Decision ID: a840e220-82c0-5705-b318-248b51e1ccf0
Year: 2001
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_006
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

ritenuto
in fatto:
A.
La _ è una società avente quale scopo sociale la gestione di grandi magazzini e il commmercio di generi alimentari e di beni mobili. Essa svolge la propria attività in Ticino anche presso il Centro _ nei locali di proprietà di _.
B.
Il 16 febbraio 2001 _ ha chiesto all’UEF di Mendrisio l’erezione di un inventario dei beni vincolati al diritto di ritenzione e trovantesi presso l’immobile locato per un credito di complessivi fr. 43'100.-- per pigioni scadute dal 1. gennaio 2001 al 31 marzo 2001 e per l’anticipo delle spese condominiali.
C.
Il 19 febbraio 2001 l’UEF di Mendrisio ha allestito l’inventario degli oggetti vincolati dal diritto di ritenzione, inventariando presso il locali appigionati l’arredamento completo del negozio dell’escussa, stimandolo in fr. 50'000.--.
D.
Con tempestivo ricorso 2 marzo 2001 _ si è aggravata contro l’inventario degli oggetti vincolati dal diritto di ritenzione del locatore, postulandone la declaratoria di nullità.
La ricorrente evidenzia che, essendo la superficie di vendita del negozio di _ minore di quella prevista nel contratto, essa ha postulato con istanza 8 febbraio 2001 presso il competente ufficio di conciliazione in materia di locazione l'accertamento della nullità del contratto di locazione, in via subordinata l’accertamento della validità della disdetta immediata del 28 dicembre 2000 e in via ancor più subordinata la riduzione del canone di locazione. Considerato che il contratto di locazione alla base della domanda di erezione dell’inventario sarebbe nullo, a mente della ricorrente non esisterebbe una base legale che ne permetta l’allestimento.
La ricorrente evidenzia poi che l’arredamento completo del suo negozio di _ avrebbe un valore di almeno fr. 147'000.-- (doc. D) e pertanto la stima data dall’UEF di Mendrisio ai beni inventariati sarebbe arbitraria, perché per garantire un credito di fr. 43'100.-- l’Ufficio avrebbe inventariato beni per almeno fr. 147'000.--. Essa chiede dunque, nell’ipotesi la sua domanda principale venisse respinta, che “vengano inventariati unicamente i mobili effettivamente necessari a coprire il credito di fr. 43'100.--“.
E.
Con osservazioni 15 marzo 2001 _ si è opposto al gravame, con protesta di spese, tasse e ripetibili, evidenziando che non corrisponderebbe al vero che la superficie effettiva ceduta in uso dalla conduttrice sarebbe stata inferiore a quella prevista nel contratto. Per l’osservante in ogni caso la “contestata nullità del contratto, per esplicare i suoi effetti ed eventualmente liberare la ricorrente dagli obblighi che le discendono ex contractu, necessita di un accertamento giudiziario con la prolazione di una decisione cresciuta in giudicato”.
L’osservante evidenzia ancora che il valore di quanto inventariato è ben inferiore alla cifra di fr. 147'000.--. Infatti la fattura doc. D, relativa all’inventario fornito, sarebbe superiore ai prezzi di mercato ed inoltre l’inventario sarebbe usato, in parte rovinato e di difficilmente commerciabile, in quanto confezionato su misura.
F.
Delle osservazioni 26 marzo 2001 dell’UEF di Mendrisio si dirà, per quanto necessario, in seguito.

Considerato
in diritto:
1. a)
Il locatore di locali commerciali ha un diritto di ritenzione sulle cose mobili che vi si trovano e servono al loro uso e godimento: il diritto si estende in termini temporali alla pigione annuale scaduta e a quella del semestre in corso (art. 268 cpv. 1 CO).
La LEF ha previsto disposizioni speciali in materia di pigioni e affitti. Infatti giusta l’art. 283 cpv. 1 LEF anche prima di iniziare l’esecuzione, il locatore di locali commerciali può domandare l’assistenza dell’ufficio di esecuzione per la provvisoria tutela del suo diritto di ritenzione. L’ufficio fa l’inventario degli oggetti vincolati al diritto di ritenzione e fissa al locatore un termine per promuovere l’esecuzione in via di realizzazione del pegno (art. 283 cpv. 3 LEF). Sono esenti dal diritto di ritenzione gli oggetti che non potrebbero essere pignorati dai creditori del conduttore (cfr. art. 268 cpv. 3 CO;
Anton K. Schnyder/M. Andreas Wiede
, Basler Kommentar zum SchKG, Basilea/Ginevra/Monaco 1998, n.26 ad art. 283 LEF).
b)
La formazione d’inventario presuppone l’esistenza di un contratto di locazione così come di un credito derivante da tale contratto. L’Ufficio esecuzione può rifiutare di erigere, per ragioni di diritto materiale, l’inventario degli oggetti sottoposti al diritto di ritenzione del locatore soltanto se l’inesistenza di questo diritto è manifesta e inequivocabile (cfr.
DTF
103 III 41-42 con rif. ivi;
DTF
97 III 45;
Amonn/Gasser,
Grundriss des Schuldbetreibungs- und Konkursrechts, Berna 1997, § 34 n. 18;
Pierre-Robert Gilliéron
, Poursuite pour dettes, faillite et concordat, Losanna 1993 p. 114;
Ernest Brand
, Dispositions particulières sur les loyers et fermages I, in
FJS
n. 1092 p. 4), come sarebbe ad es. il caso se fosse chiesto l'inventario per un canone locatizio successivo alla rescissione del contratto: in tale evenienza sarebbe infatti evidente la mancanza di un credito dipendente da pigione e il locatore non potrebbe prevalersi del diritto di ritenzione ex art. 268 CO.
c)
La determinazione dell’ammontare delle pigioni e la fissazione dei periodi cui tali pigioni si riferiscono sono questioni di diritto materiale che vanno risolte dal giudice civile: in linea di principio, le autorità esecutive devono fondarsi sulle richieste del creditore a meno siano manifestamente inammissibili (
Emil Schmid
, Zürcher Kommentar, 3. ed, Zurigo 1977, n. 48 ad art. 272-274 CO).
d)
Il locatario che intende contestare il diritto di ritenzione del locatore deve farlo, pena la decadenza, sollevando opposizione contro il precetto (
DTF
96 III 70, 90 III 101, 59 III 10 cons. 1): la mancata opposizione vale quale riconoscimento implicito del diritto di ritenzione.
2.
a)
Nel caso di specie la _ ha postulato la declaratoria di nullità dell’inventario degli oggetti vincolati al diritto di ritenzione, perché, essendo la superficie di vendita del negozio di Morbio Inferiore minore di quella stabilita nel contratto di locazione, quest’ultimo sarebbe nullo, rispettivamente sarebbe stato validamente disdetto con effetto immediato il 28 dicembre 2000.
La ricorrente non contesta dunque che essa occupa a titolo oneroso, per espletare la propria attività, dei locali nel bene immobile di proprietà di _, ma in sostanza si limita a contestare l’esistenza del credito da pigione a garanzia del quale è stata chiesta e ottenuta l’erezione dell’inventario.
b)
Agli atti si trova il contratto di locazione stipulato il 14 febbraio 2000 tra _ e la ricorrente. Tale contratto, avente per oggetto dei “locali nel bene immobile sito a _ ” mappale n. _ denominato Centro _ ”, è di durata determinata e scade il 31 dicembre 2006. La pigione annua pattuita è di Fr. 150’000.--, pagabili in rate trimestrali anticipate entro “il primo di ogni trimestre”, oltre alle spese accessorie (doc. 1).
c
)
Con la domanda del 16 febbraio 2001 _ ha chiesto l’erezione d’inventario per un credito di Fr. 43'100.-- per le pigioni scadute dal 1. gennaio 2001 al 31 marzo 2001 e per le spese condominiali. In base al contratto di locazione al momento della richiesta di inventario, ossia il 16 febbraio 2001, la pigione e le spese accessorie per il 1. trimestre 2001 erano già scadute (cfr. clausola n. 2.2.10 del contratto doc.1).
L’UEF di Mendrisio quindi, dando seguito alla richiesta di erezione di inventario di _, ha correttamente operato, ritenuto che la questione dell’esistenza e dell’ammontare del credito per pigioni (e dunque della validità del contratto e degli effetti dell’asserita disdetta) rappresentano all’evidenza questioni di merito sulle quali è tenuto ad esprimersi il giudice competente per la causa di convalida rispettivamente il giudice del rigetto dell’opposizione nell’esecuzione a convalida della ritenzione, mentre sfuggono manifestamente al ristretto potere di cognizione dell’Ufficio di esecuzione e dell’autorità di vigilanza.
3. a)
La ricorrente asserisce ancora che l’arredamento completo del negozio _ di _ avrebbe un valore di almeno fr. 147'000.-- (doc. D) e che pertanto la stima data dall’UEF di Mendrisio ai beni inventariati sarebbe arbitraria, perché per garantire un credito di fr. 43'100.-- l’Ufficio avrebbe inventariato beni per almeno fr. 147'000.--. Essa chiede dunque, in via subordinata rispetto al petitum principale, che vengano inventariati unicamente i mobili effettivamente necessari a coprire il credito di fr. 43'100.-- e non tutto l’arredamento del suo negozio di _.
b)
I beni inventariati devono essere stimati dall’Ufficio di esecuzione secondo le regole applicabili al pignoramento (
Schnyder/Wiede
, op. cit., n. 57 ad art. 283 LEF).
Per l'art. 97 cpv. 1 LEF il funzionario stima gli oggetti pignorati facendosi assistere, ove occorre, da periti. Il ricorso a un perito per procedere alla stima in vista del pignoramento rientra nel potere di apprezzamento dell'organo esecutivo
(
Jaeger/
Walder/ Kull/ Kottmann
,
op. cit., n.8 e 9 ad art. 97 LEF), è in particolare indicato quando la stima di un oggetto richiede conoscenze speciali che l'Ufficio non possiede (DTF 93 III 20;
Bénédict Foëx
,
Basler Kommentar zum SchKG, Vol. I, Basilea/ Monaco/ Ginevra 1998, n.14 ad art. 97 LEF.).
In concreto l’UEF di Mendrisio ha inventariato presso i locali appigionati l’arredamento completo del negozio dell’escussa di _, stimandoli in fr. 50'000.--. Eseguendo tramite un suo funzionario la stima dei beni soggetti al diritto di ritenzione, l’UEF di Mendrisio ha operato correttamente, ritenuto che tale stima non necessitava di conoscenze professionali specifiche e pertanto non si sarebbe giustificato il ricorso ad un perito.
c)
L’art. 97 cpv. 2 LEF, applicabile per analogia anche nell'ambito dell’allestimento di un inventario dei beni soggetti al diritto di ritenzione del locatore (DTF 93 II 20;
Schnyder/Wiede
, op. cit., n. 60 ad art. 283 LEF), stabilisce che il pignoramento deve essere limitato a quanto basti per soddisfare dei loro crediti, in capitale, interessi e spese, i creditori pignoranti.
Secondo la ricorrente l’Ufficio sarebbe incorso in un errore di apprezzamento nella valutazione dell’arredamento, che andrebbe stimato almeno in fr. 147'000.--. Pertanto l’inventario dovrebbe limitarsi ad indicare i beni mobili effettivamente necessari a coprire il credito in esecuzione.
La debitrice chiede quindi in sostanza dapprima una nuova valutazione ai sensi dell’art. 97 cpv. 1 LEF. La dottrina ritiene applicabile per analogia anche agli oggetti mobili l’art. 9 cpv. 2 RFF, secondo cui ogni parte interessata può, entro il termine di ricorso contro il pignoramento, e previo deposito delle spese occorrenti, chiedere all’autorità di vigilanza una nuova stima a mezzo di periti (
Bénédict Foex
, Basler Kommentar zum SchKG, Basilea/Ginevra/Monaco 1998, n.16-19 ad art. 97 LEF;
Amonn/Gasser
, op. cit. § 22 n.50, p. 158). Di conseguenza l’UEF di Mendrisio dovrà procedere ad una nuova stima dei beni inventariati questa volta con l’ausilio di un perito, previo versamento delle spese da parte della _. Nell’ipotesi poi in cui i beni inventariati risulteranno avere un valore superiore al credito dedotto in esecuzione, l’Ufficio dovrà determinarsi come indicato all’art. 97 cpv. 2 LEF, ossia depennando dall’inventario dei beni soggetti al diritto di ritenzione del locatore, una volta raggiunto l’importo del credito per il quale è stato chiesto l’inventario, tutti gli oggetti in esubero.
4.
Il ricorso è parzialmente accolto.
Sulle spese occorre ricordare a futura memoria che - benché la gratuità della procedura sia contraria al sistema di diritto amministrativo in cui si muove il ricorso secondo l'art. 17 LEF (
Jean - François Poudret/Suzette Sandoz-Monod
, Commentaire de la loi fédérale d'organisation judiciaire, vol. II, Berna 1990,n.2.10 all'art. 81, p.804) - siffatto principio è stato codificato per espressa volontà del legislatore (art.20a cpv.1 primo periodo LEF e 61 cpv. 2 lett. a OTLEF; DTF 125 III 383 cons.2a) Per lo stesso motivo non si assegnano indennità (art. 62 cpv. 2 OTLEF).
richiamati gli art. 17, 97, 283 LEF; 268 CO