Decision ID: de7be099-4212-4a5c-9b5b-e2e1c7e604f0
Year: 2014
Language: de
Court: SG_VGN
Chamber: SG_VGN_001
Canton: SG
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law

hat das Verwaltungsgericht festgestellt:
A./ a) Die X. AG ist Eigentümerin des Grundstücks Nr. F0003, Grundbuch St. Fiden, an
der Z.-strasse 01 in St. Gallen, welches mit einem Betriebsgebäude (Werkstatt,
Produktion, Lager und Büroräume) sowie einem Kleintierstall überbaut ist. An der
südwestlichen Längsseite grenzt die Parzelle an das Grundstück Nr. F0004 (Z.-strasse
05, Eigentümerin: E.Y.), worauf sich ein Wohnhaus befindet. Beide Grundstücke sind
nach dem Zonenplan der Stadt St. Gallen vom 1. November 1980 / 15. November
2001 / 9. August 2002 der Wohnzone 2a zugewiesen. Die Parzelle Nr. F0003 bildet die
äussere Siedlungsgrenze; an der nordwestlichen und nordöstlichen Seite grenzt das
Grundstück an Wald.
b) Die heutige Grundeigentümerin bzw. deren Rechtsvorgänger bebauten das
Grundstück Nr. F0003 seit den 1960er Jahren. Am 16. September 1966 wurde der C.Y.
& Co. die Erstellung eines Lager- und Bürogebäudes mit einer Grundfläche von 13 x 18
m bewilligt. Das Untergeschoss umfasste im Wesentlichen drei Büroräume von
insgesamt 64 m , einen Lagerraum von 140 m , ein kleines Magazin sowie zwei
Toiletten. Im Erdgeschoss wurden ein Lagerraum von 157 m , ein Veloabstellraum
sowie ebenfalls ein kleines Magazin bewilligt (vi-act. 21a, Dossier 4).
Am 1. Februar 1971 wurde die Bewilligung für ein zusätzliches zweistöckiges
Lagergebäude erteilt. Zwischen dem bestehenden und dem neuen Gebäude wurde
zudem ein Verbindungsbau erstellt. Das Untergeschoss wird in den Planunterlagen als
"Lager Fertigfabrikate" bezeichnet und umfasst 400 m , im Zwischenbau wurden zwei
kleinere Lager für Farben und Verdünner sowie Verpackungen erstellt. Das ebenfalls
400 m grosse Erdgeschoss wurde unterteilt in ein Lager Halbfabrikate, einen
Spritzraum sowie eine Einfahrt. Zudem sind eine Stahl- und eine Aluminiumfräse in den
Plänen eingezeichnet (zum Ganzen vgl. vi-act. 21a, Dossier 3).
Mit Beschluss vom 9. Februar 1998 bewilligte der Stadtrat der Stadt St. Gallen der C.Y.
AG nachträglich die Erstellung eines Kleintierstalles auf der Parzelle Nr. F0003. In den

Erwägungen hielt der Stadtrat unter anderem fest, die bestehende Nutzung des
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Grundstücks widerspreche teilweise der Zonenordnung, stehe aber unter dem Schutz
der Bestandesgarantie (vi-act. 21a, Dossier 2, S. 8).
Zuletzt wurden der C.Y. AG am 9. Juli 1999 eine ca. 12 x 4 m grosse Überdachung des
zwischen den beiden Betriebsgebäuden noch bestehenden Freiraums sowie weitere
kleinere Umbauten bewilligt (Ausbau Öltank und Einrichtung eines Lagerraums). Die
Baupolizeikommission der Stadt St. Gallen hielt wiederum fest, der Betrieb der
Gesuchstellerin sei zonenfremd und damit baurechtswidrig, kam aber zum Schluss, die
Baurechtswidrigkeit werde durch das Vorhaben in Bezug auf die fehlende
Zonenkonformität weder vermehrt noch verstärkt, weshalb es aufgrund der Bestandes-
und Erweiterungsgarantie zulässig sei (vi-act. 21a, Dossier 1, Entscheid der
Baupolizeikommission vom 9. Juli 1999 E. 2).
B./ a) Am 6. April 2010 reichte die X. AG ein Baugesuch für den Neubau eines
zusätzlichen Betriebsgebäudes auf den Grundstücken Nrn. F0003 und F0004 ein.
Dieses weist einen Grundriss von 22 x 13.6 m auf. Die beiden Untergeschosse sollen
darüber hinaus um eine Fläche von 10 x ca. 9 m gegen das bestehende
Betriebsgebäude im Westen hin erweitert werden. Nach den Planunterlagen sollen in
den Untergeschossen Lagerflächen von 325 bzw. 348 m sowie WC-Anlagen
entstehen. Im Erdgeschoss sind ebenfalls ein Lager (140 m ) sowie eine Lastwagen-
Einfahrt (75 m ) projektiert. Im Obergeschoss sind Büros (123 m ) sowie eine Terrasse
(115 m ) vorgesehen. Das Baugesuch lag vom 14. bis 27. April 2010 öffentlich auf.
b) Gegen das Bauvorhaben erhoben G. und H.J., die Stockwerkeigentümergesellschaft
Z.-strasse 00 (beide vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. Othmar Somm, St. Gallen),
die Q. AG sowie Rechtsanwalt Dr. Stephan Thurnherr als Willensvollstrecker von A.Y.
sel. Einsprache. Letztere beide liessen sich in der Folge von Rechtsanwalt Dr. Markus
Möhr, St. Gallen, vertreten. Mit separaten Eingaben vom 21. Juni 2010 nahm die X. AG,
vertreten von Rechtsanwalt Dr. Markus Neff, St. Gallen, gegen die Einsprachen
Stellung.
c) Mit Verfügung vom 24. September 2010 wies die Baubewilligungskommission der
Stadt St. Gallen das Baugesuch der X. AG ab. Sie hielt fest, das Bauvorhaben sei in der
Wohnzone nicht zonenkonform. Der bestehende Betrieb geniesse jedoch
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Bestandesgarantie und könne deshalb grundsätzlich auch massvoll erweitert werden.
Diesbezüglich verwies die Baubewilligungskommission auf einen Vorprüfbericht des
Amtes für Raumentwicklung und Geoinformation (abgekürzt: AREG) vom 13. Januar
2010, wonach die bestehende Betriebsfläche von rund 1'250 m um ca. 80 Prozent
erweitert werden solle, was nicht mehr angemessen sei. Die Nutzung des
Betriebsgeländes werde erheblich intensiviert, wodurch der Rahmen einer
angemessenen Erweiterung gesprengt werde. Im gleichen Bericht stellte das AREG
zudem in Aussicht, es werde einer Ausnahmebewilligung nicht zustimmen (zum
Ganzen vgl. Amt für Baubewilligungen Stadt St. Gallen, Dossier Vorverfahren 48'143),
was die Baubewilligungskommission den Verfahrensbeteiligten in der Verfügung
ebenfalls eröffnete.
C./ a) Gegen den Bauabschlag erhob die X. AG mit Eingabe ihres Rechtsvertreters vom
18. Oktober 2010 Rekurs beim Baudepartement mit den Anträgen um Aufhebung des
angefochtenen Entscheids und Erteilung der Baubewilligung unter Kosten- und
Entschädigungsfolge.
b) Die Baubewilligungskommission der Stadt St. Gallen, die Q. AG und die
Erbengemeinschaft A.Y. sowie G. und H.J. und die Stockwerkeigentümergemeinschaft
Z.-strasse 00 beantragten in ihren zum Teil gemeinsamen Stellungnahmen vom
29. November sowie 3. und 6. Dezember 2010 die Abweisung des Rekurses. Gleiches
gilt auch für das AREG (Vernehmlassung vom 6. Januar 2011). Am 13. April 2011
schieden G. und H.J. aus dem Rekursverfahren aus.
c) Das Baudepartement führte am 14. April 2011 einen Rekursaugenschein durch.
Dabei reichte die Baubewilligungskommission die Baugesuchsakten der bisher auf
dem Grundstück Nr. F0003 bewilligten Bauten ein. Die Verfahrensbeteiligten konnten
anschliessend zum Augenscheinprotokoll und zu den eingereichten Akten Stellung
nehmen. Schliesslich wies das Baudepartement den Rekurs mit Entscheid vom
16. Oktober 2012 ab.
D./ Mit Eingabe ihres Rechtsvertreters vom 31. Oktober 2012 und Ergänzung vom
27. November 2012 erhob die X. AG (nachfolgend: Beschwerdeführerin) Beschwerde
beim Verwaltungsgericht mit den Anträgen:
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1. Der Entscheid des Baudepartements des Kantons St. Gallen Nr. 51/2012 vom
16. Oktober 2012 sei aufzuheben, und es sei der erhobene Rekurs der
Beschwerdeführerin vom 18. Oktober 2010 zu schützen;
2. Der Beschluss der Baubewilligungskommission der Stadt St. Gallen vom
24. September 2010, worin das Baugesuch der Beschwerdeführerin für den Neubau
eines zusätzlichen Betriebsgebäudes auf den Grundstücken Nr. F0003, Z.-strasse 01,
St. Gallen und Nr. F0004, Z.-strasse 05, St. Gallen, abgewiesen wurde, sei aufzuheben,
und somit das Baugesuch der Beschwerdeführerin zu bewilligen;
3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen, auch für das Verfahren vor der
Rekursinstanz, dem Baudepartement des Kantons St. Gallen, zulasten der
Beschwerdegegnerinnen.
Das Baudepartement (nachfolgend: Vorinstanz) erstattete am 7. Dezember 2012 eine
Vernehmlassung mit dem Antrag um Abweisung der Beschwerde. Gleiches gilt für die
Baubewilligungskommission der Stadt St. Gallen (nachfolgend: Beschwerdebeteiligte),
welche am 27. Dezember 2012 zur Beschwerde Stellung nahm.
Am 25. Januar 2013 liess sich die Stockwerkeigentümergemeinschaft Z.-strasse 00
(nachfolgend: Beschwerdegegnerin 3) vernehmen. Sie beantragt, die Beschwerde sei
abzuweisen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der
Beschwerdeführerin.
Die Q. AG (nachfolgend: Beschwerdegegnerin 1) und die Erbengemeinschaft A.Y. sel.
(nachfolgend: Beschwerdegegnerin 2) liessen mit Eingabe ihres gemeinsamen
Rechtsvertreters vom 30. Januar 2013 zur Beschwerde Stellung nehmen, ebenfalls mit
dem Antrag, die Beschwerde sei kosten- und entschädigungspflichtig abzuweisen.
Am 15. April 2013 erstattete die Beschwerdeführerin eine Beschwerdereplik. Die
Beschwerdegegnerinnen liessen sich dazu am 26. April 2013 resp. 2. Mai 2013
vernehmen. Sie teilen mit, dass an den anfangs gestellten Anträgen festgehalten wird.
Die Vorinstanz teilte den Verzicht auf eine weitere Stellungnahme mit.
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E./ Mit Schreiben vom 8. Januar 2014 gab der Präsident des Verwaltungsgerichts den
Verfahrensbeteiligten Gelegenheit, sich zu seiner allfälligen Ausstandspflicht zu
äussern. In der Folge erklärten sich sämtliche Verfahrensbeteiligten mit seiner
Mitwirkung einverstanden.
Auf die Vorbringen der Verfahrensbeteiligten sowie die Erwägungen des angefochtenen
Entscheids wird - soweit notwendig - in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.
Darüber wird in Erwägung gezogen:
1. Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (Art. 59bis Abs. 1
des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt VRP). Die
Beschwerdeführerin ist zur Ergreifung des Rechtsmittels legitimiert (Art. 64 in
Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP). Die Beschwerdeerklärung und deren Ergänzung
entsprechen zeitlich, inhaltlich und formal den gesetzlichen Anforderungen (Art. 64 in
Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 Abs. 1 und 2 VRP). Auf die Beschwerde ist
daher grundsätzlich einzutreten.
Unzulässig sind die Begehren der Beschwerdeführerin, auch den abschlägigen
Entscheid der Beschwerdebeteiligten vom 24. September 2010 aufzuheben und den
Rekurs vom 18. Oktober 2010 zu schützen. Der erstinstanzliche Entscheid ist durch
den Rechtsmittelentscheid ersetzt worden (Devolutiveffekt) und gilt inhaltlich als
mitangefochten (BGer 1C_3/2013 vom 19. November 2013 E. 2 mit Hinweis auf BGE
134 II 142 E. 1.4; vgl. auch Entscheid des Verwaltungsgerichtspräsidenten B 2013/64
vom 29. April 2013 E. 1, abrufbar unter www.gerichte.sg.ch). Der Rekursentscheid wird
durch den Beschwerdeentscheid ersetzt werden; der Schutz des Rekurses ist
demnach nicht Gegenstand des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens. Auf diese beiden
Begehren kann nicht eingetreten werden.
2. In der Replik vom 15. April 2013 und in ihrer Eingabe vom 20. Januar 2014 beantragt
die Beschwerdeführerin die Durchführung eines Augenscheins.
2.1. Der Augenschein ist die unmittelbare sinnliche Wahrnehmung von Tatsachen
durch die entscheidende Instanz und dient dem besseren Verständnis des
Sachverhalts. Ob ein Augenschein durchzuführen ist, liegt im pflichtgemässen
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Ermessen der urteilenden Instanz (Cavelti/Vögeli, Verwaltungsgerichtsbarkeit im
Kanton St. Gallen, 2. Aufl., St. Gallen 2003, Rz. 966).
2.2. Umstritten ist in erster Linie, ob der Betrieb der Beschwerdeführerin dem Zweck
der Wohnzone entspricht, ob es sich beim streitigen Bauvorhaben um eine
angemessene und zulässige Erweiterung eines zonenfremden Gewerbebetriebes
handelt und ob die Beschwerdeführerin eine Ausnahmebewilligung beanspruchen
kann.
Diese Fragen lassen sich anhand der Verfahrensakten beantworten. Die
Verfahrensbeteiligten hatten am Rekursaugenschein Gelegenheit, sich zum
tatsächlichen Fundament des vorliegenden Verfahrens zu äussern. Die gegenwärtige
Situation ist zudem durch ein Augenscheinprotokoll, Fotoaufnahmem und Pläne
bestens dokumentiert, weshalb auf den beantragten Augenschein verzichtet wird.
3. Die Beschwerdeführerin macht geltend, die Beschwerdegegnerinnen 2 und 3 seien
zu Unrecht am Verfahren beteiligt. Die eine habe ihre Einsprache nicht rechtzeitig
erhoben (dazu vgl. Erw. 3.1.), und die andere sei vom Bauvorhaben nicht betroffen
(dazu vgl. Erw. 3.2.).
3.1. Wie die Vorinstanz zutreffend ausführt, setzt das Eintreten auf eine Einsprache
voraus, dass diese rechtzeitig erhoben worden ist (Erw. 2.4 des angefochtenen
Entscheids; vgl. auch B. Heer, St. Gallisches Bau- und Planungsrecht, St. Gallen 2003,
Rz. 928). Baugesuch und Unterlagen sind während vierzehn Tagen zur Einsicht
aufzulegen (Art. 82 Abs. 3 des Baugesetzes, sGS 731.1, abgekürzt BauG). Allfällige
Einsprachen sind innert dieser Frist schriftlich und mit Begründung der zuständigen
Gemeindebehörde einzureichen (vgl. Art. 83 Abs. 1 BauG).
3.1.1. In tatsächlicher Hinsicht steht fest, dass das Baugesuch vom 12. bis 27. April
2010 öffentlich auflag, die Beschwerdegegnerin 2 jedoch erst am 28. April 2010
Einsprache erhoben hat. Fest steht weiter, dass die Beschwerdebeteiligte in der
Bauanzeige vom 14. April 2010 der Beschwerdegegnerin 1 fälschlicherweise (und im
Gegensatz zu den anderen Anstössern) mitgeteilt hat, die Einsprachefrist laufe bis
29. April 2010.
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3.1.2. Zu entscheiden ist erstens, ob sich die Beschwerdegegnerin 2 auf die gegenüber
der Beschwerdegegnerin 1 erfolgte fehlerhafte Fristmitteilung berufen konnte.
Die Vorinstanz hat dies bejaht und darauf hingewiesen, K. und L.Y. seien sowohl
Verwaltungsräte der Beschwerdegegnerin 1 und als Erben an der
Beschwerdegegnerin 2 beteiligt. Hinsichtlich der entscheidenden Personen besteht
folglich (teilweise) Identität. Beide Beschwerdegegnerinnen haben zudem ihre Adresse
an der Z.-strasse 02a, St. Gallen. Bei dieser engen Verflechtung erscheint die Ansicht
der Vorinstanz zulässig, dass sich auch die Beschwerdegegnerin 2, welche
unbestrittenermassen keine Bauanzeige erhalten hat, auf die an die
Beschwerdegegnerin 1 adressierte Bauanzeige berufen durfte. Durch die teilweise
Identität der entscheidenden bzw. beteiligten Personen hat sie von der falschen
Bauanzeige unweigerlich Kenntnis erhalten.
Daran ändert nichts, dass es sich bei den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 trotz
Überschneidungen bei den beteiligten Personen um zwei separate und unabhängige
Rechtspersönlichkeiten bzw. -gemeinschaften handelt. Es ist nämlich schlicht
undenkbar, dass die eine ohne die andere von der Bauanzeige Kenntnis erhalten haben
soll. Somit waren beide unvermeidbar von der falschen Fristmitteilung betroffen.
3.1.3. Zu entscheiden ist zweitens, ob sich die Beschwerdegegnerin 2 zu Recht auf die
falsche Fristmitteilung berufen hat, mithin, ob ihre Einsprache als rechtzeitig zu gelten
hat.