Decision ID: a6985f67-46e9-4218-af17-4de601964364
Year: 2005
Language: fr
Court: VD_TC
Chamber: VD_TC_031
Canton: VD
Region: Région lémanique
Law Area: public_law

Vu les faits suivants:
A. Patrick Blatti, Jean-Marc, Michel et Véronique Julier sont propriétaires de la parcelle n° 380 de la commune d’Aubonne, d’une surface de 3282 m
2
. Cette parcelle s'étend à l'angle de la rue de Trévelin et de l'avenue Abraham Hermanjat; elle est bordée au nord ouest par la parcelle n° 379, copropriété de Pasquale et d'Antonietta Vitelli. Ces parcelles sont classées en zone d’habitation à moyenne densité A, régie par les art. 11 et ss du règlement communal sur le plan d’extension et la police des constructions (ci-après : RPE), approuvé par le Conseil d’état le 28 avril 1982.
B. La parcelle n° 380 comprend déjà plusieurs constructions : un garage (ECA n° 708) et un local d’exposition de véhicules (ECA n° 1208), sur un seul niveau chacun, séparés par un escalier, ainsi qu’un grand chalet d’habitation (ECA n° 716). Une station service est aménagée devant le local d’exposition.
C. Le 4 juin 2002, Jean-Philippe Egger, architecte, a établi à la demande de la municipalité le calcul des surfaces brutes de plancher disponibles pour la parcelle n° 380. Il a disposé pour cela en particulier d’un plan du garage (mis à disposition par les constructeurs) présentant à l’échelle les locaux suivants : "magasin, bureau, bureau, dépôt 1, atelier, WC, chaufferie, dépôt, dépôt 2, place de lavage" ; il y a en outre un espace indiqué comme "local pneus" derrière le décrochement d’un mur intérieur. Sur cette base, une surface brute de plancher brut 222,80 m
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a été retenue pour le garage (soit : 39,80 m
2
pour le "bureau réception", et 183 m
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pour les surfaces de l’atelier). Le chalet et le local d’exposition ont respectivement une surface brute de plancher de 278,70 m
2
et de 151 m
2
. La surface de plancher brute susceptible d'être construite pour l’ensemble de la parcelle étant de 1149 m
2
(3282 x 0,35 de coefficient d'utilisation), l’architecte a arrêté la surface de plancher encore disponible à 496,50 m
2
, chiffres arrondis à 500 m
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.
Patrick Blatti, Jean-Marc, Michel et Véronique Julier ont mis à l’enquête publique du 3 décembre 2002 au 23 décembre 2002 la création d’un immeuble en PPE sur la parcelle n° 380, à l’ouest du local d’exposition attenant au garage. Le projet prévoit un étage en sous-sol (avec diverses pièces à usage de cave, buanderie, carnotzet, salle de jeux), un rez-de-chaussée, un étage, un "attique", ainsi qu’un "attique supérieur", qui s’inscrit dans le volume de la toiture à deux pans asymétriques. L'attique supérieur, auquel on accède par un escalier venant du séjour du troisième étage, constitue une sorte de mezzanine éclairée par trois ouvertures, soit deux "velux" et un œil-de-bœuf (en façade pignon); cette mezzanine donne elle-même sur une petite pièce (désignée "galetas"), éclairée par un troisième "velux". La façade nord-ouest reçoit le plus petit pan de toit, sans percement pour la lumière. Le pan de toit en façade sud-est est pourvu des trois "velux" déjà mentionnés. La surface brute de plancher du projet serait de 498 m
2
, sans prendre en compte la mezzanine, selon un calcul établi le 12 décembre 2002 par l'architecte des constructeurs (pièce 17 de l'intimée, qui comporte des corrections effectuées par le chef des services industriels et des travaux de la commune, qui porte le total à 623,05 m
2
en incluant un attique supérieur prévu à l'époque par les constructeurs, mais abandonné ensuite au profit de la mezzanine présentée dans le projet définitif).
Le bâtiment prévu a une hauteur à la corniche de 8 m. 40 ; le faîte est à 11 m. 40.
La distance entre l’immeuble projeté et le local d’exposition (de l'ordre de 8 m) n’est pas indiquée sur le plan de situation, mais il ressort du questionnaire général que le projet implique une dérogation à l’art. 13 RPE (distance entre les bâtiments). Les constructeurs justifient leur demande de dérogation par le fait que le local d’exposition de véhicules (ECA no 1208) serait enterré.
Le 18 décembre 2002, les époux Vitelli ont formé opposition au projet (non-respect de la surface brute de plancher admissible, violation des règles de la distance entre bâtiments, modification du tracé des canalisations d’eaux claires et d’eaux usées sans leur accord).
Selon la synthèse CAMAC du 20 décembre 2002, les autorités concernées ont donné les autorisations spéciales ou préavis requis.
D. La municipalité a tenté la conciliation le 9 avril 2003 entre les opposants et les constructeurs. Il ressort pour l’essentiel du procès-verbal de la séance que les parties sont en désaccord sur les conditions dans lesquelles elles ont chacune acquis, du même propriétaire, les parcelles n° 379 et 380 (selon les constructeurs, les époux Vitelli savaient qu’il y avait un projet de construction sur la parcelle devant chez eux, et il avait été prévu, à leur connaissance, que l’acte de vente mentionnerait les métrés à disposition pour une future construction de manière à ce que les époux puissent se rétracter ; les époux Vitelli, qui soulignent que le vendeur est resté vague sur le genre de construction à venir - ils ont cru qu’il s’agirait d’une ou de deux villas - mettent en avant qu’il n’y a pas de mention des métrés dans leur acte de vente). Par ailleurs, la municipalité constate le non-respect de la distance de 12 m de la construction projetée à la façade du garage, mais souligne que les deux bâtiments appartenant au même propriétaire, et la façade concernée du garage étant enterrée, le projet est acceptable; elle précise que si les bâtiments avaient eu des propriétaires différents, un accord écrit aurait été demandé.
E. La municipalité a levé l’opposition des époux Vitelli le 17 avril 2003. Elle a délivré le même jour, le permis de construire en exigeant notamment le respect de l’art. 27 RATC pour les combles, les plans soumis à l’enquête n’étant pas cotés; elle a en outre réservé un nouveau tracé, à définir avec les propriétaires de la parcelle n° 379 et le service technique communal, pour les canalisations d’eaux usées, d’eaux claires et de gaz.
F. Agissant en temps utile le 12 mai 2003, les époux Vitelli ont recouru contre cette décision et concluent à l’annulation du permis de construire. Ils invoquent la violation du nombre de niveaux admissible (l’attique supérieur montrerait que les combles vont être utilisées à des fins de logements, alors que la règle de hauteur minimale pour les locaux habitables n’est pas respectée), du coefficient d’utilisation de la parcelle, de la distance entre bâtiments (le garage n’étant pas enterré au sens du règlement, une dérogation a été accordée à tort). A ces griefs s’ajoute le fait que les terrasses devraient être comprises dans la plus grande dimension en plan; celle-ci dépasserait dès lors 20 m et imposerait une distance à la limite de 8 m et non de 6 m (art. 13 RPE). Enfin, les recourants reviennent sur l’équipement de leur parcelle (dont les canalisations devraient être déplacées en cas d'admission du projet).
Le 11 juin 2003, l’architecte du projet s’est déterminé sur le recours pour les constructeurs. Il souligne notamment qu’une même distance entre bâtiment a été assurée entre le chalet et le garage - enterré -, le recouvrement de terre de celui-ci étant "une solution à réaliser en cas d’utilité". Selon les constructeurs, les hauteurs maximales réglementaires ne sont pas utilisées, et l’attique supérieur n’est "qu’une mezzanine non habitable".
La municipalité a répondu le 2 juillet 2003 et a conclu au rejet du recours. Elle relève en particulier que la double distance ne compte pas pour le garage qui est "une construction semi-enterrée", ce qui permet une dérogation. Le déplacement de canalisation serait un problème de droit privé, la parcelle à construire étant dûment équipée.
Le tribunal a tenu une audience contradictoire le 27 mai 2004 et a procédé à une vision locale. Les parties ont reçu un compte-rendu de l’audience. La question des canalisations a été réglée entre parties durant l’audience et les recourants sont réputés avoir abandonné ce moyen compte tenu des garanties qui leur ont été données par les constructeurs. Les autres moyens discutés seront repris ci-après dans la mesure utile.
Le toit du bâtiment voisin du garage, après l'escalier (ECA no 1208), est aménagé de manière à recevoir une couche de terre de 50 cm, mais celle-ci n'est pas posée; il n'y a que quelques bacs à fleurs. La construction date de la fin des années 1980, et il y a eu un mouvement de terre de l'ordre de 50 cm, visible près des arbres.
A l'issue de l'inspection locale, le tribunal a évoqué diverses difficultés liées au calcul des surfaces utiles du bâtiment ECA no 708 : prise en compte de l'espace atelier qui n'est plus séparé par un mur, éventuellement en outre du dépôt 1, du local pneus et de la place de lavage. Il a également réservé la question de savoir si le bâtiment pouvait être considéré comme enterré. A cette fin, le tribunal a requis le dossier de mise à l'enquête du bâtiment ECA no 1208 en vue de retrouver, si possible, la coupe du terrain naturel.
La municipalité a expliqué le 28 mai 2004 qu’elle ne disposait pas de plan de coupe de l’aménagement du terrain naturel établi en prévision de la construction de la halle d’exposition (permis de construire délivré le 6 mai 1980) ; elle a communiqué aux parties, qui ont pu se déterminer, un plan du 21 mars 2004 portant sur la création d'une nouvelle station service (avec places de parc et installation d'une citerne), permettant de voir les modifications apportées aux lieux à l’ouest de la halle d’exposition.

Considérant en droit:
1. a) Aux termes de l’art. 116 al. 1 RPE, applicable à toutes les zones, le coefficient d’utilisation de la parcelle est le rapport entre la surface habitable brute des planchers et la surface de la parcelle. Pour la zone d’habitation à moyenne densité A, le règlement instaure un coefficient d’utilisation de la parcelle (ou du sol, usuellement abrégé : CUS) de 0,35 au maximum (art. 18 RPE).
Appliqué à la surface de la parcelle qui est de 3’282 m2, le CUS permet une surface habitable brute de plancher de 1'148,70 m2.
b) Aux termes de l’art. 116 al. 2 RPE, la surface habitable brute des planchers d’un bâtiment s’obtient en additionnant la surface des différents étages, calculée sur la base des dimensions extérieures des façades du bâtiment. N’entrent pas en ligne de compte dans le calcul : les surfaces des balcons, garages, sous-sols et les parties de rez-de-chaussée qui ne sont destinées ni à l’habitation, ni à des fins commerciales (art. 116 al. 2 RPE). L’art. 116 al. 2 RPE est ainsi inspiré de la norme ORL (cf. Bonnard et al., Droit fédéral et vaudois de la construction, éd. 2002, p. 461), qui inclut dans la surface de plancher déterminante pour le CUS la totalité des surfaces d’étage, y compris l’épaisseur des murs, seules étant exclues des surfaces non directement utilisables pour l’habitation ou le travail.
Pour les recourants, le CUS a été calculé sur une base de surfaces brutes de plancher erronée. Plusieurs locaux, de l'expérience de Pasquale Vitteli qui a longtemps travaillé dans le garage (bâtiment ECA no 798), doivent être ajoutés aux métrés admis par la municipalité, comme étant des surfaces directement utiles au travail.
A cet égard, il est apparu au cours de l’inspection locale que l'espace "atelier" du garage (ECA no 708) ne correspond pas au plan qui a été soumis à l’architecte de la commune avant la mise à l’enquête : il n'y a plus de séparation jusqu'au mur extérieur (qui est une baie vitrée); selon le recourant, le mur visible sur le plan a été supprimé dans les années 1990. Sur place, le tribunal a constaté ce qui suit : le "magasin" est éclairé par trois petites lucarnes sur la première partie du mur et sert de dépôt pour des pièces et des pneus. Le "dépôt 1" dispose d'une fenêtre - plus grande que celle figurée sur le plan - qui donne sur la grande baie vitrée à l'arrière; il y a dans ce local une perceuse sur colonne, un tour et un atelier. L'espace entre la baie vitrée et la fenêtre du dépôt 1, désigné "local pneus", sert effectivement de dépôt de pneus. Le "dépôt 2" sert à stocker essentiellement des fûts d'huile. La "place de lavage" est l'endroit où les véhicules sont "préparés pour la mécanique à l'atelier" (vidange, lavage). Les autres locaux, ont une affectation conforme à leur désignation précise (bureau, WC - qui jouxte un local vestiaire - chaufferie et dépôt).
Cela étant, il ressort de l’instruction que plusieurs locaux n’ont à tort pas été comptés dans la surface de plancher. Il s’agit du dépôt 1 (qui dispose d’une fenêtre agrandie par rapport à celle du plan probablement pour profiter de la baie vitrée et dont l’équipement montre qu'il s'agit d’un local destiné au travail); du local de pneus (qui est très éclairé et fait partie intégrante, depuis la suppression du mur intérieur, de la surface de l’atelier); de la place de lavage (dont l’éclairage et l’affectation professionnelle l’assimilent à l’atelier). Les trois surfaces à prendre en compte représentent un total de l'ordre de 90 m
2 (l
a seule surface du local pneus peut être estimée à peu plus de 44 m
2
, selon les plans soumis à l’architecte Egger). Dans ces conditions, la surface de plancher disponible n’est plus d’environ 500 m
2,
ou même de 496,50 m
2,
et le projet, qui accroît l’utilisation de la parcelle de 498 m2 (sans compter l’attique supérieur) prévoit une surface habitable brute de plancher supérieure à ce qu’autorise le règlement. L’argument selon lequel la surface bâtie aurait été sous-évaluée doit être admis : la règle de l'art. 18 RPE (fixant le CUS) n'étant pas respectée, le projet ne peut pas être autorisé. Cette constatation conduit à l’annulation du permis litigieux.
2. Le dépassement de la surface brute utile implique un remaniement important du projet et l’étude de nouveaux plans. Le Tribunal peut donc se dispenser d’examiner les autres griefs en détail et se limiter aux considérations qui suivent.
S’agissant de la question de la distance aux limites et entre bâtiments d’une même parcelle, l’art. 13 RPE prescrit :
La distance minimum « d » entre la façade et la limite de propriété voisine ou du domaine public, s’il n’y a pas de plan d’alignement, est fonction de la plus grande dimension en plan « a » :
Si « a » est inférieur ou égal à 20 m., « d » = 6 m.
Si « a » est supérieur à 20 m., « d » = 8 m.
Entre bâtiments sis sur une même propriété, ces distances sont additionnées.
On peut relever à cet égard que la municipalité ne pouvait accorder la dérogation requise à la distance aux limites entre bâtiments sis sur une même parcelle au motif que la halle d’exposition serait enterrée (procès-verbal municipal du 9 avril 2003) ou semi-enterrée (réponse municipale au recours du 2 juillet 2003) : l’art. 84 LATC prescrit, il est vrai, que le règlement communal peut prévoir que les constructions souterraines ou semi-enterrées ne sont pas prises en considération dans le calcul de la distance aux limites ou entre bâtiments ou dans le coefficient d’occupation ou d’utilisation du sol. L’art. 117 RPE, qui introduit la notion de construction enterrée pour le calcul du coefficient d’occupation de la parcelle (COS), ne trouve toutefois pas à s’appliquer dans la zone d’habitation à moyenne densité A. Il convient de relever par ailleurs que la halle d’exposition ne saurait être considérée comme souterraine au sens de l’art. 118 RPE, en raison déjà du fait que sa dalle en toiture n’est pas recouverte d’une couche de terre de 50 cm d’épaisseur (cf. AC.1997.0085 du 29 avril 1998). Une exception à l’art. 13 RPE n’entre par non plus en ligne de compte sur la base de la clause dérogatoire de l’art. 158 RPE, disposition réservée aux édifices publics (cf. AC.2002.0132 du 26 juin 2003, p. 14 lettre d). Indépendamment du point de savoir quelle serait la plus grande surface en plan au sens de l’art. 13 RPE (les opposants ont d’abord estimé que les balcons devaient être pris en compte, avant d’abandonner ce moyen en audience), il est constant que la distance minimale de 12 mètres n'est pas respectée entre l'immeuble projeté et la halle d’exposition (bâtiment ECA no 1'208). Il s’ensuit qu'en l'état le projet n’est pas réglementaire sur ce point non plus.
3. Pour le surplus, les constructeurs mettent en avant qu’on leur conteste à tort la "mezzanine", dès lors qu’ils auraient pu valablement mettre à l’enquête un projet avec une hauteur plus importante du bâtiment. Contrairement à ce que semblent penser les constructeurs, on ne peut déduire du règlement que seule compterait le respect de la règle de hauteur à la corniche (art. 16 RPE : maximum 9 mètres); le projet doit, pour être autorisé, répondre aussi aux prescriptions complémentaires de l’art. 15 RPE sur la limite du nombre de niveaux à trois et sur l’inhabitabilité des combles (sur la notion de comble, cf. Bonnard et al., Droit fédéral et vaudois de la construction, 2002, p. 463 et RDAF 1999 I 116). Les constructeurs soutiennent à ce sujet que l’attique supérieur ne dispose ni d’un volume ni d’une hauteur suffisants pour être habitable.
Pour décider si des locaux sont habitables ou non, la seule intention subjective du propriétaire ne joue pas un rôle décisif ; il convient d’examiner la question objectivement, en examinant en particulier si les locaux prévus répondent aux exigences de salubrité notamment en ce qui concerne le volume, l’éclairage, l’accessibilité et la hauteur des pièces (cf. AC.2003.0079 du 14 avril 2005, consid. 5 et 7). Il ressort de l’art. 27 al. 1 RATC que les espaces de prolongement, tels les mezzanines, ne sont pas tenus d’avoir la hauteur de 2 m. 40 au moins entre le plancher et le plafond prescrite pour tout local susceptible de servir à l’habitation ou au travail de jour ou de nuit. En revanche, dans les combles, la hauteur de 2 m. 40 doit être respectée au moins sur la moitié de la surface utilisable. Celle-ci n’est comptée qu’à partir d’une hauteur minimale de 1 m. 30 sous le plafond ou sous les chevrons (art. 27 al. 2 RATC) - et, dès cette hauteur, entre en compte dans le calcul du CUS (cf. AC.2002.0137 du 17 décembre 2002 p. 6 in fine). Les plans d’enquête ne sont cependant pas suffisamment précis pour que le tribunal puisse trancher la question du caractère habitable de l’attique supérieur. Vu l'issue du litige, il n'y a pas lieu non plus de compléter l'instruction sur ce point.
4. Il résulte des considérants qui précèdent que le recours est admis. Les constructeurs auront dès lors à supporter les frais de justice. Obtenant gain de cause, les recourants, qui ont procédé avec l'assistance d'un avocat, ont droit à des dépens, à charge des constructeurs.