Decision ID: b41203d8-e9f3-5f8e-ac6b-f8d3b1adcaa6
Year: 2011
Language: de
Court: SG_VWEK
Chamber: SG_VWEK_001
Canton: SG
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: 

Sachverhalt:
A.- A X ist Landwirt und bewirtschaftet seit 1977 als Eigentümer den elterlichen Betrieb
"H" in N mit einer landwirtschaftlichen Nutzfläche von 507 Aren. Im Jahr 1988 erwarben
er und seine Ehefrau B X-Y das landwirtschaftliche Gewerbe "S" mit Grundstücken in
O und in U mit einer landwirtschaftlichen Nutzfläche von 1'500 Aren und 168 Aren
Wald, das zum Betriebszentrum wurde. Schliesslich ist A X Eigentümer des
landwirtschaftlichen Grundstücks Nr. 001 in L in der Gemeinde M mit einer
landwirtschaftlichen Nutzfläche von 584 Aren. A X bewirtschaftet zudem als Pächter
weitere Grundstücke in O und in U mit einer landwirtschaftlichen Nutzfläche von
zusammen 659 Aren.
B.- Die Fläche des Grundstücks Nr. 001 in L war Teil der landwirtschaftlichen
Liegenschaft "W", welche die Eltern von B X-Y bewirtschafteten. Die
Erbengemeinschaft C Y-Z sel. veräusserte die Liegenschaft "W" im Jahr 1985 an eine
Miteigentümergemeinschaft bestehend aus den Schwiegersöhnen A X (1/2) und D F
(1/4) sowie E Y (1/4), dem Sohn des Erblassers. Im Jahr 2008 wurde die Liegenschaft
"W" in die Grundstücke Nr. 002 mit den Gebäuden des Betriebszentrums und einer
Fläche von 30 Aren, Nr. 003 mit einer Fläche von 4 Aren Wald und Nr. 001 mit einer
Fläche von 584 Aren Wiese aufgeteilt. Die Miteigentümergemeinschaft wurde aufgelöst.
Die Grundstücke Nrn. 002 und 003 gingen in das Alleineigentum von E Y über. A X und
seine Ehefrau übernahmen das Grundstück Nr. 001 zu Gesamteigentum und traten als
Verpächter in den mit D F für eine Fläche von 200 Aren Naturwiese bestehenden und
bis 31. Dezember 2010 befristeten Pachtvertrag ein. Die restliche Fläche von rund 380
Aren bewirtschaftet A X selbst.
C.- Nachdem B X-Y am 1. März 2010 verstorben war, ersuchten die Mitglieder ihrer
Erbengemeinschaft am 1. April 2010 durch ihren Rechtsvertreter das
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Landwirtschaftsamt des Kantons St. Gallen festzustellen, dass das landwirtschaftliche
Grundstück Nr. 001 in L vom landwirtschaftlichen Gewerbe von A X abgetrennt und
verkauft werden dürfe. Das Landwirtschaftsamt stellte am 23. April 2010 in Aussicht, es
müsste festgestellt werden, dass der beabsichtigte Verkauf das Realteilungsverbot
verletzen würde. Daraufhin beantragten die Mitglieder der Erbengemeinschaft am
20. Mai 2010, eventualiter sei festzustellen, dass das Grundstück Nr. 001, M, und das
Grundstück "H" in U abgetrennt und zur Verbesserung anderer landwirtschaftlicher
Gewerbe ("W" und 3 Hektaren des "H") bzw. an Nachkommen von A X (rund 2
Hektaren des "H") verkauft werden dürfen, falls gleichzeitig die Pachtverträge über die
Grundstücke in O und in U aufgelöst würden.
D.- Mit Verfügung vom 30. Juni 2010 stellte das Landwirtschaftsamt fest, "für die in
Frage stehenden Feststellungsbegehren" könne "keine Ausnahmebewilligung vom
Realteilungsverbot ... in Aussicht gestellt werden". Mit Erbteilungsvertrag vom 7./8. Juli
2010 wurde die Erbengemeinschaft B X-Y sel. aufgelöst. Sämtliche
landwirtschaftlichen Grundstücke gingen ins Eigentum von A X über. Er erhob durch
seinen Rechtsvertreter gegen die Verfügung vom 30. Juni 2010 mit Eingabe vom
30. Juli 2010 Beschwerde bei der Verwaltungsrekurskommission. Es wird beantragt,
unter Kosten- und Entschädigungsfolge sei die angefochtene Verfügung aufzuheben
und festzustellen, der Beschwerdeführer dürfe sein Grundstück Nr. 001 in L,
eventualiter zusammen mit dem Grundstück "H" in U, zur Verbesserung anderer
landwirtschaftlicher Gewerbe bzw. an seine Nachkommen verkaufen.
Die Vorinstanz beantragte am 6. September 2010, die Beschwerde sei unter
Kostenfolge abzuweisen. E Y teilte am 10. September 2010 telefonisch mit, er stelle
keinen Antrag. Die Aufsichtsbehörde verzichtete stillschweigend auf eine
Vernehmlassung. Der Beschwerdeführer nahm am 22. September 2010 zur
vorinstanzlichen Vernehmlassung Stellung. Am 10. Februar 2011 teilte die
Verwaltungsrekurskommission den Verfahrensbeteiligten mit, dass in diesem Verfahren
über eine Rechtsfrage zu entscheiden sei, weshalb auf die Durchführung eines
Augenscheins verzichtet werde. Der Beschwerdeführer nahm dazu am 21. Februar
2011 Stellung und brachte Bestätigungen zweier Kaufinteressenten, nämlich von H T
und von P R, für das Grundstück Nr. 001 in L bei. E Y teilte am 21. Februar 2011
telefonisch mit, dass er am Erwerb des fraglichen Grundstücks interessiert sei. Am
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10. März 2011 meldete ein weiterer Nachbar beim Gericht telefonisch sein
Kaufinteresse an. Auf die Ausführungen des Beschwerdeführers und der Vorinstanz zur
Begründung ihrer Anträge wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.

Erwägungen:
1.- Die Eintretensvoraussetzungen sind von Amtes wegen zu prüfen. Die
Verwaltungsrekurskommission ist zum Sachentscheid zuständig (kantonale
Beschwerdebehörde; Art. 41 lit. d Ziff. 2 des Gesetzes über die
Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt: VRP; Art. 88 Abs. 1 des
Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht, SR 211.412.11, abgekürzt: BGBB).
Adressaten der angefochtenen Verfügung vom 30. Juni 2010 sind die Mitglieder der
Erbengemeinschaft der verstorbenen Ehefrau des Beschwerdeführers. Der
Rechtsvertreter hat die Beschwerde einzig namens des Beschwerdeführers erhoben.
Ein Beteiligtenwechsel ist bei einer Einzelrechtsnachfolge, z.B. durch Veräusserung
oder Abtretung von Rechten, nicht zwingend, kann sich aber rechtfertigen, wenn im
Lauf des Verfahrens eine Handänderung vorgenommen wird und der bisherige
Beteiligte dadurch das Interesse an einer Fortführung des Prozesses verliert (vgl.
Cavelti/Vögeli, Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. Gallen, St. Gallen 2003, Rz.
349). Die Erbengemeinschaft wurde mit Erbteilungsvertrag vom 7./8. Juli 2010
aufgelöst. Der Beschwerdeführer übernahm mit den Aktiven des landwirtschaftlichen
Gewerbes sämtliche Grundstücke zu Eigentum. Die Nachkommen der Erblasserin und
des Beschwerdeführers, die im vorinstanzlichen Verfahren durch denselben
Rechtsanwalt vertreten waren, machen kein eigenes schutzwürdiges Interesse geltend.
Der Beschwerdeführer ist deshalb als neuer Eigentümer des Grundstückes Nr. 001 in L
befugt, ohne Mitwirkung der Mitglieder der aufgelösten Erbengemeinschaft ein
Rechtsmittel gegen die Verfügung vom 30. Juni 2010 zu erheben.
Die Beschwerde vom 30. Juli 2010 ist rechtzeitig eingereicht worden. Sie erfüllt in
formeller und inhaltlicher Hinsicht die gesetzlichen Anforderungen (Art. 45 und 48 VRP).
Auf die Beschwerde ist einzutreten.
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2.- Anfechtungsobjekt ist die Feststellungsverfügung der Vorinstanz vom 30. Juni 2010.
Nach Art. 84 BGBB kann, wer ein schutzwürdiges Interesse hat, von der
Bewilligungsbehörde feststellen lassen, ob ein landwirtschaftliches Gewerbe oder
Grundstück dem Realteilungsverbot, dem Zerstückelungsverbot oder der
Belastungsgrenze unterliegt (lit. a) und ob der Erwerb eines landwirtschaftlichen
Gewerbes oder Grundstücks bewilligt werden kann (lit. b). Die gesetzliche Aufzählung
ist nicht abschliessend. Gegenstand einer Feststellungsverfügung im Sinn von Art. 84
BGBB können sämtliche aufgrund der öffentlich-rechtlichen Bestimmungen des
bäuerlichen Bodenrechts zu würdigenden Sachverhalte sein. Eine
Feststellungsverfügung ist nur dann zu treffen, wenn der Gesuchsteller ein
schutzwürdiges Interesse an der Feststellung nachzuweisen vermag. Darunter ist ein
persönliches rechtliches oder tatsächliches und aktuelles Interesse zu verstehen,
welches eine konkrete Rechtslage betrifft (vgl. B. Stalder, in: Kommentar zum BGBB,
Brugg 1995, N 4 und 6 zu Art. 84 BGBB).
Der Beschwerdeführer ist Eigentümer des Grundstückes Nr. 001 in L. Er beabsichtigt,
das Grundstück zu veräussern und ersucht in diesem Zusammenhang um die
Feststellung, ob die Abtrennung des Grundstückes von seinem landwirtschaftlichen
Gewerbe als Ausnahme gestützt auf Art. 60 Abs. 2 BGBB bewilligt werden könnte. Die
Absicht des Beschwerdeführers, das Grundstück zu verkaufen, ist glaubhaft dargetan.
... . Für das Grundstück liegen zwei schriftliche Kaufofferten von Selbstbewirtschaftern,
nämlich von H T und von P R, vor (act. 2/11 und 12). Beide sind Eigentümer je eines
landwirtschaftlichen Gewerbes (vgl. allgemeine Betriebsinformationen, act. 9/8), deren
Grundstücke mit den jeweiligen Betriebszentren unmittelbar an das Grundstück Nr. 001
grenzen (vgl. Kartenausschnitt, act. 9/10). Es gibt auch noch andere Kaufinteressenten
(E Y und K G).
Unter diesen Umständen liegen ein persönliches tatsächliches und aktuelles Interesse
des Beschwerdeführers und ein genügend umschriebener Sachverhalt vor, die eine
Feststellung zur Frage, ob die Veräusserung des Grundstücks Nr. 001 durch den
Beschwerdeführer als Ausnahme vom Realteilungsverbot gestützt auf Art. 60 Abs. 2
BGBB bewilligt werden kann, zulassen. Die Vorinstanz hat das Feststellungsbegehren
dementsprechend zu Recht behandelt.
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3.- Der Beschwerdeführer rügt eine Verletzung des rechtlichen Gehörs. Er begründet
die Rüge im Wesentlichen damit, die Vorinstanz habe die vorgebrachten Argumente,
weshalb Art. 60 Abs. 2 BGBB auch dann anzuwenden sei, wenn ein
landwirtschaftliches Gewerbe nur verkleinert, nicht aber aufgelöst werde, pauschal mit
der Begründung, sie vermöchten nicht zu überzeugen, abgetan. Wenn die Vorinstanz
die Bestimmung gegen den klaren Wortlaut auslege, müsse sie dies im Detail
begründen. Die Vorinstanz hat ihre Auffassung, Art. 60 Abs. 2 BGBB sei nur
anwendbar, wenn ein landwirtschaftliches Gewerbe aufgelöst werde, mit der
strukturpolitischen Zielsetzung des bäuerlichen Bodenrechts und den Ausführungen
des Bundesrates zum Entwurf der Bestimmung begründet. Ob sie angesichts der aus
Art. 24 Abs. 1 lit. a VRP und Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen
Eidgenossenschaft (SR 101) abzuleitenden minimalen Anforderungen an die
Begründung einer Verfügung gehalten war, darüber hinaus zu jedem einzelnen
Begründungselement im Gesuch Stellung zu nehmen, kann offen bleiben, wenn die
Beschwerde aus materiellen Gründen gutzuheissen und die angefochtene Verfügung
aufzuheben ist.
4.- Zwischen den Verfahrensbeteiligten ist unbestritten, dass das Grundstück Nr. 001
in L mit einer landwirtschaftlichen Nutzfläche von insgesamt rund 380 Aren als
landwirtschaftliches Grundstück im Sinn von Art. 6 Abs. 1 BGBB in den
Geltungsbereich des bäuerlichen Bodenrechts gemäss Art. 2 Abs. 1 BGBB fällt.
Ebensowenig ist bestritten, dass der vom Beschwerdeführer bewirtschaftete Betrieb
mit einem Arbeitskräftebedarf von 2,49 Standardarbeitskräften (abgekürzt: SAK)
gemäss allgemeiner Betriebsinformation vom 20. April 2010 (act. 9/8) die
Anforderungen an ein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinn von Art. 7 Abs. 1 BGBB
erfüllt. Damit gehen die Verfahrensbeteiligten zu Recht übereinstimmend davon aus,
dass das landwirtschaftliche Grundstück Nr. 001 in L dem Realteilungsverbot von
Art. 58 Abs. 1 BGBB unterliegt. Unbestritten ist zwischen den Verfahrensbeteiligten
auch, dass der vom Beschwerdeführer bewirtschaftete landwirtschaftliche Betrieb auch
nach einem Verkauf des Grundstücks Nr. 001 die Anforderungen an ein
landwirtschaftliches Gewerbe noch erfüllen würde. Umstritten ist indessen, ob die
Voraussetzungen erfüllt sind, um gestützt auf Art. 60 Abs. 2 BGBB eine
Ausnahmebewilligung zu erteilen.
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a) In der Beschwerde wird geltend gemacht, der Beschwerdeführer halte 27 Milchkühe
und bewirtschafte eine landwirtschaftliche Nutzfläche von 30,46 Hektaren. Der Tod
seiner Ehefrau belaste ihn psychisch und habe seine Arbeitsbelastung erhöht, so dass
er körperlich an seine Grenzen komme und gesundheitliche Probleme habe. Eine
Redimensionierung des Betriebs sei nur bei einem Abbau der Schuldenlast von
Fr. 900'000.-- möglich. Dies verlange die Veräusserung eines Teils der Liegenschaften.
Eine mit dem Betriebsberater des Landwirtschaftlichen Zentrums St. Gallen, Flawil,
besprochene Bewirtschaftungsmöglichkeit gehe davon aus, den Betrieb von der
Milchwirtschaft auf die Mast von 20-30 Rindern umzustellen und lediglich noch die
Parzellen "S" selbst zu bewirtschaften. Auf einer solchen Grundlage würde der Betrieb
15 Hektaren landwirtschaftliche Nutzfläche, 13 Grossvieheinheiten und 0,81 SAK
umfassen. Der Beschwerdeführer könne sich vorstellen, neben dem Grundstück
Nr. 001 vom "H" rund 2 Hektaren an einen oder mehrere seiner Nachkommen und 3
Hektaren an einen benachbarten Landwirt zu verkaufen. Entgegen der Auffassung der
Vorinstanz sei Art. 60 Abs. 2 lit. a BGBB nicht nur anzuwenden, wenn ein Gewerbe
aufgelöst, sondern auch, wenn es verkleinert werde. Eine Realteilung sei die
"Abtrennung einzelner Grundstücke oder Grundstücksteile von einem
landwirtschaftlichen Gewerbe". Danach könne der verbleibende Betrieb auch nach der
Abtrennung ohne Weiteres noch ein Gewerbe darstellen. Wenn nach Art. 60 Abs. 2
lit. a BGBB die Realteilung "überwiegend" dazu dienen müsse, andere
landwirtschaftliche Gewerbe strukturell zu verbessern, sei offensichtlich, dass sich das
"überwiegend" auf die strukturelle Verbesserung anderer Gewerbe beziehe und nicht
auf die Art und Weise der Abtrennung. Gleichzeitig zeige dieser zusammengesetzte
Satz, dass es bei Art. 60 Abs. 2 BGBB auch nur um die Abtrennung einzelner
Grundstücke oder Grundstücksteile gehen könne und nicht zwingend um eine
Auflösung eines Gewerbes. Ein anderer Schluss lasse sich weder aus der Systematik
der Bestimmung noch aus der Botschaft ziehen. Die vorinstanzlichen
strukturpolitischen Einwände hingen hauptsächlich mit dem Arrondierungsgedanken
zusammen. Die Liegenschaft "W" liege rund 7,5 km vom Betriebszentrum entfernt. Bei
einer solchen Distanz könne wohl nicht mehr von einer Arrondierung gesprochen
werden. Bis Ende 2003 habe Art. 60 Abs. 1 lit. b aBGBB ausdrücklich ermöglicht, von
grossen Betrieben einzelne Grundstücke abzutrennen. Die Abschaffung der
Bestimmung sei mit der neuen Ausnahmebestimmung von Art. 60 Abs. 2 BGBB
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begründet worden. Schliesslich wolle keines der Kinder des Beschwerdeführers das
Gewerbe in seiner heutigen Form zur Selbstbewirtschaftung oder als Ganzes zur
Verpachtung übernehmen. Ein Vorkaufsrecht der Geschwister und Geschwisterkinder
des Beschwerdeführers sei ausgeschlossen. Zudem könnte es infolge Zeitablaufs
ohnehin nicht mehr geltend gemacht werden.
Die Vorinstanz hält dem entgegen, auch die vom Beschwerdeführer nicht selbst
bewirtschaftete Teilfläche von 2 Hektaren des Grundstücks Nr. 001 unterliege dem
Realteilungsverbot. Im Jahr 2009 hätten der Beschwerdeführer und seine Ehefrau eine
landwirtschaftliche Nutzfläche von 30,46 Hektaren bewirtschaftet und 35,6
Grossvieheinheiten, davon 33 Milchkühe, gehalten. Der Arbeitsaufwand habe rund 2,5
SAK betragen. Selbst wenn entsprechend dem Eventualantrag die landwirtschaftliche
Nutzfläche auf rund 15 Hektaren verringert und der Viehbestand linear zur Fläche
verkleinert würde, ergäbe sich ein Arbeitsaufwand von 1,23 SAK. Damit wäre die
Gewerbegrenze noch immer überschritten. Die in der Beschwerdeschrift skizzierte sehr
extensive Mastrinderhaltung entspreche wohl kaum einer ortsüblichen Bewirtschaftung
und könne deshalb für die Beurteilung, ob ein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinn
von Art. 7 BGBB vorliege, nicht berücksichtigt werden.
Der Beschwerdeführer weist darauf hin, dass die verpachtete Fläche von 2 Hektaren
nicht der landwirtschaftlichen Produktion seines Betriebs diene. Die Auffassung der
Vorinstanz habe zur Folge, dass landwirtschaftliche Nutzflächen bei einer langfristigen
Verpachtung zu zwei Gewerben gehörten. Von einer linearen Verkleinerung des
Milchviehbestandes im Verhältnis zur Verkleinerung der Fläche auszugehen, sei nicht
zulässig. Dann müsste in allen Fällen, in denen von Milchwirtschaft auf
Mutterkuhhaltung umgestellt werde, die SAK-Berechnung auch nach der Umstellung
weiterhin mit Milchkühen erfolgen. Das Bodenrecht sei nicht dazu da, um eine
bestimmte Bewirtschaftungsform eines Betriebs zu zementieren. Nachdem die
Extensivierung der Bewirtschaftung von der kantonalen landwirtschaftlichen Beratung
selbst vorgeschlagen worden sei, sei es sonderbar, wenn die Vorinstanz das Konzept
als nicht ortsüblich bezeichne. Nach Angabe des St. Galler Bauernverbandes werde im
Kanton St. Gallen vermehrt extensive Rindermast, die es schon immer gegeben habe,
betrieben.
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b) Gemäss Art. 58 Abs. 1 BGBB dürfen von landwirtschaftlichen Gewerben nicht
einzelne Grundstücke oder Grundstücksteile abgetrennt werden (Realteilungsverbot).
Während Art. 59 BGBB dessen Anwendungsbereich begrenzt, regelt Art. 60 BGBB die
Ausnahmen. Gemäss Art. 60 Abs. 2 BGBB bewilligt die Behörde eine Ausnahme vom
Realteilungsverbot, wenn die Realteilung überwiegend dazu dient, andere
landwirtschaftliche Gewerbe strukturell zu verbessern (lit. a), keine vorkaufs- oder
zuweisungsberechtigte Person innerhalb der Verwandtschaft das Gewerbe zur
Selbstbewirtschaftung oder keine andere Person, die in der Erbteilung die Zuweisung
verlangen könnte (Art. 11 Abs. 2 BGBB), das Gewerbe zur Verpachtung als Ganzes
übernehmen will (lit. b) und der Ehegatte, der das Gewerbe zusammen mit dem
Eigentümer bewirtschaftet hat, der Realteilung zustimmt (lit. c). Die Bedingungen
müssen kumulativ erfüllt sein. Dass die – subjektive – Voraussetzung gemäss Art. 60
Abs. 2 lit. b BGBB erfüllt ist, ist unbestritten. Da für die Erteilung der Bewilligung im
Zusammenhang mit einem Veräusserungsgeschäft allerdings der ausdrückliche – in der
Regel schriftliche – Verzicht der berechtigten Personen vorausgesetzt wird (vgl. Müller/
Schmid-Tschirren, Kommentar zum BGBB, in: Blätter für Agrarrecht 1999 S. 75),
werden für den Fall, dass ein Veräusserungsvertrag über das Grundstück Nr. 001 in L
zustande kommt, die entsprechenden Verzichtserklärungen beizubringen sein. Da der
Beschwerdeführer verwitwet ist, entfällt das Erfordernis gemäss Art. 60 Abs. 2 lit. c
BGBB. Umstritten und zu prüfen ist die Erfüllung der objektiven Voraussetzung gemäss
Art. 60 Abs. 2 lit. a BGBB.
c) aa) Nach Art. 60 Abs. 2 lit. a BGBB muss die Realteilung überwiegend dazu dienen,
andere landwirtschaftliche Gewerbe strukturell zu verbessern. Der Wortlaut knüpft am
Begriff der Realteilung eines landwirtschaftlichen Gewerbes im Sinn von Art. 58 Abs. 1
BGBB an. Danach liegt eine Realteilung immer dann vor, wenn von einem
landwirtschaftlichen Gewerbe ein Grundstück oder ein Grundstücksteil abgetrennt
wird. Der Begriff der Realteilung setzt dementsprechend nicht voraus, dass das
landwirtschaftliche Gewerbe aufgelöst wird. Insbesondere die Ausnahmen vom
Realteilungsverbot, wie sie in Art. 60 Abs. 1 BGBB vorgesehen sind, setzen eine solche
Auflösung offenkundig nicht voraus.
Auch aus dem Begriff "überwiegend" allein kann nicht geschlossen werden, die
Bewilligung der Realteilung gemäss Art. 60 Abs. 2 BGBB müsse zur Auflösung des
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landwirtschaftlichen Gewerbes führen. Vielmehr steht der Begriff im Zusammenhang
mit dem Erfordernis der strukturellen Verbesserung anderer landwirtschaftlicher
Gewerbe. Dass die Realteilung "überwiegend" zur strukturellen Verbesserung anderer
landwirtschaftlicher Gewerbe dienen muss, setzt – bei einer Auflösung eines
landwirtschaftlichen Gewerbes – voraus, dass die veräusserten Teile überwiegend dazu
dienen müssen, andere landwirtschaftlichen Gewerbe zu vergrössern. Deshalb darf nur
ein kleiner Teil der Grundstücke auch an Selbstbewirtschafter verkauft werden, die
nicht über ein Gewerbe im Sinn von Art. 7 BGBB verfügen, zum Beispiel an
Nebenerwerbslandwirte, Pferde- oder Kleintierhalter (vgl. Botschaft, in: BBl 1996 IV
S. 379). Ist lediglich ein einzelnes landwirtschaftliches Grundstück Gegenstand der
Realteilung, muss dieses – damit das Erfordernis erfüllt ist – insgesamt der strukturellen
Verbesserung eines anderen landwirtschaftlichen Gewerbes dienen.
Der Wortlaut selbst enthält mithin keinen Hinweis darauf, dass eine Realteilung im Sinn
von Art. 60 Abs. 2 BGBB nur dann vorliegt, wenn ein landwirtschaftliches Gewerbe
aufgelöst wird. Zu prüfen ist, ob aus der Systematik des Gesetzes, der
Entstehungsgeschichte der Bestimmung und deren Zweck ein anderer Schluss zu
ziehen ist.
bb) Art. 60 Abs. 2 BGBB wurde am 26. Juni 1998 zusammen mit weiteren Änderungen
im bäuerlichen Bodenrecht und im landwirtschaftlichen Pachtrecht beschlossen und
gilt seit dem 1. Januar 1999 (AS 1998 S. 3009 ff.). Die Bestimmung war im
bundesrätlichen Entwurf vom 26. Juni 1996 als Art. 60 Abs. 1 lit. e BGBB sinngemäss
vorgeschlagen worden. Aus der Systematik des Gesetzes, d.h. aus dem Umstand,
dass die Ausnahme schliesslich in einem besonderen Absatz geregelt wurde, kann
deshalb nicht geschlossen werden, sie gehe von einem von Art. 58 Abs. 1 BGBB
abweichenden Begriff der Realteilung aus und setze – im Gegensatz zu den
Ausnahmen des Abs. 1 – die Auflösung des Gewerbes voraus. Vielmehr stellt Art. 60
Abs. 2 BGBB eine Ausnahmebestimmung dar, wie sie auch in Art. 60 Abs. 1 lit. a-i
BGBB aufgezählt werden. Der in Art. 60 Abs. 2 Ingress BGBB verwendete Begriff
"ferner" deutet ebenfalls darauf hin, dass sich die Ausnahmegründe in Art. 60 Abs. 1
lit. a-i und Art. 60 Abs. 2 BGBB qualitativ nicht unterscheiden.
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Da landwirtschaftliche Gewerbe und landwirtschaftliche Grundstücke
verschiedenartigen Rechtsregeln folgen, darf die Umgestaltung von einem Typ in den
anderen, insbesondere durch Veräusserung von Teilstücken eines landwirtschaftlichen
Gewerbes nicht beliebig vorgenommen werden. Darin gründet das Verbot der
stückweisen Veräusserung landwirtschaftlicher Gewerbe (Realteilungsverbot) mit der
Möglichkeit von Ausnahmebewilligungen. Anlass für die neue Ausnahme waren unter
anderem von namhaften Agrarkantonen und bäuerlichen Organisationen vorgebrachte
Begehren um Lockerung insbesondere strukturpolitischer Bestimmungen, welche die
Erhaltung landwirtschaftlicher Gewerbe als wirtschaftliche Einheit zum Ziel haben (vgl.
Botschaft, in: BBl 1996 IV S. 372 f.).
Mit der neuen Bestimmung wurde beim Realteilungsverbot gleichzeitig der Grundsatz
aufgegeben, wonach ein landwirtschaftliches Gewerbe, das eine gute Existenz bietet,
in jedem Fall als Einheit erhalten werden muss. Ein solches Gewerbe soll in Teilstücken
veräussert werden dürfen, wenn sich innerhalb der Familie niemand findet, der es zur
Selbstbewirtschaftung übernehmen will. Die Teile des aufzulösenden
landwirtschaftlichen Gewerbes sollen überwiegend dazu dienen, andere
landwirtschaftliche Gewerbe zu arrondieren. Es wird damit an ein Vorgehen
angeschlossen, das für Handels-, Fabrikations- und Handwerksgewerbe, die im
Familienbesitz sind, üblich ist. Die gleiche unternehmerische Freiheit soll in der
Landwirtschaft bestehen (vgl. Botschaft, in: BBl 1996 IV S. 374 f.).
Zwar deutet die Voraussetzung, dass sich innerhalb der Familie niemand findet, der
das landwirtschaftliche Gewerbe zur Selbstbewirtschaftung übernehmen will, auf den
ersten Blick darauf hin, dass die Bestimmung die Auflösung eines landwirtschaftlichen
Gewerbes zum Gegenstand hat. Zweifellos gelten die Voraussetzungen für die
Bewilligung einer Ausnahme vom Realteilungsverbot gemäss Art. 60 Abs. 2 BGBB
insbesondere auch dann, wenn ein landwirtschaftliches Gewerbe aufgelöst werden
soll. Die Bestimmung bezweckt indessen, landwirtschaftliche Gewerbe in ihrer
bestehenden Grösse innerhalb der Familie zu erhalten. Die Möglichkeit einer
ungeschmälerten Übernahme des Gewerbes durch ein selbstbewirtschaftendes
Familienmitglied, insbesondere einen Nachkommen, wird durch das Erfordernis der
Verzichtserklärung, wie sie Abs. 2 lit. b voraussetzt, sichergestellt. Deshalb kann Art. 60
Abs. 2 BGBB nicht dahingehend ausgelegt werden, der Eigentümer eines
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landwirtschaftlichen Gewerbes stehe einzig vor der Wahl, das Gewerbe in der
bestehenden Grösse zu erhalten oder aber gänzlich aufzulösen. Vielmehr sollte die
Bestimmung die unternehmerische Gestaltungsfreiheit des Landwirts stärken. Stehen
der Veräusserung keine aktuellen Interessen eines Erbberechtigten entgegen, soll die
Veräusserung eines landwirtschaftlichen Grundstücks, auch wenn es Teil eines
landwirtschaftlichen Gewerbes bildet, nicht verhindert werden. Diese
Gestaltungsfreiheit ist vor allem dann von Bedeutung, wenn der Landwirt sein Gewerbe
als solches erhalten, jedoch dessen Grösse und Bewirtschaftungsform durch Zu- und
Verkauf von Grundstücken verändern will. Wäre ihm diese – sachenrechtliche –
Möglichkeit aufgrund von Art. 60 Abs. 2 BGBB genommen, müsste er sich über das –
lediglich obligationenrechtliche – Instrument der landwirtschaftlichen Pacht behelfen.
Das hätte unter anderem zur Folge, dass er notwendige Liquidität nicht über eine
Landveräusserung beschaffen könnte. Auf eine Ausnahme könnte er sich erst dann
berufen, wenn die finanzielle Existenz der bäuerlichen Familie stark gefährdet ist und
die drohende Zwangsverwertung nur über eine Veräusserung von Grundstücken oder
Grundstücksteilen abgewendet werden könnte (Art. 60 Abs. 1 lit. g BGBB). Im Fall einer
Zwangsvollstreckung schliesslich würde das Realteilungsverbot von vornherein nicht
gelten (Art. 59 lit. d BGBB). Eine solche Entwicklung kann jedoch nicht das Ziel des
BGBB sein, welches den Selbstbewirtschafter stärken und die landwirtschaftlichen
Strukturen verbessern möchte. Dem Eigentümer muss vielmehr auch eine
vorausschauende Liquiditäts- und Investitionsplanung möglich sein. Unter diesen
Umständen kann der in den Materialien genannten Auflösung eines
landwirtschaftlichen Gewerbes lediglich der Charakter eines Beispiels zukommen.
Die Verschiebung eines landwirtschaftlichen Grundstücks vom einen zum anderen
landwirtschaftlichen Gewerbe stellt zudem einen im Vergleich zur Auflösung eines
Gewerbes geringfügigeren Eingriff in die Struktur der Landwirtschaft dar. Die
strukturpolitischen Ziele werden bodenrechtlich im Übrigen in erster Linie durch die
Anforderungen, die – unabhängig von der Bewilligung einer Ausnahme vom
Realteilungsverbot – für die Bewilligung des Erwerbs erfüllt sein müssen (vgl.
insbesondere die Verweigerungsgründe gemäss Art. 63 BGBB), sichergestellt. Weil
damit im Fall eines Verkaufs unter anderem das Prinzip der Selbstbewirtschaftung
durch den Erwerber gilt und kein übersetzter Preis vereinbart werden darf (Art. 63
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Abs. 1 lit. a und b BGBB), ist die Gefahr eines regen, spekulativ begründeten Handels
mit landwirtschaftlichen Grundstücken weitgehend gebannt.
cc) Dass es zulässig sein muss, von einem landwirtschaftlichen Gewerbe bei Erfüllung
der Voraussetzungen gemäss Art. 60 Abs. 2 BGBB ein einzelnes landwirtschaftliches
Grundstück zu veräussern, ergibt sich auch aus der Aufhebung von Art. 60 Abs. 1 lit. b
aBGBB (AS 2003 S. 4132). Danach war eine Ausnahme vom Realteilungsverbot zu
bewilligen, wenn das landwirtschaftliche Gewerbe auch nach der Aufteilung oder der
Abtrennung eines Grundstücks oder Grundstückteils einer bäuerlichen Familie noch
eine gute landwirtschaftliche Existenz bot (vgl. AS 1993 S. 1410). Darauf weist auch die
Formulierung in der Botschaft hin, wonach der Grundsatz der Erhaltung
landwirtschaftlicher Gewerbe, die eine gute Existenz bieten, aufgegeben werde. Die
Aufhebung von Art. 60 Abs. 1 lit. b aBGBB wurde damit begründet, einerseits sei mit
Art. 60 Abs. 2 BGBB die Möglichkeit geschaffen worden, mit Zustimmung der
vorkaufs- und zuweisungsberechtigten Personen und des Ehegatten auch ein grosses
landwirtschaftliches Gewerbe aufzulösen und anderseits werde auf den Begriff der
"guten Existenz" verzichtet (vgl. Botschaft, in: BBl 2002 S. 4946). Art. 60 Abs. 1 lit. b
aBGBB erlaubte – als Korrelat zu Art. 16 BGBB – nicht bloss die Aufteilung eines
landwirtschaftlichen Gewerbes in zwei oder mehrere Gewerbe, die einer bäuerlichen
Familie noch eine gute landwirtschaftliche Existenz boten, sondern auch die
Abtrennung einzelner Grundstücke oder Grundstücksteile bis hin zum Mindestmass der
guten landwirtschaftlichen Existenz (vgl. Ch. Bandli, in: Kommentar zum BGBB, Brugg
1995, N 9 zu Art. 60 BGBB). Diese Möglichkeit bestünde nach der Aufhebung der
Bestimmung nicht mehr, wenn Art. 60 Abs. 2 BGBB – wovon die Vorinstanz ausgeht –
lediglich die vollständige Auflösung eines Gewerbes zuliesse. Art. 60 Abs. 2 BGBB
hätte dann – entgegen seinem Zweck – aufgrund der Aufhebung von Art. 60 Abs. 1
lit. b aBGBB eine Beschränkung der unternehmerischen Gestaltungsfreiheit des
Landwirts zur Folge.
Dementsprechend muss bei Erfüllung der in Art. 60 Abs. 2 BGBB genannten
Voraussetzungen eine Ausnahme vom Realteilungsverbot nicht nur dann bewilligt
werden, wenn ein landwirtschaftliches Gewerbe vollständig aufgelöst wird, sondern
auch dann, wenn ein einzelnes landwirtschaftliches Grundstück veräussert werden soll,
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ohne dass die Grenze des landwirtschaftlichen Gewerbes gemäss Art. 7 Abs. 1 BGBB
unterschritten wird.
dd) Die Vorinstanz hat ihre abweichende Auffassung in der angefochtenen Verfügung
damit begründet, das Realteilungsverbot gewährleiste, dass all die Massnahmen des
bäuerlichen Bodenrechts zur Förderung des bäuerlichen Grundeigentums und zur
Strukturverbesserung nicht im Nachhinein wieder zunichte gemacht würden. Die
anvisierten Gewerbegrössen könnten im Handumdrehen wieder zerschlagen werden,
würde die stückweise Veräusserung nicht grundsätzlich verboten.
Strukturpolitisch mag es begründet sein, lediglich die Vergrösserung bestehender
Gewerbe anzustreben und Verkleinerungen tunlichst zu vermeiden (vgl. Bandli, a.a.O.,
N 9 zu Art. 60 BGBB). Indessen setzt das Gesetz die strukturpolitischen Interessen
nicht absolut um. Insbesondere sieht es kein generelles Verbot der Veräusserung
landwirtschaftlicher Grundstücke, die zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören,
vor. Den strukturpolitischen Interessen trägt vorab Art. 7 Abs. 1 BGBB Rechnung.
Indem darin der Arbeitskräftebedarf für die Bewirtschaftung auf mindestens eine
Standardarbeitskraft festgelegt wird, wird die vom Bundesgesetzgeber anvisierte
minimale Gewerbegrösse umschrieben. Soweit die Veräusserung eines
landwirtschaftlichen Grundstückes bei einem bestehenden landwirtschaftlichen
Gewerbe nicht zu einer Unterschreitung dieser Grenze führt, wird deshalb auch die im
Interesse der Strukturpolitik mit Art. 7 Abs. 1 BGBB bundesrechtlich vorgegebene
gesetzliche Mindestgrenze nicht verletzt.
Die Auffassung der Vorinstanz erscheint insbesondere in jenen Fällen nicht
gerechtfertigt, in denen durch teilweise Veräusserung ein landwirtschaftliches Gewerbe
die Mindestgrenze nicht mehr erreicht, gleichzeitig der Betrieb aber nicht aufgelöst
wird. In diesen Fällen hätte die Veräusserung zur Folge, dass das vom bäuerlichen
Bodenrecht anvisierte strukturpolitische Ziel, nämlich überlebensfähige
Familienbetriebe mit einer minimalen Grösse zu schaffen und zu erhalten, unterlaufen
würde. Insoweit ist die Argumentation der Vorinstanz, welche für die Erteilung der
Bewilligung einer Ausnahme vom Realteilungsverbot genau dies vom
Beschwerdeführer verlangen würde, in sich widersprüchlich.
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d) Damit erweist sich die Beschwerde als begründet; dementsprechend ist sie
gutzuheissen. Die angefochtene Verfügung der Vorinstanz vom 30. Juni 2010 ist
aufzuheben. Es ist festzustellen, dass bei einer Veräusserung des Grundstückes
Nr. 001, M, durch den Beschwerdeführer an einen der beiden Kaufinteressenten, H T
und P R, die Voraussetzungen gemäss Art. 60 Abs. 2 BGBB zur Bewilligung einer
Ausnahme vom Realteilungsverbot erfüllt sind, wenn die Verzichtserklärungen gemäss
Art. 60 Abs. 2 lit. b BGBB beigebracht werden. Die landwirtschaftlichen Gewerbe von H
T und P R grenzen unmittelbar an das Grundstück Nr. 001. Ein Verkauf des
Grundstücks an einen dieser beiden Interessenten würde das entsprechende Gewerbe
aufwerten und zu einer strukturellen Verbesserung führen, und zwar nicht nur aufgrund
der Betriebsvergrösserung durch Zukauf von Land, sondern auch wegen der geringen
Bewirtschaftungsdistanz (vgl. Geoportal, http://betrachter.rgdi.ch). Aufgrund der sehr
günstigen Lage des Grundstücks Nr. 001 bezogen auf die beiden Betriebszentren hätte
selbst eine Aufteilung des Grundstückes zwischen den beiden Interessenten eine
strukturelle Verbesserung beider Gewerbe zur Folge. Das Betriebszentrum des
Beschwerdeführers liegt demgegenüber rund 7,5 km entfernt vom Grundstück Nr. 001.
Steht der Verkauf an einen anderen Interessenten zur Beurteilung, muss geprüft
werden, ob auch in diesem Fall das landwirtschaftliche Gewerbe des Erwerbers
strukturell verbessert wird.
5.- Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die amtlichen Kosten vom Staat zu
tragen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine Entscheidgebühr von Fr. 1'500.-- ist angemessen (vgl.
Art. 7 Ziff. 122 der Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12). Die Finanzverwaltung ist
anzuweisen, dem Beschwerdeführer den Kostenvorschuss von Fr. 1'000.--
zurückzuerstatten.
Im Beschwerdeverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt, soweit sie
aufgrund der Sach- oder Rechtslage als notwendig und angemessen erscheinen (vgl.
Art. 98 Abs. 2 VRP). Angesichts der Bedeutung des Beschwerdegegenstandes für den
Beschwerdeführer und den Schwierigkeiten, die sich bei der Auslegung und
Anwendung des bäuerlichen Bodenrechts ergaben, war der Verzicht auf den Beizug
eines Rechtsvertreters nicht zumutbar. Der Rechtsvertreter des Beschwerdeführers hat
eine Kostennote mit nach Zeitaufwand bemessenem Honorar von Fr. 4'400.--,
Barauslagen von Fr. 84.60 und Mehrwertsteuer von insgesamt Fr. 343.40, zusammen
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Fr. 4'828.--, eingereicht. Im Verfahren vor der Verwaltungsrekurskommission wird das
Honorar pauschal bemessen, wobei die Ansätze zwischen Fr. 1'000.-- und
Fr. 12'000.-- liegen (Art. 22 Abs. 1 lit. b der Honorarordnung für Rechtsanwälte und
Rechtsagenten, sGS 963.75, abgekürzt: HonO). Eine Abrechnung nach Zeitaufwand ist
nicht vorgesehen; dies hindert den Rechtsvertreter jedoch nicht, eine Kostennote
einzureichen. Innerhalb des Rahmens wird das Grundhonorar nach den besonderen
Umständen, namentlich nach Art und Umfang der Bemühungen, der Schwierigkeit des
Falles und den wirtschaftlichen Verhältnissen der Beteiligten bemessen (Art. 19 HonO).
Der Aktenumfang ist im Vergleich zu anderen Landwirtschaftsfällen durchschnittlich. In
tatsächlicher Hinsicht ergaben sich keine Schwierigkeiten. Hingegen war eine
verhältnismässig schwierige Rechtsfrage zu klären. Ein Augenschein wurde nicht
durchgeführt, was zu keinem zusätzlichen Aufwand für den Rechtsvertreter geführt hat.
Insgesamt erscheint damit ein Honorar von Fr. 2'800.-- als angemessen. Hinzuzuzählen
sind die Barauslagen von Fr. 112.-- (Art. 28 Abs. 1 HonO) und die Mehrwertsteuer
(Art. 29 HonO). Bis 31. Dezember 2010 galt ein Mehrwertsteuersatz von 7,6%, seit 1.
Januar 2011 ein solcher von 8%. Gestützt auf die Kostennote sind rund 85% der
anwaltlichen Tätigkeit im Jahr 2010 und 15% im Jahr 2011 angefallen. Entsprechend
ist auf 85% des Honorars (inklusive Barauslagen) ein Mehrwertsteuersatz von 7,6%
anzuwenden (was Fr. 188.10 entspricht); bei den restlichen 15% gilt ein
Mehrwertsteuersatz von 8% (was Fr. 34.95 entspricht). Die Mehrwertsteuer beträgt
insgesamt Fr. 223.05 und die gesamte ausseramtliche Entschädigung somit
Fr. 3'135.05.
Die ausseramtliche Entschädigung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen
und Unterliegen auferlegt (Art. 98 VRP). Im Rahmen dieser Regelung sind die
privaten Verfahrensbeteiligten vorab für die Auslagen ihrer Vertretung
entschädigungsberechtigt. Stehen sich private Parteien mit gegensätzlichen Interessen
gegenüber, wird die unterliegende private Partei entschädigungspflichtig, es sei denn,
sie nehme von einem Rechtsmittelverfahren ausdrücklich oder stillschweigend, indem
sie auf eine Vernehmlassung verzichtet, Abstand. Diesfalls gilt sie nicht mehr als "am
Verfahren Beteiligter" im Sinn von Art. 98 VRP, weshalb sie auch nicht mit
ausseramtlichen Kosten belastet werden kann. Die obsiegende private Partei geht
dabei ihres Ersatzanspruchs nach Art. 98 VRP nicht verlustig, da gestützt auf Art. 98
VRP die Kostenauflage stets zulasten jenes Gemeinwesens erfolgen kann, dessen
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Entscheid aufgehoben worden ist (vgl. R. Hirt, Die Regelung der Kosten nach st.
gallischem Verwaltungsrechtspflegegesetz, St. Gallen 2004, S. 173, 175 und 179 f.).
Angesichts des Verfahrensausgangs sind dem Beschwerdeführer die ausseramtlichen
Kosten vollumfänglich, d.h. mit Fr. 3'135.05, davon Fr. 223.05 Mehrwertsteuer, zu
entschädigen (Art. 98 VRP). Da der Verfahrensbeteiligte 1 keinen Antrag gestellt und
auf eine Vernehmlassung verzichtet hat, ist der Staat (Volkswirtschaftsdepartement)
entschädigungspflichtig.