Decision ID: cd8e23e5-7277-4780-8429-80bd53eba818
Year: 2007
Language: fr
Court: VD_TC
Chamber: VD_TC_031
Canton: VD
Region: Région lémanique
Law Area: public_law

Vu les faits suivants
A.
Le territoire de la Commune de La Tour-de-Peilz (ci-après: la commune) est régi par un plan directeur du 9 février 2000, approuvé par le Conseil d'Etat le 21 août 2000, ainsi que par un plan des zones et son règlement sur le plan d'extension et la police des constructions (ci-après: RPEPC) du 5 juillet 1972, avec les modifications approuvées par le Conseil d'Etat le 17 décembre 1982 et le 30 novembre 1984.
B.
Le plan des zones mentionne le plan d'extension partiel "En Sully" approuvé par le Conseil d'Etat le 13 août 1975. Ce plan d'extension partiel, dont le périmètre comprenait l'ancienne parcelle n° 522, d'une surface de 73'575 m2, définissait plusieurs sous-périmètres, dont un était destiné à la construction d'un centre administratif pour la
société anonyme alors propriétaire de la parcelle. Cette société ayant renoncé à réaliser la construction prévue, un projet de nouveau plan de quartier (ci-après: le plan de quartier ou le PQ) avec son règlement (ci-après: RPQ) pour le même périmètre au lieu-dit "En Sully" a été adopté le 6 décembre 1989, puis approuvé par le Conseil d'Etat le 15 juin 1990. Ce nouveau plan de quartier a abrogé le plan d'extension partiel au lieu dit "En Sully" du 13 août 1975.
Le plan de quartier détermine quatre sous-périmètres, à savoir: le sous-périmètre "a" au nord, d'une surface d'environ 50'000 m2, destiné à l'habitat groupé individuel ou collectif; le sous-périmètre "b" au sud destiné aux activités du secteur tertiaire, à l'habitat, au commerce; y sont autorisées les activités artisanales et les dépôts non polluants et compatibles avec les activités du secteur tertiaire; le sous-périmètre "c" destiné aux activités sportives et de loisirs et le sous-périmètre "d" destiné à l'usage de place publique. En ce qui concerne le sous-périmètre "a", l'art. 4 RPQ limite la surface de plancher autorisée à 17'500 m2 (coefficient d'utilisation du sol
[
CUS
]
de 0,35). Le PQ prévoit la construction de 84 unités de logement. Le plan définit 8 périmètres d'évolution (a1 à a8), dans lesquels les constructions accolées devront être implantées (art. 7 RPQ), dont l'altitude maximum au faîte des toits est définie pour chacun des périmètres d'évolution, étant précisé que le volume habitable est limité à 10 mètres entre le faîte et la dalle du rez-de-chaussée, les bâtiments pouvant comporter trois niveaux (art. 5 RPQ), la cote d'altitude maximale étant fixée à 419,10 mètres, pour la partie supérieure de la parcelle (périmètre d'évolution a6). Le plan de quartier présente diverses coupes du quartier, un schéma des circulations, un exemple d'aménagement de place de parc individuelle et une "étude typologique" avec un croquis des façades de trois bâtiments accolés. Trois points d’accès au périmètre du plan de quartier sont définis de manière contraignante (art. 24 RPQ). Le premier accès - principal - se situe au nord-ouest, sur la route de Chailly, le deuxième - secondaire - au nord-est, également sur la route de Chailly, un peu plus en amont, et le troisième au sud, utilisant un passage déjà existant sous la voie CFF. Une maquette de l'ensemble du quartier a été réalisée et il a été prévu que les constructions devraient s'inspirer du croquis et de la maquette. Le PQ attribue le degré de sensibilité au bruit lI à la partie supérieure du périmètre destinée à l'habitation et le degré III à la partie inférieure du périmètre, réservée aux activités.
Le plan directeur communal, adopté par le conseil communal le 9 février 2000 et approuvé par le Conseil d’Etat le 21 août 2000 indique notamment ce qui suit au sujet du secteur "En Sully" (fiche sectorielle D 2):
"confirmer la destination des terrains à affecter en priorité à la réalisation d’habitations individuelles ou collectives de moyenne à faible densité et à des activités professionnelles dans le quartier de Sully en veillant à garantir une utilisation rationnelle du sol".
C.
La parcelle n° 522 a fait l'objet d'un acte authentique de fractionnement en cinq unités le 5 juillet 2002, soit les parcelles n
os
2725, 2726, 2727, 2728, acquises par Jean-Marie Polla, et la parcelle n° 2729 (de 16'005 m
2
), située dans la partie est du périmètre du PQ, acquise par Jean-Marie Polla puis revendue par celui-ci au propriétaire du château "En Sully", d’abord Robert Lange, puis Ilias Traber et Nina Mensikova. Jean-Marie Polla bénéficie d’une servitude de passage sur la parcelle n° 2729, de façon à pouvoir disposer de l’accès nord-est. Il est également propriétaire de la parcelle n° 483, permettant d’assurer par le sud un accès sur la route de Saint-Maurice.
En nature de pré-champ, ces bien-fonds se trouvent à l'est de la commune, entre la voie CFF (au sud), le ruisseau de Sully (à l'ouest), la route de Chailly (au nord) et le Château de Sully (à l'est). En pente douce, ils sont orientés vers le lac et sont entourés de terrains bâtis, dont les parcelles des recourants (n° 546 et 547) situées au nord, directement face au périmètre du plan de quartier, à l’angle, de part et d’autre, formé par le chemin du Grammont et la route de Chailly, à proximité du pont d'accès nord-ouest du futur quartier.
D.
Un premier projet de construction sur les bien-fonds a fait l'objet d'un permis de construire 36 villas contiguës, 20 garages enterrés, 16 couverts à voitures et l'aménagement de 20 places de parc, ainsi que 4 immeubles avec abris collectif de 228 places, un parking souterrain de 56 places et l'aménagement de 52 places de parc extérieures. Sur recours, le tribunal de céans a annulé ce permis le 7 mars 2003, au motif que l'accès prévu nécessitait l'adoption d'un plan routier qui faisait défaut (arrêt AC.2002.0094).
E.
En automne 2004, agissant sans être au bénéfice d'un permis de construire, Robert Lange a procédé à des aménagements sur la parcelle no 2729 et à la création d'un paddock pour chevaux. Tout en constatant que de tels aménagements n'étaient pas conformes à l'affectation retenue pour les sous-périmètres "a" et "c" du PQ, la Municipalité de La Tour-de-Peilz (ci-après: la municipalité) a toutefois renoncé, par décision du 17 novembre 2005, entrée en force, à ordonner le rétablissement de l'état antérieur, au motif que ces aménagements présentaient des points positifs quant à l’aspect paysager et ne faisaient pas obstacle à la réalisation du plan de quartier.
F.
Le 3 février 2005,
Roland Pfyffer et Michel Van Schothorst
ont requis de la municipalité qu'elle procède à la révision du PQ de manière à prendre en compte les circonstances nouvelles du quartier et à assurer que l'affectation du PQ soit adaptée aux besoins actuels. Cette requête n'a fait l'objet d'aucune réponse de la part de l'intimée.
G.
En avril 2006, Jean-Marie Polla a mis à l'enquête publique un nouveau projet de construction sur ses parcelles de 22 villas contiguës avec 44 places de parc extérieures. Suite à de nombreuses oppositions de la part des habitants du quartier, ce projet a été retiré le 22 septembre 2006.
H.
Au printemps 2006 également, la commune a soumis à l’enquête publique, en application de l’art. 13 de la loi sur les routes
10 décembre 1991
(LRou; RSV 725.01), un projet de revitalisation du ruisseau du Sully ainsi qu’un projet routier de réaménagement de la route de Chailly, placée par le plan directeur communal dans le réseau régional. Les aménagements routiers mis à l’enquête s’inspiraient en partie du rapport déposé par le bureau d’études Borgstedt, à Lausanne, le 13 mai 2004. L’aménagement prévoyait notamment la construction d’un giratoire à l’intersection de la route de Chailly, de l’avenue de Pérouge et du chemin du Gregnolet, un carrefour d’intérêt régional, marquant en outre l’entrée de la localité.
I.
Par courrier du 10 mai 2006,
Roland Pfyffer et Michel Van Schothorst ont à nouveau sollicité de la commune qu’elle procède au réexamen du PQ afin de tenir compte de l’évolution des circonstances depuis le moment de son adoption. Par décision du 26 septembre 2006, la municipalité a rejeté la demande des intéressés, considérant que le PQ restait adapté aux circonstances et était conforme à la planification récente.
J.
Par acte du 17 octobre 2006, Roland Pfyffer et Michel Van Schothorst (ci-après: les recourants) ont déposé devant le Tribunal administratif un recours contre la décision précitée. Ils concluent à l’admission du recours, à l’annulation de la décision attaquée et au renvoi du dossier à la commune afin qu’elle procède sans délai à la révision du PQ et qu’elle refuse, dans l’intervalle, tout permis de construire sollicité sur la base du PQ actuel. Sur le fond, ils invoquent pour l’essentiel les changements suivants tenant à l’équipement: morcellement de la parcelle n° 522; volonté claire du nouveau châtelain de ne pas participer aux aménagements prévus par le PQ, notamment l’accès au périmètre par le nord-est (accès dont l’abandon serait confirmé par le nouveau plan routier); remise en cause de l’accès sud; aménagement d’un paddock par le châtelain. Ces changements rendraient irréalisables les voies d’accès de même que la réalisation du sous-périmètre
"
c
"
. En outre, l’attribution d’un sous-périmètre à l’artisanat et à l’industrie serait incongrue, l’intérêt public se situant plutôt dans la réalisation de zones dédiées à l’habitat. Enfin, les recourants estiment que la municipalité ne peut pas se prévaloir d’un intérêt à maintenir une situation existante, le PQ n’ayant pas encore fait l’objet
"
d’un début d’exécution
"
.
Les recourants ont effectué en temps utile l'avance de frais requise.
K.
Le 31 octobre 2006, le Service de l’aménagement du territoire (actuellement: Service du développement territorial, ci-après: SDT) a déposé ses observations sur le recours. Il a indiqué que la municipalité avait pris sa décision sans le consulter et a transmis diverses pièces au tribunal.
L.
Par réponse du 18 décembre 2006, la municipalité a conclu au rejet du recours dans la mesure où il était recevable. Elle conteste en particulier avoir abandonné l’idée de réaliser un accès au périmètre par le nord-est; cette analyse des recourants reposerait sur un malentendu, plus précisément sur une erreur contenue dans le plan de situation relatif à l’élargissement de la route de Chailly. Aucune transformation des accès n’étant prévue, les recourants ne seraient pas touchés
"plus que quiconque" et n'auraient dès lors pas qualité pour agir. Sur le fond, la municipalité relève que les éléments de fait invoqués par les recourants sont soit contraires à la vérité soit non définitifs et en outre sans pertinence lorsqu’il s’agit de déterminer si les circonstances se sont sensiblement modifiées au sens de l’art. 21 de la loi du 22 juin 1979 sur l’aménagement du territoire (ci-après: LAT; RS 700). Elle estime que la conclusion des recourants qui voudrait que tout projet soit paralysé jusqu’à l’adoption d’un nouveau plan de quartier, alors même qu’ils reconnaissent que le périmètre du PQ doit être affecté principalement à l’habitation, est contraire au principe de la sécurité du droit et porte atteinte à la propriété privée.
M.
Dans sa réponse du 18 décembre 2006, Jean-Marie Polla a conclu, préalablement, à ce que le recours soit déclaré irrecevable, au fond, à ce qu’il soit rejeté, à ce que la décision municipale du 26 septembre 2006 soit confirmée et à ce que la validité du PQ soit confirmée, sous suite de frais et dépens. Le recours serait irrecevable, d’une part car les recourants ne seraient pas touchés plus que quiconque, d’autre part car l’ouverture d’une procédure de permis de construire – comme cela est le cas en l’espèce – ferait obstacle à l’engagement simultané d’une procédure d’adaptation de la planification par le biais de l’art. 75 al. 2 de la loi du 4 décembre 1985 sur l’aménagement du territoire et les constructions (ci-après: LATC; RSV 700.11). Le recours serait également irrecevable car, n’étant que voisins du PQ, les recourants n’auraient pas un intérêt suffisant au sens de l’art. 21 al. 2 LAT pour solliciter l’adaptation du plan litigieux. Sur le fond, Jean-Marie Polla soutient que les éléments invoqués par les recourants portent en réalité sur des circonstances qui n’ont pas changé depuis de très longues années. Par rapport aux circonstances qui se seraient modifiées, selon les recourants, du fait de la seule volonté des propriétaires actuels, Jean-Marie Polla relève, tout d’abord, que la volonté des propriétaires n’est pas un élément déterminant et, ensuite, qu'il est faux d'affirmer que les propriétaires n’ont plus la volonté de réaliser le PQ. Finalement, la création du paddock ne constituerait pas une modification suffisamment importante pour remettre en cause le principe de la stabilité du plan.
N.
A la fin de l’année 2006, les propriétaires du château de Sully ont sollicité de la municipalité l’autorisation de créer une nouvelle entrée dans leur propriété. Ces travaux n'ont pas été approuvés par la municipalité en raison du fait que leur réalisation aurait fait obstacle à la concrétisation du PQ, mais aucune décision formelle de refus n'a été notifiée aux intéressés.
O.
Le 31 janvier 2007, les recourants ont déposé des écritures complémentaires. De manière générale, ils relèvent que Jean-Marie Polla a lui-même rendu le PQ obsolète en procédant au morcellement de la parcelle n° 552 en cinq bien-fonds distincts, dont l’un a été vendu à un tiers. Cette vente, et la modification de la servitude de passage relative à dite parcelle, rendrait juridiquement impossible la réalisation de l’accès nord-est. La servitude ne permettrait plus l’accès aux parcelles n° 2'725 à 2'728 qu’en un seul endroit, soit au travers de la parcelle n° 2'729. Les recourants se sont également référés au préavis municipal n° 19/1989 adressé au conseil communal en vue de l’adoption du plan de quartier
"
En Sully
"
, dont il ressortirait que la zone
"
b
"
avait été pensée comme une zone d’activités artisanales ou tertiaires.
P.
Du 14 février au 15 mars 2007, une mise à l’enquête relative à la construction de cinq immeubles totalisant 28 logements dans les périmètres d’évolution a1 et a2 s’est déroulée. Elle aurait suscité 235 oppositions. Conformément à l’art. 11 RPQ, la demande de permis de construire était accompagnée d’un plan d’ensemble permettant le contrôle des principes du plan de quartier.
Q.
Le 15 mars 2007, la municipalité a déposé des observations en réfutant les arguments des recourants, mais en admettant que l’accès par le sud pouvait poser problème, sans que cela ne compromette toutefois la concrétisation à long terme des objectifs du PQ.
R.
Par duplique du 22 février 2007, Jean-Marie Polla a persisté dans ses conclusions.
S.
Le 30 avril 2007, les recourants ont déposé des observations finales, réaffirmant l’existence d’un intérêt digne de protection de leur part et l’incohérence de la planification actuelle.
T.
Une inspection locale s’est déroulée sur place le 28 juin 2007 en présence des parties et de leurs conseils. L'autorité intimée a produit copie du rapport de la commission du conseil communal chargée de l'étude du "Préavis No 4/2007 concernant la demande de crédit pour la construction d'un giratoire à l'intersection de la route de Chailly, l'avenue de Pérouge et du chemin du Gregnolet ainsi qu'à la sécurisation de la route de Chailly". A l'issue de cette séance, un délai de quinze jours a été imparti à la municipalité pour produire un extrait du procès-verbal de la séance du conseil communal du 27 juin 2007 relatif aux aménagements prévus à la route de Chailly. Sous cette réserve, les parties ont été informées que l'instruction du recours était close, que le tribunal statuerait prochainement et qu'il notifierait son arrêt aux parties par écrit. Un compte-rendu d’audience établi à cette occasion mentionne notamment ce qui suit:
"
Concernant le plan routier, la Municipalité fait état de deux éléments nouveaux:
- il a été renoncé à l’élargissement tel que prévu par le plan de détail n° 7,
- le 27 juin 2007, le conseil communal a refusé la réalisation du giratoire prévu sur la route de Chailly vers le gymnase de Burier.
A propos de ce dernier élément, Me Thonney souhaite que le Tribunal administratif prenne connaissance du rapport de la commission du conseil communal, dont il ressortirait que ce n’est pas le principe du giratoire qui est rejeté, mais qu’il est reproché au projet de ne pas avoir été coordonné avec le plan de quartier
"
En Sully
"
. La Municipalité explique que ce giratoire doit être réalisé pour assurer la fluidité du trafic et la sécurité des gymnasiens: il est nécessaire et devra être réalisé d’une manière ou d’une autre. Me Thonney souhaite mettre l’accent sur l’absence de coordination entre ce giratoire et le plan de quartier litigieux. Par ailleurs si l’élargissement tel que prévu par le plan de détail n° 7 est abandonné, cela remettrait en question le plan routier.
"
U.
Par courrier du 2 juillet 2007, les recourants ont requis, d’une part, que les CFF soient interpellés sur divers points relatifs à l’accès sud passant sous leurs voies, d’autre part, que le Garage Riviera soit interpellé sur la nature des droits qu’il exerçait à l’encontre de Jean-Marie Polla. Ce dernier s'est opposé, en date du 5 juillet 2007, à cette requête, tant sur la forme que sur le fond. De son côté, l'intimée a produit le 9 juillet 2007 l'extrait requis tout en indiquant que la requête des recourants était sans pertinence. Le 18 juillet 2007, le juge instructeur du tribunal a écarté la demande susmentionnée des recourants, estimant qu'elle était tardive.
V.
Le Tribunal a statué par voie de circulation.
W.
Les arguments respectifs des parties seront repris ci-dessous dans la mesure utile.

Considérant en droit
1.
a) Interjeté dans le délai et la forme prévus par la loi (art. 31 de loi du 18 décembre 1989 sur la juridiction et la procédure administratives [LJPA; RSV 173.36]), le recours est recevable à la forme.
b) Il sied à titre liminaire d'examiner la question de la qualité pour recourir, contestée par la municipalité et le propriétaire des parcelles soumises au PQ.
aa) Aux termes de l’art. 37 al. 1 LJPA, le droit de recours appartient à toute personne physique ou morale qui est atteinte par la décision attaquée et dispose d’un intérêt digne de protection à ce qu’elle soit annulée ou modifiée. Cette formulation correspond à celle de l’art. 103 let. a de l’ancienne loi fédérale d’organisation judiciaire (OJ) - remplacée depuis le 1
er
janvier 2007 par la loi fédérale 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF; RS 173.110); elle peut être interprétée à la lumière de la jurisprudence du Tribunal fédéral concernant cette disposition (cf., en dernier lieu, les arrêts du Tribunal administratif FO.2006.0005 du 13 mars 2007 consid. 1a, GE.2006.0155 du 21 décembre 2006 consid. 1d, GE.2005.0145 du 3 février 2006, ainsi que les références citées). Selon la jurisprudence fédérale, l’intérêt digne de protection
peut être juridique ou de fait; il ne doit pas nécessairement correspondre à celui protégé par la norme invoquée. Il faut toutefois que le recourant soit touché plus que quiconque ou plus que la généralité des administrés dans un intérêt important, résultant de sa situation par rapport à l'objet litigieux. Un intérêt digne de protection existe lorsque la situation de fait ou de droit du recourant peut être influencée par le sort de la cause; il faut que l'admission du recours procure au recourant un avantage de nature économique, matériel ou autre (ATF 131 V 298 consid. 3 p. 300, 130 V 196 consid. 3 p. 202/203, 514 consid. 3.1 p. 515, et les arrêts cités).
Le recours formé dans le seul intérêt de la loi ou d'un tiers est en revanche irrecevable (A
TF 124 II 499 consid. 3b p. 504, 123 II 542 consid. 2e p. 545,
121 II 39
consid.
2c/aa p. 43/44
, et les arrêts cités
).
bb) Selon l’art. 75 al. 2 LATC, tout intéressé peut demander l'abandon ou la révision d'un plan tous les quinze ans au moins après son entrée en vigueur, une nouvelle demande ne pouvant être présentée que dix ans après le rejet de la précédente. L'autorité saisie de la demande, à savoir la municipalité pour les plans communaux et le département pour les plans cantonaux, doit se déterminer dans les trois mois dès réception de la demande. Tout en considérant que les exigences formelles posées par l’art. 75 LATC pour l'exercice de ce droit d'initiative étaient moins strictes que celles auxquelles une requête en réexamen du plan fondée directement sur l'art. 21 al. 2 LAT était soumise, le Tribunal fédéral a considéré que le droit cantonal ne contredisait ni le sens, ni l'esprit du droit fédéral (ATF 120 Ia 227 consid. 2e p. 234). Il ressort de cet arrêt que la voie de l’art. 75 al. 2 LATC est ainsi ouverte même à des personnes ne faisant valoir que des intérêts d’ordre général (cf. Droit fédéral et vaudois de la construction, note 3 ad art. 75 al. 2 LATC; cf. aussi l’arrêt du TA AC.2000.0107 du 8 janvier 2001 publié in RDAF 2002 I 122 consid. 2).
cc) En l'espèce, les recourants résident à proximité directe du périmètre visé par le PQ, sans toutefois que leurs parcelles ne soient englobées dans celui-ci. Cette circonstance suffit néanmoins à leur conférer la qualité d’intéressé au sens de l’art. 75 al. 2 LATC. Dans la mesure où plus de 15 ans se sont écoulés depuis l’adoption du plan de quartier, l’art. 75 al. 2 LATC leur donne le droit d’initier une procédure de révision de plan. Les recourants peuvent ainsi faire valoir un intérêt digne de protection au sens de l’art. 37 LJPA à ce que le Tribunal administratif vérifie si l’art. 75 al. 2 LATC a été correctement appliqué par l’autorité intimée. Il y a dès lors lieu d’entrer en matière sur leur recours.
dd) Quant à la jurisprudence invoquée par le constructeur (arrêt TA AC.1990.7593 du 3 septembre 1992 consid. 3d), en vertu de laquelle il faut considérer que l'ouverture d'une procédure de permis de construire fait obstacle à l'engagement simultané d'une procédure de planification, sauf à suivre la voie des art. 77 et 79 LATC, elle ne s’applique pas au cas d’espèce. En effet, c’est le 3 février 2005 déjà que les recourants ont requis de la municipalité qu'elle procède à la révision du PQ de manière à prendre en compte les circonstances prétendument nouvelles du quartier et à assurer que l'affectation de ce dernier soit adaptée aux besoins actuels, requête qui n'a pas fait l'objet d'une réponse de la part de l'intimée. Il faut ainsi considérer que la demande des recourants est antérieure à la procédure de permis de construire (mise à l’enquête au mois d’avril 2006, retrait du projet en septembre 2006).
2.
a) La base constitutionnelle de l’aménagement du territoire se trouve à l’art. 75 de la Constitution fédérale du 18 avril 1999 (Cst.; RS 101): la Confédération fixe les principes applicables à l’aménagement du territoire. Celui-ci incombe aux cantons et sert une utilisation judicieuse et mesurée du sol et une occupation rationnelle du territoire (al. 1); la Confédération encourage et coordonne les efforts des cantons et collabore avec eux (al. 2); dans l’accomplissement de leurs tâches, la Confédération et les cantons prennent en considération les impératifs de l’aménagement du territoire (al. 3). Aux termes de l’art. 1
er
al. 1 LAT, la Confédération, les cantons et les communes veillent à assurer une utilisation mesurée du sol. Ils coordonnent celles de leurs activités qui ont des effets sur l’organisation du territoire et ils s’emploient à réaliser une occupation du territoire propre à garantir un développement harmonieux de l’ensemble du pays. Dans l’accomplissement de leurs tâches, ils tiennent compte des données naturelles ainsi que des besoins de la population et de l’économie. L’art. 2 al. 1 LAT prévoit que pour celles de leurs tâches dont l’accomplissement a des effets sur l’organisation du territoire, la Confédération, les cantons et les communes établissent des plans d’aménagement en veillant à les faire concorder. Selon l’art. 8 LAT, les plans directeurs cantonaux définissent au moins: la façon de coordonner les activités qui ont des effets sur l’organisation du territoire, compte tenu du développement souhaité (let. a); l’ordre dans lequel il est envisagé d’exercer ces activités et les moyens à mettre en œuvre (let. b). Les plans d’affectation, quant à eux, règlent le mode d’utilisation du sol (art. 14 al. 1 LAT) et ils délimitent en premier lieu les zones à bâtir, les zones agricoles et les zones à protéger (art. 14 al. 2 LAT). La LATC prévoit pour sa part à son art. 35 que le plan directeur communal détermine les objectifs d’aménagement de la commune et tient compte des options cantonales et régionales de développement. Aux termes de l’art. 43 al. 1 LATC, les plans d’affectation règlent l’affectation, la mesure de l’utilisation du sol et les conditions de construction dans les diverses zones qu’ils délimitent. Ils sont élaborés sur la base des plans directeurs.
Le plan de quartier est un plan d'affectation communal ou intercommunal limité à une portion déterminée du territoire et fixant des conditions détaillées d'urbanisme, d'implantation et de construction dans ce périmètre (art. 64 al. 1 LATC). En tant que plan d’affectation spécial, il est soumis aux règles générales régissant les plans d’affectation, sous réserve de dispositions spéciales.
b) Aux termes de l’art. 21 al. 2 LAT, lorsque les circonstances se sont sensiblement modifiées, les plans d’affectation feront l’objet des adaptations nécessaires. Le droit cantonal vaudois connaît une règle similaire à l’art. 63 LATC: les plans d’affectation sont réexaminés et adaptés lorsque les circonstances ont sensiblement changé. L’art. 21 al. 2 LAT concrétise le principe de la sécurité juridique en garantissant une certaine stabilité des plans. Mais les plans doivent pouvoir être adaptés à l’évolution des circonstances de fait ou de la situation juridique. Par modification de la situation juridique, il faut entendre non seulement la modification des textes législatifs mais aussi, par exemple, celle du plan directeur cantonal. Quant à l’évolution des circonstances de fait, elle peut consister en une modification de données purement factuelles du type modifications topographiques, mouvements démographiques, développement économique, mode de vie, ou encore situation financière des collectivités (Manuel Bianchi, La révision du plan d’affectation communal, thèse Lausanne 1990, p 135 s, citant l’Office fédéral de l’aménagement du territoire [OFAT]).
La modification d’un plan suppose ainsi que les circonstances aient changé depuis son adoption, que ce changement porte sur des éléments déterminants pour la planification et qu’il soit important au point qu’une adaptation du plan paraisse nécessaire. Dans ce sens, une pesée globale de l’ensemble des intérêts publics et privés en présence doit être opérée (ATF du 31 mars 2000, 1A.56/1999; ATF 123 I 175 consid. 3a p. 182/183 et les références citées). Même si le texte légal ne le laisse pas apparaître d'emblée, celui-ci suppose ainsi deux pesées d'intérêts successives. En premier lieu, il s'agit en effet d'examiner la nécessité ou non d'entrer en matière quant à une révision du plan d'affectation; il faut à ce stade vérifier s'il existe effectivement des circonstances nouvelles importantes pour la planification. Dans un second temps, l'autorité, après avoir apprécié ces éléments nouveaux, examinera si ceux-ci conduisent à abandonner l'affectation en vigueur pour lui préférer un nouveau régime (v. sur ce point Thierry Tanquerel, in Aemisegger/Kuttler/Moor/Ruch [éd.], Commentaire de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire, n° 28 ss ad art. 21 LAT). L'auteur précité relève toutefois que cette distinction ne doit pas être comprise de manière trop absolue, dès lors qu'il est difficile d'opérer la première pesée d'intérêts sans avoir une idée des modifications envisagées, lesquelles devront reposer sur la seconde étape du raisonnement; en d'autres termes, s'il est utile de décrire ces deux paliers du processus de révision, il ne faut pas perdre de vue qu'ils sont étroitement imbriqués, sinon indissociables.
3.
En l’espèce, les recourants invoquent diverses modifications qui justifieraient la révision du PQ concerné. Il s’agit d’examiner lesdits éléments et de déterminer dans chaque cas s’il peut s’agir d’une modification sensible rendant nécessaire l’adaptation du PQ.
a) Les recourants estiment tout d’abord que les accès au périmètre, qui sont contraignants selon l’art. 24 RPQ, ne pourraient plus être réalisés tels que prévus par le PQ. La vente de la parcelle n° 2729 au châtelain et la modification de la servitude y relative condamneraient la réalisation d’un accès distinct de l’accès bordier par le nord-est (alors que la distinction serait imposée par le PQ), ce qui entraînerait un report de circulation (non prévu par le PQ) sur l’accès nord-ouest et, en plus, obligerait la route desservant les nouvelles constructions à passer au milieu de celles-ci. En outre, l’accès nord-ouest devrait empiéter sur les zones affectées à l’arborisation. Les recourants s’appuient aussi sur le fait que, en date du 27 juin 2007, le conseil communal a rejeté le préavis municipal concernant la construction du giratoire prévu à l'intersection de la route de Chailly, l'avenue de Pérouge et du chemin du Gregnolet (entre les accès nord-est et nord-ouest du plan de quartier), au motif que cet aménagement n’était pas coordonné avec le PQ. Quant à l’accès sud, sa réalisation serait sujette à caution vu l’absence d’accord – pour l’instant – des CFF. L’équilibre entre les accès étant remis en cause, le PQ devrait être modifié pour s'adapter à cette nouvelle circonstance.
Si l'on peut admettre que la vente de la parcelle n° 2729 et la modification de la servitude constituent certes des circonstances nouvelles, celles-ci ne portent cependant pas sur des éléments déterminants pour la planification et ne sont pas importantes au point qu’une adaptation du plan paraisse nécessaire. Il faut rappeler que les désirs du propriétaire actuel de la parcelle importent peu et ne peuvent pas faire obstacle à la planification publique; sous cet angle, la volonté supposée du châtelain ne peut pas être considérée comme une circonstance déterminante.
La vente de la parcelle n° 2729 et la modification de la servitude y relative n’empêchent ainsi pas la réalisation des accès tels que prévus par le PQ. En audience, la municipalité a en outre précisé que les aménagements réalisés dernièrement par le propriétaire du château n’empêchaient pas non plus la réalisation des accès prévus par le PQ. Dans ses écritures, la municipalité a également exposé que l’aménagement prévu d’un tronçon de la route de Chailly ne remettait nullement en question ni l’accès principal ni l’accès secondaire imposés par le PQ. Ce point de vue doit être confirmé, d’autant plus que le conseil communal a refusé l’aménagement d’un giratoire sur la route de Chailly justement parce qu’il n’était pas coordonné avec le PQ. Ce plan routier, qui date de 2006, est nettement postérieur au PQ et c'est donc à lui qu'il revient effectivement de s’adapter au PQ. Il ne peut ainsi pas non plus être considéré comme une circonstance nouvelle justifiant une révision du PQ. Concernant l’accès sud, il faut admettre que sa transformation en accès public pourrait peut-être poser problème. Quoi qu'il en soit, le PQ n’impose pas d’en faire un accès public; de plus, à supposer que la situation soit effectivement aussi délicate que le soutiennent les recourants, elle l'était déjà au moment de l’adoption du PQ en 1990 et n’a aucunement évolué depuis lors.
Il ressort des considérants qui précèdent que les trois accès prévus par le PQ sont tout autant réalisables aujourd’hui qu’ils l’étaient au moment où le PQ a été adopté. Pour le reste, c’est à l’occasion de la procédure de permis de construire que la question des accès sera examinée en détail.
En ce qui concerne les cheminements routiers à l’intérieur du périmètre définis par le PQ, le tribunal relève qu’il ne sont pas contraignants, l'art. 25 RPQ spécifiant que les dévestitures piétonnières n'ont qu'une valeur indicative. Quant à la conformité au PQ du plan d’ensemble déposé par le propriétaire des parcelles concernées, elle n’a pas à être étudiée dans la présente procédure (cf. art. 11 RPQ, qui prévoit que c’est à la demande de permis de construire que le plan d’ensemble doit être joint et que c’est à ce moment que se fait le contrôle des principes du plan de quartier).
b) Les recourants soulèvent ensuite des arguments liés aux affectations des sous-périmètres. Ils considèrent que le paddock aménagé par le châtelain empêche la réalisation des sous-périmètres
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; en particulier, il transformerait en espace privatif la zone
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, destinée aux loisirs, qui devrait selon le PQ être publique. Quant à l’accès au sous-périmètre
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(place), il paraîtrait aléatoire, car il faudrait faire transiter le trafic public par des accès bordiers. Les recourants soutiennent également dans leur recours qu’un périmètre artisanal et industriel est inutile dans cette zone, tout en déclarant le contraire dans une écriture postérieure.
Comme ci-dessus, le tribunal constate que les désirs des propriétaires concernés par des mesures d’aménagement du territoire importent peu et ne peuvent pas faire obstacle à la planification publique; la volonté supposée du châtelain ne peut donc pas être considérée comme une circonstance nouvelle. La municipalité a en outre convaincu le tribunal lorsqu’elle a précisé que le paddock n’empêchait pas la réalisation du PQ. Quant au respect des affectations attribuées aux sous-périmètres, il est prématuré d’affirmer actuellement, de manière abstraite, qu’elles ne pourront pas être respectées. Il conviendra plutôt d’invoquer ce grief au moment où une demande de permis de construire sera déposée pour un projet concret.
Concernant la nécessité d’assurer un périmètre artisanal et industriel, il faut tout d’abord relever que le PQ est très souple, laissant clairement la possibilité d’affecter le périmètre
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à l’artisanat ou à l’habitation (art. 12 RPQ). Les recourants n’indiquent d'ailleurs pas quelles seraient les circonstances qui se seraient modifiées et qui nécessiteraient la modification du PQ à cet égard, ni dans quel sens le PQ devrait être modifié pour être adapté à cette prétendue évolution des circonstances.
c) Le recourants soutiennent encore que le CUS prévu par le PQ ne pourra pas être respecté. Ici encore, cette affirmation s'avère totalement prématurée. Il conviendra en effet d’invoquer ce grief au moment où une demande de permis de construire sera déposée pour un projet concret. Il n’y a dès lors pas lieu de se prononcer sur la compensation du CUS proposée par la municipalité.
4.
En conclusion, les recourants n’ont pas démontré que les circonstances s’étaient modifiées d’une manière telle que le PQ devait être adapté. L’affectation du périmètre concerné à la construction a en outre été confirmée récemment par le plan directeur communal du 21 août 2000. On relèvera d’ailleurs que la majorité des critiques des recourants ne vise en réalité pas le plan de quartier en tant quel, mais d’hypothétiques futurs projets de construction qui ne respecteraient pas ce dernier. Au demeurant, on relèvera que les recourants sont particulièrement malvenus de soutenir qu’il n’y aurait pas d’intérêt au maintien du plan de quartier vu que
celui-ci n’a pas encore fait l’objet d’un début d’exécution plus de quinze ans après son adoption. Cet état de fait est en effet largement imputable aux diverses démarches qu’ils ont eux-mêmes initiées.
5.
A la lumière des considérants qui précèdent, la décision de la municipalité s'avère pleinement fondée. Le recours doit donc être rejeté et la décision attaquée confirmée. Vu l'issue du pourvoi, les frais du présent arrêt seront mis à la charge des recourants déboutés qui n'ont pas droit à des dépens (art. 55 al. 1 LJPA). Obtenant gain de cause et ayant procédé par l'intermédiaire d'un mandataire professionnel, la commune et le propriétaire ont droit à des dépens (art. 55 al. 1 LJPA).