Decision ID: c3b93a92-2575-58f7-99f6-2bf6c76b821b
Year: 2007
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_002
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

ritenuto
in fatto:
A.
AO 1, Z_, ha concesso in locazione a AP 1 un appartamento di quattro locali al settimo piano di Via S_ a C_ con contratto del 1° ottobre 1989, successivo a un precedente contratto del 7 dicembre 1963 (doc. A, inc. UC), con un canone di fr. 458.- mensili oltre fr. 80.- di acconto riscalda-mento/acqua calda. La conduttrice ha segnalato alla locatrice la presenza di sostanze tossiche nocive alla salute nell’apparta-mento locato dal dicembre 2000 e dall’aprile 2002 ha depositato la pigione presso l’Ufficio di conciliazione (UC) di C_. Con istanza 30 aprile 2002 ha presentato a quest’ultima autorità una domanda di riduzione della pigione alla metà dal mese di dicembre 2000, di condanna della locatrice al risarcimento delle spese di accertamento in fr. 4'945.- e la liberazione in suo favore dei canoni di locazione depositati. L’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di C_ ha respinto con decisione 29 agosto 2003 le domande della conduttrice e ha disposto la libe-razione delle pigioni depositate in favore della locatrice (doc. A).
B.
AP 1 si è rivolta alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio-Sud con istanza 1° ottobre 2003, chiedendo la riduzione del canone di locazione al 50% dal mese di dicembre 2000, la restituzione di metà della pigione alla conduttrice e la condanna della convenuta all’eliminazione del difetto riscontrato nei locali e al pagamento di fr. 4'945.- a titolo di risarcimento del danno. All’udienza del 3 dicembre, indetta per la discussione, l’istante ha confermato le proprie domande, alle quali si è opposta la convenuta. Quest’ultima ha postulato a titolo di misura cautelare lo sblocco immediato delle pigioni depositate presso l’Ufficio di conciliazione in materia di locazione, domanda alla quale si è opposta l’istante. Statuendo l’11 dicembre 2003 sulla domanda cautelare, il Segretario assessore della Pretura ha ordinato la liberazione in favore della locatrice di metà delle pigioni depositate e ha fatto ordine alla conduttrice di versare metà della pigione alla locatrice e di depositare l’altra metà all’UC. Esperita l’istruttoria, le parti sono comparse al dibattimento finale del 3 agosto 2005, dove hanno confermato le rispettive domande di giudizio.
C.
Con sentenza 14 ottobre 2005 il Segretario assessore ha respinto l’istanza 1° ottobre 2003, ha disposto l’integrale liberazione delle pigioni depositate presso l’UC in favore della locatrice e ha posto a carico dell’istante la tassa di giustizia di fr. 200.-, con l’obbligo di rifondere alla controparte fr. 1'200.- per ripetibili.
D.
AP 1 è insorta contro il giudizio di prima sede con un appello del 26 ottobre 2005, nel quale chiede che in riforma della sentenza impugnata la sua istanza sia integralmente accolta, con protesta di spese e ripetibili. Nelle proprie osservazioni del 21 novembre 2005 la convenuta propone la reiezione dell’appello, anch’essa con protesta di spese e ripetibili.
e considerando

in diritto:
1.
L’appello è tempestivo ed è ricevibile dal profilo del valore litigioso, che ammonta a fr. 20'816.- (canone di locazione mensile di fr. 538.- diviso due per 59 mesi, oltre a fr. 4'945.-).
2.
Nella fattispecie il Segretario assessore ha respinto l’istanza della conduttrice, ritenendo non sufficientemente provata l’esistenza di un difetto oggettivo dell’ente locato. Egli ha rilevato che gli inconvenienti lamentati dall’istante, consistenti in esalazioni irritanti per la pelle e gli occhi, fonte di bruciori agli occhi e ai piedi e fastidi alla gola, non erano stati accertati dalla perizia giudiziaria. Il perito giudiziario ing. G_ non ha riscontrato nell’appartamento dell’istante odori provenienti dai residui del ventilatore, né di idrocarburi né di altro (delucidazione e completazione referto peritale del 21 dicembre 2004, pag. 5) né spostamenti d’aria anomali all’interno dell’appartamento, né fuoriuscite di sostanze gassose o di altro genere dagli impianti di ventilazione delle cucine e da quello del riscaldamento (perizia del 23 settembre 2004, pag. 5) e ha escluso un collegamento tra i liquami del cassonetto di raccolta dei rifiuti, i pozzetti, il locale lavanderia e i disagi lamentati dalla conduttrice. L’esperto ha ritenuto che le concentrazioni di profumo di limone rilevate dal consulente di parte nell’appartamento dell’istante sarebbero dovute a prodotti di pulizia o detersivi, in ogni modo in concentrazioni senza pericolo tossicologico e non pericolose per la salute delle persone (referto peritale del 23 settembre 2004, pag. 9). Il Pretore ha inoltre ritenuto che nemmeno i rapporti del consulente di parte dell’istante consentivano di ritenere provata l’esistenza di esalazioni tossiche di qualsiasi genere. Da qui la reiezione dell’istanza e la liberazione delle pigioni depositate in favore della locatrice.
3.
L’istante rimprovera in sostanza al primo giudice di aver statuito fondandosi solo sulle risultanze della perizia giudiziaria, viziata dalle manomissioni apportate dalla locatrice in corso di istruttoria all’oggetto locato, senza aver considerato le numerose testimonianze e le consulenze di parte dalle quali emerge in modo palese l’esistenza di sostanze nocive, di disfunzioni agli impianti peritati e il nesso di causalità tra le immissioni tossiche e i disturbi da lei presentati, avvertiti anche da terzi e che devono essere considerati difetti ai sensi dell’art. 259a CO. In particolare, prosegue l’appellante, non è possibile banalizzare “il profumo di limone”, che è in realtà un gas irritante atto a provocare neuriti e avvelenamenti, come attestato dai documenti da lei versati agli atti. L’istante ribadisce dunque le richieste di riduzione della pigione nella misura della metà e la rifusione dell’importo di fr. 4'945.- per le spese di accertamento dei difetti.
4.
In base all'art. 259d CO, se un difetto pregiudica o diminuisce l'idoneità della cosa all'uso cui è destinata, il conduttore può pretendere una riduzione proporzionale del corrispettivo a partire dal momento in cui il locatore ha avuto conoscenza del difetto fino all'eliminazione del medesimo (
Lachat/ Micheli
,
Le nouveau droit du bail, 2
a
ed., Losanna 1992, p. 121;
Zihlmann
, Das Mietrecht, 2
a
ed., Zurigo 1995, p. 76;
II CCA
26 gennaio 1995 in re O./M.). Scopo della normativa è di far sì che il conduttore abbia a versare al locatore una pigione adeguata al fatto che l'ente locato presenta un difetto che ne impedisce o comunque ne pregiudica un uso ottimale: la riduzione del corrispettivo viene effettuata secondo i criteri sviluppati dalla dottrina e dalla giurisprudenza in margine all'azione estimatoria del contratto di compravendita (
SVIT,
Schweizerisches Mietrecht, 2
a
ed., N. 17 ad art. 259d CO;
Züst
, Die Mängelrechte des Mieters von Wohn- und Geschäftsräumen, Berna-Stoccarda-Vienna 1992, p. 187 e segg.;
IICCA
23 aprile 1996 in re T. lc./S. SA, 23
agosto 1996 in re C./G.). L'onere della prova circa l'esistenza di un difetto e l'adempimento degli ulteriori presupposti per una riduzione del canone di locazione incombe al conduttore (
Higi
, Zürcher Kommentar, N. 20 ad art. 259d CO;
SVIT
, op. cit., N. 26 ad art. 259d CO;
IICCA
15 gennaio 1997 in re R. SA/D. AG, 25 aprile 1997 in re D./P. e lc., 7 dicembre 2001 in re S./I. SA).
5.
Il rimprovero mosso dall’appellante al primo giudice per aver seguito solo l’opinione del perito giudiziario cade nel vuoto già per il fatto che il Segretario assessore ha meticolosamente analizzato nella propria sentenza tutti gli elementi istruttori e si è fondato anche sui documenti prodotti dall’istante e sulle deposizioni dei testimoni (cfr. in particolare consid. 7, 8). L’appellante sostiene che al momento della perizia giudiziaria le condizioni dei luoghi erano diverse da quelle esistenti al momento in cui essa ha segnalato alla locatrice i disagi da lei riscontrati nell’appartamento, in particolare per l’agire della convenuta, che ha fatto eseguire interventi e manomissioni agli impianti, ancora un giorno prima dell’ultimo sopralluogo eseguito dal perito giudiziario. Inoltre, lamenta l’appellante, il perito non ha effettuato controlli dell’impianto di riscaldamento e del pozzetto di scarico fuori uso per poter escludere possibili collegamenti abusivi o irregolari. Le risultanze della perizia giudiziaria non possono quindi essere seguite acriticamente, senza tenere conto di tutte le altre risultanze istruttorie, che hanno dimostrato l’esistenza nell’appartamento dell’istante di “sostanze altamente tossiche e tali da incidere sulla salute delle persone”. L’istante ribadisce di aver provato l’esistenza di composti chimici nocivi per la salute nel suo appartamento grazie alle constatazioni eseguite dall’agenzia di investigazioni _ (doc. M) e alle perizie di parte elaborate dalla B_ (doc. L) e dalla G_ SA (doc. S1, T, U e V), corroborate dalle deposizioni testimoniali di chi ha avvertito nel suo appartamento i bruciori e le irritazioni, di cui cita nel lungo appello stralci selezionati. Se non che, un’analisi dell’istruttoria nel suo insieme porta a concludere che l’istante non ha provato, come le incombeva, l’esistenza di un difetto della cosa locata di cui sarebbe responsabile la convenuta.
6.
I documenti allestiti su incarico della conduttrice hanno invero dimostrato l’esistenza nell’appartamento occupato da lei e dalla figlia di determinate sostanze organiche come isopropanolo, idrocarburi medio-leggeri e xileni (doc. S, L, I; deposizione Giulio Pravettoni, 25 novembre 2004), ma non che le concentrazioni riscontrate potevano essere dannose per la salute (doc. C; perizia giudiziaria pag. 8). La B_ ha rilevato una concentrazione di sostanze organiche utilizzate nei prodotti detergenti e in un primo tempo ha suggerito di verificare la composizione dei prodotti di pulizia usati nell’appartamento (doc. L). In un successivo rapporto la Bau- und Umweltchemie ha stabilito la presenza di aldeidi (in sostanza profumo di limone), ritenuti improbabili come causa di danni alla salute e ha accennato a problemi di allergia (doc. I). Infine il consulente di parte ha riferito il 21 luglio 2003 che visti i parametri constatati, diminuiti rispetto ai primi rilevamenti, non vi era necessità di intervenire dal punto di vista tossicologico, rinnovando l’invito a verificare i prodotti cosmetici, di pulizia e di disinfezione usati nell’economia domestica (doc. C). L’investigatore privato G_, consultato dall’istante, ha riferito di diversi sopralluoghi nell’appartamento di quest’ultima: in un’occasione non ha rilevato alcuna sensazione di bruciore, in un’altra ha avvertito una sensazione di “pizzicore” in bocca e una leggera nausea e in un’altra ancora non ha avvertito alcun sintomo a livello fisico, mentre l’apparecchio acquistato dall’istante per verificare la presenza di sostanze gassose attestava la presenza di gas in un locale (doc. M). L’esperto incaricato dall’Ufficio di conciliazione, ing. F_, ha indicato nella sua perizia del 15 gennaio 2003 che i problemi lamentati dall’istante non erano dovuti né all’impianto di ventilazione delle cucine né alla ventilazione sanitaria (sistema di evacuazione delle acque luride) della casa e che non vi è più alcun collegamento diretto tra la lavanderia e gli appartamenti (fascicolo UC, richiamato I). I numerosi testimoni sentiti nel corso dell’istruttoria, sia davanti all’Ufficio di conciliazione sia davanti alla Pretura, hanno riferito situazione diverse: alcuni non hanno avvertito alcun sintomo (deposizione Fr_, UC 20 gennaio 2003, A_, verbale 28 gennaio 2004), altri hanno avvertito una volta un leggero capogiro con irritazione alla gola, e altre volte nulla (deposizione L_, UC 20 gennaio 2003), l’investigatore G_ ha constatato irritazione alla pelle, bruciori agli occhi e fastidi alla gola (verbale 28 gennaio 2004) mentre il medico delegato del Comune di C_ ha ritenuto l’appartamento abitabile dal punto di vista sanitario e medico (deposizione dr. N_, UC 20 gennaio 2003). Gli altri abitanti dello stabile non hanno mai lamentato i sintomi segnalati dall’istante (deposizione A_, 28 gennaio 2004), il cui appartamento è al settimo piano, ben lontano quindi sia dalla lavanderia sia dal locale in cui si trova l’impianto di riscaldamento.
7.
In conclusione, l’istante non ha potuto provare l’esistenza di un difetto dell’appartamento locato, né prima né dopo l’esecuzione della perizia giudiziaria, e a giusta ragione il primo giudice ha respinto la sua domanda di riduzione della pigione e di rifusione delle spese di accertamento del difetto in fr. 4'945.-. In questa sede l’istante ribadisce la richiesta di rimborso delle spese, sostenendo che sarebbe arbitrario lasciarle a suo carico, poiché in seguito alla sua segnalazione la convenuta ha fatto eseguire diversi e importanti lavori nello stabile. A torto. La circostanza che la convenuta, confrontata con la segnalazione dell’istante, ha dato prova di impegno e collaborazione nella ricerca delle possibili cause dei disagi riscontrati da quest’ultima e ha fatto eseguire a proprie spese accertamenti e lavori di manutenzione nell’ente locato non basta per porre a suo carico anche le spese affrontate di propria iniziativa dalla conduttrice per provare il difetto, rivelatosi poi inesistente. L’appello, infondato in ogni suo punto, deve dunque essere respinto.
8.
Gli oneri processuali seguono l’integrale soccombenza dell’appellante, che rifonderà alla controparte un’adeguata indennità per ripetibili.