Decision ID: 8de51854-36c7-4d8e-b1e1-090d0014e675
Year: 2021
Language: de
Court: ZH_OG
Chamber: ZH_OG_001
Canton: ZH
Region: Zürich
Law Area: civil_law

betreffend Feststellung des Mietverhältnisses
Berufung gegen einen Beschluss des Mietgerichtes des Bezirksgerichtes Uster vom 23. April 2021 (MB190002)
Rechtsbegehren: (act. 2 S. 2)
"1. Es sei festzustellen, dass das Mietverhältnis mit der Beklagten ohne  per 31. Dezember 2019 endet. Eventualiter sei festzustellen, dass das Mietverhältnis mit der Beklagten ohne Kündigung per 31. Dezember 2022 endet, wobei die Klägerin als berechtigt gilt, den Mietzins auf den 1. Januar 2020 an die orts- und quartierüblichen Verhältnisse anzupassen.
2. Eventualiter sei festzustellen, dass das Mietverhältnis mit der  ohne Kündigung per 31. Dezember 2019 endet. Subeventualiter sei festzustellen, dass das Mietverhältnis mit der  ohne Kündigung per 31. Dezember 2022 endet, wobei die Klägerin als berechtigt gilt, den Mietzins auf den 1. Januar 2020 an die orts- und  Verhältnisse anzupassen.
3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 7.7 % ) zulasten der Beklagten, eventualiter zulasten der ."
Urteil des Mietgerichtes: (act. 49 = act. 52 S. 16)
1. Auf die Klage vom 18. November 2019 wird nicht eingetreten.
2. Die Entscheidgebühr wird auf Fr. 16'850.– festgesetzt.
3. Die Gerichtskosten werden der Klägerin auferlegt und mit dem von ihr geleisteten
Kostenvorschuss verrechnet.
4. Die Klägerin wird verpflichtet, der Beklagten eine Parteientschädigung von
Fr. 29'550.– (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen.
5. Die Klägerin wird verpflichtet, der Eventualbeklagten eine Parteientschädigung von
Fr. 27'440.– zu bezahlen.
6./7. [Schriftliche Mitteilung / Rechtsmittelbelehrung: Berufung, 30 Tage].
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Berufungsanträge: (act. 53 S. 2)
"1. Der Beschluss des Bezirksgerichtes Uster vom 23. April 2021 () sei aufzuheben und die Sache zur neuen Entscheidung bzw. Fortführung des Verfahrens an die Vorinstanz zurückzuweisen (zur  der weiteren Prozessvoraussetzungen sowie zur materiellen  in der Sache), indem auf die Klage vom 18. November 2019  ist.
2. Ausgangsgemäss seien die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens den Berufungsbeklagten aufzuerlegen und diese seien unter  Haftung zu verpflichten, der Berufungsklägerin eine  Prozessentschädigung zu bezahlen.
3. Für das obergerichtliche Verfahrens seien die Gerichtskosten den  aufzuerlegen und diese seien unter solidarischer  zu verpflichten, der Berufungsklägerin eine angemessene  für das Berufungsverfahren zu bezahlen."

Erwägungen:
1.
1.1. Die Klägerin und Berufungsklägerin (nachfolgend Klägerin) ist Eigentümerin
und Vermieterin der Liegenschaft an der D._-strasse 1-2 / E._-strasse
3-4 in F._. Die Liegenschaft war seit längerem der G._ AG bzw. nach
Umfirmierung der B._ AG vermietet worden (act. 2 S. 3 N 2; act. 4/1). Mit
Eingabe vom 18. November 2019 – unter Einreichung der Klagebewilligungen der
Schlichtungsbehörde in Mietsachen vom 14. Oktober 2019 – machte die Klägerin
gegen die B._ AG (Beklagte und Berufungsbeklagte, fortan Beklagte) sowie
die C._ AG (Eventualbeklagte und Berufungsbeklagte, fortan Eventualbe-
klagte) beim Mietgericht Uster (fortan Vorinstanz) eine Klage mit obgenanntem
Rechtsbegehren anhängig (act. 1-2, act. 4C). Die Klägerin führte aus, es sei zwi-
schen den Parteien sowohl strittig, wer Mieterin der zurzeit von der Eventualbe-
klagten benutzten Räumlichkeiten sei, als auch, auf welchen Zeitpunkt hin das
Mietverhältnis ende (act. 2 S. 3 N 2).
1.2. Mit Verfügung vom 27. November 2019 wurde der Klägerin Frist angesetzt,
um einen Kostenvorschuss zu leisten und um sich zur Stellung der beiden in der
Klage aufgeführten Parteien auf der Beklagtenseite zu äussern (act. 5). Die Klä-
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gerin leistete den Kostenvorschuss und äusserte sich mit Zuschrift vom 7. Januar
2020 zur Stellung der beiden beklagten Parteien (act. 9 und act. 13). Mit Eingabe
vom 17. Januar 2020 machte die Eventualbeklagte v.a. geltend, dass die Klage
im ordentlichen Verfahren zu behandeln sei, unter Vorbehalt weiterer Einreden
sowie Einwendungen nach Erhalt der Klagebegründung samt Beilagen (act. 18).
Die Beklagte reichte am 20. Januar 2020 ein Schreiben im Sinne einer Kurzstel-
lungnahme zum klägerischen Schreiben vom 7. Januar 2020 ein, worin sie u.a.
auch die (zwingende) Anwendung der Bestimmungen des ordentlichen Verfah-
rens geltend machte (act. 20). Die Eingaben wurden den jeweils anderen Parteien
zur Kenntnis gebracht, woraufhin sich die Eventualbeklagte nochmals mit Schrei-
ben vom 27. Januar 2020 (act. 24), die Klägerin mit Schreiben vom 31. Januar
2020 (act. 27) und die Beklagte mit Schreiben vom 14. Februar 2020 (act. 29)
äusserten. Mit Beschluss vom 26. Mai 2020 passte die Vorinstanz das Rubrum an
und sie trat – im Sinne eines Zwischenentscheides – auf die Klage ein, unter Be-
jahung der Behandlung der Streitigkeit im vereinfachten Verfahren, der sachlichen
Zuständigkeit des Mietgerichts und dem Vorliegen eines Feststellungsinteresses
der Klägerin (act. 32). Die dagegen von der Beklagten und der Eventualbeklagten
geführten Berufungen wurden von der Kammer am 23. bzw. 30. November 2020
(teilweise) gutgeheissen, der vorinstanzliche Beschluss vom 26. Mai 2020 wurde
aufgehoben und die Sache an die Vorinstanz zurückgewiesen (Geschäfts-
Nr. NG200008, NG200007, act. 35-36).
Mit Verfügung vom 8. Dezember 2020 stellte die Vorinstanz der Beklagten sowie
der Eventualbeklagten die Klageschrift der Klägerin samt Beilagen zu. Sie be-
schränkte das Prozessthema auf die Zulässigkeit der Klage, dies unter Fristan-
setzung an die Parteien zur Stellungnahme (act. 37). Die Parteien äusserten sich
mit Schreiben vom 20. und 21. Januar 2021 sowie 8. Februar 2021 (act. 39-40,
act. 42). Nach nochmaliger Äusserungen der Beklagten und Eventualbeklagten
zur Eingabe der Klägerin (act. 45, act. 47), trat die Vorinstanz mit Beschluss vom
23. April 2021 auf die Klage zufolge Fehlens eines Feststellungsinteresses der
Klägerin nicht ein (vgl. das eingangs aufgeführte vollständige Dispositiv; act. 49 =
act. 52 S. 16).
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2.
2.1. Gegen diesen Entscheid wandte sich die Klägerin mit Eingabe vom 26. Mai
2021 (Datum Poststempel) rechtzeitig an das Obergericht des Kantons Zürich.
Sie stellte die eingangs genannten Anträge (act. 53 S. 2; act. 50). Die vorinstanz-
lichen Akten wurden beigezogen (act. 1-50). Mit Verfügung vom 2. Juni 2021
setzte die Kammer der Klägerin eine Frist zur Leistung eines Kostenvorschusses
für das Berufungsverfahren an. Die Klägerin leistete diesen innert erstreckter Frist
(act. 56, act. 58 und act. 60). Sie informierte die Kammer in der Folge Ende Juli
resp. anfangs August 2021, dass sich die Parteien in Vergleichsgesprächen be-
fänden und eine Einigung in Aussicht stehe (act. 61).
2.2. Mit Eingabe vom 29. September 2021 (Datum Poststempel: 1. Oktober
2021) teilt die Klägerin mit, dass die Parteien sich aussergerichtlich geeinigt hät-
ten und die Berufung entsprechend zurückgezogen werde. Die Gerichtskosten
würden die Parteien gemäss Vergleich je zu einem Drittel übernehmen, auf Par-
teientschädigung werde gegenseitig verzichtet (act. 63). Die beigelegte Vereinba-
rung der Parteien vom 24., 27. resp. 29. September 2021 lautet wie folgt (act. 64):
"1. Die B._ AG und die A._ halten fest, dass zwischen Ihnen bezüglich
der Objekte an der D._-strasse 1/5, F._ kein Mietverhältnis mehr
besteht, so dass die A._ über die Objekte gemäss Nachtrag Nr. 9 vom
29.9./18.10.2017 frei verfügen kann.
Die B._ AG und die A._ erklären daher, dass sie diesbezüg-
lich gegenseitig vollständig auseinander gesetzt sind.
2. Die B._ AG und die C._ AG erklären, im Zusammenhang mit der
Liegenschaft D._-strasse 1/5, F._ und der Uebernahme des dorti-
gen Betriebes (Asset Deal Vertrag vom 23.11.2017 und Vertrag betreffend
Uebertragung des Mietverhältnisses vom 25.4.2018) gegenseitig vollständig
auseinandergesetzt zu sein.
3. Die B._ AG verpflichtet sich, die der A._ auferlegten Gerichtskosten
im Verfahren vor Mietgericht Uster (Geschäfts-Nr. MB190002; Beschluss vom
23.4.2021) und im Verfahren vor Obergericht Zürich (Geschäfts-Nr.
NG210008, Gerichtskosten bis max. CHF 5'000.00) zu je 1/3 zu übernehmen
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und diesen Betrag der A._ innert 10 Tagen nach Erhalt des Abschrei-
bungsbeschlusses des Obergerichts Zürich zu bezahlen.
Die B._ AG verzichtet auf die ihr im Verfahren vor Mietgericht Us-
ter (Geschäfts-Nr. MB190002) zugesprochene Parteientschädigung.
Die B._ AG und die A._ verzichten gegenseitig auf eine Par-
teientschädigung im Verfahren vor Obergericht Zürich (Geschäfts-Nr.
NG210008).
4. Die C._ AG beteiligt sich an den der A._ auferlegten Gerichtskosten
im Verfahren vor Mietgericht Uster (Geschäfts-Nr. MB190002) und im Verfah-
ren vor Obergericht Zürich (Geschäfts-Nr. NG210008) mit je einem Drittel und
verpflichtet sich, diesen Betrag der A._ innert 10 Tagen nach Erhalt des
Abschreibungsbeschlusses des Obergerichts Zürich zu bezahlen.
Die C._ AG verzichtet auf die ihr im Verfahren vor Mietgericht Us-
ter (Geschäfts-Nr. MB190002) zugesprochene Parteientschädigung.
Die C._ AG und die A._ verzichten gegenseitig auf eine Par-
teientschädigung im Verfahren vor Obergericht Zürich (Geschäfts-Nr.
NG210008).
5. Die A._ zieht die Berufung vom 26.5.2021 beim Obergericht Zürich (Ge-
schäfts-Nr. NG210008) nach allseitiger Unterzeichnung dieser Vereinbarung
zurück, wobei sich die B._ AG und die C._ AG verpflichten, auf ent-
sprechende Anfrage des Obergerichts Zürich, den Verzicht auf eine Partei-
entschädigung zu bestätigen.
6. Aenderungen und Ergänzungen dieser Vereinbarung bedürfen zur Gültigkeit
der Schriftform. Gerichtsstand ist Zürich."
3.
Der Vergleich wurde von allen Parteien unterzeichnet (act. 64). Aufgrund dieser
Vereinbarung der Parteien resp. dem Rückzug der Berufung durch die Klägerin ist
das vorliegende Berufungsverfahren als erledigt abzuschreiben (Art. 241 Abs. 3
ZPO).
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4.
4.1. Die Parteien haben sich im Vergleich auf die Verlegung der Gerichtskosten
des erstinstanzlichen sowie des vorliegenden Berufungsverfahrens zu je einem
Drittel geeinigt (vgl. act. 64 Ziffer 3 und 4, erster Absatz). Entsprechend ist zum
einen eine Neuverlegung der erstinstanzlichen Prozesskosten (Geschäfts-
Nr. MB190002-I) vorzunehmen und ist zum anderen die Prozesskostenverlegung
des vorliegenden Berufungsverfahrens zu regeln. Parteientschädigungen sind
vereinbarungsgemäss in keinem Verfahren zuzusprechen (vgl. act. 64 Ziffer 3 und
4, zweiter und dritter Absatz).
4.2. Nach der Vereinbarung der Parteien sind die Dispositiv-Ziffern 3 bis 5 des
angefochtenen Beschlusses aufzuheben, und die Kostenverlegung wie auch die
Parteientschädigungen sind vereinbarungsgemäss neu zu regeln.
4.3. Die Entscheidgebühr des vorliegenden Berufungsverfahrens ist nach Mass-
gabe des Streitwerts bzw. des tatsächlichen Streitinteresses, des Zeitaufwands
des Gerichts und der Schwierigkeit des Falls festzulegen (§ 2 Abs. 1 GebV OG).
Der Streitwert liegt bei Fr. 2'843'856.00 (36 x Mietzins inkl. Akontozahlung Ne-
benkosten gemäss Nachtrag Nr. 6 zum Mietvertrag; act. 4/1). Zu berücksichtigen
ist der Umfang resp. Gegenstand des vorinstanzlichen Entscheides und dass es
in der Berufung (nur) um die Frage des Vorliegens eines Feststellungsinteresses
ging (vgl. act. 53 S. 3, Ziff. 6). Weiter wird das Berufungsverfahren ohne An-
spruchsprüfung erledigt. Es erscheint demzufolge gerechtfertigt, die zweitinstanz-
liche Entscheidgebühr in Anwendung von § 12 Abs. 1 und 2 in Verbindung mit § 4
Abs. 1 bis 2 und § 10 Abs. 1 GebV OG auf Fr. 4'500.00 festzusetzen.
4.4. Die Kosten des Berufungsverfahrens sind den Parteien je zu einem Drittel
aufzuerlegen. Dabei ist der von der Klägerin geleistete Kostenvorschuss gemäss
Art. 111 ZPO zu berücksichtigen (vgl. act. 9, act. 60). Der Überschuss des Kos-
tenvorschusses ist der Klägerin zurückzuerstatten, unter Vorbehalt allfälliger Ver-
rechnungsansprüche des Staates.
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