Decision ID: cb193b62-edac-5fad-8629-106cddd74678
Year: 2021
Language: de
Court: SG_VG
Chamber: SG_VG_001
Canton: SG
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law

Das Verwaltungsgericht stellt fest:
A.
B.
Schon im Jahr 2014 ersuchte A._ im Rahmen eines Vorverfahrens um Beurteilung
eines Projekts (dazu und zum Folgenden vgl. Sachverhaltsdarstellung im Bau- und
Einspracheentscheid der Baubewilligungskommission vom 8. März 2019, Ziffern II/1 ff.
[Beilage zu act. 1 der Akten des Baudepartementes [nachfolgend vi.-act.] und im
Entscheid des Baudepartements vom 24. August 2020 Ziffer I/b, act. 2 der
Gerichtsakten [nachfolgend act. G]). Die Baubewilligungskommission der Stadt Y._
empfahl aufgrund ihrer Beurteilung A._ in ihrem Vorbescheid vom 7. Februar 2014 die
Durchführung eines kleinen Wettbewerbs (vgl. Beilage zu act. G 13; act. 101 der
Vorakten des Amts für Raumentwicklung und Geoinformation [nachfolgend
act. AREG]). Nach verschiedenen weiteren Gesprächen mit der Baubehörde und unter
Information des Heimatschutzes E._ sowie des G._ fand damals ein Augenschein
statt. In der Folge reichte A._ im Jahr 2015 ein überarbeitetes Baugesuch ein, gegen
das die Stiftung X._ Einsprache erhob. Aufgrund der Beurteilung durch die
Baubewilligungskommission zog A._ sein Baugesuch zurück. Im Jahr 2017 reichte er
ein neues Gesuch ein. Die Stiftung X._ erhob auch dagegen Einsprache. Weil die
Das an der B._-strasse 00_ in Y._ liegende Grundstück Nr. 0002_, Grundbuch
Y._, ist im Eigentum der Q._. Auf dem Grundstück steht gegenwärtig ein Wohnhaus
(Vers.-Nr. 0003_) mit angebauter Scheune (Vers.-Nr. 0004_).
A.a.
Das Grundstück Nr. 0002_ liegt gemäss Zonenplan der Stadt Y._ vom 8. September
1980 (Genehmigungsdatum gemäss Geoportal, Karte "Zonenplan, kommunale
Darstellung Gde", einsehbar unter: www.geoportal.ch) in der Landwirtschaftszone und
in einem Landschaftsschutzgebiet (Geoportal, Karte "Schutzverordnung, kommunale
Darstellung Gde"). Im kantonalen Richtplan ist das Grundstück einem
Landschaftsschutzgebiet zugewiesen (vgl. Richtplankarte und Richtplantext, Teil Natur
und Landschaft, Kapitel V31, Vorranggebiete Natur und Landschaft, Liste der
Landschaftsschutzgebiete, Region Z._, Gemeinde Y._, Örtlichkeit K._-L._-M._;
erlassen vom Regierungsrat am 23. April 2002, 24. August 2004 und 12. Mai 2009 und
genehmigt vom Bundesrat und dem UVEK am 15. Januar 2003, 13. Dezember 2004
und 20. August 2009; beides abrufbar unter: www.sg.ch/bauen/raumentwicklung/
kantonaleplanung/richtplanung.html).
A.b.
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städtische Baubewilligungskommission das Gesuch nicht abschliessend beurteilen
konnte, wurde unter Berücksichtigung ihrer Überlegungen und Einwände, jener des
Amts für Raumentwicklung und Geoinformation (nachfolgend AREG) sowie im
Einvernehmen mit dem Amt für Baubewilligung eine Konzeptstudie erarbeitet, die
wiederum der Stiftung X._ zur Stellungnahme unterbreitet wurde. Am 9. August 2018
zog A._ auch dieses Baugesuch zurück, worauf hin das Amt für Baubewilligung das
Baubewilligungs- und Einspracheverfahren abschrieb.
C.
Am 1. Juni 2018 reichte A._ ein neues Gesuch ein, welchem der Abbruch des
Wohngebäudes samt Scheunenanbau mit Wiederaufbau (Neubau Wohnhaus) zugrunde
liegt. Gegen das öffentlich aufgelegte Baugesuch erhob die Stiftung X._ wiederum
Einsprache (act. 20 der Akten der Baubewilligungskommission [nachfolgend: gmde.-
act.]). Mit raumplanungsrechtlicher Teilverfügung vom 26. Februar 2019 bewilligte das
AREG das Baugesuch mit verschiedenen Auflagen (u.a. mit der Auflage, die Fassaden
des Wohnhauses mit einem sichtbaren Sockel zu versehen) und Bedingungen (gmde.-
act. 13). Gestützt hierauf und nach Einholen einer Stellungnahme bei der städtischen
Denkmalpflege (gmde.-act. 2) erteilte die Baubewilligungskommission Y._ mit
Beschluss vom 8. März 2019 die Baubewilligung und wies gleichzeitig die Einsprache
der Stiftung X._ ab, soweit sie darauf eintrat (gmde.-act. 1). Die
Baubewilligungskommission verfügte u.a. als Auflage, dass die Fenster im Bereich des
Stallteils mit Holzleisten zu überspielen seien und der Wohnteil mit einem
Holzschindelschirm zu versehen sei (gmde.-act. 1 Ziffern IV/4 f.). Den gegen den
Beschluss der Baubewilligungskommissionen erhobenen Rekurs der Stiftung X._ (vi.-
act. 1) wies das Baudepartement des Kantons St. Gallen mit Entscheid vom 24. August
2020 ab, nachdem es beim AREG (vi.-act. 10) und der kantonalen Denkmalpflege (vi.-
act. 16) einen Amtsbericht eingeholt sowie mit den Verfahrensbeteiligten am
16. Oktober 2020 einen Augenschein (vi.-act. 19 f.) durchgeführt hatte.
D.
Gegen diesen Entscheid erhob die Stiftung X._ am 7. September 2020 Beschwerde
beim Verwaltungsgericht mit den Rechtsbegehren, der Entscheid sei aufzuheben und
die Baubewilligung zu verweigern; eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung
zurückzuweisen; unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten des
Beschwerdegegners (act. G 1). In der Beschwerdeergänzung vom 7. Oktober 2020
ergänzte sie ihre Beschwerde unter Aufrechterhaltung ihrer Anträge (act. G 5).
D.a.
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Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:
1.
In seiner Vernehmlassung vom 23. Oktober 2020 beantragte das Baudepartement
(Vorinstanz) Abweisung der Beschwerde. Zur Begründung verwies es auf den
angefochtenen Entscheid (act. G 7). A._ (Beschwerdegegner), vertreten durch
Rechtsanwalt Marc Wolfer, Gründler + Partner, St. Gallen, beantragte Abweisung der
Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich Mehrwertsteuer)
zulasten der Beschwerdeführerin (act. G 13). Mit Stellungnahme vom 29. Dezember
2020 schloss die Politische Gemeinde Y._, vertreten durch die
Baubewilligungskommission der Stadt Y._ (Beschwerdebeteiligte und Unterinstanz),
unter Verweis auf ihre Ausführungen im Baubewilligungsentscheid auf Abweisung der
Beschwerde (act. G 16).
D.b.
Mit Replik vom 18. Januar 2021 liess sich die Beschwerdeführerin zu den
Stellungnahmen der Vorinstanz und des Beschwerdegegners (act. G 18) vernehmen.
Der Beschwerdegegner seinerseits verzichtete mit Schreiben vom 26. Januar 2021 auf
eine Stellungnahme zur Eingabe der Beschwerdeführerin (act. G 20).
D.c.
Auf die Vorbringen der Verfahrensbeteiligten in den Eingaben des vorliegenden
Verfahrens wird, soweit für den Entscheid relevant, in den nachstehenden Erwägungen
eingegangen.
D.d.
Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (Art. 59 Abs. 1 des
Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege; sGS 951.1, VRP).
1.1. bis
Auf dem Gebiet des Natur- und Heimatschutzes steht Organisationen, die sich dem
Naturschutz widmen, das Beschwerderecht gegen Verfügungen der kantonalen
Behörden oder der Bundesbehörden zu, wenn sie gesamtschweizerisch tätig sind und
ideelle Zwecke verfolgen; der Rechtsbereich, auf den sich die Rügen beziehen, muss
seit mindestens zehn Jahren Gegenstand ihres statutarischen Zwecks bilden (vgl.
Art. 12 Abs. 1 Ingress und lit. b sowie Abs. 2 des Bundesgesetzes über den Natur- und
Heimatschutz; SR 451, NHG). Dem angefochtenen Entscheid liegt eine
1.2.
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2.
Ausnahmebewilligung betreffend Abbruch und Wiederaufbau eines
bewilligungspflichtigen zonenwidrigen Gebäudes zu Grund, die in Auslegung und
Anwendung des eidgenössischen Raumplanungsgesetzes (SR 700; RPG) erging und
die Erfüllung einer Bundesaufgabe im Sinn von Art. 2 NHG betrifft (vgl. BGer
1C_312/2016 vom 3. April 2016 E. 1 und BGer 1C_382/2016 vom 6. April 2017 E. 1 mit
Hinweis auf BGE 112 Ib 70 E. 2 und 3). Die Beschwerdeführerin wurde vom Bundesrat
als zur Beschwerde berechtigte Organisation bezeichnet (Art. 12 Abs. 3 NHG in
Verbindung mit Ziffer 3 des Anhangs zu Art. 1 der Verordnung über die Bezeichnung
der im Bereich des Umweltschutzes sowie des Natur- und Heimatschutzes
beschwerdeberechtigten Organisationen, SR 814.076, VBO; s. auch BGer
1C_203/2009 vom 1. Dezember 2009 E. 1.3). Die Beschwerdeführerin ist somit als
beschwerdeberechtigte Organisation zur Beschwerdeerhebung befugt.
Als Adressatin des angefochtenen Entscheids, mit dem ihre dort gestellten Anträge
abgewiesen wurden, ist die Beschwerdeführerin ohne Weiteres zur Erhebung des
Rechtsmittels befugt (vgl. Art. 64 in Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP). Die
Beschwerdeeingabe vom 7. September 2020 (act. G 1) erfolgte rechtzeitig und erfüllt
zusammen mit der Ergänzung vom 7. Oktober 2020 (act. G5) formell und inhaltlich die
gesetzlichen Anforderungen (Art. 64 in Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 Abs. 1
und 2 VRP). Auf die Beschwerde ist einzutreten.
1.3.
In Abweichung zur üblichen ordentlichen Besetzung der Abteilung I (vgl. Organisation
des Verwaltungsgerichts für die Amtsdauer 2017/2023, einsehbar unter: www.sg.ch/
recht/gerichte/organisation---standorte/verwaltungsgericht/organisation.html) nimmt im
Spruchkörper – entsprechend dem Antrag der Beschwerdegegner –
Verwaltungsrichterin Reiter als Ersatzrichterin Einsitz, nachdem Verwaltungsrichterin
Zindel den Vorbescheid vom 7. Februar 2014 als damalige Vizepräsidentin der
Baubewilligungskommission der Stadt Y._ mitunterzeichnet hatte (act. G 13 Ziff. II/d/
14 S.7).
1.4.
Die Beschwerdeführerin rügt in formeller Hinsicht vorweg, die 14-tägige kantonale
Beschwerdefrist sei bundesrechtswidrig, weil Art. 12b NHG für die öffentliche Auflage
in der Regel eine Frist von 30 Tagen, nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung aber
mindestens eine solche von 20 Tagen vorschreibe (vgl. dazu BGer 1C_301/2016,
2.1.
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3.
Streitgegenstand im vorliegenden Verfahren ist der Abbruch und Wiederaufbau eines
1C_303/2016 vom 4. Januar 2017 E. 3.5 mit Hinweis auf BGE 135 II 78 [= Pra 2009 Nr.
86]). Sie macht indessen nicht geltend, sie habe durch die kantonalgesetzlich
bestimmte 14-tägige Beschwerdefrist einen Rechtsnachteil erlitten. Ein solcher
Nachteil ist auch nicht erkennbar. Dies umso weniger, als der Beschwerdeführerin nach
Eingang der Beschwerde wie im kantonalen Verfahrensrecht vorgesehen eine (i.c.
dreissigtägige) (Nach-)Frist zur Beschwerdeergänzung angesetzt wurde (vgl. Art. 64 in
Verbindung mit 48 Abs. 2 und 3 VRP). Damit hatte sie offensichtlich die Möglichkeit,
ihre Anliegen ausführlich und rechtsgenüglich vorzutragen. Das Vorgehen entspricht
der langjährigen ständigen Praxis des Verwaltungsgerichts (vgl. Cavelti/Vögeli,
Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. Gallen, 2. Aufl. 2003, Rz. 911; U.-P Cavelti in:
Rizvi/Schindler/Cavelti, [Hrsg.], Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege,
Praxiskommentar, St. Gallen/Zürich 2020, N. 11 zu Art. 64 VRP mit Hinweisen), die als
bekannt vorausgesetzt werden darf. Die Rüge erweist sich somit als unbehelflich.
Soweit die Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerdeergänzung vorträgt, die
vierzehntägige Auflage- und Einsprachefrist, die mangelhafte Publikation und die auf
ein Agreement zwischen dem Kanton (konkret dem AREG) und drei
beschwerdeberechtigten Organisationen (wozu die Beschwerdeführerin nicht zählt)
gestützte Form der Mitteilungen an die drei Organisationen verletzten Art. 12b NHG, ist
– unbesehen der Richtigkeit dieser Rügen – mit dem Beschwerdegegner festzuhalten,
dass diese Vorbringen verwirkt sind (vgl. act. G 13 Ziffer II/b/2 mit Verweis auf BGer
1C_301/2016, 1C303/2016 vom 4. Januar 2017 E. 3.5.2; s. auch BGer 1C_630/2014
vom 18. September 2015 E. 3.1). Die Beschwerdeführerin hätte die bemängelten
Publikations- und Eröffnungsfehler so früh als möglich vorbringen müssen und können,
was sie indes nicht tat. Dass sie davon erst jetzt Kenntnis erhalten haben könnte,
macht sie selbst nicht geltend und ist aufgrund der Aktenlage auch nicht ersichtlich,
zumal es sich bei der Beschwerdeführerin um eine langjährig – auch im Kanton
St. Gallen – tätige Organisation handelt und sie sich auf das Verfahren vor den
Vorinstanzen trotz der von ihr vor Verwaltungsgericht gerügten Verfahrensfehler, die im
Übrigen – sollten sie zutreffen – auch keine Nichtigkeit der Baubewilligung zur Folge
hätten (vgl. dazu BGer 1C_630/2014 vom 18. September 2015 E. 3.3 mit Hinweisen),
vorbehaltlos eingelassen hat. Im Übrigen hat die Beschwerdeführerin aus den
geklagten Verfahrensmängeln auch keinen Rechtsnachteil erlitten, konnte sie sich doch
sowohl am Einsprache- als auch am Rekursverfahren beteiligen und ihre Anliegen
rechtsgenüglich einbringen.
2.2.
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ausserhalb der Bauzonen gelegenen Wohngebäudes, das unbestrittenermassen schon
vor dem 1. Juni 1972 bestand und nach Aktenlage aktuell nicht mehr landwirtschaftlich
genutzt wird. Nicht (mehr) bestritten ist sodann, dass das Gebäude noch
bestimmungsgemäss nutzbar ist.
Laut Art. 24c Abs. 1 RPG werden bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen
ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand
grundsätzlich geschützt (vgl. dazu VerwGE B 2017/189 vom 28. Februar 2019 E. 5.7.1
mit Hinweisen). Solche Bauten und Anlagen können mit Bewilligung der zuständigen
Behörde erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden,
sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind (Art. 24c Abs. 2 RPG). Dies
gilt auch für landwirtschaftliche Wohnbauten sowie angebaute Ökonomiebauten, die
rechtmässig erstellt oder geändert worden sind, bevor das betreffende Grundstück
Bestandteil des Nichtbaugebiets im Sinn des Bundesrechts wurde (Art. 24c Abs. 3
RPG). Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild müssen für eine zeitgemässe
Wohnnutzung oder eine energetische Sanierung nötig oder darauf ausgerichtet sein,
die Einpassung in die Landschaft zu verbessern (Art. 24c Abs. 4 RPG). In jedem Fall
bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vorbehalten
(Art. 24c Abs. 5 RPG).
Nach Art. 42 Abs. 1 der Raumplanungsverordnung (SR 700.1; RPV) gilt die Änderung
einer altrechtlichen Baute als teilweise und eine Erweiterung als massvoll, wenn die
Identität der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen
Zügen gewahrt bleibt. Verbesserungen gestalterischer Art sind zulässig. Massgeblicher
Vergleichszustand für die Beurteilung der Identität ist der Zustand, in dem sich die
Baute oder Anlage im Zeitpunkt der Zuweisung zum Nichtbaugebiet befand (Art. 42
Abs. 2 RPV). Ob die Identität der Baute oder Anlage im Wesentlichen gewahrt bleibt, ist
unter Würdigung der gesamten Umstände zu beurteilen (Art. 42 Abs. 3 erster Satz
RPV). In jedem Fall gelten folgende Regeln: Innerhalb des bestehenden
Gebäudevolumens darf die anrechenbare Bruttogeschossfläche nicht um mehr als 60
Prozent erweitert werden, wobei das Anbringen einer Aussenisolation als Erweiterung
innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens gilt (Art. 42 Abs. 3 lit. a RPV). Unter den
Voraussetzungen von Artikel 24c Absatz 4 RPG kann eine Erweiterung ausserhalb des
bestehenden Gebäudevolumens erfolgen; die gesamte Erweiterung darf in diesem Fall
sowohl bezüglich der anrechenbaren Bruttogeschossfläche als auch bezüglich der
Gesamtfläche (Summe von anrechenbarer Bruttogeschossfläche und Brutto-
Nebenfläche) weder 30 Prozent noch 100 m überschreiten; die Erweiterungen
3.1.
2
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innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens werden nur halb angerechnet (Art. 42
Abs. 3 lit. b RPV). Auf die Bewilligung dieser Erweiterungsmasse besteht ein Anspruch,
sofern dem Bauvorhaben die Identität nicht aus anderen Gründen abzusprechen ist.
Trotz der genannten zahlenmässigen Grenzen verbietet sich demnach eine rein
schematische Betrachtung. So kann beispielsweise die Art und Weise der Ausführung
zu einem Ergebnis führen, das nicht mehr als im Wesentlichen identisch mit dem
Ausgangsbestand bezeichnet werden kann (vgl. R. Muggli, in: Aemisegger/ Moor/
Ruch/Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar RPG, Bauen ausserhalb der Bauzone,
Zürich 2017, N 35 zu Art. 24c RPG mit Hinweisen auf BGer 1A.186/2004 vom 12. Mai
2005 E. 6.4, in: ZBl 2006 S. 451 ff. und 1A.78/2004 vom 16. Juli 2004 E. 3.5). Ferner
dürfen bauliche Veränderungen keine wesentlich veränderte Nutzung ursprünglich
bloss zeitweise bewohnter Bauten ermöglichen (Art. 42 Abs. 3 lit. c RPV).
Eine Baute oder Anlage darf nur wiederaufgebaut werden, wenn sie im Zeitpunkt der
Zerstörung oder des Abbruchs noch bestimmungsgemäss nutzbar war und an ihrer
Nutzung ein ununterbrochenes Interesse besteht. Das Gebäudevolumen darf sodann
nur so weit wiederaufgebaut werden, dass es die nach Art. 42 Abs. 3 RPV zulässige
Fläche umfassen kann. Absatz 3 Buchstabe a von Art. 42 RPV (Erweiterungen
innerhalb des Volumens) ist nicht anwendbar. Sofern dies objektiv geboten erscheint,
darf der Standort der Ersatzbaute oder -anlage von demjenigen der früheren Baute
oder Anlage geringfügig abweichen (Art. 42 Abs. 4 RPV). Auch beim Wiederaufbau
(Ersatzneubau) sind die Identität und Wesensgleichheit von abgebrochenem und
neuem Objekt Voraussetzung (vgl. Muggli, in: Aemisegger/ Moor/Ruch/Tschannen
[Hrsg.], a.a.O., N 39 zu Art. 24c RPG). Beim Abbruch und Wiederaufbau ist keine
exakte Kopie des abgebrochenen Gebäudes verlangt – eine sorgfältig an die
traditionelle Bauweise angepasste zeitgemässe Architektur verändert das äussere
Erscheinungsbild bloss geringfügig (Pflüger/Muggli in: Raum und Umwelt, Januar
Nr. 1/13, VLP-ASPAN [Hrsg.; heute: EspaceSuisse], S. 15). Eine Kombination von
Wiederaufbau und teilweiser Änderung bzw. massvoller Erweiterung ist zulässig, sofern
dabei insgesamt die Identität des Objekts gewahrt und die Grenzen der Veränderungen
des äusseren Erscheinungsbilds respektiert werden können (vgl. Muggli, in:
Aemisegger/ Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], a.a.O., N 42 zu Art. 24c RPG; vgl. auch
Waldmann/Hänni, Raumplanungsgesetz, Bern 2006, N 23 erstes Aufzählungszeichen
zu Art. 24c RPG mit Hinweisen).
Das in Art. 24c Abs. 2 RPG und Art. 42 Abs. 1 RPV verankerte Erfordernis der Wahrung
der Identität bzw. Wesensgleichheit und die in Art. 24c Abs. 4 RPG aufgezählten drei
Tatbestände, die eine Veränderung am äusseren Erscheinungsbild erlauben, stellen
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eigenständige, unabhängig voneinander zu erfüllende Voraussetzungen dar (BGer
1C_480/2019, 1C_480/2019 vom 16. Juli 2020 E. 3.3; vgl. auch BGer 1C_312/2016
vom 3. April 2017 E. 3.1 mit Hinweis, in: ZBl 119/2018 S. 314). Dabei ist in einem ersten
Schritt zu prüfen, ob überhaupt eine Änderung des äusseren Erscheinungsbildes
zulässig ist (E. 5 hernach). Wenn diese Frage bejaht werden kann, ist in einem weiteren
Schritt zu prüfen, ob die Identität gewahrt bleibt (dazu unten E. 6; so auch Muggli, in:
Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], a.a.O., N 36 zu Art. 24c RPG).
Das gegenwärtig bestehende Wohnhaus und die daran angebaute Scheune bilden
zusammen ein Vielzweckgebäude in Gestalt eines Kreuzfirsthauses (Gebäudetypologie;
ähnlich einem Appenzeller Kreuzfirsthaus). Der First der angebauten Scheune (Vers.-
Nr. 0004_) liegt dabei merklich tiefer als der First des Wohngebäudes (Vers.-
Nr. 0003_), konkret beträgt die Differenz rund 3,6 m (vgl. Baupläne vom 16. Juni 2018,
Plan Schnitte Fassaden, gmde.-act. 28). Im dreigeschossig in Erscheinung tretenden
Wohnhaus sind derzeit zwei getrennte, im Dachgeschoss miteinander verbundene
Wohneinheiten untergebracht; der Stallteil entspricht baulich nach wie vor einem
landwirtschaftlich genutzten Gebäude mit Tenn, Stall und Heulager (siehe Pläne
Bestandsaufnahme, Grundrisse sowie Ansichten/Gebäudeschnitte, vom 14. April 2015
[gdme.-act. 29 f.], Fotos Bestandesaufnahme vom 1. Juli 2013 [gdme. act. 31]). Die
Fassaden des Wohngebäudes sind mit Eternit- und Holzschindeln, der Ökonomieteil
mit Deckleistenschirm (Nord-/Südfassade), Holzschindeln (Nordfassade) und
Eternitschirm (Westfassade) verkleidet (gmde.-act. 31).
Der geplante Neubau sieht ein zweigeschossiges Wohngebäude in Form eines
Kreuzfirsthauses vor (s. dazu und zum Folgenden gmde.-act. 24 [Baugesuchsformular]
und 26 ff. [Baugesuchspläne, Flächenberechnung und Bestandesaufnahme]). Auf die
bisherige Unterteilung in zwei separate Wohneinheiten soll verzichtet werden. Im
ursprünglichen Ökonomietrakt sollen – nebst einer Garage – Wohnräume eingebaut
werden. Diese geänderte Nutzung hat Änderungen an der Fassadengestaltung des
vormaligen Stallteils, insbesondere an dessen Befensterung, zur Folge. Die Fassaden
des gesamten neuen Gebäudes sollen gemäss Baugesuch allseitig mit einem braun
gebeizten Deckleistenschirm eingekleidet und das Dach mit braunen
Biberschwanzziegeln eingedeckt werden. Wegen der neu auch in den Stallteil
ausgelagerten Wohnnutzung verringert sich das (sichtbare) Gesamtvolumen
insbesondere des Wohnteils im Vergleich zum heute bestehenden Wohntrakt erheblich.
Gleichzeitig verringert sich auch der Höhenunterschied zwischen dem Dachfirst des
Wohngebäudes und dem (leicht angehobenen) Dachfirst des rechtwinklig dazu
3.2.
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4.
angebauten "Stallteils" auf lediglich noch rund 0,70 m. Es sind keine erheblichen
Terrainanpassungen vorgesehen. Nebst einer Vergrösserung des bekiesten Vorplatzes
(Garagenzufahrt und Eingang) soll die Umgebung als Wiesfläche ausgestaltet bleiben;
ferner ist auf der Südseite die Bepflanzung mit einzelnen strauchartigen Gebüschen
vorgesehen.
Nach Art. 24c RPG besteht – bei gegebenen Voraussetzungen – im Grundsatz ein
Recht auf gewillkürten Abbruch und Wiederaufbau. Jedoch kann der Umstand, dass
ein aus denkmalrechtlicher Sicht schutzwürdiges Objekt vorliegt, einem nach Art. 24c
RPG in Verbindung mit Art. 42 RPV zulässigen freiwilligen Abbruch (und in der Folge
auch dem Wiederaufbau) entgegenstehen (vgl. dazu BGer 1C_555/2013 vom 28. März
2014 E. 7.1 und 7.3 publiziert in: ZBl 117/2016 S. 261 ff., insbesondere die
Bemerkungen dazu von A. Marti, S. 267). Erweist sich demnach ein Abbruch schon aus
denkmalrechtlichen Aspekten als unzulässig, braucht die Zulässigkeit eines Abbruchs
und Wiederaufbaus nach Art. 24c RPG nicht weiter geprüft zu werden.
Dementsprechend ist als erster Schritt die Frage zu beantworten, ob dem Abbruch
solche Gründe entgegengestehen.
4.1.
Weil die Stadt Y._ über eine Schutzverordnung verfügt, die älter als 15 Jahre ist, prüfte
die Vorinstanz in Anwendung von Art. 176 Abs. 2 Bst. b PBG, ob das streitbetroffene
Gebäude ein schutzwürdiges Objekt darstellt, welches von Gesetzes wegen geschützt
ist (sog. ex-lege-Schutz; vgl. J. Frei in: Bereuter/Frei/Ritter [Hrsg.], Kommentar zum
Planungs- und Baugesetz des Kantons St. Gallen, Basel 2020, N 4 zu Art. 176 PBG mit
Hinweis auf W. Engeler in: Ehrenzeller/Engeler [Hrsg.], Handbuch Heimatschutzrecht,
Zürich/St. Gallen 2020, § 7 N 121 ff.).
4.2.
Gemäss der Legaldefinition des geltenden PBG (in Vollzug seit 1. Oktober 2017) gelten
als Baudenkmäler herausragende bauliche Objekte und Ensembles von besonderem
kulturellem Zeugniswert, wie Ortsbilder, Baugruppen, Bauten und Bauteile, Anlagen
sowie deren Umgebung, feste Ausstattungen und Zugehör (Art. 115 Abs. 1 lit. g PBG).
Auch wenn das vor dem PBG geltende Baugesetz vom 6. Juni 1972 keine
ausdrückliche Legaldefinition für Baudenkmäler kannte (so zumindest J. Bereuter in:
Bereuter/Frei/Ritter [Hrsg.], a.a.O., N 22 zu Art. 115 PBG), so kann die zum alten
Baugesetz ergangene Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts betreffend die
4.3.
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allgemein gültigen Grundsätze der Denkmalpflege und zur Schutzwürdigkeit nach wie
vor herangezogen werden. Danach hat bei der Prüfung der Frage, ob ein Objekt Schutz
verdient, eine sachliche, auf wissenschaftlichen Kriterien abgestützte
Gesamtbeurteilung Platz zu greifen, welche den kulturellen, geschichtlichen,
künstlerischen und städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks mitberücksichtigt
(vgl. VerwGE B 2010/170 vom 16. März 2011 E. 2.1 mit Hinweis auf GVP 2001 Nr. 12;
VerwGE B 2014/228 vom 24. November 2016 E. 4.3 mit Hinweisen; BGer 1C_533/2010
vom 3. Februar 2010 E. 5.1.2 mit Hinweisen; vgl. weiterführend auch VerwGE
B 2010/170 vom 16. März 2011 E. 2.1 mit Hinweis auf GVP 2001 Nr. 12 und GVP 1997
Nr. 16 mit weiteren Hinweisen).
Die Vorinstanz kam zum Ergebnis, dass vorliegend kein ex-lege geschütztes Gebäude
betroffen sei. Sie stützte sich dabei – nebst eigener Wahrnehmung am Augenschein
und der Beurteilung durch die sachkundige kantonale Fachstelle – auch auf die
Stellungnahme der städtischen Denkmalpflege (gmde.-act. 2). Diese führte u.a. aus,
dass das Gebäude gegenüber der ortsüblichen Typologie in den Vollgeschossen zwei
eigenständige Hausteile aufweise, die in den Dachgeschossen jedoch miteinander
verbunden seien. Die Grundrissaufteilung der beiden Wohnhälften würde hingegen
dem typischen Appenzellerhaus entsprechen. Neben einem Kachelofen und der
entsprechenden Feuerstelle in der Küche seien aber keine nennenswerten
Ausstattungen mehr vorhanden. Beeindruckend seien jedoch die erhaltenen Mantel-
und Türpfosten. Die drei Fassaden wiesen eine unregelmässige, in Bezug auf die
Fassaden jedoch symmetrische Einzelbefensterung auf und seien unterschiedlich mit
Schindelmaterial belegt. Am meisten Originalsubstanz sei noch auf der Traufseite mit
der alten Rundschindelung zu erkennen. Das ehemalige Bauernhaus sei bis 2011 im
Inventar der schützenswerten Bauten der Stadt Y._ als erhaltenswert eingestuft
gewesen. Objekte dieser Kategorie seien einfachere Bauten, jedoch typisch für das
Strassen-, Platz- oder Landschaftsbild. Ziel dieser Einstufung sei die Erhaltung der
Bauten, ein eigentlicher Schutz habe jedoch nicht abgeleitet werden können. Im
Rahmen der Überarbeitung des Inventars sei diese Kategorie aufgehoben und es seien
nur noch schützenswerte Objekte klassiert worden. Aufgrund mangelnder
baugeschichtlicher und baukünstlerischer Bedeutung habe der Stadtrat auf
Empfehlung der Fachkommission das betreffende Bauernhaus nicht als schützenswert
taxiert und auf eine Aufnahme ins Inventar verzichtet. Der bauliche Zustand sei
schlecht bis teilweise desolat und eine Erhaltung dürfte mit erheblichen baulichen
Eingriffen und finanziellen Aufwendungen verbunden sein. Die von der Vorinstanz
beigezogene kantonale Denkmalpflege teilte diese Ansicht. Sie hielt in ihrer
4.4.
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Stellungnahme als Fazit fest, aus Sicht der kantonalen Fachstelle für Denkmalpflege sei
beim vorliegenden Bauprojekt kein Schutzobjekt von lokaler, regionaler oder kantonaler
Bedeutung betroffen (vgl. vi.-act. 16). Der am vorinstanzlichen Augenschein anwesende
Vertreter der kantonalen Fachstelle erläuterte seine Beurteilung vor Ort dahingehend,
dass das Bauernhaus aus einem älteren Kernbereich bestehe, der insbesondere im 19.
bis ins 20. Jahrhundert hinein umgebaut worden sei. Alte Elemente seien insbesondere
im nordöstlichen Hausteil noch fragmentarisch vorhanden. Das Objekt weise jedoch
nicht den für ein Schutzobjekt notwendigen besonderen Zeugniswert auf. Es gebe zwar
einzelne reizvolle Hinweise, aber diese würden insgesamt nicht für eine
Unterschutzstellung ausreichen. Für die Region seien sicherlich Kreuzfirsthöfe typisch.
Untypisch für das in der Region ebenfalls vorkommende Appenzellerhaus sei
insbesondere die Fensteranordnung des bestehenden Gebäudes an der B._-strasse
(vgl. vi.-act. 20, Ziffer B/5).
4.5.
Die Beschwerdeführerin beruft sich – wie schon vor der Vorinstanz – zunächst darauf,
dass das fragliche Gebäude im ursprünglichen Inventar der Stadt Y._ enthalten
gewesen sei und (vermutungsweise) aus dem 17. Jahrhundert stamme. Dem ist
entgegenzuhalten, dass das Gebäude im bis ins Jahr 2011 geltenden Inventar lediglich
in der damals gebräuchlichen, mittlerweile aber ersatzlos aufgehobenen Kategorie
"erhaltenswert" aufgenommen war. Nach der städtischen Definition beinhaltete dies
aber offenbar gerade keinen eigentlichen Substanzschutz, sondern nur, aber immerhin,
das Ziel, die Baute zu erhalten (vgl. gmde.-act. 2). Mit anderen Worten war schon im
damaligen Inventar das Gebäude gerade nicht als schützenswert im Sinn eines integral
geschützten Einzelobjekts aufgenommen. Wenn die städtische Kommission bzw. der
Stadtrat aufgrund einer späteren umfassenden Überprüfung auf eine eigentliche
Unterschutzstellung verzichteten, liegt darin keine Willkür. Trotz anderslautender
Meinung der Beschwerdeführerin beruhte der Entscheid auf objektiven Kriterien, was
sich aus der Stellungnahme der städtischen Denkmalpflege und ihren Ausführungen
ohne weiteres schliessen lässt. Sie übersieht im Übrigen auch, dass nach den
unbestritten gebliebenen Feststellungen und gemäss den Würdigungen sowohl der
städtischen als auch der kantonalen Denkmalpflege von der ursprünglichen Substanz
nur noch Fragmente vorhanden sind (vi.-act. 20 Ziffer A./4 und Ziffer B./5; vi.-act. 19 19
[Fotodokumentation vorinstanzlicher Augenschein]). Die äussere Substanz ist dabei
gekennzeichnet von unterschiedlichen Materialien in der Fassadenverkleidung, wobei
offenbar nur noch an der Traufseite Reste der Originalsubstanz (Rundholzschindelung)
4.5.1.
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vorhanden sind (vgl. gmde.-act. 2; vi.-act. 19, gmde.-act. 31 [Bestandesaufnahme]).
Demgegenüber ist die südliche Hauptfassade des Wohnteils (wie im übrigen auch die
Giebelfassade des Scheunenanbaus) mit Eternit, einem erst in neuerer Zeit
verwendeten und aufkommenden Baustoff, verkleidet (vgl. gmde.-act. 2; vi.-act. 19,
gmde.-act. 31 [Bestandesaufnahme]). Sodann weist das Gebäude – im Vergleich zu
herkömmlichen Kreuzfirsthöfen – eine ungewöhnliche Befensterung der Hauptfassade
mit Einzelfenstern und Schlagläden (statt wie herkömmlich mit zusammengefassten
Fensterwagen und Zugläden) auf. Wenn die Vorinstanz aufgrund eigener
Wahrnehmung und gestützt auf die Würdigung durch die städtische und die kantonale
Denkmalpflege dem Gebäude einen besonderen kulturellen Zeugniswert abspricht (vgl.
zum Begriff des kulturellen Zeugniswerts vgl. Engeler in: Ehrenzeller/Engeler [Hrsg.],
a.a.O., § 7 Rz. 50; Bereuter, in: Bereuter/Frei/Ritter [Hrsg.], a.a.O., N 24 ff. zu Art. 115
PBG mit Hinweisen), so ist das nicht zu beanstanden. Vielmehr bestätigt sich diese
Einschätzung aufgrund der in den Akten mittels Fotografien belegten Feststellungen.
Aus dem Umstand, dass beide denkmalpflegerischen Fachstellen eine
bauarchäologische Untersuchung begrüssten und eine solche in der Folge von der
Baubewilligungskommission denn auch verfügt wurde, kann die Beschwerdeführerin
nichts zu Gunsten ihrer Begehren ableiten. Dass eine solche Untersuchung aus
siedlungsgeschichtlicher Sicht (Zeitpunkt der Besiedelung) von Bedeutung sein kann,
ändert ebenfalls nichts an der fehlenden materiellen Existenz eines Schutzobjekts.
Vielmehr ist festzuhalten, dass aufgrund der im Verlauf der Zeit vorgenommenen und
im vorinstanzlichen Verfahren festgestellten Änderungen am und im Gebäude keine
erheblichen Reste der alten (allenfalls schützenswerten) Substanz mehr vorliegen, was
wiederum Voraussetzung für eine Unterschutzstellung wäre (Engeler in: Ehrenzeller/
Engeler [Hrsg.], a.a.O., § 7 Rz. 47). Der Beschwerdeführerin hilft auch nicht weiter, dass
es sich nach ihrer Ansicht um eines der grössten Bauernhäuser in Y._ handle.
Abgesehen davon, dass sie diese Aussage nicht näher belegt – und was aufgrund der
nicht völlig aussergewöhnlichen Firsthöhe und Grundfläche im Vergleich zu ähnlichen
Kreuzfirsthäusern (wie beispielsweise im nahe gelegenen Appenzellerland) auch nicht
auf der Hand liegt –, lässt sich damit keine Schutzwürdigkeit begründen. Jedenfalls
schliesst auch die Beschwerdeführerin nicht aus, dass es noch andere gleich grosse
Gebäude gibt, deren Zeugniswert im Vergleich zum vorliegenden Gebäude gar höher
und überdurchschnittlicher sein könnte. Dafür spricht im Übrigen auch, dass – gemäss
den Erwägungen im vorinstanzlichen Entscheid – das hier zur Diskussion gestellte
Gebäude gerade keine Aufnahme im Werk "Bauernhäuser des Kantons
St. Gallen" (Schweizerische Gesellschaft für Volkskunde [Hrsg.], Band 35.1 Basel 2018)
fand (act. G 2 E.3.7 S. 12; vgl. auch vi.-act. 10 Ziffer 5, S. 3).
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Weiter scheint die Beschwerdeführerin einen besonderen Schutz für das
streitbetroffene Gebäude aus dem Vorliegen eines Gebäudeensembles ableiten zu
wollen, innerhalb dessen das fragliche Bauernhaus wegen seiner Stattlichkeit eine
besondere Dominanz habe (act. G1 Ziffer II/5 a.E.). Sie führt jedoch nicht aus, worin die
eigentliche Schutzwürdigkeit des Ensembles bestehen soll. Richtig ist, dass nach PBG
auch Baugruppen, Ensembles und Ortsbilder unter den Begriff des Baudenkmals fallen
können. Allerdings konkretisiert das Gesetz nicht, was unter diesen Begriffen zu
verstehen ist; auch nicht, worin sich die genannten einzelnen baulichen Gesamtheiten
(Baugruppen, Ensembles und Ortsbilder) voneinander unterscheiden (vgl. Engeler, in:
Ehrenzeller/Engeler [Hrsg.], a.a.O., § 7 Rz. 80, S. 178). Es bestehen aber insofern
Besonderheiten des kulturellen Werts (Zeugniswerts), als mit dem Schutz von
baulichen Gesamtheiten auch immer ihr äusserer Schutz, das Gesamtbild, verbunden
ist. Konstitutiv ist für die Schutzobjekte Baugruppe (bzw. Ensemble) und Ortsbild das
Zusammenwirken von Baukörpern und Freiräumen an einem bestimmten Ort, wodurch
ein unverwechselbares, charakteristisches und siedlungsgestalterisch besonders
wertvolles architektonisches Gepräge entsteht. Die Schutzobjekte Ortsbild und
Baugruppen werden durch einheitsstiftende Elemente definiert und eingegrenzt,
welche das zu schützende charakteristische Bild ausmachen (vgl. Engeler, in:
Ehrenzeller/Engeler [Hrsg.], a.a.O., § 7 Rz. 81 S. 178 f. u.a. mit Hinweis auf VerwGE
B 2014/228 E. 4). Der besondere kulturelle Wert, den es bei baulichen Gesamtheiten zu
schützen gilt, ergibt sich "weniger aus dem Wert ihrer Bestandteile, als vielmehr aus
deren Zusammenwirken zu einem charakteristischen Ganzen" (Engeler, in: Ehrenzeller/
Engeler [Hrsg.], a.a.O., § 7 Rz. 82, S. 179).
Im vorliegend zu beurteilenden Fall besteht die Baugruppe (bzw. das Ensemble) aus
den drei Liegenschaften B._-strasse 00_, 01_ und 01a_, die eine kleine
Ansammlung einzelner (ehemals) landwirtschaftlicher Gebäude bilden. Sie haben –
ausser der Gebäudetypologie (Kreuzfirstgebäude) und der vorherrschenden
Einzelbefensterung – jedoch keine weiteren offensichtlichen Gemeinsamkeiten. Nebst
der unterschiedlichen Grösse (Wohngebäude und Stalltrakt und Proportion) weisen sie
jeweils auch eine differenzierte äusserliche Gestalt auf. Das Gebäude B._-strasse
01a_ hat eine gestemmte Hauptfassade (vi.-act. 19, Foto Nrn. 4 und 9), wohingegen
das Wohnhaus B._-strasse 01_ (vi.-act. 19, Foto Nr. 16) weisse Eternitfassaden
aufweist. Das Gebäude B._-strasse 00_ selbst wiederum weist – wie erwähnt
(vorstehende E. 3.2) – unterschiedliche Fassadenverkleidungen auf. Ein besonderes
charakteristisches Bild mit einem auf einem Zusammenwirken beruhenden
4.5.2.
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architektonischen Gepräge ergibt sich daraus offensichtlich nicht. Jedenfalls
insbesondere kein solches, das augenfällig eine Unterschutzstellung aufdrängen
würde. Entsprechend nahmen denn auch weder die städtische noch die kantonale
Denkmalpflege in ihren Beurteilungen irgendeinen Bezug auf die bestehende
Baugruppe, was darauf hindeutet, dass beide Fachstellen keinen Anlass sahen, der
behaupteten Ensemblewirkung und der Stellung des Wohngebäudes B._-strasse 00_
innerhalb dieser Baugruppe einen besonderen Wert beizumessen.
Im Übrigen ist die Baugruppe weder im Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder
der Schweiz (ISOS; siehe Art. 1 Abs. 1 in Verbindung mit Anhang 1 der Verordnung
über das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz, VISOS, SR
451.12) als Ortsbild von nationaler Bedeutung aufgenommen, noch im kantonalen
Richtplan als Ortsbild von kantonaler Bedeutung (s. Richtplan, Teil Siedlung, Kapitel
S31, Schützenswerte Ortsbilder, Liste der schützenswerter Ortbilder; erlassen vom
Regierungsrat am 17. Januar 2017 und genehmigt vom Bundesrat am 1. November
2017) aufgeführt, noch als (erhaltenswerter) Weiler (kantonaler Richtplan, Teil Siedlung,
Kapitel S51 "Weiler") taxiert. Ebenso wenig ist die Kleinstsiedlung als geschütztes
Objekt in der Schutzplanung der Stadt Y._ enthalten (vgl. Zonenplan der Stadt Y._,
einsehbar unter www.geoportal.ch, "Zonenplan, kommunale Darstellung" sowie
"Schutzverordnung, kommunale Darstellung"). Liegt aber keine schutzwürdige
Baugruppe vor, verfängt auch die Argumentation der Beschwerdeführerin nicht. Dem
Gebäude B._-strasse 00_ kann insofern gar keine besondere Stellung zukommen,
die innerhalb eines geschützten Ensembles – wenn überhaupt – erst einen Schutz der
Substanz oder der äusseren Erscheinung eines einzelnen Gebäudes erlauben würde
(vgl. Engeler, in: Ehrenzeller/Engeler [Hrsg.], a.a.O. § 7 Rz. 84, wobei sich der
Substanzschutz ohnehin nach den Grundsätzen des Schutzes von
Einzelschutzobjekten richtet [ebda. mit Hinweis auf BGE 111 Ib 257 E. 4c, S. 267 f.]).
Nach dem Dargelegten spricht mangels Schutzwürdigkeit nichts gegen einen Abbruch
des bestehenden Gebäudes; dessen Erhalt lässt sich somit unter diesem Aspekt nicht
erzwingen. Ebenso wenig können aus Gründen der Denkmal- und/oder Ortsbildpflege
zusätzliche Anforderungen an und Bedingungen für den geplanten Abbruch und
Wiederaufbau gestellt werden. Namentlich kann nicht verlangt werden, das Gebäude
müsse in erster Linie saniert und dürfe nicht abgebrochen werden, oder es müsse in
(genau) gleicher gestalterischer Form wiederaufgebaut werden. Davon ist bei der
weiteren Beurteilung auszugehen, was deshalb zu betonen und klarzustellen ist, weil
die Beschwerdeführerin in ihrer Argumentation verschiedentlich die denkmal- und
4.6.
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5.
ortsbildrechtlichen Belange (trotz fehlender Schutzwürdigkeit) mit dem
raumplanungsrechtlichen Identitätserfordernis von Art. 24c RPG in Verbindung mit
Art. 42 RPV gleichzusetzen scheint und daher denn auch vermischt. Sie verkennt dabei
insbesondere, dass entsprechende weitergehende Forderungen nach Erhalt eines
Gebäudes nicht Inhalt von Art. 24c RPG sein können, sondern vielmehr die
Notwendigkeit spezifischer Schutzmassnahmen zwingend voraussetzen. Die
Vorschriften von Art. 24c RPG und Art. 42 RPV vermögen denkmal- oder
ortsbildschutzrechtlich erforderliche Massnahmen gerade nicht zu ersetzen (vgl. BGer
1C_626/2017, 1C_628/2017 vom 16. August 2018 E. 6 in: ZBl 120/2019, S. 336 ff. mit
Bemerkungen).
Soweit die Beschwerdeführerin noch landschaftsschützerische Überlegungen zur
Stützung ihrer Begehren anführt, ist darauf grundsätzlich im Rahmen der
Interessenabwägung einzugehen (siehe E. 7 hernach). Immerhin ist bereits hier
anzuführen, dass der vom kantonalen Richtplan gebotene Schutz der Landschaft, der
in erster Linie den Charakter der Landschaft erhalten und vor Beeinträchtigungen
schützen will (vgl. kantonaler Richtplan, Teil Natur und Landschaft, Kapitel V31
Vorranggebiete Natur und Landschaft, Landschaftsschutzgebiete S. 4), wie auch der
dieses Anliegen konkretisierende Art. 60 der Bauordnung der Stadt Y._ vom 9. August
2002 / 23. Februar 2006 mit Nachtrag I vom 30. Januar 2017 und Nachtrag II vom
2. Februar 2016 (nachfolgend BO) einem Abbruch und Wiederaufbau eines Gebäudes
nicht entgegenstehen (vgl. Art. 60 BO).
In Bezug auf das Erfordernis von Art. 24c Abs. 4 RPG, wonach Veränderungen des
äusseren Erscheinungsbildes nur bei Vorliegen einer der drei dort erwähnten
alternativen Tatbestände zulässig sind (s. oben E. 3.1), führte die Vorinstanz unter
Beizug der Materialien und mit Hinweisen auf die Entstehungsgeschichte einlässlich
aus (vgl. act. G 2 E. 3.4), dass diese Bestimmung bei einer Reduktion des
Gebäudevolumens nicht einschlägig sei, weil diese Vorschrift in erster Linie für bauliche
Erweiterungen gedacht sei (vgl. act. G 2 E. 3.5). Bei einer – wie vorliegend –
vorgesehenen zulässigen und erwünschten Reduktion des Gebäudevolumens im
Rahmen eines Abbruchs und Wiederaufbaus seien zwingende Veränderungen am
äusseren Erscheinungsbild in den seltensten Fällen für eine zeitgemässe Wohnnutzung
oder eine energetische Sanierung nötig oder darauf ausgerichtet, die Einpassung in die
Landschaft zu verbessern (vgl. act. G 2 E. 3.5). Dem hält die Beschwerdeführerin
5.1.
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entgegen, die Argumentation der Vorinstanz sei völlig aus der Luft gegriffen und würde
in ihrer Konsequenz bedeuten, dass jegliche Veränderungen an Fassaden, Dachformen
und Proportionen dann bewilligbar sein müssten, wenn das wiederaufgebaute
Gebäude insgesamt ein kleineres Volumen aufweisen würde.
Ob die Argumentation der Vorinstanz zutrifft, kann – wie nachfolgende Erwägung
aufzeigt – offenbleiben. Gleichfalls nicht geklärt werden muss, ob mit dem
Bauvorhaben tatsächlich keine Erweiterung verbunden ist, wovon die Vorinstanz und
das AREG ausgehen. Auch wenn es zutreffen mag, dass sich das Gesamtvolumen des
Gebäudekomplexes von 2116 m auf 1459 m (vgl. gmde.-act. 37) und die
anrechenbare Bruttogeschossfläche von 376 m auf 345 m bzw. die Brutto-
Nebenfläche von 173 m auf 171 m verringert (vgl. act. AREG 154, Flächenberechnung
S. 4 f.), so ist mit dem Bauvorhaben eine gegen aussen in Erscheinung tretende, im
Ergebnis eher geringfügige Anhebung des Firsts des Stallteils verbunden (gmde.
act. 28). Daraus und aus der flächenmässigen und räumlichen Aufteilung gemäss
Bauplänen ergibt sich im Obergeschoss des neuen Stallteils eine Raumhöhe zwischen
3,1 m (Kniestockhöhe) und 5,2 m (Firsthöhe). Eine solche Überhöhe ermöglichte
offenkundig den (hypothetischen) Einbau eines weiteren Bodens (mit einer Fläche von
rund 83 m [6.1 m x 13,56 m] unter Berücksichtigung einer Kniestockhöhe von 1,0 m),
weshalb mit Fug eine flächenmässige Erweiterung möglich werden könnte (vgl. auch
Art. 42 Abs. 4 zweiter Satz RPV). Dies spielt aber vorliegend deshalb keine Rolle, weil
das geplante Bauvorhaben die bundesrechtlich zulässige Flächenerweiterung derzeit
ohnehin nicht ausschöpft bzw. unterscheitet und sich somit so oder anders eine solche
angenommene Erweiterung noch innerhalb der rechnerisch zulässigen Erweiterung von
100 m (vgl. Art. 42 Abs. 3 Bst. b RPV) bewegen würde.
5.2.
3 3
2 2
2 2
2
2
Trotz anderslautender Behauptung der Beschwerdeführerin (vgl. act. G 1 Ziffer III/9
a.E.) ergibt sich unschwer aus den Akten, dass das bestehende Gebäude über nicht
mehr zeitgemässe Raumhöhen von 1,7 m (Türrahmen) und 1,9 m (vgl. vi.-act. 20 Ziffer
A/4, gmde.-act. [Bestandesaufnahmen]; act. AREG 95) sowie über unzweckmässige
Grundrisse im Wohngebäude verfügt. Ebenso, dass es aufgrund seines hohen
baulichen Alters einer energetischen Ertüchtigung bedarf, weshalb nach Art. 24c Abs. 4
RPV Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild im Grundsatz zulässig sind. Im Fall
eines – von Gesetzes wegen erlaubten – Abbruchs und Wiederaufbaus eines
Gebäudes mit angebautem Ökonomieteil ist es naturgemäss nicht möglich
aufzuzeigen, welche einzelnen Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild nun
5.3.
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6.
Zu prüfen bleibt die Frage, ob mit dem Abbruch und Wiederaufbau die geforderte
Identität gewahrt ist, was unter Würdigung der gesamten Umstände zu beurteilen ist.
gerade für die zeitgemässe Wohnnutzung oder die energetische Sanierung erforderlich
sind. Solches ist aber mit Blick auf die rechtliche Regelung des Gesetz- und
Verordnungsgebers auch nicht nötig, zumindest dann nicht, wenn – wie vorliegend –
das Gebäudevolumen insgesamt reduziert wird. Sind nämlich Veränderungen am
äusseren Erscheinungsbild nach einem der Tatbestände von Art. 24c Abs. 4 RPG
zulässig, so muss dies auch (und gerade) für Veränderungen gelten, die in einer
markanten Reduktion des Gebäudevolumens bestehen, was schon aus den Berichten
der nationalrätlichen Kommission für Umwelt, Raumplanung und Energie (UREK-N)
zum vom geltenden Gesetzestext abweichenden Vorentwurf vom 4. April 2011 und
zum Entwurf vom 20. August 2011 des im Jahr 2011 revidierten Art. 24c RPG folgt.
Dort wird ausgeführt: Anders als bei Erweiterung des sichtbaren Gebäudevolumens, für
die faktisch mit Art. 24c Abs. 4 RPG (künftig) strengere Anforderungen gelten, erscheint
hingegen "mit dieser Bestimmung die Reduktion des Gebäudevolumens, verbunden
allenfalls mit notwendigen gestalterischen Anpassungen, problemlos möglich, was
natürlich erwünscht ist" (vgl. Bericht der UREK-N vom 20. August 2011, BBL 2011
7077 ff, S. 7090, zweitletzter Absatz; so schon Bericht der UREK-N vom 4. April 2011
Ziffer 3 S. 6).
Das streitige Bauvorhaben steht somit in Einklang mit Art. 24c Abs. 4 RPG, weshalb
auf die Vorbringen der Beschwerdeführerin gegen die vorinstanzliche Auslegung zur
Nicht-Anwendung von Art. 24c Abs. 4 RPG bei reduziertem Gebäudevolumen nicht
näher einzugehen ist. Anzumerken bleibt, dass die Befürchtung der
Beschwerdeführerin, dass nach der Auslegung der Vorinstanz bei einer Reduktion des
Gebäudevolumens das äussere Erscheinungsbild überhaupt keine Rolle mehr spiele,
unzutreffend ist. Denn unabhängig davon, ob bei einem Abbruch und Wiederaufbau
einer der Tatbestände von Art. 24c Abs. 4 RPG gegeben ist oder nicht, bleibt wie oben
dargelegt weiterhin erforderlich, dass das Vorhaben die Identität wahrt (vgl. oben E. 3.1
a.E.), wozu auch das äussere Erscheinungsbild (Ausmass, Stil) zählt (dazu nachfolgend
E. 6).
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts (BGer 1C_312/2016 vom 3. April 2017
E. 3; vgl. auch BGer 1C_486/2015 vom 24. Mai 2016 E. 3.2.2; VerwGE 2019/62 vom
26. September 2019 E. 4.1.3), ist darauf abzustellen, ob die Änderung bei einer
6.1.
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Gesamtbetrachtung von untergeordneter Natur ist. Die Wesensgleichheit der Baute
muss hinsichtlich Umfang, äusserer Erscheinung sowie Zweckbestimmung gewahrt
werden und es dürfen keine wesentlichen neuen Auswirkungen auf die
Nutzungsordnung, Erschliessung und Umwelt geschaffen werden (BGE 127 II 215 E. 3a
und b S. 218 f.; BGer 1C_281/2015 vom 28. Juni 2016 E. 4.1 und 6.1). Gefordert ist
nicht völlige Gleichheit von Alt und Neu, sondern die Identität bezieht sich – wie Art. 42
Abs. 1 RPV verdeutlicht – auf die "wesentlichen Züge", also die aus raumplanerischer
Sicht wichtigen Merkmale des Objekts. Ob die so verstandene Identität noch gewahrt
wird, beurteilt sich unter Würdigung aller raumrelevanten Gesichtspunkte in ihrem
Zusammenwirken (vgl. BGer 1C_488/2010 vom 8. September 2011 E. 2.3, in: ZBl
113/2012 S. 271). Beim Abbruch und Wiederaufbau ist keine exakte Kopie des
abgebrochenen Gebäudes verlangt – eine sorgfältig an die traditionelle Bauweise
angepasste zeitgemässe Architektur verändert das äussere Erscheinungsbild bloss
geringfügig (Pflüger/Muggli in: Raum und Umwelt, a.a.O., S. 15). In die
Gesamtbeurteilung einzubeziehen sind namentlich das äussere Erscheinungsbild, die
Nutzungsart und das Nutzungsmass, die Anzahl Wohneinheiten, die Erschliessung, die
wirtschaftliche Zweckbestimmung sowie die Auswirkungen auf die Raumordnung und
die Umwelt (BGer 1C_488/2010 vom 8. September 2011 E. 2.3). Bei der Beurteilung
des äusseren Erscheinungsbilds ist entscheidend, ob das geplante Bauprojekt
bezüglich Gebäudeform, Stil und Gestaltung wesentlich vom bestehenden Gebäude
abweicht (BGer 1C_268/2010 vom 25. November 2010 E. 5.4). Die Identität einer Baute
wird sodann in massgeblicher Weise durch die Umgebung bzw. deren Gestaltung
mitgeprägt (vgl. P. Karlen, Planungspflicht und Grenzen der Planung, in: ZBJV
130/1994, S. 136 f.).
Die Beschwerdeführerin erkennt eine Verletzung des Identitätserfordernisses im
Wesentlichen darin, dass der geplante Neubau im Vergleich zum bestehenden
Gebäude hinsichtlich der Proportionalität des Wohnhauses sowie der Fassaden- und
Fenstergestaltung erheblich vom bestehenden Gebäude abweiche. Der Neubau lehne
sich in keiner Weise an die bestehende, ortstypische Bauweise an. Das äussere
Erscheinungsbild werde durch die massive Stauchung des Wohnhauses und die
auffällige Befensterung im Stallteil massiv verändert und es entstehe im Vergleich zum
Vorbestand etwas völlig Anderes, ohne dass dabei dem landschaftsprägenden
Charakter vormals landwirtschaftlich genutzter Bauten Rechnung getragen werde.
Unter Bezugnahme auf das Identitätserfordernis – die Beschwerdeschrift ist
diesbezüglich nicht leicht verständlich – bringt die Beschwerdeführerin sodann weitere
Rügen vor. Nach der St. Galler Bewilligungspraxis – so die Beschwerdeführerin –
6.2.
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werde die Frage der wesentlichen Wahrung der Identität unisono auf eine rein
mathematische Berechnung der Geschossflächen bzw. des Gebäudevolumens nach
Art. 42 Abs. 3 RPV reduziert, obwohl der Gesetzgeber eine Gesamtwürdigung verlange.
Der angefochtene Entscheid stütze die Unterinstanz mit der Argumentation, bei einer
Reduktion des Gebäudevolumens sei Art. 24c Abs. 4 RPG nicht einschlägig. Der
Gesetzgeber des Kantons Appenzell I.Rh. habe die gestalterischen Aspekte wie
Gestaltung, Gebäudehöhen, Proportionen, Dachformen u.a. in Art. 65 seines
Baugesetzes konkretisiert. Der Kanton St. Gallen verfüge hingegen weder über eine
Fachkommission noch über Gestaltungsrichtlinien noch über eine fachliche Prüfung der
Gestaltungsqualität durch die kantonale Behörde. Die Wahrung der Identität durch
Ersatzbauten werde auf einen bloss juristisch-mathematischen Flächen- und
Volumenvergleich reduziert. Das AREG habe sich mangels Wegleitungen und
Fachpersonal nicht mit den Gestaltungsfragen befasst und löse in präjudiziell
gefährlicher Weise die Identitätsfrage in dem pauschalen Argument auf, durch die
Volumenreduktion würden die dadurch bedingten quasi "zwingenden" Veränderungen
in Kauf genommen. Die Gleichschaltung der Identitätsfrage mit der Volumenfrage sei
im Licht von Art. 42 Abs. 1 RPV unhaltbar. Hätte dies der Gesetzgeber gewollt, so hätte
er nicht von wesentlicher Wahrung der Identität und von Würdigung der gesamten
Umstände gesprochen. Die Bedeutung qualitativer Merkmale sei in den amtlichen
Berichten zur Gesetzesänderung (RPG-Teilrevision 2011) deutlich hervorgehoben
worden. Führe eine Reduktion des Volumens eines vorbestehenden
landschaftsprägenden Gebäudes zu einer deutlichen Abweichung in Proportionen und
Gestalt, Befensterung und architektonischer Gliederung, so müsse das Vorhaben so
überarbeitet werden, dass nur das Wohnhaus saniert oder allenfalls ersetzt werde,
während der Ökonomieteil bewahrt bleibe. So könnte der heute grosse Ökonomieteil
künftig durchaus als landwirtschaftliche Baute nutzbar bleiben. Dadurch würden auch
der ursprüngliche Charakter und damit die geschützte Landschaft erhalten bleiben.
Eine solche alternative Lösung sei hier aber gar nicht geprüft worden, weshalb die
Schlussfolgerung, es müssten zwingend Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild
in Kauf genommen werden, vorschnell und nicht sachgerecht erfolgt sei. Es fehle an
einer Begründung für den Totalabriss, da schon das vorhandene Wohnhaus
volumenmässig sehr gross sei. Ein befähigtes Architekturbüro müsste primär
nachweisen, wie die Wohnsituation auch ohne Totalabriss verbessert, d.h. zeitgemäss
gestaltet werden könne. Hier habe man sich mit der Optimierung des Altbaus gar nicht
erst befasst. Der gesetzliche Nachweis für den Abriss sei daher nicht gegeben.
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 22/31
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Ausgangspunkt bildet der Vergleich des bestehenden Gebäudes mit dem bewilligten
Projekt, einschliesslich der verfügten gestalterischen Auflagen der
Baubewilligungskommission (Überspielen der Fenster im Bereich des Stallteils mit
Holzleisten [gmde.-act. 1, Ziffer IV/4; Holzschindelschirm am Wohngebäude [gmde.-
act. 1, Ziffer IV/5], und des AREG (act. AREG 154, Dispositiv Ziffer 3). Die erwähnten
Auflagen sind – auch wenn sie in ihrer Formulierung relativ offen und wenig präzis
gehalten sind – im Übrigen hinreichend klar (vgl. dazu auch angefochtener Entscheid
E. 3.7), zumal der Beschwerdegegner seiner Vernehmlassung im vorinstanzlichen
Verfahren geänderte Fassadenpläne, welche die angeordneten Auflagen – mit
Ausnahme der Darstellung der angeordneten Schindelung des Wohnteils –
berücksichtigen, beilegte (vgl. vi.-act. 8), wovon nach Aktenlage die
Verfahrensbeteiligten Kenntnis hatten. Gegen die vom Beschwerdegegner interpretierte
Umsetzung der Auflagen opponierten weder die Baubewilligungskommission noch das
AREG oder die Denkmalpflege.
6.2.1.
Nicht zu hören ist die Kritik der Beschwerdeführerin an der vermeintlich falschen Praxis
des AREG in anderen Fällen. Diese bildet nicht Gegenstand des vorliegenden
Verfahrens. Streitgegenstand ist einzig der angefochtene Entscheid. Entgegen der
Ansicht der Beschwerdeführerin befasste sich die Vorinstanz darin durchaus mit der
Prüfung der Identitätswahrung, ohne sich dabei auf die Frage der Volumen- oder
Flächenveränderung zu beschränken. Sie führte aus, der am gleichen Standort
geplante Ersatzbau orientiere sich vorliegend am bestehenden Objekt, indem
insbesondere der rechteckige Gebäudegrundriss und die Dachform (Kreuzgiebel) mit
Dachvorsprüngen übernommen würden. Auch bezüglich Gestaltung lehne sich der
Ersatzbau an das ursprüngliche Objekt in den wesentlichen Zügen an. Diesbezüglich
seien insbesondere auch die von Vorinstanz und AREG verfügten Auflagen betreffend
das Anbringen eines Steinsockels, der Verblendung der beidseitigen Fensterfront
zwischen Wohnhaus und Scheune mittels Holzleisten sowie der Holzschindelschirm
beim Wohnhaus von wesentlicher Bedeutung. Die Änderungen am äusseren
Erscheinungsbild sowie der gerügte Verlust der ursprünglichen Proportionen zwischen
Wohnhaus und angebauter Scheune seien zulässige Folge der Vorgaben von Art. 42
RPV. Wie die Vorinstanz sowie das AREG grundsätzlich zu Recht vorbringen würden,
würden die übrigen für die Identität wesentlichen Merkmale vorliegend beachtet und
teilweise sogar verbessert. So blieben die Nutzungsart und die wirtschaftliche
Zweckbestimmung gleich und das Nutzungsmass verringere sich durch den Wegfall
6.2.2.
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einer Wohneinheit sogar. Darüber hinaus würden an der Erschliessung keine und an
der Umgebung gemäss den Plänen und entsprechenden Auflagen nur unwesentliche
Änderungen vorgenommen. So seien diesbezüglich keine Stützmauern oder andere
nachteilige Aussenraumgestaltungen vorgesehen. Auch folge der Neubau dem
gewachsenen Terrain und vermindere durch die Verkleinerung der zonenfremden
Wohnnutzung die Auswirkungen auf Raum und Umwelt. Weiter hielt die Vorinstanz fest,
die auf den Erhalt ausgerichteten Vorbringen der Beschwerdeführerin seien unter dem
Gesichtspunkt der Identität der Baute mangels Schutzwürdigkeit nicht massgebend.
Auch wenn die Rekurrentin vorliegend zumindest den teilweisen Erhalt der
bestehenden Baute bevorzugen würde, bestehe im Rahmen von Art. 24c RPG keine
Pflicht, den Altbau zu erhalten und zu optimieren. Im Gegenteil gewähre die erweiterte
Bestandesgarantie gemäss Art. 24c RPG das Recht, nicht mehr zonenkonforme, aber
bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen abzubrechen und
wiederaufzubauen. Die weiteren Rügen der Beschwerdeführerin würden hauptsächlich
Detailabweichungen in der Gestaltung betreffen, welche nicht die wesentlichen
Elemente der Gesamtbeurteilung der Identität der Baute betreffen würden. Es treffe
zwar zu, dass die Befensterung und der Kontrast der Süd- zur Nordseite etwas vom
Bestehenden abweichen. Dies sei im Rahmen eines Wiederaufbaus jedoch zulässig,
zumal der Kontrast weiterhin erkennbar sei und mit der Schindel- statt Eternitfassade
eine gestalterische Verbesserung erzielt werden könne. Zudem sei aufgrund der
geringen Raumhöhen sowie der unzweckmässigen Zimmeranordnung eine Anpassung
für die zeitgemässe Wohnnutzung angezeigt, zumal sich diese nach objektiven
Kriterien bemesse. Die im Bestand nicht vorhandene optische Abtrennung zwischen
Wohnhaus und Scheune werde durch die verfügte Auflage überspielt bzw.
abgeschwächt. Inwiefern der Neubau die Dachvorsprünge ungenügend aufnehme,
begründe die Rekurrentin nicht. Die allenfalls im Bereich des Wohnhauses etwas
vergrösserten Dachvorsprünge bewegten sich jedenfalls im Rahmen des Zulässigen.
Entgegen den Vorbringen der Rekurrentin treffe es sodann nicht zu, dass anstelle eines
Holzbaus ein Betonbau erstellt werden solle. Zudem werde das Wohnhaus – wie von
der Beschwerdeführerin gewünscht – geschindelt und nicht einfach mit Holzleisten
überklebt. Im Übrigen treffe der Vorwurf der Rekurrentin – wonach etwas völlig Anderes
entstehe – vorliegend nicht zu. Die Gestalt des Gebäudes mit Kreuzfirst erinnere nach
wie vor an den Vorbestand und richte sich auch in der Lage nach diesem aus und
wahre damit den regionaltypischen Charakter, sofern sich ein solcher für die Stadt Y._
überhaupt bestimmen lasse. Der Vollständigkeit halber sei zu erwähnen, dass das
bestehende Gebäude im Standardwerk "Bauernhäuser des Kantons St. Gallen" keine
Erwähnung finde und auch die Einschätzung des Vertreters der Denkmalpflege am
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 24/31
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Augenschein darauf hindeute, dass es sich dabei nicht um ein herausragendes Beispiel
regionaler Bauernhausgeschichte handle.
Dieser Beurteilung kann zugestimmt werden. Zweifellos verändern sich gegenüber dem
Bestand mit dem Bauprojekt das Gesamtvolumen und das Verhältnis zwischen dem
Wohngebäude und dem ehemaligen Stalltrakt. Hingegen bleiben die ursprüngliche
Gebäudeform (Kreuzfirstgebäude) und der für die Stellung innerhalb der Baugruppe
wichtige Standort des Gebäudes sowie dessen Ausrichtung unverändert. Auch der
Höhenversatz zwischen dem First des Wohnteils und dem rechtwinklig dazu
verlaufenden First des Stallteils bleibt – wenn auch weniger augenfällig – weiterhin
erkennbar. Gleichfalls bleibt die Trennung zwischen Wohn- und Ökonomieteil an den
Fassaden nach wie vor ablesbar. Dies insbesondere wegen der mit der Baubewilligung
verfügten unterschiedlichen Fassadenart am Wohngebäude (Holzschindeln) und am
Anbau (vertikaler Leistenschirm) sowie wegen der auflageweise verlangten Kaschierung
der Fassadenöffnungen im Stallteil, was die Beschwerdeführerin indes in ihrer
Argumentation ausblendet. Der Stallteil wird somit auch nach dem Wiederaufbau
äusserlich als Scheunengebäude mit mehrheitlich geschlossener Fassade
wahrgenommen und bildet damit einen erkennbaren Unterschied zum Wohnteil.
Danebst hält die Beschwerdeführerin zwar zurecht fest, dass die Befensterung der
Fassaden des Wohngebäudes, insbesondere der Hauptfassade (Südfassade) und der
Rückfassade (Nordfassade), ändert. Die mehr oder weniger gleichmässig verteilten,
mehrheitlich als Einzelfenster ausgebildeten Fassadenöffnungen der bestehenden
Hauptfassade werden im Neubauprojekt zu Dreier- und Viererfenstern
zusammengefasst. Die überwiegend ungleichmässig verteilten Einzelfenster und die
zurückhaltende Befensterung an der gegenwärtigen Rückfassade weicht einer
symmetrischen, eher grosszügigen Befensterung. Dennoch erscheinen diese
Änderungen für sich betrachtet noch unwesentlich, auch wenn damit die bisherige
erkennbare Verschiedenartigkeit von Haupt- und Rückfassade aufgeweicht wird.
Ferner bleibt die Umgebungsgestaltung mehrheitlich unverändert. Der Neubau
schmiegt sich ohne erhebliche Terrainveränderungen wie bis anhin in das bestehende
Gelände an. Gesamthaft erfährt der Neubau, insbesondere wegen der
volumenmässigen Reduktion des Wohnteils und der Fassadengestaltung, zwar
Änderungen in der äusseren Erscheinung. Diese wirken entgegen der Ansicht der
Beschwerdeführerin jedoch (noch) nicht dergestalt, dass gegenüber dem Bestand
etwas völlig Anderes entsteht und die Identität schon deswegen zu verneinen wäre (vgl.
dazu etwa BGer 1C_268/2010 vom 25. November 2010 E. 5.3 betreffend Ersatz eines
6.2.3.
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 25/31
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Chalets durch ein modernes Einfamilienhaus, allerdings beurteilt nach der Fassung von
Art. 24c RPG vor der Teilrevision von 2011 [in Kraft seit 1. November 2012]; vgl. auch
BGE 110 Ib 143). Mit Blick darauf, dass sich die Beurteilung der Identitätswahrung auf
die wesentlichen Züge beschränkt, erweist sich auch die Argumentation der
Beschwerdeführerin als verfehlt, soweit sie sich auf Details bezieht und sogar die
physische Verwendung einzelner Bauteile des bestehenden Gebäudes im neuen
Ersatzbau fordert. Solches kann unter dem Aspekt der Wesensgleichheit nicht verlangt
werden, sondern bedürfte – wie gesehen – einer zusätzlichen denkmalrechtlich
begründeten Schutzwürdigkeit (s. oben E. 4.6). In Bezug auf die weiteren zu
berücksichtigenden bundesgerichtlichen Kriterien ist festzustellen, dass mit dem
Bauvorhaben gerade keine zusätzlichen Volumina geschaffen werden. Die Nutzungsart
ändert ebenfalls nicht und das Nutzungsmass wird mit dem Verzicht auf eine zweite
Wohneinheit gar reduziert. Es sind ferner keine zusätzlichen Auswirkungen auf die
Nutzungsordnung, Erschliessung und Umwelt ersichtlich. Im Gegenteil, mit dem
Verzicht auf eine zweite Wohneinheit wird das zu erwartende Verkehrsaufkommen
verringert. Im Weiteren übernimmt der Neubau im Wesentlichen auch die in der
Umgebung vorherrschenden Gebäudeformen; jedenfalls setzt er sich nicht in einen
unverträglichen Gegensatz dazu (siehe hierzu oben E. 4.5.2 und E. 7 hernach). In
Würdigung sämtlicher Umstände sind die mit dem Bauvorhaben verbundenen
Änderungen von untergeordneter Natur und ist die Wesensgleichheit gegeben.
Die übrigen Vorbringen der Beschwerdeführerin in diesem Zusammenhang vermögen
daran nichts zu ändern. Weder aus Art. 24c Abs. 4 RPG noch aus Art. 42 Abs. 1 RPV
kann eine Pflicht abgeleitet werden, statt eines Ersatzbaus vorgängig eine Sanierung
des Wohngebäudes unter Beizug eines befähigten Architekten zu prüfen. Es besteht
auch keine gesetzliche Handhabe dafür, einen Nachweis für die Notwendigkeit eines
(Total-) Abbruchs zu verlangen. Ist die Identität gewahrt und sind auch die weiteren
Voraussetzungen erfüllt, steht einem Abbruch und Wiederaufbau in dieser Hinsicht
nichts entgegen. Daran ändert nichts, dass andere Lösungen auch möglich oder –
wenigstens aus Sicht der Beschwerdeführerin – gar besser wären. Schliesslich hilft der
Beschwerdeführerin der Hinweis auf die Regelung im Kanton Appenzell I.Rh. nicht
weiter. Bei der erwähnten Bestimmung handelt es sich um eine generelle
Ästhetikklausel (konkret: Einordnungsgebot) des Rechts des Kantons Appenzell I.Rh..
Mithin geht es darin – anders als die Beschwerdeführerin meint – nicht um eine
Konkretisierung des bundesrechtlich geregelten Identitätserfordernisses. Eine solche
oder eine ähnliche Regelung kennt das PBG des Kantons St. Gallen hingegen nicht
6.2.4.
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 26/31
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7.
bzw. es behält über das kantonale Beeinträchtigungsverbot hinausgehende
Vorschriften für bestimmte Zonen oder bestimmte gesondert gekennzeichnete Gebiete
dem kommunalen Gesetzgeber vor (vgl. Art. 99 Abs. 1 und 2 PBG). Soweit solche
kommunalen Vorschriften bestehen, sind diese im Rahmen der Interessenabwägung zu
berücksichtigen (dazu nachfolgende E. 7). Ebenfalls ist dem st. gallischen Recht keine
Beurteilung durch eine Fachkommission für die gestalterische Beurteilung auf Stufe
Kanton bekannt. Eine entsprechende Fachkommission ist auch nicht von Bundesrechts
wegen erforderlich. Das Bundesrecht schreibt im Zusammenhang mit dem Bauen
ausserhalb der Bauzone einzig eine Bewilligung durch eine kantonale Behörde vor (vgl.
Art. 25 RPG), überlässt aber deren Organisation den Kantonen. Letztlich besteht für die
kantonal zuständige Fachstelle auch keine Pflicht zum Erlass von gestalterischen
Wegleitungen und Richtlinien, selbst wenn solches wünschbar, aber auch aufgrund der
regionalen Verschiedenartigkeit der Gebäudeformen ausserhalb der Bauzone im
Kanton St. Gallen anspruchsvoll wäre. Nach den vorstehenden Darlegungen ist
festzuhalten, dass das geplante Bauvorhaben die gestellten bundesrechtlichen
Anforderungen in Bezug auf die Wahrung der Identität und der Wesensgleichheit nicht
verletzt. Die Beschwerde ist mithin insofern unbegründet. Zu klären bleiben die
weiteren Voraussetzungen.
Weitere Voraussetzung ist, dass dem Vorhaben keine wichtigen Anliegen der
Raumplanung entgegenstehen (vgl. Art. 24c Abs. 5 RPG). Hierzu zählen namentlich die
Vorschriften zu den Zielen und Grundsätzen in Art. 1 und 3 RPG, wie etwa die
Landschaft zu schützen (Art. 1 Abs. 2 lit. b RPG) und sie zu schonen (Art. 1 Abs. 2
Ingress RPG). Siedlungen, Bauten und Anlagen sollen sich insbesondere in die
Landschaft einordnen und naturnahe Landschaften und Erholungsräume sollen
erhalten bleiben (vgl. Art. 3 Abs. 2 lit. b und d RPG). Gefordert ist eine umfassende
Interessenabwägung (vgl. BGer 1C_178/2015 vom 11. Mai 2016 E. 4.1 mit Hinweis auf
BGE 115 Ib 472 E. 2e/aa; vgl. auch Muggli in: Aemisegger/ Moor/Ruch/Tschannen
[Hrsg.], a.a.O., N 46 zu Art. 24c RPG). Ferner dürfen Bewilligungen nach Art. 24 ff. RPG
ausdrücklich nur erteilt werden, wenn keine überwiegenden Interessen entgegenstehen
(vgl. Art. 43a Ingress und lit. e RPV). Nach Art. 3 NHG, der auch bei Landschaften von
kantonaler und lokaler Bedeutung zu berücksichtigen ist (vgl. Art. 3 Abs. 3 NHG; vgl.
BGE 131 II 545 E. 2.1; BGE 137 II 266 E. 4), sorgen der Bund, seine Anstalten und
Betriebe sowie die Kantone bei der Erfüllung der Bundesaufgaben (wozu auch die
Erteilung einer kantonalen Bewilligung für Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone
7.1.
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 27/31
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gehören) dafür, dass das heimatliche Landschafts- und Ortsbild, geschichtliche Stätten
sowie Natur- und Kulturdenkmäler geschont werden und, wo das allgemeine Interesse
an ihnen überwiegt, ungeschmälert erhalten bleiben. Art. 3 NHG verlangt keinen
absoluten Schutz der Landschaft; der Eingriff ist jedoch nur gestattet, wo ein
überwiegendes allgemeines Interesse dies erfordert (vgl. BGE 137 II 266 E 4.); eine
Massnahme darf jedoch nicht weiter gehen, als es der Schutz des Objektes und seiner
Umgebung erfordert (Art. 3 Abs. 3 NHG). Nach kantonalem Richtplan befindet sich –
wie erwähnt (siehe oben Sachverhalt Ziffer A/b) – das Bauvorhaben in einem
Landschaftsschutzgebiet. Solche Gebiete umfassen Landschaften und
Landschaftsteile, die sich durch ihre Vielfalt, Einmaligkeit und Schönheit oder ihre
erdgeschichtliche Bedeutung auszeichnen; sie werden oft als besondere Erlebnisräume
vom Erholung suchenden Menschen geschätzt. Als Schutzziele gelten bestimmte
Grundsätze, u.a. die besonders sorgfältige Einpassung von Bauten und Anlagen und
die Vermeidung von stark in Erscheinung tretenden, den Landschaftscharakter
verändernden Bauten und Anlagen sowie Terrainveränderungen (vgl. Richtplan, Teil
Natur und Landschaft, Koordinationsblatt V31 Vorranggebiete Natur und Landschaft,
Beschreibung S. 3 f.). Das hier zu berücksichtigende kantonale
Landschaftsschutzgebiet hat die Stadt Y._ in ihrem Zonenplan einer
Landschaftsschutzzone zugewiesen und spezifische Regelungen hierzu in ihrer
Bauordnung geschaffen. Nach Art. 60 Abs. 1 BO sind die im Zonenplan bezeichneten
Landschaftsschutzgebiete in ihrem Charakter zu erhalten. Massnahmen, welche das
Landschaftsbild oder den Landschaftshaushalt nachteilig verändern, sind unzulässig
(Art. 60 Abs. 2 BO); Bauten sind besonders gut zu gestalten und besonders gut in die
Landschaft einzufügen (Art. 60 Abs. 3 BO).
Die Vorinstanz beurteilte die Interessen des Landschaftsschutzes zum Teil einerseits im
Rahmen ihrer Prüfung, ob die Identität mit dem Vorhaben gewahrt bleibt (s. oben
E. 6.2.2). Unter dem Aspekt des Landschaftsschutzes erwog sie andererseits, das
Schongebot nach Art. 3 NHG sei insofern nicht anwendbar, als es sich beim fraglichen
Gebäude entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin nicht um ein Schutzobjekt
handle. Umso mehr könne daher auch der ungeschmälerte Erhalt der bestehenden
Baute nicht verlangt werden. Zu berücksichtigen sei allerdings, dass sich das
Bauvorhaben vorliegend in einem kantonalen Landschaftsschutzgebiet befinde.
Deshalb sei Art. 3 NHG grundsätzlich zu beachten, auch wenn es sich vorliegend nicht
um eine zusätzlich zu erstellende Baute, sondern um einen Ersatzbau, handle. Dieser
orientiere sich an der bestehenden Baute und werde im Volumen reduziert, weshalb er
in der Landschaft gar weniger stark in Erscheinung treten werde. Die Landschaft
7.2.
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 28/31
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prägende Elemente – wie z.B. die südöstlich über der Strasse gelegenen geschützten
Hecken bzw. Feldgehölze – würden durch das Bauvorhaben nicht tangiert. Ebenfalls
würden keine massgeblichen Terrainveränderungen vorgenommen. Zudem würden
mittels Auflagen weitere Massnahmen verfügt, welche die Einfügung der Baute in die
Landschaft verbesserten. Vor diesem Hintergrund sei nicht ersichtlich, inwiefern der
sorgfältig geplante und kleinere Ersatzbau die geschützte Landschaft bzw. das
Landschaftsschutzgebiet beeinträchtigen sollte. Jedenfalls habe auch das fachkundige
ANJF gemäss Darstellung der kantonalen Bewilligungsbehörde keinerlei Einwände
gegen das Bauvorhaben vorgebracht. Das Schongebot nach Art. 3 NHG sei somit vom
Bauvorhaben grundsätzlich nicht betroffen. Selbst wenn dem so wäre, sei vorliegend
im Rahmen von Art 24c RPG eine umfassende Interessenabwägung vorgenommen
und die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung geprüft worden,
wobei auch die Landschaftsschutzinteressen, insbesondere durch den Erlass von
Auflagen und Bedingungen sowie den Einbezug von entsprechenden Fachleuten,
mitberücksichtigt worden seien. Zudem habe die Unterinstanz im angefochtenen
Entscheid Art. 60 BO erwähnt und in Erwägung gezogen. Diesbezüglich habe die
städtische Baubewilligungskommission insbesondere auf eine besonders gute
Gestaltung geachtet und zu Recht die erhöhten Anforderungen genügende Einordnung
der Baute in die Landschaft bejaht. Nach dem Gesagten verletze das Bauvorhaben
Art. 3 NHG bzw. die diesbezüglichen Schutzvorschriften nicht.
Die Beschwerdeführerin hält dem entgegen, zu den wichtigen Anliegen der
Raumplanung gehöre auch die Auseinandersetzung mit dem kommunalen
Landschaftsschutzgebiet, die schon deshalb zu erhöhten Qualitätsansprüchen führen
müssten, weil die entsprechende Schutzzone auch typische Streusiedlungsbauten und
damit auch wichtige kulturgeschichtliche Zeugnisse der Kulturlandschaft umfasse. Die
Vorinstanzen hätten es aber nicht für notwendig erachtet, solche erhöhten
Anforderungen aufgrund der Schutzzone zu definieren. Dies bestätige das
Baudepartement im Ergebnis mit seiner Erwägung, dass Art. 60 BO von der
Unterinstanz (Baubewilligungskommission) bloss "erwähnt und kurz in Erwägung
gezogen worden sei". Damit verstosse die Vorinstanz gegen das im Richtplan
eingetragene Landschaftsschutzgebiet und gegen das Schongebot nach Art. 3 NHG
bzw. 3 RPG, das auf einer umfassenden Interessenabwägung zu beruhen habe. Dabei
verlange Art. 60 Abs. 1 und 3 BO, dass die im Zonenplan bezeichneten
Landschafsschutzgebiete in ihrem Charakter zu erhalten und Bauten besonders gut zu
gestalten und in die Landschaft einzufügen seien. Diese Anforderungen seien in den
Entscheiden der Vorinstanzen nicht substantiiert worden und blieben klar
7.3.
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 29/31
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vernachlässigt. Die erforderliche Interessenabwägung sei daher unvollständig
durchgeführt worden. Schliesslich werde Art. 3 NHG sowie Art. 3 RPG und damit das
Gebot der Schonung der Landschaft und der ungeschmälerten Erhaltung eines
Kulturgutes (Bauernhaus aus dem 17. Jahrhundert) und einer geschützten Landschaft
(Landschaftsschutzgebiet), also dort, wo es das allgemeine Interesse gebiete, verletzt.
Die Vorinstanz behaupte, die Baubewilligungskommission hätte auf die besonders gute
Gestaltung geachtet. Weder die Baubewilligungskommission noch das AREG legten
jedoch in den Vorakten dar, worin diese erhöhten Anforderungen bei der Beurteilung
des Ersatzneubaus bestanden hätten. Zudem sei keine materielle Auseinandersetzung
mit dem bis vor 2011 noch bestandenen Inventareintrag der Baute als erhaltenswert
erfolgt.
Zunächst ist in Erinnerung zu rufen, dass das Gebäude bereits mangels
Schutzwürdigkeit kein denkmal- bzw. ortsbildpflegerisches Schutzobjekt darstellt, und
zwar weder als Einzelobjekt noch als Bestandteil eines geschützten Ensembles (s.
oben E. 4.5.1 f.). Ebenso wenig lässt sich – wie oben dargelegt (s. oben E. 4.5.1) – aus
dem Umstand, dass das Gebäude vormals noch als erhaltenswert im städtischen
Inventar enthalten war, etwas zu Gunsten der Begehren der Beschwerdeführerin
ableiten. Eine über das den kommunalen Schutzvorschriften entsprechende Mass
hinausgehende landschaftsprägende Wirkung des streitbetroffenen Gebäudes ist
deshalb ohne weiteres zu verneinen. Trotz anderslautender Kritik der
Beschwerdeführerin hat sich sodann die Vorinstanz – unter Beizug der kantonalen
Denkmalpflege und unter Berufung auf die stillschweigende Zustimmung durch das
ANJF im Rahmen der Baugesuchsprüfung durch das AREG – mit den allenfalls dem
Bauvorhaben entgegenstehenden Interessen des Landschaftsschutzes hinreichend
auseinandergesetzt, gleich wie bereits die zuständige kommunale
Baubewilligungskommission. Bei letzterer darf berücksichtigt werden, dass sie sich
vorgängig zum streitbetroffenen Gesuch mit dem Bauvorhaben des Beschwerdeführers
schon mehrfach vertieft auseinandergesetzt und sich mehrmals zu verschiedenen
Gesuchen und konzeptionellen Entwürfen geäussert hat. So hat sie gegenüber dem
Beschwerdegegner die massgeblichen generellen Vorgaben für ein Bauvorhaben in
einem Landschaftsschutzgebiet, an denen sie sich als Bewilligungsbehörde zu richten
beabsichtigt, mitgeteilt (vgl. Ziffer 4 des vom Beschwerdegegner im
Beschwerdeverfahren beigelegten, der Beschwerdeführerin zur Kenntnis gebrachten
Vorbescheids der Unterinstanz vom 7. Februar 2014 [act. G 14 = act. AREG 101]).
Entgegen der Meinung der Beschwerdeführerin ist auch nicht erkennbar, wieso der im
Volumen verkleinerte und die wesentlichen Merkmale (inklusive Materialisierung) eines
7.4.
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 30/31
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8.
Im Sinn der vorstehenden Erwägungen ist die Beschwerde daher vollumfänglich
abzuweisen. Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die amtlichen Kosten des
Beschwerdeverfahrens der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine
Entscheidgebühr von CHF 4'000 ist angemessen (Art. 7 Ziff. 222 der
Gerichtskostenverordnung; sGS 941.12, GKV). Sie ist mit dem von der
Beschwerdeführerin geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe zu verrechnen. Der
Verlegung der amtlichen Kosten entsprechend steht der Beschwerdeführerin für das
Beschwerdeverfahren keine ausseramtliche Entschädigung zu (Art. 98 Abs. 1 und 2
sowie Art. 98 VRP). Demgegenüber hat die Beschwerdeführerin den obsiegenden
Beschwerdegegner für das Beschwerdeverfahren ausseramtlich mit CHF 4'500
zuzüglich CHF 180 Barauslagen (vier Prozent von CHF 4'500) und Mehrwertsteuer zu
entschädigen (Art. 98 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 98 VRP; Art. 98 VRP in
Verbindung mit Art. 106 Abs. 3 der Schweizerischen Zivilprozessordnung,
Zivilprozessordnung; SR 272, ZPO, Art. 30 Ingress und lit. b Ziff. 1; Art. 31 Abs. 1 und
2 des Anwaltsgesetzes; sGS 963.70, AnwG, sowie Art. 6, Art. 19, Art. 22 Abs. 1 Ingress
und lit. b, Art. 28 sowie Art. 29 der Honorarordnung, sGS 963.5, HonO).
ortsüblichen Kreuzfirsthauses übernehmende Neubau den Charakter des hier konkret
zu beachtenden Landschaftsbilds beeinträchtigen könnte. Das Bild eines
landwirtschaftlichen Mehrzweckgebäudes bleibt mit dem Neubau im Wesentlichen
erhalten; das von Einzelgehöften (Streubauweise) und der kleinen Baugruppe rund um
das streitbetroffene Gebäude geprägte Landschaftsbild einer Kulturlandschaft
(landwirtschaftliche Graswirtschaft; vgl. dazu Orthofoto, einsehbar unter:
www.geoportal.ch; Fotos vom Augenschein [vi.-act. 19], Google Maps/Streetview
[www.google.ch/maps]) wird durch den Ersatzbau offenkundig nicht nachteilig
verändert. AREG und Baubewilligungskommission haben zudem der Pflicht, das
Landschaftsbild zu schonen, mit den verfügten Auflagen hinreichend Rechnung
getragen. Der angefochtene Entscheid erweist sich damit als rechtens. Eine Verletzung
von Art. 3 NHG und der konkret anwendbaren Landschaftsschutzvorschriften ist nicht
erkennbar; die tangierten Landschaftsschutzinteressen fanden darin angemessen
Berücksichtigung. Die Beschwerde erweist sich somit auch in diesem Punkt als
unbegründet, eine Rückweisung an die Vorinstanz ist unter den gegebenen Umständen
nicht notwendig, weshalb auch der Eventualantrag abzuweisen ist.
bis
bis ter
bis
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