Decision ID: 2ee4d18a-15f1-5080-839f-69149b739250
Year: 2018
Language: de
Court: BE_VB
Chamber: BE_VB_001
Canton: BE
Region: Espace_Mittelland
Law Area: public_law

I. Sachverhalt
1. Der Beschwerdegegner reichte am 11. August 2016 bei der Gemeinde Sigriswil ein
Baugesuch ein für den Neubau eines Mehrfamilienhauses (Erstwohnungen), einer
Zufahrtsstrasse und einer Unterstellhalle mit Parkdeck auf Parzelle Sigriswil
Grundbuchblatt Nr. D._. Die Parzelle liegt in der Kernzone K2 im
Ortsbilderhaltungsgebiet. Gegen das Bauvorhaben erhob der Beschwerdeführer
RA Nr. 110/2018/30 2
Einsprache. Der Beschwerdegegner passte das Bauvorhaben während des
Baubewilligungsverfahrens mit zwei Projektänderungen vom 10. Mai 2017 und 29. August
2017 an.1
Mit Gesamtentscheid vom 18. Januar 2018 erteilte das Regierungsstatthalteramt Thun die
Baubewilligung.
2. Dagegen reichte der Beschwerdeführer am 16. Februar 2018 Beschwerde bei der
Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Er beantragt die
Aufhebung des Gesamtentscheids vom 18. Januar 2018 und die Erteilung des
Bauabschlags. Er macht geltend, dass das Vorhaben – insbesondere die Unterstellhalle –
den Strassenabstand verletze und die Voraussetzungen gemäss Art. 81 SG2 nicht erfüllt
seien; namentlich mit Blick auf das Ortsbild sei vorliegend die Erteilung einer
Ausnahmebewilligung nicht gerechtfertigt. Ferner könne im Ortsbilderhaltungsgebiet keine
Ausnahme für die Dachform der Einstellhalle (Flachdach statt Giebeldach) erteilt werden.
Er schlägt eine "gefälligere Einpassung der Parkplätze" vor, die zudem einen
Grenzabstand von 3,0 bis 3,6 m zum E._weg einhalte. Bezüglich Strassenabstand
und Zu- und Wegfahrt fehle ein Fachbericht des OIK I. Zudem beantragt der
Beschwerdeführer die Beurteilung des Vorhabens durch die Kommission zur Pflege der
Orts- und Landschaftsbilder (OLK). Weitere Rügen betreffen die Spielflächen und die
Dachform des Hauptbaus (zweifirstiges Satteldach).
3. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet3, holte die
Vorakten ein und führte den Schriftenwechsel durch. Mit Stellungnahme vom 20. März
2018 beantragt das Regierungsstatthalteramt Thun die Abweisung der Beschwerde und
den Verzicht auf ein Gutachten der OLK. Das Vorhaben sei nach den verschiedenen
Projektanpassungen bewilligungsfähig. Das Projekt entspreche den gesetzlichen und
reglementarischen Vorgaben (inkl. Spielflächen). Mit Beschwerdeantwort vom 20. März
2018 nahm der Beschwerdegegner Stellung und macht geltend, dass die gerügte
1 Vorakten (bbew 147/2016) 2 Strassengesetz vom 4. Juni 2008 (SG; BSG 732.11) 3 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191)
RA Nr. 110/2018/30 3
Unterstellhalle dezent gestaltet sei und das Flachdach zum unauffälligen Nebenbau passe.
Ferner sei die vom Beschwerdeführer eingereichte Skizze zur Verkehrslösung nicht
realisierbar. Die Gemeinde beantragt mit Stellungnahme vom 19. März 2018 die
Abweisung der Beschwerde und verweist auf ihre Amtsberichte und Stellungnahmen.
4. Das Rechtsamt wies mit Verfügung vom 27. April 2018 auf folgende Punkte hin: Zum
einen sei die Unterstellhalle mit Parkdeck gemäss einer ersten summarischen
Einschätzung nicht als Nebenbaute im Sinne des GBR zu qualifizieren, weshalb keine
andere Dachform als ein Satteldach bewilligungsfähig wäre. Zum andern sei fraglich, ob
der unter dem dritten, bzw. kleinen Satteldach des Mehrfamilienhauses gelegene
Dachausbau die Kniewandhöhe einhalte. Andernfalls sei der Dachausbau als Geschoss zu
zählen. Schliesslich sei gemäss summarischer Einschätzung des Rechtsamtes fraglich, ob
das Bauvorhaben über genügend grosse anrechenbare Aufenthaltsbereiche und
Kinderspielplätze verfüge. Eine Befreiung von der Erstellung von Kinderspielplätzen sei
unter der Voraussetzung möglich, dass sichergestellt sei, dass in der Nähe des
Baugrundstücks gut erreichbare Kinderspielplätze und grössere Spielflächen vorhanden
seien. Es fehle der Nachweis, dass der von der Gemeinde genannte Spielplatz
«F._» diese Voraussetzungen erfülle. Ferner fehle in den Plänen und den
Baugesuchsakten der Nachweis der erforderlichen Aufenthaltsbereiche.
Mit zweiter Stellungnahme vom 3. Mai 2018 vertritt das Regierungsstatthalteramt Thun die
Auffassung, dass es sich bei den erforderlichen und zulässigen Autoabstellplätzen in
einem Unterstand "funktionell und rechtlich" um eine Nebenbaute handle. Soweit die
Kniewandhöhe überschritten sein sollte, wäre der Bauherrschaft Gelegenheit für eine
Projektänderung einzuräumen. Die ausgewiesenen Spielflächen würden ergänzt durch die
"grosse, ebene Fläche zwischen Hauptgebäude und Unterstellhalle". Betreffend Spielplatz
«F._» sei die Gemeinde zur Stellungnahme aufgefordert. Die Gemeinde weist in
ihrer zweiten Stellungnahme vom 22. Mai 2018 darauf hin, dass sie die von der
Beschwerdeinstanz dargelegten Schlüsse nicht teile. Soweit es um die Auslegung
kommunaler Vorschriften gehe, "beharre" die Gemeinde auf dem ihr zustehenden
Ermessensspielraum. Ferner komme den zitierten Empfehlungen der JGK zu
Aufenthaltsbereichen und Kinderspielplätzen kein Normcharakter zu. Vorliegend seien
gemäss Art. 45 Abs. 3 BauV objektive Gründe für die Herabsetzung der erforderlichen
Mindestflächen gegeben. Die Gemeinde ist der Ansicht, dass es sich bei Art. 45 Abs. 3
RA Nr. 110/2018/30 4
BauV bzw. Art. 46a BauV um unterschiedliche Befreiungstatbestände handle; im Übrigen
sei Art. 46a BauV als neurechtliche Bestimmung hier nicht direkt anwendbar. Zudem liege
das Baugrundstück in der Nähe der Schulanlage und der gut ausgerüstete öffentliche
Spielplatz «F._» befinde sich 220 m vom Baugrundstück entfernt. Schliesslich
weist die Gemeinde darauf hin, dass die Baubewilligung vorliegend zu Recht erteilt worden
sei.
Der Beschwerdegegner nahm zur summarischen Einschätzung des Rechtsamtes mit
Eingabe vom 22. Mai 2018 ebenfalls Stellung. Er vertritt die Auffassung, dass die Form des
Flachdaches die filigranste und unauffälligste Variante für die Unterstellhalle sei. Solle es
keine andere Lösung geben, sei für ihn auch ein Steildach denkbar. Die Frage betreffend
Kniewandhöhe beim kleinen Satteldach sei nachvollziehbar. Für die vorgeschlagenen
Lösungen sei ihm Frist für die Projektänderung einzuräumen. Da sich in der Nähe des
Bauprojekts die Schulanlage G._ und in einem Abstand von 220 m der Spielplatz
F._ befänden, erübrige sich aus seiner Sicht eine Spielfläche von 106 m2. Sollten
diese Argumente nicht ausreichen, um zu einer Baubewilligung zu gelangen, so könne er
sich auch Unterstellplätze ohne Überdachung als Aussenparkplätze mit anliegender
ebener Spielfläche vorstellen. Der Beschwerdeführer bedankt sich mit Schreiben vom
22. Mai 2018 für die Verfügung, der er zurzeit nichts beizufügen habe.
5. Auf die Rechtsschriften und die Vorakten wird, soweit für den Entscheid wesentlich,
in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen
1. Sachurteilsvoraussetzungen
Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG4. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann er –
unabhängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel
angefochten werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im
vorliegenden Fall das Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide
4 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1)
RA Nr. 110/2018/30 5
können nach Art. 40 Abs. 1 BauG5 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei
der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit zur Beurteilung der Beschwerde gegen
den Gesamtentscheid zuständig. Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen,
die Baugesuchsteller, die Einsprecherinnen, die Einsprecher und die zuständige
Gemeindebehörde (Art. 10 KoG i.V.m. Art. 40 Abs. 2 BauG). Der Beschwerdeführer,
dessen Einsprache abgewiesen wurde, ist als Eigentümer der gegenüberliegenden
Parzelle Sigriswil Grundbuchblatt Nr. H._ durch den vorinstanzlichen
Gesamtentscheid beschwert und daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Auf die form-
und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.
2. Kinderspielplätze und Aufenthaltsbereiche
a) Nach Ansicht des Beschwerdeführers seien Nachweis und Lösungsvorschlag für den
vorgeschriebenen Kinderspielplatz in der praktischen Nutzung nicht wirklich
nachvollziehbar, weshalb er dazu eine "angemessene Lösung" einreicht.6
Der Beschwerdegegner verweist auf die nahe gelegene Schulanlage von G._ und
den öffentlichen Spielplatz «F._», weshalb sich aus seiner Sicht vorliegend eine
Spielfläche im Umfang von 106 m2 erübrige. 7
b) Gemäss den Stellungnahmen des Regierungsstatthalteramts Thun entspricht das
Bauvorhaben den gesetzlichen Vorgaben (inkl. Spielflächen).8 Zudem würden die
ausgewiesenen Spielflächen durch die "grosse, ebene Fläche zwischen Hauptgebäude
und Unterstellhalle ergänzt. Auch würden sich nach der "allgemeinen Lebenserfahrung die
Kinder (so es je deren haben werde) ohnehin mit ihren Velöli und Ballspielen oft dort
aufhalten".9
Die Gemeinde vertrat nach verschiedenen Anpassungen im Baubewilligungsverfahren die
Auffassung, dass bei einer erforderlichen Spielfläche von rund 106 m2 eine minime
5 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0) 6 Vgl. Beilage 2 der Beschwerde 7 Zweite Stellungnahme vom 22. Mai 2018 8 Vgl. erste Stellungnahme RSA vom 20. März 2018 9 Vgl. zweite Stellungnahme RSA vom 3. Mai 2018
RA Nr. 110/2018/30 6
Unterschreitung der Spielflächen toleriert werden könne. Somit erachtete sie die
Spielfläche von 103 m2 "angesichts der um mehr als 50 m2 zu grossen Aufenthaltsflächen"
als ausreichend.10 Auch die sog. Fahrgasse der Parkierungsanlage zwischen Wohnhaus
und Parkierungsanlage stehe zur Verfügung. In der Nähe befinde sich der öffentliche
Spielplatz «F._». Das benachbarte Schulhaus könne gemäss ihrem Amtsbericht
im vor-instanzlichen Verfahren aus präjudiziellen Gründen jedoch nicht berücksichtigt
werden.11
c) Beim Bau von Mehrfamilienhäusern sind im Freien Aufenthaltsbereiche für die
Bewohner, insbesondere Kinderspielplätze, zu schaffen (Art. 15 Abs. 1 BauG). Deren
Mindestflächen werden in Art. 45 BauV definiert. Als Aufenthaltsbereiche gelten
wenigstens mit einfachen Mitteln zum Verweilen im Freien eingerichtete Teile eines
Gebäudegrundstücks. Kinderspielplätze sind für Kleinkinder und schulpflichtige Kinder
eingerichtete Spielflächen (Art. 43 Abs. 1 und 2 BauV). Zur Ausgestaltung der
Kinderspielplätze hat das Raumplanungsamt des Kantons Bern (heute: Amt für Gemeinden
und Raumordnung, AGR) im Juni 1992 die Arbeitshilfe für die Ortsplanung (AHOP)
Nr. 92.2 «Empfehlungen für die Projektierung und Gestaltung von benutzerfreundlichen
Aussenräumen von Wohnüberbauungen» herausgegeben.12 Ein Spielplatz soll, damit er
den Bedürfnissen nach Bewegung und spielerischer Betätigung gerecht wird, einen
gewissen Freiraum und eine attraktive Spielumgebung bieten. In Ziffer 3.4
«Dimensionierung/Berechnung» wird ausgeführt, dass Spiel- und Aufenthaltsbereiche in
der Regel eine minimale nutzbare Breite von 5 m aufweisen müssen.13 Schmalere
Bereiche können aus funktionellen Gründen in der Regel nicht angerechnet werden.
Gegenüber Hauptfassaden kann in der Regel ein Streifen von 3 m nicht angerechnet
werden, da dieser Streifen zur Wahrung der Privatsphäre unerlässlich ist. Dieser Abstand
kann in speziellen Fällen angemessen reduziert oder erhöht werden beispielsweise bei
privaten Gartenplätzen. Die Anrechenbarkeit und Nutzbarkeit von Böschungen ist von Fall
zu Fall zu prüfen.14 Der Zugang zu Kinderspielplätzen muss für Kleinkinder gut und
gefahrlos erreichbar sein; er darf nicht durch Einstellhallen führen (Art. 44 Abs. 3 BauV).
10 Vgl. Amtsbericht der Gemeinde vom 9. Mai 2017, Vorakten, pag. 52, insbes. pag. 50 und 51 11 Vorakten, pag. 50 12 Im Internet zu finden unter <http://www.jgk.be.ch>, Rubriken "Raumplanung / Arbeitshilfen (AHOP) / Aufenthaltsbereiche und Kinderspielplätze" 13 AHOP-Empfehlung, Ziff. 3.4 S. 19 14 AHOP-Empfehlung, Ziff. 3.4 S. 19
http://www.jgk.be.ch
RA Nr. 110/2018/30 7
Der Zugang zu den Aufenthaltsbereichen ist allen Bewohnerinnen und Bewohner zu
ermöglichen. Daher muss der Zugang zu mindestens einem Aufenthaltsbereich wenn
möglich rollstuhlgängig sein (Art. 44 Abs. 2 BauV).
Die Fläche der Kinderspielplätze hat wenigstens 15 Prozent der Hauptnutz- und
Konstruktionsflächen der Familienwohnungen zu entsprechen (Art. 45 Abs. 1 BauV). Für
Aufenthaltsbereiche sind 5 Prozent der Hauptnutz- und Konstruktionsflächen aller
Wohnungen, pro Mehrfamilienhaus mindestens aber 20 m2 vorzusehen, beziehungsweise
zur Fläche gemäss Absatz 1 hinzuzurechnen (Art. 45 Abs. 2 BauV). Die Fläche mindestens
2 m breiter Terrassen, Balkone und dergleichen kann zur Hälfte an den erforderlichen
Aufenthaltsbereich angerechnet werden (Art. 45 Abs. 4 BauV). Dabei ist jedoch zu
beachten, dass die Terrassen- und Balkonflächen nicht an die Mindestfläche von 20 m2 pro
Mehrfamilienhaus angerechnet werden können; diese Mindestfläche muss integral im
Rahmen der Umgebungsgestaltung nachgewiesen werden.15
d) Das geplante Mehrfamilienhaus sieht fünf Wohnungen vor – vier 4-Zimmer-
Wohnungen und eine 5-Zimmer-Wohnung. Damit gelten alle Wohnungen als
Familienwohnungen gemäss Art. 43 Abs. 3 BauV16. Laut dem Plan «Nachweis Fläche
Kinderspielplatz» vom 10. Mai 2018, berechnet die Bauherrschaft den Spielflächenbedarf
auf Basis der Bruttogeschossfläche von 708 m2, was einen Spielflächenbedarf von rund
106,2 m2 ergibt. Im Plan «Nachweis Fläche Kinderspielplatz» sind 103 m2 ausgewiesen.
Gemäss den Baugesuchsunterlagen und den bewilligten Plänen ist der Kinderspielplatz auf
der Westseite des Mehrfamilienhauses vorgesehen, wobei die als Spielfläche bezeichnete
Fläche eine Böschung mit Treppe aufweist und bis hin zur Westfassade reicht. Auf dieser
Seite des Gebäudes befinden sich sowohl Technik- als auch Wohnräume; letztere
verfügen über einen direkt an die Fassade anschliessenden und zur Wohnung im EG
gehörigen und 1,30 bis 1,40 m breiten Vorplatz.
Ein Spielplatz soll einen gewissen Freiraum und eine attraktive Spielumgebung bieten. Er
ist daher so anzulegen, dass mögliche Nutzungskonflikte vermieden oder zumindest
minimiert werden und die Privatsphäre der Wohnungen gewahrt bleibt.17 Entsprechend den
15 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 15 N. 3a mit Verweis auf VGE 2011/256 vom 2. Mai 2012, E. 4.1 16 Vgl. Formular 1.0 des Baugesuchs, Vorakten, pag. 180 17 AHOP-Empfehlung, Ziff. 3.2, S. 15
RA Nr. 110/2018/30 8
oben erwähnten AHOP-Empfehlungen, die sich auf Art. 44 Abs. 4 Satz 1 BauV stützen,
kann ein Streifen von 3 Meter zwischen der Westfassade und dem Kinderspielplatz nicht
angerechnet werden. Zieht man vorliegend diesen Streifen von ca. 42 m2 (3 m x 14,0 m
Fassadenlänge) von den errechneten 106,2 m2 ab, so wird die erforderliche Mindestfläche
gemäss Art. 15 BauG bzw. Art. 44 ff BauV entgegen der Beurteilung durch die Vorinstanz
erheblich unterschritten. Dies ergibt sich unabhängig davon, ob dieser Berechnung wie
gemäss Art. 45 Abs. 1 BauV gefordert die "Hauptnutz- und Konstruktionsflächen" oder die
Bruttogeschossfläche zu Grunde gelegt wird.18 Zudem weist der Kinderspielplatz nur
teilweise eine Breite von 5 m auf; bei Abzug des erwähnten. 3-Meter-Streifens ab Mitte der
Westfassade fehlt es an der erforderlichen Breite gänzlich. Daraus ergibt sich, dass die im
Plan «Nachweis Fläche Kinderspielplatz» ausgewiesenen 103 m2 als Ganzes nicht als
Spielfläche angerechnet werden kann. Bei diesem klaren Ergebnis kann folglich offen
gelassen werden, ob die Böschung gemäss den AHOP-Empfehlungen überhaupt an die
Spielfläche anrechenbar wäre. Auch die sog. Fahrgasse ist entgegen der Einschätzung der
Vorinstanz und der Gemeinde als Spielfläche nicht geeignet. Gemäss dem Wortlaut von
Art. 44 Abs. 3 BauV müssen Kinderspielplätze für Kleinkinder gefahrlos erreichbar sein und
dürfen nicht durch Einstellhallen führen. Erst recht kann die Aus- und Einfahrt zu
Parkplätzen nicht als Spielfläche angerechnet werden. Als Zwischenergebnis ist somit
festzuhalten, dass das Bauvorhaben, das gemäss Art. 45 Abs. 1 BauV eine Spielfläche von
rund 106 m2 benötigt, über gar keine Spielfläche verfügt, die die Minimalanforderungen
erfüllt.
e) Den Baugesuchsunterlagen und den bewilligten Plänen lässt sich kein Nachweis der
Aufenthaltsbereiche entnehmen. Die Gemeinde bezeichnete diese im vorinstanzlichen
Verfahren als "um mehr als 50 m2 zu gross"19, was nicht nachvollziehbar ist. Selbst wenn
vorliegend die Fläche der gemäss Baugesuch20 mind. 2 m breiten Terrassen, Balkone und
dergleichen zur Hälfte an die gemäss Art. 45 Abs. 2 BauV erforderlichen
Aufenthaltsbereiche angerechnet werden könnte, entbindet dies nicht vom Erfordernis,
eine Mindestfläche von 20 m2 integral in der Umgebungsgestaltung nachzuweisen.21
18 Vgl. BDE vom 20. Dezember 2017, Verfahren RA Nr. 110/2017/47 19 Vgl. Amtsbericht der Gemeinde vom 9. Mai 2017, Vorakten, pag. 52, insbes. pag. 50 und 51. Vgl. auch Formular 1.0 des Baugesuchs, Vorakten, pag. 180 20 Vgl. Plan «grundrisse obergeschoss / dachgeschoss» 1:100, sowie Plan «grundriss erdgeschoss / werkleitungen» (Ostseite) 21 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 15 N. 3a
RA Nr. 110/2018/30 9
Dieser Nachweis ist hier ausgeblieben. Im Übrigen würde auch eine begrünte Fläche auf
dem Parkdeck den Anforderungen an Aufenthaltsbereiche nicht genügen.
f) Gemäss Art. 45 Abs. 3 BauV kann die Baubewilligungsbehörde – sofern die
zweckmässige Gestaltung der Aufenthaltsbereiche und Kinderspielplätze gewährleistet
bleibt – die erforderliche Mindestfläche herabsetzen, wenn schwierige
Grundstücksverhältnisse vorliegen oder die gemäss Absatz 1 und 2 ermittelte Fläche
aufgrund besonderer Umstände unverhältnismässig wäre. Diese Voraussetzungen sind
nach Ansicht der Gemeinde hier erfüllt. Vorliegend sei zu berücksichtigen, dass die
Parzelle in einem "ländlichen Gemeindeteil" bzw. Gebiet mit geschlossener Bauweise
liege.22 Zudem lägen örtliche Besonderheiten hinsichtlich der Grundstücksform, der nahe
gelegenen Schulanlage und dem 220 m vom Baugrundstück entfernten öffentlichen
Spielplatz «F._» vor.
Vorliegend fehlt es wie ausgeführt bereits an der Voraussetzung, dass ein zweckmässig
gestalteter Kinderspielplatz gewährleistet ist (vgl. E. 2d). Zudem stellen sich entgegen der
Auffassung der Gemeinde die Grundstücksverhältnisse weder hinsichtlich Form (fast
rechteckige Parzelle) noch von der Topographie her als schwierig dar. Auch die Lage des
Bauvorhabens in der Kernzone K2 bzw. im Ortsbilderhaltungsgebiet stellt keinen
besonderen Umstand dar, der hier gemäss Art. 45 Abs. 3 BauV für eine Herabsetzung der
erforderlichen Mindestflächen für Kinderspielplätze und Aufenthaltsbereiche sprechen
würde. Beim Bauvorhaben handelt es sich um einen Neubau mit den gemäss GBR
zustehenden Ausnützungs- und Gestaltungsmöglichkeiten. Die knappen Verhältnisse sind
insbesondere Folge der Dimensionierung des Bauvorhabens. Herabsetzungsgründe
gemäss Art. 45 Abs. 3 BauV liegen somit keine vor.
g) Schliesslich ist von Amtes wegen die Anwendung des am 1. April 2017 in Kraft
getretenen Art. 15 Abs. 5 BauG zu prüfen. Diese Bestimmung sieht vor, dass die
Bauherrschaft von der Erstellung von Kinderspielplätzen und grösseren Spielflächen befreit
werden kann, wenn in der Nähe des Baugrundstücks genügende und gut erreichbare
Kinderspielplätze vorhanden sind. Laut Art. 46a BauV setzt die Befreiung von der
Erstellung der Kinderspielplätze voraus, dass sichergestellt ist, dass in der Nähe des
Baugrundstücks gut erreichbare Kinderspielplätze und grössere Spielflächen vorhanden
22 Vgl. zweite Stellungnahme der Gemeinde vom 22. Mai 2018, S. 3/3
RA Nr. 110/2018/30 10
sind oder innert zwei Jahren ab Bewilligung der Wohnsiedlung erstellt werden, diese
genügend gross und gut ausgerüstet sind und deren Bestand, Benützung und
Zugänglichkeit rechtlich sichergestellt ist (Abs. 1 Bst. a – c). Nach Ansicht der Gemeinde
gelangt diese neurechtliche Bestimmung vorliegend nicht zur Anwendung.23
Bauvorhaben sind grundsätzlich nach dem zur Zeit der Einreichung des Baugesuchs
geltenden Recht zu beurteilen (Art. 36 Abs. 1 BauG), es sei denn, es handle sich beim
späteren Recht um milderes Recht.24 Dies ist hier der Fall, weshalb die Bestimmung
betreffend Befreiung von der Erstellung von Kinderspielplätzen (und grösseren
Spielplätzen) entgegen der Auffassung der Gemeinde auf das umstrittene Vorhaben
anwendbar ist.
Die Gemeinde reichte im Übrigen die geforderten Unterlagen zum Spielplatz
«F._» ein. Dieser befindet sich auf der gemeindeeigenen Parzelle Sigriswil
Grundbuchblatt Nr. I._ in einer Distanz von 220 m zur Bauparzelle. Der teilweise
im Hang gelegene Spielplatz verfügt über Spielgeräte (Schaukel, Holzpferd und
Rutschbahn) und über eine Picknickgelegenheit (Tisch mit Bank). Die Anlage wird gemäss
Wartungsvereinbarung einmal jährlich gewartet.25
h) Voraussetzung für die Befreiung von der Erstellungspflicht ist der Nachweis, dass in
der Nähe des Baugrundstücks ein gut erreichbarer Kinderspielplatz respektive eine gut
erreichbare grössere Spielfläche vorhanden sind. Das AGR hat im Merkblatt
«Aufenthaltsbereiche, Spielplätze und grössere Spielflächen»26 die Voraussetzungen für
diesen Nachweis nach Art. 46a BauV genauer definiert. Das Merkblatt konkretisiert,
welches nahe gelegene Angebot an Spielflächen zur Befreiung von der Erstellungspflicht
führen kann. Dieses Angebot ist je nach Nutzergruppe unterschiedlich zu beurteilen: Für
Kinderspielplätze (d.h. für kleinere Kinder) wird in der Regel eine Distanz von nicht mehr
als 200 m als "in der "Nähe liegend" erachtet. Zudem muss der nahe gelegene
Kinderspielplatz für kleinere Kinder gefahrlos erreicht werden können. Laut Merkblatt AGR
darf der Weg folglich keine Querungen verkehrsorientierter Strassen, keine Unterführungen
23 Vgl. zweite Stellungnahme der Gemeinde vom 22. Mai 2018 24 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 36 N. 1 bzw. N. 2d 25 Vgl. zweite Stellungnahme der Gemeinde vom 22. Mai 2018 mit Fotodokumentation und Wartungsvereinbarung 26 AGR, Merkblatt «Aufenthaltsbereiche, Spielplätze und grössere Spielflächen» vom 20. September 2017
RA Nr. 110/2018/30 11
und Sichtbehinderungen (z.B. durch parkierte Autos) beinhalten. Zudem muss die
Wegstrecke behinderten- bzw. kinderwagengerecht sein.27 Hinsichtlich Grösse wird
gemäss Merkblatt AGR der Nachweis der (für das Bauvorhaben) nach Art. 45 Abs. 1 BauV
erforderlichen Fläche verlangt, und für die Ausstattung und Ausrüstung gelten die
Vorgaben der vorgängig erwähnten AHOP-Empfehlungen.28
Der öffentlich zugängliche Spielplatz «F._» liegt mit einer Wegdistanz von 220 m
über den empfohlenen 200 m. Der Weg von der Bauparzelle zum Spielplatz «F._»
führt ab dem E._weg rund 170 m über die J._strasse und biegt
schliesslich in den K._ ein. Die J._strasse ist eine Gemeindestrasse, die
gemäss Google Maps nicht über Trottoirs verfügt; zudem lässt sich der Spielplatz am
K._ nicht ohne Querung der J._strasse erreichen.29 Daher erfüllt der
Spielplatz «F._» die Vorgaben hinsichtlich Distanz und Verkehrssicherheit gerade
für kleinere Kinder als Nutzergruppe nicht. Damit kann offen gelassen werden, ob der
fragliche Spielplatz hinsichtlich Ausstattung und Gelände (wenig ebene Spielflächen) sowie
Grösse den Vorgaben genügt. Im Übrigen ist für die Befreiung von der Erstellungspflicht
eines Kinderspielplatzes der Hinweis auf die nahe gelegene Schulanlage G._
unbehelflich, da die Gemeinde im vorinstanzlichen Verfahren den Einbezug der
Schulanlage aus präjudiziellen Gründen abgelehnt hat.30 Zusammenfassend kann somit
festgehalten werden, dass eine Befreiung für die Erstellung eines Kinderspielplatzes
gemäss Art. 15 Abs. 5 BauG bzw. Art. 46a BauV vorliegend ausscheidet. Bezüglich der
Aufenthaltsbereiche ist gemäss Wortlaut von Art. 15 Abs. 5 BauG ohnehin keine
Dispensation möglich.
Das Bauvorhaben verletzt die Bestimmungen über die Spiel- und Aufenthaltsflächen. Es
kann hinsichtlich Spielflächen auch nicht von einer Herabsetzung (Art. 45 Abs. 3 BauV)
oder Befreiung von der Erstellungspflicht (Art. 46a BauV) profitieren. Das Bauvorhaben ist
aus diesem Grund nicht bewilligungsfähig.
3. Unterstellhalle
27 Vgl. Merkblatt a.a.O., S. 2 28 Vgl. Merkblatt, a.a.O., S. 2 29 Vgl. Aufnahmen auf google maps, einsehbar unter: <https://maps.google.ch> 30 Vgl. Amtsbericht der Gemeinde vom 9. Mai 2017, Vorakten, pag. 50
RA Nr. 110/2018/30 12
a) Nach Ansicht des Beschwerdeführers ordnet sich die geplante Unterstellhalle nicht
genügend in das Ortsbild ein. Zudem hätte im Ortsbilderhaltungsgebiet gemäss dem
Baureglement der Gemeinde (Art. 30 GBR31) keine Ausnahmebewilligung für das
Flachdach erteilt werden dürfen. Ganz besonders störe, dass auf der "Schuhschachtel"
auch noch Autos parkiert werden könnten.32
b) Das Regierungsstatthalteramt führt in seiner ersten Stellungnahme aus33, dass das
Projekt bezüglich Ortsbild und Verkehrssicherheit angepasst und so bewilligungsfähig
geworden sei. Es weist darauf hin, dass das gerügte Flachdach keine Hauptbaute sei,
sondern ein "ortsübliches Parkdeck am Abhang", das gerade zur Reduktion der
oberirdischen Parkplätze unterfahren werden könne. Daneben vertritt das
Regierungsstatthalteramt in seiner zweiten Stellungnahme die Auffassung, dass es sich
beim "teilweise erdüberdeckten Parkdeck" sowohl funktionell als auch rechtlich um eine
Nebenbaute handle. Als selbständige Hauptbaute wäre ein solcher Bau höchstens zu
qualifizieren, wenn er "ohne Unterordnung" geplant würde.34
Die Gemeinde Sigriswil beruft sich betreffend Auslegung der kommunalen Vorschriften auf
den ihr als Gemeinde zukommenden Ermessensspielraum.35 Der geltende Art. 30 GBR
lasse in der Gemeinde nur Satteldächer mit oder ohne Gehrschild zu. Nur auf
Nebenbauten könnten demnach andere Dachformen zugelassen werden. Im neuen
Baureglement (nachfolgend: nBR) werde die strenge Vorschrift gemäss Art. 30 GBR
"bewusst auf Hauptbauten beschränkt", d.h. auf Bauten mit Hauptnutzflächen. Nach wie
vor werde die Baupolizeibehörde (ohne Fachberatung) ausdrücklich ermächtigt, auf
bestimmten Bauten und Gebäudeteilen andere Dachformen und besonderen Materialien
zu bewilligen. Andere Bauten, die weder Hauptbauten seien, noch in Art. 415 Abs. 2 nBR
aufgezählt würden, seien künftig nach Art. 411 Abs. 2 nBR zu beurteilen. Dabei gelte in
jedem Fall der Grundsatz, wonach bei bewohnten Gebäudeteilen keine Ausnahme von
Art. 415 Abs. 1 nBR möglich sein solle. Für Bauten, die weder Hauptbauten (d.h. Bauten
31 Baureglement der Einwohnergemeinde Sigriswil vom 22. Juni 1996 (genehmigt durch das AGR am 20. April 1998) 32 Beschwerdeschrift, S. 2 33 Vgl. erste Stellungnahme RSA vom 20. März 2018 34 Vgl. zweite Stellungnahme RSA vom 3. Mai 2018 35 Vgl. zweite Stellungnahme der Gemeinde vom 22. Mai 2018
RA Nr. 110/2018/30 13
ohne Hauptnutzflächen) noch Bauten nach Art. 415 Abs. 2 nBR darstellten, sollte die in der
Praxis "bereits gelebte Flexibilisierung" statuiert werden. In solchen Fällen werde die
Gemeinde jedoch wie vorliegend regelmässig eine Fachberatung beiziehen.
Der Beschwerdegegner weist in seiner Beschwerdeantwort vom 19. März 2018 darauf hin,
dass die vom Beschwerdeführer genannte "Schuhschachtel" eine total übertriebene
Umschreibung der Unterstellhalle zum E._weg sei. Gerade das Flachdach passe
perfekt zum unauffälligen Nebenbau, der sich grösstenteils im Souterrain befinde.
c) Gemäss Art. 30 Abs. 1 GBR sind in der Gemeinde nur Satteldächer mit oder ohne
Gehrschild zugelassen. Die Baupolizeibehörde kann auf Nebenbauten andere Dachformen
und besondere Materialien bewilligen, wenn "sie dem Grundsatz der Baugestaltung
(Art. 24) nicht widersprechen". Dachform und Eindeckungsmaterialien sollen von ruhiger
Wirkung sein und sich in das Orts- und Landschaftsbild einordnen (Art. 30 Abs. 2 GBR).
Die Ermächtigung, eine andere Dachform als das Satteldach vorzusehen gilt gemäss
geltendem GBR somit (nur) für Nebenbauten.
Was als An- und Nebenbaute zu verstehen ist, ergibt sich aus Art. 19 Abs. 1 GBR.
Demzufolge gilt als Vorgabe für unbewohnte An- und Nebenbauten (für den reduzierten
Grenzabstand) eine Grundfläche von nicht mehr als 60 m2. Die geplante Unterstellhalle mit
Parkdeck weist ab Plan eine Fläche von 154 m2 auf (rund 7 m x 22 m). Damit übersteigt die
Unterstellhalle die Masse einer unbewohnten Nebenbaute bei weitem, weshalb gemäss
geltendem Recht keine Ermächtigung für die Wahl einer anderen Dachform möglich und
das Flachdach der Unterstellhalle nicht bewilligungsfähig ist (ausser mit einer
Ausnahmebewilligung nach Art. 26 BauG).
d) Die Gemeinde beruft sich bei der Auslegung dieser Bestimmungen auf den ihr
zukommenden Ermessensspielraum.
Wo eine Gemeinde zum Erlass von Rechtsnormen berechtigt ist, steht ihr grundsätzlich
auch bei deren Anwendung und Auslegung ein gewisser Beurteilungsspielraum zu. Es ist
daher vorab Sache der Gemeinde zu bestimmen, wie sie eine eigene Vorschrift verstanden
haben will. Wird die Anwendung einer solchen Bestimmung Gegenstand eines
Beschwerdeverfahrens, haben die Rechtsmittelinstanzen zu prüfen, ob die von der
Gemeinde geltend gemachte Auslegung rechtlich haltbar ist. Dies gilt auch, wenn die
RA Nr. 110/2018/30 14
Gemeinde nicht selber Baubewilligungsbehörde ist, sondern sich als Verfahrensbeteiligte
auf die entsprechende Auslegung beruft.36 Die Rechtsmittelinstanzen sind nicht befugt, die
kommunale Auslegung und Anwendung der Norm, welche naturgemäss die zuständige
Exekutivbehörde vorzunehmen hat, durch ihr eigenes Verständnis zu ersetzen, wenn die
Rechtsauffassung der Gemeinde rechtlich vertretbar erscheint.37 Nach Ansicht der
Gemeinde ist die Ermächtigung für die Bewilligung einer anderen Dachform auch für
Nebenbauten möglich, die entgegen dem Wortlaut von Art. 30 GBR und baupolizeilichen
Massen von Art. 19 Abs. 1 GBR eine grössere Grundfläche als 60 m2 aufweisen. Der
Sinngehalt einer Norm ist durch Auslegung zu ermitteln. Ausgangspunkt jeder Auslegung
ist der Wortlaut (grammatikalisches Auslegungselement). Vorliegend ist der Normtext
hinsichtlich der baupolizeilichen Masse für An- und Nebenbauten klar. Der sprachlich
eindeutige Normtext trägt die Vermutung in sich, den Willen des Gesetzgebers zutreffend
zum Ausdruck zu bringen.38 Die Beurteilung der Unterstellhalle mit einer Fläche 154 m2 als
Nebenbaute widerspricht dem klaren Wortlaut von Art. 30 Abs. 1 GBR in Verbindung mit
Art. 19 Abs. 1 GBR. Damit erweist sich diese Auslegung als rechtlich nicht haltbar.
e) Die Gemeinde verweist in ihrer Stellungnahme zudem auf Bestimmungen des neuen
Baureglements und macht somit eine Vorwirkung geltend. Soweit das Bundesrecht nichts
anderes bestimmt, sind Bauvorhaben wie erwähnt gemäss Art. 36 Abs. 1 BauG nach dem
zur Zeit der Einreichung des Baugesuchs geltenden Recht zu beurteilen. Dies gilt gemäss
Art. 43 Abs. 5 BewD auch für Projektänderungen. Hat aber im Zeitpunkt der Einreichung
des Baugesuchs bereits ein neues Baureglement öffentlich aufgelegen, so entfaltet dieses
Vorwirkung und ist für die Gesuchstellerin bzw. den Gesuchsteller oder
Beschwerdeführerin bzw. Beschwerdeführer das anwendbare Recht, falls es in Kraft tritt.
Das Baugesuchsverfahren wird eingestellt, bis feststeht, ob und mit welchem Inhalt das
vorgesehene neue Recht Geltung erlangt. Eine Sistierung erübrigt sich jedoch, wenn die
Beurteilung des Bauvorhabens nach dem alten und dem neuen Recht zum gleichen
Ergebnis führt.39
f) Vom 2. August bis 1. September 2016 sowie vom 2. März bis 3. April 2017
(Änderungen) lag in der Gemeinde Sigriswil im Rahmen der Ortsplanungsrevision ein
36 Vgl. BGE 1C_484/2016 vom 28. Juni 2017, E. 2.1.2 37 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 9/10 N. 5, m.w.H. 38 Vgl. Heinz Hausheer / Manuel Jaun, Die Einleitungsartikel des ZGB, Bern 2003, Art. 1 N. 237 39 Vgl. Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 36 N. 3.a
RA Nr. 110/2018/30 15
neues Baureglement auf und wurde am 5. Dezember 2016 von der
Gemeindeversammlung beschlossen.40 (Vom 24. Mai 2018 bis 25. Juni 2018 lagen weitere
geringfügige Änderungen auf.41) Das Baugesuch wurde während der ersten öffentlichen
Auflage eingereicht. Die Genehmigungsverfügung des Amts für Gemeinden und
Raumordnung (AGR) steht zurzeit noch aus. Das Bauvorhaben ist daher sowohl nach
geltendem Recht, als auch unter Berücksichtigung der revidierten, aber noch nicht
genehmigten Bestimmungen zu beurteilen.
g) Gemäss Art. 415 Abs. 1 nBR sind für Hauptgebäude ausschliesslich Satteldächer mit
oder ohne Gehrschild zugelassen. Bedachungsmaterialien, die das Orts- und Strassenbild
stören, sind untersagt. Dies entspricht dem Grundsatz des geltenden Art. 30 Abs. 1 GBR.
Art. 415 Abs. 2 nBR enthält eine Ermächtigung an die Baupolizeibehörde, die wie folgt
lautet:
"2 Die Baupolizeibehörde kann auf folgenden Bauten und Gebäudeteilen andere Dachformen und besondere Materialien bewilligen, wenn sie dem Grundsatz der Baugestaltung (Art. 411 BR)
nicht widersprechen:
a) An- und Kleinbauten
b) In der Situation mind. 5.0 m gestaffelten unbewohnten Gebäuden resp. Gebäude-
teilen mit folgenden Massen:
- Grundfläche max. 60 m2.
- Fassadenhöhe traufseitig (Fh tr) max. 4.0 m (exkl. Absturzsicherung)
- Auf mind. 2/3 der Hauptfassade vorgelagert
- Grenzabstand mind. 2.0 m"
Von dieser Möglichkeit profitieren können somit An- und Kleinbauten und gestaffelte
Gebäude oder Gebäudeteile, die bestimmte Masse aufweisen müssen. Gemäss Art. 212
Abs. 4 nBR gilt für (unbewohnte) An- und Kleinbauten wie bisher eine maximale
Grundfläche von 60 m2. Auch die erwähnten in der Situation gestaffelten Gebäude oder
Gebäudeteile müssen eine Vorgabe für die Grundfläche von max. 60 m2 einhalten. Daher
ist die Unterstellhalle mit ihrer Grundfläche von 154 m2 auch nach neuem Recht gleich zu
beurteilen.
40 Vgl. neues Baureglement der Einwohnergemeinde Sigriswil (2016), beschlossen durch die Gemeindeversammlung am 5. Dezember 2016, Genehmigung durch das AGR noch ausstehend 41 Vgl. Meldung online betr. Hinweis auf öffentliche Planauflage unter www.sigriswil.ch
http://www.sigriswil.ch
RA Nr. 110/2018/30 16
h) Umstritten ist schliesslich, ob für das Flachdach der Unterstellhalle eine
Ausnahmebewilligung nach Art. 26 BauG erteilt werden kann. Die Bauherrschaft
begründete ihr Ausnahmegesuch damit, dass ein Satteldach für diesen Gebäudetyp "sehr
unpassend" wirke. Zudem wäre ein Satteldach viel zu dominant. Ferner werde die
notwendige Anzahl Parkplätze nur erreicht, wenn auf dem Dach der Unterstellhalle auch
Parkplätze angeordnet werden könnten.42 Das Regierungsstatthalteramt erachtete die
angeführten Gründe in seinem Entscheid als nachvollziehbar, weshalb eine
Ausnahmebewilligung "nach BauG Art. 26/27" erteilt werden könne. 43
Nach Ansicht des Beschwerdeführers hätte das Flachdach im Ortsbilderhaltungsgebiet der
Gemeinde nicht bewilligt werden dürfen.
i) Laut Art. 26 BauG können Ausnahmen von einzelnen Bauvorschriften bewilligt
werden, wenn besondere Verhältnisse es rechtfertigen und wenn keine öffentlichen
Interessen beeinträchtigt werden. Ausnahmen dürfen überdies keine wesentlichen
nachbarlichen Interessen verletzen, es sei denn, die Beeinträchtigung könne durch
Entschädigung vollwertig ausgeglichen werden. Diese Voraussetzungen müssen kumulativ
erfüllt sein.
Eine Ausnahmebewilligung soll die gesetzliche Regelung, die im Interesse der
Rechtssicherheit sowie der Rechtsgleichheit die tatsächlichen Verhältnisse generalisierend
erfasst, einzelfallgerecht verfeinern. Ausnahmegründe beziehen sich deshalb auf den
Zweck, den Umfang oder die Gestaltung eines Bauvorhabens, wenn diese in den
geltenden Vorschriften nicht genügend berücksichtigt sind. Sie müssen mit den
Besonderheiten des Baugrundstücks oder des Bauvorhabens zusammenhängen. Unter
Umständen können aber auch Besonderheiten, die sich aus den subjektiven Verhältnissen
der bauwilligen Personen ergeben, eine Ausnahme begründen. Rein finanzielle Interessen,
der Wunsch nach einer Ideallösung oder intensives Ausnützungsstreben rechtfertigen aber
keine Ausnahmebewilligung. Es geht vielmehr darum, ausgesprochene Unbilligkeiten und
Unzweckmässigkeiten zu vermeiden, die die strikte Anwendung der Vorschrift für die
Bauwilligen zur Folge hätte. Schliesslich ist zu berücksichtigen, dass der Ausnahmegrund
keine absolute Grösse ist. Ob ein Sachverhalt als Ausnahmegrund genügen kann, hängt
von drei Komponenten ab: vom Interesse des Bauherrn an der Ausnahme, von der
42 Vorakten, pag. 151 43 Angefochtener Entscheid, Ziff. 2.9
RA Nr. 110/2018/30 17
Bedeutung der Vorschrift, von der abgewichen werden soll, und von Art und Mass der
verlangten Abweichung.44
j) Gemäss Lehre und Rechtsprechung bedarf es für die Gewährung einer Ausnahme
"objektiver Besonderheiten" (z.B. Lage und Form der Parzelle, Beschaffenheit des
Baugrundes).45 Jedoch kann auch Besonderheiten Rechnung getragen werden, die wie
erwähnt in den subjektiven Verhältnissen der bauwilligen Person begründet sind. In jedem
Fall müssen besondere, vom Normalfall abweichende Umstände vorliegen. Der blosse
Wunsch nach optimaler, gewinnbringender Nutzung des Grundstücks oder einfach einer
besserer Lösung stellt keinen Ausnahmegrund dar. In Bezug auf die Beeinträchtigung
öffentlicher Interessen ist zu prüfen, ob gerade jenes öffentliche Interesse, das die in Frage
stehende Bestimmung schützen will, konkret betroffen ist. 46
Die Bestimmungen zur Dachgestaltung (Art. 30 GBR bzw. Art. 415 nBR) dienen dem
Schutz des Ortsbildes, weshalb eine Abweichung davon (durch Bewilligung einer anderen
Dachform als derjenigen des Satteldaches) eine Beeinträchtigung des Ortsbildes darstellt.
Auf der anderen Seite stellen die vom Beschwerdegegner bzw. der Vorinstanz geltend
gemachten Gründe bzw. das Erfordernis nach mehr Parkplätzen keinen objektiven Grund
dar, der das vorliegend betroffene öffentliche Interesse überwiegen würde. Auch die fast
quadratische Form der Parzelle und deren Hanglage sind vorliegend nicht als objektive
Besonderheiten zu gewichten. Gründe für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung
gemäss Art. 26 BauG liegen somit nicht vor.47
4. Fazit / Zusammenfassung
a) Die Baubewilligung setzt voraus, dass sämtliche anwendbaren Bestimmungen
eingehalten sind (vgl. Art. 2 BauG). Wie gezeigt, hält das Bauvorhaben die Vorgaben
betreffend Kinderspielplätze und Aufenthaltsbereiche nicht ein. Hinzu kommt, dass die
Unterstellhalle die Flächenvorgaben für Nebenbauten gemäss GBR (alt und neu) nicht
einhält und damit sowohl nach geltendem als auch künftigem kommunalem Recht nicht
44 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 26-27 N. 4 45 Vgl. Aldo Zaugg/Peter Ludwig,, a.a.O., Art. 26 N. 5 46 Vgl. BVR 2009 S. 87 E. 4.2.2, m.w.H. 47 Vgl. Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 26 N. 7 ff.
RA Nr. 110/2018/30 18
zulässig ist. Für die gewählte Dachform kann auch keine Ausnahmebewilligung erteilt
werden. Da das Bauvorhaben in der vorliegenden Form nicht bewilligt werden kann,
müssen die weiteren Rügen nicht mehr geprüft werden.
b) Gemäss Art. 18 VRPG stellen die Behörden den Sachverhalt von Amtes wegen fest.
Sie bestimmen Art und Umfang der Ermittlungen, ohne an die Beweisanträge der Parteien
gebunden zu sein. Erscheint die Sachlage umfassend abgeklärt und versprechen
zusätzliche Erhebungen keine wesentlich neuen Erkenntnisse, so brauchen keine weiteren
Untersuchungen angestellt zu werden, selbst wenn nicht alle denkbaren Möglichkeiten der
Beweisführung ausgeschöpft sind.48 Bei diesem Ausgang waren keine weiteren
Beweismassnahmen (Fachbericht zur Verkehrssicherheit, Bericht der OLK49) erforderlich.
5. Kosten
a) Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt der Beschwerdegegner. Er hat die
Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine
Pauschalgebühr von Fr. 2'000.– (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 und 21 Abs. 3
GebV50).
b) Der Beschwerdegegner hat dem Beschwerdeführer zudem die Parteikosten zu
ersetzen (Art. 108 Abs. 3 VRPG).
Die Kostennote des Anwalts des Beschwerdeführers gibt zu keinen Bemerkungen Anlass.
Der Beschwerdegegner hat dem Beschwerdeführer die Parteikosten von Fr. 4895.10
(Honorar Fr. 4'487.50, Auslagen Fr. 45.– und Mehrwertsteuer Fr. 362.60) zu ersetzen.
c) Die erstinstanzlichen Baubewilligungskosten bleiben dem Beschwerdegegner als
Bauherr auferlegt (Art. 52 Abs. 1 BewD51). Das Regierungsstatthalteramt hat eine Gebühr
von Fr. 8'692.50 festgesetzt. Diese Kosten wurden mit dem geleisteten Kostenvorschuss in
der Höhe von Fr. 2'000.– verrechnet und die verbleibenden Kosten mit Fr. 6'992.50
48 Vgl. Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 18 N. 10; vgl. auch BVR 2012 S. 252 E. 3.3.3, mit Hinweisen 49 Kommission zur Pflege von Orts- und Landschaftsbilder (OLK) 50 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 154.21) 51 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)
RA Nr. 110/2018/30 19
veranschlagt. Darin enthalten sind Gebühren für das Grundbuchamt in der Höhe von
Fr. 80.– (für die Anmerkung im Grundbuch betr. Erstwohnungsanteil). Diese sind noch
nicht entstanden und fallen bei einem Bauabschlag nicht mehr an. Dieser Betrag wird
daher vom Total abgezogen. Die Kosten des erstinstanzlichen Baubewilligungsverfahrens
werden somit neu festgesetzt auf Fr. 6'912.50.
RA Nr. 110/2018/30 20