Decision ID: fe1bf76a-ef8f-40b6-bb56-345a27f298ad
Year: 2016
Language: fr
Court: VD_TC
Chamber: VD_TC_031
Canton: VD
Region: Région lémanique
Law Area: public_law

Vu les faits suivants
A.
Yves Callet-Molin est propriétaire de la parcelle n°1207 du cadastre de la Commune de Corsier-sur-Vevey, sise au chemin des Fontaines Murées 31. D’une surface de 1'008 m2, la parcelle est comprise dans la zone de villas du plan d’extension fixant une zone de villas au lieu-dit « L’Hautigny », approuvé par le Conseil d’Etat le 12 avril 1966.
Le règlement du plan d’extension « L’Hautigny » de 1966 (ci-après : RPE « L’Hautigny » ou règlement spécial) a été modifié à la suite de l’adoption par le Conseil communal de Corsier-sur-Vevey, le 23 février 1983, du plan des zones et de son règlement (ci-après : RPE), approuvé par le Conseil d’Etat le 3 avril 1985. Une modification du RPE « L’Hautigny » a été adoptée par le Conseil communal le 30 avril 1986 et approuvée par le Conseil d’Etat le 16 juillet 1986. Elle avait pour but d’assurer une certaine concordance avec les règles du RPE de 1985, notamment pour les règles générales applicables à toutes les zones (art. 4 RPE « L’Hautigny ») et celles qui définissent le nombre de niveaux habitables dans la zone d’habitation à faible densité A (art. 11 RPE « L’Hautigny »).
La parcelle n°1207 se situe au nord-ouest de la parcelle n°1201, dont les époux Heinz et Rosa Bauer en sont les copropriétaires. Une villa de deux étages est construite sur ce bien-fonds. Marie-Christine Pickavance est propriétaire de la parcelle n°1206, sise à l’est de la parcelle n°1207, sur laquelle une villa de deux étages est érigée. Francis Incourt est, pour sa part, propriétaire de la parcelle n°1208, voisine à la parcelle n°1207, sur laquelle une villa de deux étages a été construite. Sébastien et Marina Auger sont copropriétaires de la parcelle n°1202, sise au nord-ouest de la parcelle n°1207, qui supporte une villa de deux étages.
B.
Yves Callet-Molin a étudié la possibilité d’implanter sur la parcelle n°1207, un projet de bâtiment comprenant deux appartements, à savoir: un appartement occupant le rez-de-chaussée (composé d’un séjour/salle à manger, d’une cuisine, d’une bibliothèque et d’une salle de bain) et le rez inférieur (composé de trois chambres à coucher, une salle de bain, une cave et un local technique), d’une surface totale nette de 192 m2, et un autre appartement occupant le premier l’étage (composé de deux chambres à coucher, d’un séjour/salle à manger, d’une cuisine et d’une salle de bain), d’une surface nette de 95 m2, avec un accès aux combles par un escalier. Un couvert à voitures a également été prévu, qui empiète partiellement sur la parcelle voisine n°1208. Le projet prévoyait une hauteur au faîte de 10.51 m correspondant à une altitude de 749.51 m. La hauteur moyenne à la corniche s’élevait à 6.80 m. Le terrain présente une forte pente.
C.
Yves Callet-Molin a déposé le 28 février 2013, en qualité de propriétaire et d’architecte, une demande de permis de construire auprès de la Municipalité de Corsier-sur-Vevey (ci-après : la municipalité) en vue de la réalisation de ce projet. La demande a été mise à l’enquête publique du 20 mars au 18 avril 2013 et elle a soulevé l’opposition de Heinz et Rosa Bauer le 3 avril 2013, qui a été complétée par leur conseil, en date du 18 avril 2013 ; les opposants contestaient notamment la réglementarité de la hauteur de la construction projetée.
Yves Callet-Molin a modifié son projet en abaissant la hauteur de la toiture sur combles de 76 cm et en enfonçant la construction de 20 cm dans le terrain, ce qui a permis de réduire de 96 cm la hauteur du faîte. Le plan « Coupe A-A » prévoit ainsi une altitude au faîte de 748.55 m (correspondant à la réduction de 96 cm soit 749.51-0.96 m.). Les plans ainsi modifiés ont été approuvés par la municipalité le 15 juillet 2013. Par décision du 17 juillet 2013, la municipalité a levé l’opposition des époux Bauer et délivré le permis de construire.
D.
Par acte du 12 septembre 2013, Heinz et Rosa Bauer, par l’intermédiaire de leur conseil, ont recouru contre cette décision auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (ci-après: CDAP ou le tribunal), en concluant, avec suite de frais et dépens, à l’annulation de la décision attaquée, en ce sens que le permis de construire ne soit pas octroyé. Le tribunal a tenu une audience le 17 janvier 2014, au terme de laquelle le constructeur a présenté un projet légèrement modifié en abaissant la hauteur au faîte de 14 cm. encore et en modifiant l’aménagement des combles par la création d’une galerie en liaison avec le dernier niveau sous la corniche.
Heinz et Rosa Bauer ont estimé toutefois que ces modifications n'étaient pas suffisantes par rapport à celles discutées lors de l’audience du 17 janvier 2014 et ils ont maintenu leur recours. La municipalité a de son côté estimé, le 21 mars 2014, que les modifications apportées par le constructeur au projet pouvaient être intégrées au permis de construire. Dans son arrêt du 3 novembre 2014 (AC.2013.0398), la CDAP a considéré que le projet, même modifié après l’audience, ne respectait pas la réglementation communale limitant le nombre de niveaux habitables à deux, y compris le rez-de-chaussée, en particulier l’art. 11 du règlement spécial, qui prévoit pour les bâtiments de plus de 90 m2 au sol, que le nombre de niveaux habitables est limité à un rez-de-chaussée et un étage sous la corniche ou un rez-de-chaussée et des combles habitables sur un niveau. La CDAP a donc admis le recours et elle a annulé la décision de la municipalité délivrant le permis de construire à Yves Callet-Molin et levant l’opposition des époux Bauer.
E.
Yves Callet-Molin a modifié son projet de la manière suivante : l’escalier permettant d’accéder aux combles depuis le premier étage a été supprimé et remplacé par un tarpon. L’emplacement de la buanderie au niveau des combles a été agrandi pour installer aussi le chauffage avec un boiler. La hauteur au faîte a été légèrement abaissée de 23 cm par rapport à la modification acceptée par la municipalité après l’enquête principale (748.55 m) pour atteindre une altitude de 748.32 m. Ces différentes modifications ont fait l’objet d’une demande complémentaire de permis de construire, mise à l’enquête publique du 30 janvier au 2 mars 2015.
L’enquête complémentaire a soulevé huit oppositions, dont celles de Heinz et Rosa Bauer, Marie-Christine Pickavance, Francis Incourt et de Sébastien et Marina Auger. Les opposants ont estimé notamment que les modifications apportées au projet initial, suite à l’arrêt rendu par la CDAP en date du 3 novembre 2014, auraient dû faire l’objet d’une nouvelle mise à l’enquête publique principale et non pas être traitées dans le cadre d’une enquête complémentaire à la première enquête principale, qui avait été ouverte du 20 mars au 18 avril 2013.
F.
Par décision du 25 juin 2015, la municipalité a levé les oppositions et elle a délivré le permis de construire n°15/2015 après avoir reçu de la Centrale des autorisations (CAMAC), le 10 février 2015, la synthèse des préavis et autorisations spéciales cantonales requises par le projet (synthèse CAMAC n°152535).
G.
Heinz et Rosa Bauer, Marie-Christine Pickavance ainsi que Francis Incourt ont contesté la décision municipale levant leur opposition et délivrant le permis de construire en faveur de Yves Callet-Molin, par le dépôt d’un recours auprès du tribunal le 25 août 2015. Sébastien et Marina Auger ont également contesté la décision municipale par le dépôt d’un recours auprès du tribunal le 24 août 2015. Ils concluent à l’admission du recours et à ce que la décision municipale levant leur opposition soit annulée et le permis de construire délivré pour la construction d’un bâtiment d’habitation de deux logements soit refusé.
A l’appui de leur recours, ils ont relevé que les modifications apportées au projet initial ne seraient pas susceptibles de rendre non-habitable l’étage des combles, que le choix du constructeur d’orienter le faîte de manière opposée à ceux des constructions existantes aurait pour conséquence d’augmenter la hauteur du bâtiment, que le projet mis à l’enquête complémentaire ne contient aucune information concernant les énergies renouvelables et enfin que le projet litigieux souffrirait d’un grave défaut d’intégration.
La municipalité et le constructeur ont déposé leur réponse et leurs déterminations sur le recours par l’intermédiaire d’un conseil commun, le 22 octobre 2015. Ils concluent, avec suite de frais et dépens, au rejet des recours et à la confirmation de la décision attaquée.
H.
Le 2 novembre 2015, le tribunal a procédé à une inspection locale, en présence de toutes les parties. Il ressort notamment ce qui suit du procès-verbal d’audience :
«(...).
Il est constaté que les gabarits ont été posés sur la parcelle n°1207, propriété du constructeur. Le constructeur expose que le nouveau projet est 1.19 m plus bas que le précédent et qu’il a été enfoncé de 20 cm.
Le constructeur déclare qu’il va occuper l’appartement du deuxième étage et que le logement du premier étage sera loué. Concernant l’accès à la buanderie, prévue par un trappon dans les combles non habitables, il indique qu’il serait possible d’envisager de monter le panier à linge à l’aide d’une poulie. Le constructeur précise que les deux appartements seront totalement séparés, il n’y aura aucune partie commune (les locaux techniques, les buanderies et les caves seront séparés). Chaque appartement aura ses propres installations de chauffage au gaz.
Me Vuadens fait remarquer que le galetas « centre » aura une surface de 32 m2 et que cette pièce sera très bien éclairée, qu’elle est conforme aux exigences de hauteur et qu’elle serait ainsi susceptible d’être habitable. Me Journot demande au constructeur s’il est disposé à inscrire une mention au registre foncier qui stipulerait que les combles ne seront pas habitables. Le constructeur déclare ne pas être favorable à une telle inscription car le projet litigieux est conforme à la réglementation en vigueur, ce que confirme Me Nicollier.
Les recourants contestent l’intégration du projet litigieux dans le paysage, en particulier sa hauteur qui dépasse au moins d’un niveau les constructions voisines. Le constructeur soutient qu’ils contestent en réalité la perte de la vue dont ils jouissent depuis leurs propriétés respectives.
Le tribunal et les parties se rendent sur la parcelle n°1204. Le constructeur fait observer que la maison se trouvant sur la parcelle n°1209, soit devant la parcelle n°1204, obstrue un peu la vue depuis la terrasse du rez-de-chaussée, mais que depuis le premier étage les propriétaires jouissent d’une belle vue. Il souligne qu’il en ira de même pour les recourants. Ces derniers relèvent que les maisons du quartier en aval du chemin des Fontaines Murées ont des hauteurs égales, de même qu’un alignement égal, ce que conteste le constructeur. David Ferrari précise que l’implantation et le gabarit des constructions dans le quartier sont établis selon les caractéristiques propres de chaque terrain ; il n’y a pas partout un alignement de faîte égal car la conception et le parti architectural de chaque projet sont différents, même pour un parcellaire régulier, comme celui de quartier. Me Journot souligne que c’est la hauteur à la corniche qui est déterminante pour fixer le gabarit des constructions, en précisant que dans le quartier, la majorité des faîtes sont parallèles à la pente, c’est-à-dire tournés dans l’autre sens à celui envisagé par le constructeur, qui est perpendiculaire à la pente. Toutefois, il est constaté que le règlement du plan de quartier n’impose pas une direction des faîtes contrairement à d’autres types de réglementations.
Le tribunal et les parties se dirigent sur la parcelle n°1208, propriété du recourant Francis Incourt. Me Journot relève que la hauteur du bâtiment projeté est trop importante ; l’impact du bâtiment doit être diminué, ce qui implique qu’il faut descendre l’implantation du bâtiment dans le terrain. Francis Incourt indique avoir recherché une implantation pour son immeuble qui ne porte pas préjudice à la vue des propriétés en amont. Le constructeur s’oppose à une modification de l’implantation du bâtiment plus en aval dans le terrain, car il estime que le bâtiment doit rester en relation directe avec la rue et qu’un éloignement de la rue poserait des problèmes d’accès au logement inférieur et à l’organisation des places de parc. Francis Incourt rappelle que le constructeur avait fait opposition à son projet de construction pour obtenir, d’une part, une servitude d’empiètement sur sa parcelle n°1208 pour les places de stationnement et, d’autre part, une renonciation à s’opposer au projet prévu sur la parcelle n°1207.
Le tribunal et les parties se rendent sur la parcelle n°1202, propriété des recourants Sébastien et Marina Auger. Me Vuadens relève que la pente du toit et l’orientation du bâtiment projeté sont différentes à celles des autres maisons, de sorte qu’il ne s’intègre pas dans le quartier. Le constructeur fait remarquer que toutes les maisons sont différentes et qu’elles ont des faîtes orientés différemment ; il est constaté que le projet obstrue une partie de la vue depuis la terrasse.
Le tribunal et les parties se rendent sur la parcelle n°1201, propriété des recourants Heinz et Rosa Bauer. Me Journot fait observer que depuis l’entrée du garage la différence du niveau de toiture du projet litigieux par rapport aux autres maisons est clairement visible. Le tribunal et les parties se dirigent sur la terrasse du rez-de-chaussée. Le constructeur souligne que son bâtiment ne gênera pas les époux Bauer, ce que conteste Me Journot, qui signale que même en étant assis ses clients verront le haut de la toiture de la maison du constructeur.
Le tribunal et les parties se dirigent sur la parcelle n°1206, propriété de la recourante Marie-Christine Pickavance. Cette dernière indique que lors de la construction de son habitation, la municipalité avait exigé qu’elle abaisse de trois mètres la hauteur de sa maison, ce qui avait nécessité d’importants travaux de terrassement et de consolidation le long de la route où un enrochement a dû être remplacé par un mur en béton. Il est constaté que de gros travaux d’enrochement et la construction d’un mur de soutènement le long du chemin d’accès ont dû effectivement être réalisés. Le tribunal et les parties se déplacent sur la terrasse de Marie-Christine Pickavance. Me Journot réitère que pour que le bâtiment projeté soit mieux intégré, il faudrait déplacer l’implantation plus en aval pour abaisser la hauteur apparente depuis le chemin des Fontaines Murées, ce à quoi s’oppose le constructeur car il devra alors procéder à de gros travaux de terrassement et de consolidation, comme ceux que Marie-Christine Pickavance a dû réaliser.
Le tribunal et les parties empruntent le chemin du Signal pour observer les gabarits depuis l’aval. David Ferrari fait remarquer que les trois niveaux du projet litigieux sont également présents sur la propriété de Marie-Christine Pickavance et que les proportions seraient identiques.
(...) ».
Les recourants Sébastien et Marina Auger ont déposé des déterminations le 16 novembre 2015. Le conseil commun de la municipalité et du constructeur a déposé des observations le 10 décembre 2015. Les recourants Bauer et consorts se sont déterminés sur le mémoire réponse de la municipalité et sur le procès-verbal de l’audience ainsi que sur les déterminations complémentaires du constructeur et de la municipalité du 10 décembre 2015 par une écriture du 17 décembre 2015. Le conseil commun de la municipalité et du constructeur a encore produit une écriture complémentaire le 8 janvier 2016 et les recourants Sébastien et Marina Auger ont déposé des observations finales le 21 janvier 2016.

Considérant en droit
A.
Recours Heinz Bauer et consorts (AC.2015.0209)
1.
Les recourants critiquent le fait que l’autorité communale aurait utilisé l’institution de l’enquête complémentaire pour la mise à l’enquête publique du nouveau projet de construction. A leur avis, le premier projet qui a donné lieu au permis de construire annulé par l'arrêt du tribunal du
3
novembre 2014 nécessitait des modifications relativement importantes. En outre, il ne serait pas possible d’ouvrir une enquête complémentaire lorsque le permis de construire a été annulé par un arrêt du tribunal.
a) Dans la procédure vaudoise d’autorisation de construire, le droit d’être entendu est réglementé par les art. 109, 111, 116 et 117 de la loi vaudoise sur l’aménagement du territoire et les constructions du 4 décembre 1985 (LATC; RSV 700.11). Selon l’art. 109 LATC, la demande de permis de construire un ouvrage, soumis à une autorisation selon l’art. 103 LATC, doit être mise à l’enquête publique par la municipalité pendant vingt jours, les oppositions motivées et les observations pouvant être déposées par écrit au greffe municipal dans le délai d’enquête. Les auteurs d’oppositions motivées ou d’observations sont avisés de la décision accordant ou refusant le permis, avec l’indication des dispositions légales et réglementaires invoquées lorsque l’opposition est écartée (art. 116 LATC). L’art. 111 LATC, dans sa teneur modifiée le 4 février 1998, précise que la municipalité peut dispenser de l’enquête publique les travaux de minime importance, notamment ceux mentionnés dans le règlement cantonal. L’art. 117 LATC permet à la municipalité d’imposer des modifications de minime importance en subordonnant l’octroi du permis de construire à la condition que ces modifications soient apportées au projet. L’art. 72b du règlement du 19 septembre 1986 d’application de la loi sur l’aménagement du territoire et les constructions (RLATC; RSV 700.11.1) prévoit encore la possibilité d’ouvrir une enquête complémentaire entre la première enquête et la délivrance du permis d’habiter.
b) L'art. 72b RLATC précise que l’enquête complémentaire ne peut porter que sur des éléments de peu d'importance, qui ne modifient pas sensiblement le projet ou la construction en cours (al. 2). Introduite le 27 août 1990 (RO 1990 p. 408), cette disposition reprend les principes dégagés par la jurisprudence de la Commission cantonale de recours en matière de construction selon laquelle l'importance de la modification apportée au projet initial est le critère à utiliser pour décider de la nécessité d'une enquête complémentaire (prononcés n° 5551, du 28 mars 1988, Fidecarro c/Arzier-Le Muids, n° 4449, du 22 juin 1984, Brönimann c/Pully). Ainsi, une modification de minime importance peut faire l'objet d'une dispense d'enquête lorsqu'elle remplit les conditions de l'art. 111 LATC (cf. not. RDAF 1984 p. 505; RDAF 1983 p. 66), alors qu'à l'opposé, un changement trop important ne constitue plus une modification du projet, mais bien un projet différent devant faire l'objet d'une nouvelle enquête publique. Cette distinction est déterminante puisque dans le cadre d'une enquête complémentaire, les oppositions ou recours éventuels ne pourront porter que sur les modifications soumises à autorisation, sans remettre en cause l'entier du projet ayant fait l'objet du premier permis de construire devenu définitif et exécutoire (arrêts AC.2011.0182 du 28 décembre 2011 consid. 1a et AC.1991.0198 du 7 septembre 1992). Ainsi, les éléments qui ne sont pas modifiés par l'enquête complémentaire ont acquis force de chose jugée et les griefs concernant ces aspects sont irrecevables dans la procédure ultérieure de l'enquête complémentaire (voir arrêt AC.2014.0323 du 31 mars 2015 consid. 2b).
c) Selon l’art. 72b RLATC, l’enquête complémentaire peut intervenir jusqu’à l’octroi du permis d’habiter ou d’utiliser, mais au plus tard dans les quatre ans suivant l’enquête principale (al. 1). La procédure est la même que pour l’enquête principale, les éléments nouveaux ou modifiés devant être clairement mis en évidence dans les documents produits (al. 3). Selon la jurisprudence, lorsque le recours contre un permis de construire est admis et le permis annulé, la procédure de l’enquête complémentaire peut être suivie si la modification d’éléments de peu d’importance permet de rendre le projet conforme à la réglementation communale (voir RDAF 1995 p. 287 ss). En l’espèce, le constructeur a déposé un nouveau dossier complet de plans avec la nouvelle demande de permis de construire en indiquant les modifications intervenues par rapport à la première enquête. Cette manière de procéder est conforme à l’art. 72b al. 3 in fine RLATC prévoyant que
«
les éléments nouveaux ou modifiés devront être clairement mis en évidence dans les documents produits.»
Cette exigence de forme est importante car elle permet d’apprécier l’ampleur des modifications apportées au projet par rapport à l’enquête principale et elle permet de déterminer si les conditions requises pour une enquête complémentaire sont respectées, en particulier, s’il s’agit d’éléments de peu d'importance qui ne modifient pas sensiblement le projet (art. 72b al. 2 RATC). Ainsi, les modifications qui apparaissent sur le plan sont dessinées en jaune pour les éléments supprimés par rapport à la première enquête et en rouge pour les nouveaux éléments ajoutés. Il ressort des plans de l’enquête complémentaire que les modifications apportées aux plan de l’enquête principale sont les suivantes :
- abaissement du niveau du faîte de l’altitude 749.51 m. à l’altitude 748.32 m, soit une diminution de hauteur de 1.19 m.
- suppression de l’escalier d’accès aux combles et remplacement par une trappe d’accès
- extension de la surface de la buanderie aux combles pour l’installation du chauffage (boiler), la nouvelle surface passe à 7.7 m2
- création d’un cagibi borgne à l’angle nord-ouest
- suppression de deux Velux de 140 x 98 sur le pan ouest de la toiture
- suppression de l’ouverture haute en façade pignon nord et suppression de l’ouverture haute en façade pignon sud pour le galetas est
- réduction de la hauteur des ouvertures en façade pignon sud à 90 cm pour le galetas central et à 70 cm pour le galetas ouest
- augmentation de la profondeur des avants toits de 0.60 m à 1.10 m
- abaissement du niveau du rez-de-chaussée de 20 cm. par rapport au terrain naturel, soit de l’altitude 739.00 m à l’altitude 738.80 m
- création d’une surface de panneaux solaires sur le pan ouest de la toiture
Ces modifications restent de peu d’importance par rapport au projet qui a fait l’objet de l’enquête principale et apportent toutes des améliorations par rapport à la situation des voisins, avec une volumétrie moins importante de la construction par l’abaissement de la hauteur au faîte de plus d’un mètre. Elles entrent encore dans le cadre d’une enquête complémentaire. Il est vrai que les premiers éléments de l’enquête principale non modifiés par l’enquête complémentaire n’ont pas fait l’objet d’une décision en force de la municipalité puisque le permis de construire délivré à la suite de l’enquête principale a été annulé. Mais il est douteux que les éléments non modifiés de la première enquête qui n’ont pas été contestés par les opposants puisent être remis en cause dans le cadre de l’enquête complémentaire, car les opposants n’ont pas pris part à la procédure concernant ces éléments (voir art. 75 al. 1 LPA-VD).
2.
a) Les recourants soutiennent que l'étage des combles qui totalise plus de 65 m2 aurait les caractéristiques d'un niveau habitable. Le fait que l'escalier soit remplacé par une trappe n'y changerait rien car l'habitabilité d'un niveau ne dépendrait pas de son accessibilité mais bien des dispositions constructives. Le constructeur n'aurait pas procédé aux modifications susceptibles de rendre le niveau des combles non habitable.
b) Dans l'arrêt AC.2013.0389 du 3 novembre 2014, le tribunal a rappelé la définition jurisprudentielle de la notion de "combles" au consid. 6 b). Il a ensuite précisé les conditions dans lesquelles un niveau de combles peut être considéré comme habitable dans les termes suivants :
"(...)
Pour déterminer si un niveau de combles présente les caractéristiques d’une surface habitable ou non, la seule intention subjective du propriétaire ne joue pas un rôle décisif. Il convient plutôt de déterminer si objectivement, les aménagements prévus au niveau considéré permettent aisément de rendre ces surfaces habitables (voir dans ce sens l’ATF 108 Ib 130 ss). L'ancienne commission cantonale de recours en matière de construction (ci-après : la commission) a jugé qu'un niveau, désigné comme "galetas" sur un plan, pouvait être considéré comme habitable et entrait dans le calcul du nombre d'étages autorisés, car il était éclairé par des fenêtres de même dimension que les autres chambres des niveaux inférieurs, et accessible par l'escalier ainsi que par l'ascenseur (RDAF 1975 p. 277). La commission a également jugé qu'il convenait d'assimiler à un étage habitable supplémentaire la partie du niveau des combles formant une galerie à laquelle on ne peut accéder que par un escalier (RDAF 1972 p. 414). Le Tribunal administratif a jugé en revanche qu'un étage de combles dont les conditions d'éclairage n'étaient pas conformes à la réglementation cantonale devait être considéré comme non habitable (arrêt AC 1995/0179 du 15 mai 1996, voir aussi prononcé no 2'161 de commission publié à la RDAF 1974 p. 224). Par exemple, la surface d’un local au niveau des combles qui nécessiterait une ouverture de 1,2 m2 pour répondre aux exigences de la réglementation cantonale en matière d'éclairage et d'aération naturelle, mais qui comprenait seulement deux tabatières de 0.25 m2 chacune ne pouvait être considérée comme habitable ; dans un tel cas, le projet présente des dispositions constructives suffisantes pour empêcher l'utilisation des surfaces à l'habitation, pour autant que la municipalité fixe des conditions précises à cet égard dans le permis de construire et procède aux contrôles nécessaires lors de l'octroi du permis d'habiter (arrêt AC 1999/0248 du 20 septembre 2000 consid. 6).
Ainsi, pour déterminer si le niveau des combles est habitable, il faut examiner si les conditions d'éclairage et d'accessibilité permettent objectivement une utilisation à des fins d’habitation (voir notamment RDAF 1972 p. 275 ainsi que les prononcés de la commission non publiés 6'302 du 20 décembre 1989 et 6'879 du 7 mai 1991). Il convient en particulier d’examiner si les locaux prévus répondent aux exigences de salubrité fixées par la réglementation cantonale notamment en ce qui concerne le volume, l'éclairage et la hauteur des pièces habitables. A cet égard, l'art. 27 al. 1 RATC prévoit qu'une hauteur de 2 m 40 devrait être respectée entre le plancher et le plafond en précisant que dans l’étage des combles, cette hauteur doit être respectée au moins sur la moitié de la surface. Il suffit que la surface considérée présente un éclairage suffisant et que le volume soit objectivement utilisable pour l'habitation pour que le niveau puisse être qualifié d'habitable. Ainsi, la condition figurant dans le permis de construire selon laquelle le volume des combles ne pourra pas être utilisé à des fins d'habitation n'est pas suffisante lorsqu'elle apparaît en contradiction avec la situation effective d'un espace disponible qui présente les caractéristiques d'une surface habitable (arrêt AC 2002/0052 du 11 novembre 2002 consid. 2b). Le tribunal a jugé en effet qu’un étage de combles, qui présentait une surface habitable de plus de 50 m2 sur une hauteur moyenne de 2.40 m éclairé par des ouvertures suffisantes, dans un volume chauffé et isolé, présentait les caractéristiques d’une surface habitable, même si la municipalité avait soutenu que les surfaces en cause ne pourraient pas être utilisées pour l’habitation (arrêt AC.2003.0129 du 23 décembre 2004 consid. 1.). La jurisprudence a ainsi confirmé, à de nombreuses reprises, que la condition qui serait fixée dans les permis de construire ou d'habiter concernant le caractère non habitable de l'étage des combles n'est ainsi pas suffisante lorsqu'elle apparaît en contradiction avec la situation effective d'un espace disponible qui présente les caractéristiques d'une surface habitable (voir notamment les arrêts AC.2012.0385 du 11 octobre 2013 consid. 4e; AC.2012.0184 du 28 mars 2013 consid. 2a; AC.2012.0053 du 14 décembre 2012, consid. 1d; AC.2012.0048 du 7 février 2013, consid. 1b; AC.2011.0305 du 20 novembre 2012 consid. 5b; AC.2009.0267 du 21 février 2011 consid. 4; AC.2009.0039 du 24 août 2009, consid, 5b; AC.2008.0107 du 2 février 2009 consid. 3; AC. 2007.0278 du 14 octobre 2008, consid. 6c; AC.2007.0240 du 31 décembre 2008 consid. 9a; AC.2006.0031 du 16 mai 2007, consid. 2).
(...)
c) En l'espèce, plusieurs modifications ont été apportées par le constructeur au niveau des combles. D'une part, l'escalier permettant l'accès depuis le 1
er
étage a été supprimé et, d'autre part, seule une trappe permet d'accéder à ce niveau. Par ailleurs, des ouvertures ont été supprimées.
Il s'agit de la fenêtre haute située sur le mur pignon nord dans l'espace du galetas central et de la fenêtre prévue dans le pignon sud dans le galetas est. En outre, la hauteur des ouvertures prévues dans le pignon sud du galetas ouest et du galetas central a été fortement réduite et les deux ouvertures en toiture prévues sur le pan ouest de la toiture pour éclairer le galetas ouest et le cagibi ont également été supprimées. Par ailleurs, la hauteur utile du niveau des combles a été réduite, la hauteur du mur d'embouchature est limitée à 90 cm. Seul un velux, d'une surface de 98 x140 cm, a été maintenu dans le galetas est ainsi que dans la buanderie, dont la surface a été légèrement agrandie pour l'aménagement du chauffage. La réduction des ouvertures en toiture et en façade pignon a pour effet que les surfaces de ces ouvertures ne sont plus suffisantes pour que les galetas puissent servir à l'habitation ou au travail sédentaire au sens de l'art. 28 RLATC.
En effet, la surface utile du galetas ouest, mesurée à une hauteur de 1.30 m, est de l'ordre de 15 m2 et l'ouverture prévue au pignon sud-est de l'ordre de 0.63 m2 et ne respecte pas la surface minimale de 1 m2. L'ouverture en pignon sud du galetas central présente une surface de l'ordre de 1.60 m2, ce qui est insuffisant pour la surface de la pièce, de l'ordre de 36 m2, qui imposerait une ouverture de 2 m2. En revanche, le velux de 98 x 140 cm est maintenu pour l'éclairage du galetas est et présente une surface suffisante pour répondre aux exigences de l'art. 28 al. 1 RLATC. Il en va de même du velux d'une dimension de 78x140 cm prévu dans la buanderie et le chauffage qui assure un éclairage suffisant. Toutefois, le tribunal constate que tant le galetas est que la buanderie avec chauffage ne présentent pas des hauteurs suffisantes conformes à l'art. 27 RLATC. Cette disposition exige en effet que dans les combles, la hauteur de 2.40 m soit respectée au moins sur la moitié de la surface utilisable. Or, sur la surface comptée à partir de la hauteur de 1.30 m, seule une hauteur moyenne d'environ 1.90 m est respectée, de sorte que ces surfaces ne répondent pas non plus aux exigences de la règlementation cantonale concernant les hauteurs requises pour les locaux susceptibles de servir à l'habitation et au travail sédentaire. Il est vrai que l'ensemble du niveau des combles présente la même isolation thermique que le 1
er
étage et pourrait bénéficier aisément d'une installation de chauffage dès lors que le chauffage est prévu à ce niveau, dans l'espace de la buanderie. Cependant, compte tenu de la faible hauteur des galetas des ailes ouest et est, du niveau d'éclairage globalement insuffisant et des difficultés d'accès par le système de trappe remplaçant l'escalier, le tribunal arrive à la conclusion que l'espace des combles peut globalement être considéré comme non habitable. Toutefois, dès lors que des modifications relativement modestes permettraient de donner à cet espace un caractère constructible, soit en créant ou en agrandissant des ouvertures en façade pignon, soit en installant un escalier à la place du trappon, la condition des combles non habitables doit être clairement mentionnée dans le permis de construire.
Comme le permis de construire ne comporte aucune condition sur ce point, la décision attaquée doit être réformée par l’adjonction d’une nouvelle condition au permis de construire en précisant que les caractéristiques des ouvertures des combles et le mode d'accès au niveau des combles tels qu’autorisés par le permis de construire sont impératifs et ne peuvent en aucun cas être modifiés. Un éventuel assouplissement de la réglementation communale qui autoriserait les combles habitables doit au demeurant être réservé. En l'état de la règlementation communale, en particulier de l’exigence spécifique du règlement spécial concernant le nombre de niveaux, cette condition doit être expressément précisée dans le permis de construire en indiquant les éléments à ne pas modifier pour conserver le caractère non habitable des combles. Le recours doit donc être très partiellement admis sur ce point et la décision attaquée réformée en ce sens.
3.
a) Les recourants critiquent également la hauteur de la construction. Ils se prévalent à cet effet des exigences qui ont été posées à la recourante Marie-Christine Pickavance lorsqu'elle a déposé sa demande de permis de construire en 2003 sur la parcelle n° 1206, voisine à l'est de la parcelle du constructeur n° 1207. Les recourants précisent qu'à cette époque, le bureau technique intercommunal avait demandé à l'architecte de descendre le niveau du rez-de-chaussée de plus de 2 m afin de respecter une jurisprudence qui interdisait que le niveau du rez-de-chaussée dépasse une hauteur de 3 m par rapport au terrain naturel. Les recourants critiquent également le fait que le constructeur ait prévu un
faîte
perpendiculaire à la pente contrairement aux autres constructions avoisinantes, ce qui permettrait à leur avis de surélever artificiellement la hauteur de la corniche et donc celle de l’ensemble de la construction. Le constructeur pourrait ainsi bénéficier d'une hauteur de façade pignon qui excèderait de plus de 2 m la hauteur admissible si le
faîte était orienté parallèlement aux courbes de niveau.
b) Le tribunal a requis la production du dossier de la demande de permis de construire du projet réalisé sur la parcelle n°1206, propriété de Marie-Christine Pickavance. Il ressort de ce dossier que la recourante Marie-Christine Pickavance avait en effet déposé une demande de permis de construire avec une villa individuelle dont le rez-de-chaussée se situe environ à 1.50 m en-dessous du niveau de la rue pour correspondre, à l’amont, soit sur la façade nord, au niveau du terrain naturel. La parcelle n° 1206 présente toutefois une forte pente. Il en résultait que la hauteur du rez-de-chaussée par rapport au terrain naturel s'élevait à plus de 3 m au centre de la construction, hauteur qui atteignait même 8 m au droit du balcon prévu sur la façade sud. La municipalité, par l’intermédiaire du Bureau technique, a demandé un avis de droit au professeur Anne-Christine Favre. Dans son avis du 5 février 2004, le professeur Anne-Christine Favre s'est référé à une jurisprudence de l'ancienne Commission cantonale de recours en matière de construction qualifiant le niveau du rez-de-chaussée et publiée à la RDAS 1975 page 211.
Selon cette jurisprudence, un niveau situé sur la quasi-totalité de sa surface au-dessus du sol naturel et dominant celui-ci de plus de 3 m en certains endroits, alors que la pente du terrain n'est pas exceptionnelle, ne pouvait être qualifié de "rez-de-chaussée". Le professeur Anne-Christine Favre a signalé également un arrêt du Tribunal administratif AC.1992.329 qui reprenait cette jurisprudence publiée à la RDAF 1975 p.211. Il en résultait qu'une hauteur de 2 m par rapport au terrain naturel serait admissible pour qualifier un niveau de rez-de-chaussée, mais que cette hauteur ne devait en tous les cas pas dépasser la limite de 3 m lorsque la pente n'est pas particulièrement forte ou n’est pas exceptionnelle.
La municipalité a donc demandé à l’architecte de Marie-Christine Pickavance d'abaisser le niveau du rez-de-chaussée de manière à ce que la hauteur de la dalle du rez-de-chaussée par rapport au terrain naturel ne dépasse pas la limite de 3 m aux points les plus défavorables de la construction. Cette exigence a eu pour effet d'enfoncer le niveau du rez-de-chaussée au nord sur une profondeur de l'ordre de 2.50 m, ce qui a créé le mur de soutènement au nord de l'habitation sur une hauteur correspondant à la profondeur d'implantation exigée à l'époque par la municipalité.
c) La jurisprudence de la Commission cantonale de recours de 1975 conserve encore toute sa validité et doit être confirmée, car elle apporte une définition du niveau du rez-de-chaussée en fixant une limite claire et raisonnable de la hauteur maximum de ce niveau par rapport au terrain naturel. Il convient donc d'examiner si l'application de cette même jurisprudence au projet contesté pourrait aboutir à une modification de l'implantation du niveau du rez-de-chaussée dans le terrain naturel. A cet égard, le tribunal constate que le niveau du rez-de-chaussée (± 0.00) du projet modifié par l’enquête complémentaire correspond à l’altitude 738.80 m et qu’il se trouve entièrement en dessus du niveau du terrain naturel. A l’angle sud-ouest du projet contesté, la hauteur du rez-de-chaussée est légèrement supérieure à 3 m par rapport au terrain naturel, dont l'altitude à cet angle est de 735.68 m (738.80 – 735.68 = 3.12). A l'angle sud-est, la hauteur de la dalle du rez-de-chaussée par rapport au terrain naturel est également supérieure à 3 m. L’altitude du terrain naturel à l'angle sud-est est en effet de 735.36 m, de sorte que la hauteur du niveau du rez-de-chaussée par rapport au terrain naturel atteint 3.44 m (738.80 – 735.36). Il est vrai que le premier projet de villa prévu sur la parcelle n° 1206 de Marie-Christine Pickavance prévoyait un rez-de-chaussée implanté avec des hauteurs beaucoup plus importantes par rapport au terrain naturel. Toutefois, il ressort des plans du dossier de la demande de permis de construire mis à l’enquête publique que la municipalité a clairement exigé que la hauteur du rez-de-chaussée du projet de Marie Christine Pickavance ne dépasse en aucun point la hauteur de 3 m.
Le projet prévu par le constructeur sur la parcelle n°1207 ne respecte pas cette exigence car le niveau de la dalle du rez-de-chaussée dépasse la limite de 3 m à l’angle sud-ouest de 12 cm et à l’angle sud-est de 44 cm. Il n’est donc pas conforme à la jurisprudence que la municipalité a appliquée au projet de la recourante Marie-Christine Pickavance et n’est donc pas réglementaire sur ce point. Toutefois, l’implantation de la construction dans le terrain et la détermination du niveau du rez-de-chaussée résulte déjà de l’enquête principale ouverte du 20 mars au 18 avril 2013, où le niveau du rez-de-chaussée dépassait le terrain naturel d’une hauteur encore plus importante, soit 64 cm, à l’angle sud-est et 32 cm à l’angle sud-ouest.
La recourante Marie-Christine Pickavance n’a pas contesté à cette époque le niveau de l’implantation du rez-de-chaussée dans le terrain. Seuls les recourants Rosa et Heinz Bauer ont recouru contre le premier permis de construire, et ils n’ont pas non plus soulevé le grief concernant l’implantation du niveau du rez-de-chaussée dans le terrain naturel et n’ont pas invoqué le non-respect de la hauteur limite de 3 m. fixée par la jurisprudence. Ils ont critiqué la hauteur à la corniche ainsi que le nombre de niveaux, mais n’ont pas remis en cause l’implantation du niveau du rez-de-chaussée dans le terrain. Il se pose donc la question de savoir si les recourants peuvent critiquer dans le cadre de l’enquête complémentaire, l’implantation du niveau du rez-de-chaussée ou si ces griefs sont irrecevables (arrêts AC.2014.0038 du 20 août 2015 consid. 3b; AC.2014.0015 du 30 juin 2014 consid. 2b; AC.2012.0385 du 11 octobre 2013 consid. 2).
La particularité de l'enquête complémentaire, qui est de sauvegarder la force de chose décidée des éléments du permis déjà délivré qui ne sont pas modifiés, demeure sans effet lorsque l'enquête "principale" a abouti au refus du permis de construire (cf. arrêt AC.2014.0038 précité consid. 3b). On a vu que la jurisprudence admet la procédure de l'enquête complémentaire lorsque le recours contre un permis de construire est admis et le permis annulé si elle porte sur des éléments de peu d'importance permettant de rendre le projet conforme à la réglementation communale (RDAF 1995 p. 287; cf. aussi arrêts AC.2011.0182 du 28 décembre 2011 consid. 1a; AC.2007.0217 du 29 août 2008 consid. 2c, est les références citées). Dans un tel cas, comme le permis est annulé, aucun élément du projet ne bénéficie de la force de chose décidée. Les opposants ont ainsi le droit de faire examiner dans le cadre de l’enquête complémentaire, les griefs déjà soulevés lors de l'enquête "principale" mais qui n’ont pas donné lieu à une décision (arrêts AC.2014.0038 précité consid. 3b; AC.2014.0015 précité consid. 2b; AC.2013.0180 du 17 octobre 2013 consid. 2b, et la référence citée). Mais, il faut que le grief ait été soulevé lors de l’enquête principale pour que le moyen soit recevable dans le cadre de l’enquête complémentaire, et donc du recours, afin de respecter l’exigence de participation à la procédure prévue par l’art. 75 al. 1 LPA-VD. Or, dans le cas d'espèce, la question du non-respect de la hauteur de 3 m du niveau du rez-de-chaussée n’a pas été soulevée lors de l’enquête principale, ni dans le recours formé contre la décision l’octroi du premier permis de construire, de sorte que ce grief est irrecevable dans le cadre de l’enquête complémentaire, qui ne porte que sur la réduction de la hauteur d’implantation du niveau du rez-de-chaussée de 20 cm (altitude 738.80 m) par rapport au niveau du rez-de-chaussée de l’enquête principale (altitude 739.00 m). Les recourants ne critiquent d’ailleurs pas cette modification qui permet d’abaisser la hauteur au faîte du projet contesté. Au surplus, la détermination du niveau du rez-de-chaussée n’a pas d’influence sur le calcul de la hauteur à la corniche, qui dépend uniquement de la moyenne du terrain naturel au droit de la façade prise en considération
4.
Les recourants invoquent encore l'entrée en vigueur de la loi cantonale sur l'énergie révisée le 29 octobre 2013 par le Grand Conseil et selon laquelle les nouvelles constructions doivent couvrir au moins les 30% de leurs besoins en eau chaude par une énergie renouvelable. Ils estiment que le dossier de l'enquête publique de 2013 ne serait plus d'actualité et que le dossier de l'enquête complémentaire serait mieux sur ce point, ce qui devrait entraîner l'annulation de la décision attaquée.
Toutefois, Le constructeur a indiqué dans sa réponse au recours que l'enquête complémentaire comportait une modification concernant l'installation d'une surface importante de panneaux solaires thermiques et photovoltaïques sur le pan ouest de la toiture, prévus précisément à la suite de l'entrée en vigueur des nouvelles dispositions de la loi sur l'énergie. Les recourants n'ont pas répondu à cette argumentation dans leurs déterminations complémentaires du 17 décembre 2015. En l’état, ils ne démontrent pas en quoi la surface de panneaux solaires thermiques et photovoltaïques ne couvrirait pas le besoin de 30 % prévu par la législation cantonale en la matière. Le grief est en conséquence insuffisamment motivé sur ce point.
5.
a) Les recourants invoquent aussi des motifs liés à l'intégration et à l'esthétique des constructions. Ils invoquent les dispositions communales et cantonales sur l'esthétique des constructions. Ils soutiennent que le choix d'implantation, avec l’orientation d’un faîte perpendiculaire aux courbes de niveau, aurait pour effet de surélever artificiellement la construction par rapport aux bâtiments voisins, en créant ainsi un grave défaut d'intégration.
Les recourants insistent sur le fait que l'art. 57 RPGA imposerait à la municipalité de veiller particulièrement à ce que les nouvelles constructions aient un aspect architectural s'intégrant au site. A leur avis, il ne s'agit pas d'une simple faculté de la municipalité, mais bien d'une obligation de statuer sur la bonne intégration de toutes nouvelles constructions par rapport à l'environnement bâti. Or, selon les recourants la décision attaquée serait totalement muette à ce sujet, et elle serait d'autant plus critiquable que la municipalité avait renoncé à exiger la pause des gabarits.
b) Selon la jurisprudence, un projet de construction peut être interdit sur la base de ces dispositions même s'il est conforme aux autres règles cantonales et communales qui lui sont applicables en matière de police des constructions. Mais, il faut que les possibilités de construire réglementaires apparaissent déraisonnables et irrationnelles; tel est par exemple le cas lorsque le projet de construction est de nature à porter atteinte à un site digne de protection ou que sa réalisation peut mettre en péril les qualités esthétiques remarquables d'un bâtiment ou d'un ensemble de bâtiments (ATF 114 I a 346 consid. b; 101 Ia 223 consid. 6c).
L'autorité communale dispose à cet effet d'un pouvoir d'appréciation relativement important (ATF 115 Ia 118-119 consid. 3d) et le pouvoir d'examen du tribunal est limité à un contrôle en légalité de la décision communale si la clause générale d'esthétique a pour seul but d'assurer l'intégration de nouvelles constructions; en revanche, lorsque la clause d'esthétique est appelée à compléter la réglementation de la zone, par exemple lorsque le règlement communal ne comporte pas de dispositions sur la longueur ou la hauteur des bâtiments, et qu'elle donne ainsi un contenu concret à la réglementation de la zone, le pouvoir d'examen du tribunal s'étend à l'opportunité (art. 33 al. 3 let. b LAT et ATF 118 Ia 235 consid. 1b, 117 Ia 93 consid. 2a, 112 Ia 90, 415 consid. 1b 1 ainsi que l'ATF 118 Ib 31 consid. 4b). Le libre pouvoir d'examen ne permet toutefois pas au tribunal de substituer sa propre appréciation à celle de l'autorité communale : il implique seulement de vérifier si l'autorité de première instance est restée dans les limites d'une pesée consciencieuse de tous les intérêts à prendre en considération (voir ATF 114 Ia 247/248 consid. 2b, 107 Ia 38 consid. 3c).
c) En l'espèce, le tribunal a ordonné la pause des gabarits et il a procédé à l'inspection locale. Il a constaté que la volumétrie du projet litigieux est effectivement plus importante que celle des deux constructions voisines à l'est et à l'ouest. La hauteur du projet du constructeur est surélevée d’au moins deux à trois mètres, voire quatre mètres par rapport aux constructions voisines. Les recourants ont produit des photos montage confirmant le constat fait lors de l'inspection locale, soit une hauteur nettement plus importante par rapport aux deux constructions voisines. Toutefois, le tribunal constate que la volumétrie est conforme contexte réglementaire.
Il est vrai que les constructions du quartier sont majoritairement implantées avec des faîtes parallèles aux courbes de niveau, qui impliquent des hauteurs moins importantes que celles des constructions avec des faîtes orientés perpendiculairement à la pente, mais la règlementation du plan de quartier n'a pas exclu cette possibilité et l'autorité communale n'a pas non plus cherché à modifier la règlementation du plan de quartier pour imposer une telle unité dans l'implantation des bâtiments et l'orientation des faîtes. Le contraste que forme la construction projetée sur la parcelle n° 1207 par rapport aux constructions voisines et les constructions situées à l'amont n'est pas tel qu'il entraîne un défaut d'intégration qui porterait atteinte aux qualités esthétiques du quartier, qui sont par ailleurs fort variables par la diversité des styles des constructions existantes. En tous les cas, le tribunal ne peut reprocher à la municipalité un excès ou un abus de son pouvoir d'appréciation sur cette question d'esthétique, de sorte que la décision apparaît fondée sur ce point.
B.
Recours Sébastien et Marina Auger (AC.2015.0210)
6.
Les recourants Sébastien et Marina Auger soutiennent que la surface des combles serait habitable de sorte que le nombre réglementaire d'étages ne serait pas respecté par le projet contesté. Ce grief a été examiné de manière détaillée ci-dessus (consid. 2) dans le cadre du recours formé par Heinz Bauer et consorts et les recourants Sébastien et Marina Auger n'apportent pas d'éléments fondamentalement nouveaux qui remettraient en cause la conclusion à laquelle le tribunal est arrivé, c'est-à-dire une admission partielle du recours tendant à la modification du permis de construire par un complément introduisant une condition supplémentaire sur le caractère non habitable des combles. Les recourants Sébastien et Marina Auger invoquent également la clause d'esthétique, le tribunal s'est également déterminé sur ce moyen en répondant aux griefs soulevés par les recourants Heinz Bauer et consorts.
Ils critiquent aussi le choix de la procédure suivie par l’utilisation de l’institution de l'enquête complémentaire. Le tribunal s'est aussi déterminé sur ce moyen soulevé par les recourants Heinz Bauer et consorts. Il convient encore de relever à cet égard que le tribunal a expressément réservé la possibilité de modifier le projet dans le cadre d'une enquête complémentaire (consid. 6 p. 18 de l’arrêt AC.2013.0389 du 3 novembre 2014). Les conditions d'une enquête complémentaire sont réunies en l'espèce dès lors que le projet n'est pas fondamentalement modifié et que les adaptations prévues concernent
des points secondaires, qui ne portent pas préjudice aux propriétaires voisins mais, au contraire, apportent une amélioration concernant la hauteur et l'aménagement des combles. Les recourants
Sébastien et Marina Auger invoquent également les problèmes posés par l'existence d'une zone à risques. Le tribunal a déjà examiné ces griefs au consid. 3 de l'arrêt AC.2013.0389 sans qu'il ne soit nécessaire d'y revenir.
7.
Il résulte des considérants qui précèdent que les recours doivent être très partiellement admis en ce sens que le permis de construire doit être complété pour préciser les conditions qui permettent de respecter le caractère non habitable des combles. A cet égard, il appartiendra à la municipalité de préciser qu'en l'absence d'une modification de la règlementation concernant le nombre de niveaux habitables, le trappon d'accès au niveau des combles doit être maintenu et la construction d'un escalier d’accès aux combles interdite. En outre, les ouvertures telles que dessinées sur les plans de l'enquête complémentaire ne doivent pas être modifiées, l’extension des ouvertures étant interdite. La décision attaquée doit être maintenue pour le surplus. En ce qui concerne la répartition des frais et dépens, l'essentiel des griefs soulevés par les recourants sont rejetés. Toutefois, compte tenu de l'admission très partielle du recours, l'émolument de justice mis à leur charge sera réduit à 1'500 fr. chacun.
Le constructeur et la municipalité, qui obtiennent gain de cause et ont consulté un homme de loi, ont droit aux dépens qu’ils ont requis, lesquels seront toutefois légèrement réduits pour tenir compte de l’admission très partielle du recours.