Decision ID: f0dbcba7-1b0b-4361-b5da-6d0706d71a29
Year: 2015
Language: fr
Court: VD_TC
Chamber: VD_TC_031
Canton: VD
Region: Région lémanique
Law Area: public_law

Vu les faits suivants
A.
La Fondation Emile et Odette Moser (ci après la fondation ou la constructrice) a été inscrite au Registre du Commerce le 26 mars 1991. Elle a pour but de venir en aide, par l’octroi de bourses, de subsides ou de prix, ou de toute autre manière à des institutions, associations ou fondations d’intérêt public à but scientifique, artistique, de bienfaisance, ou social ayant leur siège dans l’un des cantons romands. Elle peut occasionnellement attribuer une aide à caractère social à une personne physique directement, à des instituts universitaires de recherche médicale du canton de Vaud, ainsi qu’à des étudiants nécessiteux de l’Université de Lausanne ou de l’Ecole polytechnique fédérale. Le Conseil de fondation est formé de cinq membres.
La Fondation Emile et Odette Moser a acquis par voie de succession le 1
er
mai 1991 la parcelle n°3048 du cadastre de la Commune de Lausanne, située à l’avenue Jolimont 2. Ce bien-fonds d’une surface de 1'585 m
2
comporte un bâtiment d’habitation de 175 m
2
au sol, qui trouve son prolongement plus au sud sur des jardins potagers et un ancien verger.
B.
La Fondation Emile et Odette Moser a fait étudier par le bureau d’architecture Mondada Frigerio Blanc Architectes SA un projet de bâtiment d’habitation collective, implanté sur la partie sud de la parcelle n°3048. Le projet est conçu comme un immeuble d’habitation de quatre niveaux sur rez-de-chaussée, comprenant deux niveaux d’attique en toiture et un sous-sol. Huit places de stationnement à ciel ouvert sont prévues dans les aménagements extérieurs et l’entrée couverte au rez-de-chaussée permet un accès direct sur un local vélos/poussettes et un deuxième accès sur le hall d’entrée desservant un logement de deux pièces à l’est et un logement de trois pièces et demi au sud.
L’étage type, identique du 1
er
au 4
ème
étage, comprend une cage d’escalier centrale, éclairée naturellement au nord, qui dessert deux logements de deux pièces à l’est et à l’ouest et un logement de trois pièces et demie au sud.
Le premier niveau d’attique comprend un logement de deux pièces à l’est, conçu avec une loggia aménagée dans l’angle sud-est du bâtiment, et un logement en duplex de cinq pièces à l’ouest, qui trouve son prolongement au deuxième niveau de l’attique.
L’accès au sol-sol est assuré par la cage d’escalier central et comprend les caves réservées pour chaque logement, un abri de protection civile, une buanderie et le local du concierge avec le local sanitaire.
C.
Le bureau Mondada Frigerio Blanc Architectes SA a déposé le 21 mars 2013 la demande de permis de construire, qui a été mise à l’enquête publique du 24 mai au 24 juin 2013. Josiane Droz, ainsi que Françoise, Anouchka, Alexandra et Sergei Okhonin ont formé une opposition par l’intermédiaire de leur conseil le 24 juin 2013. Ils estimaient en substance que la partie inférieure de la parcelle n°3048 présente les qualités d’un biotope au sens de la législation fédérale sur la protection de la nature et que le permis devrait être refusé.
Par ailleurs, un collectif pour la défense du patrimoine vert du quartier de Jolimont a déposé, le 24 juin 2013, une opposition collective signée par 140 pétitionnaires domiciliés dans le quartier, soit à l’avenue du Bugnon ou à l’avenue Montagibert, ou à l’avenue Jolimont. Les pétitionnaires se plaignent de la destruction d’un vieux verger d’arbres à hautes tiges, d’une haie d’essence
s
indigène
s
et d’arbres protégés abritant une faune variée et rare, sans réelles mesures de compensation. Ils estimaient que ces milieux naturels forment un poumon de verdure profitable à tous les habitants du quartier et constituaient un ensemble à forte valeur paysagère jouissant d’une grande visibilité et amenant un certain apaisement dans un milieu minéral exposé à la pollution et aux nuisances sonores du trafic motorisé.
La société de placement foncier SPF SA, propriétaire de la parcelle n°3046, voisine au sud, a également déposé une opposition le 21 juin 2013 sur la question du respect des distances aux limites.
La Centrale des autorisations (CAMAC) a transmis le 25 juin 2013 à la municipalité la synthèse des différentes autorisations spéciales et préavis des services concernés de l’administration cantonale à la Municipalité de Lausanne (ci-après: la municipalité). La Direction générale de l’environnement, section biodiversité et paysage (DGE-BIODIV) a refusé de délivrer l’autorisation spéciale requise pour les motifs suivants:
"(...) La parcelle n° 3048 comprend une mosaïque de milieux naturels qui peut être considérée comme un biotope au sens des articles 19 LPN, 21 LFaune et 4a LPNMS. Elle abrite également de nombreux arbres protégés par le chapitre 3.6 du règlement du plan général d'affectation de la Commune de Lausanne. Les milieux suivants sont présents:
- haies en grande partie constituées d'essences indigènes variées,
- murs présentant des barbacanes, favorables aux reptiles et insectes,
- arbres fruitiers de haute-tige présentant des cavités, dont un cerisier d'environ 9m de haut et de 50 cm de diamètre,
- une strate herbacée gérée de manière extensive.
Cette mosaïque de milieux est très favorable à l'avifaune et la petite faune en général (habitat et nourrissage) et représente un élément important du réseau écologique urbain (art. 15 OPN).
La parcelle constitue, avec les jardins environnants, un environnement de verdure de grande qualité pour les habitants du quartier.
Le projet de construction va supprimer l'entier de la végétation présente, sans réelle mesure de compensation. En l'état, le dossier est incomplet, car il ne fait pas état des valeurs naturelles de la parcelle, ni des mesures de compensation à prévoir. En conséquence, la DGE-BIODIV n'est pas en mesure de délivrer les autorisations spéciales (art. 22 Lfaune, 4a LPNMS). Elle demande qu'une expertise écologique soit réalisée et que es mesures de conservation et de compensation définies. (...)"
D.
Les opposants Droz et Okhonin ont déposé, le 11 juillet 2013, auprès de la municipalité un rapport d’expertise écologique établi par le bureau Ecoscan. Il ressort de cette expertise les éléments suivants :
"(...)
Synthèse – valeur écologique
Les milieux naturels présents sur la parcelle n°3048 constituent, dans le contexte, un ensemble de grande valeur écologique en raison de leur complémentarité et de leur diversité structurale. Cette valeur est confortée par la situation urbaine de ceux-ci et de leur insertion dans un véritable maillage écologique local, à l'échelle d'un quartier. Les milieux n'abritent certes pas d'espèces végétales particulièrement rares, mais offrent une diversité spécifique avérée: la prairie extensive comprend une cinquantaine d'herbacées (sans compter les ornementales) alors que les gazons entretenus de manière intensive, la norme en la matière dans ce genre de situation, recèlent généralement une dizaine d'espèces végétales dans les meilleurs cas.
La végétation ligneuse est majoritairement composée d'essences indigènes.
Faune
L'inventaire de la faune a été effectué lors de deux visites les 13 et 20 juin 2013. Le jardin et le verger à hautes tiges hébergent plusieurs oiseaux nicheurs:
- Pigeon ramier (Columba palumbus)
- Pic épeiche (Dendrocopos major)
- Merle noir (Turdus merula)
- Mésange charbonnière (Parus major)
- Mésange bleue (Parus Caeruleus)
- Grimpereau des jardins (Certhia brachydactyla)
- Chardonneret élégant (Carduelis Carduelis)
Les conifères hébergent les oiseaux nicheurs suivants:
- Mésange noire (Parus ater)
- Sittelle torchept (Sitta europaea)
- Roitelet à triple-bandeau (Regulus ignicapillus)
- Verdier d'Europe (Carduelis chloris)
- Serin cini (Serinus serinus)
Sur les bâtiments environnants nichent les oiseaux suivants:
- Tourterelle turque (Streptopelia decaocto)
- Pigeon biset domestique (Columbia livi)
- Martinet noir (Apus apus)
- Rougequeue noir (Phoenicurus ochruros)
- Moineau domestique
Quand aux
oiseaux migrateurs, hivernants
ou occasionnellement présents dans la parcelle, il faut notamment ajouter (
en gras espèces rares ou menacées figurant sur la liste rouge des espèces menacées de disparition en Suisse
):
- Gobemouche noir (Ficedula hypoleuca)
-
Rougequeue à front blanc
(Phoenicurus phoenicurus
)
- Rougegorge familier (Erithacus rubecula)
- Etourneau sandonnet (Sturnus vulgaris)
-
Jaseur boréal
(Bombycilla garrulus)
- Pouillot véloce (Phylloscopus collybita)
- Mésange huppée (Parus cristatus)
- Pinson des arbres (Fringilla coelebs)
- Geai des chênes (Garrulus glandarius)
- Pie bavarde (Pica pica)
- Corneille noire (Corvus corone)
Concernant les
mammifères
, un Renard roux (Vulpes vulpes) était présent dans le jardin lors de la visite du 13 juin. Des chauves-souris sont également régulièrement observées, notamment des Pipistrelles (Pipistrellus sp.), ainsi que le Hérisson (Erinaceus europaeus). Des micromammifères tels que musaraignes et mulots sont également présents. Les reptiles sont représentés par le Lézard des murailles (Podarcis muralis) et la rare Coronelle lisse (Coronella austriaca). Ce serpent très discret a été observé en 2012 à proximité du mur de soutènement situé à l'ouest, riche en cavités et qui héberge de nombreux mollusques et insectes (hyménoptères et papillon notamment).
La relique du verger à hautes tiges sur prairie, bordé de vieux murs, de haies et planté de quelques conifères, constitue un refuge important pour les oiseaux, les reptiles et les mammifères (renard, hérisson). De nombreux oiseaux (pics, fauvettes, mésanges, grimpereaux, sittelles) nichant dans le quartier du CHUV viennent s'y nourrir ou y nichent, tout comme les chauves-souris. En effet, les arbres fruitiers vieux ou morts offrent de nombreuses cavités pour la nidification des oiseaux et sont riches en insectes xylophages recherchés par les pics notamment. La présence de la Coronelle lisse est sans doute liée à la conservation des vieux murs au sud et à l'ouest, riches en cavité hébergeant aussi ses proies principales, le Lézard des murailles et divers mollusque et insectes.
Le site fonctionne également comme îlot d'escale important en zone urbaine pour les oiseaux migrateurs et hivernants, notamment le Rougequeue à front blanc, le Gobemouche noir, les pouillots, fauvettes et autres migrateurs transahariens. De nombreux Jaseurs boréaux ont visité le jardin pendant l'invasion de 2004/05, où ils y trouvaient de nombreux fruits tombés à terre.
En conclusion, l'ensemble de ces milieux constitue un espace vital suffisamment étendu qui présente des conditions particulièrement favorables pour les biocénoses. Il remplit ainsi les conditions pour être classé comme biotope digne de protection au sens de l'art. 18 de la Loi fédérale sur la protection de la nature et du paysage (LPN). Il est important que de tels biotopes soient conservés en pleine ville, notamment afin de préserver les oiseaux qui y nichent encore ou permettre le retour des oiseaux disparus mais qui pourraient revenir si les conditions redevenaient plus favorables, comme le Rougequeue à front blanc.
Objets protégés
Outre les aspects liés à la protection au sens de la législation fédérale (voir ci-dessus), la parcelle abrite des objets protégés au sens de la législation cantonale : Loi sur la faune, art. 21Loi sur la protection de la nature, des monuments et des sites (LPNMS) art. 4a et son règlement d'application RLPNMS de même que le Plan général d'affectation, règlement du 26 juin 2006, de la commune de Lausanne, art. 25 et art. 56.
Parmi les essences présentes sur la parcelle les suivantes:
- sorbier des oiseaux (Sorbus aucuparia)
- houx (Illex aquifolium)
- if (Taxus baccata)
- merisier (Prunus avium)
- frêne (Fraxinus excelsior)
sont des essences majeures, donc protégés.
En outre, la haie arborée est protégée en tant que telle.
Effets du projet
Le projet mis à l'enquête sous n° CAMAC 138'293 aura comme conséquences principales:
L'abattage, apparemment, de l'entier de la végétation arborée de la parcelle, en particulier les arbres protégés, les vieux arbres fruitiers à hautes-tiges et la haie vive arborée protégée;
la destruction en quasi-totalité de la prairie extensive avec des compensations qui paraissent insuffisantes au regard de la qualité des milieux existants et de leurs caractéristiques (âge des milieux, de certains des arbres, etc.) et de leur fonctionnalité pour la faune. (...)"
E.
La municipalité a transmis le 7 octobre 2013 au bureau d’architectes la copie de la synthèse de la Centrale des autorisations (CAMAC) comportant la décision négative de la DGE-BIODIV. La municipalité précisait qu’elle n’était pas en mesure de poursuivre la procédure en vue de l’octroi du permis de construire et invitait le bureau d’architecture à prendre contact avec le service cantonal concerné afin de corriger le projet.
F.
En date du 5 décembre 2013, le bureau d’architectes Mondada Frigerio Blanc Architectes SA a transmis au Service d’urbanisme les documents exigés par la DGE-BIODIV, à savoir : une expertise écologique réalisée par le bureau d’études A. Maibach Sàrl et le plan des aménagements extérieurs intégrant les mesures proposées par l’expertise Maibach. L’expertise Maibach du 4 décembre 2013 comporte les précisions suivantes :
"(...) Les éléments considérés comme ayant un intérêt biologique coïncide avec ceux relevés par Ecoscan à savoir: la prairie extensive, les murs en pierre (murs de soutènement à l'ouest et au sud de la parcelle, ainsi qu'un mur de séparation entre la parcelle ° 3048 et celle située au nord n° 3049), les arbres fruitiers haute-tige avec vieux bois et cavités, les arbres majeurs, la haie arborée au sud de la parcelle et les haies arbustives.
Il nous semble toutefois important d'apporter quelques éléments qu'Ecoscan ne mentionne pas dans son rapport.
-
Les arbres fruitiers sont pour la plupart en fin de vie. Si cela leur apporte un intérêt particulier du point de vu biologique, il est néanmoins fort probable que de tels arbres auraient été abattus ou remplacés dans les années à venir.
-
Trois espèces végétales plantées dans le jardin sont répertorié
e
s sur la liste noire des plantes néophytes invasives: il s'agit du solidage (Solidago sp.), qui constitue plusieurs massifs dans la prairie, du buddleja (Buddleja davidii), présent dans la haie est et du laurier-cerise (Prunus laurocerasus) planté dans plusieurs des haies.
-
La prairie bien qu'entretenue extensivement est relativement pauvre en espèces. L'important feutrage de végétation qui se remarque par endroit ainsi que l'abondance de la fétuque rouge dénote d'un entretien irrégulier qui n'est pas propice au développement de la biodiversité végétale.
-
Les traitements herbicides tels qu'appliqués aux surfaces graveleuses autour du bâtiment principal selon le rapport Ecoscan sont interdits par l'ordonnance sur la réduction des risques liés aux produits chimiques (ORRChim).
-
Les haies, bien qu'entretenues extensivement sont assez peu diversifiées et contiennent une part non négligeable d'espèces horticoles (laurier-cerise, forsythias, lilas) peu favorable à la faune.
-
L'observation de coronelle lisse, datant de 2012 et d'origine inconnue, laisse planer le doute quant à la présence effective de cette espèce sur le site. Elle pourrait avoir été confondue avec un orvet.
Pour conclure, la parcelle n° 3048 comprend 13 arbres majeurs protégés selon le plan général d'affectation (PGA) de la ville de Lausanne et une haie arborée comme un élément protégé par la loi sur la protection de la nature et du paysage (LPN). Elle ne comprend par contre pas de milieux protégés au sens de l'ordonnance sur la protection de la nature et du paysage OPN.
Concernant les espèces, le lézard des murailles et la coronelle lisse mentionnés comme habitant le jardin dans le rapport Ecoscan sont, comme tous les reptiles protégés par l'OPN. (...)"
L’expertise propose une série de treize mesures de compensation comprenant le maintien du grillage végétalisé (1), la mise en place d’une prairie extensible autour du nouveau bâtiment (2), l’entretien extensif de la prairie (3), la formalisation des directives d’entretien de la prairie (4), la plantation d’arbres fruitiers haute-tige indigène (5), la plantation d’arbres majeurs indigènes (6), la plantation de haies vives (7), la plantation de haies (8), la plantation de buissons isolés (9), l’emploi de grille-gazon pour les places de parc (10), l’élimination et la surveillance des espèces de plantes néophytes envahissantes présentes sur le site (11), l’arrêt des traitements aux herbicides (12) et la communication avec les futurs locataires. L’expertise Maibach propose en annexe 3 un plan de plantation détaillée pour les haies et les arbres prévus autour du nouveau bâtiment. Les effets des mesures compensatoires sont décrits de la manière suivante par le rapport Maibach :
"(...)
5 Effets des mesures compensatoires
Les élément mis en valeur comme intéressants d'un point de vue écologique ne peuvent pas tous être remplacés, plus particulièrement ceux liés à l'ancienneté des arbres (vieux bois et cavités). Malgré cela, les mesures compensatoires prévues ici permettent de faire en sorte que les espaces verts entourant le nouvel immeuble soient de haute valeur écologique. Le tableau 4 présente la liste des valeurs selon Ecoscan et les mesures compensatoires correspondantes.
Tableau 4
: Liste des valeurs écologique mises en évidence dans le rapport Ecoscan et les mesures compensatoires proposées pour remédier aux dégâts causés par le chantier.
Valeur écologique selon la rapport Ecoscan
Mesures compensatoires
Equivalences
Arbres majeurs (13)
Plantation de 4 arbres majeurs (mesure 6)
partielle
Arbres fruitiers
Plantation de 2 arbres fruitiers (mesure 5)
partielle
Vieux bois
impossible dans l'immédiat
Haie arborée au sud de la parcelle
Haie vive arbustive au sud de la parcelle (mesure 7)
totale à long terme
Haies mi-indigènes mi-horticoles
Haie vive entre les deux bâtiments, haies de séparation et buissons isolés (mesure 7, 8 et 9)
totale à long terme
Prairie extensive
Prairie extensive (mesure 2, 3 et 4)
partielle
Grillage recouvert de plantes grimpantes
Conservé (mesure 1)
totale
-
Lutte contre les espèces invasives (mesure 11)
supplémentaire
-
Arrêt des traitements herbicides (mesure 12)
supplémentaire
-
Communication avec le public (mesure 13)
supplémentaire
-
Emploi de grille gazon pour les places de parc (mesure 10)
supplémentaire
En résumé, la construction du nouvel immeuble entraîne inévitablement une perte de surface et d'éléments anciens à haute valeur écologique (gros arbres à cavité). Toutefois, la valeur naturelle de la parcelle reste potentiellement haute grâce aux mesures proposées.
Le grillage végétalisé à l'est de la parcelle est conservé, il est toujours doublé par la haie vive du collège de Béthusy. Les arbres majeurs et les arbres fruitiers abattus sont compensés en partie par de nouvelles plantations. Les nouvelles haies d'espèces indigènes prévues sont plus diversifiées que les haies anciennes partielles horticoles, et seront susceptibles de remplir un grand nombre de fonctions écologiques (plus d'arbustes épineux, floraison étalée dans le temps, fruits comestibles par l'avifaune). La haie arborée du sud de la parcelle est compensée par une structure plus basse mais de haut intérêt écologique.
Une partie de la parcelle reste traitée comme une prairie fleurie extensive. Cette prairie est connectée avec le mur exposé au sud qui ne sera pas touché par les travaux, et devrait présenter un terrain de chasse intéressant pour les reptiles. Toutefois, la coronnelle lisse, si elle est effectivement présente, pourrait disparaitre du site en raison de la perte de surface d'habitat.
Les travaux de construction permettent aussi de réaliser quelques améliorations. Les espèces néophytes invasives présentes sur le site sont éliminées durant le chantier. Bien que la surface de terrain goudronné augmente, des grilles gazon sont prévues partout où cela est possible préservant la perméabilité du sol. Finalement les efforts prévus de sensibilisation du public et les explications apportées sur raisons de gérer une partie des espaces verts en prairie extensive nous apparaissent particulièrement importants afin d'intéresser les futurs habitants à leur environnement et de les sensibiliser aux diverses fonctions écologiques que peut offrir un jardin traité de manière extensive en milieu urbain.
6. Conclusion
La construction prévue dans la parcelle n° 3048 entraîne des pertes indéniables d'éléments biologiques d'intérêts. Même en prenant en compte la reconstruction de la prairie des haies, la surface à disposition pour la faune et la flore diminue.
Malgré cela, et grâce aux mesures proposées dans ce rapport, les surfaces restantes devraient présenter à moyen terme un intérêt écologique certain en offrant habitat et nourriture à la faune ainsi qu'une flore diversifiée entretenue extensivement.(...)"
G.
La Centrale des autorisations (CAMAC) a transmis à la municipalité le 23 janvier 2014 la nouvelle prise de position de la DGE-BIODIV en reprenant les éléments de son premier préavis du 25 juin 2013, l’autorité cantonale complète sa prise de position par les éléments suivants :
"(...) Le projet a fait l'objet d'oppositions, appuyées par une expertise écologique rédigée par le bureau Ecoscan.
Le requérant a livré une expertise écologique réalisée par le bureau Maibach.
Les deux expertises arrivent à la même conclusion concernant les valeurs naturelles présentes et l'expertise Maibach, datée de décembre 2013, définit des mesures de protection et de compensation qui permettent de maintenir/recréer partiellement les valeurs naturelles du site. Les mesures proposées sont reportées sur le plan des aménagements extérieurs (plan modifié, no. 201301-100-001C, daté du 28.11.2013 et remplaçant le plan d'enquête du 17.07.2013).
La DGE-BIODIV préavise favorablement le projet modifié et accepte les mesures proposées. Elle délivre l'autorisation de la conservation de la faune, conformément à l'article 22 de la loi du 28 février 1989, sous les conditions impératives suivantes:
-
Le présent préavis et ses conditions font partie du permis de construire;
-
Toutes les mesures d'aménagement et de plantation décrites dans le rapport Maibach de décembre 2013 (tableau 2, pages 10-12) et reportées sur le plan no. 201301.100.001C du 28.11.2013, les mesures d'entretien ainsi que la suppression des plantes néophytes envahissantes seront réalisées;
-
Toutes mesure utile sera prise afin de sauvegarder la haie en limite Est vers la parcelle no. 3074;
-
Une attention particulière sera faite afin d'éviter la propagation des néophytes présents sur le site, notamment les solidages;
-
La DGE-BIODIV sera invitée pour la réception des travaux (M. P. Külling,
paul.kulling@vd.ch
, 021 557 86 46);
-
L'entretien des surfaces enherbées (prairie extensive) et des haies vives se fera conformément au rapport Maibach; fauchage de la prairie 2 fois par an, élagage des haies en tenant compte des espèces, au maximum tout les 5 ans;
-
La DGE-BIODIV se réserve le droit de contrôler périodiquement le bon développement des plantations et de l'entretien adéquat de la prairie extensive et des haies. Une remise en état sera demandée au propriétaire en cas de non respect des dispositions prises.
Remarques: La DGE-BIODIV a gardé le plan des aménagements extérieurs modifié pour ses archives. (...)"
Enfin, la CAMAC a complété son dernier envoi du 23 janvier 2014 en adressant, le 13 mai 2014, à la municipalité les prises de position de la Direction générale de l'environnement, Division Air, Climat et Risque technologique.
H.
Lors de la séance du 28 mai 2014, la municipalité a décidé de délivrer le permis de construire à la Fondation Emile et Odette Moser et de lever les oppositions. Elle a notifié sa décision au conseil des opposants Droz et Okhonin en date du 10 juin 2014. Elle a également levé l’opposition de la Société de Placements Fonciers SPF SA en notifiant la décision communale le 10 juin 2014. Le permis de construire a été établi le 10 juin 2014 et notifié à la Fondation Emile et Odette Moser par l'intermédiaire du bureau d'architectes, auteur des plans. Le permis de construire autorise l'abattage des différents arbres protégés soit les arbres suivants:
"(...) 1 Frêne Ø 29 cm, 1 Frêne Ø 42 cm, 1 Sorbier des oiseleurs Ø 15 cm, 2 Houx Ø 2x15-20 cm, 2 Frênes Ø 2x20-25 cm, 1 Cerisier sauvage Ø 15-20 cm, 1 Pommier Ø 28 cm, 1 Poirier Ø 31 cm, 1 Cerisier Ø 52 cm. (...)"
Le permis de construire précise encore que les déterminations cantonales assorties des conditions particulières contenues dans la lettre de la CAMAC du 13 mai 2014 font partie intégrante du permis.
I.
Josiane Droz, ainsi que Françoise, Anouchka, Alexandra et Sergueï Okhonin ont contesté la décision communale par le dépôt d'un recours auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (ci-après le tribunal) en date du 11 juillet 2014. Ils invoquent à l'appui de leur recours la protection du biotope situé sur la parcelle n°3048, l'insuffisance des mesures de compensation, ainsi que l'insuffisance des accès et la non-conformité du projet aux dispositions règlementaires concernant la hauteur des constructions. La Société de Placements Fonciers SPF SA a aussi contesté la décision communale par le dépôt d'un recours le 30 juin 2014 auprès du tribunal. Elle met en cause le respect de la distance de la façade sud du projet contesté par rapport à la limite de propriété dont, la délimitation est contestée dans une procédure devant l'Office d'information du territoire.
La Direction générale de l'environnement – Support stratégique (DGE-STRAT) – s'est déterminée sur le recours de Josiane Droz et consorts le 28 août 2014 en estimant en substance que les mesures de compensation prévues par l'expertise sont suffisantes selon le rapport Maibach. En date du 26 septembre 2014, l'instruction du recours formée par Josiane Droz et consorts (AC.2014.0256) a été jointe avec le recours déposé par la Société de Placements Fonciers SPF SA (AC.2014.0244). La municipalité a déposé sa réponse aux recours le 2 octobre 2014 en concluant à leurs rejets. La fondation constructrice Emile et Odette Moser a déposé sa réponse aux recours le 27 octobre 2014 en concluant à leurs rejets. Les recourants Josiane Droz et consorts ont déposé une écriture complémentaire le 8 décembre 2014 et la recourante Société de Placements Fonciers SPF SA le 24 novembre 2014.
J.
En date du 28 novembre 2014, le tribunal a invité l'Office de l'information du territoire à se déterminer sur les griefs soulevés par la recourante Société de Placements Fonciers SPF SA concernant la délimitation de la limite de propriété séparant la parcelle n°3048 de la parcelle n°3046. Le géomètre cantonal s'est déterminé le 18 décembre 2014 dans les termes suivants:
"(...) En date du 10 avril 2014, M. Fabrice Bovay, ingénieur géomètre breveté du bureau BBHN SA nous écrivait pour nous signaler une probable erreur de délimitation entre les parcelles 3046 et 3048 de Lausanne. Après de minutieuses recherches, nous avons pu lui répondre le 25 juin 2014, avec documents à l'appui, que cette délimitation était correcte. Nous vous résumons nos recherches et résultats.
La mensuration numérique incriminée figure les murs tels qu'ils existent sur place actuellement. Les levés de contrôle effectués en 2014 par le bureau cité ci-dessus le confirment. Le plan du Registre foncier (RF) encore formellement en vigueur pour la parcelle 3046 montre les murs anciens levés avant 1888, année d’introduction de la mensuration graphique. Entre 1888 et 2014, ces anciens murs ont fait l'objet de démontage et de remontages sans adaptation des limites de propriété. Lors de tels travaux, les pierres sont souvent réutilisées. Après quelques dizaines d'années, l'aspect ne permet plus de distinguer des différences d'âge.
Le plan graphique 86A actuellement en vigueur pour ce secteur provient d'une copie manuelle sur un carton toilé, effectuée vers le milieu du 20
e
siècle, des plans carton originels de 1888. Nous avons vérifié la mensuration numérique par plaquage sur ce plan en utilisant l'exemplaire original. Pour contrôle, nous avons eu recours au scannage des plans originels 34 et 225 de 1888. Ainsi, nous avons pu identifier les différents murs et conclure sans équivoque que la limite définie par la mensuration numérique correspond à celle de la mensuration graphique.
Rappelons que seules les limites de bien-fonds sont garanties par le plan RF. Les murs et autres détails sont figurés comme éléments de repère, mais ne sont parfois pas à jour et leur position n'est pas garantie.
Notre Office a introduit récemment le plan 73 au RF. La mise à l'enquête de la mensuration cadastrale 132 Lausanne VX-19bis dont il est issu s'est achevée le 20 novembre 2014, mais nous n'avons pas encore traité les observations et oppositions. C'est pourquoi, le plan graphique 86A reste formellement en vigueur pour la parcelle 2046, sans que cela n'amène de contradiction au niveau de la délimitation des biens-fonds.
Réponse à votre première question
Le plan du 21 mars 2013 dressé pour enquête et joint à votre envoi figure une base cadastrale graphiquement conforme au plan RF 72 en vigueur. Les griefs des opposants s'appuient, à tort, sur l'image d'anciens murs figurant sur un plan RF graphique non à jour sur ce sujet.
Réponse à votre deuxième question
En parallèle à ce recours, l'avocat du propriétaire de la parcelle 3046 a fait opposition à la limite de propriété dans le cadre de la mensuration Lausanne VX-19. Pour les raisons exposées plus haut, nous n'avons pas prévu de modifier la limite incriminée. Nous en informons cet avocat par courrier ce jour.
Pour modifier cette limite, le propriétaire devrait soit chercher un accord à l'amiable et appliquer l'article 37 Lgéo-VD, soit déclencher une action en abornement selon l'article 68 du Code rural et foncier auprès de la Justice de Paix. Dans les deux cas, il s'agirait d'une nouvelle procédure dans laquelle notre Office ne serait pas une des parties. (...)"
K.
Le tribunal a tenu une audience directement sur place le 3 février 2015 en présence des parties. Le procès-verbal de l’audience comporte les précisions suivantes :
« (...) Josiane Droz confirme habiter le rez-de-chaussée de l’immeuble ; elle indique avoir bien connu les époux Moser de leur vivant, les propriétaires de l’immeuble et du bien-fonds litigieux, et que ces derniers ne souhaitaient pas que leur terrain soit bâti.
Le tribunal et les parties entrent sur la parcelle no 3048. Josiane Droz et Françoise Okhonin relèvent que l’accès extérieur à la cave du bâtiment d’habitation sera compromis par la construction litigieuse car les nouvelles places de stationnement sont prévues le long de la façade où donne la porte. Elles relèvent que la constructrice a omis de prendre en considération le fait qu’une porte d’accès à la cave depuis l’extérieur existe dans la façade ouest.
L’architecte de la constructrice relève que la porte s’ouvre à l’intérieur et qu’il existe un accès aux caves par la cage d’escaliers à l’intérieur du bâtiment. Mais les reccourants expliquent que l’accès extérieur est précieux notamment pour les travaux d’entretien du jardin. Il est fait aussi état de l’accès à un dépôt qui serait entravé par le nouvel accès projeté. L’architecte relève à ce sujet qu’une adaptation du niveau pourra se faire par des marches sur la largeur du mur.
Le tribunal et les parties se dirigent vers le terrain litigieux, que les recourants qualifient de biotope.
Le terrain est recouvert d’une couche de neige. Il est néanmoins constaté la présence d’arbustes et de troncs d’arbres morts, qui constituaient un verger à hautes tiges.
Me Perroud relève que les gabarits permettent de voir l’emprise du projet litigieux. Il fait remarquer que le projet prévoit de tout enlever, de ne garder aucun arbre ou arbuste, ce qui serait contraire aux principes environnementaux.
Jacques Droz indique qu’un vieux cerisier, d’environ 85 ans, dont il ne reste que le tronc (bois mort avec cavités) attire beaucoup d’insectes. Il expose que le fond de la végétation n’est pas du gazon, mais une prairie extensive, qui est fauchée deux fois par année lorsque la floraison a eu lieu. Jacques Droz précise que tout le bois mort présent attire non seulement des insectes, mais aussi des chauves-souris et des oiseaux, en particulier le rouge-queue à front blanc qui fait escale car il y trouve un lieu propice pour faire une étape dans sa migration, le terrain litigieux constitue pour lui un biotope relais précieux à cause de la nourriture à disposition dans les troncs d’arbres morts et qu’il existe peu de biotopes semblables en ville.
Me Perroud fait remarquer que tout autour de la parcelle, il y a de vieux arbres fruitiers, dont le maintien est important pour le biotope. Il indique qu’il y a aussi une belle haie au fond de la parcelle, composée d’essences indigènes. Si l’on ajoute à tout ceci le bois mort présent, l’ourlet hydrophile, les renards et les hérissons, le biotope présente une grande valeur. Jacques Droz relève qu’il y a plus de 50 espèces végétales dans ce biotope, ce qui est peu habituel, surtout dans un quartier urbain. Me Perroud indique que la couleuvre coronelle « nicherait » dans le biotope, Françoise Okhonin confirme en avoir vu une. Jacques Droz relève que cette couleuvre ne vit normalement pas en ville ; elle s’est toutefois adaptée et a trouvé un endroit de substitution qui lui convient bien vu la diversité qu’il offre.
Jacques Droz déclare qu’aucune mesure de compensation n’envisage de recréer le biotope dans son intégralité. Le projet prévoit une imperméabilisation du sol à 70% ainsi qu’une diminution du milieu naturel. Selon lui, on ne va jamais retrouver un tel milieu avec la même capacité biologique, ce qui rend toute compensation extrêmement difficile. Me Perroud indique qu’il faudrait supprimer ce qui est uniquement nécessaire à la construction. Un projet plus modeste permettrait de préserver au moins une partie du biotope.
Najla Naceur explique que l’analyse faite par Jacques Droz est correcte. Elle relève qu’il s’agit d’un cas rare de nature en ville ; et plus particulièrement d’un biotope relais. Dans la mesure où le terrain n’est pas fauché, il est très attirant pour les insectes ; par conséquent s’il vient à être supprimé, tous ces insectes ne viendront plus. Il y aura effectivement une perte de qualité au niveau biologique, mais cette perte ne saurait être qualifiée de totale étant donné qu’il y a de grands parcs à proximité ainsi que des corridors biologiques avec les cours d’eau de la Vuachère et du Flon. Selon Jacques Droz, si l’on supprime le biotope c’est tout un maillage biologique que l’on détruit, ce sera une perte irrémédiable.
Le président demande aux représentants de la municipalité si le plan des zones de 2006 mentionne les réseaux écologiques et s’il y a un travail en cours pour les sauvegarder. Vanessa Benitez Santoli indique que le projet du nouveau plan directeur communal intègre cette volonté d’avoir plus de nature en ville, en créant de nouveaux parcs publics. Elle précise qu’il n’y a toutefois pas de volonté de protéger ces réseaux écologiques en mettant sur pied un inventaire. Najla Naceur confirme qu’il n’y a pas un inventaire des réseaux écologiques, mais seulement des états des lieux et des propositions de mesures. Un délai sera imparti à la municipalité pour pouvoir compléter sa réponse à ce sujet.
Me Journot relève que la municipalité n’avait pas connaissance de l’existence d’un tel biotope, elle le découvre avec la procédure et qu’il n’avait donc pas été possible d’en tenir compte dans la planification communale. Najla Naceur confirme que ce biotope n’était pas connu de la DGE non plus.
S’agissant des mesures de compensation, Me Journot expose que la DGE a demandé une analyse et qu’elle a considéré, suite à celle-ci, que les mesures proposées étaient suffisantes.
Me Perroud demande pourquoi la haie ne peut pas être maintenue. Najla Naceur indique que rien ne s’oppose, d’un point de vue technique, au maintien de celle-ci mais qu’étant donné qu’elle se trouvera à 1.50 m de la construction, il serait préférable de l’enlever. Selon son expérience, si l’on exige le maintien d’arbres imposants à proximité directe des logements, les propriétaires ou locataires demandent très vite l’abatage de ces arbres. Danilo Mandada relève qu’un bastion entoure la parcelle et qu’il est par conséquent extrêmement difficile de garder les arbres qui sont contre le mur de soutènement. Jorge Vidal Ibarz explique que le réaménagement de la parcelle ne va pas rehausser le terrain, au contraire. Il indique que le terrain sera 80 cm plus bas à l’angle du mur et que le jardin se raccorde à l’existant, raison pour laquelle le niveau aménagé pour les places de parc et l’aire de jeux doit être adapté. Danilo Mandada ajoute que le mur de soutènement au nord de la parcelle sera maintenu et qu’en créant des couloirs pour les mesures de compensation, cela permettra de conserver une certaine continuité par rapport à ce qui existe. Les recourantes critiquent le fait qu’il est prévu d’abattre de nombreux arbres alors même que leur maintien serait possible. Elles pensent à un cerisier qui se situe à l’angle sud-ouest de la parcelle no 3049 et des deux abricotiers situés de chaque côté de l’accès au jardin depuis l’appartement du rez-de-chaussée du bâtiment existant. Danilo Mandada s’engage à maintenir ces arbres.
Me Olivier Verrey expose que le but de la Fondation Emile et Odette Moser est d’offrir des bourses d’études et des aides sociales. Les loyers des logements que le projet prévoit de créer permettraient d’obtenir un revenu de 300'000 fr. par an. Si la parcelle litigieuse vient à être qualifiée de biotope, cela engendrera une expropriation matérielle dont personne ne pourra, selon lui, payer les conséquences. Me Olivier Verrey relève que les locataires devront signer la charte des jardins et que le concierge, qui sera chargé de l’entretien, devra appliquer strictement les mesures de compensation prévues par le rapport Maibach.
Le tribunal et les parties quittent la parcelle no 3048 pour se rendre en contrebas sur la parcelle no 3046, donnant sur la rue Mathurin Cordier, propriété de la recourante « Société de placements fonciers SPF SA ».
Il est constaté que le mur de soutènement au sud de la parcelle de la constructrice est en maçonnerie de pierres. Danilo Mandada fait remarquer que le premier rang de pierres se déchausse, il faut le réparer et réarboriser son périmètre avec des espèces indigènes en bordure de propriété, mais pas en conservant les vieux arbres. Danilo Mandada confirme que ce mur sera maintenu tel quel. Jorge Vidal Ibarz explique que le bâtiment projeté contient un sous-sol ; il faudra donc travailler en talus pour ne pas menacer la stabilité du mur et construire de l’autre côté du talus.
Christian Niels fait remarquer qu’en l’espèce il y a un problème de limites de propriété. Il expose que pour les différents travaux réalisés sur la parcelle no 3046 les plans de situation mentionnaient une limite de propriété le long du mur de soutènement et qu’ils se sont aperçus, au moment de la mise à l’enquête publique du projet contesté, que la limite de propriété avait été modifiée sans même en avoir été informés. Me Bovay explique que SPF SA a décidé de faire opposition car les dirigeants étaient stupéfaits de découvrir que la limite avait changé alors que le mur n’avait pas bougé. Il précise contester la procédure de mensuration officielle et qu’une inspection locale est prévue dans un mois. Si leur demande ne devait pas être acceptée, il y a encore une possibilité de recours contre la décision du Service de l’information sur le territoire.
L’assesseur Antoine Thélin demande, au vu de ce qui précède, s’il ne conviendrait pas de suspendre la présente procédure jusqu’à droit connu sur la limite de propriété litigieuse ? Me Ramel s’y oppose car tout a déjà été contrôlé par le géomètre cantonal. Me Bovay relève que le géomètre cantonal n’est vraisemblablement pas venu mesurer la limite de propriété puisque une inspection locale a été fixée. Me Bovay produit des plans.
A la demande de Me Perroud, Christian Niels confirme qu’il était entré en discussion avec Odette Moser pour l’achat éventuel du terrain litigieux et que celle-ci a refusé catégoriquement, en précisant qu’elle ne voulait pas construire sur le terrain en cause. Me Perroud demande si les statuts de la fondation comportent une précision sur ce point. Me Olivier Verrey précise que les statuts sont publiés par le Registre foncier et qu’ils ne mentionnent rien à ce propos. (...) »
Les parties ont eu la possibilité de se déterminer sur le procès-verbal de l’audience. Par ailleurs, le tribunal a invité la municipalité à se déterminer sur la question de savoir si des études sont actuellement en cours pour la réalisation d’un inventaire des réseaux écologiques sur le territoire communal, notamment dans le milieu urbain et les éventuelles mesures prévues pour préserver de tels réseaux.
Par ailleurs, le tribunal a proposé de suspendre l’instruction du recours jusqu’à droit connu sur le litige qui oppose la recourante Société de placements fonciers SPF SA à l’Office de l’information du territoire. En date du 23 février 2015, la recourante Société de placements Foncier SPF SA a adhéré à la proposition de suspension de l’instruction de la cause de même que les recourants Josiane Droz et crts (lettre du 27 février 2015). La Fondation constructrice s’est opposée à la suspension de l’instruction de la cause en date du 10 mars 2015. Elle s’est également déterminée sur le procès-verbal de l’audience du 3 février 2015.
La municipalité s’est déterminée le 27 février 2015 sur la question des réseaux écologiques sur le territoire communal en précisant que cet aspect a été abordé dans le projet de nouveau plan directeur communal.
Les recourants Josiane Droz et crts ont déposé leurs déterminations sur le procès-verbal de l’audience en date du 16 mars 2015.

Considérant en droit
1.
Les recours formés par Josiane Droz et crts, d’une part, ainsi que par la Société de placements fonciers SA d’autre part, ont été déposés en temps utiles et selon les formes requises par l’art. 79 de la loi sur la procédure administrative du 28 octobre 2008 (LPA-VD; RSV 173.36), de sorte qu’il y a lieu d’entrer en matière sur le fond.
I
Recours de la Société de placements fonciers SPF SA (AC,2014.0244)
2.
a) La société recourante conteste la limite de propriété sud de la parcelle n°3048, telle qu'elle a été reportée sur le plan de situation mis à l'enquête publique. A son avis, cette limite devrait correspondre avec le mur de soutènement longeant la parcelle n°3048 et elle fait valoir qu'une procédure est actuellement pendante devant le Service de l'information du territoire concernant cette limite. Elle relève aussi que si l’on prend en considération la limite de propriété correspondant à sa demande dans la procédure actuellement pendante auprès du Service de l'information du territoire, l'angle le plus rapproché de la limite ne respecterait pas la distance réglementaire.
b) Selon l'art. 106 RPGA, la distance entre un bâtiment et la limite de propriété est de 6 m au minimum lorsque la plus grande des dimensions en plan des bâtiments ne dépasse pas 25 m, ce qui est le cas en l'espèce. Par ailleurs, l'art. 27 RPGA précise que lorsque la façade d'un bâtiment se présente obliquement par rapport à la limite de propriété, la distance réglementaire peut-être mesurée au milieu de la façade perpendiculairement à la limite (al. 1). Toutefois, l'angle le plus rapproché de la limite doit être distant d'au moins 4 m et l'angle le plus éloigné à la distance réglementaire augmenté de la valeur du rapprochement dont bénéficie l'angle le plus proche de la limite (al. 2). Un seul angle par façade peut bénéficier de cette disposition (al. 3). En l'espèce, la distance mesurée depuis le milieu de la façade sud et perpendiculairement à la limite est de 6 m par rapport à la limite de propriété dessinée sur le plan d'affectation. Elle sera toutefois de l'ordre de 5.50 m si la limite de propriété est alignée sur le mur de soutènement construit au sud de la parcelle n°3048. En outre, la distance de l'angle le plus rapproché du mur de soutènement serait de 4 m environ, de sorte que la distance de l'angle opposé devrait être de 8 m alors qu'elle n'est que de 7 m 30. Ainsi, l'ensemble de la façade sud du projet contesté violerait les dispositions réglementaires concernant les distances aux limites et le mode de calcul de la distance par rapport à une limite oblique.
Les recourants relèvent que les plans des géomètres, relatifs aux enquêtes précédentes concernant des travaux réalisés sur la parcelle n°3046, propriété de la Société de placements fonciers SPF SA, mentionnent les limites de propriété correspondant au bord amont du mur de soutènement longeant la parcelle n°3048, le mur en lui-même étant situé sur la parcelle n°3046 de la société recourante. Un plan de situation, établi au mois d'avril 2012 pour la construction d'une place à container sur la parcelle n°3046, confirme encore la limite de propriété située à l'amont du mur de soutènement de la parcelle n°3048. Le plan de situation mentionne que le plan cadastral 806 a servi de référence à l'établissement du plan. De même, le plan de situation établi pour la construction d'un parking sur la parcelle n°3046 place également la limite de propriété à l'amont du mur de soutènement longeant le sud de la parcelle n°3048. Le tribunal constate ainsi une divergence importante entre le plan de situation du projet contesté et les différents plans de situation que la société recourante a fait établir pour réaliser des travaux sur son bien-fonds.
c) Le tribunal a interpellé le Service de l'information du territoire sur le litige qui l'oppose à la société de placements fonciers SPF SA, qui a donné des explications peu claires concernant un éventuel déplacement du mur de soutènement entre 1888 et 2014 et des mensurations numériques superposées à des mensurations graphiques. Il est fait mention d'un plan graphique 86, de l'introduction récente d'un plan 73 au Registre foncier et d'une mise à l'enquête publique de la mensuration cadastrale 132 Lausanne V et X-19bis, dont les oppositions n'étaient pas formellement traitées et de la possibilité de déclencher une action en abornement auprès de la justice de paix. Il résultait de ces explications que le plan de situation du 21 mars 2013, dressé pour l’enquête, figurait sur une base cadastrale graphiquement conforme au plan RF 72 en vigueur et que le grief des opposants s'appuyait à tort sur l'image d'anciens murs figurant sur un plan RF qui ne serait pas à jour.
La procédure d'opposition en cours est celle prévue par l'art. 28 de l'ordonnance du Conseil fédéral sur la mensuration officielle (OMO; RS 211.432.2) et les art. 29 et 30 de la loi vaudoise sur la géoinformation (LGeo-VD); cette procédure est notamment prévue en cas de renouvellement de la mensuration officielle.
Compte tenu de ces incertitudes concernant la délimitation de la limite de propriété entre les parcelles nos 3048 et 3046, le tribunal a proposé aux parties de suspendre l'instruction de la cause jusqu'à droit jugé sur cette question. La fondation constructrice s'est toutefois opposée "
avec toute l'énergie nécessaire
" à ce que la procédure soit suspendue. A l’appui de son opposition à la suspension de l’instruction de la cause, la fondation constructrice précise que le litige concernant la délimitation de cette limite n'en est
qu’à
l’état
de
ses prémices et qu'un procès civil entre voisins serait possible ultérieurement, de sorte que si l'instruction de la cause devait être suspendue, le jugement serait reporté "
aux calendes grecques
" et "le principe de célérité serait violé de manière inacceptable".
d) En l'espèce, l'issue du recours dépend d'une procédure actuellement pendante devant l'Office de l'information du territoire concernant l'introduction du plan 73 au Registre foncier. Cette procédure peut en outre donner lieu à l'ouverture d'une procédure devant le juge civil, ce qui résulte de l'art. 29 al. 2 in fine LGéo-VD.
Selon la jurisprudence, il n’appartient en principe pas au juge administratif d’examiner, à titre préjudiciel, si des aspects relevant du droit privé, comme par exemple des servitudes, empêchent la réalisation du projet (cf. arrêts AC.2009.0028 du 27 juillet 2009; AC.2008.0265 du 19 mai 2009, consid. 3; AC.2007.0098 du 20 mai 2008, consid. 3) ni de contrôler ainsi le respect des règles de droit privé (arrêts AC.2007.0049 du 13 juin 2007; AC.2006.0147 du 29 mars 2007). Il est toutefois admis en droit suisse que, lorsque le sort d'une contestation pendante devant une autorité judiciaire ou administrative dépend de la solution d'une question préjudicielle qui relève d'une autre juridiction, le juge compétent pour statuer sur la contestation principale l'est normalement aussi pour trancher la question préjudicielle (ATF 124 III 134 consid. 2b/aa/ccc p. 143; ATF 90 II 158 consid. 3 p. 161;
Bertossa
/
Gaillard/Guyet
, Commentaire de la loi de procédure civile du canton de Genève, n. 9a ad art. 98). Ainsi, le juge administratif peut se prononcer sur des questions de droit civil (ATF 90 II 158 consid. 3 p. 161). Le Tribunal fédéral a aussi admis que le juge civil pouvait trancher à titre préjudiciel des questions relevant du droit public, aussi longtemps que l'autorité administrative n'avait pas été saisie de la même question. Lorsque le juge compétent a été saisi, le magistrat d'un autre ordre, pour lequel la question se pose à titre préjudiciel, doit surseoir à statuer jusqu'à ce que le juge compétent ait lui-même rendu sa décision (ATF 137 III 8 consid. 3.3.1; 108 II 456 consid. 2; 5C.91/2005 du 11 octobre 2005 consid. 1.1 publié in revue du notariat et du registre foncier [RNRF] 2007 p. 126). La possibilité de trancher à titre préjudiciel une question qui relève d’une autre juridiction est admise en droit suisse pour des motifs d'économie de procédure et de célérité (
Häffelin
/
Müller
, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4
e
éd., n. 60 et 61, p. 15). Ainsi, l'autorité compétente sur le fond doit aborder les questions préjudicielles ou incidentes sans attendre la décision de l'autorité normalement compétente pour la matière faisant l'objet de la question préjudicielle, pour autant qu'aucune disposition légale ne l'interdise.
En tranchant la question préjudicielle, l'autorité saisie doit respecter la pratique clairement établie de l'autorité ordinairement compétente. Lorsque cette dernière s'est déjà prononcée, le principe de la séparation des pouvoirs l'emporte, en ce sens que l'autorité appelée à statuer sur la question à titre préjudiciel ne doit pas décider de façon indépendante, mais est liée au prononcé de l'autorité normalement compétente (
Tschannen
/
Zimmerli
, Allgemeines Verwaltungsrecht, 2
ème
éd., Berne 2005, n. 10 et 12 p. 114 s.;
Häffelin
/
Müller
, op. cit., n. 72 p. 17; cf. également ATF 4P.256/2004 du 26 janvier 2005, consid. 2.4.1).
La jurisprudence et la doctrine admettent ainsi que l’autorité administrative doive parfois examiner, à titre préjudiciel, le respect de règles de droit privé. Il en va ainsi, en application des art. 104 et 108 LATC, du titre juridique pour l’équipement sur le terrain d’autrui et de l’accord du propriétaire tiers concerné par une construction chez lui (Jurisprudence rendue en 2005 par le Tribunal administratif du canton de Vaud,
Benoît
Bovay
et
Denis Sulliger
, in RDAF 2006 I p. 199 ss, n. 68 al. 1 p. 249, ainsi que les arrêts cités en page 250). La jurisprudence a toutefois précisé que l'autorité administrative ne peut connaître de questions préjudicielles de droit civil que si elle peut y répondre facilement et de manière sûre (arrêt AC.2009.0045 du 26 novembre 2009 consid. 1b et les références). En outre, la solution qu'il donne à ces questions préjudicielles ne peut apparaître que dans les considérants de son arrêt et elle ne lie pas l'autorité compétente pour en connaître normalement (arrêt AC.1996.0173 du 30 janvier 1997 consid. 1a; RDAF 1993 p. 127ss; v. aussi l'arrêt AC.1993.0162 du 6 août 1993 consid. 1a et l'arrêt AC.1994.0288 consid. 4a).
e) En l'espèce, le tribunal n'est pas en mesure d'examiner à titre préjudiciel le litige ayant pour objet la délimitation précise de la limite de propriété entre ces deux biens-fonds. Le tribunal constate que la position de la limite de propriété séparant les parcelles nos 3046 et 3048 est effectivement incertaine,
dès lors que des plans de situation établis à des époques différentes par des géomètres officiels reconnus mentionnent des limites différentes. Cette situation est regrettable et contraire au principe de la sécurité du droit. La divergence entre la limite de propriété résultant des plans de géomètres officiels établis entre 2005 et 2015 apparaît incompréhensible et le tribunal n'a pas les compétences nécessaires pour statuer à titre préjudiciel sur ce litige qui appartient tout d'abord à l'autorité administrative, par l'Office d'information du territoire et le département en charge de la mensuration officielle ainsi que du juge civil. Dans ces conditions, compte tenu de l'incertitude liée à la délimitation précise de la limite séparant les parcelles nos 3046 et 3048, le tribunal doit considérer que les bases permettant de délivrer le permis de construire ne sont pas remplies, dès lors qu'une incertitude existe sur la conformité du projet contesté aux règles sur la distance entre bâtiment et limite de propriété sur la façade sud du projet contesté et la limite sud litigieuse devant l'Office de l'information du territoire. Le recours doit donc être admis sur ce point et le permis de construire annulé pour ce motif.
3.
Le recours de la Société de placements fonciers SDF SA doit être admis et la décision municipale levant l’opposition de la recourante et délivrant le permis de construire doit être annulée. Le tribunal doit encore statuer sur la répartition des frais et dépens (art. 91 et 99 LPA-VD).
Selon la jurisprudence, lorsque la procédure met en présence, outre le recourant et l'autorité intimée, une ou plusieurs autres parties dont les intérêts sont opposés à ceux du recourant, c'est en principe à la partie adverse, à l'exclusion de la collectivité publique dont la décision est annulée ou modifiée de supporter les frais et dépens (arrêt AC.2014.0320 du 18 septembre 2015 consid. 9, et RDAF 1994 p. 324). Il y a donc lieu de mettre à la charge de la fondation constructrice les dépens en faveur de la société recourante, la commune de Lausanne n’ayant pas droit à des dépens (art. 55 al. 1 LPA-VD). En ce qui concerne les frais de justice, il est vrai que la fondation constructrice poursuit un but d’utilité publique. Mais la pratique récente du tribunal ne montre pas que les fondations soient habituellement exonérées de l'émolument judiciaire lorsqu'elles n’obtiennent pas gain de cause devant la CDAP (arrêts GE.2011.0047 du 2 décembre 2012; GE.2013.0120 du 26 novembre 2014; GE.2015.0063 du 22mai 2015).
II
Recours Josiane Droz et consorts (AC.2014.0256)
4.
Le tribunal constate que le permis de construire doit être annulé à la suite de l’admission du recours de la Société de Placements fonciers SA, de sorte que le recours formé par Josiane Droz n’a plus d’objet. Compte tenu de l’issue incertaine de ce recours, les dépens seront compensés et les frais de justice laissés à la charge de l’Etat.