Decision ID: 4447be57-c768-438c-8863-3c01f96d9e28
Year: 2018
Language: de
Court: BL_SG
Chamber: BL_SG_001
Canton: BL
Region: Northwestern_Switzerland
Law Area: public_law

Sachverhalt:
A. Mit Veranlagungsverfügung der direkten Bundessteuer 2011 vom 23. Juni 2016 erfolgte eine
Einkommensaufrechnung und es wurde die Liegenschaftsunterhaltskostenpauschale gewährt.
B. Mit Einsprache vom 14. Juli 2016 beantragte die Vertreterin des Beschwerdeführers, auf die
Einkommensaufrechnung sei zu verzichten und es seien effektive Liegenschaftsunterhaltskos-
ten von Fr. 120‘745.-- zum Abzug zuzulassen. Zur Begründung machte sie geltend, die am
20. Juni 2011 für Fr. 1‘100‘000.-- erworbene Liegenschaft sei von Juli 2011 bis Ende 2013 für
Fr. 1‘796‘239.-- (exkl. MWST) renoviert und erweitert worden, wobei auf das hier strittige Steu-
erjahr Investitionen von Fr. 526‘652.-- entfallen seien. In der Bauabrechnung habe der Architekt
sämtliche Arbeiten, die am bestehenden Einfamilienhaus vorgenommen worden seien, von den
restlichen getrennt. Mit Einspracheentscheid vom 1. November 2017 wurde die Einsprache hin-
sichtlich der Einkommensaufrechnung gutgeheissen. An der Verweigerung des Abzuges der
effektiven Liegenschaftsunterhaltskosten wurde mit der Begründung, die Liegenschaft sei total-
saniert worden und die Investitionskosten hätten mehr als das 1,6-fache des Kaufpreises betra-
gen, festgehalten.
C. Mit Beschwerde vom 4. Dezember 2017 machte die Vertreterin des Beschwerdeführers gel-
tend, bei der vorbestehenden Baute sei die Gebäudehülle unverändert geblieben, weswegen
die effektiven Liegenschaftsunterhaltskosten zum Abzug zuzulassen seien. Mit Vernehmlas-
sung vom 9. Februar 2018 beantragte die Beschwerdegegnerin mit der Begründung, die
Raumaufteilung sei bis auf den Ersatz des Daches mehr oder weniger belassen worden, die
Gutheissung der Beschwerde, woran sie auch anlässlich der heutigen Verhandlung festhält.

Erwägungen:
1. Das Steuergericht ist gemäss Art. 140 des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer
(DBG) vom 14. Dezember 1990 zur Anhandnahme der vorliegenden Streitsache zuständig,
wobei gemäss § 4 der Vollzugsverordnung DBG vom 13. Dezember 1994 i.V.m. § 129 Abs. 1
des Gesetzes über die Staats- und Gemeindesteuern (Steuergesetz) vom 7. Februar 1974
(StG) Beschwerden, deren umstrittener Steuerbetrag wie im vorliegenden Fall Fr. 8’000.-- über-
steigt, vom Präsidenten und vier Richterinnen und Richtern des Steuergerichts beurteilt werden.
Da die in formeller Hinsicht an eine Beschwerde zu stellenden Anforderungen erfüllt sind, ist ohne weiteres darauf einzutreten.
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2. Vorliegend unterliegt der Beurteilung, ob die geltend gemachten Liegenschaftsunterhaltskosten
zum Abzug zuzulassen sind.
3. 3.1. Gemäss Art. 32 Abs. 2 DBG können bei Liegenschaften im Privatvermögen die Unterhalts-
kosten, die Kosten der Instandstellung von neu erworbenen Liegenschaften, die Versiche-
rungsprämien und die Kosten der Verwaltung durch Dritte abgezogen werden. Die steuerpflich-
tige Person kann für Grundstücke des Privatvermögens anstelle der tatsächlichen Kosten und
Prämien einen Pauschalabzug geltend machen. Der Bundesrat regelt diesen Pauschalabzug
(Art. 32 Abs. 4 DBG). Werden die Kosten in ihrem tatsächlichen Umfang geltend gemacht, sind
sie als steuermindernde Tatsachen von der steuerpflichtigen Person durch substantiierte Sach-
darstellung zu beweisen (Entscheid des Steuergerichts [StGE] vom 3. Juli 2015, 530 15 11,
E. 3a, m.w.H.).
3.2. Gemäss der Verordnung der ESTV über die abziehbaren Kosten von Liegenschaften des
Privatvermögens bei der direkten Bundessteuer (ESTV-Liegenschaftsverordnung) vom 24. Au-
gust 1992 gelten insbesondere die Auslagen für Reparaturen und Renovationen, die nicht wert-
vermehrende Aufwendungen darstellen (Art. 1 Abs. 1 lit. a Ziff. 1), die Sachversicherungsprä-
mien für die Liegenschaft (Art. 1 Abs. 1 lit. b) und die Kosten der Verwaltung (Art. 1 Abs. 1 lit. c)
als abziehbare Kosten.
3.3. Nicht abzugsfähig sind die Aufwendungen, welche zur Wertvermehrung eines Grundstü-
ckes führen (Art. 1 Abs. 1 lit. a Ziff. 1 ESTV-Liegenschaftsverordnung e contrario). Die Abgren-
zung zwischen Werterhaltung und Wertvermehrung erfolgt nach objektiv-technischen Kriterien.
Alle Aufwendungen, welche ein Grundstück in einen besseren Zustand versetzen, z.B. ein Haus
in den Rang eines besser ausgestatteten, wertvolleren Gebäudes aufrücken lassen, haben
wertvermehrenden Charakter. Die Aufwendungen für die Instandstellung oder Modernisierung
eines Grundstückes, welche einer eigentlichen Neueinrichtung gleichkommen, sind daher nicht
als Unterhaltskosten abzugsfähig. Zur Abgrenzung der abzugsfähigen Unterhaltskosten von
den wertvermehrenden Aufwendungen hat die Beschwerdegegnerin im Merkblatt "Liegen-
schaftsunterhalt, Energiesparmassnahmen, Umwelt- und Lärmschutzmassnahmen, Denkmal-
pflege“, Stand 1. Januar 2018 (Merkblatt), einen nicht abschliessenden Katalog aufgestellt
(StGE vom 22. Mai 2015, 510 14 89, E. 2d, m.w.H.).
4. Keine Unterhaltskosten liegen dann vor, wenn die Liegenschaft völlig um- und ausgebaut wor-
den ist, d.h. wenn die "Renovation" umfangmässig eine Totalsanierung darstellt und wirtschaft-
lich einem Neubau gleichkommt; dann ist stattdessen auf "Herstellungskosten" zu schliessen,
die nicht abziehbar sind. Herstellungskosten sind namentlich dann gegeben, wenn die Liegen-
schaft einem anderen Zweck zugeführt wird. Aufwendungen, die mit einer Nutzungsänderung
einhergehen, gelten üblicherweise als wertvermehrend, so z.B. in folgendem Fall: Bei einem
Kaufpreis von Fr. 1.1 Mio. werden insgesamt über Fr. 1.5 Mio. investiert, um eine ausserhalb
des Wohngebietes gelegene, ursprünglich der landwirtschaftlichen Nutzung dienende Liegen-
schaft für Wohn- und Freizeitzwecke umzufunktionieren. Dasselbe gilt für eine Altlastensanie-
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rung im Hinblick auf die geplante Wohnüberbauung, wenn die landwirtschaftliche Nutzung ohne
eine solche Sanierung hätte weitergeführt werden können, die Kosten aber getätigt wurden, um
in Zukunft mit einer anderen Liegenschaftsnutzung einen höheren Ertrag zu realisieren; die
Kosten stehen deshalb nicht in einem engen sachlichen und wirtschaftlichen Zusammenhang
mit der bisherigen Einkommenserzielung. In einem anderen Fall, in dem die Aufwendungen für
die Erneuerung der Heizungs-, Sanitär- und Elektroinstallationen sowie der Fenster ebenfalls
mehr gekostet haben als die Liegenschaft selbst, ist die Renovation in ihrer Gesamtheit als eine
wertvermehrende Investition eingestuft worden, auch wenn damit keine Nutzungsänderung ver-
bunden war. Als Herstellung zu gelten haben allgemein sämtliche Massnahmen, die den Aus-
bau mit Wohnraumerweiterung erst ermöglichen bzw. alle anfallenden Kosten, die durch den
Ausbau unmittelbar veranlasst werden (vgl. Urteil des Bundesgerichts [BGer] 2C_558/2016,
2C_559/2016 vom 24. Oktober 2017, E. 2.4.1 f., m.w.H.).
5. 5.1. Vorliegend hat der Beschwerdeführer die Liegenschaft für Fr. 1‘100‘000.-- erworben und
während einer Dauer von rund 2 1⁄2 Jahren für Fr. 1‘796‘239.--, was rund dem 1,6-fachen des
Anschaffungspreises entspricht, umgebaut. Bereits diese Zahlen lassen das ganz erhebliche
Ausmass der durchgeführten Arbeiten erkennen. Gleiches ergibt sich auch aus dem Schreiben
des Beschwerdeführers an die Beschwerdegegnerin vom 29. November 2015, in welchem er
selbst ausführt, der Altbau sei komplett renoviert und die Treppe, Bäder, Schalter, Leitungen,
Fenster, Türen, Küche, Träger und Heizungen neu eingebaut worden. Lediglich ein paar Wände
seien stehen geblieben.
5.2. Diese Einschätzung wird durch die sich in den Akten befindlichen Plänen und Fotos bzw.
die Bauabrechnung bestätigt, hat sich das Haus in seiner Gesamterscheinung doch komplett
verändert: Der gänzlich neu erstellte Anbau wurde nahtlos mit dem ursprünglichen Gebäude-
körper verbunden, so befindet sich im Parterre neu ein durchgehend verglaster Raum, welcher
durch Wanddurchbrüche entstanden ist; die Kubatur hat sich von 1‘168m 3 auf 2‘173m
3 und da-
mit um rund 85% erhöht; es wurde eine zusätzliche, umfassende Unterkellerung mit Tiefgarage,
Weinkeller, Sauna, Fitnessraum etc. vorgenommen; das Giebeldach des ursprünglichen Ge-
bäudes wurde entfernt und ein neues Flachdach errichtet, welches den vorbestehenden Ge-
bäudekörper und den Anbau nicht nur funktionell, sondern auch optisch zu einer Einheit verbin-
det und es wurde überdies ein Aussenschwimmbad errichtet. Der bestehende Gebäudekörper
wurde mit einem Neuverputz samt 16cm Wärmedämmung versehen; für Leitungen wurden
Kernbohrungen vorgenommen; es wurden zusätzliche Stahlträger eingebaut; es erfolgte eine
Neuinstallation einer Bodenheizung und sämtliche Fenster samt Rollläden und Sonnenstoren,
die Sanitäranlagen, die Küche etc. wurden ersetzt.
5.3. Im vorliegenden Verfahren macht der Beschwerdeführer nun geltend, Alt- und Neubau sei-
en noch als individuelle, getrennt bzw. von einander separierbare Bauten wahrzunehmen. Die-
se Behauptung ist gestützt auf die vorstehenden Ausführungen abwegig. Liegt ein wirtschaftli-
cher Neubau im Streit, gibt es immer vorbestehende Gebäudeteile, ansonsten von vornherein
ein reiner Neubau vorliegen würde. Massgeblich ist aufgrund der zitierten Bundesgerichtspraxis
der Gesamteindruck der durchgeführten Arbeiten bzw. der eingetretenen baulichen Verände-
rung eines Gebäudes als Ganzes, was hier sowohl in wert- und zeitmässiger als auch in funkti-
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oneller und optischer Hinsicht gegeben ist. Somit liegt ein wirtschaftlicher Neubau vor und es
fehlt an der Grundlage für das Auseinanderhalten der Aufwendungen für die vorbestehende
Baute und jenen für den Anbau. Entsprechend können die geltend gemachten effektiven Lie-
genschaftsunterhaltskosten nicht zum Abzug zugelassen werden.
5.4. Damit erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist abzuweisen.
6.
Ausgangsgemäss hat der Beschwerdeführer Verfahrenskosten von Fr. 1‘500.-- zu bezahlen
und es ist ihm keine Parteientschädigung auszurichten (Art. 144 Abs. 1 bzw. 4 DBG).
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