Decision ID: cbbdaf80-11bd-5b17-a839-a7cd54a4b360
Year: 2015
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_002
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

{ritenuto,"in fatto: A. Il 27 settembre 2008 AO 1, come locatrice, e _ e _ _, quali conduttori, hanno stipulato un contratto di locazione di durata indeterminata – con inizio al 1° ottobre 2008 – avente per oggetto l’immobile denominato “_” destinato a esercizio pubblico e situato sul fondo n. _ RFD di _, località _. Il canone di locazione è stato fissato in fr. 31'980.- annui indicizzati, pagabili in rate mensili anticipate, con possibilità di disdetta con un preavviso di sei mesi, la prima volta per il 29 febbraio 2012 (inc. rich. SE.2011.88: doc. G). Il 27 settembre 2008 le parti hanno altresì previsto che “in deroga a quanto previsto dall’art. 6 del contratto di locazione (...) la pigione sarà adeguata a partire dal 1° marzo 2012 e garantita la locazione per almeno altri 2 anni” (inc. rich. SE.2011.88: doc. L). Lo stesso giorno i conduttori hanno dichiarato di “aver preso visione dell’ente locato e degli oggetti di proprietà della locatrice e di averli trovati conformi all’uso cui sono contrattualmente destinati”, nonché si sono impegnati a versare il deposito di garanzia di fr. 7'995.- (inc. rich. SE.2011.88: doc. F). Come parte conduttrice è in seguito subentrata AP 1, costituita dai precedenti conduttori _ e _ _ (inc. rich. SE.2011.88: doc. D e I).","B. Con missiva 16 giugno 2011 la locatrice, rappresentata dall’avv. RA 2, ha segnalato alla conduttrice una “grave inadempienza constatata nella manutenzione dello stabile” concesso in locazione, a seguito della presenza di un’estesa formazione di muffa, di carenza di pulizia e di igiene al primo piano dell’immobile (inc. rich. SE.2011.88: doc. C). Mediante modulo ufficiale ella ha altresì contestualmente notificato alla conduttrice la disdetta del rapporto di locazione con effetto al 29 febbraio 2012 (inc. rich. SE.2011.88: doc. B). Il 30 giugno 2011 quest’ultima ha invece invitato la locatrice, tramite il proprio legale avv. RA 1, a eliminare entro trenta giorni determinati difetti a suo dire presenti nell’ente condotto in locazione, ossia l’eliminazione di muffa in due locali, il rinforzo delle travi, la sistemazione o sostituzione delle finestre, il ripristino e la messa in piano della saletta. La conduttrice ha affermato che in caso contrario avrebbe depositato le pigioni presso il competente UC. Essa ha infine postulato una riduzione del 40% del canone di locazione (inc. SE 2011.88: doc. N). A partire da agosto 2011 e secondo le date indicate nell’estratto UC (inc. rich. SE.2011.97: fascicolo richiami) la conduttrice ha depositato il canone presso l’UC di Giubiasco.","C. Con istanza 30 giugno 2011 (inc. rich. UC 62/2011) la conduttrice ha adito l’UC di Giubiasco chiedendo l’annullamento della disdetta del contratto di locazione e in via subordinata la protrazione del contratto di locazione per sei anni. Con istanza 26 luglio 2011 (inc. rich. UC 63/2011) essa ha nuovamente adito l’UC postulando la riduzione della pigione del 40% dal mese di giugno 2011 e la liberazione in suo favore e in egual misura dell’importo depositato. Constatata l’impossibilità di giungere a un accordo, il 4 ottobre 2011 è stata rilasciata all’istante l’autorizzazione ad agire.","D. Con istanza 23 settembre 2011 (inc. rich. UC 70/2011) la locatrice ha anch’ella adito l’UC postulando la liberazione delle pigioni depositate dalla conduttrice dal mese di agosto 2011. Constatata l’impossibilità di giungere a un accordo, è stata rilasciata all’istante l’autorizzazione ad agire. La locatrice ha di conseguenza inoltrato alla Pretura del Distretto di Bellinzona la petizione 11 ottobre 2011 che ha dato origine all’inc. SE.2011.88, qui richiamato, e la cui decisione pretorile 12 agosto 2014 è impugnata in appello (inc. 12.2014.182).","E. A seguito dell’autorizzazione ad agire 4 ottobre 2011 (cfr. sopra lett. C), con petizione 28 ottobre 2011 di cui alla presente procedura (inc. SE 2011.97) la conduttrice ha adito la Pretura del Distretto di Bellinzona postulando l’annullamento della disdetta del contratto di locazione, l’accertamento della prima scadenza contrattuale per il 29 febbraio 2014 e, in via subordinata, la protrazione del contratto di locazione per sei anni, nonché la riduzione della pigione del 40% a partire da giugno 2011 fino all’eliminazione dei difetti e la liberazione in suo favore e in egual misura della pigione depositata. Con osservazioni 5 dicembre 2011 la locatrice si è opposta alle richieste di controparte. All’udienza 16 gennaio 2012 il Pretore aggiunto ha disposto la congiunzione dell’istruttoria per le cause di cui agli inc. SE 2011.88 e SE.2011.97. Esperita l’istruttoria, con le conclusioni la conduttrice ha ribadito le proprie richieste, salvo aumentare al 50% la domanda di riduzione del canone di locazione (20% per i locali al primo piano per l’asserita presenza di muffa e di difetti alla finestra; 5% per la cucina, le scale e il WC, per allegate macchie di muffa, di umidità e di una finestra che non si chiude; 5% per il magazzino/deposito, ove a dire della conduttrice la soletta è puntellata e non può essere usata per deposito materiale; 5% per la saletta, dove ci sarebbero delle macchie di umidità sotto al televisore e della muffa, in corrispondenza della parete e del pilastro, e la finestra non si chiuderebbe; 15% per l’asserito stato di degrado esterno, consistente in pareti e pilastri che si scrostano, imposte staccate, inferriate arrugginite e serramenti distrutti, nonché carenza totale di isolazione dello stabile). La locatrice ha invece confermato il proprio punto di vista. Con decisione 12 agosto 2014 il Pretore aggiunto ha accolto parzialmente la petizione, accertando la validità della disdetta contestata, riducendo la pigione del 10% (fr. 266.50 mensili) da giugno 2011 compreso fino alla fine del mese in cui saranno eliminati i difetti e respingendo la domanda di protrazione del contratto di locazione.","F. Nel frattempo, nel corso dell’udienza 16 gennaio 2012 di cui all’inc. SE.2011.88, le parti si sono accordate per la liberazione in favore della locatrice della pigione depositata nella maniera seguente: “l’importo, nella misura del 50%, è quindi pari a fr. 16'116.- (fr. 2'686.- per 6 mesi, da agosto 2011 a gennaio 2012 compresi), e relativi accessori su tale cifra”. Con scritto 17 dicembre 2012 il Pretore aggiunto ha chiesto all’UC una distinta aggiornata degli importi ancora depositati, premettendo che in occasione del dibattimento summenzionato le parti si erano accordate per lo “sblocco del 50% delle pigioni (...) unicamente per il periodo da agosto 2011 a gennaio 2012”. Il 19 settembre successivo l’UC ha risposto di aver liberato il 100% delle pigioni depositate da agosto a dicembre 2011 (CHF 13'430.-), la pigione depositata per il mese di gennaio 2012 (CHF 2'600.–) e il 50% di quella depositata per il mese di febbraio 2012 (CHF 1'300.–) (incarti rich. UC).","G. Con istanza 6 novembre 2012 (inc. rich. UC 128/2012) la conduttrice ha nuovamente adito l’UC chiedendo l’eliminazione degli ulteriori difetti accertati dal perito comunale e la riduzione della pigione del 20% dal 26 settembre 2012 oltre a quella già richiesta, nonché la liberazione in suo favore della pigione fino all’eliminazione dei difetti. Non avendo raggiunto alcun accordo, il 18 dicembre 2012 all’istante è stata rilasciata l’autorizzazione ad agire. Da qui la petizione 2 gennaio 2013 (inc. SE.2013.1). La relativa decisione pretorile 12 agosto 2014 è impugnata in appello (inc. 12.2014.137).","H. Nell’ambito dell’incarto SE.2011.97 la conduttrice ha pure presentato in data 20 novembre 2012 una domanda cautelare chiedente la condanna della locatrice all’eliminazione, entro quindici giorni, di determinati difetti, l’autorizzazione a procedere direttamente a spese della proprietaria in caso di mancato adempimento della propria richiesta e la liberazione dell’importo depositato di fr. 10'450.- in ragione del 50% a favore della conduttrice a titolo di riduzione della pigione per i difetti esistenti e per le relative riparazioni. Con osservazioni 10 gennaio 2013 la locatrice si è opposta alle richieste di controparte. Nell’ambito dell’inc. SE.2011.88 con istanza 15 ottobre 2013 la locatrice ha a sua volta presentato una domanda cautelare richiedendo la liberazione a suo favore del 50% della pigione sin qui depositata e di quella futura. Con decisione 18 ottobre 2013 il Pretore aggiunto ha respinto la domanda in via supercautelare. In occasione della discussione cautelare 14 novembre 2013 la conduttrice si è opposta alle richieste di controparte.","I. Con l’appello 22 agosto 2014 qui esaminato la conduttrice è insorta contro il giudizio pretorile 12 agosto 2014 (sopra, lett. E), chiedendone la riforma nel senso di accogliere le richieste formulate con le conclusioni di prima istanza, con protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi, queste ultime quantificate in fr. 1'500.- per la procedura d’appello. Con risposta 24 ottobre 2014 la convenuta postula la reiezione del gravame e con appello incidentale di medesima data chiede a sua volta la riforma della decisione testé menzionata nel senso di respingere integralmente la petizione, di accertare la validità della disdetta per il 29 febbraio 2012 e di non concedere alla controparte alcuna riduzione del canone di locazione. Con risposta 11 dicembre 2014 all’appello incidentale l’attrice postula la reiezione del gravame avversario, con protesta di tasse e ripetibili per la procedura di appello incidentale, queste ultime indicate in fr. 1'000.-.",considerato}

{"in diritto: 1. Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il nuovo Codice di diritto processuale civile svizzero che trova applicazione in entrambe le sedi, siccome la procedura innanzi al Pretore aggiunto è stata avviata dopo tale data (art. 404 e 405 CPC). Giusta l’art. 308 cpv. 1 CPC sono impugnabili mediante appello le decisioni finali e incidentali di prima istanza (lett. a) e quelle di prima istanza in materia di provvedimenti cautelari (lett. b). Trattandosi di decisioni pronunciate in controversie patrimoniali, l’appello presuppone che il valore litigioso secondo l’ultima conclusione riconosciuta nella decisione raggiunga almeno fr. 10'000.- (art. 308 cpv. 2 CPC). Ciò è il caso in concreto, ove il valore di causa è stato fissato dal Pretore aggiunto in fr. 191'880.- (decisione impugnata, consid. 1).","2. Il primo giudice ha accertato, anzitutto, che la notifica dei difetti allegati dall’attrice era stata effettuata successivamente alla ricezione della disdetta del contratto di locazione e che quest’ultima era stata motivata dal grave stato di degrado riscontrato dalla figlia della locatrice al primo piano dell’ente locato. Di conseguenza, egli ha spiegato che la disdetta non era ritorsiva. Ciò posto, il Pretore aggiunto ha accertato che la disdetta del contratto di locazione aveva prodotto i suoi effetti per il 28 febbraio 2014 e ha rifiutato la domanda di protrazione. Riconosciuta, infine, l’esistenza di un difetto legato alla presenza di umidità e di muffa al piano superiore dello stabile, al vano scala e piccole tracce nella saletta, egli ha concesso una riduzione della pigione nella misura del 10% da giugno 2011 compreso fino all’eliminazione dei difetti in questione.","I. Sull’appello principale","3. L’appellante sostiene, in primo luogo, che il valore di causa è di fr. 19'880.- (memoriale, pag. 2 in alto). Essa rinvia, al riguardo, a quanto accertato dal Pretore aggiunto senza motivare ulteriormente il proprio asserto. La sua indicazione è quindi da attribuire a una mera svista redazionale e non a una contestazione dell’importo fissato dal primo giudice in fr. 191'880.- (cfr. sopra, consid. 1).","4. L’attrice chiede che sia esperito un sopralluogo, affinché questa Camera possa rendersi conto “in modo del tutto indipendente ed oggettivo dello stato vetusto e precario dello stabile” (appello, pag. 2 in basso). Le parti possono chiedere all’autorità di appello di assumere nuove prove in due determinati casi: da una parte si tratta dei nuovi mezzi di prova ex art. 317 cpv. 1 CPC, che contemplano tanto quelli venuti in essere dopo la decisione (cosiddetti “nova”), quanto quelli preesistenti se, facendo uso della diligenza ragionevolmente esigibile nelle circostanze concrete, non li si poteva già produrre in primo grado (ossia “pseudo nova”; Trezzini in: Cocchi/Trezzini/Bernasconi, Commentario al Codice di diritto processuale civile svizzero, p. 1393); dall’altra, giusta l’art. 316 cpv. 3 CPC è pure data la possibilità di riassumere prove già acquisite dal Pretore, nonché di assumere prove ritualmente offerte ma da questi respinte (Trezzini, op. cit., p. 1389; Reetz/Hilber in: Sutter-Somm/Hasenböhler /Leuenberger, ZPO Kommentar, n. 47 ad art. 316 e n. 32 ad art. 317; II CCA, inc. 12.2012.95 dell’11 febbraio 2013 con riferimenti). In ogni caso è però necessario che i nuovi mezzi di prova offerti possano essere considerati rilevanti. L’apprezzamento anticipato delle prove, ammesso anche dalla nuova procedura civile federale (Messaggio concernente il Codice di diritto processuale civile svizzero (CPC), in: FF 2006 pag. 6684; Vouilloz, La preuve dans le Code de procédure civile suisse (art. 150 à 193 CPC), in: AJP 2009 p. 832; Passadelis, Stämpflis Handkommentar ZPO, n. 8 ad art. 152; KuKo ZPO-Schmid, n. 14 ad art. 157; Hasenböhler in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, ZPO Kommentar, n. 35 ad art. 152), permette al giudice di rifiutare l’assunzione di determinati mezzi di prova se quelli precedentemente assunti gli hanno già consentito di fondare il proprio convincimento o se non ritiene pertinenti, senza cadere nell’arbitrio, i mezzi di prova offerti (cfr. Messaggio, op. cit., ibidem; II CCA, sentenza inc. 12.2012.95 dell’11 febbraio 2013). L’apprezzamento anticipato delle prove costituisce il contrappeso necessario per rimediare – ai fini di uno snellimento del procedimento – a un esercizio sproporzionato del diritto alla prova (Messaggio concernente il Codice di diritto processuale civile svizzero: FF 2006, pag. 6684 e 6685). L’appellante si limita ad affermare in maniera apodittica che il sopralluogo sarebbe necessario per i motivi indicati in ingresso, senza tuttavia spiegare perché questa Camera non possa fondare il proprio convincimento sulle risultanze processuali già agli atti e, quindi, argomentare la rilevanza di tale mezzo di prova. La sua domanda, non sufficientemente motivata, è quindi irricevibile (art. 310 e 311 cpv.1 CPC).","5. L’attrice afferma anzitutto che il Pretore aggiunto si sarebbe dipartito dal presupposto errato che a essere oggetto della causa è il termine della disdetta, mentre la vertenza è da ricondurre alla notifica della presenza di muffa nell’ente condotto in locazione e alla conseguente disdetta del contratto da parte della locatrice con lo scopo, a suo dire, di non ovviare a tale difetto (appello, pag. 7 in alto). L’appellante principale confonde, tuttavia, gli accertamenti circa il momento in cui la disdetta ordinaria avrebbe effetto secondo le scadenze previste contrattualmente (cosa che è stata esaminata dal Pretore aggiunto a pag. 4 della decisione) con la questione di sapere se la disdetta ha natura ritorsiva (questione trattata dal primo giudice a pag. 5 segg. e, meglio, al consid. 3). Su quest’ultimo aspetto l’attrice allega che il primo giudice avrebbe accertato in maniera arbitraria i fatti, reputando che la disdetta sarebbe valida poiché giustificata dall’incuria dello stabile, mentre è stato dimostrato che la muffa esisteva già quando l’ente era condotto in locazione dai precedenti conduttori e, quindi, che è da ricondurre alla sua vetustà (memoriale, pag. 7 in mezzo). Sennonché, la conduttrice dimentica che – come spiegato diffusamente dal primo giudice (decisione querelata, pag. 6 in alto) – la tutela dell’art. 271a cpv. 1 lett. a CO ha lo scopo di reprimere le cosiddette “disdette rappresaglia”, ossia quelle che sono notificate dal locatore per ripicca o per ritorsione in risposta a legittime pretese fatte valere nei suoi confronti dal conduttore nell’ambito del contratto di locazione. Nella fattispecie il Pretore aggiunto ha appurato che la figlia della locatrice ha sì effettuato un sopralluogo al piano superiore del _ _ _ a seguito della richiesta in tal senso di _ _, che aveva segnalato la presenza di muffa. Tuttavia, in tale occasione egli non ha avanzato alcuna pretesa e questa è stata formulata per la prima volta il 30 giugno 2011, ossia dopo la notifica della disdetta del contratto di locazione (decisione impugnata, pag. 6). È quindi inconsistente, su questo punto, la censura circa l’esistenza della muffa già prima della notifica del difetto. Per il resto, l’appellante afferma che la disdetta le è stata notificata a seguito della sua richiesta di eliminazione della muffa (memoriale, pag. 8 in alto), senza sostanziare per quale motivo l’accertamento pretorile indicato sopra (notifica della disdetta prima della richiesta di eliminazione del difetto in questione) non troverebbe conforto nelle risultanze processuali, come invece illustrato dal primo giudice. Essa si limita, una volta di nuovo, a menzionare le emergenze istruttorie sull’esistenza della muffa prima della disdetta contestata, che tuttavia su questo punto sono come detto irrilevanti.","6. L’appellante principale ribadisce che la disdetta è abusiva poiché è in realtà motivata dalla mancanza di volontà della locatrice di eliminare i difetti presenti nell’ente locato, così come, a dire della conduttrice, già avvenuto con i precedenti inquilini (memoriale, pag. 8 in fondo). A titolo esemplificativo essa rinvia alla testimonianza di _ _, laddove questi ha dichiarato che “tutti questi lavori li ho fatti senza nulla chiedere alla signora AO 1 anche perché sapevo già la sua risposta. Ho infatti chiesto una volta di poter eliminare il camino in fondo alla sala ma mi è stato risposto di no” (verbale 18 aprile 2012, pag. 12 in mezzo) e soggiunge che il primo giudice si sarebbe contraddetto laddove ha rilevato che “per quanto concerne il difetto della cantina (...) il pavimento era stato sistemato dal signor _, che aveva avuto anche modo di riferire di aver fatto dei lavori nei locali superiori”, senza poi trarne le conseguenze da essa invocate. Anche se si volesse seguire la tesi dell’appellante principale secondo la quale tale risultanza dimostrerebbe la riluttanza della locatrice all’eliminazione dei difetti, va detto che nulla muta alla circostanza che la disdetta è avvenuta, come accertato dal Pretore aggiunto ed esaminato sopra (consid. 5), prima della richiesta di eliminazione dei medesimi."}