Decision ID: 2c3f19b4-bbca-403b-b8d6-b2ecf08ff342
Year: 2008
Language: de
Court: GR_VG
Chamber: GR_VG_004
Canton: GR
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law

4. a) Die Gemeinde ... liess unter ausführlicher Darstellung des Sachverhaltes und
detaillierter Würdigung und Auseinandersetzung der aufgeworfenen Fragen
Abweisung der Beschwerden beantragen. Zutreffend sei, dass die
Beschwerdegegnerin 2 mit Bezug auf das Haus 4 eine Projektänderung
vorgenommen habe; diese habe aber lediglich die Garageneinfahrt, nicht aber
den Baukörper, in welchem die zur Diskussion stehenden Zweitwohnungen
realisiert werden sollen, betroffen. Es sei daher bereits aus der Sicht des
Verhältnismässigkeitsprinzips betrachtet nicht angegangen, das Projekt der
Beschwerdegegnerin 2 wieder hinten anzusetzen. Dies umso mehr, als sich
bereits das ursprüngliche Projekt an die Vorgaben des Quartierplan gehalten
habe. Weil aber das erforderliche Näherbaurecht nicht erhältlich gewesen sei,
habe das Projekt angepasst werden müssen. Die von den Beschwerdeführern
gerügte Behandlung der Bauvorhaben bei der Kontingentszuteilung und
Baufreigabe lasse sich nicht beanstanden; hierfür seien vielmehr gute Gründe
ersichtlich.
b) Mit im Ergebnis denselben Überlegungen liessen auch die
Beschwerdegegner 2 - 8 Abweisung der Beschwerden beantragen.
5. In einem zweiten Schriftenwechsel erhielten alle Beteiligten die Gelegenheit,
die von ihnen eingenommenen Rechtsstandpunkte zu ergänzen und zu
vertiefen.
6. Am 10. Oktober 2006 führte eine Delegation der 4. Kammer des
Verwaltungsgerichts einen Augenschein durch, an welchem die
Beschwerdeführer mit ihrem Rechtsvertreter, der Gemeindepräsident in
Begleitung des von der Gemeinde beigezogenen Anwaltes, sowie Vertreter
und Anwälte der Beschwerdegegner 2 - 8 ergänzt durch den das Projekt
ausarbeitenden Architekten teilnahmen. Allen Anwesenden wurde dabei die
Gelegenheit geboten, sich anhand der Pläne und der Örtlichkeiten auch noch
mündlich zu allen aufgeworfenen Fragen zu äussern.
Auf die Ausführungen der Beteiligten am Augenschein wie auch auf die
weiteren Darlegungen in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den
Erwägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:
1. Die Beschwerdelegitimation der Beschwerdeführer ist, soweit sie sich mit ihrer
Eingabe gegen die Entscheide betreffend Kontingentierung und Baufreigabe
gemäss dem kommunalen Gesetz für die Etappierung und Kontingentierung
des Wohnungsbaus (GEKW) richten, offensichtlich gegeben. Was die
Beschwerdegegnerin 6 in diesem Zusammenhang vorbringt, trifft im Ergebnis
nicht zu. Sie verkennt, dass die Beschwerdeführer aufgrund deren eigenem
Aufstockungsvorhaben (umfassende bauliche Sanierung der vor rund 34
Jahren erstellten ...; Schaffung von vier neuen Wohnungen, wovon zwei
Zweitwohnungen) angesichts der Kontingentierung der Zweitwohnungen und
dem Zeitpunkt der Baufreigabe in direkter Konkurrenz mit den Bauvorhaben
1 - 4 bzw. den für diese erteilten Entscheiden betreffend Kontingentierung und
Etappierung stehen. Sie sind bereits daher denn auch offensichtlich stärker
als die Allgemeinheit in der Gemeinde betroffen und haben ein hinreichendes
schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder Änderung der
angefochtenen Entscheide. Auf ihre Beschwerde kann daher, soweit sie sich
gegen die Bestandteil der Baubewilligungen bildenden Entscheide betreffend
Kontingentierung und Baufreigabe gemäss dem kommunalen Gesetz für die
Etappierung und Kontingentierung des Wohnungsbaus (GEKW) richten, ohne
weiteres eingetreten werden. Soweit die Beschwerdeführer sich mit ihrer
Eingabe sinngemäss - aber zu wenig substantiiert - auch noch gegen die
Baubewilligung (geändertes Projekt im Garageeinfahrtsbereich) an sich
wenden, kann auf ihre Beschwerde nicht eingetreten werden.
2. a) Die Beschwerdeführer bringt vor, die Gemeinde habe bei der Erteilung
betreffend Kontingent und Baufreigabe in rechtswidriger Weise auf den
Zeitpunkt der Einreichung des ersten Baugesuches vom 4. September 2006
abgestellt. Die Beschwerdegegnerin 2 habe am 6. Dezember 2006 ein
abgeändertes und überarbeitetes Projekt eingereicht, was im Lichte von Art.
7 Abs. 3 GEKW betrachtet zwingend zur Folge haben müsse, dass letzteres
Datum massgebend sei. Ihr eigenes Vorhaben sei am 28. September 2006
eingereicht worden und müsse daher bei der Kontingentierung und
Baufreigabe prioritär behandelt werden.
b) Für die Beurteilung der von den Beschwerdeführern aufgeworfenen Frage ist
von Art. 7 GEKW auszugehen. Danach ist im Baugesuch das für die
Überbauung beanspruchte Kontingent anzugeben (Abs. 1). Die
Kontingentsgesuche werden in der Reihenfolge des Einganges des
entsprechenden Baugesuches berücksichtigt. An demselben Datum der
Gemeindekanzlei oder der Post (massgebend Poststempel) übergebene
Baugesuche gelten als gleichzeitig eingereicht. Reicht das Kontingent für die
betreffenden Zweitwohnungen nicht aus, entscheidet das Los über die
Rangfolge (Abs. 2). Muss ein Baugesuch wegen Unvollständigkeit oder
Verletzung gesetzlicher Vorschriften zur Überarbeitung zurückgewiesen
werden, ist für die Berücksichtigung der Eingang des überarbeiteten
Gesuches massgebend (Abs. 3). Gesuche für Bauvorhaben, welche
offensichtlich nicht bewilligungsfähig sind oder deren Realisierung innert der
Frist gemäss Art. 8 als ausgeschlossen erscheint (Gesuche auf Vorrat),
bleiben bei der Kontingentszuweisung unberücksichtigt. [...] (Abs. 4). Die
Freigabe des beanspruchten Kontingents erfolgt im Rahmen der
Baubewilligung (Abs. 5).
c) Gemäss Art. 7 Abs. 2 GEKW werden Kontingentsgesuche grundsätzlich in
der Reihenfolge des Eingangs des entsprechenden Baugesuchs
berücksichtigt. Unbestritten ist, dass das erste Baugesuch der
Beschwerdegegnerin 2 am Baustandort 4 bereits am 4. September 2006
eingereicht; mithin mehr als 3 Wochen vor demjenigen der Beschwerdeführer,
deren Gesuch vom 28. September 2006 datiert. Fest steht auch, dass die
Beschwerdegegner 2 am 6. Dezember 2006 ein überarbeitetes und
abgeändertes Gesuch eingereicht haben. Zu prüfen ist, ob diese
Überarbeitung und die vorgesehene Abänderung (Änderung des
Grenzabstandes der Garageneinfahrt gegenüber Parzelle Nr. 2012 von 1 m
auf 4 m), welche seitens der Gemeinde neu aufgelegt und publiziert wurde,
aus der Sicht von Art. 7 Abs. 3 GEKW betrachtet, Einfluss auf die Reihenfolge
des Eingangs der Baugesuche gehabt hat. Dies ist zu verneinen. Abgesehen
davon, dass der Anstoss zur Überarbeitung von der Bauherrschaft kam,
welche zufolge Nichterhältlichkeit eines (privatrechtlichen) Näherbaurechts
und nicht etwa auf Anstoss der Gemeinde wegen Unvollständigkeit oder
grober Verletzung baugesetzlicher Bestimmungen die Abänderung vornahm,
lässt sich auch die gemeindliche Argumentation, dass mit Bezug auf Haus Nr.
4 die Projektänderung lediglich untergeordneten Charakter gehabt habe und
im (geänderten) Bauteil hinsichtlich der Gegenstand des Kontingentierungs-
und Etappierungsentscheides bildenden Zweitwohnungen keinerlei
Änderungen verbunden gewesen seien, weshalb von einer Hintenansetzung
des Baugesuches auch aus der Sicht des Verhältnismässigkeitsprinzipes
habe abgesehen werden müssen, ohne weiteres vertreten. Dies umso mehr,
als sich das ursprüngliche Projekt an die Vorgaben des
Quartiergestaltungsplanes hat und die Platzierung dieses Bauteils bis an die
Grenze lediglich von der Einräumung eines Näherbaurechts abhängig
gemacht worden ist und sich die Projektänderung - zufolge Nichterhältlichkeit
dieses Rechts - baurechtlich (Umschreibung der Anspruchsvoraussetzungen
auf eine Baubewilligung: R 02 54 Erw. 2c. ff.; zivilrechtliche Bauberechtigung:
PVG 1990 Nr. 25) als untergeordnet erweist. Damit steht auch ohne weiteres
fest, dass für eine abweichende Beurteilung der Projektänderung gestützt auf
Art. 7 Abs. 3 GEWK weder Raum noch Anlass bestand. Was die
Beschwerdeführer dagegen vorbringen lassen, zielt ins Leere. Die Gemeinde
hat zu Recht auf das Eingangsdatum des ursprünglichen Projekts abgestellt;
die Beschwerde erweist sich diesbezüglich daher als unbegründet.
3. a) Die Beschwerdeführer stellen sich auf den Standpunkt, dass mit den streitigen
Entscheiden über die Kontingentierung und die Baufreigabe das GEKW (u.a.
Art. 12 Abs. 3 GEWK) verletzt worden seien, weil die Gemeinde die
Bauvorhaben als Kleinprojekte qualifiziert und die einzelnen Bauherrschaften
nicht als Baugesellschaft akzeptiert habe. Ihres Erachtens hätten die
Bauvorhaben - alle 6 zusammen oder zumindest jedes der 3 einzelnen
Häuser - zwingend als Grossprojekte i. S. von Art. 5 Abs. 2 i. V. mit Art. 2
Abs. 1 GEKW qualifiziert und entsprechend behandelt werden müssen. Sie
machen im Wesentlichen geltend, dass insbesondere die wirtschaftliche
Selbständigkeit auf der Käuferseite (Gesuchstellerseite) fraglich sei. Mit den
von der Gemeinde diesbezüglich in die Baubewilligung aufgenommenen
Auflagen könne lediglich die rechtliche Selbständigkeit der Käuferschaft
sichergestellt werden, nicht aber die wirtschaftliche. Die Zusammensetzung
der Bauherrschaften deute stark auf einen für die Realisierung solcher
Vorhaben üblichen Zusammenschluss in eine Baugesellschaft hin, was -
zusammen mit weiteren Indizien, wie z.B. die Raschheit und Gleichheit der
sechs Käuferschaften für die neuen Parzellen; vom nämlichen Architekten
geplante Neubauten; beide Eigentümer der Engadin REM AG treten als
Grundeigentümer auf, die übrigen Eigentümer werden durch dasselbe
Anwaltsbüro vertreten, wobei der vertretende Anwalt gleichzeitig auch noch
als Bauherr/Eigentümer auftritt - auf eine unzulässige Umgehung hindeute.
Die einzelnen Bauherrschaften wären entgegen des gegen aussen
behaupteten Eindrucks wirtschaftlich jedenfalls nicht selbständig und die
Gemeinde habe diesbezüglich auch viel zu wenige Abklärungen getroffen.
b) Wie sich den Erwägungen im angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid
entnehmen lässt, hat auch die Gemeinde die von den Beschwerdeführern
skizzierte Problematik (hinsichtlich aller Bauvorhaben) erkannt, insbesondere
dass die Abparzellierung von Teilflächen der ehemaligen Parzellen Nr. 1711
und 1712, der Verkauf dieser Teilflächen sowie die in der Folge gestützt
darauf erfolgte, gesonderte Einreichung von Baugesuchen durch einzelne
Bauherrschaften zur Folge haben, dass die einzelnen projektierten Bauten
unter die von der Kontingentierung weniger belasteten Kleinbauten fallen, und
nicht unter die Grossbauten, bei welchen die Kontingente auf Jahre hinaus
bereits vergeben sind. Wenn das von den Bauherrschaften gewählte
Vorgehen nun von der Gemeinde dahingehend qualifiziert wurde, dass die
Gesuche, im Lichte von Art. 12 GEWK betrachtet, als von Einzelpersonen und
nicht von einer Baugesellschaft eingereicht worden seien, so lässt sich dies
insgesamt betrachtet durchaus noch vertreten. In der Abparzellierung der
Teilflächen allein kann, selbst wenn daraus eine bessere Verkäuflichkeit
resultiert, noch keine unzulässige Umgehungsabsicht erblickt werden.
Ebenso wenig kann mit der Abparzellierung und dem Verkauf allein ein
grösseres bzw. zusätzliches Kontingent (i.S. von Art. 12 Abs. 3 GEKW)
erlangt werden. Zutreffend ist, dass dadurch die „privilegierende“ Qualifikation
der Projektes als „übrige Überbauungen“ (i.S. von Art. 5 Abs. 2 GEWK)
möglich wurde, was aber, sofern die weiteren u.a. in Art. 12 GEWK
enthaltenen Rahmenbedingungen eingehalten werden können, ebenfalls
nicht gegen die gemeindliche Haltung spricht. Dass die Gemeinde nicht
übertrieben viele vertiefende Abklärungen hinsichtlich der im Raum
stehenden Frage der rechtlichen und wirtschaftlichen Selbständigkeit (i.S. von
Art. 12 Abs. 2 GEWK) der einzelnen Bauherrschaften getätigt hat, mag
zutreffen, und der Eindruck, dass wenigstens ein Teil der in Erscheinung
tretenden Bauherrschaften gar für zukünftige Käufer „einspringen“ könnten,
lässt sich angesichts der aktenkundigen personellen Konstellation und
Vertretungen der Bauherrschaften zumindest nicht ohne weiteres von der
Hand weisen. Wie die Gemeinde aber im Ergebnis zu Recht erkannt hat, ist
aber nicht der erste, oberflächliche Eindruck entscheidend, sondern vielmehr,
dass keine konkreten Anhaltspunkte ersichtlich sind, aufgrund derer davon
ausgegangen werden müsste, dass eine Umgehungsabsicht vorliegen
könnte; so z.B. dann, wenn die in den Gesuchsunterlagen aufgeführten
Bauherrschaften gar nicht willens oder in der Lage wären, die abparzellierten
Teilflächen wie in den Unterlagen vorgesehen effektiv selbst zu überbauen
und zu übernehmen. Den umschriebenen Anhaltspunkten hat die Gemeinde
im Rahmen des von ihr zu beachtenden Grundsatzes der
Verhältnismässigkeit angemessen Rechnung getragen, indem sie zur
Sicherung der wirtschaftlichen und rechtlichen Selbständigkeit der einzelnen
Bauherrschaften bzw. der von diesen geplanten einzelnen Überbauungen,
und zur Abgrenzung gegenüber einer im Raum stehenden Qualifikation
derselben als Baugesellschaft hat die Gemeinde denn auch verfügt, dass die
Parzellierung und die Kaufverträge in der ihr vorliegenden Form innert zweier
Monate seit Rechtskraft der Baubewilligung grundbuchlich vollzogen sein
müssen, ansonsten die Baufreigabe nicht gewährt werden könne. Mit dieser
Regelung ist hinreichend gewährleistet, dass die aufgrund der
Abparzellierungen und dem Verkauf mögliche „Aufteilung der
Bauherrschaften“ nicht nur pro forma erfolgt ist. Weil versehentlich die
Verpflichtung der einzelnen Bauherrschaften zur Eintragung der
Parzellierungen und der Kaufverträge innert zweier Monate seit Rechtskraft
der Baubewilligung keinen direkten Eingang ins Dispositiv des Bau- und
Einspracheentscheides und den Baubewilligungen gefunden hat, so ist doch
darauf hinzuweisen, dass diese Verpflichtung - nachdem die Einsprachen im
Sinne der Erwägungen abgewiesen worden sind - doch der Rechtskraft der
Baubewilligungen teilhaftig und daher grundbuchlich vollstreckbar werden.
Dies wird seitens der Bauherrschaften zu beachten sein, umso mehr als - wie
erwähnt - die Baufreigabe für die einzelnen Bauvorhaben nur unter dieser
Bedingung gewährt worden ist.
c) Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer durfte die Gemeinde
aufgrund der konkreten personellen Gegebenheiten auch die wirtschaftliche
Selbständigkeit der Gesuchsteller für die Häuser 1 - 4 bejahen. Mit der
erwähnten Verpflichtung wird jedenfalls nicht nur eine Sicherung der
rechtlichen Selbständigkeit erreicht, sondern es kann damit spätestens im
Zeitpunkt des grundbuchlichen Eintrags auch die Sicherung der
wirtschaftlichen Selbständigkeit erlangt werden. Die Beschwerdeführer
ziehen aus den von ihnen hinsichtlich des gegenwärtigen angespannten
Wohnungsmarktes, der geltenden Zweitwohnungsbauvorschriften mit
restriktiven Kontingentierungs- und Etappierungsvorgaben, etc. hinsichtlich
der von ihnen behaupteten fehlenden wirtschaftlichen Selbständigkeit die
falschen Schlüsse. Abgesehen davon, dass bereits alle Baugesuchsteller
selbst als finanziell (zumindest) gut situiert bezeichnet werden müssen, ist mit
den Beschwerdegegnern sodann davon auszugehen, dass gerade die
erwähnten Einschränkungen die Finanzierbarkeit und Verkäuflichkeit solcher
Objekte - angesichts der Tatsache, dass im Oberengadin die Nachfrage nach
solchen Objekten das Angebot massiv übersteigt - wesentlich erleichtern. Es
wird bereits daher für die Bauherrschaften - abgesehen von den ihnen selbst
zur Verfügung stehenden eigenen finanziellen Mitteln - ein Leichtes sein, die
anfallenden Kosten für rechtskräftig bewilligte und über ein zugesichertes
Kontingent verfügende Objekte zu finanzieren, sei es mit vorfinanzierten
Verkäufen von einzelnen Liegenschaften oder durch Bankkredite.
d) Auch die von den Beschwerdeführern aufgezeigten Verbindungen zwischen
den Bauherren lassen die gemeindliche Einschätzung der wirtschaftlichen
Selbständigkeit im Ergebnis noch als vertretbar erscheinen. Dass angesichts
der von den Beschwerdeführern geschilderten personellen Konstellation
geradezu zwingend auf eine Baugesellschaft geschlossen werden müsste, ist
nicht ersichtlich. Die Beschwerdegegnerin 2 hat im vorliegenden Verfahren
glaubhaft ausgeführt, dass sich bereits auf eine erste Sondierungsumfrage
über die bestehenden Kontakte hinaus bereits mehr Interessenten gemeldet
hätten, als Parzellen zur Verfügung stünden. Ferner würden auch die
Vorschriften des Quartierplans „...“ die Bauherren in eine engere Beziehung
bringen, ohne dass bereits von einer Baugesellschaft im Sinne des GEKW
gesprochen werden müsse. Am Augenschein hat der das Projekt
erarbeitende Architekt nachvollziehbar aufgezeigt, dass die einzelnen
Bauvorhaben 1A - 3B mit entsprechenden baulichen Anpassungen (z.B.
Anbringen einer Aussenisolation) separat erstellt und für sich allein bestehen
können und dass jedes eine eigenständige Erschliessung aufweist.
Unbestritten geblieben ist, dass das Parkhaus sowie das Gebäude auf dem
Baufeld 4 (Parzelle Nr. 2063) für sich allein erstellt werden und bestehen
können. Dass verschiedene Infrastruktruranlagen (unterirdische Einstellhalle;
Quartiererschliessung) gemeinschaftlich erstellt werden, spricht ebenfalls
nicht gegen die gemeindliche Rechtsposition. Die Beschwerdeführer
verkennen, dass im Rahmen von Quartierplanungen regelmässig
gemeinsame Infrastrukturanlagen vorgesehen werden, die unabhängig von
den Quartierplangebiet entstehenden Gebäuden erstellt werden dürfen.
Ebenso wenig spricht der Umstand, dass ein einzelner Architekt die
Bauprojekte erarbeitet hat oder dass die Baugesuche gemeinsam bei der
Gemeinde eingereicht wurden, für eine Umgehung der Vorschriften des
GEKW.
e) Was die Beschwerdeführer in ihrer Replik in diesem Zusammenhang und zur
Stützung ihrer Auffassung von derart engen Verbindungen zwischen den
einzelnen Bauherren vorbringen lassen, dass zwingend von einem
Grossprojekt gesprochen werden müsste, vermag an der Vertretbarkeit der
gemeindlichen Einschätzung der rechtlichen und wirtschaftlichen
Selbständigkeit der Bauherren und der daraus resultierenden Zulässigkeit der
Erteilung von Kontingenten für „Kleinbauprojekte“ nichts zu ändern. Die
Beschwerde erweist sich daher auch aus dieser Sicht betrachtet als
unbegründet.
4. a) Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten unter solidarischer Haftung
zulasten der Beschwerdeführer, welche überdies entsprechend dem
Verfahrensausgang den Beschwerdegegnern 2, 3, 6, 7 und 8 die
verursachten, notwendigen Kosten (Art. 78 Abs. 1 des kantonalen Gesetzes
über die Verwaltungsrechtspflege, VRG; angesichts des Ausganges der
Beschwerdeverfahren R 07 27 und R 07 29: ein Drittel; ausgehend von einem
max. Stundenansatz von Fr. 240.--) zu erstatten haben.
b) Bund, Kanton und Gemeinde sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben
betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine
Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen
Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass,
weshalb der anwaltlich vertretenen Gemeinde denn auch keine
aussergerichtliche Entschädigung zuzusprechen ist.