Decision ID: 2cf5a33a-9570-4d39-931e-3594b47a6c5b
Year: 2014
Language: fr
Court: VD_TC
Chamber: VD_TC_031
Canton: VD
Region: Région lémanique
Law Area: public_law

Vu les faits suivants :
A. La PPE "Résidence du Lac de Morat" est propriétaire de la parcelle n° 8273 du registre foncier, sur le territoire de la commune de Vully-les-Lacs. Cette parcelle d’une surface de 14'325 m2 est incluse dans le plan d’extension partiel "Aux Près des Peupliers", approuvé par le Conseil d’Etat les 14 mai 1981 et 18 mai 1990. Plusieurs bâtiments d’habitation (villas mitoyennes) et un bâtiment commercial (n° ECA 5317) sont érigés sur cette parcelle.
La PPE est divisée en 42 parts (ou lots). La société Laboteck SA, dont le siège social est à Greng, est propriétaire du lot n° 44 qui comprend le bâtiment n° ECA 5317 (locaux commerciaux sur trois niveaux avec usage de galerie au 1er étage), ainsi que 33 places de parc. Un restaurant a été exploité par le passé dans ce bâtiment. Il n’est toutefois plus utilisé comme tel depuis plusieurs années.
La PPE "Résidence du Lac de Morat" est régie par un règlement d’administration et d’utilisation, légalisé le 24 mars 1994 et inscrit au registre foncier le 7 avril 1994.
Les articles 2 à 4 définissent le mode d’exploitation de la PPE. Ils ont la teneur suivante :
"Article 2
L’immeuble est exploité sous la forme para hôtelière, à savoir d’un motel et de lots d’habitations.
Sur l’ensemble de la PPE, au minimum cinq mille sept cents jours par année seront mis à la disposition de l’exploitation hôtelière.
Le propriétaire d’un lot habitable définira avec le tenancier du motel les modalités de location de son lot.
Article 3
Le mode d’exploitation de cette PPE est impératif et a conditionné l’octroi du permis de construire.
En conséquence l’abandon de la partie hôtelière de la réalisation entraînerait l’annulation d’office de l’autorisation du service de la police administrative du canton de Vaud et par voie de conséquence celle du permis de construire délivré par la commune de Vallamand.
Article 4
L’exploitation hôtelière et celle du café-restraurant seront toujours simultanées.
L’exploitation hôtelière ne pourra pas être saisonnière si le café restaurant est ouvert à l’année.
Il n’y aura qu’un seul exploitant pour la partie "café-restaurant" et pour l’exploitation hôtelière. "
L’art. 16 du règlement règle le droit de vote des propriétaires. Il est libellé comme il suit :
"Article 16
Assemblée des propriétaires
Pour délibérer valablement, l’assemblée des propriétaires doit réunir la moitié de tous les copropriétaires, mais au moins deux représentant en outre au moins la moitié de la valeur des parts.
Elle prend toutes ses décisions en conformité des règles légales. Le vote se compte par tête."
Ce règlement a été modifié par une décision de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 23 octobre 2004. Les art. 2 à 4 du règlement ont été abrogés et l’art. 16 a été modifié en ce sens que le droit de vote n’était non plus compté pas tête mais par lot. Par acte du 28 décembre 2004 adressé au Conservateur du registre foncier, l’administrateur de la PPE a requis la modification du règlement d’administration et d’utilisation inscrit au registre foncier. Les modifications susmentionnées ont été effectuées par le Conservateur du registre foncier le 24 janvier 2005. Elles figurent en rouge sur le règlement (les art. 2 à 4 ont été biffés et à l’art. 16 le mot "tête" a été remplacé par le mot "lot").
L’administrateur actuel de la PPE a été nommé par le Président du Tribunal civil d’arrondissement de la Broye et du Nord vaudois le 13 novembre 2012, selon la procédure de l’art. 712q du code civil suisse du 10 décembre 1907 (RS ; CC 210) pour une durée déterminée échéant le 31 décembre 2014 (cf. jugement du 13 novembre 2012).
B. Au début de l’année 2013, la société Laboteck SA a initié des démarches en vue de réaliser des travaux de transformation sur le bâtiment n° 5317 (lot 44), soit l’aménagement d’appartements au 1er étage et au rez-de-chaussée (tables d’hôtes). Ce projet implique le changement d’utilisation du bâtiment. Il a été porté à l’ordre du jour de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 1er mars 2013 (ci-après : l’assemblée des copropriétaires du 1er mars 2013) sous le point n° 4. Selon le procès-verbal de ladite assemblée du 13 mars 2013, le projet a été adopté par 30 voix contre 12. Il est indiqué que la majorité nécessaire est la majorité simple. Le procès-verbal est signé par le président de l’assemblée, qui est aussi l’administrateur de la PPE, et par son secrétaire.
L’administrateur de la PPE a également délivré le 1er mars 2013 à la constructrice une attestation confirmant les résultats du vote de l’assemblée des copropriétaires du 1er mars 2013 relatif au projet de construction susmentionné (aménagement du lot 44 en appartements).
C. Le 5 septembre 2013, la société Laboteck SA a déposé devant la Municipalité de Vully-les-Lacs une demande d’autorisation pour la transformation du bâtiment n° 5317 (lot 44) en locaux d’habitation. Le dossier comporte les plans d’architecte sur lesquels figurent les travaux projetés, à savoir l’aménagement de deux appartements au rez-de-chaussée et 1er étage, ainsi que la création d’ouvertures en façades et en toiture (3 portes-fenêtres, 3 velux, et 2 hublots), d’un escalier extérieur en façade nord-ouest, ainsi que d’un balcon en façade sud-est.
La demande d’autorisation de construire a été mise à l’enquête publique du 21 septembre au 20 octobre 2013. Les autorisations cantonales requises ont été délivrées par les services cantonaux compétents moyennant le respect des conditions figurant dans la synthèse CAMAC n° 124247.
Plusieurs propriétaires de la PPE "Résidence du Lac de Morat", dont Rose-Marie et Béat Christen, ainsi que Ruth Stämpfli-Rettenmund ont formé opposition à ce projet. L’opposition ne figure pas au dossier de la municipalité. Toutefois, il ressort de la décision attaquée que les opposants contestaient la validité de la décision de l’assemblée des copropriétaires du 1er mars 2013 d’autoriser les travaux de transformation sur le bâtiment n° ECA 5317. Ils faisaient valoir une violation des règles légales et statutaires sur le droit de vote des copropriétaires.
D. Par décision du 3 mars 2014, la Municipalité a levé les oppositions au projet de transformation du bâtiment n° ECA 5317. Elle estimait en substance que l’accord des copropriétaires ou d’une majorité d’entre eux au projet était suffisamment établi au vu de la décision de l’assemblée des copropriétaires du 1er mars 2013 d’autoriser ces travaux. Elle se référait également à une convention qui avait été signée en 2004 par les propriétaires de la PPE "Résidence du Lac de Morat " qui prévoyait notamment que les droits d’usage particuliers rattachés au restaurant et à l’hôtel pouvaient être utilisés, comme pour les autres lots, à l’usage exclusif d’habitation si les activités de restauration et d’hébergement étaient abandonnées, ce qui était le cas du bâtiment litigieux. Elle constatait au surplus que les opposants n’avaient pas soulevé d’autres griefs à l’encontre du projet.
E. Par acte du 4 avril 2014, Béat et Rose-Marie Christen, ainsi que Ruth Stämpfli-Rettenmund recourent contre cette décision devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal. Ils concluent à son annulation et au refus d’octroi du permis de construire pour la transformation d’un restaurant en appartements sur la parcelle n° 8273 (lot 44, bâtiment n° ECA 5317), subsidiairement au renvoi de la cause à l’autorité intimée pour nouvelle décision. Les recourants contestent en substance la validité de la décision de l’assemblée des copropriétaires du 1er mars 2013 d’approuver le projet de transformation litigieux au motif qu’elle nécessitait selon eux l’accord de tous les propriétaires. Ils se réfèrent à cet égard à l’art. 648 al. 2 CC, qui prévoit en cas de changement de destination de la chose, l’accord de tous les copropriétaires. Ils contestent également le mode de vote qui a été appliqué à cette décision; ils estiment qu’il aurait fallu procéder à un vote par tête et non pas par lot (ils font valoir à cet égard que la modification de l’art. 16 du règlement d’administration et d’utilisation de la PPE n’est pas valable), ils en déduisent que le quorum de voix requis pour l’adoption de cette décision n’était pas atteint puisqu’une majorité de copropriétaires aurait voté contre le projet. Ils exposent que plusieurs procédures civiles relatives à la validité des décisions de l’assemblée des copropriétaires sont d’ores et déjà pendantes devant la juridiction civile, dont celle qu’ils ont introduite le 24 juillet 2013 devant le Tribunal d’arrondissement de la Broye et du Nord vaudois (cause PO13.033689), dans laquelle ils requièrent notamment l’annulation de la décision de l’assemblée des copropriétaires du 1er mars 2013 approuvant les travaux de litigieux.
La constructrice s’est déterminée le 15 mai 2014. Elle conclut à la confirmation de la décision attaquée. Elle fait valoir en substance que la décision de l’assemblée des copropriétaires du 1er mars 2013 approuvant le projet de transformation litigieux est pleinement valable. Elle soutient au surplus qu’elle aurait pu procéder au changement de l’utilisation du bâtiment litigieux, sur la base de la convention signée en 2004 par les anciens propriétaires de la PPE.
La municipalité a répondu le 16 juin 2014. Elle conclut à la confirmation de sa décision. Elle estime que la décision de l’assemblée des copropriétaires du 1er mars 2013 approuvant le projet de transformation litigieux est suffisante au regard des exigences de l’art. 108 LATC relatives à l’accord du propriétaire sur le fonds duquel les travaux sont projetés. Elle estime qu’elle n’avait pas à mener d’autres investigations dans le but de s’assurer de la validité de cette décision.
Les recourants ont répliqué le 12 septembre 2014. Ils soulèvent un nouveau grief relatif à l’esthétique du projet. Ils estiment que les éléments projetés tels les fenêtres hublots, l’escalier extérieur, la terrasse et le balcon seraient inesthétiques et en rupture avec l’architecture des autres bâtiments de la PPE.
F. Les recourants ont requis la suspension de la cause dans l’attente de l’issue de la procédure civile (cause PO13.033689). La municipalité s’y est opposée, ainsi que, implicitement, la constructrice. Cette requête a été rejetée par le juge instructeur dans une décision du 18 juin 2014 dans laquelle il a été retenu que la juridiction de droit public pouvait se prononcer sur la validité du permis de construire litigieux aussi dans l’incertitude quant au sort de l’action civile, l’autorisation administrative pouvant être délivrée (ou le cas échéant confirmée) même si l’exécution des travaux, en l’état approuvée par l’assemblée des copropriétaires, était finalement empêchée pour des motifs de droit privé.
G. La constructrice a requis la levée de l’effet suspensif. Les recourants se sont opposés à cette requête dans leurs déterminations du 25 juin 2014. La municipalité ne s’est pas déterminée. Cette requête a été rejetée par décision du juge instructeur du 30 juin 2014.
H. Les 10 et 22 juillet 2014, la constructrice a également requis des mesures provisionnelles portant sur la pose d’une nouvelle porte-fenêtre sur la façade sud, de plan pied, et de deux fenêtres hublots en façade ouest. Elle expliquait que ces ouvertures avaient déjà été créées et qu’elle craignait les risques d’infiltration d’eau, ainsi que le fait que des tiers puissent pénétrer dans ses locaux. Par décision du 29 juillet 2014, le juge instructeur a, par voie de mesures provisionnelles, autorisé la constructrice à poser une porte-fenêtre sur la façade sud, ainsi que deux fenêtres hublots sur la façade ouest du bâtiment correspondant au lot n° 44 de la PPE.
I. Dans leur réplique du 12 septembre 2014, les recourants ont requis, au titre de mesures d’instruction, la tenue d’une inspection locale suivie d’une audience. Cette requête a été rejetée par ordonnance du juge instructeur du 17 septembre 2014 au motif qu’elle ne paraissait, à première vue, pas nécessaire, les éléments au dossier paraissant suffisants pour statuer.

Considérant en droit :
1. La décision attaquée qui lève les oppositions et délivre le permis de construire est susceptible d’un recours de droit administratif au sens des art. 92 et ss la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; RSV 173.36). Le présent recours a été déposé en temps utile et il respecte les exigences légales de motivation (art. 76, 77 et 79 LPA-VD ; par renvoi de l'art. 99 LPA-VD). La qualité pour recourir est définie à l'art. 75 LPA-VD (par renvoi de l'art. 99 LPA-VD): elle est reconnue à toute personne physique ou morale ayant pris part à la procédure devant l'autorité précédente, qui est atteinte par la décision attaquée et qui dispose d'un intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée (art. 75 let. a LPA-VD). Le propriétaire d'un bien-fonds directement voisin, qui a formé opposition lors de l'enquête publique, a en principe qualité pour recourir. Ces conditions sont remplies dans le cas d'espèce pour les recourants, qui sont propriétaires de parts de la PPE "Résidence du Lac de Morat" et qui se plaignent essentiellement du changement d’affectation d’un bâtiment directement voisin, de sorte qu'il y a lieu d'entrer en matière.
2. Les recourants font grief à la municipalité d’avoir délivré le permis de construire pour le projet litigieux sans être au bénéfice de l’accord donné par la communauté des propriétaires ou la majorité de ses membres, propriétaires du fonds sur lequel les travaux sont envisagés. Ils soutiennent à cet égard que la décision de l’assemblée des copropriétaires du 1er mars 2013 approuvant ledit projet ne serait pas valable.
a) A teneur de l’art. 108 de la loi sur l’aménagement du territoire et les constructions du 4 décembre 1985 (LATC ; RSV 700.11), la demande de permis est adressée à la municipalité. Elle est signée par celui qui fait exécuter les travaux et, s'il s'agit de travaux à exécuter sur le fonds d'autrui, par le propriétaire du fonds. Cette exigence est une conséquence du principe de l'accession qui veut que le droit du propriétaire s'étende à tout ce qui est incorporé au sol, dont les constructions. Elle tend ainsi à obtenir l'assurance que celui qui a la maîtrise juridique du fonds consent aux travaux et à tous les effets de droit public qui en découlent et elle déploie donc des effets concrets sur le plan du droit public (TF 1C_846/2013 du 4 juin 2014 et les références citées).
b) S'agissant du régime juridique de la copropriété ou de la propriété par étages, l'art. 108 LATC ne précise pas dans quelle situation une transformation projetée par l'un des propriétaires d'étage nécessite la signature des plans par les autres propriétaires. C'est à la lumière des règles du droit civil, en l'occurrence celles régissant la propriété par étages, que cette question doit être examinée (AC.2012.0211 du 29 octobre 2013 consid. 1b; AC.2007.0267 du 5 mai 2008 consid. 2). Selon la jurisprudence, la municipalité, puis le cas échéant l'autorité de recours, doivent se limiter, sur cette question, à examiner si l'administrateur de la PPE a apposé sa signature sur les plans, conformément au pouvoir de représentation que lui confère l'art. 712t CC. En effet, le pouvoir de représentation de l’administrateur défini à l'art. 712t CC comprend le pouvoir d'attester, à l'égard des tiers, l'existence de l'accord donné par la communauté des propriétaires ou la majorité de ses membres aux travaux projetés par un copropriétaire et touchant les parties communes (art. 712t al. al 1 CC). A fortiori, lorsque le dossier comporte la décision de l’assemblée des copropriétaires d’approuver les travaux projetés, la municipalité peut sans autre se fonder sur cette décision. Il ne lui incombe pas de vérifier si l’assemblée des copropriétaires, en prenant sa décision, a respecté les règles procédurales qui déterminent la validité de cette décision (AC.2012.0211 du 29 octobre 2013 consid. 1b et les références citées). Le tribunal a ainsi jugé que lorsque l'autorité administrative doit, comme la municipalité, déterminer si une demande de permis de construire ou de régularisation est bien au bénéfice du consentement requis par l'art. 108 al. 1 LATC, elle n'a pas à entreprendre d'importantes investigations ou analyses juridiques. Elle peut se contenter de trancher cette question sur la base des éléments disponibles (AC.2008.0319 du 22 avril 2009 consid 5). Cette présomption peut toutefois être renversée, si des éléments déterminants permettent de constater que l'accord de la communauté des propriétaires ou la majorité de ses membres aux travaux projetés n’a pas été donné ou a été révoqué (voir à cet égard, AC.2007.0272 du 29 juin 2012 : affaire dans laquelle l’administrateur, en sa qualité de représentant de la communauté des propriétaires, avait informé la municipalité que les plans mis à l’enquête comportant sa signature avaient été falsifiés).
c) En l’occurrence, le projet de transformation litigieux entraîne outre le changement d’utilisation du bâtiment, une modification des parties communes (création d’ouvertures en façades et en toiture, aménagement d’un balcon au niveau 1 et d’un escalier extérieur). Ces modifications n’entrent pas dans le cadre des travaux que le copropriétaire peut entreprendre seul, ce qui n’est pas contesté par les parties. Le projet a d’ailleurs été soumis à l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires qui s’est déroulée le 1er mars 2013. Il ressort du procès-verbal du 13 mars 2013, qui est signé par le président (administrateur de la PPE) et le secrétaire de l’assemblée, que le projet de transformation a été adopté par 30 voix contre 12. Cette décision suffit à établir l'accord donné par la communauté des propriétaires ou la majorité de ses membres aux travaux envisagés par la constructrice et à tous les effets de droit public qui en découlent (TF 1C_846/2013 du 4 juin 2014 consid. 7.2). On relève également que les résultats du vote de l’assemblée des copropriétaires relatif à la décision d’approuver le projet litigieux ont été confirmés comme étant exacts par l’administrateur de la PPE dans une attestation délivrée le 1er mars 2013 à la constructrice. Sur la base de ces documents, la municipalité était fondée à retenir que la communauté des propriétaires ou la majorité de ses membres avaient donné leur accord au projet litigieux, et que, partant, l’exigence relative au consentement du propriétaire du fonds posée à l’art. 108 LATC était remplie.
d) Les recourants contestent la validité de la décision de l’assemblée des copropriétaires du 1er mars 2013 d’autoriser les travaux. Ils remettent également en cause la modification des règles sur le droit de vote des copropriétaires (cf. art. 16 du règlement d’administration et d’utilisation de la PPE) décidée lors de l’assemblée des copropriétaires du 23 octobre 2004 et inscrite au registre foncier le 24 janvier 2005.
Comme il a été exposé préalablement, la municipalité n’a pas à vérifier, sous l’angle des règles applicables au droit de vote et à la prise de décision, la validité de la décision de l’assemblée des copropriétaires d’approuver les travaux envisagés (cf. supra consid. 2b). Les griefs que font valoir les recourants à ce propos n’ont pas à être examinés dans la procédure d’octroi du permis de construire litigieux. Ces questions font d’ailleurs l’objet d’une procédure civile ouverte devant le Tribunal civil d’arrondissement de la Broye et du Nord vaudois (notamment la cause PO13.033689). Si la juridiction civile devait retenir in fine que l’assemblée des copropriétaires du 1er mars 2013 n’a pas valablement décidé d’autoriser les travaux litigieux, le permis de construire ne pourrait alors pas être utilisé, l’accord du propriétaire du fonds étant en quelque sorte retiré. Le permis de construire délivré par la municipalité ne permet en effet pas à un seul copropriétaire d’entreprendre des travaux sur les parties communes en l’absence d’accord des autres copropriétaires. Si l’assemblée générale change valablement de position à propos des travaux à effectuer, ou si une juridiction civile annule la décision positive des copropriétaires du 1er mars 2013, le propriétaire du lot n° 44 ne saurait se prévaloir de l’autorisation administrative délivrée par la municipalité en application du droit public pour faire échec aux règles du droit civil. Il n’y a donc pas lieu d’examiner dans la présente procédure les griefs soulevés par les recourants qui portent sur la question de savoir si le changement d’utilisation du bâtiment n° ECA 5317 entraîne une modification de la destination de l’immeuble nécessitant l’unanimité des voix des copropriétaires (art. 648 al. 2 CC) ou encore si la modification du 23 octobre 2004 des règles sur le droit de vote des copropriétaires définies à l’art. 16 du règlement de la PPE est valable. Les griefs des recourants sont, sur ce point, mal fondés.
Pour les mêmes motifs, il n’y a pas lieu d’ordonner la suspension de la procédure administrative jusqu’à droit jugé dans la procédure civile. Une telle suspension, pourrait en effet durer plusieurs années, ce qui n’est guère compatible avec les règles de droit public relatives à la durée de validité des permis de construire (art. 118 LATC), qui sont prescrites notamment pour éviter qu’en cas d’évolution des circonstances ou de la législation, un ancien permis de construire, devenu le cas échéant contraire au droit puisse néanmoins être utilisé. Il importe donc que la juridiction de droit public ne laisse pas en suspens sans motifs importants les causes relatives aux permis de construire. La requête des recourants tendant à la suspension de la cause est partant rejetée.
3. Dans leur réplique du 12 septembre 2014, les recourants soulèvent un nouveau grief relatif à l’esthétique du projet. Ils estiment que les travaux envisagés (ouvertures, escalier extérieur, balcon) entraînent des modifications importantes de l’aspect du bâtiment n° ECA 5317 et détonent avec l’architecture des autres bâtiments de la PPE.
En l’occurrence, l’objet du litige a été clairement défini par l’acte de recours du 4 avril 2014 (dans le délai de l’art. 95 LPA-VD) et dans la décision sur opposition. Le litige ne porte pas sur l’application des règles matérielles du droit des constructions, qu’il s’agisse de prescriptions sur les qualités architecturales ou sur les dimensions. Il n’est pas admissible d’élargir l’objet du litige après la fin du délai de recours, ou en quelque sorte de déposer un nouvel acte de recours, avec de nouveaux griefs, dans le délai de réplique. Comme la question de l’esthétique sort du cadre défini par le recours, ce grief est irrecevable (cf. Pierre Moor/Etienne Poltier, Droit administratif, volume II : les actes administratifs et leur contrôle, 3e édition 2011, à propos des notions d’objet du litige et de la procédure, cf. le chapitre n° 5.8.4.2 qui traite de l’étendue du pouvoir de décision de l’autorité de recours).
4. Dans leur réplique les recourants ont également requis au titre de mesures d’instruction la tenue d’une inspection locale, suivie d’une audience.
Les recourants n’invoquent aucune garantie constitutionnelle (art. 30 al. 3 Cst., art. 6 par. 1 CEDH) à l’appui de cette requête. Or celui qui entend se prévaloir de l’art. 6 par. 1 CEDH pour demander l’organisation de débats publics doit formuler sa demande de manière claire et indiscutable (ATF 136 I 279 ; 122 V 47 consid. 3). Une requête de preuve (demande tendant à la comparution personnelle ou à l’audition de témoins) ne suffit pas à fonder l’obligation de tenir des débats publics (arrêt du TF 9C_88/2014 du 24 février 2014 consid. 3.3.1).
La demande des recourants correspond, en l’espèce, à une requête de preuve (cf. art 34 LPA-VD). En matière de droit d'être entendu, les garanties minimales de procédure de l'art. 29 al. 2 Cst. ne confèrent pas le droit d'être entendu oralement par l'autorité (ATF 134 I 140 consid. 5.3). Il n’y a pas lieu d’ordonner au titre de mesures d’instruction la tenue d’une inspection locale. Cette mesure d’instruction a en effet été requise afin de constater l’impact visuel des travaux envisagés. Or, le grief relatif à l’esthétique du projet est irrecevable. Les autres griefs soulevés par les recourants portent sur des questions juridiques, qui ne nécessitent pas de mesures d’instruction complémentaires. Le dossier de la cause est suffisant pour permettre à la Cour de céans de se prononcer (ATF 138 III 374 consid. 4.3.2, 136 I 229 consid. 5.3), de sorte que la requête de mesures d’instruction des recourants est rejetée.
5. Il résulte des considérants qui précèdent que le recours, entièrement mal fondé, doit être rejeté, ce qui entraîne la confirmation de la décision attaquée. En ce qui concerne la répartition des frais et dépens, l’art. 49 LPA-VD prévoit de mettre l’émolument de justice à la charge de la partie dont les conclusions sont rejetées, soit en l’espèce les recourants qui doivent également prendre à leur charge les dépens en faveur de la Commune de Vully-les-Lacs et de la constructrice, qui ont agi par l'intermédiaire de mandataires professionnels (art. 55 LPA-VD).