Decision ID: 03f1ed43-36f0-4930-9326-228036f69b06
Year: 1993
Language: fr
Court: VD_TC
Chamber: VD_TC_031
Canton: VD
Region: Région lémanique
Law Area: public_law

constate en fait :
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A. Jean-Louis Reymond est propriétaire, sur le territoire de la Commune de Chardonne, au lieu dit "Au Dérochoz", d'une parcelle de 2'153 mètres carrés cadastrée sous no 2'362. Ce bien-fonds présente une configuration assez particulière: il consiste en un corps principal aux contours irréguliers, en nature de pré-champ, très escarpé, et en une voie d'accès goudronnée - le chemin de Dérochoz - qui longe le corps principal du bien-fonds, sur quelque 15 mètres, à l'intérieur de sa limite nord-ouest, puis s'étend sur une distance d'environ 160 mètres à l'ouest jusqu'à la voie publique (route de Beaumaroche). Large de quelque 5,50 mètres sur l'essentiel de son tracé, ce chemin privé, qui occupe une surface au sol d'environ 970 mètres carrés, est grevé de servitudes de passage en faveur des propriétaires riverains. Il dessert tout le quartier.
La parcelle no 2362 est bordée, en aval de l'appendice que forme la voie d'accès par la parcelle no 2364 (SI Le Belvédère Chardonne SA), en amont de celui-ci par les parcelles nos 2365 (PPE, 1/2 René Pletschet), 2336, 2363, 3398 et 3205, au nord de son corps principal par la parcelle no 2348 (Christof et Marlise Gloor), à l'est par les parcelles nos 2353 (Walter Gyger) et 2359, et au sud par la route de Beaumaroche; étant précisé qu'à cet endroit, le terrain, extrêmement déclive, est au bénéfice d'une servitude de passage à pied. La plupart de ces biens-fonds sont bâtis.
B. Jusqu'en 1979, les parcelles nos 2348, 2353 et 2362 faisaient partie de la parcelle no 2361. En 1979, le propriétaire de cette dernière a opéré le fractionnement que l'on connaît aujourd'hui, attribuant la voie d'accès privée à la parcelle no 2362. Ce bien-fonds a été acquis au cours de l'année 1984 par Jean-Louis Reymond.
C. Le territoire communal est régi par un règlement sur le plan d'extension et la police des constructions (ci-après RPE) adopté par le Conseil communal dans ses séances des 11 mai, 18 mai et 2 novembre 1982 et approuvé par le Conseil d'Etat le 8 juin 1984; à teneur du plan lié à ce règlement, les lieux font partie de la zone de Beaumaroche, plus particulièrement régie par l'art. 32 RPE.
D. Le 10 février 1992, Jean-Louis Reymond a requis de la municipalité l'autorisation de construire une maison d'habitation collective sur son bien-fonds.
Cet ouvrage occuperait une surface au sol de 224,10 mètres carrés et serait construit sur trois niveaux habitables : le rez inférieur abriterait deux appartements de deux pièces, ainsi que des locaux communs; le rez supérieur et le premier étage compteraient chacun deux logements de quatre pièces. Un niveau de combles serait également créé; occupé par des galetas et la chaufferie en aval, il serait en nature de garage couvert pour quatre véhicules en amont. En raison de la forte déclivité du terrain, seuls les combles seraient entièrement dégagés; le premier étage serait enterré en amont; enfin, le rez supérieur et le rez inférieur seraient entièrement enterrés au nord et partiellement à l'est et à l'ouest. Un garage semi-enterré pour deux véhicules totalisant 30 mètres carrés serait également édifié au nord-est du bâtiment. On aménagerait en outre six places de stationnement à l'air libre. A l'exception de la zone située en amont (réservée aux manoeuvres d'accès et au stationnement des véhicules), les alentours de la construction principale seraient constitués par des terrasses-jardins; enfin une petite forêt d'une centaine de mètres carrés serait plantée dans la partie inférieure de la propriété.
Ouverte du 31 mars au 20 avril 1992, l'enquête publique a suscité l'opposition conjointe de René Pletschet, Walter Gyger, Christof Gloor et de la SI Le Belvédère Chardonne SA. Les différents services cantonaux intéressés se sont déterminés favorablement à l'égard du projet.
Par courrier recommandé du 16 juillet 1992, la municipalité a informé les opposants qu'elle avait décidé, dans sa séance du 13 juillet, de lever leur opposition et d'octroyer le permis de construire sollicité : en bref, elle jugeait le projet conforme à la réglementation communale; suivait l'indication des voies de droit.
E. Par acte conjoint du 30 juillet, René Pletschet, Walter Gyger et Christof Gloor, agissant par l'intermédiaire de leur conseil, ont déféré cette décision au Tribunal, concluant, avec suite de frais et dépens, à son annulation et au refus du permis de construire. En substance, ils font valoir que, déduction faite de l'emprise de la voie privée, la surface bâtie serait dépassée. Dans le délai imparti à cet effet, les recourants ont versé une avance de frais de Fr. 1'000.--.
L'effet suspensif a été accordé au pourvoi par ordonnance du 5 août 1992.
Le constructeur a procédé le 15 septembre, concluant, avec suite de frais et dépens, au rejet du recours. La municipalité a fait part de ses déterminations le 22 septembre; elle propose également, avec suite de frais et dépens, le rejet du pourvoi. En bref, leur argumentation se recoupe; elle sera reprise plus loin, dans la mesure nécessaire.
F. Le Tribunal a tenu séance à Chardonne, le 10 décembre 1992 en présence des recourants René Pletschet et Walter Gyger, assistés de l'avocat Philippe Vogel, qui représentait également Christof Gloor, d'un représentant de la municipalité, Bertrand Sciboz, conseiller municipal, assisté de l'avocat Alexandre Bonnard, et du constructeur Jean-Louis Reymond, accompagné de son fils et assisté de l'avocat Jacques Haldy.
A cette occasion, le Tribunal a procédé à une visite des lieux en présence des parties et des intéressés. Tentée, la conciliation n'a pas abouti.
Le Tribunal a délibéré le jour même et a communiqué le dispositif de son arrêt le 22 décembre 1992.

Considère en droit :
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1. La principale question qui divise les parties est celle de savoir si la réalisation du projet litigieux entraînerait un dépassement de la surface bâtie. Le siège de la matière se trouve à l'art. 24 RPE, applicable en vertu du renvoi aux règles de la zone d'habitation faible densité "A" prévu par l'art. 32 al. 2 RPE. Selon cette disposition, la surface bâtie ne peut excéder le 1/8 de la surface totale de la parcelle. Prise à la lettre, cette disposition serait manifestement respectée : totalisant 2'153 mètres carrés, la parcelle no 2362 donne ainsi droit à une surface constructible d'environ 269 mètres carrés au maximum; le projet litigieux avec ses 254,10 mètres carrés au total se trouverait donc en deçà du maximum autorisé; étant précisé que le maximum autorisé par l'art. 32 al. 2 RPE serait également respecté en faisant abstraction des quelque 100 mètres carrés que le constructeur prévoit de colloquer en zone forestière (2'053 mètres carrés x 1/8 = 256,62 mètres carrés). Reste toutefois la question de la prise en compte dans ce calcul de l'emprise de la voie privée, soit environ 970 mètres carrés.
a) Selon la jurisprudence constante, s'agissant d'une parcelle entièrement comprise en zone à bâtir, il serait abusif de ne pas prendre une voie d'accès aménagée à même le sol en considération dans le calcul de la surface déterminante pour établir le coefficient d'occupation du sol. En effet, les dispositions réglementaires fixant une proportion maximale entre la surface bâtie et la surface de la parcelle tendent à limiter la densité des constructions. Or, les portions de la parcelle telles que voies d'accès, pentes escarpées ou sols instables, sont en fait soustraites à des constructions exécutées dans des conditions normales, de sorte qu'il serait excessif d'aggraver la restriction qui en résulte en ne considérant que la surface du fonds sur laquelle on peut implanter un bâtiment (CCRC 4196, 4 avril 1983, A. Dutoit c. Commugny, RDAF 1986, p. 191; CCRC 5368, 3 septembre 1987, S. Biasini et crts c. Montreux; TA AC 92/189, 3 février 1993, S. Cuendet c. Saint-Légier-La Chièsaz). Peu importe qu'une voie d'accès privée soit grevée d'une ou plusieurs servitudes de passage de droit privé (CCRC 4196, déjà cité; CCRC 5368, déjà cité; TA AC 92/189, déjà cité). Au demeurant, les recourants ne contestent pas que la surface du chemin d'accès au bien-fonds soit prise en compte dans le calcul de la surface constructible d'une parcelle, en principe; c'est exclusivement le découpage du bien-fonds en cause, qui ne serait pas "d'un seul tenant", qui suscite leur opposition.
b) A cet égard, les recourants s'appuyent essentiellement sur un prononcé no 4911, rendu par la CCRC le 27 février 1986 en la cause L. Monnet et consorts c. Montreux, confirmé par le Tribunal fédéral dans un arrêt non publié du 10 décembre 1986. Dans cette affaire, la CCRC avait considéré qu'il y avait abus de droit à morceler une parcelle pour déjouer les règles de la police des constructions. Le morcellement projeté consistait en particulier, en zone de faible densité, à relier deux aires d'un même bien-fonds de quelque 3'850 mètres carrés (l'une destinée à être bâtie et l'autre demeurant vierge de constructions) par un cordon, qui sur une vingtaine de mètres n'excéderait pas une largeur de quelques dizaines de centimètres, puis de 4 mètres en moyenne sur les 30 mètres restants. La CCRC avait jugé qu'un tel morcellement, à peine visible à l'oeil, conduisait à un découpage à ce point artificiel et insolite du sol qu'il mettait en péril le but visé par les règles sur la densité; destiné à détourner le but de la loi, un tel fractionnement devait être sanctionné.
Sans doute, à l'oeil, la configuration particulière de la parcelle apparaît-elle - comme dans la cause à laquelle se référent les recourants - quelque peu trompeuse : l'observateur n'est en effet guère susceptible de se rendre compte que le corps principal du bien-fonds et le long appendice que forme la voie d'accès constituent en réalité une parcelle d'un seul et même tenant. Cependant, force est de constater que, à maints autres égards, la situation se présente différemment dans le cas d'espèce. D'une part, le constructeur n'a procédé à aucun morcellement abusif; il a acquis le bien-fonds en cause, dans sa configuration actuelle, du propriétaire précédent, qui, l'inspection locale l'a démontré, lorsqu'il a opéré le fractionnement litigieux, ne visait manifestement pas non plus à déjouer les règles sur le coefficient d'occupation du sol, mais cherchait à conserver la maîtrise sur la seule voie d'accès (pour véhicules à moteur) possible à son bien-fonds, trop escarpé en aval pour qu'on puisse concevoir d'y aménager un accès direct sur la voie publique. Certes, les dispositions réglementaires fixant une proportion maximale entre la surface bâtie et la superficie de la parcelle tendent à limiter la densité des constructions. Et, s'il ne fait aucun doute qu'à admettre n'importe quel morcellement, on courrait le risque - si l'exemple était suivi - d'une saturation excessive de certains secteurs pendant que d'autres demeureraient entièrement vierges par le biais de rattachements fonciers purement artificiels, il n'empêche que la réalisation du projet litigieux - qui, soit dit en passant, apparaît de par son volume en harmonie avec la plupart des constructions avoisinantes et prévoit, outre une petite aire forestière, des dégagements relativement importants en nature de terrasses-jardins autour du bâtiment - ne mettrait pas en péril l'équilibre de la zone de Beaumaroche : en effet, la configuration inhabituelle de la parcelle constitue, on le répète, une donnée de fait, unique dans toute la zone, sans commune mesure avec un morcellement déconcertant et artificiel imaginé par un propriétaire pour atteindre un but contraire à la volonté du législateur. Qui plus est, toute autre solution conduirait à l'arbitraire et à l'insécurité du droit : en effet, s'il apparaît manifestement inéquitable - par rapport notamment aux bénéficiaires de servitudes de passage privées qui ne disposent pas de leur propre accès à la voie publique - de déduire entièrement la voie d'accès privée à un bien-fonds de la surface déterminante pour calculer la surface constructible, comment alors déterminer quelle proportion de la voie d'accès devrait être prise en compte dans ce calcul sans tomber dans l'arbitraire le plus complet ? De plus, l'une ou l'autre de ces hypothèses aurait pour effet de rendre inconstructible toute une partie d'un bien-fonds colloquée en zone à bâtir, ce qui porterait une atteinte non négligeable au principe constitutionnel de la garantie de la propriété.
c) En définitive, le Tribunal considère que, dans le cas particulier, l'emprise de la voie d'accès privée doit être prise en compte dans le calcul du coefficient d'occupation du sol. Or, on l'a vu, le projet ne contreviendrait pas aux dispositions réglementaires en la matière.
2. Le Tribunal peut se dispenser d'examiner si la zone qu'il est prévu de cadastrer en zone forestière devrait être prise en compte dans le calcul du coefficient d'occupation du sol, dans la mesure où ce point, on l'a vu plus haut, ne saurait faire obstacle à la réalisation du projet litigieux.
3. Vu le sort du pourvoi, point n'est besoin d'examiner la question de la recevabilité du recours de René Pletschet, mise en doute par la municipalité à l'audience.
4. En résumé, le recours doit être rejeté et la décision municipale du 16 juillet 1992 doit être confirmée. En application de l'art. 55 al. 1er LJPA, il y a lieu de mettre à la charge des recourants un émolument de justice arrêté à Fr. 1'000.--; l'avance de frais versée en procédure sera compensée avec ce montant.
Les prétentions en dépens de la municipalité et du constructeur, qui ont obtenu gain de cause avec l'assistance d'un homme de loi sont justifiées : les recourants verseront donc à ce titre un montant de Fr. 800.-- à la Commune et au constructeur.