Decision ID: 468d7d50-7368-4571-ae92-5534cfbac9af
Year: 2010
Language: de
Court: ZH_VG
Chamber: ZH_VG_001
Canton: ZH
Region: Zürich
Law Area: public_law

hat sich ergeben:
hat sich ergeben:
I. A. Die Baukommission (heute: Bauausschuss) der Stadt G erteilte der B AG am 28. August 2001 die baurechtliche Bewilligung zur Erstellung eines Büro- und Dienstleistungsgebäudes im D. Dabei verlangte sie für die Kanalisationsanschlussgebühr ein Kostendepot in der Höhe von Fr. 260'000.- und wies darauf hin, dass sich gemäss Art. 27 der Beitrags- und Gebührenverordnung für Abwasser vom 2. Februar 1987 (GebührenV 1987) die Anschlussgebühr um 30 % reduziere, sofern der Anschluss im Trennsystem erfolge. Am 16. März 2004 erteilte der Bauausschuss der Stadt G der B AG die baurechtliche Bewilligung für den Neubau von vier Mehrfamilienhäusern mit Tiefgarage an der E-Strasse. Für die Kanalisationsanschlussgebühr wurde ein Kostendepot von Fr. 287'000.- verlangt, wobei auf Art. 11 f. der Gebührenverordnung für Siedlungsent-wässerungsanlagen vom 8. April 2002 (GebührenV 2002) hingewiesen wurde, welche die Beitrags- und Gebührenverordnung für Abwasser vom 2. Februar 1987 ersetzte und keinen Rabatt für den Anschluss im Trennsystem mehr vorsieht.
B. Am 7. Mai 2007 forderte das Bauamt der Stadt G von der B AG eine Kanalisationsanschlussgebühr für das Büro- und Dienstleistungsgebäude von Fr. 221'132.- (inkl. 7,6 % Mehrwertsteuer), welche sich aus 1 % der Versicherungssumme abzüglich eines Rabatts von 30 % berechnete. Am 9. Oktober 2007 setzte das Bauamt die Kanalisationsanschlussgebühr für die Mehrfamilienhäuser auf Fr. 246'138.25 (inkl. 7,6 % Mehrwertsteuer) fest, ebenfalls unter Berücksichtigung von 1 % der Versicherungssumme und eines Rabatts von 30 %.
C. Mit zwei Schreiben vom 27. Mai 2009 teilte das Bauamt der Stadt G der B AG mit, im Rahmen einer periodischen Überprüfung der internen Abläufe habe sich ergeben, dass die den Rechnungen für die Kanalisationsanschlussgebühren vom 7. Mai 2007 bzw. 9. Oktober 2007 zugrunde liegende Gebührenverordnung seit dem 1. Oktober 2002 nicht mehr anwendbar sei. Die neue Gebührenverordnung sehe keine Reduktion der Anschlussgebühr mehr vor, weshalb die irrtümlich gewährte Gutschrift zurückgefordert werde. Mit gleichentags ergangenen Verfügungen setzte das Bauamt die Kanalisationsanschlussgebühr für das Büro- und Dienstleistungsgebäude neu auf Fr. 315'902.85 (inkl. 7,6 % Mehrwertsteuer) und für die Mehrfamilienhäuser auf Fr. 351'626.05 (inkl. 7,6 % Mehrwertsteuer) fest und stellte für die Differenzbeträge Rechnung.
II.
Die B AG erhob am 2. Juli 2009 gegen die Verfügungen vom 27. Mai 2009 je Rekurs beim Bezirksrat F und beantragte deren Aufhebung. Der Bezirksrat F vereinigte die Rekurse und hiess sie am 8. März 2010 gut.
III.
Dagegen erhob die Stadt G am 22. April 2010 Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung des Rekursentscheids des Bezirksrats F; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der B AG. Mit Präsidialverfügung vom 27. April 2010 vereinigte das Verwaltungsgericht die Verfahren VB.2010.00201 (Büro- und Dienstleistungsgebäude, Bezirksrat US.2009.31) und VB.2010.00202 (Mehrfamilienhäuser, Bezirksrat US.2009.32). Der Bezirksrat F verzichtete am 26. Mai 2010 unter Verweis auf die Begründung des angefochtenen Entscheids auf Vernehmlassung. Die B AG beantragte am 30. Juni 2010 die Abweisung der Beschwerde; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Stadt G.

Die Kammer zieht in Erwägung:
Die Kammer zieht in Erwägung:
1. Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
1. Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
2. Gemäss Art. 13 Abs. 1 GebührenV 1987 (geltend bis 30. September 2002) hatten die Grundeigentümer für den Anschluss der Abwasseranlagen einer oder zusammengefasster Liegenschaften an die öffentliche Kanalisation eine Anschlussgebühr zu entrichten, auch wenn der Anschluss unter Mitbenützung einer privaten Leitung erfolgte. Gemäss Art. 27 GebührenV 1987 reduzierte sich die Anschlussgebühr um 30 %, sofern der Anschluss im Trennsystem erfolgte. Gemäss Art. 11 GebührenV 2002 (in Kraft getreten am 1. Oktober 2002) haben die Grundeigentümer für den Anschluss von Liegenschaften an die öffentlichen Siedlungsentwässerungsanlagen eine einmalige Anschlussgebühr zu entrichten, auch wenn der Anschluss unter Mitbenützung privater Leitungen erfolgt. Eine Reduktion der Anschlussgebühr sieht die GebührenV 2002 nicht mehr vor. Art. 17 Abs. 4 GebührenV 2002 behält die nachträgliche Richtigstellung von Irrtümern und Fehlern innerhalb der gesetzlichen Verjährungsfristen vor.
2. Gemäss Art. 13 Abs. 1 GebührenV 1987 (geltend bis 30. September 2002) hatten die Grundeigentümer für den Anschluss der Abwasseranlagen einer oder zusammengefasster Liegenschaften an die öffentliche Kanalisation eine Anschlussgebühr zu entrichten, auch wenn der Anschluss unter Mitbenützung einer privaten Leitung erfolgte. Gemäss Art. 27 GebührenV 1987 reduzierte sich die Anschlussgebühr um 30 %, sofern der Anschluss im Trennsystem erfolgte. Gemäss Art. 11 GebührenV 2002 (in Kraft getreten am 1. Oktober 2002) haben die Grundeigentümer für den Anschluss von Liegenschaften an die öffentlichen Siedlungsentwässerungsanlagen eine einmalige Anschlussgebühr zu entrichten, auch wenn der Anschluss unter Mitbenützung privater Leitungen erfolgt. Eine Reduktion der Anschlussgebühr sieht die GebührenV 2002 nicht mehr vor. Art. 17 Abs. 4 GebührenV 2002 behält die nachträgliche Richtigstellung von Irrtümern und Fehlern innerhalb der gesetzlichen Verjährungsfristen vor.
3. 3.1 Der Bezirksrat F führte in seinem Rekursentscheid aus, dass sich die Beschwerdeführerin nicht auf Art. 17 Abs. 4 GebührenV 2002, wonach die nachträgliche Richtigstellung von Irrtümern und Fehlern innerhalb der gesetzlichen Verjährungsfristen vorbehalten bleibe, berufen könne, da sich die dort erwähnten Irrtümer und Fehler nicht auf den Umstand beziehen könnten, dass eine nicht mehr in Kraft stehende Verordnung angewandt worden sei. In der Baubewilligung für das  Dienstleistungsgebäude sei ausdrücklich eine Reduktion von 30 % erwähnt worden, welche dann in der Rechnung vom 7. Mai 2007 auch gewährt worden sei. Es widerspreche dem Grundsatz von Treu und Glauben, sich rund zwei Jahre später auf einen Irrtum zu berufen. Das berechtigte Vertrauen in die rechtskräftige ursprüngliche Rechnung sei ohne Weiteres zu schützen, zumal diese ausdrücklich auf die GebührenV 1987 Bezug nehme. In der Baubewilligung für die Mehrfamilienhäuser sei zwar auf die GebührenV 2002 Bezug genommen und entsprechend keine Reduktion erwähnt worden. In der Rechnung vom 9. Oktober 2007 sei hingegen unter der irrtümlichen Bezugnahme auf die GebührenV 1987 ein Rabatt von 30 % gewährt worden. Die Voraussetzungen für einen Widerruf der Verfügung vom 9. Oktober 2007 seien jedoch nicht gegeben gewesen. Insbesondere seien keine neuen Tatsachen eingetreten. Die Beschwerdeführerin habe sich bei der Rechnungstellung geirrt, was sie sich selbst anzurechnen habe.
3.2 Die Beschwerdeführerin macht geltend, die Abrechnungsverfügungen vom 7. Mai 2007 und vom 9. Oktober 2007 seien formell rechtskräftig, jedoch ursprünglich fehlerhaft, weil sie gestützt auf die aufgehobene GebührenV 1987 berechnet worden seien. Diese Verfügungen seien jedoch zurückgenommen und durch die Verfügung vom 27. Mai 2009 ersetzt worden. Es sei fraglich, ob die Beschwerdegegnerin auf den Bestand der ersten Gebührenabrechnungen habe vertrauen dürfen. Das Kostendepot sei jedenfalls nicht geeignet, eine besondere Vertrauensgrundlage zu schaffen. Die Frage des berechtigten Vertrauens müsse jedoch nicht beurteilt werden, da die Beschwerdegegnerin keine kausalen und nachteiligen Vermögensdispositionen getätigt habe.
3.3 Die Beschwerdegegnerin lässt ausführen, dass die Berufung der Beschwerdeführerin auf Art. 17 Abs. 4 GebührenV 2002 nicht stichhaltig sei. Diese Norm stelle eine lex specialis im Verhältnis zum allgemeinen Rechtsgrundsatz des Vertrauensschutzes dar und gehe diesem vor. Da die Voraussetzungen gemäss Art. 17 Abs. 4 GebührenV 2002 nicht erfüllt seien, komme ein Widerruf der ursprünglichen Rechnungstellungen nicht infrage. Sodann seien Gebührenentscheide Steuerverfügungen gleichgestellt. Gemäss ungeschriebenem Recht würden Steuerverfügungen im Allgemeinen aber nur zugunsten des Pflichtigen revidiert. Eine Abänderung zum Nachteil des Steuerpflichtigen sei in der Regel nur nach den Bestimmungen über die Nach- und Strafbesteuerung möglich. Eine Neueinschätzung sei grundsätzlich auf jene Punkte beschränkt, in denen sich aufgrund neuen Materials eine Änderung ergebe. Diese Voraussetzungen seien klarerweise nicht erfüllt. Im Übrigen sei in den Baubewilligungen erwogen worden, es sei die mutmassliche Anschlussgebühr vor Baubeginn durch ein Kostendepot sicherzustellen. Die Beschwerdegegnerin habe deshalb nicht damit rechnen müssen, dass der errechnete mutmassliche Gebührenbetrag 30 % zu tief sei. Schliesslich werde bestritten, dass sie keine für sie nachteiligen Dispositionen getroffen habe. Der Fehlbetrag hätte nämlich überwälzt werden können, wenn die Kanalisationsanschlussgebühren nicht in gänzlich unerwarteter Weise um 30 % erhöht worden wären.
3.3 Die Beschwerdegegnerin lässt ausführen, dass die Berufung der Beschwerdeführerin auf Art. 17 Abs. 4 GebührenV 2002 nicht stichhaltig sei. Diese Norm stelle eine lex specialis im Verhältnis zum allgemeinen Rechtsgrundsatz des Vertrauensschutzes dar und gehe diesem vor. Da die Voraussetzungen gemäss Art. 17 Abs. 4 GebührenV 2002 nicht erfüllt seien, komme ein Widerruf der ursprünglichen Rechnungstellungen nicht infrage. Sodann seien Gebührenentscheide Steuerverfügungen gleichgestellt. Gemäss ungeschriebenem Recht würden Steuerverfügungen im Allgemeinen aber nur zugunsten des Pflichtigen revidiert. Eine Abänderung zum Nachteil des Steuerpflichtigen sei in der Regel nur nach den Bestimmungen über die Nach- und Strafbesteuerung möglich. Eine Neueinschätzung sei grundsätzlich auf jene Punkte beschränkt, in denen sich aufgrund neuen Materials eine Änderung ergebe. Diese Voraussetzungen seien klarerweise nicht erfüllt. Im Übrigen sei in den Baubewilligungen erwogen worden, es sei die mutmassliche Anschlussgebühr vor Baubeginn durch ein Kostendepot sicherzustellen. Die Beschwerdegegnerin habe deshalb nicht damit rechnen müssen, dass der errechnete mutmassliche Gebührenbetrag 30 % zu tief sei. Schliesslich werde bestritten, dass sie keine für sie nachteiligen Dispositionen getroffen habe. Der Fehlbetrag hätte nämlich überwälzt werden können, wenn die Kanalisationsanschlussgebühren nicht in gänzlich unerwarteter Weise um 30 % erhöht worden wären.
4. 4.1 Unbestritten ist, dass die beiden Verfügungen vom 7. Mai 2007 und vom 9. Oktober 2007 formell rechtskräftig sind. Sie sind jedoch ursprünglich fehlerhaft, da die Beschwerdeführerin bei der Berechnung der Anschlussgebühren irrtümlich die nicht mehr in Kraft stehende GebührenV 1987 anwandte und einen Rabatt von 30 % gewährte, statt die geltende GebührenV 2002 anzuwenden, welche einen solchen Rabatt nicht mehr vorsieht. Mit den Verfügungen vom 27. Mai 2009 hat die Beschwerdeführerin die Verfügungen vom 7. Mai 2007 und 9. Oktober 2007 widerrufen bzw. zurückgenommen und die Anschlussgebühren neu ohne Gewährung eines Rabatts festgesetzt.
4.2 Regelt das Gesetz die Voraussetzungen des Widerrufs nicht ausdrücklich, kann nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung eine materiell unrichtige Verfügung unter bestimmten Voraussetzungen widerrufen werden. Hierzu sind das Interesse an der richtigen Durchsetzung des objektiven Rechts und dasjenige an der Wahrung der Rechtssicherheit bzw. am Vertrauensschutz gegeneinander abzuwägen. In der Regel geht das Postulat der Rechtssicherheit und des Vertrauensschutzes dem Interesse an der Durchsetzung des objektiven Rechts vor und ist ein Widerruf nicht zulässig, wenn durch die Verwaltungsverfügung ein subjektives Recht begründet worden oder die Verfügung in einem Verfahren ergangen ist, in dem die sich gegenüberstehenden Interessen allseitig zu prüfen und gegeneinander abzuwägen waren, oder wenn der Private von einer ihm durch die Verfügung eingeräumten Befugnis bereits Gebrauch gemacht hat. Diese Regel gilt allerdings nicht absolut; auch in diesen drei Fällen kann ein Widerruf infrage kommen, wenn er durch ein besonders gewichtiges öffentliches Interesse geboten ist (vgl. zum Ganzen BGE 121 II 273 E. 1a/aa, 119 Ia 305 E. 4c, mit Hinweisen).
Die verschiedenen der Beseitigung der formellen Rechtskraft dienenden Rechtsinstitute werden in Gesetzgebung, Rechtsprechung und Lehre nicht einheitlich abgegrenzt; schon die Terminologie ist nicht einheitlich. Soweit es um die materielle Unrichtigkeit der zu widerrufenden Verfügung geht – als einer "Vorbedingung für das Zurückkommen" (vgl. Fritz Gygi, Zur Rechtsbeständigkeit von Verwaltungsverfügungen, ZBl 83/1982, S. 149 ff.) –, unterscheidet die zürcherische Verwaltungsrechtsprechung zwischen Rücknahme, mit welcher eine ursprünglich fehlerhafte Verfügung zurückgenommen wird, und der Anpassung, mit welcher eine nachträglich fehlerhaft gewordene Anordnung der neuen Rechts- oder Sachlage angepasst werden soll (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, Vorbem. zu §§ 86a–86d N. 7 ff., auch zum Folgenden). Während eine Rücknahme grundsätzlich sowohl bei "Einmalverfügungen" (mit abgeschlossenem Sachverhalt und einmaliger, unabänderbarer Rechtsfolge) wie auch bei Dauerverfügungen (mit wandelbarem Sachverhalt und in die Zukunft wirkender Rechtsfolge) in Betracht fällt, ist eine Anpassung von vornherein nur bei Dauerverfügungen möglich (RB 2005 Nr. 45 E. 3.1).
4.3 Der Auffassung des Bezirksrats F und der Beschwerdegegnerin, Art. 17 Abs. 4 GebührenV 2002 regle abschliessend, wann eine Gebührenverfügung zurückgenommen und richtiggestellt werden dürfe, worunter die Gebührenfestsetzung aufgrund einer irrtümlich angewandten alten Verordnung nicht falle, weshalb vorliegend die Rücknahme und Richtigstellung der Verfügungen aus dem Jahr 2007 nicht infrage komme, ist nicht beizutreten. Art. 17 Abs. 4 GebührenV 2002 behält ausdrücklich die nachträgliche Richtigstellung von Irrtümern und Fehlern bei der Gebührenfestsetzung innerhalb der gesetzlichen Verjährungsfristen vor. Damit wird bezweckt, dass irrtümlich falsch festgesetzte Rechnungen auch nach deren Rechtskraft richtiggestellt werden können. Es mag zwar zutreffen, dass der Verordnungsgeber dabei nicht an den Fall der irrtümlichen Anwendung einer nicht mehr in Kraft stehenden Verordnung gedacht hat. Weder aus dem Gesetzeswortlaut noch aus dem Gesetzeszweck ergibt sich jedoch, dass für einen solchen Fall die Rücknahme und Richtigstellung der ursprünglichen Gebührenfestsetzung ausgeschlossen wäre. Damit ist vorliegend die Rücknahme und Richtigstellung der Verfügungen vom 7. Mai 2007 und 9. Oktober 2007 zumindest unter Berücksichtigung der durch das Bundesgericht für den gesetzlich nicht vorgesehenen Widerruf von Verfügungen entwickelten Kriterien zulässig.
4.4 Offensichtlich unzutreffend ist ferner die Auffassung der Beschwerdegegnerin, formell rechtskräftige Gebührenverfügungen dürften generell nicht zurückgenommen und zuungunsten der Pflichtigen richtiggestellt werden, da sie Steuerverfügungen gleichzusetzen seien. Sie verkennt dabei, dass das Steuerrecht regelmässig detaillierte Regeln für den Widerruf von Steuerverfügungen kennt, während vorliegend ebensolche Regeln fehlen. Das Verwaltungsgericht hat bereits in einem Entscheid vom 27. Februar 2007 (VB.2006.00514, www.vgrzh.ch) die Rücknahme und Richtigstellung einer formell rechtskräftigen Verfügung über Anschlussgebühren zulasten der Abgabepflichtigen zugelassen. Es besteht kein Anlass, von dieser Praxis in dem Sinn abzuweichen, dass die Änderung von formell rechtskräftigen Verfügungen zuungunsten der Pflichtigen mit Verweis auf das Steuerrecht generell nicht mehr oder nur unter einschränkenden Voraussetzungen als zulässig erachtet wird.
4.5 Zu prüfen ist, ob der Vertrauensschutz der Rücknahme und Richtigstellung der Gebührenverfügungen vom 7. Mai 2007 und 9. Oktober 2007 entgegensteht.
4.5.1 In der Baubewilligung für das Büro- und Dienstleistungsgebäude vom 28. August 2001 wurde ein Kostendepot für die Kanalisationsanschlussgebühr von Fr. 260'000.- verlangt. Dabei ging die Beschwerdeführerin von Baukosten in der Höhe von Fr. 37'000'000.- und der Gewährung eines Rabatts von 30 % aus. In der Baubewilligung für die vier Mehrfamilienhäuser vom 16. März 2004 wurde das Kostendepot mit Fr. 287'000.- beziffert. Die Beschwerdeführerin ging dabei von Baukosten in der Höhe von Fr. 28'700'000.- aus. Die Mehrwertsteuer wurde bei der Festsetzung beider Kostendepots offenbar nicht berücksichtigt. Die Beschwerdegegnerin will in diesen beiden Kostendepots eine Vertrauensgrundlage sehen.
Die mit den Baubewilligungen verlangten Kostendepots dienen der Sicherstellung der mutmasslichen Anschlussgebühren (vgl. Art. 21 GebührenV 1987; Art. 17 Abs. 2 GebührenV 2002), da der Gemeinde kein gesetzliches Grundpfandrecht zukommt. Die jeweilige Höhe der Anschlussgebühr kann dabei bei der Erteilung der Baubewilligung nur approximativ bestimmt werden, da insbesondere der für die Berechnung der Gebühr massgebende Gebäudeversicherungswert (vgl. Art. 14 Abs. 1 GebührenV 1987; Art. 12 Abs. 1 GebührenV 2002) noch nicht definitiv feststeht. Es ist deshalb fraglich, ob solche Kostendepots überhaupt als Vertrauensgrundlage taugen (vgl. dazu auch BGr, 11. November 2009, 2C_389/2009, E. 2.2, www.bger.ch). Der Gebührenpflichtige kann jedenfalls nicht darauf vertrauen, dass die Höhe des Kostendepots genau der tatsächlich geschuldeten Gebühr entspricht. Das Vertrauen kann sich höchstens darauf erstrecken, dass der tatsächlich geschuldete Betrag nicht massiv vom im Zeitpunkt der Baubewilligung errechneten mutmasslichen Betrag abweicht.
4.5.2 In den korrigierten Verfügungen vom 27. Mai 2009 wurde die Kanalisationsanschlussgebühr für das Bau- und Dienstleistungsgebäude auf Fr. 315'902.85 (inkl. Mehrwertsteuer von 7,6 %; ohne Mehrwertsteuer Fr. 293'590.-) und diejenige für die Mehrfamilienhäuser auf Fr. 351'626.05 (inkl. Mehrwertsteuer von 7,6 %; ohne Mehrwertsteuer Fr. 326'790.-) festgesetzt. Bei den Mehrfamilienhäusern erklärt sich die Differenz zum Kostendepot von Fr. 287'000.- alleine damit, dass sich der Gebäudeversicherungswert auf Fr. 32'679'000.- statt – wie in der Baubewilligung angenommen – auf Fr. 28'700'000.- belief. Ohne Berücksichtigung der Mehrwertsteuer lag der in der korrigierten Verfügung vom 27. Mai 2009 festgesetzte Betrag 13,86 % über dem für das Kostendepot verlangten Betrag. Beim Büro- und Dienstleistungsgebäude erklärt sich die Differenz zwischen den Beträgen einerseits damit, dass in der Baubewilligung noch von einem Rabatt von 30 % ausgegangen worden war, dieser aber in der korrigierten Verfügung nicht mehr gewährt wurde. Anderseits verringerte sich die Differenz, da sich der Gebäudeversicherungswert auf Fr. 29'359'000.- statt – wie bei der Festsetzung der Höhe des Kostendepots angenommen – auf Fr. 37'000'000.-. belief. Ohne Berücksichtigung der Mehrwertsteuer lag der in der Verfügung vom 27. Mai 2009 festgesetzte Betrag 12,92 % über dem für das Kostendepot verlangten Betrag in der Höhe von Fr. 260'000.-.
Das Kostendepot für den Anschluss der vier Mehrfamilienhäuser kann von vornherein keine Vertrauensgrundlage für die vorliegend strittige Gewährung des Rabatts von 30 % bilden, da bei der Berechnung der Depothöhe nicht von einer Rabattgewährung ausgegangen wurde. Die Differenz zwischen der korrigierten Gebührenrechnung und der Höhe des Depots erklärt sich allein aufgrund der Höhe des Gebäudeversicherungswerts. Beim Kostendepot für den Anschluss des Büro- und Dienstleistungsgebäudes wurde zwar noch von einem Rabatt von 30 % ausgegangen. Da aber die Baukosten im Vergleich zum festgelegten Gebäudeversicherungswert als zu hoch angenommen wurden, betrug die Differenz zwischen dem Kostendepot und der korrigierten Gebührenhöhe lediglich 12,92 %. Der relative Unterschied fiel somit gar kleiner aus als bei den Mehrfamilienhäusern, wo auch bei der Berechnung des Kostendepots nicht von einer Rabattgewährung ausgegangen wurde. Insgesamt liegt demnach kein massiver Unterschied zwischen dem mutmasslich geschuldeten Betrag und dem endgültig in Rechnung gestellten Betrag vor, durfte doch die Beschwerdegegnerin nicht darauf vertrauen, dass der endgültig zu zahlende Gebührenbetrag nicht um gut 10 % höher sei als der für das Kostendepot berechnete.
4.5.3 Unstreitig bilden jedoch die formell rechtskräftigen Gebührenverfügungen vom 7. Mai 2007 und 9. Oktober 2007 eine Vertrauensgrundlage, durfte die Beschwerdegegnerin doch aufgrund dieser Verfügungen davon ausgehen, dass ihr für die Kanalisationsanschlussgebühren jeweils ein Rabatt von 30 % gewährt werde.
Für eine erfolgreiche Berufung auf den Vertrauensschutz genügt das Vorliegen einer Vertrauensgrundlage indessen nicht. Erforderlich ist zusätzlich, dass aufgrund des Vertrauens in den Bestand der Verfügung Dispositionen getätigt werden, die nicht ohne Nachteil rückgängig zu machen sind (Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. A., Zürich etc. 2006, Rz. 660; VGr, 27. Februar 2007, VB.2006.00514, E. 5, www.vgrzh.ch). Die Beschwerdegegnerin legt nicht substanziiert dar, dass sie solche Dispositionen vorgenommen habe. Entscheidend ist, dass sie über das Büro- und Dienstleistungsgebäude bereits vor der am 7. Mai 2007 erstmals erfolgten Rechnungstellung einen langfristigen Mietvertrag abschloss und die vier Mehrfamilienhäuser vor der Rechnungstellung vom 9. Oktober 2007 verkaufte, was die Beschwerdegegnerin in ihrer Replik im Rekursverfahren ausdrücklich anerkannte. Sind die Vertrauensgrundlage bildenden Gebührenverfügungen aber erst nach Vermietung bzw. Verkauf der Gebäude erfolgt, ist ohne Weiteres davon auszugehen, dass die Beschwerdegegnerin keine nachteilige Dispositionen aufgrund ihres Vertrauens in den Bestand der genannten Verfügungen getroffen hat. Daraus folgt, dass ihr die Berufung auf den Vertrauensschutz verwehrt bleibt.
4.5.4 Die Beschwerdeführerin hat demgegenüber neben dem finanziellen Interesse ein Interesse an der Wahrung der Rechtsgleichheit und an der richtigen Durchsetzung des objektiven Rechts. Da die Berufung der Beschwerdegegnerin auf den Vertrauensschutz scheitert, kann sie hingegen nur ein geringes finanzielles Interesse ins Feld führen, belaufen sich doch die nachträglich eingeforderten Differenzbeträge auf deutlich unter 1 % der Bausumme. Das öffentliche Interesse an der Rücknahme der Verfügungen vom 7. Mai 2007 und 9. Oktober 2007 übersteigt demzufolge das private Interesse an deren Bestand deutlich.
4.6 Das Vertrauen in das Ausbleiben von zusätzlichen Gebührenerhebungen wird allerdings durch die Verjährungs- und Verwirkungsfrist geschützt, ohne dass eine nicht leicht wiedergutzumachende, nachteilige Disposition nachgewiesen werden müsste. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts beträgt die Verjährungsfrist bei Kanalisations- und Wasseranschlussgebühren fünf Jahre, die Verwirkungsfrist 15 Jahre (RB 2003 Nr. 38). Gemäss unbestritten gebliebener Darstellung der Beschwerdeführerin erfolgte der Anschluss des Büro- und Dienstleistungsgebäudes im Herbst/Winter 2004 und diejenige der Mehrfamilienhäuser im Sommer/Herbst 2005. Die korrigierten Gebührenverfügungen datieren vom 27. Mai 2009. Sie erfolgten somit ungefähr 4–4 1⁄2 Jahre nach den fristauslösenden Anschlüssen an die Kanalisation. Die Beschwerdegegnerin macht demzufolge zu Recht nicht geltend, die nachträglichen Gebührenforderungen seien nach Ablauf der Verjährung erfolgt.
4.7 Dies führt zur Gutheissung der Beschwerde. Der Rekursentscheid des Bezirksrats F vom 8. März 2010 ist aufzuheben. Die Kosten des Rekursverfahrens in der Höhe von Fr. 800.- sind der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen.
4.7 Dies führt zur Gutheissung der Beschwerde. Der Rekursentscheid des Bezirksrats F vom 8. März 2010 ist aufzuheben. Die Kosten des Rekursverfahrens in der Höhe von Fr. 800.- sind der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen.
5. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (§ 65a Abs. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihr von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Eine solche ist aber auch der obsiegenden Beschwerdeführerin nicht zuzusprechen. Die Erhebung von Rechtsmitteln gehört mit zu ihrem angestammten Aufgabenbereich, was eine Parteientschädigung zwar nicht von vornherein ausschliesst, jedoch nur dann als gerechtfertigt erscheinen lässt, wenn die Erhebung oder Beantwortung des Rechtsmittels mit einem ausserordentlichen Aufwand verbunden war (Kölz/Bosshart/Röhl, § 17 N. 19). Diese Voraussetzung ist vorliegend nicht erfüllt.