Decision ID: 0d51caa8-c9fe-5c8f-8bf8-8986fe2d3ab9
Year: 2018
Language: de
Court: SG_VG
Chamber: SG_VG_001
Canton: SG
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law

Das Verwaltungsgericht stellt fest:
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 3/14
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
A. X._ war Alleineigentümerin des Grundstücks Nr. 0000 (Grundbuch A._) mit dem
Einfamilienhaus samt Praxis Vers.-Nr. 0001 und einer Grundfläche von 2'252 m an der
M._-Strasse in A._. Nach ihrem Tod im Jahr 2014 ging die Liegenschaft aufgrund
einer letztwilligen Verfügung zu Gesamteigentum an ihren Neffen Y._ und ihren
Stiefsohn Z._ über. Mit öffentlich beurkundetem Vertrag vom 14. November 2014
verkaufte die Erbengemeinschaft die Liegenschaft zum Preis von CHF 1'900'000 an die
S._ AG. Die Veräusserung wurde am 6. Januar 2015 im Grundbuch eingetragen.
B. In der Steuererklärung für die Grundstückgewinnsteuer machte die
Erbengemeinschaft beim Veräusserungserlös Abzüge von CHF 25'557 wegen
Sanierung von Altlasten, einen Erwerbspreis von CHF 224'000, anrechenbare
Nebenkosten von CHF 74'260 und wertvermehrende Aufwendungen von CHF 283'000
geltend. Das kantonale Steueramt veranlagte die Erben von X._ am 19. April 2017 mit
einem steuerbaren Grundstückgewinn von CHF 1'521'983 (Steuerbetrag total
CHF 356'860, Eigentumsdauerrabatt 30 Prozent). Vom Veräusserungserlös von
CHF 1'900'000 liess es einen Abzug für die Sanierung von Altlasten von CHF 25'557 zu
und rechnete anschliessend den Erwerbspreis von CHF 224'000 ab. Weiter wurden
Nebenkosten im Umfang von CHF 71'760 und wertvermehrende Aufwendungen von
CHF 56'700 berücksichtigt. Die dagegen erhobene Einsprache hiess das kantonale
Steueramt mit Entscheid vom 9. August 2017 teilweise gut und veranlagte die
Erbengemeinschaft unter Berücksichtigung eines zusätzlichen Betrags von CHF 22'000
für wertvermehrende Aufwendungen mit einem steuerbaren Grundstückgewinn von
CHF 1'499'983 (Steuerbetrag total CHF 351'702, Eigentumsdauerrabatt 30 Prozent).
Dagegen erhob die Erbengemeinschaft X._ Rekurs bei der
Verwaltungsrekurskommission, welche mit Entscheid vom 29. Mai 2018 den Rekurs
teilweise guthiess, den Einspracheentscheid vom 9. August 2017 aufhob und den
steuerbaren Grundstückgewinn unter Berücksichtigung von Nebenkosten von
insgesamt CHF 75'452 auf CHF 1'496'291 bei einem Eigentumsdauerrabatt von
30 Prozent festsetzte.
C. Die Erbengemeinschaft X._, bestehend aus Y._ und Z._ (Beschwerdeführer),
erhob gegen den am 4. Juni 2018 zugestellten Entscheid der
Verwaltungsrekurskommission (Vorinstanz) mit Eingabe ihres Rechtsvertreters vom
4. Juli 2018 (Datum Poststempel) Beschwerde beim Verwaltungsgericht mit dem
2
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 4/14
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Rechtsbegehren, unter Kosten- und Entschädigungsfolge sei der angefochtene
Entscheid aufzuheben, der steuerbare Grundstückgewinn auf CHF 1'366'491
festzulegen und es sei der maximale Rabatt für Selbstbewohner zu gewähren; allenfalls
sei die Streitsache an die Vorinstanz zurückzuweisen. Mit Vernehmlassung vom 19. Juli
2018 verwies die Vorinstanz auf die Erwägungen im angefochtenen Entscheid und
beantragte die Abweisung der Beschwerde. Das kantonale Steueramt
(Beschwerdegegner) verzichtete am 7. August 2018 auf eine Vernehmlassung und
beantragte, die Beschwerde sei abzuweisen.
Auf die Erwägungen im angefochtenen Entscheid und die Ausführungen der
Beschwerdeführer zur Begründung ihres Begehrens sowie die Akten wird, soweit
wesentlich, in den Erwägungen eingegangen.

Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:
1.
1.1. Das Verwaltungsgericht ist zum Entscheid in der Sache zuständig (Art. 196 Abs. 1
des Steuergesetzes; sGS 811.1, StG; Art. 59 Abs. 1 des Gesetzes über die
Verwaltungsrechtspflege; sGS 951.1, VRP). Steuerpflichtig ist der Veräusserer eines
Grundstücks (Art. 133 Abs. 1 StG). Personengemeinschaften ohne juristische
Persönlichkeit, worunter insbesondere die Erbengemeinschaften (Art. 602 ff. des
Schweizerischen Zivilgesetzbuches, SR 210, ZGB) fallen, sind als solche grundsätzlich
nicht steuerpflichtig (vgl. auch Art. 22 Abs. 1 StG; Zigerlig/Oertli/Hofmann, Das
st. gallische Steuerrecht, 7. Aufl. 2014, S. 331 f.). Die Erbengemeinschaft als solche ist
nicht Steuersubjekt. Als solches gelten die einzelnen Erben entsprechend der ihnen
zugefallenen Quote. Die Befugnis der jeweils zu gleichen Teilen erbenden
Beschwerdeführer zur Beschwerdeerhebung ist gegeben.
1.2. [...]
2. Zwischen den Verfahrensbeteiligten sind zunächst wertvermehrende Aufwendungen
in den Jahren 1941 bis 2014 umstritten (nachfolgend E. 3). Weiter besteht Uneinigkeit
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 5/14
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
darüber, welcher Rabatt für die Haltedauer zu gewähren ist (nachfolgend E. 4). Nicht
umstritten ist dagegen der Erwerbspreis des Grundstücks von CHF 224'000, der dem
Verkehrswert der amtlichen Schätzung vom 21. Juli 1966 entspricht, sowie der
Veräusserungserlös - nach Abzug von Ausgaben für Altlasten - von CHF 1'877'443 (vgl.
act. 1 Ziff. III.1).
3. Die Beschwerdeführer machen gestützt auf einen Gesamtneuwertvergleich der Jahre
1941 bis 2014 wertvermehrende Aufwendungen von CHF 161'000 geltend. Da sie
dabei selbst auf den mittels Neuwertvergleich ermittelten Mehrwert abstellen (vgl.
Berechnung in act. 1 Ziff. 4.4), ist auf die Ausführungen zu den wertvermehrenden
Investitionen am Gebäude (act. 1 Ziff. 2.1) und zu den Investitionen ausserhalb des
Gebäudes (act. 1 Ziff. 2.2) nicht weiter einzugehen. Der Beschwerdegegner
berücksichtigte seinerseits einen Betrag von CHF 78'700, wobei er einen mittels
Neuwertvergleich errechneten Mehrwert von CHF 56'700 ermittelte und zusätzlich für
Umgebungsarbeiten CHF 10'000, für Bepflanzung CHF 5'000 und für
Anschlussgebühren CHF 7'000 zum Abzug zuliess. Die Beschwerdeführer beantragen
nunmehr, für die Bepflanzung CHF 30'000 und für Baubewilligungen,
Pfanderrichtungen, Geometerkosten, Anschlussgebühren und Perimeter CHF 15'000
zu berücksichtigen.
3.1. Wertvermehrende Aufwendungen sind die während der massgebenden
Eigentumsdauer angefallenen Ausgaben, die geeignet sind, im Zeitpunkt der Leistung
eine Wertsteigerung an einem Grundstück zu bewirken. Aufwendungen, die im
Einzelnen nicht mehr belegt, aber glaubhaft gemacht werden können, sind von der
Steuerbehörde nach pflichtgemässem Ermessen anzurechnen. Diese aus den
allgemeinen Veranlagungsgrundsätzen abgeleitete Lösung wird vor allen in jenen Fällen
Platz greifen, in denen der geltend gemachte Aufwand längere Zeit zurückliegt und der
Steuerpflichtige über den eigenen Aufwand oder allenfalls jenen seines
Rechtsvorgängers keine Belege besitzt. Gemäss Veranlagungspraxis und
Rechtsprechung bildet der Vergleich der in den Schätzungen festgestellten Neuwerte
innerhalb der Eigentumsdauer (sog. Neuwertvergleich) eine taugliche Grundlage, um
die vom Steuerpflichtigen ermessensweise und pauschal geltend gemachten
Aufwendungen zu überprüfen. Dabei wird die mutmassliche Wertvermehrung ermittelt
aus dem arithmetischen Mittel der Wertvermehrung aus Gesamt- und Einzelvergleich.
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 6/14
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Beim gesamthaften Vergleich wird der Neuwert im Zeitpunkt des Erwerbs (gemäss
amtlicher Schätzung) mittels Zürcher Baukostenindex auf den Veräusserungszeitpunkt
hochgerechnet. Die mutmassliche Wertvermehrung ergibt sich aus dem Unterschied
zwischen dem hochgerechneten Neuwert gemäss Index und dem Neuwert gemäss
amtlicher Schätzung im Zeitpunkt des Verkaufs. Beim Einzelvergleich wird sinngemäss
verfahren. Die Wertvermehrungen werden aber stufenweise von einer amtlichen
Neuwertschätzung zur nächsten über die ganze Eigentumsdauer ermittelt (Zigerlig/
Oertli/Hofmann, Das st. gallische Steuerrecht, 7. Aufl. 2014, S. 350 f.; StB 137 Nr. 2).
3.2. Für das Grundstück Nr. 0000 liegen folgende Schätzungen vor:
- Schätzung vom 21. Juli 1966 (act. 8/3/5): Neuwert CHF 335'000
- Schätzung vom 12. Oktober 1976 (act. 8/3/6): Neuwert CHF 629'000
- Schätzung vom 22. Oktober 1986 (act. 8/3/7): Neuwert CHF 860'000
- Schätzung vom 6. Oktober 1994 (act. 8/3/8): Neuwert CHF 1'050'000
- Schätzung vom 27. September 2007 (act. 8/3/9): Neuwert CHF 1'054'000
- Schätzung vom 28. Mai 2014 (act. 8/3/10): Neuwert CHF 1'122'000
Für die Berechnung der wertvermehrenden Aufwendungen sind die in den neueren
Schätzungen (Schätzungsjahre 2007 und 2014) enthaltenen Kosten für Umgebung und
Baugrubenaushub nicht miteinzubeziehen, sondern es ist vom Gebäudetotal
auszugehen. Nicht begründet wurde vom Beschwerdegegner, weshalb er die
Schätzung aus dem Jahr 1994 nicht in die Berechnung miteinbezog. Unberücksichtigt
liess er zudem die Werte der Schätzung vom 28. Mai 2014, dies mit der Begründung,
diese sei zu jenem Zeitpunkt noch nicht rechtskräftig gewesen. Der Beschwerdegegner
scheint jedoch die Notwendigkeit einer Berücksichtigung der Schätzung 2014 nunmehr
erkannt zu haben, wenn er es trotz niedrigerem Wert zugunsten der Steuerpflichtigen
beim ursprünglichen Neuwertvergleich beliess (vgl. act. 8/6 S. 3 oben). Die
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 7/14
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Beschwerdeführer gehen jedoch fehl, wenn sie meinen, zwischen Gesamtvergleich und
Einzelvergleich wählen zu können. Vielmehr wird die mutmassliche Wertvermehrung
aus dem arithmetischen Mittel der Wertvermehrung aus Gesamt- und Einzelvergleich
ermittelt. Weiter sind beim Einzelvergleich die Wertvermehrungen stufenweise von einer
amtlichen Neuwertschätzung zur nächsten zu berechnen. Die Einzelvergleich-
Berechnung der Beschwerdeführer in ihrer Beschwerde, welcher sie jeweils den
Neuwert der Schätzung 1966 zugrunde legten und diesen dann indexierten, erweist
sich damit als falsch. Schliesslich ist beim Baukostenindex einheitlich vom Stand
Oktober auszugehen, da die Schätzungen bis ins Jahr 1994 jeweils im Oktober
stattfanden. Nicht massgebend ist dagegen, ob beim Baukostenindex auf die Basis
1939 – so der Beschwerdegegner – oder auf die Basis 1966 – so die Beschwerdeführer
– abgestellt wird. Aus dem Dargelegten resultiert bezüglich der anrechenbaren
Wertvermehrung folgende Berechnung:
Gesamtvergleich (A)
Jahr Baukostenindex Neuwert gemäss Schätzung Neuwert
gemäss Mutmassliche
Baukostenindex
Wertveränderung
1966 100.0 CHF 335'000
2014 334.6 CHF 1'122'000 CHF 1'120'910 CHF 1'090
Total A CHF 1'090
Einzelvergleich (B)
1966 100 CHF 335'000
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 8/14
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
1976 158.6 CHF 629'000 CHF 531'310 CHF 97'690
1986 222.4 CHF 860'000 CHF 882'028 CHF 0
1994 268.8 CHF 1'050'000 CHF 1'039'424 CHF 10'576
2007 309.9 CHF 1'054'000 CHF 1'210'547 CHF 0
2014 334.6 CHF 1'122'000 CHF 1'138'007 CHF 0
Total B CHF
108'266
Total A+ B CHF 109'356
Anrechenbare Wertvermehrung CHF 54'678
Der vom Beschwerdegegner vorgenommene Neuwertvergleich erweist sich mit
CHF 56'700 höher, weshalb es zugunsten der Beschwerdeführer bei diesem Wert zu
belassen ist.
3.3. Die Beschwerdeführer beantragen, zusätzlich zu den mittels Neuwertvergleich
ermittelten wertvermehrenden Aufwendungen für Pflanzen CHF 30'000 sowie für
Baubewilligungen, Pfanderrichtungen und Anschlussgebühren CHF 15'000 zu
berücksichtigen. Wie bereits die Vorinstanz festgestellt hat, hat der Entscheid der
Beschwerdeführer, als Erwerbspreis nicht auf den ursprünglichen Kaufpreis und die
Erstellungskosten, sondern auf den Verkehrswert gemäss Schätzung vom 21. Juli 1966
abzustellen (vgl. Art. 139 Abs. 3 StG), zur Folge, dass aus der Zeit vor 1966 keine
wertvermehrenden Aufwendungen mehr berücksichtigt werden können. Wenn der
Beschwerdegegner im Einspracheverfahren CHF 10'000 für Umgebungsarbeiten
zuliess, erscheint dies angesichts der konkreten Umstände als eher grosszügig und
entgegenkommend. Dies umso mehr, als er zusätzlich auch noch CHF 5'000 für
Bepflanzung und CHF 7'000 für Anschlussgebühren, mithin insgesamt CHF 22'000,
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 9/14
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
zum Mehrwert aufgrund des Neuwertvergleichs als abzugsberechtigt wertete. Soweit
die Beschwerdeführer in ihrer Berechnung Nebenkosten von CHF 77'952 – anstelle der
von der Vorinstanz berücksichtigen Kosten von CHF 75'452 – aufführen (vgl. act. 1
Ziff. 4.2), können diese aus den dargelegten Überlegungen nicht berücksichtigt
werden.
3.4. Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde in diesem Punkt abzuweisen
ist.
4. Zwischen den Verfahrensbeteiligten ist weiter umstritten, ob die Ermässigung sich
nach Art. 141 Abs. 2 lit. a in Verbindung mit Art. 141 Abs. 3 StG zu richten und
dementsprechend 40,5 Prozent statt 30 Prozent der Steuer zu betragen hat.
4.1. War das Grundstück während mehr als 15 Jahren im Eigentum des Veräusserers,
wird der Steuerbetrag gemäss Art. 141 Abs. 2 lit. a StG für jedes weitere volle Jahr auf
einem Gewinnanteil von höchstens CHF 500‘000 um 1,5 Prozent, höchstens aber um
40,5 Prozent ermässigt, wenn der Veräusserer das Grundstück wenigstens 15 Jahre
selbst bewohnt hat. Der Eigentumsdauerrabatt beträgt auf Gewinnanteilen über
CHF 500'000 bei selbst bewohnten Grundstücken sowie in den anderen Fällen
1,5 Prozent pro Jahr, maximal 30 Prozent (Art. 141 Abs. 2 lit. b StG). Für alle Gewinne
wird der Steuerbetrag demnach ab dem 16. bis 35. Jahr 1,5 Prozent pro Jahr, maximal
aber 30 Prozent ermässigt. Für Gewinne bis höchstens CHF 500‘000 läuft der Rabatt
mit 1,5 Prozent pro Jahr während weiterer sieben Jahre weiter, bis maximal
40,5 Prozent, unter der Voraussetzung, dass bei der Veräusserung das Grundstück
während mindestens 15 Jahren selbst bewohnt worden ist. Das Selbstbewohnen muss
während der Zeit gehaltenen Eigentums erfolgt sein. Das Bewohnen durch einen
Nachkommen (und späteren Eigentümer) zusammen mit dem früheren Eigentümer gilt
für den Nachkommen nicht als Selbstbewohnen. Ist die Liegenschaft beim Verkauf vom
Nachkommen als Eigentümer nicht mindestens 15 Jahre selbst bewohnt gewesen, so
beträgt der Eigentumsrabatt auf dem gesamten Gewinn 30 Prozent. Damit wird die
Selbstvorsorge in Form von selbst bewohntem Grundeigentum in betraglich
begrenztem Umfang steuerlich privilegiert (vgl. Zigerlig/Oertli/Hofmann, a.a.O., S. 358
f.). Der Besitzesdauerabzug ist subjektiv beeinflusst, weil die Schmälerung der
Bemessungsgrundlage allein durch das Steuersubjekt beeinflusst wird, was eigentlich
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 10/14
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
für eine reine Objektsteuer gar nicht zulässig wäre. Gemäss bundesgerichtlicher
Rechtsprechung stellt die Grundstückgewinnsteuer jedoch keine reine Objektsteuer
mehr dar. Es handelt sich vielmehr um eine Spezialeinkommenssteuer (Zwahlen/
Nyffenegger, in: Zweifel/Beusch (Hrsg.), Kommentar zum Bundesgesetz über die
Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden, 3. Aufl. 2017,
Art. 12 StHG N 59).
4.2. Unbestritten blieb, dass der Vater des Beschwerdeführers 2 das fragliche
Grundstück im Jahr 1940 erworben, im selben Jahr darauf das Wohnhaus samt
Arztpraxis erstellt und die Liegenschaft bis zu seinem Tod im Jahr 1995 selbst genutzt
hat. Im Rahmen der damaligen Erbteilung ging die Liegenschaft auf die überlebende
Ehefrau über. Nachdem diese im Jahr 2014 gestorben war, erwarben die
Beschwerdeführer das Grundstück aus dem Erbgang. In Anwendung von Art. 141
Abs. 2 in Verbindung mit Abs. 3 StG ist mithin für die Berechnung der anrechenbaren
Eigentumsdauer auf den Erwerb des Grundstücks durch den Vater des
Beschwerdeführers 2 im Jahr 1940 als letzte steuerbegründende Handänderung
abzustellen. Das Eigentum am Grundstück ging sodann am 6. Januar 2015 von den
Beschwerdeführern zufolge Verkaufs auf die Erwerberin über. Dieser Vorgang löste
unbestrittenermassen die Grundstückgewinnsteuer aus. Vorliegend stellt sich jedoch
die Frage, ob über den ordentlichen Rabatt für eine Eigentumsdauer von mehr als 15
Jahren, der nach weiteren zwanzig Jahren das gesetzliche Maximum von 30 Prozent
erreicht, hinaus Anspruch auf den für Selbstbewohner mit noch längerer Haltedauer für
den Gewinn bis CHF 500'000 vorgesehene besonderen Rabatt besteht, der seinerseits
nach zusätzlichen sieben Jahren das gesetzliche Maximum von 10,5 Prozent
(insgesamt 40,5 Prozent) erreicht. Unbestritten ist diesbezüglich, dass die Erblasserin
als langjährige, selbst bewohnende Eigentümerin vom skizzierten, maximalen
Haltedauerrabatt von 40,5 Prozent profitiert hätte, wenn sie das Grundstück noch zu
Lebzeiten verkauft hätte.
4.3. Der Wortlaut von Art. 141 Abs. 2 lit. a StG setzt für die Gewährung eines über
30 Prozent hinausgehenden Rabatts voraus, dass der Veräusserer das Grundstück
während wenigstens 15 Jahren selbst bewohnt hat. Die Bestimmung beantwortet die
mit der Beschwerde aufgeworfenen Fragen – so etwa, ob eine Übertragung des
Selbstbewohnens auf Nachkommen oder anderweitige Personen, welche ein
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 11/14
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Grundstück zufolge einer steueraufschiebenden Veräusserung (i.c. Erbgangs) erworben
haben, möglich ist – nicht ausdrücklich.
In systematischer Hinsicht ist für die Auslegung von Art. 141 Abs. 2 lit. a StG Abs. 3 der
genannten Bestimmung beizuziehen. Danach wird für die Berechnung der
Eigentumsdauer und der Selbstnutzung durch den Veräusserer oder dessen Ehegatten
bei Erwerb des Grundstücks aus steueraufschiebender Veräusserung auf die letzte
steuerbegründende Veräusserung abgestellt. Entsprechend dieser Regelung kann die
Voraussetzung der Dauer des Selbstbewohnens bei Erwerb des Grundstückes aus
steueraufschiebender Veräusserung auch in Fällen erfüllt sein, in denen der
Veräusserer nicht während der ganzen Dauer auch Eigentümer der Liegenschaft war.
Der Wortlaut beschränkt die Anrechnung der Selbstnutzung ohne Eigentum jedoch auf
Ehegatten. Die im Entwurf der Regierung vorgesehene Ermässigung knüpfte
ausschliesslich an der Dauer des Eigentums an. In den Beratungen der Kommission
des Grossen Rates wurde der Gedanke geäussert, Grundeigentum diene nicht
unwesentlich der Altersvorsorge und verdiene deshalb eine steuerliche
Vorzugsbehandlung. Vorsorgecharakter könne insbesondere langjährig
selbstbewohntem Wohneigentum zugebilligt werden. Während in diesem
Zusammenhang weitere Vorschläge, unter anderem auch die Grundzüge des später
realisierten Art. 141 Abs. 2 StG, ausgearbeitet wurden, wurde ein weiteres mögliches
Ziel, nämlich die als privilegierte Selbstnutzung zu qualifizierende Weitergabe des
Grundstücks an direkte Nachkommen, zwar ebenfalls diskutiert, hingegen wurde dies
schliesslich nicht in einen formellen Antrag gefasst, weil das damit verfolgte Ziel als
nicht mit dem Gedanken der Selbstvorsorge zusammenhängend und damit als nicht
systemkonform qualifiziert wurde. In der Beratung der Bestimmung im Grossen Rat
hielt der Kommissionspräsident ausdrücklich fest, der Vorzugssteuersatz gelte, wenn
die Voraussetzungen erfüllt werden, für den überlebenden Ehegatten, nicht jedoch für
die Nachkommen. Während festgehalten wurde, den erhöhten Rabatt könnten auch all
jene Selbstnutzer nicht beanspruchen, die zwar mehr als 15 Jahre Eigentümer der
Liegenschaft gewesen seien, diese aber nicht während 15 Jahren selbst bewohnt
hätten, sind zum umgekehrten Fall, in welchem der Veräusserer die Liegenschaft
während 15 oder mehr Jahren selbst bewohnte, jedoch nicht während fünfzehn Jahren
Eigentümer war, in den Materialien keine Wortmeldungen verzeichnet. Die gegenüber
dem langjährigen Eigentümer weitergehende Privilegierung des Veräusserers, der seine
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 12/14
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Liegenschaft während mindestens fünfzehn Jahren selbst bewohnt hat, bezweckt die
Begünstigung der mit dem Erwerb von Wohneigentum verbundenen Selbstvorsorge.
Der zusätzliche Rabatt soll jenen Grundeigentümern zugutekommen, welche ihre Mittel
in selbstgenutztes Wohneigentum investieren. Die Beschränkung der zusätzlichen
Privilegierung auf Ehegatten, welche die Voraussetzungen in zeitlicher Hinsicht erfüllen,
ohne selbst Eigentümer gewesen zu sein, erscheint im Übrigen auch unter dem
Gesichtspunkt der Vorsorge sinnvoll. Die Ehegatten sorgen gemäss Art. 163 Abs. 1 des
Schweizerischen Zivilgesetzbuches (SR 210, ZGB) gemeinsam für den gebührenden
Unterhalt der Familie. Dazu gehört unter anderem auch eine angemessene
Altersvorsorge; darin enthalten ist neben der obligatorischen Vorsorge auch eine den
Verhältnissen entsprechende dritte Säule. Im Gegensatz zu der während der ganzen
Dauer der Ehe und unter Umständen darüber hinaus (vgl. Art. 125 ZGB) geltenden
Pflicht, gemeinsam für den ehelichen Unterhalt zu sorgen, dauert die Unterhaltspflicht
der Eltern gegenüber ihren Kindern grundsätzlich nur bis zu deren Mündigkeit (Art. 277
Abs. 1 ZGB). Unter diesem Gesichtspunkt erscheint die Beschränkung der steuerlichen
Privilegierung im Sinn der Anrechnung des Selbstbewohnens durch den Ehegatten
unabhängig vom Eigentum als sachlich gerechtfertigt (vgl. zum Ganzen SGE 2003 Nr. 2
E. 2c/bb mit Hinweisen; StB 141 Nr. 2 Ziff. 5).
4.4. Die von den Beschwerdeführern angestrebte Ausdehnung der steuerlichen
Privilegierung auf die Erben ist demgegenüber wie dargelegt systemfremd. Dies auch
deshalb, weil sie nicht mit der vom Gesetz angestrebten Begünstigung der
Selbstvorsorge zusammenhängt. Gestützt auf Art. 108 der Bundesverfassung der
Schweizerischen Eidgenossenschaft (SR 101, BV) ist es zulässig, die Selbstvorsorge
durch Eigentumsbildung fiskalisch zu fördern. Die Beschwerdeführer haben das
Grundstück jedoch aus freien Stücken veräussert und die ihnen zugeflossenen Mitteln
auch nicht in ein neues Eigenheim reinvestiert – zumindest machen sie dies nicht
geltend, und den Akten kann diesbezüglich auch nichts Entsprechendes entnommen
werden. Sie übersehen ferner auch, dass das Ziel der Wohneigentumsförderung nicht
darin besteht, um jeden Preis eine hohe Eigentümerquote zu erreichen. Hingegen ist
der Bund sowohl im Rahmen seiner Förderungstätigkeiten als auch in Zusammenhang
mit dem Erlass von Vorschriften nach Art. 108 Abs. 4 BV verpflichtet, den Interessen
von Familien, Betagten, Bedürftigen und Behinderten besondere Beachtung zu
schenken. Diese Bestimmung nennt Personengruppen, welche aus finanziellen oder
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 13/14
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
andern – etwa baulichen – Gründen auf dem Wohnungsmarkt bzw. beim Erwerb von
Wohneigentum erfahrungsgemäss mit besonderen Schwierigkeiten zu kämpfen haben
(C. Alvarez, in: Ehrenzeller/Schindler/Schweizer/Vallender, Die schweizerische
Bundesverfassung – St. Galler Kommentar, 3. Aufl. 2014, N 32 zu Art. 108 BV).
Inwiefern den Beschwerdeführern der Zugang zum Wohnungsmarkt mit einem
Besitzesdauerrabatt von "lediglich" 30 Prozent, anstelle der von ihnen favorisierten
40,5 Prozent, erschwert werden sollte, erschliesst sich dem Gericht nicht. Die
Wohneigentumsförderung wird in Fällen wie dem vorliegenden vielmehr bereits
dadurch gewährleistet, dass für Erben die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben wird
(vgl. Art. 132 Abs. 1 lit. a StG). Schliesslich erkannte die Vorinstanz in diesem
Zusammenhang zutreffend, dass nicht ersichtlich sei, inwiefern sich aus Art. 41 Abs. 1
lit. c BV etwas in Bezug auf die Besteuerung der Grundstückgewinnsteuer ableiten
liesse. Sie wies insbesondere zu Recht darauf hin, dass die Sozialziele von Art. 41 BV
keine klagbaren Rechte des Individuums begründen, was in Abs. 4 der genannten
Bestimmung in prägnanter Weise zum Ausdruck gebracht wird (Häfelin/Haller/Keller/
Thurnheer, Schweizerisches Bundesstaatsrecht, 9. Aufl. 2016, Rz. 910 f.). Vorliegend
ging das Grundstück mit dem Erbfall in das Gesamteigentum der Beschwerdeführer
über. Dieser Vorgang allein löste noch keine Grundstückgewinnsteuer aus, sondern es
erfolgte ein Steueraufschub (Art. 12 Abs. 3 lit. a StHG). Erst bei der späteren
Veräusserung war den Beschwerdeführern die Besitzesdauer der Erblasserin
anzurechnen, weshalb der Beschwerdegegner den Eigentumsdauerrabatt von
30 Prozent gewährte. Ein darüberhinausgehender Eigentumsdauerrabatt würde
voraussetzen, dass die Liegenschaft vom Veräusserer während 15 Jahren selbst
bewohnt worden ist, was vorliegend mit Blick auf die Beschwerdeführer offensichtlich
nicht der Fall war. Nachdem aufgrund des Dargelegten kein gesetzlicher Anspruch der
Erbmasse auf den maximal zulässigen Eigentumsdauerrabatt von 40,5 Prozent besteht,
ist eine Verletzung des allgemeinen Rechtsgrundsatzes der Universalsukzession durch
Art. 141 StG nicht ersichtlich. Im Übrigen kann anstelle von Wiederholungen auf die
zutreffenden vorinstanzlichen Darlegungen (Erw. 5c, S. 10) verwiesen werden.
4.5. Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde auch in diesem Punkt
abzuweisen ist.
5. [...]
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 14/14
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte