Decision ID: 3bfa325b-5161-4078-a91b-ee3b2815592c
Year: 2010
Language: de
Court: BE_VB
Chamber: BE_VB_006
Canton: BE
Region: Espace_Mittelland
Law Area: public_law

Sachverhalt
A.
Mit Baurechtsvertrag vom 21. Juli 2009 (Urschrift Nr. 164) räumte die A. der B.
ein selbständiges und dauerndes Baurecht zulasten des Grundstücks Nr. 1000
ein. Gleichzeitig übertrug sie der Baurechtsnehmerin die auf der Parzelle Nr.
1000 gelegenen Gebäude M.-platz 10, N.-strasse 20, O.-strasse 30 und P.-gasse
40 mit allen dazugehörigen baulichen Anlagen, jedoch ohne Grund und Boden.
Für die Dienstbarkeit sollte ein neues Grundbuchblatt mit der Nr. 2000 eröffnet
werden. Im Gegenzug verpflichtete sich die B. zur Bezahlung eines jährlichen
Baurechtszinses von Fr. X sowie eines Übernahmepreises von Fr. Y für die er-
worbenen Gebäude.
Am 25. September 2009 meldete die verurkundende Notarin C. den Baurechts-
vertrag zur grundbuchlichen Behandlung beim Kreisgrundbuchamt (neu: Grund-
2
buchamt, nachfolgend: Grundbuchamt) an. Im Rahmen der Selbstdeklaration der
Handänderungs- und Pfandrechtssteuern erklärte sie, dass gestützt auf Art. 12
Bst. f des damals geltenden Gesetzes vom 18. März 1992 betreffend die Han-
dänderungs- und Pfandrechtssteuern (HPG; GS 1992 S. 67 ff.) in der Fassung
vom 26. Januar 1999 (BAG 99-62, in Kraft bis 30. September 2009) keine Hand-
änderungssteuer geschuldet sei.
Mit Verfügung vom 13. November 2009 veranlagte das Grundbuchamt die Hand-
änderungssteuer auf Fr. Z (1,8 % von Fr. W). Dagegen erhob die B., vertreten
durch Fürsprecherin und Notarin C., am 16. Dezember 2009 Einsprache. Das
Grundbuchamt wies diese mit Einspracheverfügung vom 25. Februar 2010 ab
und bestätigte seine Veranlagungsverfügung.
B.
Gegen die Einspracheverfügung des Grundbuchamtes führt die B., vertreten
durch Fürsprecherin und Notarin C., mit Eingabe vom 22. März 2010 Beschwer-
de bei der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern (JGK). Sie
beantragt, die angefochtene Einspracheverfügung sei aufzuheben und die Hand-
änderungssteuer betreffend den Baurechtsvertrag vom 21. Juli 2009 zwischen
der A. und der B. sei mit Fr. 0. zu veranlagen, da eine Ausnahme von der  im Sinne von Art. 12 Bst. g des Gesetzes vom 18. März 1992 betreffend
die Handänderungssteuer (HG; BSG 2.215.326) in der Fassung vom 9. April
2009 (in Kraft seit 1. Oktober 2009) bzw. Art. 12 Bst. f HPG vorliege. Des Weite-
ren sei das Grundbuchamt anzuweisen, die von der B. geleistete Zahlung von
Fr. Z zuzüglich Zins von 3,5 % seit 25. September 2009 zurückzuerstatten. Zur
Begründung führt die B. im Wesentlichen aus, es seien sämtliche Voraussetzun-
gen der Steuerbefreiung gemäss Art. 12 Bst. g HG bzw. Art. 12 Bst. f HPG erfüllt,
da sie als juristische Person einen öffentlichen Zweck verfolge, dem das mit Bau-
rechtsvertrag erworbene Grundstück ausschliesslich und unwiderruflich diene.
In seiner Vernehmlassung vom 14. April 2010 beantragt das Grundbuchamt die
Abweisung der Beschwerde.
Die B. reichte am 17. Mai 2010 Schlussbemerkungen ein.
3
Auf den Inhalt der einzelnen Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid we-

sentlich, in den nachfolgenden Erwägungen näher eingegangen.
Die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion zieht in Erwägung:
1.
1.1 Gegen die Einspracheverfügung des Grundbuchamtes betreffend Handän-
derungssteuern kann bei der JGK Verwaltungsbeschwerde erhoben werden (Art.
27 Abs. 2 HG). Die JGK ist somit zur Beurteilung der vorliegenden Beschwerde
zuständig. Das Verfahren richtet sich nach den Bestimmungen des Gesetzes
vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; 155.21), soweit das
HG nichts Abweichendes bestimmt (Art. 26 Abs. 1 HG).
1.2 Die Beschwerdeführerin ist durch die angefochtene Einspracheverfügung
besonders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung.
Sie ist somit zur Erhebung der Beschwerde legitimiert (Art. 65 Abs. 1 VRPG). Auf
die im Übrigen form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.
2.
2.1 Gegenstand des Baurechtsvertrages zwischen der A. und der Beschwerde-
führerin bildeten die Einräumung eines selbständigen und dauernden Baurechts
zulasten des Grundstücks Gbbl. Nr. 1000 und die Übertragung der auf dieser
Parzelle gelegenen Gebäude des ehemaligen D., die bis anhin im Eigentum der
A. standen. Die Abteilung für Kulturelles der A. nutzte die Räumlichkeiten des
ehemaligen D. von Juli 2004 bis Juli 2009 im Rahmen einer kulturellen Zwi-
schennutzung als Atelierhaus und Projektwerkstätte: Rund 70 Räume wurden als
Ateliers an Kunstschaffende aus allen Bereichen vermietet. Die ehemalige E.
wurde an die F. vermietet, welche dort den Gastrobetrieb G. führte. In den
verbleibenden Räumlichkeiten, namentlich der H., wurden Ausstellungen und
Veranstaltungen durchgeführt.
In der Gemeindeabstimmung vom 17. Mai 2009 über die künftige Nutzung des
ehemaligen D. sprachen sich die Stimmberechtigten der A. für das Projekt des
Vereins I. mit Sitz in J. aus. Dieses sah vor, dass eine Künstlergruppe das ehe-
malige D. im Baurecht von der A. übernehmen und die bisherige Zwischennut-
zung fortsetzen würde.
2.2 Im Hinblick auf den Abschluss des Baurechtsvertrages mit der A. errichtete
der Verein I. mit Urkunde vom 22. Mai 2009 die Beschwerdeführerin als Stiftung
im Sinne von Art. 80 ff. des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB; SR 210).
Diese bezweckt «die gemeinnützige Unterstützung und Förderung von zeitge-
4
nössischem Kulturschaffen, insbesondere indem günstige Arbeitsräume für
KünstlerInnen aller Sparten zur Verfügung gestellt werden; zu diesem Zweck Ü-
bernahme des auf dem Grundstück Gbbl. Nr. 1000, O.-platz 30/P.-gasse 40, zu
errichtenden Baurechts zu Eigentum; Sanierung und Unterhalt des entsprechen-
den Gebäudes; professionelle und nachhaltige Bewirtschaftung desselben». Die
B. kann auch weitere Massnahmen zur Förderung des Stiftungszwecks ergreifen,
arbeitet kostendeckend und erstrebt keinen Gewinn (Stiftungsurkunde vom 22.
Mai 2009, Urschrift Nr. 146, Art. 2 der Statuten).
2.3 Mit Baurechtsvertrag vom 21. Juli 2009 räumte die A. der Beschwerdefüh-
rerin ein selbständiges und dauerndes Baurecht zulasten der Parzelle Nr. 1000
ein. Gleichzeitig gingen die auf dieser Parzelle gelegenen Gebäude ins Eigentum
der Beschwerdeführerin über. Im Gegenzug verpflichtete sich diese in Ziffer 2.2.5
des Baurechtsvertrages unter anderem, das ehemalige D. ab dem 1. August
2009 entsprechend der vorherigen Zwischennutzung weiterzuführen, professio-
nellen Künstlerinnen und Künstlern aller Sparten sowie Kulturorganisationen
Raum zu geben, die ehemalige E. weiterhin an einen Gastrobetrieb zu vermieten
und den Hof dem breiten Publikum für Festivals, Kino, Konzerte, Ausstellungen
etc. vorzubehalten. Zudem erklärte sich die Beschwerdeführerin bereit, die ver-
einbarten Projektierungsarbeiten unverzüglich aufzunehmen, die Baubewilligung
speditiv anzustreben und nach deren Erlangen die Bauarbeiten ohne Verzug ab-
zuwickeln. Für den Fall, dass das in Ziffer 2.2.5 beschriebene Projekt mit der er-
wähnten Nutzung nicht innerhalb der vereinbarten Zeit verwirklicht werden sollte,
wurde vereinbart, dass das Baurecht ende und die A. einen Anspruch auf Rück-
übertragung des Baurechts erhalte (vgl. Ziffer 2.4.3 Baurechtsvertrag).
2.4 Die Steuerverwaltung des Kantons Bern befreite mit Verfügung vom 16.
Dezember 2009 die Beschwerdeführerin aufgrund von Art. 83 Abs. 1 Bst. g des
Steuergesetzes vom 21. Mai 2000 (StG; BSG 661.11) und Art. 56 Bst. g des
Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die direkte Bundessteuer (DBG;
SR 642.11) sowie Art. 6 Abs. 1 des Gesetzes vom 23. November 1999 über die
Erbschafts- und Schenkungssteuer (ESchG; BSG 662.1) wegen Verfolgung öf-
fentlicher Zwecke von der Steuerpflicht. Dazu erwog sie, sie gehe aufgrund der in
Ziffer 2.2.5 des Baurechtsvertrags enthaltenen Verpflichtung davon aus, dass es
sich bei dem von der Beschwerdeführerin verfolgten Zweck um eine öffentliche
Aufgabe handle.
5
3.
3.1 Da der Baurechtsvertrag vom 21. Juli 2009 datiert und die Grundbuchan-
meldung am 25. September 2009 erfolgt ist, hat sich der Steuertatbestand ver-
wirklicht, bevor am 1. Oktober 2009 die Revision des HPG vom 9. April 2009 in
Kraft getreten ist. Entsprechend findet auf den vorliegenden Sachverhalt das
HPG in der bis zum 30. September 2009 geltenden Fassung Anwendung und
richtet sich nur das Verfahren nach dem neuen HG (Art. 30 HG).
3.2 Beim Erwerb eines Grundstücks ist dem Kanton grundsätzlich eine Hand-
änderungssteuer zu entrichten (Art. 1 HPG). Den Steuertatbestand erfüllt neben
der Übertragung des zivilrechtlichen Eigentums an einer Liegenschaft unter an-
derem auch die Errichtung eines in das Grundbuch aufgenommenen selbständi-
gen und dauernden Rechts (Bau-, Quellen-, Ausbeutungsrecht oder Wasser-
rechtsverleihung) zugunsten einer Drittperson (Art. 4 Bst. b und Art. 5 Abs. 1 Bst.
b HPG). Steuerpflichtig ist der Rechtserwerber bzw. die Rechtserwerberin (Art. 2
Bst. a HPG).
Die Einräumung des Baurechts auf Parzelle Nr. 1000 sowie der Erwerb der auf
dieser Parzelle gelegenen Gebäude durch die Beschwerdeführerin erfüllen den
Steuertatbestand nach Art. 1 und 4 f. HPG, weshalb die Beschwerdeführerin
grundsätzlich die Handänderungssteuer zu entrichten hat, es sei denn, es liege
eine Ausnahme von der Steuerpflicht gemäss Art. 12 HPG vor.
3.3 Die Beschwerdeführerin beruft sich auf die Ausnahmebestimmung von
Art. 12 Bst. f HPG. Nach dieser Vorschrift, die gleich lautet wie Art. 12 Bst. g HG,
hat eine juristische Person keine Handänderungssteuer zu entrichten, wenn sie
öffentliche oder gemeinnützige Zwecke verfolgt und das handändernde Grund-
stück ausschliesslich und unwiderruflich diesen Zwecken dient.
In seiner ursprünglichen Fassung sah Art. 12 Bst. f HPG lediglich eine Steuerbe-
freiung von gemeinnützig tätigen juristischen Personen vor. Erst anlässlich der
Revision des HPG vom 26. Januar 1999 wurde der Anwendungsbereich des
Steuerbefreiungstatbestandes auf juristische Personen ausgedehnt, die öffentli-
che Zwecke verfolgen. Damit wurde Art. 12 Bst. f HPG an die analogen Regelun-
gen der damals geltenden Art. 62g des Gesetzes vom 29. Oktober 1944 über die
direkten Staats- und Gemeindesteuern (aufgehoben durch das StG; heute Art. 83
Abs. 1 Bst. g StG) und Art. 56 Bst. g DBG angepasst, die jeweils eine Steuerbe-
freiung bei Verfolgung gemeinnütziger oder öffentlicher Zwecke vorsahen.
Art. 12 Bst. f HPG setzt neben der Verfolgung gemeinnütziger oder öffentlicher
Zwecke durch die juristische Person voraus, dass das handändernde Grundstück
ausschliesslich und unwiderruflich diesen Zwecken dient. Somit kann das Grund-
6
buchamt zwar grundsätzlich auf eine durch die kantonale Steuerverwaltung ver-
fügte Steuerbefreiung wegen der Verfolgung öffentlicher oder gemeinnütziger
Zwecke abstellen, hat aber darüber hinaus zu prüfen, ob die zusätzliche Voraus-
setzung des ausschliesslichen und unwiderruflichen Dienens erfüllt ist (vgl. Vor-
trag des Regierungsrates zur Revision des HPG, Tagblatt des Grossen Rates
1998, Beilage 22, S. 3).
4.
4.1 Nach Art. 11 Abs. 2 der Verordnung vom 18. Oktober 2000 über die Steu-
erbefreiung juristischer Personen (SBV; BSG 661.261) ist ein öffentlicher Zweck
gegeben, wenn die juristische Person eine öffentliche Aufgabe wahrnimmt. Dabei
kann die Steuerbefreiung nach Art. 11 Abs. 3 SBV nur dann gewährt werden,
wenn die öffentliche Aufgabe durch öffentlich-rechtlichen Akt auf die juristische
Person übertragen worden ist. Die Steuerbefreiung erfolgt zudem nur, wenn die
Statuten sicherstellen, dass im Falle einer Auflösung Gewinn und Kapital zwin-
gend einer anderen wegen Gemeinnützigkeit oder öffentlichem Zweck steuerbe-
freiten juristischen Person mit Sitz in der Schweiz zukommen (Art. 12 Abs. 2
SBV), und sie ist ausgeschlossen, wenn die Verfolgung des öffentlichen Zwecks
auch Erwerbs- oder Selbsthilfezwecken dient oder die Tätigkeit einer juristischen
Person auf die Erzielung eines Gewinnes ausgerichtet ist (Art. 12 Abs. 3 SBV).
Öffentliche Aufgaben sind grundsätzlich jene Aufgaben, die kraft Verfassung o-
der Gesetz dem Staat zugewiesen sind (TSCHANNEN/ZIMMERLI/MÜLLER, Allgemeines
Verwaltungsrecht, 3. Aufl. 2009, § 1 N. 14; vgl. auch RETO KUSTER, Steuerbefrei-
ung von Institutionen mit öffentlichen Zwecken, 1998, S. 220 ff.). Auf Gemeinde-
ebene genügt es nach der Rechtsprechung jedoch, wenn es sich um eine Aufga-
be handelt, die eine Gemeinde gewöhnlich hat und die von der Bevölkerung als
kommunale Angelegenheit angesehen wird (BGE 112 Ib 20 E. 3b; BVR 2001 S.
106 E. 5). Gemäss Art. 17 der Gemeindeordnung der A. vom 3. Dezember 1998
(GO; SSSB 101.1) fördert und vermittelt die Stadt Kultur in ihrer Vielfalt, insbe-
sondere das zeitgenössische Kulturschaffen (Abs. 1). Sie unterstützt Kulturschaf-
fende, kulturelle Einrichtungen und Veranstaltungen und führt ausnahmsweise
Einrichtungen selber (Abs. 2). Nach Art. 16 Abs. 2 Bst. e der Verordnung vom 27.
Februar 2001 über die Organisation der Stadtverwaltung (Organisationsverord-
nung, OV; SSSB 152.01) berät die Abteilung für Kulturelles der Präsidialdirektion
der A. Kulturschaffende und Organisationen bei der Projektfinanzierung und ver-
mittelt Infrastruktur, Arbeits- und Proberäume oder Auftrittsmöglichkeiten. Somit
stellt die Förderung und Vermittlung des zeitgenössischen Kulturschaffens eine
öffentliche Aufgabe der A. dar.
Der Baurechtsvertrag vom 21. Juli 2009 hat zur Hauptsache die Errichtung eines
Baurechts und die Übertragung der auf Parzelle Nr. 1000 gelegenen Gebäude
7
auf die Beschwerdeführerin und folglich zivilrechtliche Verhältnisse zum Gegen-
stand. Seine verwaltungsrechtliche Natur liegt daher – entgegen der Auffassung
der Beschwerdeführerin – nicht ohne weiteres auf der Hand (vgl. TSCHANNEN/
ZIMMERLI/MÜLLER, a.a.O., § 33 N. 2 und N. 7 ff.).
4.2 Das Verwaltungsgericht des Kantons Bern hat sich in seinem Urteil vom 2.
April 2007 ausführlich mit dem Begriff des ausschliesslichen und unwiderruflichen
Dienens im Sinne von Art. 12 Bst. f HPG auseinandergesetzt (BVR 2007 S. 454
E. 4.2 ff. mit zahlreichen Hinweisen). Demzufolge verlangt Ausschliesslichkeit,
dass das erworbene Grundstück keiner anderen Nutzung als derjenigen, die dem
betreffenden öffentlichen Zweck dient, zugeführt wird. Unwiderrufliches Dienen
ist gegeben, wenn ein Grundstück dem entsprechenden öffentlichen (resp. ge-
meinnützigen) Zweck ununterbrochen und fortwährend bzw. während der gesam-
ten Dauer seiner Zugehörigkeit zum betreffenden Vermögen dient. Von der Er-
hebung der Handänderungssteuer kann nur abgesehen werden, wenn das hand-
ändernde Grundstück zum einen unmittelbar mit seinem Verwendungszweck
dem öffentlichen Zweck dient und dieses Dienen zum anderen ausschliesslich
und – soweit im Zeitpunkt der Veranlagung beurteilbar – unwiderruflich ist.
Bisher hat die JGK in ständiger Praxis eine Steuerbefreiung gestützt auf Art. 12
Bst. f HPG verneint, wenn das handändernde Grundstück (teilweise) ertragbrin-
gend vermietet wurde – und zwar auch dann, wenn diese wirtschaftliche Nutzung
im Vergleich zur öffentlichen Nutzung nur von untergeordneter Bedeutung war
(vgl. JGKE 32.13-08.140 vom 18. Mai 2009, E. 4.2; JGKE 32.13-05.123 vom 22.
Mai 2006, E. 4.1 und 4.2).
5.
5.1 Das Grundbuchamt hat eine Steuerbefreiung der Beschwerdeführerin in
der angefochtenen Einspracheverfügung mit der Begründung abgelehnt, die
Vermietung der ehemaligen E. diene der Beschwerdeführerin nicht unmittelbar
durch ihren Eigennutzungswert für die statutarische Zweckerfüllung, sondern nur
mittelbar mit dem Ertragswert aus den eingenommenen Mietzinsen.
Die Beschwerdeführerin bestreitet nicht, dass sie die E. ertragbringend an die F.
bzw. den Gastrobetrieb G. vermietet. Sie wendet aber ein, die Vermietung der
ehemaligen E. an einen Gastrobetrieb diene gleich wie die Vermietung der
Künstlerateliers unmittelbar der Verwirklichung eines öffentlichen Zwecks. Dies
folge einerseits aus dem Umstand, dass sie sich im Baurechtsvertrag gegenüber
der A. habe verpflichten müssen, die ehemalige E. entsprechend der vorherigen
Zwischennutzung an einen Gastrobetrieb weiterzuvermieten: Die Vermietung der
ehemaligen E. werde vom Gemeinwesen im Sinne einer Bedingung gefordert,
weshalb die Erfüllung der öffentlichen Aufgabe auch durch den Betrieb respekti-
8
ve die Vermietung der Bar geschehe. Andererseits handle es sich beim Gastro-
betrieb G. nicht um eine gewöhnliche Bar, da er mehrmals wöchentlich kulturelle
Anlässe durchführe und sich somit ebenfalls der Kulturförderung und damit dem
von der Beschwerdeführerin verfolgten Zweck verschrieben habe. Und schliess-
lich könne der Umstand allein, dass die Beschwerdeführerin Mietzinseinnahmen
erziele, nicht als Grund für die Ablehnung der Steuerbefreiung angeführt werden,
da bei öffentlicher Zweckverfolgung anders als im Falle der Gemeinnützigkeit
keine Opferwilligkeit vorausgesetzt sei.
In seiner Vernehmlassung weist das Grundbuchamt darauf hin, dass die Be-
schwerdeführerin gemäss eigenen Angaben auf ihrer Website neben der E. auch
andere Räumlichkeiten für Anlässe von Kulturvermittlern, Privaten, Firmen usw.
vermietet. Diese Saalvermietung diene ebenfalls nicht unmittelbar der Verwirkli-
chung des statutarischen Zwecks der Beschwerdeführerin.
5.2 Die öffentliche Aufgabe, welche angeblich mit dem Baurechtsvertrag vom
21. Juli 2009 auf die Beschwerdeführerin übertragen worden sein soll, betrifft die
Kulturförderung (vgl. E. 4.1). Das Betreiben einer Bar in der ehemaligen E. des
D. kann aber zweifellos nicht als der Kulturförderung dienend qualifiziert werden,
sondern ist primär kommerzieller Natur. Dessen war man sich auch im Vorfeld
der Gemeindeabstimmung vom 17. Mai 2009 bewusst (vgl. Botschaft des Stadt-
rats an die Stimmberechtigten zur Gemeindeabstimmung vom 17. Mai 2009, S.
15 ff.). So hielt etwa der Gemeinderat schon in seinem Vortrag vom 28. Januar
2009 an den Stadtrat fest, dass das ehemalige D. gemäss dem Projekt des Ver-
eins I. zwar vorwiegend kulturell, daneben aber – unter Verweis auf den Gastro-
betrieb – auch kommerziell genutzt würde (Vortrag des Gemeinderats an den
Stadtrat vom 28. Januar 2009 zum Übertrag der Liegenschaft ehemaliges D. vom
Verwaltungs- ins Finanzvermögen, S. 5). Kann aber im Betrieb der Bar keine öf-
fentliche Aufgabe erblickt werden, so dient auch die Vermietung der ehemaligen
E. an die F., welche den Gastrobetrieb führt, nicht unmittelbar (mit ihrem Ver-
wendungszweck) der Verwirklichung eines öffentlichen Zwecks. An diesem Er-
gebnis vermag das Vorbringen der Beschwerdeführerin nichts zu ändern, dass
der Gastrobetrieb G. mehrmals wöchentlich kulturelle Anlässe durchführe, veran-
stalten doch viele Gastrobetriebe regelmässig Anlässe wie Konzerte oder Aus-
stellungen, ohne dass dies allgemein als Wahrnehmung einer Staatsaufgabe
aufgefasst würde.
5.3 Die Beschwerdeführerin leitet aus der Unfreiwilligkeit der Vermietung der
ehemaligen E. an einen Gastrobetrieb eine unmittelbar öffentlichen Zwecken
dienende Nutzung des handändernden Gebäudes ab.
9
Die öffentliche Natur einer Aufgabe beurteilt sich danach, ob der Staat kraft Ver-
fassung oder Gesetz für ihre Erfüllung die Verantwortung trägt bzw. – bei Ge-
meindeaufgaben – ob eine Tätigkeit von der Bevölkerung als kommunale Ange-
legenheit angesehen wird (E. 4.1 hiervor). Die Vermietung von Räumlichkeiten
an einen Gastrobetrieb fällt nach dem oben Gesagten grundsätzlich weder unter
die in Art. 17 GO verankerte öffentliche Aufgabe der Kulturförderung noch wird
sie von der Bevölkerung als Staatsaufgabe wahrgenommen. Allein der Umstand,
dass sich eine private Institution in einem Vertrag mit dem Gemeinwesen zu ei-
ner bestimmten Tätigkeit verpflichtet, macht die Tätigkeit nicht bereits zu einer öf-
fentlichen Aufgabe, eine solche Verpflichtung kann auch Ausdruck der Vertrags-
freiheit der Parteien sein.
5.4 Anzumerken ist, dass die Voraussetzungen von Art. 12 Bst. f HPG im kon-
kreten Fall selbst dann nicht erfüllt wären, wenn man die Vermietung der ehema-
ligen E. aufgrund der kulturellen Anlässe als unmittelbar einem öffentlichen
Zweck dienend qualifizieren würde. Gemäss Baurechtsvertrag vom 21. Juli 2009
hat sich die Beschwerdeführerin lediglich dazu verpflichtet, die ehemalige E. an
«einen Gastrobetrieb» zu vermieten; welcher Natur dieser Betrieb sein muss
bzw. dass dieser sich zur Kulturförderung verpflichtet haben muss, schreibt der
Baurechtsvertrag nicht vor. Aus den Statuten der Beschwerdeführerin ergibt sich
ebenfalls keine solche Einschränkung (vgl. Art. 2 Abs. 2 und 3). Die Beschwerde-
führerin könnte demnach die ehemalige E. an einen beliebigen Gastrobetrieb
vermieten, weshalb auch das Erfordernis der Unwiderruflichkeit des Dienens zu
öffentlichen Zwecken nicht bejaht werden könnte.
5.5 Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass die Beschwerdeführe-
rin mit der Vermietung der ehemaligen E. an die F. bzw. den Gastrobetrieb G
sowie mit der Vermietung der J., des kleinen Saals und des Sitzungszimmers an
Private, Firmen und Ämter höchstens indirekt durch die Mietzinserträge einen öf-
fentlichen Zweck erfüllt. Die Verpflichtung gegenüber der A. zur Vermietung der
ehemaligen E. an einen beliebigen Gastrobetrieb im Baurechtsvertrag ändert
daran nichts. Das Erfordernis, wonach das handändernde Grundstück unmittel-
bar und ausschliesslich einem öffentlichen Zweck dienen muss, ist vorliegend
nicht erfüllt. Die Beschwerde erweist sich somit als unbegründet und ist abzuwei-
sen. Ob die Vermietung von Ateliers an Kunstschaffende wie behauptet unmittel-
bar der Verwirklichung eines öffentlichen Zwecks dient, kann unter diesen Um-
ständen offen gelassen werden.
10
6.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat die unterliegende Beschwerdeführerin
die entstandenen Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Parteikos-
ten sind keine zu sprechen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 3 VRPG).
Demnach entscheidet die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens vor der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendi-
rektion in der Höhe von pauschal Fr. 1'000. werden der B. zur Bezahlung . Eine separate Zahlungseinladung erfolgt, sobald dieser Entscheid in
Rechtskraft erwachsen ist.
3.
Es werden keine Parteikosten gesprochen.