Decision ID: 42514b2b-933a-401f-aff6-bf43b0bf1362
Year: 2020
Language: de
Court: VS_BZG
Chamber: VS_BZG_003
Canton: VS
Region: Région lémanique
Law Area: 

in Sachen
X _, Kläger, vertreten durch Rechtsanwalt M _
gegen
Y _, Beklagte,
Z _, Beklagter,
beide vertreten durch Rechtsanwalt N _
(Mietvertrag)
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Verfahren
A. Mit Klage vom 22. Februar 2019 stellte X _ gegen Y _ und
Z _ folgende Rechtsbegehren (S. 1 ff.):
1. Die Beklagten seien unter solidarischer Haftung zu verpflichten, dem Kläger den Betrag von
CHF 19‘653.15 nebst Zins zu 5% seit dem 16.09.2018 in Anrechnung der Mietkaution gem. Ziff. 2 zu
bezahlen.
2. Es sei die A _ AG anzuweisen, den Betrag von CHF 5‘640.- aus Mietkaution lautend auf die
Beklagten dem Kläger zu bezahlen.
3. Der Rechtsvorschlag in den Betreibungen Nr. 3067593 und Nr. 3067592 sei aufzuheben.
4. Die Kosten von Verfahren und Entscheid gehen unter solidarischer Haftbarkeit zulasten der Beklagten.
5. Die Beklagten bezahlen dem Kläger unter solidarischer Haftung eine angemessene Parteientschädi-
gung.
B. In der Klageantwort vom 14. Mai 2019 schlossen Y _ und Z _ auf
die kosten- und entschädigungspflichtige Klageabweisung (S. 110 ff.).
C. In der Replik vom 28. Mai 2019 (S. 121 ff.), der Duplik vom 12. September 2019 (S.
191 ff.) sowie der Stellungnahme vom 7. Oktober 2019 (S. 199 ff.) ergänzten die Parteien
ihre jeweiligen Tatsachenvorträge und Beweisofferten und hielten an ihren Rechtsbe-
gehren fest.
D. Anlässlich der Instruktionsverhandlung vom 29. Januar 2020 konnte zwischen den
Parteien keine Einigung erzielt werden (S. 204 f.), woraufhin das Gericht gleichentags
die Beweisverfügung erliess (S. 209 ff.).
Die Parteien reichten in der Folge ihre Stellungnahmen ein (S. 214 ff., 220 ff.), worin der
Kläger weitere Urkunden als Beweismittel hinterlegte (S. 221, 233 ff.). Das Gericht prä-
zisierte am 25. Februar 2020 seine Beweisverfügung, welche Verfügung es auf Verlan-
gen des Klägers am 27. Februar 2020 anpasste (S. 242, 248).
Anlässlich der Hauptverhandlung, welche aufgrund der durch COVID-19 bedingten aus-
sergewöhnlichen Situation vom 18. März 2020 auf den 16. Juni 2020 verschoben wurde,
wurde nebst den Parteien ein Zeuge befragt. Nach Abschluss des Beweisverfahrens
hielten die Parteivertreter ihre mündlichen Schlussvorträge, wobei der Kläger seine bis-
herigen Rechtsbegehren um Fr. 500.-- auf Fr. 19‘153.15 reduzierte (S. 253 ff.).
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Sachverhalt und Erwägungen
1.
1.1 Das Bezirksgericht B _ ist sowohl sachlich (Art. 4 Abs. 1 EGZPO i.V.m.
Art. 4 Abs. 1 ZPO) als auch örtlich (Art. 10 Abs. 1 lit. b sowie Art. 33 ZPO) zur Beurteilung
vorliegender Streitigkeit zuständig.
1.2 Der Kläger hat bei der Schlichtungskommission für Mietverhältnisse ein Schlich-
tungsgesuch gestellt und legt dem Bezirksgericht B _ die Klagebewilligung
vom 24. Januar 2019 vor, welche am 25. Januar 2019 an den Kläger versandt wurde
(S. 12). Die Klage vom 22. Februar 2020 ist somit innert 30-tägiger Frist (Art. 209 Abs. 4
ZPO) eingereicht worden.
1.3 Der Kläger macht gemäss Klage Schäden und Aufwendungen im Zusammenhang
mit der Abgabe der Mietwohnung in der Höhe von Fr. 19‘653.15, zuzüglich Verzugszins,
geltend, wobei er anlässlich der Hauptverhandlung seine Klage im Umfang von Fr. 500.-
- zurückzog. Da sich der Streitwert nach den Verhältnissen zum Zeitpunkt des Eintritts
der Rechtshängigkeit bestimmt (vgl. Bundesgerichtsurteil 4A_401/2019 vom 9. Dezem-
ber 2019 E. 5.3.2), ist auf einen Streitwert von Fr. 19‘653.15 abzustellen, womit das
vereinfachte Verfahren zur Anwendung gelangt (Art. 243 Abs. 1 ZPO).
Im Übrigen geben die Sachurteilsvoraussetzungen zu keinen Bemerkungen Anlass, so-
dass auf die Klage eingetreten werden kann.
2. Aufgrund der Rechtsnatur der Streitsache gelangt die soziale Untersuchungsmaxime
zur Anwendung (Art. 247 Abs. 2 lit. b Ziff. 1 ZPO). Bei der sozialpolitisch begründeten
Untersuchungsmaxime geht es vor allem um den Ausgleich eines Machtgefälles zwi-
schen den Parteien oder ungleichen juristischen Kenntnissen. Sie ändert nichts daran,
dass die Parteien die Verantwortung für die Sachverhaltsermittlung tragen. Nach dieser
ist das Gericht diesbezüglich nicht an die Beweisanträge der Parteien und deren Tatsa-
chenbehauptungen gebunden (BGE 139 III 457 E. 4.4.3.2 mit Hinweisen; Bundesge-
richtsurteil 4A_1/2014 vom 26. März 2014 E. 2.3). Die Parteien sind jedoch nicht davon
befreit, bei der Feststellung des entscheidwesentlichen Sachverhalts aktiv mitzuwirken
und die allenfalls zu erhebenden Beweise zu bezeichnen. Die Parteien sind namentlich
nicht von ihrer jeweiligen Behauptungs- bzw. Bestreitungs- und (Gegen-) Beweislast be-
freit (Bundesgerichtsurteil 4A_20/2018 vom 29. Mai 2018 E. 2.5). Das Gericht hat sich
nur über die Vollständigkeit der Behauptungen und Beweise zu versichern, wenn dies-
bezüglich ernsthafte Zweifel bestehen. Die soziale Untersuchungsmaxime zwingt das
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Gericht nicht dazu, das Beweisverfahren beliebig auszudehnen und alle möglichen Be-
weise abzunehmen. Das Gericht ist auch nicht verpflichtet, die Akten von sich aus zu
durchforsten, um abzuklären, was sich daraus zu Gunsten der Partei, die das Beweis-
mittel eingereicht hat, herleiten liesse. Nach dem Willen des Gesetzgebers ist das Ge-
richt im Rahmen der sozialen Untersuchungsmaxime gemäss Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO
nur einer erhöhten Fragepflicht unterworfen (Bundesgerichtsurteile 4A_702/2016 vom
23. März 2017 E. 3.1, 4A_440/2016 vom 24. Oktober 2016 E. 5.2.2, 4A_360/2015 vom
12. November 2015 E. 4.2, 4A_491/2014 vom 30. März 2015 E. 2.6.1; BGE 139 III 13 E.
3.2). Wie unter dem Verhandlungsgrundsatz im ordentlichen Verfahren haben die Par-
teien dem Gericht den Sachverhalt zu unterbreiten. Das Gericht ist, namentlich bei an-
waltlich vertretenen Parteien, nicht gehalten, die Akten von sich aus zu durchforsten, um
abzuklären, was sich daraus zu Gunsten der Partei, die das Beweismittel angerufen hat,
herleiten liesse. Vielmehr hat es sich bei anwaltlich vertretenen Parteien grundsätzlich
Zurückhaltung aufzuerlegen wie in einem ordentlichen Verfahren (BGE 141 III 569 E.
2.3.2; ferner Bundesgerichtsurteile 4A_477/2018 vom 16. Juli 2018 E. 3.4.1, 4D_87/2017
vom 20. März 2018 E. 3.3.1, 4A_702/2016 vom 23. März 2017 E. 3.1, 4A_491/2014 vom
30. März 2015 E. 2.6.2).
Im Gegensatz zum Verfahren mit Verhandlungsgrundsatz kann das Gericht neue Tatsa-
chen und Beweismittel bis zur Urteilsberatung berücksichtigen (Art. 229 Abs. 3 ZPO),
weshalb die Beweise, welche der Kläger nach Erlass der ersten Beweisverfügung hin-
terlegte, ohne weiteres zulässig sind.
3.
3.1 Der Streitigkeit liegt ein Mietvertragsverhältnis zwischen X _ als Vermieter
und Y _ und Z _ als Mieter über eine 4 1⁄2 Zimmerwohnung in der
Liegenschaft D _, Parzelle xxx, in E _ zugrunde. Der Mietvertrag
datiert vom 17. Februar 2010. Mietbeginn war der 1. Juni 2010. Die Beklagten kündigten
obengenannte Wohnung unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist auf den
30. April 2018 (anerkannte TB 1, 2; Kündigungsschreiben S. 97; Mietvertrag, S. 16 f.).
Zur Wohnungsabnahme vom 1. Mai 2018 ist nur Z _ erschienen, Y _
hat an der Wohnungsabgabe hingegen nicht teilgenommen (anerkannte TB 29, S. 124).
Bei der Übergabe vom 1. Mai 2018 wurde ein Schlüssel zu wenig abgegeben (aner-
kannte TB 30).
3.2 Der Kläger stört sich am Zustand, in welchem ihm die Mieter die Wohnung bei Mie-
tende zurückgegeben haben. Der mangelhafte Zustand der Mietwohnung bildet mithin
auch Streitgegenstand vorliegenden Verfahrens. Der Vermieter macht verschiedene
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Schäden geltend, deren Behebung entweder aufgrund ihrer Geringfügigkeit den Mietern
oblegen hätte oder die auf eine nicht bestimmungsgemässe Benutzung der Mietsache
zurückzuführen seien (TB 8, 34). Überdies sei die Wohnung ohne seine schriftliche Zu-
stimmung in den verschiedensten Farben gestrichen worden, wodurch die gesamte
Wohnung neu habe gestrichen werden müssen (TB 35, 38). Die Wohnung sei sodann
nicht gereinigt gewesen (TB 36). Als Folge der notwendigen Instandstellungen habe er
die Wohnung im Mai 2018 nicht vermieten können, wodurch er einen Mietzinsausfall
erlitten habe (TB 54). X _ beziffert seinen Schaden auf gesamthaft
Fr. 19‘153.15.
4. Zwischen den Parteien ist vorab umstritten, ob die Wohnung sauber gereinigt zurück-
gegeben wurde.
4.1 Der Mieter hat das Mietobjekt sauber gereinigt zurückzugeben, andernfalls der Mie-
ter für die Kosten der Nachreinigung aufkommen muss (Müller, in: SVIT-Kommentar,
Das schweizerische Mietrecht, 4. A., Zürich/Basel/Genf 2018, N. 18 zu Art. 267-267a
OR). Solche Reinigungsarbeiten hat der Mieter rechtzeitig auf den Zeitpunkt der Been-
digung des Mietverhältnisses vorzunehmen. Nach diesem Zeitpunkt ist er nicht mehr
berechtigt, solche Arbeiten vorzunehmen, da kein Anspruch auf die Einräumung einer
Nachfrist besteht. Versäumt der Mieter seine diesbezügliche Pflicht, kann der Vermieter
die erforderlichen Arbeiten auf Kosten des Mieters zu marktüblichen Bedingungen aus-
führen lassen (Müller, a.a.O., N. 21 zu Art. 267-267a OR; Schwaninger, in: Müller [Hrsg.],
Wohn- und Geschäftsraummiete, Basel 2016, Rz. 10.161; Hulliger/Heinrich, in: Müller-
Chen/Huguenin [Hrsg.], Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, Vertragsverhält-
nisse Teil 1, 3. A., Zürich/Basel/Genf 2016, N. 6 zu Art. 267-267a OR).
4.2 Aufgrund der Kündigung per Ende April 2018 hätte das Mietobjekt vorliegend ge-
mäss Ziffer 19 der Allgemeinen Bedingungen zum Mietvertrag bis spätestens am Tag
nach Beendigung der Miete um 12.00 Uhr zurückgegeben werden müssen, d.h. spätes-
tens am 1. Mai 2019, um 12.00 Uhr (S. 34). Bis zu diesem Zeitpunkt hätten die Reini-
gungsarbeiten vorgenommen werden müssen.
Von X _ wurde anlässlich der Hauptverhandlung ausgeführt, dass er erstmals
am 29. April 2018 in der Wohnung gewesen sei. Dann habe er gesehen, dass es einen
ziemlichen Verzug gegeben habe, beispielsweise bei der Reinigung. Er habe ihnen ge-
sagt, dass sie spätestens bis zum 30. April um 20.30 Uhr fertig sein sollen. Vorliegend
habe er am 30. April abends die Wohnung besichtigt. Dann habe er den Mietern noch
einmal Zeit gegeben, um das nachzuholen, was noch nachzuholen gewesen sei, das
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heisse vor allem die Reinigung (A zu F9, S. 260; vgl. auch WhatsApp-Nachricht von
X _ an Y _ vom 30. April 2018 [S. 135], in welcher er die Mieter bittet,
die Reinigung bis spätestens zum 30. April, 20.30 Uhr zu beenden). Dass die mangel-
hafte Reinigung von dem Kläger bereits vorab thematisiert worden ist, bestätigte auch
Y _: „Eigentlich hätte ich bis 20.00 Uhr abends putzen sollen, das habe ich
alleine aber nicht geschafft. X _ hat angeboten, dass ich am Tag darauf mor-
gens noch ein paar Stunden putzen könne. Ich musste aber arbeiten. Auf meine Frage,
ob ich auch noch später putzen könne, ist er nicht darauf eingegangen, das wollte er
nicht“ (A zu F13, S. 269).
Die unsachgemässe Reinigung der Wohnung ergibt sich sodann aus dem Abnahmepro-
tokoll vom 29. April 2018 bzw. 1. Mai 2018, in welchem an mehreren Stellen die fehlende
Reinigung vermerkt wurde (S. 19 ff.). Dessen Richtigkeit bezeugte Gemeinderichter
F _ auf dem Abnahmeprotokoll und auch anlässlich seiner Befragung vor Ge-
richt (A zu F7, 19, S. 256). Dass keine ordnungsgemässe Reinigung vorgenommen
wurde, ist ebenfalls auf der Fotodokumentation (S. 142 ff.), welche mit der Replik hinter-
legt wurde, zu erkennen. Auf den Fotos ist etwa ersichtlich, dass der Mülleimer nicht
geleert wurde und dass die Storen, der Dampfabzug, die Tür, die Fenster und der Keller
nicht gereinigt wurden. Diese Unzulänglichkeiten bei der Reinigung beschrieb auch die
Beklagte Y _ bei ihrer Aussage vor Gericht (vgl. A zu F13, S. 269: „Eine Freun-
din sollte mir beim Wohnungsputz helfen, die musste leider kurzfristig weg und konnte
mir nicht helfen. Mein Mann konnte mir mit seinem Rheuma mit dem Putzen nicht helfen.
X _ hat Recht, dass ein paar Sachen besser geputzt hätten werden können.
Ich bin aber der Meinung, dass wir ein paar Sachen gut geputzt haben.“). Schliesslich
bestätigte sie, dass die Wohnung nicht ordentlich gereinigt war (A zu F30, S. 272). Auch
Z _ führte aus, dass die Wohnung im Zeitpunkt der Wohnungsabnahme nicht
ordentlich gereinigt gewesen sei und dies auch gewusst zu haben (A zu F23, S. 278).
4.3 Damit gilt als erstellt, dass die Beklagten die Wohnung nicht sauber gereinigt zu-
rückgegeben haben, weshalb der Kläger berechtigt war, die Reinigungsarbeiten auf Kos-
ten der Beklagten zu marktüblichen Bedingungen ausführen zu lassen. X _
macht diesbezüglich Reinigungskosten in der Höhe von Fr. 528.25 geltend (vgl. S. 40).
Dieser Betrag setzt sich aus der Zeit der Reinigung von 18.5 Stunden, zu einem Stun-
densatz von Fr. 25.--, Spesen in Höhe von Fr. 5.80 und Putzmaterial in Höhe von
Fr. 59.95 zusammen (S. 40). Die Anzahl der Reinigungsstunden scheinen für die End-
reinigung einer 4 1⁄2 Zimmerwohnung angemessen, der Stundenansatz nicht überhöht.
Die Auslagen wurden vom Kläger minutiös belegt (S. 65-68) und sind mit Ausnahme von
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Fr. 4.60, welche zum Erwerb von Lebensmitteln verwendet wurden (vgl. Kaufquittung,
S. 66 oben links), geschuldet. Die Beklagten schulden dem Kläger daher für die Nach-
reinigung einen Betrag in Höhe von Fr. 523.65.
5. Nebst der mangelhaften Reinigung behauptet der Kläger Aufwendungen, die er we-
gen eines fehlenden Schlüssels hatte (TB 30). Diesbezüglich macht er in der Übersicht
„Detailpositionen“ Kosten von Fr. 59.-- für einen Ersatzschlüssel geltend (S. 41), dessen
Anschaffungskosten belegt sind (S. 80).
Das Beweisverfahren ergab, dass die Mieter bei der Wohnungsabgabe einen Schlüssel
zu wenig aushändigen konnten (X _, A zu F9, S. 260; Y _, A zu F18,
S. 270; Z _, A zu F13, S. 276; Schlüsselverzeichnisse per Mietanfang und
Mietende, S. 35 f.), welcher Schlüssel zu ersetzen bzw. zu bezahlen war (Kunz/Wytten-
bach, Die Rückgabe der Mietsache, mp 2016, S. 205 f.). Die Kosten für einen Ersatz-
schlüssel in der Höhe von Fr. 59.-- sind damit ebenfalls geschuldet.
6. Des Weiteren verlangt der Kläger die Bezahlung der Sockelgebühr des Jahres 2017
in der Höhe von Fr. 130.-- (TB 15).
Dem Mietvertrag vom 17. Februar 2010 ist zu entnehmen, dass die Kehrichtgebühr zu
Lasten der Mieter geht (S. 16). Der Kläger mahnte die Beklagten sodann mit Schreiben
vom 19. Oktober 2018 und forderte Letztere zur Rückvergütung der Sockelgebühr 2017
auf (S. 15). Die Höhe der Sockelgebühr von Fr. 130.-- ist durch das Schreiben der Ge-
meinde Täsch vom 12. Oktober 2018 ausgewiesen (S. 100).
Die Parteien gaben anlässlich der Hauptverhandlung einstimmig zu Protokoll, dass die
Beklagten die Sockelgebühr 2017 nicht bezahlt hatten (X _, A zu F53, S. 266;
Y _, A zu F43, S. 273; Z _, A zu F35, S. 279). Die Beklagte will auch
davon gewusst haben, dass die Sockelgebühr 2017 noch offen ist (A zu F42, S. 273).
Schlussfolgernd kann deshalb festgehalten werden, dass auch die Sockelgebühr des
Jahres 2017 in der Höhe von Fr. 130.-- geschuldet und demnach dem Kläger zurückzu-
erstatten ist.
7. Ferner macht der Kläger folgende Schäden per Mietende geltend, die auf eine un-
sachgemässe Benutzung der Mietsache zurückzuführen seien oder aber deren Behe-
bung aufgrund ihrer Geringfügigkeit den Mietern oblegen hätte:
In der Küche hätten drei Einbauspots nicht funktioniert und ausgetauscht werden müs-
sen. In zwei der Zimmer hätten Kabel aus den Steckdosen gehangen, welche durch eine
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Fachperson hätten demontiert werden müssen (TB 45). Die Oberflächen/Fronten, die
Oberbaumöbel sowie die Unterbaumöbel der Küche seien beschädigt gewesen und hät-
ten repariert werden müssen (TB 49). Sämtliche Türen seien beschädigt worden und
hätten wieder instand gestellt werden müssen (TB 47). Der Keller habe wieder instand
gestellt werden müssen (TB 41). Der Holzboden sei zerkratzt gewesen und er habe Fle-
cken gehabt. Er habe komplett neu gestrichen und gereinigt werden müssen (TB 43, 44).
Da die Wohnung ohne seine schriftliche Zustimmung in den verschiedensten Farben
gestrichen worden sei, habe die gesamte Wohnung neu gestrichen werden müssen (TB
38). Weitere Instandstellungskosten lägen in der Entschädigung für die verschmutz-
ten/verbogenen Storen und dem Ersatz der Handbrause und des Duschschlauchs (TB
52). Ausserdem macht der Kläger persönliche Aufwände geltend, da er immer darauf
Acht gegeben habe, alles möglichst kostengünstig auszuführen (TB 53).
7.1 Bei Beendigung des Mietverhältnisses muss der Mieter die Sache in dem Zustand
zurückgeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt (Art. 267 Abs. 1 OR).
Daher haftet der Mieter nach Art. 267 Abs. 1 OR nicht für die sich aus der vertragsge-
mässen Benützung ergebende Abnützung, denn dafür erhält der Vermieter den Mietzins
(Weber, Basler Kommentar, 7. A., N. 4 zu Art. 267 OR). Der Zeitpunkt der Rückgabe
definiert den Zustand, den der Mieter wiederherzustellen hat: Die Sache ist nicht neu-
wertig, sondern in der Gestalt zurückzugeben, die sie bei Mietantritt bzw. vor den am
Mietobjekt durch den Mieter vorgenommenen Änderungen besass, und in dem Zustand,
der bei vertragsgemässem Gebrauch der Sache im Rückgabezeitpunkt zu erwarten ge-
wesen wäre (Bundesgerichtsurteil 4A_73/2013 vom 16. Juli 2013 E. 6.2.2). Die normale
Abnutzung ist zudem abhängig vom Mietzweck (Kunz/Wyttenbach, a.a.O., S. 200).
Der Mieter haftet hingegen für sämtliche Abnützungen oder Veränderungen, die sich aus
dem vertragswidrigen, unsorgfältigen oder übermässigen Gebrauch des Mietobjekts er-
geben (Müller, a.a.O., N. 31 zu Art. 267-267a OR; Kunz/Wyttenbach, a.a.O., S. 200 f.;
Hulliger/Heinrich, a.a.O., N. 5 zu Art. 267-267a OR). Eine ausserordentliche Abnutzung
liegt auch vor, wenn Erneuerungen oder Änderungen an der Mietsache ohne Zustim-
mung des Vermieters ausgeführt wurden (Roncoroni, Mietrecht für die Praxis, 9. A., Zü-
rich 2016, Rz. 31.7.3.2; Wyttenbach, Mietrecht für die Praxis, S. 897; Braun, Die Woh-
nungsabgabe und das Abgabeprotokoll, mp 2020, S. 15).
7.2 Eine Ausdehnung der Haftung des Mieters ergibt sich aus Art. 259 OR, wonach er
kleine Ausbesserungen während der Mietdauer auf eigene Kosten vorzunehmen hat
(sog. kleiner Unterhalt; Kunz/Wyttenbach, a.a.O., S. 195, 201 f.; Müller, a.a.O., N. 18 zu
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Art. 267-267a OR), auch wenn diese Folgen der vertragsgemässen Nutzung sind
(Kunz/Wyttenbach, a.a.O., S. 195, 201; Schwaninger, a.a.O., Rz. 10.108). Der Mangel
muss von einem durchschnittlich begabten Laien mit wenigen Handgriffen zu beheben
sein (Kunz/Wyttenbach, a.a.O., S. 202). Sobald eine Fachperson beigezogen werden
muss, ist es kein „kleiner Unterhalt“ mehr. Zudem dürfen die Kosten für das notwendige
Material Fr. 150.-- nicht überschreiten (Weber, a.a.O., N. 2 zu Art. 259 OR, Kunz/Wyt-
tenbach, a.a.O., S. 202). Namentlich hat der Mieter Nägel- und Dübellöcher und andere
schadhaften Stellen an den Wänden fachgerecht auszubessern, sämtliche Böden auf-
zuwaschen, Kühlschrank, Tiefkühler, Herd, Dampfabzüge, Backofen, Schränke usw.
gründlich zu reinigen, sämtliche sanitären Einrichtungen und Armaturen gründlich zu rei-
nigen, insbesondere den Kalk zu entfernen, alle Abläufe bis zur Hauptleitung zu entstop-
fen und den Balkon zu wischen (Müller, a.a.O., N. 20 zu Art. 267-267a OR; Schwaninger,
a.a.O., Rz. 10.108).
7.3 Da der Mieter verpflichtet ist, die Sache in dem Zustand zurückgeben, der sich aus
dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt, ist er verpflichtet, Instandstellungsarbeiten zur
Herstellung des vertragsgemässen Zustands rechtzeitig auf den Zeitpunkt der Beendi-
gung des Mietverhältnisses vorzunehmen. Kommt der Mieter dieser Pflicht nicht nach,
kann der Vermieter die erforderlichen Arbeiten auf Kosten des Mieters zu marktüblichen
Bedingungen ausführen lassen (Bundesgerichtsurteil 4A_73/2013 vom 16. Juli 2013 E.
6.2.2; Müller, a.a.O., N. 21 zu Art. 267-267a OR; Schwaninger, a.a.O., Rz. 10.149 f.,
10.161; Hulliger/Heinrich, a.a.O., N. 6 zu Art. 267-267a OR; Kunz/Wyttenbach, a.a.O.,
S. 196).
Der Mieter hat in der Regel nicht den ganzen Neuwert, sondern den Zustandswert der
beschädigten Einrichtungen oder Sachen zu ersetzen. Dieser berechnet sich anhand
der Lebensdauer der betreffenden Sache oder Einrichtung. Der Mieter haftet somit
grundsätzlich nur anteilsmässig (Müller, a.a.O., N. 35 zu Art. 267-267a OR; Schwanin-
ger, a.a.O., Rz. 10.154; Roncoroni, a.a.O., Rz. 31.7.4).
Dieser Grundsatz gilt für alle Einrichtungen einer Mietsache (Müller, a.a.O., N. 37 zu Art.
267-267a OR; differenzierend Higi, Zürcher Kommentar, Zürich 1995, N. 113 ff. zu Art.
267 OR mit Hinweisen). Die Praxis arbeitet mit paritätischen Lebensdauertabellen, die
vom Hauseigentümer- und vom Mieterverband gemeinsam entwickelt wurden und daher
verlässlich sind (vgl. Weber, a.a.O., N. 4 zu Art. 267 OR). Die darin enthaltenen Kenn-
zahlen sind allerdings blosse Richtlinien (Müller, a.a.O., N. 37 zu Art. 267-267a OR). Je
nach Qualität der fraglichen Einrichtung und je nach Zweckbestimmung oder Mietsache
sind Korrekturen nach oben oder nach unten vorzunehmen (Roncoroni, a.a.O., Rz.
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31.7.4). Will der Vermieter, der namentlich für den Bestand und Umfang des Schadens
beweispflichtig ist (Müller, a.a.O., N. 44 zu Art. 267-267a OR), bei Mietende den Mieter
trotz Ablaufs der empfohlenen Lebensdauer für die Abnützung der Dauer haftbar ma-
chen, ist er für den behaupteten Schaden beweispflichtig (Müller, a.a.O., N. 38 zu Art.
267-267a OR).
Müssen die beschädigten Einrichtungen nicht ersetzt, sondern lediglich repariert wer-
den, so hat der Mieter für die vollen Reparaturkosten aufzukommen. Ein aus reinen Re-
paraturarbeiten allenfalls resultierender „Mehrwert“ (etwa beim Auswechseln von Ersatz-
teilen) ist zu vernachlässigen. Ist die Reparatur nicht möglich oder sind die Kosten höher
als der Zustandswert der beschädigten Einrichtung, ist in aller Regel nur dieser zu erset-
zen (Bundesgerichtsurteile 4A_73/2013 vom 16. Juli 2013 E. 6.2.2, 4A_557/2012 vom
7. Januar 2013 E. 2.2, 4C.261/2006 vom 1. November 2006 E. 3.1; je mit Hinweisen;
Müller, a.a.O., N. 39 zu Art. 267-267a OR; Roncoroni, a.a.O., Rz. 31.7.5). Nicht zu den
Reparaturkosten, sondern zu den Ersatzanschaffungskosten zählen bei wertbeständi-
geren Sachen die Kosten deren periodischer Erneuerung (z.B. bei Wohnungen für Farb-
anstriche, Teppichersatz, Tapetenersatz, Fenster- oder Türenersatz; vgl. Higi, a.a.O., N.
109 zu Art. 267 OR).
7.4 Für eine Geltendmachung von Ersatzansprüchen wegen übermässiger Abnutzung
muss der Vermieter den Zustand der Sache bei der tatsächlichen Wohnungsabgabe
prüfen und Mängel, die der Mieter zu verantworten hat, diesem sofort melden (Art. 267a
OR). Die Mängelrüge kann frühestens bei der Abgabe erfolgen, weil erst dann feststeht,
in welchem Zustand der Mieter die Wohnung zurückgibt. Die Mängelrüge ist eine emp-
fangsbedürftige Willenserklärung, für welche der Vermieter beweispflichtig ist (Braun,
a.a.O., S. 10 f.). Versäumt dies der Vermieter, so verliert er seine Ansprüche, soweit es
sich nicht um Mängel handelt, die bei übungsgemässer Untersuchung nicht erkennbar
waren (Art. 267a Abs. 1 und 2 OR).
Rügen, welche innerhalb einer Woche nach der Rückgabe der Mietsache erfolgen, sind
in der Regel noch rechtzeitig. Die Annahme einer kürzeren Frist rechtfertigt sich im All-
gemeinen nicht, da die Abklärung des Vermieters, für welche Mängel er den Mieter ver-
antwortlich machen kann bzw. will, ohne Weiteres ein paar Tage in Anspruch nehmen
kann (Müller, a.a.O., N. 54 zu Art. 267-267a OR).
Die Mängelrüge des Vermieters muss klar, präzis und detailliert sein, eine Aufzählung
der Mängel enthalten und erkennbar zum Ausdruck bringen, dass der Mieter für die an-
gezeigten Mängel haftbar gemacht wird (Roncoroni, a.a.O., Rz. 31.6.2).
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Besondere Formerfordernisse bestehen für die Mängelrüge nicht. In der Praxis findet die
Rückgabe von Mieträumlichkeiten meist im Beisein von Vermieter und Mieter, vielfach
auch des neuen Mieters, statt, wobei ein gemeinsames Rückgabe- (bzw. Antritts-) Pro-
tokoll über den Zustand der Sache erstellt wird. Dieses Protokoll stellt nicht für sich eine
Mängelrüge i.S.v. Art. 267a Abs. 1 OR dar (Müller, a.a.O., N. 57 zu Art. 267-267a OR).
Soll das Protokoll als Mängelrüge dienen, muss es zum einen den inhaltlichen Anforde-
rungen der Mängelrüge genügen und zum anderen entweder dem Mieter an der Abgabe
selbst ausgehändigt werden oder, wenn er an der Abnahme nicht teilgenommen hat,
umgehend zugestellt werden (Braun, a.a.O., S. 23; Roncoroni, a.a.O., Rz. 31.6.4). Die
Feststellung des Inhalts des Protokolls ist eine Tatfrage. Ob dieser Inhalt für eine Män-
gelrüge genügend klar ist, ist eine Rechtsfrage (Braun, a.a.O., S. 22 f. mit Hinweis auf
Bundesgerichtsurteil 4A_545/2011 vom 11. Januar 2012).
7.4.1 Vorstehend behauptet der Kläger explizit erstmals in den Plädoyernotizen, die
Mängel seien den Mietern am 30. April sowie am 1. Mai 2018 angezeigt worden (S. 289).
In der Klage hielt er hierzu fest, Z _ habe sich bei der Abnahme der Wohnung
am 1. Mai 2018 geweigert, das Protokoll zu unterzeichnen (TB 5), womit er dessen
Kenntnisnahme andeutet. Seine ergänzende Darstellung in der Replik, wonach diverse
Punkte anlässlich der Wohnungsabnahme vom 1. Mai 2018 nicht akzeptiert worden
seien, weist ebenfalls auf eine zumindest mündliche Rüge der verschiedenen Schäden
hin (TB 36, 37, 41 etc.).
Die Beklagten hingegen schweigen sich bezüglich Mängelrüge aus.
7.4.2 X _ führte zur Rücknahme der Wohnung Folgendes aus (A zu F9,
S. 260):
Ich habe ein genaues Schema, wie ich immer vorgehe. Normalerweise bereitet sich die Mieterschaft vor,
putzt. Ich habe Daten vorgeschlagen, damit ich in die Wohnung gehen kann und das Protokoll bereits
vorbereiten und erstellen kann, damit man das dann bei der Abnahme Punkt für Punkt durchgehen kann.
Der Vorteil ist, dann ist es schon gedruckt und man hat es sauber als Computerausdruck dort. Dies wäre
konkret der 29. April gewesen. An diesem Tag kam ich erstmals in die Wohnung für die Vorbereitung des
Protokolls. Dann habe ich gesehen, dass es einen ziemlichen Verzug gab, beispielsweise bei der Reini-
gung. Ich habe ihnen gesagt, dass sie spätestens bis zum 30. April um 20.30 Uhr fertig sein sollen. Gene-
rell haben die Mieter immer bis Ende des Mietverhältnisses fertig zu sein. So hätte ich am 1. Mai morgens
noch Zeit gehabt, um das Protokoll fertig zu machen. An diesem Zeitpunkt hätte ich dann alle Informatio-
nen, insbesondere ob es sauber ist. Am Mittag wären wir dann das Protokoll zusammen durchgegangen
und hätten abgeschlossen. Vorliegend habe ich am 30. April abends die Wohnung besichtigt. Beide Mieter
waren vor Ort. Zu diesem Zeitpunkt gab es dann die erste implizite Information von mir, was Sache ist,
das heisst über den Zustand der Wohnung. Dann habe ich den Mietern noch einmal Zeit gegeben, um das
- 12 -
nachzuholen, was noch nachzuholen war, das heisst vor allem die Reinigung. Die restlichen Sachen konn-
ten nicht in der kurzen Zeit in Ordnung gebracht werden. Ich gab ihnen noch den Morgen vom 1. Mai Zeit,
damit wir das dann am Mittag abschliessen können. Am 1. Mai war nur Z _ anwesend. Ich drucke
die Protokolle immer mehrfach, ein Exemplar ist für mich und eines für den Mieter. Wir nehmen die Proto-
kolle mit dem Ziel, dass jede Position gemeinsam durchgegangen wird, um anschliessende Diskussionen
zu verhindern. Es war so, dass sich Z _ verweigerte, diese Positionen konkret durchzugehen,
das heisst die Wohnung abzunehmen, wie ich es mache. Zugleich gibt es ein Papier Wäschekarterück-
gabe sowie Schlüsselverzeichnis, dieses hat er unterschrieben. Hier war er einverstanden. Im Schlüssel-
verzeichnis ist auch belegt, dass ein Schlüssel fehlt. Er zeigte mir noch ein Papier von Y _,
welches vorsah, dass ich diese von einer Haftpflicht befreie. Dieses Papier habe ich nicht angenommen
und nicht unterzeichnet. Z _ ging dann soweit ich mich erinnere. Dann habe ich F _
organisiert, damit das amtlich unterzeichnet werden kann, wie es auch mein Recht ist. Das Protokoll wurde
danach Punkt für Punkt mit F _ durchgegangen und jede Seite wurde dabei auch visiert. Allfällige
Uneinigkeiten werden im Protokoll vermerkt und nachgetragen. Die Besichtigung von F _ fand
dann am 2. Mai statt als beide Zeit hatten. Mir war wichtig, das sofort zu erledigen.
Der Kläger wiederholte im Zuge seiner Befragung, dass Z _ nicht mit ihm ge-
meinsam das Protokoll habe durchsehen wollen (A zu F12, S. 261). Nach dem 1. Mai
habe er die Mieter nicht mehr zu kontaktieren versucht. Er habe die Mieter nicht „explizit“
über die Wohnungsbesichtigung durch F _ informiert. Für ihn sei die Angele-
genheit erledigt gewesen. Sie hätten sich geweigert, auf das einzugehen, dann habe er
sich gesagt, das wird auf einem anderen Weg, das heisst einem juristischen Weg gere-
gelt. Am 17. August 2018 habe er die detaillierte Rechnung versendet. In dieser Rech-
nung seien die Schäden in Geldform aufgelistet, damit seien sie dann nochmals infor-
miert worden. Es sei jeder Schaden benannt (A zu F15 und 16, S. 261). Er habe das
Protokoll am 1. Mai ausgehändigt und - soweit er wisse - habe Z _ sein
Exemplar nicht einmal mitgenommen, obschon er ihm die Gelegenheit geboten habe (A
zu F17, S. 262). Die Frage, wann er den Beklagten generell mitgeteilt habe, dass er sie
für die Schäden in der Mietwohnung haftbar machen wolle, beantworte X _
dahingehend, dass dies in einem Einschreiben anfangs März 2018 gemäss Beleg Nr. 22
(S. 118) an beide Parteien gewesen sei (A zu F18, S. 262).
Y _ gab an, dass es am 30. April die ersten Diskussionen gegeben habe. Sie
hätten versucht vernünftig zu reden, X _ sei nach ihrer Auffassung laut gewor-
den. X _ habe dann gewollt, dass Z _ die Wohnung am darauffol-
genden Tag alleine abgibt. Daraufhin habe sie am Abend im Internet recherchiert und
ein Schreiben aufgesetzt, dass sie nicht haftbar gemacht werden könne, weil sie ja nicht
da sei (A zu F17, S. 270). Auf die Frage, weshalb Z _ am 1. Mai 2018 das
Abnahmeprotokoll nicht habe unterzeichnen wollen, gab die Beklagte an, Z _
habe ihr gesagt, dass X _ abgebrochen habe und er deshalb das Protokoll
- 13 -
nicht habe unterzeichnen wollen. Z _ habe ihr in dem Zusammenhang etwas
über ihr verfasstes Schreiben erzählt, welches X _ nicht habe unterzeichnen
wollen (A zu F21 und 22, S. 270). Danach gefragt, wie das Abnahmeprotokoll vom 29.
April 2018 / 1. Mai 2018 zustande gekommen sei, antwortete sie: „Er hat mir das zuschi-
cken lassen. Auf die Frage, wann das war und in welcher Form, das muss ich schauen,
ich habe die Unterlagen noch. Dies war meiner Meinung nach danach (A zu F19, S.
270).“
Z _ schilderte die Rückgabe der Wohnung wie folgt (A zu F11, S. 276):
Meine Frau gab mir den Zettel mit. Eine Begehung gab es so gut wie gar nicht. Im Keller waren wir über-
haupt nicht. Hier habe ich ein paar Sachen gemacht. X _ wurde ein paar Mal ausfällig gegenüber
meiner Frau und hat sie auch bedroht, das war im Vorfeld gegen den Auszug hin. Das war furchtbar. Am
1. Mai haben wir geredet. Wir sind die Sachen durchgegangen, dass wir etwas bezahlen mussten, wussten
wir ja. Danach habe ich ihm den Brief meiner Frau gezeigt. Er hat dann gesagt, nein das unterschreibe er
nicht. Danach habe ich mir das vorbereitete Protokoll angeschaut, viele der Dinge habe ich nicht gesehen.
Es waren dunkle Bilder wie bei iPhone vor 20 Jahren. Da er das Schreiben meiner Frau nicht unterzeich-
nen, dann habe ich gesagt, dann unterschreibe ich auch nicht. Er hat mich dann in einem gewissen Ton
rausgebeten. Dann bin ich gegangen.
7.4.3 Aktenkundig ist somit ein Schreiben vom 3. März 2018, wonach die eigenmächti-
gen Malerarbeiten der Mieter angeprangert wurden und eine Haftung bereits in Aussicht
gestellt wurde (S. 118). Aufgrund obgenannter Aussagen ist weiter erstellt, dass
X _ gegenüber den Mietern gewisse Unzulänglichkeiten am 30. April 2018 an-
gedeutet hat und wohl auch klargestellt hat, dass er die Mieter für die Schäden haftbar
machen wolle, andernfalls Y _ sich nicht im Anschluss über ihre rechtliche
Lage orientiert und ein Schreiben vorbereitet hätte, mit welcher ihre Haftung ausge-
schlossen werden sollte. Die Tatsache, dass der Vermieter im Vorfeld das Protokoll be-
reits handschriftlich verfasst hatte, legt ebenfalls nahe, dass die Probleme konkret ange-
schnitten wurden. Des Weiteren ist erstellt, dass sich der an der Wohnungsabnahme
vom 1. Mai 2018 anwesende Z _ weigerte, das Abnahmeprotokoll vom 29.
April / 1. Mai 2018 zu unterzeichnen. Ein solches wurde ihm jedoch ausgehändigt, hätte
er dies andernfalls gemäss seiner eigenen Aussage auch nicht durchsehen können (vgl.
A zu F11, S. 276).
Dass die Beklagten über die Mängel in Kenntnis waren, ergibt sich letztlich auch aus
dem Umstand, dass Z _ im Rahmen seiner Befragung mehrfach aussagte,
gewusst zu haben, dass sie etwas würden bezahlen müssen (A zu F11, S. 276; A zu
F20, S. 277).
- 14 -
Der Gemeinderichter F _ bestätigte schliesslich anlässlich der Begehung vom
2. Mai 2018 einzig, was bereits im Protokoll vom 29. April / 1. Mai 2018 stand (vgl. A zu
F13, S. 257: X _ habe das Protokoll vorbereitet und die Punkte aufgeführt. Sie
seien alle Positionen durchgegangen. Dies sei alles richtig gewesen. Sie hätten keine
Änderungen vorgenommen und er habe jede Seite unterzeichnet).
Das Abnahmeprotokoll vom 29. April / 1. Mai 2018 listet die einzelnen Positionen minu-
tiös auf, weshalb es hinreichend detailliert und genau ist, um als Mängelrüge zu gelten.
Mit der Aushändigung des Abnahmeprotokolls erfolgte die Mängelrüge fristgerecht. De-
tailliert und schriftlich wurden die Mieter sodann erneut mit Zustellung der Rechnung im
August 2018 orientiert.
7.5
7.5.1 Der Vermieter muss den Nachweis erbringen, dass die Mietsache mit einem Man-
gel behaftet ist, den der Mieter zu verantworten hat und der nicht Folge normaler Abnüt-
zung ist (Kunz/Wyttenbach, a.a.O., S. 207; Müller, a.a.O., N. 44 zu Art. 267-267a OR).
Er muss somit in erster Linie seine aus dem Mangel resultierenden Kosten, d.h. den
Schaden (z.B. Reparaturkosten), die Vertragsverletzung (kein sorgfältiger Gebrauch o-
der Nichteinhaltung der Rückgabepflicht) sowie den natürlichen und adäquaten Kausal-
zusammenhang beweisen (Schwaninger, a.a.O., Rz. 10.151; Hulliger/Heinrich, a.a.O.,
N. 10 zu Art. 267-267a OR).
7.5.2 Weiter muss der Vermieter beweisen, dass der Mangel beim Einzug noch nicht
bestand (Kunz/Wyttenbach, a.a.O., S. 206; Hulliger/Heinrich, a.a.O., N. 10 zu Art. 267-
267a OR). Dafür wird in der Regel das Antrittsprotokoll beigezogen. Gibt es kein An-
trittsprotokoll, hat der Vermieter in der Regel ein erhebliches Beweisproblem (Kunz/Wyt-
tenbach, a.a.O., S. 206; Müller, a.a.O., N. 44 zu Art. 267-267a OR; Schwaninger, a.a.O.,
Rz. 10.151).
7.5.3 Unterzeichnet der ausziehende Mieter das Abgabeprotokoll nicht, so ist die Be-
weiskraft dieses Dokuments im Streitfall gering: Das Dokument belegt nur die Behaup-
tung des Vermieters über die tatsächlichen Mängel und die übermässige Abnutzung.
Das Protokoll genügt aber nicht als Beweis für das Vorhandensein der Mängel und auch
nicht für deren Verursachung durch den Mieter (Braun, a.a.O., S. 6).
Für die Feststellung des tatsächlichen Zustandes können sowohl Mieter als auch Ver-
mieter ohne Anrufung des Richters auf einseitiges Begehren einen amtlichen Befund
durchführen lassen. Gemäss überwiegender Lehrmeinung ist der amtliche Befund eine
öffentliche Urkunde mit verstärkter Beweiskraft (Braun, a.a.O., S. 7 mit Hinweisen).
- 15 -
Wurde ein amtlicher Befund erstellt, gilt dessen Inhalt grundsätzlich als richtig, was zu
einer Umkehr der Beweislast führt (Art. 9 ZGB; Schwaninger, a.a.O., Rz. 10.145; Müller,
a.a.O., N. 58 zu Art. 267-267a OR; Hulliger/Heinrich, a.a.O., N. 9 zu Art. 267-267a OR).
7.6 Da es sich gemäss Übergabeprotokoll vom 17. Februar 2010 um eine mängelfreie
Neubauwohnung handelte (S. 18), ist erstellt, dass die vorgebrachten Mängel beim Ein-
zug der Mieter noch nicht bestanden.
Von den Beklagten wird in diesem Zusammenhang generell vorgebracht, es handle sich
bei den Schäden um eine ordentliche Abnutzung (TB 25). Y _ und
Z _ hätten die Mietwohnung acht Jahre lang gemeinsam mit ihrer Tochter be-
stimmungsgemäss, normal sowie sorgfältig als Familienwohnung genutzt (TB 22).
Im Weiteren wird daher auf sämtliche vom Kläger geltend gemachten Mängel einzuge-
hen sein.
7.6.1 In casu gibt der Kläger an, dass in der Küche drei Einbauspots nicht funktionierten
und in zwei Zimmern Kabel aus den Steckdosen hingen. Für die Demontage der Kabel
und das Auswechseln der Einbauspots fielen gemäss der Replik des Klägers Kosten von
Fr. 110.-- an (TB 45 und 46). Der Kläger hinterlegte zwei Belege der G _ und
eine Rechnung der TZ L _ (S. 59 ff.), womit er aufgrund der Unleserlichkeit
des einen Belegs (S. 59) Kosten in der Höhe von Fr. 96.10 belegt.
Dass drei Einbauspots nicht funktionierten sowie in zwei Zimmern Kabel aus den Stock-
dosen hingen, ergibt sich aus dem Abnahmeprotokoll (S. 22, vgl. auch Fotos S. 161 f.).
Das Auswechseln der Einbauspots konnte problemlos von einem Laien durchgeführt
werden, womit dies unter den kleinen Unterhalt fällt, welcher von den Beklagten hätte
durchgeführt werden müssen. Die Demontage der Kabel hingegen musste durch einen
Fachmann durchgeführt werden, womit dies grundsätzlich nicht mehr unter den kleinen
Unterhalt fällt. Da die Beklagten diesen Schaden jedoch selber verursacht haben, sind
ihnen die Kosten der Reparatur aufzuerlegen.
Der Kläger hat deshalb einen Anspruch darauf, dass ihm die Beklagten für die Demon-
tage der Kabel und für den Ersatz der Einbauspots einen Betrag in der Höhe von Fr.
96.10 leisten.
- 16 -
7.6.2 Der Kläger will im Rahmen des kleinen Unterhalts die Beklagten sodann haftbar
machen für Schäden an den Oberflächen/Fronten, die Oberbaumöbel sowie die Unter-
baumöbel der Küche (TB 49 f.). Hierbei macht der Kläger Kosten von Fr. 716.05 geltend
(S. 41), welche sich wie folgt zusammensetzen:
 2x Fettfilter, 4x LED Glühbirnen: Fr. 390.--
 Reparatur Mülleimer: Fr. 76.05
 Beschädigte Plattenbeläge: Fr. 250.--
7.6.2.1 Gemäss der Rechnung von O _ (S. 74) mussten zwei Fettfilter von je
Fr. 61.30 (zzgl. MwSt.) und vier LED Glühbirnen in Höhe von je Fr. 56.75 (zzgl. MwSt.)
ausgetauscht werden. Die Bearbeitung, Verpackung und der Versand betrugen insge-
samt Fr. 12.50. Sowohl die Fettfilter, als auch die Glühbirnen können problemlos von
einem Laien ausgetauscht werden. Da alle Einzelteile separat betrachtet unter Fr. 150.-
- liegen, fallen sie grundsätzlich unter den kleinen Unterhalt, welcher durch die Beklagten
zu ersetzen gewesen wäre. Die fehlenden LED Glühbirnen ergeben sich aus dem Ab-
nahmeprotokoll (S. 24). Betreffend Fettfilter wurde unter Ziffer 4.13.4.4.3 die Sauberkeit
der Abluftgitter bemängelt (S. 24), was zudem durch das hinterlegte Foto belegt wird (S.
144).
X _ sind somit die Kosten von Fr. 390.-- für den Ersatz der vier LED Glühbirnen
als auch der beiden Fettfilter zu erstatten.
7.6.2.2 Im Verlaufe der Parteibefragung von X _ wurde von letzterem erstmals
vorgebracht, dass der Mülleimer samt Halterung habe ersetzt werden müssen (A zu F35,
S. 264). Die Beklagte führte hierzu aus: „Das mit dem Mülleimer, wir haben dies tatsäch-
lich alles neu bekommen. Es wurde vom Lieferanten ein neuer Mülleimer montiert. Der
war grösser und schwerer und hat dann die Halterung herausgerissen“ (A zu F26, S.
271). Auf Vorlage von Beilage 33 antwortete Z _, dass dies in der Küche sei,
wo der Mülleimer abgegangen sei (A zu F20, S. 278). Im Abnahmeprotokoll findet sich
sodann die entsprechende Bemerkung, dass der Mülleimer und dessen Türe beschädigt
sind (S. 23). Die Fotos verdeutlichen letztlich, dass es sich um einen grösseren Riss
handelt, der über eine normale Abnützung hinausgeht (S. 172). Damit sind die Repara-
turkosten von Fr. 76.05, welche sich aus den Materialkosten in der Höhe von Fr. 11.45
(S. 76, 77) und den eigentlichen Reparaturkosten von Fr. 64.60 (S. 78) zusammenset-
zen, geschuldet.
- 17 -
7.6.2.3 Diskutabel bleibt der Minderwert (Pauschalposition von Fr. 250.--, vgl. S. 41)
wegen eines beschädigten Plattenbelages neben dem Putzschrank in der Küche. Hierzu
finden sich keine Bemerkungen im Abgabeprotokoll (S. 19 ff.). Auch wurden keine Fotos
hinterlegt. Von dem Kläger wird als einziger Beweis das Abnahmeprotokoll der neuen
Mieter, datierend vom 29. Mai 2018, offeriert. Unter Ziffer 4.2.1 werden Risse in den
Plattenbelägen und weiter unter Bemerkungen „links eingangs WC/Dusche vor Putz-
schrank“ festgehalten. Damit lässt sich allerdings nicht mit Sicherheit beurteilen, ob es
sich um den gleichen Plattenbelag handelt. Zudem fehlt es damit an einer rechtzeitigen
Mängelrüge, da das neue Abnahmeprotokoll vom 29. Mai 2018 hierzu sicherlich nicht
herangezogen werden kann. Bereits diese Überlegung müssen zur Klageabweisung in
diesem Punkt führen. Die Forderung des Klägers ist aber auch aus nachfolgendem
Grund unbegründet.
Anlässlich der Hauptverhandlung führte der Kläger aus, es sei ein Riss vorhanden ge-
wesen. Es sei eine Platte neben dem Putzschrank. Es sei eine Bodenplatte aus Stein.
Es sei der Übergang zum Holzboden (A zu F36, S. 264). Er habe diese ersetzt (A zu
F37, S. 264). Er habe da vielleicht Fr. 150.-- ausgegeben, er habe noch Reserven im
Keller gefunden. Er habe das dann später ersetzt im Verlauf des Jahres 2018 oder 2019.
Es sei nicht im Mai 2018 gewesen, er habe das dann organisieren müssen (A zu F38,
S. 264).
Die Aussagen von X _ stimmen somit nicht mit dem eingeklagten pauschalen
Betrag von Fr. 250.-- überein. Es ist nicht nachvollziehbar, inwiefern und zu welchem
Preis die Platte nun von dem Kläger ersetzt worden ist. Mangels substantiierter Behaup-
tungen und tauglicher Beweisofferten hinsichtlich der Zusammensetzung der Forderung
ist letztere abzuweisen.
7.6.2.4 Zusammenfassend kann somit festgehalten werden, dass die Beklagten dem
Kläger unter der Position Oberflächen/Fronten, Oberbaumöbel sowie Unterbaumöbel
der Küche Fr. 466.05 schulden.
7.6.3 Gemäss den Ausführungen des Klägers musste der Keller nach dem Auszug der
Beklagten wieder instand gestellt werden, wobei Kosten in Höhe von Fr. 422.45 entstan-
den sein sollen (TB 42). Der Kläger gibt an, dass er für die Instandstellung 13 Stunden
habe aufwenden müssen (TB 42, vgl. S. 154).
X _ beschrieb anlässlich der Hauptverhandlung den Keller als in einem deso-
laten Zustand (A zu F20, S. 262). Es habe überall Nägel gehabt, die hätten abgeschliffen
werden müssen. Ebenso habe es überall schwarze Flecken gehabt, weshalb alles habe
- 18 -
weiss gestrichen werden müssen. Es sei ein alter Fernseher dort gewesen, welcher habe
entsorgt werden müssen sowie ein Pult. Ebenfalls hätte geputzt werden müssen (A zu
F28, S. 263). Laut Y _ habe Z _ im Keller immer etwas Bastelarbei-
ten gemacht (A zu F31, S. 272). Z _ äusserte sich zum Keller schliesslich fol-
gendermassen: „Im Keller habe ich gebastelt, das stimmt. Ich wusste auch, dass das
alles neu gemacht werden muss“ (A zu F20, S. 277).
Die hinterlegten Fotos belegen, dass unzählige Nägel in die Holzbretter eingeschlagen
worden sind, auf welchen sich ebenfalls Farbe befindet. Auch ist der Fernseher abgebil-
det (S. 149 ff.). Zudem wurde im Abnahmeprotokoll vom 29. April / 1. Mai 2018 festge-
halten, dass der Kellerzustand nicht akzeptiert werde (S. 24). Die Fotos als auch das
Abnahmeprotokoll geben somit den vom Kläger beschriebenen schlechten Zustand des
Kellers wieder, welcher von den Beklagten letztendlich im Verlaufe ihrer Befragungen
auch nicht bestritten wurde. Z _ will im Gegenteil sogar gewusst haben, dass
das alles neu gemacht werden müsse. Dies deutet darauf hin, dass auch er mit umfang-
reicheren Arbeiten rechnete. Die ausgewiesenen 13 Arbeitsstunden und der Stunden-
ansatz von Fr. 30.-- erscheinen somit als durchaus angemessen.
Demnach wurde gesamthaft Arbeit in der Höhe von Fr. 390.-- aufgewendet. Die Materi-
alkosten von Fr. 32.45 sind durch die hinterlegten Jumbobelege ausgewiesen (S. 42 ff).
Aus diesem Grund haben die Beklagten dem Kläger Fr. 422.45 zu leisten.
7.6.4 Weiter hätten die Beklagten verschiedene Wände der Wohnung in einer anderen
Farbe gestrichen (TB 38). Dies lässt sich der Fotodokumentation entnehmen (S. 137 ff.).
Im Abnahmeprotokoll vom 29. April / 1. Mai 2018, welches vom Gemeinderichter verifi-
ziert worden ist, ist zudem ebenfalls vermerkt worden, dass ein kompletter Neuanstrich
der Wohnung notwendig ist (S. 21). Die Kosten dieser Malerarbeiten beliefen sich ge-
mäss X _ auf Fr. 2‘511.92 (TB 39), welcher Betrag in der Zusammenstellung
vom 23. Januar 2019 ersichtlich ist (S. 154). Bei diesen Arbeiten handelt es sich jedoch
um eine Teilersatzanschaffung und keine Reparaturarbeiten (Higi, a.a.O., N. 109, 111
zu Art. 267 OR).
Dass die Beklagten ohne die Zustimmung des Vermieters handelten, wird im Rahmen
der Parteibefragungen nicht bestritten. So gab Y _ zu Protokoll: „Es stimmt,
dass wir keine schriftliche Zustimmung geholt haben. Bei der Wohnungsbesichtigung mit
der Frau X _ hat diese zu uns gesagt, dass wir die Zimmer so gestalten dürfen,
wie wir dies gerne wollen. Das geschah aber nicht schriftlich und das hätten wir bei
- 19 -
X _ tun sollen (A zu F27, S. 271). Dies wird von Z _ bestätigt (A zu
F22, S. 278).
Aufgrund der fehlenden Zustimmung des Vermieters handelt es sich beim Streichen der
Wände um eine ausserordentliche Abnutzung. Gemäss der paritätischen Lebensdauer-
tabelle haben Wände eine Lebensdauer von 8 Jahren. Eine längere Lebensdauer hat
der Kläger weder behauptet noch ergäbe sich eine solche aus den Akten. Das bedeutet,
dass ein Vermieter die Wände nach 8 Jahren streichen muss. Das Mietverhältnis dauerte
7 Jahre und 11 Monate, mithin 7.91 Jahre. Folglich haben die Mieter im vorliegenden
Fall nur noch 1.125 % der Kosten der Malerarbeiten zu übernehmen. Da der Vermieter
jedoch Anspruch auf Ersatzanschaffung zu marktüblichen Preisen hat, muss von der
aktenkundigen Offerte des Maler- und Gipsergeschäfts H _ in der Höhe von
Fr. 6‘447.50 (S. 152 f.) ausgegangen werden und nicht von den tieferen tatsächlichen
Ersatzanschaffungskosten, die dadurch entstanden, dass der Kläger die Ersatzanschaf-
fungen nach Möglichkeit selbst vornahm (vgl. dazu X _, A zu F42, S. 265). Die
Beklagten müssen deshalb Kosten in der Höhe von Fr. 72.55 übernehmen.
7.6.5 Der Holzboden musste nach Angaben des Klägers ebenfalls neu gestrichen und
gereinigt werden. Die Reparaturkosten sollen sich auf Fr. 1‘260.00 belaufen (TB 44).
Die Beklagten bringen vor, dass es sich dabei um eine normale Abnutzung handelt
(Y _, A zu F32, S. 272; Z _, A zu F20, S. 277). Viele Sachen, bei-
spielsweise die Kratzer im Schlafzimmer auf dem Boden seien dann auch durch das
Spielen der Kinder entstanden (Y _, A zu F26, S. 271). Gemäss X _
sei der Holzboden übermässig abgenützt gewesen, dieser sei eigentlich dunkel, ein ho-
her Prozentsatz sei bleich gewesen (A zu F20, S. 262).
Die hinterlegten Fotos (S. 155 ff.) zeigen auf, dass der Boden im Zeitpunkt der Woh-
nungsabgabe Kratzer sowie helle Flecken aufwies und nicht gereinigt war. Zudem belegt
das Abgabeprotokoll, wonach aufgrund des Zustands ein kompletter Neuanstrich nötig
sei, die klägerischen Vorbringen (S. 19). Die Kosten für das benötigte Material samt Ver-
zollung sind belegt (S. 45 ff.). Ebenso sind der Arbeitsstundenaufwand sowie die Pau-
schalspesen von Fr. 100.-- durch I _ ausgewiesen (S. 44). Daher findet der
geltend gemachte Aufwand von Fr. 1'260.-- in den Akten Halt. Anders als bei den Maler-
arbeiten hat der Kläger vorliegend keine Offerte eingereicht. Nichtsdestotrotz macht er
unter Verweis auf die in der paritätischen Lebensdauertabelle aufgeführten Richtwerte
und Lebensdauer von 40 Jahren geltend, dass eine eigentliche Instandstellung in Form
eines Ersatzes Fr. 6‘635.97 betragen würde (TB 44).
- 20 -
Vorliegend wurde jedoch nicht der Holzboden gewechselt, sondern der Boden gereinigt
und neu gestrichen. Es geht daher um eine Parkett-Versiegelung, deren Lebensdauer
gemäss paritätischer Lebensdauertabelle 10 Jahre und nicht 40 Jahre beträgt. Die Ver-
siegelung wurde gänzlich neu angebracht, weshalb es sich – anders als dies vom Kläger
behauptet wird – nicht um eine blosse Reparatur – jene hätte nur die schadhaften Stellen
betroffen – handelt, sondern um eine Ersatzanschaffung. Im Falle einer Ersatzanschaf-
fung ist nicht der Neuwert, sondern der Zustandswert der beschädigten Sache zu markt-
üblichen Preisen zu ersetzen. Die in der paritätischen Lebensdauertabelle aufgeführten
Richtwerte verdeutlichen, dass es sich bei dem vom Kläger geltend gemachten Kosten
in der Höhe von Fr. 1‘260.-- nicht um den Zustandswert handeln kann, da diese deutlich
tiefer liegen. Rechnet man nämlich mit einem Richtwert in der Höhe von Fr. 55.-- pro m2
und 82.46 m2 als gesamthafte Fläche resultiert ein Betrag von Fr. 4‘535.30. Diese Über-
legungen führen dazu, dass mit dem so ermittelten Zustandswert und nicht mit den tat-
sächlich geltend gemachten Kosten zu rechnen ist.
Da es sich um eine Ersatzanschaffung handelt und die Lebensdauer 10 Jahre beträgt,
können die Kosten nur zu 20.9 % auf die Mieter abgewälzt werden. Im Übrigen sind die
Kosten der Abnutzung bereits mit dem Mietzins abgegolten worden. Daher können le-
diglich Kosten von Fr. 947.85 auf die Mieter abgewälzt werden.
7.6.6 Bei der Abnahme stellte der Kläger die Beschädigung sämtlicher Türen fest
(TB 47). Der Kläger hat hiernach seiner Replik Fotos von den sechs Türen mit Beschä-
digungen beigelegt (S. 164 ff.). Darauf sind insbesondere schwarze Flecken und Abnut-
zungen in der Nähe der Türgriffe erkennbar. Ebenso wird im Protokoll festgehalten, dass
alle Türen Ölflecken und schwarze Flecken aufweisen. Darüber hinaus wurde unter Ziffer
4.6.2.3 bei der Zimmertüre 2 Kleber unter den Bemerkungen festgehalten (S. 21). Damit
ist erstellt, dass die Türen Abnützungen aufweisen, die über einen normalen Gebrauch
hinausgehen und damit grundsätzlich von den Beklagten zu entschädigen sind.
Die Reparaturkosten der Türen belegt der Kläger einzig mit einer Offerte der Schreinerei
J _ AG über Fr. 8'381.20 (S. 70 f.). Der Kläger erläuterte hierzu, man habe
vom Schreiner offerieren lassen, was instand gestellt werden müsse, dies jedoch bislang
nicht reparieren lassen, da man den Ausgang des hängigen Zivilverfahrens abwarten
wolle. Derzeit bestünden die Türen noch wie bei der Abnahme (A zu F32, S. 264). Der
Vermieter hat auch dann einen Schadenersatzanspruch, wenn er den Mangel nicht be-
heben lässt. Entsprechend genügt es, wenn der Vermieter zur Bezifferung des Schadens
Offerten erstellen lässt. Der Vermieter darf durch einen Schaden jedoch nicht bereichert
werden. Wird das Mietobjekt beispielsweise abgerissen oder werden von einem Mangel
- 21 -
betroffene Einrichtungen ohnehin renoviert, hat der Vermieter diesbezüglich keinen
Schadenersatzanspruch (Schwaninger, a.a.O., Rz. 10.154; Kunz/Wyttenbach, a.a.O., S.
207).
Offeriert werden die Demontage und Montage sowie die neue Furnierung und Lackie-
rung der Türen für Fr. 4‘482.--. Das Anschleifen und die neue Lackierung des Türstocks
und der Zierverkleidungen mit Softlack sodann für Fr. 3‘300.--. Der gesamte Betrag be-
läuft sich auf insgesamt Fr. 7‘782.-- bzw. Fr. 8‘381.20 (inkl. MwSt.).
Die Lebensdauer von Türen beträgt 25 Jahre, diejenige von Öl- oder Kunstharzfarban-
strichen bei Türen und Türrahmen 20 Jahre. Diese Überlegungen führen dazu, dass die
Kosten an den Türen zu 31.65 % und an den Türrahmen zu 39.55 % bereits amortisiert
waren und bloss zu 68.35 % resp. 60.45 % berücksichtigt werden können. Dies ergibt
Fr. 3'063.45 für die Türen und Fr. 1'994.85 für die Türrahmen. Total ergibt dies einen
Betrag von Fr. 5‘447.80 (inkl. MwSt.).
Da allfällige Abzüge bei den Reparaturkosten zu berücksichtigen sind (Schwaninger,
a.a.O., Rz. 10.159), ist der Rabatt von 5 % abzuziehen, woraus ein Gesamtbetrag von
Fr. 5‘175.40 resultiert.
7.6.7 Schliesslich führt der Kläger eine weitere Detailposition von Fr. 5'092.14 als „wei-
tere Instandstellungskosten“ an (TB 51 ff.), wobei er auf die Beilage „Detailpositionen“
verweist (S. 40 f.). Hierunter fallen nach seiner Auffassung die Kosten für den Ersatz-
schlüssel, die Entschädigung für die verschmutzten Storen, die Kosten für den Ersatz
der Handbrause und des Duschschlauches sowie diverse persönliche Aufwände.
7.6.7.1 Die Aufwendungen für den Ersatzschlüssel wurden bereits unter Ziffer 4 abge-
handelt, weshalb an dieser Stelle nicht erneut darauf einzutreten ist.
7.6.7.2 Aus den hinterlegten Fotos zu den Storen lässt sich kaum etwas ableiten (S.
174 ff.). Im Abnahmeprotokoll wurden als Mängel Schmutz sowie, dass die Storen in drei
Zimmern verbogen seien, festgehalten (S. 22). Den Detailpositionen ist zu entnehmen,
dass der Kläger hierbei einen pauschalen Abzug von Fr. 500.-- geltend machen will (S.
41).
In Bezug auf die geltend gemachten Kosten für den Ersatz der Storen von Fr. 500.-- ist
festzuhalten, dass dies eine reine Annahme des Klägers ist, welche in keiner Art und
Weise substantiiert und belegt wurde. Auch wird vom Kläger nicht weiter ausgeführt,
- 22 -
inwieweit nun ein Schaden bezüglich der Storen besteht. Damit ist diese Forderung un-
begründet und abzuweisen.
7.6.7.3 X _ macht weiter Kosten für den Ersatz der Handbrause und des
Duschschlauchs geltend. Er hinterlegt hierzu eine Offerte in der Höhe von Fr. 131.40
(S. 81).
Dem Abnahmeprotokoll vom 29. April / 1. Mai 2018 ist nichts von einer defekten Hand-
brause oder eines defekten Duschschlauchs zu entnehmen. Auch werden keine Fotos
hinterlegt. Mangels tauglicher Beweisofferten ist das Vorhandensein der vom Kläger be-
haupteten Schäden nicht erstellt, weshalb unter dieser Position ebenfalls nichts geschul-
det ist.
7.6.7.4 Unter Verweis auf die Zusammenstellung „Detailpositionen“ (S. 40 f.) macht der
Kläger schliesslich als „weitere Instandstellungskosten“ persönliche Aufwände in der
Höhe von Fr. 4‘380.-- geltend. Diese lägen darin begründet, dass der Kläger darauf Acht
gegeben habe, alles möglichst kostengünstig auszuführen (TB 51, 53). Wie sich dieser
Betrag zusammensetzt, erläutert der Kläger in seinen Rechtsschriften nicht. Selbst wenn
man davon ausgehen wollte, dass der Verweis des Klägers auf die Zusammenstellung
„Detailpositionen“ zur Ergänzung seiner Sachbehauptungen genügen würde (vgl. dazu
etwa BGE 144 III 519 E. 5.2.1.2; Bundesgerichtsurteile 4A_443/2017 vom 30. April 2018
E. 2.2.2, 4A_281/2017 vom 22. Januar 2018 E. 5.1; ferner dazu etwa Brugger, Der Ver-
weis auf Beilagen in Rechtsschriften, SJZ 2019, S. 533 ff.), würde sich für die Gegen-
partei und das Gericht auch aus dieser Zusammenstellung die Art und Notwendigkeit
der geltend gemachten Auslagen nicht ergeben. Dieses Vorgehen verunmöglichte den
Beklagten, zu den geltend gemachten Beträgen Stellung zu nehmen, sie substanziiert
zu bestreiten oder allfällige Gegenbehauptungen aufzustellen. Davon ausgenommen ist
der Betrag von Fr. 40.-- für die amtliche Abnahme durch den Gemeinderichter, welchen
Betrag jener anlässlich seiner Befragung auch bestätigt hat (Lauber, A zu F7, S. 256).
Mit Ausnahme dieses Betrags scheitert die Klagegutheissung in diesem Punkt folglich
an einer hinreichenden Behauptung bzw. Substanziierung der geltend gemachten per-
sönlichen Aufwände.
8. Nebst den Instandstellungskosten haftet der Mieter auch für den Schaden, der daraus
entsteht, dass sich die Weitervermietung wegen Instandstellungsarbeiten verzögert. Der
Mieter haftet beispielsweise für den Mietzinsausfall (Schwaninger, a.a.O., Rz. 10.165;
Higi, a.a.O., N. 106 zu Art. 267 OR).
- 23 -
8.1 Der Kläger gibt an, dass er die Wohnung aufgrund der Mängel, welche er erst be-
seitigen musste, für den Monat Mai 2018 nicht vermieten konnte. Somit habe er einen
Mietzinsausfall in Höhe von Fr. 1‘880.00 gehabt (TB 54). K _, der neue Mieter
des Mietobjekts, habe schon am 1. Mai 2018 in die Wohnung einziehen wollen (S. 221).
8.2 Als Beweis wird das Schreiben vom 14. Februar 2020 offeriert, wonach K _
bestätigt, dass er bereits am 1. Mai 2018 in die fragliche Wohnung habe einziehen wol-
len, was aus seiner abgebildeten WhatsApp-Nachricht vom 31. März 2018 ersichtlich sei
(S. 233). Danach gefragt, wie dieses Schreiben zustande gekommen sei und wer es
verfasst habe, antwortete der Kläger: „Dies sind Whatsapp-Nachrichten. Man sieht, dass
ich am 31. März mit diesem bereits geredet habe. Eigentlich hatte ich diesem schon
kommuniziert, dass frühestens der 1. Juni Bezugstermin sei. Er hat dann nochmals
nachgefragt. Er sagte mir, dass er seine Wohnung früher zurückgeben könne und fragte,
ob das Datum vom 1. Juni fix sei oder ob er früher einziehen könne. Dann habe ich ihm
gesagt, dass vor dem 1. Juni unmöglich sei. Das Schreiben habe ich verfasst. Ich habe
die iPhone Nachrichten ausgeschnitten und ins Word eingefügt. Ich habe dann die Er-
klärung gemacht und habe dann K _ angerufen und ihn informiert, dass ich
gerne hätte, dass er das Schreiben liest und bestätigt, wenn er einverstanden sei. Ich
habe ihn auch darauf aufmerksam gemacht, dass er allenfalls als Zeuge auftreten muss“
(A zu F 47, S. 266).
8.3 Dieses Schreiben vermag den Nachweis dafür, dass der Kläger aufgrund der In-
standstellungsarbeiten die Wohnung nicht bereits ab dem 1. Mai 2018 weitervermieten
konnte, aus zwei Gründen nicht zu erbringen: Wie der Kläger auf Nachfrage des Gerichts
bestätigte, hat er selbst das aktenkundige Schreiben verfasst und seinen Mieter aufge-
fordert, das Schreiben zu unterzeichnen. Das Schreiben stellt daher eine private Zeu-
genbescheinigung dar, wobei strittig ist, ob solche privaten Zeugenbescheinigungen
überhaupt als Beweismittel, als Urkunde im Sinne von Art. 177 ZPO, qualifiziert werden
können (bejahend etwa Schweizer/Eichenberger, Schriftliche Zeugenaussagen, jusletter
vom 28. Februar 2011, Rz. 12; Schmid, in: Oberhammer et al. [Hrsg.], Kurzkommentar
ZPO, 2. A., Basel 2014, N. 11 f. zu Art. 169 ZPO; Hafner, Basler Kommentar, 3. A., N. 1
zu Art. 190 ZPO; ablehnend etwa Wullschleger, in: Gehri et al. [Hrsg.], ZPO Kommentar,
2. A., Zürich 2015, N. 11 zu Art. 190 ZPO; Dolge, Basler Kommentar, 3. A., N. 12 zu Art.
177 ZPO; zurückhaltend ebenfalls Weibel, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger
[Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO], 3. A., Zürich/Ba-
sel/Genf 2016, N. 15 zu Art. 177 ZPO; Müller, in: Brunner et al. [Hrsg.], Schweizerische
Zivilprozessordnung [ZPO], 2. A., Zürich/St. Gallen 2016, N. 8 zu Art. 177 ZPO, N. 33 zu
- 24 -
Art. 190 ZPO; zum Ganzen Fink, Private Zeugenbefragung im Zivilprozess, Diss., Zü-
rich/Basel/Genf 2015, N. 416 ff. mit Hinweisen auf die uneinheitliche bundesgerichtliche
Rechtsprechung).
Da diese Zeugenbescheinigung nicht nur nach einem ausserprozessualen Kontakt und
auf Verlangen des Klägers zustande kam, sondern der Kläger den Wortlaut der Beschei-
nigung überdies noch selbst verfasst hat (zur generellen beweisrechtlichen Problematik
vorprozessualer Kontakte vgl. etwa Hasenböhler, Das Beweisrecht der ZPO, Band 2,
Zürich/Basel/Genf 2019, Rz. 4.117 ff. mit Hinweisen), kommt dem Schreiben des aktu-
ellen Mieters des Klägers jedenfalls kein derartiges beweisrechtliches Gewicht zu, dass
es den Nachweis eines vereinbarten Mietantritts per 1. Mai 2018 nach dem vorstehend
erforderlichen bundesrechtlichen Regelbeweismass des vollen Beweises (BGE 133 III
153 E. 3.3, 130 III 321 E. 3.2, je mit Hinweisen, wonach der volle Beweis als erbracht
gilt, wenn das Gericht nach objektiven Gesichtspunkten von der Richtigkeit einer Sach-
behauptung überzeugt ist und ihm allfällige Zweifel als unerheblich erscheinen) erbrin-
gen könnte (zum generell geringen Beweiswert von Zeugenbescheinigungen etwa
Schmid, a.a.O., N. 12 zu Art. 169 ZPO, N. 1 zu Art. 190 ZPO; Hafner, a.a.O., N. 1 zu Art.
190 ZPO; Dolge, Basler Kommentar, 3. A., N. 12 zu Art. 177 ZPO; Rüetschi, Berner
Kommentar, N. 2 zu Art. 190 ZPO; Schweizer/Eigenberger, a.a.O., Rz. 25 ff.; Müller, in:
Brunner et al. [Hrsg.], Schweizerische Zivilprozessordnung [ZPO], 2. A., Zürich/St. Gal-
len 2016, N. 33 zu Art. 190 ZPO).
Unterstrichen wird dieses Ergebnis durch den Wortlaut des Schreibens bzw. der nach
Angaben des Klägers im Schreiben abgedruckten WhatsApp-Nachrichten: Gemäss der
angerufenen auf Portugiesisch verfassten Nachricht hat der jetzige Mieter des Klägers
sich am 31. März 2018 lediglich danach erkundigt, ab wann er die Wohnung beziehen
könne und in Aussicht gestellt, dass er die aktuelle Wohnung vielleicht früher zurückge-
ben könne, nicht aber geht daraus hervor, dass man sich über einen Mietantritt per 1.
Mai 2018 geeinigt hätte.
Demnach scheitert die Klagegutheissung auch in diesem Punkt.
9. Gemäss Art. 143 OR entsteht Solidarität unter mehreren Schuldnern entweder durch
entsprechende Willensäusserung (Abs. 1), oder in Ermangelung einer solchen - nur in
dem vom Gesetz bestimmten Fällen (Abs. 2). In der Regel besteht solidarische Haftung
gegenüber dem Vermieter, wenn mehrere Personen einen Mietvertrag unterschreiben
(Graber, Basler Kommentar, 7. A., N. 6 zu Art. 143 OR). Dem Mietvertrag vom 17. Feb-
- 25 -
ruar 2010 ist darüber hinaus eine Zusicherung der solidarischen Haftung der beiden Mie-
ter zu entnehmen (S. 16). Der Kläger kann vorliegend somit sowohl von Y _
als auch Z _ je nur einen Teil oder das Ganze fordern (Art. 144 Abs. 1 OR).
Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass die Beklagten dem Kläger für die
Mängel an der Mietwohnung und die im Zusammenhang mit der Abgabe der Mietwoh-
nung entstandenen Kosten unter solidarischer Haftbarkeit Fr. 7‘933.05 zu leisten haben.
X _ reichte vorliegende Klage mit dem Rechtsbegehren ein, die
A _ AG sei anzuweisen, den Betrag von Fr. 5‘640.-- aus Mietkaution lautend
auf die Beklagten dem Kläger zu bezahlen. Der Kläger ist aufgrund des geschuldeten
Betrages von Fr. 7‘933.05 berechtigt, sich den Betrag von Fr. 5‘640.-- unter Vorlage des
rechtskräftigen Urteils von der A _ AG (Referenz: L456563; vgl. S. 87) aus-
zahlen zu lassen.
10. Der Kläger fordert von den Beklagten 5 % Zins ab dem 16. September 2018. Ist der
Schuldner mit der Zahlung einer Geldschuld in Verzug, hat er Verzugszins von 5 % zu
bezahlen (Art. 104 Abs. 1 OR). In Verzug kommt der Schuldner grundsätzlich durch die
Mahnung des Gläubigers (Art. 102 Abs. 1 OR). Bei der Mahnung handelt es sich um
eine unmissverständliche Aufforderung zur Zahlung der Geldsumme. Sie ist eine emp-
fangsbedürftige Erklärung. Eine Mahnung kann auch die Erhebung einer Leistungsklage
darstellen (Widmer Lüchinger/Wiegand, Basler Kommentar, 7. A., N. 9 zu Art. 102 OR).
Die Beklagten wurden mit Schreiben vom 18. September 2018 gemahnt (S. 85), weshalb
Verzugszins ab diesem Datum geschuldet ist. Dem Kläger ist somit Verzugszins von 5
% auf dem Betrag von Fr. 7‘933.05 ab dem 18. September 2018 zuzusprechen.
11. In den eingeleiteten Betreibungen Nr. 3067593 und Nr. 3067592 des Betreibungs-
und Konkursamtes des Bezirkes B _ sind die Rechtsvorschläge jeweils im Be-
trag von Fr. 7‘933.05 sowie auf dem Zins von 5 % pro Jahr auf Fr. 7‘933.05 seit dem 18.
September 2018 zu beseitigen.
12. Es bleibt über die Prozesskosten des Verfahrens zu befinden.
12.1 Die Prozesskosten (d.h. Gerichtskosten und Parteientschädigung; Art. 95 Abs. 1
ZPO) werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt und nach dem Ausgang
des Verfahrens verteilt, wenn keine Partei vollständig obsiegt hat (Art. 106 Abs. 1 und 2
ZPO). Dieser im Zivilprozess geltende Grundsatz der Kostenverteilung nach dem Er-
folgsprinzip beruht (unter anderem) auf dem Gedanken, dass die Prozesskosten von
- 26 -
deren Verursacher zu tragen sind. Dabei wird vermutet, dass die unterliegende Partei
die Kosten verursacht hat (BGE 145 III 153 E. 3.3.1).
Massstab der Verteilung bildet danach grundsätzlich der Umfang des Obsiegens und
Unterliegens, wobei das Gericht bei der Kostenverteilung unterschiedliche Kriterien be-
rücksichtigen kann. Inwieweit eine Partei obsiegt hat oder unterlegen ist, kann jedenfalls
dann nicht rechnerisch genau bestimmt werden, wenn einzelne Begehren keinen oder
keinen eindeutig bestimmbaren Streitwert aufweisen. In einem gewissen Umfang obliegt
es daher dem Gericht, das Mass des Obsiegens oder Unterliegens ermessensweise zu
bestimmen (Bundesgerichtsurteil 5A_117/2019 vom 6. Dezember 2019 E. 4.3). Insbe-
sondere Rechnung getragen werden kann nebst dem Streitwert etwa dem Gewicht der
einzelnen Rechtsbegehren innerhalb eines Rechtsstreits oder dem Aufwand bei deren
Behandlung wie auch dem Umstand, dass eine Partei in einer grundsätzlichen Frage
obsiegt hat (Bundesgerichtsurteile 5A_186/2017 vom 20. Juli 2017 E. 4.1.2,
4A_511/2015 vom 9. Dezember 2015 E. 2.2, 4A_207/2015 vom 2. September 2015
E. 3.1, 4A_523/2013 vom 31. März 2014 E. 8.2, 4A_80/2013 vom 30. Juli 2013 E. 6.4).
In der Praxis wird ein geringfügiges Unterliegen im Umfang von einigen Prozenten in der
Regel nicht berücksichtigt (Bundesgerichtsurteil 4A_207/2015 vom 2. September 2015
E. 3.1, ferner 4A_538/2015 vom 15. Januar 2016 E. 6.2).
Vorliegend beantragte der Kläger die Zahlung eines Betrags von insgesamt
Fr. 19‘653.15, wobei er seine Klage im Umfang von Fr. 500.-- zurückzog. Zugesprochen
erhält er Fr. 7‘933.05 oder rund 40 % der geltend gemachten Forderung. Bei diesem
Verfahrensausgang, angesichts des jeweiligen Ausgangs und Aufwands der einzelnen
Streitpunkte und unter der Berücksichtigung, dass der Kläger zur Durchsetzung seines
Anspruchs klagen musste, rechtfertigt es sich die Prozesskosten den Parteien je hälftig
aufzuerlegen, wobei die Kosten den Beklagten unter solidarische Haftung für den Ge-
samtbetrag auferlegt werden (Art. 106 Abs. 3 ZPO).
12.2 Die Gerichtskosten setzen sich aus den Auslagen und der Entscheidgebühr zu-
sammen.
Dem Bezirksgericht sind Auslagen in der Höhe von Fr. 85.30 in Form von Zeugengeldern
erwachsen. Die Entscheidgebühr (Art. 95 Abs. 2 lit. b ZPO) wird aufgrund des Streit-
werts, des Umfangs und der Schwierigkeit des Falls, der Art der Prozessführung der
Parteien sowie ihrer finanziellen Situation und nach dem Kostendeckungs- und Äquiva-
lenzprinzip festgesetzt (Art. 13 Abs. 1 und 2 GTar). Sie bewegt sich im vereinfachten
Verfahren bei einem Streitwert von Fr. 19‘653.15 zwischen Fr. 900.-- und Fr. 3'600.--
- 27 -
(Art. 16 Abs. 1 GTar). Die Gerichtsgebühr wird unter Berücksichtigung, dass das Verfah-
ren ohne aufwendiges Beweisverfahren abgeschlossen wird, die Akten keinen grossen
Umfang aufweisen, die tatsächlichen und rechtlichen Fragen keine besonderen Schwie-
rigkeiten beinhalteten und in Berücksichtigung des mit der Bearbeitung der Rechtsschrif-
ten verbundenen Aufwands auf Fr. 2’864.70 festgesetzt (Art. 13 Abs. 1 und 2, Art. 14
Abs. 1 und Art. 16 GTar).
Folglich betragen die Gerichtskosten insgesamt Fr. 2‘950.--, welche entsprechend der
Kostenverlegung den Parteien je hälftig, d.h. mit je Fr. 1'475.-- auferlegt werden. Die
Gerichtskosten werden mit dem Kostenvorschuss des Klägers in der Höhe von Fr.
2'950.-- verrechnet (Art. 111 Abs. 1 ZPO), wobei aufgrund der unentgeltlichen Rechts-
pflege auf Seiten der Beklagten dem Kläger Fr. 1'475.-- aus der Gerichtskasse zurück-
erstattet werden (Art. 111 Abs. 2 und 3, Art. 118 Abs. 1 lit. b, Art. 122 Abs. 1 lit. b und c
ZPO).
Da den Beklagten für vorliegendes Verfahren die vollständige unentgeltliche Rechts-
pflege gewährt und Rechtsanwalt N _ mit Wirkung ab dem 14. Mai 2019 zu
ihrem unentgeltlichen Rechtsbeistand ernannt wurde, werden die Gerichtskosten, soweit
sie den Beklagten auferlegt werden, vorläufig vom Kanton Wallis bezahlt, unter Nach-
resp. Rückzahlungspflicht von Y _ und Z _, sobald sie dazu in der
Lage sind.
12.3 Beide anwaltlich vertretenen Parteien haben eine Parteientschädigung beantragt
und haben, soweit sie obsiegen, Anspruch auf eine solche (Art. 106 Abs. 1 i.V.m. Art. 95
Abs. 1 ZPO).
Die Parteientschädigung umfasst den Ersatz notwendiger Auslagen und die Kosten ei-
ner berufsmässigen Vertretung sowie in begründeten Fällen eine angemessene Um-
triebsentschädigung, wenn eine Partei nicht berufsmässig vertreten ist (Art. 95 Abs. 3
ZPO). Das Honorar des Rechtsbeistands richtet sich in der Regel nach dem Streitwert
(Art. 27 Abs. 2 und 28 Abs. 1 GTar). Das Anwaltshonorar bemisst sich sodann im ge-
setzlich vorgegebenen Rahmentarif nach der Natur und Bedeutung des Falls, der
Schwierigkeit, dem Umfang, der vom Rechtsbeistand nützlich aufgewandten Zeit und
der finanziellen Situation der Partei (Art. 27 Abs. 1 und 3 GTar). Bei einem Streitwert von
Fr. 19'653.15 wird das Anwaltshonorar zwischen Fr. 2'900.-- und Fr. 4'000.-- festgesetzt
(Art. 32 Abs. 1 GTar).
Die wesentlichen Verfahrensvorkehren der Parteivertreter lagen in der Abfassung des
zweifachen schriftlichen Parteivortrags sowie des Schlussvortrags sowie der Teilnahme
- 28 -
an der Instruktions- sowie der Hauptverhandlung. Unter Berücksichtigung des angeführ-
ten Rahmentarifs und der hiervor genannten Kriterien, der rechtlichen und tatsächlichen
Fragestellung sowie des mit der Vertretung verbundenen Aufwands erscheint eine Par-
teientschädigung von insgesamt Fr. 4‘000.--, Auslagen und MwSt. inklusive (vgl. Art. 27
Abs. 5 GTar), für die berufsmässige Vertretung als angemessen. Unter Berücksichtigung
der Verteilung der Prozesskosten schuldet daher der Kläger den Beklagten eine Partei-
entschädigung von Fr. 2'000.-- und die Beklagten schulden dem Kläger unter solidari-
scher Haftung eine solche in gleicher Höhe.
12.4 Im Umfang, in welchem die unentgeltliche prozessführende Partei unterliegt, wird
der unentgeltliche Rechtsbeistand vom Kanton angemessen entschädigt (Art. 122 Abs.
1 lit. a ZPO; vgl. Bundesgerichtsurteil 5D_7/2019 vom 5. August 2019 E. 2.3). Dies führt
dazu, dass Rechtsanwalt N _ im Umfang, in welchem die Beklagten unterlie-
gen, d.h. zu 1/2, vom Kanton Wallis entschädigt wird.
Gemäss Art. 30 Abs. 1 GTar bezieht der unentgeltliche Rechtsbeistand über die Rück-
zahlung der berechtigten Auslagen hinaus in diesem Fall ein Honorar, welches 70 Pro-
zent des in den Artikeln 31 bis 40 GTar vorgesehenen Pauschalhonorars entspricht, im
Minimum aber eine angemessene Entschädigung gemäss Rechtsprechung des Bundes-
gerichts.
Aufgrund der festgesetzten Parteientschädigung hat daher der Kanton Wallis Rechtsan-
walt N _ mit Fr. 1'400.-- (= 70 % von Fr. 2'000.--) zu entschädigen. In diesem
Umfang sind die Beklagten zur Nach- und Rückzahlung verpflichtet, sobald sie dazu in
der Lage sind.
12.5 Gemäss der abschliessenden Regelung in Art. 118 Abs. 3 und Art. 122 Abs. 1 lit.
d ZPO befreit die unentgeltliche Rechtspflege nicht von der Bezahlung einer Parteient-
schädigung an die Gegenpartei. Diese Regelung führt dazu, dass die obsiegende Ge-
genpartei, sofern sie nicht selbst bedürftig ist und Art. 122 Abs. 2 ZPO Anwendung findet,
meist trotz Obsiegens im Prozess ihre eigenen Parteikosten faktisch selbst trägt
(Wuffli/Fuhrer, Handbuch unentgeltliche Rechtspflege im Zivilprozess, Zürich/St. Gallen
2019, N. 636 ff. mit Hinweisen). Dies führt vorgestehend dazu, dass Y _ und
Z _ zur Zahlung der Parteientschädigung an X _ verpflichtet bleiben
und keine Möglichkeit besteht, dass für die Parteientschädigung an den Kläger (vorerst
und subsidiär) der Kanton Wallis aufkommt.
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