Decision ID: a532fdd2-fb35-42bc-b8c2-a9253e205880
Year: 1995
Language: fr
Court: VD_TC
Chamber: VD_TC_031
Canton: VD
Region: Région lémanique
Law Area: public_law

Vu les faits suivants:
A. Le recourant Louis Anex est propriétaire, sur le territoire de la commune d'Ollon, au lieu-dit "En Coufin", d'un immeuble immatriculé au registre foncier sous N
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3988. Il s'agit d'un grand pâturage, d'une surface de 22'578 m
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, de forme rectangulaire, longé au sud par la route conduisant de Taveyanne à la route du Col de la Croix, et à l'est par un ruisseau.
Un petit chalet, très ancien, occupe la partie est de la parcelle, sur une implantation de 78 m
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. Il comprend une cuisine avec un petit fourneau à bois ainsi qu'une toute petite chambre de moins de 1 m. 80 de hauteur, également chauffable au moyen d'un fourneau à bois. La partie nord du chalet est une ancienne écurie, fournissant de la place pour environ huit têtes de bétail et servant actuellement de bûcher et de dépôt. L'étage supérieur du chalet, sous le toit, est une grange à foin. La construction est faite en madriers; elle est bien entretenue, le toit ayant été notamment entièrement recouvert de tavillons en 1990, en remplacement du vieux toit de tôle ondulée. Un tout petit jardin d'agrément l'entoure, délimité par une clôture en bois.
B. Outre la parcelle 3988 décrite ci-dessus, le recourant est également propriétaire d'un autre pâturage, d'une surface de 14'180 m
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, immatriculé au registre foncier sous N
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3987. La totalité du domaine du recourant occupe ainsi une surface de 36'758 m
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(dont 4'185 m
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de forêt).
C. Le chalet occupant la parcelle 3988 est utilisé actuellement exclusivement par le recourant lui-même, qui n'y fait pas de séjours, mais y passe un certain nombre de journées, consacrées essentiellement aux travaux nécessaires à l'entretien de son domaine. Il a en revanche loué les deux parcelles de pâturage à un amodiateur, M. Gilbert Mottier, pour un prix de 400 francs par an.
D. Dans le cadre de la révision générale décidée par le Conseil d'Etat du canton de Vaud en 1990, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aigle (ci-après : la commission) a procédé en été 1994 à la nouvelle estimation de la parcelle N
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3988, qu'elle a porté de 4'000 francs (datant de 1960) à 70'000 francs, selon décision du 30 septembre 1994. Sur recours de Louis Anex, la commission a réduit cette estimation à 52'000 francs, selon décision du 28 juin 1995. C'est contre cette décision qu'est dirigé le présent recours, déposé par déclaration du 5 juillet 1995, et confirmé par un mémoire du 10 juillet 1995. La commission s'est déterminée en date du 14 août 1995. Le Tribunal administratif a en outre procédé à une vision des lieux, le 3 octobre 1995, en présence du recourant et de son conseil, et d'un représentant de la commission. A cette occasion, les parties ont confirmé leur position. Leurs arguments seront repris ci-après pour autant que de besoin.

Considérant en droit:
1. Selon les instructions établies par le Département cantonal des finances, du 31 janvier 1991, la révision générale décidée par le Conseil d'Etat doit se dérouler en trois phases, en fonction des catégories d'immeubles, de manière à permettre une entrée en vigueur échelonnée sur une durée totale de six ans. Ces trois phases sont les suivantes :
a) terrains à bâtir, immeubles locatifs, industriels et commerciaux (entrée en vigueur fin 1992);
b) villas et propriétés par étage (entrée en vigueur fin 1994);
c) immeubles agricoles, vignes et forêts (entrée en vigueur fin 1996).
Compte tenu de ce programme, il apparaît que les deux immeubles appartenant au recourant devraient être estimés ensemble, au cours de la troisième phase. La commission en a toutefois jugé différemment, considérant que l'existence du chalet, entouré d'une clôture, faisait de la parcelle 3988 un "immeuble mixte" devant être apprécié non seulement en fonction de critères agricoles, mais aussi de ce qu'elle appelle la "valeur urbaine" de la construction. Elle a ainsi calculé la valeur vénale du chalet en se fondant sur le volume de la construction (351 m
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à 180 francs le m
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), soit 63'000 francs, montant auquel elle a ajouté une valeur de rendement de 21'000 francs provenant d'un loyer estimé à 1'600 francs par an, capitalisé à 71⁄2 %. Le total de 84'000 francs a été divisé par 2 pour donner une "estimation fiscale urbaine" de 42'000 francs, à laquelle la commission a ajouté une "estimation fiscale agricole" de 10'000 francs, pour arriver à l'estimation litigieuse de 52'000 francs.
Le recourant n'admet pas la qualité "d'immeuble mixte" attribuée par la commission, contestant absolument que l'existence de barrières destinées uniquement à empêcher le bétail de s'approcher du chalet, puisse justifier une telle conclusion. Selon lui, son immeuble constitue un tout, d'un caractère manifestement agricole, et soumis notamment à la nouvelle législation sur le droit foncier rural. Il exclut dans ces conditions que l'on puisse assimiler son chalet à une résidence secondaire et déterminer, comme on le fait pour les habitations individuelles, une valeur de rendement et une valeur vénale distinctes de l'ensemble de l'immeuble, qui est et reste un grand pâturage.
2. Le Tribunal administratif ne peut qu'adhérer à une telle manière de voir. Le chalet, y compris le petit jardin d'agrément aménagé aux environs immédiats, présente toutes les caractéristiques d'un rural permettant à un berger d'alpage de séjourner, dans des conditions de confort plus que sommaires, à proximité de son troupeau. La plus grande partie de la construction n'est d'ailleurs pas utilisable à des fins autres qu'agricoles (écurie, grange à foin). A part la cuisine, de très petite dimension, et ne disposant d'aucun équipement moderne, la seule pièce habitable est une toute petite chambre dans laquelle un homme de stature normale ne parvient pas à se tenir debout, et qui permet uniquement de se reposer. On ne voit véritablement pas comment cette construction pourrait être utilisée et cas échéant louée comme résidence, même secondaire, indépendamment de l'utilisation du pâturage. En fait, on a typiquement affaire à une exploitation d'estivage, au sens de l'art. 2 LVBFA (RSV 3.4) dont le démantèlement est en principe interdit par le droit foncier rural (art. 4 LVDFR; RSV 3.4).
Dans ces conditions, il apparaît impossible de procéder à une estimation fiscale équitable du chalet pris isolément et c'est bien dans le contexte général de l'ensemble du domaine de Louis Anex, composé il faut le rappeler pour l'essentiel de deux grands pâturages, et en fonction des critères applicables aux immeubles agricoles, que cette estimation devra être faite. Il convient dès lors d'annuler la décision entreprise et de renvoyer le dossier à la commission, pour qu'elle procède de cette manière, dans le cours de la troisième phase.
3. Le recours devant être admis, les frais d'instruction doivent être laissés à la charge de l'Etat, qui versera une indemnité à titre de dépens au recourant, qui a procédé avec l'aide d'un conseil (art. 55 LJPA).