Decision ID: 927abb1c-13c2-5b10-9301-11dd5b7349ee
Year: 1998
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_006
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

ritenuto
in fatto:
A.
Con PE n. _ del 17 maggio/5 luglio 1996 dell'UEF di Locarno _ (in seguito _) ha escusso _ per l'incasso di fr. 65'198.45 oltre interessi, indicando quale titolo di credito 2 contratti di locazione e gli interessi di mora sulla garanzia e sulle pigioni scadute. L'escusso ha interposto tempestiva opposizione, il procedente ne ha chiesto il rigetto provvisorio al Pretore.
B.
La procedente fonda la sua pretesa su due contratti di locazione 27 luglio 1995 (doc. 2 e 3) concernenti due distinti enti siti nello stesso stabile con una pigione mensile di fr. 2'900.-- ciascuno ed un deposito di garanzia di pari importo.
C.
All'udienza di contraddittorio l'escusso ha sollevato l'eccezione di imperfetto adempimento contrattuale e di abuso di diritto. Una parte della pigione pattuita avrebbe dovuto coprire presunti debiti e ciò
"allo scopo di aggirare la legislazione e la protezione che in essa è contenuta in favore degli inquilini"
. I presunti debiti poi nulla avrebbero a che fare con la locazione, da ultimo la somma posta in esecuzione non sarebbe sufficientemente deducibile dai contratti di locazione.
D.
Con sentenza 29/30 ottobre 1996 il Pretore di Lugano ha rigettato in via provvisoria l'opposizione al PE n. _ dell'UEF di Locarno ravvisando la qualità di riconoscimento di debito dei due contratti di locazione per l'intera somma posta in esecuzione. Non ha ritenuto verosimile l'eccezione del debitore visto che l'asserito imperfetto adempimento contrattuale è comunque questione di merito e che le contestazioni dedotte dalla convenzione extragiudiziaria risultano infondate.
E.
Con appello 11 novembre 1996 _ postula la reiezione dell'istanza sostenendo che il giudice di prime cure avrebbe dovuto prendere una decisione tenendo conto pure degli atti di un altro incarto pendente tra le stesse parti e discusso in pretura lo stesso giorno di quello qui in esame. Sarebbero poi stati totalmente ignorati i difetti ampiamente documentati dall'appellante.
F.
Con osservazioni 13 dicembre 1996 l'appellata contesta la tempestività dell'appello. Ritiene che non debbano essere considerati gli atti di altri incarti e specifica che la somma richiesta si compone del deposito di garanzia per i due contratti e delle pigioni da agosto 1995 a maggio 1996. Contesta la verosimiglianza della presunta inadempienza contrattuale, mai sollevata in precedenza dall'inquilino.

Considerato
in diritto
1.
La sentenza impugnata è stata notificata a_. _ a _, l'ufficio postale _ l'ha poi fatta proseguire per _ dove è stata intimata il 4 novembre 1996 (cfr. timbro sulla busta di spedizione prodotta con l'atto di appello). Il gravame 11 novembre 1996 risulta quindi tempestivo.
2.a)
La nozione di riconoscimento di debito constatato mediante scrittura privata ex art. 82 cpv. 1 LEF, che non è definita dalla legge, implica necessariamente il riconoscimento da parte dell’escusso o del suo rappresentante di un’obbligazione in relazione ad una somma di denaro determinata o facilmente determinabile. Il riconoscimento di debito può essere dedotto anche da un insieme di documenti a condizione che da essi risultino gli elementi necessari. Conditio sine qua non è che la somma di denaro riconosciuta sia facilmente determinabile secondo criteri oggettivi stabiliti in precedenza o sottratti a possibilità di modifica unilaterale dipendente dalla volontà delle parti (Flavio Cometta, Il rigetto provvisorio dell’opposizione nella prassi giudiziaria ticinese, in Rep 1989 p. 337/338 con riferimenti).
b)
Per costante giurisprudenza un contratto di locazione debitamente sottoscritto costituisce riconoscimento di debito per le pigioni scadute a condizione che il locatore abbia regolarmente messo a disposizione l'ente locato (cfr. Panchaud/ Caprez, Die Rechtsöffnung, Zurigo 1980, § 74, 75, pag. 190 e 195). In concreto i due contratti di locazione 27 luglio 1995 rappresentano un valido riconoscimento di debito ex art. 82 cpv. 1 LEF.
3.a)
Per l’art. 82 cpv. 2 LEF il giudice pronuncia il rigetto provvisorio dell’opposizione a meno che il debitore sollevi e giustifichi immediatamente delle eccezioni tali da infirmare il riconoscimento di debito; all’escusso incombe l’onere di dimostrare la verosimiglianza delle eccezioni che deduce in giudizio. Secondo la giurisprudenza le eccezioni non solo devono essere esposte in modo convincente ma devono anche essere sostanziate in modo perlomeno verosimile nel senso che a conforto delle allegazioni devono esserci riscontri oggettivi (cfr. in senso convergente l’obiter dictum della II Corte civile del Tribunale federale nella sentenza 13 ottobre 1986 in re H.B. c. H. SA in Rep 1987 p. 150-151 cons. 3; CEF 12 gennaio 1988 in re Na. c. V.O.; Panchaud/Caprez, op. cit., § 26 p. 61; BlSchK 1982 p. 95-97; SJZ 1974 p. 228 n. 44, 1971 p. 26-28; BJM 1970 p. 83-85; ZR 1967 n. 110; Marcel Caprez, La mainlevée provisoire, FJS 186 p. 6; ZBJV 1944 p. 416).
b)
Se l'ente locato viene consegnato con dei difetti che ne diminuiscono notevolmente l'idoneità all'uso cui è destinato, il conduttore può lo stesso accettare l'oggetto della locazione e far valere i diritti che gli competerebbero in caso di difetti sopravvenuti successivamente (cfr. art. 258 cpv. 2 CO). Egli ha diritto, in particolare, alla riduzione della pigione da quando il locatore è venuto a conoscenza del difetto fino alla sua eliminazione, ciò indipendentemente dal deposito o meno della pigione ex art. 259g CO durante quel periodo (cfr. art. 259d; Roger Weber/Peter Zihlmann in Commentario basilese, Obligationenrecht I, Basilea e Francoforte sul Meno 1996, n. 1 ss. e 10 ad art. 259d CO).
c)
In concreto dalla documentazione prodotta dall'escusso nell'ambito dell'incarto EF.96.2860 (doc. 1, da considerare siccome richiamata dallo stesso _) emerge che gli enti locati si trovano in una situazione piuttosto precaria. Sui contratti di locazione figura però espressamente che
"in considerazione dello stato dello stabile, che dal 1993 i conduttori conoscono perfettamente, e che accettano senza riserva alcuna, il locatore non potrà essere chiamato a rispondere per migliorie o difetti della casa locata"
. Lo stato di deperimento dell'immobile, conosciuto ed accettato dall'inquilino al momento della sottoscrizione del contratto, non può quindi servirgli per contrastare la legittima richiesta di pagamento dei canoni scaduti. Siccome non è stato asserito che i difetti dell'immobile si sono palesati dopo l'inizio del rapporto di locazione l'eccezione di imperfetto adempimento va respinta poiché non resa verosimile.
d)
Nemmeno un abuso di diritto è stato reso verosimile. Ad onor del vero risulta arduo comprendere dove risiederebbe il comportamento abusivo dell'appellata. Non già nell'aver stipulato la convenzione extragiudiziaria 1° settembre 1995 (doc. 4) che prevede la dilazione di un debito del_ e la conglobazione delle singole rate nei canoni di locazione. Questo modo di procedere, sottoscritto da entrambe le parti non è certo abusivo e non pare aggirare la legislazione a protezione degli inquilini, come sostenuto dall'appellante. Non è nemmeno verosimile una sproporzione manifesta tra pigione e prestazione del locatore, ritenuto che buona parte della prima (Fr. 3'917.--, cfr. doc. 4 n. 1) andava a coprire un debito di altra natura. L'art. 21 CO, cui l'appellante sembra far riferimento, non sarebbe comunque applicabile a causa del mancato ossequio del termine annuale.
4.
L’appello 11 novembre 1996 _ va di conseguenza respinto.
Tassa di giustizia e indennità seguono la soccombenza (art. 48, 49, 61 cpv. 1 e 62 cpv. 2 OTLEF).