Decision ID: 176b5261-0cd5-594e-b3ad-f0e5f486ec57
Year: 2010
Language: de
Court: BE_VB
Chamber: BE_VB_001
Canton: BE
Region: Espace_Mittelland
Law Area: public_law

I. Sachverhalt
1. Die Beschwerdegegner reichten am 18. August 2009 ein Baugesuch ein zur
Aufstockung des bestehenden Einfamilienhauses auf Parzelle Safnern Grundbuchblatt
Nr. F._, verbunden mit dem Einbau einer 5 1/2-Zimmer Wohnung im Ober- und
Dachgeschoss des bestehenden Hauses, dem Anbau eines Treppenhauses und eines
Gartengerätehauses. Das bisherige Erdgeschoss soll mit einer Aufschüttung in ein
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Untergeschoss umgewandelt werden. Die Parzelle liegt in der Wohn- und Gewerbezone 2.
Gegen das Bauvorhaben erhob unter anderen der Beschwerdeführer Einsprache. Mit
Bauentscheid vom 24. November 2009 erteilte die Gemeinde Safnern die Baubewilligung
mit drei Ausnahmebewilligungen für das Nichteinhalten des Zonen- und des
Gebäudeabstands sowie des kleinen Grenzabstands.
2. Dagegen reichte der Beschwerdeführer am 22. Dezember 2009 Beschwerde bei der
Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Er beantragt die
Aufhebung des Gesamtentscheides vom 24. November 2009 und die Erteilung des
Bauabschlags. Er macht geltend, das Bauvorhaben verletze die Besitzstandsgarantie. Die
Ausnahmebewilligung für die Unterschreitung der Abstände sei zu Unrecht erteilt worden.
Die Gemeinde führt in ihrer Stellungnahme vom 28. Januar 2009 aus, der
Beschwerdeführer sei nur im Rahmen seiner Einsprache, die sich lediglich auf den
östlichen kleinen Grenzabstand bezogen habe, beschwerdelegitimiert. Auf die übrigen
vorgebrachten Rügen sei mangels schützenswerten Interessen des Beschwerdeführers
nicht einzutreten.
Die Beschwerdegegner machen in ihrer Stellungnahme vom 23. März 2010 geltend, der
Streitgegenstand sei auf den Umfang der Einsprachegründe begrenzt. Soweit sich der
Beschwerdeführer zur Aufschüttung des Terrains, zur Besitzstandsgarantie und zu den
nicht die Ostseite des Gebäudes betreffenden Ausnahmegesuchen äussere, sei auf die
Beschwerde nicht einzutreten. Der Beschwerdeführer sei von den auf der Westseite des
Gebäudes geplanten Anpassungen zudem nicht in seinen schutzwürdigen Interessen
betroffen.
3. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet1, führte den
Schriftenwechsel durch und holte die Vorakten ein. Auf die Rechtsschriften wird, soweit für
den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191)
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II. Erwägungen
1. Sachurteilsvoraussetzungen
a) Bauentscheide können nach Art. 40 BauG2 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit
Baubeschwerde bei der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit zur Beurteilung der
Beschwerde zuständig.
b) Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchsteller, die Einsprecher im Rahmen ihrer
Einsprachegründe und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 40 Abs. 2 BauG). Der
Beschwerdeführer ist Eigentümer der Parzelle Safnern Grundbuchblatt Nr. G._,
die unmittelbar an die Bauparzelle grenzt. Er hat sich am vorinstanzlichen Verfahren als
Einsprecher beteiligt und ist damit grundsätzlich zur Beschwerdeführung legitimiert.
c) Die Einsprecher sind nur im Rahmen ihrer Einsprachegründe zur Beschwerde befugt
(Art. 40 Abs. 2 BauG). Neue Einsprachegründe können im Beschwerdeverfahren
grundsätzlich nicht mehr vorgebracht werden. Diese Bestimmung gilt jedoch nur, wenn es
sich um die Anwendung rein kantonaler Vorschriften handelt. Nach Art. 33 Abs. 2 und 3
RPG3 muss gegen baurechtliche Verfügungen, welche sich auf das RPG oder auf
kantonale oder eidgenössische Ausführungsbestimmungen dazu stützen, ein Rechtsmittel
offen stehen, welches die volle Überprüfung durch wenigstens eine Beschwerdebehörde
gewährleistet und die Legitimation mindestens im gleichen Umfang vorsieht wie für die
Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht.4 Der
Beschwerdeführer hat schon in der Einsprache gerügt, der Grenzabstand auf der Ostseite
werde nicht eingehalten; auf diese Rüge ist einzutreten. Ob auch auf die übrigen Rügen
einzutreten wäre, kann offen bleiben.
d) Nach Art. Art. 35c Abs. 1 BauG müssen Einsprecher an jeder Rüge ein eigenes
schutzwürdiges Interesse haben. Der Grenzabstand bestimmt hier unter anderem die
Ausnützung der Bauparzelle und die Höhe der Baute. Als Nachbar hat der
2 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721) 3 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG; SR 700). 4 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 3. Aufl., Band I, Bern 2007, Art. 40 N. 9a, mit Hinweisen, BGE 133 II 249 E. 1.2.
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Beschwerdeführer ein eigenes schutzwürdiges Interesse an einer reglementskonformen
Ausnützung der Nachbarparzelle.
2. Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung des kleinen Grenzabstands
a) Das Gebäude hält im Osten den kleinen Grenzabstand von 6 m nicht ein (Art. 28
Abs. 3 i.V.m. Art. 55 Abs. 1 GBR). Es ist unbestritten, dass die Aufstockung nicht von der
Besitzstandsgarantie nach Art. 4 des Baureglements der Gemeinde Safnern (GBR)5 und
Art. 3 BauG profitieren kann. Die Aufstockung und Umgestaltung des Einfamilienhauses zu
einem Zweifamilienhaus ist eine neubauähnliche Umgestaltung und verstärkt zudem die
Rechtswidrigkeit. Sie hat die Bauvorschriften für Neubauten einzuhalten. 6
b) Die Gemeinde hat für die Unterschreitung des kleinen Grenzabstands eine
Ausnahmebewilligung nach Art. 26 BauG erteilt. Der Beschwerdeführer bringt vor, es sei
unzulässig, auf dem Weg der Ausnahme eine Sonderregelung zu Gunsten des
Baugesuchstellers zu schaffen. Er werde durch das Bauvorhaben gegenüber dem heutigen
Zustand offensichtlich stärker beeinträchtigt. Die Beschwerdegegner erachten die
Voraussetzungen zur Erteilung der beantragten Ausnahmen als erfüllt. Form und Grösse
der bestehenden altrechtlichen Liegenschaft stellten besondere Verhältnisse im Sinn der
Rechtsprechung dar. Die Aufstockung nutze das rare Bauland besser aus und ermögliche
es den Beschwerdegegnern und ihren Kindern, in einem Mehrgenerationenhaus mit den
Eltern der Beschwerdegegnerin bzw. den Grosseltern ihrer Kinder zu wohnen.
c) Nach Art. 26 BauG können Ausnahmen von einzelnen Bauvorschriften bewilligt
werden, wenn besondere Verhältnisse es rechtfertigen und wenn keine öffentlichen
Interessen beeinträchtigt werden. Ausnahmen dürfen überdies keine wesentlichen
nachbarlichen Interessen verletzen, es sei denn, die Beeinträchtigung könne durch
Entschädigung vollwertig ausgeglichen werden. Diese Voraussetzungen müssen kumulativ
erfüllt sein. Eine Ausnahmebewilligung soll die gesetzliche Regelung, die im Interesse der
Rechtssicherheit sowie der Rechtsgleichheit die tatsächlichen Verhältnisse generalisierend
erfasst, einzelfallgerecht verfeinern. Ausnahmegründe beziehen sich deshalb auf den
5 Baureglement der Gemeinde Safnern vom 1. Oktober 1990 6 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 3. Aufl., Band I, Bern 2007, Art. 3 N. 3
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Zweck, den Umfang oder die Gestaltung eines Bauvorhabens, wenn diese in den
geltenden Vorschriften nicht genügend berücksichtigt sind. Sie müssen mit den
Besonderheiten des Baugrundstücks oder des Bauvorhabens zusammenhängen. Unter
Umständen können aber auch Besonderheiten, die sich aus den subjektiven Verhältnissen
der bauwilligen Personen ergeben, eine Ausnahme begründen. Rein finanzielle Interessen,
der Wunsch nach einer Ideallösung oder intensives Ausnützungsstreben rechtfertigen aber
keine Ausnahmebewilligung. Es geht vielmehr darum, ausgesprochene Unbilligkeiten und
Unzweckmässigkeiten zu vermeiden, die die strikte Anwendung der Vorschrift für die
Bauwilligen zur Folge hätte. Schliesslich ist zu berücksichtigen, dass der Ausnahmegrund
keine absolute Grösse ist. Ob ein Sachverhalt als Ausnahmegrund genügen kann, hängt
von drei Komponenten ab: vom Interesse des Bauherrn an der Ausnahme, von der
Bedeutung der Vorschrift, von der abgewichen werden soll, und von Art und Mass der
verlangten Abweichung.7
d) Nach der Rechtsprechung kann die besondere Form der Parzelle, die eine sinnvolle
Überbauung verunmöglicht, eine Ausnahmebewilligung rechtfertigen.8 Hier ist die
Bauparzelle jedoch rechteckig, sie ist 22 m breit und rund 31 m lang. Sie weist eine übliche
Form und Grösse einer Bauparzelle für ein Einfamilienhaus auf. Die Parzelle ist mit einem
zweistöckigen Einfamilienhaus überbaut, das die heute geltenden Grenz- und
Gebäudeabstände teilweise nicht einhält. Mit dem Bauvorhaben soll aus dem heutigen
Erdgeschoss durch Aufschüttungen ein Kellergeschoss entstehen und das Haus soll
aufgestockt werden. Das bisher zweistöckige Haus wird damit eigentlich dreistöckig, da
aber in der Wohn- und Gewerbezone 2 nur zwei Geschosse zulässig sind, wird mit den
Aufschüttungen aus dem heute an die Geschosszahl anrechenbaren Erdgeschoss ein
nicht anrechenbares Kellergeschoss geschaffen. Mit dem Bauvorhaben soll letztlich eine
schon heute übernutzte Parzelle noch mehr ausgenutzt werden. Hier liegen keine
besondere Verhältnisse im Sinne von Art. 26 BauG vor, die Parzelle ist einfach zu klein für
das geplante Bauvorhaben. Auch der Wunsch nach einem Mehrgenerationenhaus oder die
gute Ausnützung von Bauland stellen keine besonderen Verhältnisse dar; sie können
praktisch bei jedem Einfamilienhaus geltend gemacht werden. Wenn die Gemeinde
7 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 3. Auf., Band I, Bern 2007, Art. 26/27 N. 4 8 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 3. Aufl., Band I, Bern 2007, Art. 26/27 N. 5a
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verdichtetes Bauen ermöglichen will, so hat sie dazu den demokratischen Weg der
Änderung des Baureglements zu wählen.9
e) Bei diesem Ergebnis kann offen gelassen werden, ob den Ausnahmen öffentliche
oder wesentliche nachbarliche Interessen entgegenstehen. Die Gemeinde hat die
Ausnahmebewilligung zu Unrecht erteilt, die Beschwerde ist gutzuheissen und dem
Bauvorhaben der Bauabschlag zu erteilen.
3. Kosten
a) Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Verfahrenskosten den unterliegenden
Beschwerdegegnern aufzuerlegen (Art. 108 Abs. 1 VRPG10). Sie werden bestimmt auf eine
Pauschalgebühr von Fr. 1'000.00. Die amtlichen Kosten für das erstinstanzliche
Baubewilligungsverfahren von Fr. 1'011.30 haben in jedem Fall die Beschwerdegegner als
Baugesuchsteller zu tragen (Art. 52 Abs. 1 BewD11).
b) Die unterliegende Partei hat der Gegenpartei im oberinstanzlichen
Beschwerdeverfahren die Parteikosten zu ersetzen, sofern nicht deren prozessuales
Verhalten oder die besonderen Umstände eine andere Teilung oder die Wettschlagung
gebieten oder die Auflage der Parteikosten an das Gemeinwesen als gerechtfertigt
erscheint (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Da die Beschwerdegegner unterliegen, haben sie die
Parteikosten des Beschwerdeführers zu übernehmen. Die Honorarnote des
Parteivertreters des Beschwerdeführers beläuft sich auf Fr. 3'529.30 und gibt zu keinen
Bemerkungen Anlass. Die Beschwerdegegner werden demnach verpflichtet, dem
Beschwerdeführer die Parteikosten in der Höhe von Fr. 3'529.30 (inkl. Auslagen und
Mehrwertsteuer) zu ersetzen.