Decision ID: a071e0ef-5072-557a-8f14-25c854080f59
Year: 1999
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_002
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

in fatto:
A.
Le parti -gli istanti conduttori e i convenuti locatori- il 13 dicembre 1983 hanno stipulato un contratto di locazione della durata di 5 anni, rinnovabile tacitamente per successivi periodi di 3 anni, per i locali adibiti a ristorante e bar, un appartamento, un monolocale e due mansarde nello stabile di cui in via _ a _ ad un canone iniziale di fr. 27’000.-- annui per il ristorante e l’appartamento, nonché fr. 3’000.-- annui per il monolocale e complessivi fr. 2’880.-- per le due mansarde (doc. C).
Dal 29 marzo 1990 la pigione per il ristorante e l’appartamento è stata aumentata a fr. 30’800.-- annui (doc. D).
B.
Il 10 gennaio 1997 i locatori hanno pronunciato la disdetta del contratto per il termine del 30 marzo 1998 (doc. E), disdetta motivata l’11 febbraio 1997 con l’asserito desiderio di “adeguare lo stesso alle nuove disposizioni in materia” (doc. G), ivi incluso l’intento di stipulare un nuovo contratto con “nuove condizioni” (doc. G), ossia ad un canone pari a fr. 36’000.-- annui per il ristorante, oltre a fr. 18’000.-- per l’appartamento, fr. 3’600.-- per il monolocale e fr. 3’600.-- per le mansarde, come specificato con il successivo scritto del 7 aprile 1997 (doc. 9).
C.
Con l’istanza in rassegna i conduttori -che nella procedura di conciliazione hanno ottenuto unicamente una protrazione del contratto sino al 30 marzo  che la disdetta sia annullata in quanto pronunciata con l’intenzione di imporre loro condizioni contrattuali più sfavorevoli, ossia delle pigioni notevolmente maggiorate, mentre in subordine postulano che venga loro accordata una prima protrazione del contratto sino al 30 marzo 2000.
D.
All’udienza di discussione dell’8 giugno 1998 i convenuti si sono opposti all’istanza sostenendo che l’aumento del canone sarebbe stato solo uno dei motivi alla base della disdetta, e che comunque si sarebbe trattato di aumento ragionevole per rapporto a canoni in uso per gli esercizi pubblici a Lugano.
E.
Nel giudizio qui impugnato il Pretore, richiamati i principi attinenti all’applicazione degli art. 271 e 271a CO, ha ritenuto che la disdetta sarebbe stata motivata dalla volontà dei proprietari di ottenere da un nuovo conduttore -ossia il signor _ un canone di locazione più elevato, pari a fr. 4’500.-- mensili per il ristorante e l’appartamento, ma non abusivo, non essendo stata tale tesi dimostrata dagli istanti.
Non essendo pertinente l’affermazione dei conduttori, secondo cui l’intento dei convenuti di suddividere in futuro il rapporto di locazione in 4 distinti contratti sarebbe per loro fonte di pregiudizio, e non ricorrendo le premesse per accordare una protrazione di durata superiore a quella accordata dall’Ufficio di conciliazione, ne è conseguita l’integrale reiezione dell’istanza.
F.
Delle argomentazioni degli appellanti -che chiedono la riforma del querelato giudizio nel senso dell’accoglimento delle loro domande- e di quelle dei resistenti -che postulano la reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili- si dirà, per quanto necessario, nei successivi considerandi.

Considerato
in diritto:
1.
L’art. 271a cpv. 1 lit. b CO stabilisce che può essere contestata la disdetta del contratto di locazione che il locatore pronuncia allo scopo di imporre una modificazione unilaterale del contratto sfavorevole al conduttore o un adeguamento della pigione.
1.1
Questa fattispecie, come altre dello stesso articolo, vuole punire il locatore a dipendenza del motivo della disdetta come elemento soggettivo (
Comm. SVIT
, 2. edizione, ad art. 271a CO, n. 2). Scopo della norma è quello di evitare, che il conduttore sia posto nella situazione ultimativa di cedere alla richiesta di modificazione unilaterale delle condizioni contrattuali in suo sfavore per non dover abbandonare i vani locati (
Comm. SVIT
, art. 271a CO, n. 15;
Lachat/ Micheli
, Le nouveau droit du bail, 2. edizione, pag. 325;
Tercier
, Les contrats spéciaux, Zurigo 1995, § 29 N. 2085). La norma è analoga a quella già prevista all'art. 18 cpv. 3 DAL, secondo il quale venivano considerate nulle le disdette date dal locatore in connessione diretta con aumenti di pigione (
DTF
115 II 83), per il motivo che il conduttore deve poter contestare liberamente le pretese del locatore (
Lachat/ Micheli,
opera citata, pag. 325), senza dover temere alcuna ritorsione della controparte (
II CCA
17 giugno 1994 in re USB/ S., 1° febbraio 1994 in re M./P.;
Barbey
, Protection contre les congés concernant les baux d'habitation et de locaux commerciaux, Ginevra, 1991, pag. 110, N. 9).
1.2
E' alla parte che si prevale di tale normativa (e pertanto nel caso che ci occupa ai qui istanti e appellanti) che incombe l’onere della prova per quanto riguarda le circostanze che stanno alla base di una disdetta abusiva, compresa l’esistenza di un nesso causale tra la disdetta stessa e la presunta modifica unilaterale del contratto (art. 8 CC,
Barbey
, opera citata, pag. 143, N. 99;
Comm.
SVIT
, ad art. 271a CO, N. 22). Per principio, la prova circa l'esistenza del nesso causale verrà portata mediante indizi, non potendosi ragionevolmente pretendere una prova più rigorosa (
Barbey
, opera citata, pag. 142, N. 97); il fatto che la pretesa formulata dalla parte sia o meno giustificata nel merito non risulta in quest’ottica determinante (
Barbey
, opera citata, pag. 142, N. 95;
Zihlmann
, Das neue Mietrecht, Zurigo 1990, pag. 193), come del resto non lo è la questione a sapere se l’intenzione di modificare unilateralmente il contratto si appalesi prima durante o soltanto dopo la notifica della disdetta (
DTF
115 II 83;
II CCA
29 agosto 1995 in re C. SA/C., 1° febbraio 1994 in re M./P;
Comm.
SVIT
, ad art. 271a CO, N. 20;
Barbey
, opera citata, pag. 141, N. 95;
Lachat/Micheli
, opera citata, pag. 326).
1.3
Va tuttavia effettuata una chiara distinzione tra il caso -abusivo- in cui il locatore disdice il contratto per imporre unilateralmente a quel conduttore una pretesa e quello -lecito ed ammissibile- in cui la disdetta è fondata sulla volontà del locatore di ottenere da un nuovo conduttore un canone di locazione più elevato (ma non abusivo) di quello sino ad ora pagato (
DTF
120 II 105, 115 II 110;
II CCA
29 agosto 1995 citata;
Comm.
SVIT
, ad art. 271a CO, N. 17).
2.
Nella fattispecie il Pretore (consid. 6a) ha concluso per il verificarsi di quest’ultima ipotesi, e pertanto della liceità della disdetta, sulla scorta di un apprezzamento delle emergenze istruttorie che non può essere condiviso.
Un primo indizio in favore della tesi della disdetta abusiva va individuato nella lettera di motivazione 11 febbraio 1997 dei convenuti (doc., G), che formalmente hanno addotto la non chiara e sicuramente non impellente o imperativa volontà di adeguare il contratto “alle nuove disposizioni vigenti in materia”, laddove è lecito inferire un riferimento al nuovo diritto della locazione in vigore dal 1° luglio 1990, e perciò da almeno due precedenti scadenze contrattuali. Oltre a tale risibile motivazione, lo scritto contiene tuttavia anche l’esplicita indicazione che “un nuovo contratto con le nuove condizioni può esser stipulato in occasione di un prossimo incontro”, il che sembra escludere, a quel momento, la presenza all’orizzonte di un nuovo inquilino ed è invece assai indicativo della volontà di imporre agli istanti un canone maggiorato, non potendosi intendere null’altro con il riferimento a “nuove condizioni”.
Questa impostazione trova piena e decisiva conferma nello scritto 7 aprile 1997 dell’avv. _ all’avv. _ (doc. 9) -documento che, sorprendentemente, non risulta essere stato considerato nel giudizio  cui diviene esplicita la volontà dei convenuti di subordinare la continuazione del rapporto di locazione per 5 anni con gli istanti medesimi -e non con altri possibili interessati, di cui nemmeno si fa menzione- alla corresponsione di un canone complessivo di fr. 61’200.-- annui.
E’ ben vero che ad un certo punto si è fatto avanti tale _ che sentito come teste ha affermato di essere disposto a pagare fr. 4’500.-- mensili per il ristorante e l’appartamento, ma ciò non può essere avvenuto prima dell’invio dei predetti documenti decisivi, visto che il _ solo “circa nella primavera 1997” ha avuto notizia da tale _ della prospettiva contrattuale, e che egli ha dapprima contattato gli istanti e non i convenuti, e che solo più tardi, su consiglio del _ stesso, il _ è entrato in contatto con i convenuti. L’unico scritto del _ agli atti è del resto la lettera del 6 novembre 1997 (doc. 8), che non permette in alcun modo di situare le trattative alle quali fa riferimento ad un momento precedente o coincidente con la disdetta, che pertanto va in simili circostanze ritenuta finalizzata all’imposizione agli istanti, e non ad altri, di un canone di locazione pesantemente maggiorato, sulla cui presumibile abusività non occorre tuttavia indagare, essendo sufficiente ai fini dell’applicazione dell’art. 271a cpv. 1 lit. b CO il solo indiscutibile fatto dell’esistenza di un nesso causale tra la disdetta e l’auspicata modifica unilaterale del contratto (cfr. consid. 1.2), che appare preponderante per rapporto ad altri eventuali motivi dei locatori.
Risulta così che la disdetta é stata notificata per far pressione sui conduttori ponendoli di fronte all’alternativa di conservare il godimento dell’ente locato con una pigione assai più elevata oppure di lasciare il ristorante e l’abitazione, per il che essa deve essere annullata siccome abusiva.
Ne segue l’accoglimento del gravame ai sensi dei considerandi.
Le spese, la tassa di giustizia e le ripetibili delle due sedi seguono la soccombenza (art. 148 CPC).