Decision ID: 113813fa-8e74-5a11-b5c2-8b47ab186930
Year: 2001
Language: it
Court: TI_TCA
Chamber: TI_TCA_001
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: public_law

ritenuto,
in fatto
A. Il 17 luglio 1999 _ ed _ hanno chiesto al municipio di _ il permesso di costruire uno stabile d'appartamenti in località "_" (zona R3), su un terreno (part. n. _ e _ RF) in leggero pendio, di proprietà di _ e _. L'edificio è lungo 26 m, largo 14.20 ed alto m 8.11 verso monte, rispettivamente m 10.00 verso valle. Esso si articola su cinque livelli, quattro dei quali abitabili, ed è dotato di un tetto a sezione arcuata asimmetrica. L'accesso era previsto da monte, attraverso una strada che scende lungo il confine N della part. n. _ RF.
Alla domanda si sono opposti _ e _, _ e _, nonché _ e _, comproprietari di fondi (part. n. _, _ e _ RF), situati sul lato opposto della strada comunale, larga m 4, che passa a monte del fondo dedotto in edificazione. Gli opponenti hanno contestato l'intervento dal profilo degli indici, dell'inserimento estetico, delle altezze, dell'adeguatezza dell'accesso veicolare, dell'area di svago e delle distanze da confine e di quella dal bosco che copre la vicina part. n. _ RF.
Raccolto il preavviso favorevole del Dipartimento del territorio, il 17 settembre 1999 il municipio ha rilasciato la licenza richiesta, subordinandola ad alcune condizioni volte a rimuovere le opposizioni sollevate dai vicini in relazione all'area di svago, alla distanza dal confine verso la part. n. _ RF ed alla distanza dal bosco, per la quale è stata concessa in deroga una riduzione a m 8.
B. Contro questa licenza gli opponenti sono insorti davanti al Consiglio di Stato, contestandola dal profilo formale (firma dei proprietari del fondo), delle normative di zona applicabili, dell'estetica (inserimento nel quadro del paesaggio), dell'altezza dell'edificio (computo di un vecchio colmataggio), delle distanze dal bosco e dal confine verso la part. n. _, del calcolo degli indici (trasferimento di quantità edificatorie da altri fondi), dell'area di svago e della sufficienza dell'accesso.
C. Nelle more del procedimento di ricorso, gli istanti in licenza hanno inoltrato al municipio una domanda di variante, che ridefiniva l'area di svago e spostava l'accesso all'immobile sul lato a valle del fondo.
I vicini hanno avversato anche questa domanda per motivi che non occorre qui illustrare.
Con decisione 20 settembre 2000 il municipio ha rilasciato la licenza in variante. Gli opponenti hanno impugnato anche questo provvedimento davanti al Consiglio di Stato.
D. Accertata in via peritale l'entità del colmataggio eseguito anni orsono, il 6 febbraio 2001 il Consiglio di Stato ha parzialmente accolto ai sensi dei considerandi i ricorsi inoltrati contro la licenza edilizia 17 settembre 1999, respingendo invece i gravami interposti contro la variante 20 settembre 2000.
La prima licenza è stata in sostanza confermata alla condizione che l'immobile rispetti la distanza di 10 m dal bosco, che prima dell'inizio dei lavori sia iscritta a carico del fondo vicino una servitù di maggior distanza dal confine e che l'edificazione abbia luogo sulla base della variante.
Evase le censure formali, il Consiglio di Stato ha ritenuto che il fondo fosse incluso nella zona R3, che l'estetica della costruzione non prestasse il fianco a critiche, che l'immobile rientrasse nei limiti d'altezza fissati dalle NAPR, computabili a partire dall'attuale livello del terreno, che parimenti rispettati fossero gli indici di occupazione e di sfruttamento e che l'area di svago e la strada d'accesso, previste dalla variante, fossero conformi al diritto.
Il Governo ha unicamente ritenuto che non fossero date le premesse per la concessione di una deroga alla distanza minima dal bosco e che la minor distanza dal confine verso la part. n. _ RF dovesse essere abbinata ad una servitù gravante il fondo vicino e volta ad assicurare la distanza tra edifici.
E. Contro il predetto giudizio governativo i vicini opponenti insorgono davanti al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendo, in via principale, che la licenza sia annullata assieme alle decisioni che la confermano, rispettivamente, in via subordinata, che la licenza sia assoggettata alla condizione di presentare un progetto rielaborato in base alle NAPR.
Premesse alcune critiche di carattere generale, i ricorrenti ripropongono anzitutto le censure estetiche sollevate invano in prima istanza, chiedendo che l'impatto estetico sia valutato in relazione alla situazione concreta dei luoghi.
Con riferimento all'altezza dell'immobile, i ricorrenti insistono ad affermare che, anni orsono, il fondo è stato oggetto di un importante riempimento abusivo che ha comportato un innalzamento di parecchi metri del livello del terreno. Le risultanze degli accertamenti peritali sarebbero inconcludenti ed inaffidabili.
Censurabili sarebbero pure le deduzioni operate dal Consiglio di Stato in relazione alla distanza dal bosco. La maggior distanza imposta a titolo di condizione della licenza esigerebbe una rielaborazione dell'intero progetto.
Nemmeno la distanza dal confine sarebbe conforme al diritto.
Anzitutto andrebbe determinata per rapporto alla strada prevista sulla part. n. _ RF. Inoltre non terrebbe conto della licenza 21 marzo 2000 rilasciata dal municipio per edificare la part. n. _ RF a soli m 5.40 dall'angolo SW della controversa costruzione.
In relazione all'indice di occupazione i ricorrenti ritengono inammissibile il modico sorpasso tollerato dal Consiglio di Stato. I calcoli, allegano, andrebbero comunque rielaborati in funzione della riduzione imposta dal giudizio impugnato al fine di rispettare la distanza di 10 m dal bosco. Dalla superficie edificabile andrebbe inoltre dedotta la superficie della strada.
Analoghe considerazioni vengono sviluppate per quel che concerne l'indice di sfruttamento.
Lesiva del diritto sarebbe anche l'area di svago, a diretto contatto con il bosco, invece che alla distanza prescritta dalla legislazione forestale.
L'accesso, concludono i ricorrenti, andrebbe infine contemplato dai piani che gli istanti in licenza dovrebbero comunque rielaborare.
F. All'accoglimento del ricorso si oppongono il Consiglio di Stato, che non formula osservazioni, ed il municipio di Tesserete, che al pari dei beneficiari della licenza contesta dettagliatamente le tesi degli insorgenti.
G. Su richiesta del municipio, intenzionato a realizzarvi un posteggio, l'8 maggio 2001 il Consiglio di Stato ha accertato il limite del bosco che ricopre la part. n. _ RF. La decisione, inviata da questo tribunale ai ricorrenti, non è stata impugnata.
Analogamente sollecitati da questo tribunale, i resistenti hanno prodotto un calcolo aggiornato degli indici, delle cui risultanze si dirà nei seguenti considerandi.
In sede di sopralluogo, si è proceduto, alla presenza delle parti, ad escavare una piccola trincea nel terreno ad una distanza di circa 3 m verso valle dalla modina dell'angolo SW dello stabile in oggetto. Il sondaggio ha permesso di costatare la presenza di uno strato di una ventina di centimetri di terra da riporto, depositato in epoca imprecisata, ma comunque relativamente remota, sull'humus originario.
Considerato,

in diritto
1. 1.1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo discende dall'art. 21 LE. La legittimazione attiva dei ricorrenti, proprietari di fondi situati nelle immediate vicinanze del fondo dedotto in edificazione e già opponenti, è certa.
Il ricorso, tempestivo, è dunque ricevibile in ordine.
1.2. Il giudizio può essere reso sulla base degli atti, integrati dal calcolo aggiornato degli indici, prodotto dai resistenti, dalle risultanze del sopralluogo esperito da questo tribunale e dall'accertamento formale del limite del bosco che ricopre la part. _ RF, operato dal Consiglio di Stato su domanda del municipio successivamente al giudizio qui impugnato.
2. Estetica
2.1. Giusta l'art. 8 NAPR di _,
"tutte le costruzioni devono essere integrate nel paesaggio in ossequio ai principi pianificatori prescritti dall'art. 3 LPT"
.
In linea di massima, una costruzione si integra nel paesaggio se la sua ubicazione, le sue dimensioni e le sue caratteristiche architettoniche non ne pregiudicano gli equilibri.
La norma riserva all'autorità decidente un margine d'apprezzamento relativamente ampio, il cui esercizio può essere censurato da parte delle autorità di ricorso unicamente nella misura in cui vi siano ravvisabili gli estremi di una violazione del diritto sotto il profilo dell'abuso di potere.
2.2. In concreto, la valutazione aperta dal municipio in ordine all'armonioso inserimento della controversa costruzione nel quadro paesaggistico che le fa da cornice resiste ampiamente alle generiche censure sollevate dai ricorrenti.
Considerata la situazione dei luoghi e del fondo, facente parte di un compartimento territoriale relativamente chiuso e sottratto alla vista da lontano, nonché la configurazione architettonica della costruzione avversata, caratterizzata da forme del tutto tradizionali, non sussistono valide ragioni per tacciare di inadeguatezza la valutazione estetica operata dal municipio. Essa procede invero da un ragionevole esercizio del potere d'apprezzamento conferito dall'art. 8 NAPR all'autorità comunale, si fonda su considerazioni pertinenti, pondera in modo corretto i fattori di giudizio determinanti e perviene ad un risultato del tutto sostenibile. L'insolita forma del tetto, a sezione arcuata asimmetrica, non visibile lateralmente, non permette di giungere a diversa conclusione. Né la volumetria dell'immobile è tale da suffragare le tesi dei ricorrenti. Sebbene superiore a quella delle anodine casette che lo circondano, essa non altera in misura intollerabile gli equilibri del paesaggio. Sfugge quindi alle generiche censure riproposte dai ricorrenti in questa sede.
3. Altezza
3.1. L'art. 51 cifra 3 NAPR di _, disciplinante l'edificazione nella zona R3, fissa a m 10.00 l'altezza massima degli edifici (lett. b) e a m 12.00 quella dei colmi (lett. d).
Per il fondo _, dal quale è stata scorporata la part. _, la norma in questione stabilisce tuttavia che
"l'altezza dei fabbricati verso il fronte a monte (parallelo con le strade di servizio) non potrà superare quanto previsto per la zona R2"
. Essa, soggiunge la norma,
"sarà misurata dal campo stradale esistente"
.
Per le facciate rivolte verso monte degli edifici costruiti su questo fondo fa quindi stato l'altezza massima di m 7.50, fissata dall'art. 52 cpv. 3 lett. c per la zona R2.
3.2. Secondo l'art. 40 cpv. 1 LE, l'altezza di un edificio è misurata dal terreno sistemato al punto più alto del filo superiore del cornicione di gronda. Il terreno può essere sistemato mediante formazione di terrapieni la cui altezza viene aggiunta a quella dell'edificio sovrastante soltanto nella misura in cui supera il limite di m 1.50 ad una distanza di 3 m dal filo della facciata (art. 41 LE).
Per terreno naturale si intende in genere il terreno che non è mai stato oggetto di interventi edilizi volti a modificarne l'assetto originario mediante colmataggi ed escavazioni. Ripiene e sbancamenti possono comunque perdere con il trascorrere del tempo il carattere di sistemazione artificiale. In questi casi, benché modificato, l'assetto del suolo torna ad assumere le connotazioni del terreno naturale. Determinante ai fini della distinzione tra terreno naturale e terreno sistemato non è tanto lo scopo della modifica attuata, quanto piuttosto il suo grado d'integrazione nel contesto del terreno circostante: sistemazioni che si scostano in modo abnorme dall'andamento del terreno circostante sono da considerare come tali anche dopo molti anni, mentre alterazioni che rimodellano il suolo, inserendosi in modo armonioso nel quadro topologico circostante possono essere assimilate al terreno naturale anche in un lasso di tempo relativamente breve (RDAT 1996 I n. 38).
3.3. Nell'evenienza concreta, l'altezza della facciata rivolta verso monte del controverso edificio rientra nei limiti d'altezza prescritti dall'art. 51 e 52 cifra 3 lett. c NAPR. Misurata a partire dalla strada retrostante essa è infatti di m 7.50.
Ai fini della determinazione dell'altezza del colmo del tetto e di quella della facciata a valle (W) fa invece stato il livello del terreno che il progetto prevede di sistemare mediante formazione di un terrapieno alto m 1.50 ad una distanza di 3 m dal filo della facciata.
I ricorrenti contestano che l'attuale livello del terreno possa essere considerato alla stregua del terreno naturale. A loro avviso occorrerebbe tener conto di un consistente innalzamento che sarebbe stato effettuato all'inizio degli anni '80. La tesi va respinta.
I sondaggi effettuati in corrispondenza della facciata W dal perito incaricato dal Consiglio di Stato dimostrano invero che il terreno naturale originario è stato modificato in misura minima, con un riempimento alto appena una ventina di centimetri, che ne rimodella impercettibilmente la morfologia. La verifica, operata da questo tribunale in sede di sopralluogo, ad una distanza di circa 3 m dall'angolo SW dell'edificio ha confermato l'attendibilità dei rilievi peritali. È vero che la sistemazione diventa più importante nella parte SW del fondo, non toccata dalla controversa edificazione, ma questa circostanza non impedisce di considerare come naturale il terreno su cui viene direttamente ad insistere lo stabile. L'impercettibile innalzamento, effettuato parecchi anni orsono, costituisce una modifica trascurabile ai fini della misurazione delle altezze.
Ne discende che l'altezza del colmo (m 12) e quella della facciata W (m 10), misurate a partire dal terreno sistemato, sono conformi al diritto.
4. Distanza dal bosco
4.1. Giusta l'art. 6 LCFo gli edifici e gli impianti devono rispettare una distanza di almeno 10 m dal bosco. Con il consenso dell'autorità cantonale, il municipio può concedere deroghe sino a 6 m.
La distanza va misurata dal limite del bosco formalmente accertato in sede pianificatoria o da parte del Consiglio di Stato su istanza di chi ne è interessato (part. 10 LFo; 4 LCFo). Le disposizioni di diritto comunale che fanno riferimento alla linea ideale che contorna i tronchi degli alberi più esterni sono diventate inapplicabili in quanto superate dal diritto federale che regola esaustivamente la materia.
4.2. In concreto, il Consiglio di Stato ha omesso di provocare un accertamento formale del limite del bosco che ricopre la part. _ RF, confinante con il fondo dedotto in edificazione.
A questa grave lacuna istruttoria ha tuttavia posto rimedio l'accertamento, operato dallo stesso Governo dopo il giudizio qui in esame, che su richiesta del municipio ha stabilito il limite del bosco sul confine tra la part. _ e la part. _ (ris. gov. n. 2213 dell'8 maggio 2001). Non essendo stato contestato, tale accertamento vincola anche le parti del presente procedimento.
Orbene, dalle planimetrie agli atti, emerge che la costruzione in esame verrebbe a sorgere ad una distanza dal bosco leggermente inferiore alla distanza minima di 10 m fissata dall'art. 6 cpv. 2 LCFo. Tale distanza è dedotta mediante misurazione della rappresentazione grafica. La differenza potrebbe quindi anche rientrare nel margine d'imprecisione del disegno.
4.3. Con il giudizio censurato, il Consiglio di Stato ha ritenuto che non fossero date le premesse per la concessione di una deroga.
I resistenti non hanno contestato questa deduzione impugnando la clausola che impone di ridurre le dimensioni dell'immobile in modo da rispettare la distanza minima prescritta.
Non potendo questo tribunale riformare il giudizio impugnato a danno del ricorrente (art. 65 cpv. 4 PAmm), non mette nemmeno conto di esaminare se effettivamente non siano date le premesse per la concessione di una deroga.
4.4. In applicazione del principio di proporzionalità, che vieta di annullare permessi difformi allorché il difetto può essere facilmente emendato mediante l'imposizione di clausole accessorie, il Consiglio di Stato ha ritenuto che l'insufficiente distanza dell'edificio dal bosco potesse essere corretta imponendo di ridurre la lunghezza dell'immobile.
La deduzione merita di essere condivisa. La riduzione di non più di un metro della lunghezza dell'immobile è invero attuabile senza particolari difficoltà. Potendo essere ripartita sulle singole componenti dello stabile in sede di elaborazione dei piani esecutivi, non si giustifica esigere una rielaborazione dei piani allegati alla domanda.
Spetterà all'autorità comunale procedere ad un'accurata verifica dei tracciamenti prima dell'inizio dei lavori (art. 49 cpv. 1 LE).
5. Distanza dal confine
5.1. La distanza dal confine serve essenzialmente ad assicurare il rispetto della distanza tra edifici, suddividendola fra i fondi contermini. A differenza della distanza tra edifici, che è inderogabile, quella dal confine non è sottratta dalla disposizione delle parti. Di principio, i proprietari di fondi contermini possono in effetti accordarsi per ripartire la distanza tra edifici in modo diverso di quello stabilito dalla legge, senza dover procedere a modifiche dei confini. Essendo la distanza tra edifici pari alla somma delle rispettive distanze da confine, l'accordo può essere considerato perfetto già al momento in cui il proprietario di un fondo dichiara di assumere a carico del suo fondo la distanza dal confine mancante al fondo contermine.
5.2. L'art. 51 cpv. 3 lett. e NAPR fissa per la zona R3 una distanza minima di 4 m dal confine (cfr. anche art. 17). L'art. 18 NAPR impone inoltre un supplemento di m 0.50 per ogni metro di lunghezza delle facciate che supera il limite di m 18.
La distanza va misurata nel punto in cui l'edificio più si avvicina al confine, dall'estremità dei corpi sporgenti, escluse le gronde ed i balconi che hanno una sporgenza fino a m 1.10 e non occupano più di un terzo della facciata (art. 41 RLE).
5.3. Il progetto in esame fissa a m 26 la lunghezza della facciata W dell'immobile. Per rispettare la distanza dal bosco, non è escluso che questa misura debba essere ridotta a circa 25 m.
Verso il fondo sottostante (part. _), tuttora inedificato, la costruzione deve quindi rispettare una distanza pari a m 7.50 (m 4 + 7 x 0.50).
Essendo munito di tre balconi, che sporgono per un metro dal filo della facciata, ma complessivamente sono più lunghi di un terzo della lunghezza della facciata, la distanza dal confine va misurata dal filo esterno dei balconi (art. 41 RLE).
Stando ai piani, i balconi si avvicinerebbero sino ad una distanza di m 5.50 dal confine con la part. _ RF.
Ne discende che la licenza può essere accordata solo se la part. _ si fa carico della distanza dal confine mancante (m 2.00). Condizione, questa, che in concreto appare soddisfatta, stante che i proprietari della part. n. _ hanno dato il loro consenso ad assumere a carico del loro fondo la distanza dal confine mancante alla part. _.
Non mette conto di esaminare la legittimità della condizione di iscrivere a RF una servitù di inedificazione, stipulata mediante atto pubblico, imposta dal Consiglio di Stato a titolo di condizione della licenza 17 settembre 1999, poiché i resistenti non hanno sollevato obiezioni al riguardo.
6. Indice di occupazione e di sfruttamento
6.1. L'indice di occupazione è dato del rapporto percentuale fra la superficie edificata e la superficie edificabile del fondo (art. 37 cpv. 2 LE). Quello di sfruttamento è invece costituito dal rapporto fra la superficie utile lorda degli edifici e la superficie edificabile.
La superficie edificabile è la superficie non ancora sfruttata di fondi o parti di fondi nella zona edificabile oggetto dell'istanza di costruzione. Non vengono considerate le superfici viarie aperte al pubblico transito, le strade carrozzabili e pedonali definite dal PR, le zone edificabili destinate a scopi pubblici e previste come tali dal PR, come pure le superfici forestali e i corsi d'acqua (art. 38 cpv. 2 LE).
La superficie edificabile computabile ai fini di un determinato intervento edilizio non deve necessariamente appartenere allo stesso fondo. L'art. 38a LE permette infatti di trasferire quantità edificatorie da un fondo all'altro a condizione che i fondi appartengano alla stessa zona di PR, che siano connessi funzionalmente, che non risulti intralciata la pianificazione e che non siano compromessi l'uso razionale del territorio ed un'edificazione armoniosa (art. 38a LE).
La superficie edificata è la proiezione orizzontale sulla superficie del fondo di tutti gli ingombri degli edifici principali ed accessori.
Dal computo della superficie edificata sono esclusi i cornicioni e le gronde, le pensiline d'ingresso, in quanto non siano chiuse su uno o più lati, le autorimesse interrate sporgenti dal terreno naturale al massimo su un lato e aventi una copertura praticabile ricoperta di vegetazione (art. 38 cpv. 3 LE).
Quale superficie utile lorda (SUL) si considera invece la somma della superficie dei piani sopra e sotto terra, incluse le superfici dei muri e delle pareti nella loro sezione orizzontale. Non vengono computate tutte le superfici utilizzate o non utilizzabili per l'abitazione o il lavoro, quali le cantine, i solai, gli essicatori e le lavanderie delle abitazioni (art. 38 cpv. 1 LE).
6.2. La zona R3 di _ stabilisce un i.o. del 30 % per edifici principali e del 5 % per le costruzioni accessorie (art. 51 cpv. 3 lett. b NAPR). L'indice di sfruttamento è invece di 0.6 (art. 51 cpv. 3 lett. a NAPR).
6.3. La costruzione avversata, stando ai dati aggiornati forniti dai resistenti, occupa una superficie di 382.4 mq.
La superficie edificabile del fondo su cui sorge, esclusi i 51 mq di cui è prevista l'espropriazione, è di 880 mq. Può quindi essere edificata soltanto nella misura di 264 mq. Mediante trasferimenti di quantità edificatorie dai fondi circostanti (part. _, _, _, _, _, _ e _), rettificati sulla base delle considerazioni svolte dal Consiglio di Stato nel giudizio impugnato, la superficie disponibile è stata tuttavia aumentata in modo da permettere un'occupazione di mq 422.90; misura, questa, che supera di oltre 40 mq quella effettivamente occupata.
Il trasferimento di quantità edificatorie, corretto dai resistenti in questa sede, resiste alle critiche dei ricorrenti.
Appartenendo i fondi coinvolti alla stessa zona di utilizzazione (R3) esso risponde infatti al primo dei requisiti posti dall'art. 38a LE. Soddisfatto è pure il requisito della connessione funzionale.
I fondi che hanno messo a disposizione la superficie edificabile mancante sono invero connessi a quello dedotto in edificazione sia dal profilo topografico, in quanto scaturiti da una parcellazione, sia dal profilo funzionale, in quanto serviti da un'unica strada d'accesso.
Il municipio ha altresì ritenuto che il trasferimento non intralci la pianificazione, compromettendo, in particolare, l'uso razionale del territorio ed un'edificazione armoniosa. La valutazione dell'autorità comunale, ancorché opinabile, non viola il diritto, poiché non procede da un esercizio abusivo del potere d'apprezzamento riservatole dall'art. 38a LE. Dal profilo di un uso razionale del territorio e di un'edificazione armoniosa sarebbe forse preferibile distribuire in modo uniforme su tutti i fondi del comparto le quantità edificatorie permesse dai parametri della zona R3, evitando di concentrarle nell'angolo N. Il fatto che questa soluzione possa apparire più corretta non permette tuttavia di considerare insostenibile, ossia lesiva del diritto sotto il profilo dell'abuso di potere, la valutazione operata dal municipio.
6.4. Analoghe considerazioni valgono per quel che concerne l'indice di sfruttamento. La SUL disponibile grazie ai trasferimenti di cui si è appena detto è infatti di mq 1'158.09. Copre quindi abbondantemente quella dell'edificio, che secondo i calcoli aggiornati allestiti dai resistenti, ammonta a mq 1'087.5.
La prospettiva di una trasformazione abusiva del solaio in locali abitabili, paventata dai ricorrenti, non costituisce un'ipotesi remota, che può essere esclusa a priori. Il tetto, a sezione arcuata asimmetrica, potrebbe invero essere realizzato soltanto per metà, permettendo di ricavare nel sottotetto un attico con terrazza, computabile come SUL.
L'edificazione deve tuttavia essere esaminata così come emerge dai piani. Incombe all'autorità comunale il compito di vigilare per prevenire eventuali abusi.
6.5. Giusta l'art. 38 cpv. 2 LE, nella superficie non vengono fra l'altro considerate
“le superfici viarie aperte al pubblico transito”
.
Il concetto di superficie viaria aperta al pubblico transito e quindi esclusa dal computo della superficie edificabile è più restrittivo di quello di
“strada aperta al pubblico”
posto a fondamento dell'art. 1 LCStr (DTF 1.10.86 e STA 29.11.85 in re L.; Scolari, Commentario della LE, II ed., n. 1024). Determinante non è la situazione dell'opera viaria dal profilo del diritto privato, ma la sua funzione dal profilo del diritto pianificatorio (F. Huber, Die Ausnützungsziffer, Zürcher Schriften zum öffentlichen Recht, pag. 76). Non conteggiabili come superfici edificabili sono, in linea di massima, soltanto le superfici delle strade private, che per la loro situazione concreta esplicano una funzione sostanzialmente analoga a quella che verrebbe assolta da un'opera pubblica di urbanizzazione primaria. Sono quindi escluse dal computo della superficie edificabile le superfici delle strade che servono un numero importante di fondi, sono accessibili senza alcuna restrizione ad una cerchia vasta ed indeterminata di persone e sono prese in considerazione dal piano delle zone o dal piano viario analogamente alle strade di servizio (Scolari, op. cit., ad art. 38 LE, n. 1134).
In concreto, la strada di accesso al controverso edificio non può in nessun caso essere assimilata ad un'opera di urbanizzazione primaria. Pur essendo accessibile senza limitazioni di sorta ad una cerchia indeterminata di persone, essa serve un numero limitato di fondi e di unità abitative. Può quindi essere considerata una strada interna ai fondi, computabile come superficie edificabile.
7. Area di svago
7.1. Secondo l'art. 32 NAPR, nelle zone riservate alla residenza con quattro e più appartamenti deve essere prevista una superficie di terreno, convenientemente sistemata, da riservare al gioco dei bambini od area di svago pari ad almeno il 20% della SUL del fondo. Resta riservata al municipio la facoltà di concedere una deroga, contro prelievo di un contributo sostitutivo pari al 25% del costo dell'opera, incluso il valore del terreno, nel caso in cui la formazione di queste aree fosse oggettivamente impossibile.
7.2. Nel caso concreto, la domanda di variante, approvata dal municipio con licenza 20 settembre 2000, prevede di riservare, lungo il confine delle part. _ e _ verso il bosco, una fascia di terreno di 217 mq, larga circa 5 m da destinare allo svago ed al gioco dei bambini.
Il municipio ha ritenuto che questa fascia di terreno rispondesse alle condizioni poste dall'art. 32 NAPR. La valutazione non presta il fianco a critiche di rilievo. La posizione a confine con il bosco, che costituisce il naturale prolungamento dell'area di svago, permette di superare le perplessità che la forma e la morfologia di questo sedime suscitano dal profilo della sua idoneità.
Né la norma in questione, né il progetto prevedono che quest'area sia attrezzata con infrastrutture fisse. L'art. 32 NAPR si limita ad esigere che sia sistemata, ossia che il terreno sia reso praticabile. Condizione questa che per quanto può essere dedotto dai piani appare soddisfatta.
Cadono quindi nel vuoto le contestazioni sollevate dai ricorrenti in relazione alla posa di impianti fissi ad una distanza dal bosco inferiore a quella prescritta.
8. Accesso
Con la variante approvata il 20 settembre 2000 i resistenti hanno spostato l'accesso sul lato a valle dell'immobile, rinunciando implicitamente alla costruzione dell'accesso inizialmente previsto da monte. I ricorrenti non contestano più l'adeguatezza di quest'opera d'urbanizzazione. Chiedono tuttavia che il tribunale ordini l'elaborazione di una nuova domanda di costruzione comprensiva dell'accesso da sud.
La richiesta è ingiustificata, poiché il progetto allegato alla domanda di variante già risponde alle esigenze poste dalla legge a tal proposito.
9. Tasse di giustizia e ripetibili
Il Consiglio di Stato ha posto a carico dei ricorrenti 7/10 della tassa di giustizia (fr. 1'000.-), un'indennità di fr. 300.- a titolo di ripetibili e la totalità delle spese di perizia (fr. 5'326.60).
Considerato che i ricorrenti avevano chiesto l'annullamento della licenza e che hanno ottenuto lo spostamento della strada d'accesso, la suddivisione della tassa di giustizia operata dal Consiglio di Stato è sostanzialmente conforme al rispettivo grado di soccombenza.
Conforme al diritto è pure l'addebito delle spese della perizia allestita per stabilire il livello del terreno. Le risultanze di tale accertamento non hanno infatti giovato alle loro tesi.
La modica indennità per ripetibili è semmai stata commisurata per difetto.
10. In esito alle considerazioni che precedono, il giudizio impugnato, immune - nelle sue conclusioni - da violazioni del diritto, va quindi confermato.
La tassa di giustizia del presente giudizio è posta a carico dei ricorrenti in solido secondo soccombenza.