Decision ID: 2358df86-a40d-4532-a37d-483aef28b012
Year: 2017
Language: de
Court: GR_VG
Chamber: GR_VG_005
Canton: GR
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law

Der natürlich gewachsene Geländeverlauf gelte als massgebliches Terrain. Die Vorinstanz habe den natürlich gewachsenen Geländeverlauf nicht ermittelt. Der Sachverhalt sei nicht abgeklärt. Vorliegend seien gegenüber der Parzelle der Beschwerdeführer Aufschüttungen mit einer Überhöhe von mindestens einem halben Meter erfolgt. Die Traufhöhen talseits seien deutlich überschritten. Im Fassaden- und Schnittplan 311 vom 23. Februar 2016 fehle die Vermassung, ebenso wie die Höhenangaben samt Höhenkoten. Die Erhöhung im südwestlichen Bereich des Dachs stelle eine Verletzung der Gebäudehöhe und nicht einen Dacheinschnitt gemäss Art. 31 Abs. 4 BG dar. Der Dacheinschnitt diene missbräuchlich zur Rechtfertigung der unzulässig hohen Traufe. Er entspreche nicht der vorgeschriebenen Länge gemäss Art. 31 Abs. 4 BG.
 Die Treppe im Erdgeschoss weise an der schmalsten Stelle immer noch eine Breite von 1.1 m auf. Es sei nicht klar, weswegen die mehrfach korrigierten Pläne die Mindestbreite der Treppen immer noch nicht einhielten. Das Baugesuch verletze Art. 48 Abs. 1 BG uns sei nicht bewilligungsfähig. Durch die Einhaltung der Mindestbreite sei letztlich eine Projektänderung erforderlich.
 Es könne nach wie vor nicht geprüft werden, ob die Ausnützungsziffer eingehalten sei. Trotz der eingereichten Berechnung vom 11. Januar 2016 fehlten immer noch Angaben.
 Die Vorinstanz hätte betreffend die vorgesehene Erdsondenwärmepumpen prüfen müssen, ob die Umwelt- und Feuerpolizeigesetzgebung eingehalten sei. Die entsprechende Auflage könne nicht genügen.
 Auch bezüglich Meteorwasser und dessen Ableitung hätte nicht eine Auflage verfügt, sondern das Baugesuch abgewiesen werden müssen.
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 Betreffend Ortsbildschutz werde ein Gutachten der kantonalen Denkmalpflege zur Frage der Ästhetik der geplanten Neubaute im Kontext zur bestehenden Bebauung aus den Achtzigerjahren beantragt. Der geplante Neubau weiche stark von den bisherigen Bebauungen ab. Die geplante Baute beeinträchtige das Quartierbild infolge Überhöhe und nicht architektonischer Integration massiv. Zudem erfolge eine Baumassierung, welche das Quartierbild negativ beeinträchtige. Es handle sich vorliegend um ein architektonisch einheitliches Quartier mit den typisch vorgesetzten weissen Betonsäulen. Dies sei auf einen privaten Quartierplan zurückzuführen, der in Zusammenarbeit mit der Gemeinde in den Achtzigerjahren entstanden sei. Die entsprechenden Akten der Quartierplanung seien beizuziehen.
 Hinsichtlich der Fristen im Baubewilligungsverfahren herrsche in X._ eine unterschiedliche Behandlungsweise respektive Praxis. Die rechtsungleiche Behandlung innerhalb der gleichen Gemeinde sei stossend.
6. Am 5. September 2016 beantragten die Eheleute C._ (nachfolgend
Beschwerdegegner) und die Gemeinde X._ (nachfolgend
Beschwerdegegnerin) die Abweisung der Beschwerden, soweit darauf
eingetreten werden könne.
 A._ fehle die Beschwerdelegitimation. Er sei nicht unmittelbarer Nachbar des Baugrundstückes und die beiden Grundstücke seien auch nicht nur durch einen Verkehrsträger voneinander getrennt.
 Der Sitzplatz der Beschwerdegegner bilde keinen geschlossenen Raum und sei zum dauernden Verweilen für Menschen nicht geeignet. Massgebend sei somit der Abstand zwischen den beiden Wohnhäusern. Letztlich spiele die Frage, ob der Sitzplatz als Gebäude qualifiziert werde, keine Rolle. Gestützt auf Art. 77 KRG könne die Gemeinde nämlich Unterschreitungen der Bauabstände bewilligen, wenn eine Vereinbarung der Betroffenen vorliege und keine überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstünden. Das Projekt halte gegenüber allen Beschwerdeführern die in der WI geltenden Gebäude- und Grenzabstände ein. Nur die Beschwerdegegner selber wären durch die Unterschreitung eines allfällig zu beachtenden Gebäudeabstandes tangiert. Mit sich selber müssten die Beschwerdegegner keine Vereinbarung treffen, in welcher sie der Unterschreitung des Gebäudeabstandes auf ihrer eigenen Parzelle zustimmten. Auch eine Verletzung überwiegender öffentlicher Interessen sei nicht erkennbar. Der Gartensitzplatz bestehe aus Beton, das neu zu bauende Haus aus Mauerwerk. Beide Bauten seien somit
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feuerfest. Im Übrigen könne die Feuerwehr von der Westseite her tätig werden. Die Brandschutzbewilligung sei von der GVG erteilt worden.
 Die Summe der beiden Grenzabstände müsse nicht als Gebäudeabstand eingehalten werden. Art. 28 Abs. 4 BG erlaube, Gebäude auf Nachbargrundstücken an der gemeinsamen Grenze aneinander zu bauen. Vorliegend liege das Zugeständnis des Nachbarn schriftlich vor. Die Auflage im Baubescheid genüge.
 Im Plan Fassaden/Schnitt vom 23. Februar 2016 sei das gewachsene Terrain korrekt eingetragen. Das heutige Terrain entspreche im Bereich der Ostfassade des Bauprojekts dem ursprünglich gewachsenen Terrain. Der damalige Geländeverlauf von 1991 sei mit dem heutigen praktisch identisch. Einzig im mittleren Bereich der Ost- des geplanten Hauses sei das Gelände leicht abgesenkt worden. Eine Aufschüttung habe nie stattgefunden. Die zulässige Traufhöhe sei unter Berücksichtigung des Hangbonus von 2 m auch talseits eingehalten. Ein Dacheinschnitt bedeute die Unterbrechung der Dachtraufe. Das Projekt halte die 50%-Regel gemäss Art. 31 Abs. 4 BG mit einer Abweichung von 1.6 % ein, was innerhalb der Toleranz liege. Im Notfall liesse sich diese Abweichung noch beheben.
 Im Grundrissplan EG vom 23. Februar 2016 sei die Treppe im Erdgeschoss an der schmalsten Stelle mit 1.225 m vermasst. Die betreffende Auflage in der Bewilligung sei bereits erfüllt.
 Die AZ-Berechnung sei nachvollziehbar und korrekt.
 Die Auflage betreffend Erdsondenwärmepumpe stelle sicher, dass vor der Errichtung die entsprechende Bewilligung für die  einzuholen sei. Im Rahmen derselben werde die Baubehörde die massgebenden Vorschriften prüfen.
 Bereits am 11. Mai 2016 sei der revidierte Plan betreffend Kanalisation „Leitungskataster“ eingereicht worden. Dieser sehe vor, dass das Meteorwasser versickere. Zudem sei der Schlammsammler eingefügt worden. Die entsprechende Beilage sei von der Beschwerdegegnerin übersehen worden und die entsprechende Auflage somit bereits erfüllt.
 Hier gebe es keine schützenswerten Gebäude und es seien auch keine ISOS-Vorgaben zu beachten. Beim Quartier handle es sich um eine neuzeitliche, nach individuellen Gesichtspunkten erfolgte Überbauung. Auch die Ästhetiknorm von Art. 31 Abs. 3 BG helfe nicht weiter, da sich diese auf andere Dachformen als Firstdächer beziehe und das vorliegende Bauvorhaben ein Firstdach aufweise. Die Denkmalpflege
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sei nicht beizuziehen. Ein privater Quartierplan existiere nicht. Zudem seien in der Wohnzone I verschiedene Baustile anzutreffen.
 Bei Art. 46 Abs. 3 KRVO handle es sich um eine Ordnungsfrist. Zudem hätten die Beschwerdeführer die Dauer des Verfahrens durch Fristverlängerungen ebenfalls beeinflusst. Der Vorwurf der rechtsungleichen Behandlung werde nicht substantiiert.
 Das rechtliche Gehör sei von der Beschwerdegegnerin nicht verletzt worden. Aufgrund der Begründung der angefochtenen Entscheide hätten die Betroffenen deren Tragweite beurteilen und in voller Kenntnis der Umstände weiterziehen können. Dies sei hier der Fall. Ein allfälliger Mangel wäre zudem im Rechtsmittelverfahren geheilt worden.
7. Am 30. September 2016 hielten die Beschwerdeführer replicando an
ihren Anträgen fest und wiederholten im Wesentlichen die bereits in der
Beschwerde vorgebrachte Argumentation. Dabei wiesen sie bezüglich der
Legitimation von A._ insbesondere noch darauf hin, dass dieser
durch den Lichtentzug, die Sonneneinstrahlung und den Entzug der
Aussicht als Folge der Verletzung der Traufhöhe rechtswidrig
eingeschränkt werde. Die unzulässige Gebäudehöhe und die damit
verbundenen Einschränkungen der Sicht bildeten ein eigenes
schutzwürdiges Interesse an der Nichtbewilligung oder Änderung des
Bauprojekts.
8. Am 12. Oktober 2016 hielten auch die Beschwerdegegnerin und die
Beschwerdegegner duplicando an ihren Anträgen fest. Sie ergänzten ihre
Argumentation insofern, als nur die Legitimation des Beschwerdeführers
A._, nicht aber diejenige der Beschwerdeführer der Eheleute
B._ bestritten sei. Sollte das streitberufene Gericht die Toleranz von
1.6 % bei der Bemessung des Dacheinschnitts nicht für bewilligungsfähig
betrachten, verpflichte sich die Beschwerdegegnerin, die Baubewilligung
mit der entsprechenden Auflage zu ergänzen und die Beschwerdegegner,
den Dacheinschnitt entsprechend um 17 cm auf 5.25 m zu verkleinern.
Dies hätte im Gebäudeinnern keine bauliche Änderung zur Folge. Die
Baubewilligung wäre deswegen nicht aufzuheben.
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9. Mit prozessleitender Verfügung vom 26. Oktober 2016 gestattete der
Instruktionsrichter den Beschwerdegegnern die vorübergehende
Entfernung des Baugespanns auf Parzelle 892.
10. Am 16. Dezember 2016 führte die 5. Kammer des Verwaltungsgerichtes
einen Augenschein an Ort und Stelle durch, an welchem von Seiten der
Beschwerdeführer die Ehefrau des Beschwerdeführers A._ sowie die
Eheleute B._ in Begleitung ihres gemeinsamen Rechtsanwaltes lic.
iur. Anton Hidber anwesend waren. Von Seiten der Beschwerdegegner
waren die Eheleute C._ und von Seiten der Beschwerdegegnerin die
Vizepräsident der Baukommission, vertreten durch deren gemeinsame
Rechtsanwältin Dr. iur. Marianne Sonder, zugegen. Allen Anwesenden
wurde an sechs verschiedenen Standorten die Möglichkeit geboten, sich
anhand der Örtlichkeiten auch noch mündlich zur Streitsache zu äussern,
wovon allseits Gebrauch gemacht wurde. Seitens des Gerichtes wurden
insgesamt noch 18 Fotografien von den örtlichen Verhältnissen erstellt
und dem Protokoll des Augenscheins beigefügt. Ebenso wurde eine CD
mit der Kopie der Audioaufnahmen des Augenscheins ins Dossier
aufgenommen. Zur Wahrung des rechtlichen Gehörs wurde den Parteien
das Augenscheinprotokoll (Ereignisprotokoll) mitsamt der CD vor der
Urteilsfällung zugestellt. Dazu liessen sich die Beschwerdeführer sowie
die Beschwerdegegnerin und die Beschwerdegegner am 24. Januar 2017
bzw. am 2. Februar 2017 vernehmen. Am 13. Februar 2017 reichten die
Beschwerdeführer zudem noch eine weitere Stellungnahme ein.
Auf das Ergebnis des Augenscheins sowie die weiteren Ausführungen der
Parteien in ihren Rechtsschriften und im angefochtenen Bau- und
Einspracheentscheid vom 24. Mai, mitgeteilt am 8. Juni 2016, wird, soweit
erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.
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Das Gericht zieht in Erwägung:
1. Gemäss Art. 6 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege
(VRG; BR 370.100) kann die zuständige Behörde die Verfahren im
Interesse einer zweckmässigen Erledigung durch verfahrensleitende
Verfügung bei getrennt eingereichten Eingaben zum gleichen
Gegenstand vereinigen. Voraussetzung für eine Verfahrensvereinigung
ist, dass den Eingaben derselbe Sachverhalt zugrunde liegt und sich die
gleichen Rechtsfragen stellen (vgl. BGE 128 V 124 E.1 mit weiteren
Hinweisen). Dies trifft vorliegend offensichtlich zu, weshalb der
Instruktionsrichter die beiden Verwaltungsgerichtsverfahren R 16 45 und
R 16 46 bereits mit prozessleitender Verfügung vom 14. Juli 2016
zusammengelegt hat. Folglich werden die Beschwerden auch mit einem
Urteil entschieden.
2. Anfechtungsobjekt des vorliegenden verwaltungsgerichtlichen
Beschwerdeverfahrens bildet der kommunale Bau- und
Einspracheentscheid vom 24. Mai, mitgeteilt am 8. Juni 2016, mit
welchem die Beschwerdegegnerin die Einsprachen u.a. der heutigen
Beschwerdeführer abgewiesen und das Baugesuch der
Beschwerdegegner vom 22. Oktober 2015 unter Auflagen bewilligt hat.
Streitig und zu prüfen ist die Frage, ob die Beschwerdegegnerin die
Baubewilligung zu Recht erteilt hat.
3. a) Vorab ist die Frage der Legitimation der Beschwerdeführer zu klären.
Art. 33 Abs. 3 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG; SR
700) lautet wie folgt:
Art. 33 Kantonales Recht 1. (...) 2. (...)
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3. Es (das kantonale Recht) gewährleistet a) die Legitimation mindestens im gleichen Umfang wie für die Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht; b) die volle Überprüfung durch wenigstens eine Beschwerdebehörde.
4. (...)
Der Verweis im eben zitierten Artikel auf die Beschwerde in öffentlich-
rechtlichen Angelegenheiten betrifft seit dem Inkrafttreten des
Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) und des
Bundesgesetzes über das Bundesverwaltungsgericht (VGG; SR 173.32)
am 1. Januar 2007 die Legitimationsbestimmungen von Art. 89 BGG
i.V.m. Art. 111 Abs. 1 und 2 BGG. Damit gelten die
Legitimationserfordernisse, die Lehre und Rechtsprechung zu diesen
Vorschriften entwickelt haben, auch für das kantonale
Rechtsmittelverfahren, auf das Art. 33 RPG anwendbar ist
(AEMISEGGER/HAAG, in: AEMISEGGER/MOOR/RUCH/TSCHANNEN [Hrsg.],
Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung,
Zürich/Basel/Genf 2010, Art. 33 Rz. 53 mit weiteren Hinweisen). Die
Legitimation zur Beschwerdeerhebung gemäss Art. 50 VRG muss folglich
den Anforderungen der Legitimation zur Beschwerdeerhebung gemäss
Art. 89 Abs. 1 BGG genügen.
b) Das Bundesgericht umschreibt die Legitimation im Sinne von Art. 89
Abs. 1 BGG bezogen auf die erforderliche räumliche Nähe zu
Streitgegenstand bildenden Bauprojekten wie folgt (Urteil des
Bundesgerichtes 1C_236/2010 vom 16. Juli 2010):
„1.3 Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht ist gemäss Art. 89 Abs. 1 BGG berechtigt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat (lit. a), durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist (lit. b) und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung besitzt (lit. c). Verlangt ist somit neben der formellen Beschwer, dass der Beschwerdeführer über eine spezifische Beziehungsnähe zur Streitsache verfügt und einen praktischen Nutzen aus der Aufhebung oder Änderung des angefochtenen Entscheids zieht. Die Nähe der Beziehung zum Streitgegenstand muss bei Bauprojekten insbesondere in räumlicher Hinsicht gegeben sein. Ein schutzwürdiges Interesse liegt vor, wenn die tatsächliche oder rechtliche Situation des Beschwerdeführers
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durch den Ausgang des Verfahrens beeinflusst werden kann (vgl. Botschaft vom 28. Februar 2001 zur Totalrevision der Bundesrechtspflege, BBl 2001 S. 4236). Die Voraussetzungen von Art. 89 Abs. 1 lit. b und lit. c BGG hängen eng zusammen. Es kann insoweit an die Grundsätze, die zur Legitimationspraxis bei der Verwaltungsgerichtsbeschwerde nach Art. 103 lit. a OG entwickelt worden sind, angeknüpft werden (BGE 133 II 400 E. 2.2 S. 404 f. mit Hinweisen).
1.4 Die Behauptung allein, jemand sei von den Folgen einer Baubewilligung betroffen, genügt nicht, um die Beschwerdebefugnis zu begründen. Vielmehr muss aufgrund des konkreten Sachverhalts das besondere Berührtsein und das schutzwürdige Interesse glaubhaft erscheinen, ansonsten stünde jedermann die Beschwerdeberechtigung zu, der eine unzutreffende Behauptung aufstellt. Dies liefe im Ergebnis auf eine unzulässige Popularbeschwerde hinaus. Ein Kriterium für die Beurteilung der Beschwerdebefugnis eines Nachbarn ist die räumliche Nähe seines Grundstücks zum umstrittenen Bauvorhaben, wobei es nicht auf abstrakt bestimmte Distanzwerte ankommt. Das Beschwerderecht wird aber in der Regel anerkannt, wenn die Liegenschaft des Nachbarn unmittelbar an das Baugrundstück angrenzt oder allenfalls nur durch einen Verkehrsträger davon getrennt wird (BGE 121 II 171 E. 2b S. 174 mit Hinweisen; Urteil des Bundesgerichts 1A.98/1994 vom 28. März 1995 E. 2b, in: ZBl 96/1995 S. 528 f.; Heinz Aemisegger/Stephan Haag, Kommentar zum RPG, Zürich 2010, Art. 33 N. 57 ff.). Liegt diese besondere Beziehungsnähe in räumlicher Hinsicht vor, braucht das Anfechtungsinteresse nicht mit dem Interesse übereinzustimmen, das durch die von der beschwerdeführenden Person als verletzt bezeichneten Normen geschützt wird (vgl. Peter Karlen, Das neue Bundesgerichtsgesetz, 2006, S. 52; Beusch/Moser/Kneubühler, Ausgewählte prozessrechtliche Fragen im Verfahren vor dem Bundesverwaltungsgericht, ZBl 2008 S. 15 f.). Der Nachbar kann mithin die Überprüfung eines Bauvorhabens im Lichte all jener Rechtssätze verlangen, die sich rechtlich oder tatsächlich in dem Sinne auf seine Stellung auswirken, so dass ihm im Falle des Obsiegens ein praktischer Nutzen entsteht. Nicht zulässig ist hingegen das Vorbringen von Beschwerdegründen, mit denen einzig ein allgemeines öffentliches Interesse an der richtigen Anwendung des Rechts verfolgt wird (BGE 133 II 249 E. 1.3.2 S. 253), ohne dass dem Beschwerdeführer im Falle des Obsiegens ein Vorteil entsteht. Das Element des praktischen tatsächlichen Nutzens bildet somit ein wichtiges Eintretenskriterium, mit welchem ein "Ausufern" der Beschwerdemöglichkeiten verhindert werden kann (Heinz Aemisegger, Erste Erfahrungen mit dem Bundesgerichtsgesetz, in: Jusletter vom 10. November 2008 N. 52 und 65, www.weblaw.ch, besucht am 14. Juli 2010).“
c) Für das Verfahren vor Verwaltungsgericht gilt gemäss Art. 11 Abs. 1 VRG
die Untersuchungsmaxime, d.h. der Sachverhalt ist von Amtes wegen zu
ermitteln. Folglich muss auch das Vorliegen der Voraussetzungen der
Beschwerdelegitimation von Amtes wegen geprüft werden. Daraus folgt,
dass der Entscheid der Vorinstanz über das Vorliegen der
Voraussetzungen der Legitimation das Gericht nicht bindet. Die
Argumentation des Beschwerdeführers A._, dass die
Beschwerdegegnerin im Einspracheverfahren von seiner Legitimation
ausgegangen sei und es nicht rechtens und nachvollziehbar sei, dass ihm
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im Nachhinein vor der nächsten Instanz die Legitimation durch die
Beschwerdegegnerin abgesprochen werde, ist deshalb unbehelflich.
Richtig ist hingegen, dass sämtliche der heutigen Beschwerdeführer vor
der Vorinstanz am Einspracheverfahren teilgenommen haben.
Diesbezüglich erfüllen folglich sämtliche Beschwerdeführer die
Legitimationsvoraussetzungen. Fraglich ist indessen, ob die
Beschwerdeführer durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt
sind und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder
Änderung besitzen, mithin, ob die bei Bauprojekten vorausgesetzte Nähe
der Beziehung zum Streitgegenstand in räumlicher Hinsicht gegeben ist.
d) Es stellt sich somit die Frage, ob das Kriterium der räumlichen Nähe der
Beschwerdeführer zum Bauprojekt vorliegend erfüllt ist. Nach der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung kommt es zwar nicht auf abstrakt
bestimmte Distanzwerte an (BGE 136 II 281 E.2.3.1). Dennoch hat das
Bundesgericht wiederholt festgehalten, dass Nachbarn bis im Abstand
von rund 100 Metern zur Verwaltungsgerichtsbeschwerde legitimiert sind,
sofern darüber hinaus auch eine besondere Betroffenheit gegeben ist
(vgl. Urteil des Bundesgerichtes 1P.117/2007 vom 6. September 2007
E.3.2 mit weiteren Hinweisen). Wie der Beschwerdeführer A._ richtig
ausführt und der Augenschein vom 16. Dezember 2016 gezeigt hat,
beträgt die Distanz zwischen der Parzelle 892 der Beschwerdegegner
und seiner Parzelle 976 rund 7.5 m. Zudem hat der Augenschein zutage
gebracht, dass der Beschwerdeführer A._ von seiner Liegenschaft
Blickkontakt zum geplanten Neubau auf Parzelle 892 hat. Damit sind die
vorausgesetzte Nähe zum Streitgegenstand in räumlicher Hinsicht sowie
die besondere Betroffenheit des Beschwerdeführers A._
offensichtlich gegeben. Dass bezüglich der Legitimation der weiteren
Beschwerdeführer die Eheleute B._ die
Legitimationsvoraussetzungen erfüllt sind, ist zwischen den Parteien
angesichts der Tatsache, dass deren Parzelle 444 unmittelbar an die
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beschwerdegegnerische Parzelle 892 angrenzt, zu Recht unbestritten
geblieben. Nach dem Gesagten sind sowohl der Beschwerdeführer
A._ als auch die weiteren Beschwerdeführer die Eheleute B._
zur Erhebung der Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons
Graubünden legitimiert, weshalb auf die frist- und formgerecht
eingereichte Beschwerde einzutreten ist.
4. In beweisrechtlicher Hinsicht gilt es sodann was folgt festzuhalten:
a) Die Beschwerdeführer beantragen in ihrer Beschwerde vom 6. Juli 2016
sowie in ihrer Replik vom 30. September 2016 die Einvernahme von
Zeugen, ohne diese zu benennen oder den Antrag zu begründen. Des
Weiteren beantragen sie − ebenfalls ohne entsprechende Begründung −
die Einholung eines Fachgutachtens, einer Parteibefragung und einer
Beweisaussage. Weiter beantragen sie die Edition von Unterlagen über
eine angebliche private Quartierplanung aus den Achtzigerjahren, welche
aber gemäss Aussagen der Beschwerdegegnerin und der
Beschwerdegegner gar nicht existiert. Mangels namentlicher Nennung
der einzuvernehmenden Zeugen sowie mangels Begründung der
weiteren Beweisanträge sind die Beweisanträge abzuweisen (antizipierte
Beweiswürdigung; vgl. BGE 134 I 140 E.5.3, 131 I 153 E.3, 127 V 491
E.1b). Zudem beantragen die Beschwerdeführer noch die Einholung
eines Amtsberichts der kantonalen Denkmalpflege zur Frage der Ästhetik
der geplanten Neubaute im Kontext zur bestehenden Bebauung aus den
Achtzigerjahren. Wie nachstehend dargestellt (vgl. E.14) lassen sich die
strittigen Fragen bezüglich Ästhetik − nachdem sich das streitberufene
Gericht anlässlich des Augenscheins vom 16. Dezember 2016 einen
Eindruck an Ort und Stelle verschaffen konnte − auch ohne Einholung des
ersuchten Amtsberichts beantworten, weshalb in antizipierter
Beweiswürdigung auch diesem Antrag nicht stattgegeben wird. Dies
zumal vorliegend keine Ortsschutzzone mit schützenswerten Gebäuden
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zur Diskussion steht und das fragliche Quartier auch nicht Teil des
Bundesinventars über schützenswerte Ortsbilder der Schweiz (ISOS) ist.
b) Die Beschwerdegegner und die Beschwerdegegnerin beantragen
betreffend Feststellung des gewachsenen Terrains die Einvernahme
dreier namentlich genannter Nachbarn als Zeugen. Auch auf diese
Zeugeneinvernahmen kann verzichtet werden, da die bei den Akten
liegenden Unterlagen genügend Aufschluss über das gewachsene
Terrain geben. Zudem konnte sich das streitberufene Gericht anlässlich
des Augenscheins vom 16. Dezember 2016 auch noch einen Überblick
an Ort und Stelle über das heutige Terrain verschaffen.
Dementsprechend kann auf die beantragte Einvernahme der Nachbarn
als Zeugen − wiederum in antizipierter Beweiswürdigung − verzichtet
werden.
5. a) Bevor im Folgenden auf die sich stellenden materiellen Fragen
einzugehen ist, ist die Rüge der Verletzung des Anspruchs auf rechtliches
Gehör zu prüfen, da dieses Recht formeller Natur ist. Die Verletzung des
Gehörsanspruchs führt, ungeachtet der Erfolgsaussichten der
Beschwerde in der Sache selbst, zur Aufhebung des angefochtenen
Entscheids (BGE 132 V 387 E.5.1). Nach der Rechtsprechung kann ein
Verfahrensmangel, insbesondere eine Verletzung des Anspruchs auf
rechtliches Gehör, zwar geheilt werden, wenn die Kognition der
urteilenden Instanz nicht eingeschränkt ist und dem Beschwerdeführer
daraus kein Nachteil erwächst. Verlangt wird ferner, dass kein für die
Beurteilung der Angelegenheit relevantes Kognitionsgefälle besteht (vgl.
WIEDERKEHR, Die Begründungspflicht nach Art. 29 Abs. 2 BV und die
Heilung bei Verletzung, Zbl 9/2010, S. 502 ff.). Eine Heilung ist aber
immer dann ausgeschlossen, wenn es sich um eine besonders
schwerwiegende Verletzung der Parteirechte handelt; zudem soll sie die
Ausnahme bleiben (BGE 134 I 331 E.3.1, 126 I 68 E.2 mit Hinweisen;
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PVG 2008 Nr. 1). Verfügungen oder Entscheide, die unter Missachtung
des rechtlichen Gehörs ergangen sind, sind daher grundsätzlich
aufzuheben und zur Durchführung eines ordnungsgemässen
Verwaltungsverfahrens an die Verwaltungsbehörden zurückzuweisen
(statt vieler: PVG 2011 Nr. 31). Nur wenn es sich aus
verfahrensökonomischen Gründen geradezu aufdrängt, ist die Heilung
einer allfälligen Gehörsverletzung im Rechtsmittelverfahren nach der
zitierten Praxis ausnahmsweise zuzulassen.
b) Der durch Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen
Eidgenossenschaft (BV; SR 101) gewährleistete Anspruch auf rechtliches
Gehör dient einerseits der Sachaufklärung und garantiert anderseits ein
persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht der Parteien im Verfahren,
soweit dies Einfluss auf ihre Rechtsstellung haben kann. Die
Gehörsgarantie ist somit ein verfassungsmässig geschütztes
Individualrecht, hat also den Charakter eines selbständigen Grundrechtes
(HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Aufl.,
Zürich/ St. Gallen 2016, Rz. 1001 und 1003). Aus Art. 29 Abs. 2 BV folgt
insbesondere auch ein Mindestanspruch auf Begründung eines
hoheitlichen Aktes. Die Begründungspflicht für kantonale und kommunale
Behörden ergibt sich aus dem kantonalen Verfahrensrecht, vorliegend
aus Art. 22 Abs. 1 VRG, welcher ausdrücklich festhält, dass Entscheide
zu begründen sind. Der Sinn und Zweck der Begründungspflicht liegt
darin, dass der Bürger wissen soll, warum eine Behörde entgegen seinem
Antrag entschieden hat. Die Begründung eines Entscheids muss deshalb
so abgefasst sein, dass der Betroffene ihn gegebenenfalls sachgerecht
anfechten kann. Dies ist nur möglich, wenn sowohl er wie auch die
Rechtsmittelinstanz sich über die Tragweite des Entscheids ein Bild
machen können. In diesem Sinne müssen wenigstens kurz die
Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde leiten liess
und auf welche sich ihr Entscheid stützt. Zwar darf sich die Behörde auf
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die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken. Es ist
insbesondere auch nicht nötig, dass sie sich mit jeder tatbestandlichen
Behauptung und jedem rechtlichen Einwand auseinandersetzt, sondern
sie kann sich vielmehr auf die für den Entscheid wesentlichen
Gesichtspunkte beschränken (statt vieler BGE 133 I 270 E.3.1). Ob die
Begründung rechtlich zutreffend und haltbar ist, ist wiederum keine Frage
des formellen Anspruchs auf rechtliches Gehör, sondern der materiellen
Beurteilung der Streitfrage.
c) Vorliegend ist die Beschwerdegegnerin der sie treffenden
Begründungspflicht in hinreichendem Masse nachgekommen. So lässt
sich dem angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid vom 24. Mai,
mitgeteilt am 8. Juni 2016, ohne Weiteres entnehmen, weshalb die
Beschwerdegegnerin die von den heutigen Beschwerdeführern im
Einspracheverfahren erhobenen Rügen als nicht stichhaltig erachtet und
weshalb sie die Einsprachen abgewiesen bzw. die Baubewilligung für den
ersuchten Neubau eines Einfamilienhauses unter Auflagen erteilt hat.
Aufgrund dieser Vorbringen war es für die heutigen Beschwerdeführer
hinreichend klar, von welchen Überlegungen sich die
Beschwerdegegnerin im angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid
im Wesentlichen hat leiten lassen. Ob diese Überlegungen rechtlich
zutreffend sind, ist nicht im vorliegend interessierenden formellen
Zusammenhang zu prüfen, sondern materieller Natur, worauf
nachstehend noch einzugehen sein wird. Auf jeden Fall waren die
Beschwerdeführer, wie bereits ihre Beschwerdeeingaben aufzeigen, ohne
Weiteres in der Lage, den missliebigen Entscheid sachgerecht
anzufechten. Folglich ist aber die Beschwerdegegnerin der sie
betreffenden Begründungspflicht hinreichend nachgekommen.
d) Selbst wenn vorliegend mit Blick auf die gerügte Begründungspflicht eine
allfällige Verletzung des rechtlichen Gehörs bejaht würde, dürfte der
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Mangel als nachträglich geheilt qualifiziert werden, weil es sich aufgrund
des vorstehend Gesagten um keine schwerwiegende Verletzung der
Parteirechte handelt und sich die Beschwerdeführer im vorliegenden
Verfahren im Rahmen eines doppelten Schriftenwechsels ausführlich zu
allen Fragen äussern konnten. Gegen eine Rückweisung sprechen
folglich auch verfahrensökonomische Überlegungen. Der Anspruch auf
rechtliches Gehör ist nach dem Gesagten nicht verletzt.
6. Abschliessend gilt es in formeller Hinsicht noch was folgt festzuhalten:
a) Aus Art. 5 Abs. 2 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton
Graubünden (KRG; BR 801.100) ergibt sich, dass es sich bei den
Erledigungsfristen des KRG und der zugehörigen
Raumplanungsverordnung für den Kanton Graubünden (KRVO; BR
801.110) um reine Ordnungsvorschriften handelt, deren Verletzung keine
negativen Rechtsfolgen nach sich zieht. Im konkreten Fall kann −
entgegen der beschwerdeführerischen Auffassung − umso weniger von
einer Missachtung der Erledigungsfrist von Art. 46 Abs. 3 KRVO
gesprochen werden, als die heutigen Beschwerdeführer durch das
Beantragen von Fristverlängerungen im Einspracheverfahren die Dauer
des Verfahrens zumindest mitbeeinflusst haben. Im Übrigen dient die
Erledigungsfrist von Art. 46 Abs. 3 KRVO in erster Linie den Interessen
der Baugesuchsteller als Bauherrschaft und nicht etwa der Nachbarschaft
(vgl. Urteil des Verwaltungsgerichtes des Kantons Graubünden [VGU]
R 08 77 und R 08 110 vom 28. April 2009 E.2a). Mithin haben die
Einsprecher gar kein erkennbares eigenes Interesse an der möglichst
raschen Erledigung des Verfahrens um Erhalt einer Baubewilligung.
Dementsprechend erweist sich die Rüge betreffend zu langer Dauer des
Einspracheverfahrens als unbegründet und ist abzuweisen.
- 18 -
b) Ebenfalls als haltlos erweist sich die beschwerdeführerische Rüge,
wonach im Baubewilligungsverfahren in der Gemeinde X._
verschieden vorgegangen werde; einmal werde das Baugesuch publiziert,
obschon dieses (wie hier) unvollständig sei, während in anderen Fällen
das Baugesuch erst publiziert werde, nachdem das Gesuch vollständig
sei. Einerseits bleibt es bei den beschwerdeführerischen Ausführungen
nämlich bei blossen Behauptungen, welche durch nichts belegt sind, und
anderseits legen die Beschwerdeführer auch mit keinem Wort dar,
inwiefern dies für sie einen Nachteil darstellen könnte. Vor diesem
Hintergrund erübrigen sich weitere diesbezügliche Ausführungen.
c) Schliesslich können die Beschwerdeführer im vorliegenden
verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren auch aus der von ihnen
behaupteten angeblich falschen Profilierung nichts zu ihren Gunsten
ableiten. Wie die Beschwerdegegnerin und die Beschwerdegegner in
ihrer Stellungnahme zum Augenscheinprotokoll vom 2. Februar 2017 zu
Recht ausführen, soll die Profilierung primär Private auf das hängige
Baugesuch hinweisen. Ferner sollen Behörden und Nachbarn eine
räumliche Vorstellung vom Projekt und seiner Beziehung zur Umgebung
erhalten, was für dessen Beurteilung bzw. für die Prüfung eines
Rechtsmittels unerlässlich ist (vgl. zum Ganzen VGU R 14 31 vom
9. September 2014 E.2 mit weiteren Hinweisen). Vorliegend sind die
Beschwerdeführer durch die Profilierung unstrittig auf das Bauvorhaben
aufmerksam geworden und haben in der Folge in die aufgelegten
Baugesuchsakten Einsicht genommen. Ihre Beschwerdeschriften zeigen
denn auch, dass sie ihre Einwände und Überlegungen sachgereich
einbringen konnten. Vor diesem Hintergrund ist nicht ersichtlich, inwiefern
den Beschwerdeführern durch die von ihnen behauptete falsche
Profilierung ein Nachteil entstanden sein soll. Dies zumal vorliegend
gemäss unbestritten gebliebener Darstellung der Beschwerdegegnerin
ein Vertreter der Baukommission die Profilierung vor der Ausschreibung
- 19 -
vom 27. November 2015 begutachtet und für rechtens befunden habe
und die Rechtmässigkeit der Profilierung auch von den
Beschwerdeführern vor dem Augenschein vom 16. Dezember 2016 nie in
Frage gestellt wurde. Abgesehen von der Parteibehauptung der
Beschwerdeführer liegen im Übrigen auch keine Anhaltspunkte dafür vor,
dass die Profilierung falsch gewesen sein soll. Dementsprechend können
die Beschwerdeführer auch aus der Rüge betreffend angeblich falscher
Profilierung nichts für sich ableiten.
7. a) In materieller Hinsicht rügen die Beschwerdeführer zunächst, dass der
gemäss Art. 28 Abs. 6 des Baugesetzes der Gemeinde X._ (BG)
einzuhaltende Gebäudeabstand zwischen dem nördlich gelegenen Haus
Nr. 408 mit dem gedeckten Sitzplatz und dem neu projektierten
Einfamilienhaus verletzt sei, weil dieser weniger als 5 m betrage. Der
gedeckte Sitzplatz sei als Gebäude zu qualifizieren, weshalb der
Gebäudeabstand nicht gegenüber dem Wohnhaus Nr. 408 zu messen
sei. Vielmehr sei der Mindestabstand von 5 m vom gedeckten Sitzplatz
zum projektierten Neubau einzuhalten. Zudem habe die
Beschwerdegegnerin die erforderliche Würdigung, ob mit dem
Unterschreiten des Gebäudeabstands öffentliche Interessen wie
Feuerschutz verletzt würden, unterlassen. Ausserdem müsse in einer
Wohnzone WI das Ortsbild bewusst mehr Freiräume aufweisen als in der
Wohnzone WII. Zwar könnten Unterschreitungen des Gebäudeabstands
bewilligt werden. Die Unterschreitung dürfe aber nicht
rechtsmissbräuchlich sein, was hier der Fall sei. Die Unterschreitung des
Gebäudeabstands ergäbe eine Baumassierung auf Parzelle 892. Das
Gebäude erscheine, von Westen nach Osten betrachtet, zusammen mit
dem bestehenden Gebäude rund 28 m lang, weswegen gemäss Art. 29
BG ein erhöhter Grenzabstand von 1/5 der Mehrlänge einzuhalten sei.
- 20 -
Dem halten die Beschwerdegegnerin und die Beschwerdegegner
entgegen, dass der nördlich an das bestehende Wohnhaus angrenzende
und im Osten eine Rückwand aufweisende, ansonsten aber offene
Sitzplatz kein Gebäude im Sinne der Rechtsprechung darstelle.
Massgebend sei daher der Abstand zwischen den beiden Wohnhäusern.
Die Frage, ob der Sitzplatz als Gebäude qualifiziert werde, spiele aber
ohnehin keine Rolle, weil die Gemeinde gestützt auf Art. 77 KRG
Unterschreitungen der Bauabstände bewilligen könne, wenn eine
Vereinbarung der Betroffenen vorliege und keine überwiegenden
öffentlichen Interessen entgegenstünden. Das Projekt halte gegenüber
allen Beschwerdeführern die in der Wohnzone WI geltenden Gebäude-
und Grenzabstände ein. Nur die Beschwerdegegner selber wären durch
die Unterschreitung eines allfällig zu beachtenden Gebäudeabstandes
tangiert. Mit sich selber müssten die Beschwerdegegner keine
Vereinbarung treffen, in welcher sie der Unterschreitung des
Gebäudeabstandes auf ihrer eigenen Parzelle zustimmten. Zudem sei hier
auch keine Verletzung öffentlicher Interessen erkennbar.
b) Vorliegend kann die Frage, ob es sich beim bestehenden Sitzplatz auf
Parzelle 892, welcher südlich an das bestehende Wohnhaus Nr. 408
angrenzt, um ein Gebäude im Sinne von Art. 75 Abs. 2 KRG handelt, −
wie nachstehend dargestellt − offen gelassen werden. Art. 75 Abs. 2 KRG
bestimmt unter dem Titel Bauabstände, dass zwischen Gebäuden ein
Gebäudeabstand von 5 m einzuhalten ist, sofern das Baugesetz der
Gemeinde nicht grössere Gebäudeabstände vorschreibt. Dieser
Minimalabstand ist gemäss Art. 107 Abs. 2 Ziff. 5 KRG unmittelbar
anwendbar und geht abweichenden kommunalen Vorschriften vor. Das
Baugesetz der Gemeinde X._ sieht keine von Art. 75 Abs. 2 KRG
abweichende Vorschriften bezüglich Gebäudeabstands vor. Vielmehr
nimmt Art. 28 Abs. 6 die Regelung von Art. 75 Abs. 2 KRG wörtlich auf.
Art. 77 Abs. 1 KRG hält sodann fest, dass die kommunale Baubehörde
- 21 -
Unterschreitungen der im KRG und im kommunalen Baugesetz
festgelegten Bauabstände bewilligen kann, wenn eine Vereinbarung
zwischen den Betroffenen vorliegt und keine überwiegenden öffentlichen
Interessen entgegenstehen. Die kommunale Baubehörde verfügt die
Anmerkung der Unterschreitung im Grundbuch. Wie das
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden bereits mehrfach festgelegt
hat, unterliegt eine Vereinbarung nach Art. 77 Abs. 1 KRG keiner
Formvorschrift − auch nicht der einfachen Schriftlichkeit − und kann
demnach grundsätzlich auch mündlich geschlossen werden (vgl. VGU
R 14 78 vom 16. Dezember 2014 E.5a mit weiteren Hinweisen). Obschon
die einfache Schriftlichkeit zur Begründung eines Näherbaurechts − wie
gesehen − keine Gültigkeitsvoraussetzung ist, dürfte diese Form im
Hinblick auf eine Anmerkung im Grundbuch sowie zur Vermeidung von
Streitigkeiten im Zusammenhang mit der Rechtsnachfolge für eine
Vereinbarung über die Unterschreitung der kantonalen bzw. kommunalen
Bauabstände i.S.v. Art. 77 Abs. 1 KRG naturgemäss und aus
Praktikabilitäts- sowie Beweisgründen die Regel sein.
c) Vorliegend beträgt die Distanz zwischen dem fraglichen Sitzplatz und
dem Bauprojekt gemäss den massgebenden und bewilligten Plänen vom
11. November 2015 bzw. 23. Februar 2016 (diese entsprechen,
abgesehen von den abgeänderten Treppen- und Gangbreiten, den
Plänen vom 11. November 2015) rund 0.8 m (vgl. den Grundrissplan
1:100 vom 11. November 2015), während der Abstand zwischen dem
Wohnhaus Nr. 408 und dem Bauprojekt 6.03 Meter (vgl. den Katasterplan
1:500 vom 11. November 2015) beträgt. Dementsprechend hält das
strittige Bauprojekt den Gebäudeabstand gemäss Art. 75 Abs. 2 KRG
zum Gebäude Nr. 408 − wie im Übrigen auch gegenüber den
benachbarten Liegenschaften der Beschwerdeführer, was denn auch
unbestritten geblieben ist − ohne Weiteres ein. Einzig zwischen dem
bestehenden Sitzplatz auf Parzelle 892 und dem auf derselben Parzelle
- 22 -
projektierten Neubau ist der Gebäudeabstand von 5 m nicht eingehalten.
Dies steht einer Baubewilligungserteilung indes nicht entgegen, da die
kommunale Baubehörde gemäss Art. 77 Abs. 1 KRG − wie gesehen −
Unterschreitungen des Gebäudeabstands bewilligen kann, wenn eine
Vereinbarung zwischen den Betroffenen vorliegt und keine
überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstehen.
d) Hinsichtlich der erstgenannten Voraussetzung (Vorliegens einer
Vereinbarung zwischen den Betroffenen) gilt es vor Augen zu halten,
dass das Bauprojekt auf einer noch unüberbauten Restfläche der bereits
mit einem Wohnhaus teilweise überbauten Parzelle 892 vorgesehen ist.
Die Beschwerdeführer haben zu Recht nie in Abrede gestellt, dass das
Bauvorhaben gegenüber ihren eigenen benachbarten Liegenschaften
sowohl die in der Wohnzone WI geltenden Grenzabstände als auch die
verlangten Gebäudeabstände allesamt einhält. Als durch den
unterschrittenen Gebäudeabstand betroffen können somit lediglich die
Beschwerdegegner gelten. Nur sie sind vorliegend durch die
Unterschreitung des Gebäudeabstandes „tangiert“, nicht aber - wie
bereits oben ausgeführt - die heutigen Beschwerdeführer als Nachbarn
und Eigentümer benachbarter Liegenschaften, gegenüber denen die
massgebenden Bauabstände allesamt eingehalten sind. Dass die
Beschwerdegegner nicht mit sich selbst eine Vereinbarung treffen
mussten, wonach sie der Unterschreitung des Gebäudeabstandes auf
ihrer eigenen Parzelle zustimmen, ist selbstverständlich und bedarf keiner
weiteren Darlegungen (vgl. VGU R 09 63 und 67 vom 12. Januar 2010
E.2d mit Hinweis auf die Botschaft der Regierung zur Revision des
Kantonalen Raumplanungsgesetzes, Heft Nr. 3/2004-2005, S. 348).
e) Zu prüfen bleibt, ob der Unterschreitung des Gebäudeabstandes
zwischen den beiden auf derselben Parzelle liegenden Gebäuden
überwiegende öffentliche Interessen entgegenstehen. Solche sind, wie
- 23 -
die Beschwerdegegnerin nachvollziehbar ausführt, keine ersichtlich.
Insbesondere stehen der Unterschreitung des Gebäudeabstands −
entgegen den beschwerdeführerischen Ausführungen − angesichts der
entsprechenden Brandschutzbewilligung der Gebäudeversicherung vom
27. November 2015 keine feuerpolizeilichen Gründe entgegen. Ebenso
wenig ist ersichtlich, dass die Unterschreitung des Gebäudeabstands aus
wohnhygienischen Überlegungen nicht bewilligt werden dürfte. Der
Augenschein hat sodann auch bestätigt, dass sich die Unterschreitung
des Gebäudeabstands sowohl unter dem Aspekt der zweckmässigen
Erschliessung als auch der Gestaltung der bestehenden Bebauung wie
auch dem ästhetischen Gesamtbild des Wohnquartiers ohne Weiteres
vertreten lässt. Letzteres umso mehr, als gemäss geltenden
Zonenvorschriften auf der Parzelle 892 in der Wohnzone WI selbst ein
30 m langes Gebäude erstellt werden dürfte. Diesbezüglich machen die
Beschwerdeführer geltend, das projektierte Wohnhaus stelle zusammen
mit dem Sitzplatz und dem auf der gleichen Parzelle befindlichen Haus
Nr. 408 von Westen betrachtet eine einzige Baute mit einer Länge von
28 m dar und müsse dementsprechend einen Mehrlängenzuschlag
gemäss Art. 29 BG einhalten. Dabei verkennen die Beschwerdeführer
indes, dass zwei Gebäude gemäss Art. 28 Abs. 3 BG bloss dann als
zusammengebaut gelten, wenn sie sich gegenseitig auf einer Länge von
mindestens 1.5 m berühren. Dies ist vorliegend offenkundig nicht der Fall
(vgl. Katasterplan 1:500 vom 11. November 2015), berühren sich die
Gebäude doch an keiner einzigen Stelle. Zudem sind die Gebäude auch
versetzt angeordnet. Dementsprechend kann vorliegend nicht von einem
Bau gesprochen werden, weshalb die Bestimmung von Art. 29 BG
betreffend Mehrlängen vorliegend nicht zur Anwendung gelangt.
f) Selbst wenn es sich beim südlich des bestehenden Wohnhauses Nr. 408
gelegenen Sitzplatz somit um ein Gebäude handeln würde, stünde dies
einer Baubewilligungserteilung − wie gesehen − nicht entgegen, da
- 24 -
sowohl der Sitzplatz als auch das geplante Bauprojekt auf Parzelle 892
der Beschwerdegegner liegen und dementsprechend nur die
Beschwerdegegner durch die Unterschreitung des Gebäudeabstandes
tangiert sind. Dass die Beschwerdegegner nicht mit sich selbst eine
Vereinbarung treffen mussten, wonach sie der Unterschreitung des
Gebäudeabstandes auf ihrer eigenen Parzelle zustimmen, wurde
vorstehend aufgezeigt. Da einer Unterschreitung des Gebäudeabstands
überdies − wie gesehen − auch keine überwiegenden öffentlichen
Interessen entgegenstehen, ist der Abstand zwischen dem Sitzplatz und
dem Bauprojekt von rund 0.8 m als ausreichend zu betrachten.
Diesbezüglich erweist sich der angefochtene Bau- und
Einspracheentscheid vom 24. Mai, mitgeteilt am 8. Juni 2016, somit als
rechtens.
8. a) Des Weiteren rügen die Beschwerdeführer, dass das von den
Beschwerdegegnern geltend gemachte Näherbaurecht bis heute nicht im
Grundbuch eingetragen sei. Selbst wenn durch die Eigentümer der
Parzelle 965 ein Näherbaurecht eingeräumt würde, müsste der
gesetzliche geforderte Gebäudeabstand von 8 m (zweimal der
Grenzabstand von 4 m) eingehalten werden. Dies wäre nur möglich,
wenn auf der zu belastenden Nachbarparzelle 965 der Grenzabstand
5.5 m betrüge. Indessen weise die bestehende Baute dort nur einen
Grenzabstand von 5 m auf. Entsprechend könne das Näherbaurecht
höchstens auf 3 m erteilt werden. Das Baugesuch sehe aber einen
effektiven Grenzabstand von 2.5 m vor, was faktisch und rechtlich nicht
zulässig sei.
Demgegenüber argumentieren die Beschwerdegegner und die
Beschwerdegegnerin, dass sich die Eigentümer der Parzelle 965 am
16. Januar 2016 bereit erklärt hätten, ein Näherbaurecht zu erteilen. Es
treffe nicht zu, dass die Summe der beiden Grenzabstände als
- 25 -
Gebäudeabstand eingehalten werden müsse. Vielmehr erlaube Art. 28
Abs. 4 BG, Gebäude auf Nachbargrundstücken an der gemeinsamen
Grenze aneinander zu bauen.
b) Gemäss Art. 75 Abs. 1 KRG ist bei der Erstellung von Gebäuden, die den
gewachsenen Boden überragen, gegenüber jedem Nachbargrundstück
ein Grenzabstand von 2.5 m einzuhalten, sofern das Baugesetz der
Gemeinde nicht grössere Grenzabstände vorschreibt. Von dieser
Möglichkeit hat die Gemeinde X._ Gebrauch gemacht und in Art. 28
Abs. 1 BG festgelegt, dass bei der Erstellung von Gebäuden, die den
gewachsenen Boden überragen, gegenüber jedem Nachbargrundstück in
der Wohn- und Wohn-Gewerbe-Zone ein Grenzabstand von 4 m
einzuhalten ist. Wie vorstehend bereits dargestellt kann die kommunale
Baubehörde gemäss Art. 77 Abs. 1 KRG indes Unterschreitungen der im
KRG und im kommunalen Baugesetz festgelegten Bauabstände
bewilligen, wenn eine Vereinbarung zwischen den Betroffenen vorliegt,
wobei diese − wie vorstehend dargestellt (vgl. E.7b) − keiner
Formvorschrift unterliegt, und sofern keine überwiegenden öffentlichen
Interessen entgegenstehen.
c) Die Beschwerdegegner bestreiten nicht, dass das strittige Bauprojekt den
Grenzabstand von 4 m gegenüber der benachbarten Parzelle 965 nicht
einhält. Sie berufen sich indes auf eine bei den Akten liegende
Absichtserklärung der Eigentümer der benachbarten Parzelle 965 vom
16. Januar 2016, wonach diese die Absicht hätten, den
Beschwerdegegnern ein Näherbaurecht von 2.5 m zur Parzelle 965 zu
gewähren und die rechtsverbindliche Eintragung des Näherbaurechts
erfolge, sobald die Baubewilligung im Grundsatz vorliege. Vor dem
Hintergrund dieser Absichtserklärung vom 16. Januar 2016 sowie unter
Berücksichtigung von Art. 90 Abs. 1 KRG, wonach mit der Baubewilligung
die gebotenen Nebenbestimmungen zu verknüpfen sind, wenn inhaltliche
- 26 -
oder formale Mängel des Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten
behoben werden können oder sich Anordnungen zur Schaffung oder
Erhaltung des rechtmässigen Zustands aufdrängen, erweist sich das
Vorgehen der Beschwerdegegnerin, welche das Baugesuch unter
anderem mit der Auflage, wonach die Beschwerdegegner das
erforderliche Näherbaurecht gegenüber Parzelle 965 nachzuweisen und
im Grundbuch der Gemeinde X._ vollziehen zu lassen hätten, ohne
Weiteres als rechtens. Dies zumal vorliegend einer Unterschreitung der
Bauabstände − wie vorstehend bereits dargestellt (vgl. E.7e) − keine
überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstehen und überdies die
beschwerdeführerische Auffassung, wonach die Summe der beiden
gesetzlichen Grenzabstände von 4 m (gesamthaft somit 8 m) zwingend
als Gebäudeabstand einzuhalten sei, nicht zutrifft. Die Beschwerdegegner
und die Beschwerdegegnerin weisen zu Recht darauf hin, dass in dem
von den Beschwerdeführern erwähnten Fall, welcher dem Urteil des
Verwaltungsgerichtes des Kantons Graubünden R 14 106 vom 14. April
2015 zugrunde lag, bereits das kommunale Baugesetz − im Gegensatz
zum vorliegenden Fall − explizit vorsah, dass zwischen Gebäuden die
Summe der beiden gesetzlichen Grenzabstände als Gebäudeabstand
einzuhalten ist. Dies im Gegensatz zum Baugesetz der Gemeinde
X._, welches in Art. 28 Abs. 4 BG ausdrücklich erlaubt, in allen
Bauzonen Gebäude auf Nachbargrundstücken an der gemeinsamen
Grenze aneinander zu bauen. Im Übrigen fehlte im erwähnten Entscheid
des Verwaltungsgerichtes des Kantons Graubünden R 14 106 vom
14. April 2015 bezüglich des massgebenden Grenzbereichs − wiederum
im Gegensatz zum vorliegenden Fall − auch ein Näherbaurecht.
Dementsprechend kann aber im vorliegenden Fall der in Art. 28 Abs. 1
BG festgelegte Grenzabstand von 4 m mittels eines Näherbaurechts ohne
Weiteres reduziert werden, sofern keine überwiegenden öffentlichen
Interessen entgegenstehen, was vorliegend − wie gesehen − nicht der
Fall ist. Nach dem Gesagten erweist sich auch der
- 27 -
beschwerdeführerische Einwand bezüglich Verletzung des
Grenzabstands als unbegründet und ist abzuweisen.
9. a) Weiter machen die Beschwerdeführer geltend, dass der natürlich
gewachsene Geländeverlauf als massgebliches Terrain gelte. Nur wenn
dieser infolge früherer Abgrabungen und Aufschüttungen nicht mehr
festgestellt werden könne, dürfe vom natürlichen Geländeverlauf in der
Umgebung ausgegangen werden. Hier seien gegenüber der Parzelle der
Beschwerdeführer Aufschüttungen mit einer Überhöhe von mindestens
einem halben Meter erfolgt. Des Weiteren seien die Traufhöhen talseits
deutlich überschritten. Gemäss Art. 26 BG dürften die Traufhöhen talseits
um 2 m überschritten werden, aber nur in Richtung gewachsenes Terrain.
Bei korrekter Messung betrage die Traufhöhe an der Westfassade
11.53 m talseits, womit die zulässige Traufhöhe von 8.5 m überschritten
sei. Sodann stelle die Erhöhung im südwestlichen Bereich des Dachs
eine Verletzung der Gebäudehöhe und nicht einen Dacheinschnitt
gemäss Art. 31 Abs. 4 BG dar. Der Dacheinschnitt diene missbräuchlich
zur Rechtfertigung der unzulässig hohen Traufe und entspreche nicht der
vorgeschriebenen Länge gemäss Art. 31 Abs. 4 BG. Hier mache der
Dacheinschnittsanteil rund 63 % der Fassadenlänge aus. Selbst wenn
man einen Teilbereich der nördlichen Seitenmauer im Verhältnis zur
Westfassade dazu rechnen würde, wäre der vermeintliche Dacheinschnitt
immer noch mindestens 34 cm zu breit.
Dem halten die Beschwerdegegnerin und die Beschwerdegegner
entgegen, dass das Terrain auf Parzelle 892 während mehr als zehn
Jahren nicht verändert worden sei. Das in den Bauplänen eingezeichnete
Terrain sei korrekt. Talseits werde die maximal zulässige Traufhöhe in der
Wohnzone WI von 8.5 m nicht überschritten. Die Höhenangaben seien im
Plan vom 23. Februar 2016 vorhanden. Die Beschwerdeführer mässen die
Traufhöhen vom abgegrabenen Untergeschoss aus bis zum höchsten
- 28 -
Punkt des Dacheinschnitts, was falsch sei. Ein Dacheinschnitt bringe es
mit sich, dass dort das Ende des Daches erhöht werde. Dieses Ende sei
aber für die Bestimmung der Traufhöhe unbeachtlich. Massgebend für die
Ermittlung der talseitigen Traufhöhe sei der tiefste Punkt des Daches an
der Westfassade, über welchen die Dachfläche entwässert werde. An
diesem Punkt weise die Traufhöhe 7.41 m auf. Unter Berücksichtigung
des Hangbonus von 2 m sei die Traufhöhe auch talseitig allseits
eingehalten. Zudem halt das Projekt auch die 50%-Regel gemäss Art. 31
Abs. 4 BG mit einer Abweichung von 1.6 % ein. Die Fassadenlänge
betrage 10.505 m, 50 % entsprächen 5.25 m, der Einschnitt betrage
5.42 m, die Überschreitung der 50 % somit 17 cm. Dies liege innerhalb der
Toleranz. Sollte das streitberufene Gericht die Toleranz von 1.6 % bei der
Bemessung des Dacheinschnitts nicht tolerieren, verpflichte sich die
Beschwerdegegnerin, die Baubewilligung mit der entsprechenden Auflage
zu ergänzen und die Beschwerdegegner, den Dacheinschnitt
entsprechend um 17 cm auf 5.25 m zu verkleinern.
b) Das Verwaltungsgericht hat sich bereits in seiner früheren
Rechtsprechung eingehend mit dem Begriff und der Auslegung des
gewachsenen Terrains auseinandergesetzt und festgestellt, dass dessen
eigentlicher Zweck es sei, die Umgehung von Bauhöhenbeschränkungen
sowie von Grenz- und Gebäudeabständen durch Terrainveränderungen
zu verhindern (VGE 473/83 vom 27. September 1983). In PVG 1992
Nr. 10 hat es in Auslegung einer kommunalen Bestimmung diesbezüglich
unter anderem festgehalten, dass mehr als zehn Jahre zurückliegende
Terrainveränderungen grundsätzlich als gewachsener Boden zu
betrachten seien, es sei denn, es könne nach so langer Zeit noch eine
Umgehungsabsicht nachgewiesen werden. Diese Rechtsprechung wurde
seither wiederholt bestätigt (letztmals in VGU R 14 112 vom 19. Mai 2015
E.2b). Vorliegend wurde für die Bemessung der Traufhöhen an der Ost-
sowie an der Westfassade auf den heutigen Geländeverlauf abgestellt
- 29 -
(vgl. Plan Fassaden/Schnitte 1:100 vom 11. November 2015 bzw. vom
23. Februar 2016). Dies ist nicht zu beanstanden. Einerseits zeigen
bereits die bei den Akten liegenden Fotos betreffend des ursprünglichen
Geländes im Erstellungszeitpunkt des Wohnhauses Nr. 408 auf Parzelle
892 (vgl. Beilage 7 der Stellungnahme der heutigen Beschwerdegegner
vom 21. Januar 2015 [recte: 2016] im Einspracheverfahren sowie Beilage
3 der Stellungnahme der heutigen Beschwerdeführer die Eheleute
B._ vom 15. April 2016 im Einspracheverfahren), dass das heutige
Terrain im Bereich der Ostfassade des geplanten Neubaus dem
ursprünglich gewachsenen Terrain im Wesentlichen entspricht bzw. dass
der damalige Geländeverlauf nahezu identisch mit dem heutigen ist.
Anderseits wurde das bestehende Wohnhaus Nr. 408 auf Parzelle 892
bereits im Jahr 1991 erstellt. Allfällige in diesem Zusammenhang erfolgte
Aufschüttungen lägen somit weit mehr als zehn Jahre zurück. Da ein
Umgehungstatbestand weder ersichtlich ist noch von den
Beschwerdeführern behauptet wird und das gewachsene Terrain in den
letzten zehn Jahren unbestritten nicht verändert worden ist, wurde für die
Ermittlung des gewachsenen Terrains zu Recht auf den heutigen
Geländeverlauf abgestellt.
c) Wie gesehen beanstanden die Beschwerdeführer lediglich eine
Verletzung der Traufhöhe, nicht aber der Firsthöhe. Gemäss Art. 26
Abs. 1 BG gilt als Traufhöhe die Schnittlinie zwischen
Gebäudeaussenwand und Dachfläche. Die Traufhöhe wird bergseits
gemessen, wobei die Höhen talseits um 2 m überschritten werden dürfen
(Art. 26 Abs. 2 BG). Gemäss Zonenschema der Gemeinde X._
beträgt die maximal zulässige Traufhöhe in der Wohnzone WI bergseits
6.5 m. Die bergseitige Fassade ist vorliegend die Ostfassade, wo die
Traufhöhe gemäss Plan Fassaden/Schnitt 1:100 vom 23. Februar 2016
bzw. vom 11. November 2015 („Ostfassade“) sowohl an der nordöstlichen
als auch an der südöstlichen Ecke jeweils 6.5 m beträgt. Die
- 30 -
Beschwerdeführer anerkennen, dass die Traufhöhen bergseits korrekt
ermittelt wurden und die gesetzliche Vorgabe von 6.5 m gemäss
Zonenschema eingehalten wird. Wie gesehen machen sie indes geltend,
dass die Traufhöhen talseits deutlich überschritten seien. Diese Rüge ist
− wie nachstehend dargestellt − unbegründet. Gemäss Art. 26 Abs. 2 BG
in Verbindung mit dem Zonenschema der Gemeinde X._ beträgt die
maximal zulässige Traufhöhe in der Wohnzone WI talwärts 8.5 m. Als
talseitige Fassade ist vorliegend unbestrittenermassen die Westfassade
zu qualifizieren. Dort beträgt die Traufhöhe gemäss Plan
Fassaden/Schnitt 1:100 vom 23. Februar 2016 bzw. vom 11. November
2015 („Westfassade“) an der südwestlichen Ecke an der höchsten Stelle
des Dacheinschnitts rund 8.3 m. Maximal beträgt die Traufhöhe an der
Westfassade 8.5 m (gemessen an der höchsten Stelle des
Dacheinschnitts bis zum tiefsten Punkt des gewachsenen Terrains). An
der tiefsten Stelle des Dacheinschnitts beträgt die Traufhöhe rund 7.4 m,
während die Traufhöhe an der nordwestlichen Ecke rund 8 m beträgt.
Dementsprechend ist talseits aber die maximal zulässige Traufhöhe von
8.5 m an der Westseite eingehalten, selbst wenn man − wie die
Beschwerdeführer − den höchsten Punkt des Dacheinschnitts als
massgeblich betrachtet. Die Beschwerdeführer weisen zwar zu Recht
darauf hin, dass im Plan Fassaden/Schnitt 1:100 vom 23. Februar 2016
bzw. vom 11. November 2015 („Westfassade“) die talseitigen Traufhöhen
nicht vollständig vermasst worden sind. Die ohne grösseren Aufwand
mögliche Nachmessung zeigt indes, dass die talseits zulässige Traufhöhe
von 8.5 m an der gesamten Westfassade eingehalten wird. Die
Beschwerdeführer verkennen in ihrer Argumentation, dass für die
Berechnung der Traufhöhe nicht das abgegrabene Untergeschoss,
sondern das gewachsene Terrain massgebend ist. Dass die von den
Beschwerdeführern angewandte Messweise zu falschen Ergebnissen
führt, liegt auch der Hand und bedarf keiner weiteren Ausführungen.
Zusammenfassend lässt sich nach dem Gesagten jedenfalls festhalten,
- 31 -
dass neben den bergseitigen auch die talseitigen Traufhöhen eingehalten
sind.
d) Die Beschwerdeführer weisen indes zu Recht darauf hin, dass der
Dacheinschnitt nicht der gesetzlich vorgeschriebenen Länge gemäss
Art. 31 Abs. 4 BG entspricht, wonach die Summe der Länge der
Dacheinschnitte höchstens der Hälfte der Fassadenlänge entsprechen
darf. Die gesamte Fassadenlänge der Westfassade beträgt vorliegend
gemäss Plan Grundrisse 1:100 vom 23. Februar 2016 bzw. vom
11. November 2015 10.505 m. 50 % davon entsprechen 5.2525 m. Der
Dacheinschnitt beträgt indes 5.42 m und damit 16.75 cm zu viel. Dass der
Dacheinschnitt Art. 31 Abs. 4 BG widerspricht bzw. dieser um rund 17 cm
zu lang ist, anerkennen grundsätzlich auch die Beschwerdegegner und
die Beschwerdegegnerin. Sie stellen sich indes auf den Standpunkt, dass
die Abweichung bloss 1.6 % ausmache und damit noch innerhalb der
Toleranz liege. Dieser Auffassung ist nicht zu folgen. Denn Art. 31 Abs. 4
BG sieht − etwa im Gegensatz zu Art. 31 Abs. 2 BG, wonach in der
Kernzone bei Hauptbauten grundsätzlich nur Firstdächer zulässig sind,
der Gemeindevorstand indes bei Vorliegen wichtiger Gründe nach
Anhörung der Baukommission Ausnahmen gestatten kann − keine
Einräumung von Ausnahmebewilligungen bezüglich Länge von
Dacheinschnitten vor. Im Übrigen wäre auch nicht ersichtlich, inwiefern
vorliegend eine Ausnahmesituation vorliegen sollte, welche ein
Abweichen von der gesetzlichen Regelung von Art. 31 Abs. 4 BG
rechtfertigen würde. Dementsprechend erweist sich die Beschwerde in
diesem Punkt als begründet und ist diesbezüglich gutzuheissen. Die
Beschwerdegegnerin ist anzuweisen, von den Beschwerdegegnern
entsprechend korrigierte Pläne einzuverlangen und den
Beschwerdeführern hierzu das rechtliche Gehör zu gewähren.
- 32 -
10. Zudem machen die Beschwerdeführer noch geltend, dass die
Mindesttreppenbreite gemäss Art. 48 Abs. 1 BG von 1.2 m nicht überall
eingehalten seien. Insbesondere weise die Treppe im Erdgeschoss an
der schmalsten Stelle bloss eine Breite von 1.1 m auf. Die Mindestbreite
von 1.2 m könne nicht eingehalten werden, ohne dass Mauern verändert
würden. Eine Heilung des Mangels mittels einfacher Auflage in der
Baubewilligung sei nicht möglich, weil durch die Einhaltung der
Mindestbreite eine Projektänderung erforderlich sei. Diesen Ausführungen
kann nicht gefolgt werden. Wie die Beschwerdegegnerin und die
Beschwerdegegner in deren Vernehmlassung vom 5. September 2016 zu
Recht ausführen, haben die Parteien im Einspracheverfahren
offensichtlich übersehen, dass die Treppe im Erdgeschoss im Plan
Grundriss 1:100 vom 23. Februar 2016 an der schmalsten Stelle mit
1.225 m vermasst ist. Dementsprechend hätte sich die in der
Baubewilligung gemachte Auflage, wonach die Treppen und Zugänge
überall eine Mindestbreite von 1.2 m aufzuweisen haben, grundsätzlich
erübrigt. Da im Übrigen auch sämtliche anderen Treppen im Plan
Grundriss 1:100 vom 23. Februar 2016 mindestens mit einer Breite von
1.2 m vermasst sind, ist die im Bau- und Einspracheentscheid vom
24. Mai, mitgeteilt am 8. Juni 2016, enthaltene Auflage betreffend
Treppenbreite bereits erfüllt. Die gegenteilige Behauptung der
Beschwerdeführer in deren Replik vom 30. September 2016, wonach die
Treppe im Erd- und Untergeschoss gemäss Plan Grundriss 1:100 vom
11. Mai 2016 an der schmalsten Stelle immer noch bloss eine Breite von
1.1 m aufweise bzw. in den Plänen nicht die schmalste Stelle vermasst
worden sei, ist offenkundig aktenwidrig, weshalb sich weitere
diesbezügliche Ausführungen erübrigen.
11. Nur am Rande eingegangen zu werden braucht an dieser Stelle auf die
beschwerdeführerische Rüge, wonach trotz der nachgereichten
revidierten Berechnung vom 11. Januar 2016 nach wie vor nicht geprüft
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werden könne, ob die Ausnützungsziffer eingehalten sei. Wie die
Beschwerdegegnerin bereits im angefochten Bau- und
Einspracheentscheid vom 24. Mai, mitgeteilt am 8. Juni 2016, zu Recht
ausgeführt hat, wurde den damaligen Einsprechern und heutigen
Beschwerdeführern die revidierte Berechnung der Ausnützungsziffer vom
11. Januar 2016 als Beilage 6 zur Stellungnahme der Beschwerdegegner
vom 21. Januar 2015 (recte: 2016) bereits am 29. Januar 2016 zugestellt.
Diese revidierten AZ-Berechnungen belegen ohne Weiteres, dass die
gemäss Zonenschema für die Wohnzone WI massgebende
Ausnützungsziffer von 0.5 vorliegend eingehalten wird. Die
Beschwerdeführer vermögen denn auch nicht darzulegen, inwiefern die
erwähnte AZ-Berechnung nicht korrekt sein soll. Vielmehr beschränken
sich ihre diesbezüglichen Ausführungen auf die Behauptung, dass die
Ausnützungsziffer mangels fehlender Angaben nach wie vor nicht
überprüfbar sei. Da sich die Ausnützungsziffer aus den von den
Beschwerdegegnern eingereichten Plänen und Angaben in genügender
Genauigkeit nachrechnen lässt, erweisen sich auch diese
beschwerdeführerischen Rügen als unbegründet und sind abzuweisen.
12. Gleiches gilt im Übrigen auch für die beschwerdeführerische Rüge,
wonach für die vorgesehene Erdsondenwärmepumpe die Bewilligung
fehle. Wie die Beschwerdegegnerin und die Beschwerdegegner in deren
Vernehmlassung vom 5. September 2016 zu Recht ausführen, stellt die
im angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid vom 24. Mai, mitgeteilt
am 8. Juni 2016, gemachte Auflage betreffend Erdsondenwärmepumpe
sicher, dass die entsprechende Bewilligung für die
Erdsondenwärmepumpe von den Beschwerdegegnern vor Erstellung
eingeholt wird. Im Rahmen der Bewilligungserteilung wird die
Beschwerdegegnerin die massgebenden Vorschriften prüfen und gestützt
auf diese Prüfung die Bewilligung erteilen oder verweigern. Nach dem
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Gesagten erweist sich auch diese Rüge als unbegründet und ist
abzuweisen.
13. Bezüglich Meteorwasser haben die heutigen Beschwerdeführer die
Eheleute B._ im Einspracheverfahren zu Recht geltend gemacht,
dass dieses aufgrund der Baueingabepläne in die Kanalisation eingeleitet
werde, was gegen das Bundesgesetz über den Schutz der Gewässer
(GSchG; SR 814.20) verstosse. In der Folge reichten die
Beschwerdegegner als Beilage 16 zu ihrer Duplik vom 11. Mai 2016 einen
revidierten Plan Leitungskataster 1:100 vom 11. Mai 2016 ein, welcher
den heutigen Beschwerdeführern von der Beschwerdegegnerin mit
Schreiben vom 23. Mai 2016 zugestellt wurde. Dieser revidierte Plan
betreffend Kanalisation sieht einerseits vor, dass das Meteorwasser
versickert und enthält anderseits einen Schlammsammler. Offenbar
wurde dieser Plan von der Beschwerdegegnerin im Einspracheverfahren
übersehen, ansonsten sie im angefochtenen Bau- und
Einspracheentscheid vom 24. Mai, mitgeteilt am 8. Juni 2016, auf die
Auflage, wonach die Beschwerdegegner verpflichtet werden, das
Meteorwasser auf ihrem Grundstück 892 versickern zu lassen, hätten
verzichten können, da diese Auflage mit Einreichung des revidierten
Plans Leitungskataster 1:100 vom 11. Mai 2016 bereits erfüllt wurde.
Weshalb die Beschwerdegegnerin aufgrund des ursprünglichen Mangels
bezüglich Meteorwasser das Baugesuch hätte abweisen sollen, statt
dieses mit einer entsprechenden Auflage zu bewilligen, ist − entgegen der
beschwerdeführerischen Auffassung − nicht ersichtlich. Einerseits wurde
die Auflage − wie gesehen − bereits im Einspracheverfahren erfüllt.
Anderseits gebiete es auch die Verhältnismässigkeit, falls möglich,
derartige Auflagen zu verfügen, anstatt die Bewilligung zu verweigern
(vgl. Art. 90 Abs. 1 KRG).
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14. a) Schliesslich machen die Beschwerdeführer noch geltend, dass der
geplante Neubau derart von den bisherigen Bebauungen abweiche,
womit ein eigentlicher Fremdkörper in einer weitgehenden gleichartigen
Bebauung geschaffen werde. Die geplante Baute beeinträchtige das
Quartierbild infolge Überhöhe und nicht architektonischer Integration
massiv. Zudem erfolge eine Baumassierung, welche das Quartierbild
negativ beeinträchtige. Es handle sich vorliegend um ein architektonisch
einheitliches Quartier mit den typisch vorgesetzten weissen Betonsäulen.
Dem halten die Beschwerdegegnerin und die Beschwerdegegner
entgegen, dass es sich beim fraglichen Quartier um eine neuzeitliche,
nach individuellen Gesichtspunkten erfolgte Überbauung handle und in
der Wohnzone WI verschiedene Baustile anzutreffen seien.
b) Nach Art. 73 Abs. 1 KRG sind Siedlungen, Bauten und Anlagen nach den
Regeln der Baukunst so zu gestalten und einzuordnen, dass mit der
Umgebung und der Landschaft eine gute Gesamtwirkung entsteht.
Aufgrund der umschriebenen Regelung von Art. 73 Abs. 1 KRG werden
aus ästhetischer Sicht relativ hohe Anforderungen an ein Bauvorhaben
gestellt, genügt es doch nicht, dass ein solches nicht störend wirkt (keine
negative Ästhetikklausel). Doch dürfen die Anforderungen trotz der
positiven Ausgestaltung nicht derart hoch angesetzt werden, wie dies
etwa der Fall wäre, wenn eine optimale Gesamtwirkung verlangt würde
(Botschaft der Regierung zum neuen KRG an den Grossen Rat, Heft
Nr. 3/2004-2005, S. 343). Die Gemeinwesen haben das durch Art. 73
Abs. 1 KRG eingeräumte Ermessen pflichtgemäss auszuüben. Nach
konstanter Rechtsprechung kommt den Gemeinden bei der Auslegung
von Ästhetikfragen beziehungsweise bei der Prüfung der Frage der
Eingliederung von Bauten in eine bestehende Umgebung jedoch ein
geschützter Beurteilungs- und Ermessensspielraum zu, in welchen das
Gericht nur eingreift, wenn die Gemeinde diesen Ermessensspielraum
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missbraucht oder überschritten hat (statt vieler: VGU R 14 1 vom 20. Mai
2014 E.3a, R 13 187 vom 4. Februar 2014 E.7a).
c) Beanstandet wird seitens der Beschwerdeführer die angebliche Überhöhe
der Baute. Das Bauvorhaben sieht ein dreigeschossiges Gebäude vor.
Der Eingang ist talseits zur D._-strasse gerichtet und befindet sich im
Untergeschoss. Darüber liegen das Erdgeschoss, das Obergeschoss und
das Dachgeschoss. Aus den Plänen erschliesst sich der Eindruck, dass
weder der Grundriss noch die Höhe übermässig dimensioniert sind, was
vermuten lässt, dass das Gebäude nicht überproportioniert. Dieser
Eindruck wurde anlässlich des Augenscheins vom 16. Dezember 2016
bestätigt. Die Firsthöhe von rund 10 m erscheint, verglichen mit den
umliegenden Gebäuden, nicht überdimensioniert. Vielmehr finden sich im
fraglichen Quartier verschiedene weitere Bauten mit ähnlichen
Firsthöhen, weshalb sich die geplante Baute bezüglich Höhe mehr oder
weniger nahtlos in das Quartierbild einfügt. Damit wird dem Vorwurf, die
geplante Baute beeinträchtige das Quartierbild infolge Überhöhe massiv,
der Boden entzogen.
d) Weiter beanstanden die Beschwerdeführer den fremdartigen Baukörper
und die Baumassierung. Das geplante Gebäude ist nicht ganz rechteckig
und weist auf der Westfassade einen Dacheinschnitt auf. Im Übrigen
erscheint die geplante Gebäudeform aber nicht weiter spektakulär.
Anlässlich des Augenscheins vom 16. Dezember 2016 hat sich überdies
gezeigt, dass in der Umgebung ein sehr heterogener Baustil vorherrscht
und sich die bestehenden Gebäude hinsichtlich Dimensionierung,
Gestaltung und Dachform zum Teil wesentlich unterscheiden. Es kann
daher nicht gesagt werden, dass das geplante Gebäude von einem
vorherrschenden Baustil abweiche. Auch von einer Baumassierung, wie
dies die Beschwerdeführer geltend machen, kann vorliegend keine Rede
sein. So weisen gerade auch die Parzellen 444 und 976 der
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Beschwerdeführer eine relativ dichte Bebauung auf. Bereits vor diesem
Hintergrund kann nicht gesagt werden, dass das geplante Bauprojekt
bzw. die dadurch entstehende angebliche Baumassierung das
Quartierbild negativ beeinflusse. Vor diesem Hintergrund erscheint die
relativ dichte Bebauung der Parzelle 892, verglichen mit den umliegenden
Parzellen, denn auch als vertretbar. Aus diesen Überlegungen ist das
Verwaltungsgericht zur Überzeugung gelangt, dass das auf Parzelle 892
geplante Einfamilienhaus zu keinen erheblichen ästhetischen
Beeinträchtigungen führt, welche das gemäss Art. 73 Abs. 1 KRG
zulässige Mass überschreiten. In Anwendung ihres weiten
Ermessensspielraums in Ästhetikfragen durfte die Beschwerdegegnerin
daher das Neubauprojekt bewilligen.
15. Abschliessend sei an dieser Stelle noch festgehalten, dass der
Energienachweis sowie der bauliche Zivilschutz in den Rechtsschriften
der Beschwerdeführer im vorliegenden verwaltungsgerichtlichen
Beschwerdeverfahren nicht mehr thematisiert werden, weshalb davon
auszugehen ist, dass die Beschwerdeführer diese Argumentation fallen
gelassen haben. Weitere diesbezügliche Ausführungen erübrigen sich vor
diesem Hintergrund.
16. Nach dem vorstehend Gesagten erweist sich die Beschwerde einzig in
Bezug auf den nicht der gesetzlich vorgeschriebenen Länge von Art. 31
Abs. 4 BG entsprechenden Dacheinschnitt als begründet, was zur
teilweisen Gutheissung derselben führt. Die Beschwerdegegnerin ist
anzuweisen, von den Beschwerdegegnern entsprechend korrigierte Pläne
einzuverlangen und den Beschwerdeführern hierzu das rechtliche Gehör
zu gewähren. Im Übrigen erweist sich die Beschwerde als unbegründet
und ist abzuweisen.
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17. a) Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten gestützt
auf Art. 73 Abs. 1 VRG zu neun Zehnteln unter solidarischer Haftung
zulasten der zum überwiegenden Teil unterliegenden Beschwerdeführer
und zu einem Zehntel − je zur Hälfte − zulasten der Beschwerdegegner
und der Beschwerdegegnerin.
b) Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird die unterliegende Partei in der Regel
verpflichtet, der obsiegenden Partei alle durch den Rechtsstreit
verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen. Vorliegend gilt es speziell
zu beachten, dass Rechtsanwältin Dr. iur. Marianne Sonder sowohl die
Interessen der Beschwerdegegnerin als auch der Beschwerdegegner
vertritt. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen
Aufgaben betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in
der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem
amtlichen Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht
vorliegend kein Anlass, weshalb die Beschwerdegegnerin keinen
Anspruch auf eine Parteientschädigung hat. Demgegenüber sind die
Beschwerdegegner gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG
entschädigungsberechtigt. Rechtsanwältin Dr. iur. Marianne Sonder hat
am 19. Oktober 2016 und am 16. Februar 2017 zwei Honorarnoten in der
Höhe von gesamthaft Fr. 13'367.-- (47.98 Arbeitsstunden à Fr. 250.--
[= Fr. 11'995.--] zuzüglich Spesen von Fr. 381.85 und 8 % MWST von
Fr. 12'376.85 [= Fr. 990.15]) eingereicht, aufzuteilen auf die
Beschwerdegegner mit Fr. 8'911.35 und die Beschwerdegegnerin mit
Fr. 4'455.65. Da indes nicht ausgewiesen ist, woraus sich diese Aufteilung
auf die Beschwerdegegner bzw. die Beschwerdegegnerin ergibt,
erscheint es angemessen, die gesamthaft geltend gemachte
Parteientschädigung von Fr. 13'367.-- − entsprechend dem Ausgang des
Beschwerdeverfahrens − auf Fr. 12‘000.-- zu reduzieren und den
Beschwerdegegnern hiervon die Hälfte, ausmachend Fr. 6‘000.-- (inkl.
MWST) als Parteientschädigung zuzusprechen. In diesem Umfang haben
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die Beschwerdeführer die Beschwerdegegner aussergerichtlich zu
entschädigen. Der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer hat keine
Honorarnote eingereicht. Vor diesem Hintergrund setzt das Gericht die
entsprechende Parteientschädigung ermessensweise fest, wobei es
vorliegend − unter Berücksichtigung des Verfahrensausgangs − eine
gesamthafte Entschädigung von Fr. 500.-- (inkl. MWST) als angemessen
erachtet. Diesen Betrag haben die Beschwerdegegnerin und die
Beschwerdegegner − je zur Hälfte − noch an die Beschwerdeführer zu
bezahlen.