Decision ID: 1d1a0633-cc52-49aa-86d7-b9fa8397d156
Year: 2017
Language: de
Court: GR_VG
Chamber: GR_VG_005
Canton: GR
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law

unvollständige Sachverhaltsfeststellung. So sei sowohl für ihn als auch für
die Gemeinde schlicht nicht erkennbar, wie der wiederherzustellende
bauliche Zustand aussehen solle. Da weder das ARE noch die Gemeinde
die jetzige bauliche Situation kennten, sei ein Augenschein vor Ort
unumgänglich resp. sei die Sache zwecks Feststellung des
rechtserheblichen Sachverhalts an die Vorinstanz zurückzuweisen. Seine
im Rahmen des nachträglichen Bewilligungsverfahrens eingereichten
Pläne würden nicht den derzeitigen Zustand wiedergeben, sondern
darüber hinausgehen. Ausserdem habe das ARE nur über die Umnutzung
in eine Ferienwohnung entschieden und nicht beurteilt, inwiefern die
bereits ausgeführte bauliche Tätigkeit unter einem anderen Titel bewilligt
werden könne. In diesem Zusammenhang führte er detailliert aus, dass
diverse Arbeiten (wie Heizung, Isolation, WC/Dusche, Bodenbeläge,
Änderung der Raumaufteilung) unter dem Aspekt der Beibehaltung von
Gewerberäumlichkeiten bewilligungsfähig seien. Ausserdem sei das im
Grundbuch angemerkte Verbot jeglicher Zweckänderung übermässig,
zumal der Gewerberaum sehr wohl in eine andere gewerbliche Nutzung
überführt werden könne. Schliesslich habe sich sein Rechtsvorgänger
weder verpflichtet, das ehemalige Schulhaus als Schreinereiwerkstatt und
die betreffende Wohnung zu Eigengebrauch zu nutzen, noch ergebe sich
eine solche Verpflichtung aus dem Grundbuch und sei eine solche auch
nicht im Rahmen des Kaufgeschäfts auf ihn überbunden worden.
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8. In ihrer Vernehmlassung vom 8. Oktober 2015 beantragte die Gemeinde
(nachfolgend Beschwerdegegnerin) die kostenfällige Abweisung der
Beschwerde sowie die Ablehnung des Gesuchs um Gewährung der
aufschiebenden Wirkung. Die Erteilung der aufschiebenden Wirkung –
soweit diese in Anbetracht der teilweisen Anerkennung der
angefochtenen Verfügung überhaupt möglich sei – sei vorliegend insofern
nicht nötig, als die Wiederherstellungsmassnahmen gemäss Verfügung
innert drei Monaten seit Rechtskraft der angefochtenen Verfügung, mithin
ohnehin erst nach Abschluss des die Rechtskraft hindernden
Beschwerdeverfahrens, vorzunehmen seien. Zudem führte sie aus, dass
allfällige Zusagen eines Verkäufers für ein baurechtliches
Wiederherstellungsverfahren unbeachtlich seien und inwiefern keine
Gehörsverletzung vorliege. Der wiederherzustellende rechtmässige
Zustand sei sodann der zuletzt bewilligte Zustand, weshalb sämtliche
Bauarbeiten, die der Beschwerdeführer ohne Bewilligung ausgeführt
habe, widerrechtlich seien. Anlässlich der durchgeführten Augenscheine
und im Rahmen des BAB-Entscheids sei der Sachverhalt hinreichend
festgestellt worden. An der Wiederherstellungspflicht ändere es auch
nichts, dass der Rechtsvorgänger des Beschwerdeführers keine
Verpflichtungen hinsichtlich der Nutzung eingegangen sei. Soweit der
Beschwerdeführer dafürhalte, dass einzelne bauliche Massnahmen
ausserhalb der Bauzone doch bewilligungsfähig seien, seien seine
Vorbringen in Anbetracht des rechtskräftigen BAB-Entscheids verspätet.
Ausserdem sei eine zonenkonforme Bautätigkeit ausserhalb der Bauzone
von Gesetzes wegen gar nicht möglich, weshalb auch die Vorbringen im
Zusammenhang mit der Grundbuchanmerkung nicht zu hören seien.
9. Mit prozessleitender Verfügung vom 9. Oktober 2016 wies der
Instruktionsrichter das Gesuch um Erteilung der aufschiebenden Wirkung
ab, zumal die dreimonatige Wiederherstellungsfrist ohnehin erst ab
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Rechtskraft der angefochtenen Verfügung zu laufen beginne und es dem
Beschwerdeführer deshalb an einer entsprechenden Beschwer gebreche.
10. In seiner Vernehmlassung vom 19. Oktober 2015 schloss auch das ARE
auf Abweisung der Beschwerde. Dabei verwies es auf die angefochtene
Verfügung der Beschwerdegegnerin und brachte im Wesentlichen deren
Argumentation vor.
11. Am 3. Dezember 2015 hielt der Beschwerdeführer replicando an seinen
Anträgen fest und vertiefte seine Argumentation hinsichtlich der
Gehörsverletzung, der unzureichenden Sachverhaltsabklärung.
Insbesondere habe die Gemeinde nicht geprüft, ob und in welchem
Ausmass das Sockel- bzw. Untergeschoss nachträglich ausgebaut
worden sei resp. inwiefern die vorgenommenen Änderungen mit der
bereits genehmigten Hauptnutzungskategorie "Gewerbe" kompatibel
seien, weshalb ein differenzierter Entscheid gar nicht möglich gewesen
sei. Ausserdem begehe die Beschwerdegegnerin eine
Ermessensunterschreitung, wenn sie sich an den BAB-Entscheid
gebunden fühle.
12. Mit Eingabe vom 17. Dezember 2015 verzichtete das ARE auf die
Einreichung einer Duplik.
13. In ihrer Duplik vom 22. Januar 2016 hielt auch die Beschwerdegegnerin
an ihren Anträgen fest. Dabei teilte sie dem Gericht mit, dass gegen den
Beschwerdeführer in der Zwischenzeit ein betreibungsrechtliches
Verfahren eingeleitet und hinsichtlich des streitgegenständlichen
Grundstücks für den 26. Februar 2016 eine betreibungsamtliche
Grundstücksversteigerung angesetzt worden sei. Im Weiteren vertiefte sie
ihre bereits vorgebrachte Argumentation.
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14. Mit Schreiben vom 2. Februar 2016 orientierte der Instruktionsrichter die
Parteien über die anstehende betreibungsamtliche Versteigerung der
streitbetroffenen Parzelle und sistierte das Verfahren einstweilen bis zum
1. März 2016. Auf entsprechenden Antrag des Beschwerdeführers wurde
die Sistierung am 9. März 2016 sodann bis zum 30. April 2016 verlängert.
15. Nach erfolgter Versteigerung der Parzelle 7107 an die Eheleute B._
informierte der Instruktionsrichter diese als neue Eigentümer am 2. Mai
2016 über den Stand des hängigen Verfahrens und lud diese gestützt auf
Art. 40 VRG zur Teilnahme am Verfahren ein. Dies unter Hinweis auf
Art. 40 Abs. 3 VRG, wonach ein Entscheid durch die Beiladung auch für
die Beigeladenen verbindlich werde, sowie mit einer Fristansetzung zur
Einreichung einer Stellungnahme.
16. Mit Eingabe vom 30. Juni 2016 teilten die Eheleute B._ (nachfolgend
Beigeladene) mit, dass sie die fragliche Liegenschaft im Rahmen einer
Zwangsversteigerung erworben hätten, ohne vom vorliegenden Verfahren
Kenntnis gehabt zu haben. Nach ihrer Beurteilung seien sie nicht ins
Verfahren eingetreten, weshalb dieses nur zwischen A._ und der
Gemeinde Rechtskraft entfalten könne. Sie hätten Anspruch auf den
vollen Instanzenzug und würden bei der Gemeinde ein Baugesuch
einreichen. Sofern das Verfahren trotz Nichtbeitritt ihrerseits auch ihnen
gegenüber dingliche Wirkung entfalte, was aus dem Schreiben des
Instruktionsrichters nicht hervorgehe, sei dieses bis dahin auszusetzen.
17. Am 7. Juli 2016 verzichtete das ARE erneut auf die Einreichung einer
Stellungnahme.
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18. In seiner Eingabe vom 14. Juli 2016 führte der Beschwerdeführer aus,
inwiefern die Beigeladenen wohl schon vor der Versteigerung über das
vorliegende Verfahren informiert gewesen seien und weshalb diese zu
Recht in das Verfahren eingebunden worden seien. In ihrer
Stellungnahme vom 5. September 2016 legte auch die
Beschwerdegegnerin nebst weiteren Ausführungen dar, inwiefern die
Beteuerungen der Beigeladenen, vom hängigen Verfahren nichts gewusst
zu haben, nachweislich falsch seien.
19. In ihrer Eingabe vom 27. September 2016 hielten die Beigeladenen an
ihren Anträgen fest und vertieften die bereits geäusserten Standpunkte.
Insbesondere fehle es an einer gesetzlichen Grundlage, wonach sie in
das vorliegende Verfahren einzutreten hätten resp. dieses auch für sie
dingliche Wirkung entfalte. In einer weiteren Eingabe vom 12. Oktober
2016 stellten die Beigeladenen nebst weiteren Vertiefungen folgende
Anträge:
"1. Es sei gerichtlich festzustellen, dass das hier streitige Wiederherstellungs- und
Bussenverfahren in der Sache A._ nicht auf die heutigen Eigentümer
(Eheleute B._) mit der Versteigerung des Grundstücks in der Gemeinde
X._ übergegangen ist, d.h. dass das Wiederherstellungs- und
Bussenverfahren keine dingliche Wirkung entfaltet. Vielmehr hat die Gemeinde
dem neuen Eigentümer Gelegenheit einzuräumen, ein Baugesuch zu stellen.
2. Bis diese Sache rechtskräftig erledigt ist, ist das Verfahren zu sistieren."
20. Am 15. November 2016 teilten die Beigeladenen dem Gericht mit, dass
ihre Teilnahme am anstehenden Augenschein lediglich der guten
Ordnung halber erfolge, ohne dass daraus etwas abzuleiten sei. Des
Weiteren äusserten sie sich zu den Umnutzungsmöglichkeiten des
ehemaligen Schreinereibetriebes unter geltendem Recht sowie zur
Unteilbarkeit eines Strafverfahrens, welches sich auch gegen die beim
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damaligen Umbau mitwirkenden Vertreter der ehemaligen Gemeinde zu
richten habe.
21. Am 16. November 2016 führte das Verwaltungsgericht (V. Kammer) einen
Augenschein durch. Anwesend waren auf Seiten des Beschwerdeführers
der Beschwerdeführer selbst sowie dessen Rechtsvertreter, auf Seiten
der Beschwerdegegnerin der Gemeindepräsident und der
Gemeindeschreiber sowie deren Rechtsvertreterin, auf Seiten des
Beschwerdegegners D._ und E._ und für die Beigeladenen
deren Rechtsvertreter. Anlässlich einer Besichtigung der verschiedenen
Räumlichkeiten des fraglichen Untergeschosses wurde den Anwesenden
Gelegenheit geboten, sich an Ort und Stelle auch noch mündlich zu den
aufgeworfenen Fragen zu äussern. Seitens des Gerichts wurden aus
verschiedenen Perspektiven zwölf Farbfotos des UG erstellt und dem
Augenscheinprotokoll angefügt.
22. In einer Stellungnahme vom 2. Dezember 2016 zum zugestellten
Augenscheinprotokoll wiederholte und vertiefte die Beschwerdegegnerin
ihre Argumentation und hielt unter anderem fest, dass bisher weder der
Beschwerdeführer noch die Beigeladenen – welche eine gewerbliche
Nutzung weiterhin für möglich hielten – ein neues Baugesuch eingereicht
hätten. Es sei denn auch nicht ansatzweise erkennbar, welche
Umnutzung des UG rechtmässig und damit bewilligungsfähig wäre,
weshalb davon auszugehen sei, dass jegliche von der bewilligten
Nutzung abweichende Nutzung rechtswidrig sei.
23. Ebenfalls am 2. Dezember 2016 nahm auch das ARE zum Augenschein
Stellung. Dabei merkte es an, dass die Schreinerei mit dazugehöriger
Wohnbaute damals nur deshalb als standortgebundene Baute bewilligt
worden sei, weil die damalige Gemeinde über keine Gewerbezone verfügt
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habe. Nachdem die neue Gemeinde nun über solche verfüge, bestehe
kein Grund mehr, gewerblich genutzte Büroräumlichkeiten im
Widerspruch zum Trennungsgrundsatz ausserhalb der Bauzone
zuzulassen. Für eine anderweitige gewerbliche Nutzung sei bisher auch
in keiner Weise um eine entsprechende Bewilligung nachgesucht worden.
24. In ihrer Stellungnahme vom 13. Dezember 2016 bemängelten die
Beigeladenen unter anderem, dass die Beschwerdegegnerin es
abgelehnt habe, ihnen als neue Eigentümerschaft eine Frist für die
Einreichung eines neuen Baugesuchs einzuräumen, und machten erneut
Ausführungen zu den Umnutzungsmöglichkeiten nach geltendem Recht.
Mit Eingabe vom 14. Dezember 2016 beantragten sie sodann die
Ansetzung eines weiteren Schriftenwechsels, sobald alle Eingaben
vorlägen.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften und in
der angefochtenen Verfügung sowie auf die im Recht liegenden
Beweismittel und das Ergebnis des Augenscheins wird, soweit
erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:
1. a) Anfechtungsobjekt des vorliegenden Beschwerdeverfahrens bildet die
Verfügung der Beschwerdegegnerin vom 19. August 2015, mit welcher
die Wiederherstellung des rechtmässigen baulichen Zustandes auf
Parzelle 7107 angeordnet worden ist und dem Beschwerdeführer eine
Busse von Fr. 1'000.-- sowie die Verfahrenskosten von Fr. 3'808.80
auferlegt worden sind. Die Eintretensvoraussetzungen geben vorliegend
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zu keinen Bemerkungen Anlass, weshalb auf die frist- und formgerecht
eingereichte Beschwerde einzutreten ist.
b) Streitig und zu prüfen ist im Folgenden, ob die Beschwerdegegnerin zu
Recht den Rückbau der baulichen Massnahmen (namentlich der neuen
Raumaufteilung, des Bades sowie des übrigen Innenausbaus) im
Untergeschoss der fraglichen Liegenschaft angeordnet hat. Umstritten ist
sodann auch die Anweisung an das Grundbuchamt, ein Zweckänderungs-
und Erweiterungsverbot des Untergeschosses im Grundbuch
anzumerken. Nicht Streitgegenstand bilden demgegenüber die ebenfalls
mit Verfügung vom 19. August 2015 abgewiesenen Einzonungs- und
Mutationsgesuche sowie die nicht angefochtene Auferlegung der
Baubusse und der Verfahrenskosten und die ebenfalls akzeptierte
Wiederherstellungsanordnung in Bezug auf Teile der Remisen. Zunächst
drängen sich jedoch einige Ausführungen formeller Natur auf.
c) Zur Zusammensetzung des Gerichts gilt es festzuhalten, dass sich die am
Augenschein anwesende Vizepräsidentin, Verwaltungsrichterin Moser, an
der Urteilsberatung krankheitsbedingt durch Verwaltungsrichter Racioppi
vertreten lassen musste.
2. a) In einem ersten Schritt gilt es die umstrittene Rechtswirkung der mittels
prozessleitender Verfügung vom 2. Mai 2016 erfolgten Beiladung zu
klären. Die Beigeladenen vertreten nämlich dezidiert die Auffassung, sie
seien in das vorliegende Verfahren nicht eingetreten resp. hätten sich
nicht darauf eingelassen, weshalb dieses nur zwischen dem
Beschwerdeführer und der Beschwerdegegnerin Rechtswirkungen
entfalten könne. Überdies habe es das Verwaltungsgericht unterlassen,
ihnen mitzuteilen, dass der Entscheid in der vorliegenden Angelegenheit
– sofern dafür überhaupt eine gesetzliche Grundlage bestehe, was
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bestritten werde – auch ihnen gegenüber dingliche Wirkung entfalte (vgl.
Eingaben der Beigeladenen vom 30. Juni, 27. September und
12. Oktober 2016).
b) Die Beiladung bedeutet den Beizug einer am Verfahrensausgang
interessierten Person durch die Behörde oder das Gericht in ein
Verfahren, welches zwischen anderen Parteien anhängig gemacht
worden ist. Sie hat einerseits zum Zweck, die Rechtskraft eines
Entscheids auch auf die beigeladene Person zu erstrecken und somit zu
verhindern, dass in der gleichen Sache widersprüchliche Entscheide
ergehen. Insoweit dient die Beiladung der Koordination des materiellen
Rechts. Andererseits ermöglicht eine Beiladung auch die Wahrung der
Interessen derjenigen, deren rechtliche oder tatsächliche Interessen
durch den Ausgang des Verfahrens berührt sein könnten, weshalb die
Beiladung ebenso Ausfluss des rechtlichen Gehörs ist. Aus diesen
Gründen wird das Institut der Beiladung in der Literatur selbst dann als
zulässig angesehen, wenn es im Gesetz nicht vorgesehen ist (vgl. HÄNER,
Die Beteiligten im Verwaltungsverfahren und Verwaltungsprozess, Zürich
2000, Rz. 298 ff. sowie auch KÖLZ/HÄNER/BERTSCHI,
Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 3. Aufl.,
Zürich/Basel/Genf 2013, Rz. 929 ff. zur Beiladung gemäss VwVG). Im
Kanton Graubünden beruht das Institut der Beiladung im
verwaltungsgerichtlichen Verfahren auf einer expliziten Rechtsgrundlage.
Gemäss Art. 40 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG;
BR 370.100) lädt die Instruktionsrichterin oder der Instruktionsrichter
Dritte, die durch den Entscheid in ihren schutzwürdigen Interessen
berührt werden, von Amtes wegen oder auf Antrag zur Teilnahme am
Verfahren ein (Abs. 1). Nimmt die beigeladene Person am Verfahren teil,
stehen ihr die gleichen Rechte zu wie den Hauptparteien. Es können ihr
auch Kosten auferlegt werden (Abs. 2). Abs. 3 der erwähnten
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Bestimmung sieht sodann vor, dass der Entscheid durch die Beiladung
auch für die Beigeladenen verbindlich wird.
c) Nachdem der Instruktionsrichter von der betreibungsamtlichen
Versteigerung des fraglichen Grundstücks Kenntnis erhalten hatte,
orientierte er die neuen Eigentümer mit prozessleitender Verfügung vom
2. Mai 2016 über das Wiederherstellungs- und Bussverfahren resp. das
diesbezüglich vor dem Verwaltungsgericht hängige Beschwerdeverfahren
und lud sie im Sinne von Art. 40 VRG zur Teilnahme an demselben ein.
Dabei bediente er diese nicht nur mit den im Recht liegenden Eingaben
und setzte eine Frist zur Einreichung einer Stellungnahme an, sondern
gab den vorerwähnten Art. 40 VRG wörtlich wieder. Entgegen der
Auffassung der Beigeladenen besteht demnach eine ausdrückliche
gesetzliche Grundlage für die Beiladung und sind diese
unmissverständlich auf die Rechtsfolgen einer Beiladung aufmerksam
gemacht worden. Vor diesem Hintergrund ist nicht nachvollziehbar, wie
sich die (anwaltlich vertretenen) Beigeladenen nun auf den Standpunkt
stellen können, die mit einer Beiladung einhergehende
Wirkungserstreckung sei ihnen nicht angezeigt worden. Ausserdem geht
aus der Systematik von Art. 40 VRG unmissverständlich hervor, dass eine
Beiladung keines aktiven Gebarens der beigeladenen Person bedarf und
die Erstreckung der Rechtskraftwirkung auch eintritt, wenn sich diese gar
nicht am Verfahren beteiligt. Eine Beiladung ist gar gegen deren Willen
möglich (vgl. hierzu auch KÖLZ/HÄNER/BERTSCHI, a.a.O., Rz. 929 m.w.H.
sowie KIENER/RÜTSCHE/KUHN, Öffentliches Verfahrensrecht, 2. Aufl.,
Zürich/St. Gallen 2015, Rz. 589). Beigeladene können zwar wählen, ob
sie von der Möglichkeit einer Teilnahme am Verfahren Gebrauch machen
wollen, wobei ihnen diesfalls auch Kosten auferlegt werden können
(Art. 40 Abs. 2 VRG). Da die Erstreckung der Rechtswirkung aber wie
gesehen nicht vom Willen der betreffenden Person abhängt, ist auf die
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Vorbringen der Beigeladenen hinsichtlich ihrer fehlenden Einlassung, des
fehlenden Beitritts oder der mit Vorbehalten behafteten Teilnahme am
Augenschein nicht weiter einzugehen. Da die Rechtsfolge kraft Gesetzes
eintritt, kann auch nicht von einer "Verpflichtung zum Beitritt" die Rede
sein. Ebenso wenig bedarf es hierzu "einer klaren Grundlage im
materiellen Baurecht" und muss eine von Amtes wegen verfügte
Beiladung auch nicht als selbständiger Zwischenentscheid ausgestaltet
sein (vgl. hierzu die Eingaben der Beigeladenen vom 30. Juni,
27. September und 12. Oktober 2016 sowie das E-Mail der Beigeladenen
vom 5. Oktober 2016).
d) Ausserdem ist festzuhalten, dass der von Amtes wegen angeordnete
Einbezug der neuen Eigentümer der streitgegenständlichen Liegenschaft
in das vorliegende Verfahren sachlich absolut gerechtfertigt war. Im
Gegensatz zum nicht streitgegenständlichen Bussverfahren, in welches
die Beigeladenen in Anbetracht des Strafcharakters und der
höchstpersönlichen Natur der Baubusse zu Recht nicht einbezogen
worden sind (so jedoch Eingabe der Beigeladenen vom 12. Oktober 2016
S. 1), ist die Wiederherstellungsverpflichtung untrennbar mit dem
Grundstück verbunden. Sie stellt gewissermassen eine
Eigentumsbeschränkung dar, welche sich sowohl der "Verursacher" des
rechtswidrigen Zustandes als auch jeder spätere Eigentümer
entgegenhalten lassen muss. So obliegt die Pflicht zur Wiederherstellung
des rechtmässigen Zustandes gemäss Art. 94 Abs. 3 des
Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100)
denn auch nicht nur der Person, die den rechtswidrigen Zustand
herbeigeführt hat, sondern auch dem Eigentümer. Es trifft daher
mitnichten zu, dass die (noch nicht rechtskräftige) Abbruchverfügung mit
dem Eigentümerwechsel gegenstandslos geworden sei, weil sie den
vormaligen Eigentümer betreffe und den Rechtsnachfolgern nie eröffnet
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worden sei (so Eingabe der Beigeladenen vom 13. Dezember 2016 S. 6).
Würde man dieser Argumentation der Beigeladenen folgen, bedeutete
dies, dass Baurechtsverletzungen durch Veräusserung der Liegenschaft
geheilt werden könnten und fortan geduldet werden müssten. Mit anderen
Worten handelt es sich bei der Wiederherstellungsverpflichtung um eine
die Liegenschaft betreffende Last, welche durch den Eigentümerwechsel
unberührt geblieben ist. Dabei spielt es keine Rolle, dass die
Wiederherstellungspflicht – zumal die entsprechende Verfügung ja noch
nicht in Rechtskraft erwachsen ist – zum Zeitpunkt der Versteigerung
noch nicht im Grundbuch angemerkt war und dass die neuen Eigentümer
bei der Ersteigerung vom Wiederherstellungsverfahren angeblich keine
Kenntnis hatten. Mit der Beiladung sollte deshalb in erster Linie
sichergestellt werden, dass sich die neuen Eigentümer, welche sich das
Ergebnis des vorliegenden Verfahrens aufgrund der untrennbaren
Verbundenheit der Wiederherstellungsverpflichtung mit ihrer erworbenen
Liegenschaft zwangsläufig entgegenhalten lassen müssen, zur
vorliegenden Angelegenheit äussern können. Insofern können die
Beigeladenen – insbesondere in Anbetracht des Ausgangs des
Verfahrens – gar froh sein, mittels Beiladung in das vorliegende Verfahren
miteinbezogen worden zu sein.
e) Auch aus prozessökonomischen Gründen ist ein neuer Eigentümer nach
dem Verkauf einer Liegenschaft zwangsweise als Partei anzuerkennen,
wenn die Auferlegung einer Pflicht – wie vorliegend eine
Abbruchverfügung – im Streit liegt. Wäre den neuen Eigentümern der
Liegenschaft der Beitritt in das vorliegende Verfahren freigestellt und
würden diese einen solchen ablehnen, müsste das Verfahren wegen
Gegenstandslosigkeit zufolge fehlenden Rechtsschutzinteresses des
vormaligen Eigentümers abgeschrieben und alsdann eine neue
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(Wiederherstellungs-)Verfügung erlassen werden (vgl. hierzu auch
HÄNER, a.a.O., Rz. 377).
3. Ebenfalls in formeller Hinsicht sind die mehrfach gerügten Verletzungen
des Anspruchs auf rechtliches Gehör zu prüfen. Das rechtliche Gehör
nach Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen
Eidgenossenschaft (BV; SR 101) dient einerseits der Sachaufklärung und
stellt andererseits ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht beim
Erlass eines Entscheids dar, welcher in die Rechtsstellung einer Person
eingreift. Dazu gehört insbesondere das Recht, sich vor Erlass des
Entscheids zur Sache zu äussern, erhebliche Beweise beizubringen,
Einsicht in die Akten zu nehmen, mit erheblichen Beweisanträgen gehört
zu werden und an der Erhebung wesentlicher Beweise entweder
mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu äussern, wenn
dieses geeignet ist, den Entscheid zu beeinflussen (vgl. BGE 135 V 465
E.4.3.2 sowie 132 V 368 E.3.1). Wesentlicher Bestandteil des
verfassungsrechtlichen Gehörsanspruchs ist sodann die
Begründungspflicht. Diese soll verhindern, dass sich die Behörde von
unsachlichen Motiven leiten lässt und es dem Betroffenen ermöglichen,
die Verfügung gegebenenfalls sachgerecht anzufechten. Dies ist nur
möglich, wenn sowohl er wie auch die Rechtsmittelinstanz sich über die
Tragweite des Entscheids ein Bild machen können. In diesem Sinne
müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen
sich die Behörde hat leiten lassen und auf welche sich ihre Verfügung
stützt. Dies bedeutet indes nicht, dass sich die Behörde ausdrücklich mit
jeder tatbeständlichen Behauptung und jedem rechtlichen Einwand
auseinanderzusetzen hat. Vielmehr kann sie sich auf die für den
Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken (vgl. BGE 136 I 229
E.5.2 m.w.H).
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a) Der Beschwerdeführer moniert insofern eine Verletzung seines
rechtlichen Gehörs, als ihm die Beschwerdegegnerin mit Ablehnung
seines Sistierungsantrages nicht nochmals Frist zur Stellungnahme
angesetzt habe (vgl. Beschwerde S. 6). Diesbezüglich ist mit der
Beschwerdegegnerin jedoch festzuhalten, dass dem Beschwerdeführer
ein Verfügungsentwurf zugestellt worden ist und dass er sich trotz
zweimalig erstreckter Frist nicht zur Sache und zu den in Aussicht
gestellten Massnahmen geäussert, sondern am letzten Tag vor Ablauf der
Frist einen Sistierungsantrag sowie zwei Gesuche um Einzonung resp.
Mutation der fraglichen Parzelle gestellt hat (vgl. die entsprechenden
Gesuche vom 24. Juni 2015 in den beschwerdeführerische Beilagen [Bf-
act.] 5-7). Wenn der Beschwerdeführer sich eingehender zu den
angedrohten Wiederherstellungsmassnahmen und zur Busse hätte
äussern wollen, hätte er im Rahmen des Sistierungsgesuchs einen
Eventualantrag stellen und begründen können. Dies umso mehr, als kein
Anspruch auf Sistierung eines Verfahrens besteht. Ausserdem sind
bereits die erwähnten Gesuche vom 24. Juni 2015 als Stellungnahmen zu
werten. Damit ist festzuhalten, dass das rechtliche Gehör des
Beschwerdeführers in Bezug auf die streitgegenständliche
Wiederherstellungs- und Bussverfügung ausreichend gewährt wurde.
Selbst wenn diesbezüglich von einer leichten Verletzung des rechtlichen
Gehörs auszugehen wäre, so wäre diese durch den mehrfachen
Schriftenwechsel im vorliegenden Rechtsmittelverfahren jedenfalls als
geheilt zu betrachten (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts [VGU] R 07 65
vom 29. Januar 2008 E.1 m.w.H.).
b) Gleich verhält es sich mit der vom Beschwerdeführer ebenfalls als
Gehörsverletzung gerügten Tatsache, dass die Beschwerdegegnerin vor
dem Erlass der angefochtenen Verfügung seinem Antrag auf
Durchführung eines Augenscheins oder einer Aussprache nicht
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nachgekommen sei (vgl. Beschwerde S. 6). Wenn die
Beschwerdegegnerin (zu Recht, wie sogleich aufzuzeigen sein wird) der
Auffassung war, den aktuellen baulichen Zustand hinreichend zu kennen,
kann der Beschwerdeführer keine Aussprache und keinen Augenschein
erzwingen. Überdies ist hierzu zu bemerken, dass das ARE im Rahmen
des nachträglichen Bewilligungsverfahrens zur Ergründung des
rechtserheblichen Sachverhalts mehrere Augenscheine durchgeführt hat
(vgl. Vernehmlassung des ARE vom 19. Oktober 2015 S. 2 sowie
Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin vom 8. Oktober 2015 S. 6).
Ausserdem wäre eine diesbezüglich anzunehmende Gehörsverletzung
angesichts des gerichtlichen Augenscheins vom 16. November 2016 im
vorliegenden Beschwerdeverfahren ohnehin als geheilt zu betrachten.
c) Des Weiteren macht der Beschwerdeführer unter dem Aspekt des
rechtlichen Gehörs eine Verletzung der Begründungspflicht geltend,
zumal die Beschwerdegegnerin keines seiner vorgebrachten Argumente
vertieft behandelt, geschweige denn genauer begründet habe (vgl. Replik
S. 2 f.). Hierzu ist unter Verweis auf die nachfolgenden Erwägungen
festzuhalten, dass die angefochtene Verfügung der Beschwerdegegnerin
ausführlich begründet und in dieser Hinsicht deshalb nicht zu
beanstanden ist. Wie bereits erwähnt, ist eine Behörde ohnehin nicht
gehalten, sich mit allen tatsächlichen Behauptungen und jedem
rechtlichen Einwand des Betroffenen auseinanderzusetzen; sie darf sich
auf die wesentlichen Gesichtspunkte beschränken. An dieser Stelle ist
überdies zu bemerken, dass – entgegen der Auffassung des
Beschwerdeführers (vgl. Beschwerde S. 6 f. sowie Replik S. 3) und der
Beigeladenen (vgl. Stellungnahme der Beigeladenen zum Augenschein
vom 13. Dezember 2016 S. 6) – sowohl der aktuelle als auch der
wiederherzustellende bauliche Zustand hinreichend klar resp. bekannt
war. Im Dispositiv der angefochtenen Verfügung wurde festgehalten, dass
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sämtliche baulichen Massnahmen im Sockel- bzw. Untergeschoss,
namentlich die neue Raumaufteilung, das Bad und der übrige
Innenausbau, rückgängig zu machen und der ursprüngliche Zustand
gemäss BAB-Bewilligung vom 23. Juni 1989 bzw. vom 8. März 1991
wiederherzustellen sei. Lediglich die neue Heizung und der
Heizungsraum in der nördlichen Ecke des Untergeschosses sei von der
Wiederherstellungspflicht ausgenommen (vgl. Dispositiv-Ziffer 1 der
angefochtenen Verfügung). Aus dieser unmissverständlichen Anordnung
ergibt sich, dass die Beschwerdegegnerin über die aktuelle bauliche
Ausgestaltung im Untergeschoss vollständig orientiert war. Ausserdem
lässt sich dem Dispositiv klar entnehmen, welche baulichen
Vorkehrungen rückgängig zu machen sind und welche geduldet werden.
Ohnehin musste dem Beschwerdeführer, der sämtliche Aus- und
Umbauarbeiten im Untergeschoss unbestrittenermassen ohne die dafür
nötigen Bau- resp. BAB-Bewilligungen vorgenommen hatte (vgl. hierzu
auch BAB-Entscheid vom 13. November 2014 S. 4), klar sein, dass diese
grundsätzlich allesamt wiederherzustellen waren. Ob die Anordnung des
vollständigen Rückbaus auch verhältnismässig war, wird an anderer
Stelle zu prüfen sein (vgl. nachfolgend Erwägung 6). Sodann ergibt sich
der vorbestehende, wiederherzustellende bauliche Zustand aus den
damals bewilligten Plänen (vgl. Beilage des ARE 10) und ist damit
aktenkundig. Damit war auch klar, dass die vor dem widerrechtlichen
Umbau entfernten Maschinen und Kabelstränge nicht wiederherzustellen
waren, zumal diese nicht aus dem damals bewilligten Plan hervorgehen
und in der angefochtenen Verfügung auch nichts Entsprechendes
erwogen wurde. Anzumerken bleibt, dass die Beschwerdegegnerin im
Rahmen des Augenscheins zugestanden hat, dass nebst der Heizung
resp. dem Heizungsraum auch der Einbau der Fenster geduldet werde.
Auch die Täferung der Wände sowie die Böden können belassen werden,
zumal umstritten und nicht mehr nachweisbar ist, ob diese bereits beim
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vorbestehenden Schreinereibetrieb so ausgestaltet waren. Damit kann
weder von einer unrichtigen und unvollständigen Feststellung des
rechtserheblichen Sachverhalts noch von einer diesbezüglichen
Verletzung der Begründungspflicht die Rede sein. Die soeben erwähnten
geringfügigen Änderungen des Umfangs der Wiederherstellungspflicht im
Nachgang zum Augenschein werden jedoch im Rahmen der
Kostenverteilung zu berücksichtigen sein.
d) Die Beigeladenen ihrerseits machen unter dem Aspekt des rechtlichen
Gehörs geltend, sie hätten Anspruch darauf, sich von Grund auf in das
Verfahren einbringen zu können (vgl. Eingabe der Beigeladenen vom
30. Juni 2016 S. 2). Diesbezüglich ist festzuhalten, dass eine beigeladene
Person als neue Partei das Verfahren so aufzunehmen hat, wie sie es
vorfindet. Da sie erst ab diesem Zeitpunkt ein schützenswertes Interesse
an der Aufhebung oder Änderung des angefochtenen Entscheids haben,
können sie weder die Wiederholung von vor der Beiladung erfolgten
Prozesshandlungen verlangen noch beantragen, dass die Angelegenheit
zur nochmaligen Durchführung des erstinstanzlichen Verfahrens an die
Vorinstanz zurückgewiesen werde (vgl. hierzu HÄNER, a.a.O., Rz. 378
sowie MERKER, Rechtsmittel, Klage und Normenkontrollverfahren nach
dem aargauischen VPRG, Zürich 1998, Vorbem. zu § 38 N 31). Es trifft
zwar zu, dass die Kognition des Verwaltungsgerichts als
Rechtsmittelbehörde nicht uneingeschränkt ist, doch erwachsen den
Beigeladenen daraus insofern keine Nachteile, als der Verfahrensbeitritt
nach Abschluss des Schriftenwechsels und noch vor der Beweisabnahme
stattgefunden hat und sie die Möglichkeit erhalten haben, zu sämtlichen
Eingaben der Parteien Stellung zu nehmen. Aus dem gleichen Grunde ist
auch ihrem Antrag auf Ansetzung eines weiteren Schriftenwechsels (vgl.
Eingabe der Beigeladenen vom 14. Dezember 2016) nicht stattzugeben.
Ausserdem erachtet das Verwaltungsgericht die vorliegende
- 22 -
Angelegenheit nach den zahlreichen Eingaben und dem durchgeführten
Augenschein als spruchreif.
4. a) Damit gilt es in materieller Hinsicht nun zu prüfen, ob die angefochtene
Wiederherstellungsverfügung zu Recht ergangen ist. Gemäss dem –
gestützt auf Art. 107 Abs. 2 Ziff. 6 KRG direkt anwendbaren – Art. 94
Abs. 1 KRG sind materiell vorschriftswidrige Zustände auf Anordnung der
zuständigen (Bau-)Behörde zu beseitigen, gleichgültig, ob für deren
Herbeiführung ein Bussverfahren durchgeführt worden ist. Laut Art. 94
Abs. 3 KRG obliegt die Pflicht zur Wiederherstellung des rechtmässigen
Zustandes sowohl dem Eigentümer als auch den Personen, die den
rechtswidrigen Zustand herbeigeführt haben. Unabdingbare
Voraussetzung für die Anordnung einer Wiederherstellungsverfügung ist
also das Vorliegen eines materiell vorschriftswidrigen Zustandes. Dies
bedeutet, dass dem Erlass einer Wiederherstellungsverfügung
grundsätzlich ein nachträgliches Baubewilligungsverfahren
vorauszugehen hat, in dessen Rahmen vorab die Rechtswidrigkeit des
fraglichen Zustandes zu prüfen ist. Von einem separaten Sachentscheid
über die nachträgliche Bewilligungsverweigerung kann aus
prozessökonomischen Gründen jedoch abgesehen werden, wenn die
Sach- und Rechtslage klar und die Verletzung von materiellen
Vorschriften offensichtlich ist und von vornherein feststeht, dass eine
nachträgliche Baubewilligung nicht erteilt werden kann (vgl. VGU R 13
227 vom 1. Juli 2014 E.4c m.w.H.). Demgegenüber führt eine bloss
formelle Baurechtswidrigkeit nicht zur Wiederherstellung bzw. Restitution
(vgl. VGU R 09 26 vom 17. November 2009 E.2a sowie PVG 2007 Nr. 30
E.4a).
b) Vorliegend ergeben sich die sowohl formellen als auch materiellen
Baurechtsverletzungen aus dem BAB-Entscheid vom 13. November
- 23 -
2014, mit welchem das ARE das nachträgliche Baugesuch des
Beschwerdeführers vom 12. Februar 2014 betreffend Umbau Schreinerei
zu Ferienwohnung und Neuerstellung inkl. Erweiterung der Remisen
vollumfänglich abgewiesen hat (vgl. Beilage der Beschwerdegegnerin
[Bg-act.] 2). Dass dieses nachträgliche Baugesuch offenbar über den
aktuellen baulichen Zustand hinausgegangen ist und auch geplante
bauliche Massnahmen enthalten hat (vgl. Beschwerde S. 8), ist dabei
nicht von Relevanz, zumal das ARE sämtliche Bauvorhaben (mithin
sowohl die bereits ausgeführten als auch die erst geplanten) resp.
insgesamt die Umnutzung der Schreinerei in eine Ferienwohnung als
nicht bewilligungsfähig erachtet hat. Dieser Entscheid des ARE ist in der
Folge unangefochten in Rechtskraft erwachsen. Damit hat das
nachträgliche Baubewilligungsverfahren, welches dem Erlass einer
Wiederherstellungsverfügung grundsätzlich vorauszugehen hat,
stattgefunden.
c) Gestützt auf Art. 94 Abs. 1 und 2 KRG war die Beschwerdegegnerin
demnach grundsätzlich zuständig und befugt, diesen materiell
vorschriftswidrigen Zustand mittels einer Wiederherstellungsanordnung zu
beseitigen. Entsprechend wurde sie durch das ARE in Dispositiv-Ziffer 2
des BAB-Entscheids vom 13. November 2014 auch angewiesen, ein
Wiederherstellungsverfahren einzuleiten und alsdann die Pflicht zur
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes im Grundbuch
anmerken zu lassen. Das Vorliegen einer materiellen Gesetzesverletzung
genügt für den Erlass einer Wiederherstellungsverfügung indes noch
nicht. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist die Anordnung der
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes im Falle einer
rechtswidrig errichteten Baute im Einzelfall nämlich unzulässig, wenn sie
allgemeinen Prinzipien des Verfassungs- und Verwaltungsrechts
entgegensteht. Dazu gehören namentlich die in Art. 5 Abs. 2 und 3 sowie
- 24 -
Art. 9 BV festgehaltenen Grundsätze der Verhältnismässigkeit und des
Schutzes des guten Glaubens. So kann die Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustandes etwa unterbleiben, wenn die Abweichung vom
Erlaubten nur unbedeutend ist, die Wiederherstellung nicht im öffentlichen
Interesse liegt oder wenn der Bauherr in gutem Glauben angenommen
hat, er sei zur Bauausführung ermächtigt und der Beibehaltung des
ungesetzlichen Zustandes nicht schwerwiegende öffentliche Interessen
entgegenstehen (vgl. Urteil des Bundesgerichts [BGer] 1C_730/2013 vom
4. Juni 2014 E.8.1 m.w.H.). Mit anderen Worten kommt der zuständigen
Behörde hinsichtlich des Inhalts der restitutorischen Massnahmen ein
gewisses (Rechtsfolge-)Ermessen zu, welches im Lichte der erwähnten
Verfassungsgrundsätze auszuüben ist. Im Einklang mit dieser
Rechtsprechung statuiert Art. 94 Abs. 4 KRG, dass von der Anordnung
einer Wiederherstellungsmassnahme abzusehen und stattdessen eine
Duldungsverfügung zu erlassen ist, wenn dies aus Gründen des
Vertrauensschutzes oder der Verhältnismässigkeit angezeigt ist. Anhand
dieser beiden Aspekte wird nachfolgend zu prüfen sein, ob die
Wiederherstellungsverfügung der Beschwerdegegnerin zu Recht
ergangen ist.
5. a) Die Berufung auf den guten Glauben fällt nur in Betracht, wenn die
Bauherrschaft bei zumutbarer Aufmerksamkeit und Sorgfalt annehmen
durfte, sie sei zur Bauausführung berechtigt (vgl. Urteil des
Bundesgerichts 1C_730/2013 vom 4. Juni 2014 E.8.1 m.w.H.). Wenn es
darum geht, ob eine bestimmte behördliche Zusicherung oder eine
behördliche Verhaltensweise geeignet war, berechtigtes Vertrauen zu
erwecken, werden in dieser Hinsicht in der Regel keine strengen
Anforderungen gestellt; es genügt, dass die Unrichtigkeit der erhaltenen
Auskunft für den Betroffenen nicht offensichtlich erkennbar war und dass
er in guten Treuen annehmen durfte, die betreffende Behörde sei
- 25 -
zuständig (vgl. Urteile des Bundesgerichts vom 14. Februar 1979 in: ZBl
80 [1979] S. 312 f. E.4b sowie 1C_40/2015 vom 18. September 2015
E.5.2).
b) Diesbezüglich bringt der Beschwerdeführer vor, das Umbauprojekt sei
von den Vorstandsmitgliedern der vormaligen Gemeinde mündlich
abgesegnet worden. Ausserdem sei er beim Erwerb der Liegenschaft
davon ausgegangen, diese als Wohngebäude nutzen zu können resp.
habe er weder Kenntnis von der Auflage aus dem Jahre 1989 gehabt
noch sei er von seinem Rechtsvorgänger dazu verpflichtet worden, das
Untergeschoss weiterhin als Schreinerei zu nutzen (vgl. Replik S. 5 f.).
Hierzu ist mit der Beschwerdegegnerin zunächst darauf hinzuweisen,
dass die Motive für den Kauf einer Liegenschaft und allfällige
Zusicherungen des Verkäufers in einem baurechtlichen
Wiederherstellungsverfahren unbeachtlich sind. Solche bilden höchstens
eine Basis für zivilrechtliche Ansprüche, welche vor den Zivilgerichten
geltend zu machen wären (vgl. Vernehmlassung S. 5). Sodann vermag
der Beschwerdeführer die behaupteten Äusserungen der
Behördenmitglieder der ehemaligen Gemeinde in Bezug auf die baulichen
Massnahmen auf seiner Parzelle nicht zu belegen, wobei ohnehin fraglich
wäre, ob die Äusserungen einzelner Mitglieder einer kommunalen
Behörde eine vertrauensschutzrechtliche Grundlage im hier relevanten
Sinne zu begründen vermöchten (vgl. Urteil des Bundesgerichts
1C_184/2016 vom 14. November 2016 E.4.3 sowie etwa VGU R 13 186
vom 4. Februar 2014 E.3b m.w.H.). Ausserdem setzt böser Glaube nicht
voraus, dass dem Beschwerdeführer die fragliche Umnutzung
ausdrücklich untersagt worden ist. Vielmehr genügt es, wenn er wusste
oder bei zumutbarer Sorgfalt hätte wissen müssen, dass sein Vorhaben
unrechtmässig war (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_535/2012 vom
4. September 2013 E.4.1.3). Dem Beschwerdeführer musste bei
- 26 -
zumutbarer Sorgfalt und Aufmerksamkeit bewusst gewesen sein, dass
derartige Bau- und Umnutzungsvorhaben – insbesondere ausserhalb der
Bauzone – einer Bewilligung bedürfen, weshalb er die angedrohten
Massnahmen nicht dadurch abzuwenden vermag, dass er geltend macht,
von den baurechtlichen Beschränkungen nichts gewusst zu haben. Damit
kann in diesem Kontext offen bleiben, ob der Beschwerdeführer oder sein
Rechtsvorgänger sich dazu verpflichtet haben, das UG als Schreinerei zu
nutzen (vgl. hierzu jedoch nachfolgend Erwägung 6e/cc), wobei der
Beschwerdeführer zutreffend darauf hinweist, dass eine entsprechende
Verpflichtung nicht aktenkundig ist. Jedenfalls ist die Beschwerdegegnerin
zu Recht davon ausgegangen, dass der Beschwerdeführer in Bezug auf
die widerrechtlich erstellten Bauteile nicht gutgläubig gehandelt hat.
6. a) Sodann bleibt zu prüfen, ob die angefochtene
Wiederherstellungsverfügung auch einer Verhältnismässigkeitsprüfung
standhält. Das Verhältnismässigkeitsprinzip besagt, dass die
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes zur Erreichung des
angestrebten Ziels geeignet sowie erforderlich und dem Betroffenen
zumutbar sein muss (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_730/2013 vom
4. Juni 2014 E.8.3). Die Notwendigkeit eines Eingriffs ergibt sich dabei
aus dem öffentlichen Interesse an der Einhaltung der verletzten
Bauvorschriften. Sodann besagt das Übermassverbot, dass ein Eingriff
nicht weiter gehen darf, als es der Zweck erheischt, mithin das mildeste
Mittel zur Erreichung des gesetzmässigen Zustandes zu wählen ist.
Dementsprechend ist auf einen umfassenden Abbruch zu verzichten,
wenn der gesetzmässige Zustand durch einen Teilabbruch erreicht
werden kann. Wenn die Notwendigkeit und die Verhältnismässigkeit im so
verstandenen Sinne zu bejahen sind, hat schliesslich eine Abwägung
zwischen den öffentlichen Interessen an der Durchsetzung der
Zwangsmassnahme und den privaten Interessen an der Erhaltung des
- 27 -
gesetzeswidrigen Zustandes zu erfolgen. Vor dem Hintergrund des
vorstehend Gesagten bleibt festzuhalten, dass auch ein Bösgläubiger zur
Rüge, ein Abbruchbefehl sei nicht notwendig oder unverhältnismässig,
zugelassen ist. Dies erhellt aus dem Umstand, dass auch der
Bösgläubige vor nicht notwendigen und unverhältnismässigen
Verwaltungshandlungen geschützt werden soll. Anders zu entscheiden
führte dazu, dem Abbruchbefehl Strafcharakter zukommen zu lassen, was
jedoch einer allfälligen Baubusse vorbehalten ist. Bösem Glauben wird
mit anderen Worten erst bei der Interessenabwägung Rechnung
getragen, wobei ein bösgläubiger Bauherr alsdann in Kauf nehmen muss,
dass die Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen – namentlich zum
Schutz der Rechtsgleichheit und der baulichen Ordnung – dem Interesse
an der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes erhöhtes
Gewicht beimessen und die dem Bauherrn allenfalls erwachsenden
Nachteile nicht oder nur in verringertem Masse berücksichtigen (vgl. Urteil
des Bundesgerichts 1C_730/2013 vom 4. Juni 2014 E.8.1 m.w.H. sowie
etwa VGU R 13 227 vom 1. Juli 2014 E.4d/aa mit Verweis auf VGU R 04
8 vom 13. Mai 2004 E.3a und PVG 2007 Nr. 30 E.4a).
b) In diesem Zusammenhang stellt sich die Beschwerdegegnerin zu Recht
auf den Standpunkt, dass an der Wiederherstellung des rechtmässigen
Zustandes ein erhebliches Interesse bestehe, zumal eine Wohnnutzung
ausserhalb der Bauzone den Grundprinzipien des Raumplanungsrechts
widerspreche und auch mit dem Zweitwohnungsverbot nach Art. 75b BV
nicht zu vereinbaren sei (vgl. angefochtene Verfügung S. 5). Dass die
öffentlichen Interessen an der Freihaltung des Gebietes ausserhalb von
Bauzonen vor zonenfremden Bauten und Anlagen schwer wiegen,
entspricht denn auch konstanter bundesgerichtlicher Rechtsprechung
(vgl. BGE 136 II 359 E.6 m.w.H. sowie WALDMANN, in: GRIFFEL/LINIGER/-
RAUSCH/THURNHERR [Hrsg.], Fachhandbuch zum Öffentlichen Baurecht,
- 28 -
Zürich/Basel/Genf 2016, Rz. 6.29 und 6.42). Hinzu kommt das allgemein
gewichtige Interesse an der Einhaltung der baurechtlichen Ordnung. Zum
einen soll verhindert werden, dass die Verletzung von gesetzlichen
Vorschriften honoriert wird und damit letztlich die Glaubwürdigkeit von
Raumplanung und Rechtsstaat gewahrt werden, und zum anderen spielt
auch der Aspekt der Rechtsgleichheit eine Rolle. Insofern liegen die
gewichtigen öffentlichen Interessen an der Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustandes auf der Hand, während keine überwiegenden
schutzwürdigen Interessen des (nicht gutgläubigen) Beschwerdeführers
auszumachen sind. Soweit der Beschwerdeführer dieses öffentliche
Interesse verkennt und insofern keinen vernünftigen Grund für eine
Restitution sieht, als sich das fragliche Gebäude nicht in einer
schützenswerten Naturlandschaft, sondern gleich neben einer
vielbefahrenen Kantonsstrasse befinde und die komplette
Wiederherstellung dem Grundsatz einer haushälterischen Bodennutzung
widerspreche (vgl. Replik S. 5), ist ihm nicht zu folgen. In Anbetracht des
auch anlässlich des gerichtlichen Augenscheins vom 16. November 2016
festzustellenden beträchtlichen Umfangs der widerrechtlichen Um- und
Ausbauarbeiten kann auch nicht von einer geringen Abweichung von den
baurechtlichen Vorschriften die Rede sein. Grundsätzlich zuzustimmen ist
der Beschwerdegegnerin sodann auch insofern, als sich ein vollständiger
Rückbau in Anbetracht der rechtskräftig untersagten Nutzung des UG als
Ferienwohnung auch deshalb aufgedrängt hat, weil der Beschwerdeführer
in Bezug auf die Rechtswidrigkeit seines Tuns offenkundig keinerlei
Einsicht gezeigt hat und deshalb bei lediglich teilweiser Wiederherstellung
unter Duldung des Badezimmers oder der Küche mit grosser
Wahrscheinlichkeit zu erwarten gewesen wäre, dass der
Beschwerdeführer das UG gleichwohl weiterhin zu Wohnzwecken nutzen
würde (vgl. beschwerdegegnerische Stellungnahme zum Augenschein
vom 2. Dezember 2016 S. 3).
- 29 -
c) Dennoch ist vor dem Hintergrund des vorerwähnten Übermassverbots zu
bemerken, dass die Rechtmässigkeit einer Wiederherstellungsverfügung
resp. der Umfang der Wiederherstellungspflicht nicht isoliert resp.
unabhängig vom wiederherzustellenden "rechtmässigen Zustand"
beurteilt werden kann. So kann der rechtmässige "Endzustand" im
Zusammenhang mit dem Übermassverbot insofern von Relevanz sein, als
je nach Definition des wiederherzustellenden Zustandes zur Erreichung
desselben mildere Massnahmen als ein vollständiger Abbruch oder
Rückbau denkbar sind (vgl. hierzu VGU R 15 58 vom 4. Oktober 2016
E.5). So hat das Verwaltungsgericht im soeben zitierten Entscheid eine
Gemeinde verpflichtet, vor dem Erlass der Wiederherstellungsanordnung
(es ging um den kompletten Abbruch eines bereits erstellten Daches)
einen konkreten, mit einem Plan und einem Modell visualisierten
Bereinigungsvorschlag – obschon es sich dabei nicht um ein förmliches
Baugesuch gehandelt hatte – eingehend zu prüfen und zu erörtern, ob
sich der rechtmässige Zustand auch mit einer milderen Massnahme als
mit einem vollständigen Abbruch der bestehenden Dachkonstruktion
erreichen liesse (vgl. VGU R 15 58 vom 4. Oktober 2016 E.5b). Mit
anderen Worten stellt sich vorliegend die Frage, ob vor dem Erlass der
Wiederherstellungsverfügung hätte abgeklärt werden müssen, ob und
inwieweit die rechtswidrigen baulichen Vorkehrungen – nebst den bereits
rechtskräftig ausgeschlossenen Möglichkeiten der Umnutzung in ein
Ferienhaus, der Einzonung und der Mutation – unter einem anderen Titel
hätten geheilt werden können resp. ob sich ein vollständiger Rückbau so
hätte vermeiden lassen können. In seinem BAB-Entscheid vom
13. November 2014 hat das ARE nämlich lediglich entschieden, dass die
mittels nachträglichen Baugesuchs vom 12. Februar 2014 beantragte
Umnutzung des UG von einer Schreinerei in ein Ferienhaus nicht
bewilligungsfähig sei. Diesen Aspekt hat es umfassend und unter
- 30 -
Einbezug sämtlicher potenzieller Rechtstitel (Ausnahmebewilligung nach
Art. 24 des Bundesgesetzes über die Raumplanung [RPG; SR 700],
Besitzstandsgarantie nach Art. 24c RPG, übrige
Ausnahmebewilligungstatbestände nach Art. 24 ff. RPG, Art. 75b Abs. 1
BV) geprüft. Entgegen der zu absoluten Darstellung der
Beschwerdegegnerin (vgl. Vernehmlassung S. 8 sowie
beschwerdegegnerische Stellungnahme zum Augenschein vom
2. Dezember 2016 S. 2) geht aus diesem Entscheid jedoch nicht hervor,
dass sämtliche Zweckänderungen des UG ausgeschlossen seien resp.
dass davon auszugehen sei, dass jegliche von der bewilligten Nutzung
abweichende Nutzung des UG rechtswidrig sei. So hat das ARE
beispielsweise nicht geprüft, ob im UG allenfalls eine andere (holz-
)gewerbliche Nutzung möglich wäre oder ob die fraglichen baulichen
Vorkehrungen im Falle einer Wiederaufnahme des ursprünglich
bewilligten Schreinereibetriebs unter dem Titel Modernisierung
bewilligungsfähig wären. Denkbar wäre überdies, dass die im oberen
Stock zulässige Wohnnutzung gestützt auf Art. 24c RPG innerhalb des
Gebäudevolumens massvoll erweitert werden dürfte (vgl. hierzu
nachfolgend Erwägung 7b). Diesfalls wäre der verfügte vollständige
Abbruch insofern als Verstoss gegen das Übermassverbot und damit als
unverhältnismässig zu qualifizieren, als gewisse bauliche Vorkehrungen
(wie beispielsweise der Innenausbau, die neue Raumaufteilung oder zu
gewissen Teilen auch das Bad) nicht entfernt werden müssten, sondern
insofern "legalisiert" werden könnten, als sie im Rahmen der alsdann
allenfalls bewilligten neuen Nutzung weiterverwendet werden könnten.
aa) Diesbezüglich ist festzuhalten, dass sich das ARE zu Recht nur mit dem
nachträglichen Baugesuch des Beschwerdeführers vom 12. Februar 2014
befasst und nur über die Umnutzung des UG zu Ferienwohnzwecken
entschieden hat. Auch lag es – entgegen der beschwerdeführerischen
- 31 -
Darstellung auf S. 5 seiner Replik – nicht im Aufgabenbereich der
Beschwerdegegnerin, vor der Anordnung der Wiederherstellung von sich
aus abzuklären, inwiefern bereits ausgeführte bauliche Tätigkeiten unter
einem anderen Titel bewilligungsfähig wären resp. dem
Beschwerdeführer mildere Lösungsvorschläge zu unterbreiten (vgl. hierzu
VGU R 15 58 vom 4. Oktober 2016 E.5b/cc). Selbstverständlich hätte es
dem Beschwerdeführer im Wiederherstellungsverfahren jederzeit offen
gestanden, ein neues Baugesuch einzureichen, um mit einer
bewilligungsfähigen Umnutzung des UG den (vollständigen) Abbruch der
rechtswidrig erstellen Bauteile zu verhindern (vgl. hierzu soeben
Erwägung 6c). Dies hat er jedoch nicht getan, sondern lediglich zwei
Gesuche um Einzonung resp. Mutation gestellt. Vorliegend war die
Beschwerdegegnerin auch nicht gehalten, das
Wiederherstellungsverfahren zu sistieren und dem Beschwerdeführer vor
Erlass der entsprechenden Verfügung eine Frist zur Einreichung eines
neuen Baugesuchs anzusetzen, zumal hier – abgesehen von den mit
Verfügung vom 19. August 2015 abgehandelten Einzonungs- und
Mutationsgesuchen (vgl. Bg-act. 8) – keine weiteren Baugesuche
eingereicht wurden und – im Gegensatz zum vorzitierten VGU R 15 58 –
auch sonst keine "Bereinigungsvorschläge" ersichtlich waren. Ausserdem
hatte der Beschwerdeführer auch keinen entsprechenden Antrag gestellt;
sein Sistierungsantrag vom 24. Juni 2015 bezog sich explizit nur auf die
hängigen Einzonungs- resp. Mutationsgesuche (vgl. Bf-act. 5 S. 3).
Insofern ist es nicht zu beanstanden und stellt es insbesondere keine
Ermessensunterschreitung dar (so Replik S. 4 f.), dass die
Beschwerdegegnerin kein zweites nachträgliches Bewilligungsverfahren
durchgeführt hat und in der angefochtenen Verfügung die Beseitigung
sämtlicher baulicher Massnahmen, welche eine Nutzung des UG zu
Wohnzwecken erlaubt hätten, angeordnet hat. Demzufolge ist die
- 32 -
angefochtene Verfügung auch unter dem Aspekt des
Verhältnismässigkeitsprinzips nicht zu beanstanden.
bb) Aus den gleichen Gründen ist auch davon abzusehen, das vorliegende
Beschwerdeverfahren zu sistieren und dem Beschwerdeführer
Gelegenheit einzuräumen, ein neues Baugesuch einzureichen. Auf S. 6
seiner Replik behält sich dieser zwar ausdrücklich vor, der
Beschwerdegegnerin ein neues Baugesuch unter Beibehaltung des UG
als Gewerberäumlichkeit einzureichen. Davon habe er bislang nur
deswegen abgesehen, weil er die Hoffnung auf eine für alle Parteien
akzeptable Lösung noch nicht aufgegeben habe. Dem Beschwerdeführer
ist zwar insofern zuzustimmen, als es ihm jederzeit freistünde, ein neues,
abgeändertes Baugesuch einzureichen. Er verhielte sich nun aber
rechtsmissbräuchlich, wenn er mit der Einreichung eines neuen
Baugesuchs bis zum Entscheid im vorliegenden Rechtsmittelverfahren
zuwarten und so das Wiederherstellungsverfahren verzögern würde. Dies
umso mehr, als er im Verfahren vor der Beschwerdegegnerin die
Möglichkeit hatte, sich mit einem neuen Vorschlag einzubringen, und von
dieser mit seinen Einzonungs- und Mutationsgesuchen auch Gebrauch
machte. Insofern ist seiner Argumentation, auf die Einreichung eines
neuen Baugesuchs wegen der bestehenden Hoffnung auf eine
einvernehmliche Lösung verzichtet zu haben, nicht zu folgen. Ausserdem
hat er vorliegend nicht beantragt, das Beschwerdeverfahren sei zu
diesem Zwecke auszusetzen. Dabei wäre ohnehin fraglich, ob ein solcher
Antrag angesichts des im Rahmen der amtlichen Zwangsversteigerung in
der Zwischenzeit erfolgten Eigentümerwechsels überhaupt noch von
seinem Rechtsschutzinteresse gedeckt wäre. Seinetwegen drängt sich
demnach keine Sistierung des vorliegenden Verfahrens auf.
- 33 -
cc) Gleiches gilt in Bezug auf die Beigeladenen, welche in ihren Eingaben
vom 12. Oktober und 13. Dezember 2016 explizit beantragt haben, das
vorliegende Verfahren sei zu sistieren und ihnen sei eine angemessene
Frist anzusetzen, um eines oder mehrere neue Baugesuche einzureichen.
Die Beigeladenen sind zwar erst später ins Verfahren eingetreten und
hatten – im Gegensatz zum Beschwerdeführer – dementsprechend keine
Möglichkeit, sich bereits vor dem Erlass der angefochtenen
Wiederherstellungsverfügung mit einem neuen Vorschlag ins Verfahren
einzubringen, um damit allenfalls den Umfang der
Restitutionsmassnahme zu beeinflussen. Unter Verweis auf die
vorstehenden Ausführungen in Erwägung 3d ist jedoch festzuhalten, dass
die Beigeladenen das Verfahren so aufzunehmen haben, wie sie es zum
Zeitpunkt ihres Beitritts vorfinden. Ausserdem machte eine Sistierung des
vorliegenden Beschwerdeverfahrens insofern wenig Sinn, als das weitere
Verfahren ohnehin in den Zuständigkeitsbereich der Beschwerdegegnerin
fiele. Diese hätte ein allfälliges Baugesuch der Beigeladenen
entgegenzunehmen, dieses allenfalls zum Entscheid ans dafür
zuständige ARE zu übermitteln und alsdann – nach Rechtskraft des
entsprechenden BAB-Entscheids – erneut über den Umfang der zu Recht
angeordneten Wiederherstellungspflicht zu entscheiden (Art. 87 Abs. 3
KRG, Art. 56 ff. KRVO sowie Art. 94 Abs. 2 KRG). In Anbetracht dieser
Zuständigkeitsregelung resp. der offensichtlichen Unzuständigkeit des
Verwaltungsgerichts zur Beurteilung der Zonenkonformität der
streitgegenständlichen Umbauten oder eines neuen Baugesuchs
erweisen sich die umfangreichen Ausführungen der Beigeladenen zu den
potentiellen Umnutzungsmöglichkeiten in diesem Zusammenhang als
nicht relevant. Damit ist dem Sistierungsantrag der Beigeladenen nicht
stattzugeben. Wie vorstehend ausgeführt, ist eine Sistierung oder
Rückweisung der vorliegenden Angelegenheit auch nicht etwa deshalb
angezeigt, weil das ARE oder die Beschwerdegegnerin ihrer Prüf- und
- 34 -
Begründungspflicht nicht hinreichend nachgekommen wären oder weil
sich die Wirkungen des vorliegenden Urteils nicht auf die neuen
Eigentümer als Beigeladene erstreckten (vgl. vorstehend Erwägungen 2
und 3).
d) An dieser Stelle bleibt jedoch festzuhalten, dass es den Beigeladenen
jederzeit offen stünde, ein Umnutzungs- resp. Baugesuch einzureichen.
Dies ändert zwar nichts daran, dass die angefochtene Verfügung in
Bezug auf die Restitutionsanordnung zu bestätigen ist und die
dreimonatige Wiederherstellungsfrist nach Rechtskraft des vorliegenden
Urteils zu laufen beginnt. In Anbetracht der vorstehenden Ausführungen
zum Übermassverbot ist die Beschwerdegegnerin jedoch anzuhalten, die
Wiederherstellungsfrist auf entsprechendes Gesuch der Beigeladenen
gegebenenfalls zu unterbrechen und diesen bei Bedarf genügend Zeit
einzuräumen, ein Umnutzungs- oder Baugesuch auszuarbeiten und
einzureichen. Sollten die Beschwerdegegnerin sowie das ARE ein
solches Gesuch als bewilligungsfähig erachten, so hätte die
Beschwerdegegnerin allenfalls auf den Umfang der
Wiederherstellungspflicht zurückzukommen. Bei der allfälligen Prüfung
eines Baugesuchs wird das ARE losgelöst vom vorliegenden Verfahren
resp. unabhängig vom widerrechtlichen Ausbau über die alsdann
beantragten Umnutzungsmöglichkeiten zu befinden haben. Dabei wird es
sich auch mit der vorliegend nicht weiter zu vertiefenden Frage zu
befassen haben, welche Rechtswirkungen die im Jahre 1989 verfügte
Auflage, das ehemalige Schulhaus als Schreinereiwerkstatt und die
darüberliegende Wohnung zu Eigengebrauch zu nutzen, heute noch
zeitigt resp. ob diese einer Umnutzung des UG in eine andere
gewerbliche Nutzung entgegensteht. Es bleibt jedoch zu bemerken, dass
eine allfällige Unterbrechung der Wiederherstellungsfrist in zeitlicher
- 35 -
Hinsicht angemessen zu begrenzen ist, um einer übermässigen
Verzögerung des Wiederherstellungsverfahrens vorzubeugen.
7. a) Zu prüfen bleibt das beschwerdeführerische Vorbringen, wonach die
Verpflichtung des Grundbuchamtes, nebst der Wiederherstellungspflicht
auch ein Zweckänderungs- oder Erweiterungsverbot des UG und der
Remisen im Grundbuch anzumerken (vgl. Dispositiv-Ziffer 4 der
angefochtenen Verfügung), übermässig sei. Aufgrund des rechtskräftigen
BAB-Entscheids sei die Umnutzung des fraglichen Gewerberaumes in
Wohnraum zwar nicht zulässig, doch könne das UG sehr wohl von der
einen gewerblichen Nutzung in eine andere gewerbliche Nutzung
überführt werden. Jedenfalls sei dieser Punkt vom ARE nicht entschieden
worden (vgl. Beschwerde S. 9 sowie Replik S. 6).
b) Diesbezüglich ist unter Verweis auf die vorstehenden Ausführungen in
Erwägung 6c festzuhalten, dass sich der rechtskräftige BAB-Entscheid
des ARE vom 13. November 2014 in der Tat (und zu Recht) nur zur nicht
gegebenen Bewilligungsfähigkeit der Umnutzung des UG von einem
Schreinereibetrieb in eine Ferienwohnung äussert. Diesem Entscheid
lässt sich folglich nicht entnehmen, dass jede Zweckänderung unzulässig
sei. Die Beschwerdegegnerin weist zwar zu Recht darauf hin, dass sich
das fragliche Gebäude im übrigen Gemeindegebiet und damit ausserhalb
der Bauzone befinde, wo eine zonenkonforme Bautätigkeit grundsätzlich
nicht möglich sei (vgl. Vernehmlassung S. 8). Wie bereits in Erwägung 6c
angetönt, erscheint es jedoch nicht von vornherein als ausgeschlossen,
dass das Untergeschoss im Sinne einer massvollen Erweiterung
innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens teilweise umgebaut
werden darf, dass die fraglichen Räumlichkeiten in eine andere (holz-
)gewerbliche Nutzung überführt werden können oder dass – im Einklang
mit der Auflage aus dem Jahre 1989 – wieder ein Schreinereibetrieb
- 36 -
aufgenommen wird. Daran ändern auch die Ausführungen des ARE in
seiner Stellungnahme zum Augenschein vom 2. Dezember 2016 nichts.
Vielmehr lässt das ARE die Möglichkeit einer anderweitigen gewerblichen
Nutzung insofern offen, als es explizit ausführt, dass bisher in keiner
Weise um eine entsprechende Bewilligung nachgesucht worden sei (vgl.
Stellungnahme des ARE zum Augenschein vom 2. Dezember 2016 S. 2).
c) Entgegen der (zu absoluten) Darstellung der Beschwerdegegnerin trifft es
deshalb nicht zu, dass jede Zweckänderung des SG/UG gemäss
rechtskräftiger Verfügung und in Übereinstimmung mit der Gesetzeslage
unzulässig sei (vgl. Vernehmlassung S. 8). Entsprechend hat das ARE
die Beschwerdegegnerin denn auch nur zur Anmerkung der
Wiederherstellungspflicht, nicht jedoch eines Zweckänderungs- und
Erweiterungsverbots angewiesen (vgl. Dispositiv-Ziffer 2 des BAB-
Entscheids vom 13. November 2014). In Anbetracht des uneinsichtigen
Verhaltens des Beschwerdeführers ist es zwar nachvollziehbar, dass die
Beschwerdegegnerin mit dieser Anmerkung klare Verhältnisse hat
schaffen wollen. Auch ist es nicht gerade naheliegend, dass die
Beigeladenen, welche die fragliche Liegenschaft erklärtermassen zwecks
Verbringung ihres Lebensabends erworben haben, im UG einen
Schreinereibetrieb eröffnen wollen. Vor dem Hintergrund der damit
einhergehenden Wertminderung des Grundstücks schiesst die
Anmerkung eines Zweckänderungs- und Erweiterungsverbots aber
dennoch über das Ziel der Sicherung des rechtmässigen Zustandes
hinaus. Damit erweist sich die Anweisung des Grundbuchamtes zur
Vormerkung eines Zweckänderungs- und Erweiterungsverbots des UG
als übermässig, weshalb die entsprechende Anordnung in Dispositiv-
Ziffer 4 zweiter Halbsatz der angefochtenen Verfügung in teilweiser
Gutheissung der vorliegenden Beschwerde aufzuheben ist. Anzumerken
bleibt, dass die Anweisung zur Anmerkung der Wiederherstellungspflicht
- 37 -
zu Recht nicht bestritten (Art. 44 Abs. 1 lit. c der
Raumplanungsverordnung [RPV; SR 700.1]) und das Zweckänderungs-
und Erweiterungsverbot in Bezug auf die Remisen offenbar nicht
mitangefochten worden ist.
8. a) Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die angefochtene
Wiederherstellungsverfügung vom 19. August 2015 einzig in Bezug auf
die als übermässig zu qualifizierende Anweisung an das Grundbuchamt,
ein Zweckänderungs- und Erweiterungsverbot des Sockel- bzw.
Untergeschosses im Grundbuch anzumerken, zu beanstanden ist.
Insoweit ist Dispositiv-Ziffer 4 der angefochtenen Verfügung in teilweiser
Gutheissung der Beschwerde deshalb aufzuheben. Ansonsten ist die
angefochtene Verfügung zu bestätigen und die vorliegende Beschwerde
abzuweisen. In Anbetracht des Übermassverbots ist die
Beschwerdegegnerin jedoch anzuhalten, die nach Rechtskraft des
vorliegenden Urteils zu laufen beginnende Wiederherstellungsfrist auf
entsprechenden Antrag der Beigeladenen für eine angemessene Zeit zu
unterbrechen, damit diese ein Umnutzungs- oder Baugesuch einreichen
und damit allenfalls den Umfang der Wiederherstellungsanordnung
reduzieren können.
b) In Bezug auf die Verfahrenskosten, welche gemäss Art. 73 Abs. 1 VRG in
der Regel von der unterliegenden Partei zu tragen sind, ist zu bemerken,
dass die angefochtene Verfügung lediglich hinsichtlich der als übermässig
zu qualifizierenden Anmerkung des Zweckänderungs- und
Erweiterungsverbots zu beanstanden ist (vgl. vorstehend Erwägung 7).
Ausserdem wurde der Umfang der Wiederherstellungspflicht im
Nachgang zum Augenschein geringfügig angepasst (vgl. vorstehend
Erwägung 3c). Demgegenüber sind der Beschwerdeführer und die
Beigeladenen mit sämtlichen darüber hinausgehenden Anträgen und
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Begründungen nicht durchgedrungen. Insbesondere die Beigeladenen,
welche sich am Verfahren beteiligt haben und deshalb auch mit Kosten
belegt werden können (Art. 40 Abs. 2 VRG), haben mit diversen
Ausführungen an der Sache vorbeiargumentiert. Aus diesen Gründen
erscheint es als gerechtfertigt, die Kosten des vorliegenden Verfahrens
von Fr. 4'000.-- zuzüglich Kanzleiauslagen zu 1/4 der
Beschwerdegegnerin aufzuerlegen und den Rest hälftig (d.h. zu je 3/8)
auf den Beschwerdeführer sowie – unter solidarischer Haftung – die
Beigeladenen aufzuteilen.
c) Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG ist die unterliegende Partei in der Regel zu
verpflichten, der obsiegenden Partei die durch den Rechtsstreit
verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen. Der vorerwähnten
Aufteilung folgend hat die Beschwerdegegnerin – welche lediglich in
ihrem amtlichen Wirkungskreis (teilweise) obsiegt und deshalb kein
Anspruch auf eine Parteientschädigung hat (Art. 78 Abs. 2 VRG) – sowohl
die Aufwendungen des Beschwerdeführers als auch jene der
Beigeladenen zu je einem Viertel zu entschädigen. Da weder der
Rechtsvertreter des Beschwerdeführers noch derjenige der Beigeladenen
dem Gericht eine Honorarnote eingereicht hat, ist das Verwaltungsgericht
nach Art. 2 Abs. 1 und Art. 4 der Verordnung über die Bemessung des
Honorars der Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte
(Honorarverordnung, HV; BR 310.250) befugt, die der teilweise
obsiegenden Parteien geschuldete Parteientschädigung nach Ermessen
festzusetzen. In Anbetracht der vorliegenden Streitigkeit sowie des
vorerwähnten Aufteilungsschlüssels erscheint es als gerechtfertigt, wenn
die Beschwerdegegnerin sowohl den Beschwerdeführer als auch die
Beigeladenen pauschal mit je Fr. 1'000.-- (inkl. MWST) aussergerichtlich
zu entschädigen hat.
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