Decision ID: 1236fc0e-a06f-486c-b9d9-b12e9a468d10
Year: 2019
Language: de
Court: VS_TC
Chamber: VS_TC_001
Canton: VS
Region: Région lémanique
Law Area: 

in Sachen
X _, Beklagter, Berufungskläger und Anschlussberufungsbeklagter, vertreten
durch Rechtsanwalt M _
gegen
Y _ GMBH, vertreten durch N _, Klägerin, Berufungsbeklagte und
Anschlussberufungsklägerin
(Miete & Pacht)
Berufung gegen das Urteil des Bezirksgerichts A _
vom 7. Februar 2019 [Z1 18 xxx]
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Verfahren
A. Am 9. Februar 2018 reichte die Y _ GmbH, vertreten durch den Gesell-
schafter und Geschäftsführer N _, beim Bezirksgericht A _ gegen
X _ eine Klage mit folgenden Rechtsbegehren ein:
1. Die Kündigung per 1.04.2019 ist aufzuheben und eine angemessene Mieterstreckung zu gewähren.
Die Klägerin führte aus, sie habe mit dem ehemaligen Eigentümer der Liegenschaft im
April 2013 sowie im April 2016 jeweils einen Dreijahresvertrag für das E _ auf
der F _ abgeschlossen. Das Mietverhältnis sei vom jetzigen Eigentümer
X _ auf den 1. April 2019 gekündigt worden. Sie legte überdies die finanziellen
Verhältnisse des Geschäftsführers N _ und dessen Partnerin dar und äusserte
Zweifel an der Dringlichkeit des Eigenbedarfs und der Gültigkeit der Kündigung.
B. In seiner Klageantwort vom 5. April 2018 (S. 83 ff.) beantragte der Beklagte die Ab-
weisung der Klage unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Die Kündigung des befris-
teten Mietverhältnisses per 1. April 2019 sei rechtsgültig und es sei keine Erstreckung
des Mietverhältnisses zu gewähren. Der Mieterin sei 19 Monate vor Beendigung des
Mietverhältnisses mit dem offiziellen kantonalen Kündigungsformular auf den im Vertrag
vereinbarten Termin gekündigt worden, mithin form- und fristgerecht. Eine Härte, wie
dies für die Erstreckung des Mietverhältnisses von Geschäftsräumen verlangt werde, sei
nicht gegeben, insbesondere da die Y _ GmbH Mieterin sei und nicht
N _. Er (der Beklagte) habe bereits früher einen Imbissstand betrieben und
habe die Liegenschaft in der Absicht erworben, dieses "Beizli" selber zu betreiben und
sein Einkommen aufzubessern.
C. Die Klägerin replizierte am 7. Mai 2018 (S. 131 ff.) und ergänzte die Rechtsbegehren
wie folgt:
1. Die Klageantworten werden abgewiesen.
2. Die Kündigung des Mietverhältnis per 1. April 2019 ist aufzuheben und eine angemessene Mieterstre-
ckung zu gewähren.
3. Sämtliche Kosten von Verfahren und Entscheid gehen zu Lasten des Beklagten.
4. Der Beklagte bezahlt der Klägerpartei eine angemessene Parteientschädigung.
Die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse von N _ und diejenigen der
Y _ GmbH seien nicht rosig. N _ sei 62 Jahre alt und es sei schwer
eine neue Anstellung zu finden. Sie habe sich bemüht, ein Ersatzobjekt zu finden, habe
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aber beim Bergrestaurant in B _ eine Absage erhalten. Objekte in derselben
Preiskategorie seien rar und begehrt. Sie zweifle am geltend gemachten Eigenbedarf
des Beklagten, zumal dieser über mehrere Liegenschaften verfüge und bereits 68-jährig
sei.
In der Duplik vom 6. Juni 2018 (S. 157 ff.) hielt der Beklagte an seinen Anträgen fest.
Die Y _ GmbH könne durch die Kündigung nicht in eine Notlage geraten, zu-
mal sie genug Zeit gehabt habe, ein anderes Mietobjekt zu finden und sie aufgrund der
Befristung des Mietvertrags mit der Auflösung des Mietverhältnisses auf den 1. April
2019 habe rechnen müssen. Die Klägerin lege nicht dar, inwiefern durch die Kündigung
die Existenz des ganzen Unternehmens in Frage gestellt sei und dass sie sich ernsthaft
um Ersatzraum bemüht habe.
Die Klägerin reichte am 4. Juli 2018 eine erneute Stellungnahme ein (S. 163 ff.), brachte
darin neue Tatsachenbehauptungen vor und hielt im Übrigen an ihren Ausführungen und
Anträgen fest. Auf diese Stellungnahme reichte der Beklagte am 12. Juli 2018 ebenfalls
eine Stellungnahme ein (S. 185 ff.), äusserte sich zu den neuen Tatsachenbehauptun-
gen und hielt seine Rechtsbegehren aufrecht. Das Bezirksgericht führte am 8. Oktober
2018 eine Instruktionsverhandlung durch (S. 191 f.) und befragte anlässlich derselben
die beiden Parteien (S. 192 f. und S. 194 ff.). Die Parteien erklärten sich einverstanden,
die Parteivorträge schriftlich einzureichen (S. 197). Am selben Tag erliess das Bezirks-
gericht eine Beweisverfügung (S. 198). Die Parteien reichten am 15. resp. am 23. Okto-
ber 2018 die verlangten Unterlagen ein (S. 199 ff.; S. 217 ff.) und hinterlegten am 5. resp.
7. Dezember 2018 die schriftlichen Parteivorträge, in denen sie an den bisherigen An-
trägen festhielten (S. 231 ff.; S. 240 ff.).
D. Das Bezirksgericht fällte am 7. Februar 2019 nachstehendes Urteil (S. 263 ff.):
1. Der Y _ GmbH wird eine Erstreckung des Mietverhältnisses (gemäss Vertrag vom
2.10./18.12.2015) bis zum 01.04.2022 gewährt.
2. Die Gerichtskosten werden auf Fr. 2'600.00 festgesetzt und dem Beklagten X _ auferlegt.
Sie werden mit dem von der Klägerpartei geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe verrechnet.
3. Der Beklagte X _ bezahlt der Klägerpartei Y _ GmbH eine Entschädigung für ge-
leisteten Kostenvorschuss von Fr. 2'600.00.
E. Gegen das Urteil des Bezirksgerichts erhob X _ am 11. März 2019 mit
nachfolgenden Rechtsbegehren Berufung beim Kantonsgericht (S. 275 ff.):
1.1 Der angefochtene Entscheid des Bezirksgerichts A _ Z1 18 xxx vom 7. Februar 2019 sei
aufzuheben.
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1.2 Die Kündigung des Mietverhältnisses zwischen dem Berufungskläger und der Berufungsklägerin per
01. April 2019 sei als rechtsgültig zu bestätigen und es sei keine Erstreckung des Mietverhältnisses
zu gewähren.
1.3 Der angefochtene Entscheid des Bezirksgerichts A _ Z1 18 xxx vom 7. Februar 2019 sei
aufzuheben und eventualiter an die Vorinstanz zur Neubeurteilung zurückzuweisen.
1.4 Sämtliche Kosten von Verfahren und Entscheid seien der Berufungsbeklagten aufzuerlegen.
1.5 Dem Berufungskläger sei eine angemessene Parteientschädigung zuzusprechen.
Am 8. Mai 2019 reichte die Y _ GmbH die Berufungsantwort und Anschluss-
berufung ein (S. 297 ff.) und beantragte:
1. In Abweisung der klägerischen Berufung ist der Entscheid des Bezirksgerichts A _
Z1 18 xxx vom 7. Februar 2019 zu bestätigen.
2. Die Kündigung des Mietverhältnisses zwischen Berufungskläger und der Berufungsbeklagten per
1. April 2019 als rechtsungültig zu erklären und eine angemessene Erstreckung des Mietverhältnisses
zu gewähren bis zur Pensionierung des Berufungsbeklagten d.h. per 1. Dezember 2022 zu gewähren.
3. Sämtliche Kosten von Verfahren und Entscheid sind der Berufungsklägerin aufzuerlegen.
4. Der Berufungsbeklagten ist eine angemessene Parteientschädigung für das Berufungsverfahren zu-
zusprechen.
Der Berufungskläger hielt in der Anschlussberufungsantwort vom 13. Juni 2019 (S. 334
ff.) seine Rechtsbegehren aufrecht und ergänzte, die Anschlussberufung sei abzuwei-
sen. Er merkte an, die Belege Nr. 3-7 sowie 20 und 21 würden gegen Art. 317 Abs. 1
ZPO verstossen. Im Übrigen verwies der Berufungskläger auf die Ausführungen in der
Berufung.

Erwägungen
1.
1.1 Das Kantonsgericht beurteilt als Rechtsmittelinstanz Berufungen, die im 9. Titel des
zweiten Teils der ZPO vorgesehen sind (Art. 5 Abs. 1 lit. b EGZPO). Mit Berufung an-
fechtbar sind u.a. erstinstanzliche Endurteile (Art. 308 Abs. 1 lit. a ZPO). Der angefoch-
tene Entscheid des Bezirksgerichts A _ vom 7. Februar 2019 ist ein erstin-
stanzlicher Endentscheid.
Die Berufung ans Kantonsgericht ist in vermögensrechtlichen Angelegenheiten nur zu-
lässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens
Fr. 10'000.-- beträgt (Art. 308 Abs. 2 ZPO). Der Streitwert wird durch die Rechtsbegehren
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bestimmt (Art. 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Das Gericht setzt ihn fest, wenn das Rechtsbe-
gehren nicht auf eine bestimmte Geldsumme lautet, sofern sich die Parteien nicht dar-
über einigen oder ihre Angaben offensichtlich unrichtig sind (Art. 91 Abs. 2 ZPO). Die
zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren sind für die Streitwertbestimmung im Beru-
fungsverfahren massgeblich (Art. 308 Abs. 2 ZPO). Die Rechtsbegehren vor erster In-
stanz unter Berücksichtigung von Anerkennungen und Rückzügen einzelner Anträge
sind dabei zu beachten (Spühler, Basler Kommentar, 4. A., N. 9 zu Art. 308 ZPO), nicht
der erstinstanzliche Entscheid und auch nicht die Rechtsmittelanträge oder die Parteier-
klärungen im Rechtsmittelverfahren (Reetz/Theiler, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leu-
enberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. A., Zü-
rich/Basel/Genf 2016, N. 40 zu Art. 308 ZPO).
Die Klägerpartei verlangt in der abschliessenden Vernehmlassung vor Bezirksgericht
eine angemessene Mieterstreckung, wobei er in seiner Aussage präzisierte, er wolle
eine Erstreckung von zwei bis drei Jahren, das heisse bis zur Pensionierung. Die Jah-
resmiete beträgt Fr. 9'000.--. Der Streitwert beläuft sich bei einer Erstreckung von drei
Jahren auf Fr. 27'000.--, was die Einreichung einer Berufung ermöglicht.
1.2 Die Frist für die Einreichung der Berufung beträgt 30 Tage seit Zustellung des be-
gründeten Entscheids, wobei die Rechtsschrift unter Beilage des angefochtenen Ent-
scheides schriftlich und begründet zu hinterlegen ist (Art. 311 Abs. 1 und 2 ZPO). Der
Entscheid vom 7. Februar 2019 wurde dem Berufungskläger am 8. Februar 2019 eröff-
net, sodass die Berufung mit Postaufgabe am 11. März 2019 fristgerecht erfolgte.
1.3 Mit der Berufung kann die unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige Feststel-
lung des Sachverhalts - durch die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid - geltend ge-
macht werden (Art. 310 lit. a und b ZPO). Die Berufung ist entsprechend zu begründen
(Art. 311 Abs. 1 ZPO in fine). Sie hemmt die Rechtskraft und Vollstreckbarkeit des an-
gefochtenen Entscheids im Umfang der Anträge (Art. 315 Abs. 1 ZPO; vgl. auch Art. 58
ZPO). Neue Tatsachen und Beweismittel werden gemäss Art. 317 Abs. 1 ZPO nur noch
berücksichtigt, wenn sie (a.) ohne Verzug vorgebracht werden und (b.) trotz zumutbarer
Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten.
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1.3.1 Die Berufungsinstanz verfügt über freie Überprüfungskognition (vgl. Art. 310, 318
und 157 ZPO). Doch obliegt es dem Berufungskläger, seine Berufung in tatsächlicher
und rechtlicher Hinsicht zu begründen (Art. 311 Abs. 1 ZPO in fine). Die Art. 310 f. ZPO
verlangen vom Berufungskläger, dass er jeweils in den Schranken von Art. 317 ZPO der
Rechtsmittelinstanz im Einzelnen darlegt, aus welchen Gründen der angefochtene vo-
rinstanzliche Entscheid falsch ist und abgeändert werden soll (Begründungslast). Dieser
Anforderung genügt ein Berufungskläger nicht, wenn er in seiner Berufungsschrift ledig-
lich auf die vor erster Instanz vorgetragenen Vorbringen verweist oder diese wiederholt,
sich mit Hinweisen auf frühere Prozesshandlungen zufrieden gibt oder den angefochte-
nen Entscheid in allgemeiner Weise kritisiert. Die Begründung muss hinreichend genau
und eindeutig sein, um von der Berufungsinstanz mühelos verstanden werden zu kön-
nen. Dies setzt voraus, dass der Berufungskläger im Einzelnen die vor-instanzlichen Er-
wägungen bezeichnet, die er anficht und die Aktenstücke nennt, auf denen seine Kritik
beruht (BGE 138 III 374 E. 4.3.1; Bundesgerichtsurteile 5D_148/2013 vom 10. Januar
2014 E. 5.2.1 und 5A_438/2012 vom 27. August 2012 E. 2.2, in: SZZP 2013 S. 29 f.;
Reetz/Theiler, a.a.O., N. 36 zu Art. 311 ZPO; Urteil des Obergerichts Zürich LB120045
vom 31. Mai 2012 E. 2).
So ist in der Begründung nicht nur darzutun, weshalb das Verfahren so ausgehen sollte,
wie der Rechtsmittelkläger dies will. Der Berufungskläger hat auch aufzuzeigen, weshalb
der Entscheid fehlerhaft ist bzw. weshalb Noven oder neue Beweismittel zulässig sind
und einen anderen Schluss aufdrängen. Die Rechtsmittelinstanz muss nicht nach allen
denkbaren, möglichen Fehlern eigenständig forschen (vgl. Reetz/Theiler, a.a.O., N. 36
zu Art. 311 ZPO; Hungerbühler, in: Brunner/Gasser/Schwander [Hrsg.], Schweizerische
Zivilprozessordnung [ZPO], Kommentar, 2011, N. 27 ff. zu Art. 311 ZPO). Vielmehr hat
der Berufungskläger diese aufzuzeigen, indem er sich mit den vorinstanzlichen Erwä-
gungen auseinandersetzt; stützt sich der angefochtene Entscheid auf mehrere selbstän-
dige Begründungen, muss sich der Berufungskläger in seiner Berufungsschrift mit jeder
einzelnen von ihnen auseinandersetzen (Hungerbühler, a.a.O., N. 38 f. zu Art. 311 ZPO).
Vermag die Berufung den Anforderungen an die Begründung nicht zu genügen, ist auf
die Berufung nicht einzutreten (Bundesgerichtsurteile 4A_290/2014 vom 1. September
2014 E. 3.1 und 4A_97/2014 vom 26. Juni 2014 E. 3.3; a. M. Hungerbühler, a.a.O., N.
42 zu Art. 311 ZPO, wonach die Berufung diesfalls ohne weiteres abzuweisen ist; vgl.
auch BGE 138 III 374 E. 4.3.2).
http://links.weblaw.ch/fr/BGE-138-III-374 http://links.weblaw.ch/fr/5D_148/2013 http://links.weblaw.ch/fr/5A_438/2012 http://links.weblaw.ch/fr/4A_290/2014 http://links.weblaw.ch/fr/4A_97/2014 http://links.weblaw.ch/fr/BGE-138-III-374
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1.3.2 Der Berufungskläger rügt eine falsche Rechtsanwendung und unrichtige Sachver-
haltsfeststellung. Darauf ist, soweit der Berufungskläger seine Einwände gegen das an-
gefochtene Urteil gehörig begründet und diese Punkte für den Ausgang des Verfahrens
von Bedeutung sind, einzutreten.
1.3.3 Die Anschlussberufungsklägerin macht geltend, das Recht sei richtig angewendet
und der Sachverhalt richtig festgestellt worden (S. 298) und verweist auf den erstinstanz-
lichen Entscheid (S. 302). Sie beantragt jedoch eine Mieterstreckung bis zum 1. Dezem-
ber 2022 und folglich rund acht Monate länger, als dass ihr die Vorinstanz zugesprochen
hat. In ihrer Anschlussberufung setzt sie sich hinsichtlich dieses Antrags weder mit den
entsprechenden Erwägungen des erstinstanzlichen Entscheids auseinander noch be-
gründet sie das Begehren. Die Anschlussberufung vermag den Begründungsanforde-
rungen nicht zu genügen, da die Anschlussberufungsklägerin es unterlässt darzutun,
inwiefern der Entscheid der Vorinstanz fehlerhaft sein soll und gar darlegt, er mache eine
richtige Rechtsanwendung des Bezirksgerichts und eine richtige Feststellung des Sach-
verhalts geltend. Auf die Anschlussberufung ist demzufolge nicht einzutreten.
2. Die Berufungsbeklagte reichte mit ihrer Stellungnahme und Anschlussberufung di-
verse neue Belege ein und beantragte die Edition von weiteren Unterlagen.
2.1 Neue Tatsachen und Beweismittel können nach Art. 317 Abs. 1 ZPO im Berufungs-
verfahren nur noch beschränkt berücksichtigt werden. Echte Noven sind Tatsachen oder
Beweismittel, welche (erst) nach dem Zeitpunkt entstanden sind, in welchem die jewei-
lige Partei sich vor der Urteilsfällung letztmals äussern konnte. Sie sind im Berufungs-
verfahren zulässig, wenn sie ohne Verzug nach ihrer Entdeckung vorgebracht werden.
Demgegenüber sind unechte Noven Tatsachen und Beweismittel, welche bereits im Zeit-
punkt der letztmaligen Äusserungsmöglichkeit bestanden, die jedoch aus irgendwelchen
Gründen damals nicht geltend gemacht worden sind. Die Zulassung unechter Noven
wird im Berufungsverfahren beschränkt. Sie sind ausgeschlossen, wenn sie nicht ohne
Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz
vorgebracht werden konnten (Art. 317 Abs. 1 lit. a und b ZPO). Dabei hat der Berufungs-
kläger darzulegen, weshalb er diese erst jetzt und nicht schon früher im Verfahren vor-
gebracht hat. Zumutbar ist dabei nicht alles einigermassen Voraussehbare. Es gibt Fälle,
in denen erst aus dem erstinstanzlichen Entscheid hervorgeht, dass etwas ganz anderes
ebenfalls vorgebracht hätte werden müssen, was die Partei schlechthin nicht bedenken
musste (Spühler, a.a.O., N. 9 zu Art. 317 ZPO; Sterchi, Berner Kommentar, N. 10 zu Art.
317 ZPO). Eine analoge Anwendung von Art. 229 Abs. 3 ZPO, wonach das Gericht neue
Tatsachen und Beweismittel bis zur Urteilsberatung zu berücksichtigen hat und welche
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das erstinstanzliche Verfahren betrifft, ist aufgrund der abschliessenden Regelung des
Novenrechts im Berufungsverfahren in Art. 317 Abs. 1 ZPO ausgeschlossen (BGE 138
III 625 E. 2.2).
2.2
2.2.1 Die Berufungsbeklagte hinterlegte mit ihrer Stellungnahme vom 8. Mai 2019 eine
Anzeige zur Wiedereröffnung der Wirtschaft H _, welche nicht datiert ist, sowie
ein Dokument betreffend die Erteilung der Betriebsbewilligung für dieses Restaurant an
O _ vom xxx 2019 aus dem Amtsblatt des Kantons Wallis (Nr. xxx vom xxx
2019). Es handelt sich hierbei um echte Noven, da diese Tatsachen erst nach dem erst-
instanzlichen Urteil vom 7. Februar 2019 bekannt wurden. Der Berufungsbeklagte hat
sie im Rahmen der Berufungsantwort resp. der Anschlussberufung rechtzeitigt vorge-
bracht, sodass diese Belege zu den Akten genommen werden.
2.2.2 Weiter deponierte die Berufungsbeklagte zwei Rechnungen der Inkassostelle und
Bevorschussung von Unterhaltsbeiträgen vom 14. März 2019 für den Mai 2019 betref-
fend Unterhaltsbeiträge von N _ an seine beiden Kinder. Die Berufungsbe-
klagte machte bereits in ihrer Klage gelten, dass N _ monatlich Alimente in der
Höhe von Fr. 1'520.-- zu bezahlen habe (S. 3). Die Rechnungen datieren nach dem erst-
instanzlichen Urteil. Mit Beschwerdeantwort resp. Anschlussberufung reichte die Beru-
fungsbeklagte die Noven unverzüglich ein und diese werden daher zugelassen, soweit
sie überhaupt relevant sind (vgl. E. 5.2 hiernach).
2.2.3 Schliesslich hinterlegte die Berufungsbeklagte die Kopie einer öffentlichen Ur-
kunde betreffend die Zweckänderung der Y _ GmbH vom 20. Juni 2013. Es
handelt sich dabei um ein unechtes Novum. Der Zweck der Gesellschaft wurde von der
Berufungsklägerin erstmals in der Berufung vom 11. März 2019 thematisiert. Für die
Berufungsbeklagte gab es daher bis zum Berufungsverfahren keinen Anlass, die öffent-
liche Urkunde zu hinterlegen, sodass die eingereichte Urkunde grundsätzlich zu berück-
sichtigen ist. Der Zweck der Gesellschaft ergibt sich indes bereits aus dem Handelsre-
gisterauszug (S. 6), sodass diese Tatsache bereits genügend belegt ist, sofern sie über-
haupt rechtsrelevant ist.
2.2.4 Bei den übrigen eingereichten Dokumenten handelt es sich um solche, die im
Verlauf des vorinstanzlichen Verfahrens bereits eingereicht worden sind oder aufgrund
des Verfahrens entstanden sind (z.B. das Protokoll der Instruktionsverhandlung). Hierbei
handelt es sich nicht um Noven.
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2.3 Schliesslich beantragt die Berufungsbeklagte die Edition der Mietverträge von
X _ "über die jeweiligen vermieteten Objekte in C _ und im Ausland
(...)". Die Berufungsinstanz kann nach Art. 316 Abs. 3 ZPO Beweise abnehmen. Die
Berufungsbeklagte will mit diesen Belegen eine allfällige Steuerhinterziehung nachwei-
sen, welche jedoch nicht Prozessgegenstand und daher auch nicht Beweisthema ist. Die
behaupteten Mietverträge sind auch im Verfahren betreffend die Mieterstreckung nicht
rechtserheblich, sodass der Beweisantrag abgewiesen wird.
3. Folgender Sachverhalt ist unbestritten:
Die Y _ GmbH schloss mit D _ am 20. April 2014 einen Mietvertrag
für das "E _" auf der "F _" für eine Jahresmiete von Fr. 4'800.-- (S. 10
f.). Am 2. Oktober bzw. 18. Dezember 2015 schlossen dieselben Parteien einen neuen
Mietvertrag, wobei ein Mietzins von Fr. 9'000.-- pro Jahr vereinbart wurde. Der Vertrag
beginnt gemäss Art. 3 am 1. April 2016 und endet am 1. April 2019, "sofern ihn eine der
Parteien mindestens sechs Monate vor Ablauf der Mietzeit kündigt. Andernfalls verlän-
gert er sich um zwölf Monate, wobei wiederum eine sechsmonatige Kündigungsfrist gilt"
(S. 12 ff.; 92 ff.). Mit Kaufvertrag vom 14. Juni 2017 erwarb X _ die Grundstü-
cke Nr. xx1, Nr. xx2 und Nr. xx3 von D _ (anerkannte TB 21, S. 100 ff.). Mit
offiziellem Kündigungsformular des Kantons Wallis kündigte X _ am 18. Sep-
tember 2017 den Mietvertrag auf den 1. April 2019 (anerkannte TB 31; S. 21).
4. Der Berufungskläger rügt eine Verletzung des rechtlichen Gehörs. Er bringt vor, das
Schreiben der Berufungsbeklagten vom 25. Januar 2019 sei ihm am 1. Februar 2019
zugestellt worden, das Urteil habe das Bezirksgericht bereits am 7. Februar 2019 gefällt,
ohne der Berufungsklägerin eine Frist zur Wahrung des rechtlichen Gehörs zu gewäh-
ren.
4.1 Die Parteien haben nach Art. 53 Abs. 1 ZPO und Art. 29 Abs. 2 BV Anspruch auf
rechtliches Gehör. Aus dem rechtlichen Gehör folgt insbesondere der Anspruch, über
alle dem Gericht eingereichten Stellungnahmen und vorgebrachten Argumente infor-
miert und gehört zu werden. Alle Stellungnahmen und neuen Dokumente, die in die Ak-
ten aufgenommen werden, müssen daher den Parteien mitgeteilt werden (BGE 139 I
189 E. 3.2 mit Hinweisen). Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung besteht die-
ses Replikrecht unabhängig davon, ob ein zweiter Schriftenwechsel angeordnet, eine
Frist zur Stellungnahme angesetzt oder die Eingabe lediglich zur Kenntnisnahme oder
zur Orientierung zugestellt worden ist (BGE 138 I 484 E. 2.2; 132 I 42 E. 3.3.3 und 3.3.4;
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133 I 98 E. 2.2). Dabei erwartet wird, dass eine Partei, die eine Eingabe ohne Fristan-
setzung erhält und dazu Stellung nehmen will, dies umgehend tut oder zumindest bean-
tragt; ansonsten wird angenommen, sie habe auf eine weitere Eingabe verzichtet (BGE
138 I 484 E. 2.2; 133 I 100 E. 4.8). Das Gericht hat jedoch zuzuwarten, bis es annehmen
darf, die Partei habe auf eine weitere Eingabe verzichtet. Ein Entscheid nur wenige Tage
nach der Mitteilung wird von der Rechtsprechung als Verletzung des rechtlichen Gehörs
betrachtet (BGE 137 I 195 E. 2.6; Bundesgerichtsurteil 5D_81/2015 vom 4. April 2015
E. 2.3.3 mit Hinweisen). Die Behörde darf vor Ablauf von zehn Tagen nicht von einem
Verzicht auf das Replikrecht ausgehen (Bundesgerichtsurteil 5D_81/2015 vom 4. April
2015 E. 2.3.4). Die Parteien dürfen sich unabhängig davon, ob die eingereichte Eingabe
neue wesentliche Vorbringen enthält und ob sie im Einzelfall geeignet ist, den richterli-
chen Entscheid zu beeinflussen, zu den Eingaben und Belegen äussern. Es ist dabei
Sache der Parteien zu beurteilen, ob eine neue Eingabe oder ein neues Beweismittel
Bemerkungen erfordert und nicht Sache des Gerichts (Bundesgerichtsurteil
4A_635/2018 vom 27. Mai 2019 E. 3.1 mit Hinweisen).
4.2 Die Berufungsbeklagte reichte mit Schreiben vom 25. Januar 2019 (Postaufgabe-
stempel) eine Stellungnahme beim Bezirksgericht A _ ein. Gemäss dem auf
dem Schreiben angebrachten Stempel wurde eine Kopie davon am 1. Februar 2019 an
Rechtsanwalt R _ zugestellt. Das Bezirksgericht fällte seinen Entscheid am 7.
Februar 2019. Die Wartefrist von mindestens zehn Tagen wurde vom Gericht nicht ein-
gehalten und es durfte am 7. Februar 2019 nicht von einem Verzicht auf das Replikrecht
des Berufungsklägers ausgehen. Die Vorinstanz hat damit dessen rechtliches Gehör
verletzt.
4.3 Die Verletzung des rechtlichen Gehörs kann im kantonalen Instanzenzug geheilt
werden, wenn die Kognitionsbefugnis der kantonalen Rechtsmittelinstanz nicht einge-
schränkt ist und damit dem Beschwerdeführer kein Nachteil erwächst (BGE 126 I 68
E. 2; 125 I 200 E. 9; 107 Ia 1 E.1). Die Heilung des Verfahrensmangels ist nur ausge-
schlossen, wenn es sich um eine besonders schwerwiegende Verletzung der Partei-
rechte handelt (BGE 126 I 72, E. 2; 124 V 180 E. 4a). Im Rahmen der gestellten Anträge
hat die Rechtsmittelinstanz volle Kognitionsbefugnis und der Berufungskläger konnte
sich im Rahmen seiner Berufung zu der Eingabe äussern, sodass die Verletzung des
rechtlichen Gehörs vorliegend geheilt wird.
5. Weiter macht der Beschwerdeführer geltend, trotz geltender Sachverhaltsfeststellung
von Amtes wegen, gelte die Dispositionsmaxime und sei das Gericht an die Beweismas-
sregeln nach Art. 157 ZPO gebunden. Überdies erhebe das Gericht Beweise von Amtes
http://links.weblaw.ch/de/BGE-138-I-484 http://links.weblaw.ch/de/BGE-133-I-100 http://links.weblaw.ch/de/BGE-125-I-182 http://links.weblaw.ch/de/BGE-107-IA-1 http://links.weblaw.ch/de/BGE-126-I-68 http://links.weblaw.ch/de/BGE-124-V-180
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wegen, wenn der Sachverhalt von Amtes wegen festzustellen sei. So habe es das Ge-
richt betreffend die Behauptungen der Berufungsbeklagten, N _ habe zwei
Kinder in Ausbildung, an deren Kosten er sich beteilige, unterlassen, Beweise von Amtes
wegen zu erheben und stelle den Sachverhalt damit ungenügend fest.
5.1 Im Rahmen der sozialen Untersuchungsmaxime (Art. 247 Abs. 2 lit. a i.V.m. Art. 243
Abs. 2 lit. c ZPO) ist das Gericht bloss einer erhöhten Fragepflicht unterworfen, ermittelt
aber nicht aus eigenem Antrieb. Es hat den Sachverhalt festzustellen, im Gegensatz zur
unbeschränkten Untersuchungsmaxime jedoch nicht zu erforschen. Wie unter der Ver-
handlungsmaxime ist es Sache der Parteien, den Prozessstoff selber zu beschaffen
(Bundesgerichtsurteil 4A_703/2016 vom 24. Mai 2017 E. 7; BGE 141 III 569 E. 2.3.1).
Das Gericht ist jedoch nicht an die Beweisanträge und Tatsachenbehauptungen der Par-
teien gebunden (BGE 139 III 457 E. 4.4.3.2) und muss, wenn Gründe für die Annahme
unvollständiger Beweisanträge der Parteien vorliegen, selber nach den einschlägigen
Beweismitteln forschen, von deren Existenz es aufgrund der Parteibehauptungen und
den Akten Kenntnis hat (BGE 139 III 13 E. 3.2 mit Hinweisen; Bundesgerichtsurteil
4A_1/2014 vom 26. März 2014 E. 2.3).
5.2 Die Vorinstanz erwähnt in ihrem Entscheid, N _ sei geschieden und habe
für zwei Kinder in Ausbildung mitaufzukommen. Die Berufungsklägerin hat die Tatsa-
chenbehauptungen betreffend die Unterhaltspflicht von N _ gegenüber seinen
zwei Kindern als rechtlich irrelevant bezeichnet und diese vorsorglich bestritten (S. 84
ad 5; S. 158 ad 4). In den Akten findet sich das Dispositiv eines Entscheids, welcher den
Parteien am 6. Juli 2009 zugestellt wurde (S. 31). Daraus ergibt sich jedoch nicht, ob es
sich um Kindes- oder Ehegattenunterhalt handelt und ob der Unterhalt im Rahmen von
Eheschutzmassnahmen oder einer Scheidung festgelegt wurde. Zudem liegt dieser Ent-
scheid bereits 10 Jahre zurück und N _ kann damit weder belegen, dass er
zwei Kinder in Ausbildung hat, noch, dass er diesen Unterhalt bezahlt. Daran vermögen
auch die Rechnungen der Inkassostelle und Bevorschussung von Unterhaltsbeiträgen
vom 14. März 2013 für den Mai 2019 nichts zu ändern. Diese basieren auf einem Ge-
richtsurteil vom 22. November 2013 und ihnen ist, abgesehen vom zu bezahlenden Be-
trag, nichts zu entnehmen. Wie der Berufungskläger jedoch zu Recht in seiner Berufung
darlegt, ist die Y _ GmbH die Mieterin der Geschäftsräumlichkeiten und Partei
im vorliegenden Verfahren. Die finanziellen Verhältnisse von N _ sind im Ver-
fahren zwischen der Berufungsbeklagten und dem Berufungskläger grundsätzlich nicht
von Bedeutung. Insofern hat die Vorinstanz den eingeschränkten Untersuchungsgrund-
satz nicht verletzt, wenn sie die finanzielle Situation von N _, insbesondere die
- 12 -
Unterhaltspflichten gegenüber seinen Kindern, nicht durch das Erheben weiterer Be-
weise abgeklärt hat.
6. Die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses kann der Mie-
ter verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur
Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre (Art. 272
Abs. 1 OR). Es müssen mithin drei Voraussetzungen für eine Erstreckung des Mietver-
hältnisses erfüllt sein: Das Mietverhältnis ist gültig beendet, die Erstreckung ist vom Ge-
setz (Art. 272a OR) nicht ausgeschlossen und schliesslich muss die Kündigung eine
Härte für den Mieter auslösen, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu recht-
fertigen ist (vgl. Roncoroni, in: Mietrecht für die Praxis, 9. A., Zürich 2016, Rz. 30.2.1).
Bei der Interessenabwägung berücksichtigt die zuständige Behörde insbesondere die
Umstände des Vertragsabschlusses und den Inhalt des Vertrags, die Dauer des Miet-
verhältnisses, die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien
und deren Verhalten, einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Ver-
wandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs sowie die Verhält-
nisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume (Art. 272 Abs. 2 OR). Die
Erstreckung eines Mietverhältnisses bezweckt, die Folgen der Vertragsauflösung für die
Mietpartei zu mildern, indem ihr mehr Zeit für die mit der Auflösung des Mietverhältnisses
erforderliche Neuorientierung eingeräumt wird (Bundesgerichtsurteil 4A_699/2014 vom
7. April 2015 E. 3.5; BGE 116 II 446 E. 3b). Die mit einer Auflösung des Vertrages
zwangsläufig verbundenen Nachteile als solche vermögen keine Erstreckung zu recht-
fertigen (Bundesgerichtsurteil 4A_699/2014 vom 7. April 2015 E. 3.5; BGE 105 II 197 E.
3a).
6.1 Eine ordentliche Kündigung setzt keinen besonderen Grund voraus und sowohl Mie-
ter als auch Vermieter sind grundsätzlich frei, den Mietvertrag unter Einhaltung der ver-
traglichen oder gesetzlichen Kündigungsfrist zu beenden (Bundesgerichtsurteil
4A_106/2014 vom 28. Mai 2014 E. 3.2). Eine Schranke ergibt sich indes aus dem Grund-
satz von Treu und Glauben (Art. 271 Abs. 1 OR; Bundesgerichtsurteil 4A_106/2014 vom
28. Mai 2014 E. 3.2). Eine Kündigung ist treuwidrig, wenn sie ohne schützenswerten
Grund und als reine Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem
krassen Missverhältnis zueinander stehen (Bundesgerichtsurteil 4A_106/2014 vom 28.
Mai 2014 E. 3.2).
- 13 -
Die Kündigung des Mietverhältnisses erfolgte am 18. September 2017 mit dem amtli-
chen Formular. Das Mietverhältnis wurde auf den 1. April 2019 gekündigt und damit rund
19 Monate vor Ende des Mietverhältnisses. Die Kündigung erfolgte sowohl form- als
auch fristgerecht. Die Kündigung begründete der Berufungskläger mit Eigenbedarf. Er
beabsichtige das "Beizli" selber zu führen und sich so Geld zu seiner Pension dazu zu
verdienen. Die Kündigung aufgrund eines Eigenbedarfs stellt für sich grundsätzlich kei-
nen Verstoss gegen Treu und Glauben dar. N _ macht geltend, der ehemalige
Eigentümer D _ habe ihm mündlich versprochen, die Liegenschaft bis zu sei-
ner Pensionierung mieten zu dürfen. Aufgrund des Eigentümerwechsels durfte die Be-
rufungsbeklagte nicht ohne Weiteres davon ausgehen, dass ein allfälliges mündliches
Versprechen des ehemaligen Eigentümers unter der neuen Eigentümerschaft weitergel-
ten würde. Der Berufungskläger führt aus, er habe der Berufungsbeklagten bzw. N
_ nichts dergleichen versprochen. Auch der Umstand, dass die Kündigung für
den Mieter allenfalls eine Härte darstellt, genügt nicht. Eine solche Härte ist einzig im
Hinblick auf eine allfällige Erstreckung des Mietverhältnisses relevant (vgl. E. 6.2 hier-
nach). Die Kündigung erfolgte nach dem Ausgeführten nicht treuwidrig und beendete
daher das Mietverhältnis rechtgültig. Ein Grund im Sinne von Art. 272a OR, wonach eine
Erstreckung ausgeschlossen wäre, wird weder geltend gemacht, noch ist ein solcher
ersichtlich.
6.2 Es ist zu prüfen, ob die Kündigung für die Mieterin eine Härte zur Folge hat und ob
eine solche allfällige Härte durch die Interessen des Vermieters zu rechtfertigen ist oder
nicht.
6.2.1 Die Berufungsbeklagte machte geltend, N _ und seiner Partnerin werde
durch die Kündigung die Lebensgrundlage entzogen. Die wirtschaftlichen Verhältnisse
der Y _ GmbH sowie deren Angestellten N _ und seiner Partnerin
seien nicht rosig. Das Führen des Restaurants sei ihre einzige Einnahmequelle und sie
habe ein Darlehen in der Höhe von Fr. 200'000.-- zu verzinsen und zu amortisieren. Der
vorherige Eigentümer der Liegenschaft habe mündlich versprochen, dass sie das
"E _" bis zur Pensionierung von N _ im Jahre 2022 betreiben dürfe.
Sie habe Investitionen von rund Fr. 30'000.-- für Inventar und Mobilien speziell für das
"E _" getätigt.
6.2.2 Eine Härte ist anzunehmen, wenn die Verschiebung der Vertragsauflösung eine
Milderung der Folgen für die Mieterpartei erwarten lässt, während die mit der Auflösung
des Vertrags zwangsläufig verbundenen Nachteile als solche eine Erstreckung nicht zu
rechtfertigen vermögen. So bezweckt die Erstreckung in der Regel, dem Mieter mehr
- 14 -
Zeit für die Suche nach einem Ersatzlokal zu verschaffen (Bundesgerichtsurteil
4C.146/2006 vom 24. August 2006 E. 2.2; BGE 116 II 446 E. 3b S. 448). Die unterlas-
sene Suche nach einem Ersatzobjekt ist kein absoluter Grund für die Verweigerung der
Mieterstreckung. Sie ist jedoch bei der Interessenabwägung zu berücksichtigen (Bun-
desgerichtsurteil 4C.146/2006 vom 24. August 2006 E. 2.2). Die mit einem Lokalwechsel
verbundenen Folgen und Begleiterscheinungen wie Umzugsorganisation und -durchfüh-
rung, Administrativaufwand etc. werden durch Zeitablauf weder eliminiert noch gemildert
und stellen deshalb keine Härtegründe dar (Bundesgerichtsurteil 4A_662/2012 vom 7.
Februar 2013 E. 7.2).
Die Ersatzlösung des Mieters ist in der Regel das Erlangen eines angemessenen und
gleichwertigen Ersatzobjekts, wobei die Lösung auch anderes zum Inhalt haben kann,
wie zum Beispiel die Geschäftsaufgabe, den Umzug in ein anders geartetes Wohnum-
feld wie Eigenheim, Alters- oder Pflegeheim oder die Liquidation des Geschäfts (Higi,
Zürcher Kommentar, 4. A. 1996, N. 100 zu Art. 272 OR). Vorliegend ist die Berufungs-
beklagte bei der Mieterstreckung nicht primär daran interessiert, mehr Zeit für das Finden
eines Ersatzobjekts zu erhalten, sondern sie will erwirken, dass N _ bis zu
seiner Pensionierung im Jahre 2022 das "E _" auf der F _ weiterbe-
treiben darf. Er sei bis zur Pensionierung auf den Weiterbetrieb des Restaurants ange-
wiesen, da er in seinem Alter keinen Job mehr finden werde. Die Berufungsbeklagte
macht damit vor allem Interessen Dritter, nämlich diejenigen ihres Gesellschafters und
Geschäftsführers geltend. Ob eine Mieterstreckung einzig im Hinblick auf die Pensionie-
rung und die Altersvorsorge des Mieters zu gewähren ist, zumal dabei faktisch der Ver-
mieter einen Beitrag an die Sozialversicherung des Mieters leisten würde, ohne dass es
diesem möglich wäre, an der Härte für den Mieter etwas zu ändern oder eine Erstreckung
z.B. durch das Angebot eines Ersatzobjekts abzuwenden (vgl. Hulliger, in: svit Schweiz
[Hrsg.], Das schweizerische Mietrecht, Kommentar, 4. A., Zürich/Basel/Genf 2018, N. 13
zu Art. 272 OR), kann vorliegend offenbleiben, da die Mieterin eine juristische Person
ist. Allenfalls ist dem Geschäftsmieter, der kurz vor der Pension steht oder betagt ist, für
den Entscheid, ob er an einem anderen Ort einen geschäftlichen Neustart wagen will,
eine gewisse Bedenkzeit einzuräumen (Hulliger, a.a.O. N. 13 zu Art. 272 OR; Higi,
a.a.O., N. 106 zu Art. 272 OR). Der blosse Wunsch des Mieters, länger im Objekt ver-
bleiben zu dürfen, weil es für ihn vorteilhaft ist, vermag keine Härte zu begründen (Bun-
desgerichtsurteile 4A_129/2015 vom 10. Juli 2015 E. 2.1; 4C.269/2004 vom 4. Oktober
2004 E. 4.2; BGE 116 II 446 E. 3b).
- 15 -
6.2.3 Der Berufungskläger macht geltend, es habe sich um einen befristeten Mietvertrag
gehandelt und solche seien grundsätzlich nicht oder nur mit grösster Zurückhaltung zu
erstrecken. Die Vorinstanz äussere sich hierzu nicht und habe diesen Umstand bei der
Interessenabwägung nicht berücksichtigt.
Der Mietvertrag vom Oktober 2015 (S. 12 ff.) sah betreffend die Mietdauer nachfolgen-
des vor:
"Art. 3 Dauer und Auflösung des Vertrages
Dieser Mietvertrag beginnt am 01.04.2016
und endet am 01.04.2019
sofern ihn eine der Parteien mindestens sechs Monate vor Ablauf der Mietzeit kündigt. Andernfalls verlängert
er sich um zwölf Monate, wobei wiederum eine sechsmonatige Kündigungsfrist gilt. [...]"
Obwohl die Parteien eine feste Dauer vereinbart haben, wäre das Mietverhältnis nicht
durch Zeitablauf beendet worden, sondern konnte nur durch Kündigung beendet wer-
den. Es handelt sich daher um ein unechtes befristetes Mietverhältnis (Thanei, in: Miet-
recht in der Praxis, 9. A., Zürich 2016, Rz. 24.3.2). Verträge, die nicht mit Zeitablauf
enden, sondern gekündigt werden müssen, sind unbefristete Mietverträge (Thanei,
a.a.O., Rz. 24.3.2; Biber, in: svit Schweiz, Das schweizerische Mietrecht, Kommentar, 4.
A. Zürich/Basel/Genf 2018, N. 3 zu Art. 255 OR; Lachat, in: Lachat/Grobet Tho-
rens/Rubli/Stastny, Le bail à loyer, Lausanne 2019, N. 1.5.2 zu Kapitel 1; BGE 114 II 165
E. 2). Entgegen den Ausführungen des Berufungsklägers lag folglich kein befristeter
Mietvertrag vor und es kann der Berufungsbeklagten nicht entgegengehalten werden,
sie hätte wissen müssen, dass der Vertrag nur auf drei Jahre befristet abgeschlossen
worden sei.
6.2.4 Zu einer Härtesituation kann ein jahrzehntelanges Mietverhältnis und eine Ver-
bundenheit des Mieters mit dem Mietobjekt sowie eine Verwurzelung im Quartier führen
(Bundesgerichtsurteil 4C.28/2006 vom 26. Juni 2006 E. 3.). Die Berufungsbeklagte mie-
tet das "E _" auf der F _ seit dem Jahre 2013, mithin seit rund sechs
Jahren. Es kann hierbei weder von einer besonders kurzen noch von einer langen Ver-
tragsdauer (mehr als zehn Jahre) gesprochen werden. Die Vertragsdauer ist vorliegend
nicht härtebegründend.
6.2.5 Weiter ist festzuhalten, dass der Geschäftsführer der Berufungsbeklagten weder
betagt ist, noch andere gesundheitlichen Probleme geltend macht, die eine Suche nach
einem Ersatzobjekt für die Gesellschaft erschweren würden. Die Berufungsbeklagte
macht geltend, N _ werde in wenigen Jahren pensioniert und er wolle das
"E _" bis zu seiner Pensionierung im Dezember 2022 weiterbetreiben.
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D _, der ehemalige Eigentümer der Liegenschaft habe ihm versprochen, dass
er die F _ bis zu seiner Pensionierung mieten dürfe. Die Berufungsbeklagte
habe daher grundsätzlich auf den Fortbestand des Mietvertrags vertrauen dürfen. Indes
hat D _ nicht einen entsprechend langjährigen, befristeten Mietvertrag abge-
schlossen und die Liegenschaft im Jahre 2017 an den Berufungskläger verkauft. Auf-
grund der neuen Eigentumsverhältnisse durfte die Berufungsbeklagte nicht mehr davon
ausgehen, dass ihr nicht gekündigt werde, bevor N _ das AHV-Alter erreicht.
Festzuhalten ist überdies, dass nicht N _ Mieter der Liegenschaft ist, sondern
die Y _ GmbH.
Die Berufungsbeklagte bringt weiter vor, Fr. 30'000.-- in das Mobiliar und Inventar inves-
tiert zu haben. Das Risiko, gewisses Mobiliar oder Inventar nicht weiterverwenden zu
können, trägt grundsätzlich der Mieter und vermag keine Härte im Sinne von Art. 272
OR zu begründen (Bundesgerichtsurteile 4A_159/2015 vom 11. Juli 2018 E. 3.1;
4A_129/2015 vom 10. Juli 2015 E. 2.1; 4A_662/2012 vom 7. Februar 2013 E. 7.2). Auch
Investitionen des Mieters, die bis zum Vertragsende nicht amortisiert werden können,
begründen für sich keine Härte (Bundesgerichtsurteile 4A_129/2015 vom 10. Juli 2015
E. 2.1; 4C.251/2004 E. 2.3.1 je mit Hinweisen). Ebensowenig die Schulden des Mieters,
da eine Mieterstreckung an diesem Umstand meist nichts zu ändern vermag (Hulliger,
a.a.O., N. 30 zu Art. 272 OR mit Verweis auf Higi, a.a.O., N. 174 zu Art. 272 OR). Zudem
hat die Berufungsbeklagte die Hypothek über Fr. 200'000.-- mehrere Monate nach dem
Erhalt der Kündigung und im Wissen um die Beendigung des Mietverhältnisses aufge-
nommen (S. 181), sodass sie daraus nichts zu ihren Gunsten ableiten kann.
Die Interessen Dritter, hier diejenigen von N _ und seiner Partnerin, finden
grundsätzlich keine Berücksichtigung (Weber, in: Honsell/Vogt/Wiegand [Hrsg.], Basler
Kommentar, N. 4a zu Art. 272 OR). Die Gesellschaft besteht unabhängig des Alters oder
der Pensionierung des Geschäftsführers oder der Gesellschafter und unabhängig von
deren finanziellen und familiären Situation. Dass die Gesellschaft nach Erreichen des
Pensionsalters von N _ liquidiert wird, legt die Berufungsbeklagte nicht dar.
Dies scheint wenigstens nicht zwingend, zumal N _ geltend gemacht hat, er
wolle die GmbH nicht verlieren, da diese ihm und seiner Partnerin ein unentgeltliches
Wohnrecht gewähre. Bei Kündigungen von Geschäftsräumen können aber die Interes-
sen der Arbeitnehmer im Rahmen der Gefährdung von Arbeitsplätzen berücksichtigt
werden (Weber, a.a.O., N. 4a zu Art. 272 OR; Bundesgerichtsurteil 4A_62/2010 vom 13.
April 2010 E. 6.1.1; 4C.343/2004 vom 23. Dezember 2014 E. 4.3). In erster Linie ist die
- 17 -
wirtschaftliche Lage der Y _ GmbH zu berücksichtigen, insbesondere der Er-
trag und die Reserven (Spirig, in: Mietrecht für die Praxis, 9. A., Zürich 2016, RZ.
30.6.8.1). Als härtebegründend kann berücksichtigt werden, dass die Kündigung allen-
falls den Bestand der Gesellschaft, den Betrieb der Mieterin und Arbeitsplätze gefährden
könnte (Bundesgerichtsurteil 4A_648/2015 vom 29. April 2015 E. 6.2; 4A_62/2010 vom
13. April 2010 E. 6.1.1 mit Hinweisen; 4A_111/2009 vom 4. Juni 2009 E. 3.2; Lachat,
a.a.O., N. 3.4 zu Kapitel 33). Angestellte der Y _ GmbH sind N _
sowie dessen Partnerin, welche nur gelegentlich aushilft, ansonsten jedoch in einem an-
deren Betrieb Teilzeitangestellte im Service ist (A zu F2 S. 194). Neben den Einnahmen
für eigenen Wein (2015 und 2016) hat die Y _ GmbH gemäss der Erfolgsrech-
nung einzig Einnahmen aus der "F _" (S. 228). Der Betrieb des Restaurants
bildet die Existenzgrundlage der Gesellschaft. Die Y _ GmbH erwirtschaftete
im Jahre 2015 einen Gewinn von Fr. 10'219.75 und im Jahre 2016 einen solchen von Fr.
11'023.50. Der Ertrag belief sich in den beiden Jahren auf Fr. 97'606.-- (2015) resp. Fr.
93'490.-- (2016). Die Miete eines Gastrobetriebs sollte in der Regel, je nach Lage und
Angebot, zwischen 7-10% des Umsatzes betragen (vgl. KATAG Kennzahlen 2016, S.
22). Die Miete muss daher, damit der Betrieb die Pachtzinsen zu tragen vermag, im bis-
herigen Rahmen von rund 9'000.-- pro Jahr bleiben.
6.2.6 Trotz dem Wunsch des Verbleibs im Mietobjekt bis zum Pensionsalter von
N _ hat sich die Berufungsbeklagte gemäss eigenen Angaben um ein Ersatz-
objekt bemüht und sich in G _, H _ und I _ um die Über-
nahme eines Bergrestaurants beworben. In seiner Parteieinvernahme ergänzte
N _, sich auch in J _ um ein Objekt bemüht zu haben, dieses jedoch
nicht erhalten zu haben, da Einheimische berücksichtigt worden seien (S. 194). In der
Schlussdenkschrift ergänzt er die Liste der Absagen um ein Restaurant in K _.
Neben der Aussage von N _ und der ersten Seite eines undatierten Vertrags
zwischen L _ und N _ finden sich keine Belege für diese Suchbemü-
hungen in den Akten. Selbst bei diesem einen Nachweis der Suchbemühungen ist nicht
die Berufungsbeklagte als Mieterin aufgeführt, sondern N _. Die an O
_, Lebenspartnerin des Berufungsklägers, erteilte Betriebsbewilligung für die
"Wirtschaft H _" ab dem 1. April 2019 belegen immerhin, dass die dieses Ob-
jekt ausgeschrieben war, jetzt aber nicht mehr verfügbar ist, sondern nunmehr von dieser
und – gemäss Einladung zur Betriebseröffnung- dem Berufungskläger geführt wird. Es
ist anzumerken, dass der Mieter während der faktischen Verlängerung des Mietverhält-
nisses durch ein laufendes Gerichtsverfahren nicht untätig bleiben darf. Er hat sich wäh-
rend dieser Zeit um Ersatzräume zu bemühen (BGE 104 II 313).
http://links.weblaw.ch/de/BGE-104-II-311
- 18 -
Objekte in derselben Preiskategorie seien rar und auf dem Markt entsprechend begehrt,
führte die Berufungsbeklagte aus. Die Y _ GmbH bietet neben regionalen
Speisen und Getränken auch einen S _ Parcours für Kinder an und hält auf
dem Grundstück P _. Einzig ein Mietobjekt, das in etwa die gleichen Vorteile
wie das bisherige Mietobjekt aufweist, entspricht einer angemessenen Ersatzlösung,
auch wenn kein Anspruch auf ein absolut gleiches Objekt besteht (Bundesgerichturteil
4A_699/2014 vom 7. April 2015 E. 3.6.2 mit Hinweis auf BGE 116 II 446 E. 3c). Die neue
Lokalität muss daher über einen gewissen Umschwung verfügen, wie er vor allem bei
Bergrestaurants zu finden ist. Die Suche nach einem Ersatzobjekt, in welchem das bis-
herige Konzept weitergeführt werden kann, ist schwierig und wird zusätzlich durch die
begrenzten finanziellen Möglichkeiten der Gesellschaft erschwert. Insgesamt begründet
die Kündigung für die Berufungsbeklagte eine Härte. Ihr Interesse an einer Erstreckung
ist gewichtig, zumal sie ohne Ersatzlokal ihren Betrieb nicht weiterführen kann und damit
der Verlust der durch sie zur Verfügung gestellten Arbeitsplätze droht.
6.2.7 Der Berufungskläger macht Eigenbedarf geltend. Er wolle die F _ selber
betreiben und sich in seiner Pension Geld dazu verdienen. Seine AHV-Rente sei auf-
grund seines langjährigen Aufenthalts in Kanada nicht sehr hoch und betrage Fr. 750.--
im Monat. Der Berufungskläger ist 68 Jahre alt (Jahrgang 1951). X _ gab in
seiner Steuererklärung 2017 ein Einkommen von Fr. 26'096.-- und ein Vermögen von
insgesamt Fr. 665'675.-- gegenüber Schulden von Fr. 1'620.-- an. Die Partnerin des Be-
rufungsklägers verfügt über ein Wirtepatent (S. 189) und das Paar hat bereits vorher
gemeinsam einen Imbissstand betrieben (S. 126). Die Gründe des Eigentümers sind
nachvollziehbar und einleuchtend. Der Eigenbedarf war im Zeitpunkt der Kündigung ak-
tuell und konkret. So wurde zunächst auch ein Umbau geplant, ein entsprechendes Bau-
gesuch eingereicht und später zurückgezogen sowie eine Offerte für eine neue Küche
eingeholt (S. 123 ff.). Der Eigenbedarf stellt zwar keinen absoluten Grund für einen Aus-
schluss der Erstreckung dar, ist jedoch im Rahmen der Interessenabwägung zu berück-
sichtigen. Indes ist der Eigenbedarf des Berufungsklägers, zumindest im jetzigen Zeit-
punkt, nicht mehr dringlich, zumal er mit seiner Partnerin gemäss hinterlegter Publikation
der Betriebsbewilligung im Amtsblatt sowie der Anzeige der Wiedereröffnung der Wirt-
schaft seit April 2019 die Wirtschaft H _ betreibt.
- 19 -
6.2.8 In Berücksichtigung des hiervor Ausgeführten überwiegt insgesamt das Interesse
der Berufungsbeklagten an einer Mieterstreckung gegenüber dem Interesse des Beru-
fungsklägers den Betrieb selber zu führen. Auf Seiten der Mieterin fällt insbesondere ins
Gewicht, dass sie mit ihrem Betrieb ortsgebunden oder zumindest darauf angewiesen
ist, eine vergleichbare Immobilie mit bescheidenen Monatsmieten mieten zu können.
Geeignete Ersatzobjekte scheint es auf dem Markt kaum zu geben; die Suche wird zu-
sätzlich dadurch erschwert, dass die Mieterin den Restaurationsbetrieb zum vornherein
nur noch für wenige Jahre weiterführen möchte. Die finanzielle Lage der Gesellschaft
lässt denn auch nicht die Übernahme eines beliebigen Betriebes in einem mittleren oder
höheren Preissegment zu. Insoweit würde ihr durch die Auflösung des Mietvertrages das
bisherige und auch weiterhin benötigte Geschäftslokal mit Umschwung, letztendlich also
ihre Existenzgrundlage als Betreiberin ihres Restaurantbetriebs entzogen. Die damit ver-
bundenen Arbeitsplätze wären akut gefährdet. Weiter will die Berufungsbeklagte den
Betrieb nur bis zum Dezember 2022 weiterführen, womit die verlangte Erstreckung zeit-
lich befristet und überschaubar ist. Auf Seiten des Berufungsklägers ist der von ihm gel-
tend gemachte Eigenbedarf zumindest nicht dringlich, nachdem er zusammen mit seiner
Partnerin einen anderen Betrieb, um welchen sich offenbar auch die Berufungsbeklagte
oder deren alleiniger Gesellschafter bemüht hatte, gemietet und eröffnet hat. Zudem hat
er das Baugesuch betreffend "Umbau und Aufstockung best. Baute (Kiosk) und Neubau
Lagerraum auf Parzellen Nrn. xx2 und xx3" gemäss dem Schreiben der Gemeinde
Q _ vom 21. Februar 2018 zurückgezogen. Schliesslich erscheint seine finan-
zielle Gesamtsituation gerade auch im Vergleich zur Berufungsbeklagten als durchaus
geordnet. Bei einer Gewichtung der beiderseitigen Interessen ist daher das Erstre-
ckungsbegehren der Mieterin schützenswert.
6.3 Das Mietverhältnis kann für Geschäftsräume um höchstens sechs Jahre erstreckt
werden, wobei im Rahmen der Höchstdauer eine oder zwei Erstreckungen gewährt wer-
den können (Art. 272b Abs. 1 OR). Dem Gericht steht bezüglich der Art und Dauer der
Erstreckung ein Ermessensspielraum zu (Bundesgerichtsurteile 4A_62/2010 vom 13.
April 2010 E. 6.1.3; A_105/2009 vom 5. Juni 2009 E. 3.2 je mit Hinweisen). Das Gericht
kann die Frist, zwischen dem Erhalt der Kündigung und dem Vertragsende berücksich-
tigen (BGE 125 III 226 E. 4c; Bundesgerichtsurteil 4C.425/2004 vom 9. März 2005 E.
3.4; 4A_129/2015 vom 10. Juli 2015 E. 2.1; Hulliger, a.a.O., N. 72 zu Art. 272 OR). Es
rechtfertig sich in Berücksichtigung des hiervor Ausgeführten, das Mietverhältnis um die
ursprünglich nicht kündbare Laufzeit von drei Jahren bis zum 1. April 2022 zu erstrecken.
Die Berufung wird daher abgewiesen und das Urteil des Bezirksgerichts A _
vom 7. Februar 2019 wird bestätigt.
- 20 -
7. Das Gericht hat in seinem Urteil die Prozesskosten von Amtes wegen festzulegen
(Art. 104 f. ZPO). Die Prozesskosten umfassen sowohl die Gerichtskosten als auch die
Parteientschädigung (Art. 95 ZPO). Die Höhe der Prozesskosten richtet sich nach kan-
tonalem Recht (Art. 96 ZPO); für den Kanton Wallis nach dem Gesetz betreffend den
Tarif der Kosten und Entschädigung vor Gerichts- oder Verwaltungsbehörden (GTar)
vom 11. Februar 2009. Die Gerichtskosten werden grundsätzlich gemäss Art. 106 ZPO
der unterliegenden Partei auferlegt. Obsiegt keine Partei vollständig, so werden sie nach
dem Ausgang des Verfahrens verteilt. Auf die Anschlussberufung wird nicht eingetreten
und die Berufung wird abgewiesen, sodass die Gerichtskosten des Berufungsverfah-
rens, unter Berücksichtigung der Tatsache, dass das Kantonsgericht die Verletzung des
rechtlichen Gehörs geheilt hat, den Parteien je zur Hälfte auferlegt werden. Da der erst-
instanzliche Urteilsspruch bestätigt wird, bleibt es auch bei der dortigen Kostenregelung
(Art. 318 Abs. 1 lit. a und Abs. 3 [e contrario] ZPO).
7.1 Die Gerichtskosten setzen sich zusammen aus Pauschalen, insbesondere für den
Entscheid (Entscheidgebühr), sowie aus bestimmten bei Gericht angefallenen Kosten
(Art. 95 Abs. 2 ZPO; ‚Auslagen’ nach der Terminologie von Art. 7 ff. GTar). Die Gerichts-
gebühr wird aufgrund des Streitwerts, des Umfangs und der Schwierigkeit des Falls, der
Art der Prozessführung der Parteien sowie ihrer finanziellen Situation festgesetzt (Art.
13 Abs. 1 GTar). Sie bewegt sich zwischen einem Minimum und einem Maximum und
wird unter Berücksichtigung des Kostendeckungs- und Äquivalenzprinzips festgesetzt
(Art. 13 Abs. 2 GTar). Bei einer geldwerten Streitigkeit des Zivilrechts bewegt sie sich
bei einem Streitwert von Fr. 27‘000.-- zwischen Fr. 1‘800.-- und Fr. 6‘000.-- (Art. 16 Abs.
1 GTar). Für das Berufungsverfahren kann ein Reduktions-Koeffizient von bis zu 60%
berücksichtigt werden (Art. 19 GTar).
Im Berufungsverfahren wurde ein einziger Schriftenwechsel ohne mündliche Verhand-
lung durchgeführt. Das Dossier war durchschnittlich umfangreich, die sich stellenden
Sach- und Rechtsfragen nicht speziell komplex. Deshalb ist unter Berücksichtigung der
vorgenannten Kriterien eine Gerichtsgebühr von Fr. 1‘500.-- angemessen. Die Gerichts-
gebühr wird mit dem vom Berufungskläger geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 1‘500.-
- verrechnet. Die Berufungsbeklagte schuldet dem Berufungskläger für geleisteten Kos-
tenvorschuss Fr. 750.--.
7.2 Die Parteientschädigung umfasst den Ersatz notwendiger Auslagen, die Kosten der
berufsmässigen Vertretung, was vorliegend auf den Berufungskläger zutrifft, und wenn
eine Partei nicht berufsmässig vertreten ist, in begründeten Fällen eine angemessene
- 21 -
Umtriebsentschädigung (Art. 95 Abs. 3 lit. a, b, c ZPO). Das Honorar des Rechtsbeistan-
des richtet sich in der Regel nach dem Streitwert (Art. 27 Abs. 2 und Art. 28 Abs. 1 GTar).
Bei einem Streitwert von Fr. 27'000.-- beträgt der ordentliche Rahmen inkl. MwSt. (Art.
27 Abs. 5 GTar) Fr. 3‘600.-- bis Fr. 5‘400.-- (Art. 32 Abs. 1 und 2 GTar). Für das Beru-
fungsverfahren vor Kantonsgericht ist ein Reduktionskoeffizient von 60 % zu berücksich-
tigen, womit das Honorar minimal Fr. 1‘440.-- und maximal Fr. 2‘160.-- beträgt (Art. 35
Abs. 1 lit. a GTar). Bei ausserordentlicher Arbeit darf ein höheres Honorar zugesprochen
werden (Art. 29 Abs. 1 GTar). Besteht ein offensichtliches Missverhältnis zwischen
Streitwert und Prozessinteresse oder zwischen der Entschädigung gemäss Tarif und der
effektiven Arbeit des Rechtsbeistands, darf das erwähnte Minimum des Honorars unter-
schritten werden (Art. 29 Abs. 2 GTar; vgl. auch Art. 29 Abs. 3 GTar). Innerhalb des
vorgegebenen Rahmens bemisst das Gericht das Honorar mit Rücksicht auf die Natur
und Bedeutung des Falles, dessen Schwierigkeit und Umfang sowie der vom Rechtsbei-
stand nützlich aufgewandten Zeit und der finanziellen Situation der Partei (Art. 27 Abs.
1 GTar).
Im Berufungsverfahren wurde ein einfacher Schriftenwechsel durchgeführt. Der Beru-
fungskläger reichte eine 9-seitige Berufung ein und nahm zu den in der Anschlussberu-
fung erhobenen Einwänden kurz Stellung. Eine mündliche Berufungsverhandlung fand
nicht statt. Die Streitpunkte und die Rechtsfragen waren an sich die gleichen wie vor
erster Instanz. In Anwendung der oben genannten Kriterien, insbesondere mit Rücksicht
auf die Schwierigkeit des Falls und den überschaubaren Arbeitsumfang des Rechtsver-
treters, ist es gerechtfertigt, die volle Parteientschädigung unter dem ordentlichen Rah-
men auf Fr. 1‘300.-- (Auslagen und MwSt. inkl.) festzusetzen. Davon schuldet die Beru-
fungsbeklagte dem Berufungskläger ausgangsgemäss 1⁄2, entsprechend Fr. 650.--.
Die Berufungsbeklagte war nicht anwaltlich vertreten. Nach der ZPO hat eine Partei, die
ohne berufsmässige Vertretung prozessiert, neben dem Ersatz notwendiger Auslagen
(Art. 95 Abs. 3 lit. a ZPO; Bundesgerichtsurteil 4A_192/2016 vom 22. Juni 2016 E. 8.2),
keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung gleich einer Partei, die durch einen
Rechtsanwalt vertreten ist und deren Parteientschädigung auch die Kosten der berufs-
mässigen Vertretung nach dem kantonal festgelegten Tarif umfasst (Art. 95 Abs. 3 lit. b
ZPO). Vielmehr hat die nicht berufsmässig vertretene Partei bei gegebenen Vorausset-
zungen für die eigenen Umtriebe einen Anspruch auf eine angemessene Entschädigung
(Art. 95 Abs. 3 lit. c ZPO; Bundesgerichtsurteil 4A_192/2016 vom 22. Juni 2016 E. 8.2).
So können es besondere Verhältnisse im Ausnahmefall rechtfertigen, eine Entschädi-
gung für durch den Prozess verursachte Umtriebe zuzusprechen, namentlich, wenn es
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sich um eine komplizierte Sache mit hohem Streitwert handelt und die Interessenwah-
rung einen hohen Arbeitsaufwand notwendig macht, der den Rahmen dessen über-
schreitet, was der Einzelne üblicher und zumutbarer Weise nebenbei zur Besorgung der
persönlichen Angelegenheiten auf sich zu nehmen hat (BGE 113 Ib 353 E. 6b; 125 II
518). Besondere Umstände liegen in casu nicht vor und eine Umtriebsentschädigung ist
nicht angezeigt. Die entstandenen Auslagen, insbesondere das Porto und die Kopien,
werden auf pauschal Fr. 40.-- festgelegt, wovon der Berufungskläger der Berufungsbe-
klagten die Hälfte, entsprechend Fr. 20.--, zu bezahlen hat.