Decision ID: 707fe1d7-52c0-5d42-8d94-52620319178e
Year: 2000
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_002
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

ritenuto
in fatto
A.
_ e _ conducono in locazione l'appartamento di 4 1/2 locali al V piano, interno 27, in Via _ a _, corrispondente a 42/1000 dell'intero immobile costituito in PPP. A far tempo dal 1° ottobre 1994 la pigione è stata fissata in fr. 1'151.- mensili (indice punti 139.8 e tasso ipotecario del 5.5%).
Con lettera 27 maggio 1998 i conduttori hanno chiesto una riduzione della pigione con effetto dal 1° ottobre 1998 in conseguenza del calo al 4% del tasso ipotecario di riferimento. In tutta risposta l'amministratrice dello stabile _ ha notificato loro un aumento della pigione, sostenendo in sostanza che l'immobile non conseguiva un reddito sufficiente.
B.
Dopo aver adito l'Ufficio di conciliazione, i signori _ si sono tempestivamente rivolti alla Pretura con l'istanza che qui ci occupa, con cui hanno chiesto da un lato la riduzione della pigione a fr. 996.90 dal 1° ottobre 1998 e dall'altro l'accertamento dell'avvenuto versamento da parte loro di fr. 1'200.- a titolo di deposito di garanzia.
_ e _, proprietari dello stabile, si sono opposti ad entrambe le richieste, versando agli atti la documentazione attestante a loro dire l'insufficiente reddito conseguito dallo stabile e sostenendo che la somma di fr. 1'200.- versata a suo tempo dai conduttori si riferisse in realtà ad un'altra posizione debitoria.
C.
Il Segretario assessore, con la sentenza qui impugnata, ha parzialmente accolto l'istanza, accertando da un lato che i fr. 1'200.- si riferivano effettivamente al deposito di garanzia e riducendo dall'altro a fr. 1'025.- la pigione mensile dovuta dagli istanti dal 1° ottobre 1998. Quest'ultimo importo (pari, annualmente, a fr. 12'256.-) è stato determinato tenendo conto dei costi dell'immobile (rendita ammissibile del capitale proprio fr. 73'837.-, oneri ipotecari fr. 156'000.-, costi di manutenzione fr. 31'222.-, costi d'esercizio fr. 14'752.-) imputabili agli istanti in base ai rispettivi millesimi (42/1000), a cui andavano aggiunti i costi di amministrazione individuali (fr. 712.-).
D.
Con l'appello i convenuti chiedono che, in riforma del primo giudizio, la domanda di riduzione della pigione venga respinta. Essi contestano il conteggio allestito dal giudice di prime cure: innanzitutto censurano il fatto che gli oneri ipotecari non siano stati conteggiati al loro valore effettivo (fr. 174'840.-), ma astrattamente in funzione del tasso di riferimento; ritengono inoltre ingiustificato il mancato riconoscimento da parte del Segretario assessore tra i costi d'esercizio annuali dei costi di elettricità (fr. 340.30), telefono (fr. 1'394.40) e per la tassa di soggiorno (fr. 80.-) relativi all'appartamento rimasto a disposizione dei locatori per le loro mansioni amministrative rispettivamente dei premi dell'assicurazione vita di _ (fr. 1'440.45), onere imposto dalla banca creditrice; infine, a prescindere da quanto precede, ritengono che le spese telefoniche, non comprese in altre posizioni del conteggio, non potevano dunque essere poste in deduzione.
E.
Delle osservazioni con cui gli istanti postulano la reiezione del gravame si dirà, se necessario, nei successivi considerandi.

Considerando
in diritto
1.
Prima di passare in rassegna le censure sollevate con l'appello, appare opportuno evadere le contestazioni sollevate dagli istanti con le loro osservazioni.
Essi ribadiscono innanzitutto anche in questa sede che ai fini del calcolo del reddito locativo non possono essere considerati tutti i costi esposti dalla controparte per i quali non esiste un giustificativo contabile preciso, rispettivamente una fattura chiara e controfirmata da chi l'ha emessa. Gli istanti non indicano però in concreto quali siano le specifiche posizioni così viziate, che non potrebbero essere considerate. La censura, così come è formulata, appare dunque irricevibile, non essendo compito di questa Camera ricercare nella voluminosa documentazione contabile versata agli atti quali siano le posizioni non sufficientemente comprovate (
Cocchi/Trezzini
, CPC, N. 14 ad art. 183;
IICCA
18 marzo 1996 in re T./M. e lc., 8 settembre 1997 in re T. SA/C. e lc., 21 gennaio 1998 in re G. SA/P.).
D'altro canto essi ritengono eccessivi i costi d'amministrazione, esposti dai locatori in ragione del 5% delle pigioni lorde.
In realtà il dato esposto dai convenuti, pur essendo elevato, rientra ancora tra quelli ammissibili, la dottrina avendo confermato la liceità di una percentuale per spese d'amministrazione variante tra il 3.5 ed il 5% (
Rohrer
, Wie wird die Nettorendite im Sinne von Art. 269 OR berechnet?, in
MRA
1996 p. 50;
MRA
1999 p. 3 segg. con rif.).
Contrariamente a quanto ritenuto dagli istanti, non risulta poi che l'amministratrice dello stabile, oltre a tale importo, percepisca pure una percentuale del 3% sulle spese accessorie e di riscaldamento: pur essendo vera la presenza nella contabilità di una voce in tal senso (classeur, doc. 18), alla stessa non risulta infatti conteggiato alcun importo, nemmeno nelle singole fatture emesse nei confronti dei singoli inquilini.
Contrariamente a quanto ritenuto dagli istanti, nemmeno risulta che i costi di amministrazione (conto 770) siano già compresi nei costi d'esercizio, che in effetti si riferiscono ai conti 730-760.
La circostanza infine che a partire dal 1° agosto 1999 il tasso ipotecario di riferimento sia ulteriormente diminuito al 3.75% è stata sollevata dagli istanti per la prima volta in appello -quindi in maniera irrituale (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC)- e non può quindi essere presa in considerazione; tanto più che essi in prima sede avevano chiesto la riduzione della pigione a far tempo dal 1° ottobre 1998 e non dal 1° agosto 1999. In ogni caso il tasso di riferimento è nel frattempo già risalito al 4%.
2.
I convenuti censurano il fatto che il Segretario assessore abbia applicato il tasso ipotecario di riferimento, invece degli importi da loro effettivamente pagati, per determinare l'onere ipotecario a loro carico. Chiedono dunque che a questo titolo venga esposta una somma di fr. 174'840.- annua. A ragione.
Il Tribunale federale ha in effetti recentemente stabilito che se per la determinazione del reddito netto si deve partire dal ricavo netto effettivamente percepito dal locatore, altrettanto deve valere per quanto riguarda la determinazione dei costi a suo carico, che devono dunque essere conteggiati al loro valore effettivo: ciò vale in particolare per i costi dovuti alla necessità di far capo al capitale di terzi (
mp
1999 p. 144 con numerosi rif.). Tale principio conosce invero un'eccezione nel caso in cui i costi del capitale siano fittizi o siano stati aumentati artificiosamente (
mp
1999 p. 145), ciò che tuttavia non risulta essere il caso -né gli istanti lo pretendono- nella presente fattispecie.
3.
Stante quanto precede, nulla osta a che vengano considerati nel conteggio anche i premi per l'assicurazione vita di _ (annualmente fr. 1'440.45), garanzia esatta a suo tempo dalla banca finanziatrice per la concessione dei crediti ipotecari (cfr. doc. 7-9): tali importi costituiscono infatti spese necessarie per il finanziamento da parte dei terzi.
4.
Non può di contro essere ammesso il computo delle spese di elettricità, telefono (al proposito si veda però quanto esposto al prossimo considerando) e per tassa di soggiorno relativi all'appartamento che i convenuti si erano riservati nello stabile.
Non è stato in effetti provato ed è in definitiva rimasto allo stadio di puro parlato il fatto che i locali in questione servissero -come affermato dai  incontri con nuovi potenziali inquilini, per la discussione e la conclusione di nuovi contratti, per la sorveglianza sul portinaio, sull'amministrazione e sullo stato dell'immobile, attività che esulerebbero da quelle di competenza dell'amministratrice dello stabile; tanto più che dal contratto concluso tra i proprietari e l'amministratrice dello stabile (doc. 13, in particolare la clausola 5), si evince che tali mansioni rientravano proprio nelle competenze di quest'ultima.
5.
Ancora con riferimento alle spese telefoniche effettive, registrate al conto 7702 (fr. 1'394.40), i convenuti osservano, a ragione, che le stesse non potevano essere poste in deduzione -come invece fatto dal primo giudice- dalla voce "costi d'esercizio", che in effetti si riferiva unicamente ai conti 730-760. Ora, considerato che in base alla clausola 3b del contratto con l'amministratrice dello stabile (doc. 13) tali spese potevano e dovevano essere fatturate dall'amministratrice stessa forfetariamente in ragione del 3% dell'onorario complessivo a suo favore e che in tale misura -e solo in quella (quindi non come spese effettive)- sono già state computate nel conteggio del reddito dell'immobile (esse corrispondono ai fr. 21.- dei fr. 712.- esposti per la posizione "amministrazione"), una loro deduzione per i motivi esposti al considerando precedente non è più logicamente possibile, cosicché la deduzione effettuata dal primo giudice deve essere stornata.
6.
Ciò posto, il conteggio allestito dal Segretario assessore deve essere corretto nei termini seguenti:
rendita ammissibile del capitale proprio fr. 73'837.-
oneri ipotecari fr. 174'840.-
costi di manutenzione fr. 31'222.-
costi d'esercizio fr. 14'752.-
premi assicurazione vita fr. 1'440.45
storno deduzione per spese telefoniche fr. 1'394.40
totale fr. 297'485.85
Il reddito ammissibile dell'appartamento degli istanti (PPP di 42/1000) è quindi di fr. 13'206.40 (fr. 12'494.40 (= 42/1000 di fr. 297'485.85) + costi d'amministrazione fr. 712.-), corrispondenti a fr. 1'100.55 mensili.
7.
Ne discende il parziale accoglimento del gravame ai sensi dei considerandi.
La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC), ritenuto però che, nonostante la maggiore soccombenza degli istanti in prima sede, appare senz'altro giustificato in applicazione dell'art. 414 CPC caricare ad entrambe le parti in ragione di metà ciascuna le spese giudiziarie e compensare le ripetibili della sede pretorile e ciò in quanto gli istanti sono stati di fatto costretti ad adire la Pretura in conseguenza della mancata produzione da parte dei convenuti avanti all'Ufficio di conciliazione della documentazione attestante il reddito dell'immobile (cfr. doc. G).