Decision ID: 116b18c5-12d3-4379-8080-7b6e1b523d2b
Year: 2021
Language: de
Court: ZH_OG
Chamber: ZH_OG_001
Canton: ZH
Region: Zürich
Law Area: civil_law

betreffend
Ausweisung / Rechtsschutz in klaren Fällen
Berufung gegen einen Entscheid des Einzelgerichtes des Bezirksgerichtes Bülach vom 5. Juli 2021 (ER210028)
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Rechtsbegehren: (act. 1 S. 2)
1. Der Gesuchsgegner sei unter Androhung der  im Unterlassungsfalle sowie der Bestrafung nach Art. 292 StGB mit Busse zu verpflichten, das Mietobjekt E._ an der F._-strasse ... in G._ unverzüglich zu räumen, zu  und dem Gesuchsteller ordnungsgemäss, gereinigt und unter Rückgabe sämtlicher Schlüssel zu übergeben.
2. Das zuständige Gemeindeammannamt H._ sei anzuweisen, das Urteil auf erstes Verlangen des Gesuchstellers zu .
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des .
Urteil des Einzelgerichtes:
1. Auf das Ausweisungsbegehren vom 6. April 2021 (Poststempel vom 7. April
2021) wird nicht eingetreten.
2. Die Entscheidgebühr wird festgesetzt auf Fr. 1'230.–. Allfällige weitere Aus-
lagen bleiben vorbehalten.
3. Die Kosten werden den Gesuchstellern unter solidarischer Haftung je zur
Hälfte auferlegt und aus dem von ihnen geleisteten Kostenvorschuss
bezogen.
4. Der vom Gesuchsgegner geleistete Kostenvorschuss wird ihm zurückerstat-
tet, wobei das Verrechnungsrecht des Staates vorbehalten bleibt.
5. Dem Gesuchsgegner wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
6. Schriftliche Mitteilung
7. Rechtsmittel
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Berufungsanträge: (act. 29 S. 2)
1. Es sei das Urteil des Bezirksgerichts Bülach, Einzelgericht, vom 5. Juli 2021 aufzuheben und das Ausweisungsgesuch  gutzuheissen.
2. Entsprechend sei der Gesuchsgegner unter Androhung der Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfalle sowie der Bestrafung nach Art. 292 StGB mit Busse zu verpflichten, das E._ an der F._-strasse ... in G._ unverzüglich zu räumen, zu verlassen und den Gesuchstellern ordnungsgemäss, gereinigt, unter Rückgabe sämtlicher Schlüssel zu übergeben.
3. Das zuständige Gemeindeammannamt H._ sei anzuweisen, das Urteil auf erstes Verlangen der Gesuchsteller zu vollstrecken.
4. Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
5. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des .
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Erwägungen:
1.
1.1. A._ und B._ sind Vermieter und D._ Mieter des E._ an
der F._-strasse ... in G._ (vgl. act. 3/5 [Die I._ AG wurde unterdes-
sen gelöscht, vgl. act. 3/6]). Am 9. Mai 2020 kündigten die Vermieter das Mietob-
jekt ordentlich per 30. September 2020 (vgl. act. 3/8). Der Mieter verblieb im
Wohnhaus. Am 24. Februar 2021 kündigten die Vermieter das Mietobjekt ausser-
ordentlich per 31. März 2021 wegen Zahlungsrückstands gemäss Art. 257d OR
(vgl. act. 3/28). Der Mieter blieb weiterhin im Wohnhaus. Am 7. April 2021 stellten
die Vermieter bei der Vorinstanz ein Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen
und verlangten die unverzügliche Ausweisung des Mieters (vgl. act. 1). Nach
Durchführung des Verfahrens trat die Vorinstanz auf das Gesuch nicht ein (vgl.
act. 28).
1.2. Dagegen erhoben die Vermieter am 29. Juli 2021 rechtzeitig Berufung
beim Obergericht (vgl. act. 29; zur Rechtzeitigkeit vgl. act. 26). Die vorinstanzli-
chen Akten wurden beigezogen (act. 1-26). Den verlangten Kostenvorschuss ha-
ben die Vermieter geleistet (vgl. act. 35). Am 10. August 2021 überwies die Vo-
rinstanz dem Obergericht eine Eingabe des Mieters (vgl. act. 36 f.); am
15. September 2021 erreichte das Obergericht eine Noveneingabe der Vermieter
(vgl. act. 41 f.). Die Frist zur Beantwortung der Berufung (und zur Stellungnahme
zur Noveneingabe) liess der Mieter ungenutzt verstreichen (vgl. act. 43 f.). Am 18.
Oktober 2021 ging eine weitere Noveneingabe der Vermieter ein, die für das vor-
liegende Verfahren irrelevant ist (act. 45, act. 46). Die Sache erweist sich nun als
spruchreif.
1.3. Ist im Verfahren wie hier nicht nur die Ausweisung, sondern auch die Kün-
digung strittig, ist für die Berechnung des Streitwerts vom Mietwert für drei Jahre
auszugehen (vgl. BGE 144 III 346). Der monatliche Mietzins beläuft sich auf
Fr. 2'500.– (vgl. act. 3/5). Der Streitwert liegt damit über Fr. 10'000.–, weshalb ge-
gen den vorinstanzlichen Entscheid das Rechtsmittel der Berufung gegeben ist
(vgl. Art. 308 Abs. 2 ZPO). Mit der Berufung können die unrichtige Rechtsanwen-
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dung und die unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden
(vgl. Art. 310 ZPO).
2.
2.1. Art. 257 Abs. 1 ZPO sieht unter dem Titel "Rechtsschutz in klaren Fällen"
vor, dass das Gericht Rechtsschutz im summarischen (raschen) Verfahren ge-
währt, wenn zum einen der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar (lit. a)
und zum anderen die Rechtslage klar ist (lit. b). Ein Sachverhalt ist dann sofort
beweisbar im Sinne von Art. 257 Abs. 1 lit. a ZPO, wenn er ohne zeitliche Verzö-
gerung und ohne besonderen Aufwand nachgewiesen werden kann. Der Beweis
ist in der Regel durch Urkunden zu erbringen. Der Rechtsschutz in klaren Fällen
unterliegt keiner Beweisstrengebeschränkung. Blosses Glaubhaftmachen genügt
für die Geltendmachung des Anspruchs nicht, sondern der Kläger hat den vollen
Beweis der anspruchsbegründenden Tatsachen zu erbringen. Für die Verneinung
eines klaren Falles genügt es, wenn der Beklagte substantiiert und schlüssig Ein-
wendungen vorträgt, die in tatsächlicher Hinsicht nicht sofort widerlegt werden
können und die geeignet sind, die bereits gebildete richterliche Überzeugung zu
erschüttern (vgl. BGE 138 III 620 E. 5).
2.2. In der Konstellation, in welcher die Ausweisung gestützt auf eine Kündi-
gung angeordnet werden soll, die von dem Mieter angefochten wurde, ist zu
Gunsten des Mieters zu beachten, dass im summarischen Verfahren grundsätz-
lich die Verhandlungsmaxime gilt. In dem für mietrechtlichen Kündigungsschutz
vorgesehenen vereinfachten Verfahren ist der Sachverhalt dagegen im Rahmen
der sozialen Untersuchungsmaxime gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c in Verbindung
mit Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO von Amtes wegen festzustellen. Damit das vom Ge-
setzgeber durch diese Bestimmungen verfolgte Ziel nicht über den Rechtsschutz
in klaren Fällen unterlaufen werden kann, ist dieser gemäss der bundesgerichtli-
chen Praxis nur zu gewähren, wenn keine Zweifel an der Vollständigkeit der
Sachverhaltsdarstellung bestehen und die Kündigung gestützt darauf als klar be-
rechtigt erscheint (BGer 4A_184/2015 vom 11. August 2015 E. 4.2.2.). Ist eine
Kündigung hingegen nicht innert Frist angefochten, ist sie (oder gilt sie jedenfalls
als) gültig und die prozessualen Besonderheiten der Kündigungsanfechtung (insb.
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Art. 247 ZPO) kommen gar nicht zum Tragen, womit auch kein Grund für verfah-
rensrechtliche Besonderheiten im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen
besteht (OGer ZH PF190021 vom 8. August 2019 E. IV.9).
2.3. Hier ergibt sich aus den vorinstanzlichen Akten, dass die ordentliche Kün-
digung vom Mieter verspätet angefochten wurde: Die Kündigung wurde am
12. Mai 2020 zur Abholung gemeldet (vgl. act. 3/8 und act. 3/9). Damit begann die
30-tägige Anfechtungsfrist spätestens am 13. Mai 2020 zu laufen (vgl. BGE 137
III 208 E. 3). Die Anfechtung wurde aber erst am 1. Juli 2020 hängig gemacht
(vgl. act. 3/12 [Wie sich aus der Noveneingabe der Vermieter ergibt, ist das Be-
zirksgericht Bülach unterdessen mit Entscheid vom 31. August 2021 auf die Kün-
digungsanfechtungsklage des Mieters wegen Nichtbezahlung des Kostenvor-
schusses nicht eingetreten, vgl. act. 42]). Aus den Akten ergibt sich, dass die
ausserordentliche Kündigung hingegen innert Frist angefochten wurde (vgl. act.
3/1, act. 3/2 und act. 3/29). Damit ist nur bei der ausserordentlichen Kündigung,
nicht aber bei der ordentlichen Kündigung die verfahrensrechtliche Besonderheit
zu beachten, dass keine Zweifel an der Vollständigkeit der Sachverhaltsdarstel-
lung bestehen dürfen.
2.4.
2.4.1. Die Vorinstanz erwog, es könne offen bleiben, ob die ordentliche Kündi-
gung per 30. September 2020 gültig erfolgt sei. Es sei nämlich nicht ausgeschlos-
sen, dass der Mieter habe davon ausgehen dürfen, dass zwischen den Parteien
stillschweigend ein neues Mietverhältnis entstanden sei: Die Vermieter hätten
nach Ende des Mietverhältnisses über sechs Monate zugewartet, um rechtliche
Schritte betreffend die Ausweisung des Mieters einzuleiten. Der Mieter habe auch
nach dem September 2020 weiterhin jeweils Mietzinszahlungen von Fr. 2'000.–
geleistet. Diese Zahlungen, welche um Fr. 500.– tiefer ausgefallen seien als im
Mietvertrag festgelegt, entsprächen dem offenbar aus Sicht des Mieters infolge
Mietzinsreduktion geschuldeten Betrag. Zudem halte der Mieter fest, dass er die
Mietzinse immer quartalsweise bezahlt habe, was von den Vermietern nicht be-
stritten werde und grundsätzlich auch aus der Mahnung vom 6. Januar 2021 er-
sichtlich sei. Damit mache der Mieter sinngemäss eine Einigung der Parteien über
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die quartalsweise Bezahlung der Mietzinse geltend. In den Mahnungen verwiesen
die Vermieter einerseits auf die ordentliche Kündigung des Mietvertrags, was
grundsätzlich gegen das stillschweigende Fortführen des Mietverhältnisses spre-
che. Gleichzeitig drohten sie aber eine ausserordentliche Kündigung infolge Zah-
lungsverzugs an, was wiederum ein bestehendes Mietverhältnis voraussetzen
würde. Darüber hinaus sei der in den Mahnungen genannte Endtermin am 31.
August 2020 in Bezug auf die per 30. September 2020 ausgesprochene Kündi-
gung offensichtlich nicht zutreffend. Sodann lägen keine Unterlagen vor, wonach
die Vermieter den Mieter am oder nach dem 30. September 2020 zur Rückgabe
der Mietsache explizit aufgefordert bzw. einen Termin zur Wohnungsübergabe
angesetzt hätten (vgl. act. 28 E. 3.1.).
2.4.2. Die Vermieter erklären, sie hätten in keiner Art und Weise einer Fortset-
zung/Erneuerung des Mietverhältnisses nach dem 30. September 2020 zuge-
stimmt. Der Mieter habe mit seinen Stellungnahmen auch keinen solchen Ein-
wand vorgetragen – schon gar nicht, wie vom Bundesgericht für die Verneinung
eines klaren Falls verlangt, substantiiert und schlüssig (vgl. act. 29 N 24). Dem ist
zuzustimmen: Es ist nicht ersichtlich, wo der Mieter in seiner Stellungnahme zum
Gesuch substantiiert und schlüssig vorgetragen haben soll, es hätte zwischen ihm
und den Vermietern eine stillschweigende Einigung über einen neuen Mietvertrag
gegeben (vgl. act. 13). Eine solche substantiierte und schlüssige Einwendung wä-
re aufgrund des geltenden Verhandlungsgrundsatzes jedoch erforderlich gewe-
sen.
2.4.3. Weiter rügen die Vermieter zu Recht, dass selbst wenn die Vorinstanz den
Sachverhalt hätte von Amtes wegen feststellen dürfen, diese das Recht unrichtig
angewendet hätte (vgl. act. 29 N 25). Dies aus folgenden Gründen:
Die Vermieter erklären, sie hätten in sämtlichen, nach dem 30. September 2020
versandten Mahnungen schriftlich darauf hingewiesen, dass die Zahlungen in der
Höhe des vereinbarten Mietzinses als Entschädigung für das unrechtmässige Be-
nutzen des Mietobjektes verstanden würden und an der ausgesprochenen Kündi-
gung sowie an der Rückgabe des Mietobjektes nach wie vor festgehalten werde
(vgl. act. 29 N 27). Das steht tatsächlich in den Mahnungen (vgl. act. 3/23, 3/24
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und 3/26). Dem Mieter musste also aufgrund der Formulierungen in den Mahnun-
gen klar sein, dass die Vermieter das Mietverhältnis nach dem ordentlichen Kün-
digungstermin nicht weiterführen bzw. kein neues Mietverhältnis eingehen woll-
ten. Die Vermieter haben demnach keineswegs darauf verzichtet, die Kündigung
durchzusetzen, womit ein konkludenter Vertragsschluss (Art. 1 Abs. 2 OR), der
nur mit Zurückhaltung anzunehmen ist, ausser Betracht fällt (vgl. BGer
4A_701/2015 vom 26. Januar 2016 E. 2.2.2.). Wie die Vermieter richtig ausführen
(vgl. act. 29 N 30) konnte der Mieter auch nicht aus der Androhung einer (der or-
dentlichen Kündigung nachgeschobenen) ausserordentlichen Kündigung durch
die nicht rechtskundigen Vermieter ableiten, dass das Mietverhältnis wiederauf-
lebt – insbesondere da dies ausdrücklich im Rahmen jeder einzelnen Mahnung
verneint und auf der Rückgabe der Mietsache beharrt wurde.
Die Vorinstanz bringt als Argument für einen neuen Mietvertrag vor, dass der Mie-
ter auch nach dem September 2020 weiterhin Mietzinszahlungen geleistet hat. Es
ist jedoch zu beachten, dass dem Vermieter, der Zahlungen über den Kündi-
gungstermin hinaus entgegennimmt, für die Dauer des unrechtmässigen Ver-
bleibs des Mieters ein Schadenersatzanspruch zusteht, der im Zweifel der Höhe
des früheren Mietzinses entspricht. Schlüssiges Indiz für einen neuen Vertrag ist
daher nur die Entgegennahme von regelmässigen Zinszahlungen oder gar
Vorauszahlungen nach Begleichung aller Rückstände (BSK OR-Weber, 7. Aufl.
2020, Art. 257d N 14). Hier bestanden Rückstände, wie sich aus den Mahn-
schreiben ergibt (vgl. act. 3/23, 3/24 und 3/26), was gegen ein konkludentes Zu-
standekommen eines neuen Mietvertrages spricht.
Die Vorinstanz erwähnt als Argument für ein neues Mietverhältnis auch die Tatsa-
che, dass die Vermieter nach dem Ende des Mietverhältnisses über sechs Mona-
te zugewartet haben, um rechtliche Schritte betreffend die Ausweisung des Mie-
ters einzuleiten. Vorliegend deutet das Zuwarten der Vermieter schon deshalb
nicht auf einen stillschweigenden Abschluss eines neuen Mietvertrages hin, weil
die Vermieter damit keinen Verzicht auf die Rückgabe zum Ausdruck brachten,
z.B. durch die vorbehaltlose Entgegennahme künftiger und nicht nur verfallener
Mietzinse (ZK-Higi, 5. Aufl. 2019, Art. 257d N 65). Im Übrigen erklären die Ver-
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mieter in der Berufung und erklärten bereits bei der Vorinstanz, als nicht rechts-
kundige Personen seien sie davon ausgegangen, dass ein Ausweisungsverfahren
parallel zum seit Juli 2020 hängigen Kündigungsschutzverfahren nicht möglich sei
(vgl. act. 29 N 32). Soweit die Vorinstanz das falsche Datum in den Mahnungen
als Argument für einen neuen Vertrag erwähnt, erklären die Vermieter zu Recht,
es sei bereits eingeräumt worden, dass es sich dabei um einen unbeachtlichen
Irrtum handle. Für die Frage des Vertragsendes komme es lediglich auf den mit
der Kündigung vom 9. Mai 2020 (als relevantes Schriftstück) mitgeteilten Auszug-
stermin an, der korrekt auf Ende September laute (vgl. act. 29 N 37). Schliesslich
erklären die Vermieter zu Recht, dass auch die fehlende erneute explizite Auffor-
derung bzw. Terminansetzung zur Wohnungsübergabe kein entscheidendes Ar-
gument für den Abschluss eines neuen stillschweigenden Mietvertrages ist (vgl.
act. 29 N 39 f.).
2.4.4. Im Ergebnis wurde der Abschluss eines neuen stillschweigenden Mietver-
trags vom Mieter im vorinstanzlichen Verfahren nicht, jedenfalls nicht substantiiert
behauptet. Aber selbst bei Annahme, es gelte die Untersuchungsmaxime, ergibt
sich aus den Akten nicht, dass der Mieter von einem neuen Mietvertrag ausgehen
konnte. Im Gegenteil musste ihm klar sein, dass die Vermieter keinen neuen Ver-
trag wollten. Damit kann der klare Fall nicht mit dem Argument verneint werden,
es sei nicht auszuschliessen, dass ein neuer Mietvertrag entstanden sei. Ist die
Kündigung wie hier nicht rechtzeitig angefochten, ist sie bzw. gilt sie wie gesagt
als gültige Kündigung. Der Mieter befand sich daher ab 1. Oktober 2020 ohne
Rechtsgrund im Mietobjekt. Damit ist der rechtlich relevante Sachverhalt erstellt
und die Rechtslage klar. Dem Ausweisungsbegehren der Vermieter hätte damit
stattgegeben werden müssen. Die Sache ist sodann spruchreif. Entsprechend
kann die Berufung und damit auch das Ausweisungsbegehren gutgeheissen wer-
den.
2.5. Im Übrigen ist der Vorinstanz auch insoweit nicht zuzustimmen, als diese
im Zusammenhang mit der ausserordentlichen Kündigung erwägt, die Verrech-
nungseinrede des Mieters erscheine insbesondere aufgrund des Schreibens von
act. 14/1 nicht von vorneherein haltlos, und mit der pauschalen Bestreitung der
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Verrechnung hätten die Einwände nicht sofort als unzutreffend entkräftet werden
können (vgl. act. 28 E. 3.2.3). Bei der ausserordentlichen Kündigung hatte die
Vorinstanz zwar zu prüfen, ob Zweifel an der Vollständigkeit der Sachverhaltsdar-
stellung bestehen. Sie hat solche Zweifel aber zu Unrecht aus dem Schreiben
vom 10. Juni 2020 abgeleitet:
Damit ausstehende Mietzinse durch Verrechnung getilgt werden, muss der Mieter
die Verrechnung einerseits während der angesetzten Nachfrist erklären und ande-
rerseits muss die Verrechnungserklärung den Willen des Erklärenden unzweideu-
tig wiedergeben sowie für den Verrechnungsgegner klar sein, mit welcher Schuld
er verrechnen soll (BK OR-Giger, Art. 257d N 27). Die Vermieter machen nun in
der Berufung zu Recht geltend, dass die Auflistung von angeblich geleisteten Ar-
beiten unter Angabe einer unspezifischen Geldsumme ("mehrere tausend Fran-
ken"), wie sie im Schreiben vom 10. Juni 2020 enthalten sei, offenkundig nicht ei-
ner gültigen Verrechnungserklärung i.S.v. Art. 124 OR entspreche. Dafür fehle es
an der Erkennbarkeit und Eindeutigkeit der Verrechnungserklärung und an der
Angabe des genauen Umfangs. Ferner seien diese Arbeiten im Juni 2020 er-
wähnt worden. Unbestrittenermassen sei innert der im Januar 2021 angesetzten
Zahlungsfrist bei den Vermietern keine Verrechnungserklärung seitens des Mie-
ters eingetroffen (vgl. act. 29 N 45 ff.). Die Vorinstanz hat die Gültigkeit der aus-
serordentlichen Kündigung nur im Zusammenhang mit der Verrechnung geprüft.
Auf eine abschliessende Prüfung der Gültigkeit der ausserordentlichen Kündigung
kann jedoch verzichtet werden, da sich das klare Recht bereits aus der ordentli-
chen Kündigung ergibt.
2.6. Der Mieter ist folglich zu verpflichten, das E._ an der F._-strasse
... in G._ bis zum 1. November 2021 zu räumen und den Vermietern ord-
nungsgemäss zu übergeben, unter der Androhung von Zwangsvollstreckung im
Unterlassungsfall.
3.
3.1. Da der Mieter in beiden Verfahren vollumfänglich unterliegt, wird er sowohl
für das erstinstanzliche als auch für das zweitinstanzliche Verfahren grundsätzlich
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kosten- und entschädigungspflichtig (vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO). Er hat im vor-
instanzlichen Verfahren ein Gesuch um Gewährung der unentgeltlichen Rechts-
pflege gestellt (vgl. act. 12). Die Vorinstanz schrieb das Gesuch mangels Kosten-
auflage ab (vgl. act. 28). Da dem Mieter nach Gutheissung der Berufung nun doch
die erstinstanzlichen Gerichtskosten auferlegt werden, ist das Gesuch zu prüfen.
Es ist abzuweisen, da sich der Mieter auch innert der durch die Vorinstanz ge-
währten Frist nicht hinreichend zu seinen finanziellen Verhältnissen geäussert
und keine Unterlagen dazu eingereicht hat (vgl. act. 15, act. 18 und act. 19).
3.2. Die Festsetzung der erstinstanzlichen Gerichtsgebühr wurde von den Par-
teien nicht beanstandet und die Vorinstanz hat ihr Ermessen bei der Festsetzung
nicht verletzt. Es bleibt damit bei einer Gebühr für das erstinstanzliche Verfahren
von Fr. 1'230.–. Nicht nur die Vermieter (vgl. act. 7), sondern auch der Mieter hat
(irrtümlicherweise) einen Kostenvorschuss für das erstinstanzliche Verfahren von
Fr. 1'230.– bezahlt (vgl. act. 8). Die Gebühr von Fr. 1'230.– ist mit dem vom Mie-
ter geleisteten Kostenvorschuss zu verrechnen. Der von den Vermietern geleiste-
te Vorschuss ist ihnen zurückzuerstatten.
3.3. Ausgehend von einem Streitwert von Fr. 90'000.– (vgl. oben E. 1.3.) ist die
zweitinstanzliche Gerichtsgebühr in Anwendung von § 12 Abs. 1 und 2 i.V.m. § 4
Abs. 1 und Abs. 3 und § 8 Abs. 1 GebV OG auf Fr. 2'000.– festzusetzen. Die Ge-
bühr ist mit dem von den Vermietern für das Berufungsverfahren geleisteten Kos-
tenvorschuss von Fr. 2'000.– zu verrechnen. Der Mieter ist zu verpflichten, den
Vermietern die Fr. 2'000.– zu ersetzen.
3.4. Der Vertreter der Vermieter (ihr Sohn) verlangt eine nach Ermessen des
Obergerichts festzusetzende Umtriebsentschädigung für das Berufungsverfahren
(vgl. act. 29 N 64). Dass einer nicht anwaltlich vertretenen Partei ersatzfähige
Kosten für Umtriebe erwachsen, ist ungewöhnlich und bedarf einer besonderen
Begründung (Art. 95 Abs. 3 lit. c ZPO; BGer 4A_355/2013 vom 22. Oktober 2013
E. 4.2). Inwiefern den obsiegenden Vermietern im Berufungsverfahren solche
ausnahmsweise ersatzfähigen Umtriebskosten entstanden sein sollen, legen die-
se nicht dar. Im Übrigen machen sie auch keinen Auslagenersatz im Sinne von
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Art. 95 Abs. 3 lit. a ZPO geltend. Entsprechend ist ihnen keine Parteientschädi-
gung für das Berufungsverfahren zuzusprechen.
3.5. Im vorinstanzliches Verfahren beantragte der Vertreter der Vermieter eine
Umtriebsentschädigung gemäss Art. 95 Abs. 3 lit. c ZPO von Fr. 2'000.–. Dort be-
gründete er seinen Antrag: Er habe nach der Arbeit sowie in seiner Freizeit über
70 Stunden für die Angelegenheiten mit dem Mieter investiert und seit Februar
2021 ausserdem über Freunde juristische Unterstützung beigezogen. Zwischen
dem Aufwand und dem Ergebnis der Interessenwahrung (schnellstmögliche Aus-
weisung des Mieters, der sich seit Oktober 2020 widerrechtlich im Mietobjekt auf-
halte und keine einzige Mietforderung rechtzeitig oder vollständig bezahlt habe)
bestehe ein vernünftiges Verhältnis (vgl. act. 1 N 67 f.). Der Vertreter der Vermie-
ter verwies für die 70 Stunden auf eine Excel-Tabelle mit seinem Arbeitsaufwand
(vgl. act. 2/33), wobei sich aber nur ein kleiner Teil der dort aufgeführten Aufwän-
de tatsächlich auf das Ausweisungsverfahren bezieht.
Die Entschädigung nach Art. 95 Abs. 3 lit. c ZPO ist in erster Linie als Ausgleich
für den Verdienstausfall einer selbständig erwerbenden Person gedacht. Sie ist
nur dann ausnahmsweise zuzusprechen, wenn es sich um eine komplizierte Sa-
che mit hohem Streitwert handelt, der Aufwand erheblich ist und zwischen diesem
und dem Ergebnis der Interessenwahrung ein vernünftiges Verhältnis besteht
(vgl. Urwyler/Grütter, DIKE-Komm-ZPO, 2. Auflage 2016, Art. 95 N 25). Nicht er-
satzfähig sind Kosten für die Unterstützung von Dritten, wenn diese Unterstützung
nicht eine berufsmässige Vertretung darstellt (BGer 4A_233/2017 vom
28. September 2017 E. 4.5.).
Das vorinstanzliche Ausweisungsverfahren war nicht derart kompliziert, der
Streitwert nicht derart hoch und der Aufwand für den Sohn der Vermieter nicht
derart erheblich, dass sich eine ausnahmsweise Entschädigung der Umtriebe ge-
stützt auf Art. 95 Abs. 3 lit. c ZPO rechtfertigen würde. Sodann entfällt nach dem
Gesagten auch ein Ersatz von Kosten für die juristische Unterstützung durch
Freunde. Im Ergebnis ist weder für das erst- noch für das zweitinstanzliche Ver-
fahren eine Parteientschädigung zuzusprechen.
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