Decision ID: 4ab57c88-7298-4022-9f5f-c34e11a9fa00
Year: 2022
Language: de
Court: GR_VG
Chamber: GR_VG_001
Canton: GR
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law

I. Sachverhalt:
1. Mit Gesuch vom 7. November 2019 gelangte der Rechtsvertreter der
A._ AG (seit dem 16. Dezember 2019 im Handelsregister
eingetragen) an das Grundbuchinspektorat und Handelsregister des
Kantons Graubünden (GIHA), als zuständige kantonale
Bewilligungsbehörde betreffend den Erwerb von Grundstücken durch
Personen im Ausland und schilderte nachfolgende Ausgangslage: Die
B._ AG hat die folgenden drei Tochtergesellschaften: Die
C._ AG, welche Betreiberin des Hotels "D._"
(nachfolgend: Hotel D._) ist, die E._ AG und die
A._ AG, welche zu diesem Zeitpunkt noch in Gründung sei.
2. Im Gesuch wurde weiter ausgeführt, dass das Hotel D._ auf
Personalzimmer angewiesen sei. Daher wolle die A._ AG das
sich in unmittelbarer Nähe befindliche Grundstück Nr. F._ in der
Gemeinde G._ erwerben und dieses langfristig an ihre
Schwestergesellschaft, die C._ AG vermieten. Zweck der
A._ AG sei die Errichtung, der Erwerb, das Halten, die
Verwaltung, der Betrieb und die Veräusserung von Hotels und
Personalhäusern in der Schweiz. Die Aktien der neuen A._ AG
würden, wie dies bei der C._ AG der Fall sei, zu 100 % von der
B._ AG gehalten. Sämtliche Aktien der B._ AG würden
von H._, einem deutschen Staatsangehörigen, gehalten.
3. Auf dem Grundstück Nr. F._ in der Gemeinde G._
befinde sich aktuell ein Hotel. Dieses Gebäude solle aber nach dem
Erwerb durch die A._ AG dem Hotel D._ als
Personalhaus zur Verfügung stehen. Ein Umbau der inneren
Räumlichkeiten sei nicht vorgesehen. Sämtliche Zimmer (14 Zimmer mit
total 30 Betten) würden den Arbeitnehmern des Hotels D._ als
Wohneinheiten zur Verfügung stehen. Eine Vermietung der
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Wohneinheiten an Drittpersonen würde nicht erfolgen. Ausserdem sei die
Lage äusserst günstig, da die Distanz zwischen dem Grundstück
Nr. F._ und dem Hotel nur wenige Gehminuten betrage. Weiter
sei zwischen der A._ AG und der C._ AG ein
langfristiger Mietvertrag abgeschlossen worden.
4. Nach Auffassung der A._ AG handle es sich um ein
Betriebsstätte-Grundstück. Der Zweck des Erwerbs würde einzig darin
bestehen, dass dem Hotel D._ in G._ ein im Rahmen
der dargelegten Konzernstruktur eigenes Personalhaus zur Verfügung
stehen würde.
5. Mit Feststellungsverfügung (Nr. 2019/402) vom 12. Dezember 2019 hielt
das GIHA fest, dass das Grundstück Nr. F._ in der Gemeinde
G._ als Teil einer Betriebsstätte gelten würde und dessen
Erwerb durch Personen im Ausland somit bewilligungsfrei sei.
6. Das Departement für Justiz, Sicherheit und Gesundheit des Kantons
Graubünden (DJSG) verzichtete mit Schreiben vom 13. Dezember 2019
auf die Erhebung einer Beschwerde.
7. Gegen die Verfügung des GIHA erhob das Bundesamt für Justiz (BJ;
nachfolgend: Beschwerdeführer) am 22. Januar 2020, Eingang
24. Januar 2020, Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons
Graubünden (nachfolgend: Verwaltungsgericht) und beantragte die
Aufhebung der Verfügung des GIHA (nachfolgend: Beschwerdegegner 1)
vom 12. Dezember 2019 und die Feststellung, dass der Erwerb des
Grundstücks Nr. F._ in der Gemeinde G._ durch die
A._ AG (nachfolgend: Beschwerdegegnerin 2) der
Bewilligungspflicht nach dem Bundesgesetz über den Erwerb von
Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG; SR 211.412.41)
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unterstehe, und eine Bewilligung mangels Bewilligungsgrund zu
verweigern sei.
8. Am 6. Februar 2020 reichte die Beschwerdegegnerin 2 eine schriftliche
Stellungnahme ein und beantragte die vollumfängliche Abweisung der
Beschwerde. Eventualiter sei die Beschwerde abzuweisen und
festzustellen, dass das Grundstück Nr. F._ in der Gemeinde
G._ von der C._ AG bewilligungsfrei erworben werden
könne. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten des
Beschwerdeführers.
9. Mit Eingabe vom 14. Februar 2020 liess der Beschwerdegegner 1 dem
Gericht seine Vernehmlassung zukommen. Er beantragte die Abweisung
der Beschwerde und hielt sich mehrheitlich an die Argumentation der
angefochtenen Verfügung. Auch deckten sich die Ausführungen
weitgehend mit denjenigen der Beschwerdegegnerin 2.
10. Der Beschwerdeführer reichte dem Gericht am 24. März 2020 eine
Replik ein. Er begründete seine beantragte Aufhebung der Verfügung
insbesondere damit, dass das Hotel D._ vollumfänglich auf der
Liegenschaft der Schwestergesellschaft der Beschwerdegegnerin 2
betrieben werde, so dass in der zu erwerbenden Liegenschaft kein Teil
des Betriebs des Hotels D._ vollzogen werde, weshalb es sich
nicht um eine Betriebsstätte handle.
11. Am 27. April 2020 liess der Beschwerdegegner 1 dem Gericht eine
Duplik zukommen. Darin untermauerte er im Wesentlichen seine
bisherige Argumentation.
12. Die Beschwerdegegnerin 2 reichte am 27. April 2020 ihre Duplik ein,
wobei sie an ihren bisherigen Ausführungen festhielt.
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13. Mit Schreiben vom 23. April 2021 gewährte der Instruktionsrichter den
Parteien vor dem Hintergrund eines in einem ähnlich gelagerten Fall
ergangenen Bundesgerichtsentscheides Gelegenheit zur Stellungnahme.
14. Die Beschwerdegegnerin 2 reichte am 11. Mai 2021 eine Stellungnahme
ein. Darin machte sie im Wesentlichen geltend, dass die neue
Rechtsprechung des Bundesgerichts auf den vorliegenden Fall nicht
anwendbar sei. Der fragliche Entscheid betreffe den isolierten Erwerb
einer Liegenschaft durch einen externen Investor. Im vorliegenden
Verfahren sei indes der Erwerb einer Liegenschaft durch die Betreiberin
eines bestehenden Hotelbetriebs bzw. durch eine konzernmässig
verbundene Person zu beurteilen. Es läge damit ein
Miterwerbstatbestand vor.
15. Der Beschwerdeführer und der Beschwerdegegner 1 verzichteten auf die
Einreichung einer Stellungnahme.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften
sowie auf die angefochtene Verfügung vom 12. Dezember 2019 wird,
soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.

II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1. Anfechtungsobjekt im vorliegenden Verfahren bildet die Verfügung
(Nr. 2019/402) vom 12. Dezember 2019, mittels welcher das GIHA
festgestellt hat, dass das Grundstück Nr. F._ in der Gemeinde
G._ als Teil einer Betriebsstätte gelte und der Erwerb des
Grundstücks durch Personen im Ausland somit bewilligungsfrei sei. Das
GIHA ist eine kantonale Bewilligungsbehörde, die über die
Bewilligungspflicht, die Bewilligung und den Widerruf einer Bewilligung
oder Auflage entscheidet (Art. 15 Abs. 1 lit. a BewG i.V.m. Art. 13 Abs. 1
des Einführungsgesetzes zum BewG [EGzBewG; BR 217.600]). Gegen
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Entscheide der Bewilligungsbehörde ist das Verwaltungsgericht
zuständige Beschwerdeinstanz (Art. 15 Abs. 1 lit. c und Art. 20 Abs. 1
BewG i.V.m. Art. 15 Abs. 1 EGzBewG). Der Beschwerdeführer ist
aufgrund der spezialgesetzlichen Beschwerdelegitimation gemäss Art. 20
Abs. 2 lit. b BewG zur Beschwerde zuzulassen, zumal das DJSG mit
Schreiben vom 13. Dezember 2019 auf die Erhebung einer Beschwerde
gegen die Verfügung vom 12. Dezember 2019 verzichtete. Auf die im
Übrigen frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist somit
einzutreten.
2.1. Streitgegenstand bildet die Frage, ob das Grundstück Nr. F._ in
der Gemeinde G._ von der Beschwerdegegnerin 2
bewilligungsfrei erworben werden kann.
2.2. Der Beschwerdegegner 1 resp. die Vorinstanz verneinte eine
Bewilligungspflicht, da es sich beim zu veräussernden Grundstück
Nr. F._ in der Gemeinde G._ um einen Teil einer
Betriebsstätte im Sinne von Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG handle. Der
Beschwerdeführer geht hingegen von einer Bewilligungspflicht aus, da
gemäss der Praxis für die Betriebsstätte eine Betriebsnotwendigkeit
vonnöten sei, welche vorliegend nicht erstellt sei. Daher lautet das
Rechtsbegehren des Beschwerdeführers auf Aufhebung des
angefochtenen Entscheids sowie Feststellung der Bewilligungspflicht und
dass eine Bewilligung mangels Bewilligungsgrund zu verweigern sei,
wobei demgegenüber beide Beschwerdegegner die Abweisung des
vorgenannten Rechtsbegehrens verlangen.
3. Laut Zweckvorgabe in Art. 1 BewG beschränkt dieses Gesetz den
Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, um die
Überfremdung des einheimischen Bodens zu verhindern. Art. 2 BewG
definiert diesbezüglich die Bewilligungspflicht wie folgt: Personen im
Ausland bedürfen für den Erwerb von Grundstücken einer Bewilligung
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der zuständigen kantonalen Behörde (Abs. 1). Keiner Bewilligung bedarf
der Erwerb [allerdings], wenn das Grundstück als ständige Betriebsstätte
eines Handels-, Fabrikations- oder eines anderen nach kaufmännischer
Art geführten Gewerbes, eines Handwerkbetriebes oder eines freien
Berufes dient (Abs. 2 lit. a).
Als ständige Betriebsstätte i.S.v. Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG sind nur
Grundstücke zu qualifizieren, welche direkt der wirtschaftlichen Tätigkeit
eines entsprechenden Unternehmens bzw. freien Berufes dienen. Die
wirtschaftliche Tätigkeit muss dabei in der Liegenschaft stattfinden
(vgl. BGE 147 II 281 E.4.3 m.H.). Grundstücke für die Erstellung oder
gewerbsmässige Vermietung von Wohnraum, der nicht zu einem Hotel
gehört, begründen keine Betriebsstätten (vgl. Art. 3 der Verordnung über
den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland [BewV;
SR 211.412.411]). Dient eine Liegenschaft gewöhnlichen Wohnzwecken
und ist nicht ein gewisser Hotelservice sichergestellt, kann sie mithin
nicht als Teil einer Hotelbetriebsstätte angesehen werden (vgl. BGE 147
II 281 E.4.4). Auch Personalwohnungen dienen Wohnzwecken und
stellen daher keine Betriebsstätte dar (BGE 147 II 281 E.4.7).
Wohnungen können als Betriebsstätten-Grundstücke jedoch dann
miterworben werden, wenn sie in Wohnanteilvorschriften vorgeschrieben
sind, betriebsnotwendig erscheinen, vom Betriebsstätten-Grundstück
praktisch nicht abgetrennt werden können oder räumlich bzw. dem Wert
nach von untergeordneter Bedeutung sind (vgl. BGE 147 II 281 E.4.3
m.H.; Urteil des Bundesgerichts 2C_1041/2016 vom 28. September 2017
E.3.2). Vorliegend ist daher zu prüfen, ob ein Miterwerbstatbestand
gegeben ist.
3.1. Der Beschwerdeführer stellt sich auf den Standpunkt, dass im
vorliegenden Fall kein Wohnraum als Teil einer Betriebsstätte
miterworben würde. Die Betriebsstätte - das Hotel D._ -
verbliebe bei der Schwestergesellschaft der Beschwerdegegnerin 2. Die
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Hotelpersonalwohnungen würden tatsächlich an eine Person im Ausland
verkauft werden, die nicht mit der eigentlichen Betreiberin der
Betriebsstätte, des Hotels D._, identisch sei. Die
Konzernstruktur der beiden Unternehmen ändere daran nichts.
3.2. Der Beschwerdegegner 1 äussert sich nicht ausdrücklich zur Frage des
Vorliegens eines Miterwerbstatbestandes. Er hält lediglich fest, dass
Personalunterkünfte nicht explizit vom (Mit-) Erwerb ausgeschlossen
seien. Die Beschwerdegegnerin 2 bringt vor, dass es sich bei der
vorgesehenen Käuferin des Grundstücks Nr. F._
(Beschwerdegegnerin 2) zwar nicht um die Betreiberin des Hotels
D._ (C._ AG) handeln würde. Die Beschwerdegegnerin
2 sei jedoch eine Schwestergesellschaft der C._ AG. Die Aktien
der Beschwerdegegnerin 2 würden ebenso wie diejenigen der
C._ AG zu 100 % von der B._ AG gehalten, wobei
sämtliche Aktien von dieser von Herrn H._ gehalten würden. Die
Beschwerdegegnerin 2 als vorgesehene Erwerberin des Grundstücks Nr.
F._ und die C._ AG als Betreiberin des Hotels
D._ seien mithin konzernmässig verbunden. Damit handle es
sich - im Unterschied zum in BGE 147 II 281 behandelten Fall - nicht um
einen isolierten Erwerb von neu erstellten Stockwerkeinheiten durch
einen externen, mit dem Hotelbetrieb in keiner Beziehung stehenden
Investor, sondern der Liegenschaftserwerb erfolge durch die Betreiberin
eines bestehenden Hotelbetriebs bzw. durch eine konzernmässig
verbundene Gesellschaft. Bei der Frage des Vorliegens eines
Miterwerbstatbestandes dürfe nicht in erster Linie darauf abgestellt
werden, zu welchem Zeitpunkt die Räumlichkeiten erworben werden.
Insbesondere sei ein Miterwerb nicht bereits deshalb ausgeschlossen,
weil Räumlichkeiten, die mit dem Betriebsstätte-Grundstück in einem
funktionellen Zusammenhang stehen, nachträglich erworben werden,
d.h. zu einem Zeitpunkt, welcher dem Zeitpunkt des Erwerbs des
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eigentlichen Betriebsstätte-Grundstückes nachgelagert ist. Eine solche
Differenzierung mache mit Blick auf die Zielsetzung des BewG keinen
Sinn. Es leuchte nicht ein, weshalb die Zulässigkeit des Erwerbs von
Räumlichkeiten bzw. die Frage der Bewilligungspflicht davon abhängen
solle, zu welchem Zeitpunkt die Räumlichkeiten erworben werden.
Massgeblich sei vielmehr das Resultat, welches mit dem Erwerb erzielt
werde, d.h. ob die Räumlichkeiten zusammen mit dem eigentlichen
Betriebsstätte-Grundstück eine funktionelle Einheit bilden. Angesichts
der weitgehenden Integrierung der Räumlichkeiten in die Betriebsstruktur
des Hotels D._ läge im vorliegenden Fall ein
Miterwerbstatbestand bzw. ein funktioneller Zusammenhang zwischen
den zu erwerbenden Räumlichkeiten und dem Hotelbetrieb vor.
3.3. Die Argumentation der Beschwerdegegnerin 2 vermag zu überzeugen.
Praxisgemäss werden als Miterwerb insbesondere der Erwerb von
Wohnungen zugelassen, welche für den Betrieb des Unternehmens bzw.
die Ausübung der wirtschaftlichen Aktivität notwendig sind (vgl. BGE 147
II 281 E.4.3). Während der Miterwerbstatbestand zwar grundsätzlich
voraussetzt, dass der Erwerb der Wohnungen durch die Erwerberin des
Betriebsstätte-Grundstücks erfolgt, ist kein Grund ersichtlich, weshalb die
beiden Erwerbe zwingend gleichzeitig zu erfolgen hätten. Insbesondere
wenn Sachzwänge den Erwerb der Wohnungen für das auf dem
Betriebsstätte-Grundstück betriebene Gewerbe erst später erforderlich
machen, kann der Erwerb der Wohnungen auch nach dem Erwerb des
Betriebsstätte-Grundstücks noch als Miterwerb qualifiziert werden (vgl.
Urteil des Bundesgerichts 2A.103/2003 vom 8. Juli 2003). Der Erwerb
der Wohnungen ist für die Beschwerdegegnerin 2 nachträglich
erforderlich geworden, nachdem der Mietvertrag mit dem Hotel
"I._" ausgelaufen ist und dringend Ersatz beschafft werden
muss (vgl. Kopie Schreiben Vermieterschaft I._ vom 13. März
2020, Akten der Beschwerdegegnerin 2 [Bg2-act. 1 zur Duplik]). Ein
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Miterwerb kann damit auch nach dem Erwerb des Betriebsstätte-
Grundstücks noch zugelassen werden. In den Augen des streitberufenen
Gerichts kann die bei einem Miterwerbstatbestand zu verlangende
Identität zwischen Erwerberin des Betriebsstätte-Grundstücks und der
Erwerberin der Wohnungen sodann auch im Verhältnis von
Schwestergesellschaften gegeben sein, stellt doch das BewG bei
juristischen Personen mit statutarischem und tatsächlichem Sitz in der
Schweiz auf die beherrschende Stellung von Personen im Ausland ab
(vgl. Art. 5 Abs. 1 lit. c BewG). Im vorliegenden Fall handelt es sich
sowohl bei der C._ AG als Betreiberin des Hotels D._
als auch bei der Beschwerdegegnerin 2 als Erwerberin des Grundstücks
Nr. F._ um 100%ige Tochtergesellschaften der B._ AG.
Mit H._ als Alleinaktionär der B._ AG werden sämtliche
Gesellschaften durch dieselbe Person im Ausland beherrscht. Die
Identität der Erwerber ist damit faktisch gegeben. Die
Beschwerdegegnerin 2 bietet in diesem Zusammenhang ausdrücklich
an, dass die Parzelle Nr. F._ an ihrer statt durch die C._
AG erworben würde. Eine Differenzierung der im Konzern verbundenen
juristischen Personen würde damit zu einem formalistischen Leerlauf
führen, welcher angesichts der vorliegenden Eigentumsverhältnisse nicht
gerechtfertigt erscheint. Diese unterscheiden sich in massgeblicher
Weise von der in BGE 147 II 281 beurteilten Konstellation, in welcher
Personalwohnungen an einen externen Investor ohne jede Verbindung
mit der Hotelbetreibergesellschaft verkauft werden sollten. Für einen
Miterwerb spricht weiter, dass ein funktioneller Zusammenhang zwischen
den Wohnungen und dem Hotelbetrieb augenscheinlich gegeben ist. Die
Nutzung des Personalhauses zu Betriebsstätte-Zwecken wurde zudem
bereits durch öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung mit
Anmerkung im Grundbuch abschliessend und auf Dauer sichergestellt
(vgl. Baubewilligung des Kleinen Landrats der Gemeinde G._
vom 6. Dezember 2019 [Bg2-act. 8] und Auszug aus dem Grundbuch der
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Gemeinde G._ vom 4. Februar 2020 [Bg2-act. 9]). Das GIHA
verpflichtet mit der Feststellungsverfügung vom 12. Dezember 2019 im
Sinne einer Auflage die jeweilige Eigentümerschaft des Grundstücks Nr.
F._, G._, die Nutzung des Grundstücks als
Personalunterkunft dauernd zu gewährleisten und beizubehalten, wobei
allfällige Änderungen in der Nutzung der Bewilligungsbehörde vorgängig
zur Prüfung zu unterbreiten sind (vgl. Ziffer 2 des Dispositivs der
Feststellungsverfügung vom Grundbuchinspektorat und Handelsregister
vom 12. Dezember 2019, Akten des Beschwerdeführers [Bf-act. 2]).
Damit wird der Gefahr begegnet, dass eine Person im Ausland Eigentum
an einem Grundstück erlangt, welches nachträglich nicht mehr dem
Betrieb eines Unternehmens bzw. der Ausübung der wirtschaftlichen
Aktivität eines solchen dienen könnte. Dies würde der Zweckbestimmung
des BewG offenkundig zuwiderlaufen. Selbst wenn indessen die
Betreibergesellschaft im vorliegenden Fall Konkurs ginge, würde die
verfügte Eigentumsbeschränkung am Grundstück Nr. F._,
G._, als dauerhafte Nutzungsbeschränkung bestehen bleiben.
Damit ist ungeachtet des Umstandes, dass der Erwerb der Wohnungen
durch eine Schwestergesellschaft der Betreibergesellschaft erfolgt,
sichergestellt, dass das Grundstück effektiv zu dem von der Erwerberin
geltend gemachten Zweck verwendet wird. Bei einer Änderung der
Nutzungsverhältnisse kann die Bewilligungspflicht eintreten, wobei die
Bewilligungsbehörde dannzumal einen neuen Entscheid zu treffen hätte.
Ebenso wäre bei einem allfälligen späteren Erwerb des Grundstücks
durch eine andere Person im Ausland eine Bewilligung der zuständigen
kantonalen Behörde einzuholen. Damit ist in der gewählten Gestaltung
keine Missbrauchsgefahr ersichtlich. Hinzu kommt, dass die Mitarbeiter
des Hotels D._ jeweils zusammen mit dem Arbeitsvertrag einen
Beherbergungsvertrag unterzeichnen (vgl. Muster Beherbergungsvertrag
[Bg2-act. 11]). Somit ist unter diesen Gesichtspunkten der Einwand des
Beschwerdeführers nicht nachvollziehbar, dass die Beschwerdegegnerin
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2 mit dem Personalhaus plane, gewerbsmässig Wohnraum zu vermieten
und damit eine Person im Ausland in unzulässiger Weise die
Liegenschaft als Kapitalanlage betreiben würde. Bei dieser
Gesamtbetrachtung ist kein Grund dafür ersichtlich, weshalb für die
Beschwerdegegnerin 2 kein Miterwerb zugelassen werden sollte, wenn
ein Miterwerb durch die C._ AG klarerweise möglich wäre. Mit
der gesamten Konstruktion ist jedenfalls keine Umgehung der
Bewilligungspflicht ersichtlich. Es erscheint angesichts dieser
Verhältnisse sachgerecht, einen Miterwerb der Wohnungen durch die
Beschwerdegegnerin 2 anzunehmen, auch wenn das Betriebsstätte-
Grundstück durch die C._ AG erworben wurde.
4. Es kann damit festgehalten werden, dass vorliegend ein Miterwerb
vorliegt. Es gilt daher weiter zu untersuchen, ob die Personalwohnungen
betriebsnotwendig sind, womit ein bewilligungsfreier Erwerb der
Wohnungen durch eine Person im Ausland möglich wäre.
4.1. Der Beschwerdeführer macht geltend, der Beschwerdegegner 1 resp. die
Vorinstanz verkenne durch die Bejahung der Betriebsnotwendigkeit, dass
in casu die C._ AG ihre wirtschaftliche Tätigkeit nicht auf dem zu
erwerbenden Grundstück ausübe. Auch durch den Mietvertrag zwischen
der Beschwerdegegnerin 2 und der C._ AG werde das zu
erwerbende bebaute Grundstück nicht Teil der Betriebsstätte der
Letzteren. Vielmehr würde es darum gehen, gewerbsmässig Wohnraum
zu vermieten. An der Betriebsnotwendigkeit des Personalhauses würde
es fehlen.
4.2. Dem entgegnet die Beschwerdegegnerin 2, dass es in casu nicht um
eine Kapitalanlage, sondern nur um die Unterbringung der Mitarbeiter
des Hotels D._ gehe. In Bezug auf die Betriebsnotwendigkeit
führt die Beschwerdegegnerin 2 aus, dass der Beschwerdeführer die
tatsächlichen Gegebenheiten verkenne. In G._ würden grosse
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saisonale Unterschiede bestehen. Ausserdem würde der Ort sich relativ
weit weg von den städtischen Zentren befinden, so dass Pendeln keine
Option sei. Hinzu würden die unregelmässigen Arbeitszeiten im
Gastgewerbe kommen.
Ähnlich äussert sich der Beschwerdegegner 1 und macht zusätzlich
geltend, dass sich die Hotelzugehörigkeit im vorliegenden Fall aus der
langfristigen Miete ergeben würde.
4.3. Dem entgegnet der Beschwerdeführer, dass es sich bei den geplanten
Personalwohnungen um Wohnraum handle, der baulich gesehen in
keinem Zusammenhang mit dem Hotel D._ stehe. Es bleibe
ausserdem dabei, dass das Erwerbsobjekt ein eigenständiges
Personalhaus werden solle, welches lediglich Angestellte eines Hotels
beherbergen würde.
4.4. In ihrer Duplik vertiefen die beiden Beschwerdegegner ihre bisherigen
Ausführungen. Die Beschwerdegegnerin 2 weist zusätzlich darauf hin,
dass, wenn der Erwerb eines Grundstücks zum Betrieb eines Hotels
durch Personen im Ausland unbestrittenermassen zulässig sei, es auch
möglich sein müsse, dieses Hotel tatsächlich zu führen um
konkurrenzfähig zu sein. Dies bedinge, dass preiswerte Unterkünfte
angeboten werden können.
4.5. Dem Beschwerdeführer kann in Bezug auf die Verneinung der
Betriebsnotwendigkeit nicht gefolgt werden. Vielmehr ist den
Beschwerdegegnern darin beizupflichten, dass eine
Betriebsnotwendigkeit vorliege. Gemäss Merkblatt des BJ, Stand 12. Mai
2021, werden als Beispiel für eine Betriebsnotwendigkeit Abwart und
Techniker aufgeführt, wenn eine ständige oder fast ständige
Anwesenheit in der Nähe des Betriebs unabdingbar ist. Der Auffassung
der Beschwerdegegnerin 2, dass der Betrieb eines Hotels in dieser
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Grösse und des gehobenen Segments äusserst personalintensiv sei, ist
zu folgen (vgl. Schreiben von hotelleriesuisse vom 5. Oktober 2018,
Akten des Beschwerdegegners 1 [Bg1-act. 1], [Bf-act. 2 S. 4]). Es ist
auch nachvollziehbar, dass Personalunterkünfte in G._ während
der Saisonzeiten kaum resp. nicht in genügendem Mass vorhanden sind,
da dort auch Grossveranstaltungen wie das J._ stattfinden.
Ebenso handelt es sich beim Hotel D._ um einen Saisonbetrieb,
der über eine grosse Anzahl saisonal angestellter Mitarbeitender verfügt
und daher speziell auf viele Personalwohnungen angewiesen ist. Auch
der Einwand, dass die Angestellten den Weg viermal täglich zurücklegen
müssen (vgl. angefochtene Verfügung vom 12. Dezember 2019 [Bf-act. 2
S. 4] und [Bg2-act. 5 S. 4], Schreiben der Schweizerischen Gesellschaft
für Hotelkredit vom 23. April 2020 [Bg2-act. 2]), leuchtet ein, da allgemein
bekannt ist, dass die Hotelleriebranche von ihren Mitarbeitenden flexible
Arbeitszeiten erfordert und zwischen den einzelnen Einsatzzeiten
Zimmerstunden bestehen. Daher muss es den Mitarbeitenden auch
möglich sein, in dieser Zeit in ihre Zimmer zurückzukehren. Aufgrund des
Standorts G._ ist Pendeln aus den näheren Städten oder
Dörfern kaum möglich, da einerseits die Distanz gross ist und
andererseits der öffentliche Verkehr keinen 24-Stunden-Betrieb anbietet.
Ausserdem sind für das Personal nicht genügend Parkplätze seitens des
Hotels D._ vorhanden (vgl. Duplik der Beschwerdegegnerin 2
Rz. 9). Auch ist den Ausführungen von hotelleriesuisse zu folgen, dass
es für Angestellte in der Hotelbranche mit Blick auf die Attraktivität des
Arbeitgebers eine entscheidende Rolle spiele, ob sie eine Wohnung zur
Verfügung gestellt bekommen oder nicht (vgl. Schreiben von
hotelleriesuisse vom 5. Oktober 2018 [Bg1-act. 1], Schreiben der
Schweizerischen Gesellschaft für Hotelkredit vom 23. April 2020 [Bg2-
act. 2]). Die Tatsache, dass der Grossteil der befragten Hotels in der
Gemeinde G._ eigene Personalhäuser unterhält (vgl. Übersicht
Personalhäuser G._ [Bg2-act. 10]), untermauert diese
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Argumentation zusätzlich und weist deutlich auf den Missstand hin, dass
es in der Gemeinde G._ anderweitig kaum möglich ist,
erschwingliche Unterkünfte für das Personal zu finden. Bei Verneinung
einer Betriebsnotwendigkeit zwischen dem Hotel D._ und dem
Personalhaus dürfte die Gefahr gross sein, dass einerseits der Betrieb
nicht mehr aufrecht erhalten werden könnte und andererseits sich das
Personal des Hotels D._ von der Konkurrenz anstellen liesse, da
diese in aller Regel über Personalhäuser verfügen. Somit ist entgegen
der Ausführungen des Beschwerdeführers der Wohnraum für die
Angestellten des Hotels D._ unabdingbar, da sich keine
praktikable Alternative bietet. Aufgrund des soeben Dargelegten ist eine
ständige oder fast ständige Anwesenheit des Personals in der Nähe des
Betriebs erforderlich. Es ist nicht einleuchtend, weshalb diese
Umschreibung nur für Abwarte und Techniker − wie im Merkblatt des BJ
umschrieben − gelten sollte. Die Nähe zum Betrieb kann auch für
Küchen-, Service- und Haushaltungspersonal unabdingbar sein.
Bezüglich des vom Beschwerdeführer erwähnten
Bundesgerichtsentscheids 2A.103/2003 vom 8. Juli 2003 ist mit dem
Beschwerdegegner 1 einig zu gehen. Im erwähnten Entscheid ging es −
wie bereits im Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden
[VGU] U 18 58 vom 3. Juni 2020 E.3.6. festgehalten − um den Erwerb
von fünf Mehrfamilienhäusern unmittelbar neben der Ölraffinerie durch
die Betreiberin der Raffinerie. Dabei hat sich das Bundesgericht nicht zur
grundsätzlichen Möglichkeit des Erwerbs von Personalunterkünften bei
gegebener Betriebsnotwendigkeit geäussert; vielmehr hat es dort die
Betriebsnotwendigkeit für entsprechendes Personal als nicht erwiesen
erkannt, und zwar aufgrund einer ungenügenden und teilweise sogar
widersprüchlichen Beweisführung der Raffineriebetreiberin (E.3.3).
Deshalb lässt sich aus diesem Bundesgerichtsentscheid nichts ableiten,
was gegen die Betriebsnotwendigkeit der Wohnungen im hier zu
behandelnden Fall sprechen würde. Daher kann das Personalhaus in
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casu aufgrund der betrieblichen Notwendigkeit und des funktionalen
Zusammenhangs als betriebsnotwendig qualifiziert werden.
Im vorliegenden Fall ist die Betriebsnotwendigkeit der
Personalwohnungen für das Hotel D._ mithin zu bejahen. Das
Grundstück Nr. F._ mit den sich darauf befindlichen
Personalwohnungen, deren ausschliessliche Nutzung als solche mittels
öffentlich-rechtlicher, im Grundbuch eingetragener
Eingentumsbeschränkung sichergestellt ist, kann durch eine Person im
Ausland bewilligungsfrei miterworben werden. Der Miterwerb ist hierbei
auch durch eine mit der Erwerberin des Betriebsstätte-Grundstücks
konzernmässig verbundenen Gesellschaft zulässig. Die Beschwerde ist
damit abzuweisen.
5. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt
auf Art. 73 Abs. 1 VRG dem Beschwerdeführer aufzuerlegen, wobei eine
Staatsgebühr in der Höhe von CHF 2'000.-- praxisgemäss (vgl. VGU
U 19 23 vom 28. Mai 2019, U 18 58 vom 3. Juni 2020, U 18 54 vom
14. Mai 2019) als angemessen erachtet wird. Überdies wird der
Beschwerdeführer gestützt auf Art. 78 Abs. 1 VRG verpflichtet, der
anwaltlich vertretenen Beschwerdegegnerin 2 alle durch den Rechtsstreit
verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
6.1. Die vom Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin 2 eingereichte
Honorarrechnung vom 7. Mai 2020 weist einen Gesamtbetrag von
CHF 6'059.65.-- auf. Dieser Betrag setzt sich zusammen aus einem
Honorar von CHF 5'462.50.-- für 21.85 Arbeitsstunden à CHF 250.--
sowie Auslagen in Höhe von CHF 163.90 (3 % pauschal) und MWST von
7.7 % (CHF 433.25). Der geltend gemachte Arbeitsaufwand erscheint
dem Gericht als angemessen; zudem sind der angewandte
Stundeansatz sowie die Pauschalierung der Spesen mittels eingelegter
Honorarvereinbarung ausgewiesen (Bg2-act. 1) und bewegen sich
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innerhalb der Verordnung über die Bemessung des Honorars der
Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte (Honorarverordnung; BR
310.250). Weil die Beschwerdegegnerin 2 laut UID-Register
mehrwertsteuerpflichtig und damit vorsteuerabzugsberechtigt ist, ist die
Parteientschädigung jedoch ohne Mehrwertsteuer zuzusprechen (vgl.
Leiturteil PVG 2015 Nr. 19, VGU R 17 39/R 17 71 vom 26. Juni 2018
E.7.2, R 17 32 vom 11. Mai 2017 E.2c und R 16 58 vom 14. Februar
2017 E.7b).
6.2. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlichen Aufgaben betrauten
Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung
zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen
(Art. 78 Abs. 2 VRG). Davon abzuweichen besteht vorliegend kein
Anlass, weshalb dem Beschwerdegegner 1 keine Parteientschädigung
zusteht.