Decision ID: 4b6be29c-3330-53f7-8b40-1cc87f1a94df
Year: 2000
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_001
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

in fatto: A. _
_, proprietario della particella n. _RFP di _ -_, ha frazionato la sua proprietà più volte. Nel 1983 e nel 1984 egli ha ottenuto dal frazionamento cinque particelle: la n. _ (attuale n. _ RFD), la n. _ (n. _RFD), la n. _ (n. _RFD), la n. _ (n. _ RFD) e la n. _ (n. _RFD). Il 19 maggio 1983 egli ha concesso a _ _ un diritto di compera sulla particella n. _RFP di _ -_, chiedendo in aggiunta al prezzo pattuito un contributo di fr. 20'000.– per le spese di infrastruttura e costruzione di una strada privata che avrebbe collegato la nuova particella alla pubblica via. A tal fine egli ha esteso a favore della particella n. _un diritto di passo con ogni veicolo iscritto a favore della particella n. _e a carico della n. _ (ora n. _RFD). L'iscrizione della servitù a registro fondiario è avvenuta il 4 novembre 1983.
B.
Il 15 marzo 1984 _ _ ha venduto la particella n. _a _ e _ _. Costoro hanno versato, oltre al prezzo, un contributo di fr. 20'000.– per la costruenda strada di accesso, con l'accordo che la particella n. _avrebbe beneficiato del diritto di passo necessario con ogni veicolo iscritto a favore del fondo n. _e a carico della particella n. _. Nell'autunno del 1984 _ _ ha venduto a _ e _ _ la particella n. _, e a _ _ e _ _ la n. _. Nel rogito di quest'ultima compravendita il venditore ha previsto a favore della particella n. _il diritto di passo con ogni veicolo iscritto a favore delle particelle n. _, n. _, n. _, n. _, n. _e a carico della particella n. _, chiedendo agli acquirenti un contributo di fr. 20'000.– per la costruzione della strada oggetto del diritto di passo.
C.
L'accesso dalla pubblica via alle particelle n. _, _, _e _ avviene oggi mediante una strada che finisce a fondo cieco sulla n. _, dopo avere attraversato la particella n. _e ognuno dei fondi serviti. Tale strada contorna su due lati la particella n. _ (subalterno
c
). In corrispondenza con il confine dell'adiacente n. _il campo stradale si trova a cavallo tra le due proprietà. Nell'autunno 1990 _ _ ha posato alcuni vasi di fiori sulla sua particella n. _, lungo la strada. _ e _ _ si sono lamentati per l'intralcio all'esercizio del loro diritto di passo. _ _, accertato che a registro fondiario non era iscritto alcun diritto di passo a carico della sua particella e a favore di quella dei coniugi _, si è dichiarato disposto a concedere ai vicini la servitù mediante versamento di un'indennità di fr. 8'000.–. Le trattative non hanno avuto esito. Il 26 aprile 1993 _ e _ _ hanno stipulato con _ e _ _ e con _ e _ _, proprietari delle particelle n. _e n. _, un contratto di costituzione di un reciproco e gratuito diritto di passo veicolare necessario.
D.
Con istanza (
recte
: petizione) del 1° febbraio 1993 _ e _ _ hanno convenuto Fabio Ponzio davanti al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 3, chiedendo che fosse costituito a titolo gratuito un diritto di passo necessario, con ogni veicolo, a carico della particella n. _e a favore della particella n. _sul tracciato della strada esistente. _ _ si è opposto il 6 settembre 1993 alla petizione e in via riconvenzionale ha offerto di concedere il diritto di passo necessario mediante versamento di un'indennità di fr. 12'250.–. In replica gli attori hanno confermato le loro domande, opponendosi alla riconvenzione. Il convenuto, a sua volta, ha ribadito le proprie tesi. Esperita l'istruttoria, le parti hanno in sostanza confermato le loro pretese nei memoriali conclusivi, presentati prima del dibattimento finale del 19 febbraio 1998.
E.
Statuendo il 2 giugno 1998, il Pretore ha accolto l'azione e ha fatto ordine a _ _ di far iscrivere a registro fondiario a carico della sua particella n. _RFD _ -_, subalterno
c
(“strada”), una servitù di passo necessario con ogni veicolo a favore della particella n. _ RFD _ -_, senza diritto a indennità, con spese di iscrizione a carico dei beneficiari. La domanda riconvenzionale è stata respinta. La tassa di giustizia dell'azione principale di fr. 1'000.– e le spese, da anticipare dagli istanti, sono state poste a carico delle parti in ragione di metà ciascuno, compensate le ripetibili. La tassa di giustizia dell'azione riconvenzionale di fr. 700.– e le spese, già anticipate dalla controparte, sono invece rimaste a carico di _ _, il quale è stato altresì tenuto a rifondere a _ e _ _ fr. 800.– a titolo di ripetibili.
F. _
_ è insorto contro la sentenza appena citata con un appello del 23 giugno 1998 in cui propone che, in modifica della sentenza impugnata, l'azione sia respinta, i relativi costi siano posti a carico degli attori, tenuti a rifondergli un imprecisato importo a titolo di ripetibili, che l'azione riconvenzionale sia accolta e che i costi della medesima siano addebitati agli appellati, con l'obbligo di versargli fr. 800.– di ripetibili. Nelle loro osservazioni del 4 settembre 1998 _ e _ _ postulano la reiezione dell'appello e la conferma della sentenza impugnata. Chiedono inoltre di accollare la tassa di giustizia all'appellante, con l'obbligo di versare loro fr. 3'000.– a titolo di ripetibili in considerazione della temerarietà dell'appello.

Considerando
in diritto: 1.
Gli attori non hanno indicato il valore di causa, sostenendo nell'istanza che esso era indeterminato. La domanda di accesso necessario (art. 694 CC) ha nondimeno carattere pecuniario (
Poudret
, Commentaire à la loi d'organisation judiciaire
,
vol. II, pag. 233 in basso con
richiamo al vol. I, pag. 284 nel mezzo; sentenza della I Camera civile del 5 febbraio 1999 nella causa R. c. H., massima in
Cocchi/Trezzini
, Codice di procedura civile ticinese massimato e commentato, Lugano 2000, n. 11 ad art. 5, pag. 48).
L'appellabilità del giudizio pretorile dipende perciò dal valore litigioso, che è almeno quello della “piena indennità” cui si riferisce – appunto – l'art. 694 cpv. 1 CC (DTF 120 II 423;
Steinauer
, Les droits réels, vol. II, 2
a
edizione, pag. 164 n. 1868d con rinvii). Il convenuto avendo chiesto in via riconvenzionale un'indennità di fr. 12'250.– per la concessione del diritto di passo necessario, sotto questo profilo l'appello è senz'altro ricevibile.
2.
Giusta l'art. 694 cpv. 1 CC il proprietario che non abbia un accesso sufficiente dal suo fondo a una strada pubblica può esigere che i vicini gli consentano il passaggio necessario dietro piena indennità. In concreto l'appellante non contesta più gli estremi dell'art. 694 cpv. 1 CC, ma rivendica il versamento di un'indennità di fr. 12'250.–. Il Pretore ha accolto la domanda di accesso necessario, ritenendo che l'unica possibilità di raggiungere il fondo degli attori dalla pubblica via è costituita dalla strada asfaltata esistente, che corre sul subalterno
c
del fondo n. 10. Egli ha tuttavia negato ogni indennità al proprietario gravato perché il convenuto non avrebbe subito svantaggi dalla costituzione della servitù, la strada essendo stata formata già al momento dell'edificazione delle particelle con i contributi versati dai rispettivi proprietari. L'appellante si duole – come detto – del mancato versamento di un'indennità. Sostiene di aver acquistato nel 1983 un fondo libero da oneri e di avere quindi diritto a un'indennità piena, anche perché nel frattempo la strada gravata dal passo è utilizzata da quattro proprietari, ciò che corrisponde a un aggravio rispetto alla situazione esistente al momento dell'acquisto, quando la strada era percorsa da un solo beneficiario.
3.
Nella fattispecie non è litigiosa – si ripete – la concessione del passo in sé, ma solo il diritto all'indennità da parte del proprietario gravato. È pacifico, come ammette lo stesso appellante (conclusioni, pag. 3, punto 4), che per accedere ai loro fondi dalla strada comunale i proprietari delle particelle n. _ (n. _RFD), n. _ (n. _RFD) e n. _ (n. _RFD) devono per forza transitare sulla strada asfaltata che occupa anche il subalterno
c
della particella n. _proprietà del convenuto (planimetria 1:500 allegata alla perizia del dicembre 1996). Nemmeno è contestato che gli attori, il convenuto e gli altri proprietari dei fondi serviti dalla strada privata l'hanno utilizzata sin dalla sua costruzione. Per quanto risulta dall'istruttoria, il venditore delle particelle ottenute dal frazionamento dell'originaria n. _ha costruito la strada di accesso su tutte le particelle che essa attraversa, prevedendo che i loro proprietari avrebbero dovuto concedere un diritto di passo con ogni veicolo senza compenso (deposizione _ _ del 15 gennaio 1998, pag. 1 e 2). Ciò non è però avvenuto, tant'è che la particella n. _RFD non beneficia di alcun diritto di passo a carico di quella del convenuto (doc. E). A carico di quest'ultima particella è iscritto solo, dal 19 aprile 1993, un onere di passo con ogni veicolo a favore della particella n. _ (estratto del registro fondiario allegato al verbale di udienza del 29 gennaio 1996,
act.
IX) e a suo favore risulta iscritto dal 4 novembre 1983 un diritto di passo con ogni veicolo a carico delle particelle n. _, _e _ (complemento peritale del 29 settembre 1997, pag. 1; doc. E).
4.
L'appellante fa valere di aver acquistato nel 1983 un fondo libero da oneri. A ragione. Il diritto di compera concluso dal convenuto nel 1983 non menzionava oneri a carico della particella, limitandosi a prevedere che “la nuova part. no. _beneficerà del diritto di passo con ogni veicolo già iscritto a favore della part. no. _e a carico della part. no. _, strada” (doc. 2, pag. 2 in fondo). Il piano di mutazione allegato quale inserto A al rogito del diritto di compera indicava invero un onere di passo a carico della particella n. _e a favore della n. _, ma il rogito non ne faceva menzione e la servitù non è mai stata iscritta (doc. E). L'appellante ha quindi acquistato un fondo libero da oneri fondiari. Contrariamente a quanto sembrano ritenere gli attori, il perito giudiziario e il Pretore, la costituzione di una servitù prediale richiede, infatti, l'iscrizione a registro fondiario (art. 731 cpv. 1 CC). Mancando tale formalità, la servitù non esiste. Ci si può quindi dispensare dall'esaminare quali sarebbero state le conseguenze teoriche di un'eventuale iscrizione del diritto di passo. Nella fattispecie è decisivo il fatto che gli attori non possono prevalersi, nei confronti del convenuto, del diritto di passo concesso loro dal venditore, non iscritto a registro fondiario e quindi inesistente. Né è rilevante la circostanza che l'appellante abbia tollerato per anni il passaggio di veicoli sulla parte di strada che costituisce ora il subalterno
c
della sua particella, poiché l'uso a titolo precario di un percorso non conferisce diritti acquisiti (
Meier-Hayoz
in: Berner Kommentar, n. 31 ad art. 694 CC;
Caroni-Rudolf
, Der Notweg, Berna 1969, pag. 96 nel mezzo; I CCA, sentenza del 5 febbraio 1999 nella causa H. c. R.).
5.
L'appellante rivendica un'indennità di fr. 12'250.– per l'obbligo di tollerare la servitù. La pretesa è parzialmente fondata. La concessione del diritto di passo non impedisce invero al convenuto di sfruttare, anche in futuro, la superficie gravata per il calcolo degli indici edilizi (perizia, pag. 4), ma comporta nondimeno la perdita della facoltà di usufruire liberamente della superficie gravata (art. 737 CC). L'appellante subisce pertanto una limitazione rilevante del suo diritto di proprietà, gli effetti del passo necessario essendo paragonabili a quelli di un'espropriazione (
Meier-Hayoz
, op. cit., n. 69 ad art. 694 CC;
Steinauer
, op. cit., n. 1868d). A torto quindi gli attori e il Pretore affermano che la concessione del diritto di passo non comporterebbe svantaggi per il convenuto.
a)
La piena indennità prevista dall'art. 694 cpv. 1 CC compensa il danno subito dal proprietario del fondo gravato al momento in cui viene costituita la servitù (
Steinauer
, op. cit., n. 1868a;
Meier-Hayoz,
op. cit., n. 78 ad art. 694 CC). L'indennità corrisponde di principio alla differenza tra il valore del fondo libero da ogni onere e quello del fondo gravato dal diritto di passo (DTF 121 II 445, 114 Ib 321 consid. 3 con rinvii). Il Tribunale federale ha tuttavia precisato, nei casi in cui il passo necessario grava un accesso esistente, che l'indennità si calcola sulla base della differenza di valore riguardante la superficie concretamente toccata dalla servitù (DTF 120 II 423 consid. 7a). Ciò è appunto il caso in concreto. La conclusione del perito, condivisa dal Pretore, secondo cui la concessione del passo non provocherebbe svantaggi al convenuto (perizia del dicembre 1996, pag. 6) non è pertanto decisiva ai fini del giudizio, poiché giuridicamente l'indennità si determina in base al deprezzamento della superficie da gravare, vale a dire del subalterno
c
.
Il perito ha valutato in fr. 300.–/m
2
il valore venale del fondo n. _ RFD e nella metà, vale a dire in fr. 150.–/m
2
, quello del subalterno
c
, ritenuto terreno complementare (perizia, pag. 4). In quest'ultima valutazione, tuttavia, il perito si è dipartito dal convincimento – come si è visto fallace – secondo cui il subalterno
c
fosse gravato fin dall'inizio da servitù di passo (perizia, pag. 3 in fine). Egli ha tuttavia precisato che la superficie di 140 m
2
occupata dalla strada, se gravata da oneri di passo, può essere considerata solo come terreno complementare, con un valore di fr. 150.–/m
2
, rispetto al terreno edilizio libero da oneri (perizia dicembre 1996, pag. 4). La differenza di valore del subalterno
c
, tenuto conto dell'onere di passo, ammonta pertanto a fr. 21'000.– (fr. 150.– x 140 m
2
). L'indennità è dovuta al proprietario gravato per l'obbligo di tollerare la servitù a favore di altre particelle e non per l'uso dei manufatti che ne rendono possibile l'esercizio. Nella fattispecie, quindi, per la determinazione dell'indennità è inutile e fuorviante considerare le modalità di finanziamento della strada e l'uso della stessa da parte del convenuto. Sul suo terreno quest'ultimo deve tollerare il passaggio a favore di tre particelle (n. _e _) e l'indennità dovuta dagli attori per ottenere la nota servitù ammonta pertanto a un terzo di fr. 21'000.–, vale a dire a fr. 7'000.–.
b)
Non vi sono del resto motivi, nella fattispecie, per derogare al principio della piena indennità prevista dall'art. 694 cpv. 1 CC, contrariamente a quanto ritiene il Pretore. Il fatto che gli attori, alla stregua dell'appellante, abbiano versato al venditore fr. 20'000.– per la costruzione della strada non consente loro di ottenere gratuitamente la servitù di passo. In primo luogo perché il noto contributo, come rileva a giusta ragione l'appellante, non riguardava il diritto di passo, ma le spese di infrastruttura, intese come costruzione della strada di accesso, la canalizzazione per la fognatura e gli allacciamenti alla rete dell'acqua potabile, dell'elettricità e del telefono (cfr. doc. 2, doc. B, doc. II). La concessione gratuita del diritto di passo, di cui si prevalgono gli attori, non riguarda poi il convenuto, che era estraneo al contratto di compravendita (doc. B) e non ha quindi assunto alcun obbligo verso i vicini. Certo, l'appellante ha tollerato per anni il passaggio sulla strada perché convinto che la servitù di passo gravava la sua proprietà. Accertato che la servitù vantata dagli attori non esisteva e che la sua proprietà era libera da oneri, nondimeno, ben poteva egli far valere i diritti garantitigli dall'art. 694 CC. Il suo comportamento non costituisce quindi abuso di diritto, né è lesivo della buona fede. Ciò non impedisce evidentemente agli attori, che dovranno versare la “piena indennità” necessaria alla costituzione del diritto di passo necessario, di rivalersi – dandosi il caso – nei confronti del venditore, che si era impegnato a far beneficiare del diritto di accesso la particella loro venduta (punto 4 del contratto 15 marzo 1984, doc. B). Resta il fatto che nei confronti del convenuto il Pretore ha concesso a torto la servitù a titolo gratuito. La sentenza impugnata deve di conseguenza essere riformata e l'appello accolto, limitatamente al versamento di un'indennità di fr. 7'000.–.
6.
Gli oneri processuali seguono il principio della soccombenza (art. 148 CPC). Giurisprudenza e dottrina hanno avuto modo di precisare che nell'attribuzione di diritti necessari occorre riferirsi per la ripartizione delle spese giudiziarie ai principi del diritto espropriativo, la concessione di tali diritti avendo effetti paragonabili a un'espropriazione (
Meier-Hayoz
, op. cit., n. 69 ad art. 694 CC;
Steinauer
, op. cit., n. 1868d). Di principio, quindi, gli attori sopportano le tasse e spese giudiziarie, così come le ripetibili alla parte convenuta, anche in caso di accoglimento della loro azione (Rep. 1995 pag. 170;
Caroni-Rudolf
, op. cit., pag. 115), salvo eccezioni che in concreto non si ravvisano. Il convenuto, infatti, non si è opposto alla concessione del passo, ma ha rivendicato un'indennità di fr. 12'500.– (risposta con domanda riconvenzionale), che non era eccessiva, visto l'esito del giudizio. Egli, del resto, è sempre stato d'accordo di concedere il diritto di passo richiesto anche in sede extragiudiziaria, a condizione di ricevere un'indennità di fr. 8'000.– (doc. O). Gli attori, ostinandosi a pretendere la servitù a titolo gratuito, sono all'origine della procedura giudiziaria e ne devono quindi sopportare i costi. Il dispositivo del Pretore sulle spese deve quindi essere modificato di conseguenza per quel che concerne le tasse di giustizia. Sulle ripetibili, per contro, il gravame si rivela irricevibile a norma dell'art. 309 cpv. 5 CPC (
Rep. 1993 pag. 227), l'appellante essendosi
limitato a rivendicare un'indennità imprecisata a titolo di ripetibili di prima sede (“fr. ....”: appello, pag. 10), senza cifrare la somma richiesta. In sede di appello il convenuto vede accolta la sua domanda di indennità nella misura di fr. 7'000.– e si giustifica quindi di porre a suo carico un terzo degli oneri e di attribuirgli un'indennità per ripetibili di appello ridotta.