Decision ID: f7562129-d589-56d0-b394-6bfa88426ac3
Year: 1998
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_001
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

in fatto:
A.
La particella
n. _ RFD di _, proprietà di _ _, comprende un edificio composto al piano terreno di un locale commerciale adibito a officina e autolavaggio e al primo piano di un appartamento (subalterno
C
), entrambi locati a terzi. L’immobile confina a est con la particella n. _, proprietà di _ _a, su cui sorge _ “_ ” (subal-terno
A
). Per accedere all’autolavaggio e all’appartamento occorre transitare sul piazzale subalterno
f
della particella n. _, adibito a posteggio per i clienti dell’esercizio pubblico.
B.
Con risoluzione n. _del 9 ottobre 1984 il Municipio di _ ha ordinato a _ _ di allacciare alla rete di canalizzazione comunale i fabbricati e gli impianti posti sulla sua proprietà. _ _ è deceduto il 5 giugno 1986, lasciando eredi la vedova _ _, usufruttuaria, con le figlie _ _ _ ed _ _. Il 29 aprile 1987 costoro hanno convenuto _ _ davanti al Pretore del Distretto di _, chiedendo che fosse accertata l’esistenza di una servitù di condotta a carico della particella n. _e a favore del loro fondo n. _. Con sentenza del 29 dicembre 1989 il Pretore ha accertato l’esistenza della servitù, subordinata al pagamento di un’indennità. Accogliendo il 17 maggio 1991 un appello del convenuto, questa Camera ha rinviato la causa al Pretore (inc. _/_) affinché accertasse il tracciato della servitù e l’ammontare dell’indennità dovuta al proprietario del fondo gravato. Con sentenza del 29 ottobre 1991 il Tribunale federale ha dichiarato inammissibile un ricorso per riforma presentato dalle attrici.
C.
Nel frattempo _ _ ha introdotto il 2 dicembre 1988 una domanda di costruzione per trasformare la terrazza subalterno
B
della sua particella n. _in veranda. La licenza edilizia comunale, concessa il 15 giugno 1989 nonostante l’opposizione delle confinanti, è stata annullata dal Consiglio di Stato il 20 dicembre 1989 su ricorso della comunione ereditaria fu _ _. Una seconda richiesta di costruzione per il medesimo oggetto, accolta dal Municipio il 27 marzo 1990, è stata annullata dal Consiglio di Stato il 22 agosto 1990, sempre su ricorso delle proprietarie confinanti.
D.
La causa pendente dinanzi al Pretore di _ è stata stralciata dai ruoli in seguito a un accordo tra le parti, che all’udienza del 13 maggio 1992 hanno sottoscritto la seguente transazione giudiziale:
1. È costituita a favore della part. _RFD di _ e a carico della part. _una servitù prediale di condotta per l’allacciamento alla canalizzazione comunale in via _ e meglio come all’annessa planimetria, parte integrante del presente accordo.
2. Il diritto di condotta di cui al punto 1 viene concesso dietro versamento di un’indennità onnicomprensiva di fr. 7’000.– (settemila). Il versamento avverrà entro la fine del corrente mese.
(...)
5. Il diritto di passo pedonale e con veicoli a favore della part. _ di cui alla finca servitù e oneri fondiari del foglio _sub. lett. c, rispettivamente del foglio _sub. lett. b, verrà esercitato sul tracciato di cui all’annessa planimetria. Resta inteso che sussiste il diritto di passo pedonale per accedere al subalterno c del fondo _.
6. Viene stipulato nella forma del precario e pertanto con effetti obbligatori tra le parti il diritto di accesso veicolare all’esistente locale lavaggio sito nel subalterno c del fondo _. Tale diritto decadrà qualora l’attuale destinazione dell’officina meccanica dovesse cessare. Il signor _ attuale inquilino del fondo _si impegna ad adottare i necessari accorgimenti per evitare la fuoriuscita di acqua del locale lavaggio. Il signor _ avrà diritto di accedere al magazzino tramite la porta sita sul subalterno c in caso di effettivo bisogno, facendo uso minore possibile di detta porta.
7. Gli eredi fu _ _ si impegnano a non formulare opposizione a eventuali domande di costruzione dei sigg. Sola riguardanti l’amplia-mento dei subalterni F e H del fondo _.
(...)
E.
Nel novembre 1992 _ _ ha fatto tracciare sul suo piazzale linee di demarcazione dei posteggi, due dei quali davanti all’entrata dell’autolavaggio. Il 23 aprile 1993 _ _ ha presentato alle autorità comunali una nuova domanda di costruzione per la veranda, alla quale le proprietarie confinanti non si sono opposte. Il 28 maggio 1993 l’Ufficio tecnico comunale ha informato l’istante, nondimeno, che la domanda presupponeva l’accordo dei proprietari confinanti, trattandosi di edificazione a confine, e il 15 settembre successivo ha precisato che questi ultimi avrebbero dovuto firmare il piano di situazione annesso alla domanda di costruzione. _ _ si è quindi rivolto a più riprese alle confinanti, chiedendo loro di sottoscrivere la planimetria nello spirito del punto 6 della nota transazione giudiziale (lettere del 25 ottobre 1993, 10 gennaio, 11 febbraio, 1° marzo e 4 marzo 1994). Senza esito.
F.
Il 27 maggio 1994 _ _ ha convenuto davanti al Pretore del Distretto di Riviera _ _ _, _ _ ed _ _, chiedendo che fosse loro ordinato di sottoscrivere la planimetria da allegare alla domanda di costruzione. Subordinatamente l’attore ha postulato l’annullamento dell’accordo 13 maggio 1992 per errore essenziale, la condanna delle convenute a cessare con effetto immediato l’uso della condotta per le canalizzazioni, la soppressione del diritto di accesso veicolare concordato in forma precaria e il versamento di fr. 7’000.– a titolo di risarcimento per la rimozione della condotta, da compensare con quanto egli dovrebbe restituire per l’annullamento del contratto; in ogni caso, l’attore ha chiesto che le convenute fossero condannate, in solido, a versargli fr. 4’500.– per il risarcimento dei danni subiti.
Nella loro risposta del 14 settembre 1994 le convenute si sono opposte alla petizione e in via riconvenzionale hanno chiesto che l’attore fosse condannato a cancellare le linee di demarcazione dei posteggi disegnate davanti alla porta dell’officina sul loro fondo, a tracciare in loro sostituzione croci e linee gialle indicanti il divieto di posteggio e che egli fosse tenuto a rifondere loro un importo imprecisato a titolo di risarcimento danni. Nella replica e risposta riconvenzionale dell’11 ottobre 1994 l’attore ha mantenuto le richieste di petizione, opponendosi alla riconvenzione. Nei successivi allegati scritti le parti hanno ribadito le precedenti domande. Le convenute hanno nondimeno completato le richieste di giudizio della riconvenzione, chiedendo che all’attore fosse fatto obbligo di astenersi da ogni atto suscettibile di ostacolare l’esercizio del passo veicolare e l’accesso all’autolavaggio, con la comminatoria dell’art. 292 CP in caso di disobbedienza.
G.
Ultimata l’istruttoria, le parti hanno prodotto memoriali conclusivi in cui si sono confermate nelle rispettive domande e hanno rinunciato a comparire al dibattimento finale. Con sentenza del 18 ottobre 1996 il Pretore ha ordinato alle convenute di sottoscrivere la planimetria doc. A e le ha condannate a rifondere in solido all’attore fr. 4’500.– in risarcimento del danno. Per converso, in parziale accoglimento della riconvenzione il Pretore ha condannato l’attore a porre sui posteggi davanti all’entrata della particella n. _ (subalterno
C
) un cartello di divieto di posteggio dalle ore 8.00 alle 18.00. La tassa di giustizia di fr. 2’000.– e le spese di fr. 800.– sono state poste per 1/10 a carico dell’attore e per il resto a carico delle convenute, con obbligo per queste ultime di rifondere alla controparte fr. 1’500.– a titolo di ripetibili.
H.
_ _ _, _ _ ed _ _ sono insorte contro la predetta sentenza con un appello del 4 novembre 1996 per ottenere che, in riforma del giudizio impugnato, la petizione sia respinta e la riconvenzione accolta. Esse chiedono inoltre che l’attore sia tenuto a corrispondere loro un importo imprecisato a titolo di risarcimento del danno e che sopporti gli oneri processuali di prima sede con le ripetibili, in ogni caso quelle relative all’assenza ingiustificata all’udienza preliminare del 31 ottobre 1995.
Nelle sue osservazioni del 14 gennaio 1997 _ _ propone di respingere il gravame e di confermare la sentenza del Pretore. In subordine egli postula l’accoglimento della domanda subordinata di petizione.

Considerando
in diritto:
1.
L’attore ha tentato ripetutamente, sin dal 2 dicembre 1988, di ottenere la licenza edilizia per trasformare la terrazza del proprio albergo in veranda. Come il Consiglio di Stato ha rilevato nella sua risoluzione del 22 agosto 1990, secondo il diritto anteriore (art. 2.8 vNAPR di Biasca) la contiguità era possibile per edificazioni a confine – come in concreto – previo accordo di massima del Municipio, che decideva secondo criteri urbanistici (lett. a) e intesa fra gli interessati (iscritta a registro fondiario) che attestasse chiaramente i reciproci diritti e oneri (lett. b); la licenza era concessa solo dopo esame, da parte del Municipio, della citata intesa (lett. c). L’art. 22 NAPR di _ in vigore dal 24 marzo 1992 continua a prevedere in simili casi l’accordo del proprietario confinante, che si impegna a costruire in contiguità o ad assumere l’intera distanza tra gli edifici, accordo che si ritiene concluso con la firma del piano di situazione annesso alla domanda di costruzione.
2.
Secondo il Pretore le parti, nella stesura della clausola n. 7 dell’ accordo 13 maggio 1992, hanno usato per errore parole inesatte (“Gli eredi fu _ _ si impegnano a non formulare opposizione a eventuali domande di costruzione dei sigg. Sola riguardanti l’ampliamento dei subalterni F e h del fondo _”), sicché occorreva cercare la loro reale volontà. A suo giudizio lo scopo della transazione era quello di appianare le divergenze di vicinato, in particolare di consentire all’attore la costruzione della veranda litigiosa. Tale progetto era noto alle convenute, che avevano ricorso due volte contro la concessione della licenza edilizia e che pertanto sapevano, dopo la decisione del Consiglio di Stato del 22 agosto 1990, che la loro firma era indispensabile per l’approvazione del progetto edilizio. Il primo giudice ne ha così concluso che con la clausola in questione le convenute avevano consentito al rilascio della licenza edilizia. Essendosi rifiutate senza valido motivo di firmare la planimetria, esse dovevano inoltre rifondere all’attore, costretto a rivolgersi a un legale per far valere i suoi diritti, i relativi danni.
3.
Le appellanti sostengono che all’udienza del 13 maggio 1992 le parti si sarebbero espresse correttamente e avrebbero scambiato manifestazioni di volontà reciproche e concordanti, onde l’inutilità di interpretare l’accordo. La clausola n. 7, in specie, prevedeva solo la rinuncia delle convenute a opporsi a nuove richieste edilizie, non una rinuncia a diritti di natura civile, nell’ambito dello specifico progetto di trasformazione della terrazza _ “_ ” in veranda, di modo che esse non avrebbero assunto alcun obbligo di sottoscrivere la nota planimetria (doc. C).
a)
Dall’istruttoria è risultato che al momento in cui fu sottoscritto l’accordo l’attore non aveva rinunciato ai suoi progetti edilizi (teste _, verbale del 29 gennaio 1996, pag. 2) e che il 13 maggio 1992, data alla quale si è perfezionata la transazione giudiziaria, la procedura amministrativa relativa alla veranda era terminata da quasi due anni (decisione del Consiglio di Stato del 22 agosto 1990). La clausola n. 7, inserita all’ultimo momento su richiesta dell’attore, non si riferiva alla domanda di costruzione già presentata (teste _, verbale del 23 aprile 1996, pag. 2), tant’è che in occasione delle trattative le parti non hanno discusso il noto progetto edilizio. Anzi, quando l’avvocato _ (allora patrocinatore delle convenute) chiese all’attore se fosse intenzionato a riproporre la medesima domanda edilizia, egli si limitò a rispondere che forse avrebbe studiato altre soluzioni, ma non a breve termine (deposizione _, pag. 2). Del resto la clausola n. 7 si riferisce anche al subalterno
h
(ora
e
) della particella n. _, che non era mai stato toccato dalle precedenti procedure amministrative (atti richiamati), né i subalterni
F
e
h
(ora
B
ed
e
) del fondo compaiono nella planimetria allegata alla transazione giudiziale. Chi ha partecipato alle trattative e alla firma dell’accordo non ha ricordato discussioni su tale punto (deposizioni _ del 29 gennaio 1996, pag. 5, e _, pag. 4), che non sembra dunque aver avuto gran peso ai fini dell’accordo. Per di più le parti non accennarono mai a deroghe, a distanze legali o a questioni simili (interrogatorio formale, ad 8).
b)
Ciò posto, l’istruttoria non consente di ritenere che le parti avessero inteso sospingersi oltre una semplice rinuncia delle convenute a opporsi in caso di nuove domande di costruzione presentate dall’attore. Se alla firma della transazione quest’ultimo reputava – come ora sostiene – che le convenute avessero assunto anche l’obbligo di adempiere le formalità necessarie per consentire la costruzione della veranda, mal si comprende perché, visti gli art. 22 NAPR e 2.8 vNAPR, egli non abbia chiesto loro di firmare anche la planimetria in vista della terza domanda di costruzione. Invece il 23 aprile 1993 egli ha chiesto all’Ufficio tecnico comunale – per il tramite dello studio di _ _ _ di _– di “ripristinare la licenza edilizia” già concessa il 27 marzo 1990, limitandosi ad affermare che le proprietarie confinanti si erano impegnate a non presentare opposizioni (doc. G). Ai solleciti dell’Ufficio tecnico comunale, che il 28 maggio 1993 ribadiva l’esigenza di un’intesa con il proprietario confinante (doc. H), l’attore ha risposto il 9 settembre 1993 rinviando all’accordo sottoscritto il 13 maggio 1992, citato anche nella premessa della relazione tecnica annessa alla domanda di costruzione (doc. I, pag. 1 dell’incarto richiamato). Solo dopo che l’Ufficio tecnico comunale ha comunicato il 15 settembre 1993 di esigere il rispetto dell’art. 22 NAPR (doc. L1), l’attore ha chiesto alle convenute di sottoscrivere la planimetria, argomentando che la nota clausola avrebbe implicato anche le formalità necessarie all’ottenimento della licenza (doc. O e R).
c)
Se ne deduce che che il testo della clausola litigiosa riproduce la reale e reciproca volontà delle parti, ciò che esime dall’interpretare la transazione secondo il principio dell’affi-damento (
Gauch/Schluep
, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, vol. I, 6
a
edizione, pag. 52 n. 309 segg.). Le convenute non erano quindi tenute a sottoscrivere la planimetria (doc. A) e non può essere loro rimproverata una violazione degli impegni sottoscritti il 13 maggio 1992. Nelle circostanze descritte l’appello deve essere accolto per quanto concerne l’obbligo di sottoscrivere la planimetria e il versamento di fr. 4’500.– in risarcimento delle spese legali sopportate dall’attore. Risulta quindi superfluo esaminare le altre censure sollevate dalle appellanti sull’interpretazione del contratto.
4.
La reiezione della domanda principale dell’attore impone di esaminare la domanda subordinata. L’attore aveva chiesto infatti, nell’ipotesi in cui fosse stato negato l’obbligo per le convenute di sottoscrivere la planimetria, l’annullamento per errore essenziale dell’accordo 13 maggio 1992, con la conseguente condanna delle convenute a cessare immediatamente l’uso della condotta sotto la particella n. _, l’annullamento del diritto di accesso veicolare stabilito in forma precaria, e il versamento di fr. 7’000.– a titolo di risarcimento per la rimozione della condotta, da compensare con quanto egli dovrebbe restituire alle controparti per l’annullamento del contratto. L’attore ha sostenuto di aver firmato la transazione nell’erroneo convincimento di poter ampliare il suo esercizio pubblico dopo la rinuncia delle convenute a opposizioni contro eventuali domande di costruzione.
L’errore è essenziale segnatamente quando concerne una determinata condizione di fatto, che la parte in errore considerava come un necessario elemento del contratto secondo la buona fede nei rapporti d’affari (art. 24 cpv. 1 n. 4 CO). Non è essenziale invece l’errore che riguarda solo i motivi del contratto (art. 24 cpv. 2 CO). L’errore essenziale va ammesso solo con riserbo e deve prevalere chiaramente sul carattere vincolante del contratto (G
auch/Schluep
, op. cit., pag. 144 pt. 785). Nel caso concreto, anche se si ammettesse l’esistenza di un errore soggettivo alla luce della deposizione _, stando al quale era determinante per l’attore il fatto di poter costruire la veranda (pag. 2), farebbe comunque difetto il carattere oggettivo dell’errore. Come si è visto (consid. 3), infatti, dall’istruttoria non risulta che l’edificabilità della nota veranda fosse stata considerata dalle parti nell’ambito delle trattative, tanto meno alla stregua di un elemento necessario del contratto secondo la buona fede nei rapporti d’affari. La petizione deve pertanto essere respinta anche per quel che concerne le domande subordinate.
5.
Il Pretore ha parzialmente accolto la riconvenzione delle convenute facendo obbligo all’attore di porre un cartello di divieto di stazionamento sui posteggi tracciati davanti all’entrata dell’auto-lavaggio (sul subalterno
C
del fondo _, doc. A), tra le ore 8.00 e le 18.00, reputando tale soluzione tenere adeguato conto degli interessi di entrambe le parti. Il divieto permetterebbe all’inquilino delle convenute, infatti, di tenere libero l’accesso all’autolavaggio e all’attore di sfruttare razionalmente il posteggio dietro l’esercizio pubblico. Il primo giudice ha per contro ritenuto sproporzionata la proposta delle attrici riconvenzionali volta a cancellare i posteggi litigiosi e a segnare con linee e croci gialle il divieto di parcheggio, poiché secondo la clausola n. 6 del noto accordo l’accesso al locale autolavaggio doveva essere solo saltuario.
Le appellanti si dolgono del fatto che il Pretore avrebbe “liquida-to” le loro domande riconvenzionali in 10 righe. Ribadiscono inoltre che solo la condanna dell’attore a cancellare i due posteggi tracciati davanti alla porta che conduce al lavaggio potrà garantire l’accesso al locale secondo la clausola n. 6 dell’accor-do. Secondo le convenute l’esercizio limitato menzionato nella transazione si riferirebbe alla servitù d’accesso al magazzino, non all’autolavaggio, e soggiungono che la posa di cartelli di divieto di posteggio durante le ore lavorative, come ordinato dal Pretore, non avrebbe alcun effetto concreto.
a)
La condizione dell’”uso minore possibile” della porta d’ac-cesso posta sul subalterno
C
della particella n. _si riferisce con ogni verosimiglianza all’accesso al magazzino e non all’autolavaggio (deposizione _ del 29 gennaio 1996, pag. 5). Ciò non giova tuttavia alle appellanti. Per quanto risulta dall’istruttoria l’attore si è infatti impegnato a consentire l’accesso al locale lavaggio almeno durante le ore di lavoro (deposizione _, loc. cit.), ma visto l’uso relativamente limitato del locale le parti si erano accordate nel senso che in caso di necessità, ove l’accesso al lavaggio fosse stato ostruito da auto posteggiate davanti al portone, l’inquilino delle convenute avrebbe chiesto all’attore di far spostare i veicoli (teste _, verbale del 29 gennaio 1996, pag. 2). In siffatte circostanze l’apprezzamento del Pretore, che ha imposto all’attore di apporre i cartelli di divieto di posteggio nelle ore lavorative ma ha respinto le altre domande riconvenzionali, sfugge alla critica.
b)
Le appellanti, confrontate a una motivazione del Pretore sulle loro domande riconvenzionali invero succinta ma completa, non spiegano in alcun modo per quali motivi dovrebbe essere imposto all’attore di tracciare croci di divieto di posteggio davanti alla porta dell’autolavaggio (domanda n. 2.3) e di astenersi da ogni impedimento all’esercizio regolare del passo (domanda n. 2.3) con la comminatoria dell’art. 292 CP (domanda n. 2.4). L’appello, carente di motivazione al riguardo, è di conseguenza irricevibile su tali punti (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC con rinvio al cpv. 5). Parimenti irricevibile è la richiesta di risarcimento del danno, già respinta dal Pretore. Le appellanti non hanno infatti indicato l’importo richiesto. In caso di litigi pecuniari l’appellante non può tuttavia limitarsi a conclusioni indeterminate (“la somma di fr. ....”, come in concreto: domanda n. 2.6) ma deve cifrare le sue pretese (Rep. 1993 227 con riferimenti). Il gravame si rivela quindi inammissibile anche al riguardo (art. 309 cpv. 2 lett. e CPC).
6.
Gli oneri processuali seguono la reciproca soccombenza (art. 148 cpv. 2 CPC). Le appellanti hanno ottenuto soddisfazione per quanto concerne l’azione principale, ma soccombono sulla riconvenzione, nella limitata misura in cui il loro gravame è risultato ricevibile. Si giustifica pertanto di suddividere a metà gli oneri processuali di appello e di compensare le ripetibili. Visto l’esito del gravame, si impone di modificare il giudizio pretorile sulla ripartizione degli oneri processuali. Al riguardo il primo giudice ha caricato alle parti i costi processuali senza fare distinzioni fra provvedimenti cautelari, azione principale e azione riconvenzionale. Le appellanti rivendicano esplicitamente ripetibili per la procedura cautelare da loro avviata il 25 ottobre 1994, ma non cifrano la pretesa né sostengono che tale posta sia stata trascurata dal Pretore nella determinazione complessiva delle tasse e delle spese. Ora, nella fissazione degli oneri processuali – e del loro riparto – il Pretore dispone di ampia latitudine e la sua valutazione è censurabile solo per eccesso o abuso del potere di apprezzamento (I CCA, sentenza del 1° febbraio 1992 nella causa A. c. I., consid. 3, e del 18 aprile 1995 nella causa GMS c. T. e B., consid. 8). Le appellanti non danno alcuna indicazione per la suddivisione dei costi tra procedure provvisionali, azione principale e riconvenzionale, sicché occorre stimare l’incidenza delle rispettive domande. Se si considera l’importanza delle reciproche domande e l’impegno richiesto per le discussioni cautelari e per l’istruttoria, appare equo suddividere gli oneri processuali a metà tra azione principale e riconvenzione, quest’ultima comprendendo anche le misure provvisionali che per altro si identificavano, in sostanza, con le domande di merito proposte in via riconvenzionale dalle convenute. Considerata la reciproca soccombenza, l’attore essendosi visto respingere la petizione e le convenute accogliere la riconvenzione solo in misura limitata, sia nel merito che nelle procedure provvisionali, si giustifica di ripartire i costi processuali di prima sede in ragione di 3/5 a carico dell’attore e di 2/5 a carico delle convenute, con vincolo di solidarietà. L’attore dovrà inoltre versare alle convenute un’indennità di fr. 600.– per ripetibili ridotte, comprensiva anche dei maggiori costi dovuti all’assenza ingiustificata dell’attore all’udienza preliminare del 31 ottobre 1995.