Decision ID: 5da8ff19-b254-4d7b-b888-785c9cfd3955
Year: 2010
Language: de
Court: ZH_VG
Chamber: ZH_VG_001
Canton: ZH
Region: Zürich
Law Area: public_law

hat sich ergeben:
hat sich ergeben:
I. Am 30. Juni 2010 wurde dem Gemeinderat Stäfa zur späteren Vorlage an die Gemeindeversammlung die Initiative "Wohnliches Kreuzstrassen-Quartier" eingereicht, wonach das Grundstück Kat. Nr. 11225 vollumfänglich der Bauzone W2/1.9 zuzuteilen sei. Mit Beschluss vom 13. Juli 2010 stellte der Gemeinderat Stäfa fest, dass die Initiative gültig sei, der Gemeindeversammlung vom 13. Dezember 2010 vorgelegt und der Fachbereich Raumplanung mit dem Weiteren beauftragt werde, damit die vorgeschlagene Änderung des Zonenplans öffentlich aufgelegt werden könne.
Durch Publikation im Amtsblatt vom 23. Juli 2010 liess der Gemeinderat Stäfa bekannt machen, dass die mit der Initiative geforderte Teilrevision der Bau- und Zonenordnung Stäfas (BZO, www.staefa.ch/documents/BZO.pdf) bis zum 20. September 2010 öffentlich aufgelegt werde und Einwendungen bis dahin an den Gemeinderat zu richten seien.
II.
Am 26. Juli 2010 liess der Eigentümer des von der Initiative betroffenen Grundstücks, A, gegen den Beschluss des Gemeinderats Stäfa vom 23. Juli 2010 an den Bezirksrat Meilen rekurrieren. Dieser wies den Rekurs mit Beschluss vom 7. Oktober 2010 ab.
III.
A liess am 13. Oktober 2010 vor Verwaltungsgericht Beschwerde erheben und beantragen, es seien unter Entschädigungsfolge der Beschluss des Bezirksrats Meilen vom 7. Oktober 2010 aufzuheben und die Initiative "Wohnliches Kreuzstrassen-Quartier" für ungültig zu erklären.
Der Bezirksrat Meilen verzichtete am 19. Oktober 2010 – auf seinen Entscheid verweisend – auf Vernehmlassung, und die Gemeinde Stäfa beantragte am 21./22. Oktober 2010, die Beschwerde sei abzuweisen.

Die Kammer zieht in Erwägung:
1. Das Verwaltungsgericht prüft seine Zuständigkeit gemäss § 70 in Verbindung mit § 5 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG, LS 175.2) von Amtes wegen. In Stimmrechtssachen steht gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. c VRG (vgl. auch § 19 Abs. 3 Satz 1 VRG e contrario) gegen Rekursentscheide des Bezirksrats die verwaltungsgerichtliche Beschwerde offen.
Auch eine Beschwerde gegen die Gültigerklärung einer Initiative betrifft das Stimmrecht (vgl. Hans Rudolf Thalmann, Kommentar zum Zürcher Gemeindegesetz, 3. A., Wädenswil 2000, § 96 N. 6.2.22; siehe zum Bundesrecht BGE 128 I 190 E. 1.3; BGr, 11. Januar 2002, 1P.587/2001, E. 1.2, www.bger.ch; Hansjörg Seiler/Nicolas von Werdt/Andreas Güngerich, Bundesgerichtsgesetz, Bern 2007, Art. 82 N. 65; Gerold Steinmann, Basler Kommentar, 2008, Art. 82 BGG N. 86; vgl. zur den bundesrechtlichen Anforderungen genügenden kantonalzürcherischen Prüfpflicht der Behörde § 50a Abs. 1 des Gemeindegesetzes vom 6. Juni 1926 [GG, LS 131.1]).
Der Beschwerdeführer ist sodann entsprechend § 21a lit. a VRG offenbar Stimmberechtigter. Da auch die übrigen Voraussetzungen erfüllt erscheinen, gilt es auf die Beschwerde einzutreten.
Der Beschwerdeführer ist sodann entsprechend § 21a lit. a VRG offenbar Stimmberechtigter. Da auch die übrigen Voraussetzungen erfüllt erscheinen, gilt es auf die Beschwerde einzutreten.
2. 2.1 Im Folgenden richtet sich die Kognition des Verwaltungsgerichts nach § 50 VRG, wonach grundsätzlich nur Rechtsverletzungen sowie eine unrichtige oder ungenügende Sachverhaltsfeststellung geltend gemacht werden können (§ 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a und b VRG), die Rüge der Unangemessenheit hingegen ausgeschlossen ist (§ 50 Abs. 2 VRG).
2.2 Gemäss § 50 Abs. 1 GG kann jeder Stimmberechtigte über einen in die Befugnis der Gemeindeversammlung fallenden Gegenstand eine Initiative ergreifen. Die Gemeindevorsteherschaft hat sodann zu prüfen, ob eine Initiative von mindestens einer stimmberechtigten Person unterstützt wird, ob sie rechtmässig ist und ob die Gemeindeversammlung für die Behandlung des Gegenstands zuständig ist (§ 50a Abs. 1 GG; vgl. Thalmann, § 50 N. 6.2; BGE 98 Ia 637 E. 2). Sollte dies nicht der Fall sein, hat sie dies mit begründetem Beschluss festzustellen (§ 50a Abs. 2 GG). Sie hat die Pflicht und nicht nur das Recht zur Prüfung (vgl. Thalmann, § 50 N. 6.1).
2.3 Vorab ist zu bemerken, dass entsprechend § 88 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG, LS 700.1) in Verbindung mit Art. 22.03 Abs. 1 Ziff. 7 der beschwerdegegnerischen Gemeindeordnung vom 1. Dezember 1985 (http://www.staefa.ch/documents/GO-Druckversion-2005-12.pdf) Bau- und Zonenordnungen durch die Gemeindeversammlung festzusetzen und zu ändern sind, weshalb eine diesbezügliche Initiative grundsätzlich zulässig erscheint.
2.4 Damit eine Initiative rechtmässig und gültig ist, muss sie nach § 50c GG in Verbindung mit § 121 Abs. 1 des Gesetzes über die politischen Rechte vom 1. September 2003 (LS 161) in Verbindung mit Art. 28 Abs. 1 lit. a–c der Verfassung des Kantons Zürich vom 27. Februar 2005 (KV, LS 101) die Einheit der Materie wahren und darf nicht gegen übergeordnetes Recht verstossen sowie offensichtlich undurchführbar sein.
2.5 Der Beschwerdeführer rügt vorliegend einzig, die Initiative verstosse gegen übergeordnetes Recht; er macht demgegenüber nicht geltend, sie wahre die Einheit der Materie nicht oder sei offensichtlich undurchführbar.
Gestützt auf Art. 28 Abs. 1 lit. b KV gilt es eine Initiative indessen nur dann zu untersagen, wenn ihr Inhalt in klarer Weise übergeordnetem Recht widerspricht. Wenn die inhaltliche Gültigkeit der Initiative bloss zweifelhaft erscheint, muss sie den Stimmbürgern vorgelegt werden (vgl. Thalmann, § 50 N. 6.1; VGr, 22. September 2010, VB.2010.00390, E. 3.4, www.vgrzh.ch; Regierungsrat AG, 22. August 1988, ZBl 90/1989, S. 264, E. 5a).
Zudem sind bei einer Initiative auf Änderung eines Zonenplans behördlich nicht bereits alle komplexen Fragen der Rechtmässigkeit, der Zweckmässigkeit und Angemessenheit eines Begehrens, die nach § 5 Abs. 1 PBG im Genehmigungsverfahren zu prüfen sind, vorweg zu entscheiden (vgl. Thalmann, § 50 N. 7.1; RRB 846/2001, 13. Juni 2001, E. 6b, www.zhentscheide.zh.ch; siehe auch § 2 lit. a und lit. b PBG).
Zudem sind bei einer Initiative auf Änderung eines Zonenplans behördlich nicht bereits alle komplexen Fragen der Rechtmässigkeit, der Zweckmässigkeit und Angemessenheit eines Begehrens, die nach § 5 Abs. 1 PBG im Genehmigungsverfahren zu prüfen sind, vorweg zu entscheiden (vgl. Thalmann, § 50 N. 7.1; RRB 846/2001, 13. Juni 2001, E. 6b, www.zhentscheide.zh.ch; siehe auch § 2 lit. a und lit. b PBG).
3. 3.1 Der Beschwerdeführer bringt vor, die seitens der Initianten verlangte Umzonung verstosse gegen den Grundsatz der Planbeständigkeit. Die Initiative sei wegen Verstosses gegen Art. 21 Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG, SR 700) nach Art. 28 Abs. 1 lit. b KV für ungültig zu erklären.
3.2 Nach Art. 21 Abs. 2 RPG werden die Nutzungspläne überprüft und nötigenfalls angepasst, wenn sich die Verhältnisse wesentlich geändert haben. Ein Zonenplan kann seinen Zweck nur erfüllen, wenn er eine gewisse Beständigkeit aufweist (BGE 120 Ia 227 E. 2b Abs. 1; vgl. zur Planbeständigkeit auch VGr, 20. März 2003, VB.2002.00217, E. 4a, und 22. September 2010, VB.2010.00390, E. 3.3, beides unter www.vgrzh.ch). Andererseits sind Pläne revidierbar, da dem Grundeigentümer kein Anspruch auf dauernden Verbleib seines Lands in derselben Zone zukommt und Planung und Wirklichkeit bei Bedarf sollen in Übereinstimmung gebracht werden können (BGE 123 I 175 E. 3a). Für die Frage, ob die Veränderung der Verhältnisse erheblich ist und damit ein öffentliches Interesse an einer Planänderung besteht, bedarf es einer Interessenabwägung unter Berücksichtigung etwa der Geltungsdauer des anzupassenden Zonenplans, seines Inhalts, des Ausmasses der beabsichtigten Änderung und von deren Begründung (vgl. BGE 128 I 190 E. 4.2). Je neuer ein Zonenplan ist, desto mehr darf mit seiner Beständigkeit gerechnet werden, und je einschneidender sich die beabsichtige Änderung auswirkt, umso gewichtiger müssen die Gründe sein, die für die Planänderung sprechen (BGE 120 Ia 227 E. 2c S. 233, 113 Ia 444 E. 5b).
3.3 Umstritten ist der Zeitpunkt der letzten, für das betroffene Grundstück massgeblichen Änderung der beschwerdegegnerischen Bau- und Zonenordnung:
Die Vorinstanz stellt zwar zunächst auf das Jahr 1989 ab, weil sich an der Zonenzuteilung des Grundstücks seit über 20 Jahren nichts geändert habe. Sodann räumt sie aber ein, es könnte die anlässlich der beschwerdegegnerischen Ortsplanungsrevision 2009 erfolgte Belassung des Grundstücks in den bisherigen Zonen auch einen bewussten Entscheid darstellen. Solchenfalls aber liege bloss eine geringfügige Änderung vor, welcher der Grundsatz der Planbeständigkeit nicht entgegenstehe.
Dass die Belassung seines Grundstücks in den Zonen WG3/2.4 und W2/1.9 im Rahmen der letzten – erst am 5. März 2010 in Kraft getreten – Revision der Bau- und Zonenordnung ein bewusster Entscheid gewesen sei, erscheint nach Ansicht des Beschwerdeführers dadurch belegt, dass sein Grundstück damals immerhin Gegenstand von Planungsmassnahmen gewesen sei: Das Grundstück stelle einen Teil des Gebiets Zehntentrotten-Unterächer-Trubenberg dar, welches neu mit einer Gestaltungsplanpflicht belegt worden sei. Bei der Wahl dieser Massnahme hätte sich aber dem Gesetzgeber zwingend auch die Frage nach der Zonenordnung gestellt, denn die mit der Gestaltungsplanpflicht verfolgten Ziele (gemäss Art. 27a Abs. 1 BZO eine qualitativ gute Überbauung und nach Art. 27a Abs. 2 BZO fürs genannte Gebiet spezifiziert eine gute Einordnung der Bauten in die landschaftlich sensible Lage, eine besonders gute Ausgestaltung des Übergangs zur Kern- und Freihaltezone, eine ansprechende Gestaltung der Quartierfreiräume, die Prüfung der ökologischen Vernetzung zwischen den Freihaltegebieten Sternenhalden und Chirchrain, die Sicherstellung eines ortsbildverträglichen Lärmschutzes sowie eine schonungsvolle Einpassung der Erschliessungs- und Parkierungsanlagen) hätten auch mit einer Änderung der Zonenordnung verfolgt werden können. Dass der Gesetzgeber solches jedoch nicht getan habe, müsse offenbar in bewusster Abwägung erfolgt sein. Daher sei es unhaltbar, sich für die Frage der Planungsbeständigkeit auf die Revisionen der Bau- und Zonenordnung von 1999 oder 1989 zu beziehen. Weil zudem entgegen der Ansicht der Vorinstanz in der Umzonung keine relativ geringfügige Änderung zu sehen sei, gelte es ihn aufgrund der erst per 5. März 2010 erfolgten, die Zonenzugehörigkeit seines Grundstücks bestätigenden Ortsplanungsrevision in seinem Vertrauen zu schützen.
Die Beschwerdegegnerin führt hingegen an, bei der Ortsplanungsrevision 2009 sei eine Zonenänderung im Gebiet Zehntentrotten-Unterächer-Trubenberg oder die Aufhebung der – gemäss Initiative aufzuhebenden – Gewerbeerleichterung auf dem betroffenen Grundstück nicht zur Diskussion gestanden, weshalb auch keine Einwendungen im Rahmen der öffentlichen Auflage hätten erfolgen können. Wären dennoch solche Einwendungen eingereicht worden, hätte sie der Gemeinderat bloss auf die Pendenzenliste für spätere Revisionen genommen wie in allen anderen Fällen, in welchen sich erfolgte Einwendungen nicht auf die damals aufliegende Vorlage des Gemeinderats bezogen hätten. Ausserdem beziehe sich die erwähnte Gestaltungsplanpflicht im Speziellen auf Übergänge, Quartierfreiräume, ökologische Vernetzung sowie die Erschliessung und nicht auf die Regelung der Gewerbeerleichterung, weshalb die Planbeständigkeit – also die Gestaltungsplanpflicht – auch bei Annahme der Initiative gewährleistet bleibe.
3.4 Über die genannte beschwerdegegnerische Ortsplanungsrevision 2009 wurde am 30. März und 6. April 2009 durch die Gemeindeversammlung entschieden.
3.4.1 Gemäss der diesbezüglichen Weisung vom 10. Februar 2009 hatte sich der Gemeinderat für eine Teilrevision beziehungsweise ein etappiertes Vorgehen entschieden und den Themenbereich eingeschränkt: Nicht Bestandteil der Revision sein sollten Reservezonen, Kernzonenbestimmungen und Kernzonenpläne (mit einer Ausnahme), Aussichtsschutzpläne, Gewässer- und Waldabstandslinienpläne sowie der Richtplan Verkehr. Die zahlreich eingereichten Anträge zu den Reservezonen nehme der Gemeinderat entgegen und es werde über das Thema Reservezonen im Rahmen einer separaten Teilrevision zu entscheiden sein (vgl. Weisung zur Gemeindeversammlung vom 10. Februar 2009, S. 9 f. [www.staefa.ch/documents/JGW-GVOrtsplanGROSS907.pdf]).
Als Änderungen vorgeschlagen wurden Reduktionen der Baumassenziffer in mehreren namentlich aufgeführten Gebieten, eine bestimmte Umzonung, die Festlegung des Perimeters mit Gestaltungsplanpflicht für das Gebiet Zehntentrotten-Unterächer-Trubenberg, eine neue Freihaltezone bezüglich eines spezifischen Grundstücks sowie eine untergeordnete Anpassung des Kernzonenplans Kehlhof. Zudem wurde die Teilrevision einzelner Bestimmungen der Bauordnung beantragt (vgl. Weisung, S. 10 f.).
Das Grundstück des Beschwerdeführers liegt in keiner der durch die Weisung von der Revision ausgeschlossenen Zonen. Es befindet sich aber auch in keinem der Gebiete, bezüglich welcher der Gemeinderat in der Weisung einen Vorschlag zur Umzonung machte; jedoch stellt es Teil des Gebiets Zehntentrotten-Unterächer-Trubenberg dar, für welches er eine Gestaltungsplanpflicht vorschlug (vgl. www.staefa.ch/documents/Zonenplan.pdf).
3.4.2 Jedoch wies der beschwerdegegnerische Gemeindepräsident zu Beginn der Gemeindeversammlungen vom 30. März wie auch vom 6. April 2009 zur Teilrevision der Ortsplanung darauf hin, Anträge müssten zulässig sein, sich mithin auf die im Weisungsbüchlein vorgeschlagenen Änderungen beziehen; der Verhandlungsgegenstand war damit nicht als Revision der Ortsplanung unter Ausschluss der in der Weisung genannten Themen, sondern vielmehr als solche bloss bezüglich der in der Weisung spezifisch vorgeschlagenen Änderungen definiert. Entsprechend nicht entgegengenommen wurde etwa ein Antrag einer Stimmberechtigten D, wonach ein ebenfalls von der Gestaltungsplanpflicht des Gebiets Zehntentrotten-Unterächer-Trubenberg erfasstes, aber nördlich der Kreuzstrasse gelegenes Grundstück ebenfalls in die Freihaltezone umzuteilen gewesen wäre. D kündete daher an, den Antrag in Form einer Initiative einzureichen. Der beschwerdegegnerische Planungsvorstand bemerkte dazu, dass das durch D angesprochene Grundstück dennoch von der Gestaltungsplanpflicht erfasst sein sollte. Würde eine Initiative auf Umzonung eingereicht, könne man die Situation auch dann noch anpassen. Auch stellte der Stimmberechtigte G fest, viele Stimmbürger hätten gern über Abzonungen in allen Wohnzonen diskutieren und abstimmen wollen, woraufhin der Gemeindepräsident bestätigte, zurzeit könne man wirklich nur über die fett gedruckten Passagen im Weisungsbüchlein diskutieren und entscheiden. Man habe eine Auswahl treffen müssen und den Stimmbürgern vernünftige Lösungen vorgeschlagen, die auch von einer Mehrheit angenommen werden könnten. Nachdem auch noch der Stimmberechtigte I votiert hatte, er wollte für die "nächste BZO-Runde" die Abzonung eines weiteren Gebiets beantragen, wiederholte der Gemeindepräsident, es gehe dem Gemeinderat darum, das jetzt vorliegende Paket durchzubringen; alle Wünsche, wie sie heute Abend vorgebracht worden seien, würden in einer nächsten Runde in zirka ein bis zwei Jahren behandelt.
3.5 Nach dem Ausgeführten wurde in den Gemeindeversammlungen zwar über die Gestaltungsplanpflicht des Grundstücks des Beschwerdeführers befunden; die Frage von dessen Zonenzugehörigkeit wurde jedoch bewusst nicht behandelt, wie sämtliche nicht explizit in der Weisung vorgeschlagenen Umzonungsfragen als Gegenstand von Anträgen – und insbesondere der Antrag auf Umzonung eines ebenfalls durch die betroffene Gestaltungsplanpflicht erfassten Grundstücks – nicht entgegengenommen wurden, um einen Konsens der Stimmberechtigten zu erleichtern. Es würde folglich den Willen des kommunalen Gesetzgebers verfälschen, wenn man bezüglich aller nicht umgezonten Grundstücke annähme, die Belassung in den jeweiligen Zonen entspräche einem bewussten Entscheid. Vielmehr wurde bewusst darauf verzichtet, über die Zonenzugehörigkeit der in der Weisung nicht namentlich erwähnten ("traktandierten") Gebiete beziehungsweise Grundstücke zu befinden.
Mangels Beschlusses über die Zonenzugehörigkeit des Grundstücks des Beschwerdeführers im Rahmen der Gemeindeversammlungen des Jahrs 2009 gilt es für die Frage des Bestandesschutzes auf die Zonenplanrevision entweder des Jahrs 1999 oder des Jahrs 1989 abzustellen. In beiden Fällen lässt sich die Initiative allerdings nicht von vornherein als rechtswidrig beurteilen, so dass sie für ungültig erklärt werden könnte, zumal die Initianten für die Umzonung eine Mehrzahl von Gründen anführten, welchen mit einer blossen Gestaltungsplanpflicht nicht genügt werden kann, wie die Fragen des Bauvolumens, der Gebäudehöhe oder der Immissionskonflikte aufgrund gewerblicher Nutzung. Sodann widerspricht der Inhalt der Initiative auch nicht der 2009 beschlossenen Gestaltungsplanpflicht.
Mangels Beschlusses über die Zonenzugehörigkeit des Grundstücks des Beschwerdeführers im Rahmen der Gemeindeversammlungen des Jahrs 2009 gilt es für die Frage des Bestandesschutzes auf die Zonenplanrevision entweder des Jahrs 1999 oder des Jahrs 1989 abzustellen. In beiden Fällen lässt sich die Initiative allerdings nicht von vornherein als rechtswidrig beurteilen, so dass sie für ungültig erklärt werden könnte, zumal die Initianten für die Umzonung eine Mehrzahl von Gründen anführten, welchen mit einer blossen Gestaltungsplanpflicht nicht genügt werden kann, wie die Fragen des Bauvolumens, der Gebäudehöhe oder der Immissionskonflikte aufgrund gewerblicher Nutzung. Sodann widerspricht der Inhalt der Initiative auch nicht der 2009 beschlossenen Gestaltungsplanpflicht.
4. Der Beschwerdeführer bringt sodann vor, die Initianten wohnten hauptsächlich auf angrenzenden Grundstücken und verfolgten nicht ortsplanerische Ziele, sondern private Interessen, namentlich Bauverhinderung, Sicherung der Aussicht oder Fernhaltung von Gewerbe. Anstatt im Rahmen der Teilrevision 2009 ihr Anliegen vorzubringen, hätten sie die Gelegenheit damals nicht wahrgenommen und abgewartet, bis der Beschwerdeführer seinen Gestaltungsplan für das Grundstück am 21. April 2010 der Gemeinde vorgelegt habe. Offenbar missbrauchten die Initianten das Initiativrecht als Mittel zur Bauverzögerung.
Eine Initiative auf Änderung eines Zonenplans kann rechtsmissbräuchlich sein, wenn damit lediglich ein privates Interesse, nämlich die Verhinderung eines zonenkonformen Bauprojekts, verfolgt wird, obwohl dem Betroffenen offen stünde, Einwände gegen das Bauvorhaben zivil- oder verwaltungsrechtlich auf dem Prozessweg vorzubringen (vgl. Thalmann, § 50 N. 3.8; Andreas Hohl, Probleme des Initiativrechts auf dem Gebiet des Baurechts und der Raumplanung, Zürich 1989, S. 95). Dies gilt allerdings nicht bei blosser Veranlassung der Abänderung der Zonenvorschriften durch ein bestimmtes Bauvorhaben (vgl. Hohl, S. 96). Ein solcher Rechtsmissbrauch der demokratischen Institutionen kann nur bei Extremfällen angenommen werden (BGE 100 Ia 378 E. 4), wenn der demokratische Apparat in sinnloser Weise strapaziert und dadurch in Frage gestellt würde (BGr, 30. Oktober 1974, ZBl 76/1975, S. 210, E. 4; ferner Christian Schuhmacher in: Isabelle Häner/Markus Rüssli/Evi Schwarzenbach [Hrsg.], Kommentar zur Zürcher Kantonsverfassung, Zürich etc. 2007, Art. 28 N. 22; Yvo Hangartner/Andreas Kley, Die demokratischen Rechte in Bund und Kantonen der Schweizerischen Eidgenossenschaft, Zürich 2000, N. 2129 f.).
Vorliegend scheint es den Initianten primär um die Abzonung selbst zu gehen, also um eine generelle, auf sämtliche daselbst je geplanten Bauvorhaben bezogene Anpassung des Zonenplans aus planungsrechtlichen Gründen und nicht einzig um eine – aus anderen Gründen missliebige – blosse Verhinderung des spezifischen Bauprojekts. Das Initiativrecht wurde deshalb nicht rechtsmissbräuchlich wahrgenommen.
Vorliegend scheint es den Initianten primär um die Abzonung selbst zu gehen, also um eine generelle, auf sämtliche daselbst je geplanten Bauvorhaben bezogene Anpassung des Zonenplans aus planungsrechtlichen Gründen und nicht einzig um eine – aus anderen Gründen missliebige – blosse Verhinderung des spezifischen Bauprojekts. Das Initiativrecht wurde deshalb nicht rechtsmissbräuchlich wahrgenommen.
5. Darin, dass der Beschwerdeführer sich darauf beruft, er habe im Vertrauen auf die Beständigkeit der erst am 5. März 2010 in Kraft getretenen beschwerdegegnerischen Bau- und Zonenordnung einen Gestaltungsplan ausarbeiten lassen und letzte Details mit der Gemeinde vor wenigen Wochen erörtert, lässt sich auch eine Berufung auf den allgemeinen verwaltungsrechtlichen Vertrauensschutz erblicken. Eine diesbezüglich genügende Vertrauensgrundlage liegt nach dem Ausgeführten allerdings nicht vor (vgl. Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. A., Zürich/St. Gallen 2010, Rz. 631 ff.).
5. Darin, dass der Beschwerdeführer sich darauf beruft, er habe im Vertrauen auf die Beständigkeit der erst am 5. März 2010 in Kraft getretenen beschwerdegegnerischen Bau- und Zonenordnung einen Gestaltungsplan ausarbeiten lassen und letzte Details mit der Gemeinde vor wenigen Wochen erörtert, lässt sich auch eine Berufung auf den allgemeinen verwaltungsrechtlichen Vertrauensschutz erblicken. Eine diesbezüglich genügende Vertrauensgrundlage liegt nach dem Ausgeführten allerdings nicht vor (vgl. Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. A., Zürich/St. Gallen 2010, Rz. 631 ff.).
6. Nach dem Dargelegten ist die Beschwerde abzuweisen. Zu bemerken ist, dass mit dem vorliegenden Entscheid weder ein Präjudiz noch eine Prognose bezüglich des Genehmigungsverfahrens vorliegen kann. Auch lässt sich darauf hinweisen, dass dieser Entscheid sich nicht zur Frage der Entschädigung des betroffenen Grundeigentümers äussert.
6. Nach dem Dargelegten ist die Beschwerde abzuweisen. Zu bemerken ist, dass mit dem vorliegenden Entscheid weder ein Präjudiz noch eine Prognose bezüglich des Genehmigungsverfahrens vorliegen kann. Auch lässt sich darauf hinweisen, dass dieser Entscheid sich nicht zur Frage der Entschädigung des betroffenen Grundeigentümers äussert.
7. In Stimmrechtssachen werden nur Kosten erhoben, wenn das Rechtsmittel offensichtlich aussichtslos ist (§ 65a Abs. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 4 VRG). Die Verfahrenskosten sind demnach auf die Gerichtskasse zu nehmen. Ausgangsgemäss muss dem Beschwerdeführer eine Parteientschädigung versagt bleiben (§ 17 Abs. 2 VRG).