Decision ID: 8efa9519-a640-4833-ad7d-17dd4a30d095
Year: 2002
Language: de
Court: ZH_VG
Chamber: ZH_VG_001
Canton: ZH
Region: Zürich
Law Area: public_law

I. Mit Eingabe vom 16. Juni 2001 ersuchte die A AG den Gemeinderat X um die baurechtliche Bewilligung für den Bau von 12 Reiheneinfamilienhäusern mit Unterniveaugarage auf dem Grundstück Kat.Nr. 01 im Gebiet des Quartierplans ”Q”. Mit Beschluss vom 20. September 2001 verweigerte der Gemeinderat diese Bewilligung mit der Begründung, die geplante Zufahrt zur geplanten Überbauung über die K-strasse und den öffentlichen Fussweg Kat.Nr. 02 (L-Weg) verstosse gegen den Quartierplan, der die Erschliessung jenes Gebiets über die M-strasse und den N-weg vorsehe. Ferner verstosse die geplante Zufahrt, die im Einmündungsbereich zur K-strasse eine Verbreiterung des öffentlichen Fusswegs Kat.Nr. 02 sowie die Erstellung eines Fussgängerstegs über den im Zusammenhang mit dem Quartierplanverfahren naturnah gestalteten Dorfbach vorsehe, gegen gewässer- und naturschutzrechtliche Bestimmungen.
II. Den gegen diese Bauverweigerung erhobenen Rekurs der A AG wies die Baurekurskommission III am 8. Mai 2002 ab. Die für die Bauverweigerung angeführten gewässer- und naturschutzrechtlichen Gründe seien nicht stichhaltig. Aber auch die Bauherrschaft könne nichts daraus ableiten, dass das aus dem Quartierplanverfahren hervorgegangene Grundstück Kat.Nr. 03 in drei Parzellen aufgeteilt worden sei und deshalb das Baugrundstück Kat.Nr. 01 keinen direkten Zugang zum N-weg mehr habe. Hingegen ergebe sich aus dem Quartierplankonzept eindeutig, dass die Erschliessung des Baugrundstücks über M-strasse und N-weg erfolgen sollte. Wenn die örtliche Baubehörde eine andere Erschliessung abgelehnt habe, erweise sich dies als zweck- und verhältnismässig.
III. Mit Beschwerde vom 13. Juni 2002 liess die A AG dem Verwaltungsgericht beantragen, den Beschluss des Gemeinderats X vom 20. September 2001 aufzuheben und der Beschwerdeführerin die Baubewilligung für die geplante Überbauung zu erteilen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegnerin. Zur Begründung wurde insbesondere vorgebracht, die vom Beschwerdegegner geforderte Erschliessung zum N-weg könne wegen der im Frühjahr 2001 erfolgten Parzellierung, der die Beschwerdegegnerin zugestimmt habe, nur über das Grundstück Kat.Nr. 04 erfolgen; ein entsprechendes Fahrwegrecht könne für das Baugrundstück aber nicht beansprucht werden. Es stehe deshalb nur die Möglichkeit der Erschliessung zur K-strasse offen, gegen die aus verkehrstechnischer Sicht keine Einwände bestünden und die auch auf Grund der topographischen Verhältnisse geboten sei. Dass das Baugrundstück Kat.Nr. 01 und die Nachbarparzelle 04 dem nämlichen Eigentümer gehörten, vermöge am Fehlen eines Fahrwegrechts nichts zu ändern. Wenn das Baugrundstück zwingend über das Grundstück 04 hätte erschlossen werden müssen, so hätte bei der Zustimmung zur Mutation ein entsprechender Vorbehalt angebracht werden müssen. Wenn damals von der Gemeinde angemerkt worden sei, die Mutation nehme keine Rücksicht auf ein am 25. Mai 2000 auf dem früheren Grundstück Kat.Nr. 03 bewilligtes Projekt der D AG, so sei dies ohne Bedeutung für das Baugesuch der Beschwerdeführerin. Auch bei diesem vom Beschwerdegegner bewilligten Projekt hätten 16 Abstellplätze über die K-strasse erschlossen werden sollen. Auch dort habe sich zudem gezeigt, dass eine in den N-weg einmündende Ausfahrt von der Tiefgarage nur mit einer unzulässig starken Steigung möglich sei; die gegenteiligen Ausführungen der Vorinstanz seien unbegründet. Sodann sei es unzulässig, die Quartierplanunterlagen, insbesondere den technischen Bericht, dahingehend zu interpretieren, dass der gesamte nördlich der Quartierstrasse B (dem heutigen N-weg) gelegene Teil des Quartierplangebiets ausschliesslich über diese Strasse erschlossen werden müsse. Die auf dem Baugrundstück bei der Quartierplanfestlegung vorhandenen Bauten seien alle über die auch im Quartierplan eingezeichnete Zufahrt zur K-strasse hin erschlossen gewesen. Über den N-weg sei mit dem Quartierplan nur eine Bautiefe des damaligen Grundstücks Kat.Nr. 03 erschlossen und nur diese sei in den Kostenperimeter für den N-weg einbezogen worden; der grössere Teil der Bauparzelle sei dagegen zur K-strasse hin orientiert gewesen; die Verlegung des Dorfbachs sei in diesem Zusammenhang ohne Bedeutung. Dass der N-weg nicht den ganzen Verkehr des nördlich gelegenen Gebiets aufnehmen sollte, ergebe sich auch aus seinem Ausbau ohne Trottoir, der nur für die Erschliessung weniger Bauten genüge. Sodann seien seit der Festsetzung des Quartierplans zahlreiche Bauten direkt über die K-strasse erschlossen worden, so auf dem Grundstück Kat.Nr. 05 eine Überbauung mit 24 Eigentumswohnungen und 37 Parkplätzen. Der Quartierplan habe denn auch das Gebiet bis zur Mitte der K-strasse erfasst; diese habe zwar nicht weiter ausgebaut werden müssen, sondern lediglich das Trottoir. Wenn sie aber zum Quartierplan gehört habe, müsse es auch zulässig sein, die vom Quartierplan erfassten Parzellen zu dieser Strasse zu erschliessen. Auch der Beschwerdegegner habe bisher die Auffassung vertreten, die Erschliessung eines Grundstücks habe über diese Strasse zu erfolgen, für welche Kostenanteile geleistet worden seien, so insbesondere bei einem an die M-strasse angrenzenden Grundstück, wo sie die Erschliessung über den heutigen Höhenweg mit der Begründung verlangt habe, die betreffenden Grundeigentümer hätten ihre Kostenanteile an die Erschliessung für diese Strasse geleistet. Die seinerzeitige Eigentümerin des Grundstücks Kat.Nr. 03 hätte an die südlich und östlich ihres Grundstücks verlaufenden Quartierstrassen A (M-strasse) und B (N-weg) sowie Fussweg E lediglich Fr. 41'562.75 beitragen müssen, hingegen mit Fr. 157'668.55 ungleich mehr an die K-strasse. Somit liege auf der Hand, dass sich die Beitragspflicht für die heutigen Quartierstrassen M-strasse und N-weg eindeutig auf die heutigen Parzellen 04, 06 und 07, nicht aber auf das Baugrundstück Kat.Nr. 01 bezog. Daraus müsse zwingend geschlossen werden, dass der Quartierplan von der Erschliessung des Baugrundstücks über die K-strasse ausging. Sodann sei es widersprüchlich, wenn die Vorinstanz die Erschliessung einiger Abstellplätze an der K-strasse für möglich erachte. Von einer Verkehrsgefährdung im Sinn von § 240 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) könne jedenfalls keine Rede sein; jedenfalls habe auch das bewilligte Projekt der D AG eine direkte Erschliessung in die K-strasse vorgesehen.
Die Vorinstanz beantragte am 20. Juni 2002 die Abweisung der Beschwerde, ebenso der Beschwerdegegner am 28. August 2002, der zudem die Zusprechung einer Parteientschädigung verlangte.

Die Kammer zieht in Erwägung:
1. a) Das Verwaltungsgericht ist sachlich und funktionell zuständig zur Behandlung der Beschwerde gegen den Entscheid der Baurekurskommission III über die baurechtliche Bewilligung einer kommunalen Baubehörde (§ 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997; VRG). Die Beschwerdeführerin ist als Bauherrin und Unterliegende im Rekursverfahren zur Beschwerde ohne weiteres legitimiert (§ 21 in Verbindung mit § 70 VRG).
b) Der von der Beschwerdeführerin beantragte Augenschein kann unterbleiben. Die Erschliessungssituation lässt sich, wie die nachfolgenden Erwägungen zeigen, ohne weiteres aufgrund der Akten beurteilen.
2. a) Im wegleitenden Entscheid RB 1984 Nr. 79 (= ZBl 85/1984 S. 374 = ZR 83 Nr. 103) hat das Verwaltungsgericht erwogen, dass das dem rechtskräftig festgesetzten und genehmigten Quartierplan zu Grunde liegende Erschliessungskonzept für den einzelnen Grundeigentümer verbindlich sei und dass davon bei der Erstellung von Bauten im Allgemeinen nicht abgewichen werden könne; insbesondere stehe es nicht im Belieben einzelner Grundeigentümer, das quartierplanmässige Erschliessungskonzept unbeachtet zu lassen und andere Anlagen mit der nämlichen Zweckbestimmung zu errichten. An dieser Praxis ist in späteren Entscheiden festgehalten worden (VB 91/0056 vom 23. August 1991; VB.1998.00299 vom 9. Dezember 1998). In einem neueren Entscheid vom 26. September 2001 (VB.2001.00149 bzw. 00150 und 00152; http://www.vgrzh.ch/rechtsprechung) ist sie dahingehend verfeinert worden, dass bei einem grösseren Grundstück, das von zwei Strassen erschlossen werde, es dem Grundeigentümer frei stehe, die Erschliessung von der einen oder anderen Strasse her vorzunehmen, sofern jede für sich den zusätzlichen Verkehr aufzunehmen vermöge und keine zusätzlichen Erschliessungsanlagen erforderlich würden; sodann hat das Gericht in zustimmendem Sinn auf die Erwägungen der Baurekurskommission verwiesen, wonach (vorbehältlich einer ausdrücklichen Festsetzung) aus den Überbauungsannahmen, auf denen die Planung der Erschliessung beruhe, und den Perimetern für die Verlegung der entsprechenden Kosten keine Verpflichtung abgeleitet werden könne, das an eine bestimmte Quartierplanstrasse angrenzende Gebiet jedenfalls über diese Strasse zu erschliessen (BRK II, 3. April 2001, BEZ 2001 Nr. 59). Das Bundesgericht hat am 5. Februar 2002 eine gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 26. September 2001 erhobene staatsrechtliche Beschwerde abgewiesen.
b) Die Beschwerdeführerin macht geltend, dass das Bauvorhaben alternativ über die K-strasse erschlossen werden könnte.
Das Baugrundstück Kat.Nr. 01 ist durch die Wegparzelle Kat.Nr. 02 und die Bachparzelle Kat.Nr. 08 von der K-strasse getrennt, die als Sammelstrasse den zusätzlichen Verkehr unbestrittenermassen aufzunehmen vermöchte. Nach den Plänen der Beschwerdeführerin soll die Zufahrt zur geplanten Tiefgarage in der Nordost-Ecke des Grundstücks Kat.Nr. 01 über den öffentlichen Fussweg Kat.Nr. 02 erfolgen, der dort in den Gehweg der K-strasse einmündet. Damit der vor der Einmündung ca. 3,5 m breite Fussweg als Fahrweg dienen kann, soll er in jenem Bereich zu Lasten der angrenzenden Bachparzelle Kat.Nr. 08 auf 4,6 m verbreitert werden. Um den Fussgängerverkehr aufzunehmen, soll ca. 6 m oberhalb der Einmündung des bisherigen Fusswegs in die K-strasse der Bach mit einer Fussgängerbrücke überquert und ebenfalls zu Lasten des Bachgrundstücks der Gehweg der K-strasse bis zu dieser Brücke verlängert werden. – Bereits diese von der Beschwerdeführerin vorgesehenen Erschliessungsmassnahmen, die sie nicht ohne Mitwirkung Dritter verwirklichen kann, machen offenkundig, dass gegenwärtig die geplante Überbauung von der K-strasse her über keine zureichende Erschliessung verfügt, und zwar obwohl die Erschliessungsanlagen gemäss Quartierplan Q vollständig vorhanden sind. Die offenbar noch bestehende Zufahrt zu den zum Abbruch bestimmten Gebäuden stellt ohne den von der Beschwerdeführerin beabsichtigten Ausbau keine hinreichende Erschliessung für die geplante Überbauung dar.
c) Dagegen ist eine Erschliessung über den N-weg entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin ohne weiteres möglich: Der N-weg ist eine 5 m breite und einschliesslich Kehrplatz 60 m lange O-strasse, die in die M-strasse einmündet, welche neben der 5 m breiten Fahrbahn über einen 2 m breiten Gehweg verfügt. Er ist damit entsprechend einer Zufahrtsstrasse im Sinn der Zugangsnormalien von 9. Dezember 1987 ausgebaut und kann damit auch bei Ausschöpfung der Baumöglichkeiten neben dem Verkehr der unmittelbar angrenzenden Flächen auch denjenigen der geplanten Überbauung mit 12 Wohneinheiten aufnehmen (vgl. Zugangsnormalien, Anhang Technische Anforderungen).
Der Einwand der Beschwerdeführerin, über den N-weg sei die Erschliessung aus topographischen Gründen nicht möglich, ist bereits vor der Rekurskommission verspätet erhoben worden; als neue tatsächliche Behauptung kann er gemäss § 52 Abs. 2 VRG auch im Beschwerdeverfahren nicht nachgebracht werden. Auf die beantragten Beweiserhebungen (Augenschein, Expertise) kann deshalb verzichtet werden. Im Übrigen mag es zutreffen, dass sich die Tiefgarage der geplanten Überbauung nicht ohne übermässiges Gefälle vom N-weg her erschliessen lässt; die Baurekurskommission hat jedoch zu Recht darauf hingewiesen, dass bei einer Erschliessung über den N-weg das Bauprojekt geändert und die Tiefgarage anderswo angelegt werden müsste. Inwiefern dies nicht möglich sein sollte, wird auch in der Beschwerdeschrift nicht dargetan. Die im Rekursverfahren nachgereichten Pläne beziehen sich auf das bestehende Projekt; der Nachweis, dass auch bei einer Um- oder Neuprojektierung die notwendigen Abstellplätze nicht so angelegt werden können, dass eine Zufahrt über den N-weg ohne übermässige Steigung auskommt, kann damit von vornherein nicht erbracht werden.
Die Beschwerdeführerin lehnt die Erschliessung über den N-weg auch deshalb ab, weil für die Zufahrt vom N-weg zum Baugrundstück Kat.Nr. 01 die Parzelle Kat.Nr. 04 beansprucht werden müsste. Dies trifft wohl zu, doch haben dies die Beschwerdeführerin bzw. der Grundeigentümer selber zu vertreten. Das Baugrundstück Kat.Nr. 01 sowie die Parzellen Kat.Nr. 04, 06 und 07 sind durch die Parzellierung des früheren Grundstücks Kat.Nr. 03 entstanden. Dieses Grundstück erhielt mit dem Quartierplan Q Anschluss an den heutigen N-weg, womit das Quartierplanziel, alle Grundstücke innerhalb des Quartierplangebiets zu erschliessen (§ 128 Abs. 1 PBG), erfüllt war. Wenn der Eigentümer dieses Grundstücks oder seine Rechtsvorgänger nach der Quartierplanfestsetzung eine Parzellierung vorgenommen haben, die eine Erschliessung von Teilen des früheren Grundstücks Kat.Nr. 03 zum N-weg rechtlich verunmöglicht hat, so können sie aus diesem von ihnen nach der Quartierplanfestsetzung herbeigeführten neuen Sachverhalt nichts zu ihren Gunsten ableiten. Die Berufung der Beschwerdeführerin auf § 126 Abs. 1 PBG, wonach das Quartierplangebiet so einzuteilen ist, dass alle Grundstücke ohne Ausnahmebewilligungen und nachbarliche Zustimmung überbaut werden können, geht deshalb fehl. Ebenso kann es ihr nicht helfen, dass die Gemeinde X der Parzellierung am 5. März 2001 zugestimmt hat. Gemäss § 228 Abs. 2 PBG dürfen durch die Unterteilung von Grundstücken keine den Bauvorschriften widersprechende Verhältnisse geschaffen werden und entsprechend ist gemäss § 309 Abs. 1 lit. e PBG eine baurechtliche Bewilligung erforderlich für die Unterteilung von Grundstücken nach Erteilung einer baurechtlichen Bewilligung oder aber nach erfolgter Überbauung. Der Beschwerdegegner hat gestützt auf diese Bestimmungen die Mutation mit dem zutreffenden Hinweis genehmigt, dass sie keine Rücksicht nehme auf das am 25. Mai 2000 bewilligte Projekt der D AG, welches mit dieser Grenzziehung nicht verwirklicht werden könne. Aus dieser Genehmigung lässt sich jedenfalls nicht die Zustimmung zu einer Erschliessung der neuen Parzelle Kat.Nr. 01 über die K-strasse herauslesen und die Gemeinde war auch nicht verpflichtet, den Grundeigentümer auf die sich infolge der Parzellierung bei einer Neuüberbauung dieses Grundstücks ergebenden Erschliessungsprobleme hinzuweisen.
3. Nach dem Gesagten ist die Baubewilligung bereits mangels hinreichender Erschliessung im Sinn von § 236 Abs. 1 PBG zu verweigern. Sodann verstösst die geplante Erschliessung über die K-strasse in qualifizierter Weise gegen das Erschliessungskonzept des Quartierplans, indem sie nur mittels zusätzlicher Erschliessungsanlagen, nämlich der Verbreiterung des Fusswegs im Einmündungsbereich, der Erstellung einer Fussgängerbrücke und der Verlängerung des Gehwegs entlang der K-strasse verwirklicht werden kann. Die damit einher gehenden Abweichungen vom rechtskräftig festgesetzten Quartierplan Q sind nicht mehr bloss untergeordneter Natur, weshalb ihre Verwirklichung eine Revision dieses Quartierplans voraussetzen würde; ohne eine solche hat die Beschwerdeführerin keinen Anspruch, die im Eigentum der Gemeinde stehende Fusswegparzelle Kat.Nr. 02 als Zufahrt zur geplanten Tiefgarage zu nutzen; dass die zum Abbruch bestimmten Gebäude noch unter Benutzung des Fusswegs erschlossen werden, vermag daran nichts zu ändern. Schliesslich weist der Beschwerdegegner mit guten Gründen darauf hin, dass der Verbreiterung des Fusswegs zu Lasten der Bachparzelle und der Errichtung einer Fussgängerbrücke auch gewässerschutzrechtliche Gründe entgegenstehen. Zwar können gemäss Art. 38 Abs. 2 lit. b des Bundesgesetzes vom 24. Januar 1991 über den Schutz der Gewässer (GSchG) vom Verbot der Überdeckung von Fliessgewässern für Verkehrswege Ausnahmen bewilligt werden; angesichts des Umstands, dass aufgrund einer wenig mehr als 10 Jahre zurückliegenden Planung ein Fussgängerübergang bereits besteht und die Zufahrt zum Grundstück auf andere Weise gesichert ist, dürfte eine solche Ausnahmebewilligung kaum erhältlich sein. Sodann schreibt § 21 des Wasserwirtschaftsgesetzes vom 2. Juni 1991 für ober- und unterirdische Bauten einen Gewässerabstand von 5 m vor, der auch nach der Rechtsprechung auch für das Anlegen von Zufahrtsstrassen gilt (VGr, 27. März 2002, VB.2001.00163, http://www.vgrzh.ch/rechtsprechung, E. 2c). Die Beschwerdeführerin könnte deshalb die vorgesehene Verbreiterung der Fahrspur selbst dann nicht vornehmen, wenn sie über das betreffende Grundstück verfügen könnte.
4. Zusammenfassend ergibt sich, dass der Quartierplan Q keine Erschliessung des Bauvorhabens an der von der Beschwerdeführerin geplanten Stelle vorsieht und an dieser Stelle eine hinreichende Zufahrt zur geplanten Überbauung weder besteht noch erstellt werden kann. Wenn die Beschwerdeführerin einwendet, es seien in anderen Fällen Bewilligungen für Zufahrten ab der K-strasse erteilt bzw. in Aussicht gestellt worden, so übersieht sie, dass jene Zufahrten direkt auf die K-strasse erfolgen konnten und damit eine grundlegend andere Ausgangslage gegeben war als im vorliegenden Fall, wo Änderungen an den quartierplangemäss erstellten Erschliessungsanlagen erforderlich würden. Zutreffend ist dagegen der Vorwurf an die Vorinstanz, es sei widersprüchlich, wenn diese die Anlage einiger weniger Abstellplätze an der K-strasse für zulässig gehalten habe. Auch insofern hat die Beschwerdeführerin keinen Anspruch auf eine vom Quartierplan abweichende Nutzung der als Fussweg ausgeschiedenen Parzelle Kat.Nr. 02. Wenn eine solche Nutzung für die bestehenden Bauten hingenommen wurde, lässt sich daraus kein Anspruch für den Fall einer Neuüberbauung ableiten.
Damit erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist abzuweisen. Bei diesem Ausgang sind die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 i.V.m. § 70 VRG), die überdies zu einer Parteientschädigung von Fr. 1'500.- an die Gemeinde X zu verpflichten ist.