Decision ID: cc644b9e-0293-588a-b968-b3827f4f0611
Year: 2005
Language: it
Court: TI_TCA
Chamber: TI_TCA_001
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: public_law

ritenuto,
in fatto
A. RI 1 è proprietario della part. no. _ RF di _, un fondo di forma regolare di complessivi mq 6'062 censito a RF quale prato (mq 5'884) e rongia (mq 178). Il terreno si affaccia direttamente sulla sponda orientale del lago di _, in località _, ed è delimitato a E da un sentiero pedonale (_, mapp. _), mentre verso N confina con il mapp. _ e verso S con la part. _.
B. Nel settembre del 1958 il Consiglio di Stato ha approvato un piano regolatore di protezione del laghetto di _ fondato sull'allora vigente Decreto legislativo sulla protezione delle bellezze naturali e del paesaggio (DLBN). A quel tempo, la porzione della part. _ adiacente al lago è stata posta in zona 2, con divieto di costruzione, di soppressione canneti ed altra vegetazione, e di mutazione della configurazione del terreno. La parte E del fondo è stata invece collocata nella cosiddetta zona 3, in cui era consentita la costruzione di case non superanti un piano oltre il seminterrato, con un'altezza massima di 5.5 m misurati sul fronte a valle dello stabile, dal terreno naturale alla gronda.
Il comune di CO 2, con il proprio PR comunale del 1972 entrato in vigore il 7 ottobre 1975, ha apposto un vincolo AP4 (zona di svago) invano avversato dai proprietari nell'angolo S-E del mapp. _, per il resto inedificabile. Nel complesso, la pianificazione comunale ha ulteriormente esteso la protezione del laghetto e del suo ambiente, vincolando con servitù di espropriazione tutte le rive e una vasta porzione del retroterra. Questo comprensorio, unitamente ad altre zone, è stato peraltro inserito nei territori protetti a titolo provvisorio in applicazione del DFU del 1972.
In data 20 dicembre 1991 Consiglio di Stato ha adottato un piano regolatore cantonale di protezione del laghetto di _ (in seguito: PRPLO) sulla scorta degli art. 8 ss. RDLBN. Tutti i fondi a ridosso del lago, compresa la porzione occidentale del mapp. _, sono stati inclusi nella zona di protezione restrittiva della natura (PrNa I), eletti al rango di monumenti naturali e soggetti a vincolo di espropriazione a favore dello Stato (cfr. art. 6 NAPRPLO). Il settore orientale della part. _, più discosto dallo specchio d'acqua, è stato assegnato alla zona PrNa II, un comparto territoriale votato all'esproprio da parte del comune nel quale devono essere promossi e salvaguardati i valori naturali e ambientali caratteristici (art. 7 NAPRPLO).
C. Una volta ottenuti i crediti necessari all'attuazione degli scopi perseguiti dal PRPLO, nel dicembre del 1996 lo Stato ha avviato la procedura di espropriazione formale di alcuni fondi inclusi nella zona di protezione della natura, tra cui l'intero mapp. _. Dalla tabella espropriativa concernente questo terreno emerge che il Cantone ha offerto un'indennità di fr. 10.- il mq per 4'212 mq di prato, rispettivamente di fr. 2.- il mq per 1'850 mq di canneto.
Il 5 febbraio 1997 il proprietario del fondo ha insinuato una pretesa di indennità pari a fr. 80.-/mq per 5'884 mq di prato e a fr. 10.-/mq per 178 mq di rongia/canneto - somme identiche a quelle fissate nel 1987 dal Tribunale federale per l'esproprio di quattro particelle poste sulla sponda orientale del lago - sostenendo con dettagliata motivazione che il PR di _ del 1975 aveva generato espropriazione materiale a carico di un'ampia superficie della proprietà.
Il 20 ottobre 1997 il Cantone ha chiamato in causa il comune di CO 2, il quale è intervenuto in lite ossequiando una convenzione sottoscritta nel 1989 al fine di ripartire tra i due enti pubblici le competenze e gli oneri derivanti dalle espropriazioni e dagli interventi di protezione previsti dal PRPLO.
All'udienza di conciliazione del 16 giugno 1998 le parti hanno mantenuto le proprie posizioni. In sede di risposta 16 luglio 1998 il Cantone ha negato l'avverarsi di un'espropriazione materiale a danno del mapp. _, completamente inedificabile sin dal 1972 ed escluso dal PGC al momento dell'approvazione del PR.
Al termine dell'istruttoria, i contendenti hanno esibito una memoria conclusiva con la quale hanno essenzialmente ribadito le proprie tesi, allegazioni e domande.
D. Esaurite le formalità processuali, con sentenza del 30 novembre 2004 il Tribunale di espropriazione si è pronunciato sulla indennità dovuta all'espropriato, assegnandogli fr. 20.- il mq per tutta la superficie sottratta dopo aver concluso che il mapp. _ non era stato colpito da espropriazione materiale in conseguenza dello statuto pianificatorio assegnatogli nel 1975.
Evocata la definizione tradizionale di espropriazione materiale scaturita dalla giurisprudenza del Tribunale federale e sottolineate le differenze che caratterizzano il dezonamento per rapporto alla mancata attribuzione alla zona edificabile, il primo giudice ha stabilito che una parte del fondo (quella gravata dal vincolo AP) non era stata inclusa in zona edificabile, misura che può generare obbligo di risarcimento solo in presenza di circostanze eccezionali, in casu irrealizzate. Inglobato nei territori protetti in applicazione del DFU del 1972 nonostante la strenua opposizione dei proprietari dell'epoca, solo in parte urbanizzato ed escluso dal PGC, così come dal territorio già edificato in larga misura, alla data determinante il mapp. _ non aveva alcuna prospettiva edilizia suscettibile di imporne l'attribuzione, ancorché parziale, ad una zona edificabile del piano di utilizzazione comunale. Dato che l'odierno proprietario RI 1 non poteva aspirare al riconoscimento di un indennizzo di espropriazione materiale neppure per ragioni dedotte dal principio della buona fede o della parità di trattamento, la prima istanza si è limitata a stabilire l'indennità di esproprio formale dovutagli sulla scorta delle più recenti quotazioni di mercato concernenti terreni inedificabili.
E. Avverso questa pronunzia il soccombente è insorto mediante ricorso 15 gennaio 2005 innanzi al Tribunale cantonale amministrativo, riproponendo a giudizio le richieste avanzate in prima istanza.
Narrati i fatti e ripercorso nel tempo lo statuto pianificatorio del mapp. _ a partire dal favorevole assetto esistente nel 1958, il ricorrente ha ribadito fermamente che il fondo - dapprima parzialmente edificabile e poi privato di ogni facoltà edificatoria - è stato oggetto di un esproprio materiale che deve dar luogo ad indennizzazione. Pur non essendo inclusa nel PGC, la proprietà era urbanizzata, ubicata in una zona largamente fabbricata in piena espansione e quindi aveva tutti i requisiti per essere edificata. Le conclusioni di segno opposto cui è pervenuto il Tribunale di espropriazione dando importanza al DFU del 1972 ed allo statuto del fondo per rapporto alle prescrizioni della LIA sarebbero errate. D'altra parte, le part. _ e _ situate sulla stessa sponda orientale del lago sono state oggetto ancora di recente di rilevanti interventi edilizi ed i proprietari dei mapp. _, anch'essi posti in quella zona, hanno ottenuto indennità di espropriazione materiale dopo aver adito le vie legali sin davanti al Tribunale federale, cosicché la mancata concessione di un congruo risarcimento per tale titolo violerebbe il principio della parità di trattamento.
Data per assodata la sussistenza dell'esproprio materiale, nell'ottica della cessione definitiva del fondo l'insorgente ha sollecitato un'indennità di fr. 80.- il mq - identica a quella allocata a suo tempo ai proprietari dei mapp_ - con interessi a contare dal 23 agosto 1987, giorno in cui ha invitato il municipio di CO 2 a formulare delle proposte concrete per l'espropriazione del terreno.
F. Il Tribunale di espropriazione ha proposto la reiezione del gravame e la conseguente conferma della sentenza impugnata riconfermandosi nelle motivazioni ivi contenute.
Ad identica conclusione sono pervenuti il Cantone e il comune di CO 2, i quali hanno avversato partitamente le tesi dell'insorgente con argomentazioni che verranno riprese - ove occorresse - in appresso.
Considerato,

in diritto
1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo, la legittimazione attiva del ricorrente RI 1 e la tempestività dell'impugnativa sono date dagli art. 50 cpv. 1 e 3 Lespr, nonché 13, 43 e 46 PAmm grazie al rinvio di cui all'art. 70 Lespr.
Il gravame è pertanto ricevibile in ordine e può essere deciso senza istruttoria sulla scorta degli atti, atteso che le caratteristiche del mappale espropriato e dei luoghi circostanti sono perfettamente note al tribunale (art. 18 cpv. 1 PAmm).
2. Espropriazione materiale
La vertenza si concentra sull'indennità dovuta al ricorrente per l'espropriazione formale dell'intero mapp. _ di _ promossa dal Cantone in adempimento del PRPLO del 1991. Chiamato a fissare il risarcimento spettante all'espropriato, il primo giudice si è chiesto - come impone la giurisprudenza (DTF 116 Ib 239 consid. 2b) - se il fondo era stato oggetto di una pregressa espropriazione materiale, giungendo a conclusioni negative. La materia dell'odierno contendere ruota soprattutto attorno a questa deduzione, fermamente contestata dal proprietario del terreno.
2.1. Giusta l'art. 26 cpv. 2 Cost., di tenore sostanzialmente corrispondente all'art. 22 ter cpv. 3 VCost., in caso di restrizione della proprietà equivalente a una espropriazione è dovuta piena indennità. Il medesimo principio è stato ripreso e ancorato nella LPT (art. 5 cpv. 2), la quale non contiene però alcuna indicazione sostanziale sulla nozione d'espropriazione materiale; sarebbe stato infatti problematico dotare questo istituto di una veste legale, considerata la sua continua evoluzione dottrinale e giurisprudenziale (DFGP/UPT, Commento LPT, p. 50).
La legge rinvia dunque alla giurisprudenza del Tribunale federale, che ha coniato il concetto di espropriazione materiale nel 1941 (STF 18 luglio 1941 in re Wettstein) e lo ha affinato negli anni seguenti, fino a giungere alla formulazione attuale inaugurata con la celeberrima sentenza Barret (DTF 91 I 329). Secondo questa definizione, vi è espropriazione materiale quando l'uso attuale o il prevedibile uso futuro di una cosa è vietato o limitato in modo particolarmente grave, così che il proprietario è privato di una delle facoltà essenziali derivanti dal diritto di proprietà; una limitazione di minor importanza può ugualmente costituire espropriazione materiale, se essa colpisce uno solo o un numero limitato di proprietari in modo tale che - fosse negato loro l'indennizzo - essi dovrebbero sopportare un sacrificio eccessivamente gravoso e tale da violare il principio d'uguaglianza (teoria del "Sonderopfer"). In ambo i casi premessa al riconoscimento di qualsiasi indennità è l'idoneità del fondo colpito ad essere oggetto di sfruttamento edilizio in un prossimo futuro (vedi da ultimo DTF 125 II 431 consid. 3a e giurisprudenza ivi richiamata).
2.2. Sempre secondo la giurisprudenza del Tribunale federale, l'autorità di pianificazione che allestisce per la prima volta un piano di utilizzazione conforme alle esigenze costituzionali ed ai principi dedotti dalla LPT, pronuncia un rifiuto di attribuire un fondo alla zona edificabile (e non un dezonamento, ovverosia una cosiddetta "Auszonung") allorquando non include una determinata particella in tale zona e ciò anche se questo terreno era edificabile secondo il vecchio diritto (DTF 122 II 326 consid. 4, 121 II 417 consid. 3e). La mancata attribuzione di un fondo alla zona edificabile ("Nichteinzonung") può dar luogo al riconoscimento di un indennizzo per titolo di espropriazione materiale solo in casi eccezionali, segnatamente se il proprietario, in base a criteri e circostanze oggettive, poteva ritenere al momento determinante che un'edificazione del suo fondo conforme al diritto della pianificazione del territorio avrebbe potuto verosimilmente avvenire in un prossimo futuro. Tale è il caso, stando agli esempi citati dall'Alta Corte federale, quando il terreno è, cumulativamente, ubicato entro il PGC adottato conformemente alla legislazione sulla protezione delle acque, pronto per l'edificazione o dotato perlomeno delle infrastrutture di urbanizzazione primaria ed il suo proprietario ha già sostenuto spese considerevoli per l'urbanizzazione particolare e per la costruzione. Oppure quando il fondo è situato in un comprensorio già largamente edificato ai sensi dell'art. 15 lett. a LPT e s'impone la sua utilizzazione come terreno prevedibilmente necessario all'edificazione in un avvenire prossimo. Il diritto ad un indennizzo per espropriazione materiale può fondarsi d'altra parte sul principio della buona fede (DTF 121 II 417 consid. 4b e rinvii). Perché un indennizzo sia riconosciuto occorre quindi, in linea di massima, che al momento determinante il proprietario potesse contare sul fatto che un'edificazione del suo fondo fosse realizzabile con grande probabilità in un futuro prossimo (STF 12 dicembre 2002 in re CE Somazzi).
2.3. Di norma, il momento determinante per stabilire se la fattispecie integra gli estremi di un'espropriazione materiale è quello in cui diviene vincolante il provvedimento che comporta la restrizione della proprietà (DTF 121 II 417 consid. 3d). La legislazione cantonale (cfr. art. 25 cpv. 1 dell'or abrogata LE 1973, corrispondente al vigente art. 39 cpv. 1 LALPT) prevedeva che il piano regolatore entrava in vigore con l'approvazione del Consiglio di Stato; l'approvazione era condizione di validità e aveva effetto costitutivo.
In casu, la sussistenza di un'eventuale espropriazione materiale deve quindi essere apprezzata secondo le circostanze di fatto e di diritto esistenti nell'ottobre del 1975. A quell'epoca erano in vigore la legge federale contro l'inquinamento delle acque dell'8 ottobre 1971 e, a livello cantonale, la già citata legge edilizia del 19 febbraio 1973. Ordinamenti che imponevano la stesura di piani di utilizzazione per disciplinare l'uso ammissibile del suolo (art. 15 e 16 LE) e che regolavano l'edificabilità dei fondi a dipendenza del loro azzonamento e della loro posizione per rapporto al perimetro del progetto generale di canalizzazione (art. 19 e 20 LIA).
2.4. Il PR di _ approvato dal Governo il 7 ottobre 1975, antecedentemente dunque all'avvento della LPT, è il primo piano di utilizzazione di cui si è dotato il comune, che in precedenza non disponeva di diritto autonomo comunale operativo. In effetti, il piano di protezione del laghetto di _ del 1958 non era un atto pianificatorio comunale destinato a delimitare le zone edificabili e a disciplinarne l'utilizzazione, ma uno strumento cantonale di mera salvaguardia del paesaggio, fondato in quanto tale sul DLBN del 1940 e sul relativo regolamento di applicazione del 1944. Ciò non toglie che già allora una buona parte del mapp. _, ovvero tutta la fascia occidentale a contatto con il lago, sia stata gravata da vincoli di inedificabilità per ragioni di protezione della natura e del paesaggio. A torto il ricorrente sostiene che lo strumento di protezione varato dal Cantone nel 1958 costituisce un "valido piano regolatore", che ha conferito positivamente statuto di edificabilità ad una porzione importante del suo fondo. In realtà, a quei tempi tutto il territorio era liberamente edificabile in assenza di particolari limitazioni, per cui il mapp. _ non solo non lo era affatto nel versante lacuale collocato in zona 2, ma lo era soltanto limitatamente nella parte orientale inserita in zona 3.
Nel 1975 il CO 2, con il proprio PR comunale elaborato ed adottato addirittura sotto l'egida della LE 1940, ha apposto un vincolo AP4 (zona di svago) nell'angolo S-E del fondo, concretizzando in sostanza il suo intento di estendere ulteriormente la protezione in essere del laghetto e del suo ambiente, vincolando con servitù di espropriazione tutte le rive e una vasta porzione del retroterra. Sta di fatto che questo aggravio costituisce tecnicamente un rifiuto di assegnazione alla zona edificabile che di principio non genera espropriazione materiale e obbligo di risarcimento. Occorre tuttavia esaminare se la fattispecie dedotta in giudizio non rientra nel novero dei casi eccezionali comunque soggetti ad indennizzazione secondo la giurisprudenza federale. Il che presuppone che alla data determinante la proprietà era idonea ad essere oggetto di sfruttamento edilizio in un prossimo futuro.
2.4.1. Come ha evidenziato il Tribunale di espropriazione ripercorrendo l'iter pianificatorio di _, nel 1973 tutta la part. _ è stata collocata nei territori protetti a titolo provvisorio in applicazione del DFU del 17 marzo 1972 (art. 2 cpv. 1 lett. a e b) e a nulla sono serviti i ricorsi promossi da _, in quel momento proprietari del fondo, per opporsi al provvedimento. Ne segue che in quanto integralmente inclusa nei territori protetti per motivi inerenti alla salvaguardia delle rive dei laghi la proprietà RI 1 non era propriamente edificabile (cfr. art. 4 cpv. 1 DFU). Anche ammettendo che la parte orientale del fondo sia stata posta sotto tutela esclusivamente per necessità d'ordine paesaggistico (vedi sentenza 16 aprile 1975 del Consiglio federale, consid. 6), essa avrebbe potuto accogliere costruzioni che non fossero agricole, forestali o ad ubicazione vincolata, solo dimostrando la sussistenza di un bisogno oggettivamente fondato e l'assenza di interessi pubblici contrari (art. 4 cpv. 3 DFU).
2.4.2. All'epoca decisiva il mapp. _ non era compreso in un PGC conforme alla legislazione sulla protezione delle acque. Una simile verifica va infatti operata alla luce delle normative federali in materia di inquinamento delle acque entrate in vigore il 1° luglio 1972 (LIA dell'8 ottobre 1971, OPA del 19 giugno 1972) e delle relative norme di applicazione cantonali (LALIA del 2 aprile 1975), le quali avevano in sostanza anticipato la suddivisione del territorio in edificabile e non poi sancita dalla LPT (DTF 122 II 326 consid. 4a). Nessuna rilevanza può essere quindi data al semplice PGC provvisorio adottato nel gennaio del 1973 dal municipio di _, che in ogni modo - al pari del susseguente piano approvato l'8 agosto 1980 dal Dipartimento dell'ambiente - escludeva chiaramente la proprietà del ricorrente dal perimetro delle canalizzazioni.
2.4.3. Quest'ultima circostanza e la mancanza di un valido piano regolatore comunale porta ineluttabilmente a constatare che nel 1975 il mapp. _ non era edificabile in forza del diritto federale vigente in quel momento, poiché con ogni evidenza non apparteneva al territorio edificabile ristretto (art. 28 OPA) siccome escluso dalle previsioni di urbanizzazione e di azzonamento del comune (RDAT 1977 p. 231). Di conseguenza, un'eventuale domanda di costruzione avrebbe dovuto essere esaminata alla luce dei limitativi art. 20 LIA e 27 OPA, e soddisfare di riflesso il noto requisito del bisogno oggettivamente fondato.
2.4.4. Al momento determinante il fondo era tutto sommato sufficientemente urbanizzato. Un terreno è infatti da considerare tale se, oltre all'accesso adeguato, le necessarie condotte d'acqua, d'energia e di evacuazione dei liquami arrivano così vicine da rendere possibile un raccordo senza dispendio rilevante; l'allacciamento non deve quindi essere assoluto, essendo bastevole che sia realizzabile tenendo conto del principio di proporzionalità (art. 19 cpv. 1 LPT; Jomini, Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung, n. 29 ad art. 19). Al contrario di quanto sostiene il ricorrente, se il collegamento alla canalizzazione delle acque luride che corre lungo la strada al mapp. _ avrebbe anche potuto essere realizzato con un investimento razionale, il collegamento con la rete viaria comunale, segnatamente con la _, si sarebbe rivelato assai problematico per l'assenza di un passo carrozzabile verso quella arteria. Ciononostante si può ritenere che il mapp. _ non fosse troppo penalizzato dal profilo dell'urbanizzazione. Dalle tavole processuali non risulta però che i precedenti proprietari abbia sostenuto qualche spesa per l'urbanizzazione particolare o per l'esecuzione di interventi in vista di qualsivoglia costruzione.
2.4.5. Non occorre verificare se il fondo si trovava in un comprensorio già largamente edificato o era necessario all'edificazione nei successivi quindici anni, atteso che questi concetti attengono alla LPT (cfr. tuttavia l'art. 15 OPA), entrata in vigore posteriormente all'approvazione dell'atto pianificatorio che il ricorrente reputa costitutivo di espropriazione materiale. Ad ogni buon conto, a mente di questo tribunale l'inclusione del mapp. _ nella zona AP4 del PR 75 di _ non ha mortificato alcuna prospettiva di edificarlo in un prossimo futuro e, quindi, non ha intaccato il diritto di proprietà della famiglia RI 1 in modo da ingenerare espropriazione materiale. Colpito dai vincoli di protezione del PRPLO 58 prima e del DFU poi, in nessun tempo collocato all'interno di un PGC conforme alla legislazione sulla protezione delle acque, escluso dal territorio edificabile ristretto, soggetto alle limitazioni dell'art. 20 LIA e appartenente ad un comparto territoriale inedificabile chiaramente identificabile come tale, ancorché parzialmente urbanizzato il fondo non aveva oggettiva vocazione edilizia alla data determinante. Né i suoi proprietari potevano seriamente pensare che un'edificazione sarebbe stata realizzabile con grande probabilità in un avvenire prossimo o che un'assegnazione del terreno alla zona edificabile avrebbe dovuto imporsi per ragioni dedotte dal principio della buona fede. Certo, dopo aver ottenuto la part. _ nel 1955, i progenitori del ricorrente hanno rinunciato ad edificarla, confidando verosimilmente nella possibilità di potervi procedere più tardi grazie all'assetto parzialmente favorevole di cui ha beneficiato nel 1958 e al vuoto legislativo federale esistente fino al 1972. A torto, poiché nessun proprietario può contare sul fatto che un determinato terreno resterà definitivamente edificabile o che le sue possibilità edificatorie rimarranno immutate (cfr., sull'argomento, Leimbacher, Planungen und materielle Enteignung, VPL-Schrift Nr. 63, p. 21 e giurisprudenza ivi citata). D'altro canto, dal fascicolo di causa non risulta che i vecchi proprietari avessero mai ricevuto da organi competenti assicurazioni vincolanti circa l'inserimento del mapp. _ in una zona edificabile o garanzie esplicite in punto alla possibilità di edificarvi su parte della sua superficie opere rilevanti dal profilo della polizia delle costruzioni. Gli atti testimoniano unicamente il desiderio di RI 1 di cedere il fondo al comune di CO 2, ma non comprovano alcuna intenzione del municipio di versare risarcimenti di espropriazione materiale. Neppure il Consiglio di Stato ha mai garantito il pagamento di indennità per tale titolo, limitandosi ad evocare i contenuti dell'allora vigente art. 26 LE 73 nelle considerazioni generali introduttive della risoluzione di approvazione del PR.
2.4.6. Per quel che è del sacrificio particolare che il proprietario del fondo lascia intendere di aver sopportato, basterà ricordare che la giurisprudenza ne fa dipendere l'esistenza dalla elevata possibilità di attuazione dell'aspettativa edilizia in un prossimo futuro (DTF 119 Ib 147 consid. 6; 112 Ib 492 consid. 8). Negata la sussistenza di questo presupposto in virtù delle considerazioni illustrate in precedenza, dev'essere di riflesso escluso il riconoscimento di un'indennità di espropriazione materiale fondata sulla teoria del Sonderopfer (vedi pure STF 22 maggio 2002 in re Stato del Canton Ticino c. Avosti, nella quale si conferma chiaramente che la nozione di sacrificio particolare non torna applicabile a casi di mancata attribuzione alla zona edificabile di fondi per i quali non sia dato un obbligo di inserirveli).
Dal profilo invece della parità di trattamento che l'insorgente invoca per rapporto ai successi giudiziari riportati dai proprietari dei mapp. _, occorre sottolineare che la situazione di quest'ultimi non era analoga a quella oggetto del presente giudizio, fondato peraltro su una giurisprudenza federale che in materia di espropriazione materiale è evoluta e si è affinata con gli anni. In effetti, nel 1972 la parte superiore dei mapp. _ - inserita nel perimetro del PGC, perfettamente urbanizzata e posta in una zona votata all'edificazione - era stata collocata nella zona edificabile del PR di _ e poi declassata in zona AP con una variante approvata dal Consiglio di Stato il 30 settembre 1976 (vedi STA 20 febbraio 1986 in re _, p. 3). La vertenza sorta tra le parti si era poi conclusa nel 1987 con una transazione davanti al Tribunale federale, in virtù della quale il comune aveva acquistato i terreni in discussione a fr. 80.- il mq negando tuttavia la sussistenza di un esproprio materiale (cfr. decreti di stralcio 21 ottobre 1987 e 1° dicembre 1987 prolati dal giudice federale delegato nella causa _). In simili evenienze questo tribunale non può riconoscere al ricorrente delle indennità di espropriazione materiale in applicazione del principio dell'uguaglianza giuridica. Neppure il fatto che le part. _ e _ situate sulla medesima sponda orientale del lago siano state oggetto, ancora ultimamente, di rilevanti interventi edilizi consente di pervenire a epilogo diverso. Quand'anche dovesse risultare che le licenze di cui hanno beneficiato i proprietari di quei fondi sono state rilasciate per errore, l'insorgente non ne trarrebbe alcun vantaggio, trattandosi con ogni evidenza di eventi di carattere edilizio che esulano dal contesto di mera natura espropriativa che qui ci occupa.
3. Indennità di espropriazione formale
3.1. Giusta l'art. 9 Lespr, l'espropriazione ha luogo mediante piena indennità. La determinazione di questa è disciplinata dal principio secondo cui l'espropriato non deve subire un danno individuale, né conseguire particolari vantaggi per effetto dell'espropriazione. In altre parole, all'espropriato deve essere garantita la stessa situazione economica in cui si troverebbe se l'espropriazione non avesse avuto luogo, in modo che, per effetto dell'espropriazione, non subisca danni né consegua vantaggi pecuniari (Hess-Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, N. 3 ss. ad art. 16 LFespr). L'importo dell'indennità è calcolato in base all'intero valore venale del diritto espropriato (art. 11 lett. a Lespr). Essa comprende pure l'ammontare di tutti gli altri pregiudizi subiti dall'espropriato come conseguenza dell'espropriazione.
Il dies aestimandi si situa al momento dell'anticipata immissione in possesso (art. 19 prima frase Lespr), data a far tempo dalla quale decorrono pure gli interessi al saggio usuale sull'indennità definitiva (art. 52 cpv. 3 Lespr). Se non v'è presa di possesso anticipata, sarà determinante il momento dell'emanazione della decisione di stima da parte del Tribunale di espropriazione (art. 19 seconda frase Lespr) e l'interesse legale sull'indennità inizierà a decorrere a partire dalla data in cui la stessa diventa esigibile, ossia decorsi venti giorni dalla sua fissazione definitiva (art. 54 cpv. 1 Lespr).
Accertato che l'imposizione del vincolo AP sul mapp. _ non è stata costitutiva di espropriazione materiale, l'indennità dovuta al proprietario per l'esproprio formale sollecitato da Stato e comune deve essere determinata tenendo presente che l'odierna collocazione del fondo impone di considerarlo alla stregua di terreno inedificabile e di valutarlo come tale (DTF 114 Ib 122 consid. 7a) alla data del 30 novembre 2004, giorno in cui il Tribunale di espropriazione si è pronunciato sull'indennità da corrispondere all'espropriato (art. 19 cpv. 1 Lespr).
3.2. Dottrina e giurisprudenza concordano nel ritenere che il valore venale di un terreno venga di regola stabilito in base al metodo statistico-comparativo (cfr. Hess-Weibel, op. cit., N. 80 ss. ad art. 19 LFespr; Moor, Droit administratif, p. 417; DTF 122 I 168, 122 II 337, 115 Ib 408). Secondo questo metodo il valore venale di un fondo viene individuato confrontando i prezzi già soluti nella regione di cui si tratta per analoghi terreni in libere contrattazioni; nel limite del possibile vengono di norma prese in considerazione le contrattazioni attendibili realizzate nell'anno precedente il dies aestimandi. Di eventuali differenze (per forma, situazione, dimensione, possibilità di sfruttamento, ecc.) si tiene conto attraverso adeguati aumenti o diminuzioni. In sostanza il valore corrisponde al prezzo che l'espropriato potrebbe conseguire in una normale contrattazione, rispettivamente alla somma che un numero imprecisato di acquirenti sarebbe disposto a pagare, tenuto conto dei prezzi praticati in zona, corretti e adeguati alle peculiarità dei singoli terreni. Il prezzo di gran lunga inferiore o superiore alla media convenuto in un contratto isolato non è evidentemente determinante, e non può essere assunto quale esempio, dal momento che vi possono influire elementi che impediscono di considerarlo oggettivo (cfr. Hess-Weibel, op. cit., N. 87 ad art. 19 LFespr; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, p. 36). L'applicazione del metodo comparativo presuppone d'altro canto che esistano sufficienti contrattazioni relative a fondi che possano essere paragonati a quello in esame, ma non è necessario che si tratti di fondi identici. Richiesto è invece che i prezzi pagati per quei fondi possano essere analizzati e che da essi si possano trarre conclusioni ragionevoli circa il livello del mercato in generale (RDAT 1985 N. 92). Le cifre indicative ottenute con questo approccio analitico vanno quindi corrette ed adeguate in funzione delle peculiarità, siano esse negative o positive, riguardanti il fondo oggetto dell'esproprio. Giova infine ricordare che il metodo comparativo non conduce alla determinazione di valori assoluti, bensì serve a mettere in evidenza una tendenza nell'evoluzione dei prezzi dei terreni in una determinata zona, che può essere influenzata dalla situazione di fatto e di diritto che la caratterizza.
3.3. Le usuali indagini esperite a RF dal Tribunale di espropriazione hanno evidenziato il pagamento nella regione di riferimento di un prezzo medio dell'ordine di fr. 24.75 per terreni privi di componente edilizia e di fr. 4.60 il mq per superfici boscate. Trattasi di valori del tutto attendibili, vicini alla quotazione di fr. 30.- il mq normalmente attribuita in tutto il cantone ai buoni terreni di natura agricola (cfr. RDAT II-1994 N. 64) ed alle indennità massime di fr. 5.- il mq riconosciute di regola per l'esproprio di aree boschive (RDAT I-1999 N. 34).
3.4. Le cifre indicative di cui sopra vanno ora corrette ed adeguate in funzione delle specificità giuridiche e fattuali del mappale espropriato, in modo da giungere al suo effettivo valore venale.
La part. _ di _ possiede attributi interessanti per ampiezza, posizione e orientamento. Considerate queste peculiarità, l'indennità di soli fr. 20.- il mq riconosciuta dal primo giudice per l'intera area espropriata appare senz'altro inadeguata. Essa va quindi aumentata a fr. 30.- il mq limitatamente alla porzione prativa del terreno (mq 5'638), somma che premia le effettive qualità di questa porzione del fondo, garantendo agli espropriati la piena indennità prevista dalla legge sulla scorta dell'intero valore venale del diritto espropriato. Per la parte restante ricoperta da canneti (mq 424; vedi il rilievo 28 ottobre 2004 dell'ing. Gisi), l'indennizzo va determinato in fr. 5.- il mq, come rettamente stabilito dal Tribunale di espropriazione in altri casi aventi per oggetto l'esproprio di queste particolari superfici disposte attorno al lago di _.
4. Stante quanto precede, il ricorso deve essere parzialmente accolto con la parziale riforma del giudizio impugnato.
Questo esito impone di ripartire la tassa di giudizio tra le parti tenendo conto della preminente soccombenza dell'espropriato (art. 28 PAmm per il rinvio dato dall'art. 50 cpv. 3 Lespr). A quest'ultimo, assistito da un legale iscritto nel registro degli avvocati, vanno riconosciute ripetibili commisurate in funzione del successo assai limitato dell'impugnativa (art. 31 PAmm).