Decision ID: 61150721-e37c-4308-a59d-4d8f4cc2eb0a
Year: 2019
Language: de
Court: BE_VB
Chamber: BE_VB_006
Canton: BE
Region: Espace_Mittelland
Law Area: public_law

Sachverhalt
A.
Die Ehegatten A._ kauften am 6. Januar 2015 das Grundstück C._
Gbbl. Nr. 1000 zu Gesamteigentum als einfache Gesellschaft (vgl. Kaufvertrag
vom 5. Dezember 2014 sowie Grundbuchanmeldung vom 6. Januar 2015). In ihrer
Selbstdeklaration der Handänderungssteuer vom 9. Dezember 2014 führten sie
als Bemessungsgrundlage einen Betrag von Fr. 170‘000.– auf und ersuchten um
nachträgliche Steuerbefreiung und Stundung für selbstgenutztes Wohneigentum.
Mit Verfügung vom 27. April 2015 wurde die Stundung gemäss der Selbstdeklara-
tion für eine Dauer von drei Jahren ab dem Datum des Grundstückserwerbs für
den Betrag von Fr. 3’060.– gewährt. Für die gestundete Handänderungssteuer
wurde ein gesetzliches Grundpfandrecht errichtet und im Grundbuch eingetragen.
B.
Mit Schreiben vom 1. Februar 2018 wandte sich das Grundbuchamt B._
(nachfolgend Grundbuchamt) an die Ehegatten A._ und wies sie darauf hin,
dass die Frist zur Erbringung des Nachweises, dass alle Voraussetzungen zur
Steuerbefreiung vorliegen, am 6. Januar 2018 ungenutzt verstrichen sei. Das
Grundbuchamt gewährte den Ehegatten eine nicht erstreckbare Nachfrist von 30
Tagen für die Einreichung von Unterlagen. Daraufhin ersuchten die Ehegatten mit
Eingaben vom 7. respektive 8. Februar 2018 um nachträgliche Befreiung von der
gestundeten Handänderungssteuer. Dem ausgefüllten Formular legten sie eine
aktuelle Hauptwohnsitzbestätigung der Einwohnergemeinde (EG) C._ bei.
Mit Verfügung vom 19. April 2018 hob das Grundbuchamt die Stundungsverfügung
vom 27. April 2015 auf. Zugleich verfügte das Grundbuchamt, dass die bisher ge-
stundete Handänderungssteuer von Fr. 3'060.– sowie der Zins und die Gebühr zu
bezahlen seien.
C.
Gegen die Verfügung des Grundbuchamtes vom 19. April 2018 erhoben A._
mit Datum vom 4. Mai 2018 Einsprache bei der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendi-
rektion (JGK). Mit Eingabe vom 18. Mai 2018 führen A._ (nachfolgend Be-
schwerdeführer) Beschwerde bei der JGK mit folgendem Rechtsbegehren:
« Es wird beantragt, die gestundete Handänderungssteuer von Fr. 3'060.– zuzüglich
Zins zu erlassen.
Es wird beantragt, die Gebühr für die Gesuchsabweisung zu erlassen.
Es wird beantragt, die Einspracheführenden aufwandgerecht zu entschädigen.»
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D.
Mit Verfügung vom 15. Mai 2018 stellte das instruierende Rechtsamt der JGK fest,
dass die Eingabe als Beschwerde behandelt wird.
In der Vernehmlassung vom 21. Juni 2018 beantragt das Grundbuchamt die Ab-
weisung der Beschwerde.
In der Folge reichten sowohl die Beschwerdeführer als auch das Grundbuchamt
verschiedene Stellungnahmen (teilweise mit Beilagen) ein, wobei sie an ihren An-
trägen und Ausführungen festhielten.
Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfol-

genden Erwägungen näher eingegangen.
Die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion zieht in Erwägung:
1.
1.1 Nach Art. 26 Abs. 1 des Gesetzes vom 18. März 1992 betreffend die Han-
dänderungssteuer (HG; BSG 215.326.2) richtet sich das Rechtsmittelverfahren
nach den Bestimmungen des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungs-
rechtspflege (VRPG; BSG 155.21). Art. 27 HG enthält für Verfügungen der Grund-
buchämter über die nachträgliche Steuerbefreiung keine Rechtspflegebestimmun-
gen. In Anwendung von Art. 62 Abs. 1 Bst. a VRPG beurteilt die JGK Verfügungen
der Grundbuchämter. Die JGK ist damit für die Beurteilung der vorliegenden Be-
schwerde gegen die Verfügung des Grundbuchamtes vom 19. April 2018 zustän-
dig.
1.2 Grundsätzlich ist zur Beschwerdeführung befugt, wer vor der Vorinstanz am
Verfahren teilgenommen hat, durch die angefochtene Verfügung besonders be-
rührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung hat
(Art. 65 Abs. 1 VRPG). Die Beschwerdeführer sind durch die angefochtene Verfü-
gung beschwert und daher zur Beschwerdeführung befugt. Auf die im Übrigen
form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.
2.
Beim Erwerb eines Grundstücks ist dem Kanton Bern grundsätzlich eine Handän-
derungssteuer zu entrichten (Art. 1 i.V.m. Art. 4 und Art. 5 HG). Die Steuer wird
vom Grundbuchamt aufgrund der Selbstdeklaration der steuerpflichtigen Person
und der bei der Grundbuchanmeldung eingereichten Ausweise veranlagt (Art. 16
und Art. 17 Abs. 1 HG).
Gestützt auf Art. 11a HG kann die Erwerberin oder der Erwerber eines Grund-
stücks bei der Grundbuchanmeldung ein Gesuch um eine nachträgliche Steuerbe-
freiung stellen, wenn sie oder er das Grundstück als Hauptwohnsitz nutzen will.
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Erscheint das Gesuch nicht von vornherein aussichtslos, stundet das Grundbuch-
amt die Handänderungssteuer auf den ersten Fr. 800‘000.– der Gegenleistung für
den Erwerb des Grundstücks für maximal vier Jahre ab Grundstückserwerb
(Art. 11a Abs. 2 und Art. 3 i.V.m. Art. 17 Abs. 2 HG).
Die gestundete Steuer wird nicht erhoben, wenn das Grundstück der Erwerberin
oder dem Erwerber als Hauptwohnsitz dient und von dieser oder diesem während
mindestens zweier Jahre ununterbrochen, persönlich und ausschliesslich zum
Wohnzweck genutzt wird (Art. 11b Abs. 1 HG). Dabei muss der Hauptwohnsitz
innert einem Jahr ab Grundstückserwerb in der entsprechenden Baute begründet
werden, wenn diese bereits besteht. Muss die Baute noch erstellt werden, hat der
Bezug innert zwei Jahren ab Grundstückserwerb zu erfolgen (Art. 11b Abs. 2 HG).
Diese Fristen verlängern sich um die Dauer einer allfälligen Erstreckung gemäss
Art. 11b Abs. 2 HG.
Die Erwerberin oder der Erwerber hat gegenüber dem Grundbuchamt vor Ablauf
der Stundung unaufgefordert den Nachweis zu erbringen, dass alle Voraussetzun-
gen zur Steuerbefreiung gemäss Art. 11b HG erfüllt sind oder zum Zeitpunkt des
Ablaufs der Stundung erfüllt sein werden (Art. 17a Abs. 1 HG). Sind die Voraus-
setzungen zur Steuerbefreiung erfüllt, heisst das Grundbuchamt das Gesuch um
eine nachträgliche Steuerbefreiung gut (Art. 17a Abs. 2 HG). Kommt das Grund-
buchamt zum Schluss, dass die Voraussetzungen zur Steuerbefreiung nicht erfüllt
sind, weist es das Gesuch ab und hebt die Stundung auf (Art. 17a Abs. 3 HG).
3.
3.1 Angefochten ist vorliegend die Verfügung des Grundbuchamtes vom 19. Ap-
ril 2018. Das Grundbuchamt hob mit dieser Verfügung die Stundungsverfügung
vom 27. April 2015 auf. Den Beschwerdeführern wurde die gestundete Handände-
rungssteuer von Fr. 3'060.– zuzüglich Zins und Gebühr zur Bezahlung auferlegt.
Zur Begründung führte das Grundbuchamt aus, dass die Beschwerdeführer ihren
Hauptwohnsitz gemäss der Bestätigung der Gemeinde am 1. Februar 2016 und
somit erst nach Ablauf der einjährigen Einzugsfrist seit Eigentumserwerb begrün-
det hätten.
Unbestritten ist, dass die Beschwerdeführer das Grundstück Nr. 1000 am 6. Ja-
nuar 2015 erwarben. Das Gesuch um Stundung der geschuldeten Handände-
rungssteuer von Fr. 3'060.– wurde mit Verfügung vom 27. April 2015 gutgeheissen
und die Steuer für die Dauer von drei Jahren gestundet. Gemäss der Hauptwohn-
sitzbestätigung der EG C._ begründeten die Beschwerdeführer ihren Wohn-
sitz am 1. Februar 2016 an der Adresse des erworbenen Grundstücks in C._.
3.2 Die Beschwerdeführer machen im Wesentlichen geltend, dass die Liegen-
schaft auf der Parzelle Nr. 1000 nach dem Kauf noch habe renoviert werden müs-
sen. Das Haus sei nach und nach renoviert worden. Ab August 2015 seien die
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ersten Räume bereit gewesen, so dass sie oft in der Baute übernachtet hätten.
Der Telefonanschluss im neuen Heim sei am 11. November 2015 in Betrieb ge-
nommen worden. Im Dezember 2015 hätten sie sich in der vorherigen Wohnge-
meinde (Anmerkung: D._) abmelden wollen, da sie nun ausschliesslich in
der neuen Liegenschaft übernachtet hätten. Von Seiten der Gemeindeverwaltung
seien sie gebeten worden, die Abmeldung erst im neuen Jahr vorzunehmen. Sie
seien immer davon ausgegangen, dass die Einzugsfrist zwei Jahre betrage. Auch
der «Information über den Ablauf und die Behandlung von Steuerbefreiungsgesu-
chen» sei unter Ziff. 5 zu entnehmen, dass der Hauptwohnsitz in der erworbenen
Baute innert zwei Jahren zu begründen sei, wenn die Baute noch renoviert werden
müsse. Auf dem damaligen Formular zur Stundung der Handänderungssteuer (An-
merkung: Formular Nr. 2a betreffend Deklaration und Veranlagung von Handän-
derungssteuern und Gesuch um nachträgliche Steuerbefreiung sowie Stundung)
habe es keine Möglichkeit gegeben, das Objekt als renovationsbedürftig zu dekla-
rieren. Erst auf den aktuellen Formularen sei diese Möglichkeit ergänzt worden.
Wären sie heute in der gleichen Situation, würden sie auf dem Formular «unüber-
baut oder renovationsbedürftig» ankreuzen.
3.3 Das Grundbuchamt hält dem entgegen, dass die Ergänzung des Formulars
Nr. 2a die Notare beziehungsweise die Parteien nicht davon befreie, den Sachver-
halt beziehungsweise den (schlechten) Zustand der Gebäude im Vertrag darzule-
gen. Vorliegend habe sich der Kaufvertrag nicht zum Zustand des bestehenden
Gebäudes geäussert. Dem Kaufvertrag habe entnommen werden können, dass
auf der fraglichen Parzelle bereits ein Gebäude bestand. Im Vertrag seien zwar
(allfällige) Erneuerungsarbeiten erwähnt worden. Er habe aber keinerlei Ausfüh-
rungen enthalten, die darauf hätten schliessen lassen, dass das Haus derart reno-
vationsbedürftig wäre, dass es einer unbebauten Parzelle gleich komme. Deshalb
habe das Grundbuchamt die Stundungsfrist von drei Jahren verfügt. Den Be-
schwerdeführern sei es offen gestanden, gegen diese Verfügung Beschwerde zu
führen; die Verfügung sei jedoch in Rechtskraft erwachsen. Zudem hätten die Be-
schwerdeführer innert der verfügten Einzugsfrist um eine Fristverlängerung ersu-
chen können, was vorliegend unterblieben sei.
3.4 Das Grundbuchamt verfügte die Stundung der Handänderungssteuer auf-
grund der eingereichten Selbstdeklaration der Beschwerdeführer und der bei der
Grundbuchanmeldung eingereichten Unterlagen. Da das Grundstück Nr. 1000 im
Verfügungszeitpunkt bereits überbaut war, wurde die Stundungsdauer von drei
Jahren korrekt verfügt. Dies bedeutete, dass die Beschwerdeführer innert einem
Jahr seit Eigentumserwerb ihren Hauptwohnsitz im erworbenen Grundstück be-
gründen mussten. Den eingereichten Unterlagen sind keine Hinweise zu entneh-
men, dass die Beschwerdeführer eine Einzugsfrist von zwei Jahren verlangt hät-
ten.
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Der Umstand, dass das Formular Nr. 2a in der Fassung von 2015 – entgegen der
heute geltenden Fassung – noch keine Frage nach der Renovationsbedürftigkeit
des Grundstücks enthielt, steht der Rechtmässigkeit der Stundungsverfügung, mit
der die Stundung für drei Jahre festgelegt wurde, nicht entgegen. Aus der nach-
träglichen Anpassung des Formulars lässt sich kein rückwirkender Anspruch auf
eine zweijährige Einzugsfrist ableiten. Zudem ist die Stundungsverfügung vom 27.
April 2015 unangefochten in Rechtskraft erwachsen.
Schliesslich wäre es den Beschwerdeführern zumutbar gewesen, innert der ein-
jährigen Einzugsfrist beim Grundbuchamt ein Gesuch um eine Erstreckung der
Frist nach Art. 11b Abs. 2 HG einzureichen. Aufgrund der fortwährenden Bautätig-
keit war schon vor Ablauf der Frist klar, dass sie diese nicht würden einhalten kön-
nen. Ein solches Gesuch um Fristerstreckung der Einzugsfrist ist jedoch unterblie-
ben. Damit hätten die Beschwerdeführer ihren Hauptwohnsitz spätestens am 6.
Januar 2016 im erworbenen Grundstück in C._ begründen müssen.
Die Einzugsfrist von einem Jahr ergibt sich bei einer verfügten Stundungsdauer
von drei Jahren aus Art. 11b HG. Die Beschwerdeführer können sich vorliegend
nicht darauf berufen, immer von einer Einzugsfrist von zwei Jahren ausgegangen
zu sein. Solches lässt sich der Verfügung vom 27. April 2015 nicht entnehmen.
Hätte nach wie vor eine Unsicherheit bezüglich der Einzugsfrist bestanden, wäre
es den Beschwerdeführern unbenommen gewesen, beim Grundbuchamt oder bei
einem Notar nachzufragen. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen,
dass nach einem allgemeinen Grundsatz niemand Vorteile aus seiner eigenen
Rechtsunkenntnis ableiten kann (vgl. BGE 126 V 308 E. 2.b).
4.
4.1 Die Beschwerdeführer machen weiter geltend, dass dem «Merkblatt betref-
fend nachträglicher Steuerbefreiung» entnommen werden könne, dass das Grund-
buchamt von den Steuerpflichtigen weitere geeignete Beweismittel einverlangen
werde, wenn es die im Formular Nr. 2b (Anmerkung: Formular betreffend Nach-
weis des selbstgenutzten Wohneigentums im Hinblick auf die beantragte nachträg-
liche Befreiung von der gestundeten Handänderungssteuer) abgegebenen Erklä-
rungen als unzureichend erachte. Es sei ihnen jedoch bis heute nicht mitgeteilt
worden, welche Beweismittel verlangt werden.
Das Grundbuchamt bemerkt dazu, dass die Hauptwohnsitzbestätigung der jewei-
ligen Gemeinde das primäre Beweismittel sei. Die Gesuchsteller hätten eine Mit-
wirkungspflicht. Demnach hätten diese unaufgefordert den Nachweis zu erbringen,
dass sämtliche Voraussetzungen für die definitive Befreiung von der Handände-
rungssteuer erfüllt worden seien. Es seien sämtliche Beweismittel beizulegen und
das Grundbuchamt müsse nicht aktiv nach Beweismitteln forschen.
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4.2 Gemäss der Hauptwohnsitzbestätigung der EG C._ haben die Be-
schwerdeführer ihren Hauptwohnsitz seit dem 1. Februar 2016 an der Adresse
E._ in C._. Die Bestätigung genügt damit offensichtlich nicht, um den
Beweis der Begründung des Hauptwohnsitzes der Liegenschaft in C._ vor
Ablauf der Einzugsfrist am 6. Januar 2016 zu erbringen. Es fragt sich deshalb, ob
dieser Beweis auch anderweitig erbracht werden kann.
Grundsätzlich stellt die Anmeldung bei der Gemeinde ein wichtiges Indiz dar (vgl.
Vortrag der Kommission des Grossen Rates vom 4. März 2013 zum direkten Ge-
genvorschlag zur Initiative «Schluss mit gesetzlicher Verteuerung der Wohnkosten
für Mieter und Eigentümer» zur Änderung des Gesetzes betreffend die Handände-
rungssteuer [HG], Tagblatt des Grossen Rates des Kantons Bern 2013, Beilage
17 [nachfolgend Vortrag], Bemerkungen zu Art. 17a Abs. 1, S. 6). Es sind jedoch
auch andere Beweismittel denkbar und zulässig. Dies kann auch dem Formular
Nr. 2b entnommen werden. Auf diesem Formular besteht die Möglichkeit, das ein-
gereichte Beweismittel anzukreuzen (aktuelle Wohnsitzbescheinigung oder an-
dere), wobei mehrere Beweismittel eingereicht werden können. Im vorliegenden
Fall haben die Beschwerdeführer verschiedene Beweismittel (wie beispielsweise
Stromrechnungen und eine Rechnung betreffend den Festnetzanschluss) im Ver-
fahren vor der JGK eingereicht.
4.3 Nach Art. 17a Abs. 1 HG hat die Erwerberin oder der Erwerber gegenüber
dem Grundbuchamt vor Ablauf der Stundung unaufgefordert den Nachweis zu er-
bringen, dass alle Voraussetzungen zur Steuerbefreiung gemäss Art. 11b HG er-
füllt sind oder zum Zeitpunkt des Ablaufs der Stundung erfüllt sein werden. Dem
Vortrag kann dazu entnommen werden, dass die oder der Antragstellende ver-
pflichtet ist, dem Grundbuchamt unaufgefordert das Vorliegen der Bedingungen
für die Steuerbefreiung mit allen sachdienlichen Unterlagen nachzuweisen. Das
Grundbuchamt muss nicht aktiv forschen (vgl. Vortrag, Bemerkungen zu Art. 17a
Abs. 1, S. 6; Hervorhebung nicht im Original).
Damit legt das HG fest, dass die Beweislast im Verfahren betreffend Stundung
respektive nachträglicher Steuerbefreiung von den gesuchstellenden Personen zu
tragen ist. Nach der allgemeinen Beweislastregel hat grundsätzlich diejenige Par-
tei die Folgen der Beweislosigkeit eines Sachumstands zu tragen, die daraus Vor-
teile ableitet (vgl. Art. 8 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches [ZGB; SR 210];
Urteil des Bundesgerichts 2C_58/2017 vom 23. Juni 2017 E. 2.2.2; BVR 2016 S.
5 E. 5.3, BVR 2015 S. 301 E. 2.3, BVR 2013 S. 497 E. 4.6, je mit Hinweisen;
MERKLI/AESCHLIMANN/HERZOG, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 18
N. 6 und Art. 20 N. 2).
Auf den vorliegenden Fall angewendet, bedeutet dies, dass die Beschwerdeführer
selber gehalten gewesen wären, dem Grundbuchamt weitere sachdienliche Unter-
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lagen einzureichen. Es ist nicht Aufgabe des Grundbuchamtes, selber nach mög-
lichen weiteren Beweismitteln zu forschen, zumal es im vorliegenden Fall für das
Grundbuchamt keine Anhaltspunkte dafür gab, dass noch umfangreiche Renova-
tionsarbeiten erforderlich sein würden. Überdies ist anzumerken, dass die gesuch-
stellenden Personen gemäss Art. 17a Abs. 1 HG eine Mitwirkungspflicht trifft. Sie
haben den Ablauf der Frist nach Art. 11b Abs. 2 HG selber zu überwachen. Die
den Beschwerdeführern mit Schreiben vom 1. Februar 2018 gewährte nicht erst-
reckbare Nachfrist für die Einreichung der Dokumente ist als Entgegenkommen
des Grundbuchamtes gegenüber den gesuchstellenden Personen zu werten und
wäre nach dem Wortlaut des HG nicht zwingend erforderlich.
Sämtliche Beweismittel müssen dem Grundbuchamt vor Ablauf der Stundung un-
aufgefordert eingereicht werden (vgl. Art. 17a Abs. 1 HG). Die Beschwerdeführer
haben verschiedene Beweismittel erst mit ihrer Einsprache vom 4. Mai 2019 res-
pektive mit ihrer Beschwerde vom 18. Mai 2019 bei der JGK eingereicht. Damit
konnte allerdings die Frist im Sinne von Art. 17a Abs. 1 HG nicht eingehalten wer-
den. Dies selbst unter Berücksichtigung des Umstandes, dass das Grundbuchamt
den Beschwerdeführern aus Kulanzgründen eine Nachfrist gewährt hatte. Das Ein-
halten der Frist im Sinne von Art. 17a Abs. 1 HG stellt nebst den in Art. 11b HG
erwähnten Voraussetzungen ein weiteres Kriterium für die nachträgliche Steuer-
befreiung gemäss Art. 11a HG dar. Das bedeutet, dass selbst bei Vorliegen der
übrigen Voraussetzungen nach Art. 11b HG die nachträgliche Steuerbefreiung
nicht möglich ist, wenn die Beweismittel zu spät eingereicht werden. Diese
Schlussfolgerung wird sowohl vom Wortlaut der Bestimmungen im Gesetz betref-
fend die Handänderungssteuer als auch von den Erläuterungen des Vortrags ge-
stützt.
Vor diesem Hintergrund erübrigt sich eine Prüfung der im Verfahren vor der JGK
eingereichten Beweismittel.
5.
Zusammenfassend gelangt die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion zum
Schluss, dass die Voraussetzungen für die nachträgliche Steuerbefreiung nicht er-
füllt sind, da der Nachweis der Begründung des Hauptwohnsitzes nicht rechtzeitig
erbracht werden konnte. Das Grundbuchamt hat mit seiner Verfügung vom 19. Ap-
ril 2018 somit zu Recht das Gesuch um nachträgliche Steuerbefreiung abgewiesen
und die Stundung aufgehoben (vgl. Art. 17a Abs. 3 HG).
Die Beschwerde erweist sich demnach in allen Teilen als unbegründet und ist des-
halb abzuweisen.
6.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens haben die unterliegenden Beschwerdeführer
die entstandenen Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese sind
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auf pauschal Fr. 2’000.– festzulegen (Art. 19 Abs. 1 der Verordnung über die Ge-
bühren der Kantonsverwaltung vom 22. Februar 1995 [GebV; BSG 154.21]). Par-
teikosten sind keine zu sprechen (Art. 108 Abs. 3 VRPG).
Demnach entscheidet die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion:
1.
Eine Kopie der Eingabe der Beschwerdeführer vom 13. Juli 2019 (ohne Beilagen)
geht zur Kenntnisnahme an das Grundbuchamt B._.
2.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
3.
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens vor der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendi-
rektion in der Höhe von pauschal Fr. 2’000.– werden A._ zur Bezahlung auf-
erlegt unter solidarischer Haftbarkeit je zur Hälfte, ausmachend je Fr. 1'000.–. Eine
separate Zahlungseinladung erfolgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft er-
wachsen ist.
4.
Parteikosten werden keine gesprochen.