Decision ID: d34588e0-e945-5e24-b056-e6dbe10b096c
Year: 2009
Language: de
Court: SG_VG
Chamber: SG_VG_001
Canton: SG
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law

hat das Verwaltungsgericht festgestellt:
A./ Y., geb. 1950, ist verwitwet und hat drei erwachsene Kinder. Sie ist unselbständig
erwerbstätig und Eigentümerin des Grundstücks Nr. oooo in Jona mit einer Fläche von
2'679 m . Auf dem Grundstück befindet sich das Landhaus Vers.-Nr. oooo mit einer
Nutzfläche von 300 m .
Per 1. Juli 2005 zog Y. von ihrem Landhaus in Jona in ein gemietetes Einfamilienhaus
in Freienbach/SZ. Dort wohnt sie seither zusammen mit ihrem Lebenspartner. Gemäss
ihren Angaben ist das Landhaus in Jona seit dem Auszug per 1. Juli 2005 unbewohnt,
jedoch noch möbliert.
Für das Jahr 2006 deklarierte Y. in ihrer Steuererklärung 2005/2006 des Kantons
Schwyz ein steuerbares Einkommen von Fr. 396'480.-- sowie ein steuerbares
Vermögen von Fr. 10'860'978.--. Für ihre Liegenschaft in Jona gab sie einen
Eigenmietwert von Fr. 44'400.-- (Fr. 48'000.-- abzüglich Fr. 3'600.--) und einen
Vermögenssteuerwert von Fr. 1'954'000.-- an. Gestützt auf die neue amtliche
Schätzung vom 16. Mai 2006 erhöhte die st. gallische Veranlagungsbehörde den
Eigenmietwert der Liegenschaft auf Fr. 59'100.-- und den Steuerwert auf
Fr. 2'690'000.--.
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Mit Veranlagungsberechnung und Ausscheidung vom 24. Januar 2008 für die Staats-
und Gemeindesteuern 2006 des Kantons St. Gallen wurde Y. mit einem steuerbaren
Einkommen von Fr. 44'200.-- zum Satz von Fr. 415'600.- und einem steuerbaren
Vermögen von Fr. 2'590'000.-- zum Satz von Fr. 11'611'000.-- veranlagt.
Mit Eingabe ihrer Vertreterin vom 22. Februar 2008 erhob Y. Einsprache und stellte das
Begehren, die Veranlagungsverfügung und Schlussrechnung 2006 der Staats- und
Gemeindesteuern (Einkommen und Vermögen) seien aufzuheben und aufgrund der
Einsprachebegründung sei eine neue Veranlagungsverfügung zu erstellen. Sie machte
geltend, der Mietwert sei im Jahre 2006 von Fr. 46'500.-- auf Fr. 59'100.-- erhöht
worden. Dieser Mietwert sei besteuert worden, obwohl die Liegenschaft nicht vermietet
und von ihr nicht mehr bewohnt sei. Auch habe sie die Liegenschaft keiner
nahestehenden Person zur Verfügung gestellt. Das Einfamilienhaus in Jona stehe seit
ihrem Auszug im Jahre 2005 zum Verkauf und sei deshalb nicht vermietet. Fiktive
Mietzinseinnahmen von Fr. 59'100.-- dürften daher nicht besteuert werden.
Mit Entscheid vom 9. Juni 2008 wies das Kantonale Steueramt die Einsprache ab. Es
erwog, Y. benütze die Liegenschaft in Jona als Abstellraum für diverse Möbelstücke; es
liege eine effektive Nutzung der Liegenschaft vor. Diese sei effektiv noch möbliert, weil
es gemäss Angaben der Pflichtigen sowie dem Schreiben ihrer Vertreterin vom 24.
April 2008 wenig Sinn mache, die Möbel gegen Entschädigung bei Dritten einzustellen.
Eine unmittelbare Verkaufsabsicht sei nicht nachgewiesen, und ein Anspruch auf eine
Reduktion des Eigenmietwerts um 30 Prozent bzw. maximal Fr. 9'000.-- bestehe nicht,
weil sich Y.s Wohnsitz nicht mehr in Rapperswil-Jona befinde. Der Mietwert von Fr.
59'100.-- sei somit gemäss bisheriger Veranlagung steuerbar.
B./ Mit Eingabe ihrer Vertreterin vom 30. Juni 2008 erhob Y. Rekurs bei der
Verwaltungsrekurskommission; sie stellte das Begehren, der Einspracheentscheid vom
9. Juni 2008 sei aufzuheben, aufgrund der Begründung sei eine neue Veranlagung zu
erstellen und das steuerbare Einkommen sei auf null Franken festzulegen. Ihr
Lebensmittelpunkt sei in der Nachbargemeinde Freienbach, sie sei dort vollumfänglich
steuerpflichtig und der steuerliche Wohnsitz sei vom Steuerkommissär anerkannt
worden. Die Liegenschaft stehe zum Verkauf und werde nicht selbst bewohnt. Eine
Rückkehr in die Liegenschaft in Jona komme für sie nicht in Frage.
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Mit Entscheid vom 25. Februar 2009 wies die Verwaltungsrekurskommission den
Rekurs ab. Sie erwog, der Eigenmietwert sei für das Jahr 2006 zu Recht steuerlich
erfasst worden. Y. habe nicht überzeugend dargetan, dass sie im Jahr 2006 ernsthafte
Bemühungen unternommen habe, ihre Liegenschaft in Jona zu einem marktüblichen
Preis zu verkaufen. Aktenkundig sei einzig der Exklusiv-Verkaufsauftrag vom 17.
Februar 2006 mit der H. AG; es seien weder in Printmedien noch im Internet Inserate
für die Liegenschaft in Jona geschaltet worden, obwohl dies im Exklusiv-
Verkaufsauftrag vorgesehen sei, und die vertraglich vereinbarte Unkostenpauschale für
Inserierungskosten sei offenbar nicht an den Makler bezahlt worden. Es sei auch kein
einziger Kontakt mit einem potenziellen Käufer dokumentiert. Es möge zutreffen, dass
beim Verkauf von Liegenschaften in diesem hohen Preissegment eine besondere
Vorgehensweise nötig sei; die Argumentation, dass Inserate für den erfolgreichen
Verkauf kontraproduktiv seien, überzeuge jedoch nicht. Es sei auch nicht glaubhaft,
dass über Inserate für das ebenfalls zum Verkauf stehende Haus in G., das im
Eigentum von Y.s Lebenspartner stehe, Käufer für die Liegenschaft in Jona gefunden
werden sollen. Das im Rekursverfahren beigebrachte Exposé der Mäklerfirma sei nicht
datiert und sei jedenfalls erst nach dem 16. Mai 2006 erstellt worden. Y. habe unter
diesen Umständen den Nachweis nicht erbracht, dass sie ihre Liegenschaft in Jona
unfreiwillig zur Verfügung gehalten habe, weil sie keinen Käufer gefunden habe. Für das
Vorbehalten der Nutzungsmöglichkeit spreche insbesondere die Tatsache, dass sich
Y.s Möbel noch immer in der Liegenschaft befänden und weiterhin ein
Telefonanschluss bestehe. Objektiv betrachtet habe daher für Y. die Möglichkeit
bestanden, das Haus ganzjährig und vollumfänglich selbst zu benutzen. Subjektive
Gründe seien nicht massgebend. In bezug auf eine mögliche Rückkehr in ihre
Liegenschaft habe sich Y. im Verlaufe des Verfahrens widersprüchlich geäussert. Auch
Y.s Tochter habe ihr Zimmer in der Liegenschaft in Jona behalten. Unter diesen
Umständen sei davon auszugehen, dass Y. das Haus in Jona im Jahr 2006 für sich –
oder allenfalls für ihre Tochter – zur Verfügung gehalten habe. Zudem benötigten die
Grünpflanzen im Wintergarten und in den Wohnräumen eine regelmässige Pflege.
C./ Mit Eingabe ihres Rechtsvertreters vom 30. März 2009 erhob Y. Beschwerde beim
Verwaltungsgericht. Sie beantragte, der Entscheid der Verwaltungsrekurskommission
vom 25. Februar 2009 sei aufzuheben; stattdessen sei sie für die Einkommens- und
Vermögenssteuern 2006 mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. 0.-- zu veranlagen,
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alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Vorinstanz. Im
wesentlichen wird geltend gemacht, der Sachverhalt, von welchem die Vorinstanz in
ihrem Entscheid ausging, sei in einigen Punkten unvollständig, die Argumentation der
Vorinstanz überzeuge nicht und stütze sich in wesentlichen Punkten einzig auf eine
Gesprächsnotiz eines Telefonats zwischen dem Steuersekretär und ihr. Der in der
Liegenschaft in Jona vorhandene Telefonanschluss sei erforderlich; die Alarmanlage für
die Liegenschaft sei mit diesem Anschluss verbunden, und über den Anschluss könne
bei einem Einbruch unter anderem die Kantonspolizei benachrichtigt werden. Neben
dem Betrieb der Alarmanlage diene der Telefonanschluss auch der Prävention gegen
Einbruchdiebstähle; er vermöge den Anschein aufrecht zu erhalten, das Haus sei
bewohnt. Die Tochter J. wohne seit fünf Jahren nicht mehr in Jona; sie halte sich weder
in Jona auf noch werde ihr dort ein Raum zur Verfügung gehalten. Die sich im Haus
befindenden Möbel dienten der Verkaufstechnik; die Wohnfläche komme, richtig
möbliert, besser zur Geltung und das Objekt sei damit leichter verkäuflich. Dies
bestätige auch die mit dem Verkauf der Liegenschaft beauftragte H. AG in ihrem
Schreiben vom 27. März 2009. Die Pflanzen im Innern des Gebäudes wie auch die
repräsentativen Möbel und die Pflege der Aussenanlagen dienten der
Aufrechterhaltung der Verkäuflichkeit des Objekts. Ausserdem habe ihr Lebenspartner
seit 2005 sein Anwesen in G. im Internet und per Printmedien zum Verkauf
ausgeschrieben; das Haus stehe heute noch – unbewohnt, jedoch ebenfalls möbliert –
zum Verkauf. Im Gegensatz zum vorliegenden Fall sei es der Gemeinde G. jedoch nie in
den Sinn gekommen, einen (fiktiven) Eigenmietwert aufzurechnen. In bezug auf den
fehlenden Internetauftritt und den Verkaufserfolg bzw. den Nachweis der
Verkaufsbemühungen wird geltend gemacht, die Käuferschicht, die ein bestehendes
Objekt in der Grössenordnung von mehreren Millionen Franken suche, werde im
Internet nicht fündig. Ernsthafte Kaufbemühungen seien ebenfalls nachgewiesen; der
mit dem Verkauf betraute Immobilienprofi belege mit seinem Schreiben vom 27. März
2009, dass er das Objekt effektiv über einem Dutzend Interessenten gezeigt habe. Der
anvisierte Verkaufspreis von 6,4 Mio. Fr. sei auch kein Indiz gegen die Ernsthaftigkeit
der Verkaufsbemühungen; er sei erzielbar, es sei nur eine Frage der Zeit, bis ein Käufer
gefunden werde. Dass sie die Liegenschaft zur Benutzung für sich bereithalte, werde
ebenfalls bestritten; sie lebe in gefestigter Beziehung zu ihrem Lebenspartner. Ihr
Lebensmittelpunkt sei in Freienbach und nicht in Jona; das Haus in Jona sei kein
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Ferienhaus, weshalb nicht nur objektive Faktoren wie Benutzbarkeit, sondern auch
subjektive Faktoren eine rechtlich relevante Rolle spielten. Ihr Verhalten sei auch nicht
widersprüchlich; Tatsache sei, dass die feste Absicht bestehe, das Haus zu verkaufen,
dass daher ein Maklervertrag abgeschlossen worden sei, dass der Makler und sie
mehreren Interessenten das Haus gezeigt hätten, dass ihr der Makler geraten habe,
einen Teil der Möbel im Haus zu belassen und dass kein Vorbehalt gemacht wurde, die
Liegenschaft ab dem Zeitpunkt des Umzugs im Jahr 2005 bis heute selber zu nutzen.
Ebensowenig sei von ihr ein Vorbehalt gemacht worden, zu einem bestimmten
Zeitpunkt wieder in das Haus in Jona einzuziehen. Der Nachweis sei erbracht, dass
keine Eigennutzung vorliege und auch kein entsprechender mentaler Vorbehalt, der
eine Besteuerung eines Eigenmietwerts erlauben würde.
Mit Schreiben ihres Rechtsvertreters vom 7. April 2009 reichte die Beschwerdeführerin
eine in der Beschwerdeschrift vom 30. März 2009 in Aussicht gestellte
Photodokumentation sowie ein Schreiben ihres Lebenspartners vom 2. April 2009
nach.
Die Vorinstanz liess sich mit Schreiben vom 5. Mai 2009 vernehmen; sie beantragt die
Abweisung der Beschwerde und verweist zur Begründung auf die Erwägungen des
angefochtenen Entscheids.
Die Beschwerdegegnerin liess sich mit Schreiben vom 26. Mai 2009 ebenfalls
vernehmen; sie beantragt die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde, unter
Kostenfolge zu Lasten der Beschwerdeführerin. Zur Begründung verweist sie auf den
Entscheid der Vorinstanz vom 25. Februar 2009 sowie die im Rahmen des
Rekursverfahrens abgegebene Vernehmlassung vom 5. September 2008.
Die Beschwerdeführerin erhielt Gelegenheit, sich zu den Vernehmlassungen der
Vorinstanz und der Beschwerdegegnerin zu äussern. Dies tat sie mit Eingabe ihres
Rechtsvertreters vom 8. Juni 2009.
Die weiteren von den Verfahrensbeteiligten zur Begründung ihrer Anträge gemachten
Ausführungen werden, soweit wesentlich, in den nachstehenden Erwägungen
dargelegt und gewürdigt.
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Darüber wird in Erwägung gezogen:
1. Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (Art. 196 Abs. 1
des Steuergesetzes, sGS 811.1, abgekürzt StG; Art. 59 Abs. 1 des Gesetzes über die
Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt VRP). Die Steuerpflichtige ist zur
Beschwerdeführung legitimiert, und ihre Eingabe vom 30. März 2009 entspricht zeitlich,
formal und inhaltlich den gesetzlichen Anforderungen (Art. 196 Abs. 1 in Verbindung
mit Art. 161 StG und Art. 64 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 48 Abs. 1 VRP). Auf die
Beschwerde ist einzutreten.
1.1. Die Beschwerdeführerin beantragt in ihrer Beschwerdeeingabe vom 30. März 2009
einen Augenschein, der zeigen soll, dass in ihrem Haus in Jona überdurchschnittlich
viele Einbaumöbel vorhanden seien, dass unter anderem Tisch und Stühle des
Esszimmers aus dem gleichen Material gefertigt seien wie die Holzdecken bzw.
Abdeckungen, dass keine Gebrauchsspuren vorhanden seien, die auf eine Benutzung
hinweisen, dass Flügel und Sitzgruppe sowie die restliche Teilmöblierung
verkaufsfördernd und einbrecherabschreckend seien und das Obergeschoss nicht
möbliert sei. Ausserdem werde sich das Verwaltungsgericht bei einem Augenschein
davon überzeugen können, dass es sich bei den fraglichen Pflanzen um Hydrokulturen
handle, die einen sehr geringen Pflegeaufwand verursachen.
Die Tatsachen, für deren Erhebung die Beschwerdeführerin einen Augenschein
beantragt, ergeben sich – soweit sie für die Entscheidfindung im vorliegenden
Verfahren überhaupt relevant sind – aus den vorliegenden Akten: Der Rechtsvertreter
der Beschwerdeführerin hat einerseits mit der nachträglichen Eingabe vom 7. April
2009 eine Photodokumentation ins Recht gelegt, welche die Liegenschaft mit 29
Bildern illustriert. Andererseits befindet sich in den vorinstanzlichen Akten ein Exposé
über die Liegenschaft, das zehn Bilder zu den wichtigsten Aussen- und Innenansichten
enthält. Aufgrund dieser beiden ausführlichen Photodokumentationen kann auf den von
der Beschwerdeführerin beantragten Augenschein verzichtet werden.
1.2. Der Beschwerdeführerin wurden die Vernehmlassungen der Vorinstanz und der
Beschwerdegegnerin zugestellt, und es wurde ihr Gelegenheit gegeben, dazu Stellung
zu nehmen, soweit darin neue tatsächliche oder rechtliche Argumente vorgebracht
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würden, welche bisher nicht erörtert worden seien. Es wurde darauf hingewiesen, dass
das Gericht über die Zulassung der Stellungnahme entscheiden werde. Die
Beschwerdeführerin nahm mit Eingabe ihres Rechtsvertreters vom 8. Juni 2009 zu den
beiden Vernehmlassungen Stellung.
Eine Beschwerdeergänzung auf dem Wege der Replik ist nur insoweit statthaft, als die
Ausführungen in den Vernehmlassungen dazu Anlass geben. Mit Anträgen und Rügen,
welche die Beschwerdeführerin bereits in der Beschwerde hätte erheben können, ist
sie nach Ablauf der Beschwerdefrist ausgeschlossen (BGE 132 I 42 E. 3.3.4 mit
Hinweis auf BGE 131 I 291 ff.).
Weder die Vorinstanz noch die Beschwerdegegnerin haben in ihren Stellungnahmen
Anträge gestellt, die über die im Rekursverfahren gestellten Begehren hinausgingen.
Die Beschwerdegegnerin führt jedoch in ihrer Vernehmlassung vom 26. Mai 2009 aus,
es würde nicht nur der Beschwerdeführerin, sondern auch deren Kindern theoretisch
die Möglichkeit offenstehen, bei Bedarf sofort wieder in das Haus in Jona einzuziehen.
Dieses Vorbringen lässt sich als neues tatsächliches Argument qualifizieren. Da ein
neues tatsächliches Vorbringen vorliegt, hat die Beschwerdeführerin Anspruch auf eine
Replik; auf ihre Stellungnahme vom 8. Juni 2009 ist somit einzutreten.
2. Die Beschwerdeführerin rügt zunächst, der angefochtene Entscheid der Vorinstanz
vom 25. Februar 2009 beruhe auf einem unvollständig festgestellten Sachverhalt; es sei
der Umstand nicht erwähnt, dass ihr Ehemann in der fraglichen Liegenschaft freiwillig
aus dem Leben geschieden sei und die Kinder H. sowie S. bereits im Jahre 1996 nicht
mehr in Jona lebten, und dass Tochter J. seit fünf Jahren ebenfalls nicht mehr in Jona,
sondern in Zürich wohne.
2.1. Mit der Beschwerde an das Verwaltungsgericht können gemäss Art. 61 Abs. 1 VRP
Rechtsverletzungen geltend gemacht werden; Art. 61 Abs. 2 VRP bestimmt, dass sich
der Beschwerdeführer auch darauf berufen kann, der angefochtene Entscheid beruhe
auf einem unrichtig oder unvollständig festgestellten Sachverhalt. Die Rüge der
Beschwerdeführerin ist daher im Sinne von Art. 61 Abs. 2 VRP zulässig und im
vorliegenden Verfahren zu prüfen.
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Unvollständig ist eine Sachverhaltsfestlegung, wenn entscheidrelevante Umstände
nicht oder nicht ausreichend abgeklärt wurden (Cavelti/Vögeli,
Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. Gallen, St. Gallen 2003, Rz. 587). Eine
unvollständige Feststellung des Sachverhalts ist allerdings nicht schon dann gegeben,
wenn nicht alles, was der Beschwerdeführer im Verfahren vor der Vorinstanz
vorgebracht hat oder was sich im Umfeld einer Streitsache tatsächlich ereignet hat,
abgeklärt worden ist. Der Sachverhalt, dem ein Entscheid zugrunde liegt, ist lediglich
ein gewisser Ausschnitt aus den tatsächlichen Gegebenheiten; dieser Ausschnitt
besteht in den Tatsachen, die für die Beurteilung der Streitsache relevant sind (vgl. zum
Ganzen Cavelti/Vögeli, a.a.O., Rz. 588). Für die Beurteilung der Streitsache nicht
relevante Tatsachen sind deshalb nicht abzuklären und brauchen in einem festgelegten
Sachverhalt nicht erwähnt zu werden.
2.2. Die drei Tatsachen, welche die Vorinstanz nach Ansicht der Beschwerdeführerin zu
Unrecht als nicht entscheidrelevant betrachtet haben soll und deshalb bei der
Feststellung des Sachverhalts nicht erwähnte, sind für die Beurteilung der Streitsache –
wie sich im folgenden zeigen wird – rechtlich nicht relevant. Es lässt sich nicht
erkennen, dass eine andere Rechtsnorm anzuwenden oder die betreffende
Rechtsnorm anders anzuwenden gewesen wäre, wenn die Vorinstanz die von der
Beschwerdeführerin geltend gemachten Tatsachen in ihrem Entscheid ebenfalls
berücksichtigt hätte. Die Vorinstanz hat somit kein Recht verletzt, als sie den
Sachverhalt ohne die von der Beschwerdeführerin geltend gemachten Tatsachen
feststellte. Die Rüge der Beschwerdeführerin, der angefochtene Entscheid beruhe auf
einem unvollständig festgestellten Sachverhalt, erweist sich als unbegründet. Die
Beschwerde ist in diesem Punkt abzuweisen.
3. Als Rechtsfrage strittig ist einzig, ob die Vorinstanz den Eigenmietwert des
Einfamilienhauses der Beschwerdeführerin zu Recht deren steuerbarem Einkommen für
die Steuerperiode 2006 zugerechnet hat.
3.1. Gemäss der für die Steuerperiode 2006 gültigen Fassung des Art. 34 Abs. 1 lit. b
StG (nGS 33-116) ist der Mietwert von Grundstücken, soweit sie dem Steuerpflichtigen
aufgrund von Eigentum oder aufgrund eines unentgeltlichen Nutzungsrechts für den
Eigengebrauch zur Verfügung stehen, steuerbar. Gemäss Art. 34 Abs. 3 StG – ebenfalls
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in der für die Steuerperiode 2006 gültigen Fassung – wird der Mietwert eines
Grundstücks, das der Steuerpflichtige an seinem Wohnsitz dauernd selbst bewohnt,
angemessen herabgesetzt, wobei die Regierung die Einzelheiten durch Verordnung
regelt. Gemäss dem mit dem V. Nachtrag vom 6. Dezember 2005 beschlossenen und
per 1. Januar 2006 in Vollzug gesetzten Art. 14 Abs. 2 der Steuerverordnung (nGS
41-17) wird der Mietwert des Eigenheims, das der Steuerpflichtige an seinem Wohnsitz
dauernd selbst bewohnt, um 30 Prozent, jedoch höchstens um Fr. 8'000.--,
herabgesetzt.
Wie sich unmittelbar aus dem Wortlaut des Gesetzestextes ergibt, begründet sich die
Steuerpflicht im Sinne von Art. 34 Abs. 1 lit. b StG nach einem objektiven Kriterium:
Ausschlaggebend ist das Rechtsverhältnis des Steuerpflichtigen zum Grundstück. Als
Recht gegenüber dem Grundstück, das eine Steuerpflicht nach Art. 34 Abs. 1 lit. b StG
begründet, erwähnt der Gesetzestext ausdrücklich das Eigentum. Solange eine
natürliche Person als Eigentümerin einer Liegenschaft im Grundbuch eingetragen ist,
unterliegt sie somit der Steuerpflicht gemäss Art. 34 Abs. 1 lit. b StG.
Voraussetzung für die Besteuerung des Eigenmietwerts ist im weiteren, dass der
Eigentümer oder Personen, die zu seinem Haushalt gehören, das Eigenheim benützen
(Weidmann/Grossmann/Zigerlig, Wegweiser durch das st. gallische Steuerrecht, 6.
Aufl., Muri-Bern 1999, S. 123). Wie der Gesetzestext wörtlich festhält, genügt es für die
Steuerpflicht gemäss Art. 34 Abs. 1 lit. b StG, wenn ein Grundstück dem
Steuerpflichtigen aufgrund von Eigentum oder aufgrund eines unentgeltlichen
Nutzungsrechts für den Eigengebrauch zur Verfügung steht. Der Mietwert wird deshalb
auch dann voll angerechnet, wenn das Eigenheim überhaupt nicht oder nur zeitweise –
oder aber auch nur teilweise – benützt wird, objektiv betrachtet aber ganzjährig und
vollumfänglich benützt werden könnte (Weidmann/Grossmann/Zigerlig, a.a.O., S. 123).
Ob eine Person – subjektiv – die in ihrem Eigentum stehende Liegenschaft nicht mehr
benützen will oder ob sie gar beabsichtigt, die Liegenschaft zu verkaufen, ist für die
Frage der Steuerpflicht kraft Art. 34 Abs. 1 lit. b StG unerheblich: Die Formulierung des
Gesetzestextes macht deutlich, dass der subjektive Wille des Grundeigentümers für die
Frage der Steuerpflicht nach Art. 34 Abs. 1 lit. b StG keine Rolle spielt. Dasselbe gilt,
wenn eine Liegenschaft baufällig ist oder erfolglos zur Vermietung angeboten wurde
und deswegen – aus Gründen, die vom Willen des Eigentümers unabhängig sind –
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nicht vermietet werden kann. Im Schrifttum und in der Praxis anderer Kantone sowie
jener zur Direkten Bundessteuer wurde dieser Tatbestand zwar verschiedentlich
beurteilt und als Ausnahme gewertet; eine Praxis, wonach die Steuerpflicht im Sinne
von Art. 34 Abs. 1 lit. b StG bei derartigen Fällen auch im Kanton St. Gallen entfallen
würde, besteht indes nicht. Das Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten
Steuern der Kantone und Gemeinden (SR 642.14, abgekürzt StHG) schreibt eine
derartige Praxis auch nicht vor. Das Bundesgericht hat im übrigen die kantonalen
Steuergesetzgeber in bezug auf die Festsetzung der Eigenmietwerte an der langen
Leine gelassen (vgl. M. Reich, in: Zweifel/Athanas [Hrsg.], Kommentar zum
Schweizerischen Steuerrecht, Bd. I/1, Basel 1997, N 44 zu Art. 7 StHG).
3.2. Das Grundstück in Jona steht gemäss Handänderungsanzeige des
Grundbuchamtes Jona vom 22. September 1997 seit dem 4. September 1997 im
alleinigen Eigentum der Beschwerdeführerin. Da die Liegenschaft während des
gesamten Jahres 2006 im Eigentum der Beschwerdeführerin stand, war der
Eigenmietwert kraft Art. 34 Abs. 1 lit. b StG während der Steuerperiode vom 1. Januar
bis 31. Dezember 2006 steuerbar. Die Liegenschaft stand der Beschwerdeführerin
auch während der gesamten Steuerperiode für den Eigengebrauch zur Verfügung.
Daran ändert die Tatsache nichts, dass die Möblierung – wie die Beschwerdeführerin
geltend macht – einzig der besseren Verkäuflichkeit dienen soll. Die Einbaumöbel sind
– wie aus der eingereichten Photodokumentation hervorgeht – leergeräumt, doch
können sie jederzeit wieder genutzt werden. Die Vorinstanz hat daher mit ihrem
Entscheid Art. 34 Abs. 1 lit. b StG nicht verletzt, als sie zum Schluss gelangte, der
Eigenmietwert der Liegenschaft in Jona sei zu Recht steuerlich erfasst worden.
Die Beschwerdeführerin versucht mit zahlreichen Vorbringen, ihren mangelnden Willen
nachzuweisen, ihr Landhaus in Jona im Jahre 2006 für eine Eigennutzung zur
Verfügung gehalten zu haben, um der Eigenmietwertbesteuerung für die Steuerperiode
2006 zu entgehen. So macht sie in der Beschwerdeeingabe geltend, die Pflanzen im
Innern des Gebäudes wie auch die repräsentativen Möbel und die Pflege der
Aussenanlagen dienten lediglich der Aufrechterhaltung der Verkäuflichkeit des Objekts,
ernsthafte Kaufbemühungen seien nachgewiesen, der anvisierte Verkaufspreis sei
erzielbar, und ihr Lebensmittelpunkt sei in Freienbach und nicht in Jona. All diese
Vorbringen sind im vorliegenden Fall irrelevant: Der subjektive Wille des Eigentümers,
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ob die Liegenschaft – aus seiner Sicht – für den Eigengebrauch zur Verfügung steht
oder nicht, ist für die Steuerpflicht nach Art. 34 Abs. 1 lit. b StG nicht
ausschlaggebend.
Im übrigen gilt es festzuhalten, dass der Eigenmietwert im vorliegenden Fall selbst
dann steuerpflichtig wäre, wenn im Kanton St. Gallen eine Praxis bestünde, wonach
eine zum Verkauf stehende Liegenschaft von der Eigenmietwertbesteuerung gemäss
Art. 34 Abs. 1 lit. b StG ausgenommen wäre. Es bestehen zwar keinerlei Zweifel daran,
dass die Beschwerdeführerin den Telefonanschluss für ihre Liegenschaft aus
Sicherheitsüberlegungen unterhält; indes vermag die Beschwerdeführerin auch im
vorliegenden Verfahren weder ihre Verkaufsbemühungen in genügendem Masse
nachzuweisen noch deren Ernsthaftigkeit zu belegen. Der Steuerwert der Liegenschaft
wurde von der st. gallischen Veranlagungsbehörde während der Steuerperiode 2006
auf Fr. 2'690'000.-- festgesetzt. Die Beschwerdeführerin gibt demgegenüber an, der
Mindestverkaufspreis der Liegenschaft – der gerechtfertigt und erzielbar sein soll –
belaufe sich auf Fr. 6'400'000.--. Somit beträgt der von der Eigentümerin zu erzielen
beabsichtigte Mindestverkaufspreis 238 % des Steuerwertes. Gerichtsnotorisch ist,
dass der Marktpreis einer Liegenschaft häufig über dem Steuerwert liegt; ein
Verkaufspreis allerdings, der den Steuerwert um erheblich mehr als das Doppelte
übertrifft, erscheint indessen unrealistisch. Bei der Liegenschaft der
Beschwerdeführerin handelt es sich um ein Landhaus mit sieben Zimmern, einem
Hallenbad und den üblichen Nebenräumen. Angesichts seiner Lage in Jona kann das
Objekt zweifellos zu einem höheren Preis als dem amtlichen Verkehrswert verkauft
werden, doch ändert dies nichts an der Tatsache, dass ein Verkaufspreis von
Fr. 6'400'000.-- als übermässig hoch erscheint. Dies gilt umso mehr, als eine
Liegenschaft, die sich im Kanton St. Gallen befindet und zum entsprechenden
Preissegment gehört, schwieriger zu verkaufen ist als ein vergleichbares Objekt im
angrenzenden - steuergünstigeren – Kanton Schwyz. Dies bildet ein Indiz, dass die
Beschwerdeführerin für die Liegenschaft keine ernsthaften Verkaufsabsichten hat.
Schliesslich bestreitet die Beschwerdeführerin auch die Telefonnotiz des
Steuerkommissärs vom 9. Mai 2008 nicht; die darin aufgezeichneten Aussagen sind
daher verwertbar. Anlässlich des Telefongesprächs mit dem Steuerkommissär gab die
Beschwerdeführerin unter anderem an, sie – oder vielleicht später die Tochter – möchte
die Liegenschaft in Jona selber wieder bewohnen und es handle sich bei der
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Liegenschaft in Jona auch um eine gute Kapitalanlage. Schliesslich hat die
Beschwerdeführerin drei Kinder, welche mittelfristig durchaus imstande sein können,
die Liegenschaft zu übernehmen. Wie bereits die Vorinstanz zutreffend feststellte,
wurde ausserdem der Mäklervertrag betreffend den Verkauf der Liegenschaft nur
teilweise erfüllt; insbesondere hat die Beschwerdeführerin – wie bereits im Verfahren
vor der Vorinstanz – nicht nachgewiesen, dass sie die vertraglich vereinbarte
Unkostenpauschale für Insertionskosten dem Mäkler bezahlt hat. Die
Beschwerdeführerin vermag ebensowenig nachzuweisen, dass ihr Mäkler – wie im
Mäklervertrag für die Liegenschaft vorgesehen – die Liegenschaft mit Inseraten und
mittels Veröffentlichung im Internet der potentiellen Käuferschaft präsentierte. Zudem
sind die im Rahmen des vorliegenden Verfahrens gemachten Angaben über die
Interessenten, denen die Liegenschaft in Jona gezeigt worden sein soll, anonymisiert
und somit nicht überprüfbar. Der mit dem Verkauf der Liegenschaft betraute Mäkler
begründete die Anonymisierung der im Schreiben vom 27. März 2009 aufgeführten
Daten damit, die Weitergabe erscheine ihm "auch aus Datenschutzgründen" als
bedenklich. Diese Begründung ist nicht stichhaltig: Will der Mäkler verhindern, dass
das Kantonale Steueramt als Beschwerdegegnerin die Namen jener Personen erfährt,
die sich für das Verkaufsobjekt interessiert haben, kann er für das betroffene Dokument
ohne weiteres die Einschränkung der Akteneinsicht nach Art. 16 Abs. 2 VRP
beantragen. Somit liegen keine hinreichenden Beweise vor, dass die
Beschwerdeführerin den Verkauf ihrer Liegenschaft in Jona während der Steuerperiode
2006 ernsthaft angestrebt hätte.
Die Rüge der Beschwerdeführerin, der Entscheid der Vorinstanz verletze Art. 34 Abs. 1
lit. b StG, erweist sich damit als unbegründet.
3.3. Zusammenfassend ergibt sich aus den vorstehenden Erwägungen, dass die
Beschwerde abzuweisen ist.
4. Dem Verfahrensausgang entsprechend gehen die amtlichen Kosten des
Beschwerdeverfahrens zulasten der Beschwerdeführerin (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine
Gebühr von Fr. 2'500.-- ist angemessen (Art. 13, Ziff. 622 Gerichtskostentarif, sGS
941.12). Sie ist mit dem geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe zu verrechnen.
Ausseramtliche Kosten sind nicht zu entschädigen (Art. 98bis VRP).
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 14/15
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St.Galler Gerichte
Demnach hat das Verwaltungsgericht