Decision ID: 13cabf12-0b69-541d-b3a5-d5c06ac11bff
Year: 2019
Language: de
Court: BE_VB
Chamber: BE_VB_001
Canton: BE
Region: Espace_Mittelland
Law Area: public_law

I. Sachverhalt
1. Die Beschwerdegegnerin reichte am 21. Dezember 2018 bei der Gemeinde
Zollikofen ein Baugesuch ein für den Abbruch des bestehenden Einfamilienhauses mit
Schopf und den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit sieben Wohnungen und einer
Einstellhalle auf der Parzelle Zollikofen Grundbuchblatt Nr. F._. Die Parzelle liegt
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in der Wohnzone W3. Gegen das Bauvorhaben erhob unter anderem der
Beschwerdeführer Einsprache. Mit Gesamtentscheid vom 20. Juni 2019 erteilte die
Gemeinde Zollikofen dem Bauvorhaben die Baubewilligung.
2. Dagegen reichte der Beschwerdeführer am 25. Juli 2019 Beschwerde bei der Bau-,
Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Er beantragt die Aufhebung
des Gesamtentscheids vom 20. Juni 2019 und die Erteilung des Bauabschlags.
3. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet1, holte die Vorakten
ein und führte den Schriftenwechsel durch. Sowohl die Gemeinde Zollikofen als auch die
Beschwerdegegnerin beantragen in ihren Stellungnahmen die Abweisung der Beschwerde.
4. Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den
nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen
1. Sachurteilsvoraussetzungen
Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG2. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann er –
unabhängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel
angefochten werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im
vorliegenden Fall das Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide
können nach Art. 40 Abs. 1 BauG3 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei
der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit zur Beurteilung der Beschwerde gegen
den Gesamtentscheid zuständig. Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen,
1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion (Organisationsverordnung BVE, OrV BVE; BSG 152.221.191). 2 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1). 3 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0).
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die Baugesuchsteller, die Einsprecherinnen, die Einsprecher und die zuständige
Gemeindebehörde (Art. 10 KoG i.V.m. Art. 40 Abs. 2 BauG). Der Beschwerdeführer,
dessen Einsprache abgewiesen wurde, ist durch den vorinstanzlichen Gesamtentscheid
beschwert und daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Auf die form- und fristgerecht
eingereichte Beschwerde ist einzutreten.
2. Besonnte Längsseite resp. grosser Grenzabstand
a) In der Wohnzone W3 der Gemeinde Zollikofen beträgt der kleine Grenzabstand fünf
und der grosse Grenzabstand elf Meter (Art. 6 Abs. 1 GBR4). Der grosse Grenzabstand ist
rechtwinklig auf der besonnten Längsseite des Gebäudes zu messen (Anhang 1 Ziffer 1.1.
Abs. 1 GBR). Ist die besonnte Längsseite nicht eindeutig bestimmbar (keine Seite mehr als
10 Prozent länger oder bei ost-west-orientierten Längsseiten), bestimmt der
Baugesuchsteller auf welcher Fassade, die Nordfassade ausgenommen, der grosse
Grenzabstand gemessen wird (Anhang 1 Ziffer 1.1. Abs. 2 GBR).
Das neu zu erstellende Mehrfamilienhaus weist eine Breite von 19.30 Meter und eine
Länge von 20.57 Meter auf. Gemäss der Ansicht der Bauherrschaft ist der grosse
Grenzabstand auf der Ostseite des Gebäudes zu messen.
b) Der Beschwerdeführer macht geltend, die Balkone und Terrassen seien nach Süden
und der Garten sei gegen Süden und Westen (recte: Osten) ausgerichtet.
Dementsprechend solle auf der besonnten Südseite des Gebäudes das Leben stattfinden.
Zudem sei die gegen Süden gerichtete Fassade über 20 Prozent mehr besonnt pro Tag als
die Ost- oder auch die Westfassade. Damit sei die besonnte Längsseite eindeutig
bestimmbar. Es liege keine Situation vor, bei welcher die Bauherrschaft die besonnte
Längsseite und damit die Fassade, wo der grosse Grenzabstand zu messen sei, selber
festlegen könne. Zudem führe die Bewilligung des geplanten Gebäudes dazu, dass eine
neue Bebauung des Grundstücks des Beschwerdeführers unmöglich würde, da die
Grenzabstände nicht eingehalten werden könnten. Schliesslich verlange das kommunale
Baureglement eine gute Gesamtwirkung von Bauten. Der grosse Grenzabstand sei ein
wichtiges Instrument, um diese Gesamtwirkung einzuhalten. Die neu zu erstellende Baute
4 Baureglement der Gemeinde Zollikofen vom 26. November 2017, genehmigt durch das Amt für Gemeinden und Raumordnung am 29. Oktober 2018.
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wirke hingegen wie eine mächtige Festung, die in keiner Weise auf die örtlichen
Verhältnisse und umliegenden Gebäude Bezug nehme.
c) Nach dem klaren Wortlaut der kommunalen Bestimmung ist die besonnte Längsseite
eines Gebäudes nicht eindeutig bestimmbar, wenn keine Seite mehr als 10 Prozent länger
ist oder wenn die Längsseiten eines Gebäudes gegen Osten und Westen ausgerichtet
sind. Diese Regel ist auch mit der Praxis und der Rechtsprechung im Kanton Bern
vereinbar, wonach ein Gebäude als annähernd quadratisch gilt, wenn keine Seite mehr als
10 % länger ist als die andere und in diesem Fall die besonnte Längsseite als nicht
eindeutig bestimmbar gilt.5 Die Ausrichtung der Wohnräumlichkeiten oder die exakte
Besonnungszeit einer Fassade hat auf die Bestimmbarkeit der besonnten Längsseite
hingegen keine Auswirkung. Mit einer Breite von 19.30 Meter und eine Länge von 20.57
Meter ist die Längsseite des Gebäudes lediglich 6.5 Prozent länger als die Breitseite.
Dementsprechend ist die besonnte Längsseite des geplanten Gebäudes nicht eindeutig
bestimmbar und die Baugesuchstellerin durfte entscheiden, dass der grosse Grenzabstand
auf der Ostfassade zu messen ist. Diese Wahl hat entgegen den Befürchtungen des
Beschwerdeführers keinen Einfluss auf die Bebaubarkeit seines Grundstückes; ein
allfälliger Neubau auf dem im Süden der Bauparzelle gelegenen Grundstück des
Beschwerdeführers müsste im Norden den kleinen Grenzabstand von fünf Metern
einhalten. Dies gilt unabhängig davon, an welcher Fassade des vorliegend zu
beurteilenden Bauvorhabens der grosse Grenzabstand zu messen ist.
Schliesslich ist die Ostfassade des Bauvorhabens der G._strasse zugewandt und
da der Strassenabstand dem allgemeinen Grenzabstand vorgeht,6 hat das Gebäude
anstelle des grossen Grenzabstands "nur" den Strassenabstand einzuhalten. Diesen hält
das Bauvorhaben ein.
Dem grossen Grenzabstand kommt in erster Linie wohn- und arbeitshygienische
Bedeutung zu. Daneben bezweckt er die Verhinderung einer übermässigen
Überbauungsdichte.7 Hingegen dient er grundsätzlich nicht der ästhetischen Ausgestaltung
eines Bauvorhabens. Zudem weisen die benachbarten Gebäude des Bauvorhabens keine
5 BVR 1977 S. 221, bestätigt durch VGE 16125 vom 23. März 1981, E. 3; Musterbaureglement des Amtes für Gemeinden und Raumordnung, Anhang A1, A123 Abs. 2; BDE 110/2018/67 vom 24. September 2018, E. 3c. 6 BVR 2010 S. 507 E. 2.2.2. 7 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band II, Bern 2017, Art. 70 N. 15.
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einheitlichen, sondern sehr unterschiedliche Grenzabstände und Ausrichtungen auf. Auch
in Bezug auf die Grösse der verschiedenen Baukörper weicht das Bauvorhaben nicht von
den umliegenden Gebäuden ab. Obwohl das Bauvorhaben an keiner Fassade den grossen
Grenzabstand einhalten muss, ordnet es sich gut in die bestehende, sehr heterogene
Bebauungsstruktur ein.
3. Strassenabstand und Ausnahmebewilligung
a) Der Beschwerdeführer macht weiter geltend, die Rampe der Einfahrt in die
Einstellhalle halte lediglich einen Strassenabstand von 3.29 Meter ein. Die
Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung seien nicht erfüllt. Dem
Bauvorhaben sei auch aus diesem Grund der Bauabschlag zu erteilen.
b) Das Bauvorhaben muss einen Strassenabstand von 3.6 Meter ab Fahrbahnrand
einhalten (Art. 7 Abs. 9 GBR i.V.m. Art. 80 Abs. 1 Bst. b SG8). Der Strassenabstand ist ab
dem Fahrbahnrand der Strasse zu messen. Zu einem Trottoir muss kein gesonderter
Abstand eingehalten werden, solange es sich dabei nicht um einen selbständigen Fussweg
handelt.9
c) Die G._strasse verfügt auf derjenigen Seite, die an die Parzelle des
Bauvorhabens grenzt, über einen Gehweg. Dieser dient der G._strasse als Trottoir
und ist nicht als selbständiger Fussweg zu qualifizieren. Daher ist der Strassenabstand
nicht nur bis zur Parzellengrenze, sondern bis zum Fahrbahnrand der Strasse zu messen.
Die Rampe der Einstellhalleneinfahrt weist zwar bis zur Parzellengrenze einen Abstand
von nur ca. 3.3 Meter auf. Hingegen beträgt der Abstand zum Fahrbahnrand mehr als fünf
Meter. Damit hält die Rampe den erforderlichen Strassenabstand ein. Die Rüge ist
unbegründet und eine Ausnahmebewilligung ist nicht erforderlich.
d) Hingegen hat die Bauherrschaft für die Unterschreitung des Strassenabstands des
Besucherparkplatzes ein Ausnahmegesuch gestellt mit der Begründung, die Strasse sei
8 Strassengesetz vom 4. Juni 2008 (SG; BSG 732.11). 9 Vgl. BDE 110/2017/12 vom 27. November 2017, E. 12c.
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höher gelegen als das Terrain der Bauparzelle. Deshalb sei es nicht möglich, den
Besucherparkplatz anders zu platzieren.10
Die Baubewilligungsbehörde kann die Erstellung kleiner und leicht entfernbarer Bauten und
Anlagen in Abweichung von Bauvorschriften, namentlich auch von Baulinien, auf Zusehen
hin bewilligen, wenn der Bauherr ein genügendes Interesse nachweist und weder
öffentliche noch nachbarliche Interessen beeinträchtigt werden (Art. 81 Abs. 2 SG i.V.m.
Art. 28 Abs. 1 BauG). Besondere Verhältnisse sind nicht erforderlich. Das Erfordernis der
leichten Entfernbarkeit ist sowohl technisch wie auch funktionell zu verstehen. Funktionell
leicht entfernbar sind unter anderem Bauten und Bauteile, die für die
bestimmungsgemässe Nutzung der Liegenschaft entbehrlich sind.11
Ein Parkplatz ist eine kleine Baute. Das Gebäude verfügt zudem in der Einstellhalle über
zwölf und damit über genügend andere Parkierungsmöglichkeiten. Daher handelt es sich
beim Besucherparkplatz um eine leicht entfernbare Baute. Die Beschwerdegegnerin hat
zudem dargelegt, weshalb aufgrund des Terrainunterschieds der Besucherparkplatz nicht
anders platziert werden kann. Damit ist auch der Nachweis eines genügenden Interesses
erbracht. Die Beeinträchtigung von öffentlichen oder nachbarlichen Interessen ist nicht
ersichtlich. Die Gemeinde durfte den Parkplatz auf Zusehen hin bewilligen und hat dem
Bauvorhaben korrekterweise eine entsprechende Ausnahmebewilligung erteilt.
4. Baugrund
a) Der Beschwerdeführer macht geltend, der Baugrund an der G._strasse
bestehe gemäss einem Gutachten von E._ vom 26. September 1985 aus einer
weichen Humusschicht, lockergelagertem Silt, zum Teil Sand und weichem, tonigem Silt.
Dieses Gutachten habe sich auf den Hausbau des Beschwerdeführers ausgewirkt.
Aufgrund dieses speziellen Baugrundes bestehe eine ernsthafte Gefahr, dass das geplante
Gebäude umkippen oder einstürzen und dabei auf die benachbarten Parzellen fallen oder
die bestehenden Bauten beschädigten könnte. Wenn das Baugesuch gutgeheissen werde,
könnte das Bauvorhaben jederzeit einstürzen. Es sei daher von einer schweren Gefahr und
einer zeitlichen Dringlichkeit der Gefahrenabwehr auszugehen. Da keine geeigneten
gesetzlichen Massnahmen zur Gefahrenabwehr ersichtlich seien, sei die polizeiliche
10 Vorakten, Dokument 20. 11 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 28 N. 2a.
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Generalklausel anzuwenden. Deren Voraussetzungen seien erfüllt. Deshalb sei das
Baugesuch abzuweisen.
b) Die polizeiliche Generalklausel ist subsidiärer Natur. Sie findet nur Anwendung, wenn
keine anderen spezifischen Vorschriften bestehen, die geeignet sind, den polizeiwidrigen
Zustand zu beseitigen bzw. zu verhindern.12 Bauten und Anlagen sind so zu erstellen, zu
betreiben und zu unterhalten, dass weder Personen noch Sachen gefährdet werden
(Art. 21 Abs. 1 BauG). Die kantonale Bauverordnung (BauV13) konkretisiert diese
Bestimmung noch weiter. Damit besteht eine gesetzliche Grundlage für die Verweigerung
einer Baubewilligung, falls klar ersichtlich ist, dass ein Bauvorhaben die Sicherheit von
Sachen oder Personen gefährdet. Die polizeiliche Generalklausel findet keine Anwendung.
c) Das vom Beschwerdeführer erwähnte Gutachten E._ vom 26. September
1985 wurde im Vorfeld eines Bauprojekts für ein Vierfamilienhaus an der
G._strasse erstellt. Es zeigt den Aufbau des damals zu erwartenden Baugrunds
auf. Zudem empfahl es unter anderem, aufgrund der zu erwartenden unterschiedlichen
Setzungen sei der unterste Teil des Gebäudes als steifer Kasten auszubilden und die
Baugrube sei speziell auszugestalten. Dieses Gutachten wurde für ein Bauvorhaben an
derselben Strasse wie das geplante Mehrfamilienhaus erstellt. Trotzdem können die
damaligen Erkenntnisse nicht ohne Weiteres für das vorliegend zu beurteilende
Bauvorhaben übernommen werden. Zudem deutet das Gutachten lediglich auf etwas
schwierige Bauverhältnisse hin. Es zeigt hingegen nicht auf, dass der Bau eines
Mehrfamilienhauses die umliegenden Gebäude beeinträchtigen oder gar gefährden könnte.
Es liegen somit keine Hinweise vor, die darauf hindeuteten, dass vom Bauvorhaben eine
Gefahr ausgehen könnte. Das Bauvorhaben verstösst daher auch nicht gegen die
Sicherheitsbestimmungen des Baugesetzes resp. der Bauverordnung. Auch diese Rüge ist
unbegründet.
Im Übrigen muss eine Bauherrschaft bei der Erstellung von Bauten und Anlagen die
anerkannten Regeln der Baukunde einhalten, um die Sicherheit im Allgemeinen nicht zu
gefährden (Art. 57 Abs. 1, 1. Satz BauV). Darunter sind jene Massnahmen zu verstehen,
die nach wissenschaftlicher Erkenntnis und Erfahrungen der Praxis geeignet sind, einen
gefahrlosen Bauvorgang zu gewährleisten und dem Bauwerk jene Festigkeit und Sicherheit
zu verleihen, die aufgrund der Zweckbestimmung erforderlich sind. Aufgrund der
12 BVR 2003 S. 385 E. 5c/bb mit weiteren Hinweisen. 13 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1).
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vielfältigen sicherheitstechnischen Fragen kann das Befolgen dieser Regeln im
Allgemeinen nicht schon im Voraus im Baubewilligungsverfahren geprüft werden.14 Das
Projektierungsverfahren ist im Zeitpunkt der Baueingabe noch nicht derart weit
fortgeschritten, dass alle Details der Bauausführung bereits bekannt sind. Das Baurecht
beschränkt sich deshalb darauf, die Bauherrschaft auf die geltenden Regeln der Baukunde
zu verweisen. Die aktuelle Bautechnik gestattet zudem selbst bei schwierigem
Bauuntergrund einwandfreie Lösungen.15
Die Bauherrschaft kann dementsprechend zum jetzigen Zeitpunkt auch nicht zu
Abklärungen des Baugrunds verpflichtet werden. Sie wird bei der Durchführung des
Bauvorgangs, wie jede Bauherrschaft, die anerkannten Regeln der Baukunde einhalten
müssen.
5. Rechtsverwahrung
a) Der Beschwerdeführer verlangt, falls der Entscheid nicht aufgehoben und dem
Bauvorhaben nicht der Bauabschlag erteilt werde, sei von der Rechtsverwahrung Kenntnis
zu nehmen und zu geben.
b) Die Rechtsverwahrung bezweckt die Orientierung der Gesuchstellenden und der
Behörden über Privatrechte, welche durch das Bauvorhaben berührt werden, und über
Entschädigungsansprüche, die daraus abgeleitet werden können (Art. 32 Abs. 1 BewD16).
Rechtsverwahrungen sind gemäss Art. 36 Abs. 3 Bst. f BewD ins Dispositiv des
Bauentscheids aufzunehmen. Dadurch wird die Bauherrschaft in die Lage versetzt, ihnen
allenfalls durch Projektänderung Rechnung zu tragen.17 Die Rechtsverwahrung kann auch
noch im Beschwerdeverfahren vorgemerkt werden, sofern die Vorinstanz die Anmerkung
unterlassen hat.
c) Die Vorinstanz hat in Ziffer 4 des Dispositivs des angefochtenen Gesamtentscheids
die Bauherrschaft auf die Rechtsverwahrung des Beschwerdeführers hingewiesen. Die
14 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 21 N. 7. 15 BDE 110/2017/122 vom 20. April 2018, E. 5e. 16 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1). 17 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 35–35c N. 3.
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Bauherrschaft erhielt damit Kenntnis von der Rechtsverwahrung und hätte, soweit sie
zivilrechtliche Ansprüche befürchtete, den Einwänden des Beschwerdeführers Rechnung
tragen können. Damit wurde der Zweck der Rechtsverwahrung erfüllt. Somit gilt die
Kenntnisnahme und -gabe der Rechtsverwahrung des Beschwerdeführers als erfolgt. Eine
Erneuerung bzw. Bestätigung der Rechtsverwahrung im oberinstanzlichen Verfahren ist
nicht notwendig. Dem Beschwerdeführer fehlt es deshalb an einem Rechtsschutzinteresse
für diesen Antrag (Art. 65 VRPG18). Darauf kann nicht eingetreten werden.
6. Kosten
a) Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt der Beschwerdeführer. Er hat die
Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine
Pauschalgebühr von Fr. 2'000.– (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV19).
b) Der Beschwerdeführer hat zudem der Beschwerdegegnerin die Parteikosten zu
ersetzen (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Die Parteikosten umfassen den durch die berufsmässige
Parteivertretung anfallenden Aufwand (Art. 104 Abs. 1 VRPG). Nach Art. 11 Abs. 1 PKV20
beträgt das Honorar in verwaltungsrechtlichen Beschwerdeverfahren Fr. 400.– bis
Fr. 11'800.– pro Instanz. Innerhalb des Rahmentarifs bemisst sich der Parteikostenersatz
nach dem in der Sache gebotenen Zeitaufwand sowie der Bedeutung der Streitsache und
der Schwierigkeit des Prozesses (Art. 41 Abs. 3 KAG21). Der Anwalt der
Beschwerdegegnerin geht von einem durchschnittlichen Fall und einer Ausschöpfung des
Rahmentarifs von 50 Prozent aus. Er beziffert seine Leistungen auf Fr. 6'716.95 (Honorar
Fr. 6'100.–, Auslagen Fr. 136.70 und Mehrwertsteuer Fr. 480.25). Im vorliegenden Fall ist
der gebotene Zeitaufwand hingegen als unterdurchschnittlich zu werten, da nur ein
Schriftenwechsel stattfand und kein Beweisverfahren durchgeführt wurde. Auch die
umstrittenen Rechtsfragen und damit die Schwierigkeit des Prozesses sind eher
unterdurchschnittlich einzustufen. Die Bedeutung der Streitsache ist durchschnittlich.
Daher erscheint eine Ausschöpfung des Rahmentarifs von rund 33 Prozent und damit ein
18 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21). 19 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 154.21). 20 Verordnung vom 17. Mai 2006 über die Bemessung des Parteikostenersatzes (Parteikostenverordnung, PKV; BSG 168.811). 21 Kantonales Anwaltsgesetz vom 28. März 2006 (KAG; BSG 168.11).
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Honorar von Fr. 4'200.– zuzüglich Auslagen als angemessen. Die Beschwerdegegnerin ist
zudem mehrwertsteuerpflichtig22 und kann die von ihrem Rechtsvertreter auf sie überwälzte
Mehrwertsteuer in ihrer eigenen Mehrwertsteuerabrechnung als Vorsteuer abziehen. Ihr
fällt daher betreffend Mehrwertsteuer kein Aufwand an und eine Abgeltung der
Mehrwertsteuer käme einer mit Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 VRPG unvereinbaren
Überentschädigung gleich.23 Der Beschwerdeführer hat somit der Beschwerdegegnerin
eine Parteikostenentschädigung von Fr. 4'336.70 (Honorar Fr. 4200.– und Auslagen Fr.
136.70) zu bezahlen.