Decision ID: 4dacf4cb-ae71-577d-b87e-f168927dc8f7
Year: 2008
Language: de
Court: SG_VG
Chamber: SG_VG_001
Canton: SG
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law

hat das Verwaltungsgericht festgestellt:
A./ R. und M. M. führen in der Politischen Gemeinde S. einen Landwirtschaftsbetrieb
mit einer landwirtschaftlchen Nutzfläche von rund 29 ha und einem Tierbestand von
rund 36 Grossvieheinheiten. Der Betrieb umfasst einerseits das Grundstück Nr. 938,
Grundbuch S., das sich im Eigentum der Ortsgemeinde S. befindet. Ein kleiner Teil
dieses Grundstücks wird vom Baurechts-Grundstück Nr. 3009 überlagert. Darauf
befinden sich Ökonomiegebäude für die Rinderzucht. Zum Landwirtschaftsbetrieb
gehört andererseits das überbaute Grundstück Nr. 846, wo Milchvieh und Pferde
gehalten werden.
R. und M. M. wohnen rund zwei Kilometer von den Ökonomiegebäuden entfernt an der
O-gasse 33 in der Bauzone von S. Der Weg zum Landwirtschaftsbetrieb führt durch
einen grossen Teil des Dorfes und über einen Bahnübergang mit Barriere. Das
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Betriebsleiterpaar hat vier Kinder (Jahrgänge 1997, 1998, 2000, 2002). Die Eltern von R.
M., das vormalige Betriebsleiterpaar, wohnen in einer Eigentumswohnung neben dem
Wohnhaus von R. und M. M. in der Bauzone von S. Sie helfen im
Landwirtschaftsbetrieb mit.
B./ R. und M. M. planen, auf dem Grundstück Nr. 3009 bei den Ökonomiegebäuden ein
Wohnhaus zu erstellen.
Am 7. September 2005 hat das Amt für Raumentwicklung (ARE; heute Amt für
Raumentwicklung und Geoinformation) den Bau eines Wohnhauses bei den
Ökonomiegebäuden im Rahmen eines Bauermittlungsverfahrens grundsätzlich als
betriebsnotwendig beurteilt. Es wurde indessen festgehalten, eine ordentliche
Bewilligung könnte nur für ein Betriebsleiterwohnhaus ohne Einliegerwohnung erteilt
werden. Der Generationenwechsel habe vor längerer Zeit stattgefunden, und die
Wohnverhältnisse der vormaligen Betriebsleiter seien geregelt.
C./ Am 29. August 2006 reichten R. und M. M. beim Gemeinderat S. ein Baugesuch für
den Neubau eines Wohnhauses ein. Nach den eingereichten Plänen ist im Erd- und im
Dachgeschoss (richtig: Ober- und Dachgeschoss) eine Wohneinheit von rund 225 m
Fläche mit sieben Wohnräumen und einer grossen Wohnküche vorgesehen. Im
Untergeschoss (richtig: Erdgeschoss) soll neben Garagen und Kellerräumlichkeiten eine
3-1/2 Zimmer-Wohnung mit einer Fläche von knapp 95 m verwirklicht werden.
Das Baugesuch wurde in der Zeit vom 6. bis 19. September 2006 öffentlich aufgelegt.
Es sind keine Einsprachen erhoben worden. Mit Verfügung vom 26. September 2006
verweigerte das ARE die Zustimmung zur Baubewilligung im Sinn der Erwägungen.
Das ARE hielt fest, der für die Betriebsleiterfamilie vorgesehene Wohnraum sei
betriebsnotwendig und damit zonenkonform. Dies treffe demgegenüber für die
geplante Einliegerwohnung nicht zu, weil der Generationenwechsel vor längerer Zeit
stattgefunden habe und die Wohnverhältnisse der abgetretenen Generation geregelt
seien.
Am 5. Dezember 2006 lehnte es der Gemeinderat S. ab, dem Baugesuch zu
entsprechen und erklärte die Verfügung des ARE vom 26. September 2006 zum
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integrierenden Bestandteil seines Entscheids. Dieser beruht einerseits auf den
raumplanungsrechtlichen Argumenten des ARE, andererseits darauf, dass das Projekt
in verschiedener Hinsicht (Geschossigkeit, Gebäude- und Firsthöhe,
Umgebungsgestaltung) reglementarischen Vorschriften widerspreche.
D./ Am 20. Dezember 2006 erhoben R. und M. M. gegen diesen Entscheid Rekurs beim
Baudepartement. Sie stellten sinngemäss das Rechtsbegehren, die angefochtenen
Entscheide seien aufzuheben und die Baubewilligung sei zu erteilen. Nachdem eine
Stellungnahme des ARE eingeholt und ein Augenschein durchgeführt worden war, wies
das Baudepartement den Rekurs am 24. September 2007 ab.
E./ Am 5. Oktober 2007 erhoben R. und M. M. gegen den Entscheid des
Baudepartements vom 24. September 2007 Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Sie
stellten das Rechtsbegehren, dem Baugesuch sei zu entsprechen.
Am 30. Oktober 2007 liess sich das Baudepartement vernehmen und beantragte, der
Beschwerde sei keine Folge zu geben. Der Gemeinderat S. nahm am 6. November
2007 Stellung und stellte das Rechtsbegehren, die Beschwerde sei zu schützen. Die
Ortsgemeinde S. verzichtete darauf, sich vernehmen zu lassen. Am 9. Dezember 2007
machten R. und M. M. von der Möglichkeit Gebrauch, sich zu neuen tatsächlichen und
rechtlichen Argumenten zu äussern. Sie reichten in diesem Zusammenhang
verschiedene Unterlagen ein, darunter eine Stellungnahme des Betriebsberaters des
Landwirtschaftlichen Zentrums, K., vom 10. Dezember 2007.

Darüber wird in Erwägung gezogen:
1. Die Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (Art. 59bis Abs. 1 des
Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt VRP). R. und M. M.
sind zur Beschwerde legitimiert (Art. 64 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP).
Die Beschwerdeeingabe vom 5. Oktober 2007 entspricht zeitlich, formal und inhaltlich
den gesetzlichen Anforderungen (Art. 64 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und
Art. 48 Abs. 1 VRP).
Auf die Beschwerde ist einzutreten.
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2. Nach Art. 22 Abs. 1 des Gesetzes über die Raumplanung (SR 700, abgekürzt RPG)
dürfen Bauten und Anlagen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert
werden. Voraussetzung für eine Bewilligung ist nach Art. 22 Abs. 2 RPG, dass die
Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen (lit. a) und dass das
Land erschlossen ist (lit. b). In der Landwirtschaftszone zonenkonform sind nach
Art. 16a Abs. 1 RPG in Verbindung mit Art. 20 des Baugesetzes (sGS 731.1, abgekürzt
BauG) Bauten und Anlagen, die zur landwirtschaftlichen Bewirtschaftung oder für den
produzierenden Gartenbau nötig sind. Nach Art. 34 Abs. 4 der
Raumplanungsverordnung (SR 700.1, abgekürzt RPV) darf die Bewilligung nur erteilt
werden, wenn die Baute oder Anlage für die in Frage stehende Bewirtschaftung nötig
ist (lit. a); der Baute oder Anlage am vorgesehenen Standort keine überwiegenden
Interessen entgegenstehen (lit. b) und der Betrieb voraussichtlich länger bestehen kann
(lit. c).
2.1. Mit Art. 16a RPG sollte an den strengen Kriterien, welche die bundesgerichtliche
Rechtsprechung für die Zonenkonformität aufgestellt hatte, festgehalten werden (vgl.
ZBl 2002 S. 585 mit Hinweis u.a. auf Botschaft des Bundesrats zu einer Teilrevision
des RPG vom 22. Mai 1996, BBl 1996 III 533). Davon ging auch der Verordnungsgeber
beim Erlass der konkretisierenden Norm von Art. 34 Abs. 3 RPV aus. Danach sind
Bauten für den Wohnbedarf zonenkonform, wenn der Wohnbedarf für den Betrieb des
entsprechenden landwirtschaftlichen Gewerbes unentbehrlich ist, einschliesslich des
Wohnbedarfs der abtretenden Generation (vgl. B. Heer, St. Gallisches Bau- und
Planungsrecht, Bern 2003, Rz. 405 mit Hinweis auf ZBl 2002 S. 585 und Pra 2001 Nr.
143, S. 858; Waldmann/Hänni, Handkommentar zum Raumplanungsgesetz, Bern 2006,
Art. 16a N 14).
2.2. Die Unentbehrlichkeit richtet sich weder nach den subjektiven Vorstellungen und
Wünschen des Gesuchstellers noch nach der persönlichen Zweckmässigkeit und
Bequemlichkeit. Vielmehr ist in jedem einzelnen Fall anhand objektiver Kriterien zu
prüfen, ob eine betriebliche Notwendigkeit besteht, ausserhalb der Bauzonen Wohnsitz
zu nehmen. Dabei ist zu unterscheiden, in welchem Umfang eine ständige Anwesenheit
des Bewirtschafters und der betrieblich benötigten Arbeitskräfte notwendig ist. Diese
Beur-teilung hängt insbesondere von Art und Umfang der betriebsnotwendigen
Überwachungsaufgaben, von der Distanz zur nächsten Wohnzone sowie von der Frage
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ab, ob das Gewerbe hauptberuflich ausgeübt wird. Ist die Betriebsführung auch von
der Wohnzone aus möglich oder verlangen die betrieblichen Verhältnisse keine
dauernde Anwesenheit, fehlt es am erforderlichen sachlichen Bezug des Bauvorhabens
zur landwirtschaftlichen Produktion (vgl. Waldmann/Hänni, a.a.O., Art. 16a N 14). In der
Landwirtschaftszone sind somit nur solche Wohngebäude zonenkonform, die in ihrer
konkreten Ausgestaltung für eine zweckmässige Bewirtschaftung des
Bodens am vorgesehenen Standort notwendig und nicht überdimensioniert sind. Der
landwirtschaftliche Zweck darf nicht bloss Vorwand sein, um ein Bauvorhaben zu
verwirklichen, das für die Bewirtschaftung des Bodens nicht er-forderlich ist. Das
Vorrecht, ausserhalb der Bauzone zu wohnen, bleibt daher einem relativ engen
Personenkreis vorbehalten. Dazu zählen nur Leute, die als Betriebsinhaber oder
Hilfskraft unmittelbar in der Landwirtschaft tätig sind, ihre Familienangehörigen sowie
die abtretende Generation, welche ein Leben lang in der Landwirtschaft tätig war (vgl.
Heer, a.a.O., Rz. 405 mit Hinweis auf BGE 121 II 310 Erw. 3b; ZBl 1995 S. 378 f.
Erw. 3a und BGE 121 II 68 f. Erw. 3a mit Hinweisen; vgl. auch P. Hänni, Planungs-,
Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 4. Aufl., Bern 2002, S. 175 mit Hinweisen).
2.3. Einem abtretenden Landwirt steht nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung
nur dann ein Anspruch auf Wohnraum in der Landwirtschaftszone zu, wenn er den Hof
zuvor selber bewirtschaftet und dort während längerer Zeit gelebt hat. Das
Bundesgericht argumentiert, diese Voraussetzung ergebe sich aus dem Zweck des
Altenteilsrechts. Dieses solle dem Bewirtschafter sein Vorrecht, ausserhalb der
Bauzone zu wohnen, auch im Ruhestand sichern. Es wäre aus sozialen Gründen
unbillig, den Bauern, der den Hof ein Leben lang geführt hat, nach der Übergabe des
Betriebs zum Verlassen seiner vertrauten Umgebung zu zwingen. Zudem erleichtere
sein Verbleiben auf dem Hof die landwirtschaftliche Generationenfolge. Der bisherige
Betriebsinhaber könne den Nachfolger mit Rat und Tat unterstützen und bei Bedarf
gelegentlich einspringen. Diese Zielsetzungen schliessen es nach der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung aus, das Altenteilsrecht auf ehemalige Landwirte
auszudehnen, die den Betrieb bisher nicht geführt und nicht auf ihm gelebt haben.
Ihnen fehle die soziale und betriebliche Verwurzelung, welche die Aufrechterhaltung
des Vorrechts, in der Landwirtschaftszone wohnen zu dürfen, rechtfertigen würde
(Urteil des Bundesgerichts vom 22. August 2001, 1A.19/2001, in: ZBl 2002 S. 582 f. mit
Hinweis auf BGE 112 Ib 259 E. 2a; vgl. auch Bundesamt für Raumentwicklung, Neues
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Raumplanungsrecht, Erläuterungen zur RPV und Empfehlungen für den Vollzug, Bern
2001, S. 31 und VerwGE vom 27. Februar 2007 i.S. S.H. in: www.gerichte.sg.ch).
Ausserdem muss der Bedarf aktuell sein; daran fehlt es, wenn eine Hofübergabe an die
nächste Generation ungewiss und frühestens in 20 Jahren zu erwarten ist (Waldmann/
Hänni, a.a.O., N 14 mit Hinweis auf Urteil des Bundesgerichts vom 16. November 2000,
1A.130/2000, in: ZBl 2002 S. 136 ff.).
3. Nach Art. 24 RPG können abweichend von Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG Bewilligungen
erteilt werden, Bauten und Anlagen zu errichten oder deren Zweck zu ändern, wenn:
der Zweck der Bauten und Anlagen einen Standort ausserhalb der Bauzonen erfordert
(lit. a); keine überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstehen (lit. b). Nicht
zonenkonforme Bauten und Anlagen sind erlaubt, wenn sie standortgebunden sind.
Das Erfordernis der Standortgebundenheit verlangt, dass eine Baute oder Anlage auf
eine bestimmte Lage ausserhalb der Bauzone angewiesen ist. Ob dies zutrifft, beurteilt
sich allein nach objektiven Massstäben, und es kann weder auf die subjektiven
Vorstellungen und Wünsche des Einzelnen noch auf die persönliche Zweckmässigkeit
oder Bequemlichkeit ankommen. Generell sind bei der Standortgebundenheit strenge
Anforderungen zu stellen (Waldmann/Hänni, a.a.O., Art. 24 RPG N 8 mit Hinweisen auf
die bundesgerichtliche Rechtsprechung; Heer, a.a.O, Rz. 427 mit Hinweisen).
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung stimmt der Begriff der
Zonenkonformität bei Landwirtschaftsbetrieben im Wesentlichen mit demjenigen der
Standortgebundenheit im Sinn von Art. 24 RPG überein (BGE 125 II 281, 121 II 310).
4. Unbestritten ist, dass der Landwirtschaftsbetrieb der Beschwerdeführer
voraussichtlich länger bestehen kann und dass die ordentliche Bewirtschaftung die
dauernde Anwesenheit des Betriebsleiterpaares erfordert. Dementsprechend hat das
ARE in den Erwägungen zur Verfügung vom 26. September 2006 festgehalten, für den
für die Beschwerdeführer und ihre Kinder vorgesehenen Wohnraum könne eine
ordentliche Bewilligung nach Art. 22 Abs. 1 RPG in Verbindung mit Art. 20 BauG und
Art. 16a Abs. 1 RPG sowie Art. 34 Abs. 3 RPV in Aussicht gestellt werden. Strittig ist,
ob das Baugesuch (auch) hätte abgewiesen werden dürfen, weil das ARE die
Zustimmung zur Einliegerwohnung verweigert hat.
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4.1. Unbestritten ist, dass die Eltern des Beschwerdeführers und heutigen
Betriebsleiters den Landwirtschaftsbetrieb zwar bewirtschaftet haben, ohne allerdings
je auf dem Hof zu wohnen. Sie lebten an der O-gasse 33 in der Bauzone von S. Nach
der Hofübergabe haben die vormaligen Betriebsleiter dieses Wohnhaus den
Beschwerdeführern überlassen und sind in eine Eigentumswohnung an der O-gasse 43
in S. gezogen. Zudem fand die Hofübergabe bzw. der Generationenwechsel gemäss
Angaben des Betriebsberaters vom 10. Dezember 2007 am 1. Januar 1995 statt, somit
vor mehr als 13 Jahren. Bei dieser Sachlage ging die Vorinstanz zu Recht davon aus,
die rechtlichen Voraussetzungen für die Einräumung eines Altenteilrechts in der
Landwirtschaftszone seien nicht erfüllt. Daran ändert nichts, dass die ordentliche
Bürgerversammlung der Beschwerdebeteiligten am 22. März 1996 einen Baurechts-
und einen Pachtvertrag mit dem Beschwerdeführer genehmigt hat bzw. dass die
Erstellung eines Wohnhauses bereits zu diesem Zeitpunkt geplant war und dass das
Vorhaben aus verschiedenen Gründen, u.a. wegen eines Grundwasserschutzareals,
vorerst nicht verwirklicht werden konnte. Hinzu kommt, dass das ARE dem Bau einer
Einliegerwohnung in der nun geplanten Grössenrordnung wohl auch zu einem früheren
Zeitpunkt nicht hätte zustimmen können. Unberücksichtigt bleiben muss weiter, dass
es den Beschwerdeführern seit langem ein Anliegen ist, zusammen mit dem vormaligen
Betriebsleiterpaar in unmittelbarer Nähe der Betriebsgebäude wohnen zu können.
4.2. Die Beschwerdeführer wenden zwar ein, die Eltern des Beschwerdeführers würden
auf dem Hof mitarbeiten bzw. es handle sich um Angestellte, und die wirtschaftliche
Existenz des Betriebs werde in Frage gestellt, wenn die Generationen, was die
Wohnverhältnisse anbetreffe, nun "künstlich" getrennt würden. Die Tatsache, dass der
Betrieb rund zwei Kilometer von der Wohnung des vormaligen Betriebsleiterpaares
entfernt liege, bedeute für den Vater des Beschwerdeführers eine immer grössere
Hürde, denn er möchte auch mit zunehmendem Alter auf dem Betrieb aktiv mithelfen.
Es sei mit Stress und Zeitverschleiss verbunden, wenn er die Distanz mehrmals am Tag
zu Fuss zurücklegen müsse.
Tatsache ist, dass der Landwirtschaftsbetrieb schon vor dem Generationenwechsel
von der nahe gelegenen Bauzone aus bewirtschaftet worden ist und dass dies bis
heute nicht anders ist. Es ist verständlich und nachvollziehbar, dass sich die
Beschwerdeführer wünschen, die Wegstrecke zwischen Wohnung und Betrieb sollte
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den Eltern des Beschwerdeführers (der vormalige Betriebsleiter hat gemäss Verfügung
des ARE vom 26. September 2006 Jahrgang 1939) im Alter erspart bleiben. Dadurch
wird indessen eine für die abgetretene Generation vorgesehene Einliegerwohnung in
der Landwirtschaftszone nicht zonenkonform, zumal nicht behauptet wird, neben der
ständigen Anwesenheit der Beschwerdeführer in unmittelbarer Nähe der
Ökonomiegebäude sei auch diejenige des vormaligen Betriebsleiters aus betrieblichen
Gründen unabdingbar. An dieser Beurteilung ändert nichts, dass die Eltern des
Beschwerdeführers offenbar als (Teilzeit)Angestellte auf dem Betrieb mitarbeiten.
Soweit betrieblich eine ständige Anwesenheit des Personals nicht erforderlich ist, gilt
dessen Wohnraum nur dann als zonenkonform, wenn die nächste Wohnzone weit
entfernt und schwer erreichbar ist. Letzteres ist nicht anzunehmen, wenn ein
Fussmarsch von 20-30 Minuten erforderlich ist, um an den Betriebsort zu gelangen
(VerwGE vom 27. Februar 2007 i.S. S. H. in: www.gerichte.sg.ch neues Fenster mit
Hinweis auf Heer, a.a.O., Rz. 405 mit Hinweis auf BGE 116 Ib 230 E. 3a, 113 Ib 142
E. 5a, 121 II 69 E. 3a und 117 Ib 268 E. 2b; ZBl 1995 S. 378 mit Hinweisen). Ein
Arbeitsweg von 2 km ist somit auch für ältere Personen, die auf einem
landwirtschaftlichen Betrieb mitarbeiten, kein unzumutbares Hindernis. Die Distanz
zwischen dem Wohnhaus in der Landwirtschaftszone und der Wohnung der vormaligen
Betriebsleiter in der Bauzone würde es den Beschwerdeführern im übrigen nicht
wesentlich erschweren, die Eltern des Beschwerdeführers im Pflegefall zu umsorgen.
4.3. Die Beschwerdeführer machen weiter geltend, es sei aus betriebswirtschaftlicher
Sicht ungünstig, wenn in einigen Jahren für viel Geld erneut Wohnraum geschaffen
werden müsse, um einen Angestellten unterzubringen und den nächsten
Generationenwechsel vorzubereiten. Der am Augenschein der Vorinstanz anwesende
Betriebsberater habe ausgeführt, der Betrieb werde wachsen und es sei nicht sinnvoll,
wenn in zehn Jahren eine neue Baueingabe gemacht werden müsse.
In diesem Zusammenhang fällt ins Gewicht, dass offen ist, ob ein allfälliger künftiger
Angestellter der Beschwerdeführer aus betrieblichen Gründen zwingend am Arbeitsort
leben müsste, zumal der landwirtschaftliche Betrieb nicht weit vom Dorf S. entfernt
liegt und deshalb selbst zu Fuss innert nützlicher Frist ohne weiteres erreichbar ist.
Hinzu kommt, dass der Wohnraum, den die Beschwerdeführer für sich und ihre Familie
planen, 225 m umfasst. Ein Mitarbeiter könnte somit untergebracht werden. Die 2
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Schaffung einer 3-1/2 Zimmer-Wohnung, wie sie geplant ist, wäre für diesen Zweck
jedenfalls überdimensioniert und deshalb nicht betriebsnotwendig.
Bezüglich eines künftigen Generationenwechsels mit damit verbundenem Bedarf an
Wohnraum ergibt sich, dass dieser nicht aktuell ist, steht doch vorerst der Bau einer
Betriebsleiterwohnung für die aktive Generation zur Diskussion. Sodann sind die Kinder
der Beschwerdeführer erst 11, 10, 8 und 6 Jahre alt. Eine Betriebsübernahme ist
deshalb in absehbarer Zeit ohnehin nicht zu erwarten.
4.4. Die Beschwerdeführer berufen sich weiter auf mehrere Entscheide des
Bundesgerichts, auf die in den Erwägungen zum angefochtenen Entscheid Bezug
genommen wird, und machen sinngemäss geltend, die Vorinstanz hätte diese
Entscheide nicht heranziehen dürfen, weil die tatsächlichen Verhältnisse, die das
Bundesgericht jeweils zu beurteilen gehabt habe, anders gelagert seien, als diejenigen,
die hier zur Diskussion stehen würden.
In den Erwägungen zu einem Rekursentscheid sind die für den Entscheid
massgeblichen Gründe zu nennen. Die Beteiligten haben darüber hinaus Anspruch
darauf, dass zu ihren im Verfahren gemachten Vorbringen - soweit sie sich auf die
Sache selbst beziehen - Stellung genommen wird, damit sich der Betroffene über die
Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und allenfalls in voller Kenntnis der
Gründe ein Rechtsmittel einlegen kann (Cavelti/Vögeli, Verwaltungsgerichtsbarkeit im
Kanton St. Gallen, St. Gallen 2003, Rz. 1057 mit Hinweis). Dies setzt voraus, dass die
Vorschriften, auf Grund derer der Entscheid ergangen ist, genannt werden und dass
auf die Rechtsprechung, die in diesem Zusammenhang besteht, hingewiesen wird.
Dabei ist grundsätzlich ohne Belang, welche Sachverhalte den zitierten Urteilen zu
Grunde liegen. Der Vorwurf der Beschwerdeführer, die Vorinstanz habe mit dem
Hinweis auf die einschlägige Rechtsprechung des Bundesgerichts Recht verletzt,
erweist sich somit als unbegründet.
5. Die Beschwerdeführer machen weiter geltend, sie hätten Anspruch auf rechtsgleiche
Behandlung. Sie berufen sich auf einen Entscheid des Planungsamtes (später ARE,
heute Amt für Raumentwicklung und Geoinformation) vom 20. Februar 1998, worin
festgestellt wird, eine Stöckliwohnung entspreche dem Zweck der Nutzungszone,
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obschon die Hofübergabe bereits im Jahr 1986 stattgefunden und der frühere
Bewirtschafter nicht mehr auf dem Hof gelebt hatte. Sie halten fest, den Erwägungen
zu diesem Entscheid könne entnommen werden, damit könne erreicht werden, "dass
das Stöckli oder die zusätzliche Wohnung dauernd dem Betrieb erhalten bleibt und
auch zur Erleichterung kommender Generationenwechsel zur Verfügung steht".
Der Anspruch auf Gleichbehandlung verlangt, dass Rechte und Pflichten der
Betroffenen nach dem gleichen Massstab festzusetzen sind. Gleiches ist nach
Massgabe seiner Gleichheit gleich, Ungleiches nach Massgabe seiner Ungleichheit
ungleich zu behandeln (Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. Aufl.,
Zürich/Basel/Genf 2006, Rz. 495). Der Grundsatz der Gesetzmässigkeit der Verwaltung
geht dem Rechtsgleichheitsprinzip im Konfliktfall in der Regel vor. Wenn eine Behörde
in einem Fall eine vom Gesetz abweichende Entscheidung getroffen hat, gibt das den
Privaten, die sich in der gleichen Lage befinden, grundsätzlich keinen Anspruch darauf,
ebenfalls abweichend von der Norm behandelt zu werden. Dies gilt allerdings nur dann,
wenn die abweichende Behandlung lediglich in einem einzigen oder in einigen wenigen
Fällen erfolgt ist. Besteht indessen eine eigentliche gesetzeswidrige Praxis und lehnt es
die Behörde ab, diese aufzugeben, so können Private verlangen, dass die
widerrechtliche Begünstigung, die Dritten zuteil wurde, auch ihnen gewährt werde
(Häfelin/Müller/Uhlmann, a.a.O., Rz. 518 mit Hinweisen; vgl. auch Cavelti/Vögeli, a.a.O.,
Rz. 735 mit Hinweisen).
Die Vorinstanz bestreitet nicht, dass das Planungsamt mit einer Teilverfügung vom
20. Februar 1998 dem Einbau einer Stöckliwohnung in eine bestehende Remise
zugestimmt hat, obschon der vormalige Betriebsleiter den Betrieb bereits im Jahr 1986
übergeben und seither nicht mehr auf dem Hof gelebt hatte. Abgesehen davon, dass
dieser Entscheid gestützt auf eine Vorschrift ergangen ist, die heute nicht mehr in
Vollzug ist (Art. 20 Abs. 4 BauG), bestehen indessen keine Anhaltspunkte, wonach er
der ständigen Praxis des ARE entspricht. Wie die Vorinstanz glaubhaft versichert, ist es
vielmehr so, dass die Zustimmung zur Baubewilligung bei vergleichbarem Sachverhalt
regelmässig verweigert wird. Demzufolge haben die Beschwerdeführer keinen
Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht.
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6. Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde abzuweisen ist. Weil die
raumplanungsrechtliche Zustimmung für die Einliegerwohnung zu Recht verweigert
worden ist, ist auch der Gesamtentscheid der Beschwerdegegnerin nicht zu
beanstanden.
Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend sind die amtlichen Kosten des
Beschwerdeverfahrens den Beschwerdeführern aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine
Entscheidgebühr von Fr. 3'000.-- ist angemessen (Ziff. 382 des Gerichtskostentarifs,
sGS 941.12). Sie wird mit dem geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe
verrechnet.
Ausseramtliche Entschädigungen sind nicht zuzusprechen (Art. 98 Abs. 1 in
Verbindung mit Art. 98bis VRP).
Demnach hat das Verwaltungsgericht