Decision ID: bbdf71b4-4326-57d4-9e4a-51f4b163b873
Year: 2018
Language: de
Court: AR_OG
Chamber: AR_OG_004
Canton: AR
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law

Sachverhalt
A. Überblick
Die Erbengemeinschaft C_ hat der Gemeinde A_ die beiden Grundstücke Nr. 01 und
02, Grundbuch A_, zum Kauf angeboten. Grundstück Nr. 01 befindet sich in der Nähe
der Mooshalde, liegt überwiegend in der Landwirtschaftszone L und weist eine Fläche von
9‘818 m2 auf. Das westlich davon befindliche Waldgrundstück Nr. 02 umfasst eine Fläche
von 5‘042 m2. Die Gemeinde A_ möchte diese Grundstücke erwerben, weil sie dereinst
zur Erstellung der im Richtplan eingetragenen Umfahrungsstrasse Herisau benötigt
würden. Sie ersuchte deshalb am 15. Januar 2018 die Bodenrechtskommission Appenzell
Ausserrhoden um Feststellung (vgl. Art. 84 des Gesetzes über das bäuerliche Bodenrecht
[BGBB, SR 211.412.11]), dass der Kauf der beiden Grundstücke zum Preis von Fr.
295‘000.-- bzw. 5‘000.-- bewilligungsfähig sei. Mit Beschluss vom 26. April 2018 kam die
Bodenrechtskommission zum Schluss, dass es sich beim Grundstück Nr. 02 nicht um ein
landwirtschaftliches Grundstück handle. Dessen Erwerb sei folglich nicht
bewilligungspflichtig. Der Erwerb des Grundstücks Nr. 01 setze dagegen eine Bewilligung
voraus. Eine solche könne nach Art. 65 BGBB jedoch nicht erteilt werden, da keine
hinreichend konkreten Pläne für die Umfahrung Herisau vorlägen und das Grundstück
nicht als Realersatz benötigt werde. Auch eine Bewilligung gestützt auf Art. 63 und 64
BGBB komme nicht in Frage, weil die Gemeinde das Grundstück nicht selber
bewirtschaften könne, keine Ausnahme von der Selbstbewirtschaftung nach Art. 64 Abs. 1
BGBB greife und der vereinbarte Kaufpreis von Fr. 295‘000.-- übersetzt sei (act. 2/2 Ziff. B
9 und 10).
B. Prozessverlauf vor dem Obergericht
Gegen den Beschluss der Bodenrechtskommission erhob die Beschwerdeführerin am
31. Mai 2018 Beschwerde beim Obergericht (act. 1). Dieses stellte mit Verfügung vom
1. Juni 2018 den übrigen Verfahrensbeteiligten die Beschwerde zur freiwilligen
Stellungnahme zu (act. 3). Die Stellungnahme des Beigeladenen 3 (Tiefbauamt) erfolgte
am 18. Juni 2018 (act. 4) und jene der Vorinstanz am 25. Juli 2018 (act. 8). Der
Beigeladene 1 (Pächter) verzichtete stillschweigend und die Beigeladene 2 (kantonale
Aufsichtsbehörde) ausdrücklich auf eine Stellungnahme (act. 6). Mit Verfügung vom
27. Juni 2018 stellte das Obergericht die eingegangenen Stellungnahmen der
Beschwerdeführerin zu. Ferner teilte es ihr mit, dass es auf die Durchführung einer
mündlichen Verhandlung verzichte, sofern eine solche nicht ausdrücklich gewünscht
werde (act. 10). Am 9. August 2018 reichte die Beschwerdeführerin ihre Replik ein und
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verzichtete damit stillschweigend auf eine mündliche Verhandlung (act. 11). Die Duplik
der Vorinstanz erfolgte am 21. August 2018 (act. 13). Die übrigen Verfahrensbeteiligten
verzichteten auf eine weitere Stellungnahme. Am 20. Dezember 2018 fällte das
Obergericht seinen Entscheid (act. 15). Dieser wurde zunächst im Dispositiv an die
Beteiligten versandt. Mit Schreiben vom 3. Januar 2019 verlangte die Beschwerdeführerin
die Entscheidbegründung (act. 16).

Erwägungen
1. Formelles
1.1. Prozessvoraussetzungen
1.1.1. Das Obergericht prüft von Amtes wegen, ob die prozessualen Voraussetzungen erfüllt
sind und auf die Beschwerde einzutreten ist (Art. 2 Abs. 1 des Gesetzes über die
Verwaltungsrechtspflege [VRPG, bGS 143.1]). Anfechtungsobjekt bildet der
Feststellungsbeschluss der Bodenrechtskommission Appenzell Ausserrhoden vom
26. April 2018. Hierbei handelt es sich um eine letztinstanzliche Verfügung im Sinne von
Art. 54 Abs. 1 VRPG, gegen welche die Verwaltungsgerichtsbeschwerde zulässig ist.
Sachlich zuständig ist das Obergericht (Art. 88 Abs. 1 i.V.m. Art. 90 Abs. 1 lit. f des
Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht [BGBB, SR 211.412.11]; Art. 6 Abs. 1
der kantonalen Verordnung zum Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht
[kVBGBB, bGS 213.113]).
1.1.2. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen einzureichen (Art. 88 Abs. 1 BGBB; Art. 8 Abs. 1
kVBGBB i.V.m. Art. 55 Abs. 1 VRPG). Der Beschluss der Bodenrechtskommission wurde
der Beschwerdeführerin am 2. Mai 2018 zugestellt (act. 1 Ziff. II/2; act. 2/2). Die
Beschwerdeaufgabe vom 30. Mai 2018 erfolgte innert Frist.
1.1.3. Zur Beschwerde ist legitimiert, wer durch den angefochtenen Rechtsakt mehr als die
Allgemeinheit berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder
Änderung hat (vgl. Art. 59 Abs. 1 i.V.m. Art. 32 Abs. 1 VRPG). Erwächst eine
Feststellungsverfügung nach Art. 84 BGBB in Rechtskraft, ist die Behörde in einem
späteren Bewilligungsverfahren daran gebunden, sofern nicht die Voraussetzungen der
Revision oder der Wiedererwägung erfüllt sind (HERRENSCHWAND / STALDER, in: Das
bäuerliche Bodenrecht, Kommentar zum BGBB, 2. Aufl. 2011, N. 8a zu Art. 84 BGBB). In
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Anbetracht dieser Bindungswirkung drängt es sich auf, die Beschwerdelegitimation gleich
zu umschreiben, wie dies Art. 83 Abs. 3 BGBB für das Bewilligungsverfahren tut,
ansonsten mit einer vorgängigen Feststellungsverfügung die Rechte der gemäss Art. 83
Abs. 3 BGBB Beschwerdebefugten unterlaufen werden könnten (HERRENSCHWAND /
STALDER, a.a.O., N. 13 zu Art. 84 BGBB). Die Feststellung, wonach eine Ausnahme-
bewilligung vom Realteilungs- und Zerstückelungsverbot (Art. 60) oder einer Erwerbs-
bewilligung (Art. 61 ff. BGBB) zu verweigern ist, kann demnach von den Vertragsparteien
angefochten werden. Gegen die Feststellung, wonach die Bewilligung zu erteilen ist, steht
der kantonalen Aufsichtsbehörde, dem Pächter sowie den Kaufs-, Vorkaufs- oder
Zuweisungsberechtigten der Beschwerdeweg offen (Art. 83 Abs. 3 BGBB;
HERRENSCHWAND / STALDER, a.a.O., N. 2 und 12 ff. zu Art. 83 BGBB). Die kantonale
Aufsichtsbehörde braucht, im Unterschied zu den übrigen Verfahrensbeteiligten, im
Einzelfall kein schutzwürdiges Interesse nachzuweisen (HERRENSCHWAND / STALDER,
a.a.O., N. 14 zu Art. 83 BGBB). Die Bodenrechtskommission hat mit Beschluss vom
26. April 2018 festgestellt, dass die Beschwerdeführerin die Voraussetzungen zum
Erwerb des Grundstücks Nr. 01 nicht erfüllt. Als Kaufinteressentin, die in Zusammenarbeit
mit den Eigentümern bereits einen Kaufvertragsentwurf ausgearbeitet hat, ist sie durch
diesen Beschluss besonders berührt. Auch das Bestehen eines schutzwürdigen
Interesses ist zu bejahen, zumal sie im Falle der Gutheissung der Beschwerde einen
tatsächlichen Vorteil erfährt (Erwerb des Grundstücks). Sämtliche
Prozessvoraussetzungen sind erfüllt, weshalb auf die Beschwerde einzutreten ist.
1.2. Verfahrensgrundsätze
Gemäss Art. 8 kVBGBB richtet sich das Verfahren, soweit die vorgenannte Verordnung
oder das Bundesrecht nichts anderes vorschreiben, nach den Bestimmungen des VRPG.
Das Obergericht hat den Sachverhalt demnach von Amtes wegen festzustellen (Art. 59
Abs. 1 i.V.m. Art. 10 Abs. 1 VRPG). Neue Tatsachen und Beweismittel können, als
Ausfluss der Untersuchungsmaxime, bis zur Urteilsberatung geltend gemacht werden
(Art. 59 Abs. 1 i.V.m. Art. 33 Abs. 2 und Art. 14 Abs. 1 VRPG). Vor Obergericht können
nur Rechtsverletzungen sowie die unrichtige oder unvollständige Feststellung des
Sachverhalts gerügt werden (Art. 56 Abs. 1 VRPG). Die Angemessenheit, also die Frage,
ob die Vorinstanz innerhalb des ihr zustehenden Ermessensspielraums ihr Ermessen
zweckmässig ausgeübt hat, prüft das Obergericht nur, soweit dies im Gesetz vorgesehen
ist, oder wenn der Entscheid an eine Bundesinstanz mit unbeschränkter Kognition
weitergezogen werden kann (Art. 56 Abs. 2 VRPG). Ein Weiterzug an eine Bundesinstanz
mit voller Kognition, welche auch die Ermessenskontrolle umfasst, ist vorliegend nicht
gegeben. Bei der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist eine
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Ermessensprüfung ausgeschlossen (Urteil des Bundesgerichts 8C_342/2017 vom 28.
August 2017 E. 1). Da eine volle Überprüfung auch nicht anderweitig gesetzlich
vorgesehen ist, bleibt die Kognition des Obergerichts auf die Rechts- und
Sachverhaltskontrolle beschränkt.
2. Materielles
2.1. Geltungsbereich des BGBB / landwirtschaftliches Grundstück oder Gewerbe
2.1.1. Das BGBB gilt für einzelne oder zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehörenden
landwirtschaftlichen Grundstücke, die ausserhalb einer Bauzone im Sinne von Art. 15 des
Raumplanungsgesetzes (RPG, SR 700) liegen und für welche die landwirtschaftliche
Nutzung zulässig ist (Art. 2 Abs. 1 BGBB). Als landwirtschaftliches Gewerbe gilt eine
Gesamtheit von landwirtschaftlichen Grundstücken, Bauten und Anlagen, die als
Grundlage der landwirtschaftlichen Produktion dient und zu deren Bewirtschaftung, wenn
sie landesüblich ist, mindestens 0.8 Standardarbeitskräfte erforderlich sind (Art. 7 Abs. 1
und Art. 5 lit. a BGBB i.V.m. Art. 6a kVBGBB). Auf Grundstücke von weniger als 15 Aren
Rebland (1‘500 m2) oder 25 Aren (2‘500 m2) anderen Lands, die nicht zu einem
landwirtschaftlichen Gewerbe gehören, findet das Gesetz keine Anwendung (Art. 2 Abs. 3
BGBB).
2.1.2. Grundstück Nr. 01, Grundbuch A_, liegt ausserhalb der Bauzone in der
Landwirtschaftszone (L). In dieser Zone ist die landwirtschaftliche Nutzung gestattet (Art.
31 Abs. 1 des Gesetzes über die Raumplanung und das Baurecht [BauG, bGS 721.1]).
Die Fläche des Grundstücks ist grösser als 25 Aren (act. 2/2, S. 3). Das BGBB ist somit
unabhängig davon anwendbar, ob das Grundstück einem landwirtschaftlichen Gewerbe
zugehört oder nicht. Der Erwerb bedarf deshalb der Bewilligung (Art. 61 Abs. 1 BGBB).
2.2. Erwerb durch das Gemeinwesen gestützt auf Art. 65 Abs. 1 lit. a BGBB
2.2.1. Die Beschwerdeführerin macht geltend, dass der Erwerb eines landwirtschaftlichen
Grundstücks durch das Gemeinwesen zu bewilligen sei, wenn es zur Erfüllung einer nach
Plänen des Raumplanungsrechts vorgesehenen öffentliche Aufgabe benötigt werde
(Art. 65 Abs. 1 lit. a BGBB). Die Verweigerungsgründe nach Art. 63 BGBB würden in
einem solchen Fall keine Geltung beanspruchen (Art. 65 Abs. 2 BGBB). Mit „Plänen des
Raumplanungsrechts“ seien nicht grundeigentümerverbindliche Nutzungspläne nach
Art. 14 ff. RPG, sondern raumplanerische Instrumente gemeint, die ein Bauvorhaben dem
Grundsatz nach einigermassen konkret vorsähen. Gemäss Richtplan führe die
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Umfahrungsstrasse Herisau diagonal über Grundstück Nr. 01 (act. 2/5). Da der Bau der
Umfahrungsstrasse fraglos in Erfüllung einer öffentlichen Aufgabe erfolge, sei die
Erwerbsbewilligung zu erteilen. Sollte das Obergericht wider Erwarten zur Erkenntnis
gelangen, dass in Bezug auf die Realisierung der Umfahrungsstrasse noch zu grosse
Unsicherheiten bestünden, sei die Erwerbsbewilligung eventualiter mit einer
Rückveräusserungspflicht zu verbinden. Vor Augen halten müsse man sich stets, dass die
Erbengemeinschaft C_ das Grundstück bei Verweigerung der Erwerbsbewilligung an
einen anderen Interessenten veräussern werde. Ob dieser das Grundstück später
freiwillig für die Umfahrungsstrasse zur Verfügung stelle, sei ungewiss. Sollte dies nicht
der Fall sein, müsste dereinst ein Enteignungsverfahren eingeleitet werden, was
erhebliche finanzielle und zeitliche Ressourcen beanspruchen würde. Das Grundstück
nun einvernehmlich zu erwerben, sei eine einmalige Chance, die es unbedingt zu
ergreifen gelte. Den Interessen des BGBB liefe der Landerwerb nicht zuwider, da die
Beschwerdeführerin das Grundstück bis zur effektiven Beanspruchung für die
landwirtschaftliche Nutzung verpachten würde.
2.2.2. Die Bodenrechtskommission wendet ein, dass gestützt auf Art. 65 Abs. 1 lit. a BGBB
keine Erwerbsbewilligung erteilt werden könne, weil es an einem hinreichend konkreten
Projekt mit genügender Realisierungswahrscheinlichkeit fehle. In diesem Zusammenhang
könne auf die Ausführungen des Tiefbauamts (Ziff. 2.2.3) verwiesen werden. Davon
abgesehen handle die Beschwerdeführerin nicht in Erfüllung einer öffentlichen Aufgabe,
weil der Landerwerb zwecks Realisierung der Umfahrung A_ Aufgabe des Kantons
bzw. des Bundes, nicht aber der Gemeinde sei. Die Erwerbsbewilligung sei zu Recht
verweigert worden.
2.2.3. Das Tiefbauamt legt dar, dass die mit Baulinien im Jahre 2006
grundeigentümerverbindlich gesicherte Umfahrung Herisau rund 300 m vor dem
fraglichen Grundstück ende und dieses nicht beanspruche. Die Beschwerdeführerin
beziehe sich auf die Umfahrung A_. Diese soll dereinst die Umfahrung Herisau
verkehrlich fortsetzen. Erste Studien zu diesem Projekt seien im Jahre 2002/2003, im
Zuge der Projektierung der Umfahrung Herisau, in Auftrag gegeben worden. Im Jahre
2006 seien die „Südumfahrung A_“ sowie die Variante „Nordumfahrung A_“ im
kantonalen Richtplan aufgenommen worden, wobei die Nordumfahrung über das
Grundstück Nr. 01 verlaufe. Am 12. Februar 2017 habe das Schweizer Stimmvolk den
Bundesbeschluss über die Schaffung eines Fonds für die Nationalstrassen und den
Agglomerationsverkehr angenommen. Darin sei auch die Erweiterung des
Nationalstrassennetzes, darunter die Strecke Winkeln – Herisau – Waldstatt – Hundwil –
Kantonsgrenze AR/AI, enthalten gewesen. Per 1. Januar 2020 gehe deshalb die
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Kantonsstrasse Nr. X (A_-D_), ab welcher die Liegenschaft Nr. 01 erschlossen sei, in
den Besitz der schweizerischen Eidgenossenschaft über. Aufgrund des
Eigentumsübergangs sei es künftig Aufgabe des Bundes, sich unter dem Titel „Erfüllung
öffentlicher Aufgaben“ gestützt auf Art. 65 BGBB Flächen zur Realisierung der Umfahrung
A_ zu sichern. Die Gemeinde A_ sei dazu nicht berechtigt, zumal sie weder Kantons-
noch Bundesinteressen vertrete. Für den Bund wiederum dürfte, mit Blick auf die
Verkehrsbelastung und die verkehrlichen Engpässe auf dem gesamten
Nationalstrassennetz, die Umfahrung A_ keine Priorität haben. Mit einer Realisierung
der Umfahrung innerhalb der nächsten 40 Jahre sei nicht zu rechnen. Hinzuweisen bleibe,
dass die Gemeinde A_ mit Schreiben vom 18. Mai 2011 noch die Streichung der
Umfahrung A_ (Süd- und Nordvariante) aus dem Richtplan beantragt habe. Es
erscheine deshalb widersprüchlich, wenn sie Grundstück Nr. 01 nun zur Sicherung
derselben erwerben möchte. Aus den dargelegten Gründen sei die Beschwerde
abzuweisen.
2.2.4. Gemäss Art. 65 Abs. 1 lit. a BGBB ist der Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstücks
durch das Gemeinwesen oder dessen Anstalten zu bewilligen, wenn es zur Erfüllung
einer öffentlichen Aufgabe benötigt wird, die nach den Plänen des Raumplanungsrechts
vorgesehen ist. Die Verweigerungsgründe nach Art. 63 BGBB (fehlende
Selbstbewirtschaftung, übersetzter Erwerbspreis, Grundstück ausserhalb des ortsüblichen
Bewirtschaftungsbereichs) sind in einem solchen Fall nicht anwendbar (Art. 65 Abs. 2
BGBB). Unter den Begriff der „öffentlichen Aufgabe“ fallen im Allgemeinen jene Pflichten,
die dem Gemeinwesen durch Verfassung oder Gesetz übertragen sind. Erfasst werden
namentlich Infrastrukturprojekte, wie der Bau von Eisenbahnen, Strassen, Wasser- oder
Energiewerke (STALDER / BANDLI, in: Das bäuerliche Bodenrecht, Kommentar zum BGBB,
2. Aufl. 2011, N. 5 zu Art. 65 BGBB). Fraglich ist, was unter „Plänen des
Raumplanungsrechts“ zu verstehen ist. Zumal ein im Rahmen der Nutzungsplanung der
Bauzone zugewiesenes Grundstück grundsätzlich nicht mehr dem BGBB untersteht
(vgl. Art. 2 Abs. 1 lit. a BGBB), eine Erwerbsbewilligung diesfalls nicht mehr erforderlich
ist, können damit nicht nur Nutzungspläne im Sinne von Art. 14 ff. des Bundesgesetzes
über die Raumplanung (RPG, SR 700) gemeint sein (STALDER / BANDLI, a.a.O., N. 7 zu
Art. 65 BGBB; Urteil des Verwaltungsgerichts LGVE 1998 II Nr. 19 vom Luzern vom 9.
Oktober 1998 E. 5d). Erfasst werden vielmehr auch raumplanerische Instrumente, welche
ein Bauvorhaben erst dem Grundsatz nach vorsehen. Zu denken ist an Sachpläne des
Bundes sowie an kantonale Richtpläne (STALDER / BANDLI, a.a.O., N. 7. zu Art. 65 BGBB).
Gestützt auf solche Pläne kann die Erwerbsbewilligung allerdings nur erteilt werden, wenn
sich das Projekt in inhaltlicher, zeitlicher und räumlicher Hinsicht schon einigermassen
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konkretisiert hat (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts Luzern, LGVE 1998 II Nr. 19, vom 9.
Oktober 1998, E. 5e).
2.2.5. Wie das Tiefbauamt korrekt ausführt, ist Grundstück Nr. 01 von der Umfahrung Herisau
nicht betroffen (act. 5/4; act. 5/5). Die Beschwerdeführerin hat diese offenbar mit der
Nordumfahrung A_ verwechselt (vgl. act. 2/5; act. 5/2). Die Nordumfahrung A_ wäre
nach geltendem Recht von ihrer Bedeutung her als Hauptverkehrs- oder
Regionalverbindungsstrasse und damit als Kantonsstrasse zu qualifizieren (Art. 6 Abs. 1
des Strassengesetzes [StrG, bGS 731.11] i.V.m. Art. 1 der Strassenverordnung [StrV,
bGS 731.111]). Planung, Projektierung und Bau der Umfahrung obliegt gegenwärtig dem
Kanton (Art. 24 Abs. 1 i.V.m. Art. 23 Abs. 2 StrG). Auch die Befugnis zum Erwerb von
Land, welches zur Realisierung des Projekts benötigt wird, fällt in dessen
Aufgabenbereich (vgl. Art. 44 i.V.m. Art. 43 Abs. 2 StrG). Mit Inkrafttreten des neuen
Netzbeschlusses (NEB) per 1. Januar 20201, wird die Kantonsstrasse auf der Strecke „St.
Gallen (Winkeln) – Herisau – Appenzell“ ins Nationalstrassennetz überführt2.
Infolgedessen gehen Eigentum und Strassenhoheit auf den Bund über (Art. 8 Abs. 1 und
Art. 8a Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Nationalstrassen [NSG, SR 725.11]). Dieser
wird künftig auch für Planung und Bau der Umfahrung sowie für den dazu erforderlichen
Landerwerb verantwortlich sein (Art. 32 Abs. 1 i.V.m. Art. 40a lit. b NSG). Die
Beschwerdeführerin ist weder aktuell noch künftig dazu berechtigt. Weil sie das
Grundstück nicht zur Erfüllung einer (ihr obliegenden) öffentlichen Aufgabe benötigt, kann
der Erwerb nach Art. 65 Abs. 1 lit. a BGBB weder mit noch ohne
Rückveräusserungsauflage bewilligt werden.
2.2.6. Der Vollständigkeit halber wird darauf hingewiesen, dass die Erwerbsbewilligung auch
deshalb nicht erteilt werden kann, weil sich das Projekt „Umfahrung A_“ noch zu wenig
konkretisiert hat. In räumlicher Hinsicht ist ungewiss, ob dereinst die Süd- oder
Nordvariante realisiert werden soll. Der Umstand, dass die Nordvariante im Richtplantext
seit der Nachführung 2015 nicht mehr erwähnt wird, deutet darauf hin, dass aktuell die
Südvariante im Vordergrund steht (act. 5/9; Richtplan 2019, S. 62). In zeitlicher Hinsicht
ist, mit Blick auf die Verkehrsbelastung auf dem gesamten Nationalstrassennetz, erst
langfristig mit dem Bau der Umfahrungsstrasse zu rechnen. Bereits heute (eventuell)
benötigtes Land zu erwerben, ist deshalb nicht mit Art. 65 Abs. 1 lit. a BGBB vereinbar.
2.3. Erwerb durch das Gemeinwesen gestützt auf Art. 65 Abs. 1 lit. b BGBB
1 https://www.admin.ch/gov/de/start/dokumentation/medienmitteilungen.msg-id-68888.html. 2 https://www.astra.admin.ch/astra/de/home/themen/strassenfinanzierung/naf/zukunftgerichtetes-
nationalstrassennetz/neb-strecken.html.
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2.3.1. Die Beschwerdeführerin macht geltend, dass die öffentliche Hand stets
landwirtschaftlichen Boden zur Verfügung haben müsse, um es den von einer Enteignung
betroffenen als Realersatz anbieten zu können. Aktuell werde beispielsweise in der
Region Winkelfeld / Schönengrund in A_ eine Deponie mit einem Volumen von 200‘000
– 300‘000 m3 errichtet. Solche Projekte könnten ohne Realersatz nicht realisiert werden.
Der Erwerb sei deshalb nach Art. 65 Abs. 1 lit. b BGBB zu bewilligen.
2.3.2. Die Bodenrechtskommission hält dem entgegen, dass der Zweck von Art. 65 Abs. 1 lit. b
BGBB darin bestehe, Land zu erwerben, um es dem von einer Enteignung Betroffenen als
Realersatz zum Tausch anbieten zu können. Der Erwerb von Land unabhängig von der
Erstellung eines konkreten Werkes, rein zu strategischen Zwecken, sei nicht zulässig.
Zumal in den nächsten 40 Jahren nicht mit der Realisierung der Umfahrung A_ zu
rechnen sei, fehle es an einem konkreten Projekt. Gestützt auf Art. 65 Abs. 1 lit. b BGBB
könne der Erwerb folglich nicht bewilligt werden.
2.3.3. Nach Art. 65 Abs. 1 lit. b BGBB ist der Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstücks zu
bewilligen, wenn es als Realersatz bei Erstellung eines nach Plänen des
Raumplanungsrechts vorgesehenen Werks dient und ein eidgenössisches oder
kantonales Gesetz die Leistung von Realersatz vorschreibt oder erlaubt. Diese
Bestimmung soll dem Gemeinwesen den Erwerb von Land ermöglichen, um es
demjenigen, der infolge der Erstellung eines Werkes von einer Enteignung betroffen ist,
als Realersatz zum Tausch anbieten zu können (STALDER / BANDLI, in: Das bäuerliche
Bodenrecht, Kommentar zum BGBB, 2. Aufl. 2011, N. 9, 10 zu Art. 65 BGBB). Das Werk,
welches die Enteignung auslöst, muss raumplanerisch ausgewiesen sein (FRANZ A.
WOLF, Der Erwerb von landwirtschaftlichen Grundstücken oder Gewerben durch das
Gemeinwesen oder dessen Anstalten in: Jusletter vom 11. Oktober 2010, S. 6 Ziff. 5.2.3;
STALDER / BANDLI, a.a.O., N. 10 zu Art. 65 BGBB). Landerwerb auf Vorrat zu rein
strategischen Zwecken ist nicht zulässig (STALDER / BANDLI, a.a.O., N. 11a zu Art. 65
BGBB; Entscheid des Verwaltungsgerichts Obwalden VVGE 2003/2004 Nr. 46 vom
11. Februar 2003 E. 3c/cc). Im Anwendungsbereich von Art. 65 Abs. 1 lit. b BGBB sind
die Verweigerungsgründe nach Art. 63 BGBB zu beachten (Art. 65 Abs. 2 e contrario).
Der Verweigerungsgrund der fehlenden Selbstbewirtschaftung (Art. 63 Abs. 1 lit. a BGBB)
beansprucht indessen grundsätzlich keine Geltung, weil die Gemeinde in aller Regel nicht
Selbstbewirtschafterin ist. Aus demselben Grund ist auch das Verweigerungskriterium
„Grundstück ausserhalb des ortsüblichen Bewirtschaftungsbereichs“ (Art. 63 Abs. 1 lit. d
BGBB) grundsätzlich nicht beachtlich. Zu verweigern ist die Erwerbsbewilligung hingegen,
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wenn der vereinbarte Kaufpreis übersetzt im Sinne von Art. 63 Abs. 1 lit. b BGBB ist
(FRANZ A. WOLF, a.a.O., S. 6 Ziff. 5.2.3; STALDER / BANDLI, a.a.O., N. 13 zu Art. 65 BGBB).
2.3.4. Grundstück Nr. 01 kann nicht unter Berufung auf die Umfahrung A_ (Variante Nord) als
Realersatz erworben werden, zumal es im Falle der Realisierung des Projekts selber zu
enteignen wäre und folglich keine Realersatzfunktion erfüllen kann. Die
Ersatzbeschaffung zur Realisierung anderer (nicht näher konkretisierter) Projekte ist
ebenfalls nicht gestattet, weil der Landerwerb zu rein strategischen Zwecken unzulässig
ist. Davon abgesehen sieht das Gesetz über die Zwangsabtretung (bGS 711.1) die
Möglichkeit zur Leistung von Realersatz überhaupt nicht vor (vgl. Art. 12 ff). Die
Voraussetzungen nach Art. 65 Abs. 1 lit. b BGBB sind folglich nicht erfüllt. Offen bleiben
kann damit, ob die unbestrittene Feststellung der Vorinstanz, wonach der vereinbarte
Kaufpreis von Fr. 295‘000.-- übersetzt sei (Art. 63 Abs. 1 lit. b BGBB), zutrifft.
2.3.5. Erwerb gestützt auf Art. 61 – 64 BGBB
Vollständigkeitshalber ist darauf hinzuweisen, dass eine Erwerbsbewilligung auch gestützt
auf Art. 61 Abs. 2 BGBB nicht erteilt werden kann, weil die Beschwerdeführerin keine
Selbstbewirtschafterin ist (Art. 63 Abs. 1 lit. a BGBB) und keine Ausnahme von der
Selbstbewirtschaftungspflicht vorliegt (Art. 64 BGBB). Auch Art. 62 lit. e BGBB greift nicht,
weil diese Bestimmung die Realersatzbeschaffung durch den Enteigneten und nicht durch
den Enteigner regelt (vgl. STALDER, in: Das bäuerliche Bodenrecht, Kommentar zum
BGBB, 2. Aufl. 2011, N. 24, 25 zu Art. 62 BGBB).
2.4. Verletzung des rechtlichen Gehörs (Art. 29 Abs. 2 BV)
2.4.1. Die Beschwerdeführerin moniert, dass die Vorinstanz die Erteilung der
Erwerbsbewilligung mit einer äusserst knappen Begründung abgelehnt habe. Es sei
lediglich ausgeführt worden, dass der Erwerb nicht zur Verwirklichung eines konkreten
Projekts nach Raumplanungsrecht gemäss Art. 65 Abs. 1 lit. a BGBB diene und auch
nicht als Realersatz nach Art. 65 Abs. 1 lit. b BGBB benötigt werde. Die Vorinstanz habe
dem Begründungserfordernis damit nicht genüge getan und den Anspruch der
Beschwerdeführerin auf rechtliches Gehör verletzt. Der vorinstanzliche Entscheid sei
deshalb subeventualiter aufzuheben.
2.4.2. Nach Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung (BV, SR 101) haben die Parteien Anspruch
auf rechtliches Gehör. Daraus folgt die Pflicht der Behörde, ihren Entscheid zu
begründen. Dabei ist es nicht erforderlich, dass sie sich mit allen Parteistandpunkten
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einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt.
Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken. Die
Begründung muss so abgefasst sein, dass sich der Betroffene über die Tragweite des
Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sachlage an die höhere
Instanz weiterziehen kann. In diesem Sinne müssen wenigstens kurz die Überlegungen
genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr
Entscheid stützt (Urteil des Bundesgerichts 5A_317/2018 vom 24. August 2018 E. 2.2;
BGE 143 III 65 E. 5.2 S. 70).
2.4.3. Die Vorinstanz hat festgestellt, dass der Erwerb des Grundstücks Nr. 01 durch die
Beschwerdeführerin nicht bewilligungsfähig sei. Ihren Entscheid begründete sie damit,
dass der Erwerb nach Art. 65 BGBB nicht möglich wäre, weil kein hinreichend konkretes
Bauprojekt vorliege und das Grundstück auch nicht als Realersatz diene. Der Erwerb
gestützt auf Art. 63 und 64 BGBB wurde abgelehnt, weil die Gemeinde das Grundstück
nicht selber bewirtschafte, keine Ausnahme von der Selbstbewirtschaftung nach Art. 64
Abs. 1 BGBB greife und der vereinbarte Kaufpreis von 295‘000.-- übersetzt sei (act. 2/2
Ziff. B 9 und 10). Die Begründung ist tatsächlich ausgesprochen knapp ausgefallen, doch
geht aus ihr genügend klar hervor, weshalb dem Begehren nicht entsprochen wurde. Der
Vorwurf der Gehörsverletzung erweist sich damit als unbegründet. Davon abgesehen
können im Rechtsmittelverfahren nicht besonders schwerwiegende Gehörsverletzungen
geheilt werden, wenn die betroffene Person die Möglichkeit erhält, sich vor einer
Rechtsmittelinstanz zu äussern, welche in Bezug auf den vom Gehörsmangel betroffenen
Aspekt über die gleiche Kognition verfügt wie die Vorinstanz (Urteil des Bundesgerichts
2C_855/2014 vom 11. September 2015 E. 5.3). Die Vorinstanz hat ihren Standpunkt im
Rahmen der Vernehmlassung noch einmal konkretisiert (act. 8), wobei der
Beschwerdeführerin Gelegenheit gegeben wurde, sich dazu zu äussern. Auch verfügt das
Obergericht in Rechts- und Sachverhaltsfragen über volle Kognition (Art. 56 Abs. 1
VRPG). Selbst wenn die Vorinstanz eine Gehörsverletzung begangen hätte, wäre diese
als durch das Rechtsmittelverfahren geheilt zu betrachten. Dem Subeventualantrag ist
keine Folge zu Leisten.
2.5. Fazit
Der Erwerb des Grundstücks Nr. 01 ist bewilligungspflichtig. Eine Bewilligung kann jedoch
weder gestützt auf Art. 61 – 64 BGBB noch gestützt auf Art. 65 BGBB erteilt werden. Eine
Verletzung des rechtlichen Gehörs kann der Vorinstanz nicht zur Last gelegt werden. Die
Beschwerde ist abzuweisen.
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3. Kosten- und Entschädigungsfolgen
3.1. Das Obergericht erhebt für seine Urteile in Verwaltungssachen Gebühren bis Fr. 5‘000.--
(Art. 4a Abs. 1 des Gesetzes über die Gebühren in Verwaltungssachen, bGS 233.2).
Innerhalb dieses Gebührenrahmens sind die Gebühren nach dem Zeit- und
Arbeitsaufwand, der Bedeutung des Geschäfts sowie nach dem Interesse und der
wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Gebührenpflichtigen zu bemessen (Art. 53 Abs. 1
i.V.m. Art. 20 VRPG). Unter Berücksichtigung dieser Kriterien wird die Gerichtsgebühr auf
Fr. 1‘500.-- festgesetzt.
3.2. Im Rechtsmittelverfahren ist grundsätzlich gebühren- und kostenpflichtig, wer ganz oder
teilweise unterliegt oder auf dessen Rechtsmittel nicht eingetreten wird (Art. 53 Abs. 1
i.V.m. Art. 19 Abs. 3 VRPG). Bund, Kanton und Gemeinden sowie anderen öffentlich-
rechtlichen Körperschaften und Anstalten im Kanton dürfen keine Verfahrenskosten
auferlegt werden (Art. 53 Abs. 1 i.V.m. Art. 22 Abs. 1 VRPG). Die Gerichtsgebühr ist
deshalb auf die Staatskasse zu nehmen.
3.3. Gemäss Art. 53 Abs. 3 VRPG hat die obsiegende Partei in der Regel Anspruch auf eine
Entschädigung für die notwendigen Kosten und Auslagen. Keine Parteientschädigung
wird, unter Vorbehalt des Klageverfahrens oder der mutwilligen Prozessführung, an
Behörden ausgerichtet (Art. 53 Abs. 1 i.V.m. Art. 24 Abs. 3 lit. a VRPG). Der Vorinstanz ist
folglich keine Parteientschädigung zuzusprechen.
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