâtiment et limite de propriété s’applique dans cette zone, c’est-à-dire pour la parcelle 5825, dans les situations de l’ordre non contigu. A cet égard, les bâtiments des recourants ne sont pas construits en ordre contigu, ni d’ailleurs le bâtiment de la parcelle voisine 3913. Le projet contesté se situe ainsi dans un secteur où l’ordre non contigu prédomine. En ce qui concerne l’intégration dans le contexte bâti, le tribunal relève que la volumétrie relativement modeste du projet contesté par rapport aux constructions voisines assure une bonne intégration, même si une partie de la vue qui s’offre depuis la terrasse du bâtiment construit sur la parcelle 5631 des A._ en direction du sud-ouest sera quelque peu entravée. Il est vrai qu'une portion de la façade sud du projet se situe en limite de la zone à occuper par plans de quartier; mais la question de savoir si la distance de 3 m devrait être respectée par rapport à une telle limite résulte aussi de l'application du droit communal qui fixe les distances à respecter aux limites de propriétés et non pas aux limites de zones (art. 64 RCAT). Au surplus, la commune peut considérer que cette implantation en limite de zone ne portera pas préjudice à l'affectation ultérieure de la zone occupée par plans de quartier; le solde de la surface de la parcelle 5825 compris dans la zone à occuper par plans de quartier est encore suffisant pour permettre une urbanisation de ce secteur qui tienne compte des dégagements qu’il faudrait prévoir au sud du projet litigieux. En tous les cas, cette appréciation repose également sur une interprétation admissible du droit communal et une appréciation des circonstances locales qui n’est pas insoutenable.
e) Les recourants invoquent aussi une inégalité de traitement avec les dossiers de ******** à la route des Brulées 1 (parcelle 3921), de ******** et ******** à la route de la Petite Corniche (dossier CAMAC 125'867, parcelle 5772) et avec le dossier de ******** à la Place des Halles 11 (dossier CAMAC 150'344, parcelle 67).
Une décision viole le droit à l'égalité de traitement lorsqu'elle établit des distinctions juridiques qui ne se justifient par aucun motif raisonnable au regard de la situation de fait à réglementer ou lorsqu'elle omet de faire des distinctions qui s'imposent au vu des circonstances (cf. TF 1C_466/2013 du 24 avril 2014 consid. 5.1 destiné à la publication; TF 1C_352/2014 du 10 octobre 2014 consid. 4.1; ATF 131 V 107 consid. 3.4.2; 129 I 113 consid. 5.1 et les arrêts cités).
aa) En l’espèce, le dossier de ******** à la route des Brulées 1 portait sur une demande préalable d’implantation en vue de réaliser la construction d’une pièce de séjour habitable constituant un agrandissement d’un bâtiment existant sur la parcelle 3921. La commission avait délivré un préavis négatif au motif que l’implantation de la surface habitable était grevée par la limite des constructions résultant du plan d’affectation fixant les limites des constructions à Corsy approuvé par le Conseil d’Etat le 26 janvier 1994. Bien que l’extension projetée s’intégrait au site et répondait aux exigences d’esthétique et d’intégration en permettant le maintien d’un ancien mur longeant la voie publique, elle empiétait clairement sur la limite des constructions interdisant toute nouvelle construction. La décision municipale du 1
er
juin 2015 refusant le projet résulte d’une application correcte des art. 80 et 82 de la loi vaudoise sur l'aménagement du territoire et les constructions du 4 décembre 1985 (LATC; RSV 700.11) et 36 de la loi sur les routes du 10 décembre 1991 (LRou RSV 725.01). Le plan d’affectation fixant les limites des constructions est en quelque sorte une disposition communale d’application de l’art. 36 al. 1 LRou, qui fixe de manière adaptée à la configuration des lieux et aux impératifs de sauvegarde des sites construits les espaces inconstructibles à respecter entre les voies publiques et la construction de tout bâtiment ou annexe de bâtiment (voir aussi l’art. 47 al. 2 ch. 1 LATC). Au surplus, l’extension projetée ne se trouvait pas sur une surface régie par les "
espaces extérieurs à conserver II"
mais dans les espaces pouvant être modifiés. Les différences juridiques avec le projet contesté sont donc importantes car l’implantation prévue par le projet contesté n’est pas grevée par le plan d’affectation de 1994 fixant la limite des constructions à Corsy.
bb) Le projet de ******** et ******** situé sur la parcelle 5772 située à la route de la Petite Corniche concerne une maison de deux logements sur un secteur régi par la réglementation concernant les "
espaces extérieurs à conserver II
" avec l’astérisque mentionnant l’existence d’un espace interstitiel du domaine bâti dont la nature, les dimensions et la situation peuvent, à certaines conditions, se prêter à la construction de bâtiments nouveaux au sens de l’art. 115 al. 3 et 4 RCAT. La situation juridique est donc comparable à celle du projet contesté. Dans ce dossier, la municipalité a exigé la production d’une étude urbanistique d’ensemble sur les parcelles 5008 et 5772 et elle a soumis les résultats de l’étude à la commission qui a délivré un préavis positif le 17 mars 2011 avec quelques remarques, puis un second préavis positif le 21 juin 2011, pour le projet de construction concrétisant les résultats de l’étude urbanistique. Le permis de construire a finalement été délivré le 14 novembre 2011 et la municipalité a appliqué les règles de l’art. 64 RCAT pour régler la question des distances aux limites en fixant les dimensions et la volumétrie des constructions sur la base de l’exigence d’une insertion correcte dans le contexte bâti attestée par l’étude urbanistique. On ne peut donc pas parler d’une inégalité de traitement. Il est vrai que la municipalité n’a pas exigé une étude urbanistique dans le cas du projet contesté, mais le projet est beaucoup plus modeste car l’étude urbanistique portait sur la constructions de deux bâtiments (parcelles 5008 et 5772) de plusieurs logements. On ne peut pas parler dans ce cas non plus d’une inégalité de traitement, mais au contraire, d’une application cohérente et adaptée de la réglementation communale dans les deux situations.
cc) Le dossier de ******** à la Place des Halles 11 (parcelle 67) a donné lieu à un arrêt du tribunal rendu le 31 août 2016 dans le dossier AC.2015.0343. Le dossier concerne un projet de construction d'une crèche et garderie sur la place-jardin de la parcelle 67, accolée aux bâtiments ECA 71a et 71b, classés en "
bâtiments à conserver B"
. Quant à la place-jardin, elle est également dans les "
espaces extérieurs à conserver II
" avec l’astérisque mentionnant l’existence d’un espace interstitiel du domaine bâti dont la nature, les dimensions et la situation peuvent, à certaines conditions, se prêter à la construction de bâtiments nouveaux au sens de l’art. 115 al. 3 et 4 RCAT. Dans cette affaire, la municipalité a fixé la volumétrie du projet contesté en se fondant également sur le critère de l’insertion correcte dans le contexte bâti et sa décision de délivrer le permis de construire a été confirmée par l’arrêt du 31 août 2015 (arrêt AC.2015.0343). Le tribunal ne voit pas non plus dans ce cas une inégalité de traitement avec le projet contesté.
2.
a) Les recourants critiquent aussi l'accès prévu sur l'emprise de la zone occupée par plan de quartier en relevant qu'il s'agit d'une zone inconstructible nécessitant l'octroi d'une dérogation prévue pour les constructions hors de la zone à bâtir. Ils soutiennent également que la parcelle 5825 ne serait bénéficiaire d'aucune servitude de passage pour les canalisations d'eaux claires et d'eaux usées vers le sud et que le terrain ne serait ainsi pas équipé.
b) Les secteurs occupés par plans de quartier sont régis par les art. 119 à 121 RCAT. Ces dispositions précisent que les secteurs en cause doivent faire l'objet d'un plan de quartier définissant la structure urbanistique et l'intégration à la ville ou au village (art. 119 RCAT). Les bâtiments existants peuvent être entretenus et ne peuvent subir aucune transformation extérieure en dehors des gabarits existants (art. 120 RCAT). Tous travaux de transformation en dehors des gabarits existants, d'agrandissement, de reconstruction ou de construction nouvelle ne sont autorisés que moyennant l'adoption préalable d'un plan de quartier dont le périmètre figure sur le plan d'affectation de la zone ville et village des secteurs en cause (art. 121 RCAT).
La jurisprudence a été appelée à définir le statut des zones à occuper par plans de quartier, qui sont caractérisées par une interdiction de construire jusqu'à l'adoption préalable d'un plan de quartier ou d'un plan partiel d'affectation. L’adoption d’un plan de quartier ou d’un plan partiel d’affectation implique une procédure complète de planification avec une décision de l'organe délibérant de la commune soumise au référendum facultatif, et qui confère au droit à bâtir un caractère aléatoire incompatible avec la notion de zone à bâtir au sens de l'art. 15 LAT (ATF 140 II 25 consid. 4.4; TF 1C_568/2014, 1C_576/2014 du 13 janvier 2016 consid. 7.2
in fine
; voir aussi les arrêts AC.2009.0018 du 27 décembre 2011 consid. 1 et 2, et l'arrêt AC.2004.0213 du 22 juin 2006, consid. 5a; ainsi que l'arrêt AC.2010.0186 du 19 mai 2011 et l'ATF 1A.74/2006 du 19 mai 2006 consid. 2).
Il se pose donc la question de savoir si la zone à occuper par plans de quartier située dans le secteur de Corsy a le statut de zone à bâtir ou doit être considérée comme étant située hors des zones à bâtir. En effet, le secteur et son environnement direct est passablement urbanisé et répondrait à la notion de "terrain déjà largement bâti" telle qu’elle a été interprétée par la jurisprudence (ATF 132 II 218 consid. 4.1; 121 II 417 consid. 5a; 116 Ia 197 consid. 2b; 113 Ia 444 consid. 4d/da et les arrêts cités, ainsi que l’arrêt TF 1C_113/2014 du 3 septembre 2014 consid. 3.1). Il n’en demeure pas moins que le statut particulier de la zone à occuper par plans de quartier rend le terrain inconstructible sans l’adoption d’une procédure de planification complète (ATF 140 II 25 consid. 4.4). Quand il existe un doute sur le statut juridique de la zone (constructible ou non constructible), il appartient à l’autorité cantonale chargée de se prononcer sur les autorisations de construire hors des zones à bâtir selon l’art. 25 al. 2 LAT et de l'art. 81 al. 1 LATC de se déterminer préalablement sur la qualification juridique de la zone. Si elle retient une affectation hors de la zone à bâtir, elle doit alors se prononcer sur la conformité des travaux à l’affectation de la zone et, dans la négative, sur les conditions d’octroi d’une autorisation exceptionnelle au sens des art. 24 ss LAT.
c) En l'état, la question d'un équipement par le sud de la parcelle empiétant sur la zone à occuper par plans de quartier n'a pas d'influence sur le droit à bâtir puisque les parties ont admis lors de l'audience du 9 mars 2016 que le secteur était équipé en places de stationnement de manière suffisante sur la route de Corsy et que l'accès pouvait être assuré par un passage piétonnier sur la parcelle 3911 dont la constructrice détient les parts majoritaires de la propriété par étages. En ce qui concerne les canalisations d'eaux claires et d'eaux usées, la constructrice a confirmé que le passage des canalisations sur la parcelle voisine 3913 faisait l'objet d'un accord avec les propriétaires du terrain. Cette affirmation n’a pas été sérieusement contestée par les recourants. Le tribunal retient ainsi que le terrain bénéficie d’un équipement suffisant au sens des art. 19 LAT et 104 LATC.
3.
Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être partiellement admis en ce sens que la décision municipale levant l'opposition des recourants et délivrant un permis de construire à la constructrice sur la partie de la parcelle 5824 classée en secteurs des "
espaces extérieurs à conserver II
" avec un astérisque permettant la construction de bâtiments nouveaux dans les espaces interstitiels du domaine bâti doit être réformée en ce sens que la construction d'un accès par le sud et grevant la zone à occuper par plans de quartier doit faire l'objet d'une autorisation préalable du Service du développement territorial, qui devra se déterminer sur le statut de la zone (constructible ou non constructible) et se prononcer, le cas échéant, sur l'autorisation spéciale requise par les art. 24 ss et 25 LAT et 81 LATC.
Dès lors que le recours est partiellement admis, la constructrice, qui obtient pour l'essentiel gain de cause, a droit à une indemnité à titre de dépens réduite à 1000 francs (art. 56 al. 2 LPA-VD). Pour le même motif, les frais de justice mis à la charge des recourants seront réduits à 1000 fr. (art. 49 al. 1 LPA-VD).