Decision ID: 25c1f7ff-5c20-5a72-8134-7d0c68111a00
Year: 2017
Language: de
Court: BE_VB
Chamber: BE_VB_001
Canton: BE
Region: Espace_Mittelland
Law Area: public_law

I. Sachverhalt
1. Die Beschwerdegegner reichten am 15. August 2011 bei der Gemeinde Saanen ein
Baugesuch ein für den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit vier Wohnungen, einem
Zwischenbau mit Autolift und einer unterirdischen Autoeinstellhalle für acht
Personenwagen sowie Nebenräume im Untergeschoss und zwei Aussenparkplätzen auf
Parzelle Saanen Grundbuchblatt Nr. M._. Die Parzelle liegt in der Dorfkernzone
DK8 und im Perimeter des Ortsbildgestaltungsbereichs Gstaad und befindet sich neben
dem Louibach. Gegen das Bauvorhaben erhoben die Beschwerdeführenden Einsprache.
In einem Fachbericht vom 1. Mai 2012 kam das Amt für Gemeinden und Raumordnung
(AGR) zum Schluss, die Bauparzelle liege in einem dicht überbauten Gebiet im Sinne von
Art. 41c Abs. 1 GSchV1. Mit Entscheid vom 18. Dezember 2012 erteilte die Gemeinde die
Baubewilligung und eine Ausnahmebewilligung nach Art. 41c Abs. 1 GSchV für das Bauen
im Gewässerraum.
1 Gewässerschutzverordnung des Bundesrates vom 28. Oktober 1998 (GSchV; SR 814.201)
RA Nr. 110/2016/28 3
2. Dagegen erhoben die Beschwerdeführenden Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs-
und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE). Die Beschwerdegegner reichten im
Beschwerdeverfahren mehrere Projektänderungen ein, mit denen das Vorhaben deutlich
redimensioniert wurde. Zudem erklärten sie sich mit einer Auflage bezüglich
Erstwohnungsnutzung einverstanden. Mit Entscheid vom 23. Juni 2015 hob die BVE den
Gesamtentscheid der Gemeinde Saanen vom 18. Dezember 2012 auf und wies die Sache
zur Fortsetzung des Projektänderungsverfahrens und zum Entscheid über das geänderte
Projekt gemäss Plänen vom 28. Mai 2015 an die Gemeinde zurück.
3. Die Gemeinde nahm in der Folge das Verfahren wieder auf. Die Projektänderung
gemäss Plänen vom 28. Mai 2015 betraf den Neubau eines Einfamilienhauses mit fünf
Zimmern und drei Parkplätzen, davon einer in einem Garagenanbau. Die
Beschwerdeführenden reichten gegen das geänderte Projekt erneut Einsprache ein. Mit
Gesamtentscheid vom 3. Februar 2016 wies die Gemeinde Saanen die Einsprachen ab
und erteilte die Baubewilligung für das geänderte Projekt gemäss den Plänen vom 28. Mai
2015. Der Gesamtentscheid umfasste auch die Bewilligung nach Art. 41c Abs. 1 Bst. a
GSchV für die Erstellung einer zonenkonformen Baute innerhalb des Gewässerraums in
einem dicht überbauten Gebiet, die Ausnahmebewilligung für das Unterschreiten des nach
Art. 41 GBR2 vorgeschriebenen Abstands zum Fliessgewässer, die
Gewässerschutzbewilligung der Gemeinde, die Gewässerschutzbewilligung des Amtes für
Wasser und Abfall (AWA), die Wasserbaupolizeibewilligung nach Art. 48 WBG3 und die
fischereirechtliche Bewilligung. Als Auflage wurde verfügt, dass der Zugang zum Louibach
mit bis zu 32 t schweren Fahrzeugen kurzfristig möglich sein muss. Zudem wurde die
Erstwohnungsnutzung mit Zweckentfremdungsverbot verfügt und eine entsprechende
Anmerkung im Grundbuch angeordnet.
4. Gegen den Gesamtentscheid der Gemeinde Saanen vom 3. Februar 2016 reichten
die Beschwerdeführenden 1-4 sowie die Beschwerdeführenden 5 und 6 am 4. März 2016
2 Einwohnergemeinde Saanen, Baureglement, genehmigt vom Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR) am 16. Februar 2012, Stand 22. Juni 2015 3 Gesetz vom 14. Februar 1989 über Gewässerunterhalt und Wasserbau (Wasserbaugesetz, WBG; BSG 751.11)
RA Nr. 110/2016/28 4
je eine Beschwerde bei der BVE ein. Die Beschwerdeführenden beantragen die Aufhebung
des Gesamtentscheides vom 3. Februar 2016 und die Erteilung des Bauabschlags.
5. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet4, vereinigte die
Verfahren. Es holte die Vorakten ein und führte den Schriftenwechsel durch.
Die Beschwerdegegner beantragten in ihrer Beschwerdeantwort vom 6. April 2016 die
Abweisung der Beschwerden und die Bestätigung des angefochtenen Gesamtentscheids.
Die Gemeinde Saanen beantragte mit Stellungnahme vom 30. März 2016 die Abweisung
der Beschwerden. Das AGR hielt mit Stellungnahme vom 22. März 2016 an seiner
Auffassung fest, wonach die Bauparzelle in einem dicht überbauten Gebiet liegt. Das
Tiefbauamt, Oberingenieurkreis I (OIK I) hielt mit Eingabe vom 22. März 2016 fest, die
Voraussetzungen einer wasserbaupolizeilichen Ausnahmebewilligung seien erfüllt. Es
führte zudem aus, das Bauvorhaben befinde sich gemäss Gefahrenkarte der Gemeinde
Saanen vollumfänglich im gelben Gefahrengebiet (mittlere Gefährdung). In diesem seien
lediglich bei besonders sensiblen Bauvorhaben Objektschutzmassnahmen erforderlich.
Vorliegend handle es sich nicht um ein besonders sensibles Bauvorhaben.
6. Das Rechtsamt holte sodann einen Fachbericht der kantonalen Kommission zur
Pflege der Orts- und Landschaftsbilder (OLK) ein. Die OLK bemängelte das Projekt
gemäss Plänen vom 28. Mai 2015 in Bezug auf die Gebäudeausrichtung, das
Gebäudevolumen und die Dachform. Zudem empfahl sie einen höheren Fensteranteil in
der Nordfassade. Die Beschwerdegegner beantragten daraufhin die Sistierung des
Verfahrens bis Ende August 2016. Das Rechtsamt wies dieses Gesuch mit Verfügung vom
14. Juli 2016 ab. Am 21. September 2016 führte es im Beisein der Parteien und einer
Vertretung der OLK einen Augenschein mit Instruktionsverhandlung durch. Die Parteien
erhielten Gelegenheit, sich zum Protokoll des Augenscheins zu äussern und
Schlussbemerkungen einzureichen.
Die Beschwerdeführenden hielten mit Stellungnahmen vom 17. bzw. 24. Oktober 2016 an
ihren Anträgen fest. Die Gemeinde ergänzte mit Stellungnahme vom 27. Oktober 2016 ihre
am Augenschein gemachten Äusserungen wie folgt: Der Neubau auf der an das
Baugrundstück angrenzenden Parzelle Saanen Grundbuchblatt Nr. O._ sei am
12. November 2012 bewilligt worden; die Schlussabnahme sei am 12. Januar 2016 erfolgt.
4 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191)
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Auf jener Parzelle befinde sich zudem eine unterirdische Einstellhalle, welche im Oktober
1993 bewilligt und im Jahr 1994 fertiggestellt worden sei.
7. Am 5. Dezember 2016 reichten die Beschwerdegegner eine Projektänderung ein. Mit
dieser wurde die Fassadengestaltung auf der Nordseite angepasst, um den
diesbezüglichen Anliegen der OLK Rechnung zu tragen.
Die Gemeinde stimmte mit Stellungnahme vom 11. Januar 2017 der Projektänderung zu.
Der OIK I hielt mit Schreiben vom 13. Januar 2017 fest, die Projektänderung ändere nichts
an der wasserbaupolizeilichen Beurteilung. Die Beschwerdeführenden hielten mit
Stellungnahme vom 16. Januar 2017 bzw. 18. Januar 2017 an ihrer Auffassung fest,
wonach das Bauvorhaben unzulässig ist. Die Projektänderung bringe eine geringfügige
ästhetische Verbesserung, genüge aber weiterhin den Ästhetikvorschriften und den Regeln
über den Gewässerabstand nicht. Die OLK erstattete am 16. Januar 2017 einen
Zusatzbericht zur Projektänderung. Danach bringen die Anpassungen an der Nordfassade
eine Verbesserung gegenüber dem vorangehenden Projekt, welche der entsprechenden
Forderung der OLK gerecht werde. Der Fassadenversatz an der Nordwestecke bestehe
aber fort, er verunkläre die Dachform und das äussere Erscheinungsbild des Gebäudes.
Damit werde die bauliche Einheit am Ortsrand durchbrochen. Die OLK halte daher an ihrer
Beurteilung fest.
8. Auf die Rechtsschriften und Fachberichte sowie auf das Ergebnis des Augenscheins
wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden Erwägungen
eingegangen.

II. Erwägungen
1. Sachurteilsvoraussetzungen
Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG5. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann er –
unabhängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel
5 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1)
RA Nr. 110/2016/28 6
angefochten werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im
vorliegenden Fall das Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide
können nach Art. 40 Abs. 1 BauG6 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei
der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit zur Beurteilung der Beschwerde gegen
den Gesamtentscheid zuständig. Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchsteller, die
Einsprecher im Rahmen ihrer Einsprachegründe und die zuständige Gemeindebehörde
(Art. 10 KoG in Verbindung mit Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführenden, deren
Einsprachen abgewiesen wurden, sind durch den vorinstanzlichen Gesamtentscheid
beschwert und daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Auf die form- und fristgerecht
eingereichten Beschwerden ist einzutreten.
2. Projektänderungen
a) Die BVE prüfte in ihrem Beschwerdeentscheid vom 23. Juni 2015 (RA
Nr. 110/2013/31), ob die Projektänderung gemäss Plänen vom 28. Mai 2015 nach Art. 43
BewD7 ohne neues Baugesuchsverfahren beurteilt werden kann. Sie bejahte dies und wies
die Sache zur Prüfung und Beurteilung des geänderten Projekts an die Gemeinde zurück.
Der Entscheid der BVE vom 23. Juni 2015 ist in Rechtskraft erwachsen. Auf Vorbringen,
wonach die Voraussetzungen einer Projektänderung nach Art. 43 BewD nicht erfüllt waren,
ist nicht einzutreten.8
b) Gegenstand des vorliegenden Beschwerdeverfahrens bildete demnach zunächst das
geänderte Projekt gemäss Plänen vom 28. Mai 2015. Die Beschwerdegegner haben am
5. Dezember 2016 eine weitere Projektänderung (Pläne vom 2. Dezember 2016, von der
BVE gestempelt am 6. Dezember 2016) eingereicht. Während das Projekt gemäss Plänen
vom 28. Mai 2015 an der Nordfassade im Erd-, Ober- und Dachgeschoss je zwei eher
kleine Fenster vorsah, sollen nunmehr auf allen drei Stockwerken drei Fenster eingebaut
werden, die zudem grösser dimensioniert sind. In der Westfassade soll zudem im
Erdgeschoss ein Schaufenster eingefügt werden. Die wesentlichen Merkmale, namentlich
das Gebäudevolumen und die äusseren Masse, die Erschliessung, der Wohnzweck und
6 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721) 7 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1) 8 Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 49 N. 15
RA Nr. 110/2016/28 7
die Materialisierung blieben unverändert, ebenso der Standort und die Ausrichtung des
Gebäudes und die Dachgestaltung.
Laut Art. 43 BewD kann der Baugesuchsteller während der Hängigkeit eines
Baubewilligungsverfahrens oder eines nachfolgenden Beschwerdeverfahrens vor der BVE
eine Projektänderung einreichen, ohne dass deshalb ein neues Baubewilligungsverfahren eingeleitet werden muss. Eine Projektänderung liegt vor, wenn das Bauvorhaben in seinen
Grundzügen gleich bleibt. Nach dem Gesagten trifft dies auf die Projektänderung vom
5. Dezember 2016 zu, da die Hauptmerkmale des Bauvorhabens unverändert bleiben.9
Erfolgt die Projektänderung im Baubeschwerdeverfahren, sind die Gemeinde, die
Gegenpartei und die von der Projektänderung berührten Dritten anzuhören. Die
Beschwerdeinstanz kann das Verfahren ohne erneute Veröffentlichung fortsetzen, wenn
öffentliche oder wesentliche nachbarliche Interessen nicht zusätzlich betroffen sind. Sie
kann die Sache zur Weiterbehandlung an die Vorinstanz zurückweisen oder selbst über die
Projektänderung entscheiden (Art. 43 Abs. 2 und 3 BewD). Vorliegend sind die
Voraussetzungen für eine Fortsetzung des Verfahrens ohne erneute Veröffentlichung
erfüllt; die Anhörungsberechtigten erhielten Gelegenheit zur Stellungnahme. Der
Sachverhalt ist zudem genügend abgeklärt, so dass die BVE selbst über die
Projektänderung entscheiden kann.
3. Ortsbild
a) Die Beschwerdeführenden weisen darauf hin, dass der positive Fachbericht der OLK
zum ursprünglichen Projekt unter anderem damit begründet wurde, dass die Ausrichtung
des Gebäudes die Fluchten der umliegenden Bauten aufnehme und sich gut in die
Dorfstruktur integriere. Das geänderte Projekt weiche nun von dieser angepassten
Ausrichtung ab und wirke als Fremdkörper im Ortskern. Bei Bauten in der Dorfkernzone
müsse der Einpassung der Baukörper in das Ortsbild besondere Aufmerksamkeit
geschenkt werden. Diesen Anforderungen halte das geänderte Projekt nicht stand. Die
Beschwerdeführenden 5 und 6 führen zudem an, dass das bisher unüberbaute Gebiet
entlang des Louibachs das Ortsbild von Gstaad präge und daher zu bewahren sei.
9 Vgl. Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 32-32d N. 12a
RA Nr. 110/2016/28 8
b) Bauten, Anlagen, Reklamen, Anschriften und Bemalungen dürfen Landschaften,
Orts- und Strassenbilder nicht beeinträchtigen (Art. 9 Abs. 1 BauG). Diese Vorschrift stellt
die „ästhetische Generalklausel“ im Sinne eines allgemeinen Beeinträchtigungsverbots dar.
Eine Beeinträchtigung liegt vor, wenn ein Bauvorhaben einen Gegensatz zur bestehenden
Überbauung schafft, der erheblich stört. Die Gemeinden dürfen eigene Ästhetikvorschriften
erlassen, die über die kantonalen Vorschriften hinausgehen können. Derartige Vorschriften
müssen, um selbständige Bedeutung zu erlangen, konkreter gefasst sein als die
Anordnungen des kantonalen Rechts, sie dürfen Letztere nicht bloss allgemein anders
formulieren.10
Das Baureglement der Gemeinde Saanen (GBR) hält zum Schutz des Orts- und
Landschaftsbildes in allgemeiner Weise fest, dass alle Bauten und Anlagen hinsichtlich
ihrer Gesamterscheinung, Gebäudestellung, Proportionen, Fassaden-, Balkon- und
Dachgestaltung und der Verwendung von Baumaterialien so auszubilden sind, dass
zusammen mit den bestehenden oder vorauszusehenden Bauten eine gute
Gesamtwirkung entsteht und die Schönheit oder erhaltenswerte Eigenart des Strassen-,
Orts- und Landschaftsbildes gewahrt bleibt (Art. 26 Abs. 1 GBR). In den Dorfkernzonen ist
der Gestaltung und der Einpassung der Baukörper ins Ortsbild besondere Aufmerksamkeit
zu schenken. Insbesondere ist die bestehende Differenzierung der Fassaden-, Dach- und
Firstgestaltung sowie der Gebäudehöhen zu erhalten und bei Neubauten weiterzuführen.
Die Gestaltung und Ausrichtung benachbarter Gebäude ist aufeinander abzustimmen (Art.
15 GBR). Die Bauparzelle befindet sich zudem im Ortsbildgestaltungsbereich von Gstaad.
Dieser bezweckt die Wahrung, die Gestaltung und die behutsame Erneuerung der für das
Ortsbild prägenden Elemente, Merkmale und Strukturen (Art. 49a Ziff. 1 GBR).
Diese Bestimmungen gehen weiter als Art. 9 Abs. 1 BauG; ihnen kommt daher
selbständige Bedeutung zu.
c) Die BVE hat im Verfahren RA Nr. 110/2013/31 zum ursprünglichen Projekt einen
Fachbericht der OLK eingeholt.11 In diesem charakterisierte die OLK die Umgebung des
Bauvorhabens und die prägenden Elemente, Merkmale und Strukturen des
Ortsbildgestaltungsbereichs wie folgt:
10 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art.°9/10 N. 4 und 13; BVR 2009 S. 328 E. 5.2 mit Hinweisen 11 Akten RA Nr. 110/2013/31, Fachbericht der OLK vom 12. Mai 2014
RA Nr. 110/2016/28 9
"Gstaad wird im Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz als
verstädtertes Dorf eingestuft, mit gewisser räumlicher Qualität längs der
geschwungenen N._. Das Gebiet bei der Abzweigung der
P._strasse bildet den Auftakt zur U._ sowie den räumlichen
Abschluss des Dorfkerns zum Louwibach. Es zeichnet sich durch die einheitlich
strukturierte, dichte und durchgrünte Bebauungsstruktur aus. Die Gebäude entlang
des Louwibachs sind zum Gewässer hin orientiert. Die Dachlandschaft wird durch die
mächtigen, in der Höhe versetzten Satteldächer bestimmt. Einzig das Gebäude am
Brückenkopf hat eine Kreuzfirst und orientiert sich zum Bach sowie zu den
Strassenräumen. Die Qualitäten der Bebauung bestehen hauptsächlich aus den
längs der Strasse aufgereihten, zweigeschossigen, giebelständigen, kleinvolumigen
Chaletbauten mit Ladengeschäften im steinernen Sockelgeschoss. Die
wohlproportionierten, verzierten Holzfassaden prägen das Ortsbild."
Das unüberbaute Gebiet des Louibachs wurde im Fachbericht nicht als prägendes Element
angeführt. Am Augenschein vom 21. September 2016 hielt der Vertreter der OLK zudem
ausdrücklich fest, dass die Ortsbildschutzvorschriften nicht gegen jegliche Überbauung der
Parzelle Nr. M._ sprechen. Die Ausführungen der OLK stimmen mit den
Eindrücken des Augenscheins überein und überzeugen. Als prägende Elemente gelten
demnach die von der OLK angeführten Elemente der Bebauung. Die Ästhetik- bzw.
Schutz- und Erhaltungsvorschriften führen demnach nicht zum Schluss, dass das bisher
unüberbaute Gebiet entlang des Louibachs unbebaut bleiben muss. Im Übrigen befindet
sich die Bauparzelle in der Bauzone. Ästhetikvorschriften dürfen nicht so interpretiert
werden, dass sie eine zonenkonforme Bebauung generell verhindern.12
d) Mit der Projektänderung vom 28. Mai 2015 wurde das Bauvorhaben redimensioniert
und es wurden verschiedene Gestaltungsaspekte verändert, die hinsichtlich der
ästhetischen Beurteilung bedeutsam sind. Insbesondere ist das Gebäude nun leicht anders
ausgerichtet und an der Nordwestecke mit einem Gebäuderücksprung versehen. Diese
Elemente sind bei der Projektänderung vom 5. Dezember 2016 unverändert geblieben.
Die BVE hat in ihrem Entscheid vom 23. Juni 2015 festgehalten, dass die Projektänderung
vom 28. Mai 2015 auf ihre Übereinstimmung mit den Gestaltungsvorschriften geprüft
werden muss. Die Gemeinde hat diese Beurteilung im angefochtenen Entscheid selber
12 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 9/10 N. 15 mit Hinweisen auf die Praxis
RA Nr. 110/2016/28 10
vorgenommen. Danach war beim ursprünglichen Projekt eine Abstimmung mit der
Gebäudeflucht des bestehenden Gebäudes auf Parzelle Nr. Q._ wegen der
ursprünglich grösseren Dimension des Bauprojekts nötig. Das redimensionierte Projekt
passe nun gut in die bestehende Bebauung. Nach den Vorschriften des GBR fällt
allerdings die Gebäudestellung bzw. -ausrichtung bei der ästhetischen Beurteilung
unabhängig von den Gebäudedimensionen ins Gewicht. Nach dem OLK-Bericht vom 12.
Mai 2014 nahm das ursprüngliche Vorhaben "die Fluchten der umliegenden Bauten auf
und integriert sich gut in die Dorfstruktur". Es stellt sich daher die Frage, wie das geänderte
Projekt mit der leicht abgedrehten Gebäudeausrichtung zu beurteilen ist. Hinzu kommt,
dass der Gebäuderücksprung eine gewisse Unruhe in Fassade und Dach bringt, welche
sich auf die Gesamtwirkung auswirken kann und Anlass zur genaueren Prüfung im Lichte
der Vorschriften über die Dorfkernzonen gibt. Die BVE hat daher Fachberichte der OLK zu
den Projektänderungen vom 28. Mai 2015 und vom 5. Dezember 2016 eingeholt (Art. 22
Abs. 1 Bst. a BewD) und einen Augenschein durchgeführt.
e) Die OLK erstattete ihren Bericht zum Projekt gemäss Plänen vom 28. Mai 2015 am
30. Mai 2016. Die OLK führt darin aus, das Gebäude sei nun nicht mehr auf das markante
Eckhaus ausgerichtet, sondern übernehme die Uferlinie des Louibachs. Die
Materialisierung und Gestaltung des Bauvorhabens sei ortsüblich und auf die Umgebung
abgestimmt. Zur Gebäudeausrichtung führt die OLK aus:
"Das Bauvorhaben integriert sich mit teils veränderten Gebäudeabmessungen
schlechter in den Bestand als das Vorgängerprojekt. Das Abdrehen des Gebäudes
ist eine deutliche Verschlechterung, da die bestehenden Gebäudefluchten nicht
übernommen werden. Dadurch ist der Bezug zur bestehenden Bebauungsstruktur
schwer nachvollziehbar und das Erscheinungsbild am Dorfrand wird verunklärt."
Hinsichtlich der Gestaltung kritisierte die OLK, die Fassadenveränderung auf der Nordseite
wirke sich negativ auf die Gesamterscheinung des Gebäudes aus. Der Versatz im
Grundriss verunkläre die Dachform und das äussere Erscheinungsbild. Die rückwärtige
Fassade des Lift- und Treppenhausanbaus wirke unruhig und schlecht proportioniert. Die
Befensterung an der Nordfassade sei bescheiden und gebe keine adäquate gestalterische
Antwort auf den Ort. Zusammenfassend hielt die OLK fest:
"Das Erhaltungsziel im Ortsbilderhaltungsbereich nach GBR wird mit dem
vorliegenden Projekt erst erreicht, wenn die Gebäudeausrichtung wie im
ursprünglichen Projekt belassen wird. Damit sich das Gebäude besser ins Ortsbild
integriert, muss das Gebäudevolumen und die Dachform vereinfacht werden. Die
RA Nr. 110/2016/28 11
Nordfassade ist mit einem höheren Fensteranteil neu zu gestalten. Die restlichen
Projektänderungen sind für das Ortsbild untergeordnet zu betrachten."
Anlässlich des Augenscheins am 21. September 2016 erklärte die
Beschwerdegegnerschaft, dass die mit der Projektänderung vom 28. Mai 2015 erfolgte
neue Ausrichtung des Gebäudes und der Gebäuderücksprung in der Nordwestecke
notwendig seien, um die Zugänglichkeit zum Louibach mit 32 t schweren Lastwagen für
Massnahmen des Hochwasserschutzes zu gewährleisten. Am Augenschein zeigte sich
zudem, dass das Projekt mit der geänderten Ausrichtung die Fluchten des Neubaus auf
der Nachbarparzelle Nr. O._ aufnimmt. Dieser wurde gemäss den Angaben der
Gemeinde im Jahr 2012 bewilligt und zwischen 2015 und 2016 erstellt. Seine
Fassadenfluchten orientieren sich nicht an den bestehenden Bauten, sondern am
Louibach. Die Vertreter der OLK vertraten am Augenschein vom 21. September 2016 die
Ansicht, dass die Übereinstimmung der Gebäudefluchten mit dem Neubau auf Parzelle
Nr. O._ nichts daran ändere, dass die Projektänderung nicht mehr dieselbe
räumliche Qualität aufweise wie das ursprüngliche Vorhaben. Mit dem Neubau auf Parzelle
Nr. O._ habe sich durch dessen Ausrichtung ein Platzraum auf dem Vorplatz
gebildet und mit dem Bauvorhaben gemäss Plänen vom 28. Mai 2015 würde sich ein
weiterer solcher Platzraum bilden; durch die Abfolge von Platzräumen werde das
Gassenbild gestört.
f) Am Augenschein hat sich gezeigt, dass der Blick auf die Bauparzelle vom Südufer
des Louibachs aus durch Bäume verdeckt wird.13 Die Fluchten und der Gassenraum lassen
sich aber sehr gut von dem Ort aus ablesen, an dem die Gasse, an welcher die
Bauparzelle gelegen ist, in die R._ einmündet.14 Am Eingang zur Gasse befindet
sich rechter Hand das Eckhaus mit der Kreuzfirst (R._ 2, Parzelle
Nr. Q._), auf das die OLK in ihren Fachberichten Bezug nimmt. Der Gassenraum
wurde wohl ursprünglich von den Fluchten dieses und des gegenüberliegenden Gebäudes
(Parzelle Nr. S._) definiert. Der Augenschein hat jedoch gezeigt, dass der Neubau
auf Parzelle Nr. O._ optisch zu einem Bruch geführt hat. Beim Blick von der
Einmündung der Gasse in die R._ ist deutlich erkennbar, dass der Neubau die
Flucht des Eckhauses nicht einhält und die Gasse an der Nordwestecke des Neubaus
13 Protokoll Augenschein vom 21. September 2016, Bilder 20 und 21 14 Protokoll Augenschein vom 21. September 2016, Bilder 1-4
RA Nr. 110/2016/28 12
abgeknickt wird, wobei der von der OLK kritisierte Platzraum entsteht.15 Das Gassenbild ist
damit bereits gestört. Weiter kann der Ansicht der OLK nicht gefolgt werden, wonach beim
strittigen Bauvorhaben der Bezug zur bestehenden Bebauungsstruktur schwer
nachvollziehbar sein soll. Vielmehr verhält es sich so, dass das Bauvorhaben zwar nicht
auf die beiden Gebäude am Eingang zur Gasse (Parzellen Nrn. Q._ und
S._) Bezug nimmt, wohl aber auf den Neubau auf Parzelle Nr. O._. Die
nun gewählte Ausrichtung mit dem Gebäuderücksprung ergibt sich aus der Notwendigkeit
des Zugangs zum Louibach für Hochwasserschutzmassnahmen. Die von Art. 15 GBR
geforderte Abstimmung mit der Ausrichtung benachbarter Gebäude ist im Verhältnis zum
Neubau auf Parzelle Nr. O._ erfüllt. Angesichts des bereits vorhandenen Bruchs
im Gassenbild kann nicht verlangt werden, dass eine Abstimmung mit sämtlichen
benachbarten Gebäuden erfolgt. Das projektierte Gebäude ragt zudem weniger markant in
die Gasse hinein als der bereits erstellte Neubau, denn es wird beim Blick von der
R._ aus zu einem guten Teil vom bestehenden Eckhaus (Parzelle Nr.
Q._) verdeckt. Die gute Gesamtwirkung bleibt damit, soweit sie heute überhaupt
noch besteht, gewahrt.
g) Der Neubau auf Parzelle Nr. O._ verfügt an der Westfassade über einen
überdachten Balkon im zweiten Obergeschoss, welcher eine gewisse Unruhe in die
Fassaden- und Dachlandschaft in Umgebung des Bauvorhabens bringt. Die Feststellung
der OLK in ihrem Zusatzbericht vom 16. Januar 2017, wonach die bauliche Einheit am
Ortsrand über die einheitlichen Dachformen mit durchlaufenden Trauflinien und die
einfachen, rechteckigen Gebäudevolumen definiert wird, muss insoweit relativiert werden.
Dass der Gebäuderücksprung am Bauvorhaben das Ortsbild zusätzlich beeinträchtigen
soll, ist nicht nachvollziehbar. Insbesondere wird beim Blick von der R._ aus das
Bauvorhaben mehrheitlich vom Eckhaus (Parzelle Nr. Q._) verdeckt und der von
der OLK kritisierte Gebäuderücksprung an der Nordwestecke und die unruhige Dachform
sind kaum bzw. erst beim Eintritt in die Gasse ersichtlich, während die Sicht auf die
Nordwestecke des Neubaus auf Parzelle Nr. O._ mit dem überdachten Balkon frei
bleibt.16 Im Verhältnis zur gegenwärtigen Situation ist daher nicht ersichtlich, dass das
Bauvorhaben zu einer massgeblichen Beeinträchtigung des Ortsbildes führt.
15 Protokoll Augenschein vom 21. September 2016, Bilder 1-4; vgl. auch Bild 8 aus der Gegenrichtung 16 Protokoll Augenschein vom 21. September 2016, Bilder 1-4
RA Nr. 110/2016/28 13
h) An der Nordfassade haben die Beschwerdegegner mit der Projektänderung vom
5. Dezember 2016 Verbesserungen vorgenommen, welche die OLK in ihrem Zusatzbericht
vom 16. Januar 2017 als angemessene und sinnvolle Antwort auf ihre Kritik im
vorangehenden Fachbericht bewertet. Es werde nunmehr ein harmonisches Fassadenbild
erreicht. Die Beschwerdeführenden bestreiten dies nicht. Der Beurteilung durch die OLK
kann daher ohne weiteres gefolgt werden.
i) Zusammenfassend ergibt sich, dass das Bauvorhaben nicht im Widerspruch zu den
kantonalen und kommunalen Ästhetikvorschriften steht. Entscheidende Bedeutung kommt
dabei dem erst kürzlich erstellten Neubau auf Parzelle Nr. O._ zu. Dessen
Auswirkungen auf das Ortsbild sind im vorliegenden Verfahren nicht zu bewerten.
Entscheidend ist jedoch die Frage, ob vom streitigen Bauvorhaben angesichts der bereits
vorhandenen Gegebenheiten (einschliesslich des erwähnten Neubaus) eine erhebliche
ästhetische Störwirkung ausgeht. Dies ist nach dem Gesagten zu verneinen.
4. Gewässerabstand
a) Nach den massgebenden Plänen soll das projektierte Gebäude in einem Abstand
von rund 6 Metern zur Böschungsoberkante des Louibachs erstellt werden. Die
Beschwerdeführenden sind der Ansicht, dass damit die Bestimmungen über den
Gewässerabstand verletzt werden.
b) Nach Art. 36a Abs. 1 GSchG17 legen die Kantone nach Anhörung der betroffenen
Kreise den Raumbedarf der oberirdischen Gewässer (Gewässerraum) fest, der erforderlich
ist zur Gewährleistung der natürlichen Funktionen der Gewässer, des Hochwasserschutzes
und der Gewässernutzung. In dicht überbauten Gebieten kann bereits bei der Festsetzung
der Breite des Gewässerraums den baulichen Gegebenheiten Rechnung getragen werden,
soweit der Hochwasserschutz gewährleistet bleibt (Art. 41a Abs. 4 GSchV). Art. 5b Abs. 1
WBG erklärt die Gemeinden für zuständig, den Gewässerraum in ihrer baulichen
Grundordnung oder in Überbauungsordnungen festzulegen. Nach Art. 41 Ziff. 1 i.V.m.
Anhang 13 GBR ist entlang des Louibachs ein Bauabstand von 18 Metern, gemessen ab
Mittelwasserlinie am Böschungsfuss, einzuhalten. Das Bauvorhaben hält diesen
17 Bundesgesetz vom 24. Januar 1991 über den Schutz der Gewässer (Gewässerschutzgesetz, GSchG; SR 814.20)
RA Nr. 110/2016/28 14
Bauabstand nicht ein; es soll vielmehr bis auf 6 Meter an die Böschungsoberkante
heranreichen und somit unbestrittenermassen in den definierten Gewässerraum
hineinragen.
Innerhalb des Gewässerraums ist die Erstellung von Bauten und Anlagen nur zulässig,
wenn bestimmte bundesrechtlich definierte Anforderungen erfüllt sind. Insbesondere kann
die Erstellung zonenkonformer Anlagen bewilligt werden, wenn sich die Bauparzelle in
dicht überbautem Gebiet befindet und keine überwiegenden Interessen entgegenstehen
(Art. 41c Abs. 1 Bst. a GSchV). Die Standortgebundenheit solcher Bauten wird nicht
vorausgesetzt. Bei gegebenen Voraussetzungen kann die Bewilligung direkt gestützt auf
Art. 41c Abs. 1 GSchV erfolgen; sie erfordert keine Umsetzung im kantonalen oder
kommunalen Recht. Entsprechend müssen auch die Anforderungen an eine
Ausnahmebewilligung gemäss Art. 26 BauG nicht zusätzlich erfüllt sein.
c) Die Zonenkonformität des Bauvorhabens wird nicht bestritten. Umstritten ist
hingegen, ob sich die Bauparzelle in dicht überbautem Gebiet befindet. Die Gemeinde
bejahte dies im angefochtenen Entscheid gestützt auf einen Fachbericht des Amtes für
Gemeinden und Raumordnung (AGR). Das AGR ist nach Art. 5b Abs. 3 WBG zuständig
zum Entscheid, welche Teile des Gewässerraums im Sinne des Bundesrechts dicht
überbaut sind, wenn die Gemeinde diese Festlegung nicht in ihrer baurechtlichen
Grundordnung oder in Überbauungsordnungen getroffen hat. Die baurechtlichen
Vorschriften der Gemeinde Saanen enthalten keine solche Festlegung. Entgegen der
Ansicht der Beschwerdeführenden 5 und 6 kann kein qualifiziertes Schweigen des
Gesetzgebers angenommen werden, wenn die Gemeinde von der Möglichkeit einer
Festlegung der dicht überbauten Gebiete gar keinen Gebrauch gemacht hat. Der
Zuweisungsentscheid fällt diesfalls in die Kompetenz des AGR. Dieses kam in seinem
Fachbericht vom 1. Mai 2012 zum ursprünglichen Bauprojekt zum Schluss, dass sich die
Bauparzelle in einem dicht überbauten Gebiet befinde. Die seither erfolgten
Projektänderungen sind für diese Einschätzung ohne Bedeutung.
d) Nach der bundesgerichtlichen Praxis ist der Begriff des "dicht überbauten Gebiets"
restriktiv auszulegen. Es geht darum, dass in solchen Gebieten die raumplanerisch
erwünschte städtebauliche Verdichtung und die Siedlungsentwicklung nach innen
ermöglicht und Baulücken geschlossen werden können, auch wenn sie von einem
Fliessgewässer durchquert werden. Der Begriff des "dicht überbauten Gebiets" ist dabei
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nicht gleichzustellen mit der raumplanungsrechtlichen Definition einer "weitgehenden
Überbauung". In eher peripher gelegenen Gebieten sind die Anforderungen oft nicht
erfüllt.18 Gestützt auf diese Praxis hat das Verwaltungsgericht in einem kürzlich
ergangenen Entscheid das Vorliegen einer dichten Überbauung bei einer Bauparzelle in
einem locker bebauten Bereich mit viel Grünraum in einer Entfernung von rund 400 Metern
vom Dorfzentrum von Kandersteg verneint.19 Die Gerichte stützten sich auf das Merkblatt
"Gewässerraum im Siedlungsgebiet" des Bundesamtes für Raumentwicklung (ARE) und
des Bundesamtes für Umwelt (BAFU) vom 18. Januar 2013.20 Nach diesem ist
einzelfallweise zu prüfen, ob eine dichte Überbauung vorliegt. Der Betrachtungsperimeter
ist so zu wählen, dass entweder eine logische Abgrenzung (Strassengeviert, Topographie,
Bebauungsmuster) übernommen wird oder eine Fläche von mindestens 5'000 m2 einseitig
längs des Gewässers betrachtet wird.21 Als Hinweis für eine dichte Überbauung gilt ein
Standort in der Zentrums- oder Kernzone der Ortschaft oder in einem gut erschlossenen
Gebiet mit überdurchschnittlich grossem Entwicklungspotenzial
(Entwicklungsschwerpunkt). Gegen die Annahme einer dichten Überbauung sprechen
bedeutende Grünräume oder die bestehende oder zu erwartende ökologische oder
landschaftliche Bedeutung des Gewässerabschnitts. Weitere Hinweise können sich aus
der Parzellenfläche und der baulichen Nutzung in der Umgebung ergeben.22 Wenn es sich
wie vorliegend um eine eingezonte, aber bisher nicht überbaute Parzelle handelt, kann
eine dichte Überbauung insbesondere dann angenommen werden, wenn es sich um eine
Baulücke handelt.23
Das AGR erachtete folgende Kriterien als entscheidend für die Bejahung einer dichten
Überbauung:
- Standort in der Dorfkernzone
- Standort, der für eine bauliche Verdichtung prädestiniert ist und einer planerisch
erwünschten Siedlungsentwicklung nach innen entspricht
- Die Grundstücke in der Umgebung sind baulich weitgehend ausgenützt
- Das Vorhaben tangiert keine bedeutenden siedlungsinternen Grün- oder Freiräume
18 BGE 140 II 428 E. 7 S. 435 19 VGE 2016/234 vom 25. November 2016, E. 3.3 20 BGE 140 II 428 E. 3 S. 432; 140 II 437 E. 3 S. 440 21 Merkblatt, S. 11; vgl. auch VGE 2016/234 vom 25. November 2016, E. 3.2 22 Merkblatt, S. 4 f. 23 Merkblatt, S. 7
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- Eine Revitalisierung des Gewässers ist langfristig unverhältnismässig.24
Im Zeitpunkt dieser Beurteilung war die Nachbarparzelle Nr. O._ erst unterirdisch
mit dem Parkhaus überbaut; in der Zwischenzeit wurde der oberirdische Neubau erstellt.
Der Beurteilung des AGR kann gefolgt werden. Die Bauparzelle liegt in der Dorfkernzone
DK8. Gegen Osten, Norden, Westen und Südwesten hin befinden sich weitere Gebiete der
Dorfkern- bzw. der Kernzone sowie der Hotelzone; im Süden schliessen Wohngebiete
daran an. Südöstlich, auf der Südseite des Louibachs, befindet sich eine Gewerbe- und
Lagerzone. Erst an deren Südostseite schliesst ein bewaldetes Gebiet an. Nördlich des
Louibachs, wo sich die Bauparzelle befindet, sind die umliegenden Parzellen bebaut und
nur teilweise mit kleineren Grünflächen versehen; insbesondere ist die Böschung des
Louibachs mit Bäumen bewachsen. Im Dreieck zwischen V._, P._ und
R._ ist die Bebauung ausgesprochen dicht, so dass ein Eindruck ineinander
verschachtelter Gebäude entsteht.25 Der Standort der Bauparzelle erweist sich demnach
als zentral, gut erschlossen und von dichter Bebauung umgeben. Es werden keine
Grünräume von bedeutsamem Ausmass berührt. Dass das Bauvorhaben die bisher
vorhandene Aussicht von den nördlich der Bauparzelle gelegenen Liegenschaften auf den
Louibach tangiert, steht einer Einstufung als dicht überbautes Gebiet nicht entgegen.
e) Entsprechend bleibt noch zu prüfen, ob dem Bauvorhaben überwiegende Interessen
entgegenstehen. Insbesondere muss berücksichtigt werden, dass ein genügender Schutz
vor Hochwasser gewährleistet sein muss. Dafür muss ein Zugang für die Durchführung von
Unterhaltsarbeiten sichergestellt werden.26 Nach dem Amtsbericht Wasserbaupolizei des
OIK I vom 11. September 2015 stehen dem Bauvorhaben seit der Projektänderung vom
28. Mai 2015 keine entsprechenden Bedenken mehr entgegen, da nunmehr ein
durchgehender Abstand von mehr als 5 Metern zur Böschungsoberkante des Louibachs
eingehalten wird und der Zugang zum Louibach zwischen dem Bauvorhaben und dem
Gebäude auf Parzelle Nr. Q._ auf gut 6 Meter verbreitert wurde. Auch die
Schwellenkorporation Saanen befürwortete aus diesen Gründen die Projektänderung mit
E-Mail vom 16. September 2015. Der OIK I hat mit Schreiben vom 13. Januar 2017
bestätigt, dass die Projektänderung vom 5. Dezember 2016 aus wasserbaupolizeilicher
Sicht nichts ändert. Diese Beurteilung fechten die Beschwerdeführenden nicht substantiiert
24 Akten des Verfahrens RA Nr. 110/2013/31, pag. 80 ff. 25 Vgl. Protokoll Augenschein vom 21. September 2016, Bild 27 26 Merkblatt, S. 4
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an. Entgegen den Vorbringen der Beschwerdeführenden 1-4, welche diesbezüglich eine
Gehörsverletzung geltend machen, wurde die Hochwassergefährdung in die Beurteilung
einbezogen. Dem Amtsbericht Wasserbaupolizei des OIK I vom 11. September 2015 liegt
das Formular "NG Naturgefahren" bei. Der OIK I hat darauf, datiert ebenfalls mit
11. September 2015, die Gefährdung umschrieben mit: "Bei 300-jährlichen
Hochwasserereignissen ist mit schwachen Intensitäten Überflutung [...] zu rechnen" und
der Bauherrschaft empfohlen, "auch bei Lage im gelben Gefahrengebiet
Objektschutzmassnahmen auf freiwilliger Basis zu prüfen". In seiner Stellungnahme vom
22. März 2016 hat der OIK I bekräftigt, da das Bauvorhaben im gelben Gefahrengebiet
(mittlere Gefährdung) liege, wären lediglich bei besonders sensiblen Bauvorhaben
Objektschutzmassnahmen erforderlich; das Bauvorhaben stelle kein solches dar. Die
Tatsache, dass der Gewässerlauf des Louibachs in der Gefahrenkarte als rotes
Gefahrengebiet ausgeschieden sei, habe keinen Einfluss auf die Beurteilung des
Bauvorhabens im unmittelbar angrenzenden gelben Gefahrengebiet.
Demnach sind keine überwiegenden Interessen ersichtlich, die einer Erlaubnis des Bauens
im Gewässerraum im dicht überbauten Gebiet entgegenstehen.
5. Erschliessung
a) Die Beschwerdeführenden 1-4 bestreiten, dass die Bauparzelle genügend
erschlossen ist. Sie machen geltend, die Zufahrt bzw. Ausfahrt von der projektierten
Garage sei nur unter Inanspruchnahme der Parzelle Nr. S._ möglich. Dafür
bestehe aber keine Berechtigung.
b) Die Bauparzelle wird über eine Gasse erschlossen, für welche gemäss dem
Grundstücksinformationssystem Grudis auf den Parzellen Nrn. Q._, S._,
O._, T._ und M._ ein öffentliches Fuss- und Fahrwegrecht
zugunsten der Einwohnergemeinde Saanen besteht. Die Gasse erschliesst auch das
unterirdische Parkhaus, dessen Eingang sich auf Parzelle Nr. T._ befindet.27 Am
Augenschein hat sich gezeigt, dass die Pflästerung der Gasse bis an das Gebäude auf
Parzelle Nr. S._ heranreicht.28 Der Vertreter der Gemeinde erklärte, dass sich das
27 Vgl. Protokoll Augenschein vom 21. September 2016, Bild 24 28 Vgl. Protokoll Augenschein vom 21. September 2016, Bilder 3, 4 und 15
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Wegrecht über die gesamte Breite der Gasse erstrecke.29 Die Beschwerdeführenden
bestreiten dies nicht. Es ist nicht nachvollziehbar, inwiefern Aus- und Zufahrten bei der
Garage des Bauvorhabens das öffentliche Wegrecht zu Lasten der Beschwerdeführenden
1-4 überschreiten könnten. Die Rüge erweist sich damit als unbegründet.
6. Zusammenfassung und Kosten
a) Nach dem Gesagten kann das Bauvorhaben gemäss Projektänderung vom 5.
Dezember 2016 bewilligt werden. Die Beschwerden sind abzuweisen und der
angefochtene Entscheid ist zu bestätigen, soweit er nicht durch die Projektänderung
gegenstandslos wird.
b) Die Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren bestehen zunächst aus einer
Pauschalgebühr. Für besondere Untersuchungen, Gutachten und dergleichen können
zusätzliche Gebühren erhoben werden (Art. 103 Abs. 1 VRPG). Die Pauschalgebühr wird
festgesetzt auf Fr. 3'000.– (Art. 103 Abs. 2 VRPG in Verbindung mit Art. 19 Abs. 1 und
Art. 20 Abs. 1 GebV30). Für den Augenschein vom 21. September 2016 wird in Anwendung
von Art. 20 Abs. 1 GebV eine zusätzliche Gebühr von Fr. 500.– erhoben. Die Kosten der
OLK (Fr. 450.– gemäss Rechnungen vom 1. Juni 2016, Fr. 300.– für die Teilnahme am
Augenschein gemäss Schreiben vom 6. Oktober 2016 sowie Fr. 400.– gemäss Rechnung
vom 18. Januar 2017) werden gestützt auf Art. 11 GebV zusätzlich erhoben. Die
Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren betragen somit Fr. 4'650.–.
Die Verfahrenskosten sind gemäss Art. 108 Abs. 1 VRPG31 der unterliegenden Partei
aufzuerlegen, es sei denn, das prozessuale Verhalten einer Partei gebiete eine andere
Verlegung oder die besonderen Umstände rechtfertigten, keine Verfahrenskosten zu
erheben. Mit der Projektänderung vom 5. Dezember 2016 setzen die Beschwerdegegner
eine Empfehlung der OLK bezüglich Gestaltung der Nordfassade um. Dies veranlasste
einen gewissen Mehraufwand, insbesondere die Einholung eines Zusatzberichtes der OLK
zur Projektänderung. Die ästhetischen Beanstandungen der Beschwerdeführenden
29 Protokoll Augenschein vom 21. September 2016, S. 14, erstes Votum der Baubewilligungsbehörde 30 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 154.21) 31 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)
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beziehen sich jedoch hauptsächlich auf die Ausrichtung des Gebäudes, welche bei der
Projektänderung beibehalten wurde. Die dagegen gerichteten Rügen haben sich als
unbegründet erwiesen. Auch mit den Rügen der Verletzung gewässerschutzrechtlicher
Vorschriften und der ungenügenden Erschliessung dringen die Beschwerdeführenden nicht
durch. Bei diesem Ausgang des Verfahrens rechtfertigt es sich, den Beschwerdeführenden
vier Fünftel der Pauschalgebühr (Fr. 3'000.– x 4/5 = Fr. 2'400.–), vier Fünftel der OLK-
Kosten für den Fachbericht vom 30. Mai 2016 und den Augenschein ((Fr. 450.– + Fr. 300.–
) x 4/5 = Fr. 600.–) sowie vier Fünftel der Kosten des Rechtsamtes für den Augenschein
(Fr. 500.– x 4/5 = Fr. 400.–) aufzuerlegen. Die Beschwerdegegner tragen einen Fünftel der
Pauschalkosten (Fr. 3'000.– / 5 = Fr. 600.–), einen Fünftel der OLK-Kosten für den
Fachbericht vom 30. Mai 2016 und den Augenschein ((Fr. 450.– + Fr. 300.–) / 5 = 150.–),
einen Fünftel der Kosten des Rechtsamtes für den Augenschein (Fr. 500.– / 5 = Fr. 100.–)
sowie die Kosten des OLK-Zusatzberichts vom 16. Januar 2017 (Fr. 400.–).
c) Die Beschwerdeführenden haben zudem den Beschwerdegegnern vier Fünftel ihrer
Parteikosten zu ersetzen (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Der Anwalt der Beschwerdegegner
macht Parteikosten im Umfang von Fr. 6'642.– (Honorar Fr. 5'950.–, Auslagen Fr. 200.–,
Mehrwertsteuer Fr. 492.–) geltend. Die Höhe des Honorars und der Auslagen geben zu
keinen Bemerkungen Anlass.
Zu berücksichtigen ist jedoch, dass die Beschwerdegegnerinnen 1 und 2
mehrwertsteuerpflichtig sind32 und somit die von ihrem Rechtsvertreter auf sie überwälzte
Mehrwertsteuer in ihrer eigenen Mehrwertsteuerabrechnung als Vorsteuer abziehen
können. Ihnen fällt daher betreffend Mehrwertsteuer kein Aufwand an und eine Abgeltung
der Mehrwertsteuer käme einer mit Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 VRPG
unvereinbaren Überentschädigung gleich. Nach der Praxis des Verwaltungsgerichts ist
deshalb die in der Kostennote aufgeführte Mehrwertsteuer bei der Bestimmung des
Parteikostenersatzes der Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 nicht zu berücksichtigen.33 Der
Beschwerdegegner 3 ist dagegen nicht mehrwertsteuerpflichtig. Bei der Bestimmung des
Parteikostenersatzes wird daher ein Drittel der Mehrwertsteuer berücksichtigt. Die
massgeblichen Parteikosten der Beschwerdegegner betragen somit Fr. 6'314.– (Honorar
Fr. 5'950.–, Auslagen Fr. 200.–, Mehrwertsteuer Fr. 164.–). Davon haben die
32 Siehe Unternehmens-Identifikationsnummer-Register, einsehbar unter: <https://www.uid.admin.ch> 33 BVR 2014 S. 484 E. 6
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Beschwerdeführenden den Beschwerdegegnern vier Fünftel, ausmachend Fr. 5'051.20, zu
erstatten.
Die Beschwerdegegner haben ihrerseits den Beschwerdeführenden einen Fünftel ihrer
Parteikosten zu erstatten. Der Anwalt der Beschwerdeführenden 1-4 macht Parteikosten im
Umfang von Fr. 5'931.90 (Honorar Fr. 5'250.–, Auslagen Fr. 242.50, Mehrwertsteuer
Fr. 439.40) geltend. Dies gibt zu keinen Bemerkungen Anlass. Die Beschwerdegegner
haben den Beschwerdeführenden 1-4 einen Fünftel der Parteikosten, ausmachend
Fr. 1'186.40, zu erstatten. Der Anwalt der Beschwerdeführenden 5 und 6 beziffert die
Parteikosten auf Fr. 11'308.70 (Honorar Fr. 10'000.–, Auslagen Fr. 471.–, Mehrwertsteuer
Fr. 837.70). Die Parteikosten umfassen den durch die berufsmässige Parteivertretung
anfallenden Aufwand (Art. 104 Abs. 1 VRPG). Nach Art. 11 Abs. 1 PKV34 beträgt das
Honorar in verwaltungsrechtlichen Beschwerdeverfahren Fr. 400.– bis Fr. 11'800.– pro
Instanz. Innerhalb des Rahmentarifs bemisst sich der Parteikostenersatz nach dem in der
Sache gebotenen Zeitaufwand sowie der Bedeutung der Streitsache und der Schwierigkeit
des Prozesses (Art. 41 Abs. 3 KAG35). Im vorliegenden Fall ist der gebotene Zeitaufwand
angesichts des Beweisverfahrens und der Projektänderung als leicht überdurchschnittlich
zu werten. Die Bedeutung der Streitsache und die Schwierigkeit des Prozesses sind als
durchschnittlich einzustufen. Daher erscheint ein Honorar von Fr. 6'500.– als angemessen.
Mit den Auslagen von Fr. 471.– und der Mehrwertsteuer von Fr. 557.70 ergeben sich
massgebende Parteikosten von Fr. 7'528.70. Davon haben die Beschwerdegegner den
Beschwerdeführenden einen Fünftel, ausmachend Fr. 1'505.75, zu ersetzen.