Decision ID: 54545db6-6ee6-4bd0-8e3e-9edd69b522da
Year: 2019
Language: de
Court: VS_TC
Chamber: VS_TC_001
Canton: VS
Region: Région lémanique
Law Area: 

in Sachen
X _, Kläger und Berufungskläger, vertreten durch Rechtsanwältin M
_,
gegen
Y _ AG, Beklagte und Berufungsbeklagte, vertreten durch die Rechtsanwälte
N _ und O _
(Vorkaufsrecht)
Berufung gegen das Urteil des Bezirksgerichts A _ vom 3. Januar 2017
[Z1 12 xxx]
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Verfahren
A.a. Mit Eingabe vom 13. März 2012 erhob X _ beim Bezirksgericht
A _ Klage gegen die Y _ AG mit folgenden Rechtsbegehren (S. 2):
1. Es wird festgestellt, dass X _ bezüglich der Parzelle Nr. (XXX) in B _ aufgrund des
Kaufvertrages vom 9. Juni 2011 ein Vorkaufsrecht zusteht.
2. Die Beklagte ist zu verpflichten, das Eigentum an der Parzelle Nr. (xxx), Plan Nr. xxx, in B _,
auf den Kläger X _ zu übertragen gegen Bezahlung des Kaufpreises nach Kaufvertrag innert
30 Tagen nach Übertragung des Eigentums.
3. Die Beklagte ist zu verpflichten gegen Bezahlung des im Kaufvertrag festgelegten Landpreises die Bau-
rechtsparzelle in ein normales Grundstück umzuwandeln einschliesslich der Errichtung der dazu not-
wendigen Dienstbarkeiten (Zugang, Zufahrt, Durchleitungsrechte, Grenzbaurechte, Überbaurecht, etc.)
und den Kläger X _ als Eigentümer der neuen Parzelle mit den entsprechenden Dienstbarkei-
ten einzutragen.
4. Bezahlung eines vom Gericht zu bestimmenden Schadenersatzes für die Zeit vom 1. Dezember 2011
bis zur Eigentumsübertragung für die verspätete Übertragung der Liegenschaft.
5. Die Kosten von Verfahren und Entscheid hat die Beklagte zu bezahlen.
6. Die Beklagte hat dem Kläger eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen.
A.b. In ihrer Klageantwort vom 14. Juni 2012 stellte die Y _ AG nachfolgende
Anträge (S. 102):
1. Die Klage sei vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.
2. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. der gesetzlichen MWST) zu Lasten des Klägers.
A.c. In seiner Replik vom 16. August 2012 hielt der Kläger an seinen Rechtsbegehren
fest und ergänzte bzw. präzisierte Ziff. 3 und 4 wie folgt (S. 461):
3. Die Beklagte ist zu verpflichten gegen Bezahlung des im Kaufvertrag festgelegten Landpreises die Bau-
rechtsparzelle in ein normales Grundstück umzuwandeln einschliesslich der Errichtung der dazu not-
wendigen Dienstbarkeiten (Zugang, Zufahrt, Durchleitungsrechte, Grenzbaurechte, Überbaurecht, etc.)
und den Kläger X _ als Eigentümer der neuen Parzelle mit den entsprechenden Dienstbarkei-
ten einzutragen, wie diese heute benutzt werden.
4. Die Beklagte ist zu verpflichten, dem Kläger einen Schadenersatz in vom Gericht zu bestimmender Höhe
zu bezahlen für die Zeit vom 1. Dezember 2011 bis zur Eigentumsübertragung, wobei grundsätzlich von
einem Schaden von Fr. 100'000.-- pro Jahr auszugehen ist. Die Bezifferung des Schadens im Verlauf
des Verfahrens bleibt vorbehalten.
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Die Beklagte hielt ihrerseits am 12. November 2012 duplicando ihre Rechtsbegehren
gemäss der Klageantwort vom 14. Juni 2012 aufrecht (S. 499 ff.). An der Instruktions-
verhandlung vom 27. Mai 2013 (S. 565 ff.) ergänzten die Parteien die Tatsachenbehaup-
tungen sowie Beweisofferten.
B.a. Das Kantonsgericht trat auf die Beschwerde gegen die am 31. Mai 2013 erlassene
Beweisverfügung des Bezirksgerichts A _ (S. 577 ff.) mit Entscheid vom 2. Juli
2013 nicht ein (S. 584 ff.). Mit Entscheid vom 4. Juli 2013 (S. 615) hiess das Bezirksge-
richt A _ die von der Beklagten beantragten Schutzmassnahmen gut.
B.b. C _ lehnte seine Ernennung zum Gutachter mit Schreiben vom 3. April
2014 ab (S. 688). Das Bezirksgericht A _ seinerseits lehnte den von der Klä-
gerin als Experten vorgeschlagenen D _ mit Entscheid vom 4. Juni 2014 ab
(S. 706 f.). Am 20. August 2014 führte die Vorinstanz die Zeugeneinvernahmen und
Parteibefragungen durch (S. 717 ff.).
C.a. Am 12. Februar 2015 erliess das Bezirksgericht A _ eine verfahrensbe-
schränkende Verfügung folgenden Inhalts:
1. Das Verfahren wird einstweilen auf die Fragen beschränkt, ob dem Kläger bezüglich der Baurechtspar-
zelle Nr. (xxx), sofern diese besteht, aufgrund des Kaufvertrages vom 9. Juni 2011 ein Vorkaufsrecht
zusteht und – gegebenenfalls – ob der Kläger das (streitige) Vorkaufsrecht rechtsgültig ausgeübt oder
aber verwirkt hat.
2. Die anderslautenden Anträge der Parteien werden abgelehnt.
C.b. Mit Schreiben selben Datums wurde E _ vom Bezirksgericht A _
als Experte ernannt und ihm der Gutachterauftrag erteilt (S. 765 f.). Nachdem der Sach-
verständige auch auf wiederholte Aufforderungen des Bezirksgerichtspräsidenten hin
das Gutachten nicht übermittelt und selbst auf Telefonanrufe nicht mehr reagiert hatte,
wurde der Expertiseauftrag in Folge Säumnis mit Verfügung vom 4. Februar 2016 wider-
rufen (S. 822 ff.).
C.c. Auf Antrag der Beklagten erliess das Bezirksgericht A _ am 5. Oktober
2016 eine weitere, das Verfahren einschränkende Verfügung mit folgendem Inhalt (S.
848 ff.):
a) Waren bezüglich des Klägers die Voraussetzungen zur Ausübung des Vorkaufsrechts an der Bau-
rechtsparzelle Nr. (xxx) erfüllt? Davon ausgenommen ist die Frage des rechtlichen Bestands des Bau-
rechts.
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b) Hat der Kläger das (streitige) Vorkaufsrecht rechtsgültig ausgeübt oder aber verwirkt?
D. Mit Eingabe vom 7. November 2016 (S. 858 ff.) hinterlegte die Beklagte ihre ab-
schliessende Stellungnahme zur Sache und zum Beweisergebnis bezüglich des be-
schränkten Verfahrensgegenstandes. Der Kläger seinerseits reichte seine Schlussdenk-
schrift am 14. November 2016 (S. 874 ff.) ein. Es folgte ein zweiter Schriftenwechsel (S.
885 ff.). Während die Beklagte ihre bisherigen Rechtsbegehren unverändert aufrechter-
hielt, stellte der Kläger folgende Anträge:
1. Es wird festgestellt, dass dem Kläger bezüglich des Kaufvertrages vom 06. September 2011 am Bau-
recht GBV Nr. (xxx), Plan Nr. xxx in B _ ein Vorkaufsrecht zusteht.
2. Es wird festgestellt, dass der Kläger das Vorkaufsrecht form- und fristgerecht geltend gemacht hat.
3. Die Beklagte hat dem Kläger eine angemessene Parteientschädigung nach GTar zu bezahlen.
4. Die Kosten von Verfahren und Entscheid hat die Beklagte Y _ AG zu bezahlen.
E. Das Bezirksgericht A _ fällte am 3. Januar 2017 nachstehendes Urteil (S.
902 ff.):
1. Die Klage von X _ vom 13. März 2012 wird abgewiesen.
2. Die Gerichtskosten des Verfahrens vor Bezirksgericht betragen Fr. 40'150.--. Davon gehen gemäss Ver-
fügung vom 4. Februar 2016 Fr. 150.-- zu Lasten von E _. Die übrigen Verfahrenskosten von
Fr. 40'000.-- gehen zu Lasten von X _ und werden mit den von ihm geleisteten Kostenvor-
schüssen in der Höhe von Fr. 67'200. - verrechnet. Das Bezirksgericht erstattet X _ Fr. 27'200.-
- zurück. Der Y _ AG wird der von ihr geleistete Kostenvorschuss von Fr. 300.- zurückbezahlt.
3. Die Kosten des Schlichtungsverfahrens von Fr. 150.- werden X _ auferlegt.
4. X _ schuldet der Y _ AG für das Verfahren vor Bezirksgericht eine Parteientschädi-
gung von Fr. 45'000.--.
F. Gegen dieses Urteil reichte X _ am 6. Februar 2017 Berufung mit folgenden
Anträgen ein (S. 928 ff.):
1. Das Urteil des Bezirksgerichts von A _ vom 03.01.2017 wird aufgehoben.
2. Es wird festgestellt, dass dem Kläger bezüglich des Kaufvertrages vom 06. September 2011 am Bau-
recht GBV Nr. (xxx), Plan Nr. x in B _ ein Vorkaufsrecht zusteht.
3. Es wird festgestellt, dass der Kläger das Vorkaufsrecht form- und fristgerecht geltend gemacht hat.
4. Die Beklagte hat dem Kläger eine angemessene Parteientschädigung nach GTar für das erst- und zweit-
instanzliche Verfahren zu bezahlen.
5. Die Kosten von Verfahren und Entscheid hat die Beklagte Y _ AG zu bezahlen.
Die Y _ AG hinterlegte ihre Berufungsantwort mit Eingabe vom 7. April 2017
mit folgenden Anträgen (S. 971 ff.):
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1. Die Berufung vom 6. Februar 2017 sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann.
2. Das Urteil des Bezirksgericht A _ vom 3. Januar 2017 (Z1 12 xxx) sei vollumfänglich zu bestä-
tigen.
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. der gesetzlichen MWST) für das Verfahren vor der Be-
rufungsinstanz zu Lasten des Klägers und Berufungsklägers.

Sachverhalt und Erwägungen
1.
1.1 Das Kantonsgericht beurteilt als Rechtsmittelinstanz Berufungen, die im neunten
Titel des zweiten Teils der ZPO vorgesehen sind (Art. 5 Abs. 1 lit. b EGZPO). Mit Beru-
fung anfechtbar sind u.a. erstinstanzliche End-, Teil- sowie selbständige Zwischenent-
scheide (Art. 308 Abs. 1 lit. a ZPO), sofern sie nicht rein prozessrechtlicher Natur sind
(Spühler, Basler Kommentar, Basel 2017, N. 5 zu Art. 308 ZPO). In vermögensrechtli-
chen Angelegenheiten ist die Berufung nur zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt auf-
rechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens Fr. 10'000.-- beträgt (Art. 308 Abs. 2 ZPO).
Die Berufungsfrist beträgt 30 Tage (Art. 311 Abs. 1 ZPO).
Der Streitwert wird durch die Rechtsbegehren bestimmt (Art. 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO).
Lautet ein Antrag nicht auf eine bestimmte Geldsumme, so setzt das Gericht den Streit-
wert fest, sofern sich die Parteien nicht darüber einigen oder ihre Angaben offensichtlich
unrichtig sind (Art. 91 Abs. 2 ZPO). Stehen sich Klage und Widerklage gegenüber, so
bestimmt sich der Streitwert nach dem höheren Rechtsbegehren (Art. 94 Abs. 1 ZPO).
Zur Bestimmung der Prozesskosten werden die Streitwerte zusammengerechnet, sofern
sich Klage und Widerklage nicht gegenseitig ausschliessen (Art. 94 Abs. 2 ZPO). Mass-
geblich für die Streitwertbestimmung im Berufungsverfahren sind die zuletzt aufrechter-
haltenen Rechtsbegehren (Art. 308 Abs. 2 ZPO), also die Rechtsbegehren vor erster
Instanz unter Berücksichtigung von Anerkennungen und Rückzügen einzelner Rechts-
begehren (Spühler, a.a.O., N. 8 zu Art. 308 ZPO; Blickenstorfer, in: Brunner/Gas-
ser/Schwander, Schweizerische Zivilprozessordnung (ZPO), Kommentar, Zürich/St.
Gallen 2011, N. 24 zu Art. 308 ZGB; Mathys, in: Baker & McKenzie [Hrsg.], Schweizeri-
sche Zivilprozessordnung (ZPO), Bern 2010, N. 33 zu Art. 308 ZPO).
Obschon sich die im angefochtenen Urteil zu beurteilenden Fragen gemäss Verfügun-
gen vom 12. Februar 2015 sowie 5. Oktober 2016 (S. 853) auf zwei einzelne Fragen
beschränkten, bringt es das Verfahren vor Bezirksgericht zu Ende. Es handelt sich dem-
nach um einen Endentscheid. Das Bezirksgericht ist in seinem Urteil vom 3. Januar 2017
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von einem Streitwert von Fr. 1'763'840.-- ausgegangen, wohingegen der Streitwert nach
der Auffassung des Klägers nur Fr. 1'226'840.-- betragen soll (vgl. hierzu E. 9.1 hier-
nach). Für die Zulässigkeit der Berufung ist dies indes ohne Belang, da die massge-
bende Streitwertgrenze von Fr. 10'000.-- offensichtlich überschritten ist. Die Berufung
wurde frist- und formgerecht (Art. 311 ZPO) erhoben.
1.2 Mit der Berufung kann die unrichtige Rechtsanwendung - des gesamten kantonalen
und eidgenössischen Rechts (Gehri, in: Gehri/Kramer, ZPO Kommentar, Zürich 2012,
N. 1 zu Art. 310 ZPO) - und die unrichtige Feststellung des Sachverhalts - durch die
Vorinstanz im angefochtenen Entscheid - geltend gemacht werden (Art. 310 lit. a und b
ZPO). Die Berufung ist entsprechend zu begründen (Art. 311 Abs. 1 ZPO in fine; zum
Umfang der Begründungspflicht s. nachstehende E. 1.2.1). Sie hemmt die Rechtskraft
und Vollstreckbarkeit des angefochtenen Entscheids im Umfang der Anträge (Art. 315
Abs. 1 ZPO; vgl. auch Art. 58 ZPO). Neue Tatsachen und Beweismittel werden gemäss
Art. 317 Abs. 1 ZPO nur noch berücksichtigt, wenn sie (a.) ohne Verzug vorgebracht
werden und (b.) trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht
werden konnten.
1.2.1 Die Berufungsinstanz verfügt über freie Überprüfungskognition (vgl. Art. 310, 318
und 157 ZPO). Doch obliegt es dem Berufungskläger, sein Rechtsmittel in tatsächlicher
und rechtlicher Hinsicht zu begründen (Art. 311 Abs. 1 ZPO in fine). Die Art. 310 f. ZPO
verlangen vom Berufungskläger, dass er jeweils in den Schranken von Art. 317 ZPO der
Rechtsmittelinstanz im Einzelnen darlegt, aus welchen Gründen der angefochtene vo-
rinstanzliche Entscheid falsch ist und abgeändert werden soll (Begründungslast). Dieser
Anforderung genügt ein Berufungskläger nicht, wenn er in seiner Berufungsschrift ledig-
lich auf die vor erster Instanz vorgetragenen Vorbringen verweist oder diese wiederholt,
sich mit Hinweisen auf frühere Prozesshandlungen zufrieden gibt oder den angefochte-
nen Entscheid in allgemeiner Weise kritisiert. Die Begründung muss hinreichend genau
und eindeutig sein, um von der Berufungsinstanz mühelos verstanden werden zu kön-
nen. Dies setzt voraus, dass der Berufungskläger im Einzelnen die vorinstanzlichen Er-
wägungen bezeichnet, die er anficht und die Aktenstücke nennt, auf denen seine Kritik
beruht (BGE 138 III 374 E. 4.3.1; Bundesgerichtsurteile 5D_148/2013 vom 10. Januar
2014 E. 5.2.1 und 5A_438/2012 vom 27. August 2012 E. 2.2, in: SZZP 2013 S. 29 f.;
Reetz/Theiler, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur
Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. A., 2016, N. 36 zu Art. 311 ZPO; Urteil des
Obergerichts Zürich LB120045 vom 31. Mai 2012 E. 2).
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So ist in der Begründung nicht nur darzutun, weshalb das Verfahren so ausgehen sollte,
wie der Rechtsmittelkläger dies will. Es ist auch aufzuzeigen, weshalb der Entscheid
fehlerhaft ist bzw. weshalb Noven oder neue Beweismittel zulässig sind und einen an-
deren Schluss aufdrängen. Die Rechtsmittelinstanz muss nicht nach allen denkbaren,
möglichen Fehlern eigenständig forschen (vgl. Reetz/Theiler, a.a.O., N. 36 zu Art. 311
ZPO; Hungerbühler, in: Brunner/Gasser/Schwander [Hrsg.], Schweizerische Zivilpro-
zessordnung [ZPO], Kommentar, 2011, N. 27 ff. zu Art. 311 ZPO). Vielmehr hat der Be-
rufungskläger diese aufzuzeigen, indem er sich mit den vorinstanzlichen Erwägungen
auseinandersetzt; stützt sich der angefochtene Entscheid auf mehrere selbständige Be-
gründungen, muss sich der Berufungskläger in seiner Berufungsschrift mit jeder Einzel-
nen von ihnen auseinandersetzen (Hungerbühler, a.a.O., N. 38 f. zu Art. 311 ZPO). Ver-
mag die Berufung den Anforderungen an die Begründung nicht zu genügen, ist auf die
Berufung nicht einzutreten (Bundesgerichtsurteile 4A_290/2014 vom 1. September 2014
E. 3.1 und 4A_97/2014 vom 26. Juni 2014 E. 3.3; a. M. Hungerbühler, a.a.O., N. 42 zu
Art. 311 ZPO, wonach die Berufung diesfalls ohne weiteres abzuweisen ist; vgl. auch
BGE 138 III 374 E. 4.3.2).
1.2.2 Der Berufungskläger stört sich vordergründig an der Auffassung der Vorinstanz,
dass ein eingetretener Vorkaufsfall gestützt auf Art. 681 Abs. 2 ZGB wieder entfalle,
wenn dem Dritterwerber nachträglich, jedoch vor Ausübung des Vorkaufsrecht durch den
Vorkaufsberechtigten, ein solches im gleichen oder vorderen Rang zukomme. Daneben
rügt er eine Verletzung von Art. 29 BV, da sich die Vorinstanz mit der Frage der recht-
zeitigen Ausübung bzw. der Verwirkung des Vorkaufsrechts nicht befasst habe, obschon
dies Gegenstand des Teilurteils hätte sein müssen. Der Kläger rügt demnach eine un-
richtige Rechtsanwendung. Darauf ist, soweit der Berufungskläger seine Einwände ge-
gen das angefochtene Urteil gehörig begründet und diese Punkte für den Ausgang des
Verfahrens von Bedeutung sind und unter Berücksichtigung von E. 2 hiernach, einzutre-
ten.
2.
2.1 Die Berufungsbeklagte wendet in formeller Hinsicht ein, auf die Anträge 2 und 3 der
Berufung vom 6. Februar 2017 sei nicht einzutreten. Sie hält dafür, der Berufungskläger
habe bereits mit seiner Stellungnahme vom 14. November 2016 im vorinstanzlichen Ver-
fahren neue Rechtsbegehren unterbreitet und die gerichtliche Feststellung verlangt,
dass ihm das streitige Vorkaufsrecht zustehe (Rechtsbegehren 1) und dass er das Vor-
kaufsrecht form- und fristgerecht ausgeübt habe (Rechtsbegehren 2). Diese Feststel-
lungsbegehren wiederhole der Berufungskläger mit seinen Berufungsanträgen vom 6.
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Februar 2017. Neue Tatsachen und Beweismittel im Sinne von Art. 230 Abs. 1 lit. b ZPO
mache der Kläger weder im Rahmen seiner Stellungnahme vom 14. November 2016
noch in der Berufungsschrift geltend. In der Berufung könnten daher keine Anträge ge-
stellt werden, die von der ursprünglichen Klage abweichen, ausser wenn sie auf neuen
Tatsachen und Beweismitteln beruhten (Art. 317 Abs. 2 ZPO), was der Berufungskläger
in der Berufungsschrift aber nicht vorbringe. Daneben fehle es dem Berufungskläger am
erforderlichen Feststellungsinteresse (Art. 59 Abs. 2 lit. a ZPO). Dem Prozess liege, auch
nach Beschränkung des Verfahrensgegenstandes, materiell eine Leistungsklage zu-
grunde. Mit der Gutheissung oder Abweisung der Leistungsbegehren des Klägers werde
jede Ungewissheit über Bestand oder Nichtbestand des vom Kläger behaupteten Vor-
kaufsrechts bzw. die Gültigkeit der Ausübung dieses Rechts sowie dessen Verwirkung
beseitigt. Ein rechtserhebliches Interesse an einem gesonderten Feststellungsurteil zu
diesen Fragen habe der Kläger folglich nicht. Zudem würde die Dispositionsmaxime um-
gegangen und die richterliche Umdeutung der klägerischen Feststellungsbegehren in
Leistungsbegehren ginge folglich nicht an.
2.2 Die Vorinstanz hat in diesem Zusammenhang die vom Berufungskläger im Rahmen
der Klage und Replik beantragten Rechtsbegehren sowie jene gemäss Stellungnahme
vom 14. November 2016 wiedergegeben, welche in Bezug auf die Klage und Replik wie
folgt lauten:
1. Es wird festgestellt, dass X _ bezüglich der Parzelle Nr. (xxx) in B _
aufgrund des Kaufvertrages vom 9.6.2011 ein Vorkaufsrecht zusteht.
2. Die Beklagte ist zu verpflichten, das Eigentum an der Parzelle Nr. (xxx), Plan Nr. xxx in
B _ auf den Kläger X _ zu übertragen gegen Bezahlung des Kauf-
preises nach Kaufvertrag innert 30 Tagen nach Übertragung des Eigentums.
sowie gemäss Stellungnahme vom 14. November 2016:
1. Es wird festgestellt, dass dem Kläger bezüglich des Kaufvertrages vom 6.9.2011 am Bau-
recht GBV Nr. (xxx), Plan Nr. xxx in B _ ein Vorkaufsrecht zusteht.
2. Es wird festgestellt, dass der Kläger das Vorkaufsrecht form- und fristgerecht geltend
gemacht hat.
Sie kommt zum Schluss, dass die Ziffern 1 zwar nicht wörtlich, jedoch inhaltlich überein-
stimmten. Zudem gehe Begehren Ziffer 2 der Stellungnahme vom 14. November 2016
in Ziffer 2 der Begehren der Klage- und Replikschrift auf, da im Rahmen der Beurteilung
dieses Begehrens vorab die Frage zu klären sei, ob der Kläger das Vorkaufsrecht form-
und fristgerecht geltend gemacht habe. Mit den Rechtsbegehren vom 14. November
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2016 werde folglich nicht mehr, zusätzliches oder anderes verlangt, weshalb keine Kla-
geänderung vorliege. Ausserdem seien die Rechtsbegehren 1 und 2 der Eingabe vom
14. November 2016 sowie das 1. Rechtsbegehren der Klage- und Replikschrift bei einer
Auslegung nach Treu und Glauben nicht als Feststellungsbegehren zu verstehen, son-
dern als Teil des Leistungsbegehrens, das Eigentum am Grundstück Nr. (xxx) dem Be-
rufungskläger zu übertragen, sodass sich die Frage des Feststellungsinteresses nicht
stelle.
2.3 Für die Berufungsantwort gelten dieselben Anforderungen an die Begründung wie
für die Berufungsschrift auch (Bundesgerichtsurteil 5A_438/2012 vom 27. August 2012
E. 2.4; Reetz/Theiler, a.a.O., N. 11 zu Art. 312 ZPO). Analog zu Art. 311 Abs. 1 ZPO ist
in der Berufungsantwort somit aufzuzeigen, inwiefern der angefochtene Entscheid als
fehlerhaft erachtet wird. Dieser Anforderung genügt die Berufungsbeklagte dann nicht,
wenn sie lediglich auf die vor erster Instanz vorgetragenen Vorbringen verweist, sich mit
Hinweisen auf frühere Prozesshandlungen begnügt oder den angefochtenen Entscheid
in allgemeiner Weise kritisiert (BGE 138 III 374 E. 4.3.1). So ist die Berufungsinstanz
nicht gehalten, den angefochtenen Entscheid losgelöst von den in der Berufungsantwort
vorgebrachten Rügen auf allfällige Mängel hin zu überprüfen, die eine Abweisung des
Rechtsmittels erlauben würden. Mit Ausnahme von offensichtlichen Mängeln beschränkt
sich die Berufungsinstanz vielmehr darauf, die Beanstandungen zu beurteilen, welche
die Parteien in der Begründung vorbringen (Bundesgerichtsurteil 5A_635/2015 vom 21.
Juni 2016).
In ihrer Berufungsantwort setzt sich die Berufungsbeklagte mit der vorinstanzlichen Auf-
fassung, wonach mit den Rechtsbegehren vom 14. November 2016 nicht mehr, zusätz-
liches oder anderes verlangt werde, als in den Rechtsbegehren gemäss der Klage und
Replik, nicht auseinander. Sie postuliert lediglich, dass es sich um eine Klageänderung
handle, ohne aber zu begründen, weshalb die vorinstanzliche Schlussfolgerung, wonach
eine solche gar nicht erst vorliegt, unzutreffend ist. Mithin geht sie von einer Klageände-
rung aus, was von Seiten der Vorinstanz aber in Abrede gestellt wird, ohne dies abzu-
handeln. Ihr Einwand ist daher bereits aus diesem Grunde nicht zu hören. Ohnehin ist
aber die Auffassung der Vorinstanz nicht zu beanstanden, da mit ihr festzuhalten ist,
dass im Rahmen der Beurteilung von Ziffer 2 der Begehren der Klage- und Replikschrift
vorab die Frage zu klären ist, ob der Berufungskläger das Vorkaufsrecht form- und frist-
gerecht geltend gemacht hat. Insofern verlangt der Berufungskläger in seinen Rechts-
begehren gemäss Stellungnahme vom 14. November 2016 sowie der Berufungsschrift
vom 6. Februar 2017 nicht mehr, als dass er in seiner Klage- und Replikschrift verlangt
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hat. Eine Klageänderung liegt nicht vor, weshalb der Einwand der Berufungsbeklagten
nicht zu hören ist.
2.4 Des Weiteren stört sich die Berufungsbeklagte wie gesehen daran, dass die Vor-
instanz im angefochtenen Urteil der Auffassung ist, dass die Rechtsbegehren 1 und 2
der Stellungnahme vom 14. November 2016 nach Treu und Glauben nicht als Feststel-
lungsbegehren zu verstehen seien, sondern als Teil des Leistungsbegehrens, das Ei-
gentum am Grundstück Nr. (xxx) dem Berufungskläger zu übertragen, sodass sich die
Frage des Feststellungsinteresses nicht stelle.
2.4.1 Die Berufungsbeklagte verkennt, dass der Berufungskläger die vorliegend bean-
standeten Rechtsbegehren erst gestellt hat, nachdem die Vorinstanz das Verfahren mit
Verfügung vom 12. Februar 2015 (S. 763 f.) auf zwei Fragen beschränkt und den Par-
teien mit Verfügung vom 5. Oktober 2016 (S. 848 ff.) eine Frist von 30 Tagen angesetzt
hat, um sich – im Rahmen des beschränkten Verfahrensgegenstandes – schriftlich zur
Sache und zum Beweisergebnis zu äussern. Für das Kantonsgericht ist unstreitig, dass
der Berufungskläger seine Rechtsbegehren in der Stellungnahme vom 14. November
2016 bezugnehmend auf die beschränkten Verfahrensgegenstände formuliert hat. Vor
diesem Hintergrund kann nicht beanstandet werden, wenn die Vorinstanz mit Blick auf
das im Hauptverfahren beantragte Leistungsbegehren auf Übertragung der Bau-
rechtsparzelle Nr. (xxx) festhält, dass die im beschränkten Verfahren formulierten An-
träge als Bestandteil des im (Haupt-)Verfahren gestellten Leistungsbegehrens zu ver-
stehen sind. Aus denselben Gründen hat die Vorinstanz im angefochtenen Urteil und in
Ergänzung zu den Ausführungen gemäss E. 2.3 hiervor, dem Berufungskläger auch
nicht mehr und nichts anderes zugesprochen, als er in der Klage verlangt hat (Art. 58
ZPO), zumal das Bestehen eines Vorkaufsrechts sowie dessen form- und fristgerechte
Ausübung Voraussetzung schlechthin sind, damit ein Anspruch auf Übertragung von Ei-
gentum besteht.
2.4.2 Hinzu tritt, dass sich die gemäss Stellungnahme vom 14. November 2016 als
Feststellungsbegehren formulierten Anträge auf die im beschränkten Verfahren zu be-
urteilenden Fragen beziehen und bei einer Ablehnung die Abweisung des im Hauptver-
fahren gestellten Leistungsbegehrens resultiert. Entgegen der Auffassung der Beru-
fungsbeklagten kann daher festgehalten werden, dass der Berufungskläger im Rahmen
der Verfahrensbeschränkung und mit Blick auf die in diesem Zusammenhang zu beur-
teilenden Fragen sehr wohl über ein bedeutendes und schutzwürdiges Interesse an der
sofortigen Feststellung hat (BGE 135 III 378 E. 2.2 in: Praxis 2009 Nr. 138), dass ihm
bezüglich des Kaufvertrages vom 9. Juni 2011 an der Baurechtsparzelle Nr. (xxx) Plan
Nr. xxx ein Vorkaufsrecht zusteht und er dieses form- und fristgerecht ausgeübt hat, da
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nur diesfalls sein Leistungsbegehren auf Übertragung des Eigentums am Baurechts-
grundstück Nr. (XXX) Plan Nr. xxx weiter geprüft wird. Ein schutzwürdiges Interesse ist
vorliegend demnach vorhanden, zumal eine Verfahrensbeschränkung nach Art. 125 lit.
a ZPO es ermöglichen will, abhängig von der Entscheidung des Gerichts einen soforti-
gen Endentscheid herbeizuführen (Bundesgerichtsurteil 4A_172/2011 vom 28. Juni
2011 E. 2.2.2). Mithin soll auch vorliegend gerade nicht bezweckt werden, den Staat
bzw. die Gerichtsinstanzen mit unnötigen Prozessen zu belasten (Gehri, in: Basler Kom-
mentar, ZPO, 2017, N. 6 zu Art. 59), sondern die Verfahrensbeschränkung hatte zum
Zweck, gegebenenfalls einen sofortigen Endentscheid herbeizuführen.
2.4.3 Art. 52 ZPO enthält schliesslich das Gebot, dass alle am Verfahren beteiligten
Parteien nach Treu und Glauben zu handeln haben. Missbräuchlich ist in diesem Zu-
sammenhang insbesondere eine Einwendung, welche unvereinbar mit der bisherigen
Prozessführung derselben Partei mit demselben Gegner ist und auf die Erlangung eines
ungerechtfertigten Vorteils abzielt (Gehri, a.a.O., N. 10 zu Art. 52). Die Berufungsbe-
klagte hat im vorinstanzlichen Verfahren wiederholtermassen den Antrag auf Verfah-
rensbeschränkung gestellt (so etwa in den Eingaben vom 24. September [S. 734 ff.], 17.
November [S. 753 ff.] und 19. Dezember 2014 [S. 760 ff.]) und verlangt, der Prozess sei
auf die Fragen zu beschränken, ob der Kläger das streitige Vorkaufsrecht an der Bau-
rechtsparzelle Nr. (xxx) rechtsgültig ausgeübt habe und ob das streitige Vorkaufsrecht
verwirkt sei. Wenn die Berufungsbeklagte dem Berufungskläger nun unterstellt, kein
rechtlich geschütztes Interesse an der Feststellung des Bestehens eben jener Rechte
zu haben, welche ihrerseits zuvor in Frage bzw. in Abrede gestellt wurden und die erst
zur Verfahrensbeschränkung geführt haben, erscheint dies mit Blick auf das Gebot des
Rechtsmissbrauchs als bedenklich, kann letztlich aber aufgrund der vorgenannten Aus-
führungen offenbleiben.
2.5 Auf die Berufung ist nach dem Gesagten einzutreten.
3.
3.1 Die F _ AG begründete gemäss öffentlicher Urkunde vom 15. Februar
1958 an einem Teil des Grundstücks Nr. xxx, Plan Nr. xxx, gelegen auf Gebiet der Ge-
meinde B _, ein selbständiges und dauerndes Baurecht. In derselben Urkunde
übertrug sie das neu begründete Baurechts-Grundstück Nr. (xxx) auf die U _
(Beleg des Berufungsklägers [KB] 4 S. 19).
Gemäss Stockwerkeigentum-Begründungsvertrag vom 22. März 1991 (Beleg des Beru-
fungsbeklagten [BB] 9 S. 266 ff.) sowie Nachtrag vom 14. September 1999 (BB 10 S. 331
- 13 -
ff.) wurden im Rahmen der Begründung von Stockwerkeigentum am Grundstück Nr. xxx
insgesamt 32 Stockwerkeinheiten bzw. Sonderrechtsanteile ausgeschieden.
Mit öffentlicher Urkunde vom 3. Mai 2007 übertrag die U _ das Baurechts-
Grundstück Nr. (xxx) wiederum auf die F _ AG (KB 5 S. 32).
X _ ist Alleineigentümer des Sonderrechtsanteils StWE-Nr. xxx32, Grundpar-
zelle Nr. xxx Plan Nr. xxx, in B _ (KB 7 S. 54).
3.2 Gemäss öffentlicher Urkunde vom 9. Juni 2011 (fortan: Drittvertrag) übertrug die
F _ AG als Verkäuferin mehrere Grundstücke auf die Y _ AG als
Käuferin. Bestandteil des Kaufvertrages waren unter anderem die Sonderrechtanteile
StWE Nrn. xxx1 bis xxx3, Nr. xxx6, Nrn. xxx8 bis xxx30, Grundparzelle Nr. xxx Plan
Nr. xxx sowie das Baurechtsgrundstück Nr. (xxx). Der Kaufvertrag vom 9. Juni 2011,
öffentlich beurkundet von Notar G _, wurde am 7. Juli 2011 unter dem Beleg
Nr. xxx im Grundbuch eingetragen.
Notar G _ informierte mit Schreiben vom 8. Juli 2011 die übrigen Stockwerkei-
gentümer des Grundstücks Nr. xxx Plan Nr. xx (StWE Nr. xxx4 im Eigentum der
H _ AG, StWE Nr. xxx5 im Eigentum der V _, StWE Nr. xxx7 im
Eigentum der W _, StWE Nr. xxx31 im Eigentum von I _ sowie StWE
Nr. xxx2 im Eigentum von X _) über den Abschluss des Drittvertrages und wies
u.a. darauf hin, als Stockwerkeigentümer stünde ihnen ein Vorkaufsrecht an der Bau-
rechtsparzelle Nr. (xxx) zu (S. 57 f.). Mit Schreiben vom 10. August 2011 (S. 63) äusserte
der Kläger seine Absicht, bezüglich des Verkaufs sein Vorkaufsrecht ausüben zu wollen.
Er ersuchte den Notar um Zustellung einer Kopie des Kaufvertrages sowie des zu über-
nehmenden Mietvertrages, um die konkreten Umstände abzuklären und den verlangten
Finanzierungsnachweis beizubringen.
Nachdem Notar G _ dem Kläger mit Schreiben vom 14. September 2011 den
Kaufvertrag sowie den Mietvertrag übermittelt hatte, erklärte X _ im Schreiben
vom 20. September 2011 (KB 16 S. 72 f.), dass er sein Vorkaufsrecht an der Bau-
rechtsparzelle Nr. (xxx) geltend mache. Das Zahlungsversprechen könne er noch nicht
beibringen, da die Unterlagen nicht vollständig seien. Er bat um Zustellung sämtlicher 8
Anhänge des Kauf- sowie der 7 Anhänge des Mietvertrages. Daneben ersuchte er um
Bestätigung, dass sowohl der Grundmietzins, der Umsatzmietzins und der Zusatzmiet-
zins kumulativ geschuldet seien. Schliesslich bat er um Bekanntgabe der vom Restau-
rant J _ in den letzten 3 Jahren erzielten Umsätze sowie des seit der Über-
nahme des Baurechts durch die F _ AG im Mai 2007 bezahlten Baurechtszins.
- 14 -
Mit Schreiben vom 28. November 2011 liess der Kläger dem beurkundenden Notaren
die Finanzierungsbestätigung für den Erwerb des Baurechts Nr. (xxx) zukommen und
bat um seine Eintragung als Eigentümer im Grundbuch.
In der Folge bestritt die Beklagte, dass dem Kläger ein Vorkaufsrecht am Baurechts-
Grundstück Nr. (xxx) zustehe. Sie stellte sich vorab auf den Standpunkt, es sei gar nie
ein gültiges Baurecht begründet worden, weshalb auch kein Vorkaufsrecht hieran beste-
hen könne (BB 20 S. 77).
4.
4.1 Das Bezirksgericht hat das Verfahren gemäss Verfügung vom 5. Oktober 2016 auf
die Fragen beschränkt, ob a) bezüglich des Klägers die Voraussetzungen zur Ausübung
des Vorkaufsrechts an der Baurechtsparzelle Nr. (xxx) erfüllt waren, wobei die Frage des
rechtlichen Bestands des Baurechts davon ausgenommen sei. Daneben war b) zu prü-
fen, ob der Kläger das (streitige) Vorkaufsrecht rechtsgültig ausgeübt oder aber verwirkt
habe. Die Verfügung vom 5. Oktober 2016 bildet demnach auch Schranke für die im
Berufungsverfahren zu klärenden Fragen.
4.2 Die Vorinstanz hat sich im angefochtenen Urteil vom 3. Januar 2017 hinsichtlich
mehrerer Rechtsfragen geäussert: Sie gelangt unter Würdigung des Stockwerkeigentü-
mer-Begründungsvertrages (fortan: StWE-Begründungsvertrag) vom 22. März 1991 so-
wie des Kaufvertrags vom 15. Februar 1958 zum Ergebnis, dass gegenüber dem Kläger
kein rechtsgültiger Ausschluss des gesetzlichen Vorkaufsrechts vorliege (angefochtenes
Urteil, E. 4.2 in fine S. 953). Gegen diese Erwägungen des Bezirksgerichts hat die Be-
klagte im Rahmen ihrer Berufungsantwort nicht opponiert. Der angefochtene erstinstanz-
liche Entscheid bleibt in Bezug auf die in dieser Hinsicht mängelfreie Entscheidbegrün-
dung demnach bestehen und bildet weder Gegenstand des Berufungsverfahrens noch
ist er fürderhin Prozessthema (Sutter-Somm/Hasenböhler/ Leuenberger, Kommentar zur
Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO), 3. A., Zürich 2016, N. 43 zu Vorbemerkun-
gen zu den Art. 308-318). Demgegenüber stört sich der Kläger an der vorinstanzlichen
Auffassung, wonach der durch den Drittvertrag ausgelöste Vorkaufsfall mit der sachen-
rechtlichen Übertragung von Stockwerkeigentumsanteilen am Grundstück Nr. xxx an die
Beklagte bereits dahingefallen sei, sodass zum Zeitpunkt der Erklärung des Klägers,
wonach er das Vorkaufsrecht ausübe, das Vorkaufsrecht in jedem Fall nicht mehr be-
standen habe. Die Beklagte ihrerseits stellt sich gegen die vorinstanzliche Auffassung,
wonach der Kaufvertrag vom 9. Juni 2017 sowie der gleichentags abgeschlossene Miet-
vertrag über die Hotelanlagen (K _, L _, P _ sowie
- 15 -
Q _) und das Restaurant J _ nicht unverzichtbare und nicht trenn-
bare Elemente einer Gesamttransaktion darstellten, da der Kläger die von der Beklagten
behaupteten vertraglichen Haupt- und Nebenleistungen (Leistung des Kaufpreises, Ver-
mietung des Grundstücks an die F _ AG und die Tätigung von Investitionen)
ebenfalls erbringen könne und es überdies nicht auf die Person des Käufers ankomme
(E. 5.2.3 S. 955). Allein diese beiden Rechtsfragen bilden Gegenstand des vorliegenden
Berufungsverfahrens und sind nachfolgend zu prüfen (zur Frage der Rechtzeitigkeit der
Ausübung des Vorkaufsrechts, welche die Vorinstanz ebenfalls offen gelassen hat, vgl.
E. 8 hiernach).
5.
5.1 Das Bezirksgericht gelangt in Auslegung von Art. 681 Abs. 2 ZGB zum Ergebnis,
der durch den Drittvertrag ausgelöste Vorkaufsfall sei mit der sachenrechtlichen Über-
tragung von Stockwerkeigentumsanteilen am Grundstück Nr. xxx an die Beklagte bereits
dahingefallen, so dass zum Zeitpunkt der Erklärung des Klägers, wonach er das Vor-
kaufsrecht ausübte, das Vorkaufsrecht in jedem Fall nicht mehr bestanden habe. Es be-
ruft sich in diesem Zusammenhang auf Art. 216d Abs. 2 OR, welcher bei rechtsgeschäft-
lich begründeten Vorkaufsrechten die Frage regelt, ob ein vorerst eingetretener Vor-
kaufsfall nach Aufhebung des Drittvertrages wieder entfällt. Dieser Bestimmung zufolge
bleibe die Aufhebung des Drittvertrages, nachdem das Vorkaufsrecht ausgeübt worden
sei, gegenüber dem Vorkaufsberechtigten ohne Wirkung. Die Vorinstanz weist darauf
hin, der Gesetzgeber habe mit der Einführung von Art. 216d OR im Jahre 1994 die bis
dahin entwickelte Lehre und Rechtsprechung kodifizieren wollen. Die nun in Art. 216d
OR zum Gesetz gemachte Rechtsprechung habe das Bundesgericht damals unter an-
derem damit begründet, dass der Vorkaufsberechtigte zum Zeitpunkt der Ausübung des
Vorkaufsrechts umsonst eine grössere Summe baren Geldes auf den Antrittstermin be-
reitgehalten habe, zu welchem Zwecke er vielleicht gute Kapitalanlagen habe kündigen
müssen und dass er namentlich auch unnötig gewordene Kosten und Umtriebe für die
Regelung der Hypothekarverhältnisse gehabt hatte – Kosten, die ihm niemand ersetze
und Umtriebe, für die ihn niemand entschädigen würde. In Anlehnung an diese Überle-
gungen des Bundesgerichts sei in der Lehre daraufhin die Auffassung vertreten worden,
dass die Parteien des Drittvertrages diesen rückgängig machen und damit den zunächst
bestehenden Vorkaufsfall dahinfallen lassen könnten, bis der Vorkaufsberechtigte vom
Drittvertrag Kenntnis erlangt habe. Denn solange der Vorkaufsberechtigte keine Kennt-
nis vom Vorkaufsfall erlangt habe, sei er noch nicht zu schützen. Dieser Auffassung folge
die wohl herrschende Lehre auch nach Einführung von Art. 216d ZGB, da damit bloss
die bisherige Rechtsprechung und Doktrin kodifiziert worden sei. In Anlehnung an diese
- 16 -
Überlegungen im Zusammenhang mit Art. 216d Abs. 2 OR hält die Vorinstanz weiter
fest, abstrakt formuliert enthalte Art. 216d Abs. 2 OR eine Lösung zur Problematik des
Wegfalls eines zunächst bestehenden Vorkauffalls. Diese könne auch bei Art. 681 Abs.
2 ZGB auftreten, was die Konstellation in der vorliegend zu beurteilenden Angelegenheit
beispielhaft aufzeige. Mit Blick auf die Entstehungsgeschichte von Art. 216d Abs. 2 OR
müssten die sich aus dieser Bestimmung ergebenden Grundsätze mutatis mutandis
auch für Art. 681 Abs. 2 ZGB gelten. Dies habe zur Folge, dass in dem Zeitpunkt, ab
dem welchem dem Erwerber mindestens ein gleichrangiges Vorkaufsrecht zustehe, ein
zunächst eingetretener Vorkaufsfall gestützt auf Art. 681 Abs. 2 ZB wieder entfalle und
das Vorkaufsrecht nicht (mehr) ausgeübt werden könne, es sei denn, der Vorkaufsbe-
rechtigte habe vom Drittvertrag bereits vorher Kenntnis erlangt. Es gebe keine sachli-
chen Gründe, welche eine abweichende Lösung rechtfertigen würden. Im Gegenteil:
Würde der Vorkaufsfall, so die Vorinstanz, mit dem Erhalt des Vorkaufsrechtes mindes-
tens desselben Ranges gestützt auf Art. 681 Abs. 2 ZGB nicht wieder entfallen, hätte
vorliegend die Beklagte die Stockwerkeigentumsanteile am baurechtsbelasteten Grund-
stück Nr. xxx und das Baurecht nicht in einem erwerben können, sondern sie hätte zu-
nächst mit einem separaten Vertrag die weder gesetzlich noch vertraglich mit einem
Vorkaufsrecht belasteten (Art. 712c ZGB) Stockwerkeigentumsanteile kaufen müssen
und in einem weiteren Schritt die Baurechtsparzelle. Damit würde eine umständliche,
zeit- und kostenaufwendige und mithin praxisfremde Vorgehensweise verlangt. Auf der
anderen Seite tangiere weder die eine noch die andere Strategie die Interessen des
Klägers: Sowohl beim vorgängigen Erwerb der Stockwerkeigentumsanteile als auch bei
deren gleichzeitigen Erwerb mit dem Baurecht hätte bzw. habe der Kläger vom Verkauf
der Baurechtsparzelle erst Kenntnis erhalten, nachdem die Beklagte bereits Stockwer-
keigentümerin des Grundstücks Nr. xxx und damit Vorkaufsberechtigte im selben Rang
gewesen sei. Ihn treffe daher keinen Unterschied (E. 6.3 des angefochtenen Urteils
S. 957f.). Weiter hält die Vorinstanz dafür, auch mit Blick auf den Zweck der gesetzlichen
Vorkaufsrechte rechtfertige es sich, auf die Auffassung der Beklagten abzustellen. So
sollten mit dem Vorkaufsrecht im Baurechtsverhältnis die Rechtspositionen am Grund-
stück und am Baurecht vereinigt und die Übertragung des Baurechts auf einen Erwerber
verhindert werden, der keine Gewähr für die reibungslose Erfüllung der Verpflichtungen
aus dem Baurechtsverhältnis biete, und mit dem Vorkaufsrecht im Miteigentumsverhält-
nis [solle] die Umwandlung von Miteigentum zu Alleineigentum mittels Reduzierung der
Anzahl Miteigentümer gefördert und nicht genehme Dritte ausgeschlossen werden. Die-
ses mit dem gesetzlichen Vorkaufsrecht verfolgte Ziel werde bereits erreicht, wenn einer
der Vorkaufsberechtigten das Grundstück erwerbe. Aus diesem Grunde sehe Art. 681
Abs. 2 ZGB vor, dass der Verkauf an einen Vorkaufsberechtigten mindestens desselben
- 17 -
Ranges keinen Vorkaufsfall darstelle. Vorliegend habe die Beklagte am 7. Juli 2011
Stockwerkeigentumsanteile am baurechtsbelasteten Grundstück Nr. xxx erworben und
sei folglich zum Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts am 20. September 2011
keine unliebsame Dritte mehr gewesen. Dieser zu beurteilende Fall zeige damit auf, dass
der Zweck von Art. 681 Abs. 2 und Art. 682 Abs. 2 ZGB es gebiete, erstere Bestimmung
dahingehend auszulegen, dass ein eingetretener Vorkaufsfall wieder entfalle, wenn dem
Dritterwerber noch vor Ausübung des Vorkaufsrechts ein Vorkaufsrecht im selben oder
im vorderen Rang zukomme (angefochtenes Urteil E. 6.4 S. 959 f.). Die Gesetzesausle-
gung ergebe somit, dass bei Art. 681 Abs. 2 i.V.m. Art. 682 Abs. 2 ZGB entgegen der
Auffassung des Klägers nicht massgebend sei, ob der Erwerber vor Abschluss des Dritt-
vertrages bereits ein Vorkaufsrecht inne habe. Dieses Ergebnis stehe auch im Einklang
mit der Tendenz der bundesgerichtlichen Rechtsprechung. So stelle das Bundesgericht
bei der Frage, wer Vorkaufsberechtigter sei, ebenfalls nicht auf den Zeitpunkt des Ab-
schlusses des Drittvertrages, sondern auf jenen der Ausübung des Vorkaufsrechts ab.
Die Frage, ob der Vorkaufsfall gestützt auf Art. 681 Abs. 2 ZGB lediglich bis Kenntnis-
nahme des zunächst eingetretenen Vorkaufsfalls entfalle, oder ob auf die Verhältnisse
zum Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts abzustellen sei, liess die Vorinstanz
offen, da der Kläger erst dann vom Drittvertrag Kenntnis erhalten habe, als die Beklagte
bereits als Stockwerkeigentümerin des Grundstücks Nr. xxx und damit Vorkaufsberech-
tigte im gleichen Rang gewesen sei. Schliesslich hielt die Vorinstanz dafür, ein verspä-
tetes Nachkommen der Informationspflicht könne höchstens Schadenersatz und nicht
die reale Durchsetzung eines inzwischen entfallenen Vorkaufsrechts nach sich ziehen.
Ausserdem treffe die Informationspflicht nicht die Beklagte als Erwerberin, sondern die
F _ AG als Veräusserin (Art. 681a ZGB); eine Umgehungsabsicht sei weder
behauptet noch bewiesen worden.
5.2 Dem hält der Berufungskläger nun entgegen, die Vorinstanz ignoriere bei ihrer Aus-
legung die Tatsache, dass die Beklagte und Käuferin bei Abschluss des Kaufvertrages
gar kein Vorkaufsrecht gehabt habe, sondern effektiv eine Dritterwerberin gewesen sei,
die allenfalls erst durch die Eintragung im Grundbuch Miteigentümerin der Grundparzelle
geworden sei und damit allenfalls erst nachträglich ein Vorkaufsrecht erlangt hätte. Dass
dem Kläger das Vorkaufsrecht erst nach Eintragung des Käufers im Grundbuch ange-
zeigt wurde, beweise, dass die Parteien des Kaufvertrages ein Vorkaufsrecht vereiteln
wollten, was durch die Interpretation der Vorinstanz geschützt würde. Der Umstand, dass
die Verkäuferin zunächst in eigener Kompetenz die Baurechtsparzelle Nr. (xxx) in ein
gewöhnliches Grundstück hätte umwandeln und dann verkaufen können, rechtfertige
- 18 -
den Ausschluss des Vorkaufsrechts nicht. Es stelle sich hier die Frage nach den tatsäch-
lichen Umständen und nicht die Frage nach „wenn“ und „hätte“. Dass das Bundesgericht
bezüglich der Eigenschaft des Vorkaufsberechtigten bei landwirtschaftlichen Grundstü-
cken auf den Zeitpunkt der Ausübungserklärung abstelle, bedeute nicht, dass dies auch
für den Vorkaufsbelasteten gelte. Sei nämlich zwischen dem Abschluss des Kaufvertra-
ges und der Ausübungserklärung der Käufer bereits im Grundbuch eingetragen, müsse
die Ausübungserklärung bekanntlich an diesen neuen Eigentümer gerichtet werden. Da-
raus könne und müsse gefolgert werden, dass auch der neue Eigentümer mit dem Vor-
kaufsrecht belastet sei. Dies bedeute, dass er entweder die ganze oder zumindest an-
teilsmässig die Baurechtsparzelle dem Kläger übertragen müsse. Mit Blick auf die Infor-
mationspflicht gemäss Art. 216d OR ist laut Berufungskläger zudem fraglich, ob diese
überhaupt erfüllt wurde, nachdem der Kaufvertrag bereits am 9. Juni 2011 abgeschlos-
sen und schon am 7. Juli 2011 im Grundbuch eingetragen worden sei und die Informa-
tionspflicht des Veräusserers rechtzeitig erfolgen müsse. Eine Kaufabsicht könne vom
Vorkaufsberechtigten gar nicht realisiert werden, wenn der Dritterwerber bereits durch
Grundbucheintrag Eigentümer geworden sei. Nachdem die Anzeige des Vorkaufsrechts
erst einen Tag nach der Eintragung des entsprechenden Kaufvertrages im Grundbuch
erfolgt sei, sei erwiesen, dass die Informationspflicht nicht rechtzeitig ausgeführt worden
sei. Durch den Erwerb des Eigentums sei die Käuferin und Beklagte in die rechtliche
Stellung der Verkäuferin eingetreten und habe sich den entsprechenden Verpflichtungen
zu unterziehen. Es gehe nicht an, dass das Vorkaufsrecht des Klägers durch Abspra-
chen der Vertragsparteien und vorzeitigem Eigentümerwechsel nur auf Schadenersatz-
ansprüche beschränkt werden könne.
5.3 Im Ergebnis ist vorliegend die Rechtsfrage zu klären, ob ein ursprünglich eingetre-
tener Vorkaufsfall nachträglich wegfällt, wenn der Dritterwerber im Rahmen des Drittver-
trages zusammen mit dem vorkaufsrechtbelasteten Grundstück (vorliegend das Bau-
rechtsgrundstück Nr. [xxx]) ein ebenfalls vorkaufsberechtigtes Grundstück erwirbt (vor-
liegend die StWE-Anteile Nrn. xxx1 bis xxx3, Nr. xxx6, Nrn. xxx8 bis xxx30) und er im
Grundbuch als Eigentümer desselben eingetragen wird, bevor der Vorkaufsberechtigte
Kenntnis vom Drittvertrag erhält.
6.
6.1 Mit der Vorinstanz kann festgehalten werden, dass sich bisher – soweit ersichtlich –
weder Rechtsprechung noch Lehre mit der sich stellenden Rechtsfrage befasst haben.
Nicht zu beanstanden ist daher, wenn die Vorinstanz die Klärung mittels Auslegung von
- 19 -
Art. 681 Abs. 2 ZGB nach den vom Bundesgericht in konstanter Rechtsprechung vorge-
gebenen Regeln vornimmt. Demnach bildet Ausgangspunkt jeder Auslegung der Wort-
laut der Bestimmung. Ist der Text nicht klar und sind verschiedene Interpretationen mög-
lich, so muss nach seiner wahren Tragweite gesucht werden unter Berücksichtigung aller
Auslegungselemente, namentlich des Zwecks, des Sinns und der dem Text zu Grunde
liegenden Wertungen. Wichtig ist ebenfalls der Sinn, der einer Norm im Kontext zukommt
(vgl. angefochtenes Urteil, E. 6.1 [S. 957] sowie die dort angeführten BGE 139 V 66 E.
2.2, 137 III 470 E. 6.4).
6.2 Gemäss den nachstehenden Ausführungen steht der Beklagten in der vorliegenden
Konstellation hinsichtlich des im Drittvertrag erworbenen Grundstücks kein Vorkaufs-
recht zu, welches den ursprünglich eingetretenen Vorkaufsfall wieder entfallen liesse.
Entsprechend kann den von der Vorinstanz im Rahmen der Auslegung angestellten
Überlegungen dazu nicht gefolgt werden.
Wie die Vorinstanz richtig festhält, bestimmt der Wortlaut von Art. 681 Abs. 2 ZGB nicht
näher, ob ein einmal eingetretener Vorkaufsfall nachträglich wieder entfällt. Gemäss Art.
681 Abs. 2 ZGB entfällt das Vorkaufsrecht nämlich dann, „wenn das Grundstück an eine
Person veräussert wird, der ein Vorkaufsrecht im gleichen oder in einem vorderen Rang
zusteht.“ Mittels Auslegung zu klären ist daher, ob ein Vorkaufsfall im Rahmen von Art.
681 Abs. 2 ZGB überhaupt nachträglich entfallen kann, d.h. ob diese Bestimmung nicht
bloss auf jene Fälle beschränkt sein soll, in welchen dem Erwerber bereits im Zeitpunkt
der Veräusserung das Vorkaufsrecht im selben Rang zusteht. Oder anders formuliert
ist zu prüfen, ob Art. 681 Abs. 2 ZGB anwendbar ist, wenn der Erwerber das ihn zum
Vorkauf berechtigende Recht (welches den Vorkaufsfall entfallen lassen soll) im Rahmen
des Veräusserungsvertrages erwirbt, dessentwegen Art. 681 Abs. 2 ZGB überhaupt zur
Anwendung gelangen soll.
Laut Wortlaut von Art. 681 Abs. 2 ZGB ist Voraussetzung, dass dem Erwerber das Vor-
kaufsrecht bei Veräusserung des Grundstücks zusteht. Sachenrechtlich sind beim Er-
werb eines Grundstücks zwei Vorgänge zu unterscheiden, nämlich der Erwerbsgrund
als Verpflichtungsgeschäft einerseits sowie der Erwerbsakt bzw. die Eintragung des
neuen Eigentümers im Grundbuch als Verfügungsgeschäft andererseits (Liechti, Der
Rechtsgrundausweis für Eigentumsübertragungen im Grundbuch, Bern 2017, S. 23). Als
Verfügungsgeschäft gilt hierbei die Anmeldungserklärung, mit welcher der Verkäufer an
das Grundbuchamt über sein Grundeigentum verfügt (vgl. Schmid/Hürlimann-Kaup, Sa-
chenrecht, 5. A., Zürich 2017, Rz 836), da die Grundbuchanmeldung bewirkt, dass das
grundbuchrechtliche Verfahren eingeleitet wird, welches auf Eintragung ins Hauptbuch
- 20 -
gerichtet ist (vgl. Art. 948 Abs. 1 ZGB sowie Art. 81 Abs. 1 lit. a GBV). Nach sofortiger
Eintragung im Tagebuch prüft das Grundbuchamt die Eintragungsfähigkeit, woraufhin
die Eintragung im Hauptbuch erfolgt. Erst mit dieser geht das Eigentum auf den Erwerber
über (vgl. Art. 972 Abs. 1 ZGB). Zwar werden die Wirkungen des Eintrags im Grundbuch
auf den Zeitpunkt der Tagebucheintragung zurückbezogen (Art. 972 Abs. 2 ZGB), aller-
dings bleibt der Rechtsübergang ex lege mit dem Hauptbucheintrag verbunden (Art. 972
Abs. 1 ZGB; Liechti, a.a.O., S. 33; Schmid, Basler Kommentar, 2015, N. 35 zu Art. 972
ZGB).
Bezogen auf Art. 681 Abs. 2 ZGB bedeutet dies demnach Folgendes: Der Vorkaufsfall
entfällt, wenn dem Erwerber im Zeitpunkt der Anmeldung des Kaufvertrages beim
Grundbuchamt ein gleichrangiges Vorkaufsrecht zusteht. Der Eigentumswechsel findet
noch nicht in diesem Zeitpunkt statt, sondern ist gestützt auf die Anmeldungserklärung
des Verkäufers erst Folge davon. Das Vorkaufsrecht, welches den Vorkaufsfall nach
Auffassung der Vorinstanz wieder entfallen lassen soll, entsteht demnach erst kraft Er-
werb des Eigentums, somit erst mit Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch
und damit zweifelsohne erst nach der Anmeldung des Kaufvertrages im Grundbuch. Im
Sinne einer teleologischen Auslegung kann es nun nicht dem Sinn und Zweck von Art.
681 Abs. 2 ZGB entsprechen, dass ein Vorkaufsrecht, welches erst als Folge der An-
meldungserklärung begründet wird, als im Zeitpunkt derselben vorbestehend qualifiziert
werden kann. Ein Erwerber kann demnach das Vorkaufsrecht, welches den Vorkaufsfall
nach Art. 681 Abs. 2 ZGB entfallen lassen soll, nicht erst im Rahmen desselben Ver-
äusserungsgeschäfts bzw. Drittvertrages erwerben. Hierfür spricht des Weiteren, dass
nur diese Rechtsauffassung Gewähr dafür bietet, dass der Vorkaufsberechtigte die im
Gesetz vorgesehene Ausübungsfrist von drei Monaten (Art. 681a Abs. 2 ZGB) ab Vor-
kaufsfall nicht nur ausüben kann, sondern diese überhaupt zur Anwendung gelangt.
6.3 Gleiches muss im Übrigen gelten, wenn der Dritterwerber, nachdem er das vorkaufs-
rechtsbelastete Grundstück erworben und somit der Vorkaufsfall ausgelöst wurde, sei-
nerseits und in einem getrennten Rechtsgeschäft ein Grundstück erwirbt, welches in Be-
zug auf das vorkaufsrechtsbelastete Grundstück vorkaufsberechtigt ist. In diesem Fall
steht ihm zwar - sofern die Frist von drei Monaten (Art. 681a Abs. 2 ZGB) noch nicht
abgelaufen ist - die Ausübung des Vorkaufsrechts kraft Erwerb des vorkaufsberechtigten
Grundstücks zu. Indes kann dies nicht zur Folge haben, dass der im Drittvertrag ausge-
löste Vorkaufsfall nachträglich aufgehoben wird, da dem Dritterwerber im Zeitpunkt der
Veräusserung, wie gesehen, (noch) kein gleichrangiges Vorkaufsrecht zugestanden hat.
- 21 -
Aus denselben Gründen verdient daher die vorinstanzliche Auffassung Zustimmung, wo-
nach der Beklagten am vorkaufsbelasteten Grundstück kraft Erwerb der vorkaufsberech-
tigen Stockwerkeigentumsanteile ihrerseits ein Vorkaufsrecht zusteht, welches sie
rechtsgültig ausgeübt hat (angefochtenes Urteil, E. 7 S. 961).
6.4 Dass der Vorkaufsfall in der vorliegend zu beurteilenden Konstellation nachträglich
nicht entfällt, lässt sich auch mit den grundsätzlichen Überlegungen von Lehre und
Rechtsprechung im Zusammenhang mit der Einführung von Art. 216d OR in Einklang
bringen. Die Vorinstanz hält in diesem Zusammenhang dafür, mit Blick auf die Entste-
hungsgeschichte von Art. 216d Abs. 2 OR müssten die sich aus dieser Bestimmung
ergebenden Grundsätze mutantis mutandis auch für Art. 681 Abs. 2 ZGB gelten (vgl.
angefochtenes Urteil, E. 6.3 [S. 958]).
Eine analoge Anwendung der grundsätzlichen Überlegungen zu Art. 216d Abs. 2 OR
drängt sich zunächst und bereits deshalb gerade nicht auf, da im Unterschied zu dem in
Art. 216d Abs. 2 OR gelagerten Fall, in welchem der Drittvertrag (auch) sachenrechtlich
keine Veränderung zeitigt und insofern der Vorkaufsberechtigte nicht umgangen wurde,
es in der vorliegend zu beurteilenden Konstellation zu einem Eigentümerwechsel des
mit dem Vorkaufsrecht belasteten Grundstücks kommt. Demgegenüber verbleibt der
Veräusserer bei einer gemäss Art. 216d Abs. 2 OR zulässigen, nachträglichen Aufhe-
bung des Kaufvertrages weiterhin Eigentümer des vorkaufsbelasteten Grundstücks. Ein
Eigentümerwechsel findet nicht statt. Entsprechend sind die betroffenen Interessen des
Vorkaufsberechtigten in der vorliegend zu beurteilenden Konstellation anders gelagert
als in dem in Art. 216d Abs. 2 OR beschriebenen Fall.
6.5 Die hier vertretene Rechtsauffassung stimmt im Übrigen auch mit dem Sinn und
Zweck der gesetzlichen Vorkaufsrechte überein. Unbestrittenermassen soll nämlich das
Vorkaufsrecht im Baurechtsverhältnis die Rechtspositionen am Grundstück und am Bau-
recht vereinigen und die Übertragung des Baurechts auf einen Erwerber verhindern, der
keine Gewähr für die reibungslose Erfüllung der Verpflichtungen aus dem Baurechtsver-
hältnis bietet, und mit dem Vorkaufsrecht im Miteigentumsverhältnis soll die Umwand-
lung Miteigentum zu Alleineigentum mittels Reduzierung der Anzahl Miteigentümer ge-
fördert und sollen nicht genehme Dritte ausgeschlossen werden (vgl. angefochtenes Ur-
teil, E. 6.4 [S. 959]). In casu will der vorkaufsberechtigte Kläger, welcher bereits über
einen Stockwerkeigentumsanteil am berechtigten Grundstück verfügt, das auf dem be-
rechtigten Grundstück lastende Baurechts-Grundstück erwerben, womit dem Sinn und
Zweck des Vorkaufsrechts im Baurechtsverhältnis bereits nachgelebt wird. Dass die Be-
klagte in der vorliegend zu beurteilenden Konstellation im Drittvertrag – aber eben erst
- 22 -
im Drittvertrag – ebenfalls vorkaufsberechtigte Stockwerkeigentumsanteile erwirbt, än-
dert hieran nichts, da auch in dieser Hinsicht der Zeitpunkt der Veräusserung und damit
die Anmeldungserklärung des Verkäufers massgebend ist. Zu diesem Zeitpunkt war ein-
zig der Kläger Eigentümer eines vorkaufsberechtigten Grundstücks; die Beklagte hinge-
gen nicht.
6.6 Hieran vermag auch die von der Vorinstanz zitierte Rechtsprechung des Bundesge-
richts zum bäuerlichen Bodenrecht nichts zu ändern: Das Bundesgericht hat sich in die-
sen Urteilen dafür ausgesprochen, dass der Pächter im Zeitpunkt der Ausübung des
Vorkaufsrechts (noch) die Voraussetzungen nach Art. 47 Abs. 2 lit. b BGBB erfüllen
muss (Bundesgerichtsurteile 5A_345/2012 vom 20. September 2012 E. 3.1,
5C.104/2004 vom 18. August 2004 E. 2.2). Unstreitig war und ist demgegenüber, dass
die im Gesetz genannten Voraussetzungen vom Pächter bereits im Zeitpunkt des Vor-
kaufsfalls erfüllt sein müssen. Sind sie es nicht, kann kein Vorkaufsrecht bestehen und
zwar auch dann, wenn der Pächter eine allenfalls fehlende Voraussetzung bis zur Aus-
übungserklärung noch erfüllen kann (Strebel/Hotz, Das bäuerliche Bodenrecht, Kom-
mentar zum Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991, 2. A.,
Brugg 2011, N. 7a zu Art. 47 BGBB). Selbiges gilt für die vorliegend zu beurteilende
Rechtsfrage: Verfügt der Dritterwerber im Zeitpunkt des Vorkaufsfalls nicht über ein min-
destens gleichrangiges Vorkaufsrecht, ist Art. 681 Abs. 2 ZGB nicht anwendbar.
6.7 Die Vorinstanz hat offengelassen, ob der Vorkaufsfall nach der von ihr vertretenen
Auffassung lediglich bis zur Kenntnisnahme des zunächst eingetretenen Vorkaufsfalls
entfalle oder ob auf die Verhältnisse im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts ab-
zustellen sei. Da der Kläger erst dann vom Drittvertrag Kenntnis erhalten habe, als die
Beklagte bereits Stockwerkeigentümerin des Grundstücks Nr. xxx und damit Vorkaufs-
berechtigte im gleichen Rang gewesen sei, müsse diese Frage nicht geklärt werden (an-
gefochtenes Urteil, E. 6.5 [S. 960]).
Gerade in dieser Schlussfolgerung der Vorinstanz wird deutlich, dass die von ihr vertre-
tene Rechtsauffassung nicht nur die Ausübungsfrist von Art. 681a Abs. 2 ZGB verkürzt
bzw. gar nicht erst aufleben lässt, sondern dem beurkundenden Notar eine Ermächti-
gung einräumen würde, welche vom Gesetz so nicht vorgesehen ist. Gemäss Art. 41
des kantonalen Notariatsgesetzes (NG; SGS/VS 178.1) hat der Notar von Amtes wegen
für die Vornahme der Handlungen, Eintragungen, Genehmigungen und Zustimmungen
zu sorgen, welche die von ihm beurkundeten Verträge mit sich bringen oder notwendig
machen, um volle Rechtswirkung zu erlangen. Bei einem Grundstückskauf hat der Notar
demnach den bei ihm öffentlich beurkundeten Vertrag beim zuständigen Grundbuchamt
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zur Eintragung anzumelden (Art. 656 Abs. 1 ZGB i.V.m. Art. 657 Abs. 1 ZGB). Daneben
trifft ihn gemäss Art. 35 des Reglements betreffend das Notariatsgesetz (RNG; SGS/VS
178.101) die Verpflichtung, den Vorkaufsberechtigten den gesetzlichen oder vertragli-
chen und vorgemerkten Vorkaufsfall anzuzeigen, sowie diesbezügliche Ausübungs- o-
der Verzichtserklärungen entgegenzunehmen. Letztere Verpflichtung liegt gemäss Art.
681a Abs. 1 ZGB beim Verkäufer, wird im Kanton Wallis aber, wie gesehen, dem Notar
auferlegt. Soll nun ein Vorkaufsfall, welcher gestützt auf einen Drittvertrag eingetreten
ist, nachträglich deshalb entfallen, weil der Erwerber im Rahmen des Drittvertrages ein
ebenfalls vorkaufsberechtigtes Grundstück erwirbt und er noch vor Anzeige des Vor-
kaufsfalls als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird, so hätte es der beurkundende
Notar stets in seiner Hand, darüber zu entscheiden, ob und in welchem Umfang das
Vorkaufsrecht des Vorkaufsberechtigten (überhaupt) zum Tragen kommt; mithin wäre
der Bestand eines gesetzlichen Vorkaufsrechts allein von der Vorgehensweise des be-
urkundenden Notars abhängig. Dieser könnte demnach darüber entscheiden, wer letzt-
lich Eigentümer des vorkaufsbelastenden Grundstücks wird. Dies kann nicht ratio legis
von Art. 681 Abs. 2 ZGB sein, zumal dies mit der notariellen Pflicht zur Unparteilichkeit
in Konflikt stünde, da der Notar – im Interesse der Drittvertragsparteien – die Eintragung
des Dritterwerbers im Grundbuch der Anzeige an den Vorkaufsberechtigten, welcher
nicht am Beurkundungsverfahren teilnimmt, vorziehen und ihm damit das Eigentum am
vorkaufsbelasteten Grundstück verschaffen könnte (Brückner, in: Alfred Koller, Der
Grundstückkauf, 2. A., Bern 2001, N 100 zu §11; Liechti, a.a.O., S. 177).
6.8 Mithin muss der Käufer, welcher ein vorkaufsbelastetes Grundstück erwerben will,
vor Abschluss dieses Kaufvertrages seinerseits ein vorkaufsberechtigtes Grundstück er-
werben, um den Vorkaufsfall nicht eintreten zu lassen. Nur so verfügt der Käufer in Ein-
klang mit Art. 681 Abs. 2 ZGB im Zeitpunkt der Anmeldungserklärung bereits über ein
Vorkaufsrecht am vorkaufsberechtigten Grundstück im gleichen Rang, wodurch das Vor-
kaufsrecht von Gesetzes wegen entfällt. Es mag zutreffen, dass ein solches Vorgehen
für die betroffenen Parteien mit zusätzlichen Kosten und einem Mehraufwand verbunden
ist, was aber nicht genügt, um sich über die gesetzliche Regelung hinwegzusetzen. Die-
ser Auffassung war offenbar auch der beurkundende Notar G _, hat er doch
das Vorkaufsrecht nach Eintragung der Beklagten im Grundbuch den Vorkaufsberech-
tigten, namentlich dem Kläger, angezeigt. Entgegen der Vorinstanz (S. 959) erscheint
also das zweistufige Vorgehen - in einem ersten Schritt Erwerb eines vorkaufsberechtig-
ten Grundstückes und erst anschliessend Erwerb des vorkaufsbelasteten Grundstücks -
keineswegs praxisfremd.
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6.9 Zusammenfassend kann demnach festgehalten werden, dass der Vorkaufsfall durch
die Eintragung der Beklagten als Eigentümerin der StWE-Anteile Nrn. xxx1 bis xxx3, Nr.
xxx6, Nrn. xxx8 bis xxx30) nachträglich nicht entfallen ist, da sie im massgeblichen Zeit-
punkt der Veräusserung des vorkaufsbelasteten Baurechts-Grundstücks Nr. (xxx) nicht
Eigentümerin der vorkaufsberechtigten StWE-Anteile war und somit nicht über ein
gleichrangiges Vorkaufsrecht verfügte, welches den Vorkaufsfall entfallen liesse. Dem-
gegenüber stand ihr ab Eintragung als Eigentümerin der vorkaufsberechtigten StWE-
Anteile ebenfalls ein Vorkaufsrecht am belasteten Baurechtsgrundstück zu, welches aus
den genannten Gründen den Vorkaufsfall indes nicht entfallen liess. Die Berufung er-
weist sich in dieser Hinsicht als begründet.
7.
7.1 Die Berufungsbeklagte bringt in der Berufungsantwort vor, die F _ AG
habe das Baurechtsgrundstück mit dem Restaurationsbetrieb J _ im Rahmen
eines integralen, umfassenden Leistungspakets, der SLB-Transaktion, veräussert.
Diese wechselseitig eingeräumten Rechte und Pflichten seien interdependent und das
Paket könne nicht aufgeschnürt werden. Weiter hält sie fest, der personenbezogene
Charakter des Geschäfts ergebe sich aus dem Umstand, dass die streitige Bau-
rechtsparzelle nicht isoliert verkauft wurde, sondern im Rahmen einer umfassenden
SLB-Transaktion, die eine vernetzte betriebliche Infrastruktur zum Gegenstand habe. Zu
dieser Infrastruktur habe und werde das Restaurant J _ gehören. Zum einen
belegten die von der Berufungsbeklagten eingereichten Urkunden (KAB 7 und 8), dass
das Restaurant zum Hotelbetrieb K _ gehöre und nicht isoliert zu betrachten
sei. Zum anderen ergebe sich dieser Sachverhalt auch in aller Deutlichkeit aus dem Ge-
samtkaufvertrag (KAB 5 und 6), wo es ausdrücklich heisse: „Unter der SLB Transaktion
erwirbt die Käuferin von der Verkäuferin sämtliche im Eigentum der Verkäuferin stehen-
den Liegenschaften, Grundstücke und Stockwerkeigentumseinheiten [...] und vermietet
der Verkäuferin gewisse dieser Liegenschaften[...], die insbesondere für den Betrieb der
Hotelanlagen K _ [...] notwendig sind [...] wieder zurück.“ (KAB 5 Seite 3). Im
Weiteren verweist die Berufungsbeklagte auf das Beweisverfahren und in diesem Zu-
sammenhang auf Zeugenaussagen von R _, S _ und T _.
7.2 Zu prüfen bleibt somit, ob die Vorinstanz im angefochtenen Urteil das Argument
betreffend SLB-Transaktion zu Recht abgelehnt hat. In diesem Zusammenhang ist zu
erwähnen, dass eine von der Vorinstanz abweichende Beurteilung mit dem Grundsatz
der reformatio in peius vereinbar ist. Letztere verbietet es der Berufungsinstanz lediglich,
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das angefochtene Urteil zu Ungunsten des Berufungsklägers abzuändern bzw. den Ur-
teilsspruch zu verschlechtern, soweit die Gegenpartei keine Anschlussberufung ergriffen
hat (BGE 134 III 151 E: 3.2, 129 III 417 E. 2.1.1; Reetz, a.a.O., N. 17 Vorbem. zu Art.
308-318 ZPO). Die Berufungsbeklagte ist sogar gehalten, in der Berufungsantwort sämt-
liche Berufungsgründe tatsächlicher und rechtlicher Natur geltend zu machen, um aus
ihrer Sicht allfällige Fehler des erstinstanzlichen Urteils zu rügen, welche im Falle einer
abweichenden Beurteilung durch das Berufungsgericht für sie nachteilig sein könnten
(vgl. bereits E. 2.3 hiervor). Entsprechend muss die obsiegende Partei nicht vorsorglich
selbst Berufung erheben bzw. könnte dies mangels Beschwer unter Umständen gar
nicht, sondern darf zuwarten, bis die unterliegende Partei ein Rechtsmittel erhebt, um in
der Berufungsantwort die vom vorinstanzlichen Entscheid abweichende Auffassung dar-
zulegen (vgl. BGE 134 III 332 E. 2.3, 120 II 128 2a; Reetz/Theiler, a.a.O., N. 12 zu Art.
312 ZPO; Seiler, Die Berufung nach ZPO, 2013, N. 1126). Auf die in der Berufungsant-
wort vorgetragene Rüge ist demnach nachfolgend einzugehen.
7.3 Die Vorinstanz hat im angefochtenen Urteil geprüft, ob X _ die vertragli-
chen Haupt- und Nebenleistungen (Leistung des Kaufpreises, Vermietung des Grund-
stücks an die B _ AG und Tätigung von Investitionen) erbringen kann. Die Vo-
rinstanz hält fest, beim Kaufpreis und den Investitionen handle es sich um Geldleistun-
gen, welche für den Berufungskläger erbringbare Leistungen darstellten, wobei es auf
dessen finanziellen Ressourcen nicht ankomme. Ebenso stelle die Vermietung des Res-
taurants J _ an die F _ AG eine erbringbare Leistung dar, wobei sich
der Kläger diesbezüglich bereits mehrmals ausdrücklich zu einer solchen Vermietung
bereit erklärt habe. Beim Kaufvertrag komme es auch nicht auf die Person des Käufers
an, da die Beklagte weder behaupte noch nachweise, dass der Kaufpreis aufgrund ihrer
Person wesentlich tiefer angesetzt worden sei. Zwar werde die Situation verkompliziert,
da das Hotel K _ und das Restaurant J _ unterschiedliche Eigentü-
mer hätten, indem beispielsweise ein angepasster Mietvertrag und Investitionsplan aus-
gearbeitet werden müssten. Inwiefern das betriebliche Gesamtkonzept durch die unter-
schiedlichen Eigentümer nicht mehr sinnvoll umgesetzt werden könnte, sei jedoch weder
ersichtlich – zumal die F _ AG sowohl Mieterin des Hotels K _ als
auch des Restaurants J _ sein würden – noch werde dies von der Berufungs-
beklagten dargelegt.
7.4 Fraglich und zu prüfen ist demnach, ob der Verkauf der Baurechtsparzelle einzig
aufgrund der Person der Berufungsbeklagten zustande gekommen ist. Die Vorinstanz
hat die diesbezügliche Lehre und Rechtsprechend eingehend und zutreffend dargelegt,
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weshalb an dieser Stelle auf die entsprechenden Ausführungen verwiesen werden kann
(E. 5.2.2 [S. 954]). Das Bundesgericht hat zudem in einem jüngeren Entscheid seine
langjährige Praxis bestätigt, wonach das Gesetz bestimmt, ob ein Vorkaufsfall begründet
wurde. Demnach stellt ein „Verkauf“ ein auf Umsetzung des Sachwertes in Geld gerich-
tetes Geschäft dar, wo es also dem veräussernden wesentlich auf den Empfang dieser
Geldleistung und nicht auf die Person des Leistenden ankommt. Die Erfüllung dieses
Tatbestandes beurteilt sich nicht nach formellen, sondern nach materiellen, wirtschaftli-
chen Gesichtspunkten. Was unter den konkreten Umständen nach Zweck und Wirkung
einem „Verkauf“ entspricht, ist ein Vorkaufsfall. Insoweit können die Parteien des Rechts-
geschäfts „Verkauf“ den Eintritt des Vorkaufsfalls durch Vereinbarung unmittelbar weder
ausschliessen noch beschränken. Bei mehreren Grundstücken, von denen einzelne mit
einem gesetzlichen Vorkaufsrecht belastet sind, bestimmten somit weder die Vertrags-
parteien noch der beurkundende Notar, ob ein Vorkaufsfall vorliege (Bundesgerichtsur-
teil 5A_1006/2015 vom 2. August 2016 E. 4.2 f.).
Die von der Berufungsbeklagten in der Berufungsantwort zitierten Zeugen haben anläss-
lich ihrer Befragung zu Protokoll gegeben, das Restaurant J _ gehöre zum
Gastronomiebetrieb des Hotels K _ bzw. zum Hotelbetrieb und sei Teil des
gesamten Liegenschaftspakets. In der Berufungsantwort hält die Berufungsbeklagte zu-
dem fest, das Restaurant J _ könne nicht isoliert betrachtet werden, was sich
auch in aller Deutlichkeit aus dem Gesamtkaufvertrag ergebe. Dem ist einschränkend
entgegenzuhalten, dass das Restaurant J _ unter Ziff. 3.1, S. 6 des Mietver-
trages (Ordner Beilage 3 [S. 6]) von den Kaufvertragsparteien nicht als Bestandteil zur
Hotelnutzung unter der Bezeichnung als „ K _“ (5-Sterne Hotelbetrieb) aufge-
führt wurde. Dasselbe gilt im Zusammenhang mit der Festsetzung des Mietzinses (vgl.
Ordner Beilage 3, Anhang 3 zum Mietvertrag [S. 153]) oder hinsichtlich der im Mietver-
trag vereinbarten Investitionen (vgl. Ordner Beilage 3, Mietvertrag vom 9. Juni 2011 [S.
11] sowie Anhang 5 zum Mietvertrag [S. 155 f.]). Das Hotel K _ sowie das
Restaurant J _ werden jeweils einzeln genannt und separat aufgeführt.
Daneben bringen die von der Berufungsbeklagten zitierten Zeugen gerade zum Aus-
druck, dass bei ihren Interessen der Verkauf der Grundstücke gegen Geld einerseits und
die Aufrechterhaltung des Betriebs des Hotel K _ sowie des Restaurants
J _ andererseits im Vordergrund stehen und somit, dass die F _ AG
mit Verkauf der Grundstücke gleichzeitig deren Mieterin wird. Gerade Letzteres lässt
sich aber auch mit dem Berufungskläger als Eigentümer und Vermieter des Baurechts-
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Grundstücks Nr. (xxx) verwirklichen und umsetzen, da für die Gewährleistung des Ho-
telbetriebs und des Betriebs des Restaurants J _ massgebend und entschei-
dend ist, dass die F _ AG Mieterin beider Grundstücke wird bzw. ist. Dass der
Berufungskläger hierzu, wie von der Vorinstanz zutreffend ausgeführt, in der Lage ist,
wird von der Berufungsbeklagten im Rahmen der Berufungsantwort nicht in Abrede ge-
stellt; jedenfalls fehlen diesbezügliche Ausführungen oder Einwände. Entsprechend
kann mit der Vorinstanz festgehalten werden, dass der Berufungskläger neben der Leis-
tung des Kaufpreises auch zur Vermietung des Grundstücks an die F _ AG
sowie zur Tätigung von Investitionen – wobei solche das Restaurant J _ be-
treffend gemäss Mietvertrag nicht geplant sind (vgl. Ordner Beilage 3, Mietvertrag vom
9. Juni 2011 [S. 11], Anhang 5 zum Mietvertrag [S. 155 f.] sowie Nachtrag Nr. 3 zum
Mietvertrag [S. 175 ff.]) – in der Lage ist, was er im Rahmen seiner Befragung zudem
bestätigt hat und wozu er bei einer gültigen Ausübung des Vorkaufsrechts im Übrigen
ohnehin verpflichtet wäre (BGE 134 III 597 E. 3.4.1, publiziert in: Praxis 2009 Nr. 43).
Daneben kann der Vorinstanz auch dahingehend zugestimmt werden, dass die von ihr
erwähnten und in der Berufungsantwort zitierten Bedenken, wonach die unterschiedli-
chen Eigentümer des Hotel K _ und des Restaurants J _ die Situa-
tion verkomplizieren würden, indem bspw. ein angepasster Mietvertrag und Investitions-
plan ausgearbeitet werden müssten, nicht von solchem Ausmass sind, dass vorliegend
einzig eine Übertragung des Baurechtgrundstücks auf die Berufungsbeklagte in Frage
käme. Die diesbezüglichen Bedenken sind zudem insofern zu relativieren, als dass im
Mietvertrag vom 9. Juni 2011 zu Lasten der Vermieterin wie gesehen keine konkreten
Investitionen für das Restaurant J _ vereinbart wurden. Auch sind die verschie-
denen Anlagen zum Mietvertrag vom 9. Juni 2011 (Ordner Beilage 3, S. 107 ff.) für jede
der erworbenen Liegenschaften gesondert – und somit auch für das Restaurant
J _ – ausgearbeitet worden, so dass ein auf das Restaurant J _ lau-
fender Mietvertrag im Rahmen des bereits Vereinbarten erstellt werden könnte. Im Er-
gebnis erschöpft sich der persönliche Charakter der Berufungsbeklagten als Erwerberin
im Umstand, dass sie sämtliche Grundstücke und Liegenschaften (mit Ausnahmen, vgl.
„Ziff. I Vorbemerkung“ des Kaufvertrages vom 9. Juni 2011, S. 162) der F _
AG erworben (und gleichzeitig derselben vermietet) hat, was aber nach der Rechtspre-
chung des Bundesgerichts (vgl. E. 7.4 hiervor) dennoch einen Vorkaufsfall auslöst.
Schliesslich ist darauf hinzuweisen, dass auch die Kaufvertragsparteien im Kontrakt vom
9. Juni 2011 weder festgehalten noch erklärt haben, der Verkauf löse nur aufgrund des
personenbezogenen Charakters des Geschäfts bzw. der Käuferin als Person keinen
Vorkaufsfall aus. Der Notar hat überdies den (eingetretenen) Vorkaufsfall den Berech-
tigten angezeigt.
- 28 -
7.5 Zusammenfassend kann daher festgehalten werden, dass der Kaufvertrag vom
9. Juni 2011 unbesehen der SLB-Transaktion einen Vorkaufsfall ausgelöst hat. Das vo-
rinstanzliche Urteil ist demnach in diesem Punkt nicht zu beanstanden.
8. Das Kantonsgericht gelangt aus allen diesen Gründen zum Schluss, dass in casu die
Voraussetzungen zur Ausübung des Vorkaufsrechts an der Baurechtsparzelle Nr. (XXX)
erfüllt waren, wobei die Frage des rechtlichen Bestands des Baurechts nicht zu beurtei-
len ist. Die Vorinstanz hat im angefochtenen Urteil überdies offengelassen, ob der Kläger
das (streitige) Vorkaufsrecht rechtsgültig ausgeübt oder verwirkt hat. Der angefochtene
Entscheid ist demnach aufzuheben und die Sache zur Klärung dieser Fragen an das
Bezirksgericht A _ zurückzuweisen (Art. 318 Abs. 1 lit. c Ziff. 1 ZPO). Auf das
entsprechende Rechtsbegehren des Berufungsklägers ist demnach nicht einzutreten.
9. Das Gericht entscheidet in der Regel im Endentscheid über die Prozesskosten, die
einerseits die Gerichtskosten, welche mit den von den Parteien geleisteten Kostenvor-
schüssen verrechnet werden (Art. 98 und Art. 111 ZPO), und anderseits die Parteient-
schädigung umfassen (Art. 104 Abs. 1, 105 Abs. 1 und 95 ZPO). Die Höhe der Prozess-
kosten richtet sich nach kantonalen Tarifen (Art. 96 und 105 Abs. 2 Satz 1 ZPO), im
Kanton Wallis nach dem Gesetz betreffend den Tarif der Kosten und Entschädigung vor
Gerichts- oder Verwaltungsbehörden (GTar) vom 11. Februar 2009. Die Verteilung der
Prozesskosten richtet sich grundsätzlich nach dem Ausgang des Verfahrens, indem die
Prozesskosten im Allgemeinen der unterliegenden Partei auferlegt werden (Art. 106 Abs.
1 und 2 ZPO). Während die Gerichtskosten von Amtes wegen festgesetzt und verteilt
werden (Art. 105 Abs. 1 ZPO), wird eine Parteientschädigung einer Partei nur auf Antrag
hin zugesprochen; sie kann hierfür eine Kostenliste einreichen (Art. 105 Abs. 2 Satz 2
ZPO).
9.1 Der Berufungskläger beanstandet in seiner Berufungsklage den von der Vorinstanz
festgelegten Streitwert in der Höhe von Fr. 1‘763‘840.--. Er bringt vor, dass nicht zuletzt
infolge der Beschränkung des Prozessthemas nur die Einräumung des Baurechts und
nicht die Übertragung des ganzen Grundstücks Prozessgegenstand gewesen sei, so-
dass als Streitwert nur der Gebäudewert von Fr. 726‘840.-- sowie die Schadensersatz-
forderung von Fr. 500‘000.-- zu berücksichtigen sei. Gemäss Art. 91 Abs. 1 ZPO wird
der Streitwert durch das Rechtsbegehren bestimmt. Lautet es nicht auf eine bestimmte
Geldsumme, so setzt gemäss Abs. 2 derselben Bestimmung das Gericht den Streitwert
fest. In casu hält der Berufungskläger dafür, dass ihm an der Baurechtsparzelle Nr. (xxx)
ein Vorkaufsrecht zusteht. Es mag zutreffend sein, dass dasselbe vom rechtlichen Be-
stand des Baurechts überhaupt abhängig ist. Dies hat die Vorinstanz indes zu Recht
- 29 -
nicht daran gehindert, den im Kaufvertrag vom 9. Juni 2011 vereinbarten Gegenwert für
das Baurechtgrundstück Nr. (XXX) als Streitwert festzulegen, zumal unter den Parteien
auch streitig ist, ob das Vorkaufsrecht gegebenenfalls am Gebäude und Land oder nur
am Gebäude ausgeübt werden kann (S. 10 der Berufungsklage [S. 937], Rn 27 der Be-
rufungsantwort [S. 979]). Eine Reduktion der Gebühr ist allenfalls möglich, weil das Be-
zirksgericht eine Vereinfachung des Prozesses nach Art. 125 ZPO erwirkt hat (vgl. E.
9.3). Die Vorinstanz hat denn auch bei der Bemessung der Gerichtsgebühr berücksich-
tigt, dass sich die Beurteilung letztlich auf die Frage beschränkte, ob zum Zeitpunkt der
Ausübung des Vorkaufsrechts ein Vorkaufsfall vorlag.
9.2 Der Berufungskläger dringt mit seiner Berufung insofern durch, als dass der Kauf-
vertrag vom 9. Juni 2011, sofern denn das Baurecht gültig besteht, einen Vorkaufsfall
ausgelöst hat und ihm ein Vorkaufsrecht zusteht. Auf das Rechtsbegehren 3 der Beru-
fungsklage vom 6. Februar 2017 kann nicht eingetreten werden, da sich die Vorinstanz
hierzu nicht geäussert hat, weshalb der Berufungskläger in diesem Zusammenhang
auch nicht als unterliegend zu betrachten ist. Demgegenüber unterliegt er mit dem Ein-
wand, wonach die Vorinstanz den Streitwert zu hoch angesetzt habe, was einer Quote
von 1/8 entspricht. Die Berufungsbeklagte ihrerseits unterliegt sowohl mit ihrem Nicht-
eintretensantrag als auch dem Einwand, wonach vorliegend gar kein Vorkaufsfall vorlag.
Der Berufungskläger ist demnach im Rechtsmittelverfahren zu 7/8 als obsiegende und
die Berufungsbeklagte im selben Umfang als unterlegene Partei zu betrachten.
Die Vorinstanz wird im Rahmen der Beurteilung, ob der Kläger das Vorkaufsrecht form-
und fristgerecht ausgeübt oder verwirkt hat, unter Berücksichtigung des vorliegenden
Urteils auch über die Verteilung der Gerichtskosten und Parteientschädigungen neu zu
befinden haben.
9.3 Die Gerichtskosten setzen sich zusammen aus Pauschalen, insbesondere für den
Entscheid (Entscheidgebühr), sowie aus bestimmten bei Gericht angefallenen Kosten
(Art. 95 Abs. 2 ZPO; ‚Auslagen’ nach der Terminologie von Art. 7 ff. GTar). Die Gerichts-
gebühr wird aufgrund des Streitwerts, des Umfangs und der Schwierigkeit des Falls, der
Art der Prozessführung der Parteien sowie ihrer finanziellen Situation festgesetzt (Art.
13 Abs. 1 GTar). Sie bewegt sich zwischen einem Minimum und einem Maximum und
wird unter Berücksichtigung des Kostendeckungs- und Äquivalenzprinzips festgesetzt
(Art. 13 Abs. 2 GTar); besondere Umstände können eine Verdoppelung der Ansätze
oder eine verhältnismässige Kürzung der Gebühr rechtfertigen, Letzteres namentlich,
wenn bloss eine Teilfrage entschieden wird (Art. 13 Abs. 3 und Art. 14 Abs. 1 GTar). Bei
einer geldwerten Streitigkeit des Zivilrechts bewegt sich die Gebühr bei einem Streitwert
- 30 -
von Fr. 1‘763‘840.-- in einem ordentlichen Rahmen von Fr. 27‘000.-- und Fr. 120‘000.--
(Art. 16 Abs. 1 GTar). Für das Berufungsverfahren gelten die gleichen Ansätze; dabei
kann ein Reduktions-Koeffizient von 60% berücksichtigt werden (Art. 19 GTar).
Im Berufungsverfahren waren mehrere rechtliche Frage zu klären, wobei insbesondere
jene als beachtlich hervorsticht, ob ein ursprünglich eingetretener Vorkaufsfall nachträg-
lich wegfällt, wenn der Dritterwerber im Rahmen des Drittvertrages zusammen mit dem
vorkaufsrechtbelasteten Grundstück ein ebenfalls vorkaufsberechtigtes Grundstück er-
wirbt und er im Grundbuch als Eigentümer desselben eingetragen wird, bevor der Vor-
kaufsberechtigte Kenntnis vom Drittvertrag erhält. Es ist ein einziger Schriftenwechsel
ohne mündliche Verhandlung durchgeführt worden. Das Dossier war insgesamt nicht
besonders umfangreich. Da die Sache zur Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen an
die Vorinstanz zurückzuweisen ist, ergeht in der Sache kein materielles Endurteil. Des-
halb ist unter Berücksichtigung der vorstehend angeführten Kriterien eine Gerichtsge-
bühr von Fr. 36‘000.-- angemessen. Hiervon fallen 7/8 bzw. Fr. 31’500.-- auf die Beru-
fungsbeklagte und 1/8 bzw. Fr. 4‘500.-- auf den Berufungskläger. Nach Verrechnung mit
dem vom Berufungskläger geleisteten Vorschuss von Fr. 40‘000.-- sind diesem durch
die Berufungsbeklagte Fr. 31‘500.-- sowie durch das Kantonsgericht Fr. 4'000.-- zu er-
statten.
9.4 Die Parteientschädigung umfasst den Ersatz notwendiger Auslagen, die Kosten der
berufsmässigen Vertretung und, wenn eine Partei nicht berufsmässig vertreten ist, in
begründeten Fällen eine angemessene Umtriebsentschädigung (Art. 95 Abs. 3 lit. a, b
und c ZPO). Das Honorar des Rechtsbeistands richtet sich in der Regel nach dem Streit-
wert (Art. 27 Abs. 2 und 28 Abs. 1 GTar), wobei im Berufungsverfahren ein Reduktions-
Koeffizient von 60% berücksichtigt wird (vgl. Art. 35 Abs. 1 lit. a GTar). Bei einem Streit-
wert von Fr. 1‘763‘840.-- beträgt das Anwaltshonorar 3.3 Prozent, ohne Fr. 140‘000.-- zu
überschreiten (Art. 32 Abs. 2 GTar). Besteht ein offensichtliches Missverhältnis zwischen
Streitwert und Prozessinteresse oder zwischen der Entschädigung gemäss Tarif und der
effektiven Arbeit des Rechtsbeistands, darf das erwähnte Minimum des Honorars unter-
schritten werden (Art. 29 Abs. 2 GTar; vgl. auch Art. 29 Abs. 3 GTar). Innerhalb des
vorgegebenen Rahmens bemisst das Gericht das Honorar mit Rücksicht auf die Natur
und Bedeutung des Falles, dessen Schwierigkeit und Umfang sowie der vom Rechtsbei-
stand nützlich aufgewandten Zeit und der finanziellen Situation der Partei (Art. 27 Abs. 1
GTar).
- 31 -
Im Berufungsverfahren wurde ein einfacher Schriftenwechsel durchgeführt. Sowohl der
Berufungskläger als auch die Berufungsbeklagte nahmen im Rahmen ihrer Rechtsschrif-
ten zum vorinstanzlichen Urteil bzw. zu den erhobenen Einwänden Stellung. Eine münd-
liche Berufungsverhandlung fand nicht statt. Die Streitpunkte und die Rechtsfragen wa-
ren an sich die gleichen wie vor erster Instanz. In Anwendung der oben genannten Kri-
terien, insbesondere mit Rücksicht auf die Schwierigkeit des Falls und den Arbeitsum-
fang, ist es gerechtfertigt, das Honorar auf Fr. 24‘000.-- (Auslagen und MwSt. inkl.) fest-
zusetzen. Ausgangsgemäss schuldet der Berufungskläger der Berufungsbeklagten Fr.
3‘000.-- und die Berufungsbeklagte dem Berufungskläger Fr. 21‘000.--.