Decision ID: 6a5cb914-2b3f-5d00-b039-2b73ae5c49bd
Year: 2000
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_006
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

ritenuto
in fatto:
A.
_ (in seguito _) amministrazione speciale del fallimento _, ha incaricato l’UF di Lugano di procedere in via rogatoriale alla realizzazione mediante pubblico incanto delle PPP da n. _ a n. _, fondo base n. _ RFD di _, di proprietà del fallito.
B.
L’ufficio ha ordinato la pubblicazione dell’avviso di incanto, che è avvenuta il 30 marzo 1999 sul FUC n. _. L’ufficio ha poi richiesto a _ (in seguito _), incaricata dell’amministrazione degli immobili da _, tra le altre cose, il saldo conto affitti al 31 maggio 1999 (cfr. lettera raccomandata 6 aprile 1999 UF a _, incarto UF). Con invio 2 giugno 1999 _ ha prodotto la documentazione, comprendente pure un bilancio dell’amministrazione degli immobili al 31 maggio 1999 e un conto economico per il periodo 1° gennaio – 31 maggio 1999. Dai citati documenti risultava un attivo di fr. 1'589'030.— e un ricavo per i primi cinque mesi del 1999 di fr. 30'459.85 (cfr. incarto UF). Il 15 giugno 1999 gli stessi bilancio e conto economico sono stati inviati da _ al patrocinatore di _ (in seguito _), creditrice di _ garantita in primo rango da cartelle ipotecarie gravanti le PPP in oggetto, che li aveva richiesti (cfr. doc. C). Tre giorni dopo _, così sollecitata, ha indicato per iscritto a _ (cfr. doc. E) la somma che quest’ultima avrebbe dovuto offrire all’asta per poter coprire completamente il credito scoperto nei confronti del fallito _. Dopo aver quantificato i debiti di massa, le spese di realizzazione, le ipoteche legali poziori e gli attivi derivanti dall’amministrazione degli immobili (fr. 1'550'000.--), _ stabiliva una cifra di fr. 4'160'000.--, aggiungendo che “diese Angaben machen wir ohne jede Gewähr”.
C.
Come previsto nell’avviso di incanto, le condizioni d’asta sono state depositate per dieci giorni a partire dal 10 giugno 1999. Esse comprendevano pure i citati bilancio e conto economico.
D.
Il 24 giugno 1999 ha avuto luogo l’incanto pubblico delle PPP. La _ si è aggiudicata gli immobili per fr. 4'100'000.--. Sul verbale d’incanto (doc. A) si legge che “dopo una prima offerta di fr. 3'600'000.—le stesse si susseguono fino al raggiungimento della massima offerta di fr. 4'100'000.--, che viene chiamata tre volte e non viene superata”. Nell’incarto dell’UF vi è un foglietto manoscritto dove l’Ufficiale _, che ha diretto l’asta, ha segnato le offerte ricevute: vi sono state in tutto tre offerte di, rispettivamente, fr. 3'600'000.--, fr. 4'000'000.—e fr. 4'100'000.--, tutte de _.
E.
L’UF di Lugano ha postulato, con scritto 7 luglio 1999 all’Ufficio dei registri di Lugano, l’iscrizione a registro fondiario del trapasso di proprietà del fondo realizzato (cfr. incarto UF). La richiesta è stata evasa il giorno stesso dall’UR.
F.
Con invio raccomandato datato 25 agosto 1999 _, amministrazione del fallimento _, ha notificato al patrocinatore di _ il conto finale e lo stato di riparto relativi alla realizzazione delle PPP in oggetto. Dal conto finale (doc. B, pag. 2) si evince l’esistenza, tra gli altri, di un conto _ a _ con un attivo di fr. 1'025'000.--. Tale attivo era stato omesso nel bilancio allegato alle condizioni d’asta e inviato a _ prima dell’asta.
Lo stato di riparto prospetta la tacitazione totale del creditore di primo rango (_) e il versamento di fr. 1'050'759.53 al creditore di secondo rango, _, rappresentata dalla liquidatrice _, verosimilmente succursale di _.
G.
Con ricorso 6 settembre 1999 _ si aggrava contro l’aggiudicazione 24 giugno 1999. In sostanza la ricorrente sostiene di aver fatto tutto il possibile per giungere a conoscere l’importo da offrire all’asta che arrivasse a coprire unicamente il suo credito nei confronti del fallito. _ si era procurata i bilanci dell’amministrazione immobiliare per gli anni 1997, 1998 e 1999, aveva interpellato l’amministrazione del fallimento, così come la sua ausiliaria _. Solo con la ricezione del conto finale è emerso che gli attivi derivanti dall’amministrazione degli immobili realizzati erano di più di un milione superiori a quanto indicato. In particolare l’errore era dovuto alla mancata considerazione di un conto _ a _ che ha fatto sì che una parte del prezzo di aggiudicazione andasse a coprire, per fr. 1'050'759.53, il credito pignoratizio in secondo rango di _, ciò che non era evidentemente nelle intenzioni della ricorrente. La _ sarebbe così incorsa in un errore essenziale cagionato da una negligenza dell’amministrazione fallimentare speciale. Si imporrebbe quindi l’annullamento dell’aggiudicazione e l’assegnazione a suo favore di congrue ripetibili.
H.
Con osservazioni 15 settembre _ ha postulato la reiezione del gravame. La _ avrebbe dovuto assumere informazioni ben più dettagliate (distinta degli affitti, entrate effettive per pigioni mensili lorde e nette, stato dell’immobile, bilanci completi, ecc.) e non fidarsi dei pochi dati raccolti. _ aveva poi ragguagliato la ricorrente escludendo espressamente una garanzia da parte sua. Il presunto errore sarebbe quindi da far risalire a negligenza di _. D’altra parte sarebbe paradossale postulare l’annullamento dell’asta dopo aver fatto una prima offerta di fr. 3'600'000.—per poi aumentarla a fr. 4'100'000.—senza che nessuno avesse rilanciato. Non sarebbe poi ravvisabile alcun danno per la ricorrente: il suo credito è completamente coperto ed ha acquistato un immobile per una somma nettamente inferiore al valore di stima.
I.
L’UF di Lugano, con le osservazioni 18 ottobre 1999, ha postulato l’accoglimento del gravame, sostenendo che in conformità dell’art. 60 RUF, l’iscrizione nell’elenco oneri di ogni pretesa garantita da pegno deve indicare con precisione i frutti e i redditi compresi nel pegno. Visto che in casu ciò non sarebbe successo, si giustificherebbe l’accoglimento del ricorso.
L.
La _, dopo aver chiesto e ottenuto di replicare, ha precisato la propria posizione con scritto 29 novembre 1999. Ha messo in risalto il doppio ruolo di _, che da una parte amministra gli immobili da realizzare e dall’altra rappresenta la beneficiaria dell’errore: _. L’ammontare degli attivi da pigioni sarebbe stato un elemento essenziale per la quantificazione dell’offerta. _ avrebbe poi dovuto riconoscere l’errore, non sarebbe quindi applicabile l’art. 26 CO.
M.
Con duplica 20 dicembre 1999 _ si è riconfermata nelle precedenti allegazioni.

Considerando
in diritto: 1.
Secondo gli art. 17 cpv. 2 LEF e 8 cpv. 1 LPR il termine di ricorso contro un provvedimento di un ufficio di esecuzione o di fallimento è di 10 giorni a partire dal giorno in cui il ricorrente ne ebbe notizia. In caso di contestazione della realizzazione di un bene il termine di ricorso inizia a decorrere dal momento in cui il ricorrente ha avuto conoscenza dell’atto impugnato e poteva conoscere i motivi di impugnazione (art. 132a LEF).
In concreto il ricorso contro l’aggiudicazione delle PPP è stato introdotto più di due mesi dopo l’asta. La _ è però venuta a conoscenza della vera entità degli attivi relativi alle pigioni solo con la ricezione del conto finale e dello stato di riparto, avvenuta il 26 agosto 1999 (cfr. busta allegata al doc. B). In questo senso il ricorso è quindi tempestivo. La ricorrente, usando della dovuta diligenza, non avrebbe potuto conoscere anticipatamente i motivi di impugnazione. Del suo comportamento prima e nel corso dell’aggiudicazione, che non è comunque atto a influenzare la tempestività del ricorso, si dirà, se necessario, in seguito.
2.
Nel diritto civile il contratto non obbliga colui che vi fu indotto da errore essenziale (art. 23 CO). A norma dell’art. 24 cpv. 1 n. 4 CO l’errore è essenziale quando concerne una determinata condizione di fatto che la parte in errore considerava come un necessario elemento del contratto secondo la buona fede nei rapporti d’affari. Chi si sottrae agli effetti di un contratto prevalendosi di un proprio errore è tenuto al risarcimento del danno ove l’errore derivi da sua colpa, salvo che l’altra parte l’abbia conosciuto o dovuto conoscere (art. 26 CO).
Vi è errore essenziale quando l’errata convinzione rappresenta oggettivamente e soggettivamente una
conditio sine qua
non
per la conclusione del contratto; l’importanza essenziale del dato di fatto rivelatosi errato deve essere riconoscibile dal partner contrattuale (cfr. Ingeborg Schwenzer, Basler Kommentar, Obligationenrecht I, Basilea e Francoforte sul Meno 1996, n. 20 ss. ad art. 24 CO). L’errore può riferirsi ad aspetti interni o esterni al contratto, passati o futuri (cfr. Schwenzer, op. cit., n. 17, 18 e 19 ad art. 24 CO). Se le parti hanno stipulato un patto di esclusione di responsabilità relativamente a caratteristiche specifiche, per queste ultime è escluso il riconoscimento di un errore essenziale; un’esclusione di responsabilità generalizzata deve essere invece interpretata in modo restrittivo (cfr. Schwenzer, op. cit., n. 33 ad art. 24 CO e riferimenti ivi).
3a)
Tra i motivi di contestazione di un aggiudicazione rientrano pure i vizi nella formazione della volontà dell’aggiudicatario, tra i quali l’errore essenziale ex art. 23 CO (cfr. Magdalena Rutz, Basler Kommentar zum SchKG, Vol. II, Basilea/Ginevra/Monaco 1998, n. 11 ad art. 132a LEF; Pierre-Robert Gilliéron, Commentaire de la LP, Vol. II, Losanna 2000, n. 40 ad art. 132a LEF; Jaeger/Walder/Kull/Kottmann, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, Band I, Zurigo 1997, n. 7 ad art. 132a LEF; Amonn/Gasser, Grundriss des Schuldbetreibungs- und Konkursrechts, 6. ed., Berna 1997, § 26 n. 24, p. 214).
b)
Il contenuto delle condizioni d’asta è stabilito dall’art. 135 LEF e dagli art. 45 ss. RFF. Tra le indicazioni che devono far parte delle condizioni non vi è quella relativa all’utile conseguito con l’amministrazione dell’immobile da realizzare. Gli art. 20 e 21 RFF, applicabili anche in caso di fallimento, nonostante l’assenza di esplicito rinvio, sanciscono però l’obbligo per l’ufficio di tenere un conto-corrente particolareggiato delle spese di amministrazione e degli incassi, esaminabile in ogni tempo dal debitore e dai creditori e da depositare unicamente con lo stato di riparto. Va poi rilevato che la garanzia del venditore è pesantemente limitata nell’esecuzione forzata: essa è data unicamente in caso di dolo a danno degli offerenti e se sono state fatte particolari promesse (art. 234 cpv. 1 CO; DTF 120 III 136 ss.). La clausola che esclude ogni garanzia da parte dell’ufficio costituisce parte integrante delle condizioni d’asta (art. 45 cpv. 1 lett. g RFF) ma non esclude, da sola, la possibilità di un annullamento dell’asta a seguito di un vizio della volontà (cfr. Häusermann/Stöckli/Feuz, Basler Kommentar zum SchKG, Vol. II, Basilea/Ginevra/Monaco 1998, n. 32 ad art. 135 LEF e riferimenti).
c)
Il TF ha avuto modo di riconoscere in due sentenze (DTF 79 III 114 ss.; 95 III 21 ss.) un errore essenziale dell’aggiudicatario. Nella più recente si trattava di un errore circa la parziale edificabilità di un fondo, nell’altra l’aggiudicatario non sapeva che i certificati provvisori di azioni nominative erano stati liberati solo al 40% e che con l’acquisto (per un franco) si sarebbe assunto un debito importante. In entrambi i casi l’Alta corte federale ha ravvisato una violazione dell’obbligo di informazione da parte dell’aggiudicante. L’inedificabilità di un terreno e il debito connesso all’acquisizione dei certificati sono comunque informazioni di decisivo interesse per il potenziale astante e, come tali, sono passibili di giustificare, se errate, l’esistenza di un errore essenziale. Ciò anche se le informazioni omesse non fanno parte di quelle che devono necessariamente comparire nelle condizioni d’asta. Va rilevato che in entrambi i casi le informazioni omesse o errate non erano state espressamente e preventivamente richieste dagli aggiudicatari.
4.a)
In concreto è fuori di dubbio che se la ricorrente avesse conosciuto la reale portata degli attivi da pigione (che dalla dichiarazione di fallimento fino alla realizzazione spettano al creditore pignoratizio, art. 806 cpv. 1 CC) non avrebbe offerto fr. 4'100'000.--, bensì molto meno, avuto riguardo alla disponibilità di fr. 1'025'000.-- sul conto sul _ di _. Un ipotizzabile interesse per un oggetto stimato ben più di quanto offerto (stima ufficiale: fr. 6'369'020.--, stima peritale: fr. 7'570'874.25, cfr. avviso d’incanto 30 marzo 1999) non giustificava comunque un aumento considerevole e spontaneo della propria precedente offerta, senza che altri astanti avessero rilanciato (cfr. annotazioni dell’Ufficiale _ e osservazioni 15 settembre 1999 di _ in _, p. 3 in fine). E’ pur vero che dall’istruttoria non sono emersi i motivi che hanno spinto _ a cercare di coprire con la propria offerta il proprio credito ipotecario (verosimilmente si tratta di ragioni di ordine fiscale) e che la questione pigioni incassate non avrebbe interessato un “normale” astante ma unicamente la ricorrente nel suo doppio ruolo di aggiudicatario e creditore pignoratizio. Rimane però il fatto, inconfutabile, che la ricorrente, se a conoscenza della reale situazione, avrebbe diminuito la propria offerta di quel milione che, in sostanza, è andato in sede di riparto a tacitare parzialmente il creditore pignoratizio di secondo rango.
L’errore è essenziale anche dal punto di vista oggettivo; secondo la buona fede nei rapporti d’affari, nessuno aumenterebbe la propria offerta senza esservi obbligato da successivi rilanci, sapendo che parte del prezzo di aggiudicazione andrebbe a favore di terzi. Esso era poi riconoscibile dal partner contrattuale (che va identificato in concreto nella massa fallimentare _, rappresentata da _, a sua volta rappresentata dall’ausiliario UF di Lugano): risultava chiaro anche all’UF che _ aveva maggiorato la propria offerta nella convinzione di non aver comunque oltrepassato il limite di copertura del proprio credito. A _, poi, _ aveva espressamente chiesto quale era la somma da offrire all’asta per coprire per intero il proprio credito. _ aveva risposto, con lo scritto 18 giugno 1999 (doc. C), indicando un calcolo secondo il quale l’offerta avrebbe dovuto ammontare a fr. 4'160'000.--.
Essendo dati tutti i presupposti, l’aggiudicazione da parte di _ è quindi viziata da errore essenziale e, come tale, va annullata.
b)
Rimane da esaminare se l’errore della ricorrente deriva da sua colpa ex art. 26 CO.
Ritenuto, come già indicato, l’obbligo per l’ufficio di tenere un conto-corrente particolareggiato delle spese di amministrazione e degli incassi, esaminabile in ogni tempo dal debitore e dai creditori (art 21 RFF), _ ha fatto uso di un proprio diritto chiedendo informazioni in tal senso. Non si può nemmeno contestarle di non aver fatto ricerche più approfondite (analisi del bilancio e del conto economico per gli anni precedenti, dei contratti di locazione, di tutta la documentazione contabile, ecc.). Queste sarebbero state necessarie solo se _ avesse inteso verificare la correttezza dell’agire dell’amministrazione degli immobili. Ciò non era il caso, alla ricorrente interessava unicamente determinare – a grandi linee – l’attivo derivante dalla gestione degli immobili al momento dell’incanto . In buona fede, essa poteva interpretare la frase di _ “diese Angaben machen wir ohne jede Gewähr” nel senso che la precisione del risultato indicato non era garantita, non certo nel senso di dover prendere in considerazione errori marchiani come quello in oggetto. E’ vero che, con scritto 11 giugno 1999, _ aveva comunicato a _ che l’importo di fr. 1'176'612.45 era stato ricevuto dalla precedente amministratrice degli immobili e poi girato su un conto presso l’_ di _ (cfr. doc. C). Identico importo risulta però nel bilancio al 31 maggio 1999 presso _ a _. Logico pensare che si trattasse dello stesso attivo, che era stato trasferito. Non era ad ogni modo possibile ravvisare l’esistenza di un ulteriore attivo al_ di _. Si noti poi che dal conto economico 1° gennaio - 31 maggio 1999 si evince un utile netto di soli fr. 30'000.—circa. Ciò non favoriva certo la scoperta del milione “scomparso”: sulla base di quei redditi _ poteva ben dedurre la correttezza degli attivi esposti.
Non vi è quindi stata alcuna negligenza da parte della ricorrente nella formazione della propria volontà relativamente all’offerta da fare all’asta.
5.
Da ultimo non si può seguire il riferimento fatto, nelle proprie osservazioni, dall’UF di Lugano all’art. 60 cpv. 2 RUF, secondo il quale “per ogni pretesa di pegno la graduatoria indicherà esattamente l’oggetto al quale il pegno si riferisce; trattandosi di fondi indicherà inoltre con precisione i frutti e i redditi che sono compresi nel pegno [...]”. La norma si riferisce alla graduatoria e all’elenco oneri che ne costituisce parte integrante (art. 247 cpv. 2 LEF), che non sono stati impugnati. D’altra parte l’ammontare dei frutti e dei redditi compresi nel pegno (in casu: le pigioni, che per legge garantiscono il creditore pignoratizio nel fallimento del debitore, art. 806 cpv. 1 CC) non deve essere quantificato nella graduatoria.
6.
Il ricorso 6 settembre 1999 _ deve quindi essere accolto e l’aggiudicazione annullata.
Sulle tasse occorre ricordare che – benché la gratuità della procedura sia contraria al sistema di diritto amministrativo in cui si muove il ricorso secondo l’art. 17 LEF (cfr. Jean-François Poudret/Suzette Sandoz-Monod, Commentaire de la loi fédérale d’organisation judiciaire, vol. II, Berna 1990, n. 2.10 all’art. 81, p. 804) – siffatto principio è stato codificato per espressa volontà del legislatore (art. 20a cpv. 1 primo periodo LEF e 61 cpv. 2 lett. a OTLEF; DTF 125 III 383 cons. 2a). Per lo stesso motivo non si assegnano indennità (art. 62 cpv. 2 OTLEF).
Richiamati gli art. 17, 132a e 135 LEF, 23 ss. CO, 20, 21 e 45 ss. RFF;