Decision ID: 4ac8ab6a-618c-4ada-854a-426195fd41b5
Year: 2018
Language: de
Court: VS_TC
Chamber: VS_TC_001
Canton: VS
Region: Région lémanique
Law Area: 

in Sachen
X _ AG, vertreten durch Rechtsanwalt M _ ,
gegen
STAATSRAT DES KANTONS WALLIS,
DIENSTSTELLE FÜR GRUNDBUCHWESEN,
(Abgaben & Gebühren)
Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen den Entscheid des Staatsrates vom
14. Juli 2017.
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Sachverhalt
A. Die X _ AG ist eine Aktiengesellschaft mit Sitz in A _ und be-
zweckt gemäss Handelsregistereintrag die „Gründung, Beteiligung, Erwerb, Halten und Ver-
äusserung von in- und ausländischen Beteiligungen an Unternehmen, Finanzierung anderer Gesellschaf-
ten, Kauf, Verkauf, Vermietung und Verwaltung von Immobilien“. Ihr Aktienkapital von Fr. 100 000.-
- ist eingeteilt in 100 Namenaktien zu Fr. 1 000.--. Mit Sacheinlagevertrag und Kaufver-
trag vom 21. Dezember 2011 erwarb die X _ AG 60% des Aktienkapitals der
B _ AG, welche die „Beteiligung an anderen Gesellschaften sowie Leitung und Durchfüh-
rung von Unternehmungen“ bezweckt. Letztgenannte hält ihrerseits 100% des Aktienkapi-
tals C _ AG, welche den Betrieb von Parkhäusern und Depots sowie von
Dienstleistungen im Zusammenhang mit dieser Tätigkeit bezweckt und Eigentümerin
der Parzelle Nr. xxx, Folio xxx, in D _ ist, sowie 100% des Aktienkapitals der
Dienstleistung B _ AG, welche den Restaurations- und Kantinenbetrieb so-
wie Dienstleistungen aller Art bezweckt und Eigentümerin diverser Grundstücke in den
Gemeinden D _ , E _ und A _ ist.
B. Die X _ AG wurde mit Verfügungen von der Dienststelle der Grundbuch-
ämter und der Geomatik (neu und fortan Dienststelle für Grundbuchwesen) vom
10. Juni 2014 bzw. Rechnungen vom 16. Juni 2014 zur Leistung von Handänderungs-
steuern i.S.v. Art. 12 lit. a in fine des Stempelgesetzes vom 14. November 1953
(aStempG; SGS/VS 643.1) in der Höhe von Fr. 32 428.40 aufgrund der Beteiligung der
B _ AG an der C _ AG und in der Höhe von Fr. 65 092.40 für die
Beteiligung an der Dienstleistung B _ AG verpflichtet. Die Höhe der Abgaben
wurde aufgrund des Katasterwertes der sich im Eigentum der C _ AG und
der Dienstleistung B _ AG befindlichen Grundstücke berechnet.
C. Gegen diese Verfügungen erhob die X _ AG am 17. Juli 2014 Beschwer-
den beim Staatsrat des Kantons Wallis (fortan Staatsrat) und verlangte die Aufhebung
der Verfügungen und zudem die Feststellung der Nichtschuld von Fr. 32 428.40 bzw.
von Fr. 65 092.40. Sie wendete ein, es habe nur auf Stufe der Muttergesellschaft eine
Änderung im Aktionariat stattgefunden, nicht aber auf Stufe der C _ AG bzw.
der Dienstleistung B _ AG, den eigentlichen Immobiliengesellschaften. Damit
liege keine steuerauslösende Transaktion vor.
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D. Mit Beschwerdeantwort verlangte die Dienststelle für Grundbuchwesen am
25. August 2014 die Abweisung der Beschwerden.
E. Mit Entscheid vom 14. Juli 2017 vereinigte der Staatsrat die Verfahren CHE 216/14
und 217/14 und wies die Beschwerden ab. Es sei der Praxis der Vorinstanz beizu-
pflichten, wenn diese eine Änderung in der Holdingstruktur immer als wirtschaftliche
Handänderung erachte, da der Erwerber dadurch in die Lage versetzt werde, auch die
Tochtergesellschaften zu kontrollieren und zu leiten und so durch den Beteiligungser-
werb auch die Verfügungsmacht über die Grundstücke der Tochtergesellschaften er-
lange.
F. Dagegen erhob die X _ AG (Beschwerdeführerin) am 14. September
2017 Verwaltungsgerichtsbeschwerde bei der öffentlichrechtlichen Abteilung des Kan-
tonsgerichts Wallis und stellte folgende Rechtsbegehren:
"1. Der Entscheid des Walliser Staatsrates vom 14.07.2017 wird aufgehoben und die  im Zusammenhang mit dem Erwerb einer 60% Beteiligung an der B _AG, diese wiederum Eigentümerin der C _ AG und der Dienstleistung B _ AG, werden nicht erhoben.
2. Sämtliche Kosten von Verfahren und Entscheid gehen zu Lasten des Fiskus.
3. Der Beschwerdeführerin wird eine angemessene Parteientschädigung gemäss GTar .“
Für die Besteuerung einer Holdinggesellschaft und damit den doppelten Durchgriff
bestehe keine gesetzliche Grundlage. Die vorliegende Konstellation könne nicht als
Handänderung qualifiziert werden. Daher unterliege die Übertragung der Aktien,
entgegen der Ansicht der Vorinstanz, nicht der Stempelabgabe.
G. Der Staatsrat verzichtete auf die Einreichung einer allfälligen Stellungnahme und
beantragte am 18. Oktober 2017 die Abweisung der Beschwerde. Mittels Stellungnah-
me vom 9. Oktober 2017 verlangte die Dienststelle für Grundbuchwesen die Abwei-
sung der Beschwerde mit der Begründung, dass bei der Besteuerung von Handände-
rungen beim Erwerb von Mehrheitsbeteiligungen an Holdinggesellschaften die Walliser
Steuer- und Verwaltungsbehörde immer doppelt auf die Tochterimmobiliengesellschaft
durchgegriffen habe. Durch den Erwerb der 60%-igen Beteiligung an der B _
AG könne die Beschwerdeführerin auch die beiden Tochterimmobiliengesellschaften
leiten, kontrollieren und beherrschen, gleich wie wenn sie deren Aktien direkt erworben
hätte, weshalb sie zur Leistung einer Handänderungssteuer verpflichtet sei.
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H. Mit Replik vom 9. November 2017 hielt die Beschwerdeführerin an ihren Rechtsbe-
gehren fest.
I. Der Staatsrat verzichtete auf die Abgabe einer Duplik. Die Dienststelle für Grund-
buchwesen verlangte mit Duplik vom 21. November 2017 die Abweisung der Be-
schwerde. Art. 12 lit. a in fine aStempG bilde eine genügende gesetzliche Grundlage
für die Besteuerung der wirtschaftlichen Handänderung von Holdingstrukturen mit
Tochterimmobiliengesellschaften.
Weitere Sachverhaltsdarstellungen, Parteibehauptungen sowie Begründungen sind,
soweit rechtlich von Bedeutung, in den nachfolgenden Erwägungen aufgeführt.

Erwägungen
1. Der angefochtene Entscheid des Staatsrats stellt eine letztinstanzliche Verfügung
im Sinne von Art. 72 des Gesetzes über das Verwaltungsverfahren und die Verwal-
tungsrechtspflege vom 6. Oktober 1976 (VVRG; SGS/VS 172.6) dar, die mangels Aus-
schlusses in den Art. 74 bis Art. 77 VVRG der Verwaltungsgerichtsbeschwerde unter-
liegt. Die Beschwerdeführerin ist als Adressatin des angefochtenen Staatsratsent-
scheids durch diesen berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Ände-
rung oder Aufhebung, so dass sie gemäss Art. 80 Abs. 1 lit. a i.V.m. Art. 44 Abs. 1
lit. a VVRG zur Beschwerdeführung legitimiert ist. Auf die im Übrigen form- und fristge-
recht eingereichte Beschwerde ist deshalb einzutreten (Art. 80 Abs. 1 lit. b und c i.V.m.
Art. 46 und Art. 48 VVRG).
2. Das Gericht hat die Angelegenheit nicht unter allen Gesichtspunkten zu überprüfen,
sondern kann sich im Wesentlichen auf die gerügten Punkte beschränken (Art. 48
Abs. 2 i.V.m. Art. 80 Abs. 1 lit. c VVRG). Es können zudem nur Rechtsverletzungen,
einschliesslich Überschreitungen oder Missbrauch des Ermessens, sowie die unrichti-
ge oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend ge-
macht werden. Die Unzweckmässigkeit der Verfügung kann jedoch nur in Fällen, die
hier nicht zutreffen (Art. 78 VVRG), überprüft werden.
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3. Der vorliegend strittige Vorgang der Aktienübertragung fand unter Geltung des da-
maligen aStempG statt, welches mit Inkrafttreten des Gesetzes über die Handände-
rungssteuer vom 15. März 2012 (HG; SGS/VS 643.1) aufgehoben wurde. Gemäss
Art. 38 HG finden jedoch auf Einregistrierungen, die vor dem Inkrafttreten des HG vor-
genommen wurden, die bisherigen Bestimmungen des aStempG Anwendung. Da die
Beschwerdeführerin vorliegend die Aktien der B _ AG mit Sachübernahme-
vertrag/Kaufvertrag vom 21. Dezember 2011 und damit bei Geltung des aStempG er-
worben hat, sind die materiellen Bestimmungen das aStempG anwendbar. Das Verfah-
ren richtet sich jedoch in jedem Fall nach den neuen Vorschriften des HG.
4. Die Beschwerdeführerin bestreitet im Wesentlichen eine Anwendung von Art. 12
lit. a aStempG auf den vorliegenden Sachverhalt, da diese Bestimmung ausdrücklich
nur die Übertragung der Beteiligungen an einer Immobiliengesellschaft vorsehe. Für
die Besteuerung der Holdinggesellschaft und damit den doppelten Durchgriff gebe es
keine rechtliche Grundlage. Es seien zwar 60% der Aktien der B _ AG über-
tragen worden, bei der Dienstleistung B _ AG und der C _ AG ha-
be sich dadurch aber keine Änderung in der Aktionärsstruktur ergeben. Das Gesetz
spreche nur von der Übertragung der Aktien einer Immobiliengesellschaft, was die B
_ AG eben gerade nicht sei, damit liege kein steuerauslösender Sachverhalt
vor.
4.1 Dem Legalitätsprinzip entsprechend bedarf die Verpflichtung zu einer öffentlich-
rechtlichen Geldleistung einer formell-gesetzlichen Grundlage, welche die Leistungs-
pflicht mindestens in den Grundzügen festlegt (Art. 127 Abs. 1 BV; BGE 134 I 179
E. 6.1; 132 I 117 E. 4.2; 132 II 371 E. 2.1). Gemäss aStempG erhebt der Staat eine
Stempelabgabe u.a. in Form eines Wertstempels (Art. 1 lit. c). Der Stempelabgabe
unterliegen die zivilen, die gerichtlichen und alle in diesem Gesetz bezeichneten Ur-
kunden, mit Ausnahme derjenigen, welche die kantonale Gesetzgebung durch eine
ausdrückliche Verfügung davon enthebt, sowie derjenigen, deren Steuerpflicht oder
Steuerbefreiung durch die Bundesgesetzgebung geregelt ist (Art. 2). Der Wertstempel,
als eine Kategorie der Stempelabgabe, ist derjenige, welcher der Höhe des im Schrift-
stück angegebenen Wertes entspricht. Sofern der Wert zahlenmässig nicht beziffert ist,
muss er den Bestimmungen des Gesetzes gemäss ermittelt werden (Art. 10). Die
Art. 11 und 12 aStempG zählen die Urkunden und Vorgänge auf, die dem Wertstempel
unterliegen. Art. 12 lit. a aStempG statuiert dabei, dass die Urkunden, durch welche
bewegliches oder unbewegliches Eigentum übertragen wird, dem Wertstempel unter-
liegen und führt dann die Übertragungen von Aktien oder Gesellschaftsanteilen einer
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Immobiliengesellschaft an, wenn die Käufer dadurch rechtlich und wirtschaftlich frei
über einen Teil oder die Gesamtheit einer Liegenschaft verfügen können. Es ist im Fol-
genden zu prüfen, ob diese Bestimmung auch den Beteiligungserwerb an einer Hol-
dinggesellschaft, welche ihrerseits Gesellschaften mit Grundstücken im Eigentum hält,
erfasst.
4.2 Das Bundesgericht hat bereits in BGE 92 I 88 in Bezug auf die Handänderungs-
steuer festgehalten, dass diese Handänderungssteuer ursprünglich nur im Falle des
zivilrechtlichen Eigentumsübergangs erhoben worden sei, nun aber verschiedene Kan-
tone, durch die Entwicklungen im Geschäftsleben veranlasst, dazu übergegangen sei-
en, die Abgabe auch bei Vorgängen zu erheben, die angesichts ihrer Wirkungen einem
Eigentumswechsel wirtschaftlich nahe kämen. In einzelnen Kantonen sei dies ohne
Änderung der massgebenden gesetzlichen Bestimmungen durch eine zulässige (aus-
dehnende) Auslegung der bisherigen Gesetzesbestimmungen im Sinne der sogenann-
ten wirtschaftlichen Betrachtungsweise erfolgt. Andere Kantone hätten das Gesetz
geändert, sei es durch Aufnahme von genau umschriebenen, dem zivilrechtlichen Ei-
gentumsübergang gleichzustellenden Tatbeständen, sei es durch Beifügung einer Ge-
neralklausel, welche die Erfassung der sogenannten wirtschaftlichen Handänderung
gestatte (BGE 92 I 88 E. 4 mit Hinweisen). Im Kanton Wallis wird für die Erhebung der
Stempelabgabe in der Form des Wertstempels diese wirtschaftliche Betrachtungsweise
angenommen. Das Kantonsgericht hat schon verschiedentlich diese Praxis geschützt
(ZWR 1987 S. 92; Urteile des Kantonsgerichts A1 02 58 vom 20. Juni 2002 E. 2 ff.;
A1 04 76 vom 15. September 2004 E. 3 ff.).
4.3 In wirtschaftlicher Betrachtungsweise kann ein der Gewinn- oder Handänderungs-
steuer unterliegender Eigentumsübergang angenommen werden, wenn die Gesamtheit
oder die überwiegende Mehrheit der Aktien einer Immobiliengesellschaft veräussert
werden (Urteil des Bundesgerichts vom 19. November 2009 2C_355/2009 E. 4.1 mit
Hinweisen). Nach dem Wortlaut von Art. 12 lit. a aStempG, unterliegen nur "die Über-
tragungen von Aktien oder Gesellschaftsanteilen einer Immobiliengesellschaft, wenn
die Käufer dadurch rechtlich und wirtschaftlich frei über einen Teil oder die Gesamtheit
einer Liegenschaft verfügen können" dem Wertstempel; diese Aufzählung ist gemäss
Bundesgericht nicht nur beispielhaft, sondern im Zusammenhang mit der Übertragung
von Aktien oder Gesellschaftsanteilen abschliessend. Der klare Wortlaut des Stempel-
gesetzes beschränke die wirtschaftliche Handänderung auf Immobiliengesellschaften
(Urteil des Bundesgerichts 2C_355/2009 vom 19. November 2009 E. 4.2 f.). Das Bun-
desgericht erachtete im zitieren Entscheid die Schlussfolgerung des Kantonsgerichts,
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dass mit Erwerb der Aktien einer Gesellschaft, welche auch Liegenschaften zu Eigen-
tum halte, ohne Weiteres die Liegenschaften im Eigentum der Aktiengesellschaft auf
die Beteiligungserwerber übergegangen und damit die Handänderungssteuer ausge-
löst worden sei, als offensichtlich haltlos (Urteil des Bundesgerichts 2C_355/2009 vom
19. November 2009 E. 4.3). Jedoch ging es in diesem Entscheid um die Abgrenzung
der Immobilien- zur Betriebsgesellschaft, es wurde aber nicht grundsätzlich die
Schlussfolgerung des Kantonsgerichts angezweifelt, dass die Erwerber der Aktien
auch die Möglichkeit erlangten, faktisch über die Liegenschaften im Eigentum der Akti-
engesellschaft zu verfügen. Das Bundesgericht kritisierte einzig die zu extensive Aus-
legung des Begriffes der Immobiliengesellschaft, es könne nicht bereits von einer Im-
mobiliengesellschaft ausgegangen werden, wenn eine Gesellschaft Liegenschaften im
Kanton Wallis zu Eigentum habe (Urteil des Bundesgerichts 2C_355/2009 vom
19. November 2009 E. 5.2).
Folglich ist gemäss bundesgerichtlicher Praxis nur dann von einer Immobiliengesell-
schaft auszugehen, wenn der Zweck der Gesellschaft zur Hauptsache im Erwerb, in
der Verwaltung und dem Wiederverkauf von Grundstücken besteht (Urteil des Bundes-
gerichts 2C_355/2009 vom 19. November 2009 E. 5.1; BGE 104 Ia 251 E. 3a; 99 Ia
459 E. 3c). Ob eine Gesellschaft als Immobiliengesellschaft zu qualifizieren ist, be-
stimmt sich somit in erster Linie nach dem Gesellschaftszweck: Besteht dieser aus-
schliesslich oder mindestens zur Hauptsache darin, Grundstücke, das heisst Liegen-
schaften, in das Grundbuch aufgenommene selbständige und dauernde Rechte, Berg-
werke oder Miteigentumsanteile an Grundstücken (Art. 655 ZGB), zu erwerben, zu
verwalten, zu nutzen und zu veräussern, so kann von einer Immobiliengesellschaft
gesprochen werden. Hierzu ist gewöhnlich erforderlich, dass die Aktiven mindestens zu
zwei Dritteln aus Liegenschaften bestehen und der Gewinn mindestens zu zwei Dritteln
aus Liegenschaften stammt. Bildet der Grundbesitz bloss die sachliche Grundlage für
einen Fabrikations-, Handels- oder sonstigen Geschäftsbetrieb, liegt keine Immobilien-,
sondern eine Betriebsgesellschaft vor (BGE 104 Ia 251 E. 3a; Urteile des Bundesge-
richts 2C_355/2009 vom 19. November 2009 E. 5.1, 2C_641/2009 vom 21. Januar
2010, 5A_387/2010 und 5A_405/2010 vom 14. September 2010, E. 5.2.1,
2C_1044/2014 vom 26. November 2015 E. 2.3). Es kann jedoch nicht einzig auf die
Umschreibung des Gesellschaftszwecks ankommen. Es ist im Einzelfall anhand der
konkreten Umstände zu prüfen, ob das strittige Geschäft wirtschaftlich betrachtet dem
Verkauf einer Liegenschaft gleichkommt (Urteil des Bundesgerichts 2C_355/2009 vom
19. November 2009 E. 5.1).
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Ist das Vorliegen einer Immobiliengesellschaft, deren Zweck zur Hauptsache im Er-
werb, in der Verwaltung und dem Wiederverkauf von Grundstücken besteht, erstellt,
muss der Erwerb von Beteiligungen an dieser Gesellschaft, dem Wertstempel unter-
stellt werden, da die Veräusserung der Gesellschaftsanteile in diesem Fall wirtschaft-
lich die gleiche Funktion wie die Übertragung des Eigentums an den Liegenschaften
selbst erfüllt. Denn der Käufer erlangt durch den Erwerb der Gesellschaftsanteile die
Verfügungsmacht über das Gesellschaftsvermögen, welches zur Hauptsache aus
Grundstücken besteht und erlangt so eine ähnliche Stellung wie diejenige des Eigen-
tümers der betreffenden Grundstücke (Urteile des Bundesgerichts 2C_355/2009 vom
19. November 2009 E. 6.2 und 2C_1044/2014 vom 26. November 2015 E. 2.3.2).
4.4 Nach dem Gesagten kann es sich auch nicht anders verhalten, wenn Beteiligun-
gen an einer Muttergesellschaft, welche ihrerseits den alleinigen Zweck verfolgt, Toch-
tergesellschaften zu halten, zu leiten und durchzuführen, erworben werden. Auch der
Erwerb von indirekten Beteiligungen an Immobiliengesellschaften muss dem Wert-
stempel unterliegen, denn der Erwerber der Gesellschaftsanteile der Muttergesell-
schaft, welche ihrerseits 100% des Aktienkapitals der Immobilientochtergesellschaft
hält, wird in die gleiche Lage versetzt wie der Eigentümer der Liegenschaft bzw. der
Erwerber von Beteiligungen einer Immobiliengesellschaft. Er kann über die betreffen-
den Grundstücke ebenso mittels Beherrschung von Mutter- wie auch der Tochterge-
sellschaft verfügen und nimmt eine Stellung analog derer des Erwerbers einer direkten
Beteiligung an einer Immobiliengesellschaft ein. Auch wenn Art. 12 lit. a aStempG den
Erwerb von indirekten Beteiligungen an einer Immobiliengesellschaft nicht ausdrücklich
nennt, so muss diese Erwerbsform ebenso erfasst sein, denn der Beteiligungserwerber
kann rechtlich und wirtschaftlich über die Liegenschaft wie ein Eigentümer im Sinne
dieser Bestimmung verfügen. Könnte der indirekte Erwerb von Beteiligungen nicht un-
ter Art. 12 lit. a aStempG subsumiert werden, so wäre eine Umgehung der Steuer-
pflicht mittels Vorschieben einer Holdingstruktur ohne Weiteres möglich, was nicht Sinn
und Zweck dieser Bestimmung sein kann. So bejahte auch das Bundesgericht, dass es
sich um eine wirtschaftliche Handänderung im Sinne der Rechtsprechung handeln
kann, wenn die Beteiligung an einer Holdinggesellschaft erworben wird, die eine Im-
mobiliengesellschaft zu 100% beherrscht (Urteile des Bundesgerichts 2P.151/2003
vom 11. Februar 2004 E. 4 und 2C_1044/2014 vom 26. November 2015 E. 2.3.3). Ob
die Tochtergesellschaft als Immobiliengesellschaft qualifiziert werden muss, ist nach
den in E. 4.3 erläuterten Grundsätzen zu ermitteln.
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4.5 Es ginge jedoch zu weit, jeden Erwerb von Beteiligungen an Muttergesellschaften,
welche ihrerseits Immobiliengesellschaften halten, dem Wertstempel zu unterstellen.
Eine derartige Auslegung von Art. 12 lit. a aStempG wäre zu extensiv. Ein der Hand-
änderungssteuer unterliegender Eigentumsübergang durch wirtschaftliche Handände-
rung wird gemäss bundesgerichtlicher Praxis dann angenommen, wenn eine reine Im-
mobiliengesellschaft ihr gesamtes Kapital überträgt, oder auch dann, wenn mit der Ge-
samtheit oder überwiegenden Mehrheit der Aktien einer Immobiliengesellschaft wirt-
schaftlich gesehen die Verfügungsmacht über die Liegenschaft auf den Käufer über-
geht. Denn der Käufer erlangt dadurch die Verfügungsmacht über das Gesellschafts-
vermögen (Urteil des Bundesgerichts 2C_1044/2014 vom 26. November 2015 E. 2.3.2
mit Hinweisen). Ebenso wird wirtschaftlich die Verfügungsmacht über das Grundeigen-
tum übertragen, wenn mehrere Minderheitsaktionäre ihre Aktien gleichzeitig sowie im
Zusammenwirken mit anderen Aktionären verkaufen und dabei die überwiegende
Mehrheit der Aktien übertragen (Urteil des Bundesgerichts 2C_1044/2014 vom
26. November 2015 E. 2.3.3). Daraus muss e contrario geschlossen werden, dass der
Erwerb von Minderheitsbeteiligungen an einer Muttergesellschaft nicht unter Art. 12
lit. a aStempG subsumiert und damit als steuerauslösender Sachverhalt qualifiziert
werden kann. Denn bei Erwerb einer Minderheitsbeteiligung an der Muttergesellschaft
ist es dem Erwerber nicht möglich, über die die Immobilientochtergesellschaft haltende
Muttergesellschaft mit einer überwiegenden Mehrheit zu herrschen bzw. mit der nöti-
gen Mehrheit über das Grundeigentum wie ein Eigentümer zu verfügen.
4.6 Die Beschwerdeführerin wendet sodann ein, die B _ AG halte neben den
Immobiliengesellschaften auch Beteiligungen an verschiedenen Betriebsgesellschaf-
ten. Damit könne weder die X _ AG noch die B _ AG zivilrechtlich
als Immobiliengesellschaft qualifiziert werden, da sie nicht unmittelbar über Eigentum
an Liegenschaften verfügen würden.
4.6.1 Wie in E. 4.3 ff. bereits ausgeführt, kann nur der Erwerb von (indirekten) Mehr-
heitsbeteiligungen an einer Immobiliengesellschaft dem Wertstempel unterliegen. Dies
ist insofern unproblematisch, solange sowohl die Mutter- als auch die Tochtergesell-
schaft zu 100% beherrscht sind und die Muttergesellschaft ihrerseits lediglich den
Zweck der Leitung der Tochtergesellschaft verfolgt, selber aber keinen Betrieb führt.
Jedoch ist im Folgenden zu klären, wie es sich damit im Konzern verhält, nämlich wenn
die Muttergesellschaft neben Immobilientochtergesellschaften auch Betriebstochterge-
sellschaften beherrscht.
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4.6.2 Das Bundesgericht kam in einem jüngeren Entscheid zum Schluss, dass eine
Betriebsgesellschaft, welche ihren Betrieb veräussere und selber nur noch Eigentüme-
rin der Liegenschaft, welche Grundlage des Betriebes bilde, bleibe, dennoch als Be-
triebsgesellschaft und nicht als Immobiliengesellschaft zu qualifizieren sei. Denn es
bestünden sowohl die Immobilien- als auch die Betriebsgesellschaft aktiv weiter und
diese seien weiterhin wirtschaftlich miteinander verbunden (Urteil des Bundesgerichts
2C_1044/2014 vom 26. November 2015 E. 3.4.1). In diesem Sinne gebieten das abga-
berechtliche Legalitätsprinzip sowie die verfassungskonforme Auslegung von Art. 12
lit. a aStempG eine umfassende Prüfung der konkreten Sachlage, um zu bestimmen,
ob eine Immobiliengesellschaft und somit eine Steuerpflicht gegeben ist. Es sind dabei
nicht nur die vertraglichen Vereinbarungen auszulegen, sondern auch die konkreten,
weiteren Beweggründe der Parteien zu ergründen, wie sie im Vertrag möglicherweise
nur ansatzweise zum Ausdruck kommen. Auf jeden Fall ist bei der Qualifikation einer
Gesellschaft als Betriebs- oder als Immobiliengesellschaft nicht auf den subjektiven
Willen der Beteiligten, sondern auf objektive Merkmale abzustellen. Ob eine wirtschaft-
liche Handänderung vorliegt, bestimmt sich nach den Verhältnissen - insbesondere der
tatsächlichen Tätigkeit der Gesellschaft - zur Zeit der Veräusserung. Es wird also im
Wesentlichen auf den Zeitpunkt abgestellt, in dem die Verfügungsmacht übergeht bzw.
auf die tatsächliche Ausübung der mit dem Grundeigentum verbundenen Befugnisse
(Urteil des Bundesgerichts 2C_1044/2014 vom 26. November 2015 E. 2.4.3 mit Hin-
weisen).
Daraus folgert die Lehre, dass es einer wirtschaftlichen und damit gesamtheitlichen
und konsolidierten Betrachtung des Einzelfalls bedürfe, denn nur so könne ergründet
werden, was mit der gesamten Transaktion und nicht mit den einzelnen Transaktions-
schritten wirtschaftlich bezweckt und umgesetzt worden sei. Werde eine gesamtheitli-
che und konsolidierte Betrachtung vorgenommen, so erfordere dies eine Berücksichti-
gung von Bilanzen, Erfolgsrechnungen, Geschäftsberichten und, sofern vorhanden,
von Konzernrechnungen der zu veräussernden Gesellschaften im Zeitraum der Han-
dänderung (Tobias F. Rohner, Immobilien- oder Betriebsgesellschaft aus Sicht der
Grundstückgewinnsteuern, in: Zürcher Steuerpraxis, 4/2016, S. 287 ff.). Diese Ge-
samtbetrachtung erfordert, dass der Konzern, d.h. Grossmutter-, Mutter- und Tochter-
gesellschaften, sofern diese aus Immobilien- und Betriebsgesellschaften bestehen, als
Ganzes betrachtet werden muss, um zu beurteilen, ob der Konzern als gesamthaftes
Unternehmen als Immobilien- oder Betriebsunternehmen im Sinne von E. 4.3 ff. zu
qualifizieren ist. Dies führt im Ergebnis dazu, dass die Veräusserung einer Aktienmehr-
heit an einer Muttergesellschaft, welche sowohl Immobilien- als auch Betriebsgesell-
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schaften hält, nur dann steuerpflichtig ist, wenn die Erträge der Betriebsgesellschaften
im Vergleich zu den Erträgen der Immobiliengesellschaften absolut vernachlässigbar
sind (Rohner, a.a.O., S. 304 f.; Thomas Kunz, Holdingstatus: Update betreffend steuer-
licher Sonderfragen Teil 1, in: StR 66/2011 S. 734 ff., S. 745). Zum gleichen Ergebnis
gelangt man in analoger Anwendung der in dem Urteil des Bundesgerichts
2C_355/2009 entwickelten Rechtsprechung auf den Konzern, wonach nicht jede Ge-
sellschaft, welche Immobilien zu Eigentum hat, als Immobiliengesellschaft qualifiziert
werden kann. Gleiches muss auch für den Konzern gelten, es kann nicht jeder Kon-
zern, der neben Betriebsgesellschaften auch Immobiliengesellschaften hält, als Immo-
biliengesellschaft qualifiziert werden, ohne die Erträge der jeweiligen Betriebs- bzw.
Immobiliengesellschaften zu berücksichtigen.
Zusammenfassend kann der Erwerb einer indirekten Beteiligung an einer Immobilien-
gesellschaft nur dann eine Steuerpflicht auslösen, wenn einerseits eine Mehrheitsbetei-
ligung an der Muttergesellschaft erworben wird, welche es erlaubt, die Immobilientoch-
tergesellschaft zu beherrschen und andererseits der Konzern als Ganzes als Immobili-
engesellschaft zu qualifizieren ist, was insbesondere anhand der einzelnen Erträge der
Konzerngesellschaften zu bestimmen ist.
4.7 Die Vorinstanz sowie die Dienststelle für Grundbuchwesen haben es vorliegend
unterlassen, den Konzern gesamtheitlich und konsolidiert zu betrachten, vielmehr stell-
ten sie lediglich auf die von der B _ AG gehaltenen Immobiliengesellschaften
ab, ohne jedoch die von ihr gehaltenen Betriebsgesellschaften und die jeweiligen Er-
träge zu berücksichtigen. Zudem wurde unberücksichtigt gelassen, dass die Be-
schwerdeführerin nur 60% des Aktienkapitals der B _ AG erworben hat. Dies
entspricht zwar der überwiegenden Mehrheit des Aktienkapitals, jedoch geht aus den
dem Gericht vorliegenden Akten nicht hervor, ob die Beschwerdeführerin damit auch
über die Mehrheit der Stimmrechte verfügt. Es kann nicht beurteilt werden, ob die Be-
schwerdeführerin in der Lage ist, mit einer überwiegenden Stimmenmehrheit die B
_ AG zu beherrschen und damit wie eine Eigentümerin über die Liegenschaf-
ten der Tochtergesellschaften zu verfügen. Indem die Vorinstanz sowie die Dienststelle
für Grundbuchwesen den Konzern nicht als Ganzes betrachtet und insbesondere die
Bilanzen, Erfolgsrechnungen und Geschäftsbücher der einzelnen Konzerngesellschaf-
ten unberücksichtigt gelassen haben und zudem nicht ermittelt haben, ob die Be-
schwerdeführerin mit der Mehrheit des Aktienkapitals auch die Mehrheit der Stimm-
rechte erlangt hat, oder aber ob statutarische Beschränkungen des Stimmrechts vor-
gesehen sind, wurde der Sachverhalt ungenügend festgestellt, womit die Angelegen-
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heit im Sinne der Erwägungen an die Dienststelle für Grundbuchwesen zurückzuwei-
sen ist.
5. Aufgrund des Gesagten ist die Beschwerde gutzuheissen mit den entsprechenden
Folgen für die Kostentragung und Zusprechung einer Parteientschädigung.
5.1 Im Beschwerdeverfahren hat in der Regel die unterliegende Partei die Kosten zu
tragen (Art. 89 Abs. 1 VVRG). Den Behörden von Kanton und Gemeinden, die in ihrem
amtlichen Wirkungskreis und ohne dass es sich um ihre Vermögensinteressen handelt,
als Parteien oder Vorinstanzen in einem Verfahren auftreten, werden gemäss Art. 89
Abs. 4 VVRG in der Regel keine Kosten auferlegt. Es bestehen keine Gründe, hier von
dieser Regel abzuweichen, weshalb keine Gerichtsgebühr erhoben wird.
5.2 Als obsiegende Partei hat die Beschwerdeführerin gemäss Art. 91 Abs. 1 VVRG
Anspruch auf eine Parteientschädigung. Diese wird im Dispositiv beziffert und der
Staats- oder Gemeindekasse auferlegt, soweit sie aus Billigkeitsgründen nicht der un-
terliegenden Partei auferlegt werden kann (Art. 91 Abs. 2 VVRG). Diese ist global fest-
zusetzen und umfasst gemäss Art. 4 GTar die Entschädigung an die berechtigte Partei
sowie ihre Anwaltskosten (Art. 4 Abs. 1 GTar). Letztere sind in Anwendung der
Art. 27 ff. GTar zu bestimmen. Die Parteientschädigung ist aufgrund des Schwierig-
keitsgrades des Falles sowie des geschätzten Aufwandes festzusetzen. Der obsiegen-
den Beschwerdeführerin ist für das Verfahren vor dem Kantonsgericht und dem Staats-
rat zu Lasten des Staates eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2 500.-- zuzu-
sprechen.
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