Decision ID: 356754d2-6a3a-4490-af54-bd651c893ef2
Year: 2021
Language: it
Court: TI_CATI
Chamber: TI_CATI_001
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: public_law

Fatti
A.
RI 1, con sede – nel periodo
sub judice
– a Lugano, veniva costituita il 21 maggio 1999. Per quanto qui di interesse, la società aveva quale scopo sociale “
l’acquisto, la vendita, la detenzione e la locazione di beni immobili, l’ottenimento ed il rilascio di concessioni sui medesimi, nonché la presa di partecipazioni in altre imprese. Può inoltre costituire in pegno i propri beni in favore di terzi
”.
B.
a. Dichiarazione fiscale 2011
Per il periodo fiscale 2011, la RI 1 presentava la propria dichiarazione d’imposta, facendo valere un risultato fiscale imponibile pari a fr. 108'770.- ed un capitale proprio imponibile pari a fr. 10'865'781.-.
b. Dichiarazione fiscale 2012
Per il periodo fiscale 2012, RI 1 presentava la propria dichiarazione fiscale facendo valere un utile imponibile di fr. 11'871.- ed un capitale proprio imponibile di fr. 6'877'052.-.
c. Dichiarazione fiscale 2013
Per il periodo fiscale 2013, la RI 1 presentava la propria dichiarazione fiscale facendo valere un utile imponibile pari a fr. 320’716.- ed un capitale proprio imponibile pari a fr. 8'033'859.-.
d. Dichiarazione fiscale 2014
Per il periodo fiscale 2014, la RI 1 presentava la propria dichiarazione fiscale facendo valere un utile imponibile di fr.14'640.- ed un capitale proprio imponibile pari a fr. 8'048'499.-.
C.
Alfine di definire le tassazioni IC/IFD relative agli anni 2011, 2012 e 2013, l’RS 1 (di seguito: UTPG), il 14 ottobre 2015 invitava la contribuente a voler produrre lo “
sviluppo dettagliato
” dei seguenti conti: conto spese professionali per l’anno 2011; conto amministrazione immobile per gli anni 2011-2013; conto utile per vendita unità immobiliare per l’anno 2013 ed infine, conti consulenze _ e consulenze _ per l’anno 2013, allegando le relative fatture. RI 1 rispondeva alla richiesta dell’UTPG in data 29 ottobre 2015.
Con un’ulteriore richiesta del 17 agosto 2016, l’UTPG chiedeva alla contribuente, che rispondeva il 4 ottobre 2016, la trasmissione dei seguenti documenti:
-
“spiegazioni e documentazione relative alla registrazione sul conto “spese professionali” nel 2011 descritta quale “_/Acc. Penale _ 2'600’000” e alle registrazioni sul conto dei passivi “Accantonamento _ x penale vendita _” negli anni 2011-2014, indicando lo stato attuale della vertenza (allegare eventuali giustificativi)
-
Informazioni e spiegazioni relative alle prestazioni ricevute in contropartita degli importi registrati sul conto “Consulenze _” nell’anno 2013
-
Indicazioni circa le relazioni tra RI 1 e la società _.
-
Informazioni circa le prestazioni effettuate dal sig. _ quale dipendente della società
-
Sviluppo dettagliato del conto “Spese di rappresentanza e trasferta” per gli anni 2011, 2012, 2013 e 2014
-
Sviluppo dettagliato del conto “spese amministrative e contabilità” per l’anno 2011 allegando i relativi giustificativi e indicando il genere di prestazioni ricevute
-
Giustificativi (fatture) concernenti gli importi registrati sul conto consulenza _ per gli anni 2011, 2012, 2013 e 2014, allegando l’eventuale contratto e indicando il genere di prestazioni ricevute
-
Sviluppo dettagliato del conto “Consulenze _” per l’anno 2014, allegando i relativi giustificativi. Indicazioni circa il genere di prestazioni fornite dal sig. _ negli anni 2013 e 2014”.
D.
a. Dichiarazione fiscale 2011
Per il periodo fiscale 2011, l’UTPG accertava un utile imponibile, ai fini di IC, pari a fr. 348'900.- mentre ai fini di IFD, corrispondente a fr. 1'097'600.-. Il capitale imponibile veniva invece definito a fr. 12'369'000.-.
b. Dichiarazione fiscale 2012
Per il periodo fiscale 2012, l’UTPG accertava un utile imponibile, ai fini di IC/IFD, pari a fr. 137’600.-. Il capitale imponibile, ai soli fini di IC, veniva invece definito a fr. 8'341’000.-.
c. Dichiarazione fiscale 2013
Per il periodo fiscale 2013, l’UTPG accertava un utile imponibile, ai fini di IC, pari a fr. 375’000.- mentre ai fini di IFD, corrispondente a fr. 1'213’500.-. Il capitale imponibile veniva invece definito a fr. 9'237’000.-.
d. Dichiarazione fiscale 2014
Per il periodo fiscale 2014, l’UTPG accertava un utile imponibile, ai fini di IC/IFD, pari a fr. 149’300.-. Il capitale imponibile, ai soli fini di IC, veniva invece definito a fr. 9'222’000.-.
E.
Con scritto datato 30 dicembre 2016, RI 1 interponeva tempestivo reclamo contro le decisioni di tassazione relative agli anni 2011, 2012, 2013 e 2014. Con il gravame, la reclamante censurava le riprese per “spese amministrative eccessive” pari a fr. 100'000.- per gli anni 2011, 2012 e 2014 e corrispondenti a fr. 150'000.- per l’anno 2013. Inoltre, la contribuente contestava la ripresa per “consulenze _” per l’anno 2013 ed equivalenti a fr. 107'385.-. La reclamante sosteneva che “
le spese amministrative e le consulenze _ (...) sono giustificate dalle spese effettivamente sostenute dalla società negli anni in questione riguardo gli onorari per l’amministrazione dell’immobile e le relative consulenze _, costi già giustificati e dettagliati in data 29.10.2015 e 04.10.2016, con relative fatture e contratto
”.
F.
Nel corso del mese di dicembre 2017 si teneva un incontro tra l’allora rappresentante della contribuente e l’UTPG, durante il quale venivano fatte passare in rassegna le correzioni apportate dall’UTPG alle dichiarazioni di imposta della contribuente. Alla fine della discussione, la rappresentante contrattuale chiedeva di poter beneficiare dell’accantonamento imposte sulle riprese effettuate e di poter disporre di alcuni giorni di riflessione.
Successivamente, in data 2 febbraio 2018, l’UTPG inviava una e-mail alla rappresentante della contribuente, nella quale veniva esposta la definizione degli elementi imponibili comprendente l’accantonamento imposto ed il calcolo alla base della ripresa delle spese amministrative eccessive.
Con scritto e-mail del 16 marzo 2018, la rappresentante comunicava che l’amministratore unico della RI 1 sarebbe stato disposto ad accettare una ripresa delle spese amministrative eccessive per fr. 50'000.- annui (fr. 200'000.- complessivi).
Il 22 marzo 2018, l’UTPG comunicava “
la propria disponibilità a rientrare nel merito della ripresa di CHF 107'385 effettuata nella tassazione 2013 in relazione alle consulenze _, nel caso in cui fosse stata fornita la documentazione a giustificazione di questi costi dal profilo commerciale e fiscale; la propria disponibilità a concedere una riserva negativa per imposte sulle riprese effettuate; di confermare gli importi definiti in merito alla ripresa per spese amministrative, non essendo stato fornito alcun elemento che permettesse di scostarvisi
”.
In risposta allo scritto dell’UTPG, la RI 1, il 6 aprile 2018, affermava che i costi professionali pari a fr. 107'385.- “
sono stati sostenuti al fine di procurare nuovi mandati di gestione immobiliare in _ che si sono realizzati nel 2017
” ed allegava delle schede contabili. La contribuente contestava poi l’applicazione delle regole definite dall’Associazione Svizzera dell’economia immobiliare SVIT (di seguito: SVIT) per definire l’eccesso delle spese amministrative. Inoltre, la RI 1 si diceva nuovamente d’accordo ad accettare una ripresa delle spese amministrative eccessive per fr. 50'000.- annui (fr. 200'000.- complessivi).
Con scritto e-mail del 13 ottobre 2020, l’UTPG esponeva una breve cronistoria relativa alle pratiche in oggetto ed il 2 novembre 2020 formulava un’ulteriore richiesta di documenti e meglio, “
il documento “Act. N. 235/2004” citato nelle fatture _ del 2013 (conto dei costi “Consulenze _”); i giustificativi relativi alle registrazioni del 2017 sui conti dei ricavi “Consulenza _” (12 fatture), “Consulenza _” (4 fatture) e “Consulenza _” (4 fatture)
”.
La contribuente rispondeva alla richiesta con e-mail del 20 novembre 2020, allegando il documento “
Act. N. 235/2004
”, il “
contratto _
” relativo all’anno 2017, le “
fatture _
” per l’anno 2017 e le “
fatture _
” per l’anno 2017. La stessa ribadiva che le spese amministrative “
sono costi effettivamente sostenuti al fine di procurare nuovi mandati di gestione immobiliare in _ che si sono realizzati nel 2017
” ed equivalenti, in parte a “
costi societari (emolumento cda, allestimento contabilità, costi veicoli, spese di rappresentanza, spese telefoniche e cancelleria) e alcuni legati direttamente alla gestione dell’immobile quale spese professionali ed amministrazione immobile
”. La contribuente rinnovava infine la sua disponibilità a voler accettare una ripresa delle spese amministrative eccessive per fr. 50'000.- annui.
G.
Con decisioni su reclamo del 14 febbraio 2021, l’UTPG accoglieva parzialmente il reclamo, con la seguente motivazione:
“
Spese amministrative eccessive
In ossequio alla giurisprudenza della lodevole Camera di diritto tributario, le spese amministrative ammissibili fiscalmente sono state determinate facendo riferimento al tariffario SVIT (5% dei ricavi da affitti). È inoltre stato aggiunto un importo supplementare di CHF 20'000. Tenuto conto dell’attività svolta dalla Società, l’Autorità di tassazione reputa che l’importo così definito permetta di coprire tutte le spese a carico della stessa, da un lato quelle per la gestione immobiliare e dall’altro quelle legate all’amministrazione societaria. La ripresa effettuata in sede di tassazione viene così confermata, non essendo stato fornito alcun elemento concreto che permetta di scostarsene: malgrado ne sia stata a più riprese data la possibilità alla reclamante, questa si è limitata a chiedere una riduzione della correzione fiscale, senza portare prove tangibili a sostegno di tale richiesta.
Imposte
Benché non richiesta dal contribuente, tenuto conto dell’ammontare delle correzioni fiscali, viene concessa una riserva negativa per accantonamento imposte insufficiente [di CHF 50'000.- per il 2011; di CHF 30'000.- per il 2012, 2013 e 2014]” .
In riferimento al periodo fiscale 2013, l’autorità di tassazione motivava nel modo seguente la ripresa del costo registrato quale “consulenze _”:
“La reclamante ha giustificato l’importo di CHF 107'385 registrato quale “consulenze _” quale costo sostenuto al fine di procurare nuovi mandati di gestione immobiliare in _, che si sono realizzati nel 2017.
Tuttavia, i documenti presentati non permettono di stabilire un rapporto tra gli importi versati nel 2013 alla _ e le fatture emesse nel corso del 2017 a carico della società _., della società _. e della stessa (!) _
Si fa notare come la fatturazione da parte di RI 1 avviene in tempi quantomeno sospetti: in seguito all’emissione della notifica di tassazione 2013 e in un anno in cui la società, senza questi ricavi, avrebbe subito una perdita piuttosto importante.
Considerato inoltre come tutte le società siano da considerare quali società vicine e che ci si trova confrontati con entità giuridiche con sede all’estero, l’Autorità fiscale ha il dovere di esigere informazioni particolarmente precise e complete.
Per i motivi indicati, le prove addotte non possono essere considerate sufficienti ed il costo non giustificato in maniera sufficientemente verosimile e, di conseguenza, all’Autorità fiscale non resta che confermare la ripresa”.
H.
Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, la contribuente insorge contro le decisioni di tassazione su reclamo dell’11 marzo 2021. La ricorrente contesta dapprima la ripresa di fr. 100'000.- per gli anni 2011, 2012 e 2014 rispettivamente di fr. 150'000.- per l’anno 2013 quali “spese amministrative eccessive”. Secondo RI 1 i costi in oggetto sarebbero da suddividere tra “spese di amministrazione immobile”, ovvero quelle necessarie alla propria attività immobiliare e affidata ad una società terza ritenuto che la ricorrente “
non si è mai dotata di un’autonoma struttura tecnica ed amministrativa
” e, “altre spese,
quali l’emolumento dell’amministratore unico, l’allestimento della contabilità, i costi dei veicoli, le spese di rappresentanza, telefoniche e di cancelleria
”.
La contribuente lamenta poi di essere stata tassata in modo diverso rispetto ai periodi fiscali precedenti.
Inoltre, la ricorrente censura l’applicazione delle “tariffe SVIT”, poiché le stesse sarebbero applicabili unicamente al “
mandato di gestione ordinaria
” e, l’attività da lei svolta non si limiterebbe a quest’ultima. RI 1 afferma poi, che anche la giurisprudenza della Camera confermerebbe la sua tesi.
Infine, in merito alla ripresa “
delle spese professionali per l’importo di CHF 107'385.-
“,
la ricorrente ribadisce che i costi “
sono stati sostenuti al fine di procurare nuovi mandati di gestione immobiliare in Repubblica Ceca che si sono realizzati nel 2017
”.
L’insorgente fa notare anche di aver prodotto le prove atte a giustificare quanto da lei sostenuto.
I.
L’UTPG presenta le proprie osservazioni al ricorso il 19 maggio 2021. In merito alle “spese amministrative eccessive” l’autorità fiscale illustra il calcolo che ha portato alla ripresa dei costi, affermando di non contestare la reale assunzione delle spese, bensì di essere dell’opinione che esse siano eccessive rispetto all’attività svolta dalla società e di conseguenza debbano essere considerate quale “distribuzione dissimulata di utile”. L’UTPG ritiene, in merito alla modalità di calcolo adottata, di essere stato “
particolarmente generoso
” e, in merito all’applicabilità del tariffario SVIT, di averlo applicato rispettando la giurisprudenza (in particolare della Camera di diritto tributario). Inoltre, sostiene di aver tenuto conto dei cambiamenti intervenuti in seno alla società, motivo per il quale l’autorità avrebbe rispettato il principio di legalità. L’UTPG sottolinea poi come dal 2005 l’attività di gestione immobiliare di RI 1 “
si è notevolmente ridotta
”.
L’autorità di tassazione ritiene inoltre che la società non avrebbe adempiuto il proprio dovere di motivazione, nonostante ne abbia avuto la possibilità.
In merito alla ripresa delle “consulenze _”, l’UTPG ritiene di aver agito correttamente, ritenuto in particolare che la correlazione tra il costo sostenuto nel 2013 e i ricavi registrati nel 2017 non sarebbe stata opportunamente dimostrata.

Diritto
Spese amministrative eccessive
1.
1.1.
Gli articoli 58 cpv. 1 LIFD e 67 cpv. 1 LT prevedono, con riferimento all’imposta sull’utile delle persone giuridiche, che:
1
Costituiscono utile netto imponibile:
a.
il saldo del conto profitti e perdite, epurato dal riporto dell’anno precedente;
b.
tutti i prelevamenti fatti prima del calcolo del saldo del conto profitti e perdite e non destinati alla copertura di spese riconosciute dall’uso commerciale, in particolare:
- ...[omissis]...
- le distribuzioni palesi o dissimulate di utili e le prestazioni a terzi non giustificate dall’uso commerciale.
1.2.
La dottrina ha così riassunto la nozione di “distribuzione dissimulata di utili” che si può ricavare dalla giurisprudenza del Tribunale federale (cfr.
Cagianut/Höhn
, Unternehmungssteuerrecht, Berna 1986, p. 398 s.;
Höhn/Waldburger
, Steuerrecht, 8
a
ediz., vol. I, Berna 1997, n. 82 al § 18, p. 456 s.;
Oberson
, Droit fiscal suisse, Basilea/Francoforte 1998, n. 28
ad
§ 10, p. 172; inoltre sentenza della CDT n. 80.2000.31 del 2 maggio 2000, in RDAT II-2000 n. 8t e sentenza del TF n. 2C_798/2015 del 26 settembre 2016, consid. 2.1.):
Ø
una prestazione da parte della società, senza una corrispondente controprestazione;
Ø
il fatto che la prestazione si traduca in un vantaggio per l’azionista o una persona a lui vicina, cioè che essa non sarebbe stata concessa ad un terzo alle stesse condizioni;
Ø
il fatto che il menzionato carattere della prestazione (di avvantaggiare, cioè, un azionista rispetto ai terzi) sia riconoscibile da parte degli organi societari.
1.3.
Quali prestazioni valutabili in denaro, qualificate pure come distribuzioni dissimulate di utili (DTF 131 II 593 consid. 5.1), valgono anche le rinunce a determinati proventi in favore dell’azionista o di una persona a lui vicina, con una corrispondente riduzione, presso la società, dell’utile esposto nel conto economico. Questa forma di prestazione valutabile in denaro viene definita con la nozione di prelevamento anticipato dell’utile (
Gewinnvorwegnahme
; cfr.
Bernardoni/Bortolotto
, La fiscalità dell’azienda, Mendrisio 2010, p. 432). Essa sussiste per l’appunto quando la società non rivendica alcun diritto su introiti di sua competenza, che vengono così incassati direttamente dall’azionista, rispettivamente quando quest’ultimo non fornisce la controprestazione che la società esigerebbe da un terzo, ad esempio la vendita di un bene del patrimonio sociale ad un prezzo di favore. La differenza fra il valore che sarebbe stato possibile ottenere da un terzo e il valore pattuito con l’azionista rappresenta una distribuzione mascherata di utile (
Bernardoni/ Bortolotto
, op. cit., p. 423; sentenze del TF n. 2A.204/2006 del 22 giugno 2007, consid. 6; n. 2A.263/2003 del 19 novembre 2003, in: ASA 74 p. 660, consid. 2.2; n. 2A.602/2002 del 23 luglio 2003, consid. 2, con riferimenti).
2.
2.1.
L’UTPG, nelle proprie osservazioni, ha rilevato che la ricorrente, attiva nell’ambito immobiliare, avrebbe effettivamente sostenuto le spese dichiarate, ma che queste sarebbero eccessive rispetto all’attività da lei svolta. L’UTPG evidenzia poi che il signor _, amministratore unico della contribuente dal 2005 al 2019, sarebbe da considerare quale persona vicina, così come la società anonima _, da lui amministrata dal 2011 al 2016.
L’autorità fiscale, per valutare la congruità delle spese sostenute da RI 1 si è basata anche sulle indicazioni fornite dal tariffario della SVIT.
Nelle proprie osservazioni inoltre, l’UTPG ha espressamente qualificato la ripresa litigiosa come “distribuzione dissimulata di utile”.
Pertanto, il ricorso deve essere esaminato alla luce dei presupposti della distribuzione dissimulata di utili.
2.2.
In una sentenza del 5 marzo 2009 (n. 2C_721/2008), il Tribunale federale ha respinto il ricorso di una società anonima, proprietaria di un immobile, che aveva versato all’amministratore e unico azionista un compenso complessivo di fr. 21'150.– e che aveva dichiarato un utile imponibile di fr. 21'800.–. Basandosi sui tariffari dell’
Union neuchâteloise des professionnels de l’immobilier
(UNPI), l’autorità di tassazione cantonale aveva ritenuto che, nella misura in cui oltrepassava l’importo di fr. 10'000.–, la remunerazione in questione costituiva una distribuzione dissimulata di utile. Secondo la Suprema Corte, la decisione del fisco cantonale, che, in mancanza di elementi concreti in merito alla natura e all’importanza delle attività svolte dall’azionista, aveva proceduto ad una comparazione con gli onorari raccomandati dall’UNPI, appariva conforme al diritto federale e non arbitraria (consid. 2.5).
2.3.
In un caso trattato dallo Steuergericht del _ (decisione del 9 marzo 2015, in KSGE 2015 n. 8), i giudici cantonali si sono confrontati con la tassazione di una società, proprietaria di una casa con diversi appartamenti, che aveva pagato onorari per l’amministrazione dello stabile, ad una società vicina, in misura corrispondente al 6,64% delle pigioni incassate, ed aveva versato al proprio amministratore unico un onorario di fr. 16'800.–. La corte cantonale ha ritenuto legittima la decisione dell’autorità fiscale, che aveva considerato distribuzione dissimulata di utile sia il compenso pagato per l’amministrazione dello stabile, nella misura in cui eccedeva il 5% delle pigioni, sia l’onorario dell’amministratore, nella misura in cui oltrepassava l’importo di fr. 6'000.–. I costi che risultavano dai conti della ricorrente erano infatti stati considerati eccessivi, rispetto al valore di mercato delle prestazioni fornite dalla società amministratrice dell’immobile e dall’amministratore della società stessa.
.
2.4.
La Camera di diritto tributario, in una sentenza del 26 febbraio 1999 (CDT n. 80.98.00303), si è già confrontata con la valutazione della congruità dello stipendio versato da una società, avente lo scopo di amministrare e gestire beni immobiliari, all’azionista e amministratore. In questa occasione, la Camera ha preso in considerazione, a titolo di orientamento, il tariffario della SVIT, concludendo che la società ricorrente aveva versato un salario eccessivo all’amministratore, con la conseguenza che vi era stata una distribuzione dissimulata di utile. Alla stessa conclusione è giunta la Camera in un caso attinente al corrispettivo versato da una società attiva nell’ambito immobiliare al direttore, dipendente ed amministratore della società stessa (sentenza della CDT n. 80.2016.224 del 14 aprile 2017).
2.5.
2.5.1.
Nel caso in disamina, la ricorrente afferma di aver effettivamente sostenuto le spese relative alla gestione del “_”, affidando, il 15 dicembre 2005, questo compito e meglio, il “controllo di gestione”, la “gestione tesoreria”, lo “sviluppo e le ricerche di mercato”, la “licenza d’uso del software _” nonché la sua “assistenza e manutenzione”, alla _ per un corrispettivo annuale pari a fr. 108'000.-, che avrebbe potuto essere aumentato di fr. 40'000.- nel caso di “
un eventuale incremento del numero di immobili in gestione, derivante dall’attività di sviluppo svolta da parte di _
”.
L’UTPG ritiene invece che le spese fatte valere dalla ricorrente “
siano eccessive rispetto all’attività svolta
” e che decisiva sarebbe “
l’ampiezza delle prestazioni di cui RI 1 necessitava e la natura delle attività effettivamente svolte da _ a suo favore
”. Pertanto, per verificare la congruità dei costi sostenuti, l’UTPG ha rilevato che dal 2005, anno di stipula del contratto tra RI 1 e _, l’attività di gestione immobiliare della contribuente si sarebbe notevolmente ridotta, in quanto
a)
“
dei 26 fogli PPP (+ autorimessa) del fondo base _ di _ (1000
‰) posseduti nel 2005, la Società è rimasta proprietaria di 7 fogli PPP (+ parcheggi a fine 2014 (258
‰)
”;
b)
“
il valore contabile degli attivi immobiliari è passato da CHF 15'647'800 il 31.12.2005 a CHF 1'955'400 il 31.12.2014
” e
c)
“
gli affitti sono scesi da CHF 1'207'698 nel 2005 a CHF 289'523 nel 2014
”. Inoltre, l’UTPG considera “
inspiegabile
” la clausola riferita all’aumento del corrispettivo dovuto a _, poiché il contratto non prevede alcuna riduzione in caso di diminuzione degli immobili in gestione.
2.5.2
L’UTPG ha proceduto correttamente, cerziorandosi della congruità delle spese sostenute per verificare se fossero proporzionate o meno all’attività immobiliare gestita dalla RI 1. Dapprima, prendendo in considerazione l’insieme delle circostanze del caso di specie e poi, applicando, a titolo indicativo, il tariffario SVIT.
2.5.3.
2.5.3.1.
Si evidenzia che nell’ambito delle distribuzioni dissimulate di utile, l’onere della prova viene suddiviso nella maniera seguente: le autorità fiscali devono apportare la prova che la società ha fornito una prestazione e che non ha ottenuto una controprestazione, rispettivamente che ha ottenuto unicamente una controprestazione insufficiente. Se le prove raccolte da parte dell’autorità fiscale forniscono sufficienti indizi che rivelano l’esistenza di una tale sproporzione, spetta allora al contribuente stabilire l’esattezza delle sue allegazioni contrarie (cfr. sentenze del TF n. 2C_1157/2016 del 2 novembre 2017 consid. 4.2.3. e 2C_674/2015 del 26 ottobre 2017 consid. 7.4. e riferimenti).
Il contribuente non deve sopportare le conseguenze di una mancanza di prove, a meno che non possa essergli rimproverata la violazione dei suoi
doveri
di collaborazione (cfr. sentenze del TF n. 2C_605/2014 del 25 febbraio 2015 consid. 6 e riferimenti e n. 2C_11/2018 del 10 dicembre 2018 consid. 6.2.).
2.5.3.2.
Ora, nel caso in esame, le prove offerte dall’UTPG (in particolare in sede di ricorso) forniscono sufficienti indizi per ritenere l’esistenza di una sproporzione tra quanto corrisposto dalla RI 1 alla _ ed i compiti svolti da quest’ultima. Come correttamente esposto dall’autorità fiscale, si deve infatti ritenere che l’attività di gestione immobiliare relativa al “_” si sia, dall’anno di stipula del contratto con la _ avvenuta nel 2005, considerevolmente ridotta. Effettivamente, la RI 1 era, prima del 2007 proprietaria di 26 fogli PPP del fondo base part. n. _ RFD di _. Tuttavia, nel 2014, la contribuente era proprietaria di soli 7 fogli PPP corrispondenti a 258
‰ (compresi i parcheggi) (vedi SIFTI – Registro fondiario definitivo, fondo base part. n. _ RFD di _). Inoltre, come giustamente sottolineato dall’UTPG, il valore contabile degli attivi immobiliari è sceso da fr. 15'647'800.- (31.12.2005) a fr. 1'955'400.- (31.12.2014) e gli affitti incassati sono diminuiti da fr. 1'207'698.- nel 2005 a fr. 289'523.- nel 2014 (cfr. documentazione prodotta in sede di dichiarazione di imposta dalla stessa contribuente). Infine, questa Camera non può non ritenere insolito il contenuto del contratto stipulato con _, il quale contiene unicamente una clausola riferita ad un possibile aumento del corrispettivo dovuto, ma non ad un’eventuale sua riduzione in caso di diminuzione degli immobili da gestire.
Al contrario invece, la ricorrente non ha comprovato la necessità delle prestazioni ricevute, limitandosi infatti a contestare l’agire dell’autorità fiscale, che non sarebbe stato conforme alla prassi adottata in precedenza ed alla giurisprudenza. La ricorrente non ha pertanto saputo comprovare, venendo meno all’onere della prova che le incombeva, sulla base degli atti a disposizione, la reale necessità delle spese sostenute in ambito di gestione immobiliare.
Si tiene anche a precisare che nella premessa del contratto stipulato tra RI 1 e _ si afferma che RI 1 “
non si è mai dotata di un’autonoma struttura tecnica ed amministrativa, al fine di tenere sotto controllo i costi fissi nella fase di sviluppo
” e che “
data la menzionata assenza di struttura interna, si avvale di una pluralità di consulenti, tecnici ed amministrativi, per lo svolgimento di tutte le [...] attività operative e gestionali ed intende ridurre il numero di tali consulenti
”. Appare singolare che in 6-9 anni la contribuente non abbia potuto dotarsi di una struttura interna, così da poter risparmiare i costi di un’amministrazione esterna o perlomeno di limitare i compiti affidati ad _ e meglio, risulta curioso che il contenuto ed in particolare, la remunerazione dell’accordo, di cui si è detto, non siano mai stati modificati, precisati e resi attuali.
2.6.
Assodata l’esistenza di una sproporzione, come già ricordato, una distribuzione dissimulata di utile presuppone anche che la prestazione si traduca in un vantaggio per l’azionista o una persona a lui vicina. Nel caso in esame, il signor _ è stato amministratore unico della contribuente dal 2005 al 2009 e dal 2011 al 2016 della _, pertanto difficilmente si può negare che si tratti di una persona vicina.
Tuttavia, la questione non merita di essere ulteriormente approfondita. Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale, non è infatti necessaria la prova diretta del fatto che il beneficiario della prestazione sia un azionista o una persona vicina. Ciò può essere presunto, nel caso in cui non sia possibile trovare alcuna altra spiegazione dello svolgimento dell’operazione insolita e questa conclusione si imponga (cfr. per esempio sentenze del TF n. 2C_1082/2013 e 2C_1083/2013 del 14 gennaio 2015 consid. 6.4. e riferimenti).
Pertanto, se si considera la fattispecie concreta, è innegabile che appaia insolito il fatto che vengano fatte valere delle spese così elevate atte a diminuire il ricavo della società, a favore di una società che amministra parte degli immobili di proprietà della contribuente e il cui amministratore unico è _.
2.7.
Si deve così concludere che è a giusto titolo che l’UTPG ha considerato la parte versata in eccesso del corrispettivo pagato all’_ quale “
distribuzione dissimulata di utile
”. A tal proposito, la distinzione delle “
spese amministrative
” in “
due distinti centri di costo
” (“
spese di amministrazione immobile
” e “
altre spese
”) effettuata dalla ricorrente non muta la conclusione a cui è giunto l’UTPG, in particolare in considerazione delle motivazioni che verranno esposte nei considerandi seguenti e dei correttivi adottati dall’autorità fiscale nel proprio calcolo.
2.8
2.8.1.
In caso di distribuzione dissimulata di utile, occorre poi quantificare la ripresa da effettuare ai fini del calcolo dell’utile imponibile. L’UTPG si è dapprima riferito al tariffario SVIT: l’onorario calcolato sulla base del tariffario SVIT comprende il
mandato di gestione ordinaria
, ovvero la
gestione finanziaria
[contabilità / costi / rendiconto annuo], la
gestione locativa ed amministrativa
[gestione – rilocazione / relazioni in generale / rappresentanza del proprietario / controllo scadenze] e la
gestione tecnica
[portineria (p. es. allestimento mansioni portineria) / consegna e riconsegna appartamenti / manutenzione corrente e riparazioni (controllo degli immobili trimestralmente ed inventario dei lavori da eseguire) / esercizio e funzionamento di istallazioni tecniche].
Sulla base della documentazione agli atti ed in particolare anche considerato quanto illustrato ai considerandi precedenti e, tenuto conto della giurisprudenza citata, si deve ritenere che, per la commisurazione delle “spese immobiliari”, sia corretto riferirsi a titolo indicativo al tariffario SVIT.
In seguito, l’autorità fiscale ha apportato ulteriori correttivi al risultato ottenuto, e meglio:
·
“i ricavi relativi all’amministrazione del condominio sono stati portati in diminuzione dei costi sopportati dalla società. Non è perciò stato calcolato alcun margine a favore di RI 1;
·
il ricavo “Consulenze _” registrato nel 2014 è stato dedotto dai costi sopportati dalla società;
·
per l’amministrazione della società è stato calcolato un importo supplementare di CHF 20'000;
·
tra gli inquilini, che in buona parte occupavano gli uffici di proprietà di RI 1 già da alcuni anni, figura anche la stessa _, che ha versato i seguenti importi a titolo di pigioni: 2011 CHF 31'200.00, 2012 CHF 40'023.99, 2013 CHF 25'760.00, 2014 CHF 23'520.00. Questi importi sono stati inclusi nel calcolo del 5% secondo il tariffario SVIT;
·
l’importo calcolato quale costo eccessivo è stato ulteriormente arrotondato verso il basso per un ammontare complessivo sui 4 anni di oltre CHF 30'000;
·
per la vendita delle unità PPP sono state ammesse in deduzione provvigioni di vendita (CHF 112'742 nel 2011 e CHF 72'792 nel 2013). Tale attività di compravendita non deve essere considerata nel calcolo dell’importo ammissibile fiscalmente per l’amministrazione;
·
gli eventuali costi sostenuti per l’ottenimento dei mutui ipotecari citati nel ricorso possono senz’altro rientrare nell’importo che è stato ammesso dall’autorità fiscale”.
Tenuto conto di questi ulteriori elementi, l’agire dell’UTPG non può essere censurato e merita completa tutela.
2.8.2.
A titolo di precisazione, avendo la ricorrente sollevato il tema, va comunque detto che, con decisione del 2 luglio 2012, la Commissione della Concorrenza (COMCO) ha ritenuto che le raccomandazioni tariffarie dell’ “Union suisse des professionnels de l’immobilier – Section Neuchâtel” (USPI) [disposizioni analoghe al tariffario SVIT], prese anche come riferimento nella sentenza del Tribunale federale n. 2C_721/2008, costituissero delle restrizioni illecite al diritto della concorrenza ai sensi dell’art. 5 LCart, e non fossero giustificate da motivi di efficienza economica. Con la decisione in parola (pubblicata in Diritto e politica della concorrenza [DPC] n. 2012/3 p. 657 ss., cfr. sito internet
www.weko.admin.ch
) la Commissione della Concorrenza ha condannato i membri dell’USPI Sezione Neuchâtel ad una multa.
Ora, così come stabilito nella sentenza della CDT n. 80.2016.224 del 14 aprile 2017 consid. 2.8.2 se si può partire dall’assunto che il tariffario SVIT, alla luce della decisione citata, non sia più utilizzabile da parte degli amministratori di immobili, nondimeno si può ritenere che gli importi indicati continuino a poter offrire alle autorità fiscali un criterio utile per verificare che l’onorario versato ad un amministratore sia conforme alle condizioni di mercato. In seguito all’intervento della COMCO, tali importi possono, ancor più che prima della decisione, essere considerati come un limite massimo, al di sopra del quale un compenso racchiude una prestazione mascherata al socio o a una persona vicina.
3.
Infine, si ricorda che l’autorità fiscale non è vincolata dalle decisioni adottate nei periodi fiscali precedenti. Va al proposito sottolineato che la costante giurisprudenza del Tribunale federale ha escluso che un ricorrente possa pretendere di ottenere un trattamento più favorevole appellandosi al principio della buona fede (art. 9 Cost.). In effetti, il diritto tributario è marcato dal principio della legalità, di modo che le regole della buona fede hanno solo una portata limitata, soprattutto se si trovano in conflitto proprio con l’esigenza di legalità (DTF 131 II 627 consid. 6.1; 118 Ib 312 consid. 3b). In virtù di tale esigenza, l’autorità di tassazione è tenuta ad apprezzare gli elementi imponibili di ogni periodo fiscale conformemente alla legge e senza essere vincolata da sue eventuali decisioni adottate precedentemente su questioni analoghe. Le decisioni di tassazione non implicano pertanto di principio alcuna assicurazione per notifiche ulteriori (
cfr. sentenze del TF n. 2C_260/2008 del 6 agosto 2008, in RtiD I-2009 n. 20t, consid. 4.2; n. 2P.250/2004 del 13 giugno 2005, in RtiD II-2005 n. 10t, consid. 6.3; n. 2P.173/2002 del 7 febbraio 2003, in RDAT II-2003 n. 15t, consid. 5.3; n. 2A.62/1997 del 3 maggio 1999, in: ASA 69 p. 793, consid. 2). Ne
consegue che la censura sollevata dalla ricorrente a tal proposito non merita condivisione.
Consulenze CPR
4.
4.1.
Per quanto attiene alla ripresa di fr. 107'385.-, la ricorrente giustifica l’importo quale costo sostenuto alfine di procurare nuovi mandati di gestione immobiliare in _, che si sarebbero realizzati nel 2017 ed afferma di aver già fornito all’UTPG “
quanto in suo possesso al fine di comprovare le motivazioni e l’effettiva corresponsione di tali pagamenti
”. L’UTPG rileva tuttavia che il mandato affidato a _ da RI 1 farebbe riferimento ad “
una ricerca di mercato per un investimento immobiliare
”, mentre le fatture emesse nel 2017 si riferirebbero a delle “
prestazioni di consulenza
”. Inoltre, l’autorità fiscale afferma che “
la fatturazione da parte di RI 1 avviene in tempi quantomeno sospetti: in seguito all’emissione della notifica di tassazione 2013 e in un anno in cui la società, senza questi ricavi, avrebbe subito una perdita piuttosto importante
”.
La controversia verte pertanto sulla prova dell’esistenza stessa delle prestazioni che la RI 1 avrebbe fatto e delle controprestazioni ricevute.
Come ha ricordato il Tribunale federale, in una recente sentenza, quando si tratta di verificare la deducibilità delle spese registrate nel conto economico, si devono dapprima verificare i fatti, cioè se il contribuente abbia dimostrato di aver effettivamente ottenuto delle prestazioni in relazione agli importi fatturati; una volta adempiuta questa condizione, si pone la questione giuridica di stabilire se le spese siano giustificate dall’uso commerciale e se siano come tali deducibili. La questione se un costo sia deducibile presenta pertanto una componente fattuale (la prova della prestazione e della controprestazione) e una di diritto (la giustificazione commerciale). Il contribuente ha l’onere di provare solo la componente fattuale (cfr. sentenza del TF n. 2C_414/2019 del 14 novembre 2019 consid. 4.3.).
4.2.
Nel conto economico allegato alla dichiarazione di imposta 2013, la ricorrente si è limitata a registrare fra i costi “consulenze _” per un ammontare di fr. 107'385.-. Per questa ragione, ricevuta la dichiarazione, l’autorità fiscale si è rivolta, a più riprese (il 14 ottobre 2015, il 17 agosto 2016 ed ancora il 22 marzo 2018 rispettivamente il 13 ottobre 2020) all’insorgente, invitandola a produrre della documentazione atta a giustificare i costi sostenuti.
La contribuente, il 29 ottobre 2015, produceva la scheda contabile del conto “consulenze _” con le relative fatture e, in data 4 ottobre 2016, trasmetteva una lettera del 17 dicembre 2012 relativa alla sua collaborazione con la _ per la citata “
ricerca di mercato per un investimento immobiliare
”. Con scritto e-mail del 6 aprile 2018, l’insorgente dichiarava nuovamente che l’importo di fr. 107'385.- si riferiva ad una spesa sostenuta “
al fine di procurare nuovi mandati di gestione immobiliare in _ che si sono realizzati nel 2017
” e forniva le schede contabili del 2017 dei conti ricavi “consulenza _” (di fr. 158'811.40), “consulenza _” (di fr. 23'163.15) e “consulenza _” (di fr. 24'675.95). Con un ulteriore scritto del 20 novembre 2020, la RI 1 produceva il contratto tra lei e la _. e le fatture emesse a carico di _. e di _.
4.3.
La documentazione prodotta dall’insorgente non può essere considerata idonea a comprovare che la RI 1 abbia beneficiato delle prestazioni della _. Infatti, agli atti non è stato versato alcun documento che dimostri che la conclusione dei “mandati di gestione” nel corso del 2017 sia da ricondurre al lavoro svolto dalla _ come ad esempio avrebbe potuto esserlo della corrispondenza intercorsa tra la ricorrente e la _, in merito a possibili partner contrattuali.
Inoltre, un altro aspetto che solleva perplessità è rappresentato dal fatto che una delle società con cui è stato concluso un mandato di gestione è la _ stessa.
Non può inoltre, passare inosservato il lasso di tempo intercorso tra il contratto perfezionatosi nel 2012 e la conclusione dei mandati di gestione, avvenuti ben cinque anni dopo. Ciò, a maggior ragione, se si considera che il contratto del 2012 aveva una validità di quattro mesi: “
this mandate will have validity of four months (17th April 2013)
”.
Infine, il signor _ può essere considerato una persona vicina a tutte le società ceche di cui sopra.
La RI 1 non ha pertanto ottemperato alle proprie incombenze probatorie, dimostrando le prestazioni che sarebbero state scambiate con la _. In queste circostanze, l’UTPG non poteva che riprendere i relativi costi. Di conseguenza, il ricorso della RI 1 è respinto.
5.
Alla luce delle considerazioni che precedono, il ricorso interposto il 13 aprile 2021 dalla RI 1 è respinto. Tassa di giustizia e spese processuali sono a carico della società ricorrente, soccombente.