Decision ID: 22957f15-8004-502f-a2e4-e0ce82c6c03b
Year: 2006
Language: it
Court: TI_TCA
Chamber: TI_TCA_001
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: public_law

ritenuto,
in fatto
A. Il 25 luglio 2005 il ricorrente A_ ha chiesto al municipio di B_ il permesso di ristrutturare uno stabile di sei appartamenti, situato nel centro storico cittadino, sotto la stazione FFS (part. 1171). Il progetto prevede di ricavarvi trenta appartamenti monolocali e di realizzare cinque nuovi stalli per veicoli su un terreno (part. 1166) situato nelle immediate vicinanze, che da molti anni viene utilizzato come parcheggio.
Alla domanda si sono opposti numerosi vicini, fra cui la ricorrente L_, proprietaria di alcuni appartamenti situati ad un centinaio di metri dallo stabile da ristrutturare. Gli opponenti paventavano essenzialmente che i monolocali potessero essere utilizzati come postribolo.
Raccolto il preavviso favorevole del Dipartimento del territorio, il 2 novembre 2005 il municipio ha autorizzato la trasformazione richiesta, ma ha negato la licenza per i posteggi e chiesto il versamento di un contributo sostitutivo di fr. 70'000.- per 7 posteggi mancanti. In pari tempo, ha respinto le opposizioni dei vicini.
Con decisione del giorno seguente l'esecutivo comunale ha inoltre vietato al ricorrente L_ di utilizzare il piazzale esistente sulla part. 1166
al di fuori del fabbisogno risultante dai contenuti delle attività presenti nello stabile principale esistente
sullo stesso fondo.
Contro la licenza è insorta davanti al Consiglio di Stato l'opponente F_. A_ ha invece impugnato la clausola della licenza che gli imponeva il pagamento di un contributo sostitutivo e la decisione che gli vietava di utilizzare la part. 1166 a scopo di posteggio.
B. Con giudizio 9 maggio 2005 il Consiglio di Stato ha confermato la controversa licenza, respingendo sia l'impugnativa contro di essa inoltrata dall'opponente L_, sia il ricorso inoltrato da A_ contro il contributo per posteggi mancanti, impostogli a titolo di condizione.
A mente dell'Esecutivo cantonale il cambiamento delle condizioni di utilizzazione dell'immobile sarebbe pienamente conforme alla funzione residenziale della zona del centro storico. Il timore che i monolocali possano fungere da postribolo non giustificherebbe un diniego del permesso.
Con lo stesso giudizio il Governo ha in seguito annullato il divieto d'uso del parcheggio esistente sulla part. 1166, ritenendolo ingiustificato al cospetto della lunga tolleranza di tale uso dimostrata dall'autorità comunale. Trattandosi di un impianto che non è mai stato formalmente autorizzato, il Consiglio di Stato ha tuttavia rinviato gli atti al municipio affinché richiedesse al ricorrente L_ la presentazione di una domanda di costruzione in sanatoria per tutto il posteggio.
C. Contro il predetto giudizio governativo si aggravano davanti al Tribunale cantonale amministrativo tanto l'opponente L_, quanto il beneficiario della controversa licenza.
La prima ne chiede l'annullamento, riproponendo in questa sede le censure sollevate senza successo in prima istanza.
A_ contesta invece il rinvio degli atti al municipio affinché gli ordini l'inoltro di una domanda di costruzione in sanatoria per il posteggio esistente da anni sulla part. 1166. Chiede inoltre che sia annullato il contributo sostitutivo impostogli per posteggi mancanti.
D. All'accoglimento dei ricorsi si oppone il Consiglio di Stato, che non formula osservazioni.
Ad identica conclusione perviene il municipio, contestando le tesi degli insorgenti con argomenti che per quanto necessario verranno discussi nei seguenti considerandi.
I ricorrenti, dal canto loro, si avversano vicendevolmente.
E. Con la replica, il ricorrente L_ ribadisce che da oltre trent'anni la part. 1166 è utilizzata come posteggio, aperto ad una cerchia indeterminata di utenti. L'esperimento di una procedura di rilascio del permesso in sanatoria sarebbe pertanto ingiustificato.
Il municipio ed i resistenti B_ e F_ sottolineano dal canto loro che il posteggio era utilizzato dalle PTT/FFS e non comprendeva le aree liberate a seguito della demolizione di alcuni manufatti, che verrebbero ora adibite a posteggio a favore dello stabile del ricorrente.
Considerato,

in diritto
1.
1.1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 LE.
1.2. La legittimazione attiva della ricorrente L_ ad impugnare il giudizio che conferma la controversa licenza è certa (art. 43 PAmm). Se fosse effettivamente abilitata anche ad opporsi alla domanda di costruzione è questione di merito.
Il ricorrente A_ è di principio legittimato ad impugnare il giudizio governativo nella misura in cui conferma il contributo sostitutivo impostogli dal municipio per posteggi mancanti. La sua qualità per agire in giudizio va pure ammessa nella misura in cui contesta il rinvio degli atti al municipio affinché gli imponga di presentare una domanda di costruzione in sanatoria per tutti i posteggi esistenti sulla part. 1166. Nella misura in cui sottende l'accertamento dell'inesistenza di un valido titolo che autorizzi i posteggi esistenti, il provvedimento, ancorché di natura incidentale, è invero atto a pregiudicare irrimediabilmente gli interessi dell'insorgente .
1.3. Ferme queste premesse, i ricorsi, tempestivi, sono ricevibili in ordine. Avendo il medesimo fondamento di fatto, possono essere decisi con un unico giudizio (art. 51 PAmm), sulla base degli atti (art. 18 PAmm). Le prove chieste dagli insorgenti non appaiono atte a procurare la conoscenza di ulteriori fatti rilevanti per il giudizio. La situazione dei luoghi, oltre ad essere nota a questo tribunale per conoscenza diretta, risulta in effetti chiaramente dalle planimetrie e dalle fotografie annesse all'incarto.
Nulla può d'altro canto essere dedotto dagli atti di polizia richiamati dalla ricorrente L_ per dimostrare che lo stabile da ristrutturare, in passato, è già stato coinvolto in operazioni di polizia volte a reprimere l'esercizio della prostituzione. Rilevante ai fini del giudizio può essere soltanto l'utilizzazione indicata dall'istante in licenza. Abusi verificatisi in passato non permettono di giungere a diversa conclusione.
2. 2.1. Le norme di attuazione del piano particolareggiato della zona del centro storico (NAPPCS) di B_ non definiscono la destinazione di questo comparto. Non v'è tuttavia alcun dubbio che la destinazione residenziale sia conforme alla sua funzione. Lo si deduce indirettamente dall'art. 12 NAPPCS, che impone di riservare il 40% della SUL all'abitazione.
2.2. Nel caso concreto, la ricorrente L_, proprietaria di alcuni appartamenti situati ad un centinaio di metri dallo stabile in oggetto, si è opposta alla domanda di costruzione, obiettando che i monolocali verrebbero utilizzati per l'esercizio della prostituzione, ovvero per attività di natura mercantile, che non possono essere qualificate come semplice lavoro a domicilio.
Il municipio non ha eccepito la sua qualità di opponente. Il Consiglio di Stato, a sua volta, le ha riconosciuto la legittimazione attiva. A torto, tuttavia, poiché come proprietaria di appartamenti situati ad un centinaio di metri di distanza dal fondo del ricorrente L_ l'insorgente non appartiene a quella limitata e qualificata cerchia di persone, la cui situazione appare legata all'oggetto del provvedimento censurato da un rapporto sufficientemente stretto ed intenso, che permetta di distinguerla da quella del resto della collettività. Oggetto della domanda di costruzione non è invero la realizzazione di un bordello, ma la trasformazione di sei appartamenti in trenta monolocali, che per l'uso abitativo al quale sono destinati non possono ingenerare ripercussioni percettibili negli appartamenti dell'opponente.
Il fatto che il Consiglio di Stato abbia rigettato la sua impugnativa nel merito, invece che in ordine per carenza di legittimazione attiva non permette comunque di giungere a conclusioni a lei più favorevoli, poiché le obiezioni sollevate andavano in ogni caso respinte. La domanda di costruzione prevede infatti di continuare a destinare i locali all'uso residenziale. Anche ammettendo che integrino gli estremi di un cambiamento di destinazione, le nuove modalità di utilizzazione non si distinguono in misura significativa dalle precedenti. Il fatto che la nuova utilizzazione implichi il conseguimento di un permesso di affittacamere, fondato sulla legge sugli esercizi pubblici, non permette di giungere a conclusioni più favorevoli all'insorgente. Dal profilo del diritto pianificatorio ed edilizio non sussistono invero differenze apprezzabili tra la locazione di monolocali per più di tre mesi e la locazione di camere ammobiliate per meno di tre mesi. Pur essendo assoggettata all'obbligo della patente d'esercizio pubblico, la locazione professionale di camere per meno di tre mesi non implica alcun servizio di tipo alberghiero. Né si distingue dalla locazione, che può essere altrettanto professionale, di camere per periodi più lunghi. Dal profilo del diritto pianificatorio e delle modalità di utilizzazione, la durata della locazione è tutto sommato irrilevante (STA 9.12.02 in re IAV SA).
Nella misura in cui conferma la licenza edilizia, il giudizio governativo censurato resiste dunque alle critiche dell'opponente.
3. 3.1. Secondo l'art. 53 cpv. 1 NAPR di B_, per nuovi edifici, ricostruzioni, ampliamenti o cambiamenti di destinazione di edifici esistenti è obbligatorio soddisfare il fabbisogno di posteggi su area privata. Il fabbisogno teorico di posteggi, soggiunge l'art. 53 cpv. 3.1, è fissato dalla cifra 3.2. Il numero di posteggi realizzabile e/o da realizzare è invece fissato dalla cifra 3.3 (art. 53 cpv. 3.1 NAPR). Ove il numero di posteggi richiesto non può essere realizzato per motivi pianificatori o urbanistici o tecnico-costruttivi, dispone ancora l'art. 53 cpv. 3.1, la differenza va conguagliata con la realizzazione di posteggi su altri fondi, tramite l'ottenimento di un diritto d'uso privativo di posteggi comunali o con il pagamento di un contributo sostitutivo. Il numero di posteggi prescritto per ogni edificio o impianto è stabilito da particolari disposizioni per ogni singola zona (art. 53 cpv. 3.3 NAPR). Nella zona del centro storico la formazione di posteggi non è consentita dove non è compatibile con i valori ambientali o pianificatori, con le caratteristiche tipologiche del tessuto edilizio o con la viabilità pedonale (art. 53 cpv. 3.3.1 NAPR).
Il contributo sostitutivo per posteggi mancanti è pari al 30% del costo di costruzione del posteggio, compreso il valore del terreno (art. 53 cpv. 4 NAPR).
3.2. Rilasciando la licenza in esame, il municipio ha stabilito anzitutto che la controversa trasformazione esigeva la formazione di 7 posteggi. La realizzazione dei 5 posteggi che il ricorrente L_ intendeva approntare sulla part. 1166 non è stata autorizzata, poiché ritenuta incompatibile con i valori pianificatori del comparto. Conseguentemente, la licenza è stata subordinata al pagamento di un contributo sostitutivo di fr. 70'000.- per i 7 posteggi mancanti.
Il ricorrente non contesta il diniego del permesso per i 5 posteggi che intendeva realizzare sulla part. 1166 e mettere a disposizione dello stabile dedotto in trasformazione. Parimenti non contesta né l'ammontare del contributo sostitutivo calcolato per ogni singolo posteggio (fr. 10'000.-), né il numero (7) di posteggi mancanti. L'insorgente contesta tuttavia il contributo impostogli, sostenendo che il fabbisogno di posteggi potrebbe essere coperto da quelli esistenti sulla part. 1166.
L'eccezione va disattesa, poiché i posteggi esistenti su quel fondo non sono mai stati formalmente autorizzati. Invano obietta l'insorgente che esisterebbero da molti anni e che qualsiasi provvedimento di ripristino sarebbe perento. Decisiva, ai fini del presente giudizio, è unicamente la circostanza che tali posteggi non sono sorretti da alcun valido titolo che li autorizzi. Nemmeno il ricorrente è invero in grado di dimostrarne la legittimità producendo una qualsivoglia autorizzazione. Giustificata appare dunque l'imposizione del controverso contributo sostitutivo. Resta ovviamente riservata al ricorrente la facoltà di chiederne in futuro la restituzione (art. 53 cpv. 4 NAPR), previo conseguimento di un permesso di costruzione in sanatoria.
4.
Accertata l'inesistenza di un valido titolo che autorizzi il posteggio esistente sulla part. 1166, il Consiglio di Stato ha disposto il rinvio degli atti al municipio affinché ordini al ricorrente L_ di presentare una domanda di costruzione in sanatoria per l'intero posteggio.
Il provvedimento di rinvio travalica i limiti della vertenza sottoposta al giudizio del Governo per assumere le connotazioni di un intervento dell'autorità di vigilanza sui comuni (art. 194 seg. LOC). Entro questi limiti, esso prefigura inoltre una
reformatio in peius
del controverso divieto d'uso, disposta senza essere preventivamente prospettata all'insorgente, come esige il diritto di essere sentito (Marco Borghi/Guido Corti, Compendio di procedura amministrativa ticinese, ad art. 59 PAmm, n. 2 a).
Già come provvedimento dell'autorità di vigilanza sui comuni il rinvio non può essere confermato. L’art. 196c cpv. 1 LOC subordina infatti l'intervento dell'autorità di vigilanza all'esistenza di una manifesta violazione del diritto (lett. a), rispettivamente di un interesse collettivo preponderante (lett. b). Presupposti, questi, che in concreto non sono dati. Anzitutto, perché la tolleranza dell'uso del fondo a scopo di posteggio, dimostrata dal municipio per lunghi anni malgrado la mancanza di una formale autorizzazione, non costituisce una manifesta violazione del diritto. In secondo luogo, perché nessun interesse collettivo preponderante esige un intervento dell'autorità di vigilanza per ripristinare una situazione conforme al diritto.
Il ricorso di A_ va quindi accolto nella misura in cui è rivolto contro il rinvio degli atti all'autorità comunale affinché gli imponga di inoltrare una domanda di costruzione in sanatoria per l'uso dell'intero parcheggio.
5. In esito alle considerazioni che precedono, il ricorso di L_ va dunque respinto. Quello di A_ va invece accolto nella misura in cui
è rivolto contro il rinvio degli atti all'autorità comunale affinché gli imponga di inoltrare una domanda di costruzione in sanatoria
.
La tassa di giustizia è suddivisa fra i ricorrenti proporzionalmente al rispettivo grado di soccombenza al pari delle ripetibili nella misura in cui non risultino compensate.