Decision ID: d9988f2d-723d-54d7-b9d6-9983271dc57b
Year: 2001
Language: it
Court: TI_TCA
Chamber: TI_TCA_001
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: public_law

ritenuto,
in fatto
A. _ è proprietario dei mapp. _ e _ RFD di _. Il primo è un fondo prativo di 204 mq attorniato pressoché integralmente dal mapp. _, un terreno vasto ben 72'923 mq di proprietà del patriziato di _ in gran parte censito a RF quale pascolo. Il secondo è costituito da un rustico di 64 mq e una corte di 32 mq confinanti con un'appendice del predetto particellare patriziale.
B. Con istanza 18 gennaio 1999 fondata sugli art. 83 ss. LRPT _ ha domandato al Perito distrettuale di Locarno di trasferirgli la proprietà di 204 mq del terreno patriziale situato attorno al rustico, offrendo in permuta alla corporazione il proprio mapp. _ di pari ampiezza. A mente del richiedente, l'operazione avrebbe permesso di conseguire un uso del suolo migliore e più razionale.
In sede di risposta il patriziato ha ricordato che in passato le parti avevano già intavolato delle trattative in vista della stipulazione di una permuta privata. Il tentativo era tuttavia fallito per ragioni d'ordine finanziario, riconducibili al rifiuto di _ di pagare il prezzo di fr. 100.- il mq fissato dall'assemblea patriziale per il terreno richiesto.
In occasione del sopralluogo e contestuale esperimento di conciliazione tenutosi il 29 maggio 2000 le parti si sono disputate nuovamente riguardo al valore delle superfici dedotte in permuta: il patriziato ha ribadito in particolare che lo scorporo prelevato dal mapp. _ non poteva essere ceduto a meno di fr. 100.- il mq come risolto dall'assemblea patriziale, mentre _ ha perorato la perfetta equivalenza tra le porzioni verdi oggetto di scambio.
C. Esaurite le formalità procedurali, con decisione 16 giugno 2000 il Perito distrettuale di Locarno ha essenzialmente accolto la domanda di permuta così come proposta dall'istante _, disponendo un conguaglio in denaro a favore del patriziato di fr. 4'896.-.
Il primo giudice ha ritenuto in sostanza che l'operazione era di per sé conforme alla legge, ma che il valore del terreno posto attorno al rustico era superiore a quello del mapp. _ ceduto al patriziato: in concreto, fr. 25.- il mq contro fr. 1.- il mq, donde l'indennità di fr. 4'896.- (fr. 24.-/mq x 204 mq) riconosciuta alla corporazione al fine di bilanciare la permuta.
D. Avverso il predetto giudizio entrambe le parti sono insorte innanzi al Tribunale cantonale amministrativo, invocandone la riforma parziale con fini diametralmente opposti.
a) Con gravame 21 giugno 2000 l'Ufficio patriziale di _ ha chiesto in pratica il riconoscimento integrale delle pretese notificate in prima istanza. Anche in questa sede il patriziato ha dunque rivendicato fr. 100.- il mq per il terreno che sarebbe tenuto a cedere al vicino, contestando peraltro la permuta laddove gli imporrebbe di vendere una porzione del proprio fondo ad un prezzo diverso da quello stabilito anni addietro dall'assemblea.
b) Mediante ricorso 26 giugno 2000 _ ha sollecitato per contro l'annullamento del conguaglio stabilito dal Perito.
Secondo l'insorgente le superfici dedotte in permuta, di pari ampiezza e utilizzabili tutt'al più a scopo agricolo, si equivarrebbero senza poter dar luogo a conguagli di sorta.
E. Il Perito si è opposto all'accoglimento di entrambe le impugnative, riconfermandosi nella propria decisione e nelle motivazioni ivi contenute.
Le parti si sono avversate vicendevolmente con argomentazioni che saranno riprese - ove occorresse - in appresso.
F. In fase istruttoria il Tribunale ha verificato lo statuto pianificatorio dei fondi interessati dalla permuta.
Invitato a documentare il valore venale dei terreni permutati, il Perito ha indicato le transazioni sulle quali si è fondato per l'estimo.
Il 4 maggio 2001 si è svolta un'udienza in contraddittorio e una visita dei luoghi, seguiti da alcuni accertamenti circa l'attuale valore commerciale dei terreni edificabili di _.
Delle risultanze istruttorie e dei rilievi formulati in merito dagli interessati si dirà - per quanto necessario - nel seguito.
Considerato,

in diritto
1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo, la legittimazione attiva di entrambi gli insorgenti proprietari di fondi coinvolti nel progetto di permuta e la tempestività delle impugnative sono incontestabilmente date dagli art. 94 LRPT, nonché 43 e 46 PAmm grazie al rinvio di cui all'art. 111 LRPT.
I gravami sono pertanto ricevibili in ordine e possono essere decisi con un'unica pronunzia (art. 51 PAmm) sulla base degli atti, integrati dalle risultanze degli accertamenti esperiti d'ufficio in fase istruttoria (art. 18 cpv. 1 PAmm).
2. Giusta l'art. 83 LRPT, allo scopo di conseguire un uso del suolo più razionale il proprietario di un fondo può domandare la cessione in permuta di un fondo confinante o di parte di esso, purché non ne risulti un danno al proprietario di questo.
Il primo presupposto va inteso in senso lato, ovvero secondo l'interesse generale, non soltanto da un punto di vista ristretto alla situazione del richiedente. Le procedure di permuta obbligatoria e di rettifica di confine costituiscono vere e proprie restrizioni di diritto pubblico della proprietà e, come tali, devono essere sorrette da un pubblico interesse (cfr. Borghi, GAT, n. 816).
Già con sentenza del 19.5.1967 in re M. questo Tribunale ha avuto modo di rilevare che se la permuta del diritto civile ha per titolo giuridico il contratto, quella del diritto pubblico amministrativo ticinese si fonda sull'espropriazione per scopo di pubblica utilità. Che sia in effetti l'interesse generale il concetto informatore di tutta la normativa in discussione lo confermano i materiali legislativi, in particolare quelli relativi alla legge precedente, del 1949, ai quali occorre risalire, la nuova legge avendone ripreso in proposito le norme ed i materiali legislativi di questa essendo silenti per quanto riguarda gli art. 83-86 LRPT (cfr. RVGC, sessione ordinaria autunnale 1970, pag. 392). In particolare, il messaggio governativo che accompagnava quel disegno di legge affermava testualmente che "I raggruppamenti dei terreni, ed in forma più modesta le permute e le rettifiche, non sono fine a sé stesse, ma hanno per scopo la sistemazione agronomica del Cantone attraverso quella fondiaria, ..." (cfr. RVGC, sessione ordinaria autunnale 1949, pag. 336). Significativo appare altresì come al momento dell'adozione della nuova legge (del 1970) venne stralciato l'art. 95 del progetto (sulle permute ottenute in via privata) allo scopo di non sottrarre queste ultime ad una verifica della conformità con l'interesse generale (ibidem, pag. 455).
Altro presupposto fondamentale per l'ammissibilità della permuta secondo l'art. 83 LRPT è che la parte richiesta non ne risulti a sua volta danneggiata, dal punto di vista del principio dell'uso migliore e più razionale del terreno, oltre a dover essere adeguatamente indennizzata per l'eventuale pregiudizio economico (cfr. Borghi, op. cit., N. 815). Chi domanda un fondo in permuta è infatti tenuto ad offrirne un altro possibilmente della medesima natura, superficie e valore (art. 86 cpv. 1 LRPT). Eventuali differenze sono conguagliate in denaro (art. 86 cpv. 2 LRPT) in esito ad una stima effettuata applicando i criteri invalsi in materia espropriativa.
Entrambi i presupposti (ottenimento di un miglior uso del suolo, assenza di danno a carico della parte richiesta) devono essere realizzati cumulativamente (RDAT I-1993 N. 55).
3. Nel caso di specie la permuta risulta conforme all'art. 83 LRPT pur implicando nell'operazione tre fondi diversi. A dispetto delle perplessità manifestate dal patriziato, la legge non impone che lo scambio avvenga tra due sole proprietà; è sufficiente, quanto necessario, che i terreni siano confinanti (cfr. il tenore letterale dell'art. 83 cpv. 1 LRPT). D'altra parte, a certe condizioni la legge prevede persino la possibilità di realizzare "permute" mediante il solo compenso in denaro (art. 87 LRPT).
Appare peraltro pacifico che la permuta in esame consente un uso più razionale dei fondi coinvolti e si giustifica quindi dal profilo dell'interesse pubblico divisato dalla LRPT. L'operazione permette infatti di integrare il mapp. _, piccolo e non sfruttabile autonomamente, nella vasta proprietà patriziale che lo circonda. L'intervento trova dunque la sua ragione d'essere in motivi di pratica utilità e soddisfa nel contempo l'esigenza di raggruppare i terreni ai fini di una loro miglior utilizzazione.
Ad onor del vero lo scambio di superficie deciso dal Perito avvantaggia in maniera preponderante il richiedente _, che ottiene in cambio dell'inutile part. _ una discreta porzione di terreno attorno al proprio rustico, attualmente svilito dalla mancanza di un'adeguata area di sfogo in proprietà. Il patriziato, proprietario di un esteso pascolo avente già oggi funzioni e valori propri, trae invece scarso beneficio dalla permuta. Questo ricorrente non subisce però neanche un pregiudizio tale da rendere inammissibile l'operazione. La superficie complessiva del suo particellare resterà immutata e l'area scambiata è talmente modesta da non influire minimamente sulla sagomatura complessiva e l'odierno sfruttamento del mapp. _. Senza dimenticare che l'acquisizione del sedime prativo del vicino _ consentirà di eliminare un corpo estraneo insinuato nella proprietà patriziale a tutto vantaggio della sua omogeneità.
4. Resta da esaminare la legittimità del conguaglio in denaro disposto dal Perito, che entrambe le parti contestano.
In fase istruttoria si è potuto accertare che i fondi interessati dalla permuta si trovano al di fuori della zona edificabile, che il mapp. _ è in gran parte gravato da un vincolo AP/EP e che l'inventario degli edifici situati fuori dalla zona edificabile del comune di _ annovera il rustico al mapp. _ tra quelli meritevoli di protezione 1a (= edifici rustici finora prevalentemente utilizzati a scopo agricolo per i quali è ammessa la trasformazione, segnatamente il cambiamento di destinazione).
Dalle transazioni reperite dal Perito, note alle parti, si desume che nel 1999 il valore medio dei terreni inedificabili di _ si aggirava attorno a fr. 1.- il mq. Una simile quotazione può essere senz'altro attribuita anche ai 204 mq del mapp. _, un prato che al pari di quelli circostanti è utilizzabile solo quale pascolo e che non beneficia di un accesso garantito da diritto di passo.
Quanto al valore del terreno posto attorno al rustico _, occorre preliminarmente sottolineare che secondo la giurisprudenza a questo genere di aree deve essere attribuita una valenza di mercato che trascende il mero valore agricolo fino ad avvicinare, se non addirittura a parificare, quello del terreno edificabile. Questo perché le costruzioni fuori zona riattate per l'abitazione o suscettibili di essere trasformate godono di una situazione di fatto privilegiata in funzione del loro stesso statuto e dell'inedificabilità che grava i fondi vicini. Tanto il mercato immobiliare quanto il diritto delle espropriazioni e, di riflesso, quello delle permute, prendono in conto tale vantaggio, che si ripercuote non solo sullo stabile, ma anche sul terreno su cui sorge l'edificio e sulla superficie di disimpegno normalmente richiesta dal genere e dall'importanza della costruzione: terreno per il quale un potenziale acquirente è di regola disposto a pagare un prezzo di area fabbricabile (DTF 119 Ib 366 consid. 3c, 112 Ib 537 consid. 4a). Questa teoria, mutatis mutandis, si attaglia perfettamente alla fattispecie, ove solo si consideri il prezzo che dovrebbe solvere il proprietario del mapp. _ per acquisire sul libero mercato lo spazio verde circostante il rustico.
Ai fini del giudizio il Tribunale ha dunque indagato circa i prezzi soluti di recente per l'acquisto di sedimi edificabili in quel di _, rinvenendo cifre che vanno da un minimo di fr. 35.- il mq a un massimo di fr. 120.- il mq a dipendenza della zona di situazione e delle peculiarità dei fondi. Ha pure visionato la superficie verde richiesta in permuta, che si presenta in pendenza e parzialmente boscata, giungendo alla conclusione che a fronte di queste caratteristiche per nulla straordinarie il suo valore venale non può essere superiore a fr. 50.- il mq.
Poste queste premesse il conguaglio dovuto al patriziato dall'istante in permuta viene fissato in complessivi fr. 9'996.- (fr. 50.-/mq ./. fr. 1.-/mq x 204 mq).
5. Sulla scorta di quanto precede il ricorso di _ è respinto, mentre quello del patriziato merita parziale accoglimento con la conseguente riforma della decisione impugnata nel senso dianzi esposto.
La tassa di giustizia viene ripartita tra le parti in funzione dell'esito delle rispettive impugnative (art. 28 PAmm).