Decision ID: 5d2537ec-e2b6-431b-af32-ed0ba9cbbf8a
Year: 2018
Language: fr
Court: VD_TC
Chamber: VD_TC_031
Canton: VD
Region: Région lémanique
Law Area: public_law

Vu les faits suivants:
A.
La société A._ (ci-après: la constructrice) est propriétaire depuis 1977 de la parcelle 5487 de Lausanne.
D'une surface de 2097 m
2
, ce bien-fonds est occupé par un court de tennis, par un cheminement bétonné en grande majorité bordé de verdure, encerclant ce court, ainsi par que des aires bétonnées accueillant notamment sept places de stationnement. Le sous-sol compte un parking souterrain de 130 places, sur deux niveaux.
La parcelle 5487 se situe en quelque sorte au cœur d'un îlot d'immeubles contigus formant un "L" au Nord et à l'Ouest (parcelle 5485 au Nord et à l'Ouest, parcelle 5486 à l'Ouest, toutes deux appartenant également à la constructrice). Au Sud et à l'Est, les immeubles sis à proximité sont détachés (parcelle 5488 au Sud appartenant de même à la constructrice, parcelle 5479 à l'Est appartenant un tiers). Les bow-windows des bâtiments à l'Ouest empiètent sur la parcelle 5487. Ce groupe d'immeubles est limité à l'Ouest par l'avenue d'Ouchy, au Nord par le chemin du Closelet et au Sud par l'avenue de l'Eglise-Anglaise.
Les parcelles 5487, 5485 et 5486 sont colloquées en zone urbaine du plan général d'affectation, réglée aux art. 95 ss du règlement du 26 juin 2006 de la ville de Lausanne y relatif (RPGA). La parcelle 5479 est quant à elle attribuée à la zone mixte de forte densité (art. 104 ss RPGA). Les deux zones sont affectées à l’habitation, au commerce, aux bureaux, à l’artisanat, aux constructions et installations publiques, ainsi qu’aux équipements destinés à l’enseignement, à la santé, à la culture, au sport, aux loisirs, au tourisme et au délassement (art. 95 et 104 RPGA).
Les immeubles contigus précités formant un "L" sont recensés en note 3 au recensement architectural (ECA 6643, 6644 et 6645 sur la parcelle 5485; ECA 6645, 6646 et 6647 sur la parcelle 5486). La fiche commune qui leur est consacrée les qualifie d' "immeubles de rapport" et leur attribue à ce titre une "protection générale sur l'ensemble". Le bâtiment situé au bas de l'alignement des immeubles précités, le long de l'avenue d'Ouchy, n'est pas recensé (ECA 10545 sur la parcelle 5486), ni le bâtiment détaché au Sud (ECA 10958 sur la parcelle 5488). L'immeuble à l'Est s'est également vu attribuer une note 3, sa fiche de recensement le qualifiant de "maison locative" (ECA 9345 sur la parcelle 5479).
La ville de Lausanne est inscrite à l'Inventaire fédéral des sites construits à protéger en Suisse (ISOS). Le groupe d'immeubles est situé dans le périmètre 28, auquel un objectif de protection "A" préconisant la sauvegarde de la substance a été attribué, à savoir la conservation intégrale de toutes les constructions et composantes du site, de tous les espaces libres et la suppression des interventions parasites.
En image, la configuration du groupe d'immeubles décrit ci-dessus est la suivante (cf. www.geoplanet.vd.ch):
B.
La constructrice a élaboré des études préliminaires des 4 mars 2013, 28 juillet et 12 août 2014 portant sur le potentiel constructible de la parcelle 5487 (pièces 8a, 8b, 8c et 8d annexées au recours). Le 19 juin 2015, elle a transmis à la Ville de Lausanne un avant-projet du 17 juin 2015, présentant l'implantation d'un immeuble de trois niveaux comportant de larges découpes et échancrures. Sur la base de cet avant-projet, une séance préalable a été aménagée le 25 juin 2015 avec les représentants de l'Office de la police des constructions de la Ville de Lausanne (ci-après: OPC). Le formulaire établi à cette occasion stipule que
"
l'analyse sommaire établie oralement lors de la présente séance préalable ne préjuge en rien de l'analyse réglementaire officielle du dossier de demande de permis de construire. Sont en outre réservés, l'avis des autres services communaux, le résultat de l'enquête publique, les déterminations cantonales, le droit des tiers et la décision municipale sur l'octroi du permis de construire
"
.
Un nouvel avant-projet, consistant en une version légèrement reconfigurée du précédent, a été établi le 16 novembre 2015.
Des échanges d'e-mails ont eu lieu le 16 novembre 2015 entre la constructrice et le Service communal des parcs et domaines, en ce qui concernait les plantations à prévoir, sur la base d'un plan des aménagements extérieurs daté du même jour.
C.
Le 28 janvier 2016, la constructrice a déposé une demande de permis de construire sur la parcelle 5487 pour un ouvrage ainsi décrit: "
Démolition du court de tennis existant ECA 14464b pour la construction d'un bâtiment de 12 logements, installation de panneaux solaires et photovoltaïques en toiture, toiture végétalisée, aménagements extérieurs avec la création de 5 places pour voitures, 13 places pour deux-roues et une place de jeux
." Le bâtiment - de 3 niveaux hors sol avec de larges découpes et échancrures - compterait une surface bâtie de 563 m
2
ainsi qu'une surface brute de plancher utile de 969 m
2
. Le dossier comportait un plan de situation de géomètre du 25 janvier 2016 (qui sera modifié le 5 avril suivant), des plans d'architecte du 28 janvier 2016 (incluant un plan de situation au 1:200
ème
), ainsi qu'un plan des aménagements extérieurs d'une architecte-paysagiste du 11 avril 2016.
Le projet a été mis à l'enquête publique du 24 mai au 23 juin 2016 (CAMAC 160217). Il a suscité 41 oppositions, dont une opposition tardive.
D.
Le 23 juin 2016, l'architecte-paysagiste, AL._, a déposé une étude des aménagements extérieurs, présentant à cette occasion un historique illustré de la parcelle (pièce 19 de la recourante).
La synthèse CAMAC a été établie le 29 juillet 2016. Les autorisations spéciales ont été délivrées. Le Service immeubles, patrimoine et logistique (SIPAL) n'a pas été consulté.
Par courriel du 7 novembre 2016, la constructrice a présenté son projet au Service d'architecture de la Ville de Lausanne, soit à l'architecte adjointe, AM._. Transmettant une note de l'architecte-paysagiste du 3 novembre 2016 (pièce 20 annexée au recours), la constructrice soulignait en particulier que les droits à bâtir dont bénéficiait son bien-fonds auraient permis de planifier un bâtiment de 14,5 m de haut à la corniche, soit 5 niveaux pleins et 2 niveaux en attique. Le 10 novembre 2016, le Service d'architecture a délivré un préavis positif, ainsi libellé:
Préambule
Ce projet a fait l'objet, de la part du Service d'architecture, d'une analyse formelle, esthétique et intégration avant enquête publique. A cette occasion, le projet a reçu un préavis positif du point de vue de l'art. 86 LATC
[loi cantonale vaudoise du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions; RSV 700.11]
et 69 RPGA.
Analyse formelle esthétique et intégration
Le projet se situe à la frontière de deux paysages urbains, une structure en îlot à l'Ouest et des bâtiments détachés à l'Est. Ces deux paysages se traduisent dans le PGA en zone urbaine et en zone mixte de forte densité.
Le bâtiment proposé s'implante en cœur de l'îlot partiel existant et marque une transition douce entre ces deux paysages.
La volumétrie très maîtrisée qui ne remplit pas les droits à bâtir (un bâtiment de 14,5 m à la corniche serait réglementaire), permet de préserver la lumière, la pénétration du soleil, les vues, in fine les qualités du cœur de l'îlot sont respectées.
Le bâtiment de seulement trois niveaux est découpé, travaillé afin de réduire au maximum son impact visuel. De larges échancrures ont été apportées au projet afin d'en briser l'aspect monolithique, le dernier étage est constitué de petits volumes permettant encore d'alléger l'ensemble.
Historiquement, une villa et un jardin constituaient le coeur de l'îlot, dans les années 40 la villa est démolie, le jardin perdure jusque dans les années 60 où un parking souterrain est construit et un tennis aménagé sur sa toiture.
Le projet prend un soin particulier à la qualité des aménagements extérieurs. Le tennis est remplacé par un jardin collectif bénéfique à tous et en continuité visuelle avec les jardins de la parcelle voisine au sud-est. Ce jardin est une composition contemporaine qui joue avec la volumétrie du nouvel immeuble. La palette végétale, d'essences indigènes, est graduée des étages inférieurs à la toiture et offre une composition allant de l'espace jardiné et exubérant du sol à un caractère de nature pour les toitures.
En conclusion
Le projet envisagé, par son implantation en coeur d'îlot est une proposition de densification de qualité qui recherche avec sensibilité l'intégration avec son contexte immédiat. Certes, un bâtiment nouveau de trois étages est proposé dans cet espace actuellement vide et minéral, toutefois ce projet propose un paysage, une urbanisation fine avec une intégration paysagère respectueuse du lieu et en dialogue avec son histoire. Le projet constitue une belle continuité visuelle et offre une plus-value environnementale en remplaçant la surface minérale du tennis par des jardins et surfaces plantées.
Compte tenu de ce qui précède, le Service d'architecture en vertu de l'art. 89
[86]
LATC ainsi que l'art 69 RLATC
[règlement d'application du 19 septembre 1986 de la LATC; RSV 700.11.1],
préavise positivement au projet de construction d'un immeuble de 12 logements à l'avenue d'Ouchy 21.
Le 24 novembre 2016, la Déléguée à la protection du patrimoine bâti de la Ville de Lausanne, AN._, a également formulé un "préavis admissible", dans les termes suivants:
Le projet qui nous est présenté prend place au coeur d'un îlot. Celui-ci est délimité par un « L » au nord et à l'ouest constitué par un ensemble d'immeubles de rapport identiques (av. d'Ouchy 17-27) édifiés en 1904 sur les plans des architectes Donato et Louis Brazzola — son fils — pour eux-mêmes. A l'est, un ensemble construit en 1928 sur les plans de René Bonnard surplombe la parcelle concernée par le projet.
Ces immeubles ont reçu une note *3* au recensement architectural du canton de Vaud, ce qui signifie qu'il s'agit d'objets intéressants au niveau local qui méritent d'être conservés. Ils peuvent cependant être modifiés à condition de ne pas altérer les qualités qui leur ont valu leur note. Ils sont sous protection générale au sens des articles 46 et suivants de la LPNMS (Loi sur la protection de la nature, des monuments et des sites).
Cet îlot est situé dans le périmètre n° 28 tel que défini par l'Inventaire fédéral des sites construits d'importance nationale à protéger en Suisse (ISOS). Un objectif de sauvegarde « A » préconisant la sauvegarde de la substance lui a été attribué.
La notice historique élaborée préalablement à l'établissement des plans des aménagements extérieurs met en évidence la présence initiale de la villa Mon Désir. Une partie de la propriété a été consacrée à l'édification des immeubles qui bordent l'avenue d'Ouchy et qui, au nord, dominaient alors la villa. Celle-ci semble avoir subsisté jusque vers la fin des années 1930. L'immeuble avenue de l'Eglise-Anglaise 5, situé au sud est construit en 1936-37 sur les plans de Louis Brazzola. Une vue aérienne de 1944 atteste de la démolition de la villa et de la création d'un jardin paysager.
En 1962-63 l'architecte Félix Porcellana réalise un vaste garage souterrain qui se développe entre le chemin du Closelet et l'avenue de l'Eglise-Anglaise. Sa dalle-toiture est alors aménagée en tennis, tel que nous le connaissons aujourd'hui.
Le projet de construction soumis à l'enquête publique nous a été présenté préalablement. Nous avons constaté qu'il n'exploite pas la totalité des droits à bâtir tels que légalisés par le Plan général d'affectation (PGA). En effet, une hauteur de façade de 14.50 m est autorisée dans cette situation. Nous avons considéré que cette densification raisonnable est acceptable par la volumétrie différenciée des logements prévus. En effet, celle-ci évite d'opposer un front bâti monolithique aux bâtiments existants. Le traitement qualitatif des « cinquièmes façades » et des abords de la nouvelle construction contribue à requalifier l'espace central de cet îlot tel qu'il se présente en vue plongeante depuis les étages supérieurs, en offrant un environnement végétalisé en lieu et place de la surface stérile du terrain.
Afin d'assurer la qualité du traitement des espaces verts et des toitures un projet d'aménagements extérieurs réalisé par une architecte-paysagiste reconnue a été joint
à notre demande au dossier après l'enquête publique. Celui-ci garantit la qualité des aménagements paysagers de l'intérieur de cet îlot tant en ce qui concerne la construction neuve que la transition avec les abords des bâtiments existants.
En conclusion, considérant que le projet n'implique pas la disparition d'un objet ou d'un jardin d'intérêt patrimonial et que les aménagements paysagers contribuent à l'intégration de cette nouvelle construction dans cet espace actuellement minéral, nous formulons un
préavis admissible
assorti de charges au permis de construire :
·
Le projet d'aménagement paysager fait partie intégrante du projet autorisé et devra être réalisé conformément à celui-ci.
·
La matérialisation des façades, le traitement des garde-corps ou encore des acrotères, seront validés avant commande conjointement avec le Service d'architecture afin d'assurer une insertion de qualité dans cet environnement bâti.
Le 9
décembre 2016, la constructrice a produit des images de synthèse du projet et des photographies (pièces 16 et 22 annexées au recours).
E.
Par décision du 8 février 2017, la municipalité a refusé le permis de construire, dans les termes suivants:
Après examen du dossier, la Municipalité a décidé, en sa séance du 15 décembre 2016, de refuser le projet cité en titre en vertu de l'art. 86 de la Loi sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC) et des articles 69 et 73 du Plan général d'affectation (PGA) traitant de l'esthétique, de l'intégration des constructions et de la protection du patrimoine.
Elle a en effet pris en considération les éléments suivants.
Aspects patrimoniaux et urbanistiques (intégration architecturale et urbaine)
Le projet prend place au coeur d'un îlot. Celui-ci est délimité par un « L » au Nord et à l'Ouest constitué par un ensemble d'immeubles de rapport identique (av. d'Ouchy 17-27) édifiés en 1904 sur les plans des architectes Donato et Louis Brazzola pour eux-mêmes. A l'Est, un ensemble construit en 1928 sur les plans de René Bonnard surplombe la parcelle concernée par le projet.
Relevons, par ailleurs, que la notice historique versée au dossier met en évidence la présence initiale de la villa Mon Désir. Une partie de la propriété a été consacrée à l'édification des immeubles qui bordent l'avenue d'Ouchy et qui, au Nord, dominaient alors la villa. Celle-ci semble avoir subsisté jusque vers la fin des années 1930. L'immeuble avenue de l'Eglise-Anglaise 5, situé au Sud est construit en 1936-1937 sur les plans de Louis Brazzola. Une vue aérienne de 1944 atteste de la démolition de la villa et de la création d'un jardin paysager.
En 1962-1963, l'architecte Félix Porcellana réalise un vaste garage souterrain qui se développe entre le chemin du Closelet et l'avenue de l'Eglise-Anglaise. Sa dalle-toiture est alors aménagée en tennis, tel que nous le connaissons aujourd'hui.
Ces immeubles ont reçu une note *3* au recensement architectural du Canton de Vaud, ce qui signifie qu'il s'agit d'objets intéressants au niveau local qui méritent d'être conservés. Ils sont sous la protection générale au sens des articles 46 et suivants de la loi cantonale sur la protection de la nature, des monuments et des sites (LPNMS).
De surcroît, l'îlot précité est situé dans le périmètre n° 28 tel que défini par l'Inventaire fédéral des sites construits d'importance nationale à protéger en Suisse (ISOS). Un objectif de sauvegarde « A » préconisant la sauvegarde de la substance lui a été attribué, soit la conservation intégrale de toutes les constructions et composantes du site, de tous les espaces libres et suppression des interventions parasites.
Enfin, on peut relever que votre projet au coeur de l'îlot, constitué de cubes superposés, découpés, à larges échancrures, dont les façades peu travaillées lui confèrent un aspect contemporain, vient perturber fortement la qualité urbaine des façades des bâtiments voisins ayant reçu une note au recensement architectural.
Après pesée des intérêts en présence, la Municipalité estime que l'îlot existant doit être conservé en l'état. Il permet en effet de :
- respecter l'objectif de sauvegarde « A » de l'ISOS,
- maintenir un espace de dégagement au sein d'une portion de territoire fortement urbanisée,
- préserver la cohérence entre les pleins et les vides, soit respectivement entre le tissu construit et les espaces ouverts,
- préserver l'ensoleillement des logements disposés autour de la cour et les vues depuis ceux-ci,
- soit, globalement, maintenir la qualité de vie des habitants de l'îlot.
F.
Agissant le 13 mars 2017 par l'intermédiaire de son conseil, la constructrice a déféré la décision précitée de la municipalité devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP), concluant principalement à ce que la décision attaquée soit réformée en ce sens que le permis de construire sollicité est délivré, subsidiairement à ce qu'elle soit annulée, le dossier étant renvoyé à la municipalité pour nouvelle décision dans le sens des considérants. Elle produit une série de pièces, notamment des photographies de l'état actuel de la parcelle 5487 (pièce 5), les études préliminaires (pièces 8a à 8d), l'avant-projet du 17 juin 2015 transmis à la Ville de Lausanne (pièce 9), des documents relatifs à la séance du 25 juin 2015 avec l'OPC (pièce 10), l'étude du 23 juin 2016 des aménagements extérieurs, avec historique (pièce 19), le courriel adressé à l'OPC le 7 novembre 2016 avec son annexe, à savoir la note de l'architecte-paysagiste du 3 novembre 2016 (pièce 20), ainsi que des images de synthèse du projet et des photographies (pièces 16 et 22).
La recourante fait valoir qu'elle a été en discussion avec la Ville de Lausanne et que plusieurs variantes ont été envisagées et présentées aux autorités. Malgré des droits à bâtir importants permettant d'ériger des immeubles aussi haut que les bâtiments sis sur les parcelles 5485 et 5486, comportant sept niveaux, combles et sur-combles compris, elle a choisi de privilégier une approche mesurée dans le but de minimiser l'impact d'une construction nouvelle. Le projet ne dépasse ainsi pas trois niveaux, qui plus est sur une surface inférieure à la surface totale de la construction projetée, la majeure partie du projet ne comportant qu'un étage sur rez. La recourante souligne qu'en étant volontairement mesurée, voire retenue à l'extrême, son optique se situe aux antipodes d'une utilisation irrationnelle ou déraisonnable des possibilités constructives. Au contraire, son parti pris est celui d'une architecture de qualité réduisant l'impact du projet dans toute la mesure possible. En outre, la note 3 attribuée aux bâtiments avoisinants ne saurait suffire à interdire toute proximité entre ceux-ci et une construction nouvelle. S'agissant de l'ISOS, la recourante fait valoir que l'îlot n'est pas mentionné dans le périmètre 28 et que l'autorité n'est pas autorisée à conférer à l'ISOS un effet direct lors de l'octroi de permis de construire. Pour le surplus, la recourante considère que la volonté de la municipalité de conserver l'espace au centre de l'îlot rend la parcelle inconstructible et vide de sa substance la réglementation de la zone. La recourante estime que la position de l'autorité intimée revient à réviser le plan d'affectation par le biais d'une décision d'espèce, ce qui n'est pas admissible. De son avis, le projet vient en réalité combler un vide destiné à être construit selon les règles de la zone urbaine, ce qui a été réaffirmé lors de l'adoption du PGA. Par ailleurs, pour la recourante, compte tenu du caractère hétéroclite du quartier, l'affirmation de la municipalité selon laquelle l'aspect contemporain du projet perturberait la qualité urbaine des façades des bâtiments voisins tombe à faux, d'autant plus que le projet sera peu visible et tendra à s'effacer dans la verdure et l'environnement existant. La recourante expose encore que les différences de hauteur entre les parties du projet visent à atténuer la taille ressentie, que le caractère épuré de l'architecture est voulu (neutralité) et qu'en définitive, la construction s'harmonise aux aspects anguleux et cubiques des alentours tout en évitant un pastiche malencontreux, susceptible d'appesantir les lieux.
Les opposants se sont exprimés sous la plume de leur mandataire le 1
er
mai 2017, concluant au rejet du recours en tant que recevable. Ils ont par ailleurs déposé une série de pièces, notamment un plan des limites de construction (pièce 156), ainsi que des documents relatifs à l'ISOS (pièces 159 à 161). Ils soutiennent, à l'instar de la municipalité, que les règles d'esthétique, d'intégration et de protection du patrimoine imposent de laisser libre de constructions le cœur de l'îlot, le projet concret présenté n'étant de plus pas adapté à son contexte. Ils ajoutent que le projet conduirait à une surdensification injustifiée de l'ensemble formé par les parcelles 5485 à 5488. Les opposants font enfin valoir que le projet ne respecterait pas les règles de l'ordre contigu, ni celles des distances aux limites de propriété et entre bâtiments.
Dans ses observations du 15 mai 2017, le SIPAL a déclaré s'en remettre à justice, relevant que conformément à la convention relative à la coordination et à la répartition des tâches en matière de préavis et d'autorisations concernant le patrimoine bâti, conclue entre l'Etat de Vaud et la Ville de Lausanne, un préavis concernant les objets en cause était du ressort de cette dernière.
La municipalité a déposé sa réponse le 5 juillet 2017, concluant au rejet du recours. Elle invoque le large pouvoir d'appréciation dont elle dispose en matière d'esthétique, d'intégration et de protection du patrimoine, découlant de son autonomie. Elle estime qu'elle n'a pas outrepassé sa marge d'appréciation et qu'elle a procédé à une pesée des intérêts complète et claire. A ses yeux, il n'est pas admissible d'ériger sur la parcelle 5487 un bâtiment moderne qui créerait un contraste saisissant avec les bâtiments existants, alors que selon l'inscription ISOS notamment, l'architecture actuelle et les espaces vides doivent être préservés.
La recourante a déposé un mémoire complémentaire le 4 décembre 2017, en produisant de nouvelles pièces, notamment des extraits
street view
de l'avenue de l'Eglise-Anglaise (pièces 24 à 27).
G.
Le SIPAL a confirmé le 12 décembre 2017 qu'il renonçait à s'exprimer.
La municipalité a communiqué ses déterminations complémentaires le 9 janvier 2018.
Les opposants se sont encore exprimés le 9 février 2018 en déposant de nouvelles pièces, visant à comparer la végétation et les constructions de la parcelle 5487 selon ses états anciens, actuels et projetés (pièces 163 à 166).
Une inspection locale a été aménagée le 18 mai 2018, lors de laquelle ont été entendus, pour A._, AO._ et AP._, accompagnés des architectes AQ._ et AR._ ainsi que AL._, architecte-paysagiste, assistés de Me Alexandre Kirschmann. Pour la municipalité de Lausanne se sont exprimés AS._, AT._ et AU._ du Service de l'urbanisme, représentés par Me Olivier Freymond. Enfin, S._ s'est exprimée pour les opposants, assistée de Me Guillaume Etier. On extrait du compte-rendu d'audience ce qui suit:
Pour la constructrice, M. AO._ explique que cette dernière est une société anonyme ayant pour but de payer des dividendes à ses actionnaires, qui sont des caisses de pensions (
recte selon rem. recourante du 14.06.2018: M. AO._ explique que A._ est un fonds de placement immobilier géré par la recourante; il est coté à la bourse suisse. Il génère des dividendes pour les investisseurs, très majoritairement des caisses de pensions
). Pour ce faire, elle doit posséder des biens-fonds en bonne santé financière. M. AO._ rappelle le contexte dans lequel le projet a été initié, à savoir un taux de vacance des logements très faible à Lausanne, imposant la construction de nouveaux bâtiments d'habitation. Il explique que la constructrice a la volonté de construire des logements bien intégrés aux bâtiments alentours. (
Ajout selon rem. recourante du 14.06.2018: Le projet a été élaboré en collaboration avec les différents services de l'administration concernés, dont il a obtenu le feu vert.
)
M. AQ._ rappelle que le projet n'utilise que la moitié du potentiel constructible réglementaire (
recte selon rem. recourante du 14.06.2018: M. AQ._ rappelle que le projet n'utilise que la moitié du volume potentiel constructible réglementaire et seulement un tiers de la surface brute de plancher utile [SBPU]
). En particulier, le règlement autorise une construction de 14,5 m de hauteur à la corniche - correspondant à 5 niveaux à la corniche et 2 niveaux en attique - alors que le projet litigieux ne compte que 10,5 m et 3 niveaux au total. De plus, même la hauteur réduite de 10,5 m n'est pas atteinte par l'ensemble du bâtiment, mais uniquement par une partie de celui-ci, représentant globalement la moitié de l'emprise au sol. Le solde comptera au plus 2 niveaux. M. AQ._ remarque à cet égard que les gabarits de 10,5 m posés à chaque angle de la future construction sont trompeurs, dès lors qu'ils dessinent un volume qui, en réalité, ne sera pas entièrement exploité. Il répète que la constructrice tient à maintenir la qualité et la valeur des bâtiments voisins, dont la plupart, du reste, lui appartiennent. Il rappelle également que le projet a fait l'objet d'une étude urbanistique et qu'il s'inspire de l'idée d'un parc: les 5
èmes
façades (les toitures) du bâtiment seront végétalisées, de même que les surfaces extérieures. Il (
recte selon rem. recourante du 14.06.2018: M.AP._
) précise encore que l'exploitant du court de tennis occupant actuellement la parcelle 5487 a résilié lui-même le bail pour la fin de l'année 2018, faute de rentabilité suffisante.
(
Ajout selon rem. opposants du 14 juin 2018: Me Etier corrige l'inexactitude des dires de M. AQ._, précisant que le bail du tennis a été résilié par la constructrice/propriétaire et non par l'exploitant du court
).
Mme AL._, architecte-paysagiste, rappelle qu'à l'origine, la parcelle en question était occupée par une villa entourée d'un jardin et que les bâtiments des parcelles voisines en L ont été construits par la suite, vers 1900, et que la villa a été détruite vers la fin des années 30/début des années 40 (
recte selon rem. recourante du 14.06.2018: au cours des années 1940
). Elle explique que le jardin prévu apportera de la fraîcheur (
ajout selon rem. recourante du 14.06.2018: Elle explique que le jardin prévu, d'une surface double par rapport à la zone de verdure actuelle [environ 380 m
2
actuellement contre environ 680 m
2
projetés], apportera de la fraîcheur par rapport aux surfaces en dur existantes, ainsi qu'une amélioration du point de vue acoustique en diminuant la résonnance
). Il s'agira sur les toitures d'un aménagement de jardin géométrique. Au sol, le jardin comprendra une promenade autour de la construction ainsi qu'une placette du côté de l'avenue de l'Eglise-Anglaise, ouvertes aux habitants du voisinage.
M. AQ._ indique encore que le projet vise à conserver une vue et un ensoleillement maximums pour les bâtiments alentours, notamment grâce aux découpes des volumes. Une étude des ombres portées a été effectuée. Il en résulte que le futur bâtiment, de 3 niveaux au plus, ne projettera pas ou peu d'ombres supplémentaires sur les bâtiments alentours. Il relève encore à cet égard que ceux-ci comptent de 6 à 7 niveaux, combles comprises
, par rapport à la situation actuelle
(
tracé selon rem. recourante du 14.06.2018
).
Pour les opposants, Me Etier se dit choqué que la rémunération des actionnaires soit le souci principal de la constructrice. Il estime que le respect de l'ensoleillement n'est pas assuré, en particulier pour les personnes habitant au rez-de-chaussée et au premier étage des bâtiments en L voisins de la parcelle 5487 (
recte selon rem. opposants du 14 juin 2018: au rez-de-chaussée, au premier et au deuxième étage des bâtiments voisins de la parcelle 5487
).
Mme S._ souligne que le projet ne respecte pas les règles de la police des constructions (notamment les distances aux limites de propriété et l'ordre contigu) ni celles de l'esthétique et de l'intégration (
ajout selon rem. opposants du 14 juin 2018: Mme S._ s'étonne que le projet puisse être considéré comme respectant les règles de la police des constructions [notamment les distances aux limites de propriété et de l'ordre contigu] étant donné qu'un immeuble avec quatre façades ajourées est opposé aux exigences de l'ordre contigu obligatoire et s'étonne que la Cour ne se prononce pas à ce sujet. Elle souligne encore que le projet ne respecte pas non plus les règles de l'esthétique et de l'intégration
). Sur ce dernier point, elle estime que malgré les efforts de réduction des volumes, le projet ne s'intègre pas dans son environnement et ne permet pas de protéger le patrimoine. Elle indique que les opposants souhaitent conserver l'espace vide existant, lequel garantit le calme, l'aération, l'ensoleillement et la vue essentiels à la qualité de vie des habitants d'aujourd'hui. De plus, la verdure et le court de tennis actuels permettent une vie sociale qui prendra fin avec le projet. Elle fait encore part de ses préoccupations quant au bruit qui serait généré par les futurs logements, dès lors que ceux-ci seront aménagés dans un espace clos (
ajout selon rem. opposants du 14 juin 2018: où le bruit sera amplifié par l'écho
), et s'inquiète du respect des règles de salubrité au vu des échappements de fumées et d'air vicié nécessairement occasionnés par le projet. Enfin, elle dénonce la vue plongeante que les habitations alentours auraient sur la nouvelle construction (
recte selon rem. opposants du 14 juin 2018: Enfin, elle dénonce que les vues plongeantes sur les toitures végétalisées ne seraient appréciées que par les logements des étages supérieurs et que les étages inférieurs ne sont pas pris en compte
).
Pour la municipalité de Lausanne, M. AU._ estime que la construction litigieuse n'a pas sa place sur la parcelle 5487, pour des motifs de cohérence urbanistique. Il rappelle que la fonction de villégiature a disparu lorsque la villa susmentionnée a été démolie et que les constructions se sont densifiées autour de cette parcelle. Construire à nouveau à cet endroit serait donc incohérent. Il indique que depuis les débuts du projet, il y a dix ans, le contexte politique et juridique a changé. D'une part en effet, l'inventaire ISOS de la Commune de Lausanne est entré en vigueur le 1
er
octobre 2015. D'autre part, la révision de la loi sur l'aménagement du territoire est entrée en vigueur le 1
er
mai 2014. Celle-ci prévoit notamment une densification proportionnée, les réserves de zones à bâtir étant limitées aux besoins pour les quinze années à venir. La municipalité veut procéder à une utilisation mesurée du sol et les secteurs de densification ont déjà été identifiés dans le projet de révision du plan directeur communal. Ces secteurs, qui correspondent à un tiers des besoins en densification, n'incluent pas la zone concernée mais, par exemple, le quartier des Plaines-du-Loup (
recte selon rem. municipalité du 1
er
juin 2018: Ces secteurs, qui correspondent à un peu moins d'un tiers des besoins de densification de l'agglomération Lausanne-Morges, n'incluent pas la zone concernée mais, par exemple, le quartier des Plaines-du-Loup
). Quant à l'indice d'utilisation du sol dans le secteur, il est de 2,2, ce qui correspond à une bonne densité, puisque le minimum exigible est de 1,25 (
recte selon rem. municipalité du 1
er
juin 2018: Quant à l'indice d'utilisation du sol actuel de l'îlot, il est de 2,2, ce qui correspond à une bonne densité, puisque le minimum exigible, selon le plan directeur cantonal, est de 1,25
). Pour M. AU._, en résumé, construire à cet endroit n'est pas cohérent d'un point de vue urbanistique et ne correspond pas aux projets politiques actuels. De plus, une densification à cet endroit ne serait pas adéquate pour les actuels ou les futurs habitants en raison de la perte d'ensoleillement et de vue qui en découlerait. Enfin, il rappelle la finesse des bâtiments alentours classés en note 3, estimant que l'aspect radicalement moderne du nouveau projet n'est pas en harmonie avec ceux-ci.
Mme AS._ affirme que le projet est conforme aux règles de police de construction au sens strict. Elle rappelle cependant que la municipalité a également pour rôle de procéder à une pesée des intérêts, incluant les enjeux urbanistiques, et qu'elle doit tenir compte de sa propre pratique afin de respecter l'égalité de traitement. Elle doit ainsi appliquer la jurisprudence fédérale et cantonale imposant de prendre en compte l'ISOS lors de l'octroi d'un permis de construire (sous l'angle de l'esthétique et de l'intégration), pas seulement lors de l'adoption d'un plan d'affectation. Or, dans le périmètre ici concerné, l'ISOS préconise, au titre d'objectif de sauvegarde A, la conservation du site, à savoir des espaces libres comme des espaces construits. Sous l'angle de l'égalité de traitement, Mme AS._ souligne que la municipalité a rendu sa décision en cohérence avec le sort d'autres projets de construction dans des périmètres soumis à l'ISOS, à savoir notamment les projets de l'avenue Saint-Paul 4 (AC.2015.0153), du chemin de la Gottettaz 3 (AC.2015.0111 du 17 août 2016 et TF 1C_452/2016 du 7 juin 2017), de la rue de la Pontaise 6 (AC.2016.0253 du 9 mai 2017 et TF 1C_298/2017 [arrêt rendu entre-temps, le 22 mai 2018]), de la rue des Fontenailles 21-23 (AC.2017.0279, pendant) et du chemin du Chasseron 6 (AC.2017.0129, pendant).
Me Etier soutient à son tour que l'ISOS impose le respect des espaces construits mais aussi des espaces vides et considère dès lors que le projet litigieux n'est pas en conformité avec l'ISOS.
Mme AS._ expose encore que les préavis de ses services internes n'engagent pas la municipalité, rappelant que celle-ci a pour devoir de procéder à une pesée des intérêts pour le territoire communal dans son entier et de tenir compte de l'ISOS conformément aux jurisprudences déjà mentionnées.
Mme AS._ confirme que la hauteur maximale réglementaire au coeur de l'îlot est de 14,5 m (
ajout selon rem. recourante du 14 juin 2018: à la corniche
). Elle relève qu'a priori, une construction très modeste préservant l'espace vide existant pourrait être admise mais que le projet litigieux, lui, ne permet précisément pas de conserver ce dégagement, de sorte qu'il doit être refusé. Elle concède que la décision de la municipalité revient à rendre la parcelle largement inconstructible mais souligne que cette restriction résulte d'une pesée justifiée des intérêts au regard de l'ISOS et des objectifs urbanistiques de la ville.
Me Kirschmann rappelle que la constructrice a investi une énergie considérable dans le projet litigieux, qu'elle a modifié au fil du temps en tenant compte des remarques et des exigences des services de la municipalité émises lors de nombreuses séances. Il estime dès lors que la municipalité n'a pas agi correctement en la laissant travailler, discuter et mener des études complémentaires pendant autant d'années pour ensuite déclarer qu'en définitive aucun bâtiment ne peut être construit à cet endroit. Il rappelle également que les services spécialisés de la commune ont donné un préavis favorable à la construction et à ses aménagements extérieurs. Il expose qu'à son sens l'ISOS relève en première ligne de la planification et ne permet pas de décider que de vastes pans de la commune sont inconstructibles. M. AQ._ souligne à son tour que l'étude d'aménagement effectuée par l'architecte-paysagiste a été requise par les services de la municipalité.
Le tribunal fait le tour de la parcelle 5487 et revient au point de départ.
Me Etier expose qu'à son sens la parcelle est déjà très valorisée, par l'existence du tennis et du parking souterrain de 130 places. (
Ajout selon rem. opposants du 14 juin 2018: Il met en évidence les gabarits mis en place autour de l'actuel court de tennis qui démontrent l'emprise de l'immeuble querellé sur la parcelle actuellement vide et son volume qui, notamment dans sa hauteur, aura un impact direct et négatif, en termes de vue et de lumière, sur les habitants actuels de l'îlot
).
M. AR._ rappelle qu'à l'origine, l'îlot était occupé par une villa entourée d'un jardin et que les bâtiments en L des parcelles voisines ont été construits postérieurement, autour de ladite villa. Le volume vide actuel n'est donc pas d'origine. Pour le surplus, il indique que le bâtiment jouxtant au sud-ouest la parcelle litigieuse (parcelle 5488) ainsi que celui érigé en face, de l'autre côté de l'avenue de l'Eglise-Anglaise (parcelle 5498) sont de formes cubiques.
Mme AS._ expose que la villa susmentionnée a précisément été détruite, car elle n'était plus en cohérence avec les bâtiments alentours. Quant à l'immeuble érigé de l'autre côté de l'avenue de l'Eglise-Anglaise, il ne fait pas partie de l'ensemble bâti (
recte selon rem. municipalité du 1
er
juin 2018: de l'îlot bâti
) à prendre en considération dans l'examen de l'intégration du projet.
Mme S._ estime que la constructrice ne saurait parler de bâtiment-jardin, car les jardins prévus se situeront essentiellement sur les toits du bâtiment et seront donc inaccessibles aux habitants des parcelles voisines (
recte selon rem. opposants du 14 juin 2018: Mme S._ estime que la constructrice ne saurait parler de jardin car les "jardins" prévus sont en réalité des toitures végétalisées qui seront inaccessibles
).
La recourante a déposé ses ultimes déterminations le 14 juin 2018.
La Cour a ensuite statué.

Considérant en droit:
1.
Le recours a été déposé en temps utile (cf. art. 95 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative [LPA-VD; RSV 173.36]) devant l'autorité compétente (art. 92 al. 1 LPA-VD). Il respecte au surplus les conditions formelles de recevabilité (art. 79 al. 1 LPA-VD notamment), de sorte qu'il y a lieu d'entrer en matière au fond.
2.
Le litige porte sur le point de savoir si la municipalité était fondée à refuser de délivrer un permis de construire à la recourante pour un immeuble d'habitation de trois niveaux sur la parcelle 5487. L'autorité intimée refuse ledit projet pour des motifs tenant exclusivement à l'esthétique, à l'intégration des constructions et à la protection du patrimoine, au regard de l'art. 86 LATC, des art. 69 et 73 RPGA, de l'art. 46 LPNMS ainsi que de l'ISOS.
a) A teneur de l’art. 86 LATC, la municipalité veille à ce que les constructions, quelle que soit leur destination, ainsi que les aménagements qui leur sont liés, présentent un aspect architectural satisfaisant et s'intègrent à l'environnement (al. 1). Elle refuse le permis pour les constructions ou les démolitions susceptibles de compromettre l'aspect et le caractère d'un site, d'une localité, d'un quartier ou d'une rue, ou de nuire à l'aspect d'un édifice de valeur historique, artistique ou culturelle (al. 2). Les règlements communaux doivent contenir des dispositions en vue d'éviter l'enlaidissement des localités et de leurs abords (al. 3).
Un projet peut être interdit sur la base de l'art. 86 LATC quand bien même il satisferait par ailleurs à toutes les dispositions cantonales et communales en matière de construction. Selon la jurisprudence, l'application d'une clause d'esthétique ne doit cependant pas aboutir à ce que, de façon générale, la réglementation sur les zones en vigueur soit vidée de sa substance. Une intervention des autorités dans le cas de la construction d'un immeuble réglementaire qui ne serait pas en harmonie avec les bâtiments existants ne peut s'inscrire que dans la ligne tracée par la loi elle-même et par les règlements communaux, qui définissent en premier lieu l'orientation que doit suivre le développement des localités. Ainsi, lorsqu'un plan de zones prévoit que des constructions d'un certain volume peuvent être édifiées dans tel secteur du territoire, une interdiction de construire fondée sur l'art. 86 LATC – par exemple en raison du contraste formé par le volume du bâtiment projeté avec les constructions existantes – ne peut se justifier que par un intérêt public prépondérant. Ceci implique que l’autorité motive sa décision en se fondant sur des critères objectifs et systématiques – ainsi les dimensions, l’effet urbanistique et le traitement architectural du projet –, l'utilisation des possibilités de construire réglementaires devant apparaître déraisonnable (ATF 115 Ia 114 consid. 3d, 363 consid. 3a, 370 consid. 5; 101 Ia 213 consid. 6c; TF 1C_493/2016 du 30 mai 2017 consid. 2.3). Tel sera par exemple le cas s’il s’agit de protéger un site, un bâtiment ou un ensemble de bâtiments présentant des qualités esthétiques remarquables qui font défaut à l'ouvrage projeté ou que mettrait en péril sa construction (cf. ATF 115 Ia 363 consid. 3 et les références; TF 1C_3/2018 du 23 octobre 2018 consid. 3.2; 1C_506/2011 du 22 février 2012 consid. 3.3 et les références; CDAP AC.2013.0378 du 12 mars 2014 consid. 5b/bb et les références).
En droit cantonal vaudois, les communes jouissent d'une autonomie maintes fois reconnue lorsqu'elles définissent, par des plans, l'affectation de leur territoire, et lorsqu'elles appliquent le droit des constructions (art. 50 al. 1 Cst. et art. 139 al. 1 let. d Cst./VD; cf. notamment ATF 115 Ia 114 consid. 3d; TF 1C_493/2016 du 30 mai 2017 consid. 2.1; 1C_424/2014 du 26 mai 2015 consid. 4.1.1, in RDAF 2015 I 474). L'art. 2 al. 3 LAT retient également que les autorités chargées de l'aménagement du territoire veillent à laisser aux autorités qui leur sont subordonnées en cette matière la liberté d'appréciation nécessaire à l'accomplissement de leurs tâches.
En matière d'esthétique des constructions, l'autorité communale qui apprécie les circonstances locales dans le cadre de l'octroi d'une autorisation de construire, bénéficie d'une liberté d'appréciation particulière. Dès lors, le Tribunal cantonal s’impose une certaine retenue dans l'examen de la question de l’esthétique, en ce sens qu'il ne substitue pas son propre pouvoir d'appréciation à celui de l'autorité municipale, mais se borne à ne sanctionner que l'abus ou l'excès du pouvoir d'appréciation, la solution dépendant étroitement des circonstances locales (cf. art. 98 let. a LPA-VD). L’intégration d’une construction ou d’une installation à l’environnement bâti doit être examinée sur la base de critères objectifs et systématiques, sans sacrifier à un goût ou à un sens esthétique particulièrement aigu, de manière que le poids de la subjectivité, inévitable dans toute appréciation, n'influe que dans les limites de principes éprouvés et par référence à des notions communément admises (cf. arrêts AC.2017.0381 du 7 novembre 2018 consid. 2g; AC.2015.0182 du 26 avril 2016 consid. 6b; AC.2013.0478 du 3 septembre 2014 consid. 1a/cc et les références).
b) A Lausanne, le RPGA comporte en matière d'esthétique, d'intégration et de protection du patrimoine les art. 69 et 73, ainsi libellés:
Art. 69. Intégration des constructions
1
Les constructions, transformations ou démolitions susceptibles de compromettre l’aspect et le caractère d’un quartier, d’un site, d’une place ou d’une rue, ou de nuire à l’aspect d’un édifice de valeur historique, culturel ou architectural sont interdites.
2
Les constructions, quelle que soit leur destination, ainsi que les aménagements qui leur sont liés doivent présenter un aspect architectural satisfaisant et s’intégrer à l’environnement.
Art. 73. Objets figurant dans un recensement
1
La direction des travaux tient à disposition la liste des bâtiments, des objets, des sites et des ensembles figurant au recensement architectural, au recensement des jardins d’intérêt historique et au recensement des ensembles bâtis.
2
Tous travaux les concernant font l’objet d’un préavis du délégué communal à la protection du patrimoine bâti précisant ses déterminations.
3
Sur la base de ce préavis, la Municipalité peut imposer des restrictions au droit de bâtir et interdire les constructions, transformations ou démolitions.
4
Elle peut, également, lorsqu’un ensemble bâti est identifié et qu’il s’agit, notamment, d’éviter une rupture du tissu bâti existant, préserver la volumétrie générale d’ensemble, le rythme du parcellaire, la composition verticale et horizontale des façades, les formes de toiture, ainsi que les aménagements des espaces libres.
Le plan général d'affectation de Lausanne et son règlement ne protègent aucun bâtiment particulier et se bornent à instaurer une procédure interne faisant intervenir le Délégué communal à la protection du patrimoine bâti. Les art. 69 et 73 RPGA concrétisent au niveau communal la clause d’esthétique prévue par l’art. 86 LATC. Leur portée ne va pas au-delà de cette norme (AC.2012.0114 du 26 février 2013; AC.2008.0324 du 15 novembre 2010 consid. 9 et les références citées). Il convient donc de se référer à la jurisprudence du tribunal relative à la clause générale d'esthétique (AC.2013.0308 du 4 septembre 2014 consid. 3a/bb; AC.2013.0198 du 5 février 2014 consid. 4c/cc; AC.2012.0037 précité consid. 4b/bb). Ainsi, comme la Cour de céans l'a déjà constaté, l'art. 73 RPGA, à l'instar de l'art. 86 LATC, définit de manière particulièrement large les objets susceptibles d'être protégés et ne fixe pratiquement aucun cadre aux mesures qui peuvent être imposées par la municipalité, lesquelles peuvent aller jusqu'à l'interdiction de construire, de transformer ou de démolir. Une base légale aussi large exige que l'on se montre rigoureux lors de la pesée des intérêts en présence et dans l'examen de la proportionnalité de la limitation par rapport aux buts poursuivis et à l'objet de la protection (AC.2017.0017 du 19 octobre 2017 consid. 6c/cc; AC.2009.0209 du 26 mai 2010 consid. 3a avec renvoi aux ATF 115 Ia 363 consid. 2c p. 366; 97 I 639 consid. 6b p. 642; cf. aussi AC.2013.0198 du 5 février 2014 consid. 4d, selon lequel il faut que la base légale réglementaire communale comporte les précisions suffisantes sur les restrictions au droit de propriété qui en découlent; il importe que les buts de la protection et les mesures qui en résultent soient déterminables avec suffisamment de prévisibilité par les propriétaires concernés).
c) Le recensement architectural n'est pas prévu par la LPNMS, mais par l'art. 30 de son règlement d'application du 22 mars 1989 (RLPNMS; RSV 450.11.1), qui dispose que le département "établit le recensement architectural des constructions en collaboration avec les communes concernées, selon les directives publiées à cet effet". Le recensement architectural, dont le processus est décrit dans une plaquette intitulée "Recensement architectural du canton de Vaud", éditée en novembre 1995 par la section monuments historiques et archéologie de l'ancien Service des bâtiments et rééditée en mai 2002 (disponible sur le site internet cantonal à la page http://www.patrimoine.vd.ch/fileadmin/groups/60/pdf/MS_Brochure_Recensement_mai2002.pdf), est une mesure qui tend à repérer et à mettre en évidence des bâtiments dignes d'intérêt, de manière à permettre à l'autorité de prendre, le cas échéant, les mesures de protection prévues par la loi. Il comporte l'attribution de notes qui sont les suivantes: *1*: Monument d'importance nationale; *2*: Monument d'importance régionale; *3*: Objet intéressant au niveau local; *4*: Objet bien intégrés; *5*: Objet présentant des qualités et des défauts; *6*: Objet sans intérêt; *7*: Objet altérant le site (v. détails sur les notes de recensement sur le site internet cantonal à la page précitée). Le recensement architectural couvre en principe tous les bâtiments (voir pour les détails la plaquette précitée, p. 6) et n'entraîne pas en soi de mesures de protection spéciales au sens des art. 16 et 17 LPNMS (objets à l'inventaire) ou des art. 23 et 54 LPNMS (objets classés). La note attribuée doit être indiquée dans la demande de permis de construire (art. 69 al. 1 let. h RLATC) et apparaître dans la publication relative à l'enquête (art. 72 al. 1 let. c RLATC).
Selon la plaquette précitée (p. 16), la note 3 est attribuée à un objet intéressant au niveau local, ce qui signifie qu'il mérite d'être conservé. Il peut cependant être modifié à condition de ne pas altérer les qualités qui ont justifié sa note 3. A priori, le bâtiment avec cette note n'a pas une valeur justifiant le classement comme monument historique. Jusqu'en 1987, il était inscrit à l'inventaire. Depuis, même si cette mesure reste possible de cas en cas, elle n'est plus systématique. Toujours selon la plaquette, les objets recensés en note 3 sont placés sous la protection générale prévue par la LPNMS à ses art. 46 ss.
La LPNMS prévoit à son chapitre IV une "protection générale" des monuments historiques et des antiquités selon laquelle "sont protégés conformément à la présente loi tous les monuments de la préhistoire, de l'histoire, de l'art et de l'architecture et les antiquités immobilières situés dans le canton, qui présentent un intérêt archéologique, historique, artistique, scientifique ou éducatif" (art. 46 al. 1 LPNMS). La formule utilisée dans la plaquette précitée selon laquelle "les objets recensés en note 3 sont placés sous la protection générale prévue par la loi à ses art. 46 et ss" prête à confusion dans la mesure où elle laisse entendre que, du seul fait que la note 3 a été attribuée à un bâtiment, il en découlerait conformément à l'art. 46 al. 3 LPNMS "qu'aucune atteinte qui en altère le caractère ne peut y être portée". En réalité, un objet qui n'est ni classé ni porté à l'inventaire et pour lequel le département compétent a renoncé à prendre des mesures conservatoires, n'est pas protégé par la LPNMS. Maintes fois cité, l’arrêt AC 2009.0209 a relevé qu'en indiquant que "les bâtiments recensés en note 3 [...] méritent d'être sauvegardés sans toutefois pouvoir, en principe, être classés comme monuments historiques" (plaquette précitée, p. 22) et en renonçant systématiquement, après 1987 (p. 16; ég. http://www.patrimoine.vd.ch/monuments-et-sites/conservation/proteger-entre-planification-et-surveillance/inventaire/), à porter ces objets à l'inventaire, le département en charge de la protection du patrimoine bâti a introduit une contradiction irréductible dans l'application de la LPNMS: si l'objet mérite d'être sauvegardé, il doit être porté à l'inventaire, et la seule manière d'imposer sa sauvegarde contre la volonté du propriétaire est en définitive de le classer. Si le Conservateur n'est pas d'accord avec un projet de transformation ou de démolition et qu'il ne prend pas de mesures conservatoires (art. 47 LPNMS), il ne lui reste qu'à formuler des observations ou des recommandations durant l'enquête publique, sur lesquelles la municipalité statuera comme sur n'importe quelle opposition. A défaut de réglementation communale assurant une meilleure protection, sa décision ne pourra se fonder que sur l'art. 86 LATC (AC.2017.0279 du 17 octobre 2018 consid. 3f/ee).
En bref, les objets qui présentent de l'intérêt au sens de l'art. 46 LPNMS ne rentrent dans la catégorie de ceux qui "méritent d'être conservés" (selon les termes de l'art. 49 LPNMS) que s'ils sont mis à l'inventaire prévu par cette dernière disposition (AC.2017.0279 du 17 octobre 2018 consid. 3f/ee).
On rappellera encore qu’à l'exception des notes 1 et 2 (qui impliquent une mise à l'inventaire), les notes attribuées dans le recensement architectural ont un caractère purement indicatif et informatif; elles ne constituent pas une mesure de protection. Elles sont en revanche un élément d'appréciation important pour les autorités chargées de l'aménagement du territoire, notamment lors de l'adoption des zones à protéger prévues par l'art. 17 al. 1 LAT ou, dans la procédure de permis de construire, lorsque ces autorités appliquent les règles concernant l'intégration et l'esthétique des constructions ou statuent sur une autorisation cantonale spéciale (cf. TF 1C_493/2016 du 30 mai 2017 consid. 2.5 et 2.6; AC.2017.0279 du 17 octobre 2018 consid. 3f/ee et les réf. cit.).
Une convention, passée les 2 et 30 juillet 2010 entre l'Etat de Vaud et la Commune de Lausanne, règle la coordination et la répartition des tâches en matière de préavis et d'autorisations concernant le patrimoine bâti. Selon cette convention, les objets évalués en notes 1 et 2 au recensement architectural, bénéficiant de mesures de protection spéciales, sont sous la responsabilité du SIPAL, qui est compétent pour délivrer toute autorisation spéciale. Dans le cadre du traitement des dossiers de travaux concernant de tels objets, le Délégué communal à la protection du patrimoine bâti établit un préavis à l'attention du SIPAL, qui est libre d'en tenir compte ou pas. S'agissant des objets évalués en note 3, la municipalité doit, avant de statuer dans le cadre d'une autorisation de construire, solliciter le préavis de son Délégué à la protection du patrimoine bâti au sens de l'art. 73 RPGA. Selon son site internet, Lausanne serait "la seule commune vaudoise à bénéficier d’une autonomie concernant la conservation de son patrimoine" (http://www.lausanne.ch/lausanne-officielle/administration/culture-et-developpement-urbain/service-urbanisme/protection-du-patrimoine/deleguee-a-la-protection-du-patrimoine.html).
d) L’art. 5 de la loi fédérale du 1
er
juillet 1966 sur la protection de la nature et du paysage (LPN; RS 451) prévoit l'établissement d'inventaires des objets d'importance nationale. L'ordonnance du 9 septembre 1981 concernant l'Inventaire fédéral des sites construits à protéger en Suisse (OISOS; RS 451.12) contient la réglementation afférente à l'ISOS.
Selon l’art. 2 OISOS, le Département fédéral de l’intérieur édite une publication séparée, avec
la description des objets, leur présentation sous forme de plans, de photographies et de textes. Depuis le 1
er
janvier 2006, l'annexe de cette ordonnance mentionne Lausanne parmi les sites construits d'importance nationale à protéger, en tant que ville. Lausanne a ensuite été inventoriée au moyen de la méthode ISOS et son relevé est en vigueur depuis le 1
er
octobre 2015.
L’art. 6 al. 1 LPN dispose que "l'inscription d'un objet d'importance nationale dans un inventaire fédéral indique que l'objet mérite spécialement d'être conservé intact ou en tout cas d'être ménagé le plus possible, y compris au moyen de mesures de reconstitution ou de remplacement adéquates". En outre, selon l’art. 6 al. 2 LPN, "lorsqu'il s'agit de l'accomplissement d'une tâche de la Confédération, la règle suivant laquelle un objet doit être conservé intact dans les conditions fixées par l'inventaire ne souffre d'exception, que si des intérêts équivalents ou supérieurs, d'importance nationale également, s'opposent à cette conservation". L’octroi, par une municipalité, d’un permis de construire pour un bâtiment d’habitation en zone à bâtir, ne relève cependant pas de l’accomplissement d’une tâche de la Confédération, de sorte que l’art. 6 al. 2 LPN n’entre pas en considération en l’espèce.
Cela étant, si l’art. 6 al. 1 LPN indique qu’un objet d’importance nationale mérite spécialement d’être conservé intact ou en tout cas d’être ménagé le plus possible, le droit fédéral ne règle pas directement la mise en œuvre de cette protection (sur cette question, AC.2017.0279 du 17 octobre 2018 consid. 3f/aa).
L'ISOS n'est en principe déterminant qu'au travers de la planification communale, mais pas directement dans la procédure de permis de construire (cf. TF 1C_488/2015 du 24 août 2016 consid. 4.5.5). Les plans d'affectation (et les prescriptions qui leur sont étroitement liées) ne peuvent pas faire l'objet d'un contrôle accessoire qui viserait à contrôler s'ils sont conformes à l'ISOS (TF 1C_488/2015 précité, consid. 4.6). Le Tribunal fédéral a toutefois aussi pris en considération l'inventaire
ISOS,
en tant que manifestation d'un intérêt fédéral, dans la pesée des intérêts de chaque cas d'espèce - y compris lors de l'accomplissement de tâches purement cantonales et communales -, et notamment lors d'un litige sur l'octroi de permis de démolition et de construction, quand bien même l'ISOS n'avait pas encore été transcrit dans les normes correspondantes (cf. TF 1C_308/2017 du 4 juillet 2018 consid. 3.2.2; 1C_226/2016 du 28 juin 2017 consid. 4.3; cf. aussi TF 1C_353/2014 du 10 mars 2015 consid. 5.2). Les inventaires fédéraux interviennent dans les pesées d'intérêts et influencent l'interprétation des principes juridiques indéterminés du droit des constructions (cf. TF 1C_488/2015 précité, consid. 4.3 in fine et les réf. cit., notamment ATF 135 II 209 consid. 2.1 in fine).
Ainsi, les objectifs de l'ISOS ne sont pas directement applicables ni contraignants lorsque, comme en l’espèce, le litige concerne l’octroi d’un permis de construire. Ils pourront toutefois être pris en considération dans la pesée des intérêts et dans l’interprétation des dispositions cantonales et communales pertinentes, notamment celles relatives à la clause d’esthétique.
L'évaluation de la valeur d'un objet dans le cadre des procédures d'établissement des inventaires fédéraux et cantonaux constitue en effet un élément d'appréciation à disposition de l'autorité communale pour statuer sur l'application de la clause d'esthétique (
TF 1C_452/2016 du 7 juin 2017 consid. 3.3;
arrêts AC.2015.0089 du 11 novembre 2015 consid. 3a/dd; AC.2014.0166 du 17 mars 2015 consid. 2a/bb).
Dans le canton de Vaud, le Plan directeur cantonal distingue les inventaires selon qu'ils ont un "
effet contraignant
" ou un "
effet d'alerte
" (p. 163 ss de la 4
ème
adaptation). L'inventaire à effet d'alerte "
restreint les possibilités d'aménagement et de modification des objets qu’il protège, et pour certains les activités qui y sont pratiquées. Se traduit généralement par des dispositions permettant d'assurer leur protection
". Cette dernière phrase signifie probablement que l'inventaire à "
effet d'alerte
" n'est contraignant qu'après sa mise en œuvre dans une base légale formelle, ce qui correspond à la jurisprudence fédérale citée plus haut. C'est dans cette catégorie-là ("
effet d'alerte
") que sont mentionnés notamment l'ISOS et l'inventaire des monuments historiques de l'art. 49 LPNMS (pour plus de développements: AC.2017.0279 du 17 octobre 2018 consid. 3f/bb).
e) Encore doit-on ajouter que, selon l'art. 3 al. 3 let. a
bis
LAT, en vigueur depuis le 1
er
mai 2014, les autorités chargées de l'aménagement du territoire doivent prendre des mesures propres à assurer une meilleure utilisation dans les zones à bâtir des friches, des surfaces sous-utilisées ou des possibilités de densification des surfaces de l'habitat. L'art. 3 LAT exige aussi de veiller à ce que les constructions prises isolément ou dans leur ensemble ainsi que les installations s'intègrent dans le paysage (al. 2 let. b) et de ménager dans le milieu bâti de nombreux aires de verdure et espaces plantés d'arbres (al. 3 let. e). Ce dernier principe concerne autant les surfaces vertes publiques que privées et s'avère souvent confronté aux efforts de densification (Aemisegger/Kissling, in: Aemisegger et al. [éd.], Commentaire pratique LAT, Planifier l'affectation, 2016, n. 43 des remarques préliminaires).
3.
En l'occurrence, la décision de la municipalité a pour effet d'interdire une nouvelle construction, de sorte qu'elle porte atteinte à la garantie de la propriété de la recourante (cf. CDAP AC.2016.0253 du 9 mai 2017 consid. 1). Une telle atteinte doit, pour être admissible, reposer sur une base légale, être justifiée par un intérêt public et être proportionnée au but visé (cf. art. 36 al. 1 à 3 Cst.).
a) La municipalité a notamment exposé que le projet, prenant place au cœur d'un îlot d'immeubles en note 3 au recensement architectural, porterait préjudice à ces bâtiments. Elle a ajouté que la construction litigieuse ne serait pas davantage compatible avec les exigences de l'ISOS.
b) La décision attaquée, interdisant la construction litigieuse pour des motifs d'esthétique, d'intégration et de protection du patrimoine, trouve une base légale suffisante dans les art. 86 LATC, ainsi que les art. 69 et 73 RPGA (cf. AC.2016.0253 du 9 mai 2017 consid. 5).
Pour le surplus, comme on l'a vu ci-dessus, la note 3 est certes un élément d'appréciation important dans la procédure de permis de construire, pour l'application des règles concernant l'intégration et l'esthétique des constructions, mais ne constitue pas une mesure de protection spécifique (cf. supra consid. 2c). De même, à l'instar de la note 3, si les objectifs de protection de l'ISOS sont certes pris en compte dans la pesée des intérêts et dans l'interprétation de la clause d'esthétique, ils ne sont pas directement applicables dans le cadre d'une procédure de permis de construire et ne sauraient donc être assimilés à une règle de droit (cf. supra consid. 2d). L'arrêt de la Cour de céans du 17 août 2016 cité par les opposants (AC.2015.0111, confirmé par TF 1C_452/2016 du 7 juin 2017) ne dit pas autre chose.
4.
Il convient à ce stade de circonscrire l'intérêt public poursuivi par le refus de la municipalité de délivrer le permis de construire litigieux.
a) D'après la jurisprudence du Tribunal fédéral, les restrictions de la propriété ordonnées pour protéger les monuments et les sites naturels ou bâtis sont en principe d'intérêt public (ATF 135 I 176 consid. 6.1; 126 I 219 consid. 2c; 119 Ia 305 consid. 4b et les arrêts cités).
b) En l'occurrence, la valeur patrimoniale des bâtiments situés sur les parcelles 5485, 5486 et 5479 entourant la parcelle 5487 destinée au projet litigieux, n'est à juste titre pas remise en cause par la recourante, qui est elle-même propriétaire des immeubles sis sur les parcelles 5485 et 5486.
En effet, d'une part, ces bâtiments ont reçu la note 3 au recensement architectural, ce qui signifie qu'il s'agit d'
"objets intéressants au niveau local méritant d'être conservés" (cf. plaquette précitée du SIPAL, p. 16). A cet égard, on relève qu'historiquement, la surface occupée par le groupe d'immeubles susmentionnés comportait une villa, dite "Mon Désir", à l'emplacement de l'actuel îlot. Au début du XX
ème
siècle, cette villa, qui comptait deux à trois niveaux, s'ouvrait sur un généreux jardin de caractère paysager (cf. photographie de la villa d'avant 1912 figurant dans le rapport de l'architecte-paysagiste du 23 juin 2016). A cette époque, aucune des parcelles composant l'îlot n'était construite. Les bâtiments formant un "L" au Nord et à l'Ouest de la parcelle 5487, sur les parcelles 5485 et 5486, ont été édifiés en 1904 sur les plans des architectes Donato et Louis Brazzola (à raison de six à sept niveaux, combles et surcombles compris). Quant à l'immeuble occupant la parcelle 5479 à l'Est, il a été construit en 1928 d'après les plans de René Bonnard (à une hauteur similaire à celle des bâtiments en "L"). Enfin, l'immeuble situé au Sud, non recensé (de trois niveaux) a été construit en 1936-1937 sur les plans de Louis Brazzola. La villa a perduré en dépit de la construction des immeubles précités, qui la surplombaient (cf. photographie de 1933 figurant dans le rapport de l'architecte-paysagiste du 23 juin 2016). Elle n'a été détruite qu'à la fin des années 30 ou au début des années 40 (cf. photographies de 1933 et 1944 figurant dans le rapport de l'architecte-paysagiste du 23 juin 2016 et note de celle-ci du 3 novembre 2016). Le jardin paysager a alors été étendu, qui a subsisté jusque dans les années 60 pour être remplacé par le parking souterrain actuel, dont la dalle-toiture a été aménagée en un tennis tel qu'il existe encore de nos jours.
D'autre part, le groupe d'immeubles en cause se trouve dans le périmètre 28 de Lausanne répertorié à l'ISOS. Ce périmètre est décrit comme suit:
"
Sous-Gare, secteur structuré par le boulevard de Grancy, projeté en 1872, orienté parallèlement aux lignes de chemin de fer et coupé orthogonalement par l'avenue William-Fraisse à l'O et par l'avenue d'Ouchy à l'E, deux axes reliant la gare au lac; immeubles de rapport et maisons locatives cossues de généralement cinq niveaux tirant profit de la vue plongeante sur le Léman, loggias, bow-windows et balcons, façades élégantes de style régionaliste, néoclassique ou Art déco, tournant 19
e
-20
e
s., quelques immeubles venus combler des parcelles libres ou remplacer des maisons locatives, dès années 1960, quelques ateliers et garages.
"
Ledit périmètre bénéficie d'un objectif de sauvegarde"A", soit l'objectif le plus élevé de l'ISOS. Il signifie que toutes les constructions et composantes du site doivent être conservées intégralement, de même que les espaces libres, et que les interventions parasites doivent être supprimées.
Vu ce qui précède, les valeurs historique, patrimoniale et architecturale des bâtiments formant l'îlot entourant le projet litigieux sont indéniables. Il existe donc sans conteste, à l'aune de la clause d'esthétique de l'art. 86 LATC, un intérêt public à la protection du caractère de ces bâtiments et de leurs abords.
5.
Cela étant, sous l'angle du principe de la proportionnalité, il y a lieu d'examiner si l'intérêt public à la protection du caractère des bâtiments de l'îlot et de leurs abords l'emporte sur l'intérêt privé de la recourante à la construction de l'immeuble litigieux.
a) Le principe de la proportionnalité, ancré à l'art. 5 al. 2 Cst., dispose que "l'activité de l'Etat doit répondre à un intérêt public et être proportionnée au but visé". La jurisprudence en a déduit qu'une mesure restrictive doit d'abord être apte à produire les résultats escomptés (règle de l’aptitude); ces résultats ne doivent ensuite pas pouvoir être atteints par une mesure moins incisive (règle de la nécessité); enfin, le principe de la proportionnalité proscrit toute restriction allant au-delà du but visé: il exige un rapport raisonnable entre ce but et les intérêts publics ou privés compromis (principe de la proportionnalité au sens étroit, impliquant une pesée des intérêts en présence; ATF 141 I 20 consid. 6.2.1; 140 I 168 consid. 4.2.1; 139 I 180 consid. 2.6.1).
A l'instar de toute activité de l'Etat, les actes pris en faveur de la protection du patrimoine bâti doivent respecter le principe de la proportionnalité. Ainsi, les cantons et les communes sont appelés à mettre en balance la protection du patrimoine bâti avec les autres intérêts publics ou privés en présence, peu importe que l'objet en question soit d'importance nationale, régionale ou locale (
Thierry Largey
, La protection du patrimoine bâti, in: RDAF 2012, p. 281 ss, spéc. p. 286 et la référence citée). Tout objet ne méritant pas une protection, il faut procéder à un examen global, objectif et basé sur des critères scientifiques, qui prenne en compte le contexte culturel, historique, artistique et urbanistique du bâtiment concerné. Les constructions qui sont les témoins et l'expression d'une situation historique, sociale, économique et technique particulière, doivent être conservées. De plus, la mesure ne doit pas être destinée à satisfaire uniquement un cercle restreint de spécialistes; elle doit au contraire apparaître légitime aux yeux du public ou d'une grande partie de la population, pour avoir en quelque sorte une valeur générale (ATF 135 I 176 consid. 6.2). Une mesure de protection des monuments est incompatible avec la Constitution si elle produit des effets insupportables pour le propriétaire ou ne lui assure pas un rendement acceptable (cf. ATF 126 I 219 consid. 6c in fine p. 222 et consid. 6h p. 226; TF 1P.842/2005 du 30 novembre 2006 consid. 2.4).
On rappelle encore que la clause d'esthétique ne doit pas être appliquée de manière à vider pratiquement de sa substance la réglementation sur les zones en vigueur. Ainsi, lorsque la réglementation prévoit que des constructions d'un certain volume peuvent être édifiées, un refus ne peut être signifié que si l'utilisation des possibilités de construire réglementaires apparaît déraisonnable, par exemple s'il s'agit de protéger un site, un bâtiment ou un ensemble de bâtiments présentant des qualités esthétiques remarquables. Comme exposé ci-dessus, une base légale particulièrement large, telle que les art. 69 et 73 RPGA, qui ne fixe pratiquement aucun cadre aux mesures qui peuvent être imposées par la municipalité, exige de se montrer rigoureux lors de la pesée des intérêts en présence et dans l'examen de la proportionnalité de la limitation par rapport aux buts poursuivis et à l'objet de la protection (cf. consid. 2b supra et les références citées).
b) A bien la suivre, la municipalité considère, avec les opposants, que la parcelle litigieuse devrait rester libre de toute construction, hormis le garage souterrain et le tennis existants. Elle indique en effet dans la décision attaquée que "
l'îlot existant doit être conservé en l'état " (voir aussi ses déclarations à l'audience, selon lesquelles, a priori, seule une construction très modeste préservant l'espace vide existant pourrait être admise).
Ce n'est finalement que par surabondance qu'elle retient que le projet particulier qui lui a été soumis ne respecterait pas les règles de l’esthétique, de l’intégration et de la protection du patrimoine. Il convient d'examiner successivement ces deux argumentations (cf. consid. 6 et 7 infra).
6.
a) La municipalité soutient que la note 3 attribuée aux bâtiments des parcelles 5485, 5486 et 5479 commanderait la protection de leurs abords. Cela impliquerait de laisser libre l’espace en leur milieu, à savoir la parcelle 5487 destinée à la construction litigieuse. De même, l'objectif de sauvegarde "A" de l'ISOS attribué au périmètre 28 dans lequel se trouve ledit îlot s'opposerait au projet de construction, du moment qu'il exige la préservation de tous les espaces libres. Il s'agirait encore pour la municipalité de conserver la cohérence entre le tissu construit et les espaces ouverts, de sauvegarder l'ensoleillement des logements disposés autour de la cour et les vues depuis ceux-ci, soit globalement de maintenir la qualité de vie des habitants de l'îlot et, enfin, de préserver un espace de dégagement au sein d'une portion de territoire fortement urbanisée.
Pour les opposants, qui font notamment valoir l'al. 4 de l'art. 73 RPGA relatif aux ensembles bâtis, le projet constituerait une rupture avec l'histoire, l'esthétique et les règles prévalant en matière de préservation du patrimoine bâti et non-bâti. Il créerait "une violente brèche dans la trame constructive (...), portant ainsi atteinte à l'équilibre volumétrique et architectural des bâtiments environnants", à l'instar du projet dont le permis de construire avait été annulé par arrêt du 17 août 2016 de la CDAP (AC.2015.0111, chemin de la Gottettaz). Par ailleurs, l'objectif de sauvegarde "A" de l'ISOS préconisant la sauvegarde des espaces libres, impliquerait l'interdiction des constructions nouvelles. Enfin, la construction litigieuse priverait l'îlot de sa caractéristique, à savoir un espace libre et aéré qui avait inspiré les architectes de l'époque, lesquels souhaitaient conserver et offrir aux occupants de l'espace en suffisance, tant dans les habitations qu'à l'extérieur.
b) Il convient en première ligne de rappeler que le projet laisse intacts les bâtiments de l'îlot, seul le tennis, dénué de toute valeur patrimoniale, étant démoli.
Les bâtiments que la municipalité entend sauvegarder sont en note 3. Cela les qualifie selon la plaquette précitée du SIPAL d’ "objets intéressants au niveau local méritant d’être conservés" (cf. p. 16; supra consid. 4b). Il ne s’agit toutefois pas de monuments d’importance nationalité ou régionale. Ils ne sont ni classés, ni portés à l'inventaire, de sorte qu'ils ne bénéficient pas d'une protection au sens de la LPNMS. Leur appréciation en note 3 et leur fiche de recensement doivent en revanche être prises en considération dans le cadre de l'art. 86 LATC. A cet égard, on relève que ladite fiche se limite à les qualifier d' "immeubles de rapport", sans autre indication. L'on constate encore qu'ils n'ont pas bénéficié de tout temps d'un espace libre de constructions entre leurs façades: les bâtiments formant le "L", au Nord et à l'Ouest sur les parcelles 5485 et 5486, ont été édifiés en 1904 déjà, alors que la villa n'a été démolie, au plus tôt, qu'à la fin des années 30. Ces bâtiments ont ainsi conservé au coeur de l'îlot, pendant encore pratiquement 25 ans, la villa initiale de deux à trois niveaux. Il n'est ainsi pour le moins pas certain que l'espace libre de constructions résulte de la volonté originale de l'architecte de l'îlot ni qu'elle constitue un élément à protéger caractéristique de l'îlot.
Par ailleurs, l'annexe C du plan général d'affectation de Lausanne (comprenant les recensements architectural, des jardins d'intérêt historique et des ensembles bâtis au sens de l'art. 73 al. 1 RPGA) n'identifie pas l'îlot en question comme un ensemble bâti, le site n'étant pas entouré d'un trait bleu (cf. CDAP AC.2016.0253 précité consid. 5). Il est donc douteux que l'alinéa 4 de l'art. 73 RPGA, lequel vise précisément les "ensembles bâtis", trouve application en l'espèce.
Sous l'angle de l'ISOS, les parcelles 5485 à 5488 et 5479 se trouvent certes dans le périmètre 28 protégé par l'objectif de sauvegarde "A", mais ni l'îlot, ni aucun des bâtiments ne sont identifiés en particulier par l'ISOS, contrairement à d'autres ensembles bâtis ou bâtiments individuels dans le périmètre Sous-Gare ou dans d'autres périmètres à Lausanne (voir par exemple l'immeuble sis à la rue du Simplon 2, portant le n° 28.0.10, en note 3, et décrit en ces termes par l'ISOS: "tête d’îlot très étroite, immeuble de rapport de quatre niveaux, surmontée d’un dôme, style néoclassique, 1895").
Au surplus, s'agissant de l'environnement bâti des immeubles en note 3 susmentionnés, on relève que le bâtiment sis au bas de leur alignement (ECA 10545 sur la parcelle 5486) et celui érigé au Sud de l'îlot (ECA 10958 sur la parcelle 5488), non recensés, ont des styles différant largement de celui des immeubles en note 3. Il s'agit en effet d'immeubles de type cubique avec un toit plat et des façades peu travaillées, de faible hauteur (deux, respectivement trois niveaux depuis le tennis) en comparaison des autres bâtiments composant l'îlot (six à sept niveaux). L'immeuble érigé au Sud de l'îlot est flanqué de surcroît de chaque côté des entrée et sortie du garage souterrain. Par ailleurs, un bâtiment de grande taille à l'architecture moderne (ECA 18520 sur la parcelle 5498, abritant une résidence pour étudiants) est implanté au Sud de la parcelle 5488, de l'autre côté de l'avenue de l'Eglise-Anglaise. Cet immeuble est constitué de deux blocs d'aspect cubique, à toit plat, reliés entre eux au Sud par une façade unique. Là encore, il est à noter que le style de ce bâtiment, certes externe à l'îlot bâti proprement dit, tranche avec celui des bâtiments recensés de l'îlot.
Vu ce qui précède, il convient de relativiser l'intérêt public à conserver un espace libre au cœur de l'îlot afin de protéger la valeur patrimoniale des bâtiments recensés. En particulier, comme on l'a constaté, la valeur patrimoniale des immeubles est certes indéniable mais elle n'est pas remarquable. De même, la portée de l'ISOS dans le périmètre de l'îlot doit être atténuée. Enfin, l'unité architecturale des immeubles aux alentours est déjà passablement perturbée.
Or, la décision litigieuse entendant conserver intact l'espace libre au cœur de l'îlot porte une atteinte grave au droit de propriété de la recourante. En effet, ce choix de principe revient à interdire toute construction d'un immeuble non souterrain sur sa parcelle 5487 alors que le plan général d'affectation de 2006 l'a colloquée en zone urbaine et permettrait de ce fait la construction d'immeubles d'habitation de 14,5 m de hauteur à la corniche. Cette mesure équivaut ainsi largement à vider de sa substance la réglementation de la zone (voir également arrêt AC.2012.0114 du 26 février 2013 consid. 3d). Si l'on saisit bien que la municipalité entend préserver la vue d'ensemble sur les façades intérieures des immeubles recensés, de même que le caractère d'îlot de ceux-ci, l'interdiction de toute construction non souterraine est une mesure disproportionnée au regard de la valeur patrimoniale des bâtiments en cause. On relèvera encore sur ce point que l'usager du domaine public, à savoir de l'avenue de l'Eglise-Anglaise, ne bénéficie pas, ou peu, d'une vue d'ensemble sur les bâtiments recensés, en raison de l'écran formé par les immeubles ECA 10545 sur la parcelle 5486 et ECA 10598 sur la parcelle 5488 bordant cette avenue. Le recensement d'un bâtiment en note 3 ainsi que l'intégration d'un secteur dans un périmètre ISOS muni d'un objectif de protection "A" sont certes des éléments qui doivent être pris en considération dans l'appréciation d'une demande de permis de construire, mais ils ne permettent pas, sans circonstances exceptionnelles, ici inexistantes, de réduire drastiquement des droits à bâtir.
Sur le principe, l'intérêt privé de la recourante à ériger un bâtiment d'habitation sur sa parcelle 5487 l'emporte par conséquent sur l'intérêt public à maintenir cette parcelle libre de constructions non souterraines.
c) Les autres arguments de la municipalité et des opposants visant à maintenir libre de constructions l'espace au cœur de l'îlot ne conduisent pas à une autre conclusion.
aa) La municipalité et les opposants entendent préserver l'ensoleillement et le dégagement visuel dont bénéficient les bâtiments en note 3. Toutefois, à l'instar de tous les autres occupants de bâtiments situés à côté d'une parcelle en zone à bâtir, les habitants de l'îlot doivent s'attendre à ce que celle-ci soit effectivement construite, et leurs avantages nécessairement réduits, du moins dans les limites des règles de la police des constructions (cf. TF 1C_3/2018 du 23 octobre 2018 consid. 3.3). D'une manière générale, le droit à la vue n'est pas protégé en droit public, si ce n'est indirectement au travers des règles de police des constructions fixant les distances et hauteurs à respecter (CDAP AC.2016.0349 du 14 décembre 2017 consid. 5b et les références citées).
bb) La municipalité et les opposants dénoncent encore une surdensification injustifiée de l'ensemble formé par les parcelles 5485 à 5488, dès lors que selon le projet de plan directeur communal de la Ville de Lausanne actuellement à l'étude, la réalisation du potentiel des sites stratégiques définis par le plan d'agglomération Lausanne-Morges de 2016 (PALM), suffirait à répondre aux besoins en logements à l'horizon 2030 (cf. projet de plan de directeur communal de Lausanne [ci-après: projet PDCom], version pour examen préalable, novembre 2014, disponible à l'adresse suivante: http://www.lausanne.ch/lausanne-en-bref/lausanne-demain/planification/plan-directeur-communal.html). La municipalité a exposé en audience que ledit projet de plan directeur identifie les secteurs de densification (cf. projet PDCom, p. 34 et 43) et que la zone Sous-Gare n'en fait pas partie. Pour la municipalité, le refus du permis de construire permettrait de maintenir un espace de dégagement dans une zone déjà suffisamment urbanisée, dès lors que l'indice d'utilisation du sol actuel de l'îlot est de 2,2, ce qui correspond à une bonne densité, le minimum prévu par le plan directeur cantonal étant de 1,25.
Cela étant, le projet de plan directeur communal susmentionné n'a pas encore été adopté et, a fortiori, n'a fait l'objet d'aucune concrétisation par un plan d'affection, qui lui conférerait une portée obligatoire à l'égard des particuliers et des autorités (cf. art. 21 al. 1 LAT). Ce projet ne saurait donc l'emporter sur le plan général d'affectation de Lausanne actuellement en vigueur, lequel affecte la parcelle 5487 en zone urbaine. Au demeurant, on relève que si le projet PDCom identifie cinq "secteurs stratégiques d'urbanisation" (à savoir A: les Fiches-Vennes-Croisettes; B: Blécherette-Le Rionzi; C: Romanel-Vernand-Cheseaux; D: Hautes Ecoles-Tir Fédéral-Maladière; E1: Prilly Sud-Malley-Sébeillon; cf. projet PDCom, p. 34) dans lesquels, conformément au PALM, prendra place la très grande part du développement de Lausanne ces 15 prochaines années, le projet en question n'exclut pas une densification dans d'autres secteurs. Il est en effet relevé que le potentiel "diffus" de densification hors des secteurs stratégiques identifiés par le PALM est de l'ordre de 10-15'000 habitants-emplois (cf. projet PDCom, p. 43).
7.
En ce qui concerne l'appréciation du projet concret qui lui a été soumis, la municipalité est d'avis que ce dernier, situé au cœur de l'îlot, viendrait perturber fortement la qualité urbaine des façades des bâtiments voisins ayant reçu la note 3 au recensement architectural, puisqu'il est constitué de cubes superposés, découpés, à larges échancrures et qu'il a des façades peu travaillées, ce qui lui confère un aspect contemporain. Un tel bâtiment, de par sa modernité, créerait un contraste saisissant avec les bâtiments existants. Dans le même ordre d'idées, les opposants estiment que le projet, constitué de cubes, ne s'intègrerait pas au reste du patrimoine construit de l'îlot, quand bien mêmes les cubes seraient végétalisés. Il aurait de surcroît pour conséquence une diminution de la vue et de l'ensoleillement, particulièrement s'agissant des étages inférieurs des immeubles de l'îlot.
a) Le Service d'architecture de la Ville de Lausanne et la Déléguée communale à la protection du patrimoine bâti ont tous deux rédigé des préavis positifs (cf. préavis du 10 novembre 2016, respectivement du 24 novembre 2016). Certes, ces préavis ne lient pas la municipalité (art. 73 al. 3 RPGA). Emanant de services spécialisés, ils doivent toutefois être pris en considération dans l'appréciation du projet, en particulier celui de la déléguée, découlant d'une exigence réglementaire (AC.2016.0049 du 9 novembre 2017 consid. 2).
Sous l'angle de la volumétrie du projet, ces deux préavis ont d'abord constaté, à juste titre, que la future construction n'exploite pas la totalité des droits à bâtir tels que légalisés par le plan général d'affectation, notamment une hauteur importante de 14,5 m à la corniche. En effet, comme cela a été rappelé lors de l'inspection locale du 1
8
mai 2018, le projet ne prévoit qu'une hauteur de 10,5 m. En outre, cette hauteur n'est pas atteinte par l'ensemble du bâtiment, mais seulement par une partie représentant environ la moitié de l'emprise au sol, le solde comportant deux ou un niveau. Les gabarits de 10,5 m posés à chaque angle de la future construction sont du reste à cet égard trompeurs dès lors qu'ils dessinent un volume qui ne sera en réalité pas entièrement exploité. Enfin, le projet n'utilise que la moitié du volume constructible réglementaire et seulement un tiers de la surface brute de plancher utile. On relève encore à cet égard que la constructrice a expliqué qu'elle avait délibérément choisi de diminuer drastiquement le gabarit possible afin de préserver au mieux les bâtiments de l'îlot, dont elle est également la propriétaire (cf. courriel du 7 novembre 2016, pièce 20 annexée au recours). Il s'agit en définitive d'une densification raisonnable.
S'agissant des vues et de l'ensoleillement, s'il est incontestable que les niveaux des bâtiments des alentours verront leur dégagement diminuer, il faut relever que seuls seront concernés les niveaux de même hauteur ou inférieurs à ceux du projet, à savoir le premier, le deuxième et le troisième (qui plus est partiellement compte tenu de la découpe du projet), alors que les bâtiments avoisinants comptent six à sept niveaux. En outre, le projet se situera à plus de 12 m des bâtiments à l'Ouest, à plus de 9 m des bâtiments au Nord et à environ 15 m du bâtiment à l'Est. En ce qui concerne le bâtiment non recensé au Sud, le projet sera éloigné de plus de 6,50 m de sa façade Nord, la plus proche. Au demeurant encore une fois, le droit à la vue n'est pas protégé en droit public, si ce n'est indirectement au travers des règles de distance et de hauteur (cf. consid. 6c/aa supra; étant précisé que le respect de ces règles est contesté par les opposants, cf. consid. 9 infra). On relève par ailleurs, que
de par son approche mesurée, n'utilisant de loin pas l'entier des droits à bâtir, ainsi que par ses larges échancrures, le projet se situe largement en-deçà de l'effet d'écran qu'il aurait pu engendrer sur son voisinage en exploitant davantage ou différemment le potentiel constructible.
Sous l'angle esthétique au sens strict, le projet présente certes un aspect résolument contemporain, mais cela ne suffit pas, en soi, à considérer qu'il perturberait si fortement la qualité urbaine des façades - classiques - des bâtiments voisins qu'il devrait être refusé de ce seul fait. Le contraste entre l'ancien et le nouveau ne constitue pas nécessairement un défaut d'intégration. Du reste, l'on conçoit difficilement un immeuble de facture traditionnelle, rapprochée du bâti environnant, prenant place de manière harmonieuse à cet endroit. C'est précisément le découpage des volumes, par définition moderne, qui permet de préserver, dans la ligne de l'appréciation du Service communal d'architecture, la lumière, la pénétration du soleil et in fine les qualités du coeur de l'îlot. De même, ce sont les toitures plates, nécessairement contemporaines, qui permettront de végétaliser cette "cinquième façade". Pour le surplus, il convient de souligner que la volumétrie réduite et découpée du projet laisse largement subsister la vue d'ensemble sur les façades intérieures des immeubles recensés, de même que leur caractère d'îlot. Enfin, conformément au préavis de la Déléguée à la protection du patrimoine bâti, la matérialisation des façades, le traitement des garde-corps ou encore des acrotères, devront être validés avant commande avec le Service d'architecture afin d'assurer une insertion de qualité dans l'environnement bâti.
S'agissant des aménagements extérieurs, un projet réalisé par une architecte-paysagiste a été joint au dossier à la demande expresse de la Déléguée à la protection du patrimoine bâti (cf. son préavis du 24 novembre 2016). A cet égard, il faut admettre avec les deux préavis susmentionnés que la végétalisation des toitures et les aménagements extérieurs apporteront une certaine plus-value qualitative à l'espace central de l'îlot par rapport à la situation actuelle, puisqu'il y aura un espace végétal en lieu et place de la surface minérale du tennis. Le cheminement actuel autour du court sera remplacé par une promenade encerclant le futur bâtiment. Cette promenade sera comme auparavant bordée de verdure et ouverte à tous; elle sera de plus agrémentée d'une place de jeux (cf. plan des aménagements extérieurs du 11 avril 2016 et déclarations de la recourante à l'audience). Globalement, le projet impliquera la création, au sol et sur les toitures, d'environ 700 m
2
de surfaces vertes, en continuité visuelle avec les jardins de la parcelle voisine à l'Est, garantissant également une transition de qualité entre la construction nouvelle et les abords des bâtiments existants, comme le souligne le Service communal d'architecture. Ce traitement contribuera à atténuer encore l'impact visuel du bâtiment dans l'environnement existant. La végétalisation des toitures offrira en particulier à la vue des occupants des étages supérieurs des bâtiments des alentours non pas une couverture stérile, mais une surface verdoyante. A cet égard, il faut relever que la Ville de Lausanne encourage la végétalisation des toitures, dès lors que celle-ci présente des avantages certains en termes de rafraîchissement urbain (atténuation de la surchauffe des villes induite par le rayonnement des bâtiments et des surfaces goudronnées), de compensation écologique, de biodiversité, d'épuration, d'esthétique et de paysage (http://www.lausanne.ch/thematiques/nature-parcs-et-domaines/politique-ecologique/toitures-vegetalisees/pourquoi-vegetaliser-son-toit.html).
Le Service communal d'architecture a encore souligné que le projet, marquant une transition douce entre les deux paysages urbains que constitue la structure en îlot à l'Ouest et les bâtiments détachés à l'Est, offre une intégration paysagère respectueuse, en dialogue avec son histoire. Sur ce dernier point, on rappelle en effet que la villa Mon Désir et son jardin occupaient déjà la parcelle 5487 depuis la fin du XIX
ème
siècle, lorsque l'ensemble formant un "L" à l'Ouest et au Nord de la parcelle 5487 ainsi que l'immeuble bordant l'îlot à l'Est ont été édifiés, respectivement en 1904 et en 1928 (cf. consid. 4b supra). Ainsi, le projet paraît réactualiser des conceptions qui ont prévalu lorsque les bâtiments de l'îlot avec la note 3 ont été édifiés, en prévoyant la construction d'un immeuble de taille limitée largement végétalisé.
b) Dans ces conditions, la municipalité a abusé de son pouvoir d'appréciation en refusant la délivrance du permis de construire pour des motifs d'esthétique, respectivement d'intégration et de protection du patrimoine, en particulier au vu de la taille très raisonnable du projet, de sa configuration découpée destinée à réduire au mieux son impact sur l’environnement bâti, notamment en termes d’ensoleillement et de vue, ainsi que de la qualité de ses aménagements extérieurs, en particulier la végétalisation de ses abords et de sa toiture. Les qualités du projet litigieux sont indéniables, tant en ce qui concerne son intégration à l'environnement bâti que son esthétique. En définitive, il convient d'admettre avec le Service d'architecture de la commune que le projet "propose une densification de qualité recherchant avec sensibilité l'intégration avec son contexte immédiat."
c) Pour le surplus, l'admission du projet litigieux en termes d'esthétique, respectivement d'intégration et de protection du patrimoine, demeure en cohérence avec le sort d'autres projets de construction en ville de Lausanne, notamment sous l'angle de l'ISOS (voir, pour un exposé détaillé des affaires mentionnées ci-dessous, l'arrêt AC.2017.0279 du 17 octobre 2018 consid. 4).
Dans l'affaire concernant le chemin de la Gottettaz (AC.2015.0111 du 17 août 2016, confirmé par TF 1C_452/2016 du 7 juin 2017), la CDAP avait annulé une décision de la municipalité de Lausanne qui autorisait la construction d'un bâtiment dans un secteur recensé à l'ISOS avec l'objectif de sauvegarde "A". La CDAP avait retenu que ce secteur était occupé majoritairement par des villas de gabarits similaires, où l'espace non bâti (constitué de jardins et de murets bordant les propriétés) contribuait également à donner au quartier une certaine unité et une identité propre. Le bâtiment litigieux avait un gabarit disproportionné, car il occupait la plus grande partie de la parcelle et impliquait la quasi-disparition du jardin. Il porterait ainsi atteinte à l'équilibre volumétrique du quartier et architectural des bâtiments environnants. Dans la présente affaire en revanche, l'espace destiné au projet - occupé par un garage souterrain, un tennis et une aire de stationnement - ne revêt pas de qualité identitaire particulière et, de surcroît, le gabarit prévu s'avère mesuré, pour le moins largement inférieur à celui des bâtiments des alentours.
Le cas présent diffère également de la cause de l'avenue de Saint-Paul (CDAP AC.2015.0153, annulé par TF 1C_493/2016 du 30 mai 2017), où le Tribunal cantonal avait annulé le refus de la municipalité de Lausanne, fondé notamment sur les préavis négatifs de son Service d'architecture et de la Déléguée à la protection du patrimoine bâti, d'autoriser la démolition d'un bâtiment existant et la construction d'un nouvel immeuble. Il s'agissait d'un bâtiment bien intégré (en note 4), situé dans un périmètre figurant à l'ISOS avec l'objectif de sauvegarde "B", comportant de nombreux bâtiments recensés en note 3 ou 4 et plusieurs groupes de jardins recensés ICOMOS (Conseil international des monuments et des sites). La CDAP avait autorisé la construction, à la place, d'un bâtiment exploitant au maximum les possibilités du PGA, réduisant les espaces extérieurs à des espaces résiduels difficilement appropriables et sans qualités spatiales. Le Tribunal fédéral avait annulé l'arrêt de la CDAP en considérant que cette dernière avait substitué sa propre appréciation à celle de la municipalité, en violation de l'autonomie communale. En l'occurrence toutefois, aucune démolition n'est prévue, les volumes projetés sont très modestes au regard des droits à bâtir et les aménagements extérieurs seront valorisés, sans compter que le jugement de la présente Cour correspond en tout point à l'appréciation des services spécialisés de la municipalité.
S'agissant de l'affaire relative à la rue de la Pontaise (AC.2016.0253 du 9 mai 2017, confirmé par TF 1C_298/2017 du 30 avril 2018), la CDAP avait annulé le refus de la municipalité de Lausanne d'autoriser la démolition du bâtiment existant - comportant un café - et la construction d'un nouvel immeuble. La CDAP et le Tribunal fédéral avaient considéré que le bâtiment existant, en note 4, implanté dans un périmètre figurant à l'ISOS avec l'objectif de sauvegarde "C", revêtait certes une valeur patrimoniale mais que ce seul intérêt ne pouvait empêcher sa démolition. La municipalité n'avait de surcroît pas pris en compte l'intérêt financier des constructeurs, notamment l'absence de rentabilité des travaux de rénovation. Par ailleurs, le quartier présentait déjà des disparités architecturales. En faisant fi de l'intérêt patrimonial lié au projet litigieux pour refuser l'autorisation de démolir, la municipalité avait consacré une solution portant une atteinte disproportionnée à la garantie de la propriété. C'était enfin à juste titre que les constructeurs relevaient l'existence d'un intérêt public prépondérant à autoriser la démolition et la construction d'un nouveau bâtiment, à savoir celui de densifier les centres urbains. Le présent cas suit la même ligne que l'arrêt cité, en ce sens qu'il considère que la valeur patrimoniale toute relative des immeubles des alentours ainsi que la disparité du quartier ne justifie pas l'atteinte grave à la propriété constituée par le refus d'autoriser une quelconque construction.
En ce qui concerne encore le projet au chemin du Chasseron (AC.2017.0129 du 14 juin 2018, faisant l'objet d'un recours pendant au Tribunal fédéral), la CDAP avait confirmé la décision de la municipalité de refuser, faute d'intégration et d'esthétique, la construction d'un bâtiment de sept niveaux. Le tribunal avait retenu que le quartier comportait certes un caractère relativement hétérogène mais que les environs immédiats de la parcelle étaient constitués de bâtiments de dimensions plus modestes que le projet. Les immeubles volumineux avaient été construits sous un ancien PGA et ne seraient plus autorisés à l'heure actuelle, surtout depuis l'entrée en vigueur de l'ISOS pour la ville de Lausanne. Ainsi, au vu en particulier de la jurisprudence fédérale rendue depuis 2015, il fallait confirmer l'appréciation de l'autorité intimée, selon laquelle le projet litigieux constituait un exemple de densification trop brutale. En l'espèce, encore une fois, le projet est de dimensions tout à fait réduites.
Enfin, quant au projet de la rue des Fontenailles (AC.2017.0279 rendu tout récemment, le 17 octobre 2018, faisant l'objet d'un recours pendant au Tribunal fédéral), la CDAP a donné raison à la municipalité qui avait entendu préserver deux immeubles datant de 1926, faisant partie d'un ensemble en note 3, considérés comme des constructions anciennes au sens de l'ISOS. En l'occurrence, il ne s'agit toutefois pas de démolir des bâtiments dignes d'intérêt, mais uniquement de construire dans leurs alentours.
8.
Les opposants s'élèvent encore contre la construction litigieuse dans la mesure où son implantation au centre de l'îlot aurait pour conséquence une amplification du bruit due à l'écho. Ils s'inquiètent également du respect des règles de salubrité, au vu des échappements de fumées et d'air vicié qui seraient occasionnés par la nouvelle construction, et stagneraient dans la cour de leurs immeubles en raison de la configuration particulière des lieux. Les opposants regrettent enfin que le projet entraîne la disparition du club de tennis et d'un lieu de rencontre.
a) S'agissant des préoccupations des opposants quant au bruit et à la salubrité, il faut relever que les services cantonaux spécialisés ont soumis le projet aux règles usuelles à respecter en matière de lutte contre le bruit (installations techniques des immeubles [chauffage, ventilation, climatisation], stationnement et circulation des véhicules comme à ce jour) et de protection de l'air (protection de l'air durant le chantier, poussières, cheminées de chauffage) (voir la synthèse CAMAC 160217 du 29 juillet 2016). On souligne en outre que l'îlot au coeur duquel prendrait place le bâtiment litigieux n'est pas entièrement fermé, mais ouvert au Sud de part et d'autre du bâtiment situé sur la parcelle 5488, de même qu'à l'Est de part et d'autre du bâtiment implanté sur la parcelle 5479. En conséquence, le site paraît disposer de suffisamment d'ouvertures pour permettre une dissipation du bruit et une ventilation de l'air satisfaisantes. La végétalisation prévue contribuera en outre à éviter un effet de résonance.
Le grief des opposants déplorant la perte d'un club sportif revient à empêcher la démolition du court de tennis. Or, aucune base légale ou réglementaire n'impose le maintien d'un tel club. De fait au demeurant, le bail a été résilié. Enfin, comme on l'a vu, le projet litigieux prévoit le maintien d'un espace de promenade végétalisé et la création d'une place de jeu aux abords de la future construction, lesquels seront accessibles aux habitants de l'îlot. Ceci permettra dès lors la préservation d'un espace de rencontre, à tout le moins.
9.
Les opposants font enfin valoir que le projet de la constructrice ne respecterait pas les règles de l'ordre contigu, ni celles des distances aux limites de propriété et entre bâtiments. Ils considèrent en particulier que le projet devrait observer une distance minimale de 12 m avec les bâtiments des alentours, exigence qui ne serait remplie que par deux des façades de la future construction.
a) Selon l'art. 96 RPGA, l'ordre contigu est obligatoire en zone urbaine. Les art. 15 et 16 RPGA définissent l'ordre contigu et l'ordre non contigu de la manière suivante:
Art. 15. Ordre contigu
L’ordre contigu est caractérisé par:
a) la construction de bâtiments adjacents, séparés par des murs aveugles ou mitoyens,
b) l’implantation obligatoire des bâtiments sur les limites des constructions. Une autre implantation peut être admissible, en retrait de la limite des constructions, si celle-ci est justifiée du point de vue de son intégration ou toutes autres considérations, notamment d’ordre patrimonial ou archéologique.
Art. 16. Ordre non contigu
1
L’ordre non contigu est caractérisé par des distances à observer entre bâtiments et limites de propriété, ou entre bâtiments situés sur une même propriété.
2
Les façades sont obligatoirement ajourées.
3
Les façades sur rue, peuvent être implantées sur la limite des constructions ou en retrait. Jusqu’à une distance de 15,00 mètres en retrait de cette limite, les façades sont implantées parallèlement à celle-ci.
4
Une autre implantation peut être admissible si celle-ci donne satisfaction du point de vue de son intégration.
Les art. 98, 99 et 100 RPGA relatifs aux distances à respecter ont la teneur suivante:
Art. 98. Distance aux limites de propriété
Voir Figure 7
1
Les façades qui ne sont pas sur la limite des constructions sont à une distance minimale de 6,00 mètres des limites de propriété.
2
Ces façades doivent être ajourées.
Art. 99. Changement de zone
Lorsqu’une zone urbaine jouxte un autre type de zone ou un plan spécial ne prévoyant pas l’ordre contigu, celui-ci est interrompu et la distance entre le bâtiment et la limite de propriété est de 6,00 mètres au minimum. Dans ce cas l’art. 100 n’est pas applicable.
Art. 100. Interruption de l’ordre contigu
Voir Figure 7
1
Des interruptions de l’ordre contigu (voir art. 15) peuvent être aménagées. Les espaces libres entre bâtiments ou entre bâtiments et limites de propriété sont d’au moins 12,00 mètres.
2
Les façades sur l’espace libre doivent être ajourées.
Des constructions peuvent être élevées sur la limite des constructions. Elles ne comporteront qu’un rez-de-chaussée et des sous-sols.
Ces interruptions font l’objet d’une servitude de restriction au droit de bâtir en faveur de la Commune sur l’espace créé et, le cas échéant, d’une servitude de vues et retour de corniche en faveur de l’immeuble voisin.
b) Dans sa décision, la municipalité ne s'est prononcée ni sur la question de l'ordre contigu ni sur celle des distances à observer, dès lors qu'elle a considéré que le projet devait de toute façon être rejeté pour des motifs d'esthétique, d'intégration et de protection du patrimoine. Elle ne s'est pas davantage prononcée sur ces points dans ses écritures. Ce n'est qu'à l'audience qu'une représentante du Service de l'urbanisme a déclaré que "le projet est conforme aux règles de police de construction au sens strict." Il n'appartient pas au tribunal de statuer en première instance sur ces deux questions, qui relèvent de l'interprétation par la municipalité de son propre règlement communal. La cause doit ainsi être renvoyée à l'autorité intimée pour qu'elle statue formellement par une décision motivée sur les deux points soulevés.
10.
a) Vu ce qui précède, le recours doit être admis et la décision attaquée doit être annulée. La cause doit être renvoyée à la municipalité de Lausanne pour nouvelle décision au sens des considérants.
b) Selon l'art. 49 LPA-VD, en procédure de recours, les frais sont supportés par la partie qui succombe. L'émolument est fixé en fonction de l'importance et de la difficulté de la cause; il est compris entre 100 et 10'000 francs (art. 4 du tarif vaudois du 28 avril 2015 des frais judiciaires et des dépens en matière administrative [TFJDA; RSV 173.36.5.1]). Lorsque plusieurs parties succombent en procédure, les frais sont répartis entre elles, compte tenu notamment de leur intérêt à la procédure et du sort fait à leurs conclusions (art. 51 LPA-VD).
En l'occurrence, les frais judiciaires, fixés à 3'000 fr., sont mis par 2'000 fr. à la charge de la municipalité de Lausanne et par 1'000 fr. à la charge des opposants, solidairement entre eux.
c) D'après l'art. 55 LPA-VD, l'autorité de recours alloue une indemnité à la partie qui obtient totalement ou partiellement gain de cause, en remboursement des frais qu'elle a engagés pour défendre ses intérêts, cette indemnité étant mise à la charge de la partie qui succombe. L'art. 51 est applicable par analogie à la répartition des dépens (art. 57 LPA-VD).
La recourante, qui est assistée par un avocat, a le droit à des dépens à hauteur de 3'000 fr. TVA comprise (cf. art. 10 et 11 TFJDA), répartis par 2'000 fr. à la charge de la municipalité de Lausanne et par 1'000 fr. à la charge des opposants, solidairement entre eux.