Decision ID: 2d7f2e7a-818d-56e6-9f4c-38be647a850f
Year: 2009
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_002
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

ritenuto
in fatto:
A.
Il 2 gennaio 1995 M_ ha acquistato al prezzo di fr. 165'000.- il fondo n. _ RFD dell’allora comune di B_, di 4'604 m
2
, così descritto:
A fabbricato abitato m
2
39
B fabbricato m
2
7
C fabbricato m
2
4
d bosco m
2
977
e prato m
2
3’577
In data 6 dicembre 2002 il notaio avv. AP 1 ha rogato un atto pubblico di compravendita immobiliare secondo il quale M_ cedeva a F_ questa medesima particella al prezzo di fr. 220'000.-. Adempiute le condizioni di pagamento del prezzo di compravendita, il notaio il 7 marzo 2003 ha inoltrato all’Ufficio dei registri di V_ la richiesta di iscrizione di trapasso di proprietà, che tuttavia veniva rigettata.
Con scritto del 6 maggio 2003, la Sezione dell’agricoltura del Dipartimento delle finanze e dell’economia del Cantone Ticino, precedentemente interpellata dal notaio, ha comunicato a quest’ultimo che il fondo in questione, di complessivi 4604 m
2
, presentava un’utilizzazione in parte agricola e in parte non agricola. La vendita del fondo avrebbe quindi potuto realizzarsi solo a condizione che l’acquirente fosse rientrato nelle eccezioni di cui all’art. 62 della legge federale sul diritto fondiario rurale del 4 ottobre 1991 (LDFR) o se avesse avuto la qualità di coltivatore diretto. In caso contrario, sarebbe stato necessario procedere ad un bando per la vendita a un prezzo non esorbitante oppure ad un frazionamento del fondo nella parte agricola, sottoposta alla LDFR, e in quella non agricola, alla quale non sarebbe stata applicabile la LDFR e quindi cedibile senza restrizioni di sorta.
B.
Per poter concludere la compravendita nel senso indicato dalla Sezione dell’agricoltura, il 5 giugno 2003 il notaio ha comunicato alle parti contraenti la necessità di frazionare il fondo in due parti, operazione che del resto era nel frattempo già stata formalmente approvata dalla Sezione dell’agricoltura. Questa nuova procedura avrebbe tuttavia comportato la sottoscrizione di un nuovo atto pubblico di compravendita con i due nuovi particellari risultanti dal frazionamento, atteso comunque che per il fondo a destinazione agricola si sarebbe resa necessaria la procedura di autorizzazione da parte della competente autorità cantonale (fissazione del prezzo non esorbitante, pubblico bando, ecc.), giusta gli art. 61 e segg. LDFR. Contrariamente a quanto suggerito dal notaio, il 15 luglio 2003 F_, ritenendo il contratto stipulato il 6 dicembre 2002 nullo ai sensi dell’art. 70 LDFR, ha informato il pubblico ufficiale di non avere più alcun interesse nell’acquisto della particella in questione e ha chiesto la restituzione del prezzo di compravendita già versato.
C.
Nel frattempo, il 4 luglio 2003, M_ è deceduta lasciando quale sua unica erede la sorella, G_. Il 24 marzo 2004 quest’ultima, per il tramite del suo patrocinatore, ha comunicato al notaio di aver trovato un nuovo acquirente per il fondo n. _ RFD di B_, disposto ad acquistarlo al prezzo di fr. 160'000.-. L’atto pubblico di compravendita della particella, che nel frattempo è stata frazionata così come già proposto dal notaio e avallato dalla Sezione dell’agricoltura, è stato rogato il 24 marzo 2007 da un altro notaio e il trapasso di proprietà è stato iscritto a registro fondiario l’11 aprile 2005.
D.
In data 16 e 17 febbraio 2006 G_ e F_ hanno notificato all’avv. AP 1 le rispettive pretese risarcitorie di fr. 93'858.40 e fr. 19'869.05. A seguito della contestazione di tali pretese da parte del notaio, G_ lo ha convenuto in giudizio dinanzi al Pretore di Locarno-Città, chiedendo la sua condanna al pagamento di fr. 78'012.20 oltre a interessi al 5% dal 16 febbraio 2006. F_ non ha per contro proceduto contro il notaio. Le richieste risarcitorie di G_ sono state avversate dal convenuto
il quale ha chiesto la loro integrale reiezione.
E.
Con giudizio del 15 ottobre 2007 il Pretore ha riconosciuto la responsabilità del convenuto sulla base dell’art. 41 CO, ammettendo l’atto illecito, la colpa, il nesso causale e il danno per un ammontare di fr. 60'000.-, corrispondente alla differenza tra il prezzo inizialmente pattuito con F_ e il prezzo effettivamente soluto dal nuovo acquirente. Ha posto a carico delle parti le spese processuali in ragione di 1⁄4 a carico dell’attrice e 3⁄4 a carico del convenuto, con l’obbligo per quest’ultimo di rifondere alla controparte fr. 3’000.- a titolo di ripetibili ridotte.
F.
Avverso la decisione del Pretore, il 5 novembre 2007 il notaio avv. _ ha presentato appello chiedendo la riforma della decisione pretorile nel senso di respingere interamente la petizione, spese a carico dell’attrice e ripetibili di fr. 4'400.- in suo favore, con protesta delle spese processuali e delle ripetibili di seconda istanza. Dei motivi si dirà nei considerandi. Con osservazioni del 13 dicembre 2007 l’attrice ha postulato la reiezione dell’appello, con conferma della decisione impugnata.

Considerando
in diritto:
1.
Correttamente il Pretore ha valutato la questione della responsabilità del notaio dal punto di vista degli art. 41 e segg. CO sulla base della citata e pertinente dottrina e giurisprudenza (cfr. consid. 1-3 della decisione impugnata) che qui non mette conto di discutere nuovamente, ritenuto che l’applicazione di tali disposti non è nemmeno contestata dalle parti in causa.
2.
Anche se l’appellante ammette di non condividere le conclusioni contenute nella sentenza impugnata relative all’illiceità e alla colpa, in questa sede egli non presenta più alcuna contestazione in merito. Rimangono per contro contestati sia il rapporto causale tra l’agire del notaio, l’esistenza e l’entità del danno.
2.1.
Riguardo al nesso di causalità, il giudice di prime cure ha ritenuto che se il notaio avesse impostato l’atto notarile correttamente, ossia espletando le necessarie operazioni ai fini dell’ottenimento dell’autorizzazione secondo la LDFR, l’iscrizione sarebbe avvenuta senza problemi, non appena avvenuto il pagamento del saldo del prezzo di compravendita da parte dell’acquirente. L’esistenza di un nesso causale tra il danno e l’illecito commesso dal pubblico ufficiale è quindi stata ammessa. La rinuncia dell’acquirente alla sottoscrizione, prospettata dal notaio, di un nuovo atto pubblico non è stata ritenuta dal Pretore quale causa di interruzione del nesso causale, così come preteso dal convenuto, dal momento che il primo contratto si sarebbe rivelato inutilizzabile ai fini dell’effettivo trasferimento della proprietà in quanto nullo.
2.2.
Queste conclusioni sono contestate dall’appellante, il quale ritiene inesistente il nesso di causalità tra l’errore del notaio e la sottoscrizione del contratto di compravendita con un altro acquirente per un prezzo inferiore a quello inizialmente pattuito tra l’attrice e F_. Inoltre, il danno sarebbe da ricondurre esclusivamente alla decisione dell’attrice di vendere l’immobile a una terza persona a un prezzo inferiore: mancherebbe così il carattere involontario della diminuzione del patrimonio. Infine, quand’anche si ammettesse il nesso causale, lo stesso sarebbe stato interrotto per il fatto che la venditrice avrebbe alienato il bene posseduto nel momento, secondo le modalità e con il prezzo da essa voluti, per cui questa sarebbe la prima e immediata causa del danno patito e non già il comportamento del notaio.
3.
Giusta l’art. 41 cpv. 1 CO la responsabilità per atto illecito presuppone, oltre all’illecito e alla colpa del responsabile, l’esistenza di un danno e di un nesso causale adeguato tra l’illecito ed il danno cagionato.
3.1.
Esiste un rapporto di causalità naturale tra un evento e un comportamento colpevole se quest’ultimo ne costituisce la
conditio sine qua non
, ossia se non può essere tralasciato senza che l’evento verificatosi venga meno; non è tuttavia necessario che esso appaia come la causa unica dell’evento (DTF 133 III 462 consid.
4.4.2., DTF 133 III 81 consid. 4.2.2., 132 III 715 consid. 3.1., 130 III 321 consid. 3.2.,128 III 174 consid. 2b, 128 III 180 consid.
2d;
Brehm
, Berner Kommentar, n. 106 e segg. ad art. 41 CO;
Rey
, Ausservertragliches Haftpflichtrecht, Zurigo 1995, n. 518).
3.2.
In caso danno causato da un’omissione, come quella rimproverata al notaio nella fattispecie, il nesso causale naturale è dato se si può ritenere che l’atto omesso avrebbe impedito con un alto grado di verosimiglianza il verificarsi del danno, fermo restando che la semplice possibilità del suo impedimento non basta (
Brehm
, op. cit., n. 119 ad art. 41 CO;
Oftinger/Stark
, op. cit., § 3 n. 52 e segg.;
Rey
, op. cit., n. 593 segg. e in particolare n. 601). Il Tribunale federale in DTF 122 III 229 consid. 5a/aa ha precisato che tra l’atto omesso e il risultato constatato il rapporto di causa-effetto è necessariamente ipotetico, in modo tale che a questo stadio vi è da chiedersi se il danno sarebbe intervenuto nel caso in cui l’interessato avesse agito conformemente ai suoi obblighi. In altri termini, il giudice deve di primo acchito esaminare l’incidenza concreta dell’atto omesso per decidere se l’omissione ha avuto concrete conseguenze, con la verifica del comportamento di sostituzione lecito (“rechtmässiges Alternativverhalten”; cfr. anche DTF 131 III 115 consid.
3.1.;
Brehm
, op. cit. n. 119 ad art. 41 CO;
Bär
, Vermögensrechtliche Verantwortlichkeit des Notars und Versicherung, in Der bernische Notar, 2002, pag. 183;
Brückner
, Schweizerisches Beurkundungsrecht, Zurigo 1993, § 25 m. 612 pag. 189;
Müller
, Die Haftung der Urkundsperson, Diss.
Zurigo 2000, pag. 114 e segg.). Da ciò discende, contrariamente al caso in cui l’atto illecito imputato consista non in un’omissione ma in un’azione, che già per la valutazione del nesso causale naturale a questo punto occorre considerare l’andamento ordinario delle cose e la comune esperienza di vita e, secondo queste esperienze, tralasciare nel giudizio quelle circostanze che appaiono già di partenza come improbabili. Quegli aspetti che normalmente vengono presi in considerazione unicamente nell’ambito della valutazione dell’adeguanza del nesso causale, assumono quindi nel particolare caso di omissioni una determinata rilevanza già nell’ambito della valutazione della causalità naturale, benché ipotetica (DTF 121 III 358 consid. 5,115 II 440 consid. 5a e rinvii).
3.3.
L'onere della prova delle premesse della responsabilità aquiliana spetta alla parte che le invoca (
Oftinger/Stark
, Schweizerisches Haftpflichtrecht, AT, Band I, 5
a
ed., § 3 n. 35 pag. 122;
Brehm
, op. cit., n. 117 segg. ad art. 41 CO).
4.
Alla luce della dottrina e giurisprudenza ricordate, in concreto occorre quindi verificare se il danno si sarebbe potuto evitare nell’ipotesi in cui il notaio avesse espletato tutte le operazioni necessarie al valido trasferimento della proprietà, ossia, da un lato, frazionamento del fondo in una parte soggetta alla LDFR e una parte no, fissazione del prezzo non esorbitante per la porzione assoggettata alla LDFR da parte della Sezione dell’agricoltura, procedura di pubblico banco limitatamente a tale parte del fondo (art. 61 e segg. LDFR) e, da un altro lato, vendita a condizioni pattuite liberamente tra le parti interessate per la parte non agricola del fondo. Se con un alto grado di verosimiglianza si potrà concludere che F_ avrebbe in tal caso deciso di acquistare la proprietà al prezzo inizialmente concordato di fr. 220'000.-, allora il nesso causale tra le omissioni del notaio e il presunto danno sarebbe ammesso.
4.1.
Dagli atti dell’incarto risulta che l’attrice è divenuta proprietaria del fondo in questione a seguito del decesso, avvenuto nel 2003, della sorella, la quale lo aveva a suo tempo acquistato al prezzo di fr. 165'000.-. Non vi sono per contro prove o indizi sulla formazione del prezzo di compravendita tra l’attrice e F_, stabilito in fr. 220'000.-. Le parti si erano infatti rivolte al notaio dopo aver stabilito gli elementi essenziali del contratto, chiedendo la sua assistenza unicamente nella rogazione dell’atto di compravendita sulla base del precedente atto di acquisto della medesima particella nel 1995, allorquando il fondo aveva potuto essere acquistato senza restrizioni di sorta, dal momento che la LDFR non era ancora entrata in vigore. In questo senso non è dato di sapere se l’appellata e F_ abbiano pattuito quel prezzo della transazione immobiliare, nella convinzione che l’immobile non aveva qualità agricola e non sottostava alla LDFR, per cui non vi sarebbero state restrizioni di sorta all’acquisto né per quanto riguarda il prezzo né per quanto attiene alla qualità dell’acquirente (coltivatore diretto o persona beneficiaria di diritti di prelazione secondo la LDFR). Oscure sono pure le ragioni per le quali F_, accertato l’assoggettamento del fondo alla LDFR e ritenuta l’impossibilità di procedere all’iscrizione del contratto di compravendita già sottoscritto con l’attrice per la mancanza di autorizzazione da parte della Sezione agricoltura, abbia successivamente rinunciato a firmare un nuovo contratto secondo la procedura suggerita dal competente ufficio cantonale. Dai documenti prodotti dalle parti risulta unicamente che, ritenuto il contratto di compravendita sottoscritto nullo ai sensi dell’art. 70 LDFR per la mancata osservanza delle prescrizioni riguardanti l’acquisto di fondi agricoli, F_ ha rifiutato il consenso alla sottoscrizione di un nuovo contratto di compravendita, che avrebbe avuto come oggetto sempre lo stesso particellare, ma frazionato in due nuovi fondi, perché egli non aveva più interesse all’acquisto del terreno (cfr. doc. 8: “(..)
hat kein Interesse mehr, das Grundstück zu übernehmen
.”). L’attrice, alla quale incombeva l’onere di dimostrare che F_ avrebbe in ogni caso acquistato il terreno se fosse stato messo al corrente da parte del notaio della procedura di autorizzazione per l’acquisto di fondi agricoli (
Kummer
, Berner Kommentar, n. 211 e segg., n. 243 ad art. 8 CC;
Brehm
, op. cit., n. 119 ad art. 41CO), oltre alle prove documentali prodotte con gli allegati scritti non ha ritenuto, per motivi che qui sfuggono, di portare altre prove a conforto della sua tesi, in particolare dopo la contestazione dell’esistenza di un nesso causale ad opera del convenuto.
4.2.
Sulla base delle limitate allegazioni dell’attrice, rimaste senza sufficiente supporto probatorio, non è quindi possibile affermare nemmeno con un alto grado di verosimiglianza che F_, se il notaio lo avesse informato compiutamente sui passi da intraprendere, sarebbe stato disposto a riconoscere il medesimo prezzo inizialmente stabilito di fr. 220'000.-. Tanto più se si pensa che l’assoggettamento alla LDFR impone restrizioni non irrilevanti per il proprietario, segnatamente in caso di alienazione del fondo, ciò che potrebbe anche portare, teoricamente, a una diminuzione del valore dell’immobile. Si consideri ad esempio che il prezzo delle contrattazioni per fondi agricoli o aziende agricole viene fissato in modo vincolante dall’autorità cantonale competente (prezzo non esorbitante), sottraendolo alla libera disposizione delle parti o, ancora, che per tali oggetti vi è l’obbligo di procedere al pubblico bando e all’assegnazione della proprietà ad un coltivatore diretto qualora interessato (art. 61 e segg. LDFR) o, ancora, che occorre procedere a un frazionamento del fondo in modo tale da ricavare una parte di terreno non più assoggettata alla LDFR, poiché non più di carattere agricolo, cedibile liberamente senza autorizzazione, e in un’altra parte, sempre soggetta alla LDFR. Per tutti questi motivi e dal momento che l’istruttoria non ha dimostrato che il prezzo fissato dai contraenti di fr. 220'000.- teneva eventualmente già conto del fatto che l’immobile aveva – perlomeno parzialmente – carattere agricolo, l’ipotesi secondo cui F_ non avrebbe rinunciato all’acquisto della particella se il notaio si fosse preoccupato di richiedere tempestivamente le necessarie autorizzazioni ai fini del trasferimento della proprietà, non può essere né avvalorata per certo né con un alto grado di verosimiglianza. D’altra parte, per i medesimi motivi in concreto nemmeno soccorre all’attrice la valutazione delle sue allegazioni dal punto di vista dell’ordinario andamento delle cose e della comune esperienza di vita per ammettere l’ipotetico nesso causale da essa preteso. Infatti, premesso che il contratto stipulato inizialmente era nullo e di nessun effetto (art. 70 LDFR) e che quindi F_ non era più vincolato a quell’atto, e proprio per le importanti restrizioni imposte dalla LDFR ai fondi assoggettati a tale legge, segnatamente in caso di alienazione, una diversa conclusione, certo possibile, non si imporrebbe necessariamente. L’errore del notaio, benché non più contestato in questa sede, per finire non è quindi di rilevanza giuridica nella fattispecie, avendo l’attrice mancato nella prova del nesso causale, e ciò nemmeno nell’ipotesi a lei più favorevole.
4.3.
A torto il Pretore ha quindi ammesso il nesso causale tra l’omissione del notaio e il danno patito dall’attrice, che deve essere negato nella fattispecie. Viste queste conclusioni, ci si può esimere dal verificare le altre censure ricorsuali, in particolare se il nesso causale sia stato interrotto per la rinuncia da parte di F_ alla sottoscrizione di un nuovo contratto di compravendita per il medesimo oggetto e se e in che misura l’attrice abbia patito un danno.
5.
L’appello è di conseguenza accolto e la decisione impugnata riformata nel senso di respingere integralmente la petizione. Le spese processuali e le ripetibili di seconda istanza seguono la soccombenza.