Decision ID: a7d885bb-ee61-52c7-b823-c1bad9b29c92
Year: 2015
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_006
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

ritenuto
in fatto:
A.
Su incarico in via rogatoria del
Betreibungsamt _ (GR)
, il 21 novembre 2014 l’Ufficio di esecuzione e fallimenti (UEF) del Distretto di Leventina ha realizzato ai pubblici incanti il fondo agricolo n. _ RFD di _ di proprietà di PI 2.
B.
In seguito alle rituali tre chiamate, RI 1 è risultato il miglior offerente per fr. 40'500.–. L’immobile è stato tuttavia aggiudicato a PI 1, avendo quest’ultima, quale affittuaria del fondo, dichiarato di esercitare il diritto di prelazione fondato sull’art. 47 della legge federale del 4 ottobre 1991 sul diritto fondiario rurale (LDFR; RS 211.412.11), dopo che l’UEF le aveva offerto tale facoltà.
C.
Con ricorso del 28 novembre 2014, RI 1 si aggrava contro l’aggiudicazione, chiedendone l’annullamento e postulando che il fondo sia attribuito a lui, quale miglior offerente, per fr. 40'500.–, con conseguente restituzione a PI 1 dell’anticipo già corrisposto in sede d’asta. In via preliminare, egli sollecita pure il conferimento dell’effetto sospensivo, poi concesso dal presidente di questa Camera con decreto del 4 dicembre 2014.
D.
Con osservazioni del 22 dicembre 2014 l’UEF si rimette al giudizio della Camera, pur ritenendo di aver agito correttamente. PI 1 è invece rimasta silente.

Considerato
in diritto: 1.
Interposto all’autorità di vigilanza entro 10 giorni dall’aggiudicazione del noto fondo avvenuta il 21 novembre 2014, il ricorso è in linea di principio ricevibile (art. 17 LEF).
2.
Il ricorrente contesta in sostanza all’UEF di aver offerto a PI 1 la facoltà di esercitare il diritto di prelazione legale giusta l’art. 47 LDFR, nonostante – a sua detta – l’immobile in questione non soggiaccia alla LDFR, poiché è di esigua estensione – ovvero di meno di 25 are (2500 mq) – e non fa parte di un’azienda agricola nel senso dell’art. 2 cpv. 3 LDFR.
2.1
La questione dell’esistenza del diritto di prelazione su fondi agricoli va esaminata, in principio, dal giudice civile
.
Tuttavia, le contestazioni relative a un’aggiudicazione, quando oppongono parti alla procedura di realizzazione, sono di esclusiva competenza dell’autorità di vigilanza (art. 132
a
cpv. 1 e 143
a
LEF), anche per quanto concerne le questioni pregiudiziali di diritto civile materiale (sentenza della CEF 15.2011.84 del 13 gennaio 2012, consid. 1.1 e riferimenti citati). Questa
Camera è quindi competente per statuire sul ricorso.
2.2
L’art. 47 cpv. 2 LDFR istituisce a determinate condizioni un diritto di prelazione legale a favore dell’affittuario in caso di alienazione di un fondo agricolo. Tale diritto sussiste però soltanto nella misura in cui il fondo agricolo sottostà alle disposizioni della LDFR (
L
orenz
Strebel
, Das gesetzliche Vorkaufsrecht des Pächters gemäss dem Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht, in
Zürcher Studien zum Privatrecht, vol. 218, 2009,
n. 745), ciò che non è il caso per i fondi di meno di 15 are se si tratta di vigne e di meno di 25 are se si tratta di altri terreni, non facenti parte di un’azienda agricola (art. 2 cpv. 3 LDFR).
In tali evenienze, il diritto di prelazione di cui all’art. 47 cpv. 2 LDFR viene dunque meno (
Strebel
, op. cit., n. 799 e 802). Secondo la giurisprudenza, il testo dell’art. 2 cpv. 3 LDFR è chiaro: se i fondi agricoli non fanno parte di un’azienda agricola, determinante per il campo di applicazione generale della LDFR è unicamente la superficie del singolo fondo agricolo (DTF 123 III 233).
2.3
Nel caso in rassegna, è pacifico che il fondo n. _ RFD di _ ha una superficie totale di 1902 mq, ovvero inferiore a 25 are (2500 mq), e che non si tratta di una vigna (v. doc. C e perizia del 12 ottobre 2012 sulla stima del fondo presente agli atti). Dagli atti non risulta, inoltre, che faccia parte di un’azienda agricola o che si situi nel perimetro di una ricomposizione particellare nel senso dell’art. 2 cpv. 4 LDFR, circostanze che, ad ogni modo, né PI 1 né l’UEF allegano. Ne consegue che, conformemente all’art. 2 cpv. 3 LDFR, l’immobile in oggetto non sottostà alla LDFR, soluzione cui, del resto, era pure giunto l’organo esecutivo, avendo indicato espressamente in calce alle condizioni d’asta che “
il fondo è agricolo ma siccome non supera i 2500 m
2
non sottostà alla LDFR
”. Non applicandosi la LDFR, non sussiste neppure il diritto di prelazione dell’affittuario giusta l’art. 47 cpv. 2 LDFR (v. sopra, consid. 2.2). E un simile diritto nemmeno è previsto da altre leggi applicabili al caso, come la legge federale del 4 ottobre 1985 sull’affitto agricolo (LAAgr; RS 221.213.2) o la legge cantonale sul diritto fondiario rurale e sull’affitto agricolo (RL 8.1.3.1). Il modo di agire dell’UEF si rivela dunque errato laddove ha comunque offerto a PI 1 la facoltà di esercitare tale diritto.
3.
Da quanto precede discende che il ricorso merita accoglimento. Di conseguenza, l’aggiudicazione del fondo n. _ RFD di _ avvenuta il 21 novembre 2014 a favore di PI 1 va annullata e il fondo aggiudicato al miglior offerente RI 1 al prezzo di fr. 40'500.–. Va così ordinato all’ufficio d’esecuzione di restituire a PI 1 l’acconto versato in contanti e di chiedere l’iscrizione nel registro fondiario del trapasso della proprietà a favore di RI 1, previo pagamento da parte di quest’ultimo delle spese di realizzazione e del prezzo di aggiudicazione.
4.
Non si preleva la tassa di giustizia e non si assegnano indennità (art. 20
a
cpv. 1 primo periodo LEF, 61 cpv. 2 lett. a e 62 cpv. 2 OTLEF
[
RS 281.35
]
).