Decision ID: d8b13a4f-bb82-5406-8646-d6d09592f18f
Year: 2002
Language: de
Court: AG_VB
Chamber: AG_VB_001
Canton: AG
Region: Northwestern_Switzerland
Law Area: 

Sachverhalt
Die Bauherrschaft hat eine Terrassensiedlung, bestehend aus ei-
nem Erdgeschoss (Garagen) und drei Obergeschossen (Wohneinhei-
ten mit Keller), erstellt. Die einzelnen Terrassenstufen sind um je 5.5
m zurückversetzt. - Die Bauherrschaft plant nun, das dritte Oberge-
schoss gegen den Hang zu verlängern und den Hang um eine Zim-
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mertiefe abzugraben. Auf dem so vergrösserten, freigelegten Oberge-
schoss will sie ein zusätzliches, ebenfalls um 5.5 m zurückversetztes
Geschoss errichten, das kleiner ist als das dritte Obergeschoss, aber
gleich gross wie die ersten beiden Obergeschosse. Die Bauherrschaft
hält dieses vierte Obergeschoss für ein Attikageschoss; ein solches
würde nach kommunalem Recht nicht zur Ausnützung zählen. Der
Gemeinderat dagegen ist der Ansicht, dass für die Berechnung der
zulässigen Attikagrösse nicht das dritte Obergeschoss als Grundflä-
che zu nehmen sei, sondern der Durchschnitt aller Obergeschosse,
und hat das Baugesuch abgelehnt. Die Bauherrschaft erhebt dagegen
erfolglos Beschwerde beim Baudepartement.

Aus den Erwägungen
5.b-d) [Auch bei terrassierten Bauten (§ 12 Abs. 3 ABauV) ist
es grundsätzlich möglich, auf der obersten Terrassenstufe ein Attika-
geschoss (§ 16a ABauV) zu errichten; dass dieses terrassenähnlich
zurückversetzt ist, ist ohne Bedeutung für die Beurteilung der Frage,
ob es sich um ein Attikageschoss handle.]
6.a) Fraglich ist, ob es sich beim vierten Obergeschoss um ein
,,verkleinertes Geschoss" [und also um ein Attikageschoss] gemäss
§ 16a Abs. 1 ABauV handelt.
Das dritte Obergeschoss ist wesentlich grösser als die beiden
anderen Obergeschosse, weil es anschliessend an die selbständige
Wohneinheit bergwärts erweitert wurde mit Räumen, die teilweise
ihm dienen, teilweise allen Geschossen und teilweise nur dem vierten
Geschoss. (...) Das vierte Obergeschoss ist 2,8 m hoch. Wird von der
Fläche des dritten Obergeschosses (mit einer Tiefe von 13,75 m)
ausgegangen, so weist das vierte Geschoss (mit einer Tiefe von 8,15
m) exakt die maximal zulässige Grundfläche gemäss § 16a Abs. 2
erster Satz ABauV auf, nämlich 163,82 m
2
(...). Es hat genau die
gleiche Grundfläche wie die selbständigen drei anderen Wohnein-
heiten, abgesehen von einzelnen ,,Kellerräumen", welche die anderen
Geschosse aufweisen (...). Der Gemeinderat spricht deshalb nicht
mehr von einem verkleinerten Geschoss. Er vergleicht dabei mit den
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Bruttogeschossflächen der unteren drei Geschosse und stellt für die
Berechnung der zulässigen Attikagrundfläche sinngemäss auf den
Durchschnitt der Bruttogeschossflächen der drei Obergeschosse ab.
Die Beschwerdeführerin hält dies für ein sachfremdes und unzulässi-
ges Kriterium.
b) Der Begriff des ,,verkleinerten" Geschosses ist in § 16a
Abs. 2 zwar rechnerisch definiert. Bei terrassierten Bauten kann
jedoch nicht einfach auf die Grundfläche des darunter liegenden
Geschosses abgestellt werden, weil der Verordnungsgeber auf ein
,,Normalgeschoss"
abstellt
(...).
Zudem
geht
es
um
eine
Gesamtbetrachtung der einzelnen Terrassenhäuser: Dies sowohl in
architektonischer Hinsicht, als auch was die Frage der Ausnützung
betrifft, die nicht am einzelnen Gebäudeteil, sondern am gesamten
Gebäude und der Grundstücksfläche anknüpft. Wäre dem nicht so,
dann könnte das Attikageschoss wie hier von einem üblichen
Vollgeschoss nicht mehr unterschieden werden, was unzulässig wäre
(vgl. Baurechtsentscheide Kanton Zürich [BEZ] 1997 Nr. 19).
Insofern ist der Ansatz des Gemeinderats einleuchtend, auf die
durchschnittliche Fläche aller Obergeschosse abzustellen. Dass er
das (kleinere) sog. Erdgeschoss nicht eingerechnet hat, kommt der
Bauherrin und Beschwerdeführerin zugute und ist ebenfalls nach-
vollziehbar, weil es sich nicht um bewohnte Räume, sondern um
Garagen handelt. Allerdings wäre es in Anlehnung an eine ,,Nor-
malbaute" wohl sachgerechter, nicht auf die Bruttogeschossfläche,
sondern auf die Grundfläche der Geschosse abzustellen. Die bergsei-
tig nicht durchgehend sondern nur gerade im östlichen Teil ange-
bauten Kellerräume, die nach aussen nicht oder kaum in Erscheinung
treten, wären dabei nicht einzurechnen. So gerechnet ergäbe sich eine
durchschnittliche Fläche von rund 201 m
2
und somit eine maximale
Attikagrundfläche von gut 88 m
2
statt vorliegend gut 163 m
2
, was
immer noch eine selbständige Wohneinheit zulassen würde (...).
Bei terrassierten Bauten ist es jedoch nicht sachgerecht, die zu-
lässige Attikagrundfläche exakt zu errechnen, indem als Basis der
Durchschnitt aller Geschosse genommen wird, wie es der Gemeinde-
rat jedenfalls vergleichsweise zu tun scheint. Anders als beim Nor-
malfall (mit einer einheitlichen, rechteckigen Geschossfläche), wo
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§ 16a Abs. 2 ABauV eine exakte Definition vorgibt, ist bei einer ter-
rassierten Baute der Begriff des ,,verkleinerten Geschosses" gemäss
§ 16a Abs.1 ABauV ein unbestimmter Rechtsbegriff, weil die mass-
gebliche Geschossfläche nicht eindeutig gegeben ist. Der unbe-
stimmte Rechtsbegriff ist auszulegen. Somit besteht für die rechts-
anwendende Behörde ein Ermessen, ähnlich wie schon beim Begriff
der ,,terrassierten Baute". Wann ein Attikageschoss ein verkleinertes
Geschoss ist, lässt sich hier nicht mathematisch sagen, weil die
rechtsanwendende Behörde dem Einzelfall nicht gerecht wird, wenn
einfach rechnerisch der Durchschnitt aller Geschosse als Basis ge-
nommen wird. Dies trifft insbesondere bei grösseren Abgrabungen
zu. Hingegen kann die Berechnung des Durchschnitts einen wichti-
gen Anhaltspunkt liefern. Weitere entscheidende Kriterien sind - wie
schon beim Begriff der terrassierten Baute - der optische Eindruck
und die Funktionalität der einzelnen Gebäudeteile.
Unter diesen Aspekten erscheint das vierte Obergeschoss nicht
als verkleinertes Geschoss, sondern als optisch und funktionell
gleichwertig wie die übrigen drei Obergeschosse. Somit ist es als
Vollgeschoss anzusehen und bei der Ausnutzung einzurechnen. Die-
ses Ergebnis ist auch in der Hinsicht gerechtfertigt, dass das Projekt
kaum Grün- und Freiflächen auf der Parzelle vorsieht und dass die
Gemeinde in der Wohnzone A auch bei Arealüberbauungen keinen
Ausnutzungsbonus vorsieht (§§ 4 Abs. 1 und 32 Abs. 2 BNO); wird
das oberste Geschoss an die Ausnützung angerechnet (was hier eine
Ausnützungsübertragung voraussetzt), sinkt dafür die bauliche
Dichte im angrenzenden Bereich, wodurch ein gewisser Ausgleich
entsteht.
c) Würde man der Auffassung der Beschwerdeführerin folgen,
dass nur die Fläche des darunter liegenden Geschosses massgebend
ist, so könnte eine Grundeigentümerin durch die ,,Aufblähung" die-
ses Geschosses eine fast beliebig grosse Attikagrundfläche schaffen,
die gegebenenfalls ein Attikageschoss entstehen lässt, das grösser ist
als die übrigen Obergeschosse, was die Absichten des Gesetzgebers
unterlaufen würde.
Vorliegend scheint auch der Umstand stossend, dass die Bau-
herrin dazu das Terrain abgräbt (...) - und so teilweise ,,unterirdisch"
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die rechnerische Grundlage für eine Attikawohnung schafft, die ohne
die Räume im dritten Geschoss schon gleich gross ist, wie die ande-
ren drei Wohneinheiten. Es ist auf jeden Fall nicht sachgerecht, den-
jenigen Teil des dritten Obergeschosses (Grundriss), der quasi unter
dem gewachsenen Terrain liegt, zur Berechnung der Grundfläche
hinzuzuziehen. (...)
d) Zusammenfassend ergibt sich, dass sich bei terrassierten
Bauten die zulässige Attikagrundfläche nicht allein aufgrund der
Geschossfläche des darunter liegenden Geschosses gemäss § 16a
Abs. 2 ABauV berechnen lässt, sondern dass die gesamte terrassierte
Baute zu betrachten und nach optischen und funktionalen Kriterien
zu entscheiden ist, wo die Grenze für ein verkleinertes Geschoss
liegt. Der Durchschnitt der Geschossflächen aller Vollgeschosse kann
im Rahmen einer Berechnung gemäss § 16a Abs. 2 ABauV einen
gewissen Anhaltspunkt geben.