Decision ID: 7c94a05b-15e5-4329-9112-a13f33401091
Year: 1995
Language: fr
Court: VD_TC
Chamber: VD_TC_031
Canton: VD
Region: Région lémanique
Law Area: public_law

Vu les faits suivants:
A. A._ est courtier en banque de formation (spécialisé dans le commerce de devises). Il est administrateur et actionnaire unique de la société C._ SA, à D._, qui s'occupe de gérance de fortune.
B. Par acte notarié ******** et enregistré au registre foncier les 27 juillet et 10 août 1984, E._, A._ et F._ sont devenus propriétaires en main commune (société simple) de diverses parcelles sises sur le territoire de la Commune de G._; ces parcelles ont ensuite été réunies par acte passé devant le même notaire les 19 mars et 4 avril 1986 pour être ensuite divisées, chacun des trois sociétaires se voyant attribuer de la sorte une part de la nouvelle parcelle. Suite à cette division du bien-fonds, A._ a acquis la parcelle de base no 1******** de G._; c'est sur dite parcelle que A._ a fait construire un bâtiment à destination d'habitation, comportant douze logements. Lorsque ce dernier se trouvait en cours de finition, soit en 1988 (à une date que la copie de l'acte versée au dossier ne permet pas d'établir), A._ a constitué sur cet immeuble un régime de propriété par étage. On notera encore, dans l'acte des 19 mars et 4 avril 1986, déjà cité, sous la rubrique conditions spéciales (p. 18) ce qui suit :
"Monsieur E._ s'engage à confier le mandat d'architecte pour la surveillance et l'exécution des travaux de mise en valeur des parcelles susdésignées à la société C._ (selon les normes SIA moins 10% de rabais)."
C. A._ a vendu dix parmi les douze appartements érigés sur la parcelle 1******** de G._ entre 1988 et 1990 - les deux derniers ayant été quant à eux aliénés en 1993; ces opérations ont dégagé un bénéfice de Fr. 1'207'273.--, calculé comme suit (voir document intitulé "Promotion les Moulins", situation au 31 décembre 1991, et établi par le recourant):
Terrain Fr. 1'478'996.--
Construction Fr. 4'328'053.--
Valeur des deux appartements non vendus Fr. 1'254'322.--
Ventes réalisées Fr. 6'400'000.--
Provision pour garantie Fr. 640'000.--
Bénéfice dégagé Fr. 1'207'273.--
D. Il ressort du bordereau 1992 (année de calcul 1991) pour l'impôt cantonal et communal genevois que ce montant a été taxé par l'Administration fiscale genevoise au titre de revenu; le recourant l'a contesté par réclamation du 17 novembre 1993, en ces termes:
"(...) Il s'agit d'un gain provisoire sur la promotion Les Moulins. Notre mandant, qui a une activité lucrative hors du domaine immobilier, a effectué une promotion immobilière comme placement de sa fortune privée. Il considère que le gain retiré de cette promotion est un gain en capital qui ne doit pas être soumis à l'impôt sur le revenu, mais à l'impôt spécial sur les gains immobiliers. Il y a donc lieu d'exclure ce gain de son imposition courante."
Cette procédure est toujours pendante.
E. Le recourant, domicilié dans le canton de Vaud (art. 77 al. 1 AIFD), a déposé sa déclaration d'impôt vaudoise 1993/1994 le 19 mai 1993, sans ajouter à son revenu brut ce bénéfice de Fr. 1'207'273.--, réalisé sur la promotion immobilière "Les Moulins" à G._. Par décision du 11 juillet 1994, l'Administration cantonale des impôts (ACI) lui a toutefois notifié une taxation pour l'impôt fédéral direct 1993/1994, qui inclut ledit bénéfice dans son revenu ordinaire, étant par ailleurs admis que cet élément ne serait soumis à l'impôt cantonal et communal que dans le canton de D._ (voir Administration cantonale des impôts de D._, décision de répartition des éléments imposables personne physique pour la période de taxation 1992, du 20 octobre 1993, et pour la période de taxation 1993, du 28 novembre 1994; ACI, décision définitive de taxation et de répartition intercantonale des éléments imposables pour la période 1993/1994, du 18 mai 1994). Par courrier du 25 juillet 1994, le recourant a déposé une réclamation à l'encontre de la décision précitée, dans laquelle il expose en substance ce qui suit:
"(...) cette taxation englobe un bénéfice immobilier considéré par l'autorité fiscale genevoise comme bénéfice commercial. Par la présente, je vous informe que je conteste, auprès de cette administration, le caractère commercial de ce bénéfice qui correspond en fait à une plus-value sur un investissement privé. Cette plus-value ne représente pas un rendement imposable au sens des dispositions de l'impôt fédéral direct."
Par décision du 16 août 1994, la Commission d'impôt de Nyon a rejeté la réclamation du recourant, en ces termes:
"Le bénéfice de Fr. 1'207'273.-- sur vente immobilière réalisé en 1991 à D._ est pris en considération pour la détermination du revenu imposable en vue de l'impôt fédéral direct 1993/1994."
Cette dernière décision fait l'objet du présent recours, déposé par la Société Fiduciaire Suisse Coopers & Lybrand, au nom et pour le compte d'A._, par mémoire du 7 septembre 1994. Dans cette écriture, il est principalement allégué que le recourant n'est pas un professionnel de l'immobilier et qu'il a agi dans le cadre de la gestion de sa fortune privée; il en veut pour preuve le fait que la totalité de la construction a été financée au moyen de fonds propres.
L'ACI s'est déterminée par courrier du 4 octobre 1994, dans lequel elle déclare en substance que si, certes, la totalité des investissements a été financée par des fonds propres, le mode de financement n'est qu'un indice parmi d'autres de l'existence ou non d'une activité professionnelle. Elle constate par ailleurs que, en tenant compte de la promotion immobilière "Les Moulins" à G._, le recourant a procédé à huit achats et à douze ventes entre 1982 et 1993 (pour le détail, voir le cons. 3 a du présent arrêt) et relève enfin que, en l'espace de cinq ans, le recourant a construit l'immeuble litigieux, constitué une PPE et revendu la quasi totalité des appartements, ces éléments constituant des indices d'une intention de réaliser un gain. Et l'ACI de conclure au rejet du recours et au maintien de la décision attaquée.
Le recourant s'est déterminé dans un courrier du 25 octobre 1994, dans lequel il explique d'une part, que son activité professionnelle n'a aucun lien avec une activité dans l'immobilier et, d'autre part que les actifs immobiliers de sa fortune privée n'ont été vendus que pour faire face à des besoins de liquidités découlant de son activité professionnelle.
L'ACI s'est à son tour exprimée dans un courrier du 5 décembre 1994, dans lequel elle relève pour l'essentiel que des intérêts bancaires pour un montant de Fr. 225'909.55.-, sont portés dans le compte de construction; celle-ci n'a dès lors pas été entièrement financée par des fonds propres.
F. Le Tribunal administratif a tenu séance le 13 décembre 1994, en présence du recourant, assisté de M. H._, de la Société Fiduciaire Suisse Coopers & Lybrand, et de M. ********, de l'ACI. M. I._, comptable auprès de la société C._ SA, a été entendu en qualité de témoin. Les propos tenus à l'occasion de cette audience seront relatés ci-après dans la mesure utile.
A cette occasion, H._ a brièvement décrit au Tribunal le caractère spéculatif du courtage sur le marché des changes et des contrats à terme en général et les risques inhérents à cette activité. En effet, les intervenants doivent être en mesure d'investir des fonds importants pour pouvoir accéder et se maintenir sur un tel marché. Les sommes en jeu sont donc considérables et ne sont que très partiellement couvertes; en cas de problèmes, les banques créancières demandent d'ailleurs à être davantage garanties. Pour ces raisons, le recourant et sa société doivent régulièrement disposer de liquidités en suffisance.
G. Par courrier du 14 décembre 1994, le juge instructeur du Tribunal administratif, a invité le recourant à produire, le contrat de société simple, évoqué par lui à l'audience, relatif à la promotion "Les Moulins" à G._, conclu avec MM. F._ et E._, et les bilans de la société C._ SA pour les années 1988, 1990 et 1992. Il a également invité l'ACI à se déterminer sur divers points, ce qu'elle a fait dans un courrier du 20 décembre 1994.
Par courrier du 19 janvier 1995, le recourant déclare avoir fait appel à MM. F._ et E._, propriétaires de parcelles voisines de la sienne, pour la réalisation de la construction; il indique qu'il n'a pas pu obtenir une copie du contrat de société simple passé avec ces personnes et conclut, de manière un peu énigmatique :
"Il n'y a pas de participation à une société de personnes".
Ses déterminations relatives à la provision, complétées le 9 mai 1995, seront au surplus relatées ci-après. Il a enfin produit de nouveaux documents le 22 mars 1995, sur lesquels l'ACI a formulé quelques observations encore, par lettre du 3 avril suivant.

Considérant en droit:
1. La principale question litigieuse en l'espèce consiste à déterminer si le bénéfice qu'ont dégagé les dix ventes qui se sont succédées entre 1988 et 1990, concernant des appartements constitués en PPE dans l'immeuble érigé sur la parcelle N°1********, sis à G._, doit être considéré comme un revenu ordinaire provenant d'une activité à caractère professionnel soumis à l'impôt fédéral direct, ou s'il s'agit d'un gain relevant de la gestion de la fortune privée, qui serait exonéré de l'impôt fédéral direct (art. 21 al. 1 lit. a et d AIFD a contrario). Avant d'examiner les arguments exposés de part et d'autre, on rappellera les dispositions légales applicables et les principes qu'en a déduits la jurisprudence.
a) Selon l'art. 21 al. 1 lit. a de l'arrêté fédéral du 9 décembre 1940 concernant la perception d'un impôt fédéral direct (AIFD), l'impôt sur le revenu a pour objet le revenu net global du contribuable provenant d'une activité à but lucratif, du rendement de la fortune ou d'autres sources de recettes, en particulier sur tout revenu provenant d'une activité (par ex. commerce, artisanat, industrie, agriculture ou sylviculture, profession libérale, fonction, emploi ou engagement, exécution d'un service obligatoire), y compris les revenus accessoires et les revenus acquis en compensation.
b) Selon une définition qui résume la jurisprudence du Tribunal fédéral rendue en matière d'impôt fédéral direct, reprise par Danielle Yersin (Les gains en capital considérés comme le revenu d'une activité lucrative, Archives 59, 137 et les références citées), il y a activité à but lucratif, donc "commerce d'immeubles lorsque le contribuable procède à des achats et à des ventes d'immeubles non pas simplement dans l'administration de sa fortune ou en profitant d'une occasion qui s'est présentée fortuitement à lui, mais systématiquement et avec l'intention d'obtenir un gain. Il n'est pas nécessaire qu'il exerce cette activité à titre principal; il peut aussi la pratiquer accessoirement (ATF 92 I 122). Le caractère professionnel peut résulter, d'une part de la fréquence des achats et des ventes, d'autre part, s'agissant d'opérations isolées, du fait qu'elles étaient en relation avec une autre activité (ATF 104 Ib 166, 97 I 172 cons. 4)..." (Archives 49, 558 = RDAF 1982, 30; v. ég. E. Känzig, Wehrsteuer, Ergänzungsband, 1972, 2ème éd., p. 40 ss et la jurisprudence citée; Masshardt et Gendre, Commentaire IDN, 1980, p. 96 ss; Cagianut/Höhn, p. 58 ss; J.-M. Rivier, Droit fiscal suisse, p. 144; P. Spori, Einkommenssteuerliche Aspekte privater Portfolio-Anlagen, in Archives 59, 346, spéc. 352 ss).
Dans un autre arrêt, le Tribunal fédéral a encore précisé ce qui suit à propos des opérations isolées (Archives 41, 35, trad. D. Yersin, op. cit.):
"Le gain réalisé lors d'une telle opération tombe sous le coup de l'article 21, alinéa 1, lettre a, AIN, lorsqu'il est le résultat d'une activité qui peut être assimilée à celle d'un commerçant en immeubles en raison de sa nature et de son importance (Archives 33, 35; 35, 459; RO 96 I 655 et 663). Ce sont les circonstances dans lesquelles s'est déroulée l'opération et son but qui sont déterminants. La relation qui peut exister entre l'opération et la profession du contribuable, ainsi que l'utilisation de fonds étrangers importants, par exemple, constituent des indices permettant d'établir l'existence d'une activité à but lucratif (Archives 33, 43; 36, 433; RO 92 I 122; 93 I 288)."
La qualification d'activité professionnelle en matière d'opérations immobilières ne repose donc pas sur un critère unique qui serait de nature absolue. Pour dire s'il y a ou non commerce professionnel d'immeubles, il convient de prendre en considération l'ensemble des circonstances du cas, en tenant compte d'un certain nombre de critères (fréquence des opérations, durée de possession, utilisation des gains réalisés, réinvestissement du produit des ventes dans de nouvelles opérations, méthode utilisée, mode de financement) qui n'ont pas tous la même portée (Archives 49, 558; RDAF 1982, 32; cf. aussi Olivier Courvoisier, La relation entre l'impôt sur le revenu et l'impôt spécial frappant les gains immobiliers, thèse Lausanne, 1974, p. 159 ss; D. Yersin, ibidem, p. 141-142). Parmi ces critères, on mentionnera essentiellement le caractère systématique des opérations; la relation avec l'activité du contribuable; la participation à une société de personnes; la nature quasi-professionnelle de l'activité; l'intention de réaliser un gain.
Pour retenir l'existence d'une activité lucrative, par opposition à la simple administration de la fortune, il faudrait sans doute établir principalement que l'activité déployée tend à la réalisation d'un gain. Or, ce dernier critère, d'ordre subjectif, est précisément le plus difficile à démontrer de manière directe. C'est la raison pour laquelle la jurisprudence en a adopté d'autres, de nature objective, qui permettent à l'autorité de présumer, s'ils sont réalisés, que le transfert considéré présente un caractère commercial; le contribuable peut toutefois renverser cette présomption en démontrant de manière positive que l'opération entrait dans le cadre de l'administration usuelle de sa fortune ou de l'utilisation d'une occasion favorable (sur le mécanisme de cette présomption, v. Roman Truog, Die natürliche Vermutung im Steuerecht, am Beispiel der Wehrsteuer, in Archives 49, 97 ss, spéc. p. 109 ss).
Certains auteurs ajoutent que la notion d'activité commerciale doit ici être comprise de manière extensive (D. Yersin, ibidem, p. 142) ou que des exigences strictes doivent être posées quant à la preuve à rapporter pour renverser cette présomption (Truog, ibidem, p. 111). Cagianut/Höhn (Unternehmungssteuerrecht, Berne 1989, 2e éd. p. 59) résument cette jurisprudence en soulignant qu'elle n'exonère que les ventes immobilières réalisées dans le cadre de la simple administration de la fortune privée.
2. a) L'ACI a constaté que, en tenant compte de la promotion immobilière litigieuse, le recourant a procédé à huit achats et à douze ventes entre 1982 et 1993. En effet, outre l'acquisition d'un terrain en 1974 à B._, sur lequel il a fait construire une villa qui lui sert d'habitation depuis 1976 - considéré comme un investissement privé par l'autorité intimée - le recourant a acquis à J._ le 2 avril 1982, une parcelle de 2496 m2, au prix de Fr. 330'000.--, sur laquelle il a construit un immeuble locatif de quatorze appartements. Il a également acquis le 16 juillet 1982, à B._, la parcelle N°2******** de 9810 m2, pour le prix de Fr. 2'200'000.--. Envisageant une revente, après morcellement et réalisation d'un chemin d'accès, il s'est adressé à l'autorité fiscale le 22 janvier 1983 déjà, pour connaître les conséquences de l'aliénation de certains lots; dans plusieurs correspondances, l'autorité fiscale lui a indiqué qu'il serait imposé au titre du revenu sur les gains qui seraient réalisés en cas de vente. Le recourant a effectivement vendu deux lots, détachés de la parcelle N°2********, d'une surface de 3547 m2, respectivement de 2940 m2, en 1985 et 1987. L'autorité intimée a admis que ces aliénations n'avaient ni l'une ni l'autre dégagé de gain; s'agissant de la première, ladite autorité a expressément qualifié l'opération de professionnelle. Le recourant a enfin acquis le 24 décembre 1990, la parcelle N°3********, sise en zone de moyenne densité à J._, au prix de Fr. 2'000'000.--; il est encore propriétaire d'un appartement à D._, dans le secteur de ********, acquis en 1986, et d'un terrain à ******** (Vs), ainsi que d'un appartement à ********, acquis en 1993.
Lors de l'audience, le recourant a expliqué que la fluctuation de ses revenus professionnels, inhérente à son activité de courtier, l'avait incité à se constituer un patrimoine immobilier susceptible de lui assurer un revenu sûr et régulier. C'est dans ce but qu'il a construit son immeuble de J._, dont les appartements sont actuellement loués. Pour ce qui concerne l'immeuble litigieux, le recourant prétend de même avoir voulu faire un placement à long terme, une sorte de sécurité pour le cas où ses affaires ne seraient plus aussi florissantes. S'il s'est finalement résolu à revendre ses appartements de G._, c'est en raison des difficultés financières de sa société, qui ont commencé à se faire sentir ensuite du crash boursier de 1987. Depuis lors, à part une légère embellie entre 1989-1990, C._ SA manque de liquidités.
Les opérations de courtage sur le marché des devises et des contrats à terme constituent incontestablement une activité à hauts risques. Par ailleurs, le bénéfice de C._ SA est effectivement décroissant depuis 1989 et la société a enregistré une perte de Fr. 2'290'776.15.- pour l'exercice 1992. Le témoin I._ a encore déclaré que la situation actuelle était plutôt mauvaise. Ces éléments ne suffisent toutefois pas à accréditer de manière sûre la thèse du recourant selon laquelle il aurait été contrarié dans son intention de conserver son immeuble de G._, quand bien même il est possible qu'il ait été contraint de le vendre pour injecter des liquidités dans sa société.
Sans aller jusqu'à qualifier chacune des opérations immobilières citées ci-dessus, force est de constater que le recourant compte plusieurs transactions à son actif. Ainsi l'achat pour Fr. 1'478'996.--, en 1984, du terrain sur lequel la promotion "Les Moulins" sera par la suite réalisée est intervenu alors que le recourant cherchait à revendre sa parcelle N°2******** de B._ (ventes de deux lots de cette dernière en 1985 et en 1987). On remarque également que, en 1990, le recourant a encore acquis la parcelle N°3******** de J._, alors qu'il avait déjà vendu la plupart de ses appartements de G._ dans le but, selon lui, de disposer de liquidités. A ce propos, on relèvera sa déclaration, selon laquelle il avait l'intention de réaliser un nouvel immeuble locatif sur cette parcelle, mais que, compte tenu de sa situation financière, ce projet n'a pas pu se concrétiser; il entendait donc agir selon un mode similaire pour la troisième fois. Dans ces conditions, ces trois opérations (J._, G._ puis J._ à nouveau; on laissera de côté le cas de J._) qui sont rapprochées dans le temps, doivent sans doute être qualifiées de fréquentes et de régulières (D. Yersin, ibidem, p. 143); l'achat, la mise en valeur et la vente en PPE de l'immeuble de G._, ne peuvent donc être considérés comme une opération isolée.
Selon la jurisprudence, le caractère systématique des opérations est l'un des critères les plus importants permettant de distinguer l'activité commerciale de la gestion de la fortune privée et la constatation d'un nombre élevé de transactions suffit à faire naître une forte présomption en faveur d'une activité commerciale. Lorsque cette situation est réalisée, seules des circonstances particulières permettent de retenir que l'une ou l'autre des opérations relève de la gestion de la fortune privée. En cas de doute, d'autres facteurs permettent de qualifier l'aliénation, tels que son rapport avec la profession du contribuable, le financement de l'opération, sa brièveté (D. Yersin, ibidem, p. 142 et les références citées, notamment RDAF 1982, 32; FI 93/155). En l'espèce, diverses autres circonstances de fait étayent, indépendamment de ce premier critère, la présomption d'une activité commerciale.
b) Tel est en particulier le cas de la relation entre la profession du contribuable et le secteur de l'immobilier. En l'espèce, on peut se demander si, dans le cadre d'une définition extensive de cette notion, un lien direct pourrait être retenu; cette question peut toutefois rester indécise, dès lors que, comme on va le voir, un lien indirect est pour le moins réalisé. Le Tribunal fédéral a en effet admis l'existence d'une telle relation indirecte lorsque le commerce d'immeuble apparaît comme le complément naturel de l'activité professionnelle principale du contribuable qui le met en rapport avec les milieux immobiliers et lui permet souvent d'acquérir des connaissances dans cette matière; cette jurisprudence s'applique notamment aux notaires, aux avocats, aux fiduciaires et aux gérants de banque (voir Archives 41, 115; 33, 273; 48, 417).
On pourrait se contenter ici de cet indice supplémentaire, en relevant qu'il n'a pas une portée absolue; ainsi le Tribunal administratif a-t-il admis que l'opération conduite par un cadre bancaire présentait un caractère privé, dans la mesure ou celui-ci avait établi qu'il entendait de la sorte se procurer un logement pour lui-même (Tribunal administratif, arrêt du 4 août 1994, FI 93/059). Dans le cas présent, l'on ne se trouve cependant pas dans un tel cas de figure; au contraire, le recourant a indiqué à l'audience que, par le biais de l'opération de G._ notamment, il cherchait à diversifier ses investissements. En outre, l'acte notarié des 19 mars et 4 avril 1986 (v. ci-dessus partie faits lettre B) précise que l'entrepreneur E._ s'engage à confier à C._, soit la société dont est propriétaire le recourant, le mandat d'architecte pour la surveillance et l'exécution des travaux de mise en valeur des parcelles attribuées à chacun des trois partenaires. Au demeurant, les comptes de C._ SA comportent, à tout le moins en 1988, un poste "Honoraires de construction" qui paraît se rapporter à cette prestation. Ces éléments confirment que, dans le cas d'espèce, il y a bien une relation entre la profession du recourant et l'opération de G._.
c) En présence d'un contrat de société simple, il n'est d'ailleurs pas essentiel que tous les sociétaires exercent une profession liée directement ou indirectement au secteur immobilier; il suffit au contraire que tel soit le cas d'un seul des participants au contrat. En effet, la présomption qui découle de la relation entre le métier de celui-ci et le commerce d'immeubles permet d'admettre qu'il poursuit un but lucratif au sein de la société simple; cette présomption rejaillit sur l'ensemble des partenaires, puisque, par définition, ils poursuivent un but commun au sein de la société (art. 530 CO; dans ce sens D. Yersin, ibidem, p. 143 et jurisprudence citée; voir également CCRI P.-A. Je. du 1er septembre 1987; FI 91/19 cons. 3c).
A l'audience, le recourant a lui-même évoqué l'existence d'un contrat de société simple entre lui-même et Messieurs F._ et E._. En revanche, dans son courrier du 19 janvier 1995, le recourant déclarait de manière peu claire qu'il n'y avait, dans le cas d'espèce, pas de participation à une société de personnes. Les doutes qui pouvaient subsister sur ce point de fait sont toutefois levés désormais; en effet, l'acte notarié des 19 mars et 4 avril 1986 indique expressément que A._, F._ et E._ avaient acquis diverses parcelles de G._ en propriété commune, société simple (p. 2 et 12 de l'acte). L'existence d'un contrat de société simple entre le recourant et des professionnels de l'immobilier, soit F._, architecte, et E._, entrepreneur, est ainsi établi de manière sûre.
d) D'autres éléments encore de l'opération de G._, relatifs aux procédés utilisés, confirment la nature quasi-professionnelle de celle-ci. On mentionnera la mise en valeur des parcelles attribuées aux trois partenaires, puis la constitution du bâtiment construit par le recourant en PPE, avant même son achèvement, notamment; enfin, le fait que le recourant comptabilise une provision pour garantie (dans le document intitulé "Promotion Les Moulins G._") postule que cet immeuble faisait partie d'une fortune commerciale, liée à une activité indépendante de commerçant en immeubles.
e) L'ensemble des circonstances mises en évidence ci-dessus (a à d) permettent de présumer l'existence d'une opération excédant le cadre de la gestion de la fortune privée. Le recourant tente toutefois de faire échec à cette présomption en prétendant avoir été contraint d'aliéner ses immeubles, notamment ses appartements de G._, afin d'être en mesure de poursuivre son activité professionnelle. Le recourant en déduit implicitement que cela serait de nature à le distinguer d'un commerçant en immeubles. A tort cependant, car le fait d'investir dans l'immobilier, puis de revendre ses bien-fonds pour dégager des liquidités sans forcément avoir l'intention avérée de réaliser un gain, ne constitue pas une circonstance décisive pour conclure à la simple gestion de la fortune privée. Rien n'empêche un commerçant en immeubles d'acheter et de revendre des bien-fonds, avec ou sans mise en valeur, au gré de ses disponibilités financières, tout comme le fait le recourant (voir dans ce sens D. Yersin, ibidem p. 147; Archives 45, 468). A l'inverse, un commerçant en difficultés peut fort bien réaliser des éléments de sa fortune privée pour tenter de sauver son entreprise. On ne peut dès lors guère tirer argument de telles circonstances - ni en faveur de la thèse du recourant, ni en faveur de celle de l'intimée - et il suffit de relever qu'elles ne sont dès lors pas de nature à renverser la présomption établie ci-dessus.
f) En définitive, il résulte clairement des critères essentiels dégagés par la jurisprudence que la mise en valeur de la parcelle acquise par le recourant par la constitution d'une PPE et par la réalisation d'un immeuble locatif de douze appartements, suivie de leur vente en l'espace de quatre ans, dépasse en l'espèce, le cadre de la simple administration de la fortune privée. Dans ces conditions, le Tribunal administratif retient que l'opération immobilière litigieuse présente un caractère commercial, le bénéfice réalisé dans ce cadre devant être considéré comme un revenu et être imposé comme tel. La décision du 16 août 1994 ne peut dès lors qu'être confirmée dans son principe, ce qui conduit au rejet du recours.
3. a) Dans son courrier du 20 décembre 1994, l'autorité intimée a décrit sa pratique en matière de ventes successives dans le cadre d'une promotion immobilière unique, en ces termes:
"En ce qui concerne les promotions immobilières avec ventes successives, les autorités ont pour habitude de demander, à la fin de chaque période de calcul, un décompte intermédiaire de la part du promoteur, déterminant le bénéfice ou la perte des ventes effectuées durant les deux années de calcul. Le résultat influence ainsi la prochaine période de taxation, qui peut être taxée définitivement. Lorsque tous les immeubles de la promotion sont vendus, ou lorsque les ventes atteignent 85 à 90%, le contribuable doit fournir un décompte final. Les pièces justificatives sont alors vérifiées et le résultat final établi par l'autorité fiscale. Le solde du bénéfice ou de la perte affecte la période de taxation correspondante et il n'est plus possible de revenir sur les périodes précédentes. Dans l'hypothèse d'une opération immobilière réalisée dans un autre canton et dans le cadre de l'impôt fédéral direct, nous nous basons sur les données fournies par l'autre canton. Dans le cas qui nous intéresse, la taxation a été effectuée correctement pour la période 1993-1994. La différence entre le bénéfice réalisé au 31 décembre 1992 et celui au 31 décembre 1993 sera traitée comme perte pour la période 1995-1996."
Cette pratique n'est a priori pas critiquable, mais elle n'a pas été respectée dans le cas d'espèce; en effet, la reprise de Fr. 1'207'273.- résulte, on l'a vu, de la vente de dix appartements en PPE, ce entre 1988 et 1990. Aucune de ces transactions n'est donc intervenue pendant la période de calcul, soit en 1991 et 1992. Il convient dès lors d'annuler la décision attaquée et de renvoyer le dossier à l'autorité intimée pour qu'elle statue à nouveau, en appliquant la pratique qu'elle a décrite et qui est beaucoup plus conforme au principe de la périodicité de l'impôt que la taxation 1993-1994 ici querellée.
b) Par courrier du 20 décembre 1994, soit postérieurement à l'audience, l'ACI a requis une aggravation de la taxation, en exigeant que le bénéfice imposé soit augmenté de la provision pour garantie déjà évoquée plus haut de Fr. 640'000.-, le bénéfice imposable total s'élevant dès lors à Fr. 1'847'273.-. Compte tenu des remarques qui précèdent, le tribunal ne saurait suivre l'autorité intimée sur ce terrain; il se bornera donc ici à quelques remarques.
Dans la mesure où l'on se trouve en présence d'un gain immobilier de nature professionnelle, il paraît admissible de déduire du bénéfice dégagé des provisions, pour autant qu'elles soient justifiées sur le plan commercial et qu'elles soient dûment comptabilisées ou figurent à tout le moins dans des états, permettant d'en suivre de manière sûre l'évolution (la jurisprudence récente, citée par le Tribunal administratif dans son arrêt du 8 décembre 1994, FI 91/003, retient en effet que l'existence d'une comptabilité au sens strict n'est pas indispensable pour l'admissibilité de provisions ou d'amortissements).
Dans le cas d'espèce, on constate que le recourant a opéré une provision pour garantie forfaitaire de 10%; interpellé au sujet du bien-fondé de celle-ci, il s'est borné à indiquer qu'il s'agissait d'une provision de caractère général, les acquéreurs d'appartements n'ayant pas invoqué de défauts, ni fait appel à la garantie du vendeur. Cependant, à supposer que l'on puisse admettre dans le cas du recourant la constitution d'une provision, le montant de celle-ci devrait s'inscrire, si l'on en croit la pratique (v. à ce sujet Jean-Marc Rivier, La fiscalité de l'entreprise constituée sous forme de société anonyme, Lausanne 1994, p. 230), entre 1 et 3% et non atteindre 10%. Quoi qu'il en soit, le montant pouvant être admis à titre de provision doit de toute façon lui aussi être revu période par période; il appartiendra donc à l'autorité de taxation d'examiner cette question là également dans le cadre des nouvelles décisions qu'elle sera amenée à rendre à la suite du présent arrêt.
c) En résumé, le recours formé par A._ doit être rejeté. La taxation attaquée, dont l'ACI a d'ailleurs demandé l'aggravation, sera néanmoins annulée; le dossier sera renvoyé à l'autorité de taxation pour nouvelles décisions dans le sens du présent considérant.
4. Vu l'issue du pourvoi, un émolument arrêté à Fr. 5'000.- sera mis à la charge du recourant, qui n'a au surplus pas droit à l'allocation de dépens.