Decision ID: fe13cee7-273a-4bc2-9de3-384217b27c46
Year: 2016
Language: fr
Court: VS_BZG
Chamber: VS_BZG_005
Canton: VS
Region: Région lémanique
Law Area: 

Faits
1. Par acte du 26 novembre 1992 instrumenté par Me B_, notaire de
résidence à C_, D_ et E_, copropriétaires de la parcelle
n o
xxx2, plan n o
xxx au lieu dit F_, sur commune de G_, ont
convenu de soumettre cet immeuble au régime de la copropriété par étages. Le
règlement d’administration et d’utilisation de la PPE était annexé et devait faire l’objet
d’une mention au Registre Foncier.
Selon l’article 7 lettre h du règlement de la PPE H_, adopté le 26 novembre
1992, l’assemblée de copropriétaires était compétente pour fixer les charges pour les
années suivantes, sur proposition de budget formulée par l’administrateur. L’article 10
prévoyait que les charges et frais communs comprenaient en particulier les dépenses
nécessitées pour l’entretien courant des parties communes de l’immeuble (let. a), les
travaux de réparation des parties communes (let. b), les primes d’assurances couvrant
l’ensemble de l’immeuble contre les risques d’incendie, de dégâts d’eau, de
responsabilité civile, ou autres risques (let. c), les taxes d’eau et d’électricité des locaux
communs (let. d), le salaire des employés au service de l’immeuble et les charges y
afférentes, y compris les primes d’accidents et les dommages aux tiers (let. e), ainsi
que les frais d’administration et de gérance (let. f). L’article 11 du règlement prévoyait
la création d’un fonds de rénovation destiné à payer certains travaux d’entretien et de
réparation des parties communes. Ce fonds devait être géré conformément aux
décisions de l’assemblée des copropriétaires et être alimenté par un versement annuel
à fixer par les copropriétaires en cours d’exercice. Selon l’article 12 du règlement de la
PPE H_, les charges et frais communs devaient être répartis entre tous les
copropriétaires proportionnellement au nombre de millièmes de leur part de copropriété
sauf dans les cas dans lesquels le règlement devait en disposer autrement. Selon l’art.
13 de ce règlement, les copropriétaires étaient tenus de verser les acomptes fixés par
l’administrateur pour la première année. Dits acomptes devaient également être payés
au cours des années suivantes selon le budget proposé par l’administrateur selon l’art.
7 let. h du règlement. Selon l’art. 35, le décompte des charges de copropriété accepté
par l’assemblée des copropriétaires valait comme reconnaissance de dette envers tous
les copropriétaires.
Par acte de modification de PPE daté du 6 juillet 1993, les copropriétaires de la
PPE H_, dont faisaient toujours parties D_ et E_, ont
convenu par-devant Me I_, notaire de résidence à A_ et à
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G_, de modifier la PPE H_. Un nouvel article 39 ayant la teneur
suivante était inséré :
« Les PPE n o n
xxx3 à xxx4 sont destinées à la vente en temps partagé. Dès lors, ces
PPE seront représentées à l’assemblée générale de la PPE conformément aux
dispositions légales et adopteront pour les immeubles vendus en temps partagé un
règlement séparé. »
Les copropriétaires ont également convenu de l’insertion d’un nouvel article 40 qui
avait la teneur suivante :
« Le local privatif, sauna no 17, sera constitué en fonds dépendant des immeubles
vendus en temps partagés no xxx3 à xxx4.
De plus, est également adopté un règlement pour la vente des appartements à
temps partagé. Ce règlement est annexé au présent acte.
[...]
Les autres dispositions prévues dans l’acte [du 26 novembre 1992] ne sont en rien
modifiées ».
Le notaire a ainsi requis du Registre foncier de A_ l’inscription de la nouvelle
PPE telle que modifiée, la mention de la modification du règlement d’utilisation et le
nouveau règlement pour appartements vendus à temps partagé. La mention du
règlement relatif aux appartements vendus à temps partagé n’a toutefois pas été
opérée et ne figure pas dans les pièces justificatives au Registre foncier.
Les parts de PPE détenues en multipropriété représentent environ 18 appartements,
soit une proportion d’environ 1/3 du nombre total de millièmes de la PPE H_.
2. En date du 16 avril 2005, l’Association X_ a été constituée. Selon l’article
1 des statuts, l’Association X_ est une association sans but lucratif régie par
ses statuts et par les articles 60 et suivants du Code Civil Suisse. Son but est la
défense des intérêts des multipropriétaires des PPE xxx3 à xxx4 de l’immeuble
X_ désigné par le numéro de parcelle xxx2 de la commune de G_,
à l’exception des lots avec copropriétaires uniques. Elle a également pour but la
représentation des multipropriétaires aux assemblées des copropriétaires de la PPE, la
gestion de l’infrastructure, d’accueil de ses multipropriétaires et du bureau d’échange
affilié à RCI, et l’entretien des parties privatives des appartements des
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multipropriétaires. Son siège est à G_. L’article 4 des statuts prévoit que
chaque multipropriétaire est tenu de verser à l’Association une participation aux
charges. Cette participation comprend notamment la quote-part des unités du lot aux
charges prévues dans le règlement d’utilisation de la PPE H_, les taxes, les
frais d’électricité, l’abonnement TV, TT et radio, les frais de nettoyage, le service de
lingerie, l’assurance du mobilier, les honoraires du gérant des unités de lot, et la
contribution au fonds spécial mobilier, agencement et entretien. Chaque
multipropriétaire doit verser en faveur de l’Association une participation aux charges
selon le type d’appartement. Un décompte doit en outre être présenté par le comité
lors de l’assemblée annuelle des représentants des multipropriétaires avec le budget.
Dites charges doivent être réglées dans les 30 jours suivant l’envoi de la facture. Elles
sont dues en totalité, même en cas de non-occupation de la période. Chaque
acquisition de semaine entraîne également le versement d’un émolument de 100 fr.,
sauf en cas de transfert par donation ou héritage en ligne directe. Selon l’art. 7, les
multipropriétaires de chaque appartement élisent un représentant et un suppléant
chargés d’assister à l’assemblée des représentants d’appartements. En vertu de l’art.
18, toute personne qui vend sa multipropriété perd d’office sa qualité de membre de
l’Association et n’a aucun droit sur l’avoir social de celle-ci.
En date du 16 avril 2005, l’Association X_ a adopté un règlement d’utilisation
et d’administration de la multipropriété visant à régler les droits et obligations des
copropriétaires des PPE vendues en temps partagé. Ce règlement prévoit notamment
à son article 1 que tous les appartements de la PPE de l’immeuble H_ sont
destinés à la vente en temps partagé, à l’exception des PPE n os
xxx5, xxx6, xxx7, xxx8,
xxx9, xxx10, xxx11 et xxx12. Selon l’article 3, le terme « Lot » englobe l’ensemble des
appartements soumis au règlement de multipropriété. Le terme « unité de lot » renvoie
à un appartement vendu en temps partagé. Le terme « période » correspond à une
part de copropriété d’une unité de lot. Selon l’article 4 du règlement de multipropriété,
les unités du lot vendues en temps partagé sont divisées en 50 parts de copropriété
dénommées périodes, correspondant aux semaines de l’année du calendrier. Chaque
période représente 1/50ème des millièmes de l’unité de lot (art. 5 du règlement). Selon
l’art. 7 du règlement, le règlement de multipropriété doit également faire l’objet d’une
mention au Registre Foncier. Dite mention n’a cependant jamais été effectuée.
Toujours selon l’art. 7 du règlement, l’achat d’une unité du lot entraîne l’adhésion à ce
règlement et aux statuts de l’Association X_. En vertu de l’art. 15, les
charges auxquelles doit faire face la communauté des copropriétaires, notamment la
quote-part des unités du lot aux charges prévues dans le règlement d’utilisation de la
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propriété par étages H_, les taxes, les frais d’électricité, l’abonnement TV, TT
et radio, les frais de nettoyage, le service de lingerie, l’assurance du mobilier, les
honoraires du gérant des unités du lot, la contribution au fonds spécial mobilier,
l’agencement et entretien, etc., sont prises en charges par chaque copropriétaire selon
le type d’appartement. Les charges annuelles doivent être réglées dans les 30 jours
qui suivront l’envoi de la facture. Selon l’art. 16, les comptes adoptés en assemblée
générale des copropriétaires des unités de lot vendus en temps partagé valent comme
reconnaissance de dette au sens de l’art. 82 LP. Elles sont dues en totalité, même en
cas de non occupation de la période. Selon l’article 19 du règlement, un fonds de
rénovation spécial mobilier, agencement et entretien doit être ouvert par l’Association
X_. Chaque copropriétaire doit verser une contribution annuelle, déterminée
par l’assemblée générale de l’Association X_ selon le type d’appartement,
pour assurer les charges inhérentes au renouvellement du mobilier, de l’agencement
intérieur et les travaux d’entretien, de remplacement et de réparation.
3. J_ et K_ étaient copropriétaires à raison d’une quote-part de
3/100èmes chacun de la PPE n o
xxx4, 19/1000èmes sise sur le bien-fonds n o
xxx2
donnant droit de jouissance sur l’appartement n o xxx au 3
ème étage et combles pour les
semaines 14, 15 et 16 (art. 4 du règlement de multipropriété), ainsi que du fonds
dépendant PPE n o xxx13 donnant droit de jouissance sur le sauna n
o xxx au sous-sol.
Par acte daté du 13 décembre 2010 instrumenté par Me L_, notaire de
résidence à A_, ils ont vendu leur bien à la société N_ SA, alors
représentée par O_, fils de D_. L’acte de vente précisait au point 4
que les charges relatives à l’immeuble objet de la vente devaient être payées par
l’acquéresse dès le prochain appel à contribution, ce même si les charges en question
concernaient l’année écouée.
Le 25 mai 2011, Me L_ a transmis cet acte à P_ de l’agence
Q_, en sa qualité de gérante de la multipropriété, en la rendant attentive à la
teneur de l’art. 4.
4. En date du 30 juin 2011, la PPE H_ a adressé à l’Association
X_ la facture relative au 1 er acompte de charges pour l’année 2011. La
quote-part incombant à l’Association X_ s’élevait à 30'300 francs (p. 139). En
date du 26 juillet 2011, l’Association X_ a procédé au versement d’un
montant de 30'300 fr. en faveur de la PPE H_ sur le compte bancaire xxx14
détenu auprès de la Banque R_ (p. 140-141).
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En date du 30 juillet 2011, la PPE H_ a adressé à l’Association
X_ la facture relative au paiement du 2 ème
acompte des charges relative à
l’année 2011. Le montant de cette facture s’élevait à 30'100 fr., déduction faite de
l’acompte de 30'000 fr. versé en date du 26 juillet 2011 (p. 142). Ce montant a été
versé par l’Association X_ en faveur de la PPE H_ en date du
1 er
novembre 2011 (p. 143).
Selon le décompte relatif à l’année 2011, le total des charges de la PPE H_
s’élevait à 207'261 fr. 60 pour la période s’étendant du 1 er janvier 2011 au
31 décembre 2011. Un montant de 30'000 fr. était attribué au fond de rénovation
(p. 127 ; expertise, p. 260). Selon le décompte de répartition des charges de l’année
2011, la part de ces charges incombant à l’Association X_ était de 68'802 fr.
92, dont 8'880 fr. de participation au fonds de rénovation (p. 131 ; expertise, p. 260).
En date du 31 mars 2012, les vérificateurs des comptes S_ et T_
ont attesté du fait que les comptes de la PPE de l’année 2011 étaient conformes. Les
vérificateurs proposaient dès lors de les approuver.
Selon les comptes 2011 de l’Association, les charges se sont élevées au total à
346'234 fr. 53 (p. 136). Lors de l’assemblée des représentants d’appartements du
28 avril 2012, les comptes ont été acceptés à l’unanimité (p. 151).
En date du 15 janvier 2012, l’Association X_ a donné à P_ de
l’agence Q_ pleine procuration pour l’encaissement des charges des
appartements en multipropriété et pour la représenter dans toutes les démarches
légales d’encaissement.
En date du 16 mars 2012, l’Association X_ a adressé à la société
N_ SA trois factures comportant les numéros xxx15, xxx16 et xxx17 portant
chacune sur un montant de 430 francs. Elles concernaient les charges dues à la
PPE H_ et les frais de fonctionnement de la multipropriété pour l’année 2011
(frais de nettoyage, de l’agence, des assurances et l’entretien de l’appartement)
relativement aux semaines 14, 15 et 16 acquises par la société N_ SA. Ces
factures devaient être réglées dans un délai de trente jours.
En date du 26 mars 2012, l’Association X_ a adressé à la société
N_ SA trois factures comportant les numéros xxx18, xxx19 et xxx20 d’un
montant de 430 fr. chacune. Elles concernaient les charges dues à la
PPE H_ et les frais de fonctionnement de la multipropriété (frais de
nettoyage, de l’agence, des assurances et l’entretien de l’appartement) pour l’année
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2012 relativement aux semaines 14, 15 et 16. Ces factures devaient être réglées dans
un délai de trente jours.
En date du 10 mai 2012, l’Association X_ a effectué un versement de
1908 fr. 85 en faveur de la PPE H_ sur le compte IBAN xxx14 détenu auprès
de la Banque R_.
En date du 15 mai 2012, la PPE H_ a adressé à l’Association X_
une facture relative au paiement du 1 er acompte sur charges de l’année 2012 d’un
montant de 30'300 francs (p. 158). Ce montant a été réglé en date du 10 mai 2012 par
l’Association X_ en faveur de la PPE H_ (p. 159).
En date du 15 mai 2012, la PPE H_ a adressé à l’Association X_
une facture relative au paiement du 2 ème
acompte sur charges de l’année 2012 d’un
montant de 34'000 francs (p. 156). Ce montant a été réglé en date du 17 septembre
2012 par l’Association X_ en faveur de la PPE H_ (p. 157).
Selon les comptes relatifs à l’année 2012, le montant total des charges de la PPE
H_ s’élevait à 187'284 fr. 90 pour la période s’étendant du 1 er janvier 2012 au
31 décembre 2012. Un montant de 30'000 fr. était attribué au fond de rénovation
(p. 145 ss; expertise, p. 260). Selon le décompte de répartition des charges, la part
totale devant être facturée à l’Association X_ était de 60'856 fr. 45, dont une
part de 9090 fr. pour le fonds de rénovation (p. 149 ; expertise, p. 260).
Selon les comptes de l’Association, les charges ont totalisé 341'099 fr. 50 (p. 153 ;
p. 233). Les comptes de l’Association ont été approuvés à l’unanimité (p. 162).
5. Par avenant daté du 21 juin 2012, J_, K_, la société
N_ SA et Y_, fils de D_ et frère de O_, ont
convenu que la société N_ SA renonçait à acquérir les parts de PPE objet de
l’acte de vente daté du 13 décembre 2010. Y_ déclarait vouloir reprendre les
droits et obligations résultant de l’acte précité et devenir acquéreur des parts de PPE
n os
xxx4 et xxx13. Il déclarait avoir pris complètement connaissance des conditions de
l’acte du 13 décembre 2010 et les accepter. Ce transfert de propriété a été inscrit au
registre foncier le 22 juin 2012 (p. 206).
Le 14 novembre 2013, le notaire a communiqué une copie de l’acte à la Multipropriété
X_.
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6. Lors de l’assemblée du 24 septembre 2013, les représentants d’appartements ont
décidé d’arrêter l’appel de charges à 220 fr. pour les studios, à 340 fr. pour les deux
pièces et à 430 fr. pour les trois pièces (p. 181).
En date du 23 mars 2013, la PPE H_ a adressé à l’Association
X_ une facture d’un montant de 29'600 fr. relative au paiement du
1 er
acompte sur charges pour l’année 2013 (p. 186). En date du 4 avril 2013,
l’Association X_ a effectué en faveur de la PPE H_ un versement
de 29'600 francs (p. 185).
En date du 10 avril 2013, les vérificateurs des comptes U_ et T_
ont attesté du caractère conforme des comptes de l’année 2012 et ont dès lors conclu
à leur approbation.
En date du 30 août 2013, l’Association X_ a adressé à Y_ trois
factures comportant les numéros xxx21, xxx22, et xxx23 et portant sur un montant de
430 fr. chacune. Elles concernaient les charges dues pour l’année 2013 relativement
aux semaines de jouissance 14, 15 et 16 dont Y_ était devenu titulaire. Ces
factures devaient être réglées dans les trente jours.
En date du 1 er octobre 2013, l’agence immobilière Q_, agissant pour le
compte de l’Association X_ a fait notifier à Y_ un commandement
de payer dans le cadre de la poursuite n o
xxx1. Il portait sur le paiement des charges
2011, par 1590 fr. (3 x 530 fr.) avec intérêts à 6% l’an dès le 27 mars 2011, des
charges 2012, par 1440 fr. (3 x 480 fr.) avec intérêts à 6% l’an dès le 26 avril 2012 et
des charges de l’année 2013, par 1410 fr. (3 x 470) avec intérêts à 6% l’an dès le
17 mars 2013. Le poursuivi a formé opposition. En date du 10 décembre 2013, le
Tribunal de district de A_ a rejeté la requête tendant à la mainlevée de
l’opposition formée à l’encontre du commandement de payer n o xxx1.
En date du 22 octobre 2013, la société V_ Sàrl a adressé à l’Association
X_ une facture d’un montant de 29'029 fr. 80 relativement au 2 ème
acompte
des charges pour l’année 2013, déduction faite du versement du 1 er
acompte de
30'300 francs (p. 188). En date du 30 décembre 2013, l’Association X_ a
effectué en faveur de la PPE H_ un versement de 29'029 fr. 80 sur le compte
IBAN xxx14 (p. 187).
Selon le décompte relatif à l’année 2013 établi par la société V_ Sàrl, le total
des charges de la PPE H_ s’élevait à 204'342 fr. 82 (p. 178 ; 180; expertise,
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p. 260). Un montant de 30'000 fr. était attribué au fond de rénovation. D’après le
document relatif à la répartition des charges, le total des charges facturées à
l’Association X_ pour l’année 2013 était de 63'955 fr. 05. La participation au
fonds de rénovation supportée par l’Association X_ s’élevait à 9090 francs
(p. 178; expertise, p. 260).
Les comptes 2013 de l’Association font état d’un montant total de 358'151 fr. 34 de
charges (p. 184 ; p. 236). Ces comptes ont été approuvés à l’unanimité lors de
l’assemblée générale des représentants d’appartements du 10 mai 2014 (p. 189).
En date du 28 janvier 2014, la société V_ Sàrl a adressé à l’Association
X_ une facture d’un montant de 30'300 fr. relativement au 1 er acompte de
charges pour l’année 2014 (p. 193). En date du 5 février 2014, l’Association
X_ a effectué un versement de 30'300 fr. en faveur de la
PPE H_ sur le compte IBAN xxx14(p. 195).
Les comptes de l’Association font état pour l’année 2014 de charges totalisant
345'175 fr. 55 (p. 239).
En date du 5 février 2014, l’Association X_ a adressé à Y_ trois
factures comportant les numéros xxx24, xxx25 et xxx26 portant sur un montant de
430 fr. chacune (p. 230-232). Elles concernaient les charges dues pour l’année 2014
relativement aux semaines de jouissance 14, 15 et 16 dont Y_ était titulaire.
Ces factures devaient être réglées dans les trente jours.
En date du 9 juin 2014, la PPE H_ a adressé à l’Association
X_ une facture d’un montant de 65'653 fr. 20, dont à déduire l’acompte de
33'303 fr. payé (p. 192). Le montant réclamé a été versé en date du 18 août 2014 par
l’Association X_ sur le compte xxx14 en faveur de la PPE H_
(p. 194).
7. En date du 6 août 2014, l’Association X_ a adressé au Juge de Commune
de A_ une requête en conciliation visant au paiement d’un montant en capital
de 5730 francs. En date du 4 septembre 2014, le juge de Commune de A_ a
délivré l’autorisation de procéder.
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Considérant en droit
8. Le tribunal examine d’office les conditions de recevabilité de la demande (art. 60
CPC). A teneur de l’art. 59 al. 1 CPC, le tribunal n’entre en matière que sur les
demandes et les requêtes qui satisfont aux conditions de recevabilité de l’action.
L’art. 59 al. 2 let. c CPC prévoit que les parties doivent disposer de la capacité d’être
partie. La capacité d’être partie représente le pendant procédural de la jouissance des
droits civils (ATF 42 II 553 = JdT 1917 I 304). L’art. 66 CPC prévoit que la capacité
d’être partie est subordonnée à la jouissance des droits civils. Selon l’art. 60 al. 1 CC,
les associations qui n’ont pas un but économique acquièrent la personnalité dès
qu’elles expriment dans leurs statuts la volonté d’être organisées corporativement.
En l’espèce, les membres de l’Association X_ ont rédigé les statuts de
l’Association en date du 16 avril 2005. L’article 1 de ces statuts prévoit la constitution
d’une association sans but lucratif, régie par les statuts précités et par les articles 60 et
suivants du Code civil suisse. Selon l’article 2, l’Association X_ a pour but la
défense des intérêts des multipropriétaires des PPE xxx3 à xxx4 de l’immeuble
X_. Les membres de l’Association X_ ont ainsi manifesté leur
intention de s’organiser corporativement au sens de l’art. 60 al. 1 CC. Dite Association
dispose ainsi de la capacité d’être partie au sens de l’art. 59 al. 2 let. c CPC.
En vertu de l’art. 4 al. 1 LACPC, le tribunal de district connaît des affaires civiles et
statue sur les requêtes de mesures provisionnelles, sauf lorsque la loi attribue
expressément une compétence à une autre autorité. Selon l’art. 18 CPC, sauf
disposition contraire de la loi, le tribunal saisi est compétent lorsque le défendeur
procède sans faire de réserve sur la compétence. Au vu de ces dispositions, la
compétence ratione materiae et loci du juge de céans est donnée.
En vertu de l’art. 91 al. 1 CPC, la valeur du litige est déterminée par les conclusions.
Les intérêts et les frais de la procédure en cours ou d’une éventuelle publication de la
décision et, le cas échéant, la valeur résultant des conclusions subsidiaires ne sont pas
pris en compte. La procédure simplifiée s’applique aux affaires patrimoniales dont la
valeur litigieuse ne dépasse pas 30’000 francs (art. 243 al. 1 CPC). En l’espèce, la
présente action porte sur le paiement des montants de 1590 fr., 1440 fr., 1410 fr. et
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1290 francs. La valeur totale de ces prétentions s’élève dès lors à 5730 francs. La
procédure simplifiée est applicable.
9. La demanderesse réclame le paiement de contributions aux charges de
multipropriété. Il convient dès lors d’examiner si ces prétentions sont fondées.
10.1 Aux termes de l’art. 70 CC, l'association peut en tout temps recevoir de nouveaux
membres (al. 1). Chaque sociétaire est autorisé de par la loi à sortir de l'association,
pourvu qu'il annonce sa sortie six mois avant la fin de l'année civile ou, lorsqu'un
exercice administratif est prévu, six mois avant la fin de celui-ci (al. 2). La qualité de
sociétaire est inaliénable et ne passe point aux héritiers (al. 3).
L’admission au sein d’une association d’ores et déjà existante intervient en conformité
des statuts et de la loi. L’acquisition de la qualité de sociétaire suppose l’acceptation
d’une candidature présentée. L’adhésion est ainsi un contrat bilatéral. Les statuts
peuvent poser des exigences de fonds ou de forme concernant les modalités de ces
déclarations de volonté. Sauf disposition contraire des statuts, les déclarations de
volonté ne sont pas soumises à une forme. La candidature peut invervenir tacitement.
Le paiement volontaire d’une cotisation est à cet égard un indice fort (Perrin, Droit de
l’association, 3 ème
édition, 2008, p. 7-8 ; p. 120 ss ; Riemer, Vereins- und
Stiftungsrecht, 2012, n. 4 ad art. 70 CC).
10.2 En l’espèce, les statuts ne contiennent aucune disposition concernant
l’acquisition de la qualité de sociétaire. On en déduit qu’elle n’est pas assujettie à des
conditions de forme particulières. Selon les statuts, l’Association a pour but la défense
des intérêts des multipropriétaires des PPE xxx3 à xxx4 (art. 2). Toute personne qui
vend sa multipropriété perd d’office sa qualité de membre de l’Association (art. 18). La
qualité de sociétaire est ainsi réservée statutairement aux multipropriétaires. Il était
prévu à l’art. 7 du règlement de multipropriété qu’il soit mentionné au registre foncier,
de manière à être opposable à tous les copropriétaire. De plus, cette disposition
précisait que l’achat d’une unité entraînait l’adhésion à l’Association. Bien que le
règlement n’ait effectivement pas été mentionné au registre foncier, il apparaît
clairement que la qualité de membre était ouverte à tout acquéreur d’une quote-part de
PPE soumise au régime de multipropriété.
Le défendeur connaissait nécessairement l’existence de l’Association X_ lors
de l’acquisition de sa quote-part d’unité de PPE. Tout d’abord, le système de
multipropriété avait été instauré dans l’immeuble par son père D_ et c’est la
société N_ SA, représentée par son frère O_, qui dans un premier
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temps devait se porter acquéreuse des semaines 14, 15 et 16. Il est notoire que, dans
le système de la multipropriété, le prix des semaines d’une même unité varie en
fonction de l’époque de l’année auquelle elles se rapportent. Ainsi, dans une station de
montagne, réputée pour ses sports d’hiver, il est plus onéreux d’acquérir une semaine
en hiver, notamment en période de vacances scolaires, qu’au printemps ou en
automne. Dans le cadre des négociations, le défendeur a dès lors nécessairement
discuté du système de multipropriété en temps partagé mis en place par l’Association
et a pris sa décision après avoir obtenu les informations utiles concernant la période de
l’année à laquelle il pouvait jouir de son appartement et les éventuelles possibilités
d’échange. De même, lors de la conclusion de la vente, le défendeur s’est engagé à
payer les charges de l’immeuble échues dès 2011, même si elles concernaient l’année
2010. Il a dès lors nécessairement dû discuter des différentes charges qu’impliquait la
jouissance de l’appartement non seulement au niveau de la PPE mais également de la
multipropriété. L’acquisition d’une quote-part aussi petite de la PPE no xxx4, en
l’occurrence 6/100èmes, n’avait du reste de sens que s’il existait une organisation
assurant un partage harmonieux de la jouissance de l’unité de PPE et réglant les droits
et obligations des différents copropriétaires au sein d’une même unité. Or, le règlement
de PPE ne comportait aucune disposition sur les rapports entre copropriétaires d’une
même unité. Le défendeur n’a pas non plus allégué et encore moins rendu
vraisemblable l’existence d’un accord entre les copropriétaires de la PPE no xxx4
réglementant leurs droits et obligations réciproques. Seule l’Association était dès lors à
même de gérer les relations entre copropriétaires au sein de la PPE no xxx4. Il en va
de même du fond dépendant no xxx13, l’utilisation du sauna par les ayants-droit
n’étant pas régie au niveau de la PPE. L’acte de vente fait expressément référence à
des semaines précises, soit à une répartition temporelle de la jouissance des locaux.
Or, la désignation des numéros de semaine se trouve dans un calendrier perpétuel
auquel le règlement de multipropriété fait référence et annexé à celui-ci. Le défendeur
a ainsi conclu l’acte du 21 juin 2012 dans le but de profiter des semaines déterminées
qui lui étaient attribuées selon le règlement de multipropriété. Ceci prouve qu’il
connaissait l’organisation relativement élaborée mise en place par l’Association et a
acquis ses parts en connaissance de cause. En adhérant à l’organisation et à la
répartition en temps partagé instaurées par l’Association, soit en acceptant les
avantages conférés par la qualité de membre de l’Association, le défendeur a, par
actes concluants, manifesté la volonté de devenir sociétaire de l’Association
X_. Le fait que le notaire qui a instrumenté la vente, censé défendre les
intérêts de toutes les parties à l’acte, a communiqué à l’Association une copie de l’acte
et l’a informée que le défendeur était débiteur des charges à compter de 2010
- 14 -
constitue un indice supplémentaire que le défendeur entendait adhérer à l’Association.
En définitive, le juge de céans considère que la défendeur a tacitement adhéré à
l’Association X_ et accepté de se soumettre au règlement d’utilisation et
d’administration de la multipropriété.
10.3 Selon l’art. 15 du règlement de la multipropriété, il incombait à chaque
copropriétaire de payer une participation tant pour les charges prévues dans le
règlement de copropriété que pour celles générées par l’organisation de la
multipropriété et cela indépendemment de toute occupation effective. L’art. 16 précisait
que les comptes adoptés en assemblée générale des coproriétaires des unités de lot
vendus en temps partagé valaient comme reconnaissance de dette au sens de l’art. 82
LP.
Le défendeur, qui en sa qualité de sociétaire de l’Association X_ est lié par
ces dispositions, doit dès lors assumer non seulement sa part des charges de PPE,
comme il l’admet dans son courrier du 22 mai 2015, mais également les frais de
multipropriété, quand bien même il a renoncé à profiter de son appartement.
L’expert a confirmé tant le montant total des charges comptabilisées par l’Association
que sa répartition entre les différents multipropriétaires. Au demeurant, le montant
forfaitaire de 430 fr. pour les trois pièces a été décidé à l’unanimité lors de l’assemblée
des représentants d’appartements du 24 septembre 2013 (p. 181). En conséquence, le
défendeur doit être condamné à payer à la demanderesse 1290 fr. par année pour les
charges 2011, 2012, 2013 et 2014.
Les factures établies par l’Association étaient payables dans un délai de trente jours,
conformément à l’art. 15 du règlement de multipropriété. A l’issue de ce délai, le
défendeur était dès lors en demeure (art. 102 al. 2 CO) et devait l’intérêt moratoire au
taux légal de 5% (art. 104 al. 1 CO). Partant, l’intérêt moratoire court dès le 16 avril
2012 pour les charges 2011, dès le 26 avril 2012 pour les charges 2012, dès le
30 septembre 2013 pour les charges 2013 et dès le 5 février 2014 pour les charges
2014.
10.4 L’art. 102 al. 1 CO dispose que le débiteur d’une obligation exigible est mis en
demeure par l’interpellation du créancier. L’art. 106 al. 1 CO dit que lorsque le
dommage éprouvé par le créancier est supérieur à l’intérêt moratoire, le débiteur est
tenu de réparer également ce dommage, s’il ne prouve qu’aucune faute ne lui est
imputable. Il faut souligner à cet égard que le créancier supporte le fardeau de la
preuve du dommage supplémentaire, conformément à l’art. 42 al. 1 CO, applicable par
- 15 -
renvoi de l’art. 99 al. 3 CO (Thévenoz, Commentaire romand, Code des obligations I,
2003, n. 6 ad art. 106 CO).
En l’espèce, la demanderesse réclame en sus du paiement des charges à titre de frais
de rappel 300 fr. pour l’année 2011, 150 fr. pour l’année 2012 et 120 fr. pour l’année
2013. L’Association n’apporte pas la preuve d’un dommage supplémentaire. Partant,
en tant qu’elles excèdent le montant de 1290 fr. par année, les prétentions de la
demanderesse doivent être rejetées.
11. A titre subsidiaire, il convient encore de relever que, même pour le cas où il fallait
admettre que le défendeur n’avait pas adhéré à l’Association, l’issue du litige n’en
serait pas modifiée pour les motifs exposés ci-après.
11.1 L’art. 419 CO dispose que celui qui, sans mandat, gère l’affaire d’autrui, est tenu
de la gérer conformément aux intérêts et aux intentions présumables du maître.
L’application de l’art. 419 CO présuppose la gestion des affaires d’autrui. Constitue un
acte de gestion tout acte matériel ou juridique (ATF 72 III 6 et ATF 86 II 4). Une affaire
est objectivement gérée pour le compte d’autrui lorsque le gérant intervient dans la
sphère juridique d’un tiers (ATF 68 II 29 = JdT 1942 I 314, ATF 47 II 198 et ATF 45 II
208). Il doit ainsi apparaître que l’affaire appartient objectivement à ce tiers. Par
ailleurs, le gérant doit avoir agi en l’absence de tout rapport juridique préexistant avec
le maître (ATF 99 II 131 = JdT 1974 I 130, arrêt 4A_326/2008 du 16 décembre 2008
consid. 3.2). Le gérant doit ainsi avoir agi « sans mandat », à savoir en l’absence de
toute obligation contractuelle ou légale (ATF 102 II 201). D’un point de vue subjectif, le
gérant doit avoir la conscience et la volonté de gérer l’affaire d’autrui sans mandat
(Weber, Commentaire bâlois, Obligationenrecht I, 2015, n. 15 ad art. 419 CO, p. 2657
et Lachat, Commentaire romand, CO I, n. 5 ad art. 419 CO). L’art 419 CO n’est dès
lors pas applicable à celui qui croit par erreur agir pour le compte d’autrui sans mandat
alors qu’il en existe précisément un (ATF 75 II 226, ATF 99 II 134). Il n’est en revanche
pas nécessaire que le gérant ait la conscience et la volonté d’agir pour un maître dont
la personne est déterminée (ATF 75 II 225).
L’art. 422 CO dispose que lorsque son intérêt commandait que la gestion fût
entreprise, le maître doit rembourser au gérant, en principal et intérêts, toutes ses
dépenses nécessaires ainsi que ses dépenses utiles justifiées par les circonstances, le
décharger dans la même mesure de tous les engagements qu’il a pris et l’indemniser
de tout autre dommage que le juge fixera librement (al. 2). Cette disposition peut être
invoquée par celui qui a donné à sa gestion les soins nécessaires, même si le résultat
- 16 -
espéré n'a pas été obtenu (al. 2). La gestion d’affaires réalisée dans l’intérêt du maître
revêt le caractère de gestion d’affaires parfaite (Weber, Commentaire bâlois, n. 8 ad
intro art. 419 à 424 CO, p. 2650). La gestion d’affaires parfaite doit en outre être
qualifiée de régulière si elle est justifiée et que le maître ne s’y est pas opposé de
manière reconnaissable (arrêt 4C. 234/1999 du 12 janvier 2000, consid. 6/aa, publié
in : SJ 2000 I p. 421). Selon la jurisprudence la question de savoir si le gérant a ou non
agi dans l’intérêt du maître se juge du point de vue d’une personne externe et de
bonne foi (ATF 97 II 266, ATF 83 II 537 et ATF 68 II 145). La gestion d’affaires dans
l’intérêt du maître n’implique pas qu’elle soit indispensable à ce dernier (arrêt du
Tribunal cantonal valaisan TCVS C1 11 93 du 17 octobre 2012 consid. 9.2). Il ne suffit
pas non plus qu’elle lui soit simplement utile (ATF 95 II 93 = JdT 1970 I 330). Le fait
que le gérant ait aussi un intérêt propre concomitant à celui du maître n’exclut pas la
gestion des affaires d’autrui au sens de l’art. 419 CO, tant que cet intérêt ne peut être
qualifié de prépondérant (ATF 61 II 37, arrêt du Tribunal cantonal vaudois publié in :
RSJ 1975, p. 369, arrêt 4C.326/2003 du 25 mai 2004 consid. 3.5.1). Dans l’hypothèse
d’une gestion d’affaires parfaite et régulière, l’art. 422 al. 1 CO prévoit que le gérant a
droit au remboursement de ses impenses nécessaires et justifiées par les
circonstances. Cette prétention découle d’un rapport d’obligation légal et ne dépend
dès lors pas de la volonté des parties (Lachat, Commentaire romand, n. 7 ad art. 422
CO, p. 2575 et Pierre Engel, Contrats de droit suisse, Berne 1992, p. 530). Le
caractère nécessaire et justifié des dépenses se juge d’un point de vue objectif, à
l’aune du principe de la bonne foi (ATF 97 II 266 et ATF 67 II 145). Selon une partie de
la doctrine, l’obligation du maître d’indemniser inclut le versement au gérant
d’honoraires, lorsque l’activité qu’il a déployée est usuellement rémunérée (Lachat,
Commentaire romand, n. 17 ad art. 422 CO).
11.2 En l’espèce, en sa qualité de copropriétaire, le défendeur était vis-à-vis de la
communauté des copropriétaires débiteur des charges proportionnellement aux
millièmes acquis en date du 21 juin 2012, ce en vertu de l’art. 712h al. 1 CC et des
articles 7 let. h, 10, 11 12 et 13 du règlement de la PPE H_. Si les frais de
copropriété n’avaient pas été réglés, la PPE H_ aurait eu la possibilité de
requérir l’inscription d’une hypothèque légale sur les parts de PPE du défendeur sur la
base de l’art. 712i al. 1 CC pour les charges en souffrance des années 2011, 2012,
2013 et 2014, ainsi que pour la participation à la constitution du fonds de rénovation de
la PPE H_. Or, la demanderesse a chaque année payé à la communauté
l’ensemble des charges imputables aux multipropriétaires, y compris la part incombant
au défendeur. Ce faisant, elle a éteint par ses paiements la dette de Y_ à
- 17 -
l’égard de la communauté des copropriétaires. On ne saurait nier que les dépenses de
l’Association X_ étaient commandées par l’intérêt de Y_.
L’Association X_ a dès lors agi de manière reconnaissable dans l’intérêt du
défendeur. Elle a ainsi droit à leur remboursement sur la base de l’art. 422 al. 1 CO.
Hormis les charges de PPE, les montants réclamés comprennent également une
participation aux frais de fonctionnement de la multipropriété. Ces dépenses
concernaient notamment l’entretien, le nettoyage des appartements, le renouvellement
du mobilier, le blanchissage, les assurances et la gérance de la multipropriété. A
nouveau, ces frais étaient nécessaires au bon fonctionnement de la multipropriété, à la
jouissance par le défendeur de son appartement et au maintien de sa valeur. Il est à
cet égard indifférent que le défendeur ait finalement renoncé à profiter de ses
semaines, ce que la demanderesse ne pouvait au demeurant prévoir (art. 422 al. 2
CO). Il ressort tant de l’audition de P_, administratrice de la multipropriété, du
règlement de multipropriété que du tableau de ventilation des charges (pce 56, p. 233)
que les frais de multipropriété sont calculés annuellement et facturés forfaitairement à
l’ensemble des multipropriétaires, même si les copropriétaires ne font pas fait usage de
leurs semaines. Le fait que le défendeur n’ait pas profité de ses semaines n’a du reste
guère réduit les frais de multipropriété. En effet, les frais du personnel, engagé selon
toute vraisemblablement sur la base de contrats de longue durée, constituent, selon le
tableau de ventilation, des charges fixes. Une diminution du travail, liée à une baisse
imprévue de l’occupation, n’engendrait dès lors pas une baisse des salaires versés aux
employés de l’Association, dont le défendeur aurait pu bénéficier. Enfin, il ressort de
l’audition de P_ (p. 219, rép. 6) et de l’expertise que les cotisations
réclamées ne servent qu’à couvrir les frais de fonctionnement de la multipropriété sans
dégager de bénéfice. Les conditions de l’art. 422 CO sont ainsi également remplies
pour les dépenses liées à la multipropriété.
En définitive, même s’il fallait dénier au défendeur la qualité de membre de
l’Association, il serait néanmoins débiteur des charges de multipropriété sur la base de
l’art. 422 CO.
12. En définitive, le défendeur doit être condamné à payer :
- 1290 fr. avec intérêt à 5% dès le 16 avril 2012 ;
- 1290 fr. avec intérêt à 5% dès le 26 avril 2012 ;
- 1290 fr. avec intérêt à 5% dès le 30 septembre 2013 ;
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- 1290 fr. avec intérêt à 5% dès le 5 février 2014.
L’opposition formée au commandement de payer notifié dans la poursuite no xxx1 de
l’office des poursuites et faillites du district de Sion est levée à concurrence de 1290 fr.
avec intérêt à 5% dès le 16 avril 2012, 1290 fr. avec intérêt à 5% dès le 26 avril 2012
et 1290 fr. avec intérêt à 5% dès le 30 septembre 2013.
13. Vu le sort de la demande, les frais et dépens sont mis à la charge du défendeur
qui succombe pour l’essentiel (art. 106 al. 1 CPC).
13.1 Les frais comprennent les débours de l'autorité et l'émolument de justice (art. 3
al. 1 LTar). Les débours du Tribunal s'élèvent au total à 2874 fr., comprenant 178 fr.
d’indemnités pour les témoins, 2646 fr. de frais d’expertise et 50 fr. pour les services
d’un huissier. L'émolument est compris entre 650 fr. et 1800 fr. pour une valeur
litigieuse de 5730 francs (art. 13 et 16 al. 1 LTar). Compte tenu de l’ampleur et de la
difficulté de la cause, de la façon de procéder des parties et de leur situation financière,
l’émolument est arrêté à 1526 francs. Les frais s'élèvent ainsi à 4400 fr. au total. Vu les
avances effectuées par les parties, à savoir 4300 fr. par la demanderesse et 500 fr. par
le défendeur, le second versera à la première 3900 fr. à titre de remboursement
d’avances.
13.2 Les dépens des parties comprennent l'indemnité à la partie pouvant y prétendre
et ses frais de conseil juridique (art. 4 LTar). Les débours d'avocat englobent les
dépenses effectives et justifiées (essentiellement les frais de déplacement, les frais de
copie à 50 ct. [ATF 118 Ib 352 consid. 5] et les frais de port). Quant aux honoraires, ils
sont fixés entre le minimum et le maximum prévus par le chapitre 4 LTar, d'après la
nature et l'importance de la cause, ses difficultés, l'ampleur du travail, le temps
utilement consacré par l'avocat et la situation financière de la partie (art. 27 al. 1 LTar).
Ils sont, en règle générale, proportionnels à la valeur litigieuse (art. 27 al. 2 LTar). Ils
oscillent entre 1500 fr. et 2500 fr. pour une valeur litigieuse comprise entre 2001 fr. et
10’000 francs (art. 32 al. 1 LTar). Selon l’art. 29 al. 1 LTar, dans les causes qui ont
nécessité un travail particulier, notamment lorsque le mandat a dû être exécuté en
partie en dehors des heures de travail, que les moyens de preuve ont été longs et
difficiles à réunir ou coordonner, que le dossier de la procédure probatoire a pris une
ampleur considérable, que les questions de fait ou de droit ont été spécialement
compliquées, que le conseil juridique représente plusieurs parties ou que son client est
opposé à plusieurs parties, l'autorité peut accorder des honoraires d'un montant
supérieur à celui prévu par le tarif. En l’espèce, il ressort du décompte déposé par
- 19 -
Me M_ que, dans le cadre de la défense des intérêts de la demanderesse, cet
avocat a dans un premier temps effectué de longues recherches auprès du registre
foncier pour tenter de retrouver le règlement de multipropriété qui, selon l’acte du
6 juillet 1993, aurait dû être mentionné au registre foncier. Par ailleurs, les questions
juridiques à résoudre présentaient un degré certain de complexité, compte tenu du fait
que le système de la multipropriété qui s’est développée dans la pratique n’est pas
réglementé légalement. La rémunération correspondant au travail nécessaire dépasse
ainsi largement la fourchette prévue par la LTar, au vu de la faible valeur litigieuse. En
définitive, compte tenu de l’ampleur et de la difficulté de la cause, les dépens de la
demanderesse sont arrêtés à 3500 francs. A cela s’ajoutent les débours, estimés à
quelque 700 francs. En conséquence, le défendeur versera à la demanderesse une
indemnité de 4200 fr. à titre de dépens.