Decision ID: e1e1f9c6-c7c1-5e8f-9058-1f184764f1c4
Year: 1998
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_002
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

in fatto:
A.
Le parti il 28 luglio 1994 hanno sottoscritto un documento denominato “pre-contratto di locazione” (doc. A) secondo il quale il convenuto avrebbe messo a disposizione dell’attore in quel di _ degli spazi da adibire a esercizio pubblico per la durata di 5 anni contro un canone annuo di fr. 35’000.--/40’000.--.
Il contratto di locazione definitivo non è tuttavia mai stato stipulato.
B.
Con la petizione l’attore ascrive al convenuto la mancata stipulazione del contratto definitivo e, invocando l’art. 97 CO, chiede il risarcimento del danno derivatogli, pari a lire 12’500’000 per spese di progettazione e fr. 100’000.-- per perdita di guadagno, il tutto per fr. 109’375.-- oltre interessi.
C.
Il convenuto si è opposto alla petizione argomentando di avere inteso locare gli spazi di sua proprietà ad un bar-ristorante, mentre l’attore avrebbe successivamente modificato l’intenzione iniziale in favore di un disco-pub o di un music-bar, locali assai rumorosi e comunque non contemplati dagli accordi di cui al precontratto.
In assenza di responsabilità del convenuto, nulla sarebbe dovuto all’attore.
D.
L’attore in sede di conclusioni ha aumentato la pretesa per perdita di guadagno a fr. 150’000.--, e di conseguenza la domanda di causa a fr. 159’375.-- oltre interessi.
Le parti hanno per il resto mantenuto le rispettive tesi e domande, contestando nel contempo quelle della parte avversaria.
E.
Nel giudizio qui impugnato il Pretore ha esaminato il sedicente precontratto doc. A, concludendo che esso non conterrebbe l’obbligo alla stipulazione di un futuro contratto di locazione, e non potrebbe pertanto costituire la base di un obbligo risarcitorio del convenuto.
Sarebbe per contro ipotizzabile una responsabilità per culpa in contrahendo, che peraltro darebbe all’attore unicamente la possibilità di ottenere il risarcimento dell’interesse negativo al mancato contratto, ma data la correttezza del comportamento del convenuto non ricorrerebbero le premesse per l’applicazione dell’istituto, dal che la reiezione della petizione.
F.
Con l’appello l’attore chiede la riforma della sentenza pretorile nel senso di ammettere la petizione per fr. 159’375.-- oltre accessori.
Il documento A sarebbe chiaramente un contratto a pieno titolo, contenendo esso tutti i suoi punti essenziali, addirittura espressi in modo dettagliato, laddove l’unico elemento di incertezza sarebbe stato costituito dalla concessione da parte della competente autorità dell’autorizzazione alla modifica della destinazione dei locali in questione.
L’istruttoria avrebbe per il resto dimostrato che il convenuto sapeva perfettamente che l’attore, dopo l’idea iniziale di aprire uno snack-bar, era intenzionato a gestire un bar, così che gli si dovrebbe imputare di avere ingiustificatamente cambiato idea in un secondo tempo.
Alla medesima soluzione si dovrebbe del resto giungere in base al testo del contratto, dovendosi intendere dalla dicitura “bar-ristorante” ivi figurante l’una o l’altra delle due alternative, e perciò anche quanto legittimamente auspicato dall’attore.
G.
Nelle osservazioni del 19 novembre 1997 il convenuto chiede la reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili sulla scorta di argomentazioni delle quali si dirà, per quanto necessario, nei successivi considerandi.

Considerato
in diritto:
1.
L’attore contesta in primo luogo l’assunto del Pretore secondo cui il documento denominato "Pre-contratto di locazione" (doc. A) non costituirebbe un precontratto, ma una semplice dichiarazione di intenti, avendo il Giudice di prime cure ritenuto che le parti non avrebbero espresso chiaramente la volontà di impegnarsi a concludere un contratto di locazione.
La critica è giustificata.
Giusta l'art. 22 CO le parti, mediante contratto, possono assumersi l'obbligo di stipulare un contratto futuro.
Per principio, anche tale negozio sottostà alla norma fondamentale di cui all’art. 1 CO, secondo la quale un contratto non può definirsi perfetto fino a quando le parti non abbiano manifestato concordemente la loro reciproca volontà, riferita in questo caso agli elementi essenziali del futuro contratto (
Honsell/Vogt/Wiegand
, OR I, 2. edizione, n. 29 ad art. 22 CO), ritenuto che se dal (pre)contratto stesso non risulti chiara la vera e concorde volontà delle parti occorrerà procedere alla sua interpretazione secondo il principio dell’affidamento (art. 18 CO;
DTF
119 II 451, 118 II 132).
Dal documento in esame emerge chiaramente che le parti hanno avuto intenzione di concludere un contratto futuro ("Punti principali di accordo, parte integrante del contratto che verrà stipulato ca. novembre 1994”), e d’altra parte sia l'appellante che l'appellato nei loro allegati hanno dichiarato che la stipulazione precontrattuale rifletteva la volontà di obbligarsi a sottoscrivere un contratto futuro, così che il documento in analisi non può essere considerato una semplice dichiarazione di intenti, avendo le parti espressamente voluto obbligarsi nei termini di cui all'art. 22 CO (
Gauch/Schluep
, Schweizerisches Obligationenrecht-Allgemeiner Teil, n. 1100).
Posto che il doc. A è un precontratto e non una lettera di intenti, la sua validità sostanziale dipende dalla presenza in esso di tutti gli elementi essenziali del futuro contratto di locazione.
Gli stessi sono in concreto senz’altro dati, dal momento che vi figurano l’indicazione dell'oggetto concesso in uso e dell'ammontare del canone di locazione (
DTF
119 II 347;
Honsell/Vogt/Wiegand
, opera citata, n. 1 ad art. 253 CO).
Le parti non si sono comunque limitate a determinare gli elementi essenziali, ma hanno definito i loro rapporti futuri in dettaglio: oltre che sull'oggetto concesso in uso da parte del locatore (2 piani e un locale adiacenti l'esposizione _ ad uso bar-ristorante) e che sulla pigione, di fr. 35'000.--/ fr. 40'000.-- annui non comprensivi delle spese accessorie, il precontratto si esprime infatti anche sulla durata del contratto (5 anni, con inizio novembre 1994), e su numerose pattuizioni secondarie quali le modalità di pagamento della pigione (trimestrale), la garanzia da depositare da parte del conduttore (fr. 40'000.--), e prevede addirittura una clausola di caducità dell' accordo nel caso in cui le autorità competenti non dovessero concedere le necessarie autorizzazioni.
2.
La sola esistenza di un precontratto non è evidentemente sufficiente per conferire all’attore il diritto al richiesto risarcimento, dovendosi a tal fine piuttosto esaminare se il convenuto abbia colpevolmente rifiutato la stipula dell’auspicato contratto di locazione.
2.1
Le parti si sono accordate per la conclusione di un futuro contratto di locazione, il cui oggetto avrebbe dovuto consistere in un “bar-ristorante”. La denominazione è precisa e non lascia spazio ad interpretazioni: il “bar-ristorante” è un esercizio pubblico, ampiamente diffuso, in cui coesistono la vendita di bevande al banco o al tavolo (bar) e l’offerta di un servizio di cucina per i pasti principali (ristorante). Non si tratta perciò di uno “snack-bar”, bar in cui nell’accezione comune il servizio di ristorazione si limita al panino o poco più (snack), né di un “music-bar” (o, come vedremo, un “disco-pub”), né tanto meno un semplice “bar”-che forse il convenuto avrebbe potuto accettare (interrogatorio formale, risposta 5)-, e questo a dispetto delle speculazioni terminologiche dell’appellante (pag. 6).
In questo senso le parti hanno perciò dato una chiara connotazione all'esercizio previsto, la cui gestione avrebbe dovuto essere condotta in modo serio e senza dare “adito a lamentele da parte degli inquilini dello stabile”
di proprietà del locatore. Il “bar-ristorante” avrebbe pertanto, negli intenti delle parti, dovuto accogliere i clienti in ambiente tranquillo e non rumoroso.
Ed infatti, l’istruttoria conferma che la concorde volontà iniziale delle parti non è stata rivolta all'apertura di uno “snack-bar” ma di un ristorante.
L’attore, più precisamente intendeva gestire un ristorante di cucina abruzzese, della quale si sarebbe occupata la madre (cfr. audizione 13 giugno 1996 teste _, pag. 5; interrogatorio formale 13 giugno 1996, pag. 3), e coerentemente i preventivi allestiti dalla _ per le modifiche dei locali prevedevano anche una cucina professionale (doc. 4; cfr. anche doc. 3).
2.2
L’attore sostiene tuttavia che al più tardi il 20 settembre 1994 il convenuto sarebbe stato al corrente della sua intenzione di modificare la tipologia di esercizio pubblico per avere preso conoscenza del progetto allestito dallo studio _, titolato “disco pub”, e di non avere sollevato obiezione alcuna ma anzi di avere richiesto una modifica al riguardo del WC e di avere sottoscritto la domanda di costruzione, così da doversi ammettere il suo consenso, dal che l’illegittimità del rifiuto alla sottoscrizione del contratto definitivo di locazione.
Si tratta di una tesi infondata.
Punto di partenza è infatti quello per cui dal silenzio di una parte non si può per principio ammetterne il consenso ad una proposta (art. 6 CO), mentre un comportamento concludente può portare ad ammettere il consenso solo laddove siffatto significato impegnativo possa in buona fede essere ascrivibile a tale comportamento.
Nella specie è invece addirittura manifesto che il silenzio del convenuto su una proposta di modifica progettuale da “bar-ristorante” a “disco-pub” non può comportare l’automatica accettazione della mutazione dei termini del precontratto -l’attore del resto nemmeno pretende che sarebbe applicabile l’art. 6 CO-, ma al contrario, a fronte di una sostanziale modifica degli intendimenti era necessario che l’eventuale consenso del convenuto venisse in qualche modo espresso.
Quo ai comportamenti del convenuto invocati dall’attore, questa Camera è dell’opinione che essi siano ben lungi dal potere essere ragionevolmente intesi come la tacita ratifica dell’intenzione di aprire l’auspicato “disco-pub”.
In primo luogo il significato dell’asserita mancata reazione del convenuto ai piani dello _ non può essere significativo quanto pretende l’attore per il semplice motivo, ammesso dall’attore medesimo, che essi “a parte lo stile dell’arredamento e i WC erano identici a quelli dell’arch. _ ” (appello, pag. 7) e che comunque, lo si ripete, la sola mancata reazione non poteva nelle concrete circostanze comunque essere costitutiva di consenso ad una modifica del genere.
La modifica del WC rispondeva a precise esigenze di polizia delle costruzioni ed era perciò comunque necessaria (deposizione _), così che all’averla suggerita, in assenza di migliori elementi, può al massimo essere attribuito un significato interlocutorio, nel senso che il convenuto prendeva in considerazione la proposta dell’attore, ma costituisce senz’altro una forzatura da parte dell’attore il volervi ravvisare il definitivo consenso del convenuto al cambiamento di rotta.
Neppure la firma da parte del convenuto della domanda di costruzione 11 ottobre 1994 comporta accettazione dell’idea del “disco-pub”, ma è semmai un atto che era doveroso proprio nell’ambito del precontratto a suo stipulato: in primo luogo essa è stata introdotta da _o e dall’arch. _ e non da _, con i cui piani non ha perciò riferimento alcuno, mentre l’apparente discrepanza costituita dal fatto che la domanda di trasformazione sia riferita ad un bar e non ad un ristorante è stata esaurientemente spiegata dal teste _ che l’ha giustificata con le minori difficoltà nell’ottenere la licenza per questo tipo di esercizio, con la riserva di una successiva richiesta di un cambiamento di destinazione in favore del prospettato ristorante.
Ma anche volendo ammettere l’ipotesi più favorevole all’attore, secondo cui all’epoca della domanda di costruzione l’opzione del ristorante era già caduta, la richiesta per un “bar”, quand’anche questa fosse stata l’intenzione del convenuto, non può essere assimilata o estesa al “disco-pub” prospettato dall’attore, di gran lunga più rumoroso e molesto per i vicini sia dal punto di vista del rumore prodotto dal locale che da quello degli orari di apertura notturna.
Proprio a questo proposito è lecito supporre che l'appellante non avesse alcuna intenzione di rispettare la clausola precontrattuale, secondo la quale avrebbe dovuto gestire il locale in modo che ci fosse un ambiente tranquillo e non rumoroso, non potendosi interpretare altrimenti la sua proposta al convenuto di farsi carico di parte della pigione (fino a fr. 200.--/300.-- mensili) per ogni inquilino che si fosse lamentato e di subentrare in al massimo due contratti di locazione nel caso in cui gli inquilini avessero disdetto i propri contratti a causa dei disturbi (cfr. interrogatorio formale 13 giugno 1996, pag.4).
2.3
In definitiva, non potendosi ammettere un consenso iniziale del convenuto all’apertura del tipo di esercizio pubblico prospettato dall’attore, e non potendosi neppure ritenere che egli vi abbia in qualche modo consentito in un secondo momento, non può essere rimproverato all'appellato di non aver concluso il contratto principale di locazione, non costituendo tale suo rifiuto una violazione degli accordi risultanti dal precontratto.
3.
L’attore nel proprio gravame non insorge esplicitamente contro la decisione del Pretore di non ritenere date le premesse per una responsabilità del convenuto fondata sulla culpa in contrahendo, avendo egli optato per la tesi secondo cui il doc. A costituirebbe un contratto a tutti gli effetti (punto 1, pag. 4), così che sarebbe semmai in discussione la violazione da parte del convenuto del principio “pacta sunt servanda” (punto 4, pag. 10).
In assenza di esplicite censure dell’appellante sul tema, non è compito della Camera adita quello di esaminare di propria iniziativa se sia da ammettere la responsabilità del convenuto per questo diverso titolo, dovendosi piuttosto ritenere dal silenzio dell’appellante su questo punto la sua acquiescenza in proposito.
Ne deriva la reiezione del gravame.
Tassa di giustizia, spese e ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).