Decision ID: 416c366b-09b5-55f1-a9be-7fe1ec5e1ae9
Year: 2004
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_002
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

in fatto:
A.
Dal 1° dicembre 1995 AP 1 conducono in locazione l’appartamento no 55 di 5 1⁄2 locali nello stabile in via _ a _, proprietà di AO 1, _. Il contratto di locazione, di durata indeterminata, scadeva la prima volta il 31 marzo 2000 e poteva essere disdetto con preavviso di 3 mesi per le scadenza del 31 marzo, del 30 giugno o del 30 settembre (doc. A). Il canone di locazione ammontava a fr. 16'440.- annui (fr. 1'370.- mensili) e l'acconto per le spese a fr. 110.- mensili. AP 1 hanno chiesto il 22 ottobre 2002 aAO 1 la riduzione del canone di locazione in seguito alla diminuzione del tasso ipotecario al 3.75%, con effetto per la successiva scadenza del 1° febbraio 2003 (doc. C). AO 1 ha respinto la richiesta il 23 ottobre 2002, adducendo che il ricavo netto di fr. 2'299'497,50.- dell'immobile, di fronte a un valore del capitale proprio investito nell'immobile di fr. 54'794'186.- non era eccessivo (doc. D). AP 1 si sono rivolti il 22 novembre 2002 all’ufficio di conciliazione di _, che in mancanza di un accordo sull’importo della pigione, ha chiuso l’esperimento conciliativo il 10 marzo 2003, dopo una sospensione della procedura chiesta dalle parti (doc. F, L).
B.
Con istanza 18 marzo 2003 AP 1 si sono rivolti alla Pretura del distretto di Bellinzona, chiedendo di accertare la riduzione della pigione nella misura di fr. 124,50 mensili dal 1° aprile 2003. All'udienza del 7 maggio 2003 la convenuta si è opposta all'istanza, sostenendo l’insufficienza del reddito dell’immobile, sulla scorta della documentazione versata agli atti (doc. 1-7). Non essendovi altra istruttoria, il dibattimento finale si è tenuto seduta stante, le parti confermando le rispettive domande di giudizio.
C
. Con sentenza 26 agosto 2003 il segretario assessore, statuendo in luogo e vece del Pretore, ha respinto l'istanza e ha posto la tassa di giustizia di fr. 150.- e le spese a carico degli istanti, obbligati inoltre a rifondere alla convenuta fr. 100.- per ripetibili.
D.
AP 1 sono insorti contro la citata sentenza del segretario assessore con un appello dell'8 settembre 2003 nel quale chiedono la riforma del giudizio impugnato nel senso di ridurre la pigione di fr. 124.50 mensili dal 1° aprile 2003. Nelle sue osservazioni del 2 ottobre 2003 la convenuta propone la reiezione dell'appello, con protesta di spese e ripetibili.

Considerato
in diritto:
1.
Il conduttore può domandare la riduzione della pigione per la prossima scadenza di disdetta se ha motivo di credere che il locatore ottenga un reddito che è divenuto sproporzionato a causa di una modifica essenziale delle basi di calcolo, segnatamente di una diminuzione dei costi ipotecari (art. 270 a CO). Anche se i costi sopportati dal locatore sono sensibilmente diminuiti rispetto al momento in cui è stata fissata la pigione iniziale, questi può comunque eccepire di non ricavare dall’immobile un reddito netto abusivo (DTF 121 III 167). Il canone di locazione non è considerato sproporzionato se si situa nei limiti di quelli in uso nella località o nel quartiere, rispettivamente se garantisce unicamente il potere di acquisto del capitale proprio investito nell’immobile (art. 269 a lett. a ed e CO; DTF 121 III 254).
Per dottrina invalsa, il reddito netto di un immobile corrisponde al rapporto in percento tra il reddito lordo derivante dalle pigioni, dedotti i costi di manutenzione, aziendali, amministrativi e quelli per il finanziamento dei terzi da una parte ed il capitale proprio dall'altra (
Gut
, op. cit., p. 179;
Weber
, Basler Kommentar, 3. ed., N. 6 ad art. 269;
Gmür/Thanei
, Rechtsprechung des Bundesgerichtes zur Mietzinserhöhung, Zurigo 1993, p. 13 segg.;
Higi
, op. cit., N. 59 segg. ad art. 269 CO). Per non essere considerato abusivo, il reddito netto non dev'essere superiore di un mezzo percento al tasso ipotecario praticato dalla banca cantonale per le ipoteche di primo rango (
Lachat
, Commentaire romand CO, N. 4 ad art. 269 CO;
Weber
, op. cit., N. 7 ad art. 269 CO;
Tercier
, Les contrats spéciaux, 3a ed., n. 2351 pag. 338). Per capitale proprio deve intendersi la differenza tra il prezzo dell’immobile e i debiti che lo gravano, tenendo anche conto di eventuali spese di miglioria finanziate con capitale proprio (DTF 122 III 257; 117 II 77, cons. 3a). Per salvaguardare il potere di acquisto del capitale proprio investito, questo può essere rivalutato seguendo l’incremento dell’indice nazionale dei prezzi al consumo fino a concorrenza del 40% dell’investimento globale. Il Tribunale federale parte infatti dal presupposto che il 60% dell’investimento immobiliare è effettuato mediante crediti ipotecari, ragion per cui la compensazione del rincaro concerne tutt’al più il rimanente 40%, rispettivamente il capitale proprio effettivamente investito quando esso non raggiunga tale percentuale (DTF 120 II 100).
2.
Nella fattispecie il segretario assessore ha respinto l’istanza, ritenendo che la convenuta aveva dimostrato di non ricavare dall’immobile un reddito netto abusivo. Il primo giudice è giunto a tale conclusione sulla base di calcoli da lui eseguiti e dai quali risultava che la convenuta aveva investito nell'immobile un capitale proprio di fr. 52'871'583.-, pari a un investimento iniziale di fr. 55'135'293.- con l'indicizzazione del 40%, dal quale dedurre un valore stimato di fr. 4'215'000.-, non contestato dagli istanti, per un investimento determinante di fr. 50'920'293.-. Il segretario assessore ha poi accertato una media di spese di fr. 932'589.- annui sull'arco di tre anni (costi di manutenzione, costi di esercizio e costi amministrativi). Ha in seguito rilevato che l'appartamento degli istanti, di 125 m
2
, corrispondeva allo 0,625031252% dell'immobile, la cui superficie era di 19'999 m
2
, così che lo stato locativo ammissibile sarebbe stato di fr. 18'559.70, la convenuta potendo avere uno stato locativo ammissibile per l'immobile di fr. 2'969'400.70 (reddito ammissibile fr. 2'036'811.70 più costi sopportati dal proprietario fr. 932'589.-). Accertato che gli istanti pagano una pigione di fr. 1'426.- mensili, pari a fr. 17'112.- annui, il primo giudice ha considerato che la redditività conseguita dalla convenuta era insufficiente e ha quindi respinto l'istanza.
3.
Gli appellanti contestano il calcolo eseguito dal segretario assessore per diversi motivi. In primo luogo essi adducono che il capitale proprio investito dalla convenuta è di soli fr. 52'000'000.- pari al prezzo di acquisto, di modo che il 40% corrisponde a fr. 20'800'000.- e non a fr. 21'148'633.20, come ammesso dal primo giudice. Essi rilevano poi che l'indicizzazione di quest'ultimo importo deve avvenire sulla base dell'indice di ottobre 1993 invece che su quello di gennaio considerato dal segretario assessore, di modo che a loro parere il costo di investimento iniziale si riduce a fr. 53'795'683.45. Inoltre gli istanti rimproverano al primo giudice di non aver tenuto conto della loro contestazione sui costi per gli spazi comuni, sollevata con l'istanza, e di aver a torto dedotto l'importo di fr. 4'215'000.- dal costo di investimento degli stabili. Infine, gli appellanti chiedono che non si deducano i costi elencati nel documento G, sostenendo che la documentazione prodotta per le spese di manutenzione si riferisce a spese di normale manutenzione e a costi già ribaltati sui conduttori, che i costi amministrativi e i costi di esercizio, in particolare la sostituzione del serbatoio dell'olio da riscaldamento, non sono sufficientemente provati. In conclusione, gli istanti affermano che il reddito ammissibile del loro appartamento è di fr. 13'449.60, inferiore allo stato locativo attuale di fr. 17'112.-, così che la loro domanda di riduzione della pigione di fr. 124.50 mensili è giustificata.
4.
Alla procedura speciale in materia di locazione (art. 404 segg. CPC) si applica la massima inquisitoria a carattere sociale, in virtù della quale il giudice accerta d'ufficio i fatti e apprezza liberamente le prove e le parti sono tenute a presentare tutti i documenti per la valutazione del caso (art. 274d cpv. 3 CO;
Hohl
, Procédure civile, tome I, Berna 2001, n. 857-860, pag. 165). La massima inquisitoria a carattere sociale non dispensa le parti dall'obbligo di presentare tutti gli elementi di prova utili alla valutazione del caso e non obbliga il giudice a istruire d'ufficio la causa (DTF 125 III 231 consid. 4a). Egli deve rendere attente le parti sull'obbligo di collaborare e a invitarle a completare le rispettive allegazioni qualora abbia motivo oggettivo di dubbio al riguardo (
Hohl
, op. cit., n. 858 pag. 176). Nella procedura per le controversie in materia di locazione la risposta, la replica e la duplica avvengono oralmente (art. 406 cpv. 1 CPC) e i documenti devono essere prodotti dall'attore con l'istanza scritta e dal convenuto all'inizio dell'udienza di discussione (art. 409 cpv. 1 CPC), ulteriori documenti potendo ancora essere prodotti in replica e in duplica e finanche ulteriormente, qualora la loro concludenza risultasse da successivi atti della lite (art. 409 cpv. 2 CPC). Il divieto di sollevare in sede di appello fatti nuovi, documenti nuovi e nuove argomentazioni previsto nel procedimento civile ticinese dall'art. 321 lett. b CPC vale anche nelle procedure rette dalla massima inquisitoria a carattere sociale (
Cocchi/Trezzini
, op. cit., n. 5 ad art. 321 CPC; SJ 119 pag. 417;
Hohl
, op. cit., n. 862 pag. 166).
5.
All'udienza di discussione del 7 maggio 2003 la convenuta si è opposta all'istanza adducendo che lo stabile non aveva un reddito sufficiente "come risulta dalla documentazione che viene prodotta" e ha esibito i documenti da 1 a 7, con il calcolo del reddito netto relativo all'appartamento degli istanti (verbale pag. 2), per altro già noto a questi ultimi siccome prodotto nella procedura davanti all'ufficio di conciliazione (doc. G). La convenuta ha in tal modo fatto fronte sia al suo onere di allegazione, sia al suo onere di produrre la documentazione necessaria al calcolo (cfr. 125 III 231 consid. 4a). Gli istanti non ignoravano gli argomenti della convenuta, che nella lettera 23 ottobre 2002 aveva indicato il valore di investimento e il reddito netto da lei considerato per opporsi alla domanda di riduzione della pigione (doc. D) e che aveva depositato all'ufficio di conciliazione di _ la documentazione "atta a dimostrare la mancata redditività dello stabile" (incarto 75/2002 richiamato, dichiarazione 10 marzo 2003). Gli istanti medesimi hanno esibito in Pretura il calcolo della rendita netta allestito per conto della convenuta (doc. G), verosimilmente prodotto davanti all'ufficio di conciliazione. Nell'istanza 18 marzo 2003 i conduttori hanno contestato il calcolo presentato "in quanto in contrasto con la giurisprudenza attuale" nella misura in cui il reddito con fondi propri veniva computato al 100% (pag. 3), aggiungendo che erano stati dedotti "sotto forma di stima costi per gli spazi comuni sicuramente inferiori ai costi effettivi facendo così diminuire il reddito percentuale netto doc. G". Se non che, né con l'istanza né all'udienza essi hanno contestato con indicazioni concrete i calcoli particolareggiati e precisi della convenuta, limitandosi a "confermare le proprie allegazioni e domande" (verbale, pag. 1) e procedendo al dibattimento finale senza spendere una parola sui documenti acquisiti agli atti. Solo con l'appello gli istanti hanno preso partitamente posizione sulle singole voci del calcolo doc. G e sulla congruenza della documentazione agli atti, in particolare dei doc. 1 a 7, elencando le cifre contestate, le spese non corredate da documentazione sufficiente, le lacune nei documenti prodotti e le correzioni da apportare al meticoloso calcolo eseguito dal segretario assessore sulla base del fascicolo processuale (appello, pag. 3-6). Ora, come si è visto nel procedimento civile ticinese le parti devono presentare tutte le loro allegazioni e argomentazioni davanti al primo giudice, con la replica, rispettivamente al dibattimento finale nella procedura speciale in materia di locazione (art. 409 cpv. 2, 410 CPC). Di fronte a un calcolo particolareggiato come quello esposto nel doc. G non è al riguardo sufficiente la generica contestazione, per altro sprovvista di ogni indicazione concreta, contenuta nell'istanza 18 marzo 2003. Le particolareggiate critiche degli appellanti alla documentazione relativa al costo degli immobili e al calcolo dell'indicizzazione sono quindi nuove in appello e come tali non possono essere esaminate nel merito da questa Camera. L'appello deve di conseguenza essere respinto.
6.
Gli oneri processuali seguono la soccombenza (art. 148 CPC) e rimangono quindi a carico degli istanti, con l'obbligo di rifondere alla convenuta un'equa indennità per ripetibili di appello. In concreto il valore litigioso equivale a fr. 17'112.- (pigione mensile di fr. 1'426.- per dodici mensilità), conformemente all'art. 414 cpv. 3 CPC.