Decision ID: a20b427e-b640-52b9-aa86-fc488e67b047
Year: 2015
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_002
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

ritenuto
in fatto: A.
Il 27 settembre 2008 AO 1, come locatrice, e _ e _ _, quali conduttori, hanno stipulato un contratto di locazione di durata indeterminata – con inizio al 1° ottobre 2008 – avente per oggetto l’immobile denominato “_” destinato a esercizio pubblico e situato sul fondo n. _ RFD di _, località _. Il canone di locazione è stato fissato in fr. 31'980.- annui indicizzati, pagabili in rate mensili anticipate, con possibilità di disdetta con un preavviso di sei mesi, la prima volta per il 29 febbraio 2012 (inc. rich. SE.2011.88: doc. G). Il 27 settembre 2008 le parti hanno altresì previsto che “in deroga a quanto previsto dall’art. 6 del contratto di locazione (...) la pigione sarà adeguata a partire dal 1° marzo 2012 e garantita la locazione per almeno altri 2 anni” (inc. rich. SE.2011.88: doc. L). Lo stesso giorno i conduttori hanno dichiarato di “aver preso visione dell’ente locato e degli oggetti di proprietà della locatrice e di averli trovati conformi all’uso cui sono contrattualmente destinati”, nonché si sono impegnati a versare il deposito di garanzia di fr. 7'995.- (inc. rich. SE.2011.88: doc. F). Come parte conduttrice è in seguito subentrata AP 1, costituita dai precedenti conduttori _ e _ _ (inc. rich. SE.2011.88: doc. D e I).
B.
Con missiva 16 giugno 2011 la locatrice, rappresentata dall’avv. RA 2, ha segnalato alla conduttrice una “grave inadempienza constatata nella manutenzione dello stabile” concesso in locazione, a seguito della presenza di un’estesa formazione di muffa, di carenza di pulizia e di igiene al primo piano dell’immobile (inc. rich. SE.2011.88: doc. C). Mediante modulo ufficiale ella ha altresì contestualmente notificato alla conduttrice la disdetta del rapporto di locazione con effetto al 29 febbraio 2012 (inc. rich. SE.2011.88: doc. B). Il 30 giugno 2011 quest’ultima ha invece invitato la locatrice, tramite il proprio legale avv. RA 1, a eliminare entro trenta giorni determinati difetti a suo dire presenti nell’ente condotto in locazione, ossia l’eliminazione di muffa in due locali, il rinforzo delle travi, la sistemazione o sostituzione delle finestre, il ripristino e la messa in piano della saletta. La conduttrice ha affermato che in caso contrario avrebbe depositato le pigioni presso il competente UC. Essa ha infine postulato una riduzione del 40% del canone di locazione (inc. SE 2011.88: doc. N). A partire da agosto 2011 e secondo le date indicate nell’estratto UC (inc. rich. SE.2011.97: fascicolo richiami) la conduttrice ha depositato il canone presso l’UC di Giubiasco.
C.
Con istanza 30 giugno 2011 (inc. rich. UC 62/2011) la conduttrice ha adito l’UC di Giubiasco chiedendo l’annullamento della disdetta del contratto di locazione e in via subordinata la protrazione del contratto di locazione per 6 anni. Con istanza 26 luglio 2011 (inc. rich. UC 63/2011) essa ha nuovamente adito l’UC competente postulando la riduzione della pigione del 40% dal mese di giugno 2011 e la liberazione in suo favore e in egual misura dell’importo depositato. Constatata l’impossibilità di giungere a un accordo, il 4 ottobre 2011 è stata rilasciata all’istante l’autorizzazione ad agire.
D.
Con istanza 23 settembre 2011 (inc. rich. UC 70/2011) la locatrice ha anch’ella adito l’UC postulando la liberazione delle pigioni depositate dalla conduttrice dal mese di agosto 2011. Constatata l’impossibilità di giungere a un accordo, è stata rilasciata all’istante l’autorizzazione ad agire. La locatrice ha di conseguenza inoltrato alla Pretura del Distretto di Bellinzona la petizione 11 ottobre 2011 che ha dato origine all’inc. SE.2011.88, qui richiamato, e la cui decisione pretorile 12 agosto 2014 è impugnata in appello (inc. 12.2014.182).
E.
A seguito dell’autorizzazione ad agire 4 ottobre 2011 (cfr. sopra lett. C), con petizione 28 ottobre 2011 la conduttrice ha adito la Pretura del Distretto di Bellinzona postulando l’annullamento della disdetta del contratto di locazione, l’accertamento della prima scadenza contrattuale per il 29 febbraio 2014 e, in via subordinata, la protrazione del contratto di locazione per sei anni, nonché la riduzione della pigione del 40% a partire da giugno 2011 fino all’eliminazione dei difetti e la liberazione in suo favore e in egual misura della pigione depositata (inc. SE 2011.97). Con osservazioni 5 dicembre 2011 la locatrice si è opposta alle richieste di controparte. All’udienza 16 gennaio 2012 il Pretore aggiunto ha disposto la congiunzione dell’istruttoria per le cause di cui agli inc. SE 2011.88 e SE.2011.97. Esperita l’istruttoria, con le conclusioni la conduttrice ha ribadito le proprie richieste, salvo aumentare al 50% la domanda di riduzione del canone di locazione (20% per i locali al primo piano per l’asserita presenza di muffa e di difetti alla finestra; 5% per la cucina, le scale e il WC, per allegate macchie di muffa, di umidità e di una finestra che non si chiude; 5% per il magazzino/deposito, ove a dire della conduttrice la soletta è puntellata e non può essere usata per deposito materiale; 5% per la saletta, dove ci sarebbero delle macchie di umidità sotto al televisore e della muffa, in corrispondenza della parete e del pilastro, e la finestra non si chiuderebbe; 15% per l’asserito stato di degrado esterno, consistente in pareti e pilastri che si scrostano, imposte staccate, inferriate arrugginite e serramenti distrutti, nonché carenza totale di isolazione dello stabile). La locatrice ha invece confermato il proprio punto di vista. Con decisione 12 agosto 2014 il Pretore aggiunto ha accolto parzialmente la petizione, accertando la validità della disdetta contestata, riducendo la pigione del 10% (fr. 266.50 mensili) da giugno 2011 compreso fino alla fine del mese in cui saranno eliminati i difetti e respingendo la domanda di protrazione del contratto di locazione. La relativa decisione pretorile è impugnata in appello (inc. 12.2014.136).
F.
Nel frattempo, nel corso dell’udienza 16 gennaio 2012 di cui all’inc. SE.2011.88, le parti si sono accordate per la liberazione in favore della locatrice della pigione depositata nella maniera seguente: “l’importo, nella misura del 50%, è quindi pari a fr. 16'116.- (fr. 2'686.- per 6 mesi, da agosto 2011 a gennaio 2012 compresi), e relativi accessori su tale cifra”. Con scritto 17 dicembre 2012 il Pretore aggiunto ha chiesto all’UC una distinta aggiornata degli importi ancora depositati, premettendo che in occasione del dibattimento summenzionato le parti si erano accordate per lo “sblocco del 50% delle pigioni (...) unicamente per il periodo da agosto 2011 a gennaio 2012”. Il 19 settembre successivo l’UC ha risposto di aver liberato il 100% delle pigioni depositate da agosto a dicembre 2011 (CHF 13'430.-), la pigione depositata per il mese di gennaio 2012 (CHF 2'600.–) e il 50% di quella depositata per il mese di febbraio 2012 (CHF 1'300.–) (inc. rich. SE.2011.97: fascicolo richiami).
G.
Su richiesta di _ _ il 22 settembre 2012 il perito comunale degli immobili, _ _, ha stilato un referto sullo stabile condotto in locazione (doc. D). Con missiva 26 settembre 2012 la conduttrice ha quindi segnatamente notificato alla locatrice la presenza di ulteriori difetti, e meglio: “Il quadro elettrico non è conforme alla legge ed è pericoloso; le porte d’accesso ai servizi igienici e il locale deposito, non si chiudono regolarmente; la pedana del bar, è completamente consumata e rotta; la finestra principale del locale bar non si chiude ermeticamente; la griglia del frigo della cucina, si è staccata; i pilastri dell’entrata principale e così pure la facciata, si sono scrostati, e si presentano in uno stato desolante. Devono essere sistemati e tinteggiati; le imposte delle due finestre della saletta sono staccate, e sono in uno stato deplorevole, devono poter essere chiuse in vista della stagione fredda; questo stato causa uno spreco di calore; le ferratine sono arrugginite; sotto il televisore, all’interno della saletta, e in corrispondenza del pilastro interno del bar si è manifestata della muffa; il pavimento della saletta nell’edificio a lato (stabiello/cantona), oggi puntellato, deve essere sistemato per il deposito dei pellets, necessari per il riscaldamento dell’ente locato; una trave portante della soletta, sta cedendo; le pareti del vano scale e dei locali al primo piano presentano una forte umidità”. Essa ha chiesto alla locatrice di eliminare tali difetti entro trenta giorni, pena la riparazione dei medesimi a sue spese oltre la riduzione della pigione e il risarcimento dei danni (doc. C). Il 2 ottobre 2012 la locatrice ha contestato di dover provvedere all’eliminazione dei difetti in questione, a suo dire imputabili alla conduttrice e, in ogni caso, segnalati in maniera intempestiva (doc. 1).
H.
Con istanza 6 novembre 2012 (inc. rich. UC 128/2012) la conduttrice ha nuovamente adito l’UC chiedendo l’eliminazione degli ulteriori difetti accertati dal perito comunale e la riduzione della pigione del 20% dal 26 settembre 2012 oltre a quella già richiesta, nonché la liberazione in suo favore della pigione fino all’eliminazione dei difetti. Non avendo raggiunto alcun accordo con la controparte, il 18 dicembre 2012 è stata rilasciata all’istante l’autorizzazione ad agire. Da qui la petizione 2 gennaio 2013 di cui alla presente procedura (inc. SE.2013.1), con cui ha chiesto l’eliminazione di asseriti difetti dell’ente locato, e meglio “quadro elettrico non è conforme alla legge ed è pericoloso; le porte d’accesso ai servizi igienici e al locale deposito, non si chiudono regolarmente; la pedana del bar, è completamente consumata e rotta; la finestra principale del locale bar non si chiude ermeticamente; la griglia del frigo della cucina, si è staccata; attualmente il frigorifero non funziona più; sotto il televisore, all’interno della saletta, e in corrispondenza del pilastro interno del bar si è manifestata della muffa, e il locale non è più presentabile per ospitare dei clienti, nonché la riduzione della pigione del 20% (in aggiunta alla riduzione del 50% già richiesta con la petizione del 28 ottobre 2011 dell’inc. SE.2011.97) dal 26 settembre 2012 e la liberazione in suo favore del 100% dei canoni di locazione depositati, fino all’eliminazione dei difetti. La convenuta si è opposta alle richieste avversarie. Esperita l’istruttoria quest’ultima si è confermata nel proprio punto di vista, mentre l’attrice ha omesso la richiesta di eliminazione dei difetti, ha indicato le singole percentuali della domanda di riduzione della pigione (“5% per il quadro elettrico non conforme alla legge e pericoloso, 5% per la pedana del bar corta e rotta, 5% per la finestra del bar e le porte che non si chiudono ermeticamente, 5% per il frigo che non funziona”), ha fissato la decorrenza dal mese di novembre 2011, ha limitato la richiesta di liberazione dei canoni depositati al 20%, sempre a partire da novembre 2011, ha postulato l’annullamento della disdetta e l’accertamento della prima scadenza contrattuale per il 29 febbraio 2014. In via subordinata essa ha domandato la concessione di una protrazione di sei anni. Con decisione 12 agosto 2014 il Pretore aggiunto ha accolto la petizione limitatamente alla concessione di una riduzione del canone di locazione del 5% (fr. 133.25 mensili) dal 26 settembre 2012 fino all’eliminazione dei difetti.
I.
Nell’ambito dell’incarto SE.2011.97 la conduttrice ha pure presentato in data 20 novembre 2012 una domanda cautelare chiedente la condanna della locatrice all’eliminazione, entro quindici giorni, di determinati difetti, l’autorizzazione a procedere direttamente a spese della proprietaria in caso di mancato adempimento della propria richiesta e la liberazione dell’importo depositato di fr. 10'450.- in ragione del 50% a favore della conduttrice a titolo di riduzione della pigione per i difetti esistenti e per le relative riparazioni. Con osservazioni 10 gennaio 2013 la locatrice si è opposta alle richieste di controparte. Nell’ambito dell’inc. SE.2011.88 con istanza 15 ottobre 2013 la locatrice ha a sua volta presentato una domanda cautelare richiedendo la liberazione a suo favore del 50% della pigione sin qui depositata e di quella futura. Con decisione 18 ottobre 2013 il Pretore aggiunto ha respinto la domanda in via supercautelare. In occasione della discussione cautelare 14 novembre 2013 la conduttrice si è opposta alle richieste di controparte.
L.
Con l’appello 22 agosto 2014 qui esaminato la conduttrice è insorta contro il giudizio 12 agosto 2014 (sopra, lett. H), chiedendone la riforma nel senso di accogliere le richieste formulate con le conclusioni di prima istanza, tranne quelle inerenti all’accertamento della prima scadenza contrattuale e alla concessione di una protrazione, con protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi, queste ultime quantificate in fr. 1'500.- per la procedura d’appello. Con risposta 24 ottobre 2014 la convenuta postula la reiezione del gravame e con appello incidentale di medesima data chiede a sua volta la riforma della decisione testé menzionata nel senso di respingere integralmente la petizione, di accertare la validità della disdetta per il 29 febbraio 2012 e di non concedere alla controparte alcuna riduzione del canone di locazione. Con risposta 11 dicembre 2014 all’appello incidentale l’attrice postula la reiezione del gravame avversario, con protesta di tasse e ripetibili per la procedura di appello incidentale, queste ultime indicate in fr. 1'000.-.
considerato

in diritto: 1.
Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il nuovo Codice di diritto processuale civile svizzero che trova applicazione in entrambe le sedi, siccome la procedura innanzi al Pretore aggiunto è stata avviata dopo tale data (art. 404 e 405 CPC). Giusta l’art. 308 cpv. 1 CPC sono impugnabili mediante appello le decisioni finali e incidentali di prima istanza (lett. a) e quelle di prima istanza in materia di provvedimenti cautelari (lett. b). Trattandosi di decisioni pronunciate in controversie patrimoniali, l’appello presuppone che il valore litigioso secondo l’ultima conclusione riconosciuta nella decisione raggiunga almeno fr. 10'000.- (art. 308 cpv. 2 CPC). Ciò è il caso in concreto, ove il valore di causa è stato fissato dal Pretore aggiunto in fr. 12'792.- (decisione impugnata, consid. 1).
2.
Il primo giudice ha spiegato, in sintesi, che l’instabilità della pedana del bar è da attribuire alla conduttrice, al contrario dei difetti al quadro elettrico, alla finestra del bar, alle porte nonché al frigorifero. Egli ha poi ridotto la pigione del 5%, in considerazione sia della portata dei difetti riscontrati sia della circostanza che l’utilizzo dell’esercizio pubblico ha potuto comunque regolarmente continuare in presenza dei medesimi. Quanto, infine, alle richieste dell’attrice inerenti all’annullamento della disdetta, all’accertamento della prima scadenza contrattuale e alla protrazione della locazione, il primo giudice ha rinviato alla decisione di cui all’inc. SE.2011.97.
I. Sull’appello principale
3.
La conduttrice si diffonde sulla questione della validità della disdetta (memoriale, pag. 5). Tale questione è vagliata nell’inc. 12.2014.136 e non è di pertinenza della presente procedura, sicché non si pon mente di chinarsi sulle relative censure espresse in questa sede.
4.
A pag. 7 in alto del proprio gravame l’appellante principale afferma che i difetti da essa invocati sono importanti e pregiudicano l’utilizzo normale dell’ente locato. Nel quantificare l’entità della riduzione della pigione il Pretore aggiunto ha spiegato che i difetti la cui eliminazione dev’essere imputata alla locatrice sono di media gravità, dato che pregiudicano l’idoneità all’uso cui la cosa è destinata pur non pregiudicandola notevolmente. Il primo giudice ha precisato che sebbene sia pacifico che tali difetti implicano disagi alla conduttrice nell’esercizio della sua attività commerciale (la non chiusura della finestra e delle porte comporta problemi quali spifferi d’aria e dispersione di calore, il frigorifero è inutilizzabile e il quadro elettrico è pericoloso), l’utilizzo dell’esercizio pubblico ha potuto comunque regolarmente continuare (decisione impugnata, pag. 7, consid. 4). L’appellante principale non si confronta compiutamente con la motivazione pretorile e nemmeno trae conclusioni dalla propria censura, sicché su questo punto il gravame è irricevibile (art. 310 e 311 cpv. 1 CPC).
5.
La conduttrice critica, poi, l’accertamento pretorile secondo il quale la macchina del caffè si troverebbe sopra la pedana (appello principale, pag. 7 seg.). Sulla scorta della perizia giudiziaria il primo giudice ha rilevato che l’instabilità della pedana è da ricondurre all’acqua proveniente dalla macchina del caffè, in prossimità della quale vi è anche un cedimento della stessa. Di conseguenza, egli ha imputato alla conduttrice l’esistenza del difetto in questione (decisione impugnata, consid. 3). Secondo l’appellante principale la macchina del caffè sarebbe invece sempre stata situata sulla parte opposta alla pedana, mentre nel punto in cui il perito giudiziario ha indicato esservi tale macchinario vi è la macchina registratrice. L’attrice critica, poi, il Pretore aggiunto per aver rifiutato la sua richiesta di delucidazione, su questo punto, della perizia giudiziaria (appello principale, pag. 7 segg.). Con ordinanza 21 gennaio 2014 il primo giudice ha respinto integralmente la domanda di delucidazione/completazione presentata dall’attrice il 18 novembre 2013. Per quanto concerne la domanda rilevante per l’aspetto qui trattato (istanza, risposta alla domanda n. 2.5, inc. SE.2013.1, pag. 7: “Se sopra il buco della pedana vi è un armadio con la cassa registratrice e descriva con precisione a quale distanza si trova la macchina del caffè. Dica il perito come può affermare che la macchina del caffè perde acqua? Se tutta la pedana è vetusta, e deve essere sostituita. Quale è il costo?”) il Pretore aggiunto ha spiegato che la risposta del perito giudiziario era completa e che per il resto si trattava di una nuova domanda (ordinanza, pag. 3 in alto). Nella perizia giudiziaria alla domanda volta a sapere se la pedana del bar è consumata e rotta, se nello stato attuale è pericolosa e se sì per quale motivo, quest’ultimo ha rinviato anzitutto alla documentazione fotografica (foto 18) e ha poi spiegato che “trattasi di una struttura posata su travetti a contatto con pavimento freddo in prossimità di acqua proveniente dalla macchina del caffè, perciò parzialmente marcita. La stessa risulta pericolosa per la presenza di un cedimento importante all’altezza della macchina del caffè (Vedi Foto 18)”. Come correttamente indicato dal primo giudice, il perito ha quindi risposto in maniera esaustiva alla domanda posta dall’attrice. A ragione il Pretore aggiunto ha poi precisato che la domanda volta a sapere se la pedana del bar deve essere sostituita e l’ammontare del relativo costo non era stata posta al momento della produzione dei quesiti peritali, sicché non poteva essere reputata quale richiesta di complemento o di delucidazione del referto peritale. L’appellante principale sostiene, tuttavia, che il perito si è sbagliato riferendo che la macchina del caffè perde acqua e si trova in prossimità della pedana, più precisamente all’altezza del cedimento. Motivo per cui ha chiesto la delucidazione summenzionata. A dire della conduttrice la pedana sarebbe invece semplicemente “consumata”, “rotta in diversi punti a causa del materiale scadente”. Sennonché dal referto peritale emerge che la medesima è “marcita” a causa del contatto con l’acqua. L’appellante principale si limita, quindi, a sostenere la propria tesi dell’usura a causa di materiale di poca qualità, senza confrontarsi, in definitiva, con la motivazione pretorile che invece, sulla scorta della perizia giudiziaria, rileva che essa è come testé indicato marcita a causa del contatto con l’acqua. A nulla muta il riferimento della conduttrice all’interrogatorio di _ _ (inc. rich. SE.2011.88). Egli ha dichiarato che “non si tratta di una pedana nuova ma già utilizzata da parte di almeno due delle gestioni precedenti. Quando si è rotta la prima volta, 4 o 5 mesi fa circa, ho riempito il buco che si era creato con del cemento. La pedana si è poi rotta ancora in un altro punto e lì vi ho messo degli assi. In questi giorni si sta ancora rompendo in un terzo punto. Si tratta di un materiale scadente di speculazione; non è quindi una pedana adatta per essere utilizzata nel bar. Questa pedana risulta quindi oggi pericolosa per chi lavora al bar; ribadisco che attualmente c’è ancora un buco nella pedana” (verbale 4 febbraio 2013, pag. 48 in basso e 49 in alto). L’interrogato non si è quindi nemmeno pronunciato sulla questione dell’acqua e dell’umidità di cui si è detto sopra. Al riguardo l’appellante si limita, infine, a rinviare all’“intervento successivo da parte del Laboratorio di igiene” che avrebbe messo quale condizione per la continuazione dell’esercizio la sostituzione della pedana. Sennonché, l’appellante principale nemmeno sostiene che esso si sia pronunciato sulle cause di tale situazione.
6.
Secondo la conduttrice, poi, il perito giudiziario si sarebbe contraddetto, accertando che la causa della muffa era da ricondurre in primo luogo al tipo di costruzione e alla sua vetustà, nonché alla scarsa manutenzione, per poi “dare delle colpe agli inquilini, per una generica affermazione di mancanza di igiene”. L’appellante principale sottolinea quindi che la muffa sarebbe presente in tutti i locali e che lo stabile sarebbe precario nel suo complesso, poiché senza isolazioni (memoriale, pag. 9 in mezzo). La censura è inconferente ai fini del giudizio. Infatti, in questa sede l’attrice chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di concederle determinate riduzioni della pigione fino all’eliminazione di difetti inerenti al quadro elettrico, alla pedana del bar, alla finestra del bar e alle porte, nonché al frigorifero. Essa sembra postulare, altresì, che in questa sede sia esperito un sopralluogo, affinché questa Camera possa “ancor meglio (...) concludere che l’inquilina non ha nessuna [correttamente: alcuna] colpa” (appello, pag. 9 in fondo). Le parti possono chiedere all’autorità di appello di assumere nuove prove in due determinati casi: da una parte si tratta dei nuovi mezzi di prova
ex
art. 317 cpv. 1 CPC, che contemplano tanto quelli venuti in essere dopo la decisione (cosiddetti “nova”), quanto quelli preesistenti se, facendo uso della diligenza ragionevolmente esigibile nelle circostanze concrete, non li si poteva già produrre in primo grado (ossia “pseudo nova”;
Trezzini
in: Cocchi/Trezzini/Bernasconi, Commentario al Codice di diritto processuale civile svizzero, p. 1393); dall’altra, giusta l’art. 316 cpv. 3 CPC è pure data la possibilità di riassumere prove già acquisite dal Pretore, nonché di assumere prove ritualmente offerte ma da questi respinte (
Trezzini
, op. cit., p. 1389;
Reetz/Hilber
in: Sutter-Somm/Hasenböhler /Leuenberger, ZPO Kommentar, n. 47 ad art. 316 e n. 32 ad art. 317; II CCA, inc. 12.2012.95 dell’11 febbraio 2013 con riferimenti). In ogni caso è però necessario che i nuovi mezzi di prova offerti possano essere considerati rilevanti. L’apprezzamento anticipato delle prove, ammesso anche dalla nuova procedura civile federale (Messaggio concernente il Codice di diritto processuale civile svizzero (CPC), in: FF 2006 pag. 6684;
Vouilloz
, La preuve dans le Code de procédure civile suisse (art. 150 à 193 CPC), in: AJP 2009 p. 832;
Passadelis
, Stämpflis Handkommentar ZPO, n. 8 ad art. 152; KuKo ZPO-Schmid, n. 14 ad art. 157;
Hasenböhler
in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, ZPO Kommentar, n. 35 ad art. 152), permette al giudice di rifiutare l’assunzione di determinati mezzi di prova se quelli precedentemente assunti gli hanno già consentito di fondare il proprio convincimento o se non ritiene pertinenti, senza cadere nell’arbitrio, i mezzi di prova offerti (cfr. Messaggio, op. cit., ibidem; II CCA, sentenza inc. 12.2012.95 dell’11 febbraio 2013). L’apprezzamento anticipato delle prove costituisce il contrappeso necessario per rimediare – ai fini di uno snellimento del procedimento – a un esercizio sproporzionato del diritto alla prova (Messaggio concernente il Codice di diritto processuale civile svizzero: FF 2006, pag. 6684 e 6685). L’appellante principale si limita ad affermare in maniera apodittica che il sopralluogo sarebbe necessario per i motivi indicati in ingresso, senza tuttavia spiegare perché questa Camera non possa fondare il proprio
convincimento sulle risultanze processuali già agli atti e, quindi, argomentare la rilevanza di tale mezzo di prova. La sua domanda, non sufficiente motivata, è quindi irricevibile (art. 310 e 311 cpv.1 CPC).
7.
L’attrice critica, altresì, il primo giudice per aver fissato al 5% la riduzione del canone di locazione. A suo dire, invece, egli avrebbe dovuto riconoscerle una percentuale pari al 20% (memoriale, pag. 10 in alto). Accertata l’esistenza di difetti al quadro elettrico, alla finestra del locale bar, alle porte nonché al frigorifero, il Pretore aggiunto ha spiegato che essi sono di media gravità, nel senso che pregiudicano l’idoneità all’uso cui la cosa è destinata pur non compromettendola notevolmente. In particolare, egli ha sottolineato che tali difetti comportano disagi agli inquilini nell’esercizio della loro attività commerciale, dato che la non chiusura della finestra e delle porte comporta problemi di spifferi d’aria e di dispersione di calore, che il frigorifero è inutilizzabile e che il quadro elettrico è pericoloso. Considerato, poi, che l’utilizzo dell’esercizio pubblico ha potuto comunque regolarmente continuare, egli ha reputato equa e corretta una riduzione complessiva della pigione del 5% (decisione impugnata, pag. 7 in mezzo).
L’appellante principale contesta che i disagi derivanti dai difetti summenzionati costituiscano un difetto medio-grave, dato che esso sarebbe
invece “importante” e non permetterebbe “un normale utilizzo dell’ente locato”. Segnatamente per quanto concerne il mancato funzionamento del frigorifero essa sostiene che tale circostanza causerebbe degli inconvenienti al cuoco. Giova precisare che nelle proprie osservazioni 30 gennaio 2013 la locatrice non sostiene che i difetti qui trattati fossero già presenti al momento dell’inizio della locazione. Di conseguenza, si può ritenere che essi siano consecutivi alla consegna dell’ente locato e, quindi, non contemplati al momento della sottoscrizione del contratto di locazione, allorquando i coniugi _ hanno confermato di aver preso visione dell’ente e degli oggetti di proprietà della locatrice e di aver reputato i medesimi conformi all’uso a cui sono contrattualmente destinati (inc. rich. SE.2011.88: doc. F). Per quanto di pertinenza con i difetti accertati dal primo giudice giova menzionare che la giurisprudenza ha avuto modo di riconoscere una riduzione del 10% del canone di locazione in presenza di una “chambre froide” non funzionante in un caffè-ristorante (MP 2006 pag. 119), del 5% per una porta che si chiudeva male e cigolava (MP 2003 pag. 75), nonché delle percentuali variabili tra il 20% e il 30% per riscaldamento insufficiente/assente inerenti a un bar-ristorante (
Aubert
in: Bohnet/Montini, Droit du bail à loyer, Basilea 2010, pag. 390 e 392). Alla luce della casistica testé menzionata e della circostanza che i difetti concernono non solo il frigorifero e le porte e finestre, bensì anche il quadro elettrico, la riduzione del 5% della pigione concessa dal Pretore aggiunto appare insufficiente e si giustifica di concedere alla conduttrice la riduzione da essa postulata, pari a una percentuale complessiva del 15% (20% meno 5% attribuito alla pedana del bar rotta: appello, pag. 10 in alto, con la precisazione che per quanto riguarda la riduzione del 5% inerente al quadro elettrico essa va accordata unicamente fino ad aprile 2014 compreso: cfr. risposta all’appello incidentale, pag. 5 in fondo). Su questo punto l’appello è quindi parzialmente accolto.
8.
L’appellante principale chiede, infine, che sia liberata in suo favore, nella misura del 20% e a partire da novembre 2011, la pigione depositata presso l’UC. Il Pretore aggiunto non si è pronunciato sulla richiesta dell’attrice di liberazione in suo favore delle pigioni depositate. La richiesta non può comunque essere seguita, poiché la questione della liberazione delle pigioni è oggetto di una separata procedura, scaturente dalla petizione 11 ottobre 2011 con cui la locatrice ha adito la Pretura del Distretto di Bellinzona postulando la liberazione in suo favore di tutte le pigioni depositate dalla conduttrice da agosto 2011 compreso (inc. SE.2001.88).
II. Sull’appello incidentale
9.
L’appellante incidentale produce tutta una serie di documenti. Essi sono datati 26 maggio, 7 giugno, 9 luglio e 11 luglio 2014 e, quindi, sono tutti precedenti alla data di emissione della decisione querelata, ossia al 12 agosto 2014. Al riguardo, peraltro, l’appellante incidentale nemmeno spiega il motivo per cui non ha prodotto già dinanzi al primo giudice tali documenti. Per i motivi illustrati (sopra, consid. 6), i documenti in questione sono quindi irricevibili.
10.
L’appellante incidentale afferma, anzitutto, che la controparte non avrebbe segnalato tempestivamente i difetti da essa invocati (risposta, pag. 120 in alto). La critica è tuttavia inconferente ai fini del giudizio. Infatti, come correttamente rilevato dal Pretore aggiunto il conduttore ha l’obbligo di segnalare tempestivamente un difetto nel caso in cui esso possa amplificarsi e causare un pregiudizio al locatore. Per il resto, l’omissione o la tardiva notifica di difetti non comporta la perenzione dei diritti del conduttore (decisione impugnata, pag. 6 in alto; cfr.
Lachat
, Le bail à loyer, Losanna 2008, pag. 230 segg.).
11.
La locatrice critica, poi, il primo giudice per aver ammesso un difetto al quadro elettrico. Quest’ultimo ha spiegato che dalla perizia giudiziaria è emerso che la sicurezza in materia di polizia del fuoco richiede che esso sia protetto da un vano chiuso antifuoco (decisione impugnata, pag. 7 in alto). L’appellante incidentale sostiene che il quadro elettrico non aveva subìto alcuna modifica dall’inizio della locazione e che lo stesso era stato trovato conforme dall’autorità competente. Solo a seguito delle nuove disposizioni legali, entrate in vigore il 1° aprile 2014, si sarebbe resa necessaria la posa di una porta a chiusura del quadro elettrico. L’appellante incidentale sostiene, al riguardo, di aver dato seguito senza indugi a tale esigenza nel corso della primavera 2014 (memoriale, pag. 10 e 18 in alto e in mezzo). Sennonché, i documenti da essa prodotti a sostegno della propria allegazione sono irricevibili per i motivi illustrati sopra (consid. 9). La locatrice afferma che fino all’aprile 2014 non vi era alcun obbligo di racchiudere il quadro elettrico in un vano antiincendio. A sostegno della propria allegazione essa afferma che nel 1997 esso era stato collaudato e, quindi, era a norma (appello incidentale, pag. 18 in mezzo). Tuttavia, dalla perizia giudiziaria emerge quanto segue: “Ultimo controllo ditta _ del 17.11.1997 risultato in norma, idem da parte della _ del 14.01.1998. Rimane però la sicurezza in materia di polizia del fuoco nel quale è richiesto la chiusura in un vano chiuso antifuoco” (pag. 13, risposta n. 1). Ne consegue che la motivazione pretorile resiste a critica. Va tuttavia precisato che, come illustrato (sopra, consid. 7), la riduzione del 5% inerente al quadro elettrico va accordata unicamente fino ad aprile 2014 compreso (cfr. risposta all’appello incidentale, pag. 5 in fondo).
12.
La locatrice sostiene, poi, che il difetto nella chiusura della finestra del locale bar e delle porte sono “innegabilmente” da attribuire alla conduttrice, tant’è che la spesa della loro riparazione sarebbe talmente irrisoria da non essere stata contemplata dal perito giudiziario (appello incidentale, pag. 12 in mezzo). Il Pretore aggiunto ha spiegato che tali difetti vanno oltre quanto si possa ragionevolmente imporre alla manutenzione della conduttrice e che, comunque, la locatrice non ha dimostrato che essi siano imputabili alla mancanza di particolare cura da parte della controparte (decisione impugnata, pag. 7 in alto). L’art. 259 CO prevede che il conduttore è tenuto a eliminare a proprie spese, secondo gli usi locali, i difetti rimediabili mediante piccoli lavori di pulitura o di riparazione necessari all’ordinaria manutenzione della cosa. Anche nell’ipotesi, asserita dalla locatrice, che l’eliminazione dei difetti in questione comporti una spesa non eccessiva ai sensi del disposto teste menzionato, il conduttore non deve riparare difetti che non gli sono imputabili e nemmeno sono da catalogare come ordinaria manutenzione dell’ente condotto in locazione. Nella fattispecie, come rilevato dal Pretore aggiunto la finestra non si chiude ermeticamente e le porte non si serrano in maniera regolare. Tali difetti non rientrano nelle incombenze di ordinaria manutenzione. Per il resto, la locatrice non contesta la motivazione pretorile secondo la quale essa non avrebbe provato che i difetti in questione siano di attribuire alla mancanza di diligenza della controparte. Anche su questo punto l’appello incidentale è quindi respinto.
13.
L’appellante incidentale ribadisce, infine, che il difetto al frigorifero le è stato comunicato in maniera intempestiva (memoriale, pag. 13 in alto e 18 in fondo). Su questo punto la locatrice non contesta che il frigorifero non sia più funzionante, ma afferma che invece di comunicarle la presenza di una vibrazione la conduttrice avrebbe optato per fermare la griglia, che faceva rumore a causa di tale movimento, con un nastro adesivo, di modo che non sarebbe dato di sapere per quale ragione esso sia stato messo fuori uso (appello incidentale, pag. 13 in mezzo e 18 in fondo). La locatrice confonde, tuttavia, il mancato funzionamento del frigorifero con il difetto alla griglia. In altre parole, il rumore che la conduttrice ha ovviato apponendo a suo tempo il nastro adesivo era da ricondurre a una vibrazione alla griglia che, a logica, era staccata dal mobile in questione. Tale situazione non incide però sul funzionamento del frigorifero. Infatti, un’omessa notifica del difetto alla griglia, rispettivamente la sistemazione operata dalla conduttrice, non comportano la rottura dell’apparecchio. Al riguardo l’appello incidentale è pertanto respinto.
III. Sulle spese giudiziarie
14.
In sintesi, nella misura in cui è ricevibile l’appello principale è accolto limitatamente alla concessione alla conduttrice di una riduzione della pigione pari al 15%, mentre l’appello incidentale è integralmente respinto. Le spese giudiziarie di secondo grado – calcolate su un valore di causa di fr. 12'392.25 per l’appello principale (fr. 7'595.25: 26 settembre 2012 – aprile 2014, riduzione del 15% equivalente al 20% postulato in appello meno il 5% riconosciuto dal primo giudice; fr. 4'797.-: maggio 2014 – ottobre 2015, riduzione del 10%: cfr. risposta all’appello incidentale, pag. 5 in fondo) e di fr. 4'797.- per l’appello incidentale (medesimo periodo testé indicato, percentuale del 5% fissata dal Pretore aggiunto), validi anche per un eventuale ricorso in materia civile al Tribunale federale – seguono la rispettiva soccombenza delle parti (art. 106 cvp.1 CPC). La tassa di giustizia di appello è stabilita in base ai criteri degli art. 2, 7, 8 e 13 LTG (nella versione in vigore dal 10 febbraio 2015, Bollettino ufficiale delle leggi e degli atti esecutivi, pag. 38 e 39). A pag. 3 del proprio gravame e a pag. 9 della risposta all’appello incidentale la conduttrice postula il riconoscimento di fr. 1'500.- quali ripetibili di seconda istanza, mentre a pag. 11 chiede a tale titolo fr. 1'000.- (memoriale, pag. 3 in mezzo). In applicazione dell’art. 11 Rtar e del suo grado di soccombenza (pari a 1/3), si giustifica di assegnare alla conduttrice fr. 1'000.- per ripetibili di appello principale. Quanto alle ripetibili in favore della conduttrice a seguito della reiezione nella misura in cui ricevibile dell’appello incidentale della controparte, la richiesta formulata dall’attrice con la risposta all’appello incidentale (pag. 8) di riconoscimento di fr. 1'000.- dev’essere disattesa sulla base della medesima norma testé menzionata. Esse sono infatti fissate in fr. 500.-.