Decision ID: 6c2d713d-78bf-5d3a-b7a8-478dba2f4144
Year: 1996
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_002
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

in fatto: A.
A far tempo dal 1° giugno 1994 il convenuto ha concesso in locazione all’istante a tempo indeterminato, ma almeno per 8 anni, l’appartamento di cui al n. _ di via _ a _ contro un canone di fr. 1’000.-- al mese. Nel contratto (doc. A) l’oggetto della locazione è descritto come composto di “6 locali duplex per complessivi m2 290 incluso mansarda...”.
B.
Il 16 dicembre 1994 l’istante si è rivolto al competente Ufficio di conciliazione per ottenere la riduzione del canone di locazione in conseguenza di difetti dell’ente locato e della sua minore superficie abitabile rispetto a quella indicata nel contratto, domanda accolta in misura di fr. 100.-- al mese da agosto 1994 a febbraio 1995, ritenuto che il 23 febbraio 1995 il Segretario Assessore Straordinario della Pretura di Lugano, sezione 4, avrebbe pronunciato lo sfratto dell’istante dall’appartamento in questione per mora nel pagamento della pigione.
C.
Con l’istanza in rassegna _ ha concordato con la riduzione ottenuta a causa dei difetti dell’ente locato, ma ha chiesto un’ulteriore riduzione in conseguenza della minor superficie abitabile, e l’estensione nel tempo della stessa in ragione dell’avvenuta impugnazione del decreto di sfratto.
D.
Il 31 maggio 1995 questa Camera ha accolto l’appello dell’istante contro il decreto di sfratto, riformando il giudizio pretorile nel senso di respingere la relativa istanza.
E.
All’udienza del 5 luglio 1995 il convenuto si è opposto all’istanza, contestando innanzitutto la validità del contratto di locazione, che egli non avrebbe mai sottoscritto nei termini di cui al doc. A, e sostenendo inoltre che l’istante avrebbe senz’altro conosciuto l’esatta grandezza dell’ente locato, e sarebbe perciò in malafede nel chiedere la riduzione della pigione per quel motivo.
F.
Nel giudizio impugnato il Segretario Assessore, posta l’autenticità del contratto di locazione in virtù della presunzione di cui all’art. 199 CPC, ha rilevato che l’istante avrebbe condotto l’appartamento in questione già un anno prima dell’entrata in vigore del contratto doc. A, con il che egli ne avrebbe conosciuto, o avrebbe dovuto conoscerne, l’esatta superficie, atteso anche che egli si sarebbe occupato di lavori di ristrutturazione ivi eseguiti.
L’indicazione della superficie contenuta nel contratto sarebbe perciò dovuta ad un semplice errore di trascrizione, del quale l’istante non si potrebbe prevalere.
Ne conseguirebbero la reiezione di ogni pretesa relativa all’asserita minor dimensione dell’appartamento, e la conferma della riduzione di fr. 100.-- al mese per gli altri difetti, così come stabilito dall’Ufficio di conciliazione, sino alla fine della locazione o all’eliminazione dei difetti in questione.
G.
Con l’appello in esame l’istante postula l’integrale accoglimento delle sue richieste.
Nel giudizio impugnato sarebbe stato ammesso a torto che l’istante sapeva o doveva sapere dell’effettiva superficie dell’ente locato, né si potrebbe sostenere che il conduttore avrebbe dovuto sincerarsi da sé dell’esattezza della superficie indicata o che l’indicazione nel contratto è frutto di un semplice errore di trascrizione.
H.
Nelle osservazioni del 17 novembre 1995 il convenuto ha chiesto la reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili in base ad argomentazioni delle quali si dirà, per quanto necessario, nei successivi considerandi.
Nel medesimo allegato egli si è aggravato in via adesiva nei confronti del giudizio di prima sede, chiedendone la riforma nel senso di respingere integralmente l’istanza.
Preliminarmente, adducendo la negligenza del precedente legale, egli ha proposto l’assunzione di nuove prove documentali, mentre nel merito egli ha in sostanza ribadito la falsità del contratto di locazione, il cui tenore sarebbe in manifesta contraddizione con tutto il resto della corrispondenza e della documentazione attestante i rapporti tra le parti.
I.
Delle osservazioni 12 dicembre 1995 dell’istante, che ha chiesto la reiezione dell’appello adesivo, verrà detto, per quanto necessario, nei considerandi di diritto.

Considerato
in diritto: 1.
L’istante ritiene anche in questa sede di poter trarre diritto dall’indicazione di una superficie di “m2 290” contenuta nel contratto di locazione in vigore dal 1° giugno 1994 (doc. A).
La pretesa è ai limiti del temerario.
L’appellante, infatti, ammette tranquillamente di aver preso possesso dell’appartamento in questione almeno due mesi prima dell’entrata in vigore del contratto in rassegna (appello, pag. 6; interrogatorio formale dell’istante, risposta 11).
Ne consegue che al momento della sottoscrizione del contratto gli era perfettamente nota -a prescindere dalla quantificazione numerica in unità di superficie- la reale estensione dell’ente locato, così che non vi è stato alcun vizio di volontà da parte sua quo alle dimensioni del medesimo, né egli del resto lo pretende.
In siffatte circostanze, ritenuto che i metri quadrati di superficie nemmeno costituiscono il parametro per la commisurazione della pigione, il dato numerico in questione è ben lungi dall’essere un elemento oggettivamente o anche solo soggettivamente essenziale della pattuizione contrattuale, e risulta al contrario essere un’irrilevante indicazione descrittiva, una mera curiosità statistica.
L’errata indicazione di tale parametro, in concreto manifestamente irrilevante nella formazione della volontà contrattuale (art. 1 e 18 CO), è perciò destinata a rimanere priva di conseguenze giuridiche, e può pertanto essere rettificata sul contratto con un semplice tratto di penna (art. 24 cpv. 3 CO).
Ne consegue la reiezione dell’appello principale, infondato in ogni suo punto.
2.
L’appello adesivo tende per sua parte, all’atto pratico, ad ottenere la riforma del giudizio impugnato nel senso della totale reiezione delle pretese di controparte, e meglio dell’unica sua pretesa accolta, costituita dalla riduzione di fr. 100.-- mensili del canone in conseguenza dell’impraticabilità del locale mansarda.
Tale decisione era già stata presa dall’Ufficio di Conciliazione in data 27 aprile 1995, e la stessa era stata oggetto di istanza in Pretura non già da parte del convenuto -che l’ha perciò accettata nel principio- ma dall’istante, il quale condivideva la quantificazione della riduzione operata dall’Ufficio di conciliazione (istanza, pag. 6), ma ne contestava la limitazione temporale alla fine del febbraio 1995, avendo egli impugnato -con successo- il decreto di sfratto che l’aveva determinata.
In siffatte circostanze si deve pacificamente ammettere che entrambe le parti hanno accettato la decisione dell’Ufficio di conciliazione sulla riduzione di fr. 100.-- al mese del canone di locazione in conseguenza dell’indisponibilità di una mansarda, decisione il cui principio è perciò cresciuto in giudicato (art. 274f CO).
La questione litigiosa relativa alla durata limitata di tale riduzione del canone è stata risolta dal Segretario Assessore in senso favorevole all’istante.
Ne consegue che solo entro questo preciso limite -la questione a sapere se la riduzione di fr. 100.-- al mese del canone debba o meno prendere fine con febbraio  data facoltà al convenuto di impugnare la decisione dell’autorità giudiziaria.
L’appello adesivo va invece in tutt’altra direzione, così che in nessuna sua parte si evince un qualche motivo di fatto o di diritto per il quale la riduzione del canone dovrebbe essere non già soppressa, ostando a ciò l’assenza di contestazioni alla decisione dell’Ufficio di conciliazione, ma ricondotta ai limiti temporali di quella decisione a scapito di quella pretorile.
Ne consegue che l’appello adesivo nella limitata misura in cui era proponibile risulta essere privo di motivazione, ed è perciò nel suo complesso manifestamente irricevibile.
Tassa di giustizia, spese e ripetibili di questo giudizio seguono la soccombenza delle parti (art. 148 CPC).