Decision ID: 780b9b32-d08d-5db7-a457-b6a82d5a03f9
Year: 2014
Language: de
Court: SG_VWEK
Chamber: SG_VWEK_001
Canton: SG
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: 

Sachverhalt:
A.- Die in A. wohnhaften Eheleute X und Y verkauften am 1. März 2012 ihr Grundstück
Nr. 1030 in A zum Preis von Fr. 500'000.– an V und W. Das Grundstück besteht aus
dem Einfamilienhaus Nr. 2278 und 468 m Gartenanlage. Am 30. Mai 2012 kauften X
und Y die Grundstücke Nr. 1500, bestehend aus dem Ökonomiegebäude Nr. 2136 mit
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12'792 m Strasse/Weg, Acker/Wiese, fliessendes Gewässer und Wald, und Nr. 2859,
bestehend aus dem Einfamilienhaus Nr. 2137 mit 1'072 m Strasse/Weg, Acker/Wiese,
zum Preis von Fr. 250'000.– (Fr. 210'000.– für die Parzelle Nr. 2859 und Fr. 40'000.– für
die Parzelle Nr. 1500).
B.- Mit der Steuererklärung für Grundstückgewinne beantragten X und Y am 14.
November 2012 einen Steueraufschub zufolge Ersatzbeschaffung. Das kantonale
Steueramt veranlagte die Steuerpflichtigen am 23. Januar 2013 mit einem steuerbaren
Grundstückgewinn von Fr. 74'116.–. Vom Veräusserungserlös von Fr. 500'000.–
wurden Anlagekosten von Fr. 425'884.– (der Erwerbspreis von Fr. 370'000.–,
Nebenkosten von Fr. 3'600.– und wertvermehrende Aufwendungen von Fr. 52'284.–)
abgezogen. Der Steuerbetrag von Fr. 5'541.– je Miteigentümer wurde unter
Berücksichtigung der Eigentumsdauer und der Tatsache, dass das Ehepaar X und Y
das Einfamilienhaus selbst bewohnte, um 7.5% auf Fr. 5'125.– je Miteigentümer
(gesamter Steuerbetrag Fr. 10'250.–) herabgesetzt. Der Steueraufschub wurde nicht
gewährt, da die Reinvestitionskosten unter den Anlagekosten lagen. Mit Einsprache
vom 17. Februar 2013 machten X und Y geltend, die Umbaukosten seien nicht
vollständig berücksichtigt worden. Das kantonale Steueramt wies die Einsprache mit
Entscheid vom 6. November 2013 ab.
C.- Gegen den Einsprache-Entscheid vom 6. November 2013 erhob X für sich und
seine Ehefrau mit Eingabe vom 20. November 2013 Rekurs bei der
Verwaltungsrekurskommission. Er bringt vor, die Reinvestitionskosten lägen über den
Anlagekosten und seien daher zu berücksichtigen. Die Vorinstanz hat mit
Vernehmlassung vom 15. Januar 2014 die Abweisung des Rekurses beantragt. Die
Rekurrenten erhielten am 16. Januar 2014 Gelegenheit, sich zur vorinstanzlichen
Vernehmlassung zu äussern und in die Akten Einsicht zu nehmen. Sie liessen sich
indessen nicht mehr vernehmen.
Die Vorbringen der Verfahrensbeteiligten werden, soweit wesentlich, in den
nachstehenden Erwägungen dargelegt und gewürdigt.

Erwägungen:
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1.- Die Eintretensvoraussetzungen sind von Amtes wegen zu prüfen. Die
Verwaltungsrekurskommission ist zum Sachentscheid zuständig. Die Befugnis zur
Rekurserhebung ist gegeben. Der Rekurs vom 20. November 2013 ist rechtzeitig
eingereicht worden. Er erfüllt in formeller und inhaltlicher Hinsicht die gesetzlichen
Anforderungen (Art. 194 Abs. 1 des Steuergesetzes, sGS 811.1, abgekürzt: StG; Art. 48
des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt: VRP). Auf den
Rekurs ist einzutreten.
2.- Streitig ist die Höhe der Reinvestitionskosten und in der Folge, ob und in welcher
Höhe die Besteuerung des Gewinns aus der Veräusserung des Grundstückes Nr. 1030
aufgeschoben werden kann. Die Ermittlung des Grundstückgewinns bzw. der
Anlagekosten des Grundstückes Nr. 1030 wird im Rekurs hingegen nicht angefochten.
a) Massgebende gesetzliche Bestimmung ist Art. 132 Abs. 1 lit. f StG. Danach wird die
Besteuerung des Grundstückgewinns bei der Veräusserung einer dauernd und
ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus oder
Eigentumswohnung) aufgeschoben, soweit der Erlös innert angemessener Frist zum
Erwerb oder zum Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft in der Schweiz
verwendet wird.
Nach der Rechtsprechung muss die Ersatzliegenschaft funktional gleichartig sein. Der
Erlös aus dem Verkauf eines Einfamilienhauses kann für den Erwerb oder Bau eines
Einfamilienhauses oder für den Erwerb oder Bau einer Eigentumswohnung verwendet
werden. Die Regelung von Art. 132 Abs. 1 lit. f StG entspricht im Wortlaut der Vorgabe
von Art. 12 Abs. 3 lit. e des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten
Steuern der Kantone und Gemeinden (SR 642.14, abgekürzt: StHG). Der Wortlaut der
Regelungen lässt der kantonalen Praxis einen breiten Ermessensspielraum in der
Handhabung (vgl. B. Zwahlen, in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Band
I/1, 2. Aufl. 2002, N 75 zu Art. 12 StHG). Nach der st. gallischen Rechtsprechung soll
nicht jede Veräusserung im Zusammenhang mit selbstgenutztem Wohneigentum
privilegiert werden. Deshalb berechtigt beispielsweise der Erwerb eines
Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung nicht zum Aufschub der Besteuerung des
Gewinns aus der Veräusserung eines Mehrfamilienhauses mit drei Wohneinheiten.
Ebenso bildet der Kauf einer Geschäftsliegenschaft mit einem Gewerbelokal sowie
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einer selbstgenutzten und einer vermieteten Wohnung keine Ersatzbeschaffung für ein
Einfamilienhaus (vgl. Zigerlig/Oertli/Hofmann, Das st. gallische Steuerrecht, 7. Aufl.
2014, S. 343 mit Hinweisen).
Das Gesetz sieht ausdrücklich vor, dass der Aufschub der Besteuerung bei der
Ersatzbeschaffung eines Eigenheims zum Tragen kommt. Im vorliegenden Fall haben
die Rekurrenten am 1. März 2012 ihr Grundstück mit einem Einfamilienhaus für
Fr. 500'000.– verkauft und am 30. Mai 2012 ein anderes Grundstück mit einem
Einfamilienhaus für Fr. 250'000.– erworben. Die gesetzlichen Voraussetzungen für die
Gewährung eines Steueraufschubes sind damit bezüglich der Ersatzliegenschaft erfüllt.
b) Im Kanton St. Gallen wird die absolute Methode für die Berechnung des
Aufschubbetrages angewendet. Nach dieser Methode wird der Grundstückgewinn
soweit nicht besteuert, als der Veräusserungserlös für das Ersatzobjekt verwendet
wird. Dabei erfolgt die steuerlich privilegierte Reinvestition vorab aus den
freigewordenen Anlagekosten des ersetzten Objektes. Der aufgeschobene
Grundstückgewinn entspricht sodann der Differenz zwischen den bisherigen
Anlagekosten und den höheren Reinvestitionskosten. Liegen die Reinvestitionskosten
jedoch unter den Anlagekosten des ersetzten Objektes, kann sachgemäss kein
Steueraufschub erfolgen (StB 132 Nr. 6, Ziff. 3.2).
Der im Zuge der Veräusserung der Liegenschaft für Fr. 500'000.– realisierte Gewinn
von insgesamt Fr. 74'116.– wird daher nur soweit nicht besteuert, als er zusammen mit
den freigewordenen bisherigen Anlagekosten in das Ersatzobjekt reinvestiert wird. Die
Rekurrenten haben das neu erworbene Haus umgebaut und machen geltend, die
gesamten Ausgaben am Ersatzobjekt hätten Fr. 426'007.– betragen. Nach der
erwähnten absoluten Methode wird ein Gewinn sachgerecht dann besteuert, wenn er
realisiert wird und frei verfügbar ist. Liegt der Erwerbspreis des Ersatzgrundstückes
unter den Anlagekosten des ersetzten Grundstückes, findet kein Steueraufschub statt
und der Grundstückgewinn wird vollumfänglich realisiert und besteuert (StB 132 Nr. 6,
Ziff. 6.4). Die Rekurrenten machen jedoch zum Erwerbspreis von Fr. 210'000.–
zusätzliche Ausgaben geltend, sodass Reinvestitionskosten in der Höhe von
Fr. 426'007.– resultieren.
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Bei Grundstücken des Privatvermögens können die Unterhaltskosten, die Kosten der
Instandstellung von neu erworbenen Grundstücken (um ein solches handelt es sich im
vorliegenden Fall), die Versicherungsprämien und die Kosten der Verwaltung durch
Dritte als Unterhaltskosten abgezogen werden (Art. 44 Abs. 2 StG). Nach der
sogenannten Dumont-Praxis durften Instandstellungskosten nach dem Kauf einer
vernachlässigten Liegenschaft nicht als Unterhaltskosten abgezogen werden. Diese
Praxis wurde jedoch per 1. Januar 2010 abgeschafft.
Die Vorinstanz hat bei der Auflistung der Umbaukosten der Rekurrenten die
Unterhaltskosten von Fr. 64'848.- abgezogen, welche bereits bei der
Einkommenssteuer 2012 als solche deklariert wurden (act. 19, 20). Nach Art. 137 Abs.
2 StG können Aufwendungen, die steuerlich bereits abgezogen worden sind, bei den
Aufwendungen bei der Grundstückgewinnsteuer nicht angerechnet werden. Im Rekurs
werden zusätzliche Aufwendungen von Fr. 74'306.- angeführt, welche im Jahr 2013
anfielen und für die im Einspracheverfahren erst Offerten vorlagen. Darunter sind aber
Leistungen, die zumindest teilweise auch Unterhaltsaufwendungen betreffen (z.B. sind
Sanitärarbeiten bei Ersatz mit Komfortverbesserung nur zu 20% Anlagekosten und zu
80% Unterhaltskosten und Fassadenrenovationen ebenfalls überwiegend
Unterhaltsaufwand, vgl. StB 44 Nr. 3). Daher betreffen die weiteren Arbeiten,
insbesondere auch die Gerüstarbeiten, die im Jahr 2013 durchgeführt wurden,
zumindest zu einem erheblichen Teil Unterhalt und nicht Wertvermehrung. Ein
Nachweis von Reinvestitionskosten von über Fr. 425'000.– liegt somit nicht vor.
Dementsprechend kann kein Aufschub der Besteuerung des Grundstückgewinns
gewährt werden.
c) Zusammenfassend ergibt sich aus den vorstehenden Erwägungen, dass der Rekurs
abzuweisen ist.
3.- Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die amtlichen Kosten den Rekurrenten
aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine Entscheidgebühr von Fr. 800.– erscheint
angemessen (vgl. Art. 7 Ziff. 122 der Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12). Der
Kostenvorschuss von Fr. 800.– ist zu verrechnen.