Decision ID: fa52f826-650c-4296-8dc3-b2b15cb61611
Year: 2020
Language: de
Court: VS_TC
Chamber: VS_TC_001
Canton: VS
Region: Région lémanique
Law Area: 

in Sachen
A_, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. M_,
gegen
SCHÄTZUNGSKOMMISSION,
und
EINWOHNERGEMEINDE C_,
(Enteignung)
Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen den Entscheid vom 4. September 2019.
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Sachverhalt
A. Am 8. November 2017 genehmigte der Staatsrat des Kantons Wallis ein Enteig-
nungsgesuch der Einwohnergemeinde C_ (fortan Gemeinde) und ermächtigte
diese, verschiedene Parzellen, welche für die Erstellung der projektierten Steinschlag-
verbauungen notwendig sind, zu enteignen und vorzeitig in Besitz zu nehmen. Im Ent-
scheid ist festgehalten, dass im ganzen Perimeter eine latente Stein- und Blockschlag-
gefahr bestehe. Kleinere Stein- und Blockschlagereignisse würden häufig auftreten, so
dass diverse Infrastrukturen wie Wohn- und Gewerbegebäude, mehrere Ställe und Re-
misen, die Hauptstrasse und verschiedene Gemeindestrassen, der Friedhof sowie di-
verse Leitungsmasten und Berieselungsanlagen gefährdet seien. Im Subventionsent-
scheid vom 20. Dezember 2017 stellte der Staatsrat fest, dass das Steinschlagverbau-
ungsprojekt C_ die technischen Anforderungen erfülle und der kantonale In-
vestitionsbeitrag geleistet werde. Die beiden Entscheide sind in Rechtskraft erwachsen.
B. Für die Expropriationen wurde den Eigentümern mit Publikation im Amtsblatt Nr. xxx
vom xxx 2018 die Ernennung der Schätzungskommission bekannt gegeben. Am 15. Mai
2018 führte die Schätzungskommission mit den Eigentümern eine örtliche Begehung der
von der Enteignung betroffenen Parzellen durch. A_ als Eigentümer der Par-
zellen Nrn. xx1, xx2, xx3, xx4, xx5 und xx6 entsprechend der Landerwerbsliste bean-
tragte mit Schreiben vom 24. Mai 2018 u. a. die Berücksichtigung des Quartierplans
«E_», die Anwendung der statistischen Methode, die Entschädigung der Er-
schliessungskosten von über «Fr. 70.-- pro beitragspflichtigen Quadratmeter» und die
Abgeltung der Parkplätze. Die Schätzungskommission führte mit A_ am
4. Februar 2019 eine weitere Anhörung durch, wobei entsprechend des Protokolls sei-
nes Rechtsvertreters weiter eine Entschädigung von mindestens Fr. 130.--/m2 für den
Boden, die Abgeltung der Infrastrukturkosten von über Fr. 500 000.-- und der entgan-
gene Gewinn von 20 % auf ca. Fr. 500 000.-- pro Bauparzelle geltend gemacht wurde.
C. Mit Entscheid vom 4. September 2019 (zugestellt am 7. September 2019) legte die
Schätzungskommission für A_ fest, dass auf das Begehren für die Gesamtin-
vestition des Quartierplans E_ in der Höhe von Fr. 670 000.-- nicht eingegan-
gen werde, auf die Begehren für den entgangenen Gewinn von 20 % auf ca.
Fr. 500 000.-- pro Bauparzelle und für die Infrastrukturkosten von über Fr. 500 000.--
ebenfalls nicht eingegangen werde, für die enteignete Fläche von 185 m2 der Parzelle
Nr. xx5 Fr. 130.--/m2 entschädigt werde, für die enteignete Fläche in der roten Zone
Fr. 10.--/m2 festgelegt werde (1 043 m2 der Parzelle Nr. xx1, 883 m2 der Parzelle Nr. xx2,
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818 m2 der Parzelle Nr. xx3 und 124 m2 der Parzelle Nr. xx4) und für die enteignete Flä-
che Wald Fr. 1.--/m2 bezahlt werde (1 450 m2 der Parzelle Nr. xx1, 1 087 m2 der Parzelle
Nr. xx2, 388 m2 der Parzelle Nr. xx3, 591 m2 der Parzelle Nr. xx4 und 112 m2 der Par-
zelle Nr. xx5). Die Kommission zog in Erwägung, dass die Gemeinde für die Infrastruktur
bereits Fr. 190 000.-- bezahlt habe, verschiedene Parzellen sich nun in der roten Gefah-
renzone befinden würden, die Schätzung gemäss dem Ist-Zustand vorgenommen werde
und nicht nur die rechtliche, sondern auch die tatsächliche Beschaffenheit der Grundstü-
cke zu beachten sei und schliesslich die Parzelle Nr. xx6 nicht mehr betroffen sei.
D. Gegen diesen Entscheid der Schätzungskommission erhob A_ (fortan Be-
schwerdeführer) am 3. Oktober 2019 Verwaltungsgerichtsbeschwerde bei der öffentlich-
rechtlichen Abteilung des Kantonsgerichts und stellte folgende Rechtsbegehren:
"I. Primär
1. Die vorliegende Beschwerde ist gutzuheissen und im Lichte der Erwägungen für alle betroffenen Parzellen (mit Ausnahme der Parzelle Nr. xx5) zum Wert und Preis von CHF 130.00 zu .
2. Die rechtskräftig ausgeschiedenen und homologierten Waldparzellen sind mit CHF 10.00 zu .
2. Subsidiär
1. Die vorliegende Beschwerde ist gutzuheissen und zur Neubeurteilung an die Schatzungs- zurückzuweisen mit der verbindlichen Weisung, die Schatzung nach Vollendung der geplanten Schutzbauten erneut vorzunehmen.
2. Dem Beschwerdeführer wird in jedem Fall eine angemessene Parteientschädigung zugesprochen.
3. Die Kosten von Verfahren und Entscheid trägt wer rechtens."
Der Beschwerdeführer machte geltend, dem rechtskräftigen Bau- und Zonenplan der
Gemeinde, genehmigt durch den Staatsrat am 22. Oktober 2008, könne entnommen
werden, dass sich die zu enteignenden Parzellen in einer rechtskräftigen Ferienhaus-
zone mit Quartierplan befinden würden. Die Gefahrenkarte vom Jahre 2012 sei nicht
rechtskräftig und bisher nicht in den Zonenplan integriert worden. Die geplanten Schutz-
massnahmen seien nicht als Folge einer Katastrophe entstanden, sondern vom Kanton
und der Gemeinde im Rahmen der Vorsorgetätigkeit für potenzielle Gefahren auf den
Plan gerufen worden. Vorliegend sei deshalb entweder Bauland zum Verkehrswert zu
entschädigen oder für eine materielle Enteignung der Minderwert festzulegen. Er habe
die gesamte Infrastruktur im Quartierplangebiet erstellt und finanziert. Das Gefahrenge-
biet sei in mehrere Sektoren eingeteilt, wobei in den Fachberichten die Ferienhauszone
E_ nicht namentlich erwähnt sei. Massgebend sei der Verkehrswert im Zeit-
punkt der Schätzung. Die Gemeinde habe für die Dauer von 2 Jahren eine Planungszone
erlassen. Dies stelle eine befristete öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung dar,
bewirke aber keine Zonenplanänderung. Die Rechtsbeständigkeit des Quartierplans sei
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nicht anzuzweifeln. Sämtliche enteigneten Parzellen würden sich im rechtskräftigen
Siedlungsgebiet der Gemeinde befinden, so dass der objektive Wert durch die statisti-
sche Methode ermittelt werden könne. Es sei der volle Verkehrswert für das eingezonte
Bauland zu entschädigen. Die Schätzungskommission habe die Voraussetzungen einer
formellen und materiellen Enteignung nicht geprüft. Vorliegend sei der Eingriff in das
Privateigentum unverhältnismässig und rechtsmissbräuchlich. Im Ergebnis werde er-
schlossenes Bauland, welches zu mehr als 50 % überbaut sei, einer Gefahrenzone zum
Opfer fallen, ohne dass dafür korrekte Entschädigungen bezahlt würden. Die Enteig-
nungsentschädigung könne erst verlässlich festgelegt werden, wenn die geplanten
Schutzvorkehren fertig gestellt seien.
E. Die Beschwerde wurde am 4. Oktober 2019 an die Schätzungskommission und die
Gemeinde zur Vernehmlassung weitergeleitet.
Am 24. Oktober 2019 beantragte die Gemeinde sinngemäss die Abweisung der Be-
schwerde. Die Homologation des Quartierplans E_ datiere vom 5. Oktober
1977. Im Rahmen der Überprüfung dieses Plans habe die kantonale Dienststelle für
Raumentwicklung dessen Überarbeitung beantragt. Der Staatsrat habe die Einsprache
des Beschwerdeführers gegen die Planungszone abgewiesen. Die Gemeinde habe im
Jahre 2005 die Übernahme der Infrastruktur des Weilers E_ vom Beschwer-
deführer im Betrage von Fr. 190 000.-- beschlossen.
Am 4. November 2019 beantragte auch die Schätzungskommission sinngemäss die Ab-
weisung der Beschwerde. Die Quartierpläne würden sich am Siedlungsrand befinden
und aufgrund der Ausführungen der Dienststelle für Raumentwicklung sollten in diesem
Sektor keine Baubewilligungen mehr erteilt werden. Die Parzelle Nr. xx6 werde nicht
mehr berührt. Im Bundesgerichtsurteil Baltschiederbach sei entschieden worden, dass
Bauland in der Gefahrenzone rot höchstens mit Fr. 10.--/m2 entschädigt werde. Das
Quartier E_ befinde sich in der Gefahrenzone rot für Block- und Steinschlag.
Es werde das kommissionsinterne Papier über die statistische Methode der Bodenpreise
hinterlegt.
Es wurden keine weiteren Rechtsschriften eingereicht. Weitere Sachverhaltsdarstellun-
gen, Parteibehauptungen sowie Begründungen sind, soweit rechtlich von Bedeutung, in
den nachfolgenden Erwägungen aufgeführt.
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Erwägungen
1. Gemäss Art. 42 des kantonalen Enteignungsgesetzes vom 8. Mai 2008 (EntG;
SGS/VS 710.1) kann gegen Entscheide der Schätzungskommission Beschwerde beim
Kantonsgericht eingereicht werden (Abs. 1). Das Beschwerdeverfahren ist grundsätzlich
durch das Gesetz über das Verwaltungsverfahren und die Verwaltungsrechts-pflege
vom 6. Oktober 1976 (VVRG; SGS/VS 172.6) geregelt. Es weicht dahingehend davon
ab, dass das Kantonsgericht volle Kognitionsbefugnis hat und über die Begehren der
Parteien zu deren Lasten oder zu deren Gunsten hinausgehen kann (Art. 42 Abs. 2 lit. a
und b EntG).
1.1 Der angefochtene Entscheid der Schätzungskommission stellt eine letztinstanzliche
Verfügung im Sinne von Art. 72 VVRG dar, die mangels Ausschlusses in den Art. 74 bis
Art. 77 VVRG der Verwaltungsgerichtsbeschwerde unterliegt. Der Beschwerdeführer ist
als Adressat des angefochtenen Entscheids und als Grundeigentümer der von der
Schätzung betroffenen Grundstücke durch diesen berührt und hat ein schutzwürdiges
Interesse an dessen Änderung oder Aufhebung, so dass er gemäss Art. 80 Abs. 1 lit. a
i.V.m. Art. 44 Abs. 1 lit. a VVRG zur Beschwerdeführung legitimiert ist. Auf die im Übri-
gen form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist deshalb einzutreten (Art. 80 Abs.
1 lit. b und c i.V.m. Art. 46 und Art. 48 VVRG).
1.2 Das Gericht hat die eingereichten Belege, die Dossiers der Schätzungskommission
und die Unterlagen der Gemeinde zu den Akten genommen. Die vorhandenen Akten
enthalten die entscheidrelevanten Sachverhaltselemente, so dass auf die Erhebung wei-
terer Beweismittel - insbesondere auf die Ortsschau - verzichtet werden kann.
1.3 Bezüglich des rechtlichen Gehörs ist auszuführen, dass die Schätzungskommission
ihren Begründungspflichten in hinreichendem Masse nachgekommen ist. So lässt sich
dem angefochtenen Entscheid vom 4. September 2019 ohne weiteres entnehmen, wes-
halb die Forderungen des Beschwerdeführers abgewiesen wurden. Aufgrund der Darle-
gungen im Entscheid war es für den Beschwerdeführer hinreichend klar, von welchen
Überlegungen sich die Schätzungskommission im angefochtenen Entscheid im Wesent-
lichen hat leiten lassen. Ob diese Überlegungen rechtlich zutreffend sind, ist nicht im
formellen Zusammenhang zu prüfen. Sie sind materieller Natur, worauf nachstehend
noch einzugehen sein wird. Auf jeden Fall war der Beschwerdeführer, wie bereits seine
Beschwerdeeingabe aufzeigt, ohne weiteres in der Lage, den unerwünschten Entscheid
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sachgerecht anzufechten. Folglich ist die Vorinstanz der sie betreffenden Begründungs-
pflicht hinreichend nachgekommen.
2. Der Beschwerdeführer macht vorab geltend, dass für das zu enteignende Gebiet
keine rechtskräftige Gefahrenzone bestehe. Die Schätzungskommission könne sich so-
mit nicht auf eine Gefahrenzone abstützen, in welcher im «roten» Bereich keine Bauten
mehr erstellt werden könnten. Der Kanton könne in Zusammenarbeit mit der Gemeinde
die geplanten Steinschlagverbauungen gestützt auf einen rechtskräftigen Planungsent-
scheid durchführen, jedoch «ohne dass dieser Rechtstatsache im Rahmen der gelten-
den Bauzonenordnung bis dato formell und materiell Rechnung getragen worden wäre»
(Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 3. Oktober 2019 S. 5). Hierzu ist Folgendes aus-
zuführen:
2.1 Nach Art. 6 Abs. 2 lit. c des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni
1979 (RPG; SR 700) sind die Kantone verpflichtet, für die Erstellung ihrer Richtpläne
Grundlagen zu erarbeiten, in denen sie feststellen, welche Gebiete durch Naturgefahren
oder schädliche Einwirkungen erheblich bedroht sind. Diese Pflicht folgt auch aus der
Gesetzgebung über den Wald: So bezweckt das Bundesgesetz über den Wald vom
4. Oktober 1991 (WaG; SR 921.0) - welches auch ausserhalb der Waldgebiete Anwen-
dung finden kann - den Schutz vor Naturgefahren (Christoph Schaub, Planungs- und
baurechtliche Massnahmen zum Schutz vor Naturgefahren, in PBG aktuell 2009 S. 9).
Das WaG soll nach dessen Art. 1 Abs. 2 dazu beitragen, dass Menschen und erhebliche
Sachwerte vor Lawinen, Rutschungen, Erosion und Steinschlag (Naturereignissen) ge-
schützt werden. Entsprechend bestimmt Art. 15 Abs. 1 lit. c der Verordnung über den
Wald vom 30. November 1992 (WaV; SR 921.01), dass die Kantone die Grundlagen für
den Schutz vor Naturereignissen erarbeiten und insbesondere auch Gefahrenkarten er-
stellen. Die Kantone berücksichtigen diese Grundlagen laut Art. 15 Abs. 3 WaV bei allen
raumwirksamen Tätigkeiten, insbesondere in der Richt- und Nutzungsplanung. Mithin ist
die Berücksichtigung von Naturgefahren bei der Richt- und Nutzungsplanung ein gesetz-
licher Auftrag. Die Gefahrenkarte stellt Gefahrengebiete dar und liefert namentlich die
Grundlage für die Ausscheidung von Gefahrenzonen in der Nutzungsplanung. Die Ge-
fahrenkarten und die zugehörigen technischen Berichte enthalten detaillierte Angaben
über Ursachen, Ablauf, räumliche Ausdehnung, Intensität und Eintretenswahrscheinlich-
keit von Naturgefahren. Ihre Bearbeitungstiefe ist entsprechend hoch (vgl. Bundesamt
für Raumentwicklung/Bundesamt für Wasser und Geologie/Bundesamt für Umwelt,
Wald und Landschaft, Empfehlung Raumplanung und Naturgefahren, 2005; S. 16). Die
Gemeinde ihrerseits ist verpflichtet, diese Grundlagen im Rahmen ihrer Ortsplanung zu
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berücksichtigen, zumal die Richtpläne für die Behörden verbindlich sind (Art. 9 Abs.
1 RPG) und sich der Ortsplan an den kantonalen Richtplan halten muss (vgl. Art. 26
RPG). In Art. 11 Abs. 3 des Ausführungsgesetzes zum Bundesgesetz über die Raum-
planung vom 23. Januar 1987 (kRPG; SGS/VS 701.1) werden die Gemeinden verpflich-
tet, als Hinweis u. a. die Gefahrenzonen zu bezeichnen. Diese Gefahrenzonen haben
nur hinweisenden Charakter, auch wenn sie in den Nutzungsplänen anzuführen sind
(Art. 31 Abs. 5 kRPG).
2.2 Das Ergebnis einer Gefährdungsbeurteilung ist eine Gefahrenkarte (Empfehlung
Raumplanung und Naturgefahren, a.a.O., S.16). Der Auftrag zur Erstellung einer Gefah-
ren- und Risikoabklärung wird in der Regel durch die Gemeinde oder den Kanton erteilt.
Die Erarbeitung der Karten und Berichte erfolgt durch spezialisierte Ingenieurbüros.
Mangels gegenteiliger Anhaltspunkte kann sich die Behörde bzw. im Streitfall das Ge-
richt auf die technischen Unterlagen grundsätzlich abstützen (vgl. BGE 132 II 257 E. 4.4;
Urteil des Bundesgericht 1C_405/2011 vom 26. April 2012 E. 2.6). Gefahrenkarten gel-
ten gemäss Art. 14 Abs. 2 der kantonalen Verordnung über den Wasserbau vom
5. Dezember 2007 (kWBV; SGS/VS 721.100) als „technische Dokumente, die als Grund-
lage für die Ausscheidung der Gefahrenzonen dienen“. Gefahrenkarten werden mit der
Festsetzung oder Genehmigung durch die zuständige Stelle behördenverbindlich und
sind als Grundlagen in der Raumplanung zu berücksichtigen (Art. 6 Abs. 2 RPG). Ist die
erlaubte Nutzung nicht mit der Gefahrenstufe vereinbar oder tragen die zugehörigen
Baureglemente den spezifischen Gefährdungen nicht Rechnung, so ist der Nutzungs-
plan dann zu ändern, wenn keine aktiven Schutzmassnahmen ergriffen werden. Die Ge-
fahrenkarten selbst sind hierfür bloss, aber immerhin, Entscheidungsgrundlagen (vgl.
Urteil des Bundesgerichts 2C_461/2011 vom 9. November 2011 E. 5.2–5.4; Peter Het-
tich/Luc Jansen/Roland Norer, Kommentar zum Gewässerschutzgesetz und zum Was-
serbaugesetz, 2016, N. 12 zur Art. 3 WBG). Solange die planerische Umsetzung noch
nicht erfolgt ist, sind die Gefahrenkarten für die Grundeigentümer nicht verbindlich (Urteil
des Verwaltungsgerichts Zürich VB.2007.00413 vom 19. Juni 2008 E. 6.1). Sie entfalten
dennoch baurechtliche Wirkungen, indem einem Bauvorhaben die Bewilligung wegen
ungenügenden Schutzes vor Naturgefahren vorläufig zu verweigern ist (Christoph
Schaub, a.a.O., S. 20 f.) bzw. zu überlegen ist, ob und in welchem Umfang Objektschutz-
Massnahmen im Rahmen einer Baubewilligung auferlegt werden können. Die Behörden
müssen bei unmittelbarer Gefährdung gestützt auf die polizeiliche Generalklausel inter-
venieren und haben generell mögliche Gefährdungen gemäss Gefahrenkarte zu berück-
sichtigen (Rolf Lüthi, Rechtliche Aspekte im Zusammenhang mit der Gefahrenkarte, Pla-
nat 4/2004, S. 38 f.; vgl. BGE 136 IV 97 E. 6.3.2; Urteil des Bundesgerichts 1C_35/2015
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vom 28. Oktober 2015 E. 3.3; Urteil des Verwaltungsgerichts Waadt AC.2010.0356 vom
27. Oktober 2011 E. 5.a).
2.3 Vorliegend ist in der Gemeinde die Zonenplanänderung zwar im Gang, diese ist hier
aber nicht Streitgegenstand. Im Einverständnis mit der Dienststelle für Wald und Land-
schaft wurde die Erarbeitung des Bauprojekts Steinschlagverbauung C_ in
Auftrag gegeben. Wie dem Technischen Bericht entnommen werden kann (S. 8), besteht
im ganzen Perimeter eine latente Stein- und Blockschlaggefahr. Kleinere Stein- und
Blockschlagereignisse würden häufig auftreten. Im Bericht werden die Risikobeurteilung
(S. 8) und die massgebenden Prozesse (S. 8 f.) aufgezeigt, die Variantenwahl dargelegt
(S. 9 f.) und insbesondere durchzuführende Massnahmen beschrieben (S. 10 ff.). In den
Fotos sind die verschiedenen Bereiche sichtbar, was die Gefahrenpotenziale und die
teilweise akute Abbruchgefahr plausibel machen.
Die Gefahrenkarten sind keine unmittelbar anwendbaren gesetzlichen Regelungen, son-
dern stellen fachliche Entscheidungsgrundlagen für die Behörden dar, bei Massnahmen
der Gefährdungssituation entsprechend zu handeln. Aus dem Bericht ergibt sich, dass
ein bedeutendes Schutzdefizit in verschiedenen Bereichen vorhanden ist. Wie der Be-
richt schliesslich von den kommunalen und kantonalen Behörden umgesetzt wird, sei es
mit baulichen Massnahmen durch Erstellung von Schutzdämmen und mit raumplaneri-
schen Massnahmen durch Schaffung von Gefahrenzonen, ist ebenfalls nicht Gegen-
stand des vorliegenden Verfahrens. Im Rahmen dieser Verfahren kann der Beschwer-
deführer seine Einwände vorbringen und hier wird ihm das rechtliche Gehör gewährt.
Das Kantonsgericht hat bereits entschieden, dass die Zuordnung in eine Gefahrenzone
keine direkte, anfechtbare Raumplanungsmassnahme darstellt (Urteile des Kantonsge-
richts A1 17 156 vom 1. März 2018 E. 6.4 ff.; A1 04 12 / A1 04 20 vom 2. Dezember
2004 E. 7.1 und KGE vom 7. Oktober 2004 i.S. R c/ CE). Die Rügen erweisen sich daher
in diesem Punkt als unbegründet.
3. Der Beschwerdeführer kritisiert die Höhe der von der Schätzungskommission festge-
setzten Entschädigung und verlangt für das Bauland Fr. 130.--/m2 und für die Waldpar-
zellen Fr. 10.--/m2. Das Bauland sei zum Verkehrswert im Bewertungszeitpunkt zu ent-
schädigen und für eine allfällige materielle Enteignung sei der Minderwert festzulegen.
Er habe die gesamte Infrastruktur im Quartierplangebiet erstellt und finanziert. Die ent-
eigneten Parzellen würden sich im rechtskräftigen Siedlungsgebiet der Gemeinde befin-
den, so dass der objektive Wert durch die statistische Methode ermittelt werden könne.
Die Schätzungskommission sei dem Irrtum verfallen, dass die Parzellen aufgrund der
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Gefahrenkarte im Rahmen der Realisierung des Steinschlagprojekts jeden Wert verloren
hätten.
3.1 Bekanntlich kann eine Enteignung nur gegen volle Entschädigung erfolgen (vgl.
Art. 26 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom
18. April 1999 [BV; SR 101]; Art. 6 Abs. 2 der Verfassung des Kantons Wallis vom
8. März 1907 [KV; SGS/VS 101.1] und Art. 11 EntG; BGE 127 I 185 E. 3; ZWR 2011
S. 162 E. 3.1; Urteil des Kantonsgerichts A1 14 104 vom 5. Dezember 2014 S. 5). Ge-
mäss Art. 13 EntG umfasst die Entschädigung den vollen Verkehrswert des enteigneten
Rechts (lit. a), den Betrag der Wertverminderung des verbleibenden Teils, wenn von ei-
nem Grundstück oder von mehreren wirtschaftlich zusammenhängenden Grundstücken
nur ein Teil in Anspruch genommen wird (lit. b) und den Betrag aller weiteren vom Ent-
eigneten hinzunehmenden Nachteile, die sich nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge
als Folge der Enteignung voraussehen lassen (lit. c).
Für die Berechnung des Verkehrswerts ist gemäss Art. 15 Abs. 1 EntG der Zeitpunkt der
Schätzung massgebend. Der Verkehrswert hängt von objektiven Kriterien ab, die ein
potentieller Käufer in Betracht gezogen hätte, insbesondere Gegebenheiten juristischer
Natur wie z. B. die Bestimmungen des öffentlichen Rechts, welche die gesetzlichen Nut-
zungsmöglichkeiten des Bodens festlegen, sowie Bedingungen tatsächlicher Art wie die
Lage der Parzelle oder die physischen Charakteristika des Bodens (BGE 122 II 246 E.
4a; 122 II 337 E. 5a; Urteil des Bundesgerichts 1C.293/2011 vom 12. Oktober 2011 E.
4.1; Urteile des Kantonsgerichts A1 19 113 vom 22. November 2019 E. 4.1; A1 11 205
vom 3. Februar 2012 E. 4a). Auch die Möglichkeit und Wahrscheinlichkeit einer besse-
ren Verwendung des Grundstücks in absehbarer Zeit ist angemessen zu berücksichtigen
(Art. 15 Abs. 2 EntG). Die durch das Werk des Enteigners entstehenden Werterhöhun-
gen oder Wertverminderungen fallen – selbst bei einer Teilenteignung – ausser Betracht
(Abs. 3). Der Verkehrswert wird in der Regel nach der statistischen Methode festgelegt.
Dabei wird auf die Kaufpreise für Grundstücke mit gleicher oder ähnlicher Lage und Be-
schaffenheit abgestellt (Urteile des Bundesgerichts 1C_322/2017 vom 25. April 2018
E. 2.1; 1C_293/2011 vom 12. Oktober 2011 E. 4.1; BGE 122 II 246 E. 4a; ZWR 2011
S. 162 E. 3.2). Freundschafts- und Liebhaber- sowie Spekulations- und Arrondierungs-
preise fallen in der Regel nicht in Betracht. Besonderen Umständen, die eine Erhöhung
oder Verminderung des Durchschnittspreises bewirken, ist jedoch Rechnung zu tragen.
Im Allgemeinen wird die statistische Methode als die verlässlichste betrachtet (Heinz
Hess/Heinrich Weibel, Enteignungsrecht des Bundes, Bd. I, Bern 1986, N. 80 ff. zu Art.
19; ebenso ZWR 2011 S. 162 E. 3.2; Urteile des Kantonsgerichts A1 17 95 vom
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20. Dezember 2017 E. 4.2; A1 11 85 vom 13. Januar 2012 E. 3.4; 1C_293/2011 vom
12. Oktober 2011 E. 4.1; BGE 122 I 168 E. 3a). Diese Methode lässt es zu, besondere
Umstände zu würdigen, welche ein zum Vergleich herbeigezogenes Geschäft als nicht
allgemein für die Preisbildung repräsentativ erscheinen lassen. Sie trägt der Marktlage
Rechnung und ermöglicht es, unmittelbare Vergleiche anzustellen, selbst wenn der Wert
eines Grundstücks nicht von seinem hypothetischen Ertrag bestimmt wird (Urteil des
Bundesverwaltungsgerichts A-6731/2014 9. Januar 2017 E. 4.1.7). An die Vorausset-
zung der genügend vorhandenen Objekte darf sodann keine allzu hohe Anforderung ge-
stellt werden. So erfordert die Vergleichbarkeit nicht, dass in Bezug auf Lage, Grösse,
Erschliessungsgrad und Ausnützungsmöglichkeit praktische Identität besteht. Unter-
schieden bei den Vergleichsgrundstücken kann durch Preiszuschläge oder -abzüge
Rechnung getragen werden (BGE 122 I 168 E. 3a; Urteile des Bundesgerichts
1C_329/2014 vom 5. Januar 2015 E. 3.2 und 1C_266/2011 vom 20. Oktober 2011 E.
4.2).
3.2 Die Schätzungskommission hielt in den Erwägungen fest, verschiedene Parzellen
in der Ferienhauszone E_ würden sich in der roten Gefahrenzone befinden.
Die Kommission habe die Schätzung gemäss dem Ist-Zustand am Tag der Schätzung
vorgenommen. Bei der Bemessung der Entschädigung werde nicht nur die rechtliche,
sondern auch die tatsächliche Beschaffenheit der zu enteignenden Grundstücke beach-
tet. Zur Gefahrenzone ist Folgendes auszuführen:
3.2.1 Das Bundesgericht hat im Urteil 1P.421.2002 vom 7. Januar 2003 E. 2 festgehal-
ten, dass, falls ein Gebäude in der Gefahrenzone liegt und seine Benutzung einge-
schränkt werden kann, dies seinen Verkehrswert erheblich beeinträchtigt. Das entspre-
chende Wohnhaus lag in der Gefahrenzone, in welcher nach dem damaligen Art. 31
Abs. 2 des kantonalen Gesetzes zur Ausführung des Bundesgesetzes über die Raum-
planung vom 23. Januar 1987 (SGS/VS 701.1) keine Bauvorhaben bewilligt werden durf-
ten, die zu einer Gefährdung von Menschen, Tieren und erheblichen Sachwerten führen
konnten. Das Bundesgericht hielt dann fest, dass polizeiliche Eigentumsbeschränkun-
gen ohne Rücksicht auf ihre Schwere grundsätzlich entschädigungslos hinzunehmen
sind, wenn mit der fraglichen Massnahme eine konkrete, das heisst ernsthafte und un-
mittelbare Gefahr für die öffentliche Ordnung, Sicherheit und Gesundheit abgewendet
werden soll. Dies gelte auch, wenn es zu verhindern gilt, dass sich der Grundeigentümer
selbst (weiterhin) erheblicher Gefahr aussetzt. Diese Rechtsprechung hat das Bundes-
gericht verfeinert, wobei auch eine Entschädigungspflicht aus materieller Enteignung
entfällt, wenn durch Naturgefahren bedrohtes Land mit einem Nutzungsverbot belegt
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wird. Sie anerkennt aber auch gewisse Ausnahmen vom Grundsatz der Entschädigungs-
losigkeit rein polizeilicher Eigentumsbeschränkungen (vgl. BGE 122 II 17 E. 7b; Urteile
des Bundesgerichts 2C_461/2011 vom 9. November 2011 E. 4.2 und 4.3; 1C_651/2018
vom 4. Juni 2019 E. 4.1 und 1C_412/2018 vom 31. Juli 2019 E. 4.4 je mit Hinweisen).
So müsse auch berücksichtigt werden, ob die Enteignung der Realisierung eines Werks
diene, welches den Schutz anderer Grundstücke und öffentlicher Infrastrukturanlagen
(Strassen) bezwecke. Wo dies der Fall sei und anstelle des betroffenen Grundstücks
auch ein anderes hätte enteignet werden können, sei der Wegfall der baulichen Nutz-
barkeit letztlich nicht allein durch die Naturgefahr, sondern ebenso durch das Werk be-
dingt. Es rechtfertige sich deshalb, die Enteignung einer solchen Parzelle zu Bauland-
preisen zu entschädigen (Urteil des Bundesgerichts 1C_651/2018 vom 4. Juni 2019 E.
4.2; 2C_461/2011 vom 9. November 2011 E. 5.6 und 5.7, kritisch zu diesem Entscheid
jedoch Arnold Marti, ZBl 113/2012 S. 625 ff.). Im Urteil des Bundesgerichts 1C_651/2018
vom 4. Juni 2019 ging es um eine Enteignungsentschädigung für ein in einem Felssturz-
gebiet im Rahmen eines Schutzprojekts enteigneten Grundstückes. Das Bundesgericht
wies darauf hin, dass die Zweistufentheorie (Prüfung einer vorgelagerten materiellen
Enteignung vor der formellen Enteignung) vorliegend kaum zur Anwendung kommen
könne, da die kurz vor der Enteignung ergriffenen Sofortmassnahmen (Betretungs- und
Nutzungsverbot, Anordnung des Abbruchs des Gebäudes) lediglich vorbereitenden
Charakter hatten (E. 2). Es wurde die Entschädigung der kantonalen Gebäudeversiche-
rung für den Verlust des abgebrochenen Hauses bei der Bemessung der Enteignungs-
entschädigung berücksichtigt (E. 3). Die Entschädigung des Landes erfolgte schliesslich
nur zum Wert von Landwirtschaftsland wegen der fehlenden Eignung des Grundstücks
als Bauland durch die akute Steinschlag- und Felssturzgefahr (E. 3.1 ff.).
3.2.2 Vorliegend ergibt sich, dass die zu enteignenden Parzellen aufgrund einer laten-
ten Stein- und Blockschlaggefahr nicht mehr nutzbar sind. Es ist im fraglichen Gebiet
von einer unmittelbaren Gefährdung von Personen und Sachen durch Stein- und Block-
schlag auszugehen. Die Unüberbaubarkeit der fraglichen Parzellen im Bewertungszeit-
punkt resultiert aus den Gefahren und nicht aus der Expropriation. Die Ungeeignetheit
für Überbauungen ist mittels der vorliegenden Gefahrenkarte und des Auflageprojekts
Steinschlagverbauung hinlänglich bewiesen. Die erwähnten Unterlagen lassen die Not-
wendigkeit und damit die Rechtmässigkeit der Beurteilung durch die Schätzungskom-
mission ohne weiteres erkennen. Die Enteignung erfolgt aufgrund der Naturgefahren,
die für die Unüberbaubarkeit der Parzellen verantwortlich sind. Es ergibt sich, dass sich
die geologischen Verhältnisse im Laufe der Zeit ändern können und einer weiteren bau-
lichen Nutzung entgegenstehen können. In diesem Sinn fehlt die Kausalität zwischen
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der Expropriation und der eingetretenen Wertverminderung, die in der Differenz zwi-
schen dem vom Beschwerdeführer verlangten Baulandwert und dem landwirtschaftli-
chen Wert der Grundstücke besteht. Der Boden kann daher bei der vorliegenden Ver-
kehrswertschatzung trotz der formalen Zuordnung zur Bauzone in der kommunalen Zo-
nennutzungsplanung nicht mehr als überbaubar beurteilt werden, da die Gefahren schon
vor der Schatzung bestanden haben. Diesem Umstand muss bei der Verkehrswertfest-
legung Rechnung getragen werden. Die Entschädigung bemisst sich deshalb nicht nach
dem Verkehrswert vor, sondern nach der Gefahrenbeurteilung und somit nach dem Wert
von landwirtschaftlichen Grundstücken in gleicher Lage.
3.2.3 Aus den dargelegten Gründen ist der verfassungsmässige Anspruch auf volle Ent-
schädigung nicht verletzt, wenn die Schätzungskommission diese für die Parzellen des
Beschwerdeführers nicht nach dem Baulandwert bemessen hat. Deshalb ist auch die
Ablehnung der Vergütung der geltend gemachten Investitionskosten und des entgange-
nen Gewinns gerechtfertigt. Mit dem Kauf sämtlicher Infrastruktur des Weilers
E_ zum Betrage von Fr. 190 000.-- im Jahre 2005 ist der Beschwerdeführer
vollständig abgegolten worden. Gegen die festgelegten Entschädigungen für Landwirt-
schaftsland und den Boden im Wald hat der Beschwerdeführer keine weiteren Rügen
erhoben und Begründungen abgegeben.
4. Aufgrund der Darlegungen sind somit die Begehren des Beschwerdeführers gesamt-
haft abzuweisen. Er ist deshalb als unterliegende Partei anzusehen.
4.1 Im Beschwerdeverfahren hat in der Regel die unterliegende Partei die Kosten zu
tragen (Art. 89 Abs. 1 VVRG). Ausnahmsweise können diese ganz oder teilweise erlas-
sen werden (Art. 89 Abs. 2 VVRG). Vorliegend bestehen keine Gründe, von dieser Regel
abzuweichen. Gemäss Art. 3 des Gesetzes betreffend den Tarif der Kosten und Ent-
schädigungen vor Gerichts- oder Verwaltungsbehörden vom 11. Februar 2009 (GTar;
SGS/VS 173.8) setzten sich die Kosten aus den Auslagen der Entscheidbehörde sowie
der Gerichtsgebühr zusammen. Die Gerichtsgebühr für Beschwerdeverfahren vor der
öffentlichrechtlichen Abteilung des Kantonsgerichts beträgt in der Regel zwischen
Fr. 280.-- und Fr. 5 000.-- (Art. 25 GTar). Bei der Festsetzung der Gerichtsgebühr ist
insbesondere der Umfang und der Schwierigkeitsgrad des Falls, die Art der Prozessfüh-
rung der Parteien sowie ihre finanzielle Situation zu berücksichtigen (Art. 13 GTar). Auf-
grund dieser Kriterien erachtet das Gericht vorliegend eine Gerichtsgebühr von
Fr. 1 500.-- als angemessen. Diese ist vom unterliegenden Beschwerdeführer zu tragen.
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4.2 Den Behörden oder mit öffentlichen Aufgaben betrauten Organisationen, welche ob-
siegen, darf in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen werden (Art. 91 Abs.
3 VVRG). Vorliegend besteht kein Grund, von dieser Regel abzuweichen. Als unterlie-
gende Partei hat der Beschwerdeführer gemäss Art. 91 Abs. 1 VVRG (e contrario) kei-
nen Anspruch auf eine Parteientschädigung.