Decision ID: 11432659-6719-4a8b-b593-ecfb84209e54
Year: 2018
Language: de
Court: SG_KGN
Chamber: SG_KGN_999
Canton: SG
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: 

Sachverhalt:
A.- X hatte am 17. November 1995 das Grundstück Nr. 1 in A, bestehend aus 1'474m
Grundfläche und dem Wohnhaus Vers.Nr. 10, zum Preis von Fr. 540'000.– und das
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angrenzende Grundstück Nr. 3, bestehend aus 785m Wiese, zu einem Preis von Fr.
360'000.– erworben. Am 10. September 1996 verkaufte er das 1984 erworbene
Grundstück Nr. 2 (Grundbuch A; bestehend aus 353m Grundfläche und dem
Wohnhaus Vers.Nr. 20) und realisierte dabei einen Grundstückgewinn von
Fr. 137'230.–. Zufolge Ersatzbeschaffung wurde dieser Gewinn aufgeschoben und auf
das Ersatzgrundstück Nr. 1 übertragen. Mit öffentlich beurkundetem Kaufrechtsvertrag
vom 27. Juni 2013, Nachträgen vom 21. Juli 2014, 18. September 2014 und 2. März
2016 sowie Ausübungserklärung vom 27. November 2015 veräusserte X die
Grundstücke Nrn. 1 und 3 in A zum Preis von Fr. 1'600'000.– bzw. Fr. 600'000.– an die
B AG, Heiden, und die C GmbH, St. Gallen. Der Grundbucheintrag erfolgte am 2. März
2016.
B.- Nachdem X innert Frist keine Steuererklärung für Grundstückgewinne eingereicht
hatte, nahm das Kantonale Steueramt am 12. April 2017 eine Ermessensveranlagung
vor. Für beide Grundstücke zusammen wurden vom Veräusserungserlös von
Fr. 2'200'000.– unter Berücksichtigung des aufgeschobenen Gewinns von Fr.
137'230.– Anlagekosten von Fr. 762'770.– (Fr. 900'000.– abzüglich Fr. 137'230.–) in
Abzug gebracht, was einen steuerbaren Gewinn von Fr. 1'437'230.– ergab. Der
gewährte Haltedauerrabatt betrug 9,08 Prozent, woraus ein Steuerbetreffnis von Fr.
437'745.– resultierte. Mit Einsprache vom 11. Mai 2017 beantragte der Steuerpflichtige
die getrennte Besteuerung der beiden Grundstücke und machte wertvermehrende
Aufwendungen von Fr. 197'615.– und Nebenkosten von Fr. 22'632.– sowie die
Gewährung eines Haltedauerrabatts von 24 Prozent geltend. Mit Entscheiden vom 1.
November 2017 wurde die Einsprache teilweise gutgeheissen. Der steuerbare Gewinn
für das Grundstück Nr. 1 wurde unter Berücksichtigung von Anlagekosten von Fr.
540'000.–, Nebenkosten von Fr. 15'290.–, wertvermehrenden Aufwendungen von Fr.
197'615.– sowie des aufgeschobenen Gewinns von Fr. 137'230.– auf Fr. 984'325.–
festgelegt. Bei einem Haltedauerrabatt von 9,8 Prozent ergab dies einen Steuerbetrag
von Fr. 297'425.–. Der beim Grundstück Nr. 3 steuerbare Gewinn betrug bei
Anlagekosten von Fr. 360'000.– und Nebenkosten von Fr. 7'343.– Fr. 232'657.–. Bei
einem Haltedauerrabatt von 7,5 Prozent (20 Jahre) resultierte ein Steuerbetrag von
Fr. 64'392.–.
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C.- X erhob mit Eingabe seines Vertreters vom 1. Dezember 2017 gegen die
Einspracheentscheide vom 1. November 2017 Rekurs bei der
Verwaltungsrekurskommission mit den Anträgen, die Einspracheentscheide seien
aufzuheben und die Haltedauer von 31 Jahren auf den gesamten Grundstückgewinn
anzuwenden; eventualiter sei die Streitsache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz
zurückzuweisen; ferner sei festzustellen, dass als Fälligkeitstag für die Berechnung der
Ausgleichszinsen das Datum der Veranlagungsverfügung gelte; unter Kosten- und
Entschädigungsfolge zulasten des Staates. Mit Vernehmlassung vom 9. Januar 2018
beantragte die Vorinstanz die Abweisung der Rekurse. Der Rekurrent nahm am 24.
Januar 2018 dazu Stellung.
Auf die Ausführungen der Verfahrensbeteiligten zur Begründung der Anträge wird,

soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.
Erwägungen:
1.- Die Eintretensvoraussetzungen sind von Amtes wegen zu prüfen. Die
Verwaltungsrekurskommission ist zum Sachentscheid zuständig. Die Befugnis des
Rekurrenten zur Ergreifung des Rechtsmittels ist gegeben. Die Rekurse vom 1.
Dezember 2017 sind rechtzeitig eingereicht worden und erfüllen in formeller und
inhaltlicher Hinsicht die gesetzlichen Anforderungen (Art. 194 Abs. 1 des
Steuergesetzes, sGS 811.1, abgekürzt: StG; Art. 48 des Gesetzes über die
Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt: VRP). Auf die Rekurse ist
grundsätzlich einzutreten.
Nicht eingetreten werden kann jedoch auf das Begehren des Rekurrenten, den
Fälligkeitstag für die Berechnung der Ausgleichszinsen auf das Datum der
Veranlagungsverfügung festzulegen. Die Ausgleichszinsen werden mit der
Schlussrechnung berechnet (Art. 212 Abs. 1 StG). Wird gegen den Entscheid der
Veranlagung Rekurs erhoben, gilt die Schlussrechnung als aufgehoben. Eine neue
Schlussrechnung wird dem Steuerpflichtigen nach Abschluss des
Rechtsmittelverfahrens zugestellt (Art. 211 Abs. 3 StG). Mit Erhebung der Rekurse sind
die Schlussrechnungen dahingefallen. Sie können somit im heutigen Zeitpunkt nicht
angefochten werden.
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2.- Unbestritten ist, dass der Rekurrent mit dem Verkauf der Grundstücke Nrn. 1 und 3
in A Grundstückgewinne von Fr. 847'095.– und Fr. 232'657.– erzielte (ohne
Berücksichtigung des aufgeschobenen Gewinns von Fr. 137'230.–). Streitig ist
dagegen, ob für die Berechnung der Haltedauer auf den Zeitpunkt des Erwerbs des
Grundstücks Nr. 2 am 26. April 1984, für welches ein Steueraufschub gewährt worden
war, abzustellen ist oder ob die von der Vorinstanz angewendete Methode der
"aufgespaltenen Gewinnberechnung" gilt.
a) Der Rekurrent macht im Wesentlichen geltend, die Bestimmung von Art. 141 Abs. 3
StG lasse keine Auslegung dahingehend zu, dass für die Berechnung der
Eigentumsdauer bei Erwerb eines Grundstücks aus steueraufschiebender
Veräusserung infolge Erbgangs oder Schenkung anders zu verfahren wäre als bei einer
steueraufschiebenden Veräusserung infolge Ersatzbeschaffung. Auch bei letzterer liege
beim Verkauf der Erstliegenschaft und Erwerb der Ersatzliegenschaft keine
steuerbegründende Veräusserung vor. Diese Auslegung ergebe sich auch aus Art. 139
Abs. 2 StG, wonach bei Veräusserung eines Grundstücks, bei dessen Erwerb die
Besteuerung im Sinn von Art. 132 Abs. 1 lit. d bis f StG aufgeschoben worden sei, der
aufgeschobene Gewinn von den Anlagekosten abgezogen werde. Jede andere
Auslegung wäre zweckwidrig und systemfremd und führe zu unhaltbaren
Progressionsfolgen, was eine Schlechterstellung gegenüber einer separaten
Besteuerung ohne Aufschub zur Folge habe. Die Praxis der Vorinstanz mit einer
prozentualen Mischrechnung entbehre jeglicher Rechtsgrundlage. Es liege kein
Grundstück mit mehreren Teilflächen vor.
b) Der Grundstückgewinnsteuer unterliegen die Gewinne, die aus Veräusserung von
Grundstücken des Privatvermögens oder von Anteilen an solchen erzielt werden (Art.
130 Abs. 1 StG). Gemäss Art. 132 Abs. 1 lit. f StG wird die Besteuerung des
Grundstückgewinns aufgeschoben bei Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich
selbst genutzten Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung), soweit
der Erlös innert angemessener Frist zum Erwerb oder zum Bau einer gleich genutzten
Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet wird. Die Veranlagungsbehörde stellt bei
einem Aufschub der Besteuerung zufolge Ersatzbeschaffung den aufgeschobenen
Gewinn in einer anfechtbaren Verfügung fest (Art. 190 StG). Bei Veräusserung des
(Ersatz)Grundstücks wird der wieder angelegte, aufgeschobene Gewinn von den
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Anlagekosten abgezogen (vgl. Art. 139 Abs. 2 StG). Bei ausserkantonalen
Ersatzbeschaffungen und bei Wegfall des Steueraufschubs kommt das Recht zur
Besteuerung des aufgeschobenen Grundstückgewinns grundsätzlich dem
Zuzugskanton zu (sog. Einheitsmethode; vgl. Zwahlen/Nyffenegger, in: Zweifel/Beusch
[Hrsg.], Kommentar zum Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern
der Kantone und Gemeinden, 3. Aufl. 2017, Art. 12 StHG N 76; BGE 143 II 694 E. 4.3).
War das Grundstück weniger als fünf Jahre im Eigentum des Veräusserers, wird der
Steuerbetrag für das fünfte und jedes volle Jahr weniger um 1 Prozent erhöht (Art. 141
Abs. 1 StG). War das Grundstück während mehr als 15 Jahren im Eigentum des
Veräusserers, wird der Steuerbetrag gemäss Art. 141 Abs. 2 lit. a StG für jedes weitere
volle Jahr auf einem Gewinnanteil von höchstens Fr. 500‘000.– um 1,5 Prozent,
höchstens aber um 40,5 Prozent ermässigt, wenn der Veräusserer das Grundstück
wenigstens 15 Jahre selbst bewohnt hat. Der Eigentumsdauerrabatt beträgt auf
Gewinnanteilen über Fr. 500'000.– bei selbst bewohnten Grundstücken sowie in den
anderen Fällen 1,5 Prozent pro Jahr, maximal 30 Prozent (Art. 141 Abs. 2 lit. b StG). Für
alle Gewinne wird der Steuerbetrag demnach ab dem 16. bis 35. Jahr 1,5 Prozent pro
Jahr, maximal aber 30 Prozent ermässigt. Für Gewinne bis höchstens Fr. 500‘000.–
läuft der Rabatt mit 1,5 Prozent pro Jahr während weiterer sieben Jahre weiter, bis
maximal 40,5 Prozent, unter der Voraussetzung, dass bei der Veräusserung das
Grundstück während mindestens 15 Jahren selbst bewohnt worden ist. Damit wird die
Selbstvorsorge in Form von selbst bewohntem Grundeigentum in betraglich
begrenztem Umfang steuerlich privilegiert (vgl. Zigerlig/Oertli/Hofmann, Das
st. gallische Steuerrecht, 7. Aufl. 2014, S. 358).
Beim Erwerb des Grundstücks aus steueraufschiebender Veräusserung wird für die
Berechnung der Eigentumsdauer und der Selbstnutzung durch den Veräusserer oder
dessen Ehegatten auf die letzte steuerbegründende Veräusserung abgestellt (Art. 141
Abs. 3 StG). Die Grundstückgewinnsteuerforderung entsteht erst mit der letzten, nicht
mehr zu einem (weiteren) Steueraufschub berechtigenden Handänderung. Entfällt der
Vorbehalt und kommt es zur Besteuerung, bildet der nunmehr "gesamte Gewinn" das
Steuerobjekt. Realisiert und besteuert wird damit auch das latente Steuersubstrat erst
bei Dahinfallen des Steueraufschubs, wobei die dannzumal geltenden Modalitäten
(Steuertarif, Steuerbemessungsgrundlage etc.) massgebend sind (vgl. BGE 141 II 207
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E. 4.2.2 mit Hinweis auf Urteil des Bundesgerichts [BGer] 2C_337/2012 vom
19. Dezember 2012 E. 2.4 am Ende). Alle Handänderungen, die zu einem
Steueraufschub führen, fallen somit als letzte steuerbegründende Veräusserung ausser
Betracht. Der Steueraufschub bewirkt, dass zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs
keine steuerlich relevante Realisierung des Gewinns angenommen wird. Der Aufschub
besteht konkret darin, dass bei der nächsten steuerbaren Realisierung zur Bestimmung
der massgebenden Wertgrössen für das Bemessungsobjekt nicht auf den Zeitpunkt
des Aufschubs, sondern auf denjenigen der letzten steuerbaren Handänderung
abgestellt wird (Zwahlen/Nyffenegger, a.a.O., Art. 12 StHG N 61b).
Der Haltedauerabzug ist subjektiv beeinflusst, weil die Schmälerung der
Bemessungsgrundlage allein durch das Steuersubjekt beeinflusst wird, was eigentlich
für eine reine Objektsteuer nicht zulässig wäre. Gemäss bundesgerichtlicher
Rechtsprechung stellt die Grundstückgewinnsteuer jedoch keine reine Objektsteuer
dar. Es handelt sich vielmehr um eine Spezialeinkommenssteuer (Zwahlen/
Nyffenegger, a.a.O., Art. 12 StHG N 59). Mit dem Haltedauerrabatt soll der Altbesitz
gegenüber spekulativen Handänderungen geschont werden. Ein Gewinn, der über
einen längeren Zeitraum entstanden ist, soll niedriger besteuert werden als ein Gewinn
in gleicher nomineller Höhe, der über einen kurzen Zeitraum entstanden ist (vgl.
Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. Aufl. 2013,
§ 225 N 9).
Wird ein Grundstück, welches aus Teilflächen mit unterschiedlicher Eigentumsdauer
besteht, mit Gewinn veräussert, so wird bei der Ermittlung der
Grundstückgewinnsteuer nach der Methode der aufgespaltenen Gewinnberechnung
verfahren. Der von der Eigentumsdauer abhängige Steuerbetrag wird für die zu
verschiedenen Zeiten erworbenen Teilflächen gesondert ermittelt und im Ausmass der
gesondert berechneten Eigentumsdauer ermässigt (sog. Gesamtveräusserung; vgl.
Zigerlig/Oertli/Hofmann, a.a.O., S. 359 f.; St. Galler Steuerbuch [abgekürzt: StB] SG
141 Nr. 2 Ziff. 4.2 mit Verweis auf GVP 1972 Nr. 7).
c) Gleiche Nutzung als Voraussetzung für die Gewährung des Steueraufschubs im Sinn
von Art. 132 Abs. 1 lit. f StG liegt dann vor, wenn es sich bei der veräusserten und der
neu erworbenen Liegenschaft um funktional identische Objekte, namentlich um eine
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dauernd und ausschliesslich selbst genutzte Wohnliegenschaft, handelt. Das
Grundstück Nr. 3 ist jedoch eine unbebaute Landparzelle. Im Zeitpunkt des Erwerbs
stellte es damit kein Ersatzobjekt für das verkaufte, mit einem Wohnhaus überbaute
Grundstück Nr. 2 dar. Der damals aufgeschobene Grundstückgewinn wurde denn auch
richtigerweise nur auf das Grundstück Nr. 1 übertragen. Die Vorinstanz hat den Gewinn
für das Grundstück Nr. 3 somit korrekt ohne Berücksichtigung des früher gewährten
Steueraufschubs, der lediglich für das Grundstück Nr. 1 galt, veranlagt. Für die
Besitzesdauer kann folglich nicht auf den Zeitpunkt des Erwerbs von Grundstück Nr. 2
abgestellt werden. Der erzielte Gewinn von Fr. 232'657.– ist unbestritten, die
Besitzesdauer beträgt 20 volle Jahre (17. November 1995 bis 2. März 2016), was dem
veranlagten Rabatt von 7,5 Prozent entspricht. Der Rekurs gegen die Veranlagung der
Grundstückgewinnsteuer für das Grundstück Nr. 3 (Grundbuch A) ist folglich
abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.
d) Im Gegensatz zu Grundstück Nr. 3 stellt das Grundstück Nr. 1 eine
Ersatzliegenschaft im Sinn von Art. 132 Abs. 1 lit. f StG für das im Jahr 1996
veräusserte Grundstück Nr. 2 dar. Der damals erzielte Grundstückgewinn in der Höhe
von Fr. 137'230.– wurde aufgeschoben, auf das Grundstück Nr. 1 übertragen und ist
nun von den Anlagekosten in Abzug zu bringen, was unbestritten ist.
aa) Die Vorinstanz hat bei der Ermittlung der für den Rabatt massgebenden Haltedauer
für das Grundstück Nr. 1 die Methode der aufgespaltenen Gewinnberechnung
angewendet. Der Steuerbetrag wurde dabei für die zu verschiedenen Zeitpunkten
erworbenen Grundstücke gesondert ermittelt und im Ausmass der ebenfalls gesondert
berechneten Eigentumsdauer ermässigt. Für den aus dem Verkauf von Grundstück Nr.
2 aufgeschobenen Gewinn von Fr. 137'230.– errechnete die Vorinstanz einen Rabatt
von 24 Prozent (31 Jahre) und für den beim Verkauf von Grundstück Nr. 1 erzielten
Gewinn von Fr. 847'095.– einen Rabatt von 7,5 Prozent (20 Jahre). Proportional
gemessen an den Gewinnanteilen ergab dies über den gesamten Gewinn von Fr.
984'325.– einen Rabatt von 9,8 Prozent.
bb) Im Steuerrecht hat das Legalitätsprinzip Verfassungsrang. Nach Art. 127 Abs. 1 der
Bundesverfassung (SR 101, abgekürzt: BV) ist die Ausgestaltung der Steuern,
namentlich der Kreis der Steuerpflichtigen, der Gegenstand der Steuer und deren
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Bemessung, in den Grundzügen im Gesetz selbst zu regeln. Einerseits gilt das
Erfordernis des Rechtssatzes, welches besagt, dass die Abgabe in einer generell-
abstrakten Rechtsnorm vorgesehen sein muss, die genügend bestimmt ist.
Andererseits besteht das Erfordernis der Gesetzesform, die besagt, dass der
Gesetzgeber die wesentlichen Elemente einer Abgabe festzulegen hat. Eine
Steuerveranlagung ist demzufolge nur dann rechtssatzmässig, wenn sie in allen Teilen
durch ein Gesetz im formellen Sinn gedeckt ist. Als wesentliche Elemente gelten jene,
welche die Steuerbelastung bestimmbar machen. Es sind dies die Fragen der
Steuerpflicht (Steuersubjekt), des Gegenstands der Steuer (Steuerobjekt), der
Bemessungsgrundlage und des Steuermasses (Zigerlig/Oertli/Hofmann, a.a.O., S. 3).
Den rechtsanwendenden Behörden darf kein übermässiger Spielraum verbleiben; die
möglichen Abgabepflichten müssen voraussehbar und rechtsgleich sein (Blumenstein/
Locher, System des schweizerischen Steuerrechts, 7. Aufl. 2016, S. 15).
Nach der gesetzlichen Bestimmung von Art. 141 Abs. 3 StG ist bei Erwerb des
Grundstücks aus steueraufschiebender Veräusserung für die Berechnung der
Eigentumsdauer auf die letzte steuerbegründende Veräusserung abzustellen. Damit
sind sämtliche steueraufschiebenden Veräusserungen nach Art. 132 StG gemeint.
Einen Vorbehalt oder eine Ausnahme für Ersatzbeschaffungen gibt es nicht. Auch im
Steuerbuch wird in StB 141 Nr. 2 Ziff. 4 unmissverständlich festgehalten, dass für die
Berechnung der Eigentumsdauer auf die letzte steuerbegründende Veräusserung
abzustellen sei, was auch bei einem zwischenzeitlichen Erwerb des Grundstücks
zufolge steueraufschiebender Veräusserung gelte. In StB 141 Nr. 2 Ziff. 4.3 wird
sodann auf StB 132 Nrn. 1 bis 6 (StB 132 Nr. 6: Steueraufschub: Ersatzbeschaffung
Eigenheim) und damit auf sämtliche Steueraufschubtatbestände inklusive
Ersatzbeschaffung verwiesen. Der Erwerber wird somit gleich behandelt, wie wenn er
das Grundstück schon vor dem steueraufschiebenden Erwerb besessen hätte. Er kann
sich die Eigentumsdauer seines Vorgängers bzw. im Fall der Ersatzbeschaffung seine
Eigentumsdauer am früheren Grundstück anrechnen lassen (StB 141 Nr. 2 Ziff. 4.3).
Dafür spricht auch, dass der aufgeschobene Gewinn von den Anlagekosten in Abzug
gebracht wird (vgl. Art. 139 Abs. 2 StG) und somit nur ein einziger Grundstückgewinn
zu besteuern ist und nicht zwei separate Berechnungen vorzunehmen sind. Eine
differenzierte Eigentumsdauerberechnung findet nur im Fall einer teilweisen
Reinvestition des Gewinns in ein Ersatzgrundstück statt (StB 141 Nr. 2 Ziff. 4.3), was
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vorliegend nicht zutrifft. Der Tatbestand des Steueraufschubs ist denn auch ein
typisches Phänomen aus dem Bereich der direkten Steuern und folgt den
Besteuerungsgrundsätzen von Art. 127 BV. Er bewirkt, dass auch im Bereich der
Grundstückgewinnsteuer gewisse Tatbestände, die allein in der Peron liegen, keine
steuerlich relevante Realisation auslösen, obwohl eine objektiv eingetretene
Eigentumsübertragung vorliegt (Zwahlen/Nyffenegger, a.a.O., Art. 12 StHG N 61b).
Die Vorinstanz hat die Praxis der aufgespaltenen Gewinnberechnung für die Ermittlung
des Haltedauerrabatts angewendet. Jene Berechnungsmethode, die weder im
Steuergesetz noch in der Steuerverordnung geregelt ist, kommt gemäss Steuerbuch
(StB 141 Nr. 2 Ziff. 4.2) wie auch einschlägigem Schrifttum (Zigerlig/Oertli/Hofmann,
a.a.O., S. 359 f.) nur dann zur Anwendung, wenn eine Gesamtveräusserung vorliegt,
was hier nicht der Fall ist. Vorliegend wurde kein aus Teilflächen mit unterschiedlicher
Eigentumsdauer bestehendes Grundstück veräussert. Die Veräusserung von
Grundstück Nr. 2 fand bereits im Jahr 1996 statt. Im Entscheid der
Verwaltungsrekurskommission vom 20. Juni 2017 (VRKE I/1-2017/13, nicht publiziert)
wurde die analoge Anwendung der aufgespaltenen Gewinnberechnung bei
Aufschubstatbeständen noch bestätigt. Damals wurde erwogen, mit der geteilten
Berechnung der Besitzesdauer werde sichergestellt, dass später erzielte Teilgewinne
(Erlös abzüglich die um den aufgeschobenen Gewinn gekürzten Anlagekosten) aus der
Veräusserung von Ersatzobjekten höher besteuert würden, indem bezüglich der auf
den Ersatzliegenschaften erzielten Teilgewinnen der Besitzesdauerabzug erst vom
Zeitpunkt ihres Erwerbs an gewährt werde. Jede andere Rechnungsweise stehe im
Widerspruch zu Sinn und Zweck des Gesetzes. Die Notwendigkeit einer gesonderten
Gewinn- und Steuerbetragsermittlung für die zu verschiedenen Zeiten erworbenen
Grundstücke werde denn auch durch die Praxis nahezu einhellig anerkannt. So
ordneten verschiedene steuerrechtliche Erlasse anderer Kantone die aufgespaltene
Gewinnberechnung ausdrücklich an (vgl. beispielsweise Art. 144 Abs. 3 StG BE). Auf
die Frage, ob diese Praxis mit dem Wortlaut von Art. 141 Abs. 3 StG vereinbar sei,
wurde dabei nicht eingegangen.
Bei erneuter Beurteilung der Sachlage lässt sich aufgrund der klaren gesetzlichen
Grundlage von Art. 141 Abs. 3 StG, die keinen Raum für eine andere Auslegung,
insbesondere keine teleologische, lässt, nicht länger an jener Rechtsprechung
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festhalten. Eine ausdrückliche gesetzliche Bestimmung wie jene in Art. 144 Abs. 3 StG
BE, welche bei Steueraufschub die geteilte Berechnung des Haltedauerrabatts
vorsieht, kennt die st. gallische Steuergesetzgebung nicht. In anderen Kantonen,
namentlich Zürich und Aargau, wird für die Berechnung des Haltedauerrabatts wie in
Art. 141 Abs. 3 StG auf die letzte steuerbegründende Handänderung, nämlich den
Erwerb des bei der Ersatzbeschaffung veräusserten Grundstücks abgestellt (vgl. § 219
Abs. 4 StG ZH und StB ZH Nr. 216.3 Rz 24 f.; § 110 Abs. 2 StG AG; StE 1993 B 42.35
Nr. 1). Dass die Berechnungsmethode der Vorinstanz für Ersatzbeschaffungen nicht
sachgerecht ist, zeigt sich auch daran, dass bei deren Anwendung insbesondere bei
niedrigen Grundstückgewinnen wegen fortschreitender Progression ein erheblich
höherer Steuerbetrag resultieren würde, als wenn kein Steueraufschub gewährt worden
wäre (vgl. die zutreffenden Ausführungen des Rekurrenten dazu in act. 10 und 11). Dies
kann nicht Sinn und Zweck des Gesetzes sein, das mit dem Steueraufschub eine
Privilegierung selbst genutzter Wohnliegenschaften anstrebt. Die Methode, mit welcher
die Vorinstanz die Haltedauer für die Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer aus der
Veräusserung von Grundstück Nr. 1 inklusive des aufgeschobenen Gewinns aus der
Veräusserung von Grundstück Nr. 2 ermittelt hat, verstösst somit gegen Art. 141 Abs. 3
StG. Für die Berechnung der Haltedauer ist daher auf die letzte steuerbegründende
Veräusserung am 26. April 1984 abzustellen. Bis zur Veräusserung des Grundstücks
Nr. 1 am 2. März 2016 ergibt sich eine Eigentumsdauer von 31 vollen Jahren, was
einem Rabatt von 24 Prozent auf dem Steuerbetrag von Fr. 329'740.– (brutto), somit Fr.
79'138.–, entspricht.
Der Rekurs gegen die Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer für das Grundstück
Nr. 1 (Grundbuch A) ist demzufolge gutzuheissen, soweit darauf einzutreten ist, und der
Einspracheentscheid vom 1. November 2017 aufzuheben. Die auf die Steuer für den
Grundstückgewinn von Fr. 984'325.– anzuwendende Ermässigung beträgt 24 Prozent.
3.- a) Im Rekursverfahren I/1-2017/254 (Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer für
das Grundstück Nr. 3) sind die amtlichen Kosten zufolge Abweisung dem Rekurrenten
aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Angemessen ist eine Entscheidgebühr von Fr. 600.–
(Art. 7 Ziff. 122 der Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12, abgekürzt: GKV). Sie ist
mit dem Kostenvorschuss in gleicher Höhe zu verrechnen.
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b) Im Rekursverfahren I/1-2017/253 (Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer für das
Grundstück Nr. 1, Reg. Nr. 160077.1-15) ist aufgrund des nur teilweisen Eintretens auf
den Rekurs (vgl. oben E. 1) ein Teil der amtlichen Kosten trotz überwiegenden
Obsiegens dem Rekurrenten aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Angemessen ist eine
Entscheidgebühr von Fr. 800.– (Art. 7 Ziff. 122 GKV). Davon sind drei Viertel dem Staat
und ein Viertel dem Rekurrenten aufzuerlegen. Der Anteil des Rekurrenten ist mit dem
Kostenvorschuss von Fr. 800.– zu verrechnen und der Rest von Fr. 600.– ist dem
Rekurrenten zurückzuerstatten.
c) Bei diesem Verfahrensausgang besteht kein Anspruch auf Entschädigung
ausseramtlicher Kosten (Art. 98 VRP).