Decision ID: a62be60c-7bc4-5469-941e-a1623753eaf8
Year: 2021
Language: de
Court: FR_TC
Chamber: FR_TC_007
Canton: FR
Region: Espace_Mittelland
Law Area: public_law

Sachverhalt
A. A._ (Beschwerdeführer) ist Eigentümer des Grundstücks Art. bbb des Grundbuchs der Gemeinde C._ (D._; Sektor C._). Das Grundstück ist unbebaut und weist eine Fläche von 3'270 m2 auf. Es ist gemäss dem kantonalen Richtplan als Fruchtfolgefläche (FFF) ausgewiesen. Gemäss dem bisher geltenden Zonennutzungsplan der Gemeinde liegt es zum grössten Teil in der Landwirtschaftszone, ein schmaler (rund 8 m breiter) Streifen entlang der Grenze zu den Grundstücken Art. eee und fff befindet sich jedoch in der Mischzone.
Im Rahmen der Gesamtrevision der Ortsplanung beabsichtigte die Gemeinde C._ – neben vielen anderen hier nicht weiter interessierenden Massnahmen –, die Mischzone auf der erwähnten Parzelle neu anzuordnen, um damit deren Bebaubarkeit besser zu gewährleisten. Die Gesamtfläche der Mischzone insgesamt und auf der fraglichen Parzelle sollte dadurch nicht  werden; die Mischzone auf der Parzelle sollte anstatt der bisherigen Grundfläche von ca. 8 x 46 m neu eine Fläche von etwa 16 x 23 m aufweisen. Diese Änderung wurde im Amtsblatt Nr. 46 vom 16. November 2018 anlässlich der zweiten Auflage öffentlich aufgelegt und am 29. Januar 2019 vom Gemeinderat der Gemeinde C._ angenommen.
B. Das Bau- und Raumplanungsamt (BRPA) hat diesen Bauzonenaustausch anlässlich des Gesamtgutachtens zur Schlussprüfung vom 18. Mai 2020 negativ begutachtet. Dies wurde  damit begründet, dass diese Parzelle nicht innerhalb des Siedlungsgebietes des  Richtplans liege. Zudem hatte auch das Amt für Landwirtschaft (LwA) in seiner Stellungnahme vom 1. Juli 2019 argumentiert, dass die Voraussetzungen von Art. 30 Abs. 1bis der  vom 28. Juni 2000 (RPV; SR 700.1) zur ausnahmsweisen Einzonung von FFF nicht erfüllt seien, und die Änderung daher negativ begutachtet.
Die Raumplanungs-, Umwelt- und Baudirektion (RUBD) informierte die Gemeinde mit Schreiben vom 27. Mai 2020 über die Elemente der Gesamtrevision der Ortsplanung, die voraussichtlich nicht genehmigt würden. Überdies wurden diese Punkte auch im Amtsblatt Nr. 22 vom 29. Mai 2020 publiziert. Insbesondere wies die RUBD darauf hin, dass sie gedenke, den  auf dem Grundstück Art. bbb nicht zu genehmigen, und gewährte der Gemeinde bzw. den Betroffenen Gelegenheit zur Stellungnahme.
Der Beschwerdeführer beantragte am 26. Juni 2020, dass der Bauzonenaustausch auf seinem Grundstück zu genehmigen sei, ebenso wie die Gemeinde mit Schreiben vom 29. Juni 2020.
C. Am 14. Oktober 2020 genehmigte die RUBD die Gesamtrevision der Ortsplanung teilweise, mit bestimmten im Genehmigungsentscheid erwähnten und hier nicht weiter interessierenden Vorbehalten und Bedingungen. Sie entschied jedoch insbesondere, den Bauzonenaustausch auf der Parzelle Art. bbb nicht zu genehmigen.
D. Der Beschwerdeführer hat am 27. Oktober 2020 beim Kantonsgericht Beschwerde gegen diesen Entscheid erhoben. Er beantragt namentlich, dass der angefochtene Entscheid hinsichtlich der Nichtgenehmigung des Bauzonenaustauschs auf der Parzelle Art. bbb aufzuheben und dieser Austausch zu genehmigen sei. Eventualiter sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung an die RUBD zurückzuweisen.
E. Am 26. Januar 2021 beantragt die RUBD die Abweisung der Beschwerde. Die Gemeinde hat sich bis heute nicht vernehmen lassen.
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F. Auf die weiteren Parteivorbringen und die eingereichten Unterlagen wird – soweit für die Entscheidfindung erforderlich – im Rahmen der Erwägungen eingegangen.
Erwägungen
1.
Das Kantonsgericht ist zur Beurteilung der vorliegenden Beschwerde zuständig (Art. 88 Abs. 3 des kantonalen Raumplanungs- und Baugesetzes vom 2. Dezember 2008 [RPBG; SGF 710.1] in Verbindung mit Art. 114 Abs. 1 lit. a des kantonalen Gesetzes vom 23. Mai 1991 über die  [VRG; SGF 150.1]). Der Beschwerdeführer ist als Eigentümer der  Parzelle zur Ergreifung des Rechtsmittels legitimiert (Art. 76 VRG). Die Beschwerdefrist wurde eingehalten (Art. 79 Abs. 1 VRG). Auch wurde der Kostenvorschuss von CHF 3'000.- rechtzeitig bezahlt (Art. 128 VRG). Auf die Beschwerde ist daher einzutreten.
2.
Mit der Beschwerde an das Kantonsgericht können die Verletzung des Rechts einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, sowie die unrichtige oder unvollständige  des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden (Art. 77 VRG). Die Unangemessenheit kann im vorliegenden Verfahren im Rahmen von Art. 33 Abs. 3 lit. b des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG; SR 700) in Verbindung mit Art. 78 Abs. 2 lit. c VRG gerügt werden, wobei sich jedoch das Kantonsgericht (wie überdies auch die RUBD) eine gewisse Zurückhaltung auferlegt, da es nicht als Planungsbehörde, sondern als Rechtsmittelbehörde agiert (vgl. hierzu AEMISEGGER/HAAG, Praxiskommentar zum Rechtsschutz in der Raumplanung, 2010, Art. 33 N. 77 und N. 82, mit Hinweisen).
3.
3.1. Die RUBD begründete den nicht genehmigten Bauzonenaustausch auf der Parzelle Art. bbb im angefochtenen Entscheid insbesondere damit, dass jegliche Einzonung auf FFF, auch wenn sie als Zonenverschiebung festgelegt werde, den Kriterien von Art. 30 Abs. 1bis RPV  müsse. Die Gemeinde habe sich bezüglich dieses Nachweises im erläuternden Bericht nicht geäussert, weshalb das LwA diesen Abtausch am 1. Juli 2019 negativ begutachtet habe. Weiter habe das BRPA (im Gesamtgutachten vom 18. Mai 2020) darauf hingewiesen, dass ein  aus der Aus- und Einzonung von Teilen der Bauzone mit derselben Nutzungsart und exakt der gleichen Fläche bestehen solle. Gemäss den Kriterien des kantonalen Richtplans werde bei jeder Einzonung grundsätzlich eine Verdichtungsstudie verlangt, welche diese  rechtfertige. Ein Bauzonenaustausch erfordere lediglich dann keine rechtfertigende , wenn er mit derselben Nutzungsart der Zone erfolge, die neue Einzonung im  und in einem Sektor mit mindestens einer Erschliessungsgüteklasse des Niveaus D liege und im Gemeindebaureglement (GBR) eine Geschossflächenziffer (GFZ) von mindestens 1.0 ausgewiesen werde oder Vorschriften vorhanden sind, die das Erreichen einer entsprechenden Dichte erlauben. Die streitige Planungsmassnahme liege jedoch nach Ansicht des BRPA nicht innerhalb eines Siedlungsgebietes, weshalb es – mangels Vorliegens einer Verdichtungsstudie – nicht möglich sei, den fraglichen Bereich im Rahmen der geplanten Verschiebung der  einzuzonen. Die RUBD schloss sich im angefochtenen Entscheid dieser Argumentation des
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LwA und des BRPA sinngemäss an. In casu liege weder ein Nachweis der Kriterien von Art. 30 Abs. 1bis RPV betreffend die Einzonung von FFF vor, noch sei eine Verdichtungsstudie vorhanden. Das RPG sehe zwar vor, dass die Siedlungsentwicklung nach innen gelenkt werden solle und kompakte Siedlungen geschaffen werden müssten. Auch möge es sein, dass die fragliche  nicht optimal bebaut werden könne. Trotzdem müssten die Bestimmungen des übergeordneten Rechts, insbesondere des kantonalen Richtplans, berücksichtigt werden. Hinsichtlich der  der Gemeinde vom 29. Juni 2020 und des Beschwerdeführers vom 26. Juni 2020, welche insbesondere argumentierten, dass es sich bei der streitigen Änderung einzig um eine  innerhalb der gleichen Parzelle mit gleichbleibender Fläche handle und die fragliche Planungsmassnahme somit keine eigentliche Einzonung darstelle, präzisierte die RUBD, dass der vom kantonalem Richtplan geregelte Bauzonenaustausch genau diese Aus- und Einzonung von Teilen der Bauzone mit derselben Nutzungsart und mit exakt der gleichen Fläche darstelle.  könnten die Kriterien des Richtplans betreffend die Verdichtungsstudie bei einer Einzonung im Rahmen eines Bauzonenaustausches wie erwähnt nur dann vernachlässigt werden, wenn (neben den weiteren zuvor dargelegten Voraussetzungen) die neue Einzonung im Siedlungsgebiet liege. Übereinstimmend mit dem BRPA müsse festgestellt werden, dass dies vorliegend nicht der Fall sei. Schon daher könne nicht auf die Verdichtungsstudie verzichtet werden. Die nach der  der Gemeinde gewünschte Anpassung des Siedlungsgebietes könne einzig die  mittels eines regionalen Richtplans vorschlagen. Damit eine Anpassung des  für die vorliegende Änderung der Ortsplanung jedoch berücksichtigt werden könnte, müsste sie auf regionaler Ebene bereits genehmigt sein, was nicht der Fall sei. In der Beschwerdeantwort vom 21. Januar 2021 bleibt die RUBD auf ihrem Standpunkt und äussert sich insbesondere noch weiter zu den Voraussetzungen für eine Verdichtungsstudie.
3.2. Der Beschwerdeführer führt in seiner Beschwerde insbesondere aus, dass die Darstellung im kantonalen Richtplan mit einem Darstellungsmassstab von 1:50'000 und im regionalen  von 1:25'000 nicht parzellenscharf sei; die Siedlungsbegrenzung könne kaum auf eine Genauigkeit von 8 m interpretiert werden und es verbleibe diesbezüglich ein Spielraum. Er macht damit (sinngemäss) geltend, dass davon ausgegangen werden könne, dass die neu angeordnete Mischzone auf seiner Parzelle Art. bbb im Siedlungsgebiet liege. In dieser Zone – so legt er weiter dar – sei die GFZ im GBR auf 1.30 festgelegt worden und liege somit über dem geforderten Wert von 1.0. Zudem sei das Grundstück gemäss den Angaben des Amtes für Mobilität mit der Erschliessungsgüteklasse D erschlossen. Die Kriterien, um von einer Verdichtungsstudie , seien somit erfüllt.
Bei dem vorgeschlagenen Abtausch von 180 m2 – in derselben Zone mit denselben Vorschriften – eine Verdichtungsstudie zu verlangen, sei zudem ein rein formaljuristisches Argument. So sei doch eine Parzelle mit den Abmessungen von 8 : 46 m viel weniger dicht bebaubar, als dies bei einem Grundstück mit den Abmessungen von 16 : 23 m möglich sei. In einem Vorprüfungsgesuch sei auch nachgewiesen, dass die Parzellen Art. ggg und bbb mit der Bauzonenbereinigung optimal ausgenutzt werden könnten. Überdies werde das gesamte Grundstück Art. bbb heute  genutzt und an einen Landwirtschaftsbetrieb aus C._ verpachtet. Die Flächen innerhalb und ausserhalb der Bauzone unterschieden sich in ihren Eigenschaften als FFF in keiner Weise. Damit hätte die Bauzonenbereinigung keinen Einfluss auf die Qualität und den Umfang der FFF im Kanton Freiburg. Die RUBD habe die erwähnten Argumente zu Unrecht nicht . Schliesslich müsse gemäss dem RPG auch die tatsächliche Überbauung der Bauzonen  werden, und der 8 m breite Streifen in der Mischzone auf seinem Grundstück sei faktisch gar nicht bebaubar, was von der RUBD ebenfalls nicht beachtet worden sei.
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4.
Nachfolgend ist zu prüfen, ob die RUBD im angefochtenen Entscheid zu Recht argumentierte, dass die Voraussetzungen für die Einzonung von FFF und insbesondere Art. 30 Abs. 1bis RPV nicht erfüllt seien, und deshalb den Bauzonenaustausch nicht genehmigt hat.
4.1. FFF sind besonders wertvolle landwirtschaftliche Nutzflächen, die einen erhöhten Schutz geniessen (vgl. Art. 3 Abs. 2 lit. a und Art. 15 Abs. 3 RPG; Art. 26 ff. RPV). Sie umfassen gemäss Art. 26 RPV das ackerfähige Kulturland, vorab das Ackerland und die Kunstwiesen in Rotation sowie die ackerfähigen Naturwiesen (Abs. 1) und sind mit Blick auf die klimatischen Verhältnisse (Vegetationsdauer, Niederschläge), die Beschaffenheit des Bodens (Bearbeitbarkeit, Nährstoff- und Wasserhaushalt) und die Geländeform (Hangneigung, Möglichkeit maschineller Bewirtschaftung) zu bestimmen (Abs. 2).
Ein Mindestumfang an FFF wird benötigt, damit in Zeiten gestörter Zufuhr die ausreichende Versorgungsbasis des Landes im Sinne der Ernährungsplanung gewährleistet werden kann (Art. 26 Abs. 3 RPV). Der Bund legt im Sachplan FFF den Mindestumfang der FFF und deren  auf die Kantone fest (Art. 29 BV). Die Kantone müssen sicherstellen, dass ihr Anteil am Mindestumfang der FFF dauernd erhalten bleibt (Art. 30 Abs. 2 RPV).
Nach Art. 30 Abs. 1 RPV sorgen die Kantone dafür, dass die FFF den Landwirtschaftszonen  werden; sie zeigen in ihren Richtplänen die dazu erforderlichen Massnahmen. Nach Abs. 1bis dürfen FFF nur eingezont werden, wenn a) ein auch aus der Sicht des Kantons wichtiges Ziel ohne die Beanspruchung von FFF nicht sinnvoll erreicht werden kann; b) sichergestellt wird, dass die beanspruchten Flächen nach dem Stand der Erkenntnisse optimal genutzt werden.
4.2. Die erwähnten Bestimmungen verlangen nicht einzig die Erhaltung des kantonalen Mindestumfangs bzw. die Beibehaltung des aktuellen Umfangs an FFF, sondern stellen darüber hinaus strenge Anforderungen an die Inanspruchnahme von FFF. Als wertvollste  Flächen sollen diese grundsätzlich der Landwirtschaft erhalten bleiben (vgl. Art. 3 Abs. 2 RPG und Art. 104a Abs. 1 BV). Auch Art. 73 BV gebietet eine nachhaltige Nutzung dieser  und grundsätzlich nicht erneuerbaren Ressource. Das Bundesgericht misst der Erhaltung von FFF in ständiger Praxis grosses Gewicht zu und verlangt für deren Inanspruchnahme eine  Interessenabwägung unter Prüfung von Alternativen, einschliesslich  (vgl. z.B. Urteil BGer 1C_429/2015 vom 28. September 2016, in: ZBl 118/2017 500, E. 3; Urteil BGer 1C_94/2012 vom 29. März 2012 E. 4.1; je mit Hinweisen; siehe zum Ganzen Urteil BGer 1C_235/2020 vom 16. Dezember 2020 E. 3.1).
Der vorgenannte Art. 30 Abs. 1bis RPV (in Kraft seit 1. Mai 2014) hat die Anforderungen an die Einzonung von FFF im Vergleich zum vorherigen Schutz dieser Flächen noch verschärft: Die Einzonung ist nunmehr nur noch zulässig, wenn sie einem auch aus Sicht des Kantons wichtigen Ziel dient, das ohne die Beanspruchung von FFF nicht sinnvoll erreicht werden kann. Diese Bestimmung kommt auch zur Anwendung, wenn der Kanton noch – bzw. wie der Kanton Freiburg wieder – über FFF-Reserven verfügt, da andernfalls die Einzonung (vorbehältlich einer ) schon nach Art. 30 Abs. 2 RPV unzulässig ist (siehe Urteil BGer 1C_235/2020 vom 16. Dezember 2020 E. 7.1; vgl. weiter BGE 145 II 18 E. 4.2 und 7.2; ARE, Erläuternder Bericht zur Teilrevision vom 2. April 2014 der Raumplanungsverordnung, S. 10 zu Art. 30 Abs. 1bis RPV). Dies bedeutet, dass von der Erfüllung der Kriterien nach Art. 30 Abs. 1bis RPV auch nicht mit dem  abgesehen werden kann, dass eine Kompensierung stattfinde; die erwähnten Kriterien gelten vielmehr unabhängig von einer allfälligen Kompensierung (siehe ausführlich Urteile KG FR 602
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2017 110 vom 1. Februar 2018 E. 5e, und 602 2016 32 vom 13. Oktober 2016 E. 9, mit  Hinweisen). Wenn die (im Richtplan genauer bestimmten) Kriterien jedoch erfüllt sind – und solange die erforderliche Mindestfläche an FFF im Kanton erreicht ist –, scheint eine  grundsätzlich nicht notwendig (siehe kantonaler Richtplan, Abschnitt C, T301 , 2. Grundsätze, mit diversen erwähnten Ausnahmen).
4.3. Vorliegend könnte zwar der streitige Bauzonenaustausch die Bebaubarkeit der Parzelle Art. bbb in der Tat begünstigen. Indes ist zu berücksichtigen, dass die RPG-Revision vom 15. Juni 2012 (in Kraft seit 1. Mai 2014) eine Siedlungsentwicklung nach innen durch Verdichtung der bestehenden Siedlungsfläche (Art. 1 Abs. 2 lit. abis und Art. 3 Abs. 3 lit. abis, Art. 8a lit. c RPG) und die Reduzierung überdimensionierter Bauzonen vorschreibt (Art. 15 Abs. 2 RPG). Dies wird durch den kantonalen Richtplan vom 2. Oktober 2018, welcher am 1. Mai 2019 (Teil Siedlung) bzw. am 19. August 2019 (weitere Teile) vom Bundesrat genehmigt wurde, konkretisiert. Bei dem  Bauzonenaustausch handelt es sich – wie in E. 5.1 noch ausführlicher dargestellt wird – nicht um eine Verdichtung der bestehenden Siedlungsfläche, da sich die neu der Mischzone  Fläche ausserhalb des Siedlungsgebietes befindet.
Auch sonst ist kein aus Sicht des Kantons wichtiges Interesse ersichtlich, das ohne  dieser FFF nicht sinnvoll erreicht werden könnte, und ein solches wurde von den Behörden auch in keiner Weise geltend gemacht. Vielmehr stellte sich das BRPA in seinem  vom 18. Mai 2020 dem Einbezug der streitigen FFF in die Bauzone entgegen, ebenso wie das LwA in seinem Gutachten vom 1. Juli 2019 und der kurzen zusätzlichen Stellungnahme vom 19. August 2019. Alleine der Wunsch der Gemeinde bzw. des Beschwerdeführers, die  der streitigen Parzelle zu verbessern, vermag in keiner Weise zu genügen, um ein  wichtiges Interesse für eine Einzonung ausserhalb des Siedlungsgebietes zu bejahen und den streitigen Bauzonenaustausch auf der Parzelle Art. bbb zu rechtfertigen (siehe auch Urteil KG FR 602 2018 105 vom 3. Oktober 2019 E. 3, mit Hinweis auf den kantonalen Richtplan, Abschnitt C, T301 Fruchtfolgeflächen, 2. Grundsätze). Überdies ist auch nicht sichergestellt, dass die beanspruchten Flächen nach dem Stand der Erkenntnisse optimal genutzt würden. So hat das RUBD in der Beschwerdeantwort vom 26. Januar 2021 treffend ausgeführt, dass das  des Beschwerdeführers zur Überbauung der Parzellen Art. bbb und ggg gemäss dem (negativen) Gutachten des BRPA nicht ohne Weiteres realisiert werden könnte, da das geplante Einfamilienhaus auf Art. bbb keine Mischnutzung aufweise.
5.
Der Beschwerdeführer macht weiter sinngemäss geltend, dass davon ausgegangen werden , dass die streitige Fläche auf der Parzelle Art. bbb im Siedlungsgebiet liege. Die Darstellung im kantonalen Richtplan mit einem Darstellungsmassstab von 1:50'000 und im regionalen Richtplan von 1:25'000 sei nicht parzellenscharf. Die Siedlungsbegrenzung könne kaum auf eine  von 8 m interpretiert werden und es verbleibe diesbezüglich ein Spielraum.
5.1. Die einschlägigen Karten im Richtplan weisen zwar mit Blick auf die einzelnen Parzellen in der Tat einen recht kleinen Massstab auf. Wie die RUBD in der angefochtenen Verfügung und der Beschwerdeantwort vom 26. Januar 2021 jedoch zu Recht darlegte, liegt die streitige Fläche der Parzelle Art. bbb, welche nach Absicht der Gemeinde und des Beschwerdeführers (im Austausch gegen einen anderen Teil der Parzelle) neu der Mischzone zugeführt werden soll, nicht im . Aus der Übersichtskarte im kantonalen Richtplan zum Siedlungsgebiet (Abschnitt C, T101 Siedlungsgebiet), ebenso wie – etwas deutlicher noch – aus der Synthesekarte im Richtplan
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ergibt sich, dass im entscheidwesentlichen Bereich lediglich jenes Gebiet zum Siedlungsgebiet gehört, welches der am 16. Juni 2011 genehmigten Bauzone entspricht und dass keine  dieses Gebietes geplant ist. Andernfalls, wenn der streitige Bereich ebenfalls im  liegen würde, müsste von der westlich gelegenen Parzelle Art. hhh ein weitgehend  Siedlungsrand bestehen, was nicht der Fall ist (siehe auch die Abbildungen in der Beschwerdeantwort, S. 3, und die im Sachverhalt aufgeführte Abbildung).
Soweit der Beschwerdeführer damit sinngemäss argumentiert, dass die streitige Fläche im  liege, kann ihm nicht gefolgt werden.
5.2. Gemäss dem kantonalen Richtplan berücksichtigt das ausgewiesene Siedlungsgebiet für die kommenden 25 Jahre den Bedarf an Bauzonen, die für das Wohnen, die Arbeit und das  Interesse bestimmt sind. Es soll einen globalen Rahmen mit Grenzen festlegen, ausserhalb derer es nicht möglich ist, neue Bauzonen zu planen. Es geht dabei noch nicht darum, den  dieser Zonen, die auf der Ebene der Ortsplanung der Gemeinden geplant werden, genau . Das Siedlungsgebiet bezeichnet nur, aber immerhin, die Sektoren, in denen im Falle eines ausgewiesenen Bedarfs Einzonungen in Betracht gezogen werden können (siehe insbesondere kantonaler Richtplan, Abschnitt B, Strategischer Teil, 2.2. Siedlungsgebiet; Abschnitt C, T102 Dimensionierung und Bewirtschaftung der Bauzone, 2. Grundsätze). Weiter wird im Richtplan ausdrücklich festgehalten, dass künftig jede Erweiterung der Bauzone im Sinne von Art. 15 RPG innerhalb des Siedlungsgebiets zu erfolgen hat. Ausserhalb des Siedlungsgebiets könnten nur Einzonungen im Sinne von Art. 18 RPG (z.B. Materialabbauzonen) bewilligt werden (Abschnitt C, T101 Siedlungsgebiet, Erläuterungen, 2. Grundsätze).
Bei diesen Regelungen zum Siedlungsgebiet geht es mithin nicht nur darum, die allfälligen  Erweiterungen der Bauzone im Grundsatz zu regeln, sondern auch die (ungefähre mögliche) Lokalisierung dieser Zonen: Die Bauzone darf – jedenfalls in aller Regel – nicht über das  hinaus erstreckt werden, und diese Vorschriften können nicht umgangen werden, indem eine Fläche ausserhalb des Siedlungsgebietes neu eingezont und gleichzeitig ein anderes gleich grosses Gebiet ausgezont wird.
5.3. Da der streitige Teil der Parzelle Art. bbb wie aufgezeigt ausserhalb des Siedlungsgebietes liegt, kann dem Bauzonenaustausch somit auch aufgrund der Vorgaben des kantonalen  zu diesen Gebieten nicht zugestimmt werden (vgl. auch Urteile KG FR 602 2018 105 vom 3. Oktober 2019 E. 3; 602 2019 51 vom 17. Februar 2021, Erwägungen auf S. 5).
5.4. Es besteht kein Grund, näher zu prüfen, ob im vorliegenden Fall ausnahmsweise von den erwähnten (strikten) Vorgaben betreffend die Siedlungsgebiete abgewichen werden könnte.
Namentlich sieht zwar Art. 7 des Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes vom 4. Oktober 1974 (WEG; SR 843) vor, dass im Fall, wenn die Erschliessung und die Überbauung eines Gebiets für den Wohnungsbau oder die Erneuerung von Wohnquartieren wegen ungünstiger  und -grenzen erschwert ist, durch Umgestaltung der Grundstücke nach Form, Grösse und Gruppierung oder durch Grenzregulierung eine rationelle Überbauung zu ermöglichen ist. Diese Umgestaltung bezieht sich aber (in aller Regel) auf die Flächen innerhalb der Bauzonen bzw. auf Grundstücke, die nach der massgeblichen Planung für Wohnbauten in Frage kommen (siehe HÄNNI, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 6. Auflage 2016, S. 270) und zielt nicht darauf ab, diese Grenzen (nach aussen) zu verändern, wie dies vorliegend der Fall wäre. Etwas anderes ergibt sich überdies auch nicht aus Art. 20 RPG, wonach die Landumlegung von Amtes wegen angeordnet und durchgeführt werden kann, wenn Nutzungspläne dies erfordern.
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Vorliegend ist zudem zu beachten, dass – um die Bebaubarkeit der Parzelle Art. bbb zu  – auch eine Landumlegung nach innen, mit jenen (benachbarten) Parzellen, die sich bereits in der Bauzone befinden, in Erwägung gezogen werden könnte, zumal namentlich die südlich angrenzende Parzelle Art. eee offenbar noch unbebaut ist und die an diese südlich angrenzende Parzelle Art. ggg wiederum dem Beschwerdeführer gehört. Für eine Umlegung in den Bereich ausserhalb des Siedlungsgebietes besteht damit kein Raum. Der Beschwerdeführer kann folglich aus dem Argument, wonach gemäss dem RPG die tatsächliche Überbauung der Bauzonen  werden müsse und der 8 m breite Streifen in der Mischzone auf seinem Grundstück faktisch gar nicht bebaubar sei, nichts zu seinen Gunsten ableiten.
5.5. Da die rechtlichen Voraussetzungen für den streitigen Bauzonenaustausch nicht erfüllt sind, braucht vorliegend auch nicht weiter geprüft zu werden, ob bzw. inwiefern ein  mittels einer rechtfertigenden Verdichtungsstudie durch die Gemeinde allenfalls zulässig wäre, wie dies die RUBD in der Beschwerde bzw. in ihrer Beschwerdeantwort erörtert hatte (vgl. zu den Verdichtungsstudien insbesondere kantonaler Richtplan, Abschnitt C, T103 Verdichtung und Aufwertung). Daran ändert es nichts, wenn vorliegend für die Mischzone in Art. 16 GBR eine GFZ von 1.30 festgelegt worden ist und das streitige Grundstück in der Erschliessungsgüteklasse D liegt, da die streitige Fläche wie aufgezeigt nicht im Siedlungsgebiet liegt. Es sei lediglich der guten Ordnung halber darauf hinzuweisen, dass der Bauzonenaustausch im kantonalen Richtplan nicht explizit geregelt ist und die Ausführungen im angefochtenen Entscheid betreffend den "vom kantonalen Richtplan geregelte(n) Bauzonenaustausch" somit jedenfalls etwas unklar scheinen.
6.
Im Ergebnis hat daher die RUBD mit dem angefochtenen Entscheid den streitigen  auf der Parzelle Art. bbb zu Recht nicht genehmigt. Damit ist die Beschwerde vom 27. Oktober 2020 abzuweisen und der Entscheid vom 14. Oktober 2020 ist zu bestätigen.
7.
Die Gerichtskosten, die auf CHF 3'000.- festgelegt werden, sind dem Verfahrensausgang  dem Beschwerdeführer aufzuerlegen und mit dem geleisteten Kostenvorschuss zu  (Art. 131 Abs. 1 VRG; Art. 1 und 2 des kantonalen Tarifs vom 17. Dezember 1991 der  und Entschädigungen in der Verwaltungsjustiz [TarifVJ; SGF 150.12]). Eine  ist nicht geschuldet.
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