Decision ID: 73ce4a3a-dd25-5fe2-bced-b3774829ac57
Year: 2020
Language: fr
Court: FR_TC
Chamber: FR_TC_007
Canton: FR
Region: Espace_Mittelland
Law Area: public_law

attendu
que A._, propriétaire de l'art. ccc du Registre foncier (RF) de la Commune de D._, a déposé, le 9 février 2018, une opposition à l'encontre d'un projet tendant à la démolition et à la reconstruction du bâtiment voisin sis sur l'art. eee RF. Il s'agit de l'unique opposition suscitée par ledit projet. L'opposante se plaint principalement de l'agrandissement prévu sur la partie arrière du bâtiment qui se trouve en limite des deux propriétés à moins d'un mètre de sa terrasse;
qu'à l'appui de son opposition, l'intéressée a souligné, dans un premier temps, que son immeuble était un bâtiment protégé, classé en catégorie 2 selon l'annexe 1 du Règlement communal d'urbanisme de la Ville de D._ (ci-après: RCU) lui conférant ainsi la protection particulière de l'art. 178 al. 2 et 3 RCU. Dans un deuxième temps, elle a indiqué que la nouvelle construction engendrerait une privation d'ensoleillement et une perte de vue, ce qui contreviendrait à l'art. 71 du règlement fribourgeois du 1er décembre 2009 d'exécution de la loi sur l'aménagement du territoire et les constructions (ReLATeC; RSF 710.11). Elle a également invoqué la clause d'esthétique, estimant que le projet de construction serait incompatible avec l'environnement bâti, car il impacterait visuellement et fonctionnellement, de par ses dimensions et sa proximité, son immeuble. Pour finir, elle a fait valoir le fait que la vingtaine d'ouvertures prévues sur la façade arrière du projet constituait un abus de l'ordre contigu et limiterait ainsi excessivement son droit de propriété en la privant d'user de son droit de construire;
qu'en réaction à cette opposition, la requérante du permis de construire, la société B._ AG a déposé ses observations, le 22 mars 2018. Elle a indiqué premièrement que l'art. 178 al. 2 et 3 RCU n'avait aucune portée sur les bâtiments voisins. Puis, elle a poursuivi en faisant valoir que le droit public de la construction ne protégeait aucunement un droit à l'ensoleillement ou à la vue. S'agissant de la clause d'esthétique, elle a estimé que la nouvelle construction s'intégrait harmonieusement dans l'environnement construit sans avoir d'impact considérable sur le bâtiment de l'opposante. Et quant au grief portant sur la restriction du droit de propriété, elle a relevé que, dès lors, que le projet satisfaisait aux exigences du droit de la construction, seul un abus de droit pouvait constituer une restriction démesurée du droit de propriété du voisin;
que, le 4 mars 2019, se basant sur les préavis favorables de la commune et des différents services consultés, le Préfet du district de la Gruyère a écarté l'opposition de A._ et a délivré le permis de construire. Le préfet a d'emblée balayé le grief de l'opposante s'agissant de la privation de soleil et de la perte de vue en rappelant que les dispositions légales portant sur les distances, la hauteur et le volume étaient, en l'espèce, respectées et que les éléments invoqués par l'opposante n'étaient pas protégés par le droit public. S'agissant de l'invocation de la clause d'esthétique, il a relevé que ni la commune ni le Service des biens culturels (ci-après: SBC) n'avaient émis de remarques quant à l'intégration du bâtiment, hormis le choix des teintes et des matériaux. Par ailleurs, il est d'avis que la seule proximité des deux bâtiments ne permettait pas de retenir une violation de ladite clause et que, cas échéant, l'opposante n'avait pas démontré en quoi son bâtiment protégé était concrètement impacté. Finalement, il a souligné n'être pas compétent pour juger de l'opportunité d'un projet lorsque celui-ci est conforme aux dispositions légales et que dès lors, la violation du droit de propriété ne saurait être invoquée;
qu'agissant le 8 avril 2019, A._ a contesté auprès du Tribunal cantonal la décision préfectorale du 4 mars 2019 dont elle conclut à l'annulation sous suite de frais et dépens.
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Subsidiairement, elle demande le renvoi de la cause à l'autorité intimée pour nouvelle décision. Elle maintient en substance que le projet de par son volume et sa proximité est contraire au caractère esthétique et protégé de son immeuble, ce d'autant plus que la loi protège aussi les abords du bâtiment classé. En outre, elle reproche à l'autorité de n'avoir pas avoir examiné cette problématique sous l'angle de l'effet anticipé de la nouvelle réglementation sachant que le RCU est actuellement en cours de révision. Elle affirme également que son droit de propriété se voit excessivement restreint en raison de la distance à laquelle la nouvelle construction sera implantée ainsi qu'en raison du nombre d'ouvertures prévues dans la façade et donnant une vue directe sur sa parcelle; la nouvelle construction empièterait virtuellement de 4 mètres sur son fonds et l'empêcherait de faire usage de son droit de construire jusqu'à la limite de sa propriété. Selon elle, aucun intérêt public prépondérant ne justifierait cette restriction. Au contraire, elle constate que l'autorité intimée aurait dû prendre en considération l'intérêt public lié à la densification du milieu bâti qui prime l'intérêt de la requérante à réaliser les fenêtres prévues. Elle sollicite, en outre, l'effet suspensif (602 2019 35);
que par mesure superprovisionnelle du 14 mai 2019, le Juge délégué à l'instruction a interdit toute exécution du permis litigieux jusqu'à droit connu sur la requête d'effet suspensif;
que, le 17 mai 2019, respectivement le 3 juin 2019, le préfet et la Ville de D._ ont fait savoir qu'ils n'avaient pas de remarques à formuler sur le recours dont ils concluent au rejet en se référant à la décision attaquée;
que, le 27 juin 2019, la société B._ AG a transmis des observations concluant au rejet du recours et à l'attribution d'une indemnité de partie. Elle demande, dans un premier temps, à ce que le montant des sûretés pour une éventuelle indemnité de partie soit fixé à CHF 2'500.-. Elle rappelle, en outre, qu'un projet ne peut se voir interdire sur la base de la clause esthétique que si celui-ci porte une atteinte grave à un paysage d'une valeur particulière ou un site protégé qui serait inacceptable dans le cadre d'une appréciation soigneuse des divers intérêts en présence. Or, selon elle, la recourante n'avance aucun élément allant dans ce sens. De plus, elle estime que l'autorité intimée a accordé la protection nécessaire à la zone en renvoyant aux conditions posées par le SBC. Elle ajoute encore que la construction projetée correspond aux dispositions actuelles et futures du RCU et qu'il n'y avait dès lors pas matière à examiner l'effet anticipé des plans, ce d'autant plus que la commune a préavisé favorablement le projet. Pour finir, elle partage l'avis du préfet en estimant qu'une construction respectant les dispositions de droit public ne peut pas constituer une restriction démesurée du droit de propriété du voisin;

considérant
que déposé dans le délai et les formes prescrits – et l'avance des frais de procédure ayant été versée en temps utile – le recours est recevable en vertu de l'art. 114 al. 1 let. c du code de procédure et de juridiction administrative (CPJA; RSF 150.1) et de l'art. 141 al. 1 de la loi fribourgeoise du 2 décembre 2008 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATeC; RSF 710.1). Le Tribunal cantonal peut donc entrer en matière sur ses mérites;
que, selon l'art. 77 CPJA, le recours devant le Tribunal cantonal peut être formé pour violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation (let. a) et pour constatation inexacte ou
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incomplète des faits pertinents (let. b). En revanche, à défaut d'habilitation légale expresse, le Tribunal cantonal ne peut pas examiner en l'espèce le grief d'inopportunité (art. 78 al. 2 CPJA);
qu'à titre préalable, il convient de constater que le SeCA n'a pas violé la loi en donnant son accord à un effet anticipé positif des plans au sens de l'art. 91 al. 2 LATeC dès lors que la modification du plan d'aménagement local (PAL) mise à l'enquête le 8 mai 2018 et actuellement en phase d'approbation, ne concerne pas le secteur litigieux. La concrétisation de la nouvelle planification n'est donc pas mise en péril par la nouvelle construction (cf. arrêt TC FR 602 2018 36 du 5 juin 2018; voir aussi RAMUZ, Quelques questions sensibles liées à l'application du droit fribourgeois sur l'aménagement du territoire et les constructions, in RFJ 2012 p. 97 ss, spéc. 129). Le fait que, dans son préavis favorable avec conditions du 4 juin 2018, le SBC se réfère à un rapport qu'il avait établi en 2013 et qui regrettait l'absence de règles de protection spécifiques du site ne va pas conduire à une modification du RCU et des règles de construction, puisque cette question sort du cadre de la procédure d'approbation pendante. La recourante n'a par ailleurs fourni aucun indice qui pourrait laisser penser que le SBC aurait été écarté indûment de la procédure de modification du PAL;
que, par le permis de construire, l'Etat vérifie la conformité du projet à l'affectation de la zone et aux règles de construction qui régissent celle-ci. Il garantit la sécurité, la salubrité et la fonctionnalité des constructions (art. 1 let. j LATeC). Il s'agit d'une autorisation ordinaire dont le requérant a droit à l'obtention s'il satisfait aux conditions légales. L'objet d'un permis de construire est de constater que le projet de construction respecte le droit public (ATF 119 Ib 222 consid. 3a; arrêt TF 1A.202/2006 du 10 septembre 2007 consid. 4). Cela signifie que, lorsqu'elle statue sur une requête de permis de construire, l'autorité compétente ne peut examiner que la légalité du projet, et non pas son opportunité. L'autorité n'a pas la compétence de refuser le permis de construire qui lui est demandé sous prétexte qu'une autre solution plus judicieuse à ses yeux ou ceux du voisin peut entrer en considération (arrêt TC FR 602 2018 21 du 28 novembre 2018 consid. 3.1; arrêt TA FR 2A 2003 61 du 11 février 2004). La possibilité de construire sur un  est une faculté essentielle découlant du droit de propriété garanti par l'art. 26 Cst. Son exercice se fait à la guise du propriétaire dans les limites du droit de l'aménagement du territoire et du droit de la police des constructions;
qu'en l'occurrence, selon le plan d'aménagement local, la parcelle de la recourante et celle de l'intimée se situent dans la zone de centre au sens des art. 44 ss RCU. L'ordre contigu en front de rue est fixé par un trait gras noir qui montre que l'art. eee RF constitue une parcelle d'angle à la croisée de la Rue de F._ et de la Rue G._;
que, selon l'art. 45 RCU relatif à l'ordre des constructions, il est prévu que les constructions doivent être implantées en ordre non contigu (al. 1). Le plan d'affectation des zones A désigne toutefois les secteurs dans lesquels l'ordre contigu est prescrit (al. 2). Dans ces secteurs, l'ordre contigu concerne les bâtiments en bordure de la voie publique ou en retrait de celle-ci (al. 3);
que, parallèlement, l'art. 47 RCU fixe la profondeur des bâtiments. Il prévoit que:
 la profondeur maximale d'un bâtiment est de 18.00 m (al. 1);
 celle du rez-de-chaussée peut être portée à 48.00 m lorsque le corps du bâtiment est implanté parallèlement à la rue (al. 2);
 cette profondeur se calcule à partir de chacune des façades principales du bâtiment (al. 3);
 des profondeurs différentes peuvent être fixées par plan d'aménagement de détail (al. 4);
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que, dans un arrêt 602 2019 7 du 21 juin 2019 concernant la Ville de D._, le Tribunal cantonal a constaté que la réglementation communale mentionnée ci-dessus ne contient aucune définition expresse de l'ordre contigu et non contigu et qu'elle se borne à déclarer que "l'ordre contigu concerne les bâtiments en bordure ou en retrait de la voie publique" (art. 45 al. 3 RCU), sans autre explication. Appelée dès lors à interpréter cette notion, la Cour s'est référée à l'art. 124 LATeC, qui se limite aussi à énoncer des principes généraux et surtout à l'art. 54 ReLATeC qui, lui, précise l'ordre contigu en l'illustrant des schémas figurant à l'annexe 1;
qu'à la différence de l'arrêt 602 2019 7, qui concernait la situation d'une parcelle n'ayant qu'une façade principale en front de rue et qui devait dès lors respecter la distance arrière à la limite (DL) selon le schéma ci-dessus, la présente affaire concerne une parcelle d'angle au bénéfice de deux façades principales en front de rue. Dans une telle situation, du moment qu'en vertu de l'ordre contigu, il est possible de construire jusqu'en limite de propriété aussi bien d'un côté (à l'Est sur le schéma) que de l'autre (au Nord sur le schéma), il n'y a plus véritablement de parcelle arrière pour laquelle il faudrait respecter une distance à la limite. Dans ce cas, ainsi que cela ressort du dessin, seules les règles sur la profondeur des bâtiments au sens de l'art. 47 RCU sont applicables;
que l'examen du dossier montre en l'occurrence que la profondeur maximale de 18.00 m n'est de loin pas atteinte par le bâtiment en front de la Rue G._ puisqu'elle se situe entre 8.00 et 10.00 m. Partant, le propriétaire de cet immeuble peut construire jusqu'en limite de la propriété de la recourante en vertu des règles sur l'ordre contigu. Il peut ainsi utiliser la surface encore libre en bordure de parcelle qui n'avait pas été mise à contribution par la précédente construction;
que, dans ces circonstances, toutes les critiques de la recourante concernant la proximité, à son avis illégale, de la construction litigieuse sont sans pertinence. Du moment que le projet est
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conforme à l'ordre contigu en vigueur, elle ne peut pas se plaindre d'une violation de son droit de propriété en raison de l'usage des facultés de construire qu'offre le RCU. Il n'y a manifestement aucun abus de droit à construire en l'espèce jusqu'en limite de propriété;
qu'il importe peu en particulier qu'elle doive, elle, respecter des distances aux limites pour ériger, par hypothèse, un bâtiment sur la surface encore libre à l'arrière de sa parcelle dès lors qu'elle ne bénéficie pas des mêmes règles que l'intimée, dont la parcelle fait angle. Un bâtiment en 2ème profondeur de construction est soumis à la règle générale de l'ordre non contigu (art. 45 al. 1 RCU; arrêt TC FR 602 2011 30 du 25 avril 2012);
qu'en outre, ainsi que le préfet l'a constaté à juste titre, les griefs concernant le droit de vue et l'atteinte à l'intimité en lien avec les fenêtres de la nouvelle construction relèvent du droit civil. Selon le droit public de la construction, le respect des règles sur les distances, respectivement sur l'ordre contigu, suffit. La proximité des logements est ici inhérente à la typicité du quartier. De ce point de vue, il est sans importance que l'ancien bâtiment n'utilisait pas toutes les facultés constructives que permet la réglementation. Au demeurant, le préavis de l'ECAB du 15 mai 2018 pose des exigences en matière de protection incendie que la recourante n'a pas critiquées;
qu'enfin, reste à examiner le grief de violation de la clause d'esthétique (art 125 LATeC) en relation avec la protection dont bénéficie l'immeuble de la recourante;
qu'en premier lieu, il convient de constater que le long de la Rue G._, les constructions existantes ne présentent aucune particularité, si ce n'est d'exprimer un ordre contigu. La construction à démolir de 4/5 étages sur rez remonte aux années 1950 et n'offre aucune continuité de style avec la maison protégée de trois étages de la recourante située à la Rue de F._, qu'elle domine largement;
que, s'il ne fait pas de doute que le nouvel immeuble de conception moderne contraste avec cette bâtisse protégée, on peine à voir en quoi il pourrait y porter préjudice. La simple proximité des deux constructions est inhérente au caractère du quartier et ne constitue pas un motif pour refuser le permis de construire. Le volume du bâtiment litigieux n'est pas tel qu'il deviendrait incompatible avec la protection la maison voisine. La situation est largement comparable avec celle existant actuellement. Le fait que le constructeur entende profiter des possibilités de l'ordre contigu pour construire jusqu'à la limite de parcelle, même si cela ne plait pas à la recourante, ne modifie pas cette appréciation générale de normalité pour un secteur en ordre contigu;
que, sur un plan plus large, l'implantation de l'immeuble litigieux sur la parcelle d'angle du quartier lui confère certes une fonction de structuration du site, qui figure à l'ISOS en valeur B. Pour autant que les conditions émises par la commune et le SBC en matière de matériaux et teintes en façade et toiture soient respectées, l'architecture de l'ouvrage et spécialement son volume ne sont pas en contradiction avec la sauvegarde du site. Au contraire, ce nouveau bâtiment assume certainement mieux que le précédent le rôle qui lui est assigné dans ce contexte;
que, dans la mesure où toutes les autorités locales (commune et préfet) ainsi que le service spécialisé en matière de protection du patrimoine ont émis un préavis positif (avec conditions) au projet, aucun élément ne conduit à admettre que celui-ci ne serait pas d'une qualité architecturale suffisante au sens de l'art.125 LATeC (cf. arrêt TC FR 602 2015 142 du 18 novembre 2016 consid. 4; arrêt TF 1C_3/2018 du 23 octobre 2018 consid. 3.2). Il n'y a donc pas lieu en l'espèce de refuser le permis de construire, qui remplit toutes les conditions posées en matière de police des constructions;
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que les simples affirmations générales et subjectives de la recourante en matière d'esthétique ne peuvent être que rejetées;
qu'il convient ainsi d'écarter le recours, mal fondé;
qu'il appartient à la recourante, qui succombe, de supporter les frais de procédure (art. 131 CPJA). Pour le même motif, elle n'a pas droit à une indemnité de partie (art. 137 CPJA);
qu'obtenant gain de cause et ayant fait appel aux services d'un avocat pour défendre ses intérêts, l'intimée a droit à une indemnité de partie. Celle-ci est fixée sur la base de la liste de frais produite à CHF 2'567.95, y compris un montant de CHF 183.60 de TVA;