Decision ID: 21df3ae8-48df-562d-9166-79777592e709
Year: 2014
Language: de
Court: SG_VG
Chamber: SG_VG_001
Canton: SG
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law

hat das Verwaltungsgericht festgestellt:
A./ Das rund 3.3 ha grosse, von der Landwirtschaftszone umgebene Gebiet A. der
Gemeinde P. ist gemäss Zonenplan vom 11. Juli 2005 als Ganzes der eingeschossigen
Wohnzone W1a zugewiesen. Es umfasst 16 Grundstücke und zur Zeit 14
Wohneinheiten, welche alle durch die B.-strasse, eine Gemeindestrasse 2. Klasse,
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 3/23
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
erschlossen werden. Die B.-strasse erschliesst auch zwei dem Gebiet A. vorgelagerte
Landwirtschaftsbetriebe. V.S. ist Eigentümer des im Gebiet A. gelegenen, 5'584 m
grossen Grundstücks Nr. 000, welches mit einem Wohnhaus und einem Geräteschopf
überbaut ist. Er beabsichtigt, das Grundstück im Hinblick auf die Erstellung einer
Überbauung an R.W. zu veräussern. R.W. stellte am 17. Dezember 2010 in Vertretung
des Grundeigentümers ein auch von diesem unterzeichnetes Baugesuch für den
Abbruch des Wohnhauses und des Geräteschopfs sowie den Neubau von zwei
Doppeleinfamilienhäusern, vier Einfamilienhäusern mit Tiefgarage und zwei
Swimmingpools auf Grundstück Nr. 000. Gegen das in der Folge öffentlich aufgelegte
Baugesuch erhoben C.Y., D.Y., E.Y. und F.Y., G.X. und H.X. sowie K.X. und L.X., M.Z.
und S.Z., U.T., N.T. und I.T. sowie P.J. und K.J. - alle vertreten durch Rechtsanwältin
lic. iur. Iris Zindel, St. Gallen - am 9. Februar 2011 als Eigentümer oder Bewohner von
durch die B.-strasse erschlossenen Grundstücken bzw. Wohneinheiten Einsprache und
beantragten die Verweigerung der Baubewilligung (act. G 11/3/1). Mit Entscheid vom 6.
Dezember 2011 wies der Gemeinderat P. die Einsprachen ab, soweit er darauf eintrat,
und erteilte die Baubewilligung unter Auflagen und Bedingungen (act. G 11/3/39).
B./ Am 30. Dezember 2011 liessen die abgewiesenen Einsprecher Rekurs (Nr. 12-12)
beim Baudepartement erheben mit dem Begehren um Aufhebung des
Einspracheentscheids und der Baubewilligung (act. G 11/1/1). Am 24. April 2012 wurde
ein Augenschein mit Beizug des Leiters Gemeindestrassenwesen des Kantons St.
Gallen durchgeführt. Die zuständige Rekurssachbearbeiterin teilte den Beteiligten
anlässlich des Augenscheins als vorläufige Beurteilung mit, dass die Gemeinde die
Wohnzimmer zu Unrecht als Anbauten und nicht als Bestandteile der Hauptbauten
qualifiziert habe, womit die für Anbauten geltende Abstandsprivilegierung wegfalle. Die
reglementarischen Gebäudeabstände seien damit nicht eingehalten (act. G 11/1/17f).
Als Folge davon liess R.W. mitteilen, er habe bei der Gemeinde P. ein
Nachtragsbaugesuch eingereicht, mit dem die als für eine Anbaute ungenügend
qualifizierte konstruktive Trennung der Wohnzimmer vom restlichen Wohnhaus
nunmehr vollzogen werde (act. G 11/1/19). Das Rekursverfahren wurde hierauf am 30.
Mai 2012 bis zum Entscheid der Gemeinde über das Nachtragsbaugesuch sistiert (act.
G 11/1/25). Als Änderung gegenüber dem ursprünglichen Baugesuch vom
17. Dezember 2010, welches in allen Gebäuden lediglich durch Schiebetüren vom
Bereich Esszimmer/Küche abgetrennte Wohnzimmer vorsah, sind im
2
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 4/23
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Nachtragsbaugesuch vom 7. Mai 2012 massiv ausgestaltete Aussenwände auch
zwischen Esszimmer/Küche und Wohnzimmer und als Verbindung lediglich eine Tür in
Normbreite von 0.9 m vorgesehen (act. G 12/3/1).
Gegen das im Rahmen des vereinfachten Verfahrens nach Art. 82bis des Gesetzes
über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht (Baugesetz; sGS 731.1; abgekürzt
BauG) am 11. Juni 2012 den Einspracheberechtigten angezeigte Nachtragsbaugesuch
liessen, bis auf E.Y. und F.Y., sämtliche Rekurrenten des (sistierten) Rekursverfahrens
am 26. Juni 2012 Einsprache erheben mit dem Antrag, das Baugesuch sei abzuweisen
und die Baubewilligung dafür sei zu verweigern (act. G 12/3/6). Mit Beschluss vom 14.
August 2012 wies die Gemeinde P. die Einsprachen ab und erteilte R.W. am 31. August
2012 die Nachtragsbewilligung Nr. 1 zum Abbruch- und Baugesuch Nr. 63/2010 (act. G
12/3/10f). Gegen den Einspracheentscheid sowie die Baubewilligung liessen die
unterlegenen Einsprecher am 13. September 2012 Rekurs (Nr. 12-5417) beim
Baudepartement erheben (act. G 12/1/1 und 12/1/3). In dessen Entscheid vom 11.
März 2013 (act. G 2/1 S. 10f) wurden die Rekursverfahren Nr. 12-12 und Nr. 12-5417
vereinigt. Das Baudepartement schrieb die Rekurse von P.J. und K.J. sowie F.Y. und
E.Y. zufolge Rückzugs ab (Dispositiv Ziff. 1). Die Rekurse von C.Y. und D.Y., G.X. und
H.X. sowie K.X. und L.X., M.Z. und S.Z. sowie U.T., N.T. und I.T. wies es ab (Dispositiv
Ziff. 2). Den abgewiesenen Rekurrenten wurde ein Fünftel der amtlichen Kosten (Fr.
800.--; Dispositiv Ziff. 3b) und R.W. vier Fünftel (Fr. 3'200.--) auferlegt (Dispositiv Ziff.
3a) mit der Begründung, dass der im Rekursverfahren festgestellte Mangel der
Baubewilligung zur Gutheissung des Rekurses geführt hätte, durch Einreichung eines
Korrekturgesuchs jedoch behoben worden sei. Im Weiteren wurde R.W. verpflichtet,
C.Y. und D.Y., G.X. und H.X. sowie K.X. und L.X., M.Z. und S.Z. sowie U.T., N.T. und
I.T. ausseramtlich mit Fr. 2'220.-- zuzüglich Mehrwertsteuer zu entschädigen
(Dispositiv Ziff. 4).
Noch während der hängigen Rekursverfahren Nr. 12-12 und 12-5417 reichte R.W. der
Gemeinde P. ein weiteres Baugesuch betreffend dasselbe Grundstück Nr. 000 ein,
welches die Erstellung von zwei (anstelle von vier) Einfamilienhäusern, vier (anstelle von
zwei) Zweifamilienhäusern, drei (anstelle von zwei) Swimmingpools sowie einer
Tiefgarage und Trafostation zum Gegenstand hat. Die Gemeinde hiess das Baugesuch
gut und wies die dagegen erhobenen Einsprachen mit Entscheid vom 18. Dezember
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 5/23
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
2012 ab. Dagegen wurde beim Baudepartement Rekurs (Nr. 12-7508) erhoben (act. G
2/2). Gegen den am 6. Juni 2014 ergangenen Rekursentscheid liessen C.Y., G.X. und
M.Z. am 23. Juni 2014 Beschwerde beim Verwaltungsgericht (B 2014/123) erheben.
C./ Mit Eingabe vom 5. April 2013 liessen die abgewiesenen Rekurrenten gegen den
Rekursentscheid vom 11. März 2013 Beschwerde erheben mit dem Rechtsbegehren,
Ziff. 2 des Rekursentscheids sei aufzuheben und die Rekurse seien unter
vollumfänglicher Aufhebung der Bau- und Einspracheentscheide gutzuheissen
(Hauptanträge Ziff. 2.1). Ziff. 3 des Rekursentscheids sei aufzuheben, soweit die
Beschwerdeführer dadurch mit Kosten belastet würden. Den Beschwerdeführern seien
keine Verfahrenskosten aufzuerlegen, d.h. Ziff. 3b sei aufzuheben und Ziff. 3c sei so
abzuändern, dass den Beschwerdeführern beide Kostenvorschüsse in den
Rekursverfahren, insgesamt Fr. 2'000.--, zurückerstattet würden (Hauptanträge Ziff.
2.2). Ziff. 4 des Rekursentscheids sei dahingehend abzuändern, als den
Beschwerdeführern in den beiden Rekursverfahren Nr. 12-12 und 12-5417 zwei volle
ausseramtliche Entschädigungen zuzusprechen seien (Hauptanträge Ziff. 2.3). Das
Beschwerdeverfahren sei bis zur rechtskräftigen Erledigung des vor dem
Baudepartement hängigen Rekursverfahrens 12-7508 betreffend Erstellung von zwei
Einfamilienhäusern, drei Swimmingpools, vier Zweifamilienhäusern sowie einer
Tiefgarage und Trafostation auf dem Baugrundstück Nr. 000, P., zu sistieren
(Verfahrensanträge Ziff. 1.1).
Am 16. und 19. April 2013 beantragten die Beschwerdebeteiligte und der
Beschwerdegegner die Ablehnung des Sistierungsgesuchs (act. G 5 und 6). Mit
Verfügung vom 25. April 2013 wies der Präsident des Verwaltungsgerichts das Gesuch
um Sistierung des Beschwerdeverfahrens ab (act. G 7).
In der Beschwerdeergänzung vom 21. Mai 2013 liessen die Beschwerdeführer ihre
Rechtsbegehren (Hauptanträge gemäss Beschwerde) bestätigen und begründen (act G
9).
Die Vorinstanz beantragte in der Vernehmlassung vom 28. Mai 2013 Abweisung der
Beschwerde. Zur Begründung verwies sie hauptsächlich auf die Darlegungen im
angefochtenen Entscheid (act. G 14). Die Beschwerdebeteiligte verwies in der Eingabe
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 6/23
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
vom 12. Juni 2013 unter Verzicht auf eine Vernehmlassung auf die Darlegungen der
Vorinstanz (act. G 16). Der Beschwerdegegner liess durch seinen Rechtsvertreter
Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, und Bestätigung der
Baubewilligung beantragen, unter Kostenfolge (act. G 17).
Auf die Darlegungen der Parteien in den Eingaben dieses Verfahrens wird, soweit für
den Entscheid wesentlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.

Darüber wird in Erwägung gezogen:
1. Das Verwaltungsgericht ist zum Entscheid in der Sache zuständig (Art. 59bis Abs. 1
des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt VRP). Die
Beschwerdeführer sind sodann zur Beschwerde legitimiert (Art. 64 in Verbindung mit
Art. 45 Abs. 1 VRP): Sie sind Adressaten eines Rekursentscheids, mit welchen die von
ihnen gegen den Einspracheentscheid betreffend das Baugesuch vom 17. Dezember
2010 und den Einspracheentscheid betreffend das Nachtragsbaugesuch vom 7. Mai
2012 erhobenen Rekurse (Nrn. 12-12 und 12-5417) abgewiesen wurden. Sodann sind
sie Eigentümer bzw. Bewohner von Grundstücken bzw. Wohneinheiten, die - wie das
Grundstück Nr. 000 - durch die B.-strasse in P. erschlossen werden. Im Weiteren
wurden sowohl die Beschwerdeeingabe als auch die Beschwerdeergänzung innert Frist
eingereicht. Sie entsprechen in sachlicher und inhaltlicher Hinsicht den gesetzlichen
Anforderungen (Art. 64 in Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 Abs. 1 und 2 VRP).
Auf die Beschwerde ist somit grundsätzlich einzutreten. Da jedoch mit der Beschwerde
gegen den Rekursentscheid die Abweisung der Einsprache und die Erteilung der
Baubewilligung notwendigerweise inhaltlich mit angefochten sind, ist auf die
Beschwerde insoweit nicht einzutreten, als damit die Aufhebung der Baubewilligung
beantragt wird (Devolutiveffekt; vgl. BGer 1C_150/2012 vom 6. März 2013 E. 1; BGE
134 II 142 E. 1.4).
2. Nach Art. 22 Abs. 2 lit. b des Raumplanungsgesetzes (SR 700, abgekürzt RPG)
dürfen Baubewilligungen nur erteilt werden, wenn das Land im Sinn von Art. 19 Abs. 1
RPG erschlossen ist. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn es über eine
hinreichende Zu- und Wegfahrt verfügt und wenn die ausreichende Versorgung mit
Trinkwasser und Energie sowie die Abwasser- und die Abfallbeseitigung nach der
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 7/23
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Gesetzgebung über den Gewässer- und den Umweltschutz gewährleistet sind (Art. 49
Abs. 2 lit. a und b BauG). Eine Zufahrt ist als hinreichend zu betrachten, wenn sie
tatsächlich so beschaffen ist, dass sie bau- und verkehrstechnisch der bestehenden
und geplanten Überbauung und Nutzung genügt, den zu erwartenden Fahrzeugen und
Fussgängern sicheren Weg bietet und von den öffentlichen Diensten wie Feuerwehr,
Sanität, Kehrichtabfuhr und Schneeräumung ungehindert benützt werden kann und -
wenn sie über fremdes Grundeigentum führt - rechtlich gesichert ist. Nicht unbedingt
erforderlich ist, dass Kreuzungsmanöver zwischen Motorfahrzeugen auf der ganzen
Strecke möglich sind. Unter Umständen genügen zweckmässig angeordnete
Kreuzungsstellen. Zur hinreichenden Zufahrt gehört auch das Verbindungsstück von
der öffentlich zugänglichen Strasse zum Baugrundstück (B. Heer, St. Gallisches Bau-
und Planungsrecht, Bern 2003, N 508ff. und N 513f.; GVP 1988 Nr. 97 E. 2a mit
Hinweisen).
2.1. Die Beschwerdeführer beantragen einen Augenschein (act. G 9 S. 6f). Der
Augenschein ist die unmittelbare sinnliche Wahrnehmung von Tatsachen durch die
entscheidende Instanz. Er dient dem besseren Verständnis des Sachverhalts. Ob ein
Augenschein durchzuführen ist, liegt im pflichtgemässen Ermessen der urteilenden
Instanz. Unbestrittene Tatsachen brauchen nicht durch einen Augenschein überprüft zu
werden, sofern eine Nachprüfung nicht durch öffentliche Interessen geboten ist
(Cavelti/Vögeli, Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. Gallen, St. Gallen 2003, Rz.
966). Die tatsächlichen Verhältnisse ergeben sich im vorliegenden Fall, wie
nachstehend aufzuzeigen sein wird, aus den massgeblichen Plänen sowie den übrigen
Verfahrensakten einschliesslich Protokoll des im Rekursverfahren bereits
durchgeführten Augenscheins (vgl. act. G 11/1/17). Auf einen weiteren Augenschein ist
daher zu verzichten.
Die B.-strasse steht als Gemeindestrasse zweiter Klasse dem allgemeinen
Motorfahrzeugverkehr offen (Art. 1 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 8 Abs. 2 des
Strassengesetzes (sGS 732.1; abgekürzt StrG). Sie führt keinen Durchgangsverkehr
und dient ausschliesslich der Erschliessung der an die Zone für öffentliche Bauten und
Anlagen (Kurhaus Q.) anschliessenden Wohnzone W1a mit zwei Wohneinheiten und
zwei Landwirtschaftsbetrieben, der Wohnzone W1a im Gebiet A. mit 14 Wohneinheiten,
den dahinter in der Landwirtschaftszone liegenden Wohnhäusern sowie einer
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 8/23
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Geflügelfarm auf Grundstück Nr. 001. Der Rekurs-Augenschein vom 24. April 2012
ergab, dass die B.-strasse von der C.-strasse bis kurz vor die Grenze des Grundstücks
Nr. 002 richtungsgetrennt geführt ist und auf der linken Seite ein Trottoir aufweist.
Danach verläuft sie nicht richtungsgetrennt und ohne Trottoir in nordwestlicher
Richtung vorerst leicht ansteigend und gerade; nach einer gemässigten Linkskurve fällt
sie wieder leicht ab. Die Strassenbreite beträgt bis dorthin zwischen 4.55 und 5.85 m.
Unmittelbar nach dem Landwirtschaftsbetrieb von O.X. verengt sich die weiterhin
gerade und übersichtliche Strasse auf einer Länge von rund 60 m auf 3.9 m. Vor dem
Landwirtschaftsbetrieb von K.X. beträgt die Strassenbreite 4.65 m. Danach verläuft die
Strasse in westlicher Richtung und in gerader Form mit einer Breite zwischen 4.15 und
4.4 m. Nach einer leichten Rechtskurve beträgt die Strassenbreite bis zum
Baugrundstück zwischen 4.1 und 4.8 m (act. G 11/1/17 S. 2).
2.2. Nach der VSS Norm SN 640 045 "Projektierung, Grundlagen; Strassentyp
Erschliessungsstrassen" vom April 1992, Ziff. 5 Abs. 1, werden die
Sicherheitsanforderungen an Erschliessungsstrassen allgemein durch geringe
Verkehrsmengen und niedrige Geschwindigkeiten angestrebt, weshalb der
Ausbaustandard generell niedrig anzusetzen ist. Der Erschliessungsstrassentyp
"Zufahrtsstrasse" ist zur Erschliessung von Siedlungsgebieten bis 150 Wohneinheiten
anzuwenden. Sie ist auf den Grundbegegnungsfall "PW-PW bei reduzierter
Geschwindigkeit" und auf eine Belastbarkeit von 100 Fahrzeugen pro Stunde
auszulegen (VSS Norm a.a.O., Ziff. 8 Abs. 2 Tabelle 1). Gemäss VSS Norm SN 640 201
"Geometrisches Normalprofil" vom Oktober 1992 beträgt das für einen Personenwagen
erforderliche horizontale Lichtraumprofil 2 bis 2.1 m bei Geschwindigkeiten von 0 bis
40 km/h, für einen Lastwagen bzw. ein landwirtschaftliches Fahrzeug beträgt das
horizontale Lichtraumprofil bei den erwähnten Geschwindigkeiten 2.7 bis 2.8 m und
dasjenige eines Fahrradlenkers 0.9 bis 1.1 m.
2.3. Der am Augenschein vom 24. April 2012 teilnehmende Leiter
Gemeindestrassenwesen des kantonalen Tiefbauamtes kam zum Schluss, dass es sich
bei der B.-strasse aufgrund des Ausbaustandards um eine typische Quartierstrasse
nach den einschlägigen VSS-Normen handle, welche auf 150 Wohneinheiten und 100
Fahrzeuge pro Stunde ausgerichtet sei. Der für eine solche Quartierstrasse typische
Begegnungsfall "PW-PW bei reduzierter Geschwindigkeit" erfordere eine Breite von 4
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 9/23
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
bis 4.3 m. Dies sei praktisch auf der ganzen Strecke erfüllt. Der lediglich 3.9 m breite
Streckenabschnitt sei nur kurz und übersichtlich; ein Kreuzen sei sowohl vorher als
auch nachher wieder möglich. Bei den weniger übersichtlichen Stellen auf den beiden
Bauernhöfen sei die Vorsicht und Rücksicht der Motorfahrzeugführer gefragt. Müsste
die Strasse für das Quartier A. neu gebaut werden, würde sie mit einer Breite von 3.5
bis 4 m und Begegnungsstellen für das Kreuzen erstellt. Die strassenmässige
Erschliessung sei ausreichend und ein Ausbau nicht wünschenswert (act. G 11/1/17).
Diese Beurteilung deckt sich im Wesentlichen mit derjenigen des Ingenieurbüros T. +
M. GmbH (act. G 11/3/5).
Mit Blick auf die geschilderte rechtliche und tatsächliche Ausgangslage hat die
Einstufung der B.-strasse als Zufahrtsstrasse im erwähnten Sinn als ausgewiesen zu
gelten. Bei einem diesem Strassentyp entsprechenden Erschliessungspotential von bis
zu 150 Wohneinheiten bestünde im Gebiet A. theoretisch die Möglichkeit, zu den 14
bereits bestehenden Wohneinheiten und denjenigen des vorliegend zur Diskussion
stehenden Projektes rund 50 weitere Wohneinheiten zu realisieren. Hierbei ist
festzuhalten, dass die Vorinstanz die strassenmässige Erschliessung des Gebiets A.
nicht bezogen auf das aus dem vorliegenden Bauvorhaben resultierende
Verkehrsvolumen prüfte (vgl. act. G 9 S. 7), sondern in Bezug auf das in diesem Gebiet
potentiell mögliche Erschliessungsvolumen. Das Kreuzen zwischen Lastwagen bzw.
landwirtschaftlichem Fahrzeug und Personenwagen ist unter Anwendung der
Lichtraum-Werte gemäss der erwähnten VSS Norm 640 201 lediglich auf den
Streckenabschnitten mit weniger als 4.7 m Breite nicht möglich; zuvor und danach ist
die Begegnung jedoch - bei stark reduzierter Geschwindigkeit - nicht eingeschränkt.
Der von den Beschwerdeführern geltend gemachte Umstand, dass die Bauzone A.
abgelegen bzw. faktisch ausserhalb des Siedlungsgebiets sei und die B.-strasse
vielfältige Nutzungen (Landwirtschaft, Holztransporte, Unterhalt SBB-Linie,
Spaziergänger, Velofahrer usw.) aufweise (act. G 9 S. 5f), rechtfertigt keine Abweichung
von den Regelungen der VSS-Norm 645 045. Diese Norm geht davon aus, dass
Erschliessungsstrassen allen Verkehrsteilnehmern offenstehen und daneben auch als
Begegnungs- und Freizeitraum dienen (VSS-Norm 645 045 Ziff. 5). Die B.-strasse
entspricht dieser Typisierung. Die Vorinstanz bezog insbesondere auch die Nutzung mit
landwirtschaftlichen Fahrzeugen, welche entgegen der Auffassung der
Beschwerdeführer (act. G 9 S. 6) von der VSS-Norm 645 045 ebenfalls erfasst wird, in
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 10/23
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
ihre Würdigung mit ein. Die Tatsache, dass mit der Überbauung im bestehenden
Siedlungsgebiet eine "innere Verdichtung" (vgl. Schreiben AREG vom 9. Dezember
2010 S. 2, act. G 10/6) stattfindet und die Nutzungsreserven gebraucht werden,
bewirkt nicht zugleich eine unzureichende strassenmässige Erschliessung. Die B.-
strasse stellt unter den geschilderten Umständen für das Gebiet A. und damit auch für
das Baugrundstück Nr. 000 und die darauf geplanten Bauten eine strassenmässig
ausreichende Erschliessung dar.
Unbestritten geblieben ist die Feststellung im angefochtenen Entscheid (act. G 2/1 S.
17 E. 3.4 und 3.5), dass das Baugrundstück Nr. 000 für die darauf vorgesehenen
Bauten über eine ausreichende Abwasserbeseitigung nach der Gesetzgebung über den
Gewässer- und den Umweltschutz (Art. 49 Abs. 2 lit. b BauG) verfügt.
3. Die Ausnützungsziffer ist die Verhältniszahl der Summe aller anrechenbaren
Geschossflächen zur anrechenbaren Parzellenfläche (Art. 61 Abs. 1 BauG). Zur
anrechenbaren Geschossfläche zählen nach Art. 61 Abs. 2 BauG die nutzbaren
Geschossflächen einschliesslich Gänge, Treppenhäuser und Mauerquerschnitte. Nicht
angerechnet werden Aussenwandquerschnitte (lit. a), Keller-, Estrich- und
nichtgewerbliche Einstellräume (lit. b), offene Dachterrassen und Balkone (lit. c),
Wintergärten sowie verglaste Dachterrassen und Balkone bis zu einer Fläche von 20
Prozent der anrechenbaren Geschossflächen (lit. d), Gemeinschaftsräume in
Mehrfamilienhäusern (lit. e), nutzbare Flächen im Dachgeschoss unter einer lichten
Höhe von 1,5 Meter (lit. f), unterirdische gewerbliche Lagerräume (lit. g) und
Liftschächte (lit. h). Als anrechenbare Parzellenfläche gilt nach Art. 61 Abs. 3 BauG die
von der Baueingabe erfasste Parzellenfläche innerhalb vermarkter Grenzen, soweit sie
nicht bereits früher zur Ausnützung eingerechnet worden ist. Wird für Bau oder
Korrektion öffentlicher Strassen und Trottoirs Boden abgetreten, so kann dieser zur
anrechenbaren Parzellenfläche gerechnet werden.
3.1. Die Beschwerdeführer machen geltend, es sei nicht gerechtfertigt, die Flächen der
Liftschächte bei der Berechnung der Ausnützungszimmer nicht zu berücksichtigen,
zumal die Lifte die einzelnen Geschosse erschliessen würden (vgl. act. G 9 S. 7-9). In
dem von den Beschwerdeführern zitierten Urteil B 2009/139 und 140 vom 11. Mai 2010
[= GVP 2010 Nr. 107]), in welchem es um die Frage der - nach der dort anwendbaren
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 11/23
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Bauordnung unter bestimmten Voraussetzungen zulässigen - von der Regelbauweise
abweichenden Positionierung des Attikageschosses ging, kam das Verwaltungsgericht
zum Schluss, dass das Treppenhaus der Fläche des Attikageschosses zuzuordnen sei.
Dasselbe gelte für das Entrée und den Lift. Der Lift erschliesse das Attikageschoss. Er
trete auf dem Attikageschoss nicht nur als technisch notwendige Aufbaute eines Lifts,
der das darunter liegende Geschoss erschliesse, in Erscheinung und gelte damit nicht
als Liftschacht im Sinn von Art. 61 Abs. 2 lit. h BauG (Urteil B 2009/139 und 140 a.a.O.,
E. 2.6.4). In dem von den Beschwerdeführern im Weiteren angeführten Urteil B
2009/104 vom 28. Januar 2010 (www.gerichte.sg.ch) war die Frage zu prüfen, ob nach
dem dort anwendbaren Baureglement ein Treppen- und Lifthaus als (vom
Attikageschoss getrennte) Dachaufbaute gilt oder nicht.
3.1.1. Die in den vorstehend erwähnten Urteilen behandelten Fragen - d.h. die
Zulässigkeit einer von der Regelbauweise abweichenden Positionierung des
Attikageschosses und die Frage, ob ein Treppen- und Lifthaus als Dachaufbaute zu
gelten habe - stehen hier nicht zur Diskussion. Vielmehr geht es um die Frage, ob
Liftschächte der Häuser 1-6 bei der Berechnung der Ausnützungsziffer zu
berücksichtigen sind oder nicht. Nach dem klaren Wortlaut von Art. 61 Abs. 2 lit. h
BauG ist dies nicht der Fall. Die in den Baugesuchsplänen nicht angeführten Flächen
der Liftschächte der Häuser 1-6 blieben daher bei der Berechnung der anrechenbaren
Geschossflächen in Anwendung von Art. 61 Abs. 2 lit. h BauG zu Recht ausser
Betracht.
3.1.2. Die Beschwerdeführer lassen einwenden, es sei nicht sachgerecht und
widerspreche dem Sinn und Zweck von Art. 61 BauG, wenn zwar Treppenhäuser
anrechenbar wären, nicht aber dem gleichen Zweck dienende Flächen in Wohnbauten,
welche für den Lift benötigt würden. Sowohl Treppen als auch die vom Lift
beanspruchten Flächen seien in jedem Geschoss zur anrechenbaren Geschossfläche
zu zählen. Würden die Liftschächte, welche in der in den Baugesuchsunterlagen
angegebenen "Ausnützungsziffer" von 1'933.8 m nicht enthalten seien,
hinzugerechnet, ergebe sich eine um rund 36 m höhere "Ausnützungsziffer" und
dadurch eine Überschreitung (act. G 9 S. 8 Ziff. 2.2 und 2.3). Dazu ist festzuhalten,
dass nach Art. 61 Abs. 2 BauG einerseits die nutzbaren Geschossflächen
einschliesslich Treppenhäuser zur anrechenbaren Geschossfläche zählen und
2
2
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 12/23
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
anderseits Liftschächte nach derselben Bestimmung (Art. 61 Abs. 2 lit. h BauG) von der
Anrechenbarkeit ausgenommen sind. Der Grund hierfür dürfte darin liegen, dass es
sich beim Liftschacht - im Gegensatz zum Treppenhaus - nicht um eine über die
Funktion des Zugangs hinaus nutzbare Geschossfläche handelt; ein Liftschacht lässt
sich, ausserhalb seiner angestammten (technischen) Funktion, nicht anderweitig
nutzen.
3.2. Die Vorinstanz hielt im angefochtenen Entscheid fest, die aus der Sicht der
Beschwerdeführer als zu Unrecht nicht in die Berechnung der Ausnützungsziffer mit
einbezogenen Flächen in Haus 1 (Eingang und Gang von der Tiefgarage her, rund
6.2und 6.3 m ), im Haus 2 (Eingang im Untergeschoss, 11.8 m ) sowie in den Häusern
4 und 6 (Gang im Untergeschoss, 4.4 und 5 m ) befänden sich alle im jeweiligen
Untergeschoss. In sämtlichen Häusern würden sie die Verbindung zwischen dem
eigentlichen Hauptentrée sowie den dahinter liegenden Räumen Waschen/Technik
sowie Keller sicherstellen; in den Häusern 1 und 2 würden sie gleichzeitig als gedeckter
Zweitzugang von der Doppelgarage her dienen. Abgesehen davon, dass ihnen damit
die Funktion eines eigentlichen Zugangs zu anrechenbaren Geschossflächen abgehe,
seien sie aufgrund ihrer Grösse sowie des Umstands, dass sie keine Fenster aufweisen
würden, zu Wohn-, Schlaf- und Arbeitszwecken objektiv nicht geeignet. Es sei daher
nicht zu beanstanden, wenn die genannten Flächen bei der Bestimmung der
anrechenbaren Geschossfläche nicht berücksichtigt worden seien (act. G 2/1 S. 19f).
Die Beschwerdeführer sind demgegenüber unverändert der Auffassung, dass diese
Flächen zu berücksichtigen seien. Art. 61 BauG halte ausdrücklich fest, dass auch
Gänge zur anrechenbaren Geschossfläche gehören würden. Die Bestimmung enthalte
für Zugänge zu Zweitentrées keine Ausnahmen. Im Übrigen ergebe sich aus der
brandschutztechnischen Plangenehmigung, dass alle diese (Zu-)Gänge zusammen mit
der übrigen anrechenbaren Geschossfläche einen Brandabschnitt bilden würden. Auch
dies deute auf die Anrechenbarkeit hin und auch daraus resultiere eine Überschreitung
der Ausnützungsziffer, da diese Flächen mehr als die Reserve von insgesamt rund 20
m2 beanspruchen würden (act. G 10 S. 8f mit Hinweis auf die Grundrisspläne in act. G
11/2).
Fest steht in diesem Zusammenhang, dass alle Häuser über einen Hauptzugang
verfügen. Daneben weisen sie Eingänge bzw. Gänge im Untergeschoss auf, welche als
2 2
2
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 13/23
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Zugang zur Tiefgarage und zu weiteren, für die Festlegung der Ausnützungsziffer nicht
anrechenbaren Räumen dienen. Gänge und Treppenhäuser sind bei der Berechnung
der Ausnützungsziffer nur insoweit einzubeziehen, als sie den Zugang zu
anrechenbaren Geschossflächen gewährleisten. Offene Eingangsnischen sind in der
Regel nicht anrechenbar (vgl. B. Heer, St. Gallisches Bau- und Planungsrecht, Bern
2003, Rz 665 mit Hinweisen). Die zur Diskussion stehenden Flächen (Eingänge bzw.
Gänge in den Kellergeschossen; vgl. Grundrisse in act. G 12/2) haben die Funktion von
Zugängen zu nicht anrechenbaren Flächen (Keller/Waschen/Technik) und fallen von
daher bei der Festlegung der Ausnützungsziffer ausser Betracht (vgl. Art. 61 Abs. 2 lit.
b BauG). Es besteht kein Anlass, die erwähnten Feststellungen im vorinstanzlichen
Entscheid in Frage zu stellen.
3.3. Art. 5 des Baureglements der Gemeinde P. vom 23. Dezember 1994 (nachstehend:
Baureglement) sieht für die Wohnzone W1a, welcher auch das Grundstück Nr. 000
zugeordnet ist, eine Ausnützungsziffer von 0.35 vor. Die planlich ausgewiesene
Ausnützung von 1'933.8 m (= Summe der Ausnützungen gemäss den Grundrissplänen
1-6 in act. G 12/3) unterschreitet damit die reglementarisch zulässige Ausnützung von
1'954.4 m (0.35 x 5'584 m ).
3.4. Soll ein ganz oder teilweise überbautes Grundstück geteilt werden, so
benachrichtigt das Grundbuchamt die zuständige Gemeindebehörde. Wird die
Ausnützung durch die Teilung auf ein anderes Grundstück verlagert, so stellt die
zuständige Gemeindebehörde durch Verfügung fest, in welchem Mass dieses
Grundstück bereits in die Berechnung der Ausnützungsziffer einbezogen worden ist.
Die Vorbelastung der Ausnützung ist im Grundbuch als öffentlich-rechtliche
Eigentumsbeschränkung anzumerken (Art. 62 BauG).
Die Parzelle Nr. 000 wird im Rahmen der Erstellung der sechs Wohngebäude in
entsprechende Einzelparzellen aufgeteilt werden. Die Beschwerdeführer machen im
vorliegenden Verfahren erstmals geltend, dass die Baubewilligung keine Auflage
betreffend eine Vereinbarung zum Transfer der Ausnützung zwischen den künftigen
Wohnparzellen enthalte (act. G 9 S. 9 Ziff. 2.5). Hierzu ist festzuhalten, dass nach Art.
61 Abs. 3 VRP neue Begehren im verwaltungsgerichtlichen Verfahren unzulässig sind.
Als neues Begehren gilt auch die Änderung bzw. Ergänzung des tatsächlichen
2
2 2
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 14/23
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Fundaments eines Verfahrens (Cavelti/Vögeli, a.a.O., Rz. 637 mit Hinweis; vgl. auch
Urteil B 2011/151 vom 20. März 2012, E. 1.2). Soweit die Beschwerdeführer die Frage
der Ausnützungsbelastung im vorliegenden Verfahren erstmals einbringen, kann darauf
nicht eingetreten werden. Selbst wenn darauf einzutreten wäre, bliebe zu beachten,
dass die Abparzellierung des Grundstücks Nr. 000 nach der gesetzlichen Regelung von
Art. 62 BauG zu erfolgen hat, indem die Ausnützungsbelastung der einzelnen Parzellen
festzulegen und im Grundbuch als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung
anzumerken ist. Unter diesen Umständen bedürfte es, wie der Beschwerdegegner zu
Recht ausführen lässt (act. G 17 S. 3), keiner zusätzlichen Auflage in der
Baubewilligung.
4. Der Gebäudeabstand ist die kürzeste Entfernung zwischen zwei Fassaden (Art. 57
Abs. 1 BauG). Im Baureglement und gegebenenfalls in den Überbauungsplänen ist die
Grösse der Gebäudeabstände festzulegen. Fehlen solche Vorschriften, so ist der
Gebäudeabstand gleich der Summe der für die beiden Gebäude vorgeschriebenen
Grenzabstände (Art. 57 Abs. 2 BauG). Nach Art. 5 Baureglement beträgt der grosse
Grenzabstand in der Wohnzone W1a 12 m und der kleine Grenzabstand 6 m. Der
grosse Grenzabstand ist auf der am stärksten nach Süden gerichteten, längeren
Hauptwohnseite, der kleine Grenzabstand auf den anderen Gebäudeseiten einzuhalten
(Art. 10 Abs. 1 Baureglement). Weist eine Baute zwei annähernd gleichwertige
Hauptwohnseiten auf, kann der Gemeinderat die Aufteilung der Summe des kleinen
und grossen Grenzabstandes je zur Hälfte auf beide Seiten gestatten (Art. 10 Abs. 3
Baureglement). Für Anbauten gilt ein verminderter Grenzabstand von 3 m (Art. 18 Abs.
3 Baureglement).
Die Vorinstanz legte im angefochtenen Entscheid dar, die Häuser 1-6 würden nach
Süden sowie Westen annähernd gleichwertige Hauptwohnseiten aufweisen. Es sei
daher zulässig, auf die Süd- sowie Westseite der Gebäude einen Grenzabstand von je
9 m (12 + 6 /2) anzuwenden. Der massgebende Gebäudeabstand betrage damit 15 m.
Aus den eingereichten Plänen sei ersichtlich, dass dieser zwischen sämtlichen sechs
Gebäuden eingehalten sei. Der Abstand der Häuser 1, 3 und 5 zur östlichen
Grundstücksgrenze betrage mindestens 11 m oder mehr und auch die Häuser 2, 4 und
6 würden den zur westlichen Grundstücksgrenze erforderlichen Abstand von 9 m
einhalten. Der gegen die B.-strasse in Richtung Norden geforderte Strassenabstand
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 15/23
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
von 4 m (Art. 14 Abs. 1 Baureglement) werde durch die Häuser 1 und 4 mit knapp 5 m
Abstand ebenfalls eingehalten. Gleiches gelte für die Häuser 3 und 6 betreffend des
gegenüber der südlichen Grundstücksgrenze geltenden Abstands von 9 m.
Dementsprechend sei auch die von der Beschwerdebeteiligten verfügte Auflage
betreffend erweiterte Grenzabstandsverpflichtungen im Moment der angestrebten
Parzellierung des Gesamtgrundstücks nicht nur zulässig, sondern angesichts des
Umstands, dass die Abstandsbeurteilung in Anwendung von Art. 10 Abs. 3
Baureglement erfolge, auch sinnvoll (act. G 2/1 S. 23f).
4.1. Unbestritten blieb die im vorinstanzlichen Entscheid mit Hinweis auf Art. 20 des
Baureglements bestätigte Zulässigkeit der fassadenbündigen Anordnung von Lift und
Treppenhaus (act. G 2/1 S. 19f). Hingegen lassen die Beschwerdeführer weiterhin
beanstanden, dass die Wohnzimmer der Gebäude - mit versetzter Anordnung (Häuser
2, 4 und 6) bzw. im Vergleich zum übrigen Gebäude verschmälert (Häuser 1, 3 und 5) -
als Anbauten behandelt worden seien und dafür der verminderte Grenzabstand von 3
m angewendet worden sei. Damit umgehe das Bauprojekt die Grenz- und
Gebäudeabstandsvorschriften in gesetzwidriger Weise (act. G 10 S. 9).
Das Baugesetz definiert Anbauten als baubewilligungspflichtige Tatbestände (Art. 78
Abs. 2 lit. a BauG; Heer, a.a.O., Rz. 686). Als Anbaute gelten gemäss baurechtlicher
Definition an das Hauptgebäude angebaute, untergeordnete Bauten. In der
Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts zur Anwendung kommende Kriterien sind
dabei insbesondere die architektonische Gestaltung, die optische und/oder funktionale
Unterordnung, die konstruktive Trennung, die funktionale Eigenständigkeit sowie die
Beschränkungen im Baureglement betreffend Gebäudegrundfläche, First- und
Gebäudehöhe. Anbauten lehnen sich an die Fassade eines Hauptgebäudes an, sind
von diesem aber durch eine Innenwand getrennt. Sie müssen deutlich als Anbau
erkennbar sein und beseitigt werden können, ohne dass das Hauptgebäude konstruktiv
verändert werden muss. Anbauten werden wie Nebenbauten auch als untergeordnete
oder besondere Gebäude oder als Kleinbauten bezeichnet (VerwGE B 2010/16 vom 11.
Mai 2010 [= GVP 2010 Nr. 41], E. 3, und VerwGE B 2007/10 vom 11. Juni 2007 mit
Hinweis auf P. Dilger, Raumplanungsrecht der Schweiz, Zürich 1982, S. 230, und A.
Zaugg, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern vom 9. Juni 1985, 2. Aufl., Bern
1995, Rz. 10 zu Art. 12, in: www.gerichte.sg.ch). Gemäss Art. 18 Abs. 1 des
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 16/23
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Baureglements sind Anbauten ein Vollgeschoss umfassende Bauteile an Hauptbauten
mit einer Grundfläche von maximal 45 m , die höchstens 3.5 m Gebäudehöhe und 5 m
Firsthöhe aufweisen. Nach dem bereits erwähnten Art. 18 Abs. 3 Baureglement dürfen
Anbauten in allen Zonen mit einem verminderten Grenzabstand von 3 m erstellt
werden.
Bei der Festlegung der Regelbauvorschriften kommt der Gemeinde Autonomie zu,
wobei sie nicht von den im Baugesetz festgelegten Definitionen (Gebäudehöhe,
Ausnützungsziffer usw.) abweichen darf (Heer, a.a.O., Rz 64f). Eine Definition des
Begriffs der Anbaute findet sich im Baugesetz nicht. Mit der Vorinstanz ist von einer
Regelungsabsicht der Beschwerdebeteiligten auszugehen, Wohnnutzungen in
Anbauten nicht ausschliessen zu wollen (act. G 14 S. 3). Dies ergibt sich unbestritten
(act. G 9 S. 13 Ziff. 3.5.4) bereits aus dem Wortlaut von Art. 18 Abs. 1 Baureglement,
gemäss welchem Anbauten ein Vollgeschoss (und damit anrechenbare
Geschossflächen) aufweisen dürfen. Eine diesbezügliche (ausfüllungsbedürftige) Lücke
im Baureglement ist entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer (act. G 9 S. 14)
nicht ersichtlich: Anbauten sind zum einen nur unter den eingeschränkten
Voraussetzungen von Art. 18 Baureglement zulässig und weisen daher im Vergleich zur
Hauptbaute ein untergeordnetes Bauvolumen auf; zum anderen müssen sie lediglich
einen verminderten Grenzabstand einhalten. Im Zusammenhang mit der Bewilligung
von Anbauten, wie sie vorliegend zur Diskussion stehen, kann nicht zum vornherein von
sinn- und zweckwidriger Gesetzesanwendung (act. G 9 S. 14) gesprochen werden,
wenn beachtet wird, dass die Gemeinde grundsätzlich auch die Möglichkeit hätte,
erheblich kleinere Abstände zwischen den Hauptbauten zu definieren. In diesem
Zusammenhang blieb sodann der Hinweis des Beschwerdegegners unwidersprochen,
wonach in der Gemeinde P. Anbauten mit Wohnnutzung sei jeher bewilligt würden (act.
G 17 S. 6). Eine optimale Nutzung der Bauzonenreserven im Sinn der Zulassung der
Wohnnutzung von Anbauten entspricht überdies dem raumplanungsrechtlichen Gebot
der haushälterischen Nutzung des Bodens (vgl. act. G 10/6 S. 2). Der von den
Beschwerdeführern zitierten interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der
Baubegriffe (act. G 9 S. 13 Ziff. 3.5.4) ist der Kanton St. Gallen nach den unbestritten
gebliebenen Feststellungen der Vorinstanz (act. G 14 S. 3) nicht beigetreten.
2
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 17/23
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
4.2. Die Wohnzimmer der Häuser 1, 3 und 5 sind auf der Südseite und diejenigen der
Häuser 2, 4 und 6 auf der Westseite angebaut. Sie sind eingeschossig, weisen ein
Flachdach auf und sind zwischen 3 und 3.5 m hoch. Die Wohnzimmer-Grundflächen
betragen zwischen 29.4 m (Haus 1 und 2) und 35.8 m (Haus 4 und 6; vgl.
Nachtragsbaugesuch vom 7. Mai 2012 mit Korrekturplänen; act. G 12/3/1 und
12/3/11). Die Vorinstanz kam im angefochtenen Entscheid zum Schluss, im Vergleich
zu den Hauptbauten seien die angebauten Wohnzimmer nicht nur farblich anders
gestaltet, sondern würden zudem eine andere Materialisierung aufweisen; sie seien
daher rein optisch deutlich als Anbauten erkennbar. Aus den Korrekturplänen (act. G
12/3/11 Beilage) sei zudem ersichtlich, dass die ursprünglich zwischen
Wohnzimmeranbauten und Esszimmer/Küche vorhandene leichte Schiebetüre durch
eine Wand in massiver Bauweise ersetzt werde; die Verbindung zwischen diesen
beiden Bereichen erfolge neu durch eine Tür mit 0.9 m Normbreite. Die Wohnzimmer
seien damit konstruktiv derart von den Hauptbauten getrennt, dass diese ohne
Weiteres getrennt werden könnten, ohne dass in die bauliche Substanz der
Hauptbauten eingegriffen werden müsste und ohne dass deren Funktionalität oder
Nutzung in Frage gestellt wäre. Der Umstand, dass die Wohnzimmer Wohnzwecken
und damit gegenüber den Hauptbauten einer nicht untergeordneten Nutzung dienen
würden, ändere nichts an der Qualifikation als Anbauten. Das Baureglement kenne
hinsichtlich der Wohnnutzung von Anbauten keine Beschränkungen (act. G 2/1 S. 21f).
Die auf der Südseite angebauten Wohnzimmer der Häuser 1, 3 und 5 und diejenigen
der Häuser 2, 4 und 6 auf der Westseite erscheinen von der architektonischen
Gestaltung her als von den Hauptgebäuden unabhängige Bestandteile (vgl. act. G 11/2,
Pläne Nord- und Südfassaden Häuser 1-2/3-4/5-6 sowie West- und Ostfassaden
Häuser 1-6). Sie halten unbestrittenermassen die Dimensionen einer Anbaute nach Art.
18 Abs. 1 Baureglement ein. Die streitigen Bauteile verlaufen mit klar wahrnehmbarer
Trennung zur Fassade der Hauptgebäude und sind insofern den Hauptgebäuden
optisch untergeordnet, als sie deren Höhe nicht erreichen. Sie präsentieren sich m.a.W.
als abgegrenzte Teile der Hauptgebäude und könnten unbestritten entfernt werden,
ohne dass die Hauptgebäude konstruktiv verändert werden müssten. Sodann
erschiene eine funktionale Abtrennung der Wohnzimmer insofern möglich, als das
Wohnen diesfalls in den gemäss Baugesuchsplänen den Bereichen "Esszimmer-
Küche" gewidmeten Räumen stattfinden oder allenfalls eines der drei Zimmer (1 und 2,
2 2
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 18/23
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Eltern) als Wohnraum genutzt werden könnte. Insofern kann auch von einer
funktionalen Selbständigkeit der Anbauten gesprochen werden, zumal sich eine
ständige Nutzung derselben als (Haupt-)Wohnraum (vgl. act. G 9 S. 12 Ziff. 3.5.3)
angesichts der räumlichen Verhältnisse nicht aufdrängt. Entsprechend sind auch die
Hauptbauten autark bzw. in ihrer Nutzung nicht von den Anbauten abhängig.
Hinsichtlich der Materialisierung der Anbauten ist im Baugesuchsformular festgehalten,
dass die Hauptbauten verputzt und die Anbauten mit Platten verkleidet werden, wobei
deren Farbe später festgelegt wird (act. G 12/2, Baugesuchsformular vom 7. Mai 2012,
Rubrik "Konstruktions- und Materialangaben"). Diese Angaben werden für die
Bauherrschaft - entgegen der Annahme der Beschwerdeführer (act. G 9 S. 11 Ziff.
3.5.2) - nach rechtskräftiger Bewilligung verbindlich (vgl. act. G 14 S. 2 Ziff. 3). Die
konstruktive Trennung der angebauten Wohnzimmer zum Hauptgebäude wurde im
Rahmen des Nachtragsbaugesuchs vom 7. Mai 2012 insofern vollzogen, als massive
Aussenwände die beiden Teile separieren und der Zugang zum Anbau (anstelle der
zuerst vorgesehenen Schiebetüren) durch eine Tür in Normbreite erfolgt (act. G 12/3/1).
Der Einwand der Beschwerdeführer, wonach diese bauliche Massnahme lediglich
vorgeschoben und durch einen geringfügigen Eingriff (nachträglich) wieder entfernt
werden könne (act. G 9 S. 12), vermag nichts zur Beantwortung der streitigen Frage
beizutragen bzw. stellt keinen Anlass für eine veränderte Beurteilung dar. Insgesamt
lässt es sich somit nicht beanstanden, dass die Vorinstanz die Qualifizierung der
Wohnzimmer als Anbauten als rechtmässig bestätigte. Ein Anlass, diesbezüglich in das
Ermessen der Vorinstanz einzugreifen, besteht für das Vewaltungsgericht, dessen
Kognition auf die Korrektur von Rechtsfehlern beschränkt ist (Art. 61 Abs. 1 VRP),
nicht.
4.3. Die Beschwerdeführer lassen im Weiteren ausführen, dass die von Art. 18 Abs. 1
Baureglement genannten volumetrischen Anforderungen an Anbauten gemäss
Planunterlagen nur unter der Voraussetzung eingehalten seien, dass für die Anbauten
gesonderte Niveaupunkte angenommen würden. Sie beanstanden, dass die Anbauten
über eigene Niveaupunkte verfügen dürfen. Die Annahme eines eigenen Niveaupunktes
lasse Anbauten im Vergleich zur Hauptbaute gleichwertig erscheinen, was aber von
Gesetzes wegen nicht der Fall sein dürfe. Anbauten seien definitionsgemäss
untergeordnete, sich an eine Hauptbaute anlehnende Baukörper. Anbauten kämen
dadurch nicht nur in den Genuss verringerter Gebäude- und Grenzabstände, sondern
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 19/23
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
würden gleichzeitig von einer anderen Höhenlage profitieren als die Hauptbauten.
Werde vorliegend auf die Anbauten derselbe Niveaupunkt angewendet wie auf die
übrigen Gebäude, wäre die für Anbauten geltende Gebäudehöhe bei den
Wohnzimmern aller Häuser mit Ausnahme von Haus 4 überschritten (act. G 9 S. 11 Ziff.
3.5.1). Der Beschwerdegegner vertritt demgegenüber die Auffassung, dass für einen
eigenen Baukörper (Anbauten) der Niveaupunkt separat zu ermitteln sei, um die im
Baureglement (Art. 18) vorgeschriebenen Masse zu definieren.
Die Gebäudehöhe bezeichnet den senkrechten Abstand zwischen dem Niveaupunkt
und dem ausgemittelten Schnittpunkt der Fassade mit der Dachoberkante in der
Fassadenmitte (Art. 60 Abs. 1 BauG). Als Niveaupunkt gilt der Schwerpunkt des
Gebäudegrundrisses auf dem gewachsenen Boden (Art. 60 Abs. 2 BauG; zum Begriff
des "gewachsenen Bodens" vgl. VerwGE B 2008/143 und 149 vom 14. Mai 2009,
abrufbar unter www.gerichte.sg.ch). Für Anbauten erscheint es insofern gerechtfertigt,
die Gebäudehöhe und damit auch den Niveaupunkt separat festzulegen, als diese wie
dargelegt (vorstehende E. 4.1) definitionsgemäss von der Hauptbaute konstruktiv
getrennt sind (vgl. dazu auch Ch. Häuptli, Kommentar zum Baugesetz des Kantons
Aargau, 2013, Rz 32 und 35 zu § 49, im Zusammenhang mit terrassierten und
gestaffelten Bauten). Der von den Beschwerdeführern angeführte Umstand allein, dass
die Anbauten auf diese Weise von einer anderen Höhenlage als die Hauptbauten
profitieren würden, vermag keine rechtsfehlerhafte Handhabung durch die Vorinstanz
darzutun.
Unbestritten blieb im Übrigen die Feststellung im vorinstanzlichen Entscheid, wonach
die im Grenzbereich zwischen Grundstück Nr. 000 sowie den Grundstücken Nr. 003
und 0004 bestehende Hecke im Schutzplan vom 15. Juli 2005 als geschützte
Hochhecke bezeichnet werde und dieser gegenüber mangels Anwendbarkeit von Art. 8
Baureglement kein Mindestabstand ab Stockgrenze eingehalten werden müsse (act. G
2/1 S. 25).
5. Nach Lehre und Rechtsprechung ist es mit dem Anspruch auf rechtliches Gehör
vereinbar, einem unterlegenen Baueinsprecher amtliche Kosten aufzuerlegen (R. Hirt,
Die Regelung der Kosten nach st. gallischem Verwaltungsrechtspflegegesetz, 2004,
S. 38f. mit Hinweisen). Im Gebührentarif für die Kantons- und Gemeindeverwaltung
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 20/23
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
(Ziff. 10.01; sGS 821.5) ist für die Erhebung von Gebühren für Einspracheentscheide
ein Rahmen von Fr. 50.-- bis Fr. 5'000.-- vorgesehen. Die Vorinstanz bestätigte im
angefochtenen Entscheid die von der Beschwerdebeteiligten auferlegte
Einsprachegebühr von Fr. 100.-- je Einsprecher bzw. von gesamthaft Fr. 1'900.-- (act.
G 2/1 S. 26; Rekurs Nr. 12-12). Im Weiteren sei nicht ersichtlich, welche
öffentlichrechtlichen Vorschriften gegen die Bewilligung des zu Korrekturzwecken
erforderlichen Nachtragsbaugesuchs sprechen würden. Die Beschwerdebeteiligte habe
daher die Nachtragsbaubewilligung Nr. 1 vom 31. August 2012 zu Recht erteilt, die
Einsprache dagegen abgewiesen und eine Einsprachegebühr von je Fr. 30.-- erhoben
(act. G 2/1 S. 26f; Rekurs Nr. 12-5417). Die Beschwerdeführer lassen demgegenüber
die Auferlegung von Einsprachegebühren von Fr. 100.-- je Einsprecher mit dem
Hinweis beanstanden, dass diese zusammen mit dem Bau- und Einspracheentscheid
vom 6. Dezember 2011 (act. G 11/3/39) vollumfänglich aufgehoben worden wären,
hätte der Bauherr nicht das mit Nachtragsbewilligung Nr. 1 bewilligte Korrekturgesuch,
welches Gegenstand des Rekursverfahrens Nr. 12-5417 bilde, eingereicht. Im Übrigen
sei eine pro-Kopf-Bemessung der Einsprachegebühr unverhältnismässig, wenn es sich
um eine Sammeleinsprache handle. Bei einer solchen bemesse sich der Aufwand,
welcher der Gebührenbemessung zugrundeliege, nicht nach der Anzahl der
Vertretenen, sondern nach dem Aufwand insgesamt. Eine Multiplikation der Gebühr
nach Anzahl der Einsprecher sei unverhältnismässig (act. G 9 S. 15).
Wie dargelegt kann eine Einsprachegebühr nur einer unterliegenden Partei auferlegt
werden. Die von den Beschwerdeführern gegen die ursprüngliche Baubewilligung
erhobene Einsprache erwies sich im Nachhinein insofern als begründet, als der
Beschwerdegegner im Rahmen des Rekursverfahrens ein Nachtragsbaugesuch
einreichte, mit dem er die im Einspracheverfahren als für Anbauten als ungenügend
gerügte konstruktive Trennung der Wohnzimmer vollzog (act. G 11/1/19). Auch die
Vorinstanz anerkennt, dass der Rekurs Nr. 12-12 in diesem Umfang hätte gutgeheissen
werden müssen (act. G 2/1 S. 27). Hieran vermag der vom Beschwerdegegner
angeführte Umstand, dass im Einspracheverfahren alle erdenklichen Einwände
vorgebracht worden seien, sich dieses Verfahren entsprechend aufwändig gestaltet
habe und die Gebühr von Fr. 1'900.-- den Aufwand der Gemeinde nicht zu decken
vermöge (act. G 17 S. 6), nichts zu ändern. Die Kostenauferlegung gegenüber den
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 21/23
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Beschwerdeführern im Einspracheentscheid vom 6. Dezember 2011 lässt sich mit Blick
auf die zu Recht erhobene Einsprache nicht aufrecht erhalten.
6. Aufgrund der vorstehenden Erwägungen ist zusammenfassend festzuhalten, dass
die Nachtragsbaubewilligung vom 31. August 2012 zu Recht erteilt und damit der
gegen den Einspracheentscheid vom 14. August 2012 (act. G 12/3/10) erhobene
Rekurs Nr. 12-5417 von der Vorinstanz zu Recht abgewiesen wurde. Hingegen wurde
der gegen den Einspracheentscheid vom 6. Dezember 2011 (act. G 11/3/39) erhobene
Rekurs Nr. 12-12 insofern teilweise gegenstandslos, als der Beschwerdegegner
während des Rekursverfahrens das Nachtragsbaugesuch stellte, in welchem er die
Anliegen der Rekurrenten teilweise berücksichtigte bzw. anerkannte (act. G 11/1/19, G
12/3/1). In dieser Situation hätte der Rekurs Nr. 12-12 nur insoweit abgewiesen werden
dürfen, als er (durch die Anerkennung von Seiten des Beschwerdegegners) nicht
gegenstandslos geworden war. Würde der Rekurs Nr. 12-12, wie dies die Vorinstanz
gemacht hat, ohne Hinweis auf die teilweise Gegenstandslosigkeit abgewiesen, würde
im Ergebnis das (mangelhafte) ursprüngliche Baugesuch bestätigt. Eine
vollumfängliche Abweisung des Rekurses Nr. 12-12 lässt sich nicht allein mit dem
Hinweis begründen, der Rekursgegner habe den festgestellten Mangel der
Baubewilligung zwischenzeitlich durch Einreichung eines Nachtragsbaugesuchs
behoben (act. G 2/1 S. 27), zumal die Rekurserhebung sich gerade durch die
Einreichung des Nachtragsbaugesuchs als angebracht erwiesen hatte. Richtigerweise
berücksichtigte die Vorinstanz denn auch die Tatsache des berechtigterweise
erhobenen Rekurses Nr. 12-12 bei der Kostenverlegung (act. G 2/1. 27f).
6.1. In teilweiser Gutheissung der Beschwerde ist somit Ziff. 2 des angefochtenen
Rekursentscheids aufzuheben und wie folgt neu zu fassen: der Rekurs Nr. 12-12 wird,
soweit nicht gegenstandslos geworden, abgewiesen und die mit Einspracheentscheid
vom 6. Dezember 2011 auferlegte Gebühr von je Fr. 100.-- (act. G 11/3/39)
aufgehoben. Im Übrigen ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.
Ein nur geringfügiges Obsiegen bzw. Unterliegen - wie es hier vorliegt - wird bei der
Kostenverlegung nicht berücksichtigt (VerwGE B 2013/28 vom 12. Februar 2014, E. 7;
R. Hirt, Die Regelung der Kosten nach st. gallischem Verwaltungsrechtspflegegesetz,
St. Gallen 2004, S. 94). Die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens sind somit
den Beschwerdeführern aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine Entscheidgebühr von
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 22/23
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Fr. 3'000.-- ist angemessen (Art. 7 Ziff. 222 Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12).
Hinzu kommen die Kosten der Verfügung des Verwaltungsgerichtspräsidenten vom 25.
April 2013. An die Kosten von insgesamt Fr. 3'300.-- wird der geleistete
Kostenvorschuss von Fr. 3'000.-- angerechnet. Die Kostenverlegung im
vorinstanzlichen Entscheid bleibt unverändert.
6.2. Bei diesem Verfahrensausgang (kein mehrheitliches Obsiegen) besteht kein
Anspruch der Beschwerdeführer auf die Entschädigung ausseramtlicher Kosten (Art. 98
Abs. 1 in Verbindung mit Art. 98bis VRP; vgl. R. Hirt, a.a.O., S. 182 ff.). Die
Beschwerdebeteiligte hat keinen Anspruch auf ausseramtliche Entschädigung (Cavelti/
Vögeli, a.a.O., Rz. 829). Hingegen kommt ein solcher Anspruch dem
Beschwerdegegner zu (Art. 98bis VRP). Sein Rechtsvertreter hat keine Kostennote
eingereicht. Folglich ist die Entschädigung nach Ermessen festzusetzen. Eine
Entschädigung von Fr. 2'000.-- (einschliesslich Barauslagen; zuzüglich Mehrwertsteuer)
für das Beschwerdeverfahren erscheint als angemessen (Art. 22 Abs. 1 lit. b der
Honorarordnung für Rechtsanwälte und Rechtsagenten, sGS 963.75).
Demnach hat das Verwaltungsgericht