Decision ID: 848de571-f3eb-56bb-9de3-0f99ad84c03e
Year: 2016
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_006
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

ritenuto
in fatto: A.
Con scritto del 4 luglio 2008 RE 1 ha riconosciuto ad CO 1 una commissione d’intermediazione del 3% in caso di vendita del complesso immobiliare denominato “V_” a un acquirente presentatole dal mediatore. Il 19 settembre 2012 la mandante gli ha poi concesso a titolo gratuito un diritto di compera della durata di 24 mesi sullo stesso complesso immobiliare, il cui prezzo di esercizio è stato stabilito in fr. 102'000'000.–. Le parti hanno anche pattuito che se durante i 24 mesi la concedente avesse trovato un altro acquirente, la stessa avrebbe potuto concludere la vendita pagando un’indennità forfettaria di fr. 3'000'000.– al beneficiario del diritto di compera. Il
27 novembre 2014, RE 1
ha venduto la V_ alla M_ SA per
fr. 87'500'000.–.
B.
Con istanza del 27 febbraio 2015 diretta contro RE 1, CO 1 ha chiesto alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 5, di decretare in virtù dell
’
art. 271 cpv. 1 n. 4 LEF il sequestro di:
–
“ogni attivo di qualsiasi specie (in particolare attivi in conto corrente di qualsiasi valuta fra cui segnatamente CHF, EUR e USD, ecc., titoli, crediti, cartevalori, diritti, lingotti di metalli preziosi, ecc., compreso segnatamente tutto quanto depositato in cassette di sicurezza) esistente presso la sede principale e le succursali in tutta la Svizzera di: P_ SA, Via _, _ e _, B_, _ e A_, _;
– il credito verso il Cantone Ticino, 6501 Bellinzona, in restituzione del deposito prestato ex art. 253aLT dalla debitrice (e per essa dall’avv. G_, _), a fronte di quanto previsto nel rogito n. 8_ del 27.11.2014 dell’avv. G_ (compravendita delle part. n. _, _, _, _, _, _ e _ RFD _)”.
Il tutto fino a concorrenza di fr. 2'625'000.– oltre agli interessi del
5% dal 14 gennaio 2015.
Quale titolo del credito, CO 1 ha indicato il
“mandato di intermediazione immobiliare del 4.7.2008”
.
C.
Avendo il Pretore accolto integralmente l’istanza
e ordinato il sequestro con decreto dello stesso 27 febbraio 2015, eseguito il 2 marzo 2015 dall’Ufficio di esecuzione di Lugano (verbale n. _), con istanza 18 marzo 2015 RE 1 ha presentato opposizione al decreto di sequestro al medesimo giudice, chiedendo in via principale di accogliere la stessa e in via subordinata di obbligare il creditore sequestrante a prestare una garanzia di fr. 412'500.–. All
’
udienza di discussione dell’8 settembre 2015 la parte debitrice ha confermato la sua opposizione, mentre la controparte ha concluso per la reiezione della stessa e la conferma del decreto di sequestro. In sede di replica e di duplica le parti hanno ribadito le rispettive posizioni.
D.
Statuendo con decisione 19 maggio 2016 il Pretore ha respinto sia l’opposizione, confermando il sequestro, sia la domanda di garanzia, ponendo a carico della parte opponente le spese processuali di fr. 2'000.– e ripetibili di fr. 12'000.– a favore della parte sequestrante.
E.
Contro la sentenza appena citata RE 1 è insorta
a questa Camera
con un reclamo del 30 maggio 2016 per ottenerne l’annullamento, l’accoglimento dell’opposizione al sequestro e la revoca dello stesso. Nelle sue osservazioni del 24 giugno 2016, CO 1 ha concluso per la reiezione del reclamo. In sede di replica spontanea e di duplica spontanea le parti hanno ribadito le rispettive posizioni.

Considerando
in diritto: 1.
La sentenza impugnata – emanata in materia di opposizione al sequestro – è una decisione di prima istanza finale e inappellabile (art. 309 lett. b n. 6 CPC), contro cui è dato esclusivamente il rimedio del reclamo (art. 319 lett. a CPC e 278 cpv. 3 LEF) alla
Camera di esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale d’appello (art. 48 lett. e n. 1 LOG)
.
1.1
Pronunciata in procedura sommaria (art. 251 lett. a CPC), la decisione è impugnabile con reclamo entro dieci giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 2 CPC).
Presentato il 30 maggio 2016 contro la sentenza notificata al patrocinatore di RE 1 il 20 maggio 2016, in concreto il reclamo è tempestivo.
1.2
Secondo l’art. 320 CPC con il reclamo possono essere censurati sia l’applicazione errata del diritto sia l’accertamento manifestamente errato dei fatti.
a)
La giurisdizione cantonale superiore ha lo stesso potere di cognizione del giudice di prima istanza e verifica quindi sotto l’angolo della semplice verosimiglianza se i presupposti del sequestro sono realizzati, riesaminando liberamente e sommariamente l’applicazione del diritto (art. 320 lett. a CPC; sentenza del Tribunale federale 5A_925/2012 del 5 aprile 2013, consid. 9.3).
b)
La Camera decide in linea di principio in base agli atti di causa della giurisdizione inferiore (art. 327 cpv. 1 e 2 CPC),
limitando il suo esame, fatte salve carenze manifeste, alle censure contenute nel reclamo (DTF 142 III 417 consid. 2.2.4),
ma le parti possono far valere fatti e mezzi di prova nuovi (art. 278 cpv. 3 LEF e 326 cpv. 2 CPC),
verificatisi sia prima che dopo l’emanazione della sentenza di primo grado (cfr. sentenza della CEF 14.1999.82 del 10 aprile 2000, consid. 1.5/e) fino alla chiusura dello scambio degli allegati (sentenza della CEF 14.1999.3 del 5 luglio 1999, consid. 3). È ammessa solo la produzione di documenti (art. 254 cpv. 1 CPC; DTF 138 III 639 consid. 4.3).
Ciò posto, risultano così di per sé ammissibili i documenti prodotti dalle parti con il reclamo e con la risposta.
L’accertamento dei fatti e l’apprezzamento delle prove possono essere censurati unicamente se sono manifestamente errati o arbitrari (art. 320 lett. b CPC; DTF 138 III 234 consid. 4.1). Ove la correzione del vizio sia suscettibile d’influire sull’esito della causa, la Camera interviene, quindi, soltanto se il giudice di prime cure non ha manifestamente capito il senso e la portata di un mezzo di prova, ha omesso, senza motivi oggettivi, di considerare prove pertinenti o ha tratto deduzioni insostenibili dagli elementi raccolti (cfr. per analogia: sentenza del Tribunale federale 5A_739/2012 del 17 maggio 2013, consid. 2.2 e i rinvii;
Jeandin
in: CPC commenté, 2011,
n. 5-6 ad art. 320 CPC con rimandi).
2.
In virtù dell’art. 272 cpv. 1 LEF, il sequestro è concesso purché il creditore renda verosimile l’esistenza del suo credito (n. 1), di una causa di sequestro (n. 2) e di beni appartenenti al debitore (n. 3).
2.1
I fatti sono resi verosimili quando il giudice, fondandosi su indizi oggettivi – che risultano dagli atti (art. 254 cpv. 1 CPC) – sufficienti a costituire un “inizio di prova”, ne ricava l’impressione che i fatti pertinenti si siano realizzati, senza dover escludere la possibilità che si siano svolti in altro modo (DTF 138 III 233 consid. 4.1.1; RtiD 2012 II 927 consid. 1.3). In particolare egli deve convincersi che la pretesa vantata dal sequestrante esiste per l’importo enunciato ed è esigibile. Per quanto attiene al fondamento giuridico dell’istanza, il giudice procede a un esame sommario, cioè né definitivo né esaustivo, al termine del quale emana una decisione provvisoria (DTF 138 III 638-9 consid. 4.3.2), a questo stadio senza contraddittorio (per garantire l’effetto sorpresa).
2.2
Il decreto di sequestro (art. 274 cpv. 2 LEF) può essere contestato dal debitore o dai terzi toccati nei propri diritti con opposizione (art. 278 LEF) allo stesso giudice che l’ha pronunciato. Egli riesamina tutti i presupposti del sequestro – purché contestati – con un potere di cognizione immutato, ma in contraddittorio, quindi alla luce anche degli argomenti dell’opponente. Il giudice non agisce d’ufficio (art. 58 cpv. 2 CPC) e decide unicamente in base ai fatti allegati (art. 55 cpv. 1 CPC) e resi verosimili, salvo che siano stati ammessi o non contestati dalla controparte non contumace oppure siano notori (art. 150 cpv. 1, 151 e 254 CPC; sentenza della
CEF
14.2011.113
dell
’8
settembre 2011
,
consid. 6.5
)
. Sono inammissibili censure dirette non contro il decreto di sequestro ma contro gli atti di esecuzione del sequestro (art. 275 LEF), affidati all’ufficio d’esecuzione (art. 274 cpv. 1 LEF). Esse vanno fatte valere con ricorso all’autorità di vigilanza nel senso dell’art. 17 LEF (DTF 129 III 207 consid. 2.3).
3.
Nella decisione impugnata, il Pretore, dopo aver respinto l’eccezione d’incompetenza territoriale sollevata dall’opponente, ha considerato che non vi fossero dubbi sulla percentuale pattuita a favore del sequestrante sul mandato d’intermediazione immobiliare. Ha d’altronde ritenuto che la tesi dell’opponente, secondo cui
l’incarico di mediazione ha preso termine al più tardi il 19 settembre 2012 con la sottoscrizione del diritto di compera sulla V_, non sia più verosimile di quella del sequestrante, per il quale il rapporto di mandato era ancora in essere al momento della vendita alla M_ SA. A mente del primo giudice, la verosimiglianza della provvigione vantata dal creditore non è poi intaccata né dall’asserito mancato adempimento delle condizioni cumulative contenute nel contratto di mediazione né dal fatto che già nel 2010 la mandante era direttamente in trattative con la famiglia _, la quale si cela dietro la società acquirente M_ SA, principalmente perché le parti al contratto di compravendita della V_ hanno stipulato che
“
la mercede per la mediazione immobiliare è a carico della parte venditrice”
. Il Pretore, d’altronde, ha rigettato la censura per cui il diritto alla provvigione sarebbe decaduto poiché CO 1 ha agito quale intermediario immobiliare senza la necessaria autorizzazione. Infine, egli ha pure respinto la domanda di garanzia presentata dall’opponente.
4.
Con il reclamo RE 1 ribadisce che nell’acquisire un diritto di compera sulla V_ CO 1 ha manifestato di agire esclusivamente nei suoi interessi personali, precludendosi il diritto a una commissione in caso di vendita (sotto consid. 5.1). Nulla muta secondo lei a tale circostanza la clausola – di rito – inserita nel contratto di compravendita del complesso immobiliare che pone a carico della venditrice la commissione di mediazione, non spettando a lei, trattandosi di un fatto negativo, dimostrare che la clausola non si riferiva alla pretesa fatta valere dal sequestrante (sotto consid. 5.2). Inoltre – prosegue la reclamante – egli non ha provato di averle comunicato l’identità degli acquirenti né ottenuto la sua approvazione, disattendo così le condizioni cui il contratto di mediazione subordina il pagamento della mercede (sotto consid. 5.3). Per l’opponente, infine, la decisione del primo giudice sorvola integralmente la sua censura in punto all’assenza di nesso di causalità psicologica tra l’attività svolta da CO 1 e la decisione di acquistare la V_ (sotto consid. 5.4).
5.
Delle tre condizioni stabilite dalla legge per la concessione del sequestro (sopra, consid. 2), in questa sede rimane litigiosa solo quella relativa alla verosimiglianza della pretesa vantata dal sequestrante.
5.1
Il Pretore, al riguardo, ha anzitutto valutato che la tesi dell’opponente secondo cui l’incarico di mediazione avrebbe preso termine al più tardi il 19 settembre 2012, data in cui è stato sottoscritto il diritto di compera della V_, non sia più verosimile di quella del sequestrante, a mente del quale il rapporto di mandato era ancora in essere al momento della vendita alla M_ SA, e ciò in assenza di elementi oggettivi dai quali dedurre che l’opponente, nel conferire un diritto di compera al mediatore, abbia inteso revocare il mandato di mediazione o che l’incarico abbia preso definitivamente termine per altri motivi.
a)
Da parte sua, la reclamante ritiene la decisione impugnata contraddittoria su questo punto, poiché il Pretore ha accertato che CO 1 ha agito per conto proprio, anche nell’ambito delle trattative di compravendita, avvenute durante il periodo di validità del diritto di compera. Ciò configura a mente della reclamante un comportamento incompatibile con il mandato di mediazione immobiliare, il mandatario essendo tenuto di agire nell’interesse del mandante. Dopo la concessione del diritto di compera, ella sostiene, non vi era (più) spazio per un accordo di mediazione. D’altronde, non sarebbe stata resa verosimile la sottoscrizione di un nuovo mandato di mediazione posteriormente alla scadenza del diritto di compera, ma al contrario, afferma la reclamante, risulta
“piuttosto provato”
che il sequestrante ha agito nell’esclusivo interesse degli acquirenti finali, avendo egli negoziato il prezzo a sfavore della reclamante. Laddove ammette la verosimiglianza del credito del sequestrante la sentenza impugnata sarebbe quindi carente dal profilo della motivazione.
b)
Va da sé che se avesse esercitato il suo diritto di compera CO 1 non avrebbe potuto esigere il pagamento della provvigione. Egli, però, l’ha lasciato scadere inutilizzato, ciò che era una sua libera scelta, il diritto di compera conferendogli solo la facoltà e non l’obbligo di acquistare la V_. Come rilevato dal Pretore, d’altronde, non si evince dagli atti elementi oggettivi suscettibili di far pensare che il contratto di mediazione, la cui esistenza è pacifica (doc. B), si sia estinto prima della vendita alla M_ SA, ciò che, quale fatto estintivo, incombeva alla reclamante l’onere di rendere verosimile. Al riguardo non basta
la mera affermazione secondo cui il sequestrante avrebbe
agito nel proprio interesse: finché esso coincide con quello della venditrice è connaturo al mandato di mediazione. E che i loro interessi non convergessero ella non ha reso verosimile. La decisione del Pretore su questo punto resiste quindi agevolmente alla critica.
c)
Vero è che, di sfuggita (pag. 5 ad 5.1) o tra parentesi (pag. 8 ad 6.3), la reclamante rimprovera alla controparte di aver agito nell’esclusivo interesse degli acquirenti finali, negoziando a loro favore un prezzo più basso di quello di fr. 100'000'000.– da lei voluto. Il diritto alla provvigione sarebbe quindi decaduto nel senso dell’art. 415 CO (replica, pagg. 3, 4, 6 e 8). Non ha tuttavia sostanziato la propria allegazione con indizi oggettivi e concreti. Il rinvio generico alle testimonianze degli acquirenti finali (doc. D accluso al reclamo) è incompatibile con il dovere di motivazione posto all’art. 311 cpv. 1 CPC, per tacere del fatto che P_
, intervenuta nelle trattative di compravendita per conto della sua famiglia, ha dichiarato che è stato lo stesso CO 1 a proporre un prezzo attorno ai cento milioni di franchi,
che sin dall’inizio la controparte non ha accettato, formulando una controfferta
di fr. 80'000'000.–, poi giunta al termine delle trattative all’accordo sul prezzo di fr. 87'500'000.–. Anche su questo punto il reclamo si rivela infondato.
5.2
Per il Pretore il credito vantato dal sequestrante, in ambito di verosimiglianza, regge alle censure dell’opponente soprattutto perché nell’atto pubblico di compravendita venditrice e acquirente hanno previsto una clausola specifica intitolata
“Provvigioni di intermediazione immobiliare”
, che prevede che
“la mercede per la mediazione immobiliare è a carico della parte venditrice”
(doc. M pag.11 n. 6.2). E che la provvigione cui si riferisce questa disposizione non sia quella rivendicata dal sequestrante è una circostanza che, a mente del Pretore, l’opponente non avrebbe avuto difficoltà a rendere verosimile.
a)
Secondo la reclamante, la clausola in questione è di rito nei contratti di compravendita immobiliare e comunque non indica CO 1 quale avente diritto alla commissione. Per lei è poi arbitrario porre a suo carico l’onere di rendere verosimile che tale clausola non concernesse la provvigione fatta valere dal creditore sequestrante, trattandosi di prova di un fatto negativo.
b)
Come giustamente argomentato dal primo giudice così come formulata la pattuizione relativa alla mercede per mediazione non può essere reputata una clausola di stile, poiché dà la provvigione per certa e a carico di chi vende (diversa sarebbe stata la situazione se le parti avessero designato la provvigione come eventuale).
c)
D’altronde, come rilevato dal sequestrante nella risposta al reclamo (pag. 5 ad 5.3), lo svolgimento delle trattative di vendita esclude che la clausola in esame sia stata di puro stile. In effetti, il 24 ottobre 2014 il notaio rogante ha trasmesso la bozza del contratto di compravendita, che già prevedeva tale pattuizione, ad CO 1 (doc. D), il quale l’ha girata il giorno successivo all’avv. _ (doc. E), legale dell’opponente, precisandogli che vi erano ancora alcuni punti da chiarire e rendendolo edotto del fatto che se il prezzo di acquisto fosse stato di fr. 85'000'000.– l’acquirente si era dichiarato disposto a pagare la commissione del 3% a lui dovuta, mentre se il prezzo fosse stato di fr. 87'000'000.– la commissione avrebbe dovuto essere pagata dalla venditrice. Ora, il successivo 27 novembre 2014 lo stesso avv. _, unitamente all’avv. _, hanno sottoscritto in nome e per conto dell’opponente il contratto di compravendita figurante agli atti senza modificare la nota clausola (doc. M).
A fronte di queste circostanze non dà pertanto adito a critiche la conclusione del Pretore, né per quanto attiene al carattere
specifico della clausola né per quanto riguarda il fatto che la stessa verosimilmente si riferisse alla mercede dovuta al sequestrante. E come reputa il primo giudice l’opponente avrebbe facilmente potuto – e dovuto viste le apparenze contrarie – apportare elementi oggettivi atti a rendere verosimile che tale commissione era di pertinenza di terzi, non trattandosi invero di un fatto negativo, ma dell’esistenza di un altro mediatore all’infuori di CO 1.
d)
A titolo meramente sovrabbondante non va passato sotto silenzio un altro chiaro indizio dell’esistenza di un rapporto di mediazione tra l’opponente e il creditore sequestrante:
la testimonianza resa il 6 giugno 2016 dinanzi al Pretore del Distretto di Lugano, Sezione 1, dal notaio che ha rogato l’atto di compravendita (acclusa alla risposta al reclamo). Egli ha infatti riferito di avere dedotto dall’insieme delle circostanze e dalla sua esperienza che CO 1 fosse intervenuto come mediatore, benché egli non si fosse formalmente presentato come tale.
5.3
La reclamante ribadisce che il diritto alla provvigione era subordinato a due condizioni: CO 1 doveva comunicare alla venditrice l’identità degli acquirenti e ottenere la sua approvazione. Ebbene – essa sostiene – il creditore non ha reso verosimile di aver rispettato queste condizioni. Dagli atti processuali, e segnatamente dalla testimonianza degli acquirenti, emerge secondo lei il contrario, avendo essi dichiarato di avere dato istruzione al mediatore di non comunicarle la loro identità.
a)
Se è vero che il contratto di mediazione imponeva ad CO 1, ove avesse individuato seri interessati, di richiedere alla venditrice, di volta in volta,
“una conferma scritta di riservazione con il nome dell’interessato”
, dal testo del contratto non emerge che tale conferma costituisse una condizione del diritto alla provvigione bensì solo del beneficio di
“una priorità di 4 mesi”
a favore del cliente approvato da lei (doc. B). Ma soprattutto non risulta dalla corrispondenza agli atti che la reclamante si sia mai formalmente lamentata, richiamando i contenuti del contratto, del fatto che CO 1 non le avesse reso noto le generalità degli acquirenti. Anzi, il suo legale ha portato avanti le trattative di vendita senza esigere di conoscere l’identità di chi acquistava. La convenuta non poteva in buona fede ritenere che la vendita non avrebbe comportato per lei l’obbligo di pagare la commissione d’intermediazione allorquando ha accettato la clausola del rogito di compravendita che la pone a suo carico (sopra consid. 5.2/c).
b)
Del resto le parti hanno convenuto che tale commissione era dovuta in caso di vendita
“ad un acquirente da lei [CO 1] presentato”
conformemente a quanto stabilisce l’
art. 413 cpv. 1 CO, in virtù del quale
la mercede è dovuta allorquando la vendita è conclusa in seguito all’indicazione o all’interposizione del mediatore. E in concreto emerge dagli atti che gli acquirenti della V_ si sono rivolti direttamente ad CO 1 (testimonianza
11 maggio 2016 di P_
, doc. D accluso al reclamo, pag. 3)
, il quale ha funto da intermediario tra gli acquirenti e gli avvocati della venditrice durante le trattative fino alla firma dell’atto notarile (sopra consid. 5.2/c-d
).
E la reclamante neppure allega che l’acquirente si sia presentata a lei direttamente o per il tramite di una persona che non sia CO 1. Anche al riguardo il reclamo denota la sua inconsistenza.
5.4
In ultimo luogo la reclamante rimprovera al primo giudice di avere sorvolato integralmente la sua censura in punto all’assenza di nesso di causalità psicologica tra l’attività svolta da CO 1 e la decisione di acquistare la V_, assenza dimostrata dagli acquirenti stessi, i quali hanno testimoniato di aver contattato CO 1 perché egli disponeva di un diritto di compera, precisando che per loro era però indifferente chi vendeva.
a)
In realtà il Pretore ha implicitamente respinto tale censura laddove ha ritenuto verosimile, sulla base della nota clausola n. 6.2 del contratto di compravendita, che
“sia l’acquirente che la venditrice fossero pienamente consapevoli al momento della compravendita dell’esistenza di un’intermediazione immobiliare che comportava una mercede
” (sentenza impugnata a pag. 7, consid. 4). Ebbene, siccome tale accertamento non risulta manifestamente errato (consid. 5.2/c), appare pure verosimile che i presupposti per il riconoscimento della mercede a favore del mediatore fossero adempiuti.
b)
Inoltre,
P_ ha dichiarato di essersi rivolta ad CO 1, nel settembre del 2014, perché sapeva essere lui la persona che si occupava della vendita della V_ (doc. D pag. 2), e non perché avesse un diritto di compera (peraltro a quel tempo probabilmente decaduto). Anche il marito e il cognato di lei hanno testimoniato di avere considerato CO 1 l’intermediario della venditrice (doc. D, pagg. 3 e 6 ). Visto anche il decorso della successiva trattativa, l’interposizione del mediatore appare causale nella decisione
degli acquirenti di concludere la compravendita al prezzo finalmente pattuito
(sopra consid. 5.3/b). Di modo che, a un esame di verosimiglianza, la sentenza pretorile pare senz’altro condivisibile e dev’essere confermato in questa sede,
con conseguente reiezione del reclamo.
6.
La tassa del presente giudizio, stabilita in applicazione degli art. 48 e 61 cpv. 1 OTLEF (RS 281.35)
,
segue la soccombenza (art. 106 cpv. 2 CPC). Le ripetibili vanno fissate in base al valore litigioso
di fr. 2
'625'000.–, non potendosi ad ogni modo tenere conto del criterio più corretto (cfr. DTF 139 III 195 consid. 4.3.2) del valore dei beni sequestrati, poiché in concreto non è stato reso noto (art. 11 cpv. 5 del Regolamento sulla tariffa per i casi di patrocinio d’ufficio e di assistenza giudiziaria e per la fissazione delle ripetibili [RL 3.1.1.7.1], per il rinvio dell’art. 96 CPC).
7.
Circa i rimedi esperibili sul piano federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso, di fr. 2'625'000.–, supera ampiamente la soglia di
fr. 30'000.– ai fini dell’art. 74 cpv. 1 lett. b LTF.