Decision ID: 4256cd75-9d6f-5a4a-b39e-cb649b5741a2
Year: 2010
Language: de
Court: SG_VG
Chamber: SG_VG_001
Canton: SG
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law

hat das Verwaltungsgericht festgestellt:
A./ Jakob M.-H. ist Eigentümer des Grundstücks Nr. 203, Grütt, umfassend das
Wohnhaus mit angebauter Scheune (Vers.-Nrn. 449 und 450) und eine Fläche von
5'943 m , sowie des Grundstücks Nr. 276, Hostet, mit Weidstall (Vers.-Nr. 464) und
einer Fläche von 42'848 m . Beide Grundstücke befinden sich in der
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Landwirtschaftszone in der politischen Gemeinde B.. Rita K.-M. ist die Tochter von
Jakob M.-H. und Miteigentümerin des von ihr zusammen mit ihrem Ehemann
bewirtschafteten landwirtschaftlichen Gewerbes "Buchenriet", welches sich ebenfalls in
B. befindet.
Am 7. November 2007 ersuchte Jakob M.-H. das Landwirtschaftsamt des Kantons St.
Gallen um Erlaubnis zur Abparzellierung des Wohnhauses und der Scheune mit einem
Umschwung von etwa 1'000 m ab dem Grundstück Nr. 203. Das Landwirtschaftsamt
teilte ihm mit Schreiben vom 12. November 2007 mit, dass die Bewilligung erst erteilt
werden könne, wenn eine rechtskräftige raumplanungsrechtliche Verfügung vorliege,
welche die Nutzung der betreffenden Bauten feststelle. Nach Durchführung des
Bewilligungsverfahrens stimmte das Amt für Raumentwicklung und Geoinformation des
Kantons St. Gallen (AREG) am 19. August 2008 der Umnutzung des Wohnhauses und
der Scheune zu. Mit Verfügung vom 1. Dezember 2008 erteilte das Landwirtschaftsamt
des Kantons St. Gallen die Erlaubnis zur Abparzellierung des Wohnhauses und der
Scheune mit einem Umschwung von 1'147 m vom landwirtschaftlichen Grundstück
Nr. 203 in ein neues Grundstück Nr. 184.
B./ Gegen die Verfügung des Landwirtschaftsamts erhob Rita K.-M. durch ihren
Rechtsvertreter mit Eingabe vom 30. Dezember 2008 Beschwerde bei der
Verwaltungsrekurskommission und beantragte die vollumfängliche Aufhebung des
Entscheides, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.
Das Landwirtschaftsamt beantragte in seiner Stellungnahme vom 26. Januar 2009 die
kostenfällige Abweisung der Beschwerde.
Jakob M.-H. beantragte mit Vernehmlassung vom 18. Februar 2009 ebenfalls die
Abweisung des Rekurses (recte: der Beschwerde), soweit darauf eingetreten werden
könne, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.
Die Verwaltungsrekurskommission führte am 6. November 2009 einen Augenschein
durch. Mit Entscheid vom gleichen Tag wies sie die Beschwerde ab. Sie erwog im
wesentlichen, dass der achtzigjährige Jakob M.-H. ebenso wie seine Ehefrau die
Landwirtschaft aufgegeben habe und dass die zum Betrieb gehörenden
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landwirtschaftlichen Nutzflächen und damit die Futterbasis längerfristig verpachtet
seien. In bezug auf die Scheune führte die Verwaltungsrekurskommission aus, dass
diese, soweit sie noch der Unterbringung von Tieren diene, für die landwirtschaftliche
Nutzung des Grundstücks Nr. 203 nur von untergeordneter, für jene des Grundstücks
Nr. 276 ohne Bedeutung sei. Insgesamt könne festgestellt werden, dass das
Grundstück Nr. 203 gemischt genutzt werde, weshalb eine Abtrennung des nicht mehr
landwirtschaftlich genutzten Wohnhauses mit der Scheune grundsätzlich möglich sei.
Hinsichtlich der zukunftsgerichteten Beurteilung, ob für die zur Zeit nicht mehr
landwirtschaftlich genutzten Gebäude noch ein zweckentsprechender Bedarf bestehe,
kommt die Verwaltungsrekurskommission zum Schluss, dass keine konkreten
Anhaltspunkte dafür bestehen, dass ein Selbstbewirtschafter Interesse daran haben
könnte, die Gebäude als Zentrum eines landwirtschaftlichen Betriebes zu nutzen. Des
weiteren könne nicht davon ausgegangen werden, dass Rita K.-M. in absehbarer Zeit
in die Lage komme, die fraglichen Grundstücke selber zu bewirtschaften. Selbst wenn
es dazu kommen werde, würden die Gebäude für ihren landwirtschaftlichen Betrieb
nicht unentbehrlich erscheinen. Weder bedürfe dieser weiteren Wohnraums, noch
würden die Kapazitäten der auf dem Betriebszentrum bestehenden Ökonomiegebäude
durch die zusätzliche Bewirtschaftung gesprengt.
C./ Mit Eingabe vom 23. November 2009 erhob Rita K.-M. Beschwerde beim
Verwaltungsgericht mit den Rechtsbegehren, der Entscheid der
Verwaltungsrekurskommission vom 6. November 2009 betreffend Zerstückelung eines
landwirtschaftlichen Grundstücks sei vollumfänglich aufzuheben, der Entscheid des
Landwirtschaftsamtes des Kantons St. Gallen vom 1. Dezember 2008 betreffend
Bewilligung zur Zerstückelung eines landwirtschaftlichen Grundstückes nach Art. 60
Abs. 1 lit. a des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht (SR 211.412.11,
abgekürzt BGBB) sei vollumfänglich aufzuheben; unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zu Lasten des Beschwerdegegners, ev. zu Lasten des Kantons
St. Gallen, und zwar für beide Instanzen. Zur Begründung bringt Rita K.-M. im
wesentlichen vor, dass sowohl das Wohnhaus als auch die Scheune für die derzeitige
und die künftige landwirtschaftliche Nutzung der Grundstücke Nrn. 203 und 276
benötigt würden. Sie beabsichtige, die beiden Grundstücke über das Vorkaufsrecht als
Nachkomme bzw. über das Zuweisungsrecht nach dem Tod von Jakob M.-H. zu
erwerben. Zur Bewirtschaftung des Grundstücks Nr. 203 müsse es möglich sein, die
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Nutzfläche beweiden zu lassen und dabei die Tiere in der Scheune unterzubringen.
Dazu komme, dass sie ab der am Dorfeingang liegenden Scheune eine
Direktvermarktung einrichten wolle, weil ihr Betriebszentrum weitab vom Dorf B. liege
und dafür ungeeignet sei. In bezug auf das Wohnhaus weist Rita K.-M. darauf hin, dass
für ihren in einer Betriebsgemeinschaft geführten Landwirtschaftsbetrieb Bedarf nach
weiterem landwirtschaftlichem Wohnraum bestehe. Es könne deshalb nicht angehen,
eine Wohnung, welche weiterhin für die Landwirtschaft benötigt werde, aus dem
Geltungsbereich des BGBB zu entlassen, sodass dann wieder neuer Wohnraum
geschaffen werden müsse.
Die Verwaltungsrekurskommission beantragt in ihrer Vernehmlassung vom 3.
Dezember 2009 unter Verweis auf die Ausführungen im angefochtenen Entscheid die
Abweisung der Beschwerde.
Mit Vernehmlassung vom 22. Dezember 2009 beantragt Jakob M.-H. die Abweisung
der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. Zur Begründung wird im
wesentlichen vorgebracht, Rita K.-M. sei gar nicht zur Beschwerde legitimiert. Des
weiteren bestehe eine rechtskräftige raumplanerische Regelung, die eine nicht
landwirtschaftliche Nutzung erlaube. Somit sei die Entlassung aus dem BGBB ohne
weiteres zu bewilligen und die Beschwerde schon aus diesem Grund unbegründet. Da
die Grundstücke von Jakob M.-H. kein landwirtschaftliches Gewerbe darstellten, könne
auch das Wohnhaus respektive die Fläche, worauf dieses stehe, eindeutig nicht mehr
als landwirtschaftliches Grundstück im Sinne von Art. 6 BGBB qualifiziert werden. Der
an das Wohnhaus angebauten Scheune wiederum komme nur eine untergeordnete
Bedeutung zu. Vielmehr bestehe der Hauptzweck des Grundstücks Nr. 203 eindeutig
darin, Wohnraum für Jakob M.-H. und dessen Ehefrau zur Verfügung zu stellen. Die
von Rita K.-M. geplante Direktvermarktung in der Scheune sei aufgrund der Distanz
zum Betriebszentrum Buchenriet aus raumplanungsrechtlichen Gründen gar nicht
zulässig und darüber hinaus wirtschaftlich auch nicht sinnvoll. Ferner weist Jakob M.-
H. darauf hin, dass der Wohnraumbedarf für das landwirtschaftliche Gewerbe
Buchenriet bei weitem gedeckt sei.
Das Landwirtschaftsamt, .. sowie die Aufsichtsbehörde über Bewilligungen nach BGBB
liessen sich zur Beschwerde nicht vernehmen.
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Rita K.-M. erhielt Gelegenheit, zu den Vernehmlassungen der Verfahrensbeteiligten
Stellung zu nehmen. Dies tat sie mit Eingabe ihres Rechtsvertreters vom 16. April 2010,
beschränkte sich in ihrer Stellungnahme allerdings auf die Vernehmlassung von Jakob
M.-H. vom 22. Dezember 2009.
Der Rechtsvertreter von Jakob M.-H. liess sich daraufhin am 29. April 2010, ohne vom
Verwaltungsgericht dazu aufgefordert worden zu sein, erneut vernehmen, da die
Beschwerdeführerin in ihrer Stellungnahme in unzulässiger Weise repliziert habe.
Auf die weiteren Vorbringen der Beteiligten wird, soweit wesentlich, in den
nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

Darüber wird in Erwägung gezogen:
1. Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (Art. 59 Abs. 1 des
Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt VRP). Der
Beschwerdeführer ist zur Ergreifung des Rechtsmittels legitimiert (Art. 64 Abs. 1 in
Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP). Die Beschwerdeeingabe vom 23. November 2009
erfüllt zeitlich, formal und inhaltlich die gesetzlichen Anforderungen (Art. 64 Abs. 1 in
Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 Abs. 1 VRP). Auf die Beschwerde ist
einzutreten.
Die vom Beschwerdegegner mit Eingabe vom 29. April 2010 eingereichte
Stellungnahme erfolgte unaufgefordert. Grundsätzlich hat der Verfahrensbeteiligte das
Recht, sich zu jeder dem Gericht eingereichten Stellungnahme zu äussern (vgl. BGE
133 I 100). Dies darf aber nicht dazu führen, dass ein Verfahren ungebührlich verzögert
wird. Wenn mehrere private Personen an einem Verfahren beteiligt sind, besteht nach
Abschluss des Schriftenwechsels kein uneingeschränkter Anspruch auf Einreichung
zusätzlicher Eingaben. Ein Anspruch, sich zu den Eingaben einer Gegenpartei zu
äussern, besteht in solchen Fällen nur dann, wenn diese Eingaben nach
pflichtgemässer Beurteilung der verfahrensleitenden Instanz bzw. nach der vertretbaren
Einschätzung der Partei neue rechtserhebliche Vorbringen enthalten (vgl. BGE 1A.
43/2004 vom 19. August 2004, E. 2.4; BGE 1A.276/2004 vom 12. Juli 2005, E.3.3). Im
vorliegenden Fall setzt sich die Eingabe der Beschwerdeführerin vom 16. April 2010
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lediglich mit der Vernehmlassung des Beschwerdegegners vom 22. Dezember 2009
auseinander, enthält aber keine neuen, rechtserheblichen Vorbringen.
Dementsprechend beschränkt sich die erneute Stellungnahme des
Beschwerdegegners vom 29. April 2010 im wesentlichen denn auch auf eine
Wiederholung von bereits in der Vernehmlassung erhobenen Einwänden.
2. Streitgegenstand ist zunächst die Berechtigung der Beschwerdeführerin zur
Anfechtung der Verfügung des kantonalen Landwirtschaftsamtes vom 1. Dezember
2009.
2.1. Die Beschwerdeführerin bringt vor, dass sie als Tochter des Beschwerdegegners
bezüglich des Grundstücks
Nr. 203, auf welchem die Zerstückelung bewilligt worden sei, sowohl zuweisungs- als
auch vorkaufsberechtigt im Sinne von Art. 21 Abs. 1 bzw. Art. 42 Abs. 2 BGBB sei. Da
mit der bewilligten Zerstückelung der abzutrennende Teil des Grundstücks dem
Geltungsbereich des BGBB entzogen werde, werde ihr Zuweisungs- bzw.
Vorkaufsrecht diesbezüglich aufgehoben. Da sie auch den rechtswidrig abgetrennten
Teil des Grundstücks Nr. 203 in Ausübung ihrer Rechte an sich ziehen könne und
wolle, habe sie ein eigenes, unmittelbares und schützenswertes Interesse an der
Aufhebung des angefochtenen Entscheides und sei deshalb zur Beschwerde im Sinne
von Art. 83 Abs. 3 BGBB berechtigt.
Der Beschwerdegegner wendet dagegen ein, dass die Beschwerdeführerin lediglich
Miteigentümerin eines landwirtschaftlichen Gewerbes sei, weshalb sie nicht
wirtschaftlich im Sinne von Art. 21 Abs. 1 respektive Art. 42 Abs. 2 BGBB über ein
landwirtschaftliches Gewerbe verfüge. Da ein Zuweisungsanspruch der
Beschwerdeführerin deshalb zum vornherein ausser Betracht falle, sei sie durch den
Entscheid des kantonalen Landwirtschaftsamtes nicht in ihren schützenswerten
Interessen berührt und daher nicht zur Beschwerde nach Art. 45 in Verbindung mit Art.
64 VRP berechtigt.
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2.2. Die Beschwerdeführerin ist die Tochter des Beschwerdegegners und hat damit als
Erbin grundsätzlich einen Anspruch auf Zuweisung des Grundstücks Nr. 203 zum
doppelten Ertragswert, wenn sie Eigentümerin eines landwirtschaftlichen Gewerbes ist
oder über ein solches wirtschaftlich verfügt und das Grundstück im ortsüblichen
Bewirtschaftungsbereich dieses Gewerbes liegt. Entsprechendes gilt im Falle, dass ein
landwirtschaftliches Grundstück veräussert wird: soweit die Beschwerdeführerin die
obgenannten Voraussetzungen erfüllt, kann sie in diesem Fall ein Vorkaufsrecht geltend
machen (vgl. Art. 42 Abs. 2 BGBB). Nach Art. 83 Abs. 3 BGBB können gegen die
Erteilung einer Bewilligung die kantonale Aufsichtsbehörde und gegebenenfalls der
Pächter sowie Kaufs-, Vorkaufs- und Zuweisungsberechtigte Beschwerde führen.
Diese Regelung ist indes insofern einschränkend auszulegen, als dass der Vorkaufs-
bzw. Zuweisungsberechtigte, der von seinem Vorzugsrecht auch nach erteilter
Bewilligung noch Gebrauch machen kann, im Einzelfall ein Rechtsschutzbedürfnis
nachzuweisen hat, das über seinen Anspruch, das fragliche Grundstück an sich ziehen
zu können, hinausgeht. Wird der Vorzugsberechtigte durch die erteilte Bewilligung
jedoch um seine gesetzliche Vorzugsstellung gebracht, ist es legitim, dass er seine
Rechte im Beschwerdeverfahren wahrnimmt; die Legitimationsbestimmung von Art. 83
Abs. 3 BGBB kommt diesfalls voll zur Geltung (vgl. B. Stalder, in: Das bäuerliche
Bodenrecht, Kommentar zum BGBB, Brugg 1995, Rz. 15 zu Art. 83 BGBB).
Mit der Bewilligung zur Abparzellierung würden das Wohnhaus und die Scheune mit
einem Umschwung von 1'147 m dem Geltungsbereich des bäuerlichen Bodenrechts
entzogen, womit auch ein allfälliger Zuweisungsanspruch der Beschwerdeführerin
entfiele. Entgegen der Ansicht des Beschwerdegegners ist nicht massgeblich, ob die
Beschwerdeführerin bereits im Zeitpunkt der Bewilligungserteilung tatsächlich
Eigentümerin eines landwirtschaftlichen Gewerbes ist bzw. über ein solches
wirtschaftlich verfügt. Die privatrechtliche Frage, ob die Voraussetzungen für eine
Zuweisung bzw. für die Geltendmachung eines Vorkaufsrechts erfüllt sind, stellt sich
erst zum gegebenen Zeitpunkt und ist dementsprechend auch erst dann zu prüfen (vgl.
in bezug auf das Zuweisungsrecht B. Beeler, Bäuerliches Erbrecht, Diss. Zürich 1998,
S. 324). Die Beschwerdeführerin muss demzufolge erst im Zeitpunkt der
Geltendmachung ihrer Ansprüche über ein landwirtschaftliches Gewerbe wirtschaftlich
verfügen, bzw. Eigentümerin eines solchen sein. Wie die Vorinstanz somit zu Recht
festgestellt hat, erweist sich der Hinweis des Beschwerdegegners auf BGE 134 III 433,
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in welchem das Bundesgericht ein nach dem Tod der Erblasserin gestelltes
Zuweisungsbegehren zu beurteilen hatte, als unbehelflich, und die
Beschwerdebefugnis der Beschwerdeführerin ist zu bejahen.
3. Zwischen den Verfahrensbeteiligten ist unbestritten, dass die beiden Grundstücke
Nrn. 203 und 276 mit einer Nutzfläche von 50 respektive 428 Aren als
landwirtschaftliche Grundstücke im Sinne von Art. 6 Abs. 1 BGBB in den
Anwendungsbereich des bäuerlichen Bodenrechts fallen, weshalb das
Zerstückelungsverbot gemäss Art. 58 Abs. 2 BGBB zu beachten ist. Unbestritten ist
sodann, dass die beiden Grundstücke mit dem Wohnhaus samt der angebauten
Scheune auf dem Grundstück Nr. 203 nicht Teil eines landwirtschaftlichen Gewerbes
im Sinne von Art. 7 BGBB sind und deshalb das Realteilungsverbot gemäss Art. 58
Abs. 1 BGBB nicht zur Anwendung gelangt. Nicht geltend gemacht wird ferner und -
wie die Vorinstanz zu Recht festgestellt hat - auch nicht ersichtlich ist, dass die
Ausnahme gestützt auf eine andere Ausnahmebestimmung als Art. 60 Abs. 1 lit. a
BGBB hätte bewilligt werden können. Streitig ist zwischen den Parteien hingegen, ob
die Vorinstanz das Wohnhaus zusammen mit der Scheune zutreffend als nicht
landwirtschaftlich qualifiziert und demzufolge die vom kantonalen Landwirtschaftsamt
bewilligte Ausnahme vom Zerstückelungsverbot zu Recht bestätigt hat.
3.1. Nach Art. 58 Abs. 1 BGBB dürfen von landwirtschaftlichen Gewerben nicht
einzelne Grundstücke oder Grundstücksteile abgetrennt werden (Realteilungsverbot).
Nach Art. 58 Abs. 2 Satz 1 BGBB dürfen landwirtschaftliche Grundstücke nicht in
Teilstücke unter 25 Aren aufgeteilt werden (Zerstückelungsverbot). Das Realteilungs-
und das Zerstückelungsverbot unterliegen gewissen Ausnahmen (Art. 59 lit. a bis d
BGBB). Sodann kann die kantonale Bewilligungsbehörde nach Art. 60 Abs. 1 BGBB in
bestimmten Fällen Ausnahmen von den Verboten bewilligen. Im Vordergrund des
Ausnahmekatalogs steht die Bereinigung der Bestimmungen über den
Geltungsbereich, insbesondere Art. 2 BGBB. Gestützt auf Art. 60 Abs. 1 lit. a BGBB ist
eine Ausnahme zu bewilligen, wenn das landwirtschaftliche Gewerbe oder Grundstück
in einen Teil innerhalb und einen Teil ausserhalb des Geltungsbereiches des Gesetzes
aufgeteilt wird. Dieser Ausnahmetatbestand erfasst sowohl die Teilung von gemischt
genutzten Grundstücken, als auch die Abparzellierung von aufgrund des
landwirtschaftlichen Strukturwandels nicht mehr benötigten Wohn- und
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Ökonomiegebäuden (vgl. Ch. Bandli, in: Kommentar zum BGBB, a.a.O., Rz. 4 ff. zu
Art. 60 BGBB).
3.2. Die Beschwerdeführerin ist der Auffassung, dass vorliegend sowohl die Scheune
als auch das Wohnhaus nach wie vor vom Beschwerdegegner landwirtschaftlich
genutzt werden, weshalb schon aus diesem Grund eine Abparzellierung nicht in Frage
komme. Der Beschwerdegegner habe selber zugegeben, dass die derzeit in der
Scheune untergebrachten ca. acht Stück Rindvieh (Jungvieh) ihm gehörten und dass er
diese noch weiter zu halten gedenke. Bei dieser Anzahl Vieh und angesichts der – trotz
Pachtvertrag – vollständig eingezäunten landwirtschaftlichen Nutzfläche auf dem
Grundstück Nr. 203 werde offensichtlich, dass der Pachtvertrag nur vorgeschoben sei,
damit die Direktzahlungen fliessen können, welche der achtzigjährige
Beschwerdegegner nicht mehr erhalte. Anlässlich des Augenscheins sei festgestellt
worden, dass die nicht besonders grosse Nutzfläche des Grundstücks Nr. 203 in einem
einzigen Weidgang eingezäunt gewesen sei und dem Vieh des Beschwerdegegners als
Weide diente. Für eine darüber hinausgehende Nutzung durch einen Pächter gebe es
nicht den geringsten Hinweis. Eine solche sei im übrigen angesichts der Nutzung durch
den Beschwerdegegner ohnehin illusorisch.
Der Beschwerdegegner hält dem entgegen, dass der Hauptzweck des Grundstücks Nr.
203 eindeutig darin bestehe, Wohnraum für ihn und seine Ehefrau zur Verfügung zu
stellen. Der Stallbetrieb sei nur mehr ein Hobby und es sei eine Frage der Zeit, wann er
auch noch diese bescheidene Tierhaltung aufgeben müsse, so dass sich kein Vieh
mehr im Stall befinden werde. Die Verpachtung der Grundstücksfläche sei deshalb
notwendig geworden, weil er mit bald achtzig Jahren altersbedingt nicht mehr in der
Lage sei, die Fläche mit Tätigkeiten wie "Güllnen" oder Mähen zu bewirtschaften.
3.2.1. Gemäss Art. 6 Abs. 1 BGBB gilt ein Grundstück, das für die landwirtschaftliche
oder gartenbauliche Nutzung geeignet ist, als landwirtschaftlich. Damit knüpft das
BGBB an Art. 16 Abs. 1 lit. a des Bundesgesetzes über die Raumplanung (SR 700,
abgekürzt RPG) an, wonach die Landwirtschaftszonen Land umfassen, das sich für die
landwirtschaftliche Nutzung oder den Gartenbau eignet. Der
Begriff der Eignung von Land für die landwirtschaftliche Nutzung wird hier wie dort
gleich verwendet und soll hier wie dort gleich verstanden werden (vgl. BGE 125 III 177
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E. 2b). In analoger Weise muss auch die Frage, ob eine landwirtschaftliche
Bewirtschaftung im Sinne des BGBB vorliegt oder ob die landwirtschaftliche Tätigkeit
nicht vielmehr der Freizeitgestaltung dient, in Anlehnung an das Raumplanungsrecht
beantwortet werden. Ob eine hobbymässige Landwirtschaft vorliegt, ist im Einzelfall
aufgrund verschiedener Indikatoren zu bestimmen. Dabei fallen namentlich die Gewinn-
und Ertragsorientierung, Anzahl und Art der gehaltenen Tiere und der tägliche
Arbeitsaufwand in Betracht. Ebenfalls ein Indiz für eine blosse Freizeitlandwirtschaft
kann im Umstand gesehen werden, dass gewisse Mindestgrössen - wie beispielsweise
jene, die zum Bezug von Direktzahlungen berechtigen – nicht erreicht werden (vgl.
Bundesamt für Raumentwicklung, Neues Raumplanungsrecht. Erläuterungen zur
Raumplanungsverordnung und Empfehlungen für den Vollzug, Bern 2000/01, S. 32;
BGE 1A.134/2000 vom 17. Juli 2003, E. 3).
3.2.2. Der Beschwerdegegner ist achtzigjährig und hat die Landwirtschaft nach eigenen
Angaben aufgegeben. Er wohnt zusammen mit seiner Ehefrau im Wohnhaus auf dem
Grundstück Nr. 203 und hält in der an das Wohnhaus angebauten Scheune
unbestrittenermassen nach wie vor ca. acht Stück Grossvieh, welches er zusammen
mit seiner Ehefrau betreut. Ebenfalls in der Scheune untergebracht sind die
anscheinend in die Jahre gekommene Fahrhabe des Beschwerdegegners sowie
Futtermittel für das Vieh. Die landwirtschaftlichen Nutzflächen der beiden Grundstücke
Nrn. 203 und 276 sowie der Weidstall auf dem Grundstück Nr. 276 wurden mit
Pachtverträgen vom 14. Februar 2009 mit Wirkung ab 1. April 2009 für mindestens
sechs bzw. zehn Jahre verpachtet. Das Wohnhaus sowie die Scheune auf dem
Grundstück Nr. 203 sind nicht Gegenstand des Pachtvertrages, und es ist unbestritten,
dass auch keine faktische Nutzung der Scheune durch den Pächter vorliegt.
3.2.3. Die Vorinstanz ist der Ansicht, dass die Viehhaltung des Beschwerdegegners
nicht mehr als landwirtschaftliche Tätigkeit im Sinne des bäuerlichen Bodenrechts
gelten könne. Vielmehr erlaube diese dem Beschwerdegegner eine stark reduzierte
Beschäftigung in seinem bisherigen Beruf anstelle der Mitwirkung auf einem Betrieb
seiner Nachkommen, welcher lediglich die Bedeutung eines Hobbys zukommen könne.
Diese Feststellung ist nicht zu beanstanden. Die Anzahl der gehaltenen Tiere – wenige
Stück Jung- und Galtvieh sowie zwei Milchkühe – lassen auf das Fehlen einer Gewinn-
und Ertragsorientierung schliessen. Zumindest dürfte der Beschwerdegegner damit
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jedenfalls kein ins Gewicht fallendes Erwerbseinkommen erzielen. Die Futterbasis ist
langfristig verpachtet, weshalb der Beschwerdegegner das Futter für die Viehhaltung
bei Dritten zukaufen oder sich mit dem Pächter über die Nutzung des Umschwungs auf
dem Grundstück Nr. 203 als Weideland einigen muss. Die Betreuung der Tiere dürfte
des weiteren nur wenige Stunden Arbeitsaufwand pro Tag mit sich bringen und der
Beschwerdegegner bezieht keine Direktzahlungen mehr für die Viehhaltung. Ferner
bestehen keine Hinweise dafür, dass die Pachtverträge nur vorgeschoben oder pro
forma errichtet worden wären. Ebenfalls ist ohne weiteres nachvollziehbar, wenn der
heute achtzigjährige Beschwerdegegner geltend macht, auch diese bescheidene
Viehhaltung in absehbarer Zeit vollständig aufgeben zu müssen. Vor diesem
Hintergrund ist die Vorinstanz deshalb zu Recht davon ausgegangen, dass die aktuelle
Nutzung des Wohnhauses durch den Beschwerdegegner und seine Ehefrau nicht mehr
mit einer landwirtschaftlichen Tätigkeit im Sinne des bäuerlichen Bodenrechts
zusammen hängt. Dasselbe gilt in bezug auf die Scheune: soweit darin noch Vieh
untergebracht ist, ist dies – wie ausgeführt - als Hobbytierhaltung zu betrachten und
stellt keine landwirtschaftliche Nutzung im Sinne des bäuerlichen Bodenrechts dar. In
bezug auf das Wohnhaus hat die Vorinstanz zudem zutreffend ausgeführt, dass ein
solches nur als landwirtschaftliches Grundstück qualifiziert werden kann, wenn es
eigentumsmässig zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehört. Ist dies – wie
vorliegend - nicht der Fall, kann es auch dann nicht als landwirtschaftlich qualifiziert
werden, wenn ein Landwirt oder ein landwirtschaftlicher Angestellter darin wohnt
(E. Hofer, in: Kommentar zum BGBB, a.a.O., Rz. 21 zu Art. 6 BGBB). Somit ist die
Vorinstanz zu Recht davon ausgegangen, dass aktuell weder das Wohnhaus noch die
Scheune landwirtschaftlich genutzt werden, weshalb von einer gemischten Nutzung
des Grundstücks Nr. 203 im Sinne von Art. 2 Abs. 2 lit. d BGBB auszugehen ist. Eine
Abtrennung des nicht landwirtschaftlich genutzten Wohnhauses und der Scheune
Vers.-Nrn. 449 und 450 ist daher gestützt auf Art. 60 Abs. 1 lit. a BGBB grundsätzlich
möglich.
3.3. In der Landwirtschaft zufolge des Strukturwandels nicht mehr benötigte,
ursprünglich landwirtschaftlich genutzte Wohn- und Ökonomiegebäude können
abgetrennt und aus dem Geltungsbereich des bäuerlichen Bodenrechts entlassen
werden. Da ein solcher Entscheid aber folgenschwer ist, darf eine umfassende
Beurteilung im Einzelfall nicht unterbleiben (Bandli, in: Kommentar zum BGBB, a.a.O.,
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Rz. 6 zu Art. 60 BGBB). Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung sind
diesbezüglich zur Hauptsache zwei Kriterien ausschlaggebend: erstens darf das
Gebäude für den fraglichen Landwirtschaftsbetrieb nicht unentbehrlich sein. In bezug
auf Wohngebäude bedeutet dies, dass aus betrieblichen Gründen eine ständige
Anwesenheit der bewirtschaftenden Personen erforderlich und die nächste Wohnzone
weit entfernt und schwer erreichbar ist. Kumulativ zur Unentbehrlichkeit muss zweitens
die landwirtschaftliche Nutzung, der das Gebäude dient, auch wirtschaftlich rentabel
und existenzsichernd sein. Dies setzt ein Betriebskonzept und eine gewisse Grösse
des Betriebes voraus (BGE 125 III 177 f., E. 2b). Ob Gebäude, die ursprünglich
landwirtschaftlich genutzt wurden, nicht mehr benötigt werden und aus dem
Anwendungsbereich des bäuerlichen Bodenrechts entlassen werden können, ist nicht
nur anhand des aktuellen Zustandes zu beurteilen. Die Landwirtschaft entwickelt sich
und heute nicht mehr genutzte Wohn- und Ökonomiegebäude können inskünftig für die
Bewirtschaftung wieder benötigt werden. Demgemäss hat die Beurteilung aufgrund
einer zukunftsgerichteten Betrachtung zu erfolgen. Die mögliche Entwicklung, d.h. eine
neuerliche Unentbehrlichkeit der vormals landwirtschaftlich genutzten Wohn- und
Ökonomiegebäude und die künftige Wirtschaftlichkeit des landwirtschaftlichen
Betriebes müssen sich dabei mit erheblicher Wahrscheinlichkeit und hinreichender
Bestimmtheit abzeichnen (BGE 125 III 179 f., E. 2c, mit weiteren Hinweisen). Für die
Bewilligung der Abtrennung ist ausserdem die zur Umnutzung erforderliche Erlaubnis
der Raumplanungsbehörden nach Art. 24 ff. RPG einzuholen (Art. 4a der Verordnung
über das bäuerliche Bodenrecht, SR 211.412.110, in Verbindung mit Art. 49 der
Raumplanungsverordnung, SR 700.1). Auf diese Weise wird die Koordination des
raumplanungs- und des bodenrechtlichen Verfahrens sichergestellt. Sind die
raumplanungs- und die bodenrechtlichen Voraussetzungen zur
nichtlandwirtschaftlichen Verwendung eines vormals landwirtschaftlichen Gebäudes
erfüllt, besteht ein Rechtsanspruch auf Erteilung der Ausnahmebewilligung nach Art. 60
Abs. 1 lit. a BGBB (BGE 5A.25/2000 vom 9. November 2000, E. 2c; vgl. auch BGE 125
III 180, E. 2c).
3.3.1. Die für die Bewilligung der Abtrennung erforderliche Erlaubnis der
Raumplanungsbehörden zur Umnutzung des Wohnhauses und der Scheune Vers.-Nrn.
449 und 450 liegt vor. Die Beschwerdeführerin rügt denn auch nicht, dass das
Landwirtschaftsamt des Kantons St. Gallen den Vorgaben zur Verfahrenskoordination
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mit den Raumplanungsbehörden nicht nachgekommen sei. Es kann diesbezüglich auf
die zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz verwiesen werden (angefochtener
Entscheid, E. 5).
3.3.2. Es wurde bereits darauf hingewiesen, dass nicht geltend gemacht wird, die
beiden Grundstücke Nrn. 203 und 276 würden zusammen mit dem Wohnhaus Vers.-
Nr. 449 und den beiden Scheunen Vers.-Nrn. 450 und 464 ein landwirtschaftliches
Gewerbe im Sinne des bäuerlichen Bodenrechts bilden. Desgleichen bringt die
Beschwerdeführerin nicht vor, dass dies in Zukunft der Fall sein könnte. Wie die
Vorinstanz im übrigen zutreffend ausführt, bestehen derzeit auch keine konkreten
Anhaltspunkte für eine künftige derartige Nutzung. Es kann diesbezüglich ebenfalls auf
die zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz verwiesen werden (angefochtener
Entscheid, E. 6a).
3.3.3. Indessen macht die Beschwerdeführerin geltend, dass sie sowohl auf das
Wohnhaus Vers.-Nr. 449 als auch auf die Scheune Vers.-Nr. 450 angewiesen sein
werde für die Bewirtschaftung der beiden Grundstücke Nrn. 203 und 276, welche sie
mittels des erbrechtlichen Zuweisungsrechts gestützt auf Art. 21 Abs. 1 BGBB an sich
zu ziehen beabsichtige. Bezüglich des Wohnhauses bringt die Beschwerdeführerin vor,
dass der von ihr geführte Landwirtschaftsbetrieb Buchenriet Bedarf nach weiterem
landwirtschaftlichem Wohnraum habe. Selbst wenn das Wohnhaus auf dem
Grundstück Nr. 203 erst mittelfristig für ihren Betrieb zur Verfügung stehe, sei der
Bedarf nach Wohnraum offensichtlich vorhanden. Zum einen seien aufgrund des hohen
Arbeitsanfalls über das Altenteil hinaus ein bis zwei Angestelltenwohnungen
erforderlich, und zum anderen sei künftig von drei auf dem Landwirtschaftbetrieb
anwesenden Generationen auszugehen. Des weiteren weist die Beschwerdeführerin
darauf hin, die Baubewilligungsbehörde habe bei der Ermittlung des Wohnraumbedarfs
für die Betriebsgemeinschaft das Pachtland und das Eigenland des Schwiegersohnes
"mit nichts" berücksichtigt. Es könne daher nicht angehen, eine Wohnung, welche für
die Landwirtschaft weiterhin benötigt werde, aus dem Geltungsbereich des BGBB zu
entlassen, sodass dann wieder neuer Wohnraum in der Landwirtschaftszone
geschaffen werden müsse. In bezug auf die Scheune ist die Beschwerdeführerin der
Ansicht, dass diese dereinst für die Bewirtschaftung des Grundstücks Nr. 203 durch
sie unentbehrlich sei, müsse es doch möglich sein, die Nutzfläche zu beweiden und
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dafür die Tiere in der Scheune unterzubringen. Dieses Bedürfnis bestehe umso mehr,
als das Grundstück Nr. 203 und das Zentrum ihres Betriebes durch den Linthkanal
getrennt seien. Ihre Stallungen seien entgegen der Ansicht der Vorinstanz bereits
überbelegt, und es bestünden keine weiteren Stallkapazitäten. Wenn mit dem
Dazukommen der landwirtschaftlichen Nutzfläche auf den Grundstücken Nrn. 203 und
276 ihr Eigenland um 28% und die gesamte Nutzfläche ihres Betriebes um immerhin
13% erweitert werde, sei sie darauf angewiesen, dass die Scheune auf dem
Grundstück Nr. 203 nicht für die Landwirtschaft verloren gehe. Des weiteren wolle sie
ab der Scheune, welche am Dorfeingang zu B. liege, eine Direktvermarktung einrichten,
da ihr Betriebszentrum im Buchenriet dafür schlecht geeignet sei. Die
Direktvermarktung sei heutzutage eine ernst zu nehmende Version der bäuerlichen
Selbsthilfe, um zu einem angemessenen Einkommen zu gelangen. Ein obligatorisches
Nutzungsrecht an der Scheune, wie es die Vorinstanz vorschlage, sei mehr als
illusorisch.
Der Beschwerdegegner hält dem entgegen, dass der Wohnraumbedarf des in
Betriebsgemeinschaft geführten landwirtschaftlichen Gewerbes der
Beschwerdeführerin mit dem Wohnhaus mit einer grossen Sechszimmer- und einer
kleinen Dreizimmerwohnung und dem bewilligten und im Bau befindlichen
Einfamilienhaus sowie dem mittel- bis langfristig ebenfalls zur Verfügung stehenden
Wohnhaus auf dem Grubenhof hinreichend gedeckt sei. Des weiteren bestehe
zwischen dem Heimwesen Buchenriet und dem Grundstück Nr. 203 überhaupt kein
funktionaler Zusammenhang, weshalb das Wohnhaus daselbst für den Betriebsinhaber
oder einen Angestellten ohnehin nicht geeignet sei, müsse dieser doch auf dem Hof
anwesend sein und nicht etwa in einer Distanz von 3,9 Kilometern entfernt wohnen.
Hinsichtlich der Scheune stellt sich der Beschwerdegegner auf den Standpunkt, dass
diese im jetzigen Zustand für eine wirtschaftliche Nutzung ungeeignet sei – was erst
recht mit Blick auf eine zukunftsgerichtete Beurteilung gelte. Weder genüge der Stall
den Anforderungen an eine tierschutzkonforme, betriebssichere und umweltfreundliche
Landwirtschaft, noch sei er genügend gross für eine einigermassen rentable
Viehhaltung. Ein Investitionskredit, wie er für einen regelrechten Landwirtschaftsbetrieb
notwendig wäre, liesse sich nach Ansicht des Beschwerdegegners nicht erhältlich
machen. Ferner macht der Beschwerdegegner geltend, dass eine Direktvermarktung,
wie sie die Beschwerdeführerin in der Scheune auf dem Grundstück Nr. 203 plane, eine
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raumplanungsrechtliche Bewilligung gemäss Art. 24b RPG erfordern würde, welche
angesichts dessen, dass sich die Scheune weit entfernt vom Betriebszentrum
Buchenriet befinde und somit das Kriterium des "betriebsnahen" Nebenbetriebs nicht
mehr erfülle, nicht erhältlich wäre.
3.3.4. Die Vorinstanz prüfte in einem ersten Schritt, ob sich mit erheblicher
Wahrscheinlichkeit und genügender Bestimmtheit abzeichne, dass die
Beschwerdeführerin in die Lage kommen werde, die beiden Grundstücke Nrn. 203 und
276 und insbesondere das Wohnhaus Vers.-Nr. 449 und die Scheune Vers.-Nr. 450 im
Zusammenhang mit der Bewirtschaftung des landwirtschaftlichen Gewerbes
Buchenriet zu nutzen. Dies müsse angesichts dessen, dass die Grundstücke seit dem
1. April 2009 für die Dauer von mindestens sechs bzw. zehn Jahren verpachtet seien
und der Beschwerdeführerin eine vorzeitige Auflösung der Pachtverhältnisse nur
gestützt auf Art. 15 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die landwirtschaftliche Pacht (SR
221.213.2, abgekürzt LPG) möglich wäre, verneint werden, da nicht zu erwarten sei,
dass sie die Grundstücke in näherer Zukunft erwerben könne. Ebenso wenig zeichne
sich ein Erwerb durch Erbgang und Erbteilung – nach Feststellung ihres
Zuweisungsanspruchs – ab. Der Eigentümer der Grundstücke sei zwar achtzig Jahre
alt, wolle jedoch seine wesentlich jüngere Ehefrau erbrechtlich begünstigen und ihr das
Wohnhaus zur Nutzung überlassen. Unter diesen Umständen könne nicht davon
ausgegangen werden, dass die Beschwerdeführerin in absehbarer Zeit in die Lage
kommen werde, die Grundstücke zu bewirtschaften.
Die Auffassung der Vorinstanz kann - zumindest in dieser Absolutheit - nicht geteilt
werden. Zwar ist richtig, dass die landwirtschaftliche Nutzfläche der Grundstücke Nrn.
203 und 276 längerfristig verpachtet ist und aufgrund der Vorbringen des
Beschwerdegegners davon auszugehen ist, dass er seine Ehefrau erbrechtlich
begünstigen wird. Dies ändert indessen nichts daran, dass die Beschwerdeführerin
beim Tod des Beschwerdegegners ein Zuweisungsbegehren stellen und bei
Gutheissung desselben im Rahmen der Erbteilung Eigentümerin der beiden
Grundstücke werden könnte. Die Erbteilung indessen stellt einen
Veräusserungstatbestand gemäss Art. 14 LPG dar, weshalb die Beschwerdeführerin –
soweit sie die Grundstücke selber bewirtschaften würde – die Pachtverträge gestützt
auf Art. 15 Abs. 1 LPG vorzeitig kündigen könnte (vgl. Studer/Hofer, Das
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landwirtschaftliche Pachtrecht, Vorabdruck der 2. vollständig überarbeiteten Auflage,
Brugg 2007, S. 95). Auch wenn der Beschwerdegegner seiner Ehefrau ein Wohnrecht
oder die Nutzniessung am Wohnhaus zuweist, änderte dies nichts daran, dass die
Beschwerdeführerin die Grundstücke an sich ziehen könnte, wobei angesichts des
hohen Alters des Beschwerdegegners auch nicht ohne weiteres davon ausgegangen
werden darf, dass dies nicht in absehbarer Zeit der Fall sein kann. Selbst wenn die
Beschwerdeführerin die Landwirtschaft in einigen Jahren ebenfalls aufgeben wird,
besteht ihr Zuweisungsanspruch grundsätzlich weiterhin, soweit sie die
Voraussetzungen gemäss Art. 21 Abs. 1 BGBB erfüllt. Diesfalls wäre zwar eine
vorzeitige Kündigung der Pachtverträge durch die Beschwerdeführerin selber nicht
möglich, jedoch könnte sie – wie sie zu Recht geltend macht – den Betrieb an ihre
Tochter verkaufen, welche als Selbstbewirtschafterin wiederum zur Auflösung der
Pachtverhältnisse gestützt auf Art. 15 Abs. 1 LPG berechtigt wäre. Insgesamt ergibt
sich somit, dass die Feststellung der Vorinstanz, eine Bewirtschaftung der beiden
Grundstücke durch die Beschwerdeführerin in absehbarer Zukunft zeichne sich unter
diesen Umständen nicht genügend konkret ab, unzutreffend ist.
Demgegenüber richtig ist indessen, dass das Wohnhaus auf dem Grundstück Grütt der
Beschwerdeführerin bzw. dem Betrieb der Beschwerdeführerin längerfristig nicht zur
Verfügung stehen dürfte. Im Gegensatz zur Zuweisung eines landwirtschaftlichen
Gewerbes (Art. 11 BGBB) ist bei der Zuweisung eines landwirtschaftlichen
Grundstückes (Art. 21 BGBB) das Nutzniessungs- oder Wohnrecht des überlebenden
Ehegatten nicht im BGBB geregelt, weshalb dieser ein solches dementsprechend
gestützt auf Art. 219 bzw. 244 und 612a ZGB geltend machen müsste (vgl. Beeler,
a.a.O., S. 321 f., FN 1670). Gemäss diesen Bestimmungen kann der überlebende
Ehegatte die Zuteilung der Nutzniessung oder eines Wohnrechts auf Anrechnung
verlangen, bzw. kann ihm - wo es die Umstände rechtfertigen - gar das Eigentum an
Wohnräumlichkeiten eingeräumt werden. Entgegen der Ansicht der
Beschwerdeführerin ginge ihr Zuweisungsanspruch gemäss Art. 21 BGBB dem güter-
und erbrechtlichen Zuweisungsanspruch gemäss den genannten Bestimmungen nicht
zwingend vor und eine Einschränkung ergibt sich höchstens aus Art. 219 Abs. 4 und
612a Abs. 3 ZGB. Diesbezüglich steht es dem Beschwerdegegner indessen frei, seiner
Ehefrau das Wohnhaus ehevertraglich verbindlich zuzuweisen, ohne dass dieser
Begünstigung zwingende Ansprüche des bäuerlichen Bodenrechts entgegen stehen
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(vgl. e contrario Hausheer/Reusser/Geiser, Berner Kommentar zum schweizerischen
Privatrecht, Das Güterrecht der Ehegatten, II/1/3/1, Bern 1992, Rz. 74 zu Art. 219 ZGB).
Die Feststellung der Vorinstanz, dass angesichts der vom Beschwerdegegner
geplanten erbrechtlichen Begünstigung seiner Ehefrau, indem er ihr das Wohnhaus zur
Nutzung zu überlassen gedenke, nicht davon ausgegangen werden könne, dass die
Beschwerdeführerin in absehbarer Zeit in die Lage kommen werde, das Wohnhaus zu
nutzen, ist daher nicht zu beanstanden.
3.3.5. In einem zweiten Schritt prüfte die Vorinstanz ungeachtet dessen, dass sich
ihrer Ansicht nach eine Bewirtschaftung der landwirtschaftlichen Grundstücke Nrn. 203
und 276 durch die Beschwerdeführerin nicht mit erheblicher Wahrscheinlichkeit und
genügender Bestimmtheit abzeichne, ob das Wohnhaus und die Scheune für eine
Bewirtschaftung der beiden Grundstücke zusammen mit dem landwirtschaftlichen
Betrieb Buchenriet unentbehrlich und wirtschaftlich wären. Zu Recht weist die
Vorinstanz diesbezüglich darauf hin, dass angesichts dessen, dass der Zeitpunkt einer
allfälligen Übernahme der beiden Grundstücke nicht bestimmt sei, auch Grösse und
Struktur des dannzumal von der Beschwerdeführerin geführten Betriebes nicht bekannt
seien und insbesondere nicht feststehe, über welche Wohn- und Ökonomiegebäude
dieser zu diesem Zeitpunkt verfügen werde.
In bezug auf die aktuellen Gegebenheiten beurteilt die Vorinstanz die Gebäude auf dem
Grundstück Nr. 203 nicht als unentbehrlich für die Bewirtschaftung der beiden
Grundstücke Nrn. 203 und 276 durch die landwirtschaftliche Betriebsgemeinschaft
Buchenriet. Diese umfasst insgesamt eine landwirtschaftliche Nutzfläche von rund 37
Hektaren und verfügt über ein Einfamilienhaus (Vers.-Nr. 797) auf dem Grundstück Nr.
1150 mit – entsprechend amtlicher Schätzung - 8,3 Raumeinheiten, die gemäss
Augenschein der Vorinstanz vom 10. Mai 2010 auf zwei Wohneinheiten, nämlich eine
Betriebsleiterwohnung im Obergeschoss sowie ein Stöckli im Erdgeschoss,
ausgerichtet sind. Des weiteren wurde mit Bewilligung vom 28. Mai 2009 der Bau eines
neuen Betriebsleiterwohnhauses auf dem Grundstück Nr. 1150 genehmigt. Die
Baubewilligung wurde der Betriebsgemeinschaft erteilt und berücksichtigt die gesamte
landwirtschaftliche Nutzfläche von rund 37 Hektaren und geht von dem gemäss
Strukturerhebungsdaten errechneten Arbeitsbedarf von 6,2 Standardarbeitskräften aus.
Die Behauptung der Beschwerdeführerin, das AREG habe das Pachtland und das
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Eigenland des Schwiegersohnes bei der Berechnung des Wohnraumbedarfs nicht
berücksichtigt, wird nicht belegt. Ob dies zutrifft oder nicht, kann indes offen bleiben,
zumal die Beschwerdeführerin nicht geltend macht, die Berechnung des Arbeitsbedarfs
von 6,2 Standardarbeitskräften sei nicht korrekt.
Das Landwirtschaftsamt und die Vorinstanz gehen zu Recht davon aus, dass mit dem
bestehenden und dem bewilligten Einfamilienhaus dem Anspruch der
Betriebsgemeinschaft auf Wohnraum ausserhalb der Landwirtschaftszone Rechnung
getragen wurde. Der Anspruch auf Wohnraum in der Landwirtschaftszone setzt
gemäss konstanter bundesgerichtlicher Rechtsprechung voraus, dass für die
Bewirtschaftung eines Betriebes die ständige und unmittelbare Anwesenheit jeder
einzelnen der bewirtschaftenden Personen – wozu Betriebsinhaber oder Hilfskräfte und
ihre Familienangehörigen zu zählen sind – unbedingt erforderlich ist und die nächste
Wohnzone weit entfernt und nur schwer erreichbar ist. Ebenfalls als zonenkonform wird
Wohnraum für die abtretende Generation, die ein ganzes Leben in der Landwirtschaft
tätig war, betrachtet (vgl. BGE 1A.78/2006 vom 1. Dezember 2006, E. 2; BGE 125 III
178, E. 2b; A. Ruch, in: Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung, Zürich/
Basel/Genf 2010, Rz. 22 zu Art. 16a RPG). Vorliegend wurde für den Betrieb der
Beschwerdeführerin gestützt auf ihr Betriebskonzept ein Wohnraumbedarf für eine
Betriebsleiterfamilie sowie die abtretende Generation und ein bis zwei Praktikanten
oder Angestellte ermittelt bzw. bewilligt. Soweit die Beschwerdeführerin vorbringt, sie
benötige weiteren Wohnraum für mindestens ein bis zwei Angestelltenfamilien und die
inskünftig ebenfalls auf dem Betrieb anwesende dritte Generation, ist ihr nicht zu
folgen. Für die von der Betriebsgemeinschaft beschäftigten Angestellten besteht keine
Notwendigkeit, dass diese dauernd vor Ort anwesend sind. Dies anerkennt die
Beschwerdeführerin implizit selbst, indem sie das 3,9 Kilometer von ihrem
Betriebszentrum entfernte Wohnhaus auf dem Grundstück Nr. 203 als geeignet für die
Unterbringung einer Angestelltenfamilie erachtet. Angesichts dessen, dass die
Beschwerdeführerin diesbezüglich einen etwaigen Wohnraumbedarf auch in der
unmittelbar an das Grundstück angrenzenden Wohn-Gewerbezone WG2 bzw. im nahe
gelegenen Dorf B. decken kann, erweist sich das Wohnhaus des Beschwerdegegners
für die Bewirtschaftung ihres Betriebes somit nicht als unentbehrlich. Ebenso wenig für
sich ableiten kann die Beschwerdeführerin aus dem Umstand, dass inskünftig
möglicherweise drei Generationen auf dem Hof leben werden: das Vorrecht, ausserhalb
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der Bauzone zu wohnen, ist – wie ausgeführt – einem engen Personenkreis
vorbehalten, welcher offensichtlich nicht per se mehrere aufeinanderfolgende
Generationen umfasst (vgl. BGE 1A.78/2007, E. 3). Der Hinweis auf den
unveröffentlichten Bundesgerichtsentscheid vom 4. September 1995 (in: Zeitschrift für
Beurkundungs- und Grundbuchrecht, 1997, Heft 3, S. 178-181) hilft der
Beschwerdeführerin diesbezüglich ebenfalls nicht: die drei Kinder ihrer Tochter sind im
Vorschulalter, und es kann zum einen nicht unbesehen davon ausgegangen werden,
dass diese dereinst auf dem Betrieb wohnen bleiben und diesen weiterführen werden.
Zumindest zeichnet sich eine solche Entwicklung jedenfalls aufgrund des Alters der
Kinder zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht mit genügender Wahrscheinlichkeit ab. Zum
anderen verfügt das landwirtschaftliche Gewerbe mit dem bestehenden Wohnhaus und
dem bewilligten und im Bau befindlichen Einfamilienhaus über genügend Wohnraum
für drei Generationen. Sodann wird die allenfalls dereinst zum heutigen Betrieb hinzu
kommende Bewirtschaftung der beiden Grundstücke Nrn. 203 und 276 mit einer
Nutzfläche von rund 4,8 Hektaren – wie die Vorinstanz ebenso zu Recht feststellt - nur
eine geringfügige Erhöhung des Arbeitskräftebedarfs mit sich bringen, die ebenfalls
keine Bewilligung von weiterem Wohnraum in der Landwirtschaftszone zur Folge hätte.
Wird schliesslich auch noch das ebenfalls im Eigentum der Betriebsgemeinschaft
stehende Wohnhaus auf dem Grubenhof berücksichtigt, kann das Wohnhaus auf dem
Grundstück Nr. 203 erst recht nicht als für die Betriebsgemeinschaft unentbehrlich
gelten. Zwar ist das Wohnhaus mit einem lebenslangen Wohnrecht eines Onkels
belastet, diesfalls wäre jedoch zu gegebener Zeit zu prüfen, ob in dem bestehenden
Gebäude nicht genügend Bauvolumen vorhanden ist, das - allenfalls durch einen
Umbau - als Betriebsleiterwohnung nutzbar gemacht werden könnte. Soweit die
Beschwerdeführerin vorbringt, die Wohnräumlichkeiten dürften nicht angerechnet
werden, da sie keinerlei Anspruch darauf habe, mag dies zwar im Grundsatz zutreffen.
Indessen verhält sie sich widersprüchlich, wenn sie dabei gleichzeitig einen
gesteigerten Wohnraumbedarf basierend auf der Gesamtgrösse ihres in
Betriebsgemeinschaft mit dem Grubenhof geführten Landwirtschaftsbetriebes geltend
macht.
In bezug auf die Scheune Vers.-Nr. 450 ist die Vorinstanz der Auffassung, dass die
Kapazitäten der bestehenden Ökonomiegebäude auf dem Betriebszentrum der
Beschwerdeführerin, insbesondere die Scheune Vers.-Nr. 780 und der Maststall Vers.-
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Nr. 1022, durch die zusätzliche Bewirtschaftung der landwirtschaftlichen Nutzflächen
auf den Grundstücken Nrn. 203 und 276 nicht gesprengt würden. Zwar ist zutreffend,
dass die der Beschwerdeführerin zur Bewirtschaftung zur Verfügung stehende
Nutzfläche mit den beiden Grundstücken um 13% erweitert würde, davon macht das
Grundstück Nr. 203 jedoch nur etwa 1,6% aus, während der restliche Anteil auf das
Grundstück Nr. 276 entfällt, welches inklusive des sich darauf befindlichen Weidstalls
Vers.-Nr. 464 dem Betrieb der Beschwerdeführerin zugewiesen würde. Gemäss den
auf den amtlichen Schätzungen basierenden Feststellungen der Vorinstanz verfügt der
Betrieb der Beschwerdeführerin nach wie vor über freie Stallkapazität, was diese
allerdings bestreitet. Sie setzt sich jedoch weder substantiiert mit den
Schätzungsgrundlagen auseinander noch vermag sie ihre Behauptung in irgendeiner
Weise zu belegen, womit sie der ihr obliegenden Rügepflicht nicht nachgekommen ist.
Es bestehen somit keine Anhaltspunkte, dass die Feststellung der Vorinstanz nicht
zutreffend sein könnte. Wird des weiteren berücksichtigt, dass der Weidstall auf dem
Grundstück Nr. 276 ebenfalls der Beschwerdeführerin zugewiesen würde, kann daher
nicht davon ausgegangen werden, dass die geringe landwirtschaftliche Nutzfläche des
Grundstücks Nr. 203 und die damit verbundene Erhöhung der Gesamtnutzfläche der
Betriebsgemeinschaft Buchenriet um – nach einer allfälligen Abparzellierung – gerade
einmal 0,5 Hektaren, die Stallkapazitäten des Betriebs der Beschwerdeführerin
sprengen würde.
Die Beschwerdeführerin macht des weiteren geltend, dass aufgrund der Distanz zu
ihrem Betriebszentrum und angesichts dessen, dass sich das Grundstück Nr. 203 auf
der anderen Seite des Linthkanals befinde, es für die Beweidung des Grundstücks
zwingend erforderlich sei, dass die Tiere in der Scheune untergebracht werden können.
Auch diesbezüglich kann ihr nicht gefolgt werden. Zum einen ist aufgrund der Distanz
und der Lage ihres Betriebes zum Grundstück des Beschwerdegegners fraglich, ob
das Kriterium des ortsüblichen Bewirtschaftungsbereichs (vgl. Art. 21 Abs. 1 BGBB)
vorliegend überhaupt noch als erfüllt betrachtet werden kann. Dies zu beurteilen ist
jedoch nicht Sache des Verwaltungsgerichts. Zum anderen ergibt sich mit Blick auf die
aktuelle Situation ohne weiteres, dass die Scheune für die Bewirtschaftung des
Grundstückes keineswegs unentbehrlich ist: obwohl sich das Betriebszentrum des
derzeitigen Pächters ebenfalls nicht in unmittelbarer Nähe des Grundstücks Grütt
befindet, wird die Scheune – wie am Augenschein durch die Vorinstanz festgestellt und
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von der Beschwerdeführerin nicht bestritten – nicht vom Pächter genutzt. Wie bereits
ausgeführt, bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass der den Interessen der
Beschwerdeführerin zuwider laufende Pachtvertrag mit dem Sohn der Ehefrau des
Beschwerdegegners simuliert wäre, um Direktzahlungen erhältlich zu machen. Für die
von der Beschwerdeführerin geplante künftige Beweidung des Grundstücks durch
Jungvieh bedarf es im übrigen keines Stalls. Ein einfacher Unterstand zum Schutz der
Tiere vor Witterung genügt vollends.
Was die Beschwerdeführerin im Zusammenhang mit der von ihr geplanten
Direktvermarktung ab der Scheune vorbringt, reicht ebenfalls nicht aus, um die
Unentbehrlichkeit derselben für die Bewirtschaftung des Grundstücks Nr. 203 zu
begründen. Wohl ist zutreffend, dass es sich beim Verkauf von auf dem Betrieb der
Beschwerdeführerin erzeugten Produkten nicht um einen landwirtschaftsfremden
Nebenbetrieb, der einer Bewilligung gemäss Art. 24b RPG bedürfte, handelt, wie dies
der Beschwerdegegner geltend macht. Dies ändert aber nichts daran, dass – wie die
Vorinstanz zu Recht feststellt – das bäuerliche Bodenrecht der Beschwerdeführerin
keinen Anspruch auf einen bestimmten Standort für die Direktvermarktung vermittelt.
Auch wenn ohne weiteres nachvollziehbar ist, dass eine Vermarktung ab der Scheune
des Beschwerdegegners für die Beschwerdeführerin wesentlich attraktiver wäre als ab
ihrem fernab vom Durchgangsverkehr liegenden Betriebszentrum, folgt daraus nicht
notwendigerweise, dass die Scheune für die Bewirtschaftung der landwirtschaftlichen
Grundstücke des Beschwerdegegners unentbehrlich ist.
4. Zusammenfassend ergibt sich aus den vorstehenden Erwägungen, dass das
Wohnhaus Vers.-Nr. 449 und die Scheune Vers.-Nr. 450 auf dem Grundstück Nr. 203
des Beschwerdegegners nicht mehr landwirtschaftlich genutzt werden und sich eine
neuerliche Unentbehrlichkeit der Gebäude nicht mit erheblicher Wahrscheinlichkeit und
hinreichender Bestimmtheit abzeichnet, weshalb die Beschwerde abzuweisen ist.
5. Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die amtlichen Kosten des
Beschwerdeverfahrens der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine
Entscheidgebühr von Fr. 4'000.-- ist angemessen (Art. 13 Ziff. 622 Gerichtskostentarif,
sGS 941.12). Der einbezahlte Kostenvorschuss von Fr. 2'000.-- ist anzurechnen.
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Nachdem der Beschwerdegegner mit seinem Begehren durchgedrungen ist, hat er für
das Beschwerdeverfahren Anspruch auf ausseramtliche Entschädigung durch die
Beschwerdeführerin (Art. 98 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 98bis VRP). Sein
Rechtsvertreter hat keine Kostennote eingereicht, weshalb die Entschädigung
ermessensweise festzusetzen ist (Art. 6 der Honorarordnung für Rechtsanwälte und
Rechtsagenten, sGS 963.75, abgekürzt HonO). Für das Beschwerdeverfahren ist eine
Entschädigung von Fr. 3'000.-- zuzügl. MWSt angemessen (Art. 22 Abs. 1 lit. b in
Verbindung mit Art. 19 HonO).
Demnach hat das Verwaltungsgericht