Decision ID: c666e10a-ff9c-5423-a5be-3ed1f907fb68
Year: 2015
Language: de
Court: FR_TC
Chamber: FR_TC_001
Canton: FR
Region: Espace_Mittelland
Law Area: civil_law

Sachverhalt
A. A._ AG (Mieterin) schloss im Jahre 2004 mit B._ (Vermieter) zwei Mietverträge ab. Sie mietet einerseits Gewerberäume für ein Verkaufslokal im Erdgeschoss sowie einen Keller, andererseits eine 4 1⁄2 Zimmerwohnung.
Mit Eingaben vom 6. September 2013 reichte die Klägerin beim Mietgerichts des Sense- und Seebezirks Klagen auf Aufhebung der Kündigung und auf Herabsetzung des Mietzinses ein und beantragte insbesondere (Dossier 25 2013 6 und 7, act. 1):
1. Primär:
Die Kündigung des Verkaufslokals im EG und der Kellers vom 23. April 2013 sei aufzuheben.
Subsidiär:
Das Mietverhältnis sei um sechs Jahre zu erstrecken.
2. Primär:
Der Mietzins für das Verkaufslokal im EG und Keller, sei per 1. Juli 2014 auf CHF 1‘861.00 abzusenken.
Subsidiär:
Der Mietzins für das Verkaufslokal im EG und Keller, sei per 1. Juli 2014 auf CHF 1‘906.00 abzusenken.
3. Primär:
Der Mietzins für die Wohnung im 2. Stock, sei per 1. Juli 2014 auf CHF 845.00 abzusenken.
Subsidiär:
Der Mietzins für die Wohnung im 2. Stock, sei per 1. Juli 2014 auf CHF 866.00 abzusenken.
4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.
In seiner Klageantwort vom 1. Oktober 2013 schloss der Beklagte unter Kosten- und Entschädigungsfolgen auf vollumfängliche Abweisung der Klagen (Dossier 25 2013 6 und 7, act. 5).
B. Die Verfahren 25 2013 6 und 25 2013 7 wurden am 4. Dezember 2013 vereint (act. 9/2).
Mit Entscheid vom 9. Januar 2014 wurden die Klagen vom Mietgericht des Sense- und Seebezirks teilweise gutgeheissen. Die Kündigung des Verkaufslokals im EG und des Kellers, vom 23. April 2013 wurde nicht aufgehoben, aber das Mietverhältnis wurde um drei Jahre, d.h. bis zum 30. Juni 2017, erstreckt, eine weitere Erstreckung jedoch ausgeschlossen. Im Übrigen wurden die Klagen abgewiesen. Die Kosten wurden A._ AG zu 2/3 und B._ zu 1/3 auferlegt. Die Gerichtskosten wurden auf Fr. 1‘800.- festgesetzt, und A._ AG wurde verpflichtet, B._ eine Parteientschädigung von Fr. 1‘200.-, zuzüglich Mehrwertsteuer von 8 %, total Fr. 1‘296.-, zu bezahlen.
C. In ihrer Berufung vom 13. März 2014 beantragt die A._ AG (nachfolgend: die Berufungsklägerin), die Klagen auf Aufhebung der Kündigung und Herabsetzung des Mietzinses
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vom 6. September 2013 seien gutzuheissen. Die Kündigung des Verkaufslokals im Erdgeschoss und des Kellers, sei aufzuheben, subsidiär sei das Mietverhältnis um sechs Jahre zu erstrecken. Der Mietzins für die Wohnung im 2. Stock, sei per 1. Juli 2014 auf Fr. 845.- herabzusetzen. Die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens seien B._ aufzuerlegen. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge.
D. Mit Berufungsantwort vom 19. Mai 2014 beantragt B._ (nachfolgend: der Berufungsbeklagte), die Berufung sei abzuweisen, die Gerichtskosten seien der Berufungsklägerin aufzuerlegen, und ihm sei eine Parteientschädigung zuzusprechen.
Auf die Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften wird nachfolgend, soweit erforderlich, ausführlich eingegangen. Im Übrigen wird auf die Akten verwiesen.

Erwägungen
1. a) End- und Zwischenentscheide des Mietgerichts unterliegen der Berufung an das Kantonsgericht, sofern der Streitwert mindestens Fr. 10'000.- beträgt (Art. 308 ff. ZPO und Art. 52 JG). Zur Berechnung des erforderlichen Streitwertes wird auf die zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren abgestellt. Massgebend sind damit die bis zur Eröffnung des erstinstanzlichen Entscheides vorgebrachten Erklärungen der Parteien und nicht der erstinstanzliche Entscheid selbst, die Rechtsmittelanträge oder die Parteierklärungen im Rechtsmittelverfahren (REETZ/THEILER in SUTTER-SOMM/HASENBÖHLER/LEUENBERGER, Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO], Zürich/Basel/Genf 2010, Art. 308 N 39). Gemäss Art. 94 ZPO bestimmt sich der Streitwert nach dem höheren Rechtsbegehren, wenn sich Klage und Widerklage gegenüberstehen.
Streitgegenstand des vorinstanzlichen Verfahrens war einerseits die Anfechtung der Kündigung andererseits die Geltendmachung einer Mietzinsreduktion. Wird um die Gültigkeit der Kündigung eines Mietverhältnisses gestritten, bestimmt sich der Streitwert aufgrund des Mietzinses, der für diejenige Dauer geschuldet ist, während welcher der Mietvertrag unter der Annahme, dass die Kündigung zu Recht angefochten wurde, zwingend weiter bestehen würde, bevor eine neue Kündigung ausgesprochen werden könnte (BGE 119 II 147 E. 1; BGE 111 II 384 E. 1 betreffend OG; Urteil des Bundesgerichts 4A_516/2007 vom 6. März 2008 E. 1.1, nicht publ. in: BGE 134 III 300 betreffend BGG). Massgebend ist in den Fällen, bei welchen für die Ermittlung des Streitwerts auf den Mietzins abzustellen ist, der Bruttomietzins, d.h. der Nettomietzins plus Nebenkosten (PRA (77) Nr. 201, E. 1 in mp 2/88, S. 47; BGE 137 III 389 E. 1.1). Soweit bei einer Gutheissung der Anfechtung eine fünfjährige Vertragsverlängerung in Betracht kommt, ist dem bei der Berechnung des Streitwerts Rechnung zu tragen. Bei einem monatlichen Mietzins von Fr. 2‘350.- (Do. 25 2013 7, act. 2/4) beträgt der Streitwert bezüglich der Kündigungsanfechtung im Berufungsverfahren demnach Fr. 141‘000.-.
In Bezug auf die Herabsetzung des Mietzinses beläuft sich der Streitwert auf 118‘560.- für das Ladenlokal (Fr. 494.- x 12 x 20) und auf Fr. 51‘600.- (Fr. 215.- x 12 x 20) für die Wohnung (Art. 92 Abs. 2 ZPO).
Vorliegend übersteigt der Streitwert Fr. 10‘000.-, so dass die Voraussetzungen von Art. 308 Abs. 2 ZPO erfüllt sind.
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b) Die Berufungsfrist beträgt 30 Tage seit Zustellung des begründeten Entscheids (Art. 311 Abs. 1 ZPO).
Der vollständig begründete Entscheid wurde der Berufungsklägerin am 12. Februar 2014 zugestellt, so dass die am 13. März 2014 eingereichte Berufung innert Frist erfolgte.
c) Die Berufung wurde dem Berufungsbeklagten am 9. Mai 2014 zur Stellungnahme zugestellt. Folglich erfolgte die Eingabe des Berufungsbeklagten vom 19. Mai 2014 innert der  Antwortfrist.
d) Mit Berufung kann die unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Die Berufung ist dem Appellationshof schriftlich und begründet einzureichen (Art. 311 ZPO). Dabei ist im Einzelnen darzulegen, aus welchen Gründen der angefochtene Entscheid falsch ist und deshalb abgeändert werden muss (IVO W. HUNGERBÜHLER, DIKE-Kommentar ZPO, Art. 311 N 27 und 37; GASSER/RICKLI, Kurzkommentar ZPO, Art. 311 N 5 f.; REETZ/THELER, ZK ZPO, Art. 311 N 36 f.; ALEXANDER BRUNNER, KUKO ZPO, Art. 311 N 7). Die Rechtsmittelinstanz hat den angefochtenen Entscheid im Umfang der Anträge (Art. 315 Abs. 1 ZPO) im Rahmen der vorgetragenen Berufungsgründe mit voller Kognition komplett neu zu beurteilen (M.A. GEHRI, in: GEHRI/KRAMER, ZPO Kommentar, Zürich 2010, Art. 310 N 2).
e) Die Rechtsmittelinstanz kann eine Verhandlung durchführen oder aufgrund der Akten entscheiden (Art. 316 Abs. 1 ZPO). Der Zivilappellationshof verzichtet auf die Durchführung einer Verhandlung.
In einem ersten Schritt gilt es zu prüfen, ob die Vorinstanz die Kündigung zu Recht als nicht missbräuchlich qualifiziert hat, bevor in einem zweiten Schritt allenfalls abzuklären ist, ob die dreijährige Erstreckung des Mietverhältnisses angemessen ist. Schliesslich stellt sich dem Zivillappellationshof noch die Frage der Herabsetzung der Mietzinse für das Verkaufslokal sowie für die Wohnung.
2. a) Bezüglich der Kündigung des Mietverhältnisses vom 23. April 2013 durch den Vermieter setzte sich das Mietgericht des Seebezirks in seinem Entscheid vom 9. Januar 2014 zuerst mit der herrschenden Lehre zu Art. 271a OR auseinander.
Danach stellte fest, dass der Wortlaut des Vertrags vom 21. Mai 2004, namentlich der in Ziffer 3.4. angeführte Hinweis auf die feste Vertragsdauer von fünf Jahren in Ziffer 3.2. des Vertrags darauf schliessen lasse, dass die Parteien lediglich eine einmalige Vertragsverlängerung durch den Mieter hätten vereinbaren wollen. Eine Auslegung des Vertrags im Sinne der Mieterin, nämlich die Möglichkeit, den auslaufenden Vertrag jeweils durch einseitige Ausübung des Optionsrechts zu verlängern, würde dazu führen, dass dem Vermieter überhaupt nie das Recht zustehen würde, den Vertrag auf dem ordentlichen Weg zu kündigen. Aus diesem Grund kam die Vorinstanz zum Schluss, dass der Mieterin vertragsgemäss kein einseitiges Optionsrecht für die Verlängerung der Mietdauer vom 1. Juli 2014 bis zum 30. Juni 2019 zustehe und sie dieses somit zu Unrecht ausgeübt habe.
Bezüglich der von der Mieterin mit Schreiben vom 12. März 2013 beantragten Mietzinssenkung um monatlich Fr. 440.- auf Fr. 1'906.- für das Ladenlokal wies das Mietgericht darauf hin, dass gestützt auf den Mietvertrag vom 21. Mai 2004 der jährliche Basismietzins für das ganze Mietobjekt Fr. 26'400.- beantrage und auf dem Landesindex der Konsumentenpreise von 102.7 Punkten basiere. Gemäss Art. 269b OR sei die Vereinbarung, dass der Mietzins einem Index folge, nur gültig, wenn der Mietvertrag für mindestens fünf Jahre abgeschlossen und als Index der
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Landesindex für Konsumentenpreise vorgesehen werde. Vorliegend seien sowohl eine Mindestmietdauer von fünf Jahren als auch der Landesindex für Konsumentenpreise vertraglich festgehalten worden, folglich sei die entsprechende Klausel gültig. Wenn die Mieterin ein Optionsrecht des Vertrages um fünf Jahre wahrnehme oder wenn eine neue Mietvertragsdauer von fünf Jahren vereinbart werde, könne die ursprünglich vorgesehene Indexklausel gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung weiterhin angewendet werden. Mit Schreiben vom 12. März 2013 verlange die Mieterin die Verlängerung des Mietvertrags um fünf Jahre, so dass die Indexklausel weiter Anwendung finde.
Gestützt auf die Akten hielt das Mietgericht fest, es sei nicht auszuschliessen, dass der Vermieter die Kündigung ausgesprochen habe, weil die Mieterin Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend gemacht habe. Der Vermieter habe denn an der Verhandlung des Mietgerichts des Seebezirks vom 4. Dezember 2014 auch eingeräumt, dass die von der Mieterin mit Schreiben vom 12. März 2013 verlangte Mietzinsreduktion das Fass zum Überlaufen gebracht habe. Er habe aber auch erwähnt, dass ihm die ganze Sache an die Substanz gehe und er depressiv sei, weil er solche Verhältnisse nicht ertrage. Er sei zwar nicht in ärztlicher Behandlung, habe aber Magenbeschwerden, Schlafstörungen und sei nervös. Die Vorinstanz führte aus, unabhängig vom Schreiben der Mieterin vom 12. März 2013 sei festzustellen, dass der Vermieter gestützt auf den Mietvertrag vom 21. Mai 2004 die Gelegenheit gehabt habe, der Mieterin bis zum 30. Juni 2013 die Kündigung zukommen zu lassen, was er am 23. April 2013 auch getan habe. Ohne das Schreiben der Mieterin vom 12. März 2013, mit welchem diese eine Mietzinsherabsetzung in Höhe von Fr. 444.- beantragt habe, könnte die Rechtmässigkeit der Kündigung durch die Klägerin kaum bestritten werden. Es sei nicht ausgeschlossen, dass die Mieterin dieses Schreiben, mit welchem sie unberechtigte Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend gemacht habe, verfasst habe, um dem Vermieter die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung zu entziehen, denn dadurch hätte sie jede Kündigung durch den Vermieter in der Zeit vom 13. März 2013 bis zum 30. Juni 2013 als sogenannte Rachekündigung im Sinne von Art. 271a Abs. 1 lit. a OR anfechten können. Ausserdem sei darauf hinzuweisen, dass zwischen den Parteien seit Abschluss des Mietvertrags mehrere Schlichtungs- und Gerichtsverfahren durchgeführt worden seien und sie zudem nicht in der Lage seien, sich bezüglich der Auslegung des von ihnen abgeschlossenen gerichtlichen Vergleichs vom 31. Oktober 2005 zu einigen. Sogar die Schlichtungskommission für Mietverhältnisse des Sense- und Seebezirks vertrete offenbar die Ansicht, dass eine Versöhnungsverhandlung aussichtslos sei. Aus diesen Gründen sei die Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter nachvollziehbar, auch wenn nicht mit Sicherheit feststehe, dass der Vermieter auch ohne das Schreiben vom 12. März 2013 gekündigt hätte. Gestützt auf diese Erwägungen kam das Mietgericht zum Schluss, dass keine Rachekündigung im Sinne von Art. 271a Abs. 1 lit. a OR vorliege, demzufolge sei die Kündigung des Verkaufslokals im EG und des Kellers nicht aufzuheben.
b) Die rechtlichen Erwägungen des Mietgerichts zu Art. 271a OR wurden von der Berufungsklägerin nicht beanstandet. Hingegen wirft sie dem Mietgericht vor, Art. 271a Abs. 1 OR falsch angewendet zu haben, indem es das Vorliegen einer Rachekündigung verneint habe. Sie weist darauf hin, dass sie sich bereits mehrfach gegen ungerechtfertigte Ansprüche ihres Vermieters habe zur Wehr setzen müssen und ihre Forderungen durch das Gericht grösstenteils geschützt worden seien.
Die Berufungsklägerin vertritt die Ansicht, dass der zwischen den Parteien abgeschlossene Mietvertrag entgegen der Meinung des Berufungsbeklagten nicht ein einmaliges, sondern ein wiederkehrendes Optionsrecht vorsehe. Der Vertrag selbst enthalte keine klaren Indizien für die eine oder andere Interpretation. Der Berufungsbeklagte habe die Möglichkeit, weit vor
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Vertragsablauf eine ordentliche Kündigung auszusprechen, bevor das Optionsrecht ausgeübt werde. So wie das ausgeübte Optionsrecht die Kündigung verhindere, schliesse die vorgängige Kündigung die einseitige Vertragsverlängerung aus. Folglich stehe es dem Vermieter auch bei mehrmaligem Optionsrecht offen, den Mietvertrag auf Ende einer fünfjährigen Vertragsdauer zu kündigen. Ausserdem sei eine allenfalls unklare Vertragsbestimmung im Zweifel zulasten des Redaktors, d.h. des Vermieters, auszulegen.
Bezüglich der von ihr beantragten Mietzinsreduktion weist die Berufungsklägerin darauf hin, dass der Mieter gemäss Art. 270a OR auch bei indexierten Mietverträgen legitimiert sei, jeweils auf den nächstmöglichen Kündigungstermin die Herabsetzung des Mietzinses zu verlangen. Auf jede Kündigungsmöglichkeit hin, also jeweils nach Ablauf der Mindestmietdauer von fünf Jahren, könne de Mietzins auch aufgrund anderer Kriterien als der Indexentwicklung überprüft werden.
Sie führt aus, gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. d und e OR sei die Kündigung durch den Vermieter namentlich anfechtbar, wenn sie während eines laufenden Verfahrens ausgesprochen werde oder vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, in welchem der Vermieter zu einem erheblichen Teil unterlegen sei, seine Forderung oder Klage zurückgezogen, erheblich eingeschränkt oder auf die Anrufung des Richters verzichtet habe. Diese Voraussetzungen seien hier zweifellos erfüllt, weshalb die Kündigung vom 23. April 2013 gestützt auf Art. 271a OR als missbräuchlich zu qualifizieren sei.
Der Vermieter habe den Beweis, dass keine Missbräuchlichkeit vorliege, nicht erbracht. Gerade aus der Begründung seiner Kündigung gehe hervor, dass er das Mietverhältnis gekündigt habe, weil die Berufungsklägerin seit Beginn des Mietverhältnisses mehrere Gerichtsverfahren eingeleitet habe, zurzeit ein Verfahren vor dem Mietgericht hängig sei, sie ihm gedroht habe, die Herabsetzung des Mietzinses gerichtlich durchzusetzen und sie die Option zur Verlängerung des Mietvertrags ausgeübt habe. Des Weiteren bringe der Berufungsbeklagte zu Unrecht vor, sie habe sich nicht an die vertraglichen und gesetzlichen Verpflichtungen gehalten. Nichtsdestotrotz habe das Mietgericht die Kündigung vom 23. April 2013 nicht als missbräuchlich qualifiziert, obwohl es zuvor festgehalten habe, es sei wegen den bisherigen Gerichtsverfahren nachvollziehbar, dass der Vermieter das Mietverhältnis gekündigt habe. Richtigerweise hätte die Vorinstanz zum Schluss kommen müssen, dass eine Rachekündigung vorliege und die vom Berufungsbeklagten vorgebrachten Gründe den Vorwurf der Missbräuchlichkeit nicht entkräften, sondern sogar bestätigen würden.
c) In seiner Berufungsantwort vom 19. Mai 2014 weist der Berufungsbeklagte darauf hin, dass die Berufungsklägerin sich nicht an den vor der Schlichtungskommission abgeschlossenen Vergleich vom 31. Oktober 2005, welcher den Zugang zum Untergeschoss, das Zutrittsrecht zu den technischen Anlagen im Untergeschoss und die Benützung des Archivraums regle, halte. Die Mieterin habe wiederholt gerichtlich Forderungen geltend gemacht, sei mit diesen jedoch nie durchgedrungen.
Bezüglich des Optionsrechts macht der Berufungsbeklagte geltend, dass der Vertragstext klar und nicht auslegungsbedürftig sei. In Ziffer 3.4. des Mietvertrags vom 21. Mai 2004 werde dem Mieter das Recht zugestanden, „den Vertrag nach Ablauf der festen Vertragsdauer (feste Vertragsdauer gemäss Ziffer 3.2. des Vertrages: vom 1. Juli 2004 bis zum 30. Juni 2009) um 5 Jahre zu verlängern.“ Folglich bestehe das Optionsrecht für eine Verlängerung von fünf Jahren vom 1. Juli 2009 bis zum 30. Juni 2014, diese Option sei von der Mieterin eingelöst worden. Ein zweites Optionsrecht sei im Vertrag nicht vereinbart worden.
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Was die Mietzinsreduktion betrifft, führt der Berufungsbeklagte aus, eine Kombination von Anpassung gestützt auf den Index und den Referenzzinssatz sei nicht möglich. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung würde eine Indexklausel lediglich entfallen und die ordentlichen Bestimmungen zur Anwendung gelangen, wenn der Vertrag nicht um mindestens weitere fünf Jahre verlängert werde. Mithin erfolge auf diesen Zeitpunkt ein Systemwechsel, doch eine parallele Anwendung beider Systeme sei ausgeschlossen.
Er weist darauf hin, dass die Kündigung ausdrücklich als ordentliche und ausserordentliche Kündigung bezeichnet worden sei, die Vorinstanz diesem Umstand jedoch nicht vollumfänglich Rechnung getragen habe. Bei der Anfechtung der Kündigung habe sich die Berufungsklägerin ausschliesslich auf Art. 271a Abs. 1 lit. a OR berufen und habe geltend gemacht, die Kündigung verstosse gegen den Grundsatz von Treu und Glauben, da sie zuvor eine Mietzinsreduktion beantragt und sich auf ein Optionsrecht berufen habe. Zu Recht habe sie weder in ihrer Klageschrift noch in ihrem Parteivortrag geltend gemacht, es liege eine Verletzung von Art. 271a Abs. 1 lit. d und e OR vor. Eine Anfechtung gestützt auf Art. 271a Abs. 1 lit. d und e OR stehe nicht zur Diskussion, denn die im Zusammenhang mit den Geschäftsräumen geführten Verfahren hätten seit mehr als 3 Jahren klar zugunsten des Vermieters geendet. Beim Verfahren betreffend Verteilschlüssel handle es sich um eine Bagatelle, denn er habe bereits vergleichsweise denn nun geforderten Verteilschlüssel angeboten und die Differenzen in den Nebenkostenabrechnungen seien für jedes Kalenderjahr minim.
Der Berufungsbeklagte führt aus, falls das Kantonsgericht wider Erwarten die Auffassung vertrete, die Voraussetzungen von Art. 271a Abs. 1 lit. d und e OR seien erfüllt, gelte es zu prüfen, ob diese Bestimmungen wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 271a Abs. 3 lit. c OR) nicht zur Anwendungen gelangen würden. Vor diesem Hintergrund sei die Kündigung des Vermieters als ordentliche und gestützt auf Art. 257f OR (Sorgfalt und Rücksichtnahme) ebenfalls als ausserordentliche Kündigung bezeichnet worden. Die Mieterin habe immer wieder gegen vertragliche und gesetzliche Bestimmungen verstossen, die sich aus dem Gebrauch der Sache ergeben hätten. Ausserdem habe sie querulatorische Forderungen gestellt. Die Berufungsklägerin habe die ihr obliegenden Pflichten verletzt, indem sie sich nicht an den gerichtlichen Vergleich vom 31. Oktober 2005 halte und sich weiterhin weigere, den Zugang zu den technischen Anlagen freizuhalten. Die Mieterin habe sich ausserdem weder an das C._-reglement der Gemeinde D._ noch die diesbezüglichen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag für die Gewerberäume gehalten, obwohl sie vom Vermieter deswegen mehrmals ermahnt worden sei. Der Berufungsbeklagte habe zwecks Vermeidung ständiger Streitereien das Gespräch mit der Tochter der Mieterin gesucht. Dies habe jedoch nichts gebracht und die Mieterin habe mit Schreiben vom 12. März 2013 postwendend neue Forderungen gestellt. Der Vertreter der Berufungsklägerin habe in seinem Schreiben vom 11. April 2013 an den unhaltbaren Forderungen festgehalten. Das habe ihm gezeigt, dass die Berufungsklägerin nicht gewillt sei, ein für beide Parteien zumutbares Mietverhältnis zu führen und auf die an den Haaren herangezogenen Forderungen zu verzichten. Der Tochter der Verwaltungsrätin sei im Übrigen nicht entgangen, dass er mit seinen Nerven am Ende sei. Es entstehe der Eindruck, die Berufungsklägerin wolle den Vermieter zur Weissglut bringen, damit dieser die Liegenschaft verkaufe, denn ihr sei bereits der Kauf der Liegenschaft durch ihn ein Dorn im Auge gewesen, da sie diese selbst habe erwerben wollen. Des Weiteren würden sich die Katzen der Berufungsklägerin häufig im Treppenhaus aufhalten und dieses verunreinigen, obwohl er sie nach Eingang von Reklamationen verschiedener Mieter schriftlich und eingeschrieben verwarnt habe. Seine Einschreiben seien von der Berufungsklägerin nicht einmal entgegengenommen worden, dieser Umstand spreche Bände. Es überrasche ihn auch nicht, dass die Mieterin am 26. September 2013 über ihren Anwalt habe ausrichten lassen, dass der Kot im Treppenhaus nicht
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von ihren Katzen stamme. Die Berufungsklägerin habe nach Beantragung der Mietzinsherabsetzung ihre Mietzinszahlungen eigenmächtig reduziert, obwohl ihr bewusst gewesen sei, dass sie keinen Anspruch auf eine solche Mietzinsreduktion habe, dies schon gar nicht vor Ablauf des alle 5 Jahre erneuerbaren Vertrags. Nachdem er ihr gesetzliche Mahnungen im Sinne von Art. 257d OR zugestellt habe, welche sie jedoch nicht entgegengenommen habe, habe sie die Beträge nachbezahlt. Aus diesen Gründen sei festzustellen, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien derart zerrüttet sei, dass eine Fortführung des Mietvertrags über den 30. Juni 2014 weder möglich noch zumutbar sei. Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses sei für den Vermieter gemäss Art. 271a Abs. 3 lit. c OR unzumutbar geworden, folglich sei die ausgesprochene Kündigung rechtmässig.
d) aa) Art. 271 Abs. 1 OR nimmt unmittelbar Bezug auf den Begriff von Treu und Glauben nach Art. 2 ZGB. Ungültig und anfechtbar ist daher jede Kündigung, welche dem allgemeinen Gebot zu loyalem und lauterem Verhalten widerspricht, ob sie nun vom Vermieter oder vom Mieter ausgeht. Zur Gültigkeit der Kündigung ist ein vernünftiger Grund erforderlich, der auch einen gewissenhaften rücksichtsvollen und korrekten Vertragspartner in der gleichen Situation zur Kündigung veranlassen würde. Der Kündigungsschutz nach Art. 271a OR definiert die Kündigungsvoraussetzungen auf zwei verschiedene Arten: Gemäss Abs. 1 lit. a, b, c und f besteht ein sachlicher Kündigungsschutz, der bestimmte Kündigungsmotive des Vermieters verpönt. Abs. 1 lit. d und e sowie Abs. 2 statuieren einen zeitlichen Kündigungsschutz und schliessen die Vermieterkündigung mit den Ausnahmen gemäss Abs. 3 innerhalb einer Sperrfrist gänzlich aus (BSK OR I-ROGER WEBER, Art. 271/271a N 1 ff.).
Art. 271a Abs. 2 lit. d OR räumt dem Mieter während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens Kündigungsschutz ein, so dass Art. 271a Abs. 1 lit. a OR die Geltendmachung von Ansprüchen in schriftlicher oder mündlicher Form erfasst. Blosse Reklamationen genügen aber nicht und die Geltendmachung des Anspruchs durch den Mieter muss deutlich erkennbar sein (Das schweizerische Mietrecht, SVIT Kommentar, 3. Auflage, Art. 271a N 10).
Gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. a OR ist die Kündigung durch den Vermieter anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird, weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht. Für die Anwendung dieser Bestimmungen müssen drei Voraussetzungen kumulativ erfüllt sein: Ein Anspruch aus dem Mietverhältnis, der vom Mieter nach Treu und Glauben geltend gemacht wird und Ursache der Kündigung ist. Grundsätzlich fällt jeder sich aus dem Vertrag und den zwingenden gesetzlichen Bestimmungen ergebender Anspruch des Mieters unter Art. 271a Abs. 1 lit. a OR, vorausgesetzt der Mieter hat ein ernstzunehmendes Interesse an der Wahrnehmung des seinem Anspruch zugrundeliegenden Rechts. Bagatellansprüche werden vom Kündigungsschutz ausgeschlossen. Ebenfalls nicht vom Kündigungsschutz erfasst werden Ansprüche, welche schikanös, mithin gegen Treu und Glauben, erhoben werden. Ausser Betracht fallen von vornherein Ansprüche, die der Mieter weder auf Vertrag noch auf Gesetz stützen kann. Ein Geltendmachen von Ansprüchen nach Treu und Glauben ist gegeben, wenn die Art und Weise, in welcher der Mieter die Ansprüche vorbringt nach Auffassung loyaler, d.h. vernünftiger und korrekter Personen, den gesamten Umständen entsprechend (noch) angebracht erscheint, in diesem Rahmen ist namentlich das gegenseitige Verhalten der Parteien bis anhin zu berücksichtigen. Unanständig erscheinen muss im Verständnis loyaler Personen die wiederholte (irrige) Geltendmachung von Ansprüchen, die weder im Vertrag noch im Gesetz eine Grundlage haben, aber auch die äusserst unhöfliche Anfrage zu nicht bestehenden Rechten sowie die bewusst andere Ziele verfolgende Geltendmachung zweifelhafter Ansprüche. Gegen Treu und Glauben verstösst die Geltendmachung von Ansprüchen demnach stets dann, wenn der Mieter
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bösgläubig ist, also wenn sein Anspruch kein (sachlich) ernstzunehmendes Gewicht hat. Das trifft insbesondere zu, wenn der Anspruch von vornherein unbegründet erscheint oder in weitesten Teilen unbegründet ist, und/oder die Art und Weise des Vorbringens des Anspruches unanständig erscheint und/oder der Mieter mit der Geltendmachung nicht legitime Ziele anstrebt (SVIT Kommentar, Art. 271a N 4 ff.; P. HIGI, Obligationenrecht, die Miete, Art. 271-274g, Art. 271a N 42 ff.).
Zwischen dem vom Mieter geltend gemachten Anspruch und der Kündigung muss ein Kausalzusammenhang bestehen. Ob ein solcher besteht, ist schwierig zu beurteilen, wenn der Vermieter sich auf andere Kündigungsgründe beruft. Diesfalls ist darauf abzustellen, ob die Ansprüche des Mieters derartiges Gewicht haben, dass aufgrund der Indizien angenommen werden muss, diese allein hätten zur Hauptsache den Kündigungsentschluss beim Vermieter hervorgerufen. Insgesamt ist auf den objektiven Eindruck abzustellen, der sich in Würdigung aller Umstände ergibt (SVIT-Kommentar, Art. 271a N 13). Haben verschiedene Motive zur Kündigung beigetragen, von denen ein Teil einen verpönten Charakter aufweist, so ist eine Gewichtung vorzunehmen. Ergibt sich, dass auch ein loyaler Vermieter unter diesen Umständen, d.h. unter Ausblendung der verpönten Elemente, eine Kündigung ausgesprochen hätte, so ist die Kündigung gültig (BSK OR I-ROGER WEBER, Art. 271a N 12; P. HIGI, a.a.O., Art. 271 N 62 ff.). Ob ein adäquater Kausalzusammenhang gegeben ist, lässt sich häufig nur anhand von Indizien beurteilen. Zu diesen Indizien gehören neben der natürlichen Kausalität auch weitere Anhaltspunkte wie das Verhalten der Parteien vor der Kündigung. Ein adäquater Kausalzusammenhang ist zu verneinen, wenn der Vermieter ein gewichtiges Kündigungsmotiv zu belegen vermag, welches eine Kündigung, unabhängig von allfällig geltend gemachten Ansprüchen, rechtfertigt, wie z.B. wiederholte Vertragsverletzungen des Mieters. Massgebend ist inwieweit der Kündigungsgrund mit dem geltend gemachten Anspruch sachlich zusammenhängt. Ausserdem ist zu berücksichtigen, inwieweit der vom Mieter geltend gemachte Anspruch überhaupt begründet war und wie vertragskonform sich der Mieter selbst im Laufe des Mietverhältnisses verhalten hat. Im Mietvertragsrecht wird vorausgesetzt, dass derjenige, der Ansprüche erhebt, sich auch vertragsgemäss zu verhalten hat (P. Higi, a.a.O., Art. 271a N 60 ff.).
Der Mieter, der die Kündigung gestützt auf Art. 271a Abs. 1 lit. a OR anficht, hat zu beweisen, dass er einen Anspruch von schützenswerter Bedeutung aus dem Mietverhältnis geltend gemacht hat, dass der Anspruch nach Treu und Glauben gestellt worden ist, und dass zwischen seinem Anspruch und der Kündigung eine Kausalität besteht. Der Beweis der Bösgläubigkeit obliegt dem Vermieter (SVIT-Kommentar, Art. 271a N 14).
bb) Vorliegend gilt es somit zu prüfen, ob es der Mieterin gelungen ist, zu beweisen, dass ihre aus dem Mietverhältnis geltend gemachten Ansprüche schützenswert sind, sie die Ansprüche nach Treu und Glauben geltend gemacht hat und zwischen den von ihr erhobenen Ansprüche und der Kündigung ein Kausalzusammenhang besteht.
Mit Schreiben vom 12. März 2013 macht die Mieterin gestützt auf den Mietvertrag vom 21. Mai 2004 ein Optionsrecht für die Verlängerung des Vertrages um weitere fünf Jahre, d.h. vom 1. Juli 2014 bis zum 30. Juni 2019, geltend. Ausserdem beantragt sie eine Mietzinsherabsetzung von Fr. 444.- und begründet diese mit dem gesunkenen Referenzzinsatz und dem Landesindex der Konsumentenpreise. Ausserdem untersagt sie dem Vermieter das Zutrittsrecht zu den Heizräumen. Ausserdem wirft sie ihm eine ungenügende Reinigung des Treppenhauses vor und bemängelt den Abfluss.
Gemäss Ziffer 3.2. des zwischen den Parteien abgeschlossenen Mietvertrags vom 21. Mai 2004 wird „das Mietverhältnis für die feste Mietdauer von 5 (fünf) Jahren abgeschlossen und zwar vom
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1. Juli 2004 bis zum 30. Juni 2009“. Ziffer 3.4. bezüglich des Optionsrechts hat folgenden Inhalt: „Dem Mieter steht das Recht zu, den Vertrag nach Ablauf der festen Vertragsdauer um 5 Jahre zu verlängern. Die Mieterin hat die Option mindestens 12 Monate vor Ablauf der festen Vertragsdauer schriftlich geltend zu machen.“ Ziffer 3.4. hält fest, dass das Optionsrecht nach Ablauf der festen Vertragsdauer, welche gemäss Ziffer 3.2. vom 1. Juli 2004 bis zum 30. Juni 2009 dauert, ausgeübt werden kann. Aus dem Vertragstext geht klar hervor, dass es sich um ein einmaliges Optionsrecht handelt. Dieses Optionsrecht wurde von der Mieterin bereits geltend gemacht, ein weiteres Optionsrecht besteht gemäss Mietvertrag nicht. Ein zweites Optionsrecht kann die Mieterin weder gestützt auf das Gesetz noch den Vertrag geltend machen, wenn sie dieses dennoch tut, handelt sie gegen Treu und Glauben.
Ziffer 4 des Mietvertrags vom 21. Mai 2004 sieht vor, dass der jährliche Basismietzins für das ganze Mietobjekt Fr. 26'400.- beträgt und auf dem Landesindex für Konsumentenpreise von 102.7 Punkten basiert (März 2004, Basis Mai 2000 = 100 Punkte) und er jeweils jährlich auf den 1. Juni an die Veränderung der Lebenskostenindexes angepasst werden kann, erstmals auf den 1. Juni 2005.
Nach Art. 269b OR ist die Vereinbarung, dass der Mietzins einem Index folgt, nur gültig, wenn der Mietvertrag für mindestens fünf Jahre abgeschlossen und als Index der Landesindex für Konsumentenpreise vorgesehen wird. Wird das Mietverhältnis mindestens um weitere fünf Jahre fortgesetzt, gilt die Indexklausel weiter (SVIT-Kommentar, Art. 269b N 6; LACHAT/STOLL/BRUNNER, Mietrecht für die Praxis, 4. Auflage, S. 360 f.; BGE 137 II 580 E. 2; 123 III 76 E. 4a; 109 II 58 E. 2b). Eine parallele Anwendung des Landesindexes für Konsumentenpreise und des Referenzzinssatzes ist ausgeschlossen.
Wiederum findet der von der Mieterin geltend gemacht Anspruch weder im Gesetz noch im Vertrag eine Grundlage.
Bezüglich des Zutrittsrechts des Vermieters zum Heizraum hält Ziffer 2 des Protokolls der Verhandlung vor der Schlichtungskommission für Mietverhältnisse des Sense- und Seebezirks vom 31. Oktober 2005 folgendes fest: „Dem Vermieter wird das Zutrittsrecht zu den elektrischen- und den Heizungs- und Klimaanlagen zu jeder Zeit, auch ohne Voranmeldung oder Begleitung gestattet; der Vermieter ist dafür im Besitze eines entsprechenden Schlüssels.“ (Beilage 3 zur Klageantwort vom 1. Oktober 2013).
Wenn die Mieterin dem Vermieter nun in Verletzung des im Rahmen der Schlichtungsverhandlung abgeschlossenen Vergleichs das Zutrittsrecht zum Heizungsraum untersagt, handelt sie klar gegen Treu und Glauben, ihr Verhalten ist als querulatorisch und missbräuchlich oder gar böswillig zu qualifizieren.
Was die ungenügende Reinigung des Treppenhauses und schlechten Abfluss angeht, sind diese Forderungen als Bagatellansprüche zu qualifizieren, welche nicht dem Kündigungsschutz unterliegen.
Aus diesen Gründen ist festzuhalten, dass die von der Mieterin erhobenen Ansprüche nicht schützenswert sind und gegen Treu und Glauben verstossen, was einen Ausschluss des Kündigungsschutzes gemäss Art. 271 Abs. 1 lit. a OR zur Folge hat.
Der Vollständigkeit halber wird im folgenden dennoch kurz aufgezeigt, dass auch der Kausalzusammenhang zwischen den geltend gemachten Ansprüchen und der Kündigung nicht gegeben ist.
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Aus den Akten geht hervor, dass zwischen den Parteien seit Abschluss des Mietvertrags mehrere Schlichtungs- und Gerichtsverfahren anhängig gemacht wurden. Dem Protokoll der Schlichtungsverhandlung vom 31. Oktober 2005 ist zu entnehmen, dass ein Verfahren betreffend Mängel und Mietzinsreduktion mit einer gerichtlichen Vereinbarung erledigt werden konnte (Do. 25 2013 7, act. 2.4-2.6). Im 2009 reichte die Berufungsklägerin bei der Mietschlichtungsstelle des Sense- und Seebezirks ein Gesuch um Durchführung einer Schlichtungsverhandlung ein, worauf der Berufungsbeklagte auf die geforderte Mietzinserhöhung verzichtete. Zwei weitere Verfahren wurden von den Parteien eingeleitet, wobei das eine bis vors Bundesgericht weitergezogen wurde. Ausserdem sind die Parteien nicht in der Lage, sich bezüglich der Auslegung des gerichtlichen Vergleichs vom 31. Oktober 2005 zu einigen. Es befinden sich mehrere Schreiben bei den Akten, welche belegen, dass die Situation zwischen den Parteien sehr angespannt ist (Do. 25 2013 7, act. 6.9 und 6.14 ff.; Beilage zur Berufungsantwort vom 19. Mai 2014). Sogar die Schlichtungskommission für Mietverhältnisse des Sense- und Seebezirks hält in ihrem Schreiben vom 12. August 2013 fest, dass eine Versöhnungsverhandlung aussichtslos erscheine (Do. 25 2013 6, act. 2.3).
Der Berufungsbeklagte gab anlässlich der Verhandlung vor dem Mietgericht vom 4. Dezember 2013 zu Protokoll, dass eine Fortführung des Mietverhältnisses für das Ladenlokal für ihn unzumutbar sei, weil die Unstimmigkeiten und Probleme bereits im Jahr 2005 begonnen hätten. Seither hätten die Parteien dauernd Auseinandersetzungen. Der Mietvertrag und der Vergleich würden von der Mieterin nicht eingehalten. Er habe versucht, mit der Mieterin zu reden, doch die Gespräche hätten nichts gebracht. Das Schreiben vom 12. März 2013 habe das Fass zum überlaufen gebracht. Im Alltag ignoriere man sich und gehe sich aus dem Weg. Die ganze Sache gehe ihm an die Substanz, er habe Probleme und halte das nicht aus. Er sei depressiv, er habe sich das in D._ aufgebaut und sei nicht in der Lage, solche Verhältnisse zu ertragen. Er sei zwar noch nicht in ärztlicher Behandlung, habe aber Magenbeschwerden, Schlafstörungen und sei nervös. Der Berufungsbeklagte sagte aus, ausser der Verwaltungsrätin habe keiner der Mieter eine Katze. Die Verunreinigungen im Treppenhaus würden von ihrer Katze stammen, was auch von den anderen Mietern bestätigt werde (Do. 25 2013 7, act. 9/6 f.). Den Akten ist zu entnehmen, dass die Berufungsklägerin mehrfach gegen vertragliche Verpflichtungen verstossen hat. Trotz schriftlichen Verwarnungen durch den Mieter hat sie ihre Katze weiterhin ins Treppenhaus gelassen (Do. 25 2013 7, act. 6/14 ff.). Auch den Mietzins bezahlt sie regelmässig mit Verspätung (Do. 25 2013 7, act. 6/18). Ausserdem lässt sie keine Gelegenheit aus, neue Forderungen zu stellen (Beilage zur Berufungsantwort vom 19. Mai 2014). Aus diesen Gründen wurde das Mietverhältnis für den Berufungsbeklagten gemäss seinen Aussagen unzumutbar. Eine Würdigung der gesamten Umstände ergibt, dass die von der Berufungsklägerin mit Schreiben vom 12. März 2013 geltend gemachten Ansprüche nicht der Hauptgrund für die Kündigung waren. Das Verhalten der Mieterin seit Beginn des Mietverhältnisses, die wiederholten Vertragsverletzungen sowie die ständigen mehrheitlich unbegründeten Forderungen waren das Hauptmotiv für die Kündigung. Jeder vernünftige loyale Vermieter hätte das Mietverhältnis unter den gegebenen Umständen aufgelöst. Folglich ist das Vorliegen eines Kausalzusammenhangs vorliegend zu verneinen.
Aufgrund der Gültigkeit der ordentlichen Kündigung erübrigt es sich, zu prüfen, ob die Voraussetzungen für eine ausserordentliche Kündigung vorliegend auch erfüllt sind.
Ergänzend ist darauf hinzuweisen, dass eine Anfechtung der Kündigung gestützt auf Art. 271a Abs. 1 lit. d und e OR aussichtslos wäre. Die im Zusammenhang mit den Geschäftsräumen geführten Verfahren endeten seit mehr als drei Jahren mehrheitlich zugunsten des Berufungsbeklagten. Seine Beschwerde vom 13. Januar 2014 gegen das Urteil des Präsidenten des Mietgerichts des Sense- und Seebezirks vom 14. November 2014 wurde zwar abgewiesen,
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doch dies vermag an der Ausgangslage nichts zu ändern, denn bei der Frage des Verteilschlüssels handelte es sich um einen Bagatellfall und die Differenzen in den Nebenkostenabrechnungen waren minim, der Rückforderungsanspruch der Mieterin betrug lediglich Fr. 91.50.
Gestützt auf diese Erwägungen kommt der Zivilappellationshof zum Schluss, dass die Kündigung des Mietverhältnisses vom 23. April 2013 nicht aufzuheben ist. Folglich ist die Berufung in diesem Punkt abzuweisen.
Es stellt sich nun die Frage, ob eine Erstreckung des Mietverhältnisses gerechtfertigt ist.
3. a) Bezüglich der Erstreckung des Mietverhältnisses hält die Vorinstanz in ihrem Entscheid vom 9. Januar 2014 fest, was das Vorliegen eines Härtegrundes auf Seiten der Mieterin betreffe, sei insbesondere zu berücksichtigen, dass sie sich bereits seit dem 1. Juli 2004 befinde und an diesem Standort Handel, Produktion, Verkauf, Import und Export von Waren aller Art betreibe. Zusätzlich habe sie in der gleichen Liegenschaft des Beklagten eine Vierzimmerwohnung gemietet. Die von der Mieterin vorgebrachte schwierige Liegenschaftssituation in D._ dürfte zutreffend sein, so dass die Kündigung per 30. Juni 2014 allenfalls eine gewisse Härte aufweise und die Interessen beider Parteien zu prüfen und einander gegenüberzustellen seien. Abgesehen von der Liegenschaftssituation in D._ und der Absicht, das Geschäft in D._ weiter zu betreiben, würden von der Klägerin keine weiteren grundlegenden Interessen angeführt. Es gelte zu berücksichtigen, dass die Verwaltungsrätin der Berufungsklägerin bereits am 20. Mai 2014 64 Jahre alt werde. Sie wolle gemäss eigenen Aussagen sicher auch nach Erreichen des Pensionsalters arbeiten und habe fünf Kinder, eines davon sei sicher an der Übernahme des Geschäfts interessiert. Das Mietgericht weist darauf hin, dass eine wirtschaftliche Notwendigkeit zur Weiterführung des Geschäfts jedoch nicht geltend gemacht werde. Die Familie der Klägerin verwalte mit der Firma E._ AG Liegenschaften im Raum F._ und G._, wobei es sich um Mehrfamilienhäuser und nicht um Geschäftslokalitäten handeln solle.
Zwischen den Parteien sei eine Kommunikation aber offenbar nicht möglich, sie würden sich gemäss Aussagen des Beklagten ignorieren und einander aus dem Weg gehen, was ihm an die Substanz gehe. Der Beklagte mache geltend, er sei depressiv und könne solche Verhältnisse nicht ertragen. Gestützt auf diese Erwägungen kam das Mietgericht zum Schluss, dass das Gesuch um Erstreckung des Mietverhältnisses grundsätzlich gutzuheissen sei. Die Klägerin benötige Zeit, um ein anderes Objekt in D._ zu finden, dabei sei aber zu berücksichtigen, dass sie die Kündigung bereits am 23. April 2013 erhalten habe. Es sei ihr auch zuzumuten, ihre Suche allenfalls auf weitere Orte auszudehnen, sie selbst habe auch nicht geltend gemacht, unbedingt auf den Standort in D._ angewiesen zu sein. In diesem Zusammenhang weist die Vorinstanz darauf hin, dass die Verwaltungsrätin der Klägerin bereits in H._ und I._ tätig gewesen sei, und die der Familie der Verwaltungsrätin der Berufungsklägerin gehörende Firma E._ AG über Liegenschaften im Raume F._ und G._ verfüge. Angesichts der gesamten Umstände erachtete das Mietgericht eine Mieterstreckung um 3 Jahre, d.h. bis am 30. Juni 2017, als angemessen. Eine weitere Erstreckung schliesst es aus.
b) In ihrer Berufungsschrift vom 13. März 2013 wirft die Berufungsklägerin dem Mietgericht vor, nicht ausreichend begründet zu haben, weshalb eine Erstreckung um lediglich drei Jahre angemessen erscheine. Sie macht geltend, der Ausschluss einer weiteren Erstreckung des Mietverhältnisses durch die Vorinstanz sei bundesrechtswidrig. Gemäss Art. 272b Abs. 1 OR könne innerhalb der gesetzlichen Höchstdauer eine zweite Erstreckung gewährt werden. Art. 271
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Abs. 3 OR verleihe dem Mieter das Recht, eine zweite Erstreckung zu beantragen. Aus diesem Grund sei es bundesrechtswidrig, eine zweite Erstreckung per se auszuschliessen.
c) In seiner Berufungsantwort vom 19. Mai 2014 akzeptiert der Berufungsbeklagte die von der Vorinstanz festgesetzte Erstreckungsdauer, obwohl er die Auffassung vertritt, dass die Mieterin im Beweisverfahren keine Härtesituation glaubhaft dargelegt habe, die eine angesichts ihres provozierenden Verhaltens eine für den Vermieter sehr lange Erstreckungsdauer rechtfertigen würde. Unter Verweis auf die Ausführungen in Note 1 zu Art. 272b des Basler Kommentars hält sie fest, dass es nicht bundesrechtswidrig sei, eine einmalige Erstreckungsdauer festzusetzen.
d) aa) Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Bei der Interessenabwägung berücksichtigt die zuständige Behörde insbesondere die Umstände des Vertragsabschlusses und den Inhalt des Vertrags, die Dauer des Mietverhältnisses, die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten, einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs und die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohnungs- und Geschäftsräume (Art. 272 OR).
Erstreckbar sind nur Mietverhältnisse für Wohn- und Geschäftsräume. Sinn und Zweck des Mieterstreckungsrechts bestehen darin, einem Mieter mehr Zeit für die Suche nach einem geeigneten Ersatzobjekt einzuräumen, als ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung steht. Gewöhnliche, mit jeder Kündigung verbundene Umtriebe und Folgen, welche mittels einer Mieterstreckung nicht abgewendet, sondern lediglich herausgezögert werden können, sind als Härtegründe unbeachtlich. Das Argument der Berufungsklägerin, wonach die Verlegung ihres Geschäfts mit hohen Kosten verbunden wäre, ist somit unbeachtlich (Do. 25 2013 7, act. 9/4).
Den Mieter trifft gemäss den sich aus Art. 8 ZGB ergebenden Grundsätzen die Beweislast für die allgemeinen Voraussetzungen seines geltend gemachten Erstreckungsanspruchs und die erstreckungsbegründenden Härtegründe, darunter namentlich auch für die ausreichenden Suchbemühungen. Dem Vermieter obliegt die Beweislast für alle von ihm aufgestellten Behauptungen, die einen Erstreckungsanspruch des Mieters a priori ausschliessen und alle von ihm geltend gemachten Vermieterinteressen (P. HIGI, a.a.O., Art. 272 N 249 ff.).
Das Mieterstreckungsrecht ist nicht dazu geschaffen worden, einem Mieter zu ermöglichen, noch während einer bestimmten Zeit, bzw. möglichst lange von besonders günstigen oder für ihn vorteilhaften Bedingungen profitieren zu können (BGE 105 II 198 E. 3b). Eine Mieterstreckung ist somit zu verweigern, wenn ein Geschäftsinhaber im Pensionsalter geltend macht, dass ihm bis zur geplanten Geschäftsaufgabe noch einige Jahre Mieterstreckung gewährt werden sollten, weil er darauf angewiesen sei, im Hinblick auf seine Altersvorsorge noch eine zeitlang erwerbstätig zu sein (SVIT-Kommentar, Art. 272 N 12). Das Argument der Mieterin, wonach sie beabsichtige, das Geschäft auch nach Erreichung des Pensionsalters ihrer Verwaltungsrätin weiterzuführen, ist somit unbehelflich.
Aus grundsätzlichen Überlegungen sind Mieterstreckungen bei befristeten Mietverhältnissen nur mit grösster Zurückhaltung zu gewähren. Als Härtegründe fallen nur solche Umstände in Betracht, welche sich durch Gewährung einer Mieterstreckung abwenden oder wesentlich vermindern lassen. Bei der Beurteilung von Mieterstreckungsgesuchen ist zunächst zu prüfen, ob auf Seiten des Mieters Härtegründe geltend gemacht werden können. Bei der Prüfung dieser Frage sind auch die Suchbemühungen des Mieters zu würdigen (Urteil des Bundesgerichts 4C.365/2006 vom 16. Januar 2007 E. 4.1). Fehlt es an solchen Härtegründen, erfolgt keine weitere
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Interessenabwägung, d.h. das Mieterstreckungsgesuch ist abzuweisen. Unter den Begriff der Härte zu subsumieren sind die den Mieter oder seine Familie persönlich treffenden besonderen Schwierigkeiten und Probleme, die es ihm verunmöglichen oder mindestens erschweren, innert der bis zur Vertragsbeendigung verbleibenden Zeit ein ihm zumutbares Ersatzobjekt zu finden. Die Dauer des Mietverhältnisses vermag für sich alleine eine Härtesituation in aller Regel nicht zu begründen. Der Umstand, dass ein Ersatzobjekt – wenn auch nach langer Mietdauer – bezogen werden muss, lässt sich durch die Gewährung einer Mieterstreckung schliesslich nicht ausschliessen. Bei der Geschäftsmiete sind kaum Fälle denkbar, in welchen die lange Dauer eines Mietverhältnisses für sich allein ein Härtegrund darstellen könnte. Jedenfalls ist nicht erkennbar, warum etwa bei ausreichendem Ersatzangebot auf dem Markt eine Erstreckung gewährt werden sollte, auf die ein anderer Mieter nach kürzerer Mietdauer keinen Anspruch erheben könnte. Abzulehnen ist die Faustregel, wonach um so längere Mieterstreckung zu gewähren ist, je länger das Mietverhältnis gedauert hat (SVIT-Kommentar, Art. 272 N 13 ff.). Als Vermieterinteressen, die einer Erstreckung tendenziell entgegenstehen, kommen vor allem Abreden und Umstände in Frage, die beim Mieter kein begründetes Vertrauen für eine längere Vertragsdauer erwecken konnten. Bei befristeten Mietverträgen oder mangels Vorliegen mehrerer Optionsrechte zur Verlängerung muss der Mieter mit einer Kündigung und der damit verbundenen Suche nach einem Ersatzobjekt rechnen (P.HIGI, a.a.O., Art. 272 N 142). Der Mieterin musste bewusst sein, dass sie über kein weiteres Optionsrecht verfügt, dessen Ausübung es ihr ermöglicht, eine weitere Vertragsverlängerung vom 1. Juli 2014 bis am 30. Juni 2019 zu beantragen. Unter diesen Umständen und angesichts der zwischen den Parteien herrschenden Unstimmigkeiten musste sie mit einer Auflösung des Mietverhältnisses per 30. Juni 2014 rechnen. Sie hätte im Hinblick auf diese Kündigung rechtzeitig mit der Suche nach einem geeigneten Ersatzobjekt beginnen können. Aus den Akten geht nicht hervor, ob und in welchem Umfang die Mieterin tatsächlich Suchbemühungen angestrengt hat, obwohl sie für die von ihr geltend gemachten Härtegründe beweispflichtig ist. An der vorinstanzlichen Verhandlung hat sie diesbezüglich nur ausgesagt, es sei sehr schwierig, in D._ ein anderes Ladenlokal zu finden. Sie habe sich informiert, als das Geschäft vis-à-vis frei geworden sei, doch das sei unter der Hand weitervermietet worden (Do. 25 2013 7, act. 9/3). Mangels Erbringung des Beweises für ausreichende Suchbemühungen ist das Vorliegen eines Härtegrundes unter diesem Gesichtspunkt zu verneinen.
Keine Härte kann aus dem vom Mieter behaupteten und allenfalls getätigten Investitionen im Mietobjekt abgeleitet werden, auch wenn diese im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung noch nicht amortisiert sein sollten. Grundsätzlich erbringt der Mieter solche Investitionen, wenn er deren Amortisation nicht durch eine Mindestvertragsdauer absichert, auf eigenes Risiko. Eine Zustimmung des Vermieters zu Investitionen ist nicht als berechtigtes Vertrauen auf eine längere Vertragsdauer misszuverstehen, weil für die Frage der Mietdauer die hierzu speziell getroffenen vertraglichen Regelungen allein massgebend sind. Aus diesen Gründen stellen mieterseits erbrachte Investitionen keinen Härtegrund dar. Aus der Tatsache, dass sie im Ladenlokal teure Verspiegelungen habe anbringen lassen und den Boden ersetzt habe, kann die Mieterin somit nichts zu ihren Gunsten ableiten (Do. 25 2013 7, act. 9/3), so dass ein Härtegrund auch unter diesem Gesichtspunkt nicht gegeben ist.
Als weiteres Kriterium nennt Art. 272 Abs. 2 lit. c OR das Verhalten der Parteien. Der Vermieter soll sich zur Abwendung der Mieterstreckung auch auf pflichtwidriges Verhalten des Mieters berufen können, welcher weder die Voraussetzungen für eine vorzeitige Kündigung noch diejenigen eines Erstreckungsausschlusses nach Art. 272a Abs. 1 lit. b OR erfüllt (Botschaft, S. 1461). Im Rahmen der hier vorzunehmenden Beurteilung fallen somit auch fortgesetzte kleinere Verstösse des Mieters gegen die Hausordnung oder seine vertragliche Verpflichtung ins Gewicht. Schliesslich ist unter diesem Aspekt auch eine Unverträglichkeit zwischen einem Mieter und einem
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Vermieter zu berücksichtigen. Eine solche ist denkbar, ohne dass einer der Parteien ein Verschulden angelastet werden kann. Den Akten ist zu entnehmen, dass die Parteien seit Beginn des Mietverhältnisses mehrere Schlichtungs- und Gerichtsverfahren anhängig gemacht haben, weil sie sich bezüglich der sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Pflichten und Rechte uneinig waren. Der Vermieter ist bei den Verfahren in den letzten drei Jahren mit seinen Forderungen mehrheitlich durchgedrungen. Die Mieterin hat ihre Vertragsverpflichtungen in verschiedener Hinsicht verletzt, u.a. lässt sie ihre Katze trotz mehrfachen schriftlichen Verwarnungen durch den Mieter frei im Treppenhaus herumlaufen und bezahlt den Mietzins regelmässig mit Verspätung (Do. 25 2013 7, act. 6/18 und 7/14 ff.). Sie lässt auch keine Gelegenheit aus, den Vermieter mit neuen, teilweise lächerlichen Forderungen verbunden kurzen Fristansetzungen zur Erledigung zu konfrontieren (Beilage zur Berufungsantwort vom 19. Mai 2014). Auch die Androhung des Vermieters, im Falle weiterer Vertragsverletzungen durch die Mieterin eine ausserordentliche Kündigung in Betracht zu ziehen, haben die Mieterin nicht veranlasst, endlich zur Vernunft zu kommen (Beilage zur Berufungsantwort vom 19. Mai 2014). Die Unstimmigkeiten zwischen den Parteien sind auf das Verhalten der Mieterin zurückzuführen, aus den Akten geht nämlich hervor, dass sich der Vermieter mehrmals um ein gutes Einvernehmen bemüht hat und deswegen sogar das Gespräch mit der Tochter der Verwaltungsrätin gesucht hat. Aus diesen Gründen widerspricht eine Erstreckung des Mietverhältnisses zweifellos den Interessen des Vermieters.
Die Berücksichtigung der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume als nicht von den am Vertragsverhältnis beteiligten Parteien beeinflussbares Element im Rahmen der Gewährung einer Mieterstreckung erscheint äusserst problematisch. Dies vorab, weil der Gesetzgeber offengelassen hat, nach welchen Kriterien diese örtlichen Verhältnisse zu ermitteln sind. Es ist somit unklar, auf welche Weise sich die zur Entscheidung zuständigen Instanzen Kenntnis über die massgebenden Verhältnisse auf dem örtlichen Immobilienmarkt verschaffen können. Offizielle Statistiken mit geeigneten Referenzgrössen existieren kaum. Nachdem klare und einigermassen verlässliche Kriterien für die Beurteilung der örtlichen Marktsituation im Immobilienbereich nicht vorhanden sind, besteht die Gefahr, dass sich Richter von einer Art öffentlichen Meinung über die entsprechenden Verhältnisse leiten lassen. Das Umsetzen einer sogenannten öffentlichen Meinung in gerichtsnotorisches Wissen ist grundsätzlich problematisch und im Bereich des Mieterstreckungsrechts, in welchem die verfassungsmässige Eigentumsgarantie des Vermieters eingeschränkt wird, abzulehnen. Massgebend sind in erster Linie die vom Mieter angestrengten Suchbemühungen und deren Resultate, was voraussetzt, dass auch im Erstreckungsverfahren solche Suchbemühungen zu tätigen sind (Urteil des Bundesgerichts 4C.365/2006 vom 16. Januar 2007 E. 4.1). Nach geltender Praxis wird vorausgesetzt, dass der Mieter sofort nach Erhalt der Kündigung nach anderen Räumen sucht. Der Gesetzgeber hat darauf verzichtet, die Anforderung an die Erstreckung von Mietverhältnissen betreffend Geschäftsräume gesondert von denjenigen von Wohnräumen zu regeln, folglich entsprechen die Voraussetzungen für die Gewährung einer Erstreckung bei Geschäftsräumen sinngemäss denjenigen bei der Wohnungsmiete. Mit den wirtschaftlichen Verhältnissen ist in erster Linie die Ertragssituation des in den Geschäftsräumlichkeiten betriebenen Unternehmen angesprochen, aus welcher sich ableiten lässt, in welchem finanziellen Bereich sich ein Ersatzobjekt bewegen kann. Zur Beurteilung der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt Geschäftsräumen existiert keine mit dem Leerwohnungbestand vergleichbare Statistik, so dass die entsprechenden Verhältnisse nur gestützt auf die vom Mieter konkret nachgewiesenen Suchbemühungen und deren Resultat beurteilt werden kann. Handelt es sich um einen Geschäftsbetrieb, der vorab auf eine grössere Stammkundschaft zählt, dürfen in der Regel auch weiträumige Standortverlegungen zuzumuten sein (SVIT-Kommentar, Art. 272 N 30 ff.). Die Mieterin verfügte in der Vergangenheit über Geschäfte in H._ und I._. Es ist
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anzunehmen, dass ihre Kundschaft mehrheitlich aus Touristen besteht, hat sie an der vorinstanzlichen Verhandlung doch ausgeführt, dass ihr Angebot in D._ demjenigen in H._ und I._ entspreche, wo es ähnlich touristisch sei (Do 25 2013 7, act. 9/4). Daraus ist zu schliessen, dass sie nicht auf den Standort D._ angewiesen ist und ihr Geschäft auch in eine andere touristische Stadt verlegen könnte. Wie bereits erwähnt, hat sie den Nachweis für die ihr obliegenden Suchbemühungen nach einem geeigneten Ersatzobjekt nicht erbracht. Folglich ist das Vorliegen eines Härtegrundes auch unter diesem Gesichtspunkt zu verneinen.
Mangels Erbringung des Beweises für das Vorliegen eines Härtegrundes hätte die Vorinstanz das Mieterstreckungsgesuch der Berufungsklägerin abweisen können. Nachdem der Berufungsbeklagte sich grosszügig zeigt und die von der Vorinstanz angeordnete Mieterstreckung von drei Jahren nicht rügt, ist auf diesen Punkt nicht zurückzukommen. Es gilt nun, noch kurz zu prüfen, ob eine definitive Erstreckung des Mietverhältnisses um drei Jahre unter den gegebenen Umständen als angemessen zu qualifizieren ist.
bb) Gemäss Art. 272b OR kann das Mietverhältnis für Wohnräume um höchstens vier, für Geschäftsräume um höchstens sechs Jahre erstreckt werden. Im Rahmen der Höchstdauer können ein oder zwei Erstreckungen gewährt werden. Hinsichtlich der Erstreckungsdauer fragt sich zunächst, wieviel Zeit der Mieter in Anbetracht seiner persönlichen Verhältnisse voraussichtlich benötigt, um ein adäquates Ersatzobjekt zu finden. Diesem Interesse ist dasjenige des Vermieters gegenüberzustellen. In Würdigung der beidseitigen Interessenlage legt der Richter im Rahmen eines Ermessensentscheids sodann die Erstreckungsdauer fest.
Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung hat der Richter nach freiem Ermessen zu prüfen, ob eine definitive oder eine einstweilige Erstreckung zu gewähren ist. Massgebend sind die konkreten Umstände, aufgrund derer die Interessen der Parteien gegeneinander abzuwägen sind (Urteil des Bundesgerichts 4C.445/2006 vom 7. Juni 2007 E. 5.2.3). Das Gericht kann eine definitive Erstreckung aussprechen, wenn eine zuverlässige Prognose über alle massgeblichen Faktoren schon im Zeitpunkt des ersten Erstreckungsverfahrens möglich ist. Eine endgültige Erstreckung ist auch zu gewähren, wenn dies die Interessen des Vermieters gebieten, oder dem Vermieter eine weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses aus anderen Gründen nicht zuzumuten ist. Haben Vertragsverletzungen des Mieters zur Kündigung geführt, ist aufgrund des vertragswidrigen Verhaltens für den Vermieter eine zweite Erstreckung unzumutbar. In diesen Fällen ist eine definitive Erstreckung anzuordnen (BSK OR I-ROGER WEBER, Art. 272b N 2).
Dem Richter steht bei der Bemessung der Erstreckungsdauer ein grosses Ermessen zu (BGE 125 III 226 E. 4b). Trotzdem ist in grundsätzlicher Hinsicht zu fordern, dass erstmalige Erstreckungen generell nur für eine verhältnismässig kurze Dauer gewährt werden. Wird dem Mieter eine längerdauernde erstmalige Erstreckung gewährt, so besteht nach herrschender Praxis die Gefahr, dass der Mieter während längerer Zeit keine Suchbemühungen unternimmt. Es lässt sich auch bei Gewährung einer kurzen erstmaligen Erstreckung im Rahmen eines Zweitverfahrens hinreichend beurteilen, ob der Mieter trotz den ihm zumutbaren intensiven Suchbemühungen nicht in der Lage war, ein geeignetes Ersatzobjekt zu finden. Die Dauer der Erstreckung hängt zwar von den einander gegenüberstehenden Interessen ab, doch bei Geschäftsmieten darf die erste Erstreckung selten die Dauer von zwei Jahren übersteigen (SVIT-Kommentar, Art. 272b N 9 f.).
Mangels Vorliegen eines Härtegrundes ist eine definitive Erstreckung des Mietverhältnisses um drei Jahre gestützt auf diese Erwägungen nicht zu beanstanden. Eine längere Erstreckung wäre aufgrund der Vertragsverletzungen durch die Mieterin und die Unzumutbarkeit einer längeren Fortführung des Mietverhältnisses für den Vermieter zweifellos nicht gerechtfertigt. Entgegen den
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Behauptungen der Berufungsklägerin ist eine definitive Erstreckung des Mietvertrags auch nicht bundesrechtswidrig, so dass die Vorinstanz eine weitere Erstreckung zu Recht ausgeschlossen hat. Demzufolge ist die Rüge der Berufungsklägerin unbegründet und die Berufung ist auch in diesem Punkt abzuweisen.
Nun gilt es noch zu prüfen, ob die Vorinstanz die von der Mieterin beantragten Mietzinsreduktionen zu Recht abgewiesen hat.
4. a) Hinsichtlich der von der Mieterin geltend gemachten Mietzinsreduktion hält das Mietgericht in seinem Entscheid vom 9. Januar 2014 fest, dass die gemäss Mietvertrag vereinbarte Indexklausel sowohl für das Mietverhältnis betreffend der Geschäftsräume als auch für dasjenige bezüglich der Wohnung weiterhin Anwendung findet. Was den Mietvertrag betreffend Geschäftsräume betreffe, sei das ordentliche gekündigte Mietverhältnis um drei Jahre erstreckt worden, es rechtfertige sich unter diesen Umständen, für die Erstreckung nach wie vor die ursprüngliche und gültig vereinbarte Indexklausel anzuwenden. Der Mietvertrag für die Wohnung sei derzeit ungekündigt, und wenn sich die Parteien wie von der Mieterin beantragt auf eine Mietverlängerung von fünf Jahren einigen würden, könne die gültig vereinbarte Indexklausel weiterhin angewendet werden, und es sei nicht zu prüfen, ob eine Mietzinsreduktion gerechtfertigt sei. Mangels Voraussehen der Entwicklung des Referenzzinssatzes bis zum 1. Juli 2014 sei das urteilende Gericht nicht in der Lage, zum jetzigen Zeitpunkt über eine allfällige Anpassung des Mietzinses per 1. Juli 2014 zu entscheiden.
b) Die Berufungsklägerin rügt, die Vorinstanz habe zu Unrecht nicht berücksichtigt, dass jeweils auf Ablauf der fünfjährigen Vertragsfrist eine Mietzinsänderung unabhängig vom Indexverlauf verlangt werden könne, selbst wenn der Vertrag für eine neue Dauer von fünf Jahren erneuert werde und der Mietzins weiterhin nur dem Index folgen solle.
c) Der Berufungsbeklagte weist darauf hin, dass eine Kombination von Anpassung gestützt auf den Index und den Referenzzinssatz nicht möglich sei. Gemäss höchstrichterlicher Rechtsprechung entfalle eine Indexklausel lediglich und die ordentlichen Bestimmungen würden zur Anwendung gelangen, wenn der Vertrag nicht um mindestens fünf Jahre verlängert werde. Gerade bei Geschäftsräumen seien Mietverträge mit Indexklauseln üblich. Er qualifiziert das Festhalten an einer Mietzinsreduktion durch die Berufungsklägerin als rechtsmissbräuchlich und querulatorisch.
d) Ziffer 4 des Mietvertrags vom 21. Mai 2004 sieht vor, dass der jährliche Basismietzins für das ganze Mietobjekt Fr. 26'400.- beträgt und auf dem Landesindex für Konsumentenpreise von 102.7 Punkten basiert (März 2004, Basis Mai 2000 = 100 Punkte) und er jeweils jährlich auf den 1. Juni an die Veränderung der Lebenskostenindexes angepasst werden kann, erstmals auf den 1. Juni 2005.
Nach Art. 269b OR ist die Vereinbarung, dass der Mietzins einem Index folgt, nur gültig, wenn der Mietvertrag für mindestens fünf Jahre abgeschlossen und als Index der Landesindex für Konsumentenpreise vorgesehen wird. Wird das Mietverhältnis mindestens um weitere fünf Jahre fortgesetzt, gilt die Indexklausel weiter (SVIT-Kommentar, Art. 269b N 6; LACHAT/STOLL/BRUNNER, Mietrecht für die Praxis, 4. Auflage, S. 360 f., BGE 137 II 580 E. 2; 123 III 76 E. 4a; 109 II 58 E. 2b). Eine parallele Anwendung des Landesindexes für Konsumentenpreise und des Referenzzinssatzes ist ausgeschlossen.
Wenn die Parteien ein Vertragsverhältnis von fünf Jahren und für die Mietzinsanpassung eine Indexklausel im Sinne von Art. 269b OR vereinbart haben, gilt diese Klausel auch während der
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Dauer der Mieterstreckung weiter. Folglich untersteht das Mietverhältnis bezüglich des Ladenlokals weiterhin der gültig vereinbarten Indexklausel.
Das Mietverhältnis bezüglich der Wohnung wurde auf Antrag der Mieterin um weitere fünf Jahre verlängert, so dass die Voraussetzungen für die Gültigkeit einer Indexklausel nach Art. 269b OR weiterhin erfüllt sind.
Gestützt auf diese Erwägungen ist die Berufung auch in diesem Punkt abzuweisen.
5. a) Die Prozesskosten werden der unterliegenden Partei auferlegt (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Dem Verfahrensausgang entsprechend sind diese somit von der Berufungsklägerin zu tragen.
Es ist darauf hinzuweisen, dass es im vorliegenden Verfahren einerseits um Geschäftsräume andererseits um von einer Aktiengesellschaft gemietete Wohnräume geht, das Verfahren ist somit nicht kostenfrei im Sinne von Art. 130 Abs. 1 JG. Die Gerichtskosten sind auf Fr. 2'000.- festzusetzen.
b) Für das Berufungsverfahren werden die Parteikosten von B._ aufgrund einer detaillierten Kostenliste bestimmt (Art. 64 f. JR).
Die Behörde berücksichtigt bei detaillierter Festsetzung der als Parteikosten geschuldeten Anwaltshonorare insbesondere die unter gewöhnlichen Umständen zur Führung des Prozesses notwendige Zeit und die auf dem Spiel stehenden Interessen (Art. 63 Abs. 3 JR). Die als Parteikosten geschuldeten Honorare werden i.d.R. aufgrund eines Stundentarifs von Fr. 230.- festgesetzt (Art. 65 JR). In vermögensrechtlichen Streitigkeiten werden die Honorare gestützt auf den Streitwert um höchstens 350% erhöht (Art. 66 Abs. 2 und Anhang 2 JR). Korrespondenz und Telefongespräche, die zur Führung des Prozesses notwendig waren und den Rahmen einer einfachen Aktenverwaltung nicht überschreiten, insbesondere Übermittlungsschreiben, Gesuche um Fristerstreckung oder um Verschiebung einer Verhandlung, geben einzig Anspruch auf ein Pauschalhonorar von höchstens Fr. 500.-, bzw. ausnahmsweise Fr. 700.- (Art. 67 JR). Für Fotokopien beträgt die Gebühr 40 Rappen je Kopie. Können zahlreiche Fotokopien gleichzeitig gemacht werden, so kann dieser Betrag herabgesetzt werden (Art. 68 Abs. 2 JR). Der Versand von E-Mails verursacht keine direkten Spesen und ist deshalb im allgemeinen Stundentarif enthalten.
Gestützt auf die Kostenliste von Rechtsanwalt Armin Sahli vom 3. Februar 2015 und unter Berücksichtigung der Stellungnahme von Rechtsanwalt Patrik Gruber vom 26. März 2015 sowie der unter gewöhnlichen Umständen zur Führung dieses Prozesses notwendigen Zeit und der auf dem Spiel stehenden Interessen kann der Zeitaufwand von Rechtsanwalt Armin Sahli für das zweitinstanzliche Verfahren auf 7 Stunden und 15 Minuten festgesetzt werden, namentlich erscheinen 15 Minuten für die Besprechung mit dem Klienten, sechs Stunden für das Aktenstudium, Rechtsabklärungen und das Verfassen der Berufungantwort sowie eine Stunde für die Abschlussarbeiten als angemessen. In Anbetracht des Streitwerts von Fr. 311‘160.- rechtfertigt sich eine Erhöhung des Honorars um 80.26 %. Die Korrespondenz und die Telefongespräche werden mit einem Pauschalbetrag von Fr. 400.- entschädigt. Die von Rechtsanwalt Sahli veranschlagten Auslagen von Fr. 55.60 sind vollumfänglich zu berücksichtigen. Unter Berücksichtigung der Besprechung mit dem Klienten, der abgefassten Rechtsschrift sowie der üblichen Auslagen werden die als Parteikosten geschuldeten Anwaltskosten für das zweitinstanzliche Verfahren somit auf Fr. 3‘738.35 (Honorar: Fr. 1‘667.50; Korrespondenz: Fr. 400.-; Auslagen: Fr. 55.60; Zuschlag von 80.26 % aufgrund des Streitwerts: Fr. 1‘338.35; zuzüglich 8 % Mehrwertsteuer von Fr. 276.90) festgesetzt.
Kantonsgericht KG Seite 19 von 19