Decision ID: d5f1fd12-b59c-51b1-b2ac-59b9dc8a289b
Year: 2013
Language: de
Court: ZH_BRK
Chamber: ZH_BRK_001
Canton: ZH
Region: Zürich
Law Area: public_law

hat sich ergeben:
A.
Mit Beschluss vom 19. Dezember 2012 setzte der Stadtrat von Zürich den
amtlichen Quartierplan X fest. Die Publikation im Amtsblatt des Kantons Zü-
rich erfolgte am 18. Januar 2013.
B.
Dagegen rekurrierten N. B. und H. R. mit gemeinsamer Eingabe vom 16.
Februar 2013 binnen gesetzlicher Frist an das Baurekursgericht und bean-
tragten:
"1. Das Eigentum und Miteigentum der S.-Strasse muss gemäss  Recht und unter Berücksichtigung der aktuellen  gemäss Grundbuch gewahrt werden. Einzelne  dürfen nicht durch vereinfachte rechnerische Verfahren faktisch benachteiligt werden.
2. Die Wertigkeit der S.-Strasse muss gemäss Grundbuch angewendet werden. Es müssen rechnerisch geeignete Verfahren angewendet werden, welche nicht einzelne Eigentümer bevorteilen oder . Die Anwendung eines gewichteten Mittelwertes für den Landwert der S.-Strasse (Kat.-Nrn. XY0001 und XY0002), wie oben erläutert, erachten wir als ein geeignetes Mittel und beantragten  Anwendung.
3. Die Ausgleichszahlungen zwischen den Eigentümern der S.-Strasse seien als hinfällig zu erklären.
4. An der vorliegenden Festsetzung des Amtlichen Quartiersplans X seien die entsprechenden Korrekturen zu veranlassen."
C.
Mit Verfügungen vom 19. Februar bzw. 6. März 2013 wurde der Eingang
des Rekurses vorgemerkt und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.
D.
In ihrer Rekursantwort vom 14. März 2013 beantragte die Vorinstanz be-
züglich H. R. Nichteintreten und hinsichtlich N. B. Abweisung des Rekurses
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekurrierenden. Mit
Eingabe vom 28. März 2013 liess sich die Liegenschaftenverwaltung der
Stadt Zürich als Quartierplangenossin vernehmen und beantragte ebenfalls
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die Abweisung des Rekurses unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu-
lasten der Rekurrierenden.
E.
Die Replik der Rekurrierenden erging am 4. April 2013. In der Eingabe vom
12. April 2013 hielt die Vorinstanz an ihren Anträgen und Ausführungen in
der Rekursantwort fest und verzichtete im Übrigen auf eine Duplik.
F.
Auf die Vorbringen der Parteien wird, soweit entscheidrelevant, in den
nachstehenden Erwägungen Bezug genommen.

Es kommt in Betracht:
1.1.
Die Rekurrierenden sind als Eigentümer der Quartierplangrundstücke Kat.-
Nrn. XY0080 und XY0090 vom angefochtenen Beschluss mehr als irgend-
welche Dritte oder die Allgemeinheit in ihren eigenen Interessen betroffen.
Einwände gegen einen Quartierplan können, was die nachfolgenden Erwä-
gungen zeigen werden, allerdings nicht jederzeit erhoben werden.
1.2.
Nach rechtskräftiger Verfahrenseinleitung erstellt der Gemeinderat einen
Entwurf des Quartierplans, der an einer ersten Grundeigentümerversamm-
lung erläutert wird (§§ 151 f. des Planungs- und Baugesetzes; [PBG]). Die
Grundeigentümer bzw. die anderweitig an den betroffenen Grundstücken
Berechtigten können anlässlich dieser Verhandlung Wünsche und Anre-
gungen vorbringen oder solche innert 30 Tagen schriftlich nachreichen
(§ 152 Abs. 3 PBG). Innert sechs Monaten nach Ablauf der Frist zur schrift-
lichen Stellungnahme ist eine Bereinigung der Einwendungen anzustreben
und der Entwurf zu überarbeiten (§ 153 PBG). Danach wird der überarbei-
tete Entwurf während 30 Tagen für die Beteiligten aufgelegt; gleichzeitig
werden diese zu einer zweiten Versammlung eingeladen, die innert weite-
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ren 30 Tagen durchzuführen ist. Auflage und Einladung sind den Beteiligten
schriftlich mitzuteilen (§ 154 PBG).
Innert der Auflagefrist vor der zweiten Grundeigentümerversammlung kön-
nen die Quartierplanbeteiligten gemäss § 155 Abs. 1 PBG Begehren stellen
"a) zu den Grundlagen der Erschliessungen sowie zu gemeinschaftlichen
Ausstattungen und Ausrüstungen; b) auf Entlassung aus dem Verfahren;
c) um eine andere Neuzuteilung; d) auf Zurückweisung von Ersatzland ei-
nes Gemeinwesens ausserhalb des Quartierplangebiets". Begehren ge-
mäss lit. a können sich etwa beziehen auf die Art, Zahl, Führung oder Di-
mensionierung der Quartiererschliessung, auf die Aufnahme zusätzlicher
Erschliessungen, Ausstattungen oder Ausrüstungen oder auf deren Weg-
lassung. Nur wenn der betroffene Grundeigentümer in dieser Phase Begeh-
ren stellt, wird er später im Rechtsmittelverfahren mit eben diesen Einwän-
den überhaupt angehört (§ 155 Abs. 4 PBG; Christoph Fritzsche/Peter
Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. Auflage, Zürich
2011, Seite 183).
Später sind Begehren gemäss § 155 Abs. 1 lit. a-d PBG grundsätzlich nicht
mehr möglich. Sie sind einzig dann zulässig, wenn der Nachweis erbracht
wird, dass sie auch bei Anwendung der erforderlichen Sorgfalt nicht fristge-
recht hätten vorgebracht werden können (§ 155 Abs. 2 PBG). Andere Be-
gehren können spätestens auch noch in der zweiten Versammlung vorge-
bracht werden (§ 155 Abs. 3 PBG). Wer seine Begehren nicht rechtzeitig
stellt, ist folglich im Rekursverfahren ausgeschlossen (§ 155 Abs. 4 PBG).
1.3.
Den Verfahrensakten – insbesondere den Protokollen der ersten und zwei-
ten Grundeigentümerversammlung (act. 9.1.1 und 9.2.1) – ist zu entneh-
men, dass der Rekurrent N. B. seine im vorliegenden Rechtsmittelverfahren
strittigen Begehren schon damals und damit rechtzeitig vorgebracht hat.
H. R. hat dies hingegen unterlassen. Seine [....] anlässlich der ersten
Grundeigentümerversammlung geäusserten Einwände betrafen im Wesent-
lichen das Konzept der verkehrsmässigen Erschliessung, jedoch in keiner
Weise die hier strittigen Rügen. Es sind keine Gründe ersichtlich und wer-
den auch rekurrentischerseits nicht vorgebracht, weshalb die vorliegend
strittigen Begehren damals nicht hätten rechtzeitig gestellt werden können.
Auf den Rekurs von H. R. ist folglich nicht einzutreten.
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N. B. ist aufgrund der nachstehend unter Ziffer 2.1 zusammengefassten
Rügen gemäss § 338a Abs. 1 PBG rechtsmittellegitimiert. Da die übrigen
Prozessvoraussetzungen ebenfalls erfüllt sind, ist auf seinen Rekurs einzu-
treten.
2.1.
N. B. argumentiert zur Rekursbegründung im Wesentlichen, der Quartier-
plan X führe bei der vorgesehenen anteilsmässigen Rückzuteilung der
Strasse S., welche bisher als Parzellen Kat.-Nrn. XY0001 und XY0002 im
Miteigentum der verkehrsmässig erschlossenen Anstösser gestanden hät-
ten (Anteil von jeweils 1/20) und mit dem Quartierplan faktisch enteignet
würden, vor allem deshalb zu einer erheblichen Benachteiligung und Ver-
letzung der verfassungsmässigen Eigentumsgarantie, weil der Quartierplan
den Strassenflächen je nach Lage unterschiedliche Landwerte zuweise.
Daraus resultiere auf der gesamten Länge der Strasse S. ein individuelles
Preisklassengefälle, womit unsinnigerweise Ausgleichszahlungen notwen-
dig würden. Folglich würden jene Grundeigentümer deutlich bevorteilt, de-
ren Landpreis höher festgelegt worden sei als seiner von Fr. 840.--/m 2 . Die
Folge sei eine ungerechtfertigte Verschiebung von Eigentumswerten bzw.
eine Verzerrung der bisherigen Besitzerverhältnisse, was sich für ihn nach-
teilig bei der Berechnung seiner Beteiligung an der neuen verkehrsmässi-
gen Feinerschliessung auswirke. Dies könne nur verhindert werden, wenn
für alle Miteigentumsberechtigten der gleiche Landpreis, nämlich ein "ge-
wichteter Mittelwert", zur Anwendung komme. Auch die Verwaltung und die
Kostentragung der Unterhaltsarbeiten bei der Strasse S. erfolgten seit
Jahrzehnten nach diesem sinnvollen Schema.
2.2.
Demgegenüber hält die Rekursgegnerschaft kurz zusammengefasst fest,
bei der Ausarbeitung eines Quartierplans müsse darauf geachtet werden,
dass die Vor- und Nachteile unter den Beteiligten angemessen und gerecht
verteilt würden, wobei ein gewisser Schematismus durchaus erlaubt und
oftmals nicht zu umgehen sei. Dieser Zielsetzung entspreche der strittige
Quartierplan voll und ganz. Obwohl die Quartierplangrundstücke grössten-
teils überbaut seien, fehle u.a. eine hinreichende verkehrsmässige Er-
schliessung. Das städtische Tiefbauamt habe vor der Einleitung des Quar-
tierplans versucht, die Erschliessungsproblematik auf vertraglichem Wege
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zu lösen, was allerdings an den unterschiedlichen Grundeigentümerinte-
ressen gescheitert sei. Die unterschiedlichen Landwerte bei der Rückzutei-
lung der Miteigentumsanteile seien gerechtfertigt, weil letztere als unselb-
ständige bzw. subjektiv-dingliche Rechte das ökonomische Schicksal der
Hauptparzellen teilten, deren Landwert unbestrittenermassen unterschied-
lich sei.
3.1.
Der Quartierplan soll im erfassten Gebiet eine der planungs- und baurecht-
lichen Ordnung entsprechende Nutzung ermöglichen (§ 123 Abs. 1 PBG).
Zu diesem Zweck hat er zwei Hauptaufgaben zu erfüllen: Einerseits muss
er – soweit nötig – mittels Grenzveränderungen und Landumlegungen dafür
sorgen, dass Parzellen geschaffen werden, die sich für eine zonengemässe
Überbauung eignen. Das Quartierplangebiet ist so einzuteilen, dass alle
Grundstücke ohne Ausnahmebewilligungen und ohne nachbarliche Zu-
stimmung in einer den örtlichen Verhältnissen und der Bauzone angemes-
senen Weise überbaut werden können; ist dies nicht möglich, sind die er-
forderlichen Rechte und Lasten mit dem Quartierplan zu begründen (§ 126
Abs. 1 PBG). Anderseits muss der Quartierplan dafür sorgen, dass alle
Grundstücke im Beizugsgebiet feinerschlossen werden und an gegebenen-
falls erforderlichen gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen
teilhaben (§ 128 Abs. 1 PBG).
Erschliessungen sowie gemeinschaftliche Ausstattungen und Ausrüstungen
sind so festzulegen, dass sie bei vollständiger Nutzung der erfassten
Grundstücke den einschlägigen gesetzlichen Anforderungen genügen
(§ 128 Abs. 2 PBG). Was die genügende Zugänglichkeit im Besonderen
anbelangt, so bedingt diese in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und
Zweckbestimmung der Bauten oder Anlagen entsprechende Zufahrt für die
Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1
Satz 1 PBG). Zufahrten müssen für jedermann verkehrssicher sein (§ 237
Abs. 2 Satz 1 PBG). Der Regierungsrat erliess hierzu – gestützt auf § 237
Abs. 2 Satz 2 PBG – Normalien im Sinne von § 360 PBG über die Anforde-
rungen an Zugänge (Zugangsnormalien [ZN]), welche die technischen An-
forderungen an die verschiedenen Zugangsarten regeln.
Die Zugangsnormalien legen unter anderem die minimalen Querprofile des
Strassenkörpers fest, die unter dem Aspekt der Verkehrssicherheit gerade
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noch verantwortet werden können. An diesen Minimalwerten findet das
Bestreben, den für die Feinerschliessung notwendigen Landbedarf so weit
als möglich zu reduzieren, seine Grenze. Erschliessungen, welche diesen
Minimalprofilen nicht entsprechen, gelten grundsätzlich als ungenügend
und gefährlich und sind daher wegen Verstosses gegen § 237 Abs. 2 PBG
nicht zulässig. An die Querprofile dürfen nur dann geringere Anforderungen
gestellt werden, wenn dies aufgrund der tatsächlichen Verhältnisse uner-
lässlich ist (§ 11 ZN). Auch in diesem Fall muss die Verkehrssicherheit je-
doch gewährleistet sein.
3.2.
Der Quartierplan dient nicht nur den privaten Interessen der beteiligten
Grundeigentümer, sondern auch gewichtigen öffentlichen Interessen, na-
mentlich dem Interesse an der Erschliessung und zweckmässigen Über-
bauung des Baugebiets. Eine solche ist Voraussetzung für eine haushälte-
rische Nutzung des Bodens im Sinne von Art. 75 Abs. 1 der Bundesverfas-
sung (BV) und Art. 1 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes (RPG). Im Quar-
tierplanverfahren werden die Interessen der einzelnen Grundeigentümer
gegeneinander abgewogen, in einem möglichst hohen Grad ausgeglichen
und mit den öffentlichen Interessen in Einklang gebracht. Insbesondere
hinsichtlich der Ausgestaltung der Erschliessung haben sich die Interessen
der einzelnen Grundeigentümer den Gesamtinteressen unterzuordnen.
Sonderwünschen der Beteiligten kommt daher kein entscheidendes Ge-
wicht zu; die Lösung der Erschliessungsfrage muss vielmehr in objektiver
Hinsicht norm- und sachgerecht sein.
Bei Quartierplananordnungen verfügt die kommunale Behörde über einen
relativ erheblichen Ermessens- und Entscheidungsspielraum, weshalb die
Rechtsmittelinstanzen nicht einschreiten, solange dieses Ermessen nicht
klar unvertretbar gehandhabt worden ist.
4.1.
Das Quartierplangebiet X ist strassenmässig nicht rechtsgenügend er-
schlossen. Die Zufahrten zu sämtlichen Grundstücken innerhalb des Quar-
tierplanperimeters erfüllen die Anforderungen der massgebenden Zu-
gangsnormalien nicht. Im Rekurs wird dies nicht bestritten.
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Bis dato erschliesst die Strasse S., welche im Grundbuch als Parzellen
Kat.-Nrn. XY0001 und XY0002 ausgeschieden sind, als Stichstrasse einen
bereits vollständig mit Wohnliegenschaften überbauten Bereich des Quar-
tierplangebiets. Die Strasse steht zu gleichen Teilen, nämlich je zu 1/20, im
Miteigentümer der Anstösser, zu welchen auch der Rekurrent N. B. gehört.
Die strittige Festsetzung sieht die Streichung dieses Miteigentums und eine
anteilsmässige rechnerische Rückzuteilung bzw. Rückverteilung (so die
Bezeichnungen im Technischen Bericht [TB]; act. 9.5.15, S. 22) von je 1/20
an die Hauptgrundstücke der subjektiv-dinglich Berechtigten vor (vgl. Quar-
tierplanbestimmungen [QB]; act. 9.5.14, S. 4).
4.2.
Mit dem Quartierplan werden die neuen Parzellengrenzen bestimmt und es
werden u.a. die für die Erschliessungsanlagen benötigten Flächen ausge-
schieden. Ein Quartierplan führt somit in der Regel zwingend zu Neuzutei-
lungen. Dabei sind grundsätzlich sämtliche Erschliessungsanlagen in das
Eigentum der Gemeinde zu überführen (§ 171 PBG; BRKE III Nrn. 0083-
0085/1998 in BEZ 1998 Nr. 26, www.baurekursgericht.ch). Das gilt umso
mehr dann, wenn – wie im vorliegenden Fall – eine bisher im Privateigen-
tum stehende Strasse wie der S. bezüglich des Ausbaustandards den ge-
setzlichen Anforderungen nicht genügt und daher ausgebaut werden muss.
Private Strassen und Wege fallen in die so genannte Quartierplanmasse (§
138 Abs. 1 PBG). Als Quartierplanmasse wird die in den Quartierplan ein-
zubeziehende private und öffentliche Landfläche bezeichnet. Von der sich
ergebenden Masse wird u.a. das für den Bau der Erschliessungsstrassen
benötigte Land abgezogen (§ 138 Abs. 2 lit. a PBG).
Damit besteht kein Raum für das rekurrentische Begehren nach einem
Fortbestand des anteilmässigen Miteigentums an den Strassenparzellen
Kat.-Nrn. XY0001 und XY0002. Vielmehr ist dessen Streichung im Rahmen
der Quartierplanfestsetzung sachgerecht und rechtskonform und folglich
nicht zu beanstanden.
4.3.
Eine solche Landabtretung bzw. Landumlegung erfolgt nicht ersatzlos.
Gemäss § 139 Abs. 1 PBG ist die nach den Abzügen verbleibende Ge-
samtfläche nach dem Realersatzprinzip so zuzuteilen, dass die Grundei-
gentümer nach Möglichkeit geeignete Parzellen in gleichwertiger Lage und
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im Verhältnis zur Fläche ihres Altbestandes unter Berücksichtigung der
Wertunterschiede erhalten.
Für einen Quartierplan ist es charakteristisch, dass es nicht nur eine einzi-
ge Zuteilungsmöglichkeit gibt, sondern dass verschiedene Varianten offen
stehen. Eine absolute Gleichbehandlung der Quartierplanbeteiligten kann
allerdings in zahlreichen Fällen aufgrund der konkreten Sachlage nicht ge-
währleistet werden. Aus diesem Grund sieht § 145 PBG vor, dass Mehr-
oder Minderzuteilungen, die im Interesse einer geeigneten Gestaltung der
Parzellen erforderlich sind, in Geld ausgeglichen werden müssen.
Mit dieser Regelung wird entgegen rekurrentischer Auffassung die verfas-
sungsmässige Eigentumsgarantie vollumfänglich gewährleistet. Überdies
stellt der Flächenabzug für die notwendigen Quartiererschliessungsanlagen
keine Enteignung oder enteignungsähnliche Massnahme dar, sondern wird
als vorzugslastähnliche Gegenleistung der Grundeigentümer für die ihnen
zukommenden erschliessungsmässigen Vorteile verstanden (Peter Kleb,
Kosten und Entschädigungen im zürcherischen Quartierplanverfahren, Zü-
rich 2004, S. 24). Folglich kommt die Rückzuteilung des Miteigentums an
die subjektiv-dinglich Berechtigten keineswegs einer Enteignung gleich und
ist auch insoweit rechtskonform.
5.1.
Der Rekurrent stellt sich schliesslich auf den Standpunkt, die unterschiedli-
che geldmässige Bewertung der Rückzuteilungsfläche sei falsch, weil die
Strasse S. für alle Berechtigten den gleichen Wert habe. Basierend auf der
Landbewertung der Schätzungskommission müsse folglich für alle Mitei-
gentümer ein Durchschnittslandpreis (vom Rekurrenten als "gewichteter
Mittelwert" bezeichnet) gelten, welcher hier Fr. 947.-- betrage.
5.2.
Unbestrittenen ist, dass die Miteigentumsanteile an der Strasse S. den Be-
rechtigten (vor der Vornahme des Landabzugs für die Erschliessungsanla-
gen) gutzuschreiben sind. Der Miteigentumsanteil des Rekurrenten N. B.
beträgt für beide Strassenparzellen zusammen 55,7 m 2 (≙ 5 %). Die Quar-
tierplanbehörde ist bei der Rückzuteilung korrekterweise davon ausgegan-
gen, dass solche Miteigentumsanteile an Strassen und Wegen unselbstän-
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dig und mit den jeweiligen Hauptparzellen der Berechtigten verbunden sind.
Aufgrund dieser subjektiv-dinglichen Verknüpfung kann nicht selbständig
über sie verfügt werden, sondern diese Miteigentumsanteile teilen zwing-
enderweise das rechtliche und ökonomische Schicksal des berechtigten
Grundstücks (Peter Tuor/Bernhard Schnyder/ Jörg Schmid/Alexandra
Rumo-Jungo, Das Schweizerische Zivilgesetzbuch, 13. Auflage, Zürich
2009, S. 920, Rz. 21). Damit ist es auch unerheblich, in welchem Umfang
die Hauptparzellen jeweils an die Strassenparzellen Kat.-Nrn. XY0001 bzw.
XY0002 angrenzen, womit sich die vom Rekurrenten gerügte Zuordnungs-
problematik bzw. die Frage nach einer "Über- oder Unterbelegung" bei der
Zuordnung der Miteigentums-Strassenanteile von vornherein gar nicht stel-
len kann.
5.3.
Die Bewertung des Landes für die Mehr- und Minderzuteilungen erfolgt in
der Regel nach Flächen unter allfälliger Berücksichtigung der Wertunter-
schiede (§ 137 Abs. 1 PBG). Mit einem Zwischenentscheid im Sinne von
§ 25 Abs. 1 lit. b der Quartierplanverordnung hat die Vorinstanz am 14. Juli
2010 beschlossen, dass beim Quartierplan X die Berücksichtigung der
Wertunterschiede bei der Landumlegung bzw. bei den Mehr- und Minderzu-
teilungen geboten sei. Dieser Entscheid erwuchs unangefochten in Rechts-
kraft (act. 3, S. 3).
Massgebender Bewertungsfaktor ist dabei der aktuelle Verkehrswert (Peter
Kleb, a.a.O, S. 54). Die Schätzungskommission der Stadt Zürich hat die
Quartierplangrundstücke gemäss Protokoll vom 29. April 2009 je nach La-
gequalität wertmässig in drei Gruppen (I, II und III) eingeteilt (act. 9.6):
I II III
Fr. 990.--/m 2 Fr. 910.--/m
2 Fr. 840.--/m
2
Das rekurrentische Grundstück Kat.-Nr. XY0090 wurde der Gruppe III zu-
gewiesen (TB, S. 53), was nicht strittig ist. Damit ist gestützt auf die vorhe-
rigen Ausführungen auch der Miteigentumsanteil von N. B. an den Stras-
senparzellen (insgesamt 55,7 m 2 ) mit Fr. 840.--/m
2 und nicht mit einem
"gewichteten Mittelwert" von Fr. 947.--/m zu entschädigen. Daran ändert
auch nichts, dass die Kosten der Verwaltung und des Unterhalts der Stras-
se S. bisher wertneutral ausschliesslich nach den Miteigentumsanteilen
aufgeteilt wurden.
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Folglich erweist sich die Quartierplanfestsetzung, soweit diese im Rahmen
des vorliegenden Rekurses zu überprüfen war, als korrekt, womit der Re-
kurs von N. B. vollumfänglich abzuweisen ist.
6.