Decision ID: e0f3137c-4771-56bc-8b60-34d443225bf6
Year: 2006
Language: it
Court: TI_TCA
Chamber: TI_TCA_001
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: public_law

ritenuto,
in fatto
A. La ricorrente RI 1 è proprietaria del noto, omonimo complesso alberghiero e residen-ziale, situato a G_, in località G_. Il 17 maggio 2004 la predetta società ha chiesto al municipio di CO 3 il permesso di ampliarlo, aggiungendovi un'ala da destinare a centro congressuale e wellness. L'edificio, ampiamente interrato nel promontorio esistente sul lato ovest del complesso, si articolerebbe su sei livelli: due interrati (piano cantina e piano entrata), adibiti ad autorimessa e servizi, rispettivamente ad hall di entrata e centro wellness con piscina, palestra e saune, uno seminterrato (piano terreno), destinato a ristorante (70 posti), sala congressi (250 posti) e sale riunioni, due fuori terra (primo e secondo piano) con complessivamente 33 camere d'albergo ed uno (piano mansardato) con altre 8 camere d'albergo.
Sul lato est, il progetto misura l'altezza dell'edificio a partire dalla soletta di copertura dell'entrata, scavata in trincea, sino al filo superiore del cornicione di gronda. Sul lato ovest, l'altezza è invece determinata a partire dallo sbocco superiore della trincea per l'aerazione disposta attorno alla piscina progettata su questo versante (cfr. schema della sezione longitudinale).
W
E
11.50 11.50
terreno naturale
trincea aerazione piscina entrata
Sui lati nord e sud l'altezza è a sua volta misurata a partire dal terreno sistemato, prescindendo da una trincea larga al massimo 3 m e profonda 2, prevista nella parte centrale dell'edificio.
11.50 m 11.50
Contemporaneamente, la HRPL ha chiesto il permesso di dissodare una superficie boschiva di 78 mq.
Alla domanda, corredata da uno studio fonico, si sono opposti alcuni vicini, fra cui i qui resistenti CO 1 e CO 2, che hanno sollevato una serie di eccezioni riferite essenzialmente alla completezza dei piani, all'altezza, agli indici ed all'inserimento estetico ed ambientale.
Con decisione 17 dicembre 2004 il Dipartimento del territorio ha autorizzato il dissodamento. Lo stesso giorno ha inoltre preavvi-sato favorevolmente la domanda.
Con decisione 14 gennaio 2005 il municipio ha quindi rilasciato la licenza richiesta, respingendo le opposizioni dei vicini.
B. Esperito un sopralluogo, il 6 dicembre 2005 il Consiglio di Stato ha annullato il provvedimento, accogliendo le impugnative contro di esso inoltrate dai vicini opponenti CO 1 e CO 2.
Il Governo ha anzitutto rilevato che i piani erano incompleti, poi-ché non raffiguravano né le aperture previste a livello delle trincee di cui si è detto sopra, né l'uscita dei camini dell'impianto di ventilazione dell'autorimessa. Già per questo motivo la licenza andrebbe annullata. La mancata indicazione dei camini renderebbe inattendibili le risultanze dello studio fonico, che il Dipartimento del territorio avrebbe esaminato in modo superficiale.
Ferme queste premesse, l'Esecutivo cantonale ha poi ritenuto che l'altezza dell'edificio dovesse essere misurata computando anche quella delle trincee previste lungo le facciate principali, rispettivamente attorno alla piscina, nonché quella del piano entrata. L'altezza massima di m 11.50 prescritta dalle NAPR risulterebbe di conseguenza abbondantemente superata.
Respinte le eccezioni proposte con riferimento alla conformità di zona, all'inserimento estetico, ai posteggi, alla sufficienza dell'accesso ed al permesso di dissodamento, il Governo ha poi ritenuto che nella SUL occorresse computare anche la superficie di un cunicolo e delle scale di servizio del secondo e del terzo piano.
C. Contro il predetto giudizio la RI 1 insorge davanti al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendone l'annullamento e postulando il ripristino della licenza accordatale dal municipio.
Eccepita la legittimazione attiva dei vicini opponenti, proprietari di fondi distanti dalla controversa costruzione, l'insorgente nega anzitutto che i piani siano incompleti. Ad ogni buon conto produce un complemento dei prospetti delle facciate nord e sud.
Lo studio fonico, anche se risalente ad un precedente analogo progetto, dimostrerebbe comunque che i limiti dell'OIF sono ampiamente rispettati. Infondate sarebbero pure le critiche riguar-danti la mancata indicazione dei camini, la cui posizione può essere facilmente desunta dai piani, che per miglior comprensione vengono completati con l'indicazione dei dettagli.
Infondate sarebbero pure le difformità ritenute dal Consiglio di Stato con riferimento alla misurazione delle altezze. Quand'an-che sussistessero, aggiunge, potrebbero essere facilmente eliminate con piccole modifiche del progetto.
Analoghe considerazioni varrebbero per quel che concerne la SUL.
D. All'accoglimento del ricorso si oppone il Consiglio di Stato che non formula osservazioni.
Ad identica conclusione pervengono i vicini opponenti, contestando succintamente le tesi dell'insorgente con argomenti che saranno discussi nei seguenti considerandi.
Il municipio postula invece l'accoglimento dell'impugnativa e la conferma della licenza rilasciata alla RI 1.
Considerato,

in diritto
1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 LE. La legittimazione attiva dell'insorgente, beneficiaria della licenza annullata, è certa (art. 43 PAmm). Il ricorso, tempestivo (art. 46 PAmm), è dunque ricevibile in ordine.
Il giudizio può essere emanato sulla base degli atti, senza istruttoria (art. 18 PAmm). Nemmeno le parti sollecitano l'assunzione di particolari prove.
2. Gli opponenti e qui resistenti sono proprietari di appartamenti del condominio che sorge sulla part. 131, contiguo al posteggio per 35 auto, previsto sul fondo contermine (part. 127) e distante una sessantina di metri dal fondo dedotto in edificazione (part. 128).
La loro legittimazione attiva, rimasta incontestata in prima istan-za, non può essere seriamente messa in discussione. Non si può invero negare che appartengano a quella limitata e qualificata cerchia di persone, che per situazione appaiono legate all'oggetto della licenza censurata da un rapporto più stretto ed intenso di quello degli altri cittadini.
3.
Completezza dei piani
3.1. Secondo l'art. 11 cpv. 1 RLE, i progetti devono fornire tutte le indicazioni atte a rendere chiaramente comprensibili la natura e l'estensione delle opere oggetto della domanda. L'art. 12 cpv. 1 RLE precisa che essi devono, in particolare, comprendere la pianta di ogni piano, con le misure principali e la destinazione di ogni vano (lett. a), una o più sezioni per ogni corpo dell'edificio, da cui si possa dedurre l'altezza dell'edificio e quella dei singoli piani, il livello del terreno naturale e quello delle strade pubbliche adiacenti; nelle sezioni devono inoltre chiaramente figurare eventuali sporgenze sull'area pubblica (lett. b), il disegno delle facciate e quello degli edifici contigui,
il piano delle sistemazioni esterne (lett. d), comprendente in particolare i dettagli degli accessi alle strade pubbliche, dei posteggi e delle aree di svago (lett. e).
L'autorità, soggiunge l'art. 11 cpv 3 RLE,
può all'occorrenza chiedere informazioni o completamenti.
3.2. In concreto, il Consiglio di Stato ha ritenuto che i piani non fossero completi perché non indicavano le aperture previste nelle facciate nord e sud a livello delle trincee. La censura è palesemente infondata. Bastava in effetti saperli leggere per constatare che le aperture sono chiaramente raffigurate sia dalla sezione A-A, sia dalla planimetria del piano entrata.
Se proprio non era in grado di comprenderli, avrebbe potuto, anzi dovuto, chiedere le necessarie delucidazioni. Soprattutto se si considera che ha esperito un'udienza di sopralluogo. L'art. 11 cpv. 3 RLE non vale soltanto per le autorità preposte al rilascio della licenza. Si applica anche all'autorità di ricorso.
Annullare la licenza per una simile, pretesa imperfezione dei piani costituisce una flagrante violazione del principio di proporzionalità sotto il profilo del divieto di formalismo eccessivo.
Analoghe considerazioni valgono per il camino di espulsione dei gas dell'autorimessa, non raffigurato sui piani, la cui ubicazione esatta è stata comunque precisata dall'insorgente in questa sede.
Dal profilo della completezza dei piani, l'unica insufficienza di un certo rilievo, non rilevata dal Consiglio di Stato, ma incontestabile, riguarda il cunicolo interrato, previsto a livello del piano entrata, che raggiunge il confine con la part. 127, sviluppandosi in direzione sudovest verso il posteggio P1 dei dipendenti. Questo manufatto, di cui si possono intuire le finalità, è infatti raffigurato soltanto sulla planimetria del piano entrata. Manca tuttavia qualsiasi definizione dello sbocco in corrispondenza del confine suddetto. Il progetto su questo punto è pertanto incompleto. Trattandosi di un manufatto secondario, contestato anche dal profilo della SUL, che può essere facilmente soppresso per essere semmai ulteriormente riproposto in via di variante, il difetto non è comunque tale da comportare l'annullamento della licenza.
4. Altezza facciate nord, sud ed ovest
4.1. Secondo l'art. 40 cpv. 1 LE, l
'altezza di un edificio è misurata dal terreno sistemato al punto più alto del filo superiore del cornicione di gronda o del parapetto. Determinante è infatti l'ingombro verticale delle facciate nella misura in cui sporgono dal terreno. Per terreno sistemato occorre intendere il livello del terreno aperto, al servizio di una costruzione in senso lato, come un giardino, un tappeto verde o un cortile (Adelio Scolari, Commentario, II
a
ed., ad art. 40/41 LE n. 1229). Se il terreno è sistemato mediante escavazione del terreno naturale, fa stato il livello del terreno risultante dallo scavo. I limiti d'altezza non sono infatti destinate soltanto a salvaguardare i fondi circostanti da immissioni d'ombra eccessive, ma perseguono anche finalità d'ordine paesaggistico (STA 20.12.1984 in re Y.; Scolari, loc. cit., n. 1123). L'altezza di trincee è dunque computata soltanto se si ripercuote sugli ingombri verticali effettivamente apparenti.
4.2. Nel caso concreto, lungo le facciate sud e nord sono previste due trincee, profonde 2 m e larghe 1 m alla base e 3 all'orlo superiore. Quella a nord si estende per una quarantina di metri su una facciata che ne misura un centinaio. Quella a sud è invece lunga la metà. Entrambe le trincee servono essenzialmente a dare luce al piano entrata attraverso una serie di finestrelle alte circa 80 cm e lunghe circa m 4.50. Sono dunque assimilabili a cosiddetti “pozzi-luce”.
Contrariamente a quanto assume il Consiglio di Stato, che trae conclusioni sulla base di piani che non ha compreso, l'altezza di queste trincee non va aggiunta a quella dell'edificio (m 11.50) misurata a partire dal ciglio superiore della trincea. Le trincee non incidono infatti sugli ingombri verticali dell'edificio fuori terra. Colmandole integralmente o parzialmente, come prospetta l'in-sorgente in via subordinata pur di rimuovere le obiezioni sollevate dai vicini, lo sviluppo verticale dell'edificio effettivamente percettibile al di sopra del cosiddetto “piano di campagna” rimarrebbe invero immutato.
Analoghe considerazioni valgono per quanto attiene alla trincea larga 2 m e profonda altrettanto, che separa la piscina a pianta semicircolare progettata sul lato ovest dell'edificio da un canale di ugual foggia, destinato ad aerare lo stabilimento balneare. Il canale in questione è un manufatto inscindibilmente connesso all'immobile, mentre la trincea si configura come un semplice pozzo-luce. Ben si giustifica pertanto misurare l'altezza a partire dalla corona superiore del canale d'aerazione.
H
Anche in questo caso, colmare parzialmente la trincea od aumentare l'altezza della condotta per l'aerazione, come prospetta in via eventuale l'insorgente, non ridurrebbe di un centimetro gli ingombri verticali “fuori terra” dello stabile. Basta un semplice raffronto tra la sezione B-B ed i prospetti delle facciate sud e nord per rendersene immediatamente conto.
5. Altezza facciata est
5.2. Per
edifici contigui
, dispone l'art. 40 cpv. 2 LE,
l'altezza è misurata per ogni singolo edificio
. Questa prescrizione si limita a sottolineare che tutte le componenti di un edificio strutturato in singoli corpi contigui, disposti orizzontalmente sul terreno, sono tenute a rispettare i limiti d'altezza.
Analogamente
, soggiunge la norma,
si procede per costruzioni in pendio, articolate sulla verticale, a condizione che si verifichi tra corpi situati a quote diverse una rientranza di almeno 12 m
. Questa singolare disposizione è stata concepita soprattutto in funzione dell'esigenza di limitare la costruzione di edifici a gradoni su terreni in pendio. Essa mira essenzialmente ad impedire uno sfruttamento inadeguato delle possibilità edificatorie date dalla configurazione del suolo, limitando lo sviluppo verticale di queste costruzioni attraverso l'imposizione di un particolare criterio di misurazione dell'altezza, che cumula le altezze dei singoli corpi ove non sia rispettato un arretramento fra loro di almeno 12 m (STA 24.8.05 in re PIT; 28.10.03 in re H.).
5.2. Nel caso concreto, il Consiglio di Stato ha ravvisato nella prevista costruzione un'edificazione a due gradoni: uno costituito dal piano terreno con l'avancorpo semicircolare adibito a ristorante e dai piani sovrastanti, l'altro, visibile soltanto da est, consistente invece dal piano entrata e dalla soletta che ricopre buona parte della trincea antistante l'ingresso.
m 11.50 < 12.00 m
ristorante
scala entrata scala entrata
facciata est facciata sud
Constatato che tra i due gradoni non v'era una rientranza di almeno 12 m, il Governo ha ritenuto che l'altezza fosse da misurare a partire dal livello del terreno sistemato davanti all'entrata.
La configurazione attribuita alla controversa edificazione suscita invero qualche perplessità, poiché sui lati nord e sud il gradone inferiore è del tutto invisibile. In assenza di particolari contestazioni non mette tuttavia conto di soffermarsi sulla questione, poiché il difetto riscontrato, contrariamente a quanto assume l'autorità inferiore, può comunque essere facilmente corretto prolungando di un paio di metri la soletta di copertura dell'entrata in modo da rispettare la rientranza di 12 m tra gradone e gradone prescritta dall'art. 40 cpv. 2 LE. Modifica, del tutto irrilevante, che la stessa ricorrente propone.
6. Legislazione ambientale
6.1. Secondo l'art. 11 LPAmb, gli inquinamenti atmosferici, il rumore, le vibrazioni e le radiazioni sono limitate da misure applicate alla fonte (limitazione delle emissioni; cpv. 1). Indipendentemente dal carico inquinante esistente, le emissioni, nell'ambito della prevenzione, devono essere limitate nella misura massima consentita dal progresso tecnico, dalle condizioni d'esercizio e dalle possibilità economiche (cpv. 2). Le limitazioni delle emissioni sono inasprite se è certo o probabile che gli effetti, tenuto conto del carico inquinante esistente, divengano dannosi o molesti (cpv. 3).
La costruzione di impianti fissi nuovi è autorizzata solo se le immissioni foniche da essi prodotte non superano, da sole, i valori di pianificazione (VP) nelle vicinanze; l'autorità che rilascia i permessi può esigere una valutazione preventiva del rumore (art. 25 cpv. 1 LPAmb). Le emissioni foniche di un impianto fisso nuovo, precisa l'art. 7 cpv. 1 OIF, devono essere limitate secondo le disposizioni dell'autorità esecutiva
nella maggior misura possibile dal punto di vista tecnico e dell'esercizio e sopportabile sotto il profilo economico (lett. a), rispettivamente in modo che le immissioni foniche prodotte da detto impianto non superino i VP (lett. b).
L'autorità esecutiva determina o fa determinare le immissioni foniche se ha motivo di ritenere che i valori limite d'esposizione al rumore di detti impianti siano o potrebbero essere superati (art. 36 cpv. 1 OIF). I valori limite d'esposizione al rumore, in particolare, i VP ed i VLI, sono fissati dagli allegati all'OIF a secondo del tipo d'impianto ed in funzione del grado di sensibilità (GS) assegnato alle singole zone di utilizzazione. In mancanza di valori limite d'esposizione al rumore, l'autorità esecutiva valuta le immissioni foniche in base all'art. 15 LPAmb (art. 40 cpv. 3 OIF). In base a tale norma, i VLI per il rumore e le vibrazioni sono stabiliti in modo che, secondo la scienza o l'esperienza, le immissioni inferiori a tali valori non molestino considerevolmente la popolazione.
6.2. In concreto, lo studio fonico dell'IFEC, annesso alla domanda di costruzione, è riferito ad un precedente analogo progetto risalente al 2001. Considerata la sostanziale identità tra i due progetti, può senz'altro valere anche per quello qui in esame.
Lo studio, aggiornato con un rapporto complementare del 24 febbraio 2005, valuta in modo analitico il rumore prodotto dagli impianti tecnici, quello derivante dalle manovre di posteggio e quello provocato dal traffico indotto.
Per quanto riguarda gli impianti tecnici, lo studio si limita, come di prassi, a definire il valore d'emissione di rumore massimo (L
eq
) che deve essere rispettato ad 1.00 m di distanza dal punto dagli sbocchi affinché siano rispettati i VP fissati dall'OIF per le zone residenziali con grado di sensibilità (GS) II
[
L
r, giorno
< 55 dB(A);
L
r, notte
< 45 db(A)
]. Il valore [ L
eq
< 73 dB(A) ] stabilito per rapporto al punto d'immissione (E1) più vicino sul fondo degli opponenti (ca. 70 m), assicura alla progettazione esecutiva dell'impianto un margine operativo tale da non esigere ulteriori approfondimenti.
Abbondante è pure il divario tra il livello di valutazione del rumore [ (
L
r, giorno
52.4 dB(A) ] prodotto dal posteggio P1, attiguo al condominio dei qui resistenti, nel punto d'immissione E2 a circa 20 m di distanza ed il VP [
L
r
= 60 db(A) ],
fissato dall'OIF per le zone residenziali.
Nel punto d'immissione più sollecitato (E5; part. 578) lo studio fonico ha invero pronosticato un leggero aumento [+ 0.6 dB(A)] del rumore dovuto al traffico indotto su via M_. Benché superiore al limite [ 0.5 dB(A) ], che la direttiva Cercle Bruit considera quale limite inferiore di percepibilità, il livello sonoro complessivo [
L
r, giorno
48.3 dB(A);
L
r, notte
38.8 dB(A) ] dovuto al traffico si situa tuttavia di gran lunga al di sotto dei valori fissati dall'allegato 3 all'OIF per il traffico stradale [
L
r, giorno
60 dB(A);
L
r, notte
50 dB(A) ]. Non essendo via M_ un impianto del traffico che deve essere risanato, risulta dunque rispettato l'art. 9 lett. b OIF, secondo cui l
'esercizio di un impianto fisso nuovo o modificato sostanzialmente non deve provocare, a causa della maggiore sollecitazione di un impianto per il traffico che deve essere risanato, immissioni foniche percettibilmente più elevate.
7.
SUL
7.1. Secondo l'art. 38 cpv. 1 LE, quale
superficie utile lorda (SUL) si considera la somma della superficie dei piani sopra e sotto terra degli edifici, incluse le superfici dei muri e delle pareti nella loro sezione orizzontale. Non vengono computate: tutte le superfici non utilizzate o non utilizzabili per l'abitazione o il lavoro come: le cantine, i solai, gli essicatoi e le lavanderie delle abitazioni; i locali per il riscaldamento, per il combustibile, per i serbatoi; i locali per i macchinari degli ascensori, della ventilazione o della climatizzazione; i locali comuni per lo svago nelle abitazioni plurifamiliari; i vani destinati al deposito di biciclette e carrozzine per bambini, al posteggio anche sotterraneo di veicoli a motore, ecc.; i corridoi, le scale e gli ascensori che servono unicamente all'accesso di locali non calcolabili nella SUL; i porticati aperti, le terrazze dei tetti coperte, ma non chiuse lateralmente, i balconi e le logge aperte che non servono come ballatoi.
7.2. In concreto, il calcolo dell'i.s. allegato alla domanda di costruzione omette di computare come SUL la superficie (13.93 mq) delle scale di servizio tra il secondo piano ed il piano mansardato. La deduzione non può essere ammessa, poiché queste scale, anche se riservate al personale, possono comunque servire come accesso a locali computabili nella SUL.
La part. 128 non dispone di una superficie edificabile sufficiente per rispettare l'i.s. (0.65) prescritto dalle NAPR. La domanda di costruzione prevede di trasferire l'eccedenza (1955 mq) sulla vicina part. 127, che metterebbe a disposizione una superficie edificabile di 3008 mq. Per rientrare nei limiti di indice, la superficie edificabile di pertinenza della part. 127 impiegata a favore dell'edificazione in oggetto dovrà dunque essere aumentata di 21.5 mq.
Il Consiglio di Stato ha ritenuto che anche il cunicolo sotterraneo che dal piano entrata si dirige verso la part. 127 debba essere computato come SUL. La questione può rimanere aperta, poiché questo manufatto non può essere autorizzato siccome progettato in modo carente. Per stabilire se sia o meno da includere nella SUL quale corridoio che conduce a locali computabili andrebbe in effetti almeno chiarito se lo sbocco verrà lasciato aperto o chiuso da una porta.
8. Dissodamento
8.1. Secondo l'art. 3 LFo, l'area forestale non va diminuita. La foresta deve venire conservata quale ambiente naturale di vita nella sua estensione e ripartizione geografica. Deve inoltre poter continuare a svolgere le sue funzioni protettive, sociali ed economiche (art. 1 cpv. 1 LFo; DTF 117 Ib 327 consid. 2). Per principio, i dissodamenti sono di conseguenza vietati (art. 5 cpv. 1 LFo). Una deroga al divieto, soggiunge la norma (cpv. 2), può comunque essere concessa se il richiedente comprova l'esisten-za di gravi motivi preponderanti rispetto all'interesse alla conservazione della foresta e se, cumulativamente, l'opera per la quale si richiede il dissodamento è attuabile soltanto nel luogo previsto (lett. a), l'opera soddisfa materialmente le condizioni della pianificazione del territorio (lett. b) e il dissodamento non comporta seri pericoli per l'ambiente (lett. c). Interessi finanziari, quali uno sfruttamento più redditizio del suolo o l'acquisizione di terreno a buon mercato per scopi non forestali non sono considerati gravi motivi (art. 5 cpv. 3 LFo).
Perché la legge raggiunga il suo scopo, le autorizzazioni di dissodamento devono essere concesse solo in via eccezionale e secondo criteri severi. L'interesse a conservare intatta la foresta è presunto indipendentemente dallo stato, dal valore, dalle dimensioni e dalla funzione dell'area boschiva. Non deve essere dimostrato. Deve invece essere comprovata la prevalenza delle ragioni che giustificano il dissodamento.
8.2. Contemporaneamente alla domanda di costruzione la RI 1 ha chiesto al Dipartimento del territorio l'autorizzazione a dissodare una superficie boschiva di 78 mq, che penetra a forma di cuneo lungo il confine sud della part. 751, ora conglobata nella part. 128, che ostacolava in modo palese una progettazione razionale e congruente con l'attiguo complesso alberghiero.
Con autorizzazione 17 dicembre 2004, coordinata con il preavviso sulla domanda di costruzione, il Dipartimento del territorio ha rilasciato il permesso di dissodamento, subordinandolo alla condizione che fosse rimboscata un'area di uguali dimensioni, contigua a quella dissodata.
L'autorità cantonale ha anzitutto ritenuto che la realizzazione del nuovo centro congressuale, contiguo all'esistente struttura alberghiera, rientrasse nel concetto "Lugano: destinazione turistico-congressuale", sviluppato da Lugano Turismo, che prevede di ampliare l'attuale offerta di servizi, creando nuovi centri ricettivi gravitanti attorno al Palazzo dei congressi di Lugano ed alle strutture alberghiere più prestigiose della regione. Ne ha dedotto che l'iniziativa della ricorrente rispondesse ad un interesse pubblico prevalente su quello afferente alla conservazione del bosco. La giustificazione addotta appare tutto sommato sostenibile. Non si può dunque rimproverare all'autorità cantonale di aver abusato del potere d'apprezzamento che la legislazione forestale le riserva nella ponderazione degli interessi contrapposti, per aver ritenuto provata l'esistenza di gravi motivi preponderanti sull'interesse alla conservazione della foresta. Da questo profilo, la decisione merita dunque di essere confermata.
Il Dipartimento del territorio ha poi ritenuto che l'opera rispondesse anche al requisito dell'ubicazione vincolata posto dall'art. 5 cpv. 2 lett. a LFo. Anche da questo profilo, la deduzione dell'autorità cantonale resiste alle generiche critiche, sollevate dall'opponente CO 1 per la prima volta in questa sede con le osservazioni al ricorso della RI 1. Un sommario esame della planimetria permette in effetti anche ad un profano di rendersi immediatamente conto che l'area da disboscare costituisce un ostacolo insormontabile nel quadro di un razionale, organico ed armonico ampliamento dell'attuale complesso alberghiero. Incuneandosi nel fondo dedotto in edificazione ed imponendo il rispetto di una distanza minima di 10 m, essa impedisce invero di ampliare la struttura esistente rispettandone l'imposta-zione rigorosamente ortogonale.
Incontestabilmente, l'opera soddisfa materialmente le condizioni della pianificazione del territorio, mentre il dissodamento non comporta alcun pericolo per l'ambiente. Rispondendo anche ai requisiti posti dall'art. 5 lett. c e d LFo, il permesso di dissodamento va dunque confermato.
8.
Sulla scorta delle considerazioni che precedono, il ricorso va in larga misura accolto, annullando il giudizio governativo censurato e confermando la licenza edilizia alla condizione che il corridoio d'accesso interrato sia soppresso e che la soletta di copertura dell'entrata sia prolungata verso est in modo che il limite estremo disti in ogni punto almeno 12 m dal corpo semicircolare sporgente dalla retrostante facciata principale e meglio come al piano prodotto dalla ricorrente.
La tassa di giustizia, commisurata al valore di causa ed al lavoro occasionato dalle impugnative, è suddivisa fra le parti tenendo conto della preponderante soccombenza dei resistenti. Le ripetibili, commisurate secondo gli stessi criteri, sono poste a carico di quest'ultimi nella misura in cui non sono compensate.