Decision ID: 0280afc3-6bff-462f-9a2b-a4e870e8b37c
Year: 2018
Language: de
Court: ZH_VG
Chamber: ZH_VG_001
Canton: ZH
Region: Zürich
Law Area: public_law

hat sich ergeben:
hat sich ergeben:
I. Mit Beschluss vom 7. März 2017 verzichtete der Gemeinderat Maschwanden auf die Unterschutzstellung der Gebäude Vers.-Nr. 01 (Wohnhaus mit Ökonomieteil) und Vers.-Nr. 02 (Scheune) auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03 an der E-Strasse 05 und 06 und entliess beide Gebäude aus dem kommunalen Inventar schützenswerter Bauten.
II.
Gegen diesen Entscheid erhob der Zürcher Heimatschutz ZVH mit Eingabe vom 18. April 2017 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich. Mit Entscheid vom 19. Dezember 2017 wurde der Rekurs abgewiesen.
III.
Am 1. Februar 2018 erhob der Zürcher Heimatschutz ZVH Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung des Entscheids des Baurekursgerichts und des Beschlusses des Gemeinderates Maschwanden vom 7. März 2017. Es sei vor einem neuen Entscheid über die Inventarentlassung ein neues Gutachten über die Schutzwürdigkeit der beiden Gebäude einzuholen. Eventualiter sei ein Augenschein durchzuführen. Ausserdem sei das Gutachten der kantonalen Natur- und Heimatschutzkommission zu einem Bauvorhaben an der E-Strasse 07 in Maschwanden (Kat.-Nr. 08) beizuziehen, unter Kosten und Entschädigungsfolgen.
Am 14. Februar 2018 beantragte das Baurekursgericht die Abweisung der Beschwerde ohne weitere Bemerkungen. B und C reichten am 2. März 2018 ihre Beschwerdeantwort ein mit dem Antrag auf Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Am 8. März 2018 beantragte der Gemeinderat Maschwanden die Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Dabei reichte der Gemeinderat Maschwanden unter anderem einen Bericht und eine Fotodokumentation über die Ausstattungselemente vom 28. Februar 2018 ein. In der Replik vom 10. April 2018 hielt der Zürcher Heimatschutz ZVH an seinen Anträgen fest und legte eine bauhistorische Einschätzung vom 10. April 2018 bei. Am 20. April 2018 duplizierten B und C und wiederholten ihre in der Beschwerdeantwort gestellten Anträge. Der Gemeinderat Maschwanden reichte am 23. April 2018 seine Duplik ein. Am 9. Mai 2018 nahm der Zürcher Heimatschutz ZVH zu den Dupliken Stellung.

Die Kammer erwägt:
Die Kammer erwägt:
1. Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der Beschwerde zuständig, und der Beschwerdeführer ist gemäss § 338b des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Beschwerdeerhebung legitimiert. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
1. Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der Beschwerde zuständig, und der Beschwerdeführer ist gemäss § 338b des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Beschwerdeerhebung legitimiert. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
2. 2.1 Die streitbetroffenen Gebäude Vers.-Nr. 01 (Wohnhaus mit Ökonomieteil, E-Strasse 06) und Vers.-Nr. 08 (Scheune, E-Strasse 05) liegen gemäss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Maschwanden vom 2. Juni 2003 (BZO) in der Kernzone im Ortsteil F. Das mit den beiden Bauten überstellte Grundstück Kat.-Nr. 03 ist 3'774 m2 gross und grenzt nördlich an die E-Strasse und südlich an die Landwirtschaftszone. Das Wohnhaus mit Ökonomieteil ist mit der Hauptfassade der E-Strasse entlang ausgerichtet; die Scheune ist zurückversetzt. Nördlich der Scheune liegen die Gebäude E-Strasse 06 und das inventarisierte Wohnhaus E-Strasse 04 (Vers.-Nr. 09), südwestlich der Scheune die Liegenschaft G-Strasse 10 (Vers.-Nr. 11).
2.2 Das Wohnhaus mit Ökonomieteil und die Scheune sind im kommunalen Inventar der schützenswerten Bauten unter den Nummern VIII/163 und VI/163 aufgeführt. Des Weiteren liegt das Grundstück Kat.-Nr. 03 im Perimeter des Inventars der schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung Maschwanden. Die beiden streitbetroffenen Bauten werden darin als "prägend und strukturbildend" mit "prägender Firstrichtung" aufgeführt; die Nordwestfassade des Wohnhauses Vers.-Nr. 01 wird überdies als "wichtige Begrenzung von Strassen-, Platz- und Freiräumen" bezeichnet. Maschwanden als Dorf ist überdies im Anhang der Verordnung über das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz vom 9. September 1981 (VISOS) aufgeführt. Für das Gebiet F gilt grundsätzlich das Erhaltungsziel B (Erhalten der Struktur). Die streitbetroffenen Bauten liegen gemäss ISOS in der Baugruppe 2.1 ("Intaktes Ensemble mit bäuerlichen Wohnhäusern, Scheunen und ehem. Gewerbebau, reizvolle Hinterhöfe und Gärten, 18./19. Jh.") mit der Aufnahmekategorie AB (Baugruppe mit ursprünglicher Substanz und ursprünglicher Struktur) und dem Erhaltungsziel A (Erhalten der Substanz).
2.3 Die Mitbeteiligten reichten ein Baugesuch ein für den Abbruch der beiden inventarisierten Bauten auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03 und den Neubau von zwei Bauten an gleicher Stelle sowie den Neubau von zwei weiteren Bauten (Mehrfamilienhäuser), mit gemeinsamer Tiefgarage. Der Gemeinderat Maschwanden beauftragte in der Folge mit Beschluss vom 22. März 2016 den Architekten H mit der Ausarbeitung eines Gutachtens zur Abklärung der Schutzwürdigkeit der beiden Bauten. Die beiden Gutachten datieren vom 10. Mai 2016.
2.3 Die Mitbeteiligten reichten ein Baugesuch ein für den Abbruch der beiden inventarisierten Bauten auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03 und den Neubau von zwei Bauten an gleicher Stelle sowie den Neubau von zwei weiteren Bauten (Mehrfamilienhäuser), mit gemeinsamer Tiefgarage. Der Gemeinderat Maschwanden beauftragte in der Folge mit Beschluss vom 22. März 2016 den Architekten H mit der Ausarbeitung eines Gutachtens zur Abklärung der Schutzwürdigkeit der beiden Bauten. Die beiden Gutachten datieren vom 10. Mai 2016.
3. 3.1 Wie schon im Rekurs rügt der Beschwerdeführer die Qualität der Gutachten. Sie seien von erstaunlicher Knappheit und Kürze. Sie enthielten keine einzige fotografische Aufnahme. Von den am Augenschein gesehenen Elementen sei im Gutachten ausser dem Ofen und den Täfern nichts erwähnt und auch keiner Würdigung unterzogen worden. Das Gutachten gehe kaum über den Inhalt des Inventarblattes hinaus, was nicht als eine genügende fachliche Beurteilung betrachtet werden könne. Ein hoher Eigenwert sei zu vermuten, jedoch nicht adäquat geprüft worden, namentlich auch nicht im angefochtenen Entscheid. Der Beschwerdeführer beantragt zudem, es sei vor einem neuen Entscheid über die Inventarentlassung ein neues Gutachten über die Schutzwürdigkeit der beiden Gebäude einzuholen.
3.2 Die Vorinstanz beurteilte die beiden Gutachten des Architekten H zwar als knapp, doch würden sie sich sowohl zum Eigenwert als auch zum Situationswert beider Gebäude äussern und seien vollständig. Auch der Abteilungsaugenschein diene der weitergehenden Abklärung des Sachverhalts. Ausserdem habe der Beschwerdegegner eine Ergänzung beim Gutachter eingeholt. Als Fachgericht sei das Baurekursgericht in der Lage, die streitbetroffenen Gebäude in denkmalpflegerischer Hinsicht zu beurteilen. Von einer Einholung eines ergänzenden Gutachtens könne deshalb abgesehen werden.
3.2 Die Vorinstanz beurteilte die beiden Gutachten des Architekten H zwar als knapp, doch würden sie sich sowohl zum Eigenwert als auch zum Situationswert beider Gebäude äussern und seien vollständig. Auch der Abteilungsaugenschein diene der weitergehenden Abklärung des Sachverhalts. Ausserdem habe der Beschwerdegegner eine Ergänzung beim Gutachter eingeholt. Als Fachgericht sei das Baurekursgericht in der Lage, die streitbetroffenen Gebäude in denkmalpflegerischer Hinsicht zu beurteilen. Von einer Einholung eines ergänzenden Gutachtens könne deshalb abgesehen werden.
4. 4.1 Vorab ist festzuhalten, dass der Antrag des Beschwerdeführers, vor einem neuen Entscheid über die Inventarentlassung ein neues Gutachten über die Schutzwürdigkeit einzuholen, so zu verstehen ist, dass der Beschwerdeführer von einem unvollständigen Sachverhalt ausgeht. Der Beschwerdeführer rügt insbesondere, dass der Eigenwert des Gebäudes aufgrund der vorliegenden Akten, auch unter Berücksichtigung der anlässlich des vorinstanzlichen Augenscheins gemachten Fotografien, nicht beurteilt werden könne. Im Rekurs wird sodann ausdrücklich gerügt, die Feststellungen im Gutachten seien unvollständig und zum Teil widersprüchlich, weshalb sich der rechtserhebliche Sachverhalt als ungenügend abgeklärt erweise und ein neues Gutachten erstellt werden müsse. Entgegen der Ansicht der Mitbeteiligten geht der Antrag des Beschwerdeführers damit nicht über den Gegenstand des vorliegenden Verfahrens hinaus. Die Rüge des Beschwerdeführers ist ausserdem genügend substanziiert und setzt sich mit dem vorinstanzlichen Entscheid auseinander. Der Beschwerdeführer macht geltend, der Eigenwert sei ungenügend abgeklärt und illustriert dies anhand von verschiedenen Elementen. Eine weitergehende Pflicht des Beschwerdeführers zur Substanziierung der Rügen kann vorliegend aufgrund der äusserst knappen Gutachten und der angefochtenen Entscheide nicht verlangt werden.
4.2 Als Schutzobjekte fallen gemäss § 203 Abs. 1 lit. c PBG unter anderem Gebäudegruppen, Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche erhaltungswürdig sind oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Umgebung in Betracht. Bei der Beantwortung der Frage, ob ein Objekt als "wichtiger Zeuge" zu qualifizieren ist oder es seine Umgebung "wesentlich mitprägt", kommt allfällig vorhandenen Fachgutachten eine massgebliche Bedeutung zu (VGr, 21. November 2012, VB.2012.00287, E. 4.1; VGr, 24. Februar 2010, VB.2009.00270, E. 3; VGr, 10. Dezember 2008, VB.2008.00404, E. 3.1.2, je mit Hinweisen). In der Praxis werden diese beiden Eigenschaften auch als Eigenwert und als Situationswert bezeichnet (vgl. Walter Engeler, Das Baudenkmal im schweizerischen Recht, Zürich/St. Gallen 2008, S. 139). Die Schutzwürdigkeit kann sich im Übrigen auch aus dem Zusammenspiel von Eigenwert und Situationswert eines infrage stehenden Objekts ergeben (VGr, 19. Februar 2003, VB.2002.00295, E. 3; RB 1997 Nr. 73).
4.3 Die Bejahung der Schutzwürdigkeit führt nicht zwingend zur Anordnung von Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und § 207 PBG, sondern nur dann, wenn das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts höher zu gewichten ist als entgegenstehende öffentliche und private Interessen (RB 1992 Nr. 62; eingehend auch VGr, 9. Juli 2015, VB.2014.00603, E. 3). Im Fall eines Verzichts auf die Unterschutzstellung eines wichtigen Zeugen hat die Gemeinde ihre Denkmalpflegestrategie unter Verweis auf vergleichbare, bereits unter Schutz gestellte Objekte darzulegen sowie unter Verhältnismässigkeitsgesichtspunkten unterschiedlich weitreichende Schutzanordnungen (z. B. eine teilweise Unterschutzstellung, Ergänzungsbauten sowie allfällige Nutzungskonzepte) vertieft zu prüfen und schlussendlich die erforderliche Interessenabwägung unter Berücksichtigung aller übrigen einzelfallrelevanten Faktoren vorzunehmen (VGr, 7. Juni 2018, VB.2017.00361, E. 3.2; VGr, 9. Juli 2015, VB.2014.00603, E. 3.1).
4.4 Eine solche Interessenabwägung ist zwar grundsätzlich eine vom Verwaltungsgericht überprüfbare Rechtsfrage. Bei der Bewertung und Gewichtung der sich gegenüberstehenden Interessen bestehen jedoch in verschiedener Hinsicht Beurteilungsspielräume, welche in erster Linie von den Verwaltungsbehörden auszufüllen sind. So müssen sie unter mehreren infrage kommenden Objekten eine Auswahl treffen und diejenigen selektionieren, welche sie in Beachtung aller Umstände als für die Unterschutzstellung am geeignetsten halten (RB 1989 Nr. 67).
Trotz dieses Ermessensspielraums der Gemeinde ist die Vorinstanz in Anlehnung an die neuere Praxis des Verwaltungsgerichts allerdings nicht nur berechtigt, sondern auch verpflichtet, ihre gesetzliche Überprüfungsbefugnis auszuschöpfen und insbesondere auch eine Ermessenskontrolle durchzuführen (§ 20 Abs. 1 lit. c VRG; siehe auch BGr, 4. Mai 2018, 1C_296/2017, E. 2 a. E.). Bei der Angemessenheitskontrolle des kommunalen Entscheids muss die Vorinstanz die angeführten Entscheidgründe gebührend berücksichtigen und sich mit den Kriterien auseinandersetzen, welche von der Baubehörde entwickelt wurden. Bei der Beurteilung der Frage, ob eine Baute oder Anlage i. S. v. § 203 lit. c PBG als wichtiger Zeuge einer Epoche erhaltenswürdig ist oder die Landschaft oder Siedlungen wesentlich mitprägt, steht der Gemeinde ein erheblicher Beurteilungsspielraum und damit Autonomie zu (BGr, 16. August 2018, 1C_626/2017, E. 2.3, 21. Februar 2014, 1C_595/2013 und 1C_596/2013, E 4.1.1 f., Marco Donatsch in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 20 N. 85). Abgesehen von der insoweit gebotenen Rücksichtnahme rechtfertigt sich keine weitergehende Einschränkung der grundsätzlich vollen Kognition der Vorinstanz (vgl. VGr, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4).
Das Verwaltungsgericht verfügt bei der Überprüfung des Entscheids der Vorinstanz über eine Rechtskontrolle. Es hat zu prüfen, ob sich der Rekursentscheid unter Berücksichtigung der erstinstanzlichen Entscheidgründe als rechtmässig erweist. Eine Überprüfung der Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht hingegen nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG).
4.5 Gutachten unterliegen der freien richterlichen Beweiswürdigung. Allerdings geniesst ein vollständiges, nachvollziehbares und schlüssiges von Behörden eingeholtes Gutachten einen erhöhten Beweiswert. In Fachfragen darf die Entscheidinstanz nicht ohne triftige Gründe von einem solchen Gutachten abweichen. Ein Grund zum Abweichen liegt namentlich dann vor, wenn das Gutachten Irrtümer, Lücken oder Widersprüche enthält oder wenn die Schlüssigkeit eines Gutachtens in wesentlichen Punkten zweifelhaft erscheint (VGr, 5. April 2018, VB.2017.00698, E. 2.3; BGr, 16. August 2018, 1C_626/2017, E. 5.4; Kaspar Plüss, Kommentar VRG § 7 N. 146 f.).
4.5 Gutachten unterliegen der freien richterlichen Beweiswürdigung. Allerdings geniesst ein vollständiges, nachvollziehbares und schlüssiges von Behörden eingeholtes Gutachten einen erhöhten Beweiswert. In Fachfragen darf die Entscheidinstanz nicht ohne triftige Gründe von einem solchen Gutachten abweichen. Ein Grund zum Abweichen liegt namentlich dann vor, wenn das Gutachten Irrtümer, Lücken oder Widersprüche enthält oder wenn die Schlüssigkeit eines Gutachtens in wesentlichen Punkten zweifelhaft erscheint (VGr, 5. April 2018, VB.2017.00698, E. 2.3; BGr, 16. August 2018, 1C_626/2017, E. 5.4; Kaspar Plüss, Kommentar VRG § 7 N. 146 f.).
5. 5.1 Der vom Gemeinderat beauftragte Architekt führt in seinem Gutachten zum Wohnhaus mit Ökonomieteil aus, das Gebäude sei in seiner Volumetrie und Stellung im Strassenraum ein wichtiges Glied für das Ortsbild. Es sei in einer einfachen, schlichten Bauweise ohne besondere Bauelemente ausgeführt. Die Wohnräume im Erdgeschoss seien in ihrer Grösse eher bescheiden und mit einfachen Wand- und Deckentäfer ausgestattet. Die Schlafräume im Obergeschoss seien völlig schlicht gehalten. Bedeutende Einzelelemente oder Schmuckformen seien nicht vorhanden. Die Aufteilung der Räume entspreche nicht den heutigen Anforderungen an eine zeitgemässe Nutzung. Unter "Antrag" kommt der Gutachter zum Schluss, das Gebäude sei für das Ortsbild von grosser Bedeutung, könne aber abgebrochen werden, da keine Bauteile vorhanden seien, die einen Substanzschutz rechtfertigen würden.
5.2 Im Gutachten zur Scheune wird bezüglich Situationswert ebenso von einem wichtigen Bestandteil für das Ortsbild ausgegangen. Ein Schutz der Bausubstanz könne nicht gefordert werden und wäre für dieses Gebäude unverhältnismässig. Das Gebäude sei in einer einfachen, schlichten Bauweise ohne besondere Bauelemente ausgeführt. Bedeutende, erhaltenswerte Konstruktionselemente oder Schmuckformen würden nicht vorliegen.
5.3 Der Beschwerdegegner übernahm in seinem Beschluss vom 7. März 2017 die Anträge des Gutachters ohne weitere Ausführungen. Erst in der Rekursantwort wird ausgeführt, sowohl der Quervergleich mit anderen Objekten in Maschwanden als auch der erhebliche Eingriff in das Eigentum, der mit einer Unterschutzstellung verbunden wäre, würden gegen die Anordnung weiterer Schutzmassnahmen sprechen. Ebenso mit der Rekursantwort des Beschwerdegegners wird eine Ergänzung des Gutachters angefügt.
5.4 Zunächst ist festzuhalten, dass der Beschwerdegegner vorliegend in pflichtgemässer Ausübung seines Ermessens zu Recht ein Gutachten in Auftrag gegeben hat, handelt es sich bei den Streitobjekten doch um Objekte, welche sowohl im Inventar der schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung als auch im ISOS als Teile einer Baugruppe mit Erhaltungsziel A (Erhalten der Substanz) aufgeführt sind und zudem mit dem Abbruch der Objekte der grösstmögliche Eingriff geplant ist. Zu prüfen ist, ob die Gutachten hinreichend Auskunft geben über den denkmalpflegerischen Wert der Objekte.
5.5 Wie bereits die Vorinstanz dem Beschwerdeführer zugestimmt hat, sind mit einem Gutachten die im Inventar gemachten Äusserungen zu vertiefen und genauer abzuklären. Die Gutachten bleiben gemäss den zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz "eher spärlich". Die Gutachten begnügen sich mit äusserst knappen Einschätzungen zum Eigenwert sowie zum Situationswert der Objekte. Diese Ausführungen können als Zusammenfassungen verstanden werden, jedoch ist ihre Herleitung – insbesondere bezüglich dem Eigenwert – nicht nachvollziehbar und lückenhaft. Es fehlen detaillierte fachliche Informationen zur Bausubstanz, dem Innenausbau (inklusive Dachstock) sowie Fotoaufnahmen. Der Beschwerdeführer macht zu Recht geltend, dass eine schlichte Form alleine noch nicht gegen die Schutzwürdigkeit spricht. Das Gutachten hat das Objekt soweit zu beschreiben, dass die Frage der Schutzwürdigkeit beantwortet werden kann. An einer solchen Baubeschreibung fehlt es hier, bzw. ist sie pauschal gehalten und damit nicht überprüfbar. Auch zum Situationswert wiederholen die Gutachten lediglich die Inhalte der verschiedenen Inventare. Eine eigentliche Auseinandersetzung damit fand nicht statt.
5.6 Der Beschwerdegegner hat es sodann unterlassen, nachvollziehbar zu begründen, weshalb er die Streitobjekte aus dem Inventar entlässt. Zu seiner Denkmalpflegestrategie führt er im Beschwerdeverfahren aus, es erfolge eine zielgerichtete Weiterentwicklung des Ortsbildes. Unklar bleibt, unter welchem Aspekt vorliegend die Auswahl der Objekte getroffen wurde und welches Ziel verfolgt wird. Die Gemeinde verfügt hier über eine besondere Entscheidungsfreiheit, was umso mehr eine hohe Begründungsdichte erfordert (vgl. vorn E. 4.4).
5.7 Die Vorinstanz geht davon aus, dass zusammen mit dem Abteilungsaugenschein der Sachverhalt genügend erstellt ist. Dem kann nicht zugestimmt werden. Zwar macht die Vorinstanz Ausführungen zum Situationswert und setzt sich auch mit dem ISOS auseinander. Bezüglich dem Eigenwert der Objekte wird im Wesentlichen wiederholt, was bereits im Gutachten zum Ausdruck kommt: Beim Wohnhaus mit Ökonomieteil handle es sich um eines von vielen und um einen für die damalige Zeit üblichen Bautyp, aber ohne besondere Merkmale, die für eine wichtige Zeugeneigenschaft sprechen würden. Bei der Scheune handle es sich um ein Gebäude mit bescheidenen architektonischen Qualitäten. Diese relativ pauschale Qualifikation genügt nicht, um die Qualität der Bauten zu erfassen. Zwar hat die Vorinstanz am Augenschein Fotografien erstellt, jedoch fehlt auch hier eine rechtsgenügende Auseinandersetzung mit dem Innenraum der Objekte. Zur Bausubstanz wird einzig ergänzt, das Wohnhaus sei nicht mehr bewohnt und entsprechend baufällig. Seine bauliche Ausgestaltung verleihe ihm keine besondere Ausstrahlungskraft, die nur mit dem Erhalt der Originalsubstanz erhalten werden könne. Auch diese Erwägungen vermögen die Lücken der Gutachten nicht zu schliessen. Der Sachverhalt ist damit nicht genügend erstellt. Unter diesen Voraussetzungen wäre die Vorinstanz verpflichtet gewesen, weitere Sachverhaltsabklärungen in Form eines Ergänzungs- oder Obergutachtens vorzunehmen bzw. anzuordnen.
5.8 An diesem Ergebnis ändert auch der vom Beschwerdegegner im Beschwerdeverfahren eingereichte zusätzliche Bericht des Gutachters H über die Ausstattungselemente der Streitobjekte samt Fotografien nichts. Es wird nun zwar immerhin nachgeholt, die Ausstattungselemente zu dokumentieren. Der Sachverhalt ist jedoch nach wie vor nicht ausreichend erstellt. Es kann damit offengelassen werden, ob es sich dabei um zulässige neue Tatsachenbehauptungen im Sinn von § 52 Abs. 2 VRG handelt.
Was die vom Beschwerdeführer im Beschwerdeverfahren eingereichte bauhistorische Einschätzung betrifft, so können die darin enthaltenen Aussagen grundsätzlich nur – aber immerhin – als Parteiaussagen berücksichtigt werden (VGr, 24. Oktober 2013, VB.2013.00134, E. 5.1.4 m.w.H.; 12. Juni 2013, VB.2013.00045, E. 8.4 [nicht publiziert]). Diese Parteiaussagen wurden durch den im Beschwerdeverfahren eingereichten Bericht des Beschwerdegegners erst veranlasst, weshalb der Beschwerdeführer berechtigt war, im Rahmen des rechtlichen Gehörs dazu Stellung zu nehmen.
5.9 Das Verwaltungsgericht könnte zwar gemäss § 7 Abs. 1 VRG grundsätzlich ein entsprechendes Gutachten in Auftrag geben. Insbesondere wenn der Tatbestand ungenügend festgestellt wurde, kann das Verwaltungsgericht die Angelegenheit zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zurückweisen (§ 64 Abs. 1 VRG). Zusammengefasst ist der angefochtene Entscheid daher aufzuheben und das Verfahren zur Durchführung einer Expertise an die Vorinstanz zurückzuweisen. Dabei empfiehlt es sich, eine nicht bereits in dieses Verfahren involvierte Fachperson mit der Aufgabe zu betrauen.
5.9 Das Verwaltungsgericht könnte zwar gemäss § 7 Abs. 1 VRG grundsätzlich ein entsprechendes Gutachten in Auftrag geben. Insbesondere wenn der Tatbestand ungenügend festgestellt wurde, kann das Verwaltungsgericht die Angelegenheit zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zurückweisen (§ 64 Abs. 1 VRG). Zusammengefasst ist der angefochtene Entscheid daher aufzuheben und das Verfahren zur Durchführung einer Expertise an die Vorinstanz zurückzuweisen. Dabei empfiehlt es sich, eine nicht bereits in dieses Verfahren involvierte Fachperson mit der Aufgabe zu betrauen.
6. Kann eine Rückweisung zu einer vollständigen Gutheissung des Antrags führen, gilt – besondere Umstände vorbehalten – die beschwerdeführende Partei mit Blick auf die Kosten- und Entschädigungsfolgen als obsiegend (BGr, 28. April 2014, 2C_846/2013, E. 3.2 f.). Ausgangsgemäss sind somit die Kosten des Beschwerdeverfahrens zur Hälfte dem Beschwerdegegner und – unter solidarischer Haftung – zu je einem Viertel den Mitbeteiligten aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 und § 14 in Verbindung mit § 70 Abs. 2 VRG). Der Beschwerdegegner und die Mitbeteiligten sind überdies im gleichen Verhältnis zu einer Parteientschädigung an den Beschwerdeführer zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 VRG; Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 17 N. 94). Als angemessen erscheint ein Betrag von Fr. 1'500.-.
6. Kann eine Rückweisung zu einer vollständigen Gutheissung des Antrags führen, gilt – besondere Umstände vorbehalten – die beschwerdeführende Partei mit Blick auf die Kosten- und Entschädigungsfolgen als obsiegend (BGr, 28. April 2014, 2C_846/2013, E. 3.2 f.). Ausgangsgemäss sind somit die Kosten des Beschwerdeverfahrens zur Hälfte dem Beschwerdegegner und – unter solidarischer Haftung – zu je einem Viertel den Mitbeteiligten aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 und § 14 in Verbindung mit § 70 Abs. 2 VRG). Der Beschwerdegegner und die Mitbeteiligten sind überdies im gleichen Verhältnis zu einer Parteientschädigung an den Beschwerdeführer zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 VRG; Kaspar Plüss, Kommentar VRG, § 17 N. 94). Als angemessen erscheint ein Betrag von Fr. 1'500.-.
7. Es liegt ein Rückweisungsentscheid vor. Letztinstanzliche kantonale Rückweisungsentscheide sind als Zwischenentscheide im Sinn von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) zu qualifizieren (BGE 138 I 143 E. 1.2, 133 V 477 E. 4.2). Die vorliegende Rückweisung ist daher vor Bundesgericht nur direkt anfechtbar, wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken kann (lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (lit. b).