Decision ID: 3b743c44-74d6-545e-8f7d-cfd64ea63cf3
Year: 2016
Language: de
Court: BE_VB
Chamber: BE_VB_001
Canton: BE
Region: Espace_Mittelland
Law Area: public_law

I. Sachverhalt
1. Die Beschwerdeführenden sind Eigentümer der Parzelle Pieterlen Grundbuchblatt
Nr. D._. Darauf befindet sich ein Wohnhaus und an der nordöstlichen Grenze eine
Garage. Mit Entscheid vom 11. Juli 2006 erteilte die Gemeinde Pieterlen den
Beschwerdeführenden unter anderem die Baubewilligung für den Abbruch der
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bestehenden Garage sowie den Neubau einer Garage mit Satteldach und einer mittleren
Gebäudehöhe von 3.3 m. Am 5. Mai 2009 reichten die Beschwerdeführenden eine
Projektänderung ein. Diese sah insbesondere eine höhere Gebäudehöhe von 3.4 m sowie
den Einbau von sechs Dachflächenfenstern vor. Mit Schreiben vom 28. Mai 2009 teilte die
Gemeinde den Beschwerdeführenden unter anderem mit, nur eine Gebäudehöhe von
maximal 3.3 m sowie der Einbau von einem Dachflächenfenster pro Dachfläche sei
bewilligungsfähig. Das Einrichten von Wohn- und Arbeitsräumen im Dachgeschoss eines
unbewohnten An- und Nebenbaus sei nicht erlaubt. Der daraufhin entsprechend
angepassten Projektänderung vom 2. Juni 2009 erteilte die Gemeinde mit Entscheid vom
24. Juni 2009 die Baubewilligung.
Mit Schreiben vom 28. August 2015 stellte die Gemeinde fest, die Nutzung der Garage sei
unklar. Sie forderte die Beschwerdeführenden auf, schriftlich zu bestätigen, dass
gegenüber der Projektänderung vom 24. Juni 2009 keine baulichen Veränderungen
vorgenommen worden seien. Sollten Änderungen vorgenommen worden sein, so sei
allenfalls ein erneutes Baugesuch einzureichen. Am 15. Januar 2016 reichten die
Beschwerdeführenden ein nachträgliches Baugesuch für die Umnutzung eines Teils der
Garage als Hobbyraum sowie für die Nutzung des Dachraumes als Archiv ein. Das
Baugesuch sieht im Dachraum insbesondere den Einbau einer Nasszelle und vier
zusätzlicher Dachflächenfenster vor. Die Gebäudehöhe beträgt 3.3 m. Mit Verfügung vom
26. April 2016 bewilligte die Gemeinde die Umnutzung des abgetrennten Raumes im
Erdgeschoss in einen privaten Hobbyraum sowie die Nutzung des Dachgeschosses als
Archiv. Dem Nassraum, der zusätzlichen Befensterung, der "gegenüber der bewilligten
Höhe überschrittenen Gebäudehöhe" und einer allenfalls erstellten Kücheninstallation
erteilte die Gemeinde den Bauabschlag. Zudem ordnete sie an, sämtliche sanitären
Anlagen, abgesehen von einem Waschtrog, inkl. Leitungen sowie allfällige
Heizungssysteme seien zu entfernen. Die Belichtungssituation sei auf das bewilligte Mass
von zwei Fenstern zurückzubauen. Gleichzeitig drohte sie die Ersatzvornahme und eine
Busse bei Nichtbefolgung an.
2. Gegen diese Verfügung reichten die Beschwerdeführenden am 30. Mai 2016
Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Sie
beantragen, die Verfügung der Vorinstanz sei, soweit sie den Bauabschlag sowie die
Wiederherstellungsmassnahmen betreffe, aufzuheben und dem Bauvorhaben sei die
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Bewilligung zu erteilen. Sie machen insbesondere geltend, der Sachverhalt bezüglich der
Gebäudehöhe und der allenfalls vorhandenen Kücheneinrichtung sei nicht richtig
festgestellt worden. Der Einbau eines Nassraumes sowie eines Heizungssystems
unterlägen nicht der Bewilligungspflicht und Dachfenster seien bei Nebenbauten
grundsätzlich bewilligungsfähig. Schliesslich seien die Wiederherstellungsmassnahmen
unrechtmässig.
3. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet1, holte die
Vorakten sowie die Stellungnahme der Gemeinde ein. Die Gemeinde beantragt, die
Gebäudehöhe sei zu legalisieren. Nebenbauten dürften neu eine Höhe von 4 m aufweisen.
Hingegen sei die Bewilligung für den Nassraum sowie die eingebauten zusätzlichen
Fenster zu verweigern und die Wiederherstellungsmassnahmen zu bestätigen. Das
Rechtsamt führte im Beisein der Parteien einen Augenschein mit Instruktionsverhandlung
durch. Die Parteien erhielten Gelegenheit, sich zum Protokoll des Augenscheins zu
äussern und Schlussbemerkungen einzureichen.
4. Auf die Rechtsschriften sowie auf das Ergebnis des Augenscheins wird, soweit für
den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen
1. Prozessvoraussetzungen
Bauentscheide sowie baupolizeiliche Verfügungen nach Art. 45 bis 48 BauG2 können innert
30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei der BVE angefochten werden (Art. 40
Abs. 2 BauG bzw. Art. 49 Abs. 1 BauG). Die BVE ist somit für die Beurteilung der
Beschwerde zuständig. Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchsteller, die Einsprecher
im Rahmen ihrer Einsprachegründe und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 40 Abs. 2
1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191). 2 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0).
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BauG). Die Beschwerdeführenden, deren Baugesuch abgewiesen wurde, sind durch den
vorinstanzlichen Bauentscheid sowie als Adressaten der angefochtenen
Wiederherstellungsverfügung beschwert und zur Beschwerdeführung legitimiert. Auf die
form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.
2. Verletzung des rechtlichen Gehörs
a) Die Beschwerdeführenden rügen, die Vorinstanz habe nicht begründet, weshalb sie
die Wiederherstellungsmassnahmen als verhältnismässig erachte. Durch die mangelnde
Begründung habe sie den Anspruch auf rechtliches Gehör der Beschwerdeführenden
verletzt.
b) Der Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 26 Abs. 2 KV3 und Art. 21 ff. VRPG4
gibt den Parteien das Recht, sich zur Sache zu äussern, erhebliche Beweise beizubringen,
Einsicht in die Akten zu nehmen, mit erheblichen Beweisanträgen gehört zu werden und an
der Erhebung wesentlicher Beweise entweder mitzuwirken oder sich zumindest zum
Beweisergebnis zu äussern. Der Anspruch auf rechtliches Gehör verlangt zudem, dass die
Behörde die Vorbringen der in ihrer Rechtsstellung Betroffenen sorgfältig prüft und beim
Entscheid berücksichtigt. Daraus folgt die Verpflichtung der Behörde, ihre Verfügung zu
begründen (Art. 52 Abs. 1 Bst. b VRPG). Eine Begründung muss so abgefasst sein, dass
die Betroffenen die Verfügung sachgerecht anfechten können. Es müssen wenigstens kurz
die Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf
die sich ihr Entscheid stützt. Die Behörde muss jedoch nicht auf jedes Argument der
Parteien eingehen; es genügt, wenn sie sich mit den wesentlichen Gesichtspunkten
auseinandergesetzt hat.5
c) Die Gemeinde erläuterte im Bauentscheid vom 26. April 2016 unter anderem die
Gründe für die Begrenzung der Fensterfläche; es sei Aufgabe der Baubewilligungsbehörde
im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens Voraussetzungen zu schaffen, welche die
Einhaltung der bewilligten Nutzung vorgeben. Eine permanente flächendeckende
Überwachung der Nutzung sei nicht möglich. Mit dieser Massnahme wolle sie einen
3 Verfassung des Kantons Bern vom 6. Juni 1993 (KV; BSG 101.1). 4 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21). 5 BVR 2013 S. 443 E. 3.1.1; Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 52 N. 5.
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möglichen und tatsächlichen Missbrauch verhindern. Die Gemeinde begründete damit –
wenn auch nur knapp – weshalb sie die Wiederherstellung des ursprünglich bewilligten
Zustandes sowohl als erforderlich als auch geeignet erachtet. Sie liess den Leitgedanken
ihrer Entscheidung erkennen. Damit verfügten die Beschwerdeführenden über die
Möglichkeit, sich mit den Argumenten der Gemeinde auseinanderzusetzen und den
Entscheid gehörig anzufechten. Die Vorinstanz verletzte den Anspruch auf rechtliches
Gehör der Beschwerdeführenden nicht.
3. Bewilligungspflicht des Innenausbaus
a) Die Beschwerdeführenden machen geltend, beim Bauvorhaben handle es sich nicht
um ein Baudenkmal im Sinne von Art. 10a BauG und die Einrichtungen hätten keinen
Einfluss auf die Brandsicherheit. Zudem sei damit auch keine Nutzungsänderung
verbunden. Daher seien der Einbau einer Nasszelle sowie einer Heizung nicht
baubewilligungspflichtig.
b) Am 24. Juni 2009 bewilligte die Gemeinde Pieterlen die Projektänderung für den
Abbruch der bestehenden Garage und den Neubau einer Doppelgarage mit Satteldach.
Gemäss dieser Projektänderung sollte die Doppelgarage insbesondere über zwei
Dachflächenfenster verfügen. Die Gemeinde hat die Garage als unbewohnte Nebenbaute
bewilligt.
In Abweichung von dieser Bewilligung liessen die Beschwerdeführenden insgesamt sechs
Dachflächenfenster einsetzen. Zudem isolierten sie das gesamte Gebäude, installierten
eine Heizung und bauten im Dachgeschoss eine Nasszelle, bestehend aus Toilette,
Dusche und Lavabo ein. Entgegen den Befürchtungen der Gemeinde stellte die BVE
anlässlich des Augenscheines fest, dass die Beschwerdeführenden jedoch keine
Kücheninstallation angebracht hatten. Das Gebäude weist schliesslich eine Höhe von 3.3
m auf. Gemäss den Angaben der Beschwerdeführenden nutz(t)en sie resp. die
E._ GmbH den Estrich der Nebenbaute als Archiv, teilweise als Raum für
Revisionen, als temporärer Arbeitsplatz oder Sitzungszimmer sowie als Gästezimmer. Das
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Erdgeschoss werde als Garage und Abstellraum mit abgetrennter Werkstatt verwendet.
Die Garage soll sich auch hervorragend für Kindergeburtstage eignen.6
c) Baubewilligungspflichtig sind insbesondere auf Dauer angelegte Bauvorhaben, die
geeignet sind die Nutzungsordnung zu beeinflussen sowie die Zweckänderung einer Baute
(Art. 1a Abs. 1 und 2 BauG). Das Unterhalten und Ändern (einschliesslich Umnutzen) von
Bauten und Anlagen, bedarf dann keiner Baubewilligung, wenn keine bau- und
umweltrechtlich relevanten Tatbestände betroffen sind (Art. 6 Abs. 1 Bst. c BewD7).
Bauliche Änderungen im Gebäudeinnern sind nur dann bewilligungsfrei, wenn sie nicht mit
einer baubewilligungspflichtigen Nutzungsänderung verbunden sind und nicht die
Brandsicherheit betreffen (Art. 6 Abs. 1 Bst. d BewD). Die Gemeinde bewilligte im Jahr
2009 eine Garage als unbewohnte Nebenbaute. Unbewohnte Nebenbauten zeichnen sich
dadurch aus, dass sie die Nachbarschaft nicht durch Immissionen (Lärm, Gerüche, Entzug
von Sonne und Aussicht) ungebührlich belästigen.8 Daher profitieren sie von reduzierten
Grenzabständen. Räume in denen Arbeitsprozesse stattfinden gelten nicht als unbewohnt.9
Für die Beantwortung der Frage, ob die von Bauherrschaft vorgenommenen baulichen
Massnahmen bewilligungspflichtig sind oder nicht, ist insbesondere entscheidend, ob die
Baute weiterhin als unbewohnt qualifiziert werden kann. Andernfalls beeinflussten die
Veränderungen die Nutzungsordnung und die Baute diente nicht mehr demselben Zweck.
Bei der Beurteilung, ob eine Baute als bewohnt oder als unbewohnt zu qualifizieren ist,
kann die Rechtsprechung zur Frage, ob Räumlichkeiten zum Wohnen geeignet sind,
herangezogen werden. Gemäss konstanter Praxis des Verwaltungsgerichts ist dabei nicht
auf Absichtserklärungen der Bauherrschaft abzustellen; vielmehr ist die objektive
Ausgestaltung der Räumlichkeiten relevant. Entscheidend ist, ob sie zum Wohnen dienen
können. Andernfalls wird die Aufgabe der Baupolizeibehörden, die die Einhaltung der
bewilligten Nutzung zu überprüfen haben, in unzumutbarem Masse erschwert. Kriterien für
die Verwendbarkeit zum Wohnen oder Arbeiten bilden etwa das Mass der Belichtung der
Räume durch Fenster, die Isolation der Räume, die Raumhöhe, die Erschliessung und
Ähnliches. Dabei sind nicht alle Elemente gleich wichtig. Das Fehlen einer Isolation kann
6 Vgl. Beschwerde vom 30. Mai 2016, N 9; Protokoll des Augenscheines vom 23. August 2013, Votum A._, S. 3. 7 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1). 8 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 12 N. 10 sowie Art. 24 N. 2. 9 BVR 1979 S. 127 E. 3b.
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sehr viel leichter nachträglich, ohne entsprechende Kenntnis der Baupolizeibehörde
"korrigiert" werden, als etwa fehlende oder zu kleine Fenster oder die ungenügende
Raumhöhe. Es ist eine Gesamtwürdigung der Verhältnisse vorzunehmen.10
d) Es ist folglich an Hand von objektiven Kriterien zu beurteilen, ob die Baute auch nach
den Veränderungen noch eine unbewohnte Nebenbaute darstellt. Dank der Heizung
können sich Personen in den Räumlichkeiten insbesondere auch während der kälteren
Jahreszeit für längere Zeit aufhalten. Das Vorhandensein eines Badezimmers erlaubt
zudem, den Dachraum als Arbeitsraum für einen längeren Zeitraum oder sogar als
Übernachtungsmöglichkeit benutzen zu können. Beide Veränderungen ermöglichen damit
eine intensivere Nutzung dieser Räumlichkeiten. Bei objektiver Betrachtung handelt es sich
um Elemente, welche üblicherweise Bestandteile von bewohnten Liegenschaften sind. Das
Archiv weist überdies eine Raumhöhe auf, die das aufrechte Gehen zulässt und dank den
Fenstern ist es auch gut belichtet. Das Rechtsamt der BVE stellte anlässlich des
Augenscheines fest, dass es sich auch auf Grund der Einrichtung gut als Arbeitsraum
eignet.11 Die Beschwerdeführenden haben überdies bestätigt, dass sie die Räumlichkeiten
insbesondere (auch) als Gäste- und Arbeitszimmer benutz(t)en. Diese Nutzungen sind nur
in bewohnten Bauten zulässig. Jedes einzelne Element und insbesondere die Gesamtheit
der Veränderungen führt dazu, dass der Dachraum der Garage den Charakter der
unbewohnten Nebenbaute verloren hat. Eine bewohnte Baute bedürfte eines grösseren
Grenzabstands. Die baulichen Massnahmen betreffen damit einen baurechtlich relevanten
Tatbestand und wirken sich auf die Nutzungsordnung aus. Sie sind
baubewilligungspflichtig.
Zudem betrifft der Ausbau und Nutzungserweiterungen in Dachgeschossen immer die
Brandsicherheit.12 Dies muss insbesondere dann gelten, wenn wärmetechnische Anlagen
eingebaut werden. Die baulichen Massnahmen sind somit auch deshalb
baubewilligungspflichtig, da sie die Brandsicherheit betreffen.
10 VGE 2014/304 vom 12.03.2015, E. 4.2; VGE 21762 vom 22.03.2004, E. 3.4; vgl. auch KPG-Bulletin 1/86, S. 15 ff., Ziff. 2.2.2; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 13 N. 8a/bb. 11 Vgl. Foto Nr. 3 ff. des Augenscheines vom 23. August 2016. 12 Vgl. BSIG Nr. 7/725.1/1.1 der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern vom 15. Januar 2013, S. 4; Wann ist eine Baubewilligung nötig? Brandschutzmerkblatt Ausgabe 01/2015 der Gebäudeversicherung des Kantons Bern, S. 1.
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Schliesslich haben die Beschwerdeführenden insbesondere den Einbau der sanitären
Anlagen selber zum Gegenstand des Baubewilligungsverfahrens gemacht. Sie haben die
Nasszelle in den zu bewilligenden Plänen vom 13. Januar 2016 eingezeichnet und damit
um deren Bewilligung ersucht.
4. Bewilligungsfähigkeit
a) Die Beschwerdeführenden machen geltend, sollte von einer Baubewilligungspflicht
ausgegangen werden, seien die baulichen Massnahmen bewilligungsfähig. So bestünden
keine Vorschriften im Gemeindebaureglement, die den Einbau einer Nasszelle in einer
unbewohnten Nebenbaute untersagten; mit dem Einbau würde keine Nutzungsänderung
herbeigeführt. Die Nasszelle stehe überdies in keinem Zusammenhang mit der Nutzung
des Archives, sondern werde im Zusammenhang mit dem Pool benötigt. Die Gesamtbreite
der Dachflächenfenster betrage maximal 30 % der Fassadenlänge, daher seien sie
bewilligungsfähig genauso wie das Heizungssystem.
b) Bauvorhaben sind insbesondere zu bewilligen, wenn sie den Bau- und
planungsrechtlichen Vorschriften entsprechen (Art. 2 Abs. 1 BauG). Das Baureglement der
Gemeinde Pieterlen sieht für An- und Nebenbauten einen Grenzabstand von 2 m, für
übrige Gebäude einen kleinen Grenzabstand von 4 m vor (Art. 212 GBR13). Bei
unbewohnten An- und Nebenbauten ist eine Gebäudehöhe von 4 m zulässig (Art. 212 Abs.
2 Ziff. 2 GBR). Die Garage liegt an der Grenze zum Nachbargrundstück. Bewilligt ist eine
unbewohnte Nebenbaute. Gemäss Art. 413 Abs. 2 GBR darf die Breite der
Dachflächenfenster maximal 30 % der Fassadenlänge betragen.
c) Die Gebäudehöhe der Baute beträgt 3.4 m. Damit hält das Bauvorhaben auf jeden
Fall die gemäss Baureglement zulässigen Gebäudehöhen ein. Diese kann bewilligt
werden.
Obwohl die Grösse der Dachflächenfenster auf den eingereichten Plänen nicht korrekt
eingezeichnet ist, kann das Verhältnis der Gesamtbreite der Dachflächenfenster zur
13 Baureglement der Gemeinde Pieterlen vom 1. März 2011, amtlich genehmigt durch das Amt für Gemeinden und Raumordnung am 25. Januar 2011.
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Fassadenlänge überprüft werden. Die Gesamtbreite beträgt nicht mehr als 30 % der
Fassadenlänge. Art. 413 Abs. 2 GBR ist damit eingehalten.
Wie bereits erläutert, führen die beantragten baulichen Massnahmen allerdings dazu, dass
die Nebenbaute als bewohnt betrachtet werden muss (vgl. E. 3). Wie die
Beschwerdeführenden selber ausführen, nutzten sie das Dachgeschoss als Gästezimmer
und verwenden es heute immer noch als Revisions- und Sitzungszimmer. Diese
(ganzjährlichen) Nutzungen sind nur bei genügenden Lichtverhältnissen und angenehmen
Raumtemperaturen möglich. Das Vorhandensein von sanitären Einrichtungen erhöht den
Komfort. Nicht nur die Gesamtheit der baulichen Massnahmen sondern auch jede für sich
alleine dient der Wohnlichkeit der Baute. Sie sind daher in einer unbewohnten An- und
Nebenbaute nicht zulässig. Eine bewohnte Nebenbaute ist aber nicht bewilligungsfähig, da
die Grenzabstände nicht eingehalten sind. Es ist unerheblich, dass das
Gemeindebaureglement den Einbau von sanitären Installationen in unbewohnten
Nebenbauten nicht verbietet und auch keine maximal zulässigen Fensterflächen vorsieht.
Auch wenn die sanitären Einrichtungen tatsächlich, wie von den Beschwerdeführenden
geltend gemacht, für den Pool genutzt werden sollten, änderte dies nichts an der
Beurteilung, da die objektive Ausgestaltung der Baute massgebend ist. Die ersuchte
Projektänderung bezüglich des Einbaus der vier zusätzlichen Dachflächenfenster, der
Nasszelle sowie der Heizung ist somit nicht bewilligungsfähig.
5. Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes
a) Die Beschwerdeführenden machen geltend, in Bezug auf die bereits getätigten
baulichen Massnahmen könne eine Wiederherstellung nicht angeordnet werden, da die
Frist seit Erkennbarkeit von (knapp) fünf Jahren bereits abgelaufen sei. Es seien keine
zwingenden öffentlichen Interessen gegeben, welche eine Anordnung nach den fünf
Jahren erlauben würden.
b) Die Gemeinde hat für sämtliche sanitären Anlagen, inkl. deren Zu- und Ableitungen,
mit Ausnahme eines Waschtroges im Hobbyraum, die Entfernung angeordnet. Auch die
Fenster seien, abgesehen von zwei bereits bewilligten Dachflächenfenster mit einer
Grösse von 78x98 cm zurückzubauen. Schliesslich seien allfällige Heizsysteme zu
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entfernen. Spezielle Frostwächter, welche die Temperierung der Räume bis max. 10°
ermöglichten, könnten belassen werden.
c) Wird ein Bauvorhaben ohne Baubewilligung oder in Überschreitung einer
Baubewilligung ausgeführt oder werden bei der Ausführung eines bewilligten Vorhabens
Vorschriften missachtet, so setzt die Baupolizeibehörde eine angemessene Frist zur
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands unter Androhung der Ersatzvornahme (Art.
46 Abs. 1 und 2 BauG). Die Wiederherstellungsverfügung muss im öffentlichen Interesse
liegen, verhältnismässig sein und darf den Vertrauensgrundsatz nicht verletzen. Eine
Wiederherstellungsmassnahme ist verhältnismässig, wenn sie geeignet ist, das
angestrebte Ziel zu erreichen, nicht weiter geht, als zur Herstellung des rechtmässigen
Zustands nötig und die Belastung für die pflichtige Person in einem vernünftigen Verhältnis
zum verfolgten Ziel steht.14
Die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes kann nach Ablauf von fünf Jahren,
seitdem die Rechtswidrigkeit erkennbar war, nur verlangt werden, wenn zwingende
öffentliche Interessen es erfordern (Art. 46 Abs. 3 BauG). Ein rechtswidriger Zustand ist
erkennbar, wenn er von der Behörde bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt hätte erkannt
werden können, wobei es auf die Gut- oder Bösgläubigkeit nicht ankommt.15 Eine
Wiederherstellung nach Ablauf der fünf Jahre erscheint zwingend, wenn für die
Öffentlichkeit untragbare Verhältnisse bewirkt worden sind, wie Beeinträchtigungen der
Umwelt, Störung des Ortsbildes, Eingriffe in eine schutzwürdige Landschaft und
dergleichen.16 Zur Einhaltung der Frist ist es nicht notwendig, die Wiederherstellung zu
verfügen. Es ist ausreichend, wenn die Baupolizeibehörde den betreffenden Eigentümer
förmlich auffordert, ein nachträgliches Baugesuch einzureichen.17 Der Beweis, dass seit
dem Einbau mehr als fünf Jahre vergangen sind, hat die Bauherrschaft zu erbringen.18
Für die Beurteilung der Zulässigkeit einer Massnahme zur Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustandes ist daher insbesondere massgebend, seit wann die
Wiederrechtlichkeit erkennbar war. Dementsprechend ist in einem ersten Schritt zu prüfen,
14 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9; BVR 2013 S. 85 E. 5.1. 15 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N.11. 16 BVR 2004 S. 442 E. 4.1. 17 BVR 1998 S. 374; BVR 2004 S. 503 E. 4d. 18 VGE 19559 vom 27.03.1996, E. 3c.
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wann die Beschwerdeführenden die Veränderungen am Bauvorhaben vornahmen resp. ab
welchem Zeitpunkt die Baupolizeibehörde die Rechtswidrigkeit bei Beachtung der
pflichtgemässen Sorgfalt hätte erkennen können.
6. Abschluss der Arbeiten und Erkennbarkeit der Rechtswidrigkeit
a) Die Beschwerdeführenden stellen sich auf den Standpunkt, die in Frage stehenden
baulichen Massnahmen seien vor über fünf Jahren bzw. vor fast fünf Jahren durchgeführt
worden. Sie reichen verschiedene Rechnungen ein, die diese Aussage belegen sollen;
- Die Rechnung der F._ für die Überdachung und den Ausbau der Garage
datiert vom 28. Juni 2010. Sie umfasst unter anderem durchgeführte Arbeiten am
Dach, den Einbau von drei Dachflächenfenstern, die Dämmung sowie die
Innenwandverkleidung19 und den nachträglichen Einbau eines zusätzlichen
Dachfensters.20 Da die Rechnung auch Mehraufwände umfasst, kann sie als
Schlussrechnung qualifiziert werden. Zudem geht aus ihr hervor, dass die Arbeiten
bei der Garage am G._weg 14 in Pieterlen ausgeführt wurden. Sie stimmen
überdies auch mit der Aussage des Beschwerdeführers anlässlich des
Augenscheines überein, wonach das nachträglich eingebaute Fenster der Belichtung
des Treppenhauses diene. Der Einbau der vier kleinen Dachflächenfenster sowie die
Isolation und der Innenausbau der Garage sind daher spätestens seit dem 28. Juni
2010 abgeschlossen.
- Die Rechnung der J._ Holz - Innenausbau für die zwei grossen
Dachflächenfenster (114x118 cm) datiert vom 5. Dezember 2011. Diese deutet
darauf hin, dass die beiden grösseren Fenster auf der südlichen Dachfläche der
Garage erst im Jahr 2011 eingebaut worden sind. Dies hat der Beschwerdeführer
anlässlich des Augenscheines auch bestätigt.21
19 Vgl. Rechnung der F._ vom 28. Juni 2010, S. 6, Position 1.4 ff. 20 Vgl. Rechnung der F._ vom 28. Juni 2010, S. 19, Position 5.1.1. 21 Vgl. Protokoll des Augenscheines vom 23. August 2016, S. 6, Votum A._.
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- Bei der Rechnung vom 23. April 2010 von H._ muss es sich um eine Offerte
handeln, verweist doch der Titel auf ein zu unterbreitendes Akonto. Zudem endet sie
auf der zweiten Seite mit den Worten: „Es würde mich freuen, für Sie den Auftrag
auszuführen und verbleibe (..)“. Demgegenüber scheint es sich bei der Rechnung
vom 30. Dezember 2010 von H._ um eine Schlussrechnung zu handeln.
Obwohl sie an den Beschwerdeführer gerichtet ist, geht aus ihr nicht hervor, ob sie
Arbeiten bei der Garage am G._weg betrifft. Überdies bleibt unklar, wann die
allfälligen Arbeiten ausgeführt worden sind. Auch der Wochenrapport vom 7. Juni
2010 gibt dazu keine eindeutige Antwort. Zwar scheint er von derselben
Unternehmung her zu rühren, es geht daraus aber nicht hervor, wo genau was für
Arbeiten getätigt worden sein sollen. Zudem ist der zeitliche Abstand zwischen den
allenfalls abgeschlossenen Arbeiten und dem Zeitpunkt der Rechnungstellung
beträchtlich. Schliesslich ist nicht überprüfbar, ob die Anzahl der geleisteten Stunden
mit den in Rechnung gestellten übereinstimmt. Diese Dokumente können daher nicht
belegen, seit wann bestimmte Arbeiten bei der Garage abgeschlossen sind.
- Auch die Rechnung von I._ vom 2. Juni 2010 enthält keine genauen
Angaben zu den in Rechnung gestellten Arbeiten. Die Arbeiten sollen über einen
Zeitraum von 17 Monaten durchgeführt worden sein. Was für Gegenstände oder
Geräte die Unternehmung eingebaut haben soll, ist nicht ersichtlich. Diese Angaben
sind sehr ungenau. Mit dieser Rechnung können die Beschwerdeführenden daher
ebenfalls nicht belegen, dass seit dem Abschluss von bestimmten Arbeiten mehr als
fünf Jahre vergangen sein sollen.
e) Die Gemeinde hat die Beschwerdeführenden mit Schreiben vom 28. August 2015
aufgefordert, zur Nutzung der Garage Stellung zu nehmen und allenfalls ein nachträgliches
Baugesuch einzureichen. Aus der vorangehenden Erwägung ergibt sich, dass den
Beschwerdeführenden der Nachweis gelang, dass insbesondere seit dem Einbau der vier
kleinen Dachflächenfenster mehr als fünf Jahre vergangen sind. Die zwei Fenster auf der
nördlichen Dachfläche sind von der Strasse aus einsehbar22 und auf der nördlichen
Dachfläche waren ursprünglich keine Dachflächenfenster bewilligt worden. Die Gemeinde
hätte daher die Abweichung von der Baubewilligung seit Abschluss der Arbeiten erkennen
22 Vgl. Protokoll des Augenscheines vom 23. August 2016, S. 5, Votum Vorsitzende, sowie Foto Nr. 14.
RA Nr. 110/2016/72 13
können. Bei pflichtgemässer Sorgfalt wäre die Überschreitung der Baubewilligung resp. der
Einbau von zwei zusätzlichen Dachflächenfenster somit seit mehr als fünf Jahren
erkennbar gewesen.
Bezüglich des Einbaus der Heizung, der Nasszelle sowie den beiden grösseren gegen
Süden ausgerichteten Fenstern konnten die Beschwerdeführenden den Zeitpunkt des
Abschlusses der Arbeiten und damit die theoretische Erkennbarkeit der Widerrechtlichkeit
hingegen nicht beweisen.
7. Die Wiederherstellung der einzelnen baulichen Veränderungen
a) Die Beschwerdeführenden machen geltend, es bestünden keine öffentlichen
Interessen, welche Wiederherstellungsmassnahmen zu rechtfertigen vermögen.
Insbesondere die sanitären Installationen sowie die Heizung würden nur das Innere des
Gebäudes betreffen und die Beschwerdeführenden hätten gutgläubig gehandelt. Zudem
sei die Entfernung der strittigen Bauten nicht erforderlich. Die Vorinstanz habe ihnen
mitgeteilt, der Dachraum dürfe nicht als ständiger Arbeitsraum verwendet werden und
daran hielten sie sich auch. Der neuen Anordnung den Dachraum nur noch als Archiv zu
nutzen kämen sie überdies auch nach. Schliesslich wäre der Rückbau auch wegen den
massiven Kosten nicht verhältnismässig.
b) Die Wiederherstellung ist die Regel, wobei sie bei gutem Glauben unterbleiben kann,
sofern keine öffentlichen oder privaten Interessen sie gebieten.23 Jedoch kann sich auf den
guten Glauben nicht berufen, wer bei der Aufmerksamkeit, wie sie nach den Umständen
von ihm oder ihr verlangt werden darf, nicht gutgläubig sein kann (Art. 3 Abs. 2 ZGB24). Es
wird allgemein vorausgesetzt, die Bewilligungspflicht für Bauvorhaben sei bekannt und
Bauarbeiten, welche nicht aus genehmigten Plänen oder der Baubewilligung hervorgehen
seien nicht bewilligt.25 Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist die Bauherrschaft
zumindest gehalten, sich bei der zuständigen Behörde bezüglich baulicher Massnahmen
zu erkundigen, insbesondere auch in Bezug auf eine mögliche gewerbliche Nutzung.26
23 VGE 2012.419 vom 03.07.2012, E. 5.1. 24 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 (ZGB; SR 201). 25 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9b. 26 BGE 132 II 21, E. 2.1.
RA Nr. 110/2016/72 14
c) Die Beschwerdeführenden reichten am 5. Mai 2009 eine Projektänderung für die
Garage ein, die den Einbau von fünf Dachflächenfenstern vorsah. Die Gemeinde nahm mit
Schreiben vom 28. Mai 2009 dazu Stellung und führte aus, nur zwei Dachflächenfenster
seien bewilligungsfähig. Die erneute und von der Gemeinde am 24. Juni 2009 bewilligte
Projektänderung sah dementsprechend auch nur zwei Dachfenster mit einer Grösse von
78x98 cm vor. In der Folge liessen die Beschwerdeführenden trotzdem mehr Fenster
einbauen. Sie handelten bezüglich den zusätzlichen Dachflächenfenstern somit wissentlich
und willentlich entgegen der Auflage der Gemeinde. Der gute Glaube kann denn auch nicht
in Bezug auf die sanitären Installationen oder bezüglich der Heizung gelten. Die Gemeinde
hat den Beschwerdeführenden ausdrücklich nur eine unbewohnte Garage bewilligt und das
Einrichten von Wohn- und Arbeitsräumen untersagt. Das Badezimmer und die Heizung
ermöglichen eben diese Nutzung. Den Beschwerdeführenden musste bewusst sein, dass
deren Einbau der Bewilligungspflicht unterliegt und sie kaum bewilligungsfähig sind. Bei
gehöriger Sorgfalt hätten sie sich zumindest bei der Baubewilligungsbehörde erkundigen
müssen. Die Beschwerdeführenden können sich daher nicht auf den guten Glauben
berufen. Sie gelten bezüglich allen baulichen Massnahmen als bösgläubig im
baurechtlichen Sinn.
d) Auch eine Bauherrschaft, die nicht gutgläubig gehandelt hat, kann sich auf den
Verhältnismässigkeitsgrundsatz berufen. Sie muss aber in Kauf nehmen, dass die
Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen, nämlich dem Schutz der Rechtsgleichheit und
der baurechtlichen Ordnung, den Interessen an der Wiederherstellung des gesetzmässigen
Zustandes erhöhtes Gewicht beimessen und die Nachteile der Wiederherstellung nicht
oder nur in verringertem Masse berücksichtigen. Wirtschaftliche Interessen können in
solchen Fällen kaum je ausschlaggebendes Gewicht beanspruchen. Andernfalls würde die
baurechtliche Ordnung weitgehend in Frage gestellt.27 Unabhängig davon müssen auch im
vorliegenden Fall die Massnahmen einem öffentlichen Interesse dienen und zur Wahrung
der Verhältnismässigkeit geeignet sein, die gewünschte Wirkung zu erzielen. Die
Massnahme muss überdies zumutbar und erforderlich sein. Es darf somit keine für den
Zweck ebenso geeignete mildere Massnahme ersichtlich sein.
e) Es besteht ein grundsätzliches öffentliches Interesse an der konsequenten
Einhaltung der baurechtlichen Bestimmungen. Dieses fehlt nur, wenn das angestrebte Ziel
27 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9c Bst. c; BVR 1995 S. 522 E. 3a.
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mit der Wiederherstellung nicht erzielt werden kann.28 Da seit der Erkennbarkeit der
Widerrechtlichkeit der zwei zusätzlichen kleinen Dachflächenfenster mehr als fünf Jahre
vergangen sind, könnten allerdings nur zwingende öffentliche Interessen eine
Wiederherstellung rechtfertigen. Diese Fenster führen zu einer bessern Belichtung des
Dachgeschosses der Garage, hingegen gefährden sie keine öffentlichen Interessen.
Insbesondere Beeinträchtigen sie weder die Umwelt noch das Ortsbild. Die diesbezügliche
Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes ist daher trotz der
Bösgläubigkeit der Beschwerdeführenden nicht von einem genügenden öffentlichen
Interesse gedeckt. Die Beschwerde erweist sich daher in diesem Punkt als begründet. Auf
die diesbezügliche Wiederherstellung ist zu verzichten.
f) Für die übrigen von der Gemeinde angeordneten Wiederherstellungsmassnahmen
reicht hingegen ein grundsätzliches öffentliches Interesse, um die Wiederherstellung zu
rechtfertigen, falls sie sich als verhältnismässig herausstellt. Wie bereits dargetan, besteht
dieses Interesse bereits an der konsequenten Einhaltung der baurechtlichen
Bestimmungen.
Der Rückbau der beiden grossen gegen Süden gerichteten Dachflächenfenster führt zu
einer Reduktion des Tageslichts. Dies schmälert die Wohnlichkeit des Dachgeschosses
der Garage. Auch die Entfernung der sanitären Einrichtungen führt dazu, dass sich der
Dachraum weniger gut zum Wohnen- und Arbeiten eignen. Der Raum kann überdies
während der kalten Jahreszeit nicht mehr als Arbeitszimmer dienen, wenn er über keine
Heizung verfügt. Zur Verhinderung der nicht bewilligten Nutzung als bewohnte
Nebenbaute, sind deshalb der Rückbau der zwei grossen Fenster, die Entfernung der
Nasszelle sowie der Heizung geeignet. Ein Raum muss überdies auch nicht beheizt sein,
um als Archiv dienen zu können. Der Frostwächter reicht, um sicherzustellen, dass die
Akten nicht beschädigt werden. Es ist auch keine mildere Massnahme ersichtlich, welche
denselben Zweck erfüllen könnte. Die Bauherrschaft hat im Begleitschreiben zum
Baugesuch vom 15. Januar 2016 angegeben, sie nutze das Dachgeschoss nur noch als
Archiv und nicht mehr als Arbeitsplatz. Anlässlich des Augenscheines hat der
Beschwerdeführer demgegenüber ausgesagt, der Raum werde noch als Revisions- und
Sitzungszimmer benutzt.29 Der Raum ist auch entsprechend eingerichtet.30 Ohne diese
28 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9a. 29 Vgl. Protokoll des Augenscheines vom 23. August 2016, S. 3, Votum A._. 30 Vgl. Foto Nr. 3 des Augenscheines vom 23. August 2016.
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Massnahmen werden die Beschwerdeführenden resp. die E._ GmbH diesen
Raum voraussichtlich weiterhin als Sitzungs- und Revisionszimmer benutzen. Die
Gemeinde kommt den Beschwerdeführenden insofern entgegen, als sie den Einbau eines
Frostwächters sowie ein Lavabo im Hobbyraum zulässt. Schliesslich stehen dem
öffentlichen Interesse an der Durchsetzung der baurechtlichen Ordnung die privaten
Interessen der Beschwerdeführenden gegenüber. Diese sind vorliegend insbesondere
wirtschaftlicher Natur. Die Beschwerdeführenden selber und die E._ GmbH
können die Räumlichkeiten nicht mehr im selben Umfang nutzen. Zudem ist der Rückbau
mit finanziellen Aufwendungen verbunden. Auf Grund der Bösgläubigkeit der
Beschwerdeführenden können diesen Interessen aber nicht grosses Gewicht beigemessen
werden. Die öffentlichen Interessen überwiegen die Interessen der Beschwerdeführenden,
auch wenn die wirtschaftlichen Auswirkungen allenfalls beträchtlich sind.
Daher erweisen sich die von der Gemeinde angeordneten
Wiederherstellungsmassnahmen abgesehen vom Rückbau der zwei zusätzlichen kleinen
Dachflächenfenster als rechtmässig. Die Heizung, die sanitären Anlagen, abgesehen von
einem Waschtrog im Hobbyraum, sowie die entsprechenden Leitungen und die beiden
grossen Dachfenster (114x118 cm) sind zu entfernen. Die von den Beschwerdeführenden
erhobene Beschwerde erweist sich diesbezüglich als unbegründet und ist daher
abzuweisen.
8. Kosten
a) Die Verfahrenskosten werden bestimmt auf eine Pauschalgebühr von Fr. 1'800.00
(Art. 103 Abs. 2 VRPG in Verbindung mit Art. 19 Abs. 1 GebV31). Für den Augenschein
vom 23. August 2016 wird in Anwendung von Art. 20 Abs. 1 GebV eine zusätzliche Gebühr
von Fr. 400.00 erhoben. Die Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren betragen somit
Fr. 2'200.00. Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegen die Beschwerdeführenden
mit ihren Hauptanträgen. Allerdings kann die Gebäudehöhe bewilligt und auf einen Teil der
Wiederherstellungsmassnahmen verzichtet werden. Es rechtfertigt sich daher, den
Beschwerdeführenden nur drei Viertel der Verfahrenskosten aufzuerlegen. Sie haben
Verfahrenskosten im Umfang von Fr. 1'650.00 zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Der
31 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 154.21).
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Gemeinde werden keine Verfahrenskosten auferlegt (Art. 108 Abs. 2 VRPG in Verbindung
mit Art. 2 Abs. 1 Bst. B VRPG). Die restlichen Verfahrenskosten trägt daher der Kanton.
Die amtlichen Kosten für das erstinstanzliche Baubewilligungsverfahren im Umfang von
Fr. 2'200.00 haben in jedem Fall die Beschwerdeführenden als Baugesuchstellende zu
tragen (Art. 52 Abs. 1 BewD).
b) Die unterliegende Partei hat der Gegenpartei die Parteikosten zu ersetzen, sofern
nicht deren prozessuales Verhalten oder die besonderen Umstände eine andere Teilung
oder Wettschlagung gebieten oder die Auflage der Parteikosten an das Gemeinwesen als
gerechtfertigt erscheint (Art. 108 Abs. 3 VRPG).
Die Parteikosten umfassen den durch die berufsmässige Parteivertretung anfallenden
Aufwand (Art. 104 Abs. 1 VRPG). Nach Art. 11 Abs. 1 PKV32 beträgt das Honorar in
verwaltungsrechtlichen Beschwerdeverfahren Fr. 400.– bis Fr. 11'800.– pro Instanz.
Innerhalb des Rahmentarifs bemisst sich der Parteikostenersatz nach dem in der Sache
gebotenen Zeitaufwand sowie der Bedeutung der Streitsache und der Schwierigkeit des
Prozesses (Art. 41 Abs. 3 KAG33). Die Beschwerdeführenden machen Parteikosten im
Umfang von Fr. 9'072.00 zuzüglich Auslagen und Spesen von Fr. 317.50 sowie
Mehrwertsteuer geltend. Im vorliegenden Fall liegt der gebotene Zeitaufwand im
durchschnittlichen Bereich. Angesichts der Kosten der Wiederherstellung und den
umstrittenen Rechtsfragen sind die Bedeutung der Streitsache und die Schwierigkeit des
Prozesses als eher unterdurchschnittlich einzustufen. Daher erscheint ein Honorar von
Fr. 5'150.00, was einer Ausschöpfung des Tarifrahmens von 42 % entspricht, zzl. Auslagen
und Spesen im Umfang von Fr. 317.50 sowie Mehrwertsteuer (total Fr. 5'904.90) als
angemessen. Die Gemeinde hat den Beschwerdeführenden entsprechend der Aufteilung
der Verfahrenskosten einen Viertel der Parteikosten, ausmachend Fr. 1'476.25 (inkl.
Mehrwertsteuer) zu ersetzen.