Decision ID: edcea9d2-e41d-4d37-af1b-cc5016fde2a0
Year: 2018
Language: fr
Court: BE_NAB
Chamber: BE_NAB_003
Canton: BE
Region: Espace_Mittelland
Law Area: public_law

En fait:
A.
notaire du canton de Berne à , a
instrumenté le 6 septembre 2013 la vente d'un immeuble (bien-fonds
comportant une maison individuelle) sis à feuillet n° du registre
foncier. L'acte de vente précisait que l'entrée en jouissance des acheteurs
était fixée au ler mai 2014, date à laquelle le montant de la vente devait
être intégralement versé sur le compte des fonds de client du notaire. li
indiquait également que le notaire n'était autorisé à déposer l'acte qu'au
moment où la totalité du prix de vente aurait été payée, et que par le dépôt
du présent acte au registre foncier, cette condition était réputée réalisée. Le
prix de vente a été versé le 30 avril 2014, alors que l'inscription du transfert
de propriété au registre foncier a été effectuée en date du 25 février 2015.
Par courrier adressé le 9 octobre 2015 à la Direction de la justice, des
affaires communales et des affaires ecclésiastiques du canton de Berne
(JCE), l'un des vendeurs s'est plaint de cette situation, ainsi que d'une
facture du notaire prénommé. Saisi de l'affaire, l'Office de gestion et de
surveillance (OGS) de la JCE a ouvert une procédure disciplinaire et de
taxation officielle des émoluments à l'encontre du notaire en cause.
B.
Par décision et ordonnance du 8 janvier 2016, l'OGS a pris acte du retrait,
intervenu le 24 novembre 2015, de la demande de taxation officielle des
émoluments de notariat, et stipulé que la procédure se poursuivait en tant
que procédure disciplinaire. Dans sa décision du 23 mars 2017, la JCE a
condamné à une amende disciplinaire de Fr. 2000.- pour
manquement à ses devoirs professionnels, considérant en substance que
si ce dernier disposait bien du droit de repousser la réquisition de
l'inscription au registre foncier de la vente immobilière jusqu'en 2015, il lui
aurait incombé, pour ce faire, d'informer les deux parties au contrat des
conséquences juridiques et des risques de cette procédure et de demander
leur consentement, ce qu'il avait négligé de faire.
Jugement du Tribunal administratif du canton de Berne du 13 avril 2018, 100.2017.129, page 3
C.
Par acte du 27 avril 2017, le notaire a recouru auprès du Tribunal
administratif du canton de Berne (TA) contre la décision précitée de la JCE,
concluant à son annulation et à ce qu'il soit libéré de toute peine. Dans son
mémoire de réponse du 19 juin 2017, la JCE a conclu au rejet du recours.
Dans un courrier du 25 septembre 2017, le recourant a réitéré son point de
vue et produit, en guise de moyens de preuve, un échange de courriels
avec le vendeur de mai 2015 et un extrait de la taxation fiscale 2014 des
acquéreurs. Dans ses observations finales du 17 octobre 2017, la JCE a
confirmé sa conclusion.

En droit:
1.
1.1 Aux termes de l'art. 74 al. 1 de la loi cantonale du 23 mai 1989 sur
la procédure et la juridiction administratives (LPJA, RSB 155.21), le TA
connaît en qualité de dernière instance cantonale des recours contre les
décisions et décisions sur recours fondées sur le droit public, dans la
mesure où le recours n'est pas irrecevable au sens des art. 75 ss LPJA. La
décision rendue par la JCE le 23 mars 2017 ressortissant
incontestablement au droit public et aucune des exceptions prévues aux
art. 75 ss LPJA n'étant réalisée, le TA est compétent pour connaître du
présent litige (voir aussi l'art. 40 al. 1 de la loi cantonale du 22 novembre
2005 sur le notariat [LN, RSB 169.11]).
1.2 Le recourant a pris part à la procédure devant l'autorité précédente,
est particulièrement atteint par la décision attaquée et a un intérêt digne de
protection à son annulation ou à sa modification. Il a par conséquent qualité
pour recourir (art. 79 al. 1 LPJA). Le recours a, de plus, été interjeté en
temps utile et dans les formes prescrites (art. 32 et 81 LPJA); il est dès lors
recevable.
Jugement du Tribunal administratif du canton de Berne du 13 avril 2018, 100.2017.129, page 4
1.3 Les membres du TA connaissent, en qualité de juges uniques, des
recours et actions dont la valeur litigieuse n'atteint pas Fr. 20'000.- (art. 57
al. 1 de la loi cantonale du 11 juin 2009 sur l'organisation des autorités
judiciaires et du Ministère public [LOJM, RSB 161.1]). L'amende
disciplinaire de Fr. 2'000.- litigieuse en l'espèce est inférieure à cette limite.
D'après l'art. 47 al. 1 LN, l'amende ne représente toutefois qu'une mesure
disciplinaire possible parmi d'autres sanctions. Il s'ensuit que si l'on
appliquait la règle de la valeur litigieuse en cas de recours contre une
mesure disciplinaire prononcée en vertu de l'art. 47 al. 1 LN, la composition
de l'autorité de recours appelée à statuer serait différente en fonction du
type de mesure disciplinaire en cause. En particulier, les cas relatifs à la
sanction la moins sévère du blâme se verraient juger par une chambre à
trois juges (faute de valeur litigieuse), alors qu'une amende inférieure à Fr.
20'000.- serait examinée par un ou une juge unique, ce qui s'avérerait
inadéquat. La présente cause doit dès lors être soumise à la Cour des
affaires de langue française du TA dans sa composition ordinaire de trois
juges (art. 54 al. 1 let. cet 56 al. 1 LOJM; VGE 2012/131 du 19 mars 2013
c. 1.2).
1.4 Le pouvoir d'examen du TA se limite au droit (art. 80 let. a et b
LPJA). Le Tribunal applique le droit d'office (art. 20a LPJA).
2.
2.1 Aux termes de l'art. 45 LN, le ou la notaire qui, intentionnellement
ou par négligence, manque à ses devoirs professionnels ou viole les
prescriptions de la LN ou de ses dispositions d'exécution, les principes
d'indépendance et d'activité irréprochable dans l'exercice de sa profession
ou compromet la réputation du notariat en faisant notamment de la publicité
excessive, est passible d'une mesure disciplinaire, indépendamment des
conséquences de sa responsabilité en matière civile et pénale (al. 1). Dans
les cas de peu de gravité, l'autorité peut renoncer à infliger une sanction si
les circonstances laissent présumer que le ou la notaire exercera ses
fonctions de manière irréprochable à l'avenir (al. 2). L'art. 47 al. 1 LN
prévoit que les mesures disciplinaires sont le blâme (let. a), l'amende
Jugement du Tribunal administratif du canton de Berne du 13 avril 2018, 100.2017.129, page 5
jusqu'à Fr. 20'000.- (let. b), la suspension de l'inscription au registre des
notaires d'une durée d'un mois à deux ans (let. c) et la radiation de
l'inscription au registre des notaires (let. d).
2.2 L'art. 35 LN prescrit que le ou la notaire renseigne les parties sur la
forme et le contenu de l'acte, ainsi que sur ses effets juridiques. L'obligation
pour le ou la notaire de renseigner les parties repose sur l'idée qu'un des
buts de la forme authentique est de protéger les parties contre des
décisions irréfléchies et précipitées: une partie dûment renseignée sera en
mesure d'apprécier la portée de ses engagements. Cette obligation trouve
également son fondement dans la nécessité pour le ou la notaire de
connaître la véritable volonté des parties et de constater dans l'acte la
concordance de leurs déclarations; c'est dans cette optique qu'il faut
notamment déterminer quelles explications juridiques doivent être données
aux parties, de façon qu'elles puissent se déterminer en toute
connaissance de cause. Pour ces raisons, l'obligation de renseigner doit
être exécutée d'office (MICHEL MOOSER, Le droit notarial en Suisse, 2e éd.
2014, p. 129 n. 211; voir aussi CHRISTIAN BRUCKNER, Schweizerisches
Beurkundungsrecht, 1993, n° 877 ss; PETER RUF, Notariatsrecht, 1995,
p. 234 ss; VVOLF/PFAMMATTER dans: STEPHAN WOLF [MI Kommentar zum
Notariatsrecht des Kantons Bern, 2009, art. 35 LN n. 1 Ss). Après s'être fait
instruire par les parties de leurs véritables intentions, le ou la notaire les
exprime dans l'acte avec clarté et précision. Il ou elle éclaire les parties sur
la portée et les conséquences de leurs engagements. Il ou elle s'efforce de
sauvegarder les intérêts de chacune des parties. Pour le ou la notaire,
rédiger un contrat ne consiste pas seulement à donner une forme juridique
adéquate à l'accord de deux volontés, mais d'abord à mettre en évidence
tous les points sur lesquels doit porter l'accord des volontés, puis à réaliser
cet accord (PIERRE ROCHAT, Quelques réflexions sur la profession de
notaire, dans: JdT 1966 III 90 p. 94). Le ou la notaire qui ne respecte pas
son obligation de renseigner peut voir sa responsabilité civile ou
disciplinaire engagée (M. MOOSER, op. cit., p. 138 n. 229 et références
citées). Le ou la notaire a une obligation d'informer particulière en matière
fiscale sur les conséquences des actes qu'il ou elle instrumente,
notamment en cas de vente, concernant les droits de mutations et les
impôts sur les gains immobiliers (sur ce sujet, voir notamment MARC
Jugement du Tribunal administratif du canton de Berne du 13 avril 2018, 100.2017.129, page 6
BUGNON, Application en droit fiscal — Tour d'horizon des différents impôts,
dans: JÜRG SCHMID, L'obligation d'informer du notaire, 2006, p. 277 ss).
2.3 D'après l'art. 37 LN, le ou la notaire doit, en toute honnêteté,
sauvegarder de manière équitable et impartiale les intérêts en cause (al. 1).
Il ou elle doit régler en temps utile les affaires qui lui sont confiées (al. 2).
S'agissant du devoir de sauvegarde des intérêts, il existe un rapport de
confiance particulier entre le ou la notaire et les parties à l'acte authentique.
A la différence de l'avocat ou l'avocate, le ou la notaire doit sauvegarder
impartialement et de manière équitable les intérêts de celles-ci, en toute
honnêteté. Cette obligation constitue une exigence minimale de la forme
authentique; elle trouve son origine dans la notion fédérale de forme
authentique (M. MOOSER, op. cit., p. 160 n. 241 et références citées). Le ou
la notaire est donc tenu(e) non seulement d'une obligation de renseigner,
mais encore d'un devoir d'impartialité, qui lui impose de veiller avec le
même soin à la sauvegarde des intérêts de toutes les parties
(RNRF 91/2010 p. 58/62). Le devoir d'impartialité postule que le ou la
notaire renseigne toutes les parties de la même façon et instrumente les
actes authentiques sans chercher à défendre plus particulièrement les
intérêts de l'une des parties. Dans l'exécution de cette obligation, le ou la
notaire n'a pas à influencer la formation de la volonté des parties. Celles-ci,
à plus forte raison si elles ne sont pas juristes, doivent pouvoir être
dispensées de vérifier par leurs propres moyens si le ou la notaire leur a
bien donné des renseignements exacts et s'il ou elle n'a pas omis de leur
dire quelque chose d'important pour leur affaire (M. MOOSER, op. cit.,
p. 160 n. 242 et références citées). Tout comme en cas de violation de
l'obligation de renseigner, le ou la notaire qui viole son devoir de
sauvegarde des intérêts en cause encourt une sanction disciplinaire
(JAB 2000 p. 154c. 6 à 8).
2.4 L'art. 128 de la loi cantonale du 28 mai 1911 sur l'introduction du
Code civil suisse (LiCCS, RSB 211.1) dispose que dans les trente jours de
la réception des actes dressés par eux, les notaires en requerront d'office
l'inscription au registre foncier. La réquisition du transfert de propriété d'un
immeuble fait partie des activités principales des notaires, dans l'exercice
desquelles ces derniers sont tenus de respecter leurs devoirs
Jugement du Tribunal administratif du canton de Berne du 13 avril 2018, 100.2017.129, page 7
professionnels. Une violation de ces devoirs dans le cadre de la réquisition
de l'inscription au registre foncier peut entraîner une sanction disciplinaire (JAB 2000 p. 154 c. 6a).
3.
3.1 En l'espèce, dans la décision contestée, la JCE a sanctionné le
recourant pour violation de ses obligations de fournir des renseignements
et de sauvegarder les intérêts en jeu, en considérant en substance que, si
le recourant disposait certes du droit de repousser la réquisition de
l'inscription du transfert de propriété de l'immeuble en question jusqu'en
2015, il lui incombait, pour ce faire, d'informer les deux parties au contrat
des conséquences juridiques et des risques de cette procédure, et de
demander leur consentement, ce qu'il avait négligé de faire. La JCE a
retenu également que le renseignement donné par le notaire aux vendeurs,
selon lequel ils pourraient bénéficier d'une réduction de l'impôt sur le gain
immobilier en raison de la prolongation driin an dé la période de pòssession du bien-fonds, était incorrect, car les vendeurs, même après une
prolongation, n'avaient été propriétaires de leur bien-fonds que durant
quatre ans, ce qui, selon l'art. 144 al. 1 de la loi du 21 mai 2000 sur les
impôts (LI, RSB 661.11), ne donnait pas droit «à une déduction pour durée
de possession, qui n'intervient qu'après cinq ans au moins. Par ailleurs, la
pénalité pour vente spéculative au sens de l'art. 147 LI que le notaire avait
également mentionnée ne pouvait pas non plus être invoquée, s'agissant
en l'occurrence manifestement d'une exception prévue par l'art. 147 al. 2
LI. La JCE en a conclu que le recourant avait clairement enfreint son devoir
de fournir des informations de nature juridique. Par ailleurs, la JCE a
encore considéré qu'on ne saurait admettre que le recourant avait
sauvegardé de manière équitable et impartiale les intérêts de ses clients,
car la non-réquisition de l'inscription au registre foncier du contrat de vente
pendant environ dix mois avait uniquement servi à faire bénéficier les
acquéreurs d'une réduction de l'impôt sur les mutations de Fr. 14400.-
(1,8% de la part de Fr. 800'000.- exonérée d'impôt) à la suite de l'entrée en
vigueur le 1' janvier 2015 d'une modification de la loi cantonale du 18 mars
1992 concernant les impôts sur les mutations (LIMu, RSB 215.326.2) et,
Jugement du Tribunal administratif du canton de Berne du 13 avril 2018, 100.2017.129, page 8
que pour parvenir à ce but, le notaire avait fait courir aux vendeurs des
risques importants. Enfin, la JOE souligne que bien que les acquéreurs
aient pu tirer profit de la réquisition d'inscription tardive au registre foncier,
ils avaient eux aussi été exposés à des risques pendant les dix mois qui
s'étaient écoulés entre le début du transfert des profits et des risques et la
réquisition d'inscription au registre foncier; en conséquence, la JOE a
retenu également une violation du devoir de sauvegarde des intérêts des
acheteurs de l'immeuble en cause.
3.2 Le recourant fait pour sa part essentiellement valoir que s'il est vrai
que les demandes répétées du vendeur de l'immeuble en cause pour
connaître la situation en relation avec le dépôt de l'acte de vente auprès du
registre foncier incite à penser que celui-ci s'opposait à un dépôt différé, le
recourant lui avait toutefois expliqué aussi bien oralement que par écrit que
cette attente n'aurait aucune conséquence financière pour lui. Le recourant
déclare qu'il aurait expliqué au vendeur que les seules contrariétés qu'il
aurait éventuellement à encourir étaient la réception de la taxation de la
taxe immobilière pour toute l'année 2014, qui devait de toute façon faire
l'objet d'un décompte avec l'acheteur, et le transfert de la prime annuelle
2015 de l'assurance immobilière, et qu'il lui suffisait d'indiquer au fisc
bernois, copie de l'acte de vente à l'appui, que le dépôt de l'acte se ferait
début 2015. Le recourant estime que ces quelques désagréments étaient
parfaitement supportables pour le vendeur, d'autant plus que ce dernier
avait notamment clairement laissé entendre, aussi bien aux acquéreurs
qu'au recourant, qu'il souhaitait participer aux économies réalisées par les
acquéreurs. Le recourant allègue encore que malgré ses demandes et
offres répétées, l'assurance de protection juridique du vendeur • n'avait
jamais pris contact avec lui et que l'attitude du vendeur lors de la remise de
la maison avait été discutable. Il est dès lors d'avis que les motifs pour
lesquels il avait retardé le dépôt de l'acte de vente auprès du registre
foncier étaient parfaitement défendables, alors que l'accord du vendeur
aurait été refusé pour des motifs indéfendables. Le recourant argue enfin
que, contrairement à ce qui est prétendu dans la décision contestée, le
retard apporté au dépôt de l'acte au registre foncier ne faisait pratiquement
encourir aucun risque aux parties.
Jugement du Tribunal administratif du canton de Berne du 13 avril 2018, 100.2017.129, page 9
Quant à son obligation de sauvegarde des intérêts des parties, le recourant
est d'avis que le reproche de manquement au devoir d'équité et
d'impartialité tombe à faux, car s'il est vrai qu'il a tenu à ne pas déposer
l'acte de vente auprès du registre foncier avant 2015 sans tenir compte des
éventuels désirs des vendeurs, il est également intervenu en faveur de ces
derniers face aux acheteurs, notamment lorsque ces derniers ont voulu
faire valoir des défauts constatés lors de la reprise de l'immeuble.
4.
4.1 Au vu du dossier de la cause, il convient d'emblée de relever qu'il
est incontesté que les acheteurs ont versé ponctuellement le prix d'achat
de l'immeuble en question en date du 30 avril 2014. Il faut aussi souligner
que l'acte authentique de vente immobilière du 6 septembre 2013 (dossier
[dos.] JCE 22), qui stipule l'entrée en jouissance des acheteurs au 1' mai
2014, ne contient aucune clause prévoyant le report de l'inscription du
transfert de propriété aÙ registre foncier -qui devait intervenir après le
versement de la totalité du prix de vente. Dès lors, en vertu de l'art.
128 LiCCS cité plus haut (c. 2.4), il appartenait en principe au recourant de "
requérir l'inscription au registre foncier du transfert de propriété dans le
délai de trente jours dès le versement de l'intégralité du prix de vente au
30 avril 2014.
Comme l'a observé la JCE dans la décision contestée, le délai de trente
jours indiqué à l'art. 128 LiCCS pour requérir l'inscription au registre foncier
constitue néanmoins un délai d'ordre, auquel il est possible de déroger en
présence de motifs défendables (VGE 18963 du 25 novembre 1993 c. 4a).
A cet égard, la JCE a reconnu que l'entrée en vigueur le jer janvier 2015 de
l'art. 11a LIMu, qui permet une exonération (partielle) de l'impôt de
mutation si l'acquéreur ou l'acquéreuse de l'immeuble veut en faire son
domicile principal, représente un tel motif, mais à la condition que le ou la
notaire qui entend procéder de la sorte obtienne le consentement des
parties contractantes, après avoir dûment informé celles-ci sur les risques
et les conséquences qu'un tel report implique. La JCE se réfère sur ce
point, à juste titre, aux directives édictées le 8 juillet 2014 par le Directoire
Jugement du Tribunal administratif du canton de Berne du 13 avril 2018, 100.2017.129, page 10
des bureaux du registre foncier du canton de Berne relatives à la
modification de la LIMu du 2 septembre 2013. Ces directives précisent
notamment que l'impôt sur la mutation est en principe dû au moment du
transfert de propriété de l'immeuble au sens du droit civil et qu'en règle
générale, l'inscription au registre foncier, qui a lieu avec effet rétroactif à la
date de la réquisition d'inscription, est dès lors déterminante. Si la
réquisition d'inscription d'une affaire instrumentée en 2014 déjà n'intervient
que le 1 er janvier 2015 ou à une date ultérieure, les directives prévoient
cependant qu'il est possible de faire valoir le droit au sursis et à
l'exonération au sens de la LIMu révisée, le délai applicable au calcul de la
durée de l'usage personnel du logement courant alors à partir de la
réquisition d'inscription, même si le propriétaire avait emménagé
précédemment dans l'appartement ou la maison en question (directives
ch. 1.1). Les directives indiquent aussi que le choix d'une solution
entraînant une charge fiscale avantageuse ne constitue pas, en soi, une
évasion fiscale (voir sur ce point VGE 18963 du 25 novembre 1993 c. 4),
laquelle présuppose au contraire un procédé qualifié et insolite. Le transfert _
dés profh- erdes- risques da-ns -"le cadre" -d'un contrat de vente passé en
2014 et, le cas échéant, le versement du montant correspondant au prix de
vente avant 2015 ne sont pas considérés par les bureaux du registre
foncier comme relevant de l'évasion fiscale. La condition est toutefois que
les parties soient disposées à supporter les risques inhérents à un report
de l'inscription au registre foncier (directives ch. 1.2).
Dans son recours, le notaire en cause met en doute la justification des
directives précitées. Certes, les directives, édictées par les autorités
administratives de surveillance à l'intention des autorités d'exécution, ne
sont pas des normes juridiques. Elles lient l'administration, mais pas le
tribunal. Ce dernier doit cependant tenir compte de ces directives dans son
jugement lorsqu'elles s'avèrent adaptées au cas d'espèce et offrent une
interprétation judicieuse des dispositions juridiques applicables. Le tribunal
ne s'écarte donc pas sans raison pertinente de directives administratives,
lorsque celles-ci représentent une concrétisation convaincante des
prescriptions légales. Par là, il est tenu compte du fait que l'administration
s'efforce, par le biais de directives internes, de garantir une application
égalitaire de la loi (AtF 142 V 425 c. 7.2, 442 c. 5.2, 141 V 365 c. 2.4). Le
Jugement du Tribunal administratif du canton de Berne du 13 avril 2018, 100.2017.129, page 11
tribunal s'écarte cependant des directives dans la mesure où elles ne sont
pas conformes à la loi ou, en l'absence de dispositions légales, ne sont pas
en accord avec les principes généraux du droit fédéral (ATF 132 V 121
c. 4.4). Or, en l'occurrence, les directives du 8 juillet 2014, qui ont pour but
de veiller à une application uniforme du droit par les bureaux du registre
foncier, mettent en oeuvre les modifications de la LIMu entrées en vigueur
le 1 er janvier 2015 d'une manière équitable et conforme à la loi. En
particulier, elles garantissent l'égalité de traitement dans les cas de ventes
immobilières instrumentées par les notaires avant 2015, mais inscrites
seulement en 2015 au registre foncier. La pratique qu'elles préconisent
dans de tels cas apparaît convaincante, si bien que le Tribunal de céans
considère qu'il n'y a pas lieu de s'en écarter.
En conséquence, il faut retenir que, même si l'acte authentique de vente
immobilière conclu le 6 septembre 2013 prévoyait l'entrée en jouissance
des acheteurs en date du 1e1 mai 2014 et que ces derniers ont versé le prix
de vente convenu ponctuellement le 30 avril 2014, il était loisible au
recourant de ne requérir l'inscription de la vente immobilière au registre
foncier que le 25 février 2015, tel qu'il l'a fait, mais à condition d'avoir
dûment informé les parties au contrat des conséquences d'un tel report de
l'inscription et d'avoir obtenu expressément leur accord, et ce en temps
opportun, à savoir avant l'échéance du délai d'ordre de trente jours
émanant de l'art. 128 LiCCS. Or, ces conditions ne sont pas réunies en
l'espèce.
4.2
4.2.1 En effet, il ressort du dossier que, le 9 septembre 2014, l'un des
vendeurs s'est adressé par courriel au recourant, s'étonnant que le registre
foncier n'ait pas été informé du transfert de propriété de l'immeuble en
question et qu'il soit encore considéré comme contribuable par l'Intendance
des impôts du canton de Berne (ICI). Dans ledit courriel, le vendeur invite
le recourant à lui faire parvenir un extrait du registre foncier documentant le
transfert de propriété (dos. JCE 58).
Ce n'est qu'en date du 30 septembre 2014 (dos. JCE 59) que le recourant,
répondant au courriel précité, a informé par écrit les vendeurs du fait qu'il
Jugement du Tribunal administratif du canton de Berne du 13 avril 2018, 100.2017.129, page 12
n'entendait pas déposer avant la fin du mois de janvier 2015 la requête
d'inscription de la vente immobilière auprès du registre foncier, afin que les
acquéreurs soient susceptibles d'obtenir l'exonération des impôts de
mutation. Dans le même courrier, le recourant indiquait notamment aux
vendeurs qu'ils recevraient encore les factures pour l'assurance
immobilière 2015 et pour la taxe immobilière 2014, charge pour eux de les
transmettre aux acquéreurs et de procéder à un décompte avec eux.
4.2.2 Ce n'est dès lors que plus d'un an après l'acte de vente et cinq mois
après le versement de la totalité du prix de vente et de l'entrée en
jouissance des acheteurs de l'immeuble en question que le recourant a
informé expressément les vendeurs qu'il leur appartenait encore de se
préoccuper eux-mêmes des factures d'assurance immobilière et de taxe
immobilière et de prendre contact avec les acquéreurs pour régler ces
questions, alors même qu'ils ne se considéraient plus comme les
propriétaires de l'immeuble depuis le 1 mai 2014. Par ailleurs, le recourant
concluait ce courrier du 30 septembre 2014 en invitant les vendeurs, pour
le cas où ils ne pourraient pas souscrire à son contenu, à le comnuniquer
aux acquéreurs et à lui-même. Au vu de sa formulation, ce courriel fait
apparaître que le recourant n'avait, jusque là, pas communiqué aux
vendeurs qu'il n'avait pas encore requis l'inscription de la vente auprès du
registre foncier, ni ne les avait dûment et pleinement informés des
conséquences du report de cette inscription, qui aurait dû intervenir dans
les trente jours dès le 1' mai 2014, selon l'art. 128 LiCCS. Il n'établit en
aucune manière avoir obtenu leur accord antérieurement au 30 septembre
2014 pour procéder de la sorte et requérir l'inscription au registre foncier
largement après l'échéance du délai de trente jours au sens de l'art.
128 LiCCS. On relèvera encore que l'échange de courriels entre les
vendeurs et le recourant au cours du mois de mai 2014 en rapport avec le
versement du prix de vente de l'immeuble, que le recourant a lui-même
produit en annexe à sa prise de position du 25 septembre 2017, ne dit mot
à ce sujet.
4.2.3 Au surplus, comme le relève la JCE dans son mémoire de réponse
du 19 juin 2017, les informations fournies par le recourant aux vendeurs
dans le courrier du 30 septembre 2014 étaient lacunaires et partiellement
Jugement du Tribunal administratif du canton de Berne du 13 avril 2018, 100.2017.129, page 13
inexactes. Il n'a pas rendu les parties contractantes attentives aux risques
d'un report de l'inscription au registre foncier en cas d'événement imprévu,
tel qu'un décès de l'une des parties dans l'intervalle, l'insolvabilité des
vendeurs, voire même une nouvelle vente au détriment des acheteurs non
encore inscrits comme propriétaires. Même si cette seconde éventualité
peut apparaître théorique, comme l'affirme le recourant, il n'en reste pas
moins que ce dernier ne pouvait se départir de son obligation de renseigner
et de celle de sauvegarder les intérêts des parties en se fiant à la faible
probabilité de survenance de situations imprévues entre le paiement du
prix de vente de l'immeuble et l'inscription des nouveaux propriétaires au
registre foncier. Quant aux informations relatives à la situation fiscale des
parties émises dans le courrier du 30 septembre 2014, outre le fait qu'elles
s'avèrent d'une brièveté telle qu'elles suscitent plus de questions qu'elles
n'apportent de réponses, elles sont en partie inexactes et en tous les cas
incomplètes. A l'instar de ce que constate la JCE dans son mémoire de
réponse, le recourant ne pouvait se contenter, au ch. 2 du courrier du
30 septembre 2014, d'affirmer laconiquement que les vendeurs
bénéfideraient d'une diminution de leurs imp. ôts sur les ga.inS immobiliers à
la suite du report de l'inscription au registre foncier. En effet, concernant la
déduction pour durée de possession prévue à l'art. 144 LI, elle n'est
susceptible d'être accordée que si la personne contribuable a été
propriétaire de l'immeuble aliéné pendant au moins cinq ans (art. 144
al. 1 LI); or, il ressort du dossier que les vendeurs n'ont été inscrits comme
propriétaires de l'immeuble en cause que depuis le 26 janvier 2011 et que
cette condition n'est donc pas remplie, même après le report de l'inscription
au registre foncier de la vente litigieuse au 25 février 2015. Quant à
l'argument du recourant, selon lequel il avait pour but d'éviter aux vendeurs
une majoration de l'impôt sur les gains immobiliers en cas de durée de
possession inférieure à cinq ans, au sens de l'art. 147 LI, il parait lui aussi
sujet à caution, dans la mesure où l'al. 2 let. b et c de la même disposition
prévoit que cette majoration n'est pas perçue lorsque la personne qui vend
l'immeuble y est obligée pour des raisons personnelles, ou qu'elle peut
prouver qu'il existe des circonstances excluant toute intention de
spéculation. Or, les vendeurs ont quitté la maison familiale en question
pour s'établir dans le canton de . Les circonstances exactes de
ce déménagement ne ressortent pas du dossier, mais il aurait été loisible
Jugement du Tribunal administratif du canton de Berne du 13 avril 2018, 100.2017.129, page 14
au recourant, à n'en pas douter, d'établir à l'intention de l'ICI l'existence
d'un motif justifiant la renonciation à percevoir ladite majoration, sans pour
autant surseoir à la réquisition d'inscription au registre foncier du transfert
de propriété. Par ailleurs, en ce qui concerne l'affirmation du notaire,
figurant au ch. 3 de son courrier du 30 septembre 2014 aux vendeurs,
d'après laquelle le report dè l'inscription au registre foncier ne changerait
rien sur le plan de la taxation ordinaire des impôts sur le revenu et la
fortune, il convient de préciser, comme le relève la JCE dans sa réponse
du 19 juin 2017, que l'art. 72 al. 1 LI dispose que la fortune imposable se détermine d'après son état à la fin de la période fiscale, soit en l'espèce au
31 décembre 2014, ce que l'ICI a d'ailleurs confirmé aux vendeurs par
courrier du 25 septembre 2015 (dos. JCE 31). Par ailleurs, si
l'assujettissement cesse en cours de période fiscale, la date déterminante
est celle de la fin de l'assujettissement. S'agissant de la propriété
immobilière, l'assujettissement prend fin le jour de la disparition de
l'élément imposable dans le canton de Berne (art. 9 al. 2 LI). A cet égard, seule l'inscription au registre foncier est déterminante
(LEUCH/KÄSTLI/LANGENEGGER, Praxiskommentar zum Berner Steuergesetz,
2014, ad art. 9. n. 21). Il en résulte dès lors que les vendeurs sont restés (juridiquement et fiscalement) propriétaires de l'immeuble à tout le moins
au-delà du e mai 2014 pour toute l'année 2014. Leur assujettissement, dans le canton de Berne, à raison d'un rattachement économique (art. 5
al. 1 let. a LI), n'a dès lors pris fin au plus tôt qu'au 1er mai 2014. Qu'ils aient été en droit de déduire la valeur officielle de l'immeuble au titre de dette
(obligation de transférer la propriété), alors que les acheteurs l'ont déclarée
de leur côté comme avoir, ne change rien à ce constat (voir Taxinfo
"Transferts d'immeubles" sur le site internet de la Direction des finances du
canton de Berne). On ignore si, finalement, les vendeurs n'ont payé aucun
impôt sur le revenu et la fortune dans le canton de Berne pour la période
postérieure au e mai 2014 (comme le recourant l'invoque dans sa dernière prise de position du 25 septembre 2017 en produisant la décision
de taxation pour 2014 des acquéreurs qui mentionne l'immeuble en
question dans leur fortune prise en compte), suite à leur réclamation du
17 septembre 2015 contre la décision de taxation et leur courrier du
9 octobre 2015 à l'autorité de taxation (dos. JCE 28). La répartition
intercantonale entre les cantons de Berne et Schaffhouse (domicile des
Jugement du Tribunal administratif du canton de Berne du 13 avril 2018, 100.2017.129, page 15
vendeurs) n'est en effet pas connue. Cette question peut toutefois rester
indécise.
4.3 II résulte de tout ce qui précède que le recourant ne s'est pas
pleinement conformé à ses obligations de renseigner les parties et de
sauvegarder de manière équitable et impartiale les intérêts des deux
parties contractantes à l'acte de vente immobilière du 6 septembre 2013.
5.
Une faute étant ainsi établie, c'est à bon droit que la JCE a prononcé une
sanction disciplinaire à l'encontre du recourant. Il convient encore
d'examiner la mesure de la sanction.
5.1 D'après la doctrine et la jurisprudence, dans la détermination de la
nature et de la quotité de la sanction, l'autorité doit tenir compte du but
poursuivi par la procédure disciplinaire (la garantie d'une exécution parfaite
de la fonction dans le futur Y et respecter - le principe de proportionnalité
(art. 5 al. 2 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du
18 avril 1999 [Cst., RS 101]). La sanction adéquate dépend dès lors de la
gravité de l'infraction, du degré de culpabilité de la personne impliquée, de
ses motifs, des intérêts (publics et privés) menacés ou lésés, de la manière
dont le ou la notaire perçoit la gravité de ses actes ou avait auparavant
rempli ses fonctions, ainsi que des circonstances du cas (M. MOOSER,
op. cit., p. 230 n. 349 et références citées; JAB 2000 p. 154 c. 8a; voir
aussi JAB 2015 p. 55 [VGE 2013/106 du 7 octobre 2014] c. 5.2 non publié
et renvoi à l'ATF 133 II 468 c. 2).
La mesure disciplinaire prononcée doit être proportionnée à la violation des
obligations commise, à la lumière du but visé par le droit disciplinaire.
Lorsqu'une sanction à caractère d'avertissement suffit, seuls le blâme ou
l'amende jusqu'à Fr. 20000.- entrent en considération; dans les cas plus
graves, la suspension ou la radiation de l'inscription au registre des
notaires peuvent être prononcées (art. 47 al. 1 LN précité; JAB 2000 p. 154
c. 8a [BN 2000 p. 213] et références, 1998 p. 80 c. 3a et références;
VGE 2012/131 du 19 mars 2013 c. 7.3, dans: BN 2013 p. 82; voir aussi
Jugement du Tribunal administratif du canton de Berne du 13 avril 2018, 100.2017.129, page 16
ADRIAN GLATTHARD dans: STEPHAN WOLF [éd.], op.cit., art. 47 LN n. 1 ss;
LORENZ MEYER, Die disziplinarische Verantwortlichkeit des Notars, dans:
Aktuelle Themen zur Notariatspraxis, 2010, p. 29). En tant qu'autorité de
surveillance des notaires, la JCE dispose d'un large pouvoir d'appréciation
en ce qui concerne le choix et la mesure de la sanction disciplinaire (voir
JAB 2015 p. 55 [VGE 2013/106 précité] c. 5.2 non publié, 2013 p. 264
[VGE 2012/4 du 30 novembre 2012] c. 6.4 non publié, 1998 p. 80 c. 3b).
Une violation du pouvoir d'appréciation est admise en cas d'excès, d'abus
ou de renonciation d'user de ce pouvoir. Dans la mesure où l'instance
précédente a fait usage de son pouvoir d'appréciation conformément au
droit et dans une mesure appropriée aux circonstances du cas d'espèce, le
TA n'intervient pas dans le cadre de la sanction prononcée (voir JAB 2015
p. 55 [VGE 2013/106 précité] c. 5.2 non publié et références;
VGE 2012/131 précité c. 7.4 et références, dans: BN 2013 p. 82).
5.2 L'instance précédente a considéré la faute du notaire comme étant
de gravité moyenne et lui a infligé une amende disciplinaire de Fr. 2000.-.
Au vu des circonstances du cas d'espèce, ainsi que des obligations de
renseigner les parties et de sauvegarde équitable et impartiale des intérêts
de celles-ci, violées par le recourant, qui représentent des obligations
professionnelles centrales dans l'activité du notaire, la sanction infligée au
recourant n'apparaît à tout le moins pas excessive ou disproportionnée, ni
dans son genre, ni dans son ampleur. Il n'y a dès lors pas lieu de s'écarter
de l'appréciation opérée ä cet égard par l'instance précédente.
6.
6.1 Au vu de l'ensemble de ce qui précède, le recours s'avère mal
fondé et doit être rejeté.
6.2 Le recourant n'obtenant pas gain de cause, les frais de la présente
procédure, fixés forfaitairement ä Fr. 3000.-, sont mis ä sa charge (art. 108
al. 1 LPJA); ils sont compensés avec l'avance de frais fournie.
6.3 Vu l'issue de la procédure, il n'y a pas lieu d'allouer de dépens, ni
d'indemnité de partie (art. 104 al. 1 ä 3 et 108 al. 3 LPJA).
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