Decision ID: eadac55d-708c-5d24-9fbc-a0eef4df537f
Year: 2017
Language: de
Court: BE_VB
Chamber: BE_VB_001
Canton: BE
Region: Espace_Mittelland
Law Area: public_law

I. Sachverhalt
1. Im Jahr 2008 bewilligte der Regierungsstatthalter von Interlaken (heute Interlaken-
Oberhasli) auf Parzelle Unterseen Grundbuchblatt Nr. D._ eine Gewerbehalle mit
RA Nr. 110/2016/150 2
drei Wohnungen. Die Parzelle liegt in der Überbauungsordnung (ÜO) H._.1 Das
Gewerbegebäude ist in zwei Baurechte aufgeteilt (Unterseen Grundbuchblatt Nr.
E._ BR und Nr. F._ BR / mit Unterbaurecht Nr. G._). Der
Beschwerdegegnerin gehört der Gebäudeteil auf dem Grundstück Nr. E._ BR.
Dieses ist bebaut mit einem Wohn- und Gewerbegebäude ( I._ 4, 4a und 4b),
wofür 65 Abstellplätze für Fahrzeuge bewilligt wurden.2
Das Obergeschoss des Gebäudes der Beschwerdegegnerin umfasst nebst anderen
Räumlichkeiten einen grossen Raum bzw. Saal in der Nordostecke und einen kleinen Saal
in der Mitte des Obergeschosses. Am 23. September 2014 reichte die
Beschwerdegegnerin ein Baugesuch ein für die "Änderung der Nutzung des grossen und
kleinen Saales sowie [des] Mehrzweckraums gemäss Plan im OG zur Durchführung von
Anlässen jeglicher Art mit Alkoholausschank für Firmen, Vereine und Privatpersonen.
Ebenso Nutzung als Büro, Schulungs- und Sitzungsräume, Gewerberäume im Gewerbe-
und Dienstleistungsbereich." Gleichzeitig ersuchte sie um die Betriebsbewilligung E nach
Art. 6 Abs. 1 GGG3 (Lokal für nicht öffentliche Veranstaltungen). Zudem stellte sie ein
nachträgliches Baugesuch für Fassaden- und Grundrissänderungen. Die
Beschwerdeführerin erhob Einsprache gegen die Nutzungsänderung und machte eine
ungenügende Anzahl Parkplätze für Autos und Fahrräder geltend.
Mit Gesamtentscheid vom 10. August 2015 bewilligte das Regierungsstatthalteramt
Interlaken-Oberhasli die Fassaden- und Grundrissänderungen sowie die beantragten
Nutzungsänderungen der Räume im Obergeschoss und erteilte die Betriebsbewilligung E
nach Art. 6 Abs. 1 GGG. Für die gastgewerbliche Nutzung schränkte das
Regierungsstatthalteramt die Personenzahl für Veranstaltungen ein und zwar unter der
Woche bis um 19.00 Uhr auf maximal 95 Personen, für Veranstaltungen abends und am
Wochenende auf maximal 295 Personen.
Die Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) hiess die dagegen
eingereichte Beschwerde der Beschwerdeführerin mit Entscheid vom 16. Dezember 20154
1 Überbauungsordnung (ÜO) "H._ ", bestehend aus dem Überbauungsplan und den Überbauungsvorschriften (ÜV), vom Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR) genehmigt am 8. August 1995, mit Änderungen vom 3. April 2002, 17. März 2003 und 4. Juni 2014 2 Vorakten des Verfahrens 243/2014, pag. 179 3 Gastgewerbegesetz vom 11. November 1993 (GGG; BSG 935.11) 4 Verfahrensnummer RA 110/2015/118
RA Nr. 110/2016/150 3
gut. Zur Begründung hielt sie fest, das Bauvorhaben sei nicht genügend konkretisiert. Der
Mehrbedarf an Parkplätzen sei nicht gedeckt, und die vorgesehenen Standorte für
Fahrräder und Motorfahrräder seien ungeeignet. Die BVE erteilte dem Bauvorhaben den
Bauabschlag und hob die gastgewerbliche Betriebsbewilligung E auf. Sie bestätigte die
Bewilligung der nicht umstrittenen Fassaden- und Grundrissänderungen. Dieser Entscheid
erwuchs in Rechtskraft.
2. Am 2. Februar 2016 reichte die Beschwerdegegnerin bei der Gemeinde Unterseen
ein Baugesuch ein für die "Änderung der Nutzung des kleinen Saales im OG:
Beratungsdienstleistungen und kirchliche Anlässe an Wochenenden, Abende[n] und
Feiertagen" auf Parzelle Unterseen Grundbuchblatt Nr. D._ / Nr. E._ BR.5
Sie beantragte die Befreiung von der Parkplatzpflicht mit der Begründung, es bestünden
Hindernisse gemäss Art. 55 BauV6. Die zeitliche Beschränkung der vorgesehenen Nutzung
verhindere, dass verkehrsgefährdende Zustände drohen könnten.7 Gegen das
Bauvorhaben erhob die Beschwerdeführerin Einsprache. Auf Aufforderung des
Regierungsstatthalteramtes hin reichte die Beschwerdegegnerin ein Nutzungskonzept
betreffend die geplanten kirchlichen Anlässe ein. In diesem wurde das Baugesuch wie folgt
präzisiert:
"1.1 Hauptsächlicher Inhalt der kirchlichen Nutzung ist das Abhalten von
Gottesdiensten der M._, jeweils am Sonntag von 09.30 bis 11.30 Uhr.
Die M._ hat aktuell 90 Mitglieder.
1.2 Als zusätzliche Nebennutzung werden gelegentlich, d.h. maximal einmal pro
Woche, am Abend spezielle Anlässe durchgeführt wie z.B. Seminare oder
Vorlesungen. Derartige Nebenanlässe richten sich an einen Kreis von maximal
ca. 30 Personen. Sie finden im Zeitraum zwischen 18.30 und 22.00 Uhr statt.
1.3 Es finden keine Anlässe zu Bürozeiten statt.
1.4 Es finden keine Doppel- oder Mehrfachnutzungen zur gleichen Zeit statt.
1.5 Am Sonntag Morgen wird ein Parkdienst aufgeboten, welcher das falsche
Parkieren von Teilnehmern des Gottesdienstes verhindert."
5 Auf dem Plan "Grundriss OG Nutzungen" vom 26. April 2010, revidiert am 8. Februar 2016, vom Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli gestempelt am 30. September 2016, wird der kleine Saal mit "Pfingstgemeinde Freizeit" bezeichnet. 6 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1) 7 Vorakten, pag. 34 ff.
RA Nr. 110/2016/150 4
Mit Gesamtbauentscheid vom 30. September 2016 erteilte das Regierungsstatthalteramt
Interlaken-Oberhasli dem Vorhaben die Baubewilligung. Es befreite die
Beschwerdegegnerin von der Pflicht zur Erstellung der fehlenden drei Autoabstellplätze
und der fehlenden zwei Zweiradabstellplätze. Als Auflagen hielt es u.a. fest:
"- Das Nutzungskonzept für kirchliche Anlässe gemäss Schreiben der
Bauherrschaft vom 10. August 2016 gilt als integrierender Bestandteil dieses
Bauentscheids.
- Für Anlässe unter der Woche wird die Teilnehmerzahl auf 50 beschränkt.
- Am Sonntagmorgen ist ein Parkdienst aufzubieten, welcher das falsche
Parkieren von Teilnehmern des Gottesdienstes verhindert.
- Gottesdienste dürfen nur durchgeführt werden, wenn in unmittelbarer Nähe des
Grundstücks der Bauherrschaft genügend Autoabstellplätze mit Zustimmung der
Eigentümer für die entsprechenden Zeiten zur Verfügung gestellt werden
können."
Die Einsprache wies es ab.
3. Dagegen reichte die Beschwerdeführerin am 9. Oktober 2016 Beschwerde bei der
BVE ein. Sie beantragt die Aufhebung des Gesamtbauentscheides vom 30. September
2016 und die Erteilung des Bauabschlags. Sie macht insbesondere geltend, die
Voraussetzungen einer Befreiung von der Parkplatzpflicht seien nicht erfüllt. Daher sei jede
Umnutzung, die zu einem erhöhten Parkplatzbedarf führe, unzulässig.
4. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet8, holte die
Vorakten ein und führte den Schriftenwechsel durch. Die Vorinstanz hält mit
Stellungnahme vom 28. Oktober 2016 am angefochtenen Entscheid fest und beantragt die
Abweisung der Beschwerde. Die Gemeinde Unterseen verzichtet mit Schreiben vom 31.
Oktober 2016 auf eine Stellungnahme. Die Beschwerdegegnerin schliesst mit
Beschwerdeantwort vom 8. November 2016 auf Abweisung der Beschwerde. Auf Ersuchen
des Rechtsamtes hin teilte die Beschwerdegegnerin mit, dass der kleine Saal im
Obergeschoss eine Fläche von 247,9 m2 aufweise. Auf die Rechtsschriften wird, soweit für
den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
8 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191)
RA Nr. 110/2016/150 5

II. Erwägungen
1. Sachurteilsvoraussetzungen
Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG9. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann er –
unabhängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel
angefochten werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im
vorliegenden Fall das Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide
können nach Art. 40 Abs. 1 BauG10 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei
der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit zur Beurteilung der Beschwerde gegen
den Gesamtentscheid zuständig. Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchsteller, die
Einsprecher im Rahmen ihrer Einsprachegründe und die zuständige Gemeindebehörde
(Art. 10 KoG in Verbindung mit Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführerin, deren
Einsprache abgewiesen wurde, ist durch den vorinstanzlichen Gesamtentscheid formell
und als Nachbarin auch materiell beschwert und daher zur Beschwerdeführung legitimiert.
Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.
2. Abstellplätze für Motorfahrzeuge und Zweiräder
a) Die Vorinstanz ging im angefochtenen Entscheid davon aus, dass die beantragte
Umnutzung einen Mehrbedarf von drei Motorfahrzeugabstellplätzen und zwei
Abstellplätzen für Fahrräder und Motorfahrräder verursacht. Die Beschwerdeführerin
erachtet diese Anzahl an Abstellplätzen als ungenügend und zieht die Berechnungsweise
in Zweifel.
b) Wenn eine Bautätigkeit einen Parkplatzbedarf verursacht, so ist die Bauherrschaft
verpflichtet, auf dem Grundstück oder in seiner Nähe eine ausreichende Anzahl von
Abstellplätzen für Motorfahrzeuge, Fahrräder und Motorfahrräder zu errichten. Auch eine
Zweckänderung von Bauten oder Anlagen löst diese Pflicht aus, soweit sie einen
Parkplatzbedarf verursacht. Die Anzahl der zu erstellenden Abstellplätze richtet sich nach
9 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1) 10 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721)
RA Nr. 110/2016/150 6
den Vorschriften der Baugesetzgebung (Art. 16-18 BauG, Art. 49 ff. BauV). Auch wenn
eine Befreiung von der Parkplatzerstellungspflicht in Frage steht, muss die Anzahl der
Parkplätze ermittelt und im Entscheiddispositiv festgehalten werden. Damit wird
insbesondere vermieden, dass Abstellplätze, von deren Erstellung die Bauherrschaft
befreit wurde, einer nachträglichen Erstellungspflicht (Art. 16 Abs. 2 BauG) unterworfen
werden.11 Daher muss in einem ersten Schritt ermittelt werden, ob und in welchem Umfang
das Bauvorhaben eine Pflicht zur Erstellung zusätzlicher Parkplätze auslöst.
c) Die BVE hat in ihrem Entscheid vom 16. Dezember 2015 errechnet, dass die
gesamte bewilligte Geschossfläche der Beschwerdegegnerin ohne Wohnungen 7'968.29
m2 beträgt. Würde diese Fläche gesamthaft für die Zwecke "Arbeiten, Gewerbe,
Dienstleistungen" gemäss Art. 52 BauV genutzt, so resultiere ein Bedarf von 93
Parkplätzen für Motorfahrzeuge. Hinzu komme ein Bedarf von einem Parkplatz für die
beiden Wohnungen, ausmachend insgesamt 94 Parkplätze. Mit der Bewilligung vom
25. Mai 2011 seien beim Gebäudeteil der Beschwerdegegnerin 65 Parkplätze bewilligt
worden, wovon sich 12 vor den Zugängen befanden. Der Parkplatzbedarf für
Motorfahrzeuge sei demnach zu einem erheblichen Teil untergedeckt. Im damaligen
Beschwerdeverfahren betreffend Umnutzung des grossen und des kleinen Saales im
Obergeschoss hatte die Bauherrschaft per 17. Februar 2015 revidierte Pläne eingereicht,
in denen die Parkplatzzahl gegenüber den am 25. Mai 2011 bewilligten Plänen sogar noch
vermindert war. Ausgewiesen waren 60 Parkplätze, wovon 48 gewöhnliche, 4
behindertengerecht ausgestaltete sowie 8 Wochenendparkplätze, die vor Eingängen
liegen. Die BVE hat mit dem Entscheid vom 16. Dezember 2016 die Bewilligung der per
17. Februar 2015 revidierten Pläne bestätigt, allerdings nur "in Bezug auf die
Baubewilligung für die Änderungen an Fassaden und Grundrissen". Die Bewilligung
umfasste keine Reduktion der Parkplatzzahl.
d) Die Beschwerdegegnerin beantragt in ihrem Baugesuch vom 2. Februar 2016 keine
Veränderung der Anzahl zu erstellender Abstellplätze. Auf dem im
Baubewilligungsverfahren eingereichten Plan "Grundriss EG Nutzungen"12 werden für den
Gebäudeteil der Beschwerdegegnerin wiederum nur 60 Parkplätze ausgewiesen. Eine
11 Vgl. Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 16-18 N. 25a 12 Vom 26. April 2010, revidiert am 8. Februar 2016, vom Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli gestempelt am 30. September 2016
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Reduktion der bewilligten Parkplatzzahl ist jedoch nicht Gegenstand des
Baubewilligungsverfahrens. Sie ist somit auch nicht Streitgegenstand im vorliegenden
Verfahren, d.h. es ist nicht über eine Reduktion der Parkplatzzahl von 65 auf 60 Parkplätze
zu befinden. Massgebend ist weiterhin die Bewilligung vom 25. Mai 2011, d.h. es besteht
eine Verpflichtung zur Erstellung der dort ausgewiesenen 65 Abstellplätze für
Motorfahrzeuge. Ob die Beschwerdegegnerin ihrer Verpflichtung zur Erstellung dieser 65
Parkplätze vollständig nachgekommen ist, bildet ebenfalls nicht Gegenstand des
vorliegenden Verfahrens. Die Baupolizeibehörde der Gemeinde könnte dies gestützt auf
die Baubewilligung vom 25. Mai 2011 durchsetzen. Auch damit würde jedoch die
erforderliche Zahl von 94 Parkplätzen bei weitem nicht erreicht. Für die bestehende Baute
(ohne die beantragte Umnutzung) besteht demnach ein ungedeckter Bedarf von 29
Parkplätzen.
e) Für Fahrräder und Motorfahrräder sind bei Räumlichkeiten, die in die Kategorie
"Arbeiten, Gewerbe, Dienstleistungen, Hotel" fallen, je 100 m2 Geschossfläche mindestens
2 Abstellplätze zu schaffen.13 Bei einer Geschossfläche für gewerbliche Nutzung von
7'968.29 m2 hätten demnach 158 Zweiradabstellplätze erstellt werden müssen. Hinzu
kämen je Wohnung 2 Abstellplätze, ausmachend gesamthaft 162 Zweiradabstellplätze. In
den Baubewilligungen von 2008 und 2011 wurden jedoch keine Zweiradabstellplätze
bewilligt bzw. verlangt. Es besteht demnach – ohne die beantragte Umnutzung – ein
ungedeckter Bedarf an 162 Zweiradabstellplätzen.
f) Nach Ansicht der Beschwerdeführerin steht der Fortbestand des bestehenden
Parkplatzdefizits der beantragten Umnutzung entgegen. Es stellt sich daher die Frage, ob
das Baubewilligungsverfahren betreffend die Umnutzung des kleinen Saales Anlass gibt,
die Beschwerdegegnerin zur Erstellung der fehlenden Abstellplätze zu verpflichten. Nach
Art. 16 Abs. 2 BauG können Eigentümer bestehender Bauten und Anlagen zur
nachträglichen Erstellung einer ausreichenden Zahl von Abstellplätzen verpflichtet werden,
wenn die Verhältnisse es erfordern und erlauben und die Kosten zumutbar sind. Die
Vorinstanz geht gestützt auf den Amtsbericht der Gemeinde vom 31. Mai 201614, welcher
laut Dispositivziffer 3.2.2 vom angefochtenen Entscheid umfasst wird, davon aus, dass die
Voraussetzungen für die nachträgliche Erstellungspflicht nicht erfüllt sind.
13 Art. 54c Abs. 1 Bst. b BauV 14 Vorakten, pag. 27 ff.
RA Nr. 110/2016/150 8
Die Verhältnisse erfordern die nachträgliche Anlage von privaten Abstellplätzen
insbesondere dann, wenn der Parkplatzmangel zu Gefährdungen oder schwerwiegenden
Behinderungen des Verkehrs führt.15 Dies ist hier nicht der Fall, wie unten (Erwägung 3d)
gezeigt wird.
Es ist zudem augenfällig, dass die Verhältnisse die nachträgliche Erstellung der fehlenden
Abstellplätze nicht erlauben. Das Grundstück ist mit dem bestehenden Gebäude und den
auf dem Plan16 verzeichneten Abstellplätzen vollständig überbaut. Selbst vor Eingängen
zum Gebäude sind Abstellplätze verzeichnet, die nur ausserhalb der Geschäftszeiten
benutzt werden können. Es ist daher nicht ersichtlich, wo noch zusätzliche Abstellplätze
geschaffen werden könnten. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin kann die
Beschwerdegegnerin nicht zur Umnutzung von Gebäudeteilen in ein Parkhaus verpflichtet
werden. Die fraglichen Räumlichkeiten wurden in ihrer jetzigen Form für die gewerbliche
Nutzung rechtskräftig bewilligt. Die Voraussetzungen einer Wiedererwägung (Art. 56
VRPG17) sind nicht erfüllt. Es besteht keine gesetzliche Grundlage, um die
Beschwerdegegnerin zur Umnutzung in ein Parkhaus mit den entsprechenden baulichen
Veränderungen zu verpflichten. Dies wäre der Beschwerdegegnerin auch nicht zumutbar.
Die Voraussetzungen für eine nachträgliche Parkplatzpflicht nach Art. 16 Abs. 2 BauG sind
demnach nicht erfüllt.
g) In Frage steht somit, welchen Bedarf an (zusätzlichen) Abstellplätzen die Umnutzung
gemäss Bauvorhaben verursacht. Massgeblich ist das hängige Baugesuch. Die von der
Beschwerdeführerin herangezogene Aussage der Beschwerdegegnerin zum
Parkplatzbedarf18 bezieht sich auf ein früheres Projekt, das nicht Gegenstand des
vorliegenden Verfahrens ist. Sie ist daher unbeachtlich. Der durch die Umnutzung bewirkte
Zusatzbedarf berechnet sich nach der Differenz zwischen dem Minimalerfordernis nach
bisheriger Nutzung und dem Minimalbedarf nach der neu beantragten Nutzung. Die
Berechnung erfolgt unabhängig davon, wie viele der bisher minimal erforderlichen
Abstellplätze tatsächlich bestehen, da nach dem Gesagten auf die nachträgliche Erstellung
bislang fehlender Abstellplätze verzichtet wird. Entgegen der Ansicht der
Beschwerdeführerin sind keine zusätzlichen Abstellplätze für betriebsnotwendige
15 VGE 2011/333 vom 3. April 2012, E. 2.1; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 16-18 N. 12 Bst. a 16 Plan "Grundriss EG Nutzungen" vom 26. April 2010, revidiert am 8. Februar 2016, vom Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli gestempelt am 30. September 2016 17 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) 18 Vgl. Beschwerde Ziff. 1.4
RA Nr. 110/2016/150 9
Fahrzeuge zu berechnen, da die Beschwerdegegnerin um keine solchen ersucht und bei
der beantragten Nutzung kein Bedarf nach Betriebsfahrzeugen ersichtlich ist.
Für das Gebäude der Beschwerdegegnerin wurde mit der ursprünglichen Baubewilligung
von 2008 – nebst der Wohnnutzung der dafür vorgesehenen Räumlichkeiten – die Nutzung
für Zwecke des Gewerbes bewilligt. Der hier in Frage stehende kleine Saal war damals in
den Plänen nicht vorgesehen. Im Rahmen des Baubewilligungsentscheids des
Regierungsstatthalteramtes vom 25. Mai 2011 und des Entscheides der BVE vom
16. Dezember 2015 wurden Grundrissänderungen bewilligt, aus denen der kleine Saal in
seiner heutigen Abmessung von rund 250 m2 hervorgeht. Der kleine Saal wurde damit als
Raum bewilligt. Für den kleinen Saal wurde jedoch bislang nicht rechtskräftig eine
Nutzungsänderung bewilligt. Ohne die vorliegend beantragte Umnutzung dürfte daher der
kleine Saal nur gewerblich genutzt werden.
Für die gewerbliche Nutzung ist die Mindestanzahl erforderlicher
Motorfahrzeugabstellplätze nach der Formel (0.6 x Geschossfläche / 50)19 zu berechnen.
Die Beschwerdegegnerin beziffert die Fläche des kleinen Saales mit 247,9 m2.20 Bei
gewerblicher Nutzung entfällt demnach ein Bedarf von 3 Parkplätzen auf den kleinen Saal.
Die beantragte Nutzung für kirchliche Anlässe sowie für Seminare und ähnliche
Veranstaltungen ist der Nutzungskategorie "Einkaufen, Freizeit, Kultur" zuzuordnen, da sie
vergleichbare Wirkungen wie Freizeit- und Kulturanlässe verursacht. Für diese Nutzungsart
lautet die Formel zur Berechnung des minimalen Parkplatzbedarfs (0.6 x Geschossfläche /
20).21 Bei dieser Berechnung entfällt ein Bedarf von 7 Parkplätzen auf den kleinen Saal.
Die Umnutzung des kleinen Saales zeitigt also einen Zusatzbedarf von 4 Parkplätzen.
Für Zweiräder sind bei gewerblicher Nutzung pro 100 m2 Geschossfläche mindestens 2
Abstellplätze zu schaffen; bei einer Nutzung der Kategorie "Einkaufen, Freizeit, Kultur und
Restaurant" sind es pro 100 m2 Geschossfläche 3 Abstellplätze.22 Die Differenz zwischen
gewerblicher (5 Abstellplätze) und Freizeitnutzung (7 Abstellplätze) beläuft sich auf 2
Abstellplätze.
19 Art. 52 Abs. 1 Bst. b Ziff. 2 und Bst. c Ziff. 4 BauV 20 Stellungnahme der Beschwerdegegnerin vom 2. Dezember 2016; vgl. auch Vorakten, Plan "Grundriss OG Nutzungen", Mst. 1:200 21 Art. 52 Abs. 1 Bst. b Ziff. 2 und Bst. c Ziff. 2 BauV 22 Art. 54c Abs. 1 Bst. b und c BauV
RA Nr. 110/2016/150 10
RA Nr. 110/2016/150 11
3. Befreiung von der Parkplatzpflicht
a) Nach Ansicht der Beschwerdeführerin hätte die Beschwerdegegnerin nicht von der
Pflicht zur Erstellung der zusätzlichen Abstellplätze befreit werden dürfen.
b) Nach Art. 55 Abs. 1 BauV befreit die Baubewilligungsbehörde den Bauherrn im
erforderlichen Umfang von der Erfüllung der Parkplatzpflicht, wenn er die Abstellplätze
weder auf dem Baugrundstück noch im Umkreis von 300 m bereitzustellen vermag. Die
Hinderungsgründe können tatsächlicher oder rechtlicher Natur sein. Insbesondere können
topographische Gründe, der Schutz der Landschaft oder des Ortsbildes, die Unzulässigkeit
der Inanspruchnahme von Innenhöfen oder Vorgärten oder die Notwendigkeit der
Verkehrsberuhigung Hindernisse darstellen, die eine Befreiung von der Parkplatzpflicht
rechtfertigen. Entscheidend ist, ob die Erfüllung der Parkplatzpflicht für die Bauherrschaft
mit unzumutbaren Kosten oder Nachteilen verbunden ist oder an rechtlichen Hindernissen
scheitert.23 Eine Befreiung ist jedoch ausgeschlossen, wenn verkehrsgefährdende
Zustände drohen, denen weder mit Bedingungen oder Auflagen noch mit einer
Projektänderung begegnet werden kann (Art. 55 Abs. 2 BauV).
c) Die Beschwerdeführerin bestreitet, dass Hindernisse im Sinne von Art. 55 Abs. 1
BauV vorhanden seien. Sie ist der Ansicht, die Parkplätze könnten in Räumlichkeiten im
Inneren des bestehenden Gebäudes angelegt werden. Weiter könnten Parkplätze auf den
Wiesen nördlich und westlich der Liegenschaft der Beschwerdegegnerin erstellt werden. In
einer Distanz von 100 m stehe zudem die Liegenschaft J._ mit ca. 35 Parkplätzen
zum Verkauf.
Die Erstellung zusätzlicher Parkplätze im Gebäudeinneren würde nebst baulichen
Massnahmen eine Zweckänderung der fraglichen Räumlichkeiten (Art. 1a Abs. 2 BauG)
bedingen, da für diese mit der Baubewilligung von 2008 die gegenwärtige gewerbliche
Nutzung bewilligt wurde. Die Bewilligung der gewerblichen Nutzung dieser Räumlichkeiten
ist rechtskräftig. Eine Parkierung von Fahrzeugen im Gebäudeinneren würde zu Konflikten
mit der rechtmässigen gewerblichen Nutzung führen. Dieser Lösung stehen demnach
rechtliche und tatsächliche Hindernisse entgegen. Die nördlich und nordwestlich des
Baugrundstücks gelegenen Felder befinden sich unbestrittenermassen in der
23 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 16-18 N. 25
RA Nr. 110/2016/150 12
Landwirtschaftszone. Eine Erstellung von Parkplätzen auf diesen wäre zonenwidrig, d.h.
sie würde an rechtlichen Hindernissen scheitern. West- und südwestlich befindet sich ein
Golfplatz im Rahmen einer für diesen geschaffenen Überbauungsordnung. Auch dort ist
keine Möglichkeit zur Erstellung von Abstellplätzen ersichtlich. Mit der "Liegenschaft
J._", welche die Beschwerdeführerin als mögliche Fläche für Abstellplätze
erwähnt, könnte ein Stockwerkeigentumsanteil auf der Parzelle Nr. K._,
Baurechtsliegenschaft L._ gemeint sein, der gemäss dem
Grundstücksinformationssystem Grudis im Alleineigentum von J._ steht. Die
Parzelle befindet sich in Gehdistanz (rund 90 m) auf demselben Areal. Der
Stockwerkeigentumsanteil von J._ umfasst ein Attikageschoss sowie
Nebenräume. Es ist nicht ersichtlich und wird von der Beschwerdeführerin nicht
substantiiert, dass auf diesem 35 Abstellplätze verfügbar sein könnten. Mit ihren
Einwänden kann sie die Ausführungen der Vorinstanz nicht entkräften, wonach die
Beschwerdegegnerin die erforderlichen Abstellplätze weder auf dem Baugrundstück noch
im Umkreis von 300 m bereitzustellen vermag. Die Vorinstanz erwägt dazu überzeugend,
dass die Eigentümer benachbarter Grundstücke diese selber brauchen und sie der
Beschwerdegegnerin nicht für die Erstellung von Abstellplätzen zur Verfügung stellen
können. Die Gemeinde Unterseen, welche die örtlichen Verhältnisse kennt, hat gegen
diese Überlegungen keine Einwände erhoben.
Zusammenfassend ist daher davon auszugehen, dass die Beschwerdegegnerin die
gemäss Erwägung 2 erforderlichen zusätzlichen Abstellplätze aufgrund rechtlicher und
tatsächlicher Hindernisse nicht bereitzustellen vermag.
d) Die Beschwerdegegnerin ist daher von der Parkplatzpflicht zu befreien, sofern keine
verkehrsgefährdenden Zustände drohen, denen weder mit Bedingungen oder Auflagen
noch mit einer Projektänderung begegnet werden kann (Art. 55 Abs. 2 BauV).
Nach Ansicht der Beschwerdeführerin droht eine Verkehrsgefährdung, weil bereits bisher
ein Parkplatzdefizit bestehe. Zudem finde Güterverkehr auf der öffentlichen Strasse statt.
Die Einfahrten und der Vorplatz ihres Grundstücks würden täglich von unberechtigten
Drittfahrzeugen missbraucht. Die Beschwerdegegnerin erhebt Gegenvorwürfe, wonach
Lastwagen bei der Zulieferung zur Beschwerdeführerin längere Zeit auf der öffentlichen
Strasse parkieren.
RA Nr. 110/2016/150 13
Im Hinblick auf eine allfällige Verkehrsgefährdung ist zu ermitteln, ob der vorhandene
Verkehr und der durch die Umnutzung entstehende zusätzliche Verkehr gesamthaft eine
Verkehrsgefährdung ergeben. Das bestehende Parkplatzdefizit könnte relevant sein, wenn
es bereits bisher zu erheblichem Suchverkehr führte und sich dieser mit der
Zusatzbelastung durch die Umnutzung zu einer erheblichen Verkehrsgefährdung steigern
würde. Dafür gibt es aber vorliegend keine Hinweise. Die Vorinstanz hat gestützt auf den
Amtsbericht der Gemeinde festgehalten, dass die heutige Verkehrssituation sehr ruhig ist.
Die gegenseitigen Vorwürfe der Parteien, dass Güterverkehr auf der Strasse statt auf dem
Privatgelände abgewickelt werde, stehen nicht im Zusammenhang mit dem bestehenden
Parkplatzdefizit, da der Güterverkehr nicht auf Parkplätze, sondern auf Zufahrten bzw.
Zulieferungsbereiche angewiesen ist. Zusätzliche Parkplätze vermöchten daher an einer
allfälligen unzulässigen Inanspruchnahme der Strasse bei Zulieferungen nichts zu ändern.
Gegen diese kann, soweit sie ordnungswidrig ist, polizeilich vorgegangen werden.
Die Umnutzung des kleinen Saales für Veranstaltungen der M._ führt zu einem
zusätzlichen Verkehrsaufkommen, das anhand des Nutzungskonzepts der
Beschwerdegegnerin24 eingegrenzt werden kann. Demnach findet der durch die
Umnutzung verursachte Mehrverkehr anlässlich der Gottesdienste an Sonntagen für ca. 90
Mitglieder sowie maximal einmal pro Woche bei Abendveranstaltungen für ca. 30 Personen
statt. Während Bürozeiten finden gemäss Nutzungskonzept im kleinen Saal keine
Veranstaltungen statt. Eine Zunahme der Verkehrsbelastung erfolgt demnach in zeitlicher
Hinsicht (Verkehrsbewegungen auch an Abenden und am Wochenende), jedoch nicht in
der Intensität, da die neu hinzukommenden Verkehrsbewegungen nicht gleichzeitig
stattfinden wie die bisherigen, durch die gewerbliche Nutzung verursachten. Insbesondere
gibt es keine Überschneidungen mit dem Güterverkehr.
Der angefochtene Entscheid enthält mehrere Auflagen zur Beschränkung der zusätzlichen
Verkehrsbelastung: Das Nutzungskonzept wird als verbindlich erklärt; für Anlässe unter der
Woche wird die Teilnehmerzahl auf 50 beschränkt; die Beschwerdegegnerin wird zur
Aufbietung eines Parkdienstes am Sonntagmorgen und zur Einholung von
Zustimmungserklärungen von Parkplatzeigentümern in unmittelbarer Nähe verpflichtet, um
das Falschparkieren von Gottesdienstteilnehmern zu verhindern. Mit den Auflagen gemäss
24 Vorakten, pag. 64 f.
RA Nr. 110/2016/150 14
dem angefochtenen Entscheid wird die zusätzliche Verkehrsbelastung infolge der
Umnutzung sinnvoll aufgefangen. Eine Verkehrsgefährdung ist daher nicht zu befürchten.
Da die Erstellung der erforderlichen Abstellplätze an rechtlichen und tatsächlichen
Hindernissen scheitert und keine Verkehrsgefährdung droht, kann die Beschwerdegegnerin
von der Pflicht zur Erstellung der vier Motorfahrzeug- und zwei Zweiradabstellplätze befreit
werden.
4. Ergebnis und Kosten
a) Nach dem Gesagten verursacht die Umnutzung des kleinen Saales einen
Mehrbedarf von vier Abstellplätzen für Motorfahrzeuge und zwei Abstellplätzen für
Zweiräder. Das Entscheiddispositiv ist entsprechend anzupassen, da die Vorinstanz von
drei statt vier Abstellplätzen für Motorfahrzeuge ausging. Die Vorinstanz hat die
Beschwerdegegnerin zu Recht von der Pflicht zur Erstellung dieser Abstellplätze befreit.
Der angefochtene Entscheid ist mit der erwähnten Korrektur zu bestätigen.
b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt die Beschwerdeführerin. Sie hat die
Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine
Pauschalgebühr von Fr. 1'200.– (Art. 103 Abs. 2 VRPG in Verbindung mit Art. 19 Abs. 1
GebV25).
c) Die Beschwerdeführerin hat zudem der Beschwerdegegnerin die Parteikosten zu
ersetzen (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Der Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin macht
Parteikosten im Umfang von Fr. 2'5511.– geltend (Fr. 2'250.– Honorar, Fr. 75.– Auslagen
und Fr. 186.– Mehrwertsteuer). Die Beschwerdegegnerin ist mehrwertsteuerpflichtig26 und
kann somit die von ihrem Rechtsvertreter auf sie überwälzte Mehrwertsteuer in ihrer
eigenen Mehrwertsteuerabrechnung als Vorsteuer abziehen. Ihr fällt daher betreffend
Mehrwertsteuer kein Aufwand an und eine Abgeltung der Mehrwertsteuer käme einer mit
Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 VRPG unvereinbaren Überentschädigung gleich. Die
in der Kostennote des Rechtsvertreters der Beschwerdegegnerin aufgeführte
25 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 154.21) 26 Siehe Unternehmens-Identifikationsnummer-Register, einsehbar unter: <https://www.uid.admin.ch>
RA Nr. 110/2016/150 15
Mehrwertsteuer ist daher bei der Bestimmung des Parteikostenersatzes nicht zu
berücksichtigen.27
Die Beschwerdeführerin hat somit der Beschwerdegegnerin Parteikosten im Umfang von
Fr. 2'325.– (Honorar und Auslagen) zu ersetzen.