Decision ID: bff6982d-7875-480f-bfb2-64a55e209df3
Year: 2016
Language: de
Court: ZH_SRK
Chamber: ZH_SRK_001
Canton: ZH
Region: Zürich
Law Area: public_law

hat sich ergeben:
A. A, B und C (nachfolgend die Pflichtigen) waren Aktionäre der X AG. Letzte-
re ist als Zwischenanbieterin im Bereich Entwicklung, Produktion und Handel von S-
komponenten und -systemen tätig und ist Eigentümerin der in Q gelegenen Grundstü-
cke Kat.Nr. .... (.... m2 Land mit Betriebsgebäude Vers.Nr. .... an der ..., Wohnhaus
Vers.Nr. .... an der ..., Wohnhaus Vers.Nr. .... und einem nicht versichertem Neben-
gebäude), Kat.Nr. .... (Wohnhaus Vers.Nr. .... an der ..., Nebengebäude Vers. Nr. ....
und .... m2 Land) und Kat.Nr. .... (.... m2 Land mit Seeanstoss in der Freihaltezone). In
der Absicht, die Grundstücke Kat.Nrn. .... und .... nach Abbruch der bestehenden Bau-
ten und anschliessender Neuüberbauung einer wirtschaftlich besseren Nutzung zuzu-
führen und den S-betrieb an einen neuen geeigneteren Standort zu verlegen, veräus-
serten die Pflichtigen am 14. Juni 2011 sämtliche 300 Aktien der X AG an die Y
Holding, welche von J (Geschäftsführerin) und K vertreten wird. Gleichzeitig vereinbar-
ten die Vertragsparteien im Aktienkaufvertrag, die X AG rückwirkend per 31. Dezember
2010 in zwei Gesellschaften horizontal aufzuspalten. Dabei übernahm die ... 2011
(Handelsregistereintrag) gegründete Tochtergesellschaft unter der bisherigen Firma X
AG den S-betrieb ohne Grundstücke, während die Muttergesellschaft die Immobilien
behielt und in die Y AG umbenannt wurde. Das direkt am See gelegene unüberbauba-
re Grundstück Kat.Nr. .... wurde mit einem Nutzniessungsrecht zu Gunsten der Pflich-
tigen belastet und sollte den Pflichtigen zu einem späteren Zeitpunkt zum vereinbarten
Restwert von Fr. 1.- verkauft werden. In der Folge wurde der Betrieb der umstrukturier-
ten X AG nach Z verlegt.
Das Gemeindesteueramt Q gelangte aufgrund der geschilderten Vorgänge zur
Auffassung, dass der Verkauf der Aktien der X AG per 14. Juni 2011 wirtschaftlich dem
Verkauf der in der Gemeinde Q gelegenen Grundstücke Kat.Nrn. ....., .... und ....
gleichkomme. Mithin erblickte es darin eine steuerbare wirtschaftliche Handänderung
an den besagten Grundstücken. Diese Auffassung teilte der Finanzausschuss Q den
Pflichtigen im Rahmen eines Steuerrulings bereits vor dem Verkauf der Aktien, nämlich
am 5. August 2010, 8. Februar 2011 und 7. März 2011 mit. Am 28. März 2012 forderte
das Gemeindesteueramt den Vertreter der Pflichtigen auf, eine vollständig ausgefüllte
Steuererklärung für die Grundstückgewinnsteuer einzureichen. Hierauf liessen die
Pflichtigen am 2. April 2012 unter Verweis auf die bisherige Korrespondenz erklären,
dass der Verkauf der Aktien keine steuerbare wirtschaftliche Handänderung sei. Somit
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sei unter den gegebenen Umständen die Einreichung einer Steuererklärung nicht ge-
boten. Für den Fall, dass der Finanzausschuss diese Auffassung nicht teile, ersuchten
sie um Erlass einer einsprachefähigen Verfügung. Am 16. April 2012 teilte das Ge-
meindesteueramt den Pflichtigen sinngemäss mit, dass über die grundsätzliche Frage
der Steuerpflicht kein anfechtbarer Vorentscheid getroffen werden könne. Ein Rechts-
mittel stehe erst gegen die Veranlagung der Veranlagungsbehörde über die Grund-
stückgewinnsteuer zur Verfügung. Gleichzeitig mahnte es die Pflichtigen zur Einrei-
chung der Steuererklärung für die Grundstückgewinnsteuer. Dieser Aufforderung
kamen die Pflichtigen nicht nach. Stattdessen hielten sie in einem Schreiben vom
23. April 2012 unverändert an ihrer Auffassung fest, dass der Verkauf der Aktien der X
AG keiner wirtschaftlichen Handänderung bezüglich der in Q gelegenen Grundstücke
gleichkomme. Weiter forderten sie den Finanzausschuss auf, einen anfechtbaren Ver-
anlagungsentscheid mit Steuerfaktoren zu fällen.
Mit Veranlagungsentscheid vom 14. Juni 2013, der infolge Nichteinreichung
der Steuererklärung nach pflichtgemässem Ermessen gemäss § 139 Abs. 2 des Steu-
ergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) erging, setzte der Finanzausschuss die Anlagekos-
ten auf Fr. 3'600'000.- und den Erlös auf Fr. 7'340'000.- fest und auferlegte den Pflich-
tigen bei einem steuerbaren Grundstückgewinn von Fr. 3'740'000.- eine
Grundstückgewinnsteuer von Fr. 742'700.-.
B. Auf eine hiergegen erhobene Einsprache, womit die Pflichtigen beantrag-
ten, den angefochtenen Veranlagungsentscheid des Finanzausschusses Q unter Kos-
ten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Einsprachegegners aufzuheben, trat der
Finanzausschuss am 3. Dezember 2013 mangels hinreichender Begründung nicht ein.
C. Im anschliessenden Rekursverfahren befand das Steuerrekursgericht, dass
die formellen Voraussetzungen für die Vornahme einer Ermessenseinschätzung nicht
erfüllt waren. Somit hob es mit Entscheid vom 23. Juni 2014 den Einspracheentscheid
auf und wies die Sache zur Behandlung der Einsprache und neuer Entscheidung an
den Finanzausschuss Q zurück.
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D. Mit Einspracheentscheid vom 2. Dezember 2014 hiess der Finanzaus-
schuss Q die Einsprache teilweise gut und setzte die den Pflichtigen auferlegte Grund-
stückgewinnsteuer auf Fr. 617'720.- herab.
E. Mit Rekurs vom 7. Januar 2015 liessen die Pflichtigen dem Steuerrekursge-
richt beantragen, den Einspracheentscheid des Finanzausschusses Q vom
2. Dezember 2014 aufzuheben. Eventualiter sei die Grundstückgewinnsteuer auf
Fr. 248'160.- festzusetzen. Ferner beantragten sie eine Parteientschädigung.
In der Rekursantwort vom 10. März 2015 schloss der Finanzausschuss Q auf
Abweisung des Rekurses. Weitere Stellungnahmen erfolgten nicht.
Auf die Parteivorbringen wird, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden
Erwägungen eingegangen.

Die Kammer zieht in Erwägung:
1. Gemäss § 216 Abs. 1 StG wird die Grundstückgewinnsteuer von den Ge-
winnen erhoben, die sich bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von
solchen ergeben. § 216 Abs. 2 lit. a StG stellt den zivilrechtlichen Handänderungen
gemäss Abs. 1 Rechtsgeschäfte gleich, die bezüglich der Verfügungsgewalt über
Grundstücke wirtschaftlich wie Handänderungen wirken.
a) Diese Voraussetzung ist nach ständiger Rechtsprechung bei der Übertra-
gung einer Mehrheitsbeteiligung an einer reinen Immobiliengesellschaft grundsätzlich
gegeben (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz,
3. A., 2013, § 216 N 93 f.; RB 1998 Nr. 154, VGr, 9. Mai 1995, SR 95/0004 = RB 1995
Nr. 52 = StE 1995 B 42.23 Nr. 6, VGr. 5. April 1995, SR 94/0063 = RB 1995 Nr. 52 =
ZStP 1995, 323; VGr, 14. März 1989 = StE 1989 B 42.22 Nr. 3; BGE 99 Ia 459 E. 3d,
467). Denn eine Immobiliengesellschaft zeichnet sich dadurch aus, dass sie aus-
schliesslich oder zumindest überwiegend die Nutzbarmachung der Wertsteigerung
ihres Grundbesitzes oder dessen Verwendung als sichere und nutzbringende Kapital-
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anlage bezweckt; dies ohne Rücksicht darauf, ob die Nutzbarmachung oder Verwen-
dung durch Veräusserung, Vermietung, Verpachtung oder Überbauung geschehen soll
(RB 1998 Nr. 154, auch zum Folgenden). Ein Unternehmen verfolgt dann überwiegend
die Nutzbarmachung der Wertsteigerung seines Grundbesitzes oder dessen Verwen-
dung als sichere oder nutzbringende Kapitalanlage, wenn sein anderes Tätigkeitsge-
biet im Rahmen des gesamten unternehmerischen Handelns der Gesellschaft qualitativ
und quantitativ eine untergeordnete Stellung einnimmt. In einem solchen Fall wird der
Wert der Aktien ausschliesslich oder wenigstens zur Hauptsache durch den Wert des
Grundbesitzes der Gesellschaft bestimmt und wirkt sich die Veräusserung der Aktien
wirtschaftlich gleich aus wie die Übertragung des Grundbesitzes (BGE 104 Ia 251
E. 3b, 99 Ia 459, E. 3c, 466; Xaver Mettler, Die Grundstückgewinnsteuer des Kantons
Schwyz, 1990, S. 112).
b) Anders verhält es sich bei der Übertragung der Mehrheitsbeteiligung an
einer Betriebsgesellschaft mit direktem oder indirektem Immobilienbesitz. In diesem
Fall kommt das Veräusserungsgeschäft i.d.R. keiner wirtschaftlichen Handänderung an
Grundstücken gleich. Denn Betriebsgesellschaften bezwecken entweder die dauernde
Erhaltung des Grundbesitzes als sachliche Grundlage ihres Fabrikations-, Handels-
oder sonstigen Geschäftsbetriebs oder die Verwaltung der in Grundstücken bestehen-
den Kapitalanlagen als Nebenzweck zum eigentlichen Hauptzweck, der Führung eines
Betriebs (RB 1998 Nr. 154; 1970 Nr. 49; BGE 99 Ia 459). In diesem Fall erschöpfen
sich die Auswirkungen, welche die Veräusserung von Beteiligungsrechten an einer
Betriebsgesellschaft mit sich bringt, wirtschaftlich betrachtet i.d.R. nicht ausschliesslich
oder in erster Linie in der Übertragung der Verfügungsmacht über die Gesellschafts-
grundstücke; diese Macht ist lediglich ein Ausfluss der viel weitergehenden Beherr-
schung des gesamten Unternehmens, die der Käufer mit dem Erwerb der Aktien er-
langt (RB 1998 Nr. 154, BGE 99 Ia 459 E.3 c).
c) Zielt das Veräusserungsgeschäft im Kern der Sache dagegen nicht auf die
Beherrschung eines Unternehmens mit betrieblichen Aktivitäten im erwähnten Sinn ab,
ist ausnahmsweise und unter besonderen Umständen auch beim Verkauf der Aktien
einer Betriebsgesellschaft auf eine wirtschaftliche Handänderung an deren Gesell-
schaftsgrundstücken zu schliessen. Der Tatbestand der wirtschaftlichen Handänderung
i.S. von § 216 Abs. 2 lit. a StG darf jedoch gemäss bundesgerichtlicher Rechtspre-
chung nicht leichthin als erfüllt betrachtet werden (BGr, 26. November 2015,
2C_1044/2014 mit Hinweisen, auch zum Folgenden). Die durch die Bestimmung fest-
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gelegte Gleichstellung zwischen zivilrechtlichen und wirtschaftlichen Vorgängen ist
dann erfüllt, wenn das dingliche Vollrecht übertragen wird, die Befugnisse umfassend
auf den Käufer übergehen und einzig der Grundbucheintrag als äusseres Merkmal
(noch) aussteht. Nur bei einer solchen restriktiven Auslegung der wirtschaftlichen Han-
dänderung besteht Gewähr dafür, dass die steuerlichen Folgen des Rechtsgeschäfts
vorhersehbar sind, wie dies das Legalitätsprinzip voraussetzt.
Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze wurde der Tatbestand der wirt-
schaftlichen Handänderung bejaht beim Verkauf der Aktien einer Betriebsgesellschaft,
da deren Aktiven zur Hauptsache nur noch aus Grundstücken bestanden und der Ver-
äusserer vereinbarungsgemäss die kurzfristige Liquidation des Betriebes zu besorgen
hatte (RB 1972 Nr. 41). Ebenfalls als wirtschaftliche Handänderung qualifiziert wurde
der Verkauf der Aktien einer Hotelbetriebsgesellschaft, weil der Aktienkäufer von An-
fang an entschlossen war, das bestehende Hotelgebäude abzubrechen und durch ei-
nen Neubau mit anderer Zweckbestimmung (Bankfiliale) zu ersetzen, so dass der Ho-
telbetrieb auf den Preis der Aktien keinen oder nur einen untergeordneten Einfluss
hatte (BGE 91 I 467). Auch bei einem weiteren Verkauf sämtlicher Aktien einer Hotel-
betriebsgesellschaft wurde eine wirtschaftliche Handänderung angenommen, weil der
Erwerber mit dem Kauf der Betriebsliegenschaft eigene betriebliche Bedürfnisse in
einer anderen Branche anstrebte und die aktive Betriebsführung (im Namen und auf
Rechnung der Hotelbetriebsgesellschaft) einer aussenstehenden Managementgesell-
schaft übertrug (VGr, 14. März 1989 = StE 1989 B 42.22 Nr. 3; für weitere Beispiele
siehe VGr, 9. Mai 1995, SR 95/0004 = RB 1995 Nr. 52 = StE 1995 B 42.23 Nr. 6 sowie
VGr, 5. April 1995, SR 94/0063 = RB 1995 Nr. 52 = ZStP 1995, 323 [betreffend Ver-
äusserung der Aktien einer Generalunternehmung, die überwiegend auf eigene Rech-
nung unüberbaute Grundstücke erwirbt, sie überbaut und hernach gesamthaft parzel-
lenweise oder als Stockwerkeigentum weiterveräussert] und VGr Aargau,
14. Dezember 1994 = StE 1996 B 42.23 Nr. 7 = AGVE 1994, 342 [betreffend Ver-
äusserung der Aktien einer liquidierten Betriebsgesellschaft]). Dagegen wurde beim
Verkauf der Aktien einer Gesellschaft, die bis anhin in eigenen Liegenschaften ein
Wohn- und Gesundheitszentrum für pflegebedürftige und betagte Personen betrieb,
und einem gleichzeitig abgeschlossenen Kaufvertrag mit einem Dritten, der einzig den
Erwerb des Betriebs des Wohn- und Pflegeheims (ohne Liegenschaften) beinhaltete,
das Vorliegen einer wirtschaftlichen Handänderung verneint, obwohl die veräusserte
Gesellschaft mit der Abspaltung des Betriebs zur Immobiliengesellschaft mutierte. Ent-
scheidrelevant war für das Bundesgericht dabei die Tatsache, dass im massgebenden
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Zeitpunkt der Veräusserung ein Alters- und Pflegebetrieb im operativ tätigen Zustand
veräussert wurde und die mit dem Aktienverkauf wirtschaftlich veräusserten Liegen-
schaften dem Wohn- und Pflegeheim unverändert, wenn auch auf mietvertraglicher
Basis, als Grundlage für den Betrieb zur Verfügung standen (BGr, 26. November 2015,
2C_1044/2014, www.bger.ch).
d) Für die Beurteilung der Frage, ob sich die Veräusserung einer Mehrheitsbe-
teiligung wirtschaftlich in der Übertragung von Grundstücken erschöpft habe oder ob
dem Erwerber damit die weitergehende Beherrschung eines Unternehmens einge-
räumt worden sei, ist auf den Zeitpunkt der Veräusserung der Mehrheitsbeteiligung
abzustellen (RB 1998 Nr. 154). Dabei ist die tatsächliche Gesellschaftstätigkeit und
nicht die allenfalls weitgefasste statutarische Zweckumschreibung massgebend. Aus-
schlaggebend ist immer die Gesamtbetrachtung der konkreten Umstände des Einzel-
falls, wobei in die Beurteilung auch die im Zeitpunkt der Veräusserung bekannten oder
evidenten künftigen Absichten der Beteiligten einzubeziehen sind (Richner/Frei/Kauf-
mann/Meuter, § 216 N 96).
2. Hauptstreitpunkt ist vorliegend, ob die Übertragung sämtlicher Aktien der X
AG im Zeitpunkt der Veräusserung (14. Juni 2011) einer wirtschaftlichen Handände-
rung bezüglich der in Q gelegenen Grundstücke Kat.Nrn. .... Und .... gleichkomme.
a) Die Rekursgegnerin gelangte zur Auffassung, dass der Verkauf der Aktien
wirtschaftlich dem Verkauf der in Q gelegenen Grundstücke gleichkomme. Sie stützte
sich dabei zur Hauptsache auf den vorne zitierten Verwaltungsgerichtsentscheid vom
14. März 1989 (StE 1989 B 42.22 Nr. 3) betreffend den Verkauf der Aktien einer Hotel-
betriebsgesellschaft und befand, dass der damals beurteilte Sachverhalt mit dem vor-
liegenden Fall vergleichbar sei. In beiden Fällen seien zum Zeitpunkt der Veräusserung
Betriebe im operativ tätigen Zustand veräussert worden. Durch eine Vertragsgestaltung
hätten beide Gesellschaften die aktive Betriebsführung aufgegeben. Der einzige Unter-
schied bestehe darin, dass die Y AG den früheren Betrieb über eine Beteiligung halte,
während im Fall der Hotelbetriebsgesellschaft die aktive Betriebsführung mittels Ma-
nagementvertrag an eine andere (aussenstehende) Hotelbetriebsgesellschaft ausgela-
gert worden sei, an welcher die Erwerber der Aktionäre nicht beteiligt gewesen seien.
In der Präambel zum Kaufvertrag sei festgehalten worden, dass die alte X AG (heute Y
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AG) nach Ausgliederung des Betriebs in eine neu zu gründende Tochtergesellschaft
zur Immobiliengesellschaft mutiere.
b) Im Licht der bundesgerichtlichen Rechtsprechung und der damit einherge-
henden restriktiven Auslegung des Begriffs der wirtschaftlichen Handänderung (vgl.
insbesondere BGr, 26. November 2015, 2C_1044/2014, E. 2.4.2, www.bger.ch) kann
jedoch dieser Auffassung nicht gefolgt werden. Zwar ging es beim vorliegenden Ak-
tienverkauf vordergründig darum, der Erwerberin die Verfügungsgewalt über die in Q
gelegenen Grundstücke zu sichern. Geplant waren eine Überbauung und der an-
schliessende Verkauf von Stockwerkeigentumseinheiten, welches Vorhaben in der
Zwischenzeit auch realisiert wurde. Bei der steuerlichen Beurteilung des Rechtsge-
schäfts kommt es jedoch nicht allein auf die Absichten der Erwerberin an. Mitentschei-
dend sind auch die Vorstellungen der Veräusserer. Aus dieser Warte lässt sich nicht
sagen, dass sich der Aktienverkauf in einer reinen Grundstücksveräusserung erschöpft
habe. Denn im Zeitpunkt der Veräusserung handelte es sich bei der X AG um eine
operativ tätige Betriebsgesellschaft. Dabei bildeten die Grundstücke in Q im überwie-
genden Ausmass die Grundlage für den S-betrieb. Besondere Umstände, die darauf
schliessen liessen, dass dieser Betrieb in absehbarer Zeit wirtschaftlich liquidiert wer-
de, lagen im Zeitpunkt der Veräusserung nicht vor. Auch nach dem Aktienverkauf
ergaben sich keine Anhaltspunkte, die auf eine wirtschaftliche Liquidation des S-
betriebs schliessen liessen. Im Gegenteil wurde der Betrieb am neuen Standort in Z
weitergeführt. Dort mietete die X AG als Untermieterin der H AG, die in einem ähnli-
chen Segment tätig ist, Geschäftsräume mit einer Gewerbefläche von über 1'400 m2
und einem jährlichen Bruttozins von über Fr. 200'000.- (act. 3/13). Mit einem leicht
verminderten Personalaufwand erzielte sie zwischen 2011 und 2015 jährliche Umsätze
zwischen 2.4 und 2.9 Mio. Franken (gegenüber 3.2 Mio Franken im Jahr 2010; vgl.
act. 3/6 in Verbindung mit act. 3/55). Bei Zahlen in dieser Grössenordnung kann nicht
von einem unbedeutenden Betrieb gesprochen werden, dem im Vergleich zum Wert-
schöpfungspotential der Liegenschaften wirtschaftlich keine Bedeutung mehr zukommt.
Im Januar 2015 beschäftigte die X AG 12 Angestellte (per Januar 2015). Der bisherige
Geschäftsführer der X AG, A, blieb bis zu seiner Pensionierung per 1. Oktober 2013 für
zwei weitere Jahre Geschäftsführer der neuen X AG. Danach blieb er neben weiteren
Personen (J, K und L) Mitglied des Verwaltungsrats.
Auf Seiten der Erwerberin und ihrer Aktionäre sind ebenso keine Anzeichen
erkennbar, die auf eine wirtschaftliche Liquidation des S-betriebs hindeuten. Eine tat-
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sächliche oder faktische Einstellung des operativen Betriebs der X AG wäre gemäss
dem vom kantonalen Steueramt Zürich genehmigten Steuerruling vom 26. Februar
2010 innerhalb der 5-jährigen Sperrfrist ab Aktienverkauf auch kaum möglich gewesen
(act. 3/19). Zudem deutet der gleichzeitig mit dem Aktienverkauf abgeschlossene Ma-
nagementvertrag zwischen der X AG, der Y AG und der aussenstehenden E AG (act.
3/15), welche Firma auf den Betrieb und das Management von Produktionsgesellschaf-
ten spezialisiert ist, darauf hin, dass die Erwerberin an der Werthaltigkeit des Betriebs
ein grosses Interesse hatte. Denn die Umstände (Überbauung und Verkauf der Be-
triebsliegenschaften, fehlendes Know-how im Bereich von Entwicklung, Produktion und
Handel von S-komponenten und -systemen auf Seiten der Erwerberin, Auslagerung
des Betriebs in eine Tochtergesellschaft) deuten insgesamt darauf hin, dass die Er-
werberin ihre Beteiligung an der X AG nach Ablauf der Sperrfrist möglichst unbescha-
det veräussern wird.
Auch wenn die Liegenschaften der X AG im Vergleich zu den betrieblichen
Werten einen hohen Wert aufwiesen, lassen die gesamten Fakten den Schluss nicht
zu, dass sich der Verkauf der Aktien in einem reinen Grundstücksverkauf erschöpft
habe. Neben den Betriebsliegenschaften wurde auch ein operativ funktionierender Be-
trieb veräussert.
c) Entgegen der Auffassung der Rekursgegnerin deckt sich der Sachverhalt
auch nicht vollkommen mit dem vom Verwaltungsgericht am 14. März 1989 (StE 1989
B 42.22 Nr. 3) beurteilten Fall. In jenem Geschäft betreffend den Verkauf der Aktien
einer Hotelbetriebsgesellschaft schloss das Verwaltungsgericht deswegen auf eine
wirtschaftliche Handänderung bezüglich der Gesellschaftsgrundstücke, weil die Erwer-
berin (eine Bank) die Aktien der Hotelbetriebsgesellschaft in der Absicht erwarb, die
Grundstücke der Hotelbetriebsgesellschaft später für Bankzwecke nutzen zu können.
Der Hotelbetrieb sollte nur für eine zeitlich nicht bestimmte Übergangsphase weiterge-
führt werden. Ausschlaggebend war jedoch für das Verwaltungsgericht die Tatsache,
dass zwischen der Hotelbetriebsgesellschaft, der Erwerberin und einer aussenstehen-
den Hotelbetriebsgesellschaft unmittelbar nach dem Aktienverkauf ein Management-
vertrag abgeschlossen wurde. Damit ist die aktive Betriebsführung von der Hotelbe-
triebsgesellschaft an die Managementgesellschaft übertragen worden, so dass die
Hotelbetriebsgesellschaft mit dem Abschluss des Vertrags zur Immobiliengesellschaft
mutierte (E. 3.d). Hätte die Hotelbetriebsgesellschaft den Betrieb während einer Über-
gangsphase seit dem Aktienerwerb durch die Bank selber weitergeführt, wäre sie wei-
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terhin als Betriebsgesellschaft einzustufen gewesen. In diesem Fall hätte sich der Ak-
tienverkauf auch bei einer nur temporären Fortführung des Betriebs nicht bloss in der
Übertragung der Gesellschaftsgrundstücke erschöpft (E. 3.c).
Dem von der Rekursgegnerin angeführten Leitentscheid kommt deshalb keine
präjudizielle Wirkung zu, weil er sich vom vorliegenden Sachverhalt in zwei wesentli-
chen Punkten unterscheidet. Der erste Unterschied besteht darin, dass die Erwerberin
im vorliegenden Fall in keiner Phase des bisher bekannten zeitlichen Ablaufs beabsich-
tigte, den S-betrieb wirtschaftlich zu liquidieren. Sie war vielmehr daran interessiert,
einerseits die Betriebsgrundstücke wirtschaftlich zu verwerten. Andererseits sollte auch
der Betrieb erhalten bleiben. Ein weiterer grundlegender Unterschied besteht darin,
dass die X AG die aktive Betriebsführung nie aus der Hand gegeben hat. Zwar wurde –
wie im angeführten Entscheid – auch ein Managementvertrag mit einer aussenstehen-
den Firma abgeschlossen. Dieser unterscheidet sich jedoch vom Managementvertrag,
den die Hotelbetriebsgesellschaft und die Bank mit der Managementgesellschaft (eine
andere Hotelbetriebsgesellschaft) abgeschlossen hatten, grundlegend. Im betreffenden
Fall ist die aktive Betriebsführung von der Hotelbetriebsgesellschaft an die Manage-
mentgesellschaft übergegangen. Mit dieser rechtlichen Gestaltung hat die Hotelbe-
triebsgesellschaft den Status einer aktiven Betriebsgesellschaft eingebüsst. Im vorlie-
genden Fall hat die X AG die aktive Betriebsführung indessen behalten. A verpflichtete
sich, seine Funktion als CEO der X AG für mindestens weitere zwei bis maximal fünf
Jahre auszuüben. Diese Funktion versah er bis zum 30. September 2013. Als Nachfol-
ger rückte per 1. Oktober 2013 P, ein langjähriger Mitarbeiter der X AG, nach (act. 2 S.
4). Mit dem vorliegend abgeschlossenen Managementvertrag verpflichteten sich die
Parteien lediglich zu einer langfristigen Zusammenarbeit, um das Potential der X AG
weiterzuentwickeln und gewinnbringend zu verwerten. Dabei wurden der Manage-
mentgesellschaft nur vereinzelte Dienstleistungen übertragen (act. 3/15, auch zum
Folgenden). Einerseits oblag ihr die generelle Unterstützung des CEO der X AG nach
Absprache mit ihm bzw. gemäss den Instruktionen der X AG. Ferner hatte sie neue
operative Strategiekonzepte in Absprache mit dem CEO und/oder den Verwaltungsrä-
ten der X AG auszuarbeiten. Schliesslich verpflichtete sich die E AG im Sinn einer
temporären Übergangslösung auch zur Übernahme der Geschäftsführung sowie von
Managementdienstleistungen im Bereich von Entwicklung, Produktion, Marketing und
Distribution, falls nach dem Ausscheiden von A als CEO kein geeigneter Nachfolger
rekrutiert werden können sollte. Mit all diesen übertragenen Aufgaben hat jedoch die X
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AG die aktive Betriebsführung nicht dauernd aus der Hand gegeben, weshalb sie den
Status als Betriebsgesellschaft behalten hat.
d) Erst recht zu keinem anderen Ergebnis führt die äusserst restriktive Ausle-
gung des Begriffs der wirtschaftlichen Handänderung durch das Bundesgericht. Im
Entscheid vom 26. November 2015 (2C_1044/2014, www.bger.ch), dem der Verkauf
der Aktien eines Wohn- und Gesundheitszentrums für pflegebedürftige und betagte
Personen zugrundelag, wobei der Kaufpreis der Aktien nur die Betriebsliegenschaft
zum Gegenstand hatte, weil die Veräusserer den Betrieb des Wohn- und Pflegeheims
gleichzeitig für Fr. 2'500'000.- an eine andere Gesellschaft veräusserten, hielt das
Bundesgericht fest, dass die Voraussetzungen für die Annahme einer wirtschaftlichen
Handänderung nur dann erfüllt seien, wenn das Kapital einer bereits im Zeitpunkt der
Veräusserung als Immobiliengesellschaft geltenden Unternehmung übertragen werde.
Dieses Erfordernis sei mit Transaktionen, welche eine bis anhin als Betriebsgesell-
schaft einzustufende Gesellschaft erst zur Immobiliengesellschaft werden lässt, grund-
sätzlich nicht erfüllt (E. 3.3.3). Infolgedessen würdigte es den Verkauf der Aktien des
Wohn- und Gesundheitszentrums nicht als wirtschaftliche Handänderung, obwohl die
ehemalige Betriebsgesellschaft mit dem Verkauf des Betriebs zu einer reinen Immobi-
liengesellschaft mutierte. Ausschlaggebend war für das Bundesgericht, dass im Zeit-
punkt der Aktienveräusserung ein operativ tätiger Alters- und Pflegebetrieb vorlag und
dieser Betrieb von einem Dritten weitergeführt wurde, wobei die bisherige Betriebslie-
genschaft – wenn auch auf mietvertraglicher Basis – weiterhin als Grundlage für den
Betrieb diente.
Ähnlich verhält es sich auch im vorliegenden Fall: Im Zeitpunkt der Veräusse-
rung lag unstreitig ein intakter operativer Betrieb vor. Dieser Betrieb wurde nach dem
Aktienverkauf in umstrukturierter Form – allerdings an einem neuen Standort – weiter-
geführt. Eine Geschäftsaufgabe oder Liquidation des Betriebs stand nie zur Diskussi-
on. Ebenso wenig kam der Kaufpreis der Aktien dem Liegenschaftswert gleich, weil im
Kaufpreis der Aktien auch der Wert der betrieblichen Aktiven enthalten war.
e) Aufgrund dieser Erwägungen hat die Rekursgegnerin den Verkauf der Ak-
tien der X AG zu Unrecht als wirtschaftliche Handänderung qualifiziert. Daher ist der
Einspracheentscheid vom 2. Dezember 2014 ersatzlos aufzuheben und festzustellen,
dass die Pflichtigen zufolge Verkaufs der Aktien der X AG keiner Grundstückgewinn-
steuerpflicht unterliegen.
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3. Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten der unterliegenden Rekurs-
gegnerin aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 StG). Den Pflichtigen steht zudem antragsgemäss
eine Parteientschädigung zu, da ihnen im Rekursverfahren ein erheblicher Aufwand
erwachsen ist (§ 152 StG in Verbindung mit § 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflege-
gesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997).