Decision ID: e52a231f-a064-5975-9ccc-d7b34efa338f
Year: 2013
Language: it
Court: TI_CATI
Chamber: TI_CATI_001
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: public_law

Fatti
A
. I coniugi e _, nata _, cittadini italiani, hanno contratto matrimonio in data 25 luglio 1998 a _. Dall’unione coniugale sono nati tre figli.
Con atto pubblico del 12 giugno
2006, _ acquistava un’abitazione sita sui fondi n. _, _ e _ RFD di _, dove l’intera famiglia si trasferiva nel mese di luglio 2008.
B.
Ad inizio gennaio 2010, RI 1 lasciava l’abitazione coniugale e si trasferiva a _, dove notificava il suo arrivo il 20 maggio 2010.
Con atto pubblico del 30 aprile 2010, iscritto a Registro fondiario il 2 giugno 2010, _ donava al marito la metà delle particelle n. _, _, _ RFD Sorengo, di cui lo stesso diveniva comproprietario in ragione di 1⁄2.
C.
In data 2 giugno 2010, i coniugi sottoscrivevano una convenzione matrimoniale di divorzio con regolamento delle conseguenze accessorie. In base a questo accordo l’abitazione coniugale veniva assegnata in uso alla moglie fin quando la proprietà non sarebbe stata venduta. Fino a tale momento gli interessi ipotecari come ogni altra spesa relativa alla manutenzione ordinaria di questo immobile erano posti a carico del marito.
Il 22 novembre 2010, il Pretore del Distretto di _ pronunciava lo scioglimento per divorzio del matrimonio fra RI 1 e _ e omologava la convenzione sottoscritta fra le parti in merito alle conseguenze accessorie. La decisione cresceva in giudicato il 14 dicembre 2010.
D.
Con due atti pubblici del 31 gennaio 2011, RI 1 e _ vendevano le part. n. _ e _ RFD _ a _ e la part. n. _ RFD _ alla _ SA.
L’Ufficio di tassazione di Lugano Città, con decisioni del 27 giugno 2011, notificava agli ex coniugi le tassazioni dell’imposta sugli utili immobiliari relative alle vendite dei fondi di loro proprietà. L’imposta dovuta per l’alienazione delle part. n. _ e _ RFD _ era pari a fr. 189'102.05, mentre quella relativa alla part. _ RFD _ era di fr. 106'345.70.
E.
Il 22 novembre 2012, RI 1 acquistava un’abitazione nel Comune di _ nel Canton _, dove si trasferiva a partire dal 20 dicembre 2012.
F. RI 1
presentava il 18 gennaio 2013 un’istanza di revisione nei confronti delle decisioni sugli utili immobiliari emanate in data 27 giugno 2011, chiedendo sostanzialmente il differimento dell’imposizione dell’utile immobiliare per reinvestimento nell’abitazione primaria. In particolare, il contribuente sottolineava che con il ricavato della propria quota della vendita dei beni immobili siti a _, aveva acquistato un’abitazione primaria a _, entro il termine di due anni come prescritto dall’art. 125 lett.
g
LT. Lo stesso quindi postulava anche il rimborso di quanto già versato a suo tempo come imposta
sugli utili immobiliari
.
L’autorità fiscale respingeva l’istanza di revisione con decisione del 6 febbraio 2013, nella quale negava che fossero adempiuti nel caso concreto i requisiti per poter beneficiare del differimento dell’imposizione. L’immobile venduto avrebbe difatti dovuto essere abitato dal contribuente fino al momento della vendita, cosa che nella fattispecie non si era verificata.
G.
Il contribuente impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 4 marzo 2013, nel quale ribadiva quanto già sostenuto in sede d’istanza di revisione. Lo stesso rimarcava che l’abitazione a _ era stata da lui occupata con la sua famiglia in modo durevole ed esclusivo per alcuni anni: è solo in seguito all’introduzione della procedura di divorzio che egli aveva dovuto lasciare la casa coniugale.
Con decisione su reclamo del 12 aprile 2013, l’Ufficio di tassazione respingeva il reclamo riaffermando quanto già sostenuto in sede d’istanza di revisione.
H.
Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, SRI 1 postula nuovamente il differimento dell’imposizione dell’utile immobiliare e il rimborso dell’imposta sugli utili immobiliari a suo tempo prelevata. Egli ribadisce che la casa di _ ha funto per lui e per la sua famiglia da abitazione primaria e che la partenza per _ è stata dettata da esigenze personali, essendo stata avviata la procedura di divorzio da sua moglie. Peraltro lo stesso sottolinea che si è occupato della casa fin quando è stata venduta. Dopo meno di due anni egli ha deciso di reinvestire la quota parte ricavata dalla vendita dei beni immobili di _, acquistando una nuova abitazione primaria nel Comune di _.
I.
Nelle proprie osservazioni del 26 giugno 2013, la Divisione delle contribuzioni, chiede che il ricorso venga respinto. L’autorità rileva che il contribuente quando è divenuto comproprietario dei beni immobili siti _ non viveva più nell’abitazione coniugale. Pertanto, a detta dell’autorità, il ricorrente non può chiedere il differimento dell’imposizione dell’utile immobiliare, visto che l’immobile sito sui fondi divenuti di sua comproprietà non ha mai funto per lui da abitazione primaria in modo durevole ed esclusivo.
L.
All’udienza del 21 novembre 2013, le parti si sono riconfermate nelle rispettive pretese. Il contribuente ha nondimeno prodotto tre contratti quadro di credito ipotecario relativi all’acquisto dell’immobile di _, nei quali gli ex coniugi _ vengono indicati quali mutuatari. Lo stesso ha peraltro indicato che con la donazione avvenuta nel 2010 si è semplicemente adeguata la situazione giuridica alla situazione di fatto già esistente.

Diritto
1.
1.1.
Lo Stato preleva un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso (art. 123 LT).
Il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell’imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (
Soldini/Pedroli,
L’imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).
1.2.
L’utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia, se l’alienante è stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).
2.
2.1.
Per l’art. 125 lett.
g
LT, l’imposizione dell’utile immobiliare è differita in caso di alienazione di un’abitazione (casa monofamiliare o appartamento) che ha servito durevolmente ed esclusivamente all’uso personale del contribuente, a condizione che il ricavo sia destinato entro un termine di due anni all’acquisto o alla costruzione, in Svizzera, di un’abitazione sostitutiva adibita al medesimo scopo.
La citata disposizione della legge tributaria riprende, nella sostanza, l’art. 12 cpv. 3 lett.
a
LAID, precisando i limiti temporali e territoriali entro i quali il reinvestimento deve essere effettuato.Il legislatore ha introdotto tale norma, su suggerimento della commissione di esperti incaricata di redigere un progetto di imposta sugli utili immobiliari, nell’intento di evitare casi di rigore estremo, quando, ad esempio, il contribuente è costretto a trasferire il domicilio e vendere l’abitazione per ragioni professionali. Il Consiglio Federale, nel Messaggio sull’armonizzazione, sottolineava a sua volta che al contribuente, spesso per l’elevata imposta sui guadagni immobiliari, non è possibile acquistare nel nuovo luogo un’abitazione sostitutiva di ugual valore e che l’assenza di una tale possibilità di reinvestimento sostitutivo può nuocere alla mobilità professionale (
Soldini/Pedroli
, op. cit., p. 131).
La dottrina è concorde nel considerare il motivo di differimento in esame come un’eccezione propria, giacché, se anche la vendita di un immobile privato fosse necessitata, nondimeno vi sarebbe realizzazione del relativo utile. La
ratio
della rinuncia ad imporre deve dunque ricercarsi non tanto nell’inesistenza di una componente dell’utile, bensì nelle modalità di impiego di quest’ultimo (
Ochsner
, Die Besteuerung der Grundstückgewinne in der Schweiz, Zurigo 1976, p. 105 s.;
Mettler
, Die Grundstückegewinnsteuer des Kantons Schwyz, Zurigo 1990, p. 137 ss.;
Rumo
, Die Liegenschatfsgewinn- und die Mehrwertsteuer des Kantons Freiburg, Friborgo 1993, p. 168). Alcuni autori ritengono pertanto che il legislatore abbia deciso di fare un uso extra-fiscale dell’imposta sugli utili immobiliari (
Mettler
, op. cit., p. 139;
Rumo
, op. cit., p. 170), cioè che abbia inteso promuovere, con tale mezzo, la proprietà dell’abitazione o la mobilità della popolazione (
Soldini/Pedroli
, op. cit., p. 132).
2.2.
Le condizioni cui la legge subordina il differimento dell'imposizione, in virtù dell'art. 125 lett.
g
LT, sono le seguenti:
a)
l’acquisto di un’abitazione sostitutiva adibita al medesimo scopo: l’oggetto alienato e quello sostitutivo acquistato devono cioè fungere entrambi da abitazione personale;
b)
l’uso personale deve essere esclusivo e durevole: l’abitazione alienata e quella acquistata non devono quindi essere locate a terzi o lasciate vuote, se non nei seguenti casi eccezionali:
•
l’esistenza di motivi estrinseci (nessuna offerta di acquisto nonostante sforzi per vendere, trasloco improvviso per ragioni professionali o di salute), ma non invece considerazioni di carattere finanziario, quali il rinvio della vendita per conseguire un prezzo migliore o per sfruttare l’incremento di valore;
•
la locazione con un contratto a termine di durata inferiore ad un anno, in particolare quando già al momento dell’inizio della locazione è nota la data della vendita, sicché si tratta di una semplice situazione transitoria; in casi eccezionali è ammessa una durata che supera l’anno, purché la durata dell’uso personale abbia comunque ecceduto quella della locazione;
c)
deve trattarsi di abitazione primaria: è dunque escluso il differimento per le abitazioni secondarie e di vacanza;
d)
limite temporale di due anni fra la vendita e l’acquisto o la costruzione dell’abitazione sostitutiva: si ammette tuttavia che il reinvestimento possa addirittura precedere la vendita;
e)
il reinvestimento deve avvenire in Svizzera (
Soldini/Pedroli
, op. cit., pp. 132-134 e p. 137;
Soldini/Pedroli
, L’imposizione degli utili immobiliari, Complemento al commentario, Lugano 2003, p. 100).
2.3.
Qualora, in seguito all’alienazione dell’abitazione primaria, solo una parte del ricavato venga impiegata per il reinvestimento oppure non vi sia perfetta identità fra venditore e acquirente (p. es. il solo marito vende la propria casa, ma ne acquista una nuova insieme alla moglie), si è in presenza di un reinvestimento parziale (
Soldini/Pedroli
, op. cit., p. 134 ss).
Se dunque solo una parte del ricavato viene impiegata per acquistare l’immobile sostitutivo, si ha una quota di tale importo che rimane a disposizione dell’alienante; seguendo la prassi del Canton Berna, anche l’autorità ticinese impone quest’ultima quota, quale utile lordo, senza deduzione proporzionale dei costi di investimento (CDT n. 80.2002.20 del 13 marzo 2002, in RDAT II-2002 n. 14t).
3.
3.1.
Come esposto in narrativa, con atto pubblico del 30 aprile 2010, iscritto a Registro fondiario il 2 giugno 2010, RI 1 è divenuto comproprietario dei fondi n. _
, _ e _ RFD di _, acquistati dalla moglie nel 2006. All’epoca dell’iscrizione a Registro fondiario, RI 1 – come indicato nella convenzione di divorzio e attestato dall’atto di arrivo nel Comune di _ – non viveva più nella casa famigliare, ma si era già trasferito a _.
A questo proposito, l’autorità di tassazione ha rilevato che non avendo mai vissuto da comproprietario nei fondi donati dalla moglie che fungevano da casa primaria, il contribuente non può beneficiare del differimento d’imposta, in quanto non è adempiuto il requisito dell’uso personale esclusivo e durevole dell’abitazione primaria. Dal canto suo, il ricorrente considera invece che l’essere divenuto comproprietario in un secondo tempo, quando ormai aveva dovuto lasciare la casa famigliare per motivi personali, non fa venir meno il carattere duraturo ed esclusivo della sua permanenza nell’abitazione primaria.
È necessario quindi determinare se il ricorrente può avvalersi di tale disposto di legge, pur non avendo mai abitato la casa primaria da proprietario.
3.2
Per poter beneficiare di un differimento d’imposta degli utili immobiliari in caso di alienazione dell’abitazione primaria, è necessario quale presupposto fondamentale che il contribuente sia proprietario del bene immobile, di cui deve fare anche un uso personale durevole. Il contribuente che usa personalmente un’abitazione, ma non ne è proprietario, non può beneficiare del differimento giusta l’art. 125 lett.
g
LT.
Non solo quindi il contribuente deve aver abitato personalmente in modo durevole ed esclusivo l’immobile, ma deve averlo fatto in qualità di proprietario. Sia l’uso dell’abitazione che la proprietà devono avere carattere durevole: pertanto, chi ha vissuto in un’abitazione prima di diventarne proprietario, non può computare questo periodo sulla durata totale della sua proprietà (cfr.
Richner/Frei/Kaufmann/Meuter
, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3
a
edizione, Zurigo 2013, § 216 N 324a, con riferimenti).
3.3.
Il ricorrente ha vissuto a _ all’incirca per due anni, dal 2008 al 2010, quando appunto ha lasciato l’abitazione famigliare e si è trasferito a _. Dopo alcuni mesi dalla sua partenza, la moglie gli ha donato parte del patrimonio immobiliare facendo sì che il marito divenisse comproprietario dell’abitazione coniugale. Da questo momento, avvenuto nel giugno 2010, alla vendita dell’immobile nel gennaio 2011, il contribuente non ha mai vissuto nella casa famigliare. Durante la durata della sua proprietà egli non ha mai usato personalmente e durevolmente questa abitazione.
RI 1 non può peraltro avvalersi del periodo in cui ha convissuto nella casa di proprietà della moglie per dimostrare di avervi abitato durevolmente. Gli anni in cui lo stesso ha coabitato con la moglie e i figli non possono essere presi in considerazione nella quantificazione del lasso di tempo durante il quale l’abitazione ha servito all’uso personale del contribuente, poiché quest’ultimo all’epoca non era ancora proprietario. Quale data dell’acquisto della proprietà fa stato infatti l’iscrizione a Registro fondiario, avvenuta il 2 giugno 2010.
Contrariamente a quanto sostenuto dal ricorrente, è indifferente che sia stato lui a finanziare con i suoi fondi personali l’acquisto dell’immobile e che di seguito ne abbia sempre sostenuto le spese di manutenzione. Determinante per reputare la sua qualità di proprietario è l’iscrizione come tale a Registro fondiario. La proprietà non è quindi stata acquisita prima dell’iscrizione a Registro fondiario solo per il fatto che il ricorrente ha investito dei soldi nell’immobile: essa è stabilita a partire dal rogito notarile che fonda la donazione in questione e la conseguente iscrizione a Registro fondiario.
Pertanto, non vi è mai stata coincidenza fra l’uso personale e la proprietà del fondo, da parte del ricorrente. Nel caso in esame, viene quindi meno il presupposto fondamentale, per il quale il contribuente deve essere proprietario del bene immobile alienato di cui deve averne anche fatto un uso personale ed esclusivo.
3.4.
Di nessun supporto per la tesi del ricorrente è il riferimento, proposto nel gravame, ad alcune sentenze emanate dai tribunali amministrativi del Canton Neuchâtel (decisione del 30 novembre 2009, RJN 2010 p. 421), del Canton Lucerna (decisione del 26 marzo 2007, StE B 42.48 n. 31) e del Canton Berna (decisione del 15 maggio 2007, StR 2007 2007 p. 760), ma anche da questa Camera (CDT n. 80.2009.129 del 2 ottobre 2009).
In questi casi si trattava sempre di fattispecie in cui vi era stata un’interruzione dell’uso personale della casa del contribuente prima della sua vendita. I contribuenti avevano dunque dovuto lasciare la casa primaria di loro proprietà, ancor prima di alienarla a terzi, per ragioni professionali o personali (inerenti a procedure di separazione o di divorzio). L’uso personale dell’abitazione veniva quindi interrotto, ma senza che ciò pregiudicasse la possibilità per i ricorrenti di avvalersi del differimento dell’imposizione sugli utili immobiliari. I tribunali competenti, in questi casi, hanno infatti verificato che in primo luogo l’interruzione non eccedesse mai la durata dell’uso personale, e secondariamente hanno esaminato i motivi e le circostanze che hanno portato il contribuente a lasciare la casa primaria all’ex coniuge o a terzi locatari. Tenuto conto di queste circostanze specifiche, in questi casi si è ammesso che gli immobili dei contribuenti non perdono il loro carattere di abitazione primaria durante il periodo in cui i proprietari non possono vivervi.
Anche nella presente fattispecie il ricorrente ha dovuto lasciare l’abitazione famigliare all’incirca un anno prima di sottoscrivere l’atto di vendita dell’intero patrimonio immobiliare, per ragioni personali: ciò nonostante, pur trattandosi anche in questo caso di un abbandono della casa primaria dettato da circostanze specifiche, la fattispecie in esame è ben diversa da quella circoscritta in questa giurisprudenza. RI 1 non è mai stato proprietario dell’abitazione coniugale, se non proprio da quando ha lasciato la casa per trasferirsi a _. Nei casi citati, invece, i contribuenti che invocavano il differimento, erano già da tempo proprietari dell’immobile al momento dell’avvenuta interruzione dell’uso personale.
Nel caso in esame, non vi è invece mai stata interruzione dell’uso personale dell’abitazione di _, poiché al momento di divenirne comproprietario, il ricorrente, non vi abitava più già da qualche mese.
3.5.
Alla luce delle considerazioni esposte, il ricorrente non può beneficiare del differimento dell’imposta sull’utile immobiliare nel caso di reinvestimento nell’abitazione primaria, in quanto non sono adempiuti tutti i requisiti disposti dall’art. 125 lett.
g
LT.
4.
Il ricorso deve essere integralmente respinto e viene pertanto confermata la decisione su reclamo dell’Ufficio di tassazione.
Tassa di giustizia e spese processuali sono a carico del ricorrente, soccombente