Decision ID: 6576d61a-e65d-4bb1-a186-b10b5a00d50d
Year: 2014
Language: fr
Court: VD_TC
Chamber: VD_TC_031
Canton: VD
Region: Région lémanique
Law Area: public_law

Vu les faits suivants
A. La société Pasche Promotions SA est propriétaire de la parcelle n° 1'078 du cadastre de la Commune de Montreux, sise au chemin de la Nouvelle-Héloïse, d'une surface de 2'790 m2, ainsi que de la parcelle contiguë n° 12'640 (en amont), d'une surface de 904 m2 et qui supportait une maison de maître (ECA n° 4'014) d'une surface au sol de 273 m2.
Ces deux parcelles sont issues d'un fractionnement de la parcelle d'origine n° 1'078 (d'une surface initiale de 3'694 m2) qui a fait l'objet le 7 septembre 2011 d'une mention au registre foncier, soit une "restriction LATC" selon laquelle "l'ensemble des deux biens-fonds 1078 et 12640 de la Commune de Montreux est considéré comme une seule parcelle pour tous les points concernant la réglementation communale [...]".
Ces biens-fonds sont colloqués en "zone de faible densité", "protection des sites", régie par les art. 33 ss du Règlement sur le plan d'affectation et la police des constructions du 15 décembre 1972 (ci-après: RPGA 1972). Le nouveau Plan général d'affectation, mis à l'enquête publique du 20 avril au 21 mai 2007 et adopté et réformé par le Conseil communal de Montreux le 2 septembre 2009, range ces terrains en "zone de coteau B" régie par les art. 9.1 ss du futur Règlement communal sur le plan général d'affectation et la police des constructions (ci-après: RPGA 2007).
B. Le 28 octobre 2004, Pasche Promotions SA a déposé une demande de permis de construire sur la parcelle d'origine n° 1'078 (3'694 m2 avant division) portant, d'une part, sur un nouveau bâtiment d'habitation (ci-après: bâtiment B), d'une surface au sol de 353 m2, avec parking souterrain, et, d'autre part, sur la transformation du bâtiment existant ECA n° 4'014 (actuellement sis sur la parcelle n° 12'640). La Municipalité de Montreux (ci-après: la municipalité) a délivré le 13 juillet 2005 le permis de construire, qui a fait l'objet d'un recours devant le Tribunal administratif (devenu le 1er janvier 2008 la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal - CDAP) interjeté notamment par Rita et Peter Baumgartner, ainsi que Sylvie et Aba Neeman, propriétaires voisins, qui ont soulevé différents griefs relatifs notamment au nombre de niveaux du bâtiment B en relation avec le coefficient d'occupation du sol (COS), à l'accès de la parcelle et à la rampe d'accès en pente au parking, dont le caractère souterrain n'a pas été remis en cause. Par arrêt du 15 décembre 2005 (AC.2005.0169), le Tribunal administratif a admis le recours et renvoyé le dossier à l'autorité intimée pour qu'elle procède à une enquête complémentaire vu la modification de l'implantation du bâtiment B; pour le surplus, il a confirmé le projet de construction en retenant notamment que la pente du terrain autorisait que le bâtiment B comporte trois niveaux, que la règle sur le coefficient d'occupation du sol (COS) de 1/6 était respectée et que la rampe d'accès au parking souterrain était admissible en tant que dépendance.
Après mise à l'enquête complémentaire du 27 janvier au 16 février 2006 du projet modifié, un nouveau permis de construire a été délivré le 22 mars 2006 que les propriétaires voisins ont à nouveau porté devant le Tribunal administratif qui, par arrêt du 6 septembre 2007 (AC.2006.0067), a rejeté le recours, retenant en bref que les questions de l'accès et de la rampe de parking avaient été tranchées de manière définitive dans l'arrêt précédent et qu'elles avaient désormais force de chose jugée.
Pasche Promotions SA a ensuite commencé les travaux de construction du bâtiment B et du parking souterrain. En revanche, elle a renoncé au projet de transformation de la villa de maître n° ECA 4'014, tout en procédant à sa démolition partielle. En lieu et place, elle a présenté un nouveau projet de construction.
C. Le 7 juillet 2011, Pasche Promotions SA a ainsi sollicité la délivrance d'un permis de construire portant sur la démolition de l'habitation ECA n° 4'014 et la construction d'un immeuble de deux logements (ci-après: le bâtiment A), d'une surface au sol de 260 m2; ce bâtiment est composé de quatre niveaux, soit un étage (rez-de-chaussée supérieur) plus attique, ainsi qu'un rez-de-chaussée inférieur (partiellement enterré et destiné à une salle de jeux, une salle de fitness et une douche-WC) et un sous-sol (entièrement enterré, dont le plancher est situé au niveau de celui du parking souterrain). Par décision du 6 décembre 2011, la municipalité a levé les oppositions et délivré le permis de construire. Le 6 janvier 2012, les opposants Peter et Rita Baumgartner, ainsi que Sylvie et Aba Neeman, notamment, ont interjeté recours devant la CDAP contre la décision précitée (cause AC.2012.0003). Une inspection locale a eu lieu le 19 septembre 2012 lors de laquelle il a été constaté que la constructrice avait construit un réservoir d'eau, à l'est du parking souterrain et dans son prolongement, sans autorisation; l'intéressée a fait savoir qu'une demande de mise en conformité était en cours. Par arrêt du 9 novembre 2012, la CDAP a rejeté le recours et confirmé la décision du 6 décembre 2011. On extrait de cet arrêt le passage pertinent suivant (consid. 3):
a) Dans la présente procédure de recours, les recourants dénient au parking le caractère de construction souterraine, si bien que sa superficie (estimée à 221 m2) aurait dû, selon eux, être ajoutée à la surface bâtie du bâtiment B. Or, ce grief, qui aurait pu et dû être soulevé lors des procédures de recours précédentes (AC.2005.0169 et AC.2006.0067), ne peut plus l'être dans le cadre de présente procédure, si bien que le recours est irrecevable sur ce point. Quoi qu'il en soit, après examen des plans mis à l'enquête publique complémentaire en 2006, il apparaît clairement que le parking entre dans la catégorie des constructions souterraines au sens de l'art. 65bis en relation avec l'art. 74 al. 3 RPGA 1972. (A noter du reste que l'art. 44 RPGA 2007 ne modifie pas fondamentalement la définition des constructions souterraines). C'est dès lors à tort que les recourants affirment que la surface dudit parking aurait dû être prise en compte dans la surface bâtie du bâtiment B (cf. art. 74 al. 2 RPGA 1972 et art. 40 al. 2 RPGA 2007): si tel devait être le cas, le bâtiment B n'aurait pas pu être construit, compte tenu de la surface de la maison de maître vouée à la démolition (273 m2). S'agissant du réservoir de récupération des eaux de pluie réalisé sans autorisation dans le prolongement du parking souterrain (du côté est), il y a lieu de relever que cet ouvrage - qualifié de souterrain par la municipalité - doit encore faire l'objet d'une enquête publique complémentaire. Le caractère réglementaire de cet aménagement lié au premier projet n'a pas à être traité dans le cadre de la présente procédure, étant précisé que l'inspection des lieux a permis de constater que le réservoir en cause - dont il semble que la majeure partie du volume est situé en dessous du terrain naturel - devrait probablement être considéré comme une "construction souterraine" et, en tant que telle, exclue de la surface construite.
Par arrêt du 12 août 2013 (1C_642/2012), le Tribunal fédéral a rejeté le recours formé contre l'arrêt de la CDAP du 9 novembre 2012.
D. Le réservoir d'eau précité sur la parcelle n° 1'078 a été mis à l'enquête du 25 juillet au 23 août 2012 et a suscité l'opposition de Peter et Rita Baumgartner ainsi que Sylvie et Aba Neeman, le 20 août 2012. Ceux-ci faisaient valoir que le réservoir ne constituait pas une construction souterraine et qu'il devait dès lors entrer dans le calcul de la surface bâtie et ne respectait en outre pas la distance à la limite.
E. Par décision du 10 décembre 2012, la municipalité a levé l'opposition et informé les opposants qu'elle délivrait le permis de construire. Elle a relevé que la construction était considérée souterraine conformément aux art. 74 RPGA 1972 et 44 RPGA 2007 en cours d'approbation, le réservoir se situant entièrement sous le terrain aménagé conformément au permis délivré le 22 novembre 2007. De fait, il n'était plus assujetti aux limites des constructions en application des art. 65bis RPGA 1972 et 39 RPGA 2007. Dans une lettre adressée le même jour à l'architecte de la constructrice, la municipalité a précisé ce qui suit:
"Au cours de l'une de ses séances, la Municipalité a examiné le dossier avec attention et a décidé d'accorder le permis de construire sollicité. Cette autorisation sera établie prochainement.
Toutefois, il a été constaté qu'un climatiseur a été installé sur la face Est de cette construction souterraine sans consultation préalable de notre Autorité. Or, le permis de construire précité vous est octroyé pour une construction qualifiée de souterraine où, à la lecture de vos plans, vous devez réaménager le terrain sur et contre la construction conformément au terrain aménagé selon le permis délivré le 22 novembre 2007. Par conséquent cette installation va à l'encontre dudit permis et nous ordonnons son démontage immédiat. Nous vous signalons, d'ores et déjà, qu'une inspection aura lieu le 21 décembre 2012".
F. Par acte commun du 10 janvier 2013, Peter et Rita Baumgartner ainsi que Sylvie et Aba Neeman ont recouru devant la CDAP contre cette décision dont ils demandent principalement la réforme, le permis étant refusé, et subsidiairement l'annulation, le dossier étant renvoyé à l'autorité intimée pour enquête complémentaire.
Dans ses observations du 11 février 2013, la constructrice a conclu au rejet du recours.
Dans sa réponse du 5 mars 2013, l'autorité intimée a conclu au rejet du recours.
Invités à se prononcer sur le maintien de leur recours, les recourants ont déclaré, par lettre du 5 septembre 2013, le maintenir.
G. Le tribunal a statué par voie de circulation.

Considérant en droit
1. Est litigieuse la construction d'un réservoir d'eau d'une surface d'environ 37 m2, sis à l'est du parking souterrain et contigu à celui-ci. Il ressort des plans d'enquête que le plancher du réservoir se situe au niveau du sol du garage souterrain alors que son toit est plus bas que le toit du garage souterrain. Les recourants font valoir que cette construction ne présente pas de caractère souterrain et qu'elle doit à ce titre être prise en considération dans le calcul de la surface bâtie et respecter la distance aux limites. L'autorité intimée considère que le caractère souterrain est réalisé.
a) L'art. 84 de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; RSV 700.11) relatif aux constructions souterraines prévoit:
" 1 Le règlement communal peut prévoir que les constructions souterraines ou semi-enterrées ne sont pas prises en considération:
– dans le calcul de la distance aux limites ou entre bâtiments;
– dans le coefficient d'occupation ou d'utilisation du sol.
2 Cette réglementation n'est applicable que dans la mesure où le profil et la nature du sol ne sont pas sensiblement modifiés et s'il n'en résulte pas d'inconvénient pour le voisinage".
b) En l'occurrence, le projet de construction litigieux doit respecter à la fois le RPGA 1972, actuellement en vigueur, et le RPGA 2007, mis à l'enquête publique du 20 avril au 21 mai 2007 et tel qu'adopté et/ou amendé par le Conseil communal de Montreux le 2 septembre 2009, mais pas encore approuvé par le département cantonal compétent.
En effet, conformément aux art. 77 et 79 LATC, lorsque la commune a adopté la nouvelle réglementation, celle-ci est dotée d'un effet anticipé négatif et, dans cette mesure, s'applique conjointement avec la réglementation antérieure, toujours en vigueur, jusqu'à son approbation; pendant cette phase, seules peuvent être autorisées les constructions à la fois conformes à l'actuelle et à la future réglementation; l'obligation de refuser toute autorisation de bâtir allant à l'encontre du projet peut désormais s'exercer sans délai, jusqu'à l'octroi ou au refus de l'approbation (RDAF 1990 p. 247, 1986 p. 192, 1975 p. 62, 1971 p. 338). Dès son approbation, la nouvelle réglementation s'applique seule (arrêts AC.2010.0032 du 22 mars 2011; AC.2000.0212 du 12 juillet 2006).
c) S'agissant des constructions souterraines et de leur incidence sur la surface bâtie, l'art. 74 al. 2 et 3 RPGA 1972 prévoit ce qui suit:
"Pour le calcul de la surface bâtie, il n'est pas tenu compte des dépendances souterraines, respectivement d'autres constructions souterraines de plus grandes dimensions destinées aux installations de stationnement des véhicules, ni des dépendances hors terre dont la surface totale ne dépasse pas 1/5 de celle du bâtiment principal.
Sont considérées comme souterraines les dépendances et autres constructions dont les 3/4 au moins du volume sont situés en dessous du niveau du terrain naturel, dont une face au plus est visible une fois le terrain aménagé, et dont la toiture est en principe recouverte d'une couche de terre végétale engazonnée ou aménagée en verdure. La Municipalité peut toutefois autoriser l'aménagement d'emplacements de stationnement sur la toiture des dépendances et autres constructions souterraines si la création et le maintien de surfaces de verdure suffisantes sont par ailleurs garantis."
Quant à l'art. 44 RPGA 2007, il est rédigé comme suit:
"Sont considérées comme souterraines les constructions dont les 3⁄4 au moins du volume sont situés en dessous du niveau du terrain naturel, dont une face au plus est visible une fois le terrain aménagé".
Conformément à l'art. 40 al. 2 RPGA 2007, sont exclues du calcul de la surface les constructions souterraines ainsi que les dépendances hors terre dont la surface totale ne dépasse pas 1/5 de celle du bâtiment principal.
d) S'agissant de la distance à la limite, l'art. 65bis RPGA 1972 prévoit ce qui suit:
"Dans la mesure où le profil et la nature du sol ne sont pas sensiblement modifiés, et s'il n'en résulte pas d'inconvénient majeur pour le voisinage, les constructions souterraines ne sont pas prises en considération dans le calcul de la distance aux limites ou entre bâtiments. Leur implantation est autorisée en limite de parcelle, sous réserve des législations forestière et routière.
L'article 74, alinéa 3, est applicable."
Le texte de l'art. 39 al. 4 RPGA 2007 est identique à celui de l'art. 65bis al. 1 RPGA 1972.
e) En l'espèce, le réservoir litigieux a été construit dans le prolongement du parking - auquel il est contigu et dont il ne dépassera pas la hauteur -, dont le caractère souterrain a déjà été confirmé par la cour de céans puis par le Tribunal fédéral (arrêt 1C_642/2012 du 12 août 2013); le tribunal de céans a ainsi relevé ce qui suit dans son arrêt AC.2012.0003 du 9 novembre 2012 (consid. 3a):
"Quoi qu'il en soit, après examen des plans mis à l'enquête publique complémentaire en 2006, il apparaît clairement que le parking entre dans la catégorie des constructions souterraines au sens de l'art. 65bis en relation avec l'art. 74 al. 3 RPGA 1972. (A noter du reste que l'art. 44 RPGA 2007 ne modifie pas fondamentalement la définition des constructions souterraines). C'est dès lors à tort que les recourants affirment que la surface dudit parking aurait dû être prise en compte dans la surface bâtie du bâtiment B (cf. art. 74 al. 2 RPGA 1972 et art. 40 al. 2 RPGA 2007): si tel devait être le cas, le bâtiment B n'aurait pas pu être construit, compte tenu de la surface de la maison de maître vouée à la démolition (273 m2). S'agissant du réservoir de récupération des eaux de pluie réalisé sans autorisation dans le prolongement du parking souterrain (du côté est), il y a lieu de relever que cet ouvrage - qualifié de souterrain par la municipalité - doit encore faire l'objet d'une enquête publique complémentaire. Le caractère réglementaire de cet aménagement lié au premier projet n'a pas à être traité dans le cadre de la présente procédure, étant précisé que l'inspection des lieux a permis de constater que le réservoir en cause - dont il semble que la majeure partie du volume est situé en dessous du terrain naturel - devrait probablement être considéré comme une "construction souterraine" et, en tant que telle, exclue de la surface construite."
Tout comme le parking, le réservoir doit être considéré comme une dépendance souterraine, dont le 3⁄4 du volume est situé en dessous du terrain naturel et dont la toiture sera recouverte d'une couche de terre végétale. Il ressort en effet des plans d'enquête que le réservoir se situera entièrement sous le terrain aménagé tel que prévu et autorisé par le permis de construire du 22 mars 2006, confirmé par arrêt du Tribunal administratif du 6 septembre 2007 (AC.2006.0067), à l'exception du regard (trappe d'accès pour l'entretien) devant par définition se trouver à découvert; seule la façade sud du réservoir sera visible. Cela a par ailleurs été constatée lors de l'inspection locale à laquelle la cour de céans a procédé dans le cadre de l'instruction de la cause AC.2012.0003, le 19 septembre 2012. Qui plus est, les recourants eux-mêmes admettent dans leur recours que le réservoir est "plus bas que le parking".
Quant au climatiseur installé sur cette construction, dont les recourants ont produit des photographies dans leur opposition, force est de constater que l'autorité intimée en a ordonné, par lettre du 10 décembre 2012 adressée à l'architecte, le démontage immédiat, le terrain devant être aménagé selon le permis délivré le 22 novembre 2007. Cette construction n'a donc pas été autorisée et ne saurait ainsi être prise en compte dans l'appréciation du caractère souterrain du réservoir. Conformément aux art. 74 al. 3 RPGA 1972 et 44 RPAG 2007, le réservoir doit ainsi être qualifié de construction souterraine. En cette qualité, il ne doit partant pas être pris en compte dans le calcul de la surface bâtie (art. 74 al. 2 et 3 RPGA 1972 et art. 40 al. 2 et 44 RPGA 2007).
S'agissant de la distance à la limite de parcelle, compte tenu d'une part de la pente du terrain constatée lors de l'inspection locale dans la cause AC.2012.0003 relative au projet de construction des bâtiments A et B et d'autre part de ces bâtiments déjà autorisés, force est de constater que le réservoir ne modifiera pas sensiblement le profil - la pente préexistante étant maintenue - et la nature du sol - le toit du réservoir sera recouvert d'une couche de terre végétale - , ce qui a été constaté lors de l'inspection locale du 19 septembre 2012. En outre, on ne perçoit pas quel inconvénient majeur ce réservoir, fermé et souterrain, recouvert de végétation, pourrait causer au voisinage. Dès lors, il apparaît que les conditions des art. 65bis RPGA 1972 et 39 al. 4 RPGA 2007 sont réunies et que le réservoir ne doit pas être pris en considération pour le calcul de la distance à la limite.
2. Il résulte de ce qui précède que le recours doit être rejeté et la décision attaquée, confirmée. Succombant, les recourants supportent les frais de justice ainsi que des dépens en faveur de la municipalité et de la constructrice qui ont procédé avec l'assistance d'un avocat (art. 51, 55, 91 et 99 de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative [LPA-VD; RSV 173.36]).