Decision ID: ec91d24c-b60c-5bfd-ad0c-f9aa8e331e5b
Year: 2007
Language: it
Court: TI_TCA
Chamber: TI_TCA_001
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: public_law

ritenuto, in fatto
A. Il 20 febbraio 2001 _ e _ hanno chiesto al municipio di _ il permesso di costruire due case d'abitazione monofamiliari in località _, su un terreno pianeggiante (part. n. _ RF; zona RE), situato all'intersezione tra via _ e via _. Il progetto prevede fra l'altro di rialzare l'attuale livello del fondo, mediante formazione di terrapieni, contenuti da muri di sostegno alti al massimo m 1.50 a confine con le strade suddette.
Alla domanda si sono opposti i vicini, proprietari di fondi (part. n. _ e _ RF) situati ad W del terreno dedotto in edificazione, che hanno contestato gli indici, le altezze e la distanza tra edifici, nonché l'incerta destinazione di un ampio locale, definito ufficio/esposizione, previsto al piano seminterrato della casa n. 1.
A proposito dell'altezza degli edifici, gli opponenti hanno rilevato che il livello del terreno era già stato innalzato mediante formazione di un terrapieno di notevoli dimensioni, che non poteva essere considerato come terreno naturale.
B. Preso atto del preavviso favorevole del Dipartimento del territorio, il 24 aprile 2001 il municipio ha rilasciato la licenza richiesta, respingendo l'opposizione dei vicini.
Al fine di rimuovere le contestazioni relative alla sistemazione del terreno ed all'altezza, l'autorità comunale ha subordinato la licenza alla condizione di inoltrarle "un rilievo eseguito dal geometra ufficiale di quattro sezioni perpendicolari a via _, di due sezioni perpendicolari a via _ e dei nuovi piani per la sistemazione esterna".
C. Con giudizio 18 settembre 2001, il Consiglio di Stato ha annullato la licenza, accogliendo il ricorso contro di essa inoltrato dagli opponenti.
Dopo aver censurato la mancanza di indicazioni precise in merito all'effettiva destinazione dell'ufficio/esposizione, il Governo ha ritenuto che parte dei vani interrati (cantine) fossero da computare come SUL in quanto sovradimensionati per rapporto alle esigenze oggettive di una casa d'abitazione. Ne ha dedotto che l'intervento non potesse essere autorizzato già perché comportava un rilevante sorpasso dell'indice di sfruttamento.
Ferma questa prima conclusione, il Consiglio di Stato ha in seguito censurato la mancanza di accertamenti volti a stabilire il livello effettivo del terreno naturale, manomesso anni addietro mediante l'apporto di materiale. Lacuna, questa, che impedirebbe di determinare l'altezza effettiva degli edifici.
Respinte le censure riferite all'altezza dell'autorimessa annessa alla casa n. 2, l'Esecutivo cantonale ha infine ritenuto fondate, ancorché improponibili, le eccezioni sollevate dagli insorgenti con riferimento all'insufficiente distanza tra edifici. Pur negando loro la legittimazione attiva a contestare quest'aspetto dell'intervento, il Governo ha in particolare ritenuto che la lunghezza del balcone, superiore ad 1/3 della facciata, imponeva di computarne la sporgenza ai fini della determinazione delle distanze tra edifici.
D. Contro il predetto giudizio, le soccombenti si aggravano davanti al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendo il ripristino della licenza annullata.
Le ricorrenti osservano anzitutto che il locale ufficio/esposizione, destinato al padre, titolare di un ufficio d'ingegneria e d'architettura, sarebbe conforme alla funzione della zona, che ammette anche contenuti commerciali.
Corretto sarebbe inoltre il calcolo dell'i.s. annesso alla domanda di costruzione. I locali esclusi dal conteggio della SUL, che il Consiglio di Stato ha invece ritenuto computabili, non sarebbero utilizzabili né per l'abitazione, né per il lavoro.
Il livello attuale del terreno, proseguono le ricorrenti, corrisponderebbe a quello esistente già nel 1987. Esente da violazioni del diritto sarebbe quindi la deduzione del municipio di misurare le altezze degli edifici a partire dall'attuale livello del terreno.
Il balcone della casa n. 2, concludono, non chiamerebbe infine distanze, perché largo soltanto un metro.
E. All'accoglimento del ricorso si oppone il Consiglio di Stato, che non formula osservazioni.
Ad opposta conclusione perviene invece il municipio di _. I vicini opponenti sollecitano il rigetto dell'impugnativa, contestando in dettaglio le tesi delle ricorrenti con argomenti che saranno discussi qui appresso.

Considerato, in diritto
1. 1.1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 LE. Certa è legittimazione attiva delle ricorrenti, beneficiarie della licenza annullata. Il ricorso, tempestivo, è dunque ricevibile in ordine.
1.2. Il giudizio può essere reso sulla base degli atti, senza procedere ad ulteriori accertamenti (art. 18 PAmm). Nemmeno le ricorrenti chiedono invero l'assunzione di prove.
2. Altezza degli edifici
2.1. Secondo l'art. 40 cpv. 1 LE, l'altezza degli edifici è misurata a partire dal terreno sistemato.
La sistemazione del terreno, soggiunge l'art. 41 LE, può essere ottenuta con la formazione di un terrapieno di altezza non superiore a m 1.50 dal terreno naturale. Entro questo limite ed a condizione che il ciglio del terrapieno si situi ad almeno 3 m dalla facciata, la maggior altezza non è aggiunta a quella dell'edificio sovrastante.
Le norme succitate definiscono soltanto i criteri di misurazione dell'altezza. Non limitano l'altezza dei terrapieni. Salvo diversa disposizione delle NAPR, terrapieni di altezza superiore a m 1.50 o larghi meno di 3 m sono ammessi, ma la maggior altezza va aggiunta a quella dell'edificio sovrastante.
Sistemazioni del terreno eseguite mediante terrapieni, colmataggi e riempimenti vanno prese in considerazione anche dopo essere state realizzate. Possono essere ignorate ed assimilate al terreno naturale soltanto a condizione che con il trascorrere del tempo abbiano perso il loro carattere artificiale. Determinante ai fini della distinzione tra terreno naturale e terreno sistemato non è tanto lo scopo della sistemazione iniziale, quanto piuttosto il grado d'integrazione della sopraelevazione nella morfologia del terreno circostante. Terrapieni che si scostano in modo abnorme dall'originario andamento del terreno vanno presi in considerazione anche dopo molti anni, mentre sistemazioni che rimodellano il suolo, inserendosi in modo armonioso nel quadro ambientale possono essere assimilate al terreno naturale anche in un lasso di tempo più breve (RDAT 1996 I n. 38; Scolari, Commentario, II. ed., ad art. 40/41 LE, n. 1257)).
2.2. In concreto, non è controverso che il livello del terreno dedotto in edificazione sia stato modificato mediante il deposito di materiale di scavo (inerti). L'alterazione è deducibile dagli stessi piani annessi alla domanda di costruzione, che raffigurano un andamento palesemente innaturale del livello del terreno. L'esistenza di una sistemazione realizzata anni orsono è indirettamente confermata dalla condizione, applicata alla licenza, di presentare al municipio "un rilievo eseguito dal geometra ufficiale di quattro sezioni perpendicolari a via _ e di due sezioni perpendicolari a via _ e dei nuovi piani per la sistemazione esterna".
L'altezza della controversa sistemazione non è stata stabilita nemmeno approssimativamente. È tuttavia certo che la modifica apportata non può essere ignorata, poiché il suo carattere artificiale è rimasto chiaramente percepibile. Non può pertanto essere accreditata la tesi del municipio di considerare l'attuale livello del terreno come quello naturale.
Contrariamente a quanto assume il municipio, alla mancanza di accertamenti non può essere posto rimedio assoggettando la licenza alla condizione - alla quale non è stato peraltro subordinato l'inizio dei lavori - di presentare rilievi ufficiali del geometra e nuovi piani per la sistemazione esterna. I rilievi richiesti fornirebbero, in effetti, soltanto informazioni sulla situazione attuale del fondo, ma non su quella esistente prima del suo innalzamento.
Orbene, dai piani emerge che la modifica del livello del terreno, attuata anni addietro, ma ancor oggi immediatamente rilevabile, abbinata all'ulteriore terrapieno previsto dal progetto in esame, è atta a determinare un sorpasso di una certa entità dell'altezza massima consentita dall'art. 37 NAPR (m 7.20 alla gronda, m 9.20 al colmo).
Se il livello originario del terreno naturale corrispondesse a quello della strada confinante verso NE (via _), la facciata N della casa n. 1 raggiungerebbe in effetti l'altezza di m 7.67, superando di circa mezzo metro il limite fissato dalle norme di zona. Nell'ipotesi prefigurata, l'innalzamento del terreno risulterebbe invero pari a circa m 2.70 (cfr. sezione A - A). All'altezza fuori terra dell'edificio (m 6.47) andrebbe quindi aggiunta quella della sistemazione sottostante, nella misura in cui eccede il limite di m 1.50 sancito dall'art. 41 LE (+ m 1.20).
Ne discende che la controversa edificazione non può essere autorizzata così com'è prevista senza aver preventivamente accertato, tramite una campagna di sondaggi (carotaggi) sufficientemente precisa, quale fosse l'andamento del terreno naturale prima dell'apporto di materiale. Resta riservata alle ricorrenti la possibilità di modificare il progetto, abbassando la costruzione di circa 50 cm in modo da escludere qualsiasi sorpasso dell'altezza massima fissata dall'art. 37 NAPR.
Da questo profilo, la decisione del Consiglio di Stato di annullare la licenza regge comunque alla critica delle ricorrenti.
3. Altezza delle autorimesse annesse alla casa n. 2
3.1. L'altezza delle costruzioni si misura sino al punto più alto del filo superiore del cornicione di gronda o del parapetto (art. 40 cpv. 1 LE).
L'art. 14 NAPR considera accessorie e permette di edificare a confine le costruzioni che non sono destinate all'abitazione o al lavoro, ma servono ad una casa d'abitazione e non superano l'altezza di m 3.
3.2. In concreto, i piani prevedono di edificare lungo il confine verso la strada coattiva (part. n. _ RF), che serve i fondi delle parti in lite un'autorimessa singola, destinata al servizio della casa n. 2.
L'altezza della costruzione, misurata giusta l'art. 40 cpv. 1 LE a partire dal livello del campo stradale sino al filo superiore del parapetto che la sormonta, è di circa 4 m. Superando di circa un metro il limite d'altezza (m 3) fissato dall'art. 14 NAPR, la costruzione non può essere considerata accessoria. Non può quindi sorgere a confine.
Contrariamente a quanto assume il Consiglio di Stato, negando arbitrariamente la legittimazione attiva agli opponenti, il fatto che la suddetta norma di PR si riferisca alla gronda ai fini della misurazione dell'altezza è irrilevante. L'art. 14 NAPR non intende di certo scostarsi dai criteri di misurazione dell'altezza sanciti dall'art. 40 LE.
4. Destinazione del locale ufficio/esposizione
4.1. Giusta l'art. 22 cpv. 2 lett. LPT, l'autorizzazione a costruire è rilasciata solo se gli edifici o gli impianti sono conformi alla funzione prevista per la zona di utilizzazione. La norma sancisce il principio della conformità di zona, che permette di autorizzare soltanto costruzioni che si integrano convenientemente nella funzione assegnata alla zona in cui sorgono.
4.2. Secondo l'art. 37 NAPR, nella zona residenziale estensiva (RE) sono ammessi edifici di carattere residenziale, commerciali e artigianali e aziende compatibili con il grado II di sensibilità al rumore.
La funzione della zona, a dispetto della sua denominazione, è quindi mista.
4.3. Nell'evenienza concreta, il progetto in esame prevede di realizzare un locale ad uso ufficio/esposizione al piano seminterrato della casa n. 2. Il municipio ha ritenuto che la destinazione di questo vano fosse conforme alla funzione assegnata alla zona. Contrariamente a quanto assume il Consiglio di Stato, con poco comprensibile motivazione, la deduzione dell'autorità comunale è conforme al diritto.
La destinazione (ufficio/esposizione) del locale, che le ricorrenti in questa sede hanno collegato alla professione del padre, titolare di uno studio di architettura e di ingegneria, è invero definita in modo sufficientemente preciso, mentre le attività che sottende sono sostanzialmente compatibili con la funzione commerciale, assegnata alla zona assieme a quella residenziale.
Su questo punto, attorno al quale non occorre disquisire oltre, la licenza era esente da violazioni del diritto.
5. Indice di sfruttamento
5.1. L'indice di sfruttamento è dato dal rapporto fra la superficie utile lorda (SUL) e la superficie edificabile del fondo (art. 37 cpv. 1 LE).
Quale SUL si considera la somma della superficie dei piani sopra e sotto terra degli edifici, incluse le superfici dei muri e delle loro pareti Non vengono computate: tutte le superfici non utilizzate e non utilizzabili per l'abitazione o il lavoro, come le cantine, i solai, gli essiccatoi e le lavanderie delle abitazioni, i locali per il riscaldamento, per il combustibile, per i serbatoi; i locali per i macchinari degli ascensori, della ventilazione o della climatizzazione; i locali comuni per lo svago delle abitazioni plurifamiliari; i vani destinati al posteggio anche sotterraneo di veicoli a motore, ecc.; i corridoi, le scale e gli ascensori che servono unicamente all'accesso di locali non calcolabili nella SUL; i porticati aperti e le terrazze dei tetti coperte, ma non chiuse lateralmente, i balconi e le logge aperte che non servono come ballatoi (art. 38 cpv. 1 LE).
Decisiva ai fini del computo della superficie di un locale non è l'indicazione fornita dai piani circa la sua destinazione, bensì la sua configurazione, valutata secondo criteri oggettivi, nell'ottica di una sua possibile utilizzazione a scopi abitativi o lavorativi (Scolari, Commentario, II ed., ad art. 38 LE, n. 1126). La superficie dei vani non conteggiati nella SUL deve inoltre situarsi in un rapporto ragionevole con i bisogni oggettivi dell'utilizzazione principale dell'edificio. Locali non computabili sovradimensionati sono computati per la parte eccedente (Scolari, op. cit., ad art. 38 LE, n. 1129).
5.2. Nell'evenienza concreta, il calcolo della SUL allegato alla domanda di costruzione non tiene conto delle superfici dell'ampia autorimessa (4 posti auto), della lavanderia, del locale tank, del locale riscaldamento e del locale tecnico previsti al piano autorimessa, nonché delle spaziose cantine (oltre 100 q), situate al piano inferiore. La superficie edificabile è interamente sfruttata: non rimane alcuna riserva.
Accogliendo parzialmente le contestazioni degli opponenti, il Consiglio di Stato ha ritenuto che questi vani fossero sovradimensionati per rapporto alle reali necessità di una casa d'abitazione. Considerandoli almeno in parte computabili nella SUL, ne ha dedotto che la SUL effettiva superasse quella ammissibile.
La tesi non può essere accreditata.
All'infuori dell'autorimessa, gli unici vani esclusi dal computo della SUL, che eccedono ampiamente le esigenze di una normale casa d'abitazione, sono quelli del piano cantinato, che appaiono strutturati in funzione di un'utilizzazione commerciale, facilmente collegabile a quella del sovrastante locale ad uso ufficio/esposizione. Il difetto non comportava tuttavia l'annullamento dell'intera licenza, poiché poteva essere facilmente corretto dimezzando le dimensioni del piano cantinato.
6. Indice d'occupazione
6.1. L'indice d'occupazione è dato dal rapporto percentuale tra la superficie edificata e la superficie edificabile del fondo (art. 37 cpv. 2 LE).
La superficie edificata è la proiezione orizzontale sulla superficie del fondo degli ingombri degli edifici principali e accessori. Dal computo della superficie edificata sono fra l'altro escluse le autorimesse interrate, sporgenti dal terreno naturale al massimo su un lato e aventi una copertura praticabile ricoperta di vegetazione.
6.2. In concreto, le ricorrenti hanno escluso dal computo della superficie edificata le due autorimesse addossate alla casa n. 2, di 21.84, rispettivamente 36.57 mq, e quella adiacente alla casa n. 1, di 72.07 mq.
A torto, poiché tutte le autorimesse sporgono dal terreno su due lati: quello dell'entrata e quello adiacente. Quelle annesse alla casa n. 2 su un'altezza di oltre 3 m, l'altra su un'altezza di m 1.68, oltre al parapetto, superiore a quella di m 1.50, ammessa per le costruzioni sotterranee (art. 42 RLE).
Comportando le costruzioni principali un'occupazione del 29.20%, le autorimesse determinano quindi un massiccio sorpasso del limite fissato dall'art. 35 NAPR (30%).
Sotto questo profilo, la licenza edilizia avrebbe potuto essere confermata soltanto alla condizione di abbassare l'autorimessa più grande e di sopprimere le altre due autorimesse, sostituendole con un terrapieno.
7. Distanza tra edifici
7.1. La distanza tra edifici è misurata nel punto in cui maggiormente si avvicinano. Sono esclusi i balconi che sporgono al massimo m 1.10 e non occupano più di un terzo della facciata (art. 41 RLE). Condizioni, queste, che devono essere soddisfatte cumulativamente.
7.2. In concreto, la casa n. 2 verrebbe dotata di un balcone largo m 1.00, che occuperebbe tutta la lunghezza della facciata S dell'immobile.
Benché sporga meno di m 1.10 dalla facciata, il balcone fa stato ai fini del computo delle distanze tra edifici, poiché si estende su tutta la sua lunghezza.
Giungendo ad una distanza di m 6.50 dal corpo scale che sporge dalla facciata N della casa antistante, non può quindi essere autorizzato perché disattende la distanza tra edifici prescritta dall'art. 36 NAPR (m 7).
Anche questa difformità avrebbe comunque potuto essere facilmente corretta, mediante la soppressione del balcone.
8. Conclusioni
Sulla scorta delle considerazioni che precedono, la decisione governativa impugnata merita comunque di essere confermata nella misura in cui annulla la licenza per mancanza di accertamenti in merito all'originario andamento del terreno naturale.
Considerato che il progetto deve essere sottoposto ad emendamenti riguardanti altri aspetti (autorimesse, balcone), appare giustificata la conclusione di annullare la licenza edilizia, lasciando alle ricorrenti la facoltà di inoltrare una nuova domanda di costruzione conforme al diritto.
La tassa di giustizia e le ripetibili sono poste a carico delle ricorrenti in solido secondo soccombenza.