Decision ID: fd956eb1-1215-4f9c-96eb-45d5ec704159
Year: 2021
Language: de
Court: SG_VB
Chamber: SG_VB_001
Canton: SG
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law

Sachverhalt
A.
J._, Y._, und K._, X._, sind Eigentümer der Grundstücke
Nrn. 001 und 002, beide Grundbuch X._, an der M._strasse in
X._. Die beiden Grundstücke liegen gemäss geltendem Zonenplan
der früheren Gemeinde X._ vom 14. Dezember 2012 in der Kern-
zone und gemäss Schutzverordnung der früheren Gemeinde X._
vom 30. August 1995 (SchutzV) im Ortsbildschutzgebiet. Sie sind mit
einem Wohn- sowie einem Wohn- und Gewerbehaus (Vers.-Nrn. 003
und 004) überbaut. In unmittelbarer Nachbarschaft der beiden Grund-
stücke befinden sich mehrere Einzelschutzobjekte.
B.
a) Mit Baugesuch vom 8. Juli 2016 beantragten die I._, W._,
bei der Baukommission der Stadt Z._ die Baubewilligung zum Ab-
bruch der bestehenden Gebäude Vers.-Nrn. 003 und 004 sowie zum
Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern mit gemeinsamer Tiefgarage
auf den Grundstücken Nrn. 001 und 002. Die Zu- und Wegfahrt soll
über die N._strasse erfolgen.
b) Innert der Auflagefrist vom 19. August bis 1. September 2016
erhoben A._, L._, C._, D._ sowie H._, alle X._, wie auch
die E._, V._, und die O._AG, Z._, sowie G._, U._, ge-
meinsam öffentlich-rechtliche und privatrechtliche Einsprache nach
Art. 684 des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs (SR 210; abgekürzt
ZGB) gegen das Bauvorhaben. Mit Einspracheergänzung vom
23. September 2016, in welcher neu alle Einsprecher von lic.iur. Titus
Marty, Rechtsanwalt, Wil, vertreten wurden, rügten sie, das Bauvorha-
ben verletze die kantonalgesetzlichen Bestimmungen für die Kernzone
bzw. die subsidiäre Regelung von Art. 67 des Baugesetzes vom
6. Juni 1972 (nGS 8, 134; abgekürzt BauG). Es missachte zudem die
für die Kernzone geltende besondere Gestaltungsvorschrift von Art. 12
Abs. 1 des Baureglements der früheren Gemeinde X._ vom 14. De-
zember 2012 (BauR). Der für das Haus Nord ermittelte Niveaupunkt
sei falsch ermittelt worden, was eine Überschreitung der
Gebäudehöhe zur Folge habe. Die geltenden Strassenabstände von
4 m gegenüber der M._strasse und von 3 m gegenüber der
N._strasse würden unterschritten, ohne dass Gründe für die
Erteilung einer Ausnahmebewilligung vorlägen. Die geplanten fassa-
denbündigen Dachgauben würden gegen die Vorschriften für Dach-
aufbauten verstossen und die Dachlandschaft beeinträchtigen. Ledig-
lich zwei Besucherparkplätze seien nicht ausreichend, und sie lägen
zudem an einem ungeeigneten, die Verkehrssicherheit gefährdenden
Ort. Die Zu- und Wegfahrt in die Tiefgarage sei nicht verkehrssicher
ausgestaltet. Das Bauvorhaben habe übermässige Auswirkungen auf
die beiden direkt angrenzenden Grundstücke Nrn. 005 und 006 zur
Folge; aufgrund der übermässigen Höhe der geplanten Gebäude
werde den Eigentümern dieser Grundstücke Licht und Besonnung wie
auch Sicht entzogen. Als Eventualantrag beantragten die Einsprecher
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 29/2021), Seite 3/20
den Erlass einer Planungszone durch den Stadtrat und die Sistierung
des Baubewilligungsverfahrens bis zum Inkrafttreten des neuen Bau-
reglements der Stadt Z._.
c) Am 15. Februar 2017 reichten die Gesuchsteller angepasste
Pläne ein. Die Höhe des Hauses Nord wurde um 65 cm gesenkt. Auf
die Wohnung im Westflügel des Erdgeschosses wurde verzichtet und
das Haus Süd leicht abgedreht, wobei der Gebäudeabstand von 6 m
zum Haus Nord im Innenhof beibehalten wurde. Bei beiden Häusern
wurden die Längen der Dachgauben um jeweils 15 cm reduziert und
die Befensterung jener der unteren Geschosse angepasst.
d) Der Rechtsvertreter der Einsprecher hielt nach Erhalt der Kor-
rekturpläne und weiterer Unterlagen an der Einsprache fest und er-
gänzte die Begründung in dem Sinn, dass auch eine ungenügende
strassenmässige Erschliessung vorliege.
e) Mit Beschluss vom 6. Juni 2017 erteilte die Baukommission der
Stadt Z._ die Baubewilligung unter Bedingungen und Auflagen. Sie
hiess die öffentlich-rechtliche Einsprache von A._, L._, C._,
D._, der E._, der O._ AG, von G._ sowie H._ bezüglich
der ungenügenden Erschliessung und der Unzulässigkeit einer Ersatz-
abgabe für fehlende Besucherparkplätze gut, wies sie im Übrigen je-
doch ab. Zur Begründung wurde geltend gemacht, es brauche keine
Planungszone. Das Bauvorhaben füge sich gut in die Umgebung ein,
was auch das Architektenkollegium der Stadt Z._ bestätigt habe;
damit seien die Vorgaben von Art. 5 SchutzV erfüllt. Auch sehe Art. 12
BauR bewusst keine Bestimmungen zur äusseren Erscheinungsform
von Bauten und Anlagen vor; Art. 67 BauG komme vorliegend nicht
zur Anwendung, womit auch keine maximale Gebäudehöhe gelte. Als
Richtwert werde jedoch Art. 6 des früheren, bis 14. Dezember 2012
geltenden Baureglements der Gemeinde X._ beigezogen, welcher
eine maximale Gebäudehöhe von 8 m vorgesehen habe. Das Haus
Süd überschreite diese damals geltende Gebäudehöhe bloss um 5 %.
Die Unterschreitung des Strassenabstands sei ein charakteristisches
Merkmal des Ortsbilds und solle im Ortsbildschutzgebiet von Neubau-
ten übernommen werden. Da die Verkehrssicherheit nicht gefährdet
sei, rechtfertige sich die Erteilung einer Ausnahmebewilligung nach
Art. 108 Abs. 2 Bst. a des Strassengesetzes (sGS 732.1; abgekürzt
StrG). Die Voraussetzungen von Art. 24 BauR seien erfüllt, weshalb
der interne Gebäudeabstand zwischen den Häusern Nord und Süd auf
6 m reduziert werden dürfe. Mit dem Korrekturgesuch seien die Dach-
gauben und Fensterflächen verkleinert worden, womit sie sich nun gut
in die Umgebung einfügten. Die Ein- und Ausfahrt der Tiefgarage halte
sämtliche Vorgaben ein. Der bestehenden unzureichenden Erschlies-
sung begegnete die Baukommission mit einer Auflage in der Baube-
willigung, wonach mit den Abbruch- und Bauarbeiten erst begonnen
werden dürfe, wenn der Teilstrassenplan für den Ausbau der
N._strasse in Rechtskraft erwachsen sei. In Bezug auf die ungenü-
gende Zahl an Besucherparkplätzen verfügte die Baukommission zu-
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 29/2021), Seite 4/20
dem die Auflage, dass in der Tiefgarage vier frei zugängliche Park-
plätze für Besucher anzubieten seien. Die privatrechtliche Einsprache
nach Art. 684 ZGB wies die Baukommission mit der Begründung ab,
das Bauvorhaben entspreche den öffentlich-rechtlichen Bauvorschrif-
ten und es seien keine besonderen Umstände ersichtlich, welche
übermässige Einwirkungen auf die Nachbargrundstücke zur Folge ha-
ben könnten.
C.
Gegen diesen Beschluss erhoben A._, L._, C._, D._, die
E._, die O._ AG, G._ sowie H._ durch ihren Rechtsvertreter
mit Schreiben vom 26. Juni 2017 Rekurs beim Baudepartement. Mit
Rekursergänzung vom 24. Juli 2017 werden folgende Anträge gestellt:
1. Das Rekursverfahren sei bis zum Vorliegen eines Ent-
scheides des Stadtrates über das Begehren um Erlass einer Planungszone zu sistieren.
2. Es sei der Baubewilligungs- und Einspracheentscheid der Vorinstanz vom 06. Juni 2017 vollumfänglich .
3. Das Baugesuch sei aus öffentlich-rechtlichen und aus privatrechtlichen Gründen (Art. 684 ZGB) abzuweisen, eventuell zur Neubeurteilung an die Vorinstanz .
4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge.
Zur Begründung wird geltend gemacht, das Begehren um Erlass einer
Planungszone hätte zuständigkeitshalber dem Stadtrat zur Entschei-
dung unterbreitet werden müssen. Die Baukommission sei dazu nicht
zuständig gewesen. Die ungenügende Erschliessung stelle kein Bau-
hindernis von untergeordneter Bedeutung dar, welches mit einer Auf-
lage beseitigt werden könne. Mit der Erteilung der Baubewilligung trotz
fehlender hinreichender Erschliessung sei die Koordinationspflicht ver-
letzt worden. Das bewilligte Bauvorhaben präjudiziere das nachfol-
gende Strassenplanverfahren. Die schiefwinkligen, ineinander ver-
schränkten Baukörper mit übermässig vielen und zu grossen Gauben
sowie unruhiger, heterogener Fensteranordnung und horizontal schief
verlaufenden Dächern würden sich nicht gut ins Ortsbild einfügen; da-
mit würden die Bestimmungen von Art. 12 Abs. 1 sowie Art. 33 Abs. 1
BauR verletzt. Die Erteilung einer Ausnahmebewilligung zur Unter-
schreitung des Strassenabstands – sowohl zur M._strasse als auch
zur N._strasse – sei zu Unrecht erfolgt, weil die Verkehrssicherheit
nicht gewährleistet sei. Auch die Reduktion des Gebäudeabstands von
8 m auf 6 m sei unzulässig, weil die dafür nötigen Voraussetzungen
von Art. 24 BauR nicht erfüllt seien. Da Art. 12 BauR keine konkreten
Vorschriften zur äusseren Erscheinungsform von Bauten und Anlagen
enthalte, gelte subsidiär Art. 67 BauG. Der Niveaupunkt des Hauses
Nord könne, wenn der Geländeverlauf in der Umgebung berücksichtigt
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 29/2021), Seite 5/20
werde, nicht stimmen. Die spitzwinklige Ein- und Ausfahrt der Tiefga-
rage genüge den Anforderungen der Verkehrssicherheit nicht. Die
übermässige Höhe des Hauses Nord habe negative Immissionen im
Sinn von Art. 684 ZGB für die benachbarten Rekurrenten zur Folge.
D.
a) Mit Vernehmlassung vom 4. September 2017 beantragt die Vor-
instanz unter Verweis auf den angefochtenen Entscheid, den Rekurs
unter Kostenfolge abzuweisen.
b) Mit Vernehmlassung vom 12. Oktober 2017 beantragen die
Rekursgegner, vertreten durch Dr.iur. Rudolf Schwager,
Rechtsanwalt, St.Gallen, den Rekurs unter Kostenfolge abzuweisen.
Zur Begründung wird geltend gemacht, die Erschliessung sei hinrei-
chend, da für die Zu- und Wegfahrt in die Tiefgarage nur ein kurzes
Teilstück der N._strasse beansprucht werden müsse und deren
Breite aufgrund des geringen Verkehrsaufkommens und der guten
Übersichtlichkeit genüge. Die Verneinung der hinreichenden Er-
schliessung durch die Vorinstanz verstosse gegen den Grundsatz der
Rechtsgleichheit, da sich die Frage einer Aufklassierung der
N._strasse in eine Gemeindestrasse zweiter Klasse aufgrund der
Anzahl Wohneinheiten bereits bei der Bewilligung des Neubaus auf
Grundstück Nr. 007 (Haus zur N._) hätte stellen müssen. Die ange-
fochtene Baubewilligung verstosse auch nicht gegen das Koordinati-
onsgebot, da mit der Auflage, dass mit den Abbruch- und Bauarbeiten
erst begonnen werden dürfe, wenn der Teilstrassenplan für den Aus-
bau der N._strasse in Rechtskraft erwachsen sei, eine hinreichende
Verknüpfung von Baubewilligungs- und Teilstrassenplanverfahren er-
folgt sei. Mit dem Korrekturgesuch seien die Höhe des Hauses Nord
sowie die Zahl und Grösse der Dachgauben reduziert worden,
wodurch – in Übereinstimmung mit der Beurteilung durch das Archi-
tektenkollegium – eine gute Einordnung des Bauvorhabens in die bau-
liche Umgebung gegeben sei. Die gesetzlichen Voraussetzungen für
die Erteilung einer Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung des
Strassenabstands seien erfüllt, da weder die Verkehrssicherheit noch
andere öffentliche Interessen oder Interessen von Nachbarn beein-
trächtigt würden. Das Baureglement schreibe für die Kernzone keinen
Gebäudeabstand vor. Selbst wenn aber in der Kernzone ein Gebäu-
deabstand von 8 m gelten würde, sei die Unterschreitung gestützt auf
Art. 24 BauR zulässig. Die Einfahrt in die Tiefgarage sei verkehrssi-
cher ausgestaltet. Auch die Knotensichtweiten seien – selbst für den
Fall der Verbreiterung der N._strasse – gegeben. Die Auswirkungen
der neuen Überbauung auf die Wohnhäuser auf den Grundstücken
Nrn. 005 und 006 seien massvoll und keineswegs übermässig, da
diese Häuser deutlich höher lägen.
c) Auf Antrag der Rekursgegner erfolgte vom 3. Januar 2018 bis
31. Oktober 2020 eine mehrmals verlängerte Sistierung des Rekurs-
verfahrens, zuerst zur Erarbeitung eines allfälligen Korrekturgesuchs,
danach aufgrund des inzwischen eingeleiteten Teilstrassenplanver-
fahrens für den Ausbau der N._strasse.
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 29/2021), Seite 6/20
d) Mit Beschluss vom 21. November 2018 wies der Stadtrat Z._
das im Rahmen der Einsprache gegen das Bauvorhaben gestellte Ge-
such der Rekurrenten um Erlass einer Planungszone über die Grund-
stücke Nrn. 001 und 002 mit der Begründung ab, es solle bewusst da-
rauf verzichtet werden, mittels Erlass einer Planungszone der derzeit
laufenden Revision der Ortsplanung von Z._ Vorwirkung zu ver-
schaffen.
e) Mit Schreiben vom 19. November 2020 ersucht der Vertreter der
Rekursgegner, das Rekursverfahren wieder fortzusetzen, weil das
Teilstrassenplanverfahren inzwischen erstinstanzlich abgeschlossen
und dagegen bereits zwei Rekurse beim Baudepartement (Verfahren
Nrn. 20-3788 und 20-3795) erhoben worden seien.
f) Mit verfahrensleitender Anordnung vom 2. Dezember 2020
wurde die Sistierung des Rekursverfahrens Nr. 17-3861 aufgehoben
und die kantonale Denkmalpflege (DMP) zur Erstellung eines Amtsbe-
richts eingeladen.
g) Mit Amtsbericht vom 29. Januar 2021 führt die DMP aus, die neu
geplante Bebauung nehme in den wesentlichen Punkten die Schutz-
ziele der Schutzverordnung auf. Die eigenständige Architektur füge
sich gut in den Bestand ein und trage auch der geforderten baulichen
Verdichtung angemessen Rechnung. Die Bauten seien massstäblich
gut proportioniert und würden den Dialog mit den ortsbildprägenden
Bauten der Umgebung aufnehmen, ohne diese zu beeinträchtigen.
Unter Berücksichtigung der Topografie lägen die geplanten Gebäude-
und Firsthöhen durchwegs im Bereich der angrenzenden, ortsbaulich
bedeutsamen Bauten. Es erfolge durch die geplanten Neubauten
keine wesentliche Beeinträchtigung eines Schutzgegenstands. Mit er-
gänzender Stellungnahme vom 5. Februar 2021 führt die DMP aus,
die von der Vorinstanz bewilligte Unterschreitung des Strassenab-
stands gegenüber der M._strasse erscheine aus denkmalpflegeri-
scher Sicht erforderlich und verlange nach einer Ausnahmebewilli-
gung. Demgegenüber werde die Unterschreitung des Abstands zur
N._strasse zwar ortsbaulich als passend empfunden, könne aber
nicht aus den Zielen des Ortsbildschutzes abgeleitet werden.
h) Mit Amtsbericht vom 19. Februar 2021 führt das kantonale Tief-
bauamt (TBA) aus, die Kombination aus privater Grundstückszufahrt
und Strassenknoten M._strasse/N._strasse verstosse einerseits
gegen die Norm 40 050 ("Grundstückszufahrten") der Vereinigung
Schweizerischer Strassenfachleute (VSS) sowie gegen Art. 65 f.
BauR und sei andererseits auch nicht genügend verkehrssicher. Die
nötigen Sichtweiten auf die öffentlichen Strassen könnten bei der ge-
planten Grundstückszufahrt nicht eingehalten werden, da es sich um
eine schleifende Zufahrt handle; eine solche sei schon aus grundsätz-
lichen Sicherheitsaspekten zu vermeiden. Auch sei die Breite der
N._strasse im Einmündungsbereich in die M._strasse sowohl im
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 29/2021), Seite 7/20
Bestand als auch mit dem geplanten Strassenprojekt nicht ausrei-
chend, um eine verkehrssichere Erschliessung der an der
N._strasse liegenden Grundstücke sicherzustellen.
E.
a) Am 12. März 2021 reicht der Vertreter der Rekurrenten eine Stel-
lungnahme zu den erwähnten Amtsberichten sowie seine Kostennote
ein. Er macht zusätzlich geltend, das erforderliche Material- und Farb-
konzept fehle beim umstrittenen Baugesuch, weshalb der Amtsbericht
der DMP unvollständig sei. Das Vorgehen der Vorinstanz, mittels einer
Auflage die Nachreichung des Material- und Farbkonzepts in einem
Gebiet mit erhöhten ästhetischen Anforderungen zu verlangen, sei un-
zulässig. Die DMP befürworte im Amtsbericht die Strassenabstands-
unterschreitung gegenüber der N._strasse als ortsbaulich passend,
sehe sie jedoch ausdrücklich nicht aus Gründen des Ortsbildschutzes
geboten; somit hätte von der Vorinstanz keine Ausnahebewilligung er-
teilt werden dürfen. Das massive Ausmass der geplanten Strassenab-
standsunterschreitung gegenüber der M._strasse könne entgegen
dem Amtsbericht der DMP nicht mit dem historischen Bestand begrün-
det werden, weil die noch bestehende Baute (Vers.-Nr. 004) eine an-
dere Stellung zur Strasse aufweise. In einer weiteren Eingabe, eben-
falls vom 12. März 2021, teilt der Vertreter der Rekurrenten mit, die
E._ sowie G._ würden sich aus dem Rekursverfahren zurückzie-
hen. F._, Z._, habe das Grundstück Nr. 008 inzwischen von der
O._AG übernommen und trete als deren Rechtsnachfolger in das
Rekursverfahren ein. Ebenso würden B._, X._, als neue Eigentü-
mer des Grundstücks Nr. 009 und damit als Rechtsnachfolger von
L._ in das Rekursverfahren eintreten.
b) Am 16. März 2021 reicht die Vorinstanz und am 18. März 2021
der Vertreter der Rekursgegner eine Stellungnahme zu den erwähnten
Amtsberichten ein.
c) Mit Eingabe vom 29. März 2021 nimmt der Vertreter der Rekurs-
gegner Stellung zur Stellungnahme des Vertreters der Rekurrenten
vom 12. März 2021.
F.
Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den vor-

genannten Eingaben wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen
eingegangen.
Erwägungen
1.
1.1 Die Zuständigkeit des Baudepartementes ergibt sich aus
Art. 43bis des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1;
abgekürzt VRP). Aufgrund des Umstands, dass die heutige Vorstehe-
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 29/2021), Seite 8/20
rin des Baudepartementes beim vorinstanzlichen Einspracheent-
scheid und bei der Erteilung der Baubewilligung noch als Mitglied der
Baukommission Z._ mitgewirkt hatte, hat sie in den Ausstand zu tre-
ten. Entsprechend hat der Vorsteher des Volkswirtschaftsdepartemen-
tes über das Rechtsmittel zu befinden (Art. 24 Abs. 2 des Staatsver-
waltungsgesetzes [sGS 140.1]). Unabhängig davon war das Rekurs-
verfahren von der Rechtsabteilung des Baudepartementes zu instru-
ieren (vgl. ABl 2015 3468).
1.2 Die Rekurrenten beantragen in Ziff. 1 der Rekursergänzung vom
24. Juli 2017 die Sistierung des Rekursverfahrens bis zum Vorliegen
eines Entscheids des Stadtrates Z._ über ihr Begehren um Erlass
einer Planungszone. Mit Beschluss vom 21. November 2018 wies der
Stadtrat Z._ das im Rahmen der Einsprache gegen das Bauvorha-
ben gestellte Gesuch der Rekurrenten um Erlass einer Planungszone
über die Grundstücke Nrn. 001 und 002 nachträglich ab. Dieser Be-
schluss ist zwischenzeitlich in Rechtskraft erwachsen. Mithin ist der
Rekurs in Bezug auf den Sistierungsantrag gegenstandslos.
1.3 Der Vertreter der Rekurrenten hatte am 26. Juni 2017 unter an-
derem auch für die E._ und G._ Rekurs erhoben. Mit Stellung-
nahme vom 12. März 2021 erklärte er jedoch, dass die E._ und
G._ sich aus dem Rekursverfahren zurückgezogen hätten. Mithin ist
der Rekurs in Bezug auf die E._ und G._ zufolge Rückzugs ab-
zuschreiben (Art. 57 Abs. 1 VRP).
1.4 Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48
VRP sind erfüllt. Fraglich ist, ob die Rekursberechtigung nach Art. 45
VRP gegeben ist.
1.4.1 Die Rekursgegner bringen vor, mit Ausnahme von C._ seien
die Rekurrenten in Bezug auf die Rügen der ungenügenden Erschlies-
sung mit der vorgesehenen Zu- und Wegfahrt über die N._strasse
und in Bezug auf die Unterschreitung des Strassenabstands gegen-
über der N._strasse gar nicht selbst betroffen. Sodann sei lediglich
F._ Eigentümer eines Grundstücks mit geschütztem Kulturobjekt
(Grundstück Nr. 008); die anderen Rekurrenten seien in Bezug auf die
Anliegen des Ortsbildschutzes nicht mehr als die Allgemeinheit betrof-
fen. Damit machen die Rekursgegner sinngemäss geltend, dass ein-
zelne Rekurrenten in Bezug auf einzelne Rügen nicht zur Rekurserhe-
bung legitimiert seien.
1.4.2 Nach Art. 45 VRP ist zur Erhebung des Rekurses berechtigt, wer
an der Änderung oder Aufhebung der Verfügung oder des Entscheids
ein eigenes schutzwürdiges Interesse dartut. Nach der bundesgericht-
lichen Rechtsprechung sind Nachbarn zur Beschwerdeführung gegen
ein Bauvorhaben legitimiert, wenn sie mit Sicherheit oder zumindest
grosser Wahrscheinlichkeit durch Immissionen (Lärm, Staub, Erschüt-
terungen, Licht oder andere Einwirkungen) betroffen werden, die der
Bau oder Betrieb der fraglichen Anlage hervorruft. Als wichtiges Krite-
rium zur Beurteilung der Betroffenheit dient in der Praxis die räumliche
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 29/2021), Seite 9/20
Distanz zum Bauvorhaben bzw. zur Anlage. Die Rechtsprechung be-
jaht in der Regel die Legitimation von Nachbarn, deren Liegenschaften
sich in einem Umkreis von bis zu rund 100 m befinden. Bei grösseren
Entfernungen muss eine Beeinträchtigung glaubhaft gemacht und ge-
stützt auf eine Gesamtwürdigung der konkreten Verhältnisse beurteilt
werden (BGE 140 II 214 Erw. 2.3 mit Hinweisen).
1.4.3 Die erforderliche räumliche Nähe der Rekurrenten, die sich alle
in einer Distanz von weniger als 40 m zum Bauvorhaben befinden,
wird vorliegend zu Recht nicht bestritten. Folglich muss die besondere
Betroffenheit der Rekurrenten nicht näher begründet werden, weil sie
aufgrund der Distanz von unter 100 m grundsätzlich zu vermuten ist
(Urteils des Bundesgerichtes 1C_286/2020 vom 15. Dezember 2020
Erw. 2.4). Gründe für ein Abweichen von diesem Grundsatz nennen
die Rekursgegner nicht. Sie stellen lediglich das schutzwürdige Inte-
resse der Rekurrenten bei einzelnen Rügen in Abrede. In Bausachen
wird nach der Rechtsprechung ein praktischer Nutzen allerdings be-
reits bejaht, wenn das Durchdringen von Rügen dazu führen würde,
dass das Bauvorhaben im die Beschwerdeführer belastenden Bereich
nicht oder anders realisiert würde als geplant. Das schutzwürdige In-
teresse besteht im Umstand, einen materiellen oder ideellen Nachteil
zu vermeiden, den der angefochtene Entscheid mit sich bringen
würde. Sind die Voraussetzungen für die Beschwerdelegitimation ge-
geben, ist der Beschwerdeführer mit sämtlichen Rügen zum Verfahren
zugelassen, wenn ihm durch die Gutheissung der Beschwerde ein
praktischer Nutzen entstehen würde. In diesem Rahmen ist eine rüge-
spezifische Beurteilung der Legitimation nicht statthaft. Ein bloss mit-
telbares oder ausschliesslich allgemeines öffentliches Interesse be-
gründet hingegen – ohne die erforderliche Beziehungsnähe zur Streit-
sache selber – keine Parteistellung (Urteil des Bundesgerichtes
1C_313/2019 vom 28. April 2020 Erw. 2.3; 1C_25/2019 vom 5. März
2020 Erw. 3.1; BDE Nr. 60/2020 vom 10. Juli 2020 Erw. 1.2.1). Damit
ist die Rekursberechtigung der Rekurrenten vorliegend aufgrund der
vorhandenen räumlichen Nähe grundsätzlich und unabhängig von den
einzelnen Rügen gegeben.
1.5 Die Rekursgegner erachten die Einwendung des fehlenden Ma-
terial- und Farbkonzepts des Vertreters der Rekurrenten in der Stel-
lungnahme vom 12. März 2021 zum Amtsbericht der DMP vom
29. Januar 2021 als verspätet und erblicken darin einen Verstoss
gegen Treu und Glauben.
1.5.1 Grundsätzlich sind im Rekursverfahren neue Begehren zuläs-
sig, d.h. die Rechtsbegehren können gegenüber dem erstinstanzli-
chen Verfahren grundsätzlich erweitert bzw. geändert werden. Eine
ausdehnende Änderung eines Antrags ist jedoch nur innerhalb der Re-
kursfrist bzw. der zur Antragstellung angesetzten Nachfrist zulässig
(GVP 2015 Nr. 67, Erw. 3 mit Hinweisen). Gleiches gilt grundsätzlich
für Sachverhaltsdarstellung und Begründung des Rekurses. Auch sie
haben im Rahmen der Rekurseingabe bzw. innert der nach Art. 48
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 29/2021), Seite 10/20
Abs. 2 VRP gesetzten Nachfrist zu erfolgen (Urteil des Bundesgerich-
tes 1C_643/2015 vom 3. August 2016 Erw. 2.2.2) – allerspätestens
aber an dem die Sachverhaltsermittlung grundsätzlich abschliessen-
den Augenschein (Urteil des Bundesgerichtes 1C_643/2015 vom
3. August 2016 Erw. 2.2.4; vgl. zum Ganzen BDE Nr. 41/2017 vom
24. November 2017 Erw. 2.2.1 ff. und BDE Nr. 7/2021 vom 22. Januar
2021 Erw. 1.3.1 f.).
1.5.2 Die Änderung des Klagegrunds in einer nachträglichen Pro-
zesseingabe ist gemäss Praxis nur zulässig, wenn die Gegenpartei
zustimmt. Fehlt deren Einwilligung, so kann die entscheidende Be-
hörde eine Änderung des Klagegrunds dennoch zulassen, sofern dar-
aus keine erhebliche Erschwerung oder Verzögerung des Verfahrens
zu erwarten ist. Die Behörde hat sich für diesen Entscheid vorab an
prozessökonomischen Gesichtspunkten zu orientieren. Die Geltend-
machung neuer Bauhinderungsgründe nach Ablauf der Rechtsmittel-
frist oder einer allfälligen Frist zur Rekursergänzung wird in der Regel
zugelassen, wenn bereits erhebliche Abklärungen getroffen worden
sind und die bisherige Arbeit für die Beurteilung des geänderten Kla-
gegrunds verwendbar ist (vgl. MERKLI/AESCHLIMANN/HERZOG, Kom-
mentar zum Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege im Kanton Bern,
Bern 1997, Art. 26 N 8). Führt die Beurteilung des neuen Bauhinde-
rungsgrunds dagegen zu einer erheblichen Erschwerung oder Verzö-
gerung des Rekursverfahrens, insbesondere durch zusätzliche Be-
weismassnahmen, werden im Rekursverfahren verspätet vorge-
brachte Bauhinderungsgründe nicht berücksichtigt (BDE Nr. 41/2017
vom 24. November 2017 Erw. 2.2.6).
1.5.3 Die Rekurrenten bringen zwar keine Gründe vor, weshalb es
ihnen im Rahmen der Rekursschrift nicht möglich gewesen sei, die an-
lässlich der Stellungnahme vom 12. März 2021 zum Amtsbericht der
DMP vom 29. Januar 2021 erstmals vorgebrachte Rüge vorzubringen.
Allerdings haben sie den Einwand des fehlenden Material- und Farb-
konzepts immerhin in der Stellungnahme vom 12. März 2021 zum
Amtsbericht der DMP vom 29. Januar 2021 und damit noch während
der Sachverhaltsermittlung im Rekursverfahren vorgebracht, weshalb
der nachträgliche Einwand dennoch nicht verspätet erfolgt ist. Ausser-
dem wirft die Rüge des fehlenden Material- und Farbkonzepts haupt-
sächlich rechtliche Fragen auf, die keiner weiteren Sachverhaltsabklä-
rungen bedürfen und somit zu keiner Verzögerung des Rekursverfah-
rens führen. Ein rechtsmissbräuchliches Vorgehen lässt sich aus die-
ser nachträglichen Rüge nicht ableiten. Auf die in der Stellungnahme
vom 12. März 2021 erhobene Rüge ist deshalb in den nachfolgenden
Erwägungen einzugehen.
1.6 Auf den Rekurs ist somit einzutreten.
2.
Am 1. Oktober 2017 ist das Planungs- und Baugesetz (sGS 731.1; ab-
gekürzt PBG) in Kraft getreten und das Baugesetz aufgehoben worden
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 29/2021), Seite 11/20
(Art. 172 Bst. a PBG). Gestützt auf Art. 173 PBG werden die bei Voll-
zugsbeginn dieses Erlasses hängigen Baubewilligungsverfahren
grundsätzlich nach jenem Recht beurteilt, das im Zeitpunkt des erstin-
stanzlichen Entscheids der Baubewilligungsbehörde Gültigkeit hatte
(Art. 173 Abs. 1 PBG). Vorbehalten bleibt die Anwendung neuen
Rechts, soweit es für die Baugesuchsteller günstiger ist (Art. 173
Abs. 2 PBG). Der erstinstanzliche Einsprache- und Baubewilligungs-
entscheid erging am 6. Juni 2017. Mithin sind vorliegend somit grund-
sätzlich weiterhin das Baugesetz und das kommunale Baureglement
anwendbar.
3.
Die Rekurrenten machen in formeller Hinsicht eine Verletzung ihres
Anspruchs auf rechtliches Gehör geltend, weil die Vorinstanz bei der
Frage der Einfügung der umstrittenen Mehrfamilienhäuser ins Ortsbild
lediglich auf die Ausführungen des Architektenkollegiums verwiesen
habe, ohne sich mit den auch nach der Einreichung der Korrekturpläne
verbliebenen Rügen und Einwendungen der Einsprecher auseinan-
derzusetzen.
3.1 Der Anspruch auf rechtliches Gehör verlangt unter anderem,
dass die Behörde die Vorbringen des vom Entscheid in seiner Rechts-
stellung Betroffenen auch tatsächlich hört, sorgfältig und ernsthaft
prüft und in der Entscheidfindung berücksichtigt. Daraus folgt die
grundsätzliche Pflicht der Behörde, ihren Entscheid zu begründen. Der
Bürger soll wissen, warum die Behörde entgegen seinem Antrag ent-
schieden hat. Die Begründung eines Entscheids muss so abgefasst
sein, dass der Betroffene ihn gegebenenfalls sachgerecht anfechten
kann. Dies ist nur möglich, wenn sowohl er wie auch die Rechtsmittel-
instanz sich über die Tragweite des Entscheids ein Bild machen kön-
nen. In diesem Sinn müssen wenigstens kurz die Überlegungen ge-
nannt werden, von denen sich die Behörde leiten liess und auf welche
sich ihr Entscheid stützt. Das bedeutet indessen nicht, dass sich diese
ausdrücklich mit jeder tatbeständlichen Behauptung und jedem recht-
lichen Einwand auseinandersetzen muss. Vielmehr kann sie sich auf
die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken
(BGE 134 I 83 Erw. 4.1 mit Hinweisen). Die Begründung muss jedoch
auf jeden Fall angemessen und hinreichend, d.h. nachvollziehbar und
verständlich, sein. Dabei sind die Anforderungen an die Begründung
umso höher, je grösser der Entscheidungsspielraum der Behörde ist
und je stärker ein Entscheid in die individuellen Rechte eingreift
(BGE 112 IA 107 Erw. 2b mit Hinweisen; BDE Nr. 82/2020 vom
28. August 2020 Erw. 3.1).
3.2 Die Vorinstanz gibt im angefochtenen Beschluss die Stellung-
nahme des Architektenkollegiums vom November 2016 sowie den
Nachtrag vom März 2017 zum Korrekturgesuch wider und schliesst
sich in der Folge dieser Expertenmeinung ausdrücklich an. Dadurch
macht sie die Ausführungen des Architektenkollegiums zu ihren eige-
nen Erwägungen. Die Erwägung der Vorinstanz im angefochtenen Be-
schluss, dass durch die Projektanpassung die verbliebenen Mängel
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 29/2021), Seite 12/20
am Projekt beseitigt und die Einfügung in die Umgebung gelungen sei,
gibt zu verstehen, dass die übrigen Einwendungen der Einsprecher
von ihr nicht als ausschlaggebend betrachtet wurden. Eine solche Be-
gründung ist zwar knapp, aber zulässig, zumal sich die Vorinstanz
nicht ausdrücklich zu jeder tatbeständlichen Behauptung äussern
muss. Aus dem angefochtenen Beschluss geht damit mit genügender
Klarheit hervor, aus welchen Gründen die Vorinstanz die Vorgaben
von Art. 5 SchutzV bezüglich guter Einfügung als erfüllt betrachtete.
Die Vorinstanz hat somit ihre Begründungspflicht nicht verletzt, wes-
halb sich die Rüge der Rekurrenten auf Verletzung des Anspruchs auf
rechtliches Gehör als unbegründet erweist.
4.
Die Rekurrenten beanstanden in materieller Hinsicht die unzu-
reichende Erschliessung der Baugrundstücke Nrn. 001 und 002. Sie
rügen, die ungenügende strassenmässige Erschliessung stelle kein
Bauhindernis von untergeordneter Bedeutung dar, welches mit einer
Auflage beseitigt werden könne. Die Baubewilligung sei deshalb schon
allein aus diesem Grund aufzuheben.
4.1 Nach Art. 19 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Raumplanung
(SR 700; abgekürzt RPG) ist Land insbesondere dann erschlossen,
wenn die für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht. Da
das Bundesrecht nur allgemeine Grundsätze enthält, ergeben sich die
Anforderungen an die Erschliessung im Detail aus dem kantonalen
Recht (B. HEER, St.Gallisches Bau- und Planungsrecht unter Berück-
sichtigung des Raumplanungs- und Umweltschutzrechts des Bundes,
Bern 2003, Rz. 508). Nach Art. 49 Abs. 2 Bst. a BauG ist Land stras-
senmässig erschlossen, wenn es über hinreichende Zu- und Wegfahr-
ten verfügt. Eine Zufahrt ist dann als hinreichend zu betrachten, wenn
sie tatsächlich so beschaffen ist, dass sie bau- und verkehrstechnisch
der bestehenden und der geplanten Überbauung genügt, den zu er-
wartenden Fahrzeugen und Fussgängern sicheren Weg bietet und von
den öffentlichen Diensten (namentlich Feuerwehr, Sanität, Kehrichtab-
fuhr und Schneeräumung) ungehindert benützt werden kann und –
wenn sie über fremdes Grundeigentum führt – rechtlich gesichert ist
(HEER, a.a.O., Rz. 513; BDE Nr. 2/2021 vom 11. Januar 2021
Erw. 6.2.1). Erfüllt ein Baugesuch die gesetzlichen Anforderungen
nicht, ist grundsätzlich die Baubewilligung zu verweigern. Durch Ne-
benbestimmungen wie Auflagen können lediglich untergeordnete
Mängel eines Baugesuchs behoben werden. Die Möglichkeit, die Be-
willigung mit gebotenen Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingun-
gen, Befristungen) zu verknüpfen, entfällt, wenn die Mängel eine we-
sentliche Projektänderung bzw. eine konzeptionelle Überarbeitung
des Projekts erfordern. Die Anordnung von Nebenbestimmungen
kommt mit anderen Worten nicht in Betracht, wenn ohne grösseren
planerischen Aufwand nicht beurteilbar ist, wie die Mängel zu beheben
sind und welche baurechtlichen, konzeptionellen und gestalterischen
Auswirkungen dies nach sich zieht. Es geht beispielsweise nicht an,
einen Bau zu bewilligen mit der Auflage, die fehlende Erschliessung
müsse vor Baubeginn geregelt sein. Dies folgt aus dem Grundsatz der
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 29/2021), Seite 13/20
Einheit des Bauentscheids, mit dem eine einheitliche Beurteilung ei-
nes baurechtlichen Sachverhalts sichergestellt werden soll. Das bun-
desrechtliche Koordinationsgebot von Art. 25a RPG verlangt, dass ein
geplantes Bauvorhaben in einem einzigen und einheitlichen Bewilli-
gungsverfahren geprüft wird. Nachgelagerte Verfahren sind nur dann
zulässig, wenn dies von der Sache her sinnvoll ist und sich daraus
keine wesentlichen neuen Auswirkungen oder Änderungen für das
Projekt ergeben oder ergeben können (Urteil des Bundesgerichtes
1C_615/2017 vom 12. Oktober 2018 Erw. 2.5 mit Hinweisen; VerwGE
B 2014/100 vom 27. April 2016 Erw. 7.1).
4.2 Die Vorinstanz kam im angefochtenen Beschluss selbst zum Er-
gebnis, dass die Erschliessung über die bestehende N._strasse,
eine Gemeindestrasse 3. Klasse, für die geplanten Neubauten auf den
Grundstücken Nrn. 001 und 002 unzureichend sei. Aus diesem Grund
wurde die Baubewilligung mit der Auflage verbunden, dass mit den
Bau- und Abbrucharbeiten erst begonnen werden dürfe, wenn der Teil-
strassenplan für die Umklassierung der N._strasse in eine Gemein-
destrasse 2. Klasse und der damit verbundene Ausbau der
N._strasse in Rechtskraft erwachsen seien. Die Vorinstanz war sich
somit bewusst, dass zwischen dem Bauvorhaben und dem nachfol-
gend ausgearbeiteten – und inzwischen in den Rekursverfahren
Nrn. 20-3788 und 20-3795 zu beurteilenden – Teilstrassenplan
N._strasse eine Abhängigkeit besteht, womit sie auch die Pflicht zur
Koordination der beiden Anliegen (Baubewilligungs- und Teilstrassen-
planverfahren) hätte erkennen müssen. Um dieser Koordinations-
pflicht nachzukommen, genügte es jedoch nicht, die vorliegend um-
strittene Baubewilligung vorab zu erteilen und nur mit der Auflage zu
verknüpfen, dass mit den Bau- und Abbrucharbeiten erst begonnen
werden dürfe, wenn der für die Erschliessung notwendige Teilstras-
senplan für den Ausbau der N._strasse in Rechtskraft erwachsen
sei. Es macht nicht nur wenig Sinn, zuerst die Platzierung von Neu-
bauten auf einem Grundstück zu bewilligen und dabei gleichzeitig
auch noch Ausnahmebewilligungen zur Unterschreitung des Abstands
von den bestehenden, ungenügend ausgebauten Erschliessungs-
strassen zu gewähren. Durch ein solches Vorgehen wird der künftige
Strassenausbau geradezu negativ präjudiziert. Die Vorinstanz ver-
kannte somit, dass es sich bei der hinreichenden Erschliessung nicht
um ein untergeordnetes Bauhindernis handelt, welches mit einer Auf-
lage beseitigt werden kann, sondern um eine Grundvoraussetzung,
die für die Bewilligungsfähigkeit eines Bauvorhabens von ausschlag-
gebender Bedeutung ist. Mit der zeitlich vorgelagerten Erteilung der
Baubewilligung präjudizierte die Vorinstanz den nachfolgenden Teil-
strassenplan, welcher eigentlich Voraussetzung für die zu bewilligen-
den Bauprojekte hätte sein müssen. Indem die Vorinstanz das Bauge-
such nicht wenigstens zeitgleich mit einem die strassenmässige Er-
schliessung sicherstellenden Teilstrassenplan aufgelegt und materiell
behandelt hat, hat sie gegen die ihr obliegende Koordinationspflicht
verstossen.
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 29/2021), Seite 14/20
4.3 Allein schon aufgrund dieser ungenügenden Koordination zwi-
schen der angefochtenen Baubewilligung und dem Teilstrassenplan
ist die Baubewilligung aufzuheben und der Rekurs gutzuheissen. Da-
bei ist unter Verweis auf den ebenfalls mit heutigem Datum ergehen-
den BDE Nr. 28/2021 anzumerken, dass selbst bei einer Koordination
des vorliegend streitgegenständlichen Bauvorhabens mit dem in den
Rekursverfahren Nrn. 20-3788 und 20-3795 streitgegenständlichen
Teilstrassenplan die erforderliche hinreichende Erschliessung des
Quartiers N._ nicht gegeben wäre, weil sowohl der vorgesehene
Wendeplatz am Ende der N._strasse als auch der geplante
Einmündungsbereich der N._strasse in die M._strasse
ungenügend dimensioniert sind.
5.
Bei diesem Ergebnis erübrigten sich eigentlich weitere Ausführungen
zum geplanten Bauvorhaben. Aus verfahrensökonomischen Gründen
scheint es jedoch angezeigt, auf die wesentlichsten zusätzlichen
Mängel des Bauvorhabens im Folgenden noch kurz einzugehen.
5.1 Die Rekurrenten rügen eine unzulässige Unterschreitung des
Gebäudeabstands zwischen den geplanten Mehrfamilienhäusern, wo-
gegen die Rekursgegner der Ansicht sind, in der Kernzone gebe es
gar keinen Gebäudeabstand.
5.1.1 Art. 12 Abs. 2 BauR sieht für Bauten in der Kernzone einen all-
seitigen Grenzabstand von 4 m vor. Der Gebäudeabstand ist nach
Art. 57 BauG – der Art. 93 PBG entspricht – die kürzeste Entfernung
zwischen zwei Fassaden (Abs. 1). Fehlen im Baureglement Vorschrif-
ten zum Gebäudeabstand, so ist der Gebäudeabstand gleich der
Summe der für die beiden Gebäude vorgeschriebenen Grenzabstände
(Abs. 2), wobei der Gebäudeabstand auch zwischen Gebäuden auf
dem gleichen Grundstück einzuhalten ist (Abs. 4). Gemäss Art. 24
BauR wird zwischen Bauten auf dem gleichen Grundstück, die betrieb-
lich oder funktionell zusammengehören, ein reduzierter Gebäudeab-
stand bewilligt, wenn dadurch weder wohn- noch arbeitshygienische
Nachteile entstehen (keine nach Art. 34 Bst. c BauR erforderlichen
Fenster) noch öffentliche oder nachbarliche Interessen verletzt werden
und eine architektonisch gute Lösung erzielt wird (Abs. 1). Zwischen
Hauptbauten kann unter diesen Voraussetzungen der Gebäudeab-
stand bis auf 6 m reduziert werden (Abs. 2).
5.1.2 Vorliegend müsste also zwischen dem Haus Nord und dem
Haus Süd grundsätzlich ein Gebäudeabstand von 8 m eingehalten
werden (Art. 57 Abs. 2 BauG in Verbindung mit Art. 12 Abs. 2 BauR).
Zwischen der südwestlichen Fassade des Hauses Nord und der nord-
östlichen Fassade des Hauses Süd wird jedoch bloss ein Gebäudeab-
stand von 6 m eingehalten. Selbst zwischen der nordöstlichen Ecke
des Hauses Süd und der südwestlichen Fassade des Hauses Nord
besteht lediglich ein Gebäudeabstand von etwa 7 m.
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 29/2021), Seite 15/20
Damit diese Unterschreitung nach Art. 24 BauR zulässig wäre, müsste
es sich bei den beiden Häusern Nord und Süd um betrieblich oder
funktionell zusammengehörende Bauten handeln. Die beiden Mehrfa-
milienhäuser sind zwar unterirdisch über die gemeinsame Tiefgarage
miteinander verbunden, weisen aber ansonsten keine Zusammenge-
hörigkeit auf. Es sind keine betrieblichen oder funktionalen Gründe er-
sichtlich – und solche werden von der Vorinstanz und den Rekursgeg-
nern auch nicht vorgebracht –, weshalb die beiden Gebäude näher
aneinandergebaut werden müssten. Allein der Umstand, dass die
Mehrfamilienhäuser über eine gemeinsame Tiefgarage verfügen, ver-
mag die Unterschreitung des Gebäudeabstands jedenfalls nicht zu
rechtfertigen. Hinzu kommt, dass sich im Bereich der Abstandsunter-
schreitung im Erdgeschoss sowie im ersten Obergeschoss des Hau-
ses Süd jeweils die Koch-, Ess- und Wohnbereiche befinden. Ein Teil
der Fenster in den Koch-, Ess- und Wohnbereichen dieser beiden Ge-
schosse sind nach Osten gerichtet und befinden sich folglich im Be-
reich der gerügten Abstandsunterschreitung. Im zweiten Oberge-
schoss des Hauses Süd ist das einzige Fenster des Zimmers 2 nach
Osten gerichtet und befindet sich damit ebenfalls im Bereich der Ab-
standsunterschreitung. Die Voraussetzung, wonach keine der nach
Art. 34 Bst. c BauR erforderlichen Fenster für die Belichtung von Auf-
enthaltsräumen von einem reduzierten Gebäudeabstand betroffen
sein dürfen, ist somit ebenfalls nicht erfüllt. Die Unterschreitung des
Gebäudeabstands von 8 m ist damit nicht zulässig und hätte ebenfalls
die Aufhebung der Baubewilligung zur Folge gehabt.
5.2 Die Rekurrenten machen zudem geltend, die geplanten Neu-
bauten würden sich nicht gut in die charakteristische Umgebung ein-
ordnen. Mit Eingabe vom 12. März 2021 rügen sie, es fehle das erfor-
derliche Material- und Farbkonzept, weshalb die Frage der Einordnung
derzeit noch gar nicht beurteilbar sei.
Bereich der Abstands-
unterschreitung (1. OG)
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 29/2021), Seite 16/20
Nach ständiger Rechtsprechung ist in Gebieten mit erhöhten ästheti-
schen Anforderungen das Baugesuch stets einschliesslich der konkre-
ten Fassaden- und Dachgestaltung sowie Material- und Farbwahl zu
beurteilen, weil andernfalls die Einfügung der Baute bzw. die allfällige
Beeinträchtigung eines Schutzgegenstands noch nicht abschliessend
beurteilt werden kann (GVP 2010 Nr. 132; VerwGE B 2011/122 vom
1. Mai 2012 Erw. 2.3; BDE Nr. 32/2019 vom 5. Juni 2019 Erw. 5; BDE
Nr. 20/2020 vom 20. März 2020 Erw. 2.5.1 ff.; BDE Nr. 33/2020 vom
5. Mai 2020 Erw. 3.1). Diesen Anforderungen kamen die Rekursgeg-
ner vorliegend nicht nach; das Baugesuch wurde ohne Material- und
Farbkonzept eingereicht. Der Umstand, dass im Zeitpunkt der Baube-
willigung der östlich unmittelbar angrenzende Neubau des Hauses
"Zur N._" im Gang war, ändert nichts an der Tatsache, dass für die
Baugrundstücke erhöhte ästhetische Anforderungen bestehen. Ob-
wohl das Baugrundstück im Ortsbildschutzgebiet liegt und das Archi-
tektenkollegium noch ausdrücklich darauf aufmerksam machte, dass
ein angepasstes Material- und Farbkonzept als Teil der Baueingabe
zu erbringen sei, sah die Vorinstanz von einer gleichzeitigen Prüfung
des gesamten Bauvorhabens ab bzw. war ihr mangels Vollständigkeit
der Baugesuchsunterlagen eine gleichzeitige Prüfung erst gar nicht
möglich. Die Vorinstanz war sich jedoch der Notwendigkeit eines um-
fassenden Material- und Farbkonzepts bewusst und ordnete deshalb
in Ziff. 4 der Auflagen zur Baubewilligung vom 6. Juni 2017 die Nach-
reichung eines solchen noch vor Baubeginn an. Damit verwies sie die
Prüfung der Fassaden- und Dachgestaltung sowie der Material- und
Farbwahl in ein nachlaufendes Bewilligungsverfahren, was in Gebie-
ten mit erhöhten ästhetischen Anforderungen nach dem oben Gesag-
ten gerade unzulässig ist. Somit ergibt sich, dass der Rekurs auch in-
folge unvollständiger Gesuchsunterlagen bzw. daraus resultierender
unkoordinierter Beurteilung des Baugesuchs gutzuheissen und die
Baubewilligung aufzuheben gewesen wäre.
5.3 Im Weiteren wenden die Rekurrenten ein, die geplante, spitz-
winklige Ein- und Ausfahrt der Tiefgarage in die N._strasse genüge
den Anforderungen der Verkehrssicherheit nicht.
Eine Zufahrt ist dann als hinreichend zu betrachten, wenn sie tatsäch-
lich so beschaffen ist, dass sie bau- und verkehrstechnisch der beste-
henden und der geplanten Überbauung genügt und den zu erwarten-
den Fahrzeugen und Fussgängern sicheren Weg bietet (vgl. vorste-
hend Erw. 4.1). Das TBA führt in Bezug auf die geplante Grundstücks-
zufahrt im Amtsbericht vom 19. Februar 2021 aus, die nötigen Sicht-
weiten auf die N._strasse und die M._strasse seien von dieser
aus nicht eingehalten, da es sich um eine schleifend angelegte Zufahrt
handle. Eine solche sei an sich schon aus grundsätzlichen Sicher-
heitsaspekten zu vermeiden, in einem Verkehrsknoten zweier öffentli-
cher Strassen sei sie aber überhaupt nicht verantwortbar. Die geplante
Tiefgarageneinfahrt ist damit nicht verkehrssicher ausgestaltet und
kann daher nicht als hinreichende Erschliessung betrachtet werden.
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 29/2021), Seite 17/20
Das Bauvorhaben wäre also auch mangels einer hinreichend ver-
kehrssicheren Zufahrt zu den Baugrundstücken nicht bewilligungsfä-
hig.
5.4 Die Rekurrenten rügen weiter, die Ausnahmebewilligung zur Un-
terschreitung des Strassenabstands – sowohl zur M._strasse als
auch zur N._strasse – sei zu Unrecht erteilt worden.
5.4.1 Gemäss Art. 108 Abs. 2 StrG kann die zuständige Behörde Aus-
nahmen von Strassenabstandsvorschriften bewilligen, wenn weder
Verkehrssicherheit noch Strasse beeinträchtigt werden (Bst. a),
Schutzobjekte nach Art. 115 PBG zu erhalten sind (Bst. b) oder redu-
zierte Abstände für Lärmschutzanlagen der Einhaltung der Lärm-
schutzgesetzgebung dienen (Bst. c). Ausnahmen nach Strassenrecht
sind nur zurückhaltend und einzig bei Vorliegen besonderer Verhält-
nisse zu gewähren, auch wenn der Gesetzeswortlaut nicht zwingend
nach einem Härtefall im Sinn von Art. 77 Abs. 1 Bst. a BauG verlangt
(GVP 2006 Nr. 35 S. 155; D. GMÜR, in: G. Germann [Hrsg.], Kurzkom-
mentar zum st.gallischen Strassengesetz vom 12. Juni 1988, St.Gal-
len 1988, Art. 108 N 3) und strassenrechtliche Ausnahmebewilligun-
gen nicht nur bei Vorliegen einer eigentlichen Ausnahmesituation er-
teilt werden dürfen (VerwGE B 2013/50 und 51 vom 8. Juli 2014
Erw. 3.3.2; BDE Nr. 5/2021 vom 20. Januar 2021 Erw. 7.1).
5.4.2 Es ist vorliegend unbestritten, dass die geplanten Neubauten
den Strassenabstand sowohl zur M._strasse als auch zur
N._strasse (teilweise massiv) unterschreiten. Die DMP führte in ih-
rer ergänzenden Stellungnahme vom 5. Februar 2021 zum Amtsbe-
richt diesbezüglich aus, die von der Vorinstanz bewilligte Unterschrei-
tung des Strassenabstands gegenüber der M._strasse sei aus
denkmalpflegerischer Sicht erforderlich. Demgegenüber werde die
Unterschreitung des Strassenabstands zur N._strasse zwar orts-
baulich als passend empfunden, diese Abstandsunterschreitung sei
aber nicht mit Gründen des Ortsbildschutzes rechtfertigbar. Unter die-
sen Umständen ist mit den Rekurrenten davon auszugehen, dass zu-
mindest die ausnahmsweise Unterschreitung des Strassenabstands
entlang der N._strasse durch das Haus Süd nicht zu Recht bewilligt
wurde.
5.5 Die Rekurrenten beanstanden sodann, dass der Niveaupunkt
beim Haus Nord falsch ermittelt worden sei. Der fragliche Niveaupunkt
könne – unter Berücksichtigung des Geländeverlaufs in der Umge-
bung und der bestehenden Aufschüttung zur Garage und zum heuti-
gen Sitzplatz hin – nicht stimmen. Den Rekurrenten ist zuzustimmen,
dass die Ermittlung des Niveaupunkts aufgrund der eingereichten Un-
terlagen nicht nachvollziehbar ist. Der eingezeichnete Verlauf des ge-
wachsenen Terrains scheint um einiges tiefer zu liegen als der ange-
gebene Niveaupunkt des Hauses Nord. Es ist jedoch auch anzumer-
ken, dass es in der Kernzone keine Vorgaben betreffend Gebäude-
höhe oder Geschosszahl gibt. Vielmehr sind die zulässigen Gebäude-
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 29/2021), Seite 18/20
dimensionen im Einzelfall aufgrund der Einfügung in die charakteristi-
sche bauliche Umgebung festzulegen. Entsprechend spielt auch der
Niveaupunkt als Ausgangspunkt zur Bestimmung der Gebäudehöhe
und der Geschossart im vorliegenden Fall für sich allein keine wesent-
liche Rolle. Mangels Entscheidrelevanz durfte die Vorinstanz deshalb
auf weitere Abklärungen und Beweisabnahmen in Bezug auf den Ni-
veaupunkt verzichten.
6.
Zusammenfassend ergibt sich, dass infolge ungenügender Koordina-
tion zwischen der angefochtenen Baubewilligung und dem Teilstras-
senplan N._strasse die Baubewilligung und der Einspracheent-
scheid der Baukommission Z._ vom 6. Juni 2017 aufzuheben sind.
Der Rekurs erweist sich somit als begründet und ist im Sinn der Erwä-
gungen gutzuheissen.
7.
7.1 Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die
Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abgewiesen
werden. Die Entscheidgebühr beträgt Fr. 3'000.– (Nr. 20.13.01 des
Gebührentarifs für die Kantons- und Gemeindeverwaltung,
sGS 821.5). Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend sind die
amtlichen Kosten den Rekursgegnern zu überbinden.
7.2 Der von P._ am 21. Juli 2017 geleistete Kostenvorschuss von
Fr. 1'000.– ist zurückzuerstatten.
8.
Rekurrenten, Rekursgegner und Vorinstanz stellen ein Begehren um
Ersatz der ausseramtlichen Kosten.
8.1 Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt,
soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und ange-
messen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche Entschä-
digung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unter-
liegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen
Zivilprozessordnung (SR 272) finden sachgemäss Anwendung
(Art. 98ter VRP).
8.2 Die Rekurrenten obsiegen mit ihren Anträgen. Da das Verfahren
zudem in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht Schwierigkeiten bot,
die den Beizug eines Rechtsvertreters rechtfertigen, besteht grund-
sätzlich Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung (Art. 98bis
VRP). Nach Art. 22 Abs. 1 Bst. a der Honorarordnung (sGS 963.75;
abgekürzt HonO) beträgt das Honorar in der Verwaltungsrechtspflege
vor Verwaltungsbehörden pauschal Fr. 500.– bis Fr. 6'000.–. Für ein
aussergewöhnlich aufwendiges Verfahren kann das Honorar um 100
Prozent erhöht werden (Art. 22 Abs. 2 HonO). Innerhalb des für eine
Pauschale gesetzten Rahmens wird das Grundhonorar nach den be-
sonderen Umständen, namentlich nach Art und Umfang der notwendi-
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 29/2021), Seite 19/20
gen Bemühungen, der Schwierigkeit des Falls und den wirtschaftli-
chen Verhältnissen der Beteiligten, bemessen (Art. 19 HonO). Nach
ständiger Praxis des Baudepartementes wird für durchschnittlich
schwierige Rekursverfahren (ohne Rekursaugenschein) regelmässig
ein mittleres Honorar von Fr. 2'750.–, bzw. von Fr. 3'250.– mit Re-
kursaugenschein, zuzüglich Mehrwertsteuer festgesetzt, sofern ein
begründeter Antrag auf Entschädigung der Mehrwertsteuer gestellt
wurde.
8.2.1 Der Rechtsvertreter der Rekurrenten reichte am 12. März 2021
eine Kostennote über insgesamt Fr. 4'928.35 (bestehend aus einem
Honorar von Fr. 4'400.–, plus 4 % Barauslagen, plus 7,7 % Mehrwert-
steuer) ein. Er begründete die über dem mittleren Honorar liegende
Kostennote mit der besonderen Schwierigkeit des Rekurses sowie da-
mit, dass er eine Vielzahl an Rekurrenten vertreten habe und ein mehr-
facher Schriftenwechsel stattgefunden habe. Das vorliegende Rekurs-
verfahren ist – entgegen der Ansicht des Vertreters der Rekurrenten –
nur als durchschnittlich schwierig zu werten. Aufgrund der Vertretung
mehrerer Rekurrenten und des umfangreichen Schriftenwechsels er-
geben sich jedoch besondere Umstände und dadurch ein überdurch-
schnittlicher Aufwand für den Rechtsvertreter der Rekurrenten, die es
rechtfertigen, die üblicherweise zugesprochene pauschale Entschädi-
gung von Fr. 2'750.– antragsgemäss um 60 %, also um Fr. 1'650.–, zu
erhöhen. Die Zusprache einer ausseramtlichen Entschädigung in der
Höhe von insgesamt Fr. 4'400.– zuzüglich vier Prozent (pauschale)
Barauslagen (Fr. 176.–) plus Mehrwertsteuer erscheint als angemes-
sen. Die ausseramtliche Entschädigung ist von den Rekursgegnern zu
bezahlen.
8.3 Da die Rekursgegner mit ihren Anträgen unterliegen, haben sie
von vornherein keinen Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädi-
gung. Ihr Begehren ist deshalb abzuweisen.
8.4 Die Vorinstanz hat grundsätzlich keinen Anspruch auf Ersatz der
ausseramtlichen Kosten (R. HIRT, Die Regelung der Kosten nach
st.gallischem Verwaltungsrechtspflegegesetz, Lachen/St.Gallen 2004,
S. 176). Sie bringt keine Gründe vor, die ein Abweichen von dieser
Regel rechtfertigen. Ihr Begehren ist daher abzuweisen.