Decision ID: 927330a2-0a81-5799-a5dc-925999eb6935
Year: 1998
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_006
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

ritenuto
in fatto: A. Con esecuzione in via di realizzazione del pegno immobiliare n._, procede contro _, per l’incasso di fr. 170’000.-- oltre accessori, credito garantito da cartella ipotecaria al portatore di nominali fr. 200’000.-- gravante in quarto grado la part. n. _ di Stabio intestata all’escusso. Con domanda 29 agosto 1996 _ ha chiesto la realizzazione del pegno.
B. Anche _, già _, Succursale _, con esecuzione in via di realizzazione del pegno immobiliare n._, procede contro _ per l’incasso di complessivi fr. 2’970’334.10 oltre accessori garantito da due cartelle ipotecarie al portatore una di nominali fr. 2’000’000.-- e l’altra di nominali fr. 800’000.--, gravanti in primo rispettivamente in secondo grado la part. n._. Con domanda 1° aprile 1997 _ ha pure chiesto la vendita del pegno.
C. _, l’UEF ha fissato l’incanto del fondo part. _ più la quota di 1⁄2 della comproprietà coattiva sul fondo part. n. _ per il 22 maggio 1997. Nello stesso avviso d’incanto è stato stabilito un termine fino al 19 dicembre 1996 per le insinuazioni di oneri fondiari nonché la data dell’11 aprile 1997 per il deposito delle condizioni d’incanto.
D. L’11 aprile 1997 è stato depositato l’elenco oneri riferito ai fondi da realizzare. In esso figurano iscritti:
- sub cifra 1, il Comune di _ per crediti garantiti da ipoteche legali per “imposte comunali” dal 1993 al 1997 di complessivi fr. 146’242.85 (cifra 1a) nonché per “fatture diverse” di complessivi fr. 118’118.50 (cifra 1b);
- sub cifra 2, _ per un credito di complessivi fr. 3’516’606.25 garantito da due cartelle ipotecarie al portatore, di nominali fr. 2’000’000.-- e fr. 800’000.--, in primo rispettivamente in secondo grado;
- sub cifre 3 e 5, la _, per un credito di fr. 570’070.-- garantito da una cartella ipotecaria al portatore in terzo grado rispettivamente un credito di fr. 456’055.-- garantito da due cartelle ipotecarie al portatore in quinto e sesto grado;
- sub cifra 4, _, per un credito di fr. 199’380.-- garantito da cartella ipotecaria al portatore in quarto grado;
- sub cifra 6, il portatore sconosciuto della cartella ipotecaria di nominali fr. 200’000.-- in settimo grado;
il tutto per un totale di crediti garantiti dal pegno di fr. 4’942’111.25.
E. Sempre l’11 aprile 1997 sono state depositate anche le condizioni d’asta. In esse si legge sub cifre 7, 8 e 10:
“7. L’aggiudicatario deve pagare a contanti gli importi seguenti da computarsi sul prezzo di aggiudicazione:
a) i capitali dei crediti garantiti da pegno contrattuale o legale, che sono esigibili secondo l’elenco oneri, gli interessi scaduti, compresi gli interessi moratori e le spese di esecuzione;
b) le spese di amministrazione del fondo, in quanto non siano coperte dal suo reddito e le spese di realizzazione;
c) la parte del prezzo che eccederebbe l’importo totale dei crediti garantiti da pegno.
8. L’aggiudicatario deve assumere o pagare a contanti senza imputazione sul prezzo di aggiudicazione:
a) le spese di trapasso della proprietà e delle modificazioni e cancellazioni da eseguire nel registro fondiario e sui titoli a riguardi dei pegni, delle servitù, ecc. (... omissis ...);
b) i crediti assistiti da ipoteca legale (premi di assicurazione contro gli incendi, imposte fondiarie) non scaduti al momento dell’incanto e quindi non iscritti nell’elenco oneri, inoltre le tasse correnti di diritto pubblico per l’acqua potabile, gas, elettricità, fognature, ecc.
c) L’aggiudicatario dovrà inoltre pagare in contanti, senza imputazione sul prezzo di aggiudicazione l’importo totale di Fr. 9’087.20 per pro-rata oneri assicurativi, abbonamenti, ecc.”
“10. I pagamenti a contanti da prestarsi secondo i numeri 7 e 8 qui sopra devono essere effettuati come segue:
a) fr. 500’000.00 in acconto sul prezzo di aggiudicazione . La rimanenza a saldo entro trenta giorni dalla data di aggiudicazione con l’interesse di mora del 5% dal 22.05.1997.
b) fr. 400’000.00 a garanzia tasse e spese d’incanto, aggiudicazione, trapasso, ecc. con riserva di conguaglio se le spese fossero superiori, nonché per il pagamento delle Ipoteche legali di cui ai pti. 1)-2) dell’elenco oneri e per il pagamento pro-rata oneri assicurativi, abbonamenti, ecc. previsto al pto. 8c) del presente verbale d’incanto.
Da pagarsi in contanti o mediante assegno*** “
In calce all’ultima pagina è inoltre indicato:
“ *** Questi importi varranno anche quale garanzia per le spese e la perdita in caso di minor ricavo in un nuovo incanto, riservata la richiesta di risarcimento per ogni ulteriore danno susseguente alla mancata autorizzazione da parte delle competenti autorità ai sensi della LAFE.”
“ N.B. Le eventuali imposte dovute dallo Stato del Cantone Ticino (Tassa utile immobiliare TUI di cui all’art. 66 e segg. LT, ecc.) saranno considerate come spese di realizzazione ai sensi dell’art. 157 cpv. 1 LEF e pertanto esse dovranno essere dedotte dalla somma ricavata dal pegno e pagate prima della distribuzione ai creditori della somma netta (art. 152 cpv. 2 LEF) DTF 122 III 246).
L’Ufficio Esecuzione e Fallimenti pagherà questi contributi che verranno dedotti sul ricavo della realizzazione, sotto riserva che nessuna contestazione, quanto all’imposta rivendicata, non sia stata formulata dal debitore o dai creditori ipotecari, che saranno consultati dallo scrivente Ufficio, alla ricezione della notifica dell’imposta.”
F. Con ricorso 24 aprile 1997 _ formula il seguente petitum:
“1. Il ricorso è accolto.
2. La NB in calce al verbale d’incanto 11 aprile 1997 è annullata e sostituita dalla seguente:
N.B. L’imposta sugli utili immobiliari (_) a norma degli art. 123 _, per la quale è prevista un’ipoteca legale a’ sensi dell’art. 252 LT, è esatta, conformemente all’art. 139 cpv. 2 lett. a) LT nella misura in cui risulti un’eccedenza a favore del debitore, ritenuto che in tal caso _ verrà versata allo Stato esclusivamente attingendo a tale ev. eccedenza.
L’UEF pagherà questo ev. tributo, sotto riserva che nessuna contestazione, quanto all’imposta rivendicata, sia stata formulata dal debitore, che sarà consultato dallo scrivente ufficio alla ricezione dell’ev. notifica dell’imposta.
3. Il pto. 10 dello stesso verbale d’incanto viene modificato nel senso che gli importi di cui alle lett. a) e b), da versare in contanti o mediante assegno all’atto dell’incanto, vengono complessivamente ridotti da fr. 900’000.-- a fr. 600’000.--.”
A sostegno delle proprie richieste la ricorrente afferma:
- che “la clausola (indicata sub N.B. nel verbale d’incanto, N.d.R.) non è assolutamente chiara, innanzitutto perché fa confusione fra l’imposta sull’utile di cui all’art. 66 e segg. LT (imposta cantonale ordinaria) e l’imposta sull’utile immobiliare (_) di cui all’art. 123 e segg. LT, e in secondo luogo perché non specifica quali sono precisamente le imposte che, a suo dire, sarebbero dovute allo Stato (...)”, limitandosi ad indicare con la parola “ecc.”, “la deducibilità di altre imprecisate imposte dovute allo Stato del Cantone Ticino”;
- che “un siffatto modo di procedere nella determinazione delle condizioni d’incanto è inammissibile, in quanto non permette alle parti interessate di stabilire a priori con la necessaria precisione quali sono gli oneri finanziari che l’incanto comporta e quindi una giusta valutazione dell’offerta di acquisto da fare all’asta, rispettivamente del presumibile ricavo netto della stessa”;
- che inoltre a norma dell’art. 183 LAC (art. 252 LT) le imposte cantonali beneficiano del pegno legale nella misura in cui hanno una relazione particolare con l’immobile conformemente all’art._ ”;
- che “l’imposta sugli utili (art. 66 e segg. LT) è un’imposta ordinaria che non ha alcuna relazione particolare con l’immobile, nella misura in cui dipende invece dalla totalità del reddito personale conseguito dal debitore”;
- che “dottrina e giurisprudenza hanno da tempo precisato i limiti posti dal diritto federale all’istituto dell’ipoteca legale prevista dalla legislazione ticinese, ammettendo, per le società anonime, soltanto le imposte cantonali e comunali cosiddette < reali>, ossia le tasse immobiliari, calcolate sul valore di stima ufficiale, senza deduzioni di debiti, il cui oggetto è rappresentato dall’immobile stesso, (...)”;
- che “nel caso concreto, poi, l’escusso è una persona fisica, per cui “non entra nemmeno in linea di conto una tassazione degli utili conseguiti mediante alienazione di immobili, che è prevista soltanto per le persone giuridiche (art. 67 cpv.2 LT)”;
- che in merito all’imposta sugli utili immobiliari (IUI) ex art. 123 e seg. LT, il Tribunale federale - facendo riferimento a quanto statuito nell’ambito della procedura fallimentare - ha considerato siffatta imposta “come spesa di realizzazione ex art. 157 cpv. 1 LEF da dedurre dalla somma ricavata dal pegno e pagata prima della distribuzione ai creditori della somma netta (art. 157 cpv. 2 LEF)”
- che la recente giurisprudenza federale, che ha per altro suscitato critiche, non sarebbe molto convincente, la situazione giuridica che si presenta nella procedura in via di realizzazione del pegno essendo sostanzialmente diversa da quella nella procedura di fallimento;
- che infatti “mentre nel primo caso l’imposta sugli utili immobiliari è dovuta dal debitore (parte alienante) e l’ipoteca legale a garanzia del pagamento dell’imposta è concepita soltanto come garanzia a tutela degli interessi dello Stato in caso di alienazione da parte del debitore, che rimane comunque soggetto fiscale e che risponde con l’intero suo patrimonio anche dopo la realizzazione del bene ipotecato, nella procedura fallimentare il credito fiscale diventa invece debito della massa, poiché dopo il fallimento non vi è più soggetto fiscale responsabile”;
- che “non si vede quindi per quale motivo il debito fiscale di un debitore escusso solvibile (beneficiario del privilegio _) dovrebbe essere messo automaticamente a carico dei creditori pignoratizi, senza che il fisco manco sia tenuto a procedere in via esecutiva nei suoi confronti”;
- che “se si può comprendere che il fisco debba essere tutelato in caso di fallimento, non è invece per niente giustificato che nella procedura in via di realizzazione i pegno il debitore escusso possa essere avvantaggiato dal fatto che egli è già stato inadempiente, venga ulteriormente penalizzato, per il fatto che il debito fiscale dell’escusso, considerato come spesa di realizzazione, sia anch’esso automaticamente posto a suo carico”;
- che a mente della ricorrente “non si deve fare altro che applicare la regola vigente in caso di alienazione normale del fondo” e dunque “l’acquirente deve tenere conto del fatto che l’imposta sull’utile immobiliare è normalmente a carico dell’alienante, ma che, qualora questi non la pagasse, deve rispondere lui stesso, attraverso l’ipoteca legale”;
- che “secondo la legge tributaria ticinese è pacifico che l’aggiudicazione di un immobile in una procedura esecutiva rientra senz’altro nel novero dei trasferimenti soggetti all’IUI, giacché, nella misura in cui il prezzo di aggiudicazione supera il valore d’investimento, vi è una realizzazione dell’incremento di valore dell’immobile che ne è oggetto (...)“;
- che tuttavia “a norma dell’art. 139 cpv.2 lett.a) LT lo Stato rinuncia all’esazione dell’IUI in caso di alienazione di fondi nelle procedure esecutive, nella misura in cui non risultino eccedenze a favore del debitore”;
- che pertanto “nel caso concreto, così come nella maggior parte delle procedure di realizzazione forzata, nessuna IUI sarà dovuta, dato che il totale dei crediti garantiti da pegno ammonta a fr. 4’942’111.25, mentre la stima peritale dà soltanto un valore di fr. 2’725’000.--”;
- che “qualora invece risultasse un’eccedenza a favore del debitore escusso, questa andrebbe versata allo Stato fino a concorrenza dell’importo dovuto a titolo di IUI, ritenuta comunque la rinuncia all’esazione da parte dello Stato per l’importo _ non coperta”;
- che “così stando le cose, è assolutamente necessario menzionare nella _ che _ per la quale è prevista un’ipoteca legale a norma dell’art. 252 LT, è esatta, a norma dell’art. 139 cpv. 2 lett. a) LT nelle misura in cui risulti un’eccedenza a favore del debitore, ritenuto che in tal caso _ verrà versata allo Stato esclusivamente attingendo a tale eccedenza”;
- che “soltanto in tal modo tutte le persone interessate all’asta, in particolare l’aggiudicatario, potranno correttamente rendersi conto del fatto che, nonostante l’ipoteca legale sancita dall’art. 252 LT, nello specifico caso lo Stato non imporrà alcuna _ ” rispettivamente “solo in tal modo (...) saranno date le premesse di cui all’art. 134 LEF perché attraverso una corretta formazione delle offerte si possa ottenere la maggior somma possibile”;
- che infine nel caso concreto gli importi richiesti dall’UEF da pagare a titolo di acconto (fr. 500’000.--) rispettivamente di garanzia (fr. 400’000.--) risultano eccezionalmente alti, ossia dell’ordine complessivo del 30% se si tien conto di un prezzo presumibilmente realizzabile - in base alla stima peritale - attorno ai fr. 3’000’000.--, contro il 10% fissato di solito secondo gli usi locali;
- che “in queste condizioni la possibilità di realizzare la maggior somma possibile è esclusa, tanto più che anche il termine di pagamento del saldo è molto stretto: un mese, quando l’art. 136 LEF concede un termine massimo di 6 mesi”;
- che l’UEF avrebbe quindi commesso un errore di apprezzamento nel senso dell’art. 17 cpv. 1 LEF;
- che l’importo complessivo da versare in contanti all’atto dell’incanto dev’essere ridotto da fr. 900’000.-- a fr. 600’00.--, pari complessivamente al 20% del presumibile prezzo di aggiudicazione”.
G. Delle osservazioni delle altre parti interessate al procedimento si dirà se necessario in seguito.
H. Nelle more della procedura ricorsuale, a seguito della rettifica dell’insinuazione da parte del Comune di _, _ ha proceduto il 21 maggio 1997 a modificare a sua volta gli importi dei crediti per imposte comunali garantiti da ipoteche legali e iscritti nell’elenco oneri 11 aprile 1997, sub cifra 1a, riducendoli da complessivi (originari) fr. 146’242.85 a fr. 17’855.65. Conseguentemente è stato rettificato il punto 1 del verbale d’incanto 11 aprile 1997, dove il piede d’asta (corrispondente all’importo dei crediti garantiti da ipoteca legale) è stato portato dagli originari fr. 264’361.35 (pari a fr. 146’242.85 più fr. 118’118.50 ) a fr. 135’974.15 (pari a fr. 17’855.65. più fr. 118’118.50).

Considerando
in diritto: 1. Oggetto di disputa sono in sostanza da un lato l’indicazione alla nota “N.B.” inserita _ in calce alle condizioni d’incanto, secondo cui “le eventuali imposte dovute allo Stato del Cantone Ticino (Tassa utile immobiliare _ di cui all’art.66 e segg. LT, ecc.) saranno considerate come spese di realizzazione ai sensi dell’art. 157 cpv. 1 LEF e pertanto esse dovranno essere dedotte dalla somma ricavata dal pegno e pagate prima della distribuzione ai creditori della somma netta (art. 157 cpv. 2 LEF)(...)” e dall’altro lato l’ammontare degli importi fissati dall’UEF sub cifra 10 da versare in contanti a titolo di acconto sul prezzo di aggiudicazione rispettivamente a titolo di “garanzia tasse e spese d’incanto, aggiudicazione, trapasso, ecc. (...) nonché per il pagamento delle Ipoteche legali di cui ai pti. 1)-2) dell’elenco oneri e per il pagamento pro-rata oneri assicurativi, abbonamenti, ecc. previsto al pto 8.c) del presente verbale d’incanto”.
2. Innanzitutto, in merito al richiamo nelle condizioni d’incanto sub N.B. agli art. 66 e segg. LT, va preso atto di quanto _, nelle sue osservazioni, ha precisato, ossia di essere incorso in un “evidente errore di battitura”, avendo riportato l’art. 66 anziché l’art. 123 LT, come del resto si evince dall’indicazione esplicita “Tassa utile immobiliare _ ” che precede la norma (erroneamente) citata.
3. Le condizioni d’incanto stabiliscono le modalità di aggiudicazione del fondo e ne costituiscono la base legale (cfr. Fritzsche/ Walder, Schuldbetreibung und Konkurs nach schweizerischem Recht, Vol. I, Zurigo 1984, §31 n.6 p.439). Esse sono allestite dall’Ufficio esecuzione in conformità degli usi locali e in modo da ottenere la maggior somma possibile (cfr. art. 134 LEF). In particolare le condizioni d’incanto, alle quali trovano applicazione anche nell’esecuzione in via di realizzazione del pegno, per il rinvio dell’art. 156 cpv. 1 LEF, gli art. da 135 a 137 LEF, devono indicare con esattezza quali oneri reali gravano il fondo, quali obbligazioni da essi garantiti sono accollate al deliberatario rispettivamente sono da estinguere con il ricavo della realizzazione, nonché quali altre spese deve sostenere il deliberatario oltre al prezzo di aggiudicazione (cfr. art.135 cpv.1 e 2 LEF).
4. A complemento di tale normativa sono applicabili anche nell’ambito di un’esecuzione in via di realizzazione del pegno gli art. da 45 a 55 RFF (cfr. art. 102 RFF).
a) In particolare l’art. 45 cpv.1 lett.d RFF prescrive che le condizioni d’incanto devono contenere l’indicazione delle somme pagabili in contanti sul prezzo di vendita e la menzione delle poste che l’aggiudicatario dovrà assumere oltre questo prezzo (art. 46 e 49).
b) Per l’art. 46 cpv. 1 RFF, nel tenore in vigore dal 1° gennaio 1997, nelle condizioni d’incanto sarà richiesto pagamento a contanti, da computarsi sul prezzo di aggiudicazione, “del capitale dei crediti ipotecari esigibili, degli interessi scaduti, compresi gli interessi moratori, e le spese di esecuzione, delle spese di amministrazione del fondo, in quanto non siano coperte dal suo reddito, delle spese di realizzazione ed eventualmente della parte del prezzo eccedente l’importo totale dei crediti garantiti da pegno”.
c) L’art. 49 cpv. 1 RFF (nel nuovo tenore) stabilisce dal canto suo che “le condizioni di vendita metteranno a carico dell’ aggiudicatario, senza imputazione sul prezzo di vendita le spese di trapasso della proprietà e delle modificazioni da praticarsi nel registro fondiario e nei titoli a riguardo dei pegni, delle servitù, ecc., comprese le spese del procedimento previsto dall’articolo 69 riguardo ai titoli ipotecari, mancanti, totalmente o parzialmente estinti a seguito dell’incanto, come pure le tasse di trapasso di proprietà (lett. a); i crediti assistiti da ipoteca legale, non scaduti al momento dell’incanto e quindi non iscritti nell’elenco oneri (art. 836 CC: premi di assicurazione contro gli incendi, imposte fondiarie, ecc.) nonché “le tasse correnti per l’acqua potabile, gas, elettricità, ecc.” (lett.b). Il secondo capoverso della medesima norma specifica infine che “all’infuori di questi pagamenti l’aggiudicatario non può essere tenuto ad effettuarne altri oltre il prezzo di aggiudicazione, a meno che essi siano menzionati nelle condizioni d’incanto.”
5. In concreto _ nella nota sub _. censurata ha in sostanza annunciato di voler applicare la giurisprudenza del Tribunale federale pubblicata in _, cui fa appunto esplicito riferimento. In quella sentenza, la Camera delle esecuzioni e dei fallimenti ha infatti stabilito che l’imposta sul maggior valore immobiliare dovuta a seguito di esecuzione in via di realizzazione del pegno immobiliare deve essere considerata come spesa di realizzazione ai sensi dell’art.157 cpv.1 LEF , e pertanto deve essere dedotta dalla somma ricavata dal pegno e pagata prima della distribuzione ai creditori della somma netta (art. 157 cpv.2 LEF). L’Alta Corte nella decisione citata ha osservato che dal momento che nel fallimento l’imposta sul maggior valore immobiliare, sorta dopo la dichiarazione del fallimento, costituisce un debito della massa, ed è anzi da considerare quale spesa di realizzazione ex art. 262 cpv.2 LEF, dunque da prelevare dal ricavo lordo del pegno prima della distribuzione del ricavo netto ai creditori, non si vede per quale motivo anche nella procedura di realizzazione del pegno siffatta imposta - che pure nasce soltanto con l’aggiudicazione - non debba venir prelevata allo stesso modo dalla somma lorda ricavata dal pegno, atteso che da un lato l’art.157 cpv.1 LEF avrebbe il medesimo contenuto dell’art. 262 cpv.2 LEF e dall’altro l’art.157cpv.2 LEF prevede la distribuzione della somma netta ai creditori pignoratizi, dunque nient’altro che la somma lorda dedotte le spese di realizzazione, tra le quali rientra appunto l’imposta in _). Sebbene in quella sentenza il Tribunale federale abbia statuito ancora sulla base di norme nel tenore vigente prima della revisione parziale della _, il nuovo tenore degli art. 157 e 262 LEF non sembra aver apportato a questo proposito alcuna modifica sostanziale. Non solo ma anche dal nuovo tenore degli art. 46 cpv.1 e 49 cpv.1 lett.a e 49 cpv.2 RFF - diversamente che dal precedente - risulta che le spese di realizzazione sono da computarsi sul prezzo di vendita, le medesime non rientrando in quelle indicate all’art. 49 cpv.1 RFF. Tuttavia - a ben vedere - la questione posta dal ricorrente non riguarda tanto le condizioni d’incanto (oggetto specifico dell’impugnativa, le quali appunto non pongono a carico dell’aggiudicatario altre spese al di fuori di quelle previste dall’art. 49 cpv.1 lett.a e b RFF), bensì lo stato di ripartizione (_), che dovrà essere allestito ad aggiudicazione avvenuta sulla base dell’elenco oneri e del conteggio finale delle spese (art. 20 RFF). In questo senso il gravame si rivela prematuro; l’indicazione sub N.B. - che non rientra nel contenuto necessario delle condizioni d’incanto - va tuttavia comunque stralciata in quanto costringe come in concreto il creditore pignoratizio a reagire immediatamente - per non vedersi successivamente opporre il proprio silenzio - contestando mediante ricorso un provvedimento dell’organo esecutivo di per sé soltanto anticipato.
6. _ ha pure postulato la modifica del punto 10 del verbale d’incanto “nel senso che gli importi di cui alle lett. a) e b), da versare in contanti o mediante assegno all’atto dell’incanto, vengono complessivamente ridotti da fr. 900’000.-- a fr. 600’000.--” (cfr. petitum n._), gli importi richiesti _ a titolo di acconto sul prezzo di aggiudicazione, rispettivamente a titolo di garanzia, essendo a suo parere “eccezionalmente alti, ossia dell’ordine complessivo del 30% se si tien conto di un prezzo presumibilmente realizzabile - in base alla stima peritale - attorno ai fr.3’000’000.-- (...)”. In effetti nel verbale d’incanto impugnato, al punto 10, è indicato
“ I pagamenti a contanti da prestarsi secondo i numeri 7 e 8 qui sopra devono essere effettuati come segue:
a) fr. 500’000.00 in acconto sul prezzo di aggiudicazione . La rimanenza a saldo entro trenta giorni dalla data di aggiudicazione con l’interesse di mora del 5% dal 22.05.1997.
b) fr. 400’000.00 a garanzia tasse e spese d’incanto, aggiudicazione, trapasso, ecc. con riserva di conguaglio se le spese fossero superiori, nonché per il pagamento delle Ipoteche legali di cui ai pti. 1)-2) dell’elenco oneri e per il pagamento pro-rata oneri assicurativi, abbonamenti, ecc. previsto al pto. 8c) del presente verbale d’incanto.
Da pagarsi in contanti o mediante assegno*** “
Nelle sue osservazioni _ rileva che gli importi richiesti - così come espressamente indicato nella nota sub *** in calce al medesimo verbale - “varranno anche quale garanzia per le spese e la perdita in caso di minor ricavo in un nuovo incanto per ogni ulteriore danno susseguente alla mancata autorizzazione da parte delle competenti autorità ai sensi della _ ”.
a) Va innanzitutto osservato che “le ipoteche legali di cui ai pti. 1)-2) (recte: 1a e 1b) dell’elenco oneri” rappresentano crediti fiscali assistiti appunto da ipoteca legale diretta e vanno pagati in contanti con imputazione sul prezzo di aggiudicazione (cfr. combinati art.102 e art.46 cpv.1 e 2 RFF). Le stesse - in quanto da saldare con il ricavo del pegno - rientrano già nel prezzo di aggiudicazione per il quale l’ufficio ha chiesto un acconto in contanti di fr. 500’000.--. In questo senso è imprecisa ed anzi inopportuna in quanto suscettibile di creare confusione la loro indicazione sub cifra 10 lett.b delle condizioni d’incanto, a fianco di spese poste a carico dell’aggiudicatario senza imputazione sul prezzo di aggiudicazione e a garanzia delle quali è chiesto il pagamento di fr. 400’000.--. In questo senso quest’ultimo importo può senz’altro essere ridotto di almeno fr. 260’000.--, pari all’ammontare delle ipoteche legali in questione, e ciò indipendentemente dal fatto che nelle more della presente procedura ricorsuale il Comune di _ abbia ridotto le proprie pretese fiscali dagli originari complessivi fr. 264’361.35 (= fr. 142'242.85 + fr. 118'118,50) a complessivi fr. 135’974.15 (= fr. 17'855,65 + fr. 118'118,50), l’importo di fr. 400’000.-- essendo stato fissato _ all’evidenza prima di tale riduzione.
Di quest’ultima circostanza si dovrà tuttavia tenere conto nel (nuovo) incanto, e meglio nella fissazione del piede d’asta (cfr. i combinati art. 126 e 156 cpv.1 LEF), così come in sede di ripartizione del ricavo. In questo senso la rettifica d’ufficio dell’elenco oneri del 21 maggio 1997, con la quale l’UEF ha ridotto sub “Ipoteche legali, cifra 1a)” l’ammontare dei crediti fiscali a favore del Comune di _ garantiti da ipoteca da fr. 142’242.85 a complessivi fr. 17’855.65 - benché proceduralmente discutibile in quanto successiva alla concessione dell’effetto sospensivo al presente gravame - può essere qui confermata; parimenti va confermato il piede d’asta di fr. 135’974.15 (= fr. 17.855,65 + fr. 118'118,50) di cui al punto 1 del verbale di incanto rettificato 21 maggio 1997.
b) Per il resto, alla luce di un valore di stima peritale di fr. 2’725’000.- che dovrebbe esprimere il valore venale presumibile del fondo (cfr. art. 9 RFF) e dunque tendenzialmente l’ammontare ottenibile con la vendita, la richiesta di fr. 500’000.-- in contanti (pari a circa il 19%) quale acconto sul prezzo di aggiudicazione, seppure piuttosto elevata rispetto a quanto di solito viene richiesto (10-15% del presumibile prezzo di aggiudicazione) non risulta ancora arbitraria né pregiudizievole ai fini del risultato dell’incanto (cfr. anche François Moudry, in BlSchK 1996, p.99).
c) Quanto all’importo richiesto a titolo di garanzia per “tasse e spese d’incanto, aggiudicazione, trapasso, ecc. con riserva di conguaglio se le spese fossero superiori, nonché per il pagamento delle Ipoteche legali di cui ai pti. 1)-2) dell’elenco oneri e per il pagamento pro-rata oneri assicurativi, abbonamenti, ecc. previsto al pto. 8c) del presente verbale d’incanto”, tenuto conto di quanto detto sopra (cons 6a), delle spese di trapasso calcolate sul presumibile prezzo di aggiudicazione, dell’importo indicato al punto 8c) nonché dell’indicazione sub *** delle condizioni d’incanto, questa Camera ritiene equa la richiesta di un importo di fr. 100’000.-- a titolo di garanzia per spese a carico dell’aggiudicatario non imputabili sul prezzo di aggiudicazione.
Su questo punto il ricorso di _ postulante la riduzione della richiesta di pagamento in contanti da complessivi fr. 900’000.-- a fr. 600’000.-- va dunque accolto.
7. Non si prelevano spese (art. 61 cpv. 2 lett. a OTLEF) e non si assegnano indennità (art. 62 cpv. 2 OTLEF), perché così è disciplinato per normativa di diritto federale.
Richiamati gli art. 133 ss., 156 LEF, art. 45 ss. e 102 RFF;