Decision ID: 4af5f06c-c830-48d0-8f26-6ec7ddf65325
Year: 2001
Language: de
Court: ZH_VG
Chamber: ZH_VG_001
Canton: ZH
Region: Zürich
Law Area: public_law

I. Am 6. März 2001 erteilte der Hochbau- und Planungsausschuss X J die baurechtlichen Bewilligungen für Projektänderungen betreffend die bereits früher bewilligte Reiheneinfamilienhausüberbauung M-weg auf den Grundstücken Kat.Nrn. 1 und 2 in X. Statt der bewilligten beiden vierteiligen Häusergruppen A – D und E – H wurden je die drei Einfamilienhäuser A, B und C bzw. D, E und F bewilligt. Nicht bewilligt wurden hingegen die in den Änderungsprojekten neu vorgesehenen Einzelgaragen und die Zufahrt zu diesen über den Zufahrtsweg "Q".
II. Die gegen beide Beschlüsse erhobenen Rekurse mit den Anträgen, auch die vorgesehene Erschliessungslösung zu bewilligen, wies die Baurekurskommission nach Vereinigung der Verfahren am 21. August 2001 ab. Zwar ergebe sich aus dem Quartierplan N keine Verpflichtung, die sechs streitbetroffenen Häuser statt über den Zufahrtsweg "Q" über den M-weg zu erschliessen. Hingegen erschliesse der 100 m lange und keine Ausweichstellen aufweisende Zufahrtsweg "Q" mit einer vermarkten Breite von 3,6 m bereits heute 9 Wohneinheiten. Ein solcher Weg genüge gemäss Anhang zu den Normalien über die Anforderungen an Zugänge vom 9. Dezember 1987 (Zugangsnormalien; LS 700.5) in der Regel nur für die Erschliessung von 10 Wohneinheiten; nur in dichter Bebauung und bei guter Erschliessung mit öffentlichen Verkehrsmitteln könnten gemäss § 6 Abs. 2 Zugangsnormalien mehr Wohneinheiten zugelassen werden, nämlich bei Zufahrtswegen bis zu 30 (vgl. Anhang). Dies Voraussetzungen für eine Erleichterung seinen hier aber nicht erfüllt, weshalb die zusätzlichen sechs Wohneinheiten über den besser ausgebauten M-weg erschlossen werden müssten.
III. Mit Beschwerde vom 24. September 2001 liess J dem Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid aufzuheben und die örtliche Baubehörde zur Bewilligung der Garagen und der geplanten Zufahrt über den Zufahrtsweg "Q" einzuladen, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Baubehörde. Zur Begründung wurde insbesondere geltend gemacht, die Baurekurskommission habe bereits aufgrund der Zugehörigkeit des Baugrundstücks zur Wohnzone W 1.7 die als Voraussetzung für Erleichterungen verlangte dichte Bebauung verneint, was unzulässig sei. Diese Voraussetzung sei nicht an eine bestimmte Mindestausnützung geknüpft, was sich darin zeige, dass auch bei blossen Zufahrtswegen, die regelmässig in Wohnzonen mit mittleren und tiefen Nutzungsdichten geplant und realisiert würden, solche Erleichterungen zulässig seien. Zudem handle es sich bei der betroffenen Wohnzone nicht um eine solche mit geringer Nutzungsdichte. Die weitere Voraussetzung der guten Erschliessung mit öffentlichen Verkehrsmitteln verlange nur, dass sich in normaler Gehdistanz eine Haltestelle eines geeigneten öffentlichen Verkehrsmittels mit einem guten Verkehrsangebot befinde. Mit einer Bushaltestelle in einer Entfernung von 100 bis 300 m und einem Verkehrsangebot in den Stosszeiten im 30-Minuten- und in der übrigen Zeit im 60-Minuten-Takt sei auch diese zweite Voraussetzung für die Erschliessung weiterer Wohneinheiten durch den Zufahrtsweg "Q" erfüllt.
Die Vorinstanz schloss am 23. Oktober 2001 auf Abweisung der Beschwerde. Der Beschwerdegegner beantragte am 16. November 2001 Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers.

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
1. Der Beschwerdeführer, der gemäss den angefochtenen Anordnungen sein Bauvorhaben nicht in der geplanten Form verwirklichen kann, ist zu der – rechtzeitig erhobenen – Beschwerde ohne weiteres legitimiert. Anders als der Beschwerdegegner anzunehmen scheint, lässt sich sodann aus den Überbauungsannahmen, auf denen die Planung der Erschliessung beruht, und den Perimetern für die Verlegung der entsprechenden Kosten in der Regel keine Verpflichtung ableiten, ein an eine bestimmte Quartierplanstrasse angrenzendes Grundstück jedenfalls über diese Strasse zu erschliessen (vgl. RB 1984 Nr. 79 = ZBl 85/1984, S. 374 = ZR 83 Nr. 103). Schon gar nicht kann aus solchen Überbauungsannahmen im Rahmen des Quartierplanverfahrens der prozessuale Schluss gezogen werden, die Frage der hinreichenden Erschliessung könne im Rahmen des Baubewilligungsverfahren nicht mehr aufgeworfen werden. Der Nichteintretensantrag des Beschwerdegegners erweist sich damit als unbegründet.
2. Ein Zufahrtsweg ist in der Regel auf das Verkehrsaufkommen von höchstens 10 Wohneinheiten ausgelegt. Gemäss § 6 Abs. 2 Zugangsnormalien kann in dichter Überbauung und bei guter Erschliessung mit öffentlichen Verkehrsmitteln dieser Grenzwerte auf 30 Wohneinheiten erhöht werden. Streitig ist hier einzig, ob beim Baugrundstück die Voraussetzungen für diese Erhöhung des Grenzwerts erfüllt sind. Dabei gilt es vorweg zu beachten, dass die Frage, ob eine Zufahrt den in § 237 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) umschriebenen Kriterien genügt, nach den Verhältnissen des einzelnen Falls zu beurteilen ist und die Zugangsnormalien nur, aber immerhin, richtunggebende Bedeutung haben (RB 1981 Nr. 130 = ZBl 82/1981, S. 463 = BEZ 1981 Nr. 1). Das muss auch bezüglich der Frage gelten, ob im Einzelfall eine Erhöhung der Grenzwerte im Sinn von § 6 Abs. 2 Zugangsnormalien angezeigt ist. In diesem Zusammenhang drängt sich auch die Überlegung auf, dass das Kriterium der guten Erschliessung mit öffentlichen Verkehrsmitteln als Voraussetzung für Erleichterungen beim Ausbau der Zufahrten ohne weiteres einleuchtet, da in diesem Fall mit einer geringeren Beanspruchung der Zufahrt durch eigene Motorfahrzeuge von Anwohnern und ihrer Besucher zu rechnen ist (Roman Sieber, Die bauliche Verdichtung aus rechtlicher Sicht, Freiburg 1996, S. 142). Hingegen ist aus einer höheren Dichte der Überbauung nicht auf ein geringeres Verkehrsaufkommen zu schliessen; der Sinn dieses Kriteriums kann nur darin gesehen werden, dass bei dichter Überbauung der Grenzwert an Wohneinheiten in der Regel bereits bei einem vergleichsweise kurzen Zugang erreicht und damit die Zahl von Kreuzungsmanövern, welche für die Dimensionierung der Zugänge ausschlaggebend sind, naturgemäss geringer ist.
a) Gemäss § 128 Abs. 2 PBG sind im Rahmen des Quartierplanverfahrens Erschliessungen so festzulegen, dass sie bei vollständiger Nutzung der erfassten Grundstücke genügen. Folgerichtig ist deshalb für die Voraussetzung der dichten Überbauung im Sinn von § 6 Abs. 2 Zugangsnormalien nicht die (in der Regel tiefere) tatsächliche Überbauungsdichte ausschlaggebend, sondern kommt es darauf an, welche Ausnützung in dem durch den fraglichen Zugang erschlossenen Gebiet zulässig ist. Diese planungsrechtliche, obere Begrenzung der baulichen Dichte ergibt sich aufgrund der Gesamtheit aller baulichen Vorschriften über das zulässige Mass an baulicher Nutzung (vgl. § 251 PBG).
Das vom Zufahrtsweg "Q" erschlossene Gebiet ist der Zone W 1.7 gemäss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde X vom 30. September 1996 (BZO) zugewiesen. Die in dieser Zone geltende Baumassenziffer von 1.7, die unter Umständen noch geringfügig erhöht werden kann (vgl. Ziffer 5.1.3 BZO), entspricht einer Ausnützung von gegen 50 % (vgl. Bericht zur Ortsplanung vom 30. September 1996, S. 17). Im Gefüge der übrigen Wohnzonen der Gemeinde X mit Baumassenziffern zwischen 1.0 (entsprechend einer Ausnützung von gut 30 %) und 2.5 (entsprechend gut 70 %) liegt damit die Ausnützung knapp im oberen Bereich. Hingegen liegt die Ausnützung von rund 50 % nur wenig über der kantonalrechtlichen Mindestausnützung gemäss § 49a Abs. 1 PBG. Diese Bestimmung schreibt, soweit der kantonale oder regionale Siedlungsplan keine Festlegungen bezüglich der baulichen Dichte enthält, den Gemeinden allgemein bestimmte minimale Ausnützungsziffern oder entsprechend andere Ausnützungsbestimmungen vor, wobei die vorgeschriebene Mindestausnützung von der zulässigen Geschosszahl abhängt. Direkte Vorschriften bezüglich der Geschosszahl kennt zwar die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde X nicht, sondern lediglich Vorschriften über die Gebäudehöhe. Gemäss Ziffer 5.1.1 BZO gilt für die Zone W 1.7 eine Gebäudehöhe von 7,5 m, was die Erstellung von zwei, unter Umständen aber auch von drei in Erscheinung tretenden Vollgeschossen zulässt. Damit wird die kantonale Mindestausnützung von 30 % bei zweigeschossigen und 50 % bei dreigeschossigen Zonen durch die Zone W 1.7 mit einer Ausnützung von 50 % jedenfalls nur wenig überschritten, sodass nicht von einer dichten Überbauung auszugehen ist. Sodann könnten die geplanten Bauten auch nicht direkt ab dem bestehenden Zufahrtsweg "Q" erschlossen werden, sondern würde dieser entlang der Nordseite der Überbauung bis zum Haus A geführt und damit seine Länge ab der O-strasse ungefähr verdoppelt.
b) § 6 Abs. 2 Zugangsnormalien setzt für die Erhöhung der Grenzwerte eine gute Erschliessung durch den öffentlichen Verkehr voraus. Das ist jedenfalls mehr als die blosse Grundversorgung wie sie § 2 lit. a der Verordnung über das Angebot im öffentlichen Personenverkehr vom 14. Dezember 1988 (Angebotsverordnung; LS 740.3) für das ganze Kantonsgebiet vorsieht; § 6 Abs. 2 Zugangsnormalien will Erleichterungen beim Ausbau der Zugänge nicht flächendeckend für das ganze Kantonsgebiet, sondern nur dort gewähren, wo das öffentliche Verkehrsnetz besonders dicht ist.
Ein tauglicher Massstab für die Beurteilung der Erschliessungsqualität lässt sich der Wegleitung zur Regelung des Parkplatz-Bedarfs in kommunalen Erlassen der Baudirektion vom Oktober 1997 (Wegleitung) entnehmen. Dort wird für die gebietsweise Ermittlung der Erschliessungsqualität einerseits auf die Bedienungsqualität der Haltestelle abgestellt, die sich aus dem Kursintervall und der Art des Verkehrsmittels ergibt (vgl. auch RB 2000 Nr. 93 = BEZ 2000 Nr. 50 = URP 2000, S. 823, sowie Robert Wolf/Erich Kull, Das revidierte Planungs- und Baugesetz [PBG] des Kantons Zürich, Bern 1992, Rz. 76) und andererseits auf die Erreichbarkeit der Haltestelle (Wegleitung S. 5).
Die geplante Einfamilienhausüberbauung liegt in einer Fusswegdistanz von weniger als 300 m von der Bushaltestelle X, Y entfernt. Nach den Angaben des Beschwerdeführers verkehren dort die Busse während der Stosszeit im 30-Minuten-Takt, während den übrigen Zeiten stündlich. Laut den Angaben des Beschwerdegegners besteht von Montag bis Freitag tagsüber ein Halbstunden-Takt, abends und am Wochenende ein Stunden-Takt.
Auch wenn für die Haltestelle Y von einem 30-Minuten-Takt ausgegangen wird, gehört sie lediglich der Haltestellenkategorie V gemäss Wegleitung an. In Verbindung mit dem ohne weiteres erreichten Bestwert bei der Distanz zur Haltestelle ergibt dies die Erschliessungsgüteklasse D, welche eine Herabsetzung der Pflichtparkplätze für Bewohner um 15 % erlaubt. Damit liegt die Erschliessungsqualität noch deutlich im unteren Bereich und kann keine gute Erschliessung durch den öffentlichen Verkehr im Sinn von § 6 Abs. 2 Zugangsnormalien angenommen werden. Dies wir dadurch bestätigt, dass das Kursangebot bei der Haltestelle Y während der Normalverkehrszeit (vgl. § 9 Angebotsverordnung) unter den Regelanforderungen des Angebotsbereichs 2 liegt, welche einen 30-Minuten-Takt auch an Samstagen verlangen (vgl. § 12 Abs. 1 Angebotsverordnung). Wenn nach der Wegleitung lediglich eine Herabsetzung der Pflichtparkplatzzahl um 15 % empfohlen wird, so führt dies nicht zu einer ins Gewicht fallenden Reduktion des Anwohnerverkehrs und ist damit einer Heraufsetzung der Grenzwerte bei den Zugangskategorien nicht gerechtfertigt.
3. Damit erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist abzuweisen. ...