Decision ID: 7892d708-8108-5f10-bb3a-63c9cfe01114
Year: 2017
Language: de
Court: BE_VB
Chamber: BE_VB_001
Canton: BE
Region: Espace_Mittelland
Law Area: public_law

I. Sachverhalt
1. Im Jahr 2014 stellten die Behörden fest, dass in bzw. an der auf Parzelle Hasliberg
Grundbuchblatt Nr. D._ gelegenen Remise, die zum benachbarten Hotel
E._ gehört und in der Landwirtschaftszone liegt, verschiedene Bauarbeiten
vorgenommen worden sind. Daraufhin wurde die Beschwerdeführerin 2 – als Bauherrin
und Grundeigentümerin der Liegenschaft – aufgefordert, der Gemeinde Hasliberg im
Rahmen einer Bauvoranfrage alle nötigen Unterlagen betreffend die bereits getätigten und
noch beabsichtigten Bauarbeiten sowie bezüglich der vorgesehenen Nutzung der Remise
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einzureichen. Dieser Aufforderung ist die Beschwerdeführerin 2 mit Eingabe vom
1. September 2014 nachgekommen. Gemäss den Unterlagen ihrer Bauvoranfrage will die
Beschwerdeführerin 2 das Erdgeschoss der Remise teilweise als Verkaufslokal und
teilweise als Schaukäserei nutzen. Das Obergeschoss soll als Schulungsraum dienen. Die
Gemeinde leitete die Voranfrage an das Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli
weiter, welches nach Einholung diverser Amts- und Fachberichte der Beschwerdeführerin
2 mit Schreiben vom 17. November 2014 mitteilte, das Bauvorhaben sei nicht
bewilligungsfähig. Gestützt auf dieses Schreiben erliess die Gemeinde Hasliberg am
13. Juli 2015 eine erste Verfügung, mit welcher sie von der Beschwerdeführerin 2 die
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands der Remise verlangte. Diese ersuchte um
eine Fristerstreckung zur Einreichung eines nachträglichen Baugesuchs, welche ihr von
der Gemeinde gewährt wurde. Auf ein weiteres Fristerstreckungsgesuch der
Beschwerdeführerin 2 reagierte die Gemeinde hingegen nicht mehr. Da die Gemeinde im
weiteren Verlauf jedoch zum Schluss kam, in der Verfügung vom 13. Juli 2015 sei der
wiederherzustellende, rechtmässige Zustand zu wenig präzise definiert worden, erliess sie
am 7. Juli 2016 eine zweite Wiederherstellungsverfügung, welche die erste Verfügung
ersetzt hat.
Mit der Wiederherstellungsverfügung vom 7. Juli 2016 ordnete die Gemeinde ein
Benützungsverbot betreffend den Aufenthalt von Personen in der Remise sowie
verschiedene Rückbaumassnahmen an.
2. Gegen diese Verfügung reichten die Beschwerdeführenden am 25. Juli bzw.
8. August 2016 je eine Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des
Kantons Bern (BVE) ein. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE
leitet1, vereinigte die beiden Beschwerdeverfahren.
Der Beschwerdeführer 1 beantragt die Aufhebung der Wiederherstellungsverfügung sowie
des Benützungsverbots vom 7. Juli 2016. Der rechtmässige Zustand der Remise sei
sachlich und belegt neu zu definieren; es sei zudem begründet zu erklären, was für ein
Baugesuch eingereicht werden müsse. Schliesslich seien die zerstörten
1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191).
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Erschliessungsanlagen, namentlich die Quell- und Abwasserleitungen, durch die
kantonalen Behörden wiederherzustellen.
Die Beschwerdeführerin 2 stellt folgende Rechtsbegehren:
„1. Es sei die Wiederherstellungsverfügung vom 7. Juli 2016 aufzuheben
2. Es sei das Benützungsverbot aufzuheben
3. Eventualiter: Es sei das Verfahren zu sistieren, bis ein Baugesuch eingereicht
werden kann
4. Alle Anträge unter Kosten- und Entschädigungsfolgen“
Sowohl der Beschwerdeführer 1 als auch die Beschwerdeführerin 2 machen insbesondere
eine unrichtige Feststellung des Sachverhalts seitens der Vorinstanz geltend. Die
Gemeinde habe die Remise fälschlicherweise als „ehemaligen Forstschopf“ bezeichnet.
Vielmehr habe sich in deren Obergeschoss schon immer eine Wohnung mit integrierter
Nasszelle und Küche befunden, welche jedoch zu früheren Zeiten widerrechtlich als Büro
für die Forstwirtschaft genutzt worden sei. Das Erdgeschoss der Remise sei zudem schon
immer als Mehrzweckraum genutzt worden, beispielsweise als Stall, Lager, Werkstatt,
Sitzungsraum oder Garage. Die heutige Nutzung gehe nicht weiter als die frühere Nutzung.
Es seien nur leichte Sanierungsarbeiten vorgenommen worden. Daher sei keine
Baubewilligung notwendig.
3. Das Rechtsamt holte die Vorakten und eine Stellungnahme der Gemeinde ein;
Letztere beantragt sinngemäss die Abweisung der Beschwerden. Das Rechtsamt führte
danach im Beisein der Parteien und einer Vertretung des Amts für Gemeinden und
Raumordnung (AGR) am 15. November 2016 einen Augenschein mit
Instruktionsverhandlung durch.
4. Mit Verfügungen vom 24. November 2016 bzw. 12. Januar 2017 erhielten die
Beteiligten jeweils Gelegenheit, sich zum Protokoll des Augenscheins zu äussern und
Schlussbemerkungen einzureichen. Die Gemeinde hat mit Eingabe vom 19. Januar 2017
ausdrücklich auf die Einreichung von Schlussbemerkungen verzichtet. Die
Beschwerdeführenden reichten keine Schlussbemerkungen ein.
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5. Auf die Rechtsschriften und die Vorakten sowie auf das Ergebnis des Augenscheins
wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden Erwägungen
eingegangen.

II. Erwägungen
1. Prozessvoraussetzungen
a) Gemäss Art. 49 Abs. 1 BauG2 können baupolizeiliche Verfügungen nach Art. 45 bis
48 BauG innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Beschwerde bei der BVE angefochten werden.
Die BVE ist somit für die Beurteilung der beiden Beschwerden zuständig.
b) Die Beschwerdebefugnis bei Baupolizeibeschwerden richtet sich nach Art. 65
VRPG3. Beschwerdebefugt sind demnach alle Personen, die durch die baupolizeiliche
Verfügung beschwert sind, also insbesondere die Bauherrschaft, die Grundeigentümer und
allfällige Dritte, gegen welche die Verfügung gerichtet ist, sowie weitere Betroffene, z.B.
von einem Benützungsverbot betroffene Mieter oder Pächter.4
c) Sowohl der Beschwerdeführer 1 als auch die F._ GmbH, deren einziger
Gesellschafter und Geschäftsführer der Beschwerdeführer 1 ist5, sind nicht Adressaten der
angefochtenen Verfügung, sondern wurden lediglich mit einer Kopie davon bedient. Sie
sind auch weder Eigentümer noch Bauherrschaft oder Mieter bzw. Pächter der von der
angefochtenen Verfügung betroffenen Liegenschaft. Beim Beschwerdeführer 1 und bei der
F._ GmbH handelt es sich vielmehr um den Projektverantwortlichen bzw. die
Projektverfasserin des Bauvorhabens.6 Daraus lässt sich jedoch nicht ableiten, dass sich
die angefochtene Verfügung gegen die beiden richtet; dies wird vom Beschwerdeführer 1
auch nicht behauptet. Folglich ist dieser nicht durch die angefochtene baupolizeiliche
Verfügung beschwert und somit auch nicht zur Beschwerde legitimiert. Auf seine
Beschwerde kann nicht eingetreten werden.
2 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0). 3 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21). 4 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 49 N. 3 Bst. a. 5 Siehe Auszug aus dem elektronischen Handelsregister des Kantons Luzern, einsehbar unter: <http://zefix.ch/>. 6 Vgl. Vorakten, pag. 83 ff.
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Die Beschwerdeführerin 2 ist als Adressatin durch die angefochtene Verfügung hingegen
beschwert und daher zur Beschwerde legitimiert. Auf ihre form- und fristgerecht
eingereichte Beschwerde ist deshalb grundsätzlich einzutreten.
2. Baubewilligungspflicht
a) Die Beschwerdeführerin 2 bestreitet die Baubewilligungspflicht der heutigen Nutzung
der Remise und der vorgenommenen baulichen Massnahmen. Die Remise werde heute im
gleichen Umfang und zu gleichen Zwecken wie früher beansprucht und bei den baulichen
Massnahmen habe es sich nur um leichte Sanierungsarbeiten gehandelt, welche einzig
dem Bestand der Remise dienten.
b) Baubewilligungspflichtig sind nach Art. 1a Abs. 1 BauG alle künstlich geschaffenen
und auf Dauer angelegten Bauten, Anlagen und Einrichtungen, die in fester Beziehung
zum Erdboden stehen und geeignet sind, die Nutzungsordnung zu beeinflussen. Unter die
Baubewilligungspflicht fallen nach Art. 1a Abs. 2 BauG aber auch reine Zweckänderungen
(Umnutzungen) von Bauten, Anlagen und Einrichtungen. Umnutzungen von Bauten und
Anlagen sowie deren Unterhalt sind nur dann von der Baubewilligungspflicht befreit, wenn
keine bau- oder umweltrechtlich relevanten Tatbestände betroffen sind (Art. 6 Abs. 1 Bst. c
BewD7). Solche Tatbestände sind aber beispielsweise betroffen, wenn Zonenvorschriften
berührt werden oder es zu einer wesentlichen Mehrbelastung der Erschliessungsanlagen
kommt.8 Liegt ein Bauvorhaben nach Art. 6 BewD ausserhalb der Bauzone und ist es
geeignet, die Nutzungsordnung zu beeinflussen, so ist es ebenfalls baubewilligungspflichtig
(Art. 7 Abs. 1 BewD). So hat das Verwaltungsgericht des Kantons Bern beispielsweise die
Umnutzung einer Scheune in eine 1-Mann-Schreinerei9 oder die Umnutzung eines
landwirtschaftlichen Ökonomieraums in einen Lagerraum für das Baugewerbe10 für
baubewilligungspflichtig befunden.
c) Bei der Remise handelt es sich um ein zweigeschossiges Gebäude (EG und OG),
welches sich unmittelbar an der Kantonsstrasse befindet. Die Remise gehört zum Hotel
E._. Sie befindet sich in der Landwirtschaftszone LWZ sowie teilweise im roten
7 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1). 8 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 1a N. 24. 9 BVR 1988 S. 364 E. 2a. 10 BVR 1988 S. 395 E. 2.
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und blauen Gefahrengebiet.11 Gemäss dem der Bauvoranfrage vom 1. September 2014
beigelegten Konzept „G._“ soll das Erdgeschoss der Remise neu als
Verkaufsplattform für die örtliche Landwirtschaft inklusive einer kleinen Schaukäserei für
verschiedene Aktivitäten genutzt werden; für das Obergeschoss ist hingegen eine Nutzung
als interner Schulungsraum vorgesehen.12 Trotz eines entsprechenden Benützungsverbots
wurde die Remise von den Betreibern des Hotels E._ bereits als Seminarraum
genutzt. Dies ergibt sich insbesondere aus einer Aktennotiz der Gemeinde Hasliberg vom
15. Juni 2016.13 Nachdem die Beschwerdeführerin 2 die Remise (zusammen mit dem
Hotel) im Jahr 2009 erworben hat, nahm sie daran verschiedene bauliche Massnahmen
vor. So konnte anlässlich des Augenscheins vom 15. November 2016 festgestellt werden,
dass das teilweise eingebrochene Dach und die Nordwestfassade saniert, ein an der
Nordwestfassade angebauter Schopf abgebrochen, neue (Dachflächen-)Fenster eingebaut
bzw. die früheren Garageneinfahrten durch „Schaufenster“ ersetzt bzw. zugemauert sowie
ein neuer Balkon angebaut wurden. Aber auch im Innern der Remise wurden diverse
bauliche Massnahmen ausgeführt: Im Obergeschoss wurden der Boden neu verlegt,
anstelle von mehreren kleinen Räumen ein grosser Sitzungsraum angelegt, mehrere
Elektroheizkörper, eine belüftete Nasszelle mit zwei Toiletten, einem Pissoir und einer
Dusche sowie eine neue Küche eingebaut. Daneben wurden diverse Steckdosen und
Lichtinstallationen, ein WLAN-Modem sowie zwei Wandtafeln und eine Leinwand
angebracht. Im Erdgeschoss wurden das Mauerwerk saniert, drei Elektroheizkörper und
eine belüftete Toilette mit Pissoir eingebaut sowie diverse Steckdosen angelegt.
Gleichzeitig wurden ein neues Spülbecken und eine Garderobe angebracht. Schliesslich
wurde die Remise auch neu isoliert.
d) Unabhängig davon, ob die Remise früher als Forstschopf oder Lager oder als
Wohnung bzw. Mehrzweckraum genutzt worden ist, stellt deren Nutzung als Seminarraum
aber auch als Verkaufslokal eine bewilligungspflichtige Zweckänderung dar. Es handelt
sich um eine neue Art der Nutzung, welche insbesondere mit einem deutlich grösseren
Personenaufkommen, mithin einer höheren Nutzungsintensität, verbunden ist als dies
früher der Fall war. Die neue Nutzung der Remise in der Landwirtschaftszone tangiert
zudem die Zonenordnung. Sie ist aus diesen Gründen baubewilligungspflichtig.
11 Zonenplan (Teilplan Hohfluh) der Einwohnergemeinde Hasliberg vom 2. September 2010. 12 Vgl. Vorakten, pag. 80. 13 Vgl. Vorakten, pag. 32.
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e) Nichts anderes gilt für die baulichen Massnahmen: So lässt der vom Rechtsamt
anlässlich des Augenscheins gewonnene Eindruck darauf schliessen, dass es sich
zumindest bei den im Innern der Remise vorgenommenen Bauarbeiten sowie den beiden
Dachflächenfenstern nicht um blosse Sanierungsmassnahmen, sondern um bauliche
Änderungen im Hinblick auf die Nutzung als Seminarraum und Verkaufslokal handelte.
Dafür sprechen insbesondere die neue Raumaufteilung im Obergeschoss sowie die neu
eingebauten Installationen (Elektroheizkörper, geräumige Nasszellen, Steckdosen,
Beleuchtung, Internetzugang und Wandtafeln bzw. Leinwand). Folglich wären die
betreffenden Massnahmen baubewilligungspflichtig gewesen. Denn bauliche Änderungen
im Gebäudeinnern sind stets dann der Baubewilligungspflicht unterstellt, wenn sie mit einer
baubewilligungspflichtigen Nutzungsänderung verbunden sind (Art. 6 Abs. 1 Bst. d BewD
e contrario).14 Gleiches gilt für den Einbau von Dachflächenfenstern, sofern diese einer
Umnutzung des Dachraums dienen sollen.15
Aber auch für die übrigen, äusserlich wahrnehmbaren Bauarbeiten hätte eine
Baubewilligungspflicht bestanden. Denn eine bewilligungsbedürftige äussere Umgestaltung
einer Baute wird insbesondere durch eine wesentliche Änderung der Fassade oder des
Daches bewirkt. Diese kann in baulichen Veränderungen, mithin dem Einbau oder der
Aufhebung von Türen und Fenstern sowie Dachaufbauten bzw. -einschnitten, oder in der
Verwendung anderer Materialien oder Farben bestehen.16 Dementsprechend hat das
Verwaltungsgericht bereits das Ersetzen von zweiflügligen Fenstern mit Sprossen durch
einflüglige Fenster ohne Sprossen für baubewilligungspflichtig befunden.17 Vorliegend
bewirken die äusserlich wahrnehmbaren Bauarbeiten eine wesentliche Änderung des
Daches bzw. der jeweiligen Fassaden der Remise und wären deshalb ebenfalls
baubewilligungspflichtig gewesen.
An der Baubewilligungspflicht der baulichen Massnahmen würde sich schliesslich aber
auch dann nichts ändern, wenn die Remise früher tatsächlich – wie von der
Beschwerdeführerin 2 behauptet – als Wohnung bzw. Mehrzweckraum genutzt worden
wäre und die Massnahmen bloss im Hinblick auf eine Weiterführung dieser Nutzung erfolgt
wären. Denn die vorgenommenen Bauarbeiten gehen über das (bewilligungsfreie) übliche
14 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 1a N. 23 zweites Lemma. 15 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 1b N. 8 Bst. g. 16 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 1a N. 22. 17 BVR 2000 S. 416 E. 2b.
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Mass einer Renovation bzw. eines Unterhalts hinaus. Sie stellen vielmehr eine Erneuerung
und Änderung bzw. Erweiterung dar und bedürfen deshalb einer Baubewilligung und einer
Ausnahmebewilligung nach Art. 24c Abs. 2 RPG18 (E. 3b ff.).
f) Zusammenfassend handelt es sich vorliegend um einen baubewilligungspflichtigen
Tatbestand. Die Beschwerdeführerin 2 hat jedoch weder für die Nutzungsänderung noch
für die baulichen Massnahmen eine Baubewilligung eingeholt. Aus diesem Grund liegt eine
formelle Rechtswidrigkeit vor.
3. Summarische materielle Prüfung
a) Werden baubewilligungspflichtige Bauten, Anlagen und Vorkehren ohne
Baubewilligung ausgeführt und können sie auch nicht nachträglich bewilligt werden bzw.
verzichtet die Bauherrschaft auf die Einreichung eines nachträglichen Baugesuches, so ist
darüber zu entscheiden, ob und inwieweit der rechtmässige Zustand wiederherzustellen ist
(Art. 46 BauG).19 Die Wiederherstellung muss im öffentlichen Interesse liegen,
verhältnismässig sein und darf den Vertrauensgrundsatz nicht verletzen.20 Der
Verhältnismässigkeitsgrundsatz besagt, dass eine Wiederherstellungsverfügung nicht
weiter gehen darf, als zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes erforderlich ist.
Mit der Wiederherstellungsverfügung ist dem Betroffenen daher Gelegenheit zur
Einreichung eines nachträglichen Baugesuchs zu geben (Art. 46 Abs. 2 Bst. b BauG). Dies
hat die Vorinstanz mit Ziffer 5 der angefochtenen Verfügung getan. Die
Beschwerdeführerin 2 hat jedoch bis zum heutigen Zeitpunkt kein nachträgliches
Baugesuch eingereicht. In solchen Fällen haben die Rechtsmittelinstanzen aber
wenigstens summarisch zu prüfen, ob die in Frage stehende Baute oder Nutzung gegen
einschlägige Vorschriften verstösst (sog. materielle Rechtswidrigkeit). Denn eine bloss
formelle Rechtswidrigkeit genügt nicht, um die Wiederherstellung des rechtmässigen
Zustands anzuordnen.21
18 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700). 19 BVR 2000 S. 416 E. 3a. 20 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9; BVR 2013 S. 85 E. 5.1. 21 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 15a; BVR 2000 S. 416 E. 3a; VGE 2009/274 vom 22.7.2010, E. 7, 2009/20 vom 1.5.2009, E. 3.4.
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b) Die Remise befindet sich in der Landwirtschaftszone. Bei Bauvorhaben ausserhalb
der Bauzonen ist zu prüfen, ob sie zonenkonform sind oder ob sie mit einer
Ausnahmebewilligung nach Art. 24 ff. RPG bewilligt werden können. Zonenkonform sind
Bauten und Anlagen, die zur landwirtschaftlichen Bewirtschaftung oder für den
produzierenden Gartenbau nötig sind (Art. 16a Abs. 1 RPG). Die Zonenkonformität eines
Vorhabens setzt damit grundsätzlich einen landwirtschaftlichen oder gartenbaulichen
Betrieb voraus. Ein solcher ist vorliegend nicht vorhanden. Die Remise wird nicht
landwirtschaftlich genutzt. Die Beschwerdeführerin 2 möchte die Räumlichkeiten vielmehr
als Seminarraum und Verkaufslokal nutzen (E. 2c). Folglich ist eine Ausnahmebewilligung
gemäss Art. 24 ff. RPG erforderlich.
c) Von den Ausnahmetatbeständen nach Art. 24 ff. RPG kommt lediglich Art. 24c RPG
in Frage. Art. 24 RPG (Ausnahmen für Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen),
Art. 24a RPG (Zweckänderungen ohne bauliche Massnahmen), Art. 24b RPG
(nichtlandwirtschaftliche Nebenbetriebe), Art. 24d RPG (landwirtschaftsfremde
Wohnnutzung und schützenswerte Bauten und Anlagen), Art. 24e RPG (hobbymässige
Tierhaltung) sowie Art. 37a RPG (Zweckänderung von zonenfremden, gewerblichen
Bauten und Anlagen) sind auf den vorliegenden Sachverhalt nicht anwendbar.
d) Gemäss Art. 24c Abs. 2 RPG können bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und
Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, mit Bewilligung der
zuständigen Behörde erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder
wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind. In
jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung
vorbehalten (Art. 24c Abs. 5 RPG). Bewilligungen dürfen zudem nur erteilt werden, wenn
keine überwiegenden Interessen entgegenstehen (Art. 43a Bst. e RPV22). Sowohl mit dem
Passus „überwiegende Interessen“ als auch mit der Formulierung „wichtige Anliegen“ wird
insbesondere auf die Ziele und Grundsätze der Raumplanung gemäss Art. 1 und 3 RPG
verwiesen. Hierzu gehört insbesondere das Anliegen, dass keine Bauten erstellt werden,
wo wegen drohender Naturgewalten Menschen oder Tiere zu Schaden kommen könnten.23
22 Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV; SR 700.1). 23 BGer 1A.125/2000 vom 23.8.2000, E. 4; Bernhard Waldmann/Peter Hänni, Handkommentar RPG, Bern 2006, Art. 24c N. 22.
RA Nr. 120/2016/32 10
e) Die Remise liegt gemäss Gefahrenkarte Hasliberg grösstenteils im roten (erhebliche
Gefährdung) und teilweise im blauen (mittlere Gefährdung) Gefahrengebiet. Die Gefahr
geht dabei hauptsächlich von Stein- und Blockschlag aus. Gemäss dem Gefahren- und
Objektschutzgutachten der H._ AG vom 1. September 2010, welches im Rahmen
des Umbaus des Hotels E._ von der damaligen Projektverfasserin der
Beschwerdeführerin 2 eingeholt worden ist, sind Personen, welche sich in der Remise
aufhalten, in starkem Masse durch Stein- und Blockschlag mit mittleren und hohen
Energien gefährdet. Zu diesem Ergebnis gelangte auch das Amt für Wald des Kantons
Bern, Abteilung Naturgefahren, welches im Rahmen der Bauvoranfrage zum Bauvorhaben
bereits Stellung genommen und dabei seine Zustimmung dazu verweigert hat.24
f) Da der grösste Teil der Remise im roten Gefahrengebiet liegt, ist diese Gefahrenstufe
für die Beurteilung des in Frage stehenden Bauvorhabens relevant. In roten
Gefahrengebieten dürfen keine Bauten und Anlagen errichtet oder erweitert werden, die
dem Aufenthalt von Mensch und Tier dienen. Andere Bauten und Anlagen dürfen nur
bewilligt werden, wenn sie auf eine Lage im Gefahrengebiet angewiesen und Menschen,
Tiere und erhebliche Sachwerte nicht gefährdet sind. Umbauten und Zweckänderungen
bestehender Bauten und Anlagen sind nur gestattet, wenn dadurch das Risiko vermindert
wird (Art. 6 Abs. 1 BauG). Kann das Risiko durch die geplanten Massnahmen nicht
vermindert werden, sind nur Unterhalt und – sofern das Risiko dadurch nicht erhöht wird –
Erneuerung zulässig.25
g) Wie schon erwähnt (E. 2d), ist die neue Nutzung mit einem deutlich grösseren
Personenaufkommen verbunden. Die bereits getätigten baulichen Massnahmen dürften
zudem eine Steigerung des Gebäudewerts bewirkt haben. Das Bauvorhaben führt mit
anderen Worten zu einer erhöhten Gefahr für Personen und Sachwerte; es widerspricht
somit Art. 6 Abs. 1 BauG. Gleichzeitig bestehen damit aber auch überwiegende Interessen,
welche der Erteilung einer Ausnahmebewilligung gemäss Art. 24c RPG entgegenstehen.
Dementsprechend verweigerte das AGR im Rahmen der Bauvoranfrage auch seine
Zustimmung zum Vorhaben.26
24 Vgl. Vorakten, pag. 75 f. 25 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 6 N. 4. 26 Vgl. Vorakten, pag. 62.
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h) Aufgrund einer summarischen Beurteilung ergibt sich, dass sowohl die
vorgenommenen baulichen Massnahmen als auch eine Nutzung der Remise als
Seminarraum und Verkaufslokal bereits wegen der Verletzung von Art. 6 Abs. 1 BauG nicht
bewilligt werden könnte. Gleichzeitig hat sich aber auch gezeigt, dass sowohl die
Zweckänderung als auch die baulichen Massnahmen weder zonenkonform sind noch auf
dem Wege einer Ausnahmebewilligung nach Art. 24 ff. RPG bewilligt werden könnten.
Folglich liegt auch eine materielle Rechtswidrigkeit vor.
4. Wiederherstellungsmassnahmen
a) Die Wiederherstellung muss im öffentlichen Interesse liegen, verhältnismässig sein
und darf den Vertrauensgrundsatz nicht verletzen. Eine Wiederherstellungsmassnahme ist
verhältnismässig, wenn sie geeignet ist, das angestrebte Ziel zu erreichen, nicht weiter
geht, als zur Herstellung des rechtmässigen Zustands nötig ist und die Belastung für die
pflichtige Person in einem vernünftigen Verhältnis zum verfolgten Ziel steht.27
b) Die Vorinstanz hat zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zunächst ein
„definitives und mit sofortiger Wirkung geltendes Benützungsverbot“ betreffend den
Aufenthalt von Personen in der Remise verfügt. Daneben ordnete sie diverse bauliche
Massnahmen an. Im Obergeschoss der Remise sind dies der Rückbau der eingebauten
Nasszellen; der Rückbau von Einrichtungen, welche der Schulung und dem Aufenthalt von
Personen dienlich sind oder die den Raum als Partyraum nutzbar machen könnten, wie
Leinwand, Beamer, Prokischreiber sowie Lichtinstallationen, welche über die Installationen
zur Nutzung als Lagerraum hinausgehen; und der Rückbau der Kaffeeküchenkombination.
Im Erdgeschoss wurde der Rückbau der eingebauten Nasszelle angeordnet.
c) Die Beschwerdeführerin 2 macht geltend, es sei gar nicht mehr möglich, den
ursprünglichen bzw. allfällig rechtmässigen Zustand der Remise festzustellen. Daher könne
auch keine Wiederherstellung verlangt werden. Des Weiteren rügt sie, die Vorinstanz habe
sich nicht dazu geäussert, inwiefern die Wiederherstellungsverfügung im öffentlichen
Interesse liege. Folglich sei davon auszugehen, dass es an einem solchen Interesse fehle,
was wiederum zur Unverhältnismässigkeit der Wiederherstellungsverfügung führe. Solange
27 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9 und 9c Bst. a; BVR 2013 S. 85 E. 5.1.
RA Nr. 120/2016/32 12
die Wiederherstellungsverfügung nicht rechtskräftig beurteilt worden wäre, sei im Übrigen
auch das Benützungsverbot unverhältnismässig.
d) In Ziffer 3 der angefochtenen Verfügung umschreibt die Vorinstanz den
rechtmässigen Zustand der Remise als „Garage und Lagerraum“. Aus den Vorakten und
den Ausführungen der Gemeindevertreter anlässlich des Augenscheins geht jedoch
hervor, dass die Gemeinde weder die frühere Nutzung der Remise noch deren
ursprüngliche bauliche Ausgestaltung abschliessend zu rekonstruieren vermag. Die
Beschwerdeführerin 2 macht sinngemäss geltend, die Remise müsse zukünftig zumindest
als Wohnung genutzt werden dürfen. Denn als solche sei die Remise früher genutzt
worden. Diesbezüglich gilt Folgendes festzuhalten:
Die Beschwerdeführerin 2 verweist zwar auf eine Aussage des Beschwerdeführers 1
anlässlich des Augenscheins, wonach dieser jemanden kenne, der als Kind über mehrere
Jahre in der Remise gewohnt habe. Zudem soll es gemäss dem Beschwerdeführer 1
diverse Fotos vom ursprünglichen Zustand der Remise geben. Letztlich haben die
Beschwerdeführenden jedoch bis zum heutigen Zeitpunkt keinerlei Beweise erbracht,
welche die Behauptung der Beschwerdeführerin 2, wonach die Remise früher
(rechtmässig) als Wohnung genutzt worden sei, belegen würden. Selbst wenn aber die
Remise früher tatsächlich rechtmässig als Wohnung genutzt worden wäre, könnte die
Beschwerdeführerin 2 daraus nichts zu ihren Gunsten ableiten. Der gesetzliche
Bestandesschutz erstreckt sich nämlich nicht auf Bauten, die sich nicht mehr in
gebrauchstauglichem Zustand befinden. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn eine
bestehende Baute oder Anlage nicht mehr unterhalten wird und sich daher wegen Verfalls
zur Nutzung nicht mehr eignet. In gleichem Sinn entfällt die Besitzstandsgarantie bei einem
Unterbruch der bisherigen Nutzung von 20 Jahren.28 Anlässlich des Augenscheins hat der
Beschwerdeführer 1 nun aber selbst ausgeführt, die Remise habe im Zeitpunkt, in welchem
sie von der Beschwerdeführerin 2 erworben worden sei, schon mehr als 30 Jahre leer
gestanden. Das Gebäude sei zudem heruntergekommen gewesen und habe ein
eingebrochenes Dach gehabt. Die ihm bekannte Wohnnutzung müsse zudem mehr als 40
Jahre her sein.29 Folglich kann sich die Beschwerdeführerin 2 vorliegend nicht auf die
Besitzstandsgarantie berufen. Nach dem Gesagten darf die Remise – ohne entsprechende
Baubewilligung – zukünftig auch nicht (mehr) als Wohnung genutzt werden.
28 BGer 1C_168/2015 vom 11.5.2016, E. 3.5.1. 29 Vgl. Protokoll des Augenscheins vom 15. November 2016, S. 3 und 5, Voten Beschwerdeführer 1.
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Für die Frage der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ist es letztlich aber
ohnehin nicht entscheidend, wie die Remise früher tatsächlich genutzt worden ist. Denn mit
der Wiederherstellungsverfügung wird die Beseitigung eines widerrechtlich herbeigeführten
Sachverhalts angeordnet.30 Demnach ist der rechtmässige Zustand vorliegend dann
wiederhergestellt, wenn die Remise nicht (mehr) als Seminarraum bzw. Verkaufslokal
genutzt wird und die hierfür nötigen Rückbauten vorgenommen worden sind.
e) Wer bauen und nutzen will, muss sich um die Zulässigkeit seines Tuns kümmern und
sich bei den Behörden nach der Bewilligungspflicht erkundigen.31 Nach den Akten hat die
Gemeinde im vorliegenden Fall zu keinem Zeitpunkt den Anschein vermittelt, die
Umnutzung der Remise und die bereits getätigten baulichen Massnahmen könnten ohne
Baubewilligung vorgenommen werden. Bei Anwendung der zumutbaren Aufmerksamkeit
und Sorgfalt hätte die Beschwerdeführerin 2 daher nicht davon ausgehen dürfen, sie sei
zur Umnutzung bzw. Bauausführung berechtigt. Sie ist daher nicht gutgläubig. Aber auch
eine Bauherrschaft, die nicht gutgläubig gehandelt hat, kann sich auf den
Verhältnismässigkeitsgrundsatz berufen. Sie muss jedoch in Kauf nehmen, dass die
Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen, namentlich zum Schutz der Rechtsgleichheit
und der baulichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen
Zustandes erhöhtes Gewicht beimessen und die der Bauherrschaft allenfalls
erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Mass berücksichtigen.32
f) Ein öffentliches Interesse an der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes ist
im Allgemeinen gegeben, da das Interesse an der Einhaltung der baurechtlichen
Bestimmungen und an der konsequenten Verhinderung von Bauten, die der baurechtlichen
Ordnung widersprechen, generell gross ist.33 Vorliegend ist zudem zu beachten, dass sich
die Remise einerseits ausserhalb der Bauzone und andererseits in einem Gefahrengebiet
befindet. Die Wahrung der Zonenkonformität in der Landwirtschaftszone sowie die
Sicherheit und Gesundheit von Personen und Sachen stellen gewichtige öffentliche
30 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 8. 31 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9b Bst. a zweites Lemma. 32 BVR 2006 S. 444 E. 6.1. 33 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9a mit Hinweisen auf die Rechtsprechung.
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Interessen dar.34 Das öffentliche Interesse an der Wiederherstellung des rechtmässigen
Zustands ist unter diesen Umständen gross und überwiegt die Nachteile, die der
Beschwerdeführerin 2 durch die Wiederherstellung entstehen. Dies gilt umso mehr, als
dass sie selbst gar keine solchen Nachteile geltend macht. Es kann jedoch davon
ausgegangen werden, dass ihr durch die Wiederherstellung Rückbaukosten entstehen
dürften. Diese sind ihr aber zumutbar.
g) Das von der Gemeinde verfügte Benützungsverbot ist zweifellos geeignet, die
betroffenen öffentlichen Interessen, namentlich die Durchsetzung der baurechtlichen
Bestimmungen, die Zonenkonformität sowie die Sicherheit und Gesundheit von Personen
und Sachen, zu verwirklichen. So werden damit insbesondere längerfristige Aufenthalte
von Personen in der Remise verhindert; mithin Fälle, in welchen dort Personen arbeiten,
einen Teil ihrer Freizeit verbringen oder sogar wohnen. Kurzfristige Aufenthalte, wie z.B. für
das Einlagern von Gegenständen oder das Abstellen von Fahrzeugen und anderen
Gerätschaften, bleiben hingegen möglich. Mildere Massnahmen, mit denen dasselbe Ziel
erreicht werden könnte, sind nicht ersichtlich. Die mit dem Benützungsverbot
einhergehenden finanziellen Einbussen dürften zudem nicht allzu hoch ausfallen; jedenfalls
macht die Beschwerdeführerin 2 nichts Gegenteiliges geltend. Das von der Vorinstanz
angeordnete Benützungsverbot ist für die Beschwerdeführerin 2 sowohl in sachlicher wie
auch in finanzieller Hinsicht zumutbar. Dass die Gemeinde das Benützungsverbot mit
sofortiger Wirkung, mithin auch vorsorglich ausgesprochen hat, ist ebenfalls nicht zu
beanstanden. Ein vorsorgliches Benützungsverbot ist nämlich insbesondere dann zu
verfügen, wenn durch die Benützung die Sicherheit oder Gesundheit von Menschen
gefährdet wird.35 Eine solche Gefährdung ist vorliegend gegeben (E. 3e).
Schliesslich sind auch die von der Vorinstanz zusätzlich angeordneten
Rückbaumassnahmen für die Beschwerdeführerin 2 zumutbar. Ein blosses
Benützungsverbot genügt in der Regel nämlich nicht, da ein solches auf Dauer meist nur
mit unverhältnismässigem Verwaltungsaufwand kontrollierbar und durchsetzbar ist. Aus
diesem Grund sind zusätzlich objektive Tatsachen zu schaffen, welche die rechtswidrige
Nutzung verunmöglichen oder jedenfalls erheblich erschweren.36 Der Rückbau der
34 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9b Bst. d erstes und drittes Lemma mit Hinweisen auf die Rechtsprechung. 35 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 7. 36 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 10.
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Nasszellen, Kaffeeküchenkombination sowie Einrichtungen, welche der Schulung und dem
Aufenthalt von Personen dienlich sind oder die den Raum als Partyraum nutzbar machen
könnten, ist ein wirksames Mittel, um die Nutzung der Remise als Seminarraum bzw.
Verkaufslokal zu verhindern. Mildere Massnahmen, mit denen dasselbe Ziel erreicht
werden könnte, sind zudem nicht ersichtlich; die Vorinstanz hat bereits nur die absolut
notwendigen Rückbaumassnahmen verfügt.
h) Zusammenfassend ergibt sich, dass das Benützungsverbot sowie die zusätzlich von
der Vorinstanz angeordneten Rückbaumassnahmen im öffentlichen Interesse liegen,
verhältnismässig sind und den Vertrauensgrundsatz nicht verletzen.
5. Wiederherstellungsfrist
Die Gemeinde hat die Frist für die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands mit
Ziffer 3 der angefochtenen Verfügung auf den 31. Dezember 2016 festgelegt. Diese Frist
ist während des Beschwerdeverfahrens abgelaufen und muss neu angesetzt werden. Der
Rückbau der Leinwand, des Beamers und Prokischreibers sowie der Lichtinstallationen im
Sitzungsraum sind nicht aufwändig. Der Rückbau der Nasszellen und
Kaffeeküchenkombination dürfte hingegen aufwändiger sein und gewisse Fachkenntnisse
voraussetzen. Letztlich handelt es sich aber auch bei diesen Massnahmen um einfachere
Arbeiten, für welche sich kurzfristig entsprechende Handwerker finden lassen dürften. Die
Beschwerdeführerin 2 musste zudem damit rechnen, dass die von ihr angefochtene
Verfügung bestätigt werden könnte und somit die von der Vorinstanz angeordneten
Rückbaumassnahmen ausgeführt werden müssten. Es rechtfertigt sich daher, die
Wiederherstellungsfrist auf den 31. Mai 2017 festzulegen.
6. Sistierungsantrag
a) Die Beschwerdeführerin 2 verlangt im Sinne eines Eventualantrags, das Verfahren
sei zu sistieren, bis ein Baugesuch eingereicht werden könne. Sie macht jedoch keinerlei
Ausführungen, welche diesen Antrag begründen würden.
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b) Beschwerden müssen neben einem Antrag die Angabe von Tatsachen und
Beweismitteln, eine Begründung sowie eine Unterschrift enthalten (Art. 32 Abs. 2 VRPG).
An die Begründung werden praxisgemäss keine hohen Anforderungen gestellt, obwohl sie
zu den wesentlichen Elementen einer Parteieingabe gehört. Es genügt hingegen nicht,
bloss zu behaupten, der angefochtene Entscheid sei falsch. Die Begründung muss sich
wenigstens in minimaler Form mit dem angefochtenen Entscheid auseinandersetzen und
sinngemäss darauf schliessen lassen, welche Rechtsnormen oder Grundsätze der
Ermessensausübung nach Auffassung des Beschwerdeführers verletzt oder inwiefern
Sachverhaltselemente unrichtig oder unvollständig festgestellt worden sind. Werden
mehrere Rechtsbegehren gestellt, so muss jedes Begehren begründet werden. Auf
Begehren ohne Begründung ist nicht einzutreten.37
c) Die Beschwerdeführerin 2 begründet ihren Eventualantrag in keiner Weise. Ihre
Beschwerde erfüllt in diesem Punkt daher nicht die formellen Anforderungen gemäss
Art. 32 Abs. 2 VRPG. Hinzu kommt, dass die Beschwerdeführerin 2 ohnehin ausreichend
Möglichkeit gehabt hätte, ein nachträgliches Baugesuch einzureichen. So wurde ihr in
Übereinstimmung mit Art. 46 Abs. 2 Bst. b BauG sowohl mit der ersten als auch mit der
vorliegend angefochtenen Wiederherstellungsverfügung Gelegenheit zur Einreichung eines
nachträglichen Baugesuchs gegeben. Davon machte die Beschwerdeführerin 2 jedoch
keinen Gebrauch. Im Rahmen der ersten Wiederherstellungsverfügung wurde ihr zudem
eine Fristerstreckung gewährt. Auf den Sistierungsantrag ist somit nicht einzutreten.
7. Zusammenfassung und Kosten
a) Auf die Beschwerde des Beschwerdeführers 1 ist nicht einzutreten. Die Beschwerde
der Beschwerdeführerin 2 ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann.
b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegen die Beschwerdeführenden. Sie
haben die Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Die Verfahrenskosten im
Beschwerdeverfahren bestehen aus einer Pauschalgebühr. Für besondere
Untersuchungen, Gutachten und dergleichen können zusätzliche Gebühren erhoben
werden (Art. 103 Abs. 1 VRPG). Für Entscheide in einer Verwaltungsjustizsache wird eine
37 Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 32 N. 15.
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Pauschalgebühr von Fr. 200.– bis Fr. 4'000.– erhoben (Art. 19 Abs. 1 GebV38). Angesichts
der unterschiedlichen Erledigungsarten der beiden Beschwerden sowie deren Vereinigung
in einem Verfahren rechtfertigt es sich, die Pauschalgebühr für den Beschwerdeführer 1
auf Fr. 300.– und diejenige für die Beschwerdeführerin 2 auf Fr. 1'400.– festzusetzen
(Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 21 Abs. 1 und 3 GebV). Für den Augenschein vom
15. November 2016 wird in Anwendung von Art. 20 Abs. 1 GebV eine zusätzliche Gebühr
von Fr. 400.– erhoben. Diese zusätzlichen Kosten sind jedoch einzig der
Beschwerdeführerin 2 aufzuerlegen. Denn die Durchführung des Augenscheins war für die
Erledigung der Beschwerde des Beschwerdeführers 1 nicht erforderlich. Im Ergebnis sind
damit dem Beschwerdeführer 1 Fr. 300.– und der Beschwerdeführerin 2 Fr. 1'800.– an
Verfahrenskosten aufzuerlegen.
c) Parteikosten sind keine zu sprechen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 4 VRPG).