Decision ID: 55a7aba8-bbbb-4796-af8a-c2c2292a9875
Year: 2022
Language: de
Court: AG_OG
Chamber: AG_OG_001
Canton: AG
Region: Northwestern_Switzerland
Law Area: civil_law

Das Obergericht entnimmt den Akten:
1.
1.1.
Die E. AG als Vermieterin schloss am 12./17. März 2016 mit C. und D. als
solidarisch haftende Mieter einen Mietvertrag über die 4 1⁄2-Zimmer-Woh-
nung C2.32 (3. OG) an der X-Strasse in Q. zu einem monatlichen Mietzins
von brutto Fr. 1'950.00 (inkl. Fr. 200.00 Heizkosten/Betriebskosten pau-
schal) sowie am 12./16. März 2016 einen Mietvertrag über den Einstellplatz
Nr. 99 an gleicher Adresse zu einem Bruttomietzins von Fr. 100.00 und am
27. Juni/1. Juli 2018 einen Mietvertrag über den Einstellplatz Nr. 63 an der-
selben Adresse zu einem Bruttomietzins von Fr. 120.00 pro Monat ab.
1.2.
Die Liegenschaftsverwaltung B. AG forderte C. und D. je mit Einschreiben
vom 15. September 2021 zur Bezahlung der Mietzinsen für September
2021 (Wohnung und Einstellplätze) innert 30 Tagen auf und drohte ihnen
für den Fall der nicht fristgerechten Bezahlung die Kündigung des Mietver-
hältnisses an.
1.3.
Mit amtlichen Formularen vom 28. Oktober 2021 wurde das Mietverhältnis
wegen Zahlungsverzugs per 30. November 2021 gekündigt.
2.
2.1.
Die A. AG (Klägerin) beantragte beim Bezirksgericht Zofingen mit Klage
vom 1. Dezember 2021 die Ausweisung von C. (Beklagter 1) und D. (Be-
klagte 2) aus den Mieträumlichkeiten (Wohnung und Einstellplätze) im Ver-
fahren des Rechtsschutzes in klaren Fällen.
2.2.
Die Beklagte 2 ersuchte mit am 3. März 2022 eingereichter Klageantwort
sinngemäss um Wiederherstellung der Antwortfrist und um Abweisung des
Ausweisungsbegehrens.
2.3.
Der Präsident des Bezirksgerichts Zofingen entschied am 11. März 2022:
" 1. Das Ausweisungsbegehren wird abgewiesen.
2. Die Entscheidgebühr von Fr. 800.00 wird der Gesuchstellerin auferlegt und mit deren Verfahrenskostenvorschuss in der gleichen Höhe verrechnet.
- 3 -
3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen."
3.
3.1.
Gegen diesen ihr am 16. März 2022 zugestellten Entscheid erhob die Klä-
gerin mit Eingabe vom 18. März 2022 (Eingang am 21. März 2022) beim
Obergericht des Kantons Aargau sinngemäss Berufung mit dem Antrag,
das Ausweisungsbegehren sei gutzuheissen.
3.2.
Es wurde keine Berufungsantwort eingeholt.

Das Obergericht zieht in Erwägung:
1.
1.1.
Das zulässige Rechtsmittel gegen den vorliegenden, im summarischen
Verfahren ergangenen Ausweisungsentscheid mit einem Fr. 10'000.00
übersteigenden Streitwert ist die Berufung (Art. 308 Abs. 2 ZPO; BGE 144
III 346 E. 1.2.1).
Vor den Schlichtungsbehörden für Miete und Pacht und im erstinstanzli-
chen Mietausweisungsverfahren ist die Vertretung durch Verbandsfunktio-
närinnen oder Verbandsfunktionäre sowie die Liegenschaftsverwaltung zu-
lässig (§ 18 Abs. 2 EG ZPO). Vor Obergericht ist die Vertretung der Kläge-
rin durch die Liegenschaftsverwaltung demnach unzulässig. Auf eine Rück-
weisung zur Verbesserung gemäss Art. 132 ZPO wird dennoch verzichtet,
da keine weiteren Prozesshandlungen erforderlich sind und die Berufung
abzuweisen ist.
1.2.
Mit der Berufung können die unrichtige Rechtsanwendung und die unrich-
tige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310
ZPO). Neue Tatsachen und Beweismittel werden nur noch berücksichtigt,
wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt
nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 Abs. 1
ZPO).
Der mit der Berufung neu eingereichte Auszug aus dem Kaufvertrag vom
12. März 2020 zwischen der E. AG als Verkäuferin und der A. AG als Käu-
ferin betreffend die Wohnung der Beklagten (Stockwerkeigentum Q. / 1566-
53) mit Eintrag im Grundbuch am 19. März 2020 lag der Klägerin im Zeit-
punkt der Einreichung des Ausweisungsbegehrens (3. Dezember 2021)
unbestrittenermassen vor und hätte daher ohne weiteres bereits mit diesem
- 4 -
Begehren eingereicht werden können. Er ist deshalb im Berufungsverfah-
ren unbeachtlich.
2.
2.1.
Die Vorinstanz hat das Gesuch der Klägerin um Rechtsschutz in klaren
Fällen abgewiesen. Zur Begründung führte sie aus, am 12./17. März 2016
hätten die E. AG als Vermieterin und die Beklagten als Solidarmieter per
1. Mai 2016 einen Mietvertrag über die 4 1⁄2-Zimmer-Wohnung C2.32 im
3. OG an der X-Strasse in Q. zu einem monatlichen Bruttomietzins von
Fr. 1'950.00 abgeschlossen. Die Mietverträge über die Einstellplätze Nr. 99
und 63 seien von den gleichen Parteien am 12./16. März 2016 und am
27. Juni/1. Juli 2018 zu monatlichen Nettomietzinsen von Fr. 100.00 und
Fr. 120.00 abgeschlossen worden. Die Klägerin A. AG habe in keiner
Weise nachgewiesen, dass sie in der Zwischenzeit anstelle der E. AG als
Vermieterin und damit als Gläubigerin der Mietzinsforderungen i.S.v.
Art. 261 Abs. 1 OR in die Mietverhältnisse eingetreten sei. Somit fehle es
am Nachweis der von Amtes wegen zu prüfenden Aktivlegitimation der Klä-
gerin (d.h. von deren Berechtigung, die Ausweisung zu verlangen), wes-
halb das Ausweisungsbegehren von vornherein abzuweisen sei.
2.2.
Die Klägerin beanstandete in ihrer Berufung das Vorgehen der Vorinstanz
im Zusammenhang mit der Zustellung des Ausweisungsbegehrens an die
Beklagten und kritisierte die Dauer des vorinstanzlichen Verfahrens. Weiter
machte sie geltend, das Ausweisungsbegehren sei korrekt in ihrem Namen
verfasst worden. Die Liegenschaft sei per 1. April 2020 von der E. AG an
sie veräussert worden. Sämtliche Mietverhältnisse seien mit dem Eigentum
an der Sache auf sie übergegangen. Die Aktivlegitimation sei somit gege-
ben. Seitens der Vorinstanz wäre es eine Kleinigkeit gewesen, diesen
Sachverhalt bei der Klägerin abzuklären und nachweisen zu lassen.
Schliesslich wären die Eigentumsverhältnisse auch im öffentlichen Grund-
buch ganz einfach abzuklären gewesen.
3.
3.1.
Art. 124 Abs. 1 Satz 2 ZPO verpflichtet das Gericht zur "zügigen" Prozess-
leitung. Damit wird das Beschleunigungsgebot, das sich bereits aus Art. 29
Abs. 1 BV und Art. 6 Ziff. 1 EMRK ergibt, für den Zivilprozess bestätigt (BGE
140 III 159 E. 4.2). Ob das Beschleunigungsgebot in einem Prozess verletzt
wird, lässt sich nicht allgemein sagen; vielmehr hängt dies von den konkre-
ten Umständen des Einzelfalls ab. Die Verletzung des Beschleunigungsge-
bots durch das erstinstanzliche Gericht stellt eine Rechtsverzögerung dar
und kann gemäss Art. 319 lit. c i.V.m. Art. 321 Abs. 4 ZPO jederzeit mit Be-
schwerde bei der oberen kantonalen Instanz gerügt werden (ADRIAN
STAEHELIN, in: THOMAS SUTTER-SOMM/FRANZ HASENBÖHLER/CHRISTOPH
- 5 -
LEUENBERGER [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessord-
nung, 3. Auf. 2016, N. 9 zu Art. 124 ZPO).
3.2.
Das Ausweisungsbegehren der Klägerin vom 1. Dezember 2021 wurde am
3. Dezember 2021 der Schweizerischen Post übergeben und ging am
6. Dezember 2021 beim Bezirksgericht Zofingen ein (vorinstanzliche Akten
[VA] act. 1, 53). Mit Verfügung vom 7. Dezember 2021 wurde der Klägerin
Frist bis zum 17. Dezember 2021 zur Bezahlung eines Kostenvorschusses
von Fr. 800.00 angesetzt (VA act. 3). Am 13. Dezember 2021 verfügte das
Präsidium des Bezirksgerichts Zofingen die Zustellung des Ausweisungs-
gesuchs samt Beilagen an die Beklagten und setzte ihnen eine Frist von
sieben Tagen an zur Einreichung einer Stellungnahme (VA act. 4). Die ein-
geschriebenen Postsendungen wurden gemäss Sendungsverfolgung der
Schweizerischen Post den Beklagten am 14. Dezember 2021 nach erfolg-
losem Zustellversuch mittels Abholungseinladung zur Abholung bis am
21. Dezember 2021 gemeldet und am 23. Dezember 2021 mit dem Ver-
merk "nicht abgeholt" uneingeschrieben an das Bezirksgericht Zofingen zu-
rückgesandt, wo sie am 5. Januar 2022 eingingen (VA act. 5 f.). Mit Rechts-
hilfeersuchen vom 6. Januar 2022 ersuchte das Präsidium des Bezirksge-
richts Zofingen die Regionalpolizei Zofingen um Zustellung der Verfügung
vom 13. Dezember 2021 samt Ausweisungsgesuch und Beilagen an die
Beklagten (VA act. 7). Am 16. Januar 2022 wurden diese Dokumente der
Beklagten 2 zugestellt (VA act. 8), während die Zustellung an den Beklag-
ten 1 gemäss Erhebungsbericht vom 10. Februar 2022 trotz mehrmaliger
Vorsprachen der Regionalpolizei Zofingen wegen dessen Abwesenheit
nicht erfolgen konnte (VA act. 10). Die Zustellfiktion gemäss Art. 138 Abs. 3
lit. a ZPO trat nicht ein, da der Beklagte 1 noch keine Kenntnis vom Verfah-
ren hatte und deshalb nicht, wie vom Gesetz verlangt, mit einer Zustellung
rechnen musste. Am 21. Februar 2022 erfolgte die öffentliche Zustellung
an den Beklagten 1 durch Zustellung im Amtsblatt des Kantons Aargau (VA
act. 11). Dieses Vorgehen der Vorinstanz entspricht Art. 138 Abs. 1 - 3
i.V.m. Art. 141 Abs. 1 ZPO.
Da die Verfügung vom 13. Dezember 2021 samt Ausweisungsgesuch und
Beilagen als dem Beklagten 1 am 21. Februar 2022 zugestellt gilt (vgl.
Art. 141 Abs. 2 ZPO), begann die siebentägige Frist zur Erstattung einer
Stellungnahme für den Beklagten 1 am 22. Februar 2022 zu laufen (vgl.
Art. 142 Abs. 1 ZPO) endete am 28. Februar 2022 (vgl. Art. 143 Abs. 1
ZPO). Die Vorinstanz fällte ihren Entscheid elf Tage später, am 11. März
2022, weshalb von einer Rechtsverzögerung keine Rede sein kann.
Die Rügen der Klägerin betreffend das Vorgehen der Vorinstanz im Zusam-
menhang mit der Zustellung des Ausweisungsbegehrens an die Beklagten
und die Dauer des vorinstanzlichen Verfahrens sind damit haltlos.
- 6 -
4.
4.1.
4.1.1.
Gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO gewährt das Gericht Rechtsschutz im sum-
marischen Verfahren, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort be-
weisbar und die Rechtslage klar ist (sog. Rechtsschutz in klaren Fällen).
Ausgeschlossen ist dieser Rechtsschutz, wenn die Angelegenheit dem Of-
fizialgrundsatz unterliegt (Art. 257 Abs. 2 ZPO), was im vorliegenden Fall
jedoch nicht zutrifft. Kann dieser Rechtsschutz nicht gewährt werden, so
tritt das Gericht auf das Gesuch nicht ein (Art. 257 Abs. 3 ZPO).
4.1.2.
Ein Sachverhalt ist dann sofort beweisbar i.S.v. Art. 257 Abs. 1 lit. a ZPO,
wenn er ohne zeitliche Verzögerung und ohne besonderen Aufwand nach-
gewiesen werden kann. Der Beweis ist in der Regel durch Urkunden zu
erbringen. Der Rechtsschutz in klaren Fällen unterliegt keiner Beweisstren-
gebeschränkung. Blosses Glaubhaftmachen genügt für die Geltendma-
chung des Anspruchs nicht, sondern der Kläger hat den vollen Beweis der
anspruchsbegründenden Tatsachen zu erbringen (BGE 138 III 620
E. 5.1.1; THOMAS SUTTER-SOMM/CORDULA LÖTSCHER, in: THOMAS SUTTER-
SOMM/FRANZ HASENBÖHLER/CHRISTOPH LEUENBERGER [Hrsg.], Kommentar
zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. Aufl. 2016, N. 5 ff. zu Art. 257
ZPO).
Das Verfahren nach Art. 257 ZPO kann nicht mit einer Abweisung des klä-
gerischen Anspruchs mit materieller Rechtskraftwirkung abgeschlossen
werden. Wenn dieses Verfahren dem Kläger nicht erlaubt, mit seinem An-
trag durchzudringen, ist nach Art. 257 Abs. 3 ZPO auf sein Gesuch nicht
einzutreten (BGE 140 III 315 E. 5). Fehlt es an den Voraussetzungen für
den Rechtsschutz in klaren Fällen, d.h. ist der Sachverhalt nicht liquid
und/oder die Rechtslage nicht klar (was sich im Laufe des Verfahrens her-
ausstellt), kommt es mithin nicht zu einer materiellen Verneinung des gel-
tend gemachten Anspruchs. Ein Nichteintretensentscheid steht einem spä-
teren Prozess im ordentlichen (oder gegebenenfalls vereinfachten) Verfah-
ren nicht im Weg. Ist für den jeweiligen Anspruch im ordentlichen Verfahren
ein Schlichtungsverfahren vorgeschrieben, so ist dieses zu durchlaufen. Es
ist der klagenden Partei unbenommen, ein neues Gesuch um Rechtsschutz
in klaren Fällen (namentlich mit anderen, besseren Beweismitteln) einzu-
reichen. Eine automatische Überweisung in ein anderes Verfahren erfolgt
nicht (DIETER HOFMANN, in: Basler Kommentar, Schweizerische Zivilpro-
zessordnung, 3. Aufl. 2017, N. 26 zu Art. 257 ZPO).
4.1.3.
Die Voraussetzungen des Rechtsschutzes in klaren Fällen müssen nach
bundesgerichtlicher Rechtsprechung auf der ersten Instanz vorliegen.
Ergeht in erster Instanz ein Nichteintretensentscheid wegen Illiquidität des
- 7 -
Sachverhalts und kann eine Partei erst im Verfahren vor der zweiten In-
stanz aufgrund von echten Noven Liquidität herstellen, so darf das zweitin-
stanzliche Gericht dies nicht berücksichtigen. Auch wenn die Noven auf-
grund von Art. 317 Abs. 1 ZPO zulässig wären, darf das zweitinstanzliche
Gericht den erstinstanzlichen Entscheid nicht korrigieren (Urteil des Bun-
desgerichts 4A_420/2012 vom 7. November 2012 E. 5; SUTTER-SOMM/LÖT-
SCHER, a.a.O., N. 4a und N. 36 zu Art. 257 ZPO).
4.2.
4.2.1.
Die Frage, ob der Kläger Träger des Rechts ist, das er für sich in Anspruch
nimmt (Aktivlegitimation), bzw. ob der Beklagte Adressat des Rechts ist,
das der Kläger gegen ihn zu haben behauptet (Passivlegitimation), betrifft
nicht eine Prozessvoraussetzung, sondern eine Anspruchsvoraussetzung.
Die Sachlegitimation ist daher nicht Voraussetzung der prozessualen Zu-
lässigkeit der Klage, sondern eine Voraussetzung der materiellen Begrün-
detheit des Klageanspruchs. Als materiellrechtliche Voraussetzungen des
eingeklagten Anspruchs und damit als Rechtsfrage sind die Aktiv- und die
Passivlegitimation nach Massgabe des behaupteten und festgestellten
Sachverhalts von Amtes wegen zu prüfen (Art. 57 ZPO). Der Entscheid
über die Sachlegitimation lässt offen, ob der eingeklagte Anspruch über-
haupt und im eingeklagten Umfang besteht. Diese Frage bildet Gegenstand
des weiteren Verfahrens (BGE 114 II 345 E. 3.a; Urteil des Bundesgerichts
4A_1/2014 vom 26. März 2014 E. 2.3; SIMON ZINGG, in: Berner Kommen-
tar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 2012, N. 170 zu Art. 59 ZPO; DA-
NIEL STAEHELIN, in: THOMAS SUTTER-SOMM/FRANZ HASENBÖHLER/CHRIS-
TOPH LEUENBERGER [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozess-
ordnung, 3. Aufl. 2016, N. 11 zu Art. 236 ZPO; TANJA DOMEJ, in: Kurzkom-
mentar ZPO, 3. Aufl. 2021, N. 22 zu Art. 59 ZPO).
4.2.2.
Nach der allgemeinen Regel der Beweislastverteilung (Art. 8 ZGB) oblag
der Klägerin der Nachweis, dass zwischen ihr als Vermieterin und den Be-
klagten als Mieter ein Mietverhältnis bestand. Dieser Nachweis ist - wie in
E. 4.1.2 dargelegt - grundsätzlich durch Urkunden zu erbringen (vgl. auch
Art. 254 ZPO). Gemäss den im vorinstanzlichen Verfahren eingereichten
Mietverträgen bestand das Mietverhältnis ursprünglich zwischen der E. AG
als Vermieterin und den Beklagten als Mieter. Den Übergang des Mietver-
hältnisses von der E. AG auf die Klägerin infolge Übertragung des Eigen-
tums am Mietobjekt gemäss Art. 261 Abs. 1 OR hatte die Klägerin vor Vo-
rinstanz nicht substantiiert dargelegt geschweige denn belegt. Damit fehlte
es am Nachweis der Aktivlegitimation der Klägerin im vorinstanzlichen Ver-
fahren, was die Vorinstanz von Amtes wegen zu prüfen hatte (vgl. E. 4.2.1
hievor).
- 8 -
Mangels Liquidität des Sachverhalts war die Voraussetzung von Art. 257
Abs. 1 lit. a ZPO somit nicht erfüllt. Da die (durch eine professionelle Lie-
genschaftsverwaltung vertretene) Klägerin in ihrem Ausweisungsbegehren
vom 1. Dezember 2021 keinerlei Ausführungen zum Übergang des Miet-
verhältnisses von der E. AG auf sie gemacht hatte, war die Vorinstanz nicht
gehalten, bei ihr entsprechende Belege einzuverlangen. Die richterliche
Fragepflicht (Art. 56 ZPO) dient nicht dazu, prozessuale Unsorgfalt der Par-
teien auszugleichen, und darf nicht dazu führen, dass das Gericht die Par-
teien auf Tatsachen aufmerksam macht, die von ihnen überhaupt nicht vor-
getragen wurden (MYRIAM A. GEHRI, in: Basler Kommentar, Schweizerische
Zivilprozessordnung, 3. Aufl. 2017, N. 7 f. zu Art. 56 ZPO). Die von der Klä-
gerin erstmals mit der Berufung in das Verfahren eingebrachten Unterlagen
zum Nachweis des Übergangs des Eigentums an der Mietliegenschaft und
damit des Mietverhältnisses mit den Beklagten auf sie sind nach dem in
E. 4.1.3 Gesagten im Berufungsverfahren nicht zu beachten, zumal diese
aus dem Jahr 2020 stammen und daher ohne weiteres bereits mit dem
Ausweisungsbegehren bei der Vorinstanz hätten eingereicht werden kön-
nen (vgl. Art. 317 Abs. 1 ZPO).
4.3.
Zusammenfassend waren die Voraussetzungen für den Rechtsschutz in
klaren Fällen gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO im vorliegenden Fall nicht erfüllt.
Folglich ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz das Ausweisungs-
begehren der Klägerin nicht gutgeheissen hat. Die Berufung ist deshalb
abzuweisen. Gemäss den in E. 4.1.2 hievor gemachten Ausführungen
hätte die Vorinstanz das Gesuch der Klägerin nicht abweisen dürfen, son-
dern darauf nicht eintreten müssen. Dementsprechend ist Dispositiv-Ziff. 1
des vorinstanzlichen Entscheids von Amtes wegen zu berichtigen.
5.
Bei diesem Ausgang des Berufungsverfahrens hat die Klägerin die oberge-
richtliche Entscheidgebühr zu bezahlen (Art. 106 Abs. 1 ZPO) und ihre Par-
teikosten selber zu tragen. Die Beklagten hatten keine Berufungsantwort
zu erstatten (Art. 312 Abs. 1 ZPO), weshalb ihnen im Rechtsmittelverfah-
ren kein entschädigungspflichtiger Aufwand entstanden ist.