Decision ID: b08e96a9-1342-4ffb-86f5-1e5f4dde1157
Year: 2011
Language: de
Court: SG_KGN
Chamber: SG_KGN_999
Canton: SG
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: 

Sachverhalt:
A.- Die B AG erwarb am 2. Juli 2007 das Grundstück Nr. 001 an der F-Strasse in A.
Nachdem am 26. Mai 2010 für X sowie die "Baugesellschaft F-Strasse, c/o C
Architektur AG" als Bauherren Baugesuche für vier Einfamilienhäuser eingereicht
worden waren, wurde vom Grundstück Nr. 001 am 30. Juni 2010 unter anderem das
Grundstück Nr. 002 abgetrennt. Am 7. Juli 2010 erstellte die C Architektur AG für X
einen Kostenvoranschlag für das Architektenhonorar über Fr. 65'000.--. Die
Baubewilligung für das Einfamilienhaus auf dem Grundstück Nr. 002 an der F-Strasse
wurde X am 19. Juli 2010 erteilt. Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom
27. August 2010 erwarb X von der B AG das Grundstück Nr. 002 zum Preis von
Fr. 201'960.-- (561 m à Fr. 360.--). Die Handänderung wurde gleichentags im
Grundbuch eingetragen.
B.- Das Grundbuchamt A veranlagte X am 23. September 2010 mit
Handänderungssteuern von Fr. 2'019.60 für den Kaufpreis von Fr. 201'960.--
(Rechnung Nr. xxx/2010) und von Fr. 5'000.-- für einen mutmasslichen Werklohn für die
Erstellung des Einfamilienhauses von Fr. 500'000.-- (Rechnung Nr. yyy/2010). Die
gegen die Veranlagung der Handänderungssteuer auf dem Werklohn erhobene
Einsprache wies der Gemeinderat von A am 18. Oktober 2010 ab.
C.- Gegen den Einsprache-Entscheid vom 18. Oktober 2010 (versandt: 22. Oktober
2010) erhob X mit Eingabe vom 1. November 2010 (Poststempel: 2.11.2010) und
Ergänzung seines Rechtsvertreters vom 10. Dezember 2010 Rekurs bei der
Verwaltungsrekurskommission mit dem Rechtsbegehren, unter Kosten- und
Entschädigungsfolge seien der angefochtene Einsprache-Entscheid und die ihm
zugrunde liegende Veranlagung des Grundbuchamts A vom 23. September 2010
aufzuheben und es sei festzustellen, dass es mit einem Handänderungssteuerbetrag
von Fr. 2'019.60 gemäss Rechnung Nr. xxx/2010 sein Bewenden habe.
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Die Vorinstanz beantragt mit Vernehmlassung vom 7. April 2011 die Abweisung des
Rekurses unter Kosten- und Entschädigungsfolge.
Am 27. Juni 2011 ersuchte das Gericht den Rekurrenten, die von ihm und den
Unternehmern unterzeichneten Werkverträge einzureichen. Am 12. Juli 2011 reichte der
Rekurrent weitere Unterlagen ein und führte aus, es seien keine schriftlichen
Werkverträge abgeschlossen worden. Die Arbeitsvergabe sei vielmehr gestützt auf
schriftliche Offerten und Auftragsbestätigungen der Handwerker sowie auf mündliche
oder briefliche Akzepte des Rekurrenten erfolgt. Der Vertreter der Vorinstanz nahm
dazu am 31. Oktober 2011 Stellung und wies darauf hin, die Mehrheit der Unterlagen
weise ein Datum nach dem Erlass der angefochtenen Verfügung am 23. September
2010 oder gar nach der Rekurserhebung und –ergänzung am 1. November 2010 bzw.
am 10. Dezember 2010 auf. Abzustellen sei aber auf den Willen der Parteien im
Zeitpunkt des Verkaufs der Liegenschaft.
Auf die Ausführungen der Verfahrensbeteiligten zur Begründung der Anträge wird,

soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.
Erwägungen:
1.- Die Eintretensvoraussetzungen sind von Amtes wegen zu prüfen. Die
Verwaltungsrekurskommission ist zur Beurteilung von Streitigkeiten betreffend
Handänderungssteuern zuständig. Die Befugnis zur Rekurserhebung ist gegeben. Der
Rekurs vom 2. November 2010 (Poststempel) ist rechtzeitig eingereicht worden. Er
erfüllt zusammen mit der Ergänzung vom 10. Dezember 2010 in formeller und
inhaltlicher Hinsicht die gesetzlichen Anforderungen (Art. 229 in Verbindung mit
Art. 194 Abs. 1 des Steuergesetzes, sGS 811.1, abgekürzt: StG; Art. 48 des Gesetzes
über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt: VRP).
Dem angefochtenen Einsprache-Entscheid der Vorinstanz vom 18. Oktober 2010 liegt
die Rechnung des Grundbuchamtes A Nr. yyy/2010 vom 23. September 2010
zugrunde. Die Veranlagung der Handänderungssteuer basiert auf einem mutmasslichen
Werklohn von Fr. 500'000.--. Für den Steuerbetrag von Fr. 5'000.-- wurde eine
Zahlungsfrist bis 25. Oktober 2010 angesetzt. Zudem wurden das gesetzliche
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Pfandrecht und die Möglichkeit, bei der Verwaltungsrekurskommission Rekurs zu
erheben, erwähnt. Für die definitive Veranlagung wurde um die Einreichung einer Kopie
des Generalunternehmer- bzw. Werkvertrags gebeten.
Eine vorläufige Steuerrechnung wird dem Steuerpflichtigen bei nicht periodischen
Steuern zugestellt, wenn die Höhe des mutmasslich geschuldeten Steuerbetrags eine
solche rechtfertigt; Grundlage ist der mutmasslich geschuldete Steuerbetrag (Art. 229
in Verbindung mit Art. 210 Abs. 1 lit. c und Abs. 3 StG). Wird die vorläufige
Steuerrechnung bei nicht periodischen Steuern nicht innerhalb von 90 Tagen bezahlt,
kann eine Akontozahlung verfügt werden (Art. 229 in Verbindung mit Art. 210 Abs. 4
lit. b StG). Die Betreibung ist lediglich bei Schlussrechnungen und verfügten
Akontozahlungen, nicht aber bei vorläufigen Rechnungen vorgesehen (vgl. Art. 229 in
Verbindung mit Art. 216 Abs. 1 StG). Ob die vorläufige Steuerrechnung vom
23. September 2010 damit rechtsmittelfähig ist, ist fraglich (zum Bundesrecht vgl. BGE
121 II 116 E. 1b/cc, 120 Ib 97 E. 1b mit weiteren Hinweisen).
Nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung ist eine nachträgliche Veranlagung
der Handänderungssteuer auf dem Werklohn bzw. auf dem Gebäude nur zulässig,
wenn die Voraussetzungen einer Nachsteuer im Sinn von Art. 199 ff. StG gegeben sind.
Die nachträgliche Veranlagung ist deshalb ausgeschlossen, wenn das Grundbuchamt
davon ausgehen musste, dass "im Zusammenhang mit der Grundstücksveräusserung
die Erstellung einer Baute vorgesehen" war (vgl. GVP 2007 Nr. 42). Diese
Rechtsprechung rechtfertigt es, in der vorläufigen Steuerrechnung vom 23. September
2010 –zumindest – eine Verfügung zu erblicken, mit der das Bestehen einer
Handänderungssteuerpflicht des Rekurrenten auf der Grundlage mit dem Kaufvertrag
vom 27. August 2010 zusammenhängender weiterer Leistungen zufolge eines
Werkvertrags festgestellt wurde. Nach den allgemeinen Regeln des Steuerrechts ist
eine Feststellungsverfügung über das Bestehen einer Steuerpflicht selbständig und
nicht bloss im Zusammenhang mit einer konkreten Veranlagung anfechtbar. Deshalb
kommt dem Rekurrenten hinsichtlich des Bestehens einer weiteren
Handänderungssteuerpflicht jedenfalls ein Feststellungsinteresse zu (vgl. Weidmann/
Grossmann/Zigerlig, Wegweiser durch das st. gallische Steuerrecht, 6. Aufl. 1999,
S. 390 mit Hinweis auf GVP 1982 Nr. 35). Auf den Rekurs ist dementsprechend
einzutreten.
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2.- Der Rekurrent hat am 27. August 2010 das nicht überbaute Grundstück Nr. 002, F-
Strasse, in A mit einer Fläche von 561 m zum Preis von Fr. 201'960.-- von der B AG
erworben. Für diese Handänderung wurde er mit Rechnung Nr. xxx/2010 vom
23. September 2010 rechtskräftig mit einer Handänderungssteuer von Fr. 2'019.60 (1%
des Kaufpreises) veranlagt, wovon beim Rekurrenten entsprechend Ziff. 2 der weiteren
Vertragsbestimmungen im Kaufvertrag vom 27. August 2010 50%, d.h.Fr. 1'009.80 in
Rechnung gestellt wurden. Ebenfalls am 23. September 2010 wurde der Rekurrent vom
Grundbuchamt A mit Rechnung Nr. yyy/2010 mit einer weiteren Handänderungssteuer
über Fr. 5'000.-- veranlagt. Die Veranlagungsbehörde ging davon aus, mit dem
Kaufvertrag vom 27. August 2010 sei ein Generalunternehmer- bzw. Werkvertrag für
die Errichtung eines Einfamilienhauses auf dem Grundstück Nr. 002 verbunden, so
dass auch auf dem Werklohn – mutmasslich Fr. 500'000.-- – eine
Handänderungssteuer geschuldet sei. Zwischen den Verfahrensbeteiligten ist das
Bestehen eines solchen Generalunternehmer- oder Werkvertrags umstritten.
a) Im Rekurs wird im Wesentlichen geltend gemacht, der Rekurrent sei als
Baugesuchsteller aufgetreten. Er und nicht etwa ein Generalunternehmer habe mit den
Handwerkern verhandelt und kontrahiert. So habe er die Baumeisterarbeiten direkt der
G GmbH vergeben. Auf der Auftragsbestätigung sei er als Bauherr und Besteller
aufgeführt. Im Angebot der Elektro F AG werde der Rekurrent als Kunde und mithin als
Auftraggeber, die C Architektur AG lediglich als Architekt bezeichnet. Auch für alle
anderen Bauleistungen habe der Rekurrent die Offerten in eigenem Namen eingeholt.
In sämtlichen Auftragsbestätigungen figuriere er als Auftraggeber und Vertragspartner
der Bauhandwerker. Er habe in der Zwischenzeit auch verschiedene
Handwerkerrechnungen erhalten und bezahlt. Die Zahlungen an die C Architektur AG
beträfen lediglich das Bauland und die Architekturleistungen. Es werde nicht genau das
vorprojektierte "Standardhaus" erstellt, sondern ein individuell auf die Bedürfnisse und
Wünsche des Rekurrenten abgestimmtes Objekt. Mit dem Grundstückkauf seien weder
Verpflichtungen zum Erwerb eines schlüsselfertigen Hauses oder etwa von
Bauleistungen aus einer Hand noch diesbezügliche Erwartungen seitens der B AG oder
der C Architektur AG verbunden gewesen. Der Rekurrent habe mit niemandem einen
Werkvertrag über die Erstellung eines schlüsselfertigen Hauses aus einer Hand
geschlossen. Allein aus dem Umstand, dass die C Architektur AG auch als
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Generalunternehmerin tätig sei, könne nicht auf einen mit dem Kaufvertrag
zusammenhängenden Werk- bzw. Generalunternehmervertrag geschlossen werden.
b) Gemäss Art. 241 Abs. 1 StG wird die Handänderungssteuer bei Handänderungen in
der Gemeinde gelegener Grundstücke oder Grundstückanteile erhoben. Als
Handänderung gelten jeder Eigentumswechsel und jede Übertragung der
wirtschaftlichen Verfügungsgewalt über ein Grundstück (Art. 241 Abs. 2 StG). Der
Steueranspruch entsteht mit der Handänderung und wird mit der Rechnungstellung
fällig (Art. 241 Abs. 3 StG). Steuerpflichtig ist der Erwerber des Grundstücks (Art. 242
Abs. 1 StG). Gemäss Art. 243 Abs. 1 StG wird die Steuer nach dem Kaufpreis mit allen
weiteren Leistungen des Erwerbers bemessen.
Wird ein Kaufvertrag über ein Grundstück derart mit einem Werkvertrag für die
Erstellung oder Fertigstellung einer Baute verbunden, dass Boden und Werk faktisch
eine Einheit bilden, so ist die Handänderungssteuer auf der Summe von Bodenpreis
und Werklohn zu entrichten. Kauf- und Werkvertrag hängen so voneinander ab
(sogenannte Baubindung), dass es ohne den einen nicht zum Abschluss des andern
gekommen wäre und das Geschäft als Ganzes im Ergebnis dem Verkauf eines fertigen
Hauses gleichkommt. Massgebend ist, ob der Erwerber mit dem Abschluss eines
Kaufvertrages und eines damit verbundenen Werkvertrages Rechtsgeschäfte tätigt, die
wirtschaftlich gesehen die Übertragung der Verfügungsgewalt an einer bestimmten
Baulandparzelle mit einem bestimmten darauf zu errichtenden Gebäude zum
Gegenstand haben. Für die Beurteilung sind die gesamten Umstände des Einzelfalles
heranzuziehen, wobei der Wille der Parteien massgebend ist, der darauf gerichtet sein
muss, dem Erwerber ein schlüsselfertiges Haus zu verkaufen. Die Praxis hat zu diesem
Zweck zahlreiche Indizien entwickelt, die den Steuerbehörden als Entscheidungshilfen
dienen. Massgebend sind die Verhältnisse bei Vertragsabschluss (vgl. Weidmann/
Grossmann/Zigerlig, Wegweiser durch das st. gallische Steuerrecht, 6. Aufl. 1999,
S. 444/445 mit Hinweisen auf Praxis und Rechtsprechung). Ausschlaggebend ist, ob
der Käufer im Zeitpunkt des Grundstückserwerbs noch frei entscheiden kann, (wann
und) wie er sein Land überbauen will (vgl. Urteil des Bundesgerichts 2P.114/2006 vom
3. Mai 2006 E. 2.3).
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Die st. gallische Veranlagungspraxis erblickt Indizien für eine Baubindung darin, dass
der Werkvertrag in den Kaufvertragsbestimmungen integriert ist, der Kauf- oder
Besitzesantritt auf den Zeitpunkt der Bauvollendung hinausgeschoben wird, der
Abschluss eines Werkvertrages ausbedungen wird, ein Pauschalpreis für Boden und
Bau vereinbart ist oder der Verkäufer Baugarantien trägt (vgl. StB 243 Nr. 1). Nach der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung können verschiedene Tatsachen auf eine
Baubindung hinweisen. Massgebend kann namentlich die Tatsache sein, dass für ein
Grundstück auch ein Werkvertrag abgeschlossen wird und in jeweils beiden Verträgen
auf den andern Vertrag Bezug genommen wird (vgl. Urteil des Bundesgerichts 2P.
205/2002 vom 8. November 2002 E. 3.2). Eine solche Tatsache kann auch darin
erblickt werden, dass im Zeitpunkt des Grundstückkaufs bereits ein fertiges Bauprojekt
vorlag, weil die Werkverträge sehr kurze Zeit nach dem Grundstückskauf (zwanzig
Tage) abgeschlossen wurden und zudem auf einem Angebot basierten, welches bereits
vor dem Grundstückskauf unterbreitet worden war. Auf eine Baubindung deuten auch
eine wenige Tage nach dem Landerwerb erteilte Baubewilligung, die auf vor dem Kauf
erstellten Plänen beruht, und die im Grundstückskauf bei einer Konventionalstrafe von
Fr. 50'000.-- vereinbarte Verpflichtung, die Bauarbeiten einer bestimmten
Unternehmung zu übertragen, hin (vgl. Urteil des Bundesgerichts 2P.302/2005 vom
4. November 2005 E. 4.2). Ohne weiteres kann von einer Baubindung ausgegangen
werden, wenn den Käufern im Zeitpunkt des Grundstückserwerbs bereits ein fertiges
Bauprojekt vorlag und diese sich im Kaufvertrag zur Übertragung der Bauarbeiten an
eine bestimmte Firma verpflichten (vgl. Urteil des Bundesgerichts 2P.302/2005
4. November 2005 E. 4.2).
Nach der st. gallischen Rechtsprechung setzt die Veranlagung der
Handänderungssteuer auf dem Werklohn zusammen mit dem Preis für das nicht
überbaute Land einen einheitlichen Werkvertrag über die Errichtung eines Gebäudes
voraus (vgl. GVP 1966 Nr. 3, 1976 Nr. 21, 1992 Nr. 18). Demgegenüber erfolgt keine
Zurechnung des Werklohnes zum Erwerbspreis eines Grundstückes, wenn sich der
Verkäufer lediglich gewisse Arbeiten an einem zu erstellenden Gebäude versprechen
lässt, der Käufer aber im Übrigen frei ist, wann und wie er sein Grundstück überbauen
will (GVP 1987 Nr. 24). Auch die bundesgerichtliche Rechtsprechung schliesst nicht
aus, dass bei entsprechendem Nachweis der weiteren Gestaltungsfreiheit der
Käuferschaft nach dem Erwerb eines bereits erstellten Rohbaus, der Werklohn nicht
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hinzuzurechnen ist (vgl. Urteil des Bundesgerichts 2P.229/2001 vom 7. Januar 2002
E. 2b/bb).
Die Zusammenrechnung von Kaufpreis und Werklohn erfordert weder eine
wirtschaftliche Identität zwischen Grundeigentümer und Werkersteller noch deren
Zusammenwirken (vgl. StB 243 Nr. 1; GVP 1992 Nr. 18). Eine solche Auslegung und
Anwendung von Art. 243 Abs. 1 StG ist zulässig, da sich der Bestimmung nicht
entnehmen lässt, dass die Handänderungssteuer nur dann auf dem Gesamtpreis für
Land und Werk geschuldet ist, wenn der Grundstücksverkäufer und der
Bauunternehmer zusammenwirken (vgl. Urteil des Bundesgerichts 2P.114/2006 vom
3. Mai 2006 E. 2.3). Das Verwaltungsgericht hat an der Auslegung von Art. 243 Abs. 1
StG festgehalten, nach der auch Leistungen an einen Dritten in die
Berechnungsgrundlage für die Handänderungssteuer eingeschlossen werden können.
Erforderlich ist jedoch, dass ein innerer Zusammenhang zwischen Kauf- und
Werkvertrag in dem Sinne bejaht werden kann, dass der eine Teil des Vertrags ohne
den anderen nicht abschlossen worden wäre bzw. der Werkvertrag in der
Grundstückübertragung eingeschlossen ist. Bei einer wirtschaftlichen
Betrachtungsweise muss das Geschäft als Ganzes dem Verkauf eines fertigen Hauses
gleichkommen. Diese Auffassung entspricht auch dem Zweck der
Rechtsverkehrssteuer, die den gesamten Vermögensübergang als solchen erfassen will
(vgl. SGE 2009 Nr. 12; GVP 1987 Nr. 24).
Bei belastenden Verfügungen ist es grundsätzlich die die Belastung verfügende
Behörde, welche die Folgen der Beweislosigkeit trägt. Im Steuerrecht gilt deshalb der
Grundsatz, dass die Veranlagungsbehörde die Beweislast für die steuerbegründenden
Tatsachen trägt, während den Steuerpflichtigen die Beweislast für jene Tatsachen trifft,
welche die Steuerschuld aufheben oder vermindern (vgl. Cavelti/Vögeli,
Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. Gallen, St. Gallen 2003, Rz. 628/629;
Weidmann/Grossmann/Zigerlig, a.a.O., S. 379 f.).
c) aa) Unter den Verfahrensbeteiligten ist unbestritten, dass zwischen dem Rekurrenten
und der Verkäuferin des Baulandes, der B AG, neben dem Kaufvertrag keine weiteren
vertraglichen Verbindungen im Zusammenhang mit der Überbauung des Grundstückes
Nr. 002 bestehen. Unbestritten ist auch, dass zwischen dem Rekurrenten und der C
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Architektur AG ein Architektenvertrag abgeschlossen wurde. Ebenfalls unbestritten ist,
dass zwischen der Verkäuferin des Baulandes und dem Architekturbüro wirtschaftliche
Identität besteht. Zwar bestehen aufgrund des zeitlichen Ablaufs der Verhandlungen,
der Einreichung des Baugesuches und des Abschlusses des Kaufvertrags
Anhaltspunkte dafür, dass der Abschluss des Kaufvertrags und des Architekturvertrags
sich gegenseitig insofern bedingten, als der Verkauf des Baulandes durch die B AG von
der Übernahme des von der C Architektur AG ausgearbeiteten Projektes abhing.
Insoweit kann durchaus von einer zumindest teilweisen Baubindung ausgegangen
werden. Dies allein genügt allerdings nach der dargestellten st. gallischen
Rechtsprechung nicht für die Zusammenrechnung von Kaufpreis und Werklohn.
Vielmehr ist ein einheitlicher Werkvertrag über die Errichtung eines Gebäudes
vorausgesetzt.
bb) Aus den Akten ergeben sich weder ein Hinweis auf einen einheitlichen, mit dem
Architekturunternehmen abgeschlossenen Werkvertrag über die Errichtung des
Einfamilienhauses auf dem Grundstück Nr. 002 noch Anhaltspunkte dafür, dass der
Rekurrent bei der Arbeitsvergabe in der Wahl der ausführenden Unternehmer und der
Gestaltung des Innenausbaus völlig gebunden war. Vielmehr deuten seine Erkundigung
nach geeigneten Handwerkern (act. 11/4) sowie die an ihn gerichteten
Auftragsbestätigungen für Baumeisterarbeiten (act. 11/5), Kücheneinbauten (act. 11/15)
und Sanitäreinrichtungen (act. 32/30, ohne Hinweis auf ein Generalunternehmen),
Offerten für die Elektroinstallationen (act. 11/6), eine zentrale Staubsauganlage
(act. 11/7), Parkettböden (offenbar mit Konkurrenzofferte; act. 11/10), Türen und
Einbauschränke (act. 11/8), Fenster (act. 11/9), Sanitäreinrichtungen (act. 11/13) und
Waschkücheneinbauten (act. 11/16), die Konkurrenzofferten für ein Cheminée
(act. 11/11 und 12), die Korrespondenz über die gerechtfertigte Höhe der Vorplatz- und
Gärtnerarbeiten (act. 32/30) sowie die Übereinstimmung der Adresse des Bauherrn mit
der Rechnungsadresse (act. 32/35a) darauf hin, dass er mit dem Kauf des Baulandes
nicht ein schlüsselfertiges Einfamilienhaus erwarb, sondern frei war, mit wem er das
Grundstück – im Rahmen des von der C Architektur AG übernommenen Projektes –
überbauen wollte. Dass der Rekurrent als Bauherr mit den einzelnen Handwerkern
Werkverträge über einzelne Arbeiten abschloss, wird durch die an ihn gerichteten
Rechnungen des Baumeisters für Akontozahlungen (act. 11/18, 19 und 20), des
Gerüstbauers für eine Teilzahlung (act. 11/21) und des Ingenieurbüros (act. 11/22)
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sowie durch den Auszug aus dem Baukonto, in welchem die einzelnen Unternehmer,
beispielsweise ein Heizungsplaner, als Begünstigte der Vergütungsaufträge genannt
werden (act. 11/23), nahegelegt. Dass keine von den einzelnen Unternehmern und vom
Rekurrenten unterzeichnete Werkverträge vorliegen, schadet nicht, da Offerten,
Auftragsbestätigungen und Rechnungen der Unternehmer ausnahmslos an den
Rekurrenten gerichtet sind und für den Werkvertrag keine gesetzlichen
Formvorschriften bestehen (vgl. Zindel/Pulver, in: Basler Kommentar zum
Schweizerischen Privatrecht, OR I, 4. Aufl. 2007, N 16 vor Art. 363-379 des
Schweizerischen Obligationenrechts; SR 220, abgekürzt: OR). Selbst die Vorinstanz
lässt festhalten, dem Rekurrenten stehe es frei, mit den beauftragten Unternehmern
keine schriftlichen Werkverträge abzuschliessen (vgl. Stellungnahme vom 31. Oktober
2011 S. 2, act. 38).
Diese einzelnen Vertragsverhältnisse schliessen einen gleichzeitig bestehenden
einheitlichen Werkvertrag des Rekurrenten mit einem einzigen Anbieter über die
schlüsselfertige Erstellung eines Einfamilienhauses aus. Umgekehrt bestehen auch
keine Anhaltspunkte dafür, dass das Architekturbüro als General- oder
Totalunternehmer − der die gesamte Ausführung eines Bauwerkes übernimmt
(Generalunternehmer) und auch die Planungs-, namentlich die Projektierungsarbeiten
für das vom Bauherrn bestellte Bauwerk leistet (Totalunternehmer; vgl. Urteil des
Bundesgerichts 4C.396/2001 vom 24. April 2002 E. 1; A. Koller, in: Berner Kommentar
zum schweizerischen Privatrecht, Band VI/2/3/1, Bern 1998, N 201 ff. zu Art. 363 des
Schweizerischen Obligationenrechts, SR 220, abgekürzt: OR) − Verträge mit den
einzelnen (Sub-)Unternehmern abgeschlossen hat. Die ausführenden Unternehmer sind
damit nicht gegenüber einem General- oder Totalunternehmer, sondern unmittelbar
gegenüber dem Bauherrn für die Erstellung der einzelnen Gebäudeteile rechtlich
verantwortlich. Der Rekurrent hat denn auch beispielsweise die Rechnung über die
Umgebungsarbeiten selbständig geprüft und sich selbst unmittelbar an den mit den
Arbeiten betrauten Unternehmer gewandt (vgl. act. 32/32).
cc) Es liegt dementsprechend auch keine Vereinbarung über einen einheitlichen, einem
einzelnen Unternehmer geschuldeten Werklohn für die Erstellung des
Einfamilienhauses vor. Vielmehr wurde zwischen den Handwerkern und dem
Rekurrenten für die einzelnen Arbeiten jeweils das dafür geschuldete Entgelt vereinbart.
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Weder die B AG noch die C Architektur AG schuldeten dem Rekurrenten im Gegenzug
ein schlüsselfertiges Einfamilienhaus. Daran ändert nichts, wenn die C Architektur AG
die mit einer Bauführung üblichen Aufgaben erfüllte. Entscheidend ist, dass der
Rekurrent mit den verschiedenen Handwerkern einzelne, weder unter einander noch
insbesondere mit dem Vertrag über den Kauf des Baulandes verbundene Werkverträge
abschloss. Der Rekurrent war damit zumindest teilweise frei, wie und mit wem er das
erworbene Land überbauen wollte. Insbesondere stand im Zeitpunkt des Kaufs des
Bodens noch nicht fest, mit welchen Handwerkern der Rekurrent Werkverträge
abschliessen würde. Zumindest diese Werkverträge konnten deshalb mit dem
Grundstückkaufvertrag keine wirtschaftliche Einheit bilden.
d) Die von der Vorinstanz gegen diese Beurteilung vorgebrachten Argumente sind nicht
geeignet, das Bestehen eines Werkvertrags über die Erstellung eines schlüsselfertigen
Einfamilienhauses zwischen dem Rekurrenten und der C Architektur AG zu belegen.
aa) Die wirtschaftliche und personelle Verflechtung der B AG und der C Architektur AG,
der
Umstand, dass die C Architektur AG auch als Generalunternehmerin tätig ist, und die
Ausschreibung überbauter Grundstücke zum Verkauf sind zwar Indizien für eine
Baubindung. Sie können allerdings einen tatsächlich fehlenden Werkvertrag, dessen
Gegenstand die Erstellung eines schlüsselfertigen Gebäudes ist, nicht ersetzen.
bb) Die Vorinstanz schliesst das Bestehen eines – mündlich abgeschlossenen –
Werkvertrages nicht aus. Ein Indiz dafür erblickt sie darin, dass kein unterzeichneter
Architekturvertrag vorliegt. Dass die C Architektur AG den Rekurrenten lediglich auf der
Basis eines – mündlichen – Architekturvertrags auf Honorarkostenbasis berate und
unterstütze, sei unwahrscheinlich. Vielmehr dürfte sich der Rekurrent für ein fertig
geplantes Projekt und im Internet schlüsselfertig inseriertes Einfamilienhaus interessiert
haben. Grundrisse und Fassaden der Gebäude auf den Nachbargrundstücken wichen
kaum voneinander ab. Es würden äusserlich weitgehend identische Häuser gebaut. Die
Leistungen der C Architektur AG beschränkten sich nicht auf die Planung. Mit dem
mündlichen Architekturvertrag habe die wahre Natur des Geschäfts verschleiert
werden sollen.
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Die äusserlich weitgehend identische Erscheinung der Gebäude setzt keinen General-
oder Totalunternehmervertrag über die schlüsselfertige Erstellung des
Einfamilienhauses voraus. Dafür reicht es aus, dass sich der Erwerber des
Grundstückes verpflichtet, das von einem bestimmten Architekten entwickelte
Bauprojekt zu übernehmen. Die Einheitlichkeit der Fassaden kann zudem auch Folge
entsprechender baupolizeilicher Vorschriften sein.
cc) Die Vorinstanz weist sodann darauf hin, eine Mehrheit der eingereichten Offerten,
Auftragsbestätigungen und Rechnungen datierten nach der Veranlagung mit der
Handänderungssteuer am 23. September 2010 und teilweise gar nach der
Rekurserhebung und –ergänzung vom 1. November 2010 bzw. 10. Dezember 2010.
Dass die Offerten, Auftragsbestätigungen und Rechnungen zu einem wesentlichen Teil
nach der Veranlagung mit der Handänderungssteuer und teilweise auch nach der
Rekurserhebung datiert sind, hängt damit zusammen, dass die Handänderungssteuer –
wohl entsprechend der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung zur Zulässigkeit der
Erhebung einer Nachsteuer (GVP 2007 Nr. 42) – unmittelbar nach Abschluss des
Kaufvertrags vom 27. August 2010 veranlagt wurde. Die dargelegte zeitliche Abfolge
kann auch als Indiz dafür herangezogen werden, dass die Verträge mit den einzelnen
Unternehmern erst nach dem Kauf des Grundstücks eingegangen wurden und bis
dahin keine Verpflichtung des Rekurrenten bestand, in welcher Weise er das
Grundstück im Rahmen des übernommenen Projektes überbauen musste.
Auch aus der Ausschreibung der Grundstücke im Internet wird ersichtlich, dass der
Erwerb des Baulandes mit einem schlüsselfertigen Einfamilienhaus zwar möglich, aber
für den Verkauf des Bodens nicht zwingend war. Zum Verkauf wurden sowohl das
Bauland allein als auch Einfamilienhäuser angeboten (vgl. act. 10/1+2). Im öffentlich
beurkundeten Kaufvertrag vom 27. August 2010, der gleichentags auch im Grundbuch
eingetragen worden ist, stellen die Parteien ausdrücklich fest, der Kaufvertrag werde
"ohne Rücksicht auf den allenfalls späteren Abschluss eines Werkvertrages"
abgeschlossen. Dass zwischen den Parteien später ein Werkvertrag zustande kommt,
wurde lediglich als Möglichkeit offen gehalten (Ziff. 2 der weiteren
Vertragsbestimmungen). Ein Werkvertrag, sei es integrierend oder ausbedungen, war
nicht mit dem Kaufvertrag verbunden. Nutzen, Lasten und Gefahr gingen mit dem
Grundbucheintrag – und nicht mit der Bauvollendung – auf den Erwerber über
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(vgl. act. 10/24). Schliesslich gelingt es der Vorinstanz auch nicht, einen Pauschalpreis
oder die Übernahme von Baugarantien durch die Verkäuferin zu belegen.
dd) Auch der von der Vorinstanz erwähnte Baubeginn einige wenige Tage vor dem
Abschluss des Kaufvertrags über das Grundstück spricht nicht für den Kauf eines
schlüsselfertigen Hauses, zumal die Baubewilligung aufgrund des vom Rekurrenten
übernommenen Projektes in diesem Zeitpunkt bereits vorlag.
ee) Schliesslich macht die Vorinstanz mit Hinweis auf die vom Rekurrenten
eingereichten Kontoauszüge geltend, der Rekurrent sei sich darüber im Klaren
gewesen, dass der Kauf des Grundstückes unmittelbar mit der Bebauung desselben im
Zusammenhang gestanden und somit "die beiden Geschäfte als Ganzes" wirtschaftlich
dem Verkauf eines fertigen Hauses gleichgekommen seien. Der Kauf eines
Baugrundstückes und der Abschluss von Werkverträgen, insbesondere auch von
Architekturverträgen, zu dessen Überbauung – vorab mit selbstgenutztem
Wohneigentum – hängen regelmässig derart miteinander zusammen, dass der eine
ohne die anderen nicht abgeschlossen worden wäre. Entscheidend für eine
Berücksichtigung des Werklohnes bei der Veranlagung der Handänderungssteuer
muss aber sein, dass das Geschäft als Ganzes im Ergebnis dem Verkauf eines fertigen
Hauses gleichkommt. Die Übernahme eines Projektes entspricht im Ergebnis auch dem
Vorgehen eines Bauherrn, der einen Architekten im Rahmen eines Architektenvertrags
mit der Ausarbeitung eines Projektes beauftragt und anschliessend selbständig
einzelne Werkverträge mit den Handwerkern der verschiedenen Branchen abschliesst.
Ein schlüsselfertiges Gebäude ist auch dann nicht geschuldet, wenn der Architekt nicht
nur mit dem Verfassen des Projektes, sondern auch mit der Bauleitung betraut wird.
e) Zusammenfassend ergibt sich damit, dass der Kaufvertrag zwischen dem
Rekurrenten und der B AG vom 27. August 2010 über das Grundstück Nr. 002 an der
F-Strasse in A nicht mit einem Werkvertrag verbunden war, in welchem ein General-
oder Totalunternehmer sich zur Erstellung und Übergabe eines schlüsselfertigen
Einfamilienhauses verpflichtete. Dementsprechend bestand kein Anlass, auf dem –
mutmasslichen – Werklohn von Fr. 500'000.-- eine Handänderungssteuer zu erheben.
Dementsprechend ist der Rekurs gutzuheissen und der angefochtene Einsprache-
Entscheid der Vorinstanz vom 23. September 2010 und die ihm zugrunde liegende
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St.Galler Gerichte
Rechnung Nr. yyy/2010 vom 18. Oktober 2010 sind aufzuheben. Es ist festzustellen,
dass es mit der rechtskräftigen Veranlagung einer Handänderungssteuer von
Fr. 2'019.60 für den Kauf des Grundstückes Nr. 002, A, gemäss Rechnung Nr. xxx/
2010 des Grundbuchamtes A vom 23. September 2010 sein Bewenden hat.
3.- Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die amtlichen Kosten von der
politischen Gemeinde A zu bezahlen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine Entscheidgebühr von
Fr. 2'000.-- ist angemessen (vgl. Art. 7 Ziff. 122 der Gerichtskostenverordnung, sGS
941.12). Die Finanzverwaltung ist anzuweisen, dem Rekurrenten den geleisteten
Kostenvorschuss von Fr. 1'200.-- zurückzuerstatten.
Gemäss Art. 98 Abs. 2 VRP werden im Rekursverfahren ausseramtliche Kosten
entschädigt, soweit sie aufgrund der Rechts- und Sachlage als notwendig und
angemessen erscheinen. Umstritten war die Auslegung des Begriffs der
wirtschaftlichen Einheit von Kauf- und Werkvertrag im Sinn des
Handänderungssteuerrechts, so dass der Verzicht auf den Beizug eines
Rechtsvertreters im Rekursverfahren nicht zumutbar war. Der Vertreter des
Rekurrenten hat eine Kostennote über Fr. 2'808.--, nämlich ein Honorar von Fr. 2'500.--
zuzüglich Barauslagen von pauschal 4% und Mehrwertsteuer von 8%. Vor der
Verwaltungsrekurskommission gilt der Pauschaltarif (Art. 22 Abs. 1 lit. b der
Honorarordnung für Rechtsanwälte und Rechtsagenten; sGS 963.75, abgekürzt:
HonO). Angesichts des Aktenumfangs und des Aufwands für die Rekurseingabe
erscheint ein Honorar von Fr. 2'808.-- als angemessen (Barauslagen und
Mehrwertsteuer inbegriffen; Art. 28 und Art. 29 HonO). Die ausseramtliche
Entschädigung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unterliegen
auferlegt (Art. 98 VRP). Da der Rekurs gutzuheissen ist, sind den Rekurrenten die
ausseramtlichen Kosten vollständig zu entschädigen (Art. 98 VRP; Leuenberger/
Uffer-Tobler, Schweizerisches Zivilprozessrecht, Bern 2010, Rz. 10.38). Kostenpflichtig
ist die politische Gemeinde A.