Decision ID: c525a24b-c318-4b6d-a6b3-3388cabfaf25
Year: 2006
Language: de
Court: SG_VGN
Chamber: SG_VGN_001
Canton: SG
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law

hat das Verwaltungsgericht festgestellt:
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A./ C. und U. S. sind je zur Hälfte Miteigentümer des Grundstücks Nr. xxxx in X.. Das
Grundstück besteht aus dem Einfamilienhaus Vers.-Nr. yyyy und 1'152 m2
Bodenfläche. Die Eigentümer erstellten das Einfamilienhaus im Jahr 2001. Das
Grundstück wurde am 9. November 2004 geschätzt. Die Schätzungsbehörde,
bestehend aus dem Fachschätzer und der Grundbuchverwalterin, setzte den Mietwert
auf Fr. 40'650.-- und den Verkehrswert auf Fr. 2'180'000.-- fest. Das
Gemeindesteueramt X. eröffnete diese Steuerwerte mit Verfügung vom 17. November
2004 den Eigentümern. Diese erhoben gegen die Schätzung Einsprache, die vom
kantonalen Steueramt mit Entscheid vom 18. Juli 2005 abgewiesen wurde.
B./ Die Eigentümer erhoben mit Eingaben vom 8. August und 28. Oktober 2005 Rekurs
und beantragten, der Einspracheentscheid sei zu korrigieren, indem der Mietwert auf
Fr. 24'000.-- herabzusetzen und nach der Pensionierung des Rekurrenten
entsprechend anzupassen oder nötigenfalls "ganz wegzulassen" sei.
Die Verwaltungsrekurskommission nahm am 13. Dezember 2005 einen Augenschein
auf dem Grundstück der Rekurrenten und entschied gleichentags über die Streitsache.
Sie hiess den Rekurs teilweise gut und hob die Verfügung vom 17. November 2004
sowie den Einspracheentscheid vom 18. Juli 2005 auf. Den Mietwert des Grundstücks
setzte sie auf Fr. 38'100.-- und den Verkehrswert auf Fr. 1'767'000.-- fest.
C./ Mit Eingaben vom 16. und 31. Januar 2006 erhob das kantonale Steueramt
Beschwerde beim Verwaltungsgericht mit dem Antrag, der Rekursentscheid vom 13.
Dezember 2005 sei aufzuheben und der Einspracheentscheid vom 18. Juli 2005 sei zu
bestätigen, unter Kostenfolge.
Die Vorinstanz beantragt in ihrer Vernehmlassung vom 22. Februar 2006 die Abweisung
der Beschwerde.
Die Eigentümer nahmen mit Eingabe vom 16. März 2006 zur Beschwerde Stellung,
ohne einen förmlichen Antrag zu stellen. Sinngemäss beantragen sie die Abweisung
der Beschwerde.
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Auf die von den Verfahrenbeteiligten zur Begründung ihrer Anträge gemachten

Ausführungen wird, soweit wesentlich, in den nachstehenden Erwägungen näher
eingegangen.
Darüber wird in Erwägung gezogen:
1./ Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (Art. 196 Abs. 1
des Steuergesetzes, sGS 811.1, abgekürzt StG; Art. 59 Abs. 1 des Gesetzes über die
Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt VRP). Das kantonale Steueramt ist zur
Ergreifung des Rechtsmittels legitimiert (Art. 196 Abs. 1 StG). Die Beschwerdeeingaben
wurden rechtzeitig eingereicht und entsprechen formal und inhaltlich den gesetzlichen
Anforderungen (Art. 196 Abs. 1 und Art. 161 StG in Verbindung mit Art. 48 Abs. 1 und 2
VRP). Auf die Beschwerde ist grundsätzlich einzutreten.
2./ a) In formeller Hinsicht macht das kantonale Steueramt geltend, es sei nicht
nachvollziehbar, weshalb die Vorinstanz den Rekurs, soweit damit die Festlegung des
Mietwertes für die Zeit nach der Pensionierung des Rekurrenten beantragt worden sei,
abgewiesen und dem Nichteintretensantrag nicht entsprochen habe. Soweit der
Mietwert für die Zeit nach der Pensionierung beantragt worden sei, habe es an einem
Anfechtungsobjekt gefehlt, weshalb die Vorinstanz nicht auf den Antrag hätte eintreten
dürfen.
Die Vorinstanz erwog, die geltenden Schätzungsgrundsätze schlössen es aus, der in
der Zukunft liegenden Pensionierung des Rekurrenten Rechnung zu tragen, indem ein
künftiger Wert festgesetzt werde. Dementsprechend sei der Rekurs, soweit damit die
Festlegung des Mietwertes für die Zeit nach der Pensionierung beantragt werde,
abzuweisen.
Im Ergebnis hat die Vorinstanz dem Antrag der Beschwerdegegner nicht stattgegeben.
Diese haben den Rekursentscheid nicht angefochten. Wie die Vorinstanz zutreffend
festhält, ist der Beschwerdeführer in diesem Punkt nicht beschwert. Art. 196 StG nennt
zwar die Beschwer nicht als Voraussetzung für die Legitimation zur Beschwerde.
Aufgrund der nach Art. 161 StG sachgemäss anwendbaren Bestimmung von Art. 45
Abs. 1 VRP ist aber auch im Rechtsmittelverfahren in Steuersachen nur zur
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Beschwerde befugt, wer aus der Gutheissung seines Begehrens einen konkreten
Nutzen erlangen kann. Dies ist vorliegend bei der Rüge, es hätte anstelle eines
Sachentscheids ein Nichteintretensentscheid gefällt werden müssen, nicht der Fall. Auf
die Beschwerde ist daher in diesem Punkt nicht einzutreten.
b) Weiter macht der Beschwerdeführer geltend, die Rekursinstanz habe sowohl den
Mietwert als auch den Verkehrswert korrigiert, obwohl letzterer von den Eigentümern
nicht angefochten worden sei. Nach konstanter Praxis werde das Verfahren in bezug
auf die in den Erwägungen des Einspracheentscheids festgelegten Punkte, die nicht
angefochten worden seien, beendet. Werde ein Sachentscheid in materieller Hinsicht
nur zum Teil angefochten, erwachse der übrige Teil in Rechtskraft, wenn sich nach der
Natur der Streitsache die einzelnen Punkte voneinander trennen liessen.
Nach Art. 56 Abs. 1 VRP in Verbindung mit Art. 161 StG ist die
Verwaltungsrekurskommission an die Anträge der Beteiligten nicht gebunden.
Aufgrund dieser Bestimmung war es grundsätzlich zulässig, dass die Vorinstanz den
Verkehrswert von Amtes wegen einer Prüfung unterzog. Wie der Beschwerdeführer
zutreffend festhält, setzt sich der Verkehrswert in der Regel aus einer Gewichtung von
Realwert und Ertragswert zusammen. Der Ertragswert hängt mit dem Mietwert
zusammen. Damit kann der Mietwert für den Verkehrswert von Bedeutung sein. Im
vorliegenden Fall wurde bei der Ermittlung des Verkehrswerts sowohl der Realwert als
auch der Ertragswert berücksichtigt; letzterer wurde mit einem Faktor von 0,25
gewichtet. Somit trifft es nicht zu, dass sich der Mietwert nicht auf den Verkehrswert
auswirkt. Der Beschwerdeführer legt im übrigen nicht dar, inwiefern die von Amtes
wegen vorgenommene Ueberprüfung des Verkehrswertes einer Rechtsnorm oder
einem allgemeinen Rechtsgrundsatz widerspricht. Da der Verkehrswert mit dem
Mietwert zusammenhing, konnte er nicht als Teil des Einspracheentscheids in
Rechtskraft erwachsen, obwohl der Verkehrswert nicht explizit angefochten wurde. Die
Beschwerde erweist sich daher auch in diesem Punkt als unbegründet.
c) Der Beschwerdeführer beantragt die Durchführung eines Augenscheins. Dieser ist
die unmittelbare sinnliche Wahrnehmung von Tatsachen durch die entscheidende
Instanz. Ob ein Augenschein durchzuführen ist, liegt im pflichtgemässen Ermessen der
urteilenden Instanz. Ergibt sich eine Tatsache zweifelsfrei aus den Akten, so braucht sie
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nicht durch einen Augenschein überprüft zu werden (Cavelti/Vögeli,
Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. Gallen, St. Gallen 2003, Rz. 966).
Ob die Vorinstanz elementare Schätzungsregeln nicht beachtet und wesentliche
Gesichtspunkte falsch gewürdigt hat, wie der Beschwerdeführer geltend macht, kann,
wie sich aus den nachstehenden Erwägungen ergibt, aufgrund der Akten beurteilt
werden. Von einem Augenschein kann daher abgesehen werden.
d) Weiter beanstandet der Beschwerdeführer das Fehlen eines
Augenscheinsprotokolls.
Das Verwaltungsgericht hat in einem unlängst gefällten Urteil festgehalten, die
Bedeutung der konkreten Sachumstände für die Schätzung liessen es als unverzichtbar
erscheinen, dass die anlässlich des Augenscheins gemachten Feststellungen
protokolliert werden. Im vorliegenden Fall hat die Vorinstanz den Baubeschrieb sowie
die Lage und die Art des Grundstücks in E. 2c des angefochtenen Entscheids
ausführlich dargelegt. Das Verwaltungsgericht hat im genannten Urteil sodann
ausgeführt, es könne sich ein Verzicht auf ein Protokoll und auf eine Wiedergabe
sämtlicher relevanter Feststellungen im Urteil rechtfertigen, wenn alle am Entscheid
Beteiligten am Augenschein teilnähmen (VerwGE vom 1. April 2004 i.S. P.B mit Hinweis
auf Cavelti/ Vögeli, a.a.O., Rz. 967, publ. in: www.gerichte.sg.ch). Anders als in jenem
Urteil nahmen im Streitfall sämtliche am Entscheid beteiligten Richter sowie der
Gerichtsschreiber am Augenschein teil. Insoweit liesse sich ein Verzicht auf die
Ausfertigung eines Augenscheinprotokolls vor der Ausfällung des Urteils rechtfertigen.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts dient aber das Protokoll nicht nur dem
Gericht selbst, sondern soll den Gang der Verhandlungen auch für Dritte, zum Beispiel
die Rechtsmittelinstanz, nachvollziehbar machen (BGE 126 I 217). Dies gebietet es,
auch bei vollzähliger Anwesenheit des Gerichts am Augenschein ein gesondertes
Protokoll zu erstellen. Im vorliegenden Fall ergibt sich aus dem angefochtenen
Entscheid, dass anlässlich des Augenscheins sowohl vom Beschwerdegegner als auch
vom Vertreter des Beschwedeführers verschiedene Akten eingereicht wurden. Dies legt
den Schluss nahe, dass sich die Beteiligten zu verschiedenen tatsächlichen
Umständen äusserten. Namentlich solche Aeusserungen zur Sache lassen ein Protokoll
als unabdingbar erscheinen (vgl. BGE 126 I 217). Das Fehlen eines gesonderten
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Protokolls rechtfertigt indes im vorliegenden Fall keine Aufhebung des angefochtenen
Entscheids. Wie erwähnt, sind die tatsächlichen Umstände vollumfänglich in den
Erwägungen festgehalten, und der Beschwerdeführer legt nicht im Einzelnen dar,
inwiefern die fehlende Protokollierung von Parteiaussagen entscheidwesentliche
Tatsachen betrifft.
3./ a) Im Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht können unrichtige oder
unvollständige Sachverhaltsfeststellungen oder fehlerhafte Rechtsanwendungen gerügt
werden (Art. 161 StG in Verbindung mit Art. 61 Abs. 1 und 2 VRP). Nicht zulässig ist die
Rüge der fehlerhaften Ermessensausübung, wenn nicht geradezu ein Missbrauch oder
eine Ueberschreitung des Ermessens geltend gemacht wird.
Schätzungen beruhen auf Tatsachenfeststellungen (vgl. F. Gygi,
Bundesverwaltungsrechtspflege, 2. Aufl., Bern 1983, S. 279). Sie führen zu
annäherungsweise ermittelten Zahlen. Das Verwaltungsgericht übt daher gegenüber
Schätzungen dieselbe Zurückhaltung wie gegenüber verwaltungsbehördlichen
Ermessensentscheiden, und es schreitet nur ein, wenn eine Schätzung im Ergebnis
offensichtlich unrichtig erscheint bzw. wenn der Rekursbehörde offenkundige Fehler
oder Irrtümer unterlaufen sind oder wenn sie bei der Schätzung wesentliche
Gesichtspunkte übergangen oder falsch gewürdigt hat (vgl. statt vieler GVP 1978 Nr. 8
und 1995 Nr. 27 mit Hinweisen, VerwGE vom 10. Mai 2000 i.S. E.M.).
b) Nach Art. 34 Abs. 2 StG bzw. Art. 57 Abs. 1 StG entspricht der Mietwert bzw. der
Verkehrswert dem mittleren Preis, zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse,
Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend vermietet bzw. veräussert
werden. Die massgeblichen Rechtsgrundlagen werden vom Beschwerdeführer nicht
bestritten oder in Frage gestellt; er macht allerdings geltend, die Rekursinstanz habe
elementare Schätzungsregeln nicht beachtet und wesentliche Gesichtspunkte falsch
gewürdigt.
Nach Art. 8 der Verordnung über die Durchführung der Grundstückschätzung (sGS
814.1, abgekürzt VGS) werden bei der Grundstückschätzung als Steuerwerte der
Mietwert und der Verkehrswert des Grundstücks ermittelt. Die Schätzungswerte
werden nach Art. 9 VGS nach den allgemein anerkannten, von den massgeblichen
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Berufsorganisationen empfohlenen Schätzungsregeln ermittelt. In der Praxis wird das
Schätzerhandbuch der Schweizerischen Vereinigung kantonaler
Grundstückbewertungsexperten und der Schweizerischen Schätzungsexpertenkammer
sowie des Schweizerischen Verbandes der Immobilientreuhänder über die Bewertung
von Immobilien angewendet. Der Fachdienst für Grundstückschätzung erlässt
ergänzende Richtlinien und Weisungen (Art. 9 Abs. 2 VGS).
Im Streitfall stützen sich Vorinstanz und Beschwerdeführer auf die im Jahr 2000
erschienenen Schätzungsrichtlinien (im folgenden kurz: Handbuch). Diese war im
Zeitpunkt der angefochtenen Schätzung (17. November 2004) massgebend. Die
überarbeitete Auflage erschien erst im April 2005.
Die Schätzeranleitung sowie die Weisungen und Richtlinien der Berufsverbände, soweit
sie von den Fachstellen der Verwaltung angewendet werden, haben nicht den
Charakter von Gesetzesnormen. Es handelt sich um dienstliche Anordnungen bzw.
Verwaltungsverordnungen. Diese regeln allerdings nicht nur das behördliche Handeln
in organisatorischer Hinsicht, sondern legen fest, wie Rechtsnormen im Einzelfall
anzuwenden und auszulegen sind. Für die Gerichte haben solche Richtlinien keine
bindende Wirkung. Das Gesetz und die Verordnung enthalten keine Vorschrift, wonach
die Schätzeranleitungen der Berufsverbände rechtsverbindlich sind. Dies besagt
allerdings nicht, dass die Richtlinien bei der Anwendung der Normen des
Steuergesetzes und der VGS nicht berücksichtigt werden dürfen. Im Interesse einer
einheitlichen Verwaltungspraxis werden durch diese Anleitungen die verschiedenen
unbestimmten Rechtsbegriffe des Gesetzes und der Verordnung konkretisiert. Sie
haben daher schon aus Gründen der Rechtssicherheit einiges Gewicht und dürfen
daher nicht unbeachtet bleiben. Dies verbietet aber nicht, in begründeten Einzelfällen
von den Bestimmungen der Weisungen und Richtlinien abzuweichen (vgl. VerwGE vom
21. Juni 1978 i.S. W.D. und vom 22. April 1994 i.S. T. AG).
c) Im Rekursverfahren stellte die Vorinstanz aufgrund eines Vergleichs mit 19 in der
Gemeinde X. liegenden vermieteten Einfamilienhäusern fest, dass von einem
durchschnittlichen Mietzins von Fr. 206.15 je m2 Wohnfläche und Jahr auszugehen sei.
Nach den Richtlinien (Handbuch S. 56 f.) betrachtete die Vorinstanz den tatsächlich
bezahlten durchschnittlichen Mietzins pro m2 als taugliche Grundlage für die Ermittlung
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des Mietwertes der Liegenschaft der Beschwerdegegner. Diese weist
unbestrittenermassen eine Nutzfläche von 195 m2 aus. Die Vorinstanz ging aufgrund
der konkreten Umstände davon aus, dass ein gegenüber dem Durchschnittswert um
12 Prozent reduzierter Mietwert von Fr. 180.-- pro m2 für die gesamte Fläche
angemessen sei. Dies ergab einen Mietwert von Fr. 35'100.-- bzw. Fr. 2'925.-- pro
Monat. Für die Doppelgarage und den Werkraum sowie den Carport erachtete sie
einen Mietwert von Fr. 250.-- pro Monat bzw. Fr. 3'000.-- pro Jahr als angemessen.
Dies ergab einen gesamten jährlichen Mietwert von Fr. 38'100.-- pro Jahr bzw. Fr.
3'175.-- pro Monat, was von der Vorinstanz als marktgerecht und erzielbar qualifiziert
wurde.
aa) Der Beschwerdeführer macht geltend, bei der Schätzung seien entgegen den
klaren Tatsachen offenbar nur Abzüge gegenüber dem Mietwert eines
durchschnittlichen Objekts berücksichtigt worden. Zuschläge seien, abgesehen vom
erwähnten, aber nicht umgesetzten Hinweis auf die sehr gute Besonnung und die
Aussicht, nicht ersichtlich. Der Mietwert von Fr. 38'000.-- liege ganze 6,3 Prozent unter
der Schätzung des Fachteams. Wie die Vorinstanz zum Ergebnis gelange, ein Mietwert
von Fr. 180.-- pro m2 sei für die gesamte Fläche von 195 m2 angemessen, könne
rechnerisch nicht nachvollzogen werden. Die Vorinstanz habe "aus dem hohlen Bauch
heraus" entschieden. Dieser Schluss, der gegen das Begründungsgebot verstosse, sei
nicht angezeigt, nur weil die durchschnittliche Nutzfläche der zum Vergleich
herangezogenen Objekte lediglich 134 m2 betrage und der Wohnwert als mangelhaft
bezeichnet werde. Es sei schlicht unmöglich, dass die überdurchschnittliche Grösse
des zu schätzenden Objekts zu einem Abschlag des Mietwertes um 12 Prozent führe,
da auch das Alter des Gebäudes - dieses gelte als neuwertig - positiv bzw.
mietwerterhöhend zu würdigen sei.
bb) Der von der Vorinstanz festgelegte Mietwert von Fr. 38'100.-- liegt um 6,27 Prozent
unter der erstinstanzlichen und im Einsprache-Entscheid bestätigten Schätzung von Fr.
40'650.--. Die vom Beschwerdeführer beantragte Aenderung liegt somit im Bereich von
erheblich unter 10 Prozent. Abweichungen dieser Grössenordnung liegen bei
Schätzungswerten in der Regel im Bereich der Ermessensausübung bzw. der den
Schätzungen innewohnenden Ungenauigkeiten (vgl. VerwGE vom 10. Mai 2000 i.S.
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E.M. mit Hinweis auf Nägeli/Hungerbühler, Der Liegenschaftenschätzer, 4. Aufl., Zürich
1997, S. 65 f.).
Der Beschwerdeführer stützt seine Argumentation im wesentlichen auf Tab. 18 des
Schätzerhandbuches. Darin werden für einzelne Elemente der Mietwertschätzung
Korrekturfaktoren (in Prozenten des Basismietwertes) festgelegt. Der Beschwerdeführer
macht geltend, bei der Wohnlage, bei Besonnung/Sicht und beim wirtschaftlichen Alter
sei der maximale Korrekturfaktor von +9 Prozent und bei den Immissionen ein solcher
von 6 Prozent zu veranschlagen, während bei der Verkehrslage und beim Wohnwert ein
Abzug von 6 Prozent angezeigt sei. Die übrigen Kriterien Haustechnik,
Apparatebestückung, Bad/WC und Küche sowie Zusatznutzen entsprächen dem
Durchschnitt. Daraus ergebe sich ein Korrekturfaktor von gesamthaft + 21 Prozent.
cc) Die Methode gemäss Schätzerhandbuch mag im allgemeinen zu tauglichen
Resultaten bei der Mietwertermittlung führen. Allerdings ist der Mietwert nicht zu
berechnen, sondern zu schätzen. Das aufgrund der Berechnung gefundene Resultat ist
stets dahingehend zu überprüfen, ob es den konkreten Umständen angemessen ist.
Allenfalls ist das aufgrund einer Schätzung ermittelte Resultat anhand der in den
Richtlinien enthaltenen Korrekturfaktoren zu überprüfen. Die Anpassung eines
Durchschnittswertes aufgrund von ziffernmässig genau festgelegten Korrekturfaktoren
vermittelt keine rechnerische Genauigkeit des Resultats, da der als Basis dienende
Durchschnittswert wiederum das Ergebnis einer Schätzung ist.
Die Vorinstanz hat die massgebenden Kriterien in ihrem Entscheid aufgeführt und ihnen
soweit ersichtlich Rechnung getragen. Sie hat Vorzüge und Nachteile im Rahmen der
Ermessensbetätigung berücksichtigt. Sie hat die erhöhte Lage an einem gegen Süden
orientierten, sehr gut besonnten Hang mit unverbaubarer prächtiger Aussicht sowie die
Erschliessung der Liegenschaft berücksichtigt. Der Bauweise, der Raumaufteilung und
der individuellen Ausstattung der Räumlichkeiten sowie der Umgebung hat sie
ebenfalls Rechnung getragen. In Uebereinstimmung mit dem Beschwerdeführer ging
sie von einer bevorzugten Wohnlage und einer aussergewöhnlichen Besonnung bzw.
Sicht aus. Gewisse Abstriche machte sie bei der Raumaufteilung bzw. beim Ausbau,
der Schallisolation, der Umgebung und der Lage etwas abseits des Ortszentrums
sowie der bescheidenen Verbindungen mit dem öffentlichen Verkehr. Namentlich trug
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die Vorinstanz dem Umstand Rechnung, dass die Anordnung und der Ausbau der
Räume auf die Bedürfnisse und Wünsche der Eigentümer ausgerichtet und wenig
optimiert ist. So wurde der offene Koch-, Ess- und Wohnbereich im Verhältnis zur
gesamten Nutzfläche als eher klein betrachtet, und es wurde festgehalten, das
Gebäude erfülle die durch die exklusive Lage des Grundstücks geweckten
Erwartungen nur teilweise. Der Beschwerdeführer vermag nicht darzutun, inwiefern die
Gewichtung der einzelnen Kriterien und das Resultat der Schätzung auf einer
Ueberschreitung bzw. einem Missbrauch des Ermessens beruhen. Die Würdigung und
Gewichtung der einzelnen für den Mietwert massgebenden Kriterien erfolgte anhand
einer gesamthaften Beurteilung. Da es sich beim Objekt der Beschwerdegegner um ein
nach den individuellen Bedürfnissen und Vorstellungen überbautes Grundstück
handelt, welches zudem von der Art des Ausbaus her den durch die Lage geweckten
Erwartungen nicht vollumfänglich entspricht, so ist es nachvollziehbar, dass der vom
Beschwerdeführer nach der schematischen Anwendung der Korrekturfaktoren
ermittelte Wert vom geschätzten Mietwert abweichen kann. Die Abweichung ist
allerdings wie erwähnt geringfügig. Zudem ist die Methodik der Vorinstanz nicht zu
beanstanden, aufgrund der überdurchschnittlich grossen Nutzfläche eine Reduktion
des Mietwertes vorzunehmen, zumal der Koch-, Ess- und Wohnbereich im Verhältnis
zur gesamten Fläche eher klein ist. Ueberdurchschnittlich grosse Wohnflächen wirken
sich nicht zwangsläufig in einer Erhöhung des Mietwertes aus. Je weiter sich ein Objekt
von einem durchschnittlichen Typ entfernt, desto kleiner wird der Kreis möglicher
Nachfrager.
dd) Weiter beanstandet der Beschwerdeführer die Schätzung der Garage. Für eine
Doppelgarage könne ohne weiteres ein Mietzins von Fr. 200.-- pro Monat realisiert
werden. Ein beheizter Werkraum könne für Fr. 50.-- und ein Carport ebenfalls für Fr.
50.-- vermietet werden. Ein monatlicher Mietwert von Fr. 300.-- sei sachgerecht und
dem Marktniveau entsprechend. Bei dieser Berechnung bleibe der Autoabstellplatz im
Freien immer noch nicht berücksichtigt.
Die Vorinstanz legte den Mietwert für die Doppelgarage und den Werkraum sowie den
Carport auf Fr. 250.-- pro Monat fest. Die Einwendungen des Beschwerdeführers
beschränken sich im wesentlichen auf eine fehlerhafte Ermessensbetätigung. Wie
erwähnt, überprüft das Verwaltungsgericht die Ermessensausübung nicht. Methodisch
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ist die Schätzung der Vorinstanz nicht zu beanstanden. Insbesondere werden
Autoabstellplätze im Freien in der Regel bei Einfamilienhausliegenschaften nicht mit
einem Zuschlag zum Mietwert zur Garage bewertet. Für eine unbeheizte Doppelgarage
mit einem Werkraum und einem gedeckten Abstellplatz liegt ein Mietwert von Fr. 250.--
jedenfalls nicht ausserhalb des Ermessensspielraums.
ee) Zusammenfassend gelangt das Verwaltungsgericht zum Schluss, dass der von der
Vorinstanz auf Fr. 38'100.-- pro Jahr geschätzte Mietwert nicht als Ueberschreitung
oder Missbrauch des Ermessens zu qualifizieren ist. Somit erweist sich die
Beschwerde gegen die Festlegung des Mietwertes als unbegründet.
d) Der Verkehrswert eines Grundstücks entspricht dem unter normalen Verhältnissen
erzielbaren Kaufpreis ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse.
Er wird in der Regel unter Würdigung der Wirtschaftlichkeit aus Real- und Ertragswert
ermittelt. Je nach Wirtschafts- lage kann er sich entweder vornehmlich am Real- oder
am Ertragswert orientieren. Nach dieser Bewertungspraxis wird der Verkehrswert einer
Liegenschaft primär durch Vergleich mit dem Kaufpreis ermittelt. Sofern ein Kaufpreis
fehlt oder nicht dem Verkehrswert entspricht, erfolgt der Vergleich mit anderen
gehandelten Grundstücken, für welche ähnliche Voraussetzungen gelten. Bei
Einfamilienhäusern stehen vornehmlich subjektive Beweggründe der Käuferschaft wie
Eigennutzung und wirtschaftliche Erwartungen im Vordergrund, während
Renditeüberlegungen in den Hintergrund treten. Bei überbauten Grundstücken wird
durch Gewichtung der Grundlagenwerte Realwert und Ertragswert der Verkehrswert
ermittelt. Für die Wahl des Gewichtungsfaktors sind die allgemeine und die örtliche
Wirtschaftslage, das allgemeine Marktverhalten, die Art und Grösse des Objekts sowie
die Lage, daneben auch die Vermietbarkeit im Sinne des am Standort geltenden
Normalbedürfnisses bezüglich Architektur, Grundrissgestaltung, Komfort und Zustand
sowie besondere Umstände (Naturgefahren, gesetzliche Einschränkungen) zu
berücksichtigen (VerwGE vom 1. April 2004 i.S. P.B. mit Hinweisen).
Der Verkehrswert wurde im Einspracheentscheid auf Fr. 2'180'000.-- geschätzt. Die
Vorinstanz legte den Verkehrswert auf Fr. 1'767'000.-- fest. Der Beschwerdeführer
erhebt verschiedene Einwände gegen die vorinstanzliche Verkehrswertschätzung.
Diese sind im folgenden zu prüfen.
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aa) Die Schätzung beruhte auf einem Neuwert von Fr. 1'154'000.-- und einem Zeitwert
von Fr. 1'119'000.--. Die Vorinstanz ging von einem Neuwert von Fr. 1'000'000.-- und
einem Zeitwert von Fr. 970'000.-- (Minderwert 3 Prozent) aus. Das Gebäude weist
unbestrittenermassen ein Volumen von 1'539 m3 auf. Die Vorinstanz ordnete das
Gebäude der Bauklasse IV gemäss den Richtlinien zu, was einer Bauart von
einwandfreier Qualität, besserem Innenausbau und heutigen durchschnittlichen
Anforderungen entsprechend gleichkommt. Nach den Richtlinien ist hiefür ein Neuwert
von Fr. 550.-- bis 650.-- pro m3 zu veranschlagen (Handbuch S. 202). Ob das Gebäude
der Klasse IV oder nach den Vorstellungen des Beschwerdeführers der Klasse V
zuzuordnen ist, ist weitgehend eine Frage des Ermessens. Die Vorinstanz hat detailliert
begründet, weshalb sie die Zuordnung zur Klasse IV als angemessen erachtete. Ihre
Ausführungen sind schlüssig und nachvollziehbar. Die Einwendungen des
Beschwerdeführers sind nicht stichhaltig. Insbesondere ist der Hinweis auf die
rechtskräftige Gebäudeschätzung unbehelflich (VerwGE vom 1. April 2004 i.S. P.B.).
Sodann hat die Vorinstanz dem Umstand Rechnung getragen, dass die Küche relativ
kostspielig ist. Auch hat sie die anderen für die Bestimmung des Neuwertes
massgebenden Faktoren bei Bauart und Ausstattung berücksichtigt. Von einer
offensichtlich fehlerhaften Neuwertschätzung kann nicht gesprochen werden.
bb) Der Realwert setzt sich zusammen aus dem Zeitwert des Gebäudes und dem
Verkehrswert des Bodens.
Der Beschwerdeführer macht geltend, der Kaufpreis des Bodens habe sich auf Fr.
1'500'000.-- belaufen, womit bei einem Verkehrswert von Fr. 1'767'000.-- der Wert der
Baute allein lediglich Fr. 267'000.-- betragen würde. Dieser Einwand ist jedoch
unbegründet. Bei überbauten Grundstücken ist nicht ausschliesslich der Wert des
unüberbauten Bodens zu berücksichtigen, sondern auch die gegebene Nutzung in
Betracht zu ziehen (GVP 1996 Nr. 14; VerwGE vom 27. Oktober 1998 i.S. M.H. und
vom 16. März 2000 i.S. D. und A.H.). Fehl geht ausserdem das Argument des
Beschwerdeführers, ein künftiger Eigentümer dürfte angesichts der
aussergewöhnlichen Lage sogar in Betracht ziehen, das Objekt abzubrechen und einen
Neubau zu erstellen. Bei der Verkehrswertschätzung überbauter Grundstücke ist im
Regelfall die bestehende Nutzung zu berücksichtigen, nicht eine allenfalls bestehende
bessere Nutzungsmöglichkeit.
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Die Vorinstanz hat die Umgebungskosten auf Fr. 90'000.-- (gestaltete Fläche rund 600
m2 à Fr. 150.--) und die Baunebenkosten auf 60'000.-- festgelegt (6 Prozent des
Neuwertes). Diese Werte sind aufgrund der Praxis sachgerecht (vgl. VerwGE vom 1.
April 2004 i.S. P.B.). Der Beschwerdeführer verweist auf die Bauabrechnung. Eine
solche dient aber nur in Ausnahmefällen als Grundlage für die Neuwert- und die
Realwertschätzung. Vorliegend wurde auch bei der Neuwertschätzung auf einen
durchschnittlichen Kostenansatz je m3 abgestellt. Es rechtfertigt sich nicht, bei den
Baukosten im engeren Sinn und bei den Nebenkosten unterschiedliche
Schätzungsmethoden anzuwenden. Dies käme einem unzulässigen
Methodendualismus gleich. Werden die einzelnen Elemente geschätzt, so kann nicht
unter Hinweis auf unberücksichtigte Aufwandpositionen eine Fehlerhaftigkeit der
Schätzung begründet werden. Soweit deshalb der Beschwerdeführer geltend macht,
die Voristanz habe tatsachenwidrig Aufwendungen von Fr. 43'655.-- für
Baugrubenaushub und von Fr. 14'995.-- für Vorbereitungen ausser Acht gelassen, sind
seine Ausführungen unbehelflich.
Im weiteren entspricht die Ueberprüfung des Landwerts anhand der
Lageklassenmethode der Praxis des Verwaltungsgerichts, ebenso der Grundsatz, dass
in diesem Zusammenhang bei der Bestimmung des notwendigen Umschwungs auf
den besonderen Charakter des Grundstücks Rücksicht zu nehmen ist, was bedeutet,
dass bei einer Liegenschaft gehobeneren Standards eine Fläche von rund 1'500 m2
angemessen sein kann (VerwGE vom 1. April 2004 i.S. P.B.). Vorliegend ist nicht
ersichtlich, inwiefern ein Teil der Bodenfläche gesondert genutzt werden kann.
Ueberdies ist eine Gesamtfläche von 1'152 m2 für ein grösseres Einfamilienhaus nicht
geradezu übermässig dimensioniert. Die Vorinstanz kam zum Schluss, dass die
Lageklassenmethode kein taugliches Ergebnis liefert. Ausgehend von einem
durchschnittlichen Landpreis von Fr. 800.-- pro m2 bei Grundstückverkäufen in der
Gemeinde X. setzte sie den Bodenwert für das Grundstück der Beschwerdegegner auf
Fr. 1'100.--/m2 fest. Diese auf faktisch erzielten Durchschnittspreisen beruhende
Bewertung liegt im Rahmen der Ermessensbetätigung.
cc) Zu prüfen bleibt die Kapitalisierung sowie die Gewichtung des Ertragswertes.
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Der Ertragswert entspricht dem kapitalisierten jährlichen Mietwert (Handbuch S. 55).
Die Höhe des Kapitalisierungssatzes wird im wesentlichen durch die Kapitalkosten und
durch die Bewirtschaftungskosten bestimmt (Handbuch S. 89). Als
Bewirtschaftungskosten sind die Betriebs- und Unterhaltskosten, die
Verwaltungskosten sowie das Risiko für Mietzinsausfälle und Abschreibung zu
berücksichtigen, wobei bei selbstgenutzten Einfamilienhäusern Verwaltungskosten und
Mietzinsrisiko in der Regel unberücksichtigt bleiben (Handbuch S. 58 f., 99).
Der Beschwerdeführer erachtet für den Unterhalt einen Satz von 0,75 Prozent
angemessen, während die Vorinstanz 1,25 Prozent veranschlagte. Diese Differenz liegt
im Rahmen der Ermessensbetätigung. Die Vorinstanz hat den relativ hohen Ansatz
damit begründet, dass bereits in den ersten zehn Jahren nach der Erstellung ein
Unterhaltsbedarf namentlich bei den tragenden Holzteilen sichtbar sei. Der
Beschwerdeführer ist nicht darauf eingegangen. Er argumentiert, die Eigentümer
könnten Garantieansprüche geltend machen. Dies ist aber bei bauartbedingten
Abnützungserscheinungen, welche die Vorinstanz bei der Bewertung berücksichtigte,
nicht der Fall.
dd) Bei der Gewichtung von Ertrags- und Realwert veranschlagte die Vorinstanz den
Gewichtskoeffizienten auf 0,5. Nach den Richtlinien beträgt dieser bei
Einfamilienhäusern zwischen 0 und 0,5 (Handbuch S. 234). In den ergänzenden
Richtlinien des Fachdienstes für Grundstückschätzungen vom März 2001 wird für
Einfamilienhäuser ein Gewichtskoeffizient zwischen 0 und 1,0 veranschlagt (S. 24).
Allgemein gilt, dass bei Einfamilienhäusern der Ertragswert gegenüber dem Realwert
eine eher untergeordnete Rolle spielt. Dies gilt in vermehrtem Masse bei Villen oder
Landhäusern, bei welchen vorwiegend die besondere Lage oder die besondere Art der
Ueberbauung preisbildend ist (VerwGE vom 1. April 2004 i.S. P.B.). Im Hinblick auf die
Richtlinien liegt jedenfalls eine Gewichtung des Ertragswertes von 0,5 im Rahmen der
Bandbreite und kann nicht als unangemessen hoch qualifiziert werden, selbst wenn
eine tiefere Gewichtung an sich gerechtfertigt werden könnte. Jedenfalls sind
Gewichtskoeffizienten zwischen 0,5 und 1,0, wie sie in den Richtlinien des kantonalen
Fachdienstes vorgesehen sind, nicht auf bestimmte Lagen im Kanton St. Gallen
beschränkt.
© Kanton St.Gallen 2021 Seite 16/33
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St.Galler Gerichte
e) Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde abzuweisen ist, soweit darauf
eingetreten werden kann.
f) Die Vorinstanz hat die amtlichen Kosten von Fr. 2'000.-- zu drei Vierteln den
Beschwerdegegnern und zu einem Viertel dem Staat auferlegt. Hinsichtlich der
Erhebung des staatlichen Anteils vermerkte sie nichts. Von Organen des gleichen
Gemeinwesens wird in der Praxis auf die Erhebung der Kosten auch dann verzichtet,
wenn überwiegend finanzielle Interessen betroffen sind (vgl. Art. 95 Abs. 3 VRP; R. Hirt,
Die Regelung der Kosten nach st. gallischem Verwaltungsrechtspflegegesetz, Diss. St.
Gallen 2004, S. 107). Daran soll auch im Rahmen der nächsten Gesetzesrevision nichts
geändert werden (ABl 2006, S. 841). Auf die Erhebung des auf den Staat entfallenden
Anteils der amtlichen Kosten des Rekursentscheids ist daher zu verzichten.
4./ Dem Verfahrensausgang entsprechend gehen die amtlichen Kosten des
Beschwerdeverfahrens zu Lasten des Staates (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine
Entscheidgebühr von Fr. 2'000.-- ist angemessen (Ziff. 382 des Gerichtskostentarifs,
sGS 941.12). Auf ihre Erhebung ist zu verzichten (Art. 95 Abs. 3 VRP).
Ausseramtliche Kosten sind nicht zu entschädigen. Der Beschwerdeführer ist
unterlegen, und die Beschwerdegegner haben keinen entsprechenden Antrag gestellt
(Art. 98bis VRP und Art. 98ter VRP in Verbindung mit Art. 263 Abs. 3 des
Zivilprozessgesetzes, sGS 961.2).