Decision ID: ca86dafa-a8e3-5cba-9500-c810770cdd32
Year: 2008
Language: fr
Court: GE_CJ
Chamber: GE_CJ_001
Canton: GE
Region: Région lémanique
Law Area: civil_law

EN FAIT
A.
Par jugement du 13 septembre 2007, notifié le 19 du même mois à Y_ et Z_, le Tribunal de première instance s'est déclaré compétent à raison de la matière pour connaître de la demande formée par X_ à l'encontre de Y_ et Z_ (chiffre 1 du dispositif), a condamné ces derniers à évacuer l'appartement de cinq pièces qu'ils occupent au 7ème étage de l'immeuble sis _ à Genève (ch. 2) avec suite de dépens, y compris une indemnité de procédure de 1'000 fr. valant participation aux honoraires d'avocat de X_(ch. 3) et a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 4).
Par acte déposé au greffe de la Cour le 18 octobre 2007, Y_ et Z_ appellent de ce jugement, sollicitant son annulation. A la forme, ils concluent à l'irrecevabilité de la demande de X_. Au fond, ils concluent principalement au rejet de ladite demande et offrent subsidiairement de prouver le paiement régulier du loyer avant juillet 2006. Plus subsidiairement encore, pour le cas où la Cour confirmerait la compétence du Tribunal, ils sollicitent le renvoi de la cause à ce dernier pour instruction et nouvelle décision.
X_conclut à la confirmation du jugement entrepris.
B.
Les faits pertinents suivants résultent de la procédure :
a)
X_est une société coopérative, propriétaire de deux immeubles sis _ à Genève. Son but est de procurer à ses membres des logements familiaux salubres et agréables dans un quartier urbain, aéré et ensoleillé.
Dans les années 50, X_a remis à bail à l'une de ses membres, A_, l'appartement de 5 pièces situé au 7ème étage de l'immeuble sis _. Son dernier loyer s'est élevé à 773 fr. par mois.
A_ est décédée le 22 août 2002 laissant comme unique héritière sa fille, B_, dont le fils est Y_.
b)
Par courrier du 10 septembre 2002, B_, qui ne résidait pas dans l'appartement susvisé, a informé X_du décès de sa mère, déclarant reprendre les droits et obligations de cette dernière au sein de la coopérative. Elle a en outre indiqué que l'appartement précité serait sa résidence principale et que son fils y habiterait avec elle. Par courrier du 22 octobre 2002, elle a demandé à X_d'acquérir la qualité d'associée. Elle a répété que l'appartement de sa mère deviendrait sa résidence principale qu'elle occuperait en compagnie de son fils et de sa future belle-fille, Z_.
Par courrier du 17 février 2003, X_a informé B_ que sa candidature n'avait pas été retenue et que l'appartement qu'occupait sa mère avait été attribué à une personne avec enfants conformément à la politique d'attribution des logements de la coopérative. Par formule officielle du même jour adressée à B_ à son domicile, X_a résilié avec effet au 31 août 2003 le contrat de bail relatif à l'appartement susmentionné. Dans le courrier accompagnant la formule, X_a indiqué qu'elle avait appris l'occupation de l'appartement par Y_ et sa compagne et qu'elle ne l'autorisait pas. X_prendrait contact dans le courant du mois d'août pour organiser l'état de lieux de sortie.
c)
Le 14 mars 2003, B_ a agi en annulation de la résiliation précitée et, subsidiairement, en prolongation du bail, X_s'y opposant. Cette procédure s'est achevée par l'arrêt du 7 février 2006 du Tribunal fédéral, qui a confirmé la validité du congé et le refus de la prolongation du bail. En substance, il a été considéré par les instances saisies que la résiliation n'était pas abusive, dès lors qu'elle était conforme à la politique de la coopérative d'attribution prioritaire des logements aux familles et ce d'autant moins que B_ occupait un autre appartement dont elle était propriétaire. N'occupant pas l'appartement litigieux, elle n'avait pas d'intérêt personnel à la prolongation.
Par acte déposé en conciliation le 1er mars 2006, X_a requis la condamnation de B_ à restituer l'appartement litigieux, sollicitant que le jugement d'évacuation soit opposable à Y_ et Z_ en qualité d'occupants dudit appartement. Par jugement du 27 novembre 2006, le Tribunal des baux et loyers a condamné B_ à évacuer immédiatement l'appartement susvisé sans toutefois étendre les effets du jugement à Y_ et Z_. Le 3 mai 2007, le Procureur général a ordonné l'exécution dudit jugement.
d)
Par courrier du 15 janvier 2005, Y_ a demandé à X_de devenir sociétaire de la coopérative et locataire de l'appartement précité. Il a exposé qu'il avait reçu en legs d'A_ les parts sociales afférentes audit appartement. Il occupait l'appartement depuis 2001 et Z_ l'y avait rejoint. Ils comptaient fonder une famille. L'état de santé de sa mère et son veuvage les avait confortés de vivre ensemble sous le toit où sa mère avait passé son adolescence. Devant l'échec des démarches entreprises par sa mère en vue de régulariser cette situation, il avait décidé de présenter sa candidature.
Par courrier du 1er février 2005, X_a indiqué à Y_ qu'elle ne pouvait pas donner une suite favorable sa demande, aucun sociétariat n'étant actuellement à repourvoir.
Le 27 février 2006, Y_ a assigné X_devant le Tribunal de première instance en constatation de son droit d'en devenir sociétaire et, en conséquence, de celui d'occuper l'appartement litigieux. X_a conclu au rejet de la demande. Par jugement du 9 novembre 2006, confirmé par arrêt de la Cour du 12 octobre 2007, le Tribunal a débouté Y_ de toutes ses conclusions. En substance, la Cour a considéré que le refus de X_d'octroyer à Y_ le sociétariat n'était ni arbitraire, ni discriminatoire, puisque la coopérative n'avait tout simplement pas de parts sociales à attribuer, de sorte que toute autre candidature aurait subi le même sort.
e)
Par acte déposé le 23 novembre 2006 devant le Tribunal de première instance, X_a formé une action en revendication et a sollicité la condamnation de Y_ et Z_ à évacuer l'appartement de 5 pièces sis au 7ème étage de l'immeuble situé _ à Genève.
Y_ et Z_ ayant soulevé l'exception d'incompétence à raison de la matière, le Tribunal a ordonné une instruction sur cette question. Dans leur écriture, Y_ et Z_ ont conclu à l'irrecevabilité de la demande de X_. Ils ont en substance exposé occuper l'appartement depuis juin 2002 au su de X_et que Y_ payait le loyer au moyen d'un ordre permanent. N'ayant agi en évacuation à leur encontre que le 23 novembre 2006, X_avait toléré leur présence dans l'appartement durant quatre ans et encaissé des loyers, de sorte qu'un bail avait été conclu tacitement.
X_a conclu à la constatation de la compétence ratione materiae du Tribunal. Elle a soutenu qu'elle s'était opposée à la présence de Y_ et Z_ dans l'appartement au moment de la résiliation du bail de B_, qu'elle avait également requis l'évacuation de ces derniers devant le Tribunal des baux et loyers et que le Tribunal de première instance lui avait donné gain de cause en rejetant les conclusions de Y_ en constatation du droit à l'obtention du sociétariat. Ainsi, elle avait plaidé sans relâche durant quatre ans contre l'occupation illicite de l'appartement par Y_ et Z_, de sorte que ces derniers ne pouvaient pas se prévaloir d'une occupation paisible constitutive d'un bail tacite.
f)
Le Tribunal a statué sans ouvrir d'enquêtes. Bien que X_eût attendu plusieurs années avant d'agir contre Y_ et Z_, l'appartement litigieux faisait l'objet de contestations et de procédures depuis début 2003. B_ qui n'habitait plus l'appartement avait agi dans le seul intérêt de Y_ et Z_. Ainsi, compte tenu également du lien de famille entre ces derniers et B_, et du projet de cohabitation dans l'appartement, les défendeurs étaient informés de la situation litigieuse comme en témoignait la demande de sociétariat de Y_ du 14 janvier 2005 et ne pouvaient ainsi pas, de bonne foi, prétendre occuper paisiblement le logement. En outre, X_pouvait légitimement attendre la fin de la procédure l'opposant à B_ avant d'agir contre Y_ et Z_. Enfin, ces derniers échouaient dans la preuve d'avoir versé 773 fr. par mois à X_avant le mois de juillet 2006. Ainsi, l'existence d'un bail tacite ne pouvait pas être retenue.
Se fondant sur l'art. 97 al. 3 LPC, le Tribunal a considéré que l'absence de bail entre les parties permettait de statuer au fond et de faire droit à l'action en revendication de X_.
C.
L’argumentation des parties en appel sera examinée ci-après dans la mesure utile.

EN DROIT
1. L'appel est recevable pour avoir été déposé selon la forme et le délai prescrits (art. 296 et 300 LPC).
Le Tribunal a statué en premier ressort (art. 22 al. 2 LOJ), dans la mesure où la valeur de l'appartement, objet de la revendication de l'intimée, est supérieure à 8'000 fr. Il s’agit par conséquent de la voie de l'appel ordinaire; la Cour revoit en conséquence la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 291 LPC; SJ 1984 p. 466 consid. 1).
2. Les appelants soulèvent l'exception d'incompétence à raison de la matière du Tribunal de première instance, soutenant être au bénéfice d'un contrat de bail tacite.
2.1. Le juge examine d'office sa compétence lorsqu'il s'agit de la compétence à raison de la matière (art. 98 al. 1 LPC). Le déclinatoire d'office peut être soulevé en tout état de la procédure, devant le premier juge comme devant l'autorité d'appel (BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, Commentaire de la loi de procédure civile genevoise, n. 3 ad art. 98 LPC).
L'art. 56M let. a LOJ prévoit que le Tribunal des baux et loyers est compétent pour statuer sur tout litige relatif au contrat de bail à loyer ou au contrat de bail à ferme non agricole au sens des titres VIII
e
et VIII
e
bis du code des obligations, portant sur une chose immobilière. Cette disposition doit s'interpréter de manière à s'harmoniser avec les règles de procédure consacrées aux art. 274 et ss CO (ACJC du 14 novembre 1997 consid. 2b = SJ 1998 p. 381). Ces règles de procédure fédérales visent tout litige en relation avec l'utilisation de la chose louée. Il s'ensuit que la loi ne rattache pas la compétence au rapport contractuel, mais à l'état de fait relevant du droit du bail, notion qui doit être comprise largement (ATF
120 II 112
consid. 3c = JdT 1995 I p. 202; ACJC du 14 novembre 1997 consid. 2b = SJ 1998 p. 381). Ainsi, relèvent de la juridiction des baux et loyers, les actions portant, à titre principal, sur l'existence et la validité d'un contrat de bail (ACJC du 14 novembre 1997 consid. 2b = SJ 1998 p. 381). En principe, le juge est compétent pour trancher des questions préjudicielles relevant d'une autre juridiction (BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, op. cit., n. 9 ad art. 98 LPC).
2.2. L'art. 641 al. 2 CC prescrit que le propriétaire d'un objet peut le revendiquer contre quiconque le détient sans droit. Cette disposition donne au propriétaire le moyen de défendre son droit par l'action en revendication pour obtenir la restitution de l'objet. La restitution ne sera toutefois ordonnée que si le défendeur ne prouve pas qu'il a le droit de posséder l'objet, soit en vertu d'un droit réel limité, soit en vertu d'un droit personnel, par exemple un bail (STEINAUER, Les droits réels, Tome I, 2007, n. 1015 et 1022).
2.3. En l'espèce, l'intimée a agi en revendication contre les appelants en se fondant sur son droit de propriété sur l'appartement litigieux, qui n'est au demeurant pas contesté par les appelants. La demande relève ainsi en principe de la compétence des tribunaux ordinaires (art. 27 LOJ). Toutefois, la question de l'existence d'un bail tacite dont se prévalent les appelants est de la compétence de la juridiction des baux et loyers.
Ainsi, il y a lieu de statuer, à titre préjudiciel, sur le point de savoir s'il existe un bail tacite entre les parties.
3. 3.1. Selon l'art. 1er al. 2 CO, la volonté de conclure un contrat peut être manifestée de manière expresse ou tacite. Une manifestation de volonté tacite ne peut cependant être retenue qu'en présence d'un comportement univoque, dont l'interprétation ne suscite raisonnablement aucun doute. Cette restriction découle du principe de la confiance (ATF
123 III 53
consid. 5a; ATF
113 II 522
consid. 5c = JdT 1988 I p. 354). Ainsi, la jurisprudence admet la conclusion d'un nouveau bail, lorsqu'à la suite d'une résiliation, le bailleur s'est abstenu durant une période assez longue de faire valoir le congé ainsi que la prétention en restitution de la chose en découlant (ATF np
4C.441/2004
consid. 2.1; ATF du 28.03.95 consid. 4a/cc, in MP 1995 p. 161; ATF
119 II 147
consid. 5 non traduit au JdT 1994 I p. 147) et qu'il a encaissé le loyer régulièrement sans formuler aucune réserve (ATF np
4C.441/2004
consid. 2.1; ATF np
4C.198/2004
consid. 4.1; ATF du 28.03.95 consid. 4a/cc, in MP 1995 p. 161; ACJC du 6.04.87 consid. 2, in RSJ 1991 p. 360; ATF du 26.08.87 consid. 2 in SJ 1986 p. 31). Toutefois, le temps durant lequel la présence des occupants est tolérée n'est pas à lui seul déterminant pour décider s'il y a bail tacite et il convient de prendre en compte les circonstances du cas d'espèce (ATF np
4C.441/2004
consid. 2.1). En tout état de cause, la conclusion tacite d'un bail ne doit être admise qu'avec prudence (ATF np
4C.441/2004
consid. 2.1; ATF du 28.03.95 consid. 4b/bb, in MP 1995 p. 161) et de manière exceptionnelle dans le domaine immobilier, eu égard au caractère relativement personnel du contrat (WESSNER, La conclusion du bail immobilier, in 5ème Séminaire sur le bail à loyer, 1988, p. 16).
Pour déterminer s'il y a eu effectivement accord entre les parties, il y a lieu de rechercher tout d'abord leur réelle et commune intention (art. 18 al. 1 CO). La volonté réelle des parties s'établit, le cas échéant empiriquement, sur la base d'indices (ATF
127 III 444
consid. 1b). Constituent de tels indices, les circonstances survenues postérieurement à la conclusion du contrat, notamment le comportement des parties (ATF du 8 novembre 1995 consid. 3a in SJ 1996 p. 549; ATF
118 II 365
consid. 1). A défaut d'avoir pu établir la volonté réelle des parties ou si les volontés intimes divergent, le juge doit interpréter les déclarations et les comportements selon la théorie de la confiance, en recherchant comment une déclaration ou une attitude pouvait être comprise de bonne foi en fonction de l'ensemble des circonstances (ATF
131 III 606
consid. 4.1), étant précisé que le principe de la confiance permet d'opposer à une partie le sens objectif de sa déclaration ou de son comportement (ATF
130 III 417
consid. 3.2).
3.2. En l'espèce, les volontés intimes des parties divergent, puisque l'intimée n'a jamais eu la volonté réelle de conclure un bail, alors que les appelants soutiennent que tel serait le cas. Ainsi, il y a lieu d'examiner si le comportement de l'intimée pouvait être compris, de bonne foi, comme la volonté de conclure un contrat de bail.
Au moment de la résiliation du bail de B_, l'intimée a signifié à cette dernière qu'elle n'autorisait pas l'occupation de l'appartement par les appelants. La résiliation est intervenue à la suite du rejet de la demande de sociétariat formulée par B_ afin de pouvoir habiter dans l'appartement en communauté avec les appelants. Compte tenu des liens familiaux entre B_ et les appelants, il apparaît que, selon l'expérience générale de la vie, les appelants ne pouvaient pas ignorer le refus de l'intimée d'autoriser le projet de cohabitation les concernant et son opposition à leur présence dans l'appartement qui en résultait. Témoigne à cet égard le courrier du 14 janvier 2005 de Y_ à l'intimée dans lequel il fait état de l'échec des démarches de B_ en vue de régulariser la situation relative à l'appartement. Il s'ensuit qu'au moment de la résiliation du bail de B_, les appelants ont été informés de ce que l'intimée n'autorisait pas leur occupation de l'appartement et, partant, qu'elle n'avait pas la volonté de leur concéder un bail.
Force est de constater qu'au début de l'année 2005 les appelants étaient toujours parfaitement conscients de l'irrégularité de leur présence dans le logement litigieux et de la nécessité de conclure un bail avec l'intimée pour y remédier, puisque, par courrier du 14 janvier 2005, Y_ a demandé en particulier à l'intimée de pouvoir devenir locataire de l'appartement litigieux, au motif que les démarches de sa mère en vue de régulariser la situation de fait avaient échoué. Signifiant à Y_ le rejet de sa demande le 1er février 2005, l'intimée a à nouveau manifesté sans équivoque sa volonté de ne pas conclure de bail avec les appelants.
Par la suite, le 26 février 2006, Y_ a encore agi en constatation de son droit de devenir sociétaire de l'intimée et de celui d'occuper l'appartement litigieux. Il appert ainsi qu'à ce moment également les appelants n'inféraient pas du comportement de l'intimée que celle-ci avait accepté leur occupation du logement depuis le refus communiqué le 1er février 2005. Durant toute la procédure, l'intimée s'est opposée à la demande de Y_, signifiant ainsi aux appelants qu'elle n'entendait pas leur accorder un quelconque droit d'usage sur l'appartement. En outre, alors que la procédure opposant Y_ à l'intimée était encore pendante, cette dernière a requis l'évacuation d'B_, sollicitant que les effets du jugement s'étendent aux appelants; bien qu'ils n'aient pas été assignés par l'intimée, ils ne pouvaient ignorer- ce qu'ils ne prétendent au demeurant pas -, compte tenu des liens les unissant à B_, que l'intimée avait également requis leur évacuation de l'appartement qu'ils occupaient.
Ainsi, au vu de ce qui précède, les appelants ne pouvaient pas considérer, de bonne foi, que l'intimée avait accepté leur occupation de l'appartement. En d'autres termes, contrairement à ce qu'ils soutiennent, les appelants n'ont pas occupé paisiblement l'habitation litigieuse durant quatre ans.
Il s'ensuit que la question de savoir si les appelants ont payé l'intimée dès leur installation en juin 2002 ainsi qu'ils l'allèguent, ou seulement à compter de juillet 2006 ainsi qu'il résulte de leurs pièces, n'est pas décisive. Quoiqu'il en soit, les appelants offrant de démontrer que le paiement à l'intimée était intervenu avant juillet 2006, il leur était loisible de produire les pièces y afférentes. Ils n'expliquent pas pourquoi ils ne pourraient produire de pièces à cet égard. Partant, il sera retenu que le paiement du loyer par leurs soins n'est intervenu qu'à partir de juillet 2006.
Au vu de ce qui précède, les appelants n'apportent pas la preuve de l'existence d'un bail tacite.
Enfin, par arrêt du 12 octobre 2007, dont la production en appel par l'intimée n'a pas été contestée par les appelants, la Cour a confirmé le rejet de l'action en constatation du droit de Y_ d'occuper l'appartement fondé sur le sociétariat. La Cour n'étant pas l'autorité de recours de ses propres décisions, il n'y a pas lieu de revoir ce point.
Le premier juge s'est ainsi, à juste titre, déclaré compétent à raison de la matière pour connaître de la demande de l'intimée.
4. Les appelants font grief au Tribunal d'avoir violé leur droit d'être entendus, en les privant du droit de se déterminer sur le fond du litige.
4.1. Le droit d'être entendu, garanti à l'art. 29 al. 2 Cst., comprend notamment le droit de s'exprimer sur les éléments pertinents avant qu'une décision touchant sa situation juridique ne soit prise (ATF
129 II 497
consid. 2.2). En raison de sa nature formelle, la violation du droit être entendu entraîne en principe l'annulation de la décision; toutefois, la réparation d'une telle violation est possible devant l'autorité de recours si celle-ci a le même pouvoir d'examen que l'instance inférieure (ATF
127 V 431
consid. 3d/aa), ce qui est le cas en l'espèce (cf. supra. consid. 1).
4.2. En l'espèce, le Tribunal n'a ouvert d'instruction écrite que sur la question de la compétence à raison de la matière, sans toutefois donner formellement aux appelants le loisir de se déterminer sur le fond du litige. Afin de statuer au fond, le premier juge s'est fondé sur l'art. 97 al. 3 LPC. Cette disposition prescrit que les moyens de défense dirigés contre l'instance, telles les exceptions d'incompétence, peuvent être liés au fond s'il n'est pas possible de statuer sur eux sans en même temps statuer sur le fond. Elle s'applique notamment lorsque l'administration des fins de non-recevoir dépend de la solution du fond du litige (BERTOSSA/-GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, op. cit., n. 6 ad art. 97 LPC). En l'occurrence, la question de l'existence du bail tacite était déterminante tant pour la question de la compétence à raison de la matière que pour le fond du litige (cf. supra consid. 2.2). Ainsi, dès lors que le premier juge avait établi l'inexistence d'un bail tacite, il avait résolu également la question au fond, à savoir que les appelants n'étaient au bénéfice d'aucun droit de possession sur l'appartement litigieux.
Certes, les appelants auraient pu faire valoir d'autres défenses au fond. Dès lors que la Cour revoit le présent litige avec une cognition complète, les appelants ont pu faire valoir leurs moyens de fond dans la procédure d'appel. L'éventuelle violation de leur droit d'être entendu est ainsi guérie. Force est par ailleurs de constater qu'hormis un éventuel droit personnel de Y_ d'occuper l'appartement litigieux fondé sur la qualité de sociétaire de l'intimée, qui a déjà été nié par la Cour, les appelants ne sont pas prévalus en appel d'autres moyens de défense au fond, tel l'existence d'un autre droit personnel ou d'un droit réel limité. Il y a ainsi lieu de considérer que le chef de conclusions des appelants visant le renvoi de la cause au Tribunal pour instruction au fond n'a qu'une fin dilatoire.
Au vu de ce qui précède, le Tribunal a, avec raison, prononcé l'évacuation des appelants. Le jugement sera ainsi confirmé dans son intégralité.
5. Vu l'importance du travail accompli, un émolument complémentaire de 540 fr. sera perçu (art. 3, 4, 24 et 25 du Règlement sur le tarif des greffes en matière civile).
Les appelants, qui succombent, seront condamnés en tous les dépens, qui comprendront une indemnité de procédure valant participation aux honoraires d'avocat de l'intimée (art. 176 al. 1 et art. 181 al. 1 LPC).
6. La valeur litigieuse au sens de l'art. 51 LTF est supérieure à 30'000 fr. que l'on se fonde sur la valeur de l'appartement revendiqué ou sur le montant de son loyer.
* * * * *