Decision ID: 9348b0c8-5a03-4895-8687-3ec23b769dbb
Year: 2013
Language: fr
Court: VD_TC
Chamber: VD_TC_031
Canton: VD
Region: Région lémanique
Law Area: public_law

Vu les faits suivants :
A.
Peter Hänni est propriétaire de la parcelle n
o
4458 du registre foncier, sur le territoire de la commune de Lausanne. Sise dans le quartier de Montelly, cette parcelle a été affectée en zone mixte de forte densité par le plan général d'affectation du 26 juin 2006 (PGA). Cette zone est définie aux art. 104 ss (chapitre 4.3) du règlement du plan général d'affectation (RPGA); elle est notamment affectée à l'habitation.
D'une surface de 1'276 m
2
, ce bien-fonds supporte un garage (n
o
ECA 1652) de 19 m
2
et un immeuble (n
o
ECA 1651) de 194 m
2
. Construit en 1907, ce bâtiment de quatre étages plus combles et un sous-sol comprend dix appartements de trois pièces d'une surface de 65 m
2
(loyer mensuel moyen net de 1'057 fr. environ).
B.
En 2009, Peter Hänni a déposé une demande de permis de construire en vue de démolir le bâtiment existant et construire un nouvel immeuble de sept étages de logements ainsi qu'un parking. Compte tenu des oppositions soulevées pendant la mise à l'enquête publique qui s'est déroulée du 6 novembre au 7 décembre 2009, le propriétaire a renoncé à son projet et décidé de réhabiliter le bâtiment existant.
C.
Le 20 mars 2009, Peter Hänni a résilié les baux des locataires de l'immeuble. Pierre Durous, Alice et Jean-Pierre Faillétaz, Jocelyne Sudan, Saby Decalo et Emmanuelle de Riedmatten (ci-après: Pierre Durous et consorts) ayant, avec d'autres locataires, contesté cette résiliation, le litige a été porté devant le Tribunal des baux. Lors de l'audience de ce tribunal du 3 décembre 2009, les parties – à savoir le demandeur Peter Hänni, d'une part, et les défendeurs Pierre Durous, Alice et Jean-Pierre Faillétaz, Jocelyne Sudan, Saby Decalo et Emmanuelle de Riedmatten, ainsi que Magali et Claude Fracheboud d'autre part – ont conclu la transaction suivante:
"I. Les résiliations de bail notifiées le 20 mars 2009 par le demandeur aux défendeurs l'ont été valablement.
II. Une unique prolongation de leur bail de douze mois, dès délivrance d'un permis de construire définitif et exécutoire, quel qu'il soit, en rapport avec la parcelle n° 4458 de la commune de Lausanne, est accordée aux défendeurs.
Les défendeurs [précités] s'engagent irrévocablement à quitter les appartements, garages et places de parc qu'ils occupent dans l'immeuble sis avenue de Montoie 18, à Lausanne, et à les rendre libres de tout objet et de tout occupant, au plus tard douze mois dès délivrance d'un permis de construire définitif et exécutoire, quel qu'il soit, en rapport avec la parcelle n° 4458 de la commune de Lausanne.
III. Si le demandeur devait ne pas avoir commencé les travaux autorisés par le permis de construire définitif et exécutoire mentionné sous chiffre II ci-dessus dans un délai de vingt-quatre mois dès délivrance de ce permis de construire, Peter Hänni devra verser les montants suivants:
[indemnité de 30'000 fr. pour chaque locataire ou couple de locataires défendeurs].
Cette clause sera caduque à l'égard du ou des locataires qui n'auraient pas quitté les locaux conformément au chiffre II ci-dessus.
IV. Le demandeur Peter Hänni s'engage à proposer en priorité aux défendeurs la conclusion d'un bail pour l'un des appartements destinés à la location, une fois les travaux terminés."
D.
Le 19 août 2010, Peter Hänni a déposé une demande de permis de construire pour un projet consistant à aménager les combles et les surcombles de l'immeuble ECA n
o
1651, en y créant deux appartements de 4 pièces et demi en duplex de 130 m
2
,
respectivement 133 m
2
, destinés à la vente (PPE), à aménager dans l'actuel sous-sol deux appartements de trois pièces, partiellement sous le niveau du sol et correspondant au rez-de-chaussée de l'immeuble transformé, à déplacer les caves et la buanderie dans un sous-sol à créer, à rénover les logements et locaux communs existants (assainissement de la cage d'escaliers, remplacement des portes palières, remplacement du système de chauffage, isolation phonique des logements, remplacement de l'ensemble des colonnes d'eau froide et d'eau chaude, mise aux normes des installations électriques, rénovation complète des cuisines et des salles de bains [appareils, carrelages, sols et peinture], installation d'une ventilation) et à installer un ascenseur. Le projet prévoit également la démolition du garage ECA n
o
1652, l'aménagement de cinq places de parc extérieures, d'un couvert à vélo et d'une place de jeux.
Mis à l'enquête publique du 24 septembre au 25 octobre 2010, ce projet a suscité l'opposition de Pierre Durous et consorts, par l'intermédiaire de leur avocat. Les opposants ont fait valoir en substance que les travaux envisagés allaient au-delà de ce que permettaient les dispositions de la loi du 4 mars 1985 concernant la démolition, la transformation et la rénovation de maisons d'habitation, ainsi que l'utilisation de logements à d'autres fins que l'habitation (LDTR; RSV 840.15).
E.
Parce que le projet nécessite une autorisation fondée sur la LDTR, le dossier a été transmis au Service de l'économie, du logement et du tourisme (SELT; devenu le Service de la promotion économique et du commerce en janvier 2012, mais dont les compétences en matière de surveillance du parc locatif ont été attribuées à l'Unité logement dépendant du Secrétariat général du Département de l'intérieur, puis du Service des communes et du logement de ce département). Le 17 décembre 2010, ce service a établi un rapport technique de l'immeuble (après analyse de l'état existant du bâtiment), qui conclut que les travaux d'assainissement sont justifiés, sous l'angle de la LDTR, compte tenu de la vétusté des installations techniques, et que la plupart des restructurations peuvent être admises notamment en raison de l'exiguïté des installations sanitaires et de la création de l'ascenseur, alors que d'autres le sont au titre d'opportunité avec pour objectif d'atteindre une typologie de logement plus contemporaine. Il est également relevé, en conclusion du rapport technique, que les loyers après travaux sont "
dignes de protection au sens de la LDTR
".
Le rapport technique est accompagné de deux annexes. L'annexe 1, intitulée "
V.O
." [valeur objective], qui contient les données suivantes (montants arrondis au franc inférieur):
Valeur objective de l'immeuble (avec terrain): 2'509'942 fr.
Revenu locatif objectif annuel: 119'222 fr.
Revenu locatif admissible après travaux, calcul sur une base de loyers effectifs: 179'700 fr. (avant travaux: 126'864 fr.)
Revenu locatif admissible après travaux, calcul sur une base de loyers objectifs: 176'522 fr. (1'471 fr. de loyer mensuel net par appartement)
Projet du MO [maître de l'ouvrage]:
- Revenu locatif selon le MO: 188'800 fr.
- Revenu locatif selon le SELT: 176'936 fr. (entre 1'451 fr et 1'498 fr. de loyer mensuel par appartement)
- Création de deux logements de 4.5 pièces en duplex dans les combles: ces deux logements neufs ne font l'objet d'aucune restriction LDTR.
- Devis travaux selon le MO: 1'645'000 fr. avant la création des logements aux combles, + 950'000 fr. pour la création des logements dans les combles
- Analyse du résultat de la méthode MERIP (y compris ascenseur et restructurations): 1'646'195 fr.
L'annexe 2 au rapport technique du SELT est une analyse selon la méthode de diagnostic sommaire d'évaluation des dégradations et estimation du coût de remise en état des immeubles (analyse MERIP). L'évaluation du coût admissible des travaux, après examen des différentes parties du bâtiment et de leur état de dégradation, aboutit au résultat suivant:
Coût MERIP: 1'163'500 fr.
Ascenseur: 185'000 fr.
Restructurations: 190'000 fr.
Frais secondaires hors MERIP: 107'695 fr.
Total admissible: 1'646'195 fr.
Devant se prononcer dans le cadre de la LDTR (cf. art. 10 al. 2 LDTR), la Municipalité de Lausanne (ci-après: la municipalité) a donné le 15 février 2011 un préavis favorable, à condition que le coût des travaux concernés par le dispositif légal n'excède pas 1'647'000 francs et que l'état locatif, après rénovation n'excède pas au maximum 179'700 francs, soit 276 francs par m
2
par année. La municipalité a également demandé que le coût des loyers soit contrôlé durant cinq ans, en vertu de l'art. 15 du règlement d'application de la LDTR du 6 mai 1988 (RLDTR; RSV 840.15.1).
F.
Le SELT a délivré le 18 février 2011 l'autorisation spéciale requise en application de la LDTR. Le dispositif de cette décision est libellé ainsi:
"
a) Constate que la création de deux appartements de 4,5 pièces en duplex dans les combles de l'immeuble [...] n'est pas soumise à autorisation au sens de la LDTR, leur loyer ne faisant l'objet d'aucune restriction;
et
b) Accorde l'autorisation de rénover ledit immeuble, aux conditions suivantes:
1. Les dix logements de 3 pièces sont soumis à un contrôle des loyers lors de leur première mise en location après travaux, leur revenu locatif annuel net ne devant excéder 76'522 fr.
[recte: 176'522 fr.]
tel que prévu par le maître de l'ouvrage, sous réserve des modifications légales et des imprévus justifiés tant techniques que financiers.
2. Ce contrôle consistera en la production des baux à loyers ou des notifications de hausses de loyers, aussitôt que les loyers auront été adaptés. Ces documents devront informer les locataires en termes non équivoques sur les moyens de contestation que leur offre la voie civile.
3. [mention de la restriction au registre foncier]
4. [obligation de produire le décompte final des travaux]
5. [rappel qu'une vente de l'immeuble serait soumise à autorisation].
"
La motivation de cette décision comporte les passages suivants:
"
- qu’après avoir procédé à une inspection locale conjointe avec l’autorité communale en février 2010, le Service de l’économie, du logement et du tourisme a pu constater que l’immeuble en cause nécessite d’importants travaux de rénovation, notamment pour ce qui a trait aux parties techniques (colonnes corrodées, cuisines pour la plupart d’origine dépourvues d’appareils, sanitaires vétustes et défraîchis, etc.), à la production de chaleur ou encore aux installations électriques et aux portes palières, qu’il s’agit de mettre aux normes;
- que, dans le contexte spécifique de cet immeuble, compte tenu en particulier que le maître de l’ouvrage prévoit d’accroître de deux unités l’offre de logements à Lausanne en créant deux nouveaux appartements familiaux dans les combles, le Service de l’économie, du logement et du tourisme peut admettre certaines restructuration envisagées, celles-ci étant opportunes;
- qu’il s’agit en particulier de la création d’un ascenseur adapté aux normes pour personnes handicapées et de la restructuration des zones sanitaires actuelles exigües, qui peuvent être admises mêmes si elles réduisent la surface de cinq des dix appartements de 2 m2 environ,
- qu’en ce qui concerne les 10 logements rénovés I transformés, le maître de l’ouvrage prévoit un état locatif annuel net de CHF I76’522.-, soit un loyer moyen de CHF 1 ‘471.- / mois;
- que cet état locatif, analogue à celui résultant de l’analyse technique du Service de l’économie, du logement et du tourisme, correspond à un niveau de loyer qui répond aux besoins prépondérants de la population selon les statistiques en la matière et qu’il peut donc être admis;
- qu’ainsi, une autorisation peut être accordée dans le cadre de l’art. 4 al.
I in fine LDTR
".
Cette décision a été communiquée à la municipalité le 28 avril 2011 par la Centrale des autorisations du Département des infrastructures (CAMAC).
G.
Le 25 mai 2011, la municipalité a décidé d'octroyer à Peter Hänni le permis de construire requis. La décision indique que l'autorisation cantonale incluse dans la synthèse CAMAC (cf. supra, let. F) fait partie intégrante du permis de construire. La municipalité a par ailleurs informé les opposants Pierre Durous et consorts de sa décision, et partant du rejet de l'opposition. A ce propos, elle a notamment exposé ce qui suit:
"La prolongation des deux logements existants des combles dans l'espace des surcombles est contenue dans le volume existant. La création de deux logements au rez-de-chaussée, anciennement sous-sol est également à l'intérieur du volume existant. Les transformations des autres logements existants sont aussi prévues sans aller au-delà du volume existant. Ainsi, les travaux ne provoquent pas d'atteinte au développement et au caractère de la zone, celle-ci permettant l'habitation au sens de l'art. 104 PGA. De plus, aucune aggravation de l'atteinte à la réglementation en vigueur n'est décelée. La Municipalité constate dès lors que le chapitre 4.3 du PGA (zone mixte de forte densité) est respecté et qu'il en est de même des conditions de l'art. 80 al. 2 LATC."
La décision a été notifiée le 16 juin 2011 à l'avocat de Pierre Durous et consorts
H.
Le 17 août 2011, Pierre Durous et consorts ont recouru contre la décision de la municipalité du 25 mai 2011. Ils concluent à l'annulation de cette décision, y compris les autorisations spéciales contenues dans la synthèse CAMAC, en particulier celle accordée par le SELT. Ils font valoir que c'est à tort que le SELT a jugé que l'immeuble litigieux nécessitait d'importants travaux de rénovation. En substance, selon les recourants, ce bâtiment, régulièrement entretenu, est en bon état et seuls quelques travaux de nettoyage et de rafraîchissement devraient être autorisés. Les recourants soutiennent également que l'aménagement de deux appartements dans le sous-sol actuel ne devrait pas être autorisé, car l'art. 81 al. 2 let c RPGA dispose que les constructions souterraines ou semi-enterrées ne peuvent pas être habitables.
Dans sa réponse du 20 septembre 2011, le SELT conclut au rejet du recours.
Le 20 septembre 2011, Peter Hänni (ci-après: le constructeur) a fait parvenir au tribunal des déterminations, qu'il a complétées les 2 et 24 octobre 2011. Il conclut au rejet du recours. Il conteste notamment la qualité pour agir des recourants dans la mesure où ils ont passé une convention devant le Tribunal des baux, selon laquelle leur contrat de bail prendrait fin une année après l'entrée en force du permis de construire.
Dans sa réponse du 24 octobre 2011, la municipalité conclut également au rejet du recours.
Dans leurs déterminations du 20 décembre 2011, les recourants ont fait valoir qu'il convenait d'apprécier la situation sur la base de la dépense effective nécessaire pour maintenir la même surface locative. Ils ont demandé qu'un devis complet du coût de la transformation soit produit et que des renseignements soient fournis au sujet des travaux de rénovation effectués depuis 1970.
Le 13 février 2012, le juge instructeur a invité le constructeur à produire un devis complet du coût des transformations prévues y compris la réalisation des nouveaux logements sous le rez-de-chaussée actuel et la création d'un sous-sol en sous-œuvre. Le 31 mai 2011, Peter Hänni a transmis au tribunal l'estimation des coûts des travaux, en donnant quelques explications complémentaires (notamment: il envisageait une petite correction du projet concernant l'ascenseur, afin que la surface des appartements soit un peu plus grande – étant rappelé qu'à chaque étage, la cage d'ascenseur "
empiète
" sur un des deux appartements).
Le 6 juillet 2012, le juge instructeur a informé les parties du fait que le tribunal statuerait sur le recours en fonction du projet faisant l'objet des décisions attaquées et non d'une variante dont la réalisation demeurait hypothétique.
Le 31 août 2012, l'Unité logement a précisé notamment ce qui suit (p. 2-3):
"L'analyse de ce dossier a démontré que l'immeuble
[litigieux]
nécessite dans tous les cas une réhabilitation d'ampleur que l'Unité logement estime à 1'646'195 fr (pour la partie relative aux appartements existants), non compris les transformations portant sur la création de nouveaux appartements par densification de la parcelle (utilisation des combles et des espaces inférieurs).
Le montant précité se fonde sur l'expertise MERIP analysant quels sont les coûts de rénovation des appartements existants, dans les règles de l'art et en les adaptant aux critères actuels d'habitabilité, sans toutefois prendre en compte des aménagements "luxueux", pour un coût de base de 1'163'500 fr. A ce montant, l'Unité logement a rajouté des coûts justifiés liés notamment à l'installation d'un ascenseur (375'000 fr. pour la pose et les restructurations), qui se justifient en raison du nombre important de niveaux à desservir après travaux, l'Unité logement admettant la création d'un tel élément à compter de 5 niveaux à desservir selon l'élément 24 des directives du département du 17 novembre 1998, et 107'695 fr. de frais secondaires.
Dans son analyse technique, l'Unité logement a pris en compte les montants de réhabilitation des appartements existants, les étages types étant rénovés et "transformés" dans une faible mesure (perte de 2 m
2
dans une partie seulement des logements), mais n'a pas pris en compte les coûts de création de deux logements en duplex des combles, ni ceux de création des deux appartements du rez inférieur destinés à compenser la disparition des logements du dernier étage qui seront transformés en duplex.
Ce mode de faire vise à ne pas pénaliser le projet du maître de l'ouvrage qui permet une densification intéressante en pleine zone urbaine, ce qui correspond à la volonté des pouvoirs publics d'augmenter en priorité les surfaces dévolues au logement dans les quartiers de ville proches des commodités, des transports et des écoles, par exemple, tout en mettant sur le marché des appartements rénovés (étages type) ou, pour deux d'entre eux, créés (nouveaux logements du rez inférieur offerts en compensation), qui répondront manifestement aux besoins prépondérants de la population lausannoise.
Dans ce contexte, il est justifié que l'autorité se soit basée sur les coûts de rénovation découlant de l'analyse MERIP, et non sur le coût réel du maître de l'ouvrage, dans la mesure où une partie importante de l'investissement porte sur des parties nouvelles "hors LDTR", qu'il s'agisse des duplex ou des parties communes du sous-sol.
En effet, l'objectif principal de la décision rendue dans le cadre de la LDTR est d'assurer une pleine compensation des appartements existants, raison pour laquelle un contrôle des loyers est instauré sur dix appartements après travaux dont le loyer ne devra pas excéder 1'471 fr. par mois (valeur février 2011, avec le taux de référence de l'époque) ou un état locatif annuel de 176'522 fr."
Le 6 novembre 2012, les recourants ont transmis au tribunal un rapport établi par Alain Cauderay, architecte EPFL à Reverolle, intitulé "
analyse visuelle de l'état du bâtiment
" et daté du 15 février 2010. Selon cet architecte, le qualificatif de vétuste employé par le SELT pour qualifier l'immeuble concerné est disproportionné. Il estime en effet que ce bâtiment est dans l'ensemble encore en très bon état et que, mis à part quelques points faibles, il est susceptible de durer encore une bonne quinzaine d'année sans travaux importants. Il préconise, vu le manque de puissance et l'âge de l'installation électrique, de profiter des changements de locataires pour remédier à cet inconvénient et, concernant les installations sanitaires, de sabler et traiter les conduites avec une résine.
Le 13 janvier 2013, les recourants ont adressé au tribunal un mémoire complémentaire résumant leur argumentation et prenant position sur les écritures des autres parties.
I.
Le 14 janvier 2013, la Cour a procédé à une inspection locale en présence des parties. Les parties communes du bâtiment (caves, buanderie, etc.) ainsi que plusieurs appartements ont été visités. Les recourants ont requis d'une part que l'ECA (Etablissement cantonal d'assurance contre l'incendie et les éléments naturels) soit interpellé sur la possibilité d'installer un lift sur la première volée de marches d'escalier pour rejoindre le palier depuis lequel partirait l'ascenseur, et d'autre part qu'une expertise judiciaire soit ordonnée pour déterminer l'état des colonnes de chute.

Considérant en droit :
1.
La décision d’octroi du permis de construire, prise par la municipalité, est une décision susceptible de recours au sens de l’art. 74 al. 1 de la loi sur la procédure administrative du 28 octobre 2008 (LPA-VD; RSV 173.36), par renvoi de l’art. 99 LPA-VD. L'autorisation cantonale spéciale fondée sur la LDTR, communiquée avec le permis de construire, est également susceptible de recours. Le présent recours, dirigé à la fois contre le permis de construire et l'autorisation spéciale, a été formé dans le délai légal de trente jours (art. 95 et 96 LPA-VD).
La qualité pour agir est définie à l’art. 75 let. a LPA-VD (par renvoi de l’art. 99 LPA-VD) : le recours est recevable s’il est formé par une personne ayant pris part à la procédure devant l’autorité précédente, qui est atteinte par la décision attaquée et qui dispose d’un intérêt digne de protection à ce qu’elle soit annulée ou modifiée. Dans le domaine de l’aménagement du territoire et des autorisations de construire, le droit cantonal doit reconnaître la qualité pour recourir au moins dans les mêmes limites que pour le recours en matière de droit public devant le Tribunal fédéral (art. 33 al. 3 let. a de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire du 22 juin 1979 [LAT; RS 700]). Cela signifie, en l’occurrence, que la qualité pour recourir selon l’art. 75 LPA-VD doit être définie au moins aussi largement qu’à l’art. 89 al. 1 de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF; RS 173.110), s’agissant en particulier des critères de l’atteinte et de l’intérêt digne de protection.
Dans ce cadre, le Tribunal fédéral a développé une jurisprudence au sujet de la qualité pour recourir du voisin (cf., en dernier lieu, ATF 137 II 30). Souvent, la nature ou le degré de l’atteinte dépend de la distance entre l’ouvrage projeté et le bien-fonds du voisin. Le critère de l’éloignement peut aussi entrer en considération pour déterminer si l’admission du recours peut procurer un avantage pratique au voisin, lui permettant d’invoquer un intérêt digne de protection. Cela étant, la situation la plus courante, dans la jurisprudence, est celle où le voisin est le propriétaire d’un bien-fonds situé à proximité de l’installation litigieuse, voire le locataire d’un bâtiment situé sur une autre parcelle. Il n’est pas fréquent que le locataire d’un appartement forme un recours contre l’octroi d’un permis de construire au propriétaire foncier qui est son bailleur, pour un ouvrage à réaliser sur la parcelle où il réside. En règle générale, si un locataire et un bailleur ont un différend au sujet des qualités ou de l’aménagement de la chose louée, des prescriptions du droit privé sont applicables et la juridiction compétente est celle qui traite des litiges concernant les baux. On peut néanmoins concevoir qu’un locataire ne reproche à son bailleur que la violation de règles du droit public, en relation avec un projet de construction, sans prétendre qu’il ne tiendrait pas ses engagements contractuels; dans cette mesure, le recours du locataire contre le permis de construire serait recevable, dès lors que son admission pourrait lui procurer un avantage pratique qu’il n’obtiendrait pas devant la juridi
ction civile (cf.
arrêt CDAP AC.2011.0020 du 21 novembre 2011
,
arrêt
TA
AC.2007.0266 du 10 avril 2008; à propos de la qualité pour recourir du locataire en droit administratif, dans un autre contexte, cf. ATF 131 II 649).
Lorsque la recours est dirigé non seulement contre le permis de construire, mais aussi contre l'autorisation spéciale cantonale fondée sur la LDTR, la jurisprudence cantonale admet la recevabilité du recours du locataire qui occupe les locaux à transformer, et qui conteste l'octroi de cette autorisation spéciale (cf. RDAF 2001 I 344 consid. 1c).
De manière générale, on devrait admettre la qualité pour recourir du locataire contre une autorisation d’effectuer des travaux dans l’immeuble qu’il occupe lorsque celle-ci a clairement une portée préjudicielle dans les rapports avec le propriétaire : si l’autorisation est annulée par le juge administratif, le bailleur n’arrivera ainsi pas à faire juger que la rénovation ou la modification du bâtiment peut raisonnablement être imposée au locataire (art. 260 al. 1 CO) et une résiliation du bail à loyer, en vue des travaux, sera probablement jugée contraire aux règles de la bonne foi (art. 271 CO ; ATF 4P.474/2004 du 24 mars 2005 consid. 3.3). Dans ces circonstances, l’existence d’un intérêt digne de protection à contester l’octroi du permis de construire devrait être reconnue (cf. arrêts CDAP AC.
2011.0263 du 25 mai 2012; AC.2009.0205 du 8 avril 2010).
En l'espèce, les recourants sont tous actuellement locataires d'appartements de l'immeuble concerné par la décision attaquée. Leur situation est toutefois particulière, dans la mesure où ils ont conclu une convention devant le Tribunal des baux selon laquelle leur était accordée "
une unique prolongation de leur bail de douze mois, dès délivrance d'un permis de construire définitif et exécutoire, quel qu'il soit".
En d'autres termes, les recourants ne seront plus locataires de leurs appartements, selon les baux actuels, au moment de la réalisation des travaux - si l'octroi du permis de construire est confirmé, même le cas échéant avec des conditions plus strictes pour le propriétaire en application de la LDTR. On peut se demander si l'intérêt au recours ne réside pas essentiellement, vu l'effet suspensif, dans l'allongement de la durée de la prolongation des baux valablement résiliés. Toutefois, cette convention prévoit également que le constructeur (et bailleur) devra leur proposer en priorité la conclusion d'un bail pour l'un des nouveaux appartements. On peut dès lors se demander si, à cause de cette clause, qui n'impose certes pas au propriétaire de conclure de nouveaux baux, mais seulement de soumettre une offre, les recourants conservent un intérêt digne de protection à obtenir une annulation ou une modification des autorisations litigieuses, conformément à ce qu'exige l'art. 75 let. a LPA-VD. Cette question de recevabilité peut toutefois rester indécise, vu le sort à réserver aux griefs des recourants sur le fond. Il y a donc lieu, dans cette mesure, d'entrer en matière.
2.
Les recourants soutiennent, à titre principal, que les conditions pour la délivrance de l'autorisation requise selon la LDTR ne sont pas remplies.
a) Il n'est pas contesté que la LDTR s'applique au projet litigieux, s'agissant de la rénovation d'une maison d'habitation sise sur le territoire d'une commune où sévit la pénurie de logements (cf. art. 1 LDTR). Une autorisation du département cantonal compétent est dès lors requise, aux conditions prévues aux art. 3 et 4 LTDR, ainsi libellés:
Art. 3
1 En règle générale, l'autorisation est refusée lorsque l'immeuble en cause comprend des logements d'une catégorie où sévit la pénurie.
Art. 4
1 L'autorisation est accordée lorsque la démolition, la transformation, la rénovation ou le changement d'affectation apparaissent indispensables pour des motifs de sécurité, de salubrité ou d'intérêt général, en particulier dans les cas visés par l'article 39 de la loi cantonale sur l'énergie; elle peut l'être à titre exceptionnel si d'autres circonstances le commandent impérativement.
2 Le département peut alors subordonner l'octroi de l'autorisation à certaines conditions, notamment celles fixées aux alinéas 3 et 4.
3 Il peut soumettre pendant dix ans la vente par appartement, ou toute autre opération permettant d'atteindre un but économique analogue, à une autorisation, pour éviter la diminution de logements loués dans une catégorie où sévit la pénurie, et contrôler pendant dix ans les loyers des logements qui remplacent ceux qui ont été démolis ou des immeubles transformés ou rénovés, afin d'éviter des augmentations qui iraient à l'encontre du but visé par la présente loi.
4 Il peut également soumettre l'octroi de l'autorisation d'un changement d'affectation à la condition que les locaux soient réaffectés à l'habitation dès que les motifs qui ont justifié l'autorisation n'existent plus.
5 Il soumet à autorisation la vente de l'immeuble si celle-ci intervient avant la fin des travaux.
b) En l'occurrence, l'autorisation spéciale du SELT (pour le département compétent) ne porte que sur une partie du projet du constructeur, à savoir la rénovation de dix logements de 3 pièces, à l'exclusion de la création de deux appartements de 4,5 pièces en duplex dans les combles. Il n'est pas contesté par les recourants que l'appréciation de la légalité des travaux, sous l'angle de la LDTR, ne concerne que ces dix appartements, remplaçant après rénovation les dix appartements existants.
c) La principale question à résoudre est celle de savoir si les travaux de rénovation pouvaient être considérés comme "
indispensables pour des motifs de sécurité, de salubrité ou d'intérêt général
", au sens de l'art. 4 al. 1 LDTR.
aa) La jurisprudence cantonale a retenu qu'il n'y avait pas lieu d'interpréter de manière extensive l'hypothèse de motifs d'intérêts général faisant apparaître comme indispensables les travaux projetés. Il est exclu de faire prévaloir sans autre l'intérêt au bon entretien à long terme des immeubles sur le but spécifique de la LDTR, à savoir le maintien des logements à loyers modérés existants (RDAF 2001 I 344 consid. 4b/bb). L'autorité compétente n'a pas à autoriser un projet au seul motif que les loyers après travaux resteraient encore dans la catégorie des logements à pénurie, c'est-à-dire atteindraient un niveau proche de la limite qui les ferait sortir de cette catégorie; il convient donc de s'en tenir aux travaux essentiels, de les réaliser le cas échéant par étapes, et non pas de réaliser d'emblée et nécessairement un programme maximum (comprenant même les éléments superflus) au risque, sinon d'atteindre un niveau de loyers hors pénurie, du moins de s'en approcher fortement (arrêt TA AC.2002.0066 du 11 février 2003, consid. 3b). En définitive, le législateur vise dans ce cadre une "
rénovation douce
", admissible selon trois types de critères: sont autorisés les travaux qui visent à maintenir la valeur du patrimoine bâti existant (travaux de rénovation des façades ou de la toiture, par exemple); doivent également pouvoir être admis les travaux relevant de considérations de sécurité (par exemple le remplacement des installations électriques); sont encore admissibles certaines opérations tendant à adapter les installations intérieures (cuisines, salles de bains) à des standards actualisés, en restant dans le cadre tracé par la méthode MERIP (arrêt AC.2002.0066 déjà cité, consid. 3c/ff).
La méthode MERIP est celle qui est préconisée par le RLDTR pour l'expertise technique du bâtiment qui peut être effectuée par le département cantonal, lorsqu'il doit se prononcer sur une demande d'autorisation (cf. art. 10 RLDTR). Selon la jurisprudence, l'application de la méthode MERIP ne doit pas déboucher sur un blanc-seing donné au constructeur moyennant le respect d'une enveloppe financière déterminée. En d'autres termes, le département ne saurait autoriser des travaux ayant clairement pour but une augmentation du standard de l'immeuble, cela quand bien même le constructeur annoncerait qu'il est en mesure de les réaliser tout en respectant le coût maximum prescrit (arrêt AC.2002.0066 déjà cité, consid. 3b; cf. aussi arrêt TA FO.2004.0004 du 24 juin 2005, consid. 4b).
A propos des motifs d'intérêt général mentionnés à l'art. 4 al. 1 LTDR, il convient de relever que cette disposition légale fait expressément référence, depuis une modification entrée en vigueur le 1
er
septembre 2006, aux "cas visés par l'article 39 de la loi cantonale sur l'énergie" (LVLEne, RSV 730.01). Cette dernière disposition a la teneur suivante:
"En cas de rénovation ou transformation d'un bâtiment permettant une amélioration énergétique dont les avantages sont opportuns par rapport à l'investissement à consentir, l'autorisation est accordée dans le cadre de l'article 4 [LDTR].
"
bb) Dans le cas particulier, les travaux de rénovation prévus auraient pour conséquence – en fonction de la rentabilisation de l'investissement – que l'état locatif annuel correspondrait ensuite, d'après l'autorisation spéciale, "
à un niveau de loyer qui répond aux besoins prépondérants de la population selon les statistiques lausannoises
". L'autorité cantonale a précisé, dans sa réponse, que la limite des loyers dits intermédiaires, déterminante en l'espèce (logements de 3 pièces), était de 1'600 fr. à Lausanne. Cela n'est pas contesté par les recourants, qui font en revanche valoir que les anciens loyers étaient nettement inférieurs.
Cet élément – l'absence de dépassement de cette limite après la rénovation – est important, mais il n'est toutefois pas suffisant pour justifier l'autorisation. Encore faut-il examiner si les travaux apparaissent indispensables au sens de l'art. 4 al. 1 LDTR.
cc) L'autorité cantonale a procédé à une analyse du bâtiment, en effectuant une inspection des lieux en février 2010 et en réalisant une expertise technique selon les méthodes ou critères habituellement utilisés dans le cadre de l'application de la LDTR, et qui n'ont pas été mis en cause dans la jurisprudence précitée. Comme l'explique le SELT dans sa réponse, la méthode MERIP est fondée sur une codification de l'ensemble des éléments structurels d'un bâtiment (50 éléments distincts), chacun des éléments étant noté en prenant pour base le constat visuel de l'état de dégradation des parties examinées. C'est en fonction de cette analyse que le coût des travaux nécessaires pour la rénovation a été estimé à 1'163'500 fr., montant auquel s'ajoutent les frais pour la pose d'un ascenseur, les frais pour les restructurations internes des appartements (en partie liées à l'installation de l'ascenseur) et des frais secondaires.
Il est évident que, dans l'appréciation de la vétusté ou de la dégradation de chacun des éléments concernés, une appréciation doit intervenir et que chaque élément d'appréciation peut être discuté. La Cour a constaté, lors de son inspection locale, que même si l'immeuble était bien entretenu, plusieurs parties des installations électriques, des conduites d'eau, des salles de bain, des cuisines, etc. étaient anciennes voire dégradées. Les recourants font valoir qu'un architecte qu'ils ont consulté, à l'issue d'une visite des lieux, ne partage pas toutes les appréciations du SELT et estime en définitive que l'état global de dégradation de l'immeuble est moindre que ce qui a été retenu. Or l'application de la LDTR n'implique pas une analyse détaillée par un expert de chaque partie du bâtiment, puisqu'il est prévu un diagnostic qui est voulu sommaire (cf. art. 10 al. 2 RLDTR, intitulé de la méthode d'évaluation). Il n'y a aucun motif, dans le cas particulier, de mettre en doute le résultat de l'application de la méthode MERIP, méthode que le service cantonal spécialisé pratique depuis de nombreuses années et dont on ne voit pas pourquoi elle ne serait pas appropriée à l'évaluation d'un bâtiment urbain ancien sans particularités notables. Partant, il ne se justifie pas d'ordonner une expertise judiciaire de l'état des colonnes de chute (voir la dernière réquisition des recourants) ni d'autres parties du bâtiment.
Cela étant, les travaux prévus dans les dix logements, estimés par le SELT à 1'163'500 fr. - y compris la modernisation des cuisines et des salles de bain, qui pour la plupart ne correspondent pas aux standards actuels de confort, dans des appartements à loyer modéré – n'ont à l'évidence pas pour but de changer la nature de ces appartements et ils ne vont pas au-delà d'une "
rénovation douce
" au sens de la jurisprudence précitée. On peut aussi relever qu'installer, dans des cuisines agencées, de nouveaux appareils ménagers, consommant moins d'électricité (réfrigérateur, lave-vaisselle, notamment), peut aller dans le sens de l'amélioration énergétique préconisée par l'art. 39 LVLEne (auquel renvoie l'art. 4 al. 1 LDTR). Il en va de même du remplacement du chauffage central (nouvelles conduites et chaudière).
La nécessité de la rénovation est ainsi en principe établie, au regard des critères de l'art. 4 al. 1 LDTR, sans qu'il soit nécessaire de vérifier chaque point du programme de travaux (cf. arrêt AC.2002.0066, consid. 3a).
dd) Les recourants s'en prennent aux autres travaux prévus, qui vont au-delà du "
coût MERIP
" et sont néanmoins comptés par le service cantonal dans le "
total admissible
". Les recourants critiquent principalement l'installation d'un ascenseur, nécessitant un investissement global de 375'000 fr., lequel sera répercuté sur les loyers.
Dans l'arrêt déjà cité AC.2002.0066 du 11 février 2003, le Tribunal administratif s'était prononcé sur la transformation d'un bâtiment avec création simultanée d'un ascenseur et d'un nouvel escalier dans un bâtiment ancien de deux étages sur rez. Dans cet arrêt, le Tribunal administratif a considéré que la création de l'ascenseur, impliquant "
de nombreuses conséquences à tous les étages de l'immeuble, notamment des modifications de structure des logements existants
" et la "
nécessité de créer une nouvelle cage d'escaliers
", ne faisait pas partie des travaux indispensables au sens de l'art. 4 LDTR, car cela entraînait un "
changement de standard par rapport à la situation existante
". Le Service du logement avait du reste adopté cette position dans sa décision, conformément à sa pratique (consid. 3c/bb).
La situation n'est pas identique dans la présente espèce. D'une part, la création de l'ascenseur n'implique pas une modification sensible de la structure des logements existants, la surface de la moitié d'entre eux devant être diminuée de 2 m
2
environ. La pose de l'ascenseur est compatible avec le maintien de la cage d'escaliers existante. En outre, le bâtiment litigieux comporte davantage de niveaux que l'immeuble visé dans l'arrêt précité. L'installation d'un ascenseur dans un bâtiment comportant (au moins) cinq niveaux de logements doit être considérée, à l'heure actuelle, comme un élément ordinaire d'un projet de rénovation. D'une façon générale, la sensibilité aux problèmes rencontrés dans les déplacements (accès aux bâtiments publics, aux transports publics, aux logements) par les personnes handicapées et les personnes âgées est plus marquée qu'auparavant, cette évolution pouvant correspondre à l'élaboration de la loi fédérale sur l'égalité pour les handicapés (LHand; RS 151.3), entrée en vigueur en 2004. Il est vrai que cette loi fédérale n'impose pas directement, à l'occasion d'une rénovation telle que celle qui est ici litigieuse, la suppression de tout ce qui rend l'accès difficile ou impossible aux personnes handicapées (cf. art. 3 let. c, 11 al. 1 et 12 al. 1 LHand – les frais de restructuration de l'immeuble, pour installer un ascenseur plus grand pouvant transporter tous les fauteuils roulants, partant non pas du premier palier mais du rez-de-chaussée, dépasserait sans doute la proportion fixée à l'art. 12 al. 1 LHand de 20 % des frais de la "
rénovation douce
" prévue). Les dispositions du droit cantonal des constructions sur la suppression des barrières architecturales (art. 94 ss de loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions [LATC; RSV 700.11]) prévoient aussi, dans les bâtiments d'habitation collective existants, qu'il faut améliorer l'accessibilité pour les personnes handicapées ou âgées "
lors de travaux importants de transformation
", pour autant que la structure et l'organisation intérieure de l'immeuble le permette "
sans frais disproportionnés
" (art. 96 LATC). Or, dans le cas particulier, on ne saurait qualifier les travaux de rénovation prévus de "
travaux importants de transformation
". Cela étant, l'installation d'un ascenseur, quand bien même sa cabine est petite (trop exiguë pour certains fauteuils roulants), et qu'elle n'est accessible qu'après avoir franchi une première volée d'escaliers (entre la porte d'entrée et le palier), est un élément favorable pour les personnes handicapées qui ne se déplacent pas en fauteuil roulant, pour les personnes âgées, pour les personnes se déplaçant avec peine en terrain irrégulier, et généralement pour tous les habitants ou visiteurs du bâtiment qui doivent gravir ou descendre plusieurs étages en étant chargés. En d'autres termes, c'est un équipement destiné à faciliter la vie quotidienne dans un immeuble de plus de deux étages, et qui n'en modifie pas sensiblement le "
standing
" ou le "
standard
".
Il s'ensuit que les travaux d'aménagement de l'ascenseur peuvent être considérés comme nécessaires ou "
indispensables
" au sens de l'art. 4 al. 1 LDTR, dans le cadre de la rénovation prévue et compte tenu des conceptions actuelles sur le degré d'équipement des bâtiments d'habitation de plusieurs niveaux. Il n'y a pas lieu, vu ce qui vient d'être exposé, d'examiner plus avant les caractéristiques de l'ascenseur, notamment au regard des critères de la norme suisse SN 521 500 "
Constructions sans obstacles
" éditée par la SIA (norme à laquelle renvoie l'art. 36 du règlement d'application de la LATC [RLATC; RS 700.11.1], qui est une disposition d'exécution des art. 94 ss LATC). Il n'y a pas non plus lieu de compléter l'instruction sur le point de savoir s'il est concrètement possible
d'installer un lift (pour fauteuils roulants) sur la première volée de marches d'escalier rejoignant le palier depuis lequel partirait l'ascenseur; en effet, l'ascenseur a une utilité notable aussi pour les personnes qui entrent à pied dans l'immeuble et qui sont en mesure de gravir quelques marches d'escalier.
d) Il résulte de ce qui précède que l'autorisation spéciale cantonale n'a pas été délivrée en violation de l'art. 4 al. 1 LDTR, l'analyse du caractère indispensable des travaux de rénovation n'étant pas critiquable ni quant à la méthode suivie, ni dans son résultat.
3.
Les recourants font valoir que le coût total des travaux à réaliser dans le bâtiment litigieux selon le permis de construire, y compris les travaux requis pour réaliser un nouveau volume en dessous des caves actuelles à cause de la transformation des caves en appartements, dépasserait le cadre défini par la LDTR. Ce coût se répercuterait, dès la seconde location, sur le montant des loyers qui ne seraient alors plus contrôlés.
a) Il a déjà été indiqué (supra, consid. 2b), que seuls devaient être autorisés en vertu de l'art. 4 al. 1 LDTR les travaux de rénovation de dix logements de 3 pièces. Les nouvelles parties communes du sous-sol peuvent en effet, au même titre que les nouveaux duplex des combles, être considérées comme distinctes des dix logements rénovés. Il résulte du considérant précédent que l'évaluation du coût de ces travaux est correcte. Ce second grief des recourants concerne plutôt le calcul du revenu locatif annuel net après travaux. Dans la décision attaquée, il est prévu que ce revenu ne devra pas excéder 176'522 fr. L'argumentation des recourants signifie que, si le coût des travaux admissibles avait été fixé à un montant nettement supérieur à 1'646'195 fr., parce que l'on aurait tenu compte de travaux supplémentaires dans ce cadre, les loyers auraient dû être sensiblement plus élevés pour que la rénovation soit rentable, et les objectifs de la LDTR ne seraient pas atteints puisqu'on ne conserverait pas, dans cet immeuble, dix logements avec un loyer inférieur à 1'600 fr. par mois.
b) Les recourants ne contestent pas la décision attaquée en tant qu'elle fixe une limite pour le revenu locatif annuel lors de la première mise en location après travaux, et impose d'emblée un contrôle des loyers conformément à l'art. 4 al. 3 LDTR (pendant dix ans, afin d'éviter des augmentations qui iraient à l'encontre du but visé par la loi). Le système de limitation et de contrôle des loyers de la LDTR, s'il est limité dans le temps et s'applique lors de la première mise en location, tient compte de l'existence d'autres normes dans l'ordre juridique suisse, à savoir celles du Code des obligations (art. 253 ss CO) qui assurent une protection des locataires lors de la conclusion de baux ultérieurs. Il n'est donc pas contraire à l'art. 4 LDTR de ne pas fixer de conditions pour la seconde mise en location après travaux, et de ne pas fixer préventivement une autre limitation des loyers, au cas où le bailleur envisagerait des augmentations pour compenser en quelque sorte les investissements consentis pour des travaux dans des parties nouvelles "
hors LDTR
" (nouveaux sous-sols et combles). Les griefs des recourants à ce propos sont donc mal fondés.
4.
Les recourants font également valoir que le projet qui prévoit l'aménagement de deux appartements dans l'actuel sous-sol violerait l'art. 81 al. 2 RPGA et, par conséquent, que la municipalité n'aurait pas dû délivrer le permis de construire.
a) L'art. 81 al. 1 RPGA dispose que pour des constructions souterraines ou semi-enterrées, la municipalité peut déroger aux règles sur les distances aux limites et entre bâtiments et sur le coefficient d'occupation ou d'utilisation du sol, pour autant que la topographie existante avant l'exécution des travaux ne soit pas sensiblement modifiée. L'alinéa 2 let. c de cet article précise que ces constructions ne peuvent en aucun cas être habitables.
La parcelle n
o
4458 a été
colloquée en zone urbaine de l'ordre non contigu selon l'ancien plan d'extension du 3 novembre 1942, puis en zone de forte densité par le plan général d'affectation (PGA) du 26 juin 2006.
Selon l'art. 106 al. 1 RPGA, la distance entre un bâtiment et la limite de propriété est de six mètres au minimum lorsque la plus grande des dimensions en plan du bâtiment ne dépasse pas 25 mètres. Le précédent règlement (art. 27) imposait également une distance de six mètres.
Construit en 1907, soit antérieurement à l'adoption de ces deux règlements, le bâtiment litigieux ne respecte pas cette distance de six mètres des côtés nord et est de la parcelle.
b) L'art. 80 de loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; RSV 700.11) dispose ce qui suit :
"
1
Les bâtiments existants non conformes aux règles de la zone à bâtir entrées en force postérieurement, relatives aux dimensions des bâtiments, à la distance aux limites, au coefficient d'occupation ou d'utilisation du sol, ou à l'affectation de la zone, mais n'empiétant pas sur une limite des constructions, peuvent être entretenus ou réparés.
2
Leur transformation dans les limites des volumes existants ou leur agrandissement peuvent être autorisés, pour autant qu'il n'en résulte pas une atteinte sensible au développement, au caractère ou à la destination de la zone. Les travaux ne doivent pas aggraver l'atteinte à la réglementation en vigueur ou les inconvénients qui en résultent pour le voisinage.
3
(...)"
On entend par transformation au sens de l'art. 80 LATC, l'opération modifiant la répartition interne des volumes construits ou l'affectation de tout ou partie de ces volumes, sans que le gabarit de l'ouvrage ne soit augmenté et sans que, en elle-même, l'affectation de nouveaux locaux ne soit contraire à la réglementation communale (cf. notamment AC.2009.0195 du 26 avril 2010). L’art. 80 LATC est exhaustif en ce sens que le droit communal ne peut être ni plus strict, ni plus permissif (RDAF 1989 p. 314). Cette disposition n'exclut pas tous les inconvénients que peut entraîner pour le voisinage la transformation ou l'agrandissement d'un bâtiment non réglementaire; elle prohibe seulement l'aggravation des inconvénients qui sont en relation avec l'atteinte à la réglementation (ATF 1C_43/2009 du 5 mai 2009, consid. 4; arrêts CDAP AC.2008.0164 du 29 juin 2009; AC.2008.0026 du 24 février 2009, AC. 2006.0322 du 9 novembre 2007 et les références citées).
Pour déterminer si l'on se trouve en présence d'une aggravation de l'atteinte au sens de l'art. 80 al. 2 LATC, il convient de rechercher le but que poursuit la norme transgressée (AC.2006.0029 du 13 octobre 2006 consid. 2 et les références). Selon la jurisprudence, la réglementation sur les distances aux limites tend principalement à préserver un minimum de lumière, d'air et de soleil entre les constructions afin de garantir un aménagement sain et rationnel; elle a pour but d'éviter notamment que les habitants de bien-fonds contigus n'aient l'impression que la construction voisine les écrase (AC.2008.0206 du 30 décembre 2008). Elle vise également à garantir un minimum de tranquillité aux habitants (AC.2005.0278 du 31 mai 2006).
c) En l'occurrence, la création de deux appartements dans le sous-sol existant ne créera aucune aggravation de l'atteinte, les façades du bâtiment n'étant pas déplacées (la distance à la limite reste la même) et la destination des locaux n'étant pas modifiée, l'immeuble restant voué entièrement à l'habitation. La création de deux appartements dans le sous-sol ne nécessite pas l'octroi d'une dérogation et la municipalité pouvait l'autoriser en application de la garantie de la situation acquise. Les recourants se plaignent donc à tort d'une violation de normes du droit de l'aménagement du territoire et des constructions.
5.
Il résulte des considérants que le recours, entièrement mal fondé, doit être rejeté dans la mesure où il est recevable. Cela entraîne la confirmation du permis de construire, avec les autorisations spéciales qu'il comporte.
Les recourants, qui succombent, supportent les frais de justice (art. 49 LPA-VD). Le constructeur intimé, représenté par un avocat, a droit à des dépens, à la charge des recourants, solidairement entre eux (art. 55 LPA-VD). Il en va de même de la Municipalité, qui a elle aussi mandaté un avocat.