Decision ID: 5f8edcdf-636e-4b1a-b288-29360808c11d
Year: 2021
Language: de
Court: GR_VG
Chamber: GR_VG_005
Canton: GR
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law

I. Sachverhalt:
1. Am 22. April 1992 erliess der Gemeindevorstand der Gemeinde H._
den Quartierplan I._, der verschiedene Parzellen, unter anderem
auch die Parzelle J._ (vormals L._), im Bereich der N._-
Strasse und auch diese selbst umfasste. Am 20. Juni 2013 erfolgte
insbesondere eine Anpassung der Quartierplanvorschriften (QPV). Art. 18
QPV etwa lautete nach der QPV-Revision wie folgt: "Für die Parkierung gelten grundsätzlich die öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften.
Die Grundeigentümer haben für die notwendige Parkierung auf dem eigenen Grundstück besorgt zu sein; sie dürfen höchstens die Hälfte der erforderlichen Abstellplätze oberirdisch anlegen.
Die unterirdische Parkierung ist jeweils für mehrere Gebäude zusammen zu planen und zu errichten."
Gestrichen wurde der letzte Satz von Art. 18 Abs. 3 QPV, wonach
mögliche, unverbindliche Standorte für die Parkierungsanlagen im
(Quartier-)Gestaltungsplan enthalten seien.
2. Die Parzelle J._ liegt heute in der Wohnzone 0.3 (W 0.3) gemäss
Art. 64 i.V.m. Art. 61 des kommunalen Baugesetzes (BG). Weiter
untersteht sie – wie das übrige Quartierplangebiet – der
Erstwohnungsanteilsverpflichtung gemäss Art. 25 ff. BG und Art. 6 QPV,
wonach mindesten ein Drittel der von der Baueingabe erfassten
Bruttogeschossflächen (BGF) während 20 Jahren ausschliesslich als
Erstwohnung genutzt werden müssen. Die südliche Ecke der
Parzelle J._ wird im Umfang von ca. 100 m2 von der Wintersportzone
gemäss Art. 76 BG überlagert. Am 24. August 2012 wurde ein Baugesuch
für die Überbauung der Parzelle J._ gestellt. Während einem
hängigen Beschwerdeverfahren vor dem Verwaltungsgericht des Kantons
Graubünden wurde das Baugesuch am 12. November 2013
zurückgezogen, was am 17. Dezember 2013 zu einer Abschreibung
infolge Gegenstandslosigkeit des Beschwerdeverfahrens führte
(Verfahren R 13 116).
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3. Am 26. November 2014 ersuchte der Grundeigentümer der
Parzelle J._ den Gemeindevorstand der Gemeinde H._, den
fraglichen Quartierplan betreffend Parkierung, Zaunverbotsgrenzen und
Terrainanpassungen abzuändern. Zur Begründung wurden verschiedene
Probleme bei der Erstellung einer unterirdischen Parkierung geltend
gemacht. Nachdem am 11. Dezember 2014 der Gemeindevorstand ein
Quartierplanverfahren zur Änderung des Quartierplanes eingeleitet und
benachbarte Grundstückeigentümer dagegen Einsprache erhoben hatten,
wies der Gemeindevorstand diese am 19. März 2015, mitgeteilt am 7. Mai
2015, ab. Die dagegen beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden
erhobene Beschwerde vom 8. Juni 2015 wurde mit Urteil R 15 51 vom
8. Dezember 2015, mitgeteilt am 29. Juli 2016, abgewiesen. Dieses Urteil
erwuchs in Rechtskraft.
4. Vom 13. Oktober 2017 bis 13. November 2017 lagen die geänderten
Quartierplanunterlagen sowie der dazugehörige Erläuterungsbericht
öffentlich auf. Der aufgelegte Erschliessungsplan zum Quartierplan
I._ änderte diesen dahingehend, dass der vormals auf der
Parzelle J._ vorhandene Eintrag "projektierte unterirdische
Parkierungsanlage" aufgehoben wurde. Hinsichtlich (der Lage und der
[unbestimmten] Höhenkote) der Erschliessungsstrasse waren keine
wesentlichen Änderungen vorgesehen. Im Gestaltungsplan zum
Quartierplan I._ wurde auf der nordwestlich an die Parzelle J._
angrenzenden Parzelle O._, welche mit einem Hochbau- und
Zaunverbot belegt ist, ein 3.5 m breiter und ca. 21 m langer Streifen des
Zaunverbotes im Bereich der südöstlichen Parzellengrenze aufgehoben.
Damit wurden auf der Parzelle J._ insbesondere
Terrainveränderungen zur Niveauangleichung des Vorplatzes einer
projektierten Baute an die bestehende Erschliessungsstrasse ermöglicht.
In Art. 18 Abs. 2 QPV wurde der Passus "sie dürfen höchstens die Hälfte
der erforderlichen Abstellplätze oberirdisch anlegen" sowie Art. 18 Abs. 3
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QPV (Gemeinsame Planung und Errichtung einer unterirdischen
Parkierung für mehrere Gebäude) gestrichen. Art. 18 Abs. 2 QPV wurde
hingegen wiederum mit folgendem Wortlaut ergänzt: "mindestens die Hälfte der erforderlichen Abstellplätze sind unterirdisch oder innerhalb des Gebäudes anzulegen."
Im Erläuterungsbericht zur Änderung des Quartierplanes I._ war im
Anhang auch ein Richtprojekt vom April 2017 betreffend die Überbauung
der Parzelle J._ enthalten. Dagegen erhoben benachbarte
Grundstückeigentümer am 13. November 2017 wiederum Einsprache,
welche vom Gemeindevorstand am 21. Dezember 2017 abgewiesen und
der geänderte Quartierplan zugleich genehmigt wurde. Die gegen den
abschlägigen Einsprache- und Genehmigungsentscheid vom
21. Dezember 2017 erhobene Beschwerde der benachbarten
Grundeigentümer wies das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden
mit Urteil R 18 6 vom 2. Oktober 2018 ab. Die dagegen am 10. Dezember
2018 erhobene Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten,
wies das Bundesgericht mit Urteil 1C_646/2018 vom 13. Juni 2019 ab.
5. Bereits am 6. Dezember 2018, im kantonalen Amtsblatt publiziert am
13. Dezember 2018, hatte der Gemeindevorstand über das ganze
Gemeindegebiet eine zweijährige Planungszone mit folgenden
Planungszielen erlassen: a) Überprüfung und Anpassung der Bauzonen (Wohn-, Misch- und
Zentrumszonen) entsprechend den Vorgaben von Art. 15 Abs. 1 und 2 RPG sowie des am 20. März 2018 beschlossenen Richtplans - Siedlung (KRIP-S).
b) Umsetzung der weiteren Vorgaben von Art. 15 RPG sowie des KRIP-S, insbesondere die Förderung einer hochwertigen Siedlungsentwicklung nach innen.
c) Anpassung der kommunalen Vorschriften über den Erst- und Zweitwohnungsbau an das Bundesgesetz über Zweitwohnungen (ZWG) sowie Überprüfung von ergänzenden Bestimmungen, insbesondere auch betreffend Wohnungen im Zusammenhang mit strukturierten Beherbergungsbetrieben (Art. 8 ZWG) und neuen Wohnungen in geschützten und ortsbildprägenden Bauten (Art. 9 ZWG).
d) Festlegung der Gewässerräume und der Gefahrenzonen.
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Die Planungszone wurde im November/Dezember 2020 um weitere zwei
Jahre verlängert, wobei die vorstehend erwähnten Planungsziele a) bis c)
unverändert blieben.
6. Am 14. November 2019 hatte K._ ein Baugesuch zur Überbauung
der Parzelle J._ mit einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung im
Untergeschoss bei der Gemeinde H._ eingereicht. Das Baugesuch
wurde am 22. November 2019 publiziert und lag bis zum 12. Dezember
2019 öffentlich auf. Dagegen erhoben am 12. Dezember 2019 die
anwaltlich vertretenen A._ AG, B._, C._, D._, E._
(Stockwerkeigentümer in der StWEG P._ auf der Parzelle Q._)
sowie F._ sowie G._ (Stockwerkeigentümer in der StWEG
M._ auf der Parzelle R._) als benachbarte Grundeigentümer
wiederum Einsprache und beantragten die Abweisung des Baugesuchs.
Zur Begründung brachten sie im Wesentlichen einen Verstoss gegen die
geltende Planungszone sowie einen Verstoss gegen die gesetzlich
zulässige Ausnützungsziffer vor. K._ beantragte mit Schreiben vom
17. Januar 2020 die Genehmigung des Baugesuchs und die
kostenpflichtige Abweisung der als unbegründet erachteten Einsprache.
7. Mit Entscheid vom 23. Januar 2020, mitgeteilt am 20. Februar 2020, wies
der Gemeindevorstand der Gemeinde H._ die am 12. Dezember
2019 erhobene Einsprache ab und erteilte die Baubewilligung
insbesondere mit einer Erstwohnungsauflage für die 5.5-Zimmerwohnung
im Erdgeschoss/Obergeschoss sowie die 3.5-Einliegerwohnung im
Untergeschoss.
8. Gegen diesen Entscheid erhoben die A._ AG, B._, C._,
D._, E._ sowie F._ sowie G._ (nachfolgend
Beschwerdeführer) am 23. März 2020 Beschwerde beim
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden. Sie beantragten den
Einspracheentscheid sowie die Baubewilligung vom 20. Februar 2020
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betreffend das Baugesuch Nr. BB._ für den Neubau eines
Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung aufzuheben und die
Baubewilligung zu verweigern. Weiter ersuchten sie um Erteilung der
aufschiebenden Wirkung. Dies alles unter gesetzlicher Kosten- und
Entschädigungsfolge. Zur Begründung brachten sie wiederum im
Wesentlichen einen Verstoss gegen die Planungszone sowie einen
Verstoss gegen die gesetzlich zulässige Ausnützungsziffer vor. Im
Zusammenhang mit der Gewährung eines Quartierplanbonus von 0.03
rügten sie auch eine Verletzung der Begründungspflicht seitens der
Gemeinde.
9. Die Gemeinde H._ (nachfolgend Beschwerdegegnerin) beantragte in
der am 11. Mai 2020 beim Verwaltungsgericht eingegangenen
Vernehmlassung die Abweisung der Beschwerde unter gesetzlicher
Kosten- und Entschädigungspflicht. Sie erachtete die Rüge der Verletzung
der geltenden Planungszone, der Überschreitung der zulässigen BGF
sowie einer unzureichenden Begründung des Einspracheentscheides als
unbegründet.
10. K._ (nachfolgend Beschwerdegegner) liess sich am 11. Mai 2020 zur
Beschwerde vernehmen und beantragte ebenfalls die
Beschwerdeabweisung. Dies unter gesetzlicher Kosten- und
Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdeführer. Auch er verneinte
einen Verstoss gegen die Planungszone sowie einen solchen gegen die
gesetzlich zulässige Ausnützungsziffer infolge der unter Berücksichtigung
eines Quartierplanbonus von 0.03 erteilten Baubewilligung.
11. Die Beschwerdeführer replizierten am 25. Mai 2020 und hielten
unverändert an ihren Rechtsbegehren fest, wobei sie ihre Argumentation
vertieften und ergänzten. Die Beschwerdegegnerin sowie der
Beschwerdegegner duplizierten mit unveränderten Rechtsbegehren
jeweils am 8. Juni 2020. Dazu nahmen wiederum die Beschwerdeführer
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am 3. Juli 2020 in ihrer Triplik Stellung, worauf am 14. August 2020 der
Beschwerdegegner und am 17. August 2020 auch die
Beschwerdegegnerin eine Quadruplik einreichten. Dazu nahmen die
Beschwerdeführer am 31. August 2020 erneut Stellung und reichten auf
eine entsprechende Rüge des Beschwerdegegners Vollmachten und eine
weitere Honorarvereinbarung ein.
12. Am 13. September 2021 erfolgte in Anwesenheit der Parteien ein
Augenschein im Umfeld der Parzelle J._. Vom Augenschein wurde
ein Protokoll mit 20 Fotografien erstellt. Es enthielt auch die von den
Beschwerdeführern anlässlich des Augenscheins präsentierten vier
Winterfotografien. Zum Protokoll zum Augenschein vom 13. September
2021 äusserten sich am 11. Oktober 2021 die Beschwerdeführer sowie
der Beschwerdegegner. Die Beschwerdeführer äusserten sich schliesslich
am 21. Oktober 2021 noch einmal zur Eingabe des Beschwerdegegners
vom 11. Oktober 2021 sowie zu den Ausführungen der
Beschwerdegegnerin anlässlich des Augenscheins.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften, die
angefochtenen Entscheide sowie auf die weiteren Akten, wird, sofern
erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.
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II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1. Vorliegend ist in erster Linie der Entscheid des Gemeindevorstandes der
Beschwerdegegnerin vom 23. Januar 2020, mitgeteilt am 20. Februar
2020, angefochten, worin die Beschwerdegegnerin die Einsprache der
Beschwerdeführer abgewiesen und zugleich die Baubewilligung für das
Baugesuch Nr. BB._ unter Auflagen erteilt hat. Zugleich ist auch der
entsprechende Baubescheid bzw. die Baubewilligung vom 20. Februar
2020 angefochten (siehe Akten der Beschwerdeführer [Bf-act.] 1 und 2).
Dabei handelt es sich um Entscheide einer Gemeinde welche nicht bei
einer anderen Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem
oder eidgenössischem Recht endgültig sind (vgl. Art. 49 Abs. 1 lit. a des
Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRG; BR 370.100]). Somit ist
das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden örtlich und sachlich
zuständig. Als Stockwerkeigentümer auf der nordöstlich an die
Bauparzelle J._ angrenzenden Parzelle Q._ sowie der in der
Nachbarschaft gelegenen Parzelle R._ sind die Beschwerdeführer,
welche mit ihren Anträgen im Einspracheverfahren unterlegen sind,
berührt und haben ein schutzwürdiges Interesse (vgl. Art. 50 Abs. 1 VRG)
an der Aufhebung der angefochtenen Entscheide, womit sie zur
Beschwerdeerhebung legitimiert sind. Die übrigen
Prozessvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen Anlass, weshalb
auf die Beschwerde vom 23. März 2020 einzutreten ist. Mit dem Entscheid
in der Sache, erübrigt es sich auch über die von den Beschwerdeführern
verlangte Erteilung der aufschiebenden Wirkung – welcher weder die
Beschwerdegegnerin noch der Beschwerdegegner opponiert hatten – zu
entscheiden.
2. Vorgängig ist auf die Rüge der Beschwerdeführer einzugehen, wonach die
Beschwerdegegnerin im angefochtenen (Einsprache-)Entscheid im
Zusammenhang mit der Gewährung des Quartierplan(ausnützungs-
)bonus von 0.03 ihrer Begründungspflicht nicht nachgekommen sei. Die
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Gewährung des (maximalen) Quartierplanbonus stelle eine Ausnahme
von der Grundordnung dar, die an gewisse Voraussetzungen geknüpft sei.
Die Beschwerdegegnerin hätte nach Ansicht der Beschwerdeführer
konkret begründen müssen, weshalb das Bauvorhaben eine vorzügliche
bzw. überdurchschnittliche architektonische oder siedlungsbauliche
Qualität aufweise und die Gewährung des (maximalen) Bonus rechtfertige.
Sie habe aber nur ausgeführt, dass die Gestaltung des Gebäudes die
Gewährung des Quartierplanbonus nicht ausschliesse, der
Quartierplanbonus bisher jeweils gewährt worden sei und das Bauprojekt
keine negativen Auswirkungen auf das Ortsbild habe, weil es trotz
oberirdischer Parkierung ein deutlich kleineres Volumen als die meisten
Gebäude innerhalb des Quartierplans aufweise.
Die Beschwerdeführer rügen im Zusammenhang mit dem seitens der
Beschwerdegegnerin gewährten Quartierplanbonus von 0.03 auch ein
Verstoss gegen das Verbot des widersprüchlichen Verhaltens und eine
Ermessenunterschreitung. Sie leiten auch daraus die Rechtsfolge ab,
dass die Beschwerde gutzuheissen und die Baubewilligung zu verweigern
sei. Gemäss Art. 23 Abs. 2 der Quartierplanvorschriften (QPV) könne ein
Quartierplanbonus von maximal 0.03 nur beansprucht werden, wenn die
"übrigen Voraussetzungen" erfüllt seien. Aufgrund des Entscheides des
Gemeindevorstandes vom 21. Dezember 2017 sowie des
verwaltungsgerichtlichen Urteils R 18 6 vom 2. Oktober 2018 hätte die
Beschwerdegegnerin zu prüfen gehabt, ob das konkrete Projekt die
Voraussetzungen von Art. 23 Abs. 2 QPV i.V.m. Art. 83 des kommunalen
Baugesetzes (BG) erfülle. Im angefochtenen Entscheid stelle sich die
Beschwerdegegnerin aber – im Widerspruch zu früheren eigenen
Äusserungen und entsprechenden Äusserungen des Verwaltungsgerichts
– auf den Standpunkt, dass Art. 83 BG nicht für die Auslegung des Begriffs
der "übrigen Voraussetzungen" herangezogen werden könne, weil sich
dieser nur auf die Abweichungsmöglichkeiten eines Quartierplans von der
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Regelbauweise beziehe sowie dass ein vollständiger Ausschluss eines
Quartierplanbonus (infolge des Wegfalls einer Verpflichtung zur teilweisen
Erstellung von unterirdischen Parkplätzen) – wie von den
Beschwerdeführern in ihrer Einsprache vom 12. Dezember 2019 gefordert
– gleichzeitig mit der letzten Änderung des Quartierplanes hätte erfolgen
müssen. Mit der Berufung auf eine bisher jeweils ungekürzte Gewährung
des Quartierplanbonus im Zusammenhang mit der Anerkennung des
vollen Quartierplanbonus beim vorliegend strittigen Bauvorhaben,
unterschreite die Beschwerdegegnerin schliesslich ihren
Ermessenspielraum.
2.1. Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen
Eidgenossenschaft (BV; SR 101) und auf kantonaler Ebene insbesondere
Art. 16 VRG gewährleisten den Anspruch auf rechtliches Gehör. Dieser
dient einerseits der Sachaufklärung und garantiert andererseits ein
persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht der Parteien im Verfahren
(siehe BGE 144 I 11 E.5.3, 142 I 86 E.2.2, 140 I 99 E.3.4;
HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl., Zürich
2020, Rz. 1001 ff.). Er umfasst namentlich das Recht der Parteien, in
einem vor einer Verwaltungs- oder Justizbehörde geführten Verfahren mit
ihrem Begehren angehört zu werden, Einblick in die Akten zu erhalten und
zu den für die Entscheidung wesentlichen Punkten Stellung nehmen zu
können (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1002). Ausserdem ergibt
sich für die entscheidende Behörde aus Art. 29 Abs. 2 BV auch eine
Begründungspflicht (siehe BGE 146 II 335 E.5.1, 142 III 433 E.4.3.2, 141
V 557 E.3.2.1, 137 II 266 E.3.2 und 134 I 83 E.4.1). Art. 22 Abs. 1 i.V.m.
Art. 2 Abs. 1 VRG hält denn auch für Gemeindebehörden ausdrücklich
fest, dass Entscheide zu begründen sind (vgl. Urteile des
Verwaltungsgerichts [VGU] R 19 73, R 19 74, R 19 75 und R 19 76 vom
28. September 2021 E.8.5.6). Sinn und Zweck der Begründungspflicht
liegt darin, dass der Bürger wissen soll, warum eine Behörde entgegen
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seinem Antrag entschieden hat. Die Begründung eines Entscheides muss
deshalb so abgefasst sein, dass der Betroffene ihn gegebenenfalls
sachgerecht anfechten kann. Dies ist nur möglich, wenn sowohl er wie
auch die Rechtsmittelinstanz sich über die Tragweite des Entscheids ein
Bild machen können. In diesem Sinne müssen wenigstens kurz die
Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde leiten liess
und auf die sich ihr Entscheid stützt (siehe BGE 143 III 65 E.5.2 und 136 I
229 E.5.2). Es ist insbesondere nicht nötig, dass sie sich mit jeder
tatbestandlichen Behauptung und jedem rechtlichen Einwand
auseinandersetzt, sondern sie kann sich vielmehr auf die für den
Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken (statt vieler
BGE 146 II 335 E.5.1, 140 II 262 E.6.2 und 136 I 229 E.5.2). Ob die
Begründung dann auch rechtlich zutreffend und haltbar ist, ist nicht eine
Frage des formellen Anspruchs auf rechtliches Gehör, sondern der
materiellen Beurteilung der Streitfrage (siehe zum Ganzen R 19 52 vom
13. Oktober 2021 E.2.2 und VGU R 18 6 vom 2. Oktober 2018 E.3.1). Der
Anspruch auf rechtliches Gehör ist formeller Natur, mithin führt eine
Verletzung des Gehörsanspruchs, ungeachtet der Erfolgsaussichten der
Beschwerde in der Sache selbst, grundsätzlich zur Aufhebung des
angefochtenen Entscheids (siehe BGE 142 II 218 E.2.8.1, 137 I 195 E.2.2,
132 V 387 E.5.1; PVG 2011 Nr. 31 E.2a; HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN,
a.a.O., Rz. 1174). Dies aber unter dem Vorbehalt, dass der Mangel nicht
im Beschwerdeverfahren geheilt werden kann (siehe BGE 138 II 77 E.4.3,
137 I 195 E.2.3.2, 136 V 117 E.4.2.2.2, 133 I 201 E.2.2). Formelle
Verfahrensfehler, wozu insbesondere die Verletzung des Anspruches auf
rechtliche Gehörs gehört, können durch die Rechtsmittelinstanz
ausnahmsweise geheilt werden, wobei es sich dabei (in der Regel) nicht
um eine schwerwiegende Verletzung handeln darf und die
Rechtsmittelinstanz über eine umfassende Prüfungsbefugnis der Rechts-
und Sachlage verfügen muss, mithin die Kognition für die zu beurteilende
Frage nicht eingeschränkt ist (siehe BGE 138 II 77 E.4 und 137 I 195
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E.2.3.2 f. und 2.6; Urteil des Bundesgerichts 1C_158/2019 vom 30. März
2020 E.2.6; HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1175 ff.). Infolge von
Art. 33 Abs. 3 lit. b des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG;
SR 700) verfügt das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden im
Bereich des Raumplanungsrechts grundsätzlich über eine volle Kognition,
welche eine Heilung eines allfälligen formellen Mangels ermöglicht (vgl.
Urteil des Bundesgerichts 1C_158/2019 vom 30. März 2020 E.2.6; VGU
R 19 6 vom 22. Dezember 2020 E.2.3.2 und R 18 15 vom 7. Januar 2020
E.2.5.1). Hinsichtlich einer eigentlichen Ermessenskontrolle hat es sich
aber trotzdem seiner Funktion als Rechtsmittelinstanz bewusst zu sein
(vgl. BGE 145 I 52 E.3.1 ff.; VGU R 19 6 vom 22. Dezember 2020 E.2.3.2
und R 18 15 vom 7. Januar 2020 E.2.5.1). Denn im Kanton Graubünden
verfügen die Gemeinden im Bereich des kommunalen Bau- und
Raumplanungsrechts grundsätzlich über eine relativ weitgehende
Entscheidungsfreiheit bzw. Autonomie (vgl. BGE 128 I 3 E.2b, 118 Ia 446
E.3c; Urteile des Bundesgerichts 1C_532/2015 vom 26. Januar 2016
E.2.4, 1C_163/2015 vom 10. November 2015 E.3.1). Von einer
Rückweisung an die Vorinstanz ist – selbst bei einer schwerwiegenden
Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör – abzusehen, wenn und
soweit die Rückweisung – im Sinne einer Heilung des Mangels – zu einem
formalistischen Leerlauf und damit zu unnötigen Verzögerungen führen
würde, die mit dem Interesse der Partei an einer beförderlichen
Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren wären (siehe BGE 142 II 218
E.2.8.1, 138 II 77 E.4.3, 137 I 195 E.2.3.2, 136 V 117 E.4.2.2.2; Urteile des
Bundesgerichts 2C_756/2019 vom 14. Mai 2020 E.3.2, 1C_158/2019 vom
30. März 2020 E.2.6 und 1C_184/2016 vom 14. November 2016 E.2.4.1
sowie 1C_98/2012 vom 7. August 2012 E.3.1 ff.). Ein Verstoss gegen die
Begründungspflicht stellt in der Regel aber ohnehin keine besonders
schwerwiegende Verletzung des Anspruches auf rechtliches Gehör dar
(siehe Urteile des Bundesgerichts 1C_39/2017 vom 13. November 2017
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E.2.1, 1C_474/2016 vom 1. Juni 2014 E.2 und 1C_300/2015 vom
14. März 2016 E.4.1).
2.2. Die Beschwerdeführer hatten sich in ihrer Einsprache vom 12. Dezember
2019 (siehe Akten der Beschwerdegegnerin [Bg1-act.] 34) insbesondere
auf den Standpunkt gestellt, dass das strittige Bauvorhaben die in Art. 23
Abs. 2 QPV i.V.m. Art. 83 Abs. 2 BG genannten Voraussetzungen für die
Gewährung eines Quartierplanbonus nicht erfülle. In diesem
Zusammenhang erwähnten die Beschwerdeführer noch, dass sie im
Verfahren betreffend Anpassung des Quartierplanes I._ verlangt
hätten, dass der in Art. 23 Abs. 2 QPV vorgesehene Quartierplanbonus
(aufgrund des Wegfalls der Verpflichtung zur zumindest teilweisen
Erstellung von unterirdischen Parkierungsanlagen) erheblich zu
reduzieren oder zu streichen sei. Sowohl die Beschwerdegegnerin, als
auch das Verwaltungsgericht hätten sich (im Verfahren R 18 6) aber auf
den Standpunkt gestellt, dass über die Gewährung eines
Quartierplanbonus erst im Baubewilligungsverfahren zu entscheiden sei.
Die Gewährung eines Quartierplanbonus sei aber nur gerechtfertigt
gewesen, solange im Quartierplangebiet ein unterirdische
Parkierungsanlagen vorgeschrieben gewesen seien, weil solche nicht
direkt sichtbar seien und das Quartierbild nicht störten. Durch
unterirdische Parkierungen würden die zulässigen Baukörper nicht durch
nicht ausnützungszifferpflichtige (nicht AZ-pflichtige) Flächen und
Volumen vergrössert. Der Quartiergestaltungsplan biete im Hinblick auf
die Parzelle J._ keine Gewähr (mehr) für eine architektonisch und
siedlungsbaulich vorzügliche Überbauung (im Sinne von Art. 83 Abs. 2
BG), was sich bereits an der gewählten verkehrsmässigen Erschliessung
am höchsten Punkt der Parzelle zeige. Die Beschwerdegegnerin hielt sich
in der Begründung des Entscheides vom 23. Januar 2020 angesichts der
von den Beschwerdeführern geäusserten Kritik hinsichtlich des
Quartierplanbonus sowie angesichts der auslegungsbedürftigen
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Formulierungen von Art. 23 Abs. 2 QPV und Art. 83 Abs. 2 BG
ausserordentlich kurz. Während die Begründung im angefochtenen
Entscheid gut eine halbe Seite lang war, verneinte die
Beschwerdegegnerin in ihrer Vernehmlassung vom 11. Mai 2020 eine
Überschreitung der zulässigen Bruttogeschossfläche (BGF) beim
bewilligten Bauvorhaben bzw. verteidigte die Gewährung des
Quartierplan(ausnützungs-)bonus von 0.03 über etwa drei Seiten.
Zusätzlich widmete sie in ihrer Duplik vom 5. Juni 2020 knapp eine weitere
Seite dieser Thematik. Im Rahmen des vorliegenden Verfahrens brachte
die Beschwerdegegnerin auch neue Argumente vor bzw. vertiefte in jedem
Fall die Begründung des angefochtenen Entscheides und stellte gewisse
Äusserungen im angefochtenen Entscheid als von den
Beschwerdeführern missverstanden dar. Auch wenn der
Beschwerdegegnerin nicht vorgeworfen kann, sie sei auf
entscheidwesentliche Rügen der Beschwerdeführer im angefochtenen
Entscheid überhaupt nicht eingegangen, so wäre aufgrund der bereits im
Verfahren R 18 6 thematisierten Voraussetzungen zur Gewährung eines
Quartierplanbonus im Sinne von Art. 83 Abs. 2 BG bzw. dessen Höhe die
Beschwerdegegnerin angesichts der ablehnenden Haltung der
Beschwerdeführer dazu doch gehalten gewesen, sich im Rahmen des
Baubewilligungsverfahrens noch etwas vertiefter mit der Gewährung des
Quartierplanbonus von 0.03 auseinanderzusetzen. Dies insbesondere
auch in Anbetracht des Umstandes, dass das Verwaltungsgericht im Urteil
R 18 6 vom 2. Oktober 2018 – bestätigt durch das Bundesgericht mit Urteil
1C_646/2018 vom 13. Juni 2019 – zum Schluss kam, dass die Prüfung
der Erfüllung der "übrigen Voraussetzungen" gemäss Art. 23 Abs. 2 Satz 1
QPV unter Berücksichtigung von Art. 83 Abs. 2 BG auch erst im
Baubewilligungsverfahren erfolgen könne bzw. die Beschwerdegegnerin
nicht bereits im Rahmen der Quartierplanung über eine Reduktion oder
Verweigerung des (maximalen) Quartierplanbonus von 0.03 entscheiden
müsse (siehe VGU R 18 6 vom 2. Oktober 2018 E.6.2 f. und Urteil des
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Bundesgerichts 1C_646/2018 vom 13. Juni 2019 E.3.2). Im vorliegenden
Verfahren konnten sich die Beschwerdeführer aber im Rahmen des
dreifachen Schriftenwechsels zu den zusätzlichen Argumenten der
Beschwerdegegnerin (und zudem auch derjenigen des
Beschwerdegegners) in jedem Fall hinreichend äussern, womit angesichts
der in der vorstehenden Erwägung 2.1 erwähnten Kognition des
Verwaltungsgerichts jedenfalls von einer Heilung des nicht
schwerwiegenden formellen Mangels auszugehen ist. Dies wird indes im
Kosten- und Entschädigungspunkt zugunsten der Beschwerdeführer
angemessen zu berücksichtigen sein (siehe nachstehende Erwägungen
5.1 f.).
2.3. Soweit die Beschwerdeführer ein widersprüchliches Verhalten sowie eine
(qualifizierte) Ermessensunterschreitung der Beschwerdegegnerin im
Rahmen der Begründung des angefochtenen Entscheides geltend
machen, ist darauf hinzuweisen, dass daraus nicht ohne weiteres die
Verweigerung der Baubewilligung resultieren kann. Wenn im vorliegenden
Verfahren überzeugende Gründe für die Gewährung des vollen
Quartierplanbonus vorgebracht werden können (siehe dazu die
nachstehende Erwägungen 4.1.1 ff.), rechtfertigte sich gegenüber dem
Beschwerdegegner die (dauerhafte) Verweigerung der Baubewilligung
jedenfalls nicht. Allfällige Widersprüche oder Unzulänglichkeiten in der
Begründung des angefochtenen Entscheides könnten aber immerhin –
etwa unter Berücksichtigung des Verursacherprinzips – im Rahmen der
Kosten- und Entschädigungsfolge für das vorliegende Verfahren und
unabhängig vom Prozessausgang zu Gunsten der Beschwerdeführer
berücksichtigt werden (siehe nachstehende Erwägungen 5.1 f.).
3. Die Beschwerdeführer erachten die Erteilung der Baubewilligung unter
anderem als unzulässig, weil dies nicht mit der im Dezember 2018 für das
ganze Gemeindegebiet erlassenen – und im November/Dezember 2020
um weitere zwei Jahre verlängerten Planungszone – vereinbar sei. Dazu
- 17 -
führen sie insbesondere aus, dass gemäss kantonalem Richtplan, Bereich
Siedlung (KRIP-S), die Bauzone in der Gemeinde H._ zu gross sei
und den Bestimmungen von Art. 15 RPG widerspreche. In der daraufhin
im Dezember 2018 erlassenen Planungszone dürfe gemäss Art. 21 Abs. 2
des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG;
BR 801.100) somit nichts unternommen werden, was die neue Planung
erschweren oder dieser entgegenstehen könnte. Insbesondere dürften
Bauvorhaben nur bewilligt werden, wenn sie weder den rechtskräftigen
noch den vorgesehenen neuen Planungen und Vorschriften
widersprächen. Das strittige Baugesuch betreffe die Parzelle J._ in
S._, liege in der W 0.3 und falle in den Anwendungsbereich der
Planungszone. Die Beschwerdegegnerin sei angesichts ihrer (in den
kantonalen [Richtplan-]Grundlagen) ausgewiesenen theoretischen und
mobilisierbaren Kapazitätsreserven (an Wohn-, Misch- und
Zentrumszonen [WMZ]) bei einer bestenfalls stagnierenden
Bevölkerungstendenz zur Auszonung von WMZ in erheblichem Ausmass
verpflichtet. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung könne im
Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens geltend gemacht werden, dass
die Baubewilligung zu verweigern sei, wenn die Bauzone in dieser
Gemeinde überdimensioniert sei, Auszonungsbedarf bestehe und die
fragliche (Bau-)Parzelle für eine Auszonung in Betracht falle. Die
Beschwerdegegnerin stelle sich zu Unrecht auf den Standpunkt, dass die
Parzelle J._ kein Auszonungspotenzial aufweise. Denn entgegen des
angefochtenen Entscheides zeige die kantonale Karte betreffend
Auszonungspotenziale gerade, dass (zumindest) der südliche Teil der
Parzelle J._ über Auszonungspotenzial verfüge. Weil das
Bauvorhaben auch die Ausnützungsziffer des Parzellenteils mit
Auszonungspotenzial gemäss der Karte zum kantonalem Richtplan
beanspruche, könne es nicht bewilligt werden, zumal das Bauprojekt
darüber hinaus auch noch in unzulässiger Weise den Quartierplanbonus
(von 0.03) beanspruche. Daran ändere entgegen der Ansicht der
- 18 -
Beschwerdegegnerin auch das im Dezember 2019/Januar 2020 öffentlich
aufgelegte (und am 14. Mai 2020 vom Gemeindevorstand beschlossene)
kommunale räumliche Leitbild ([KRL]; vgl. die Fassung der
Mitwirkungsauflage vom 9. Oktober 2019 in Bg1-act. 38) nichts. Denn die
darin enthaltene graphische Umsetzung der potenziellen
Auszonungsgebiete entspreche betreffend die Parzelle J._
derjenigen im kantonalen Richtplan, weil auch das KRL dem südlichen
Parzellenteil Auszonungspotenzial attestiere (siehe Bf-act. 5 und 6). Dies
decke sich auch mit der textlichen Umschreibung im KRL von Lagen mit
Auszonungspotenzial, wonach ein solches an steilen Hanglagen am
Bauzonenrand anzunehmen sei. Im Vergleich zur Karte des kantonalen
Richtplans sehe das KRL sogar noch für weitere Flächen
Auszonungspotenziale vor. Für ein klares Auszonungspotenzial der
Parzelle J._ sprächen aber – neben den erwähnten formellen – auch
inhaltliche Gründe, weil für die Bezeichnung von potenziellen
Auszonungsflächen die übergeordneten Strategien für die
Siedlungsentwicklung zu berücksichtigen seien, wobei eine hohe Wohn-
und Siedlungsqualität mit überwiegend unterirdischen
Parkierungsanlagen sowie die Wahrung der Entwicklungsmöglichkeiten
für einen wettbewerbsfähigen Tourismusort zentral seien. So halte das
KRL denn auch fest, dass etwa Wintersportabfahrten durch das
Siedlungsgebiet als wesentliche Qualität des touristischen Angebotes zu
erhalten seien. Der südliche Teil der Parzelle J._ sei somit eindeutig
als Fläche mit Auszonungspotenzial zu qualifizieren. Ihrer Ansicht nach
sei aber sogar die ganze Parzelle J._ als potenzielles
Auszonungsgebiet zu bezeichnen, weil es sich namentlich um eine
ausgeprägte Hanglage am Bauzonenrand – sprich für die Überbauung
wenig geeignetes Gebiet – handle. Es komme hinzu, dass die
Parzelle J._ fast vollständig von Nichtbauland bzw. aufgrund von
rechtskräftigen (nutzungsplanerischen) Festlegungen von
nichtüberbaubarem Land umgeben sei und somit für eine Auszonung
- 19 -
zwingend in Betracht fallen müsse. Ausserdem bestehe an der Auszonung
auch ein erhebliches öffentliches Interesse, weil dadurch die Nutzung der
Talabfahrt im Winter sichergestellt werden könne. Mit dem Verzicht auf
eine Überbauung(smöglichkeit) auf der Parzelle J._ könnte die
Beschwerdegegnerin im Winter ein dort bei der Talabfahrt bestehendes
Nadelöhr mit entsprechender Unfallgefahr beseitigen. Auch wenn (bei
einer bestehenden Planungszone) rechtsprechungsgemäss eine
Baubewilligungserteilung möglich sei, wenn eine Auszonung aufgrund der
gesetzlichen Vorgaben bereits ausgeschlossen werden könne, treffe dies
vorliegend eindeutig nicht zu. Vielmehr seien aufgrund des umfassenden
Zwecks der Planungszone betreffend die Vorgaben von Art. 15 RPG
erhöhte Anforderungen an den "Ausschluss vom Auszonungspotenzial" zu
stellen. Gegen den Ausschluss spreche etwa, dass sich die fragliche
Parzelle nicht im Ortszentrum bzw. der Fraktion T._ der Gemeinde
H._ befinde und auch gemäss Urteil des Bundesgerichts
1C_646/2018 vom 13. Juni 2019 als peripher gelegen beurteilt worden sei
(siehe Urteil des Bundesgerichts 1C_646/2018 vom 13. Juni 2019 E.4.2).
Weiter handle es sich dabei auch nicht um eine Baulücke. Denn sie sei zu
mehr als der Hälfte von Land umgeben, welches entweder mit einem
Hochbauverbot belegt sei oder in der Talabfahrt der Pistenzone liege und
somit nicht überbaubar sei. Die Bezeichnung dieser umliegenden, nicht
überbaubaren Flächen als potenzielles Auszonungsgebiet akzentuiere die
periphere Lage der Parzelle J._ zusätzlich, weil diese dann als Sporn
in Nichtbaugebiet hineinragen würde. Die Baubewilligung sei zu
verweigern, weil mit der Genehmigung des Bauvorhabens im jetzigen
Zeitpunkt eine präjudizierende Wirkung (auf die erforderliche Anpassung
der Nutzungsplanung bzw. Grundordnung) entstünde und dies gegen
übergeordnetes Rechts verstiesse.
3.1. Die Beschwerdegegnerin und der Beschwerdegegner sehen hingegen in
der geltenden Planungszone kein Hindernis für die Erteilung der fraglichen
- 20 -
Baubewilligung. Dies auch wenn die Beschwerdegegnerin bezogen auf
das gesamte Gemeindegebiet eine grundsätzliche
Rückzonungsverpflichtung betreffend WMZ einräumt. Sie führt dazu etwa
aus, dass bei den im KRL erwähnten Grundsätze zur Beurteilung von
potenziellen Auszonungsgebieten auch die Grundsätze des
höherrangigen Rechts, insbesondere der Schutz des Vertrauens in die
Planbeständigkeit sowie die gestützt darauf gutgläubig getätigten
Investitionen, zu berücksichtigen seien. Der Einbezug der letzten,
unüberbauten Parzelle J._ in den Quartierplan I._ sowie deren
erfolgte Erschliessung sprächen dagegen, das strittige Baugesuch der
Planungszone zu unterstellen. Der Beschwerdegegner stellt sich darüber
hinaus auf den Standpunkt, dass die voll erschlossene Parzelle J._
die Kriterien des kantonalen Richtplanes sowie des KRL betreffend die für
eine Auszonung in Frage kommenden Flächen nicht erfülle. So liege die
fragliche Parzelle etwa weder am Siedlungsrand noch an einer steilen
Hanglage am Bauzonenrand, sondern an einer sanft abfallenden Lage im
geschlossenen Siedlungsbereich in nächster Nähe zum Siedlungskern
und der Hauptverkehrsachse. Ausserdem widersprachen sie der
Behauptung der Beschwerdeführer, wonach eine Auszonung der
Parzelle J._ zur Sicherung der Wintersportabfahrt nötig sei. Denn
diese sei bereits mit einer, seit langem bestehenden, hinreichend
dimensionierten Wintersportzone gesichert, welche vom Bauvorhaben
nicht tangiert werde.
3.2. Den Beschwerdeführern kann insoweit zugestimmt werden, dass im
Rahmen einer Baueinsprache die akzessorische Überprüfung der
Nutzungsplanung – insbesondere bei einer erheblich veränderter Sach-
oder Rechtslage im Sinne von Art. 21 Abs. 2 RPG sowie wenn das
Interesse an deren Überprüfung bzw. Anpassung die entgegenstehenden
Interessen der Rechtssicherheit und der Planbeständigkeit überwiegt –
grundsätzlich nicht ausgeschlossen ist. Aber wie der Beschwerdegegner
- 21 -
zu Recht erwähnt, stellt weder die RPG1-Revision vom 15. Juni 2012 noch
die Annahme von Art. 75b BV bzw. das Inkrafttreten des Bundesgesetzes
über Zweitwohnungen (ZWG; SR 702) – im Rahmen einer akzessorischen
Prüfung – für sich alleine betrachtet eine solche massgebliche wesentliche
Änderung der Verhältnisse im Sinne von Art. 21 Abs. 2 RPG dar. Es
müssten vielmehr weitere Umstände hinzukommen wie etwa die Lage des
Grundstücks in Bezug auf die bestehende Bauzone, der Stand der
Erschliessung, der Realisationsgrad und das Alter des Nutzungsplans
(siehe BGE 145 II 83 E.5, 144 II 41 E.5.1 ff. und 140 II 25 E.4.4; Urteile
des Bundesgerichts 1C_351/2020 vom 18. März 2021 E.2.3, 1C_25/2019
vom 5. März 2020 E.6.1 f., 1C_161/2019 vom 23. Januar 2020 E.3.4,
1C_646/2018 vom 13. Juni 2019 E.4.2, 1C_695/2017 vom 22. Februar
2019 E.3.1 und 1C_592/2017 vom 15. Juni 2018 E.6.2). Vorliegend ist
eine Überprüfung und mögliche Änderung der Nutzungsplanung aber
ohnehin bereits hängig und gerade zu dessen Sicherung eine
Planungszone im Sinne von Art. 27 RPG und Art. 21 KRG erlassen
worden, womit für die Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens also
insbesondere dessen Vereinbarkeit mit der Planungszone massgebend
ist. Unter den Begriff der Planungszone wird in erster Linie das
raumplanungsrechtliche Sicherungsinstrument verstanden, wie es in
Art. 27 RPG ausgebildet worden ist. Diese Bestimmung bzw. das gesamte
RPG enthält aber keine eigentliche Umschreibung des Begriffs der
Planungszone. Art. 27 Abs. 1 Satz 2 RPG umschreibt die Planungszone
aber zumindest von ihrer Wirkung her. Eine Planungszone bezweckt die
Sicherung der Entscheidungsfreiheit der Planungsbehörden, womit
zukünftigen Nutzungsplänen und -vorschriften eine negative Vorwirkung
zuerkannt wird. Der Erlass einer Planungszone nach Art. 27 RPG bzw.
Art. 21 KRG stellt eine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung dar,
welche den allgemeinen Voraussetzungen für den Erlass von öffentlich-
rechtlichen Eigentumsbeschränkungen zu genügen hat. Namentlich ist
eine gesetzliche Grundlage (Art. 27 RPG und Art. 21 KRG) und ein
- 22 -
öffentliches Interesse erforderlich. Zudem muss die Einschränkung bzw.
Massnahme sich als verhältnismässig erweisen. Zu letzterem ist zu
bemerken, dass der Grundsatz der Erforderlichkeit es gebietet, dass
Planungszonen nicht in persönlicher, räumlicher, sachlicher und zeitlicher
Hinsicht darüber hinausgehen, was zur Erreichung des Sicherungszwecks
unbedingt notwendig ist. Dem Grundsatz nach entfaltet eine
Planungszone ihre Wirkung auf Bauvorhaben bzw. Baugesuche, welche
nach dem Erlass der Planungszone eingereicht werden. Ob und inwieweit
eine Planungszone die Behandlung bereits hängiger Baugesuche hemmt,
hängt auch vom kantonalen Recht ab (siehe zum Ganzen RUCH, in:
AEMISEGGER/MOOR/RUCH/TSCHANNEN, Praxiskommentar RPG:
Nutzungsplanung [nachfolgend: Praxiskommentar NUP 2016],
Zürich/Basel/Genf 2016, Art. 27 Rz. 25 f., 30 ff. und 53 ff.; vgl. auch
BGE 136 I 142 E.3.2 sowie Urteile des Bundesgerichts 1C_358/2020 vom
9. Juli 2021 E.4.2, 1C_440/2019 vom 7. Januar 2020 E.4.3.1,
1C_149/2018 vom 13. September 2018 E.2.2, 1C_141/2014 vom
4. August 2014 E.5.1 ff. und 1C_91/2011 vom 26. Oktober 2011 E.2.2 ff.;
VGU R 20 73 vom 1. Dezember 2020 E.5.4). Bauvorhaben dürfen
während der Geltung einer Planungszone infolge deren negativen
Vorwirkung also nur noch bewilligt werden, wenn die vorgesehene
Neuordnung dadurch nicht erschwert wird bzw. sie weder den
rechtskräftigen noch den vorgesehenen neuen Planungen und
Vorschriften widersprechen (siehe BGE 136 I 142 E.3.2; Urteile des
Bundesgerichts 1C_39/2017 vom 11. November 2017 E.4.5,
1C_518/2016 vom 26. September 2017 E.5.5 f. und 1C_287/2016 vom
5. Januar 2017 E.3.2). Die Frage der künftigen planungsrechtlichen
Festlegungen bzw. der Planungsvorstellungen bestimmt sich dabei nicht
ausschliesslich nach den (ursprünglichen) Absichten im Zeitpunkt des
erstmaligen Erlass bzw. der allfälligen Verlängerung der Planungszone,
sondern es können auch die zwischenzeitlich gewonnenen Ansichten und
neu formulierten Planungsideen und -ziele berücksichtigt werden (vgl.
- 23 -
VGU R 20 65 vom 14. September 2021 E.3, R 20 66 vom 14. September
2021 E.3, R 20 97 vom 14. September 2021 E.3;
FRITSCHE/BÖSCH/WIPF/KUNZ, Zürcher Planungs- und Baurecht, Band 1,
6. Aufl., Wädenswil 2019, Rz. 2.1.8.2 S. 126; BERNER, Luzerner Planungs-
und Baurecht, Bern 2012, Rz. 672).
3.3. Mit den Parteien ist davon auszugehen, dass unter dem Gesichtspunkt der
Planungszone die Zulässigkeit der erteilten Baubewilligung in erster Linie
unter dem Gesichtspunkt der Rückzonungseignung bzw.
-wahrscheinlichkeit der Parzelle J._ im Rahmen der hängigen
Ortsplanungsrevision zu beurteilen ist. Hinsichtlich der ebenfalls von der
Planungszone umfassten Zweitwohnungsthematik (Planungsziel lit. c) ist
immerhin noch zu bemerken, dass in der Baubewilligung für das fragliche
Bauvorhaben die ausschliessliche Nutzung durch Erstwohnungen
deklariert wurde (siehe Bg1-act. 19 S. 2) und dementsprechend eine
Erstwohnungsauflage (mit Wohnsitzerfordernis; siehe Bg1-act. 36 S. 6
und Bg1-act. 37 S. 5; vgl. Art. 7 Abs. 1 lit. a i.V.m. Art. 7 Abs. 3 und Art. 2
Abs. 2 ZWG sowie Art. 25 ff. BG) sowohl für die 5.5-Zimmerwohnung im
Erdgeschoss/Obergeschoss als auch die 3.5-Einliegerwohnung im
Untergeschoss verfügt wurde (vgl. auch Art. 26 Abs. 1 BG). Gemäss der
Publikation des Bundesamtes für Raumentwicklung
(https://www.are.admin.ch/are/de/home/raumentwicklung-und-
raumplanung/raumplanungsrecht/zweitwohnungen.html, zuletzt besucht
am: 6. Dezember 2021), weist die Gemeinde H._, gestützt auf das
Wohnungsinventar gemäss Art. 4 ZWG, einen Zweitwohnungsanteil von
mehr als 20 % auf und untersteht in örtlicher Hinsicht gemäss Art. 1 und
Art. 6 Abs. 1 ZWG somit den bundesrechtlichen Bestimmungen betreffend
Zweitwohnungen. Anpassungen der Grundordnung im Zusammenhang
mit dem Bundesrecht betreffend Zweitwohnungen (namentlich Art. 75b BV
und das ZWG) werden gemäss Mitwirkungsauflage vom 27. August bis
27. September 2021 im Rahmen einer Teilrevision der Ortsplanung
- 24 -
zusammen mit weiteren dringlichen Anpassungen vorgezogen.
Verschärfte Regelungen betreffend Erstwohnungen im Rahmen von
ausschliesslich mit Erstwohnungen belegten Wohnbauten sind dabei nicht
vorgesehen. Vielmehr wird im Planungs- und Mitwirkungsbericht vom
20. August 2021 festgehalten, dass die Förderungsmöglichkeit von Art. 61
(Abs. 4) BG für reine Wohnbauten, welche für die Dauer von 20 Jahren
ausschliesslich Erstwohnungen enthalten, infolge eines
weiterbestehenden Interesses daran beibehalten werden soll. Der aktuell
mögliche (Ausnützungs-)Bonus von 20 % solle aber in Abstimmung mit
den Erweiterungsmöglichkeiten (von altrechtlichen Wohnungen) gemäss
ZWG auf 30 % erhöht werden. Die Planungszone dient aber auch
insbesondere der Anpassung der Nutzungsplanung, namentlich der
Grundordnung, an die Vorgaben des revidierten Art. 15 RPG, des neuen
Art. 8a RPG und der Umsetzung der Vorgaben des kantonalen
Richtplanes in den Bereichen Raumordnungspolitik (Kapitel 2) und
Siedlung (Kapitel 5) vom 20. März 2018 (vom Bundesrat am 10. April 2019
genehmigt) bzw. 25. Juni 2019 (Kenntnisnahme und Änderungen im
Richtplantext gemäss bundesrätlichen Genehmigungsbeschluss; vgl. zu
den Zielen einer vergleichbaren Planungszone auch VGU R 20 65 vom
14. September 2021 E.4 ff., R 20 66 vom 14. September 2021 E.4 ff., R 20
97 vom 14. September 2021 E.4 ff.).
3.3.1. Unbestritten ist die Gemeinde H._ gemäss kantonalem Richtplan als
Gemeinde mit überdimensionierter WMZ (bis 2030) festgesetzt (vgl. auch
Bf-act. 3). Wenn die Beschwerdeführer im Zusammenhang mit einem
Rückzonungspotenzial auf der Parzelle J._ vorbringen, dass eine
Karte zum kantonalen Richtplan vom März 2018 (siehe Bf-act. 5) dies so
vorsehe, ist dies zu präzisieren. Dabei handelt es sich nämlich nicht um
einen Auszug aus dem Planteil bzw. eigentlichen Bestandteil des
kantonalen Richtplanes, welcher von der Regierung in Bereichen
Raumordnungspolitik (Kapitel 2) und Siedlung (Kapitel 5) mit Beschluss
- 25 -
vom 20. März 2018 (vom Bundesrat am 10. April 2019 genehmigt) bzw.
25. Juni 2019 (Kenntnisnahme Genehmigungsbeschluss und Änderungen
im Richtplantext gemäss bundesrätlichem Genehmigungsbeschluss)
geändert wurde (siehe dazu die genehmigten Richtplanbestandteile unter:
https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/are/dienstleistungen/ric
htplanung/Seiten/Text-und-Karte.aspx, zuletzt besucht am: 6. Dezember
2021). Vielmehr handelt es sich dabei um einen Auszug aus dem Layer
"Auszonungspotenziale (Dez. 2015)" des Geoportals des Kantons
Graubünden. Dies stellt aber lediglich eine gesamtkantonale Grundlage
dar, welche namentlich der Erarbeitung der Anpassungen in den
Kapiteln 2 und 5 des kantonalen Richtplanes zugrunde lag, als Grundlage
für die anstehenden Ortsplanungsrevisionen dienen soll und relativ
schematisch WMZ-Flächen (grösser als 0.3 ha) bezeichnete, welche
grundsätzlich für eine Zuweisung in eine andere Zone als die WMZ in
Frage kommen. Der Kanton Graubünden machte im Hinblick auf die
Richtplananpassung infolge der RPG-Revision vom 15. Juni 2012, in Kraft
seit 1. Mai 2014, verschiedenen Erhebungen, damit den kommunalen
Kapazitätsberechnungen nur effektiv nutz-/überbaubare und verdichtbare
Kapazitätsreserven zugrunde gelegt werden. Die Gemeinden haben
gemäss kantonalem Richtplan die gesamtkantonalen Grundlagen zu
überprüfen und dem Kanton Bericht zu erstatten. Die Erhebung
"Auszonungspotenziale" zeigt gemäss der Erläuterung im kantonalen
Richtplan im Sinne eine Vermutung WMZ-Gebiete > 0.3 ha auf, die seit
mehr als zehn Jahre unüberbaut, meistens schlecht gelegen oder nur
teilweise erschlossen seien (siehe die Handlungsanweisen und
Erläuterungen zum Kapitel 5.2.2 des kantonalen Richtplanes [Rz. 5.2-10
und Rz. 5.2.13; Stand Mai 2019]; siehe auch Amt für Raumentwicklung
Graubünden, Erläuternder Bericht zum kantonalen Richtplan
Graubünden, Richtplananpassung im Bereich Raumordnungspolitik und
Siedlung vom März 2018, S. 25 und 29 f. sowie die Berichte der STW AG
für Raumplanung im Auftrag des Amtes für Raumentwicklung Graubünden
- 26 -
[ARE GR], Auszonungspotenziale, Auswertung [Bericht 2], S. 4 ff., Nicht
Wohn-, Misch- und Zentrumszonen [nWMZ], Bericht 1, S. 3 und 6 ff. sowie
nWMZ, Auswertung, S. 4 ff., jeweils vom März 2016; alle abrufbar unter:
https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/are/dienstleistungen/ric
htplanung/Seiten/KRIP-S.aspx, zuletzt besucht am: 6. Dezember 2021;
vgl. auch Art. 6 RPG, Art. 4 der eidgenössischen
Raumplanungsverordnung [RPV; SR 700.1] und Art. 3 Abs. 1 der
Raumplanungsverordnung für den Kanton Graubünden [KRVO;
BR 801.110] sowie TSCHANNEN, in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen
[Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Richt- und Sachplanung,
Interessenabwägung, Zürich/Basel/Genf 2019, Art. 6 Rz. 18 und 21).
Dabei handelt es sich aber nicht um eigentliche Bestandteile der
Beschlussdokumente Richtplantext und Richtplankarte 1:100000 (siehe
dazu Kapitel 1.2.1 des kantonalen Richtplanes [Rz. 1.2-1; Stand
Dezember 2009] und Art. 6 Abs. 1 RPV). Dem Richtplanauftrag betreffend
die Überprüfung der gesamtkantonalen Grundlagen für Gebiete mit
Auszonungspotenzial an WMZ > 0.3 ha sowie der Übersicht mit Gebieten
mit nicht überbaubaren WMZ-Flächen > 1 ha, welche die
gesamtkantonale Bilanz belasten, ist die Beschwerdegegnerin jedenfalls
insoweit nachgekommen, als dass sie im KRL graphisch potenzielle
Auszonungsgebiete bezeichnet hat (siehe KRL, genehmigt vom
Gemeindevorstand am 14. Mai 2020, S. 24). Beim KRL handelt es sich um
eine konzeptionelle Grundlage im Rahmen der übergeordneten Vorgaben
für die anschliessende Erarbeitung der grundeigentümerverbindlichen
Instrumente und Entscheide im Bereich der kommunalen räumlichen
Entwicklung (vgl. Art. 20 Abs. 4 KRG und Amt für Raumentwicklung
Graubünden, Wegleitung "Kommunales räumliches Leitbild", S. 6 f.).
Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer stimmt das
"Auszonungspotenzial" gemäss der gesamtkantonalen Grundlage vom
Dezember 2015 nicht genau mit der graphischen Darstellung im KRL für
das Gebiet im Umfeld der Parzelle J._ überein. Betrachtet man
- 27 -
nämlich diesen Perimeter genauer, stellt man fest, dass im Layer
"Auszonungspotenziale (Dez. 2015)" im Bereich der Parzellen U._,
V._, W._, O._, J._, X._, Y._ und AA._
eine Fläche von ca. 4'500 m2 als "Auszonungspotenzial" (rot schraffiert;
siehe auch Bf-act. 1 S. 4, Bf-act. 5 und Bg1-act. 40) dargestellt wird,
welche ziemlich genau der dort die W 0.3 überlagernde Wintersportzone
sowie teilweise dem Hochbauverbot des Generellen Gestaltungsplans
(GGP) gemäss Art. 15 Abs. 2 BG bzw. den Hochbau- und
Zaunverbotsflächen gemäss Art. 8 Abs. 1 lit. c und d QPV sowie Art. 9 und
13 QPV entspricht. Gemäss den vorstehend erwähnten Berichten zu den
gesamtkantonalen Grundlagen wird es sich wohl um nWMZ-Flächen vom
Typ 1 handeln (siehe Berichte der STW AG für Raumplanung im Auftrag
des Amtes für Raumentwicklung Graubünden, nWMZ, Bericht 1, S. 9
sowie nWMZ, Auswertung, S. 7, jeweils vom März 2016). In der
graphischen Darstellung des KRL wird demgegenüber das potenzielle
Auszonungsgebiet im Bereich der Parzellen U._, V._, W._,
O._, X._, Y._, Z._ und AA._ im Wesentlichen im
Bereich mit dem die W 0.3 überlagernden Hochbauverbot gemäss GGP
bzw. Art. 15 Abs. 2 BG mit einer Fläche von ca. 5'000 m2 festgehalten (vgl.
Bf.-act. 6 und Bg1-act. 41). Klar erkennbar ist aufgrund der Form dieses
potenziellen Auszonungsgebietes – entgegen der Darstellung der
Beschwerdeführer – jedenfalls, dass die südliche Ecke der
Parzelle J._, welche im Umfang von ca. 100 m2 insbesondere von der
Wintersportzone nach Art. 76 BG überlagert wird, gemäss KRL nicht
(mehr) den potenziellen Rückzonungsflächen zugerechnet wird.
3.3.2. Die Beschwerdeführer sind weiter der Ansicht, dass auch inhaltliche
Gründe für ein klares Rückzonungspotenzial der Parzelle J._
sprächen. Denn bei der Bezeichnung von potenziellen
Auszonungsgebieten seien auch übergeordnete Strategien für die
Siedlungsentwicklung zu beachten. Dabei gehe es insbesondere auch um
- 28 -
die Wahrung der Entwicklungsmöglichkeiten für einen
wettbewerbsfähigen Tourismusort, wobei im KRL namentlich auch
Wintersportabfahrten durch das Siedlungsgebiet als wesentliche Qualität
des touristischen Angebotes erhalten werden müssten (siehe KRL, S. 33).
Damit müsste eindeutig zumindest der südliche, von einer
Wintersportzone überlagerte Teil der Parzelle J._ als
Rückzonungsgebiet qualifiziert werden. Dazu ist zu bemerken, dass das
KRL auf S. 33 nur von der Erhaltung solcher Abfahrtsmöglichkeiten durch
das Siedlungsgebiet spricht und die Wintersportzone (welche in der
südlichen Ecke der Parzelle J._ sich mehrheitlich mit der
Hochbauverbotsfläche gemäss Art. 9 QPV deckt) durch das Bauvorhaben
nicht tangiert wird. Die Wintersportzone wird weiterhin von Bauten
freigehalten und das Bauvorhaben hält von der südwestlichen Baulinie
gemäss Quartiergestaltungsplan in der Fassung vom 21. Dezember 2017
zusätzlich noch einen Abstand von ca. zwei Meter ein (siehe Bg1-act. 5,
10, 16, 20 und 26). Soweit die Beschwerdeführer aktuell einen
gefährlichen Engpass in der Abfahrtsmöglichkeit Richtung AB._
sehen und dementsprechend in der generellen Verhinderung einer Baute
an diesem Standort ein erhebliches öffentliches Interesse erblicken,
überzeugt dies nicht. Denn die (gemäss Generellem Erschliessungsplan
beschneibare) Haupttalabfahrt bis zum Skilift S._ sowie den
Parkplätzen bei der AC._-Strasse, passiert die Parzellen J._ und
AA._ nicht. Vielmehr dient die fragliche Wintersportzone im Bereich
der Parzellen J._ und AA._ – bei ausreichenden
Schneeverhältnissen – nur etwa der Sicherung einer direkten
Zufahrtsmöglichkeit mit Schneesportgeräten zu den östlich der Strasse
AB._ gelegenen Hotelunterkünften sowie weiteren, umliegenden
Unterkunftsmöglichkeiten. Die minimale Breite der rechtskräftigen
Wintersportzone beträgt auf der Parzelle AA._ ca. acht Meter und
überlagert die Parzelle J._ an ihrer südlichen Ecke in einer
maximalen Breite von gut neun Meter (siehe Bg1-act. 20). Anlässlich des
- 29 -
Augenscheins vom 13. September 2021 konnte das Gericht sich davon
überzeugen, dass das Bauprojekt an sich einer Wintersportabfahrt ins
Gebiet AB._ nicht entgegensteht, ist doch bereits die bestehende
Wintersportzone mit einer als hinreichend zu betrachtenden Breite
ausgeschieden und dies zusätzlich auch über rechtskräftige Baulinien und
Hochbauverbotsflächen im Quartiergestaltungsplan gesichert (siehe Bg1-
act. 16). Anlässlich des Augenscheins hielt einer der anwesenden
Beschwerdeführer fest, dass die Skipiste von Nordwesten hinab komme.
Die Skipiste wird dort weiter oben über eine Überführung (im Bereich der
Parzellen AD._ und AE._) über die AF._-Strasse geführt
die ebenfalls nur ca. 12 m breit ist und dabei auch noch als Zubringer für
die Hauptabfahrt zum Skilift S._ dient (siehe Protokoll zum
Augenschein vom 13. September 2021, S. 13 und Foto 9). Sollte sich
wider Erwarten doch noch Bedarf für eine Verbreiterung der
Wintersportzone im Bereich der Parzellen J._ und AA._
ergeben, könnte diese auch noch etwas nach Süden hin bis zum
bestehenden Zaun verbreitert werden (siehe Protokoll zum Augenschein
vom 13. September 2021, Fotos 12 ff.). Es besteht somit aus planerischer
Sicht kein ersichtlicher Bedarf, die ganze Parzelle J._ für eine
Schneesportabfahrtsmöglichkeit offen zu halten. Daran vermöchte auch
eine in Abweichung der Wintersportzone vorgenommene Präparierung der
Schneesportabfahrt über die Parzellen J._ und AA._ gemäss
den anlässlich des Augenscheins gezeigten Fotografien etwas zu ändern,
zumal der Beschwerdegegner in seiner Eingabe vom 11. Oktober 2021
nicht ganz zu Unrecht darauf hinweist, dass im Bereich der
Parzelle J._ ausserhalb der Wintersportzone keine Spuren eines
Pistenfahrzeuges erkennbar seien. Aus dem Umstand, dass
Schneesportler ausserhalb einer präparierten Piste und ohne
entsprechende nutzungsplanerisches Sicherung ein Grundstück
benützten, kann entgegen der beschwerdeführerischen Ansicht in deren
Eingabe vom 21. Oktober 2021 jedenfalls nicht geschlossen werden, dass
- 30 -
das Bauvorhaben – welches ausserhalb einer als ausreichend
dimensioniert zu betrachtenden, bestehenden Wintersportzone zu liegen
kommt – das öffentliche Sicherungsinteresse an einer solchen
Abfahrtsmöglichkeit massgeblich tangieren könnte.
3.3.3. Wenn die Beschwerdeführer geltend machen, dass bei einer potenziellen
Auszonung von zumindest des mit der Wintersportzone überlagerten,
süd(west)lichen Parzellenteils dem Bauvorhaben in jedem Fall die
erforderliche BGF für dessen Bewilligungsfähigkeit fehlen würde, kann
dem ebenfalls nicht gefolgt werden. Denn dafür müsste die mit der
Wintersportzone überlagerte Grundstücksfläche zumindest mit einer
gewissen Wahrscheinlichkeit tatsächlich für eine Rückzonung in Frage
kommen und dadurch zugleich auch die für die Parzelle J._ im
Quartiergestaltungsplan (siehe Art. 8 Abs. 1 lit. a QPV) festgelegte BGF
von 258 m2 (ohne Bonus; 861 m2 Neuzuteilung gemäss der
Quartierplanbeilage 1 zu den QPV [Bg1-act. 2 und 7] im Rahmen der
Quartierplanung x 0.3) automatisch reduziert werden. Zu letzterem ist
immerhin festzuhalten, dass eine Beibehaltung der im
Quartiergestaltungsplan zugestanden BGF im Rahmen der für einen
Rückzonungsentscheid zentralen Interessenabwägung (siehe dazu auch
die nachstehende Erwägung 3.3.5) selbst eine Verkleinerung der in der
WMZ verbleibenden anrechenbaren Landfläche im Sinne von Art. 53
Abs. 5 BG nicht per se gegen das zu beachtende zentrale Ziel bzw. des
Planungsgrundsatzes der Lenkung der Siedlungsentwicklung nach innen
verstossen würde (vgl. Art. 1 Abs. 2 lit. abis und Art. 3 Abs. 3 lit. abis RPG;
siehe auch bereits VGU R 18 6 vom 2. Oktober 2018 E.5.1) und eine
entsprechende, zeitgleich vorgenommene planerische Festsetzung nicht
ausgeschlossen erscheint. Wie in der vorstehenden Erwägung 3.3.1
bereits festgehalten, sieht die Beschwerdegegnerin gemäss dem KRL auf
der Parzelle J._ aber gar kein potenzielles Auszonungsgebiet mehr
vor, sondern beschränkt es auf die Fläche des bestehenden
- 31 -
Hochbauverbots gemäss GGP und im Sinne von Art. 15 Abs. 2 BG auf
den Parzellen U._, V._, W._, O._, X._, Y._,
Z._ und AA._. Gemäss KRL weist die Beschwerdegegnerin
potenzielle, zu überprüfende Auszonungsflächen von rund 13 ha auf
(siehe KRL, S. 29 und Protokoll zum Augenschein vom 13. September
2021, S. 13). Als Lagen, die für eine Rückzonung in Frage kommen, nennt
das KRL für eine Überbauung nicht oder wenig geeignete Gebiete an
steilen Hanglagen am Bauzonenrand, für den Erhalt des Ortsbildes und
der Siedlungsstruktur wichtige siedlungsinterne Grün- und Freiräume
sowie an das Siedlungsgebiet angrenzende Landschaftsräume, Gebiete
mit geringer Nachfrage nach Erstwohnungen an peripherer Lage sowie
nicht oder nur teilweise erschlossene Gebiete am Siedlungsrand. Zudem
wies die Beschwerdegegnerin anlässlich des Augenscheins auch nicht
ganz zu Unrecht darauf hin, dass eigentlich nicht nach dem
Gesamtumfang der zurückzuzonenden, formell einer WMZ zugeordneten
Flächen gefragt werden müsse, sondern für die Beurteilung der
Bundesrechtskonformität einer revidierten Ortsplanung in erster Linie
entscheidend ist, dass die verbliebenen, mobilisierbaren WMZ-Reserven
mit der erwarteten Bevölkerungsentwicklung korrespondieren. So ist auch
der seitens der Beschwerdeführer geäusserten Kritik zu begegnen,
wonach Rückzonungen nicht bloss Land erfassen dürfe, welches
beispielsweise bereits mit einem (Hoch-)Bauverbot belegt sei oder dessen
Ausnützung schon übertragen worden sei. Dies schliesst aber – abhängig
davon, ob das potenzielle Auszonungsgebiet bzw. der errechnete
Rückzonungsbedarf bereits um alle nicht überbaubaren WMZ bzw. nWMZ
bereinigt wurde – nicht aus, dass unter Umständen auch nicht
überbaubare WMZ im Ergebnis bei den zurückzuzonenden Flächen
angerechnet werden können bzw. beim potenziellen Auszonungsgebiet
einbezogen werden dürfen. Zudem wies die Beschwerdegegnerin auch
noch auf die voraussichtliche Genehmigungspraxis der Regierung
betreffend Ortsplanungsrevisionen hin, wonach Gemeinden mit mehr als
- 32 -
500 Einwohnern – trotz grundsätzlichem Rückzonungsbedarf – pro 100
Einwohner einen Bauplatz innerhalb des weitgehend überbauten Gebietes
im Sinne einer angemessenen Reserve beibehalten könnten (vgl. dazu
Amt für Raumentwicklung Graubünden, Technische Wegleitung zur
Ermittlung des Bauzonenbedarfs in der Ortsplanung vom Dezember 2020,
S. 3 ff.). Aus der erwähnten technischen Wegleitung des ARE GR ergibt
sich weiter, dass C-Gemeinden mit überdimensionierter WMZ, wozu die
Beschwerdegegnerin gehört, die WMZ-Reduktion stufenweise anzugehen
haben. In erster Priorität sind nicht erschlossene bzw. nicht überbaubare
WMZ-Reserven am Siedlungsrand und ortsbaulich bedeutende
(momentan einer WMZ zugeordnete) Freiräume heranzuziehen und im
Rahmen der Ortsplanungsrevision einer nWMZ zuzuweisen, in zweiter
Priorität sollen auch erschlossene WMZ-Reserven am Siedlungsrand
einer geeigneten nWMZ zugewiesen werden, als Drittens dann nicht
erschlossene WMZ-Reserven innerhalb des Siedlungskörpers und
schliesslich auch noch bereits erschlossene WMZ-Reserven innerhalb des
Siedlungskörpers (siehe Amt für Raumentwicklung Graubünden,
Technische Wegleitung zur Ermittlung des Bauzonenbedarfs in der
Ortsplanung vom Dezember 2020, S. 4 f.). An dieser kantonalen
Erwartungshaltung orientiert sich infolge der textlichen Umschreibung der
potenziellen Auszonungsgebiete im KRL sowie deren graphischen
Darstellung auch das KRL, welches wiederum eine verfeinerte
konzeptionelle Grundlage für die anstehende,
grundeigentümerverbindliche Anpassung der Nutzungsplanung darstellt.
3.3.4.1. Die Beschwerdeführer erachten ein klares Rückzonungspotenzial für die
Parzelle J._ im Wesentlichen auch deshalb als gegeben, weil die
Parzelle J._ sich am Rand des überbaubaren Gebietes befinde und
direkt an ein grösseres, nicht überbaubares Gebiet anschliesse. Die
Parzelle sei nicht zentral gelegen, weil sich das Zentrum der Gemeinde in
T._ befinde. Damit falle es entgegen der Ansicht der
- 33 -
Beschwerdegegnerin für eine Rückzonung nicht eindeutig ausser
Betracht. Beim grösseren, nicht überbaubaren Gebiet handle es sich um
eine für das Ortsbild und die Siedlungsstruktur wichtigen Grün- und
Freiraum. Den Nachweis von noch peripherer gelegenen und somit für
eine Rückzonung noch besser geeigneten (WMZ-)Gebieten bleibe die
Beschwerdegegnerin schuldig.
3.3.4.2. Demgegenüber bringen – in Anbetracht der Siedlungsstruktur der
Gemeinde H._ mit verschiedenen Fraktionen – die
Beschwerdegegnerin und der Beschwerdegegner zu Recht vor (siehe
dazu auch die Ausführungen im Protokoll zum Augenschein vom
13. September 2021, S. 12 ff.), dass die Parzelle J._ in Bezug auf die
gesamte Fraktion S._ durchaus als zentral gelegen betrachtet
werden kann, auch wenn sie in westlicher und nördlicher Richtung an eine
grössere siedlungsinterne Freifläche angrenzt (vgl. dazu auch das
vorderhand als Zwischenergebnis ausgewiesene Siedlungsgebiet gemäss
Kapitel 5.2.1 des kantonalen Richtplan für S._, wo sich westlich des
Quartierplangebietes I._ sowie der erwähnten Freifläche noch die
eher locker überbauten Gebiete AG._, AH._, AI._ und
AJ._ befinden). Bei der Fraktion S._ ist also zu beachten, dass
sie eine auffallend breitflächige Siedlungsentwicklung durchgemacht hat.
Angesichts der Nähe der Parzelle J._ zur kantonalen Hauptstrasse
(H3a; Julierstrasse), wo sich auch eine ÖV-Haltestelle befindet (Luftlinie
knapp 200 m), stellt die Parzelle J._ in Übereinstimmung mit den
Beschwerdegegnern kein in sehr hoher Priorität zurückzuzonendes
Grundstück dar. Wenn die Beschwerdeführer ein eindeutiges
Rückzonungspotenzial ausserdem darin erblicken, dass die fragliche
Bauparzelle beim Verzicht auf deren Rückzonung als Sporn in
Nichtbauland bzw. nicht überbaubares Land hineinragen würde, erscheint
diese Schlussfolgerung mit Blick auf die Bebauungssituation auf der
südlich gelegenen Parzelle AA._ und der südwestlich gelegenen
- 34 -
Parzelle AK._ unter dem Gesichtspunkt eines zweckmässigen
Abschlusses des Siedlungsgebietes in diesem Teilperimeter nicht als
zwingend.
3.3.4.3. Dass das Bundesgericht die Parzelle J._ im Verfahren 1C_646/2018
als peripher gelegen bezeichnet hat, kann bei einer sehr kleinräumigen
Betrachtungsweise in Bezug auf die nördlich bis südwestlich gelegene,
grössere siedlungsinterne Freifläche noch nachvollzogen werden.
Bezogen auf das gesamte Siedlungsgebiet der Fraktion S._ hingegen
erscheint die Parzelle J._ aber, wie vorstehend erwähnt, als durchaus
zentral gelegen. Die periphere Lage bzw. eine solche am Rand des
(effektiv) überbaubaren Siedlungsgebietes ist für die Bejahung eines
realistischen Rückzonungspotenzials aber ohnehin nicht das einzig
massgebende Kriterium. So kann etwa eine bestehende Erschliessung
gegen eine (prioritäre) Rückzonung sprechen (vgl. dazu etwa die Kriterien
des KRL auf S. 29 und in der Technischen Wegleitung zur Ermittlung des
Bauzonenbedarfs in der Ortsplanung des ARE GR auf S. 4). Im Rahmen
der umfassenden Interessenabwägung für planerische Entscheide bzw.
derjenigen der "zweiten Stufe" nach Art. 21 Abs. 2 RPG können sodann
auch allfällige Vertrauensschutzüberlegungen (vgl. dazu auch Art. 5 Abs.
3 und Art. 9 BV) ihren Platz finden, namentlich wenn es sich um eine
jüngere Planung handelt (siehe etwa Urteil des Bundesgerichts
1C_555/2020 vom 16. August 2021 E.6.2 und die nachstehende
Erwägung 3.3.5). Die bundesgerichtliche Einordnung der
Parzelle J._ kann angesichts der zwischenzeitlichen planerischen
Grundsatzentscheidungen der Beschwerdegegnerin gemäss dem KRL
jedenfalls nicht bedeuten, dass die knapp 100 m2 der die Parzelle J._
überlagernden Wintersportzone oder sogar die ganze Parzelle J._
mit einer Fläche von 555 m2 unbesehen der weiteren Umstände als
potenzielles Auszonungsgebiet zu betrachten sind und die Erteilung einer
Baubewilligung infolge der geltenden Planungszone unmöglich wäre. Dies
- 35 -
namentlich auch deshalb, weil im KRL alleine für S._, neben des
bereits erwähnten potenziellen Auszonungsgebietes im Anschluss an die
Parzelle J._, beispielsweise noch im Gebiet nordwestlich des Skilifts
S._ (Parzellen AL._ und AM._), im Gebiet AG._
(Parzellen AN._ f.) und bei den Parzellen AO._, AP._,
AQ._, AR._ AS._ und AT._ weitere potenzielle
Auszonungsgebiete im Umfang von mehreren 1'000 m2 ausgewiesen
werden. Darüber hinaus finden sich in fast allen weiteren Fraktionen
ebenfalls noch weitere potenzielle Auszonungsgebiete (vgl. Bg1-act. 41
bis 43). Die Rüge der Beschwerdeführer in deren Eingaben vom 3. Juli
2020, wonach die Beschwerdegegnerin in der Duplik vom 5. Juni 2020 die
alternativen, potenziellen Rückzonungsflächen nicht hinreichend
spezifiziert habe, erscheint angesichts der damals bereits aktenkundigen
bzw. ohnehin öffentlich zugänglichen Unterlagen als nicht nachvollziehbar,
konnte das Gericht entsprechende und nachvollziehbare Flächen –
namentlich anhand des KRL – doch ohne weiteres ermitteln.
3.3.4.4. Ausserdem äusserte sich die Beschwerdegegnerin anlässlich des
Augenscheins dahingehend, dass im August 2021 der Gemeindevorstand
im Hinblick auf die Revision der Nutzungsplanung weitere
(Richtungs-)Entscheidungen gefällt habe. Gewisse Parzellen, wozu die
Parzelle J._ (im Einklang mit dem KRL) nicht gehöre, seien zur Aus-
bzw. Rückzonung vorgesehen worden, für andere werde eine
Überbauungsverpflichtung vorgesehen (siehe Protokoll zum Augenschein
vom 13. September 2021, S. 6). Wenn die Beschwerdeführer anlässlich
des Augenscheins für die Berücksichtigung dieser – im Einklang mit dem
KRL – konkretisierten Planung eine vorgängige formelle Anpassung der
Planungszone fordern, erscheint dies – in Übereinstimmung mit der
Ansicht der Beschwerdegegnerin – nicht praktikabel und vom
übergeordneten Recht auch nicht in jedem Fall gefordert. Denn die
Planungsvorstellungen bzw. die angestrebten, künftigen
- 36 -
planungsrechtlichen Festlegungen dürfen durchaus einer gewissen
Dynamik unterliegen (vgl. dazu VGU R 20 65 vom 14. September 2021
E.3, R 20 66 vom 14. September 2021 E.3, R 20 97 vom 14. September
2021 E.3; FRITSCHE/BÖSCH/WIPF/KUNZ, Zürcher Planungs- und Baurecht,
Band 1, 6. Aufl., Wädenswil 2019, Rz. 2.1.8.2 S. 126; BERNER, Luzerner
Planungs- und Baurecht, Bern 2012, Rz. 672) und einer konkretisierten
Planungsabsicht kann bei einem konkreten Baugesuch – wie vorliegend –
mit einer Befreiung von der (möglichen) Bausperrwirkung der
Planungszone bzw. einer (impliziten) Nichtunterstellung aufgrund von
Verhältnismässigkeitsgesichtspunkten ohne vorgängige formelle
Anpassung der Planungszone Rechnung getragen werden. Dadurch wird
zum einen der aus der verfassungsmässigen Eigentumsgarantie (Art. 26
BV) fliessenden, im Rahmen der massgebenden Vorschriften
bestehenden Baufreiheit (siehe dazu BGE 145 I 156 E.4.1 f. und Urteil des
Bundesgerichts 1C_514/2020 vom 5. Mai 2021 E.4.3 und 6.3) Rechnung
getragen und betroffenen Anwohnern steht es, wie im vorliegenden Fall
auch geschehen, im Rahmen einer Einsprache frei, die
Bewilligungsfähigkeit des projektierten Vorhabens infolge einer
bestehenden Planungszone im Einsprache- und Rechtsmittelverfahren
gegen die Baubewilligungserteilung in Frage zu stellen (vgl. Urteil des
Bundesgerichts 1C_159/2012 vom 14. Dezember 2012 E.5). Dabei ist
auch zu berücksichtigen, dass eine Baubewilligungserteilung während
einer geltenden Planungszone keine Ausnahmebewilligung darstellt,
sofern das Bauvorhaben die zukünftige Planung (voraussichtlich) nicht
erschweren kann, sondern ein eigentlicher Anspruch auf die
Bewilligungserteilung besteht (siehe RUCH, in:
AEMISEGGER/MOOR/RUCH/TSCHANNEN, Praxiskommentar NUP 2016,
Art. 27 Rz. 54). Die Beschwerdeführer berufen sich in ihrer Eingabe vom
21. Oktober 2021 ausserdem noch auf Art. 89 Abs. 2 KRG, wonach das
im Zeitpunkt des (kommunalen) Entscheides geltende Recht massgebend
sei. Mangels rechtsverbindlicher Konkretisierung in diesem Zeitpunkt, wo
- 37 -
und wie die Beschwerdegegnerin der Rückzonungsverpflichtung
betreffend WMZ nachkommen wolle, müsse weiterhin von einem
grundsätzlichen Auszonungspotenzial auf der Parzelle J._
ausgegangen werden und die Baubewilligung müsse verweigert werden.
Damit verkennen sie aber das im Zusammenhang mit der Beurteilung
gemäss Art. 21 Abs. 2 KRG bzw. Art. 27 Abs. 1 Satz 2 RPG inhärente
Erfordernis einer gewissen Antizipierung der Ergebnisse der in Aussicht
genommenen Anpassung der Nutzungsplanung. Die Forderung nach
einer (grundeigentümer-)verbindlichen Festlegung der
Rückzonungsflächen im gesamten Planungszonenperimeter als generelle
Voraussetzung für die Erteilung einer Baubewilligung liesse sich mit der
ratio legis einer Planungszone und dem insbesondere beim Erlass sowie
der konkreten Handhabung einer Planungszone zu berücksichtigendem
Verhältnismässigkeitsprinzip nicht vereinbaren (vgl. dazu RUCH, in:
AEMISEGGER/MOOR/RUCH/TSCHANNEN, Praxiskommentar NUP 2016,
Art. 27 Rz. 36 ff. und 54). Art. 89 Abs. 2 KRG ist aber vorliegend immerhin
insoweit relevant, als dass im Zeitpunkt der Erteilung der strittigen
Baubewilligung am 20. Februar 2020 die Planungszone bereits bestand
und grundsätzlich eine Wirkung hätte entfalten können bzw. deren Einfluss
auf das Baubewilligungsgesuch immerhin zu prüfen war (siehe dazu VGU
R 20 73 vom 1. Dezember 2020 E.5.5 f.). Somit ist das Vorgehen der
Beschwerdegegnerin, welche sich im angefochtenen Entscheid mit dem
Einfluss der Planungszone auf das strittige Bauvorhaben
auseinandergesetzt hat, auch unter diesem Gesichtspunkt nicht zu
beanstanden.
3.3.5. Im Rahmen der "zweiten Stufe" ist für einen allfälligen
Änderungsentscheid der bestehenden Nutzungsplanung bzw.
Grundordnung im Sinne von Art. 21 Abs. 2 RPG eine Interessenabwägung
erforderlich (siehe dazu BGE 140 II 25 E.3.1, 132 II 408 E.4.2, 131 II 728
E.2.4, 128 I 190 E.4.2 und Urteil des Bundesgerichts 1C_555/2020 vom
- 38 -
16. August 2021 E.6.1 ff; TANQUEREL, in:
AEMISEGGER/MOOR/RUCH/TSCHANNEN, Praxiskommentar NUP, Art. 21
Rz. 34 f. und 38 ff.). Ausserdem liegt auch einem Planungsentscheid
jeweils eine umfassende Interessenabwägung zugrunde, wobei die in
Betracht fallenden öffentlichen und privaten Interessen vollständig zu
erfassen und die im Hinblick auf die anzustrebende räumliche Entwicklung
im Lichte der Ziele und Planungsgrundsätze gegeneinander abzuwägen
sind (vgl. Art. 1 und 3 RPG und Art. 2 f. RPV; Urteile des Bundesgerichts
1C_270/2019 vom 27. Februar 2020 E.3.2, 1C_305/2015 vom
14. Dezember 2015 E.3.2, 1C_534/2012 vom 16. Juli 2013 E.2.3.2 und
1P.37/2005 vom 7. April 2005 E.5.1). Somit ist mit der
Beschwerdegegnerin und dem Beschwerdegegner darauf hinzuweisen,
dass die Parzelle J._ die letzte noch bebaubare Parzelle im
Quartierplangebiet darstellt und der Quartierplan zuletzt Ende 2017 – mit
Urteil des Bundesgerichts 1C_646/2018 vom 13. Juni 2019 bestätigt –
spezifisch für die optimale Überbauung der Parzelle J._ angepasst
wurde (vgl. zur Beständigkeit eines Quartierplanes: Urteil des
Bundesgerichts 1C_300/2020 vom 1. Dezember 2020 E.2.5.4). Auch
wenn das Bundesgericht in der Quartierplanänderung betreffend eine
mögliche Rückzonung der Parzelle J._ bzw. deren Bebaubarkeit oder
die Dimensionierung des Baugebiets kein Präjudiz erblicken wollte, wies
es immerhin darauf hin, dass etwa die Urteile BGE 140 II 25 und
1C_40/2016 vom 5. Oktober 2016 entgegen der beschwerdeführerischen
Ansicht nicht einschlägig seien. Denn in BGE 140 II 25 (Quarta Morta) sei
es um die Einleitung eines Quartierplanverfahrens für nicht baureifes Land
gegangen und im Urteil des Bundesgerichts 1C_40/2016 vom 5. Oktober
2016 (Motta di Larasc) sei die genügende Erschliessung der dort (von
einer allfälligen Rückzonung) betroffenen Parzellen umstritten gewesen.
Zudem stellte das Bundesgericht auch fest, dass auch aus dem Urteil
1C_447/2015 vom 21. Januar 2016 die Beschwerdeführer infolge der
Pflicht zur Reduktion übermässig grosser Bauzonen keine Argumente
- 39 -
gegen die Quartierplanung ableiten könnten. Denn dort habe das
Bundesgericht die Erschliessungsstrasse einer Walliser Gemeinde
aufgehoben, weil eine massgebliche Verkleinerung des damit
erschlossenen, grösseren Baugebietes in Betracht gekommen sei (siehe
Urteil des Bundesgerichts 1C_646/2018 vom 13. Juni 2019 E.4.2).
Gemeinsam ist diesen Fällen also eine (noch) fehlende oder zumindest
umstrittene Erschliessung. Dies liegt bei der Parzelle J._
unbestrittenermassen anders, sind doch sowohl die Zufahrt als auch die
Ver- und Entsorgung ohne grossen Aufwand sichergestellt (siehe Bg1-
act. 21 und 25 sowie Art. 22 QPV; vgl. für den Erschliessungsbegriff: VGU
R 18 87 vom 20. Oktober 2020 E.4.3.1 und R 18 94 vom 20. Oktober 2020
E.6.3.1). Damit kann aber auch dem beschwerdeführerischen Vorbringen
in der Replik vom 25. Mai 2020 nicht gefolgt werden, wonach die
vorliegende Situation mit BGE 140 II 25 (Quarta Morta) vergleichbar sei,
weil dort das Bundesgericht eine Überprüfung der Nutzungsplanung
angeordnet habe. Dass die letzte Gesamtrevision der Ortsplanung aus
dem Jahre 2001 datiert und zwischenzeitlich nur Teilrevisionen
unterzogen worden ist, ändert nichts an einer spätestens seit November
2014 (Gesuch um Einleitung der Änderung des Quartierplanes) beharrlich
vorangetriebenen Überbauungsabsicht, welche in der rechtskräftigen,
projektspezifischen Quartierplananpassung vom 21. Dezember 2017
zugunsten der Parzelle J._ mündete, die dann am 13. Juni 2019 auch
vom Bundesgericht bestätigt worden war. Insofern ist die Situation nicht
mit derjenigen von anderen Grundeigentümern in der Gemeinde H._
vergleichbar, welche nach einer Plangeltungsdauer von 20 Jahren
grundsätzlich nicht nur mit der Überprüfung und Anpassung der
Ortsplanung, sondern auch einer potenziellen Rückzonung ihres
Grundstückes rechnen müssen (vgl. zur Relevanz einer
Sondernutzungsplanungsänderung im Zusammenhang mit Art. 21 Abs. 2
RPG: Urteil des Bundesgerichts 1C_300/2020 vom 1. Dezember 2020
E.2.5.4).
- 40 -
3.3.6. Somit erscheint – angesichts der schon relativ stark konkretisierten
Planung der Beschwerdegegnerin – die graphische Bezeichnung des
potenziellen Auszonungsgebietes gemäss KRL unter Ausschluss der
Parzelle J._ als gut nachvollziehbar und basiert – wie vorstehend
dargelegt – auf durchaus plausiblen und auch richtplan-, verfassungs- und
gesetzeskonformen Überlegungen der Beschwerdegegnerin. Der
Entscheid der Beschwerdegegnerin, das strittige Bauvorhaben – trotz der
geltenden Planungszone – als bewilligungsfähig zu erachten, ist auch im
Rahmen der verwaltungsgerichtlichen Kognition gemäss Art. 33 Abs. 3
lit. b RPG nicht zu beanstanden. Denn die Beurteilung der
Beschwerdegegnerin, wonach das strittige Bauvorhaben mangels
Erschwerung der künftigen Planung bzw. der Vereinbarkeit sowohl mit
dem geltenden als auch dem (voraussichtlichen) künftigen Recht, als
bewilligungsfähig erachtet wird, kann gut nachvollzogen werden. Dabei
darf auch noch berücksichtigt werden, dass einem solchen Entscheid der
kommunalen Baubewilligungsbehörde (vgl. dazu Art. 85 Abs. 2 KRG und
Art. 4 Abs. 1 BG), welche gemäss Art. 4 Abs. 1 BG auch als
(federführende) Planungsbehörde amtet, insbesondere in planerischen
Gesichtspunkten (vgl. dazu Art. 3 Abs. 1 KRG), ein gewisser, von der
Gemeindeautonomie geschützter Beurteilungsspielraum zugestanden
werden kann (vgl. BGE 145 I 52 E.3.3, 137 I 235 E.2.5 und 128 I 3 E.2b;
Urteile des Bundesgerichts 1C_128/2019 vom 25. August 2020 E.5.3,
1C_241/2019 vom 19. August 2019 E.2.2 und 1C_494/2018 vom 13. Juni
2019 und 1C_532/2015 vom 26. Januar 2016 E.2.2 ff.; VGU R 19 52 vom
13. Oktober 2021 E.4.6).
4. Die Beschwerdeführer erachten ferner die Gewährung des (vollen)
Quartierplanbonus von 0.03 für das strittige Bauprojekt durch die
Beschwerdegegnerin als unzulässig. Das Bauvorhaben auf der
Parzelle J._ erfülle die in Art. 83 Abs. 2 BG geforderten
Voraussetzungen – namentlich infolge einer (teilweise) in das Gebäude
- 41 -
integrierten Parkierung anstatt einer unterirdischen Parkierung sowie der
daraus resultierenden Volumenvergrösserung – nicht. Der
Quartiergestaltungsplan habe die gesetzlichen Voraussetzungen für einen
Quartierplanbonus automatisch zu erfüllen vermögen, solange im
Quartierplangebiet unterirdische Parkierungsanlagen vorgeschrieben
gewesen seien. Denn diese führten dazu, dass Parkierungsanlagen nicht
direkt sichtbar gewesen seien und das Quartierbild nicht störten. Zudem
würden durch die unterirdische Errichtung die zulässigen Baukörper auf
den einzelnen Parzellen nicht durch nicht AZ-pflichtige Flächen und
Volumen vergrössert und eine Beschränkung der Gebäude auf direkt für
die Wohnnutzung relevante Haupt- und Nebennutzflächen führe zu einer
kompakteren Bauweise, welche eine bessere Einbettung in die Landschaft
ermögliche. Damit sei auch nicht zu beanstanden gewesen, dass – vor der
Änderung des Quartierplanes im Dezember 2017 – jeder Überbauung im
Quartierplangebiet der maximale Bonus gewährt worden sei. Die
Beschwerdeführer führten ausserdem noch aus, dass der
Quartiergestaltungsplan für die Parzelle J._ und das darauf zu
errichtende Bauprojekt nicht Gewähr für eine architektonisch und
siedlungsbaulich vorzügliche Überbauung böte. Dies zeige sich an der
gewählten verkehrsmässigen Erschliessung, welche vom höchsten Punkt
der Parzelle J._ aus erfolge. Der Quartierplanbonus solle zudem eine
"Belohnung" für eine architektonisch und siedlungsbaulich vorzügliche
Überbauung und keinen Ausgleich für allfällige Nachteile darstellen. Die
Quartierplanänderung erlaube dem Eigentümer von Parzelle J._ nun,
anstatt der schwer zu realisierenden unterirdischen Parkierungsanlage die
Hälfte der Parkplätze innerhalb des Gebäudes anzulegen, unter
entsprechender Kostenersparnis. Die für die Nachbarn sichtbare
Fassadenfläche werde um rund einen Drittel verbreitert und somit
insgesamt erheblich vergrössert. Die Bauweise führe zu erheblichen
Auswirkungen für Landschaft und Nachbarn. Das Gebäudevolumen sei
ins Verhältnis zur Parzellengrösse zu setzen. Ein Vergleich mit den
- 42 -
benachbarten Häusern sei nicht statthaft, weil diese auf wesentlich
grösseren Parzellen errichtet worden seien. Die Beschwerdeführer
schlossen daraus, dass der (maximale) Quartierplanbonus von 0.03 nicht
gewährt werden könne, womit das Bauprojekt die zulässige BGF
überschreite und dementsprechend nicht hätte bewilligt werden dürfen.
4.1. Die Beschwerdegegnerin und der Beschwerdegegner sind demgegenüber
der Ansicht, dass dem Bauvorhaben zu Recht ein Quartierplanbonus von
0.03 zugestanden wurde.
4.1.1. Die Beschwerdegegnerin führt dazu insbesondere aus, dass gemäss
Art. 83 Abs. 2 BG die Baubehörde im Quartierplanverfahren einen
Quartierplanbonus von bis zu 0.05 gewähren könne, wenn der
Quartiergestaltungsplan Gewähr für eine architektonisch und
siedlungsbaulich vorzügliche Überbauung mit überdurchschnittlicher
Gestaltung, differenzierter Gestaltung und ausgewogener
Umgebungsgestaltung biete. Die dergestalt im Quartierplan festgehaltene
Abweichungsmöglichkeit von der Regelbauweise bilde die gesetzliche
Grundlage für die Beurteilung der nachfolgenden Baugesuche. Einerseits
bildeten sie den Rahmen, innerhalb welchem die Baubehörde die
Rechtmässigkeit der Baugesuche prüfe, andererseits begründeten sie
einen Anspruch der Baugesuchsteller, von der Grundordnung bzw. der
Regelbauweise abweichen zu dürfen. Vorliegend sei für das
Quartierplangebiet generell ein Bonus von 0.03 festgelegt worden,
welcher aber nicht generell den einzelnen Grundstücken zugesprochen
worden sei. Das Verwaltungsgericht habe in Verfahren R 18 6 den
Quartierplanbonus geschützt und das Begehren, diesen zu reduzieren
oder gänzlich fallen zu lassen, abgelehnt. Eine generelle Anpassung des
höchstzulässigen Bonus sei gemäss Verwaltungsgericht nicht nötig, nur
weil (Quartierplan-)Bestimmungen betreffend die unterirdische Anlage von
Parkflächen aufgegeben worden seien. Zudem habe das
Verwaltungsgericht gesagt, der Baubehörde seien im Übrigen in Art. 83
- 43 -
Abs. 2 BG die massgebenden Gesichtspunkte vorgegeben um den
Quartierplanbonus im Sinne von Art. 23 Abs. 2 QPV zu gewähren (siehe
VGU R 18 6 vom 2. Oktober 2018 E.6.2 f.). Die Gewährung des Bonus
geschehe also aufgrund eines konkreten Bauvorhabens und somit im
Baubewilligungsverfahren. Das Gericht habe nebenbei ausgeführt, es
lägen keine Anhaltspunkte vor, dass der Bonus gerade wegen der hohen
Kosten beim Bau unterirdischer Garagen gewährt worden sei, weswegen
er bei Aufgabe dieses Erfordernisses gestrichen werden müsse. Aus
Protokollen des Gemeindevorstandes vom Februar 1990 ergebe sich,
dass ursprünglich ein Bonus von 0.025 vorgesehen gewesen sei, die
Diskussion im Gemeindevorstand in der betreffenden Sitzung dann aber
ergeben habe, dass der Bonus auf 0.03 angehoben werde (siehe Bg1-
act. 39). In den Materialien fänden sich keine Anhaltspunkte, der Bonus
sei wegen der Verpflichtung, unterirdische Garagen mit entsprechenden
Kosten zu erstellen, gewährt worden. Massgebend seien wohl schon
damals die in Art. 83 Abs. 2 BG aufgeführten Kriterien gewesen. Die
Baubehörde habe das Bauprojekt unter diesem Blickwinkel geprüft und sei
(in kurzen Worten) zum Schluss gekommen, dass das am Rand des
Quartierplangebietes befindliche Bauvorhaben – trotz oberirdischer
Garagierung – ein deutlich kleineres Volumen als die meisten Gebäude
innerhalb des Quartierplanperimeters aufweise. Die Gebäudegestaltung
schliesse einen Quartierplanbonus nicht aus, weshalb der
Quartierplanbonus (von 0.03) praxisgemäss gewährt werde. Die
Beschwerdegegnerin ergänzte im vorliegenden Verfahren, dass sich das
Bauvorhaben durch eine klare architektonische Linie auszeichne sowie
sich ausgezeichnet in die Stilrichtung moderner, alpiner Baugestaltung mit
Bindung an die traditionelle Bauweise und unter Verwendung
einheimischer Materialien einreihe. Die traditionellen
Gestaltungselemente würden durch die charakteristische Holzverkleidung
ab dem Erdgeschoss, welcher auf einem gemauerten Sockel aufsetze,
unterstrichen. Der Grundriss weise einfache Formen aus und wie es sich
- 44 -
für einen Bau am Siedlungsrand aufdränge, würden die zulässigen
Giebelhöhen bzw. Traufhöhen nicht ausgenützt und das Gebäude lasse
den Blick auf den geschützten unüberbaubaren Hügelzug oberhalb des
Baustandortes weiterhin zu, welcher mit einer Ausnützung der zulässigen
Höhe unterbrochen würde. Die Baute ordne sich auch vorzüglich in die
Körnung und Ausrichtung der Gebäude im Quartierplangebiet ein, ohne
sich anzubiedern. Das Gebäudevolumen bleibe infolge des Verzichts auf
die Ausnützung der zulässigen Höhe, trotz Anbindung von zwei gedeckten
Garagenplätzen an das Hauptgebäude, im Vergleich zu den Volumen in
der Umgebung bescheiden. Mit der Lösung, die eine Dachseite über die
Garagenanbaute zu ziehen, integrierten die Planer diesen Werkteil
harmonisch in das Gesamtgefüge und es habe auf eine weitere, dem Orts-
und Quartierbild abträgliche Tiefgarageneinfahrt verzichtet werden
können. Damit werde auch der Aussenraum geschont und die
geringfügigen Terrainanpassungen würden sich ausgezeichnet in den
natürlichen Geländeverlauf einbetten, ohne zu verbergen, dass die
Umgebung einer bewohnten Baute dienlich sei. Werde Art. 83 Abs. 2 BG
mutatis mutandis auf das zur Debatte stehende Bauprojekt sowie die
bisherige Auslegungspraxis zu Art. 23 Abs. 2 QPV aus Gründen der
Gleichbehandlung der Rechtsunterworfenen wie bisher angewendet, so
könne ein Quartierplanbonus (von 0.03) für das strittige Bauvorhaben nicht
verweigert werden. Dabei habe die Baubehörde im Rahmen des ihr
zustehenden Beurteilungsspielraumes aufgrund von sachlichen
Überlegungen entschieden.
4.1.2. Der Beschwerdegegner sieht aufgrund der Entstehungsgeschichte von
Art. 23 Abs. 2 QPV und der für das Quartierplanverfahren geltenden
Regelung von Art. 83 Abs. 2 BG das hilfsweise Heranziehen von Art. 83
Abs. 2 BG grundsätzlich kritisch. Die Baubehörde habe im Zeitpunkt der
Genehmigung des Quartierplanes zu entscheiden, ob und in welcher Höhe
aufgrund des Quartiergestaltungsplan ein Quartierplanbonus gewährt
- 45 -
werde. Vorliegend sei im Rahmen der Quartierplanung nicht der
höchstmögliche Bonus von 0.05, sondern nur einer von 0.03 beschlossen
worden. Daraus sei zu schliessen, dass der Quartiergestaltungsplan die
Voraussetzungen von Art. 83 Abs. 2 BG nur teilweise erfüllt habe bzw.
nicht das Prädikat "vorzüglich" und "überdurchschnittlich" hinsichtlich
Architektur, Siedlungsbau und Gestaltung bzw. Umgebungsgestaltung
habe erreichen können. Trotz dem Verweis auf die "übrigen
Voraussetzungen" in Art. 23 Abs. 2 QPV sei im Rahmen des
Baubewilligungsverfahrens die Frage nach der Gewährung eines
Quartierplanbonus von 0.03 nicht mehr zu prüfen, weil sich die "übrigen
Voraussetzungen" nur auf den Regelungsinhalt des rechtskräftigen
Quartierplanes bezöge. Dass in Art. 23 Abs. 2 QPV nur von "maximal
0.03" die Rede sei, finde in den Materialien zum Quartierplan keine Stütze
und im Übrigen sei bei bisher allen Bauvorhaben im Quartierplangebiet ein
Quartierplanbonus von 0.03 gewährt worden. In jedem Fall sei aber auch
bei einer Anwendung der in Art. 83 Abs. 2 BG genannten Kriterien im
Baubewilligungsverfahren die Gewährung eines Quartierplanbonus von
0.03 rechtens, weil das Bauvorhaben in optima forma auf die Umgebung
Rücksicht nehme und keineswegs geringere architektonische oder
siedlungsbauliche Qualitäten als die bestehenden Bauten aufweise. Eine
Verweigerung des Ausnützungsbonus wäre hingegen mit dem
Rechtsgleichheitsgebot nicht vereinbar.
4.2. Wenn die Beschwerdeführer in ihrer Eingabe vom 11. Oktober 2021 die
Aufnahme der ohne ihre unmittelbare Anwesenheit an den
entsprechenden Standorten erstellten Fotos 16 bis 20 ins Protokoll zum
Augenschein vom 13. September 2021 kritisieren, ist darauf hinzuweisen,
dass der Rechtsvertreter des Beschwerdegegners anlässlich des
Augenscheins sich betreffend der Bebauungsstruktur sowie der
Ausgestaltung der (Tief-)Garageneinfahrten dahingehend geäussert
hatte, dass das Gericht dies bei der Anfahrt zum Augenscheinstandort
- 46 -
selber habe feststellen können (siehe Protokoll zum Augenschein vom
13. September 2021, S. 12). Dementsprechend wurde diese Thematik
vom Beschwerdegegner anlässlich des Augenscheins (erneut)
vorgetragen und das Gericht konnte dies bei der Anfahrt über die einzige
Zufahrt zum Augenscheinstandort tatsächlich wahrnehmen. Insofern war
diese, potenziell entscheiderhebliche Wahrnehmung in Nachachtung der
Aktenführungspflicht auch im Augenscheinprotokoll zu dokumentieren.
Hätten die Beschwerdeführer direkt vor Ort an den entsprechenden
Standorten in sachverhaltlicher Sicht noch etwas dazu Vorbringen wollen,
wäre ihnen dies anlässlich des Augenscheins bzw. vor dessen Abschluss
auf eine entsprechende Wortmeldung hin offen gestanden. Das
Augenscheinprotokoll mit den entsprechenden Fotografien wurden den
Parteien am 20. September 2021 zudem zur Kenntnisnahme zugestellt,
womit deren Mitwirkungsmöglichkeiten an der Beweiserhebung in einer
solchen Konstellation jedenfalls hinreichend Rechnung getragen wurde.
Namentlich wurde nicht auf die Einladung der Parteien zum Augenschein
überhaupt verzichtet (vgl. zum Ganzen BGE 142 I 86 E.2.2 ff., 121 V 150
E.4a und 116 Ia 94 E.3b, Urteil des Bundesgerichts 1C_430/2008 vom
16. April 2009 E.2.3; Urteil des Bundesverwaltungsgerichts A-5491/2010
vom 27. Mai 2011 E.4.6 f.). In jedem Fall sind vergleichbare Fotografien
aber ohnehin bereits aktenkundig (siehe Akten des Beschwerdegegners
[Bg2-act.] 3), womit die entsprechenden Erscheinungen der
verschiedenen Parkierungsanlagen in jedem Fall seitens des Gerichts zu
würdigen sind.
4.3. Wie die Beschwerdegegnerin im Wesentlichen zutreffend ausführt, hat
das Verwaltungsgericht in VGU R 18 6 vom 2. Oktober 2018 festgehalten,
dass gemäss Art. 23 Abs. 2 QPV ein Quartierplanbonus von maximal 0.03
beansprucht werden könne, sofern die übrigen Voraussetzungen erfüllt
seien. Welches genau die Voraussetzungen seien, lasse sich den QPV
aber nicht direkt entnehmen. Dies könne aber unter Berücksichtigung von
- 47 -
Art. 83 Abs. 3 BG konkretisiert werden. Das Verwaltungsgericht kam also
zum Schluss, dass für die Gewährung des maximalen Bonus von 0.03 auf
die im Quartiergestaltungsplan I._ je Parzelle festgelegten BGF (vgl.
dazu Art. 8 Abs. 1 lit. a und Art. 23 Abs. 1 QPV) entscheidend sei, ob der
Quartiergestaltungsplan Gewähr für eine architektonisch und
siedlungsbaulich vorzügliche Überbauung mit überdurchschnittlich guter
Gestaltung, differenzierter Bauweise und ausgewogener
Umgebungsgestaltung biete. Wenn dies der Fall sei, könne die
Baubehörde im Quartierplangebiet I._ also einen maximalen
Quartierplanbonus von 0.03 gewähren. Es widersprach der Ansicht der
Beschwerdeführer, wonach bereits im Quartierplanverfahren infolge des
Verzichts auf eine (teilweise) unterirdische Parkierung bereits im Rahmen
der Quartierplanänderung eine Aufhebung oder deutliche Reduktion des
Quartierplanbonus vorgenommen werden müsse. Dies namentlich
deshalb, weil gegenüber der Regelbauweise weiterhin erhöhte
Parkierungsanforderungen gälten. Das zwingende Erfordernis einer
unterirdischen Parkierungsfläche gehöre entgegen der
beschwerdeführerischen Ansicht nicht zu den Voraussetzungen für die
Gewährung und die Abstufung des Quartierplanbonus. Entscheidend sei,
ob aus architektonischer und siedlungsbaulicher Sicht eine vorzügliche
Überbauung mit überdurchschnittlichen Anforderungen an die Gestaltung,
einer differenzierten Bauweise und ausgewogener Umgebungsgestaltung
sichergestellt werden könne, wobei auch auf die seit jeher bestehende
Festlegung einer Hochbauverbotsfläche auf der Parzelle J._ durch
den Quartiergestaltungsplan (siehe Bg1-act. 5, 10 und 16) (siehe Art. 8
Abs. 1 lit. c und Art. 9 QPV) hingewiesen wurde. Diese Festlegung des
Quartierplanes an ihrer südlichen und der (nord-)westlichen Grenze in
einem bis zu 9 m breiten Streifen im Sinne einer hochwertigen
Siedlungsgestaltung treffe nicht alle im Quartierplangebiet als überbaubar
bezeichneten Parzellen und eine erhöhte Ausnützungsziffer habe auch
nicht zwingend einen negativen Einfluss auf die (Siedlungs-)Gestaltung
- 48 -
infolge vergrösserter Bauvolumen, weil die Grösse der zulässigen
Baukuben primär von anderen Festlegungen in der Grundordnung bzw.
der anwendbaren Nutzungsplanung abhänge. Im Ergebnis gelangte das
Verwaltungsgericht zum Schluss, dass die Beurteilung der Gewährung
bzw. der Verweigerung des Quartierplanbonus und sowie allenfalls seines
Umfanges im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens, unter
Berücksichtigung des konkreten Bauvorhabens und unter Miteinbezug der
massgeblichen Gesichtspunkte gemäss Art. 83 Abs. 2 BG, sich als
sachgerecht erweise. Denn so könne dem Erfordernis nach gestalterisch
hochwertigen Lösungen betreffend des Gebäudes, der
Umgebungsgestaltung sowie den weiteren individuellen Lasten und
Vorteilen infolge des Quartierplanes im Sinne einer hohen
Siedlungsqualität im vorgegebenen Rahmen Rechnung getragen werden
(siehe VGU R 18 6 vom 2. Oktober 2018 E.6.2 f.). Das Bundesgericht
beanstandete die Verweisung des Entscheides über die Gewährung eines
Quartierplanbonus in das Baubewilligungsverfahren nicht (siehe Urteil des
Bundesgerichts 1C_646/2018 vom 13. Juni 2019 E.3.2). Insofern besteht
keine Veranlassung, von der vorstehend dargelegten Auslegung des
Begriffs "übrigen Voraussetzungen" von Art. 23 Abs. 2 QPV abzuweichen
und der Argumentation des Beschwerdegegners kann insoweit nicht
gefolgt werden. Beim Miteinbezug von Art. 83 Abs. 2 BG, welcher
insbesondere eine Abweichung von maximal 0.05 von der zulässigen
Ausnützungsziffer gemäss Zonenschema in Art. 61 BG bzw. der
Regelbauweise zulässt, wenn der Quartiergestaltungsplan Gewähr für
eine architektonisch und siedlungsbaulich vorzügliche Überbauung mit
überdurchschnittlich guter Gestaltung, differenzierter Bauweise und
ausgewogener Umgebungsgestaltung bietet, sind die in Art. 83 Abs. 2
Satz 1 BG genannten Elemente immerhin auf eine Beurteilung im Rahmen
eines konkreten Projektes im Baubewilligungsverfahren zu adaptieren. So
gibt es wesensgemäss gewisse Aspekte die bei einem konkreten
Einzelobjekt in den Hintergrund rücken werden. Beispielsweise kann
- 49 -
hinsichtlich einer siedlungsbaulich vorzüglichen Überbauung bzw. einer
differenzierten Bauweise das konkrete Bauprojekt für sich alleine keine
solche bewirken, sondern darunter muss vielmehr eine siedlungsbaulich
optimale Eingliederung in die Bebauungsstruktur und Landschaft
verstanden werden. Es kann somit im Rahmen der konkreten
Projektbeurteilung durch die Baubehörde nicht in jedem Fall auf den
exakten Wortlaut der Beurteilungselemente von Art. 83 Abs. 2 Satz 1 BG
abgestellt werden.
4.4. Die Beschwerdegegnerin hat nunmehr im vorliegenden Verfahren das
strittige Bauvorhaben unter Art. 23 Abs. 2 QPV in Verbindung mit den
Beurteilungselementen von Art. 83 Abs. 2 Satz 1 BG gemäss der
vorstehenden Erwägung 4.1.1 ausführlich gewürdigt und gut
nachvollziehbar dargelegt, weshalb sie beim Bauprojekt des
Beschwerdegegners von einer sowohl aus architektonischer als auch
siedlungsbaulicher bzw. -gestalterischer Sicht vorzüglichen bzw.
überdurchschnittlichen Gestaltung des Bauprojekts ausgeht und sich
somit der (maximale) Quartierplanbonus von 0.03 rechtfertigt. Anlässlich
des Augenscheins vom 13. September 2021 konnte sich das
Verwaltungsgericht einen eigenen Eindruck vom Quartierplangebiet
I._ und der bereits bestehenden sowie des projektieren Gebäudes
machen (siehe Protokoll zum Augenschein vom 13. September 2021,
Fotos 1 ff.). Weiter ergeben sich die massgebenden Merkmale des
strittigen Bauvorhabens aus dem in den Akten liegenden Baugesuch
(siehe Bg1-act. 19 ff.). Wenn die Beschwerdeführer eine angebliche
Erhöhung des (sichtbaren) Gebäudevolumens durch die mit der
Quartierplanänderung vom Dezember 2017 zugelassene Parkierung
innerhalb des Gebäudes (siehe Art. 18 QPV in der Fassung vom
21. Dezember 2017, wonach mindestens die Hälfte der erforderlichen
Abstellplätze unterirdisch oder innerhalb des Gebäudes anzulegen seien)
im Vergleich zu einer unterirdischen Parkierung monieren, kann dies im
- 50 -
vorliegenden Fall nicht nachvollzogen werden. Denn aufgrund der
Geländeverhältnisse auf der Parzelle J._ ist es dem
Beschwerdegegner ohne umfangreiche (talseitige) Geländeanpassungen
möglich, im Untergeschoss natürlich belichtete Wohnräume mit einer
Ausrichtung gegen Süden bzw. Südosten unterzubringen. Im hangseitigen
Teil des Unterschosses befinden sich sodann ein Technik- und ein
Kellerraum sowie die Waschküche (siehe Bg1-act. 24, 26 und 31 f.).
Anstatt einer Situierung von Wohnräumen auf dem Erdgeschossniveau,
finden sich unter der nordöstlichen Verlängerung des Giebeldachs nun
zwei Fahrzeugabstellplätze. Insofern hätte auch die Realisierung der zwei
Abstellplätze im UG nicht ohne weiteres zu einem geringeren
Gebäudevolumen führen müssen, weil dasselbe sichtbare Volumen mit
einem (teilweisen) "Flächentausch" von im Untergeschoss gelegener BGF
und Nebenraumflächen (NRF [vgl. Art. 53 Abs. 2 und 3 BG]; insbesondere
"10 Zimmer 17.91" und "4 Waschküche 23.90") mit den nun im
Erdgeschoss gelegenen nicht anrechenbaren Flächen (NAF [vgl. Art. 53
Abs. 4 lit. a BG]; "19 Garage 34.56"; siehe Bg1-act. 24) erreicht werden
könnte. Die maximalen Gebäudeabmessungen im Quartierplangebiet,
welche – vorbehältlich der Einhaltung der maximal anrechenbaren
Bruttogeschossfläche bzw. Ausnützungsziffer – das höchstzulässige
Volumen einer Baute bestimmen, richten sich seit der
Quartierplanänderung vom Juni 2013 nach Art. 11 QPV i.V.m. mit Art. 61
BG. Gemäss Art. 11 Abs. 1 QPV darf eine einzelne selbständige Baute im
Quartierplangebiet eine Gebäudegrundfläche von 150 m2 und in der Regel
eine Giebelfrontbreite von 15 m nicht überschreiten. Gemäss dem
Zonenschema in Art. 61 BG beträgt in der Zone W 0.3 die maximale
Gebäudehöhe 7.5 m und die maximale Firsthöhe 10.5 m. Gemäss Art. 11
Abs. 1 QPV darf die Gebäudehöhe (im Rahmen eines detaillierten
Quartiergestaltungsplanes) für einzelne Bauten des Quartierplanes um
maximal 3.5 m erhöht werden (vgl. auch Art. 83 Abs. 2 lit. c BG), wobei
gemäss Art. 12 Abs. 2 QPV alle Haupt- und Nebenbauten mit
- 51 -
Giebeldächern zu versehen sind. Gemäss der vor Juni 2013 gültigen
Fassung von Art. 11 QPV, als das Quartierplangebiet vornehmlich
überbaut wurde, war noch eine Gebäudehöhe von 9 m zulässig. Im
Übrigen blieben die im Quartierplangebiet zulässigen Flächen- und
Längenmasse sowie die Gebäude-/Grenzabstandsregelung (Art. 10 QPV)
im Wesentlichen unverändert (siehe Bg1-act. 2, 5, 7, 10 und 16). Wie die
Beschwerdegegnerin zu Recht vorbringt, schöpft das strittige
Bauvorhaben – in Berücksichtigung seiner Lage gegen eine grössere
siedlungsinterne Freifläche hin – die heute zulässigen Gebäude- und
Firsthöhe im Sinne von Art. 55 BG nicht ganz aus (siehe Bg1-act. 31).
Gegenüber dem Richtprojekt vom April 2017 (siehe Bg1-act. 14) weist das
strittige Bauvorhaben beim First auch noch eine etwas geringere
Höhenkoten auf (siehe Bg1-act. 31). Wie der Beschwerdegegner
zutreffend vorbringt, ragen im Quartierplangebiet bei verschiedenen – von
der Beschwerdegegnerin als unterirdisch im Sinne von Art. 18 Abs. 3 QPV
in der ursprünglichen Fassung anerkannten – Parkierungsanlagen
gewisse Bestandteile davon deutlich wahrnehmbar aus dem heute
sichtbaren Terrain heraus (siehe Bg2-act. 3). Insofern kann die
Behauptung der Beschwerdeführer in der absoluten Form nicht zutreffen,
wonach für die anderen Bauten im Quartierplangebiet der
Quartierplanbonus zu gewähren war, weil diese über eine nicht sichtbare,
unterirdische Parkierungsanlage verfügten und somit das Quartierbild
nicht stören konnten. Für die vollumfängliche Gewährung des (vollen)
Quartierplanbonus von 0.03 kann demnach aber auch vom
Beschwerdegegner nicht verlangt werden, dass dieser – nach der
Quartierplanänderung vom Dezember 2017 – mindestens die Hälfte der
Parkierungsflächen vollumfänglich unter dem gewachsenen bzw.
sichtbaren Terrain realisiert und somit beispielsweise ein zweites
Untergeschoss (unter der Höhenkote von 1538 M.ü.M.) mit einem
Liftzugang vorsehen hätte müssen. Es kommt hinzu, dass der
Beschwerdegegner wohl auch für diese Variante aus gestalterischen
- 52 -
Gründen eine Integration der Liftzufahrt, analog zu den geplanten,
gedeckten Garagenplätzen, ins Gebäude hätte vornehmen müssen und
aufgrund der im oberen Bereich der Parzelle gelegenen
Strassenanbindung in jedem Fall entsprechend sichtbares Volumen
entstanden wäre. Daraus würde man also betreffend sichtbarer
Bauvolumen nichts Wesentliches gewinnen. Daran vermag auch nichts zu
ändern, dass gemäss den Beschwerdeführern die grösseren Baukörper
anderer Gebäude im Quartierplan auf eine grössere zur Verfügung
stehende Grundstücksfläche bzw. im Quartiergestaltungsplan
festgesetzte BGF zurückzuführen seien. Denn massgeblich müssen für
die zulässigen Bauvolumen in erster Linie die Quartierplanvorgaben von
Art. 11 Abs. 1 QPV i.V.m. Art. 61 BG (Flächen-, Längen- und
Höhenmasse) sowie Art. 12 QPV (Gebäude- und Grenzabstände) sein
(vgl. dazu bereits VGU R 18 6 vom 2. Oktober 2018 E.5.6 und 6.3 m.H.a.
VGU R 13 211 vom 4. März 2014 E.8c, R 13 187 vom 4. Februar 2014
E.5b, PVG 1993 Nr. 23 E.2 sowie Urteil des Bundesgerichts 1C_228/2014
vom 16. Oktober 2014 E.2.5), welche aber noch durch die gemäss
Quartiergestaltungsplan (vgl. auch Art. 8 Abs. 1 lit. a und Art. 23 Abs. 1
QPV) maximal zur Verfügung stehende BGF (vgl. dazu Art. 53 Abs. 2 ff.
BG) beschränkt sein können. Andererseits wurde bei grösseren Parzellen
wie etwa bei den heutigen Parzellen BA._ f., welchen zusammen mit
der heutigen Parzelle AU._ im Quartiergestaltungsplan insgesamt
1'797 m2 BGF (ohne Bonus) zugewiesen wurde (siehe dazu
Quartierplanbeilage 1 zu Bg1-act. 2 und 7 sowie Bg1-act. 4, 5, 10 und 16),
auch von der Zusammenbaumöglichkeit gemäss Art. 11 Abs. 2 QPV
Gebrauch gemacht, womit relativ massiv wirkende, zusammenhängende
Baukörper mit einer Gesamtlänge von gegen 24 m resultierten (siehe auch
Protokoll zum Augenschein vom 13. September 2021, Fotos 1 und 7).
Dabei profitierten sie von einer Nutzungsübertragung von 206 m2 BGF von
der ursprünglichen Parzelle AW._ (heute Bestandteile der
Parzelle Y._), welche im Quartiergestaltungsplan vollständig mit
- 53 -
einem Hochbau- und Zaunverbot überlagert wird (siehe Bg1-act. 1 S. 10,
Bg1-act. 4, 5, 10 sowie jeweils die Quartierplanbeilage 1 zu Bg1-act. 2 und
7). Demgegenüber beschränkt sich das sich in der Nähe einer grösseren
siedlungsinternen Freifläche befindliche, strittige Bauvorhaben auf eine
gemäss Art. 11 Abs. 1 QPV durchaus zulässige Giebelfrontbreite von
15 m (siehe Bg1-act. 31). Wenn die Beschwerdegegnerin auf eine
vorzügliche bzw. überdurchschnittliche Eingliederung ins
Quartierplangebiet hinsichtlich Körnung und Ausrichtung der Gebäude im
Quartierplangebiet sowie ein im Vergleich zu den Gebäuden in der
Umgebung bescheidenes Gebäudevolumen erkennt, ist dies nicht zu
beanstanden und kann so auch infolge des gewonnen Eindrucks am
Augenschein bestätigt werden. Zudem kann der Beschwerdegegnerin
durchaus zugestimmt werden, wenn sie aus architektonischer Sicht dem
Wohnhaus mit einfachen Grundrissen, einem gemauerten Sockel und
einer charakteristischen Holzverkleidung im vorliegenden Verfahren
attestierte, dass es sich durch eine klare architektonische Linie auszeichne
und sich ausgezeichnet in die Stilrichtung moderner, alpiner
Baugestaltung mit Bindung an die traditionelle Bauweise und unter
Verwendung einheimischer Materialien einreihe. Angesichts der
anlässlich des Augenscheins festgestellten, äusseren Gestaltung der
angrenzenden Gebäude im Quartierplangebiet, passt sich das strittige
Bauvorhaben in nicht zu beanstandender Weise in die Gestaltung der
bestehenden Bauten ein (siehe Protokoll zum Augenschein vom
13. September 2021, Fotos 1, 2 und 6 f.).
4.5. Wie bereits in der vorstehenden Erwägung 4.3 angetönt und im Urteil R 18
6 vom 2. Oktober 2018 erwähnt, wird die Bauparzelle J._ – im
Gegensatz zu einigen anderen Parzellen im Quartierplangebiet – im
südlichen und nordwestlichen Bereich zudem in einer Breite von bis zu ca.
9 m von einer siedlungsgestalterisch begründeten Bauverbotsfläche im
Sinne von Art. 8 Abs. 1 lit. c bzw. Art. 9 QPV tangiert und ist auch mit sich
- 54 -
daran orientierenden Baulinien belastet (siehe Bg1-act. 2, 5, 7, 10 und 16).
Der Hintergrund der Hochbau- und Zaunverbotsfläche im Sinne von Art. 8
Abs. 1 lit. c und d QPV bzw. Art. 9 und 13 QPV war ein bereits im
Zonenplan vom 28. April 1986 festgesetztes Hochbauverbot (vgl. auch
das heute noch gültige, noch leicht vergrösserte Hochbauverbot gemäss
Art. 15 Abs. 2 BG), wobei die Hochbau- und Zaunverbotsflächen aus
siedlungsgestalterischer Sicht im Bereich der heutigen Parzellen
AX._, AY._, AZ._, BA._, U._, V._, W._,
O._, J._, X._, Y._, Z._ und AA._ teilweise
noch etwas ausgedehnt worden waren (siehe Bg1-act. 1, S. 2 sowie Bg1-
act. 3, 4, 5 10 und 16). Die Parzelle J._ trägt somit gemäss
Quartiergestaltungsplan und den QPV eine entsprechende Last, welche
dem Quartierplan erst die Abweichungsmöglichkeit von Art. 83 Abs. 2 BG
eröffnete. Das verhältnismässig kleine Einfamilienhaus mit
Einliegerwohnung mit einer traditionellen, unaufgeregten Formgebung
und Gestaltung, setzt nach Ansicht des Gerichts einen siedlungsbaulich
und landschaftlich wertvollen Schlusspunkt im Quartierplangebiet, fügt
sich überaus ansprechend in die Landschaft ein und rundet die
bestehende, von einigen weitaus dominanteren (Ferienwohnungs-)Bauten
geprägte Siedlungsstruktur des Quartierplangebietes behutsam ab. Wenn
die Beschwerdegegnerin angesichts der überzeugenden, in der
vorstehenden Erwägung 4.1.1 angeführten Beurteilung aus
architektonischer und siedlungsgestalterischer Sicht zum Schluss kommt,
dass dem Bauvorhaben der volle Quartierplanbonus von 0.03
zuzugestehen sei, ist dies angesichts des der Beschwerdegegnerin in
solchen Angelegenheiten durchaus noch zustehenden
Beurteilungsspielraumes (siehe bereits die vorstehende Erwägung 3.3.6)
sowie der vorstehenden Erwägungen 4.3 f. – auch im Rahmen der
verwaltungsgerichtlichen Kognition gemäss Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG – in
jedem Fall nicht zu beanstanden.
- 55 -
5.1. Somit erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist abzuweisen.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens gingen die Gerichtskosten,
bestehend aus einer Staatsgebühr und den Kanzleiauslagen (Art. 75
Abs. 1 lit. a und b VRG), gestützt auf Art. 73 Abs. 1 und 2 sowie Art. 72
Abs. 2 VRG grundsätzlich vollumfänglich und zu gleichen Teilen sowie
unter solidarischer Haftung zulasten der Beschwerdeführer. Wie in der
vorstehenden Erwägung 2.2 aber bereits festgehalten, wäre die
Beschwerdegegnerin aufgrund der gesamten Vorgeschichte gehalten
gewesen, die Erfüllung der gesetzlichen Voraussetzungen der Gewährung
des vollen Quartierplanbonus von 0.03 im angefochtenen Entscheid noch
etwas ausführlicher hinsichtlich der ihrerseits konkret gewürdigten
Gesichtspunkte zu begründen, so wie sie es gemäss der vorstehenden
Erwägung 4.1.1 im vorliegenden Verfahren schlussendlich überzeugend
getan hat. Unterliegt eine Partei nur deshalb vollständig, weil ein formeller
Fehler der Vorinstanz im Rechtsmittelverfahren geheilt wurde, soll diesem
Umstand im Rahmen der Kosten- und Entschädigungsfolge Rechnung
getragen werden (siehe Urteil des Bundesgerichts 1C_326/2018 vom
21. November 2018 E.6.1 ff., 1C_255/2017 vom 24. Oktober 2017 E.7.3,
1C_41/2014 vom 24. Juli 2014 E.7.3 f. und 1C_98/2012 vom 7. August
2012 E.9.3). Unter Berücksichtigung der ausführlichen
Begründungsergänzung im vorliegenden Verfahren (siehe vorstehende
Erwägung 2.2) und insbesondere den zumindest sehr missverständlichen,
im Widerspruch zu den Erwägungen des Urteils R 18 6 vom 2. Oktober
2018 stehenden Ausführungen der Beschwerdegegnerin betreffend die
Massgeblichkeit von Art. 83 BG für die Beurteilung der Erfüllung der
"übrigen Voraussetzungen" gemäss Art. 23 Abs. 2 QPV im angefochtenen
Entscheid (siehe vorstehende Erwägung 2.3), sind die Gerichtskosten zu
1/10 der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen. Dies in Nachachtung der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung betreffend Heilung formeller Mängel
im Rechtsmittelverfahren sowie des in Ausnahmefällen für die Kosten- und
Entschädigungsregelung heranzuziehenden Verursacherprinzips (vgl.
- 56 -
dazu VGU R 18 104 vom 15. Januar 2019 E.6 m.H.a. R 17 40 vom 6. Juni
2018 E.7, R 14 39 vom 8.März 2016 E.6a, R 13 128A vom 2. September
2014 E.2 und U 14 27 vom 16. Juli 2014 E.7).
5.2. Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird im Rechtsmittel- und Klageverfahren die
unterliegende Partei in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei die
durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
Gemäss Art. 16a Abs. 2 des kantonalen Anwaltsgesetzes (BR 310.100)
und Art. 2 Abs. 1 und 2 der Verordnung über die Bemessung des
Honorars der Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte
(Honorarverordnung, HV; BR 310.250) i.V.m. Art. 19 des kantonalen
Anwaltsgesetzes wird die Parteientschädigung an die obsiegende Partei
nach Ermessen des Gerichts festgesetzt, wobei es grundsätzlich von dem
in der Honorarnote geltend gemachten (und als angemessen sowie für die
Prozessführung erforderlich zu betrachtenden) Aufwand sowie (üblichen)
Stundenansatz ausgeht. Die Beschwerde gegen die Erteilung der
Baubewilligung für das strittige Bauvorhaben und die entsprechende
Abweisung der Einsprache erweist sich in der Sache als unbegründet.
Insofern unterliegen die Beschwerdeführer und die Beschwerdegegnerin
sowie der Beschwerdegegner obsiegen. Weil gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG
der obsiegenden Gemeinde in der Regel in ihrem amtlichen Wirkungskreis
keine Parteientschädigung zusteht, steht vornehmlich eine solche zu
Gunsten des privaten Bauherrn als Beschwerdegegner zu Diskussion. Der
Beschwerdegegner reichte am 15. Oktober 2021 eine aktualisierte
Honorarnote über CHF 8'181.15 (29.5 Stunden à CHF 250.-- zzgl. 3 %
Spesenpauschale und 7.7 % MWST) ein. Eine Honorarvereinbarung vom
6. Mai 2020 über CHF 250.-- liegt vor (Bg2-act. 1). Seitens der
Beschwerdeführer liegen zudem Honorarvereinbarungen über einen
Stundenansatz von CHF 270.-- und eine aktualisierte Honorarnote vom
20. Oktober 2021 über CHF 6'482.10 (21.55 Stunden à CHF 270.-- zzgl.
3 % Spesenpauschale und Reisespesen/Barauslagen [CHF 25.60] sowie
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7.7 % MWST) vor. Die Honorarnote des Beschwerdegegners erweist sich
angesichts des Verfahrensaufwand mit mehrfachem Schriftenwechsel und
Augenschein noch als angemessen. Weil die Beschwerdegegnerin sich
angesichts der Vorgeschichte in der Begründungsdichte des
angefochtenen Entscheides doch etwas gar kurz gehalten hat und die
Begründung zumindest sehr missverständlich war, ist dies auch im
Entschädigungspunkt in untergeordnetem Ausmass zu Gunsten der
Beschwerdeführer zu berücksichtigen. Da diese Unzulänglichkeiten aber
nicht dem Beschwerdegegner zuzurechnen sind, erweist sich folgende
Lösung als angemessen. Die Beschwerdeführer haben den
Beschwerdegegner lediglich zu 9/10 und somit im Betrag von
CHF 7'363.05 (inkl. Spesen und MWST) zu entschädigen, während 1/10
der Parteientschädigung zu Gunsten des Beschwerdegegners im Betrag
von CHF 818.10 (inkl. Spesen und MWST) die Beschwerdegegnerin als
für den geringfügigen formellen Mangel Verantwortliche zu tragen hat. Mit
der Reduktion der Verpflichtung der Beschwerdeführer zur Leistung einer
Parteientschädigung an den Beschwerdegegner im Umfang von 10 % wird
zugleich der in der vorstehenden Erwägung 5.1 erwähnten
bundesgerichtlichen Rechtsprechung Rechnung getragen, wonach das
(formell) vollständige Unterliegen infolge einer Heilung eines formellen
Mangels im Kosten- und Entschädigungspunkt zu berücksichtigen ist.
Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass die eigene Honorarnote der
Beschwerdeführer sogar noch etwas geringer als diejenige des
Beschwerdegegners ausgefallen ist.
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