Decision ID: faad54c9-d186-5cce-9ff8-0cd76ae71648
Year: 2005
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_002
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

ritenuto
in fatto: A.
AO 1 ha preso in locazione dal 1° dicembre 2001 una casa monofamiliare di 6 locali in via _ 32 a _, proprietà di AP 1, per una durata di 3 anni con possibilità di rinnovo. Il contratto prevedeva una pigione annuale di fr. 24'000.-, da pagare in rate mensili anticipate di fr. 2'000.- ciascuna, con possibilità di disdetta la prima volta per il 1° giugno 2004, mediante un preavviso di sei mesi (doc. A). AP 1 ha rescisso il contratto anticipatamente per il 31 agosto 2002 e ha promosso istanza di sfratto per ottenere la riconsegna dei locali. All’udienza del 22 ottobre 2002 AO 1 si è impegnato a lasciare l’ente locato “pulito e in ordine” entro il 31 ottobre 2002 e a eseguire diversi lavori di ripristino, versando seduta stante alla locatrice l’importo di fr. 2'200.- per la pigione e l’acconto delle spese accessorie di ottobre 2002 (inc. LA.2002.117, doc. B). Il perito comunale arch. _ ha eseguito il 31 ottobre 2002 un sopralluogo nei locali alla presenza di AO 1 e AP 1, accertando la mancata riconsegna dei locali e la mancata esecuzione dei lavori concordati in udienza (doc. D). AP 1 ha concesso a AO 1 un ulteriore termine al 13 novembre 2002 per l’esecuzione dei lavori di ripristino e la consegna dell’ente locato (doc. G). Al sopralluogo del 14 novembre 2002 il perito comunale ha constatato la riconsegna dei locali e delle chiavi e il rifiuto del conduttore di eseguire i lavori di pittura interni (doc. E). AP 1 ha concluso un nuovo contratto di locazione con _ dal 1° aprile 2003, per la durata di 5 anni (doc. N). Essa si è rivolta all’Ufficio di conciliazione di Massagno per ottenere da AO 1 il pagamento delle spese di tinteggio, della seconda perizia e il risarcimento del mancato guadagno, pari a tre mesi del canone di locazione. La conciliazione non ha avuto esito (verbale 31 marzo 2003, inc. 8/03 UC).
B.
AP 1 si è rivolta alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 con istanza dell’8 aprile 2003, chiedendo che AO 1 fosse condannato a versarle fr. 3'500.- per le spese di ripristino, fr. 110.- per le spese della seconda perizia comunale e fr. 6'000.- a titolo di mancato guadagno per tre mesi. All'udienza del 25 giugno 2003 l'istante ha confermato le domande di giudizio, mentre il convenuto non è comparso. Esperita l'istruttoria, l’istante ha ribadito al dibattimento finale del 26 agosto 2003 le sue domande.
C.
Statuendo il 6 aprile 2004, il segretario assessore ha accolto l'istanza limitatamente all'importo di fr. 2'910.- e ha posto la tassa di giustizia di fr. 200.- e le spese a carico di AP 1 per fr. 140.- e a carico di AO 1 per fr. 60.-, con l’obbligo per quest’ultimo di versare alla controparte fr. 50.- a titolo di indennità per ripetibili.
D.
AP 1 è insorta contro la citata sentenza con un appello del 19 aprile 2004 nel quale chiede che in riforma del giudizio impugnato l'importo in suo favore sia aumentato a fr. 8'910.- oltre interessi al 5%, con protesta di spese e ripetibili. AO 1 non ha presentato osservazioni all’appello.
e considerando

in diritto:
1.
Nella fattispecie il segretario assessore ha accertato sulla base dei rapporti stilati dal perito comunale che il conduttore aveva lasciato la casa in cattive condizioni, con anomalie eccedenti la normale usura, ciò che aveva richiesto il tinteggio dei locali. Per tenere conto della normale usura, il segretario assessore ha dedotto il 20% dalla fattura dell’imbianchino, di complessivi fr. 3'500.-, e ha condannato il convenuto a risarcire alla locatrice l’importo di fr. 2'800.-. Ha in seguito accolto le pretese della locatrice per la rifusione dei costi del secondo intervento del perito comunale (fr. 110.-), causato dal mancato rispetto del termine di riconsegna concordato all’udienza del 22 ottobre 2002, mentre ha respinto il risarcimento del mancato guadagno per tre mesi, poiché la locatrice avrebbe dovuto organizzarsi per trovare un nuovo conduttore non appena concordata la riconsegna dei locali.
2.
In questa sede l'appellante contesta solo il mancato riconoscimento della sua perdita di guadagno per tre mesi, pari a fr. 6'000.- Essa sostiene che il comportamento anticontrattuale del convenuto le ha provocato un ritardo nella stipulazione di un nuovo contratto di locazione, non potendosi esigere da lei la ricerca di un nuovo conduttore quando l’ente locato era ancora occupato e doveva essere ripristinato in uno stato idoneo alla locazione.
3.
Il conduttore che rimane nell’ente locato dopo la scadenza del contratto di locazione commette una colpa contrattuale (art. 97 segg. CO) e deve risarcire il danno al locatore (
Lachat
, Le bail à loyer, Lausanne 1997, pag. 532), in particolare versare un’indennità per l’occupazione dei locali, corrispondente in linea di principio al canone di locazione nel periodo durante il quale rimane nell’ente locato (
Higi
, Zürcher Kommentar, n. 58 ad art. 267).
4.
Nella fattispecie è indiscusso che il convenuto si era impegnato a riconsegnare l’abitazione locata il 31 ottobre 2002 pulita e in ordine (doc. B) e che a tale data non ha fatto fronte a tale obbligo (doc. D), in particolare non ha riconsegnato le chiavi, mantenendo il possesso di fatto dell’alloggio. L’appellante gli ha concesso un nuovo termine fino al 13 novembre 2002 per riconsegnare i locali e le chiavi, ciò che è avvenuto il 14 novembre 2002 (doc. G). Il ritardo nella riconsegna dell’abitazione rispetto alla scadenza iniziale della disdetta notificata dalla locatrice ammonta dunque a 14 giorni. In tale periodo, tollerato dall’appellante, il convenuto ha avuto a disposizione l’abitazione locata, di cui ha conservato le chiavi, come accertato dal perito comunale (doc. D, G). Egli deve dunque versare all’appellante un’adeguata indennità per l’occupazione durante la metà del mese di novembre, pari a fr. 1'000.- sulla base del canone di locazione mensile (doc. A).
5.
Per quel che concerne il risarcimento del danno posteriore al 14 novembre 2002, l’istante ha prodotto agli atti il contratto di locazione concluso il 28 febbraio 2003 con il nuovo conduttore (doc. N), ma non ha provato di aver svolto ricerche infruttuose per trovare un altro inquilino prima di tale data. Non risulta dall’istruttoria che essa si sia data da fare per trovare un nuovo conduttore dopo aver dato al convenuto la disdetta del contratto per il 31 agosto 2002, e nemmeno dopo la riconsegna dei locali il 14 novembre 2002, e tutto si ignora sugli sforzi da lei intrapresi per rilocare l’abitazione. Il convenuto non ha invero rispettato l’impegno assunto all’udienza del 22 ottobre 2002 di riconsegnare i locali il 31 ottobre 2002, ma il suo ritardo è rimasto limitato a 14 giorni. In simili circostanze, l’appellante ha provato solo il danno consistente nell’occupazione dei locali per ulteriori 14 giorni rispetto al termine concordato all’udienza. L’appello può dunque essere accolto solo limitatamente all’importo di fr. 1'000.-, pari al canone di locazione dal 1° al 14 novembre 2002, mentre devono essere respinte le altre pretese.
6.
L'esito dell'odierno giudizio, che vede l’appellante vincente solo in minima parte rispetto a quanto deciso dal primo giudice, non giustifica una modifica della ripartizione dei costi processuali di prima sede fra le parti. La tassa di giustizia e le spese di appello seguono la reciproca soccombenza (art. 148 cpv. 2 CPC), mentre non si attribuiscono ripetibili al convenuto, che non ha presentato osservazioni all’appello.