Decision ID: 55db262d-8732-43f8-ae9d-cad64a36604a
Year: 2020
Language: de
Court: BE_SRK
Chamber: BE_SRK_001
Canton: BE
Region: Espace_Mittelland
Law Area: public_law

den Akten entnommen und erwogen:
A. A._ (Rekurrent) ist Eigentümer des Grundstücks D._ Gbbl. Nr. 1-1. Es handelt sich dabei um eine Eigentumswohnung an der B._strasse in D._.
Diese vermietet er für jährlich CHF 13'200.-- inkl. Nebenkosten an seine Ex-Frau (Akten
Vorinstanz, pag. 21, sowie Vernehmlassung vom 11.10.2019). Der Rekurrent deklarierte in der
Steuererklärung 2018 einen Mietertrag von CHF 8'733.--.
B. Mit Verfügungen vom 20. Mai 2019 (pag. 36-31) veranlagte die Steuerverwaltung des Kantons Bern, Region _ (Steuerverwaltung), den Rekurrenten für die Steuerperiode
2018 auf ein steuerbares Einkommen von CHF 105'339.-- (kantonale Steuern) bzw.
CHF 118'670.-- (direkte Bundessteuer). Die Steuerverwaltung korrigierte den für das
Grundstück deklarierten Mietertrag von CHF 8'733.-- auf CHF 14'150.-- (Kanton) bzw.
CHF 16'560.-- (Bund) (pag. 33 und 31). Die Änderungen begründete sie damit, dass ein
Vorzugsmietzins vorliege und daher der deklarierte Mietzins durch den höheren Eigenmietwert
zu ersetzen sei. Dadurch ergab sich für das Grundstück ein steuerbarer Nettoertrag von
CHF 7'898.-- (Kanton) bzw. CHF 9'826.-- (Bund).
C. Am 13. Mai 2019 erhob der Rekurrent Einsprache gegen die Veranlagungsverfügungen (pag. 39-37). Er stellte sich auf den Standpunkt, dass die Mietzinseinnahmen CHF 13'200.--
betrügen und in diesem Mietzins alle Kosten und Nebenkosten enthalten seien. Gehe man vom
(kantonalen) Mietwert von CHF 14'150.-- aus und ziehe man das Total der Kosten von
CHF 4'466.65 ab, resultiere ein Betrag von CHF 9'683.35, wovon zusätzlich in der
Steuererklärung einzeln deklarierte Kosten von insgesamt CHF 6'084.-- (CHF 3'118.--
Baurechtszinsen, CHF 2'662.-- Betriebs- und Verwaltungskosten und CHF 304.--
Liegenschaftssteuer) abgezogen werden müssten. Dies ergebe einen steuerbaren Nettoertrag
von CHF 3'599.50 und nicht, wie die Steuerverwaltung annehme, von CHF 7'898.--. Der
Rekurrent legte seiner Einsprache eine Aufstellung der Einnahmen und der anfallenden Kosten
bei (pag. 37).
D. In der Folge erliess die Steuerverwaltung zwei Vorabdrucke der Einspracheentscheide (datiert vom 28.5.2019, pag. 43-40 sowie vom 24.6.2019, pag. 50-45). Im Wesentlichen kam die
Steuerverwaltung zum Schluss, dass das Bundesrecht keinen Vorzugsmietzins kenne und die
Aufrechnung der Differenz zwischen Mietzins und Eigenmietwert daher nicht zulässig sei.
Deshalb sei für die Berechnung der direkten Bundessteuer nicht wie in der
Veranlagungsverfügung der Eigenmietwert, sondern der Mietzins von CHF 13'200.--
massgebend. Der Rekurrent nahm zu beiden Vorabdrucken Stellung (Schreiben vom 12.6.2019
[pag. 44] sowie vom 3.7.2019 [pag. 51]).
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E. Mit Schreiben vom 9. Juli 2019 (pag. 52) erklärte die Steuerverwaltung, mangels neuer Beweise an ihrem Vorbescheid vom 24. Juni 2019 festzuhalten. Mit auf den 20. August 2019
vordatierten Einspracheentscheiden (pag. 59-53) hiess sie die Einsprache teilweise gut, womit
der Nettoertrag des Grundstücks für die kantonalen Steuern unverändert auf CHF 7'898.--, für
die direkte Bundessteuer jedoch neu auf CHF 7'116.-- festgesetzt wurde. Das steuerbare
Einkommen des Rekurrenten betrug somit CHF 105'339.-- (kantonale Steuern) bzw.
CHF 115'960.-- (direkte Bundessteuer).
F. Gegen die Einspracheentscheide hat der Rekurrent mit Schreiben vom 19. August 2019 bei der Steuerrekurskommission des Kantons Bern (Steuerrekurskommission) Rekurs
betreffend die kantonalen Steuern und sinngemäss Beschwerde betreffend die direkte
Bundessteuer erhoben. Mit verbesserter Eingabe vom 5. September 2019 beantragt der
Rekurrent die Korrektur des Nettoertrages auf CHF 3'943.50 für die kantonalen Steuern und auf
CHF 2'993.50 für die direkte Bundessteuer. Er macht geltend, dass vom korrigierten kantonalen
Mietwert von CHF 14'150.-- Heizkosten von CHF 1'532.35, Nebenkosten von CHF 2'534.05,
Betriebskosten von CHF 2'661.85 sowie Kosten für eine Einstellhalle von CHF 56.25, insgesamt
ausmachend CHF 6'784.50, abzuziehen seien. Abzüglich der Liegenschaftssteuer von
CHF 304.-- sowie des Baurechtszinses von CHF 3'118.-- ergebe dies einen Nettomietertrag von
CHF 3'943.50.
G. Mit Schreiben vom 11. Oktober 2019 hat sich die Steuerverwaltung vernehmen lassen. Sie beantragt die teilweise Gutheissung von Rekurs und Beschwerde unter Kostenfolge. Den
Nettoertrag der Liegenschaft bemisst sie gestützt auf die Angaben des Rekurrenten in der
Rekursschrift auf kantonaler Ebene neu auf CHF 5'476.-- und auf Bundesebene auf
CHF 4'526.--. Einzig die Heizkosten seien nicht zum Abzug zuzulassen.
H. In seiner Stellungnahme vom 30. Oktober 2019 erklärt sich der Rekurrent mit den in der Vernehmlassung der Steuerverwaltung berechneten Nettoerträgen von CHF 5'476.-- (Kanton)
bzw. CHF 4'526.-- (Bund) einverstanden.
I. Die Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV) hat sich nicht vernehmen lassen.
Auf weitere Vorbringen der Parteien wird, sofern entscheidrelevant, in den nachfolgenden
Erwägungen eingegangen.

Die Steuerrekurskommission zieht in Erwägung:
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1. Einspracheentscheide der Steuerverwaltung betreffend die Einkommens- und Vermögensveranlagung können bei der Steuerrekurskommission durch Rekurs bzw.
Beschwerde angefochten werden (Art. 195 ff. des Steuergesetzes vom 21. Mai 2000 [StG;
BSG 661.11] und Art. 140 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die direkte
Bundessteuer [DBG; SR 642.11] i.V.m. Art. 9 der Verordnung vom 18. Oktober 2000 über den
Vollzug der direkten Bundessteuer [BStV; BSG 668.11]). Die Steuerrekurskommission ist
deshalb sachlich und örtlich zuständig. Der Rekurrent ist im vorinstanzlichen Verfahren mit
seinen Anträgen nicht durchgedrungen. Er ist daher beschwert und zur Anfechtung befugt
(Art. 195 Abs. 2 StG und Art. 140 ff. DBG i.V.m. Art. 3 BStV i.V.m. Art. 86 und 65 des Gesetzes
vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG; BSG 155.21]). Auf die form- und
fristgerecht eingereichte Eingabe ist deshalb einzutreten.
Da der Streitwert unter CHF 10'000.-- liegt, fällt der vorliegende Entscheid in die
einzelrichterliche Zuständigkeit (Art. 70 Abs. 4 Bst. c des Gesetzes vom 11. Juni 2009 über die
Organisation der Gerichtsbehörden und der Staatsanwaltschaft [GSOG; BSG 161.1]).
2. Ursprünglich waren der Mietertrag der Eigentumswohnung D._ Gbbl. Nr. 1-1 und die damit zusammenhängenden Abzüge umstritten. Inzwischen beantragen die Parteien
übereinstimmend, den Nettoertrag auf CHF 5'476.-- (Kanton) bzw. CHF 4'526.-- (Bund)
festzusetzen (Bst. G und H hiervor).
3. Die Steuerrekurskommission ist auf Grund der Offizialmaxime nicht an die Rechtsbegehren der Parteien gebunden. Dementsprechend besteht für die
Steuerrekurskommission keine Pflicht, übereinstimmenden Rechtsbegehren Folge zu geben.
Aus verfahrensökonomischen Gründen sind allerdings die bestrittenen Steuerfaktoren
grundsätzlich verfahrensbestimmend (Peter Kästli in: Praxiskommentar zum Berner
Steuergesetz, Band 2, Artikel 126 bis 293, 2011, N. 4 zu Art. 198 StG). Die
Steuerrekurskommission übt praxisgemäss Zurückhaltung bei der Beurteilung von
unbestrittenen Punkten und greift lediglich ein, soweit eine offensichtliche Rechtsverletzung
ersichtlich ist.
4. Als Erträge aus unbeweglichem Vermögen sind alle Einkünfte aus Vermietung steuerbar (Art. 25 Abs. 1 Bst. a StG; Art. 21 Abs. 1 Bst. a DBG). Zudem ist auch der Mietwert von
Grundstücken zu versteuern, die der steuerpflichtigen Person aufgrund von Eigentum oder
eines unentgeltlichen Nutzungsrechts für den Eigengebrauch zur Verfügung stehen (Art. 25
Abs. 1 Bst. b StG; Art. 21 Abs. 1 Bst. b DBG, sogenannter Eigenmietwert).
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4.1 Vorliegend wird das Grundstück nicht vom Rekurrenten selber genutzt, sondern zu einem Mietzins von CHF 13'200.-- an seine Ex-Frau vermietet. Für diese Konstellation bestimmt das
kantonale Recht, dass die Vermietung an eine nahestehende Person zu einem Mietzins unter
dem Eigenmietwert als Eigengebrauch im Sinn von Art. 25 Abs. 1 Bst. b StG gilt (Art. 25 Abs. 2
StG). Dies hat zur Folge, dass die Differenz zwischen vereinnahmten Mieterträgen und dem
Eigenmietwert als zusätzliches Einkommen aus unbeweglichem Vermögen zu versteuern ist.
Der kantonale Eigenmietwert des Grundstücks beträgt CHF 14'150.-- und übersteigt somit den
Mietzins. Die Korrektur des Bruttoertrags bei den kantonalen Steuern ist daher nicht zu
beanstanden.
4.2 Auf Bundesebene existiert keine mit Art. 25 Abs. 2 StG vergleichbare Norm. Nach bundesgerichtlicher Praxis (vgl. z.B. BGer 2C_475/2016 vom 30.11.2016) ist bei der direkten
Bundessteuer der Eigenmietwert nur dann zu versteuern, wenn die Räumlichkeiten zu einem
Mietzins von weniger als der Hälfte des Eigenmietwerts an Dritte vermietet werden. Vorliegend
beträgt der Eigenmietwert für die direkte Bundessteuer CHF 16'560.--, weshalb die
Steuerverwaltung zu Recht den effektiven Mietzins von CHF 13'200.-- als Bruttoertrag
eingesetzt hat.
5. Gemäss Art. 36 Abs. 1 StG dürfen für Grundstücke im Privatvermögen die , die Versicherungsprämien, die Liegenschaftssteuern der Gemeinde und die Kosten der
Verwaltung durch Dritte abgezogen werden. Die gleiche Bestimmung findet sich bei der
direkten Bundessteuer in Art. 32 Abs. 2 DBG. Andere als die in den Gesetzen abschliessend
aufgezählten Abzüge, namentlich wertvermehrende Investitionen und Lebenshaltungskosten,
können nicht vorgenommen werden.
5.1 Welche Liegenschaftskosten konkret abzugsfähig sind, wird in der Verordnung vom 12. November 1980 über die Unterhalts-, Betriebs- und Verwaltungskosten von Grundstücken
(VUBV; BSG 661.312.51) näher umschrieben.
5.1.1 Zu den abziehbaren Unterhaltskosten gehören insbesondere Auslagen für die Behebung von Schäden, für jährlich oder periodisch wiederkehrende Erneuerungsarbeiten aller Art sowie
für den Ersatz bereits vorhandener Anlagen, wie sanitäre Einrichtungen, Kochherde, Heiz-
einrichtungen, soweit sie keinen Mehrwert bewirken (Art. 1 Abs. 1 Bst. a bis c VUBV).
5.1.2 Als Betriebskosten abziehbar sind, sofern fremdgenutzt und nicht den Mietern in Rechnung gestellt, die jährlichen Prämien für Versicherungen gegen Sachschaden und
Haftpflicht des Grundeigentümers, die wiederkehrenden Grundgebühren für
Abwasserreinigung, Strassenbeleuchtung und -reinigung, Strassen- und Schwellenunterhalt,
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die Ausgaben für Hauswart bzw. Reinigung, Beleuchtung und Heizung von Vorräumen,
Treppenhaus, Kellerräumen und Estrich, die Kosten für den Betrieb von Personenaufzügen,
Gemeinschaftsantennen und dergleichen. Bei Stockwerkeigentum können die entsprechenden
Kostenanteile von den einzelnen Stockwerkeigentümern gleichermassen abgezogen werden,
soweit sie auf Gemeinschaftsanlagen entfallen. Ferner ist auch die Liegenschaftssteuer
abzugsfähig (Art. 2 Abs. 1 VUBV).
5.1.3 Zu den abziehbaren Verwaltungskosten gehören die Entschädigung an die Liegenschaftsverwaltung, soweit diese nicht auf den Mieter abgewälzt wird, sowie die Auslagen
für Vermietung, Erhebung der Mietzinse, Betreibungen, Ausweisungen und Prozesse mit
Mietern aus dem Mietverhältnis (Art. 3 Abs. 1 VUBV).
5.1.4 Nicht abziehbar sind demgegenüber alle wertvermehrenden Aufwendungen für Neueinrichtungen und Verbesserungen von Grundstücken (Art. 1 Abs. 2 Bst. a VUBV), Prämien
für die Mobiliarversicherung, einmalige Grundeigentümerbeiträge, Heizungs- und Warmwasser-
aufbereitungskosten (Art. 2 Abs. 2 Bst. a bis c VUBV) sowie kalkulatorische Kosten der
Eigenverwaltung (Art. 3 Abs. 2 VUBV).
5.1.5 Auf Bundesebene finden sich inhaltlich analoge Regelungen in zwei Erlassen vom 24. August 1992, der Verordnung über den Abzug der Kosten von Liegenschaften des
Privatvermögens bei der direkten Bundessteuer (Liegenschaftskostenverordnung; SR 642.116)
und der Verordnung der ESTV über die abziehbaren Kosten von Liegenschaften des
Privatvermögens bei der direkten Bundessteuer (ESTV-Liegenschaftskostenverordnung;
SR 642.116.2). Zu beachten sind auch das von der Steuerverwaltung des Kantons Bern
herausgegebene Merkblatt 5 zu den Grundstückkosten mit dem Ausscheidungskatalog zur
Abgrenzung der abziehbaren Unterhaltskosten von den Anlagekosten (abrufbar unter:
<https://www.sv.fin.be.ch>, Rubriken "Dokumente / Publikationen > Merkblätter Einkommens-
und Vermögenssteuer"; abgerufen am 12.12.2019]) sowie die Wegleitung 2018 zum Ausfüllen
der Steuererklärung für natürliche Personen (Wegleitung). Diese Dokumente geben im
Wesentlichen den Inhalt der Verordnungen in veranschaulichter Form wieder.
5.2 Gemäss Wegleitung sind für Grundstücke Liegenschaftssteuern, Baurechtszinsen sowie Unterhalts-, Betriebs- und Verwaltungskosten abziehbar, sofern diese Kosten im
Steuerjahr 2018 in Rechnung gestellt wurden und der Grundeigentümer sie selbst getragen hat
(vgl. S. 47 f.). Unterhalts-, Betriebs- und Verwaltungskosten können entweder mit den
tatsächlich entstandenen Kosten oder mit einer Pauschale in Abzug gebracht werden. Die
Wegleitung verweist hinsichtlich der abziehbaren Grundstückkosten verschiedentlich auf das
MB 5. Darin ist festgehalten, welche Kosten konkret abziehbar sind und welche nicht, sofern
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(wie vorliegend) nicht der Pauschalabzug gewählt wurde. Ziff. 12 des Ausscheidungskatalogs
im Merkblatt 5 unterscheidet weiter die Abzüge bei den Kosten für selbstgenutzte
Liegenschaften und jenen für vermietete Liegenschaften ohne Weiterverrechnung. Im Einklang
mit den oben genannten Verordnungen sind Betriebs- und Verwaltungskosten grundsätzlich
immer voll abziehbar, wenn die betreffende Liegenschaft ohne Weiterverrechnung der Kosten
vermietet wird. Ist die Liegenschaft selbstgenutzt, können lediglich wiederkehrende
Grundgebühren abgezogen werden, nicht jedoch verbrauchsabhängige Auslagen. Kosten für
die Liegenschaftsverwaltung durch Dritte sind in jedem Fall voll abziehbar.
5.3 Die Ansichten der Parteien zu den nun nicht mehr umstrittenen Punkten divergierten ursprünglich, weil die Steuerverwaltung aufgrund der Vorzugsmiete von einer selbstgenutzten
Liegenschaft ausging, während der Rekurrent sich auf den Standpunkt stellte, dass es sich um
eine vermietete Liegenschaft ohne Weiterverrechnung der Kosten handle, da der Mietzins
inklusive Nebenkosten vereinbart war.
5.3.1 Gemäss Art. 25 Abs. 2 StG gilt eine Liegenschaft auch dann als selbst genutzt, wenn sie zu einem Mietzins unter dem Eigenmietwert an eine nahestehende Person vermietet wird.
Somit ist hinsichtlich der kantonalen Steuern die Ansicht der Steuerverwaltung zutreffend,
wonach zum einen vom kantonalen Eigenmietwert statt vom Mietzins auszugehen ist und zum
anderen keine verbrauchsabhängigen Auslagen abziehbar sind.
5.3.2 Die Betriebskosten, Liegenschaftssteuern und Baurechtszinsen sind nach dem in E. 5.2 Gesagten abziehbar, die Heizkosten hingegen nicht. Die von den Parteien übereinstimmend mit
CHF 2'534.-- eingesetzten Nebenkosten bedürfen jedoch weiterer Ausführungen. Was darin
genau enthalten ist, geht aus den Akten nicht hervor. Auf der Heiz- und
Betriebskostenabrechnung der C._ AG (Liegenschaftsverwaltung) vom 14.2.2019
(Beilage 11 zum verbesserten Rekursschreiben) sind die Nebenkosten für die fragliche
Wohnung mit CHF 2'534.05 aufgeführt. Dieselbe Heiz- und Betriebskostenabrechnung liegt
dem ursprünglichen Rekursschreiben bei, zusammen mit einem weiteren Dokument der
Liegenschaftsverwaltung, das ebenfalls vom 14.2.2019 datiert und den Titel "Heiz- und
Nebenkostenabrechnung - Beleg für Steuererklärung" trägt. Darin ist vermerkt, dass von den
Gesamtnebenkosten nur 73.72 % steuerabzugsberechtigt seien, ausmachend CHF 1'868.15.
Mangels anderweitiger Hinweise kann angenommen werden, dass die Liegenschaftsverwaltung
die Ausscheidung in abziehbare und nicht abziehbare Nebenkosten korrekt vorgenommen hat.
Daher ist für die Nebenkosten bei den kantonalen Steuern lediglich ein Abzug von
CHF 1'868.15 zu gewähren.
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5.3.3 Wie bereits in E. 4.2 erwähnt, findet sich im Bundesrecht keine mit Art. 25 Abs. 2 StG vergleichbare Norm. Abgesehen davon, dass für die direkte Bundessteuer deshalb der Mietzins
und nicht der bundesrechtliche Eigenmietwert zugrunde liegt, ist deshalb auf Bundesebene
nicht von einer Selbstnutzung, sondern von einer Vermietung ohne Weiterverrechnung der
Kosten auszugehen. Somit sind gemäss Ziff. 12.2 des Ausscheidungskatalogs im Merkblatt 5
die verbrauchsabhängigen Auslagen für die direkte Bundessteuer voll abzugsfähig. Dies betrifft
neben den Heizkosten auch die gesamten Nebenkosten gemäss Abrechnung der
Liegenschaftsverwaltung.
5.4 Aus den vorstehenden Erwägungen ergibt sich folgende Zusammenstellung (Beträge in CHF)
Kanton Bund Mietwert/Mietertrag 14'150 13'200
Heizkosten 0 1'532 Nebenkosten 1'868 2'534 Betriebskosten 2'662 2'662 Einstellhalle 56 56 Total Betriebs- und Verwaltungskosten - 4'586 - 6'784
Liegenschaftssteuer 304 304 Baurechtszinsen 3'118 3'118 Pauschalabzug für Liegenschaftskosten 0 0
- 3'422 - 3'422 Nettoertrag Liegenschaft 6'142 2'994
Damit ist der Rekurs betreffend die kantonalen Steuern teilweise und die Beschwerde
betreffend die direkte Bundessteuer vollumfänglich gutzuheissen.
6. Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat der Rekurrent einen Anteil der gesamten Verfahrenskosten, einschliesslich eines Anteils allfälliger Auslagen für Gutachten oder andere
externe Kosten zu tragen (Art. 144 Abs. 1 und 5 DBG sowie Art. 200 Abs. 1 StG i.V.m. Art. 1, 2,
53, 58 und 59 des Dekrets vom 24. März 2010 betreffend die Verfahrenskosten und die
Verwaltungsgebühren der Gerichtsbehörden und der Staatsanwaltschaft
[Verfahrenskostendekret, VKD; BSG 161.12]). Vorliegend obsiegt der Rekurrent hinsichtlich der
kantonalen Steuern zu rund 40 % (beantragte Reduktion des Liegenschaftsertrags gegenüber
Einspracheentscheid von CHF 3'955.--, anerkannt CHF 1'756.--). Angesichts des
vollumfänglichen Obsiegens des Rekurrenten hinsichtlich der direkten Bundessteuer rechtfertigt
es sich, lediglich 20 % der Verfahrenskosten dem Rekurrenten aufzuerlegen. Die
Verfahrenskosten in Höhe von total CHF 600.-- werden somit dem Rekurrenten im Umfang des
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Unterliegens bzw. in Höhe von gerundet CHF 100.-- zur Bezahlung auferlegt und sind mit dem
geleisteten Kostenvorschuss zu verrechnen.
Weil der Rekurrent im vorliegenden Verfahren nicht vertreten ist und weil keine notwendigen
und verhältnismässig hohen Kosten entstanden sind, werden keine Parteikosten gesprochen
(Art. 200 Abs. 4 StG sowie Art. 144 Abs. 4 DBG i.V.m. Art. 64 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom
20. Dezember 1968 über das Verwaltungsverfahren [Verwaltungsverfahrensgesetz, VwVG;
SR 172.021]).