Decision ID: 6d3d5828-ee14-51ad-8fc9-9e2c9f49641c
Year: 2021
Language: fr
Court: GE_CJ
Chamber: GE_CJ_007
Canton: GE
Region: Région lémanique
Law Area: 

EN FAIT
A. a.
A_, né en 1940, et E_, née en 1941, aujourd'hui divorcés, sont les parents de D_, née en 1967.
b.
D_ est nue-propriétaire des parts de copropriété immobilière inscrites sous n° 1_ et 2_ du Registre foncier de F_ [GE], lesquelles constituent à elles deux la part de copropriété par étages inscrite sous n° 3_ du Registre foncier de F_ [GE]. Ses parents A_ et E_ sont pour leur part conjointement titulaires d'une servitude d'usufruit sur cette part de copropriété par étages.
Ladite part de copropriété par étages correspond à un appartement de cinq pièces et balcon d'une surface de 135 m2 situé au 4
ème
étage d'un bâtiment sis 4_ à F_ (GE).
c.
L'appartement de 4_ a été acquis par les époux A/E pour en faire leur domicile conjugal. A_ l'a ensuite quitté lors de la séparation du couple, intervenue il y a environ une vingtaine d'années, et E_ y est alors demeurée avec leurs deux enfants communs. Il est aujourd'hui occupé (sans versement d'aucune redevance à A_) par E_ et D_, A_ ayant son propre logement.
Selon les déclarations des ex-époux A/E_ et de leur fille D_, les premiers avaient décidé, quelques années après leur divorce, de faire donation à la seconde de l'appartement de l'avenue 4_. Il s'agissait pour eux de procéder à une avance d'hoirie, étant précisé qu'à la même époque leur seconde fille avait elle aussi bénéficié d'une libéralité similaire. Ni les ex-époux A/E_ ni D_ n'ont pu se souvenir avec précision des raisons pour lesquelles seule la nue-propriété avait été transférée, les parents conservant un usufruit conjoint sur la part de copropriété par étages correspondant à l'appartement de l'avenue 4_.
d.
Selon une expertise réalisée en septembre 2020 sur mandat de l'Office cantonal des poursuites (ci-après : l'Office), la valeur vénale de l'usufruit dont est titulaire A_ sur l'appartement de l'avenue 4_ s'élevait à cette date à 135'000 fr.
Pour arriver à ce résultat, l'expert a dans un premier temps estimé à 950'000 fr. la valeur vénale de la part de copropriété par étages n° 3_; il a par ailleurs admis une valeur locative nette annuelle de 29'580 fr. Retenant que l'usufruit de A_ portait sur une moitié de cette part, représentant donc une valeur vénale de 475'000 fr. et une valeur locative nette annuelle de 14'790 fr., il a capitalisé ces valeurs en tenant compte de l'âge de A_ (80 ans au moment de l'expertise) pour aboutir à des valeurs de 132'100 fr. sur la base de la valeur vénale et de 137'105 fr. sur la base de la valeur locative nette, soit une moyenne de 135'000 fr.
B. a.
A_ fait l'objet de nombreuses poursuites.
La part d'usufruit dont il est titulaire sur l'appartement de l'avenue 4_ (soit la part de copropriété par étages n° 3_), a été saisie par l'Office dans les séries suivantes (indiquées par ordre chronologique) :
· Série n° 5_, à laquelle participent 27 poursuites engagées par B_ CAISSE MALADIE et consorts (ci-après : B_; 1 poursuite), la Confédération suisse (13 poursuites) et l'Etat de Genève (13 poursuites) pour un solde ouvert, arrêté au
8 septembre 2021, de 1'331'229 fr. 81;
· Série n° 6_, à laquelle participent 9 poursuites engagées par la Confédération suisse (5 poursuites) et l'Etat de Genève
(4 poursuites) pour un solde ouvert, arrêté au 8 septembre 2021, de 508'615 fr.;
· Série n° 7_, à laquelle participent 2 poursuites engagées par la C_ (ci-après : la C_ [Caisse AVS]) pour un solde ouvert, arrêté au 8 septembre 2021, de 32'345 fr. 55.
b.
Plusieurs créanciers participant à l'une ou l'autre de ces trois séries ont requis en temps utile la réalisation des biens saisis.
C.
a.
Par courrier du 25 février 2021, l'Office a requis la Chambre de surveillance de fixer le mode de réalisation de la part d'usufruit saisie.
b.
Dans le délai fixé aux intéressés (créanciers participant aux saisies, débiteur, co-titulaire de l'usufruit et nue-propriétaire de l'immeuble grevé), A_, la Confédération suisse et l'Etat de Genève ne se sont pas déterminés alors que B_ et la C_ [Caisse AVS] s'en sont rapportés à justice.
Par courrier du 17 mars 2021, E_ et D_ ont estimé qu'au vu des particularités du cas d'espèce, en particulier du fait que le droit saisi était un co-usufruit portant sur un logement occupé par la co-titulaire du droit et la
nue-propriétaire, ni la nomination d'un gérant ni la vente aux enchères n'étaient dans l'intérêt du débiteur ou des créanciers. Il convenait donc selon elle de renoncer à la réalisation. Dans un souci de pragmatisme, D_ proposait cela étant de racheter la part d'usufruit pour le prix de 1'000 fr.
c.
La Chambre de surveillance a tenu une audience le 8 septembre 2021.
A cette occasion, D_ a offert de racheter la part d'usufruit de son père pour le prix de 10'000 fr.
La Confédération suisse, l'Etat de Genève et la C_ [Caisse AVS] ont déclaré accepter le principe d'une vente de gré à gré de la part d'usufruit saisie ainsi que le prix proposé par D_.
Sans remettre en cause le principe d'une vente de gré à gré, B_ a considéré le prix offert comme insuffisant et a elle-même formulé une offre de 10'005 fr., laquelle devait être confirmée dans les cinq jours.
A_ n'a pas pris de conclusion.
d.
Par courrier adressé le 13 septembre 2021 à la Chambre de surveillance, B_ a toutefois indiqué ne pas confirmer son offre et ne plus avoir d'objection à ce que la part d'usufruit saisie soit cédée à D_ pour un montant de 10'000 fr.
e.
La cause a été gardée à juger le 24 septembre 2021.

EN DROIT
1.
1.1
L'art. 132 al. 1 LP prévoit que, lorsqu'il doit réaliser des biens non spécifiés aux art. 122 ss., tels qu'un usufruit, une part dans une succession indivise, dans une indivision de famille, dans une société ou dans une autre communauté, l'Office demande à l'autorité de surveillance de fixer le mode de réalisation.
1.2
Le droit devant être réalisé consistant en l'espèce en une part d'usufruit, c'est à juste titre que l'Office a requis la Chambre de céans d'en fixer le mode de réalisation.
Il y a donc lieu d'entrer en matière.
2.
Il convient dans un premier temps d'établir plus précisément la nature du droit à réaliser, celle-ci déterminant les règles applicables.
2.1.1
Selon la jurisprudence de la Chambre de céans, la saisie et la réalisation d'un usufruit sont possibles – contrairement à ce que soutient une partie de la doctrine – pour autant qu'il ne soit pas éminemment personnel (décision de la Chambre de surveillance
DCSO/598/2007
du 20 décembre 2007 consid. 2). Une telle saisie est toutefois subsidiaire à celle des fruits futurs de l'usufruit, laquelle est limitée à une année en application de l'art. 93 al. 2 LP (même référence).
2.1.2
Dans le cas d'espèce, l'usufruit ne produit aucun fruit de telle sorte qu'une saisie de ses fruits futurs n'entrait pas en considération. C'est donc à juste titre que l'Office a saisi l'usufruit lui-même, dont ni le débiteur ni les membres de sa famille n'ont jamais soutenu qu'il revêtirait un caractère éminemment personnel.
2.2.1
Dans l'hypothèse où plusieurs personnes bénéficient ensemble d'un usufruit, il convient de leur appliquer par analogie les règles sur la copropriété (art. 646 à 651 CC) lorsqu'elles n’ont pas entre elles un lien juridique faisant naître une propriété commune selon l’art. 652 CC (communauté héréditaire, société simple), ou les règles sur la propriété commune (art. 652 à 654 CC) lorsque les titulaires sont liés entre eux par un tel rapport de communauté. La doctrine romande parle, par analogie avec la propriété, de co-usufruit dans le premier cas et d’usufruit commun dans le second (ATF
133 III 311
consid. 4.2.2 et les auteurs cités, notamment Alexandra
Farine Fabbro
, L’usufruit immobilier, thèse Fribourg 2000, p. 9 ss.;
DCSO/598/2007
précité consid. 4a).
2.2.2
Dans le cas d'espèce, l'usufruit sur la part de copropriété par étages a été constitué plusieurs années après le divorce des ex-époux A/E_, au moment où ceux-ci ont fait donation à leur fille D_ de leurs parts de copropriété respectives de cette part de copropriété par étages. Ils n'étaient donc plus liés à ce moment par aucun rapport juridique spécial susceptible de donner naissance à une propriété commune, avec pour conséquence que le droit saisi constitue une part de co-usufruit et non d'usufruit commun.
Cette qualification a pour conséquence que les règles régissant la réalisation des parts de communauté (art. 1 et ss. OPC) ne lui sont pas applicables.
2.3
Bien que le co-usufruit porte sur un bien immobilier, il ne constitue pas lui-même un immeuble (art. 655 CC,
a contrario
), de telle sorte que les art. 133 ss. LP et 1 ss. ORFI ne sont pas non plus directement applicables à sa réalisation.
3. 3.1
Selon l'art. 132 al. 3 LP, l'autorité de surveillance requise de fixer le mode de réalisation d'un actif visé par l'al. 1 de cette disposition peut, après consultation des intéressés, en ordonner la vente aux enchères, en confier la réalisation à un gérant ou prendre toute autre mesures.
L'autorité de surveillance dispose d'une large marge d'appréciation (Amberg, in KUKO SchKG, 2
ème
édition, N 32 ad art. 132 LP). Elle peut en particulier ordonner la vente de gré à gré du droit saisi et ce, en dérogation à l'art. 130 ch. 1 LP, quand bien même un tel mode de réalisation n'aurait pas recueilli le consentement exprès de tous les créanciers (Rutz/Roth, in BAK SchKG I, 2
ème
édition, N 47 ad art. 132 LP).
3.2
Dans le cas d'espèce, la Chambre de surveillance a procédé à l'audition de l'ensemble des intéressés lors de l'audience tenue le 8 septembre 2021.
A cette occasion, la nue-propriétaire de l'immeuble grevé du co-usufruit a offert d'acquérir ce dernier de gré à gré pour un montant de 10'000 fr. Les créanciers ont pour leur part, lors de l'audience ou par courrier adressé à la Chambre de céans dans les jours qui l'ont suivie, expressément consenti à cette aliénation.
Au vu de l'offre d'ores et déjà formulée par la nue-propriétaire, il convient effectivement de retenir que la vente de gré à gré constitue le mode de réalisation le plus adapté à la configuration du cas d'espèce, en ce qu'il permettra d'obtenir un produit de réalisation supérieur aux autres possibilités et que la cession du droit à la nue-propriétaire évitera des difficultés dans son exercice. Le seul autre mode de réalisation
a priori
envisageable, soit la vente aux enchères publiques, serait non seulement plus coûteux à mettre sur pied mais, selon toute vraisemblance, ne permettrait pas l'obtention d'un produit de réalisation supérieur, ou même égal : même si la valeur vénale théorique du droit a été estimée à plus de 100'000 fr., on conçoit mal en effet qu'un tiers soit disposé à payer plus de 10'000 fr. pour acquérir un co-usufruit (soit un droit limité dans le temps par sa nature) alors que l'immeuble sur lequel il porte est occupé par l'autre co-usufruitière et la nue-propriétaire; il est au contraire à craindre que les potentiels acquéreurs soient dissuadés par les difficultés liées à l'exercice concret du droit.
Instruction sera dès lors donnée à l'Office de réaliser la part d'usufruit du débiteur par sa vente de gré à gré pour un prix minimum de 10'000 fr. Si contre toute attente une telle vente devait échouer, il appartiendra à l'Office de saisir à nouveau la Chambre de céans afin qu'un autre mode de réalisation puisse être fixé.
4.
Il n'y a pas lieu à perception d'un émolument ni à l'allocation de dépens.
* * * * *