Decision ID: 19661bc0-5236-4fe7-aa7e-077e0dbe028f
Year: 2019
Language: de
Court: ZH_SRK
Chamber: ZH_SRK_001
Canton: ZH
Region: Zürich
Law Area: public_law

hat sich ergeben:
A. Die in C lebende A (nachfolgend die Pflichtige) sowie der freiwillig von ihr
getrennt lebende Ehemann D sind an verschiedenen Gesellschaften beteiligt, so an
der E AG mit Sitz in F sowie an der G Trust reg., H/FL (nachfolgend G Trust). Von letz-
terer Gesellschaft erhielt sie im Jahr 2012 verschiedene Darlehen in Tranchen von
Fr. 400'000.-, Fr. 200'000.-, Fr. 100'000.-, Fr. 300'000.- und Fr. 200'000.- (gesamthaft
Fr. 1'200'000.-) und im Jahr 2013 ein weiteres Darlehen von Fr. 100'000.-. Das kanto-
nale Steueramt gelangte zur Auffassung, dass sämtliche Darlehen simuliert seien.
Dementsprechend erfasste es beim Einkommen die Geldzuflüsse als geldwerte Leis-
tungen in Höhe von Fr. 1'200'000.- (Steuerperiode 2012) und Fr. 100'000.- (Steuerpe-
riode 2013) und liess die diesbezüglich geltend gemachten Schuldzinsen von
Fr. 3'164.- (2012) und Fr. 6'052.- (2013) wie auch die entsprechenden Schulden nicht
zum Abzug vom Einkommen resp. Vermögen zu. Ferner nahm es bezüglich Vermö-
gensverwaltungskosten, Eigenmietwert und Liegenschaftsunterhaltskosten (bezüglich
der Liegenschaft ...strasse 15, C, weitere Korrekturen vor, erhöhte den Steuerwert der
800 von der Pflichtigen gehaltenen Namenaktien der E AG und passte die kantonalen
Steuerwerte der in Graubünden und Tessin gelegenen Ferienliegenschaften dem zür-
cherischen Steuerniveau an.
Mit Einschätzungsentscheid bzw. Veranlagungsverfügung vom 25. Au-
gust 2016 setzte das kantonale Steueramt die Steuerfaktoren für die Steuerperioden
2012 und 2013 wie folgt fest:
Steuerperiode 2012 Staats- und Gemeindesteuer Direkte Bundessteuer
Fr. Fr.
Steuerbares Einkommen 1'295'100.- 820'100.-
davon Ertrag aus qualifizierten Beteiligungen 1'200'000.-
Satzbestimmendes Einkommen 1'299'200.-
Steuerbares Vermögen 1'674'000.-
Satzbestimmendes Vermögen 2'870'000.-
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Steuerperiode 2013 Staats- und Gemeindesteuer Direkte Bundessteuer
Fr. Fr.
Steuerbares Einkommen 185'800.- 178'300.-
davon Ertrag aus qualifizierten Beteiligungen 100'000.-
Satzbestimmendes Einkommen 217'400.-
Steuerbares Vermögen 1'750'000.-
Satzbestimmendes Vermögen 2'919'000.-.
B. Eine dagegen erhobene Einsprache hiess das kantonale Steueramt am
3. Januar 2017 teilweise gut und setzte die Steuerfaktoren wie folgt fest:
Steuerperiode 2012 Staats- und Gemeindesteuer Direkte Bundessteuer
Fr. Fr.
Steuerbares Einkommen 1'276'100.- 813'400.-
davon Ertrag aus qualifizierten Beteiligungen 1'200'000.-
Satzbestimmendes Einkommen 1'280'300.-
Steuerbares Vermögen 1'610'000.-
Satzbestimmendes Vermögen 2'802'000.-
Steuerperiode 2013 Staats- und Gemeindesteuer Direkte Bundessteuer
Fr. Fr.
Steuerbares Einkommen 177'600.- 170'000.-
davon Ertrag aus qualifizierten Beteiligungen 100'000.-
Satzbestimmendes Einkommen 209'100.-
Steuerbares Vermögen 1'692'000.-
Satzbestimmendes Vermögen 2'857'000.-.
Dabei kam es dem Antrag, den Eigenmietwert bezüglich der Liegenschaft
...strasse 15, C, zu reduzieren, bis auf eine Differenz von rund Fr. 73.- nach. Ferner
anerkannte es die deklarierten effektiven Liegenschaftsunterhaltskosten bezüglich der
Liegenschaft ...strasse 15, C, und die geltend gemachten Vermögensverwaltungskos-
ten. Weiter wurde der Wert der 800 Namenaktien der E AG auf Fr. 32'000.- (per 31.
Dezember 2012) und Fr. 40'000.- (per 31. Dezember 2013) reduziert statt den dekla-
rierten und veranlagten Werten von Fr. 99'065.- bzw. Fr. 100'911.-.
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C. Mit Rekurs und Beschwerde vom 3. Februar 2017 liess die Pflichtige dem
Steuerrekursgericht beantragen, die Steuerfaktoren für die Steuerperioden 2012 und
2013 wie folgt festzusetzen:
Steuerperiode 2012 Staats- und Gemeindesteuer Direkte Bundessteuer
Fr. Fr.
Steuerbares Einkommen 73'300.- 78'000.-
davon Ertrag aus qualifizierten Beteiligungen 0.-
Satzbestimmendes Einkommen 77'000.-
Steuerbares Vermögen 895'000.-
Satzbestimmendes Vermögen 1'593'000.-
Steuerperiode 2013 Staats- und Gemeindesteuer Direkte Bundessteuer
Fr. Fr.
Steuerbares Einkommen 74'500.- 104'000.-
davon Ertrag aus qualifizierten Beteiligungen 0.-
Satzbestimmendes Einkommen 103'100.-
Steuerbares Vermögen 894'000.-
Satzbestimmendes Vermögen 1'545'000.-.
Abweichend von den Steuerfaktoren gemäss den angefochtenen Einsprache-
entscheiden beantragte sie, auf die Besteuerung von geldwerten Leistungen von
Fr. 1'200'000.- (2012) und Fr. 100'000.- (2013) zu verzichten, den Beteiligungsabzug
zu streichen, Schuldzinsen von Fr. 3'164.- (2012) und Fr. 6'052.- (2013) sowie Schul-
den von Fr. 1'200'000.- (2012) und Fr. 1'300'000.- (2013) in Abzug zu bringen, den nur
bei der direkten Bundesteuer 2012 aufgerechneten Liegenschaften-Mehrertrag der
Liegenschaft ...strasse 15, C, von Fr. 12'211.- zu streichen sowie den Vermögenssteu-
erwert der Aktien der E AG um Fr. 9'600.- (2012) und Fr. 12'000.- (2013) zu reduzie-
ren. Ferner beantragte sie eine angemessene Parteientschädigung.
In der Beschwerde- und Rekursantwort beantragte das kantonale Steueramt
Abweisung der Rechtsmittel. Mit Replik und Duplik hielten die Parteien an ihren Anträ-
gen fest.
Auf die Parteivorbringen wird, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden
Erwägungen eingegangen.
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Die Kammer zieht in Erwägung:
1. Im vorliegenden Verfahren ist zur Hauptsache streitig, ob die vom G Trust
gewährten Darlehen als simuliert zu betrachten sind. Von der Beantwortung dieser
Frage hängt ab, ob die Aufrechnung geldwerter Leistungen (unter Gewährung des Be-
teiligungsabzugs), die Streichung der Schulden und die Nichtberücksichtigung der in
diesem Zusammenhang bezahlten Schuldzinsen rechtmässig erfolgten.
2. a) Gemäss Art. 20 Abs. 1 lit. c des Bundesgesetzes vom 14. Dezem-
ber 1990 (DBG) bzw. § 20 Abs. 1 lit. c des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) sind
als Ertrag aus beweglichem Vermögen steuerbar insbesondere Dividenden, Gewinnan-
teile, Liquidationsüberschüsse und geldwerte Vorteile aus Beteiligungen aller Art. Rich-
tet eine Kapitalgesellschaft einem Beteiligten oder einem nahestehenden Dritten ohne
bzw. jedenfalls ohne eine angemessene Gegenleistung eine geldwerte Leistung aus,
die sie unter denselben Umständen einer der Gesellschaft fern stehenden Person nicht
oder nicht im gleichen Umfang gewährt hätte, so liegt eine verdeckte Gewinnausschüt-
tung vor (BGE 138 II 57 E.2.2 f. S. 69 f. mit umfassenden Hinweisen auf Rechtspre-
chung und Literatur). Der Grund solcher Leistungen liegt nicht in der Geschäftstätigkeit
der Gesellschaft, sondern im Beteiligungsverhältnis (causa societatis). Mit der Ausrich-
tung von geldwerten Vorteilen kommt die Gesellschaft nicht geschäftlichen Verpflich-
tungen nach, sondern verwendet sie Gewinn im Interesse ihrer Aktionäre (Markus
Reich, Verdeckte Vorteilszuwendungen zwischen verbundenen Unternehmen, ASA 54,
621 f.). Im Ausmass, in dem die erbrachte Zuwendung einem unabhängigen Dritten
nicht erbracht worden wäre, erhält der Empfänger einen Sondervorteil, dessen Ur-
sprung im Beteiligungsverhältnis zur Gesellschaft liegt. Anzustellen ist dabei ein Dritt-
vergleich (sog. Prinzip des "dealing at arm's length"), bei dem alle konkreten Umstände
des Einzelfalls, sowohl auf Stufe der borgenden Gesellschaft als auch auf Stufe des
Darlehensnehmers zu berücksichtigen sind (BGE 138 II 57 E. 2.2 f. S. 59 f. mit umfas-
senden Hinweisen auf Rechtsprechung und Literatur).
b) Zur Kategorie geldwerter Leistungen gehören in einem weiteren Sinn Dar-
lehen zwischen juristischen Personen und ihren Anteilseignern, die im Vergleich des
üblichen Geschäftsgebarens derart ungewöhnlich sind, dass der Schluss naheliegt, sie
wären so nicht erbracht worden, wenn der Leistungsempfänger der Gesellschaft nicht
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nahestehen würde. In einem engeren Sinn fallen darunter simulierte Darlehen. Darun-
ter sind Darlehen zu verstehen, die in ihrer zivilrechtlichen Ausgestaltung nur vorge-
täuscht wurden, in Wirklichkeit aber nicht dem wirklichen Willen der Vertragsschlies-
senden entsprachen. In einem solchen Fall ist das vorgetäuschte zivilrechtliche
Rechtsgeschäft nichtig und auf das verdeckte von den Parteien wirklich gewollte
Rechtsgeschäft abzustellen (RB 2002 Nr. 92).
Gemäss Literatur und Praxis deuten insbesondere folgende Indizien auf das
Vorliegen eines simulierten Darlehens hin (André Rouiller, Geldwerte Leistungen in
Form von Aktionärsdarlehen, ASA 55, S. 3 ff., BGE 138 II 57 ff.):
- Fehlende Rückzahlung, die entweder im fehlenden Rückzahlungswillen oder
in der objektiven Unmöglichkeit zur Rückzahlung begründet sein kann;
- Fehlender schriftlicher Darlehensvertrag über Höhe und Rückzahlung des
Darlehens sowie über dessen Verzinsung;
- Nichtbezahlung der Darlehenszinsen, Kumulierung von Darlehen und Novati-
on des Zinses in eine zusätzliche Darlehensschuld;
- Der statutarische Zweck der borgenden Gesellschaft sieht keine Gewährung
von Krediten vor;
- Das gewährte Darlehen erweist sich im Rahmen der gesamten Bilanzstruktur
der borgenden Gesellschaft als ungewöhnlich. Dies ist beispielsweise der Fall,
wenn es im Vergleich zu den übrigen Aktiven übermässig hoch erscheint und
dann ein sog. Klumpenrisiko verursacht;
- Die Abschreibung der Forderung durch die borgende Gesellschaft;
- Fehlende Bonität des Schuldners oder fehlende Sicherheiten und Rückzah-
lungspflichten;
- Nichtbezahlung der Darlehenszinsen.
Die genannten Kriterien kommen sowohl beim simulierten Darlehen als auch
beim (nicht simulierten) Aktionärsdarlehen zur Anwendung, dessen Ausgestaltung als
ungewöhnlich erscheint und deshalb als geldwerte Leistungen zu qualifizieren sind,
Unterschiedlich sind lediglich die Beweisanforderungen (nachfolgend E. 2.c), die beim
simulierten Darlehen anders sind. Dementsprechend kommt beim simulierten Darlehen
einzelnen Kriterien ein höheres Gewicht zu (BGE 138 II 57, E. 5.1, S. 62 f.).
c) Bei einer verdeckten Gewinnausschüttung handelt es sich um eine steuer-
erhöhende Tatsache, die nach der allgemeinen Beweislastregel von den Steuerbehör-
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den darzutun ist. Die Steuerbehörde hat somit nachzuweisen, dass überhaupt eine
geldwerte Leistung vorliegt. Wird dieser Nachweis erbracht, trägt der an ihr beteiligte
Leistungsempfänger die Beweislast dafür, dass er für diese Leistung eine Gegenleis-
tung erbracht hat. Gelingt ihm dieser Nachweis, obliegt es der Steuerbehörde, ein
Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung darzutun, worauf dem Steuer-
pflichtigen wiederum der Nachweis offen steht, dass trotz Missverhältnis zwischen
Leistung und Gegenleistung keine verdeckte Gewinnausschüttung anzunehmen ist
(vgl. StRK II, 26. Mai 1999, 2 ST.1999.194).
Beruft sich die Steuerbehörde auf ein simuliertes Darlehen, genügt es nicht
darzulegen, dass das betreffende Darlehen zwischen Gesellschaft und Anteilseigner
nicht oder nur unter anderen Bedingungen gewährt worden wäre. In diesem Fall muss
die Steuerbehörde darüber hinaus aufzeigen, dass der Geldfluss unentgeltlich erfolgte,
sei es, dass von Anfang an keine Rückzahlungspflicht bestand oder die Rückzahlung
des Darlehens aufgrund der besonderen Verhältnisse schon im Zeitpunkt der Darle-
hensgewährung objektiv unmöglich war oder erst in einem späteren Zeitpunkt unmög-
lich wurde (BGE 138 II 57, E. 5.1).
d) Grundsätzlich sind Darlehensverträge zwischen Gesellschaft und ihren An-
teilseignern erlaubt, sofern die vereinbarten Bedingungen dem Drittvergleich standhal-
ten. Bei der Ausgestaltung der Vertragsbestimmungen kommt den Parteien ein grosser
Ermessensspielraum zu, welcher auch für die steuerliche Beurteilung zu berücksichti-
gen ist (Brülisauer/Mühlemann, in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht,
Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer, 3. A., 2017, Art. 58 N 310 DBG).
e) Nach Art. 312 OR ist ein Darlehensnehmer zur Rückzahlung des Darlehens
verpflichtet. Soweit der Darlehensnehmer das von der Gesellschaft ausgerichtete Dar-
lehen zurückerstatten muss, fehlt es an einer unentgeltlichen Zuwendung. Anders ver-
hält es sich dann, wenn mit der Rückzahlung des Darlehens nicht zu rechnen ist, weil
ein Darlehensverhältnis nach dem verheimlichten Willen der Parteien gar nicht gewollt
war oder die Rückerstattung der erbrachten Leistung nicht beabsichtigt oder objektiv
aufgrund der Bonität des Schuldners unmöglich war. Wird die äussere Form des Dar-
lehens nur simuliert, d.h. bloss zum Schein gewählt oder gewahrt, dann handelt es sich
bei der Zuwendung gar nicht wirklich um Fremdkapital, sondern um eine Kapitaleinlage
bzw. einen Zuschuss (BGE 138 II 57 E. 5 S. 62 mit Hinweisen).
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f) Das kantonale Steueramt betrachtete die Darlehen von Fr. 1'200'000.-
(2012) und Fr. 100'000.- (2013) für die Finanzierung einer neuen Ferienliegenschaft in
I/GR mit Anlagekosten von rund Fr. 1'550'000.- von Anfang an als simuliert. Zu diesem
Schluss gelangte es, weil die finanzielle Situation der Pflichtigen (ohne genügendes
Einkommen oder Rücklagen) im Zeitpunkt der Gewährung des Darlehens keinesfalls
eine Rückzahlung der Darlehen ermöglicht habe. Unabhängige Dritte, wozu namentlich
Banken gehörten, stellten für die Vergabe einer Hypothek äusserst strenge Anforde-
rungen. Für die Gewährung einer Hypothek zur Finanzierung einer Ferienwohnung
müsse der Gesuchsteller 40% des Kaufpreises aus eigenen Mitteln aufbringen können.
Bei der Kreditvergabe spielten auch künftige Einkommenseinbussen infolge (bevorste-
hender) Pensionierung eine entscheidende Rolle, weil der Kreditsuchende in der Lage
sein müsse, Hypothekarzinsen, Amortisation, Unterhalts- und Betriebskosten über ei-
nen längeren Zeitraum zu tragen. Für die Tragbarkeit einer Hypothek rechneten die
Banken schon seit einigen Jahren (auch während einer Niedrigzinsphase) mit
einem kalkulatorischen Hypothekarzinssatz von ca. 5% zuzüglich 1% des Verkehrs-
werts der Liegenschaft für deren Unterhalt und Betriebskosten. Die gesamten Kosten
der Liegenschaft sollten nicht höher sein als ein Drittel des Bruttojahreseinkommens
des Kreditnehmers. Die erforderliche Bonität weise die Pflichtige nicht aus. Ihr Brutto-
gehalt aus unselbstständiger Erwerbstätigkeit belaufe sich im Jahr 2012 auf
Fr. 87'750.- und im Jahr 2013 auf Fr. 74'492.-. Zudem sei absehbar, dass die in der
Steuerperiode 2012 schon 61-jährige Pflichtige in absehbarer Zukunft in Pension gehe
und ab diesem Zeitpunkt von mutmasslich geringeren Einkünften aus der Pensions-
kasse und der AHV leben müsse. Aufgrund der von den Banken zu kalkulatorischen
Zwecken angestellten Tragbarkeitsberechnung müsste die Pflichtige jährlich
Fr. 79'000.- für die Liegenschaft aufbringen können, was wiederum ein Bruttojahresge-
halt von Fr. 225'000.- erfordern würde. Unter diesen Umständen spiele es keine Rolle,
dass für die Darlehen Sicherheiten gewährt worden seien und die Pflichtige die Darle-
hen vollständig zurückbezahlt habe.
g) Dieser Argumentation steht entgegen, dass die streitbetroffenen Darlehen
von insgesamt Fr. 1'300'000.- zuzüglich weiterer Darlehen von Fr. 350'000.-, die nicht
aktenkundig sind und mutmasslich erst im Jahr 2014 gewährt wurden, am ...2015 ge-
gen Verrechnung des Verkaufserlöseses der an die J, K, in einer ersten Tranche abge-
tretenen 126 Anteile der G AG (vorher G Trust, entsprechend 25.2% des Aktienkapi-
tals) vollständig zurückbezahlt wurden (siehe auch E. 2.k über die Beteiligungsverhält-
nisse am G Trust und der Nachfolgegesellschaft G AG). Weitere Darlehen von
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Fr. 550'000.-, welche die Pflichtige zur Finanzierung des Landerwerbs im Januar 2011
von der G Trust erhalten hatte, wurden nach Verkauf der bisherigen Ferienliegenschaft
an der ... 146a, I/GR, bereits im ... 2012 zurückbezahlt. Die Rückzahlungen der Darle-
hen erfolgten zu einem Zeitpunkt, als die steueramtliche Untersuchung bezüglich allfäl-
liger verdeckter Gewinnausschüttungen im Zusammenhang mit diesen Darlehen noch
nicht begonnen hatte. Die steueramtliche Untersuchung wurde nämlich erst am 7. Mai
2015 in Angriff genommen.
Dies erweckt Zweifel an der Feststellung des Steueramts, dass die Pflichtige
bereits im Zeitpunkt des Abschlusses der Darlehensverträge nicht in der Lage gewe-
sen wäre, die Darlehen zurückzuzahlen. Infolgedessen ist die Bonität der Pflichtigen im
massgebenden Zeitpunkt der Darlehensgewährung genauer zu prüfen.
h) Das kantonale Steueramt stellt zutreffend fest, dass Grossbanken nur dann
Hypotheken gewähren, wenn der Gesuchsteller in der Lage ist, die Lasten einer Lie-
genschaft wie Hypothekarzinsen, Amortisation, Unterhalts- und Betriebskosten über
einen längeren Zeitraum zu tragen. Dem ist jedoch entgegenzuhalten, dass die als al-
leinige Grundeigentümerin im Grundbuch eingetragene Pflichtige auch die Möglichkeit
gehabt hätte, eine Hypothek mit tieferer Belehnung oder mit Solidarhaftung abzu-
schliessen. Dies erhöht ihre Bonität aus Sicht des Finanzinstituts. Denn in diesem Fall
kann sich das Finanzinstitut aussuchen, von wem sie den Kredit und die Zinsen einfor-
dern will. Diese Möglichkeit wäre bei der Pflichtigen in Betracht gekommen, da sie mit
einem wohlhabenden Mann verheiratet ist, der massgeblich dazu beigetragen hat,
dass die Eheleute AD überhaupt Liegenschaften erwerben konnten. Auch wenn an al-
len Liegenschaften die Pflichtige als formelle Eigentümerin im Grundbuch eingetragen
ist, werden sämtliche Liegenschaften, auch die neu erbaute Liegenschaft in I/GR
ebenso vom Ehemann der Pflichtigen genutzt, besitzt er doch an dieser Liegenschaft –
wie bereits an der alten Liegenschaft in I/GR – ein Wohnrecht. Daraus ist zu schlies-
sen, dass die Investitionen für Landerwerb und Gebäudeerrichtung auch im Interesse
des Ehemanns der Pflichtigen lagen, wie das auch bei allen übrigen Liegenschaften
der Ehegatten AD der Fall war. Jedenfalls war D über das Bauvorhaben in I/GR ge-
nauestens informiert, erstellte er doch selbst eine Bauabrechnung bezüglich jener Kos-
ten, die nicht in der Bauabrechnung der beauftragten L Architekten, M, enthalten wa-
ren. Dementsprechend leistete er zur Finanzierung dieser Liegenschaft auch einen ho-
hen Beitrag, indem er den von ihm beherrschten G Trust anwies, entsprechende Dar-
lehen zu gewähren bzw. später – um der Pflichtigen die Rückzahlung dieser Darlehen
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zu erleichtern – die Beteiligung der Pflichtigen am G Trust bzw. an der Nachfolgege-
sellschaft G AG zu einem nicht näher bekannten Zeitpunkt nach 2013 von 10% auf
45% erhöhte. Im Weiteren ergibt sich aus Zahlungsbelegen, dass sich der Ehemann
der Pflichtigen auch anderweitig an den Unkosten der Pflichtigen beteiligte. Dies deutet
darauf hin, dass die freiwillig getrennt lebenden Eheleute AD die Mittel zur Bestreitung
der Lebenshaltungskosten gemeinsam bestritten.
Im Weiteren hätte die Pflichtige die gleichen Sicherheiten, die sie dem G Trust
gewährte, nämlich die Hinterlegung von diversen Inhaberschuldbriefen im Nominalbe-
trag von insgesamt Fr. 1'080'000.-, auch einem Bankinstitut anbieten können, was
ebenfalls gegen ein simuliertes Darlehen spricht.
i) Im Übrigen wäre – wie von der Pflichtigen und ihrem Ehemann geplant –
auch eine Eigenfinanzierung in Betracht gekommen. Das kantonale Steueramt ging
gestützt auf die in der Steuererklärung deklarierten Vermögenswerte davon aus, dass
die Pflichtige erstens keine ausreichenden Mittel besass, um den Erwerb und den Bau
der Ferienliegenschaft in I/GR mit Anlagekosten von rund Fr. 1'550'000.- aus eigener
Kraft zu finanzieren. Zweitens ging es ohne Untersuchung davon aus, dass seit der
freiwilligen Trennung der Eheleute AD keine Gemeinschaftlichkeit bezüglich Bestrei-
tung der Lebenshaltungskosten mehr bestehe. Beide Annahmen wurden vom kantona-
len Steueramt nicht ausreichend gewürdigt bzw. untersucht.
j) Die Rücklagen der Pflichtigen sind bedeutend höher, als sie in den Steuer-
erklärungen 2012 und 2013 ausgewiesen wurden. Neben liquiden Mitteln von rund
Fr. 543'000.- (Bargeld, Bankkonti, börsenkotierte Wertpapiere) besass die Pflichtige
Vermögenswerte mit einem hohen Anteil an stillen Reserven. Allein schon die Liegen-
schaft in C im Halte von 817 m2 mit 71⁄2-Zimmer Einfamilienhaus (Baujahr 1980), Dop-
pelgarage und Aussenschwimmbad (neu Kat.Nr. ... nach Zusammenlegung der bishe-
rigen Grundstücke Kat.Nrn. ... [EFH-Parzelle] und ... [34 m2 Wiese]) weist per 31. De-
zember 2012 einen geschätzten Verkehrswert von rund Fr. 1'800'000.- aus, wie sich
aus dem im Jahr 2016 erzielten Erlös von Fr. 1'820'000.- aus dem Verkauf dieser Lie-
genschaft ergibt (vgl. Depotberechnung des Gemeindesteueramts C vom ... 2016).
Damit übertrifft der Verkehrswert der Liegenschaft in C den amtlichen Vermögenssteu-
erwert von Fr. 1'003'500.- (= Fr. 1'001'800.- zuzüglich Fr. 1700.- für das damals noch
unter einer eigenen Katasternummer geführte Wiesland) um rund Fr. 800'000.-. Ähn-
lich verhält es sich bezüglich der 3-Zimmer Ferienwohnung in N/TI, die lediglich einen
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angepassten zürcherischen Vermögenssteuerwert von Fr. 268'857.- aufweist, auf wel-
cher jedoch per 31. Dezember 2012 Hypotheken von Fr. 446'000.- lasteten und zudem
noch ein unbelasteter Inhaberschuldbrief von Fr. 350'000.- bestand. Wäre der Ver-
kehrswert nicht deutlich höher, hätte wohl keine Bank Hypotheken in dieser Grössen-
ordnung gewährt. Hinzu kommt, dass unter normalen Umständen niemand eine Lie-
genschaft unter dem Preis der Hypotheken veräussert. Selbst auf der in den Jahren
2012 und 2013 neu erbauten Liegenschaft an der ... 24a, I/GR, bestehen gegenüber
dem amtlichen, auf zürcherisches Niveau angepassten Vermögenssteuerwert von
Fr. 1'089'944.- bereits beachtliche stille Reserven, weil die Pflichtige für Landerwerb
und Überbauung finanzielle Mittel von rund Fr. 1'550'000.- investierte und davon aus-
zugehen ist, dass der Verkehrswert dieser Liegenschaft in dieser Grössenordnung
liegt. Grundsätzlich sind amtliche Formelwerte, die unter 70% des Verkehrswerts lie-
gen, gesetzwidrig, da nach zürcherischem Recht gemäss der Weisung des Regie-
rungsrats vom 12. August 2009 über die Bewertung von Liegenschaften und die Fest-
setzung der Eigenmietwerte ab Steuerperiode 2009 der Verkehrswert einer Liegen-
schaft im Zielkorridor von 70% bis 100% liegen muss (ZStB Nr. 15/502, Rz. 79). Da
indessen beweismässig erhärtete Grundlagen über die Verkehrswerte all dieser Lie-
genschaften per 2012 und 2013 fehlen, ist im vorliegenden Verfahren davon abzuse-
hen, die amtlichen Formelwerte zu korrigieren. Im Ergebnis kann jedoch trotzdem fest-
gehalten werden, dass allein schon die stillen Reserven auf den Liegenschaften den
Darlehensbetrag von Fr. 1'200'000.- (per Jahresende 2012) und Fr. 1'300'000.- (per
Jahresende 2013) übersteigen.
k) Im Weiteren ist die Pflichtige auch noch am G Trust beteiligt. Dabei handelt
es sich um eine juristische Person nach liechtensteinischem Gesellschaftsrecht bzw.
um ein mit eigener Rechtspersönlichkeit ausgestattetes "Treuunternehmen reg." (eng-
lisch = Trust reg.; StRG, 21. Dezember 2011, 1 DB.2011.143/144 und
1 ST.2011.212/213, www.strgzh.ch, auch zum Folgenden). Eine solche Gesellschaft
verfügt über ein in Anteile (Treugeberrechtsanteile) zerlegtes Kapital. Die Treugeberan-
teile lauten auf einen bestimmten Namen. Die Anteile qualifizieren sich als Wertpapiere
in der Form von so genannten Orderpapieren. Der G Trust ist daher im Schweizer
Recht mit einer schweizerischen Aktiengesellschaft vergleichbar, welche über Namen-
aktien verfügt, oder mit einer GmbH, deren Gesellschafteranteile in der Form von auf
den Namen lautenden Wertpapieren ausgestaltet sind. Gegründet wurde der G Trust
am ... 2003. Am ... 2003 wurde er ins Handelsregister Liechtenstein eingetragen; dies
mit der Adresse "c/o O Trust reg., ...strasse 40, H". Ab ... 2014 wurde er unter der Fir-
http://www.strgzh.ch/
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2 DB.2017.30 2 ST.2017.34
ma "G AG" mit gleicher Adresse (ab ... 2015 "c/o P Aktiengesellschaft, ... 13, K) in eine
Aktiengesellschaft umgewandelt. Im Jahr 2017 wurde die Nachfolgegesellschaft ge-
löscht. In den Jahren 2012 und 2013 betrug das Kapital des G Trusts Fr. 30'000.-, zu-
letzt eingeteilt in 300 Anteile à Fr. 100.-. Davon hielt die Pflichtige bis Ende 2013 30
Anteile, entsprechend 10% des Trustkapitals. Mit der Umwandlung in eine Aktienge-
sellschaft per ... 2014 erhöhte sich das Grundkapital der Gesellschaft auf Fr. 50'000.-,
eingeteilt in 500 Aktien à Fr. 100.-. Ungefähr zur selben Zeit bis spätestens ... 2015
erhöhte sich der Aktienanteil der Pflichtigen auf 225 Aktien, entsprechend 45% des Ak-
tienkapitals, wobei unklar ist, wie dies vonstattenging. Diese Steigerung der Beteiligung
war im Zeitpunkt der Darlehensaufnahme im Jahr 2012 zwar noch nicht absehbar.
Dennoch kommt den streitbetroffenen 30 Trustanteilen gemäss nachfolgender Berech-
nung schon per Ende 2012 und 2013 ein wesentlich höherer Verkehrswert zu als den
in den Steuererklärungen 2012 und 2013 deklarierten Substanzwertanteilen von
Fr. 204'349.- (Fr. 2012) und Fr. 309'971.- (2013), womit sich der Wert der Beteiligung
gegenüber den deklarierten Werten mehr als verdoppelt. Da der G Trust schon seit
längerer Zeit besteht und die Eheleute AD schon mindestens seit dem Jahr 2006 eine
Mehrheitsbeteiligung von 60% am Trust innehatten und sich der Firmenzweck des
Trusts seit der Gründung bzw. mindestens seit 2006 nicht grundlegend verändert hatte
(StRG, 21. Dezember 2011, 2 DB.2011.143 und 144, www.strgzh.ch), kann entgegen
der Auffassung der Pflichtigen nicht von einer Neugründung infolge Kauf per 2009
ausgegangen werden. Damit entfällt gemäss Rz. 39 der Wegleitung zur Bewertung von
Wertpapieren ohne Kurswert für die Vermögenssteuer (Kreisschreiben Nr. 28 vom 21.
August 2008, nachfolgend KS Nr. 28) die Bewertung der Anteile unter ausschliessli-
cher Berücksichtigung des Substanzwerts. Die Bewertung hat vielmehr nach der Prak-
tikermethode durch zweimalige Gewichtung des Ertragswerts und einfache Gewich-
tung des Substanzwerts zu erfolgen. Der Ertragswert ergibt sich aus dem kapitalisier-
ten ausgewiesenen Reingewinn der massgebenden Geschäftsjahre, wobei wahlweise
zwei oder drei Geschäftsjahre berücksichtigt werden können (KS Nr. 28, Rz. 41 ff.).
Grundlage für die Bestimmung des Substanzwerts ist die Jahresrechnung unter voll-
ständiger Berücksichtigung der Aktiven und Passiven (KS Nr. 28, Rz. 17 f.).
Aufgrund dieser Regelung sind die Anteile der Pflichtigen am G Trust auf-
grund der eingereichten Jahresrechnungen abweichend von der Deklaration wie folgt
zu bewerten:
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2 DB.2017.30 2 ST.2017.34
Bewertung per 31.12.2012
Ertragswert Gewichtung Massgebend Erfolg im GJ 2012 gem. Jahresrechnung (ohne Korrekturen)
719'309 2 1'438'618
Erfolg im GJ 2011 gem. Jahresrechnung (ohne Korrekturen)
485'431 1 485'431
Total 1'924'049
Massgebendes Jahresergebnis im Durchschnitt 641'350
kapitalisiert mit 7.5% (lt. Kommentar 2013 zu KS Nr. 28)
Total Ertragswert 8'551'329
Substanzwert
Liberiertes Trustkapital 30'000
Gesetzliche Reserven 3'000
Gewinnvortrag Vorjahr 1'291'180
Jahresgewinn 719'309
Total einfacher Substanzwert 2'043'489
Unternehmenswert
Ertragswert (2mal gewichtet) 17'102'658
Substanzwert (1mal gewichtet) 2'043'489
Total 19'146'147
Total Unternehmenswert (geteilt durch 3) 6'382'049
Steuerwert der Anteile
Total Unternehmenswert
6'382'049
Kapitalstruktur 300 Anteile à nom. Fr. 100.- (voll liberiert)
Wert pro Anteil à Nennwert 100.- (voll liberiert) 21'273
Wert brutto für 30 Anteile 638'205
Pauschalabzug 30% gemäss KS Nr. 28, Rz. 71 -191'461
Netto Steuerwert 446'743
Bewertung per 31.12.2013
Ertragswert Gewichtung Massgebend Erfolg im GJ 2013 gem. Jahresrechnung (ohne Korrekturen)
1'056'218 2 2'112'436
Erfolg im GJ 2012 gem. Jahresrechnung (ohne Korrekturen)
719'309 1 719'309
Total 2'831'745
Massgebendes Jahresergebnis im Durchschnitt 943'915
kapitalisiert mit 8% (lt. Kommentar 2013 zu KS Nr. 28)
Total Ertragswert 11'798'938
Substanzwert
Liberiertes Trustkapital 30'000
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2 DB.2017.30 2 ST.2017.34
Gesetzliche Reserven 3'000
Gewinnvortrag Vorjahr 2'010'489
Jahresgewinn 1'056'218
Total einfacher Substanzwert 3'099'707
Unternehmenswert
Ertragswert (2mal gewichtet) 23'597'875
Substanzwert (1mal gewichtet) 3'099'707
Total 26'697'582
Total Unternehmenswert (geteilt durch 3) 8'899'194
Steuerwert der Anteile
Total Unternehmenswert
8'899'194
Kapitalstruktur 300 Anteile à nom. Fr. 100.- (voll liberiert)
Wert pro Anteil à Nennwert 100.- (voll liberiert) 29'664
Wert brutto für 30 Anteile 889'919
Pauschalabzug 30% gemäss KS Nr. 28, Rz. 71 -266'976
Netto Steuerwert 622'944
Der korrigierte Steuerwert der Anteile des G Trusts ist bei der Festsetzung des
steuerbaren Vermögens der Pflichtigen per 31. Dezember 2012 und 31. Dezember
2013 zu berücksichtigen. Der höhere Wert der Beteiligung ist ein nicht unerhebliches
Element bei der Bonitätsprüfung der Pflichtigen.
l) Andererseits lässt sich aufgrund der vorstehenden Erwägungen die Auffas-
sung des kantonalen Steueramts, dass die Pflichtige schon im Zeitpunkt der Darle-
hensaufnahme wegen genügend hoher Einkünfte und/oder Rücklagen niemals in der
Lage gewesen wäre, die Darlehen zurückzuzahlen, nicht mehr aufrechterhalten. Als
Folge dessen ist der Nachweis, dass die Darlehen von Anfang an simuliert waren, als
gescheitert zu betrachten. Aus diesem Grund können die gewährten Darlehen von
Fr. 1'200'000.- (2012) und Fr. 100'000.- (2013) nicht als geldwerte Leistung besteuert
werden und entfällt der vom kantonalen Steueramt von Amtes wegen berücksichtigte
Beteiligungsabzug.
3. a) Demnach sind auch die Darlehenszinsen von Fr. 3'164.- (2012) und
Fr. 6'052.- (2012) sowie die Darlehensschulden bei der Bemessung des steuerbaren
Einkommens und Vermögens in den Steuerperioden 2012 und 2013 zu berücksichti-
gen.
- 15 -
2 DB.2017.30 2 ST.2017.34
b) Zu prüfen bleibt noch, ob ein unbeteiligter Dritter der Pflichtigen ebenfalls
ein Darlehen in genannter Höhe unter den gleichen Bedingungen angeboten hätte.
Hierbei ist in Betracht zu ziehen, dass die Pflichtige bestehende Inhaberschuldbriefe im
Nominalbetrag von insgesamt Fr. 1'080'000.-, lastend auf den Liegenschaften in C und
N, als Sicherheit anbieten konnte. Den Kredit von Fr. 1'300'000.- benötigte sie aus-
schliesslich zur Finanzierung der Baukosten der Liegenschaft in I/GR. Es handelte sich
dabei quasi um einen Baukredit, da sich die Bauarbeiten von Frühjahr 2012 bis Herbst
2013 erstreckten. Die Baukosten beliefen sich gemäss Bauabrechnung vom ... Februar
2014 – ohne Landerwerb und weiteren Kosten von insgesamt Fr. 349'886.75 gemäss
Bauabrechnung von D vom 15. Februar 2014 – letztlich auf Fr. 1'202'379.60. Mit dem
Landerwerb und der Errichtung des Gebäudes wurde ein Gegenwert geschaffen, wel-
cher der Pflichtigen ermöglicht hätte, einen weiteren Inhaberschuldbrief lastend auf der
Liegenschaft in I/GR errichten zu lassen. Diesen hätte sie dann als weitere Sicherheit
für das Darlehen hinterlegen können. Aufgrund der möglichen Sicherheiten hätte sich
mutmasslich auch eine unbeteiligte Drittperson finden lassen, welche der Pflichtigen
ein Darlehen im Betrag von Fr. 1'300'000.- gewährt hätte. Bei dieser unbeteiligten
Drittperson muss es sich nicht notwendigerweise um ein Bankinstitut handeln, die noto-
risch nur mit äusserster Vorsicht Kredite an Personen im Alter von 60plus vergeben.
Mittlerweile werden Kredite auch über das Internet vermittelt (beispielsweise durch
CreditGate24).
Nicht im Einklang mit den Marktverhältnissen steht der vereinbarte Zinssatz
von 0.5%. Bezüglich der Frage, ob der vereinbarte Zinssatz einem Drittvergleich
standhält, orientiert sich die Steuerpraxis an dem von der Eidgenössischen Steuerver-
waltung (EStV) jährlich herausgegebenem Rundschreiben über steuerlich anerkannte
Zinssätze für Vorschüsse oder Darlehen in Schweizer Franken (André Rouiller, S. 4).
Danach gilt per 1. Januar 2012 und 1. Januar 2013 für Vorschüsse an Beteiligte, sofern
diese aus Eigenkapital finanziert und somit kein Fremdkapital verzinst werden muss,
ein Mindestzinssatz von 1,5%. Grundsätzlich müsste der auf dem Markt realisierbare
Zinssatz im vorliegenden Fall eher höher veranschlagt werden, weil es sich in den Jah-
ren 2012 und 2013 um einen Baukredit handelte, wofür i.d.R. höhere Zinsen bezahlt
werden müssen. Der Mindestzinssatz ist vorliegend deutlich unterschritten. Dies führt
bei dem auf eine genügende Verzinsung verzichtenden G Trust zu einer entsprechen-
den Gewinnaufrechnung. Bei der Pflichtigen als Empfängerin der geldwerten Leistung
erübrigt sich jedoch eine Korrektur, weil sich einkommenssteuerrechtlich die geldwerte
- 16 -
2 DB.2017.30 2 ST.2017.34
Leistung und der zusätzliche Schuldzinsenabzug gegenseitig aufheben (André Rouil-
ler, S. 4).
4. Weiter bestehen Differenzen bezüglich folgender Positionen:
a) Eigenmietwert Einfamilienhaus ...strasse 15, C, Steuerperiode 2012
Das kantonale Steueramt liess vom amtlichen Formelwert von Fr. 37'000.-
gemäss Schätzung 2009 einen Unternutzungsabzug von Fr. 7'790.- für zwei leer ste-
hende Zimmer zu und setzte den steuerbaren Brutto-Eigenmietwert ohne die von der Q
AG genutzten zwei Büros und Garage auf Fr. 21'421.- fest. Zuzüglich Mietzinsertrag
von Fr. 28'350.- für die geschäftlich genutzten Räume gelangte es zu einem Brutto-
mietertrag von Fr. 49'771.-. Davon zog es aufgrund der im Einspracheverfahren ge-
führten Untersuchung effektive Unterhaltskosten von Fr. 22'166.- ab und gelangte so-
mit für die Steuerperiode 2012 zu einem steuerbaren Nettoliegenschaftsertrag von
Fr. 27'605.-. Die Netto-Liegenschaftenerträge für die weiteren Liegenschaften setzte es
pro 2012 auf Fr. 1'987.- (Ferienhaus ... 146a, I/GR, 1. Januar bis ... 2012, anschlies-
send verkauft) und Fr. 5'555.- (Ferienhaus ... 73, N/TI) fest. Ein zum Ertragswert be-
wertetes Wiesengrundstück in C und das im Bau befindliche Ferienhaus ... 249, I/GR,
warfen in der Steuerperiode 2012 keinen steuerbaren Ertrag ab. Insgesamt belief sich
der steuerbare Liegenschaftsertrag in der Steuerperiode 2012 auf Fr. 35'147.- gegen-
über Fr. 53'590.- gemäss Veranlagungsverfügung resp. -entscheid. Dagegen erhob die
Pflichtige im Beschwerde- und Rekursverfahren keine Einwendungen mehr. Das Ge-
samttotal legte das kantonale Steueramt im Einspracheverfahren der Einkommensbe-
rechnung und der interkantonalen Steuerausscheidung bezüglich Staats- und Gemein-
desteuern 2012 zugrunde, nicht jedoch der Einkommensberechnung bezüglich direkte
Bundessteuer 2012. Diesbezüglich ging das kantonale Steueramt von einem Netto-
Liegenschaftsertrag von insgesamt Fr. 47'358.- aus, wobei die Differenz von
Fr. 12'211.- zum staatssteuerpflichtigen Liegenschaftenertrag weder begründet wurde
noch Gründe ersichtlich sind, den Liegenschaftenertrag bei der direkten Bundessteuer
anders zu bemessen als bei den Staats- und Gemeindesteuern. Auf der Stufe des
Veranlagungsentscheids bzw. der -verfügung bemass das kantonale Steueramt den
gesamten Netto-Liegenschaftenertrag gleich hoch, nämlich auf Fr. 53'590.-. Obwohl
die Pflichtige das kantonale Steueramt in der Beschwerde auf diese Unstimmigkeit
hinwies, ging Letzteres mit keinem Wort auf diese Beanstandung ein. Mit der Pflichti-
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2 DB.2017.30 2 ST.2017.34
gen ist deshalb von einem Übertragungsfehler auszugehen, so dass der Einkommens-
berechnung für die direkte Bundessteuer (analog Staats- und Gemeindesteuern 2012)
ein Nettoliegenschaftsertrag von Fr. 35'147.- zugrunde zu legen ist. Dies hat zur Folge,
dass das bundessteuerpflichtige Einkommen 2012 um Fr. 12'211.- zu reduzieren ist.
Bezüglich Steuerperiode 2013 liegen keine Beanstandungen vor, womit sich
eine weitere Prüfung des Liegenschaftsertrags erübrigt.
b) Bewertung der Wertschriften der G AG pro 2012 und 2013.
aa) Die Pflichtige hält 800 von 2800 stimmberechtigten Namenakten der G AG
im Nominalwert von Fr. 100.- pro Aktie. Für diesen Minderheitsanteil deklarierte sie in
den Wertschriftenverzeichnissen 2012 und 2013 Steuerwerte von Fr. 99'065.- (2012)
und Fr. 100'911.- (2013), beantragte jedoch im Einspracheverfahren, den Wert der Ak-
tien unter Berücksichtigung eines Pauschalabzugs von 30% zufolge der Minderheitsbe-
teiligung – auf je Fr. 28'000.- (Fr. 35.- je Aktie) zu reduzieren. Das kantonale Steueramt
anerkannte diesen Antrag, setzte jedoch den reduzierten Steuerwert der Aktien bei der
Steuerberechnung zahlenmässig nicht vollständig um. Im Jahr 2012 nahm es im Er-
gebnis nur einen Korrekturabschlag von Fr. 67'925.- statt Fr. 71'065.- (= Fr. 99'065 –
Fr. 28'000.-) vor. Die Abweichung von Fr. 3'140.- wurde nicht begründet. Im Jahr 2013
reduzierte es den Steuerwert sinngemäss nur um Fr. 61'841.- statt beantragt
Fr. 72'911.- (= Fr. 100'911 – Fr. 28'000). Die Abweichung von Fr. 11'070.- wurde eben-
falls nicht begründet.
bb) Im Rekursverfahren änderte die Pflichtige ihre Bewertung erneut, indem
sie gestützt auf die vom kantonalen Steueramt erstellten Bewertungen per
31. Dezember 2011 und 31. Dezember 2012 Aktienwerte (inklusive Vinkulierungsab-
zug) von Fr. 22'400.- (2012, Fr. 28.- je Aktie) und Fr. 28'000.- (2013, Fr. 35.- je Aktie)
geltend machte. Diesem Antrag kann hinsichtlich der Steuerperiode 2012 nicht ent-
sprochen werden. Wenn sich die Pflichtige auf die amtliche Bewertung des kantonalen
Steueramts (Dienstabteilung Wertschriften) abstützt, welche per 31. Dezember 2012
vorliegt und einen Steuerwert von Fr. 35.- je Aktie ausweist, geht es ohne substanziier-
te Einwendungen gegen diese Bewertung nicht an, der Aktienbewertung per 31. De-
zember 2012 die Bewertung aus dem Vorjahr zugrunde zu legen. Die Pflichtige unter-
lag hier möglicherweise einem Versehen, indem sie die einschlägigen amtlichen Be-
wertungen verwechselte. Zumindest die Ausführungen auf Seite 8 der Beschwerde-
- 18 -
2 DB.2017.30 2 ST.2017.34
schrift (Ziffer 3.2.2.) deuten darauf hin. Somit ist der Vermögenssteuerwert der streitbe-
troffenen Aktien per 31. Dezember 2012 auf Fr. 28'000.- (800 x Fr. 35.-) festzusetzen.
cc) Da für das Jahr 2013 keine amtliche Bewertung vorliegt, ist der Vermö-
genssteuerwert der streitbetroffenen Aktien per 31. Dezember 2013 auf der Grundlage
der amtlichen Bewertung des Vorjahres auf Fr. 35.- je Aktie, insgesamt somit auf
Fr. 28'000.- festzusetzen. Diesbezüglich besteht Einigkeit zwischen den Parteien.
5. Wie unter E. 2.k dargelegt, ist der Steuerwert der 30 Anteile am G Trust auf
Fr. 446'743.- (2012) und Fr. 622'944.- (2013) heraufzusetzen, weil die deklarierten
Werte nicht den stichtagsbezogenen Verkehrswerten in den Jahren 2012 und 2013
entsprechen.
6. a) Aufgrund der vorstehenden Erwägungen ist das steuerbare Einkommen
und steuerbare Vermögen in den Steuerperioden 2012 und 2013 wie folgt festzuset-
zen:
Staats- und Gemeindesteuern, Steuerperiode 2012
Einkommen 2012
Einkünfte aus unselbständigem Haupterwerb 76'370
Geldwerte Leistung (simuliertes Darlehen) 0
Wertschriftenertrag 680
Liegenschaftenertrag
...strasse 15, C, Eigenmietwert 21'421
...strasse 15, C, Mietertrag 28'350
./. Liegenschaftsunterhaltskosten effektiv -22'166
Wiese bei ...strasse 15, C 0
... 146a, I/GR, Eigenmietwert 3'400
./. Liegenschaftsunterhaltskosten effektiv -1'413
...73, N/TI, Eigenmietwert 19'300
./. Liegenschaftsunterhaltskosten effektiv -13'745
Total Liegenschaftsertrag 35'147
Total der Einkünfte 112'197
Abzüge
übrige Berufsauslagen pauschal 2'292
Weiterbildungs- und Umschulungskosten effektiv 2'791
Schuldzinsen
Darlehen G Trust 3'164
weitere Schuldzinsen 13'909 17'073
Beiträge 3. Säule a 6'682
Versicherungsprämien und Zinsen 2'600
- 19 -
2 DB.2017.30 2 ST.2017.34
Vermögensverwaltungskosten 619
Total der Abzüge 32'057
Nettoeinkommen 80'140
./. Gemeinnützige Zuwendungen -3'000
steuerbares Einkommen 77'140
steuerbares Einkommen 2012 gerundet (Satz) 77'100
Vermögen per 31. Dezember 2012
Wertschriften und Guthaben laut Steuererklärung 802'400
Neuer Vermögenssteuerwert der Aktien G AG 28'000
statt deklariert -99'065 -71'065
Neuer Vermögenssteuerwert der Anteile am G Trust 446'743
statt deklariert -204'349 242'394
Bargeld, Gold und andere Edelmetalle 56'983
Motorfahrzeuge 16'200
Briefmarkensammlung, Schmuck 100'000
Total bewegliches Vermögen 1'146'912
Liegenschaften
Einfamilienhaus ... strasse 15, C 1'059'000
Wiese C (zum Ertragswert) 1'700
...146, I/GR, verkauft per ...2012 0
... 24, I/GR (im Bau) 1'022'222
... 73, N 268'857
Total Liegenschaften 2'351'779
Total der Aktiven 3'498'691
Passiven
Darlehen G Trust 1'200'000
Sonstige Passiven 456'499
Total der Passiven 1'656'499
Steuerbares Vermögen 1'842'192
Steuerbares Vermögen 2012 gerundet (Satz) 1'842'000
Direkte Bundessteuer, Steuerperiode 2012
Einkommen 2012
Einkünfte aus unselbständigem Haupterwerb 76'370
Geldwerte Leistung (simuliertes Darlehen) 0
Wertschriftenertrag 680
Liegenschaftenertrag
...strasse 15, C, Eigenmietwert 21'421
...strasse 15, C, Mietertrag 28'350
./. Liegenschaftsunterhaltskosten effektiv -22'166
Wiese bei ...strasse 15, C 0
...146a, I/GR, Eigenmietwert 3'400
./. Liegenschaftsunterhaltskosten effektiv -1'413
... 73, N/TI, Eigenmietwert 19'300
./. Liegenschaftsunterhaltskosten effektiv -13'745
Total Liegenschaftsertrag 35'147
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2 DB.2017.30 2 ST.2017.34
Total der Einkünfte 112'197
Abzüge
übrige Berufsauslagen pauschal 2'292
Weiterbildungs- und Umschulungskosten effektiv 2'791
Schuldzinsen
Darlehen G Trust 3'164
weitere Schuldzinsen 13'909 17'073
Beiträge 3. Säule a 6'682
Versicherungsprämien und Zinsen 1'700
Vermögensverwaltungskosten 619
Beteiligungsabzug 0
Total der Abzüge 31'157
Nettoeinkommen 81'040
./. Gemeinnützige Zuwendungen -3'000
steuerbares Einkommen 78'040
steuerbares Einkommen 2012 gerundet 78'000
Staats- und Gemeindesteuern, Steuerperiode 2013
Einkommen 2013
Einkünfte aus unselbständigem Haupterwerb 74'492
Geldwerte Leistung (simuliertes Darlehen) 0
Wertschriftenertrag 9
Liegenschaftenertrag
...strasse 15, C, Eigenmietwert 21'421
...strasse 15, C, Mietertrag 28'350
./. Liegenschaftsunterhaltskosten effektiv -25'850
Wiese bei ...strasse 15, C 0
... 24a, I/GR, Eigenmietwert 30'000
./. Liegenschaftsunterhaltskosten pauschal -6'000
... 73, N/TI, Eigenmietwert 19'300
./. Liegenschaftsunterhaltskosten effektiv -6'487
Total Liegenschaftsertrag 60'734
Total der Einkünfte 135'235
Abzüge
übrige Berufsauslagen pauschal 2'235
Weiterbildungs- und Umschulungskosten pauschal 500
Schuldzinsen
Darlehen G Trust 6'052
weitere Schuldzinsen 11'751 17'803
Beiträge 3. Säule a 6'739
Versicherungsprämien und Zinsen 2'600
Vermögensverwaltungskosten 617
Total der Abzüge 30'494
Nettoeinkommen 104'741
./. Gemeinnützige Zuwendungen -1'600
steuerbares Einkommen 103'141
- 21 -
2 DB.2017.30 2 ST.2017.34
steuerbares Einkommen 2013 gerundet (Satz) 103'100
Vermögen per 31. Dezember 2013
Wertschriften und Guthaben laut Steuererklärung 798'998
Neuer Vermögenssteuerwert der Aktien G AG 28'000
statt deklariert -100'911 -72'911
Neuer Vermögenssteuerwert der Anteile am GTrust 622'944
statt deklariert -309'971 312'973
Bargeld, Gold und andere Edelmetalle 82'557
Motorfahrzeuge 10'800
Briefmarkensammlung, Schmuck 100'000
Total bewegliches Vermögen 1'232'417
Liegenschaften
Einfamilienhaus ... strasse 15, C 1'059'000
Wiese C (zum Ertragswert) 1'700
... 24a, I/GR 1'089'944
... 73, N 268'857
Total Liegenschaften 2'419'501
Total der Aktiven 3'651'918
Passiven
Darlehen G Trust 1'300'000
Sonstige Passiven 492'155
Total der Passiven 1'792'155
Steuerbares Vermögen 1'859'763
Steuerbares Vermögen 2013 gerundet (Satz) 1'859'000
Direkte Bundessteuer, Steuerperiode 2013
Einkommen 2013
Einkünfte aus unselbständigem Haupterwerb 74'492
Geldwerte Leistung (simuliertes Darlehen) 0
Wertschriftenertrag 9
Liegenschaftenertrag
...strasse 15, C, Eigenmietwert 21'421
...strasse 15, C, Mietertrag 28'350
./. Liegenschaftsunterhaltskosten effektiv -25'850
Wiese bei ...strasse 15, C 0
...24a, I/GR, Eigenmietwert 30'000
./. Liegenschaftsunterhaltskosten pauschal -6'000
... 73, N/TI, Eigenmietwert 19'300
./. Liegenschaftsunterhaltskosten effektiv -6'487
Total Liegenschaftsertrag 60'734
Total der Einkünfte 135'235
Abzüge
übrige Berufsauslagen pauschal 2'235
Weiterbildungs- und Umschulungskosten pauschal 500
Schuldzinsen
Darlehen G Trust 6'052
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2 DB.2017.30 2 ST.2017.34
weitere Schuldzinsen 11'751 17'803
Beiträge 3. Säule a 6'739
Versicherungsprämien und Zinsen 1'700
Vermögensverwaltungskosten 619
Beteiligungsabzug 0
Total der Abzüge 29'596
Nettoeinkommen 105'639
./. Gemeinnützige Zuwendungen -1'600
steuerbares Einkommen 104'039
steuerbares Einkommen 2013 gerundet 104'000
b) Daraus resultiert unter Anwendung der einschlägigen Ausscheidungsregeln
folgende interkantonale Steuerausscheidung bezüglich Staats- und Gemeindesteuern,
Steuerperioden 2012 und 2013:
Staats- und Gemeindesteuern, Steuerperiode 2012
Total Satz Kanton Zü-
rich Kanton
Graubünden Kanton Tessin
Vermögen per 31. Dezember 2012
Liegenschaften 2'071'111 1'060'700 800'000 210'411
Umrechnungsfaktor 90 115 115
Repartitionswert 2'116'603 954'630 920'000 241'973
Bewegliches Vermögen 1'146'912 1'146'912
Korrekturen Zu-/Abgang Lg. ... I/GR -79'937 79'937
Total der Aktiven 3'263'515 2'021'605 999'937 241'973
Quote der Aktiven 100% 61.95% 30.64% 7.41%
Passiven
Schulden -1'656'499 -1'026'129 -507'549 -122'821
Repartitionsdifferenz ZH 235'177 106'070 102'222 26'885
Repartitionsdifferenz ZH auf Zu-/Abgang -8'881 8'881
steuerbares Vermögen 1'842'193 1'092'665 603'491 146'037
steuerbares Vermögen gerundet 1'842'000 1'092'000
Einkommen 2012
Nettoertrag aus Liegenschaften 35'147 27'605 1'987 5'555
Ertrag aus beweglichem Vermögen 680 680
./. Vermögensverwaltungskosten -619 -619
Nettoertrag aus beweglichem Vermögen 61 61
Vermögensertrag 35'208 27'666 1'987 5'555
Quote der Aktiven 100% 61.95% 30.64% 7.41%
Schuldzinsen -17'073 -10'576 -5'231 -1'266
Nettovermögensertrag 18'135 17'090 -3'244 4'289
Quote der Aktiven verbleibende Kantone 100% 89.31% 10.69%
2. Schuldzinsverlegung -2'897 3'244 -347
Nettovermögensertrag 18'135 14'193 3'942
Unselbständiger Erwerb 76'370 76'370
- 23 -
2 DB.2017.30 2 ST.2017.34
Abzüge:
übrige Berufsauslagen pauschal -2'292 -2'292
Weiterbildungs- /Umschulungskosten effektiv -2'791 -2'791
Beiträge 3. Säule a -6'682 -6'682
Einkommensanteile 82'740 78'798 3'942
Quote 95.24% 4.76%
Versicherungsprämien und Zinsen -2'600 -2'476 -124
Gemeinnützige Zuwendungen -3'000 -2'857 -143
steuerbares Einkommen 77'140 73'465 3'675
steuerbares Einkommen 2012 gerundet 77'100 73'400
Staats- und Gemeindesteuern, Steuerperiode 2013
Total Satz Kanton Zü-
rich Kanton
Graubünden Kanton Tessin
Vermögen per 31. Dezember 2013
Liegenschaften 2'124'111 1'060'700 853'000 210'411
Umrechnungsfaktor 90 115 115
Repartitionswert 2'177'553 954'630 980'950 241'973
Bewegliches Vermögen 1'232'417 1'232'417
Total der Aktiven 3'409'970 2'187'047 980'950 241'973
Quote der Aktiven 100% 64.14% 28.77% 7.10%
Passiven
Schulden -1'792'155 -1'149'432 -515'551 -127'172
Repartitionsdifferenz ZH 241'949 106'070 108'994 26'885
steuerbares Vermögen 1'859'764 1'143'685 574'393 141'686
steuerbares Vermögen 2013 gerundet 1'859'000 1'143'000
Einkommen 2013
Nettoertrag aus Liegenschaften 60'734 23'921 24'000 12'813
Ertrag aus beweglichem Vermögen 9 9
./. Vermögensverwaltungskosten -617 -617
Nettoertrag aus beweglichem Vermögen -608 -608
Vermögensertrag 60'126 23'313 24'000 12'813
Quote der Aktiven 100% 64.14% 28.77% 7.10%
Schuldzinsen -17'803 -11'418 -5'121 -1'263
Nettovermögensertrag 42'323 11'895 18'879 11'550
Unselbständiger Erwerb 74'492 74'492
Abzüge:
übrige Berufsauslagen pauschal -2'235 -2'235 Weiterbildungs- und Umschulungskosten  -500 -500
Beiträge 3. Säule a -6'739 -6'739
Einkommensanteile 107'341 76'913 18'879 11'550
Quote 71.65% 17.59% 10.76%
Versicherungsprämien und Zinsen -2'600 -1'863 -457 -280
Gemeinnützige Zuwendungen -1'600 -1'146 -281 -172
steuerbares Einkommen 103'141 73'904 18'140 11'098
steuerbares Einkommen 2013 gerundet 103'100 73'900
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2 DB.2017.30 2 ST.2017.34
c) Somit sind die Rechtsmittel teilweise gutzuheissen und das steuerbare Ein-
kommen und Vermögen wie folgt neu festzusetzen:
Steuerperiode 2012 Staats- und Gemeindesteuer Direkte Bundessteuer
Fr. Fr.
Steuerbares Einkommen 73'400.- 78'000.-
Satzbestimmendes Einkommen 77'100.-
Steuerbares Vermögen 1'092'000.-
Satzbestimmendes Vermögen 1'842'000.-
Steuerperiode 2013 Staats- und Gemeindesteuer Direkte Bundessteuer
Fr. Fr.
Steuerbares Einkommen 73'900.- 104'000.-
Satzbestimmendes Einkommen 103'100.-
Steuerbares Vermögen 1'143'000.-
Satzbestimmendes Vermögen 1'859'000.-
7. Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten der nahezu voll-
ständig unterliegenden Beschwerdegegnerin resp. dem Rekursgegner aufzuerlegen
(Art. 144 Abs. 1 DBG, § 151 Abs. 1 StG) und ist der Beschwerdeführerin/Rekurrentin
eine angemessene Parteientschädigung zuzusprechen (Art. 144 Abs. 4 DBG i.V.m.
Art. 64 Abs. 1 – 3 des Bundesgesetzes über das Verwaltungsverfahren vom 20. De-
zember 1968, § 152 StG i.V.m. § 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom
24. Mai 1959/8. Juni 1997).