Decision ID: beee9341-3b30-4254-a982-c83bda92375a
Year: 2019
Language: de
Court: ZH_SRK
Chamber: ZH_SRK_001
Canton: ZH
Region: Zürich
Law Area: public_law

hat sich ergeben:
A. Die A mit Sitz in B (nachfolgend die Pflichtige) verfolgt den Zweck, ihren
Mitgliedern gesunden und preisgünstigen Wohnraum zu verschaffen und zu erhalten.
Sie besitzt in C mehrere Liegenschaften mit rund 600 Wohnungen. Unter anderem ist
sie Eigentümerin des Grundstücks Kat.Nr. ... im Halte von 8'291 m2 im D, E, welches
sie im Jahr 1932 für Fr. 24'876.- (Fr. 3.- /m2) kaufte. Anschliessend liess sie darauf die
Mehrfamilienhäuser ...strasse 26-36, ...weg 1 und 3 sowie ...strasse 31-45 errichten.
Da sich eine Sanierung der rund 80-jährigen Gebäude nicht mehr lohnte, entschied sie
sich für den Abbruch der Gebäude und eine Neuüberbauung des Areals in zwei Etap-
pen. Die Gebäude an der ...strasse 26-32 sowie ...strasse 31-45 wurden in der ersten
Etappe im Jahr 2013 abgebrochen. Die zweite Bauetappe begann im Jahr 2015 und
führte zum Abbruch der restlichen Gebäude an der ...strasse 34 und 36 sowie ...weg 1
und 3. Streitgegenstand des vorliegenden Rechtsmittelverfahrens bilden einzig die in
der zweiten Etappe abgebrochenen Liegenschaften und die diesbezüglich geltend ge-
machten Abschreibungen.
In ihrer Bilanz hat sie den anteiligen Landerwerbspreis von Fr. 10'479.-
(3'493 m2 à Fr. 3.-) und die Gebäudeerstellungskosten der streitbetroffenen Liegen-
schaften gemeinsam in einem einzigen Aktivkonto aktiviert. Bis 2013 hat sie – soweit
ersichtlich – jeweils 1.5% vom Buchwert der gesamten Liegenschaft (Land und Ge-
bäude) abgeschrieben und die anteiligen Abschreibungen von Fr. 305'698.- (...strasse
34 und 36) und Fr. 238'473.- (...weg 1 und 3) dem Aufwandkonto "Einlagen Amortisa-
tionskonto" belastet. Per 1. Januar 2015 belief sich der Buchwert der streitbetroffenen
Grundstücke auf Fr. 520'640.- (Fr. 291'900.- + Fr. 228'740.-). Im Jahr 2015 brach sie
die streitbetroffenen Gebäude ab. Daraufhin nahm sie in ihrer Bilanz Sonderabschrei-
bungen von Fr. 510'161.- (= Fr. 286'020.- + Fr. 224'141.-) vor. Diese führten per
31. Dezember 2015 zu Restbuchwerten von Fr. 5'880.- (...strasse 34 und 36, Landan-
teil 1'960 m2) und Fr. 4'599.- (...weg 1 und 3, Landanteil 1'533 m2), welche dem histori-
schen Landerwerbsanteil von Fr. 10'479.- (3'493 m2 à Fr. 3.-) entsprachen.
Mit Einschätzungsentscheid und Veranlagungsverfügung vom 26. April 2017
korrigierte das kantonale Steueramt die Sonderabschreibungen und liess stattdessen
nur ordentliche Abschreibungen von Fr. 4'420.- und Fr. 3'441.-, entsprechend 1.5% der
Buchwerte zu. Dementsprechend veranlagte es die Pflichtige für die direkte Bundes-
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steuer und die Staats- und Gemeindesteuern, Steuerperiode 2015, mit einem steuer-
baren Reingewinn von je Fr. 925'900.-. Das bei den Staats- und Gemeindesteuern
steuerbare Eigenkapital wurde auf Fr. 3'341'000.- festgesetzt.
B. Eine dagegen erhobene Einsprache hiess das kantonale Steueramt mit
Entscheiden vom 2. Juni 2017 teilweise gut, indem es einerseits die irrtümlich vorge-
nommenen ordentlichen Abschreibungen von Fr. 4'420.- und Fr. 3'441.- wieder auf-
rechnete und andererseits Rückstellungen für den infolge der Gewinnaufrechnung ent-
stehenden zusätzlichen Steueraufwand in Abzug brachte. Im Hauptstreitpunkt hielt es
an der Unzulässigkeit der Restabschreibungen fest. Dementsprechend setzte es für
die direkte Bundessteuer und die Staats- und Gemeindesteuern den steuerbaren
Reingewinn auf je Fr. 822'700.- und das steuerbare Kapital auf Fr. 3'238'000.- herab.
C. Mit Beschwerde und Rekurs vom 14. Juni 2017 beantragte die Pflichtige
dem Steuerrekursgericht, die in der Steuererklärung geltend gemachten Restabschrei-
bungen von Fr. 286'020.- betreffend ...strasse 34 und 36 und Fr. 224'141.- betreffend
...weg 1 und 3 gewinnmindernd zu berücksichtigen und das steuerbare Kapital von
Fr. 2'839'628.- gemäss Steuererklärung 2015 unverändert zu belassen.
In der Rekurs- und Beschwerdeantwort vom 4. Juli 2017 schloss das kantona-
le Steueramt auf Abweisung der Rechtsmittel. Mit Replik vom 22. August 2017 hielt die
Pflichtige an ihren Anträgen fest. Das kantonale Steueramt verzichtete auf weitere Aus-
führungen.
Auf die Parteivorbringen wird, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden
Erwägungen eingegangen.
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Die Kammer zieht in Erwägung:
1. a) Der steuerbare Reingewinn setzt sich zusammen aus dem Saldo der
Erfolgsrechnung unter Berücksichtigung des Saldovortrags des Vorjahres, sowie u.a.
allen vor Berechnung des Saldos der Erfolgsrechnung ausgeschiedenen Teilen des
Geschäftsergebnisses, die nicht zur Deckung von geschäftsmässig begründetem Auf-
wand verwendet werden, wie insbesondere geschäftsmässig nicht begründete Ab-
schreibungen und Rückstellungen (Art. 58 Abs. 1 lit. a und b des Bundesgesetzes über
die direkte Bundessteuer vom 14. Dezember 1990, DBG). Für das kantonale Recht
enthält § 64 Abs. 1 Ziff. 1 und 2 lit. b des Steuergesetzes vom 8. Juli 1997 (StG) eine
gleichlautende Regelung, weshalb die nachfolgenden Erwägungen sowohl für die di-
rekte Bundessteuer als auch für die Staats- und Gemeindesteuern Gültigkeit haben.
b) Unter einer Abschreibung ist die gewinnmindernde Herabsetzung des Ge-
winnsteuerwerts eines Aktivums auf den massgeblichen Buchwert zu verstehen. Sie
ist dazu bestimmt, die bei der Bewertung von aktiven Wirtschaftsgütern festgestellte
Wertverminderung auszugleichen. Dabei wird angenommen, dass die Entwertung bis
zum Bilanzstichtag definitiv eingetreten ist, weshalb sie einen endgültigen Charakter
aufweist. Für die Beurteilung ist auf die Verhältnisse am Bilanzstichtag abzustellen. Es
können aber alle bis zum Zeitpunkt der Bilanzerrichtung erhaltenen Informationen be-
rücksichtigt werden (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Handkommentar zum DBG, 3. A.,
2016, Art. 28 N 4 DBG, und Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. A., 2013, § 64
N 70 StG).
c) Sachanlagegüter wie Fabrikgebäude, Maschinen, Fahrzeuge oder Mobiliar
werden in der Regel nach dem sogenannten Fortführungswert bzw. Nutzwert bilanziert.
Wegleitend ist somit der Wert, der dem Aktivum für den Betrieb durch den weiteren
Gebrauch während der voraussichtlichen Nutzungsdauer zukommt. Die Differenz zwi-
schen dem Anlagewert – den Anschaffungs- oder Herstellungskosten, zuzüglich allfäl-
liger wertvermehrender Aufwendungen – und dem Endwert zum Zeitpunkt, wenn
dieses Gut aus dem Betrieb ausscheidet, wird demnach auf die Jahre der voraussicht-
lichen Gebrauchsdauer verteilt, wie es Art. 62 Abs. 2 DBG für die direkte Bundesteuer
vorschreibt. Für die einzelnen Branchen sollen die Abschreibungen nach einheitlichen
Sätzen (Normalsätzen) berechnet werden. Massgebend für die jährliche Abschrei-
bungsquote ist somit ein pauschalierter Durchschnittssatz. Liegenschaften, welche mit
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einem Geschäfts-, Fabrik- und Lagergebäude überbaut sind, dürfen nach den jährli-
chen pauschalen Abschreibungssätzen regelmässig bis auf den Landwert abgeschrie-
ben werden. Der Endwert der Gebäude selbst beträgt demnach nach Ablauf der vo-
raussichtlichen Nutzungsdauer Fr. 0.-.
d) In der Praxis wird für die Bestimmung der Normalsätze auf das Merkblatt A
1995 der ESTV über Abschreibungen auf dem Anlagevermögen geschäftlicher Betrie-
be abgestellt (Richner/Frei/Kaufman/Meuter, Art. 28 N 23 f. DBG und § 64 N 92 f. StG,
je auch zum Folgenden). Dieses sieht für Wohnhäuser von Immobiliengesellschaften,
welche separat ohne Land bilanziert werden (System der Einzelbewertung), einen Satz
von 2% des Buchwerts, und bei Bilanzierung von Gebäude und Land zusammen in
einer einzigen Bilanzposition (System der gemeinsamen Bewertung) einen Satz von
1,5% des Buchwerts vor (Anmerkung 4 des Merkblatts). In diesem Fall ist die Ab-
schreibung nur bis auf den Wert des Landes zulässig. Die genannten Sätze sind zu
halbieren, wenn vom Anschaffungswert (linear) abgeschrieben wird. Weiter hält das
Merkblatt fest, dass auf dem Wert des Landes grundsätzlich keine Abschreibungen
gewährt werden und dass, wenn Land und Gebäude als Einheit bilanziert werden, die
Abschreibung nur bis auf den Wert des Landes zulässig ist.
Den Pauschalsätzen kommt keine rechtliche Bedeutung im Sinn von allge-
mein anerkannten kaufmännischen Grundsätzen zu, welche von Gesetzes wegen zu
beachten wären. Vielmehr bilden sie nur in pauschaler Form die unter normalen Ver-
hältnissen angenommene Abnützung oder Wertverminderung von Gegenständen des
Geschäftsvermögens ab. Zusätzliche, diese pauschalierten Normalsätze übersteigen-
de Abschreibungen müssen zugelassen werden, sofern die Voraussetzungen erfüllt
sind. Ergibt sich handelsrechtlich, dass die Normalsätze ungenügend sind – weil z.B.
die Lebensdauer des Objekts nachweisbar kürzer ist –, so ist nach dem Grundsatz der
Massgeblichkeit der Handelsbilanz der effektive, handelsrechtlich gebotene Abschrei-
bungssatz zu beachten (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Art. 28 N 28 DBG und § 64
N 97 StG).
e) Neben dieser strikten ordentlichen Abschreibung zu festgelegten Sätzen
wird auch die sogenannte "Zürcher Methode" akzeptiert, gemäss welcher Abschrei-
bungen bis zur Untergrenze ohne spezielle Rücksicht auf die periodengerechte Be-
steuerung zugelassen werden. Abschreibungen auf Gebäuden werden nach dieser
Methode auch in grösseren zeitlichen Sprüngen und in verschiedenem Ausmass ak-
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zeptiert (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Art. 28 N 31 ff. DBG und § 64 N 99 ff. StG).
Die steuerpflichtige Person hat die Wahl, welche der beiden Methoden sie anwenden
will. Um widersprüchliches Verhalten zu vermeiden, hat sie jedoch die einmal gewählte
Abschreibungsart beizubehalten, wenn sie diese über Jahre angewandt hat (Rich-
ner/Frei/Kaufmann/ Meuter, Art. 28 N 30 DBG und § 64 N 100 StG).
f) Anderweitige (als nutzungs-, altersbedingte oder durch Verringerung der
Substanz bedingte) Wertverluste, die aufgrund eines nicht planmässigen, meist uner-
warteten Ereignisses eintreten, sind nach der Terminologie der revidierten obligatio-
nenrechtlichen Rechnungslegungsvorschriften durch Wertberichtigungen (früher aus-
serordentliche Abschreibungen) zu erfassen, sofern der Wertverlust definitiv einge-
treten ist und nicht bloss vorübergehend ist (Art. 960a Abs. 3 erster Satz OR; BGr,
16. Juli 2018, 2C_330/2017, E. 2.2). Für bloss vorübergehende Wertverluste können
Rückstellungen gebildet werden.
Grund und Boden sind grundsätzlich nicht abnutzbar. Abschreibungen sind
hier deshalb nicht möglich. Indessen können ausserordentliche Ereignisse wie zum
Beispiel die Aus- oder Umzonung eines Grundstückes oder die Entdeckung von Altlas-
ten eine Wertberichtigung erforderlich machen (Art. 960a Abs. 3 OR).
2. Streitig ist im vorliegenden Fall die Frage, ob bei gemeinsamer Bilanzierung
von Land und Gebäude der aktuelle Verkehrswert des Landes im Rahmen von Ab-
schreibungen unterschritten werden darf.
a) Das kantonale Steueramt verneinte dies und berief sich dabei auf die bun-
desgerichtliche Rechtsprechung (BGE 86 1 235, S. 236 sowie BGE 132 I 175, S. 179,
E. 2.3), gemäss welcher im System der gemeinsamen Bewertung nach Abbruch der
Gebäude Abschreibungen nur bis zum aktuellen Landwert zulässig seien.
An dieser Rechtsprechung hielt das Bundesgericht in einem erst nach Anhän-
gigmachung der vorliegenden Rechtsmittel veröffentlichten Entscheid vom 16. Ju-
li 2018, 2C_330/2017, E. 3.4.1 fest, wobei es allerdings im betreffenden Fall in erster
Linie um die Frage ging, ob infolge eines später geplanten Gebäudeabbruchs über-
haupt eine der vorzeitigen Abschreibung des Gebäudes entsprechende Wertverminde-
rung eingetreten ist. Trotzdem merkte das Bundesgericht ergänzend an, dass bei ge-
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meinsamer Bilanzierung von Land und Gebäude keine separate Totalabschreibung
des Gebäudes möglich sei.
Den Landwert in E schätzte das kantonale Steueramt per 31. Dezember 2015
auf Fr. 1'951.- pro m2. Dies ergibt für die anteilige Grundstücksfläche von total 3'493 m2
einen Landwert von rund 6,8 Mio. Franken, welcher den Buchwert der beiden Grund-
stücke von Fr. 520'640.- (Fr. 291'900.- + Fr. 228'740.-) per 1. Januar 2015 deutlich
übersteigt und keine über den pauschalen Normalsätzen liegende Sonderabbschrei-
bung (hier knapp 98%) nach Abbruch der Bausubstanz mehr zulässt.
b) Die Pflichtige macht geltend, dass diese Praxis nicht mit dem Niedrigst-
wertprinzip gemäss Art. 960a Ziff. 1 und 2 OR vereinbar sei, gemäss welchem Aktiven
bei ihrer Ersterfassung und in der Folgebewertung höchstens zu den Anschaffungs-
oder Herstellungskosten bewertet werden dürfen. Die vom Steueramt angewandte
Praxis habe im Ergebnis eine bilanzmässige Landaufwertung zur Folge, die nur bei
Sanierungsmassnahmen zulässig sei. Die Bilanz der Pflichtigen sei jedoch gesund und
bedürfe keiner Aufwertung von Aktiven.
Diese Kritik, der auch ein Teil der Lehre beitritt (Ernst Känzig, Direkte Bundes-
steuer, 2. A., I. Teil, 1982, N 37 zu Art. 22 Abs. 1 lit. a BdBSt), wurde jedoch im oben
erwähnten Bundesgerichtsentscheid vom 16. Juli 2018 wie bereits in früheren Urteilen
nicht geschützt. Das Bundesgericht hielt ausdrücklich fest, dass im System der ge-
meinsamen Bilanzierung von Land und Gebäude nicht das Gleiche gelte wie im Sys-
tem der Einzelbewertung, welches die Pflichtige bei ihrer Abschreibungspraxis im vor-
liegenden Fall im Ergebnis zur Anwendung bringen will. Das System der
Einzelbewertung lasse eine Totalabschreibung des Gebäudes, jedoch keine Abschrei-
bung auf dem Land zu. Dagegen sei bei gemeinsamer Bilanzierung von Land und Ge-
bäude keine separate Totalabschreibung des Gebäudes zulässig (E. 3.4.2 des zitierten
Entscheids). Bei der letztgenannten Verbuchungsvariante sind nach den bisher ergan-
genen bundesgerichtlichen Entscheiden vom 23. September 1960 (BGE 86 I 235),
23. November 1962 (ASA 32, 21), 19. Juni 2006 (BGE 132 I 175) und 16. Juli 2018,
2C_330/2017, durch den Abbruch von Gebäuden eingetretene Wertverminderungen
mit der Vermehrung des Bodenwerts auszugleichen. Die dagegen erhobene Kritik,
dass diese Praxis im Ergebnis zu einer weder realisierten noch verbuchten Aufwertung
des Landes führe und die Pflichtige dadurch um eine geschäftsmässig begründete und
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damit steuerlich zulässige Abschreibung gebracht werde, wurde vom Bundesgericht in
den bisher ergangenen Entscheiden stets verworfen.
c) Weiter wendet die Pflichtige ein, dass das als Präjudiz herangezogene
Bundesgerichtsurteil vom 23. September 1960 (BGE 86 I 235 E. 2b) mit dem vorlie-
genden Fall nicht vergleichbar sei. Denn im betreffenden Fall sei es um den Erwerb
eines überbauten Grundstücks gegangen, welches aus der Sicht des Erwerbers als
Abbruchobjekt erworben worden sei. Bei dieser Sachlage sei es gerechtfertigt gewe-
sen, Abschreibungen in der vorgenommenen Höhe nicht zuzulassen.
Auch dieses Argument hilft der Pflichtigen im vorliegenden Fall nicht weiter, da
es im später beurteilten Fall 2C_330/2017 ebenfalls um den Erwerb eines überbauten
Grundstücks ging, das jedoch im Zeitpunkt des Erwerbs, der 33 Jahre vor dem Ab-
bruch des Gebäudes stattfand, kein Abbruchobjekt darstellte. Der vorliegende Fall un-
terscheidet sich vom zuletzt beurteilten Fall einzig dadurch, dass die Pflichtige zu-
nächst ein unüberbautes Grundstück erwarb und dieses in der Folge überbaute,
während es bei den bisher vom Bundesgericht beurteilten Fällen ausschliesslich um
Grundstücke ging, die bereits zum Zeitpunkt des Erwerbs überbaut waren. Auf diese
Unterscheidung kann es jedoch allein nicht ankommen. Entscheidend ist nach der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung einzig, ob sich die Pflichtige auf eine Einzelbe-
wertung oder auf eine gemeinsame Bewertung von Land und Gebäude festgelegt hat.
d) Weiter stützt sich die Pflichtige auf die Weisung des kantonalen Steueramts
vom 20. Juni 2005 zur steuerlichen Behandlung von Rückstellungen für Grossreparatu-
ren (Erneuerungsfonds) und Abschreibungen bei Liegenschaften des Geschäftsver-
mögens samt dem darauf Bezug nehmenden Steuerkommentar des Schweizerischen
Verbands für Wohnungswesen. Darin sind jedoch keine vom Merkblatt A 1995 der
ESTV abweichenden Abschreibungsgrundsätze festgesetzt worden. Die Weisung un-
terscheidet auch nicht zwischen Einzel- und gemeinsamer Bewertung, so dass dem
Passus, wonach die Gestehungskosten des Landes als unterste Abschreibungsgrenze
gelten, im vorliegenden Fall infolge gemeinsamer Aktivierung von Land und Gebäude
keine Bedeutung zukommt.
e) Schliesslich führt auch der Hinweis, dass die Pflichtige im subventionierten
gemeinnützigen Wohnungsmarkt tätig sei, die Kostenmiete anwende und verschiede-
nen Reglementen der C unterstehe, zu keinem von der bundesgerichtlichen Recht-
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sprechung abweichenden Ergebnis. Denn weder das Reglement der C vom ...1996
über die Festsetzung, Kontrolle und Anfechtung der Mietzinse bei den unterstützten
Wohnungen (Mietzinsreglement) noch das Reglement über das Rechnungswesen der
von der C unterstützten Wohnbauträger (Rechnungsreglement) vom ... 2003 enthalten
Abschreibungsregeln, die den dargelegten Grundsätzen und der dazu ergangenen
bundesgerichtlichen Rechtsprechung bei gemeinsamer Bewertung von Land und Ge-
bäude widersprechen.
Somit sind die Rechtsmittel abzuweisen.
3. Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten der Pflichtigen auf-
zuerlegen (§ Art. 144 Abs. 1 DBG und § 151 Abs. 1 StG).