Decision ID: a5869af6-3085-591a-8ee3-f796ab32db89
Year: 2015
Language: de
Court: BE_VB
Chamber: BE_VB_001
Canton: BE
Region: Espace_Mittelland
Law Area: public_law

I. Sachverhalt
1. Die Beschwerdegegner reichten am 7. Oktober 2014 bei der Gemeinde Gals ein
Baugesuch ein für den Um- und Ausbau ihres Wohnhauses und die Erweiterung mit einem
kubischen Anbau auf Parzelle Gals Grundbuchblatt Nr. E._. Die Parzelle liegt in
der Kernzone K. Beim Wohnhaus, einem ehemaligen Bauernhaus, handelt es sich um ein
erhaltenswertes K-Objekt. Gegen das Bauvorhaben erhob der Beschwerdeführer
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Einsprache. Die Kantonale Denkmalpflege (KDP) beurteilte das Bauvorhaben zunächst
negativ und beantragte, das Bauvorhaben nicht zu bewilligen. Nach Überarbeitung des
Projekts stimmte die KDP den revidierten Plänen vom 20. November 2014 zu. Mit
Entscheid vom 19. Januar 2015 erteilte die Gemeinde Gals die Baubewilligung.
2. Dagegen reichte der Beschwerdeführer am 6. Februar 2015 Beschwerde bei der
Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Er beantragt, das
Baubewilligungsverfahren sei neu aufzunehmen, was sinngemäss die Aufhebung des
Entscheides vom 19. Januar 2015 bedeutet. Er macht geltend, die Gemeinde sei nicht auf
seine im Baubewilligungsverfahren vorgebrachten privatrechtlichen Einwände eingegangen
und der Grenzabstand zu seinem Grundstück sei nicht eingehalten. Das Bauvorhaben
benötige eine Ausnahmebewilligung, gegen die er sich unter gewissen Bedingungen nicht
widersetzen würde.
3. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet1, führte den
Schriftenwechsel durch und holte die Vorakten ein. Die Beschwerdegegner und die
Gemeinde beantragen die Abweisung der Beschwerde.
In den Vorakten fehlten die Projektänderungspläne vom 20. November 2014, weshalb das
Rechtsamt diese bei den Beschwerdegegnern einholte und den Verfahrensbeteiligten und
der KDP mit der Gelegenheit zur Stellungnahme zustellte. Dabei hielt das Rechtsamt fest,
es gehe davon aus, dass diese Pläne bewilligt worden seien. Die KDP bestätigte, dass die
eingereichten Pläne das im vorinstanzlichen Verfahren bewilligte Projekt zeigen. Der
Beschwerdeführer und die Gemeinde liessen sich nicht vernehmen.
4. Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den
nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191)
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II. Erwägungen
1. Sachurteilsvoraussetzungen
Bauentscheide können nach Art. 40 BauG2 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit
Baubeschwerde bei der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit für die Beurteilung
der Beschwerde zuständig. Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchsteller, die
Einsprecher im Rahmen ihrer Einsprachegründe und die zuständige Gemeindebehörde
(Art. 40 Abs. 2 BauG). Der Beschwerdeführer, dessen Einsprache abgewiesen wurde, ist
durch den vorinstanzlichen Entscheid beschwert und daher zur Beschwerdeführung
legitimiert. Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.
2. Zivilrechtliche Abstandsvorschriften
a) Der Beschwerdeführer bringt vor, das Bauvorhaben sehe den Umbau eines
Gebäudeteils vor, der sich in einer Distanz von weniger als 3 m von seinem Grundstück
befinde. Dies verletze Art. 79 EG ZGB3. Die Vorinstanz habe diesen Einwand zu Unrecht
nicht beachtet. Gemäss Art. 3 NBRD4 gälten die nachbarrechtlichen Bestimmungen des
Einführungsgesetzes zum Zivilgesetzbuch als Bestandteil der baurechtlichen
Grundordnung. Sie seien von den Baubewilligungsbehörden von Amtes wegen zu
beachten.
b) Die Abstandsvorschriften des EG ZGB sind privatrechtlicher Natur und werden im
Baubewilligungsverfahren in der Regel nicht geprüft.5 Privatrechtliche Fragen sind im
Baubewilligungsverfahren nur dann massgebend, wenn die Baurechtsgesetzgebung den
Bestand ziviler Rechte voraussetzt oder auf zivilrechtliche Vorschriften verweist. Ansonsten
hat die Baubewilligungsbehörde nur die bau- und planungsrechtlichen Vorschriften zu
prüfen (Art. 2 BauG). Dazu gehören die öffentlich-rechtlichen Grenz- und
2 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721) 3 Gesetz vom 28. Mai 1911 betreffend die Einführung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (EG ZGB; BSG 211.1) 4 Dekret vom 10. Februar 1970 über das Normalbaureglement (NBRD; BSG 723.13) 5 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 4. Aufl., Bern 2013, Art. 2 N. 4a mit Hinweisen
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Gebäudeabstände, die von den Gemeinden festgelegt werden (Art. 12 Abs. 2 BauG). Beim
Fehlen solcher Bestimmungen gelten die entsprechenden Vorschriften des Dekrets über
das Normalbaureglement (Art. 70 Abs. 2 Bst. d und Abs. 3 BauG; Art. 12–16 NBRD).6 Die
Abstandsvorschriften der Art. 79 ff. EG ZGB gelten nicht, ausser wenn sie von einer
Gemeinde ausdrücklich als öffentlich-rechtliche Vorschriften übernommen wurden oder
nach Art. 3 NBRD als solche gelten.
c) Die Gemeinde Gals sieht nach Art. 3 Abs. 1 GBR7 vor, dass die Bestimmungen des
ZGB8 und des EG ZGB nur im Verhältnis unter Nachbarn zu beachten sind. Die Gemeinde
hat diese privatrechtlichen Bestimmungen damit nicht als öffentlich-rechtliche Vorschriften
übernommen, sondern sie hat die Grenzabstände in Art. 17 ff. GBR selbst ausführlich
geregelt. Nach Art. 21 Abs. 1 GBR sind bei der Erstellung von Bauten, welche den
gewachsenen Boden überragen, gegenüber dem nachbarlichen Grund die in Art. 49 GBR
festgesetzten kleinen und grossen Grenzabstände zu wahren. In der Kernzone K gelten
nach Art. 49 GBR die Abstände gemäss bestehender Überbauung oder ein kleiner
Grenzabstand von 3 m und ein grosser Grenzabstand von 8 m. Der kleine Grenzabstand
gilt für die Schmalseite und die beschattete Längsseite eines Gebäudes (Art. 21 Abs. 2
GBR). Der grosse Grenzabstand gilt für die besonnte Längsseite des Gebäudes. Kann die
besonnte Längsseite nicht eindeutig ermittelt werden, bestimmt die Baupolizeibehörde die
Anordnung des grossen Grenzabstands auf Antrag des Baugesuchstellers. Der grosse
Grenzabstand darf nicht im Norden liegen (Art. 21 Abs. 3 GBR).
Die öffentlich-rechtlichen Grenzabstände ergeben sich damit aus dem
Gemeindebaureglement. Die Abstandsvorschriften des Normalbaudekrets – darunter der
vom Beschwerdeführer genannte Art. 3 NBRD – kommen daher ebenso wenig zur
Anwendung wie der als verletzt gerügte Art. 79 EG ZGB. Die Vorinstanz hat daher zu
Recht nur die Vorschriften des Gemeindebaureglements angewandt. Es ist damit auch
nicht zu beanstanden, dass sie sich mit den privatrechtlichen Bestimmungen bzw.
Vorbringen im angefochtenen Entscheid nicht ausführlich befasst hat.
6 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 12 N. 7 7 Baureglement der Einwohnergemeinde Gals vom 18. Februar 1994 8 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 (ZGB; SR 201)
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3. Baurechtliche Abstandsvorschriften
a) Der Beschwerdeführer rügt, mit dem Umbau des bestehenden ehemaligen
Bauernhauses seien im ehemaligen Ökonomieteil Wohnräume mit Fenstern gegen seine
Liegenschaft geplant. Dieser Gebäudeteil weise einen Grenzabstand von weniger als 3 m
zu seinem Grundstück auf. Es sei daher eine Ausnahmebewilligung erforderlich.
b) Gegenüber dem westlich liegenden Grundstück des Beschwerdeführers haben
Bauten grundsätzlich den kleinen Grenzabstand von 3 m zu wahren. Der neu geplante
Anbau bzw. Gebäudeteil im Norden weist einen Grenzabstand von 3,03 m auf und hält
damit den reglementarischen Grenzabstand ein. Die Vorbringen des Beschwerdeführers
beziehen sich denn auch einzig auf die Südwestfassade des bestehenden Hauses, deren
Abstand zur Grenze weniger als 3 m beträgt. Dass der Grenzabstand weniger als 3 m
beträgt, räumen auch die Beschwerdegegner ein, sie bringen jedoch vor, dieser
Grenzabstand sei seit dem Bau des Hauses unverändert. Die Gemeinde macht geltend,
am Grundriss des Hauptgebäudes werde mit dem Bauvorhaben nichts verändert, sondern
es würden lediglich Fenster in der Fassade eingebaut. Dies habe keinen Einfluss auf den
Grenzabstand und bei Umbauten, Sanierungen etc. dürften gemäss dem
Gemeindereglement die bestehenden Grenz- und Gebäudeabstände übernommen
werden.
c) Art. 3 Abs. 1 BauG bestimmt, dass aufgrund bisherigen Rechts bewilligte oder
bewilligungsfreie Bauten und Anlagen in ihrem Bestand durch neue Vorschriften und Pläne
nicht berührt werden. Sie dürfen unterhalten, zeitgemäss erneuert und, soweit dadurch ihre
Rechtswidrigkeit nicht verstärkt wird, auch umgebaut oder erweitert werden (Art. 3 Abs. 2
BauG). Die Besitzstandsgarantie wird aus der Eigentumsgarantie (Art. 26 BV9) und aus
dem Gebot von Treu und Glauben (Art. 9 BV) abgeleitet und bedeutet, dass rechtmässig
erstellte Bauten und Anlagen in ihrem Bestand geschützt sind.10 Das Gesetz will damit die
sinnvolle Weiterverwendung vorhandener Bausubstanz fördern.11 Die Gemeinden können
in ihren Vorschriften die Besitzstandsgarantie erweitern, wenn es die zu ordnenden
9 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV; SR 101) 10 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 3 N. 1 mit Hinweisen 11 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 3 N. 1 und 4
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Verhältnisse rechtfertigen und die Interessen und Eigentumsrechte der Nachbarn nicht
über Gebühr beeinträchtigt werden. So können Gemeinden beispielsweise in einem
schützens- oder erhaltenswerten Quartier Erleichterungen für die Erneuerung, den Umbau
oder die Erweiterung von Bauten gewähren oder auch den Wiederaufbau von Gebäuden
zulassen.12
d) Vorliegend wird das bestehende Gebäude grundlegend umgebaut und nach Norden
erweitert. Ob diese Änderungen noch von der Besitzstandsgarantie nach Art. 3 BauG
gedeckt werden, ist fraglich.13 Die Frage kann aber offen bleiben, da die Gemeinde Gals für
Gebäude in der Kernzone eine erweiterte Besitzstandsgarantie vorsieht: In der Kernzone,
die das Gebiet der ursprünglichen Siedlung von Gals mit vielen denkmalgeschützten
Bauten umfasst und die in ihrem Charakter erhalten werden soll (Art. 44 Abs. 1 GBR),
gelten nach Art. 49 GBR alternativ zu den Grenzabständen von 3 m bzw. 8 m die Abstände
"gemäss bestehender Überbauung". Bei Neubauten, die anstelle von alten Gebäuden
errichtet werden, können bei gleichbleibender Geschosszahl, Gebäudehöhe,
Dachgestaltung etc. die bestehenden Grenz- und Gebäudeabstände übernommen werden
(Art. 44 Abs. 2 GBR). Bestehende Bauten, welche die Grenzabstände nicht einhalten,
dürfen somit – anders als im Rahmen der kantonalen Besitzstandsgarantie – nicht nur
unterhalten und erneuert, sondern sogar abgebrochen und neu aufgebaut werden. In den
Gemeindevorschriften nicht ausdrücklich erwähnt werden Umbauten und Erweiterungen
von Gebäuden, die den Grenzabstand nicht einhalten. Nach Auffassung der Gemeinde
umfasst aber die erweiterte Besitzstandsgarantie von Art. 44 Abs. 2 GBR auch Umbauten.
Diese Auslegung überzeugt und ist rechtlich nicht zu beanstanden, führt doch ein Umbau
zu einer weniger weitgehenden Veränderung als ein Abbruch und Wiederaufbau. Ist ein
Neubau am Standort des alten Gebäudes erlaubt, muss auch ein Umbau des bestehenden
Gebäudes zulässig sein. Dies gilt auch für Umbauten, die mit einer Umnutzung von
Ökonomieraum in Wohnraum verbunden sind, könnte doch auch bei einem Neubau
anstelle eines Ökonomieteils neuer Wohnraum erstellt werden.
Mit dem geplanten Umbau werden weder die Grundfläche noch die Geschosszahl oder die
Höhe des bestehenden Gebäudes verändert. Für das Bauvorhaben gilt daher die
erweiterte Besitzstandsgarantie nach Art. 44 Abs. 2 und Art. 49 GBR. Der umstrittene
12 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 3 N. 8 13 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 3 N. 4 und 4a
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Umbau ist zulässig. Auch eine übermässige Beeinträchtigung von Nachbarrechten ist nicht
ersichtlich. Zwar stellen die neue Nutzung des Ökonomieteils und der Einbau von Fenstern
in der Südwestfassade für den Beschwerdeführer in Bezug auf seine Privatsphäre eine
gewisse Veränderung dar. Ob jedoch die Wohnräume und Fenster mit Einhaltung eines
Grenzabstands von 3 m errichtet werden oder ob der vorbestehende etwas geringere
Abstand beibehalten wird, macht in Bezug auf die Privatsphäre im Ergebnis keinen
wesentlichen Unterschied. Eine übermässige Beeinträchtigung von Nachbarrechten liegt
jedenfalls nicht vor.
Die Gemeinde hat daher das Bauvorhaben zu Recht bewilligt. Eine Ausnahmebewilligung
ist nicht erforderlich. Die Beschwerde ist somit abzuweisen und die Baubewilligung der
Gemeinde Gals ist zu bestätigen.
4. Massgebende Pläne
Das Bauvorhaben wurde im Baubewilligungsverfahren unter anderem angepasst, um den
Einwänden der KDP gerecht zu werden. Von der KDP als bewilligungsfähig erachtet wurde
schliesslich die Projektänderung vom 20. November 2014. Aus den Akten lässt sich
schliessen, dass sich die erteilte Baubewilligung auf diese Projektänderung bezieht, was
die KDP im Beschwerdeverfahren ausdrücklich und die weiteren Verfahrensbeteiligten
durch Stillschweigen bestätigt haben. Im Bauentscheid wird allerdings in Ziffer 5.1 lediglich
erklärt, die Bewilligung werde erteilt aufgrund des Baugesuches, Eingangsstempel 10.
Oktober 2014, und gemäss dem von der Gemeindeverwaltung als bewilligt gestempelten
Situationsplan im Massstab 1:500 und den Projektplänen im Massstab 1:100. Aus dem
angefochtenen Bauentscheid geht damit nicht mit genügender Klarheit hervor, welche
Pläne bewilligt wurden. Zudem sind die Projektänderungspläne vom 20. November 2014 in
den Akten der Vorinstanz nicht mehr vorhanden. Es ist daher klarzustellen, welche Pläne
bewilligt wurden, und Ziffer 5.1 des angefochtenen Entscheids ist entsprechend zu
ergänzen.
5. Kosten
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Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt der Beschwerdeführer. Er hat die
Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG14). Diese werden bestimmt auf eine
Pauschalgebühr von Fr. 1'400.00 (Art. 103 Abs. 2 VRPG in Verbindung mit Art. 19 Abs. 1
GebV15). Parteikosten werden keine gesprochen (Art. 104 Abs. 1 und 4 VRPG).