Decision ID: 3cd3aa7f-3aba-4802-9e58-dfeef464f10f
Year: 2007
Language: fr
Court: VD_TC
Chamber: VD_TC_031
Canton: VD
Region: Région lémanique
Law Area: public_law

Vu les faits suivants
A. La parcelle No 3'929 du cadastre de Lausanne, sise au chemin du Village 29-29 bis, est constituée en propriété par étages (PPE Chemin du Village 29). Elle est située en zone mixte de faible densité selon le plan général d’affectation approuvé par le Conseil d’Etat le 4 mai 2006 (PGA). Un bâtiment (No ECA 7'696) est érigé sur ce bien-fonds.
La PPE compte trois copropriétaires, soit
- Mme Nicole Dupont qui possède un droit exclusif sur le lot No 1, représentant une part de 100/1000, composé d’un appartement et d’une cave ;
- Mme Carla-Maria Traccanella Schnepp, qui possède un droit exclusif sur les lots No 2 et 3, représentant respectivement des parts de 460/1000 et 100/1000 , composés de divers locaux, d’une cage d’escaliers, d’un appartement et d’une cave (lot No 2) et d’un studio pour (lot No 3);
- M. Roland Gammeter, ayant un droit exclusif sur le lot No 4, représentant une part de 340/1000, composé d’un studio, d’un appartement avec cage d’escaliers, de deux loggias, de sous-pentes et d’une cave.
Elle était administrée par la société Villvert SA à Lausanne jusqu’au 5 mars 2007, Roland Schnepp ayant repris la fonction à partir de cette date. La gérance de l’immeuble est par ailleurs confiée à la régie Bailly SA à Lausanne.
B. Le 21 avril 2006, la PPE a sollicité l’autorisation de créer une nouvelle sortie de secours et de construire une verrière - plus exactement une véranda - de 2,9 m par 2,9 m en façade nord du bâtiment, communiquant avec la cuisine existante du lot No 2, propriété de Mme Carla-Maria Schnepp. Cette construction empiéterait légèrement sur le passage extérieur menant au studio de Mme Dupont. La surface bâtie serait agrandie d'environ 9 m2, lesquels s’ajouteraient aux 291 m2 existants, le coût des travaux étant par ailleurs estimé à 25'000 francs. Les plans joints à la demande ont été signés par Roland Schnepp et Villvert SA, administrateurs successifs de la PPE.
C. Le projet présenté est identique à un précédent, objet d’une demande d’autorisation de construire sur la base de plans établis en novembre 2003, et pour lequel Nicole Dupont avait donné son accord en apposant sa signature le 18 mai 2003 sur un plan détaillé établi le 18 août 2002. Ce projet avait toutefois été refusé pour des questions de non respect du coefficient d’utilisation du sol selon la réglementation en vigueur à l'époque.
Ce projet avait par ailleurs été évoqué lors des assemblées générales des copropriétaires de la PPE Chemin du Village 29. On extrait des procès-verbaux ce qui suit :
PV du 14 mars 2002 :
« Monsieur Schnepp fait part d’un projet d’agrandissement localisé sur la face arrière de sa cuisine. Il s’agit pour l’instant que d’un projet d’intention qui devra faire l’objet d’explications et de renseignements complets auprès des deux autres copropriétaires impliqués.
Monsieur Schnepp s’engage à soumettre un projet élaboré à tous les intervenants. Ce sujet devra faire l’objet d’une information complète ainsi que des demandes d’autorisations aux services compétents »
PV du 18 mars 2003 :
« Monsieur Roland Schnepp fait part de ses intentions, déjà évoquées lors de la dernière Assemblée générale, d’agrandir la cuisine de son appartement. Ce projet sera soumis aux autres copropriétaires pour approbation avant mise à l’enquête.
D’ores et déjà, Monsieur Roland Gammeter donne un avis favorable.
L’Administration renseignera Monsieur Schnepp sur les servitudes de passage et de jardin afin qu’elles n’empiètent pas sur les parties communes ».
PV du 4 mars 2004 :
Monsieur Roland Schnepp fait part que l’agrandissement devant sa cuisine n’a pas pu être réalisé compte tenu de difficultés administratives ainsi que de servitudes de jardin et de passage.
Un nouveau projet avec des propositions et des croquis sera soumis aux copropriétaires avant une nouvelle mise à l’enquête.
Monsieur Gammeter donne un préavis favorable ».
PV du 5 avril 2006 :
« Lors de l’Assemblée générale du 4 mars 2004, M. Schnepp a informé les copropriétaires q’il avait reçu une réponse négative à sa mise à l’enquête, compte tenu de difficultés administratives relatives au dépassement du coefficient d’utilisation du sol, et aux servitudes de jardin et de passage. Un changement de législation étant intervenu, M. Schnepp informe l’assemblée qu’il va à nouveau mettre à l’enquête son projet établi en mai 2003. Se pose la question de la nécessité de présenter un nouveau dossier et d’obtenir un nouvel accord des copropriétaires ».
D. Le 21 juin 2006, Nicole Dupont a requis de la municipalité qu’elle soumette le projet à une enquête publique préalable ou à tout le moins qu'il soit soumis à son propre examen et à son approbation préalable en tant que propriétaire du lot No 1.
Par décision du 27 novembre 2006 adressée à Nicole Dupont, la municipalité a dispensé d’enquête les travaux projetés, considérant qu’il s’agissait de travaux de minime importance et les a jugés compatibles avec la zone mixte de faible densité du nouveau PGA. Elle a par ailleurs considéré qu’il ne lui appartenait pas de juger les conflits entre propriétaires, lesquels relevaient selon elle du droit privé.
Le permis de construire a été octroyé 28 novembre 2006.
E. Par acte du 15 décembre 2006, Nicole Dupont a interjeté recours contre cette décision. Elle conclut à l’annulation du permis de construire et requiert l’octroi de l’effet suspensif. Elle allègue en substance que les conditions requises pour l’octroi du permis de construire n’étaient pas remplies dès lors que la demande n’a pas été signée par le propriétaire du fonds. A cet égard, elle prétend que les travaux envisagés doivent être assimilés à un acte de disposition au sens de l’art. 648 al. 2 CC, lequel requiert l’accord unanime de tous les copropriétaires de la PPE, voire à des travaux utiles au sens de l’art. 647d al. 1 et 2 CC qui requièrent son consentement dès lors qu’ils entravent son droit de jouissance.
La PPE et Mme Carla-Maria Tracanella Schnepp (ci-après : les constructrices) se sont déterminées le 26 février 2007. Elles concluent à la levée de l’effet suspensif et au rejet du recours. Elle conteste la qualification d’acte de disposition des travaux envisagés en alléguant ce qui suit :
« (...) les travaux ont pour but de créer une verrière qui surplombera une sortie de secours. La sortie de secours restera une partie commune. Elle sera seulement surplombée par une verrière, au bénéfice de servitudes adéquates. Il ressort du reste clairement des procès-verbaux que les constructeurs s’étaient engagés à constituer toutes les servitudes de passage et de jardin, afin qu’aucun empiètement ne grève les parties communes. A l’issue des travaux, les surfaces communes ne seront pas diminuées ».
Elles ajoutent que si ces travaux devaient être assimilés à un acte de disposition, l’accord de tous les propriétaires aurait quoi qu’il en soit été obtenu, la recourante ayant donné son accord en 2003. Elles considèrent que le projet doit être assimilé à des travaux utiles au sens de l’art. 647d al. 1 CC, lesquels requièrent la majorité qualifiée des copropriétaires, majorité obtenue grâce aux voix de Mme Traccanella Schnepp et de M. Gammeter, représentant à eux deux les 9/10 de la copropriété. Elles soutiennent que le consentement de la recourante n’était pas nécessaire dans la mesure où la création d’une véranda n’engendrerait aucune gêne pour elle. Elles précisent ce qui suit :
« (...) les travaux envisagés sont loin d’engendrer de tels désagréments. Ces aménagements affectent la façade nord du bâtiment. Cette zone est hors du champ de vision de la recourante. Au surplus, cette extension se situe dans un espace inutilisé et non entretenu, en raison de la difficulté d’y accéder. Cette zone est ainsi totalement laissée à l’abandon, ce qui occasionne des désagréments sérieux pour les époux Schnepp, dont la cuisine fait directement face. L’objectif des constructeurs était précisément de réhabiliter cette partie, de la rendre plus esthétique et ce, sans aucun frais pour la PPE ».
L’autorité intimée s'est déterminée le 26 février 2007, s'en remettant à justice.

Considérant en droit
1. a) L'art. 108 al. 1 de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et des constructions (LATC; RSV 700.11) prévoit que la demande de permis doit être signée par le propriétaire du fonds, lorsqu'il s'agit de travaux à effectuer sur le fonds d'autrui. A défaut, la municipalité ne peut délivrer le permis de construire. Cette exigence peut se comprendre en relation avec les articles 671 et ss CC; elle est une des conséquences du principe civil de l'accession qui veut que le droit du propriétaire s'étende à tout ce qui est incorporé au sol, dont les constructions (art. 667 al. 2 CC; v. Robert Haab August Simonius / Werner Scherrer / Dieter Zobl, in Kommentar zum schweizerischer Zivilgeselzbuch, Zürich 1977 no 18 ad art. 667 CC; Paul-Henri Steinauer, Droits réels II, 2ème édition, Berne 1994, no 1622). La signature des plans par le propriétaire du fonds déploie donc des effets concrets sur le plan du droit public. L'ancienne Commission cantonale de recours en matière de construction a en effet rappelé que cette exigence n'était pas une prescription de pure forme (prononcé 6802 du 18 février 1991, T. S.A. c/Lausanne, rés. in RDAF 1992, 220); elle permet à la municipalité de vérifier que celui qui entreprend une construction a obtenu l'accord de celui qui a la maîtrise juridique du bien-fonds et que ce dernier consent aux travaux et à tous les effets de droit public qui en découlent le cas échéant (révision de l'estimation fiscale, taxe de raccordement, diminution des possibilités d'utilisation de l'immeuble). Indirectement, cette règle a aussi pour effet de prévenir des conflits ultérieurs de droit privé qui interviendraient une fois les travaux achevés (voir RVJ 1999 p. 203 et ss). Il est cependant admis que l'absence de signature du propriétaire sur les plans mis à l'enquête publique et sur la formule de demande de permis de construire peut être réparée en principe par la signature subséquente, notamment dans le cadre de la procédure de recours (RDAF 1972 p. 281; RDAF 1993 p. 127; voir aussi Tribunal administratif, arrêt AC 93/0010 du 20 janvier 1994), ou même par la production d'une procuration du propriétaire en faveur de l'auteur des plans (arrêt TA AC 00/051 du 10 avril 2001).
b) S'agissant plus particulièrement des régimes juridiques de la copropriété ou de la propriété par étages, l'art. 108 LATC ne précise pas dans quelle situation une transformation projetée par l'un des propriétaires d'étage nécessite la signature des plans par les autres propriétaires. L'art. 108 LATC ayant pour but de prévenir des litiges pouvant survenir sur le terrain du droit privé, en protégeant celui ou ceux qui peuvent se prévaloir d'un droit réel sur le fond touché, c'est à la lumière des règles du droit civil, en l'occurrence celles régissant la propriété par étages, que cette question doit être tranchée. Il est vrai que l'application des règles de droit privé relève de la compétence du juge civil. Cependant, le juge du contentieux administratif doit, sous réserve des dispositions contraires, trancher les questions qui, posées isolément, relèvent d'un autre organe (questions préjudicielles), mais dont dépend sa décision (André Grisel, Traité de droit administratif, Neuchâtel 1984, p. 187 et ss et les nombreuses références citées). La solution des questions préjudicielles n'apparaîtra toutefois que dans les considérants de la décision; elle n'acquerra pas l'autorité de la chose jugée et ne liera donc pas l'autorité compétente pour en connaître normalement (RDAF 1993 p. 127). Conformément à ces principes, le tribunal examine au regard des dispositions régissant la propriété par étages quelle(s) signature(s) les constructeurs devaient faire figurer sur les documents d'enquête, ou plus exactement quelles sont les personnes dont l'accord doit être réuni pour que la construction litigieuse puisse être autorisée (AC.2006.0027 du 22 décembre 2006; AC.2000.0095 du 4 octobre 2001; AC.1998.0042 du 5 mai 1999).
c) Aux termes de l'art. 712a CC, les parts de copropriété d'un immeuble peuvent être constituées en propriété par étages, de manière que chaque copropriétaire a le droit exclusif d'utiliser et d'aménager intérieurement des parties déterminées d'un bâtiment (al. 1). Le propriétaire d'étage a le pouvoir d'administrer, d'utiliser et d'aménager ses locaux dans la mesure où il ne restreint pas l'exercice du droit des autres copropriétaires, n'endommage pas les parties, ouvrages et installations communs du bâtiment, n'entrave pas leur utilisation ou n'en modifie pas l'aspect extérieur (al. 2). Par travaux d’aménagement "intérieur", il faut notamment entendre tous travaux qui ne sont pas perceptibles depuis l’extérieur. Ainsi, les travaux tels que l’introduction d’un balcon, d’une fenêtre, d’une porte supplémentaire ou d’une autre installation dans la façade du bâtiment, ou la transformation d’une véranda en jardin d’hiver, ne sont pas couverts par le droit exclusif du copropriétaire (Amedeo Wermelinger, La propriété par étages, Fribourg 2002, p. 63) parce qu’ils touchent aux parties impérativement communes fixées par l’art. 712b CCS, telles les parties importantes pour l’existence, la disposition et la solidité du bâtiment ou qui déterminent la forme extérieure et l’aspect du bâtiment.
d) Pour le surplus, et à défaut de dispositions contraires prévues dans l'acte constitutif de la propriété par étages ou adoptées par tous les propriétaires d'étage, ce sont les règles de la copropriété qui fixent les conditions auxquelles il peut être procédé à des actes d'administration et à des travaux de construction touchant les parties communes (art. 712g CC).
2. a) En l’espèce, il n’est pas contesté que les travaux envisagés n’entrent pas dans le cadre des travaux visés par l’art. 712a al. 2 CC, que le copropriétaire peut entreprendre seul.
b) La véranda litigieuse est une construction en métal et en verre de 2,9 m sur 2,9 m (2,9 x 2,7 selon le plan du géomètre), haute d'environ 2,7 m, collée à la façade du bâtiment devant la cuisine du lot no 2. Elle se trouverait au-dessus d'un saut de loup dans lequel s'ouvre la fenêtre de la chaufferie buanderie au sous-sol, ainsi que de l'actuelle sortie de secours de l'abri de protection civile. Cette dernière serait déplacée pour aboutir sous le chemin d'accès conduisant au studio de la recourante. Au surplus la véranda prendrait place dans un espace extérieur "inutilisé et non entretenu", selon les constructeurs. A lire les plans, elle empiéterait légèrement sur le chemin d'accès au studio de la recourante, réduisant le passage de 1,3 m à 1 mètre. Cette construction se trouverait ainsi entièrement sur une partie commune de la parcelle 3'929, ainsi que cela ressort des plans annexés à l'acte "modificatif" de PPE du 18 novembre 1982 et des art. 6 et 7 du règlement de copropriété. Elle serait réservée à l'usage exclusif du lot no 2, dont elle agrandirait la cuisine, avec laquelle elle communiquerait par une ouverture d'environ 2 m sur 2 dans la façade nord.
La transformation de parties exclusives en parties communes et vice-versa correspond à un acte de disposition au sens de l’art. 648 al. 2 CCS, lequel requiert le concours de tous les copropriétaires d’étages (Amedeo Wermelinger, op. cit., p. 113 et la jurisprudence citée). Le Tribunal fédéral a même jugé que la forme authentique était nécessaire pour toute modification de la répartition des parties (communes ou exclusives), même lorsque ces modifications n’entraînaient pas un changement de quotes-parts (ATF 118 II 291 = JT 1995 I 350). Les travaux projetés ne peuvent par conséquent pas être autorisés sans l'accord de la recourante.
Les constructrices objectent en vain que la sortie de secours, sur laquelle devrait être édifiée de la véranda, restera une partie commune "au bénéfice de servitude adéquate." Tout d'abord la véranda ne devrait plus se trouver au-dessus de la sortie de secours de l'abri PC, puisqu'il est prévu de déplacer cette dernière. Ensuite, on ne voit pas en quoi le fait que les parcelles nos 1'195 et 1196 (lot no 2 et lot no 3) demeurent au bénéfice d'une servitude conférant à leur propriétaire la jouissance de l'abri de protection civile empêcherait l'espace circonscrit par la véranda de passer des parties communes de la parcelle no 3'999 à la partie privée du lot no 2.
c) Les constructrices prétendent également à tort que l'ensemble des copropriétaires auraient donné leur accord au projet, au motif que la recourante l'aurait approuvé le 3 avril 2003, en signant un plan de détail figurant le couvert litigieux. Même si le projet n'a pas changé, on ne saurait considérer que le consentement ainsi donné implicitement à une demande d'autorisation qui n'a pas abouti demeure valable lorsque cette demande est renouvelée trois ans plus tard. Même si le permis de construire avait été délivré à cette époque, il aurait été caduc après deux ans et la demande aurait dû être renouvelée ab initio, comme elle l'a été en l'occurrence. Avant la présente procédure, la PPE en était d'ailleurs consciente, puisque le PV de l'assemblée générale du 4 mars 2004 relevait qu'un nouveau projet serait soumis aux copropriétaires avant une nouvelle mise à l'enquête, et que celui de l'assemblée générale du 5 avril 2006, moins affirmatif, posait néanmoins la question "de la nécessité de présenter un nouveau dossier et d'obtenir un nouvel accord des copropriétaires". A moins que la demande d'autorisation et les plans d'enquête eux-mêmes soient signés par les copropriétaires, on peut attendre que leur consentement aux travaux, dans la mesure exigée par les règles de la copropriété, résulte d'un procès-verbal de l'assemblée générale. Tel n'est pas le cas en l'espèce. De surcroît, lorsque les travaux impliquent, comme ici, un acte de disposition, cet accord exige de surcroît un acte authentique (ATF 118 II 291).
d) Il résulte de ce qui précède que les conditions formelles prévues par l’art. 108 LATC n’étaient pas remplies et qu’en conséquence aucun permis de construire ne pouvait être octroyé sans l’accord de tous les copropriétaires.
3. Conformément aux art. 38 et 55 LJPA, un émolument sera mis à la charge des constructrices déboutées, lesqu'elles supporteront en outre les dépens auxquels a droit la recourante, qui a procédé par l'intermédiaire d'un avocate et obtient gain de cause.