Decision ID: 94c3ecea-80f1-578a-a92a-11a1887923ab
Year: 1999
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_002
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

in fatto:
A.
Con contratto del 17 maggio 1995 i signori _ hanno locato all'arch. _, per uso quale studio d’architettura, un ente di sei locali oltre a cucina, doppio servizio, cantina, autorimessa e posteggio scoperto, sito a _ in _.
Il contratto di locazione ha durata determinata, dal 1° agosto 1995 al 31 agosto 2002 e, dopo tale data, le parti possono concordare di continuare la locazione a tempo indeterminato.
La pigione annua di complessivi Fr. 40’000.- è dovuta secondo le seguenti modalità:
- Fr. 20'000.-- in contanti
- Fr. 11'000.-- in controprestazioni professionali fornite dall'Arch. _ a favore dei signori _ (base di calcolo Norme SIA 102)
- Fr. 9'000.-- in compensazione per le spese di Fr. 60'000.-- anticipati dall'Arch. _ per dotare i vani locati di pareti attrezzate per i primi 7 anni di locazione.
(punto 23 del contratto, doc. D)
B.
Nel seguito tra gli istanti ed il convenuto sono nate delle divergenze le quali hanno provocato un deterioramento progressivo dei buoni rapporti esistenti all'inizio della locazione.
Con l’istanza 3 gennaio 1997 i locatori, sostenendo che il rapporto di fiducia con il convenuto sarebbe per svariati motivi venuto meno, chiedono l'annullamento del punto 23B) del contratto di locazione del 17 maggio 1995, che concerne il pagamento di fr. 11'000.--/annui in controprestazioni dell'architetto, nonché il versamento in contanti dell'intero importo della pigione. Inoltre postulano la condanna dell'arch. _ al pagamento a loro favore della somma di fr. 19'639.30 oltre interessi e spese per pigioni e risarcimento di danni arrecati all’ente locato.
Nelle loro conclusioni gli istanti mutano in parte il petitum dell'istanza, chiedendo in via principale l'annullamento del contratto di locazione e la condanna del convenuto al pagamento di fr. 8'639.30 oltre accessori quale risarcimento danni. Solo in via subordinata ribadiscono la richiesta limitata all'annullamento del pto. 23B) del contratto e la condanna pecuniaria.
Il convenuto ha per contro chiesto la reiezione integrale di ogni pretesa.
C.
Con il giudizio qui impugnato il Pretore ha parzialmente accolto le pretese degli istanti completando, a far tempo dal 30 novembre 1996, il punto 23 del contratto di locazione con la disposizione seguente:
"Nel caso in cui tra le parti i rapporti di lavoro di cui alla clausola sub. 23B) dovessero interrompersi per qualsiasi ragione, il conduttore è tenuto a pagare la prestazione (fr. 11'000.--) in contanti."
Le pretese pecuniarie sono state respinte ed il convenuto è stato condannato al pagamento dei 5/7 della tassa di giustizia e delle spese ed alla rifusione alle controparti di fr. 1'500.-- a titolo di ripetibili parziali.
D.
L'arch. _ è insorto contro la decisione pretorile con appello del 6 luglio 1998, con il quale chiede che l'istanza dei signori _ venga integralmente respinta e che tassa di giustizia, spese e ripetibili siano poste a loro carico.
Delle argomentazioni dell'appellante, come pure di quelle dei resistenti che postulano la reiezione del gravame, si dirà, per quanto necessario, nei successivi considerandi.

Considerato
in diritto:
1.
In sede di appello non è più litigiosa la questione del risarcimento danni, dichiarata dal Pretore non fondata, in quanto non sufficientemente sostanziata da prove.
Lo stesso dicasi per la questione di un eventuale annullamento dell'intero contratto di locazione, giudicata a giusto titolo inammissibile dal Giudice di prime cure, in quanto presentata per la prima volta in sede di allegato conclusionale e considerata come un mutamento dell'azione ai sensi dell'art. 74 CPC, le cui condizioni di applicazione non sono state rispettate.
Inoltre, anche il postulato annullamento della sola clausola 23B) dell'accordo a seguito di impossibilità (art. 119 CO), respinto dal Pretore, non è più oggetto di contestazione.
Argomento di merito della procedura d’appello è quindi solo la legittimità o meno della completazione del contratto di locazione così come operata dal Pretore.
2.
Come già rilevato nella sentenza querelata, il contratto oggetto della presente fattispecie è un contratto misto (
Higi
, Zürcher Kommentar, ad art. 253 CO n. 30;
Zihlmann
, Das Mietrecht, 2. edizione, Zurigo 1995, p. 55;
Tercier
, Les contrats spéciaux, Zurigo 1995, no. 1482). Esso contiene tutti gli elementi del contatto di locazione - ovvero la cessione dell'uso della cosa, durante un periodo determinato, dietro controprestazione di un corrispettivo - a cui si aggiungono elementi del contratto d'architetto (pagamento di parte della pigione in natura, tramite prestazioni professionali). Più correttamente quest’ultimo elemento rappresenta una cosiddetta clausola d’architetto in virtù della quale i locatori si impegnano ad attribuire al conduttore mandati d’architetto, quindi a concludere ulteriormente un contratto o più contratti generatori di obbligazioni, da scontare sino a Fr. 11’000.- annui con la pigione; tale clausola è, giuridicamente, una promessa di contrattare (art. 22 CO) che per essere valida, a prescindere da tutte le diatribe dottrinali al proposito dell’ammissibilità stessa della promessa di contrattare, deve riguardare un oggetto determinato o determinabile (
DTF
98 II 305;
Engel
, Traité des obligations en droit suisse, pag. 181). Ora il contenuto della pattuizione in questione è quanto di più vago ed indeterminato si possa concepire dal momento che prevede prestazioni d’architetto, nell’arco di almeno otto anni, indefinite, senza alcuna indicazione che permetta di individuare, anche solo approssimativamente, il tipo e l’ubicazione dell’opera da progettare. Ne discende che questa clausola del contratto di locazione non produce nessun effetto.
Già per questo motivo l’appello che, in definitiva, vuole mantenere in vigore questa pattuizione senza alcuna eccezione, deve essere respinto e la soluzione del Pretore, che, alla fin fine, giunge a risolvere in modo analogo le conseguenze di assenza di mandati professionali, avallata.
3.
Il mancato conferimento di incarichi professionali al conduttore può dipendere da innumerevoli fattori, se si tiene conto anche del lungo periodo di validità dell’impegno, che non solo sono riferibili a situazioni soggettive dei mandanti (mancanza di fiducia verso l’architetto) ma anche a situazioni oggettive come la difficoltà delle promozioni immobiliari per questioni congiunturali. Ne segue che quella clausola - anche se nei contratti misti alla risoluzione si applicano le norme del contratto che presenta l'aspetto preponderante, dunque, nella fattispecie, quelle del contratto di locazione (
P. Tercier
, Les contrats spéciaux, Zurigo 1995, no. 1496 e 2515;
D. Lachat
, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p.55 ss) - non può essere vincolante oltre la volontà della o delle parti proprio per la revocabilità, in ogni momento del mandato (art. 404 CO) le cui modalità di risoluzione si applicano al contratto d’architetto (
DTF
110 II 380).
4.
La reiezione dell’appello comporta l’attribuzione di spese e ripetibili all’appellante ritenuto anche che la ripartizione effettuata dal Pretore, nella sentenza di primo grado, corrisponde alle reciproche soccombenze delle parti come alle pertinenti motivazioni di cui al consid. 9 del suo giudizio.