Decision ID: 857d37d5-136b-5e13-acd0-38a2ab36b851
Year: 2021
Language: fr
Court: GE_CJ
Chamber: GE_CJ_004
Canton: GE
Region: Région lémanique
Law Area: civil_law

EN FAIT
A.
Par jugement
JTBL/108/2021
du 12 fvrier 2021, communiqu pour notification aux parties par le greffe le 22 fvrier 2021, le Tribunal des baux et loyers a dclar irrecevables les pices produites par B_ AG  l'appui de ses critures du 5 novembre 2020, ainsi que les allgus de fait s'y rattachant (ch. 1 du dispositif), a fix  13'344 fr., charges non comprises, ds le 1
er
octobre 2018, le loyer annuel de l'appartement de 4 pices n¡ 23 lou par A_ au 2
me
tage de l'immeuble sis 1_ Genve (ch. 2), a dbout les parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et a dit que la procdure tait gratuite (ch. 4).
B. a.
Par acte expdi le 25 mars 2021  la Cour de justice, A_ forme appel contre le chiffre 2 du dispositif de ce jugement, dont elle sollicite l'annulation. Elle conclut, principalement,  ce que la Cour dboute B_ AG de sa demande de hausse de loyer et constate que le loyer et les paramtres de fixation de ce dernier restent inchangs. Subsidiairement, elle conclut  ce que la Cour dboute B_ AG de sa demande de hausse de loyer, constate que le loyer reste fix  10'812 fr. par anne et constate l'existence d'une rserve de baisse de loyer fonde sur la baisse du taux hypothcaire de 16.58%. Plus subsidiairement, A_ conclut  ce que la Cour dboute B_ AG de sa demande de hausse de loyer, constate que le loyer reste fix  10'812 fr. par anne et constate l'existence d'une rserve de baisse de loyer fonde sur la baisse du taux hypothcaire de 4.31%. Elle se plaint aussi de ce que le Tribunal a, dans son ordonnance du 30 juin 2020, cart sans motivation ses allgus complmentaires du 28 fvrier 2020.
b.
Dans sa rponse date du 12 mai 2021, dpose au greffe universel le 11 mai 2021, B_ AG conclut  la confirmation du jugement entrepris. Elle forme galement un appel joint contre le chiffre 2 du mme jugement dans lequel elle conclut  l'annulation du jugement du 12 fvrier 2021 et  la fixation du loyer annuel de l'appartement occup par A_  13'620 fr., charges non comprises, ds le 1
er
octobre 2018.
c.
La Cour a octroy un dlai de 30 jours  A_ pour rpondre  l'appel joint.
d.
En l'absence de ladite rponse, le greffe de la Cour a avis les parties le 3 aot 2021 de ce que la cause tait garde  juger.
C.
Les faits pertinents suivants rsultent de la procdure :
a.
B_ AG est propritaire de l'immeuble sis 1_ Genve, construit en 1920, comprenant 24 appartements.
b.
B_ AG et A_ ont conclu, le 13 avril 1983, un contrat de bail  loyer portant sur la location d'un appartement de 4 pices n¡ 23 au 2
me
tage de l'immeuble en question.
Le bail a t conclu pour une dure initiale de 15 mois, du 1
er
juillet 1983 au 30 septembre 1984, renouvelable ensuite tacitement d'anne en anne, sauf rsiliation signifie trois mois avant l'chance.
A_ tait locataire de l'appartement depuis 1967.
c.
Par avis de majoration de loyer du 22 fvrier 2012, B_ AG a dclar porter le loyer annuel de l'appartement de 10'812 fr.  12'012 fr., charges non comprises, ds le 1
er
octobre 2012 et a propos une nouvelle chance du bail au 30 septembre 2017. L'avis officiel est motiv comme suit :
Ç
Adaptation aux loyers usuels du quartier selon art. 269a CO - Proposition d'un nouveau bail de 5 ans au loyer index (art. 269B CO) renouvelable de 5 ans en 5 ans indice janvier 2012 base 2010. En cas de prestations supplmentaires au sens des art. 269A lettre b) CO et 14 OBLF, le bailleur se rserve expressment le droit de majorer le loyer en cours de bail, en sus de l'adaptation de celui-ci  l'volution de l'ISPC. Il est pris note entre les parties que le locataire peut rsilier son bail ds la 2
me
anne, moyennant un pravis de rsiliation de 3 mois pour une chance annuelle. En annexe : clause d'indexation.
È
d.
Suite  la contestation de cette hausse par la locataire par-devant la Commission de conciliation en matire de baux et loyers, le loyer annuel a t fix, par procs-verbal de conciliation du 23 mai 2012,  10'812 fr., ds le 1
er
octobre 2012, montant auquel s'ajoutaient les provisions pour chauffage et eau chaude de 1'380 fr. par anne. Le taux hypothcaire de rfrence pris en compte tait de 2,5%. Le bail, conclu pour cinq ans jusqu'au 30 septembre 2017, renouvelable de cinq ans en cinq ans, tait index  l'Indice suisse des prix  la consommation (ISPC), l'indice de rfrence tant celui de janvier 2012. Pour le surplus, les clauses du bail liant les parties restaient inchanges.
e.
Le 25 fvrier 2015, l'Office des autorisations de construire a dlivr  la bailleresse une autorisation de construire portant sur la rnovation de l'immeuble de logement et des installations sanitaires de 24 appartements et la cration d'un exutoire de fume, le loyer des 24 appartements (75 pices) ne devant pas excder aprs travaux 300'876 fr. l'an, pour une dure de cinq ans  dater de la remise en location aprs la fin des travaux.
f.
Les travaux de rnovation de l'immeuble concern se sont drouls du 24 aot 2015 au 30 novembre 2016 et ont consist plus particulirement en la rnovation des cuisines, des sanitaires et des colonnes sanitaires de l'immeuble.
Il a notamment t procd aux travaux suivants :
- Contrle gnral des installations de ventilation des logements;
- Rnovation des conduites eau froide, eau chaude, eaux uses;
- Remplacement des stores  lamelles;
- Remplacement de 24 vannes de radiateurs;
- Pose de carrelage en grs crame dans les WC, salles de bains et cuisines;
- Pose de parquet en bois (mosaque);
- Ponage et vitrification des parquets;
- Revtement de paroi en faence dans la cuisine;
- Revtement de paroi en cramique dans les WC et salles de bains;
- Pose de plinthes Ramin teint chne;
- Pose de peinture de type mail dans les salles de bains, cuisines et chambres;
- Installation d'armoires  pharmacie;
- Installation de baignoires en acier;
- Installation de porte-serviettes;
- Installation de porte-savons;
- Installation de porte-verres;
- Remplacement des prises et interrupteurs existants dans les WC, salles de bains et cuisines et installation de prises pour lave-linges et sche-linges;
- Remplacement de l'agencement des cuisines existant, notamment mise en place d'un plan de travail en stratifi et d'viers et gouttoirs en inox;
- Rvision de l'interphone de chaque appartement;
- Mise en conformit des installations lectriques;
- Dsamiantage;
- Nettoyage des colonnes de l'immeuble.
S'agissant de l'appartement de la locataire, le sjour, la salle  manger et la chambre ont t laisss en l'tat, que ce soit au niveau de la peinture ou du sol (parquet). Le remplacement des stores  lamelles et des vannes de radiateurs n'a pas non plus t effectu. Dans la cuisine, le carrelage prcdemment pos par la locataire a t remplac par un nouveau carrelage.
g.
Le dcompte final tabli par la bailleresse le 25 octobre 2017 laisse apparatre un cot total du chantier de 2'498'247 fr. 70.
h.
Par avis de majoration du 1
er
juin 2018, la bailleresse a dclar porter le loyer annuel de l'appartement  13'620 fr., charges de 1'680 fr. non comprises, ds le 1
er
octobre 2018. L'avis officiel est motiv comme suit : Ç
DCTI selon art. 269A CO let. B prestations supplmentaires du bailleur
È.
i.
La hausse de loyer a t conteste le 28 juin 2018 par la locataire devant la Commission de conciliation en matire de baux et loyers. Simultanment, elle a sollicit une baisse de loyer, le ramenant  8'124 fr. par an ds le 1
er
octobre 2018 en raison de la baisse du taux hypothcaire.
j.
Non concilie le 9 janvier 2019, la demande de hausse a t porte devant le Tribunal le 7 fvrier 2019, la bailleresse concluant  la fixation du loyer annuel de l'appartement concern  13'620 fr., charges non comprises, ds le 1
er
octobre 2018.
A l'appui de ses conclusions, la bailleresse a notamment expos avoir entrepris dans le courant des annes 2000 des travaux d'entretien consistant en la rfection des faades, l'application d'un nouveau crpi, le changement des stores et des portes-fentres, la pose d'une isolation priphrique, le remplacement de l'installation de production de chaleur  mazout, la pose de compteurs de chaleur et de vannes thermostatiques dans les logements, ainsi que des travaux de modernisation de l'ascenseur. Elle a par ailleurs produit, entre autres, l'tat locatif de l'immeuble au 31 juillet 2015, lequel s'levait  349'920 fr.
k.
Non concilie le 9 janvier 2019, la demande de baisse a t porte devant le Tribunal le 8 fvrier 2019 par la locataire, laquelle a conclu  ce que le loyer annuel de l'appartement soit fix  8'124 fr., ds le 1
er
octobre 2018.
l.
Dans sa rponse du 6 juin 2019  la demande de baisse, B_ AG a conclu, pralablement,  tre autorise  complter ses critures et  verser des pices complmentaires concernant les loyers usuels pratiqus dans le quartier et, principalement, au dboutement de la locataire de toutes ses conclusions.
A l'appui de ses conclusions, elle a oppos  la demande de baisse de loyer forme par la locataire l'augmentation de l'ISPC, d'une part, et les loyers usuels du quartier, d'autre part.
m.
Dans sa rponse du 10 juin 2019  la demande de hausse, rectifie sur deux points par criture du 11 juillet 2019, la locataire a conclu, pralablement,  ce qu'il soit ordonn  B_ AG de produire le premier contrat de bail, datant de 1966, et les dcomptes de charges courants d'entretien des annes 2012  2017, et, principalement, au dboutement de B_ AG de toutes ses conclusions et  la fixation du loyer  8'124 fr. ds le 1
er
octobre 2018.
A l'appui de ses conclusions, elle a notamment allgu que les travaux de rnovation des colonnes d'eaux taient indispensables au vu de la vtust des installations et de leur dysfonctionnement rcurrent, le changement des carrelages catelles et quipements sanitaires ayant quant  lui t rendu ncessaire par les travaux de dmolition effectus pour accder aux colonnes d'eaux. Le nouvel agencement de cuisine pos ne prsentait pas de fonctionnalit supplmentaire, aucun quipement lectromnager n'ayant par ailleurs t install. Il en allait de mme pour les nouveaux quipements sanitaires.
n.
Lors de l'audience du 3 septembre 2019 du Tribunal, le conseil de B_ AG a notamment produit des exemples de loyer comparatif de cinq appartements, tous situs 2_et appartenant  une propritaire identique.
Le conseil de A_ a contest que le critre des loyers comparatifs soit applicable et a sollicit l'audition de la locataire en lien avec les travaux effectus dans son appartement ainsi que l'tat de celui-ci et de l'immeuble.
Pour le surplus, les parties ont dclar ne pas souhaiter complter leurs allgations et leur offre de preuves et ont persist dans leurs conclusions respectives.
o.
Lors de l'audience du 21 fvrier 2020, le Tribunal a procd  l'interrogatoire de A_.
A_ a expos que depuis son arrive, la salle de bain avait t rnove en 1969 et des lments de cuisine avaient t poss. Par la suite, les fentres avaient t changes et des stores  lamelles avaient alors t installs. En 2016, le carrelage qu'elle avait pos avait t remplac par un carrelage de moindre qualit.
Le conseil de A_ a sollicit la production des comptes d'entretien de l'immeuble des vingt annes prcdentes, ce  quoi le conseil de B_ AG s'est oppos au motif que ce n'tait possible que pour les dix annes prcdentes.
p.
Par pli du 28 fvrier 2020, A_ a prcis les dclarations faites lors de son audition du 21 fvrier 2020. Les canalisations de l'immeuble avaient t refaites en 2016, ce qui avait impliqu une rnovation des cuisines, toilettes et salles de bains, y compris en matire de peinture et d'lectricit. Aucune rfection n'avait par contre t faite dans les autres pices (parquets, plafonds, plinthes, peintures, etc.).
q.
Par ordonnance du 30 juin 2020, le Tribunal a cart le courrier de A_ du 28 fvrier 2020 et a cltur la phase d'administration des preuves.
r.
Par critures du 31 aot 2020, B_ AG a persist dans ses conclusions et a produit un charg de pices complmentaire comprenant notamment une liste des travaux effectus dans l'appartement concern, tablie par ses soins.
s.
Par critures du 20 octobre 2020, A_ a persist dans ses prcdentes conclusions.
t.
B_ AG a rpliqu le 5 novembre 2020 et produit des pices complmentaires.
u.
Par critures du 12 novembre 2020, A_ a rpliqu.
v.
Le Tribunal a gard la cause  juger.

EN DROIT
1.
Pour des raisons de clart, la locataire, qui a form appel, sera dsigne ci-aprs comme l'appelante, alors que la bailleresse sera dsigne comme l'intime, quand bien mme elle a form un appel joint.
1.1
L'appel est recevable contre les dcisions finales et les dcisions incidentes de premire instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier tat des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fdral, les contestations portant sur l'usage d'une chose loue sont de nature pcuniaire (arrt du Tribunal fdral
4A_388/2016
du 15 mars 2017 consid. 1).
Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent dtermine, le Tribunal dtermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas  s'entendre sur ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement errone (art. 91 al. 2 CPC). La dtermination de la valeur litigieuse suit les mmes rgles que pour la procdure devant le Tribunal fdral (Rtornaz in : Procdure civile suisse, Les grands thmes pour les praticiens, Neuchtel, 2010, p. 363; Sphler, Basler Kommentar, Schweizeriche Zivilprozessordnung, 3
me
dition, 2017, n. 9 ad art. 308 CPC).
La valeur litigieuse est dtermine par les conclusions restes litigieuses devant l'autorit prcdente (art. 91 al. 1 CPC); si la dure de prestations priodiques est indtermine, le montant annuel est multipli par vingt (art. 92 al. 2 CPC). La valeur litigieuse correspond  la diffrence entre l'augmentation propose et le montant accept par le locataire par mois, annualise et capitalise sur vingt ans (arrt du Tribunal fdral
4A_484/2011
du 2 novembre 2011 consid. 1).
En l'espce, le dernier loyer annuel du logement, charges non comprises, s'lve  10'812 fr. L'augmentation propose porterait le loyer annuel du logement,  13'620 fr., soit une diffrence annuelle de 2'808 fr.
En prenant en compte ces montants, la valeur litigieuse est largement suprieure  10'000 fr. (2'808 fr. x 20 = 56'160 fr.).
La voie de l'appel est donc ouverte.
1.2
Selon l'art. 311 CPC, l'appel, crit et motiv, est introduit auprs de l'instance d'appel dans les trente jours  compter de la notification de la dcision, laquelle doit tre jointe au dossier d'appel.
L'appel a t interjet dans le dlai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. Il en va de mme de l'appel joint (art. 130, 131, 313 al. 1 CPC).
1.3
La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; Hohl, Procdure civile, tome II, 2me d. 2010, n. 2314 et 2416; Retornaz, op. cit., p. 349 ss, n. 121).
1.4
Selon l'art. 243 al. 2 let. c CPC, la procdure simplifie s'applique aux litiges portant sur des baux  loyer d'habitations et de locaux commerciaux en ce qui concerne la consignation du loyer, la protection contre les loyers abusifs, la protection contre les congs ou la prolongation du bail. La maxime inquisitoire sociale rgit la procdure (art. 247 al. 2 let. a CPC).
2.
L'appelante fait tout d'abord grief au Tribunal d'avoir cart sans motif son courrier du 28 fvrier 2020 dans l'ordonnance du 30 juin 2020.
2.1
L'ordonnance querelle est une ordonnance d'instruction statuant sur l'opportunit et les modalits de l'administration des preuves (art. 154 CPC). Elle entre ainsi dans la catgorie des autres dcisions et ordonnances d'instruction de premire instance (art. 319 let. b CPC), par nature exclue du champ de l'appel (
ACJC/1435/2015
du 23 novembre 2015 consid. 1). Si l'ordonnance ne cause pas de prjudice difficilement rparable ou n'est pas conteste dans l'immdiat, elle peut tre attaque avec la dcision finale sur le fond (
ACJC/652/2018
du 28 mai 2018 consid. 2.2;
ACJC/1435/2015
du 23 novembre consid. 2.1 et les rfrences cites). Le grief formul par l'appelante est par consquent recevable.
L'art. 229 al. 3 CPC prvoit que lorsqu'il doit tablir les faits d'office (art. 247 al. 2 CPC), le tribunal admet les faits et moyens de preuve nouveaux jusqu'aux dlibrations. Ni le texte lgal, ni les travaux prparatoires ne prcisent ce qu'il faut entendre exactement par "jusqu'aux dlibrations". Il faut comprendre par l non le dbut effectif des dlibrations, qui peut dpendre de l'organisation interne du tribunal et n'est pas ncessairement port  la connaissance des parties, mais la clture des dbats principaux (aprs lesquels ces dlibrations peuvent commencer), soit la fin des plaidoiries orales lorsqu'il y en a, ou l'chance du dlai, le cas chant prolong, pour dposer des plaidoiries crites. Les faits et l'ensemble des moyens de preuve  disposition des parties doivent en effet tre ports  la connaissance du juge avant la clture des dbats principaux, puisque c'est en se basant sur son apprciation des faits et des preuves qu'il appliquera - dans le cadre des dlibrations - le droit aux faits constats et rendra sa dcision (ATF
138 III 788
consid. 4.2).
Selon la doctrine, le lgislateur a vis tous les litiges soumis  la maxime inquisitoire, que celle-ci soit renforce ou attnue. Il a estim qu'il fallait en effet privilgier la "vrit matrielle", plutt que de respecter la "rigueur de la procdure". Ainsi, les parties sont admises  apporter au procs, jusqu'aux dlibrations, tous les faits utiles  l'issue du litige, qu'il s'agisse de novas proprement dits, de novas improprement dits, voire de faits qu'elles ont omis, mme fautivement, d'invoquer auparavant (Chaix, L'apport des faits au procs, in Procdure civile suisse, Les grands thmes pour les praticiens, Neuchtel, 2010, n. 39, 40 et 42, p. 130-131;
ACJC/508/2014
du 28 avril 2014 consid. 1.2.1).
2.2
En l'espce, l'appelante a adress un courrier au Tribunal le 28 fvrier 2020 dans le but de complter sa comparution personnelle qui avait eu lieu quelques jours auparavant. Le Tribunal, sans motivation, a cart ce courrier de la procdure par ordonnance du 30 juin 2020. Dans la mme ordonnance, un dlai au 31 aot 2020 a t fix aux parties pour le dpt des plaidoiries finales. Ainsi, l'on ne voit pas pour quel motif le courrier du 28 fvrier 2020, adress au Tribunal plusieurs mois avant la clture de la phase d'administration des preuves et le dpt des plaidoiries finales devrait tre cart.
Par consquent, les lments contenus dans le courrier du 28 fvrier 2020 doivent tre admis  la procdure. Il en a t tenu compte dans la mesure de leur pertinence dans la partie en fait du prsent arrt.
3.
Dans un second grief, l'appelante reproche au Tribunal d'avoir viol le droit en ne tenant pas compte des rgles applicables aux hausses de loyer dans le cadre de baux indexs.
3.1
Il convient ds lors d'examiner la validit de l'avis de majoration de loyer du 1
er
juin 2018.
Destines  prserver la valeur de la chose loue, les clauses d'indexation sont des dispositions contractuelles prvoyant que le loyer net sera adapt aux variations d'un indice officiel. Elles ont pour but de garantir au bailleur que le loyer suivra l'volution du cot de la vie. Pour le locataire, les baux indexs, d'un minimum de cinq ans, offrent la scurit d'une longue dure (
ACJC/1547/2015
du 14 dcembre 2015 consid. 4.1; Dietschy, Droit du bail  loyer, Commentaire pratique, Ble, 2010, No 3 ad art. 269b CO; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, Le bail  loyer, Lausanne 2019, p. 643).
A une exception prs, l'indexation est un mode exclusif de fixation du loyer (Dietschy, op. cit., Nos 3 et 27 ad art. 269b CO). Les parties prsument que l'adaptation du loyer  l'augmentation de l'indice suffira  couvrir l'volution des charges et des autres facteurs de fixation du loyer. Par consquent, les parties renoncent  se prvaloir de ces facteurs pendant toute la dure du bail. Ce n'est qu' l'chance du bail index que les parties pourront  nouveau invoquer,  la hausse ou  la baisse, les critres lgaux de fixation du loyer (
ACJC/1547/2015
du 14 dcembre 2015 consid. 4.1; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 644).
Toute majoration de loyer notifie en vertu d'une clause d'indexation doit tre communique sur la formule officielle prvue par l'art. 269d al. 1 CO (art. 19 al. 2 OBLF). Le bailleur doit respecter le dlai minimum de 30 jours pour la fin d'un mois (art. 17 al. 3 OBLF). Le bailleur ne peut pas anticiper l'volution de l'indice. Il doit attendre sa publication officielle (art. 19 al. 2 OBLF) (Dietschy, op. cit., No 23 ad art. 269b CO; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 652).
Il est licite de prvoir dans le contrat que la hausse pourra exceptionnellement tre suprieure  l'volution de l'indice suisse des prix  la consommation, lorsque le bailleur fournit une prestation supplmentaire. Il faut toutefois que le contrat prvoie expressment cette hypothse (ATF
124 III 57
, consid. 3a; SJ 1994, p. 487; Dietschy, op. cit., No 28 ad art. 269b CO; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 649).
Le cumul de l'indice suisse des prix  la consommation et de la prestation supplmentaire du bailleur prsuppose que le locataire puisse contester, en dehors des limites strictes de l'art. 270c CO, l'incidence de la prestation supplmentaire sur le loyer et qu'il puisse rsilier le bail avant terme (
ACJC/1547/2015
du 14 dcembre 2015 consid. 4.1; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 649).
Lorsque, en sus de l'indexation, le bailleur se prvaut de prestations supplmentaires (art. 269a let. b CO), le bailleur doit motiver et chiffrer sa prtention (art. 20 OBLF; Dietschy, op. cit., No 31 ad art. 269b CO). Le locataire peut contester le principe mme de la majoration lie  cette plus-value, si le contrat ne comporte aucune clause l'autorisant. Il peut aussi contester la quotit de la hausse lie  la plus-value. On doit galement reconnatre au locataire le droit de se dpartir de manire anticipe du bail s'il n'entend pas accepter ou contester la hausse (
ACJC/1547/2015
du 14 dcembre 2015 consid. 4.1; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 649).
3.2
En l'espce, le 1
er
juin 2018, l'intime a dclar porter le loyer annuel de l'appartement  13'620 fr., charges de 1'680 fr. non comprises, ds le 1
er
octobre 2018. L'avis officiel tait motiv comme suit : Ç
DCTI selon art. 269A CO let. B prestations supplmentaires du bailleur
È.
L'avis de majoration du loyer est fond uniquement sur des prestations supplmentaires du bailleur et non sur la hausse de l'indice suisse des prix  la consommation.
Le bail reconduit par-devant la Commission de conciliation le 23 mai 2012 tait un bail index courant pour une dure de cinq ans, renouvelable de cinq ans en cinq ans. Il a couru du 1
er
octobre 2012 au 30 septembre 2017, puis, faute de rsiliation par les parties, a t renouvel pour une nouvelle priode de cinq ans, jusqu'au 30 septembre 2022.
Ni les clauses du bail du 13 avril 1983, ni celles contenues dans l'accord de reconduction du bail conclu par-devant la Commission de conciliation le 23 mai 2012 ne rservent la facult, pour l'intime, de notifier une hausse de loyer fonde sur les prestations supplmentaires. Les parties sont ainsi convenues que l'unique motif d'augmentation ou de diminution du loyer pendant la dure du bail serait l'volution,  la hausse ou  la baisse, de l'indice suisse des prix  la consommation.
Ainsi, faute de reposer sur une disposition contractuelle et de respecter les conditions fixes par le droit, la hausse de loyer du 1
er
juin 2018 n'est pas valable.
Le chiffre 2 du dispositif du jugement sera rform en ce sens. Compte tenu de l'analyse qui prcde, il ne se justifie pas d'examiner les autres griefs de l'appelante, subsidiaires et lies  d'autres mthodes d'augmentation du loyer inadmissibles en l'espce. Il en ira de mme des prcisions de faits et arguments prsents par l'intime et relatifs  la nature des travaux entrepris et au taux hypothcaire de rfrence, l'ensemble de ces lments tant dsormais dpourvus d'objet.
L'intime sera pour sa part et pour les motifs qui prcdent, dboute de ses conclusions sur appel joint.
4.
A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prlev de frais dans les causes soumises  la juridiction des baux et loyers (ATF
139 III 182
consid. 2.6).
* * * * *