Decision ID: cc40e061-9237-510b-a8e8-e5b3d5470a6d
Year: 2019
Language: de
Court: AR_OG
Chamber: AR_OG_004
Canton: AR
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law

Sachverhalt
A. Die A_ AG ist Eigentümerin der im Weiler C_, Gemeinde B_, liegenden Parzellen
Nrn. 001, 002, 003, 004, 005 und 006, welche vor der Abparzellierung die Parzelle Nr. 001
bildeten. Die genannten Parzellen befinden sich gemäss kommunalem Zonenplan in der
Wohn- und Gewerbezone und in der Landwirtschaftszone. Die Parzellen Nrn. 001, 004 und
005 stossen an die Kantonsstrasse an.
B. Auf Initiative der A_ AG, die auf dem noch unüberbauten Teil der ehemaligen Parzelle
Nr. 001 eine Überbauung mit Einfamilienhäusern plant, erliess der Gemeinderat B_ am
13. August 2013 den Teilzonenplan C_. Dabei wurden ein nördlicher und südlicher
Teilbereich der Parzelle Nr. 001 von der Bauzone in die Landwirtschaftszone umgezont (59
m2 und 407 m2, total 466 m2 Fläche) und dafür im nordwestlichen Bereich eine Fläche von
Seite 3
466 m2 in die Wohn- und Gewerbezone eingezont. Die Genehmigung durch das damalige
Departement Bau und Umwelt (heute: Departement Bau und Volkswirtschaft) erfolgte am 9.
September 2014 (act. 16.12-13).
C. Mit Entscheid vom 14. September 2015 (act. 9.I.4/20) und 29. September 2015 act.
9.I.4/21) bewilligten das damalige kantonale Planungsamt (heute: Abteilung
Raumentwicklung) und die Baubewilligungskommission B_ (im Folgenden: BBK) im
Hinblick auf die künftige Überbauung den Bau einer Erschliessungsstrasse und der
notwendigen Werkleitungen, welche bei der heutigen Parzelle Nr. 004 südöstlich von der
Kantonsstrasse abzweigen soll. Gemäss den Baugesuchsakten verläuft ein Teil der
geplanten Erschliessungssstrasse beim Einlenker in die Kantonsstrasse über den 59 m2
grossen Bereich in der Landwirtschaftszone, welcher durch den erwähnten Teilzonenplan
C_ ausgezont worden war (act. 9.I.4/6).
Auszug aus dem gültigen Zonenplan GIS AR (nordorientiert) mit der projektierten Erschliessungsstrasse:
D. Mit Eingabe vom 30. September 2017 (act. 9.I.4/22) ersuchte die A_ AG die BBK B_
um eine Verlängerung der Bewilligungsfrist um weitere zwei Jahre, da aus wirtschaftlich
bedingten Gründen mit dem Baubeginn zugewartet worden sei. Die BBK verweigerte die
Verlängerung der Baubewilligung mit Entscheid vom 3. November 2017 (act. 9.I.4/27), da
der angepasste Teilzonenplan trotz Vereinbarung bis zu diesem Zeitpunkt nicht eingereicht
worden sei.
E. Dagegen erhob die A_ AG mit Eingabe vom 16. November 2017 (act. 9.I.4/29) Rekurs
beim Gemeinderat B_, welcher mit Beschluss vom 5. Dezember 2017 (act. 9.I.4/30) nicht
auf den Rekurs eintrat.
F. Gegen diesen Entscheid liess die A_ AG, vertreten durch RA AA_, mit Eingabe vom
28. Dezember 2017 (act. 9.I.1) Rekurs beim Departement Bau und Volkswirtschaft erheben
u.a. mit dem Antrag, den Rekursentscheid aufzuheben und die beantragte Verlängerung
der Baubewilligung um zwei Jahre zu gewähren.
G. Aufgrund der bevorstehenden Ortsplanrevision erliess der Gemeinderat B_ am 3. April
2018 u.a. über den nicht bebauten westlichen Bereich der ehemaligen Parzelle Nr. 001
(heute: Parzellen Nrn. 002, 003 und 004) eine Planungszone (act. 16).
Seite 4
H. Mit Entscheid vom 1. November 2018 (act. 2) wies das Departement Bau und
Volkswirtschaft den Rekurs ab.
I. Gegen diesen Rekursentscheid liess die A_ AG (im Folgenden: Beschwerdeführerin),
vertreten durch RA AA_, mit Eingabe vom 6. Dezember 2018 (act. 1) mit den eingangs
erwähnten Rechtsbegehren Beschwerde beim Obergericht erheben.
J. Mit Schreiben vom 16. Januar 2019 (act. 7) liess sich der Gemeinderat B_ (im
Folgenden: Vorvorinstanz) zur Beschwerde vernehmen, ohne einen konkreten Antrag zu
stellen. Das Departement Bau und Volkswirtschaft (im Folgenden: Vorinstanz) liess sich mit
Eingabe vom 21. Januar 2019 (act. 8) mit dem eingangs erwähnten Rechtsbegehren zur
Beschwerde vernehmen.
K. Mit Schreiben vom 12. März 2019 (act. 19) zeigte das Obergericht den
Verfahrensbeteiligten an, dass die Verfahrensakten betreffend Erlass der Planungszone auf
der ehemaligen Parzelle Nr. 001 und betreffend Abparzellierung des Grundstücks Nr. 001
sowie der Teilzonenplan C_ vom 9. September 2014 inkl. Planungsbericht zu den Akten
des vorliegenden Verfahrens genommen würden.
L. Am 23. Mai 2019 fand die von der Beschwerdeführerin beantragte mündliche Verhandlung
statt. Diesbezüglich kann auf das Protokoll sowie das Plädoyer verwiesen werden (act. 20
und 21).
M. Auf Eröffnung des Urteildispositivs hin verlangte die Beschwerdeführerin mit Schreiben vom
19. Juni 2019 (act. 26) eine Begründung des Urteils. Damit sind die Voraussetzungen für
die nach Ziff. 2 des Dispositivs in Aussicht gestellte Reduktion der Entscheidgebühr nicht
gegeben.
N. Auf die Begründung der gestellten Anträge wird - soweit erforderlich - in den Erwägungen
näher eingegangen.

Erwägungen
1.
1.1 Die von Amtes wegen vorzunehmende Prüfung der prozessualen Voraussetzungen ergibt,
dass das Obergericht nach Art. 54 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege
Seite 5
(VRPG, bGS 143.1) generell zur Behandlung von Beschwerden gegen verwaltungsinterne
letztinstanzliche Verfügungen zuständig ist. Die Beschwerde wurde frist- und formgerecht
eingereicht. Die Beschwerdeführerin ist als Adressatin des angefochtenen
Rekursentscheids formell beschwert. Als Eigentümerin der Parzellen Nrn. 002, 003 und
004, über welche die geplante Erschliessungsstrasse führen soll, ist sie durch die
Verweigerung der Verlängerung der Baubewilligung in schutzwürdigen eigenen
tatsächlichen und rechtlichen Interessen besonders berührt und daher zur Beschwerde
legitimiert (Art. 59 i. V. m. Art. 32 Abs. 1 VRPG). Auf die Beschwerde ist einzutreten.
1.2 Beim Obergericht können mit Beschwerde in Verwaltungssachen grundsätzlich nur
Rechtsverletzungen (inbegriffen Ermessensmissbrauch, Ermessensüberschreitung und -
unterschreitung) sowie die unrichtige oder unvollständige Feststellung des Sachverhalts
gerügt werden (Art. 56 VRPG). Das Obergericht hat darüber hinaus volle
Überprüfungsbefugnis, soweit dies im Gesetz vorgesehen ist oder wenn sein Entscheid an
eine Bundesinstanz mit unbeschränkter Überprüfungsbefugnis weitergezogen werden
kann. Ein Weiterzug an eine Bundesinstanz mit voller Kognition, welche auch die
Ermessenskontrolle umfasst, ist vorliegend nicht gegeben. Da eine volle Überprüfung auch
nicht anderweitig gesetzlich vorgesehen ist, bleibt die Kognition des Obergerichts
vorliegend auf die Rechts- und Sachverhaltskontrolle beschränkt.
1.3 Die Beschwerdeführerin beantragt die Durchführung eines Augenscheins. Der Entscheid,
ob ein solcher angeordnet wird, steht im pflichtgemässen Ermessen der mit der Sache
befassten Behörde. Eine Pflicht zur Durchführung eines Augenscheins besteht nur dann,
wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht ermittelt werden können (Urteil
des Bundesgerichts 1C_192 vom 8. November 2010 E. 3.3). Ein Augenschein ist dann
geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien
vermöchten durch ihre Darlegungen an Ort und Stelle Wesentliches zur Erhellung der
sachlichen Grundlage des Rechtstreits beizutragen. Der Verzicht auf die Durchführung
eines Augenscheins ist zulässig, wenn die Akten eine hinreichende Entscheidgrundlage
darstellen (KASPAR PLÜSS, in: Kommentar VRG, 3. Aufl. 2014, Rz. 79 zu Art. 7).
Im vorliegenden Fall ergeben sich die die entscheidrelevanten tatsächlichen Umstände aus
den zur Verfügung stehenden Akten. Aus den Planunterlagen sind die massgebenden
Verhältnisse ohne weiteres erkennbar. Deshalb lassen sich die Fragen, welche die
vorliegende Angelegenheit aufwirft, ohne den beantragten Augenschein beantworten,
zumal es sich dabei weitgehend um Rechtsfragen handelt und die Beschwerdeführerin
nicht substantiiert, weshalb zusätzlich ein Augenschein für die Ermittlung des Sachverhalts
Seite 6
notwendig sein soll. Das Obergericht hat deshalb auf die Durchführung eines Augenscheins
verzichtet.
2.
2.1 Die Beschwerdeführerin macht in formeller Hinsicht geltend, dass die Vorvorinstanz die
zuständige Rekursinstanz gewesen sei. Damit hätte sie auf den Rekurs der
Beschwerdeführerin vom 16. November 2017 (act. 9.I.4.6/29) eintreten und ihn materiell
behandeln müssen. Den zu Unrecht ergangenen Nichteintretensentscheid habe die
Vorinstanz mit Stillschweigen übergangen, offenbar weil sie sonst den Rekurs hätte
schützen müssen. Allein schon aus diesem Grund sei die Beschwerde gutzuheissen.
2.2 Die Vorinstanz bringt dagegen vor, dass sich die Vorvorinstanz den Erwägungen der BBK
vollumfänglich angeschlossen habe. Dies sei so zu verstehen, dass die Vorvorinstanz den
Rekurs materiell geprüft habe und den Entscheid der BBK habe schützen wollen. Die
Anträge und die Begründung im Rekursverfahren vor der Vorinstanz hätten darauf
hingedeutet, dass die Beschwerdeführerin davon ausgegangen sei, dass die Vorvorinstanz
den Rekurs abgewiesen habe. Der Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin habe sich am
Rekursaugenschein auch dahingehend geäussert, dass es sich beim Nichteintreten um
einen „Schreibfehler oder ein Versehen“ handle.
2.3 Die Begründung des Rekursentscheides der Vorvorinstanz vom 5. Dezember 2017 (act.
9.I.4.6/30) ist zwar etwas dürftig und der Rechtspruch unklar, was wohl auch mit der
Rekursschrift der Beschwerdeführerin 16. November 2017 (act. 9.I.4.6/29)
zusammenhängt, welche ebenfalls keinen klaren Antrag enthält. Es ist mit der
Beschwerdeführerin auch darin übereinzugehen, dass die Vorvorinstanz als zuständige
Rekursinstanz auf den Rekurs vom 16. November 2017 hätte eintreten müssen. Der
Vorinstanz ist jedoch darin zuzustimmen, dass aus der Begründung des Rekursentscheids
vom 5. Dezember 2017 hervorgeht, dass sich die Vorvorinstanz den Erwägungen der BBK
angeschlossen hat und sich die Vorvorinstanz damit ebenfalls gegen eine Verlängerung
der Baubewilligung aussprach. Faktisch handelt es sich daher beim Nichteintreten der
Vorvorinstanz um eine Abweisung des Rekurses. Davon scheint im vorinstanzlichen
Verfahren auch die Beschwerdeführerin ausgegangen zu sein, hat diese doch das
„Nichteintreten“ der Vorvorinstanz in der Rekursschrift vom 28. Dezember 2017 (act. 9.I.1)
nicht gerügt bzw. ebenfalls „mit Stillschweigen übergangen“. Deren Rechtsvertreter
qualifizierte das Nichteintreten beim Rekursaugenschein vom 4. April 2018 vielmehr selbst
als Schreibfehler und Versehen (act. 9.I.6/S.3), womit die Beschwerdeführerin ohne
weiteres hat erfassen können, welche Überlegungen die Vorvorinstanz im Rekursentscheid
vom 5. Dezember 2017 geleitet haben. Andernfalls wäre es an der anwaltlich vertretenen
Seite 7
Beschwerdeführerin gewesen, im Sinne von Art. 28 Abs. 2 VRPG ein Berichtigungs- und
Erläuterungsgesuch bei der Vorvorinstanz einzureichen (vgl. dazu STEFAN VOGEL, in:
AUER/MÜLLER/SCHINDLER [Hrsg.], Kommentar zum Bundesgesetz über das
Verwaltungsverfahren, 2. Aufl. 2018, N. 11 zu Art. 69 VwVG). Der angefochtene Entscheid
ist damit in diesem Punkt nicht zu beanstanden.
3. Gemäss Art. 107 Abs. 2 des Gesetzes über die Raumplanung und das Baurecht
(Baugesetz, BauG, bGS 721.1) erlischt eine Baubewilligung, wenn mit den Bauarbeiten
nicht innerhalb zweier Jahre seit dem Eintritt der Rechtskraft und unter Berücksichtigung
allfälliger Zivilprozesse begonnen wird oder die Bauarbeiten länger als ein Jahr eingestellt
bleiben. Die Geltungsdauer ist eine Verwirkungsfrist. Sie läuft ohne Rücksicht auf die
Gründe, aus denen nicht gebaut wurde. Damit hat eine erloschene Baubewilligung keine
Wirkung mehr (BALTHASAR HEER, St. Gallisches Bau- und Planungsrecht, 2003, Rz. 870).
Will ein Bauherr das in Frage stehende Bauvorhaben nach dem Ablauf dieser Frist
dennoch realisieren, muss er ein neues Baugesuch einreichen, über welches die
Baubehörde auf der Grundlage der dazumal geltenden Regelungen zu entscheiden hat.
Massgebend ist dabei der faktische Beginn der Bauarbeiten. Entscheidend für die Frage
des Baubeginns ist nicht ein bestimmtes objektives Kriterium wie z.B. die Installation des
Bauplatzes, sondern alle objektiven und subjektiven Momente, anhand derer der Betrachter
zur Überzeugung gelangt, dass die Bauherrschaft ernsthaft mit den Bauarbeiten beginnt.
Baubeginn ist daher dann, wenn die Bauherrschaft Arbeiten ausführt, die sie ohne
rechtskräftige Baubewilligung nicht vornehmen würde (MISCHA BERNER in: WALDER [Hrsg.],
Luzerner Planungs- und Baurecht, 2012, Rz. 94). Blosse Vorbereitungsarbeiten, Aufstellen
der Profile und des Schnurgerüsts, Aufräumen des Bauterrains, Aufstellen der
Baubaracken und dergleichen können nicht als sichere Anzeichen ernsthaften Baubeginns
betrachtet werden (HEER, a.a.O., Rz. 873).
3.1 Die Vorinstanz kommt im angefochtenen Entscheid zum Schluss, dass während der
zweijährigen Geltungsdauer keine baubeginnenden Arbeiten ausgeführt worden seien und
mit dem Baubeginn ausdrücklich zugewartet worden sei, weil vorgängig noch hätten
Bereinigungen erfolgen müssen. Auch am Rekursaugenschein hätten sich keine Hinweise
auf angefangene Bauarbeiten ergeben.
3.2 Die Beschwerdeführerin macht dagegen geltend, dass sie mit der Erstellung der
Erschliessungsstrasse begonnen habe, seien doch sämtliche Planungsarbeiten bereits
erfolgt. Ebenso sei der Schmutzwasseranschluss für die Parzelle Nr. 001 vom Kanton
erstellt und bis ausserhalb der Strasse geführt worden. Der Kanton habe dies zwar im
Rahmen seiner Bautätigkeiten gemacht, aber unter voller Kostenfolge zulasten der
Seite 8
Beschwerdeführerin. Das Obergericht habe der Gemeinde B_ für Bauarbeiten im
Zusammenhang mit dem Grundstück Nr. 001 für den Betrag von Fr. 16‘000.-- die definitive
Rechtsöffnung bestätigt. Dieser Betrag sei ein erheblicher Prozentsatz der Kosten für die
Erschliessung des Grundstücks Nr. 001. Dass der Schmutzwasseranschluss für die
Parzelle Nr. 001 zulasten der Beschwerdeführerin erstellt worden sei, zeige, dass diese
ernsthaft mit den Bauarbeiten begonnen habe.
3.3 Die Vorinstanz wendet dagegen ein, dass sich der angesprochene
Schmutzwasseranschluss auf dem Grundstück Nr. 007 befinde, welches im Eigentum des
Kantons Appenzell Ausserrhoden stehe. Der Schmutzwasseranschluss sei zudem vom
Tiefbauamt im Rahmen der Sanierung der Kantonsstrasse angelegt worden, weil verhindert
werden sollte, dass der sanierte Strassenbelag kurze Zeit nach Abschluss der
Sanierungsarbeiten wieder geöffnet werden müsse. Zudem ergäben sich keine Hinweise
darauf, dass seit der Anlage des Schmutzwasseranschlusses weitere Massnahmen zur
Umsetzung der Baubewilligung erfolgt seien.
3.4 Wie die Vorinstanz zutreffend ausführt, erfolgten die Bauarbeiten für den
Schmutzwasseranschluss offenkundig durch das Tiefbauamt wegen der Sanierung der
Kantonsstrasse und nicht auf Veranlassung der Beschwerdeführerin. Aus den Akten
ergeben sich zudem keine Anhaltspunkte, dass auf den Bauparzellen Nrn. 002, 003 und
004 Bauarbeiten ausgeführt wurden, welche mit dem projektierten Bauvorhaben im
Zusammenhang stehen. Im Weiteren ist hervorzuheben, dass der Schmutzwasserkanal
offenbar bereits vom 18. Juni 2015 bis zum 31. August 2015 erstellt wurde (vgl. Teil-
Entscheid der BBK vom 15. Juni 2015, act. 3.13/13 und Rechnung der D_ AG, act.
3.13/20). Eine Fortsetzung der Bauarbeiten wird von der Beschwerdeführerin weder
geltend gemacht noch ist eine solche aus den Akten ersichtlich. Wenn man der
Argumentation der Beschwerdeführerin folgen und die Erstellung des
Schmutzwasseranschlusses als Baubeginn qualifizieren würde, wären die Bauarbeiten
damit zum Zeitpunkt der Gesuchseinreichung am 30. September 2017 deutlich mehr als ein
Jahr eingestellt gewesen. Dies hätte gemäss Art. 107 Abs. 2 BauG zur Folge, dass die
Bewilligung bereits seit dem 1. September 2016 erloschen war, womit eine Verlängerung
schon aus diesem Grund ausgeschlossen wäre. Demzufolge kann die Beschwerdeführerin
aus der Erstellung und den Kosten des Schmutzwasserkanals in diesem Verfahren nichts
zu ihren Gunsten ableiten.
4. Gemäss Art. 107 Abs. 3 BauG kann eine Baubewilligung aus wichtigen Gründen höchstens
um ein Jahr verlängert werden. Das Baugesetz vermittelt den Gesuchstellern mit dieser
„Kann-Vorschrift“ auch bei einem begründeten Gesuch keinen Rechtsanspruch auf
Seite 9
Verlängerung der Baubewilligung. Massgebend ist vielmehr das Vorliegen von „wichtigen
Gründen“. Dabei handelt es sich um einen unbestimmten Rechtsbegriff, wobei das
Baugesetz und die Verordnung nicht näher ausführen, was damit gemeint ist. Da Art. 107
Abs. 3 BauG als gesetzliche Konkretisierung des allgemeinen Ausnahmetatbestands von
Art. 118 BauG zu qualifizieren ist, ist dieser Begriff so auszulegen, dass in analoger
Anwendung von Art. 118 Abs. 2 BauG ausserordentliche Verhältnisse vorliegen müssen,
die ein Abweichen von der gesetzlichen Verwirkungsfrist rechtfertigen (vgl. dazu auch BGE
107 Ib 116 E. 2b). Eine Ausnahmebewilligung bezweckt, im Einzelfall Härten und
offensichtliche Unzweckmässigkeiten, d.h. offensichtlich ungewollte Wirkungen zu
beseitigen, die mit dem Erlass der Regel nicht beabsichtigt waren. Die ausserordentlichen
Verhältnisse müssen grundsätzlich objektiver Art und baurechtlicher Natur (z. B. Form und
Lage der Parzelle, technische Situation) und nicht in den persönlichen Verhältnissen von
Bauwilligen begründet sein (Urteil VB.2005.00334 des Verwaltungsgerichts Zürich vom 17.
November 2005 E. 4.2). Die Ausnahmebewilligung darf nicht eingesetzt werden, um
generelle Gründe zu berücksichtigen, die sich praktisch immer anführen liessen, weil auf
diesem Wege das Gesetz selber abgeändert würde (BGE 117 Ia 141 E.4). Rein
wirtschaftliche Gründe oder eine optimale Ausnützung des Grundstücks stellen für sich
allein keine Ausnahmegründe dar (BGE 107 Ia 214 E. 5). Mit der Ausnahmebewilligung
dürfen sodann keine öffentlichen Interessen verletzt werde. Die mit der Grundregel
verfolgten öffentlichen Interessen sind mit den entgegenstehenden privaten Interessen des
Gesuchstellers abzuwägen (BGE 136 II 224 BGE 114 Ib 190 E. 5). Sofern rechtliche oder
tatsächliche Verhältnisse einen anderen Entscheid rechtfertigen oder die erteilte
Baubewilligung auf einem unrichtigen Entscheid beruht, darf das Gesuch um
Fristverlängerung nicht gutgeheissen werden (HEER, a.a.O, Rz. 875). Ob eine
Ausnahmesituation im erwähnten Sinn vorliegt, ist eine Rechtsfrage, die das Obergericht
frei überprüft (BGE 107 Ib 116 E. 4a; HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines
Verwaltungsrecht, 7. Aufl. 2016, Rz. 2675).
4.1 Die Vorinstanz begründet die Verweigerung der Verlängerung vor allem damit, dass das
Bauvorhaben im Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung aufgrund der Erschliessung
über die Landwirtschaftszone nicht bewilligungsfähig gewesen sei. Die erteilte Bewilligung
im Hinblick auf eine bevorstehende Zonenplananpassung weise einen groben und zudem
leicht erkennbaren rechtlichen Mangel auf. Damit stehe fest, dass die Baubewilligung zu
Unrecht erteilt worden sei. Die Verlängerung der Baubewilligung, welche auf einem
unrichtigen Entscheid beruhe, sei nicht möglich. Die Beschwerdeführerin habe es zudem
unterlassen, die wichtigen Gründe für die Verlängerung der Baubewilligung explizit zu
nennen.
Seite 10
4.2 Die Beschwerdeführerin macht geltend, dass es wegen der Abparzellierung des
Landwirtschaftslands vom Bauland zu Differenzen zwischen der Beschwerdeführerin und
der Bodenrechtskommission gekommen sei. Die Bereinigung der Differenzen habe zu
Verzögerungen bei der Umsetzung des Projekts geführt. Ebenso habe der Umstand, dass
59 m2, welche für die Erstellung der Erschliessungsstrasse benötigt würden, in der
Landwirtschaftszone lägen und dieses Problem vor dem Bau der Erschliessungsstrasse
gelöst werden müsse, zu Verzögerungen geführt. Zudem könne die Beschwerdeführerin
die Erschliessungsstrasse erst bauen, wenn ihre Finanzierung sichergestellt sei. Auch das
benötige Zeit. Die Beschwerdeführerin habe sich bereits im Jahr 2015 um eine Umzonung
der 59 m2 Land in der Landwirtschaftszone bemüht, welche für den Bau der
Erschliessungsstrasse benötigt würden. Der Weg für die Überbauung der Baugrundstücke
sei damit mit zahlreichen raumplanerischen, baurechtlichen und finanziellen Hindernissen
gepflastert, welche der Beschwerdeführerin die Erschliessung und Überbauung der
Baugrundstücke stark erschwerten. Das Bauland sei derart ungünstig parzelliert, dass
aufwändige und kostspielige Anpassungen hätten vorgenommen werden müssen, um das
Land baulandsparend und rationell überbauen zu können. Dazu sei ein zeitraubendes Hin-
und Her im Zusammenhang mit den verschiedenen missglückten Versuchen der
Einwohnergemeinde B_ gekommen, ihren Zonenplan zu revidieren. Probleme mit der
Abparzellierung und Erschliessung sowie mit der Finanzierung der Erschliessung hätten zu
weiteren Problemen geführt und das Ganze zu einem veritablen, rechtlichen,
administrativen und betriebswirtschaftlichen Hindernislauf werden lassen. Jeder
Gemeindepräsident habe neue Ideen gehabt. Dazu seien Kaufinteressenten für die
Grundstücke gekommen, die wieder abgesprungen seien, weil es zu wenig schnell
vorwärts gegangen sei.
Es liege im öffentlichen Interesse, dass das Grundstück Nr. 001 rasch erschlossen und
überbaut werde. Dazu habe die Vorvorinstanz die Beschwerdeführerin in der Vereinbarung
zur Sicherung der Überbauung vom 17. August 2015 verpflichtet. Dies werde durch die
Verweigerung der Verlängerung der Baubewilligung in Verbindung mit der Planungszone
praktisch verunmöglicht. Werde das Land in der Bauzone belassen, bewirke die
Verweigerung der Verlängerung zudem, dass das Projekt derart erschwert und verteuert
werde, dass die Realisierung in Frage gestellt sei. Zudem führe ein neues
Baubewilligungsverfahren, welches dann nötig würde, zu einem unsinnigen administrativen
Leerlauf, weil die Erschliessung in genau gleicher Weiser erfolgen müsse. Im vorliegenden
Fall würden die Interessen der Beschwerdeführerin, dass die im Vertrauen auf die von den
zuständigen Behörden erteilten Bewilligungen sehr hohen Investitionen nicht nutzlos
würden, über das Interesse der BBK, die Beschwerdeführerin für ihr Vorgehen bei der
Einzonung der 59 m2 Landwirtschaftsland zu sanktionieren, hinausgehen. Ebenso wäre
Seite 11
eine Verweigerung der Verlängerung der Baubewilligung unverhältnismässig. Dazu komme
dass die Beschwerdeführerin die Erschliessungsstrasse rasch erstellen möchte, sobald das
Problem mit den für den Bau der Erschliessungsstrasse fehlenden 59 m2 gelöst sei. Die
Zuständigkeit für die örtliche Raumplanung liege zudem bei den Gemeinden. Dieser
Verantwortung habe sich die Gemeinde B_ im vorliegenden Fall entziehen wollen. Nun
wolle sie die Beschwerdeführerin dafür bestrafen, dass sie von den komplexen Fragen
schlicht überfordert gewesen sei. Dieses Handeln verstosse gegen Treu und Glauben.
Nicht stichhaltig sei das Argument der Vorinstanz, die Baubewilligung für die
Erschliessungsstrasse hätte nicht erteilt werden dürfen, weil 59 m2 Landwirtschaftsland für
den Bau der Strasse hätten in Anspruch genommen werden müssen. Das Planungsamt
habe die Abweichung von der Zonengrenze gemäss Schreiben vom 16. Juli 2015 (act.
9.I.1/2) nur unter der Bedingung toleriert, dass sich die Gemeinde bereit erkläre, innerhalb
von 6 Monaten ab Fertigstellung der Erschliessungsstrasse einen angepassten
Teilzonenplan zu erarbeiten, welcher alle Bestandteile der Erschliessungsstrasse in die
Wohn- und Gewerbezone einzone. Wenn man eine Bewilligung unter einer Auflage erteile
und diese Auflage zu einem rechtmässigen Zustand führe, treffe es nicht zu, dass die
Baubewilligung rechtswidrig erteilt worden sei. Damit stehe fest, dass die Baubewilligung
rechtmässig und unter ausdrücklicher Zustimmung der involvierten Behörden erteilt worden
sei. Demzufolge würden wichtige Gründe die beantragte Verlängerung der Baubewilligung
gebieten.
4.3 Vorab gilt es festzuhalten, dass gemäss Art. 107 Abs. 3 BauG nur eine Verlängerung der
Baubewilligung um ein Jahr möglich ist. Dabei handelt es sich um eine gesetzliche Frist,
welche nicht erstreckt werden kann (Art. 6 Abs. 1 VRPG). In den vorhergehenden
vorinstanzlichen Verfahren hat die Beschwerdeführerin jeweils eine Verlängerung um zwei
Jahre beantragt, womit die Verweigerung der Vorinstanzen schon aus diesem Grund als
gerechtfertigt erscheint. Soweit die Beschwerdeführerin die Verzögerung des Baubeginns
mit wirtschaftlichen Motiven begründet, so stellen - diese wie oben angetönt - keine
anerkannten Ausnahmegründe dar. Aus den beigezogenen Akten zur Abparzellierung (act.
18) lässt sich nicht ableiten, dass die Bodenrechtskommission für die Verzögerung des
Verfahrens verantwortlich war. Zudem ist nicht ersichtlich und wird von der
Beschwerdeführerin nicht substantiiert, inwiefern die fehlende Abparzellierung ein
baurechtliches Hindernis für den Beginn der Bauarbeiten bildete. Was die 59 m2 grosse
Landwirtschaftsfläche anbelangt, so ist unbestritten, dass der Beschwerdeführerin diese
Problematik zum Zeitpunkt der Bewilligungserteilung bekannt war. Aus dem
Planungsbericht zum Teilzonenplan C_ vom 9. September 2014 (act. 16.13) geht hervor,
dass u.a. exakt diese Fläche auf der Parzelle Nr. 004 auf Veranlassung der
Seite 12
Beschwerdeführerin ausgezont und andere Flächen für eine optimale bauliche Ausnützung
eingezont wurden. Dies bildet im Lichte der in Ziff. 4 genannten Rechtsprechung und Lehre
ebenfalls keinen Ausnahmetatbestand. Vielmehr hat sich die Beschwerdeführerin dieses
durch die Umzonung geschaffene Bauhindernis selbst zuzuschreiben. Im Übrigen wird von
der Beschwerdeführerin nicht substanziiert und belegt, dass und inwiefern ein Wechsel in
der kommunalen Exekutive und allfällige Zonenplanänderungen während der 2-jährigen
Frist den Baubeginn verzögert hätten.
4.4 Aus der Vereinbarung vom 17. August 2015 (act. 9.I.1/1) ergeben sich im Weiteren keine
Zusicherungen der Vorvorinstanz, innert der 2-jährigen Frist einen Teilzonenplan zu
erlassen oder die Frist der Baubewilligung bis zur Rechtskraft des Teilzonenplans zu
verlängern, wobei darauf hinzuweisen ist, dass gesetzliche Fristen auch nicht durch
öffentlich-rechtliche Verträge erstreckt werden könnten. Im Schreiben des damaligen
Planungsamts vom 19. Juli 2015 (act. 9.I.1/2) wurde der Vorvorinstanz lediglich ein
Vorschlag unterbreitet, weshalb dieses ebenfalls nicht als Vertrauensgrundlage qualifiziert
werden kann, zumal die Beschwerdeführerin gar nicht Adressatin dieses Schreibens war.
Gemäss dem Protokoll der Sitzung der Vorvorinstanz vom 18. August 2015 (act. 9.I.4/19)
wurde mit der Beschwerdeführerin vielmehr vereinbart, dass der Teilzonenplan sofort an
die Hand genommen und durch die Beschwerdeführerin erstellt werde, was von der
Beschwerdeführerin nicht bestritten wird. Dazu kommt, dass die Beschwerdeführerin auch
in der Baubewilligung der BBK vom 29. September 2015 (act. 9.I.4/21) unmissverständlich
auf die 2-jährige Verwirkungsfrist hingewiesen wurde. Auch wenn für den Erlass von
Nutzungsplänen nach Art. 48 BauG der Gemeinderat zuständig ist, wäre es damit an der
Beschwerdeführerin bzw. ihrer Projektverfasserin gewesen, die Erarbeitung des
Teilzonenplans voranzutreiben oder zumindest bei der Vorvorinstanz in dieser
Angelegenheit nachzuhaken. Allfällige Versäumnisse ihrer Projektverfasserin muss sich die
Beschwerdeführerin anrechnen lassen. Infolgedessen liegen keine Anhaltspunkte für einen
Verstoss gegen Treu und Glauben seitens der kommunalen Behörden vor.
4.5 Sodann schliesst sich das Obergericht der vorinstanzlichen Einschätzung an, dass die
erteilte Baubewilligung auf einem unrichtigen Entscheid beruht. Es ist zutreffend, dass die
projektierte Erschliessung über die Landwirtschaftszone der Bewilligungsfähigkeit des
Bauvorhabens entgegenstand, zumal die vorausgesetzte Umzonung im Entscheid des
damaligen Planungsamts vom 14. September 2015 (act. 9.I.4/20) nicht einmal verbindlich
im Dispositiv verfügt wurde. Erschwerend kommt dazu, dass eine solche
Nebenbestimmung gar nicht zulässig wäre, da es sich bei der fehlenden Zonenkonformität
eines Teils der Erschliessungsstrasse keineswegs nur um einen geringfügigen Verstoss
gegen das materielle Bauordnungsrecht handelt (vgl. Art. 116 Abs. 2 lit. a BauG).
Seite 13
Im Weiteren muss auch berücksichtigt werden, dass sich mit dem Inkrafttreten des
kantonalen Richtplans, nach welchem die Bauzonenreserven in der Gemeinde B_ um
4.4 ha zu reduzieren sind (vgl. Einspracheentscheid der Vorvorinstanz vom 29. August
2018, act. 16.8/3) und dem Erlass der Planungszone die massgebenden tatsächlichen und
rechtlichen Verhältnisse geändert haben. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin ist
daher derzeit das öffentliche Interesse an der Überbauung der Baugrundstücke der
Beschwerdeführerin als geringfügig einzustufen. Hingegen geht das öffentliche Interesse
an der Reduktion überdimensionierter Bauzonen (Art. 15 Abs. 2 des Bundesgesetzes über
die Raumplanung, RPG, SR 700) und an der Sicherung des Planungsziels der Gemeinde
gemäss Planungszone den privaten Interessen der Beschwerdeführerin an der
Verlängerung der Baubewilligung für die Erschliessungsstrasse, welche aufgrund des
zonenwidrigen Einlenkers derzeit gar nicht realisierbar ist, zweifellos vor. Schlussendlich
gilt es festzuhalten, dass ein Baubeginn innerhalb eines Jahres aufgrund dieses
„doppelten“ raumplanerischen Hindernisses als äusserst unwahrscheinlich erscheint, was
einer Verlängerung der Baubewilligung ebenfalls entgegensteht.
4.6 Damit kommt das Obergericht zu Schluss, dass die Verzögerung des Baubeginns im
vorliegenden Fall weitgehend auf Mängel in der Projektorganisation und finanzielle
Schwierigkeiten der Beschwerdeführerin zurückzuführen ist und dass zudem öffentliche
Interessen sowie die projektierte Beanspruchung der Landwirtschaftszone der
Verlängerung der Baubewilligung entgegenstehen. Infolgedessen liegen keine
ausserordentliche Verhältnisse bzw. wichtige Gründe im Sinne von Art. 107 Abs. 3 BauG
i.V.m. Art. 118 Abs. 2 BauG vor, welche eine Verlängerung der Baubewilligung
rechtfertigen würden.
5. Nach dem Gesagten wurde die Verlängerung der Baubewilligung von den Vorinstanzen zu
Recht verweigert, womit die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen ist.
6. Nach Art. 19 Abs. 3 in Verbindung mit Art. 53 Abs. 1 VRPG ist im Beschwerdeverfahren vor
Obergericht gebühren- und kostenpflichtig, wer ganz oder teilweise unterliegt oder auf
dessen Rechtsmittel nicht eingetreten wird. Der Beschwerdeführerin ist ausgangsgemäss
eine Entscheidgebühr aufzuerlegen, wobei eine Gebühr von Fr. 2‘500.00 als angemessen
erscheint (Art. 4a des Gesetzes über die Gebühren in Verwaltungssachen [bGS 233.2]).
Auf die Zusprechung einer Parteientschädigung besteht kein Anspruch (Art. 53 Abs. 3
VRPG e contrario).
Seite 14