Decision ID: 715bac8c-a1d9-4e9e-b7d7-74dad79ab4df
Year: 2016
Language: de
Court: BL_SG
Chamber: BL_SG_001
Canton: BL
Region: Northwestern_Switzerland
Law Area: public_law

Sachverhalt:
1. Mit Verfügung der Staatssteuer 2013 vom 22. Januar 2015 wurden den Pflichtigen wie-
dereingebrachte Abschreibungen in Höhe von Fr. 123‘407.-- aufgerechnet und sie zu einem
steuerbaren Einkommen von Fr. 353‘434.-- veranlagt.
2. Mit Eingabe vom 18. Februar 2015 erhob die Vertreterin der Pflichtigen mit dem Antrag,
die Überführung der Stockwerkeigentumswohnung vom Geschäfts- ins Privatvermögen sei per
1. Januar 2014, dem Datum der Geschäftsaufgabe und zwar gemäss der Verkehrswertschät-
zung der B._ AG vom 16. Februar 2015, d.h. zu einem Wert von Fr. 390‘000.--, vorzuneh-
men, Einsprache.
3. Mit Einsprache-Entscheid vom 17. März 2016 wurde die Einsprache abgewiesen. Zur
Begründung führte die Steuerverwaltung aus, die selbständige Erwerbstätigkeit werde in der
Praxis üblicherweise per Ende Jahr aufgegeben. An der eigenen Verkehrswertschätzung halte
man fest.
4. Mit Eingabe vom 12. April 2016 erhob die Vertreterin mit den Begehren, 1. Der Einspra-
che-Entscheid sei aufzuheben und die Überführung per 1. Januar 2014 vorzunehmen, 2. Unter
o/e-Kostenfolge, Rekurs. Zur Begründung hielt sie fest, die Steuerverwaltung sei ihrer Begrün-
dungspflicht nur unzureichend nachgekommen. Überdies sei, da die selbständige Erwerbstätig-
keit nach dem vollendeten 55. Altersjahr definitiv aufgegeben worden sei, eine separate Be-
steuerung vorzunehmen.
5. Mit Vernehmlassung vom 23. Mai 2016 beantragte die Steuerverwaltung die teilweise
Gutheissung des Rekurses. Zur Begründung führte sie aus, vorliegend seien die Voraussetzun-
gen für eine separate Besteuerung erfüllt. Auf der Stockwerkeigentumswohnung laste ein
Grundpfandrecht in Höhe von Fr. 449‘000.--, was bei einem Fremdfinanzierungsgrad von 75%
einen Verkehrswert von Fr. 599‘000.-- ergebe. Zudem betrage der Nettomietzins für die Woh-
nung Fr. 2‘200.-- pro Monat bzw. Fr. 26‘400.-- pro Jahr, was bei einer Kapitalisierung mit
5.106% einen Ertragswert von Fr. 517‘000.-- ergebe. Schliesslich sei eine praktisch identische
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Wohnung in derselben Liegenschaft zum Preis von Fr. 740‘000.-- inseriert worden. Eine Über-
führung habe grundsätzlich zu Verkehrswerten zu erfolgen, so dass die von den Rekurrenten
eingereichte Verkehrswertschätzung, welche von einem Niederstwertprinzip ausgehe, nicht
berücksichtigt werden könne. Man erachte deshalb einen Verkehrswert von Fr. 500‘000.-- als
sachgerecht.
6. Mit Replik vom 27. Juli 2016 machte die Vertreterin geltend, ab dem 1. August 2014 sei
der Bruttomietzins von vorher Fr. 2‘200.-- auf neu Fr. 2‘100.-- gesenkt worden. Würden von der
jährlichen Bruttomiete von Fr. 25'200.-- (= 12 Monat x Fr. 2‘100.--) die im Jahr 2015 angefalle-
nen effektiven Nebenkosten gemäss Kostenübersicht der Stockwerkeigentümerschaft in Höhe
von Fr. 2‘700.-- abgezogen, resultiere ein Nettomietzins von Fr. 22'500.-- (= Fr. 25‘200.-- ./.
Fr. 2‘700.--). Werde dieser analog der Vernehmlassung der Steuerverwaltung kapitalisiert, er-
gebe sich ein Ertragswert von Fr. 440‘000.-- (= Fr. 22‘500.-- / 5.106%). Dass eine ähnliche
Wohnung in der fraglichen Liegenschaft zum von der Steuerverwaltung erwähnten Preis von
Fr. 740‘000.-- verkauft worden sei, werde bezweifelt.
7. Anlässlich der heutigen Verhandlung hielten die Parteien an ihren Begehren fest.

Das Steuergericht zieht in Erwägung:
1. Das Steuergericht ist gemäss § 124 des Gesetzes über die Staats- und Gemeindesteu-
ern (Steuergesetz) vom 7. Februar 1974 (StG) zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses zu-
ständig. Gemäss § 129 Abs. 3 StG werden Rekurse, deren umstrittener Steuerbetrag wie im
vorliegenden Fall Fr. 8'000.-- pro Steuerjahr übersteigt, vom Präsidenten und vier Richterinnen
und Richtern des Steuergerichts beurteilt. Da die in formeller Hinsicht an einen Rekurs zu stel-
lenden Anforderungen erfüllt sind, ist ohne weiteres darauf einzutreten.
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2. Vorab ist auf den formellen Einwand der Vertreterin, wonach die Steuerverwaltung ihrer
Begründungspflicht im angefochtenen Einsprache-Entscheid nur unzureichend nachgekommen
sei, einzugehen.
a) Im Anspruch auf rechtliches Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung
der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV) drückt sich ein zentraler Ge-
halt prozeduraler Fairness aus. Das rechtliche Gehör dient funktional einerseits der Sachver-
haltsabklärung, anderseits ist es ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht ist. Rechtspre-
chung und Lehre haben aus dem verfassungsrechtlichen Gehörsanspruch verschiedene Teil-
gehalte abgeleitet: den Anspruch auf vorgängige Äusserung und Mitwirkung im Verfahren, das
Recht auf Akteneinsicht, auf Entscheidbegründung und auf Rechtsbeistand (vgl. Kie-
ner/Rütsche/Kuhn, Öffentliches Verfahrensrecht, 2. A., N 229). Aus dem Anspruch der Parteien
auf Begründung erwächst den Behörden die Pflicht, die Vorbringen tatsächlich zu hören, sorg-
fältig und ernsthaft zu prüfen und bei der Entscheidfindung zu berücksichtigen. Die Behörde
muss jedoch nicht alle vorgebrachten Argumente würdigen, sondern darf sich auf die Prüfung
der entscheidwesentlichen Argumente beschränken. Die Begründungsdichte genügt den ver-
fassungsrechtlichen Standards, wenn sich der Betroffene über die Tragweite des Entscheides
Rechenschaft ablegen und diesen in voller Kenntnis der Sachlage gegebenenfalls anfechten
kann (vgl. Kiener/Rütsche/Kuhn, a.a.O., N 243 ff.). Die Konsequenz einer Verletzung des Ge-
hörsanspruchs ist grundsätzlich die Aufhebung des angefochtenen Entscheids. Aufgrund der
formellen Natur gilt dies unabhängig davon, ob der Entscheid in einem korrekten Verfahren an-
ders oder gleich ausgefallen wäre (Häfelin/Haller/Keller/Thurnheer, Schweizerisches Bundes-
staatsrecht, N 839).
b) Die Steuerverwaltung hat dem Steuerpflichtigen gemäss § 123 Abs. 3 StG ihren
begründeten Entscheid schriftlich und mit einer Belehrung über die Rechtsmittel zu eröffnen.
Die Rechtsprechung des Bundesgerichts bejaht seit 1970 einen Begründungszwang selbst
dann, wenn keine entsprechende gesetzliche Norm vorliegt, denn es entspreche allgemeinen
rechtsstaatlichen Prinzipien, dass dem Rechtssuchenden die Entscheidungsgründe eröffnet
würden (vgl. Jürg Stadelwieser, Die Eröffnung von Verfügungen, Diss. St. Gallen, 1994,
S. 186 f.). Während es nach gängiger Praxis genügt, beim Erlass der Veranlagung die Abwei-
chungen von der Deklaration aufzuzeigen, muss der Entscheid der Steuerverwaltung eine Be-
gründung enthalten. Die Begründung hat die rechtlichen und tatsächlichen Erwägungen der
Behörde aufzuzeigen, aufgrund derer der Entscheid getroffen wurde. Sie muss es dem Steuer-
pflichtigen ermöglichen, die Erfolgschancen und die Kostenrisiken eines weiteren Rechtsmittel-
verfahrens abzuschätzen (vgl. Ziegler in: Nefzger/Simonek/Wenk, Kommentar zum Steuerge-
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setz des Kantons Basel-Landschaft, § 123 N 10; Entscheid des Steuergerichts [StGE] vom
14. Dezember 2007, 510 07 45, E. 3, www.bl.ch/steuergericht). Die Behörde muss sich zwar
wie dargetan nicht zu allen Rechtsvorbringen einer Partei äussern, sie darf sich vielmehr auf die
für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken, aber je komplexer die Sach- und
Rechtslage ist, desto höhere Anforderungen werden an die Begründungspflicht gestellt (vgl.
Urteil des Bundesgerichts [BGE] 129 I 232, E. 3.3).
c) In ihrem Entscheid vom 17. März 2016 geht die Steuerverwaltung nach einer
kurzen Darstellung des Sachverhalts sowie der Erwähnung einiger Argumente der Vertreterin in
den Erwägungen auch auf deren Argumentation ein. Die Steuerverwaltung fasst sich in ihrer
Begründung zu den einzelnen Punkten zwar eher kurz. Trotzdem ist deutlich erkennbar, aus
welchen Gründen sie zu ihrem Schluss kommt. Diese Erkenntnis führt dazu, dass eine Verlet-
zung des rechtlichen Gehörs nicht feststellbar ist, zumal es der Vertreterin möglich war, auf
Grundlage dieses Entscheids einen ausführlichen Rekurs zu verfassen, was ihr bei einem unzu-
reichend begründeten Entscheid kaum gelungen wäre.
3. In materieller Hinsicht ist vorliegend die Stockwerkeigentumsparzelle Nr. S1304 (Stamm-
grundstück Nr. 1266) GB C._ vom Geschäfts- ins Privatvermögen überführt worden, wobei
diese Privatentnahme dem Grundsatz nach unbestritten ist. Strittig und zunächst zu prüfen ist,
in welchem Steuerjahr die Überführung stattgefunden hat.
a) Was einmal Geschäftsvermögenscharakter hat, behält diesen bei, solange keine
Veräusserung oder Entnahme ins Privatvermögen erfolgt. Dies gilt unabhängig von der Aufgabe
der selbständigen Erwerbstätigkeit, aber auch bei Erbgang, Schenkung oder Verpachtung nach
Aufgabe einer selbständigen Erwerbstätigkeit. Auch bei Geschäftsaufgabe bleibt die bisherige
Qualifikation bis zur Beendigung der Liquidation bestehen (vgl. von Ah, Die Besteuerung Selb-
ständigerwerbender, 2. A., 2011, S. 58 f.). Der Steuerpflichtige hat gegenüber den Steuerbe-
hörden den eindeutigen Willen zu äussern, beispielsweise durch die Buchung einer Privatent-
nahme, die Liegenschaft ins Privatvermögen überführen zu wollen. Tut er dies nicht, ist grund-
sätzlich davon auszugehen, dass die Liegenschaft im Geschäftsvermögen verbleibt; durch den
blossen Zeitablauf kann die fragliche Liegenschaft nicht ins Privatvermögen übergehen (vgl.
BGE vom 7. November 1986 i.S. K. gegen Steuerrekurskommission [heute Steuergericht] des
Kantons Basel-Landschaft, publ. In : Archiv für Schweizerisches Abgaberecht [ASA] 57, S. 271
ff., E. 3b ; BGE vom 13. Juli 1994, publ in: SteuerRevue [StR] 1994, S. 575 ff., E. 5b). Hinter-
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grund hierfür bildet die Überlegung, dass die Besteuerung eines Liquidationsgewinnes bei einer
Privatentnahme zu einer wirtschaftlichen Belastung für den Eigentümer werden kann und dem-
gemäss erst dann Platz greifen soll, wenn unumstösslich feststeht, dass der Liquidationsfall
tatsächlich eingetreten bzw. gewollt ist (Reich, in: Zweifel/Athanas [Hrsg.], Kommentar zum
Schweizerischen Steuerrecht I/2a, Art. 18 DBG N 42, m.w.H.).
b) Vorliegend haben die Pflichtigen gegenüber den Steuerbehörden den eindeuti-
gen Willen geäussert, die fragliche Liegenschaft ins Privatvermögen überführen zu wollen. Die
Vertreterin der Rekurrenten macht geltend, die Überführung habe am 1. Januar 2014 stattge-
funden. Die Steuerverwaltung hält dafür, dies sei bereits am 31. Dezember 2013 der Fall gewe-
sen. Dass am 1. Januar 2014 noch geschäftliche Tätigkeiten ausgeübt worden sein sollten,
welche zu Aufwand und Ertrag geführt haben, wird von den Pflichtigen weder behauptet noch
nachgewiesen. Daher ist von der effektiven Aufgabe der selbständigen Erwerbstätigkeit per
31. Dezember 2013 auszugehen. In diesem Punkt ist der Rekurs entsprechend abzuweisen.
4. Weiter unterliegt der Beurteilung, wie der Wert der überführten Stockwerkeigentums-
wohnung zu bestimmen ist.
a) Gemäss § 24 lit b StG gehören zum steuerbaren Einkommen alle Einkünfte aus
selbständiger Erwerbstätigkeit, namentlich aus Handel, Gewerbe, Industrie, Land- oder Forst-
wirtschaft sowie aus freien Berufen, Kapitalgewinne aus Veräusserung, Verwertung oder buch-
mässiger Aufwertung von Geschäftsvermögen mit Einschluss der Liquidationsgewinne sowie
aus Überführung von Geschäfts- ins Privatvermögen oder in ausländische Betriebe oder Be-
triebsstätten. Als Geschäftsvermögen gelten alle Vermögenswerte, die ganz oder vorwiegend
der selbständigen Erwerbstätigkeit dienen. Gleiches gilt für Beteiligungen von mindestens 20%
am Grund- oder Stammkapital einer Kapitalgesellschaft oder Genossenschaft, sofern der Ei-
gentümer sie im Zeitpunkt des Erwerbs als Geschäftsvermögen erklärt. Gemäss § 25 Abs. 1
StG gilt als Kapitalgewinn von Selbständigerwerbenden gemäss § 24 Buchstabe b StG bei be-
weglichem Vermögen die Aufwertung in der Höhe des verbuchten Mehrwertes (lit. a), bei Ver-
äusserung von beweglichem Geschäftsvermögen die Differenz zwischen Buchwert und Erlös
(lit. b) und bei Überführung von beweglichem Geschäfts- ins Privatvermögen die Differenz zwi-
schen Buchwert und Verkehrswert (lit. c). Wird gemäss § 25 Abs. 2 StG eine Liegenschaft auf-
gewertet, veräussert oder aus dem Geschäfts- ins Privatvermögen überführt, wird nur die Diffe-
renz zwischen den Anlagekosten und dem massgebenden Einkommenssteuerwert besteuert
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(wieder eingebrachte Abschreibungen). Der Wertzuwachsgewinn wird aufgrund des monisti-
schen Systems mit der Grundstückgewinnsteuer erst beim Verkauf erfasst (§ 71 ff. StG).
b) Vorliegend beliefen sich die Anlagekosten der fraglichen Stockwerkeigentums-
wohnung unbestrittenermassen auf Fr. 447‘118.--. Gemäss Erfolgsrechnung pro 2011 der
A._ Immobilien, C._ wurden Fr. 137‘118.-- abgeschrieben. Weitere Abschreibungen er-
folgten nicht. Die wieder eingebrachten Abschreibungen beliefen sich damit unbestrittenermas-
sen auf Fr. 137‘118.--. Entsprechend betrug der Buchwert der fraglichen Stockwerkeigentums-
wohnung gemäss Bilanz per 31. Dezember 2013 der A._ Immobilien, C._ im Steuerjahr
2013 Fr. 310‘000.-- (= Fr. 447‘118.-- ./. Fr. 137‘118.--). Strittig ist der Wert der überführten
Stockwerkeigentumswohnung. Es ist daher nachstehend zu prüfen, ob bei der Überführung der
Stockwerkeigentumswohnung vom Geschäfts- ins Privatvermögen von dem seitens der Steuer-
verwaltung in der Vernehmlassung vom 23. Mai 2016 geltend gemachten Verkehrswert von
Fr. 500‘000.-- auszugehen ist oder ob auf den von den Rekurrenten mit Einsprache vom
18. Februar 2015 bzw. Verkehrswertschätzung beantragten Verkehrswert in Höhe von
Fr. 390'000.-- bzw. eventualiter gemäss Replik vom 27. Juli 2016 auf einen solchen in Höhe
Fr. 440‘000.-- abzustellen ist.
c) Gemäss § 43 StG ist der Wert der Grundstücke unter billiger Berücksichtigung
des Verkehrswerte und des Ertragswertes zu ermitteln. Gemäss Doktrin und Rechtsprechung
bestimmt der Ort der gelegenen Sache den Verkehrswert bei Grundstücken. Der Verkehrswert
ist aufgrund von Schätzungen festzustellen, wobei die Verkehrswertschätzung nach jenen
Überlegungen getroffen werden muss, die der Liegenschaftshandel üblicherweise anstellt (vgl.
Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. A. Zürich 2013,
§ 220 N 131 und 134, m.w.H.). Es gibt verschiedene Schätzungsmethoden, um den Verkehrs-
wert einer Liegenschaft zu ermitteln. In der Schätzungspraxis haben sich u.a. die Vergleichs-
wertmethode, die Realwertmethode, die Ertragswertmethode und die Mischwertmethode einge-
bürgert (vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., § 220 N 137; weiterführend: Das Schweize-
rische Schätzerhandbuch, Das umfassende und praxisorientierte Lehrbuch über die wichtigsten
Immobilien-Bewertungsmethoden der Schweiz, Hrsg. Schweizerische Vereinigung kantonaler
Grundstückbewertungsexperten [SVKG], Schweizerische Schätzungsexperten-Kammer/
Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft [SEK/ SVIT], 4. A. Aarau 2012, S. 42 ff.). Bei
der Vergleichswertmethode werden Vor- und Nachteile der zu bewertenden Liegenschaft ge-
genüber vergleichbaren Liegenschaften erarbeitet. Der gesuchte Verkehrswert wird mittels Zu-
oder Abschlägen auf den Verkaufspreis der Vergleichsobjekte ermittelt (vgl. Das Schweizeri-
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sche Schätzerhandbuch, a.a.O., S. 56 ff.). Bei der Realwertmethode steht der Realwert im
Zentrum der Bewertung. Dieser setzt sich zusammen aus dem Zeitwert (Zustandswert) aller
baulichen Anlagen auf einem Grundstück, den Kosten für Umgebungsarbeiten, den Bauneben-
kosten sowie dem Landwert. Sie wird überwiegend bei realwertorientierten Objekten verwendet,
bei denen der erzielbare Ertrag im Hinblick auf den Verkehrswert eine untergeordnete oder gar
keine Rolle spielt (vgl. Das Schweizerische Schätzerhandbuch, a.a.O., S. 70 ff.). Bei der Er-
tragswertmethode steht neben dem jährlich erzielbaren Bruttomietertrag der Kapitalisierungs-
satz im Mittelpunkt der Bewertung. Sie findet hauptsächlich Anwendung bei ertragsorientierten
Objekten, bei denen der Realwert im Hinblick auf den Verkehrswert eine unbedeutende oder
gar keine Rolle spielt (vgl. Das Schweizerische Schätzerhandbuch, a.a.O., S. 82 ff.). Bei der
Mischwertmethode wird durch Gewichtung von Real- und Ertragswert der Verkehrswert über-
bauter Grundstücke ermittelt. Bei dieser Methode ist es in der Schätzungspraxis üblich, den
Realwert stets einmal und den Ertragswert mit einem Faktor (m) zu gewichten (vgl. Das
Schweizerische Schätzerhandbuch, a.a.O., S. 116 ff.). Bei der Verkehrswertschätzung von
Mehrfamilien- und Geschäftshäusern werden in der Regel sowohl der Realwert wie auch der
Ertragswert berücksichtigt. Die Gewichtung dieser beiden Werte hängt von den Verhältnissen
des Einzelfalles ab (vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., § 220 N 180) (vgl. zum Ganzen:
StGE vom 24. September 2009, 510 08 85, www.bl.ch/steuergericht). Zusammenfassend ist
von einer Verkehrswertschätzung nach der Mischwertmethode auszugehen, da dieselbe die
präzisesten Angaben liefert. Denn weder der Real- noch der Ertragswert alleine machen den
Verkehrswert einer Liegenschaft aus, es kommt auf die richtige Gewichtung der Teilwerte an.
Für die Mittelwertberechnung ist grundsätzlich von einer Gewichtung von 1 x Realwert und 2 x
Ertragswert auszugehen (vgl. StGE vom 24. September 2009, a.a.O., E. 7a).
d) Die Verkehrswertschätzung, welche im Auftrag der Rekurrenten erstellt wurde,
basiert zwar dem Grundsatz nach auf der Mischwertmethode, wobei die Schätzerin den Er-
tragswert als Verkehrswert im Sinne eines Niederstwertprinzip einsetzte und somit einen Ver-
kehrswert in Höhe von Fr. 390'000.-- ermittelte. Der Verkehrswertschätzung ist zu entnehmen,
dass Stockwerkeigentumswohnungen in diesem Preissegment relativ gut gehandelt werden
könnten. Der ermittelte Verkehrswert berücksichtige einerseits den guten Zustand und anderer-
seits die getätigten Investitionen für Unterhalt und Erneuerungen. Das Objekt befinde sich an
guter Lage in C._. Die Verkehrswertschätzung geht von einem Realwert der gesamten Lie-
genschaft Nr. 1266 GB C._ mit 7 Wohnungen von Fr. 3‘300‘000.-- bzw. der fraglichen
Stockwerkeigentumswohnung mit einem Anteil von 132/1000 von Fr. 440‘000.-- aus, was dem
Grundsatz nach nicht zu bemängeln ist. Fehlerhaft im Sinne der hiervor zitierten Praxis ist ledig-
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lich, aber immerhin, dass dieser Realwert nicht in die Verkehrswertberechnung eingeflossen ist,
sondern allein auf den Ertragswert abgestellt wurde.
e) Der Ertragswert ist der aufgrund des Mietertrags ermittelte Wert einer Liegen-
schaft. Er ergibt sich aus der Division des Mietertrags mit einem angemessenen Kapitalisie-
rungsfaktor (vgl. Wenger/Wenger/Naegeli, Der Liegenschaftenbewerter, Handbuch auf Basis
der Raumklassifizierungen des Bundesamtes für Statistik, 5. A. Zürich Basel Genf 2009, S. 26).
Für die Kalkulation des Ertragswertes werden in der Praxis die aktuellen, jährlichen Mieterträge
verwendet. Diese entsprechen dem vertraglich vereinbarten Mietpreis abzüglich der Nebenkos-
ten (vgl. Scognamiglio, Immobilienbewertungsmethoden und Benchmarking, 4. A. Zürich 2008,
Hrsg. Hauseigentümerverband Schweiz [HEV Schweiz], S. 31). Vorliegend geht die Verkehrs-
wertschätzung, wie bereits hiervor gesehen, von einem Ertragswert von Fr. 390‘000.-- aus.
Gemäss Verkehrswertschätzung beläuft sich der Mietzins auf Fr. 1‘470.-- pro Monat bzw.
Fr. 17‘640.-- pro Jahr. Mit Replik vom 27. Juli 2016 machen die Rekurrenten geltend, ab dem
1. August 2014 sei der Bruttomietzins von vorher Fr. 2‘200.-- auf neu Fr. 2‘100.-- gesenkt wor-
den und es sei, nach Abzug von Nebenkosten im Umfang von Fr. 225.--, von einem Nettomiet-
zins von Fr. 1‘875.-- auszugehen. Per Überführungszeitpunkt am 31. Dezember 2013, welcher
hier entscheidend ist, belief sich der Mietzins für die fragliche Stockwerkeigentumswohnung auf
Fr. 2‘200.-- pro Monat. Die erst später erfolgte Mietzinssenkung ist entsprechend nicht mehr zu
berücksichtigen. Hinsichtlich der Nebenkosten rechtfertigt es sich von solchen in Höhe von
Fr. 250.-- auszugehen. Der Nettomietertrag beläuft sich demnach auf Fr. 1‘950.-- (= Fr. 2‘200.--
./. Fr. 250.--) pro Monat bzw. Fr. 23‘400.-- pro Jahr (= 12 Monate à Fr. 1‘950.--).
f) Gemäss § 8 der Verordnung zum Steuergesetz vom 13. Dezember 2005 ist der
Ertragswert von Gebäuden, die weder landwirtschaftlichen oder forstwirtschaftlichen noch ge-
werblichen oder industriellen Zwecken dienen, nach bestimmten Kapitalisierungssätzen zu be-
stimmen. Danach ergibt sich bei der Altersgruppe 2 (20 - 50 Jahre) bei einem mittelmässigen
Zustand bzw. Ausbau ein Kapitalisierungszinssatz von 7%. Es stellt sich in diesem Zusammen-
hang die Frage, ob im hier strittigen Steuerjahr 2013, aufgrund des historisch tiefen Zinsni-
veaus, ein solch hoher Kapitalisierungszinssatz, welcher sich aus dem Basiszinssatz und Zu-
schlägen für Betriebskosten und Unterhalt, Verwaltungskosten, Mietzinsrisiko und Rückstel-
lungsbedarf in Höhe von 2.03% zusammensetzt (vgl. Das Schweizerische Schätzerhandbuch,
a.a.O., S. 343), noch sachgerecht ist oder ob nicht als Grundlage für die Festlegung des Basis-
zinssatzes der Zinssatz für die erste Hypothek heranzuziehen ist (vgl. Das Schweizerische
Schätzerhandbuch, a.a.O., S. 86 ff.), zumal auch § 9 Abs. 2 lit. a der Verordnung zum Gesetz
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über die Erbschafts- und die Schenkungssteuer vom 16. Juni 1981 (VO ESchStG) für die Be-
rechnung des Verkehrswertes für Mehrfamilienhäuser je nach Alter und Zustand von einem
Kapitalisierungssatz zwischen 1 1⁄2 und 2 1⁄2% über dem Zinssatz für 1. Hypotheken der Basel-
landschaftlichen Kantonalbank ausgeht. Die durchschnittliche Verzinsung für Hypothekarforde-
rungen betrug im Jahr 2013 gemäss Bundesamt für Statistik 2.02% (vgl. www.bfs.admin.ch).
Der Kapitalisierungszinssatz würde sich demnach auf 4.05% (= 2.03% + 2.02%) belaufen. Da
für die Festlegung des Basiszinssatzes indes auch die vergangene Zinssituation mitzuberück-
sichtigen ist (vgl. Das Schweizerische Schätzerhandbuch, a.a.O., S. 89), erscheint es für das
hier strittige Steuerjahr 2013 als angemessen, den Kapitalisierungszinssatz auf 4.5% festzule-
gen. Dies gilt umso mehr, als auch in der von der Vertreterin der Rekurrenten ins Recht geleg-
ten Verkehrswertschätzung mit einem Kapitalisierungssatz in dieser Höhe gerechnet wurde.
Entsprechend beläuft sich der Ertragswert der strittigen Stockwerkeigentumswohnung auf
Fr. 520‘000.-- (= Fr. 23‘400.-- / 4.5%).
g) Zusammenfassend ergibt sich demnach folgende Mittelwertberechnung:
Realwert 1 x Fr. 440‘000.--
Ertragswert 2 x Fr. 1‘040‘000.-- (2 x Fr. 520‘000.--)
Subtotal Fr. 1‘480‘000.--
÷ 3 =
Mittelwert Fr. 493‘333.--
h) Dass der hiervor errechnete Mittelwert sachgerecht ist, ergibt sich überdies aus
einem Vergleich mit der auf der Stockwerkeigentumswohnung lastendenden Hypothek gemäss
Bilanz per 31. Dezember 2013 der A._ Immobilien, C._ in Höhe von Fr. 420‘000.--. Ob
es sich dabei lediglich um eine 1. oder auch um eine 2. Hypothek handelt, ist nicht ersichtlich.
Selbst unter der Annahme einer 2. Hypothek und einer Belehnung von 80% ergebe sich ein
Verkehrswert von Fr. 525‘000.-- (= Fr. 420‘000.-- / 80%).
i) Dasselbe ergibt sich aus einem Vergleich mit zwei Übertragungen von Stockwer-
keigentumswohnungen auf demselben Stammgrundstück Nr. 1266 GB C._. Wie die Rekur-
renten richtig vermuten, fand zwar kein Verkauf einer Stockwerkeigentumswohnung zum Preis
von Fr. 740‘000.-- statt. Verkauft wurde indes im Jahr 2013 eine Stockwerkeigentumswohnung
mit einem Anteil von 130/1000 zu einem Preis von Fr. 560‘000.--. Weiter wurde im Jahr 2015
mittels Kauf- und Schenkungsvertrag eine Stockwerkeigentumswohnung mit einem Anteil von
ebenfalls 130/1000 zu einem Preis von Fr. 600‘000.-- übertragen. Beide Wohnungen sind leicht
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kleiner als die vorliegend strittige mit einem Anteil vom 132/1000 und die Übertragungen fanden
im strittigen Steuerjahr bzw. nachher statt, so dass es sich um vergleichbare Objekte handelt.
j) Aus alledem ergibt sich, dass der seitens der Steuerverwaltung mit Vernehmlas-
sung vom 23. Mai 2016 beantragte Verkehrswert von Fr. 500‘000.-- nicht zu bemängeln ist.
Auch in diesem Punkt ist der Rekurs entsprechend abzuweisen.
5. Schliesslich unterliegt der Beurteilung, wie der Liquidationsgewinn zu besteuern ist.
a) Mit Veranlagungsverfügung der Staatssteuer 2013 vom 22. Januar 2015 wurden
die wiedereingebrachten Abschreibungen aufgerechnet und damit ordentlich besteuert. Die
Pflichtigen beantragen, dass der Überführungsgewinn separat zu besteuern ist. Davon geht
auch die Steuerverwaltung in ihrer Vernehmlassung vom 23. Mai 2016 aus.
b) Wird gemäss § 36bis StG die selbständige Erwerbstätigkeit nach dem vollendeten
55. Altersjahr oder wegen Unfähigkeit zur Weiterführung infolge Invalidität definitiv aufgegeben,
so wird die Summe der in den letzten zwei Geschäftsjahren realisierten stillen Reserven ge-
trennt vom übrigen Einkommen besteuert. Einkaufsbeiträge zur Schliessung von Deckungslü-
cken innerhalb der beruflichen Vorsorge sind abziehbar. Werden keine solchen Einkäufe vorge-
nommen, so wird die Steuer auf dem Betrag der realisierten stillen Reserven, für den der Steu-
erpflichtige die Zulässigkeit eines Einkaufs in die berufliche Vorsorge nachweist, in gleicher
Weise wie Kapitalleistungen aus Vorsorge gemäss § 36 StG erhoben. Für die Bestimmung des
auf den Restbetrag der realisierten stillen Reserven anwendbaren Steuersatzes gemäss § 34
Abs. 1 StG ist ein Fünftel dieses Restbetrags massgebend, wobei der Steuersatz mindestens
5% beträgt. Die Sozialabzüge gemäss § 33 und § 34 Abs. 4 StG werden nicht gewährt. Die
gleiche Besteuerung gilt auch für den überlebenden Ehegatten, die anderen Erben und die
Vermächtnisnehmer, sofern sie das übernommene Unternehmen nicht fortführen; die steuerli-
che Abrechnung erfolgt spätestens fünf Kalenderjahre nach Ablauf des Todesjahres des Erb-
lassers.
c) Da die vorgenannten Voraussetzungen vorliegend unbestrittenermassen erfüllt
sind, ist der Liquidationsgewinn im Sinne von § 36bis StG separat zu besteuern. In diesem Punkt
ist der Rekurs entsprechend gutzuheissen.
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d) Die von der Steuerverwaltung mit Verfügung der Staatssteuer 2013 vom 22. Ja-
nuar 2015 vorgenommene Aufrechnung von wiedereingebrachten Abschreibungen in Höhe von
Fr. 123‘407.-- erfolgte damit zu Unrecht. Entsprechend ist das steuerbare Einkommen auf
Fr. 230‘027.-- (= Fr. 353‘434.-- ./. Fr. 123‘407.--) zu reduzieren.
e) In quantitativer Hinsicht ergibt sich hinsichtlich des Liquidationsgewinnes folgen-
des. Wird gemäss § 25 Abs. 2 StG eine Liegenschaft aufgewertet, veräussert oder aus dem
Geschäfts- ins Privatvermögen überführt, wird nur die Differenz zwischen den Anlagekosten
und dem massgebenden Einkommenssteuerwert besteuert (wieder eingebrachte Abschreibun-
gen). Die wieder eingebrachten Abschreibungen belaufen sich vorliegend wie bereits weiter
oben festgestellt auf Fr. 137‘118.-- (= Fr. 447‘118.-- ./. Fr. 310‘000.--). Davon sind Rückstellun-
gen für die AHV in Höhe von 10% der Einkünfte aus selbständiger Erwerbstätigkeit gemäss
dem Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer (DBG) vom 14. Dezember 1990 in Abzug zu
bringen. Gemäss Art. 18 Abs. 1 DBG sind alle Einkünfte aus einem Handels-, Industrie-, Ge-
werbe-, Land- und Forstwirtschaftsbetrieb, aus einem freien Beruf sowie aus jeder anderen
selbständigen Erwerbstätigkeit steuerbar. Gemäss Art. 18 Abs. 2 DBG zählen zu den Einkünf-
ten aus selbstständiger Erwerbstätigkeit auch alle Kapitalgewinne aus Veräusserung, Verwer-
tung oder buchmässiger Aufwertung von Geschäftsvermögen. Der Veräusserung gleichgestellt
ist die Überführung von Geschäfts- ins Privatvermögen oder in ausländische Betriebe oder Be-
triebsstätten. Anders als bei der Staatssteuer, wo bei der Überführung lediglich die Differenz
zwischen den Anlagekosten und dem massgebenden Einkommenssteuerwert besteuert wird
und der Wertzuwachsgewinn erst beim Verkauf mit der Grundstückgewinnsteuer erfasst wird,
ist bei der direkten Bundessteuer die Differenz zwischen dem Veräusserungs- bzw. Verkehrs-
wert und dem Buchwert steuerbar. Wie hiervor gesehen, betrug der Verkehrswert der überführ-
ten Stockwerkeigentumswohnung Fr. 500‘000.-- und der Buchwert gemäss Bilanz per 31. De-
zember 2013 der A._ Immobilien, C._ Fr. 310‘000.--, so dass sich der Buchgewinn auf
Fr. 190‘000.-- belief. Entsprechend belaufen sich die Rückstellungen für die AHV auf
Fr. 19‘000.-- und der Liquidationsgewinn, welcher gemäss § 36bis StG separat zum Mindestsatz
von 5% zu besteuern ist, auf Fr. 118‘118.-- (= Fr. 137‘118.-- ./. Fr. 19‘000.--).
Insgesamt ist der Rekurs damit teilweise gutzuheissen.
6. Es bleibt über die Kosten des Rekursverfahrens zu befinden.
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a) Die Rekurrenten sind mit ihren Begehren zu rund einem Drittel durchgedrungen,
womit ihnen reduzierte Verfahrenskosten in Höhe von Fr. 660.-- aufzuerlegen sind (§ 130 StG
i.V.m. § 20 Abs. 1 und 3 des Gesetzes über die Verfassungs- und Verwaltungsprozessordnung
[VPO] vom 16. Dezember 1993).
b) Nach § 130 StG i.V.m. § 21 Abs. 3 VPO kann bei Beschwerden in Steuersachen
der ganz oder teilweise obsiegenden Partei für den Beizug eines Vertreters eine angemessene
Parteientschädigung zulasten der Gegenpartei zugesprochen werden. Für die beiden Parallel-
verfahren Staats- und direkte Bundessteuer 2013 machte die Vertreterin der Pflichtigen mit Ein-
gabe vom 27. Juli 2016 eine Parteientschädigung in Höhe von insgesamt Fr. 6‘042.15 geltend,
welche sich aus den Rechnungen vom 5. März 2015 in Höhe von Fr. 1‘271.70, vom 7. April
2015 in Höhe von Fr. 1‘620.--, vom 10. Februar 2016 in Höhe von Fr. 45.90, vom 14. Juni 2016
in Höhe von Fr. 1‘273.95, aufgelaufenen Aufwendungen bis zum 22. Juli 2016 in Höhe von
Fr. 534.60 sowie geschätzten Aufwendungen inkl. Gerichtsteilnahme in Höhe von Fr. 1‘296.--,
je inkl. Mehrwertsteuer (MWST) zusammensetzte. Da vorliegend nur Bemühungen, die im Re-
kursverfahren entstanden sind, berücksichtigt werden können, fallen die Rechnungen vom
5. März 2015, vom 7. April 2015 sowie 10. Februar 2016 betreffend die Einspracheverfahren
Staats- und direkte Bundessteuer 2013 von Vornherein ausser Betracht. Für das Rekursverfah-
ren ist damit von einer Parteientschädigung von Fr. 3‘104.55 (= Fr. 1‘273.95 + Fr. 534.60 +
Fr. 1‘296.--) auszugehen, welche sich aus 15.97 Stunden à Fr. 180.-- zuzüglich MWST von
Fr. 229.95 zusammensetzt. Der gerichtlich anerkannte Stundensatz für Anwälte von Fr. 250.--
darf nicht für die berufsmässige Vertretung durch Treuhandfirmen übernommen werden. Die
Verschiedenartigkeit des Ausbildungsweges und der Kostenstruktur sowie die häufig forensi-
sche Tätigkeit durch Pflichtmandate rechtfertigen eine unterschiedliche Handhabung. Nichtan-
waltlichen Vertretungen wird vor Gericht deshalb nur ein Stundenansatz von Fr. 150.-- zuge-
standen (vgl. Entscheid des Kantonsgericht des Kantons Basel-Landschaft vom 17. Juni 2009,
publ. in: Basellandschaftliche und Baselstädtische Steuerpraxis [BStPra], Bd. XIX, S. 559 ff.).
Der geltend gemachte Betrag ist entsprechend auf Fr. 2‘592.-- (16 Stunden à Fr. 150.-- zuzüg-
lich MWST) zu reduzieren. Ausgehend von einem Betrag von Fr. 1‘296.-- (= Fr. 2‘592.-- / 2) für
das vorliegende Verfahren betreffend Staatssteuer 2013 ist den Rekurrenten entsprechend ih-
rem teilweisen Obsiegen im Umfang von rund einem Drittel eine reduzierte Parteientschädigung
in Höhe von Fr. 432.-- inkl. MWST (= Fr. 1‘296.-- / 3) zu Lasten der Steuerverwaltung zuzuspre-
chen.
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