Decision ID: bdf3d37b-db2a-5d71-9c0f-b9cb86dd4f4b
Year: 2021
Language: de
Court: SG_VG
Chamber: SG_VG_001
Canton: SG
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law

Das Verwaltungsgericht stellt fest:
A.
Das Grundstück Nr. 001W, Grundbuch S._, liegt gemäss Zonenplan der Stadt S._
vom 25. November 1992 überwiegend in der Wohnzone für zweigeschossige Bauten
(W2) und ist mit dem Baurecht Nr. D0002 zugunsten der
Stockwerkeigentümergemeinschaft R._weg 3, S._, belastet. Es ist mit einem
Mehrfamilienhaus (MFH), aufgeteilt in neun Stockwerkseigentumseinheiten, sowie
einem Autounterstand überbaut. Gemäss Schutzplan der Stadt S._ vom 25.
November 1992 handelt es sich beim MFH auf Grundstück Nr. 001W um ein
geschütztes Kulturobjekt (Q._, R._). Mit Gesuch vom 6. September 2018 beantragte
B._, T._, bei der Baukommission S._ die Baubewilligung für den Ausbau der im
Eigentum von A._, T._, stehenden Stockwerkseigentumseinheit Nr. S00003 auf
Grundstück Nr. 001W. Vorgesehen war der Einbau einer Wohnung in das
Dachgeschoss mit Erstellung einer zusätzlichen Gaube sowie Verschiebung der zwei
bestehenden Gauben und Ersetzen der Fenster. Innert der Einsprachefrist erhob
Rechtsanwalt Dr. Martin E. Looser, Z._, für die Stockwerkeigentümer C._ und D._,
E._ und F._, G._ und H._, I._ und J._, M._ und N._ sowie K._ und L._ mit
Eingabe vom 1. Oktober 2018 bei der Baukommission Einsprache gegen das
Bauvorhaben. In der Folge reichte der Gesuchsteller ein Korrekturgesuch sowie
angepasste Planunterlagen ein. Darin verzichtete er auf die Erstellung einer
zusätzlichen Gaube sowie auf die Verschiebung der bestehenden Gauben. Mit Eingabe
vom 26. Juli 2019 erhoben die erwähnten Einsprecher durch ihren Rechtsvertreter auch
gegen das Korrekturgesuch Einsprache.
A.a.
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B.
Mit Beschluss vom 2. September 2019 erteilte die Baukommission S._ die
Baubewilligung unter Bedingungen und Auflagen und wies die dagegen erhobenen
Einsprachen ab. Die Einsprache von C._ und D._ blieb im Einspracheentscheid
unbehandelt. Nachdem die früheren Einsprecher gegen diesen Beschluss Rekurs
erhoben hatten (act. G 10/1, 10/3), widerrief die Baukommission den Beschluss vom
2. September 2019 am 2. Dezember 2019 (act. G 10/10). Der Rekurs wurde zufolge
Gegenstandslosigkeit abgeschrieben. Nach erneuter Prüfung hiess die Baukommission
die Einsprachen mit Beschluss vom 30. März 2020 im Sinn der Erwägungen gut und
trat auf das Baugesuch nicht ein. Zur Begründung führte sie aus, die Umbauarbeiten
würden in Bezug auf den Fensterersatz und den Bodenaufbau gemeinschaftliche Teile
tangieren, weshalb die Zustimmung einer Mehrheit der
Stockwerkeigentümergemeinschaft erforderlich sei (Art. 76 Abs. 5 Baureglement der
Stadt S._ vom 25. November 1992; BauR). Diese Zustimmung fehle, weshalb auf das
Baugesuch nicht eingetreten werden könne (act. G 10/1 Beilage). Den gegen diesen
Beschluss von Rechtsanwalt Dr. Christoph Bürgi, St. Gallen, für B._ am 20. April 2020
erhobenen Rekurs (act. G 9/1, 9/5) wies das Baudepartement mit Entscheid vom 1.
Dezember 2020 ab (act. G 2).
A.b.
Gegen diesen Entscheid erhoben A._ und B._ mit Eingabe vom 11. Dezember 2020
Beschwerde (act. G 1). In der Beschwerdeergänzung vom 29. Januar 2021 (act. G 5)
beantragten die Beschwerdeführer, der Rekursentscheid vom 1. Dezember 2020 sei
aufzuheben (Ziffer 1). Die Vorinstanz sei anzuweisen, auf das Baugesuch einzutreten
und die Baugenehmigung zu erteilen (Ziffer 2). Unter Kosten- und Entschädigungsfolge
(zuzüglich Mehrwertsteuer) zulasten der Vorinstanz bzw. der Beschwerdegegner (Ziffer
3).
B.a.
In der Vernehmlassung vom 9. Februar 2021 beantragte die Vorinstanz, auf die
Beschwerde sei (zufolge Nichtteilnahme der Beschwerdeführerin am vorinstanzlichen
Verfahren und verspäteter Beschwerdeeingabe des Beschwerdeführers) nicht
einzutreten. Eventualiter sei die Beschwerde abzuweisen (act. G 8). In der
Vernehmlassung vom 23. Februar 2021 beantragte die Beschwerdebeteiligte
Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. Zur Begründung
verwies sie auf die Vernehmlassung der Vorinstanz vom 9. Februar 2021 (act. G 12).
Die durch Rechtsanwalt Dr. Looser vertretenen Beschwerdegegner (C._ und D._,
B.b.
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Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:
1.
Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (Art. 59 Abs. 1 des
Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, VRP). Art. 45 Abs. 1 VRP (in
Verbindung mit Art. 64 VRP) setzt für die Rechtsmittelbefugnis eine formelle und eine
materielle Beschwer voraus. Die formelle Beschwer ist erfüllt, wenn die rechtsuchende
Person im Verfahren vor Vorinstanz teilgenommen hat und mit ihren Anträgen nicht
oder nicht vollständig durchgedrungen ist. Weiter ist erforderlich, dass sich die
betroffene Person am bisherigen Verfahren von Anfang an beteiligt hat. Ansonsten ist
sie vom Rechtsmittelverfahren grundsätzlich ausgeschlossen. Ohne entsprechende
Teilnahme können Dritte an den nachfolgenden Rechtsmittelverfahren nicht mehr
teilnehmen. Auf das Erfordernis der formellen Beschwer kann nur verzichtet werden,
wenn jemand zu Unrecht und ohne eigenes Verschulden am vorinstanzlichen Verfahren
nicht teilnehmen konnte (G. Geisser, in: Rizvi/Schindler/Cavelti [Hrsg.], Gesetz über die
Verwaltungsrechtspflege, Praxiskommentar Zürich/St. Gallen 2020, N 6 f. zu Art. 45
VRP). Im Weiteren ist die Beschwerde innert 14 Tagen nach Eröffnung des
angefochtenen Entscheids einzureichen (Art. 47 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 64 VRP).
Gesuchsteller des Baugesuchs vom 6. Juli 2018 war der Beschwerdeführer; die
Beschwerdeführerin unterzeichnete das Gesuch als Grundeigentümerin (act. G 9/12/1).
Die Beschlüsse vom 2. September 2019 und 30. März 2020 wurden in der Folge dem
Beschwerdeführer, nicht jedoch der Beschwerdeführerin zugestellt (act. G 9/12/31 und
E._ und F._, G._ und H._, I._ und J._, M._ und N._ sowie K._ und L._) stellten
in der Eingabe vom 19. März 2021 die Rechtsbegehren, auf die Beschwerde sei nicht
einzutreten. Eventualiter sei die Beschwerde abzuweisen. Unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen (zulasten) der Beschwerdeführer, zuzüglich Mehrwertsteuer (act.
G 15).
Mit Eingabe vom 29. April 2021 bestätigten die Beschwerdeführer ihren Standpunkt
und reichten weitere Akten (u.a. ein Gutachten von U._, V._, vom 28. April 2021 und
ein Gutachten Fensterbeurteilung der W._ GmbH, X._, vom 14. April 2021) ein (act.
G 18 und 19).
B.c.
Auf die Vorbringen in den Eingaben des vorliegenden Verfahrens wird, soweit für den
Entscheid relevant, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
B.d.
bis
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42). In den gegen diese Beschlüsse angehobenen Rekursverfahren trat wiederum nur
der Beschwerdeführer als Rekurrent auf (vgl. act. G 2, G 9/1, 9/5, 9/15; G 10/11). Indes
beantragte der Rechtsvertreter des Beschwerdeführers im zweiten Rekursverfahren die
Beiladung der Beschwerdeführerin (act. G 9/5). Die Vorinstanz reagierte implizit auf
diesen Beiladungsantrag erst im Nachhinein per E-Mail an die Beschwerdeführerin (vgl.
act. G 9/22) und führte sie - wie in der Beschwerde zu Recht sachgemäss gerügt wird
(act. G 5 Ziffer II.) - im angefochtenen Rekursentscheid nicht als Verfahrenspartei auf.
Indes stellte die Vorinstanz den Rekursentscheid vom 1. Dezember 2020
(Versanddatum) nicht nur dem Beschwerdeführer, sondern auch der
Beschwerdeführerin (als Stockwerkeigentümerin) zu (act. G 2 S. 11). Als Adressatin des
angefochtenen Entscheids war die Beschwerdeführerin zur Beschwerdeerhebung
berechtigt. Die Beschwerde vom 11. Dezember 2020 wurde im Namen der
Beschwerdeführerin und des Beschwerdeführers erhoben, jedoch nur von der
Beschwerdeführerin unterzeichnet (act. G 1), weshalb das Verwaltungsgericht dem
Beschwerdeführer im Schreiben vom 14. Dezember 2020 Gelegenheit (im Sinn von Art.
48 Abs. 2 VRP) einräumte, die Beschwerde nachträglich zu unterzeichnen (act. G 4).
Die Beschwerdeergänzung vom 29. Januar 2021 enthält die Unterschriften der
Beschwerdeführerin und des Beschwerdeführers (act. G 5). Bei diesem Sachverhalt ist
- entgegen der Auffassung der Vorinstanz (act. G 8) und der Beschwerdegegner (act. G
15 Rz. 15) - von einer rechtzeitigen Beschwerdeerhebung durch die
Beschwerdeführerin und den Beschwerdeführer am 11. Dezember 2020 auszugehen.
Das Erfordernis der formellen Beschwer der Beschwerdeführerin ist ebenfalls gegeben,
zumal die Beschwerdeführerin im Rekursverfahren einen Beiladungsantrag gestellt
hatte und ihr in der Folge der Entscheid vom 1. Dezember 2020 zugestellt worden war.
Auf das nachgereichte Gutachten U._ (act. G 19 Beilage 1) braucht unter diesen
Umständen nicht eingegangen zu werden. Da auch die weiteren formellen
Voraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde grundsätzlich einzutreten.
Was im Übrigen die in der Stellungnahme vom 29. April 2021 (act. G 18) gestellten
Anträge (Abweisung der Beschwerden von "Herrn P._", "Frau O._" und "RA Looser")
betrifft, ist festzuhalten, dass die erwähnten Personen im vorliegenden Verfahren nicht
"Beschwerdeführer" sind, sondern in ihrer jeweiligen Funktion lediglich ihre
Vernehmlassungen unterzeichnet haben. Auszugehen ist mithin nach wie vor von den
in der Beschwerdeergänzung gestellten Anträgen der Beschwerdeführer (act. G 5).
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2.
Der erstinstanzliche Beschluss der Beschwerdebeteiligten vom 30. März 2020 erging
nach Inkrafttreten des PBG am 1. Oktober 2017. Auf das strittige Bauvorhaben ist
somit das PBG grundsätzlich anwendbar, soweit dessen Bestimmungen unmittelbar
anwendbar sind (vgl. Anhang zum Kreisschreiben "Übergangsrechtliche Bestimmungen
im PBG" vom 8. März 2017) und im vorliegenden Zusammenhang zum Tragen kommen
(vgl. auch VerwGE B 2020/10 vom 14. September 2020 E. 5). Im Übrigen gelangt das
BauR zur Anwendung.
2.1.
Streitig ist, ob die Vorinstanz den Beschluss der Beschwerdebeteiligten, auf das
Baugesuch der Beschwerdeführer nicht einzutreten, zu Recht bestätigte. Gemäss Art.
76 Abs. 5 BauR und Art. 137 PBG i.V.m. Art. 21 Abs. 1 der Verordnung zum Planungs-
und Baugesetz (sGS 731.11; PBV) muss das Baugesuch sowohl vom Bauherrn als
auch vom Grundeigentümer unterzeichnet werden. Unvollständige Baugesuche sind
innert angesetzter Frist nachzubessern, andernfalls die Bewilligungsbehörde auf das
Gesuch nicht eintreten darf (Art. 76 Abs. 5 BauR und Art. 21 Abs. 3 PBV). Nach der
Praxis ist bei Liegenschaften im Miteigentum (Stockwerkeigentum) die Zustimmung der
Eigentümergemeinschaft - d.h. konkret der Eigentümer im Sinn von Art. 76 Abs. 5
BauR - erforderlich, soweit das Bauprojekt nicht ausschliesslich das Sonderrecht
berührt. Damit soll sichergestellt werden, dass keine öffentlich-rechtliche Bewilligung
für ein zivilrechtlich unzulässiges Vorhaben ausgestellt wird (D. Dussy, in: Griffel/
Liniger/Rausch/Thurnherr, Fachhandbuch Öffentliches Baurecht, 2016, N 7.102). Die
zivilrechtliche Zustimmungsbedürftigkeit ergibt sich bereits aus Art. 712g Abs. 1 in
Verbindung mit Art. 647 ff. ZGB, insbesondere Art. 647c und 647d und 647e des
Schweizerischen Zivilgesetzbuches (SR 210, ZGB). Die Baubehörde ist mithin nicht
verpflichtet, Baugesuche von Gesuchstellern zu behandeln, deren zivilrechtliche
Bauberechtigung offensichtlich fehlt. Die Gemeinden sind jedoch nicht bereits dann
befugt, die Behandlung von Baugesuchen auszusetzen, wenn sie Zweifel an der
Bauberechtigung des Gesuchstellers haben. Grundsätzlich ist es nicht Sache der
Gemeinden, über den Bestand von privaten Rechtsverhältnissen zu entscheiden. Das
öffentliche Baubewilligungsverfahren hat grundsätzlich einzig zum Zweck festzustellen,
ob das Bauvorhaben mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften übereinstimmt. Die
Person des Gesuchstellers, insbesondere deren zivilrechtliche Bauberechtigung, steht
somit nicht im Vordergrund. Immerhin soll die Baubehörde nicht komplexe und
zeitaufwendige Gesuche prüfen müssen, wenn das Bauvorhaben offenkundig
2.2.
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 8/15
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Eigentumsrechte Dritter verletzt. Sie soll nach Möglichkeit nicht wider besseres Wissen
zu einem Verfahren Hand bieten, welches geeignet ist, die Interessen Dritter zu
verletzen (vgl. BGer 1C_116/2013 vom 11. Oktober 2013 E. 5.2 f.).
Gemäss Art. 712b Abs. 2 ZGB können dem Stockwerkeigentümer die Bauteile, die für
den Bestand, die konstruktive Gliederung und Festigkeit des Gebäudes oder der
Räume anderer Stockwerkeigentümer von Bedeutung sind oder die äussere Gestalt
und das Aussehen des Gebäudes bestimmen, nicht zu Sonderrecht zugeschieden
werden. Laut Art. 5 Abs. 1 des vorliegend heranzuziehenden Reglements für die
Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer Liegenschaft Grundstück Nr. 0002 (act. G
9/12/9 Beilage 4; nachstehend Reglement StWE) gehören zu den gemeinschaftlichen
Teilen insbesondere die Bauteile, die für den Bestand, die konstruktive Gliederung und
Festigkeit des Gebäudes oder der Räume anderer Stockwerkeigentümer von
Bedeutung sind (lit. b), Teile, welche die äussere Gestalt und das Aussehen des
Gebäudes bestimmen (z.B. Fenster, Balkon, lit. c) sowie alle Anlagen und
Einrichtungen, die auch den anderen Stockwerkeigentümern für die Benützung der
Räume dienen, gleichgültig, ob sich diese innerhalb oder ausserhalb der Räume, an
denen Sonderrecht besteht, befinden (u.a. Vorraum zu den Büros, Treppenhaus; lit d).
Gemäss Art. 13 Abs. 2 lit. a Reglement StWE ist es nicht gestattet, Veränderungen an
gemeinschaftlichen Teilen vorzunehmen. Nach Art. 712e Abs. 1 ZGB und Art. 3 Abs. 1
des Reglements StWE bedürfen Änderungen der Wertquoten der Zustimmung aller
unmittelbar Beteiligten und der Genehmigung der Versammlung der
Stockwerkeigentümer.
Im angefochtenen Entscheid hielt die Vorinstanz unter anderem fest, ein abschlägiger
Entscheid über das Baugesuch (Nichteintreten) könne eröffnet werden, ohne dass dem
Gesuchsteller zuvor Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben werden müsse, weil
dieser damit rechnen müsse, dass seinem Begehren nicht stattgegeben werde (vgl. Art.
15 VRP). Eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör liege somit nicht vor.
Selbst wenn ein Anspruch auf vorgängige Ankündigung eines
Nichteintretensentscheids bestünde, sei der Gehörsanspruch des Beschwerdeführers
nicht verletzt, zumal ihm die Beschwerdebeteiligte mit E-Mail vom 5. März 2020 (act. G
9a/40 f.) mitgeteilt habe, dass sie auf das Baugesuch nicht eintreten werde, sofern er
die erforderliche Zustimmung der Stockwerkeigentümergemeinschaft nicht beibringe.
Ein Baugesuch, welches das gemeinschaftliche Eigentum einer
Stockwerkeigentümergemeinschaft tangiere, bedürfe der Zustimmung der
Stockwerkeigentümergemeinschaft, wenn das kommunale Baureglement eine
2.3.
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Unterzeichnung des Baugesuchs durch den Grundeigentümer verlange
(Baudepartement, Juristische Mitteilungen 2013 I/4). Liege keine Zustimmung der
Stockwerkeigentümergemeinschaft zum Bauvorhaben vor, sei die zivilrechtliche
Bauberechtigung nicht gegeben. Unter diesen Umständen dürfe die Baubehörde das
Baugesuch nicht an die Hand nehmen und materiell behandeln. Die Auslegung eines
zivilrechtlichen Vertrages durch eine Verwaltungsbehörde werde als zulässig erachtet,
wenn der Vertragsinhalt leicht feststellbar sei und sich ein unzweifelhaftes Resultat
ergebe (BGer 1C_237/2010 vom 30. August 2010 E. 2.4.2). Vorliegend habe zwar die
Eigentümerin der Stockwerkseigentumseinheit Nr. S00003 das Baugesuch des
Beschwerdeführers mitunterzeichnet. Das Bauvorhaben tangiere aber nicht bloss
deren im Sonderrecht stehende Räume und Gebäudeteile. Durch die Umbauarbeiten in
der Dachwohnung seien vielmehr auch Arbeiten am Boden sowie am Vorraum zum
früheren Büro erforderlich. Diese gehörten zu den gemeinschaftlichen Bestandteilen
des Gebäudes, was selbst der Beschwerdeführer nicht bestreite. Allein dies habe zur
Folge, dass das Baugesuch für den Umbau der Dachwohnung zwingend auch von den
anderen Stockwerkeigentümern hätte (mit-)unterzeichnet werden müssen. Sodann sei
im Baugesuch der Ersatz der Fenster vorgesehen. Der Beschwerdeführer bestreite
nicht, dass auch die Fenster zu den gemeinschaftlichen Bestandteilen des Gebäudes
gehören würden. Er verkenne jedoch, dass die Pflicht zum Unterhalt der Fenster nicht
auch deren Ersatz umfasse. Aus der Verpflichtung zum laufenden Unterhalt und zur
entsprechenden Kostentragung (Art. 9 Reglement StWE) könne nicht geschlossen
werde, dass auch ein vollständiger Ersatz der Fenster, der als Neubau zu betrachten
sei, ohne Zustimmung der übrigen Stockwerkeigentümer erfolgen dürfe. Entsprechend
hätte es auch wegen des Fensterersatzes der Zustimmung der
Stockwerkeigentümergemeinschaft zum Baugesuch bedurft. Die Beschwerdebeteiligte
sei daher zu Recht infolge fehlender Unterschrift der Grundeigentümerin nicht auf das
Baugesuch eingetreten (act. G 2 S. 6-8).
Zum Einwand des Beschwerdeführers, die Stockwerkeigentümergemeinschaft habe
bereits mit Vereinbarung/Zirkularbeschluss vom 8. Januar 2008 dem Bauvorhaben
zugestimmt, führte die Vorinstanz aus, in der erwähnten Vereinbarung hätten die
Stockwerkeigentümer lediglich einer Zweckänderung der Stockwerkseigentumseinheit
Nr. S00003 von einem Büro in eine Wohnung zugestimmt. Eine Zustimmung der
Stockwerkeigentümer zu einem zukünftigen konkreten Baugesuch gehe aus dieser
Vereinbarung nicht hervor. Wenn der Beschwerdeführer aus dem Zirkulationsbeschluss
eine Zustimmung zu seinem Baugesuch ableiten wolle, habe er diese Frage von einem
Zivilrichter beurteilen zu lassen. Eine derartige Auslegung des Zirkularbeschlusses
durch die Baubehörde würde zu weit führen. Entsprechend sei vom Fehlen der
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Zustimmung der Stockwerkeigentümergemeinschaft zum Baugesuch auszugehen (act.
G 2 S. 8 f.).
Die Beschwerdeführer wenden unter anderem ein, der vorinstanzliche Entscheid sei
durch vorsätzlichen Amtsmissbrauch und unrichtige Beurkundung einer rechtlich
erheblichen Tatsache (absichtlich falsches Zitieren des Stockwerkeigentums-
Reglements) zustande gekommen. Der Entscheid ignoriere darüber hinaus Dokumente,
die im Zug des Rekurses eingereicht worden seien, wodurch das rechtliche Gehör
verletzt worden sei. Im Rekursentscheid werde Art. 9 des Reglements StWE
unzutreffend ausgelegt. Der Begriff der Reparatur werde falsch interpretiert bzw.
einfach ausgelassen. Schon im Jahr 2014 sei im Protokoll der
Stockwerkeigentümerversammlung festgehalten worden, dass die Fenster in einem
sehr schlechten Zustand seien. Bei den Stockwerkeigentümerversammlungen werde
sie (die Beschwerdeführerin) aufgefordert, den Fensterersatz vorzunehmen, während
im Rekursverfahren die gegenteilige Position eingenommen und von einer
Zustimmungspflicht zum Fensterersatz gesprochen werde. Durch den Rekursentscheid
sei es den Beschwerdeführern momentan nicht möglich, Rechte und Pflichten aus dem
StWE-Reglement wahrzunehmen; der Zugang zur Geltendmachung ihrer Rechte sei
ihnen versperrt. Die Behauptung im vorinstanzlichen Entscheid, wonach
Umbauarbeiten, welche gemeinschaftliche Teile betreffen würden, automatisch eine
Zustimmung einer Mehrheit der Stockwerkeigentümer erforderlich machen würden, sei
aus der Luft gegriffen. Abgesehen von der Frage, ob ein Bodenaufbau überhaupt
möglich sei, sei es von der Logik der Vereinbarung (Zirkularbeschluss von 2008) her
unmöglich, von einem Zustimmungserfordernis für eine Baumassnahme zu sprechen,
wenn die Beschwerdegegner selbst es gewesen seien, die diese Baumassnahme im
Vertrag als Bedingung formuliert hätten. Es liege (im angefochtenen Entscheid) eine
Rechtsbeugung vor, indem versucht werde, dem Zirkularbeschluss eine komplett neue
Bedeutung zu geben. Die Beschwerdeführer seien sich der vertraglichen Vereinbarung
(Zirkularbeschluss von 2008) im Klaren und hätten die Absicht, ihre Verpflichtungen
auch zu erfüllen. Im Rekursentscheid werde mit Äusserungen und Deutungen in einer
Weise agiert, dass nicht mehr von einer neutralen Instanz gesprochen werden könne.
Aufgrund von Art. 23 Abs. 3 Reglement StWE könnten dringliche Massnahmen sofort
und ohne Zustimmung getroffen werden. Bei der Erneuerung der Fenster habe es sich
um eine dringliche Massnahme gehandelt. Die Interventionen der Beschwerdegegner
hätten allein das Verhindern des Umbaus der Wohnung zum Ziel und sollten einen
Strafschadenersatzfall auslösen (act. G 5 und 18).
2.4.
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3.
Vorweg ist festzuhalten, dass die Abweisung eines Rekurses mit einer Begründung,
welcher sich die Beschwerdeführer nicht anschliessen können, entgegen ihrer
Auffassung (act. G 5 II. B.2. f.) noch keine strafbare Handlung der Verfasser des
vorinstanzlichen Entscheids darstellt. Für das Vorliegen einer strafbaren Handlung
bestehen keinerlei Anhaltspunkte. Strafbare Handlungen ergeben sich insbesondere
nicht aus der Interpretation von Art. 9 des Reglements StWE durch die Vorinstanz.
Strafbare Handlungen und die Auslösung eines "Strafschadenersatzfalls" (act. G 5 II. B.
5) bilden sodann nicht Thema des vorinstanzlichen Entscheids und sind bereits daher
im vorliegenden Verfahren nicht zu untersuchen; diesbezüglich ist auf die Beschwerde
nicht einzutreten. Soweit die Beschwerdeführer im Weiteren pauschal auf
Ausführungen im vorinstanzlichen Rekursverfahren verweisen (act. G 18 letzte Seite mit
Hinweis auf act. 19 Beilage 4), ohne diese in der Beschwerde erneut einzubringen,
kann darauf ebenfalls nicht eingetreten werden (vgl. Staub/Günthardt, in: Rizvi/
Schindler/Cavelti, [Hrsg], a.a.O., N 7 zu Art. 48 VRP mit Hinweisen).
Eine Gehörsverletzung (durch Ignorierung der vom Beschwerdeführer im
Rekursverfahren eingereichten Akten) ist vorliegend nicht erkennbar, weil die
Vorinstanz nicht verpflichtet ist, auf jedes Vorbringen der Beschwerdeführer
einzugehen. Bei ihrem Entscheid durfte sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen
Gesichtspunkte beschränken (BGE 133 I 270 E. 3.1). Sie begründete den
angefochtenen Entscheid im Wesentlichen mit dem Hinweis auf die einschlägigen
rechtlichen Grundlagen und den aus ihrer Sicht massgebenden Sachverhalt. Sie zeigte
die Überlegungen, von denen sie sich leiten liess, in zureichender Weise auf und setzte
sich mit den wesentlichen Gesichtspunkten auseinander. Wenn die Beschwerdeführer
sodann die Neutralität der Äusserungen im angefochtenen Entscheid anzweifeln (act. G
5 II. B.5. am Schluss), ist festzuhalten, dass eine von der Auffassung der
Beschwerdeführer abweichende Darlegung eines rechtlichen Standpunktes für sich
allein noch keine Zweifel an der Neutralität bzw. eine Befangenheit darzutun vermag.
3.1.
Nach unbestritten gebliebenen Vorbringen der Beschwerdegegner (act. G 15 Rz. 10)
diente die Stockwerkeigentumseinheit Nr. S00003 bis zum Zirkularbeschluss vom
8. Januar 2008 (act. G 9a/9 Beilage 6) Bürozwecken ("Büro 4 OG West"). Der erwähnte
Zirkularbeschluss hatte die Zustimmung zu einer Zweckänderung der
Stockwerkeigentumseinheit Nr. S00003 (von Büro- in Wohnnutzung) zum Gegenstand.
3.2.
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Darin wurde explizit vermerkt, dass durch bauliche Massnahmen keine Eingriffe in die
übrigen Wohnungen und gemeinschaftlichen Teile vorgenommen werden dürften,
soweit nicht etwas anderes vereinbart sei. Die Böden der Einheit Nr. S00003 sowie des
Vorraums im 4. Obergeschoss seien gleich zu isolieren wie die Böden zwischen den
Wohnungen Nrn. 00005 und 00004, soweit dies statisch/bautechnisch überhaupt
möglich sei. Der entsprechende Nachweis sei durch Pläne/Planvergleiche zu führen,
durch rechtzeitige Ankündigung der Umbauarbeiten oder durch eine Fotodokumention
über die betreffenden Bauarbeiten (act. G 9/12/9 Beilage 6). Der Zirkularbeschluss
beinhaltet mithin keine Ermächtigung/Zustimmung der
Stockwerkeigentümergemeinschaft zu einem konkreten Bauprojekt, sondern regelt
lediglich die Modalitäten der Zweckänderung. Eine vorgängige Blanko-Zustimmung für
bauliche Massnahmen an gemeinschaftlichen Teilen lässt sich dem Zirkularbeschluss
zum vornherein nicht entnehmen. Der von den früheren Eigentümern der Wohnung der
Beschwerdeführerin im Jahr 2015 angestrebte Umbau für eine Wohnnutzung, für
welchen im Übrigen explizit eine zusätzliche Einberufung einer ausserordentlichen
Stockwerkeigentümerversammlung für den Zustimmungsbeschluss (vgl. 9/12/19
Beilage 15 S. 3) vorausgesetzt worden war, kam in der Folge nicht zustande. Im Jahr
2018 wurde sodann die Beschwerdeführerin von der
Stockwerkeigentümergemeinschaft aufgefordert, bereits eingeleitete Umbauarbeiten
vorerst zu stoppen, weil entgegen der Vereinbarung keine vorgängige Information
erfolgt sei (act. G 9/12/9 Beilage 7). In der Folge wurde von Seiten der
Stockwerkeigentümergemeinschaft die nicht sachgemässe Vornahme von
Abbrucharbeiten durch den Beschwerdeführer mit Schadenverursachung in anderen
Wohnungen beanstandet (vgl. act. G 9/12/9 Beilagen 17 und 18).
Gemäss Art. 9 Reglement StWE ist der Stockwerkeigentümer verpflichtet, die im
Sonderrecht stehenden Räume und Einrichtungen auf seine Kosten so zu unterhalten,
dass das Gebäude ein gutes Aussehen bewahrt und in einwandfreiem Zustand bleibt.
Zu Lasten des Stockwerkeigentümers gehen insbesondere die Kosten für Unterhalt
und Reparatur der Fenster. Diese Regelung vermag am Umstand, dass die Fenster
nach Art. 5 Abs. 1 lit. c Reglement StWE zu den gemeinschaftlichen Teilen zählen,
nichts zu ändern. Art. 9 Reglement StWE betrifft sodann lediglich den Unterhalt und die
Reparatur der Fenster, nicht jedoch deren Ersatz bzw. deren Erneuerung. Die
zustimmungsbedürftige Erneuerung bzw. der Ersatz ist vom (nicht
zustimmungsbedürftigen) Unterhalt und der (ebenfalls nicht zustimmungsbedürftigen)
Reparatur zu unterscheiden (vgl. auch Art. 712h Abs. 2 Ziffer 1 ZGB, der diese
Begriffsunterscheidung vornimmt). Bei den von den Beschwerdeführern geplanten
3.3.
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Umbauarbeiten in der Dachwohnung mit Arbeiten am Boden und am Vorraum zum
früheren Büro sowie dem Ersatz der Fenster (vgl. Baugesuch vom 13. Juni 2019, act. G
9/12/22-24, sowie Fotos in act. G 16 Beilage 2) handelt es sich mithin augenscheinlich
um bauliche Massnahmen, die im gemeinschaftlichen Eigentum aller
Stockwerkeigentümer stehende Teile der Liegenschaft (MFH auf Parzelle Nr. 001)
betreffen (Art. 712a Abs. 2 und Art. 712b Abs. 2 Ziff. 1 ZGB, Art. 5 Abs. 1 lit. c und d
Reglement StWE; BGE 136 III 261 E. 2.2 S. 263). Das gegenteilige Vorbringen der
Beschwerdeführer, wonach das Baugesuch keine (zustimmungsbedürftigen)
gemeinschaftlichen Bauteile betreffe (act. G 5 Ziffer IV.), ist damit offensichtlich
unzutreffend. Nach Lage der Akten (vgl. Protokolle StWE-Versammlungen vom
26. März und 3. Oktober 2019; act. G 9/12/28 Beilage 4, act. G 16 Beilage 1) legten die
Beschwerdeführer der Stockwerkeigentümergemeinschaft kein Gesuch betreffend
Zustimmung zu ihrem Bauprojekt vor. Die diesbezügliche Feststellung der
Beschwerdegegner in diesem Verfahren (act. G 15 Rz. 37) blieb unbestritten. Von daher
erscheint das Vorbringen der Beschwerdeführerin, wonach ihr der Zugang zu ihren
Rechten als Stockwerkeigentümerin versperrt sei (act. G 5 III. B. 4.), unbegründet.
Das Baugesuch vom 13. Juni 2019 wurde von den Beschwerdeführern unterzeichnet
(act. G 9/12/22). Soweit auch einzelne Stockwerkeigentümer die Korrekturpläne
unterzeichneten (act. G 9/12/22-24), vermag dies den (fehlenden)
Zustimmungsentscheid der Stockwerkeigentümergemeinschaft nicht zu ersetzen. Lag
keine Zustimmung einer Mehrheit der übrigen Stockwerkeigentümer zum Bauvorhaben
vor, war die zivilrechtliche Bauberechtigung offensichtlich nicht gegeben (vgl.
vorstehende E. 2.2). Das Zustimmungserfordernis erscheint konkret auch insofern
berechtigt, als es um Bauarbeiten an einem 250jährigen geschützten Kulturobjekt bzw.
um den Erhalt der Substanz und der Gebrauchsfähigkeit desselben geht (vgl. act. G 15
Rz. 55 und act. G 19 Beilage 2 S. 8). Durch die schriftliche Auskunft der Gebert
Treuhand vom 13. Februar 2020, wonach die Fenster zwar zu den gemeinschaftlichen
Teilen gehören würden, eine Erneuerung derselben jedoch aufgrund der
Unterhaltspflicht (Art. 9 Reglement StWE) ohne Einverständnis der übrigen
Stockwerkeigentümer durchgeführt werden könne (act. G 6.1 Beilage), wird das
Erfordernis eines Gesuchs an die Stockwerkeigentümergemeinschaft um Zustimmung
zum Baugesuch nicht hinfällig. Auch ist eine Dringlichkeit im Sinn von Art. 23 Abs. 3
Reglement StWE, die Fenster ohne Zustimmungsbeschluss ersetzen zu müssen,
insofern nicht dargetan, als der sanierungsbedürftige Zustand schon seit Erwerb der
Wohnung durch die Beschwerdeführerin bestehen dürfte (vgl. act. G 19 Beilage 3).
Hieran vermögen die von den Beschwerdeführern vorgebrachten Reklamationen der
Stockwerkeigentümergemeinschaft über den schlechten Zustand der Fenster (vgl.
https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&type=highlight_simple_query&page=1&from_date=&to_date=&sort=relevance&insertion_date=&top_subcollection_aza=all&query_words=1C_116%2F2013&rank=0&azaclir=aza&highlight_docid=atf%3A%2F%2F136-III-261%3Ade&number_of_ranks=0#page261
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 14/15
Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
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