Decision ID: d70627a0-6a7d-4cce-a761-0e69a858c3dc
Year: 2018
Language: fr
Court: VD_TC
Chamber: VD_TC_031
Canton: VD
Region: Région lémanique
Law Area: public_law

Vu les faits suivants:
A. AA._ et AB._ (ci-après: les constructeurs) sont propriétaires depuis juillet 2013 de la parcelle 11446 de la Commune d'Oron, sise au lieu-dit "Au Petit Champ". Le bien-fonds, de 2'267 m2, supporte un bâtiment de 618 m2 (n° ECA 7220a), lequel abritait anciennement un atelier et dépôt de menuiserie. Il est colloqué en "zone d'habitation collective avec activités artisanales autorisées", selon le plan de zones communal et le règlement communal sur le plan d'extension et la police des constructions, adoptés par le Conseil communal le 13 juin 1988 et approuvés par le Conseil d'Etat le 5 juillet 1989, date de leur entrée en vigueur.
La parcelle actuelle 11446 résulte du fractionnement, intervenu en mai 1990, de la parcelle 166 comptant initialement plus de 7'000 m2. Le fractionnement demandé à cette époque au registre foncier (sous le n° de journal 71314) partageait la parcelle 166 en une parcelle 166 nouvel état (de 5'224 m2) et une parcelle 446 (de 2'267 m2 ou 2'257 m2 selon le plan annexé). Par réquisition du 8 mai 1990 (n° de journal 71356), la municipalité a simultanément sollicité du registre foncier, vu le fractionnement de la parcelle 166 requis et vu les art. 32 et 33 de l'ancienne loi du 5 février 1941 sur les constructions et l'aménagement du territoire (LCAT) prohibant les fractionnements portant atteinte aux règles sur les constructions en vigueur dans la zone, qu'il "procède sur les parcelles intéressées à ce fractionnement à une mention rappelant à tout acquéreur de ces parcelles que les restrictions légales résultant de la réglementation des constructions demeurent inchangées nonobstant la modification apportée aux limites". Cet acte, auquel était annexé le plan de fractionnement 71314 du 3 mai 1990, précisait que "le taux d'occupation sur [la parcelle 166 nouvel état] sera calculé sur la surface totale de [la parcelle 166 nouvel état] diminuée de 1'451 m2 (...) dont bénéficie déjà l'atelier et dépôt n° 220a sur [la parcelle 446] (art. 15 et 44 RPE)." La mention intitulée "restriction LATC" a été inscrite le 9 mai 1990 sur les deux parcelles 166 et 446.
Par la suite, la parcelle 166 nouvel état (11166) a encore fait l'objet d'un deuxième fractionnement aboutissant à la création des parcelles DP 1818 et 11202. Un troisième fractionnement a détaché de la parcelle 11202 le bien-fonds 11522. Quant à la parcelle 446, elle porte désormais le n° 11446.
En image, la situation se présente aujourd'hui de la manière suivante (extrait www.geo.vd.ch):
B. Le 12 juillet 2016, les constructeurs ont déposé une demande de permis de construire sur leur parcelle 11446. Leur projet tendait à démolir le bâtiment ECA 7220a pour y construire à la place deux immeubles avec parking souterrain, couvert à voitures et couvert à vélos. Il était prévu que la surface bâtie serait identique à celle déjà existante, soit 618 m2, et que la surface brute de plancher utile serait de 2'716 m2, dont 2'430 m2 consacrés au logement. Le nombre de places de parc serait de 60, à savoir 31 places souterraines, 26 places couvertes et 3 places non couvertes. Les deux bâtiments compteraient au total 28 appartements et un bureau d'architecture, exploité par les constructeurs. A l'appui de leur demande, ces derniers ont produit des plans d'architecte du 4 juillet 2016, un plan de situation du 8 juillet 2016 et un plan de calcul du coefficient d'occupation du sol (ci-après: COS) du 11 juillet 2016.
Le projet a été soumis à l'enquête publique du 23 juillet au 21 août 2016. Celle-ci a suscité de nombreuses oppositions, notamment en dates des 4 et 18 août 2016.
La synthèse CAMAC (n° 164234) a été établie le 23 septembre 2016. Les autorisations spéciales nécessaires ont été délivrées, sous certaines conditions impératives des autorités consultées.
Par décision du 9 novembre 2016, la Municipalité d'Oron (ci-après: la municipalité) a levé les oppositions et délivré le permis de construire sollicité. Répondant aux griefs des opposants, elle considérait que le COS était respecté dès lors que la restriction de bâtir grevant le bien-fonds voisin 11166 devait profiter à la parcelle 11446, laquelle bénéficiait ainsi d'une surface déterminante supplémentaire de 1'451 m2. Elle précisait que les constructeurs avaient établi à sa demande de nouveaux plans (datés du 6 octobre 2016), dont il résultait que les combles s'intégraient correctement dans la charpente, si bien que le nombre d'étages autorisé s'avérait également conforme au règlement communal. La municipalité estimait que le projet litigieux respectait de surcroît la clause d'esthétique, que le nombre de places de parc envisagé était judicieux et que le bureau d'architectes des constructeurs était présent depuis longtemps sur les lieux, si bien qu'il jouissait d'une situation acquise. Elle écartait au surplus les autres griefs des opposants, relatifs notamment au couvert à vélos, à la couverture de la toiture et à la sécurité du chantier.
C. Par mémoire de leur conseil commun, vingt-six opposants ont recouru à la Cour de céans le 9 décembre 2016, en concluant à l'annulation de la décision précitée et au renvoi de la cause à la municipalité pour nouvelle décision. Ils allèguent que la mention portée au registre foncier le 9 mai 1990 a perdu toute valeur juridique et qu'elle n'a du reste jamais été respectée suite aux différents fractionnements parcellaires intervenus, de sorte que le projet litigieux devrait être redimensionné à la baisse. Ils soutiennent que la hauteur de la construction est excessive et que les combles constituent un véritable étage supplémentaire, prohibé par le règlement communal. Ils arguent que l'envergure des bâtiments projetés contrevient aux principes d'esthétique et d'intégration, et que le nombre de places de stationnement prévu est surnuméraire. Ils objectent encore qu'un bureau d'architectes n'a pas sa place dans les futurs immeubles, puisqu'il ne peut être assimilé à un atelier artisanal exploité dans un cadre familial comme l'exige la zone concernée. Pour le surplus, les autres griefs invoqués seront repris ultérieurement dans la mesure utile.
Dans sa réponse du 20 janvier 2017, la municipalité a conclu au rejet du recours et a déposé son dossier. Elle a produit en particulier des photographies de bâtiments érigés dans la commune, comportant respectivement des toitures à la Mansart, des dimensions similaires aux immeubles projetés, ainsi que des toitures couvertes avec d'autres matériaux que des tuiles.
Par avis du 8 mars 2017, la juge instructrice a attiré l'attention des parties sur le fait que le litige portait notamment sur la question de savoir si et dans quelle mesure la réquisition du 8 mai 1990, prévoyant une restriction de bâtir de 1'451 m2 sur l'ancienne parcelle 166, bénéficiait à ce jour à l'actuelle parcelle 11446. La juge instructrice a encore relevé que, dans la mesure où la restriction n'avait pas été reportée sur les nouvelles parcelles créées par fractionnements, ceux-ci pourraient avoir rendu non réglementaires plusieurs constructions sises sur les terrains concernés. Elle a dès lors invité la municipalité à fournir toutes explications et pièces utiles à ce sujet.
La municipalité s'est déterminée le 28 mars 2017 et a produit quatre pièces relatives au troisième fractionnement ainsi qu'aux constructions érigées sur les parcelles 11202 et 11522. Les constructeurs se sont ralliés à l'appréciation de la municipalité par écriture du 31 mars 2017. Les recourants ont déposé un mémoire complémentaire le 7 juin 2017.
Une inspection locale s'est tenue sur place le 20 septembre 2017. Le procès-verbal établi à cette occasion relate pour l'essentiel ce qui suit:
"(...) Les constructeurs rappellent qu'ils prévoient de créer deux immeubles avec parking souterrain. Ils font observer aux parties que le toit du bâtiment actuel (n° ECA 7220a), dans lequel se trouve leur bureau d'architecture, est recouvert de fibrociment, à l'instar d'autres constructions avoisinantes, raison pour laquelle ils ont souhaité, au titre de rappel de l'ancien, maintenir ce type de couverture. Ils montrent également que la parcelle telle qu'elle se présente aujourd'hui a été aplanie en déblai par rapport au terrain naturel, dont le niveau est encore visible d'après le talus en bordure est du bien-fonds, et précisent que la hauteur de leur projet a été calculée par rapport au terrain aménagé.
A cet égard, la présidente demande aux constructeurs comment le couvert à vélos s'intégrerait dans le talus. Ceux-ci répondent que les vélos seraient garés en contrebas, au niveau du terrain actuel, alors que des places de parc seraient aménagées au niveau du DP 1818, sur leur dalle de toiture.
La cour contourne la parcelle 11446 par le DP 1814, pour rejoindre le DP 1818 passant à l'arrière de la propriété. En chemin, elle aperçoit le bâtiment n° ECA 50 sur la parcelle 11154 (fleurs AC._) à l'est, couvert par un toit en fibrociment. La même couverture revêt le bâtiment Swisscom n° ECA 42 (avec antenne parabolique) sur la parcelle 11150 une centaine de mètres au nord. Les autres bâtiments alentours sont recouverts de tuiles.
A l'extrémité nord-est de la parcelle 11446, les constructeurs désignent la limite de propriété, où se situerait le couvert à vélos évoqué précédemment.
Sur demande des recourants, la municipalité confirme que les arbres plantés à cet endroit seraient enlevés. Les parties sont toutefois divisées sur la question de savoir si ce bosquet est protégé ou non. Me Jacques Haldy s'engage à produire le plan de classement communal, datant de 2005, dans les meilleurs délais. Me Christian Giauque ajoute qu'il conviendra dans tous les cas de prendre garde aux racines, correspondant à la couronne des arbres, en cas de terrassement.
Depuis cet endroit, les comparants peuvent voir les différents biens-fonds fractionnés, en particulier la parcelle 11202, avec ses deux immeubles d'habitation, et le toit de la villa érigée sur la parcelle 11522. Il s'avère que trois des recourants présents habitent actuellement dans les deux immeubles.
Me Christian Giauque attire l'attention du tribunal sur le fait qu'hormis le bâtiment Swisscom précité, de nature industrielle, aucun autre bâtiment avoisinant n'est recouvert de fibrociment. La municipalité reprend alors les quatre photographies figurant d'autres toitures en fibrociment dans la commune (pièce 5 de son premier bordereau), pour en déterminer l'emplacement. Il appert que les deux premières correspondent à la station Swisscom et au bureau d'architecture des recourants [recte: des constructeurs], la troisième au magasin de fleurs situé en face de ce dernier, de l'autre côté de la route, et la dernière à une dépendance sise sur la parcelle 11169, à une cinquantaine de mètres des futures constructions litigieuses. Les recourants [recte: les constructeurs] précisent qu'il est possible de choisir l'aspect d'un revêtement en fibrociment, notamment sa couleur et sa forme, et que compte tenu des toits voisins, ils opteraient préférablement pour des carreaux plats, dans les tons anthracite ou gris foncé.
Le tribunal continue à cheminer le long du DP 1818, pour revenir ensuite sur la route d'Oron par le DP 1816. Ce faisant, [il] observe que nombre d'immeubles avoisinants érigés sur le coteau sont constitués de deux étages sur rez, avec des combles et surcombles, coiffés de toits à deux pans recouverts de tuiles modernes.
Une fois à l'entrée du village, Me Christian Giauque fait remarquer aux comparants qu'à l'ouest de la route d'Oron seules des villas et les verrières de l'entreprise AC._ sont implantées. Il relève qu'à l'est, les premières maisons en front de rue sont petites, car limitées à un étage sur rez, les immeubles plus hauts ne se situant qu'à l'arrière-plan. Il estime que l'ampleur du projet litigieux formerait donc un véritable mur qui contrasterait avec son environnement et les champs à proximité.
Les constructeurs objectent que les maisons deviennent déjà plus hautes après 200 ou 300 m vers le village au nord, et qu'elles sont peu à peu démolies pour être remplacées par des immeubles. Ils ajoutent qu'ils ont prévu de construire deux bâtiments au lieu d'un seul de plus grande dimension, afin d'en limiter l'impact. La municipalité soutient pour sa part que du moment que le RPGA permet de telles constructions, elles doivent être autorisées.
Il est enfin constaté que depuis la route d'Oron avant l'entrée du village, les immeubles sis plus hauts sur le coteau se détachent nettement au-dessus des maisons érigées le long de la route d'Oron et du chemin des Champs.
L'audience se poursuit dans une salle mise à disposition par la municipalité.
La présidente aborde successivement les différents griefs développés dans le recours, à l'exception de ceux déjà discutés lors de l'inspection locale.
S'agissant premièrement de la prise en compte des caves dans le coefficient d'occupation du sol (ci-après: COS), Me Christian Giauque relève qu'il s'agit d'une question d'interprétation et renvoie sur ce point à ses écritures, dont il maintient la teneur. Me Jacques Haldy estime pour sa part que le RPGA est suffisamment explicite à ce sujet.
La présidente résume une nouvelle fois l'historique des différents fractionnements intervenus sur les parcelles 11166, 11446, 11202, 11522 et DP 1818, comme elle l'avait fait dans son avis du 8 mars 2017, ainsi que la problématique résultant du non-report de la mention au registre foncier.
Me Jacques Haldy répète que la municipalité ne conteste pas cette analyse factuelle et en déduit que les personnes qui ont procédé auxdits fractionnements ont dû commettre une erreur en omettant de reporter ou de répartir la restriction de bâtir sur les différentes parcelles nées du morcellement. Il estime toutefois que les constructeurs ne sont pas responsables de cet imbroglio et qu'ils doivent donc pouvoir bénéficier de la mention en leur faveur, en vertu de la foi publique accordée au registre foncier.
Répondant à la présidente, les constructeurs, qui ont acquis la parcelle 11446 en 2013, affirment qu'ils n'ont aucun lien de parenté avec la propriétaire de la parcelle voisine 11166, AD._, et qu'ils n'ont pas participé à la construction des immeubles érigés sur les biens-fonds fractionnés.
A l'instar de la présidente, Me Christian Giauque ne doute pas de la bonne foi des constructeurs. Il allègue néanmoins que la situation actuelle est déjà illicite suite aux différents fractionnements intervenus et qu'il n'est pas question de l'aggraver davantage, conformément à l'art. 80 LATC. Il est ainsi d'avis qu'il est temps de rectifier les choses, raison pour laquelle le projet devrait être redimensionné à la baisse pour s'accorder au RPGA.
Pour Me Jacques Haldy, l'art. 80 LATC n'est pas applicable au cas d'espèce. Il considère au contraire que le bâtiment n° ECA 7220a est réglementaire, tout comme le projet en cause, au regard de la mention au registre foncier.
La présidente rappelle que, selon ses calculs, la parcelle 11202 souffre d'un déficit de COS de 701 m2, suite au dernier morcellement de 2007.
Me Christian Giauque estime que la parcelle des constructeurs est également devenue illicite par le jeu de ces fractionnements en cascade et évoque aussi une possible erreur du notaire qui a instrumenté ces opérations. Il précise du reste que tous ses mandants n'habitent pas sur les parcelles 11202 et 11522.
Les constructeurs indiquent qu'ils ont souhaité procéder de manière correcte et qu'ils avaient déjà soumis deux projets préalables à la municipalité avant celui qui nous occupe. Ils ajoutent qu'ils ont consulté le registre foncier mais qu'ils ne se sont pas penchés sur l'historique du voisinage.
En conclusion, Me Christian Giauque répète qu'il existait à la base une seule parcelle, que ses multiples divisions ont porté atteinte au COS réglementaire et qu'au final, il sied de remédier à cette transgression, en réduisant les dimensions du projet en conséquence.
Il est ensuite passé à la question de la qualification des combles.
Après un bref rappel de la définition jurisprudentielle, la présidente déploie le plan des façades et coupes du 6 octobre 2016.
Me Jacques Haldy soutient que les dimensions des combles sont propres aux toits à la Mansart dont le projet est doté. Il indique qu'il existe, dans la commune, plusieurs bâtiments avec une toiture de ce type, qui n'est pas prohibée par le RPGA.
Après discussion avec l'assesseuse Pascale Fassbind-de Weck, il appert que le toit des bâtiments projetés n'est à la Mansart que sur les deux pans est et ouest, mais que les deux autres côtés sont des façades en pignons. Les constructeurs expliquent avoir opté pour cette configuration pour des motifs purement esthétiques.
Me Christian Giauque reproche à la municipalité d'avoir adopté une interprétation excessive de la notion de combles. Il s'agit pour lui d'une astuce permettant d'abaisser artificiellement la corniche, dès lors que le brisis est à peine incliné. Il relève également que le RPGA ne prévoit qu'une hauteur maximale à la corniche et non pas au faîte, de sorte qu'il serait théoriquement possible d'envisager des toits en forme de clochers. Encore faut-il, à ses yeux, que les constructions s'intègrent dans leur environnement.
Me Jacques Haldy rétorque que ces griefs ont trait au règlement communal et non pas au projet en tant que tel. Il convient que ce dernier doit être acceptable du point de vue de l'esthétique et de l'intégration, ce qui est le cas de son point de vue.
Me Christian Giauque fait encore appel au bon sens. Il souligne à cet égard que le RPGA limite le nombre d'étages à trois et qu'il est manifeste, sur le vu des plans déployés sous leurs yeux, que le projet en prévoit quatre, auxquels s'ajoutent des surcombles.
Les constructeurs rétorquent que de nombreux immeubles alentours sont aussi dotés de surcombles.
L'assesseuse Pascale Fassbind-de Weck observe sur la base des plans que l'espace habitable est pratiquement le même pour les étages et les combles.
Me Jacques Haldy répète que c'est là le propre des toits à la Mansart.
La présidente revient encore brièvement sur la question du couvert à vélos. Elle constate que sa distance par rapport à la chaussée est de 2,40 m au lieu des 3 m prévus par l'art. 37 LRou et demande aux constructeurs s'il leur serait possible de rogner le couvert de 60 cm pour y remédier.
Les constructeurs répondent par l'affirmative.
Me Jacques Haldy affirme qu'une dérogation de la distance à la limite serait également envisageable, point sur lequel Me Christian Giauque se montre sceptique.
La présidente aborde la problématique du nombre de places de stationnement envisagé. Elle relève que le projet prévoit 60 places de parc alors que selon les normes VSS, auxquelles renvoie le RPGA, quelque 38 cases seraient suffisantes. Elle invite la municipalité à justifier cette augmentation de 54%.
Me Jacques Haldy invoque le pouvoir d'appréciation de la municipalité dans ce domaine. Il explique que les constructeurs souhaitaient moins de places de parc à l'origine, mais que sa mandante leur a demandé d'en augmenter le nombre, compte tenu des possibilités de dessertes en transports publics dans la commune. Olivier Sonnay ajoute que la pratique de la municipalité veut que chaque bâtiment comporte deux places de stationnement par logement, quel que soit le nombre de pièces. S'agissant du projet litigieux, cela donne un nombre de 56 places de stationnement pour les 28 appartements, plus 4 cases pour le bureau d'architecture.
Pour Me Christian Giauque, l'art. 65 RPGA est clair et doit servir de base de raisonnement. Il serait donc possible de s'en écarter, mais pas de manière excessive, comme en l'occurrence. Contrairement à la municipalité, il pense qu'une augmentation du nombre de places de parc va dissuader les conducteurs de prendre les transports publics, sans parler des nuisances supplémentaires que cela engendrerait. Il relève qu'il existe d'ailleurs un arrêt de bus à une centaine de mètres de la parcelle litigieuse, en direction du village.
Me Jacques Haldy considère que le choix de la municipalité est autorisé par le règlement communal, mais n'exclut pas la possibilité de réduire quelque peu le nombre de places de stationnement arrêté.
Il est enfin passé à la problématique de la conformité du bureau d'architecture des constructeurs à l'affectation de la zone.
Me Jacques Haldy expose que la municipalité opte pour une interprétation téléologique du RPGA. Selon la maxime "qui peut le plus peut le moins", il est d'avis que le bureau doit pouvoir poursuivre son activité à cet endroit, d'autant qu'il sera moins incommodant qu'un atelier artisanal.
Me Christian Giauque préconise quant à lui une interprétation littérale du RPGA. Afin de préserver la sécurité du droit, il considère qu'il y a lieu d'appliquer ce règlement ou de le modifier.
Les parties sont invitées à s'exprimer une dernière fois. Me Christian Giauque invite le tribunal à considérer le projet dans son ensemble, en tenant compte tant du nombre d'étages que de sa hauteur globale. Me Jacques Haldy rappelle que les considérations esthétiques ne doivent pas vider le règlement de sa substance et que dans la mesure où celui-ci permet un type de bâtiment, il n'y a pas lieu de refuser le permis de construire.
[...]"
Les constructeurs se sont déterminés le 3 octobre 2017. La municipalité s'est exprimée le 17 octobre 2017. Les recourants ont déposé leurs ultimes compléments le 3 novembre 2017, auxquels la municipalité a réagi le 6 novembre 2017.
Le tribunal a ensuite statué.

Considérant en droit:
1. Interjeté dans le délai légal de trente jours suivant la notification de la décision entreprise (cf. art. 95 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative [LPA-VD; RSV 173.36]), le recours a été déposé en temps utile. Il satisfait par ailleurs aux autres conditions formelles de recevabilité (cf. art. 79 al. 1 LPA-VD, applicable par renvoi de l'art. 99 LPA-VD), de sorte qu'il y a lieu d'entrer en matière sur le fond.
2. Les recourants reprochent à la municipalité d'admettre l'implantation d'un bureau d'architectes au sein de la construction projetée.
a) Selon l'art. 17 RPGA, la "zone d'habitation collective avec activités artisanales autorisées" est destinée à l'habitation et à l'exploitation d'un atelier artisanal dans le cadre familial.
Pour les recourants, la notion d'artisanat ne comprend pas l'activité déployée par un bureau d'architecture. Il ne s'agirait pas non plus d'une activité exercée dans un cadre familial, dès lors que ce bureau comprendrait dix collaborateurs. Aux yeux de la municipalité en revanche, l'affectation ne doit pas être interprétée de manière plus restrictive que la zone d'habitation collective attenante, qui autorise les habitations et les commerces.
b) Au vu du dossier, il appert que la "zone d'habitation collective avec activités artisanales autorisées" dans laquelle s'implanterait le projet litigieux, qui se limite en réalité aux seules parcelles 11166 et 11446, a été créée pour correspondre à l'entreprise de menuiserie qui occupait à l'époque le bâtiment ECA n° 220a (devenu le n° 7220a). Dans ces conditions, il peut être admis que les restrictions ne doivent pas être plus sévères que celles de la "zone d'habitation collective" dans laquelle les deux parcelles précitées sont enclavées. Or, d'après l'art. 12 RPGA, la zone d'habitation collective est destinée à l'habitation et aux commerces pour autant qu'ils ne lui portent pas préjudice. Dans cette mesure, le bureau d'architectes apparaît donc conforme à ce cadre. Comme le souligne du reste justement la municipalité, une telle activité provoque assurément moins d'inconvénients pour le voisinage, en termes de nuisances, qu'un atelier artisanal, familial ou non. A cela s'ajoute que le bureau des constructeurs exerce déjà ses fonctions à cette adresse depuis plusieurs années, sans qu'aucune plainte n'ait été formulée à son sujet.
Il s'ensuit que l'exploitation d'un bureau d'architecture en ce lieu doit pouvoir être autorisée.
3. Les recourants craignent que les arbres situés au nord-est de la parcelle 11446 soient mis en péril par les constructions envisagées.
Ainsi qu'il est apparu en cours de procédure, seuls sont protégés les trois bouleaux et l'érable croissant dans la partie sud-est de la parcelle voisine 11166, bouquet correspondant au n° 34 du plan de protection des arbres de la commune. Les constructeurs seront dès lors tenus de protéger les racines de ce peuplement pendant le chantier, ainsi qu'ils s'y sont du reste engagés dans leur écriture du 3 octobre 2017. Pour le surplus, contrairement à ce que soutiennent les recourants, rien n'indique qu'une telle exigence soit impossible à remplir, compte tenu de l'implantation de ce peuplement et des dimensions réduites des couronnes (dont le périmètre est censé correspondre à celui de l'étalement des racines).
Il n'y a donc pas lieu de traiter ce grief plus avant.
4. Les recourants critiquent le revêtement projeté de la toiture, en fibrociment.
a) L'art. 55 al. 1 let. b RPGA applicable à toutes les zones prévoit que la municipalité peut autoriser une autre couverture que la tuile seulement si ce mode de couverture est compatible avec les constructions avoisinantes et le caractère des lieux.
b) Les recourants font valoir à cet égard que l'intégralité des toitures du quartier est constituée de tuiles en terre cuite, de sorte que l'utilisation de fibrociment sur les deux bâtiments projetés jurerait avec le caractère des lieux. Ce d'autant plus que ces bâtiments seraient nettement plus imposants que les autres constructions alentours.
La municipalité soutient quant à elle qu'il existe des bâtiments ayant d'autres toitures qui ne sont pas recouvertes de tuiles, quelques exemples illustrés à l'appui, et qu'elle n'a pas excédé son pouvoir d'appréciation en autorisant la couverture en cause, laquelle doit également s'analyser selon elle en rapport avec la typologie des bâtiments concernés. Elle rappelle la teneur de l'art. 57 RPGA selon lequel, en substance, les matériaux utilisés pour les toitures doivent être approuvés et autorisés préalablement par la municipalité qui peut en exiger en échantillon, et précise que cette disposition devra être strictement respectée.
c) Il est apparu à l'audience que le toit du bâtiment existant (ECA 7220a) est recouvert de fibrociment. Les constructeurs ont expliqué à cet égard que leur choix de recouvrir les immeubles projetés d'un tel revêtement visait précisément à rappeler l'ancien bâtiment. Ils ont précisé qu'il est possible de choisir l'aspect d'un revêtement en fibrociment, notamment sa couleur et sa forme, et que compte tenu des toits voisins, ils opteraient préférablement pour des carreaux plats, dans les tons anthracite ou gris foncé. L'inspection locale a en outre révélé que trois autres bâtiments du voisinage comportaient une couverture en fibrociment, à savoir la station Swisscom implantée sur la parcelle 11150 une centaine de mètres au nord, le magasin de fleurs situé sur la parcelle 11154 en face de la parcelle destinée au projet, de l'autre côté de la route, ainsi qu'une dépendance sise sur la parcelle 11169, à une cinquantaine de mètres.
Certes, les couvertures en fibrociment sont le plus souvent utilisées sur les bâtiments industriels ainsi que les dépendances. Du reste, il n'existe à ce jour dans le quartier aucun bâtiment d'habitation comportant une toiture recouverte de fibrociment. Cela étant, s'il est vrai qu'un tel immeuble se différencierait assurément des habitations environnantes, cette disparité ne serait pas si marquante que la municipalité abuserait de sa marge d'appréciation - de grande ampleur s'agissant en définitive d'une question esthétique - en autorisant un tel matériau. L'admission de cette couverture suppose toutefois qu'une attention particulière soit portée à ses caractéristiques de forme, de taille, de couleur et de structure, afin de favoriser au mieux son intégration dans le quartier.
Ce grief doit ainsi être rejeté.
5. Les recourants soutiennent que le projet ne respecte pas le coefficient d'occupation du sol (COS).
a) Le règlement communal sur le plan d'extension et la police des constructions (ci-après: RPGA) limite le COS à son art. 15 applicable, par renvoi de l'art. 20 RPGA, à la "zone d'habitation collective avec activités artisanales autorisées". Selon cet art. 15 RPGA, la surface bâtie au sol ne peut excéder le 1/6 de la surface de la parcelle, sous réserve de l'art. 54 RPGA (al. 1). La surface bâtie est définie par l'art. 54 RPGA. D'après cette disposition, applicable à toutes les zones, il faut comprendre par surface bâtie la projection au sol du bâtiment sans tenir compte des terrasses et des piscines non couvertes, des perrons, des seuils, des balcons de saillie et des dépendances enterrées, ainsi que des garages ne dépassant pas 40 m2 de surface (al. 2). Sont considérées comme enterrées les dépendances dont le 75 % au moins du volume est au-dessous du niveau du terrain naturel, dont une face au plus reste visible après l'aménagement et dont la toiture est recouverte de terre végétale d'une épaisseur d'au moins 0,50 m (al. 3).
Le règlement communal ne prévoit pas de coefficient d'utilisation du sol (CUS).
b) D'une manière générale, les différents indices (d'utilisation, d'occupation, de volume bâti - également dits de densité -, d'espaces libres et d'espaces verts) définissent dans quelle proportion un terrain peut être bâti ou doit rester libre de construction. Ces indices ont notamment pour but de réserver des espaces vierges de construction, ce qui permet d'assurer l'aération et l'ensoleillement des bâtiments, le maintien d'espaces de détente et la sécurité du trafic (Piermarco Zen-Ruffinen/Christine Guy-Ecabert, Aménagement du territoire, construction, expropriation, Berne 2001, nos 865 et 867). Le COS et le CUS ont pour but essentiel de limiter la densité des habitations sur chaque parcelle. Ils ont en outre des fonctions importantes d'aménagement du territoire et d'urbanisme, puisque la limitation de la densité des constructions influe inévitablement sur la trame et la forme urbaine d'un quartier donné; ces cœfficients permettent aussi de définir ou de maintenir les caractéristiques du tissu bâti (Jean-Luc Marti, Distance, coefficient et volumétrie des constructions en droit vaudois, 1988, p. 151-152; AC.2010.0106 du 30 août 2011 consid. 3d/dd; AC.2004.0100 du 27 décembre 2004). Le COS, qui impose un rapport maximum entre la surface bâtie et la surface de la parcelle, tend à assurer une proportion raisonnable entre les parties construites d'une parcelle et les espaces libres de construction (Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert, op. cit., n° 878). La jurisprudence a encore précisé que le COS a pour fonction de limiter l'emprise des constructions sur les parcelles en maintenant des espaces non construits de verdure autour de chaque bâtiment; il permet donc d'assurer des conditions adéquates d'aération et d'ensoleillement des bâtiments en limitant la densité de la surface construite au sol dans une zone déterminée et en maintenant une proportion de surface verte; il permet également l'aménagement des prolongements extérieurs des logements et l'aménagement d'espaces communs tels que les places de jeux (AC.2014.0260 du 4 février 2015 consid. 2; AC.2013.0368 du 18 septembre 2014 consid. 4a/aa; AC.2005.0069 du 31 octobre 2005; AC.2004.0199 du 19 juillet 2005; voir aussi ATF non publié rendu le 10 décembre 1986 en la cause F. contre M.). Ainsi, les réglementations concernant les COS et CUS sont complémentaires en poursuivant des objectifs distincts. Le COS est en quelque sorte une norme de qualité du milieu bâti en déterminant indirectement la proportion de surface de verdure qui doit être maintenue sur une parcelle construite et le CUS fixe la densité, soit la surface de plancher admissible en fonction de la surface de la parcelle (AC.2004.0213 du 22 juin 2006).
6. Pour les recourants, les caves sont situées hors gabarit des bâtiments principaux et devraient donc compter dans le COS.
Conformément à l'art. 54 RPGA exposé ci-dessus (consid. 2a), sont exclues du calcul de la surface bâtie les dépendances enterrées. Les caves litigieuses ne répondent pas à la stricte notion de dépendance telle qu'elle est définie par l'art. 39 du règlement du 19 septembre 1986 d'application de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (RLATC; RSV 700.11.1), car elles disposent d'une communication interne avec le bâtiment principal (cf. art. 39 al. 2 RLATC). Toutefois, l'art. 54 RPGA entend concrétiser en première ligne l'art. 84 de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; RSV 700.11), selon lequel le règlement communal peut prévoir que les constructions souterraines ou semi-enterrées ne sont pas prises en considération dans le calcul du COS et de la distance aux limites. Dans ces conditions, compte tenu de l'objectif poursuivi par le COS et de la latitude d'appréciation de la municipalité dans l'interprétation de son propre règlement, il apparaît conforme à l'art. 54 RPGA d'exclure du COS des locaux entièrement enterrés, tels que les caves litigieuses, qui n'entament aucunement les dégagements nécessaires en surface.
Ce moyen apparaît donc mal fondé.
7. Les recourants considèrent ensuite que la mention inscrite au registre foncier le 9 mai 1990 en application de l'art. 83 LATC, prévoyant une réduction de 1'451 m2 du taux d'occupation de la parcelle voisine 11166 (soit l'ancienne parcelle 166) au profit de la parcelle 11446, aurait perdu toute portée. Le calcul de la surface bâtie maximale devrait par conséquent être opéré exclusivement sur la surface propre de la parcelle 11446.
a) aa) A teneur de l'art. 83 LATC, tout fractionnement ou toute modification de limites d'une parcelle ayant pour effet de rendre une construction non réglementaire, sont interdits à moins que la demande présentée au registre foncier ne soit accompagnée d'une réquisition de mention signée de la municipalité et ayant pour effet de corriger l'atteinte portée aux règles de la zone (al. 1). La mention est accompagnée d'un plan coté; elle indique la portée des restrictions sur les parcelles en cause (al. 2).
bb) Le Tribunal fédéral relève que les objectifs de l'aménagement du territoire consistant à maintenir une certaine harmonie entre les constructions et l'espace non bâti (cf. art. 1 et 3 LAT) doivent s'analyser à l'échelle de la zone ou du quartier concerné et non seulement à l'échelle de la parcelle. C'est pour cette raison que l'on admet que le COS ou le CUS peut être transféré, pour autant qu'il s'effectue entre deux parcelles contiguës et que la surface mise à contribution pour le calcul de la surface constructible ne puisse plus servir ultérieurement à un tel calcul (arrêt TF 1C_252/2014 du 4 novembre 2014 consid. 2.2). En substance, cela signifie que si une surface prise en compte pour calculer la densité d'occupation d'une parcelle est détachée de cette dernière après construction, pour compléter l'une ou l'autre des parcelles voisines, une surface correspondante de ces dernières doit être "neutralisée" pour en déterminer la densité d'occupation du sol. Il s'agit en quelque sorte d'une règle de péréquation, le but étant que, pour l'ensemble des parcelles considérées, les possibilités de construire n'excèdent pas les normes de densité prévues (AC.1995.0166 du 29 février 1996 consid. 3). Cette limitation peut être garantie par l'inscription d'une servitude de non-bâtir en faveur de la commune ou de toute autre restriction de droit public susceptible de prévenir une utilisation excessive du bien-fonds. La mention au registre foncier du transfert de surface de plancher habitable constitue aussi un instrument admissible (cf. art. 962 CC) (arrêts TF 1C_252/2014 du 4 novembre 2014 consid. 2.2; 1C_750/2013 du 28 avril 2014 consid. 4.2. 1C_389/2013 du 25 mars 2014 consid. 4.1; 1C_161/2010 du 21 octobre 2010 consid. 4.2; dans la jurisprudence cantonale: AC.2015.0334 du 15 juin 2017 consid. 2c; AC.2014.0270 du 27 juillet 2015 consid. 6; AC.2013.0493 du 19 mars 2015 consid. 6 et les références).
cc) Une mention consiste en une indication signalant dans le grand livre du registre foncier un rapport juridique (de nature privée ou publique) qui est en relation avec l'immeuble, mais dont l'existence n'est en principe pas liée au registre foncier. L'effet d'une mention au registre foncier n'est en principe ni constitutif au sens de l'art. 971 CC, ni déclaratif; il consiste uniquement à informer de l'existence du rapport juridique concerné. Positivement, cela signifie que, conformément à l'art. 970 al. 4 CC applicable par analogie, "nul ne peut se prévaloir de ce qu'il n'a pas connu une inscription portée au registre foncier". Le but premier de la mention est de détruire la bonne foi du tiers se prévalant de son ignorance de l'existence d'un rapport de droit. Négativement, il en résulte que la mention n'a pas de conséquence sur le rapport juridique en question; l'existence et le contenu de celui-ci sont indépendants de la mention. L'omission ou la radiation de la mention n'a aucun effet sur le rapport juridique indiqué. Inversement, ce n'est pas parce qu'il y a mention que le rapport juridique est toujours d'actualité. Corollairement, le principe de la foi publique ne s'applique pas aux mentions. Un tiers ne peut inférer de l'absence de mention l'inexistence du rapport de droit ni, inversement, déduire de la présence d'une telle mention l'existence du rapport de droit (Paul-Henri Steinauer, Les droits réels, t. I, 4ème éd., 2012, § 19 ch. 819, 835 et 839 s.; Jean-Christophe Delafontaine, La mention au registre foncier: étude de droit privé fédéral et vaudois, thèse Lausanne 1999, p. 17 ss; Henri Deschenaux, Le registre foncier, Traité de droit privé suisse, vol. V, t. II, 2, 1983, p. 586 s.; ATF 124 III 211 consid. 1a).
dd) Le législateur vaudois a choisi de garantir le respect des limitations de bâtir en cas de fractionnement en soumettant cette opération à une réquisition de mention déposée par la municipalité. Conformément à l'art. 83 LATC en effet, les fractionnements rendant une construction non réglementaire sont interdits, à moins que la demande de fractionnement présentée au registre foncier ne soit accompagnée d'une réquisition de mention signée de la municipalité, ayant pour effet de corriger l'atteinte portée aux règles de la zone et indiquant la portée des restrictions sur les parcelles en cause. La mention prévue par l'art. 83 LATC est ainsi une mention de restriction de propriété fondée sur le droit public cantonal (art. 962 al. 1 CC), grevant les parcelles mises à disposition en vue de corriger intégralement l'atteinte au règlement (cf. TF 1C_161/2010 du 21 octobre 2010 consid. 4.2 avec renvoi à Raymond Didisheim, Modifications de limites et dérogations en droit vaudois de la construction: quelques réflexions à propos des articles 83 et 85 LATC, in RDAF 1991 p. 400 ss, p. 403; voir aussi Denis Piotet, Le transfert du coefficient d'utilisation ou d'occupation du sol et le droit privé fédéral, in Droit de la construction 2000, p. 39; arrêts AC.2005.0069 du 31 octobre 2005 consid. 2; AC.2004.0199 du 19 juillet 2005 consid. 2; sur l'omission de l'autorité de requérir une mention de restriction de droit public, cf. Deschenaux, op. cit., p. 589).
b) En l'occurrence, le premier fractionnement de la parcelle 11166 intervenu en 1990, qui a permis la création de la parcelle litigieuse 11446, aurait rendu non conforme au COS la construction (à savoir l'atelier et dépôt) érigée sur la parcelle 11446, En effet, cette construction mesurant 618 m2 (et non pas 613 m2 comme indiqué sur la réquisition d'inscription), le COS de 1/6 imposait une surface minimale de 3'708 m2 (618 m2 x 6), à savoir de 1'451 m2 supérieure à celle de la nouvelle parcelle 11446 (3'708 m2 - 2'257 m2). C'est pourquoi la demande de fractionnement présentée au registre foncier était accompagnée de la réquisition de mention signée de la municipalité le 8 mai 1990, prévoyant que le COS sur la parcelle 11166 serait calculé sur la surface totale de ladite parcelle diminuée - précisément - de 1'451 m2 dont devait bénéficier l'atelier et dépôt implanté sur la parcelle 11446. Cette réquisition, constituant une condition de l'autorisation de fractionnement, imposait ainsi une restriction de bâtir à charge de la parcelle 11166, visant à éviter, conformément à la jurisprudence du Tribunal fédéral relative aux transferts d'indice, que la surface mise à contribution pour le calcul de la surface bâtie de la nouvelle parcelle 11446 puisse servir ultérieurement au calcul de la surface bâtie de la parcelle 11166. La mention a été inscrite le 9 mai 1990 sur les deux parcelles 11166 et 11446.
La parcelle 166 nouvel état a ensuite été divisée une deuxième fois en trois parties, à savoir les parcelles 11166, DP 1818 et 11202. Lors de ce nouveau fractionnement, la restriction de 1'451 m2 à sa charge n'a toutefois pas été reportée sur les nouveaux biens-fonds, mais est demeurée sur la seule parcelle 11166, pourtant désormais réduite à 1'498 m2 et comptant déjà un bâtiment d'habitation (aujourd'hui de 116 m2).
Quant à la parcelle 11202 issue de ce deuxième fractionnement, il découle de l'extrait du registre foncier y relatif qu'elle aurait compté 3'424 m2 le 20 décembre 2006, lors de la cadastration des bâtiments d'habitation neufs n° ECA 7599 et n° ECA 7600, représentant une surface bâtie totale d'au moins 524 m2 (262 m2 chacun). A cette date, le COS paraissait ainsi respecté (524 m2 x 6 = 3'144 m2). Le 18 avril 2007 toutefois, un troisième et dernier fractionnement a détaché une surface de 981 m2 de la parcelle 11202, ainsi réduite à 2'443 m2, pour créer la parcelle 11522 (aujourd'hui construite d'une habitation ECA 7604a de 102 m2). La parcelle 11202 nouvel état de 2'443 m2 souffre ainsi, à ce jour, d'un déficit de 701 m2 (3'144 m2 - 2'443 m2).
c) Au cours de la présente procédure, la municipalité a confirmé l'analyse factuelle précitée et admis en particulier que l'omission de soumettre le deuxième fractionnement de la parcelle 11166 au report de la mention et de la restriction de bâtir sur la parcelle détachée 11202 résultait d'une erreur. Elle estime toutefois qu'une telle erreur ne serait pas imputable aux constructeurs. Ceux-ci devraient ainsi être protégés dans leur bonne foi et pouvoir bénéficier de cette inscription en leur faveur, à savoir d'une surface constructible supplémentaire de 1'451 m2.
Pour leur part, les recourants soutiennent en substance qu'il ne leur appartient pas de supporter les conséquences des manquements de la municipalité, de sorte qu'il ne saurait être exigé d'eux qu'ils tolèrent un bâtiment excédant manifestement les possibilités de bâtir de la parcelle sur laquelle il sera érigé. De leur avis, la mention aurait perdu toute portée au fil des fractionnements, de sorte que la surface bâtie du projet litigieux devrait être calculée exclusivement sur la surface propre de la parcelle 11446.
d) La parcelle 11446 compte une surface propre de 2'267 m2 autorisant, à elle seule, une surface bâtie de 378 m2 (2'267 m2 : 6), bien inférieure à l'emprise de 618 m2 des bâtiments projetés.
Les extraits au registre foncier des parcelles 11166 et 11446 comportent, encore à ce jour, la mention dite "restriction LATC" inscrite le 9 mai 1990, renvoyant à la réquisition de mention du 8 mai 1990. Il découle en outre du dossier que ladite réquisition valant autorisation de fractionnement au sens de l'art. 83 LATC, à condition qu'un indice à raison de 1'451 m2 soit transféré à charge de la parcelle 11166 en faveur de la parcelle 11446, n'a pas été annulée ni modifiée par la municipalité. Formellement, le rapport juridique indiqué par la mention demeure ainsi valide.
Par ailleurs, les constructeurs ne portent aucune responsabilité dans les manquements entachant les deuxième et troisième morcellements évoqués supra, qui concernent des biens-fonds qui ne leur ont jamais appartenu. Il est rappelé que les fractionnements ne sont pas soumis à enquête publique, de sorte que les propriétaires de la parcelle 11446 n'avaient pas moyen de les connaître, ni de s'y opposer (cf. Benoît Bovay, Le permis de construire en droit vaudois, Lausanne 1988, p. 243; voir aussi AC.2003.0202 du 8 décembre 2004 consid. 1c). De surcroît, les constructeurs étaient en droit de présumer que la condition de l'autorisation de fractionnement du 8 mai 1990 telle que portée en mention avait été respectée par les parties concernées, de sorte qu'il ne leur appartenait pas de vérifier, comme le soutiennent les recourants, la conformité des reports opérés. En d'autres termes, les constructeurs sont de bonne foi.
Dans ces circonstances, les constructeurs pouvaient légitimement s'attendre à bénéficier du report d'indice de 1'451 m2 découlant de l'acte de la municipalité du 8 mai 1990 mentionné au registre foncier au feuillet, respectivement dans l'état descriptif des parcelles 11166 et 11446.
Toutefois, la surface de la parcelle 11166, qui comporte un bâtiment ECA 7219 de 116 m2, est aujourd'hui réduite à 1'498 m2, de sorte que le solde disponible n'est plus que de 802 m2 (1498 - 696 m2). En d'autres termes, une solution consistant à tirer de la parcelle 11166 en faveur de la parcelle 11446 une surface supérieure à 802 m2 rendrait le bâtiment ECA 7219 non réglementaire. Par conséquent, si les constructeurs demeurent en droit de bénéficier du solde non utilisé de la surface transférée, les objectifs de l'aménagement du territoire consistant à maintenir une certaine harmonie entre les constructions et l'espace non bâti (cf. consid. 7a/bb supra), concrétisés ici par le COS réglementaire de 1/6ème, s'opposent à ce que les constructeurs puissent exiger le report d'une surface supérieure à ce solde, en particulier l'aire de 1'451 m2 attestée par la mention. Dès lors, seule une surface totale de 3'069 m2 (2'267 m2 + 802 m2) peut être prise en considération pour déterminer la surface bâtie maximale de la parcelle 11446. Les constructeurs sont ainsi autorisés à construire un immeuble d'une surface bâtie de 511 m2 seulement (3069 m2 / 6).
e) Encore faut-il examiner si l'octroi d'une dérogation pourrait entrer en considération.
aa) Selon l'art. 85 LATC, dans la mesure où le règlement communal le prévoit, des dérogations aux plans et à la réglementation y afférente peuvent être accordées par la municipalité pour autant que des motifs d'intérêt public ou des circonstances objectives le justifient. L'octroi de dérogations ne doit pas porter atteinte à un autre intérêt public ou à des intérêts prépondérants de tiers.
Le règlement communal d'Oron-la-Ville concrétise cette faculté à son art. 76, ainsi libellé:
Art. 76 Dérogation (art. 85 LATC)
Exceptionnellement, la municipalité peut autoriser des dérogations de minime importance aux prescriptions règlementaires lorsque la topographie, la forme des parcelles, les accès, l’intégration ou la conception des constructions imposent des solutions particulières et s’il n’en résulte pas d’inconvénients majeurs.
Lorsque ces dérogations portent :
a) sur les règles concernant la distance entre bâtiment et la limite de propriété ;
b) sur les règles concernant la surface minimale des parcelles ou le coefficient d’occupation ou d’utilisation au sol.
Ces règles doivent dans la même zone, être respectées sur un ensemble formé par la parcelle en cause et une ou des parcelles voisines ; ces dérogations doivent faire l’objet d’une mention au registre foncier sur les parcelles en cause; la réquisition de mention est accompagnée d’un plan coté.
bb) En l'occurrence, outre que la dérogation n'est pas de minime importance au sens de l'al. 1 de l'art. 76 RPGA, aucune nouvelle péréquation d'indice n'est envisagée.
Enfin, dès lors qu'il ne s'agit pas d'une transformation, mais d'une nouvelle construction, les constructeurs ne sauraient se prévaloir de la garantie de la situation acquise (cf. art. 80 al. 2 LATC). Il n'est ainsi pas décisif que la surface qui serait occupée par le projet litigieux ne soit pas supérieure à l'emprise du bâtiment existant à ce jour, ni ne constitue d'aggravation de la situation.
cc) Il découle ce qui précède que seule une surface bâtie d'au plus 511 m2 au peut être aménagée sur la parcelle 11446. La surface bâtie de 618 m2 prévue par le projet n'est ainsi pas réglementaire. Le recours doit donc être admis pour ce motif.
8. Compte tenu du sort du recours, il apparaît superflu de traiter les autres griefs des recourants, à savoir élucider si les combles constituent un quatrième étage prohibé, si la hauteur des immeubles observe le maximum réglementaire, si le nombre de places de stationnement est excessif, si le couvert à vélo respecte la limite des constructions et si les bâtiments sont conformes aux règles de l'esthétique et de l'intégration.
9. Vu ce qui précède, le recours doit être admis au sens des considérants. La décision attaquée et le permis de construire délivré doivent être annulés. Succombant, les constructeurs doivent assumer un émolument judiciaire, ainsi qu'une indemnité de dépens en faveur des recourants. Il n'y a pas lieu d'imputer des frais à la charge de la municipalité, laquelle n'a toutefois pas droit à des dépens.