Decision ID: 6e54c19f-3f23-406f-a50f-a0e21ae33df4
Year: 2002
Language: de
Court: BL_EG
Chamber: BL_EG_001
Canton: BL
Region: Northwestern_Switzerland
Law Area: public_law

Aus dem Sachverhalt:
A. ist Eigentümerin der Parzelle Nr. Y, GB Röschenz, welche mit einem Wegrecht zu Gunsten von Parzelle Nr. T belastet ist. Am 9. Januar 1981 erhielt A. die Baubewilligung für ein Einfamilienhaus auf Parzelle Nr. Y welches noch im selben Jahr erstellt wurde.
Am 25. April 1986 stimmten die betroffenen Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer der Gründung einer Baulandumlegung (BLU) "C." zu. Nach Abschluss der Baulandumlegung wurde die ursprüngliche Parzelle Nr. Y in die drei neuen Parzellen Nrn. V, W und X aufgeteilt. B., die Tochter von A., erstellte im Jahr 1999 auf der neuen Parzelle Nr. X ein Eigenheim. Gegen die zweite Auflage des Kostenverteilers BLU C. erhobenen A. und B. getrennt Einsprache bei der Schätzungskommission, welche diese mit Verfügungen vom 6. März 2001 ablehnte. Dagegen erhoben A. und B. am 19. März 2001 Beschwerde beim Steuer- und Enteignungsgericht mit dem Begehren, die Verfügungen seien aufzuheben. Die Parzellen seien bereits vor der Genossenschaftsgründung baureif gewesen. Was die Parzelle von B. anbelange, so sei diese im Kostenverteiler prozentual zu hoch bewertet worden. Ebenfalls sei die Lage der Parzellen durch die BLU nicht verbessert worden. Die Schätzungskommission BLU C. beantragt die Abweisung der Beschwerden.

Aus den Erwägungen:
1 a. (...)
1 b. (...)
Gemäss § 71 Abs. 5 des Raumplanungs- und Baugesetzes vom 8. Januar 1998 (RBG, SGS 400) ist das Steuer- und Enteignungsgericht zur Beurteilung von Beschwerden gegen Entscheide der Schätzungskommission betreffend Kostenverteiler (...) zuständig.
2. Die angefochtenen Verfügungen der Schätzungskommission BLU C. vom 6. März 2001 betreffend Kostenverteiler BLU C. stellen in Anwendung von Abgaberecht erlassene Verfügungen dar, welche die Zahlungspflicht der Beschwerdeführerinnen in verbindlicher Weise begründen (vgl. statt vieler: Fritz Gygi, Verwaltungsrecht, Bern 1986, S. 121 f.). Adressatinnen dieser Verfügungen sind A. einerseits (als Eigentümerin der Parzellen Nrn. V und W) sowie B. andererseits (als Eigentümerin von Parzelle Nr. X). Als solche sind sie jeweils gestützt auf § 71 RBG i.Verb.m. § 96 Abs. 3 EntG und § 47 Abs. 1 lit. a VPO zur Beschwerde legitimiert.
3. (...)
4. Mit dem Instrument der Baulandumlegung (§§ 55-74 RBG) soll das Eigentum an Grundstücken neu geordnet werden mit dem Ziel, eine bessere bauliche Nutzung zu ermöglichen. Die Baulandumlegung dient dazu, die bestehende Parzellenordnung auf die Nutzungsplanung abzustimmen (§ 55 Abs. 1 RBG). Dabei werden die eingebrachten Flächen nach Abzug der benötigten Flächen für den Gemeinbedarf neu zugeteilt (Verteilungsfläche) (§ 63 Abs. 1 RBG). Der Neuzuteilungsplan mit den bereinigten Rechten und Lasten bedarf zu seiner Gültigkeit der Genehmigung durch den Regierungsrat (§ 70 Abs. 1 RBG). Nach Genehmigung der Neuzuteilung legt die Schätzungskommission den Kostenverteiler unter Anzeige an die Betroffenen während dreissig Tagen auf (§ 71 Abs. 1 RBG). Der Kostenverteiler enthält eine Aufstellung der für den Wertausgleich vorgesehenen Ausgleichszahlungen (Mehr- und Minderwerte, Vorteilsausgleich und Entschädigungen) sowie eine Aufstellung über die Verteilung der Umlegungskosten.
5. Gemäss § 71 Abs. 3 RBG haben die an einer Baulandumlegung beteiligten Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer die Kosten für die Baulandumlegung nach Massgabe ihrer Vorteile zu tragen. Unter "Kosten für die Baulandumlegung" fallen die für den Wertausgleich vorgesehenen sowie die effektiven Umlegungskosten (vgl. § 72 Abs. 2 RBG). Bei den Umlegungskosten handelt es sich um eigentliche Verfahrenskosten, bei den Mehr- und Minderwerten um Sachkosten und beim Vorteilsausgleich um eine eigentliche Wertabschöpfung (vgl. zum Ganzen: Hans-Rudolf Steiner, Die Baulandumlegung, dargestellt nach schweizerischem Recht, Diss. Zürich 1968, S. 117 ff.). Bei den Abgaben der Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer an die Kosten der Baulandumlegung in Form eines einmaligen Beitrags an die Ausgleichszahlungen sowie an die effektiven Umlegungskosten als Entgelt für den "Vorteil", den ihr Grundstück durch die Neuzuteilung erfahren hat, handelt es sich um Vorteilsbeiträge. Dies sind Abgaben, die als Ausgleich jenen Personen auferlegt werden, denen aus einer öffentlichen Einrichtung ein wirtschaftlicher Sondervorteil erwächst (Ulrich Häfelin/Georg Müller, Grundriss des Allgemeinen Verwaltungsrechts, 4. Aufl., Zürich 2002, N 2647). Als Vorteilsbeitrag werden die Kosten der Baulandumlegung denjenigen Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern überbunden, deren Grundstück durch die Neuzuteilung im Wert zunimmt, wobei die Höhe des Beitrags vom Mehrwert abhängig ist.
6 a. (...)
6 b. (...)
6 c. (...)
7. Die Beschwerdeführerinnen machen geltend, dass ihre Grundstücke bereits vor der Genossenschaftsgründung baureif gewesen seien, ansonsten ihnen keine Baubewilligung erteilt worden wäre. Ein Grundstück ist dann baureif, wenn es nach Lage, Form und Beschaffenheit für die Überbauung geeignet und erschlossen ist (§ 83 Abs. 2 RBG, vgl. auch Art. 15 RPG). Land ist erschlossen, wenn unter anderem eine für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht (§§ 33 ff. RBG, Art. 19 Abs. 1 RPG). Die Grob- und Feinerschliessung muss durchgeführt und die Zufahrt muss spätestens auf den Zeitpunkt der Fertigstellung der fraglichen Baute gesichert sein (§ 33 Abs. 3 lit. b RBG). Im Übrigen gilt, dass sich die Zufahrt nach den zonengerechten Bebauungsmöglichkeiten jener Fläche zu richten hat, die sie erschliessen soll (BGE 121 I 65 E. 3a S. 68; 117 Ib 308 E. 4a S. 314; 116 Ib 159 E. 6b S. 166). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts gehört zu einer hinreichenden Zufahrt nach Art. 19 Abs. 1 RPG auch das Verbindungsstück von der öffentlich zugänglichen Strasse zum Baugrundstück (BGE 121 I 65 E. 3c S. 69; 116 Ib 159 E. 6b S. 166). Diese Praxis stimmt mit Art. 4 Abs. 2 WEG überein, wonach zur Feinerschliessung ebenfalls der Anschluss der einzelnen Liegenschaften an die Hauptstränge der Erschliessungsanlagen gehört. Massgebend ist demnach, ob das Grundstück der Beschwerdeführerinnen hinreichend erschlossen ist.
8 a. Eine Baulandumlegung hat zum Zweck, die bestehende Parzellenordnung auf die Nutzungsplanung abzustimmen (§ 55 Abs. 1 RBG). Die mit der Baulandumlegung verbundenen Belastungen der Eigentümerinnen und Eigentümer sind dadurch gerechtfertigt, dass diese nicht nur öffentlichen Interessen, sondern auch privaten Interessen der betroffenen Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer dient: Sie gewährleistet eine im öffentlichen Interesse liegende, geordnete Überbauung des Landes und ermöglicht zudem der Grundeigentümerin oder dem Grundeigentümer die Erzielung eines Mehrwerts. Ein Sondervorteil kann auch entstehen, wenn durch den Ausbau einer Anlage die Erschliessung einzelner Grundstücke wesentlich verbessert wird.
Bei bereits überbauten Parzellen ist für die Beurteilung der Frage, ob mit der neuen Erschliessung ein Vorteil erlangt wird, nicht einzig auf die durch die Baulandumlegung erfolgte bessere Parzellenordnung, sondern auch auf die subjektive Situation der betroffenen Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer abzustellen. Es kann sich auch bei bereits ganz oder teilweise erschlossenen Grundstücken durch die Weiterführung resp. den Ausbau der Erschliessungsanlagen ein Sondervorteil einstellen, wenn diese Grundstücke dadurch eine Verbesserung der baulichen Nutzungsmöglichkeiten erfahren (Peter J. Blumer, Abgaben für Erschliessungsanlagen nach dem Thurgauer Baugesetz, Diss. Zürich 1989, a.a.O., S. 68 f.).
8 b. Die am 9. Januar 1981 A. erteilte Baubewilligung für den Neubau eines Einfamilienhauses auf Parzelle Nr. Y war mit der Einhaltung diverser Auflagen und Bedingungen verknüpft. So hatte die Zufahrt zum Neubau südlich, d.h. über die gemeinsame Detailerschliessungsstrasse entlang der Parzelle Nr. U zu erfolgen (vgl. Bericht des Ingenieurbüros [...] vom 11. September 1980 an den Gemeinderat Röschenz). Im Norden war die Parzelle Nr. Y mit einem Wegrecht zu Gunsten der Parzelle Nr. T belastet. Das entsprechende Einfamilienhaus wurde noch im Jahr 1981 gebaut. Die Tochter, B., erstellte 1999 ihr Eigenheim auf der neuen, von Parzelle Nr. Y abparzellierten Parzelle Nr. X. Der Bau des D.-wegs und der Ausbau der E.-strasse erfolgte im vorliegenden Fall erst im Rahmen der Durchführung der Baulandumlegung C. Beide Strassenzüge sind Bestandteil des rechtskräftigen Strassennetzplans, welcher u.a. auch bei der Neuzuteilung der Parzellen im Rahmen einer Baulandumlegung massgebend ist (vgl. § 63 Abs. 4 lit. a RBG), und stützen sich auf einen entsprechenden Bau- und Strassenlinienplan ab. Durch den Bau des D.-wegs wurde u.a. die Detailerschliessungsstrasse entlang der Parzelle Nr. U überflüssig. Ebenfalls wurden die baulichen Nutzungsmöglichkeiten der Parzelle Nr. V (alt) im südlichen und westlichen Teil erheblich verbessert.
Den Beschwerdeführerinnen ist zwar darin beizupflichten, dass die Parzelle Nr. V gegenüber dem Altbesitz (Parzelle Nr. Y) vor der Baulandumlegung weder in Bezug auf ihre Form noch in Bezug auf ihre Lage wesentliche Änderungen erfahren hat. Der Grenzverlauf wurde wegen der Neuerstellung des D.-wegs respektive der Erweiterung der E.-strasse nur geringfügig verändert. Die Erstellung des D.-wegs und der Ausbau der E.-strasse im Rahmen der BLU C. und die dadurch überflüssig gewordene Detailerschliessungsstrasse entlang der Parzelle Nr. U hatten aber auch zur Folge, dass das auf Parzelle Nr. Y im Norden lastende Wegrecht zu Gunsten der Parzelle Nr. T gelöscht werden konnte. Erst durch den Bau der Detailerschliessungsstrasse D.-weg konnte die Zufahrt entlang den Parzellen Nrn. R und S erfolgen, was zur vollständigen Erschliessung dieser Parzellen geführt hat. Dadurch ist einerseits eine grössere Freiheit in Bezug auf die Art der Überbauung entstanden, andererseits ist die interne Erschliessung einfacher und vor allem billiger geworden, denn die dafür erforderlichen privaten Aufwendungen wurden vermindert (Peter J. Blumer, a.a.O., S. 68 f.) und die belastende Dienstbarkeit (Wegrecht im Norden zu Gunsten Parzelle Nr. T) ist weggefallen. Der Beschwerdegegnerin ist darin beizupflichten, dass eine Abparzellierung der Parzelle Nr. V wie sie erfolgt ist, ohne die Lösung der Erschliessungsproblematik, wie sie sich heute präsentiert, nicht hätte durchgeführt werden können.
9. Nach dem bisher Ausgeführten ist nicht zweifelhaft, dass die zusätzliche Erschliessung eine Verbesserung der baulichen Nutzung mit sich gebracht und damit einen Sondervorteil herbeigeführt hat.
Aus diesem Grund erweist sich die Rüge der Beschwerdeführerinnen, es liege ein Fall von Art. 21 der Statuten vor und es seien ihnen keine Umlegungskosten, sondern - sofern ausgewiesen - allenfalls Vermarkungs- und Neuvermessungskosten aufzuerlegen, als nicht begründet. Der von den Beschwerdeführerinnen angerufene Art. 21 der Statuten lautet wörtlich wie folgt:
"
Art. 21
Mit Kosten für die Umlegung werden nicht belastet:
a)
Grundstücke, deren Grenzverlauf nur wegen Verbreiterung oder Neuanlage von Strassen geändert werden muss.
b) Grundstücke, die schon vor der Umlegung eine für die Überbauung geeignete Form aufweisen, deren Grenzen jedoch im Interesse benachbarter Parzellen geändert werden.
(...)
An die Kosten der Vermarkung und Neuvermessung werden diese Grundstücke nicht beitragspflichtig."
Artikel 21 der Statuten steht in Übereinstimmung mit den allgemeinen Regeln bezüglich Vorteilsausgleichung, insbesondere auch mit § 71 Abs. 3 RBG, welcher für die Kostenüberwälzung die Erzielung eines Vorteils aus der neuen Parzellenordnung verlangt. Liegenschaften, die bereits vor dem Umlegungsverfahren überbaut und erschlossen waren und bei denen Form und Lage praktisch unverändert geblieben sind, und die damit durch das Umlegungsverfahren keinerlei Vorteile erfahren, dürfen keine Kosten überwälzt werden. Im vorliegenden Falle haben zwar die Grundstücke der Beschwerdeführerinnen schon vor der Baulandumlegung die zur Überbauung geeignete Form aufgewiesen, doch ist ihnen durch die neue Erschliessung im Rahmen der Baulandumlegung ein - wenn auch geringer - zusätzlicher Vorteil entstanden (...).
10 a. Kausalabgaben werden u.a. nach der Höhe der zu deckenden Kosten im betreffenden Verwaltungszweig (Kostendeckungsprinzip) und nach dem wirtschaftlichen Vorteil bemessen, den die oder der Einzelne aus der öffentlichen Einrichtung zieht (Wert der staatlichen Leistung, Äquivalenzprinzip). Die Beiträge sollen insgesamt wertadäquat sein, das heisst, dass der Gesamtertrag der erhobenen Beiträge die den Sondervorteil schaffenden Aufwendungen des Gemeinwesens nicht übersteigen darf und sich der individuelle Betrag daher anhand des Mehrwerts bemessen muss, welcher dem Beitragspflichtigen durch den Sondervorteil erwächst. Wie aber auch das Bundesgericht wiederholt ausgeführt hat, ist es schon wegen der meist grossen Zahl der Beitragspflichtigen, aber auch der Sache nach schwierig, wenn nicht gar unmöglich, diesen Wertzuwachs in jedem einzelnen Fall zu schätzen, wie es an sich wünschbar wäre. Deshalb darf auf schematische Massstäbe abgestellt werden (vgl. BGE 109 Ia 328 E. 5). Der zur Anwendung gelangende Massstab hat sich aber in Beachtung von Art. 8 Abs. 1 BV auf ernsthafte, sachliche Gründe zu stützen und darf nicht Unterscheidungen treffen, für die kein vernünftiger Grund in den zu regelnden tatsächlichen Verhältnissen ersichtlich ist (Ulrich Häfelin/Georg Müller, a.a.O., N 2652 ff.).
10 b. Weder der Kostenverteiler mit der dazugehörigen Kostenzusammenstellung noch der Beitragsplan ist mit einer Erläuterung versehen, aus welcher hervorgeht, wie die Schätzungskommission bei den einzelnen Parzellen die jeweiligen Beitragssätze berechnet hat. Die Beschwerdeführenden haben mehrmals gerügt, dass die Unterlagen, die zum Kostenverteilschlüssel geführt hätten, nicht überprüfbar seien und bestritten würden. Weder anlässlich der Vorverhandlung noch anlässlich der Hauptverhandlung konnte die Beschwerdegegnerin genauer darlegen, nach welchen Kriterien sie die Erschliessung im Detail beurteilt hatte und welches die substanziierten Unterlagen zu den von ihr verwendeten Verhältniszahlen für den Schlüssel des Kostenverteilers waren. Bezüglich der Parzellen der Beschwerdeführerinnen fehlen im Kostenverteiler vom 14. April 2000 sowie in der dazugehörigen Kostenzusammenstellung sachliche Kriterien, aus welchen abgeleitet werden kann, wie die Beschwerdegegnerin für die Parzellen Nrn. V (neu), W und X mit einer Gesamtfläche von 1'868 m
2
auf eine beitragspflichtige Fläche von insgesamt 1'059 m
2
kommt, woraus sich dann ein Prozentsatz von 56,7 % ergibt. Ebenso wurde weder in der Verfügung noch im späteren Verfahren begründet, warum für Parzelle V (alt) ein Prozentsatz von 56,7 % verwendet wird, der so auf die Parzellen verteilt wird, dass Parzelle Nr. V (neu) mit 20 %, Parzelle Nr. W mit 100 % und Parzelle Nr. X mit 50 % belastet wird. Die prozentuale Berücksichtigung des Erschliessungsgrades der einzelnen Parzellen vor der Baulandumlegung kann weder anhand des Kostenverteilers mit dazugehöriger Zusammenstellung der Kosten, noch anhand des Neuzuteilungsplans hergeleitet werden. Im Protokoll der Sitzung der Schätzungskommission vom 16. Juni 1998 sind zwar gewisse Überlegungen bezüglich der angewendeten Prozentsätze dargelegt, doch fehlen die klaren Beurteilungskriterien, die eine Überprüfung des konkret entstandenen Mehrwerts und damit eine Überprüfung der Verhältnismässigkeit der den Betroffenen auferlegten Kosten ermöglichen würden.
10 c. Das Gericht gelangt nach Durchführung eines Augenscheins zur Überzeugung, dass sich auch unter Einbezug der tatsächlichen Verhältnisse keine einheitlichen Kriterien für die Bewertung der verschiedenen an der Baulandumlegung beteiligten Parzellen feststellen lassen und dass die im damaligen Verfahren durch die Schätzungskommission ermittelten Verhältniszahlen bezüglich der Bewertung der Parzellen der Beschwerdeführerinnen unzutreffend sind.
So handelt es sich bei der Parzelle Nr. X um eine Eckparzelle, die sowohl an die E.-strasse wie auch an den D.-weg angrenzt. Diese Parzelle Nr. X ist zu 50 % beitragspflichtig (wie die Parzelle Nr. Q, welche sowohl an die E.-strasse wie auch an die Parzelle Nr. Y anstösst), während Parzelle Nr. V, die ausschliesslich über den D.-weg erschlossen ist, mit einer Fläche von 124 m
2
zu 20 % und mit den restlichen 475 m
2
(...) überhaupt nicht beitragspflichtig ist. Im Gegensatz dazu ist die Parzelle Nr. W, die ebenfalls lediglich über den D.-weg erschlossen ist, zu 100 % beitragspflichtig.
Der Parzelle Nr. X gegenüber (Richtung Süden, aber ebenfalls an den D.-weg angrenzend) liegt die Parzelle Nr. R. Diese Eckparzelle stösst ebenfalls sowohl an die E.-strasse wie auch an den D.-weg an, ist aber lediglich zu 20 % beitragspflichtig. Bezüglich Topographie und Erschliessungsvorteile ist Parzelle Nr. R, ebenso wie Parzelle Nr. S (bewertet mit 10 %) am besten mit den Parzellen der Beschwerdeführerinnen vergleichbar, da deren Parzellenform im Rahmen der Baulandumlegung wie bei den Beschwerdeführerinnen unverändert geblieben ist und die Erschliessung im alten Besitzstand mit Wegrechten gesichert war. Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass die von der Schätzungskommission ermittelten Zahlen bezüglich der Bewertung der Grundstücke der Beschwerdeführerinnen nicht den tatsächlichen Verhältnissen und dem den Parzellen entstandenen Vorteil entsprechen und dass zwischen den Parzellen der Beschwerdeführerinnen und den übrigen in die BLU eingezogenen Grundstücken Unterscheidungen getroffen worden sind, die sachlich nicht gerechtfertigt sind.
10 d. Der A. gemäss Kostenverteiler in Rechnung gestellte Beitrag von insgesamt Fr. 4'981.00 umfasst noch Sonderkosten in der Höhe von Fr. 1'059.00. Gemäss Punkt 9 der Kostenzusammenstellung BLU C., Auflage 2000, umfasst dieser Betrag die Kosten aus den Jahren 1993/94 für "Baugesuchsprüfung A., Aufwand TL". A. wurde die Baubewilligung für den Neubau des Einfamilienhauses auf Parzelle Nr. Y am 9. Januar 1981, also noch vor der Gründung der Baulandumlegungsgenossenschaft, erteilt. Die Baubewilligungskosten für das Baugesuch A. können, da noch vor der Gründung der Baulandumlegungsgenossenschaft angefallen, nicht den Umlegungskosten zugeschlagen werden. Der A. belastete Betrag ist weder bezüglich seines Ursprungs noch bezüglich seiner Höhe rechtsgenüglich belegt.
10 e. Ferner lässt sich betreffend der Überwälzung der Kosten der Vermarkung und der Neuvermessung feststellen, dass diese Aufwendungen nicht separat ausgewiesen werden. Der Kostenverteiler enthält eine Position "Totalkosten Technisches Verfahren BLU" in der Höhe von Fr. 119'623.45, was geteilt durch die beitragspflichtige Fläche (22'797 m
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) pro Quadratmeter Fr. 5.247 ergibt. Ob es sich bei diesem Betrag um die Vermarkungs- und Vermessungskosten handelt, konnte die Schätzungskommission dem Gericht auf Anfrage nicht mitteilen (...). Dass die betroffenen Grundeigentümerinnen in einem solchen Fall die Höhe ihrer Beitragspflicht nicht auf ihre Richtigkeit hin überprüfen können, ist offensichtlich. Anlässlich des nicht bis zur Hauptverhandlung gelangten Verfahrens i.S. B.S. gegen Schätzungskommission BLU C. (A 2001/36) betreffend Kostenverteiler haben die Vertreter der Schätzungskommission anlässlich der Vorverhandlung vom 17. Dezember 2001 die Vermarkungskosten mit 10 % der gesamten Erschliessungskosten beziffert. Die Beschwerdegegnerin wird daher bei der Neuausarbeitung des Kostenverteilers resp. der Überarbeitung der Kostenzusammenstellung auch die Vermarkungs- und Vermessungskosten detailliert auszuweisen haben, will sie diese überwälzen.
10 f. Aus den vorstehenden Erwägungen ergibt sich, dass der angefochtene Entscheid aufzuheben ist. Die Angelegenheit wird an die Schätzungskommission zurückgewiesen, welche die prozentuale Belastung der einzelnen Parzellen in Übereinstimmung mit den tatsächlichen Gegebenheiten und im Verhältnis zu dem den Parzellen der Beschwerdeführerinnen tatsächlich entstandenen Vorteil zu verlegen hat.
11. (...)
12. (...)
Entscheid Nr. 650 01 37 vom 24. Oktober 2002
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