Decision ID: 5fa9d188-b36c-59f3-b24a-eed69425fa00
Year: 2018
Language: de
Court: ZH_BRK
Chamber: ZH_BRK_001
Canton: ZH
Region: Zürich
Law Area: public_law

hat sich ergeben:
A.
Mit Verfügung vom 18. Januar 2018 verweigerte die Baudirektion Kanton
Zürich, Amt für Raumentwicklung (ARE), die Genehmigung der Umzonung
der Pferdesportanlage Z auf dem Grundstück Kat.-Nr. [....] in X von der
Landwirtschaftszone in die Erholungszone "Pferdesport" sowie die Geneh-
migung der Bestimmungen von Art. 20.5 und 21.5 der Bau- und Zonenord-
nung (BZO) der Gemeinde X (Teilrevision der kommunalen Nutzungspla-
nung, festgesetzt mit Urnenabstimmung vom 12. Februar 2017).
B.
Gegen diesen Entscheid erhob H. M. mit Eingabe vom 4. März 2018 frist-
gerecht Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte
die Aufhebung der Nichtgenehmigung der Umzonung. Eventualiter sei die
Genehmigung unter der Auflage zu erteilen, dass in Art. 21.5 BZO der Satz
"Wohnnutzungen sind für die Betriebsleitung und für Angestellte zulässig"
weggelassen werde. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulas-
ten der Baudirektion.
C.
Mit Verfügung vom 6. März 2018 wurde der Rekurseingang vorgemerkt und
das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.
D.
Mit Eingabe vom 4. April 2018 beantragte die Vorinstanz die Abweisung
des Rekurses.
Der Gemeinderat von X beantragte mit Eingabe vom 27. März 2018 die
Gutheissung des Rekurses unter Kostenfolge zulasten des Rekurrenten.
E.
Mit Replik vom 27. April 2018 hielt der Rekurrent an seinen Anträgen fest,
ebenso die Baudirektion mit Duplik vom 22. Mai 2018. Der Gemeinderat
verzichtete stillschweigend auf eine weitere Vernehmlassung.
R4.2018.00038 Seite 3

Es kommt in Betracht:
1.
Der Rekurrent ist als Eigentümer des von der Umzonung betroffenen
Grundstücks Kat.-Nr. [....] im Sinne von § 338a des Planungs- und Bauge-
setzes (PBG) ohne Weiteres zur Rekurserhebung legitimiert. Da auch die
übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf den Rekurs einzutre-
ten.
2.
Es wird die Durchführung eines Augenscheins beantragt (vgl. § 7 des Ver-
waltungsrechtspflegegesetzes [VRG]). Das Baurekursgericht hat unbese-
hen von Parteianträgen nur dann einen Augenschein durchzuführen, wenn
die Verhältnisse vor Ort zwar entscheidrelevant, auf Grund der Akten aber
noch unklar sind. Diese Voraussetzung ist vorliegend nicht erfüllt, so dass
kein Augenschein durchzuführen war.
3.
Die Teilrevision der kommunalen Nutzungsplanung wurde in der Gemein-
deversammlung vom 30. November 2016 vorberaten (Art. 14 Ziff. 8 der
Gemeindeordnung) und in der Urnenabstimmung vom 12. Februar 2017
festgesetzt. Sie umfasst, soweit hier interessierend, die Festlegung der Er-
holungszonen "Pferdesport" (EP) und "Sportplatz-Fussball" (ES). Die Erho-
lungszone ES schliesst nordöstlich unmittelbar an die bestehende Allge-
meine Erholungszone E mit Schwimmbad, Tennisplätzen und Fussballplatz
an und erweitert diese Sportanlage um ein zusätzliches Fussballfeld. Die
nicht genehmigte Erholungszone EP umfasst das nordwestlich der Erho-
lungszone E gelegene Grundstück Kat.-Nr. [....]. Dazwischen verlaufen, wie
das genannte Grundstück in der Landwirtschaftszone gelegen, der B.-weg,
der N.-bach und die Strasse S. [....]. Auf dem Grundstück Kat.-Nr. [....] be-
treibt der Rekurrent eine Reitsportanlage. Diese soll auf Grundlage der
Umzonung und eines nachgelagerten privaten Gestaltungsplans ausgebaut
werden. Die Gemeindeversammlung vom 30. November 2016 stimmte dem
privaten Gestaltungsplan "Y (Reitsportanlage Z)" zu. Dessen Genehmigung
durch die Baudirektion (§ 89 Abs. 1 PBG) steht indes noch aus.
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4.
Die Baudirektion erwog zur Nichtgenehmigung im angefochtenen Be-
schluss, der Erholungsnutzen für die lokale Bevölkerung und der sachliche
Zusammenhang mit der Sportanlage fehlten. Die in erheblicher Distanz
zum Siedlungsgebiet liegende Erholungszone weise keinen unmittelbaren
Siedlungszusammenhang auf. Die bestehende Pferdesportanlage sei viel-
mehr durch zwei Wege und einen Bach von der angrenzenden Erholungs-
zone getrennt und räumlich klar abgesetzt. Es würde sich um eine unzuläs-
sige Kleinstbauzone handeln. Die Erholungszone EP erfülle die hohen An-
forderungen einer sachgerechten Interessenabwägung nicht und sei mit
den Zielen und Grundsätzen des RPG, insbesondere der klaren Trennung
von Bau- und Nichtbaugebiet, nicht vereinbar.
5.1.
Der Rekurrent bringt vor, die Pferdesportanlage umfasse heute einen Stall
mit vier Pferdeboxen, eine Reithalle, einen Aussenspringplatz, Weideflä-
chen sowie ein Wohnhaus mit grosszügiger Gartenanlage und Schwimm-
becken. Er wolle mittelfristig im Springsport wieder auf höchstem Niveau
Erfolg haben. Dazu würden sieben bis zehn Pferde benötigt. Neben der
Ausbildung der eigenen Pferde solle auch anderen Pferdebesitzern die
Möglichkeit gegeben werden, ihre Pferde auf der Anlage auszubilden. Aus-
serdem sollen Reitkurse angeboten werden. Damit ein professioneller Be-
trieb möglich werde, seien acht weitere Pferdeboxen mit Auslauf und eine
Führanlage geplant. Die bestehende Anlage sei massiv unternutzt. Neben
der Familie des Rekurrenten würden sich zwei bis drei Angestellte um den
Unterhalt der Anlage und die Pflege der Tiere kümmern. Für die Angestell-
ten sei ein Angestelltenhaus geplant. Auf dieses könne – nicht ohne Be-
denken wegen der notwendigen Überwachung der Pferde – verzichtet wer-
den, sollte die Wohnnutzung auf die Betriebsleiterwohnung zu beschränken
sein. Das bestehende Wohnhaus solle durch einen Neubau ersetzt werden.
All dies lasse sich in der Landwirtschaftszone nicht realisieren. Der Weg
führe deshalb über die Festsetzung einer Erholungszone Pferdesport und
einen privaten Gestaltungsplan. Die Gemeindeversammlung vom 30. No-
vember 2016 habe dem privaten Gestaltungsplan zugestimmt.
Zur angefochtenen Nichtgenehmigung führt der Rekurrent aus, entgegen
der Auffassung der Vorinstanz sei der Siedlungszusammenhang mit dem
Baugebiet von X gegeben. Die Erholungszone Sportplatz/Fussball greife
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als schmales Band weit in die Landwirtschaftszone aus. Die Erholungszone
Reitsport grenze an die Erholungszone für den Fussball an, im gleichen
oder gar geringerem Abstand von der Kernzone als die Erweiterung der
Fussballzone. Zwischen den beiden Erholungszonen verlaufe der N.-bach.
Bäche seien nicht nur Trennungs-, sondern auch Vernetzungselemente. Mit
der geplanten Brücke für den Langsamverkehr über den N.-bach würden
die beiden Erholungszonen miteinander auch verkehrlich verbunden. Die
Gewässerparzelle und der auszuscheidende Gewässerraum hinderten je-
denfalls den Siedlungszusammenhang nicht. Selbst wenn der Siedlungszu-
sammenhang nicht gegeben wäre, könnte die Erholungszone EP als isolier-
te Zone genehmigt werden, denn sie ermögliche einzig eine massvolle Er-
weiterung bestehender, rechtmässig erstellter Bauten und Anlagen. Es ge-
he kein einziger Quadratmeter Fruchtfolgefläche verloren.
Im Weiteren habe die lokale Bevölkerung der Erholungszone und dem Ge-
staltungsplan zugestimmt und damit den Erholungsnutzen dokumentiert. Es
gebe Massensportarten und Randsportarten. Selbstverständlich könne die
Pferdesportanlage nicht jederzeit für jedermann zur Verfügung gestellt wer-
den. Es wolle aber auch nicht jeder Reiter den grossen Springplatz benut-
zen. In Absprache mit dem Eigentümer sei ein Mitbenutzen aber durchaus
möglich. Im Übrigen seien Pferde immer ein Anziehungspunkt für Kinder
und deren Eltern und Grosseltern. Die vom Fussweg entlang des N.-
baches einsichtigen neuen Pferdeboxen würden ein attraktives, dorfnahes
Ziel für Spaziergänge. Sodann könnten in einer zusammenhängenden Er-
holungszone ganz verschiedene Sportarten ausgeübt werden. Ein sachli-
cher Zusammenhang müsse nicht bestehen. Ferner seien die zusätzlichen
Einwirkungen der geplanten baulichen Massnahmen auf Raum und Umwelt
minimal. Schliesslich verletze die Nichtgenehmigung die Gemeindeauto-
nomie.
5.2.
Die Baudirektion erwidert, das Landwirtschaftsgebiet könne für öffentliche
Aufgaben oder andere spezielle Nutzungen durchstossen werden, wobei
jedoch hohe Anforderungen an die Interessenabwägung zu stellen seien.
Es sei darzulegen, weshalb die betreffenden Nutzungen nicht zweckmässig
innerhalb des Siedlungsgebiets untergebracht werden könnten. Die nach
Art. 21.5 der revidierten BZO (BZOrev) zugelassenen Nutzungen in der Er-
holungszone "Pferdesport" seien grundsätzlich nicht auf einen Standort
ausserhalb der Bauzonen angewiesen. Nach bundesgerichtlicher Recht-
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sprechung sei die Schaffung einer Bauzone bzw. einer Spezialnutzungszo-
ne für ein konkretes Projekt zulässig, wenn die Planungsmassnahme den
Zielen und Grundsätzen der Nutzungsplanung gemäss Raumplanungsge-
setz (RPG) entspreche. Eine Umgehung von Art. 24 RPG sei dann anzu-
nehmen, wenn mit der fraglichen Planungsmassnahme eine unzulässige
Kleinstbauzone geschaffen werde oder wenn sie sonst auf einer sachlich
nicht vertretbaren Interessenabwägung beruhe. Um eine Streubauweise zu
verhindern, sei ein Siedlungszusammenhang zu fordern. Dieser sei vorlie-
gend nicht gegeben. Die Erholungszone liege 400 m vom Siedlungsgebiet
bzw. der nächsten Kernzone entfernt. Die dazwischenliegenden Grundstü-
cke seien alle der Landwirtschaftszone zugewiesen und weitgehend un-
überbaut. Der N.-bach führe zudem zu einer klaren räumlichen Trennung
zwischen der geplanten Erholungszone EP und der bestehenden Erho-
lungszone E. Aufgrund des klaren landschaftlichen Einschnitts sowie der
Zweckumschreibung der beiden Erholungszonen sei auch ein funktionaler
Zusammenhang zu verneinen. Mit der vorliegenden Ausgestaltung der Er-
holungszone EP sei keine geringfügige Erweiterung bereits bebauten Ge-
biets bzw. keine massvolle Erweiterung bestehender Bauten vorgesehen.
Die Nutzungs- und Verdichtungsmöglichkeiten würden über eine massvolle
Erweiterung hinausgehen. Die BZO lasse neben neuer Wohnnutzung wei-
tere Bauten und Anlagen zu, die im Zusammenhang mit dem Pferdesport
stünden. Inwiefern hierfür ein öffentliches Interesse bestehe, welches das-
jenige an der Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet bzw. an der Vermei-
dung von isolierten Kleinstbauzonen überwiege, sei nicht ersichtlich. Dies
zumal die Erholungszone lediglich den Partikularinteressen des Rekurren-
ten diene. Selbst wenn klar sei, dass auch für die Schaffung von Anlagen
für Randsportarten Erholungszonen notwendig seien, könne nicht grund-
sätzlich von einem Erholungsnutzen solcher Anlagen für die lokale Bevöl-
kerung ausgegangen werden. Jedenfalls vermöge ein solcher im vorliegen-
den Fall die Interessenabwägung nicht zugunsten der Erholungszone EP
abzuändern, bringe der Rekurrent doch hauptsächlich private Interessen
vor.
5.3.
Der Gemeinderat führt aus, mit der geplanten Brücke über den N.-bach
liessen sich die Sportanlage Y und die Reitsportanlage verbinden und es
entstehe ein attraktives Sportzentrum. Es sollen sämtliche Sportarten ge-
fördert werden. Das Nebeneinander verschiedener Sportarten erhöhe die
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Attraktivität der Gemeinde. Die Reitsportanlage geniesse Bestandesgaran-
tie, was aber nichts nütze, wenn der Betrieb kaum Ausbaumöglichkeiten,
geschweige denn die Möglichkeit der Erweiterung, habe. Daher sei der an-
gestrebte Weg mit Erholungszone und privatem Gestaltungsplan zu schüt-
zen. Dies sei der vernünftigste Weg und das Wesen der Reitsportanlage
bleibe gewahrt. Der Siedlungszusammenhang sei gegeben. Aus der Luft
betrachtet nehme man die Bauten beidseits der H.-strasse, bestehend aus
Gewerbegebiet, den Sportanlagen und der bestehenden Pferdesportanla-
ge, als bebautes Siedlungsgebiet wahr. Das Landschafts- bzw. das Sied-
lungsbild werde sich in keiner Weise ändern. Die angefochtene Nichtge-
nehmigung sei ein Eingriff in die Gemeindeautonomie.
5.4.1.
Gemäss Lehre und Rechtsprechung hat sich die Genehmigungsbehörde
bei der Überprüfung von Nutzungsplänen und Sondernutzungsplänen ein-
schliesslich Quartierplänen unbesehen ihrer grundsätzlich uneingeschränk-
ten Überprüfungsbefugnis (vgl. § 5 Abs. 1 PBG) aus Gründen der aus der
Gemeindeautonomie (Art. 50 der Bundesverfassung [BV] und Art. 85 der
Zürcher Kantonsverfassung [KV]) abgeleiteten Planungsautonomie Zurück-
haltung aufzuerlegen. Diese Zurückhaltung gilt insbesondere dann, wenn
es auf die Beurteilung der örtlichen Verhältnisse ankommt. Zudem ist das
den Gemeindebehörden bei der Nutzungsplanung zustehende erhebliche
prospektiv-technische Ermessen zu berücksichtigen.
Mithin darf das Ermessen der Genehmigungsbehörde nicht an die Stelle
desjenigen der Planungsbehörde treten; ihre Lösung darf nicht eine andere
ebenso vertretbare Lösung ersetzen. Die Genehmigungsbehörde hat viel-
mehr nur dann korrigierend einzugreifen, wenn sich die kommunale Pla-
nung auf Grund überkommunaler Interessen als unzweckmässig erweist,
den wegleitenden Zielen und Grundsätzen der Raumplanung widerspricht
oder wenn sie offensichtlich unangemessen ist. Nicht vorausgesetzt ist
aber, dass die Planfestsetzung ohne sachliche Gründe getroffen wurde o-
der schlechthin unhaltbar ist. Insofern ist die Gemeindeautonomie durch
übergeordnetes Recht eingeschränkt, und die Gemeinde hat ihrem Pla-
nungsentscheid eine nachvollziehbare Würdigung der massgebenden Ver-
hältnisse des Einzelfalls sowie eine vertretbare Interessenabwägung zu
Grunde zu legen. Die Kognition der Genehmigungsbehörde unterscheidet
sich demnach nicht von derjenigen der Rekursinstanz (Marco Donatsch, in:
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Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 20 Rz. 77 ff.;
VB.2014.00077 vom 9. April 2015; BGr 1C_429/2014 vom 22. April 2015,
E. 2.2).
Gegen die Nichtgenehmigung von Nutzungsplänen und Sondernutzungs-
plänen kann einerseits die Gemeinde und andererseits der betroffene
Grundeigentümer Rekurs erheben; dieser aber nur, wenn der Nichtgeneh-
migungsentscheid nicht eine Nachfolgefestlegung erforderlich macht. Das
Baurekursgericht prüft, ob die Genehmigungsbehörde, sofern die Festle-
gung nicht gar als rechtsverletzend einzustufen ist, zu Recht in das planeri-
sche Ermessen der Gemeinde eingegriffen hat oder nicht. Ist die planeri-
sche Massnahme als vertretbar zu beurteilen, ist der Nichtgenehmigung
der Schutz zu versagen.
5.4.2.
Die Schaffung einer Bauzone für ein konkretes Projekt ist zulässig, wenn
die Planungsmassnahme den Zielen und Grundsätzen der Nutzungspla-
nung gemäss dem Raumplanungsgesetz entspricht. Kleinbauzonen stellen
dagegen im Allgemeinen eine Umgehung von Art. 24 ff. RPG dar und sind
unzulässig, wenn sie gegen das raumplanerische Ziel verstossen, die Sied-
lungstätigkeit in Bauzonen zusammenzufassen und die Streubauweise für
nicht freilandgebundene Bauten zu verhindern. Ermöglicht eine Klein-
bauzone keine zusätzliche Streubauweise, sondern einzig eine geringfügi-
ge Erweiterung bereits bebauten Gebiets oder die massvolle Erweiterung
bestehender Bauten, ist sie zulässig, sofern sie auch sonst auf einer sach-
lich vertretbaren Interessenabwägung beruht (BGr 1C_234/2014 vom
6. Oktober 2014, E. 2.3., mit Hinweis u.a. auf BGE 124 II 391, E. 3a).
5.4.3.
Der Perimeter der Erholungszone EP stösst rundum an die Landwirt-
schaftszone. Die nächstgelegene Bauzone (Gewerbezone) liegt südöstlich
ca. 170 m von der Gebäudegruppe der Reitsportanlage entfernt. Dazwi-
schen liegen der unbebaute Teil der Erholungszone E mit dem Fussball-
platz und ein ca. 23 m breiter Streifen Landwirtschaftszone mit dem N.-
bach. Die Bebauung in der Erholungszone E beschränkt sich im Wesentli-
chen auf das Gebäude des Sportzentrums Y südwestlich des Fussballplat-
zes, weshalb die Erholungszone nicht den Charakter eines bebauten Sied-
lungsgebiets zeigt. In südwestlicher Richtung beträgt die Distanz von der
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Reitsportanlage zum Siedlungsrand rund 400 m. Bei diesen Gegebenheiten
hat die Baudirektion den Siedlungszusammenhang zu Recht verneint. Die
Erholungszone EP liegt ohne Anbindung an bestehende Bauten mit Sied-
lungscharakter abseits der Bauzone und ausserhalb des kompakten Sied-
lungsgebietes von X. Sie ermöglicht somit eine weitergehende Überbauung
in einem freigebliebenen Umfeld. Die Verbindung mit dem Siedlungsgebiet
über die benachbarte Erholungszone E schafft keinen Siedlungszusam-
menhang, da es sich nicht um bebautes Gebiet im eigentlich Sinn handelt.
Es liegt somit eine eigentliche beschränkte Kleinbauzone vor, die nur ge-
stützt auf die in Ziff. 5.4.2. genannten Kriterien zulässig sein kann (vgl. BGr
1C_774/2013 vom 16. Juli 2014, E. 5.1.: Dort verneinte das Bundesgericht
den Siedlungszusammenhang für die von der geplanten Umzonung erfass-
ten Parzellen im Gebiet Neualp, die 165 m vom Siedlungsgebiet von Gerli-
gen, Gemeinde Ballwil, Kanton Luzern, entfernt lagen).
5.4.4.
Gemäss dem neuen Art. 21.5 BZOrev sind in der Erholungszone EP lediglich
Bauten und Anlagen zulässig, welche in direktem Zusammenhang mit der
Nutzung als Pferdesportanlage stehen. Wohnnutzungen sind für die Be-
triebsleitung und für Angestellte zulässig. Die dem genannten Zonenzweck
dienenden Bauten und Anlagen sind an sich nicht auf einen Standort aus-
serhalb der Bauzone angewiesen und können deshalb dem Interesse an
der Freihaltung der Landschaft ausserhalb des Siedlungsgebiets und dem
Grundsatz der Trennung von Bau- und Nichtbauzonen widersprechen (vgl.
BGr 1C_234/2014 vom 6. Oktober 2014, E. 2.3.).
Gemäss den Massvorschriften in Art. 20.5 BZOrev gelten die kantonsrechtli-
chen Mindestvorschriften; die maximale Gebäudehöhe beträgt 8 m. Eine
Überbauungsziffer wird – anders als etwa für die Allgemeine Erholungszo-
ne E und die Erholungszone ES – nicht vorgeschrieben. Der private Gestal-
tungsplan "Y (Reitsportanlage Z)" wurde zwar bereits festgesetzt, ist aber
noch nicht rechtskräftig. Mithin fehlt, abgesehen von den genannten Mass-
vorschriften, jegliche Beschränkung der Erweiterungsmöglichkeiten der be-
stehenden Bauten und Anlagen oder der Errichtung zusätzlicher Bauten.
Gestützt auf die zur Diskussion stehenden Zonenvorschriften wäre es mög-
lich, auf der betreffenden Parzelle in der Erholungszone EP zonenkonforme
Bauten und Anlagen in einem Ausmass zu erstellen, welches über eine
massvolle Erweiterung im Sinne der Rechtsprechung hinausginge und mit
der Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet nicht vereinbar wäre. Dies ins-
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besondere im Falle, dass der private Gestaltungsplan nicht in Rechtskraft
erwachsen sollte, zumal die BZO keinen Verweis darauf enthält. Im Übrigen
kann offenbleiben, ob sich die aus dem fraglichen Gestaltungsplan erge-
benden baulichen Möglichkeiten und Nutzweisen im zulässigen Rahmen
bewegen (zur Zulässigkeit der Wohnnutzung s. nachfolgend unter Ziff.
5.4.6.).
Soweit ist festzuhalten, dass die angefochtene Nichtgenehmigung zu
schützen und der Rekurs im Hauptantrag abzuweisen ist.
5.4.5.
Der Rekurrent stellt den Eventualantrag, es sei die Genehmigung unter der
Auflage zu erteilen, dass in Art. 21.5 BZOrev der Satz "Wohnnutzungen sind
für die Betriebsleitung und für Angestellte zulässig" weggelassen werde.
Dies änderte jedoch nichts daran, dass die Zonenvorschriften mehr als eine
bloss massvolle Erweiterung der Reitsportanlage erlauben würden. Somit
ist auch der Eventualantrag abzuweisen.
5.4.6.
Bemerkungsweise ist Folgendes anzufügen: Ermöglicht eine Kleinbauzone
einzig eine geringfügige Erweiterung bereits bebauten Gebiets oder die
massvolle Erweiterung bestehender Bauten, ist sie zulässig, sofern sie
auch sonst auf einer sachlich vertretbaren Interessenabwägung beruht. Ein
öffentliches Interesse besteht nicht nur an der Schaffung von Anlagen für
den Breitensport, sondern auch für Sportanlagen, die von einem einge-
schränkteren Benutzerkreis in Anspruch genommen werden, aber grund-
sätzlich jedermann offenstehen. Dies gilt auch dann, wenn die Anlagen pri-
vat und gewinnorientiert betrieben werden (vgl. BGr 1A.193/2001 vom
6. Mai 2002, E. 3.2.). Das Gewicht der öffentlichen Interessen erscheint
zwar eher gering angesichts des Umstandes, dass die Umzonung vorab im
privaten Interesse des Grundeigentümers liegt. Dieser verfolgt mit dem ge-
planten Ausbau seiner Reitsportanlage in erster Linie persönliche Ziele,
namentlich im Springsport. Die Dritten zugänglichen Nutzungen (Kurse,
Veranstaltungen etc.) sind von untergeordneter Bedeutung. Dennoch liegt
es im Ermessen der Gemeinde, die bereits bestehende, die Bestandesga-
rantie geniessende Reitsportanlage planerisch zu erfassen und dieser ge-
wisse Erweiterungsmöglichkeiten einzuräumen. Die diesbezügliche Inte-
ressenabwägung der Gemeinde erscheint sachlich vertretbar. Allerdings ist
mit der kommunalen Nutzungsordnung sicherzustellen, dass der bisherige
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Betrieb nur beschränkt erweitert werden darf und keine neuen erheblichen
Einwirkungen auf Raum und Umwelt resultieren. Dies ist – wie erwähnt –
mit der streitbetroffenen Änderung der Nutzungsordnung nicht gewährleis-
tet, was zur Abweisung des Rekurses führt. Dementsprechend wird die
Gemeinde die Massvorschriften für die Erholungszone EP zu ergänzen ha-
ben, etwa durch die Festsetzung einer Überbauungsziffer oder mittels Ver-
knüpfung mit einem konkreten Gestaltungsplan, auf dessen Bestimmungen
die BZO verweist.
In Bezug auf die Zulässigkeit von Wohnnutzungen (Art. 21.5 BZOrev) ist an-
zufügen, dass daran ein öffentliches Interesse nur soweit bestehen kann,
als sie für die Pferdesportanlage betrieblich unabdingbar ist und insofern
dem Zonenzweck der Erholungszone EP entspricht. Die Zulässigkeit der
Erneuerung, Änderung und Erweiterung der bestehenden Wohnnutzung ist
nach den Grundsätzen des Bestandesschutzes zu beurteilen, soweit und
solange sie nicht dem Zonenzweck entspricht.
6.