Decision ID: 1cb98344-d4b0-494e-9072-f2eec18cfc75
Year: 2020
Language: de
Court: BE_VB
Chamber: BE_VB_006
Canton: BE
Region: Espace_Mittelland
Law Area: public_law

Sachverhalt
A.
Gestützt auf den öffentlich beurkundeten Kaufvertrag vom 2. September 2015 er-
warben A._ und B._ je zur Hälfte Miteigentum an den Grundstücken
D._ Gbbl.-Nrn. 1000 (Eigentumswohnung), 2000 und 3000 (Miteigen-
tumsanteile an Autoeinstellhalle). Am 4. September 2015 stellten A._ und
2
B._ beim zuständigen Grundbuchamt C._ (nachfolgend: Grundbuch-
amt) ein Gesuch um nachträgliche Steuerbefreiung sowie Stundung der Handän-
derungssteuer für selbstgenutztes Wohneigentum. Mit Verfügung vom 16. Dezem-
ber 2015 wurde die Handänderungssteuer in der Höhe von Fr. 14’400.– für die
Dauer von drei Jahren ab dem Datum des Grundstückerwerbs gestundet. Für die
gestundete Handänderungssteuer wurde ein gesetzliches Grundpfandrecht errich-
tet und im Grundbuch eingetragen.
Am 7. März 2018 teilte das Grundbuchamt A._ mit, der andere Miteigentü-
mer, B._, habe nachgewiesen, dass ihm die Wohnung während mindestens
zwei Jahren als Hauptwohnsitz gedient habe. Sie selber habe aber nur vom 4.
September 2015 bis am 15. April 2017 ununterbrochen Hauptwohnsitz in der Woh-
nung gehabt, weshalb keine nachträgliche Befreiung von der Handänderungs-
steuer erfolgen könne.
Mit Verfügung vom 15. Mai 2018 hob das Grundbuchamt die Stundungsverfügung
vom 16. Dezember 2015 auf und stellte A._ und B._ insgesamt Fr.
8’082.60 (Fr. 7'200.– gestundete Steuer, Fr. 582.60 Zins und Fr. 300.– Gebühren
für den Stundungswiderruf) in Rechnung.
C.
Gegen die Verfügung des Grundbuchamtes vom 15. Mai 2018 erhoben A._,
vertreten durch Rechtsanwalt E._, mit Eingabe vom 12. Juni 2018 und
B._ mit Eingabe vom 14. Juni 2018 Beschwerde bei der Direktion für Inneres
und Justiz des Kantons Bern (DIJ; vorher: Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion
des Kantons Bern). Sie beantragen die Aufhebung der angefochtenen Verfügung.
A._ ersucht zudem um Erlass und Stundung der Handänderungssteuer.
Das Grundbuchamt beantragt in seiner Beschwerdevernehmlassung vom 16. Juli
2018 die Abweisung der Beschwerde.
Mit Eingabe vom 28. September 2018 teilt Rechtsanwalt E._ mit, dass sein
Mandat per sofort erloschen ist und verzichtet auf eine weitere Stellungnahme.
B._ hält mit Eingabe vom 21. Oktober 2018 an seiner Stellungnahme fest,
und stellt sinngemäss ein Gesuch um Stundung der Handänderungssteuer bis
zum Verkauf der Liegenschaft.

Die Direktion für Inneres und Justiz zieht in Erwägung:
1.
1.1 Nach Art. 26 Abs. 1 des Gesetzes vom 18. März 1992 betreffend die Han-
dänderungssteuer (HG; BSG 215.326.2) richtet sich das Rechtsmittelverfahren
nach den Bestimmungen des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungs-
3
rechtspflege (VRPG; BSG 155.21). Art. 27 HG enthält für Verfügungen der Grund-
buchämter über die nachträgliche Steuerbefreiung keine Rechtspflegebestimmun-
gen. In Anwendung von Art. 62 Abs. 1 Bst. a VRPG beurteilt die DIJ Verfügungen
der Grundbuchämter. Die DIJ ist damit für die Beurteilung der vorliegenden Be-
schwerden zuständig.
1.2 Grundsätzlich ist zur Beschwerdeführung befugt, wer vor der Vorinstanz am
Verfahren teilgenommen hat, durch die angefochtene Verfügung besonders be-
rührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung hat
(Art. 65 Abs. 1 VRPG). Dies trifft auf die Beschwerdeführenden zu. Sie sind daher
zur Beschwerdeführung befugt. Auf die im Übrigen form- und fristgerecht einge-
reichten Beschwerden ist einzutreten.
1.3 Beschwerdeverfahren können vereinigt werden, wenn getrennt eingereichte
Eingaben den gleichen Gegenstand betreffen (Art. 17 Abs. 1 VRPG). Angefochten
ist im konkreten Fall die Verfügung des Grundbuchamtes vom 15. Mai 2018, die
sich sowohl an die Beschwerdeführerin 1 als auch an den Beschwerdeführer 2
richtet, weshalb es sich rechtfertigt, die Beschwerdeverfahren zu vereinigen.
1.4 Über die beiden Gesuche um Erlass und Stundung der Steuer nach Art. 23
HG wird in einem separaten Entscheid befunden.
2.
Beim Erwerb eines Grundstücks ist dem Kanton Bern grundsätzlich eine Handän-
derungssteuer zu entrichten (Art. 1 i.V.m. 4 und 5 HG). Die Steuer wird vom Grund-
buchamt aufgrund der Selbstdeklaration der steuerpflichtigen Person und der bei
der Grundbuchanmeldung eingereichten Ausweise veranlagt (Art. 16 und 17 Abs.
1 HG).
Gestützt auf Art. 11a HG kann die Erwerberin oder der Erwerber eines Grund-
stücks bei der Grundbuchanmeldung ein Gesuch um eine nachträgliche Steuerbe-
freiung stellen, wenn sie oder er das Grundstück als Hauptwohnsitz nutzen will.
Erscheint das Gesuch nicht von vornherein aussichtslos, stundet das Grundbuch-
amt die Handänderungssteuer auf den ersten Fr. 800‘000.– der Gegenleistung für
den Erwerb des Grundstücks für maximal vier Jahre ab Grundstückserwerb
(Art. 11a Abs. 2 und 3 i.V.m. Art. 17 Abs. 2 HG).
Die gestundete Steuer wird nicht erhoben, wenn das Grundstück der Erwerberin
oder dem Erwerber als Hauptwohnsitz dient und von dieser oder diesem während
mindestens zweier Jahre ununterbrochen, persönlich und ausschliesslich zum
Wohnzweck genutzt wird (Art. 11b Abs. 1 HG). Dabei muss der Hauptwohnsitz
innert einem Jahr ab Grundstückserwerb in der entsprechenden Baute begründet
werden, wenn diese bereits besteht. Muss die Baute noch erstellt werden, hat der
Bezug innert zwei Jahren ab Grundstückserwerb zu erfolgen (Art. 11b Abs. 2 HG).
4
Diese Fristen verlängern sich um die Dauer einer allfälligen Erstreckung gemäss
Art. 11b Abs. 2 HG.
Die Erwerberin oder der Erwerber hat gegenüber dem Grundbuchamt vor Ablauf
der Stundung unaufgefordert den Nachweis zu erbringen, dass alle Voraussetzun-
gen zur Steuerbefreiung gemäss Art. 11b HG erfüllt sind oder zum Zeitpunkt des
Ablaufs der Stundung erfüllt sein werden (Art. 17a Abs. 1 HG). Sind die Voraus-
setzungen zur Steuerbefreiung erfüllt, heisst das Grundbuchamt das Gesuch um
eine nachträgliche Steuerbefreiung gut (Art. 17a Abs. 2 HG). Kommt das Grund-
buchamt zum Schluss, dass die Voraussetzungen zur Steuerbefreiung nicht erfüllt
sind, weist es das Gesuch ab und hebt die Stundung auf (Art. 17a Abs. 3 HG).
3.
3.1 Angefochten ist vorliegend die Verfügung des Grundbuchamts vom 15. Mai
2018, mit welcher dieses das Gesuch der Beschwerdeführenden um nachträgliche
Steuerbefreiung teilweise abwies, mit der Begründung, die Voraussetzungen von
Art. 11b Abs. 2 HG seien bezüglich A._ nicht erfüllt, weil sie die Wohnung
nicht während mindestens zweier Jahre ununterbrochen, persönlich und aus-
schliesslich zu Wohnzwecken genutzt habe.
Die Beschwerdeführerin 1 macht geltend, das Grundbuchamt hätte berücksichti-
gen müssen, dass sie die als Hauptwohnsitz erworbene Wohnung bereits vor dem
Erwerb während mehreren Jahren als Mieterin bewohnt habe. Sie habe ihren
Hauptwohnsitz nur gewechselt, weil ein weiterer Verbleib in der gemeinsamen
Wohnung ihrer Gesundheit geschadet hätte.
Der Beschwerdeführer 2 bestreitet, dass er für den Miteigentumsanteil der Be-
schwerdeführerin 1 steuer- und zahlungspflichtig ist.
3.2 Die Beschwerdeführenden sind je zur Hälfte Miteigentümer an den Grund-
stücken D._ Gbbl.-Nrn. 1000, 2000 und 3000. Beim gewöhnlichen Miteigen-
tum (Art. 646–651 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches [ZGB; SR 210]) hat je-
der Miteigentümer ein Individualrecht an dem ihm zukommenden Miteigentumsan-
teil. Dabei handelt es sich jedoch bloss um eine rechnerische Grösse; das Eigen-
tumsrecht jedes Miteigentümers erstreckt sich auf die gemeinschaftliche Sache als
Ganzes und wird durch die Rechte der anderen Miteigentümer eingeschränkt. Hin-
sichtlich Verfügungen über die Sache selbst sind die Miteigentümer unter Vorbe-
halt anderer Vereinbarungen nur gesamthaft berechtigt. Insoweit gilt das Gesamt-
handprinzip, wonach es zur Verfügung über die Sache grundsätzlich der Zustim-
mung sämtlicher Berechtigter bedarf. Das Miteigentumsrecht beinhaltet also ne-
ben dem Individualrecht an der Quote ein Gesamtrecht an der Sache selbst. Die
Miteigentümergemeinschaft verfügt über keine eigene Rechtspersönlichkeit und
kann daher nicht Trägerin von Rechten und Pflichten sein (vgl.
BRUNNER/WICHTERMANN, in Basler Kommentar, 6. Aufl. 2019, Vor Art. 646-654a
5
ZGB N. 5). Für den die Handänderungssteuer auslösenden Erwerb des Grund-
stücksanteils sind daher die Beschwerdeführenden als Mitglieder der Miteigentü-
mergemeinschaft steuerpflichtig. Mithin sind die einzelnen Miteigentümerinnen
und Miteigentümer Steuersubjekte.
3.3 Die Steuerpflicht begründet das Steuerrechtsverhältnis zwischen dem Ge-
meinwesen und einem bestimmten Steuersubjekt. Kraft besonderer Umstände
können jedoch am nämlichen Steuerrechtsverhältnis mehrere Steuersubjekte
gleichzeitig beteiligt sein (BLUMENSTEIN/LOCHER, System des schweizerischen
Steuerrechts, 7. Aufl. 2016, S. 69 f., auch zum Folgenden). Dadurch entsteht ein
Rechtsgebilde, das mit dem zivilrechtlichen Solidarschuldverhältnis eine gewisse
Ähnlichkeit hat. Dieses Verhältnis umfasst nicht nur die Schuldpflicht, sondern die
ganze, aus der Steuerpflicht entspringende öffentlich-rechtliche Stellung des Steu-
ersubjekts.
Erwerben mehrere Personen gemeinsam ein Grundstück, so entsteht unter ihnen
Steuersolidarität. Sie ist darauf zurückzuführen, dass bei gewissen Steuerarten
mehrere Personen in gleicher Weise am Vorgang, der das Steuerobjekt bildet, be-
teiligt sind. Die an einen solchen Vorgang geknüpften steuerrechtlichen Wirkungen
können, auch wenn sie mehrere Steuersubjekte betreffen, der Natur der Sache
nach nur einmal entstehen, aber sie treffen jedes daran beteiligte Steuersubjekt.
Die Steuersolidarität bewirkt im Weiteren eine Verfahrenssolidarität: Jeder Steuer-
pflichtige unterliegt einzeln den Verfahrenspflichten und kann diese auch für die
andern vornehmen. Die Rechtsmittel stehen ebenfalls jedem Solidarverpflichteten
einzeln zu. Schliesslich ergibt sich aus der Steuersolidarität auch eine Zahlungs-
solidarität: Die Handänderungssteuer kann von jedem einzelnen Zahlungspflichti-
gen gefordert werden, und zwar mit dem Gesamtbetrag. Sobald der Gläubiger
durch einen solidarisch Zahlungspflichtigen befriedigt worden ist, sind alle Solidar-
schuldner befreit. Hat ein einzelner Solidarschuldner die gesamte Steuer bezahlt,
steht ihm ein Rückgriffsrecht auf die Mitverpflichteten zu, welches sich nach dem
zivilrechtlichen Verhältnis der Steuerpflichtigen richtet (vgl. dazu PETER RUF, Han-
dänderungsabgaberecht; Kommentar zu den Artikeln 1-10 des bernischen Geset-
zes betreffend die Handänderungs- und Pfandrechtsabgaben, 1985, N 12 14, S.
25; BLUMENSTEIN/LOCHER, a.a.O., S. 56).
4.
4.1 Mit Kaufvertrag vom 2. September 2015 haben die Beschwerdeführenden je
zur Hälfte Miteigentum an den Grundstücken D._ Gbbl.-Nrn. 1000, 2000 und
3000 erworben. Wie bereits ausgeführt wurde, besteht unter diesen Umständen
zwischen der Erwerberin und dem Erwerber eine Steuer- und Zahlungssolidarität.
Jede Miterwerberin und jeder Miterwerber ist zur Leistung der ganzen Steuer ver-
pflichtet. Das Grundbuchamt hat die Wahl, entweder die ganze Steuer oder nur je
6
einen Teil von der einzelnen Miterwerberin oder Miterwerber einzufordern. Es ist
daher nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz die Handänderungssteuer in ei-
ner einzigen Verfügung für die beiden Beschwerdeführenden gemeinsam veran-
lagt hat und die Stundung gegenüber beiden teilweise aufhebt. Dieses Vorgehen
entspricht im Übrigen auch der von den Parteien gewählten Gestaltung des Kauf-
vertrags. Danach schulden die Erwerberin und der Erwerber gemeinsam als «Käu-
ferschaft», d.h. als Gemeinschaft der Miteigentümerin und des Miteigentümers,
den vereinbarten Kaufpreis von Fr. 800'000.–. Vor diesem Hintergrund war das
Grundbuchamt, anders als der Beschwerdeführer 2 meint, nicht verpflichtet, die
Handänderungssteuer aufzuteilen und individuell einzufordern.
4.2 Die Beschwerdeführerin 1 macht geltend, sie habe schon vor dem Erwerb
die Grundstücke D._ Gbbl.-Nrn. 1000, 2000 und 3000 als Hauptwohnsitz
genutzt, was zu berücksichtigen sei.
Voraussetzung für eine nachträgliche Steuerbefreiung ist, dass das Grundstück
von der Erwerberin oder dem Erwerber während mindestens zwei Jahren ununter-
brochen, persönlich und ausschliesslich zu Wohnzwecken genutzt wird. Die steu-
erpflichtige Person muss das Grundstück demnach während der oben genannten
Zeit als Eigentümer oder Eigentümerin selbst genutzt haben. Als Grundstücker-
werb gilt der Zeitpunkt der Einschreibung ins Tagebuch beim Grundbuchamt. Da-
raus folgt, dass die Dauer, während der die Beschwerdeführerin 1 die später er-
worbene Wohnung als Mieterin zu Wohnzwecken genutzt hat, nicht berücksichtigt
werden kann.
5.
Zusammenfassend gelangt die Direktion für Inneres und Justiz zum Schluss, dass
die angefochtene Verfügung nicht zu beanstanden ist. Die Beschwerden erweisen
sich als unbegründet und sind abzuweisen.
6.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens haben die unterliegenden Beschwerdefüh-
renden die entstandenen Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Er-
satzfähige Parteikosten sind keine angefallen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs.
1 und 3 VRPG).
7
Demnach entscheidet die Direktion für Inneres und Justiz:
1.
Die Beschwerden werden abgewiesen.
2.
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens vor der Direktion für Inneres und Justiz in
der Höhe von pauschal Fr. 2’000.– werden A._ und B._ je zur Hälfte,
ausmachend Fr. 1’000.–, zur Bezahlung auferlegt. Eine separate Zahlungseinla-
dung erfolgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist.
3.
Parteikosten werden keine gesprochen.