Decision ID: 99dc4af1-eeac-5bd0-8144-c691f5e14c56
Year: 2011
Language: it
Court: TI_CATI
Chamber: TI_CATI_001
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: public_law

Fatti
A.
Con atto pubblico del 26 ottobre 2000 la _ AG, società immobiliare con sede a _ (LU), concedeva sulle part. n. _ e _ RFD di _ (rispettivamente di mq 4250 e mq 4000) un diritto di compera a favore della _, con sede nel Canton _, rappresentata dal suo amministratore unico RI 1, al prezzo complessivo di fr. 1'925'000.- (di cui fr. 990'000.- per la part. no. 1138 e fr. 935'000.- per la part. no. 67). Il diritto di compera veniva successivamente ceduto allo stesso RI 1, _, e da questi esercitato il 26 marzo 2002.
Il nuovo proprietario il 22 maggio 2003 donava al Comune di _ mq 118 del mappale n. _ e mq 268 del mappale n. _ RFD di _ (per un totale di mq 386), le cui superfici venivano staccate per costituire i nuovi mappali n. _ e _ RFD di _. Su tali superfici nel corso dei primi anni ’90 il Comune di _ aveva proceduto a costruire un marciapiede, in relazione al quale, a seguito di tale cessione a titolo gratuito – peraltro una condizione esplicitamente prevista nella licenza edilizia concessa in data 14 novembre 2001 dal Municipio di _ alla _ – il proprietario sarebbe stato esentato dai contributi di miglioria. Inoltre, come risulta dall’atto pubblico del 20 maggio 2003, gli indici pianificatori delle particelle cedute venivano trasferiti gratuitamente a favore delle part. n. _ e _ RFD di _, che in data 27 agosto 2003 venivano dapprima riunite in un'unica particella, n. _, di mq 7864, che veniva a sua volta frazionata in 25 nuovi mappali: la nuova part. n. _ (ora di soli mq 343), e 24 altre particelle contrassegnate con i numeri da _ a _. Su 24 di questi mappali, rivenduti a terzi nel periodo tra il 12 dicembre 2003 (part. n. _, _ e _) e l’11 dicembre 2007 (part. _), edificava altrettante case unifamiliari: dopo le 3 particelle vendute nel 2003, nell’anno 2004 venivano vendute 8 particelle, nel 2005 6, nel 2006 pure 6 particelle; l’ultima particella veniva venduta nel 2007. La part. n. _ veniva attribuita in comproprietà agli acquirenti delle citate case unifamiliari.
B.
In data 31 dicembre 2004 l’Ufficio circondariale di tassazione di Biasca - che inizialmente si occupava delle pratiche fiscali di RI 1 - a seguito di esplicita richiesta del rappresentante legale del contribuente, accordava una proroga fino al 31 dicembre 2005 per le dichiarazioni d’imposta sugli utili immobiliari relative alle part. n. _ e _ (vendute dal contribuente in date 8 e 21 ottobre 2004), in relazione alle quali l’Ufficio rammentava la necessità di produrre, oltre agli atti notarili, “tutta la documentazione a comprova dei costi di edificazione sopportati dall’acquisto del fondo e fino alla liquidazione del cantiere (costruzioni terminate)”. In seguito, il rappresentante del contribuente inviava nel corso dell’anno 2005 ulteriori 6 lettere all’autorità fiscale con richieste di proroga relative alle dichiarazioni sugli utili immobiliari, inizialmente postulate per il 31 dicembre 2005 (lettera 27 luglio 2005 riguardante la part. n. _, lettera 5 settembre 2005 per la part. n. _, due lettere 13 settembre 2009 per le part. n. _ e _, rispettivamente per la part. n. _); con lettera 23 dicembre 2005 veniva inoltre postulata una proroga per le dichiarazioni TUI fino al 30 giugno 2006 (in relazione alle part. n. _, _, _, _, _, _ e _).
Il 15 febbraio 2006 e il 14 aprile 2006 il rappresentante del contribuente si rivolgeva nuovamente all’autorità fiscale per postulare delle proroghe TUI, pure richieste fino al 30 giugno 2006 (per le part. ni. 1297 e 1300, rispettivamente per la part. n. 1291). Tutte queste domande di proroga venivano puntualmente accettate dall’Ufficio di tassazione di Biasca.
Ulteriori proroghe venivano successivamente richieste dal contribuente per il tramite dello _, che in data 6 dicembre 2006 postulava per la part. n. _ una proroga fino al 31 marzo 2007, proroga di cui con lettera 22 marzo 2007 veniva chiesta un’estensione “perlomeno sino al 30 settembre 2007” con la seguente motivazione:
Purtroppo i lavori di costruzione e sistemazione della proprietà non sono ancora terminati e, non disponendo delle liquidazioni di tutti gli artigiani, non siamo in grado di sottoporvi il conteggio definitivo con i relativi costi.
C.
I
n data 21 gennaio 2008 aveva luogo un’audizione di RI 1 presso l’Ufficio di tassazione di Lugano Campagna, che nel frattempo aveva assunto la competenza per le pratiche relative alle surriferite procedure di imposizione degli utili immobiliari. La medesima autorità fiscale, dopo aver richiesto al contribuente diversi contratti di appalto relativi ai mappali in oggetto, in data 24 gennaio 2008 richiedeva all’Ufficio cantonale di stima una perizia relativa alle 24 costruzioni edificate sui fondi part. n. _ RFD di _.
L’11 luglio 2008 l’autorità fiscale richiedeva al contribuente ulteriori contratti di appalto e lo invitava a concordare con il perito dell’Ufficio cantonale di stima la data per esperire il sopralluogo. Inoltre, con la finalità di “poter meglio comprendere il tipo di intervento eseguito in ogni singola abitazione e se il prezzo indicato in ogni singolo contratto di appalto si riferisce alla sola costruzione o se è incluso il prezzo del terreno”, l’Ufficio trasmetteva al rappresentante del contribuente un elenco allestito dall’Ufficio cantonale di stima dove il contribuente veniva invitato a specificare per ogni mappale l’importo relativo all’acquisto del terreno e quello relativo al contratto d’appalto, precisando inoltre per ogni edificazione se erano state eseguite sistemazioni esterne e rifiniture interne.
In data 15 luglio 2008 il rappresentante del contribuente trasmetteva all’autorità fiscale i contratti d’appalto richiesti, ma per le ulteriori informazioni riguardanti i singoli fondi indicava di essere ancora in attesa dei relativi dati da parte dei tecnici incaricati dei lavori.
In data 21 novembre 2008 l’Ufficio cantonale di stima trasmetteva all’autorità fiscale i rapporti peritali richiesti.
D.
In data 29 dicembre 2008 l’Ufficio di tassazione di Lugano-Campagna notificava al contribuente 24 decisioni di tassazione sugli utili immobiliari in relazione alle part. n. _ -_ RFD di _: l’utile imponibile veniva commisurato in fr. 3'396'254.- e l’imposta complessiva in fr. 925'764,50.
Le decisioni di tassazione recavano tutte le medesime motivazioni:
In mancanza della documentazione riguardante l’investimento sostenuto nell’ambito dell’edificazione del quartiere _ di _, il valore della costruzione viene stabilito sulla base della perizia allestita da parte dell’ufficio cantonale di stima, tenuto inoltre conto di possibili sconti e opere direttamente assunte dall’acquirente.
In merito ai mezzi di impugnazione, in calce alle decisioni veniva indicato:
Contro la presente decisione potete reclamare per iscritto allo scrivente ufficio entro 30 giorni dalla notifica. Contro una tassazione d’ufficio potete reclamare solo se essa è manifestamente inesatta.
E.
Avverso le citate decisioni _ in data 22 gennaio 2009 interponeva altrettanti reclami, mediante i quali in sostanza lamentava una mancata presa in considerazione da parte dell’autorità di tassazione di determinati costi di investimento, segnatamente spese di acquisto, spese amministrative, spese legali e provvigioni “come a distinte già trasmesse al tassatore in data 21.01.2008”; inoltre, il reclamante indicava quanto segue:
Ancora risulta inesatto il valore d’acquisto considerato per la proprietà e i costi di costruzione e di miglioria, che meglio verranno specificati in sede di colloquio con l’autorità fiscale, colloquio che desideriamo tenere allorché tutti i dati saranno meglio puntualizzati.
In data 20 aprile 2009 lo _, in rappresentanza del contribuente, inviava all’Ufficio circondariale di tassazione di Lugano-Campagna una tabella sinottica con gli elementi di calcolo proposti da RI 1 in relazione ai reclami inoltrati in data 22 gennaio 2009, con una richiesta di audizione “per meglio chiarire quanto ancora necessario al proposito”.
Seguiva in data 19 maggio 2009 un’audizione di RI 1 presso l’autorità di tassazione (di cui peraltro, come per le successive, non veniva steso alcun verbale).
Il 30 giugno 2009 l’Ufficio circondariale di tassazione di Lugano-Campagna inviava al rappresentante del contribuente una nuova convocazione per il 29 luglio 2009, con la seguente avvertenza:
La presentazione della documentazione su cui si basa il reclamo, qualora non già avvenuta, è differita all’udienza. Se la procedura di reclamo è affidata ad un rappresentante questi deve legittimarsi mediante procura. In caso di assenza ingiustificata l’Ufficio deciderà il reclamo senza ulteriori convocazioni.
L’audizione del 29 luglio 2009 aveva regolarmente luogo e pochi giorni dopo, in data 3 agosto 2009 l’autorità fiscale inviava un messaggio telefax al rappresentante del contribuente mediante il quale, richiamato l’incontro del 29 luglio 2009, trasmetteva una tabella sinottica “rivista dopo l’ampia discussione avuta”, con la seguente indicazione:
In caso di accordo voglia ritornarcene una copia debitamente controfirmata quale segno di accettazione entro il 17 agosto 2009. In questo caso il 20 agosto potremo emettere le decisioni su reclamo.
Non risulta che il contribuente abbia dato seguito a questa richiesta.
F.
Dopo un’ulteriore audizione, che aveva luogo il 5 novembre 2009, in data 24 dicembre 2009 l’Ufficio circondariale di tassazione di Lugano-Campagna emetteva le (24) decisioni su reclamo in relazione alle part. n. _ -_ RFD di _, commisurando l’utile imponibile in fr. 1'965'592.- e l’imposta in fr. 534'070,50.
Le decisioni su reclamo indicavano le seguenti motivazioni:
Reclamo deciso sulla scorta dei documenti presentati e delle discussioni avute nelle audizioni del 19 maggio, 29 luglio e 5 novembre 2009.
G.
Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 postula innanzitutto il congiungimento delle 24 procedure, che anche innanzi all’Ufficio di tassazione erano state istruite congiuntamente.
Nel merito, postula l’annullamento delle 24 decisioni su reclamo e la loro puntuale rettifica, che a mente del ricorrente dovrebbe portare a una tassazione sugli utili immobiliari di complessivi fr. 29'729. Innanzitutto, il prezzo d’acquisto delle part. n. _ e _ RFD di _ andrebbe quantificato in 1'940'000.-; in effetti, non sarebbe giustificata la deduzione di fr. 20'067.- effettuata dall’Ufficio di tassazione in relazione al terreno (mq 386) ceduto a titolo gratuito al Comune. Inoltre, a quanto pagato dal signor _ al venditore della part. n. _ andrebbero aggiunti fr. 15'000.- “per interessi maturati”, corrisposti in base al rogito di modifica dell’atto di costituzione di diritto di compera del 5 febbraio 2002. In terzo luogo il ricorrente contesta la riduzione forfettaria del 10% applicata sui costi di costruzione indicati dalla perizia dell’Ufficio cantonale di stima, sostenendo che in realtà non vi sia stato un unico cantiere per le 24 case, che sarebbero anzi state costruite sull’arco di 4-5 anni e per le quali i singoli proprietari avrebbero richiesto modifiche e rifiniture individualizzate. Inoltre, il ricorrente contesta le stesse risultanze dell’Ufficio cantonale di stima, che sarebbero basate su valori errati, sia per quel che riguarda le cubature sia per i costi unitari applicati.
Poi, il perito cantonale avrebbe omesso di considerare un garage costruito sulla part. n. _ (valutabile in fr. 10'000.-), avrebbe stimato le piscine costruite sulle part. n. _ e _ in soli fr. 22'500.- (valutabili invece in fr. 60'000.- cadauna) e avrebbe pure omesso di considerare il lift per disabili costruito nella casa sita sulla part. n. _ (valutabile in fr. 50'000.-). Infine, per la vendita della part. n. _ non sarebbe stata riconosciuta in sede di decisione su reclamo la provvigione di fr. 20'700.- pagata all’intermediatore immobiliare.
H.
Invitato da questa Camera a presentare delle osservazioni in merito al ricorso, l’Ufficio circondariale di tassazione di Lugano-Campagna ha preso posizione con scritto del 27 gennaio 2010. Innanzitutto ha osservato come sia risultato inevitabile allestire delle tassazioni per apprezzamento, il contribuente non avendo mai presentato alcuna fattura inerente il costo di costruzione delle 24 case costruite nel Comune di _, con la motivazione che tale documentazione sarebbe andata perduta in occasione di un trasloco. Nel merito delle argomentazioni del ricorso, l’Ufficio di tassazione si è in sostanza riconfermato sulle proprie posizioni. Inoltre, per ciò che concerne le risultanze delle perizie dell’Ufficio cantonale di stima, risulterebbe giustificato in sede di tassazione non esservi vincolati strettamente, in quanto la perizia risulta atta a determinare il probabile costo d’edificazione di un’abitazione, ma in nessun caso può stabilire quanto effettivamente pagato dall’imprenditore per l’intera operazione immobiliare. Anzi, nel caso concreto un criterio di prudenzialità apparirebbe giustificato proprio in considerazione dei probabili sconti di quantità e dei risparmi a livello di progettazione e di direzione lavori verosimilmente beneficiati dal contribuente. Per quel che riguarda il maggior costo di acquisto di fr. 15'000.- “per interessi maturati”, l’Ufficio di tassazione ha osservato che tale deduzione non è stata fatta valere né in sede di tassazione né in sede di reclamo; la provvigione di fr. 20'700.- relativa alla part. n. _ non sarebbe invece stata concessa in deduzione a seguito di una svista dell’Ufficio stesso. Per quel che concerne le spese vantate dal contribuente per singole costruzioni accessorie (garage, 2 piscine e lift per disabili), l’Ufficio ha osservato come non siano state comprovate da alcuna fattura.
Il contribuente, con scritto 22 febbraio 2010, ha rinunciato alla facoltà di replica concessagli da questa Camera.

Diritto
1.
1.1.
Lo Stato preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso (art. 123 LT).
Il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (
Soldini/Pedroli
, L'imposizione degli utili immobiliari - Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).
1.2.
L'utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia, se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).
2.
2.1.
Per quanto concerne le disposizioni procedurali, l’art. 213 LT dispone che, in mancanza di norme particolari siano applicabili per analogia le disposizioni della procedura ordinaria di tassazione (art. 195–208).
Per l’art. 214 cpv. 1 LT, l’alienante è tenuto a presentare una dichiarazione di imposta completa e veritiera per la tassazione degli utili immobiliari. Essa indica in particolare il valore dell’alienazione, quello del precedente acquisto e i costi di investimento.
L’art. 214 cpv. 3 LT aggiunge che la dichiarazione di imposta deve essere presentata all’autorità di tassazione entro trenta giorni dall’iscrizione a registro fondiario, rispettivamente dalla conclusione del negozio giuridico assoggettato all’imposta sugli utili immobiliari. In via eccezionale e per fondati motivi il termine di trenta giorni può essere prorogato dall’autorità di tassazione.
2.2.
Nella procedura fiscale vige la
massima ufficiale
e il
principio inquisitorio.
L’autorità di tassazione, cui spetta il dovere di chiarire d’ufficio i fatti fiscalmente rilevanti, controlla la dichiarazione d’imposta e procede a tutte le indagini necessarie (art. 204 cpv. 1 LT), senza essere in particolare vincolata agli elementi imponibili riconosciuti o dichiarati dai contribuenti (decisione TF 2A.105/2007 del 3 settembre 2007; cfr., al proposito,
Berger,
Voraussetzungen und Anfechtung der Ermessensveranlagung, in: ASA 75 p. 185, p. 190). La procedura fiscale è inoltre retta dal
principio di collaborazione.
Secondo l’art. 196 LT, le autorità di tassazione determinano con il contribuente le condizioni di fatto o di diritto determinanti per un’imposizione completa ed esatta. Al contribuente è imposto l’obbligo di fare tutto il necessario per consentire una tassazione completa ed esatta (art. 200 LT). Egli deve in particolare esporre la situazione in maniera esaustiva e trasparente (decisione TF 2A.502/2005 del 2 febbraio 2006, in: StR 61 p. 442).
2.3.
Di principio, in applicazione analogica della regola generale prevista dall’art. 8 CC, nella procedura fiscale l’onere della prova è ripartito nel senso che l’autorità fiscale è tenuta a dimostrare l’esistenza di elementi che fondano o aumentano l’onere fiscale, mentre è a carico del contribuente la prova di quei fatti che concorrono ad escludere o a ridurre il debito verso l’erario (DTF 133 II 153 e 121 II 257; ASA 64 p. 493; StE 1990 B 13.1 n. 8).
La prova dei
costi
di
investimento
spetta pertanto sempre all'alienante. La mancata presentazione della relativa documentazione comporta il rifiuto della deduzione dei costi d'investimento. L'autorità fiscale deve unicamente limitarsi ad avvertire il contribuente che, in tal caso, le circostanze che diminuiscono l'onere, segnatamente i costi d'investimento, non verranno prese in considerazione (
Soldini/Pedroli
, op. cit., p. 361 e giurisprudenza e dottrina citate).
2.4.
Secondo l’art. 204 cpv. 2 LT, di uguale tenore dell’art. 46 cpv. 3 LAID, l’autorità di tassazione esegue la tassazione d’ufficio, in base a una valutazione coscienziosa, se il contribuente, nonostante diffida, non soddisfa i suoi obblighi procedurali oppure se gli elementi imponibili non possono essere accertati esattamente per mancanza di documenti attendibili, e questo anche qualora tale mancanza non possa essere imputata al contribuente (decisione TF 2A.426/2004 del 23 novembre 2004; TF 2A.442/2001 del 19 giugno 2002; RDAF 2000 II 41;
Zweifel
, op. cit., n. 29 e 31 ad art. 130 LIFD, p. 342 ss.;
Richner/Frei/Kaufmann
, Handkommentar zum DBG, Zurigo 2003, n. 26 ad art. 130 LIFD, p. 972;
contra
Berger
, op. cit., p. 197
). L’autorità di tassazione può
tener conto di coefficienti sperimentali, dell’evoluzione patrimoniale e del tenore di vita del contribuente.
L’autorità fiscale deve comunque agire “
pflichtgemäss
”, ovvero secondo coscienza professionale, conformandosi agli indispensabili criteri di prudenza che devono sempre essere tenuti presenti in procedimenti del genere, principalmente allo scopo di evitare eccessi di discrezionalità (ASA 50 p. 372). Detto altrimenti, il contribuente deve essere imposto, nella misura del possibile, su un reddito valutato il più vicino possibile alla sua capacità contributiva reale (
Zweifel
, op. cit., n. 46 ad art. 130 LIFD).
2.5.
Contro la decisione di tassazione il contribuente può reclamare per scritto all’autorità di tassazione, entro trenta giorni dalla notificazione (art. 206 cpv. 1 LT). Tuttavia, il contribuente può impugnare la tassazione operata d’ufficio soltanto con il motivo che essa è
manifestamente inesatta
; il reclamo dev’essere motivato e indicare eventuali mezzi di prova (art. 206 cpv. 3 LT).
Le norme appena citate esigono che il contribuente apporti la prova della “manifesta inesattezza” della tassazione d’ufficio e richiedono espressamente che il reclamo sia motivato e indichi eventuali mezzi di prova. In tale contesto vi è un’inversione
dell’onere della prova: non tocca all’autorità dimostrare la correttezza della propria valutazione, bensì all’interessato provare che la stessa è manifestamente inesatta.
Tali requisiti del reclamo rappresentano non meri presupposti sostanziali per la rimozione della tassaz ione per apprezzamento, bensì prescrizioni di validità del gravame, in mancanza dei quali l’autorità non deve neppure entrare nel merito (sentenza del Tribunale federale del 21 novembre 1997, in: DTF 123 II 552).
Secondo il Tribunale federale, il requisito della motivazione del reclamo, contenuto nella disposizione in esame, deve essere considerato quale presupposto di validità, sebbene la legge non lo designi esplicitamente come tale (DTF 81 I 98 consid. 3, 121 I 117 consid. 3a, 122 I 70 consid. 1c).
A tale riguardo, il Tribunale federale ha precisato che, siccome la necessità di motivare il reclamo e di indicare mezzi di prova non è prevista per i reclami contro tassazioni ordinarie, l’autorità fiscale dovrebbe indicare, nella decisione di tassazione per apprezzamento, quanto disposto dall’art. 206 cpv. 3 LT e le conseguenze in caso di inottemperanza. Vi è infatti il rischio che il contribuente non cognito di diritto ometta di motivare in modo sufficiente l’impugnativa, provocandone l’inammissibilità. In mancanza di un’espressa menzione, contenuta nell’indicazione dei rimedi giuridici della tassazione d’ufficio, l’autorità fiscale può comunque rimediarvi, dopo l’inoltro del reclamo da parte del contribuente, invitando quest’ultimo a emendare il gravame, conformemente ai requisiti dell’art. 206 cpv. 3 LT, con la comminatoria di dichiarare irricevibile l’impugnativa (DTF 123 II 552, consid. 4f).
3.
3.1.
Ora, nel caso in esame, come già rilevato, l’Ufficio circondariale di tassazione di Lugano-Campagna ha espressamente indicato in sede di osservazioni al ricorso di aver dovuto procedere ad una tassazione per apprezzamento in quanto, in relazione ai costi di costruzione delle 24 case unifamiliari, il contribuente non ha prodotto alcuna fattura.
Si osserva del resto come la procedura di tassazione sia stata caratterizzata da numerose richieste di proroga formulate dal contribuente, motivate sostanzialmente con il fatto che le costruzioni dovessero ancora venir terminate. Nella fase successiva hanno avuto luogo diverse audizioni del contribuente, sia prima della notifica di tassazione del 29 dicembre 2008, sia dopo il susseguente reclamo del 22 gennaio 2009 (in questa fase risultano ben tre audizioni: in date 19 maggio, 29 luglio e 5 novembre 2009), in relazione alle quali non vi sono purtroppo dei verbali. È però indubbio che l’autorità di tassazione si aspettava che il contribuente, anche se con qualche ritardo, fosse in grado di sostanziare con i dovuti giustificativi i costi di costruzione effettivamente sostenuti, poiché altrimenti non avrebbe avuto alcuna ragione di concedere proroghe tanto numerose. Ciò malgrado, l’insorgente non ha mai trasmesso i giustificativi relativi ai costi d’investimento né risulta che al riguardo abbia mai indicato che una sua collaborazione in tal senso non potesse essere ragionevolmente esigibile.
Neppure dinanzi a questa Camera il ricorrente ha inteso comprovare le spese effettive di edificazione, in sostanza limitandosi a contestare la validità delle risultanze peritali dell’Ufficio stime sulla base di un’altra perizia.
3.2.
Bisogna comunque evidenziare come l’autorità fiscale abbia rinunciato ad intraprendere una tassazione d’ufficio, perlomeno nel ristretto senso contemplato dall’art. 204 cpv. 2 LT, che prevede che l’autorità fiscale diffidi il contribuente se questo non soddisfa i suoi obblighi procedurali oppure se gli elementi imponibili non possono essere accertati esattamente per mancanza di documenti attendibili.
Inoltre, le decisioni di tassazione 29 dicembre 2008, nelle rispettive motivazioni, non indicavano esplicitamente che si trattasse di decisioni di tassazione d’ufficio (o per apprezzamento), pur menzionando in modo chiaro che l’autorità di tassazione aveva dovuto fare riferimento al valore di costruzione stabilito sulla base di una perizia proprio in mancanza della documentazione riguardante l’investimento effettivo sostenuto dal contribuente.
Neppure dalle indicazioni sui mezzi di reclamo fornite in calce alle decisioni di tassazione si può desumere un’indicazione esplicita che le stesse fossero da recepire come decisioni d’ufficio ai sensi dell’art. 206 cpv. 3 LT; infatti la frase “contro una tassazione d’ufficio potete reclamare solo se essa è manifestamente inesatta” può anche essere intesa in senso generale, non indicando in modo esplicito che la decisione in oggetto fosse effettivamente una tassazione d’ufficio. Inoltre, le notifiche di tassazione 29 dicembre 2008 tralasciavano di menzionare l’obbligo di motivare il gravame e le conseguenze in caso di inottemperanza, venendo meno alle severe esigenze procedurali poste dalla tassazione d’ufficio (DTF 123 II 552).
Al contrario, l’autorità di tassazione ha concesso al contribuente di sostanziare il proprio reclamo del 22 gennaio 2009 con una tabella sinottica trasmessa in data 20 aprile 2009; ha inoltre accordato la possibilità di ben tre audizioni (il 19 maggio, il 29 luglio ed il 5 novembre 2009); dopo la seconda di queste audizioni l’Ufficio di tassazione ha addirittura trasmesso al contribuente una tabella sinottica con i dati relativi alla procedura di imposizione TUI di tutti e 24 mappali in oggetto, chiedendo che in caso di accordo venisse ritornata debitamente controfirmata. Ciò non risulta tuttavia essere avvenuto, e dopo un ulteriore lasso di tempo di 4 mesi l’autorità fiscale ha concesso al contribuente un’altra audizione, prima di emettere le decisioni su reclamo in data 24 dicembre 2009. Anche queste decisioni, sia per ciò che concerne le motivazioni, sia per quel che riguarda le indicazioni dei mezzi ricorsuali, non venivano notificate come tassazioni d’ufficio, e non ottemperavano pertanto ai requisiti posti dall’art. 206 cpv. 3 LT.
3.3.
A questa Corte sfuggono le ragioni per cui, dopo aver invocato ed ottenuto dall’autorità di tassazione numerose e prolungate proroghe del termine per inoltrare le dichiarazioni d’imposta, il ricorrente non ha prodotto alcuna documentazione relativa ai costi d’investimento. L’unico accenno ad impedimenti intervenuti è contenuto nelle osservazioni al ricorso, nelle quali l’Ufficio di tassazione sostiene che il ricorrente avrebbe smarrito la documentazione in occasione di un trasloco.
Che tale circostanza abbia impedito al ricorrente di produrre ogni documento relativo all’importante investimento immobiliare pare difficilmente immaginabile. Considerato il poco tempo trascorso fra l’edificazione e la tassazione, è invece probabile che il contribuente, pur avendo perduto i giustificativi dei pagamenti sostenuti per l’edificazione delle case vendute, possa ottenerne copia rivolgendosi alle imprese ed agli artigiani cui egli stesso ha attribuito gli appalti.
Ciò non toglie che l’autorità di tassazione abbia rinunciato ad accertare la situazione effettiva e che di conseguenza le decisioni impugnate, pur rimanendo tassazioni ordinarie, siano fondate su considerazioni di verosimiglianza, e questo proprio in merito all’elemento più rilevante per le tassazioni sugli utili immobiliari in discussione, cioè i costi di costruzione delle 24 case unifamiliari fatte edificare da RI 1.
Se si tiene conto del fatto che la tassazione d’ufficio rappresenta un’
ultima ratio
, quando ogni altra possibilità di accertare il reddito effettivo è esclusa, ci si domanda tuttavia se nella fattispecie sia giustificato l’operato dell’autorità fiscale, che ha subito proceduto a far stabilire i costi d’investimento mediante una perizia, senza attirare l’attenzione del contribuente sulle peculiarità della tassazione per apprezzamento.
3.4.
Non si può in ogni caso trascurare la circostanza che formalmente l’autorità di tassazione non abbia seguito la procedura prevista dalla legge per i casi di tassazione d’ufficio.
In questa situazione, non si può essere certi che il contribuente sia stato in grado di valutare correttamente le conseguenze, anche giuridiche, della sua mancata collaborazione, dato che non è stato formalmente diffidato, né le decisioni di tassazione erano state notificate formalmente come tassazioni d’ufficio, con i relativi severi requisiti ricorsuali. Nella presente situazione il ricorrente, come già osservato, in merito al punto centrale del ricorso, inerente i costi di costruzione effettivamente sostenuti, intende ottenere l’annullamento delle decisioni su reclamo e postula nuovi decisioni, a lui (nettamente) più favorevoli.
D’altronde, proprio l’estrema disponibilità sempre dimostrata dall’autorità di tassazione nei confronti del contribuente può aver indotto lo stesso a valutazioni non sufficientemente ponderate dapprima riguardo alla collaborazione da prestare (o meno) nei confronti dell’autorità, in seguito in merito alla formulazione dei gravami.
Alla luce delle considerazioni che precedono, le 24 decisioni impugnate, concernenti l’imposta sugli utili immobiliari relativa alle part. n.
_ -_ RFD di _, devono essere annullate. Gli atti sono rinviati all’Ufficio di tassazione di Lugano-Campagna affinché diffidi formalmente il contribuente a collaborare ed a fornire entro un congruo termine tutta la documentazione (giustificativi e fatture) inerente gli effettivi costi di edificazione sopportati per le 24 case unifamiliari. In mancanza di ciò, l’Ufficio di tassazione dovrà procedere a notificare delle tassazioni d’ufficio esplicitamente definite come tali, e con la menzione precisa delle modalità e dei requisiti di reclamo, in ossequio all’art. 206 cpv. 3 LT. Un eventuale reclamo che, pur motivato, non apportasse la prova della “manifesta inesattezza” di tali decisioni andrebbe dichiarato irricevibile, precludendo al contribuente anche un ulteriore ricorso alla Camera di diritto tributario.
4.
Visto l’esito del ricorso, la tassa di giustizia e le spese processuali sono poste a carico del ricorrente in misura parziale.
All’insorgente è inoltre riconosciuta un’indennità per ripetibili.