Decision ID: 7b85dcf1-afa2-4bcd-afb3-dbf45d8ada7e
Year: 2012
Language: fr
Court: VD_TC
Chamber: VD_TC_031
Canton: VD
Region: Région lémanique
Law Area: public_law

Vu les faits suivants
A.
Par acte de vente à terme conditionnelle du 15 septembre 2008, Solange Popovici a vendu à la Société Pré Fertile SA quatre immeubles situés sur les parcelles nos 6216, 6220, 20484 et 20483 de la Commune de Lausanne.
La parcelle no 20483, sise à l’Avenue Evian 2, a une surface de 925 m
2
. Elle supporte un immeuble d’habitation datant du début du XXème siècle (ci-après : l’immeuble Evian 2) qui est inscrit à l’inventaire prévu par les art. 80 et suivants de la loi du 10 décembre 1969 sur la protection de la nature, des monuments et des sites (RLPNMS; RSV 450.11) et figure en note 2 au recensement architectural prévu par l’art. 30 du règlement du 22 mars 1989 d’application de la LPNMS (RLPNMS; RSV 450.11.1). Cet immeuble comprend 8 logements de 5 et 6 pièces.
B.
Le 1
er
décembre 2008, Pré Fertile SA a déposé auprès du Service de l’économie, du logement et du tourisme de l’Etat de Vaud (ci-après : SELT ; remplacé désormais par l’Unité logement) une demande de principe au sujet de la possibilité de constituer en propriété par étages (PPE) les quatre immeubles qu’elle avait acquis. Par courrier du 4 février 2009, ledit service a formulé un avis de principe positif en ce qui concernait la possibilité de vendre les logements de l’immeuble situé à l’Avenue Evian 2 au motif que le loyer net calculé selon la méthode dite « objective » ne correspondait plus aux besoins prépondérants de la population lausannoise de telle sorte que leur aliénation pouvait être autorisée en application de l’art. 4 al. 1 litt. a de la loi du 11 décembre 1989 concernant l’aliénation des appartements loués (LAAL ; RSV 840.13). Le SELT réservait un préavis communal contraire particulièrement étayé de la Commune de Lausanne. Il a en outre précisé que l’examen de chaque requête individuelle aurait lieu au cas par cas.
C.
Le 19 décembre 2008, Pré Fertile SA a modifié sa raison sociale, devenant Quadrivius SA.
D.
Par lettre notifiée le 27 février 2009, Quadrivius SA a communiqué aux locataires de l’immeuble Evian 2 la résiliation de leurs baux. Cette dernière a toutefois été annulée par jugement du Tribunal des baux du 2 août 2011.
E.
Le 18 mars 2010, Quadrivius SA a déposé auprès du SELT une demande d’autorisation fondée sur la loi du 4 mars 1985 concernant la démolition, la transformation et la rénovation de maisons d’habitation, ainsi que l’utilisation de logements à d’autres fins que l’habitation (LDTR ; RSV 840.15) pour l’agrandissement et la rénovation des deux appartements situés au 3
ème
étage de l’immeuble Evian 2 afin de créer des duplex par l’utilisation des combles. Le Service du logement et des gérances de la Commune de Lausanne (ci-après : SLOG) a préavisé favorablement cette demande le 8 décembre 2010 et, par décision du 15 décembre 2010, le SELT a autorisé les travaux.
F.
Par acte du 3 décembre 2010, Quadrivius SA a constitué l’immeuble Evian 2 en PPE.
G.
Le 23 février 2011, Quadrivius SA a déposé une demande d’autorisation d’aliéner les deux appartements vacants de l‘immeuble, l’un situé au rez-de-chaussée (6 pièces, lot 2) et l’autre situé au troisième étage et combles (5 pièces duplex, lot 7).

Considérant que lesdits logements n’appartenaient pas à une catégorie où sévit la pénurie en raison de leurs caractéristiques atypiques et du loyer objectif élevé estimé par le SELT, le SLOG a préavisé favorablement ces ventes, pour autant que les acquéreurs, en cas de remise en location ultérieure, indiquent expressément et à temps au locataire que le droit relatif à la fixation du loyer initial était réservé en application de l’art. 270 CO.
Par décisions du 23 mars 2011, le SELT a délivré les autorisations requises sans conditions. Ces décisions n’ont pas fait l’objet de recours.
H.
Le 4 juillet 2011, Quadrivius SA a déposé une demande d’autorisation d’aliéner les six appartements restant de l’immeuble, dont les caractéristiques peuvent être résumées comme suit :
Lot
Situation
Nbre de pièces
Surface (pondérée)
Loyer net
locataires
1
Rez
5
140,70 m
2
2'200 fr.
Marc-Olivier et Suzanne Buffat
3
1
er
étage
5
140,50 m
2
1'773 fr.
Sonia Ott
4
1
er
étage
5
186,40 m
2
2'693 fr.
Corinne Moussavian et Frédéric Layani
5
2
ème
étage
5
137,80 m
2
1'620 fr.
vacant
6
2
ème
étage
6
177,90 m
2
1'432 fr.
Claude et Barbara Marty
8
3
ème
étage
+ combles
6
169,30 m
2
2'080 fr.
Marguerite Florio
I.
Le 17 novembre 2011, la Municipalité de Lausanne (ci-après : la municipalité) a formulé un préavis négatif. Tout en admettant que les spécificités constructives particulières, le volume, les éléments architecturaux (menuiseries, vitraux, plafonds moulurés, cheminées, etc.) en faisaient un bâtiment d’une qualité très sensiblement supérieure à la moyenne, elle était d’avis que les logements concernés appartenaient manifestement à une catégorie où sévit la pénurie tant du point de vue quantitatif que qualitatif. En outre, elle relevait que le prix élevé de la revente renté à 5% engendrerait des loyers compris entre 405.- et 608.- fr./m
2
/an, que le propriétaire n’avait fait valoir aucun motif ni aucune circonstance commandant l’aliénation, que l’immeuble n’avait pas subi de travaux et qu’avec des rénovations douces ces logements correspondraient à ceux qui étaient les plus recherchés par la grande majorité des familles lausannoises.
J.
Par décisions du 8 décembre 2011 (au nombre de six), le SELT a accordé les autorisations requises sans restrictions malgré le préavis négatif de la Commune de Lausanne. Il faisait valoir en substance que, de par leurs caractéristiques constructives intrinsèques, l’immeuble Evian 2 et les logements qu’il contient n’appartenaient pas à une catégorie où sévit la pénurie au sens de la LAAL. En outre, dès lors que la rénovation du bâtiment avait été autorisée sans condition avec un préavis favorable de l’autorité communale, le principe de la bonne foi de l’administration commandait que la vente subséquente des logements soit également admise puisqu’il convenait d’appliquer les mêmes critères dans le cadre de la LAAL et de la LDTR, ceci même si une des deux autorités en cause ne partageait plus la même analyse. Sur cette base et après avoir procédé à une pesée des intérêts en présence, le SELT considérait que l’autorisation devait être accordée sur la base de l’art. 4 al. 1 let. a LAAL. Il relevait encore que les mesures de protection contre les congés qu’offrait le droit privé fédéral en matière de bail à loyer avaient suffi à préserver les intérêts des locataires en place de sorte qu’il n’était pas nécessaire d’assortir les décisions de conditions fondées sur le droit public cantonal.
K.
Par acte du 23 janvier 2012, Marguerite Florio, Sonia Ott, Marc-Olivier et Suzanne Buffat, Claude et Barbara Marty, Corinne Moussavian et Frédéric Layani ont recouru conjointement auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (ci-après : CDAP) contre les décisions autorisant la vente des appartements qu’ils occupent (lots 1, 3, 4, 6 et 8), en concluant à leur annulation.
Par acte du 24 janvier 2012, l’Association suisse des locataires, section Vaud (ci-après : ASLOCA-VAUD), a également recouru auprès de la CDAP contre la décision autorisant la vente de l’appartement vacant (lot 5), en concluant principalement à sa réforme en ce sens que l’autorisation d’aliénation de ce dernier soit refusée et subsidiairement à son annulation.
L’Unité logement (ci-après : UL) a déposé sa réponse le 23 février 2012, concluant au rejet des recours. Le même jour, le SLOG a déposé des observations. Quadrivius SA a quant à elle déposé des observations le 16 mars 2012.
Les recourants Marguerite Florio et consorts ont déposé des observations complémentaires le 16 avril 2012 et l’ASLOCA-VAUD le 16 mai 2012.
L’UL a déposé d’ultimes observations le 29 juin 2012. Quadrivius SA et le SLOG ont renoncé à déposer des observations complémentaires.
L.
La cour a tenu audience le 11 juillet 2012 en présence des parties et de leurs conseils. A cette occasion, elle a procédé à une inspection locale au cours de laquelle tous les appartements de l’immeuble ont été visités, excepté le lot no 7.
Considérant en droit
1.
Aux termes de l’art. 92 al. 1 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; RSV 173.36), le Tribunal cantonal connaît des recours contre les décisions et décisions sur recours rendues par les autorités administratives, lorsque la loi ne prévoit aucune autre autorité pour en connaître. La CDAP est ainsi compétente pour statuer sur le recours interjeté contre les décisions du SELT.
Déposé en temps utile compte tenu des féries (art. 95 et 96 LPA-VD), selon les formes prescrites par la loi, les recours sont formellement recevables, de sorte qu’il y a lieu d’entrer en matière sur le fond.
Aux termes de l’art. 8 LAAL, la qualité pour recourir appartient au propriétaire et au locataire de l’appartement concerné (al.1). Cette qualité appartient également aux associations régulièrement constituées de locataires et de propriétaires d'importance cantonale dont le champ d'activité statutaire s'étend à l'objet concerné, dans les limites suivantes: a. pour les associations de locataires: lorsque le logement à vendre est vide de locataire, ou lorsque le locataire en place n'est pas en mesure d'agir; b. pour les associations de propriétaires: lorsque le propriétaire concerné n'est pas en mesure d'agir.
En l’espèce, les recours émanent des locataires des logements en cause et de l’ASLOCA-VAUD, association de locataires d’importance cantonale dont le but est de défendre les intérêts individuels et collectifs des locataires. Les recourants ont donc qualité pour recourir.
2.
La LAAL a pour but de lutter contre la pénurie de logements en conservant sur le marché locatif certains types d'appartements répondant à un besoin de la population (art. 1). Selon l'art. 2 al. 1 de cette loi, l'aliénation à titre onéreux, sous quelque forme que ce soit, d'un appartement à usage d'habitation jusqu'alors loué, est soumise à autorisation.
En vertu de l'art. 4 al. 1 LAAL, l'autorisation est accordée lorsque l'appartement concerné n'appartient pas à une catégorie où sévit la pénurie de logements (let. a) ou est soumis au régime de la propriété par étages ou à une forme de propriété analogue dès la construction de l'immeuble, ou a été inscrit comme tel au registre foncier avant le 7 octobre 1989 qu'il ait ou non déjà été cédé de manière individualisée (let. b) ou est acquis par son locataire actuel sans que celui-ci ait été placé devant l'alternative d'acheter son logement ou de partir (let. c). L'autorisation est également accordée lorsque d'autres circonstances commandent l'aliénation (al. 2). Elle peut être soumise à certaines conditions, notamment concernant le relogement du locataire. Le Département requiert alors l'inscription de leur mention au registre foncier (al. 3).
La LAAL tend à empêcher que les appartements loués ou à louer ne soient convertis en logement à acheter et qu'il en résulte un rétrécissement du marché locatif des logements qui, par leur prix, sont accessibles à la plus grande partie de la population (ATF 1A.296/2004 du 24 mars 2005 consid. 5.3 sur la réglementation identique du droit neuchâtelois; FO.2008.0019 du 3 février 2009 consid. 1 cc et réf.). L’objectif poursuivi par la LAAL n’est pas de protéger un locataire individuel, mais de conserver intact un parc locatif en période de pénurie, respectivement certains objets de ce parc locatif, à savoir les appartements répondant à un besoin de la population dont les loyers sont abordables (ATF 1C_504/2010 du 18 juillet 2011consid. 3.5).
La notion de logement appartenant "à une catégorie où sévit la pénurie" est utilisée aussi bien dans la LDTR que dans la LAAL. La jurisprudence considère que la notion est la même dans les deux lois. Il est par conséquent possible de s'inspirer de l'art. 4 du Règlement d'application du 6 mai 1988 de la LDTR (RLDTR; RSV 840.15.1) qui stipule que les logements correspondant par le prix, le nombre de pièces et, de manière générale, les caractéristiques, à un besoin de la population peuvent entrer dans une catégorie touchée par la pénurie (FO 2010.0012 du 4 octobre 2010 consid. 3c ; FO.2003.0008 du 24 décembre 2003 consid. 2; FO.2002.0034 du 18 septembre 2003 consid. 4a; FO.1995.0038 du 15 novembre 1996 consid. 4).
Selon la jurisprudence, savoir si un logement appartient à une catégorie touchée par la pénurie dépend en premier lieu de la statistique des logements vacants; il faut ensuite apprécier si le logement en cause, par son prix, appartient ou non à une catégorie où sévit la pénurie, soit une catégorie répondant à un besoin de la population; enfin l'appréciation prend en compte les caractéristiques générales du logement considéré (FO 2010.0012 du 4 octobre 2010 consid. 3c ; FO.2003.0008 du 24 décembre 2003 consid. 2; FO.2002.0034 du 18 septembre 2003).
Concrètement, pour déterminer si des logements loués appartiennent à une catégorie touchée par la pénurie, la statistique des logements vacants, établie essentiellement sur la base du critère du nombre de pièces, constitue un premier élément; il faut ensuite apprécier si les logements en cause, de par leur prix, appartiennent ou non à la catégorie où sévit la pénurie, respectivement à celle répondant à un besoin de la population. Sur ce second aspect, l’autorité cantonale compétente s'en remet dans une large mesure à l'appréciation de la commune, celle-ci étant la mieux informée en la matière (FO 2010.0012 du 4 octobre 2010 consid. 3c ; AC.2000.0082 du 13 décembre 2000 consid. 3a/aa ; BGC février 1985, p. 1494). L'analyse est sur ce point facilitée par l'existence de statistiques communales portant également sur le niveau des loyers, par catégorie d'appartements (telle est la situation à Lausanne); enfin l'appréciation prend en compte les caractéristiques générales du logement considéré (FO.2010.0012 du 4 octobre 2010 consid. 3c et les références citées).
En termes quantitatifs, l'existence d'une situation de pénurie de logements dans la catégorie concernée est admise lorsque le taux de vacance, selon les statistiques des logements vacants fournies par l'autorité communale, est inférieur à 1,5 % (FO. 2010.0012 précité consid. 3c ; FO.2007.0004 du 22 février 2008 consid. 3a et réf).
En termes qualitatifs, la jurisprudence cantonale considère que des logements conçus selon des typologies architecturales différentes et des critères de qualité supérieurs à la moyenne ne correspondent pas, par essence, aux besoins de la population, respectivement que des appartements dits résidentiels n'entrent a priori pas dans la catégorie de logements où sévit la pénurie (FO. 2010.0012 précité consid. 3c et réf). Le Tribunal fédéral considère pour sa part que les appartements de haut standing ou à loyers élevés ne répondent pas aux besoins de la population que tend à protéger la loi,
à savoir les familles et les personnes qui ne disposent que de revenus modestes
. Selon le Tribunal fédéral, il en va de même des logements qui présentent des caractéristiques hors normes et qui en font des objets particuliers sur le marché immobilier (ATF 1C_504/2010 précité consid. 3.5).
Il a ainsi été constaté que n’appartenait pas à une catégorie où sévit la pénurie un appartement dont les caractéristiques intrinsèques (surfaces généreuses, grande hauteur des pièces, plafonds moulurés et boiseries ouvragées, parquets de qualité, cheminées de salon), de même que la qualité générale de l'immeuble dans son ensemble, en faisaient dès l'origine un logement de type résidentiel (FO.1994.0036 du 13 novembre 1996 consid. 3d). Il a également été jugé que n’appartenaient à une catégorie où sévit la pénurie les appartements d’un immeuble construit au début du XXème siècle, dont les surfaces étaient particulièrement généreuses (200 m
2
chacun pour 6 pièces) et dont les caractéristiques constructives étaient celles d’une villa locative résidentielle de haut standing (hauts plafonds, cheminées de salon, parquets, vérandas, jardin de 1'398 m
2
et environnement privilégié) (FO.2010.0012 précité, confirmé par l’ATF du 18 juillet 2011, 1C_504/2010). Dans un arrêt récent (AC.2011.0263 du 24 mai 2012), le tribunal a également confirmé l’exclusion du champ d’application de la LDTR d’un immeuble figurant en note 2 au recensement architectural, comprenant des appartements entre 5 et 7 pièces (deux appartements par étage) dont les surfaces se situaient entre 183 et 221 m2 et qui étaient dotés d’éléments architecturaux d’un intérêt remarquable (cheminées en marbre au salon, moulures au plafond, menuiseries et parquets de qualité, faïences, oriels). L’immeuble possédait en outre une typologie assez exceptionnelle puisque construit en forme de « L » avec seulement deux appartements par étage.
On relèvera que, dans un arrêt du 13 décembre 2000 (AC.2000.0082, publié à la RDAF 2001 p.344), le Tribunal administratif avait nuancé certains des critères exposés ci-dessus. S'agissant des caractéristiques intrinsèques des logements entrant dans la catégorie à pénurie, il avait considéré qu’étaient principalement pertinents, d’une part, le nombre de pièces et, d’autre part, la surface et les équipements. Il a mis en doute la pratique de l’autorité cantonale selon laquelle la loi ne s'appliquerait pas aux appartements comportant plus de 5 pièces en relevant que cette solution ne s'imposait pas d'emblée à la lecture de la loi, du règlement, voire des statistiques (en mentionnant à cet égard le taux de logements vacants de 6 pièces à Nyon, voisin à l’époque de zéro) et en soulignant que le Canton de Genève prévoyait que le dispositif légal correspondant s'appliquait aux logements comportant jusqu'à 7 pièces (soit l'équivalent de 6 pièces dans le canton de Vaud). Se référant aux différents arrêts constatant que la loi ne s'appliquait pas lorsque les logements présentaient des surfaces trop élevées, voire des équipements tels des cheminées de salon, il avait confirmé qu’étaient exclus du champ d'application de la LDTR les objets luxueux (en relevant qu’il s’agissait précisément d’une exigence formulée par la jurisprudence du Tribunal fédéral : ATF 116 Ia 401, spéc. consid. 11, p. 418), voir ceux présentant un caractère résidentiel. Il avait toutefois précisé que cette dernière notion ne devait pas être interprétée de manière trop large puisque le législateur vaudois, lors de l'adoption de la LDTR, avait particulièrement à l'esprit le cas des immeubles anciens, parce que ces derniers comportaient généralement des logements à loyers abordables. Il en a déduit que l’on ne pouvait pas se focaliser sur le critère de la surface de certaines pièces, voire sur la présence de certains éléments d'agrément, telle une cheminée de salon, pour exclure un logement donné de la catégorie à pénurie. Il convenait plutôt de prendre en considération l'ensemble des caractéristiques des logements concernés (agencement, cuisine, salle de bains) pour apprécier si ces derniers présentaient ou non des qualités supérieures à la moyenne et pour vérifier par conséquent s'ils répondaient ou non à un besoin de la population (AC.2000.0082 précité consid. 3a/cc).
Pour déterminer si l’on se trouve en présence d’un objet appartenant à une catégorie répondant à un besoin de la population, le niveau du loyer est également pris en compte. La jurisprudence a précisé à cet égard que, pour déterminer si, par son prix, un appartement répond à un besoin de la population, on ne peut pas s'en tenir au montant du loyer payé par le dernier locataire. Ce loyer peut en effet, selon les circonstances, se situer à un niveau supérieur ou inférieur à celui (non abusif) pour lequel l'appartement pourrait être remis sur le marché de la location (FO.1994.0036 du 13 novembre 1996 consid. 3b et 3c ; arrêt GE 93/0059 du 12 juin 1997, consid. 3, p. 10). Tel était le cas dans la cause FO.1994.0036 où un loyer de 660 fr. pour un appartement de 5 pièces de 157 m2, même vétuste, représentait manifestement un prix de faveur. C'était ainsi à juste titre que l'autorité s'était attachée dans un premier temps à définir le loyer objectif de l'appartement avant transformation. Dans l’arrêt AC.2000.0082 précité, le Tribunal administratif a mis en doute cette prise en compte d’un loyer objectif (tout en relevant que la jurisprudence avait approuvé à plusieurs reprises cette méthode) en se demandant si l'on ne devrait pas plutôt s'en tenir au loyer effectivement perçu (comme c’était le cas à Genève), cas échéant moyennant certaines corrections (arrêt précité consid. 3a/bb). Postérieurement, la jurisprudence a néanmoins cautionné la validité de la méthode du loyer objectif, que celui-ci soit défini en vue de calculer le montant des travaux admissible (FO.2006.0016 du 30 octobre 2009 consid. 5d; FO.2006.0013 du 27 octobre 2008 consid. 3; contra: FO.2002.0024 du 8 juillet 2004 consid. 4b qui retient, de fait, le loyer effectif) ou de déterminer si le logement appartient à une catégorie où sévit la pénurie (FO.2005.0020 du 26 avril 2006).
Le Tribunal administratif avait laissée ouverte la question de savoir si un appartement de cinq pièces loué pour un loyer mensuel de 2'250 fr. charges comprises, notablement supérieur à celui de 1'700 fr. indiqué comme abordable pour cette catégorie par les statistiques, appartenait encore à une catégorie répondant aux besoins de la majorité de la population (FO.2002.0034 du 18 septembre 2003 consid. 4 b/aa). Il avait jugé que tel n'était pas le cas d'un appartement dit résidentiel, dont le loyer net objectif ou théorique était supérieur à 200 fr. le m2 par an (FO.2005.0020 du 26 avril 2006 consid. 4). Dans ce dernier arrêt, le Tribunal administratif semble avoir confirmé une pratique de l’UL selon laquelle sont réputés appartements qui répondent plus particulièrement aux besoins de la population ceux dont le loyer mensuel (cas échéant le loyer objectif) n’excède pas 200 fr. le m2. Cette pratique, qui assimile à des objets luxueux tous les appartements dont le loyer au m2 atteint un certain montant - ceci quelles que soient les caractéristiques de l’objet et la situation concrète en matière de catégories de logements où sévit la pénurie – a toutefois récemment été jugée discutable (CDAP, AC.2011.0263 précité, consid. 2a, p. 9).
3. a) En l'espèce, les autorisations ont été délivrées en application de l'art. 4 al. 1 let. a LAAL, l’UL ayant considéré que les appartements vendus ne faisaient pas partie d'une catégorie où sévit la pénurie dès lors notamment que l’immeuble concerné est doté d’éléments architecturaux qui en font un bâtiment d’une qualité et d’un standing supérieurs à ceux d’autres immeubles du quartier de l’avenue des Alpes/Avenue d’Evian. Dans ses écritures, il a précisé que c’était le cumul de l’ensemble des critères qualitatifs liés à l’immeuble qui l’avait conduit à considérer que même si l’un ou l’autre des loyers pratiqués était plus bas que la valeur objective que l’on pouvait attribuer aux logements en cause, ces derniers devaient être considérés comme n’entrant pas, sous l’angle qualitatif, dans une catégorie « à pénurie ». Selon l’autorité intimée en effet, même si certains appartements ont des niveaux d’équipements intérieurs qui peuvent paraître relativement simples, il n’en demeure pas moins que, dans ses parties générales, la plupart des éléments constructifs en font un objet d’un standing supérieur à la moyenne qui ne correspond pas aux besoins de la majorité de la population lausannoise. Le SLOG, par contre, considère que le loyer « objectif » calculé pour les logements de 5 pièces (soit un loyer mensuel de 2'791 fr.) correspond encore juste aux besoins et moyens de la majorité de la population, d’où son préavis négatif.
Les recourants Florio et consorts relèvent pour leur part qu’au moment de l’achat de l’immeuble, Quadrivius SA s’était engagée contractuellement à maintenir tous les appartements des immeubles sur le marché locatif, que cet engagement explique le prix de vente très favorable consenti à l’époque par l’ancienne propriétaire (13'400'000 fr. pour les quatre immeubles), que les appartements sont désormais mis en vente sans que Quadrivius SA n’ait pratiquement effectué de travaux pour un prix moyen de l’ordre de 9'000 à 10'000 fr. par m
2
engendrant un bénéfice de l’ordre de 300% et qu’il s’agit dès lors manifestement d’une opération à but exclusivement spéculatif qui aurait pour conséquence de soustraire du marché locatif des appartements qui relèvent manifestement d’une catégorie soumise à la pénurie. Ils soutiennent également que le bâtiment en cause ne dispose pas d’un jardin d’agrément et que les surfaces des appartements s’inscrivent dans la moyenne du parc immobilier lausannois pour des appartements de 5 et 6 pièces. Ils mettent par ailleurs en cause le barème de la ville de Lausanne relatif aux loyers correspondant aux revenus de la majorité de la population en relevant qu’il ne tiendrait pas suffisamment compte de l’évolution du marché.
De son côté, l’ASLOCA-VAUD fait valoir en substance que l’appartement vacant appartient à la catégorie où sévit la pénurie tant sur le plan quantitatif que qualitatif, la notion d’immeuble présentant un caractère résidentiel ou luxueux devant être interprétée restrictivement. Elle soutient ainsi que les éléments qui caractérisent un objet immobilier de standing supérieur sont une accessibilité pour tous, un ascenseur moderne, des interphones, un jardin d’agrément autour de l’immeuble, des places de jeu, un nombre de salles de bains et de toilettes en adéquation avec le nombre de résidents et une cuisine agencée, pratique et spacieuse. Si l’on se réfère à ces critères, l’objet en cause ne saurait être qualifié selon elle d’objet de standing, l’immeuble ayant uniquement des caractéristiques typiques que l’on retrouve dans la plupart des immeubles anciens. Elle relève encore que l’UL n’a même pas visité le logement en cause et que si l’on suit l’autorité intimée, la plus grande partie du parc locatif du quartier sortirait du champ d’application de la LAAL. Tout comme les recourants Florio et consorts, elle soutient que l’achat par Quadrivius SA de quatre immeubles, puis la revente dans un très court laps de temps des logements individualisés avec un bénéfice de 300%, constituent une opération immobilière à but purement spéculatif qui a pour conséquence la création artificielle d’un objet de luxe et qui contribue à l’envolée des prix des logements dans la région et à rendre à inaccessibles les logements qui étaient jusqu’alors abordables, soit précisément ce que la LAAL tend à éviter. S’agissant de la prise en compte d’un loyer objectif, elle fait valoir que, si le dernier loyer pratiqué pour le logement vacant (lot no 5) était abordable, c’est en raison du fait que les travaux ont été financés par les locataires et en raison de l’application normale des règles sur le contrat de bail (critère du rendement, diminution du taux hypothécaire, etc.). Elle met encore en cause le critère du montant de 200 fr. le m2 en relevant que ce montant ne correspond plus à la réalité du marché et conteste les éléments sur lesquels l’autorité intimée s’est fondée pour arriver à un loyer objectif de 2'791 fr. (surface de l’appartement et taux hypothécaire).
La propriétaire Quadrivius SA fait valoir en substance que l’on se trouve en présence d’un bâtiment et de logements d’une qualité et d’un standing élevés avec des caractéristiques qui en faisaient dès l’origine des logements de type résidentiel, tous les appartements ayant été qualifiés d’exceptionnels par la représentante de la Section des monuments historiques. Selon elle, le loyer dit « objectif » des appartements dépasse largement le montant de 200 fr./m2 retenu par la jurisprudence pour déterminer si l’on est en présence d’un objet de standing sortant du champ d’application de la loi ainsi que la limite supérieure fixée par le barème de la commune de Lausanne pour considérer qu’un logement de 5 ou 6 pièces appartient à la catégorie dite à pénurie. Elle soutient finalement que l’on parvient à la même conclusion si l’on applique le critère de la valeur à neuf incendie par m3, que les critères appliquée en 2010 en relation avec la LDTR doivent également prévaloir en 2011 pour ce qui est de la LAAL et que le préavis négatif de la municipalité se fonderait sur des motifs politiques et non pas juridiques.
b) Du point de vue quantitatif, les logements en cause font partie des catégories à pénurie, le taux de vacance des logements de cinq pièces et plus étant particulièrement bas sur le territoire de la commune de Lausanne: 0,04 % de logements de cinq pièces et plus sont vacants, selon les statistiques de juin 2011 établie par la Direction de la culture, du logement et du patrimoine de la Ville de Lausanne.
Du point de vue qualitatif, la vision locale a permis de constater que les appartements en cause se caractérisent non seulement par des surfaces généreuses (entre 137.80 et 177.90 m2), mais également par des hauts plafonds, ce qui leur donne un volume sortant des normes usuelles. De manière générale, la distribution est généreuse avec de larges couloirs. Les appartements possèdent en outre des éléments architecturaux d’époque d’un intérêt remarquable, tels que cheminées en marbre au salon, moulures au plafond, parquets de qualité et bow-windows dotés de vitraux. La présence de vitraux a également été constatée dans la cage d’escalier. L’apparence extérieure de l’immeuble et celle des aménagements extérieurs correspond également à un immeuble ancien de haut standing avec notamment la présence d’une gloriette (pavillon de jardin) d’époque. Le fait que l’on se trouve en présence d’un objet présentant des caractéristiques hors normes est confirmé par l’inscription de l’immeuble à l’inventaire prévu par la LPNMS et par l’attribution de la note 2 au recensement architectural, qui correspond aux monuments d’importance régionale. La fiche du recensement architectural qualifie l’immeuble de « maison locative » et met en exergue l’authenticité intérieure et extérieure du bâtiment en mentionnant les caractéristiques suivantes : éclectisme de la grammaire ; soubassement en pierre apparente enveloppant l’entier du rez-de-chaussée ; bow-windows flanquant les ailes dotés de vitraux ; toit Mansardé percé d’un alignement de lucarnes ; marquise verre et métal sur porte d’entrée, en doucines affrontées ; sonnettes Art Nouveau ; vitraux dans la cage d’escalier ; belles portes palières (menuiserie et ferronnerie) ; pavillon de jardin sur piliers de pierre ; garage dans mur de clôture, portail d’entrée avec toit à croupes.
Considérées dans leur totalité, les caractéristiques de cet immeuble en font ainsi un objet remarquable dont les qualités dépassent celles de la plupart des immeubles anciens situé dans le quartier, quand bien même il s’agit souvent d’immeubles de la même époque qui présentent également un certain standing. Les recourants ne sauraient dès lors être suivi lorsqu’ils soutiennent que, si l’on considère que cet immeuble n’appartient pas à une catégorie où sévit la pénurie, des quartiers entiers de la ville de Lausanne ne seraient alors plus protégé par la loi. Le fait que certains éléments de l’immeuble ne correspondent pas aux standards que l’on attend pour des appartements de standing, tels que les agencements des appartements, l’état de certaines cuisines ou salles de bain, l’ancienneté de l’ascenseur ou l’absence d’interphone n’est au surplus pas déterminant dès lors que ces éléments sont liés au caractère ancien de l’immeuble et à un manque d’investissement des propriétaires successifs en matière de rénovation et d’entretien. Ceci ne saurait remettre en cause le fait que l’on se trouve en présence d’un immeuble présentant des caractéristiques hors normes, qui en font un objet particulier sur le marché immobilier.
Finalement, l’engagement contractuel de Quadrivius SA à maintenir tous les appartements sur le marché locatif mis en avant par les recourants et le constat qu’il s’agirait pour cette société d’une opération effectuée dans un but purement spéculatif ne sont pas déterminants. Ces éléments sont en effet sans pertinence s’agissant de la question de savoir si, au plan quantitatif, on se trouve en présence d’appartements appartenant à une catégorie où sévit la pénurie de logements au sens de l’art. 4 al. let. a LAAL.
4. Vu ce qui précède, l’appréciation de l’autorité cantonale selon laquelle, en raison de leurs caractéristiques intrinsèques, on se trouve en présence d’objets « hors normes » n’appartenant pas à une catégorie où sévit la pénurie au sens de l’art. 4 al. let. a LAAL ne prête pas flanc à la critique. Le recours doit ainsi être rejeté et la décision attaquée confirmée.
Vu le sort du recours, les frais de la cause sont mis à la charge des recourants. Ces derniers verseront en outre des dépens à la propriétaire Quadrivius SA, qui a agi par l’intermédiaire d’un mandataire professionnel
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