Decision ID: a4854095-4b3b-40c2-8adb-d0fc4eda9305
Year: 2020
Language: de
Court: BE_VB
Chamber: BE_VB_006
Canton: BE
Region: Espace_Mittelland
Law Area: public_law

Sachverhalt
A.
Gestützt auf den öffentlich beurkundeten Kaufvertrag vom 9. Dezember 2014 er-
warben A._ die Parzelle B._ Gbbl. Nr. 1000 für Fr. 720'000.– je zur
Hälfte zu Miteigentum. Am 7. Januar 2015 meldete Notar C._ das Geschäft
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beim Grundbuchamt Seeland (nachfolgend: Grundbuchamt) an. Zugleich ersuchte
er das Grundbuchamt um nachträgliche Befreiung von der Handänderungssteuer
und um deren Stundung für selbstgenutztes Wohneigentum. Mit Verfügung vom 9.
März 2015 stundete das Grundbuchamt die Handänderungssteuer gemäss Selbst-
deklaration im Betrag von Fr. 12'960.– für die Dauer von 3 Jahren.
B.
Beim Grundbuchamt gingen am 22. Februar 2018 zwei Formulare zum Nachweis
des selbstgenutzten Wohneigentums sowie zwei Hauptwohnsitzbestätigungen
ein. Das Grundbuchamt forderte daraufhin A._ auf, zur Tatsache, dass an
ihrer Adresse weitere Personen gemeldet sind, Stellung zu nehmen. Mit Eingabe
vom 28. Februar 2018 teilten A._ dem Grundbuchamt mit, die dritte Woh-
nung in der Liegenschaft sei vermietet.
Mit Verfügung vom 1. Februar 2019 hob das Grundbuchamt die Stundungsverfü-
gung auf und forderte von A._ die Bezahlung der gestundeten Steuer von
Fr. 12'960.– samt Zins und einer Gebühr, insgesamt ausmachend Fr. 14'475.–.
D.
Gegen die Verfügung des Grundbuchamts reichten A._, vertreten durch
Notar und Rechtsanwalt C._, am 1. März 2019 Beschwerde bei der Justiz-,
Gemeinde- und Kirchendirektion (heute: Direktion für Inneres und Justiz [DIJ]) ein,
mit dem Rechtsbegehren, die Verfügung vom 1. Februar 2019 sei aufzuheben und
die Steuer sei ihnen zu erlassen.
Mit Eingabe vom 21. März 2019 verzichtete das Grundbuchamt auf eine Vernehm-
lassung.

Die Direktion für Inneres und Justiz zieht in Erwägung:
1.
1.1 Das Rechtsmittelverfahren richtet sich nach den Bestimmungen des Geset-
zes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21),
sofern das Gesetz vom 18. März 1992 betreffend die Handänderungssteuer (HG;
BSG 215.326.2) nicht Abweichendes bestimmt (Art. 26 Abs. 1 HG). Art. 27 HG
enthält für Verfügungen der Grundbuchämter über die nachträgliche Steuerbefrei-
ung gestützt auf Art. 17a HG keine Bestimmungen. In Anwendung von Art. 62 Abs.
1 Bst. a VRPG beurteilt die DIJ Verfügungen der Grundbuchämter. Die DIJ ist da-
mit für die Beurteilung der vorliegenden Beschwerde zuständig.
1.2 Zur Beschwerdeführung ist befugt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren teil-
genommen hat, durch die angefochtene Verfügung besonders berührt ist und ein
schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung hat (Art. 65 Abs. 1
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VRPG). Der Beschwerdeführenden sind durch die angefochtene Verfügung be-
schwert und daher zur Beschwerdeführung befugt. Auf die im Übrigen form- und
fristgerecht eingereichte Beschwerde ist grundsätzlich einzutreten.
1.3 Nicht einzutreten ist auf die Beschwerde, soweit die Anpassung der rechts-
kräftigen Veranlagung der gestundeten Handänderungssteuer vom 9. März 2015
verlangt wird. Der Streitgegenstand ist im Beschwerdeverfahren auf das Anfech-
tungsobjekt beschränkt (MERKLI/AESCHLIMANN/HERZOG, Kommentar zum berni-
schen VRPG, 1997, Art. 25 N. 13). Angefochten ist die Verfügung vom 1. Februar
2019, mit der das Grundbuchamt die Stundungsverfügung aufgehoben und das
Gesuch der Beschwerdeführenden um nachträgliche Steuerbefreiung abgewiesen
bzw. die Steuer samt Zins und Gebühr bezogen hat. Die Veranlagung der gestun-
deten Handänderungssteuer kann somit nicht überprüft werden.
2.
Beim Erwerb eines Grundstücks ist dem Kanton Bern grundsätzlich eine Handän-
derungssteuer zu entrichten (Art. 1 i.V.m. Art. 4 und 5 HG). Die Steuer wird vom
Grundbuchamt aufgrund der Selbstdeklaration der steuerpflichtigen Person und
der bei der Grundbuchanmeldung eingereichten Ausweise veranlagt (Art. 16 und
Art. 17 Abs. 1 HG).
Gestützt auf Art. 11a HG kann die Erwerberin oder der Erwerber eines Grund-
stücks bei der Grundbuchanmeldung ein Gesuch um eine nachträgliche Steuerbe-
freiung stellen, wenn sie oder er das Grundstück als Hauptwohnsitz nutzen will.
Erscheint das Gesuch nicht von vornherein aussichtslos, stundet das Grundbuch-
amt die Handänderungssteuer auf den ersten Fr. 800‘000.– der Gegenleistung für
den Erwerb des Grundstücks für maximal vier Jahre ab Grundstückserwerb
(Art. 11a Abs. 2 und 3 i.V.m. Art. 17 Abs. 2 HG).
Die gestundete Steuer wird nicht erhoben, wenn das Grundstück der Erwerberin
oder dem Erwerber als Hauptwohnsitz dient und von dieser oder diesem während
mindestens zweier Jahre ununterbrochen, persönlich und ausschliesslich zum
Wohnzweck genutzt wird (Art. 11b Abs. 1 HG). Dabei muss der Hauptwohnsitz
innert einem Jahr ab Grundstückserwerb in der entsprechenden Baute begründet
werden, wenn diese bereits besteht. Muss die Baute noch erstellt werden, hat der
Bezug innert zwei Jahren ab Grundstückserwerb zu erfolgen (Art. 11b Abs. 2 HG).
Diese Fristen verlängern sich um die Dauer einer allfälligen Erstreckung gemäss
Art. 11b Abs. 2 HG.
Die Erwerberin oder der Erwerber hat gegenüber dem Grundbuchamt vor Ablauf
der Stundung unaufgefordert den Nachweis zu erbringen, dass alle Voraussetzun-
gen zur Steuerbefreiung gemäss Art. 11b HG erfüllt sind oder zum Zeitpunkt des
Ablaufs der Stundung erfüllt sein werden (Art. 17a Abs. 1 HG). Sind die Voraus-
setzungen zur Steuerbefreiung erfüllt, heisst das Grundbuchamt das Gesuch um
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eine nachträgliche Steuerbefreiung gut (Art. 17a Abs. 2 HG). Kommt das Grund-
buchamt zum Schluss, dass die Voraussetzungen zur Steuerbefreiung nicht erfüllt
sind, weist es das Gesuch ab und hebt die Stundung auf (Art. 17a Abs. 3 HG).
3.
3.1 Mit Verfügung vom 1. Februar 2019 hob das Grundbuchamt die Stundungs-
verfügung auf und forderte von A._ die Bezahlung der gestundeten Steuer
von Fr. 12'960.– samt Zins und einer Gebühr, insgesamt ausmachend Fr. 14'475.–
. Zur Begründung führte es aus, im zweiten Obergeschoss der Liegenschaft be-
finde sich eine 2 1⁄2-Zimmerwohnung, die an einen Dritten vermietet werde. Dieser
lebe nicht mit den Erwerbern im gleichen Haushalt. Das Wohnhaus sei somit nicht
während mindestens zweier Jahre ausschliesslich durch die Erwerber selbst be-
wohnt worden. Zudem sei keine räumliche Ausscheidung der Wohnobjekte mittels
Aufteilung in Stockwerkeigentum oder gewöhnliches Miteigentum mit räumlicher
Zuordnung in einem Reglement innerhalb eines Jahres seit dem Erwerb des
Grundstücks erfolgt. Die gestundete Steuer sei daher vollständig zu bezahlen.
3.2 Unbestritten ist, dass die Wohnung im zweiten Obergeschoss seit jeher an
einen Dritten vermietet wird. Die Beschwerdeführenden machen jedoch geltend,
dies werde im Kaufvertrag erwähnt. Es sei nicht nachvollziehbar, weshalb nun
Jahre später die gestundete Handänderungssteuer eingefordert werde, obwohl
sich am Sachverhalt nichts geändert habe. Zwar richte sich das Grundbuchamt
nach dem Merkblatt der Geschäftsleitung der Grundbuchämter vom 9. Februar
2016 betreffend nachträgliche Steuerbefreiung gemäss Art. 11a und 17a HG, das
Merkblatt stimme aber nicht mit der gesetzlichen Ordnung überein. Die Beschwer-
deführenden hätten die Bedingungen von Art. 11b HG erfüllt. Das Wort «aus-
schliesslich» bedeute nicht, dass niemand anderes im Haus wohnen dürfe.
4.
4.1 Der hier interessierende Art. 11b Abs. 1 HG lautet wie folgt: «Die gestundete
Steuer gemäss Artikel 11a Absatz 1 wird nicht erhoben, wenn das Grundstück der
Erwerberin oder dem Erwerber als Hauptwohnsitz dient. Ein Hauptwohnsitz ist von
der Erwerberin oder vom Erwerber während mindestens zweier Jahre ununterbro-
chen, persönlich und ausschliesslich zum Wohnzweck zu nutzen».
Dem Vortrag der Kommission des Grossen Rates vom 4. März 2013 für die Initia-
tive «Schluss mit gesetzlicher Verteuerung der Wohnkosten für Mieter und Eigen-
tümer» zur Änderung des HG (nachfolgend Vortrag) sind folgende Ausführungen
zu Art. 11b Abs. 1 HG zu entnehmen (Tagblatt des Grossen Rates des Kantons
Bern 2013, Beilage 17, S. 5): «Der Erwerber muss das ganze Grundstück als
Wohneigentum selbst nutzen. Das bedeutet, dass der Erwerb eines Mehrfamilien-
hauses, in dem der Erwerber bloss eine oder mehrere Wohnungen selbst bewohnt,
nicht steuerbefreit ist. Dasselbe gilt, wenn ein Wohn- und Geschäftshaus erworben
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wird. Wohnt der Erwerber darin und vermietet er Teile desselben (Geschäfts-
und/oder Wohnräume), liegt keine vollumfängliche Selbstbewohnung vor. [...] Die
Steuerbefreiung gilt ausschliesslich für selbst bewohntes Wohneigentum, nicht
aber dann, wenn auf demselben Grundstück Geschäftsräume mitbenutzt werden
oder andere Personen (auch Angehörige) in einer anderen Wohneinheit wohnen.
Anders ist in diesen Fällen bloss zu entscheiden, wenn vor dem fraglichen Eigen-
tumsübergang auf dem fraglichen Grundstück Stockwerkeigentum begründet
wurde und der Erwerber eine solche Einheit vollständig selbst bewohnt».
Aus Art. 11b Abs. 1 HG und dem Vortrag dazu geht somit klar hervor, dass für eine
nachträgliche Steuerbefreiung im Sinne von Art. 11a HG das Grundstück vollum-
fänglich durch die Erwerberin oder den Erwerber bewohnt werden muss. Eine Lie-
genschaft, bei der wie im konkreten Fall eine Wohnung an Dritte vermietet wird,
dient nicht (mehr) ausschliesslich dem Wohnzweck im Sinne von Art. 11b Abs. 1
HG. Da die vermietete, räumlich separierte Wohnung nicht zu Stockwerkeigentum
oder zu Miteigentum (mit räumlicher Zuordnung der Wohnungen mittels Regle-
ment) ausgeschieden wurde, kann auch keine anteilsmässige Erhebung der Han-
dänderungssteuer erfolgen.
4.2 Soweit die Beschwerdeführenden geltend machen, das Grundbuchamt habe
die Stundung gewährt, obwohl es gewusst habe, dass sie nicht das ganze Haus
bewohnen würden, berufen sie sich sinngemäss auf den Vertrauensschutz.
Der Grundsatz von Treu und Glauben verleiht dem Bürger einen Anspruch auf
Schutz berechtigten Vertrauens in behördliche Zusicherungen oder sonstiges, be-
stimmte Erwartungen begründendes Verhalten, sofern sich dieses auf eine kon-
krete die betroffene Person berührende Angelegenheit bezieht und ohne Vorbehalt
erfolgt ist. Die Behörde, welche die Zusicherung gegeben hat, muss hierfür zustän-
dig gewesen sein oder sie durfte zumindest aus zureichenden Gründen als zustän-
dig erachtet werden. Weiter ist erforderlich, dass die betroffene Person gutgläubig
war bzw. berechtigterweise auf die Zusicherung vertrauen durfte. Neben dem be-
hördlichen Verhalten als Vertrauensgrundlage setzt der Anspruch des Vertrauens-
schutzes weiter eine Vertrauensbetätigung voraus. Zwischen Vertrauen und Dis-
position muss zudem ein Kausalzusammenhang gegeben sein und es darf in der
Zwischenzeit keine Gesetzesänderung in Kraft getreten sein (BGE 117 Ia 285 E.
2b mit Hinweisen; HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht,
7. Aufl. 2016, N. 667 ff.).
Eine verbindliche Beurteilung der Voraussetzungen zur nachträglichen Steuerbe-
freiung findet gestützt auf Art. 17a HG erst nach Ablauf der Stundungsfrist statt
und nicht bereits bei der Stundung der Handänderungssteuer. Entsprechend wird
unter Ziffer 4 in der angefochtenen Verfügung darauf hingewiesen, dass die Er-
werberin oder der Erwerber dem Grundbuchamt vor Ablauf der Stundungsfrist den
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Nachweis zu erbringen hat, dass alle Voraussetzungen zur nachträglichen Steu-
erbefreiung gemäss Art. 11b HG erfüllt sind oder zum Zeitpunkt des Ablaufs der
Stundung erfüllt sein werden. Vor diesem Hintergrund können sich die Beschwer-
deführenden nicht auf den Vertrauensschutz berufen.
Das Grundbuchamt weist das Gesuch um nachträgliche Steuerbefreiung im Übri-
gen nur sofort ab, wenn dieses im Hinblick auf die Voraussetzungen gemäss Arti-
kel 11b von vornherein aussichtslos erscheint (Art. 11a Abs. 2 HG). Das dürften
vorwiegend Gesuche sein, bei denen die Voraussetzungen gemäss Art. 11b HG
nicht erfüllt werden können (vgl. Vortrag, a.a.O., S. 4). Auf den konkreten Fall trifft
dies nicht zu. Die Beschwerdeführenden hätten etwa die ganze Liegenschaft sel-
ber nutzen können oder es hätte die Möglichkeit bestanden, die separate Mietwoh-
nung zu Stockwerkeigentum oder zu Miteigentum (mit räumlicher Zuordnung der
Wohnungen mittels Reglement) auszuscheiden.
4.3 Die Beschwerde erweist sich nach dem Gesagten als unbegründet und ist
abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann.
5.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens haben die unterliegenden Beschwerdefüh-
renden die entstandenen Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG).
Diese sind auf pauschal Fr. 2’000.– festzulegen (Art. 19 Abs. 1 der Verordnung
über die Gebühren der Kantonsverwaltung vom 22. Februar 1995 [GebV; BSG
154.21]). Parteikosten sind keine zu sprechen (Art. 108 Abs. 3 VRPG).
Demnach entscheidet die Direktion für Inneres und Justiz:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens vor der Direktion für Inneres und Justiz in
der Höhe von pauschal Fr. 2’000.– werden A._ unter solidarischer Haftung
je zur Hälfte, ausmachend Fr. 1’000.–, zur Bezahlung auferlegt. Eine separate
Zahlungseinladung erfolgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist.
3.
Parteikosten werden keine gesprochen.