Decision ID: 9762bc9d-c811-58fd-86c0-acce6ba2ba95
Year: 2018
Language: it
Court: TI_CATI
Chamber: TI_CATI_001
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: public_law

Fatti
- RI 1 e _ sono comproprietarie in ragione di 1⁄2 ciascuna dell’unità di proprietà per piani (PPP) n. _ corrispondente a 268‰ del fondo base n. _ RFD di _;
- a seguito della riattazione totale della PPP, risalente al 2010, l’Ufficio stima ha proceduto all’aggiornamento particolare del valore di stima del fondo summenzionato in data 5 novembre 2012;
- nelle dichiarazioni fiscali 2013 e 2014, RI 1 attribuiva alla sua quota parte di unità di PPP un valore locativo di fr. 6’500.–;
- nelle decisioni di tassazione IC/IFD 2013 e 2014 dell’11 febbraio 2015 e del 23 dicembre 2015, l’RS 1_ (per il 2013 è RS 1, mentre per il 2014 è RS 2) commisurava il reddito imponibile di RI 1, per quanto riguardava il 2013, in fr. 16’900.– per l’IC ed in fr. 20’500.– per l’IFD, mentre per l’anno fiscale 2014, in fr. 17'200.– per l’IC ed in fr. 20'600.– per l’IFD;
- in entrambe le decisioni di tassazione, il valore locativo della proprietà immobiliare della contribuente era stato elevato a fr. 18’477.–, “tenuto conto del valore dell’immobile e dei canoni locatizi normali della zona”;
- la contribuente impugnava tempestivamente le suddette decisioni, con reclami, rispettivamente, del 18 febbraio 2015 e del 18 gennaio 2016, nei quali contestava fra l’altro la commisurazione del valore locativo, non comprendendone l’ammontare;
- la reclamante, per quel che riguardava il reclamo 2013, sosteneva che il valore locativo accertato dall’Ufficio di tassazione non fosse equo e allegava un annuncio online (tutti.ch) con cui veniva offerto in locazione un appartamento facente parte della medesima PPP, per una pigione mensile di fr. 1’500.–;
- nel reclamo 2014 contestava nuovamente i dati accertati dall’Ufficio di tassazione, riferendosi alla motivazione del reclamo precedente, all’epoca non ancora evaso;
- l’Ufficio di tassazione di RS 1 respingeva il reclamo 2013 confermando la rettifica del valore locativo con decisione del 3 agosto 2017, così motivata:
Il valore locativo, tenuto conto della promozione dell’accesso alla proprietà e della previdenza professionale, è stabilito al 60-70% del valore di mercato delle pigioni e pertanto il valore locativo imposto appare equo;
- analogamente, l’Ufficio di tassazione di RS 2 respingeva il reclamo 2014 con decisione del 3 agosto 2017, con la motivazione seguente:
Il valore locativo di immobili o parte di essi, che il contribuente ha a disposizione per uso proprio o in usufrutto, deve essere stabilito tenendo conto delle condizioni usuali e locali e dell’utilizzazione effettiva dell’abitazione al domicilio del contribuente. In altre parole deve corrispondere all’affitto reperito sul mercato. Il legislatore ticinese ha codificato il principio secondo cui il valore locativo debba corrispondere di regola, al 60-70% del valore di mercato delle pigioni.
Nel caso in esame, l’autorità di tassazione ritiene che il valore locativo di fr. 18'477.– corrisponde al 60-70% del valore medio delle pigioni di mercato per abitazioni dello stesso genere nella zona, di conseguenza viene deciso di respingere il reclamo;
- con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 contesta nuovamente la commisurazione del valore locativo, chiedendo che sia portato a fr. 12'318.67.–, importo corrispondente al 60% del valore di reddito pro quota (fr. 20'531.12);
- la ricorrente ritiene che il valore locativo accertato dall’Ufficio di tassazione superi ampiamente il 60-70% del valore medio delle pigioni di mercato per abitazioni dello stesso genere nella zona e che “si scosta senza motivo, e dunque arbitrariamente, dal valore di reddito determinato dall’Ufficio stime”, superando di molto gli interessi ipotecari passivi e venendo pertanto meno allo scopo di promozione dell’accesso alla proprietà immobiliare.

Diritto
- sebbene la decisione su reclamo relativa all’imposta federale diretta 2013 sia stata notificata alla ricorrente solo il 6 settembre 2017, il ricorso concerne anche tale tassazione;
- secondo gli articoli 20 cpv. 1 lett.
b
LT e 21 cpv. 1 lett.
b
LIFD, è imponibile quale reddito della sostanza immobiliare il valore locativo di immobili o di parti di essi che il contribuente ha a disposizione per uso proprio in forza del suo diritto di proprietà o di un usufrutto ottenuto a titolo gratuito;
- le normative cantonale e federale si differenziano fra loro quanto alle modalità di calcolo del valore locativo;
- l’art. 21 cpv. 2 LIFD precisa, infatti, che il valore locativo viene stabilito tenendo conto delle condizioni locali usuali e dell’utilizzazione effettiva dell’abitazione al domicilio del contribuente;
- il riferimento alle condizioni locali usuali sta a significare che determinante per l’IFD rimane il valore di mercato reperibile, che deve essere stabilito in via comparativa tenendo conto anche delle vecchie abitazioni e quindi non necessariamente il canone di locazione massimo conseguibile (
Agner/Jung/Steinmann
, Kommentar zum Gesetz über die direkte Bundessteuer, p. 92; v. anche DTF 124 I 152 = ASA 68 p. 773 = StE 1998 A 23.1 n. 1; DTF 123 II 15 = ASA 66 p. 563 = RF 52/1998 p. 190 = StE 1997 A 21.11 n. 41);
- quanto al diritto cantonale, la legge federale sull’armonizzazione delle imposte dirette dei cantoni e dei comuni obbliga i cantoni ad assoggettare all’imposta sul reddito il valore locativo (in virtù del combinato disposto dell’art. 2 cpv. 1 lett.
a
e dell’art. 7 cpv. 1 LAID), ma non contiene ulteriori disposizioni relative alle modalità di accertamento del valore locativo, lasciando in tal modo ai cantoni un certo margine;
- in relazione alla questione in che misura il valore locativo possa scendere rispetto al valore di mercato, l’art. 7 cpv. 1 LAID non pone pertanto alcun altro limite se non quelli che derivano dagli articoli 8 cpv. 1 e 127 cpv. 2 Cost. fed. (DTF 125 I 65 consid. 2b p. 67; DTF 124 I 145 consid. 3 p. 152 ss.);
- l’Alta Corte ha stabilito che il valore locativo può essere inferiore al valore di mercato (DTF 124 I 145, consid. 4d p. 156), ma che tuttavia in ogni caso il 60% del valore di mercato rappresenta il limite inferiore che è ancora conforme al principio costituzionale dell’uguaglianza (art. 8 cpv. 1 Cost. fed.);
- nel diritto del Canton Ticino, l’art. 20 cpv. 2 LT prevede che il valore locativo, tenuto conto della promozione dell’accesso alla proprietà e della previdenza personale, sia stabilito al 60-70 per cento del valore di mercato delle pigioni. Per il suo calcolo è possibile considerare in modo adeguato il valore della stima ufficiale;
- per quanto riguarda le modalità di determinazione del valore locativo, secondo l’art. 1 del decreto esecutivo del 23 dicembre 2013 concernente l’imposizione delle persone fisiche valido per il periodo fiscale 2014 (RL 10.2.2.1.1), esso corrisponde al valore di mercato della pigione per immobili dello stesso genere nella medesima posizione (cpv. 1);
- il valore locativo delle abitazioni primarie corrisponde mediamente al 60-70% del valore di mercato della pigione; in mancanza di altri elementi utili al suo calcolo, esso corrisponde, di regola, al 90% del valore di reddito determinato dall’Ufficio di stima nella decisione di stima (cpv. 2);
- in una sentenza di principio del 9 maggio 2008 (CDT n. 80.2007.173, in RtiD II-2008 n. 3t), questa Camera ha esaminato nel dettaglio la questione della legittimità della nuova prassi, già applicata nel periodo fiscale 2006, in base ad una circolare della Divisione delle contribuzioni;
- in primo luogo, come afferma l’art. 1 della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (RL 10.2.9.1), l’accertamento ufficiale di stima concerne “i valori della sostanza immobiliare”;
- l’art. 32 cpv. 1 LSt precisa poi che l’autorità (cioè l’Ufficio stima; cfr. art. 16 cpv. 1 del Regolamento di applicazione della legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 19 dicembre 1997 [RL 10.2.9.1.1]), tramite il Municipio, comunica le decisioni di stima relative ai fondi edificabili o edificati (contenenti i dati d’accertamento e di valutazione) a tutti i contribuenti interessati, unitamente all’avviso di pubblicazione;
- dalla semplice lettura delle disposizioni menzionate si evince chiaramente che oggetto della decisione dell’Ufficio stima è solo il valore di stima ufficiale degli immobili e non anche il valore locativo degli stessi;
- è ben vero che la stessa legge sulla stima ufficiale menziona anche il valore di reddito fra i fattori che concorrono all’accertamento del valore di stima: tuttavia, dal tenore degli articoli 16 e 18 LSt appare evidente che il valore di reddito viene accertato esclusivamente ai fini del calcolo del valore di stima dell’immobile ed inoltre che il valore di reddito è costituito dalla capitalizzazione del reddito lordo;
- questa Camera ha così affermato che il ricorso alla valutazione ufficiale del valore locativo è senz’altro un metodo adeguato e praticabile ai fini della determinazione del reddito di una casa d’abitazione, ma presuppone tuttavia che vi sia una procedura di accertamento del valore locativo stesso, come avviene in altri cantoni: occorre cioè che la decisione che scaturisce dalla procedura di stima ufficiale indichi separatamente, nel dispositivo, il valore di stima ed il valore locativo e che dalla motivazione della decisione sia possibile ricostruire le modalità di calcolo di entrambi i valori;
- la Camera ha poi negato che la circostanza secondo cui dalla decisione dell’Ufficio stima si possa ricavare anche il valore di reddito significhi che questa decisione accerti anche il valore locativo dell’immobile;
- a tale proposito, ha ricordato che l’autorità di cosa giudicata non si estende in linea di principio ai motivi di una decisione ma solo al dispositivo;
- nel caso delle decisioni dell’Ufficio stima, il dispositivo, che si trova sulla prima pagina della decisione, è costituito dall’ac-certamento, del “valore globale di stima”, a sua volta suddiviso fra i diversi edifici e terreni, mentre è solo nella “scheda di calcolo della stima” che sono contenuti i dettagli relativi al valore metrico ed al valore di reddito, come pure alla loro ponderazione ed alla ripartizione fra i singoli subalterni del valore di stima così ottenuto;
- la Camera ha quindi escluso che nel Canton Ticino i valori locativi siano “accertati individualmente” nella procedura di stima ufficiale degli immobili: il solo accertamento individuale che viene intrapreso nell’ambito dell’apposita procedura ufficiale concerne il valore di stima degli immobili;
- la sentenza in questione ha poi anche rilevato che le decisioni dell’Ufficio stima non adempiono i requisiti di motivazione necessari a mettere i contribuenti in condizione di impugnarle con cognizione di causa;
- non vi sono pertanto neppure le condizioni perché la decisione di stima possa essere impugnata, per quanto attiene all’accertamento del valore locativo, con reclamo contro la decisione di tassazione dell’imposta sul reddito dinanzi all’Ufficio circondariale di tassazione;
- questa Camera ha pertanto annullato la decisione impugnata, con la quale l’autorità di tassazione si era limitata a riprendere il valore di reddito risultante dalla decisione di stima, applicandovi un tasso del 90%;
- venendo al caso in esame, si impone
la stessa conclusione: infatti dagli atti si evince, anche se non viene indicato espressamente dall’Ufficio di tassazione, che il valore locativo è stato stabilito a partire dal valore di reddito accertato dall’Ufficio stima;
- precisamente, il valore di reddito ricavato dalla decisione di stima ammontava, per l’intero immobile, a fr. 153'217.32.–, per l’appartamento della contribuente e della madre (268‰), a fr. 41'062.– e, per la quota di comproprietà della ricorrente (1⁄2), a fr. 20'531.–: l’Ufficio di tassazione ha stabilito il valore locativo nella misura del 90% di quest’ultimo importo, cioè in fr. 18'477.–;
- anche in questo caso, la decisione impugnata deve di conseguenza essere annullata e gli atti rinviati all’autorità fiscale per una nuova decisione, basata su una modalità di calcolo del valore locativo che sia rispettosa dei principi stabiliti dalla Costituzione, dalla legge e dalla giurisprudenza;
- nemmeno le conclusioni della ricorrente sono rispettose di tali principi, poiché si fondano anch’esse sul valore di reddito del fondo quale base di calcolo del valore locativo, e non possono pertanto essere seguite;
- visto l’esito del ricorso, non si prelevano né tassa di giustizia né spese processuali, mentre alla ricorrente è riconosciuta un’indennità per ripetibili.