Decision ID: c212cdcf-2acf-5b6b-b789-b6c89cb3a900
Year: 1997
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_002
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

in fatto
A.
A far tempo dal 1° settembre 1988 _ ha condotto in locazione la casa unifamiliare sita alla part. no. _ di _ di proprietà di _ (nel frattempo deceduta e della quale le istanti sono eredi), in forza di un contratto di locazione che prevedeva una durata fino al 30 settembre 1990 con rinnovo per un’altro anno, e così di seguito, in mancanza di disdetta con preavviso di sei mesi.
B.
Il 24 febbraio 1992 la convenuta ha disdetto il contratto per il 30 settembre 1992. In un secondo tempo ha chiesto, non riuscendo ad effettuare tempestivamente il prestabilito trasloco, di poter rimanere oltre la data del termine del contratto di locazione e le istanti, con lettera raccomandata 15 settembre 1992 della loro fiduciaria _, hanno consentito con "la proroga del contratto per una durata delimitata, improrogabile sino al 28 febbraio 1993" (doc. C).
Il 10 ottobre 1992 la convenuta ha comunicato alle istanti che, avendo risolto i problemi che le impedivano la riconsegna dell'ente locato, le era possibile lasciare la proprietà _ entro la fine del mese di ottobre (doc. D). La _, con lettera 13 ottobre 1992, ha consentito a che la convenuta consegnasse la casa prima della scadenza del 28 febbraio 1993 sottolineando peraltro che sarebbe stata comunque tenuta a pagare la pigione sino a quel termine (doc. E).
C.
Una prima azione giudiziaria delle istanti, stante la contestazione della convenuta a pagare quanto reclamatole, è stata respinta in ordine dal Pretore in quanto irricevibile poiché, trattandosi di controversia in materia di locazione, non preliminarmente preceduta dall’obbligatoria procedura di conciliazione.
Con istanza 27 marzo 1996, questa volta preventivamente sottoposta all'ufficio di conciliazione in materia di locazione, le istanti hanno chiesto la condanna della convenuta al pagamento dell'importo di fr. 10'549.50 oltre interessi al 5% dal 29 aprile 1993, dei quali fr. 8’820.- per le pigioni non versate da novembre 1992 a febbraio 1993 e fr. 1729.50 per le spese di immissione di liquido antigelo nell'impianto di riscaldamento, operazione resasi necessaria a causa dell'anticipata riconsegna dell'ente locato. Le istanti hanno inoltre chiesto la liberazione a loro favore della garanzia di fr. 3'000.- prestata dalla convenuta.
E.
Nel corso dell'udienza di discussione del 20 maggio 1996 la convenuta si è opposta all'istanza, sostenendo in particolare di non aver mai pattuito una proroga del contratto di locazione sino al 28 febbraio 1993 ma di aver chiesto al signor _ della _ una proroga di un mese dovuta a delle difficoltà riscontrate nell'organizzare il trasloco nella sua nuova abitazione e di aver subito comunicato di non necessitare di una proroga sino a febbraio 1993 ricevendo conferma che quel termine era da intendersi quale ultima possibilità di occupazione della villa poiché le istanti erano intenzionate ad alienarla.
Per quanto riguarda l’istruttoria della causa la parte istante, consentendo la controparte, ha chiesto l’acquisizione agli atti del precedente incarto della Pretura (relativo alla prima azione dichiarata irricevibile) e la riassunzione del teste _
F.
Con sentenza 15 ottobre 1996 il Pretore ha respinto l'istanza argomentando che tra le parti non vi è stato reciproco concordante accordo relativamente all’estensione del periodo entro il quale la convenuta poteva occupare, dopo la conclusione del contratto di locazione, la casa e di conseguenza tra le stesse non è nata, al proposito, alcuna valida pattuizione.
Il giudice di prime cure ha ritenuto infatti che la convenuta avesse chiesto una proroga del contratto elastica, di mese in mese, mentre che le istanti la volessero definire a tutto febbraio 1993 e che questa loro intenzione, da valutare come proposta, non fosse mai stata accettata dalla controparte.
G.
Con l’appello le istanti chiedono la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere integralmente l'istanza, con protesta di spese e ripetibili.
Esse affermano innanzitutto che la decisione del Pretore si fonda sulla testimonianza resa dal signor _ della _ in occasione dell’istruttoria del precedente processo i cui atti, nulli, non possono più essere considerati e usati a fondamento del giudizio.
Sostengono inoltre che la convenuta ha accettato, almeno per atti concludenti, la proroga fissa sino al 28 febbraio 1993 non avendo reagito tempestivamente allo scritto 15 settembre 1992 della _anzi dal tenore della lettera con la quale la convenuta annunciava di aver risolto i suoi problemi di trasloco traspariva la sua accettazione delle condizioni poste dalle locatrici. Le appellanti osservano ancora che se anche non fosse presa in considerazione la proroga fissa sino alla fine di febbraio 1993, non v'è alcuna prova che fosse stata invece pattuita concordemente una proroga di un solo mese con la conseguenza che vi è stata riconduzione tacita della locazione a tempo indeterminato con le conseguenze dell’ art. 266c CO.
Delle osservazioni 20 novembre 1996 della convenuta con cui si postula la reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili si dirà, se necessario, nei successivi considerandi.

Considerando
in diritto
1.
La censura d’ordine delle appellanti - nel senso che il Pretore non poteva tener conto della deposizione del teste _ resa in occasione della precedente procedura giudiziaria tra le stesse parti, annullata d’ufficio dal giudice per carenza del presupposto processuale della tentata conciliazione - fosse anche difendibile nella sostanza, non lo è invece dal profilo della buona fede. Il principio sancito dall’art. 2 cpv. 1 CC trova generale applicazione anche nell’ambito del diritto processuale (
Guldener
, Schweizerisches Zivilprozessrecht, Zurigo 1976, pag. 188;
Merz
, Commentario bernese, ad art. 2 CC n. 69;
Sträuli/Messmer
, Kommentar zur Zürcherischen Zivilprozessordnung, ad § 50 n. 1;
Staehelin/Sutter
, Zivilprozessrecht, § 11 N 60;
Habscheid
, Schweizerisches Zivilprozess- und Gerichtsorganisationrecht, N 392;
DTF
101 Ia 44, 83 II 348) e lo stesso codice di rito ticinese, all’art. 68 CPC, impone alle parti di comportarsi in giudizio con lealtà e probità. La malafede nell’invocare un istituto processuale comporta che quest’ultimo non possa esplicare i suoi effetti nella procedura (cfr.
Guldener
, Treu und Glauben im Zivilprozess, in
SJZ
1942/43, pag. 393). La mala fede delle appellanti nel sollevare l’eccezione di nullità è manifesta se sol si pensi che esse con l’istanza che ci occupa hanno prodotto quale documento di causa il verbale della deposizione resa dal teste _ nella prima procedura e hanno richiamato, in occasione della discussione sull’istanza, gli atti del precedente incarto; il fatto di richiedere, in quella stessa occasione, di sentire ancora il teste _ non implicava, proprio perché si era espressamente parlato di riassunzione senza altra precisazione, che la sua prima deposizione non potesse più essere considerata.
Non possono così pretendere che di quelle dichiarazioni non si tenga conto né che, basandosi anche su quelle risultanze, il giudizio del Pretore sia da ritenersi arbitrario.
2.
A seguito della disdetta della locataria il contratto di locazione del luglio 1988 è definitivamente giunto a scadenza con la fine di settembre 1992. Le successive discussioni tra le parti, intese a permettere alla convenuta di rimanere ancora nell’ente locato, rappresentano delle trattative riguardanti un’eventuale nuovo rapporto di locazione e non, giuridicamente parlando, una protrazione di quello precedente.
Per poter validamente stipulare un contratto è necessario che i contraenti si accordino (art. 1 CO e art. 2 cpv. 1 CO) sui punti oggettivamente essenziali per legge (nella locazione, l’oggetto da locare e la pigione:
Higi,
Commentario zurighese, ad art. 253 CO n. 32) e su quelli soggettivamente essenziali per la volontà delle parti le quali, senza questi, non avrebbero concluso il contratto (
Guhl/Merz/Koller
, Das Schweizerische Obligationenrecht, 8. ed., pag. 100;
DTF
110 II 287 consid. 2b). La durata del nuovo eventuale rapporto di locazione tra le parti era, con ogni evidenza, un punto che entrambe le parti ritenevano essenziale dal momento che la locataria, per le proprie esigenze di trasloco, richiedeva una durata flessibile di trenta giorni in trenta giorni (teste _ audizione del 23.9.1996 e del 3.10.1994) mentre le locatrici volevano il rispetto della scadenza secondo l’uso (teste _ audizione del 23.9.1996) o comunque sino al 28 febbraio 1993 (teste _ deposizione del 3.10.1994). Quindi anche un accordo preciso e convergente sulla durata del nuovo rapporto di locazione, e non solo sui punti essenziali per legge con la conseguenza di una durata indeterminata, avrebbe consentito il perfezionarsi del contratto.
Ma ciò non è avvenuto poiché al proposito vi è stato disaccordo manifesto tra le parti dal momento che ognuna, così come appare dalle dichiarazioni del teste _, sapeva quello che voleva e sapeva che non era d’accordo con l’altra. Anche se si volesse non tener conto della telefonata della convenuta al teste _ per riferirgli che la presa di posizione di cui alla lettera del 15 settembre 1992 (doc. C) non rispecchiava gli accordi o meglio i suoi desideri non si potrebbe attribuire al silenzio della convenuta un’accettazione tacita poiché non nasce vincolo contrattuale tra due parti quando uno scritto, rimasto incontestato, modifica precedenti intese (quelle tra _ ed _) che dovevano ancora essere confermate (dalle locatrici); questo scritto divergente rappresenta un’offerta ed il silenzio della controparte non può venire interpretato come un’accettazione (in applicazione analogica dell’art. 6 CO per la
DTF
114 II 251 o per applicazione diretta della norma come auspica
Kramer
, Schweigen auf kaufmännischen Bestätigungsschreiben und rechtsgeschäftlicher Vertrauensgrundsatz, in
recht
1990, pag. 104).
Ma, in ogni caso, il teste _ è preciso e convincente quando parla della telefonata di dissenso della convenuta (nella seconda deposizione non nega la circostanza ma si limita a non ricordarla) e l’equivocare, da parte delle appellanti, sul momento di questa telefonata non può portare a conclusioni diverse anche in funzione delle conseguenze, sopra evidenziate, di una mancata contestazione.
3.
Ne consegue che in difetto di un accordo delle parti attorno al punto, per loro essenziale, della durata del nuovo contratto di locazione non vi è stato consenso e non esiste valido contratto. L’occupazione della casa da parte della convenuta dopo il termine del contratto è così parificabile a quella dell’inquilino che riconsegna l’ente locato con ritardo e che, per la durata della ritardata consegna, deve il precedente canone di locazione ed il risarcimento per gli eventuali danni causati al proprietario a seguito del ritardo (
Higi
, op. cit., ad art. 267 CO n. 58).
Nel caso concreto la pigione per la durata dell’occupazione dopo la fine di settembre 1992 è stata pagata e le appellanti non hanno mai fatto valere in causa richieste di risarcimento del danno. Infatti le pigioni domandate per il periodo successivo all’occupazione della villa avevano come fondamento un preteso rapporto contrattuale e non un risarcimento del danno e, del resto, non vi sono prove che, in quel periodo, la casa avrebbe potuto essere locata ad altri; questa eventualità non era stata nemmeno presa in considerazione dalle locatrici poiché intenzionate a vendere (teste _
L’appello va respinto e la sentenza di prima sede confermata, con il seguito di tasse, spese e ripetibili a favore della controparte