Decision ID: b4c1fd34-8346-4bb1-a567-7d8bb69169f2
Year: 2014
Language: de
Court: GR_VG
Chamber: GR_VG_005
Canton: GR
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law

26. April 2012 (R 12 1) habe sich am entscheidenden Sachverhalt denn
auch für die Beschwerdeführer nichts mehr geändert. Die einzige
Veränderung liege formell darin, dass die Bauherrschaft nicht auf die
Auflage der Gemeinde zur AZ gewartet habe, sondern eine kleine
Projektänderung eingereicht habe. Die minimalen Veränderungen würden
nur die Anordnung der inneren Räume im Untergeschoss betreffen und
hätten keine Auswirkungen auf Gebäudevolumen oder Abstände. Die
Bauherrschaft habe bewusst den Weg der Projektänderung gewählt, weil
sie den Überlegungen des Verwaltungsgerichts zu den Berechnungen der
AZ entgegenkommen wollte. Die Gemeinde X._ habe eine etwas
andere Berechnungspraxis, welche vom Verwaltungsgericht kritisiert
worden sei. Im Übrigen bleibe das Bauvorhaben unverändert. Die
Beschwerdeführer hätten im Rahmen ihrer Einsprache vom 17. Juni 2013
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einzig bemängelt, dass die kleine Projektänderung ihrer Ansicht nach
nicht im Meldeverfahren hätte durchgeführt werden können, und sie
machten unter Hinweis auf den Zweitwohnungsartikel 75b BV geltend,
dass nach der aktuellsten Rechtsprechung des Bundesgerichts keine
Baubewilligungen erteilt werden könnten. Andere Rügen seien nicht
vorgebracht worden, weshalb auf die Beschwerde vom 30. Juli 2013 nur
insoweit einzutreten sei, als diese Rügen im Zusammenhang mit dem
Meldeverfahren gemäss Art. 50 KRVO stünden und den
Zweitwohnungsartikel 75b BV beträfen. Vor der Vorinstanz hätten die
Beschwerdeführer namentlich folgende „erstmals wiederholte“ Rügen
nicht geltend gemacht: Ziffer 4 „AZ-Berechnung“, Ziffer 7
„Grenzabstandsverletzung Terrassenanbau/Balkon“ sowie Ziffer 9
„Gebäudehöhe, Grenzabstandsverletzungen, Flachdachverbot der
Zwischenbaute Haus A/Garage, mangelnde Verkehrssicherheit,
Verletzung AZ“. Auf diese Rügen sei daher im vorliegenden Verfahren
nicht einzutreten. Im Übrigen sei nicht vorausgesetzt, dass der
Baugesuchsteller und der Grundeigentümer identisch seien. Zu den
Editions- und Beweisanträgen führten die Beschwerdegegner aus, dass
für das vorliegende Verfahren einzig die aktuellen Baugesuchsunterlagen
massgebend seien. Ferner seien die Beschwerdeführer seitens der
Beschwerdegegnerin stets mit sämtlichen Akten direkt bedient worden.
Mangels Grundlage für die beantragte Akteneinsicht und Aktenedition
seien diese Anträge daher ebenfalls abzuweisen.
15. In ihrer Vernehmlassung vom 30. August 2013 beantragte auch die
Beschwerdegegnerin die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf
eingetreten werden könne. Aufgrund des Entscheides des
Verwaltungsgerichtes vom 26. April 2012 (R 12 1) beschränke sich die
Beschwerdegegnerin in ihrer Vernehmlassung auf die Berechnung der AZ
für das Haus B. Zu allen anderen Punkten, die von den
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Beschwerdeführern vorgebracht worden seien, werde nicht mehr Stellung
genommen. Die Beschwerdeführer würden geltend machen, dass durch
den AZ-Transport die Ausnützungsziffer auf der Parzelle höchstens um
15 % erhöht werden dürfe und diese Bestimmung (Art. 38 BG) verletzt
werde. Gemäss langjähriger Praxis der Baubehörde gelte diese 15 %-
Regelung jedoch nur für jene Fälle, wo lediglich eine Parzelle überbaut
und zusätzliche AZ von einer Nachbarparzelle transferiert werde. Diese
Regelung würde jedoch nicht angewendet, wo zwei oder mehrere
Parzellen eine AZ-Einheit bildeten und gemeinsam überbaut würden. In
solchen Fällen könnten die Parzellengrenzen nämlich entweder
aufgehoben oder beliebig verschoben werden und somit spiele die
Begrenzung von 15 % keine Rolle mehr. Massgebend seien die mit der
Projektänderung eingereichten neuen Pläne für die Berechnung der AZ,
welche die Grundlage für die Projektänderungsbewilligung bilde.
16. Mit Replik vom 3. Oktober 2013 hielten die Beschwerdeführer
vollumfänglich an ihren Rechtsbegehren fest und bestritten sämtliche
Ausführungen in den vorangegangenen Vernehmlassungen. Am
Verfahrensantrag bezüglich Beizug sämtlicher Verfahrensakten aus
Händen der Beschwerdegegnerin werde uneingeschränkt festgehalten.
Es werde zudem ausdrücklich bestritten, dass die Projektänderung vom
März 2013 lediglich „geringfügig“ sei. Zutreffend sei, dass Art. 50 KRVO
nicht abschliessend sei. Dieser Einwand sei nach Auslegung der
erwähnten Bestimmung jedoch völlig unbehelflich. Denn Art. 50 KRVO
bestimme die Mindestregeln bzw. definiere die Voraussetzungen, unter
welchen das Meldeverfahren ausgeschlossen sei. Nachdem die
Projektänderung vom 20. März 2013 diese Voraussetzungen in
mehrfacher Hinsicht klarerweise erfülle, sei sie vom Ausnahmetatbestand
des Meldeverfahrens nach Art. 50 KRVO nicht erfasst. Entgegen der
Auffassung der Beschwerdegegner sei das vorliegende Verfahren nicht
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unabhängig vom Verfahren R 12 1. Das Bundesgericht habe mit Urteil
1C_394/2012 vom 31. Januar 2013 klargestellt, dass es sich beim
Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 12 1 in
dieser Angelegenheit lediglich um einen Zwischenentscheid handle und
mit einer Beschwerde gegen einen Endentscheid dann alle
vorangegangenen Zwischenentscheide angefochten werden könnten
sowie dass die beiden Baugesuche eine materielle Einheit bildeten. Die
Beschwerdegegner bestritten überdies die Anwendung der
Zweitwohnungsbestimmung von Art. 75b BV im Wesentlichen unter
Verweis auf einen aktuellen Entscheid des Bundesgerichts (1C_7/2013
vom 13. Juni 2013). Dieser sei jedoch unbehelflich. Denn vorliegend sei
unter anderem massgebend, dass - ganz im Gegensatz zum Sachverhalt
gemäss Entscheid 1C_7/2013 - nach dem 11. März 2012 eine erhebliche
Projektänderung erfolgt sei, welche die Anwendung des
Zweitwohnungsartikels nach Art. 75b BV ausgelöst habe. Schliesslich sei
die Behauptung der Beschwerdegegnerin zur Auslegung von Art. 38 BG
völlig abwegig. Denn aus Art. 38 Abs. 1 und 2 BG sei klar ersichtlich, dass
Grundstücke, die in der gleichen Bauzone lägen, an die Bauparzelle
unmittelbar angrenzten oder lediglich durch Strassen oder Bäche von ihr
getrennt seien, für die Berechnung der Ausnützungsziffer mit einbezogen
werden könnten, auf der Bauparzelle dadurch die in der betreffenden
Bauzone geltende Ausnützungsziffer höchstens um 15% erhöht werden
dürfe. Abs. 2 definiere unmissverständlich, dass „solche Grundstücke
eine AZ-Einheit bilden“. Daran ändere selbstverständlich entgegen der
Auffassung der Beschwerdegegnerin weder die „gemeinsame
Überbauung“ beider Parzellen noch eine angebliche Praxis der
Baubehörde irgendetwas. Zudem wurde noch erwähnt, dass beide
Baugrundstücke im Eigentum verschiedener Personen stünden und mit
der Eingabe der Projektänderungsgesuche die Dienstbarkeiten bezüglich
AZ-Transfer rechtsgenügend hätten vereinbart werden müssen. Auch
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heute noch fehle im Grundbuch bezüglich dieser Parzelle eine
entsprechende Dienstbarkeit. Gemäss „Merkblatt für Baueingaben der
Gemeinde X._“ vom 3. Februar 2011, welches die
Ausführungsbestimmungen von Art. 63 BG darstelle, werde in Ziff. 26,
S. 3, ausdrücklich verlangt, dass zusammen mit der Baueingabe unter
anderem „Bruttogeschossflächenübertragung“ rechtsgenüglich
nachzuweisen seien, was heisse, dass solche Dienstbarkeiten bezüglich
der einbezogenen Baugrundstücke dinglich bestehen müssten, was
vorliegend nicht zutreffe. Somit könne bei den angefochtenen
Baugesuchen auf den Parzellen 4409 und 4111 von vornherein ein
solches Privileg der AZ-Einheit gemäss Art. 38 Abs. 2 BG nicht in
Anspruch genommen werden, womit die gesetzliche AZ von 0.35
zwingend einzuhalten sei. Unter dem Punkt „Absichtliche Irreführung des
Verwaltungsgerichts Graubünden“ wurde weiter ausgeführt, dass im Plan
Projektänderung Haus B, den die Beschwerdegegnerin bisher jedoch
nicht dem Verwaltungsgericht Graubünden habe zukommen lassen bzw.
diesem verweigert habe, sei auf dem Grundriss „Keller Haus B 1:100“
unter anderem ein Keller mit 5.7 m2 und ein Keller mit 8.6 m2 Fläche
eingetragen. Gemäss einem dem Gesuchschreiben der
Beschwerdegegner an das Verwaltungsgericht Graubünden vom
28. August 2013 im Verfahren R 13 180a betreffend aufschiebende
Wirkung beiliegenden Ausschnitt Werkplan-Grundriss Massstab 1:50 sei
der erste Keller (ursprünglich 5.7m2) neu als „Garderobe“ deklariert.
Ebenso werde der zweite Keller (ursprünglich 8.6m 2) neu als
„Waschküche“ bezeichnet. Zudem sei die bisher wohnungsintern
gelegene Treppe neu ausserhalb Haus B in die UN-Garage vorgelagert
worden, wodurch im Haus B die aGF vor allem wegen der neuen
„Garderobe“ illegal erheblich erweitert worden sei. Offensichtlich hätten
die Beschwerdegegner die von der Baubehörde der Beschwerdegegnerin
am 26. Juni 2013 bewilligten Pläne und von den Beschwerdeführern
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angefochtenen Baubewilligungen nachträglich zu ihren Gunsten
wesentlich abgeändert. Einerseits habe dies einen wesentlichen Einfluss
auf die AZ, welche die ohnehin falschen Berechnungen der Bauherrschaft
neu zusätzlich mit 6.3 m2 aGF belasteten und damit in noch grösserem
Ausmass nicht gesetzeskonform seien. Neu betrage die aGF im Haus B
gar 231.3 m2, womit sich eine Erweiterung um 72.7 m2 aGF und eine
Ausnützungs-Überschreitung der Parzelle 4409 von 45.8 m2 aGF ergebe,
was allein schon zwingend zur Aufhebung der angefochtenen
Baubewilligung führen müsse. Für Haus B und Haus A betrage die
Gesamt-Ausnützung 531.6 m2 aGF, was eine Überschreitung der
maximal zulässigen Ausnützung der Parzellen Nummern 4409 und 4111
von 485.8 m2 aGF um insgesamt 45.8 m2 aGF ergebe und damit die AZ
insgesamt um 9.43 % verletzt sei. Auch aus diesem Grund müsse diese
Grundstücks-Übernutzung durch die vorliegenden Bauprojekte Haus A
und Haus B insgesamt zur Aufhebung der angefochtenen Baubewilligung
führen. Andererseits belege auch dieses Beispiel exemplarisch, dass die
Beschwerdegegner die Beschwerdegegnerin als auch das
Verwaltungsgericht bewusst und auf einen eigenen Vorteil bedacht in die
Irre führe.
17. Mit Duplik vom 9. Oktober 2013 hielten die Beschwerdegegner
vollumfänglich an den Anträgen in der Vernehmlassung vom 16. August
2013 fest und bestritten die Ausführungen der Beschwerdeführer
weiterhin. Zudem würden sämtliche Unterstellungen und
Anschuldigungen von bewusster Irreführung entschieden
zurückgewiesen. In Bezug auf Art. 75b BV wurde ergänzend auf das
Urteil des Bundesgerichts 1C_196/2013 vom 4. September 2013
hingewiesen. Nach Erteilung der Baubewilligung sei lediglich die AZ-
Berechnung den Vorgaben des Verwaltungsgerichts und der
Beschwerdegegnerin angepasst worden und stelle damit lediglich eine
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geringfügige Projektänderung dar. Der von den Beschwerdeführern
immer wieder erwähnte Balkon beim Haus B werde weder ausgeführt
noch erneut beantragt. Es sei richtig, dass es im Garagengeschoss vor
dem Haus B bei der Bauausführung zu einer kleinen Änderung in der
Garage gekommen sei. Diese Änderung gründe entgegen dem Vorwurf
der Beschwerdeführer nicht auf einer Vorteilsverschaffung, sondern auf
bautechnischen Begebenheiten, worüber das Verwaltungsgericht
informiert worden sei. Im Übrigen seien kleinere Abänderungen im Verlauf
der Bauausführung absolut normal, zumal erst bei der effektiven
Bauausführung festgestellt werden könne, ob das geplante Bauvorhaben
mit der konkreten Terrainbeschaffenheit in allen Details umgesetzt
werden könne. Schliesslich werde beantragt, die Editionsanträge der
Beschwerdeführer, insbesondere diejenigen aus den Händen des
Grundbuchkreises X._, sowie die beantragten weiteren
Beweismassnahmen seien abzuweisen. Dies, weil einerseits die
Relevanz dieser Belege oder Anträge für das vorliegende Verfahren
weder begründet worden noch ersichtlich sei. Und andererseits, weil die
Grundbuchbereinigungen noch vorzunehmen und die vorhandenen
Grundbuchbelege daher noch unvollständig seien.
18. Auch die Beschwerdegegnerin hielt mit Duplik vom 31. Oktober 2013 an
ihren Anträgen fest. Bezüglich Aktenedition wurde ausgeführt, dass dem
Rechtsvertreter der Beschwerdeführer sämtliche Akten im Original
zugeschickt worden seien. Gemäss Schreiben des Verwaltungsgerichts
vom 8. Oktober 2013 habe die Beschwerdegegnerin trotzdem gewisse
Akten einzureichen, was diese im Rahmen der Duplik tat. Bezüglich AZ
wurde ausgeführt, für deren Berechnung gälten ausschliesslich die von
der Beschwerdegegnerin mit Datum vom 26. Juni 2013 bewilligten
Projektänderungspläne und nicht irgendwelche Unterlagen, die angeblich
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von den Beschwerdegegnern in einem Nebenverfahren dem Gericht
eingereicht worden seien.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften wird,
soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:
1. Anfechtungsobjekt des vorliegenden Verfahrens bildet der kommunale
Einspracheentscheid der Gemeinde X._ vom 26. Juni, mitgeteilt am
28. Juni 2013, mit welchem den Beschwerdegegnern die in Frage
stehende Baubewilligung für die Projektänderung vom 20. März 2013
unter Auflagen und gleichzeitiger Abweisung der dagegen von den
heutigen Beschwerdeführern erhobenen Einsprache erteilt worden ist. Auf
die überdies frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist somit
einzutreten. Streitig und zu prüfen ist die Frage, ob die
Beschwerdegegnerin die Baubewilligung zu Recht erteilt hat.
2. a) Mit Entscheid vom 26. April 2012 hat das Verwaltungsgericht im
Verfahren R 12 1 festgehalten, dass die damalige Beschwerde bezüglich
der Baubewilligung 2009-0062 (Haus B) im Sinne der Erwägungen
teilweise gutgeheissen werde. Die Angelegenheit wurde diesbezüglich an
die Gemeinde zurückgewiesen, damit diese nach Berechnung der im
Sinne der Erwägungen noch zu beschaffenden aGF die Baubewilligung
2009-0062 mit der Auflage ergänze, dass vor Baubeginn diese aGF von
der Bauherrschaft noch beschafft werden müsse. Die aus dieser
zusätzlichen Auflage resultierenden Korrekturen in der Baubewilligung
2009-0062 sollten ebenfalls vorgenommen werden. Im Übrigen wurde die
Beschwerde abgewiesen, soweit darauf eingetreten wurde. Das
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Bundesgericht hat im diesbezüglichen Urteil 1C_394/2012 vom
31. Januar 2013 E.1 festgehalten, dass sich aus der Formulierung des
Dispositivs des Entscheids R 12 1 des Verwaltungsgerichts des Kantons
Graubünden ergebe, dass der Gemeinde noch ein gewisser
Entscheidungsspielraum zustehe: Zum einen müsse sie die noch zu
beschaffende aGF berechnen; zum anderen müsse sie mittels einer
Auflage deren Beschaffung durch die Bauherrschaft sicherstellen. Es sei
damit zu rechnen, dass die von der Gemeinde formulierte Auflage von
den Beschwerdeführern angefochten werde: Diese würden nämlich die
Auffassung vertreten, dass die zu beschaffende aGF den nach Art. 38
des Baugesetzes der Gemeinde X._ vom 13. Juni 2010 (BG)
zulässigen Ausnützungstransport von maximal 15 % überschreite und
daher unzulässig sei. Der angefochtene Entscheid schliesse das
Baubewilligungsverfahren somit nicht ab und sei daher als
Zwischenentscheid zu qualifizieren, weshalb das Bundesgericht
insgesamt nicht auf die Beschwerde eintreten könne.
b) Aufgrund des eben genannten Urteils des Bundesgerichts 1C_394/2012
vom 31. Januar 2013 gilt es festzuhalten, dass der Entscheid des
Verwaltungsgerichts vom 26. April 2012 vom Bundesgericht als
Zwischenurteil qualifiziert wurde, was bedeutet, dass dieser erst
zusammen mit einem kantonal letztinstanzlichen Endentscheid mit
Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim
Bundesgericht angefochten werden kann. Es bedeutet aber nicht, wie
dies die Beschwerdeführer behaupten, dass auch vor dem
Verwaltungsgericht nochmals sämtliche Rügen vorgebracht werden
können, die in früheren Verfahren vorgebracht worden sind. Vielmehr hat
auch das Bundesgericht den Streitgegenstand des vorliegenden
Verfahrens in seinem Urteil 1C_394/2012 vom 31. Januar 2013 E.1
bereits umrissen. So habe die Gemeinde die noch zu beschaffende aGF
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zu berechnen und mittels einer Auflage deren Beschaffung durch die
Bauherrschaft sicherzustellen. Sofern die Beschwerdeführer in ihren
Schriften nun Rügen vorbringen, welche nicht den genannten
Streitgegenstand betreffen und nicht bereits vor der Vorinstanz mit
Einsprache vom 17. Juni 2013 vorgebracht worden sind (vgl. Art. 51
Abs. 2 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRG;
BR 370.100]), ist darauf nicht einzutreten. Dies betrifft insbesondere die
von den Beschwerdeführern in der Beschwerde vom 30. Juli 2013 ab
Seite 17 vorgebrachten Rügen, welche mit „bereits in früheren Verfahren
vorgebrachten Rügen“ betitelt sind.
3. Primär gilt es zu klären, ob dem Gericht ein Entscheid aufgrund der
vorliegenden Akten möglich ist bzw. ob den diversen Editionsanträgen der
Beschwerdeführer stattzugeben ist. Mit Anruf vom 3. Oktober 2013 hat
der Instruktionsrichter beim Rechtsvertreter der Beschwerdeführer
aufgrund dessen Bemerkungen in der Replik vom 3. Oktober 2013,
wonach die Gemeinde a) nicht einmal alle Verfahrensakten des
Projektänderungsgesuches eingereicht habe und b) die
Beschwerdeführer die bisherigen Verfahrensakten zur Einsichtnahme
verlangt hätten und vom Gericht lediglich die den Vernehmlassungen der
Beschwerdegegner beigelegten Unterlagen ausgehändigt erhalten hätten,
nachgefragt, was für Akten ihm bisher nicht zur Verfügung gestanden
hätten. Mit Schreiben vom 8. Oktober 2013 forderte der Instruktionsrichter
daraufhin die Beschwerdegegnerin und die Beschwerdegegner auf,
zusammen mit der Duplik sämtliche allenfalls noch nicht eingereichten
Akten des Bewilligungsverfahrens für das Projektänderungsgesuch Haus
B einzureichen. Mit Duplik vom 31. Oktober 2013 reichte die
Beschwerdegegnerin folgende Akten nach: Schreiben des Bauamtes
X._ vom 3. Mai 2013 an Rechtsanwalt Vogel, Schreiben der
Beschwerdegegner an das Bauamt X._ vom 9. April 2013,
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Einsprache der Beschwerdeführer vom 17. Juni 2013 sowie die
Projektänderungspläne Nrn. sch/100/56 und sch/100/53 vom 31. Mai
2011 bzw. 20. März 2013. Zu diesen Einlagen an das Gericht nahmen die
Beschwerdeführer keine Stellung und es ist davon auszugehen, dass sich
ihre Editionsanträge aufgrund dieser Einlagen erledigt haben. Mit
Schreiben vom 24. Januar 2014 forderte der Instruktionsrichter die
Beschwerdegegnerin zudem auf, dem Gericht den Plan „AZ-Berechnung“,
Beilage 45 der Gemeinde im verwaltungsgerichtlichen Verfahren R 12 1,
zuzustellen. Mit Schreiben vom 29. Januar 2014 kam die
Beschwerdegegnerin diesem Begehren nach und reichte den
entsprechenden Plan ein, was auch den anderen Parteien zur Kenntnis
gebracht wurde. Wie noch zu zeigen sein wird, ist dem
Verwaltungsgericht ein Entscheid aufgrund der nunmehr vorliegenden
Akten möglich.
4. Die Beschwerdeführer rügen zunächst, die Baubewilligung vom 26. Juni
2013 sei nur an den Bauherrn I._ adressiert, während der
Baueinspracheentscheid an I._, K._ und L._ ergangen sei.
Deshalb sei die Baubewilligung widersprüchlich, rechtswidrig und
aufzuheben. Dieser Ansicht kann nicht gefolgt werden, zumal K._
und L._ am 17. Dezember 2012 die Parzelle 4409 zu Miteigentum je
zur Hälfte erworben hatten (vgl. den Grundbuchauszug Parzelle 4409 und
4111 des Grundbuchs X._, Beilage 1 und 2 der Beschwerdegegner)
und gemäss eigener Aussage die Projektänderung vom 20. März 2013 im
gegenseitigen Einverständnis zusammen mit I._ eingereicht hatten
(vgl. die Vernehmlassung der Beschwerdegegner S. 3). Dass die
Baubewilligung nur an I._ adressiert ist, mag ein editorisches
Versehen sein, führt jedoch keinesfalls zur Aufhebung derselben.
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5. Die Beschwerdeführer rügen sodann, dass die Beschwerdegegnerin es
gemäss Art. 45 der Raumplanungsverordnung für den Kanton
Graubünden (KRVO; BR 801.110) unterlassen habe, die
Projektänderungsgesuche vom 20. März 2013 öffentlich aufzulegen und
dies zu publizieren. Allerdings machen auch die Beschwerdeführer
Ausführungen zu Art. 50 Abs. 1 KRVO, wo bezüglich Meldeverfahren
festgehalten wird, dieses sei ein vereinfachtes Baubewilligungsverfahren.
Es findet Anwendung auf untergeordnete Bauvorhaben, bei welchen mit
keinen Einsprachen zu rechnen ist, wie insbesondere geringfügige
Projektänderungen bereits bewilligter Bauvorhaben (Ziff. 1) oder bauliche
Massnahmen, die nach aussen nicht in Erscheinung treten,
zonenkonform sind und zu keinen Veränderungen bezüglich
Verkehrsbelastung oder Ausnützung führen (Ziff. 2). Gemäss Art. 51
Abs. 1 KRVO wird beim Meldeverfahren auf die öffentliche Auflage samt
Publikation verzichtet. Die Beschwerdeführer sind nun der Ansicht, dass
es sich vorliegend zwar um Projektänderungen, nicht aber „bereits
bewilligter Bauvorhaben“ handle, zumal das Bundesgericht mit Urteil
1C_394/2012 vom 31. Januar 2013 entschieden habe, dass das Urteil
des Verwaltungsgerichts R 12 1 vom 26. April 2013 ein
Zwischenentscheid sei und dieser noch angefochten werden könne. Das
bedeute, dass noch keine rechtskräftig bewilligten Bauvorhaben vorlägen,
weshalb die gesetzliche Voraussetzung für ein Meldeverfahren bezüglich
der Projektänderungen nicht erfüllt sei. Auch hätte mit weiteren
Einsprachen gerechnet werden müssen. Ebenfalls nicht erfüllt seien die
beiden kumulativ zu erfüllenden Bedingungen nach Art. 50 Abs. 1 Ziff. 2
KRVO. Denn selbst wenn man davon ausgehen würde, dass die
baulichen Massnahmen der Projektänderungen nach aussen kaum in
Erscheinung treten würden und diese zonenkonform seien, was jedoch
bestritten werde, würden die aktuellen Projektänderungen eine
Veränderung bezüglich der baulichen Ausnützung erfahren. Dies
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insbesondere, nachdem das Verwaltungsgericht im Urteil R 12 1 vom
26. April 2012 ausdrücklich die Beschaffung neuer aGF verlangte und die
aGF gemäss aktuellen Projektänderungen wesentlich von jenen aGF
gemäss den nicht rechtskräftigen Baubewilligungen vom 8. November
2011 abweichen würden. Die Beschwerdegegnerin hat bereits im
Einspracheentscheid vom 26. Juni 2013 ausgeführt, dass die Baubehörde
auf eine Publikation des Projektänderungsgesuches verzichtet habe, weil
die nachgesuchten Änderungen am Bauprojekt nach aussen in keiner
Weise in Erscheinung treten würden und es sich um eine eher
geringfügige Projektänderung handle. Da den Einsprechern das
Projektänderungsgesuch direkt zugestellt worden sei, hätten diese ihre
nachbarlichen Rechte in optimaler Form wahrnehmen können und hätten
dann auch innert verlängerter Frist eine Einsprache eingereicht. Die
Beschwerdegegner führten zur Problematik der unterlassenen Publikation
und fehlenden Auflage in ihrer Vernehmlassung vom 16. August 2013
aus, dass es sich bei der Projektänderung lediglich um eine geringfügige
Änderung handle, die einen untergeordneten Teil des Bauvorhabens
betreffe. Dass eine solche nicht öffentlich zu publizieren gewesen sei, sei
ohne weiteres richtig. Die minimalen Veränderungen würden nur die
Anordnung der inneren Räume betreffen und hätten keine Auswirkung auf
das Gebäudevolumen oder die Abstände. Da die Beschwerdegegnerin
die Beschwerdeführer direkt mit den Akten bedient und ihnen eine - auf
deren Ersuchen hin um weitere 30 Tage verlängerte Frist - eingeräumt
hätte, seien den Beschwerdeführern somit keine Nachteile entstanden,
selbst wenn eine öffentliche Publikation und Auflage der Projektänderung
hätte durchgeführt werden müssen. Für das Gericht stellt sich vorliegend
folglich die Frage, ob es sich bei der am 20. März 2013 eingereichten
Projektänderung um ein untergeordnetes Bauvorhaben gemäss Art. 50
KRVO handelt. Die Aufzählungen in Abs. 1 Ziff. 1 und 2 des genannten
Artikels sind – wie die Beschwerdegegner richtig bemerkten – nur
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exemplarischer Art und brauchen nicht als solche erfüllt zu sein. Insofern
kann dahingestellt bleiben, ob die Bauvorhaben als bereits bewilligte zu
gelten haben (Ziff. 1) und ob die baulichen Massnahmen nach aussen
nicht in Erscheinung treten, zonenkonform sind und zu keinen
Veränderungen bezüglich Verkehrsbelastung oder Ausnützung führen
(Ziff. 2). Entscheidend ist, ob es sich bei den Projektänderungen um ein
untergeordnetes Bauvorhaben handelt. Wie bereits im Dispositiv des
Entscheids des Verwaltungsgerichts R 12 1 vom 26. April 2012
ersichtlich, betrifft die Projektänderung vom 20. März 2013 allein die
Berechnung der im Sinne der Erwägungen noch zu beschaffenden aGF.
Das Verwaltungsgericht hat aber bereits im genannten Urteil in E.14.b
festgehalten, dass die Überschreitung der AZ - dem
Verhältnismässigkeitsprinzip folgend - nicht zur Aufhebung der
Baubewilligung führen könne, weil diese Baugesetzwidrigkeit mit der in
solchen Fällen üblichen Auflage korrigiert werden könne. Die
Beschwerdegegner sind nun der Beschwerdegegnerin mit ihrem
Projektänderungsgesuch vom 20. März 2013 zuvorgekommen und haben
selbst eine neue AZ- bzw. aGF-Berechnung eingereicht. Somit kann
festgehalten werden, dass es sich bei der in Frage stehenden
Projektänderung um ein untergeordnetes Bauvorhaben handelt, das
weder zur Aufhebung der Baubewilligung (vgl. R 12 1 E.14.b) führt noch
eine öffentlich Publikation und Auflage gemäss Art. 45 KRVO verlangt.
Insofern war es richtig, dass die Beschwerdegegnerin die
Projektänderung direkt den Einsprechern und heutigen
Beschwerdeführern zugesandt hat und diese so ihre Rechte wahrnehmen
konnten. Die Beschwerde ist in diesem Punkt folglich abzuweisen.
6. Die Beschwerdeführer rügen weiter, dass in hängigen
Baugesuchsverfahren – vorliegend betreffend die Baubewilligungen
Nr. 2009-0061 (Haus A) und Nr. 2009-0062 (Haus B) – nach der
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aktuellsten Rechtsprechung des Bundesgerichts zum
Zweitwohnungsartikel 75b der Bundesverfassung (BV; SR 101) keine
Baubewilligungen erteilt werden könnten (unter Verweis auf das Urteil des
Bundesgerichts 1C_646/2012 vom 22. Mai 2013). Wie bereits in der
Prozessbeschwerde R 13 180c E.1.f ausgeführt, kann sich das, was die
Beschwerdeführer in Bezug auf die Zweitwohnungsbestimmungen
vorbringen letztlich einzig auf das Haus B auswirken, nicht jedoch auf das
Haus A, sind dort doch keine klassischen Zweitwohnungen im Sinne von
Art. 2 der Verordnung über Zweitwohnungen (ZwVO; SR 702)
vorgesehen, sondern lediglich eine touristisch bewirtschaftete
Zweitwohnung im Untergeschoss (UG) sowie zwei Erstwohnungen im
Erdgeschoss (EG) und im Obergeschoss (OG). Die Beschwerdeführer
behaupten, das Bundesgericht stelle bei Baubewilligungen für
Zweitwohnungen, die noch vor der Abstimmung vom 11. März 2012
erteilt, aber in der Folge angefochten worden seien, massgeblich auf den
Zeitpunkt der Beurteilung des Baugesuchs durch die kantonalen
Behörden ab. Im vorliegenden Verfahren sei dies das Datum des Urteils
des Verwaltungsgerichts, der 26. April 2012, was mithin klar nach dem
11. März 2012 sei. Ebenfalls gemäss aktuellster Rechtsprechung des
Bundesgerichts zu Art. 75b BV seien nach dem 1. Januar 2013
erstinstanzlich erteilte oder im Rechtsmittelverfahren erheblich
modifizierte Baubewilligungen gemäss Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV nichtig.
Die Beschwerdegegnerin hat bereits im Einspracheentscheid vom
26. Juni 2013 festgehalten, dass die Baubewilligung für die beiden
Häuser A und B bereits am 8./17. November 2011 erteilt worden seien,
somit also ein halbes Jahr vor Inkrafttreten von Art. 75b BV. Zu diesem
Zeitpunkt hätten aber unter Beachtung des Zweitwohnungsgesetzes der
Gemeinde X._ noch Zweitwohnungen bewilligt werden dürfen.
Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer hat das Bundesgericht im
Urteil 1C_646/2012 vom 22. Mai 2013 in E.11.6 explizit festgehalten, dass
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Baubewilligungen, die vor dem 11. März 2012 erstinstanzlich erteilt
worden sind, nicht unter die neuen Verfassungsbestimmungen fallen und
gültig bleiben, unabhängig vom Zeitpunkt, in dem sie rechtskräftig
geworden sind. Wie auch die Beschwerdegegner richtig bemerkten, hat
das Bundesgericht dies im Urteil 1C_7/2013 vom 13. Juni 2013 E.2
bestätigt. Vorliegend wurden die Baubewilligungen Nr. 2009-0061 (Haus
A) und Nr. 2009-0062 (Haus B) unbestrittenermassen am
8./17. November 2011 erteilt. In BGE 139 II 263 E.7 hat das
Bundesgericht überdies angemerkt, dass Baubewilligungen, die schon vor
dem 11. März 2012 erteilt worden sind und zwischen dem 11. März 2012
und dem 1. Januar 2013 im Rechtsmittelverfahren erheblich modifiziert
worden sind, anfechtbar sind. Vorliegend datiert die nunmehr in Frage
stehende Projektänderung gar vom 20. März 2013. Allerdings kann
vorliegend nicht von erheblichen Modifikationen gesprochen werden,
betrifft die Projektänderung doch nur geringfügige Änderungen bzw. ein
untergeordnetes Bauvorhaben (vgl. vorstehend E.5), weshalb die
erstinstanzliche Bewilligung vom 8./17. November 2011 massgeblich
bleibt und Art. 75b BV keine Anwendung findet. Die Beschwerde ist
folglich auch in Bezug auf die Zweitwohnungsproblematik abzuweisen.
7. a) Weiter ist die Frage der Berechnung der aGF im Haus B bzw. die vom
Verwaltungsgericht im Verfahren R 12 1 verfügte Auflage der Ergänzung
der Baubewilligung 2009-0062 mit der Berechnung der zusätzlich
benötigten aGF und deren Beschaffung, zu klären. Wie bereits
vorstehend in Erwägung 5 ausgeführt, sind die Beschwerdegegner mit
ihrem Projektänderungsgesuch vom 20. März 2013 einer Auflage der
Beschwerdegegnerin zuvorgekommen und haben selbst eine neue AZ-
bzw. aGF-Berechnung eingereicht. Damit erübrigt es sich, die Frage zu
klären, ob das Verwaltungsgericht - wie von den Beschwerdeführern
behauptet - mit seinem Zwischenentscheid R 12 1 seine eigene konstante
- 28 -
Rechtsprechung bezüglich der Voraussetzungen von Auflagen missachtet
und sich vorbehaltlos darüber hinweggesetzt habe (unter Verweis auf
PVG 2008 Nr. 21). Festzuhalten bleibt einzig, dass es sich bei der
Beschaffung zusätzlicher aGF um die Schaffung des rechtmässigen
Zustandes handelt und eine Baubewilligung diesbezüglich gemäss Art. 90
des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR
801.100) sehr wohl mit den gebotenen Nebenbestimmungen – in casu
einer Auflage – verknüpft werden kann. Insofern ist die Beschwerde auch
in diesem Punkt abzuweisen.
b) Die Beschwerdegegner sind nun der Ansicht, auf die Frage der
Beschaffung der aGF sei nicht einzutreten, zumal sich die
Beschwerdeführer im Rahmen der Einsprache nicht zur aGF-Beschaffung
bzw. deren Berechnung geäussert hätten (vgl. die Vernehmlassung der
Beschwerdegegner S. 7 f.). Die Beschwerdeführer sind gegenteiliger
Ansicht und verweisen auf ihre Einsprache, wo sie generell an allen in
den bisherigen Verfahren vorgebrachten Rügen festhalten und im
Rahmen der Rüge bezüglich des Meldeverfahrens gemäss Art. 50 KRVO
auf die Veränderung bezüglich der baulichen Ausnützung durch die
Projektänderung vom 20. März 2013 hinweisen (vgl. die Einsprache vom
17. Juni 2013 S. 4 und 6 f.). Eine eigentliche Rüge in Bezug auf die aGF-
Beschaffung durch die Projektänderung vom 20. März 2013 kann der
Einsprache tatsächlich nicht entnommen werden. Allerdings sind gemäss
Art. 51 Abs. 3 VRG neue Tatsachenbehauptungen zulässig, weshalb auf
die Frage der Berechnung der aGF im Haus B dennoch einzutreten ist,
zumal die im vorinstanzlichen Verfahren gestellten Rechtsbegehren nicht
ausgedehnt worden sind (Art. 51 Abs. 2 VRG).
c) Die Beschwerdegegnerin führte in ihrer Vernehmlassung aus, die
Beschwerdeführer machten geltend, durch den AZ-Transport dürfe die
- 29 -
Ausnützungsziffer auf der Parzelle höchstens um 15 % erhöht werden
und diese Bestimmung werde verletzt (Art. 38 BG). Gemäss langjähriger
Praxis der Baubehörde gelte diese 15 %-Regelung jedoch nur für jene
Fälle, wo lediglich eine Parzelle überbaut und zusätzliche
Ausnützungsziffer von einer Nachbarparzelle transferiert werde. Diese
Regelung würde jedoch nicht angewendet, wo zwei oder mehrere
Parzellen eine AZ-Einheit bildeten und gemeinsam überbaut würden. In
solchen Fällen könnten die Parzellengrenzen nämlich entweder
aufgehoben oder beliebig verschoben werden und somit spiele die
Begrenzung von 15 % keine Rolle mehr. Die Beschwerdegegnerin
behandelte die beiden in Frage stehenden Parzellen in ihrer
Baubewilligung vom 26./28. Juni 2013 denn auch als AZ-Einheit und hielt
fest, dass die Ausnützung gesamthaft über die beiden Parzellen
ausgewiesen werde und somit eine Ausnützung von 0.347 resultiere.
Dieser Ansicht der Beschwerdegegnerin kann - wie nachstehend gezeigt
wird - nicht gefolgt werden.
d) Im alten BG, letztmals revidiert am 26. September 2004, von der
Regierung genehmigt am 18. Januar 2005, lautete die vorliegend zur
Diskussion stehende Regelung wie folgt:
Art. 56 Anrechenbare Landfläche
Als anrechenbare Landfläche gilt die von der Baueingabe erfasste, baulich noch
nicht ausgenützte Grundstückfläche innerhalb der Bauzone.
Grundstücke, die in der gleichen Bauzone liegen, an die Bauparzellen
unmittelbar angrenzen oder lediglich durch Strassen oder Bäche von ihr getrennt
sind, können für die Berechnung der Ausnützungsziffer miteinbezogen werden,
sofern sie mit einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung belegt
werden, die im Grundbuch anzumerken ist. Auf der Bauparzelle darf dadurch die
in der betreffenden Bauzone geltende Ausnützungsziffer höchstens um 15 %
erhöht werden.
- 30 -
Im Urteil R 05 59 vom 11. November 2005 hatte das Verwaltungsgericht
zu entscheiden, ob die Auffassung der Gemeinde richtig sei, wonach bei
einer AZ-Einheit unter Belassung der Grundstücksgrenzen sämtliche
Flächen der jeweils beteiligten Grundstücke zu einer Einheit
zusammengefasst werden dürften und die sich daraus ergebende
Gesamtfläche als Grundlage für die Berechnung der AZ diene,
unabhängig davon, wo auf der einbezogenen Fläche die Gebäude erstellt
würden und wieviel jede Parzelle dafür effektiv an aGF zur Verfügung
gestellt habe. Gemäss der Auffassung der Gemeinde sei einzig
massgebend, dass auf der Gesamtfläche die zonengemässe AZ nicht
überschritten werde und dass davon der Fall von Art. 56 Abs. 2 BG zu
unterscheiden sei, wonach von benachbarten Parzellen auf ein
bestimmtes Baugrundstück aGF transportiert werden dürfe, die AZ-
Erhöhung auf dem Baugrundstück aber nicht mehr als 15 % betragen
dürfe. Das Verwaltungsgericht schrieb dazu in Erwägung 2c-e Folgendes:
"c) Wie seitens der Rekurrentin zu Recht ausgeführt worden ist, lässt sich Art. 56 BG nichts entnehmen, was eine hinreichende Stütze für die gemeindliche Auffassung darstellen könnte. Die genannte Bestimmung regelt in Abs. 1 lediglich, was als anrechenbare Landfläche zu gelten hat. In Abs. 2 wird sodann festgelegt, wann andere Grundstücke für die Berechnung der AZ miteinbezogen werden können (angrenzende oder lediglich durch eine Strasse oder einen Bach abgetrennte Lage, gleiche Bauzone) und inwieweit durch einen derartigen „Miteinbezug“ die zonengemässe AZ auf der Bauparzelle erhöht werden darf (um max. 15 %). Die erwähnte Bestimmung regelt somit lediglich, unter welchen Voraussetzungen BGF von einer Parzelle zur anderen transportiert werden darf, wobei diese Limiten parzellenweise gelten. Insofern erweist sich auch der gemeindliche Einwand, bei einem Wegfall der AZ-Einheiten würden verschiedene Parzellen die zonengemässe AZ massiv überschreiten, als nicht stichhaltig, zumal solches auch in Konflikt mit Art. 56 Abs. 2 BG stehen würde. Damit ist gesagt, dass Art. 56 Abs. 1 BG keine hinreichende gesetzliche Grundlage für die von der Gemeinde definierte AZ-Einheit (i.S. eines virtuellen Grundstückes) bildet.
d) Etwas anderes lässt sich auch aus der gestützt auf Art. 56 Abs. 2 BG erfolgten grundbuchlichen Anmerkung einer AZ-Einheit nicht ableiten. Im Übrigen lässt sich z.B. dem bei den Akten liegenden Grundbuchauszug von Parzelle 4326
- 31 -
[dort ausdrücklich aufgeführt unter o), r) und s)] ohne weiteres entnehmen, dass Nutzung jeweils von einer Parzelle zur anderen, und nicht etwa von einer Parzelle auf eine „AZ-Einheit“ oder von einer „AZ-Einheit“ auf eine andere „“, transportiert wird. Was die Gemeinde in diesem Zusammenhang noch vorbringt, findet im Gesetz keine Stütze. Die ihrer Auffassung zugrunde liegende gesetzliche Bestimmung regelt lediglich den gewöhnlichen Nutzungstransport von Parzelle zu Parzelle, wie er in vielen Baugesetzen von Bündner Gemeinden vorkommt. Die Bildung von AZ-Einheiten in dem von ihr verfolgten Sinne ist indessen vom Baugesetz nicht vorgesehen und entsprechend ist ein Abstellen auf die Gesamtfläche einer solchen Einheit für die Berechnung der zulässigen AZ nicht möglich, weshalb die gemeindliche Praxis als gesetzeswidrig bezeichnet werden muss.
e) Mangels einer hinreichenden gesetzlichen Grundlage für die Bildung von  kann die Gemeinde aus den in den Baubewilligungen vorgenommenen Auflagen (grundbuchliche Anmerkung einer AZ-Einheit, öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen) aus öffentlich-rechtlicher Sicht betrachtet nichts zu ihren Gunsten ableiten. Die betreffenden Beschränkungen könnten, wenn überhaupt, als privat-rechtliche Vereinbarungen zwischen der Gemeinde und den beteiligten Grundeigentümern verstanden werden. Wie es sich aber allenfalls damit verhält, ist Sache des Zivilrichters.“
Im neuen BG vom 13. Juni 2010, genehmigt am 18. Januar 2011, hat die
Gemeinde die anrechenbare Grundstücksfläche in Art. 38 BG neu
geregelt. Dieser neue Art. 38 BG lautet wie folgt (Änderungen gegenüber
dem alten BG durch das Gericht kursiv hervorgehoben):
Art. 38 Anrechenbare Grundstücksfläche
Als anrechenbare Grundstücksfläche gilt die vom Baugesuch erfasste (baulich
noch nicht ausgenützte [Anmerkung des Gerichts]) Grundstücksfläche innerhalb
der Bauzone. Nicht angerechnet werden die Flächen der Grund- und
Groberschliessung.
Grundstücke, die in der gleichen Bauzone liegen, an die Bauparzelle unmittelbar
angrenzen oder lediglich durch Strassen oder Bäche von ihr getrennt sind,
können für die Berechnung der Ausnützungsziffer miteinbezogen werden, sofern
sie mit einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung belegt werden, die
im Grundbuch anzumerken ist. Auf der Bauparzelle darf dadurch die in der
betreffenden Bauzone geltende Ausnützungsziffer höchstens um 15 % erhöht
werden.
- 32 -
Solche Grundstücke bilden eine AZ-Einheit und spätere Änderungen daran oder
Verfügungen darüber bedürfen der Zustimmung der Eigentümer aller an dieser
AZ-Einheit beteiligten Grundstücke.
Geändert hat sich gegenüber Art. 56 Abs. 2 des alten BG in der
massgebenden Bestimmung Art. 38 Abs. 2 BG nichts. Auch der neue
Abs. 3 von Art. 38 BG vermag daran nichts zu ändern. Dieser, welcher
wohl eine gesetzgeberische Reaktion auf das Urteil R 05 59 des
Verwaltungsgerichts vom 11. November 2005 darstellen soll, sagt
lediglich aus, dass Grundstücke, die gemäss Art. 38 Abs. 2 BG für die
Berechnung der AZ miteinbezogen werden, sofern sie mit einer öffentlich-
rechtlichen Eigentumsbeschränkung belegt werden, die im Grundbuch
anzumerken ist, eine AZ-Einheit bilden. Einzige Rechtsfolge dieser AZ-
Einheit, die sowohl nach dem alten als auch nach dem neuen BG nur
aufgrund der in Abs. 2 von Art. 38 BG enthaltenen Regeln gebildet
werden kann, ist es nämlich, dass Änderungen und Verfügungen
betreffend diese AZ-Einheit der Zustimmung der Eigentümer der
beteiligten Grundstücke bedürfen. Abs. 3 von Art. 38 BG hat somit rein
deklaratorischen Charakter und benennt das Ergebnis der in Abs. 2
formulierten Regeln als AZ-Einheit. Dass über Abs. 3 der genannten
Bestimmung die in Abs. 2 formulierte 15 %-Regel umgangen oder gar
ausgehebelt werden könnte, kann der Bestimmung nicht entnommen
werden. Somit sind die Schlussfolgerungen des Urteils R 05 59 des
Verwaltungsgerichts vom 11. November 2005 nach wie vor einschlägig
und es gilt, dass die Bildung von AZ-Einheiten in dem von der
Beschwerdegegnerin verstandenen und offenbar trotz des Präjudizes
R 05 59 nach wie vor praktizierten Sinne vom Baugesetz nicht
vorgesehen ist und entsprechend ein Abstellen auf die Gesamtfläche
einer solchen Einheit für die Berechnung der zulässigen AZ nicht möglich
ist. Die gemeindliche Praxis muss damit erneut als gesetzeswidrig
bezeichnet werden. Die Folge davon ist, dass – entgegen der Auffassung
- 33 -
der Beschwerdegegnerin – nicht aGF in der ganzen, als solche von den
Beschwerdegegnern und der Beschwerdegegnerin verstandenen AZ-
Einheit verschoben werden darf, sondern zum Einen nur, sofern sie in der
gleichen Bauzone wie das Baugrundstück liegen, an dieses unmittelbar
angrenzen oder lediglich durch Strassen oder Bäche davon getrennt sind.
Zum Anderen gilt die weitere Beschränkung, dass auf der Bauparzelle
durch den Miteinbezug anderer Parzellen die in der betreffenden Bauzone
geltende Ausnützungsziffer höchstens um 15 % erhöht werden darf.
d) Im konkreten Fall ist vorliegend somit festzuhalten, dass die beiden
Parzellen 4111 (Haus A) und 4409 (Haus B) unbestrittenermassen in der
Wohnzone A und damit in der gleichen Bauzone liegen und unmittelbar
aneinander angrenzen und folglich für die Berechnung der AZ
grundsätzlich miteinbezogen werden können. Wie die
Beschwerdegegnerin bereits in der Baubewilligung vom 26./28. Juni 2013
festgehalten hat, ist dies im Grundbuch der Gemeinde X._ als
öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung vor Baubeginn anzumerken
(Art. 38 BG und Art. 90 Abs. 2 KRG). Allerdings darf - wie vorstehend in
Erwägung 7.d gezeigt - gemäss Art. 38 Abs. 2 BG durch den AZ-Transfer
auf der Bauparzelle die in der betreffenden Bauzone geltende AZ um
höchstens 15 % erhöht werden, was folglich für die in Frage stehende
Bauparzelle 4409 zu prüfen ist. In der Wohnzone A gilt eine
Ausnützungsziffer von 0.35 (vgl. Art. 26 i.V.m. Art. 36 BG). Die durch
Haus A konsumierte aGF beträgt gemäss Projektänderung vom 20. März
2013 280.6 m2. Die Parzelle 4111, auf der das Haus A steht, misst total
904.0 m2 und es stünde ihr bei einer Ausnützungsziffer von 0.35 eine aGF
von 316.4 m2 zu. Auf der Parzelle 4111 verbleiben somit 35.8 m2 aGF-
Reserve. Für das Haus B steht – wie im Verfahren R 12 1 festgehalten –
zu wenig aGF zur Verfügung. Gemäss Projektänderung vom 20. März
2013 beträgt die von Haus B konsumierte aGF 200.5 m2, welche sich wie
- 34 -
folgt zusammensetzt: Garage 10.3 m2, Keller 34.2 m2, Erdgeschoss
96.1 m2, Obergeschoss 59.9 m2. Im Unterschied zum Plan „AZ-
Berechnung“ vom 31. Mai 2011 (Beilage 45 der Gemeinde im Verfahren
R 12 1) wurden in der Projektänderung vom 20. März 2013 auch die
Garage und der Keller in der aGF-Berechnung berücksichtigt. Bezüglich
Garage sind die Beschwerdegegner damit der Aufforderung des
Verwaltungsgerichts im Urteil R 12 1 an die Beschwerdegegnerin
nachgekommen, wonach diese noch zu prüfen hätte, ob allenfalls noch
weitere Flächen, wie z.B. der Eingang Haus B von der Tiefgarage,
allenfalls anrechenbar sei (vgl. R 12 1 E.14b). Wie das
Verwaltungsgericht ebenfalls im Urteil R 12 1 bezüglich des
Kellergeschosses festgehalten hat, ist der Fitnessraum, der als einziger
Raum in diesem Stockwerk Wohnqualität aufweise, an die aGF
anzurechnen. In Klammern wurden dabei explizit 37.5 m2 genannt. Auf
dem Projektänderungsplan vom 20. März 2013 ist nun ersichtlich, dass im
Bereich Fitnessraum neu eine Wand eingezogen und eine Waschküche
dadurch separiert werden sollte. Fraglich ist, ob diese „Waschküche“ für
die Berechnung der Ausnützungsziffer angerechnet werden muss. Wie
bereits im Urteil R 12 1 festgehalten, kommt es auf die Bezeichnung eines
Raumes in den Plänen, also auf den blossen Parteiwillen, nicht an. In der
Aufzählung der Ausnahmen der anrechenbaren Geschossflächen in
Art. 37 Abs. 2 lit. g BG fungieren „Waschküchen“ nicht. Somit sind die
Kriterien der Ausbaubarkeit, also des Dienens, und der Eignung zu
prüfen. Ob ein Raum dem dauernden Aufenthalt dient beziehungsweise
hierfür ausbaubar ist, muss aufgrund seiner objektiven Eignung und nicht
der vom Bauherrn beabsichtigten Nutzung entschieden werden (vgl. das
Urteil R 12 1 E.14b). Sofern die neu eingezogene Wand zwischen dem
Fitnessraum und der Waschküche bestehen bleibt, ist nicht ersichtlich,
inwiefern die Waschküche ausbaubar oder gar zu Wohnzwecken nutzbar
sein könnte. Die Lichtquelle ist im Verhältnis zum Raum sehr klein und es
- 35 -
bleibt nebst den eingezeichneten Schränken wenig frei verfügbarer Platz.
Deshalb ist die Waschküche für die Berechnung der AZ nicht zu
berücksichtigen und es bleibt bei den im Kellergeschoss bereits gemäss
Projektänderung vom 20. März 2013 berücksichtigten 34.2 m2 aGF.
Zusammenfassend ergibt sich somit für Haus B folgende Berechnung: Bei
einer anrechenbaren Grundstücksfläche von 484.0 m2 steht für Haus B
auf Parzelle 4409 169.4 m2 aGF zur Verfügung. Somit fehlen Parzelle
4409 31.1 m2 aGF, welche - bei einer Reserve von 35.8 m2 - von Parzelle
4111 transferiert werden könnten, sofern die Limite der 15 % gemäss
Art. 38 Abs. 2 BG eingehalten wird. 115 % der AZ von 0.35 ergibt eine
höchstzulässige AZ von 0.4025 auf der Bauparzelle 4409. Bei einer
Grundstücksfläche von 484.0 m2 darf der Parzelle somit nach dem AZ-
Transfer höchstens 194.81 m2 aGF zur Verfügung stehen. Gemäss
Projektänderung vom 20. März 2013 beträgt die von Haus B konsumierte
aGF allerdings 200.5 m2 und es resultiert auf der Bauparzelle des Hauses
B eine Überschreitung der höchstzulässigen aGF um 5.69 m2. Damit
haben die Beschwerdegegner die im Urteil R 12 1 festgehaltene Auflage
der Beschaffung zusätzlicher aGF für das Haus B zwar erfüllt; indessen
haben sie und die Beschwerdegegnerin die in Art. 38 Abs. 2 BG
formulierte 15 %-Regel nicht berücksichtigt. Die Beschwerde erweist sich
somit hinsichtlich der Überschreitung der höchstzulässigen aGF resp. AZ
auf der Bauparzelle des Hauses B als begründet und ist in diesem Punkt
gutzuheissen. Da dieser Mangel der Baubewilligung genügend klar
bestimmbar ist, ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden kann
und die Sache somit spruchreif ist, rechtfertigt es sich, dass das Gericht
die Angelegenheit nicht zu neuem Entscheid an die Gemeinde
zurückweist, sondern darüber selbst entscheidet (Art. 56 Abs. 3 VRG).
Eine Aufhebung der Baubewilligung einzig wegen dieses geringfügigen,
und durch interne bauliche Umstellungen, behebbaren Mangels – die
höchstzulässige aGF ist lediglich um 5.69 m2 nicht eingehalten – wäre
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offensichtlich nicht gerechtfertigt, weil nicht verhältnismässig (vgl. dazu
schon oben E.5 und das Urteil des Verwaltungsgerichtes R 12 1 E.14.b).
Somit ist – in teilweiser Gutheissung der Beschwerde – die
Baubewilligung Nr. 2009-0062 gestützt auf Art. 56 Abs. 3 VRG und Art. 90
Abs. 1 KRG mit der Auflage zu ergänzen, dass vor Baubeginn seitens der
Bauherrschaft nachzuweisen ist, dass durch das Bauvorhaben auf der
Bauparzelle die Ausnützungsziffer von 0.35 höchstens um 15 % erhöht
wird.
8. Schliesslich bleibt die Frage des Balkons bzw. Terrassenanbaus beim
Haus B zu prüfen. Die Beschwerdeführer behaupten, der Balkon/Ter-
rassenanbau beim Haus B sei laut Projektänderungsgesuch vom
20. März 2013 entgegen dem Urteil des Verwaltungsgerichts R 12 1 von
der Beschwerdegegnerin genehmigt worden, wodurch sich verschiedene
Grenzabstandsverletzungen ergäben. Die Beschwerdegegner halten
diesbezüglich in ihrer Vernehmlassung auf Seite 9 fest, dass die
Gemeinde die Projektänderung in Bezug auf die AZ-Berechnung bewilligt
und ausdrücklich den Vermerk angebracht habe, dass diese
Baubewilligung integrierender Bestandteil der Baubewilligungen vom
8. November 2011 bilde. Insofern sei ohne weiteres klar, dass in Bezug
auf diejenigen Punkte, welche nicht die AZ beträfen, die Baubewilligungen
vom 8. November 2011 weiterhin gälten und damit der
Balkon/Terrassenanbau Haus B nach wie vor nicht bewilligt sei. Es kann
somit festgehalten werden, dass die Beschwerdegegner damit
anerkennen, den Balkon/Terrassenanbau Haus B mangels
Baubewilligung nicht zu realisieren. Die Beschwerde ist folglich auch in
diesem Punkt abzuweisen.
9. Zusammenfassend bleibt festzuhalten, dass die Beschwerde einzig in
Bezug auf die Verletzung der in Art. 38 Abs. 2 BG formulierten 15 %-
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Regel auf der Bauparzelle des Hauses B im Sinne der Erwägungen
gutzuheissen ist. Die Baubewilligung 2009-0062 (Haus B) ist vom Gericht
mit der Auflage zu ergänzen, dass vor Baubeginn seitens der
Bauherrschaft nachzuweisen ist, dass durch das Bauvorhaben auf der
Bauparzelle die Ausnützungsziffer von 0.35 höchstens um 15 % erhöht
wird. Im Übrigen ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf
einzutreten ist.
10. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf
Art. 73 Abs. 1 VRG je hälftig den Beschwerdeführern, solidarisch haftend,
und den Beschwerdegegnern bzw. der Beschwerdegegnerin, solidarisch
haftend, aufzuerlegen. Aussergerichtlich sind zudem keine
Entschädigungen zuzusprechen.