Decision ID: 9b4f2ef8-e04d-5530-9247-fd2ec2268c08
Year: 2006
Language: de
Court: SG_VG
Chamber: SG_VG_001
Canton: SG
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law

hat das Verwaltungsgericht festgestellt:
A./ A.B. ist Grundeigentümer der Parzelle Nr. ..., Grundbuch Gaiserwald. Das
Grundstück ist am 27. Juni 2005 mit Bewilligung des Landwirtschaftsamts vom
Stammgrundstück Nr. ... abparzelliert worden. Gemäss Zonenplan der Politischen
Gemeinde Gaiserwald vom 29. April 1999 ist die Parzelle der Landwirtschaftszone
zugeteilt. Ausserdem ist die Parzelle gemäss Schutzverordnung der Gemeinde vom 7.
Juni 1994 zum Landschaftsschutzgebiet zugehörig. Das Grundstück war mit einem
Wohnhaus, einer angebauten Scheune und einem Schopf überbaut. Der
Landwirtschaftsbetrieb ist bereits anfangs der Achtzigerjahre aufgegeben worden,
ohne dass eine förmliche Zweckänderung erfolgt wäre.
Am 5. April 2004 reichte A.B. ein Baugesuch für den Umbau des Wohnhauses, die
Sanierung der Scheune sowie für den Abbruch des Schopfes und einer Jauchegrube
ein. Das Wohnhaus wurde damals vom Baugesuchsteller, der nicht Landwirt ist, und
seinem Vater, dem ehemaligen Bewirtschafter des Hofs, bewohnt. Zu den am
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Wohnhaus vorgesehenen Massnahmen gehörten gemäss Baubeschrieb vom 26. April
2004 die Änderung der Raumeinteilung und die Errichtung eines überdachten
Sitzplatzes im Erdgeschoss, der Einbau eines Bades im Obergeschoss und der Ausbau
des Dachraums zu einem Wohnstudio. Weiter sollten in den Scheunenraum zwischen
Wohnhaus und Tenn eine Garage und ein Heizungsraum eingebaut werden. In bezug
auf die Scheune wurde festgehalten, dass sie in ihrer Grundstruktur erhalten bleiben
soll. Unter dem Titel "Gebäudehülle" wurde überdies folgendes ausgeführt: "Während
das Wohnhaus vollständig saniert werden muss, werden an der Scheune nur
werterhaltende Massnahmen vorgenommen. Das Dach muss über die ganze Baute
saniert werden. Ergänzungen an der Tragkonstruktion und die Neueindeckung mit
Tonziegeln sind notwendig. Zudem müssen in der Scheune feuerpolizeiliche
Massnahmen für die Garage und den Heizraum getroffen werden. Die Fassade der
Scheune bleibt bestehen, während jene des Wohnhauses isoliert, mit einer neuen
Fassadenverkleidung aus Holz und neuen Fenstern versehen wird."
Am 15. Oktober 2004 stimmte das Amt für Raumentwicklung (abgekürzt ARE) dem
Bauvorhaben - in bezug auf das Wohnhaus gestützt auf Art. 24d des Bundesgesetzes
über die Raumplanung (SR 700, abgekürzt RPG) und Art. 42a Abs. 1 und 2 der
eidgenössischen Raumplanungsverordnung (SR 700.1, abgekürzt RPV), in bezug auf
die Scheune gestützt auf Art. 24a RPG - zu.
Am 29. Oktober 2004 erteilte die Baukommission Gaiserwald A.B. neben der
Abbruchbewilligung für Schopf und Jauchegrube gestützt auf Art. 24d RPG und Art.
42a Abs. 1 und 2 RPV die Baubewilligung für den Umbau und die Zweckänderung des
Wohnhauses und gestützt auf Art. 24a RPG die Bewilligung für die Zweckänderung der
Scheune. Bezüglich der am Wohnhaus geplanten baulichen Massnahmen wurde
festgehalten, dass damit das zulässige Erweiterungskontingent vollständig
ausgeschöpft werde. Die Bewilligung zur Zweckänderung der Scheune wurde unter
dem Hinweis erteilt, dass an ihr keinerlei bauliche Veränderungen vorgenommen
werden dürften.
Am 22. März 2005 teilte der Bauverwalter-Stellvertreter von Gaiserwald dem ARE per
E-Mail mit, dass der Architekt einen Abbruch und Neubau des Wohnhauses als
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günstiger erachte. Die Scheune solle wie geplant bestehen bleiben bzw. renoviert
werden.
Am 7. April 2005 teilte das ARE dem Bauverwalter-Stellvertreter ebenfalls per E-Mail
mit, dass Art. 42a Abs. 3 RPV den freiwilligen Abbruch und Wiederaufbau eines
Gebäudes ausdrücklich ausschliesse. Folglich sei eine Ersatzbaute nicht möglich. Der
Bauverwalter-Stellvertreter von Gaiserwald leitete diese E-Mail mit den massgeblichen
Gesetzestexten umgehend an den Architekten weiter. Anlässlich eines persönlichen
Gesprächs vom 3. Juni 2005 erläuterte der Amtsleiter des ARE dem Architekten auf
dessen Wunsch die massgebenden gesetzlichen Bestimmungen und teilte ihm mit,
dass diese einen Abbruch und Wiederaufbau des Wohnhauses nicht zulassen würden.
B./ Mit Schreiben vom 12. Juli 2005 stellte die Hochbauabteilung der Gemeinde
Gaiserwald den kompletten Abbruch des Wohnhauses fest; sie forderte A.B. zur
Einreichung eines Korrekturgesuchs samt Stellungnahme und zur Einstellung der
Bauarbeiten auf.
Am 28. Juli 2005 reichte A.B. ein Korrekturgesuch ein unter Angabe folgender
Änderungen gegenüber den ursprünglich bewilligten Plänen:
Ersatz der tragenden Wohnhauswände und -decken im Erd- und Obergeschoss–
Neue erforderliche Brandmauer zwischen Wohnhaus und Scheune–
Wohnhaustreppe OG-DG durch Treppen zwischen Wohnhaus und Scheune ersetzt–
Ofen durch Cheminée ersetzt–
Einbau Trockenraum und Heizungsspeicherplatz bedingt über EG Heizraum–
Im Rahmen der Dachsanierung leichte Anpassung der Wohnhausdachgeometrie–
Gestaltung der Nordfassade im Sinne einer ausreichenden Belichtung leicht
korrigiert
–
Überdachung zwischen Scheune und Holzschopf entfällt–
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Am 12. August 2005 fand auf dem Bauamt der Gemeinde Gaiserwald eine
Besprechung mit den Beteiligten statt. Gemäss Aktennotiz vom 22. August 2005 führte
der Architekt anlässlich dieser Besprechung unter anderem aus, dass auch die
Dachkonstruktion der Scheune habe ersetzt werden müssen.
Das Baugesuch lag vom 12. bis 25. August 2005 öffentlich auf. Einsprachen wurden
keine erhoben. Mit raumplanungsrechtlicher Teilverfügung vom 1. September 2005
verweigerte das ARE die Zustimmung zur Baubewilligung. Zur Begründung wurde im
wesentlichen ausgeführt, dass ein Wiederaufbau nur nach Zerstörung durch höhere
Gewalt zulässig sei. Vorliegend sei jedoch das Wohnhaus freiwillig vollständig
abgebrochen worden. Das Vorbringen der Bauherrschaft, wonach die tragende
Bausubstanz baufällig gewesen sei, sei wenig glaubwürdig. So habe das Wohnhaus im
Jahr 2003 einen Minderwert von nur rund 40 Prozent aufgewiesen. Das spätere
Feststellen der Baufälligkeit hätte im übrigen zu einem Widerruf der
Umnutzungsbewilligung vom 15. Oktober 2004 geführt. Eine nachträgliche
Zustimmung zum Wiederaufbau des Wohnhauses falle ausser Betracht.
Mit Beschluss vom 2. September 2005 verweigerte die Baukommission Gaiserwald die
Baubewilligung. Ausserdem wurde in bezug auf das bereits erstellte Untergeschoss
des Wohnhauses die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands angeordnet.
Schliesslich wurde A.B. angewiesen, für die in Abweichung von der Baubewilligung
vom 15. Oktober 2004 vorgenommenen baulichen Massnahmen an der Scheune
unverzüglich korrigierte Pläne einzureichen.
C./ Gegen diesen Beschluss erhob A.B. am 13. September 2005 Rekurs bei der
Regierung. Er beantragte die Aufhebung der Verfügung der Baukommission Gaiserwald
vom 2. September 2005 und der Verfügung des ARE vom 1. September 2005. Das
Korrekturgesuch vom 2. August 2005 sei zu bewilligen, eventuell sei das
Korrekturgesuch zur abschliessenden Bewilligung an die Baukommission Gaiserwald
zurückzuweisen. Es sei festzustellen, dass A.B. für die in Abweichung von der
Baubewilligung vom 29. Oktober 2004 vorgenommenen baulichen Massnahmen an der
Scheune bereits die erforderlichen Pläne eingereicht habe, unter Kosten- und
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Entschädigungsfolgen. Zur Begründung wurde im wesentlichen geltend gemacht, dass
sich Art. 42a Abs. 3 RPV mangels genügender Delegation in einem formellen Gesetz
als ungenügende gesetzliche Grundlage für die Weigerung des Wiederaufbaus erweise.
Aufgrund der Schwere des Eingriffs müsse die Einschränkung der Eigentumsgarantie in
einem formellen Gesetz vorgesehen sein. Sodann würden die öffentlichen und privaten
Interessen, die für einen Wiederaufbau sprechen würden, die öffentlichen Interessen,
den Wiederaufbau nicht zu bewilligen, bei weitem übersteigen. Das Korrekturgesuch
erweise sich als bewilligungs- und zustimmungsfähig, weshalb ein Rechtsanspruch auf
Erteilung der entsprechenden Baubewilligung und Zustimmungsverfügung bestehe.
Insbesondere sei zu beachten, dass das Wohnhaus und die Scheune eine Einheit
bilden würden, weshalb auch nicht von einem Totalabbruch die Rede sein könne.
Weiter seien die Abbrucharbeiten bautechnisch und aus Sicherheitsgründen zwingend
notwendig gewesen und die vom Baureglement vorgeschriebenen Anforderungen
hätten nur so eingehalten werden können.
Die Regierung entschied in der Angelegenheit am 25. April 2006, indem der Rekurs
bezüglich der verweigerten Baubewilligung und der für die Scheune geforderten
Nachreichung korrigierter Pläne abgewiesen wurde. In bezug auf die verfügte
Wiederherstellung des Untergeschosses wurde der Rekurs gutgeheissen. Die
Regierung erwog im wesentlichen, dass sich die grundsätzliche Unzulässigkeit des
Wiederaufbaus eines ursprünglich landwirtschaftlich genutzten, vollständig zerstörten
Wohnhauses zu landwirtschaftsfremder Wohnnutzung auf Art. 24d Abs. 3 lit. b RPG
stützen lasse und die Verweigerung des Wiederaufbaus mithin auf einem Gesetz im
formellen Sinn beruhe. Die Verweigerung des Wiederaufbaus erweise sich aber auch
als verhältnismässig, da andernfalls künftig der Wiederaufbau von zerstörten
Wohnhäusern generell toleriert werden müsste. Die Vorinstanz habe deshalb die
Bewilligung zum Korrekturgesuch vom 28. Juli 2005 zu Recht verweigert. Bezüglich der
von der Vorinstanz angeordneten Wiederherstellung des Unterschosses des
Wohnhauses falle in Betracht, dass keine konkreten Massnahmen bezeichnet worden
seien. Die Vorinstanz müsse von Amtes wegen prüfen, welche Massnahmen zur
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes verhältnismässig seien. Diesbezüglich
sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und zur Neuentscheidung an die
Vorinstanz zurückzuweisen. Schliesslich sei der Vorinstanz darin zuzustimmen, dass
die Korrekturpläne vom 28. Juli 2005 eine Beurteilung der an der Scheune getätigten
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Massnahmen nicht zulassen würden. Der Baugesuchsteller sei somit zu Recht
aufgefordert worden, in bezug auf den Scheunenteil korrigierte Pläne einzureichen.
D./ Mit Eingabe vom 18. Mai 2006 erhob A.B. gegen den Entscheid der Regierung vom
25. April 2006 Beschwerde beim Verwaltungsgericht. In der Beschwerdeergänzung
vom 8. Juni 2006 beantragt er die vollumfängliche Aufhebung des angefochtenen
Entscheids. Das Korrekturgesuch vom 28. Juli 2005 zur Baubewilligung vom 29.
Oktober 2004 sei zu bewilligen. Eventuell sei das Korrekturgesuch zur abschliessenden
Bewilligung an die Baukommission Gaiserwald zurückzuweisen. Es sei festzustellen,
dass A.B. die Korrekturpläne für die in Abweichung von der Baubewilligung vom 29.
Oktober 2004 vorgenommenen Änderungen an der Scheune bereits eingereicht habe,
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Zur Begründung wird wie bereits im
Rekursverfahren im wesentlichen geltend gemacht, es fehle an einer genügenden
gesetzlichen Grundlage für die Weigerung, den Wiederaufbau zu bewilligen bzw.
diesem zuzustimmen. Die öffentlichen und privaten Interessen an einem Wiederaufbau
würden die entgegenstehenden öffentlichen Interessen bei weitem überwiegen. Die
Verweigerung des Wiederaufbaus erweise sich somit als unverhältnismässig, wobei
insbesondere dem Umstand, dass sich die Liegenschaft in einem Schutzgebiet
befinde, nicht Rechnung getragen werde. Schliesslich bestehe ein Rechtsanspruch auf
Erteilung der Bewilligung, nachdem sich das Korrekturgesuch als bewilligungs- und
zustimmungsfähig erweise.
Die Regierung beantragt in der Vernehmlassung vom 22. Juni 2006 die Abweisung der
Beschwerde. Die Politische Gemeinde Gaiserwald verzichtet mit Schreiben vom 29.
Juni 2006 auf die Einreichung einer Stellungnahme.
Vor seinem Entscheid hat das Verwaltungsgericht einen Augenschein an Ort und Stelle
durchgeführt. Die Verfahrensbeteiligten wurden dazu eingeladen und erhielten
Gelegenheit zur Stellungnahme.

Darüber wird in Erwägung gezogen:
1./ a) Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (Art. 59bis Abs.
1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt VRP).
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b) Zu prüfen ist im weiteren die Rechtsmittelberechtigung des Beschwerdeführers.
Dieser ficht unter anderem die von der Beschwerdebeteiligten angeordnete und von
der Vorinstanz im Rekursverfahren bestätigte Aufforderung an, Korrekturpläne für die
an der Scheune vorgenommenen baulichen Massnahmen einzureichen.
Gemäss Art. 45 Abs. 1 VRP ist zur Erhebung eines Rekurses berechtigt, wer an der
Änderung oder Aufhebung einer Verfügung oder eines Entscheids ein eigenes
schutzwürdiges Interesse dartut. Diese Bestimmung ist kraft Verweises auch im
Beschwerdeverfahren anwendbar (Art. 64 Abs. 1 VRP). Der Inhalt dieser Bestimmung
macht deutlich, dass als Anfechtungsobjekt eines Rekurses oder einer Beschwerde nur
eine Verfügung oder ein Entscheid in Frage kommt. Ausserdem umschreibt Art. 45 Abs.
1 VRP die Voraussetzungen, damit ein Betroffener ein Rechtsmittel ergreifen kann. Die
Legitimation zur Ergreifung des Rechtsmittels setzt voraus, dass der von einer
Verfügung Betroffene in seinen eigenen schutzwürdigen Interessen betroffen ist. Nach
allgemein anerkannter Praxis ist eine Verfügung ein Akt einer Behörde, der gestützt auf
einen öffentlich-rechtlichen Rechtssatz als hoheitliche Anordnung in verbindlicher und
erzwingbarer Weise ein konkretes Rechtsverhältnis zwischen Gemeinwesen und
Individuum begründet bzw. aufhebt oder abändert. Eine Verfügung kann vollstreckt
werden, ohne dass hierfür noch eine weitere Konkretisierung notwendig ist. Inhaltlich
hat sie den Anforderungen von Art. 24 Abs. 1 VRP zu genügen (GVP 1998 Nr. 9 mit
weiteren Hinweisen). Vorliegend stellt sich die Frage, ob der Beschwerdeführer durch
die Aufforderung, bezüglich der Scheune Korrekturpläne einzureichen, in seinen
tatsächlichen oder rechtlichen Interessen beeinträchtigt ist.
Die Aufforderung im Beschluss der Baukommission Gaiserwald vom 2. September
2005, für die an der Scheune vorgenommenen baulichen Massnahmen unverzüglich
korrigierte Pläne einzureichen, erfüllt formell sämtliche Anforderungen gemäss Art. 24
Abs. 1 VRP. Indes kommt es für die Beurteilung der Frage, ob eine Verfügung vorliegt,
auf die äussere Form nicht an. In materieller Hinsicht fällt in Betracht, dass das
Einreichen von Korrekturplänen von der Baubewilligungsbehörde grundsätzlich nicht
erzwungen werden kann. Es verhält sich in dieser Hinsicht ähnlich wie bei einer
behördlichen Aufforderung zur Einreichung eines Baugesuchs, die, wie das
Verwaltungsgericht festgestellt hat, keine anfechtbare Verfügung darstellt (GVP 1998
Nr. 9). Insbesondere genügt allein der Umstand, dass die Aufforderung von einer
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hoheitlich wirkenden Behörde ergeht, nicht, um die Verbindlichkeit zu begründen. Wie
ein Baugesuch können auch die dem Gesuch zugrunde liegenden Pläne nur freiwillig
eingereicht werden. Das Baugesuch ist eine Willenserklärung zur Anhebung des
Baubewilligungsverfahrens, und die Planunterlagen sind Ausdruck dieser
Willenserklärung, indem sie über die äussere Erscheinung und Ausdehnung einer
geplanten Baute orientieren und eine baupolizeiliche Beurteilung ermöglichen (vgl. Art.
80 Abs. 2 des Baugesetzes, sGS 731.1, abgekürzt BauG). Ist die Behörde der
Auffassung, dass die eingereichten Planunterlagen den konkreten Anforderungen nicht
genügen, ist sie zwar berechtigt, die notwendigen bzw. ergänzenden Unterlagen zu
verlangen (Art. 80 Abs. 2 und 3 BauG). Indes enthält diese Aufforderung zur
Einreichung von Plänen keine verbindliche Begründung, Änderung oder Aufhebung
eines Rechtsverhältnisses. Erst mit dem verbindlichen Entscheid, ein Bauvorhaben
könne gestützt auf die eingereichten Pläne nicht bewilligt werden, werden
Rechtsverhältnisse gestaltet bzw. Eingriffe in solche gemacht. Somit steht fest, dass
die Aufforderung zur Einreichung von Korrekturplänen mangels bindender Wirkung
nicht als Verfügung qualifiziert werden kann. Ist die Beschwerdebeteiligte der
Auffassung, dass die an der Scheune vorgenommenen baulichen Massnahmen
gestützt auf die eingereichten Pläne rechtlich nicht beurteilt werden können, hat sie das
Baugesuch abzuweisen.
Fehlt es an der Verbindlichkeit eines behördlichen Aktes, erwachsen dem
Beschwerdeführer aus der Aufforderung keine Nachteile. Folglich fehlt es dem
Beschwerdeführer vorliegend zur Ergreifung des Rechtsmittels an der materiellen
Beschwer, soweit er die Aufforderung zur Einreichung von Korrekturplänen
angefochten hat. In dieser Hinsicht kann deshalb auf die Beschwerde nicht eingetreten
werden. Im übrigen ist die Legitimation des Beschwerdeführers gegeben (Art. 64 Abs. 1
in Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP).
c) Nachdem die Eingaben vom 18. Mai 2006 und 8. Juni 2006 die gesetzlichen
Anforderungen zeitlich, formal und inhaltlich erfüllen (Art. 64 Abs. 1 in Verbindung mit
Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 Abs. 1 und 2 VRP), ist auf die Beschwerde - unter dem
erwähnten Vorbehalt - einzutreten.
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2./ a) In formeller Hinsicht macht der Beschwerdeführer geltend, sein rechtliches Gehör
sei durch den Verzicht der Regierung, einen Augenschein durchzuführen, verletzt
worden. Ein Augenschein hätte die unhaltbare Situation aufgezeigt. Zudem wäre
deutlich geworden, dass das Landschaftsbild bei einer Verweigerung des
Wiederaufbaus nachhaltig gestört werde. Ein Augenschein hätte aber auch
verdeutlicht, dass nicht ein freistehendes Wohnhaus, sondern lediglich ein Gebäudeteil
abgebrochen worden sei. Der grösste Teil des Gebäudes - die Scheune - stehe nach
wie vor.
b) Der Augenschein ist die unmittelbare sinnliche Wahrnehmung von Tatsachen durch
die entscheidende Instanz und dient dem besseren Verständnis des Sachverhalts. Ob
ein Augenschein durchzuführen ist, liegt im pflichtgemässen Ermessen der urteilenden
Instanz (Cavelti/Vögeli, Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. Gallen, St. Gallen
2003, Rz. 966).
c) Bezüglich des Einwands des Beschwerdeführers, die Verweigerung des
Wiederaufbaus störe das Landschaftsbild nachhaltig, verweist die Vorinstanz in der
Vernehmlassung vom 22. Juni 2006 zu Recht auf die bei den Akten liegenden
Fotografien und Planunterlagen. Ausserdem fällt in Betracht, dass über die endgültige
Gestaltung der Umgebung im Rahmen der Wiederherstellung des rechtmässigen
Zustands zu befinden ist. Über diese Frage wurde indes noch nicht entschieden,
nachdem die Vorinstanz die Streitsache bezüglich der verfügten Wiederherstellung an
die Beschwerdebeteiligte zurückwiesen hat. Auch unter diesem Aspekt erwies sich
deshalb die Durchführung eines Augenscheins im Rekursverfahren nicht als notwendig.
Gleich verhält es sich bezüglich des Einwands, bei einem Augenschein hätte
festgestellt werden können, dass es sich nicht um ein freistehendes Wohnhaus
gehandelt habe. Der Umstand, dass das Wohnhaus und die Scheune
aneinandergebaut gewesen sind, geht zweifelsfrei aus den bei den Akten liegenden
Plänen und Fotografien hervor. Die Vorinstanz hat denn auch nie behauptet, das
Wohnhaus sei freistehend. Unter diesen Umständen kann der Vorinstanz keine
Ermessensverletzung vorgeworfen werden, wenn sie auf die Durchführung eines
Augenscheins verzichtet hat. Daran vermag auch nichts zu ändern, dass das
Verwaltungsgericht einen Lokaltermin abhält. Der Vorinstanz kommt bei der Frage, ob
sie den massgeblichen Sachverhalt gestützt auf einen Augenschein oder
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ausschliesslich auf die im Recht liegenden Akten erheben will, ein erheblicher
Ermessensspielraum zu. Die Rüge der Verletzung des rechtlichen Gehörs erweist sich
als unbegründet.
3./ a) In materieller Hinsicht macht der Beschwerdeführer geltend, dass die Ablehnung
des Korrekturgesuchs bzw. die Verweigerung der Wiederaufbaubewilligung für das
Wohnhaus einen schwerwiegenden Eingriff in sein Eigentum darstelle. Dieser Eingriff
beruhe weder auf einer genügenden gesetzlichen Grundlage noch werde er durch ein
öffentliches Interesse gedeckt noch erweise er sich als verhältnismässig.
b) Es ist unbestritten, dass die Ablehnung des Korrekturgesuchs bzw. die
Verweigerung des Wiederaufbaus einen Eingriff in die Eigentumsrechte des
Beschwerdeführers (Art. 26 der Bundesverfassung der Schweizerischen
Eidgenossenschaft, SR 101, abgekürzt BV) darstellt. Staatliche Eingriffe in die
Freiheitsrechte sind nur zulässig, wenn sie auf einer genügenden gesetzlichen
Grundlage beruhen, im öffentlichen Interesse liegen und das
Verhältnismässigkeitsprinzip wahren (Art. 36 BV).
c) aa) Wie bereits im Rekursverfahren stellt sich der Beschwerdeführer auf den
Standpunkt, Art. 42a Abs. 3 RPV stelle als Verordnungsbestimmung keine genügende
gesetzliche Grundlage für eine Verweigerung des Wiederaufbaus dar. Darüber hinaus
erweise sich die Regelung von Art. 42a Abs. 3 RPV aber auch als unzulässig, da Art.
24d RPG eine Delegation zuhanden des kantonalen Gesetzgebers, nicht jedoch an die
Exekutive beinhalte, weitergehende Einschränkungen als in Art. 24d Abs. 3 RPG
vorgesehen vorzunehmen. Sodann sei es unter dem Gesichtspunkt der
Gleichbehandlung angezeigt, rechtmässig erstellte Wohnbauten ausserhalb der
Bauzone, die durch Umnutzung zu landwirtschaftsfremdem Wohnen zonenwidrig
geworden seien, hinsichtlich des Wiederaufbaus denjenigen Wohnbauten
gleichzustellen, die im Sinne von Art. 24c RPG durch nachträgliche Pläne und Erlasse
zonenwidrig geworden seien. Art. 77quinquies Abs. 2 BauG trage diesem Aspekt
Rechnung. Schliesslich könne entgegen den vorinstanzlichen Erwägungen aus dem
Wortlaut von Art. 24d Abs. 3 lit. b RPG nicht abgeleitet werden, dass der Wiederaufbau
nach einem freiwilligen Abbruch unzulässig sei.
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bb) Eingriffe in die Eigentumsgarantie müssen in einer generell abstrakten Norm
vorgesehen sein (Art. 36 Abs. 1 Satz 1 BV), wobei sich die erforderliche
Rechtsetzungsstufe nach der Schwere des Eingriffs richtet (Art. 36 Abs. 1 Satz 2 BV).
Schwerwiegende Eingriffe sind auf der Stufe eines Gesetzes im formellen Sinn zu
normieren, während für weniger schwerwiegende Eingriffe ein Gesetz im materiellen
Sinn genügt (Häfelin/Haller, Schweizerisches Bundesstaatsrecht, 6. Aufl., Zürich 2005,
Rz. 601).
cc) Art. 24d RPG erlaubt die Umnutzung von nicht benötigten landwirtschaftlichen
Wohnbauten zu landwirtschaftsfremden Wohnzwecken, sofern - nebst anderen
Voraussetzungen - die äussere Erscheinung und die bauliche Grundstruktur im
wesentlichen unverändert bleiben (Art. 24d Abs. 3 lit. b RPG). Sinn und Zweck dieser
Bestimmung besteht darin, "eine sinnvolle, auch mit Blick auf Raum und Landschaft
vertretbare Weiterverwendung der bestehenden Bausubstanz" zu erreichen (BBl 1996
III S. 541). Dabei wird vorausgesetzt, dass die Substanz erhalten bleibt, also die
bisherige Bausubstanz weiter genutzt wird (BBl 1996 III S. 537 und 545).
Dementsprechend schliesst Art. 24d RPG einen vollständigen Abbruch der Wohnbaute
mit anschliessendem Wiederaufbau grundsätzlich aus (vgl. BGE 1A.134/2002 vom 17.
Juli 2003 E. 5.4; Bundesamt für Raumentwicklung, Erläuterungen zu Art. 42a RPV,
Version vom 23. August 2004, S. 4). Für dieses Verständnis spricht unter dem
Gesichtspunkt der systematischen Auslegung auch, dass Art. 42a Abs. 3 RPV einen
Wiederaufbau im Rahmen von Art. 24d Abs. 1 und 3 RPG – im Sinne einer
Erleichterung - (nur) nach Zerstörung durch höhere Gewalt zulässt. Entgegen der
Auffassung des Beschwerdeführers beruht somit der durch den verweigerten
Wiederaufbau bewirkte Eigentumseingriff direkt auf Art. 24d RPG und damit auf einem
Gesetz im formellen Sinn. Sodann verstösst es auch nicht gegen das
Gleichbehandlungsgebot, Wohnbauten ausserhalb der Bauzone, die durch Umnutzung
zu landwirtschaftsfremdem Wohnen zonenwidrig geworden sind, hinsichtlich des
Wiederaufbaus anders zu behandeln, als Wohnbauten, die durch nachträgliche Pläne
und Erlasse zonenwidrig geworden sind. Es steht im Ermessen des Gesetzgebers,
diese unterschiedlichen Sachverhalte unterschiedlich zu regeln. Im übrigen aber ist die
Prüfung der Verfassungsmässigkeit von Bundesgesetzen ohnehin ausgeschlossen (Art.
191 BV). Als unbehelflich erweist sich schliesslich auch der Hinweis des
Beschwerdeführers auf Art. 77quinquies Abs. 2 BauG. Nachdem Art. 24d RPG einen
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Wiederaufbau nicht vorsieht und Art. 42a Abs. 3 RPV im Sinn einer
Ausnahmebestimmung einen Wiederaufbau nur in Fällen der Zerstörung durch höhere
Gewalt zulässt, erweist sich Art. 77quinquies BauG als bundesrechtswidrig, weshalb
ihm die Anwendung zu versagen ist (ursprünglich schon kritisch: B. Heer, St. Gallisches
Bau- und Planungsrecht, Bern 2003, Rz. 494).
dd) Nachdem feststeht, dass Art. 24d RPG eine hinreichende gesetzliche Grundlage für
die Verweigerung des Wiederaufbaus darstellt, ist zu prüfen, ob vorliegend die
Voraussetzungen für einen - ausnahmsweise zulässigen - Wiederaufbau erfüllt sind.
Der Beschwerdeführer macht in diesem Zusammenhang geltend, es treffe zwar zu,
dass das Gebäude einen Minderwert von nur 40 Prozent aufweise, indes habe die
Tragkonstruktion aus bautechnischen Gründen vollständig ersetzt werden müssen. Die
Korrekturen seien also gewissermassen nicht freiwillig, sondern aus technischen und
baurechtlichen Gründen sowie aus Sicherheitsüberlegungen erfolgt. Schliesslich sei zu
beachten, dass das Gebäude aus einem Wohnhaus mit angebauter Scheune bestehe,
weshalb nur von einem Teilabbruch gesprochen werden könne.
Den vorstehenden Ausführungen kann entnommen werden, dass das Bundesrecht
einen Wiederaufbau landwirtschaftlicher Wohnbauten zwecks landwirtschaftsfremder
Nutzung nur nach Zerstörung durch höhere Gewalt zulässt (Art. 24d RPG in
Verbindung mit Art. 42a Abs. 3 RPV). Zur Zerstörung durch höhere Gewalt zählt
insbesondere das Abbrennen infolge Blitzschlags oder die Zerstörung durch
Sturmwinde. Keine Zerstörung durch höhere Gewalt liegt dagegen vor, wenn das
Gebäude vorsätzlich oder eventualvorsätzlich durch den Eigentümer oder mit dessen
ausdrücklicher oder stillschweigender Duldung zerstört wird (Bundesamt für
Raumentwicklung, Erläuterungen zu Art. 42a der Raumplanungsverordnung, a.a.O., S.
4 f.).
Es ist unbestritten, dass die Wohnbaute des Beschwerdeführers nicht durch
Naturgewalten, sondern von Menschenhand vorsätzlich zerstört wurde. Dem
Architekten ist die Unzulässigkeit eines vollständigen Abbruchs der Wohnbaute seitens
der Behörden mehrfach dargelegt worden; sein Wissen und seine Handlungen sind
dem Beschwerdeführer zuzurechnen. Damit steht fest, dass die Voraussetzungen für
einen Wiederaufbau vorliegend nicht erfüllt sind. Daran vermögen auch die Hinweise
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des Beschwerdeführers auf angebliche technische und baurechtliche Notwendigkeiten
sowie Sicherheitsaspekte nichts zu ändern. In den Schutzbereich von Art. 24d RPG
fallen zum vornherein nur "gut erhaltene" Wohnbauten. Diese Voraussetzung gilt dann
als erfüllt, wenn sich die statisch wichtigen Teile wie Fundamente, Böden, tragende
Wände und Dachkonstruktionen noch in einem guten Zustand befinden bzw. nur zu
einem kleinen Teil erneuerungsbedürftig sind. Müssen hingegen ganze Gebäudeteile
abgebrochen werden, um die Baute künftig entsprechend nutzen zu können, ist die
Umnutzungsbewilligung zu verweigern (BBl 1996 III 542). Aber auch der Einwand, es
handle sich nur um einen Teilabbruch, geht an der Sache vorbei. Am Augenschein
konnte sich das Verwaltungsgericht davon überzeugen, dass das Wohnhaus auf
Parzelle Nr. 2399 nicht mehr vorhanden ist. Während das Wohnhaus nach Art. 24d
RPG zu beurteilen ist, findet auf die Scheune, welche nicht Wohnzwecken dient, Art.
24a RPG Anwendung. Für die Frage, ob ein Wiederaufbau des vollständig zerstörten
Wohnhauses gestattet ist, spielt der Umstand, dass Teile der Scheune belassen
wurden, mithin keine Rolle.
ee) Als Zwischenergebnis ist somit festzuhalten, dass der Beschwerdeführer in
Abweichung zur Baubewilligung vom 29. Oktober 2004 sein in der Landwirtschaftszone
liegendes Wohnhaus abgebrochen hat. Die gesetzlichen Voraussetzungen für einen
Wiederaufbau sind nicht gegeben, nachdem das Wohnhaus freiwillig abgebrochen
worden ist.
d) aa) Zu prüfen ist im weiteren, ob der durch den verweigerten Wiederaufbau bewirkte
Eingriff in die Eigentumsgarantie des Beschwerdeführers durch ein öffentliches
Interesse gerechtfertigt ist (Art. 36 Abs. 2 BV). Der Beschwerdeführer macht in diesem
Zusammenhang geltend, es stehe im öffentlichen Interesse, Bauten zu erhalten, welche
durch den Strukturwandel in der Landwirtschaft nicht mehr einer landwirtschaftlichen
Nutzung dienten. In diesem Sinn stehe das von der Vorinstanz angeführte Gebot der
haushälterischen Nutzung der Verweigerung der Baubewilligung gerade entgegen. Es
sei die Absicht des Gesetzgebers gewesen, dass bestehende erhaltenswerte
Wohnbauten wie die Liegenschaft des Beschwerdeführers saniert, erweitert und
grundsätzlich wieder aufgebaut werden könnten. Sodann liege es mit Blick auf das
Landschaftsbild im öffentlichen Interesse, dass der bisherige landwirtschaftliche
Gebäudekomplex, bestehend aus Wohnhaus und Scheune, erhalten bleibe.
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bb) Wie die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid zutreffend festhält, zählt der
Grundsatz der Trennung des Baugebiets vom Nichtbaugebiet zu den wichtigsten
Prinzipien des Raumplanungsrechts des Bundes (anstelle vieler: BGE 132 II 40 mit
Hinweis). Der Sinn und Zweck von Art. 24d RPG besteht, wie vorstehend dargelegt,
darin, dass die bisherige Bausubstanz weiter genutzt werden kann. Dagegen wird ein
vollständiger Abbruch und nachfolgender Wiederaufbau von Art. 24d RPG nicht
gedeckt. Mit der Revision soll eine sinnvolle und möglichst raum- und
landschaftsverträgliche Weiterverwendung funktionsloser Bauten ermöglicht werden;
keinesfalls wollte man aber neuen baulichen Aktivitäten ausserhalb des Baugebiets
Vorschub leisten (BBl 1996 III S. 537).
cc) Wie bereits ausgeführt wurde, ist das Wohnhaus vollständig abgebrochen worden.
Die Scheune spielt für die Frage der rechtlichen Beurteilung eines Wiederaufbaus des
Wohnhauses keine Rolle. Da der Wiederaufbau des Wohnhauses eine bauliche Aktivität
bedeuten würde, die nicht vom Gesetzeszweck gedeckt ist, hat die Vorinstanz im
angefochtenen Entscheid zu Recht erwogen, dass die Abweisung des
Korrekturgesuchs im öffentlichen Interesse liegt. Daran vermag auch der Hinweis des
Beschwerdeführers auf den Erhalt des Landschaftsbilds nichts zu ändern.
Insbesondere ist zu berücksichtigen, dass Beschwerdeführer selbst die Veränderung
des Landschaftsbildes durch den Totalabbruch des Wohnhauses zu verantworten hat.
Im übrigen wird es entsprechend den vorstehenden Erwägungen Sache der
Beschwerdebeteiligten sein, im Rahmen der Anordnung der Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustandes über das endgültige Erscheinungsbild zu entscheiden.
e) aa) Zu prüfen bleibt, ob der Eingriff in die Eigentumsgarantie vor dem
Verhältnismässigkeitsgrundsatz standhält (Art. 36 Abs. 3 BV). Der Beschwerdeführer
macht in diesem Zusammenhang geltend, dass die Verweigerung des Wiederaufbaus
für ihn und seinen betagten Vater sehr schwerwiegende Auswirkungen hätte. Der
Wegzug aus der gewohnten Umgebung wäre für den Vater schlicht nicht verkraftbar.
Für den Beschwerdeführer bedeute die Verweigerung des Wiederaufbaus eine
Zerstörung eines grossen Teils seines Eigentums, wobei zu beachten sei, dass er
durch den Wiederaufbau keinen besonderen Vorteil erfahre, sondern lediglich das
erhalte, was ihm bereits mit der bewilligten Sanierung zugestanden worden sei. Hinzu
kämen die Interessen des Pächters, der weit entfernt von der Rüti wohne; die Präsenz
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der Familie B. würde die Aufsicht seines Weideviehs jederzeit gewährleisten. Neben
den enormen privaten Interessen des Beschwerdeführers und seines Vaters würden
aber auch öffentliche Interessen für den Wiederaufbau sprechen. Namentlich der Erhalt
des bisherigen Erscheinungsbildes und die Weiternutzung bestehender Bausubstanz
sowie die Verbesserung des Erscheinungsbildes durch eine typische Fassaden- und
Dachgestaltung würden zusammen mit den privaten Interessen das öffentliche
Interesse am Nichtwiederaufbau bei weitem überwiegen. Schliesslich sei bei der
Abwägung der Interessen zu berücksichtigen, dass eine Umbaubewilligung zwar
erlaube, jeden Balken einzeln zu ersetzen oder zunächst das Dach vollständig zu
erneuern und dann dieses auf vier Stützen stehen zu lassen, damit der ganze Unterbau
ersetzt werden könne, aber ein gleichzeitiges Ersetzen der schadhaften Bauteile nicht
zulässig sei. Dies könne nicht in der Absicht des Gesetzgebers gelegen haben.
bb) Die verweigerte Bewilligung des Wiederaufbaus ist zweifellos geeignet, dem Sinn
und Zweck von Art. 24d RPG nachzuleben und neue unerwünschte bauliche Aktivitäten
in der Landwirtschaftszone zu verhindern. Sodann sind auch keine milderen
Massnahmen ersichtlich, welche es erlauben würden, dem Gesetzeszweck auf eine
andere Weise als mit der Verweigerung des Wiederaufbaus Rechnung zu tragen. Zu
prüfen bleibt mithin, ob die öffentlichen Interessen an der Durchsetzung des
Gesetzeszwecks die privaten Interessen des Beschwerdeführers zu überwiegen
vermögen. Das Verwaltungsgericht verkennt in diesem Zusammenhang nicht, dass die
Ablehnung des Baugesuchs und die Verweigerung des Wiederaufbaus für den
Beschwerdeführer und seinen Vater in finanzieller und emotionaler Hinsicht
schwerwiegende Folgen nach sich ziehen. Indes hat die Vorinstanz im angefochtenen
Entscheid zu Recht auf die entgegenstehenden gewichtigen öffentlichen Interessen
verwiesen. Wesentlich ist in diesem Zusammenhang namentlich die präjudizielle
Bedeutung, die einer Gutheissung des Baugesuchs zukommen würde. Würde man
dem Begehren des Beschwerdeführers stattgeben, müsste künftig der Wiederaufbau
von Wohnhäusern, die nicht durch höhere Gewalt zerstört worden sind, generell
zugelassen werden. Aufgrund der Akten ist ausgewiesen, dass das Gebäude
vorsätzlich zerstört worden ist; würde hier der Wiederaufbau zugelassen, würden den
Behörden die Argumente fehlen, um in anderen Fällen den Wiederaufbau von freiwillig
zerstörten Wohnhäusern zu verweigern. Die vorstehenden Ausführungen haben indes
gezeigt, dass der Gesetzgeber den Wiederaufbau von freiwillig zerstörten
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Wohnhäusern im Rahmen von Art. 24d RPG klar ausgeschlossen hat. Unzutreffend ist
das Vorbringen des Beschwerdeführers, er würde durch die Bewilligung des
Korrekturgesuchs keinen besonderen Vorteil erhalten, sondern lediglich das, was ihm
bereits durch die bewilligte Sanierung zugestanden worden sei. Da die Bausubstanz
des Wohnhauses endgültig verloren gegangen ist, ist es unmöglich, im Rahmen eines
Wiederaufbaus denjenigen Zustand zu erzielen, der dem dazumal bewilligten
Baugesuch entsprechen würde. Der Beschwerdeführer hätte durch den Wiederaufbau
somit zweifellos einen Vorteil. In diesem Sinn geht auch der Hinweis des
Beschwerdeführers auf das öffentliche Interesse am Erhalt von bestimmungsgemässer
Bausubstanz ins Leere, nachdem durch den Abbruch die Bausubstanz gerade
vollständig zerstört worden ist. Sodann trifft es entgegen der Auffassung des
Beschwerdeführers nicht zu, dass es zulässig sei, Dächer vollständig zu erneuern und
dann diese auf vier Stützen stehen zu lassen, damit der ganze "Unterbau" ersetzt
werden könne. Es würde Art. 24d Abs. 3 lit. b RPG sowohl unter dem Titel der
äusseren Erscheinung wie auch unter jenem der Erhaltung der baulichen Grundstruktur
verletzen, wenn die Baute unter blosser Beibehaltung der Fassade und des Daches
vollständig ausgehöhlt und gewissermassen mit einem Neubau gefüllt würde (BBl 1996
III S. 545). Nicht wesentlich ins Gewicht fallen schliesslich die geltend gemachten
Interessen des Pächters an einer Überwachung des Weidviehs, zumal die notwendige
Überwachung auch ohne die ständige Anwesenheit der Familie B. sichergestellt
werden muss.
cc) Vor diesem Hintergrund kommt das Verwaltungsgericht zum Schluss, dass die
Abweisung des Korrekturgesuchs bzw. die Verweigerung des Wiederaufbaus vor dem
Grundsatz der Verhältnismässigkeit standhalten. Die auf dem Spiel stehenden
öffentlichen Interessen sind schwerer zu gewichten als die entgegenstehenden privaten
und öffentlichen Interessen.
f) Zusammenfassend steht fest, dass der Beschwerdeführer in Abweichung zur
Baubewilligung vom 29. Oktober 2004 sein in der Landwirtschaftszone liegendes
Wohnhaus abgebrochen hat. Da das Wohnhaus somit nicht durch höhere Gewalt
zerstört worden ist, sind die gesetzlichen Voraussetzungen für einen Wiederaufbau
nicht gegeben. Die Verweigerung des Wiederaufbaus liegt sodann im überwiegenden
öffentlichen Interesse und erweist sich als verhältnismässig. Die Vorinstanz hat deshalb
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die Bewilligung zum Korrekturgesuch vom 28. Juli 2005, welches den Wiederaufbau
des Wohnhauses bezweckte, zu Recht verweigert. Gründe, die eine Rückweisung der
Streitsache an die Beschwerdebeteiligte entsprechend dem Eventualbegehren des
Beschwerdeführers rechtfertigen würden, sind nicht gegeben. Nachdem die
bestehende Bausubstanz vollständig zerstört worden ist, ist ein Wiederaufbau im
Rahmen der Baubewilligung vom 29. Oktober 2004 aus rein praktischen Gründen gar
nicht mehr möglich. Bezüglich der vorinstanzlichen Rückweisung der Streitsache an die
Beschwerdebeteiligte zur Prüfung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands
bleibt anzufügen, dass im angefochtenen Regierungsbeschluss zutreffend erkannt
wurde, dass die Behörde in einer Wiederherstellungsverfügung im Sinne von Art. 130
Abs. 2 BauG einerseits die Voraussetzungen der restitutorischen Massnahme
festzustellen und anderseits zu bestimmen hat, was der Pflichtige zu tun hat. Nur der
verbindliche Entscheid, welche Massnahmen der Pflichtige zur Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustands vorzunehmen hat, gestaltet ein Rechtsverhältnis (VerwGE vom
22. Februar 2006 i.S. M. AG, zur Zeit veröffentlicht unter www.gerichte.sg.ch). Die
angeordnete Rückweisung ist folglich nicht zu beanstanden, da die
Beschwerdebeteiligte die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands verfügt hat,
ohne die erforderlichen Massnahmen konkret zu bezeichnen. Immerhin kann im
Hinblick auf die konkrete Anordnung als Hinweis schon heute festgehalten werden,
dass auch im Rahmen der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes ein
Wiederaufbau im Rahmen der Baubewilligung vom 29. Oktober 2004 ausser Betracht
fällt. Abgesehen davon, dass ein Wiederaufbau, wie bereits ausgeführt wurde, aus rein
praktischen Gründen unmöglich ist, ginge es auch nicht an, über die Wiederherstellung
des rechtmässigen Zustandes einen Wiederaufbau zuzulassen, der sich nach Art. 24d
RPG als unzulässig erweist. Aus dem Gesagten folgt, dass die Beschwerde
abzuweisen ist, soweit darauf einzutreten ist. Auf die Einholung der vom
Beschwerdeführer beantragten Expertise sowie die Einvernahme des Projektverfassers,
der im übrigen anlässlich des Augenscheins zu Wort gekommen ist, ist zu verzichten.
4./ Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die amtlichen Kosten des
Beschwerdeverfahrens dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine
Entscheidgebühr von Fr. 3'000.-- ist angemessen (Ziff. 382 Gerichtskostentarif, sGS
941.12). Sie ist mit dem geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe zu verrechnen.
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Ausseramtliche Entschädigungen sind nicht zuzusprechen (Art. 98 Abs. 1 in
Verbindung mit Art. 98bis VRP).