Decision ID: f74a5296-c459-5232-a80b-785986593d37
Year: 2020
Language: it
Court: TI_CATI
Chamber: TI_CATI_001
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: public_law

Fatti
A.
Dall’11 giugno 2008, RI 1, domiciliata a _, è proprietaria del mappale no. _ RFD _. Sul fondo di 1'174 m
2
sorgono un edificio abitativo di 121 m
2
ed altri tre fabbricati (edifici accessori) per un totale di 73 m
2
.
Nella Dichiarazione d’imposta delle persone fisiche IC/IFD 2017 (di seguito: DI 2017), presentata il 24 aprile 2018, la contribuente dichiarava tra gli altri redditi un valore locativo, al netto delle spese di manutenzione, di CHF 8'000.‐ (reddito immobiliare lordo: CHF 10'000.‐). La sostanza immobiliare esposta ammontava a CHF 526'685.‐ (v. Modulo 7, allegato alla DI 2017).
B.
L’Ufficio circondariale di tassazione di RS 1 (di seguito: UT RS 1) notificava alla contribuente la tassazione IC/IFD 2017 con decisione datata 17 ottobre 2017. Rispetto a quanto dichiarato dalla contribuente, ovvero CHF 10'000.‐, l’autorità di tassazione accertava un valore locativo per l’abitazione secondaria/di vacanza pari a CHF 32'241.‐. Le spese di gestione e di manutenzione immobili erano state adattate di conseguenza a CHF 6'448.‐. A supporto della propria decisione, l’autorità di tassazione sosteneva che “
il valore locativo delle abitazioni secondarie corrisponde al valore di mercato delle pigioni della zona. L’agevolazione fiscale prevista per le abitazioni primarie non può essere ammessa
”. Di conseguenza, il reddito imponibile per l’IC era stato accertato in CHF 91'200.‐ (dovuto d’imposta: CHF 7'986.55) e per l’IFD in CHF 94'300.‐ (dovuto d’imposta: CHF 2'497.80). Per la sola imposta cantonale, la sostanza imponibile era stata stabilita in CHF 308'000.- (dovuto d’imposta: CHF 430.‐).
C.
Con reclamo datato 19 ottobre 2018, la contribuente contestava il valore locativo attribuito alla sua abitazione secondaria di _ sostenendo che “
tale valore risultava essere di 10'000.‐ Fr, negli anni 2015 e 2016, mentre ora è stato portato a 32'241 Fr.
[...]
. Fino al 2014 essa era suddivisa in due appartamenti affittati per un computo di 23'100 Fr quale valore locativo. Ritengo pertanto ingiustificato l’aumento indicato nel Calcolo dell’imponibile
”.
D.
Il 14 novembre 2018, l’UT Mendrisio decideva di respingere il reclamo e di confermare totalmente la sua decisione di prima istanza sia per l’imposta cantonale sia per l’imposta federale diretta. A motivo, adduceva che
“il reclamo verte contro l’esposizione di un valore locativo pari a Fr. 32'241.‐ per l’immobile di _. Considerato come l’oggetto venga dalla contribuente stessa indicato come casa di vacanza a suo esclusivo uso, la decisione di prima sede appare però corretta.
Le vigenti disposizioni, in particolare l’art. 20 della Legge Tributaria (LT) come pure le istruzioni per la compilazione della dichiarazione fiscale 2017, pag 18, nonché una copiosa giurisprudenza, indicano che in caso di immobile di vacanza non è prevista la riduzione attribuibile alle residenze primarie. Nel caso in esame la contribuente indica il mappale _ di _ quale casa di vacanza. Trattandosi di un immobile composto da almeno due grandi appartamenti, ora uniti in un unico, appare corretta l’esposizione, per casa di vacanza, del valore locativo attribuito nella decisione di prima sede. L’importo di Fr. 10'000.‐ accettato nei periodi fiscali precedenti risulta palesemente basso e non corrispondente n[è] alla realtà dell’oggetto n[è] al valore di reddito da stima.
Per il calcolo del valore locativo di casa di vacanza si applica quanto segue: Valore di reddito da stima Fr 25'077.‐ al 90% dà il valore locativo residenza primaria di Fr. 22'569.‐. Trattandosi di residenza secondaria tale importo viene diviso per 0.7 quindi Fr. 22'569:0.7=Fr. 32'241”.
E.
Con il ricorso presentato il 14 dicembre 2018, RI 1, rappresentata dall’avv. RA 1, si aggrava contro la decisione di tassazione IC/IFD 2017 dopo reclamo notificatale il 14 novembre 2018. Contesta in particolare “
la quantificazione del valore locativo della sua abitazione secondaria/di vacanza stabilito dall’autorità di tassazione in CHF 32'241.00
”, sostenendo che la stessa ha “
calcolato il valore locativo figurativo facendo capo ad una schematica finzione giuridica, laddove era invece facilmente reperibile un valore di pigione reale massimo di mercato, e precisamente il valore corrispondente alla somma delle pigioni pagate dagli inquilini (CHF 23'100.00) allorquando l’immobile era interamente locato a terzi (l’ultima volta durante l’anno 2012)
[...]
Quest’ultimo valore rappresenta comunque un “massimo” siccome in realtà, e da diversi anni, l’immobile è tornato alla sua funzione originaria di “casa unifamiliare”; utilizzato esclusivamente quale abitazione secondaria (in proprio) dalla Ricorrente (
i.e.
l’Immobile non è più locato a terzi), dovendosi così concludere per un valore di mercato della pigione attuale certamente inferiore a quello che poteva essere realizzato durante le locazioni a più inquilini
” (v. ric., p. 1 s.). Inoltre, a dire del rappresentante, la contribuente utilizzerebbe unicamente il primo piano dello stabile (v. ric., p. 2, pto. 2.3.). Dopo aver riassunto le circostanze relative alla locazione dell’immobile ed al successivo ritorno ad un uso esclusivo e personale da parte della ricorrente ed essersi confrontato con le disposizioni legislative attualmente in vigore ed alla giurisprudenza che ne discende, il rappresentante della contribuente conclude sostenendo che la motivazione addotta dall’autorità di tassazione nella sua decisione “
non fornisce tuttavia alcuna indicazione di termini di paragone concreti e verificabili, idonei a giustificarla
” e che risulterebbe incomprensibile che “
per il medesimo immobile nelle medesime condizioni
” si possa “
giustificare una rivalutazione del valore locativo del 322%
” tra un periodo fiscale e quello successivo (v. ric., p. 4, pto. 5 s.). Conclude, chiedendo che alla contribuente sia riconosciuto “
un valore locativo dell’abitazione secondaria/di vacanza
[...]
coerente con un valore di mercato reperibile, valore che in ogni caso non potrà superare i CHF 23'100.‐
”, corrispondenti all’importo delle pigioni percepite con l’ultima locazione dell’immobile, avvenuta nel 2012, corroborandola con le cifre fornite dall’Ufficio federale di statistica in materia di locazione (v. ric., pag. 4 s., pto. 5.3).
F. a.
Nelle sue osservazioni al ricorso, l’RS 1 pur ammettendo che la modalità di calcolo del valore locativo fosse già stata dichiarata illegale dalla giurisprudenza della Camera di diritto tributario, pur concordando con la contribuente sul fatto che esista un valore di mercato di riferimento di CHF 23'100.‐ che potrebbe essere preso in considerazione per fissare il valore locativo dell’abitazione secondaria per il 2017, ritiene però che
“[...] indicando un valore di mercato dell’immobile in Fr. 23'100, la contribuente incorra in una svista, dimenticando di prendere in considerazione la definizione del reddito relativo a quello che viene definito “grottino” ma che in verità è un appartamento a tutti gli effetti, di almeno 2.5. locali (tralasciando gli altri spazi del pianterreno quali lavanderia, ecc.) Lo stesso appartamento era già in uso al proprietario precedente (_), che ne faceva uso durante i suoi svariati soggiorni durante l’anno in Ticino, essendo al tempo pure gli altri due appartamenti affittati a terzi. È da ritenere con verosimiglianza prossima alla certezza che la contribuente stessa ne abbia fatto uso abitativo nel periodo in cui gli altri due appartamenti erano locati a terzi.
Aggiungendo quindi agli auspicati Fr. 23'100.‐ un affitto di mercato più che prudenziale di Fr. 6'600.‐ franchi annui per l’appartamento al pianterreno, il valore locativo per residenza secondaria dovrebbe assommare a Fr. 29'700.‐ (valore di mercato), non lontano quindi da quanto ritenuto dall’autorità fiscale in prima sede e confermato in sede di reclamo e, soprattutto ben lontano dai Fr. 10'000.‐ dichiarati e ritenuti congrui dalla contribuente. Si tenga presente che stiamo parlando di un’abitazione su tre piani, con 3 cucine (tra abitabili e non), almeno 4 bagni uno dei quali sia con vasca che doccia, almeno 6 camere e almeno un ampio salone con camino, oltre a parcheggi, lavanderia, ampio giardino/piazzale esterno, ecc.
A titolo di paragone: gli affitti di riferimento per _ (cf.
www.tutti.ch
sono di Fr. 1'850.‐ per 4.5 locali, Fr. 650.‐ per 1.5. locali, Fr. 1'100.‐ per 3 locali, dati rilevati il 19.12.2018)
In conclusione: riteniamo che se da un lato sia lecito ritenere illegale il valore locativo confermato su reclamo, per via della modalità di calcolo, sia altrettanto lecito e corretto definire in almeno Fr. 29'000.‐ il valore locativo di residenza secondaria, in modo da tener conto di tutte le componenti dell’immobile”.
b.
Il 10 gennaio 2019, nella sua replica spontanea, il rappresentante della contribuente ribadisce le conclusioni esposte con il ricorso. Contesta in particolare la “costruzione” del valore di mercato della pigione di CHF 29'700.‐/annui proposta dall’autorità di tassazione. Infatti,
“3.1. [...] da un punto di vista di metodo, la tesi dell’RS 1 ha carattere puramente aneddotico, richiamando presunti “affitti di riferimento” estrapolati dal sito web tutti.ch, mentre la tesi espressa nel ricorso (n. 5.3.) si fonda su valori che hanno dignità statistica.
3.2. L’improponibilità del paragone offerto dall’RS 1 è poi immediatamente evidente. L’immobile della Ricorrente, è bene ricordarlo, è oggi una casa unifamiliare di vacanza, nata come tale, che data del 1983. Non si tratta di un oggetto di reddito con appartamenti nuovi o rinnovati, alcuni parzialmente o totalmente arredati, e certamente non ricavati con approssimazione da una casa unifamiliare.
3.3 Secondo l’RS 1, la Ricorrente dovrebbe poter locare l’immobile sul mercato a CHF 2'475/mese, eventualità manifestamente non realistica, già a fronte dei disagi (evidenziati nel ricorso) strutturali che affliggono l’immobile.
3.4. La Ricorrente ha – infatti ‐ sempre fatto molta fatica a trovare conduttori disposti ad adattarsi alla situazione in essere. Lo dimostra il fatto che in 6 anni è riuscita a locare contemporaneamente i due “appartamenti” solo nel 2012.
4. Per amor di precisione, si evidenzia che la ricorrente ha dichiarato un valore locativo di CHF 8'000.00, ma che ha poi “ritenuto congruo” un valore locativo di CHF 10'000.00 è stato lo stesso RS 1.
c.
L’autorità di tassazione non si è espressa su tali conclusioni.

Diritto
1.
Il ricorso verte sulla commisurazione del valore locativo dell’abitazione di vacanza della contribuente. L’autorità di tassazione ha stabilito tale importo partendo dapprima dal valore di reddito determinato dall’Ufficio di stima nella decisione di stima. Solo in un secondo tempo, in sede di osservazioni al ricorso, l’RS 1 ha giustificato il suo operato fondandosi su presunti “affitti di riferimento per _” estrapolati dal sito internet www.tutti.ch. Da parte sua, invece, la ricorrente in sede ricorsuale propone un valore di mercato di CHF 23'100.‐, così come da ultime locazioni, quale valore “massimo”. Nel ricorso sostiene inoltre la tesi di un valore di mercato leggermente inferiore, che si attesta a CHF 22’824.‐, supportandola con i dati ufficiali forniti dell’Ufficio federale di statistica, importo che si avvicina di molto a quello richiesto per la locazione nel 2012 (cfr. ric., p. 5, pto. 5.3).
2.
2.1.
Secondo l’art. 20 cpv. 1 lett.
b
LT risp. art. 21 cpv. 1 lett.
b
LIFD, è imponibile quale reddito della sostanza immobiliare il valore locativo di immobili o di parti di essi che il contribuente ha a disposizione per uso proprio in forza del suo diritto di proprietà o di un usufrutto ottenuto a titolo gratuito.
2.2.
Le normative cantonale e federale si differenziano fra loro quanto alle modalità di calcolo del valore locativo. L’art. 21 cpv. 2 LIFD precisa, infatti, che il valore locativo viene stabilito tenendo conto delle condizioni locali usuali e dell’utilizzazione effettiva dell’abitazione al domicilio del contribuente. Il riferimento alle condizioni locali usuali sta a significare che determinante per l’IFD rimane il valore di mercato reperibile, che deve essere stabilito in via comparativa tenendo conto anche delle vecchie abitazioni e quindi non necessariamente il canone di locazione massimo conseguibile (cfr.
Agner/Jung/Steinmann
, Kommentar zum Gesetz über die direkte Bundessteuer, p. 92; v. anche DTF 124 I 152 = ASA 68 p. 773 = StE 1998 A 23.1 n. 1; DTF 123 II 15 = ASA 66 p. 563 = RF 52/1998 p. 190 = StE 1997 A 21.11 n. 41).
2.3.
La legge federale sull’armonizzazione delle imposte dirette dei cantoni e dei comuni obbliga i cantoni ad assoggettare all’imposta sul reddito il valore locativo (in virtù del combinato disposto dell’art. 2 cpv. 1 lett.
a
e dell’art. 7 cpv. 1 LAID), ma non contiene ulteriori disposizioni relative alle sue modalità di accertamento, lasciando in tal modo ai cantoni un certo margine. In relazione alla questione in che misura il valore locativo possa scendere rispetto al valore di mercato, l’art. 7 cpv. 1 LAID non pone pertanto alcun altro limite se non quelli che derivano dagli art. 8 cpv. 1 e art. 127 cpv. 2 Cost. fed. (cfr. DTF 125 I 65, consid. 2b p. 67; DTF 124 I 145, consid. 3 p. 152 ss). L’Alta Corte ha stabilito che il valore locativo può essere inferiore al valore di mercato (cfr. DTF 124 I 145, consid. 4d p. 156), precisando poi che il 60% del valore di mercato rappresenta il limite inferiore che è ancora conforme al principio costituzionale dell’uguaglianza (art. 8 cpv. 1 Cost. fed.).
2.4.
L’art. 20 cpv. 2 LT precisa che il valore locativo, tenuto conto della promozione dell’accesso alla proprietà e della previdenza personale, è stabilito al 60-70 per cento del valore di mercato delle pigioni e che per il suo calcolo è possibile considerare in modo adeguato il valore della stima ufficiale.
Dal 1° gennaio 2009 è entrato in vigore l’art. 20 cpv. 3 LT, secondo cui la riduzione di cui al capoverso 2 non è invece ammessa per gli immobili utilizzati prevalentemente a scopo di vacanza. La modifica è stata proposta dal Consiglio di Stato nel quadro delle misure di risanamento dei conti adottate con il preventivo 2009 ed è stata così motivata: nella misura in cui la residenza di vacanza resta a disposizione del titolare, il relativo vantaggio deve essere calcolato in forma piena. Secondo il Governo non vi sono motivi oggettivi tali da condurre all'adozione di misure che promuovano l'accesso della proprietà di residenze secondarie di vacanza. Di conseguenza, il valore locativo delle residenze di vacanza deve corrispondere ai valori di mercato senza riduzioni o provvedimenti nell’ottica di favorire l’accesso alla proprietà. Nemmeno deve essere dimenticata la ricaduta sui comuni di residenze di vacanza, i quali devono assumersi oneri di infrastrutture comunali senza importanti ricadute in termini di gettito fiscale. In sintesi, la misura che proponiamo, attuata tramite una modifica dell'art. 20 LT, comporta un onere fiscale supplementare a carico di soggetti fiscali titolari di una residenza secondaria e quindi, presumibilmente, contribuenti facenti parte della classe media superiore. Osserviamo inoltre che una parte importante di questi contribuenti (circa il 50%) sono residenti fuori cantone o all’estero (cfr. Messaggio del Consiglio di Stato n. 6133 del 15 ottobre 2008 concernente il Preventivo 2009 e obiettivo di bilancio 2011, par. 6.5.3).
3.
3.1.
Per quanto riguarda le modalità di determinazione del valore locativo, secondo l’art. 1 del Decreto esecutivo concernente l’imposizione delle persone fisiche valido per il periodo fiscale 2017 del 30 novembre 2016 (di seguito: DE 2017), esso corrisponde al valore di mercato della pigione per immobili dello stesso genere nella medesima posizione (cpv. 1). Il valore locativo delle abitazioni primarie corrisponde mediamente al 60-70% del valore di mercato della pigione; in mancanza di altri elementi utili al suo calcolo, esso corrisponde, di regola, al 90% del valore di reddito determinato dall’Ufficio di stima nella decisione di stima (cpv. 2).
3.2.
Come afferma l’art. 1 della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (LSt; RL 215.600), l’accertamento ufficiale di stima concerne “i valori della sostanza immobiliare”. L’art. 32 cpv. 1 LSt precisa poi che l’autorità (cioè l’Ufficio stima; cfr. art. 16 cpv. 1 del Regolamento di applicazione della legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 19 dicembre 1997 [RL 215.610]), tramite il Municipio, comunica le decisioni di stima relative ai fondi edificabili o edificati (contenenti i dati d’accertamento e di valutazione) a tutti i contribuenti interessati, unitamente all’avviso di pubblicazione. Dalla semplice lettura delle disposizioni menzionate si evince chiaramente che oggetto della decisione dell’Ufficio stima è solo il valore di stima ufficiale degli immobili e non anche il valore locativo degli stessi. È ben vero che la stessa legge sulla stima ufficiale menziona anche il valore di reddito fra i fattori che concorrono all’accertamento del valore di stima: tuttavia, dal tenore degli articoli 16 e 18 LSt appare evidente che il valore di reddito viene accertato esclusivamente ai fini del calcolo del valore di stima dell’immobile ed inoltre che il valore di reddito è costituito dalla capitalizzazione del reddito lordo (cfr. CDT, sentenza no. 80.2017.205 del 20 giugno 2018).
3.3.
Questa Camera ha così affermato che il ricorso alla valutazione ufficiale del valore locativo è senz’altro un metodo adeguato e praticabile ai fini della determinazione del reddito di una casa d’abitazione, ma presuppone tuttavia che vi sia una procedura di accertamento del valore locativo stesso, come avviene in altri cantoni: occorre cioè che la decisione che scaturisce dalla procedura di stima ufficiale indichi separatamente, nel dispositivo, il valore di stima ed il valore locativo e che dalla motivazione della decisione sia possibile ricostruire le modalità di calcolo di entrambi i valori. La Camera ha infatti negato che la circostanza secondo cui dalla decisione dell’Ufficio stima si possa ricavare anche il valore di reddito significhi che questa decisione accerti anche il valore locativo dell’immobile. A tale proposito, ha ricordato che l’autorità di cosa giudicata non si estende in linea di principio ai motivi di una decisione ma solo al dispositivo: nel caso delle decisioni dell’Ufficio stima, il dispositivo, che si trova sulla prima pagina della decisione, è costituito dall’accertamento del “valore globale di stima”, a sua volta suddiviso fra i diversi edifici e terreni, mentre è solo nella “scheda di calcolo della stima” che sono contenuti i dettagli relativi al valore metrico ed al valore di reddito, come pure alla loro ponderazione ed alla ripartizione fra i singoli subalterni del valore di stima così ottenuto. La Camera ha quindi escluso che nel Canton Ticino i valori locativi siano “accertati individualmente” nella procedura di stima ufficiale degli immobili: il solo accertamento individuale che viene intrapreso nell’ambito dell’apposita procedura ufficiale concerne il valore di stima degli immobili. La sentenza in questione ha poi anche rilevato che le decisioni dell’Ufficio stima non adempiono i requisiti di motivazione necessari a mettere i contribuenti nella condizione di impugnarle con cognizione di causa; non vi sono pertanto neppure le condizioni perché la decisione di stima possa essere impugnata, per quanto attiene all’accertamento del valore locativo, con reclamo contro la decisione di tassazione dell’imposta sul reddito dinanzi all’Ufficio circondariale di tassazione (cfr.
CDT, sentenza no. 80.2007.173, in: RtiD II-2008 n. 3t; sentenza no. 80.2016.282 dell’11 ottobre 2017, consid. 3.2). A titolo abbondanziale, questa Camera ha infine sollevato i propri dubbi in merito alla circostanza che il valore di reddito ‐ ma anche il 90% del valore di reddito ‐ accertato nel quadro della procedura di stima ufficiale corrisponda effettivamente al 60-70% del valore medio delle pigioni di mercato (cfr. anche CDT, sentenza no. 80.2006.173 del 21 dicembre 2006; sentenza no. 80.2007.18 del 9 marzo 2007).
4.
4.1.
Dagli atti dell’ufficio di tassazione emerge che quest’ultimo ha stabilito il valore locativo dell’immobile in discussione basandosi sul valore di reddito accertato dall’ufficio cantonale di stima. Siccome però si tratta di un’abitazione secondaria, l’importo così calcolato corrisponde ‐ secondo la prassi dell’autorità fiscale cantonale ‐ al 70% del valore locativo di abitazioni diverse da quella dove la contribuente ha il domicilio. Il valore locativo viene quindi fissato nella misura dei 100/70 di questo importo, cioè nel caso concreto a CHF 32’241.–. Nella decisione impugnata, l’autorità di tassazione ha sostenuto che “
trattandosi di un immobile composto da almeno due grandi appartamenti, ora uniti in uno unico, appare corretta l’esposizione, per casa di vacanza, del valore locativo attribuito nella decisione di prima sede. L’importo di Fr. 10'000.- accertato nei periodi fiscali precedenti risulta palesemente basso e non corrispondente n
[è]
alla realtà dell
[’]
oggetto n
[è]
al valore di reddito da stima. Per il calcolo del valore locativo di casa di vacanza si applica quanto segue: Valore di reddito da stima Fr 25'077.- al 90% dà il valore locativo residenza primaria di Fr. 22'569.-
[...]
Trattandosi di residenza secondaria tale importo viene diviso per 0.7 quindi Fr. 22'569:0.7 = Fr. 32'241.-
”.
Sia nel ricorso sia nella replica spontanea, la stessa contribuente riconosce comunque che il valore locativo accertato negli anni precedenti (ovvero, CHF 10'000.‐) non riflette il valore di mercato, tanto è vero che propone quale valore “massimo” l’importo di CHF 23'100.‐, corrispondente agli affitti percepiti durante le ultime locazioni, sostenendo però che più fondato sarebbe un valore di mercato pari a CHF 22'824.‐, ricavato dai dati dell’Ufficio federale di statistica (v. ric., p. 5, pto. 5.3).
4.2.
Riconosciuto di aver applicato una prassi illegale per determinare il valore locativo dell’abitazione secondaria della ricorrente, l’RS 1, nelle sue osservazioni al ricorso, sostiene dapprima che la contribuente avrebbe dimenticato di aggiungere ai CHF 23'100.‐, percepiti con l’ultima locazione risalente al periodo fiscale 2012, il valore locativo di un terzo appartamento di due locali e mezzo nel quale “
con verosimiglianza prossima alla certezza
”, la contribuente ha abitato “
nel periodo in cui gli altri due appartamenti erano locati a terzi
”.
Aggiungendo quindi l’importo di CHF 6'600.‐, relativo al “grottino”, all’importo delle pigioni percepite nel 2012, l’Ufficio conclude che “
il valore locativo per residenza secondaria dovrebbe assommare almeno a Fr. 29'700.- (valore di mercato), non lontano quindi da quanto ritenuto dall’autorità fiscale in prima sede e confermato in sede di reclamo
”. Stabilendo che l’abitazione è “
su tre piani, con 3 cucine (tra abitabili e non), almeno 4 bagni uno dei quali sia con vasca che doccia, almeno 6 camere e almeno un ampio salone con camino, oltre a parcheggi, lavanderia, ampio giardino/piazzale esterno, ecc.
”, l’autorità di tassazione ritiene di poterlo paragonare ad altri immobili della zona di _ posti in locazione sulla piattaforma
www.tutti.ch
, giungendo alla conclusione che sia “
lecito e corretto definire in almeno Fr. 29'000.- il valore locativo di residenza secondaria, in modo da tener conto di tutte le componenti dell’immobile
”.
4.3.
Gli elementi forniti dall’autorità di tassazione, con le sue osservazioni al ricorso, non consentono tuttavia di avallare il metodo di calcolo proposto.
In primo luogo, dagli atti a disposizione non si comprende come sia strutturato l’immobile abitativo, non essendoci alcun piano di dettaglio (quelli allegati al ricorso sono difficilmente leggibili; v. ric., all. 3), alcun documento o fotografia che attestino la suddivisione della casa. Non è chiaro, in particolare, da quanti appartamenti sia composto l’edificio principale.
In secondo luogo, deve essere approfondita la questione del “grottino”, che secondo l’autorità fiscale costituirebbe una terza unità abitativa, che era a disposizione dalla ricorrente, quale abitazione secondaria, anche quando entrambi gli appartamenti erano ceduti in locazione. Nella sua replica spontanea, l’insorgente non si è infatti espressa su tale aspetto. Non è noto, in particolare, se a questo appartamentino fosse stato attribuito un valore locativo, nei periodi fiscali in cui i due appartamenti principali erano occupati da inquilini.
Poche indicazioni utili si ricavano infine dalla ricostruzione del valore locativo a partire dagli “
affitti di riferimento per _ (cfr.
www.tutti.ch
sono di Fr. 1'850.- per 4.5 locali, Fr. 650 per 1.5 locali, Fr. 1'100.- per 3 locali, dati rilevati il 19.12.2018)
”. Le indicazioni fornite sono troppo generiche per poter fondare un calcolo del valore locativo attendibile.
4.4.
Il lodevole tentativo dell’Ufficio di tassazione di sanare con le proprie osservazioni al ricorso i vizi della decisione impugnata non è sufficiente a dimostrare la fondatezza del calcolo del valore locativo litigioso. Per questo motivo, la decisione di tassazione IC/IFD 2017 dopo reclamo del 14 novembre 2018 deve essere annullata. Gli atti sono rinviati all’Ufficio circondariale di tassazione di RS 1 per una nuova decisione, dopo gli ulteriori accertamenti indicati, che presuppongono la collaborazione della ricorrente.
5.
Visto l’esito del ricorso, non si prelevano né la tassa di giustizia né le spese processuali. Alla ricorrente, rappresentata da un avvocato, è riconosciuta un’indennità a titolo di ripetibili.