Decision ID: 170cb5b3-bd28-4d39-a50a-2819fe9b3814
Year: 2007
Language: de
Court: GR_KG
Chamber: GR_KG_999
Canton: GR
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: 

hat sich ergeben:
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A. Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 1. November 1996 erwarben I. und H. von der Baugesellschaft X., bestehend aus der Z. AG, der G. AG und G., in A. eine 5 1⁄2-Zimmer Attika-Maisonette-Wohnung (F100/ F110 im 2. OG und DG) mit zwei Kellern und zwei Wasch-/Trockenräumen, einen Reserveraum sowie zwei Autoeinstellplätze zu je hälftigem Miteigentum. Der Kaufpreis für die vorstehend umschriebenen Kaufsobjekte betrug Fr. 1'550'000.--. Die Übergabe der Wohnung an die Käufer erfolgte am 8. Dezember 1996. Die Eintragung im Grundbuch fand am 16. Dezember 1996 statt.
Bereits am 26. Juli 1995 hatten die Eheleute H. und I. einen öffentlich beurkundeten Vorvertrag zum Abschluss eines Kaufvertrags unterzeichnet, in welchem sie sich verpflichteten, von der Baugesellschaft X. bis am 15. Juni 1996 die 3 1⁄2-Zimmerwohnung C20 zu einem Preis von Fr. 605'000.-- zu erwerben. Die genannte Wohnung wurde am 25. November 1995 bezogen. Am 1. November 1996 – zeitgleich mit dem Abschluss des einleitend genannten Kaufvertrags – wurde der Vorvertrag ersatzlos aufgehoben.
Mit Schreiben vom 18. bzw. vom 21. August 2000 stellte die Baugesellschaft X. den Eheleuten H. und I. für die erworbene Wohnung eine Mehr-/ Minderkostenabrechnung zu, wobei per Saldo Mehrkosten von Fr. 294'661.80 resultierten. Die Käufer lehnten die Zahlung dieser Kosten ab und stellten sich auf den Standpunkt, sämtliche Mehrkosten seien gemäss Kaufvertrag vom 1. November 1996 im vereinbarten Kaufpreis enthalten. Am 4. März 2002 gelangte die Baugesellschaft X. erneut an die Eheleute H. und I. und verlangte die Bezahlung von Fr. 185'623.-- als Mehrkosten, Fr. 137'169.80 für die Wohnung und Fr. 48'453.20 für die im Keller eingebaute Sauna. Die Käufer liessen den Verkäufern mit Schreiben vom 19. März 2002 über ihre Rechtsvertreterin mitteilen, dass sie ihren Verpflichtungen vollumfänglich nachgekommen seien und der Baugesellschaft X. nichts mehr schulden würden. Da die Käufer auch nach Ablauf einer von den Verkäufern angesetzten Nachfrist nicht zahlten, leitete die Baugesellschaft X. mit Begehren vom 5. April 2002 gegen H. und mit Begehren vom 12. April 2002 gegen I. die Betreibung ein. Mit Datum vom 12. April 2002 wurde je ein Zahlungsbefehl (Nr. B. bzw. Nr. C.) über den Betrag von Fr. 185'623.-- zuzüglich Zins zu 5 % seit 4. März 2002 ausgestellt und den Eheleuten H. und I. am 18. April 2002 zugestellt. Beide erhoben Rechtsvorschlag.
B. Mit Vermittlungsbegehren vom 21. Februar 2005 instanzierte die Baugesellschaft X. beim Kreispräsidium Fünf Dörfer eine Forderungsklage gegen I.
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und H.. Nach erfolglos verlaufener Sühneverhandlung vom 14. April 2005 erstellte der Vermittler am 29. April 2005 den folgenden Leitschein:
„Klägerisches Rechtsbegehren:
1. Frau I. und Herr H. seien je solidarisch zu verpflichten, der Baugesellschaft X. CHF 185'623.--, zzgl. Zins von 5 % ab 4.3.2002, unter solidarischer Haftbarkeit, zu bezahlen.
2. Volle Kosten- und Entschädigungspflicht zzgl. gesetzliche Mehrwertsteuer zu solidarischen Lasten von I. und H..
Beklagtisches Rechtsbegehren:
1. Abweisung der Klage.
2. Unter vermittleramtlicher-, gerichtlicher- und aussergerichtlicher Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Kläger.“
Mit Prozesseingabe vom 20. Mai 2005 prosequierten die Kläger den Leitschein mit unveränderten Rechtsbegehren an das Bezirksgericht Landquart. Die Beklagten beantragten in ihrer Prozessantwort vom 15. August 2005, was folgt:
„1. Die Klage sei abzuweisen;
2. Eventualiter sei der Vertrag wegen Grundlagenirrtums für unverbindlich zu erklären und rückabzuwickeln;
3. Die Kläger seien zu verpflichten, die Betreibungen Nr. B. und C. beim Betreibungsamt D. zurückzuziehen;
4. alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der solidarisch haftenden Kläger 1 – 3.“
Die Kläger reichten am 16. November 2005 eine Replik und die Beklagten am 2. Dezember 2005 eine Duplik ein.
C. Die Hauptverhandlung vor dem Bezirksgericht Landquart fand am 20. September 2006 statt. Mit Urteil vom 20. September 2006, mitgeteilt am 7. Dezember 2006, erkannte das Bezirksgericht Landquart, wie folgt:
„1. Die Klage wird vollumfänglich abgewiesen.
2. Das Betreibungsamt D. wird gerichtlich angewiesen, die Betreibungen Nr. B. und C. gegen die Beklagten aus dem Betreibungsregister zu löschen.
3. Die Kosten des Kreispräsidenten Fünf Dörfer als Vermittler im Betrage von Fr. 180.-- sowie die Kosten des Verfahrens vor Bezirksgericht Landquart, bestehend aus:
- einer Gerichtsgebühr von Fr. 3’617.00
- einer Schreibgebühr von Fr. 875.80
- den Barauslagen von Fr. 407.20
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- sowie einem Streitwertzuschlag (2% von 185'000.--) von Fr. 3'700.00
total somit Fr. 8’600.00
werden der Klägerschaft auferlegt, welche den Beklagten unter solidarischer Haftung zudem eine ausseramtliche Entschädigung von Fr. 22'000.-- zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer zu bezahlen hat.
4. (Mitteilung).“
Das Bezirksgericht war zur Erkenntnis gelangt, dass mit dem im Kaufvertrag vom 1. November 1996 vereinbarten Preis von Fr. 1'550'000.-- sämtliche Mehr- und Minderkosten bis zum Datum der öffentlichen Beurkundung abgegolten seien.
D. Gegen dieses Urteil liess die Baugesellschaft X. am 12. Januar 2007 die Berufung zuhanden des Kantonsgerichts von Graubünden erklären. Sie stellte die folgenden Anträge:
„1. Ziff. 1 und 2 des Urteils des Bezirksgerichts Landquart vom 20.9./7.12.2006 in Sachen der vorstehend genannten Parteien seien beide aufzuheben, und es seien in Gutheissung der Klage I. und H. je solidarisch zu verpflichten, der Baugesellschaft X. CHF 185'623, zzgl. Zins von 5% ab 4.3.2002, unter solidarischer Haftbarkeit, zu bezahlen.
Eventuell:
Ziff. 1 und 2 des Urteils des Bezirksgerichts Landquart vom 20.9./7.12.2006 in Sachen der vorstehend genannten Parteien seien aufzuheben, und es seien in Gutheissung der Klage I. und H. je solidarisch zu verpflichten, der Baugesellschaft X. für Möblierung CHF 121'393, zzgl. Zins von 5% ab 4.3.2002 – subeventuell ein richterlich zu bestimmender tieferer Betrag - , unter solidarischer Haftbarkeit, zu bezahlen.
2. Ziff. 3 des Urteils des Bezirksgerichts Landquart vom 20.9./7.12.2006 in Sachen der vorstehend genannten Parteien sei aufzuheben, und es seien in Gutheissung der Klage die amtlichen Kosten der vorinstanzlichen Verfahren (Kreisamt CHF 180; Bezirksgericht CHF 8'600) I. und H. unter solidarischer Haftbarkeit aufzuerlegen, welche die Baugesellschaft X. für die vorinstanzlichen Verfahren ausserdem ausseramtlich mit CHF 22'000 zzgl. gesetzliche MwSt. zu entschädigen haben sollen.
3. Prozessantrag:
Es sei richterlich eine Expertise anzuordnen zur
a. Feststellung der Mehr-/Minderkosten Wohnung F100/110 bzw. Überprüfung der entsprechenden Abrechnung der BG X. als Gesamtes bzw. hinsichtlich einer Aufteilung zwischen den Kosten für Möbel und den übrigen Mehr-/Minderkosten
b. Feststellung der Mehr-/Minderkosten Wellness-Landschaft bzw. Überprüfung der entsprechenden Abrechnung der BG X. als
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Gesamtes bzw. hinsichtlich einer Aufteilung zwischen den Kosten für Möbel und den übrigen Mehr-/Minderkosten
4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zzgl. 7.6% MwSt. zu solidarischen Lasten von I. und H. (Beklagtschaft und Berufungsbeklagtschaft).“
E. Am 24. April 2007 fand die mündliche Berufungsverhandlung vor dem Kantonsgericht von Graubünden statt. Anwesend waren der Rechtvertreter der Berufungskläger, Rechtsanwalt Dr. iur. Mario Cavigelli, sowie die Rechtsvertreterin der Berufungsbeklagten, Rechtsanwältin lic. iur. Suzanne Bühler-Aebi. Gegen die Zuständigkeit und die Zusammensetzung des Gerichts wurden keine Einwände erhoben, so dass sich dieses als in der Sache legitimiert erklärte. Nach dem Verlesen der Berufungsanträge wurde das Beweisverfahren unter dem Vorbehalt des Entscheids über das Einholen der seitens der Berufungskläger beantragten Expertise geschlossen. Im Anschluss fanden die Plädoyers der Parteivertreter statt. Rechtsanwalt Cavigelli bestätigte in seinem Plädoyer seine Anträge gemäss der schriftlichen Berufungserklärung vom 12. Januar 2007. Rechtsanwältin Bühler beantragte in ihrem Plädoyer, was folgt:
„1. Die Berufung sei vollumfänglich abzuweisen;
Eventualiter sei der Vertrag wegen Grundlagenirrtums für unverbindlich zu erklären;
Subeventualiter sei der Vertrag zufolge Formfehlers ungültig zu erklären;
und das Betreibungsamt D. sei gerichtlich anzuweisen, die Betreibungen Nr. B. und C. gegen die Beklagten aus dem Betreibungsregister zu löschen;
2. Die Kosten, Gerichtskosten beider Instanzen und Parteientschädigung an die Beklagten für beide Instanzen seien den Klägern als Solidarschuld aufzuerlegen.“
Beide Parteienvertreter gaben von ihren Vorträgen eine schriftliche Ausführung zu den Akten. Sie erhielten das Recht auf Replik und Duplik.
Auf die Erwägungen im angefochtenen Urteil sowie auf die Ausführungen der Rechtsvertreter der Parteien in den Rechtsschriften und anlässlich der Berufungsverhandlung wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
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Die Zivilkammer zieht in Erwägung :
1. Gegen Urteile der Bezirksgerichte über vermögensrechtliche Streitigkeiten im Betrag von über Fr. 8'000.-- kann Berufung an das Kantonsgericht ergriffen werden (Art. 218 Abs. 1 ZPO in Verbindung mit Art. 19 ZPO). Dieser Berufungsstreitwert ist im vorliegenden Fall erreicht. Die Zuständigkeit des Kantonsgerichts von Graubünden zur Beurteilung der vorliegenden Streitsache als Berufungsinstanz ist damit gegeben.
Eine Berufung ist innert der peremptorischen Frist von 20 Tagen seit der schriftlichen Mitteilung des Urteils zu erklären und hat die formulierten Anträge auf Abänderung des erstinstanzlichen Urteils und der Beiurteile sowie neue Einreden, soweit solche noch zulässig sind, zu enthalten (Art. 219 Abs. 1 ZPO). Die Berufung der Baugesellschaft X. gegen das Urteil des Bezirksgerichts Landquart vom 20. September 2006, mitgeteilt am 7. Dezember 2006, wurde frist- und formgerecht eingereicht, so dass darauf eingetreten werden kann.
2.a. Die Berufungskläger machen gegenüber den Berufungsbeklagten eine Forderung von Fr. 185'623.-- geltend. Dabei handelt es sich um Mehrkosten, die nach Ansicht der Berufungskläger zusätzlich zu dem im Kaufvertrag vom 1. November 1996 festgelegten Kaufpreis für die Wohnung F100/F110 von Fr. 1'550'000.-- geschuldet sind. Die Berufungsbeklagten machen demgegenüber geltend, der vereinbarte Kaufpreis sei ein Pauschalpreis, der sämtliche Mehrkosten beinhalte, so dass sie den Berufungsklägern darüber hinaus nichts schulden würden.
Die abweichenden Standpunkte der Parteien beruhen auf einer unterschiedlichen Auslegung einer im Kaufvertrag vom 1. November 1996 enthaltenen Klausel, weshalb sich das Kantonsgericht nachfolgend in erster Linie mit der Auslegung der umstrittenen Vertragsklausel zu befassen hat. Die Frage der rechtlichen Qualifikation des Vertrags vom 1. November 1996 kann offen gelassen werden.
b. Durch die Auslegung eines Vertrages ermittelt das Gericht den vereinbarten Inhalt des Vertrags, sofern und soweit dieser Inhalt unter den Prozessparteien streitig ist. Das Ziel besteht in der Feststellung des übereinstimmenden wirklichen Willens, den die Parteien ausdrücklich oder stillschweigend erklärt haben (subjektive Auslegung). Lässt sich der
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übereinstimmende wirkliche Wille der Parteien nicht mehr mit Sicherheit feststellen, muss das Gericht durch objektivierte, normative Auslegung den Vertragswillen ermitteln, den die Parteien mutmasslich gehabt haben. Hierbei hat das Gericht das als Vertragswille anzusehen, was vernünftig und redlich handelnde Parteien unter den gegebenen Umständen durch die Verwendung der auszulegenden Worte oder ihr sonstiges Verhalten ausgedrückt und folglich gewollt haben würden (Gauch/Schluep/Schmid/Rey, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 8. Aufl., Zürich 2003, Nr. 1196 ff., mit weiteren Hinweisen; Wolfgang Wiegand, Basler Kommentar zum OR, Band I, 3. Aufl., Basel 2003, N 8 ff. zu Art. 18 OR). Dem Gericht stehen für die Vertragsauslegung verschiedene Mittel zur Verfügung. Das primäre Auslegungsmittel ist der Wortlaut. Mangels anderer Anhaltspunkte ist anzunehmen, die Parteien hätten die Worte gemäss dem allgemeinen Sprachgebrauch zur Zeit des Vertragsabschlusses verwendet. Hat ein Wort bei Abschluss des Vertrags einen besonderen Sinn im Verkehrskreis, dem alle vertragsschliessenden Parteien angehören, geht dieser besondere Sinn dem allgemeinen Sprachgebrauch vor. Eine Buchstabenauslegung, das heisst eine rein grammatikalische oder formalistische Auslegung, ist unzulässig. Als ergänzende Auslegungsmittel dienen die Umstände, namentlich Ort, Zeit und andere Begleitumstände des Vertragsabschlusses, das Verhalten der Parteien vor Vertragsschluss (Vertragsverhandlungen) und nach Vertragsabschluss (Erfüllungshandlungen), die Interessenlage der Parteien bei Vertragsabschluss sowie die Verkehrsauffassung und die Verkehrsübung. Darüber hinaus sind als allgemeine Auslegungsregeln die Grundsätze der Auslegung „ex tunc“ und der Auslegung nach Treu und Glauben zu beachten (Gauch/Schluep/Schmid/Rey, a.a.O., Nr. 1205 ff., mit weiteren Hinweisen; Wiegand, a.a.O., N 18 ff. zu Art. 18 OR).
3.a. Im Kaufvertrag vom 1. November 1996 wurde hinsichtlich des Kaufpreises festgehalten, der gesamte Kaufpreis für die umschriebenen Kaufsobjekte betrage „fest und pauschal“ Fr. 1'550'000.--. Die vorliegend umstrittene Vertragsklausel befindet sich unter dem Titel Gewährleistung und lautet wie folgt:
„Die Gegenstand dieses Vertrages bildenden Kaufsobjekte werden schlüsselfertig verkauft. Alle bis zur Bauvollendung auflaufenden Kosten unter Einschluss aller Anschlussgebühren, der Erschliessungskosten, der Ingenieur- und Architektenhonorare, der Bauzeitversicherung, des Heizöls während der Bauzeit etc. gehen zulasten der Verkäuferin.
(...)
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Für die Ausführung der Baute und den inneren Ausbau der Kaufsobjekte sind die öffentlich beurkundeten Pläne massgebend.
Von den Käufern gewünschte und von den Plänen und vom Baubeschrieb abweichende Bauausführungen und Ausstattungen werden nach Möglichkeit berücksichtigt, ohne dass hier ein vertraglicher Anspruch besteht. Entstehende Mehrkosten sind zusätzlich zum vereinbarten Kaufpreis gemäss ausgewiesenen Baukosten sowie deren  von den Käufern zu entschädigen. Die bis zum Beurkundungsdatum bekannten und bestellten Änderungswünsche der Bauausführung, ohne Möblierung, sind im vorgenannten Pauschalpreis inbegriffen.“
Besonderes Augenmerk ist auf den letzten Satz „Die bis zum Beurkundungsdatum bekannten und bestellten Änderungswünsche der Bauausführung, ohne Möblierung, sind im vorgenannten Pauschalpreis inbegriffen“ zu richten. Dieser letzte Satz wurde auf Wunsch der Käufer in den Kaufvertrag eingefügt.
b. Geht man vom Wortlaut dieses Satzes aus, so ergibt sich, dass die am 1. November 2006 bekannten und bestellten Änderungswünsche der Käufer hinsichtlich der Bauausführung im Pauschalpreis von Fr. 1.55 Mio. inbegriffen sein sollten, mit Ausnahme der explizit ausgeschlossenen Möblierung. Als streitig erweist sich unter den Parteien im Wesentlichen die Auslegung des Wortes „Bauausführung“.
Die Berufungskläger machen geltend, dass aus der Formulierung der fraglichen Klausel abgeleitet werden könne, es seien lediglich die Kosten von Änderungswünschen hinsichtlich des Roh- bzw. Grundausbaus im Pauschalpreis inbegriffen, nicht aber solche hinsichtlich der Ausstattungen bzw. des inneren Ausbaus der Kaufsobjekte. Im Vertrag werde jeweils zwischen der Bauausführung einerseits und dem inneren Ausbau und den Ausstattungen anderseits unterschieden. In den Pauschalpreis eingeschlossen worden seien aufgrund der Formulierung nur die Kosten für Änderungswünsche hinsichtlich der Bauausführung im Sinne des Roh- bzw. Grundausbaus, nicht aber solche hinsichtlich der Ausstattung oder des inneren Ausbaus. Diese Unterscheidung sei bewusst gewählt worden und habe im vorliegenden Vertrag unter den Vertragsparteien eine besondere Bedeutung erlangt. Die Berufungsbeklagten hätten durch die Aufnahme der fraglichen Vertragsklausel die Ungewissheit über die Kosten der von ihnen gewünschten Änderung der Grundrisskonzepte ausschliessen wollen. Die darin erwähnten Mehrkosten würden daher lediglich die bauliche Umsetzung des gewünschten Wohnungskonzepts betreffen und keinesfalls vom Baubeschrieb
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abweichende Ausbauwünsche. Mehrkosten für Änderungen in der Ausstattung der Räume seien vergütungspflichtig. Diesen Ausführungen kann entnommen werden, dass der Begriff der Bauausführung nach Ansicht der Berufungskläger somit nur den Roh- und Grundausbau umfasst.
Die Berufungsbeklagten bringen ihrerseits vor, im festen und pauschalen Gesamtpreis von Fr. 1'550'000.-- seien die Kosten sämtlicher Abweichungen von den Plänen und vom Baubeschrieb, welche beim Vertragsschluss am 1. November 1996 bekannt bzw. bestellt gewesen seien, enthalten, unabhängig davon, ob diese den Roh- bzw. Grundausbau oder den Innenausbau bzw. die Ausstattungen betreffen würden. Die Berufungsbeklagten hätten durch die Aufnahme der fraglichen Vertragsklausel nicht die Ungewissheit über die Kosten der Änderung der Grundrisskonzepte ausschliessen wollen, sondern die Ungewissheit über sämtliche aus Änderungswünschen entstandenen Kosten. Nach Ansicht der Berufungsbeklagten beinhaltet der Begriff Bauausführung somit nicht nur den Roh- bzw. Grundausbau, sondern auch die Ausstattung bzw. den Innenausbau, mit Ausnahme der explizit ausgeschlossenen Möblierung.
4.a. Ausgangspunkt für die Vertragsauslegung bildet vorliegend der Wortlaut der fraglichen Wendung. Da es sich bei den Berufungsbeklagten um Laien in Bausachen handelt, ist vom allgemeinen Sprachgebrauch zur Zeit des Vertragsabschlusses auszugehen. Für einen durchschnittlich verständigen Baulaien stellt der Begriff Bauausführung einen Oberbegriff dar, der die gesamte Ausführung eines Bauobjekts umfasst, das heisst nicht nur den Rohbau und den Grundausbau, sondern auch den Innenausbau und die Ausstattung. Die Berufungskläger machen mit ihrer Argumentation an sich geltend, es sei eine besondere Fachterminologie verwendet worden, gemäss welcher unter dem Begriff Bauausführung nur der Rohbau bzw. der Grundausbau zu verstehen ist. Eine derartige Auslegung wäre dann zulässig, wenn es sich einerseits bei allen Beteiligten um Fachleute in Bausachen handeln würde, und wenn dem Begriff Bauausführung anderseits in diesem Verkehrskreis tatsächlich dieser besondere Sinn zukäme. Bereits die erste Voraussetzung ist vorliegend nicht erfüllt, handelt es sich bei den Berufungsbeklagten doch um Mediziner. Es ist daher, wie erwähnt, vom allgemeinen Sprachgebrauch auszugehen. Im Übrigen ist zweifelhaft, ob dem Begriff Bauausführung unter Baufachleuten tatsächlich der von den Berufungsklägern geltend gemachte Sinn zukommt. Den Nachweis, dass es sich beim Begriff Bauausführung um einen klaren, anerkannten, allgemein verbindlichen Begriff handelt, der nur den Rohbau, nicht aber den Innenausbau, umfasst, haben
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die Berufungskläger jedenfalls nicht erbracht, auch nicht durch die Aussage des Zeugen E.. Im Übrigen findet sich die Unterscheidung Bauausführung und Innenausbau auch im Baubeschrieb nicht.
Unabhängig von einer besonderen Fachkunde steht es den Parteien eines Vertrages natürlich offen, einem darin enthaltenen Begriff eine besondere Bedeutung zuzumessen. Doch hätte in einem solchen Fall nach Treu und Glauben eine entsprechende Definition der verwendeten Ausdrücke im Vertrag aufgenommen werden müssen. Dies wurde jedoch nicht gemacht.
Hätte der Begriff Bauausführung nur die Ausführung des Rohbaus umfasst, hätte es überdies keinen Sinn gemacht, die Möblierung explizit vom Pauschalpreis auszunehmen. Die Möblierung gehört unter keinen Umständen zum Roh- oder zum Grundausbau, so dass es insofern auch keiner entsprechenden Ausnahme bedurft hätte. Sachlich näher steht die Möblierung dagegen zum Innenausbau bzw. zur Innenausstattung. Die entsprechende Abgrenzung macht daher eher Sinn, wenn der Begriff Bauausführung auch den Innenausbau umfasst. So wie die Berufungskläger die fragliche Klausel verstanden haben wollen, wäre im Übrigen nur geregelt, dass die Kosten von Änderungswünschen hinsichtlich des Rohbaus im Pauschalpreis inbegriffen sind, diejenigen hinsichtlich der Möblierung aber nicht. Was mit den Kosten von Änderungswünschen hinsichtlich des Innenausbaus geschieht, bliebe – im Rahmen der fraglichen Klausel – offen. Zwar könnte diesbezüglich auf die Standardklausel – nämlich, dass Mehrkosten gemäss ausgewiesenen Baukosten sowie deren SIA-Honorartarifen von den Käufern zusätzlich zum vereinbarten Kaufpreis zu entschädigen seien – zurückgegriffen werden. Wäre es allerdings die Absicht der Parteien gewesen, für den Innenausbau die Standardregelung anzuwenden, so hätte diese Standardregelung aber ohne Weiteres auch für die Möblierung zur Anwendung gelangen können, so dass die entsprechende Ausnahme für Möblierung in der Spezialklausel, wie erwähnt, wenig Sinn macht. Dass darin nur die Möblierung explizit ausgenommen wurde, deutet vielmehr darauf hin, dass alles andere, unabhängig davon, ob Roh- oder Innenausbau, im Pauschalpreis inbegriffen sein sollte.
Der Wortlaut des Vertrages lässt somit nicht darauf schliessen, dass mit dem Begriff Bauausführung in der fraglichen Klausel nur der Roh- bzw. Grundausbau gemeint war. Es ist vielmehr davon auszugehen, dass die Berufungsbeklagten als fach- und branchenunkundige Personen den Begriff Bauausführung umfassender verstanden und auch so verstehen durften.
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b. Zu keinem anderen Ergebnis führt die Berücksichtigung der Umstände des Vertragsschlusses sowie des mutmasslichen Zwecks der Vertragsklausel:
Ursprünglich bestand die erworbene Wohnung F100/F110 aus zwei Wohnungen, die noch in der Planungsphase zu einer Attika-Maisonette-Wohnung zusammengelegt wurden. Die aus der Zusammenlegung der beiden Wohnungen resultierenden Änderungen fanden im Nachtrag III zur StWE- vom 19. April 1996 ihren Niederschlag. Diese Änderungen und die damit verbundenen Kosten waren somit bereits im Frühjahr 1996 bekannt. Während der Bauzeit wurde die fragliche Wohnung verschiedenen Wünschen der Berufungsbeklagten angepasst und im Keller eine Sauna eingebaut. Die öffentliche Beurkundung des Kaufvertrags fand schliesslich am 1. November 1996 statt. Bis zu diesem Zeitpunkt waren die Kaufsobjekte unbestrittenermassen praktisch fertig gestellt und sämtliche Änderungswünsche der Berufungsbeklagten bekannt und bestellt.
Die Berufungskläger machen, wie bereits erwähnt, geltend, die Berufungsbeklagten hätten durch die Aufnahme der fraglichen Vertragsklausel die Ungewissheit über die Kosten der Änderung der Grundrisskonzepte ausschliessen wollen. Diesen Ausführungen kann sich das Gericht nicht anschliessen. Zunächst ist zu beachten, dass es im Beurkundungszeitpunkt gar keine Unsicherheiten hinsichtlich der Kosten für die Änderung der Grundrisskonzepte mehr gab. So wurde im Kaufvertrag klar festgehalten, dass für die Ausführung der Baute und den inneren Ausbau der Kaufsobjekte die öffentlich beurkundeten Pläne massgebend sind. Die die Wohnung der Berufungsbeklagten betreffenden Pläne mit dem geänderten Grundrisskonzept wurden, wie erwähnt, bereits am 19. April 1996 im Nachtrag III zur StWE-Begründungserklärung beurkundet. Grundlage des Kaufvertrages vom 1. November 1996 bildete somit die zusammengelegte Wohnung F100/F110 und nicht zwei erst noch zusammenzulegende Wohnungen. Für dieses Kaufsobjekt wurde fest und pauschal ein Kaufpreis von Fr. 1.55 Mio. festgelegt. Zudem wurde im Vertrag festgehalten, dass alle bis zur Bauvollendung auflaufenden Kosten zulasten der Verkäuferin gehen. In diesem Sinn war klar, dass die Änderung des Grundrisskonzepts – unabhängig davon, ob die Zusammenlegung der Wohnungen auf Initiative der Berufungskläger oder der Berufungsbeklagten erfolgte – mit dem Pauschalpreis abgegolten sein sollte. Die Aufnahme einer Klausel mit der von den Berufungsklägern behaupteten Bedeutung hätte somit nichts ausgesagt, was nicht schon anderweitig aus dem Vertragstext hervorgeht.
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Neben der klaren Formulierung im Vertrag ist davon auszugehen, dass auch faktisch keine Ungewissheiten bezüglich des Roh- oder des Grundausbaus mehr bestanden, war die Rohbauphase im Zeitpunkt der Beurkundung des Vertrags am 1. November 1996 doch längstens abgeschlossen und die Änderungen des Grundrisskonzepts daher nicht nur längstens bekannt und bestellt, sondern auch bereits umgesetzt.
Unter diesen Umständen ist schwer nachvollziehbar, dass die Konzeptänderungen hinsichtlich des Rohbaus im November 1996 noch Diskussionsgegen-stand waren und die Berufungsbeklagten mit der fraglichen Klausel diesbezügliche Unsicherheiten ausschliessen wollten. Tatsache ist aber, dass die Berufungsbeklagten in Bezug auf den inneren Ausbau und die Ausstattung des Kaufsobjekts Änderungswünsche hatten, die bis zum Beurkundungsdatum ausgeführt oder zumindest bestellt worden waren. Das Interesse der Käufer dürfte daher, wie von diesen auch geltend gemacht wird, vielmehr darin gelegen haben, nach etlichen Bestellungsänderungen und langer Vorphase sämtliche Unsicherheiten bezüglich des Kaufpreises auszuräumen und sich bezüglich des gesamten unter dem Strich zu bezahlenden Preises Transparenz zu schaffen. Diese Transparenz ergibt sich indes nur dann, wenn mit der Zusatzklausel die Bedeutung verbunden wird, dass sämtliche bis zum Beurkundungsdatum bekannten und bestellten Änderungswünsche im vereinbarten Kaufpreis von Fr. 1'550'000.-- enthalten sind, nicht nur jene des Rohbaus. Dass sich das Klärungsinteresse der Käufer nicht nur auf den Rohbau bezog, musste auch für die Verkäufer evident sein.
c. Schliesslich deutet auch die Entwicklung des pauschalen Kaufpreises von Fr. 1’550’000.-- darauf hin, dass darin etliche Mehrleistungen enthalten sind. Zwar lässt sich der ursprüngliche Kaufpreis für die Wohnung F100/110 nicht mehr eruieren, da dieser aktenmässig nicht ausgewiesen ist und sich die diesbezüglichen Angaben der Parteien widersprechen. Die Berufungskläger bringen vor, der Kaufpreis von Fr. 1'550'000.-- gemäss Vertrag setze sich folgendermassen zusammen: Wohnung F100 Fr. 490'000.--, Wohnung F110 Fr. 870'000.--, Reserveraum Fr. 30'000.--, 2 Parkplätze in Tiefgarage Fr. 60'000.--, Anteil Ausbau Sauna Fr. 100'000.-- (kläg. act. 21). Allerdings finden sich in den Akten keinerlei Hinweise, dass es vor der Zusammenlegung tatsächlich eine Einzelwohnung F100 zum Preis von Fr. 490'000.-- und eine Einzelwohnung F110 zum Preis von Fr. 870'000.-- gab. Ebenso wenig geht aus den vorhandenen Akten oder aus dem Kaufvertrag hervor, dass für die Sauna eine Teil- oder eine Anzahlung von Fr.
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100'000.-- geleistet worden sein soll. Die genannte Kaufpreiszusammenstellung erklärt überdies nicht, weshalb es in der Zeit vom Kaufvertragsentwurf vom 29. April 1996 mit einem Kaufpreis von Fr. 1'470'000.-- bis zum definitiven Vertrag vom 1. November 1996 mit einem verurkundeten Kaufpreis von Fr. 1’550'000.-- zu einer Erhöhung von Fr. 80'000.-- kam. Die Aussage der Berufungskläger in der vorinstanzlichen Replik, die Erhöhung von Fr. 80'000.-- zwischen dem Kaufvertragsentwurf vom 29. April 1996 und dem definitiven Vertrag vom 1. November 1996 entspreche dem Entgelt für die aussergewöhnlichen, zusätzlich ausgelösten Planungs- und Bauleitungsarbeiten, widerspricht jedenfalls nicht nur der erwähnten Kaufpreiszusammenstellung der Berufungskläger, sondern auch deren Aussagen, die Konzeptstudien sowie die bauliche Umsetzung des neuen Grundrisses seien im Kaufpreis enthalten gewesen. Die Berufungsbeklagten machen ihrerseits geltend, der ursprüngliche Kaufpreis für die zusammengelegte Wohnung F100/F110 habe Fr. 1'200'000.-- betragen. Allerdings lässt sich auch diese Behauptung aufgrund der Aktenlage nicht erhärten.
Fest steht indes, dass gemäss Zahlungsversprechen der ehemaligen F. vom 19. Januar 1996 – das nach Angaben der Berufungsbeklagten indes das Resultat von Finanzierungsabklärungen der Berufungskläger mit der erwähnten Bank, die ohne ihr Wissen stattfanden, war – im damaligen Zeitpunkt für die zusammengelegte Wohnung ein Kaufpreis von Fr. 1'450'000.-- zur Diskussion stand. Dieser Kaufpreis erhöhte sich bis zum Kaufvertragsentwurf vom 29. April 1996 auf Fr. 1'470'000.-- und danach bis zur Beurkundung des Kaufvertrags am 1. November 1996 nochmals auf Fr. 1'550'000.--. Zudem deutet die Formulierung im Nachtrag vom 15. November 1996 zum Zahlungsversprechen vom 19. Januar 1996, der Kaufpreis habe sich um „weitere“ Fr. 100'000.-- erhöht, darauf hin, dass der ursprüngliche Kaufpreis noch tiefer lag als Fr. 1.45 Mio. Die sukzessive Erhöhung des Kaufpreises lässt jedenfalls darauf schliessen, dass der Kaufpreis den sich ergebenden Mehrkosten fortlaufend angepasst wurde, und zwar nicht den Mehrkosten betreffend Änderung des Rohbaus bzw. Zusammenlegung der Wohnungen, die ja auch gemäss Angaben der Berufungskläger zu Lasten der Verkäuferschaft gehen sollten, sondern den Mehrkosten betreffend den inneren Ausbau der Wohnung und der Kellerräume. Der Kaufpreis von Fr. 1’550'000.-- erscheint in diesem Sinne als Ergebnis eines längeren Prozesses, in dessen Verlauf die Änderungswünsche der Käufer hinsichtlich des Innenausbaus und der Ausstattung nach und nach in die Preisberechnung einbezogen wurden.
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Die Argumentation der Berufungskläger, es sei ein fester und pauschaler Preis für eine Grundleistung und ein variabler, d.h. aufwandbezogener Preis für Mehr-/Minderkosten bei Sonderwünschen vereinbart worden, kann grundsätzlich nachvollzogen werden und entspricht auch der Formulierung des Standardvertragstextes. Der Standardtext wird allerdings von der Standardsituation ausgehen, dass die Wohnung vor Baubeginn oder im Rohbau erworben wird und allfällige Änderungswünsche der Käufer erst nach der Beurkundung umgesetzt werden. Im vorliegenden Fall war die Situation indes insofern speziell, als die Wohnung im Zeitpunkt der Beurkundung praktisch fertig gestellt und sämtliche Änderungswünsche bereits umgesetzt bzw. zumindest bestellt waren. Vor diesem Hintergrund wurde denn auch die fragliche Zusatzklausel eingefügt, die von den Standardverträgen abweicht und nach welcher sämtliche Sonderwünsche, die am Beurkundungstag bekannt oder bestellt waren, im Pauschalpreis inbegriffen sein sollten. Diese Klausel bewirkte, dass die Berufungsbeklagten ausschliesslich für vom Baubeschrieb und von den Plänen abweichende Ausbau- und Ausstattungswünsche, die nach dem 1. November 1996 bekannt geworden wären, mehrleistungspflichtig geworden wären. Daraus ergibt sich gleichzeitig, dass die Standardklausel durch den Zusatz nicht vollkommen obsolet wurde, hätte es theoretisch doch auch nach dem 1. November 1996 noch Änderungen geben können. Es ist indes unbestritten, dass seitens der Berufungsbeklagten nach dem 1. November 1996 keinerlei Änderungen mehr gewünscht wurden.
d. Zusammenfassend ergibt sich durch die Auslegung der fraglichen Vertragsklausel, dass diese von vernünftig und redlich handelnden Parteien unter den gegebenen Umständen nur so verstanden werden kann, dass mit dem im Kaufvertrag vom 1. November 1996 vereinbarten Preis von Fr. 1’550’000.-- sämtliche Mehr- und Minderkosten, die bis zum Datum der öffentlichen Beurkundung bekannt und bestellt waren, mit Ausnahme der Möblierung, abgegolten sein sollten.
Durch diesen Schluss erübrigt sich die Durchführung eines Augenscheins oder das Einholen einer Expertise. Die entsprechenden Anträge sind abzulehnen.
5.a. In der Berufung vom 12. Januar 2007 stellten die Berufungskläger den Eventualantrag, die Berufungsbeklagten seien zu einer Zahlung von Fr. 121'393.-- zuzüglich Zins für Möblierung zu verpflichten. Dieser Berufungsantrag wurde anlässlich der Berufungsverhandlung vom 24. April 2007 allerdings mit keinem Wort begründet. Im Plädoyer fehlten entsprechende Sachdarstellungen und/oder
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rechtliche Argumentationen. Der Rechtsvertreter der Berufungskläger deponierte lediglich einen allgemeinen, auch die Hauptforderung betreffenden Verweis auf die im vorinstanzlichen Verfahren eingereichten klägerischen Beilagen 11 und 12 in Verbindung mit der klägerischen Beilage 20 sowie auf eine eventualiter zu erstellende Expertise betreffend Feststellung der Berechtigung der geltend gemachten Forderungen. Darüber hinaus wurde der entsprechende Berufungsantrag von den Berufungsklägern mit keinem Wort begründet und substanziert. Ausführungen dazu, was nach Ansicht der Berufungskläger zur Möblierung gehört, welche Positionen der Mehr-/ Minderkostenabrechnung davon erfasst sind, wie sich der Forderungsbetrag von Fr. 121'393.-- zusammensetzt, ob und inwieweit eine Akontozahlung für die Sauna anzurechnen ist, oder inwiefern die Möblierung vom Baubeschrieb erfasst und somit im Kaufpreis enthalten war, fehlen. Die Forderung ist unter diesen Umständen für das Gericht nicht nachvollziehbar.
b. Nach ständiger Rechtsprechung des Kantonsgerichts hat die Begründung von Berufungsanträgen aus dem Plädoyer selbst hervorzugehen. Was darin nicht enthalten ist, kann nicht als Rechtsmittelbegründung gelten. Es ist grundsätzlich unzulässig, anstelle eigener, im Plädoyer selbst enthaltener Begründungen in globo oder punktuell auf frühere, eigene und/oder andere schriftliche Eingaben zu verweisen. Dies gilt auch für den Verweis auf einzelne Aktenstücke. Der Rechtsmittelinstanz ist es nicht zuzumuten, die Argumentationen der Parteien im Sinne eines Puzzles in verschiedenen anderen Schriftstücken zusammenzusuchen und an deren Stelle zusammenzutragen beziehungsweise dasjenige davon, das für ihre Argumentation an den entsprechenden Orten gerade als passend erscheinen könnte. Das ist Sache der Parteien. Unter Vorbehalt von hier nicht zur Anwendung gelangenden Prozessmaximen, welche das Gericht zum Einschreiten von Amtes wegen veranlassen, können sich Prüfungsgegenstand und –umfang somit nur aus dem mündlichen Plädoyer (Art. 225-227 ZPO) und seiner schriftlichen Zusammenfassung oder aus der schriftlichen Berufungsbegründung (Art. 224 Abs. 2/3 ZPO) ergeben (PKG 2000 Nr. 7; Urteile der Zivilkammer des Kantonsgerichts vom 14. Februar 2006 [ZF 05 14], E. 1.c.aa, und vom 27. Juni 2006 [ZF 06 30], E. 1.c).
Indem die Berufungskläger ihren Eventualantrag auf Vergütung der Kosten für Möblierung mit keinem Wort begründet haben, sind sie ihrer Substanzierungspflicht nicht nachgekommen. Es liegt keine den Erfordernissen von Art. 227 Abs. 1 ZPO in Verbindung mit Art. 223/109 ZPO genügende Begründung vor, so dass sich die Berufung in formeller Hinsicht als ungenügend erweist. Daran
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ändert auch der von den Berufungsklägern gestellte Antrag auf Durchführung einer Expertise, die die Mehrkosten-/Minderkosten feststellen bzw. die Abrechnung der Bausgesellschaft X. als Gesamtes bzw. hinsichtlich einer Aufteilung zwischen den Kosten für Möbel und den übrigen Mehr-/Minderkosten überprüfen soll, nichts. Ein Experte hat Fachwissen anzuwenden, welches dem Gericht fehlt. Das Schaffen der entsprechenden Grundlage für eine Expertise ist indes nicht Aufgabe des Experten, sondern diejenige der Parteien. Unter diesen Umständen braucht auf den Eventualantrag der Berufungskläger hinsichtlich einer Bezahlung von Mehrkosten für Möblierung nicht näher eingegangen zu werden.
Dass sich auch das Bezirksgericht nicht mit einer Vergütung für Möblierungskosten befasst hat, ist im Übrigen nicht zu beanstanden. Die Berufungskläger machen diesbezüglich geltend, die Vorinstanz habe sich mit ihrem Eventualantrag ganz offensichtlich nicht auseinandergesetzt und eine Gutheissung der Anträge in der entsprechend beschränkten Höhe „vergessen“. Es ist allerdings darauf hinzuweisen, dass die Berufungskläger im vorinstanzlichen Verfahren gar kein entsprechendes Eventualbegehren stellten und überdies, soweit ersichtlich, auch vor der Vorinstanz keine substanzierten Ausführungen hierzu machten. Ohne entsprechenden Antrag und ohne substanzierte Begründung kann der Vorinstanz nun aber kein Vorwurf gemacht werden, dass sie sich mit einer Vergütung für Möblierungskosten nicht auseinandergesetzt hat.
6. Zusammenfassend erweist sich der Entscheid des Bezirksgerichts Landquart, die Forderung der Berufungskläger abzuweisen, als korrekt. Auch die Anordnung der Vorinstanz an das Betreibungsamt D., die gegen die Berufungsbeklagten erhobenen Betreibungen aus dem Betreibungsregister zu löschen, ist zulässig. Diese blieb im Übrigen auch unbeanstandet. Unter diesen Umständen erweist sich auch die im angefochtenen Urteil getroffene Kostenregelung als korrekt; es besteht kein Anlass, diese aufzuheben. Die Berufung ist vollumfänglich abzuweisen.
7.a. Nach Art. 223 ZPO in Verbindung mit Art. 122 Abs. 1 ZPO wird der in einem zivilrechtlichen Berufungsverfahren unterliegende Teil in der Regel zur Übernahme sämtlicher Kosten des Verfahrens verpflichtet. Die unterliegende Partei wird zudem in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei alle ihr durch den Rechtsstreit verursachten, notwendigen Kosten zu ersetzen (Art. 223 ZPO in Verbindung mit 122 Abs. 2 ZPO).
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b. Im vorliegenden Fall wird die Berufung vollumfänglich abgewiesen, so dass die Berufungskläger unterliegen. Sie werden daher zur Tragung der Kosten des Berufungsverfahrens verpflichtet. Überdies haben sie die Berufungsbeklagten für das Berufungsverfahren ausseramtlich zu entschädigen. Hierbei erscheint eine Entschädigung von Fr. 2'500.-- inkl. MwSt. als angemessen.
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