Decision ID: 7a528337-d5f8-5417-9d7f-93b86c181592
Year: 1998
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_002
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

in fatto:
A. Le parti -l'istante conduttrice e la convenuta locatrice di locali commerciali in via _ a _ - il 12 dicembre 1994 avanti all'Ufficio di conciliazione di Chiasso hanno raggiunto un'intesa (doc. E) contenente, tra l'altro, i seguenti punti:
- per mezza giornata al mese la _ utilizza il portellone situato sopra i locali occupati dalla _
- la _ entro la fine di gennaio 95 si impegna a rendere la tettoia situata sotto il portellone citato, mobile, ossia in modo tale che possa essere tolta quando viene utilizzato il portellone dalla _ - la _ si impegna a fare la procedura davanti alla competente giudicatura di pace per inibire l'usa del posteggio nel cortile.
B.
Ritenendo la convenuta inadempiente agli accordi raggiunti, essa ha proposto l'istanza in rassegna, nella quale, oltre a quanto previsto in sede transattiva, ha chiesto la riduzione della pigione a fr. 600.-- al mese e la condanna della convenuta al pagamento di fr. 43'000.--. pari a quanto pagato a terzi per il taglio delle stoffe in conseguenza dell'impossibilità di accedere alla propria sala taglio.
C.
All'udienza di discussione dell'11 marzo 1996 la convenuta si è opposta all'istanza sostenendo di avere rispettato gli impegni assunti, ed in particolare di avere provveduto a rendere mobile la tettoia, collegandola alla struttura mediante 8 bulloni amovibili.
D.
Nel giudizio qui impugnato, il Segretario assessore ha ritenuto che la modifica tempestivamente apportata alla tettoia, ora fissata da 8 bulloni, permetterebbe di considerarla mobile ai sensi degli accordi tra le parti, così che la convenuta non sarebbe da ritenere inadempiente su questo punto e nemmeno si potrebbe perciò ammettere l'esistenza di un difetto dell'ente locato. La convenuta avrebbe altresì provveduto all'avvio della procedura di cui all'art. 375 bis CPC, rispettando così l'impegno assunto, limitato appunto alla sola effettuazione di detta procedura.
Non potendosi imputare alcunché alla convenuta, sarebbe conseguentemente da respingere anche la domanda risarcitoria, dal che l'integrale reiezione dell'istanza.
E.
Con l'appello l'istante chiede la riforma del querelato giudizio nel senso dell'accogliemento delle sue domande.
Essa contesta innanzitutto che la tettoia sia da considerare mobile per effetto delle modifiche apportate dalla convenuta non potendo la stessa a parer suo essere tolta e rimessa velocemente e semplicemente.
Il primo giudice avrebbe inoltre negato a torto l'inadempienza della convenuta in relazione al problema del parcheggio abusivo nella corte, non potendosi limitare i doveri della locatrice a quanto previsto dalla convenzione doc. E, ma dovendosi invece ammettere l'esistenza di un suo obbligo a mantenere sgombro il cortile in questione per garantire all'istante libertà di manovra. Pure a torto sarebbe stata negletta dal giudizio impugnato la questione della minor superficie dell'ente locato, risultando con chiarezza dagli atti che la conduttrice aveva consentito all'aumento del canone annuo di locazione in cambio di determinate agevolazioni, tra cui la concessione di ulteriori spazi per arrivare ai 900 mq promessi.
F.
Delle argomentazioni della resistente, che propone a giudizio la reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili, si dirà, per quanto necessario, nei successivi considerandi.

Considerato
in diritto:
1.
L'appellante lamenta in sostanza l'esistenza di un difetto dell'ente locato per il motivo che la tettoia di cui alle foto di cui al doc. DDD non sarebbe stata resa mobile così come pattuito dalle parti.
A torto.
Dovendosi infatti, per implicita richiesta dell'appellante, interpretare il senso dell'accordo raggiunto in proposito dalle parti alla luce del principio dell'affidamento, la soluzione adottata dalla convenuta è a mente di questa Camera conforme allo spirito e alle di tale accordo.
In primo luogo la soluzione tecnica costituita dal fissaggio per mezzo di bulloni appare senza dubbio adeguata al raggiungimento dello scopo auspicato, ed anzi non si vede in quale altro modo -e difatti l'istante non sa proporre nulla di diverso- una tettoia come quella di cui alle fotografie avrebbe potuto essere resa amovibile conservando nel contempo le proprie caratteristiche e la propria funzione.
Premesso che una struttura smontabile mediante il disserraggio di soli 8 bulloni può senz'altro essere ritenuta di principio mobile, l'onere necessario alla rimozione appare del tutto adeguato alla limitata frequenza delle operazioni di smontaggio, fissata dall'accordo in una volta al mese.
Un diverso risultato non si giustifica nemmeno alla luce della considerazione, peraltro tutta da dimostrare, secondo cui le reiterate operazioni di smontaggio e rimontaggio finirebbero per arrecare danno alla struttura trattandosi in tal caso di danno riconducibile ad un normale uso contrattuale, che per questo motivo andrebbe a carico della convenuta e non dell'istante, che non se ne deve pertanto preoccupare.
Può perciò senza dubbio essere confermato il giudizio impugnato laddove nega che vi sia violazione contrattuale da parte della convenuta a difetto dell'opera in relazione alla questione della tettoia.
2.
Parimenti infondate sono le censure dell'appellante relative ai pretesi doveri della convenuta in relazione al posteggio nel cortile.
E' in effetti addirittura pacifico che di principio la convenuta ha unicamente assunto l'obbligo contrattuale di mettere a disposizione dell'istante l'area in questione da adibire a parcheggio.
Una volta determinata l'area spettante all'istante, i doveri contrattuali della convenuta si esauriscono, o si limitano comunque a quello di non concedere contrattualmente la medesima facoltà a terzi, mentre il compito di difendere il posteggio in questione da indebite ingerenze di terzi spetta, contrariamente alla sua opinione, al conduttore, ancorché solo inquilino e non proprietario, sono accordate le facoltà di proporre l'istanza ex art. 375 bis CPC (in tal senso l'indicazione de "l'avente diritto" al cpv. 1) e financo l'azione possessoria in protezione dell'illecita turbativa del suo possesso (Stark, Berner Kommentar, Vorbemerkungen zu Art. 926-929 CC, n. 52 e segg.).
Di conseguenza, come rettamente stabilito nel giudizio impugnato, se ne dee necessariamente rimanere alla constatazione del fatto che la convenuta nella convenzione doc. E si è unicamente impegnata all'avvio della procedura di inibizione del parcheggio, e che essa risulta avervi provveduto, con il che essa non può essere considerata inadempiente nei confronti dell'istante.
3.
L'appellante adduce infine l'esistenza di un difetto dell'ente locato per il motivo della sua minore superficie rispetto ai 900 mq che sarebbero stati contrattualmente pattuiti.
Anche questa tesi si rivela del tutto infondata.
In presenza di un rapporto di locazione iniziato nel 1980 (appello, pag. 8), deve essere ammesso che la parte conduttrice conosce perfettamente l'ente locato e che lo stesso è da lei pacificamente accettato, così che l'indicazione della superficie in 700 o 900 mq costituisce appunto una mera indicazione numerica, sprovvista di ogni valenza oggettivamente o soggettivamente essenziale ai fini della volontà contrattuale (medesima situazione in:
II CCA
25 gennaio 1996 in re R./F.), al punto che l'obiezione del conduttore finalizzata al rilievo di una manchevolezza dell'ente locato per questo motivo risulta di primo acchito non solo infondata ma perfino abusiva.
Nella misura in cui invece il rilievo serve a fondare una contestazione dell'aumento della pigione calcolata in base alla superficie dell'ente locato, lo stesso è senza dubbio tardivo per il motivo che l'aumento risale al 1992 (doc. B1), e comunque infondato non risultando la pattuizione di un canone metrico ma essendo invece l'aumento stato determinato dal confronto con le pigioni in suo nella località (ibidem).
Costituisce infine un'inammissibile novità dell'allegato d'appello, come tale irricevibile ex art. 321 CPC, la tesi, peraltro non debitamente comprovata, secondo cui sarebbe esistito un impegno della convenuta alla messa a disposizione di ulteriore spazi fino a concorrenza di 900 mq.
Ne deve seguire la reiezione del gravame, infondato in ogni suo punto.
Tassa di giustizia, spese e ripetibili seguono la soccombenza dell'appellante (art. 148 CPC).