Decision ID: 0095029e-0ab8-5873-8ce8-06f8f7d43065
Year: 2018
Language: de
Court: BE_VB
Chamber: BE_VB_001
Canton: BE
Region: Espace_Mittelland
Law Area: public_law

I. Sachverhalt
1. Am 16. Mai 2012 reichten Herr F._ und Frau G._ bei der Gemeinde
Saanen ein Baugesuch ein für den Abbruch des bestehenden Gebäudes sowie den
Neubau eines Einfamilienchalets mit unterirdischen Nebenräumen und oberirdischem
Parkplatz für zwei Autos auf Parzelle Saanen Grundbuchblatt Nr. E._. Gegen das
Bauvorhaben erhoben unter anderem die Beschwerdeführenden Einsprache. Mit
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Gesamtentscheid vom 10. Oktober 2012 erteilte die Gemeinde Saanen die Baubewilligung.
Dagegen erhoben unter anderem die Beschwerdeführenden Beschwerde bei der Bau-,
Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE). Mit Entscheid vom 2. Dezember
2013 hiess die BVE deren Beschwerde teilweise gut und ergänzte die Baubewilligung unter
anderem mit der Auflage, dass das Einfamilienchalet nur als Erstwohnung genutzt werden
darf; im Übrigen wies sie die Beschwerde ab. Die daraufhin von den Beschwerdeführenden
erhobene Verwaltungsgerichtsbeschwerde wies das Verwaltungsgericht des Kantons Bern
mit Urteil vom 4. April 2014 ab. Die dagegen von den Beschwerdeführenden erhobene
Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten wies das Bundesgericht mit Urteil
vom 24. Oktober 2014 ab.
2. Am 8. Juni 2017 hat der Beschwerdegegner die Liegenschaft Parzelle Saanen
Grundbuchblatt Nr. E._ zusammen mit dem am 24. Oktober 2014 rechtskräftig
bewilligten Bauprojekt erworben.1 In der Folge reichte der Beschwerdegegner am 21. Juni
2017 bei der Gemeinde Saanen ein Gesuch ein für die Verlängerung der entsprechenden
Baubewilligung um zwei Jahre. Gegen das Verlängerungsgesuch erhoben die
Beschwerdeführenden wiederum Einsprache. Mit Entscheid vom 28. November 2017
verlängerte die Gemeinde die Gültigkeit der am 24. Oktober 2014 rechtskräftig
gewordenen Baubewilligung und verfügte, dass mit den entsprechenden Bauarbeiten bis
spätestens am 25. November 2019 begonnen werden muss.
3. Dagegen reichten die Beschwerdeführenden am 28. Dezember 2017 Beschwerde
bei der BVE ein. Sie beantragen die Aufhebung des Entscheids vom 28. November 2017;
eventualiter sei die Angelegenheit zur vollständigen Feststellung des Sachverhalts und zur
neuen Entscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Die Beschwerdeführenden
machen insbesondere eine Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör sowie das
Vorliegen einer wesentlichen Veränderung der massgebenden tatsächlichen und
rechtlichen Verhältnisse seit der Rechtskraft der zu verlängernden Baubewilligung geltend.
1 Vgl. Vorakten, pag. 395.
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4. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet2, führte den
Schriftenwechsel durch und holte die Vorakten ein. Sowohl die Gemeinde wie auch der
Beschwerdegegner – Letzterer zumindest sinngemäss – beantragen die Abweisung der
Beschwerde.
5. Auf die Rechtsschriften und die Vorakten wird, soweit für den Entscheid wesentlich,
in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen
1. Prozessvoraussetzungen
Entscheide betreffend die Verlängerung einer Baubewilligung können wie ein Bauentscheid
angefochten werden (Art. 41 Abs. 4 BewD3). Bauentscheide können nach Art. 40 Abs. 1
BauG4 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei der BVE angefochten
werden. Die BVE ist somit für die Beurteilung der Beschwerde zuständig. Zur Beschwerde
befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die Baugesuchsteller, die Einsprecherinnen, die
Einsprecher und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 40 Abs. 2 BauG). Die
Beschwerdeführenden, deren Einsprache abgewiesen wurde, sind durch den
vorinstanzlichen Entscheid beschwert und daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Auf
die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.
2. Verlängerung der Baubewilligung
a) Die Baubewilligungsbehörde kann die Geltungsdauer einer Baubewilligung um
höchstens zwei Jahre verlängern (Art. 42 Abs. 3 erster Satz BauG). Die Verlängerung ist
ausgeschlossen, wenn sich die massgebenden rechtlichen oder tatsächlichen Verhältnisse
2 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191). 3 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1). 4 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0).
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seit dem Bauentscheid wesentlich verändert haben (Art. 42 Abs. 3 zweiter Satz BauG).
Veränderte Verhältnisse liegen jedenfalls dann vor, wenn die Baubewilligung nicht mehr
erteilt werden könnte.5
b) Die Beschwerdeführenden machen geltend, die massgebenden tatsächlichen und
rechtlichen Verhältnisse hätten sich seit der Rechtskraft der Baubewilligung am
24. Oktober 2014 wesentlich verändert. Folglich dürfe die Baubewilligung nicht verlängert
werden.
Eine Veränderung der tatsächlichen Verhältnisse sehen die Beschwerdeführenden in der
Person des Beschwerdegegners bzw. in dessen Absichten. So habe dieser überhaupt kein
Interesse an der Realisierung des ursprünglich bewilligten Bauvorhabens. Vielmehr
beabsichtige er, das bestehende Chalet weiterhin als Zweitwohnung zu nutzen. Lediglich
die beiden mit dem ursprünglichen Bauvorhaben bewilligten Parkplätze und
Veloabstellplätze plane der Beschwerdegegner zu realisieren. Dies verdeutlichten nicht nur
seine eigenen Aussagen, sondern insbesondere auch die verschiedenen am bestehenden
Chalet und seiner Umgebung vorgenommenen Renovations- und Sanierungsarbeiten
(Einbau Bad mit Dusche, Einbau Heizung, Ersatz Cheminée, Erneuerung Küche,
Renovation Fassade, Sanierung Dach, Anlegung Fussweg mit Beleuchtung sowie
umfassende Umgebungs- und Gartenarbeiten) sowie die Tatsache, dass der
Beschwerdegegner seit ca. drei Jahren Besitzer des fraglichen Grundstücks sei, ohne
irgendwelche Arbeiten im Hinblick auf das bewilligte Neubauprojekt vorgenommen zu
haben. Aufgrund des Prinzips der Einheit des baurechtlichen Entscheids sei es jedoch
nicht zulässig bzw. unverhältnismässig, lediglich die Parkplätze, mithin also nur einen Teil
des ursprünglichen Projekts, zu realisieren. Die Parkplätze stünden im unmittelbaren
Zusammenhang mit dem bewilligten Neubau des Chalets, welches als grosse und
luxuriöse Erstwohnung einen anderen Bedarf an Parkplätzen aufweise als das bestehende
Chalet. Die Parkplätze seien mithin nicht für das bestehende Gebäude und dessen
Nutzung als Zweitwohnung bewilligt worden. Die Frage der Bewilligungsfähigkeit der
Parkplätze für das weiterhin als Zweitwohnung genutzte, nicht umgebaute Chalet müsse
vielmehr in einem neuen, separaten Baubewilligungsverfahren beurteilt werden.
5 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 42 N. 5; VGE 19838 vom 17.2.1997, E. 3a.
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Eine wesentliche Veränderung der massgebenden rechtlichen Verhältnisse nehmen die
Beschwerdeführenden sodann aufgrund der seit Inkrafttreten der neuen
Zweitwohnungsgesetzgebung am 1. Januar 2016 bestehenden Sistierungsmöglichkeit von
im Grundbuch angemerkten Nutzungsbeschränkungen für Erstwohnungen an. Mit dieser
Sistierungsmöglichkeit könne die Rechtsbeständigkeit und Wirkung der
Nutzungsbeschränkung in Frage gestellt werden. Die sorgfältige Überprüfung von
möglichen Umgehungssachverhalten sei in Zweitwohnungsgemeinden wie Saanen
deshalb zentral. Dies gelte gerade auch im vorliegenden Fall, in welchem nur ein
Projektbestandteil realisiert werden solle und damit die Einheit des bewilligten
Bauvorhabens aufgebrochen werde. Nur wenn erstellt sei, dass der Eigentümer der zu
erstellenden Wohnung diese auch als Erstwohnung nutzen werde bzw. dass die
Räumlichkeiten überhaupt als Erstwohnung genutzt werden könnten, könne die
Nutzungsbeschränkung zum Tragen kommen und eine Umgehung derselben
ausgeschlossen werden. Dies könne jedoch nicht im Verfahren zur Verlängerung der
Baubewilligung beurteilt werden, sondern bedürfe eines neuen Baubewilligungsverfahrens,
welches auf das effektiv geplante bzw. zu realisierende Bauvorhaben bezogen sei.
c) Die Baubewilligung ist eine Verfügung (Polizeierlaubnis) mit welcher festgestellt wird,
dass das jeweilige Bauvorhaben mit den Vorschriften des Bau- und Planungsrechts sowie
den weiteren im Baubewilligungsverfahren zu prüfenden Vorschriften im Einklang steht und
insoweit ausgeführt werden darf.6 Der Inhaber einer Baubewilligung ist demnach nicht
verpflichtet, sondern bloss berechtigt, das jeweils bewilligte Bauprojekt zu realisieren. Aus
dem Umstand, wonach der Beschwerdegegner bisher nicht mit der Realisierung des am
24. Oktober 2014 rechtskräftig bewilligten Projekts begonnen haben soll, können die
Beschwerdeführenden folglich von Anfang an nichts zu ihren Gunsten ableiten. Gleiches
gilt bezüglich der von den Beschwerdeführenden beanstandeten Arbeiten, welche der
Beschwerdegegner am bestehenden Chalet und dessen Umgebung vorgenommen haben
soll. Denn die genannten Arbeiten würden den Abbruch des bestehenden Gebäudes und
den Neubau eines Einfamilienchalets mit unterirdischen Nebenräumen sowie
oberirdischem Parkplatz für zwei Autos auf der Parzelle Nr. E._, mithin den Inhalt
der erteilten Baubewilligung, deren Verlängerung vorliegend umstritten ist, nicht
gegenstandslos machen. Ob die von den Beschwerdeführenden beanstandeten
Renovierungs- bzw. Sanierungsarbeiten im Hinblick auf einen späteren Abbruch des
6 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Vorbemerkungen zu den Art. 32-44 N. 1.
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betreffenden Gebäudes ökonomisch sinnvoll sind, spielt für die Frage der Verlängerung der
Baubewilligung zudem keine Rolle, sondern ist einzig und allein Sache der Bauherrschaft.
Jedenfalls kann daraus nicht ohne weiteres geschlossen werden, dass der
Beschwerdegegner gar kein Interesse an der Realisierung des ursprünglich bewilligten
Bauvorhabens bzw. nur ein Interesse an einer teilweisen Realisierung hat. Dies ist eine
blosse Annahme der Beschwerdeführenden, für welche in den Akten keine konkreten
Anhaltspunkte bestehen. Der Beschwerdegegner hat diese Behauptung im
vorinstanzlichen Verfahren denn auch ausdrücklich bestritten.7 Der Umstand, wonach der
Beschwerdegegner eine Verlängerung der Baubewilligung verlangt, lässt ferner vielmehr
darauf schliessen, dass er nach wie vor ein Interesse an der Realisierung des ursprünglich
bewilligten Bauvorhabens hat. Selbst wenn aber die Behauptung der
Beschwerdeführenden zutreffen sollte und der Beschwerdegegner tatsächlich die Absicht
hätte, das am 24. Oktober 2014 rechtskräftig bewilligte Projekt nicht (vollständig) zu
realisieren, könnten die Beschwerdeführenden daraus nichts zu ihren Gunsten ableiten.
Eine blosse Intention stellt nämlich noch keine wesentliche Veränderung der
massgebenden tatsächlichen Verhältnisse im Sinne von Art. 42 Abs. 3 zweiter Satz BauG
dar.
Wollte der Beschwerdegegner die Parkplätze ohne den Neubau realisieren, so würden
diese dem bestehenden Chalet dienen, das als Zweitwohnung genutzt wird. Ob das
zulässig ist, spielt für die Frage der Verlängerung der Baubewilligung schliesslich ebenfalls
keine Rolle und braucht deshalb vorliegend auch nicht beantwortet zu werden. Es bleibt
jedoch darauf hinzuweisen, dass das von den Beschwerdeführenden angerufene Prinzip
der Einheit des baurechtlichen Entscheids – sofern dieser Grundsatz im Kanton Bern
überhaupt zur Anwendung gelangt8 – nicht absolut gilt. Vielmehr ist im jeweiligen Einzelfall
zu prüfen, ob derjenige Teil eines bewilligten Bauvorhabens, welcher alleine realisiert
werden soll, klar vom Gesamtvorhaben getrennt werden kann, mithin keine materielle
Einheit mit Letzterem bildet.9
Nach dem Gesagten besteht vorliegend also keine wesentliche Veränderung der
massgebenden tatsächlichen Verhältnisse. Die für diese Frage massgeblichen
7 Vgl. Stellungnahme vom 28. September 2017 zur Einsprache und Rechtsverwahrung vom 16. August 2017, S. 6 und 7 (Vorakten, pag. 428/429). 8 BGer 1C_350/2014 vom 13.10.2015, E. 2.5 e contrario. 9 BGer 1C_350/2014 vom 13.10.2015, E. 2.5.
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Sachverhaltselemente konnten zudem anhand der zur Verfügung stehenden Akten
genügend überprüft bzw. festgestellt werden. Auf den von den Beschwerdeführenden
beantragten Augenschein sowie die übrigen Beweisanträge (Edition des
Kaufrechtsvertrags vom 6. Februar 2015 und der Grundbuchanmeldung betreffend die
Kaufrechtsausübung) kann daher verzichtet werden, da von diesen keine neuen relevanten
Erkenntnisse zu erwarten sind.
d) Die Baubewilligung, deren Verlängerung vorliegend umstritten ist, wurde mit einer
Auflage betreffend Erstwohnungsnutzung versehen.10 Mit Urteil des Bundesgerichts vom
24. Oktober 2014 wurde die Baubewilligung mitsamt Auflage rechtskräftig. An die genannte
Nutzungsbeschränkung wäre der Beschwerdegegner nun auch bei einer Verlängerung der
Baubewilligung gebunden; die Überprüfung der Einhaltung der Nutzungsbeschränkung
nach Bauabschluss wäre zudem – wie bis anhin – Sache der Baupolizeibehörde. Eine
Änderung der massgebenden rechtlichen Verhältnisse hat also ebenfalls nicht
stattgefunden. Anders sähe es aus, wenn die ursprüngliche Baubewilligung noch keine
Auflage betreffend Nutzungsbeschränkung beinhaltet hätte, im Zeitpunkt der Verlängerung
aber eine solche neuerdings vorgeschrieben wäre. Schliesslich stellt auch die mit dem
Inkrafttreten der neuen Zweitwohnungsgesetzgebung am 1. Januar 2016 geschaffene
Möglichkeit, eine im Grundbuch angemerkte Nutzungsbeschränkung für Erstwohnungen
unter bestimmten Voraussetzungen sistieren zu lassen (Art. 14 Abs. 1 ZWG11), keine
Veränderung der massgebenden rechtlichen Verhältnisse im Sinne von Art. 42 Abs. 3
zweiter Satz BauG dar. Denn einerseits bestehen keine Indizien dafür, dass der
Beschwerdegegner überhaupt von dieser Sistierungsmöglichkeit Gebrauch machen
möchte. Die Beschwerdeführenden machen denn auch nicht geltend, dass der
Beschwerdegegner eine Sistierung beabsichtige. Vielmehr bringen sie abermals vor, dass
er nur eine teilweise Projektrealisierung anstrebe. Dafür existieren jedoch ebenfalls keine
(konkreten) Indizien (E. 2c). Andererseits müsste der Beschwerdegegner für eine
Sistierung gemäss Art. 14 Abs. 1 ZWG ein entsprechendes Gesuch bei der
Baubewilligungsbehörde einreichen. Erst dann wäre zu überprüfen, ob eine Umgehung der
ursprünglich verfügten Nutzbeschränkung beabsichtigt wird. Mit anderen Worten stellt die
mit der neuen Zweitwohnungsgesetzgebung eingeführte Sistierungsmöglichkeit zwar eine
Veränderung der rechtlichen Verhältnisse dar. Diese ist für die Frage der Verlängerung der
Baubewilligung jedoch nicht massgebend und daher im vorliegenden Fall unbeachtlich.
10 BDE vom 2. Dezember 2013, Ziffer 1 des Dispositivs (RA Nr. 110/2012/178). 11 Bundesgesetz vom 20. März 2015 über Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz, ZWG; SR 702).
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e) Zusammengefasst haben sich seit der Rechtskraft der zu verlängernden
Baubewilligung weder die massgebenden tatsächlichen noch die massgebenden
rechtlichen Verhältnisse wesentlich verändert. Die Beschwerde erweist sich insofern als
unbegründet.
3. Rechtliches Gehör / Beweisabnahme
a) Die Beschwerdeführenden machen schliesslich geltend, die Vorinstanz habe sich mit
den von ihnen in ihrer Einsprache gestellten Beweisanträgen (insbesondere Durchführung
eines Augenscheins und Edition des Kaufrechtsvertrags vom 6. Februar 2015 sowie der
Grundbuchanmeldung betreffend die Kaufrechtsausübung) nicht auseinandergesetzt.
Vielmehr habe sie pauschal ausgeführt, dass sich die Einsprache vor allem auf das bereits
bewilligte Bauvorhaben beziehe, welches im vorgängigen Baubewilligungsverfahren
abschliessend behandelt worden sei. Die nicht berücksichtigten Beweismittel würden
jedoch darauf abzielen, die tatsächlichen und rechtlichen Veränderungen seit dem
Bewilligungsentscheid zu dokumentieren. Ein solcher Vergleich sei unabdingbar um
aufzuzeigen, dass die Voraussetzungen zur Verlängerung der Baubewilligung vorliegend
nicht erfüllt seien. Durch die Nichtberücksichtigung der beantragten Beweise habe die
Vorinstanz den Anspruch der Beschwerdeführenden auf rechtliches Gehör verletzt, was
aufgrund dessen formeller Natur, ungeachtet der Erfolgsaussichten der Beschwerde in der
Sache selbst, zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids führe. Selbst wenn aber eine
Verletzung des rechtlichen Gehörs verneint würde, liege aufgrund der nicht abgenommen
Beweise jedenfalls eine unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts
vor. Folglich müsste die Angelegenheit zumindest an die Vorinstanz zur Durchführung
weiterer Beweismassnahmen und Neubeurteilung zurückgewiesen werden.
b) Die Behörden stellen den Sachverhalt von Amtes wegen fest; sie sind nicht an die
Beweisanträge der Parteien gebunden (Art. 18 VRPG12). Der Anspruch auf rechtliches
Gehör (Art. 21 ff. VRPG) verpflichtet aber die Behörden, die von den Parteien angebotenen
Beweise abzunehmen, sofern diese nötig sind für die Klärung des Sachverhalts. Wenn die
Behörde bei freier, pflichtgemässer Beweiswürdigung zur Überzeugung gelangt, die
vorhandenen Akten erlaubten die richtige und vollständige Feststellung des Sachverhalts
oder die behauptete Tatsache sei für die Entscheidung der Streitsache nicht von
12 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21).
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Bedeutung, so kann sie auf das Erheben weiterer Beweise verzichten. Diese sogenannte
antizipierte Beweiswürdigung verletzt den Anspruch auf rechtliches Gehör nicht.13
c) Wie bereits ausgeführt (E. 2c), konnten die für die Beurteilung des vorliegend
umstrittenen Verlängerungsgesuchs masseblichen Sachverhaltselemente anhand der zur
Verfügung stehenden Akten genügend überprüft bzw. festgestellt werden. Folglich ist es
nicht zu beanstanden, dass bereits die Vorinstanz auf die von den Beschwerdeführenden
zusätzlich beantragten Beweismittel (Augenschein und Dokumentenedition) verzichtet hat.
Die Vor-instanz hat die von ihr vorgenommene antizipierte Beweiswürdigung zudem auch
begründet. So hält sie im angefochtenen Entscheid ausdrücklich fest, dass private
Vermutungen nicht berücksichtigt werden müssten. Es handelt sich dabei zwar nicht um
eine ausführliche Begründung. Eine solche ist jedoch auch nicht erforderlich, wenn eine
Behörde im Rahmen der antizipierten Beweiswürdigung einen Beweisantrag ablehnt; eine
kurze Begründung reicht in diesem Fall aus.14 Nach dem Gesagten hat die Vorinstanz den
Anspruch der Beschwerdeführenden auf rechtliches Gehör jedenfalls nicht verletzt. Zudem
liegt auch keine unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts vor.
Folglich erweist sich die Beschwerde auch diesbezüglich als unbegründet.
4. Zusammenfassung und Kosten
a) Zusammenfassend ergibt sich, dass die Vorinstanz die Gültigkeit der am 24. Oktober
2014 rechtskräftig gewordenen Baubewilligung zu Recht verlängert hat. Die Beschwerde
erweist sich insofern als unbegründet und ist abzuweisen; die Verfügung der Gemeinde
Saanen vom 28. November 2017 ist zu bestätigen.
b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegen die Beschwerdeführenden. Sie
haben die Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf
eine Pauschalgebühr von Fr. 800.– (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV15).
Die Beschwerdeführenden haften solidarisch für den gesamten Betrag.
13 BVR 2012 S. 252 E. 3.3.3 mit Hinweisen. 14 Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 52 N. 5 ff. 15 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 154.21).
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c) Da der Beschwerdegegner im vorliegenden Verfahren – zumindest gegen aussen –
nicht anwaltlich vertreten war, kann er keine Parteikosten geltend machen (Art. 104 Abs. 1
VRPG). Insofern ist die von ihm eingereichte Kostenvorschussrechnung vom 7. Februar
2018 unbeachtlich. Auch sind hier die Voraussetzungen für eine Parteientschädigung nach
Art. 104 Abs. 2 VRPG nicht erfüllt, da das Verfahren nicht besonders aufwändig war. Die
Gemeinde hat ebenfalls keinen Anspruch auf Parteikostenersatz (Art. 104 Abs. 4 VRPG).