Decision ID: b31347cc-a82c-4807-a05b-9b5b6c2c3e57
Year: 2021
Language: de
Court: GR_VG
Chamber: GR_VG_004
Canton: GR
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law

I. Sachverhalt:
1. B._ ist am C._ verstorben. In ihrem Nachlass befand sich
unter anderem die Liegenschaft Nr. D._ an der E._ in F._
.
2. Gemäss amtlicher Schätzung vom 3. Januar 2013 beläuft sich der
Verkehrswert der besagten Liegenschaft auf CHF 3'300'000.--.
3. Im Frühjahr 2018 beschlossen die Erben der B._ sel., das Grundstück
Nr. D._ zu verkaufen, woraufhin der Erbschaftsverwalter die
Liegenschaft mit öffentlichem Inserat sowohl über Print- als auch
Onlinemedien inserierte.
4. In der Folge gingen fünf Angebote ein. Die Übersicht über die
eingegangenen Offerten präsentierte sich dabei wie folgt:
G._ AG, F._ CHF 4'100'000.--
Z._, F._ CHF 2'700'000.--
AA._ CHF 3'200'000.--
J._ CHF 3'000'000.--
K._ AG CHF 2'650'000.--
5. Mit Grundstückskaufvertrag vom 3. Juli 2018 veräusserten die Erben der
B._ sel. die Liegenschaft Nr. D._ an die Meistbietende und damit
an die G._ AG zum Preis von CHF 4'100'000.--.
6. Am 30. August 2019 reichte der Erbschaftsverwalter die Steuererklärung
für den Nachlass ein, wobei er die in Frage stehende Liegenschaft zum
Verkehrswert gemäss amtlicher Schätzung vom 3. Januar 2013 in der
Höhe von CHF 3'300'000.-- deklarierte.
7. In der Folge erliess die Steuerverwaltung des Kantons Graubünden
(nachfolgend: Steuerverwaltung) am 7. Mai 2020 die definitive
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Veranlagungsverfügung für die Nachlass- und Schenkungssteuer Kanton.
Entgegen der Deklaration der Steuerpflichtigen berücksichtigte sie dabei
nicht den amtlichen Verkehrswert, sondern setzte die Liegenschaft Nr.
D._ zum Verkaufspreis von CHF 4'100'000.-- ein.
8. Dagegen erhoben die Erben der B._ sel. am 3. Juni 2020 Einsprache.
Sie beantragten, es sei bei den Nachlassaktiven für die Liegenschaft Nr.
D._ der Verkehrswert von CHF 3'300'000.-- gemäss amtlicher
Schätzung vom 3. Januar 2013 zu veranlagen. Zur Begründung wurde
insbesondere vorgebracht, als Verkehrswert sei stets der Wert gemäss
amtlicher Schätzung heranzuziehen. Dies sei umso naheliegender, als
dass die amtliche Schätzung vom 3. Januar 2013 datumsmässig näher
beim für die Steuerbemessung massgebenden Todestag vom C._
liege als die Grundstücksveräusserung vom 3. Juli 2018. Das Grundstück
habe nur zum Wert von CHF 4'100'000.-- veräussert werden können, da
es von einem namhaften Investor erworben worden sei, welcher das
Grundstück zwecks Langzeitinvestition übernommen habe. Es sei im
hohen Grade denkmalgeschützt und unterliege diversen
Denkmalschutzauflagen. Auf dem "normalen" Immobilienmarkt hätte das
Grundstück niemals zum besagten Wert veräussert werden können und
es wäre wohl maximal der Schätzwert von CHF 3'300'000.-- als realistisch
erzielbarer Erlös in Betracht gefallen. Beim Veräusserungspreis handle es
sich demnach um einen Liebhaberpreis, nicht aber um einen
Verkehrswert.
9. Mit Schreiben vom 27. August 2020 teilte die Steuerverwaltung den Erben
der B._ sel. mit, dass sie gedenke, an ihrer Beurteilung, wonach der
Verkaufspreis für die Nachlasssteuer massgebend sei, festzuhalten.
10. Hierzu nahmen die Erben der B._ sel. am 23. September 2020
Stellung. Gleichzeitig ersuchten sie um einen Vortritt, welcher am 20.
Oktober 2020 stattfand.
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11. Mit Einspracheentscheid vom 22. Oktober 2020 wies die Steuerverwaltung
die Einsprache der Erben der B._ sel. ab.
12. Dagegen erhoben die Erben der B._ sel. (nachfolgend:
Beschwerdeführer) am 18. November 2020 Beschwerde an das
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden. Sie beantragten, es sei der
Einspracheentscheid vom 22. Oktober 2020 aufzuheben und es sei als
Steuerbemessungsgrundlage für das sich im Nachlass befindliche
Grundstück Nr. D._ auf den amtlichen Verkehrswert von CHF
3'300'000.-- gemäss Schätzung vom 3. Januar 2013 abzustellen und von
einem steuerbaren Nachlass von CHF 2'064'587.-- auszugehen.
Eventualiter sei der angefochtene Einspracheentscheid aufzuheben und
die Sache zur Neubeurteilung an die Steuerverwaltung zurückzuweisen.
Zur Begründung wurde zusammenfassend ausgeführt, dass grundsätzlich
von der amtlichen Schätzung auszugehen sei, um den Verkehrswert einer
Immobilie zu bestimmen. Wo jedoch konkrete Indizien dafür bestünden,
dass die amtliche Schätzung offensichtlich den Verkehrswert nicht
wiedergebe, dürfe von dieser abgewichen werden. Da die
Steuerverwaltung von der amtlichen Schätzung abweichen wolle, müsse
sie darlegen, aufgrund welcher Indizien ihres Erachtens die Schätzung
offensichtlich nicht mehr dem Marktwert entspreche. Einen solchen
Nachweis habe sie nicht erbracht. Sie verweise lediglich pauschal auf das
verwaltungsgerichtliche Urteil A 01 89, in welchem ihr gestattet worden
sei, von der amtlichen Schätzung abzuweichen. Jedoch habe das
Verwaltungsgericht die Steuerverwaltung nur deshalb geschützt, weil
diese aufgrund konkreter Vergleichsobjekte habe aufzeigen können, dass
im Oberengadin für Grundstücke in dieser Lage tatsächlich das Zehnfache
des Verkehrswerts gemäss amtlicher Schätzung bezahlt werde. Im hier zu
beurteilenden Fall liege die Differenz zwischen Kaufpreis gemäss
Kaufvertrag und amtlicher Schätzung bei 24 %. Inwieweit allein dieser
Umstand die Steuerverwaltung berechtige, von der amtlichen Schätzung
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abzuweichen, begründe sie nicht. Indizien, welche die amtliche Schätzung
als offensichtlich unzutreffend erscheinen liessen, führe die
Steuerverwaltung keine an. Hierzu wäre sie aber umso mehr verpflichtet
gewesen, als alle anderen eingereichten Angebote deutlich unter dem
Wert der amtlichen Schätzung gelegen hätten. Die Beschwerdeführer
hätten damit schon im Veranlagungsverfahren den Beweis dafür erbracht,
dass die amtliche Schätzung denjenigen Kaufpreis wiedergebe, der im
gewöhnlichen Geschäftsverkehr mutmasslich erzielt werden könne. Trotz
dieser Angebote gleichwohl von der amtlichen Schätzung abzuweichen,
sei gesetzeswidrig. Ferner lasse die Steuerverwaltung ausser Acht, dass
es sich bei der L._ um eine streng denkmalgeschützte Liegenschaft
mit einer kulturellen Relevanz erster Güte handle. Wie die anderen
Angebote belegten, sei nur ein Liebhaber bereit, für ein solches Objekt
einen so hohen Kaufpreis zu bezahlen. Keiner der anderen, teils
namhaften Investoren hätte für dieses Objekt einen derart hohen
Kaufpreis bezahlt. Sie hätten entsprechende Angebote eingereicht, die
nicht einmal den amtlich geschätzten Verkehrswert erreicht hätten. Dies
unterstreiche sowohl die Richtigkeit der amtlichen Schätzung im
"gewöhnlichen Geschäftsverkehr" als auch die Qualität der L._ als
einzigartiges Liebhaberobjekt. Dies habe die Steuerverwaltung nicht
gewürdigt und deshalb zu Unrecht auf den tatsächlichen Verkaufspreis,
statt auf den amtlich geschätzten Verkehrswert abgestellt.
13. Die Steuerverwaltung (nachfolgend: Beschwerdegegnerin) beantragte in
ihrer Vernehmlassung vom 25. November 2020 die kostenfällige
Abweisung der Beschwerde. Zur Begründung wurde im Wesentlichen
vorgebracht, die Beschwerdeführer gingen zu Unrecht davon aus, dass
als Verkehrswert stets der Verkehrswert der amtlichen Schätzung
massgebend sei. Von einer Einschränkung auf den amtlichen
Verkehrswert sei im Gesetz nicht die Rede. Das streitberufene Gericht
habe vor Jahren einen Fall zu beurteilen gehabt, bei welchem eine
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Liegenschaft im Nachlass zu einem deutlich über dem amtlichen
Verkehrswert liegenden Wert verkauft worden sei. Das Gericht habe dabei
die Bewertung im Nachlass anhand des effektiven Veräusserungspreises
geschützt (Urteil A 01 89). Ein gewichtiges Indiz für die Bestimmung des
marktgerechten Handelswerts könne namentlich der bei freiwilligem
Verkauf einer geerbten Sache innerhalb relativ kurzer Zeit erzielte Erlös
sein, sofern der spätere Veräusserungspreis die früher amtlich
geschätzten Werte deutlich übertreffe oder unterschreite. Die
Beschwerdegegnerin verfolge seit jeher die Praxis, bei der Bewertung im
Nachlass für die Bestimmung des Verkehrswerts von Liegenschaften auf
effektive Veräusserungspreise abzustellen, wenn der Verkauf an
unabhängige Dritte erfolge und eine gewisse zeitliche Nähe zum
massgebenden Todestag bestehe. Vorliegend sei die Erblasserin am
C._ verstorben und der Verkauf sei am 3. Juli 2018 erfolgt. Es
bestehe keine Veranlassung, anstelle des effektiven
Veräusserungspreises auf die amtliche Schätzung abzustellen. Der
Verkaufspreis von CHF 4'100'000.-- spiegle den effektiven Verkehrswert
verlässlicher wider als die amtliche Schätzung 2013. Von einem
Liebhaberpreis könne nicht gesprochen werden, zumal der erwähnte
Veräusserungspreis nicht unverhältnismässig höher liege als der amtliche
Verkehrswert. Die Beschwerdeführer hätten zwar nachgewiesen, dass
insgesamt bloss fünf Angebote eingereicht worden seien, von denen das
Angebot der G._ AG um CHF 900'000.-- höher gewesen sei als
das zweithöchste Angebot. Das allein vermöge indessen nicht zu
bewirken, dass stattdessen auf die amtliche Schätzung abzustellen sei.
Da das Grundstück zudem "versilbert" worden sei, um die Erben am Erlös
teilhaben zu lassen, sprächen keine vernünftigen Gründe dagegen, den
effektiven Veräusserungspreis für die Bewertung heranzuziehen. Ferner
indexiere die Beschwerdegegnerin weiter zurückliegende Schätzungen
auf das massgebende Jahr auf, wenn kein Verkauf vorliege. Vorliegend
wäre der Schätzwert 2013 auf CHF 3'316'100.-- aufindexiert worden. Der
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effektive Verkehrswert gemäss Verkauf (CHF 4'100'000.--) sei gerundet
19 % höher als jener Wert. Hier von einem Liebhaberpreis zu sprechen,
strapaziere den Begriff in unangemessener Weise. Sodann sei die
Behauptung, ein solcher Wert hätte auf dem "normalen" Immobilienmarkt
nicht erzielt werden können, nicht nachvollziehbar. Die Fakten zeigten
doch deutlich, dass dieser Wert erzielt worden sei. Vor diesem Hintergrund
sei auch der Hinweis auf die eingereichten Offerten zu relativieren. Es
verstehe sich von selbst, dass sich die Anzahl Anbieter für ein derartiges
Objekt in einem überschaubaren Rahmen bewege. Schliesslich würden
die Beschwerdeführer das verwaltungsgerichtliche Urteil A 01 89
missinterpretieren. Das Gericht habe damals die Bewertung anhand des
effektiven Verkaufspreises im Nachlass geschützt, ohne die Geltung des
Urteils auf absolute Liebhaberobjekte beschränken zu wollen. Es habe nur
davon gesprochen, dass der Verkaufspreis die früher amtlich geschätzten
Werte deutlich übertreffe oder unterschreite, ohne das Ausmass der
Differenz direkt anzusprechen. Ferner habe das Gericht von einem
Verkauf innerhalb relativ kurzer Zeit gesprochen, ohne diese Zeitspanne
genau zu definieren. Beide Voraussetzungen seien vorliegend erfüllt.
14. Am 7. Dezember 2020 hielten die Beschwerdeführer replicando an ihren
Anträgen fest und führten insbesondere aus, dass die
Beschwerdegegnerin allein mit Verweis auf den 2 Jahre und 8 Monate
nach dem für die Besteuerung massgebenden Zeitpunkt tatsächlich
bezahlten Kaufpreis den Nachweis nicht erbracht habe, dass die amtliche
Schätzung offensichtlich nicht mehr den wahren Gegebenheiten auf dem
Markt entspreche. Der Durchschnittskaufpreis sämtlicher fünf
eingegangenen Angebote belaufe sich auf CHF 3'237'500.-- und liege
somit gar leicht unter dem Verkehrswert der amtlichen Schätzung. Eine
Differenz zwischen diesem Marktwert und dem effektiv erzielten
Verkaufserlös von etwa CHF 900'000.-- sei auf dem Immobilienmarkt in
F._ insbesondere für ein mit strengen Denkmalschutzvorschriften
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belegtes Gebäude unverhältnismässig hoch. Sie verdeutliche, dass die
Käuferschaft für die in Frage stehende Liegenschaft einen Liebhaberpreis
bezahlt habe. Schliesslich lege die Beschwerdegegnerin keinerlei
Beweise ins Recht, welche im gleichen Zeitraum eine ähnliche
Preissteigerung von denkmalgeschützten Liegenschaften auf dem
Immobilienmarkt aufzeigten oder welche das Abstellen auf den tatsächlich
erzielten Verkaufserlös aufgrund von Vergleichsobjekten rechtfertigten.
15. Am 10. Dezember 2020 verzichtete die Beschwerdegegnerin auf das
Einreichen einer Duplik.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften und
im angefochtenen Einspracheentscheid vom 22. Oktober 2020 sowie auf
die eingereichten Beweismittel wird, soweit erforderlich, in den
nachstehenden Erwägungen eingegangen.

II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1. Die vorliegende Beschwerde richtet sich gegen den Einspracheentscheid
vom 22. Oktober 2020, mit welchem die Beschwerdegegnerin die von den
Beschwerdeführern gegen die definitive Nachlasssteuerveranlagung vom
7. Mai 2020 erhobene Einsprache abgewiesen hat. Nach Art. 139 Abs. 1
des Steuergesetzes für den Kanton Graubünden (StG; BR 720.000)
können solche Entscheide mit Beschwerde beim Verwaltungsgericht des
Kantons Graubünden angefochten werden. Die sachliche Zuständigkeit
des streitberufenen Gerichts ergibt sich aus Art. 49 Abs. 1 lit. b des
Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100), wonach
das Verwaltungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von
Dienststellen der kantonalen Verwaltung und von unselbständigen
Anstalten des kantonalen Rechts beurteilt, soweit das kantonale Recht
den direkten Weiterzug vorsieht, was vorliegend − wie gesehen (vgl. Art.
139 Abs. 1 StG) − der Fall ist. Demzufolge fällt die Beurteilung der
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vorliegenden Streitsache in die Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts des
Kantons Graubünden. Die Beschwerdeführer sind als formelle und
materielle Adressaten des angefochtenen Einspracheentscheids berührt
und weisen ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung auf (vgl.
Art. 50 VRG). Auf die zudem frist- und formgerecht eingereichte
Beschwerde ist somit einzutreten.
2.1. Streitig und zu prüfen ist, ob die Beschwerdegegnerin im Rahmen der
definitiven Nachlasssteuerveranlagung vom 7. Mai 2020 die Liegenschaft
Nr. D._ – entgegen der Deklaration der Steuerpflichtigen – zu Recht
zum effektiv erzielten Verkaufspreis von CHF 4'100'000.-- eingesetzt hat.
2.2. Die Beschwerdeführer beantragen in ihren Rechtsschriften einzig die
Anpassung des Liegenschaftswerts im Nachlass auf CHF 3'300'000.--. In
der Beschwerdebegründung wird zwar nebenbei erwähnt, dass sich
vorliegend die Frage stelle, ob nicht etwa sogar auf den Ertragswert der
Liegenschaft abzustellen sei. Die gestellten Rechtsbegehren enthalten
allerdings keinen entsprechenden Antrag.
3.1. Zunächst machen die Beschwerdeführer eine Verletzung des Anspruchs
auf rechtliches Gehör geltend. Die Beschwerdegegnerin habe es
unterlassen, sich mit ihren Argumenten auseinanderzusetzen. Der
pauschale Verweis – die eingereichten Angebote allein würden nicht
ausreichen, um auf die amtliche Schätzung abzustellen – vermöge nicht
zu genügen. Die Beschwerdegegnerin habe nicht begründet, weshalb es
sich rechtfertige, vom amtlichen Schätzwert abzuweichen und auf den
Verkaufspreis abzustellen. Auch keine Beachtung habe die Tatsache
gefunden, dass das Gebäude in hohem Grade denkmalgeschützt sei und
es bereits deshalb unmöglich sei, auf dem "normalen" Immobilienmarkt
den in Frage stehenden Verkaufspreis zu erzielen.
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3.2. Der Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 29 Abs. 2 der
Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101)
verlangt von jeder Behörde, dass sie die Vorbringen des vom Entscheid in
seiner Rechtsstellung Betroffenen auch tatsächlich hört, prüft und bei der
Entscheidfindung berücksichtigt. Daraus folgt die grundsätzliche Pflicht
der Behörden, ihren Entscheid zu begründen. Dabei ist es nicht
erforderlich, dass sie sich mit allen Parteistandpunkten einlässlich
auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt.
Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte
beschränken. Die Begründung muss so abgefasst sein, dass sich der
Betroffene über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und
ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann.
In diesem Sinne müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt
werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr
Entscheid stützt (vgl. BGE 136 I 229 E.5.2, 136 I 184 E.2.2.1, 134 I 83
E.4.1).
Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist formeller Natur, womit seine
Verletzung ungeachtet der materiellen Begründetheit des Rechtsmittels
zur Gutheissung der Beschwerde und zur Aufhebung des angefochtenen
Entscheids führt (vgl. BGE 141 V 557 E.3, 137 I 195 E.2.2, 135 I 187
E.2.2). Eine nicht besonders schwerwiegende Verletzung des rechtlichen
Gehörs kann ausnahmsweise als geheilt gelten, wenn die betroffene
Person die Möglichkeit erhält, sich vor einer Beschwerdeinstanz zu
äussern, die sowohl den Sachverhalt wie die Rechtslage frei überprüfen
kann. Unter dieser Voraussetzung ist darüber hinaus – im Sinne einer
Heilung des Mangels – selbst bei einer schwerwiegenden Verletzung des
rechtlichen Gehörs von einer Rückweisung der Sache an die Vorinstanz
abzusehen, wenn und soweit die Rückweisung zu einem formalistischen
Leerlauf und damit zu unnötigen Verzögerungen führen würde, die mit
dem Interesse der betroffenen Partei an einer beförderlichen Beurteilung
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der Sache nicht zu vereinbaren wären (vgl. BGE 142 II 218 E.2.8.1, 137 I
195 E.2.3.2, 136 V 117 E.4.2.2.2, 133 I 201 E.2.2, 132 V 387 E.5.1).
3.3. Die Beschwerdegegnerin hat sich im angefochtenen Einspracheentscheid
vom 22. Oktober 2020 mit den beschwerdeführerischen Vorbringen,
insbesondere zum massgebenden Verkehrswert, betreffend
Liebhaberpreis sowie zu den eingereichten Angeboten, rechtsgenüglich
auseinandergesetzt und ist auf die entscheiderheblichen Einwände
eingegangen. Der besagte Einspracheentscheid ist hinreichend
begründet, so dass es den Beschwerdeführern, wie bereits ihre
Beschwerdeeingabe zeigt, auch ohne Weiteres möglich war, diesen
sachgerecht anzufechten. Dass dies nicht der Fall gewesen sein soll,
behaupten sie selber nicht. Die Gehörsrüge der Beschwerdeführer erweist
sich somit als nicht stichhaltig.
4.1. In materieller Hinsicht hielt das Verwaltungsgericht des Kantons
Graubünden im Urteil A 01 89 vom 22. Januar 2002 Folgendes fest:
Nach Art. 109 Abs. 1 des Steuergesetzes für den Kanton Graubünden (StG; BR 720.000)
wird die Nachlasssteuer nach dem Wert des gesamten unverteilten Reinvermögens am
Todestag berechnet. Die Aktiven werden zum Verkehrswert bewertet (Art. 110 Abs. 1
StG). Strittig ist vorliegend, was unter dem Begriff "Verkehrswert" zu verstehen und nach
welchen Kriterien der Wert der zum Nachlass gehörenden Immobilien zum Zeitpunkt des
Todes des Erblassers zu ermitteln sei. Während sich der Rekurrent auf den Standpunkt
stellt, dass für die Bewertung des steuerbaren Nachlasses auf die am Todestag gültigen
amtlichen Schätzungen von 1994 und 1996 abzustellen sei, ist die Rekursgegnerin der
Auffassung, dass richtigerweise vom tatsächlich erzielten Verkauf der Nachlassobjekte
auszugehen sei (Urteil, a.a.O., E.1a).
Entgegen der Darstellung des Rekurrenten trifft es nicht zu, dass der amtliche
Verkehrswert gemäss den Liegenschaftsschätzungen mit dem Verkehrswert für die
Besteuerung identisch sein muss. Während sich der amtliche Verkehrswert nach Art. 24
Abs. 1 des kantonalen Schätzungsreglementes (BR 850.120) an den bisher bereits
erzielten Verkaufspreisen für vergleichbare oder ähnliche Grundstücke in der näheren
Umgebung orientiert, stellt der Verkehrswert nach Art. 110 Abs. 1 StG den Marktwert dar,
der einem Nachlassgegenstand zum Zeitpunkt des Erbganges höchstwahrscheinlich
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zukommt. Ein gewichtiges Indiz für die Bestimmung des marktgerechten Handelswertes
kann namentlich der bei freiwilligem Verkauf einer geerbten Sache innerhalb relativ
kurzer Zeit erzielte Erlös sein, sofern der spätere Veräusserungspreis die früher amtlich
geschätzten Werte deutlich übertrifft oder unterschreitet. Richtig ist zwar, dass der
amtliche Verkehrswert oft einen massgeblichen Einfluss auf die Bestimmung des auf dem
freien Markt tatsächlich erzielbaren Verkaufserlöses hat. Falsch ist aber, dass der so
verstandene Verkehrswert nach Art. 110 Abs. 1 StG zwangsläufig mit dem amtlichen
Schätzwert gleichgesetzt werden kann. Bestehen konkrete Anhaltspunkte, wonach die
amtliche Schätzung offensichtlich nicht mehr den wahren Gegebenheiten auf dem Markt
entspricht, ist die Veranlagungsbehörde nicht nur gehalten, sondern verpflichtet, die
Nachlasssteuer anhand der tatsächlich erzielten Preise zu bemessen. Eine Ausnahme
von dieser Grundregel ist einzig dort angebracht, wo die Nachlassgegenstände bei
unveränderten Rahmenbedingungen bereits kurz nach dem Erbgang zu realitätsfremden
Liebhaberpreisen weiterverkauft werden, ohne dass die daraus fliessende Wertdifferenz
mit den üblichen Schwankungen auf dem Immobilienmarkt erklärt werden könnte (Urteil,
a.a.O., E.1b).
4.2. Des Weiteren ist das verwaltungsgerichtliche Urteil A 13 59 vom 4. März
2014 zu beachten:
Nach Art. 110 Abs. 1 StG werden die Aktiven zum Verkehrswert bewertet, wobei der
Verkehrswert gemäss den Liegenschaftsschätzungen mit dem Verkehrswert für die
Besteuerung nicht identisch sein muss. Während sich der amtliche Verkehrswert nach
Art. 25 der Verordnung über die amtlichen Schätzungen (SchV; BR 850.110) an den unter
normalen Verhältnissen bisher bereits erzielten Verkaufspreisen für gleiche oder ähnliche
Grundstücke orientiert, stellt der Verkehrswert nach Art. 110 Abs. 1 StG den Marktwert
dar, der einem Grundstück zum Zeitpunkt des zu besteuernden Geschäftsvorganges
höchstwahrscheinlich zukommt. Der amtliche Verkehrswert hat zwar oft einen
massgeblichen Einfluss auf die Bestimmung des auf dem freien Markt tatsächlich
erzielbaren Verkaufserlöses. Falsch ist aber, dass der so verstandene Verkehrswert nach
Art. 110 Abs. 1 StG zwangsläufig mit dem amtlichen Schätzwert gleichgesetzt werden
kann. Bestehen konkrete Anhaltspunkte, wonach die amtliche Schätzung offensichtlich
nicht mehr den wahren Gegebenheiten auf dem Markt entspricht, ist die
Veranlagungsbehörde nicht nur gehalten, sondern verpflichtet, die Schenkungssteuer
anhand der tatsächlich erzielten Preise zu bemessen (vgl. zur Handänderungssteuer
PVG 2002 Nr. 24 E.2; zur Nachlassteuer Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons
Graubünden A 01 89 vom 22. Januar 2002 E.1b; Entscheid des Verwaltungsgerichts des
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Kantons Graubünden 605/97 vom 9. Januar 1998 E.3c). Für den Entscheid, ob für die
Bestimmung des Verkehrswerts auf den amtlichen Schätzungswert oder den effektiven
Veräusserungspreis abgestellt wird, sind somit stets die gesamten Umstände des
Einzelfalls massgebend (Urteil, a.a.O., E.3b).
4.3. Ferner führte das angerufene Gericht im Urteil A 16 5 vom 26. April 2017
was folgt aus:
Unter dem Verkehrswert versteht man den objektiven Marktwert eines
Vermögensobjekts. Dieser entspricht dem Preis, der bei einer Veräusserung im
gewöhnlichen Geschäftsverkehr mutmasslich zu erzielen ist, den also ein unbefangener
Käufer unter normalen Umständen zu zahlen bereit wäre (vgl. BGE 128 I 240 E.3.1.2,
124 I 193 E.4b; Urteil des Bundesgerichtes 2C_450/2013 vom 5. Dezember 2013 E.2.1;
StE 2014 B 52.42 Nr. 8). Behelfsmässig wird in der Regel für die Bestimmung des
Verkehrswerts auf die amtliche Verkehrswertschätzung abgestellt (vgl. St. Galler
Steuerbuch [StB] 135 Nr. 1) (Urteil, a.a.O., E.2d in fine).
4.4. Hinsichtlich der Genauigkeit von amtlichen Schätzwerten kann dem
verwaltungsgerichtlichen Urteil A 15 13 vom 19. Januar 2016 Folgendes
entnommen werden:
Gemäss Art. 17 Abs. 1 StHG sowie Art. 68 Abs. 1 StG bemisst sich das steuerbare
Vermögen nach dem Stand am Ende der Steuerperiode oder der Steuerpflicht, wobei als
Steuerperiode nach Art. 15 Abs. 1 StHG bzw. Art. 66 Abs. 2 StG grundsätzlich das
Kalenderjahr gilt. Dieser Stand am Ende der Steuerperiode ist nicht nur für die
Zusammensetzung des steuerbaren Vermögens als Ganzes massgebend, sondern auch
für die Wertbemessung der einzelnen Vermögensbestandteile (LOCHER, System des
schweizerischen Steuerrechts, 7. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2016, S. 288). Massgebend
für die Wertbemessung der Vermögensbestandteile ist dementsprechend jeweils der 31.
Dezember des betreffenden Steuerjahres (Stichtagsprinzip). Kotierte Wertpapiere sowie
Bankguthaben werden beispielsweise zum Kurswert der Wertpapiere bzw. zum
Nominalwert am Ende der jeweiligen Steuerperiode besteuert. Auch bei Grundstücken
erfolgt eine Besteuerung entsprechend dem Steuerwert der Liegenschaft per 31.
Dezember des betreffenden Steuerjahres. Massgebend ist dabei grundsätzlich die
amtliche Schätzung, welche am Bemessungsstichtag in Rechtskraft ist. In der Wegleitung
zur Steuererklärung des Jahres 2013 der Steuerverwaltung des Kantons Graubünden
(abrufbar unter www.stv.gr.ch › Steuererklärung › Wegleitungen/Merkblätter ›
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Steuerperiode 2013 › Wegleitungen/Merkblätter) wird auf S. 51 denn auch explizit
ausgeführt, dass in der Regel die Verkehrs- und Ertragswerte der letzten amtlichen
Gebäudeschätzung massgebend seien. Liegt jedoch nach dem Bemessungsstichtag und
bevor eine Veranlagung erfolgte, eine neue Schätzung vor, welche zeitlich näher am
Stichtag liegt als die bisherige Schätzung, so gilt − unabhängig davon, ob die neue
Schätzung höher oder tiefer ausgefallen ist als die alte − die natürliche Vermutung, dass
die darin enthaltenen Schätzungswerte näher an der Realität bzw. an den effektiven
Werten liegen als diejenigen der alten Schätzung (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichtes
des Kantons Graubünden A 10 29 vom 23. April 2010 E.3). Vorliegend muss dies umso
mehr gelten, als die alte Schätzung vom 28. Juli 1997 im Zeitpunkt des massgeblichen
Stichtags, mithin am 31. Dezember 2013, bereits über 15 Jahre alt war und die neue
Schätzung weniger als drei Monate nach dem massgebenden Stichtag erstellt wurde.
Vor diesem Hintergrund kann vorliegend ohne Weiteres davon ausgegangen werden,
dass die neue Schätzung vom 19. März 2014 die objektiven Verkehrs- und Ertragswerte
der Privatliegenschaft des Beschwerdeführers besser wiedergibt als die alte Schätzung
vom 28. Juli 1997. Die Beschwerdegegnerin hat dementsprechend für die Veranlagung
der Steuerperiode 2013 zu Recht die neue Schätzung vom 19. März 2014 bzw. die darin
enthaltenen Werte herangezogen (anders gehandhabt wird dies beispielsweise im
Kanton St. Gallen, wo in jedem Fall die Schätzung, welche am Bemessungsstichtag [31.
Dezember] in Rechtskraft oder wenigstens eröffnet ist, massgebend ist [vgl. St. Galler
Steuerbuch [StB] 57 Nr. 1]) (Urteil, a.a.O., E.2c).
Hinsichtlich amtlicher Schätzungen gilt es sodann zu beachten, dass diese keine
mathematisch exakt bestimmbare Grösse darstellen; vielmehr stellt eine amtliche
Schätzung bloss eine Momentaufnahme aufgrund einer theoretischen Beurteilung der
Verkehrs- und Ertragswerte eines Gebäudes und damit eine Scheingenauigkeit dar.
Obschon mit jeder Schätzung − unabhängig von der angewandten Methode − ein
Streubereich der Ungenauigkeit verbunden ist, erachtet es das Bundesgericht als
zulässig, den Vermögenssteuerwert von Grundstücken aufgrund vorsichtiger,
schematischer Schätzungen festzulegen, auch wenn das dazu führt, dass die so
ermittelten Werte in einem gewissen Mass von den effektiven Marktwerten abweichen.
Im Übrigen ist notorisch, dass die auf dem Markt tatsächlich erzielten Preise nicht nur
erheblichen Schwankungen unterliegen, sondern vielfach auch ausgesprochen
spekulative (z.B. bei Renditeobjekten) oder subjektive (so bei Eigentumswohnungen und
Einfamilienhäusern) Preiskomponenten enthalten. Dass diese Elemente bei der
Festsetzung der amtlichen Steuerwerte unberücksichtigt bleiben, ist weder verfassungs-
noch bundesrechtlich zu beanstanden (vgl. BGE 128 I 240 E.3.2.1 f.) (Urteil, a.a.O., E.3c).
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5.1. Im konkreten Fall hat die Erblasserin B._ sel. die amtliche
Verkehrswertschätzung der Liegenschaft Nr. D._ vom 3. Januar 2013
in der Höhe von CHF 3'300'000.-- akzeptiert. Wäre die
Nachlasssteuerveranlagung vor dem am 3. Juli 2018 vorgenommenen
Liegenschaftsverkauf erfolgt, wäre für die Bestimmung des Verkehrswerts
– in Ermangelung anderer Grundlagen – tatsächlich auf die amtliche
Verkehrswertschätzung (aufindexiert) abgestellt worden. Tatsache ist
jedoch, dass nach dem Erbgang und vor der Nachlasssteuerveranlagung
die besagte Liegenschaft zu einem über dem amtlichen Verkehrswert
liegenden Preis an einen Dritten veräussert wurde.
5.2. Laut amtlicher Schätzung vom 3. Januar 2013 beläuft sich der
Verkehrswert der Liegenschaft Nr. D._ auf CHF 3'300'000.-- (vgl.
beschwerdeführerische Akten [Bf-act.] 4), was auf das Todesjahr der
Erblasserin (2015) aufindexiert den Betrag von CHF 3'316'163.25 ergibt
(vgl. beschwerdegegnerische Akten [Bg-act.] 1). Damit liegt der effektiv
erzielte Verkaufspreis von CHF 4'100'000.-- 23.6 % über dem Verkehrswert
gemäss amtlicher Schätzung; ohne Indexierung ist der besagte
Verkaufspreis 24.2 % höher als der amtlich geschätzte Verkehrswert.
Grundsätzlich bildet der effektiv erzielte Verkaufserlös den Ausgangspunkt
für die Bestimmung des Verkehrswerts gemäss Art. 110 Abs. 1 StG. Die
amtliche Schätzung stellt nämlich keine exakte Wissenschaft dar (vgl.
vorstehende Erwägung 4.4). Vorliegend ist kein Grund ersichtlich, von der
zitierten Praxis gemäss A 01 89 abzuweichen. Es ist zwar richtig, dass für
die L._ lediglich fünf Kaufangebote eingegangen sind, von denen vier
Offerten unter dem Verkehrswert gemäss amtlicher Schätzung lagen (vgl.
Bf-act. 7 und 8). Wie die Beschwerdegegnerin zutreffend festhält, handelt
es sich dabei aber auch um ein Gebäude in einer Preisklasse, bei der nicht
zahlreiche Angebote zu erwarten waren. In einer Gemeinde wie F._
ist bei einer solchen Preisklasse nicht von zig potentiellen Käufern
auszugehen. Auch können die Beschwerdeführer den Nachweis nicht
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erbringen, dass der tatsächlich erzielte Verkaufspreis in der Höhe von CHF
4'100'000.-- auf einen Liebhaberpreis zurückzuführen ist. Inwiefern eine
Aktiengesellschaft, die über ihre Aktionäre offenbar keinen persönlichen
Bezug zur L._ hat, einen Liebhaberpreis bzw. einen entsprechenden
Aufschlag zahlen sollte, bleibt ungeklärt. Bei der Käuferin, der G._
AG, handelte es sich um eine Gesellschaft, welche in der
Immobilienbranche sehr aktiv war. Entsprechend war ihr
Gesellschaftszweck denn auch wie folgt umschrieben: "Zweck der
Gesellschaft ist der Kauf, die Haltung, die Vermietung und der Verkauf von
Immobilien [...]." Infolge Fusion mit der H._ AG wurde die
G._ AG am 20. Dezember 2018 im Handelsregister gelöscht. Seit
dem 11. November 2020 ist die I._ AG die Eigentümerin der in
Frage stehenden Liegenschaft (vgl.
https://geogr.mapplus.ch/terravis/owners/getParcelOwners.php?lang=de&
map_proj=EPSG:2056&bfs
_nr=3901&egrid=CH738677687508&parz_nr=D._, zuletzt besucht
am 7. Mai 2021). Die amtliche Verkehrswertschätzung stellt zwar ein Indiz
für die Bestimmung des Verkehrswerts dar. Allerdings stösst der zeitnah
zum Erbfall erfolgte Verkauf der L._ zu einem Preis von CHF
4'100'000.-- den Verkehrswert gemäss amtlicher Schätzung um. Dies gilt
umso mehr, als dass es sich bei der besagten Liegenschaft um ein Objekt
handelt, welches in seiner Art in F._ einzigartig sein dürfte. Wie bereits
dargelegt, ist bei einer solchen, in F._ gelegenen Liegenschaft im
Allgemeinen nicht von zig finanzkräftigen potentiellen Käufern auszugehen.
Hinzu kommt, dass der Verkauf der L._ am M._ inseriert wurde
und verbindliche Kaufofferten bis zum N._ einzureichen waren (vgl.
Bf-act. 6). Diese Frist ist für ein solches Gebäude – und auch im
Allgemeinen – äusserst kurz bemessen; eine Kaufofferte wurde denn auch
erst nach Ablauf der Angebotsfrist eingereicht (vgl. Bf-act. 8). Die geringe
Anzahl der Angebote lässt sich somit auch teilweise darauf zurückführen.
Im Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass im Kaufpreis von CHF 4'100'000.--
https://geogr.mapplus.ch/terravis/owners/getParcelOwners.php?lang=de&map_proj=EPSG:2056&bfs%20_nr https://geogr.mapplus.ch/terravis/owners/getParcelOwners.php?lang=de&map_proj=EPSG:2056&bfs%20_nr https://geogr.mapplus.ch/terravis/owners/getParcelOwners.php?lang=de&map_proj=EPSG:2056&bfs%20_nr
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auch sämtliches Mobiliar, welches sich am Tage der
Eigentumsübertragung in der L._ befand, enthalten ist (vgl. Bf-act. 13
S. 4). Demgegenüber berücksichtigt der amtlich geschätzte Verkehrswert
von CHF 3'300'000.-- das sich in der L._ befindliche Mobiliar nicht.
Auch dies könnte somit eine gewisse Differenz zwischen der amtlichen
Verkehrswertschätzung und dem effektiv erzielten Verkaufspreis erklären.
Soweit die Beschwerdeführer geltend machen, die Beschwerdegegnerin
müsse den Nachweis erbringen, dass die Differenz vom amtlich
geschätzten Verkehrswert zum Verkaufspreis auf eine
Marktwertsteigerung zurückzuführen sei, können sie ferner nichts zu ihren
Gunsten ableiten. Wie bereits ausgeführt, stellen amtliche Schätzungen
keine exakte Wissenschaft dar; sie bilden erst in Ermangelung anderer
Grundlagen (wie eben z.B. eines effektiven zeitnahen Verkaufs) die Basis
für die Verkehrswertbestimmung gemäss Art. 110 StG. Vielmehr ist der
tatsächlich erzielte Verkaufspreis als stärkeres Indiz für die Bestimmung
des effektiven Verkehrswerts zu deuten. Vor dem Hintergrund, dass der
Verkehrswert zum Zeitpunkt des Erbfalls massgebend ist, bringen die
Beschwerdeführer schliesslich auch nicht vor, dass in der Zeit zwischen
Erbfall und Verkauf der L._ massgebliche Arbeiten erfolgt seien,
welche eine Wertsteigerung rechtfertigen würden. Ohne das Vorliegen von
Investitionen und anderen äusseren Faktoren (z.B. konjunkturelle
Wertsteigerungen), die in der Zeitspanne zwischen Erbfall und
Liegenschaftsveräusserung einen Einfluss auf den Verkaufspreis hätten
haben können, gilt der erzielte Verkaufspreis als Verkehrswert. Dies gilt
umso mehr, als dass mit der Nachlasssteuer (oder neu mit der
Erbanfallssteuer) der Wert des Nachlasses besteuert werden soll. Mit dem
Verkauf der in Frage stehenden Liegenschaft haben die Beschwerdeführer
ja diesen Wert erzielt.
6. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Beschwerdegegnerin im
Rahmen der definitiven Nachlasssteuerveranlagung vom 7. Mai 2020 die
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Liegenschaft Nr. D._ zu Recht zum tatsächlich erzielten Verkaufspreis
von CHF 4'100'000.-- eingesetzt hat. Der angefochtene
Einspracheentscheid vom 22. Oktober 2020 erweist sich damit als
rechtmässig, was zur Bestätigung desselben und zur Abweisung der
dagegen erhobenen Beschwerde führt.
7.1. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf
Art. 72 Abs. 2 und Art. 73 Abs. 1 VRG von den unterliegenden
Beschwerdeführern unter solidarischer Haftung zu tragen. Die
Staatsgebühr wird im Rahmen von Art. 75 Abs. 2 VRG auf CHF 4'000.--
festgesetzt.
7.2. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben
betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel
keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen
Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein
Anlass, weshalb der obsiegenden Beschwerdegegnerin keine
Parteientschädigung zusteht.