Decision ID: c7d0a4ce-ddcf-59f7-bc2a-2513d0ccfb5c
Year: 2017
Language: fr
Court: GE_CJ
Chamber: GE_CJ_001
Canton: GE
Region: Région lémanique
Law Area: civil_law

EN FAIT
A.
Par jugement
JTPI/12848/2016
du 14 octobre 2016, le Tribunal de première instance (ci-après : le Tribunal) a débouté A_ des fins de sa demande (ch. 1 du dispositif), arrêté les frais judiciaires à 2'100 fr., compensés avec l'avance fournie par celle-ci, les a laissés à la charge de cette dernière et a ordonné la restitution de 1'000 fr. à B_ (ch. 2), a condamné A_ à verser à B_ la somme de 4'815 fr. TTC à titre de dépens (ch. 3) et a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 4).
En substance, le Tribunal a retenu que ce n'était pas sur la base de l'indication de A_ que le contrat de vente litigieux avait été conclu et ceci quand bien même l'intérêt de l'acheteuse avait été suscité en premier lieu par celle-ci. A_ avait donc échoué dans l'apport de la preuve du fait qu'elle avait été la première à désigner C_ comme s'intéressant à l'acquisition de l'appartement de B_, fait qui était propre à permettre le déclenchement de la commission en sa faveur.
B. a.
Par acte du 22 novembre 2016, A_ forme appel contre ce jugement, dont elle sollicite l'annulation. Cela fait, elle conclut à la condamnation de B_ à lui payer la somme de 21'546 fr. plus intérêts à 5% dès le 13 septembre 2014, ainsi que la somme de 2'430 fr. plus intérêts à 5% dès le 31 octobre 2014, et au déboutement de B_ de toutes autres ou contraires conclusions, sous suite de frais et dépens.
b.
Par mémoire réponse du 26 janvier 2017, B_ conclut préalablement à ce que les faits nouveaux invoqués dans le mémoire d'appel du 22 novembre 2016 soient écartés, et, principalement, au rejet de l'appel et au déboutement de A_ de toutes autres conclusions, sous suite de frais et dépens.
c.
Par réplique du 20 février 2017 et duplique du 21 mars 2017, les parties persistent dans leurs conclusions.
d.
Elles ont été informées par courrier du greffe de la Cour du 22 mars 2017 de ce que la cause était gardée à juger.
C.
Les faits qui ressortent du dossier sont les suivants :
a.
A_, inscrite au Registre du commerce de Genève depuis 2001, a pour but l'achat et la vente de tous immeubles, dans le cadre de l'exploitation d'une agence immobilière.
La société est administrée par D_.
b.
B_ était propriétaire d'un appartement de deux pièces de 48.25 m2 sis 1_, à _ (GE) (ci-après : l'appartement litigieux).
c.
Projetant de vendre ce bien immobilier, B_ a transmis début novembre 2012 les informations et pièces nécessaires à A_ (ci-après : l'Agence) aux fins d'en estimer la valeur.
Par courriel du 12 novembre 2012, D_, représentant l'Agence, a estimé l'appartement en question à 605'000 fr. sans parking et a précisé qu'il avait des clients intéressés à ce type de bien à hauteur de 675'000 fr. Il terminait son courriel en indiquant rester à la disposition de B_ s'il "[souhaitait] offrir son appartement à la vente".
d.
A une date indéterminée, B_ et A_ ont convenu que cette dernière proposerait l'appartement à la vente à ses clients, sans exclusivité.
Entendu par le Tribunal, D_ a exposé que plusieurs mois après avoir expertisé le bien immobilier en question, il avait rencontré B_ sur place, pris des photographies et conclu le mandat simple et non exclusif oralement. Il s'était occupé personnellement de ce mandat.
B_ a déclaré devant le Tribunal avoir également contacté trois autres régies et avoir mis des annonces sur internet.
e.
Par courrier du 12 décembre 2013, D_, pour l'Agence, a mentionné à B_ avoir visité l'appartement la veille, a confirmé qu'une commission de 3% serait prélevée sur le prix en cas de vente par les soins de A_, a indiqué qu'il avait présenté le dossier à deux clients, E_ et F_, et qu'il allait encore le proposer à d'autres personnes.
Plus tard dans la journée et toujours par courriel,
il indiquait que G_ souhaitait visiter l'appartement le 16 décembre suivant.
f.
Le 20 décembre 2013, B_ a indiqué par courriel à D_ qu'il pouvait contacter la concierge au numéro 022._ pour les visites du 20 décembre 2013 au 12 janvier 2014, laquelle avait un double des clés de son appartement.
g.
Devant le Tribunal, D_ a exposé avoir envoyé à C_, ainsi qu'à d'autres clients, une alerte relative à l'appartement litigieux. C_ avait consulté le dossier sur le site et avait pris rendez-vous pour une visite. Il avait alors contacté le vendeur et lui avait donné le nom de la personne intéressée. B_ avait laissé les clés dans la boîte à lait de son domicile à l'avenue Dumas, où D_ était venu les chercher puis les rapporter. Après la visite, qui avait eu lieu le 26 février 2016, C_ avait manifesté un intérêt, mais n'avait pas fait d'offre ni confirmé son intérêt par écrit. D_ n'avait plus entendu parler de cette cliente.
B_ a expliqué devant le Tribunal que D_ avait fait visiter son appartement sauf erreur à trois reprises, et que chaque fois il lui adressait une confirmation écrite. Il a affirmé n'avoir rien reçu s'agissant de C_, et contesté que D_ lui en avait parlé au téléphone, lorsqu'il avait indiqué à ce dernier où se trouvaient les clés. Les clés étaient chez la concierge durant les vacances de fin d'année, puis dans sa boîte à lait.
h.
Son appartement demeurant invendu, B_ allègue avoir résilié les contrats de courtage encore en cours avant de faire publier une annonce dans le journal G_ offrant son appartement à la vente pour la somme de 680'000 fr. L'annonce est parue dès le 19 février 2014 sur le site internet du journal G_ et dans les éditions du journal G_ des 27 février 2014, 6 et 13 mars 2014.
i.
Dans une déclaration écrite, en réponse à un courrier du Conseil de B_, C_ a "confirmé" avoir pris connaissance et téléchargé l'annonce relative à l'appartement sur le site de A_ le 7 février 2014. Après avoir contacté cette dernière, elle avait visité l'objet à fin février 2014. Peu de temps après, son ami H_ avait vu une annonce dans le journal G_ et lui avait demandé d'appeler le propriétaire pour visiter l'objet offert à la vente. Il s'était avéré que c'était le même appartement que celui que lui avait fait visiter D_, mais cette fois, c'était le propriétaire, B_, qui le lui avait fait visiter.
j.
Le 5 mars 2014, H_ a signé une procuration en faveur de C_ lui donnant pouvoir de signer une promesse de vente et achat sur l'appartement litigieux.
k.
Selon un rapport d'activité de A_ daté du 24 septembre 2014, l'appartement était offert à la vente sur le site internet de l'agence au prix de 690'000 fr. Le site avait été consulté à 51 reprises par des internautes inscrits, dont sept avaient téléchargé le dossier, parmi lesquels C_ le 7 février 2014. 443 courriels avaient été envoyés entre le 12 décembre 2013 et le 2 avril 2014, dont un à C_ le 10 février 2014, et 19 courriers le 13 décembre 2013. D_ avait fait visiter l'appartement à deux personnes, soit à G_S le 16 décembre 2013 et à C_ le 26 février 2014.
B_ soutient ne jamais avoir reçu de rapport d'activité de l'Agence.
l.
Le 19 mars 2014, C_ et H_ d'une part et B_ d'autre part ont signé une promesse de vente et d'achat sur le bien sis 1_ à _ (GE). L'acte stipulait expressément que la vente à intervenir ne faisait l'objet d'aucune commission de courtage (art. 2.21).
m.
C_ et H_ sont devenus copropriétaires, pour une moitié chacun, de l'appartement de B_, sis 1_, le 14 juillet 2014, pour la somme de 665'000 fr., selon publication dans la Feuille d'Avis Officielle du 25 juillet 2014.
n.
Par courrier du 13 août 2014, A_ a rappelé à B_ que C_ avait eu connaissance de la disponibilité de son appartement à la vente, reçu la documentation pertinente et visité ledit bien par son unique intermédiaire, comme en attestaient les rapports d'activités qu'elle lui avait transmis. Partant, elle réclamait le versement de la commission convenue de 3%, soit de 21'546 fr. TTC.
o.
Par courriel du 17 août 2014, B_ a indiqué à A_ que l'acquéreuse l'avait contacté directement suite à l'annonce qu'il avait fait paraître dans le journal G_, soit six mois après qu'il ait résilié le mandat de vente confié à l'agence, et qu'elle avait visité l'appartement pour la première fois avec lui.
p.
Des échanges de courriers entre conseils respectifs ont suivi, en vain. Il en ressort notamment que A_ a précisé que B_ avait mis à sa disposition les clés de son appartement, ce qui avait permis la visite de celui-ci par C_ en février 2014. B_ a affirmé que l'Agence ne l'avait jamais informé de ce que C_ avait visité l'appartement, ni qu'elle aurait fait une offre.
q.
Le conseil de A_ a facturé l'activité déployée du 7 avril 2014 au 15 octobre 2014 à 2'430 fr. TTC.
D. a.
Par acte déposé en conciliation le 4 décembre 2014, puis le 12 mars 2015 devant le Tribunal, après l'échec de la tentative de conciliation le 5 mars 2015, A_ a conclu à la condamnation de B_ au paiement de 21'546 fr., plus intérêts à 5% l'an dès le 13 septembre 2014, et de 2'430 fr., plus intérêts à 5% l'an dès le 31 octobre 2014, sous suite de frais et dépens.
b.
Par mémoire réponse du 25 septembre 2015, B_ a conclu au déboutement de A_, avec suite de frais et dépens.
c.
Lors de l'audience du 1er octobre 2015, A_ a déclaré ne pas avoir de témoins à faire entendre. B_ a sollicité l'audition de C_.
Les parties ont plaidé et persisté dans leurs conclusions respectives.
d.
Le témoin C_ ne s'étant pas présentée, B_ a finalement renoncé à son audition.
e.
Dans leurs plaidoiries écrites des 29 avril et 2 mai 2016, les parties ont persisté dans leurs conclusions.

EN DROIT
1.
1.1
L'appel est recevable pour avoir été interjeté dans les délai et forme utiles
(art. 130, 131 et 311 al. 1 CPC) par une partie qui y a intérêt (art. 59 al. 2
let. a CPC), à l'encontre d'une décision finale (art. 308 al. 1 let. a CPC) qui statue sur des conclusions pécuniaires dont la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est supérieure à 10'000 fr. (art. 91 al. 1 et 308 al. 2 CPC).
1.2
L'appel doit être écrit et motivé (art. 311 al. 1 CPC). Il incombe à l'appelant de démontrer le caractère erroné de la motivation attaquée. Pour satisfaire à cette exigence, il ne lui suffit pas de renvoyer à une écriture antérieure, ni de se livrer à des critiques toutes générales de la décision attaquée. Sa motivation doit être suffisamment explicite pour que l'instance d'appel puisse la comprendre aisément, ce qui suppose une désignation précise des passages de la décision que le recourant attaque et des pièces du dossier sur lesquelles repose sa critique
(ATF
138 III 374
consid. 4.3.1).
En l'espèce, l'appelante ne formule aucune critique s'agissant du rejet par le Tribunal de ses conclusions en paiement de 2'430 fr. plus intérêts à 5% dès le 31 octobre 2014.
L'appel, en ce qu'il concerne ce point, est, partant, irrecevable.
2.
L'appelante fait grief au premier juge de ne pas avoir mentionné que la procuration signée par H_ l'avait été cinq jours après la visite de l'appartement le 26 février 2016 ni que les parties s'étaient entretenues au téléphone avant cette même visite et qu'à cette occasion l'intimé lui avait indiqué l'emplacement des clés pour permettre ladite visite.
L'intimé soutient que ces allégations sont nouvelles et, partant, irrecevables en appel.
2.1
2.1.1
La cause est soumise à la procédure simplifiée et à la maxime des débats, laquelle implique, pour les parties, l'obligation d'alléguer les faits à l'appui de leurs prétentions et d'offrir les preuves permettant d'établir ces faits (art. 219 et 55 CPC).
Le Tribunal peut prendre en considérant des faits dits exorbitants, c'est-à-dire des faits qui n'ont pas été allégués par les parties mais qui ressortent de l'administration des preuves, dans la mesure où ils ne font que concrétiser des faits déjà suffisamment allégués. Dans ce cas, en effet, les faits prouvés ne sont pas "exorbitants" puisqu'ils ont en définitive déjà été allégués; leur prise en considération s'inscrit dans le cadre de la libre appréciation de la force probante du moyen de preuve administré. Si, en revanche, les faits révélés par l'administration des preuves n'ont nullement été allégués - et s'ils ne peuvent plus l'être par la suite, en tant que nova admissibles au sens de l'art. 229 al. 1 CPC, - le juge ne peut pas les prendre en considération pour appliquer le droit d'office
(ATF
142 III 462
consid. 4.3 et 4.4).
2.1.2
Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuve nouveaux ne sont pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de diligence (let. b).
Les faits et moyens de preuve nouveaux présentés tardivement doivent être déclarés irrecevables (Jeandin, in CPC, Code de procédure civile commenté, 2011, n. 3 ad art. 317 CPC).
2.2
En l'espèce, les faits que l'appelante reproche au Tribunal de ne pas avoir exposés dans son état de faits résultent des pièces produites en première instance et des déclarations des parties, en relation avec les allégués contenus dans leurs écritures. L'intimé n'a d'ailleurs pas manifesté d'opposition à ce que celles-ci soient portées au procès-verbal, au motif qu'elles concernaient des faits exorbitants. Ces faits sont, partant, recevables et ils ont été intégrés dans la partie "en fait" du présent arrêt.
3.
L'appelante reproche au premier juge de ne pas avoir retenu l'existence d'un lien de causalité entre son activité et l'achat de l'appartement par C_.
3.1
3.1.1
Le courtage au sens de l'art. 412 al. 1 CO est un contrat à teneur duquel le courtier s'engage, à titre onéreux, à fournir des services tendant à la conclusion d'un contrat voulu par le mandant, quelle qu'en soit la nature. Le courtier est ainsi en principe appelé à développer une activité factuelle, consistant à trouver un amateur qui se portera contractant du mandant et/ou à négocier l'affaire pour le compte de celui-ci. Pour prétendre à un salaire, le courtier doit prouver qu'une rémunération lui a été promise, qu'il a agi et que son intervention a été couronnée de succès (art. 413 al. 1 CO; ATF
131 III 268
consid. 5.1.2 et les références citées; arrêt du Tribunal fédéral
4C.333/2000
du 28 mars 2001, consid. 2 d, aa, et les références citées).
Aux termes de l'art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat.
Le Tribunal fédéral a rappelé qu'au sens de cette disposition légale, le droit à la rémunération prend naissance lorsque le courtier a indiqué au mandant l'occasion de conclure le contrat principal voulu par lui (courtage d'indication), ou a négocié pour le compte du mandant avec un éventuel cocontractant (contrat de négociation), et que cette activité aboutit à la conclusion de ce contrat. Le résultat doit ainsi se trouver dans un rapport de causalité avec l'activité fournie par le courtier. Il n'est en revanche pas nécessaire que la conclusion du contrat principal soit la conséquence immédiate de l'activité fournie et il suffit que celle-ci ait été une cause même éloignée de la décision du tiers satisfaisant à l'objectif du mandant. En d'autres termes, la jurisprudence se contente d'un lien psychologique entre les efforts du courtier et la décision du tiers, lien qui peut subsister en dépit d'une rupture des pourparlers. Il importe ainsi peu que le courtier n'ait pas participé jusqu'au bout aux négociations du vendeur et de l'acheteur, ni qu'un autre courtier ait aussi été mis en œuvre. En pareil cas, la condition suspensive de l'art. 413 al. 1 CO n'est défaillante que si l'activité du courtier n'a abouti à aucun résultat, que les pourparlers consécutifs à cette activité ont été définitivement rompus et que l'affaire est finalement conclue sur des bases toutes nouvelles. Par ailleurs, le temps écoulé entre les derniers efforts du courtier et la conclusion du contrat principal est en soi un fait dénué de portée (ATF
131 III 268
consid. 5.1.4; arrêts du Tribunal fédéral
4A_96/2016
du 4 avril 2016 consid. 2.1;
4A_401/2012
du 16 octobre 2012 consid. 4, SJ
2013 I 2011
).
Ainsi, en matière de courtage d'indication, la conclusion du contrat principal est dans un rapport de causalité avec l'activité de courtage si le courtier prouve qu'il a été le premier à désigner, comme s'intéressant à l'affaire, la personne qui a acheté par la suite et que c'est précisément sur la base de cette indication que les parties sont entrées en relation et ont conclu le marché (ATF
75 II 53
consid. 1a;
72 II 84
consid. 2; arrêt du Tribunal fédéral
4A_337/2011
du 15 novembre 2011 consid. 2.1 et les références citées).
Il incombe au courtier de prouver le rapport de causalité entre son activité et la conclusion du contrat principal entre le mandant et le tiers (ATF
72 II 84
consid. 2). Le courtier bénéficie toutefois d'une présomption de fait en ce sens que s'il a réellement accompli des efforts objectivement propres à favoriser la conclusion du contrat, le juge peut admettre, si le contraire ne ressort pas des circonstances, que ces efforts ont effectivement entraîné cette conséquence (arrêt du Tribunal fédéral
4A_269/2016
du 2 septembre 2016 consid. 5).
Le droit à la rémunération prend pareillement naissance lorsque le contrat principal n'est pas conclu avec une personne présentée par le courtier, mais avec un tiers qui se trouve dans une relation particulière avec cette personne, tel un membre de sa famille (ATF
76 II 378
consid. 3; arrêt du Tribunal fédéral
4A_269/2016
du 2 septembre 2016 consid. 5).
3.1.2
L'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi (art. 2 al. 2 CC). Est constitutif d'un tel abus l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, la disproportion manifeste des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement ou encore l'attitude contradictoire (ATF
135 III 162
;
134 I 65
; arrêt du Tribunal fédéral
4C.344/2002
du 12 novembre 2003 consid. 5.1).
3.2
En l'espèce, il est admis que les parties étaient liées par un contrat de courtage d'indication, la commission étant fixée à 3% du prix de vente.
L'intimé n'a pas démontré, comme il le prétend, qu'il aurait résilié ce contrat.
Il ressort du courrier de C_, du rapport d'activité de l'appelante et des déclarations de celle-ci, que la première a téléchargé le dossier relatif à l'appartement litigieux sur le site de la seconde le 7 février 2014, qu'elle a reçu un courriel de l'Agence le 10 février 2014 et qu'elle a visité l'appartement le 26 février 2014 avec le représentant de l'appelante.
Même à admettre qu'elle ait visité l'appartement une seconde fois avec l'intimé, on ignore tout de la date à laquelle cette visite a eu lieu, aucun élément du dossier ne permettant de l'établir et l'intimé n'ayant fourni aucune précision sur ce point.
Enfin, alors que C_ a visité l'appartement litigieux le 26 février 2014, soit un mercredi, et qu'une annonce est parue une première fois dans le journal G_ le lendemain 27 février 2014, H_ a signé une procuration en faveur de son amie pour acheter l'appartement le 5 mars 2014, soit le mercredi suivant.
Au vu du déroulement ci-dessus, en particulier du peu de temps écoulé entre la première visite par C_ de l'appartement et la signature de la procuration, dont il découle que la décision d'acquérir l'appartement avait été prise, la Cour tient pour établi que c'est bien suite à l'intervention de l'appelante que la vente a été réalisée. C'est manifestement parce qu'elle avait consulté le dossier de l'appelante et visité l'appartement grâce à et avec cette dernière que l'annonce parue dans le journal G_ a attiré l'attention de C_ ou de son ami, ce qui leur a permis de prendre contact directement avec le propriétaire et possiblement de bénéficier d'un prix inférieur à celui indiqué par l'appelante. Il n'en reste pas moins que c'est bien l'activité de l'appelante qui a conduit à la conclusion de la vente. Il ne peut être raisonnablement retenu que l'affaire s'est conclue sur des bases tout à fait nouvelles.
Contrairement à ce qu'a retenu le Tribunal, la Cour tient également pour établi que l'appelante a indiqué à l'intimé que C_ était intéressée par l'appartement et qu'elle souhaitait le visiter. En effet, à suivre le courriel de l'intimé du 20 décembre 2012, la clé de son appartement était à disposition chez la concierge du 20 décembre 2013 au 12 janvier 2014. Elle ne l'était donc plus au moment où C_ a pris contact avec l'appelante en vue de visiter l'appartement, soit entre le 10 et le 26 février 2014. L'intimé admet que l'appelante lui a téléphoné au sujet de la clé et qu'il lui a indiqué que celle-ci se trouvait dans la boîte à lait de son appartement privé. La Cour, se fondant sur l'expérience générale de la vie, considère en conséquence qu'à l'occasion de ce téléphone, l'appelante lui a indiqué les raisons pour lesquelles elle souhaitait la clé.
Les conditions du droit à la commission de l'appelante sont dès lors réalisées.
En admettant que l'appelante n'a pas indiqué à l'intimé le nom de C_ avant la visite, la solution ne serait pas différente.
Elle serait en effet comparable à celle visée par l'arrêt du Tribunal fédéral
4A_269/2016
précité, où le contrat principal n'est pas conclu avec une personne présentée par le courtier, mais où c'est l'intervention de ce dernier qui a néanmoins conduit à la conclusion de la transaction, de sorte que le courtier a droit à la commission.
En effet, comme retenu ci-dessus, c'est l'intervention de l'appelante qui a conduit C_ à s'intéresser à l'appartement litigieux, même si des circonstances fortuites - la lecture dans le journal G_ d'une annonce laissant penser qu'il pouvait s'agir du même appartement - , lui ont permis de prendre contact avec le propriétaire directement et par la suite sans passer par l'appelante. Sauf à commettre un abus de droit, l'intimé ne peut raisonnablement soutenir que l'intérêt de l'acheteuse est sans lien avec l'activité déployée par l'appelante.
Le jugement sera en conséquence annulé et l'intimé condamné à payer à l'appelante la commission convenue, dont le montant n'est pas remis en cause, même à titre subsidiaire.
4. 4.1
Si l'instance d'appel statue à nouveau, elle se prononce sur les frais de première instance (art. 318 al. 3 CPC).
Le montant des frais et des dépens de première instance, arrêté conformément aux règles légales (art. 95, 96, 104 al. 1 CPC; art. 5, 15 et 17 du Règlement fixant le tarif des greffes en matière civile, RTFMC - RS/GE
E 1 05.10
), n'ayant pas été remis en cause en appel sera confirmé. Ceux-ci seront cependant mis à la charge de l'intimé qui succombe entièrement (art. 95 et 106 1ère phrase CPC).
Les frais judiciaires de première instance seront compensés avec l'avance fournie par les parties, soit 2'100 fr. par l'appelante et 1'000 fr. par l'intimé, ce dernier étant condamné à payer à l'appelante la somme de 1'100 fr. au titre de remboursement de ces frais.
Les Services financiers du Pouvoir judiciaires seront invités à verser à l'appelante la somme de 1'000 fr. au titre de remboursement partiel de l'avance fournie.
4.2
La Cour statue également sur les frais judiciaires d'appel et les répartit d'office (art. 104 et 105 CPC).
Les frais judiciaires d'appel seront arrêtés à 2'000 fr., compensés avec l'avance versée par l'appelante qui reste acquise à l'Etat (art. 111 al. 1 CPC), et mis à la charge de l'intimé, qui sera condamné à les verser à l'appelante.
Les dépens d'appel, arrêtés à 2'500 fr. débours et TVA compris (art. 84, 85 et 90 RTFMC), seront également mis à la charge de l'intimé.
* * * * *