Decision ID: 07d3a51b-7351-4a64-ac5c-05369432ead8
Year: 2004
Language: de
Court: BE_VB
Chamber: BE_VB_006
Canton: BE
Region: Espace_Mittelland
Law Area: public_law

Sachverhalt
A. Mit Kaufvertrag vom 18. Dezember 2003 erwarb der Verein die
Liegenschaft X., Grundbuchblatt Nr. 169, zu einem Kaufpreis von
Fr. 1 900 000.--. Am 10. Februar 2004 meldete der verurkundende
Notar den Kaufvertrag zur grundbuchlichen Behandlung beim
Kreisgrundbuchamt an. Die selbstdeklarierte Handänderungssteuer in
der Höhe von Fr. 34 200.- (1,8% von Fr. 1 900 000.--) wurde glei-
chentags bezahlt.
Mit Verfügung vom 17. Mai 2004 veranlagte das Kreisgrundbuchamt
die Handänderungssteuer gemäss der Selbstdeklaration. Gegen diese
Verfügung erhob der Verein, vertreten durch den Notar, mit Eingabe
vom 14. Juni 2004 Einsprache. Am 8. September 2004 bestätigte das
Kreisgrundbuchamt die Veranlagungsverfügung.
B. Gegen die Einspracheverfügung vom 8. September 2004 erhob der
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Verein am 9. September 2004 Beschwerde bei der Justiz-, Gemeinde-
und Kirchendirektion des Kantons Bern (JGK). Er stellt das Begehren, es
sei die angefochtene Verfügung aufzuheben und ihm die unter Rückfor-
derungsvorbehalt bezahlte Handänderungssteuer von Fr. 34 200.- mit
üblicher Verzinsung zurückzuerstatten. Eventualiter sei ihm ein Anteil
von 77,36% der bezahlten Handänderungssteuer, ausmachend
Fr. 26 457.10, zurückzuerstatten.
Zur Begründung wird im Wesentlichen ausgeführt, die Liegenschaft ver-
füge über eine Nutzfläche von insgesamt 1245,5 m2. Davon würden
77,36% bzw. 963,5 m2 durch den beschwerdeführenden Verein für
dessen statutarische Zweckerfüllung genutzt. Aber auch bei der Spitex,
welche im zweiten Stock der Liegenschaft als Mieterin untergebracht
sei, handle es sich um eine gemeinnützige Institution. Zu einem späte-
ren Zeitpunkt wolle der Verein die durch die Spitex genutzten Räume
ebenfalls selber nutzen. Im zweiten Obergeschoss und im Dach-
geschoss würden sich sodann drei Wohnungen befinden, wovon zwei
an die Organisation vermietet seien. Die Organisation sei ebenfalls
eine sozial und gemeinnützig tätige Organisation, da sie drogen-
abhängige Menschen betreue. Die dritte Wohnung solle nach durch-
geführten Umbauarbeiten einem Hauswart und Liegenschaftsverwalter
zur Miete überlassen werden. Damit sei die Voraussetzung der aus-
schliesslichen und unwiderruflichen gemeinnützigen Zweckdienung für
die ganze handändernde Liegenschaft gegeben.
Der beschwerdeführende Verein argumentiert ferner, eine Liegenschaft
könne der Unterstützung von gehörlosen Menschen sowie der Förde-
rung der Kommunikation zwischen Hörenden und Gehörlosen zwar
nicht direkt dienen. Sehr wohl sei aber der Ertrag der erworbenen Lie-
genschaft ein zentrales Element für die Zweckerfüllung des Vereins.
Auch in diesem Sinne sei offensichtlich, dass die Liegenschaft mit ihrem
Ertrag und dem Eigennutzungswert ausschliesslich und unwiderruflich
gemeinnützigen Zwecken diene.
Sodann stellt sich der Verein auf den Standpunkt, dass, sollte die JGK
zum Schluss gelangen, dass nur ein Teil des handändernden Grund-
stückes ausschliesslich und unwiderruflich einem gemeinnützigen
Zweck diene, dies nicht bedeute, dass die Handänderungssteuer voll
zu entrichten sei. Vielmehr sei in diesem Falle die Handänderungs-
steuer nur auf demjenigen Teil des Kaufpreises zu entrichten, welcher
dem Anteil des handändernden Grundstückes entspreche, der nicht ge-
meinnützigen Zwecken diene. Es könne nicht der Sinn des Steuer-
befreiungstatbestandes von Art. 12 lit. f des Gesetzes vom 18. März
1992 betreffend die Handänderungs- und Pfandrechtssteuern (HPG;
BSG 215.326.2) sein, dass bei einer handändernden Liegenschaft,
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welche zu einem überwiegenden Teil durch eine gemeinnützige Insti-
tution auch gemeinnützig genutzt werde, die Steuerbefreiung ganz da-
hinfalle.
C. In seiner Beschwerdevernehmlassung vom 14. September 2004 be-
antragt das Kreisgrundbuchamt die Abweisung der Beschwerde. Zur
Begründung wird auf die Vorakten und die angefochtene Verfügung
verwiesen.
D. Auf den Inhalt der einzelnen Rechtsschriften ist, soweit für den Ent-

scheid wesentlich, in den nachfolgenden Erwägungen näher einzu-
gehen.
Die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion zieht in Erwägung:
1. Gegen die Einspracheverfügung des Grundbuchamtes betreffend
Handänderungssteuern kann bei der Justiz-, Gemeinde- und Kirchen-
direktion Verwaltungsbeschwerde erhoben werden (Art. 27 Abs. 2
HPG). Die JGK ist damit zur Beurteilung der vorliegenden Beschwerde
zuständig. Das Verfahren richtet sich nach den Bestimmungen des Ge-
setzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG;
BSG 155.21).
Zur Verwaltungsbeschwerde ist befugt, wer ein schutzwürdiges Inter-
esse an der Aufhebung oder Änderung der angefochtenen Verfügung
hat (Art. 65 lit. a VRPG). Der Beschwerdeführer ist durch die ange-
fochtene Einspracheverfügung beschwert und daher befugt, dagegen
Beschwerde zu führen. Auf die im Übrigen form- und fristgerecht ein-
gereichte Beschwerde ist daher einzutreten.
2. Grundsätzlich ist dem Kanton beim Erwerb eines Grundstückes eine
Handänderungssteuer zu entrichten (Art. 1 i.V.m. Art. 5 HPG). Steuer-
pflichtig dafür ist der Rechtserwerber oder die Rechtserwerberin (Art. 2
lit. a HPG). Bei Handänderungen an eine juristische Person, die öf-
fentliche oder gemeinnützige Zwecke verfolgt, ist indessen keine Hand-
änderungssteuer zu entrichten, sofern das handändernde Grundstück
ausschliesslich und unwiderruflich diesen Zwecken dient (Art. 12 lit. f
HPG). Dem Vortrag der (damaligen) Justizdirektion an den Regie-
rungsrat zuhanden des Grossen Rates des Kantons Bern betreffend die
Revision des Gesetzes betreffend die Handänderungs- und Pfand-
rechtsabgaben (HPAG; in: Tagblatt des Grossen Rates 1991, Beilage
43; fortan kurz: Vortrag) lässt sich entnehmen, dass der bisherige Er-
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lasstatbestand gemäss Art. 23 Abs. 1 lit. b HPAG neu als Grund für die
Steuerbefeiung übernommen worden sei, wobei eine Anpassung des
Wortlautes an Art. 23 Abs. 1 Ziff. 9 des Gesetzes vom 29. Oktober
1944 über die direkten Staats- und Gemeindesteuern in seiner bis
31. Dezember 1994 gültigen Fassung (aStG) erfolgt sei. Die in Art. 12
lit. f HPG verwendeten Begriffe des ausschliesslichen und unwiderruf-
lichen Dienens sowie der Gemeinnützigkeit decken sich somit grund-
sätzlich mit den entsprechenden Begriffen des Steuergesetzes vor der
Revision vom 7. Dezember 1993.
Gemäss Art. 23 Abs. 1 Ziff. 9 aStG waren diejenigen öffentlich- und
privatrechtlichen Körperschaften und Anstalten steuerbefreit, die in ge-
meinnütziger Weise den Staat, die Gemeinden oder die Landeskirchen
in der Erfüllung gesetzlicher Aufgaben unterstützen. Die Steuerfreiheit
umfasste jedoch nur das Einkommen und Vermögen, das ausschliess-
lich und unwiderruflich dem gemeinnützigen Zweck unmittelbar diente.
Für weiteres Einkommen und Vermögen unterlagen die genannten
Rechtssubjekte der Einkommens- und Vermögenssteuer (IRENE BLUMEN-
STEIN, Kommentar zum Bernischen Gesetz über die direkten Staats- und
Gemeindesteuern, Bern 1948, N. 38a zu Art. 23; vgl. auch BVR 1995
S. 52). Gleich verhält es sich beim Steuerbefreiungstatbestand gemäss
Art. 12 lit. f HPG: Im Vortrag der Justizdirektion ist ausdrücklich darauf
hingewiesen worden, dass die Umwandlung des Erlasstatbestandes
des Art. 23 Abs. 1 lit. b HPAG in einen Steuerbefreiungstatbestand
nichts daran ändere, dass das erworbene Grundstück selbst, d.h. un-
mittelbar, gemeinnützigen Zwecken dienen müsse. Es sollte mit ande-
ren Worten in diesem Punkt die bestehende Praxis weitergeführt wer-
den. Gegenteiliges lässt sich weder den Protokollen der grossrätlichen
Kommission für die Revision des HPAG noch den Debatten des Gros-
sen Rates oder dem im Anschluss an die Gesetzesrevision erlassenen
Kreisschreiben der Justizdirektion vom 28. September 1992 entneh-
men. Vielmehr haben Justizdirektion und Regierungsrat Art. 23 Abs. 1
lit. b HPAG in konstanter Praxis dahin ausgelegt, dass sich ein Steuer-
erlass dann nicht rechtfertigt, wenn ein Grundstück nur mit seinem Er-
trag einem gemeinnützigen Zweck dient (vgl. JÜRG WIDMER, Die Revi-
sion von Art. 23 HPAG, in: Der bernische Notar 1979, S. 57 f.). Die-
ser Sinn sollte wie gesehen auch dem neuen Steuerbefreiungstat-
bestand des Art. 12 lit. f HPG zukommen. Eine Steuerbefreiung nach
Art. 12 lit. f HPG kommt somit nur dann in Frage, wenn das handän-
dernde Grundstück unmittelbar mit seinem Verwendungszweck der
Verwirklichung von gemeinnützigen Zielen dient; der Einsatz des Ver-
mögensertrages genügt dieser Anforderung nicht (vgl. zum Ganzen:
BVR 1996 S. 358 ff.).
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3. Der beschwerdeführende Verein bezweckt die Förderung des Wohls
der Gehörlosen im Kanton Bern. Er stellt sich namentlich die folgenden
Aufgaben (Art. 2 der Statuten):
Unterstützung von gehörlosen Menschen, ein möglichst eigenständi-
ges, in der Gesellschaft integriertes und würdevolles Leben führen zu
können;
Förderung der Kommunikation zwischen Hörenden und Gehörlosen;
Führung von Heimen, Fachstellen und weiteren angeschlossenen Insti-
tutionen;
Zusammenarbeit vorab mit den Gehörlosen selbst und ihren Organi-
sationen auf allen Ebenen; ferner mit Institutionen zur Früherfassung,
Schulung, Ausbildung und Eingliederung Gehörloser.
Mit Kaufvertrag vom 18. Dezember 2003 erwarb der Verein die Lie-
genschaft zu einem Kaufpreis von Fr. 1 900 000.--. Den vorliegenden
Akten lässt sich entnehmen, dass die Liegenschaft mit einer Gesamt-
fläche von 1245,5 m2 lediglich auf einer Fläche von 963,5 m2 durch
den Verein selbst genutzt wird. Der zweite Stock sowie zwei Wohnun-
gen im dritten Stock werden an ebenfalls gemeinnützig tätige Orga-
nisationen weitervermietet. Die sich noch im Umbau befindliche dritte
Wohnung im dritten Stock soll einem Hauswart und Liegenschaftsver-
walter zur Miete überlassen werden. Auf einer Fläche von 282 m2
dient die handändernde Liegenschaft dem beschwerdeführenden Ver-
ein somit nicht unmittelbar durch ihren Eigennutzungswert für die sta-
tutarische Zweckerfüllung, sondern nur mittelbar mit dem Ertragswert
aus den eingenommenen Mietzinsen. Wie aber bereits an obiger
Stelle ausgeführt wurde, reicht es nicht aus, wenn bloss der Ertrag aus
einer Liegenschaft für gemeinnützige oder wohltätige Zwecke ver-
wendet wird. Vielmehr ist ein Steuererlass (eine Steuerbefreiung; Red.)
nur dann möglich, wenn das erworbene Grundstück selbst ausschliess-
lich den gemeinnützigen oder wohltätigen Zwecken der steuerbefrei-
ten juristischen Person unmittelbar dient. Dies ist vorliegend unbestrit-
tenermassen nicht der Fall.
Der Vollständigkeit halber sei darauf hingewiesen, dass der Be-
schwerdeführer aus dem Umstand, dass er einen Teil der handändern-
den Liegenschaft an ebenfalls gemeinnützig tätige Organisationen
weitervermietet hat, nichts zu seinen Gunsten ableiten kann. Wird eine
Liegenschaft weitervermietet, so dient sie nämlich in erster Linie eige-
nen und nicht gemeinnützigen Interessen, selbst wenn die Liegenschaft
einer anderen gemeinnützig tätigen Organisation mit ihrem Eigen-
nutzungswert zugute kommt. In diesem Fall ist eine Steuerbefreiung we-
gen des Grundsatzes der Wettbewerbsneutralität nicht am Platz (Reto
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Kuster, Steuerbefreiung von Institutionen mit öffentlichen Zwecken,
Zürich 1998, S. 250).
4. Der Beschwerdeführer stellt sich eventualiter auf den Standpunkt, es
könne nicht der Sinn des Steuerbefreiungstatbestandes von Art. 12 lit. f
HPG sein, dass bei einer handändernden Liegenschaft, welche nicht
ausschliesslich, aber doch zu einem überwiegenden Teil durch eine ge-
meinnützige Institution auch gemeinnützig genutzt werde, die Steuer-
befreiung ganz dahinfalle. Vielmehr sei in diesem Falle die Hand-
änderungssteuer nur auf demjenigen Teil des Kaufpreises zu entrichten,
welcher dem Anteil des handändernden Grundstückes entspreche, der
nicht gemeinnützigen Zwecken diene. Dem ist entgegenzuhalten, dass
der Wortlaut von Art. 12 lit. f HPG eindeutig ist. Die Befreiung von der
Handänderungssteuer ist an die Bedingung geknüpft, dass das hand-
ändernde Grundstück ausschliesslich und unwiderruflich einem öffent-
lichen oder gemeinnützigen Zweck unmittelbar dient. Ist diese Bedin-
gung nicht erfüllt, so sind die Voraussetzungen für eine Steuerbefreiung
nicht gegeben. Für eine prozentuale Reduktion der Handänderungs-
steuer auf den nicht gemeinnützigen Zwecken dienenden Anteil besteht
bei diesem klaren Wortlaut kein Raum. Kommt hinzu, dass der Ge-
setzgeber nur jene gemeinnützigen Organisationen von der Hand-
änderungssteuer ausnehmen wollte, die eine erworbene Liegenschaft
ausschliesslich und unmittelbar für ihre gemeinnützige Zweckerfüllung
benötigen. Vom Steuerbefreiungstatbestand von Art. 12 lit. f HPG nicht
erfasst werden sollte indessen der Erwerb von Liegenschaften, die über
den gemeinnützigen Zweck hinaus noch anderen (wirtschaftlichen) In-
teressen der Organisation dienen.
5. Aus diesen Gründen gelangt die Justiz-, Gemeinde- und Kirchen-
direktion zum Schluss, dass die Voraussetzungen für eine (teilweise)
Steuerbefreiung gemäss Art. 12 lit. f HPG nicht erfüllt sind. Die Ein-
spracheverfügung des Kreisgrundbuchamtes VIII Bern-Laupen vom
8. September 2004 ist daher nicht zu beanstanden, weshalb die vor-
liegende Verwaltungsbeschwerde abzuweisen ist.
6. Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat der Beschwerdeführer die
entstandenen Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VPRG).