Decision ID: 8a630b39-329b-50ec-b01c-17b4b4b73d6c
Year: 2012
Language: de
Court: BE_VB
Chamber: BE_VB_001
Canton: BE
Region: Espace_Mittelland
Law Area: public_law

I. Sachverhalt
1. Die Beschwerdegegner sind Eigentümer einer Parzelle im Halte von 3'254 m2
(Moosseedorf Gbbl. Nr. C._), die Teil eines Bauerngutes war. Auf der Parzelle
befinden sich eine Scheune, ein Wohnstock („Stöckli“) sowie eine Garage. Das Stöckli ist
ein zweigeschossiger Riegbau aus der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts und im
Bauinventar der Gemeinde als erhaltenswert eingestuft. Die Parzelle gehört zu zwei
2
verschiedenen Nutzungszonen: Der westliche Teil der Parzelle mit der Scheune liegt in der
Arbeitszone A, während der östliche Teil, auf dem das Stöckli und die Garage stehen, der
Mischzone M2 zugeordnet ist. Am 11. Mai 2011 reichten die Beschwerdegegner bei der
Gemeinde Moosseedorf ein Baugesuch ein für den Abbruch des Stöckli und der Garage.
Gegen das Bauvorhaben erhoben nebst andern die Beschwerdeführenden Einsprache. Mit
Verfügung vom 9. November 2011 wies die Gemeinde Moosseedorf die Einsprachen ab
und erteilte die Abbruchbewilligung.
2. Dagegen reichten die Beschwerdeführenden am 7. Dezember 2011 Beschwerde bei
der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Sie beantragen
unter Kostenfolgen, der Gesamtbauentscheid bzw. die Abbruchbewilligung vom
9. November 2011 sei aufzuheben und die Abbruchbewilligung sei nicht zu erteilen.
3. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet1, führte den
Schriftenwechsel durch. Die Beschwerdegegner reichten am 28. Dezember 2011 eine
Beschwerdeantwort ein. Die Gemeinde nahm mit Eingabe vom 12. Januar 2012 Stellung
zur Beschwerde. Das Rechtsamt holte einen Fachbericht der Kantonalen Denkmalpflege
(KDP) ein und liess ein Sachverständigengutachten über die Wirtschaftlichkeit erstellen.
Vorgängig führte es im Beisein der Parteien, einer Vertretung der KDP sowie des
Gutachters einen Augenschein mit Instruktionsverhandlung durch. Die Parteien erhielten
Gelegenheit, sich zum Ergebnis des Beweisverfahrens zu äussern und
Schlussbemerkungen einzureichen. Auf die Rechtsschriften, den Fachbericht der KDP, das
Wirtschaftlichkeitsgutachten sowie auf das Ergebnis des Augenscheins wird, soweit für den
Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen
1. Sachurteilsvoraussetzungen / Formelles
1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191)
3
a) Die Gemeinde Moosseedorf hat ihre Verfügung als „Gesamtbauentscheid bzw.
Abbruchbewilligung“ bezeichnet. Im vorliegenden Fall ist für eine Abbruchbewilligung kein
Gesamtentscheid im Sinne von Art. 9 KoG2 nötig. Die BVE ist aber sowohl für
Baubewilligungen, wozu auch Abbruchbewilligungen gehören, als auch für
Gesamtentscheide, bei denen das Baubewilligungsverfahren das Leitverfahren ist, die
zuständige Beschwerdeinstanz und daher für den Entscheid über die eingereichte
Beschwerde zuständig (vgl. Art. 11 Abs. 1 KoG, Art. 40 Abs. 1 BauG3). Die
Beschwerdeführenden haben am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen, sind durch die
Abweisung ihrer Einsprache beschwert und haben ein schutzwürdiges Interesse an dessen
Aufhebung oder Änderung (Art. 40 Abs. 2 und 5 i.V.m. Art. 65 VRPG4). Sie sind daher zur
Beschwerdeführung legitimiert. Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist
einzutreten.
b) Die Beschwerdegegner haben sich mit Eingabe vom 28. Dezember 2011 ausführlich
zur Beschwerde geäussert, ohne jedoch einen ausdrücklichen Antrag zu stellen. An
Parteieingaben von juristischen Laien sind praxisgemäss keine hohen Anforderungen zu
stellen.5 Aus der Begründung in der Beschwerdeantwort ergibt sich, dass sie sinngemäss
die Abweisung der Beschwerde und die Bestätigung der Abbruchbewilligung beantragen.
c) Die Beschwerdeführenden präzisierten mit Eingabe vom 7. Februar 2012, dass sich
ihre Beschwerde nicht auf die Garage auf der Parzelle Moosseedorf Gbbl. Nr. C._
bezieht. Streitgegenstand ist demnach lediglich die Abbruchbewilligung für das Stöckli.
2 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1) 3 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0) 4 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) 5 Vgl. Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 32, N. 11 und 13
4
2. Rechtliches Gehör / Mitwirkungsrechte
a) Die Beschwerdeführenden rügen, die Gemeinde habe sich in der Verfügung
(Abbruchbewilligung) nicht mit ihren Vorbringen auseinandergesetzt.
Das rechtliche Gehör nach Art. 29 Abs. 2 BV6 verlangt, dass die Behörde die Vorbringen
der Parteien, die vom Entscheid in ihrer Rechtsstellung betroffen werden, auch tatsächlich
hört, prüft und in der Entscheidfindung berücksichtigt. Daraus folgt die Verpflichtung der
Behörde, ihren Entscheid zu begründen (vgl. Art. 52 VRPG). Die Begründung muss so
abgefasst sein, dass sich die Betroffenen über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft
geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen können. In
diesem Sinne müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich
die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt. Dabei ist es nicht
erforderlich, dass sie sich mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und
jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Vielmehr kann sie sich auf die für den
Entscheid wesentlichen Punkte beschränken.7
Die Gemeinde hat die Abbruchbewilligung mit Verweis auf die Begehung vom 8. Juni 2011
damit begründet, dass eine Sanierung unverhältnismässig sei. Die Eigentümer könnten
glaubhaft aufzeigen, dass ein Verkauf trotz grosser Bemühungen nicht möglich gewesen
sei. Das Stöckli habe schon viele bauliche Veränderungen erfahren. Ausserdem werde auf
Anerbieten der Eigentümer eine Auflage in die Baubewilligung aufgenommen, wonach der
Abbruch erst vollzogen werden könne, wenn ein baubewilligtes Ersatzprojekt vorliege.
Sollte dies bis am 31. Dezember 2015 nicht der Fall sein, so entfalte die
Abbruchbewilligung keine Wirkung.
Die Begründung der Gemeinde ist tatsächlich etwas knapp ausgefallen. Aufgrund der
Tragweite einer Abbruchbewilligung wäre eine ausführliche Auseinandersetzung mit der
Schutzwürdigkeit des Stöcklis und der Frage, weshalb eine Sanierung dieses
Baudenkmals als unverhältnismässig angesehen wird, wünschbar gewesen. Aus der
Verfügung gehen aber immerhin die Themenbereiche hervor, welche die Gemeinde
bewogen haben, die Einsprache abzuweisen. Die vorliegende Beschwerde zeigt, dass es
6 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV; SR 101) 7 BGE 136 I 229 E. 5.2, mit weiteren Hinweisen, BGE 134 I 83 E. 4.1; Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 52 N. 6 ff.
5
den Beschwerdeführenden trotz der knappen Begründung möglich war, die
Abbruchbewilligung der Gemeinde sachgerecht anzufechten. Die Frage, ob das rechtliche
Gehör verletzt wurde, kann bei diesem Ausgang des Verfahrens jedoch offen gelassen
werden.
b) Die Beschwerdegegner rügen, dass sie zu den Fragen des Fachberichts der KDP
nicht hätten Stellung nehmen können. Sowohl ein Amts- oder Fachbericht als auch ein
Sachverständigengutachten sind Beweismittel (Art. 19 Abs. 1 Bst. b und g VRPG), deren
Beschaffung sich nach den zivilprozessualen Grundsätzen richtet (vgl. Art. 19 Abs. 1 und 2
VRPG i.V.m. Art. 183 ff. ZPO8). Nach Art. 183 und 185 ZPO können die Parteien vorgängig
zur geplanten Expertise, insbesondere zur Person des Sachverständigen Stellung nehmen
und sich zur Fragestellung äussern. Demgegenüber dienen Amts- und Fachberichte dazu,
amtliches Fachwissen verfügbar zu machen.9 Praxisgemäss wird bei Amts- und
Fachberichten vorgängig keine Stellungnahme der Parteien zum Fragekatalog eingeholt.
Die Verfahrensrechte werden dadurch gewahrt, dass die Berichte den Parteien
anschliessend zur Stellungnahme zugestellt werden.10 Der Vertreter der KDP hat am
Augenschein das Stöckli vorgestellt und dabei erläutert, weshalb die KDP das Gebäude als
erhaltenswert einstuft. Die KDP hat diese Ausführungen anschliessend in einem
Fachbericht schriftlich festgehalten, der den Parteien zugestellt wurde. Am Augenschein
war ein Beschwerdegegner anwesend und hatte somit bereits zu diesem Zeitpunkt
Gelegenheit, Ergänzungsfragen zu stellen oder Bemerkungen anzubringen. Ausserdem
konnten die Parteien in ihren Schlussbemerkungen zum Fachbericht der KDP Stellung
nehmen. Eine Verletzung der Verfahrensrechte ist nicht erkennbar.
3. Fehlendes Neubauprojekt
Die Beschwerdeführenden rügen, eine Abbruchbewilligung sei schon deshalb unzulässig,
weil noch kein gleichwertiges Ersatzobjekt geplant sei.
8 Gesetz vom 19. Dezember 2008 betreffend die Schweizerische Zivilprozessordnung (ZPO; SR 272) 9 Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 19 N. 16 10 Vgl. Isabelle Häner, in Häner/Waldmann (Hrsg.), Das erstinstanzliche Verwaltungsverfahren, 2008, S. 49; vgl. auch Art. 190 i.V.m. Art. 232 ZPO; Heinrich Andreas Müller in: Brunner/Gasser/Schwander (Hrsg.), Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 2011, Art. 190 N. 8, 10 und 30
6
Nach Art. 10b Abs. 3 BauG ist der Abbruch eines erhaltenswerten Baudenkmals zulässig,
wenn die Erhaltung unverhältnismässig ist; im Falle einer Neubaute ist das Baudenkmal
durch ein gestalterisch ebenbürtiges Objekt zu ersetzen. Der Wortlaut der Bestimmung
spricht nicht für die Auslegung der Beschwerdeführenden. Voraussetzung für die
Zulässigkeit des Abbruchs ist danach bloss, dass die Erhaltung des Baudenkmals
unverhältnismässig ist. Lediglich für den Fall, dass eine Ersatzbaute vorgesehen ist,
schreibt die Bestimmung von Art. 10b Abs. 3 BauG vor, dass das Baudenkmal durch ein
gestalterisch ebenbürtiges Objekt zu ersetzen ist. Für den Entscheid in dieser Sache ist
deshalb nicht erforderlich, dass ein Neubauprojekt vorliegt.
4. Schutzwürdigkeit der Liegenschaft
a) Das von den Beschwerdeführenden beantragte Abbruchverbot stellt eine
Einschränkung der verfassungsmässig garantierten Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) dar.
Eingriffe in dieses Grundrecht sind nur zulässig, wenn sie auf einer hinreichenden
gesetzlichen Grundlage beruhen, im öffentlichen Interesse liegen, verhältnismässig sind
und den Kerngehalt des betreffenden Grundrechts nicht verletzen (Art. 36 BV und Art. 28
KV11).
b) Der Denkmalschutz wird abschliessend durch das kantonale Recht geregelt.
Baudenkmäler sind herausragende Objekte und Ensembles von kulturellem, historischem
oder ästhetischem Wert und stehen unter dem Schutz von Art. 10a ff. BauG. Dazu gehören
namentlich Ortsbilder, Baugruppen, Bauten, Gärten, Anlagen, innere Bauteile,
Raumstrukturen und feste Ausstattungen (Art. 10a Abs. 1 Satz 2 BauG). Als erhaltenswert
gelten solche Objekte, wenn sie wegen ihrer ansprechenden architektonischen Qualität
oder ihrer charakteristischen Eigenschaften geschont werden sollen (Art. 10b Abs. 1
BauG). Die gesetzliche Grundlage für ein Abbruchverbot von erhaltenswerten Objekten
findet sich in Art. 10b Abs. 3 Satz 1 BauG. Demnach sind erhaltenswerte Baudenkmäler in
ihrem äusseren Bestand und mit ihren Raumstrukturen zu bewahren. Ein Abbruch ist
zulässig, wenn die Erhaltung unverhältnismässig ist (Art. 10b Abs. 3 BauG). Nach der
Rechtsprechung ist jedes öffentliche Interesse, das nicht gegen andere
Verfassungsnormen verstösst und nicht rein fiskalisch ist, grundsätzlich geeignet, einen
11 Verfassung des Kantons Bern vom 6. Juni 1993 (KV; BSG 101.1)
7
Eingriff in die Eigentumsgarantie zu rechtfertigen.12 Eigentumsbeschränkungen zum Schutz
von Baudenkmälern liegen allgemein im öffentlichen Interesse.13 Da
Denkmalschutzmassnahmen oft schwerwiegende Eingriffe in das Eigentum zur Folge
haben, dürfen sie nicht bloss im Interesse eines begrenzten Kreises von Fachleuten
erlassen werden. Sie müssen auf objektive und grundsätzliche Kriterien abgestützt sein,
um Anspruch auf eine gewisse Allgemeingültigkeit erheben zu können.14
c) Das Stöckli der Beschwerdegegner ist im Bauinventar der Gemeinde Moosseedorf
als erhaltenswertes Objekt eingetragen. Eine solche Feststellung hat keine positive,
sondern nur eine negative Wirkung.15 Das bedeutet, dass im Baubewilligungsverfahren
keine anderen Objekte als schützenswert oder erhaltenswert bezeichnet werden können,
als diejenigen, die im Bauinventar gemäss Art. 10d Abs. 1 Bst. a BauG aufgenommen sind.
Im Rahmen des Verfahrens zum Erlass des Bauinventars kann lediglich geltend gemacht
werden, das Inventar sei unvollständig (Art. 13a Abs. 4 BauV16). Die Grundeigentümerin
oder der Grundeigentümer kann erst im Nutzungsplanverfahren oder, wenn seit der
Errichtung des Inventars kein solches durchgeführt worden ist, im
Baubewilligungsverfahren den Nachweis verlangen, dass ein Inventar richtig ist (Art. 10d
Abs. 2 BauG, Art. 13c Abs. 2 BauV).
Die Gemeinde hat das Bauinventar noch nicht grundeigentümerverbindlich umgesetzt:
Weder dem Baureglement noch dem Zonenplan lässt sich entnehmen, welche Objekte in
der Gemeinde Moosseedorf unter denkmalpflegerischem Schutz stehen; das GBR17
verweist diesbezüglich auf das Bauinventar (vgl. Art. 18 Abs. 1 GBR). Die Frage, ob der
Wohnstock auf Parzelle Moosseedorf Gbbl. Nr. C._ zu Recht als erhaltenswert
eingestuft wurde, kann daher im Baubewilligungsverfahren überprüft werden. In welchem
Ausmass ein Objekt denkmalpflegerischen Schutz verdient, ist im Einzelfall sorgfältig zu
prüfen.18 Verlangt wird dabei eine auf sachliche und wissenschaftliche Kriterien abgestützte
Gesamtbeurteilung, die den kulturellen, geschichtlichen, künstlerischen und
12 BGE 106 Ia 94 E. 3a 13 BGE 126 I 219 E. 2c; BVR 1998 S. 440 E. 3c, VGE 22620 vom 5.12.2006, E. 6.1 14 BGE 120 Ia 270 E. 4a, mit weiteren Hinweisen 15 Vgl. Art. 10e Abs. 1 BauG, Art. 13c Abs. 3 BauV 16 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1) 17 Baureglement der Einwohnergemeinde Moosseedorf 13.03.2001, mit Teilrevisionen und Änderungen, Stand vom 12.06.2009 18 BGE 120 Ia 270 E. 4a, mit weiteren Hinweisen
8
städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerkes berücksichtigt. Eine Baute soll als
Zeuge und Ausdruck einer historischen, gesellschaftlichen, wirtschaftlichen und
technischen Situation erhalten bleiben.19
d) Die Beschwerdegegner machen geltend, ihre Liegenschaft weise nur noch an
wenigen Stellen historische bzw. erhaltenswerte Bausubstanz auf. Das Stöckli habe seit
1853 viele Veränderungen erfahren wie teilweise neue Böden und Fenster, den Einbau von
Kaminen, Holzöfen und einer Ölheizung und die Lauben seien repariert worden.
Insbesondere habe die Sanierung in den 1960er Jahren, als eine Eternitverkleidung
angebracht worden sei, den Charakter des Hauses bis zur Unkenntlichkeit verändert. Das
Stöckli sei ein anspruchsloser Zweckbau. Die Umgebung werde durch technische
Infrastrukturanlagen der SBB und die Hochspannungsleitung der BKW dominiert, wodurch
der historische landwirtschaftliche Charakter des Stöcklis vollständig aufgehoben und
zerstört werde.
e) Das Stöckli wird im Bauinventar der Gemeinde wie folgt beschrieben:
«Stöckli, wohl von 1872. Schlichter Riegbau unter Viertelwalmdach mit Ründi. Kellergeschoss
mit Steinbackofen tritt gegen N zu Tage: ein mächtiger Strebepfeiler und die alte Kellermauer
sind sichtbar. OG sekundär mit Eternit verkleidet. Längsseitige OG-Lauben ausgebaut; an der
N-Seite auch im EG Wohnteil um Laubenbreite erweitert. Südl. Längsseite mit Holzsäulen, die
zusammen mit z.T. originalen Sandsteinplatten eine peristylartige Eingangssituation
erzeugen. Die EG-Wände an dieser Seite zeigen steinfarbenen Sichtrieg, im selben Ton sind
auch die Holzsäulen gehalten. Originale Haustür, heute lasiert. Das solide Haus steht leicht
abgeneigt von der Strasse und könnte durch einen behutsamen Eingriff viel von seinem
ursprünglichen Charme, wie ihn das Peristyl bewahrt hat, zurückgewinnen.»
f) Die KDP führt in ihrem Fachbericht20 zusammengefasst aus, nachträgliche
Recherchen hätten ergeben, dass das Stöckli zwischen 1853 und 1860 erbaut worden sei.
Es handle sich um einen zweigeschossigen Riegbau unter Viertelwalmdach mit zwei
breiten Seitenlauben, die möglicherweise von Anfang an eingewandet waren. Im Vergleich
zu anderen Stöckli oder auch Bauernhäusern, die in der Mitte des 19. Jahrhunderts gebaut
wurden, sei dieses eines der herrschaftlichen, repräsentativen seiner Gattung. Generell
hätten Bauten aus dieser Zeit keine solche Vorhalle und keine derart massive
19 BGE 126 I 219 E. 2e 20 Fachbericht der KDP vom 11.05.2012
9
Ausformulierung der Elemente. Die Qualität der Bauweise bei diesem Gebäude sei
bemerkenswert. Im Vergleich zu anderen Stöckli dieser Zeit sei „qualitätsvolles“
Baumaterial verwendet worden, erwähnenswert seien die breiten Bretter bei der sorgfältig
gearbeiteten Ründiuntersicht und die massiven, kräftigen Hölzer für die Riegkonstruktion.
In späteren Zeiten, als Geld und Material knapp wurden21, seien dünnere Hölzer verwendet
worden. Die später angebrachte Fassadenverkleidung aus Eternit wirke sich nachteilig auf
den architekturhistorischen Wert aus und habe dazu geführt, dass das Gebäude nicht als
schützenswert, sondern nur als erhaltenswert eingestuft worden sei. Diese sekundäre
Fassadenverkleidung sei aber reversibel, da die originale Riegkonstruktion dahinter noch
vorhanden sei. Die eingewandete Laube auf der Südwestseite werde von ursprünglich vier,
heute noch drei toskanischen Rundsäulen gestützt, wodurch beim Eingang ein gedeckter
Aussenraum in der Art eines Perystils entstehe. Die Rundsäulen mit Halsring und
profilierter Abdeckplatte seien von hoher handwerklicher Qualität. Wegen der aufwändigen
Herstellung seien sie seltener verwendet worden als eckige Pfosten. Auch sie zeugten vom
herrschaftlichen Anspruch. Während die Fenster und Fensterläden auf der Südostfassade
ausgewechselt worden seien, sei auf der Südwestfassade noch viel Originalsubstanz
vorhanden. So stammten die Fensterläden aus der Bauzeit. Auch die schön profilierten
Fensterbänke, die aus einem Stück gefertigt worden seien, seien original. Bemerkenswert
sei die schöne klassizistische Haustüre mit den zeittypischen Rautenmotiven und den
originalen Beschlägen. Sie stamme ebenfalls aus der Bauzeit und sei durch den
nachträglichen Einbau eines Briefkastens nur wenig verändert worden. Über dem
Sandsteinsockel zeige sich grauer Sichtrieg, der wie die Säulen Sandstein imitieren solle.
Die Bodenplatten im Peristyl seien aus Sandstein, nur im stärker beanspruchten
Eingangsbereich seien sie durch Betonplatten ersetzt worden. Die Nordwestfassade habe
die originale Struktur, versteckt hinter einer Eternitabdeckung. Ein Fenster sei wohl im
Rahmen des Küchenumbaus im 20. Jahrhundert eingebaut worden. Die Nordostfassade,
die ebenfalls eine eingewandete Laube aufweist, sei vollständig mit Eternitschindeln
eingekleidet.
Zum Innern hielt die KDP fest, der Gewölbekeller sei mit seiner überdurchschnittlichen
Grösse aussergewöhnlich und lasse eine Nutzung als Lagerraum für den gesamten
Bauernbetrieb vermuten. Offenbar habe sich auch eine Schmiede im Keller befunden.
Aufgrund des abfallenden Geländes trete das Kellergeschoss mit einem mächtigen
21 Vgl. Protokoll des Augenscheins vom 03.04.2012, S. 4, Votum KDP
10
Strebepfeiler zu Tage und habe einen ebenerdigen Zugang. Die Tür- und Fenstergewände
aus Sandstein seien erhalten. Das Erdgeschoss weise drei Stuben auf, die sehr massiv
gebaut seien und eine für heutige Verhältnisse normale Raumhöhe aufwiesen. Die
zahlreichen originalen Elemente (grosse Deckenbretter und Tragbalken, Wandtäfer, Türen
und Beschläge, eingebautes Buffet mit originaler gemalter Holzmaserierung, schön
verzierter Ofen von 1853) seien aufwendig hergestellt worden und werteten das ganze
Gebäude auf. Eine Besonderheit seien die damals nicht üblichen Innentreppen als Zugang
zum Keller und zum Obergeschoss. Zum Obergeschoss hielt die KDP fest, der Vorplatz
weise eine für die damalige Zeit unüblich grosse Freifläche auf. Das Dachgeschoss habe
einen massiven Dachstuhl, eine sehr hohe Kniewand und eine aussergewöhnlich grosse
Raumhöhe. Aufgrund der Grösse des Raums sei anzunehmen, dass der Estrich als
Lagerraum für das gesamte Gehöft verwendet worden sei.
Als Fazit hält die KDP fest, das Stöckli sei ein wichtiger Bestandteil des ehemaligen
Gehöfts. Es sei in seiner bauzeitlichen Substanz bezüglich der Gebäudehülle und den
vielen originalen Elementen im Innern sowie den ursprünglichen Raumstrukturen in
grossen Teilen integral erhalten. Durch eine Mise-en-Valeur könnte dieses Stöckli viel von
seinem ursprünglichen Charme, wie ihn das Peristyl bewahrt habe, zurückgewinnen. Die
Denkmalpflege halte an ihrer Einschätzung fest, wonach es sich beim Stöckli um ein
erhaltenswertes Baudenkmal im Sinne von Art. 10a Abs. 3 BauG handle, das weiterhin
erhalten werden sollte.
g) Es besteht kein Grund, von der fachlichen Einschätzung der KPD abzuweichen.
Entgegen den Vorbringen der Beschwerdegegner weist der Wohnstock in bemerkenswert
grossem Umfang originale Bausubstanz auf, wodurch beim Peristyl und insbesondere auch
im Gebäudeinneren viel Charme erhalten geblieben ist. Das Gebäude entspricht mit einer
derzeitigen Nettonutzfläche (im EG und OG) von rund 130 m2 22 im Übrigen nicht einem
landläufigen „Stöckli“, sondern eher einem kleinen Bauernhaus. Aufgrund der
Eternitverkleidung und dem offensichtlich seit längerem vernachlässigten Unterhalt
erschliesst sich der Wert des Gebäudes zwar nicht auf den ersten Blick, wird aber bei
näherer Betrachtung deutlich. Dabei werten die einzigartige Qualität der Bauweise, die
über der damaligen Norm lag, die erhaltene ursprüngliche Raumstruktur mit ihrer teilweise
originalen Ausstattung, die eindrücklichen Gewölbekeller sowie das idyllische Peristyl den
22 Vgl. Gutachten von Herrn Schifferli, S. 18; Mail von Herrn Schifferli vom 30.05.2012
11
Wohnstock eindeutig auf. Obwohl zwischen dem ebenfalls erhaltenswerten Bauernhaus
(D._strasse. 63) und dem Stöckli ein Strässchen durchführt und Zedern stehen,
gehören diese beiden Gebäude als Teile des ehemaligen Bauerngutes nicht nur historisch-
funktional, sondern auch optisch zusammen. Sie bilden ein harmonisches Ensemble und
erhöhen gegenseitig den Wert. Ein Abbruch des Stöcklis mit einer anschliessenden
Neuüberbauung würde das Bauernhaus tangieren, das gestützt auf Art. 10b Abs. 1 BauG
einen Umgebungsschutz geniesst. Das Stöckli weist hohe architektonische und
bauzeitliche Qualitäten auf und ist zu Recht als erhaltenswertes Objekt eingestuft. Dabei ist
anzumerken, dass es sich im oberen Bereich dieser Einstufung befindet, hat doch einzig
die später angebrachte Eternitverkleidung dazu geführt, dass es nicht als schützenswertes,
sondern nur als erhaltenswertes Objekt qualifiziert wurde. Es besteht daher ein grosses
öffentliches Interesse an der Erhaltung des Stöcklis.
5. Verhältnismässigkeit
a) Ein Abbruchverbot ist als Eingriff in die Eigentumsgarantie dann verhältnismässig,
wenn es zur Erreichung des angestrebten Ziels geeignet und erforderlich ist und das
verfolgte Ziel in einem vernünftigen Verhältnis zu den eingesetzten Mitteln steht.23 Eine
Massnahme, die im öffentlichen Interesse liegt, ist unter dem Blickwinkel der Eignung dann
unverhältnismässig, wenn sie am Ziel vorbeischiesst, das heisst keinerlei Wirkungen im
Hinblick auf den angestrebten Zweck entfaltet oder die Erreichung dieses Zwecks sogar
erschwert oder verhindert.24 Wäre das Stöckli ein nicht mehr sanierungsfähiges
Abbruchobjekt, so wäre ein Abbruchverbot kaum geeignet, das Ziel zu erreichen. Der von
der BVE beauftragte Gutachter kommt zum Schluss, dass das Gebäude bautechnisch
erhalten werden kann und sich auch energetische Massnahmen und eine bessere
Dämmung gegen den Lärm realisieren lassen. Der Wohnstock ist also sanierungsfähig,
wenn auch mit beträchtlichem Aufwand. Das Abbruchverbot ist deshalb geeignet, die
Erhaltung des Stöcklis zu ermöglichen. Eine mildere Massnahme steht nicht zur
Verfügung, um die Erhaltung des Gebäudes zu erreichen. Mithin ist das Abbruchverbot
auch erforderlich.
23 BGE 129 I 173 E. 5 mit Hinweisen; BVR 2006 S. 179 E. 8.3, 1998 S. 440 E. 5b 24 Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Aufl. 2010, N. 587
12
b) Eine Verwaltungsmassnahme ist schliesslich nur dann gerechtfertigt, wenn sie ein
vernünftiges Verhältnis zwischen dem angestrebten Ziel und dem Eingriff wahrt, den sie für
die Betroffenen bewirkt. Es ist eine wertende Abwägung vorzunehmen, welche im
konkreten Fall das öffentliche Interesse am Abbruchverbot und die dadurch
beeinträchtigten Interessen der Privaten miteinander vergleicht.25 Die Zumutbarkeit ist
folglich nicht isoliert anhand der zu erwartenden Aufwendungen zu beurteilen. Vielmehr ist
im Rahmen der Interessenabwägung auch das öffentliche Interesse an der Erhaltung des
Gebäudes und damit der Grad der Schutzwürdigkeit zu berücksichtigen. Je schutzwürdiger
eine Baute ist, desto geringer sind Rentabilitätsüberlegungen zu gewichten.26 Kommt dem
öffentlichen Interesse an der Erhaltung kein überragendes Gewicht zu, kann ein
Abbruchverbot den Grundeigentümerinnen und -eigentümern nicht zugemutet werden,
wenn es auf Dauer mit finanziellen Verlusten verbunden wäre. Die
Eigentumsbeschränkung ist hingegen verhältnismässig, wenn eine dem Erhaltungsgebot
gerecht werdende Nutzung des Gebäudes auf längere Sicht tragbar ist. Bei der Beurteilung
der wirtschaftlichen Tragbarkeit sind die privaten Interessen zurückhaltend zu gewichten,
zumal die Beurteilung der wirtschaftlichen Situation jeweils auf einer Momentaufnahme
beruht. Ist das öffentliche Interesse an der Erhaltung eines Baudenkmals besonders gross,
wäre ein Abbruchverbot der Eigentümerschaft wohl sogar dann zuzumuten, wenn diese mit
Verlusten rechnen müsste. Im Übrigen gilt es zu berücksichtigen, dass bei Eingriffen in die
Eigentumsgarantie, die einer Enteignung gleichkommen, Anspruch auf volle
Entschädigung besteht. Führt ein Abbruchverbot zu massgeblichen Wert- und
Nutzungseinbussen, kann dies zu Entschädigungsansprüchen aus materieller Enteignung
führen.27 Allfällige Ansprüche aus materieller Enteignung sind jedoch in einem separaten
Verfahren geltend zu machen.
c) Die Denkmalpflege hat für eine Sanierung folgende Rahmenbedingungen genannt:
Das Gebäude könne an die heutigen wärmetechnischen Anforderungen angepasst
werden. Die Südostfassade sei nach Möglichkeit in ihr bauzeitliches Erscheinungsbild zu
überführen. Je nach Zustand der erhaltenen Konstruktion könne sogar ein Ersatz der
Fassade ausgeführt und dabei eine Wärmedämmung in den Riegfeldern integriert werden.
Die Südwestfassade sei soweit als möglich zu restaurieren oder entsprechend zu
25 Vgl. Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Aufl. 2010, N, 613 ff. 26 Vgl. BGE 126 I 219 E. 2c, 118 la 384 E. 5e; BVR 1997 S. 335 E. 6a, 1996 S. 68 E. 4c mit Hinweisen; VGE 22935 vom 28. November 2007 E. 6.4 mit Hinweisen 27 BVR 1996 S. 68 E. 4 c; Waldmann/Hänni, Handkommentar RPG, 2006, Art. 5 N. 69; VGE 22620 vom 5.12.2006, E. 7.4, VGE 22935 vom 28.11.2007 E. 6.4
13
erneuern. In der Laubenebene könnten zusätzliche Fenster integriert werden. Bei der
Nordwestfassade sei ein Anbau oder der Einbau von weiteren Lichtöffnungen in die
Fassade möglich. Die Nordostfassade sei in ihrer Struktur zu erhalten. Je nach Konzept
könne aus dieser Laubeebene eine Übergangszone mit den nötigen
Lärmschutzmassnahmen gebaut werden und die Erschliessung des ersten Stocks durch
diese Laube erfolgen. Auf die innere Erschliessung des ersten Stocks (von der Küche aus)
könne im Rahmen eines solchen Gesamtkonzeptes verzichtet werden, was eine bessere
Raumnutzung ermögliche. Im Innern sei die Raumstruktur zu erhalten. Es bestehe keine
gesetzliche Pflicht, die Ausstattung zu erhalten. Angesichts ihrer Qualität wäre es aber
bitter, diese nicht in einen Umbau zu integrieren. Die Dachhaut könne mit neuen
Tonziegeln erneuert werden und es könnten je nach Ausbaukonzept zusätzliche
Belichtungselemente eingebaut werden. Für werterhaltende Massnahmen könnten
finanzielle Beiträge der Kantonalen Denkmalpflege beantragt werden. Zu denken sei
insbesondere an die Restaurierung der Südwestfassade, die Wiederherstellung der
Südostfassade, die Fenstererneuerung und Integration der Ausstattung.
d) Die BVE hat zur Wirtschaftlichkeit einer Sanierung des Stöcklis ein Gutachten
erstellen lassen. Der Gutachter hielt fest28, die primäre Tragkonstruktion sei nach der
optischen Beurteilung in Ordnung und könne weiterverwendet werden. Das Gebäude
erfordere eine umfassende Sanierung, insbesondere bei der Aussenhülle (Fassaden,
Fenster, Dach, wobei die Fassadenverschindelung vermutlich asbesthaltig sei) und bei
sämtlichen technischen Installationen. Ausserdem müssten Küche, Bad und Heizung
erneuert und die Innenräume renoviert werden. Der heutige Zustand lasse nicht eine sanfte
Sanierung im Sinne einer „Pinselrenovation“ zu. Gemäss Gutachter könnte der Estrich als
Wohnraum ausgebaut werden und würde sich als Erweiterung der darunter liegenden
Wohnräume eignen. Hingegen eigne er sich insbesondere aufgrund der eingeschränkten
Möglichkeiten zur Befensterung und wegen Schallproblemen zur darunter liegenden
Wohnung hin nicht unbedingt als eigenständige Wohnung. Die bahnseitige Laube im
Obergeschoss könnte zu Wohnraum umgebaut werden. Ein Anbau zur Erweiterung des
Wohnstockes gegen Westen wäre wegen dem abfallenden Terrain und der einzuhaltenden
Vorschriften nur in beschränktem Ausmass möglich und ausserdem wirtschaftlich nicht
sinnvoll. Zurzeit weise der Wohnstock eine Nettonutzfläche von ca. 130 m2 auf, nach einer
Sanierung, mit ausgebauter Nordlaube und Dachgeschoss, wären es ca. 200 m2.29
28 Gutachten von Herrn Schifferli, vom 03.04.2012 (recte: 24.05.2012) 29 Vgl. E-Mail von Herrn Schifferli vom 30.05.2012
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Zu den möglichen Nutzungsvarianten hielt der Gutachter fest, dass aufgrund der Lage, des
wirtschaftlichen Umfeldes, der Art des Gebäudes und der Nachbarschaft nur eine
Wohnnutzung oder eine gemischte Wohn- / Dienstleistungsnutzung sinnvoll sei, wobei die
Varianten Vermietung und Selbstnutzung in Frage kämen.
e) Als Minimalvariante wäre die Behebung der dringendsten Mängel und eine
Vermietung im jetzigen Zustand denkbar. Diesfalls wäre laut Gutachten ein Mietertrag von
Fr. 500 bis Fr. 750 pro Monat erzielbar, was nicht genügen würde, um die erforderlichen
Sanierungsmassnahmen zu verzinsen. Eine solche Variante käme daher höchstens als
Zwischenlösung in Betracht und birgt die Gefahr einer „Verslumung“. Ein langfristiger
Erhalt des Stöcklis könnte damit nicht erreicht werden.
f) Im Vordergrund steht laut Gutachten eine umfassende Sanierung und
anschliessende Nutzung als Einfamilienhaus oder Zweifamilienhaus, wobei letzteres den
Ausbau des Dachgeschosses erfordern würde. Die Sanierungskosten (inkl. allfällige
Beiträge der KDP an werterhaltende Massnahmen) hat der Gutachter beim
Einfamilienhaus auf Fr. 825'000, für das Zweifamilienhaus auf Fr. 1'175'000 veranschlagt.
Entgegen der Meinung der Beschwerdeführenden scheint die Höhe der Sanierungskosten
durchaus nachvollziehbar. Soll das Gebäude nachhaltig vor dem Zerfall gerettet werden,
sind umfassende Sanierungsmassnahmen, die auch Lärmschutz- und energetische
Massnahmen beinhalten, erforderlich. Angesichts der Tatsache, dass es sich um ein
grosses Gebäude mit einem grossen Dach handelt und der Wohnstock sozusagen im
Rohbauzustand ist30, scheinen die von den Beschwerdeführenden genannten Kosten von
Fr. 450'000 bis 550'000 für ein „alternatives Sanierungskonzept“ (das sie nicht weiter
erläutern), nicht realistisch zu sein. Die Sanierungskosten könnten höchstens durch
Eigenleistungen bis zu einem gewissen Grad reduziert werden, was allerdings
entsprechende Fachkenntnisse voraussetzt.
g) Bei einer Vermietung des Stöcklis nach der Sanierung zeigt sich folgendes Bild: Der
Umbau in ein Zweifamilienhaus verursacht Sanierungskosten von Fr. 1'175'000. Diesen
steht ein Ertragswert aus Mieteinnahmen von Fr. 860'000 gegenüber. Der Verkehrswert vor
der Sanierung, berechnet als Differenz der beiden Werte, wäre demnach negativ. Mit
30 Vgl. Protokoll des Augenscheins vom 03.04.2012, S. 12, Votum KDP
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anderen Worten könnten die Sanierungskosten nicht mit zukünftigen Erträgen verzinst
werden. Das gleiche gilt, wenn der Wohnstock als Einfamilienhaus vermietet würde. Wenn
das Dachgeschoss nicht ausgebaut wird, sind Sanierungskosten von Fr. 825'000
erforderlich. Der Ertragswert nach der Sanierung beläuft sich auf Fr. 625'000, so dass
ebenfalls eine negative Differenz resultiert.
Zur Vermietung des Wohnstockes hält der Gutachter grundsätzlich fest, dass Mietobjekte
eine gewisse Grösse aufweisen müssten, um als Investitionsobjekt einen Ertrag auf dem
eingesetzten Kapital abwerfen zu können. Als Faustregel gelte, dass Häuser mit weniger
als vier Wohnungen keine Renditeobjekte seien. Sie würden nur erstellt, wenn der
Eigentümer einen Teil oder die ganze Liegenschaft selbst nutzen wolle und keinen
Zinsertrag auf dem investierten Eigenkapital des selbstgenutzten Teiles erwarte. Das
vorliegende Gebäude sei ein Konsumobjekt31. Bei kleinen Objekten mit einem grossen
Sanierungsbedarf, der kostenmässig einem Neubau nahe komme, bei schlechter Lage,
weg von urbanen Zentren, werde mit der Vermietung fast nie ein wirtschaftlich nachhaltig
tragbarer Erhalt möglich sein.
h) Anders präsentiert sich die Situation im Falle einer Selbstnutzung als
Einfamilienhaus. Der Wohnstock hat diesfalls nach der Sanierung einen Verkehrswert von
Fr. 1'300'000. Unter der Annahme, dass auch das Dachgeschoss ausgebaut würde und
sich die Sanierungskosten dafür auf Fr. 1'175'000 belaufen würden, ergibt sich eine
positive Differenz von Fr. 125'000. Hierbei ist anzumerken, dass es sich bei den
eingesetzten Sanierungskosten um den Betrag für das Zweifamilienhaus handelt. Bei
einem Einfamilienhaus liegen diese aber auch im Falle eines Ausbaus des
Dachgeschosses etwas tiefer, da insbesondere keine zweite Küche, weniger Nassräume
und keine Massnahmen gegen den Trittschall erforderlich sind.32 Die Differenz liegt daher
eher bei Fr. 200'000. Damit ergibt sich, dass lediglich, aber immerhin, eine Sanierung für
die Selbstnutzung als Einfamilienhaus (Konsumgut) wirtschaftlich tragbar ist. Diese
Nutzung ist auch sinnvoll: Das Gebäude eignet sich trotz seines Alters gut als
Einfamilienhaus und lässt sich mit der bestehenden Raumstruktur auch heute sinnvoll
nutzen. Sämtliche Zimmer weisen eine für heutige Verhältnisse normale Raumhöhe von
2.20 m bis 2.30 m auf33 und sind direkt von einem Vorplatz oder Korridor her zugänglich.
31 Vgl. Protokoll des Augenscheins vom 03.04.2012, S. 16, Votum Schifferli 32 Vgl. Gutachten von Herrn Schifferli, vom 03.04.2012 (recte: 24.05.2012), S. 3 und 6 33 Vgl. Protokoll des Augenscheins vom 03.04.2012, S. 8 und 9, Voten Schifferli
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i) Ob die Beschwerdegegner einen Verkauf oder eine Sanierung überhaupt in Betracht
ziehen, liegt in ihrem Ermessen und ist nicht Thema des vorliegenden Verfahrens. Es sei
an dieser Stelle aber darauf hingewiesen, dass die Gesetzgebung den Eigentümern
gewisse Grenzen bei einer allfälligen Vernachlässigung des Unterhalts setzt: Bauten sind
so zu unterhalten, dass weder Personen noch Sachen gefährdet werden (Art. 21 Abs. 1
BauG). Gehen von einer mangelhaft unterhaltenen Baute Störungen der öffentlichen
Ordnung aus, so haben die Organe der Baupolizei Massnahmen zu deren Beseitigung zu
treffen (Art. 45 Abs. 2 Bst. c BauG). Zudem räumt Art. 8 DPG34 der kantonalen
Denkmalpflege und der Gemeinde die Möglichkeit ein, bei einer Vernachlässigung der
Unterhaltspflicht Schutzvorkehren zu treffen.
j) Da kein konkretes Neubauprojekt vorliegt, lassen sich vorliegend nur die Landwerte
mit und ohne Abbruchbewilligung für den Wohnstock vergleichen. Der Gutachter hat für
das Stöckli samt Umschwung einen Parzellenanteil von 1’000 m2 als sinnvoll erachtet und
den absoluten35 Landpreis auf Fr. 350 pro m2 geschätzt, was einen Landwert von
Fr. 350'000 ergibt. Der relative Landwert, der sich als Prozentanteil des Realwertes des
Gebäudes nach der Sanierung berechnet, beträgt Fr. 362'903. Die Kosten für einen
fachgerechten Rückbau des Stöcklis wurden auf Fr. 60'000 veranschlagt.36
Die Beschwerdegegner wenden dagegen ein, der Parzellenteil, der in der Mischzone liege,
weise eine Fläche von 1'564 m2 auf. Es sei vorliegend nicht möglich, einen Teil davon
abzutrennen und als Bauland für einen Neubau zu verkaufen. Ausserdem liege der
Baulandpreis an durchschnittlicher Lage in Moosseedorf bei Fr. 600 pro m2. Wenn das
Stöckli abgerissen werden könne, liesse sich ein Gewinn von Fr. 600'000 erzielen. Diese
Vorbringen sind weder belegt noch nachvollziehbar. Der Baulandpreis richtet sich nach der
konkreten Mikro- und Makrolage. Im Gutachten wurden vorliegend die nahe
Hochspannungsleitung, Bahnlinie sowie die zentrumsferne Lage und fehlende Aussicht
dementsprechend berücksichtigt.37 Bei ihren Verkaufsbemühungen für das Stöckli sind die
Beschwerdegegner offenbar selber von einem wesentlich tieferen Baulandpreis
34 Gesetz vom 8. September 1999 über die Denkmalpflege (Denkmalpflegegesetz, DPG; BSG 426.41) 35 Vgl. Gutachten von Herrn Schifferli, S 10: „Bei der absoluten Vergleichsmethode werden vergleichbare Landparzellenpreise in der Umgebung eruiert und in Bezug auf Zeitpunkt des erzielten Preises, Lage, Qualität und Bebaubarkeit mit der zu schätzenden Parzelle abgewogen.“ 36 Vgl. Gutachten von Herrn Schifferli, S. 4 37 Vgl. Gutachten von Herrn Schifferli, S. 18 sowie 8 ff.
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ausgegangen als sie nun geltend machen, lag der Richtpreis doch bei Fr. 580'00038, was
beim Parzellenanteil von 1'564 m2 einen Quadratmeterpreis von Fr. 370 ergibt. Die
Parzellenteile direkt entlang des SBB-Trassees sind unattraktiv und dürften als Bauland
wesentlich weniger wert sein als Fr. 350 (oder Fr. 370) pro m2, weshalb sie vom Gutachter
nicht als Umschwung für das Stöckli berücksichtigt wurden. Die Nutzung dieser Fläche
wäre für einen Eigentümer des Stöcklis auch nur dann interessant, wenn sie zur Ausübung
eines Hobbys oder im Rahmen eines Gewerbes benötigt würde (z.B. Kleinunternehmen,
Landschaftsgärtner o.ä.). Es besteht im Übrigen keine Notwendigkeit, die Parzellenteile
nach der Zonenzugehörigkeit zu verkaufen, da in der Mischzone auch eine Arbeitsnutzung
zulässig ist. Da kein Mindestanteil für die Wohnnutzung vorgeschrieben ist39, könnte die
nördlich des Stöcklis gelegene Fläche (gegen die Bahngeleise hin) zusammen mit dem
Parzellenteil in der Arbeitszone werthaltig genutzt werden. Denkbar (und im Einzelnen
abzuklären) wäre zum Beispiel die Erstellung von Nebenanlagen (Nebenbauten,
Parkplätze etc).
k) Der Vergleich des vom Gutachter geschätzten Landwertes mit dem aktuellen
amtlichen Wert des Grundstücks ergibt Folgendes: Die gesamte Parzelle Nr. C._
(d.h. beide Zonenteile mit einer Totalfläche von 3'254 m2) hat heute einen amtlichen Wert
von Fr. 330'100. Der amtliche Wert eines Grundstücks entspricht praxisgemäss etwa 70%
des Verkehrswertes. Unter der (vorsichtigen) Annahme, dass der amtliche Wert 60% bis
70% des Verkehrswertes entspricht, ergibt dies für die gesamte Parzelle Nr. C._
einen Verkehrswert von Fr. 470'000 bis Fr. 550’000. Für den Parzellenteil in der Mischzone
ist demnach von einem Verkehrswert von ca. Fr. 270'000 bis Fr. 350'000 auszugehen. Im
Falle einer Abbruchbewilligung für das Stöckli und eines Neubaus fallen Rückbaukosten
von rund Fr. 60'000 an. Es ist anzunehmen, dass sich der Kaufpreis um diesen Betrag
reduzieren würde.
Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass der heutige Verkehrswert des Stöcklis samt
Umschwung ungefähr dem Landwert entspricht. Auch im Falle einer Abbruchbewilligung
wäre kein höherer Preis erzielbar. Auch unter diesem Aspekt ist die wirtschaftliche
Tragbarkeit des Erhalts des Stöcklis zu bejahen.
38 Vgl. Protokoll des Augenscheins vom 03.04.2012, S. 17, Votum B_ 39 Vgl. Art. 11 GBR
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l) Es trifft zwar zu, dass sich die nahegelegenen Infrastrukturanlagen
(Hochspannungsleitung, Eisenbahnlinie) negativ auf die Attraktivität des Stöcklis
auswirken. Diese Wirkung betrifft aber gleichermassen einen allfälligen Neubau. Im
Gegenteil sollte ein Neubau nach der Vorstellung der Beschwerdegegner noch näher an
die Bahngeleise gerückt werden, damit der Garten besser gegen Lärm abgeschirmt
werden kann. Demgegenüber liegt der heutige Wohnstock im oberen, südöstlichen Teil der
Parzelle und hat damit praktisch die grösstmögliche Entfernung von diesen
Infrastrukturanlagen. Die Lärmproblematik der durchfahrenden Güterzüge wird sich
deshalb bei einem allfälligen Neubau in verstärktem Masse stellen, was entsprechende
Lärmschutzmassnahmen erfordert und die Baugestaltung einschränkt. Überdies müsste
ein Neubau qualifizierten ästhetischen Anforderungen genügen, da das Stöckli gemäss
Art. 10b Abs. 2 BauG durch einen gestalterisch ebenbürtigen Neubau ersetzt werden
müsste. Es ist deshalb fraglich, ob ein solcher Neubau ein Renditeobjekt würde, wie es
sich die Beschwerdegegner erhoffen.
m) Die Beschwerdegegner machen weiter geltend, mit einem Neubau liesse sich die
Parzelle besser nutzen, was auch im Sinne der Raumplanung liege. Ausserdem könne ein
Neubau so platziert werden, dass er auch für weitere Gebäude als Schallschutz diene. Die
Gemeinde bringt zudem vor, sie habe das Gebiet D._strasse im regionalen
Gesamtverkehrs- und Siedlungskonzept RGSG als Entwicklungsgebiet deklariert. Die
Zielvorgaben könnten nicht nur durch Neueinzonungen erreicht werden, sondern es müsse
auch eine Verdichtung angestrebt werden. Die Erhaltung des Stöcklis widerspreche dieser
Absicht und müsse sich den regionalen Bestrebungen unterordnen, umso mehr als sich
das Stöckli nicht in der Kernzone befinde.
Die haushälterische Bodennutzung ist zweifellos ein Kernanliegen der Raumplanung. Der
Gemeinde kann aber darin nicht gefolgt werden, dass sich jedes Objekt und Grundstück,
unbesehen seiner Grösse und seines Wertes der Entwicklungsstrategie unterzuordnen hat.
Sofern ein Objekt nach Art. 10a ff. BauG als Baudenkmal eingestuft ist, richtet sich der
Schutz nach den kantonalen Bestimmungen. Ein Abbruch ist daher nur unter den
Voraussetzungen von Art. 10b Abs. 3 BauG zulässig, was auch ausserhalb der Kernzone
Geltung hat. Auf der Wiese gegenüber dem Stöckli (Moosseedorf Gbbl. Nr. E._),
die ebenfalls im Eigentum der Beschwerdegegner steht, ist eine Überbauung mit 60
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Wohneinheiten geplant.40 Das Stöckli steht dieser und allfällig weiteren verdichteten
Überbauungen nicht im Wege, liegt es doch auf der anderen Strassenseite in einem bereits
überbauten Gebiet. Auf dem in der Mischzone gelegenen Teil der Parzelle Nr. C._
liesse sich möglicherweise ein Mehrfamilienhaus mit höchstens vier bis fünf Wohnungen
erstellen, was drei bis vier Einheiten mehr wären als heute beim Stöckli. Unter
Berücksichtigung des denkmalpflegerischen Werts des Wohnstocks stünde der Abbruch
auch in dieser Hinsicht in keinem Verhältnis zum Nutzen eines Neubaus. Im Übrigen sei
auch erwähnt, dass Baudenkmäler wie das Stöckli nicht unwesentlich zum Gesicht und zur
Wohnlichkeit eines Quartiers beitragen – auch das ist ein Ziel des Raumplanungsrechts
(vgl. Art. 1 Abs. 2 Bst. b RPG41).
6. Fazit
a) Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass der Wohnstock aufgrund seiner
bemerkenswerten bauzeitlichen und architektonischen Qualitäten zu Recht als
erhaltenswertes Baudenkmal eingestuft ist. Das Gebäude hat einen für seine Zeit
grosszügigen Grundriss und eine normale Raumhöhe, so dass es mit der bestehenden
Raumstruktur ohne weiteres als Wohnhaus nutzbar ist. Das Gebäude bedarf einer
umfassenden Sanierung, mit der sich auch der Charme dieses Gebäudes wieder voll zum
Vorschein bringen liesse. Gleichzeitig könnte eine Lärm- und Wärmedämmung eingebaut
werden. Das Stöckli hat Potential für Wohnraumerweiterungen bei den beiden seitlichen
Lauben und dem noch weitgehend ungenutzten Dachgeschoss. Der Investitionsaufwand
für die Sanierung ist bei einer Selbstnutzung als Einfamilienhaus (d.h. als Konsumgut)
wirtschaftlich tragbar. Der heutige Verkehrswert des Parzellenteils mit dem Stöckli samt
Umschwung entspricht in etwa dem Landwert. Dieser würde sich im Falle einer
Abbruchbewilligung nicht erhöhen, sondern allenfalls um die Abbruchkosten reduzieren.
Aufgrund des hohen denkmalpflegerischen Werts überwiegt unter diesen Umständen das
öffentliche Interesse am Erhalt des Stöcklis. Die Abbruchbewilligung wurde zu Unrecht
erteilt. Die Beschwerde ist demnach gutzuheissen und die Verfügung der Gemeinde
betreffend Abbruchbewilligung für das Stöckli aufzuheben.
40 Vgl. Protokoll des Augenscheins vom 03.04.2012, S. 16, 41 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700)
20
b) Die Beschwerdegegner verlangen für den Fall eines Abbruchverbotes eine
eingehende Auseinandersetzung mit dem Fall eines schützenswerten Gebäudes in
Langnau, das nach ihren Aussagen abgebrochen werden dürfe. Der Hinweis auf dieses
Verfahren ist zum vornherein unbehelflich, weil es nicht die BVE war, die sich für einen
allfällig bewilligten Abbruch dieses Objekts ausgesprochen hat. Ausserdem ist nicht
bekannt, inwiefern die beiden Objekte vergleichbar sind.
7. Kosten
a) Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegen die Beschwerdegegner. Sie haben
unter solidarischer Haftbarkeit die Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 und Art. 106
VRPG). Die Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren bestehen aus einer
Pauschalgebühr. Für besondere Untersuchungen, Gutachten und dergleichen können
zusätzliche Gebühren erhoben werden (Art. 103 Abs. 1 VRPG). Die Pauschalgebühr wird
festgesetzt auf Fr. 2’100.-- (Art. 103 Abs. 2 VRPG in Verbindung mit Art. 19 Abs. 1 und
Art. 20 Abs. 1 GebV42). Darin enthalten sind die Kosten für den Augenschein vom 3. April
2012. Hinzu kommen die Kosten von Fr. 3'196.80 für das Gutachten gemäss Rechnung
der Schenk + Schifferli AG vom 24. Mai 2012. Die Verfahrenskosten im
Beschwerdeverfahren betragen somit Fr. 5'296.80.
b) Die Kosten des erstinstanzlichen Baubewilligungsverfahrens bleiben den
Beschwerdegegnern zur Zahlung auferlegt. Für das Inkasso ist die Gemeinde zuständig.
c) Die Beschwerdegegner haben zudem den Beschwerdeführenden die Parteikosten zu
ersetzen (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Die Kostennote des Anwaltes der Beschwerdeführenden
gibt zu keinen Bemerkungen Anlass. Die Beschwerdegegner haben somit unter
solidarischer Haftbarkeit den Beschwerdeführenden die Parteikosten von Fr. 5'144.05 zu
ersetzen.