Decision ID: 96ff216e-5852-4535-803f-97f33168a07f
Year: 2008
Language: fr
Court: VD_TC
Chamber: VD_TC_031
Canton: VD
Region: Région lémanique
Law Area: public_law

Vu les faits suivants
A. La Commune de Lausanne est propriétaire à la rue Beau-Séjour des parcelles nos 20'279 et 20'280.
D'une surface de 5'856 m2, la seconde supporte un important bâtiment qui abritait naguère une partie de l'administration communale (no ECA 5'928a, rue Beau-Séjour no 8), ainsi que d'autres bâtiments en tout ou partie souterrains (nos ECA 5'928b, 13'078 et 13'299). D'une surface de 629 m2, la parcelle no 20'279 est une bande de terrain située entre la limite nord de la parcelle no 20'280 et la rue Beau-Séjour, ainsi qu'entre sa limite ouest et la rue de la Grotte; elle supporte une partie des bâtiments nos ECA 5'928b et 13'299 susmentionnés.
Les lieux sont situés en zone urbaine du plan général d'affectation de la Commune de Lausanne (PGA), en vigueur depuis le 26 juin 2006.
B. La parcelle no 20'280 fait l'objet d'un droit d'emption en faveur de LO Immeubles SA qui, avec Solvalor Fund Management SA, projette d'y construire, après démolition des bâtiments existants, quatre immeubles d'habitation, reposant sur un sous-sol commun comprenant un parking de 160 places et un abri PCi.
De dimensions comparables à l'ancien bâtiment de l'administration communale, le bâtiment A serait implanté parallèlement à la rue Beau-Séjour, sur la limite des constructions. Il présenterait une longueur de 120 m et une largeur de 15, pour une hauteur d'un peu plus de 21 m par rapport au niveau de la rue Beau-Séjour; principalement affecté au logement, il comporterait 106 appartements.
Plus petits (environ 20 m sur 15), les trois autres bâtiments (B1, B2 et B3) seraient implantés en contrebas, dans la partie sud-ouest de la parcelle no 20'280; ils compteraient entre 12 et 14 appartements chacun, répartis sur six niveaux habitables.
Le parking serait accessible depuis l'avenue de la Gare, par la rue de la Grotte et par la ruelle "sans nom" reliant cette dernière à l'avenue de la Gare.
C. Ce projet a été mis à l'enquête publique du 23 mars au 23 avril 2007. Il a suscité cinq oppositions, dont celle de la Fondation du Denantou, propriétaire de la parcelle no 6'025, rue Beau-Séjour nos 7 à 13, et d'Argant SA, alors propriétaire de la parcelle no 6'026, rue Beau-Séjour no 15. Ces deux biens-fonds supportent des bâtiments d'habitation qui font face au no 8 de la rue Beau-Séjour.
Les opposantes contestaient principalement l'implantation du futur bâtiment A, parallèle à la rue Beau-Séjour, alors que le bâtiment communal actuel forme avec cette dernière un angle qui favoriserait "une ouverture, une «respiration» de cette rue dans sa partie médiane". Elles regrettaient que ce "très gros chantier" soit soumis aux règles ordinaires d'aménagement du territoire et n'ait pas fait l'objet d'une réflexion plus générale quant à l'architecture de la rue elle-même, suggérant l'adoption d'un plan partiel d'affectation pour toute la rue Beau-Séjour, de manière à coordonner ce projet avec celui de la rénovation et de l'extension de l'opéra de Lausanne. Elles critiquaient également l'accès au parking, craignant que celui-ci ait pour effet d'accroître le trafic sur la rue Beau-Séjour.
Les autorisations cantonales requises (parking de plus de 40 places, station électrique de transformation, abri PCi), ainsi que les observations des services cantonaux concernés ont été communiquées à la municipalité par la Centrale des autorisations (CAMAC) du Département des infrastructures le 6 juin 2007.
Dans sa séance du 5 juillet 2007, la Municipalité de Lausanne a levé les oppositions et délivré le permis de construire, sous diverses conditions. Cette décision a été communiquée aux opposants par lettres recommandées du 16 juillet 2007.
D. La Fondation du Denantou et Argant SA ont recouru au Tribunal administratif le 7 août 2007 contre l'octroi du permis de construire, ainsi que contre "toutes les décisions comportant autorisations spéciales comprises dans la lettre de la CAMAC du 6 juin 2007".
En bref, les recourantes reprennent et développent les griefs invoqués dans leur opposition. Elles mettent également en cause la dérogation à l'art. 46 PGA accordé par la municipalité pour l'aménagement de "cours anglaises" et de passerelles entre la façade nord du bâtiment A et la chaussée de la rue Beau-Séjour.
LO Immeubles SA et Solvalor Fund Management SA ont déposé leur réponse le 18 septembre 2007, concluant au rejet du recours, dans la mesure où il est recevable. Elles mettent en particulier en cause la qualité pour agir d'Argant SA, dont la parcelle no 6'026 (rue Beau-Séjour 15) a été vendue à la Fondation du Denantou le 9 juillet 2007.
La Municipalité de Lausanne en a fait de même le 27 septembre 2007.
La Fondation du Denantou a déposé une réplique le 30 novembre 2097. Elle y admet que " la société Argant Sa ne figure plus au feuillet de [la] parcelle 6026 si bien que cette recourante ne doit plus être considérée comme telle, le recours étant exercé unique ment par la Fondation du Denantou" et elle confirme ses conclusions.
Par décision du 7 décembre 2007, le juge instructeur a levé partiellement l'effet suspensif qu'il avait provisoirement accordé au recours le 9 août 2007, déclarant exécutoire, sous réserve des conditions suspensives qu'il contient, le permis de construire du 5 juillet en tant qu'il autorise la démolition des bâtiments nos ECA 5'928, 13'078 et 13'299, ainsi que la construction des locaux abritant le nouveau régulateur de gaz et la nouvelle sous-station transformatrice. La Fondation du Denantou a formé contre cette décision un recours incident qui est toujours pendant (affaire RE.2007.0028).
La Municipalité de Lausanne a déposé d'ultimes observations le 11 janvier 2008, auxquelles se sont ralliées LO Immeubles SA et Solvalor Fund Management SA.
Conformément à l'art. 2 de la loi du 12 juin 2007 modifiant celle du 18 décembre 1989 sur la juridiction et la procédure administratives (LJPA; RSV 173.36), entrée en vigueur le 1er janvier 2008, la présente cause pendante à cette date devant le Tribunal administratif, a été transmise à la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal.
La cour a procédé à une visite des lieux, en présence des parties, le 28 février 2008. Elle a délibéré à huis clos et arrêté le dispositif de son arrêt, qui a été communiqué aux parties le 9 mai 2008.

Considérant en droit
1. Déposé dans les vingt jours suivant la communication de la décision attaquée, le recours est intervenu en temps utile (art. 31 LJPA). Il est au surplus recevable en la forme.
La Fondation du Denantou est propriétaire d'immeubles au voisinage immédiat du bâtiment A projeté. A ce titre, elle est incontestablement touchée plus que quiconque par la décision attaquée et se trouve avec l'objet du litige dans un rapport spécial, direct et digne d'être pris en considération, de sorte que la qualité pour recourir doit lui être reconnue (art. 37 al. 1 LJPA; ATF 121 II 171 consid. 2b p. 174). Il n'en va pas de même pour Argant SA, qui était certes également propriétaire dans le voisinage du projet litigieux au moment de la mise à l'enquête, mais avait déjà vendu son bien-fonds à la recourante lors du dépôt du recours, de sorte qu'elle ne pouvait plus justifier d'un intérêt actuel et pratique à la modification ou à l'annulation de la décision attaquée.
Quoi qu'il en soit, il résulte de la réplique que le recours d'Argant SA est retiré, ce qui met fin à la procédure en ce qui la concerne.
2. Suivant l¿art. 31 al. 2 LJPA, l¿acte de recours doit indiquer les conclusions et motifs du recours, en d¿autres termes préciser en quoi la décision attaquée devrait être annulée ou modifiée et exposer pour quels motifs cette décision serait contraire au droit ou reposerait sur une constatation inexacte ou incomplète des faits. Dans la mesure où il est dirigé contre "toutes les décisions comportant autorisations spéciales comprises dans la lettre de la CAMAC du 6 juin 2007", le recours ne satisfait pas à ces exigences. Il ne précise pas quelles décisions cantonales sont contestées et ne contient aucun grief susceptible de viser l'une ou l'autre d'entre elles. Il est par conséquent irrecevable sur ce point.
3. La recourante a requis plusieurs mesures d'instruction auxquelles la cour n'a pas donné suite.
a) Elle a demandé "production du dossier communal concernant le projet de démolition de la partie arrière de l'Opéra de Lausanne pour son extension avec la construction d'un nouveau bâtiment abritant loges, locaux techniques et locaux (référence communale : 8'408 - noCAMAC : 70'544)". Elle n'explique toutefois guère en quoi l'apport de ce dossier peut être utile au jugement de la présente cause. Tout au plus comprend-on que la recourante considère que ces deux projets devraient être coordonnés et faire l'objet d'un plan partiel d'affectation qui engloberait toute la rue Beau-Séjour. Il n'en est rien, ainsi qu'on le verra plus loin.
b) La recourante sollicite un avis de la Commission cantonale consultative d'urbanisme et d'architecture, de la Commission pour la protection de la nature et de la Commission des monuments historiques.
aa) L'avis de la Commission cantonale consultative d'urbanisme et d'architecture peut être requis par l'autorité de recours "sur toute question relevant de l'urbanisme ou de l'architecture, notamment en matière de développement des localités, de plan d'affectation ou de protection des sites" (art. 16 al. 1 de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et des constructions [LATC; RSV 700.11]). S'agissant en l'occurrence de contrôler la conformité à la réglementation en vigueur d'un projet de construction qui, dans un secteur bâti du centre ville prévoit principalement le remplacement d'un bâtiment existant par un nouveau bâtiment de dimensions comparables (même s'il ne présente pas rigoureusement la même implantation), une intervention de cette commission ne se justifie pas.
bb) La Commission consultative pour la protection de la nature a pour mission de donner son préavis notamment sur l'inscription d'un objet à l'inventaire, sur les décisions de classement et sur leur modification, sur les projets de travaux affectant des objets protégés et sur les achats ou expropriations envisagés (art. 81 de la loi du 19 décembre 1964 sur la protection de la nature, des monuments et des sites [LPNMS; RSV 450.11]). Le seul objet qui, en l'occurrence, pourrait à la rigueur relever de ses compétences est l'abattage d'un certain nombre d'arbres bénéficiant de la protection générale des art. 5 et 6 LPNMS. Or, comme l'a relevé le Service des forêts, de la faune et de la nature dans le cadre de la procédure de permis de construire, le projet ne portera atteinte à aucun site ou biotope protégé, et l'abattage des arbres est de compétence communale. Il y a d'autant moins motif à solliciter l'avis de la commission qu'en l'occurrence les griefs de la recourante à l'égard des autorisations d'abattage liées à l'octroi du permis de construire sont extrêmement vagues.
cc) Quant à la Commission des monuments historiques, on voit encore moins à quel titre elle serait sollicitée, faute pour les travaux projetés d'affecter un monument historique ou un site archéologique (cf. art. 83 et 84 LPNMS).
c) La recourante a requis la production de l'acte notarié prévoyant le transfert de propriété de la parcelle no 20'280 aux constructrices. Elle suppose que "cet acte comporte une clause liant le prix de vente à la possibilité de construire soit exerçant une influence sur ce prix". Plus vraisemblablement, la vente est sans doute subordonnée à l'entrée en force du permis de construire le projet mis à l'enquête. On ne saurait pour autant en déduire, comme le sous-entend la recourante, que la Commune de Lausanne serait intéressée financièrement à l'issue de la procédure et que sa municipalité serait "juge et partie". La recourante ne va pas jusqu'à prétendre que la municipalité aurait dû se récuser et que ses décisions devraient être annulées pour ce motif. A juste titre. Dans le canton de Vaud, la municipalité est l'autorité désignée par la loi pour statuer sur les demandes de permis de construire (art. 108 ss LATC). Elle est aussi responsable de l'administration des biens communaux en particulier de l'administration du domaine privé (art. 42 ch. 2 et 44 ch. 1 de la loi du 28 février 1956 sur les communes [LC; 175.11]). Il arrive ainsi que la municipalité soit amenée à statuer sur des travaux de construction relatifs à des propriétés communales. La loi ne prévoit pas en pareil cas un dessaisissement de l'autorité municipale au profit d'une autre autorité (préfet ou département cantonal par exemple). Le Tribunal fédéral a d'ailleurs jugé dans une situation analogue - soit à l'égard d'un projet de route cantonale - que les membres du gouvernement cantonal agissaient à la fois à titre d'organe du maître d'oeuvre et d'autorité compétente pour l'approbation des plans et que, dans cette seconde fonction, ils ne sont pas récusables au seul motif qu'ils ont déjà pris position, en faveur du projet, devant le parlement et dans la campagne précédant les votations populaires, car cette situation est inhérente à la réglementation légale des compétences (consid. 4 non publié de l'ATF 122 II 81, cité dans l'ATF 125 I 209 p. 218). A fortiori, il n'y a pas de motif de contester à la municipalité la compétence de se prononcer sur un projet de construction concernant une parcelle que la commune a vendue ou se propose de vendre à un tiers. Il n'y a a priori aucune raison de penser qu'elle se montrera, dans l'application de la réglementation sur les constructions et l'aménagement du territoire, moins rigoureuse à l'égard de cet acquéreur qu'envers d'autres propriétaires. Quant au fait que la vente soit subordonnée à la délivrance d'un permis de construire définitif et exécutoire, il n'implique pas non plus que cette autorisation soit accordée avec complaisance: sachant que sa décision est sujette à recours, la municipalité n'a aucun intérêt à consentir des dérogations indues qui pourraient conduire à l'annulation du permis de construire. Elle est amenée, dans ses fonctions, à arbitrer des intérêts publics de diverses natures; il n'y a pas de raison de penser que, dans ce processus, elle privilégiera les objectifs qu'elle s'est fixée dans la gestion du patrimoine communal au détriment d'une application objective et consciencieuse des normes légales et réglementaires.
d) Enfin, la recourante a demandé la fixation de débats, sans toutefois motiver cette requête, comme l'exige l'art. 49 LJPA. La procédure devant la cour de céans est en principe écrite (art. 44 al. 1 LJPA). Elle a comporté en l'occurrence un double échange d'écritures, et les parties ont eu l'occasion de présenter oralement leur point de vue au cours de l'inspection locale. Aucune audition de témoins ne s'avérant nécessaire, la fixation de débats à seule fin de permettre aux parties de plaider ne s'impose pas.
4. La recourante fait valoir que ni la demande de permis de construire (questionnaire général) ni les plans soumis à l'enquête publique ne portent la signature d'un représentant de la Commune de Lausanne, propriétaire de la parcelle sur laquelle le projet devrait être édifié. Ceci est inexact. Le dossier d'enquête comporte une procuration du 13 février 2007, signée au nom de la Municipalité de Lausanne par la conseillère municipale en charge de la culture, du logement et du patrimoine, et qui autorise M. Jacques Richter, architecte, à signer "tous documents nécessaires à la procédure visant à obtenir un permis de construire quatre bâtiments d'habitation avec parking commun au sous-sol sur la parcelle susmentionnée". La demande de permis de construire ainsi que tous les plans mis à l'enquête, à l'exception des plans de situation établis par le géomètre, portent la signature de M. Jacques Richter. Exiger, comme le voudrait la recourante, que ces documents soient revêtus la signature du syndic et du secrétaire municipal, ou de leurs remplaçants, et munis du sceau de la municipalité, comme le prévoit l'art. 67 de la loi sur les communes relèverait en l'occurrence d'un excès de formalisme évident:
Tout d'abord la jurisprudence admet que la demande de permis de construire et les plans d'enquête soient signés par un mandataire du propriétaire (Tribunal administratif, arrêt AC.2000.00051 du 10 avril 2001 consid. 2 c). Ensuite, lorsque ce propriétaire est une commune et que la municipalité a non seulement mis le projet à l'enquête publique, mais encore délivré le permis de construire, invalider la procédure parce que sa signature ne figurait pas sur les plans n'aurait aucun sens. L'art. 108 al. 1 LATC (qui exige, lorsque des travaux sont exécutés sur le fonds d'autrui, que la demande de permis de construire soit signée par le propriétaire de ce fonds) est une règle qui permet à la municipalité de vérifier que celui qui entreprend une construction a obtenu l'accord de celui qui a la maîtrise juridique du fonds sur lequel elle s'implante et que ce propriétaire consent aux travaux, ainsi qu'à tous les effets de droit public qui en découlent. Il ne fait en l'occurrence aucun doute que ces conditions sont remplies.
5. Le principal grief de la recourante concerne l'implantation du bâtiment A sur la limite des constructions, conformément à l'art. 15 let. b PGA. Elle conteste la légitimité du plan sur ce point, prétend qu'un plan partiel d'affectation est nécessaire et déplore la stricte application de l'art. 15 PGA.
a) Selon la recourante, la limite des constructions sur la parcelle no 20'280, ainsi que sur les deux parcelles voisines à l'est (nos 6'036 et 6'037) aurait été tracée de manière "aberrante", elle rompt avec l'implantation de l'actuel bâtiment communal, qui "donne l'impression que la rue est large et qu'elle respire", et elle crée "un «canyon urbain» dont l'effet est renforcé par l'agrandissement projeté de l'Opéra à une hauteur de plus de 30 mètres".
Outre qu'elles ne sont pas fondées, comme on le verra plus loin, ces critiques du plan fixant la limite des constructions ne sont pas recevables dans le cadre de la procédure de permis de construire. Au cours de cette dernière il est en effet exclut de procéder à un examen préjudiciel du plan d'affectation (ATF 131 II 103 consid. 2.4.4 p. 110) à moins que le propriétaire touché n'ait pu, au moment de l'adoption du plan, se rendre pleinement compte des restrictions qui en découlaient pour lui et n'ait pas eu, à ce moment là, la possibilité de défendre des intérêts (ATF 119 1b 480 consid. 5 c p. 486 et les arrêts cités) ou encore que les circonstances ou les dispositions légales se soient modifiées, depuis l'adoption du plan, dans une mesure telle que l'intérêt au maintien des restrictions imposées au propriétaire concerné pourraient avoir disparu (ATF 121 II 346 consid. 12 c; 120 1a 232 consid. 2c; 120 1b 452 consid. 2 d et les arrêts cités; v. aussi Walter Haller / Peter Karlen, Raumplanungs- und Baurecht, 2ème éd., 1992, p. 246). Ces hypothèses ne sont pas réalisées en l'espèce. La recourante ne prétend pas qu'elle aurait été empêchée de défendre ses droits à l'occasion de l'adoption du nouveau PGA, mis à l'enquête du 1er au 30 juin 2004, et l'adoption du nouveau PGA est trop récente pour qu'on puisse invoquer les circonstances nouvelles qui justifieraient sa révision. La démolition du bâtiment communal actuel et le projet de construction litigieux n'en constituent pas une; ils étaient connus lors de l'adoption du nouveau plan fixant la limite des constructions (où les quatre bâtiments figurent en plus des bâtiments existants, avec la mention "demande permis"). Le conseil communal a ainsi décidé de la limite des constructions à cet endroit en parfaite connaissance de ses implications possibles. Il savait également qu'un PPA était en cours d'élaboration pour l'extension de l'opéra de Lausanne (v. rapport OAT, annexe b). C'est donc également en toute connaissance de cause qu'il a soumis la parcelle no 20'280 au régime de la zone urbaine. L'argument selon lequel un plan partiel d'affectation pour toute la rue Beau-Séjour aurait dû être adopté en relation avec l'extension de l'opéra, se heurte donc aussi au principe de la stabilité des plans.
Au demeurant, cet argument n'est pas fondé. Les terrains compris entre l'avenue du Théâtre, la rue Charles Monnard et la rue Beau-Séjour font d'ores et déjà partie d'un plan d'extension partiel (PPA no 580 du 25 février 1977). Cette réglementation spéciale permet des constructions d'utilité publique - spécialement l'opéra de Lausanne - qui, par leurs fonctions, ne peuvent s'accommoder des règles ordinaires de la zone urbaine. Il n'y a en revanche aucune raison de déroger aux règles de la zone urbaine sur la parcelle litigieuse. Il est en particulier faux d'établir un parallèle entre les dimensions qu'il est prévu de donner à l'extension de l'opéra et celles du bâtiment A du projet contesté. Ce dernier ne se distingue guère, par son gabarit, du bâtiment communal dont il prendra la place. Légèrement plus longue, sa façade nord sera moins haute que celle du bâtiment actuel et celles des bâtiments voisins à l'est (nos 10 à 24). Il est ainsi manifestement exagéré de parler d'un "énorme projet" qui serait "en totale rupture avec l'identité de la rue".
Enfin, les critiques sur la manière dont a été dessiné la limite des constructions en bordure de la parcelle no 20'280 sont également vaines. Il est vrai qu'entre le no 24 de la rue Beau-Séjour et le no 15 de la rue du Midi, cette limite n'est pas rectiligne : elle s'infléchit légèrement au niveau des nos 10 à 12, suivant la façade de ces bâtiments implantés de manière légèrement oblique par rapport à la rue, comme le bâtiment communal actuel, mais elle préserve sur une distance d'un peu plus de 130 m, et notamment au droit des parcelles de la recourante, un dégagement plus important que sur le reste de la rue Beau-Séjour et de la rue du Midi (16 m ou lieu de 12). C'est dire que, loin d'être incohérent, ce tracé répond au moins partiellement au v¿u de la recourante de conserver à la rue Beau-Séjour la "respiration" que lui confère la position oblique du bâtiment actuel, tout en rétablissant un alignement des constructions plus cohérent dans cette partie sud des rues Beau-Séjour et du Midi.
6. En zone urbaine l'ordre contigu est obligatoire (art. 96 PGA). Il est caractérisé par (a) la construction de bâtiments adjacents, séparés par des murs aveugles ou mitoyens et (b) l'implantation obligatoire des bâtiments sur les limites des constructions (v. art. 15, première phrase PGA). La recourante reproche à tort à la municipalité de ne pas avoir imposé une autre implantation, comme le permet la deuxième phrase de la disposition précitée, lorsqu'une implantation en retrait de la limite des constructions "est justifiée du point de vue de son intégration ou toute autre considération, notamment d'ordre patrimonial ou archéologique".
La recourante ne démontre pas qu'une implantation en retrait de la limite des constructions serait admissible en l'espèce, encore moins qu'elle devrait être imposée aux constructrices. Que l'implantation oblique de l'actuel bâtiment communal amène à cet endroit de la rue Beau-Séjour un dégagement dont bénéficient les immeubles de la recourante ne résulte pas d'un choix urbanistique délibéré, mais de circonstances historiques fortuites. L'actuel bâtiment communal est issu d'une transformation de l'ancien hôtel Beau-Séjour, construit vers 1904-1905 à l'emplacement d'une ancienne maison de maître, elle-même construite vers 1772-1775, avant que la rue Beau-Séjour ne se poursuive vers l'ouest par la rue du Midi. Par rapport à cet axe, l'orientation des bâtiments nos 10 et 12 constitue une singularité dont il est très exagéré de dire qu'elle donne à la rue Beau-Séjour son identité et son charme. Revenir à une orientation correspondant à l'alignement de la quasi-totalité des autres bâtiments de la rue permet non seulement de rendre à cette dernière une perspective cohérente, mais également d'utiliser de manière rationnelle les possibilités de bâtir sur la parcelle no 20'280, en ménageant un espace suffisant entre les bâtiments qui peuvent être implantés sur ce terrain.
Il est pas ailleurs inexact de prétendre qu'une implantation conforme à la réglementation supprime le point de vue que peuvent avoir les passants sur les alpes par la trouée de la Grotte. Ce qui permet actuellement ce point de vue n'est pas l'orientation du bâtiment communal, mais le fait qu'il ne s'étend pas jusqu'à la rue de la Grotte, laissant un large espace libre entre sa façade est et le bloc de bâtiments placé à l'angle de la rue du Midi et de la rue de la Grotte. Il n'est ira pas autrement avec le bâtiment A du projet litigieux.
Enfin, pour exiger une dérogation à l'implantation sur la limite des constructions, la recourante ne saurait tirer argument du fait que la municipalité a consenti à une interruption de l'ordre contigu pour les bâtiments B1, B2 et B3. Il ne s'agit ni de la même règle, ni de la même situation, si bien que les raisons qu'il peut y avoir de déroger dans un cas ne valent pas pour l'autre. On observera de surcroît que l'interruption de l'ordre contigu ne constitue pas à proprement parler une dérogation, qui ne serait admise que dans des situations particulières, mais une faculté qui est laissée au propriétaire dès lors que les conditions prévues à l'art. 100 PGA sont remplies, ce qui est le cas pour les bâtiments B1, B2 et B3.
7. Les doutes que nourrit la recourante quant à la réglementarité de l'implantation du bâtiment B1, à l'angle de la rue de la Grotte et de la ruelle "sans nom" qui longe la limite sud de la parcelle litigieuse, ne sont pas fondés non plus. Ce bâtiment est implanté sur la limite de construction, qui coïncide, à l'est comme au sud, avec la limite de propriété; il n'a donc pas à respecter une distance minimale par rapport à cette dernière (art. 98 al. 1 PGA a contrario). Quant à l'art. 100 al. 3 PGA, sur le sens duquel la recourante s'interroge, il n'y a pas lieu de s'y attarder, aucune construction hors sol de plus d'un niveau (rez-de-chaussée) n'étant en l'occurrence prévue dans les interruptions de l'ordre contigu entre les bâtiments B1, B2 et B3.
8. La recourante met en cause "une série de dérogations qui sont principalement fondées sur l'art. 46 PGA et qui n'étaient pas mentionnées dans la mise à l'enquête publique". Elle n'indique toutefois pas lesquels, hormis l'aménagement d'une "cour anglaise" et de passerelles enjambant celle-ci pour relier les entrées du bâtiment A au trottoir de la rue Beau-Séjour, au-delà de la limite de construction.
a) Contrairement à ce qu'indique la recourante, ces dérogations sont mentionnées dans la demande de permis de construire. La possibilité d'autoriser à bien plaire des passerelles dans les espaces frappés par une limite des constructions est expressément donnée par l'art. 46 PGA.
b) S'agissant de la "cour anglaise", la municipalité dit l'avoir admise "en application quelque peu extensive de l'art. 46 PGA". En réalité, il s'agit moins d'une construction qui empiéterait sur la limite que d'un aménagement de parcelle à un niveau inférieur à celui de la voirie adjacente. Le mur qui soutient cette dernière ne sera pas modifié. Tout au plus l'espace entre ce mur et le bâtiment A sera-t-il partiellement comblé, pour l'amener à un 1 m 80 au-dessous du niveau du trottoir existant. Dans la mesure où l'art. 46 PGA permet l'installation de passerelles, on voit mal comment l'espace vide qui se trouve au-dessous pourrait être prohibé. Quant à l'impact visuel de ces passerelles, les photomontages figurant au dossier permettent de se convaincre qu'il sera faible et qu'aucun motif d'esthétique ne s'oppose à leur aménagement. S'inscrivant dans la continuité des cours anglaises qui existent déjà devant les bâtiments nos 10 et 12, cet aménagement participe au contraire à l'identité de la rue Beau Séjour (cf. art. 70 PGA).
c) Aux termes d'une argumentation peu claire, la recourante laisse entendre que l'aménagement de la cour anglaise aurait conduit la municipalité à accorder implicitement une dérogation aux prescriptions concernant l'ordre, la hauteur et la longueur des constructions (art. 79 PGA). Pour autant que l'on ait compris l'argument, on rappellera que, pour un bâtiment en zone urbaine implanté sur la limite des constructions, la hauteur maximum des façades se détermine par rapport à un niveau de référence fixé par la municipalité, qui correspond au niveau ou du trottoir existant ou projeté calculé sur la limite des constructions. La hauteur maximum de la façade se détermine ainsi indépendamment de la présence ou de l'absence de la cour anglaise.
d) Enfin, c'est à tort que la recourante prétend qu'en cas d'élargissement de la voirie, une suppression ultérieure de ladite cour compromettrait l'exploitation de l'immeuble ou le rendrait non réglementaire, de sorte que la condition posée par l'art. 46 al. 2 PGA ne serait pas remplie. Les locaux du niveau -1 dotés d'ouverture sur la cour anglaise n'appartiennent pas aux logements donnant sur la façade sud; il s'agit de caves, de buanderies ou d'autres locaux non destinés à l'habitation, dont les ouvertures pourraient être en tout ou partie obstruées sans en affecter l'usage.
9. La recourante reproche au projet un défaut d'esthétique et d'intégration. Elle invoque à cet égard les art. 69, 70 et 73 al. 4 PGA. Ces dispositions ont la teneur suivante:
Art. 69. Intégration des constructions
1 Les constructions, transformations ou démolitions susceptibles de compromettre l¿aspect et le caractère d¿un quartier, d¿un site, d¿une place ou d¿une rue, ou de nuire à l¿aspect d¿un édifice de valeur historique, culturel ou architectural sont interdites.
2 Les constructions, quelle que soit leur destination, ainsi que les aménagements qui leur sont liés doivent présenter un aspect architectural satisfaisant et s¿intégrer à l¿environnement.
Art. 70. Aménagements extérieurs
1 Les aménagements extérieurs privés bordant les rues participent à l¿identité de celles-ci lorsqu¿un caractère d¿unité peut être identifié. Leur traitement fait l¿objet d¿une attention particulière. La Municipalité veille à ce que les aménagements projetés respectent le caractère de la rue.
2 Lorsqu¿une construction, transformation ou démolition est susceptible de compromettre les aménagements existants bordant les rues ou des éléments de transition de qualité, tels que mur, muret, clôture ou différence de niveaux qui en font partie, la Municipalité peut imposer une solution visant au maintien de tout ou partie desdits aménagements.
Art. 73. Objets figurant dans un recensement
(¿)
4 Elle peut, également, lorsqu¿un ensemble bâti est identifié et qu¿il s¿agit, notamment, d¿éviter une rupture du tissu bâti existant, préserver la volumétrie générale d¿ensemble, le rythme du parcellaire, la composition verticale et horizontale des façades, les formes de toiture, ainsi que les aménagements des espaces libres.
Ces normes précisent et détaillent la règle générale exprimée par l'art. 86 LATC sur l'esthétique et l'intégration des constructions.
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, il incombe au premier chef aux autorités municipales de veiller à l'aspect architectural des constructions; elles disposent à cet égard d'un large pouvoir d'appréciation (ATF 115 Ia 370, consid. 3, 115 Ia 363, consid. 2 c; 115 Ia 114, consid. 3d; ATF 101 Ia 213, consid. 6a, RDAF 1987, 155; Droit vaudois de la construction, note 3 ad art. 86 LATC). Dans ce cadre, l'autorité doit cependant prendre garde à ce que la clause d'esthétique ne vide pas pratiquement de sa substance la réglementation de la zone en vigueur (ATF 115 Ia 114; 114 Ia 345 consid 4 b). Certes, un projet peut être interdit sur la base de l'art. 86 LATC ou ses dérivés quand bien même il satisferait à toutes les dispositions cantonales et communales en matière de construction. Toutefois, lorsque la réglementation applicable prévoit que des constructions d'un certain volume peuvent être édifiées, une interdiction de construire fondée sur l'art. 86 LATC ou ses dérivés ¿ par exemple en raison du contraste formé par le volume du bâtiment projeté avec les constructions existantes - ne peut se justifier que par un intérêt public prépondérant (ATF 101 Ia 223 consid. 6). Ceci implique que l¿autorité motive sa décision en se fondant sur des critères objectifs et systématiques - ainsi les dimensions, l¿effet urbanistique et le traitement architectural du projet -, l'utilisation des possibilités de construire réglementaires devant apparaître déraisonnable et irrationnelle (ATF M. c/ Ormont-Dessus, du 1er novembre 1989; ATF 115 Ia 114; 115 Ia 345; 114 Ia 345; ATF 101 Ia 213; Tribunal administratif, arrêts AC.2004.0102 du 6 avril 2005, AC.1993.0125 du 2 mai 1994).
Tel n'est pas le cas en l'espèce. Ainsi qu'on l'a vu plus haut, l'implantation oblique de l'actuel bâtiment communal ¿ dont l'aspect architectural est de surcroît plus que médiocre ¿ ne confère pas à la rue une qualité ou un charme particulier qu'il s'agirait de conserver. Les bâtiments avoisinant ne forment pas un ensemble bâti homogène. Quand bien même certains, comme ceux de la recourante, figurent au recensement architectural avec la note 2, l'aspect et le caractère du quartier ne sont pas menacés par les bâtiments projetés, lesquels présentent une indéniable qualité, aussi bien par leur aspect architectural que par leur intégration au milieu bâti avoisinant.
10. Selon la recourante, la ruelle "sans nom" qui permet actuellement d'accéder aux nos 12 à 18 de l'avenue de la Gare, ainsi qu'au parking situé au sud de l'actuel bâtiment communal, serait insuffisante pour absorber le trafic généré par les 160 places du parking souterrain projeté. En outre, seuls les véhicules descendant l'avenue de la Gare pourraient accéder à ce parking, la signalisation interdisant de tourner à gauche à ceux qui empruntent cette voie d'ouest en est. Cette situation conduirait les usagers venant depuis le nord (av. du Théâtre, av. de Villamont, av. Georgettes) ou depuis l'est (av. de Rumine) à passer par la rue Beau-Séjour et la rue du Midi puis à rejoindre l'avenue St-Luce et la ruelle "sans nom" en passant par le chemin des Bercles, bien qu'il s'agisse d'un chemin privé réservé aux ayant droits.
Ce scénario est catégoriquement contredit pas l'étude de trafic établi en octobre 2006 par le bureau CSD. Il en résulte en substance que les 480 mouvements de véhicules par jour induits par le parking souterrain se reporteront exclusivement sur l'avenue de la Gare. Au niveau de la rue Beau-Séjour, le trafic devrait au contraire diminuer, une centaine de mouvements imputables aux visiteurs du bâtiment projeté remplaçant les quelques 500 mouvements naguère imputables au personnel et aux visiteurs du bâtiment de l'administration communale. On peut ainsi s'attendre non pas à un accroissement, mais à une diminution du trafic journalier moyen sur la rue Beau-Séjour (de l'ordre de 3% à l'ouest et 5,5% à l'est). La cour n'a aucune raison de mettre en doute ces prévisions. On ne voit en effet pas pourquoi les usagers venant du nord ou de l'est, et que rien n'empêchera de rejoindre le parking projeté par l'avenue de la Gare, s'imposeraient d'un invraisemblable détour imaginé par la recourante.
Quant à la ruelle "sans nom", d'une largeur d'environ 6 mètres, elle présente un gabarit tout à fait suffisant. On rappellera au demeurant que la définition de l'accès adapté à l'utilisation prévue au sens de l'art. 19 LAT fait l'objet d'une jurisprudence constante, dont il résulte en substance que la loi n'impose pas de voies d'accès idéales; il faut et il suffit que, par sa construction et son aménagement, une voie de desserte soit praticable pour le trafic lié à l'utilisation du bien-fonds et n'expose pas ses usagers ni ceux des voies publiques auxquelles elle se raccorde à des dangers excessifs. Autrement dit, l'accès est suffisant lorsqu'il présente des conditions de commodité et de sécurité (pente, visibilité, trafic) tenant compte des besoins des constructions projetées et cela même si, en raison de l'accroissement prévisible du trafic, la circulation devient moins aisée et exige des usagers une prudence accrue (AC.2007.0251 du 20 mars 2008; AC.2007.0049 du 13 juin 2007; AC.2006.0121 du 7 mai 2007; AC.2004.0023 du 6 juillet 2004).
11. La critique concernant la dimension même du parking, qui irait à l'encontre de l'une des orientations stratégiques du projet d'agglomération Lausanne ¿ Morges (PALM) tombe également à faux. L'art. 63 PGA exige que les places de stationnement destinées aux résidents soient aménagées simultanément à toute nouvelle construction et à tout agrandissement ou tout changement d'affectation important ayant pour résultat d'augmenter les besoins en stationnement. L'évaluation de ces besoins et le dimensionnement du parking ont en outre été réalisés conformément à l'art. 61 PGA.
12. Le projet implique l'abattage d'une vingtaine d'arbres protégés, dont un beau platane, âgé d'environ 80 ans et d'un diamètre de 240 cm, situé dans l'angle sud-ouest de la parcelle no 20'280. Dans sa réplique, la recourante met en cause ces abattages, plus particulièrement celui du platane, dont elle estime qu'il remplit une fonction importante en raison de sa situation et que son maintien, eu égard à la taille de la parcelle, ne serait que de faible incidence sur les possibilités de construire.
a) La loi vaudoise sur la protection de la nature, des monuments et des sites du 10 décembre 1969 (LPNMS) ainsi que son règlement d'application du 22 mars 1989 (RLPNMS) instaurent une protection des arbres qui méritent d'être sauvegardés en raison de l'intérêt qu'ils présentent (art. 4 LPNMS). Selon l'art. 5 LPNMS, il s'agit des arbres, cordons boisés, boqueteaux et haies vives qui sont compris dans un plan de classement cantonal ou qui font l'objet d'un arrêté de classement au sens de l'art. 20 LPNMS (let. a), ou encore de ceux que désignent les communes par voie de classement ou de règlement communal, et qui doivent être maintenus soit en raison de leur valeur esthétique, soit en raison des fonctions biologiques qu'ils assurent (let. b). La Commune de Lausanne a choisi la formule d'une protection réglementaire portant sur tout arbre d'essence majeur, cordon boisé, boqueteaux et haies vives (art. 56 PGA).
L'art. 6 al. 1 LPNMS prévoit que l'autorisation d'abattre les arbres ou arbustes protégés devra être accordée "notamment pour les arbres dont l'état sanitaire n'est pas satisfaisant et pour les arbres, les haies et boqueteaux lorsqu'ils empêchent une exploitation agricole rationnelle ou lorsque des impératifs techniques ou économiques l'imposent". Issue d'un amendement de la commission ad hoc du Grand Conseil, cette disposition a été introduite pour apporter quelque souplesse au texte initial, lequel réservait au Conseil d'Etat la compétence de fixer, dans le règlement d'application, les conditions dans lesquelles les communes peuvent autoriser l'abattage (v. BGC automne 1969 p. 774 et ss, not. 791 et 815). La liste exemplative de l'art. 6 al. 1 LPNMS est complétée par l'art. 15 RLPNMS qui autorise l'abattage, notamment lorsque des impératifs l'imposent tels que "l'état sanitaire d'un arbre, la sécurité du trafic, la stabilité des rives bordant un cours d'eau, la création d'une route ou la canalisation d'un ruisseau" (chiffre 4; v. aussi art. 5 al. 1 let. d du règlement communal sur la protection des arbres).
Pour statuer sur une demande d'autorisation d'abattage, ainsi que sur les oppositions éventuelles (art. 21 RLPNMS), l'autorité communale doit procéder à une pesée complète des intérêts en présence et déterminer si l'intérêt public à la protection de l'arbre classé l'emporte sur les intérêts publics ou privés qui lui sont opposés. Dans le cadre de cette pesée d'intérêts, il convient notamment de tenir compte de l'importance de la fonction esthétique ou biologique des plantations en cause, de leur âge, de leur situation dans l'agglomération et de leur état sanitaire. L'intérêt à la conservation d'un arbre protégé doit en outre être comparé à l'intérêt visant à permettre une utilisation rationnelle des terrains à bâtir conforme aux plans de zones en vigueur (AC.1997.0010 du 2 avril 1997; voir aussi AC.1995.0051 du 8 août 1996 et AC.1991.0210 du 26 janvier 1994; l'arrêt AC.1995.0051 invoque l'ATF 116 Ib 213 s. consid. 5g, qui concerne un biotope, pour l'appliquer par analogie au cas des arbres). Plus précisément, l'art. 6 al. 1 LPNMS, comme l'art. 15 ch. 4 RLPNMS exigent que des motifs impératifs imposent l'abattage; un tel texte, dans son sens littéral, exclut que l'on admette que cette condition est remplie, alors que l'auteur du projet dispose d'autres solutions constructives qui permettraient le maintien de l'arbre (contra, divers arrêts du Conseil d'Etat, RDAF 1972, 348, spéc. 350 et arrêt non publié du 15 août 1990, R9 955/89). On ajoutera qu'il convient d'interpréter de manière objective les intérêts du constructeur, autrement dit que l'on doit prendre en considération (par analogie avec ce qui est admis pour l'exploitation agricole, notamment à l'art. 15 ch. 2 RLPNMS) l'utilisation rationnelle des terrains à bâtir, cela au regard des droits conférés par les plans et règlements en vigueur (on n'ira pas ici jusqu'à exiger que le propriétaire du bien-fonds se trouve dans une situation d'expropriation matérielle pour pouvoir obtenir l'autorisation d'abattage requise; contra apparemment, Denis Piotet, Le droit privé vaudois de la propriété foncière, Lausanne 1991, no 1206, il est vrai dans une hypothèse un peu différente, liée à l'application de l'art. 61 al. 1 ch. 3 du code rural et foncier).
b) Pour répondre à l'une des orientations adoptées par le Grand Conseil en matière de développement territorial, qui est de contenir l'étalement urbain et développer des logements de qualité (v. décret du 11 juin 2002 pour la révision du plan directeur cantonal; RSV 701.413), la Commune de Lausanne a choisi de ne proposer aucune nouvelle zone à bâtir à l'occasion de la révision de son plan général d'affectation, mais de privilégier la densification dans les secteurs bien desservis en transport en commun et qui d'un point de vue morphologique se prêtent à ce type d'intervention (v. rapport selon l'art. 47 OAT du 5 mai 2004, p. 7). Le projet litigieux correspond pleinement à ces objectifs. Il permettra une augmentation de la surface brute de plancher utile d'environ 50% et permettra de mettre sur le marché 145 appartements, ceci sans augmenter de manière sensible la surface bâtie et en ménageant entre les futurs bâtiments beaucoup plus de surfaces vertes qu'il n'en existe actuellement. Ce projet n'est pas réalisable sans sacrifier une partie des arbres existants. Une dizaine d'entre-eux forment un étroit cordon boisé dont le maintien serait incompatible avec une implantation du bâtiment A sur la limite des constructions, dont on a vu qu'elle était non seulement imposée par le règlement, mais également par une utilisation rationnelle de la parcelle. Une autre rangée d'arbres se trouve entre le bâtiment actuel et la limite sud de la parcelle no 20'280. Son maintien ferait obstacle à l'implantation de nouvelles constructions dans ce secteur.
Quant au platane situé dans l'angle sud-ouest de ladite parcelle, sa présence est elle aussi incompatible avec le bâtiment B 1 prévu à cet emplacement et pour lequel une autre implantation n'apparaît guère envisageable compte tenu des contraintes du site, en particulier de l'opportunité de conserver un espace libre entre le bâtiment A et la rue de la Grotte et de préserver le grand séquoia se trouvant dans la partie sud-est de la parcelle no 20'280. On observera pas ailleurs qu'avec les arbres maintenus et les plantations de compensation imposées par le permis de construire, conformément à l'art. 59 PGA, le quota minimum d'arbres imposé par l'art. 53 PGA demeurera respecté.
Dans ces conditions, la municipalité n'a pas abusé de son pouvoir d'appréciation en autorisant les abattages projetés.
13. Au vu des considérants qui précèdent, le recours doit être rejeté.
Conformément aux art. 38 et 55 LJPA, un émolument sera mis à la charge de la recourante déboutée, qui supportera également les dépens auxquels peuvent prétendre la Commune de Lausanne et les constructrices, qui ont procédé par l'intermédiaire d'avocat et obtiennent gain de cause.