Decision ID: 04bb7454-691e-5fa2-a63c-8098a7272ba0
Year: 2003
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_002
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

ritenuto in fatto:
A.
Lo studio di architettura _ di _, che aveva allestito un progetto di costruzione per una abitazione unifamigliare, incaricava _, società attiva nella mediazione immobiliare, di trovare l’acquirente per l’edificando stabile.
Nel mese di febbraio 1998, _ e _ entravano in contatto con l’agenzia immobiliare in vista del possibile acquisto di un terreno a _ di proprietà di _ (part. n. _ zona RT di _, doc. G), incaricandola anche di condurre trattative con la banca _ di _ per il finanziamento dell’operazione. L’acquisto del terreno era inoltre abbinato alla sottoscrizione di un contratto di appalto con il suddetto studio d’architettura.
Il 26 febbraio 1998 _ e _ fornivano a _ i
dati personali necessari all’allestimen
to di un atto notarile di compravendita e alla richiesta di finanziamento (doc. A)
, ritenuto che il costo globale dell’investimento
– ossia il prezzo di acquisto del fondo e la mercede di appalto – era pari a fr. 560'000.–, di cui fr. 430'000.– garantiti da un credito ipotecario, fr. 110'000.– di capitale proprio e fr. 20'000.– a titolo di “acconto di riservazione” (doc. A).
B.
Il 6 marzo 1998 _ richiedeva a _ e _ di versare l’importo di fr. 20'000.– quale
deposito di riservazione (doc. B), nei seguenti termini:
“Abbiamo
preso nota con piacere del vostro desiderio di riservare la proprietà citata in oggetto e vi ringraziamo per la fiducia accordataci. In allegato ci permettiamo di trasmettervi una polizza di versamento di fr. 20'000.– quale deposito di riservazione. Tale importo non frutta interessi in quanto rimane b
loccato sul nostro conto
fiduciario fino a conclusione della pratica. Il deposito varrà quale acconto sul prezzo di compravendita se l’acquisto giungerà a buon fine (firma del rogito), mentre verranno trattenuti fr. 10'000.– in caso di rinuncia
all’acquisto malgrado
l’ottenimento del finanziamento”
.
Il 10 marzo 1998, _ e _ versavano l’importo di fr. 20'000.–. Il giorno seguente, _ confermava l’avvenuto versamento e informava _ e _ che avrebbe comunicato allo studio legale i dati necessari per la stesura dell’atto notarile non appena avrebbe ottenuto la conferma del finanziamento da parte dell’istituto di credito (doc. C).
Il 16 marzo 1998, _ trasmetteva allo studio legale e notarile _ i dati necessari per la stesura dell’atto, facendo presente che
“i Signori _ hanno già versato fr. 20'000.– sul nostro conto fiduciario che valgono quale caparra di riservazione e acconto sul prezzo di compravendita”
(doc. D).
C.
Il 27 marzo 1998, _ e _ ricevevano il progetto dell’atto di compravendita del fondo di _ che al punto 3 prevedeva che il prezzo di vendita del terreno pari a fr. 134’680.– veniva soluto in misura di fr. 20'000.– tramite un versamento già avvenuto sul conto
fiduciario de _
“a valere quale acconto sul prezzo di vendita nonché quale caparra di riservazione”, mentre la rimanenza di fr. 114'680.– sarebbe stata versata entro 10 giorni dalla firma dell’atto. Il punto 6 del progetto prevedeva l’impegno di _ e _ a stipulare separatemente con lo studio d’architettura _ un contratto di appalto per la costruzione di una casa sul fondo acquistato per un costo di fr. 405'320.– (doc. E).
D.
Con rogito n. 198 del 30 aprile 1998 del notaio avv. _ veniva perfezionata la compravendita del fondo di _ (doc. G). Il punto 3 del rogito veniva modificato nel senso che il riferimento all’importo di fr. 20'000.– veniva eliminato e che il prezzo complessivo di fr. 134’680.– doveva essere versato integralmente sul conto del venditore entro 10 giorni dalla firma dell’atto. Non subiva invece modifiche l’impegno di concludere un contratto di appalto con lo studio d’architettura _.
In pari data il notaio invitava la _ di _ a versare al venditore la totalità del prezzo di acquisto del fondo, in conformità a quanto previsto dal rogito (doc. H).
Il pagamento avveniva in due rate,
la prima il 25 maggio 1998
(fr. 60'000.–) e la seconda il 9 giugno 1998
(fr. 74'680.–; v. doc. I, L).
E.
Con raccomandata 10 giugno 1999, _ richiedeva a _ la restituzione della somma di fr. 20'000.– già versata a titolo di riservazione del terreno. L’agenzia immobiliare negava di dovere restituire tale importo, poiché essa lo avrebbe compensato con la sua pretesa per provvigione di mediazione di pari importo vantata nei confronti dello studio d’architettura _
di _ (doc. O, P).
F.
Con petizione 30 agosto 2000, gli attori hanno postulato la
condanna
de _ a
l pagamento
di fr. 20'000.–
oltre interessi al 5% dal 10 giugno 1999, poiché tra le parti era venuto in essere un contratto di mandato e in tale ambito il suddetto importo era stato affidato alla convenuta affinché essa lo utilizzasse quale “acconto sul prezzo di compravendita” in caso di conclusione dell’operazione immobiliare. La convenuta, in veste di mandataria, avrebbe dovuto fare fronte al proprio obbligo di rendere conto del suo operato e restituire quanto ricevuto per qualsiasi titolo in forza del mandato (art. 400 CO). Invece, _ avrebbe omesso di restituire la somma di fr. 20'000.–, adducendo motivi pretestuosi e che esulavano dal rapporto di mandato esistente tra le parti, in particolare utilizzando quell’importo per compensare una sua pretesa di provvigione per mediazione nei confonti dello studio di architettura _ di _.
La convenuta si è opposta integralmente alle pretese della parte attrice, contestando che tra le parti esistesse un contratto, anche perché essa intratteneva relazioni contrattuali unicamente con lo studio d’architettura _ che le aveva conferito l’incarico di mediazione. Semmai, gli attori potrebbero far valere nei suoi confronti una
– denegata – pretesa in applicazione delle
norme che regolano
l’atto illecito o l’indebito arricchimento, ma in tal caso la pretesa attorea sarebbe già prescritta.
La convenuta, pur ammettendo che inizialmente sarebbe stato pattuito che il deposito di riservazione veniva destinato al pagamento parziale del terreno, ha però sostenuto che in seguito ciò si sarebbe rivelato impossibile poiché il venditore aveva dichiarato di volere incassare l’intero prezzo di vendita e perciò l’acconto di fr. 20'000.– sarebbe stato computato sul contratto di appalto con lo studio d’architettura _; per questo motivo, il presidente de _, _, avrebbe fatto modificare la prima bozza di rogito che inizialmente prevedeva appunto che
la somma di fr. 20'000.–
rappresentasse l’anticipo sul prezzo del terreno. Gli attori sarebbero stati perfettamente a conoscenza di questa circostanza, sia perché essi avevano sottoscritto il rogito che prevedeva il pagamento dell’intero prezzo di compera, sia perché erano stati informati dallo studio d’archi-tettura _ dell’intervenuta compensazione (doc. 12). Inoltre, essi avevano atteso oltre un anno dal pagamento per avanzare pretese di rimborso e infine, corrisponderebbe alla prassi della convenuta il compensare la pretesa di provvigione per la mediazione con il deposito di riservazione.
G.
Con sentenza 20 settembre 2002, il Pretore ha integralmente accolto la petizione, rilevando avantutto che tra le parti era venuto in essere un contratto di mandato sulla base del quale _ si era impegnata nei confronti degli attori a sostenerli nell’operazione immobiliare finalizzata all’acquisto del terreno di _ e alla sottoscrizione del relativo contratto di appalto con lo studio di architettura _ di _, nonché a intrattenere a tale scopo relazioni specifiche con un istituto di credito e con un notaio. Inoltre, la convenuta aveva ammesso che gli accordi intervenuti tra
le parti prevedevano che i fr. 20'000.–
andavano computati sul prezzo del terreno. Invece, dagli atti non risulterebbe il fatto che gli attori avrebbero accettato per atti concludenti la modifica della destinazione della somma da acconto sul prezzo di compravendita ad acconto sui costi legati al contratto d’appalto.
H.
Con appello, la convenuta ribadisce le censure sollevate in prima sede. Delle osservazioni formulate dagli attori si dirà, per quanto necessario, nei successivi considerandi di causa.
Con appello adesivo, _ e _ hanno postulato la rifusione di un importo di almeno fr. 6'000.– a titolo di ripetibili, adducendo che l’importo di fr. 2'500.– stabilito a loro favore dal Pretore non sarebbe equo. Delle osservazioni formulate dalla convenuta si
dirà, se necessario,
nei successivi considerandi.

considerato in diritto:
1.
Secondo l’art. 394 CO, con l’accettazione del mandato, il mandatario si obbliga a compiere a norma del contratto, gli affari o i servigi di cui viene incaricato. La conclusione del contratto di mandato non soggiace ad alcuna forma speciale (
Tercier
, Les contrats spéciaux, 3. ed., Zurigo 2003, n. 4544 ss.;
Fellmann
, Berner Kommentar, Berna 1992, n. 21 ss. ad art. 394 CO).
In base all’art. 398 CO il mandatario è responsabile nei confronti del mandante della fedele e diligente esecuzione degli affari affidatigli e risponde del danno cagionato per negligenza o intenzionalmente (combinati art. 398 e 321e CO).Il mandante opera in modo manchevole quando viola un obbligo di natura principale o secondaria derivante dal contratto, oppure quando non fa prova della necessaria diligenza. Si riscontra in particolare una violazione dell’obbligo di diligente esecuzione del mandato quando il mandatario non adempie i propri obblighi di informazione o non
segue le direttive impartite (art. 397 CO;
Weber
, Kommentar
zum schweizerischen Privatrecht, 2. ed., Basilea 1996, n. 18 ss. ad art. 398 CO;
Werro
, op. cit., n. 488 ss.). Un ulteriore obbligo che incombe sul mandatario consiste nel rendere conto, ad ogni richiesta del mandante, del suo operato e nel restituire tutto ciò che per qualsiasi titolo ha ricevuto in forza del mandato; egli deve inoltre gli interessi sulle somme delle quali abbia ritardato il versamento (art. 400 CO;
Weber
, op. cit.
, n. 7 ss. e n. 10 ss. ad art. 400 CO).
2.
L’appellante sostiene che tra le parti in causa non sarebbe sorto alcun rapporto contrattuale anche perché essa aveva relazioni contrattuali soltanto con lo studio d’architettura _ che le aveva conferito l’incarico di mediazione. Semmai, la parte appellata potrebbe avanzare nei suoi confronti una
– denegata – pretesa in applicazione delle
norme che regolano
l’atto illecito o l’indebito arricchimento, ma in questo caso detta pretesa sarebbe già prescritta.
La posizione della parte appellante è priva di fondamento.
Infatti, dalla documentazione versata agli atti si evince che l’appellante si è impegnata nei confronti di _ e _ a sostenerli nell’operazione immobilare relativa all’acquisto del terreno di _ e alla sottoscrizione di un contratto di appalto con lo studio d’architettura _ di _ per la costruzione di una abitazione su detto fondo (doc. A “Dati personali per la stesura dell’atto notarile e per la richiesta del finanziamento”).
_ ha in particolare provveduto ad allestire dei conteggi riguardanti il finanziamento dell’operazione (doc. 7, 8), a trattare con l’istituto di credito _ di _ per ottenere un finanziamento di fr. 430'000.– a favore dei coniugi _ (doc. A, C), a raccogliere e trasmettere al notaio i dati necessari all’allestimento dell’atto di compravendita e del mutuo ipotecario (doc. A, C, D, F) e a custodire fino a conclusione della pratica la somma di fr. 20'000.– quale deposito di riservazione, trattenendo però
“fr. 10'000.– in caso di rinuncia all’acquisto malgrado l’ottenimento del finanziamento”
(doc. B). Dall’istruttoria è altresì emerso che il presidente de _, _, era presente alla firma del
rogito (v. teste _,
pag. 1).
Infine, come rettamente stabilito dal primo giudice, anche il fatto che _ rappresentasse lo studio di architettura _, con il quale sarebbe sorto un contratto di mediazione, non si oppone all’esistenza di un rapporto di mandato con Joaquim e _: infatti, se gli interessi delle parti non si trovano in contrapposizione, come nel caso in disamina, dottrina e giurisprudenza riconoscono la facoltà di intrattenere un doppio
mandato o una doppia media
zione (
Weber
, op. cit.
, n. 15 ss. ad art. 398 CO e n. 1 ad art. 415 CO;
Fellmann
,
op. cit., n. 107 ss. ad art. 398 CO;
Gauch/Aepli/Stöckli
, Präjudizienbuch zum OR, 5. ed., Zurigo 2002,
n. 2 ad art. 415 CO).
Ne discende che alla presente fattispecie tornano applicabili le norme che regolano il contratto di mandato.
3.
Gli appellanti sostengono che il deposito di riservazione di fr. 20'000.– inizialmente destinato al pagamento del terreno era poi stato destinato ad essere imputato sul prezzo della costruzione. A torto.
3.1
Infatti, come del resto ammesso da _, l’importo di fr. 20'000.– quale deposito di riservazione veniva bloccato sul conto fiduciario dell’appellante fino alla fine della pratica e valeva
“quale acconto sul prezzo di compravendita se l’acquisto giungerà a buon fine (firma del
rogito), mentre verranno trattenuti fr. 10'000.– in caso di rinun
cia all’acquisto [da parte di _ e _, ndr.] malgrado l’ottenimento del finanziamento”
(doc. B). Questa circostanza è stata ribadita dall’appellante
all’avv. _ nello scritto 16 marzo 1998 con il quale veniva stabilito il prezzo del terreno in fr. 134'680.
–
e il fatto che _ e _ avevano già versato
“fr. 20'000.– sul nostro conto fiduciario che valgono quale caparra di riservazione ed acconto sul prezzo di compravendita”
(doc. D). L’avv. _ ha quindi allestito una prima bozza di rogito che prevedeva che l’importo di
fr. 20'000.– valeva quale acconto sul prezzo di vendita (doc. E).
Il 30 aprile 1998 la notaia
_
, rogava l’atto di compravendita inerente il fondo di _ (doc. G), il cui punto 3 era stato modificato nel senso che l’indicazione relativa alla destinazione della cifra di fr. 20'000.– veniva eliminata e il prezzo di vendita per complessivi
fr. 134'680.–
doveva essere versato entro 10 giorni dalla firma dell’atto. La modifica del punto 3 del rogito è stata
apportata – in modo unilaterale – da _
, tramite il suo presidente _ (v. risposta 3.10.2000, ad 1, pag. 2), sostenendo che il venditore avrebbe espresso il proprio desiderio di ottenere in una volta l’intero prezzo di vendita (anche in questo caso però, mal si comprende perché _ non avrebbe potuto comunque versare l’importo di riservazione direttamente a _). Al momento della firma del rogito, i presenti non hanno discusso né l’avvenuta modifica del punto 3 del contratto, né un eventuale cambiamento di destinazione del deposito di riservazione (v. testi _, pag. 2 e _, pag. 3).
3.2
Al contrario di quanto afferma l’appellante, dalle risultanze di causa non si può in nessuna maniera concludere che se “il deposito di riservazione” non veniva utilizzato quale acconto sul prezzo di vendita
, automaticamente doveva essere impu
tato sul prezzo di costruzione dell’abitazione nell’ambito del contratto di appalto esistente con lo studio d’architettura _.
Neppure la firma dell’atto di compravendita che prevedeva il versamento integrale del prezzo all’alienante e il fatto che il prezzo sia stato integralmente versato (doc. I, L) porta a concludere che l’importo di fr. 20'000.– non doveva essere restituito ai coniugi _, bensì computato sui costi di costruzione.
A ciò si aggiunge il chiaro tenore dello scritto del 6 marzo 1998 de _ dal quale emerge che il
“deposito varrà quale acconto sul prezzo di compravendita se l’acquisto giungerà a buon fine (firma del rogito), mentre
verranno trattenuti fr. 10'000.– in caso di rinuncia all’acquisto
malgrado l’ottenimento del finanziamento
” (doc. B).
Dagli atti non è neppure emerso che _ e _ abbiano accordato, espressamente o per atti concludenti, il cambiamento di destinazione della somma di fr. 20'000.– e, in effetti, il 10 giugno 1999
_
richiedeva a _ la restituzione di tale importo (doc. N).
3.3
Alla luce di quanto esposto, si conclude che gli appellanti non sono stati in grado di provare la loro tesi secondo la quale la somma di somma di fr. 20'000.– inizialmente prevista quale acconto sul prezzo di vendita doveva essere computata sui costi di appalto (
Kummer
, Berner Kommentar, Berna 1966, n. 20 ss. e 64 ss. ad art. 8 CC;
Schmid
, Basler Kommentar zum schweizerischen Privatrecht, Zivilgesetzbuch I, 2. ed., Basilea 2002, n. 4 ss. ad art. 8 CC).
È quindi a giusta ragione che _ e _ hanno ritenuto che la somma di fr. 20'000.– doveva essere imputata sul prezzo di vendita del fondo, rispettivamente, visto che il prezzo era stato versato integralmente a _, la stessa doveva essere loro restituita, non ricorrendo gli estremi per una trattenuta e tantomeno per una compensazione di tale importo con una pretesa vantata unicamente nei confronti dello studio d’architettura _. A tale proposito, giova ricordare che nell’allegato di appello _ ha ammesso che avrebbe richiesto una mercede solo allo studio _, e non ai coniugi _ (v. appello, pto.2 in fine, pag. 6; v. inoltre teste _, pag. 2:
“Alla voce “strada e diversi” è indicato l’importo di fr. 20'000.–: questo importo in realtà è la commissione di vendita
[
a favore de _, ndr.
]
e sono i famosi fr. 20’000.– di cui si parla. Ne avevamo parlato con _ e lui ci aveva detto di “nascondere” la commissione sotto la voce “strada”
).
Ne discende che sulla scorta dell’art. 400 CO, _ è tenuta a restituire ai mandanti l’importo di fr. 20'000.– oltre interessi al 5% dal 10 giugno 1999 (doc. N;
Weber
, op. cit.
, n. 7 ss. e n. 24 ad art. 400 CO;
Fellmann
,
op. cit., n. 113 ad art. 400 CO;
Werro
, op. cit., n. 516 ss.;
Tercier
, op. cit., n. 4704 ss.
)
.
3.4
Ritenuto come alla presente fattispecie siano applicabili le norme relative al contratto di mandato e che in ogni caso il diritto alla restituzione di acconti pagati in esubero nell’ambito del contratto di mandato deriva dal contratto venuto in essere tra le parti (
DTF
126 III 119;
Tercier
, op. cit., n. 4704 ss.
)
, risulta superfluo verificare oltre l’applicabilità delle norme che regolano l’atto illecito (art. 41 ss. CO) e l’indebito arricchimento (art. 62 ss. CO).
Neppure il fatto che _ e _ abbiano richiesto il rimborso della somma per la prima volta il 10 giugno 1999 – ossia dopo che lo studio di architettura _ aveva spiegato che il deposito di riservazione era stato utilizzato per pagare la provvigione di mediazione a _ (doc. 12) – ha una rilevanza, siccome la pretesa di restituzione ex contractu soggiace al termine di prescrizione decennale (
Weber
, op. cit.
, n. 7 ss. e n. 24 ad art. 400 CO;
Fellmann
,
op. cit., n. 168 ad art. 400 CO;
Gauch/ Schluep/Schmid/Rey
, Schweizerisches Obligationenrecht AT, 7. ed., Zurigo 1998, n. 3431 ss.
).
4.
Con appello adesivo, basandosi sull’art. 148 cpv. 3 CPC che stabilisce che il giudice può condannare una parte al paga
mento delle spese e delle ripetibili da essa inutilmente cagiona
te, _
e _ chiedono la rifusione di un importo di almeno
fr. 6'000.– per ripetibili, poiché a loro parere la somma di
fr. 2'500.– stabilita dal Pretore non sarebbe equa. _ sarebbe infatti risultata ampiamente soccombente, l’istruttoria – istruita per sola volontà della convenuta – si sarebbe rivelata inutile e di conseguenza, gli attori hanno dovuto sopportare ingenti spese a causa di un’azione dispendiosa sia in termini di tempo sia dal punto di vista finanziario. Gli appellanti adesivi sostengono che per la trattazione della vertenza il legale ha necessitato di 32 ore (studio della pratica, allestimento degli allegati,
audizioni testi,
trasferte, nonché ritenuto il valore di
causa relativamente alto). La cifra stabilita dal Pretore non coprirebbe neppure un quarto delle spese sostenute da _ e _.
La richiesta degli appellanti adesivi non può essere accolta.
In primo luogo si rileva che l’art. 148 cpv. 3 CPC costituisce un’eccezione al principio generale della soccombenza e deve essere applicato con cautela e limitato ai casi flagranti, segnatamente se una parte viola le norme di procedura o solleva abusivamente censure, oppure omette di indicare elementi essenziali o sottace circostanze di fatto, ciò che però non è il caso in concreto (
Cocchi/Trezzini
, CPC–TI, Lugano 2000, n. 38 s. ad art. 148 CPC).
Inoltre, la fattispecie non ha sollevato questioni giuridiche particolarmente complesse e, al contrario di quanto asserito dagli appellanti adesivi, il valore di causa è alquanto limitato.
Per determinare l’ammontare delle ripetibili, il giudice si basa sul valore di causa, applicando a titolo di parametro indicativo – senza quindi esservi vincolato – la Tariffa dell’Ordine degli avvocati (TOA). In ogni caso, la parte vincente non ha il diritto di vedersi riconoscere la rifusione di tutte le spese di patrocinio (
Cocchi/Trezzini
, op. cit., n. 13 ss., n. 18 ss. e n. 21 ad art. 150 CPC).
L’art. 8 TOA stabilisce che nella fissazione dell’onorario si deve tenere conto in ogni singolo caso della complessità e dell’importanza, del valore e dell’estensione della pratica, della competenza professionale e della responsabilità dell’avvocato, del tempo e della diligenza impiegati, della situazione sociale e patrimoniale delle parti, dell’esito conseguito e della sua prevedibilità.
In base all’art. 9 TOA, per un valore di causa di fr. 20'000.–, l’onorario viene fissato tra l’8% e il 15%.
Tenuto conto di tutte le circostanze sopra esposte, è da ritenere equa la decisione del Pretore il quale ha applicato una percentuale del 12,5%, assegnando alla parte vincente un’indennità per ripetibili di fr. 2'500.–.
6.
Appello e appello adesivo, infondati in ogni loro punto, devono essere respinti. Tasse, spese e ripetibili seguono la soccombenza.