Decision ID: 88b7a141-fc23-5fe8-9f9e-e8424ce8c0a2
Year: 1998
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_006
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

ritenuto
in fatto: A. Nel fallimento di _ decretato dal Pretore del Distretto di _, Sezione 5, il 28 luglio 1992, l’UF _ procede alla realizzazione del fondo part. _ di _ di proprietà della fallita.
B. _ , l’UF ha fissato al 17 settembre 1997 il deposito delle condizioni d’asta e al 30 settembre 1997 la data dell’incanto, facendo inoltre riferimento in merito al termine per la notifica di oneri fondiari “all’elenco oneri depositato l’8 luglio 1996 presso l’Ufficio Fallimenti del distretto _, ”.
C. Nell’elenco oneri 8 luglio 1996 riferito alla part. _ RFD _ figura iscritta sub cifra 4 quale creditore pignoratizio per un credito di complessivi fr. 2’211’871.90 garantito da due cartelle ipotecarie al portatore di primo grado (valore nominale di fr. 950’000.--) e di secondo grado (valore nominale di fr. 460’000.--).
Il credito della _ è preceduto nell’elenco oneri dallo Stato del Cantone Ticino (sub cifra 1) e dal Comune _ (sub cifra 2 e 3), per crediti garantiti da ipoteche legali per imposte cantonali dal 1988 al 1993 di complessivi fr. 36’448.-- rispettivamente imposte comunali dal 1988 al 1993 di complessivi fr. 22’514.90.
D. Con scritto 28 luglio 1997 lo Stato del Cantone Ticino ha insinuato, in aggiunta alla precedente notifica del 17 novembre 1992, i seguenti crediti:
Crediti chirografari Crediti garantiti da pegno
Imposta Interessi Imposta Interessi agg. al 30.9.97
Imposta cantonale 1988 1’085.95
Imposta cantonale 1989 1’085.95
Imposta cantonale 1990 2’333.70
Imposta cantonale 1991 1’411.75
Imposta cantonale 1992 1’411.75
Debiti di massa
Imposta cantonale 1993 13’460.30 145.80
Imposta cantonale 1994 13’460.30 112.15
Imposta cantonale 1995 14’460.30 118.40
Imposta cantonale 1996 14’210.30 118.40
Imposta cantonale 1997* 14’210.30
Imposta cantonale 1997
ammortamenti 3’809.00
imposta federale diretta 1997
utile immobiliare 190’610.00
* importi provvisori
E. Con scritto 30 luglio 1997 il Comune _ ha a sua volta insinuato in aggiunta a precedente notifica, i seguenti crediti per imposte:
Importi definitivi: Crediti garantiti da pegno
Imposte Interessi Imposte Interessi
immobiliari
1993 7’650.00 1’628.95 2’230.10 474.85
1994 7’650.00 943.85 2’230.10 275.15
1995 8’287.50 888.95 2’230.10
1996 8’287.50 2’230.10
1997 2’230.10
Importi provvisori: Crediti garantiti da pegno
1997 8’287.50
F. Nelle condizioni d’incanto depositate il 17 settembre 1997 si legge in particolare ai punti 8, 10 e 17:
“ 8. L’aggiudicatario deve assumere o pagare a contanti senza imputazione sul prezzo di aggiudicazione:
a) le spese di realizzazione, di trapasso della proprietà e delle modificazioni e cancellazioni da eseguire nel registro fondiario e sui titoli a riguardi dei pegni, delle servitù, ecc. (... omissis ...);
b) i crediti assistiti da ipoteca legale (premi di assicurazione contro gli incendi, imposte fondiarie) non scaduti al momento dell’incanto e quindi non iscritti nell’elenco oneri, inoltre le tasse correnti di diritto pubblico per l’acqua potabile, gas, elettricità, fognature, ecc.
Imposta Comunale 1997 fr. 10’517.60
Imposta Cantonale 1997 fr. 14’210.30
fr. 24’727.90
“10. I pagamenti a contanti da prestarsi secondo i numeri (...) e 8 qui sopra devono essere effettuati come segue:
* fr. 190’610.-- Contanti o assegno alla delibera a saldo _ (utile di vendita);
fr. 141’333.25 Contanti o assegno alla delibera a saldo oneri 1-2-3;
fr. 150’000.-- Contanti o assegno alla delibera in acconto e garanzia del prezzo di aggiudicazione, il resto entro 30 giorni con l’interesse del 7%;
fr. 100’000.-- Contanti o assegno alla delibera in acconto e garanzia delle spese di realizzazione e trapasso.
*17. N.B.:
L’imposta federale diretta sull’utile di vendita, da pagarsi quale spesa di massa, beneficia del diritto di pegno quale ipoteca legale da prelevarsi sul prezzo di aggiudicazione (_). L’importo notificato vale quale importo massimo vincolante a norma della vigente _ L’importo definitivo del contributo dovuto potrà comunque essere stabilito mediante tassazione dalle competenti autorità fiscali, ad incanto avvenuto ed il relativo importo non beneficia della clausola della rinuncia all’esazione prevista per il contributo cantonale a norma dell’art. _ L.T.. Contro la tassazione che verrà emessa dall’autorità fiscale sarà data possibilità di reclamo nei termini prescritti dalla vigente L.T.. L’amministrazione del fallimento propone già sin d’ora di rinunciare a far valere in proprio tale diritto e ne propone la cessione ai creditori interessati a norma dell’art. _ .Pertanto, non appena l’amministrazione sarà in possesso della notifica di tassazione, provvederà ad informare i creditori interessati, assegnando loro un termine di 10 giorni onde chiedere la cessione di tale diritto”.
G. Con ricorso 26 settembre 1997 _ formula il seguente petitum:
“In via principale
1. Il ricorso è accolto.
2. La decisione dell’Ufficio dei fallimenti _ d’inserire al p.to 8 lett. b delle condizioni d’incanto l’imposta comunale 1997 di fr. 10’517.60 e l’imposta cantonale 1997 di fr. 14’210.30, e quindi di imporne all’aggiudicatario l’assunzione senza imputazione sul prezzo di aggiudicazione, è annullata.
§ Nella misura in cui ciò non potesse più essere tempestivamente ordinato, gli importi versati a tale titolo dall’aggiudicatario gli dovranno essere restituiti.
3. La decisione è pure annullata per quanto riguarda:
a) l’inserimento, al p.to. 10 delle condizioni d’incanto, dell’eventuale imposta di fr. 196’610.-- contanti o assegno alla delibera a saldo _ (utile di vendita);
b) l’inserimento, al pt.o 17 delle stesse, della N.B. nel senso che il suddetto eventuale utile di vendita massimo, vincolante a norma della vigente _, è da prelevarsi sul prezzo di aggiudicazione.
4. L’eventuale imposta federale diretta sull’utile di vendita è invece prelevata sul ricavo della vendita di tutti gli ev. altri beni della Massa.
In via subordinata
1. Il ricorso è accolto.
2. La decisione dell’ufficio dei fallimenti _ d’inserire al pt.o 8 lett.b delle condizioni d’incanto l’imposta comunale 1997 è ammessa limitatamente a fr. 2’239.15 (imposta immobiliare) e d’inserire nelle stesse l’imposta cantonale 1997 è ammessa limitatamente a fr. 4’478.30 (imposta immobiliare).
§ Nella misura in cui ciò non potesse più essere tempestivamente ordinato, gli importi versati in eccesso a tale titolo dall’aggiudicatario gli dovranno essere restituiti.
3. La decisione è pure annullata per quanto riguarda:
a) l’inserimento, al p.to. 10 delle condizioni d’incanto, dell’eventuale imposta di fr. 196’610.-- contanti o assegno alla delibera a saldo _ (utile di vendita);
b) l’inserimento, al pt.o 17 delle stesse, della N.B. nel senso che il suddetto eventuale utile di vendita massimo, vincolante a norma della vigente _, è da prelevarsi sul prezzo di aggiudicazione.
4. L’eventuale imposta federale diretta sull’utile di vendita è invece prelevata sul ricavo della vendita di tutti gli ev. altri beni della massa.”
A sostegno delle proprie richieste la ricorrente afferma in sostanza:
- che per quanto riguarda l’imposta cantonale 1997 e quella comunale 1997 indicate al punto 8 lett.b delle condizioni d’incanto, per l’art. 49 cpv. 1 lett.b RFF a carico dell’aggiudicatario senza imputazione sul prezzo di aggiudicazione possono essere messe soltanto le cosiddette “imposte fondiarie”, ossia quelle imposte cantonali e comunali che beneficiano del pegno legale secondo gli art. 183 LAC e _, nella misura in cui “hanno una relazione particolare con l’immobile conformemente all’art. _ ”;
- che dottrina e giurisprudenza hanno da tempo precisato i limiti posti dal diritto federale all’istituto dell’ipoteca legale prevista dalla legislazione ticinese, ammettendo, per le società anonime, soltanto le imposte cantonali e comunali cosiddette “reali”, ossia le imposte immobiliari, calcolate sul valore di stima ufficiale, senza deduzione di debiti, il cui oggetto è rappresentato dall’immobile stesso, con esclusione invece dell’imposta sul capitale;
- che le imposte comunali 1997 e cantonali 1997 in oggetto dovrebbero essere in via principale stralciate dalle condizioni d’incanto, gli enti pubblici non avendone sufficientemente specificata la natura in sede di notifica, e in via subordinata ammesse soltanto “nella misura in cui dovessero consistere nell’imposta immobiliare comunale 1997 a norma degli art. 291 e 293 LT risp. nell’imposta immobiliare cantonale 1997 (a’ sensi degli art. 95 e 98 lett.b LT)”, ossia - tenuto conto di un valore di stima ufficiale del fondo di fr. 2’239’160.-- - al massimo a fr. 2’239.15( pari al 1%o) per l’imposta comunale 1997 e fr. 4’478.30 (pari al 2%o) per quella cantonale 1997;
- che “esclusa è invece certamente l’ammissibilità di un credito dello Stato e del Comune per l’imposta sull’utile derivante dalla vendita, in primo luogo perché, a norma della giurisprudenza (_) un’ipoteca legale fiscale a garanzia dell’imposta sull’utile risultante da una liquidazione è ammissibile solo se tale utile proviene da un aumento di valore dell’immobile, non invece se è imputabile ad altri fattori”;
- che “nel caso concreto sembra pacifico che l’ev. imposta cantonale e l’ev. imposta comunale (...) non sembrano essere fondate sull’aumento di valore dell’immobile, bensì sul recupero di ammortamenti”;
- che d’altro canto l’imposta federale diretta (_) sull’utile di vendita (di fr. 190’610.--) di cui ai punti 10 e 17 N.B: delle condizioni d’asta “non beneficia affatto del diritto di pegno quale ipoteca legale” contrariamente a quanto sembra voler desumere l’UF dalla sentenza DTF _ “_ ”, non applicandosi a detta imposta l’art. 838 CC in quanto imposta federale, né esistendo altre disposizioni federali o cantonali che la pongano al beneficio della garanzia reale;
- che non godendo del beneficio dell’ipoteca legale, non può neppure essere considerata “una spesa da mettere a carico dei creditori pignoratizi prelevandola sulla somma ricavata dagli oggetti costituiti in pegno a’ sensi dell’art. 262 cpv. 2 LEF, anziché di considerarla alla stregua di una spesa da mettere a carico della massa dei creditori in applicazione dei combinati art. 261 e 262 cpv. 1 LEF(...)”.
H. Delle osservazioni delle altre parti interessate al procedimento si dirà se necessario in seguito.

Considerando
in diritto:
1. Oggetto di disputa è in sostanza da una parte la messa a carico dell’aggiudicatario senza imputazione sul prezzo di aggiudicazione delle imposte comunali 1997 e cantonali 1997 di complessivi fr. 24’727.90 e di cui al punto 8 lett. b delle condizioni d’incanto, e dall’altra parte l’indicazione al punto 17 N.B. delle medesime condizioni d’incanto secondo cui l’imposta federale diretta sull’utile di vendita calcolata in fr. 190’610.--, da pagarsi al momento della delibera “quale spesa di massa”, beneficia del diritto di pegno quale ipoteca legale da prelevarsi sul prezzo di aggiudicazione”.
2. Le condizioni d’incanto stabiliscono le modalità di aggiudicazione del fondo e ne costituiscono la base legale (cfr. Fritzsche/ Walder, Schuldbetreibung und Konkurs nach schweizerischem Recht, Vol. I, §31 n.6 p.439). Esse sono allestite dall’amministrazione del fallimento in conformità degli usi locali e in modo da ottenere la maggior somma possibile (cfr. i combinati art. 134 e 259 LEF). In particolare nell’ambito del fallimento le condizioni d’incanto, alle quali si applicano per analogia, per quanto qui di rilievo, gli art. da 135 a 137 LEF, devono indicare con esattezza quali oneri reali gravano il fondo, quali obbligazioni da essi garantiti sono accollate al deliberatario rispettivamente sono da estinguere con il ricavo della realizzazione, nonché quali altre spese deve sostenere il deliberatario oltre al prezzo di aggiudicazione (cfr. art. 135 cpv. 1 e 2 LEF), atteso che a differenza di quanto avviene nell’esecuzione speciale l’assegnazione al deliberatario - fino a concorrenza del prezzo di aggiudicazione - di un’obbligazione personale assistita da pegno ha effetto liberatorio per il fallito (cfr. art. 130 cpv. 4 RFF; Fritzsche/ Walder, op.cit., Vol. II, Zurigo 1993, §51 n.12 p.340).
3.
a) In merito agli oneri che gravano il fondo (e meglio all’esistenza, all’ammontare, al grado e all’esigibilità degli stessi) fa stato l’elenco oneri cresciuto in giudicato e unito alle condizioni d’incanto quale parte essenziale (“wesentlicher Bestandteil”) delle medesime (cfr. Amonn/Gasser, Grundriss des Schuldbetreibungs- und Konkursrechts, 6. ed., Berna 1997, §28 n.46, p.239). Con la pubblicazione del fallimento l’ufficio, tra l’altro, ingiunge infatti ai creditori del fallito e a tutti coloro che vantano pretese sui beni in suo possesso d’insinuare entro un mese dalla pubblicazione i loro crediti o le loro pretese insieme con i mezzi di prova (art. 232 cpv.2 n.2 LEF). In caso di diritti frazionari costituiti su fondi appartenenti alla massa, sarà poi compilato, per ogni fondo - sulla base delle risultanze dal registro fondiario e delle insinuazioni dei creditori - un elenco speciale di tutti i crediti da esso garantiti e degli altri aggravi reali che all’incanto dovranno essere accollati al deliberatario, ad esclusione degli oneri reali che esistono e passano all’aggiudicatario per virtù di legge (cfr. art. 125 cpv. 1 primo periodo RFF, art. 58 cpv. 2 OAUF).
b) Per l’art. 208 cpv. 1 LEF la dichiarazione di fallimento rende esigibili rispetto alla massa tutti i debiti del fallito, eccettuati quelli che sono effettivamente garantiti da pegno sui suoi fondi. Di questi ultimi - se ammessi nell’elenco oneri - si dovrà indicare con esattezza la scadenza, atteso che in principio se sono scaduti al momento dell’incanto, vengono estinti con il ricavo della realizzazione (cfr. art. 135 cpv. 1 terzo periodo LEF) rispettivamente - qualora comportassero anche un’obbligazione personale nei confronti del fallito - saranno collocati ex art. 219 cpv. 4 LEF nella graduatoria per la parte rimasta scoperta, come crediti chirografari (cfr. art. 85 terzo paragrafo OAUF). Se invece non sono scaduti al momento dell’incanto, vengono assegnati all’aggiudicatario (cfr. combinati art. 130 e 46 cpv. 2 RFF).
c) Crediti assistiti da ipoteca legale devono tuttavia essere sempre saldati con la realizzazione: se sono scaduti al momento dell’incanto vanno pagati in contanti, con imputazione sul prezzo di aggiudicazione (cfr. combinati art. 130 cpv. 1 e art. 46 cpv. 1 e 2 RFF), se invece non sono ancora scaduti e quindi non iscritti nell’elenco oneri, vanno pagati dall’aggiudicatario senza imputazione sul prezzo nella misura in cui rientrano in quelli previsti dall’art. 49 cpv. 1 lett. b RFF (cfr. combinati art. 130 cpv. 1 e 49 cpv. 1 lett.b RFF), così come dovrà essere esplicitamente indicato nelle condizioni di vendita.
4.
a) Relativamente alla procedura di appuramento dell’elenco degli oneri nell’ambito di un’esecuzione speciale (in via di pignoramento o in via di realizzazione del pegno), segnatamente in merito all’apparente contraddizione tra il primo e il secondo capoverso dell’art. 36 _, il Tribunale federale ha già avuto modo di statuire che rientra nel potere di cognizione dell’ufficio esecuzione, e di conseguenza dell’Autorità di vigilanza in via di reclamo, stabilire se la pretesa creditoria notificata implica o meno oneri reali per il fondo, ossia se il credito insinuato è in linea di principio suscettibile di essere garantito da ipoteca (non importa se legale o convenzionale): siffatta determinazione è rilevante dal profilo procedurale, atteso che - se non vi è aggravio per il fondo - il credito non potrà essere iscritto nell’elenco oneri (cfr. DTF 117 III 38 s., cons. 3). L’accertamento di diritto materiale dell’esistenza e consistenza (contenuto, quantum) del credito è e rimane invece di competenza esclusiva del giudice di merito (cfr. DTF 101 III 39; 117 III 38 s. cons. 3). Come precisato da questa Camera “quello dell’ufficio di esecuzione, e conseguentemente dell’autorità di vigilanza, è comunque un potere di cognizione limitato a un esame prima facie, senza possibilità di approfondimento (cfr. art. 36 cpv. 2 primo periodo RFF in fine) e con riserva di diverso avviso da parte del giudice di merito, il quale gode invece anche su questo punto del pieno potere di cognizione. Una pretesa tempestivamente notificata non potrà pertanto non essere iscritta nell’elenco oneri se non quando risulti manifesta l’assenza di un onere reale per il fondo, e nel caso di crediti pretesi garantiti da ipoteca legale - stabilita pertanto dalla legge che costituisce titolo d’acquisto del diritto di pegno (cfr. Tuor/ Schnyder/ Schmid, Das Schweizerische Zivilgesetzbuch, 11. ed., Zurigo 1995, p. 824; Paul-Henri Steinauer, Les droits réels, Vol. III, 2. ed., Berna 1996, p. 195, N. _, _ e riferimenti) - soltanto quando risulti manifesta l’assenza di una base legale che li ponga al beneficio di siffatta ipoteca. In caso di dubbio la loro iscrizione nell’ elenco oneri non può invece essere rifiutata” [cfr. sentenza CEF 14 marzo 1997 su reclami di Stato del Cantone Ticino e del Comune.
b) Nel fallimento non vi è spazio tuttavia per una procedura separata di appuramento dell’elenco oneri (Lastenbereinigungsverfahren) ex art. 106-109 LEF come quella prevista nell’esecuzione speciale (cfr. gli art. 36 ss RRF rispettivamente i combinati art. 102 RFF e art. 36 RRF; Fritzsche/ Walder, op. cit., Vol. II, § 49 p. 293 n. 3; M. Süsskind, Das schweizerische Widerspruchsverfahren (art. 106-109 SchKG) und die deutsche Drittintervention (§ 771 ZPO), Zurigo 1989, p. 21s.); l’appuramento degli oneri avviene infatti nell’ambito della contestazione della graduatoria, della quale gli elenchi (oneri) speciali ex art. 125 RFF sono parti integranti, e con la quale vengono depositati (cfr. art. 247 cpv.2 LEF). Siffatti principi valgono tuttavia, _, anche per l‘allestimento dell’elenco oneri nell’ambito di un fallimento, l’elenco speciale di cui all’art. 125 RFF essendo assimilabile quanto a contenuto ed effetti all’elenco oneri dell’esecuzione speciale (cfr. Amonn/Gasser, op.cit., § 46 p. 368 n.20;). In particolare quale provvedimento procedurale dell’amministrazione del fallimento anche la graduatoria fallimentare - e con essa l’elenco oneri - può essere contestata in via di ricorso ex art. 17 LEF per violazioni di prescritti procedurali oppure con azione di merito (azione di contestazione della graduatoria ex art. 250 LEF) quando contestato è il contenuto di diritto materiale, in particolare anche l’estensione e il grado degli oneri iscritti negli elenchi speciali (cfr. Fritzsche/ Walder, op.cit., Vol. II, §49 p. 303 ss.).
c) All’amministrazione del fallimento, e su ricorso all’autorità di vigilanza, compete dunque unicamente la questione pregiudiziale se a un esame prima facie (e con riserva di diverso parere da parte del giudice del merito) le pretese creditorie fatte valere dagli enti pubblici costituiscono crediti garantiti da ipoteca legale, atteso che soltanto in caso di manifesta assenza di una base legale che li ponga al beneficio di siffatta ipoteca essi non potranno essere iscritti nell’ elenco (oneri) speciale relativo al fondo gravato, ma saranno collocati in graduatoria come crediti non garantiti da pegno. Siffatto esame preliminare è pure necessario per stabilire se e quali crediti fiscali devono essere messi nelle condizioni d’incanto e posti a carico dell’aggiudicatario ex art. 49 lett. b RFF (cfr. tra tante CEF 27 giugno 1994 su _ , cons. 5 in fine, in: Rep. 1994, p. _ ss).
5. Iscritti nell’elenco oneri - rispettivamente nella graduatoria fallimentare - possono essere soltanto crediti garantiti da pegno nei confronti del fallito sorti prima e dunque esistenti al momento della dichiarazione di fallimento (cosiddette “Konkursforderungen”). Crediti sorti invece successivamente non partecipano alla liquidazione fallimentare se non nella misura in cui possono essere considerati debiti di massa (“Masseschulden”) e quindi pagati integralmente dall’amministrazione fallimentare attingendo dalla somma lorda ricavata dalla liquidazione degli attivi prima ancora della distribuzione ai creditori del fallimento (siano essi garantiti o no da pegni) (cfr. Fritzsche/ Walder, op.cit., Vol. II, §52 n. 19ss. p.368 ss.; Amonn/Gasser, op.cit., §42 n.12 p.334 e §48 n.2ss. p. 391s.; DTF 106 III 124). Momento determinante per la distinzione tra “Konkursforderungen” e debiti di massa è quindi in linea di principio la dichiarazione di fallimento (cfr. anche Pierre-Robert Gilliéron, Poursuite pour dettes, faillite et concordat, 3. ed., Losanna 1993 p. 300). La qualificazione di una pretesa creditoria come debito di massa o come debito del fallito è tuttavia una questione di merito che dev’essere decisa dal giudice civile o dalle istanze amministrative, a dipendenza della natura del credito insinuato e che sfugge al potere di cognizione dell’autorità di vigilanza (DTF 113 III 148ss; 106 III 121 s.; Amonn/Gasser, op.cit., §42 n.8, p. 333; Pierre-Robert Gilliéron, op.cit., p.300). L’amministrazione del fallimento deve, dal canto suo, comunque esaminare d’ufficio se i crediti insinuati vanno iscritti in graduatoria (rispettivamente - se garantiti da pegno immobiliare - nell’elenco oneri) oppure se sono da ritenere debiti di massa (DTF 106 III 124 cons. 3 in fine), atteso che l’iscrizione in graduatoria di una pretesa successivamente riconosciuta come debito di massa è da considerarsi nulla con effetto retroattivo (DTF 106 III 123 s. e rif. ivi).
6. In concreto, le imposte comunali (di complessivi fr. 10’517.60) e cantonali (di complessivi fr. 14’210.30) oggetto di disputa riguardano l’anno fiscale 1997. Tenuto conto che per le persone giuridiche l'assoggettamento fiscale cessa il giorno della chiusura della loro liquidazione (art. 63 cpv. 2 LT), che l'imposta ordinaria sull'utile è dovuta, per ogni periodo fiscale, sull'utile netto calcolato in funzione del risultato realizzato durante il periodo fiscale, quest'ultimo corrispondente all'esercizio commerciale (art. 101 cpv. 1 e 100 cpv. 2 LT) e che l'imposta immobiliare è dovuta sugli immobili di proprietà della persona giuridica all'inizio di ogni anno civile indipendentemente dalla durata dell'assoggettamento (art. 95 cpv. 1 LT), a un esame prima facie le imposte di specie risultano senz'altro sorte durante la liquidazione fallimentare apertasi nel _. Ora a prescindere dalla questione se, rispettivamente in quale misura, siffatti crediti beneficiano della garanzia dell'ipoteca legale, essi non possono a priori essere inseriti nelle condizioni d'incanto e poste a carico dell'aggiudicatario senza imputazione sul prezzo di aggiudicazione ex art. 49 lett. b RFF, tale norma dovendosi applicare a crediti nei confronti del fallito (nel senso di "Konkursforderungen"), dunque già esistenti all'apertura del fallimento, seppure non ancora scaduti al momento dell'incanto e dunque non iscritti nell'elenco oneri. Ne consegue che vanno depennati dalle condizioni d'incanto sub 8 lett. b) l'importo di fr. 10.517.60 a favore del Comune _ e l'importo di fr. 14'210.30 a favore dello Stato del Cantone Ticino per imposte comunali e cantonali 1997. Come esposto nel considerando precedente la qualifica di debito di massa di tali crediti non riguarda _ la controversia su cui vi è disputa, ed è anzi prematura, potendo se del caso essere oggetto d'esame in sede di ripartizione (art. 261 ss. LEF) da parte del giudice del merito competente: l'esame a questo stadio procedurale, inteso a stabilire se nelle condizioni d'asta dev'essere indicato quanto l'UF di _ ha inserito e la ricorrente vuole sia depennato, è infatti soltanto pregiudiziale.
7. Oggetto di controversia è pure l’indicazione nelle condizioni d’incanto, sub 10 riferita al pagamento in contanti dell'importo di fr. 190'610.-- "a saldo IFD (utile di vendita) nonché la precisazione sub 17. N.B., secondo la quale l'importo citato da pagarsi alla delibera "beneficia del diritto di pegno legale quale ipoteca legale da prelevarsi sul prezzo di aggiudicazione".
Come accennato in precedenza (cons. 2) le condizioni d'incanto devono indicare tra l'altro anche le modalità di pagamento del prezzo di aggiudicazione così come delle altre spese a carico dell'aggiudicatario, quale parte va pagata in contanti e in quali termini (cfr. art. 46 ss. RFF). Non rientra invece nel contenuto necessario delle condizioni d'asta l'indicazione della destinazione dell'importo richiesto in contanti, né quella dei presumibili debiti di massa, tantomeno l'indicazione se siffatti debiti siano o meno al beneficio di una garanzia reale. Tali indicazioni non solo non sono necessarie, come del resto lo stesso _ riconosce nelle sue osservazioni, ma sono anzi inopportune in quanto costringono gli interessati, in particolare come nel caso concreto il creditore pignoratizio, a reagire immediatamente - per non vedersi successivamente opporre il proprio silenzio - contestando mediante ricorso un provvedimento dell'amministrazione fallimentare (ammissione di un credito come debito di massa garantito da ipoteca legale e privilegiato in sede di ripartizione a scapito proprio dei creditori pignoratizi) di per sé soltanto anticipato: sarà infatti in sede di ripartizione, quando dovrà essere allestito lo stato di riparto a norma dell'art. _ LEF che la questione della natura, dell'ammontare rispettivamente dell'esistenza di una garanzia reale relativamente a crediti ammessi dall'amministrazione fallimentare come debiti di massa potrà, se ancora di attualità, essere esaminata ad opera del giudice competente, così come esaminata potrà essere la specifica questione - qui ancora lasciata indecisa - se, in che misura e con quali conseguenze crediti fiscali riconosciuti come debiti di massa possano rientrare nella nozione di "spese d'inventario, di amministrazione e di realizzazione del pegno" nel senso dell'art. 262 cpv. 2 LEF.
Il punto 10 delle condizioni d'asta va dunque rettificato con l'indicazione del solo importo in complessivi fr. 600'000.-- da pagarsi a contanti da parte dell'aggiudicatario e senza qualsivoglia indicazione di destinazione, prematura a questo stadio di procedura; va inoltre interamente depennata la nota di cui al punto 17 N.B..
8. Non si prelevano spese (art. 61 cpv. 2 lett. a OTLEF) e non si assegnano indennità (art. 62 cpv. 2 OTLEF), perché così è disciplinato per normativa di diritto federale.
Richiamati gli art.