Decision ID: 7c7f0d6d-4312-4ee6-8094-9c9b1ac75efd
Year: 2022
Language: de
Court: GR_VG
Chamber: GR_VG_004
Canton: GR
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law

I. Sachverhalt:
1. B._ und A._ verkauften mit Kaufvertrag vom 2. November 2020
(Grundbucheintrag vom 5. November 2020) die Parzellen C._ und
D._ (Wohnhaus und Holzschopf) in E._ für CHF 490'000.00. Ihr
Vater hatte diese Grundstücke (zzgl. Garten) 1963 für CHF 10'000.00
erworben.
2. In der Grundbuchsteuererklärung vom 12. Mai 2021 deklarierten B._
und A._ einen Grundstückgewinn von CHF 183'639.00. Dabei
machten sie Anlagekosten von CHF 287'700.00 (inkl. Geldentwertung)
geltend.
3. Mit Schreiben vom 25. Oktober 2021 verlangte die Steuerverwaltung des
Kantons Graubünden die Rechnung für die geltend gemachte
Verkaufsprovision von CHF 14'700.00.
4. Am 1. November 2021 veranlagte die Steuerverwaltung eine kantonale
und kommunale Grundstückgewinnsteuer bei B._ und A._ von
je CHF 32'512.90 basierend auf einem Grundstückgewinn von CHF
442'355.00 (bzw. je CHF 221'176.00).
5. Gegen diese Veranlagungsverfügung erhoben B._ und A._ am
24. November 2021 Einsprache. Betreffend Anlagekosten machten sie
geltend, die Steuerverwaltung habe sich nicht mit den geltend gemachten
Investitionen der 60er, 70er, 80er und 90er Jahre auseinandergesetzt.
Vergleiche man die aufgewerteten Bauwerte von 1963 in Höhe von CHF
13'725.00 mit dem Neuwert der amtlichen Schätzung vom 20. Juni 1974
in Höhe von CHF 285'000.00 müsste der Schluss gezogen werden, dass
nicht die Bauteuerung dafür verantwortlich gewesen sei, sondern grosse
Investitionen. Dasselbe habe die Steuerverwaltung für die Jahre
1974/1983 von Amtes wegen getan. Man habe ja in der Selbstdeklaration
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hingewiesen, dass das Haus beim Kauf 1963 in einem baufälligen Zustand
gewesen sei (dafür spreche auch der Kaufpreis) und die
Instandstellungskosten seien nicht abzugsfähig gewesen. Ebenso seien
die Investitionen für die 80er und 90er Jahre anzurechnen. Es seien
Investitionen getätigt worden und eine Erweiterung des Wohnraums sei
erfolgt. Es seien die beiden Personen einzuvernehmen, die im Jahr 2000
vor der amtlichen Schätzung die Liegenschaft besichtigt hätten. Es seien
zu diesem Zeitpunkt noch die Ausbauetappen ersichtlich gewesen. Weiter
seien während der langen Besitzesdauer auch Grundeigentümerbeiträge
zu entrichten gewesen, so z.B. die Wasseranschlussgebühren von CHF
552.00.
6. Am 3. Januar 2022 verlangte die Steuerverwaltung erneut zusätzliche
Unterlagen und erläuterte den Einsprechern die Überlegungen der
Veranlagung und die Praxis zur Ermittlung nicht nachweisbarer
Investitionen bei langjähriger Eigentumsdauer. Gleichzeitig wurde den
Einsprechern eine Frist zur Vernehmlassung angesetzt.
7. Am 29. Januar 2022 reichten A._ und B._ eine Stellungnahme
ein. Die Bewertung durch den Kanton sei erstmals 1974 erfolgt. Daher
seien in dieser Schätzung keine Renovationen vermerkt. Das
Bewertungsprotokoll von 1974 existiere nicht mehr. Es folgten sodann
Ausführungen zum Zustand und Alter des Gebäudes, zu den Zeitwerten,
Neuwerten und dem umbauten Raum. Der Kaufpreis sei CHF 490'000.00
gewesen. Der Zeitwert sei mit 65 % in der Schätzung aufgeführt und der
damalige Verkehrswert sei mit CHF 390'000.00 aufgeführt gewesen. Die
Liegenschaft habe 1963 nur über ein Plumpsklo verfügt. Die
Steuerverwaltung habe überdies die Ausführungen zur den
Grundeigentümerbeiträgen kommentarlos übergangen. Es sei eine
Stellungnahme der Gemeinde E._ über die
Grundeigentümerbeiträge/Gebühren zwischen 1963 und 2020
einzuholen.
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8. Mit Einspracheentscheid vom 4. Februar 2022 hiess die Steuerverwaltung
die Einsprache teilweise gut und wies sie im Übrigen ab.
Für die im Veranlagungsverfahren nicht nachgewiesene Provision sei im
Einspracheverfahren der entsprechende Beleg eingereicht worden,
weshalb sie nun berücksichtigt werden könne. Das gelte auch für die
Notariatsgebühren.
Bei weiter zurückliegenden Investitionen, die nicht belegmässig
nachgewiesen werden können, finde die Schätzungsvergleichsmethode
Anwendung. Dabei würden Schätzungen auf gleiche Indexstufe gebracht.
Wenn eine Renovation ("R") in den Schätzungen vermerkt sei, werde die
Bauwertdifferenz bzw. Neuwertdifferenz als Wertvermehrung anerkannt.
Vergleiche der Schätzungen der Brandversicherungsanstalt (BVA) (bis
1971) mit Schätzungen der Gebäudeversicherung (GVG) würden nicht
zugelassen, um Investitionshöhen zu ermitteln, da die entsprechenden
Werte offenbar auf unterschiedlichen Ermittlungsgrundlagen beruhten.
Es folgten dann Berechnungen zur Ermittlung des Gewinns und der
mutmasslichen Investitionen. Die Steuerverwaltung sei von einem
Erwerbspreis des Wohnhauses von CHF 9'950.00 ausgegangen, weil der
Garten nicht mitverkauft worden sei. Aus den Schätzungen der BVA 1936
bis 1963 ergebe sich, dass keine wertvermehrenden Investitionen getätigt
worden seien (der Bauwert habe stets CHF 9'000.00 betragen). Ein
Vergleich des Bauwerts der BVA mit dem Neuwert der GVG sei verboten.
Es gebe auch keine Hinweise, dass zwischen den Schätzungen 1963 und
1974 irgendwelche Investitionen vorgenommen worden wären. Aufgrund
der Schätzungen ergebe sich aber, dass 1981 eine Renovation
stattgefunden habe ("R 1981"). Laut Plänen sei ein vorbestehender Raum
zu Wohnzwecken umgewandelt worden, was auch den Anstieg des
umbauten Raumes von 711 m2 (Schätzung 1974) auf 813 m2 zu erklären
scheine. Dies sei in der Veranlagung berücksichtigt worden (CHF
5'600.00).
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Wie sich aus den Schätzungen deutlich ergebe, habe das Wohnhaus seit
jeher einen sehr tiefen Zeitwert von 50-55 % aufgewiesen. Es sei daher
ausgeschlossen, dass der Vater der Einsprecher oder auch sie selbst
nennenswerte Investitionen am Objekt getätigt hätten. Die
Beschwerdeführer hätten allfällige Investitionen zwischen 1963 und 1974
zudem nicht nachgewiesen. Solche ergäben sich auch nicht anhand der
Schätzungen. Vielmehr lege der Zeitwert 1974 von lediglich 55 %
eindeutig nahe, dass kaum die erforderlichen Unterhaltsarbeiten,
geschweige denn Wertvermehrungen am Haus vorgenommen worden
seien.
9. Gegen diesen Einspracheentscheid reichten A._ und B._
(nachfolgend: Beschwerdeführer) am 9. März 2022 Beschwerde beim
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden ein mit folgenden
Rechtsbegehren:
" a) Es sei der Einspracheentscheid vom 04.02.2022 aufzuheben.
b) Es sei das Amt für Immobilienbewertung zu beauftragen, ein Gutachten zu erstellen
betreffend die im Zeitraum 1963-2020 vorgenommenen wertvermehrenden
Investitionen (Plausibilisierung Schätzungsvergleichsmethode; Nachachtung
Anspruch auf rechtliches Gehör).
c) Eventualiter/Im Rückweisungsfall, sei die Beschwerdegegnerin anzuweisen, ein
Gutachten einzuholen betreffend die im Zeitraum 1963-2020 vorgenommenen
wertvermehrenden Investitionen.
d) Es seien zusätzliche Anlagekosten im Umfang von gesamthaft CHF 214'900.00
anzuerkennen (aufgrund Schätzungsvergleichsmethode); eventualiter/im
Rückweisungsfall sei die Beschwerdegegnerin anzuweisen, zusätzliche
Anlagekosten im Umfang von gesamthaft CHF 214'900.00 anzuerkennen."
Die Beschwerdeführer machten im Wesentlichen geltend, die
Steuerverwaltung habe das rechtliche Gehör verletzt, indem es die
mehrfach beantragte Befragung von Sachverständigen oder die Einholung
eines Expertengutachtens im Veranlagungs- und Einspracheverfahren
abgelehnt habe. Dies obwohl unbestrittenermassen Beleg- und
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Dokumentationsarmut bestehe. Weiter sei die
Schätzungsvergleichsmethode in widersprüchlicher Weise angewandt
worden. Dieses Vorgehen stelle eine Verletzung des Anspruchs auf
rechtliches Gehörs dar.
Die Behauptung der Steuerverwaltung, wonach die Werte der BVA
keinesfalls mit denjenigen in den Schätzungen des Amts für
Immobilienbewertung (AIB; früher: Amt für Schätzungswesen [ASW])
vergleichbar seien, sei unplausibel und fragwürdig. Die Begriffe "Bauwert"
und "Neuwert" seien fast gänzlich deckungsgleiche Definitionen, die
bezweckten, Immobilienwerte objektiv-sachlich vergleichbar zu machen.
Der Bauwert der BVA sei daher durchaus in der
Schätzungsvergleichsmethode anwendbar. Die Steuerverwaltung wende
im Übrigen in gängiger Praxis die Schätzungsvergleichsmethode für
Grundstücksgewinnfälle mit Beleg- und Dokumentationsarmut an. Die
Differenz zwischen dem Bauwert der BVA 1963 (CHF 6'100.00) und dem
Neuwert 1974 (CHF 320'300.00 gemäss ASW/AIB) sei ein Faktor 52.5.
Vergleiche man die Bauwerte 1970 (BVA) anderer Bauten mit dem
Neuwert 1972 (ASW/AIB) liege ein Faktor von 5.7 bis 8.4 vor. Die grosse
Diskrepanz im Faktor zeige, dass zwischen den Schätzungen von 1963
und 1974 wertvermehrende Investitionen vorgenommen worden seien.
Die Behauptung der Steuerverwaltung sei völlig unglaubwürdig. Die
Beschwerdeführer hätten mehrfach erläutert und glaubhaft gemacht
(Ausbaupläne), dass ihr Vater viel in die Wertsteigerung der Liegenschaft
investiert habe. Die 1963 von ihrem Vater erworbene Liegenschaft sei
zeitnah zum Kauf (innen) in ein voll funktionstüchtiges Ferienhaus
ausgebaut worden (inkl. Ausbau des Holzschopfs in Wohnraum),
wohingegen die Liegenschaft im Kaufzeitpunkt in vernachlässigtem
Zustand und als Ferienhaus unbrauchbar gewesen sei. Das ASW (heute:
AIB) habe 1972 seinen Betrieb aufgenommen. Die Schätzung der
betreffenden Liegenschaft sei im Jahr 1974 zum ersten Mal vorgenommen
worden. Es sei daher nachvollziehbar, dass bei der ersten Schätzung noch
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kein Vermerk "R" für Renovation aufgeführt sei. Ein solcher sei frühestens
ab der zweiten Bewertung des Gebäudes durch dieselbe Behörde
(ASW/AIB) zu erwarten gewesen. Im Übrigen stelle der Vermerk
"Renovation" auf einer Schätzung nicht wirklich klar, ob werterhaltende
oder wertvermehrende Investitionen getätigt worden seien. Dieser sei nur
ein Indiz für wertvermehrende Investitionen. Es befremde, wenn man sich
trotz massiv verändernder Schätzwerte nur auf Jahre/Schätzungen
konzentriere, die einen Renovationsvermerk tragen. Dazu komme, dass
der Begriff eher als "Ersatz von Bestehendem" und damit als
werterhaltende Arbeiten zu verstehen sei.
Unter Verweis auf die Rechtsprechung sei es durchaus zumutbar, dass
eine Steuerverwaltung Schätzer bzw. Schätzungen zur Bestimmung von
Anlagekosten heranziehe, insbesondere wenn – wie hier – Belegarmut
infolge Zeitablauf herrsche. Die Steuerverwaltung dürfe sich nicht auf
blosse Vermutungen abstützen. Das Beziehen der Schätzungen diene
dazu, der Wirklichkeit möglichst nahe zu kommen und die Anlagekosten
plausibel zu rekonstruieren. Die Steuerverwaltung berücksichtige hier die
Gebäudeversicherungswerte vor 1972 jedoch nicht. Entgegen der
Behauptung der Steuerverwaltung könne auch der Zeitwert für die
Schätzungsvergleichsmethode berücksichtigt werden. In casu habe der
Zeitwert über alle Schätzungen gesehen immer 50-65 % des Bau-
/Neuwerts betragen. Der prozentuale Anteil des Zeitwerts sei über die
Jahre etwa konstant. In absoluten Werten steige der Zeitwert aber über
die Jahre deutlich an. Damit der Zeitwert steige, müssten die
zugrundeliegenden Neuwerte sich verändern, d.h. wertvermehrende
Investitionen erfolgt sein.
10. Mit Vernehmlassung vom 8. April 2022 beantragte die Steuerverwaltung
(nachfolgend: Beschwerdegegnerin) die Abweisung der Beschwerde. Das
Gesuch, ein Gutachten einzuholen, sei abzulehnen. Dies sei nicht
zielführend. Die Beschwerdegegnerin verfüge über eine langjährige und
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bewährte Praxis, anhand der bestehenden Schätzungsgrundlagen bei
fehlenden Belegen die Wertvermehrung festzustellen. Im konkreten Fall
liege das Problem darin, dass die Beschwerdeführer Wertvermehrungen
aus dem Schätzungsvergleich zwischen Bauwerten der BVA und
Neuwerten der GVG [die sich auf die Schätzungen des ASW/AIB
abstützen] herleiten möchten. So würden sie für 1974 eine
Wertvermehrung von CHF 214'900.00 herleiten. Dies sei aber nicht der
Fall. 1974 habe nach Aktenlage keinerlei Umbau stattgefunden. Etwas
Derartiges sei in den Schätzungen auch nicht vermerkt. Einen
anderweitigen Beweis (z.B. Bauabrechnung) könnten die
Beschwerdeführer ebenfalls nicht beibringen. Der Zeitwert nach dem
angeblichen Umbau 1974 habe lediglich 55 % betragen. Das Gebäude sei
dementsprechend schlecht unterhalten gewesen. Die behauptete
Wertvermehrung sei schlichtweg nicht nachgewiesen und auch nicht
ersichtlich anhand des Zustandes des Gebäudes nach dem behaupteten
Umbau. Die Beschwerdegegnerin nehme in konstanter Praxis keinen
Vergleich zwischen Bauwerten der BVA und Neuwerten der GVG vor.
Diese Praxis beruhe auf langjährigen Erfahrungswerten. Im Übrigen legte
die Beschwerdegegnerin erneut die Argumente des Einspracheentscheids
dar.
11. Unter Festhalten an den Anträgen der Beschwerde vertieften die
Beschwerdeführer am 1. Juni 2022 replizierend ihre Argumentation.
Insbesondere hoben sie hervor, dass keine Behörde oder Amtsperson die
Handhabung und Abwicklung des Übergangs von der Verwendung der
Schätzungen des ASW/AIB abschliessend erläutern könne. Deshalb
erachteten die Beschwerdeführer eine Befragung von Sachverständigen
oder das Einholen eines Expertengutachtens als die einzige Möglichkeit,
die wertvermehrenden Investitionen am Verkaufsobjekt objektiv feststellen
zu können. Nicht belegt sei die Aussage der Beschwerdegegnerin, die
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Schätzungswerte der BVA und der ASW/AIB basierten auf
unterschiedlichen Ermittlungsgrundlagen.
Der tiefe Zeitwert sei durch die sehr alten Grundmauern begründet. Ein
höherer Zeitwert wäre nur durch einen kompletten Neubau der
Liegenschaft realisierbar. Die Schätzungen zeigten aber, dass der
Zeitwert über die Jahre hinweg konstant (50-55 %) geblieben sei,
währenddem der Neuwert eindeutig zugenommen habe, auch
inflationsbereinigt. Die Aussage der Beschwerdegegnerin, dass das
Gebäude ausgesprochen schlecht unterhalten sei, sei bei konstantem
Zeitwert und steigendem Neuwert falsch. Zudem zeige die eingereichte
Fotodokumentation, dass die Liegenschaft im aktuellen Zustand
wunderbar ausgebaut und angenehm bewohnbar sei, wohingegen der
Vater der Beschwerdeführer 1963 die Liegenschaft in einem nicht
bewohnbaren Zustand erworben habe, wie der Kaufpreis und der
damalige Bauwert resp. Verkehrswert belegten.
12. Duplizierend unterstrich die Steuerverwaltung am 7. Juni 2022, dass die
Beschwerdeführer die behaupteten wertvermehrenden Investitionen von
angeblich CHF 214'900.00 nicht nachweisen könnten. Die
Beschwerdeführer seien insbesondere nicht in der Lage, weder Existenz
noch Höhe der behaupteten Wertvermehrung zwischen der Schätzung
1963 und der Schätzung 1974 durch verlässliche Unterlagen
nachzuweisen. Die Fotodokumentation belege lediglich, dass am
Gebäude wenig investiert worden sei.

II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1. Anfechtungsobjekt bildet der Einspracheentscheid der
Beschwerdegegnerin vom 4. Februar 2022 betreffend kantonale und
kommunale Grundstückgewinnsteuer. Das Verwaltungsgericht ist zur
Behandlung der dagegen erhobenen Beschwerde zuständig (vgl. Art. 139
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Abs. 1 des Steuergesetzes für den Kanton Graubünden [StG; BR 720.00])
und Art. 49 Abs. 1 lit. b des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege
[VRG; BR 370.100]). Die Beschwerdeführer sind als Adressaten des
angefochtenen Einspracheentscheides zur Beschwerdeerhebung befugt
(vgl. Art. 50 VRG). Auf die zudem frist- und formgerecht (vgl. Art. 139 StG)
eingereichte Beschwerde ist somit einzutreten.
2. Strittig ist, ob die in der Veranlagungsverfügung vom 4. Februar 2022
anerkannten Anlagekosten richtig festgesetzt wurden. Zu prüfen ist, ob
neben den berücksichtigten wertvermehrenden Aufwendungen 1981 und
1982 von CHF 14'380.00 (zzgl. Zuschlag für Geldentwertung)
insbesondere die in den Jahren 1963 bis 1974 getätigten Investitionen
miteinzubeziehen und aufgrund der Schätzungsvergleichsmethode
zusätzliche (zu den in Höhe von CHF 43'684.00 von der
Beschwerdegegnerin berücksichtigten) Anlagekosten im Umfang von
gesamthaft CHF 214'900.00 anzuerkennen sind.
3.1. Im Rahmen der Grundstückgewinnsteuer ist der Veräusserungsgewinn im
Sinne von Art. 46 Abs. 1 StG steuerbar, d.h. der Betrag, um den der Erlös
die Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) übersteigt. Für die
Berechnung der Anlagekosten ist die letzte steuerbegründende
Veräusserung massgebend (Art. 46 Abs. 2 StG). Als Erlös gelten alle
Leistungen des Erwerbers (Art. 47 Abs. 1 StG). Als Erwerbspreis gilt der
beurkundete Kaufpreis zuzüglich aller weiteren Leistungen des Erwerbers
(Art. 48 Abs. 1 StG); als Aufwendungen gelten unter anderem die Kosten
für Erschliessungen, Bauten, Umbauten und andere dauernde
Verbesserungen, die eine Werterhöhung des Grundstückes bewirkt haben
(Art. 49 Abs. 1 lit. a StG).
3.2. Nach Art. 131 Abs. 1 lit. b StG wird die Veranlagung nach pflichtgemässem
Ermessen vorgenommen, wenn die Steuerfaktoren mangels zuverlässiger
Unterlagen nicht einwandfrei ermittelt werden können. Die Veranlagung
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erfolgt unter Berücksichtigung aller im Zeitpunkt der Einschätzung
bekannten Tatsachen und ist zu begründen (Art. 131 Abs. 2 Satz 1 StG).
4.1. Nach dem im Steuerrecht geltenden Untersuchungsgrundsatz hat die
Veranlagungsbehörde von Amtes wegen für die richtige und vollständige
Abklärung des rechtserheblichen Sachverhaltes zu sorgen. Schranke
dieser Untersuchungspflicht bildet indes die dem Steuerpflichtigen
gesetzlich auferlegte Mitwirkungspflicht. Danach obliegen dem
Steuerpflichtigen insbesondere die substantiierte Deklaration und der
Nachweis der steuermindernden bzw. -aufhebenden Tatsachen. Bei der
Grundstückgewinnsteuer fallen unter dem Gesichtspunkt der
steuermindernden Tatsachen im Speziellen der Erwerbspreis und die
wertvermehrenden Aufwendungen ins Gewicht. Die erfolgreiche
Geltendmachung von steuermindernden Tatsachen erfordert in
formellrechtlicher Hinsicht, dass der hierfür beweisbelastete
Steuerpflichtige kraft seiner Mitwirkungspflicht die zugrunde liegenden
Tatsachen hinsichtlich Bestand und Umfang nachweist. Werden geltend
gemachte Aufwendungen vom Steuerpflichtigen nicht nachgewiesen, hat
dieser in der Regel die Folgen der Beweislosigkeit zu tragen, d.h.
Aufwendungen werden nicht zum Abzug zugelassen. Wenn dem
Steuerpflichtigen die Mitwirkung aus Gründen, die er nicht zu vertreten hat,
unmöglich oder unzumutbar ist, er sich mithin in einem unverschuldeten
Beweisnotstand befindet, ist die Höhe der Aufwendungen ausnahmsweise
im Rahmen einer Ermessensveranlagung zu schätzen. Der sich
unverschuldet in einem Beweisnotstand befindende Steuerpflichtige kann
sich aber in Zusammenhang mit steuermindernden oder -aufhebenden
Tatsachen nur dann auf die Vornahme einer Schätzung berufen, sofern
seine Sachdarstellung wenigstens hinreichende Schätzungsgrundlagen
enthält (ZWEIFEL/HUNZIKER/MARGRAF/OESTERHELT, Schweizerisches
Grundstückgewinnsteuerrecht, 2021, § 13 N 29; Urteil des
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Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden [VGU] A 19 20 E.6 m.H.;
Urteil des Verwaltungsgerichts Luzern A 05 68 E.4 m.H.).
4.2. Zur Ermittlung von Baukosten bei Fehlen einer Bauabrechnung und von
Investitionen, die so weit zurückliegen, dass vernünftigerweise das
Vorhandensein von Belegen nicht mehr verlangt werden kann, greift die
Beschwerdegegnerin gemäss interner Praxisfestlegung auf Schätzungen
zurück. Für Investitionen wendet sie die sogenannte
Schätzungsvergleichsmethode an (s. Protokoll 14 der Sitzung vom 25.
November 1999, S. 2 f. [Bg-act. 12]). Auch die Beschwerdegegnerin
erkennt, dass es Fälle geben kann, in denen die Verkäufer keine
Unterlagen über wertvermehrende Investitionen vorlegen können, und
somit einen Beweisnotstand aufgrund langer Eigentumsdauer bzw.
Übernahme einer Liegenschaft infolge Erbfall vorliegen kann. In der
vorerwähnten Praxis der Beschwerdegegnerin von 1999 wird Folgendes
festgehalten:
"Die Anerkennung von Investitionen anhand einer Schätzungsvergleichsmethode ist nur
zulässig, wenn für das betreffende Jahr auf der Schätzung eine grössere Investition
vermerkt ist (z.B. "R", Anbau).
Die Schätzung vor der Investition wird anhand des Indexes der GVA auf das Jahr der
Schätzung nach der Investition aufindexiert; die Differenz zwischen den zwei
massgebenden Werten (vgl. nachfolgend) kann als Investition anerkannt werden.
Verglichen werden bei Schätzungen der Brandversicherungsanstalt die Bauwerte, bei
Schätzungen der Schätzungskommissionen die Neuwerte (= massgebende Werte). Ein
Vergleich zwischen einer Schätzung der Brandversicherungsanstalt (Bauwert) und einer
Schätzung der Schätzungskommission (Neuwert) ist nicht zulässig, da dies zu falschen
Ergebnissen führt."
5.1. Im vorliegenden Fall befinden sich die Beschwerdeführer aus Gründen,
die sie nicht zu vertreten haben, in einem Beweisnotstand. Es ist ihnen
unmöglich und unzumutbar bei der korrekten Veranlagung mitzuwirken.
Es stehen verschiedene Schätzungen sowie der Kaufvertrag von 1963 zur
Verfügung. Belege über Umbauten, etc. sind aber nicht vorhanden. Die
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Beschwerdegegnerin erkennt, dass ein gewisser Beweisnotstand besteht,
wendet sich doch für die Anlagekosten zwischen 1974 und 1983 die
Schätzungsvergleichsmethode an. Gestützt auf ihre Praxis erachtet sie
aber, dass man mit der Arbeitsaufnahme des Amts für Schätzungswesen
(ASW [heute: Amt für Immobilienbewertung [AIB]) 1971 und den in den
folgenden Jahren erstmals vorgenommenen Schätzungen keine
Rückschlüsse zu den Anlagekosten (Investitionen) aus einem Vergleich
zwischen den neu vorhandenen Neuwerten und den bisherigen
Bauwerten der Brandversicherungsanstalt (BVA) ziehen dürfe. Bauwerte
seien mit Bauwerten, Neuwerte mit Neuwerten zu vergleichen. Die
Verneinung der Anwendbarkeit der Schätzungsvergleichsmethode auf
solche Konstellationen hat aber zur Folge, dass wenn zwischen der letzten
Schätzung der BVA (Brandwert) und der ersten Schätzung des ASW
(Neuwert), Investitionen stattgefunden haben, den Steuerpflichtigen die
volle Beweislast und die Folgen der Beweislosigkeit für vor 1971
vorgenommene Investitionen zugeschoben wird. Dies selbst dann, wenn
der Steuerpflichtige die Beweislosigkeit nach so langer Zeit nicht zu
vertreten hat. Diese Vorgehensweise erscheint fraglich, zumal die
Beschwerdegegnerin nicht nachvollziehbar begründet hat, warum man
aus dem Vergleich von Brandwerten und Neuwerten keine Rückschlüsse
zu den Anlagekosten ziehen kann. Die Beschwerdegegnerin behauptet
lediglich, dass die Berechnungsgrundlagen offenbar unterschiedlich seien
und erfahrungsgemäss ein solcher Vergleich zu falschen Ergebnissen
führe.
5.2. Sieht man von einem Vergleich der Bauwerte und Neuwerte ab, so stellt
im vorliegenden Fall immerhin die Erhöhung des Verkehrswerts des
Wohnhauses zwischen 1963 und 1974 ein Indiz dar, dass allenfalls
wertvermehrende Investitionen getätigt wurden. Im 1963 wurde für das
Haus, den Stall, Holzschopf und Gartenanteil ein Kaufpreis von CHF
10'000.00 bezahlt (vgl. Kaufvertrag vom 16. März 1963 [Bg-act. 3]). Die
- 14 -
BVA hat den Verkehrswert auf CHF 5'000.00 (Wohnhaus: CHF 3'500.00,
Stall: CHF 1'500.00) geschätzt (vgl. Schätzung der BVA vom 29. April
1963 [Bg-act. 13]). Zur Ermittlung des effektiven Verkehrswerts 1963 sollte
jedoch auf den Verkaufspreis von CHF 10'000.00 abgestellt werden,
zumal die Vertragsparteien keine Bindung hatten. 1974 betrug der
Verkehrswert der ganzen Liegenschaft hingegen CHF 93'800.00
(Wohnhaus mit Schopf: CHF 91'000.00, Stall: CHF 2'800.00 [vgl.
Schätzung der Schätzungskommission {ASW/AIB} vom 20. Juni 1974 {Bg-
act. 13}]). Während also der Verkehrswert des Stalls von CHF 1'500.00
auf CHF 2'800.00 stieg, wuchs der Verkehrswert des Hauses (gemäss
Schätzung) von CHF 3'500.00 auf CHF 91'000.00. Dieser Wertzuwachs
kann höchstwahrscheinlich nicht bloss mit Geldentwertung begründet
werden. Allein aus Inflationsgründen lässt sich wohl nicht erklären, dass
eine Liegenschaft 1963 für CHF 10'000.00 verkauft wird und elf Jahre
später über neunmal (bzw. gar 26mal, wenn auch für 1963 auf den
Schätzungswert abgestellt wird) so viel wert sein soll, ohne jegliche
wertvermehrenden Investitionen oder Nachholung von aufgestauten
Renovationen (die nach der früher geltenden Dumont-Praxis bei der
Einkommenssteuer nicht zum Abzug zugelassen wurden und deshalb bei
der Grundstückgewinnsteuer als wertvermehrend zu berücksichtigen sind
[vgl. VGU A 13 28 E.3; ZWEIFEL/HUNZIKER/MARGRAF/OESTERHELT, a.a.O., §
10 N 154]). Das Argument der Beschwerdegegnerin, das Wohnhaus habe
seit jeher einen sehr tiefen Zeitwert von 50-55 % aufgewiesen, kann nicht
entscheidend sein, um nennenswerte Investitionen durch den Vater der
Beschwerdeführer auszuschliessen. Gemäss Schätzungen 1974, 1983,
1994, und 2011 betrug der Zeitwert des Wohnhauses 50-55 %, gemäss
letzter Schätzung 2020 65 %. Für den Zeitraum zwischen 1963 und 1974
ist durchaus denkbar, dass wertvermehrende Investitionen vorgenommen
wurden, womit der Neuwert stieg, wohingegen der Zeitwert (also Neuwert
abzüglich Wertminderung) etwa aufgrund der sehr alten Grundmauern –
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wie von den Beschwerdeführern vorgetragen – 1974 auf 55 % des
Neuwerts geschätzt wurde.
5.3. Ausserdem bleibt ungeklärt, ob wertvermehrende Investitionen zwischen
der letzten Schätzung der BVA und der ersten Schätzung der zuständigen
Schätzungskommission (Arbeitsaufnahme 1971) irgendwie besonders
erfasst wurden. Die Beschwerdegegnerin geht ohne Erklärung davon aus,
dass ohne ausdrücklichen Vermerk in der amtlichen Schätzung keine
wertvermehrenden Investitionen getätigt wurden.
5.4. Nach dem Gesagten bestehen im vorliegenden Fall Indizien dafür, dass
zwischen der letzten Schätzung der BVA 1963 und der ersten Schätzung
der zuständigen Schätzungskommission (ASW/AIB) 1974,
wertvermehrende Investitionen getätigt wurden. Sollte die nicht weiter
begründete Ansicht der Beschwerdegegnerin tatsächlich zutreffen,
wonach in einer Konstellation wie diese (mit Schätzungen der BVA und
Schätzungen der Schätzungskommissionen [ASW/AIB]) zur Ermittlung
der Anlagekosten nicht auf die Schätzungsvergleichsmethode abgestützt
werden dürfe, so kann die Beschwerdegegnerin die Folgen der
Beweislosigkeit für die vorgenommenen Investitionen nicht einfach auf die
sich in einer Beweisnotlage befindenden Beschwerdeführer zuschieben.
Von einer Veranlagung nach pflichtgemässem Ermessen kann dabei nicht
die Rede sein. Vielmehr hätte die Beschwerdegegnerin weitere
Abklärungen vornehmen – allenfalls unter Beizug des AIB oder anderer
Stellen – und sodann festhalten müssen, auf welche Werte man sich in
diesem Fall sonst stützen könnte (z.B. auf den an die Bauteuerung bzw.
Geldentwertung angepassten Verkehrswert oder auf einen Koeffizienten,
mit dem der Brandversicherungswert 1963 bis 1974 zu multiplizieren ist,
um dann mit diesem Wert die Schätzungsvergleichsmethode
anzuwenden). Dagegen ist die Beschwerdegegnerin im Rahmen der
Ermessensveranlagung nicht verpflichtet, wie von den Beschwerdeführern
beantragt, ein Gutachten betreffend die vorgenommenen
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wertvermehrenden Investitionen einzuholen. Trotz Beweisnotstand
handelt es sich dabei um eine steuermindernde Tatsache, die allenfalls
mittels eines durch die Beschwerdeführer beauftragten Gutachtens
nachgewiesen werden könnte. Der Einspracheentscheid ist daher
aufzuheben und die Angelegenheit zu weiteren Abklärungen und neuem
Entscheid an die Vorinstanz zurückzuweisen.
6.1. Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten gestützt
auf Art. 73 Abs. 1 VRG zulasten der unterliegenden Beschwerdegegnerin.
Die Staatsgebühr wird im Rahmen von Art. 75 Abs. 2 VRG auf
CHF 3'000.00 festgesetzt.
6.2. Die Beschwerdegegnerin hat zudem den Beschwerdeführern die durch
diesen Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen (Art. 78
Abs. 1 VRG). Der Anwalt der Beschwerdeführer hat keine Honorarnote
eingereicht. Das Gericht hält im vorliegenden Fall eine pauschale
Parteientschädigung (inkl. Spesen und MWST) zugunsten der
Beschwerdeführer von CHF 2'500.00 für angemessen.