Decision ID: 6c95635d-8fd0-59b0-8270-c32d3c67d712
Year: 2013
Language: de
Court: SG_VWEK
Chamber: SG_VWEK_001
Canton: SG
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: 

Sachverhalt:
A.- Das betreffende Grundstück mit dem Mehrfamilienhaus und einer Gesamtfläche
von 383 m war im April 2012 im Rahmen einer Neubeurteilung mit einem Mietwert von 2
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 2/13
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Fr. 16'000.-- und einem Verkehrswert von Fr. 213'000.-- geschätzt worden. X kaufte
das Grundstück am 1. Mai 2012 zu einem Preis von Fr. 430'000.--. Am 15. Oktober
2012 erfolgte wiederum eine Neuschätzung, bei der der Verkehrswert auf Fr. 384'000.--
festgelegt wurde. Das Gemeindesteueramt eröffnete diesen Wert für das kantonale
Steueramt mit Verfügung vom 12. November 2012. Die dagegen erhobene Einsprache
wies das kantonale Steueramt am 22. November 2012 ab.
B.- Gegen den Einspracheentscheid vom 22. November 2012 erhob X mit Eingabe vom
23. November 2012 Rekurs bei der Verwaltungsrekurskommission mit dem Antrag, die
Verkehrswertschätzung sei neu zu berechnen. Mit Vernehmlassung vom 10. Januar
2013 beantragte die Vorinstanz die Abweisung des Rekurses. Weitere Bemerkungen
behielt sie sich für den Augenschein vor. Der Rekurrent nahm dazu am 25. Januar 2013
Stellung und behielt sich weitere Ausführungen ebenfalls für den Augenschein vor. Das
Gericht führte am 22. April 2013 im Beisein des Rekurrenten und des Leiters des
Fachdienstes für Grundstückschätzung als Vertreter der Vorinstanz auf dem
Grundstück einen Augenschein durch. Auf die Vorbringen der Verfahrensbeteiligten zur
Begründung ihrer Anträge sowie auf das Ergebnis des Augenscheins wird, soweit
erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.

Erwägungen:
1.- Die Eintretensvoraussetzungen sind von Amtes wegen zu prüfen. Die
Verwaltungsrekurskommission ist zum Sachentscheid zuständig. Die Befugnis zur
Rechtsmittelerhebung ist gegeben. Das Rechtsmittel ist rechtzeitig eingereicht worden.
Die Eingabe vom 23. November 2012 erfüllt in formeller und inhaltlicher Hinsicht die
gesetzlichen Anforderungen (Art. 194 Abs. 1 des Steuergesetzes, sGS 811.1,
abgekürzt: StG; Art. 48 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1,
abgekürzt: VRP; Art. 20 Abs. 2 lit. a der Verordnung über die Organisation der
Verwaltungsrekurskommission, sGS 941.113). Auf das Rechtsmittel ist einzutreten.
2.- Der Rekurrent macht vorab geltend, dass die betreffende Liegenschaft bereits im
April 2012 neu geschätzt worden sei. Dabei sei ein Verkehrswert von Fr. 213'000.--
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 3/13
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
berechnet worden. Aufgrund der unmittelbaren Nähe und der Zugangssicherung zu
weiteren in seinem Eigentum stehenden Grundstücken habe er die betreffende
Liegenschaft zu einem "Liebhaberpreis" von Fr. 430'000.-- erworben. Es handle sich
um ein unter Schutz gestelltes Haus, weshalb ein Um- oder Ausbau nur sehr
eingeschränkt möglich sei. Das Grundstück könne aus diesem Grund auch nicht als
"Spekulationsobjekt" eingestuft werden. Am 12. November 2012 sei ihm ein neuer
Verkehrswert von Fr. 384'000.-- eröffnet worden. Dies entspreche einer
Verkehrswertsteigerung von 80% innert sechs Monaten, während dieser er keinerlei
wertvermehrende Investitionen getätigt habe. Aufgrund der Lage, der eingeschränkten
Nutzung infolge der Grundstückgrösse und der geschützten Baute sei es kaum
möglich, den festgelegten Verkehrswert zu realisieren. Bodenpreise an besten
Wohnlagen innerhalb der Gemeinde könnten nicht verglichen werden mit den
Bodenpreisen am schlechten Standort seiner Liegenschaft (angrenzend an
Hauptstrasse, keine Autoeinstellmöglichkeit, kaum Umschwung). Auch der erzielbare
Mietzins sei aufgrund des heutigen Ausbaustandards der Liegenschaft nur schwerlich
vergleichbar. Sodann sei in der neu vorgenommenen Schätzung vom 15. Oktober 2012
der Wert m = 0,5 angewendet worden. Üblich bei Objekten der vorliegenden Art sei
jedoch ein Wert von mindestens 1,5 – 2,0. Eine Erhöhung des Verkehrswertes von über
80% innerhalb von sechs Monaten sei unter den gegebenen Voraussetzungen nicht
gerechtfertigt und auch nicht nachvollziehbar. Die Schätzung sei sodann ohne
Besichtigung und Beurteilung vor Ort vorgenommen worden (act. 1 und 8). Anlässlich
des Augenscheins vom 22. April 2013 wiederholte der Rekurrent im Wesentlichen seine
Ausführungen. Seiner Meinung nach wäre ein Verkehrswert von Fr. 280'000.-- bis Fr.
320'000.-- angemessen. Bei der unteren Wohnung verlange er einen Mietzins von Fr.
800.-- und bei der oberen einen solchen von Fr. 1'200.-- (jeweils inklusive
Nebenkosten). Dies bringe ihm einen jährlichen Ertrag von Fr. 17'000.-- bis
Fr. 18'000.-- ein.
Die Vorinstanz macht demgegenüber geltend, dass die Grundstücke in der Regel alle
10 Jahre neu geschätzt würden, was aber nicht ausschliesse, dass Neubeurteilungen
vorgezogen würden. Mit Rücksicht auf das im Vermögenssteuerrecht geltende
Marktwertprinzip erscheine es als angezeigt, einer offensichtlichen Differenz zwischen
einer Schätzung und dem tatsächlichen Marktwert eines Grundstücks, wie sie sich
anlässlich einer Handänderung zeigen könne, mit einer Neubeurteilung der
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 4/13
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Verkehrswertschätzung Rechnung zu tragen. Die Bewertung eines Grundstücks für
Steuerzwecke könne demnach wie die Marktwertbewertung von Wertpapieren oder
rückkaufsfähigen Versicherungen für jede Steuerperiode neu erfolgen, wenn sich die
bisherige Schätzung als unrichtig erweise. Diese neue Tatsache trete namentlich durch
bezahlte Transaktionspreise zu Tage. Es sei deshalb nicht zu beanstanden, dass das
betreffende Grundstück bereits sieben Monate nach der letzten Schätzung neu
bewertet worden sei, nachdem der Rekurrent das Grundstück für Fr. 430'000.--
gekauft habe. Dieser Kaufpreis liege um 100% höher als die damals geltende
Schätzung vom 17. April 2012.
Hinsichtlich der Verkehrswertsteigerung um 80% bringt die Vorinstanz vor, dass die
Schätzung vom 12. November 2012 in keiner Weise abhängig von der ersetzten
Schätzung vom 17. April 2012 sei. Der neu geschätzte Verkehrswert liege rund 12%
unter dem vom Rekurrenten tatsächlich bezahlten Kaufpreis. Damit entspreche die
Schätzung dem mittleren Preis, zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse,
Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend veräussert würden. Der
besonderen Interessenlage des Rekurrenten, der von einem Liebhaberpreis spreche,
sei mit einem Einschlag von 12% angemessen Rechnung getragen worden (act. 5).
Anlässlich des Augenscheins wiederholte die Vorinstanz hauptsächlich die bereits
dargelegten Ausführungen. Die Gewichtszahl "m" werde zielorientiert in Anpassung an
den Marktwert verwendet. Es entspreche dem Auftrag des Steueramtes, die Schätzung
aufgrund des hohen Kaufpreises anzupassen.
3.- Als Steuerwerte werden bei der Grundstückschätzung gemäss Art. 8 lit. a der
Verordnung über die Durchführung der Grundstückschätzung (sGS 814.11, abgekürzt:
VGS) der Miet- und Verkehrswert des Grundstücks ermittelt. Gemäss Art. 1 und 4 des
Gesetzes über die Durchführung der Grundstückschätzung (sGS 814.1, abgekürzt:
GGS) in Verbindung mit Art. 34 Abs. 2 bzw. Art. 57 Abs. 1 StG entspricht der Mietwert
bzw. der Verkehrswert dem mittleren Preis, zu dem Grundstücke gleicher oder
ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend vermietet bzw.
veräussert werden. Im Übrigen regelt die Regierung die Schätzung des Verkehrswertes
durch Verordnung (Art. 57 Abs. 2 StG). Art. 14 Abs. 1 Satz 1 und Art. 30 Abs. 1 Satz
1 der Steuerverordnung (sGS 811.11, abgekürzt: StV) verweisen für die Schätzung von
Miet- und Verkehrswerten auf das Gesetz über die Durchführung der
bis
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 5/13
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Grundstückschätzung. Eine Neubeurteilung der Schätzung erfolgt gemäss Art. 6 Abs. 1
GGS in der Regel alle zehn Jahre (lit. a), auf Antrag des Eigentümers (lit. b) oder nach
einer wesentlichen Veränderung der wertbestimmenden Eigenschaften eines Objektes
(lit. c). Ändern lediglich die Baukosten oder das Marktpreisniveau, sind die ermittelten
Werte nach der Spezialgesetzgebung anzupassen bzw. fortzuschreiben (vgl. Botschaft
und Entwurf der Regierung vom 21. Dezember 1999 zum Gesetz über die
Durchführung der Grundstückbewertung, in: ABl 2000 S. 501 ff., S. 527). Miet- und
Verkehrswerte werden an die Entwicklung der Marktpreise angepasst, wenn sich diese
im Vergleich zum Stand im Zeitpunkt der letzten Schätzung um mehr als zehn Prozent
verändert haben (vgl. Art. 14 und Art. 30 Abs. 1 Satz 2 StV).
a) Art. 6 Abs. 1 lit. a GGS sieht den Zehnjahresturnus lediglich als Regel vor und
schliesst damit vorgezogene Neubeurteilungen nicht aus. Mit Blick auf die Bewertung
des Vermögens nach Marktwerten ist es deshalb angezeigt, einer offenkundigen
Differenz zwischen der Schätzung und dem tatsächlichen Marktwert eines einzelnen
Grundstücks, wie sie sich anlässlich einer Handänderung zeigen kann, mit einer
Neubeurteilung der Verkehrswertschätzung Rechnung zu tragen. Anders als bei der in
Art. 30 Abs. 1 Satz 2 StV vorgesehenen generellen Anpassung an ein abstraktes
Marktpreisniveau kann bei einem Verkauf eine erhebliche Differenz zur geltenden
Verkehrswertschätzung konkret sichtbar werden. Beim Grundstück des Rekurrenten
beträgt der im Mai 2012 bezahlte Preis rund das Doppelte des im April 2012
geschätzten Verkehrswertes. Eine solche beträchtliche und konkrete Differenz
zwischen Schätzwert und tatsächlich bezahltem Preis stellt ein sachliches Kriterium
dar, um von dem in Art. 6 lit. a GGS vorgesehenen Zehnjahresturnus abzuweichen.
Damit war die Neuschätzung gerechtfertigt (vgl. SGE 2012 Nr. 10; VRKE II/2-2011/8
vom 7. Juni 2012, in: www.gerichte.sg.ch). Es liegt in der Natur der Sache, dass
grössere Abweichungen zwischen älteren und neuen Schätzungen bestehen können.
Rechtlich ist jedoch nur die aktuelle Schätzung relevant; nur diese kann im
Rekursverfahren überprüft werden. Auf das Argument des Rekurrenten, wonach die
angefochtene Schätzung im Vergleich zu jener vom April 2012 nicht nachvollziehbar
sei, kann dementsprechend nicht weiter eingegangen werden.
b) Gemäss Art. 9 Abs. 1 VGS werden die Schätzungswerte nach den allgemein
anerkannten, von den massgeblichen Berufsorganisationen empfohlenen
bis
bis
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 6/13
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Schätzungsregeln (vgl. Schweizerische Vereinigung kantonaler
Grundstückbewertungsexperten und Schweizerische Schätzungsexperten-Kammer/
Schweizerischer Verband der Immobilientreuhänder [Hrsg.], Schätzerhandbuch,
Bewertung von Immobilien, insbesondere Abschnitte C und D, nachfolgend:
Schätzerhandbuch 2005) ermittelt. Der Fachdienst für Grundstückschätzung erlässt
ergänzende Richtlinien und Weisungen (Art. 9 Abs. 2 VGS).
4.- Die Vorinstanz ging unter Berücksichtigung der effektiven Mietzinsen (inklusive
Nebenkosten) von einem Mietwert von Fr. 17'725.-- pro Jahr aus.
Als Mietwert gilt der am Markt als erzielbar geschätzte Ertrag. Der Mietertrag entspricht
dem marktüblichen Ertrag aus einem Grundstück ohne Einbezug der separat
abgerechneten Nebenkosten. Mietzinsen müssen den aktuellen Marktverhältnissen
entsprechen und nachhaltig sein. Ist dies nicht der Fall (z.B. bei Vermietung innerhalb
der Familie, Vorzugsmieten etc.), so ist ein Mietwert zu schätzen. Bei nicht vermieteten
oder durch den Eigentümer selbstgenutzten Grundstücken ist der Mietwert zu
verwenden (vgl. Fachdienst für Grundstückschätzung, Richtlinien und Weisungen 2008,
S. 8, abgekürzt: Richtlinien und Weisungen 2008).
Die Vorinstanz hat den Mietwert nicht eröffnet, da es sich vorliegend um ein
vermietetes Grundstück handle und dieser deshalb nicht massgebend sei (vgl. act.
6/3). Art. 8 Abs. 1 lit. a VGS schreibt jedoch vor, dass der Mietwert neben dem
Verkehrswert als Steuerwert geschätzt werde. Vorliegend wurde der Mietwert denn
auch in den Berechnungsgrundlagen der Steuerwerte vermerkt. Da die Mieten inklusive
Nebenkosten erhoben werden, ist der massgebende Mietertrag ohnehin zu schätzen.
Es ist kein zwingender Grund ersichtlich, den Mietertrag nicht auch als Steuerwert zu
eröffnen. Nutzt der Eigentümer das Grundstück künftig allenfalls ganz oder teilweise
selber, so ist für die Einkommensbemessung eine Grundlage vorhanden. Der Mietwert
ist im Übrigen auch einer gerichtlichen Prüfung zugänglich und dementsprechend
zusammen mit dem Verkehrswert im Dispositiv aufzuführen.
Die Nutzfläche des Zweifamilienhauses von 128 m ist unbestritten und erscheint
korrekt. Der Rekurrent teilte anlässlich des Augenscheins mit, bei der unteren Wohnung
einen Mietzins von Fr. 800.-- und bei der oberen einen solchen von Fr. 1'200.-- (jeweils
2
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 7/13
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
inklusive Nebenkosten) zu verlangen. Die Mietpreise für Einfamilienhäuser in der
entsprechenden Gemeinde betragen durchschnittlich Fr. 180.-- pro m (Stand
12/2011). Bei Mietzinsen von gesamthaft netto geschätzt Fr. 1'600.-- monatlich beträgt
der jährliche Ertrag geschätzte Fr. 19'200.--. Pro m ergibt dies einen Mietzins von Fr.
150.--, der angesichts des einfachen Ausbaustandards angemessen ist. Der Mietwert
ist dementsprechend auf Fr. 19'200.-- festzusetzen.
5.- Der Verkehrswert entspricht dem unter normalen Verhältnissen erzielbaren
Kaufpreis ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Bei
dessen Ermittlung stellen in der Regel Real- und Ertragswert die Haupteinflussfaktoren
dar. Ihr Einfluss ist je nach Situation, wie sie am Stichtag auf dem Liegenschaftsmarkt
vorherrscht, unterschiedlich hoch (Gewichtszahl; vgl. Schätzerhandbuch 2005, S. 67).
a) Der Realwert des Grundstücks setzt sich zusammen aus dem Zeitwert
(Zustandswert) aller baulichen Anlagen auf einem Grundstück (vgl. dazu nachfolgend
E. 5a/aa), den Kosten für Umgebungsarbeiten (vgl. dazu nachfolgend E. 5a/bb), den
Baunebenkosten (vgl. dazu nachfolgend E. 5a/cc) sowie dem Landwert (vgl. dazu
nachfolgend E. 5a/dd; vgl. Schätzerhandbuch 2005, S. 53).
aa) Der Zeitwert eines Gebäudes entspricht dem um die Wertverminderung reduzierten
Neuwert (vgl. Schätzerhandbuch 2005, S. 57). Der Neuwert entspricht bei Alt- und
Neubauten dem geschätzten oder effektiven Kostenaufwand, der für die Erstellung
eines gleichartigen Gebäudes (zum Zeitpunkt des Bewertungsstichtages) erforderlich
wäre. Dieser kann aufgrund einer vollständigen Bauabrechnung des zu schätzenden
Objektes oder vergleichbarer Objekte ermittelt werden. Fehlen entsprechende
Bauabrechnungen, kann der Neuwert auch anhand des umbauten Raumes,
multipliziert mit den erfahrungsgemässen Kosten je m umbauten Raumes, ermittelt
werden. Der für das einzelne Gebäude massgebliche Einheitswert je m umbauten
Raumes richtet sich nach den Aufwendungen für Bauten in gleicher Bauweise und
ähnlicher Grösse. Massgebend sind die mittleren Gestehungskosten am Standort des
Gebäudes (vgl. Schätzerhandbuch 2005, S. 55). Im Neuwert des Gebäudes sind auch
alle Nebenkosten mit Ausnahme der Anschlussgebühren, nicht aber die Kosten für den
Aushub der Baugrube zu erfassen (vgl. Ziff. 4.1.2 und 4.1.5 der Richtlinien und
Weisungen 2008 des Fachdienstes für Grundstückschätzung). Bei der Wertminderung
2
2
3
3
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 8/13
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
eines Gebäudes und der Umgebung handelt es sich um die wertmässige Einbusse,
welche beim Neuwert seit der Erstellung zufolge technischer und wirtschaftlicher
Wertminderung eingetreten ist. Im Normalfall entspricht die Wertminderung somit dem
Betrag, der theoretisch aufzuwenden wäre, um ein Objekt in den neuwertigen Zustand
zu versetzen (vgl. Schätzerhandbuch 2005, S. 58).
Der Zeitwert des betreffenden Gebäudes von Fr. 293'000.-- wurde zusammen mit dem
Neuwert vom Grundbuchamt im Auftrag der Gebäudeversicherungsanstalt (vgl. Art. 8
GGS) dem Eigentümer separat eröffnet und unangefochten rechtskräftig. Die
Vorinstanz errechnete aufgrund des Bauvolumens von 788 m und eines
Einheitspreises von Fr. 600.-- einen Neuwert von Fr. 473'000.--. Ein Einheitspreis von
Fr. 600.--/m entspricht bei Mehrfamilienhäusern der Bauklasse III (durchschnittliche
Qualität, aber einfacher Innenausbau) bis IV (einwandfreie Qualität, besserer
Innenausbau, heutigen durchschnittlichen Anforderungen entsprechend; vgl.
Schätzerhandbuch 2005, S. 236, aufgewertet entsprechend der Entwicklung des
Zürcher Indexes der Wohnbaukosten bis 2011, +17,9%). Das Gebäude hat einerseits
eine durchschnittliche Qualität und einen eher einfachen Innenausbau. Andererseits hat
es kleine Räume und Wohnraum auch im Dachgeschoss. Dementsprechend ist ein
Einheitspreis von Fr. 600.-- pro m angemessen.
Die Vorinstanz setzte den Minderwert des vor 1920 in nicht massiver Bauart erstellten
und der 3. Gebäudeklasse zugeordneten Hauses auf 38% fest. Der Augenschein hat
gezeigt, dass das Gebäude teilweise in einem eher schlechten Zustand ist. In der
oberen Wohnung sind teilweise Erneuerungen vorgenommen worden, wohingegen bei
der unteren Wohnung der Innenausbau relativ alt ist. Dementsprechend ist der
Minderwert auf 42% festzusetzen. Es ergibt sich folglich ein Zeitwert von Fr.
274'000.--.
bb) In den Umgebungskosten sind Kosten für die Erschliessung von Gebäuden durch
Leitungen, Verkehrsanlagen, Umgebungsarbeiten zur Gartengestaltung sowie
Erdbewegungen ausserhalb des Gebäudes, jedoch innerhalb der Grundstücksgrenzen
enthalten (vgl. Schätzerhandbuch 2005, S. 57). Mitgerechnet werden die Kosten für
den Aushub der Baugrube sowie für Vorbereitungsarbeiten etc., soweit solche
3
3
3
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 9/13
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Aufwendungen nicht beim Landwert berücksichtigt werden (vgl. Ziff. 4.1.4 der
Richtlinien und Weisungen 2008 des Fachdienstes für Grundstückschätzung).
Die Vorinstanz hat den Neuwert der Umgebungskosten für das Grundstück auf Fr.
25'000.-- geschätzt. Nach einem Minderwert von 38% verblieb für die Ermittlung des
Realwerts ein Zeitwert der Umgebung von Fr. 16'000.--. Die Fläche des Umschwungs
beträgt rund 309 m (Grundstücksfläche 383 m abzüglich Gebäudegrundfläche von
rund 74 m ). Das Gericht betrachtet aufgrund des Augenscheins bei den
Umgebungskosten einen Minderwert von 40% als angemessen. Dementsprechend
beträgt der Zeitwert der Umgebung Fr. 15'000.--.
cc) Bei den Baunebenkosten werden ausschliesslich die Anschlussgebühren erfasst
(vgl. Ziff. 4.1.5 der Richtlinien und Weisungen 2008 des Fachdienstes für
Grundstückschätzung). Weil diese Kosten nicht einer Altersentwertung unterliegen,
werden sie in Prozenten des Neuwertes der Gebäude bestimmt
(vgl. Schätzerhandbuch 2005, S. 58).
Die Vorinstanz hat für das betreffende Grundstück Baunebenkosten von Fr. 24'000.--,
entsprechend rund 5% des Gebäudeneuwerts von Fr. 473'000.--, angenommen.
Dieser Wert ist angemessen.
dd) Der Landwert entspricht bei allen Grundstücken dem Verkehrswert von
unüberbautem Boden, welcher dem unter normalen Verhältnissen erzielbaren Kaufpreis
ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse entspricht. Die
Gesamtheit aller wertbildenden Faktoren ist zu berücksichtigen. Zu beachten sind
insbesondere die rechtlichen Gegebenheiten, die tatsächlichen Eigenschaften wie
Grundstücksform, Beschaffenheit des Baugrundes, Hang- oder Flachlage, Altlasten,
allfällig notwendige Spezialfundationen und teilweise Stützmauern, welche einen
Mangel des Baugrundes bzw. des Grundstückes kompensieren müssen, die
Eigenschaften in Bezug auf Lage, Aussicht, Umgebung, Quartiercharakter, Wohn- oder
Geschäftslage, Einkaufsmöglichkeiten, Grösse und Bedeutung der Ortschaft usw., die
Nutzungsmöglichkeiten, die Zufahrtsverhältnisse, die notwendigen Aufwendungen für
den Erwerb des Grundstücks und die Erschliessungskosten (vgl. Schätzerhandbuch
2005, S. 54). Sofern eine Gleichsetzung mit dem Kaufpreis für das zu schätzende
2 2
2
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 10/13
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Grundstück vor der Überbauung nicht vorgenommen werden kann, erfolgt der
Vergleich mit anderen gehandelten Grundstücken, für welche ähnliche
Voraussetzungen gelten wie für das zu bewertende Grundstück. Bei diesem
Preisvergleich sind die Abweichungen von den Vergleichsgrundstücken durch
Zuschläge bzw. Abzüge beim zu bewertenden Grundstück zu berücksichtigen. Es
betrifft dies Abweichungen in Bezug auf individuelle Vor- und Nachteile,
Besonderheiten, Lage, Art und Mass der Nutzung, Grösse, Qualität,
Erschliessungsgrad (vgl. Schätzerhandbuch 2005, S. 100). Wo sich der Landwert
weder anhand des Kaufpreises noch aufgrund von Vergleichswerten feststellen lässt,
wird er nach der Lageklassen-Methode festgelegt.
Die Vorinstanz ist von einer Bodenfläche von 383 m ausgegangen. Diese Fläche hat
sie nach Vergleichspreisen mit Fr. 326.-- pro m bewertet. Dementsprechend ergab
sich für das Grundstück ein Landwert von Fr. 125'000.--. Dieser kann anhand der
Lageklassen-Methode überprüft werden (vgl. Schätzerhandbuch, S. 244, Tabelle 10).
Hinsichtlich des Kriteriums "A Standort" ist festzuhalten, dass es sich um ein Dorf in
einer wichtigen Region handelt, weshalb der Wert 4 einzusetzen ist. Zu "B Nutzung" ist
zu bemerken, dass es sich um eine einfache Wohnzone handelt; es ist hier ein Wert
von 3 angemessen. Zu "C Wohnlage" wurde anlässlich des Augenscheins festgestellt,
dass das Grundstück starken Lärmimmissionen ausgesetzt ist. Es handelt sich um eine
wenig bevorzugte Wohnlage, weshalb hier der Wert 2 einzusetzen ist.
Verkehrstechnisch ("D Erschliessung") sind mittlere Verhältnisse gegeben; es wird ein
Wert von 4 eingesetzt. Aufgrund der Unterschutzstellung bestehen kaum
Umbaumöglichkeiten. Die Nachfrage ist dementsprechend als gering einzustufen,
weshalb unter "E Marktverhältnisse" der Wert 2,5 einzusetzen ist. Es ergeben sich ein
Gesamtwert von 15,5 und eine Lageklasse von 3,1. Der Landwert entspricht folglich
24,03% des Neuwerts des Gebäudes inkl. Umgebungskosten und Nebenkosten, was
Fr. 125'000.-- ergibt. Der von der Vorinstanz geschätzte Landwert ist
dementsprechend korrekt.
ee) Zusammenfassend ergibt sich für das betreffende Grundstück mit dem
Zweifamilienhaus in Abweichung zur Vorinstanz ein Realwert von Fr. 438'000.--
(Zeitwert des Gebäudes Fr. 274'000.-- und der Umgebungskosten Fr. 15'000.--,
Baunebenkosten Fr. 24'000.--, Landwert Fr. 125'000.--).
2
2
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 11/13
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
b) Der Ertragswert ist der kapitalisierte jährliche Mietwert eines Grundstückes und
entspricht dem Barwert einer ewigen Rente. Er ergibt sich rechnerisch aus der Division
des mit 100 multiplizierten jährlichen Mietwerts durch den Kapitalisierungssatz. Es
kann davon ausgegangen werden, dass Liegenschaften mit dem gleichen Mietwert und
gleichen Kapital- und Bewirtschaftungskosten unabhängig von ihrer Lage, ihrem
möglichen Wertzuwachs oder ihrer Verkäuflichkeit usw. denselben Ertragswert
aufweisen. Der Ertragswert ist demzufolge ein mathematischer Wert und darf nicht
durch subjektive Werturteile beeinflusst werden (vgl. Schätzerhandbuch 2005, S. 61).
Die Höhe des Kapitalisierungssatzes wird im Wesentlichen durch die Basiswerte für
Kapital- und Bewirtschaftungskosten bestimmt. Der Zinssatz für die Kapitalkosten
entspricht dem langfristigen mittleren Kapitalzinssatz. Dieser variiert je nach Objektart.
Er wird unabhängig von den individuellen finanziellen Möglichkeiten des Eigentümers
angewendet. Die Bewirtschaftungskosten sind diejenigen Kosten, welche durch die
ordnungsgemässe Bewirtschaftung eines Grundstücks entstehen und die dem Mieter
nicht direkt überbunden werden können (Eigentümerlasten). Gemessen am Total des
Mietwerts wird deren Höhe bestimmt durch die Betriebskosten (0,1-0,5 %),
Unterhaltskosten (0,2-2,2 %), Verwaltungskosten (0,1-0,3 %), Risiko für
Mietzinsausfälle (0,0-0,4 %) und Abschreibungen und Rückstellungen (0,2-1,0 %; vgl.
Schätzerhandbuch 2005, S. 64-66; Kreisschreiben 1/2004 des Fachdienstes für
Grundstückschätzung vom 4. Februar 2004). Da die Zuschläge für die
Bewirtschaftungskosten objektspezifisch festgelegt werden müssen, können sie
durchaus von den angegebenen Bandbreiten abweichen (vgl. Ziff. 4.2.2 der Richtlinien
und Weisungen 2008).
Als Mietwert für das Grundstück wurden Fr. 19'200.-- ermittelt (vgl. dazu oben). Die
Vorinstanz wandte einen Anlagekapitalzins von 3% an (vgl. Fachdienst für
Grundstückschätzung, Kreisschreiben 2013, Ziff. 1.1). Dabei ist ein angemessener
Zuschlag für die Bewirtschaftungskosten vorzunehmen. Das Gericht erachtet aufgrund
der vorliegenden Umstände für die Betriebskosten einen Wert von 0,25%, für die
Unterhaltskosten 2%, für die Verwaltungskosten 0,25%, für Mietzinsrisiko 0,25% und
für Abschreibungen und Rückstellungen 1,75% als angemessen. Dementsprechend ist
mit einem Kapitalisierungssatz von 7,5% zu rechnen. Daraus ergibt sich ein Ertragswert
von Fr. 256'000.--.
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 12/13
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Die Gewichtszahl (m) richtet sich grundsätzlich nach der wirtschaftlichen Bedeutung
des Ertrags- und des Realwerts für den Verkehrswert. Ob im konkreten Einzelfall dem
Real- oder dem Ertragswert mehr Gewicht zukommt und - damit zusammenhängend -
welcher Gewichtungsfaktor angewendet werden soll, hängt einerseits von der Objektart
ab. Anderseits hängt sie direkt mit den am Stichtag herrschenden Verhältnissen auf
dem Immobilienmarkt zusammen und kann stark durch konjunkturelle Schwankungen
beeinflusst sein. Dabei können zusätzlich regional unterschiedliche Verhältnisse
bestehen (vgl. Schätzerhandbuch 2005, S. 48). Für die Wahl der Gewichtszahl sind die
allgemeine und die örtliche Wirtschaftslage, das allgemeine Marktverhalten, Art, Grösse
und Lage des Objektes, die Vermietbarkeit und allfällige besondere Umstände wie
Naturgefahren und gesetzliche Einschränkungen zu berücksichtigen
(vgl. Schätzerhandbuch 2005, S. 68 ff.). Für Zwei- bis Vierfamilienhäuser liegt die
Bandbreite der Gewichtszahl zwischen 0,5 und 2,0 (vgl. Schätzerhandbuch 2005,
S. 271). Bei der Schätzung im April 2012 wurde der Verkehrswert (VW) dem Ertragswert
(EW) gleichgesetzt, der Realwert (RW) war also bedeutungslos. Bei der angefochtenen
Schätzung wurde nunmehr als Gewichtszahl 0,5 angenommen und damit dem
Realwert eine überwiegende Bedeutung zuerkannt, was nicht nachvollziehbar ist. Die
Art und Lage des Objekts bieten Vorteile für die Vermietbarkeit. Zudem besteht eine
gute Ausnützung und im Erdgeschoss ist gar eine gewerbliche Nutzung denkbar.
Andererseits sind die baulichen Möglichkeiten aufgrund der Unterschutzstellung stark
eingeschränkt. Dementsprechend erscheint eine Gewichtszahl von m = 1,3 als
angemessen.
Unter Anwendung der V-Formel berechnet sich der Verkehrswert des Grundstücks wie
folgt:
VW = [(m x EW) + RW] : (m + 1) = [(1,3 x Fr. 256'000.--) + Fr. 438'000.--] : 2,3 =
Fr. 335'000.--.
Im Rahmen der Festlegung der Steuerwerte ist eine Aufteilung des Verkehrswertes auf
Gebäude und Boden nicht mehr erforderlich, da es sich beim Verkehrswert der
Gebäude um einen Versicherungswert handelt, der zudem nur im Versicherungsfall
eröffnet wird (vgl. Art. 16 des Gesetzes über die Gebäudeversicherung, sGS 873.1).bis
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 13/13
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
6.- Zusammengefasst ergeben sich also ein Mietwert von Fr. 19'200.-- und ein
Verkehrswert von Fr. 335'000.--. Der Rekurs ist dementsprechend gutzuheissen und
der angefochtene Einspracheentscheid der Vorinstanz vom 22. November 2012
aufzuheben.
7.- Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die amtlichen Kosten vom Staat zu
tragen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine Entscheidgebühr von Fr. 1'200.-- ist angemessen (vgl.
Art. 7 Ziff. 122 der Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12). Der Kostenvorschuss von
Fr. 1'200.-- ist dem Rekurrenten zurückzuerstatten.