Decision ID: 613fde89-2a08-4d1a-a308-67b3bb88bbd7
Year: 2019
Language: it
Court: GR_KG
Chamber: GR_KG_003
Canton: GR
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: civil_law

Ritenuto in fatto:
A. Con rogito (atto pubblico) n. 2585 del notaio C._ il 27 novembre 2017 A._ ha concesso a B._ un diritto di compera sul bene immobile PPP n. _ del fondo base part. _ RFD di O.1_. Il prezzo d'acquisto è stato fissato in CHF 3'000'000.00. La durata del diritto di compera è stata stabilita fino al 15 novembre 2019 (act. TRM.II./3). Mediante lo stesso atto B._ si è impegnata a versare a A._ tre acconti – un primo acconto di CHF 50'000.00 entro il 20 dicembre 2017 (ciò che è avvenuto), un secondo acconto di CHF 275'000.00 entro il 28 febbraio 2018 ed un terzo acconto di CHF 275'000.00 entro il 30 aprile 2018 – ed il saldo dei restanti CHF 2'400'000.00 entro il 15 novembre 2019 (act. TRM.II./3; act. TRM.I./1).
B. Il primo acconto di CHF 50'000.00, da versarsi sul conto clienti del notaio, sarebbe dovuto essere messo a disposizione di A._ dopo l'annotazione a registro fondiario del diritto di compera, mentre i due acconti successivi di CHF 275'000.00 cadauno, sempre da versare sul conto clienti del notaio, sarebbero invece dovuti essere messi ad immediata libera disposizione di A._. Inoltre, le parti hanno stabilito che i tre acconti, per complessivi CHF 600'000.00, sarebbero valsi quale "pena convenzionale" [recte: pena di recesso] nell'ipotesi in cui B._, per motivi esclusivamente a lei imputabili, avesse rinunciato ad esercitare il diritto di compera e, dunque, all'acquisto della PPP al prezzo di compravendita pattuito di CHF 3'000'000.00 (act. TRM.II./3).
C. Con decisione 8 maggio 2018 l'Autorità di I istanza del Distretto di O.2_ ha respinto la domanda di non assoggettamento all'obbligo dell'autorizzazione alla LAFE presentata da B._, ritenendo che sia gli acconti in questione che il prezzo residuo fossero finanziati direttamente o indirettamente dal marito dell'istante, da considerarsi persona all'estero ai sensi dell'art. 1 LAFE (act. TRM.II./7). L'11 giugno 2018, sulla base di tale decisione, l'Ufficio del registro fondiario di O.2_ ha respinto la richiesta d'annotazione del diritto di compera in parola (act. TRM.III./10).
D. Il secondo ed il terzo acconto essendo rimasti impagati (act. TRM.II./4), con precetti esecutivi (esecuzioni n. _ e n. _) emessi il 24 aprile 2018 rispettivamente il 15 maggio 2018 dall'Ufficio esecuzioni e fallimenti Regione Moesa, A._ ha escusso B._ per un importo di CHF 275'000.00 oltre a interessi del 5 % dal 29 marzo 2018, facendo valere quale titolo di credito "Mancato versamento della seconda rata entro il 28.02.2018 concernente la compravendita immobiliare della PPP n. _ RFD O.1_ come da pubblico istromento n. 2585 dell'avv. C._ [sic!] (clausola n. 3)", e per un importo di CHF 275'000.00 oltre a interessi
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del 5 % dal 1° maggio 2018, facendo valere quale titolo di credito "Mancato versamento della terza rata entro il 30.04.2018 concernente la compravendita immobiliare della PPP n. _ RFD O.1_ come da pubblico istromento n. 2585 dell'avv. C._ [sic!] (clausola n. 3) del 27.11.2017" (act. TRM.I./1; act. TRM.II./2).
E. B._ avendo interposto in data 23 maggio 2018 opposizioni avverso detti precetti esecutivi, con istanza 8 giugno 2018 A._ ne ha chiesto il rigetto provvisorio al Tribunale regionale Moesa formulando il seguente petito (act. TRM.I./1; act. TRM.II./2):
1. L'istanza è integralmente accolta.
§ Di conseguenza:
È rigettata in via provvisoria l'opposizione interposta dalla signora B._ ai Precetti Esecutivi no. _ e _ dell'Ufficio di esecuzione di Roveredo sino a concorrenza dell'importo di CHF 550'000 oltre interessi al 5% rispettivamente dal 29 marzo 2018 e 1 maggio 2018, spese esecutive per CHF 472.20.
2. Protestate tasse, spese e ripetibili.
A._ ha fondato la sua domanda di rigetto delle opposizioni sul rogito (atto pubblico) 27 novembre 2017 (act. TRM.II./3), facendo in particolare valere che il contratto mantiene la sua validità civilistica indipendentemente dal rifiuto dell'Ufficio del registro fondiario di annotare il diritto di compera per questioni afferenti la legislazione sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero. Il rifiuto dell'annotazione non avrebbe quindi alcun effetto sull'esigibilità dei crediti rivendicati. Di conseguenza, la somma di CHF 550'000.00 – o meglio la seconda e la terza rata del drititto di compera – sarebbe divenuta esigibile a partire dal 28 febbraio 2018 rispettivamente dal 30 aprile 2018. Tale importo, di cui B._, con atto notarile 27 novembre 2017, si sarebbe riconosciuta debitrice, non sarebbe mai stato pagato. Insomma, l'atto pubblico 27 novembre 2017 costituirebbe valido riconoscimento di debito esigibile (act. TRM.I./1.).
F. Con osservazioni scritte 2 luglio 2018 B._ ha preteso la reiezione dell'istanza, protestando tasse, spese e ripetibili (act. TRM.I./2; act. TRM.IV./1). Ella ha sostenuto, riassumendo, che il secondo ed il terzo acconto non sono esigibili sia perché la mancata annotazione del diritto di compera a seguito di una decisione LAFE comporta la nullità dell'atto in virtù dell'art. 26 LAFE (nullità che va rilevata d'ufficio dal giudice del rigetto), sia perché, quale tesi subordinata, è pacifico che tali somme non avrebbero potuto essere versate dal notaio al presunto creditore in assenza dell'annotazione del diritto di compera. La sistematica del contratto sarebbe infatti chiara: gli acconti avrebbero dovuto essere versati a A._ solo dopo l'annotazione del diritto di compera. Tale clausola non sarebbe stata espressamente
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prevista per i due acconti di CHF 550'000.00 unicamente in quanto il notaio non avrebbe previsto l'avvio di una pratica LAFE da parte dell'Ufficio dei registri con richiesta di data 22 gennaio 2018 (act. TRM.I./2; act. TRM.III./2; act. TRM.III./4).
G. Mediante replica spontanea 5 luglio 2018, duplica spontanea 16 luglio 2018 e relative osservazioni spontanee 19 luglio 2018, le parti sono poi rimaste sulle rispettive e contrastanti posizioni e hanno riconfermato le loro domande (cfr. act. TRM.I./3; act. TRM.I./4; act. TRM.I./5).
H. Con decisione 14 agosto 2018 (act. TRM.V./1; act. B.1), comunicata motivata lo stesso giorno, il giudice unico del Tribunale regionale Moesa ha deciso quanto segue:
1. L'istanza è respinta.
2. La tassa di giustizia di CHF 700.–, già anticipata dall'istante, è posta a suo carico. L'istante verserà alla convenuta CHF 500.– a titolo di ripetibili.
3. (Mezzi di impugnazione)
4. (Notificazione)
Secondo il giudice di prime cure, il versamento del secondo e del terzo acconto, di CHF 275'000.00 cadauno, era – anche se non expressis verbis – subordinato alla condizione sospensiva dell'avvenuta annotazione a registro fondiario del diritto di compera. Ne discenderebbe che l'eccezione sollevata da B._ circa la non esigibilità del credito, valutata nel contesto di una procedura sommaria con potere d'esame limitato all'accertamento della mera esistenza di un titolo esecutivo, apparirebbe decisamente convincente e sufficiente per respingere l'istanza di rigetto delle opposizioni. Per tale ragione il credito vantato da A._ non sarebbe dunque esigibile. Inoltre, visto la reiezione della domanda di annotazione del diritto di compera, il contratto di costituzione del diritto di compera andrebbe ritenuto, se non già nullo ai sensi dell'art. 26 cpv. 2 LAFE, perlomeno inefficace secondo l'art. 26 cpv. 1 LAFE (act. TRM.V./1; act. B.1).
I. Contro detta decisione A._ (in seguito: reclamante) è insorto al Tribunale cantonale dei Grigioni con reclamo 24 agosto 2018, presentando il seguente petito:
1. Il reclamo è accolto.
§ Di conseguenza il dispositivo della sentenza impugnata è modificato come segue:
"È rigettata in via provvisoria l'opposizione interposta dalla signora B._ ai Precetti Esecutivi no. _ e _ dell'Ufficio di esecuzione di Roveredo sino a concorrenza dell'importo di CHF 550'000 oltre interessi al 5% rispettivamente dal 29 marzo 2018 e 1 maggio 2018, spese esecutive per CHF 472.20.
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La tassa di giustizia di CHF 700.– già anticipata dall'istante, è posta a carico della convenuta che rifonderà CHF 500.– a titolo di ripetibili."
2. Protestate tasse, spese e ripetibili.
Il reclamante argomenta che il rifiuto dell'Ufficio del registro fondiario di annotare il diritto di compera non comporta la nullità del contratto in questione. Il giudice di prime cure avrebbe quindi sbagliato nel ritenere il contratto di diritto di compera, se non nullo, inefficace. Inoltre, il giudice di prime cure avrebbe a torto interpretato il contratto oltre il testo letterale. In una procedura di rigetto dell'opposizione il giudice non potrebbe distanziarsi dall'interpretazione letterale e chiara del testo in un atto pubblico. Nel caso di specie, quindi, sarebbe determinante il testo letterale. Da quest'ultimo non risulterebbe che l'annotazione costituisce condicio sine qua non per il versamento del secondo e del terzo acconto (act. A.1).
L. Con decreto 27 agosto 2018 il Presidente della Camera delle esecuzioni e dei fallimenti del Tribunale cantonale dei Grigioni ha fissato al reclamante un termine scadente il 7 settembre 2018 per versare un anticipo spese di CHF 1'200.00 (act. D.1). Mediante altro decreto di stessa data ha invitato B._ (in seguito: resistente) a presentare la risposta al reclamo. Il Presidente ha altresì chiesto all'autorità precedente di trasmettere gli atti al Tribunale cantonale (act. D.2), come poi avvenuto il 29 agosto 2018 (act. D.3).
M. Nella risposta 7 settembre 2018 la resistente ha postulato la reiezione del reclamo, protestando tasse, spese e ripetibili (act. A.2). A parere della resistente, il reclamante si limita a criticare la decisione impugnata in merito alla nullità del contratto, non confrontandosi però con l'altro motivo che, secondo il giudice di prime cure, consentiva comunque di respingere l'istanza, ovvero il fatto che, indipendentemente dalla validità o meno dell'atto pubblico, la pretesa non sarebbe stata a quel momento esigibile; questo in quanto l'atto pubblico rimaneva inefficace fino a decisione LAFE. Ne conseguirebbe l'irricevibilità del reclamo. Per il resto, il reclamo dovrebbe essere respinto (act. A.2).
N. Sulle ulteriori argomentazioni delle parti si tornerà – per quanto utile ai fini del giudizio – nelle considerazioni di merito che seguono.

Considerando in diritto:
1. La decisione impugnata – emanata in materia di rigetto dell'opposizione – è una decisione di prima istanza finale e inappellabile (art. 309 lett. b n. 3 CPC), contro cui è dato il rimedio del reclamo (art. 319 lett. a CPC) senza riguardo al valore litigioso. Nel Cantone dei Grigioni il reclamo, scritto e motivato, deve essere proposto
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al Tribunale cantonale entro dieci giorni dalla notificazione della decisione motivata impugnata (art. 321 cpv. 1 e 2 CPC in unione con l'art. 7 cpv. 1 della Legge d'applicazione del Codice di diritto processuale civile svizzero del 16 giugno 2010 [LACPC; CSC 320.100]). Competente in seno al Tribunale cantonale è la Camera delle esecuzioni e dei fallimenti (art. 8 cpv. 2 dell'Ordinanza sull'organizzazione del Tribunale cantonale del 14 dicembre 2010 [Ordinanza sul Tribunale cantonale, OOTC; CSC 173.100]).
L'atto impugnativo del reclamante, datato 24 agosto 2018, è tempestivo. Il reclamante avendo versato tempestivamente l'anticipo spese richiesto, si può di principio, sempreché sia sufficientemente motivato, entrare nel merito del reclamo (cfr. consid. M.; consid. 4.)
2. Con il reclamo possono essere censurati l'applicazione errata del diritto nonché l'accertamento manifestamente errato dei fatti (art. 320 CPC). Il termine "applicazione errata del diritto" comprende sia il diritto scritto che quello non scritto nonché l'inadeguatezza. L'autorità di reclamo esamina le rispettive censure con piena cognizione. Per quanto concerne invece la fattispecie costatata dall'istanza inferiore, vige una cognizione limitata. La fattispecie, infatti, viene esaminata dal Tribunale cantonale solo sotto l'aspetto di un accertamento manifestamente inesatto e quindi arbitrario dei fatti (cfr. fra i molti Dieter Freiburghaus/Susanne Afheldt, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [edit.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3a ed., Zurigo 2016, n. 5 ad art. 320 CPC). Fintanto che un apprezzamento inesatto dei fatti si basa su un'errata applicazione del diritto, tuttavia, trattasi di errata applicazione del diritto ex art. 320 lett. a CPC, la quale può essere esaminata con piena cognizione dall'istanza di reclamo (Karl Spühler, in: Spühler/Tenchio/Infanger [edit.], Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 3a ed., Basilea 2017, n. 5 ad art. 320 CPC). La procedura di reclamo prevede l'onere di censura. Nel suo atto impugnativo la parte reclamante deve dunque esporre nel dettaglio in che misura la decisione impugnata è viziata e quali motivi di reclamo vengono invocati (Dieter Freiburghaus/Susanne Afheldt, op. cit., n. 15 ad art. 321 CPC). Ciò che resta incensurato non viene esaminato dall'autorità di reclamo.
3. Giusta l'art. 326 CPC nella procedura di reclamo non sono ammesse né nuove conclusioni, né l'allegazione di nuovi fatti o la produzione di nuovi mezzi di prova. Fatte salve speciali disposizioni legali (art. 326 cpv. 2 CPC), vige perciò un divieto assoluto di nova. A differenza dell'appello, il reclamo non ha infatti lo scopo di proseguire la procedura di prima istanza. Determinante è quindi la materia processuale vigente al momento dell'emanazione della decisione impugnata (cfr.
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Freiburghaus/Afheldt, op. cit., n. 3 seg. ad art. 326 CPC). Il divieto di nova fa quindi stato non solo in procedure soggette al principio attitatorio, bensì anche in quelle governate dalla massima inquisitoria. Sono invece ammesse nuove considerazioni giuridiche (cfr. Freiburghaus/Afheldt, op. cit., n. 3 ad art. 326 CPC; Dominik Gasser/Brigitte Rickli, Schweizerische Zivilprozessordnung, Kurzkommentar, 2a ed., Zurigo 2014, n. 1 ad art. 326 CPC).
4. Come già menzionato (consid. M.), la resistente fa valere che il reclamante nella sua comparsa scritta non si confronta con la seconda motivazione del giudice di prime cure concernente l'inefficacia dell'atto pubblico e quindi la mancata esigibilità delle pretese. Di conseguenza, il reclamo sarebbe irricevibile. Contrariamente a quanto afferma la resistente, il reclamante si è confrontato sufficientemente con entrambe le motivazioni del giudice di prime cure. Tale censura cade dunque nel vuoto, potendo così entrare nel merito del reclamo (cfr. consid. 1.).
5.1. Giusta l'art. 82 LEF il giudice pronuncia il rigetto provvisorio dell'opposizione ove il credito posto in esecuzione sia fondato su un riconoscimento di debito constatato mediante atto pubblico o scrittura privata (cpv. 1), a meno che l'escusso sollevi e giustifichi immediatamente eccezioni tali da infirmare il riconoscimento di debito (cpv. 2). La procedura di rigetto è una procedura documentale, il cui scopo non è di accertare l'esistenza del credito posto in esecuzione, bensì l'esistenza di un titolo esecutivo. Il giudice verifica solo la forza probante del titolo prodotto dal creditore – la sua natura formale – e vi conferisce forza esecutiva ove l'escusso non renda immediatamente verosimili eccezioni liberatorie (DTF 132 III 142 consid. 4.1.1). La decisione di rigetto provvisorio dispiega solo effetti di diritto esecutivo, senza regiudicata quanto all'esistenza del credito (DTF 136 III 587 consid. 2.3). Il pronunciato, quindi, non priva le parti del diritto di sottoporre nuovamente il litigio al giudice ordinario (art. 79 o 83 cpv. 2 LEF; DTF 136 III 530 consid. 3.2).
La nozione di riconoscimento di debito non è definita dalla legge. Costituisce un riconoscimento di debito ai sensi dell'art. 82 cpv. 1 LEF l'atto pubblico o la scrittura privata, firmata dall'escusso o dal suo rappresentante, da cui si evince la sua volontà di pagare (o perlomeno di riconoscere) all'escutente, senza riserve né condizioni, una somma di denaro determinata, o facilmente determinabile, ed esigibile (DTF 139 III 301 consid. 2.3.1 con rinvii). Il riconoscimento di debito può essere dedotto anche da un insieme di documenti a condizione che da essi risultino gli elementi necessari. La somma posta in esecuzione deve essere determinabile già al momento della firma del riconoscimento di debito. L'opposizione può essere rigettata in via provvisoria solo se l'escutente prova (e non solo rende verosimile: sentenza del Tribunale
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federale 5A_741/2013 del 3 aprile 2014 consid. 3.1.3 con rinvii) che l'escusso ha riconosciuto senza riserve né condizioni il debito posto in esecuzione.
Se il contratto sottostà a una condizione sospensiva, spetta all'escutente dimostrare che la stessa si è realizzata prima dell'inoltro dell'esecuzione (Daniel Staehelin, in: Staehelin/Bauer/Staehelin [edit.], Basler Kommentar, SchKG I, 2a ed., Basilea 2010, n. 36 ad art. 82 LEF), prova che il giudice deve esigere d'ufficio. Il riconoscimento deve risultare indiscutibilmente dal documento o dai documenti prodotti dall'escutente (Daniel Staehelin, op. cit., n. 21 ad art. 82 LEF). Una sua eventuale interpretazione può fondarsi solo sul titolo stesso (sentenza del Tribunale federale 5A_741/2013 del 3 aprile 2014 consid. 3.1.1 e 4.2), fermo restando che in caso di dubbio la questione litigiosa andrà, se occorre, sottoposta al giudice ordinario (DTF 132 III 480 consid. 4.1; 122 III 125 consid. 2; sentenze della Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello della Repubblica e Cantone Ticino [in seguito: CEF] 14.2018.13 del 30 luglio 2018 consid. 5.1, 14.2014.116 del 3 novembre 2014 consid. 4.4 e 14.2015.23 del 28 maggio 2015 consid. 7.1; André Panchaud/Marcel Caprez, Die Rechtsöffnung, Zurigo 1980, n. 2 § 6).
5.2. Il giudice del rigetto accerta d'ufficio ed in ogni stadio di causa (quindi anche in sede di reclamo) se la documentazione prodotta costituisce valido riconoscimento di debito e se vi è identità fra il creditore, il debitore ed il credito indicati nel precetto esecutivo e nell'istanza, con il creditore, il debitore ed il credito di cui ai documenti prodotti (Daniel Staehelin, op. cit., n. 50 ad art. 84).
5.3. Secondo giurisprudenza e dottrina incombe all'escutente non solo di produrre un titolo di rigetto ai sensi dell'art. 82 cpv. 1 LEF, ma pure di dimostrare, mediante documenti, l'esigibilità del credito posto in esecuzione prima dell'inoltro dell'esecuzione (sentenza del Tribunale federale 5A_303/2013 del 24 settembre 2013 consid. 4.1 con rinvii; sentenza della CEF 14.2002.40/41 del 14 agosto 2002 consid. 5.3; Daniel Staehelin, op. cit., n. 77 e 79 ad art. 82 LEF con rinvii), ove essa non risulti già dal titolo di rigetto (sentenze della CEF 14.2015.65 dell'11 agosto 2015 consid. 5 e 14.2015.222 del 21 marzo 2016 consid. 6).
5.4. Come già indicato, nella procedura di rigetto dell'opposizione occorre solamente decidere, se per l'importo escusso sussiste un titolo che possa eliminare l'effetto sospensivo dell'opposizione. Non va invece apprezzata l'entità materiale del credito (cfr. Kurt Amonn/Fridolin Walther, Grundriss des Schuldbetreibungs- und Konkursrechts, 9a ed., Berna 2013, n. 22 § 19; DTF 135 III 315 consid. 2.3).
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6. Nel suo atto impugnativo il reclamante fa valere che il giudice di prime cure ha a torto concluso che il rogito (atto pubblico) 27 novembre 2017 non costituisce valido titolo di rigetto delle opposizioni. A mente del reclamante il contratto mantiene la sua validità civilistica fino alla scadenza della durata dell'esercizio del diritto di compera, posto come la mancata autorizzazione LAFE non è dovuta alla persona dell'acquirente (che non cittadina straniera ai sensi della LAFE), ma unicamente alle sue modalità di finanziamento del prezzo d'acquisto. Di conseguenza l'atto pubblico giustificherebbe il rigetto delle opposizioni. Inoltre, nonostante il limitato potere di cognizione del giudice di rigetto, il giudice di prime cure avrebbe interpretato il contratto oltre il suo chiaro testo letterale (cfr. act. A.1; consid. I.). La resistente, nella sua risposta al reclamo, condivide per contro in linea di principio le conclusioni del giudice di prime cure (cfr. act. A.2; consid. M.).
7.1. Ai sensi dell'art. 2 cpv. 1 LAFE le persone all'estero devono chiedere un'autorizzazione all'autorità cantonale competente per l'acquisto di fondi. Secondo l'art. 2 cpv. 1 della Ordinanza sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero del 1° ottobre 1984 (OAFE; RS 211.412.411) i cittadini degli Stati membri della Comunità europea (CE) o dell'Associazione europea di libero scambio (AELS) non sono considerati persone all'estero (art. 5 cpv. 1 lett. a LAFE), se hanno il domicilio in Svizzera giusta gli art. 23, 24 cpv. 1, 25 e 26 del Codice civile (CC). La legittimità del domicilio presuppone inoltre un permesso per dimoranti temporanei, di dimora o di domicilio CE-AELS valido (art. 4 cpv. 1 e 5 dell'Ordinanza sull'introduzione della libera circolazione delle persone del 23 maggio 2001 [ora: del 22 maggio 2002; OLCP; RS 142.203]) per la costituzione di un domicilio (art. 2 cpv. 2 OAFE). Giusta l'art. 4 cpv. 1 lett. f LAFE sono considerati acquisto di un fondo in particolare la costituzione e l'esercizio di un diritto di compera, di prelazione o di ricupera su un fondo.
Il capitolo cinque della LAFE disciplina poi le sanzioni nel diritto amministrativo e nel diritto civile. L'art. 26 cpv. 1 LAFE prevede che i negozi giuridici concernenti un acquisto, per il quale l'acquirente deve chiedere un'autorizzazione, rimangono inefficaci fintanto che manca l'autorizzazione definitiva. Diventano in particolare nulli se l'ufficiale del registro fondiario o del registro di commercio respinge la notificazione, senza che l'autorità di prima istanza abbia previamente negato l'autorizzazione (art. 26 cpv. 2 lett. c LAFE). Inefficacia e nullità sono rilevate d'ufficio (art. 26 cpv. 3 LAFE) e fanno sì che prestazioni promesse non possono essere pretese (art. 26 cpv. 4 lett. a LAFE).
7.2. La resistente è cittadina italiana al beneficio di un permesso B UE/AELS e residente in Svizzera. Ella stessa non è pertanto considerata persona all'estero ai
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sensi dell'art. 1 LAFE. La costituzione e l'esercizio del diritto di compera concordato, quindi, non richiederebbero alcuna autorizzazione. Tuttavia, poiché sia gli acconti in questione che il prezzo residuo sono finanziati direttamente o indirettamente dal di lei marito, da considerarsi persona all'estero ai sensi dell'art. 1 LAFE, la costituzione e l'esercizio del diritto di compera sono soggetti ad autorizzazione (cfr. act. TRM.II./7). Nella fattispecie, di conseguenza, trova applicazione l'art. 26 LAFE, cosicché la costituzione del diritto di compera (ossia l'atto pubblico 27 novembre 2017) rimane inefficace fintanto che manca l'autorizzazione definitiva. Il contratto resta quindi in sospeso, così come un negozio giuridico subordinato a condizione sospensiva (cfr. sentenza del Tribunale federale 4A_235/2018 del 24 settembre 2018 consid. 3.).
8. Visto quanto sopra, il giudice di prime cure ha giustamente ritenuto che l'atto pubblico 27 novembre 2017 è inefficace. Le pretese del reclamante fondate sul medesimo non sono pertanto esigibili, indipendentemente da qualsiasi interpretazione della volontà delle parti. Già solo per questo motivo la domanda di rigetto delle opposizioni formulata dal qui reclamante deve essere respinta e la decisione impugnata merita conferma.
9. Per il resto, contrariamente a quanto sostenuto dal reclamante, il giudice di rigetto non deve unicamamente basarsi sul testo letterale del contratto nel determinare la volontà delle parti. Si ricorda inoltre a tal proposito che la determinazione definitiva della volontà delle parti o l'interpretazione definitiva del contratto non spetta al giudice del rigetto (cfr. sentenza del Tribunale federale 5A_99/2017 del 17 agosto 2017 consid. 3.). Come a ragione rilevato dal giudice di prime cure, sulla scorta di un'interpretazione oltre il testo letterale dell'accordo, l'annotazione del diritto di compera risulta costituire condicio sine qua non per il versamento del primo acconto da parte del notaio a favore del reclamante, ma anche per il versamento del secondo e del terzo acconto da parte della qui resistente sul conto clienti del notaio. Ad ogni modo, qualora il debitore contesti l'esigibilità del credito posto in esecuzione (come è accaduto in casu; cfr. act. TRM.I./2; act. A.2), spetta al creditore provare l'esigibilità, come parte integrante del titolo di rigetto dell'opposizione, e non solo renderla verosimile (cfr. decisione del Tribunale cantonale dei Grigioni KSK 18 15 del 28 maggio 2018 consid. 5.3.3.). Nel caso concreto, il reclamante non ci è riuscito, motivo per cui l'istanza di rigetto dell'opposizione dovrebbe essere respinta indipendentemente dall'efficacia o meno (con riferimento alla LAFE) del più volte citato accordo fra le parti.
10. Benché le parti non si siano espresse in merito, occorre osservare che ai sensi dell'art. 17 cpv. 1 LAFE, il più tardi dopo la conclusione del negozio giuridico, oppure, in mancanza di negozio giuridico, dopo l'acquisto, l'acquirente il cui obbligo
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d'autorizzazione non può essere escluso a priori, deve chiedere l'autorizzazione o l'accertamento del non assoggettamento. La legge non determina la durata di questo termine. Secondo Mühlebach/Geissmann (Urs Mühlebach/Hanspeter Geissmann, Lex F. Kommentar zum Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, Brugg/Baden 1986, n. 6 ad art. 17 LAFE con rinvio), "il più tardi dopo la conclusione del negozio giuridico" corrisponde ad un periodo di circa un mese. Ciononostante, non sono chiare le conseguenze per il negozio giuridico fra le parti in caso di violazione dell'art. 17 LAFE da parte dell'acquirente. In ogni caso un accordo inefficace ai sensi dell'art. 26 LAFE rimane tale indipendentemente da eventuali omissioni da parte dell'acquirente. Le parti avrebbero piuttosto dovuto fissare il termine ex art. 17 LAFE e prevedere le consguenze per l'accordo in caso di mancato agire tempestivo da parte dell'acquirente. Ciò non è però stato fatto, ragione per cui il contratto di diritto di compera rimane in sospeso fino all'autorizzazione definitiva o al più tardi fino al 15 novembre 2019 (data di scadenza) e, quindi, inefficace (se non è già diventato nullo), con riserva di eventuali richieste di risarcimento da parte del venditore, che però non concernono il presente procedimento. Evidentemente, l'accordo essendo inefficace, se non nullo, il venditore potrebbe disporre liberamente dell'immobile in questione. Spetta infatti alla resistente attivarsi tempestivamente, se intende esercitare il suo diritto di compera.
11. Va infine ricordato che la decisione di rigetto provvisorio comporta solo effetti di diritto esecutivo, senza regiudicata quanto all'esistenza del credito (vedasi sopra consid. 5.1. e 5.4.; DTF 136 III 583 consid. 2.3; 135 III 315 consid. 2.3; Kurt Amonn/Fridolin Walther, op. cit., n. 22 § 19). La decisione del giudice del rigetto, quindi, non priva le parti del diritto di sottoporre nuovamente il litigio al giudice ordinario (art. 79 o 83 cpv. 2 LEF; DTF 136 III 528 consid. 3.2).
12. In definitiva, in assenza di un valido titolo di rigetto, la reiezione dell'istanza di rigetto provvisorio delle opposizioni da parte del giudice di prime cure non può che trovare conferma davanti a questa Camera. Il reclamo deve quindi essere respinto a pieno titolo e la decisione di rigetto provvisorio dell'opposizione qui impugnata integralmente confermata.
13.1. Visti l'esito della procedura di reclamo e il valore litigioso di CHF 550'000.00, le spese processuali sono fissate – in base agli artt. 48 e 61 cpv. 1 dell'Ordinanza sulle tasse riscosse in applicazione della Legge federale sulla esecuzione e sul fallimento del 23 settembre 1996 (OTLEF; RS 281.35) – in CHF 1'200.00, e poste a carico del reclamante soccombente (art. 106 cpv. 1 CPC).
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13.2. Il reclamante va inoltre condannato a rifondere alla resistente un'adeguata indennità per spese ripetibili. L'avv. Giovanni Augugliaro non ha presentato una nota d'onorario; l'indennità a titolo di ripetibili (spese ed IVA incluse) viene quindi stabilita d'ufficio, in base alla complessità del caso e al dispendio di tempo necessario per un'adeguata assistenza, in CHF 1'000.00 (art. 105 cpv. 2 CPC; art. 96 CPC in unione con l'art. 3 cpv. 1 dell'Ordinanza sull'onorario degli avvocati [OOA; CSC 310.250]).
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La Camera delle esecuzioni e dei fallimenti giudica:
1. Il reclamo è respinto.
2. Le spese della procedura di reclamo di CHF 1'200.00 sono poste a carico di A._ e sono prelevate dall'anticipo di CHF 1'200.00 da lui prestato.
3. A._ è condannato a rifondere a B._ un'indennità di CHF 1'000.00 a titolo di ripetibili.
4. Contro questa decisione con un valore litigioso di almeno CHF 30'000.00 può essere interposto ricorso in materia civile ai sensi degli artt. 72 e 74 cpv. 1 lett. b LTF. Il ricorso è da inoltrare al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per scritto entro 30 giorni dalla notificazione della decisione con il testo integrale nel modo prescritto dagli artt. 42 seg. LTF. Per l'ammissibilità, il diritto al ricorso, gli ulteriori presupposti e la procedura di ricorso fanno stato gli artt. 29 segg., 72 segg. e 90 segg. LTF.
5. Comunicazione a: