Decision ID: 296bcf61-37cd-52a6-a072-64b4226cd6b6
Year: 2009
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_005
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: 

ritenuto
in fatto:
A.
Dal 1° febbraio 2000 RI 1 occupa in locazione un appartamento nello stabile
“_”
di _, ora di proprietà di CO 1, per il quale il contratto di locazione, sottoscritto il 3 dicembre 1999, prevede il pagamento di una pigione mensile di fr. 1400.– oltre a fr. 200.– a titolo di acconto per le spese accessorie, con conguaglio al termine dell'esercizio.
Il 10 luglio 2006 il locatore ha notificato alla conduttrice il conteggio per le spese accessorie per il periodo 1° gennaio – 31 dicembre 2005 che, dedotti gli acconti pagati, presentava un saldo a suo carico di fr. 1401.65. Ancorché RI 1 abbia parzialmente contestato il conteggio, essa ha versato il saldo al locatore anche perché quest'ultimo, il 31 agosto 2006, l'aveva diffidata a pagare lo scoperto con l'avvertenza che in caso di mancato versamento le avrebbe notificato la disdetta del contratto.
B.
Il 25 novembre 2006 RI 1, dopo aver adito senza esito l'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Massagno, ha convenuto CO 1 davanti al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 4, per ottenere la restituzione sulla base dell'art. 62 CO di fr. 707.80. Essa, in particolare, ha rimproverato al locatore di averle addebitato le spese degli abbonamenti per la manutenzione del tetto piano e del portone del garage così come i costi della pulizia delle canalizzazioni allorquando questi dovrebbero già essere compresi nella pigione. All'udienza del 19 febbraio 2007 indetta per la discussione, il convenuto ha proposto di respingere l'istanza sostenendo che i costi in questione son
o connessi all'uso dell'ente locato sicché rientrano nelle spese accessorie a carico dei conduttori (DI.2006.1470).
C.
Statuendo il 30 ottobre 2008 il Pretore, ammessa la proponibilità dell'azione per indebito arricchimento promossa dall'istante, l'ha accolta limitatamente a fr. 594.85. Il primo giudice ha, in particolare, ritenuto giustificata la pretesa del locatore per le spese di portineria per fr. 718.70 (pari a un aumento del 20% e non del 53% come da questi preteso), e fr.
103.75 per la manutenzione del giardino (aumento riconosciuto nella misura del 15% e non del 195% come rivendicato dal locatore). Egli ha pure ritenuto giustificata la richiesta di pagamento delle spese relative agli abbonamenti per la manutenzione tetto piano (fr. 46.25) e della porta del garage (fr. 34.55), così come per la pulizia delle canalizzazioni (fr. 128.05), oltre alle spese di amministrazione del 3% (fr. 93.40), per un totale di fr. 3306.80 dal quale vanno dedotti gli acconti di fr. 2400.– versati dalla conduttrice.
D.
Intanto, il 6 giugno 2007, CO 1 ha notificato a RI 1 il conteggio per le spese accessorie per il periodo 1° gennaio – 31 dicembre 2006 che, dedotti gli acconti pagati, presentava un residuo in suo favore di fr. 1685.90. Ancorché la conduttrice abbia parzialmente contestato il conteggio, essa ha versato il saldo al locatore anche perché quest'ultimo, il 17 luglio 2007, l'aveva nuovamente avvertita delle conseguenze in caso di mancato pagamento.
Il 28 settembre 2007 RI 1, dopo aver adito senza esito l'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Massagno, ha nuovamente convenuto CO 1 davanti al medesimo Pretore per ottenere la restituzione sulla base dell'art. 62 CO di fr. 805.90. Essa ha riproposto le medesime contestazioni formulate nell'istanza del 25 novembre 2006. All'udienza del 3 dicembre 2007, indetta per la discussione, il convenuto ha una volta ancora proposto di respingere l'istanza per i medesimi motivi già addotti in precedenza (DI.2007.1236)
.
Statuendo ancora il 30 ottobre 2008 il Pretore, ammessa la proponibilità dell'azione per indebito arricchimento promossa dall'istante, l'ha accolta limitatamente a fr. 646.–. Il primo giudice ha, in particolare, ritenuto giustificata la pretesa del locatore per le spese di portineria per fr. 718.70 (pari a un aumento del 20% e non del 53% come da questi preteso), e fr.
103.75 per la manutenzione del giardino (aumento riconosciuto nella misura del 15% e non del 133.85 come rivendicato dal locatore). Egli ha pure ritenuto giustificata la richiesta di pagamento delle spese relative agli abbonamenti per la manutenzione tetto piano (fr. 46.25), della porta del garage (fr. 34.55) e della pulizia delle canalizzazioni (fr. 128.05), oltre alle spese di amministrazione del 3% (fr. 100.20).
E.
Con due separati ricorsi per cassazione del 10 novembre 2008 RI 1 è insorta contro i predetti giudizi postulandone l'annullamento sulla base del titolo di cassazione di cui all’art. 327 lett. g CPC. La ricorrente rimprovera al primo giudice di aver erroneamente applicato il diritto sostanziale qualificando di spese accessorie da addebitare alla conduttrice quelle concernenti gli abbonamenti per la manutenzione del tetto piano e della porta del garage, così come il costo per la pulizia della canalizzazioni. Nelle sue osservazioni del 5 dicembre 2008 CO 1 conclude per il rigetto dei ricorsi.

Considerando
in diritto:
1.
In applicazione dell'art. 320 CPC i ricorsi, che oppongono le stesse parti e che si
riferiscono allo stesso contratto di locazione,
possono essere decisi con un'unica motivazione.
2.
Giusta l'art. 327 lett. g CPC una sentenza del Pretore o del Giudice di pace può essere annullata quando è stata manifestamente violata una norma di diritto materiale o formale oppure in caso di valutazione manifestamente errata di atti di causa o di prove. Per costante giurisprudenza del Tribunale federale una decisione è arbitraria quando viola gravemente una norma o un principio giuridico chiaro ed indiscusso o quando contrasta in modo intollerabile con il sentimento della giustizia e dell'equità. Arbitrio e violazione della legge non vanno confusi; per essere definita come arbitraria tale violazione dev'essere manifesta e riconosciuta (o riconoscibile) a prima vista; l'arbitrio non può essere ravvisato già nella circostanza che un'altra soluzione sarebbe immaginabile o persino preferibile; è doveroso scostarsi da questa scelta solamente se simile soluzione appare come insostenibile, in contraddizione palese con la situazione reale, non sorretta da ragione oggettiva o lesiva di un diritto certo (DTF 134 I 148 consid. 5.4).
3.
Il Pretore ha ritenuto che i costi degli abbonamenti per la manutenzione del tetto piano e della porta del garage così come la pulizia delle canalizzazioni rientrassero tra le spese accessorie poiché non si trattava di interventi di riparazione ma di prestazioni eseguite nell'interesse dei conduttori. Per di più, ha soggiunto il primo giudice, queste spese accessorie sono menzionate nel contratto di locazione in vigore tra le parti. La ricorrente contesta quest'accertamento e sostiene invece che si tratta di costi che esulano dal concetto di spese accessorie poiché intese a garantire l'utilizzo della cosa locata e quindi già comprese nella pigione.
Sennonché, così argomentando, la ricorrente dimentica che per motivare un ricorso per cassazione non basta contrapporre alla sentenza impugnata una propria versione dei fatti o una personale valutazione delle prove, per quanto preferibile essa appaia, ma occorre spiegare perché un determinato accertamento dei fatti o una determinata valutazione del materiale probatorio sarebbero arbitrari, ovvero viziati di errore qualificato. E non basta nemmeno dolersi di arbitrio nella motivazione, ma occorre dimostrare arbitrio anche nel risultato. In concreto, la ricorrente si rivolge a questa Camera come se adisse un'autorità di secondo grado munita di pieno potere cognitivo nell'accertamento dei fatti e nella valutazione delle prove. Ciò premesso il ricorso, di natura spiccatamente appellatoria, è improprio a sostanziare una critica di arbitrio. Già per questo motivo andrebbe dichiarato inammissibile.
4.
a)
Sia come sia, nel concetto di spese accessorie rientrano quelle spese dovute per le prestazioni fornite dal locatore o da un terzo in relazione all'uso della cosa locata, ovvero tutte quelle spese per interventi eseguiti dal locatore o da terzi, destinati a facilitare e migliorare le comodità di utilizzo della cosa locata e a evitare oneri di pulizia al conduttore (
Kommentar Das schweizerische Mietrecht (SVIT), 3a edizione, n. 12 ad art. 257–257
b
CO;
Higi
, Zürcher Kommentar, n. 7 ad art. 257
a
–257
b
CO), mentre sono escluse le s
pese di riparazione o sostituzione delle parti deteriorate e i costi che non sono in relazione con l'uso della cosa ma che il locatore deve sopportare nella sua qualità di proprietario della stessa (ad esempio le imposte sulla sostanza, i premi assicurativi e le tasse di allacciamento, cfr. FF 1985 I pag. 1237; SVIT, n. 13 e
14
ad art.
257–257
b
CO 14 e n. 3 ad art. 256
b
CO;
Higi
, op. cit., n. 11 ad art. 257
a
–257
b
CO;
Lachat,
Le bail à loyer, Losanna 2008, pag. 332 n. 8).
b)
In concreto la conclusione del
Pretore secondo cui tra le spese accessorie rientrano anche il costo
dell'abbonamento del contratto con la S_ SA per la manutenzione del tetto piano
,
la fattura 4 aprile 2005 della ditta R_ SA concernente le spese di pulizia delle canalizzazioni e controllo pozzo pompa lavanderia “come da abbonamento” e i costi concernenti il contratto di abbonamento per il controllo delle porte del garage con la ditta R_,
non può essere ritenuto arbitrario giacché trova sostegno in parte della dottrina (cfr.
Richard
, Les frais accessoires au loyer dans les baux d'habitations et de locaux commerciaux, in 12
e
Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2002, pag. 8 segg. n. 26, 27 e 29;
Lachat
, op. cit., pag. 442, nota 111).
In tutti e tre i casi, senza incorrere in arbitro, il primo giudice poteva ritenere che non si tratta di costi di riparazione o sostituzione di parti deteriorate, bensì di interventi di controllo regolari, basati su contratti di abbonamento, destinati a garantire al conduttore l'uso della cosa locata.
Certo, altri autori escludono tali costi dalla nozione di spese accessorie (
Higi,
n. 8 ad
art. 257
a
–257
b
CO
), ma ciò non basta a ritenere manifestamente insostenibile il giudizio impugnato. Non va per altro dimenticato che la scelta del giudice di basare il proprio giudizio su una tesi dottrinale piuttosto che su un'altra in una fattispecie non espressamente regolamentata, come è il caso per il concetto di spese accessorie siccome soggetto a interpretazione, non costituisce motivo di arbitrio
(
Cocchi/Trezzini,
CPC ticinese annotato e massimato, Lugano 2000, n. 16 ad art. 327).
5.
Quanto al fatto che il contratto di locazione sia troppo generico in merito ai costi di
“
abbonamenti di controllo e assistenza
”
, giovi ricordare che le spese accessorie sono a carico del conduttore soltanto se specialmente pattuito (art. 257
a
cpv. 2 CO), caso contrario le stesse si presumono comprese nella pigione. Di regola il contratto deve indicare in modo preciso quali sono le spese che il conduttore deve assumere oltre alla pigione (DTF 121 III 462 consid.
2a/aa; Cahiers du bail 2002 pag. 144, consid. 2.1;
Higi
, op. cit., n. 13 seg. ad art. 257
a
-257
b
CO; SVIT, n. 18 ad art. 257–257
b
CO).
L'accordo in merito alle spese a carico del conduttore deve essere chiaro e preciso senza che sia assoggettato a una forma particolare (
Tercier/Favre,
Les contrats spéciaux, 4a edizione, pag. 328 n. 2248; sentenza del Tribunale federale
4C.250/2006 del 3 ottobre 2006, consid. 1.1 con riferimenti)
.
Nella fattispecie, il contratto di locazione sottoscritto dalle parti elenca diverse spese accessorie non comprese nella pigione, tra le quali gli
“
abbonamenti di controllo e assistenza
”
, ovvero gli abbonamenti per il controllo e l'assistenza di apparecchi e istallazioni quali ad esempio le porte e barriere automatiche (cfr. contratto di locazione punto 5 e 12.1 lettera i). Che l'abbonamento per la manutenzione della porta del garage rientri in questa definizione e sia quindi dovuto in aggiunta alla pigione appare pacifico. Lo stesso dicasi per l'abbonamento di manutenzione del tetto piano che pure rientra nella definizione di abbonamenti di controllo delle parti comuni (cfr. contratto di locazione punto 5 e 12.1 lettera i). Anche per quanto attiene alle spese di pulizia delle canalizzazioni, il contratto di locazione sottoscritto dalle parti vi fa esplicito riferimento ponendo a carico del conduttore, le spese di fognatura, spazzatura e depurazione (cfr. contratto di locazione punto 5), ovvero le spese per la pulizia
“
dei sadi, delle fosse biologiche, dei contenitori e delle canalizzazioni interne ed esterne
”
(cfr. contratto punto 12.1 lett. g ).
6.
Visto quanto precede, ritenuto che in assenza di una precisa norma che fornisca un elenco esaustivo di quelle che sono le possibili spese accessorie che il locatore può inserire nel contratto di locazione in aggiunta alla pigione, spetta al giudice valutare in ogni singolo caso se ai costi sostenuti dal locatore per un determinato intervento possa o meno essere attribuita la qualifica di spesa accessoria, non appare manifestamente insostenibile l'interpretazione data dal primo giudice al contratto di locazione sottoscritto dalle parti, con particolare riferimento alla qualifica di spese accessorie dallo stesso attribuita alle spese di manutenzione del tetto piano, della porta del garage e della pulizia delle canalizzazioni. La conclusione del Pretore, non essendo contraddetta dalle risultanze istruttorie e non essendo neppure contraria a una norma di diritto sostanziale o a un chiaro e indiscusso principio giurisprudenziale, non può quindi ritenersi arbitraria. Ciò posto i ricorsi, che non hanno evidenziato nessun titolo di cassazione tantomeno quello di cui all'art. 327 lett. g CPC, devono essere respinti.
7.
Gli oneri processuali seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC). La ricorrente rifonderà alla controparte, che ha formulato osservazioni per il tramite di un patrocinatore, un'adeguata indennità per ripetibili.