Decision ID: 3b7c815f-dc0c-49aa-b710-67d9c322b87c
Year: 2020
Language: de
Court: ZH_HG
Chamber: ZH_HG_001
Canton: ZH
Region: Zürich
Law Area: civil_law

betreffend Sicherstellung / Forderung
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Rechtsbegehren: (act. 28 S. 2)
"1. Es sei die Beklagte unter Androhung der Bestrafung ihrer Organe nach Art. 292 StGB sowie unter Androhung einer Ordnungsbusse von CHF 500.-- für jeden Tag der Nichterfüllung zu verpflichten, auf dem Grundstück der Gemeinde C._, Grundregisterblatt 1 (selbständiges und dauerndes Recht), Kataster 2, EGRID CH3, ... [Gebiet], ...-wisen, zu Gunsten der Klägerin eine  von CHF 76'444.40 an 1. Pfandstelle zu errichten;
Eventualiter sei die Beklagte unter Androhung der Bestrafung  Organe nach Art. 292 StGB sowie unter Androhung einer Ordnungsbusse von CHF 500.-- für jeden Tag der Nichterfüllung zu verpflichten, die auf dem Grundstück der Gemeinde C._, Grundregisterblatt 1 (selbständiges und dauerndes Recht),  2, EGRID CH3, ... [Gebiet], ...-wisen, zugunsten der Klägerin lastende Grundpfandverschreibung an 2. Pfandstelle von CHF 700'000.-- auf CHF 776'444.40 zu erhöhen;
2a. Die Beklagte sei zu verpflichten, der Klägerin CHF 5'385.--  5% Zins seit 10. Mai 2018 zu bezahlen;
2b. Es sei der Rechtsvorschlag in der Betreibung Nummer ... des  Mittleres Tösstal (Zahlungsbefehl vom 18. Mai 2018) zu beseitigen;
jeweils unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (letztere  Mehrwertsteuer) zu Lasten der Beklagten."

Das Gericht zieht in Erwägung:
1. Parteien/Sachverhalt
1.1. In den 1970er-Jahren baute D._ eine Alters- und Pflegeheimunterneh-
mung auf. Unterdessen besteht die "E._-Gruppe" aus zahlreichen Gesell-
schaften und Betriebsstätten. Eine Unternehmung der "E._-Gruppe" ist das
Pflegezentrum B._ AG (nachfolgend: die Beklagte).
1.2. Die Aktien der Beklagten waren früher im Eigentum der Familie D._ und
F._ sowie deren Nachkommen G._, A._ (fortan: die Klägerin) und
H._. Nach dem Tod von D._ (gestorben am tt.mm.2010) und F._
(gestorben am tt.mm.2011) schlossen deren Nachkommen - G._, die Kläge-
rin und H._ - am 23. Oktober 2014 einen Erbteilungsvertrag. Dieser Erbtei-
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lungsvertrag sah unter anderem vor, dass G._ eine Mehrheitsbeteiligung an
der Beklagten übernimmt, während die Klägerin und H._ an den Aktien der
Beklagten eine Minderheitsbeteiligung halten. Weiter sah der Erbteilungsvertrag
vom 23. Oktober 2014 vor, dass die Klägerin das ursprünglich im Eigentum von
D._ stehende Grundstück GB 4, Kataster 5, EGRID CH6, ... [Gebiet], ...-
wisen per 1. Januar 2015 als Alleineigentümerin übernimmt (act. 3/1 und act. 3/2
S. 4 Ziff. VI).
1.3. Die Geschwister G._H._ stehen in einem Dauerkonflikt, nament-
lich im Zusammenhang mit den Beteiligungen an der Beklagten.
1.4. Schon seit Jahren führt die Beklagte als Betriebsstätte die rechtlich eigen-
ständige Einheit "I._". Die Betriebsstätte "I._" wurde im Baurecht errich-
tet. Gemäss dem Baurechtsvertrag vom 21. Dezember 2007 war D._ - der
Rechtsvorgänger der Klägerin - Eigentümer des mit dem Baurecht belasteten
Grundstückes GB 4, Kat. Nr. 7 in C._. Baurechtsnehmer war die Beklagte,
wobei das Baurecht als selbständiges und dauerndes Recht als Grundstück GB 8
Kat. Nr. 2 im Grundbuch eingetragen wurde (act. 3/4). Im bereits erwähnten Erb-
teilungsvertrag vom 23. Oktober 2014 wurde das baurechtsbelastete und im Ei-
gentum von D._ sel. stehende Grundstück GB 4, Kat. Nr. 7 der Klägerin zu
Alleineigentum zugewiesen. Heute ist somit von der Situation auszugehen, dass
das baurechtsbelastete Grundstück GB 4, Kat. Nr. 7 im Alleineigentum der Kläge-
rin steht. Die Beklagte ist Baurechtsberechtigte, wobei das Baurecht als selbstän-
diges und dauerndes Recht als Grundstück GB 8 Kat. Nr. 2 im Grundbuch einge-
tragen ist.
1.5. Für die Ausübung des Baurechts verpflichtet sich die Baurechtsberechtigte
(die Beklagte), der Grundeigentümerin (heute die Klägerin) einen Baurechtszins
zu bezahlen. Der Baurechtszins wurde ursprünglich in Ziff. V.3 des Baurechtsver-
trages wie folgt festgesetzt (act. 3/4 S. 6):
"3. Der Baurechtszins entspricht der Verzinsung des Landwertes zum jeweiligen Zinssatz der J._ für neue 1. Hypotheken auf Wohnliegenschaften. Der Basislandwert beträgt bei Abschluss dieses Vertrages CHF 819.10 / m2; der Zinssatz der J._ für 1. Hypotheken auf Wohnliegenschaften beträgt zurzeit 3.5%.
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Der Baurechtszins beträgt demnach zurzeit im Jahr: 5745 m2 à CHF 819.10 = CHF 4 705 729.50 3.5% von CHF 4 705 729.50 = CHF 164 700.50 Die Anpassung des Baurechtszinses an Veränderungen des Hy-
pothekarzinssatzes und an das Steigen und Sinken des  erfolgt nach folgenden Grundsätzen:
a) Die Anpassung an den veränderten Hypothekarzinssatz  automatisch auf den zur Zinsfussänderung folgenden Zahlungstermin.
b) Jede Partei hat das Recht, jeweils nach fünf Vertragsjahren eine Anpassung des Basislandwertes an die seit  bzw. der letzten Neufestsetzung geänderten  zu verlangen. Auszugehen ist von dem durch die Parteien heute festgesetzten Basislandwert von CHF 819.10 / m2.
Können sich die Parteien innerhalb von drei Monaten über die Höhe des Basislandwertes nicht einigen, ist dieser durch einen Schätzer der J._ festzulegen.
Zur Sicherstellung des Baurechtszinses bestellt der  im Sinne des Art. 779 i und k ZGB zugunsten des Grundeigentümers und zulasten des selbständigen und  Baurechts ein Grundpfand im Form einer
Grundpfandverschreibung (Maximalhypothek) in der Höhe von CHF 700 000 haftend an 1. Pfandstelle Sollte sich der Baurechtszins aufgrund von Anpassungen erhö-
hen, so hat der Baurechtsgeber das Recht, die Erhöhung der Grundpfandverschreibung zu verlangen, sofern nicht mindestens drei Jahresleistungen an Baurechtszinsen grundpfandrechtlich  sind."
1.6. Am 14. Mai 2008 vereinbarten D._ und die Beklagte, auf dem als
Grundstück eingetragenen selbständigen und dauernden Baurecht einen Inha-
berschuldbrief für CHF 20'000'000.00 an 1. Pfandstelle einzutragen und als Folge
davon die Grundpfandverschreibung für CHF 700'000.00 zur Sicherstellung der
Baurechtszinse auf die 2. Pfandstelle (zurück-) zu verschieben (act. 3/32).
1.7. Seit der Begründung des Baurechts am 21. Dezember 2007 ist der Hypo-
thekarzins bekanntlich spürbar gesunken. Mit Schreiben vom 20. Juli 2017 ge-
langte die Klägerin an die baurechtsberechtigte Beklagte und verlangte unter
Hinweis auf die oben erwähnte Anpassungsklausel eine Anpassung des Basis-
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landwertes im Hinblick auf eine Neufestsetzung des Baurechtszinses. Da sich die
Parteien nicht auf eine Neufestsetzung des Basislandwertes einigen konnten,
musste entsprechend der erwähnten Vertragsklausel eine Schätzung der J._
eingeholt werden. Im Bewertungsbericht vom 24. April 2018 errechnete die
J._ einen Basislandwert von CHF 1'810 / m2 (act. 3/20 S. 6). Für die Erstel-
lung des Gutachtens stellte die J._ der Klägerin CHF 5'395.00 in Rechnung
(act. 3/21).
1.8. Aufgrund der neuen Berechnungsgrundlage (tieferer Hypothekarzinssatz
und höherer Basislandwert) verlangte die Klägerin von der Beklagten die Bezah-
lung eines angepassten Baurechtszinses von CHF 64'703.70 pro Quartal (act. 1
S. 10 Rz. 53), die Nachzahlung für die drei vergangenen Fälligkeiten sowie den
Ersatz der Kosten für die Erstellung des Gutachtens der J._ von CHF
5'385.00 (act. 3/23/1 und 3/23/2). In der Folge bezahlte die Beklagte den neuen
Baurechtszins von CHF 64'703.70 pro Quartal und leistete auch die Nachzahlung
für die drei vorangegangen Quartale (act. 1 S. 8 Rz. 40 f.; act. 12 S. 15 Rz. 45).
Demgegenüber war die Beklagte nicht bereit, die Kosten für die Erstellung des
Gutachtens der J._ zu übernehmen (act. 1 S. 8 Rz. 41; act. 12 S. 15 Rz. 45).
1.9. Gemäss dem oben wiedergegebenen Baurechtsvertrag war vorgesehen,
dass der Baurechtsberechtigte - d.h. die Beklagte - zugunsten des baurechtsbe-
lasteten Grundeigentümers - d.h. der Klägerin - zwecks Sicherstellung des Bau-
rechtszinses eine Grundpfandverschreibung in der Höhe von CHF 700'000.00
haftend an 1. Pfandstelle errichtet. Da die Baurechtszinse für drei Jahre aufgrund
der neuen Berechnungsgrundlage CHF 776'444.40 erreichen (4 x CHF 64'703.70
x 3) und damit die Pfandsumme der Grundpfandverschreibung an 1. Pfandstelle
um CHF 76'444.40 übersteigen, forderte die Klägerin von der Beklagten, die
Grundpfandsicherheit entsprechend anzupassen. Die Beklagte sieht keinen An-
lass dazu.
1.10. Mit der vorliegenden Klage verlangt die Klägerin von der Beklagten im
Hauptstandpunkt die Eintragung einer Grundpfandverschreibung auf dem als
Grundstück eingetragenen selbständigen und dauernden Baurecht der Beklagten
an 1. Pfandstelle für eine Pfandsumme von CHF 76'444.40, eventuell die Erhö-
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hung der bestehenden Grundpfandverschreibung an 2. Pfandstelle von CHF 700'000.00 auf CHF 776'444.40. Schliesslich verlangt die Klägerin von der
Beklagten die Übernahme der Kosten von CHF 5'385.00 für die Erstellung des
Gutachtens der J._.
2. Prozessgeschichte
2.1. Mit Klage vom 20. September 2018 leitete die Klägerin das vorliegende Ver-
fahren mit dem obgenannten Rechtsbegehren ein (act. 1). Nach Eingang des
Kostenvorschusses (act. 4 und 6) erstattete die Beklagte innert Nachfrist die Kla-
geantwort mit dem Antrag, die Klage sei vollumfänglich abzuweisen (act. 12).
2.2. In der Folge wurden die Parteien zur Vergleichsverhandlung auf den 23. Mai
2019 vorgeladen (act. 16). Am 6. Mai 2019 stellte die Klägerin das Gesuch, es sei
ihr das persönliche Erscheinen zu erlassen, was vom Instruktionsrichter bewilligt
wurde (act. 17). Am 20. Mai 2019 beantragte die Beklagte, die Vergleichsver-
handlung zu verschieben, bis die Klägerin persönlich an einer Vergleichsverhand-
lung teilnehmen kann (act. 22). Am 2. Juli 2019 teilte die Klägerin mit, dass sie
keine Vergleichsverhandlung wünsche (act. 25).
2.3. In der Folge wurde das Verfahren mit dem zweiten Schriftenwechsel fortge-
setzt (act. 26). Die Replik datiert vom 8. November 2019 (act. 28). Die Duplik
wurde am 16. Dezember 2019 eingereicht (act. 32).
2.4. Mit Verfügung vom 3. Januar 2020 wurde die Duplik der Klägerin zugestellt
und festgehalten, dass der Aktenschluss eingetreten sei (act. 34). Am 11. Januar
2020 und 23. Januar 2020 reichten die Parteien weitere Eingaben ein (act. 36 und
act. 38 [soweit ersichtlich identisch mit act. 40]).
2.5. Die Klägerin hat stillschweigend (vgl. Verfügung vom 14. April 2020; act. 41),
die Beklagte mit Eingabe vom 22. April 2020 ausdrücklich (act. 43) auf die Durch-
führung einer Hauptverhandlung verzichtet. Das Verfahren erweist sich als
spruchreif.
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3. Formelles
3.1. Die örtliche und sachliche Zuständigkeit des Handelsgericht Zürich ist gege-
ben und im Übrigen auch unbestritten (act. 1 S. 9 Rz. 45 [Klägerin], act. 12 S. 3
Rz. 3 [Beklagte]).
3.2. Die Beklagte macht geltend, das Rechtsbegehren entspreche nicht den An-
forderungen von Art. 221 ZPO, weil die Formulierung des Rechtsbegehrens nicht
so bestimmt sei, dass es im Fall einer Gutheissung der Klage unverändert zum
Urteil erhoben werden könnte (act. 12 S. 21 Rz. 59 ff.). Dieser Einwand überzeugt
nicht. Das Gericht könnte die Beklagte verpflichten, eine Erhöhung der Grund-
pfandverschreibung entsprechend dem Rechtsbegehren zur Eintragung im
Grundbuch anzumelden. Fraglich ist jedoch, ob das Grundbuchamt die Neuein-
tragung einer Grundpfandverschreibung über CHF 76'444.40 an 1. Pfandstelle
(Hauptbegehren) oder eine Erhöhung der Grundpfandverschreibung an 2. Pfand-
stelle von CHF 700'000.00 auf CHF 776'444.40 (Eventualbegehren) überhaupt
eintragen würde. Darauf ist im Folgenden unter "Materielles" einzugehen.
4. Materielles
4.1. Aktuell lasten auf dem Baurechtsgrundstück im Eigentum der Beklagten
gemäss Grundbuchauszug folgende Grundpfandrechte (act. 3/31).
- Fr. 20'000'000.00 Papier-Inhaberschuldbrief
Erste Pfandstelle
Maximalzinsfuss 10%, ...
- Fr. 700'000.00 Grundpfandverschreibung - Maximalhypothek -
Zweite Pfandstelle, ...
- Fr. 8'000'000.00 Papier-Namensschuldbrief
Dritte Pfandstelle
Maximalzinsfuss 9%, ...
4.2. Im Hauptstandpunkt beantragt die Klägerin, dass die Beklagte zu verpflich-
ten sei, auf dem Baurechtsgrundstück (selbständiges und dauerndes Recht GB 8,
Kat. Nr. 2) zu ihren Gunsten eine Grundpfandverschreibung von CHF 76'444.40
an 1. Pfandstelle eintragen zu lassen. Zu diesem Betrag gelangt die Klägerin wie
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erläutert, weil durch die Anpassung des Basislandwertes und unter Berücksichti-
gung des massgebenden Hypothekarzinses der Baurechtszins unbestritten auf
CHF 64'703.70 pro Quartal angestiegen ist (act. 1 S. 10 Rz. 53) und gemäss Ziff.
V.3 letzter Absatz des Baurechtsvertrages für drei Jahre sicherzustellen ist (act.
3/4 S. 6 f.). Da der sicherzustellende Baurechtszins CHF 776'444.40 beträgt (4 x
64'703.70 x 3), reiche die Pfandsumme an 2. Pfandstelle von CHF 700'000.00
nicht mehr aus. Die Beklagte wendet dagegen insbesondere ein, dass es keinen
vertraglichen Anspruch auf Sicherstellung des erhöhten Baurechtszinses an
1. Pfandstelle gebe, weil der Baurechtsvertrag durch die Rangverschiebung der
Grundpfandverschreibung von der 1. Pfandstelle auf die 2. Pfandstelle konkludent
geändert worden sei (act. 12 S. 22 ff. Rz. 63 ff.).
a. Gemäss dem am 21. Dezember 2007 zwischen D._ sel. (Grundeigen-
tümer und Rechtsvorgänger der Klägerin) und der Beklagten (Baurechtsberechtig-
te) abgeschlossenen Baurechtsvertrag verpflichtete sich die Beklagte, auf dem
Baurechtsgrundstück zur Sicherung der Baurechtszinsen eine Grundpfandver-
schreibung (Maximalhypothek) in der Höhe von CHF 700'000.00 an 1. Pfandstelle
einzutragen (act. 3/4 S. 6). Am 21. Dezember 2007 wurde dieses Grundpfand-
recht zulasten des Baurechtsgrundstückes eingetragen (act. 3/4 S. 11 und
act. 3/32 S. 5). Es ist unbestritten, dass der unterdessen sicherzustellende Bau-
rechtszins auf CHF 776'444.40 angestiegen ist, weshalb gemäss Ziff. V.3. des
Baurechtsvertrages vom 21. Dezember 2007 die ursprüngliche Grundpfandver-
schreibung an 1. Pfandstelle von CHF 700'000.00 auf CHF 776'444.40 erhöht
werden müsste. Aus zwei Gründen besteht jedoch der im Hauptstandpunkt ein-
geklagte Eintragungsanspruch nicht.
b. Einerseits wurde der zwischen D._ und der Beklagten abgeschlossene
Baurechtsvertrag vom 21. Dezember 2007 bereits kurze Zeit später von den Par-
teien abgeändert. Am 14. Mai 2008 unterzeichnete die Beklagte eine öffentlich
beurkundete Erklärung zur Errichtung eines Inhaberschuldbriefes als Eigentümer-
schuldbrief in der Höhe von CHF 20'000'000.00 an 1. Pfandstelle zulasten des
Baurechtsgrundstückes. Da damals die 1. Pfandstelle durch die erwähnte Grund-
pfandverschreibung für CHF 700'000.00 zur Sicherstellung der Baurechtszinse
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besetzt war, stimmte D._ sel. in seiner Eigenschaft als grundpfandgeschütz-
ter Gläubiger (Rechtsvorgänger der Beklagten) in der erwähnten Errichtungserklä-
rung einer Rangverschiebung der Grundpfandverschreibung für CHF 700'000.00
von der 1. auf die 2. Pfandstelle zu (act. 3/32 S. 5). Mit dieser öffentlich beurkun-
deten Erklärung vom 14. Mai 2008 wurde der öffentlich beurkundete Baurechts-
vertrag vom 21. Dezember 2007 dahingehend abgeändert, dass die Grundpfand-
verschreibung zur Sicherstellung der Baurechtszinsen von der 1. auf die 2.
Pfandstelle zurückverschoben wurde. Diese Rückverschiebung erstreckt sich
nicht nur auf die Pfandforderung von CHF 700'000.00 (Maximalhypothek), son-
dern auch auf den im letzten Absatz von Ziff. V.3 des Baurechtsvertrages vorge-
sehenen Anpassungsmechanismus. Folglich besteht kein vertraglicher Anspruch
auf Erhöhung der Pfandsicherheit an 1. Pfandstelle. Schon aus diesem Grund ist
das im Hauptstandpunkt gestellte Begehren unbegründet.
c. Andrerseits wäre eine Eintragung einer Grundpfandverschreibung über
CHF 76'444.40 an 1. Pfandstelle auch aus sachenrechtlichen Gründen unzuläs-
sig. Die pfandrechtliche Sicherung ist auf die Pfandstelle beschränkt, die bei der
Eintragung angegeben wird; es gilt der Grundsatz der festen Pfandstelle (Art. 813
Abs. 1 ZGB). Zudem gilt das Prinzip der Alterspriorität, wonach das früher be-
gründete Recht dem jüngeren vorgeht (in Art. 813 Abs. 2 ZGB vorausgesetzt und
aus Art. 972 Abs. 1 ZGB ableitbar). Im vorliegenden Fall ist auf dem Baurechts-
grundstück an 1. Pfandstelle ein Inhaberschuldbrief zur Sicherung einer Forde-
rung von CHF 20'000'000.00 und an 2. Pfandstelle eine Grundpfandverschrei-
bung (Maximalhypothek) für eine Forderung von CHF 700'000.00 eingetragen
(act. 3/31). Da die 1. Pfandstelle besetzt ist, würde eine Neueintragung an
1. Pfandstelle das vorbestehende Pfandrecht an 1. Pfandstelle tangieren und wä-
re aufgrund des Prinzips der festen Pfandstelle unzulässig. Weiter würde die
Neueintragung einer zusätzlichen Grundpfandverschreibung an 1. Pfandstelle
auch das Prinzip der Alterspriorität verletzen. Selbst wenn die Beklagte entspre-
chend dem Ansinnen der Klägerin die Eintragung einer Grundpfandverschreibung
an 1. Pfandstelle für Fr. 76'440.40 verlangen würde, müsste das Grundbuchamt
eine Eintragung ablehnen, weil die 1. Pfandstelle belegt ist. Gegen eine solche
ungerechtfertigte Eintragung könnte sich nämlich jedermann, der in seinen dingli-
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chen Rechten verletzt wäre - insbesondere der durch das Grundpfandrecht an
1. Pfandstelle gesicherte Gläubiger - mit Grundbuchberichtigungsklage wehren
(Art. 975 ZGB). Ergänzend ist in diesem Zusammenhang folgendes festzuhalten:
Gemäss Rechtsbegehren Ziffer 1 verlangt die Klägerin die Anordnung von Voll-
streckungsmassnahmen und beruft sich auf die indirekten Zwangsmittel gemäss
Art. 343 Abs. 1 lit. a (Strafandrohung nach Art. 292 StGB) und lit. b ZPO (Ord-
nungsbusse), obwohl in der vorliegenden Konstellation als Zwangsmittel die ge-
richtliche Anweisung an die registerführende Person gemäss Art. 344 Abs. 2 ZPO
zielführend gewesen wäre. Mutmasslich verzichtete die Klägerin darauf, die ziel-
führende Vollstreckungsmassnahme zu beantragen, weil sie davon ausgehen
musste, dass das Gericht einem solchen Antrag auf Anweisung an das Grund-
buchamt nicht stattgeben würde, eine ungerechtfertigte - das Prinzip der festen
Pfandstelle und den Grundsatz der Alterspriorität verletzende - Eintragung vorzu-
nehmen, weshalb sie sich mit den unzweckmässigen Vollstreckungsmassnahmen
des indirekten Zwangs behalf.
d. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass kein vertraglicher Anspruch auf ei-
ne Eintragung der Grundpfandverschreibung an 1. Pfandstelle besteht (lit. b).
Überdies wäre eine Neueintragung einer Grundpfandverschreibung an 1. Pfand-
stelle auch sachenrechtlich unzulässig (lit. c). Wenn aber kein Anspruch auf eine
Eintragung an 1. Pfandstelle besteht, kann sich die Klägerin auch nicht darauf be-
rufen, die Beklagte habe die Forderung, die dem Grundpfandrecht an 1. Pfand-
stelle mit einer Pfandsumme von CHF 20'000'000.00 zu Grunde liege, zu kündi-
gen oder zu tilgen, womit die aktuell besetzte 1. Pfandstelle für die Eintragung der
Grundpfandsicherheit für CHF 76'440.40 frei werde (act. 28 S. 14 f. Rz. 66 ff.).
Auch diesbezüglich ist festzuhalten, dass D._ sel. (als Rechtsvorgänger der
Klägerin) mit der Errichtung eines Inhaberschuldbriefs an 1. Pfandstelle für CHF
20'000'000.00 und der damit verbundenen Rangverschiebung der Grundpfand-
verschreibung für die Baurechtszinsen für CHF 700'000.00 von der 1. auf die 2.
Pfandstelle einverstanden war, was sich die Klägerin entgegenhalten lassen
muss. Das Hauptbegehren erweist sich als unbegründet.
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4.3. Im Eventualbegehren beantragt die Klägerin, dass die Beklagte zu verpflich-
ten sei, auf dem Baurechtsgrundstück (selbständiges und dauerndes Recht GB 8,
Kat. Nr. 2) die zu ihren Gunsten bestehende Grundpfandverschreibung an 2. Pfandstelle über CHF 700'000.00 auf CHF 776'444.40 zu erhöhen. Wie erwähnt ist unbestritten, dass der unterdessen sicherzustellende Baurechtszins auf CHF
776'444.40 angestiegen ist. Umstritten ist allerdings, ob ein Anspruch auf eine
Grundpfandverschreibung an 2. Pfandstelle besteht. Die Klägerin geht von einem
vertraglichen Anspruch aus. Die Beklagte bestreitet dies (act. 12 S. 24 ff. Rz. 70
ff.).
a. Ob ein vertraglicher Anspruch auf eine Erhöhung der Grundpfandverschrei-
bung an der 2. Pfandstelle besteht, kann dahingestellt bleiben.
b. Wie im Folgenden zu zeigen sein wird, ist eine Erhöhung der Grundpfand-
verschreibung an 2. Pfandstelle jedenfalls aus sachenrechtlichen Gründen aus-
geschlossen. Wie erwähnt ist die pfandrechtliche Sicherung gemäss dem Prinzip
der festen Pfandstelle auf die Pfandstelle beschränkt, die bei der Eintragung an-
gegeben wird (Art. 813 Abs. 1 ZGB). Zudem gilt das Prinzip der Alterspriorität,
wonach das früher begründete Recht dem jüngeren vorgeht (in Art. 813 Abs. 2
ZGB vorausgesetzt und aus Art. 972 Abs. 1 ZGB ableitbar). Im vorliegenden Fall
ist im Grundbuch an 3. Pfandstelle ein Papier-Namensschuldbrief für
CHF 8'000'000.00 (Maximalzinsfuss 9%) eingetragen (act. 3/31 S. 2). Dieses
Grundpfandrecht basiert auf einem öffentlich beurkundeten Pfandvertrag vom
8. August 2011, den die J._ (als Pfandgläubiger) mit der Beklagten (als
Schuldner/Pfandeigentümer) abgeschlossen hatte, wobei für die Beklagte (als
Schuldnerin/Pfandeigentümerin) G._ und die Klägerin (A._) den Pfand-
vertrag unterschrieben hatten (act. 13/2). Die J._ als Pfandgläubiger an 3.
Pfandstelle ist aufgrund des Prinzips der Alterspriorität darin geschützt, dass die
grundpfandrechtlich gesicherten Forderungen auf den vorangehenden 1. und 2.
Pfandstellen nur auf die im Grundbuch angegebenen Pfandbeträge beschränkt
sind und nicht durch spätere Pfandbestellungen - bzw. spätere Erhöhung der
Pfandsumme auf den vorgehenden Pfandstellen - tangiert werden. Die Beklagte
macht daher zu Recht geltend, dass das Notariat eine spätere Erhöhung der an
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2. Pfandstelle eingetragenen Grundpfandverschreibung (von CHF 700'000.00 auf
CHF 776'444.40) aufgrund des Prinzips der Alterspriorität nur mit Zustimmung der
nachgestellten Pfandgläubiger (im vorliegenden Fall der J._ an 3. Pfandstel-
le) eintragen könnte (act. 12 S. 16 Rz. 47). Seitens der Klägerin wird weder be-
hauptet noch ist dies in den Akten ersichtlich, dass die J._ als nachgestellte
Pfandgläubigerin an 3. Pfandstelle damit einverstanden ist, dass das Grundpfand-
recht an 2. Pfandstelle zur Sicherstellung der Baurechtszinsen von
CHF 700'000.00 auf CHF 776'444.40 erhöht wird. Auch wirtschaftlich gibt es kei-
nen Grund, weshalb die J._ damit einverstanden sein sollte, einer Erhöhung
der Pfandsumme auf einer vorangestellten Pfandstelle (hier der 2. Pfandstelle)
zuzustimmen, weil dadurch die Grundpfandsicherheit auf der nachgestellten
Pfandstelle (hier der 3. Pfandstelle) tangieren würde. Ohne Zustimmung der (frü-
her eingetragenen) nachgestellten Pfandgläubiger würde die (spätere) Erhöhung
der Pfandsumme auf einer vorangehenden Pfandstelle gegen das Prinzip der Al-
terspriorität verstossen und wäre sachenrechtlich unzulässig. Gegen eine solche
ungerechtfertigte Eintragung könnte sich jedermann, der in seinen dinglichen
Rechten verletzt wäre - im vorliegenden Fall die durch das Grundpfandrecht an
3. Pfandstelle gesicherte J._ - mit Grundbuchberichtigungsklage wehren
(Art. 975 ZGB). Ergänzend ist in diesem Zusammenhang wiederum auf das nicht
zielführende Vollstreckungsbegehren der Klägerin hinzuweisen: Der Umstand,
dass sich die Klägerin nicht auf das im Vordergrund stehende Zwangsmittel der
gerichtlichen Anweisung an die registerführende Person gemäss Art. 344 Abs. 2
ZPO berief, indiziert, dass sie davon ausgehen musste, dass das Gericht das
Grundbuchamt nicht anweisen würde, eine ungerechtfertigte - das Prinzip der Al-
terspriorität verletzende - Eintragung vorzunehmen.
c. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass eine Eintragung an 2. Pfandstelle
das Prinzip der Alterspriorität verletzen würde und sachenrechtlich unzulässig wä-
re (lit. b). Unter diesen Umständen muss nicht auf die Frage eingegangen wer-
den, ob verschiedene Mietverträge, die in Bezug auf das Baurechtsgrundstück im
Grundbuch vorgemerkt sind (vgl. act. 3/31 S. 1 f.), einer Erhöhung der Pfand-
summe auf der 2. Pfandstelle (von CHF 700'000.00 auf CHF 776'444.40) entge-
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gen stehen und nur mit Zustimmung der Mieter zulässig wären (act. 12 S. 16
Rz. 47).
4.4. Weiter verlangt die Klägerin, dass ihr die Kosten des J._-Gutachtens
von CHF 5'385.00 zuzüglich Verzugszins zu erstatten sei.
a. Der Baurechtsvertrag sieht in Ziff. V.3 lit. b vor, dass jede Partei jeweils nach
fünf Vertragsjahren eine Anpassung des Basislandwertes zur Berechnung des
Baurechtszinses verlangen könne. Für den Fall, dass über die Höhe des Basis-
landwertes keine Einigung erzielt werden kann, sieht der Baurechtsvertrag in
Ziff. V.3. lit. b Folgendes vor (act. 3/4 S. 6):
"Jede Partei hat das Recht, jeweils nach fünf Vertragsjahren eine  des Basislandwertes an die seit Vertragsabschluss bzw. der letzten Neufestsetzung geänderten Verhältnisse zu verlangen.  ist von dem durch die Parteien heute festgesetzten  von CHF 819.10 / m2. Können sich die Parteien innerhalb von drei Monaten über die Höhe des Basislandwertes nicht einigen, ist dieser durch einen Schätzer der J._ festzulegen".
b. Diese Bestimmung enthält keine Regelung, welche Partei die Kosten des
Gutachtens zu tragen hat. Die Klägerin erblickt darin eine Lücke des Vertrages,
die im Rahmen einer gerichtlichen Vertragsergänzung nach dem Vertrauensprin-
zip zu schliessen sei; es sei davon auszugehen, dass die nach den Feststellun-
gen des Gutachters unterliegende Partei - das heisst die Beklagte - die Kosten
des Gutachtens zu tragen habe (act. 1 S. 12 f. Rz. 69 ff.). Die Beklagte macht
demgegenüber im Wesentlichen geltend, das Gutachten der J._ sei kein
Gutachten im Sinn der aufgeführten Bestimmung des Baurechtsvertrages, son-
dern ein von der Klägerin eingeholtes Parteigutachten. Sinngemäss scheint sie
davon auszugehen, dass die Klägerin die Kosten des Gutachtens zu tragen habe
(act. 12 S. 29 ff. Rz. 83 ff.).
c. Für den Fall der Nichteinigung sieht die oben genannte Bestimmung des
Baurechtsvertrages vor, dass die J._ den Basislandwert zu schätzen habe.
Die Klägerin war berechtigt, sich am 20. Juli 2017 auf diese Vertragsbestimmung
zu berufen, zumal die Frist von 5 Jahren seit der vertraglichen Festsetzung des
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Basislandwertes auf CHF 819.10 / m2 im Baurechtsvertrag vom 21. Dezember
2007 längst abgelaufen war. Die Beklagte akzeptierte in der Folge denn auch die
Berechnungen der J._.
d. Die genannte Bestimmung des Baurechtsvertrages enthält keine Regelung
über die Tragung der Kosten des Gutachtens. Insofern ist der Vertrag ergän-
zungsbedürftig. Die von der Beklagten vertretene These, es liege ein Fall von
qualifiziertem Schweigen vor, ist nicht überzeugend. Für die Vertragsergänzung
ist zunächst dispositives Gesetzesrecht massgebend, das jedoch nicht zur Verfü-
gung steht. Aufgrund des Fehlens einer gesetzlichen Dispositivnorm hat das Ge-
richt nach der Regel zu entscheiden, die es selbst aufgestellt hätte (Art. 1 Abs. 2
ZGB). Für diese gerichtliche Vertragsergänzung ist der hypothetische Parteiwille
massgebend (Gauch/Schluep/Schmid/Emmenegger, OR AT, 10. Auflage, Zürich
2014, Rz. 1256 ff.). Im vorliegenden Fall sind das Verursacher- und Unterlieger-
prinzip massgebend. Die Kosten hat demnach diejenige Partei zu tragen, die sich
einer gemeinsamen Einsetzung der J._ als Gutachterin widersetzt (vgl. act.
12 S. 29 Rz. 85) und deren Standpunkt vom Ergebnis des Gutachtens widerlegt
wird. Aufgrund beider Prinzipien hat die Beklagte die Kosten zu tragen. Richtiger-
weise hätte die Beklagte zu einer Neuschätzung des Basislandwertes Hand bie-
ten sollen, nachdem sich abgezeichnet hat, dass sich der Basislandwert seit Ab-
schluss des Baurechtsvertrages spürbar erhöht haben könnte. Es stellte sich
dann schliesslich auch heraus, dass die Klägerin mit ihrer Einschätzung richtig
lag, weshalb sich die Beklagte veranlasst sah, den von der J._ festgesetzten
Basislandwert vorbehaltlos zu anerkennen.
e. Aufgrund dieser Umstände hat die Beklagte die Kosten des Gutachtens zu
tragen. Der Verzugszins ist ab dem 18. Mai 2018 geschuldet, weil die Beklagte
durch Betreibung vom 18. Mai 2018 (vgl. act. 29/10) in Verzug gesetzt wurde (Art.
102 OR). Der Rechtsvorschlag in der Betreibung Nr. ... des Betreibungsamt Mitt-
leres Tösstal (Zahlungsbefehl vom 18. Mai 2018) ist in diesem Umfang aufzuhe-
ben.
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4.5. Insgesamt ist die Klage im Umfang von CHF 5'385.00 zuzgl. 5% Verzugs-
zins seit dem 18. Mai 2018 gutzuheissen, und der Rechtsvorschlag ist in diesem
Umfang aufzuheben. Im Übrigen ist die Klage abzuweisen.
5. Prozesskosten
5.1. Der Streitwert beläuft sich auf CHF 81'829.40. Bei diesem Streitwert beträgt
die Grundgebühr für die Gerichtskosten CHF 8'000.00 (§ 4 Abs. 1 GebV OG).
Gemäss dem Ausgang des Verfahrens unterliegt die Klägerin im Umfang von
76'444.00 (ca. 95%) und obsiegt im Umfang von 5'385.00 (ca. 5%). Die Gerichts-
kosten im Umfang von CHF 8'000.00 sind daher im Umfang von CHF 7'600.00
der Klägerin und im Umfang von CHF 400.00 der Beklagten aufzuerlegen
(Art. 106 Abs. 2 ZPO).
5.2. Beim Streitwert von CHF 81'829.40 beträgt die Grundgebühr der Parteient-
schädigung gerundet CHF 10'000.00 (§ 4 AnwGebV). Die Grundgebühr deckt den
Aufwand für die Erarbeitung der Klage bzw. Klageantwort und die Teilnahme an
der Hauptverhandlung (§ 11 Abs. 1 AnwGebV). Für Ausarbeitung der zweiten
Rechtsschriften ist ein Einzelzuschlag von 30% zu gewähren (§ 11 Abs. 2 Anw-
GebV). Die weiteren Eingaben waren unnötig und berechtigen zu keinen weiteren
Zuschlägen. Die Parteientschädigung beläuft sich somit insgesamt auf CHF
13'000.00. Da die Klägerin zu 5% obsiegt und zu 95% unterliegt, ist sie nach Ver-
rechnung der jeweiligen Gewinnanteile zu verpflichten, der Beklagten eine redu-
zierte Parteientschädigung von 90% bzw. CHF 11'700.00 zu bezahlen.