Decision ID: 92d19cfa-3605-4074-baf4-236a81fd4b11
Year: 2013
Language: de
Court: GR_VG
Chamber: GR_VG_005
Canton: GR
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law

aufzuheben und zur Sachverhaltsergänzung und Neuentscheidung an die
Gemeinde X._ zurückzuweisen sei. Das Bundesgericht habe in
seinen Urteilen vom 22. Mai 2013 entschieden, dass Baubewilligungen
anfechtbar seien, die sich auf Zweitwohnungen bezögen. Dazu müsste
der Begriff der Zweitwohnung in der ausführenden Gesetzgebung aber
hinreichend bestimmt sein. Dies sei bis anhin nicht geschehen. Das
Bundesgericht sage, dass Zweitwohnungen solche Wohnungen seien, die
nicht dauernd durch Personen mit Wohnsitz in der Gemeinde genutzt
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würden. Als Erstwohnungen gälten Wohnungen, die durch Personen zu
Erwerbs- oder Ausbildungszwecken genutzt würden. Zudem sollten auch
Wohnungen, die touristisch bewirtschaftet würden, weiterhin bewilligt
werden dürfen. Das Bundesgericht habe erkannt, dass sich die
unmittelbare Anwendbarkeit von Art. 75b Abs. 1 in Verbindung mit
Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV auf ein vorsorgliches Bauverbot für eindeutige
Zweitwohnungen zu beschränken habe. Deswegen seien
Baubewilligungen, die nicht eindeutig Zweitwohnungen gestatteten, nicht
aufzuheben. Hier gehe es nicht um den Bau von Wohnungen, die
eindeutig als Zweitwohnungen zu bezeichnen seien. Dies ergebe sich
schon aus der Baubewilligung, worin die Beschwerdegegnerin den
privaten Beschwerdegegnern den Neubau dreier Mehrfamilienhäuser
bewilligt habe. Auch im Einspracheentscheid habe die
Beschwerdegegnerin sich nicht zur Nutzung der bewilligten
Mehrfamilienhäuser äussern müssen. Auch das Baugesuch deute nicht
auf die Erstellung von Zweitwohnungen hin. Dort sei nur von
Ferienwohnungen die Rede. Dies deute eher auf bewirtschaftete
Wohnungen hin. Somit sei die Bewilligung auch unter Berücksichtigung
der sofortigen Anwendung der Zweitwohnungsinitiative rechtmässig.
Hätte das Gericht wider Erwarten Zweifel an der Nutzung der realisierten
Wohnungen, wäre die Angelegenheit an die kommunale Baubehörde
zurückzuweisen, um sie diesbezüglich zu ergänzen.
8. Am 4. Oktober 2013 nahm der Beschwerdeführer dazu Stellung. Auch die
Eventualanträge der Beschwerdegegner seien abzuweisen. Hier handle
es sich um Zweitwohnungen. Betreffend Definition der Zweitwohnung
seien Art. 2 und 4 der ZwVO massgebend. Ersterer definiere den Begriff
der Zweitwohnungen und letzterer, für welche Wohnungen in Gemeinden
mit einem Anteil von mehr als 20 % Zweitwohnungen, Baubewilligungen
erteilt werden dürften. Die Beschwerdegegner sagten, ihr Baugesuch
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beziehe sich nicht eindeutig auf Zweitwohnungen. Dies sei aber nicht
rechtserheblich. "Eindeutig" sei im Urteil des Bundesgerichts
1C_646/2012 unter E10.5 nicht zu finden und es sei dort auch nirgends
festgehalten, dass in den Baubewilligungen explizit das Wort
"Zweitwohnungen" erwähnt werden müsse, damit von solchen
ausgegangen werden könne. Die Bezeichnung als Ferienwohnung sei
aber ein Indiz für eine Zweitwohnung. Für bewirtschaftete
Zweitwohnungen müsste ein hotelmässiges Betriebskonzept vorliegen.
Dies sei hier aber nicht der Fall. Wollten die Beschwerdegegner ein
Projekt im Sinne der ZwVO erstellen, hätten sie ein neues Baugesuch
einzureichen. Deswegen sei der Eventualantrag auf Rückweisung zur
Sachverhaltsergänzung und zur Neuentscheidung an die Gemeinde eine
Umgehung der bestehenden gesetzlichen Bestimmungen.
9. Am 21. Oktober 2013 hielten die Beschwerdegegner an ihren Anträgen
fest. Das Baugrundstück befinde sich im Gebiet eines rechtskräftig
festgesetzten Quartierplans. Sie hätten schon zwei Anläufe für die
Überbauung ihres Grundstücks genommen, 2005 und 2012. Die Pläne
seien gleich geblieben. Jetzt stehe die ganzjährige Vermietung im
Vordergrund und nicht die Nutzung als Ferienwohnungen. Die erteilten
Baubewilligungen seien hier mit der Auflage zu ergänzen, keine
unzulässigen Zweitwohnungen zu erstellen. Dies sei auch im
Rechtsmittelverfahren möglich. Dann müssten sie nicht ein weiteres
ordentliches Baubewilligungsverfahren durchführen.
10. Am 29. Oktober 2013 hielt der Beschwerdeführer an seinen Anträgen
fest. Die Beschwerdegegner wollten klar Zweitwohnungen erstellen.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften wird,
soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.
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Das Gericht zieht in Erwägung:
1. Anfechtungsobjekt im vorliegenden Verfahren bildet der kommunale
Einspracheentscheid der Gemeinde X._ vom 16. November,
mitgeteilt am 18. Dezember 2012, mit welchem den Beschwerdegegnern
die in Frage stehende Baubewilligung unter Auflagen und gleichzeitiger
Abweisung der dagegen vom heutigen Beschwerdeführer erhobenen
Einsprache erteilt worden ist. Streitig und zu prüfen ist die Frage, ob die
Gemeinde X._ die Baubewilligung zu Recht erteilt hat.
2. a) Die vorliegend in Frage stehende Baubewilligung wurde erstinstanzlich
am 16. November 2012, also im Zeitraum zwischen dem 11. März 2012,
dem Tag der Annahme der Zweitwohnungsinitiative, und dem
31. Dezember 2012, erteilt. Damit ist primär festzuhalten, dass sie
gemäss den Urteilen des Bundesgerichts 1C_649/2012 und 1C_650/2012
vom 22. Mai 2013 E.12 anfechtbar ist. Erst Baubewilligungen, die ab dem
1. Januar 2013 erstinstanzlich erteilt worden sind, sind nichtig (Art. 197
Ziff. 9 Abs. 2 der Bundesverfassung [BV; SR 101]).
b) Gemäss Art. 75b BV ist der Anteil von Zweitwohnungen am
Gesamtbestand der Wohneinheiten und der für Wohnzwecke genutzten
Bruttogeschossfläche einer Gemeinde auf höchstens 20 Prozent
beschränkt. Art.75b Abs. 1 in Verbindung mit Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV
enthält somit ein unmittelbar anwendbares Baubewilligungsverbot für
Zweitwohnungen in Gemeinden, in denen der 20 %-Anteil erreicht oder
überschritten ist. Dieses Verbot gilt für alle Baubewilligungen, die seit dem
11. März 2012 in den betroffenen Gemeinden erstinstanzlich erteilt
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worden sind (vgl. BGE 139 II 243 E.9-11). In Art. 1 der Verordnung über
Zweitwohnungen (ZwVO;SR 702) in Verbindung mit deren Anhang
werden die Gemeinden aufgezählt, bei denen vermutet wird, dass der
Anteil von Zweitwohnungen mehr als 20 Prozent beträgt. Dass dies für
die Gemeinde X._ zutrifft, ist vorliegend unbestritten. Somit steht
fest, dass die Erstellung neuer Zweitwohnungen in der Gemeinde
X._ aufgrund von Art. 75bBV ab dem 11. März 2012 grundsätzlich
nicht mehr möglich ist.
3. a) Die Beschwerdegegner wollen sich vorliegend nicht darauf festlegen
lassen, keine Zweitwohnungen im Sinne von Art. 2 ZwVO zu erstellen.
Dieser Bestimmung gemäss gelten als Zweitwohnungen Wohnungen, die
nicht dauernd entweder durch Personen mit Wohnsitz in der Gemeinde
oder durch Personen zu Erwerbs- oder Ausbildungszwecken genutzt
werden. Den Beschwerdegegnern schwebt vielmehr eine ganzjährige
Vermietung vor. Wie diese Vermietung konkret ausgestaltet sein soll, wird
von den Beschwerdegegnern nicht weiter erläutert. Fest steht, dass sie
nicht explizit Erstwohnungen und auch nicht unbedingt bewirtschaftete
Zweitwohnungen im Sinne von Art. 4 lit. b ZwVO erstellen wollen. Zudem
sind die Beschwerdegegner selbst nicht in der Gemeinde X._
wohnhaft (Art. 4 lit. b Ziff. 2 ZwVO). Die Beschwerdegegnerin hat
vorliegend weder im erstinstanzlichen Baubewilligungsverfahren noch im
vorliegenden Verfahren – trotz der einstweiligen Kenntnis der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung – verlangt, dass die
Beschwerdegegner ihr Bauvorhaben bezüglich Erst- beziehungsweise
Zweitwohnungen konkretisieren. Vielmehr hat die Beschwerdegegnerin
das Baubewilligungsgesuch der Beschwerdegegner ohne zusätzliche,
diesbezügliche Abklärungen bewilligt, was einer mangelhaften
Sachverhaltsfeststellung gleichkommt. Die Beschwerdegegnerin hat
folglich im Sinne von Art. 6 ZwVO, wonach die Baubewilligungsbehörde in
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der Bewilligung für den Bau einer neuen Wohnung die Pflicht zu deren
Nutzung nach Art. 4 lit. a oder b ZwVO festlegt, die genannten
Abklärungen zu tätigen. Somit ist die Angelegenheit zur Fortsetzung des
Baubewilligungsverfahrens an die Gemeinde zurückzuweisen und die
Beschwerde somit in diesem Punkt gutzuheissen.
b) Weiter bleibt die Frage nach einer Baubewilligung gestützt auf einen
projektbezogenen Sondernutzungsplan zu erläutern (Art. 8 Abs. 1 ZwVO).
Die in Frage stehende Bauparzelle liegt unstreitig in einem Quartierplan.
Ein Quartierplan stellt, entgegen der Ansicht der Beschwerdegegner,
einen Sondernutzungsplan dar (vgl. HÄNNI, Planungs- Bau- und
besonderes Umweltschutzrecht, 5. Aufl., Bern 2008, S. 238 f., 530). Die
Beschwerdegegner halten dafür, dass gestützt auf Art. 8 Abs. 1 ZwVO
(Übergangsbestimmungen), eine Bewilligung zur Erstellung neuer
Zweitwohnungen erteilt werden kann. Der genannte Artikel hält fest, dass
Baubewilligungen für neue Zweitwohnungen nach bisherigem Recht
gestützt auf einen projektbezogenen Sondernutzungsplan erteilt werden
können, wenn dieser vor dem 11. März 2012 genehmigt wurde (lit. a) und
die wesentlichen Elemente der Baubewilligung betreffend Lage, Stellung,
Grösse und Gestaltung der Bauten und Anlagen sowie deren Nutzungsart
und Nutzungsmass regelt (lit. b). Vorliegend ist indessen unklar und nicht
beurteilt, ob der Quartierplan, in welchem die Bauparzelle liegt, die
Voraussetzungen von Art. 8 Abs. 1 lit. a und b ZwVO erfüllt. Auch dies
muss von der Vorinstanz abgeklärt werden. Somit ist die Angelegenheit
zur Fortsetzung des Baubewilligungsverfahrens an die Gemeinde
zurückzuweisen, damit sie prüft, ob eine Bewilligungserteilung gestützt
auf Art. 8 Abs. 1 ZwVO möglich ist. Zusammenfassend bleibt
festzuhalten, dass die Beschwerde folglich auch in diesem Punkt und
damit insgesamt gutzuheissen und der angefochtene Entscheid der
Vorinstanz aufzuheben ist.
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4. Die Gerichtskosten in der Höhe von Fr. 2‘000.-- gehen bei diesem
Ausgang des Verfahrens gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG unter
solidarischer Haftung je hälftig zulasten der Beschwerdegegnerin und der
Beschwerdegegner, welche zudem den anwaltlich vertretenen
Beschwerdeführer nach Art. 78 Abs. 1 VRG angemessen zu
entschädigen haben. Der Rechtsvertreter des Beschwerdeführers reichte
mit Schreiben vom 27. März 2013 eine Honorarnote in der Höhe von
Fr. 2‘476.20 ein. Gemäss Art. 2 Abs. 1 der Verordnung über die
Bemessung des Honorars der Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte
(Honorarverordnung [HV; BR 310.250]) setzt die urteilende Instanz die
Parteientschädigung der obsiegenden Partei nach Ermessen fest. Sie
geht dabei gemäss Art. 2 Abs. 2 HV vom Betrag aus, welcher der
entschädigungsberechtigten Partei für die anwaltliche Vertretung in
Rechnung gestellt wird, soweit der geltend gemachte Aufwand
angemessen und für die Prozessführung erforderlich ist (Ziff. 2). Art. 3
Abs. 1 HV hält sodann fest, dass als üblich ein Stundenansatz zwischen
210 und 270 Franken gelte. Vorliegend ging der Rechtsvertreter des
Beschwerdeführers von einem Aufwand von 7.95 Stunden aus, was dem
Gericht für die vorliegende Sache gerechtfertigt und erforderlich erscheint.
Allerdings rechnete der Rechtsvertreter mit einem Ansatz von Fr. 280.--
statt der üblichen Fr. 270.-- pro Stunde und seine Honorarnote ist
entsprechend auf Fr. 2‘387.80 (inkl. MWST) zu kürzen. Folglich haben die
Beschwerdegegnerin und die Beschwerdegegner den Beschwerdeführer
unter solidarischer Haftung je mit Fr. 1‘193.90 (inkl. MWST) ausseramtlich
zu entschädigen.