Decision ID: fa322ade-feec-4fe1-9859-f0e0154e5891
Year: 2016
Language: fr
Court: VD_TC
Chamber: VD_TC_031
Canton: VD
Region: Région lémanique
Law Area: public_law

Vu les faits suivants
A.
Agissant comme promettants-acquéreurs de la parcelle 1774 de Bullet (d'une superficie de 1170 m2), Yoann Leuba-dit-Gailland et Laurence Hoffmann ont mis à l'enquête, du 31 octobre au 29 novembre 2015, la construction d'un chalet en madriers de 117 m2 avec un garage de 39 m2. Ce dernier est implanté dans l'angle ouest de la parcelle, à 1 m de la limite de la parcelle 1767 bâtie contigüe au nord-ouest et à 2,13 m de la limite de la parcelle 1794 non bâtie contigüe au sud-est.
B.
Propriétaires de ces parcelles 1767 et 1794, Denis et Dominique Rumley ont fait opposition par lettre du 12 novembre 2015. Déclarant qu'ils ne contestaient pas le bâtiment d'habitation projeté, ils invoquaient un dépassement du coefficient d'occupation du sol par la présence du garage, implanté par ailleurs à moins de 8 m des limites de leurs parcelles et source de préjudice prohibé par l'art. 39 RLATC. Ils demandent la vérification de la cote d'altitude du rez-de-chaussée et l'utilisation de verres anti-reflets pour les panneaux solaires.
C.
D'après le guichet cartographique cantonal (le plan d'affectation communal manque au dossier), les parcelles précitées sont au centre d'une "zone d'habitation de très faible densité". Selon le plan de situation du géomètre, il s'agit de la zone de chalets. Celle-ci est régie par les art. 29 ss. du règlement communal sur le plan d'extension et la police des constructions, approuvé par le Conseil d'Etat le 13 octobre 1982 (ci-dessous : le règlement communal).
D.
Par décision du 14 décembre 2016, la Municipalité de Bullet a décidé de lever l'opposition: elle exposait qu'elle a toujours appliqué son règlement en ne tenant pas compte des dépendances de peu d'importance dans l'occupation du sol et que le garage prévu ne constitue pas un préjudice insupportable selon l'art. 39 RLATC. Elle ajoutait:
"Notre décision est liée à l'obligation que nous allons exiger à l'encontre du projet de M. Leuba, soit de réduire la hauteur projetée de ce garage de 40 cm."
E.
Par acte de leur avocate du 1
er
février 2016, Denis et Dominique Rumley recourent contre cette décision en concluant à son annulation et à ce que le permis de construire ne soit pas délivré.
Par lettre du 5 février 2016 adressé aux opposants, l'architecte du projet a admis qu'une erreur de report altimétrique s'était glissée dans les plans d'enquête, mais que les cotes de hauteur ainsi que les dessins sont exacts. De nouveaux plans, du 5 février 2016, ont été établis.
La municipalité a déclaré maintenir sa position par lettre du 1
er
mars 2016. Conformément à la pratique, le tribunal l'avait invitée à joindre à sa réponse son dossier original et complet ainsi que les plans et règlements communaux applicables. Elle n'a déféré que partiellement à cette injonction.
Les constructeurs se sont déterminés par lettre du 2 mars 2016. Ils concluent au rejet du recours en proposant de retirer le garage litigieux de leur projet de construction.
La requête de suspension des recourants, à laquelle les constructeurs se sont opposés, a été rejetée par le juge instructeur. Le tribunal a délibéré par voie de circulation.

Considérant en droit
1.
L'art. 75 de la loi sur la procédure administrative du 28 octobre 2008 (LPA-VD; RSV 173.36) réserve la qualité pour recourir à celui qui a pris part à la procédure devant l'autorité précédente et qui est atteint par la décision attaquée et qui dispose d'un intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée.
En l'espèce, les recourants sont des voisins immédiats du projet de construction litigieux. La jurisprudence leur reconnaît en général un intérêt digne de protection à contester un permis de construire délivré sur la parcelle voisine. En revanche, le dossier transmis par la municipalité ne contient aucune opposition de leur part qui aurait été déposée durant le délai d'enquête. C'est que la municipalité n'a pas fourni le dossier original et complet qui lui a été demandé selon la pratique habituelle. Par exemple, on n'y trouve pas la communication par laquelle elle a probablement informé les constructeurs de sa décision. On n'y trouve d'ailleurs même pas la décision attaquée. Il est cependant établi que les recourants ont formulé une opposition datée du 12 novembre 2015, qui figure dans les pièces qu’ils ont jointes au recours. Les recourants remplissent donc la condition d'avoir participé à la procédure devant l'autorité précédente au sens de l'art. 75 LPA-VD cité plus haut.
Comme les recourants l'indiquent, la décision du 14 décembre 2015 n'a pas pu leur être notifiée avant le 15 du même mois. Le délai de recours de 30 jours (art. 77 et 99 LPA-VD) a couru deux jours avant les ferries, puis il a été suspendu par celles-ci (art. 96 LPA-VD) du 18 décembre au 2 janvier inclusivement pour venir à échéance le 30 janvier 2016. Déposé le lundi 1
er
février 2007, premier jour utile (art. 19 al. 2 LPA-VD), le recours est recevable.
2.
Les recourants invoquent une application erronée des art. 114 et 116 LATC parce que la municipalité s'est limitée à lever l'opposition sans statuer sur la délivrance du permis de construire.
Les art. 114 et 116 LATC prévoient notamment ce qui suit:
Art. 114 -. Délai de la décision municipale
1
Dans les quarante jours dès le dépôt de la demande de permis conforme aux exigences légales et réglementaires et des pièces qui doivent l'accompagner, ou dès le profilement exécuté si celui-ci a été exigé après la demande de permis, délai réduit à vingt jours s'il n'y a pas eu d'enquête publique, la municipalité est tenue de se déterminer en accordant ou en refusant le permis.
(...)
Art. 116 - Avis aux opposants
1
Les auteurs d'oppositions motivées ou d'observations sont avisés de la décision accordant ou refusant le permis, avec l'indication des dispositions légales et réglementaires invoquées, lorsque l'opposition est écartée.
Ces dispositions s'inscrivent dans le cadre désormais régi par l'art. 42 LPA-VD, qui exige en particulier que toute décision indique les faits, les règles juridiques et les motifs sur lesquels elle s'appuie, ainsi que la voie de recours (art. 42 let. c et f).
Selon la jurisprudence constante, les art. 114 et 116 LATC ne sont pas respectés lorsque la municipalité se contente de déclarer qu'elle lève l'opposition sans délivrer le permis de construire (v. p. ex AC.2013.0388 du 19 décembre 2014; AC.2012.0385 du 11 octobre 2013; AC.2010.0353 du 23 décembre 2011; AC.2010.0162 du 16 août 2011; AC.2010.00135 du 15 avril 2011).
La jurisprudence du Tribunal fédéral considère également que la décision de délivrer l'autorisation de construire et la décision de lever les oppositions doivent intervenir simultanément (ATF 1C_459/2015 du 16 février 2016; 1C_445/2014 du 12 janvier 2015 consid. 2.3). Dans une affaire où la municipalité s'était limitée à prononcer la levée des oppositions sans délivrer le permis de construire ni communiquer (autrement qu'aux constructeurs) les conditions attachées au permis de construire, le Tribunal fédéral a annulé l'arrêt qui confirmait la décision municipale pour le motif que ce procédé
vide de leur portée les art. 114 et 116 LATC
, viole
le principe de l'égalité des parties
,
entraîne une insécurité juridique
et contrevient au principe de la coordination des procédures de l'art. 25a al. 2 let. d LAT (1C_445/2014
du 12 janvier 2015).
Ainsi, le projet doit faire l'objet d'une seule décision d'ensemble notifiée, dans une teneur identique, simultanément à tous les intéressés, en particuliers aux constructeurs et aux opposants (v. p. ex. AC.2014.0126 du 25 juin 2014; AC.2013.0342 du 18 août 2014; AC.2012.0105 du 6 septembre 2012; AC.2011.0082 du 27 juillet 2012; AC.2010.0353 du 23 décembre 2011 et les nombreuses références citées). Les opposants doivent connaître exactement la teneur de l'autorisation de construire qui a été délivrée (et non une transcription partielle ou transformée de la décision) afin de pouvoir se déterminer en connaissance de cause sur un éventuel recours (récemment AC.2013.0375 du 31 juillet 2015;
AC.2014.0070 du 27 mai 2015 et les nombreuses références citées). Il s'agit d'éviter que des conditions ou des charges qui auraient été annoncées aux opposants ne se retrouvent finalement pas ou plus dans le permis de construire délivré au constructeur (pour un cas de ce genre:
AC.2015.0236
du 18 mars 2016
).
Inversement, le principe de l'égalité des parties requiert que le constructeur ait connaissance des motifs notifiés aux opposants, ne serait-ce que pour pouvoir se déterminer utilement dans une éventuelle procédure de recours. On relèvera surtout qu'en adressant aux opposants une décision différente que celle qu'elle adresse au constructeur, sous la forme du permis de construire et de ses éventuelles annexes, la municipalité crée le risque que les opposants puissent recourir après l'échéance du délai de recours, en invoquant le principe de la bonne foi, pour contester des éléments qui ne leur auraient pas été communiqués à l'origine (AC.2002.0242 du 22 mai 2003).
En l'espèce, les recourants invoquent à juste titre une violation des règles ci-dessus: la municipalité s'est limitée à lever l'opposition sans délivrer le permis de construire. On ignore même, puisque la municipalité n'a pas fourni au tribunal la communication qu'elle a probablement adressée aux constructeurs, si elle a réellement astreint ceux-ci à réduire la hauteur du garage projeté. Il n'y a pas lieu d'examiner s'il est possible de réparer ce vice en procédure de recours car la décision municipale doit de toute manière être annulée pour les différents motifs qui suivent.
3.
La municipalité se déclare surprise que le recours conteste le bâtiment principal alors que l'opposition déclarait l'admettre. Relevant que l'opposition formée le 12 novembre 2015 par les recourants portait uniquement sur la dépendance, à savoir le garage, les constructeurs tiennent pour irrecevable la contestation des recourants dirigées contre le bâtiment d'habitation. Ils invoquent à cet égard l'art. 317 du Code de procédure civile.
Le Code de procédure civile fédéral du 19 décembre 2008 (CPC; RS 272) n'est pas applicable en l'espèce. La procédure devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal est régie par la loi cantonale sur la procédure administrative du 28 octobre 2008 (LPA-VD; RSV 173.36): comme l'indique son article premier, cette loi régit la procédure devant les autorités administratives et les autorités de justice administrative du canton et des communes.
L'art. 79 LPA-VD a la teneur suivante :
"
1
L'acte de recours doit être signé et indiquer les conclusions et motifs du recours. La décision attaquée est jointe au recours.
2
Le recourant ne peut pas prendre des conclusions qui sortent du cadre fixé par la décision attaquée. Il peut en revanche présenter des allégués et moyens de preuve qui n'ont pas été invoqués jusque-là.
Ainsi, c'est la décision attaquée (et non la teneur de l'opposition) qui fixe l'objet du litige. Comme la décision municipale rendue en l'espèce concerne l'ensemble du projet mis à l'enquête, les recourants peuvent contester le bâtiment d'habitation même si l'opposition ne visait à première vue que le garage.
On notera au passage que de toute manière et à première vue, l'art. 317 CPC invoqué par les recourants ne concerne pas la recevabilité des conclusions (à savoir ce qu'une partie peut demander en justice) mais celle de savoir si des faits et moyens de preuve nouveaux (à savoir des allégations de fait des parties) peuvent être invoqués en instance d'appel.
4.
Les recourants contestent la hauteur du garage, qui induirait en outre un dépassement du coefficient d'occupation du sol et qui ne constituerait pas une dépendance "de peu d'importance" selon le rapport de proportionnalité entre la dépendance et le bâtiment principal, en raison de sa surface qui correspond à 33 % de la surface construite du projet.
Dans la décision attaquée du 14 décembre 2015, la municipalité expose qu'elle ne tient pas compte de la surface de la dépendance de peu d'importance dans le calcul de l'occupation au sol du projet. Elle ajoute qu'elle a toujours appliqué l'art. 84 du règlement communal dans ce sens.
a) Pour ce qui concerne le régime des dépendances, on rappellera tout d'abord l'art. 39 du règlement du 19 septembre 1986 d'application de la loi sur l'aménagement du territoire et les constructions (RLATC; RSV 700.11.1) qui prévoit notamment ce qui suit :
"Art. 39- Dépendances de peu d'importance et autres aménagements assimilés
1
A défaut de dispositions communales contraires, les municipalités peuvent autoriser la construction de dépendances de peu d'importance, dont l'utilisation est liée à l'occupation du bâtiment principal, dans les espaces réglementaires entre bâtiments ou entre bâtiments et limites de propriété.
2
Par dépendances de peu d'importance, on entend des constructions distinctes du bâtiment principal, sans communication interne avec celui-ci et dont le volume est de peu d'importance par rapport à celui du bâtiment principal, telles que pavillons, réduits de jardin ou garages particuliers pour deux voitures au plus. Ces dépendances ne peuvent en aucun cas servir à l'habitation ou à l'activité professionnelle.
3
Ces règles sont également valables pour d'autres ouvrages que des dépendances proprement dites: murs de soutènement, clôtures, places de stationnement à l'air libre notamment.
4
Ces constructions ne peuvent être autorisées que pour autant qu'elles n'entraînent aucun préjudice pour les voisins.
5
(...)"
Le règlement communal du Bullet contient, sur les dépendances, un art. 84 qui a la teneur suivante :
"La Municipalité est compétente pour autoriser, dans les espaces réglementaires entre bâtiments, ou entre bâtiments et limites de propriétés voisines, la construction d'une seule dépendance peu importante, d'une surface maximum de 30 m2, n'ayant qu'un rez-de-chaussée et une hauteur de 2,50 m à la corniche.
Par dépendances, on entend des garages pour une ou deux voitures (dans ce dernier cas, la surface maximum est portée à 40 m2), bûchers, pavillons de jardin, etc. Ces constructions ne peuvent en aucun cas servir à l'habitation ou à l'exercice d'une activité professionnelle."
Il est exact que depuis la modification du 14 mai 2001, l'art. 39 RLATC ne définit plus l'ampleur des dépendances de manière absolue (le texte initial instaurait une limitation à un seul rez-de-chaussée et à 3 m de hauteur à la corniche), mais se fonde sur un critère relatif : le volume d'une dépendance doit être "de peu d'importance par rapport à celui du bâtiment principal". Cependant, l'art. 39 RLATC ne s'applique, comme le dit son alinéa premier, qu'à défaut de dispositions communales contraires. On peut donc se demander si le critère subsidiaire qu'instaure l'art. 39 RLATC s'applique lorsque le règlement communal, comme en l'espèce celui de Bullet qui date de 1982, limite l'ampleur des dépendances à l'aide de valeurs absolues concernant la surface et la hauteur à la corniche des dépendances. Il est certain en tout cas que lorsque le règlement communal autorise expressément, comme l'art. 84 de celui de Bullet, la construction de dépendances sous la forme d'un garage de 40 m2 au maximum, un garage de 39 m2 doit être admis comme dépendance.
Le moyen des recourants est donc mal fondé.
b) Autre est la question du coefficient d'occupation du sol.
Il ressort de l'art. 47 al. 1 de la loi vaudoise sur l'aménagement du territoire et les constructions du 4 décembre 1985 (LATC; RSV 700.11) que le législateur cantonal a délégué aux communes la compétence de fixer de manière précise dans leurs plans et règlements d'affectation les prescriptions relatives à la mesure de l'utilisation du sol, par quoi il faut entendre également la définition du COS (AC.2005.0054 du 15 décembre 2005 consid. 3b/aa). Comme la jurisprudence cantonale le rappelle régulièrement (
AC.2014.0361 du 31 août 2015;
AC.2013.0219 du 27 février 2015; AC.2008.0283 du 15 avril 2009; AC.2006.0083 du 27 décembre 2006; AC.2005.0167 du 8 mars 2006; AC.2005.0054 du 16 décembre 2005; AC.2005.0005 du 31 octobre 2005; AC.2004.0081 du 12 novembre 2004; AC.2002.0132 du 26 juin 2003; AC.1999.0213 du 27 avril 2001), les communes peuvent préciser dans leur règlement communal quels sont les éléments à prendre en considération dans la surface bâtie pour le calcul du COS. Cela leur laisse la possibilité d'exclure du calcul certains éléments de construction tels que par exemple les perrons, seuils et balcons, ou les terrasses non couvertes, les piscines non couvertes et les garages enterrés. Il est aussi possible que le règlement communal exclue du calcul de la surface bâtie les dépendances, avec ou sans limitation de leur surface, cette limitation pouvant être fixée par un chiffre absolu ou par leur importance relative par rapport à la construction principale (AC.2002.0229 du 12 mai 2003). Il est également possible qu'un règlement communal procède inversement en définissant spécialement ce qui doit être inclus dans la surface bâtie (AC.2008.0149 du 12 août 2009, consid. 3a).
Dans la zone de chalet de Bullet, l'art. 34 du règlement communal prévoit que la surface bâtie ne peut excéder le 10
e
de la surface totale de la parcelle. Applicable à toutes les zones, l'art. 85 du règlement communal prévoit ce qui suit ;
"La surface bâtie se calcule sur l'étage de plus grande surface, compte non tenu notamment des terrasses non couvertes, perrons, seuils, balcons, piscines non couvertes."
On ne trouve pas, dans le chapitre consacré à la zone de chalet, de disposition réglementaire qui permettrait de ne pas tenir compte de la surface des dépendances dans le calcul de la surface bâtie.
Il est vrai que dans la zone de village B, qui est destinée aux villas et maisons familiales, l'art. 21 limite la surface constructible au 10e de la surface totale de la parcelle et prévoit spécialement que
"les petites dépendances non habitables, séparées de la construction principale, peuvent bénéficier d'une surface bâtie supplémentaire équivalente aux 2,50 % de la surface de la parcelle"
. Toutefois, cette disposition n'est pas applicable dans la zone de chalets. Dans ces conditions, le chalet de 117 m2 mis à l'enquête épuise déjà la surface bâtie maximale correspondant au 10e de la surface de la parcelle, qui est de 1170 m2. L'application stricte du règlement ne permet pas d'autoriser la surface bâtie supplémentaire que constitue le garage.
c) La municipalité fait valoir qu'elle a toujours appliqué le règlement communal en ne tenant pas compte de la surface de la dépendance de peu d'importance pour ce qui concerne le coefficient d'occupation du sol . Se pose donc la question de l'application du principe de l'égalité dans l'illégalité.
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral (v. p. ex. 1C_544/2014
du 1er avril 2015, consid. 5.1, en français; ég.
2C_432/2015 du 18 janvier 2016; 1C_43/2015 du 6 novembre 2015; 1C_270/2014 du 4 juin 2015), l
e principe de la légalité de l'activité administrative prévaut en principe sur celui de l'égalité de traitement. En conséquence, le justiciable ne peut généralement pas se prétendre victime d'une inégalité devant la loi lorsque celle-ci est correctement appliquée à son cas, alors qu'elle aurait été faussement, voire pas appliquée du tout, dans d'autres cas (ATF 126 V 390 consid. 6a p. 392 et les références citées). Cela présuppose cependant, de la part de l'autorité dont la décision est attaquée, la volonté d'appliquer correctement à l'avenir les dispositions légales en question. Le citoyen ne peut prétendre à l'égalité dans l'illégalité que s'il y a lieu de prévoir que l'administration persévérera dans l'inobservation de la loi (ATF 136 I 65 consid. 5.6 p. 78 et les références). Il faut encore que l'autorité n'ait pas respecté la loi selon une pratique constante, et non pas dans un ou quelques cas isolés (ATF 132 II 485 consid. 8.6 p. 510; 127 I 1 consid. 3a p. 2; 126 V 390 consid. 6a p. 392 et les arrêts cités), et qu'aucun intérêt public ou privé prépondérant n'impose de donner la préférence au respect de la légalité (ATF 123 II 248 consid. 3c p. 254; 115 Ia 81 consid. 2 p. 83 et les références).
En l'espèce, la municipalité se prévaut d'une pratique qu'elle déclare constante mais elle n'a fourni aucun élément susceptible d'attester la réalité de cette pratique. On peut pourtant attendre de l'autorité qui souhaite faire confirmer une pratique contraire à la norme applicable qu'elle étaye ses dires en fournissant, documents à l'appui, des exemples concrets en nombre suffisant.
En l'état du dossier, le tribunal n'est pas en mesure de statuer sur l'éventuelle application du principe de l'égalité dans l'illégalité. Il laissera toutefois la question ouverte puisque de toute manière, la décision attaquée doit être annulée pour d'autres motifs.
On observera au passage que d'après les recourants, la commune de Bullet a décidé de procéder à la révision de son plan général d'affectation. Si tel est bien le cas, il appartiendra à la municipalité d'examiner l'opportunité de modifier les règles communales relatives à la prise en compte des dépendances dans le coefficient d'occupation du sol.
5.
Les recourants invoquent l'art. 75b de la Constitution fédérale et l'ordonnance du Conseil fédéral du 22 août 2012 sur les résidences secondaires, relevant que Bullet figurent dans la liste des communes qui comptent une proportion de résidence secondaire supérieure à 20 % du parc de logements.
La loi fédérale sur les résidences secondaires du 20 mars 2015 (LRS; RS 702) est entrée en vigueur le 1
er
janvier 2016. Selon l'art. 25 al. 1 LRS, elle s'applique aux demandes d'autorisation de construire qui sont contestées par recours après son entrée en vigueur. Le recours ayant été déposé le 1
er
février 2016, cette loi est applicable en l'espèce, de même que l'ordonnance sur les résidences secondaires du 4 décembre 2015 (ORSec; RS 702.1), également entrée en vigueur le 1
er
janvier 2016 (pour plus de détails sur la disposition transitoire de l'art. 25 LRS, interprétée à la lueur de ses textes allemand et italien: AC.2015.0053 du 23 mars 2016, consid. 1).
L'art. 7 LRS prévoit notamment ce qui suit :
Chapitre 4 Création de nouveaux logements dans les communes comptant une proportion de résidences secondaires supérieure à 20 %
Section 1 Nouveaux logements soumis à une restriction d'utilisation
Art. 7
1
Dans les communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supé- rieure à 20 %, de nouveaux logements ne peuvent être autorisés qu'à la condition d'être utilisés:
a. comme résidence principale ou comme logement assimilé à une résidence principale au sens de l'art. 2, al. 3; ou
b. comme logement affecté à l'hébergement touristique.
2
(...)
3
L'autorité compétente pour les autorisations de construire assortit son autorisation d'une charge sous la forme d'une restriction d'utilisation au sens de l'al. 1, let. a, ou de l'al. 2, let. a ou b. Si l'autorisation de construire n'est pas assortie d'une telle charge et qu'il ne s'agit pas d'une autorisation au sens des art. 8, 9, 26 ou 27, il est présumé que la restriction d'utilisation visée à l'al. 1, let. a, s'applique.
4
Immédiatement après l'entrée en force de l'autorisation de construire, l'autorité compétente pour les autorisations de construire ordonne à l'office du registre foncier de mentionner au registre la restriction d'utilisation relative au bien-fonds concerné.
Quant à l'ordonnance sur les résidences secondaires du 4 décembre 2015, elle prévoit ce qui suit:
Section 2 Création de nouveaux logements
Art. 3 Mention au registre foncier
1
La servitude à mentionner au registre foncier en vertu de la LRS pour les logements soumis à une restriction d'utilisation doit avoir la teneur suivante:
a. résidence principale ou logement assimilé à une résidence principale au sens de l'art. 7, al. 1, let. a, LRS;
b. (...)
c. (...)
2
La mention au registre foncier doit en outre comprendre, pour chaque logement, les numéros d'identification (EGID et EWID), conformément à l'art. 5, al. 2, let. a et b, de l'ordonnance du 31 mai 2000 sur le Registre fédéral des bâtiments et des logements
1
.
Ce régime ne diffère guère, du moins pour les cas semblables à celui de la présente cause, de celui qu'instaurait l'ordonnance sur les résidences secondaires du Conseil fédéral du 22 août 2012, dont il résultait déjà que dans les communes où le taux de 20 % de résidences secondaires est dépassé, l'autorisation de construire des logements ne peut être délivrée qu'à la condition que leur utilisation comme résidence principale soit imposée dans le permis de construire et mentionnée au registre foncier, le permis de construire pouvant cependant être refusé en cas d'abus de droit manifeste (p. ex. AC.2013.0057 du 5 juin 2014).
La Commune de Bullet figure dans l'annexe de l'ORSec qui énumère les communes où la proportion de résidences secondaires est présumée supérieure à 20 %. Elle figurait d'ailleurs déjà dans l'annexe de l'ordonnance du Conseil fédéral sur les résidences secondaires, du 22 août 2012.
La municipalité intimée semble avoir ignoré les dispositions ci-dessus, qu'elle n'évoque ni dans la décision attaquée, ni dans sa réponse au recours. Les constructeurs intimés se déterminent dans leur réponse du 2 mars 2016 en exposant que la municipalité est au courant de leur intention de s'établir en qualité de résidents permanents, soulignant qu'ils vivent depuis de nombreuses années dans le village voisin de Sainte-Croix.
Il n'appartient pas au Tribunal cantonal de statuer, comme s'il était l'autorité de première instance, sur l'application des dispositions fédérales relatives aux résidences secondaires. Il y a donc lieu d'annuler la décision attaquée et de renvoyer le dossier à la municipalité pour nouvelle décision.
6.
Les recourants font valoir, en substance, que la zone à bâtir de Bullet est surdimensionnée et qu'elle devrait être réduite en application de l'art. 15 LAT.
Les recourants perdent de vue que les arrêts du Tribunal fédéral qu'ils citent (
1C_449/2014 du 7 octobre 2015, publié aux ATF
141 II 393;
1C_568/2014
du 13 janvier 2016) concernent des procédures de planification tendant à l'adoption de plans d'affectation et non pas comme en l'espèce une procédure de délivrance d'un permis de construire.
La Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal a déjà jugé à de nombreuses reprises que la réduction des zones à bâtir surdimensionnées relève exclusivement de la procédure de planification et n'a pas sa place dans la procédure de permis de construire (AC.2015.0091 du 24 mars 2016; AC.2014.0013 du 2 novembre 2015 consid. 3). La modification de la LAT du 15 juin 2012, en vigueur depuis le 1
er
mai 2014, ne remet a priori pas en cause le droit des propriétaires d'obtenir un permis de construire pour un projet conforme à un plan en vigueur (cf. notamment AC.2014.0389 du 15 décembre 2015, consid. 1; AC.2014.0314 du 4 septembre 2015).
Le grief est donc mal fondé.
7.
Il résulte de ce qui précède que la décision attaquée doit être annulée et le dossier renvoyé à la municipalité pour nouvelle décision. Il appartiendra à l'autorité intimée de statuer à nouveau de manière complète sur les points que le présent arrêt laisse indécis, ainsi que sur les autres points litigieux.
8.
Selon les art. 49 et 55 de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD ; RSV 173.36), les frais et les dépens sont mis à la charge de la partie qui succombe.
Toutefois, d'après la jurisprudence (voir le rappel et les nombreuses références jurisprudentielles dans l'arrêt AC.2010.0272 du 28 octobre 2011), lorsque la procédure met en présence, outre le recourant et l'autorité intimée, une ou plusieurs autres parties dont les intérêts sont opposés à ceux du recourant, c'est en principe à cette partie adverse déboutée, à l'exclusion de la collectivité publique dont la décision est annulée ou modifiée, d'assumer les frais et dépens. La règle n'est toutefois pas absolue. Si les circonstances le justifient, les frais peuvent être mis à charge de la commune. Tel est le cas lorsque les frais de procédure sont entraînés exclusivement par une erreur administrative ou lorsque la municipalité se fait en quelque sorte le porte-parole des très nombreux opposants qui sont intervenus dans la procédure de mise à l'enquête. Finalement, si l'équité l'exige, l'émolument peut être réparti entre la commune et les opposants.
En l'espèce, il serait choquant de mettre les frais de la procédure à la charge des constructeurs car l'issue de la cause est essentiellement imputable à la municipalité: celle-ci a statué sans respecter les dispositions des art. 114 et 116 LATC, elle a calculé la surface bâtie sans tenir compte du texte du règlement communal et n'a pas démontré en l'état la pratique dérogatoire invoquée, et enfin elle semble avoir ignoré totalement les dispositions fédérales sur les résidences secondaires. Il y a donc lieu de mettre un émolument à la charge de la commune, qui doit des dépens aux recourants qui sont assistés d'un mandataire rémunéré.