Decision ID: 037496ad-a26e-4826-a81e-b96ea4a0cb76
Year: 2005
Language: de
Court: ZH_VG
Chamber: ZH_VG_001
Canton: ZH
Region: Zürich
Law Area: public_law

I. A erhielt 1999 eine subventionierte Mietwohnung bei der Wohn- und Siedlungsbaugenossenschaft X, weil er damals Leistungen von der Invalidenversicherung bezog. Bei einer Kontrolle wurde festgestellt, dass der Versicherungsanspruch anfangs November 2002 erlöschen würde. Bund, Kanton und die Stadt X erhoben deshalb bei der Wohnbaugenossenschaft Mietzinszuschläge. Am 6. November 2002 kündigte die Genossenschaft das Mietverhältnis per Ende März 2003 und überwälzte gleichzeitig die Mietzinszuschläge bis zum Ablauf der Kündigungsfrist auf A. Dieser erhob dagegen beim Amt für Wirtschaft und Arbeit Einsprache und verlangte, dass die Mietzinszuschläge als unwirksam zu bezeichnen seien. Nachdem sich das Amt zunächst für unzuständig erklärt hatte, wies es die Einsprache am 19. Januar 2004 ab.
II.
Einen dagegen erhobenen Rekurs wies die Volkswirtschaftsdirektion am 24. September 2004 ab, nahm die Kosten auf die Staatskasse und gewährte wie bereits zuvor das Amt für Wirtschaft und Arbeit einen unentgeltlichen Rechtsbeistand.
III.
Mit Beschwerde vom 28. Oktober 2004 verlangte A neben der Aufhebung des Rekursentscheids, dass die "die Überwälzung der Mietzinszuschläge von Bund, Kanton und Stadt vom Vermieter auf den Mieter für die Zeit vom 1.11.2002 bis 31.3.2003 als unwirksam (resp. missbräuchlich) zu bezeichnen" sei. Weiter verlangte er die Gewährung der unentgeltlichen Prozessführung und eines unentgeltlichen Rechtsbeistands. Zudem sollen die Wohn- und Siedlungsbaugenossenschaft X (Mitbeteiligte), das Amt für Wirtschaft und Arbeit (Beschwerdegegner) und die Volkswirtschaftsdirektion zur Leistung einer Parteientschädigung verpflichtet werden. Jene verlangten die Abweisung der Beschwerde; die Wohn- und Siedlungsgenossenschaft X verlangte darüber hinaus eine Umtriebsentschädigung.

Die Kammer zieht in Erwägung:
Die Kammer zieht in Erwägung:
1. 1.1 Der Beschwerdeführer wendet sich zunächst gegen die Überwälzung der Mietzinszuschläge durch Kanton und Gemeinde. – In der Sache geht es um einen Streit zwischen zwei Privaten über die Höhe des Mietzinses in einem zivilrechtlich geregelten Mietverhältnis. Gemäss Art. 270b Abs. 1 des Obligationenrechts (OR) wären solche Auseinandersetzungen an sich durch die Schlichtungsbehörde zu beurteilen. Hier geht es allerdings nicht um ein Vertragsverhältnis, in dem der Mietzins von den Parteien frei vereinbart wurde; dieser wird vielmehr staatlich kontrolliert. Dieser Eingriff in die Vertragsautonomie ist Folge von Art. 108 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV), wonach Bund und Kantone über (parallele) Kompetenzen zur Förderung des Wohnungsbaus für sozial Benachteiligte verfügen (vgl. Luzius Mader in: St. Galler Kommentar zur Bundesverfassung, 2002, Art. 108 BV Rz. 4; Charles-André Junod in: Kommentar zur alten Bundesverfassung, 1991, Art. 34sexies Rz. 30 f.; im Kanton Zürich wurden sodann die Gemeinden in die Aufgabe mit einbezogen: § 7 Abs. 1 des Gesetzes über die Förderung des Wohnungsbaus und des Wohneigentums vom 24. September 1989, WBFG, LS 841). Da die Mitbeteiligte an sozial Benachteiligte (insbesondere Behinderte) vermietet, kam sie für den Bau der Wohnungen in den Genuss von Darlehen und konnte folglich eine ihrer Wohnungen zu einem verbilligten Preis an den Beschwerdeführer vermieten (vgl. Art. 35 f. des Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes vom 4. Oktober 1974, WEG, SR 843; § 2 Ziff. 3 und § 3 Abs. 1 WBFG; § 7 Ziff. 5 f. der Wohnbauförderungsverordnung vom 9. Dezember 1998, WBFV, LS 841.1). Dieser Mietzins wird von den Verwaltungsbehörden kontrolliert (Art. 45 WEG; Art. 54 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 59 Abs. 5 des Wohnraumförderungsgesetzes vom 21. März 2003, WFG, SR 842; § 41 Abs. 1 WBFV). Hätte man für Streitigkeiten wie die vorliegende den Weg an die Schlichtungsbehörden offen behalten, würde dies auf eine doppelte Mietzinskontrolle durch Verwaltungsbehörden (bzw. -gerichte) einerseits und Schlichtungsbehörden (bzw. Mietgerichte) andererseits hinauslaufen (BGE 129 II 125 E. 2.6.2; BGE 124 III 463 = Pra 88/1999 Nr. 35 E. 4b/dd). Deshalb sehen Art. 253b Abs. 3 OR und Art. 2 Abs. 2 der Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (SR 221.213.11) vor, dass die Bestimmungen über das Anfechtungsverfahren vor Schlichtungsbehörde (insbesondere der eingangs erwähnte Art. 270b Abs. 1 OR) nicht für subventionierte Wohnungen gelten, deren Mietzins staatlich kontrolliert wird. § 46 Abs. 1 Satz 1 WBFV bestimmt sodann, dass Mieter von staatlich unterstützten Wohnungen gegen Mietzinsanspassungen beim Beschwerdegegner (und nicht bei der Schlichtungsbehörde) Einsprache zu erheben haben. Dessen Entscheid wiederum unterliegt dem Weiterzug an die Volkswirtschaftsdirektion und das Verwaltungsgericht (§§ 19 Abs. 1, 41 sowie Umkehrschluss aus § 43 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959, VRG). Das Verwaltungsgericht hat deshalb wiederholt Beschwerden beurteilt, die sich gegen Mietzinsanpassungen infolge von Kostensteigerungen und Ähnlichem richteten (VGr, 3. Oktober 2001, VB.2001.00206, E. 1a; VGr, 28. Juni 2000, VB.2000.00110, E. 1, beide auf www.vgrzh.ch).
Hier ist allerdings nicht eine solche Mietzinsanspassung streitig, sondern vielmehr eine Erhöhung infolge Überwälzung der kantonalen und kommunalen Mietzinszuschläge. Damit fragt sich, ob das Verwaltungsgericht auch dafür zuständig ist. – Die staatliche Förderung des sozialen Mietwohnungsbaus beruht auf einem Dreiecksverhältnis: Der Staat erbringt Leistungen gegenüber bestimmten Eigentümern, damit diese die Verbilligung an sozial Benachteiligte weitergeben können. Entfallen die Voraussetzungen für die Subventionierung, hat der Vermieter die Leistungen zurückzuerstatten (§ 9 WBFG; im selben Sinn § 14 Abs. 1 des Staatsbeitragsgesetzes vom 1. April 1990, StaatsbeitragsG, LS 132.2). Da aber nicht der Eigentümer, sondern der Mieter durch die Subvention wirtschaftlich begünstigt wird, hat Letzterer auch die finanziellen Konsequenzen von deren Wegfall zu tragen. Deshalb ist es zulässig, wenn der Eigentümer Mietzinszuschläge auf den Mieter überwälzt (BGr, 21. März 2000, 2P.56/1999, www.bger.ch = Pra 89/2000 Nr. 128 E. 2d/aa und 2f). Nach dem Gesagten ist hier vorfrageweise zu klären, ob bei der Mitbeteiligten von Beschwerdegegner und Gemeinde zulässigerweise Mietzinszuschläge erhoben wurden. Daran ändert jedoch nichts, dass es bei der Hauptfrage darum geht, ob die Weiterverrechnung durch Mietzinserhöhung zulässig war. Auf die Beschwerde ist nach dem Gesagten insoweit einzutreten, als sie sich gegen die Überwälzung von kantonalen und kommunalen Mietzinszuschlägen wendet.
1.2 Damit fragt sich, ob auf die Beschwerde auch insoweit einzutreten ist, als damit die Weiterverrechnung der Mietzinszuschläge des Bundes beanstandet wird. – Bei dieser Frage wäre genauso wie bei jener der kantonalen und kommunalen Zuschläge zunächst zu prüfen, ob der Bund von der Mitbeteiligten Mietzinszuschläge erheben durfte. Hätte sich die Mitbeteiligte gegen die Erhebung dieser Zuschläge zur Wehr setzen wollen, hätte sie wohl an die Rekurskommission des Eidgenössischen Volkswirtschaftsdepartements (EVD) gelangen müssen (Art. 75a der Verordnung vom 30. November 1981 zum Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz, VWEG, SR 843.1, in Verbindung mit Art. 57 Abs. 3 WEG). Das Verwaltungsgericht hätte hier somit eine Vorfrage zu entscheiden, über die ansonsten Bundesbehörden zu entscheiden haben. Das ist nicht von vornherein unzulässig und kann sogar geboten sein, wenn die zuständige Behörde noch keinen Entscheid gefällt hat oder mangels Anfechtung gar nie fällen wird (vgl. RB 1983 Nr. 70). Andererseits kann gerade dann, wenn der an sich zuständigen Behörde, wie hier, Gerichtsqualität zukommt, beim Entscheid über Vorfragen Zurückhaltung geboten sein (vgl. Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 1 N. 34). Wie es sich damit vorliegend verhält, kann jedoch offen gelassen werden, da auf die insoweit erhobene Beschwerde aus einem anderen Grund nicht einzutreten ist:
Wurde eine Wohnung, wie hier, noch aufgrund der Bestimmungen des Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes verbilligt, konnte der Mieter Mietzinsanspassungen beim Bundesamt für Wohnungswesen auf ihre Rechtmässigkeit überprüfen lassen (Art. 17a Satz 1 VWEG; vgl. BGE 129 II 125 E. 2.6.4). Im Laufe des vorliegenden Rechtsstreits trat das Wohnraumförderungsgesetz in Kraft. Dieses sieht in Art. 54 Abs. 2 Satz 3 vor, dass das Bundesamt mittels Verfügung über die Rechtmässigkeit der Mietzinserhöhung befindet. Art. 54 Abs. 2 WFG findet aufgrund der übergangsrechtlichen Bestimmung von Art. 59 Abs. 5 Satz 1 WFG auch auf die vorliegende Auseinandersetzung Anwendung. Verfügungen des Bundesamtes unterliegen dem Weiterzug an die Rekurskommission EVD (Art. 56 Abs. 2 WFG) und ans Bundesgericht (Art. 98 lit. e des Bundesrechtspflegegesetzes vom 16. Dezember 1943, SR 173.110; vgl. die in BGE 129 II 125 nicht abgedruckte altrechtliche E. 1 in BGr, 3. Dezember 2002, 2A.254/2002, www.bger.ch). Wenn der Mieter einer Wohnung, die gleichzeitig von Bund und Kanton verbilligt wird, eine wegen Kostensteigerung vorgenommene Mietzinserhöhung beanstandet, könnte sich der Rechtsweg nach dem Gesagten gabeln. Zwei parallele Verfahren auf eidgenössischer und kantonaler Ebene dürften sich als eher kompliziert erweisen (vgl. demgegenüber BGE 129 II 125 E. 2.6.4, Art. 17a Satz 2 VWEG und Art. 54 Abs. 2 WFG) und bergen zudem das Risiko unterschiedlicher Resultate in sich. Ob sich der Rechtsweg bei "alltäglichen" Mietzinserhöhungen (wegen Kostensteigerungen und Ähnlichem) zulässigerweise verzweigt, braucht hier indessen nicht geklärt zu werden. Denn hier ist die Gabelung des Rechtsweges gewollt, indem die Gesetzgeber dafür nicht nur in der Hauptfrage unterschiedliche Verfahren vorsahen, sondern auch für die Klärung der Vorfrage. Dies unterscheidet die Frage der Überwälzung der eidgenössischen Mietzinszuschläge von jener der kantonalen und kommunalen Zuschläge. Dort ist stets ein kantonalrechtlicher Rechtsweg vorgesehen, unabhängig davon, ob die Vorfrage in einem Verfahren wie dem vorliegenden zu klären ist oder ob sich bereits der Vermieter selbst gegen die Erhebung solcher Zuschläge zur Wehr gesetzt hat. Auf die Beschwerde ist deshalb nicht einzutreten, soweit sie sich gegen die Überwälzung der Mietzinszuschläge durch den Bund wendet.