Decision ID: 8b4c5739-31fc-564f-87f4-92fcf22b99a9
Year: 2021
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_004
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

in fatto:
A.
I
l 15 aprile 2016 CO 1, quale locatore, e RE 1, quale conduttrice,
hanno stipulato un contratto di locazione avente per oggetto un locale
a uso commerciale,
adibito a
salone di estetista
,
al pian terreno dello stabile “Casa CO 1” a _, oltre a un posteggio scoperto “1 x la clientela (privato solo occasionale)”.
Il contratto, di durata indeterminata, poteva essere disdetto con
preavviso di
6 mesi
la prima
volta il 31 gennaio 2019 e prevedeva una pigione di
fr. 600.–
mensili, un acconto spese accessorie di fr. 75.– mensili e un deposito di garanzia di fr. 1800.–.
L
e parti hanno inoltre concordato che indicativamente dal 1° agosto 2016 la locazione avrebbe avuto quale oggetto anche un appartamento a uso abitativo al 1° piano dello stabile, per una pigione complessiva per l'appartamento e il “negozio” di fr. 1400.– mensili e un ulteriore deposito di garanzia di fr. 2400.–.
B.
I
l 9 agosto 2016 CO 1 e RE 1 hanno sottoscritto un nuovo contratto di locazione, che “annulla e sostituisce quello per il negozio”, per “negozio PT e app. 1 P” con un posteggio scoperto “1 x la clientela (privato solo occasionale)”, come “abitazione famigliare per 1-2 persone” e “studio estetista” con inizio della locazione il 1° agosto 2016 per durata indeterminata, disdicibile con preavviso di 6 mesi la prima volta il 1° febbraio 2019, per una pigione complessiva di fr. 1400.– mensili oltre un acconto spese di fr. 150.–
mensili e un deposito di garanzia di fr. 4200.–. Il 1° settembre 2016 il locatore ha confermato per scritto che, a seguito del versamento il 28 aprile 2016 di fr. 1800.– e l'8 agosto 2016 di fr. 2400.–,
aveva ricevuto integralmente il deposito di garanzia di fr. 4200.–.
C.
Il 21 marzo 2017 il locatore ha rammentato alla conduttrice che i posteggi dovevano essere lasciati a disposizione della clientela e non utilizzati privatamente, revocando l'autorizzazione a posteggiare a uso privato “due vetture piccole (S_) nei due posteggi demarcati appositamente” durante il giorno, poiché la
conduttrice e un'altra inquilina vi posteggiavano vetture più grandi.
Il 5 aprile 2017 la conduttrice ha contestato le rimostranze del locatore, rivendicando l'uso di due posteggi, uno per la clientela e uno privato. Il 19 aprile 2017 l'inquilina gli ha comunicato che non essendo
stato ripristinato “l'uso dell'ente locato come pattuito (concessione
posteggi [...])”, “questo difetto (risp. inadempienza contrattuale) rendono impossibile la continuazione della locazione” e ha dichiarato
di recedere con effetto immediato dal contratto (
abitazione e negozio),
sicché “nessuna pigione è più dovuta”, con l'impegno a depositare presso l'Ufficio di conciliazione “un adeguato importo a valere quale indennizzo per il periodo intercorso fra la scadenza dell'ultima pigione pagata (aprile 2016) e il trasloco”. Il 24 aprile 2017 il locatore ha contestato il recesso immediato del contratto e ricordato alla conduttrice il suo dovere di trovare un subentrante qualora avesse voluto restituire anticipatamente l'ente locato. Il 29 maggio 2017 la conduttrice ha comunicato al locatore che “i clienti non posteggeranno più in loco, ma altrove, per cui verrà occupato unicamente 1 posteggio”.
D.
Il 18 agosto 2017 RE 1, preso atto che sotto il cartello “P Riservato ai clienti” posato nel piazzale dello stabile era stato coperto il nominativo del suo salone di estetista, ha rinnovato la “disdetta immediata” per gravi motivi con effetto il 31 agosto successivo preannunciando la riconsegna dell'ente locato al 29 agosto. Lo stesso giorno la conduttrice ha poi precisato che la
disdetta con effetto immediato era quella del 19 aprile precedente
e che dopo di allora sono stati “versati importi di indennizzo per la protrazione dell'occupazione, ma in assenza di contratto di locazione”. La consegna dell'ente locato è infine avvenuta il 14 settembre 2017.
E.
Il 20 settembre 2017 RE 1 si è rivolta
all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Minusio
per un tentativo di conciliazione nei confronti di CO 1 volto a ottenere “la restituzione del deposito di garanzia di fr. 4200.– non depositato a norma di legge nonché il pagamento da parte del convenuto di un indennizzo per danni finanziari”. L'autorità di conciliazione, constatata l'impossibilità di conciliare le parti, ha rilasciato il 24 ottobre 2017 l'autorizzazione ad agire all'istante (inc. 102/17).
F.
C
on petizione del 15 novembre 2017 RE 1 ha adito il Pretore della giurisdizione di Locarno Campagna per ottenere la condanna di CO 1 al pagamento
di fr. 4200.– oltre interessi al 5% dal 1° febbraio 2016 su fr. 1800.–
e dal 9 agosto 2016
su fr. 2400.– “quale restituzione del deposito locativo” o quanto meno l'ordine al convenuto, sotto comminatoria delle sanzioni civili e penali (art. 292 CP), a depositare su un conto bancario vincolato fr. 4200.– oltre interessi al 5% dal 1° febbraio 2016 su fr. 1800.–
e dal 9 agosto 2016
su fr. 2400.– fino alla data dell'apertura del conto.
Nelle sue osservazioni del 24 gennaio 2018 il convenuto ha proposto di respingere la petizione e in via riconvenzionale ha chiesto di condannare l'attrice a versargli fr. 7750.– “a titolo di canoni locativi arretrati (acconto spese accessorie incluso) per i mesi da settembre 2017 a gennaio 2018 inclusi”, fr. 191.45 “a titolo di conguaglio delle spese accessorie per il periodo dal 1° agosto 2016 al 31 agosto 2017” e fr. 1775.50 quale risarcimento per la riparazione dei difetti “a lei imputabili” così come di liberare in suo favore il deposito di garanzia di fr. 4200.– a parziale compensazione del suo credito nei confronti dell'attrice. Con replica e risposta riconvenzionale dell'8 marzo 2018 RE 1 ha ribadito le sue domande e ha concluso per la reiezione della riconvenzione, ponendo in compensazione a eventuali pretese riconvenzionali riconosciute al convenuto
fr. 567.95 per un lavandino, fr. 278.65 per una maniglia, fr. 167.40 per uno zerbino, fr. 700.– per una porta, fr. 6000.– per il mancato uso della lavanderia, fr. 2000.– per “l'inesistenza di una cantina-ripostiglio prevista contrattualmente” e per “oggetti e vestiario” deteriorati portati in discarica e almeno fr. 100 000.– per il “pregiudizio alla sua salute e capacità lavorativa causatole dal trattamento persecutorio del convenuto”
. Alle prime arringhe del 22 maggio 2018 le parti hanno ribadito le loro posizioni, il convenuto
contestando le pretese poste in compensazione dall'attrice.
Entrambe hanno notificato prove. Esperita l'istruttoria, le parti hanno rinunciato alle arringhe finali, limitandosi a conclusioni scritte
. Nei loro allegati del 9 giugno e del 10 luglio 2020 esse hanno riaffermato le loro domande, il convenuto quantificando inoltre in fr. 11 432.– l'indennità per ripetibili. In un memoriale spontaneo del 16 luglio 2020 l'attrice ha contestato l'indennità per ripetibili chiedendo di estromettere dagli atti la nota d'onorario del patrocinatore del convenuto. Il 21 luglio 2020 quest'ultimo ha avversato la richiesta avversaria.
G.
Statuendo con decisione del 28 agosto 2020 il Pretore ha respinto la petizione e ha accolto parzialmente la domanda
riconvenzionale nel senso che ha condannato l
'attrice
a versare fr. 3300.–
al convenuto, il quale è stato autorizzato a tenere la garanzia di f
r. 4200.–.
Le spese processuali di complessivi fr. 870.–
sono state poste per fr. 670.–
a carico dell
'attrice
e per fr. 200.– a carico del convenuto, al quale l'attrice è stata
tenuta a rifondere fr. 2500.– per ripetibili parziali.
H.
Contro la decisione appena citata RE 1 è insorta a questa Camera con un reclamo del 21 agosto (
recte
: settembre) 2020 in cui chiede l'annullamento del giudizio impugnato e la sua riforma nel senso di accogliere parzialmente la sua petizione obbligando CO 1 a versarle fr. 3700.– oltre interessi al 5% su fr. 4200.– dal 1° febbraio 2016 su fr. 1800.– e dal 9 agosto 2016 su fr. 2400.– e di respingere l'azione riconvenzionale.
Nelle sue osservazioni del 28 ottobre 2020 CO 1 conclude per la reiezione del reclamo.

Considerando
in diritto:
1.
Le decisioni emanate nella procedura semplificata sono impugnabili, trattandosi di controversie patrimoniali con un valore litigioso inferiore a fr. 10 000.–, con reclamo entro trenta giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 1 CPC). In concreto, il Pretore ha fissato
il valore litigioso in fr. 9716.95, donde la
competenza di questa Camera
.
Quanto alla tempestività del rimedio giuridico, la decisione impugnata è pervenuta al patrocinatore dell'attrice il 31 agosto 2021. Introdotto il 21 settembre 2020, il reclamo in esame è pertanto tempestivo.
2.
Secondo l'art. 320 CPC con il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del diritto (lett. a) e/o l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b). L'autorità di reclamo esamina con pieno potere di cognizione le censure concernenti l'errata applicazione del diritto – federale, cantonale o estero – da parte della giurisdizione inferiore spetta al reclamante, pena l'irricevibilità del suo reclamo, spiegare in modo conciso in cosa consista la violazione del diritto e su quali punti il giudizio contestato viene impugnato (DTF 142 III 367 consid. 2.4 con rinvii). Per quanto concerne invece i fatti, l'autorità di reclamo ha un potere di cognizione limitato, potendo rivederli soltanto se essi sono stati accertati in modo manifestamente errato. Anche in tal caso occorre in particolare esporre le critiche in maniera chiara e circostanziata, accompagnandole da un'argomentazione esaustiva. La definizione di “manifestamente errato” corrisponde a quella dell'arbitrio (art. 9 Cost.) nell'apprezzamento delle prove o nell'accertamento dei fatti. Per motivare l'arbitrio non basta criticare semplicemente la decisione impugnata contrapponendole una versione propria, ma occorre dimostrare per quale motivo l'accertamento dei fatti o la valutazione delle prove sarebbero manifestamente insostenibili, in aperto contrasto con la situazione reale, gravemente lesivi di una norma o di un principio giuridico chiaro e indiscusso oppure in contraddizione urtante con il sentimento di giustizia e d'equità (DTF 144 III 146 consid. 2 con rinvii).
3.
Nella decisione impugnata, il Pretore, riassunte le divergenti posizioni delle parti e constatato che
il contratto di locazione
prevedeva
un posteggio scoperto
“1 x la clientela (privato solo occasionale
)”, ha ritenuto che con quest'ultima
espressione
il locatore si era o
bbligato a mettere a disposizione della conduttrice
un posteggio
per la clientela ma utilizzabile la sera e i festivi a scopo privato, e un altro a uso privato durante il giorno per il parcheggio di una S_ ma non per un altro veicolo più grande come quello acquistato in corso di locazione dalla controparte. Per il primo giudice inoltre, il 29 maggio 2017 la conduttrice aveva rinunciato al posteggio per la clientela
“
sicché è lei la responsabile del difetto sul quale fonda il recesso senza preavviso”. Egli ha così stabilito che i
difetti dell'ente locato fatti valere dall'attrice non giustificavano una rescissione senza preavviso del contratto, di modo che
per non dover versare la pigione dall'agosto 2017 alla prima scadenza contrattuale del 1° febbraio 2019
la conduttrice
avrebbe dovuto trovare un
subentrante, ciò che però non ha ossequiato. Quanto al locatore, il primo giudice ha accertato che egli aveva esposto un cartello fuori dai locali per una rilocazione e aveva pubblicato annunci al più tardi da ottobre 2017 di modo che non era rimasto inattivo per troppo tempo. Per il Pretore, visto che il locatore rivendicava in via riconvenzionale la pigione fino a gennaio 2018 pur avendo rilocato l'ente dal 1° luglio 2018, ha obbligato la conduttrice a versargli la pigione da settembre 2017 a gennaio 2018 per complessivi fr. 7000.–. Relativamente alle altre pretese del locatore, il Pretore ha respinto quella di fr. 750.– per spese accessorie ma ha accolto limitatamente a fr. 500.– quella volta al
rimborso delle riparazioni dei danni costatati alla riconsegna dell
'
ente locato.