Decision ID: fc7704d8-9ca1-45fd-bfd8-f39c9e4c7bae
Year: 2022
Language: fr
Court: VD_TC
Chamber: VD_TC_031
Canton: VD
Region: Région lémanique
Law Area: public_law

Vu les faits suivants:
A.
A._ est propriétaire de la parcelle n° 485 de la Commune de Faoug. D'une surface de 840 m
2
, ce bien-fonds est colloqué pour une petite partie au Sud en zone du village A et pour le reste en zone du village B, au sens respectivement des art. 5 ss et 19 ss du règlement communal sur le plan général d'affectation et la police des constructions en vigueur depuis le 10 décembre 2003 (ci-après: RPGA).
B.
Le 30 juin 2016, A._ (ci-après: le constructeur) a déposé une demande de permis de construire sur la parcelle n° 485 (jusqu'alors non bâtie) un bâtiment d'habitation d'un logement ainsi qu'un couvert à voitures de 36 m
2
et deux places de parc extérieures, avec demande de dérogation aux règles en matière de distances aux limites en ce qui concernait le couvert à voitures.
Le projet était prévu entièrement dans la zone du village B. Le bâtiment présentait une surface brute de plancher utile (SBPU) de 255 m
2
et le coefficient d'utilisation du sol (CUS) s'élevait à 0.30. Cette construction comportait un rez-de-chaussée, un étage et un sous-sol, ce dernier étant lui-même composé d'un hall, de deux caves, d'une buanderie/chaufferie et d'un local désigné "fitness" de 45,5 m
2
avec sauna et douche. On accédait au local fitness soit par l'intérieur du bâtiment, en empruntant le hall relié au logement par un escalier, soit par une porte-fenêtre en façade Nord du local fitness débouchant sur une volée d'escalier permettant de rejoindre le terrain. Sur une fiche de calculs datée du 30 juin 2016 jointe au dossier d'enquête, l'architecte a détaillé le CUS ainsi:
"
Coefficient d'utilisation du sol
Surface des planchers
SOUS-SOL 15.93 m2
Surface chauffée 3,34 x 4.77 = 15.93
REZ-DE-CHAUSSEE 12,30 x 9.70 = 119.31 119.31 m2
1
er
ETAGE 12,30 x 9.70 = 119.31 119.31 m2
Total surface brute utile des planchers 254.55 m2
Coefficient d'utilisation du sol:
Surface de la parcelle 839.00 m2
Total 254.55 m2 : 839 m2 0.30
"
Le projet a été mis à l'enquête publique du 20 juillet au 18 août 2016. Le 23 août 2016,
le Département des infrastructures et des ressources humaines a établi une synthèse des autorisations spéciales et des préavis des services de l'Etat (synthèse CAMAC 164379). Les autorisations spéciales ont toutes été délivrées, certaines sous conditions, par les services de l'Etat concernés.
Le 5 septembre 2016, la Municipalité de Faoug (ci-après: la municipalité) a délivré au constructeur le permis de construire sollicité avec octroi d'une dérogation quant au respect de la distance aux limites concernant le couvert à voitures (permis n° 11-2016).
C.
Le 10 septembre 2018, une zone réservée est entrée en vigueur sur le territoire de la commune de Faoug, qui comprend notamment la parcelle n° 485.
D.
Les 16 et 21 janvier 2020, le constructeur a soumis à la municipalité des plans du projet modifiés au 5 décembre 2019. Les changements envisagés portaient notamment sur la création d'un abri reliant le couvert à voitures au bâtiment principal, sur la réalisation d'une porte en façade Nord permettant d'accéder directement au local fitness depuis l'abri, ainsi que sur la pose dans le local fitness d'une porte-fenêtre supplémentaire en façade Nord.
Le 28 janvier 2020, la municipalité a informé l'architecte qu'elle refusait les plans produits pour les motifs suivants:
"
- La parcelle 485 est située en zone réservée. Tout agrandissement de volume ou de surface sont refusés à ce titre. La création du local et l'agrandissement de la terrasse sont considérés comme une augmentation importante de surface et de volume par rapport à l'implantation initiale.
- Lors de la séance du 04 juin 2019 avec les propriétaires dans le but de clarifier l'avancement du projet de construction, A._ et [son épouse] ont été informés que des changements dans les volumes et les surfaces n'étaient pas possibles. Lors de cette séance, le propriétaire nous avait confirmé que des changements n'étaient pas prévus.
- Les éventuels changements dans les ouvertures pourraient être envisagés, moyennant la présentation d'un dossier de mise à l'enquête complémentaire
(...)".
Une visite de chantier effectuée le 25 février 2020 a permis de constater, outre plusieurs infractions en matière de sécurité, la réalisation de divers aménagements non autorisés. Au sous-sol, une porte avait ainsi été réalisée permettant un accès direct au sous-sol depuis le couvert à voitures. Celle-ci débouchait sur un couloir nouvellement réalisé dans le local fitness (dont il était séparé par un mur) qui menait directement au hall du sous-sol. Le rapport de visite mentionnait ceci:
"
Nous rappelons à la Municipalité qu'au dépôt de l'enquête publique de 2018
(recte: 2016)
, le formulaire CAMAC et le calcul du CUS démontrait déjà un léger dépassement du coefficient maximum autorisé
Au vu de l'accès du sous-sol (fitness) par l'extérieur, de places de parc nombreuses, nous estimons qu'il faudra surveiller que ce local ne soit pas mis à disposition de tiers sous location.
"
Par courrier du 25 février 2020 adressé à l'architecte, la municipalité a ordonné l'arrêt immédiat des travaux en façade jusqu'à la sécurisation du chantier, ainsi que des travaux non autorisés, en exigeant le dépôt d'un dossier d'enquête complémentaire. Restée sans nouvelles, elle a réitéré cette requête le 13 mai 2020.
Le 23 juin 2020, l'architecte a déposé un dossier pour enquête complémentaire comprenant des plans datés du 26 mai 2020. Les modifications envisagées portaient entre autres sur la création d'un abri de 24 m
2
reliant le couvert à voiture au bâtiment principal, ainsi que sur la réalisation d'une porte permettant d'accéder directement au sous-sol depuis ledit abri qui débouchait sur un couloir nouvellement créé dans le local fitness (avec mur de séparation). Il était aussi projeté de créer dans le local fitness une salle de bain (WC, douche, lavabo), ainsi qu'une porte-fenêtre supplémentaire.
Le 9 juillet 2020, la municipalité a informé l'architecte que le couvert à voitures modifié de 60 m
2
, qui était accolé au bâtiment principal avec une couverture servant de terrasse à futur et qui offrait au bâtiment un accès par le sous-sol, ne correspondait plus à une dépendance de peu d'importance, si bien qu'il était soumis aux règles en matière de distances à la limite, lesquelles n'étaient pas respectées. Elle a ainsi invité l'architecte à modifier le projet en tenant compte de ces remarques et l'a prié de lui transmettre un calcul du CUS, en lui précisant que celui était calculé conformément à la norme ORL-EPF et que la SBPU autorisée s'élevait à 252 m
2
pour la parcelle de 840 m
2
(CUS de 0,3). Sans nouvelles, elle a renouvelé sa requête le 8 décembre 2020, puis le 7 janvier 2021.
Le 7 janvier 2021, le constructeur a produit une convention de dérogation aux limites signée par le propriétaire de la parcelle voisine n° 487 au Nord. Il a ajouté qu'à l'Est, le couvert à voitures avait été raccourci de 1 m pour respecter la distance à la limite par rapport à la parcelle n° 486, dont il a indiqué qu'elle était de 4 m et non de 5 m.
Le 15 janvier 2021, l'architecte a transmis à la municipalité un dossier d'enquête complémentaire avec des plans modifiés au 6 janvier 2021, ainsi qu'une fiche de calcul du CUS datée du 6 janvier 2021, ici reproduite:
"
Coefficient d'utilisation du sol
Surface utile
SOUS-SOL 31.55 m2
hall 3.34 x 5.82 = 19.44
couloir 5.20 x 2.33 = 12.12
REZ-DE-CHAUSSEE 12.30 x 9.70 = 119.31 119.31 m2
1er ETAGE 12.30 x 9.70 = 119.31 119.31 m2
total surface utile 270.17 m2
Coefficient d'utilisation du sol:
Surface de la parcelle 840.00 m2
Total 270.17 m2 : 840 m2 0.32
Règlement parcelle Art. 485 Zone A 65.24 m2 0.60 39.14 m2
Parcelle Art. 485 Zone B 774.76 m2 0.30 232.43 m2
total surface possible 271.57 m2
Supplément de 5% » énergie
total surface possible incl. 5% 285.15 m2
"
La municipalité a informé le constructeur le 2 février 2021 qu'elle refusait le dossier au motif que les nouveaux plans n'avaient pas été modifiés selon ses remarques du 9 juillet 2020. Elle a indiqué notamment ce qui suit:
"
Dépendances de peu d'importance et autres aménagements assimilés Art. 39 RLATC
Le projet de modification du couvert à voitures et nouvel abri, accolé au bâtiment principal, donnant ce dernier un accès par le sous-sol et d'une superficie d'environ 70 m2, ne correspond pas à la description de l'article 39 RLATC.
Le projet est non conforme à l'art. 39 RLATC.
(...)
Nombre de niveaux Art. 12 RPGA
Le projet présente le dégagement de la façade Nord au sous-sol et une nouvelle ouverture aux combles. Au vu de la modification de la façade Nord, il apparaît que cette maison contient 4 niveaux.
Dégagement de la façade Nord au sous-sol
:
Au vu de l'ouverture de façade (porte d'accès) au sous-sol sur la façade Nord, créée sans autorisation préalable, et du projet présentant le dégagement de la façade Nord au niveau du sous-sol, le projet fait apparaître un niveau supplémentaire. La Municipalité accepte la modification de la toiture, mais refuse le dégagement du niveau du sous-sol faisant apparaître un niveau supplémentaire contraire à l'art. 12 RPGA.
Le projet de dégagement du sous-sol est non conforme à l'art. 12 RPGA.
Nouvelle ouverture:
Au vu de la construction de dalles au niveau des combles, créées sans autorisation préalable, il apparaît un niveau supplémentaire pouvant être utilisé comme pièces habitables.
A la visite in situ du 25.02.2020, le propriétaire avait argumenté que ces espaces ne seraient utilisés que comme rangement de valises ou autres.
Dès lors, ces espaces ne seront accessibles que par une échelle ou un escalier de galetas. En aucun cas par un escalier fixe accessible en tout temps.
Le projet de fenêtre en façade Nord servant à éclairer ces espaces est refusé, il n'est d'aucune utilité à des fins de rangement de ces espaces.
Le projet d'ouverture est non conforme à l'art. 12 RPGA.
(...)
Utilisation du sol Art. 20 RPGA
Le projet présente un calcul du CUS avec une surface d'utilisation du sol de 271,57 m2 sans comptabiliser le supplément de 5% de l'énergie. Ce supplément reste à prouver par le requérant.
Selon le RDAF 1986, 51, un élément de construction accolé à une façade doit être pris en compte dans le calcul du CUS. Le nouvel abri de 24,00 m2 accolé correspond à cette description et doit être compté dans le calcul du CUS.
La partie fitness et ses installations (7,31 x 5,21 = 38,08 m2), doivent aussi être prises en dans le calcul du CUS. Le nouveau calcul se compose de 271,57 + 24,00 + 38,08 = 333,65 m2. En décomptant le nouvel abri de 24,00 m2 accolé, on obtient 309,65 m2. Dépassant de 309,65 - 271,57 = 38,08 m2 le maximum autorisé, le projet est non-conforme à l'art. 20 RPGA.
En prenant en compte le supplément de 5%, le dépassement est de 309,65 - 285,15 = 24,15 m2, le projet est non-conforme à l'art. 20 RPGA.
A la séance du 26.08.2019, [la Municipale en charge des constructions] avait avisé l'architecte et le propriétaire qu'aucune dérogation ne serait admise par la Municipalité. Les droits de la surface d'utilisation du sol sont atteints.
(...)
Distances Art. 22 RPGA
Le projet présente le couvert à voitures avec un nouvel abri, le tout accolé au bâtiment principal. L'ouverture de façade (porte d'accès) au sous-sol sur la façade Nord, créée sans autorisation préalable, donne un accès au bâtiment principal depuis le couvert à voitures.
Cette modification change le statut du couvert à voitures. Ce couvert, défini comme dépendance de peu d'importance selon le permis de construire n° 11-2016, devient un ouvrage (sous l'angle de l'art. 39 RLATC) soumis au respect de la distance entre bâtiment et limite de propriété de l'art. 11 RPGA.
Au vu du refus du dépassement du CUS et du non-respect de la distance entre le bâtiment (couvert) et la limite de propriété,
le requérant exécutera le couvert à voitures selon le permis de construire n° 11-2016 octroyé le 05.09.2019
(recte: 2016)
.
(...)"
La municipalité a fixé un ultime délai à l'architecte pour produire un dossier d'enquête complémentaire tenant compte des remarques émises.
Une séance a réuni le 12 février 2021 le constructeur et son conseil, l'architecte, la Municipale en charge des constructions et un collaborateur du bureau technique.
Le 18 février 2021, la municipalité a transmis au constructeur ce résumé des points discutés lors de cette séance:
"
Nombre de niveaux Art. 12 RPGA
- la fenêtre triangulaire des combles ne sera pas construite, ce qui enlève l'apparence d'un niveau supplémentaire ;
- le sous-sol étant au 3⁄4 en-dessous du niveau du terrain naturel, il ne compte pas comme un niveau ;
- le projet sera ainsi modifié et respectera le nombre de niveau prévu dans le RPGA.
Utilisation du sol Art. 20 RPGA
- le volume du bâtiment et ses surfaces intérieures sont peu changé, tel le fitness au sous-sol ;
- le fitness a été autorisé avec le même volume dans le permis de construire 11-2016, malheureusement avec une surface erronée pour le CUS (sous-sol 15,93 m2)
- lors de la séance vous avez invoqué l'application de la norme 541'420 ORL «L'indice d'utilisation et son application» qui fait foi selon le RPGA;
- au vu de l'art. 1.1 de ORL 531'420, seules les surfaces non utilisées ou non utilisables ne comptent pas, ainsi que les couloirs et les escaliers desservant exclusivement des surfaces non directement utiles;
Le fitness est une surface non habitable mais utilisable, donc doit être compris dans le calcul d'utilisation du sol, ainsi que le hall d'entrée et les escaliers qui desservent aussi l'habitation.
Calcul CUS :
Sous-sol: hall (
~
10m2) + fitness (5,33 x 7,41 = 39,5 m2) + escalier extérieur (5,60 x 1,60 = 8,96 m2) = 58,46 m2
Rez: 12,30 x 9,70 = 119,31 m2
Etage : 119,31 moins (env 7 m2) = 112,31 m2
TOTAL: 58,46 + 119,31 + 112,31 = 290,08 m2
-
CUS maximum autorisé 270,17 m2, soit environ 20 m2 de dépassement
Au vu de ce dépassement, la dérogation au CUS devra être mentionnée dans la demande d'enquête complémentaire. La Municipalité dans sa séance du 15.02.2021 a décidé d'accorder la dérogation du fait que le fitness a été autorisé avec le même volume dans le permis de construire 11-2016.
Distances Art. 22 RPGA
Le prolongement du couvert à voitures jusqu'à la façade peut être accepté par la Municipalité pour autant que les conditions suivantes soient respectées :
- qu'il n'y ait aucune surface utilisable sur le couvert à voitures (terrasse et autre)
- que le toit du couvert soit une surface verte ;
- qu'il y ait une protection contre les chutes aux abords du toit
Ce couvert devient ainsi une construction devant respecter la distance aux limites. Le couvert tel que prévu étant situé à moins de 5 mètres des limites, une demande de dérogation doit figurer sur les plans et formulaires.
Mezzanines
-
l'accès aux mezzanines ne pourra se faire qu'au moyen d'un escalier escamotable;
- Il ne pourrait être fait qu'un usage de grenier, aucune utilisation telle que bureau ou salle de jeux ne pourra être faite dans le futur et aucune ouverture en façade ne sera autorisée;
Cette condition sera inscrite dans le permis d'habiter.
(...)"
La municipalité a partant enjoint le constructeur de déposer un dossier corrigé comprenant un plan de situation mentionnant les dérogations nécessaires au CUS et à la distance aux limites concernant le couvert.
Le 4 mars 2021, le conseil du constructeur a contacté téléphoniquement la Municipale au sujet du courrier du 18 février 2021. Le compte-rendu de cet entretien établi par la Municipale fait état de ce qui suit: "
L'interdiction de dégagement du terrain est maintenue en cas de changement de projet pour revenir à un couvert indépendant. En l'état du projet présenté le dégagement envisagé peut être maintenu. La réalisation du garage accolé à la maison crée une entrée souterraine. Le couloir d'entrée sera sombre et sera donc considéré comme souterrain
".
Le 24 mars 2021, l'architecte a remis à la municipalité un dossier d'enquête complémentaire modifié, ne comprenant toutefois pas le nouveau plan de situation exigé. Le formulaire de demande de permis complémentaire mentionnait une SBPU de 308 m
2
et un CUS de 0,37. Sous rubrique "Demande de dérogation", il était précisé ceci: "
Convention de dérogation aux prescriptions sur les distances aux limites de fonds art. 83 + art. 487 + art. 489 Dérogation pour le dépassement au CUS sous réserve du lettre d'accompagnement du 23.3.2021
". L'architecte a joint deux fiches de calcul datées du 17 mars 2021 concernant le CUS, l'une tenant compte du local fitness, l'autre pas. La première se présente comme suit:
"
Coefficient d'utilisation du sol
Surface utile
SOUS-SOL 69.57 m2
hall 3.34 x 5.82 = 19.44
couloir 5.20 x 2.33 = 12.12
fitness 5,20 x 7.31 = 38.01
REZ-DE-CHAUSSEE 12.30 x 9.70 = 119.31 119.31 m2
1er ETAGE 12.30 x 9.70 = 119.31 119.31 m2
total surface utile 308.19 m2
Coefficient d'utilisation du sol:
Surface de la parcelle 840.00 m2
Total 308.19 m2 : 840 m2 0.37
Règlement parcelle Art. 485 Zone A 65.24 m2 0.60 39.14 m2
Parcelle Art. 485 Zone B 774.76 m2 0.30 232.43 m2
total surface possible 271.57 m2
Dans le courrier du 23 mars 2021 auquel renvoie le formulaire de demande de permis complémentaire, le constructeur a expliqué à la municipalité s'être conformé à sa demande d'intégrer la surface du local fitness dans le calcul du CUS, pour lequel il lui avait été indiqué qu'une dérogation serait acceptée. Il a cependant insisté sur le fait que dès lors que cette pièce ne subissait aucune modification notable, sa surface étant même réduite, un réexamen de cet élément, validé en 2016, ne se justifiait pas. Il a ajouté que selon la jurisprudence les fitness en sous-sol n'avaient pas à être pris en compte dans le calcul du CUS selon la norme ORL-EPF 514 420. Cela s'appliquait d'autant plus pour le fitness en cause, d'une hauteur de 2,28 m et dépourvu de vue droite. Il a ainsi maintenu que le fitness et l'escalier extérieur n'avaient pas à être intégrés au calcul du CUS et qu'une dérogation n'était partant pas nécessaire.
Le 27 avril 2021, la municipalité a informé le constructeur que le projet allait être mis à l'enquête publique, en lui précisant toutefois qu'elle maintenait sa position sur le CUS, raison pour laquelle seule la fiche de calcul du CUS intégrant le local fitness serait jointe au dossier d'enquête
.
Le projet a été mis à l'enquête publique complémentaire du 1
er
au 30 mai 2021. Sous rubrique "Demande de dérogation", l'avis mentionnait "
Distances aux limites de fonds art. 83 + art. 487 + art 489 Dérogation pour le dépassement au CUS
". Le projet a suscité quatre oppositions, Deux opposants ont mis en cause un dépassement du CUS, en relevant que ce dernier s'élevait à 0,37 alors qu'il était limité à 0,3 dans la zone du village B, soit un excédent de 58,8 m
2
. A également été invoqué le fait que le couvert à voitures ne respectait pas à l'Est la distance de 5 m par rapport à la parcelle n° 486.
Le 24 juin 2021, la municipalité a prié le constructeur de produire un nouveau plan de situation conforme aux plans de construction et mentionnant les dérogations requises. Elle a à cet égard relevé que s'agissant du couvert à voitures, le plan de situation en sa possession reportait une distance à la limite Nord-Est différente de celle mentionnée sur les plans de construction.
Le constructeur s'est déterminé sur les oppositions le 9 août 2021 en relevant que la dérogation requise pour le CUS, pour autant que nécessaire, était justifiée. Il a ajouté que la distance à respecter par rapport à la parcelle n° 486 était de 4 m et non de 5 m et que le dépassement de 10 cm ressortant du plan relevait d'une inadvertance qui avait été corrigée. Les opposants n'étaient pour le reste pas touchés par les autres dérogations à la distance aux limites requises. Il a indiqué qu'un plan de situation corrigé serait transmis sous peu.
E.
Par décision du 26 octobre 2021, la municipalité a refusé d'accorder le permis de construire complémentaire sollicité, a considéré les oppositions comme caduques et a exigé le dépôt d'ici au 30 novembre 2021 d'un nouveau dossier d'enquête complémentaire avec des plans modifiés de manière à ce que le CUS maximum de 0,3 soit respecté. La motivation de cette décision est la suivante:
"
La Municipalité a donc étudié avec intérêts vos déterminations susmentionnées.
Après pesée des intérêts, la Municipalité a décidé de prendre en considération les arguments des opposants
(...)
à propos du dépassement du CUS. Ce dépassement de 20 m2 avait été mentionné dans notre courrier du 18 février 2021.
"
F.
Par acte du 29 novembre 2021, A._ (ci-après: le recourant) a recouru devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP) contre cette décision en concluant, sous suite de frais et dépens, principalement à son annulation et à la délivrance du permis de construire sollicité, subsidiairement à son annulation et au renvoi du dossier à la municipalité pour nouvelle décision.
Par avis du 16 décembre 2021, avec l'accord de la municipalité, le juge instructeur a fait droit à la requête de mesures provisionnelles contenue dans le recours et autorisé le recourant à poursuivre les travaux liés à la toiture selon le permis de construire du 5 septembre 2016.
La municipalité a déposé sa réponse le 14 février 2022. Elle conclut au rejet du recours. Le recourant et l'autorité intimée ont ensuite déposé des observations complémentaires. Le recourant s'est encore déterminé le 25 avril 2022.
L
e tribunal a tenu audience le 14 juin 2022. A cette occasion, il a procédé à une vision locale. On extrait du procès-verbal les passages suivants:
"
L'audience débute à 9h30 devant la parcelle n° 486 à Faoug. Il n'y a pas de réquisition d'entrée de cause. Le tribunal constate que le bâtiment d'habitation est partiellement construit mais que le couvert à voitures et le nouvel abri n'ont pas encore été réalisés.
Après vérifications, il est constaté que le nouveau plan de situation dont la production a été requise par la municipalité par courrier du 24 juin 2021 n'a a priori pas encore été transmis à l'autorité municipale. Me Bugnon s'engage si besoin à transmettre ce document au tribunal.
Le président relève que la décision attaquée refuse la délivrance du permis de construire complémentaire sollicité pour le seul motif que le CUS est dépassé. Il indique que dans le cadre de la présente procédure de recours, l'autorité intimée invoque toutefois deux autres motifs de non réglementarité du projet, soit que le couvert à voitures modifié contrevient à l'art. 39 RLATC et que le nombre de niveaux apparents n'est plus conforme à l'art. 12 RPGA. A la demande du président, les représentants de la municipalité confirment qu'ils souhaitent que le tribunal examine ces trois motifs de refus. Me Bugnon indique qu'il conteste également cette nouvelle motivation.
B._
[Municipale en charge de la police des constructions]
explique que si des promesses ont à l'époque pu être faites ou des engagements être pris sous l'égide de la précédente municipalité, la nouvelle municipalité en place tient désormais à appliquer plus rigoureusement les dispositions légales en vigueur.
Il est discuté du couvert à voitures et de l'abri. Le juge assesseur Jean-Claude Pierrehumbert relève que les plans ne permettent pas de comprendre jusqu'où exactement se prolonge l'abri. Me Pache verse au dossier un plan établi par C._
[du bureau technique communal]
sur la base d'une interprétation des plans de construction, mettant en évidence les surfaces du couvert et de l'abri, ainsi que celles des espaces litigieux au sous-sol. A._ explique que la dalle-toiture du nouvel abri, qui sera au même niveau que celle du couvert à voiture, se prolongera jusqu'au bâtiment d'habitation. Il précise que la dalle du couvert sera engazonnée, contrairement à celle de l'abri, et qu'il ne sera pas possible d'accéder à ces toitures.
La question du respect de la distance à la limite par rapport à la parcelle n° 486 est abordée. C._ indique que le couvert en cause n'est pas indépendant du bâtiment d'habitation et qu'il y a donc lieu de considérer le tout comme une seule construction, même si le couvert est une construction ouverte. A._ précise qu'il est dans l'intervalle devenu propriétaire de la parcelle n° 489. A la demande du président, les représentants de la municipalité confirment que si tel est le cas, un problème de distance aux limites ne se pose plus avec la parcelle n° 489.
Me Pache indique que le couvert modifié, qui permet un accès direct au bâtiment d'habitation, ne peut plus être considéré comme une dépendance de peu d'importance. Me Bugnon souligne que c'est la commune elle-même qui demande que les couverts soient intégrés ou associés aux bâtiments, selon les termes de l'art. 75 RPGA. B._ relève que la surface cumulée du couvert et de l'abri avoisine 69 m
2
, soit bien plus que la surface d'un petit abri à voitures.
Me Pache fait valoir que les occupants et les visiteurs, qui parqueront leurs véhicules sous cette partie abritée, entreront forcément dans le bâtiment par l'accès prévu au sous-sol, qui devient ainsi l'accès principal au bâtiment, ce qui n'était pas le cas avec le projet autorisé en 2016. Invité par le juge assesseur Philippe Grandgirard à faire savoir si une séparation entre le couvert et l'abri serait de nature à modifier la situation, C._ indique qu'une telle coupure ne serait pas visible pour un observateur extérieur. Me Pache ajoute qu'une séparation entre les deux éléments conduirait uniquement à considérer le couvert à nouveau comme une dépendance de peu d'importance, sans toutefois rien changer au fait que l'accès par le sous-sol devient l'accès principal au bâtiment. Me Bugnon conteste cette dernière affirmation et ajoute qu'aucun problème ne se pose de surcroît au niveau du CUS. Il invite la cour à constater que la construction autorisée sur la parcelle n° 486 présente une configuration similaire au projet litigieux, au niveau du sous-sol. B._ rétorque que de telles
«
largesses
»
ne sauraient plus être admises. Me Pache ajoute que si des erreurs ont éventuellement pu être commises par le passé, il n'y a pas lieu de les répéter.
A la demande du président, A._ confirme que l'aménagement du terrain a été quelque peu modifié par rapport au projet autorisé en 2016, le terrain étant maintenant excavé à certains endroits. Invité par le président à faire savoir pourquoi des modifications ont été apportées au projet autorisé en 2016, A._ explique que le but est d'avoir des espaces de rangements pour les achats, lesquels peuvent maintenant être amenés directement dans la cave, sans devoir emprunter l'entrée principale puis les escaliers menant au sous-sol. Il relève que l'accès au sous-sol, qui se trouve dans l'ombre, ne constitue pas l'accès principal au bâtiment. Me Pache maintient que l'accès prévu au sous-sol constitue objectivement l'entrée principale du bâtiment, en relevant qu'un couloir – avec armoires et vestibule – mène maintenant directement à l'escalier. Il ajoute qu'il n'y aurait sinon pas eu de motifs de fermer le fitness. En réponse au président, A._ indique que le couloir a été créé pour permettre un accès direct à la cave.
La cour et les parties se rendent dans le sous-sol du bâtiment. Me Bugnon précise qu'une chape d'une hauteur d'environ 20 cm doit encore être posée. Dans le local fitness, l'emplacement de la salle WC/douche/lavabo est constaté, de même que l'emprise de l'escalier encore à réaliser. D._
[l'architecte du projet]
précise que c'est une cabine sauna qui sera installée, avec parois. Il ajoute que la surface vitrée qui sera posée équivaudra à des sauts-de-loup. A._ pose la question de savoir ce qu'il faut entendre par
«
entrée principale
»
. Me Pache répond qu'il s'agit de l'entrée par laquelle les habitants, les visiteurs ou les livreurs vont principalement entrer dans le bâtiment. Il relève qu'en l'espèce les véhicules seront parqués devant le sous-sol, qu'un vestiaire est prévu dans le couloir et qu'il n'est ainsi pas imaginable de faire le tour du bâtiment pour y entrer depuis le rez. A la question du juge assesseur Philippe Grandgirard, A._ indique que la sonnette sera peut-être installée à l'entrée de la parcelle. Il ajoute qu'il n'est pas question d'un vestiaire, mais uniquement d'un couloir pouvant être utilisé comme une cave. Me Pache relève que le bâtiment dispose déjà de caves. Me Bugnon observe que la surface du couloir a quoi qu'il en soit déjà été intégrée dans le calcul du CUS, qui reste réglementaire avec cet élément. Les parties s'accordent sur le fait que c'est ainsi uniquement la prise en compte de la surface du local fitness qui pourrait conduire à un éventuel dépassement du CUS. Me Bugnon indique que par rapport à 2016, il a uniquement été question d'une réorganisation du local fitness. B._ rappelle l'ajout d'un WC.
Il est brièvement discuté de la double affectation de la parcelle n° 485 en zones du village A et B. C._ explique que dans la mesure où le projet litigieux ne s'implante que dans la zone du village B, seules les règles relatives à ladite zone, dont celles concernant le CUS, devraient s'appliquer. Il précise que cela n'a ici pas une grande incidence dans la mesure où le CUS est de toute manière dépassé même en retenant une SPBU maximale totale de 271 m2 correspondant aux deux zones.
"
Le 30 juin 2022, le conseil de la municipalité a confirmé au tribunal que le recourant était propriétaire de la parcelle n° 489 depuis le 21 novembre 2019. Il a en outre requis que le procès-verbal soit complété en ce sens qu'il avait déclaré que la vision du bâtiment sur la parcelle voisine n° 486 démontrait exactement ce qu'entendait faire le recourant, soit créer l'accès principal de son bâtiment au rez-de-chaussée inférieur, accès principal qui constitue un étage supplémentaire non réglementaire et un espace habitable supplémentaire posant problème en lien avec le CUS. Il convenait également de compléter le procès-verbal au sujet de l'espace prévu pour la baie vitrée du rez-inférieur donnant sur l'espace escaliers, soit qu'il s'agissait d'une surface vitrée d'une longueur supérieure à 4 m et d'une hauteur importante (quasi-totalité de la hauteur de la façade des sous-sol), ce qui n'avait rien à voir avec un saut-de-loup.
Le 9 septembre 2022, le conseil du recourant a informé le tribunal qu'un plan de situation répondant aux exigences formulées par la municipalité le 24 août 2021 avait été adressé à cette dernière le 10 août 2021. Il a transmis un exemplaire de ce document daté du 10 août 2021. Il s'est en outre à nouveau déterminé sur le fond.
Le conseil de la municipalité s'est exprimé sur cette dernière écriture le 15 septembre 2022. Le recourant s'est encore déterminé le 30 septembre 2022.

Considérant en droit:
1.
Le recourant invoque une violation de son droit d'être entendu au motif que l'autorité intimée ne l'a pas préalablement avisé de son intention de "changer d'avis" en ce qui concerne la dérogation pour le CUS, ce qui lui aurait permis de se déterminer et au besoin de compléter son dossier. Il ajoute que la municipalité n'indique pas quels intérêts ont été mis en balance et en quoi la situation se serait modifiée depuis ses courriers des 18 février, 27 avril et 24 juin 2021. Il soutient que la décision n'apparait en outre pas mieux motivée en tant qu'elle fait référence aux deux oppositions mettant en cause un dépassement du CUS. Il relève à cet égard que les opposants ont évoqué un excédent de 58,8 m
2
(celui retenu par l'autorité intimée étant de 20 m
2
) et qu'ils n'ont pas critiqué la dérogation accordée en février 2021. Il souligne qu'un renvoi du dossier en vue de réduire le CUS n'aurait aucun impact concret sur la situation des opposants, puisqu'il serait tout au plus question d'une réorganisation intérieure des pièces du sous-sol.
a) S
elon l’art. 42 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36), la décision contient notamment les faits, les règles juridiques et les motifs sur lesquels elle s’appuie (let. c). Ces exigences découlent du droit d’être entendu. Une règle spécifique figure dans la loi vaudoise du 4 décembre 1985 sur l’aménagement du territoire et les constructions (LATC; BLV 700.11) en cas de refus du permis de construire. L’art. 115 al. 1 LATC prévoit ainsi que ce refus est communiqué au requérant "
avec référence aux dispositions légales et réglementaires invoquées
".
Tel qu’il est garanti par l’art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst.; RS 101), le droit d’être entendu comprend en particulier
le devoir pour l'autorité de motiver sa décision, afin que le justiciable puisse la comprendre, la contester utilement s'il y a lieu et exercer son droit de recours à bon escient.
Cette garantie tend à éviter que l’autorité ne se laisse guider par des considérations subjectives ou dépourvues de pertinence; elle contribue ainsi à prévenir une décision arbitraire. L’objet et la précision des indications à fournir dépendent de la nature de l’affaire et des circonstances particulières du cas (ATF 112 Ia 107 consid. 2b p. 109). En règle générale, s
elon la jurisprudence, l'autorité doit mentionner, au moins brièvement, les motifs qui l'ont guidée et sur lesquels elle a fondé sa décision, de manière à ce que l'intéressé puisse se rendre compte de la portée de celle-ci et l'attaquer en connaissance de cause
(ATF 143 III 65 consid. 5.2 p. 70; 139 IV 179 consid. 2.2). L'autorité n'a pas l'obligation d'exposer et de discuter tous les faits, moyens de preuve et griefs invoqués par les parties, mais peut se limiter à ceux qui, sans arbitraire, peuvent être tenus pour pertinents (ATF 142 II 154 consid. 4.2; 137 II 266 consid. 3.2). Dès lors que l'on peut discerner les motifs qui ont guidé la décision de l'autorité, le droit à une décision motivée est respecté même si la motivation présentée est erronée. En outre, la motivation peut être implicite et résulter des différents considérants de la décision (ATF 141 V 557 consid. 3.2.1 p. 564; TF 1C_298/2017 du 30 avril 2018 consid. 2.1). Pour autant qu'elle ne soit pas d'une gravité particulière, la violation du droit d'être entendu commise en première instance peut être guérie si le justiciable a la faculté de se déterminer dans la procédure de recours, si l'autorité de recours dispose d'un plein pouvoir d'examen, en fait et en droit (ATF 135 I 279 consid. 2.6.1).
b) En l'occurrence, certes succincte, la motivation de la décision attaquée devait néanmoins permettre au recourant de saisir les raisons ayant mené l'autorité intimée à refuser les modifications mises à l'enquête complémentaire, à savoir que le CUS maximal autorisé était dépassé et qu'elle avait décidé de tenir compte des griefs formulés sur ce point dans deux oppositions. Le recourant était ainsi en mesure d'apprécier la portée de cette décision et de la contester en connaissance de cause, ce qu'il a d'ailleurs fait. La motivation de la décision entreprise apparaît ainsi suffisante au regard des exigences déduites du droit d'être entendu et le grief formulé à cet égard doit partant être écarté. Cela étant, même à supposer avérée, une violation du droit d'être entendu devrait être tenue pour guérie, l'autorité intimée ayant étoffé son argumentation dans le cadre de sa réponse et lors de l'audience et le recourant ayant pu répliquer devant le tribunal de céans qui statue ici avec un pouvoir d'examen en fait et en droit.
Pour le surplus, on relève qu'une municipalité peut changer d'avis, notamment s'agissant de l'octroi ou non d'une dérogation, après la mise à l'enquête publique de cette dernière. Elle doit en effet de toute manière tenir compte des éventuelles oppositions de voisins déposées durant l'enquête publique (CDAP AC.2017.0193 du 18 juin 2018 consid. 4b; AC.2017.0195 du 14 mars 2018 consid. 2b; AC.2016.0164 du 12 janvier 2017 consid. 1c). Ainsi, même si elle avait indiqué avant l'enquête publique qu'elle allait octroyer la dérogation, le constructeur ne dispose pas d'un droit d'être informé de ce changement d'avis et de se déterminer à ce propos. Quoiqu'il en soit, il y a lieu de constater une fois encore que le recourant a pu se déterminer dans le cadre de la procédure devant le tribunal de céans et qu'une éventuelle violation de son droit d'être entendu a par conséquent été réparée. On relève enfin que, en critiquant le fait que la municipalité a "
changé d'avis
", le recourant s'en prend en réalité essentiellement à l'appréciation ainsi qu'à la pesée d'intérêts faite par l'autorité intimée et met en cause son attitude sous l'angle de la bonne foi. Or, la question de savoir si, sur le fond, la décision attaquée est sur ces aspects conforme au droit sera analysée ci-après.
2.
Le recourant soutient que contrairement à ce que retient l'autorité intimée dans son premier motif de refus, le local fitness ne présente pas un caractère habitable, de sorte que sa surface n'a pas à être comptabilisée dans le calcul du CUS. Il soutient par conséquent que le CUS est respecté.
a) aa) Dans la zone du village A,
le CUS maximal est fixé à 0,6 (art. 6 RPGA). Il s'élève à 0,3 pour la zone du village B (art. 20 RPGA). L'art. 71 RPGA, disposition applicable à toutes les zones, prévoit que le CUS est défini par le rapport entre la surface brute de plancher utile et la surface constructible du terrain et que la surface brute de plancher utile est calculée conformément à la norme ORL-EPF.
La norme ORL-EPF 514'420 à laquelle renvoie l'art. 71 RPGA correspond aux directives du 11 octobre 1966 de l’ancien Institut für Orts, Regional, und Landesplanung [ORL] de l’Ecole polytechnique fédérale de Zurich (reproduites in Droit fédéral et vaudois de la construction, 2010, p. 603 ch. 4). Ces directives définissent à leur ch. 1.1 la surface brute de plancher comme suit:
"
La surface brute de plancher utile se compose de la somme de toutes les surfaces d'étages en dessous et en dessus du sol, y compris les surfaces des murs et des parois dans leur section horizontale.
N'entrent toutefois pas en considération: toutes les surfaces non utilisées ou non utilisables pour l'habitation ou le travail, telles que par exemple les caves, les greniers, les séchoirs et les buanderies des logements; les locaux pour le chauffage, les soutes à charbon ou à mazout; les locaux pour la machinerie des ascenseurs, des installations de ventilation et de climatisation; les locaux communs de bricolage dans les immeubles à logements multiples; les garages pour véhicules à moteur, vélos et voitures d'enfants, non utilisés pour le travail; les couloirs, escaliers et ascenseurs desservant exclusivement des surfaces non directement utiles; les portiques d'entrée ouverts; les terrasses d'attique, couvertes et ouvertes; les balcons et les loggias ouverts pour autant qu'ils ne servent pas de coursive.
"
Les art. 25, 27 et 28 du règlement d'application de la LATC du 19 septembre 1986 (RLATC; BLV 700.11.1) régissent de la manière suivante le volume, la hauteur et l'éclairage des locaux destinés à servir à l'habitation:
"
Art. 25
1. Tout local susceptible de servir à l'habitation ou au travail sédentaire doit avoir une capacité d'au moins 20 m3. Les chambres à coucher occupées par plus d'une personne auront une capacité d'au moins 15 m3 par occupant.
2 Dans les combles, le cube n'est compté qu'à partir d'une hauteur minimale de 1,30 m sous le plafond ou sous les chevrons.
(...)
Art. 27
1. Tout local susceptible de servir à l'habitation ou au travail sédentaire de jour ou de nuit a une hauteur de 2,40 m au moins entre le plancher et le plafond à l'exception des espaces de prolongement tels les mezzanines.
2. Dans les combles, la hauteur de 2,40 m doit être respectée au moins sur la moitié de la surface utilisable. Celle-ci n'est comptée qu'à partir d'une hauteur minimale de 1,30 m sous le plafond ou sous les chevrons.
(...)
Art. 28
1.Tout local susceptible de servir à l'habitation ou au travail sédentaire est aéré naturellement et éclairé par une ou plusieurs baies représentant une surface qui n'est pas inférieure au 1/8e de la superficie du plancher et de 1 m
2
au minimum. Cette proportion peut être réduite au 1/15e de la surface du plancher et à 0,80 m
2
au minimum pour les lucarnes et les tabatières. Si les contraintes de l'état existant l'imposent, des dérogations peuvent être admises pour les fenêtres, les lucarnes et les tabatières
(...)".
bb) Pour être considéré comme "habitable" un niveau de construction doit se prêter au séjour durable des personnes, que ce soit pour l'habitation ou le travail. A cet égard, la seule intention subjective des constructeurs ne joue pas un rôle décisif: il convient plutôt de déterminer si, objectivement, les aménagements prévus au niveau considéré (accessibilité, etc.) permettent aisément de rendre ces surfaces habitables. Il sied en particulier de vérifier si les locaux prévus répondent aux exigences de salubrité fixées par la réglementation cantonale, notamment en ce qui concerne le volume, l'éclairage et la hauteur des pièces habitables. Ce point n'est toutefois pas non plus déterminant à lui seul, en ce sens qu'il ne suffit pas qu'un local ne soit pas réglementaire sous cet angle pour en conclure qu'il n'est pas habitable, alors que, concrètement, il peut et sera vraisemblablement utilisé pour l'habitation malgré sa non-conformité (CDAP AC.2019.0080 du 22 novembre 2019 consid. 3d; AC.2018.0260 du 6 mai 2019 consid. 4a/cc; AC.2017.0214 du 19 juin 2018 consid. 3b; AC.2017.0090 du 21 décembre 2017 consid. 1b; AC.2009.0039 du 24 août 2009, confirmé par TF 1C_642/2012 du 12 août 2013 consid. 4). En d'autres termes, le fait qu’un local susceptible de servir à l’habitation ou au travail sédentaire (chambre d’amis, bureau, local audio-vidéo, etc.) ne soit pas conforme aux règles de salubrité au sens des art. 27 ss RLATC ne le rend pas pour autant inhabitable (CDAP AC.2019.0307 du 14 février 2020 consid. 2c; AC.2019.0080 précité consid. 3d; AC.2007.0240 du 31 décembre 2008 consid. 9, cité in: RDAF 2009 I 1, n° 39).
La jurisprudence admet que les surfaces
disponibles et utilisables en sous-sol, qui ne répondent pas aux critères de salubrité fixés par les art. 25 à 28 RLATC, puissent être utilisées comme salle de sport, home cinéma, sauna, hammam, salle de jeux, sans que ces surfaces soient prises en compte dans le calcul du coefficient d'utilisation du sol (voir notamment CDAP AC.2019.0223 du 25 mai 2020 consid. 6d; AC.2017.0423 du 7 novembre 2019 consid. 7c; AC.2017.0403 du 5 mars 2018 consid. 1d; AC.2010.0106 du 30 août 2011 consid. 4). La jurisprudence admet aussi de manière constante les locaux de
fitness
au titre de locaux non habitables dans des sous-sols (CDAP AC.2019.0223 consid. 6d et AC.2017.0423 consid. 7c précités, avec réf. aux arrêts AC.2011.0232 du 28 juin 2012 consid. 2c, AC.2011.0159 du 19 décembre 2011 consid. 4 pour un espace "wellness" de 78.7 m
2
, AC.2010.0106 précité consid. 4,
AC.2008.0161 du 24 avril 2009 consid. 2b et 2c,
AC.2006.0082 du 20 février 2007
).
En ce qui concerne les espaces situés au sous-sol, ont notamment été admis par la jurisprudence cantonale au titre de locaux non habitables un carnotzet (AC.1994.0235 du 16 juin 1995); un bar privé bénéficiant d'une ouverture de 2.8 m de large, en forme d'arche, permettant d'avoir un accès direct sur le jardin (AC.1992.0329 du 13 juillet 1993); un atelier destiné à une activité artistique, ici la peinture (AC.2008.161 du 24 avril 2009); une buanderie, un sauna, un local douche, deux locaux techniques et un dégagement avec un escalier menant au rez-de-chaussée (AC.2012.0184 du 28 mars 2013); deux salles de jeux, une salle de bains et un hall (AC.2017.0214 du 19 juin 2018, locaux situés au rez-de chaussée).
Plus récemment, la CDAP a considéré qu'il n'était pas vraisemblable qu'une buanderie, un local de repassage, le local technique d'une piscine, l'installation de chauffage-ventilation, un cellier, une cave à vin, une cave servant au rangement – locaux intégralement situés sous le niveau du terrain naturel et éclairés que par des sauts-de-loup – seraient utilisés pour l'habitation (AC.2016.0162 précité consid. 7c). Elle a aussi confirmé l'appréciation de la municipalité selon laquelle trois locaux au sous-sol désignés "
WC-douches", "carnotzet" (éclairé uniquement par un saut-de-loup) et "bricolage/local commun/fitness" (ventilé uniquement par un bandeau), n'avaient pas à être intégrés dans le calcul du CUS et devaient être assimilés aux locaux communs de bricolage dont la surface n'était pas comprise dans la SBPU selon une disposition du règlement communal (AC.2017.0207 du 14 juin 2018 consid. 8c confirmé par l'arrêt du TF 1C_382/2018 consid. 6.3.2). De même, dans l'affaire AC.2011.0232 précitée, elle a confirmé qu'un local fitness de 30 m
2
pouvait être considéré comme faisant partie de la catégorie "
galetas, greniers, locaux de jeux, de bricolage, de rangement ou de dépôts divers
" exclue du calcul du CUS par une disposition du règlement communal; de surcroît, ce local ne disposait pas de la surface d'éclairage minimale prévue pour cette catégorie par le règlement communal.
Le tribunal a en revanche jugé qu'un réduit comportant deux armoires, apparaissant comme un dressing-room, relié directement à la cuisine-séjour par une ouverture, était une surface habitable (AC.2005.0199 du 3 novembre 2006 consid. 6). De même, un local en sous-sol dont la hauteur était insuffisante pour servir à l'habitation mais isolé, accessible aussi bien de l'intérieur que de l'extérieur et équipé d'ouvertures permettant une aération et un éclairage suffisants devait être considéré comme pièce habitable; il en était de même du local de douche adjacent et du couloir d'accès desservant des pièces non habitables et habitables (AC.2009.0039 du 24 août 2009 consid. 5c). Par ailleurs, il a été jugé que la création dans un garage d'un atelier de bricolage non professionnel était, au vu des circonstances, un local habitable. La vision locale avait en effet démontré qu'il s'agissait sans nul doute possible d'une pièce habitable (modification d'une fenêtre et remplacement de la porte déroulante du garage par une porte-fenêtre; sol dallé et installation de chauffage; mur, fraîchement remonté, supprimant la liaison avec l'habitation) (AC.2005.0199 du 3 novembre 2006 consid. 6b). Plus récemment, la CDAP a considéré qu'un local aménagé pour l'exposition de motos, de par ses
caractéristiques (respect des exigences cantonales en matière de hauteur, aération et éclairage tout juste insuffisants au regard de l'art. 28 RLATC, présence d'une cuisine et d'un sanitaire WC-lavabo avec douche compatible avec un usage occasionnel des lieux, accessibilité par l'intérieur et l'extérieur, présence de baies vitrées), devait être considéré comme habitable (AC.2019.0423 précité consid. 7d/aa).
cc) L’art. 72b RLATC prévoit la possibilité d’ouvrir une enquête complémentaire entre la première enquête et la délivrance du permis d’habiter dans les quatre ans suivant l’enquête principale (al. 1). L’enquête complémentaire ne peut porter que sur des éléments de peu d'importance, qui ne modifient pas sensiblement le projet ou la construction en cours (al. 2).
Dans le cadre d'une enquête
complémentaire
, les oppositions ou recours éventuels ne peuvent porter que sur les modifications soumises à autorisation, mais non remettre en cause l'entier du projet ayant fait l'objet d'un premier permis de construire (CDAP AC.2020.0078 du 25 mars 2021 consid. 1b/aa; AC.2019.0109 du 19 février 2020 consid. 4; AC.2016.0378 du 20 mars 2017 consid. 2b: AC.2012.0385 du 11 octobre 2013 consid. 2). Ainsi, les éléments qui ne sont pas modifiés par l'enquête
complémentaire
ont acquis force de chose jugée et les griefs concernant ces aspects sont irrecevables dans la procédure ultérieure de l'enquête
complémentaire
(CDAP AC.2019.0310 du 2 juin 2020 consid. 6a; AC.2018.0277 du 14 février 2020 consid. 3a).
dd) Selon la jurisprudence constante, la municipalité jouit d’un certain pouvoir d’appréciation dans l'interprétation qu’elle fait des règlements communaux. Elle dispose notamment d’une
latitude de jugement
pour interpréter des concepts juridiques indéterminés
dont la portée n'est pas imposée par le droit cantonal
; ainsi, dans la mesure où la lecture que la municipalité fait des dispositions du règlement communal n'est pas insoutenable, l'autorité de recours s'abstiendra de sanctionner la décision attaquée. L'autorité cantonale de recours n'est toutefois pas définitivement liée par l'interprétation faite d'une disposition réglementaire communale et peut adopter une autre
interprétation
si celle-ci repose sur des motifs sérieux, objectifs et convaincants, tirés du texte ou de la systématique de la norme, de sa genèse ou de son but. Lorsque plusieurs interprétations sont envisageables, il faut s’en tenir à celle qui respecte l’exigence d’une base légale précise pour les restrictions du droit de propriété issues du droit public (CDAP AC.2020.0265 du 16 juillet 2021 consid. 3b; AC.2018.0324 du 13 juin 2019 consid. 4b et les références).
b) D'emblée, on relève que le recourant ne peut être suivi lorsqu'il soutient que l'enquête complémentaire porterait uniquement sur une réorganisation des locaux du sous-sol et qu'il ne serait dans ces conditions pas admissible de revenir sur le permis délivré en 2016. En comparant les plans du 29 juin 2016 ayant conduit à la délivrance du permis de base en 2016 et ceux du 6 janvier 2021 présentés pour l'enquête complémentaire, on constate en effet que le local fitness en particulier comprend de nouvelles ouvertures et qu'une partie de sa surface est maintenant dévolue à un couloir indépendant nouvellement créé. On constate également que seule une douche était initialement projetée, alors qu'une salle d'eau comprenant un WC, un lavabo et une douche est maintenant envisagée. On doit ainsi admettre que les modifications apportées au local fitness dans le cadre de l'enquête complémentaire ont eu pour effet de transformer de manière importante la configuration et l'équipement de ces surfaces telles qu'autorisées par le permis de construire de base délivré en 2016. Sur le principe, l'autorité intimée était ainsi fondée à examiner l'incidence de tels changements sur la réglementarité du projet, notamment sous l'angle des surfaces à intégrer dans le calcul du CUS, et le recourant ne saurait à cet égard se prévaloir d'une quelconque situation acquise pour le sous-sol sur la base du permis délivré en 2016. Reste à déterminer si, comme le soutient l'autorité intimée, les modifications apportées au local fitness ont eu pour effet de lui conférer un caractère habitable, qui n'avait pas été retenu en 2016.
c) aa) La parcelle n° 485 présente une surface de 840 m
2
, dont 65,24 m
2
en zone du village A (à laquelle un CUS de 0,6 est applicable) et 774,76 m
2
en zone du village B (à laquelle un CUS de 0,3 est applicable).
bb) En l'absence de dispositions particulières dans le règlement communal (comme c'est le cas en l'espèce), un projet de bâtiment à réaliser sur une parcelle s'étendant sur deux zones différentes doit satisfaire aux exigences des règles relatives à chacune de ces deux zones, en particulier à celles régissant la destination de la zone et le rapport entre la surface de la parcelle et la surface bâtie (cf. CDAP AC.2019.0366 du 17 septembre 2020 consid. 3a; AC.2017.0101 du 18 mai 2017 confirmé par l'arrêt du TF 1C_339/2017 du 6 mars 2018). Ce principe ne s'applique toutefois que lorsque la construction elle-même
s'implante sur les deux zones (cf. CDAP AC.2019.0366 précité consid. 3b), ce qui n'est pas le cas en l'espèce du projet litigieux entièrement prévu dans la zone du village B.
cc) En l'espèce, l'autorité intimée évoque dans la décision attaquée un dépassement de la SBPU de 20 m
2
en renvoyant à son courrier du 18 février 2021, dans lequel elle a fixé la SBPU maximale autorisée à 270,17 m
2
(le recourant parvient à un total de 271,57 m
2
). On comprend ainsi que l'autorité intimée a additionné la SBPU correspondant à chacune des zones concernées (village A et village B) en fonction du CUS applicable. Il est en outre précisé que le recourant n'a pas requis l'octroi d'un bonus supplémentaire de 5% dans le calcul du CUS selon l'art. 97 al. 4
LATC.
A l'audience, les parties se sont par ailleurs accordées sur le fait que c'est uniquement la prise en compte de la surface du local fitness – 39,5 m
2
selon le courrier de l'autorité intimée 18 février 2021 ou 38 m
2
selon le recourant – qui conduirait à un éventuel dépassement du CUS. Pour ce qui est du CUS, est ainsi seule litigieuse la question de savoir si le local fitness doit être pris en compte.
d) aa)
L'autorité intimée fait valoir que le local fitness, maintenant équipé d'un WC, est éclairé par une large baie vitrée d'une longueur supérieure à 4 m et d'une hauteur importante, soit une surface vitrée sans commune mesure avec un saut-de-loup. Elle ajoute que le local présente une hauteur de 2.40 m, qu'il est isolé et qu'il bénéficie d'un chauffage au sol. Elle soutient également que l'accès supplémentaire qu'il est projeté de créer au sous-sol devient l'entrée principale du bâtiment et que la modification de l'aménagement du sous-sol rend ce dernier indépendant du reste de l'habitation.
Le recourant fait valoir que le local fitness ne respecte pas les exigences réglementaires en matière de hauteur de plafond, ni celles liées à l'éclairage vu que cette pièce ne dispose que d'une fenêtre donnant sur le mur en béton de l'escalier extérieur. Il explique qu'il est uniquement question de réorganiser les locaux du sous-sol dans le volume autorisé, non de leur donner une nouvelle affectation pour l'habitation ou le travail.
bb) Il est vrai que, d'un point de vue purement arithmétique, les exigences de l'art. 28 RLATC sont largement respectées pour le local fitness, avec une surface éclairée d'environ 9.40 m
2
pour une surface au sol de 31.1 m
2
. Cela étant, le ratio de 1/8 exigé par cette disposition ne saurait s'appliquer sans autre à cette pièce, qui ne bénéficie dans les faits d'aucun jour direct et se révèle en définitive mal éclairée. La vision locale a en effet permis de constater que l'ouverture constituée par la baie vitrée, située en hauteur et donnant sur un mur, n'offre aucune vue directe horizontale et ne permet qu'un éclairage zénithal, peu propice à une utilisation à des fins d'habitation.
Le Tribunal cantonal a à ce propos déjà eu l'occasion de relever que des locaux ne disposant pas de vue directe sur l'extérieur ne devraient pas être habités (cf. CDAP AC.2021.0132 du 31 janvier 2022 consid. 4b).
La hauteur projetée du local fitness, de 2.28 m (cf. plans de coupe A-A et de la façade Sud-Est du 6 janvier 2021), apparaît en outre insuffisante pour une pièce susceptible de servir à l'habitation selon l'art. 27 al. 1 RLATC. La hauteur de 2.40 m retenue par l'autorité intimée ne tient à cet égard pas compte des divers éléments qui seront ajoutés au stade des finitions (en lien notamment avec l'isolation et la réalisation du plafond) (cf. déterminations du recourant du 9 septembre 2022).
Ne respectant ni les conditions de salubrité en matière d'éclairage ni celles en matière de hauteur, le local fitness ne peut être considéré comme objectivement utilisable pour l'habitation. Le fait que cette pièce soit isolée, chauffée et équipée d'un WC n'est pas de nature à modifier ce constat, pas plus que la circonstance selon laquelle elle est maintenant accessible tant de l'intérieur que de l'extérieur. On relèvera de surcroît qu'aucun élément ne permet de douter que le recourant s'en tiendra strictement à l'usage de cette pièce tel que mentionné sur les plans. Il appartiendra au demeurant à l'autorité intimée de vérifier la conformité dudit local aux plans avant de délivrer le permis d'habiter.
Il n'y a ainsi pas lieu de s'écarter de la jurisprudence qui, on l'a vu, admet de manière constante les locaux de fitness au titre de locaux non habitables dans des sous-sols. Il s'ensuit que la surface du local fitness n'a pas à être intégrée au calcul de la SBPU, ce qui implique que le projet litigieux respecte le CUS maximal réglementaire. Le grief du recourant sur ce point doit ainsi être admis.
3.
Le recourant conteste également le deuxième motif invoqué par l'autorité intimée à l'appui de son refus, à savoir que, tel que modifié par rapport au projet initial, le bâtiment présente pour l'observateur extérieur un niveau apparent supplémentaire, de telle sorte que l'art. 12 RPGA relatif au nombre de niveaux n'est plus respecté.
a) aa) Dans la zone du village B, le nombre de niveaux est réglé à l'art. 12 RPGA (applicable par renvoi de l'art. 22 RPGA), disposition qui prévoit ce qui suit:
"
Le nombre de niveaux visibles sous la corniche est limité à deux.
Sont comptés comme niveaux visibles ceux dont le jour se prend entre le niveau du terrain et la toiture, à l'exception des sous-sols non habitables éclairés par des soupiraux.
En cas de locaux de grande hauteur, la Municipalité peut réduire le nombre de niveaux autorisés en vue d'harmoniser la construction avec son environnement.
En cas de pente ou de constructions en demi-niveaux, la Municipalité peut autoriser un niveau supplémentaire si l'utilisation des volumes bâtis qui en résulte n'est pas supérieure à une situation conventionnelle.
Les combles ne sont habitables que sur un seul niveau. En cas de constructions existantes et sous réserve des dispositions relatives aux percements en toiture (cf. art. 73), la Municipalité peut autoriser un second niveau habitable dans les combles.
"
bb)
Pour qualifier un niveau de sous-sol, la jurisprudence a renoncé à se lier à une définition stricte qui ne tiendrait pas compte de la grande variété des terrains et de la diversité des constructions et des prescriptions réglementaires; il convient plutôt de tenir compte de toutes les caractéristiques de chaque cas particulier et notamment des buts de la réglementation communale en se référant à un faisceau de critères, assurant la prise en considération de l’ensemble des circonstances déterminantes (CDAP AC.2021.0132 du 31 janvier 2022 consid. 4a et les réf. citées).
A été considéré comme sous-sol, à titre d'exemple, le niveau dont le volume situé au-dessous du terrain naturel est plus important que celui hors de terre, n’est pas affecté à l’habitation et dont l’accès principal du bâtiment est situé à l’étage supérieur. Lorsque la façade du niveau considéré est entièrement dégagée et les façades latérales partiellement dégagées, il y a lieu d’examiner si ce niveau comprend l'entrée principale du bâtiment, car il s'agit alors d'un élément qui inciterait à ne pas le qualifier de sous-sol. Encore faut-il que ce niveau ne donne pas à un observateur l'apparence d'un étage supplémentaire, que la hauteur maximale de la construction reste sensiblement inférieure au maximum réglementaire et qu’en amont du bâtiment, le terrain naturel se situe sensiblement au-dessus du niveau du rez-de-chaussée afin que la qualification du sous-sol ne serve pas à détourner les dispositions fixant le nombre de niveaux admissibles dans la zone. Peut également être qualifié de sous-sol un niveau sur lequel se trouve l’entrée du bâtiment (avec une façade percée de grandes baies vitrées), à condition que la majeure partie du niveau soit située sous le terrain naturel. A également été considéré comme sous-sol un niveau totalement dégagé sur une des façades du bâtiment, entièrement enterré de l’autre et partiellement dégagé sur les deux façades latérales dépourvues au reste de baies vitrées, qui n'est pas affecté à l'habitation, dont le volume est situé partiellement au-dessous du terrain naturel et qui ne comprend pas l'entrée principale du bâtiment. A enfin été considéré comme sous-sol un niveau comprenant un parking souterrain de quatre places de parc, quatre caves, un local technique, une buanderie, un local poubelles et un local poussettes. Hormis l'accès au bâtiment, ce niveau n'était ainsi pas habitable; il était par ailleurs entièrement enterré du côté nord et ouest et partiellement dégagé du côté sud, où se trouvait l'entrée principale du bâtiment, et entièrement apparent du côté est, où se trouvait l'entrée du garage. Il ressortait ainsi des plans que si le projet litigieux pouvait donner l'impression, depuis sa façade est, de s'élever sur quatre niveaux, il n'en demeurait pas moins que le sous-sol s'enfonçait dans la pente, était pour l'essentiel enterré et s'adaptait à la pente du terrain (cf. CDAP AC.2016.0320 du 27 septembre 2017 consid. 3f; AC.2012.0053 du 14 décembre 2012 consid. 2d; AC.2011.0138 du 31 octobre 2011 consid. 1; AC.2007.0276 du 13 juin 2008 consid. 8c; AC.2007.0290 du 26 février 2008 consid. 3c; AC.2006.0044 du 30 octobre 2006 consid. 5; AC.2004.0232 du 8 décembre 2005 consid. 2; AC.2006.0118 du 26 juillet 2007 consid. 2; AC.2006.0082 du 20 février 2007 consid. 5).
b) L'autorité intimée argue du fait que le sous-sol doit maintenant être comptabilisé comme un niveau au sens de l'art. 12 RPGA. Elle fait valoir que la nouvelle entrée réalisée au sous-sol, étroitement liée au couvert, donne une nouvelle fonction à l'espace, en tant qu'elle débouche sur un couloir menant directement au hall du sous-sol, sans devoir traverser le local fitness. Elle considère que cette nouvelle entrée est devenue l'entrée principale du bâtiment.
Le recourant relève
que
l'organisation des pièces au sous-sol n'a pas d'impact sur la notion de "niveaux visibles" de l'art. 12 RPGA et
que l'entrée projetée au sous-sol constitue un accès secondaire, l'accès principal étant situé au rez-de-chaussée.
Il se réfère par ailleurs au courrier que l'autorité intimée lui a adressé le 18 février 2021.
c) Le sous-sol est pour l'essentiel enterré, avec trois façades se situant sous le niveau du terrain naturel et une quatrième façade (pignon) dégagée que partiellement, à raison de 2.85 m jusqu'au niveau du chemin des Rochettes (cf. plan des façades du 6 janvier 2021), soit une configuration très similaire à celle du sous-sol de la villa existante sur la parcelle voisine n° 486 (cf. p.-v. d'audience). Ainsi, seule une surface très réduite du sous-sol sera visuellement apparente pour l'observateur extérieur, qui n'aura pas l'impression de voir un bâtiment s'élevant sur trois niveaux. L'autorité intimée avait d'ailleurs elle-même indiqué au recourant le 18 février 2021 que le sous-sol, situé aux 3⁄4 sous le niveau du terrain naturel, ne comptait pas comme un niveau et qu'avec la suppression de la fenêtre triangulaire projetée dans les combles – exigence que le recourant n'a pas contestée –, le projet litigieux respectait le nombre de niveaux réglementaire. On a vu en outre (cf. supra consid. 2d/bb) que l'unique partie dégagée du sous-sol ne donne pas sur des espaces pouvant être considérés comme habitables.
Au vu de ces éléments, force est d'admettre qu'en retenant que le sous-sol devait être pris en compte dans le nombre de niveaux visibles sous la corniche fixé à l'art. 12 RPGA,
l'autorité intimée a outrepassé la latitude de jugement dont elle dispose dans l'interprétation du règlement communal
.
Le projet litigieux respecte ainsi le nombre de niveaux prescrit par l'art. 12 RPGA.
4.
L'autorité intimée considère, dans un troisième motif de refus, que le couvert à voiture modifié de 60 m
2
ne correspond plus à une dépendance de peu d'importance au sens de l'art. 39 RLATC, si bien qu'il doit désormais être soumis aux règles en matière de distances à la limites prévues à l'art. 11 RPGA, lesquelles ne sont ici pas respectées. Le recourant objecte que la distance minimale exigible par cette disposition, qui s'élève en l'occurrence à 4 m et non à 5 m, est respectée.
a) Dans la zone du village B, les distances sont régies par l'art. 11 RPGA (applicable par renvoi de l'art. 22 RPGA) qui est ainsi formulé:
"
Pour les façades non implantées sur la limite de propriété, les distances minimales suivantes sont à respecter par rapport à la limite de propriété :
- par rapport à la limite sur le domaine public : selon les prescriptions de la loi sur les routes ou d'un plan d'alignement.
- pour les façades frontales : 5.00 m.
- pour les façades latérales : 4.00 m.
En cas de hauteur de façade à la corniche supérieure à 6.50 m, ces deux dernières distances sont portées à 6.00 m.
Entre constructions situées sur une même propriété, celles-ci sont doublées.
Sont considérées comme façades latérales, celles qui sont plutôt perpendiculaires au domaine public ou, pour des constructions plus distantes de la rue, celles des plus petits côtés des constructions.
En cas de configuration parcellaire particulière ou de voisinage bâti spécifique, la Municipalité peut imposer des distances différentes ou la définition des façades latérales.
"
La réglementation sur la distance aux limites et entre bâtiments sur une même parcelle tend principalement à préserver un minimum de lumière, d’air et de soleil entre les constructions afin de garantir un aménagement sain et rationnel; elle a pour but d’éviter notamment que les habitants des biens-fonds contigus n’aient l’impression que la construction voisine les écrase. Elle vise également à garantir un minimum de tranquillité aux habitants (CDAP AC.2021.0012 du 15 juillet 2021 consid. 4a/bb).
b) Initialement, il était prévu de réaliser au Nord-Est de la parcelle n° 485, à 3 m du bâtiment d'habitation, un couvert à voitures de 36 m
2
. Le projet litigieux prévoit de relier ce couvert au bâtiment principal par un abri de 24 m
2
.
La question de savoir si cette nouvelle construction, vu ses proportions et sa configuration, peut toujours être assimilée à une dépendance de peu d'importance au sens des art. 39 RLATC et 75 RPGA – pouvant s'implanter dans les espaces réglementaires – souffre en l'occurrence de demeurer indécise, dans la mesure où elle ne soulève de toute manière pas de problème de respect de la distance réglementaire par rapport à la parcelle n° 486 sise à l'Est.
Selon les plans (cf. plan "Façade Nord-Est" du 6 janvier 2021), le côté Est du couvert se compose uniquement de la tranche de sa dalle-toiture ainsi que des deux piliers sur lesquels cette dernière repose, le reste demeurant ouvert. Il y a ainsi lieu de constater qu'il ne s'agit pas véritablement d'une "façade" au sens de l'art. 11 RPGA, ce terme désignant plutôt dans le langage courant un mur partant du sol et s'élevant jusqu'à la corniche. On relève de surcroît que dans la mesure où il reste ouvert, le côté Est du couvert n'exprime pas un volume construit supplémentaire pour l'observateur extérieur – ici les habitants de la construction érigée sur la parcelle n° 486 –, critère retenu par la jurisprudence pour déterminer si un élément de construction doit être qualifié d'avant-corps et être ainsi être pris en compte dans le calcul de la distance aux limites (cf. CDAP
AC.2019.0273 du 17 août 2020 consid. 5b; AC.2019.0374 du 16 juin 2020 consid. 4b).
Pour le reste, la question du respect d'une distance à la limite ne se pose pas par rapport à la parcelle n° 489 dont le recourant est propriétaire, comme l'a admis l'autorité intimée à l'audience (cf. p.-v. d'audience). Il en va de même s'agissant de la parcelle n° 487, pour laquelle le recourant a produit une convention de dérogation aux prescriptions sur les distances aux limites conclue le 18 mars 2021 entre lui-même et le propriétaire de ce bien-fonds.
Il apparaît ainsi que le permis de construire complémentaire ne saurait être refusé au motif que
le couvert à voitures ne respecte pas
la distance réglementaire par rapport aux parcelles voisines.
5.
Les considérants qui précèdent conduisent à l'admission du recours et à l'annulation de la décision attaquée refusant de délivrer un permis de construire complémentaire pour des motifs en lien avec le CUS, le nombre de niveaux et les distances aux limites. Le dossier de la cause est retourné à l'autorité intimée afin qu'elle délivre le permis de construire complémentaire requis. Vu le sort du recours, les frais de la cause sont mis à la charge de la Commune de Faoug (art. 49 al. 1 LPA-VD). Cette dernière versera en outre des dépens au recourant, qui a procédé par l'intermédiaire d'un mandataire professionnel (art. 55 LPA-VD).