Decision ID: 12a4a80f-259f-516b-bdf2-adafacebff39
Year: 2009
Language: de
Court: SG_VG
Chamber: SG_VG_001
Canton: SG
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law

hat das Verwaltungsgericht festgestellt:
A./ X.Y. ist Eigentümer des Grundstücks Parz. Nr. .. in R., Grundbuch Z.. Das
Grundstück war am 27. Juni 2005 mit Bewilligung des Landwirtschaftsamts vom
Stammgrundstück Nr. .. abparzelliert worden. Gemäss Zonenplan der Politischen
Gemeinde Z. vom 29. April 1999 liegt es in der Landwirtschaftszone. Das Grundstück
war mit einem Wohnhaus, einer angebauten Scheune und einem Schopf überbaut. Der
Landwirtschaftsbetrieb war bereits anfangs der Achtzigerjahre aufgegeben worden,
ohne dass eine förmliche Zweckänderung erfolgt wäre.
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Am 5. April 2004 reichte X.Y. ein Baugesuch für den Umbau des Wohnhauses, die
Sanierung der Scheune sowie den Abbruch des Schopfes und einer Jauchegrube ein.
Das Wohnhaus wurde damals vom Baugesuchsteller, der nicht Landwirt ist, und
seinem Vater, dem ehemaligen Bewirtschafter des Hofs, bewohnt. Zu den am
Wohnhaus vorgesehenen Massnahmen gehörten gemäss Baubeschrieb vom 26. April
2004 die Änderung der Raumeinteilung und die Errichtung eines überdachten
Sitzplatzes im Erdgeschoss, der Einbau eines Bades im Obergeschoss und der Ausbau
des Dachraums zu einem Wohnstudio. Weiter sollten in den Scheunenraum zwischen
Wohnhaus und Tenn eine Garage und ein Heizungsraum eingebaut werden. Zur
Scheune wurde festgehalten, dass sie in ihrer Grundstruktur erhalten bleiben soll. Unter
dem Titel "Gebäudehülle" wurde überdies folgendes ausgeführt: "Während das
Wohnhaus vollständig saniert werden muss, werden an der Scheune nur
werterhaltende Massnahmen vorgenommen. Das Dach muss über die ganze Baute
saniert werden. Ergänzungen an der Tragkonstruktion und die Neueindeckung mit
Tonziegeln sind notwendig. Zudem müssen in der Scheune feuerpolizeiliche
Massnahmen für die Garage und den Heizraum getroffen werden. Die Fassade der
Scheune bleibt bestehen, während jene des Wohnhauses isoliert, mit einer neuen
Fassadenverkleidung aus Holz und neuen Fenstern versehen wird."
Am 15. Oktober 2004 stimmte das Amt für Raumentwicklung und Geoinformation
(abgekürzt AREG) dem Bauvorhaben - in bezug auf das Wohnhaus gestützt auf
Art. 24d des Bundesgesetzes über die Raumplanung (SR 700, abgekürzt RPG) und
Art. 42a Abs. 1 und 2 der eidgenössischen Raumplanungsverordnung (SR 700.1,
abgekürzt RPV), in bezug auf die Scheune gestützt auf Art. 24a RPG - zu.
Am 29. Oktober 2004 erteilte die Baukommission
Z. X.Y. neben der Abbruchbewilligung für Schopf und Jauchegrube gestützt auf
Art. 24d RPG und Art. 42a Abs. 1 und 2 RPV die Baubewilligung für den Umbau und
die Zweckänderung des Wohnhauses und gestützt auf Art. 24a RPG die Bewilligung für
die Zweckänderung der Scheune. Bezüglich der am Wohnhaus geplanten baulichen
Massnahmen wurde festgehalten, dass damit das zulässige Erweiterungskontingent
vollständig ausgeschöpft werde. Die Bewilligung zur Zweckänderung der Scheune
wurde unter dem Hinweis erteilt, dass an ihr keinerlei bauliche Veränderungen
vorgenommen werden dürften.
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Am 22. März 2005 teilte die Bauverwaltung Z. dem AREG mit, dass der Architekt einen
Abbruch und Neubau des Wohnhauses als günstiger erachte. Die Scheune solle wie
geplant bestehen bleiben bzw. renoviert werden. Am 7. April 2005 teilte das AREG der
Bauverwaltung mit, dass Art. 42a Abs. 3 RPV den freiwilligen Abbruch und
Wiederaufbau eines Gebäudes ausdrücklich ausschliesse. Folglich sei eine Ersatzbaute
nicht möglich. Diese Mitteilung wurde umgehend an den Architekten weitergeleitet.
Anlässlich eines persönlichen Gesprächs vom 3. Juni 2005 erläuterte der Amtsleiter
des AREG dem Architekten die massgebenden Bestimmungen und teilte ihm mit, dass
diese einen Abbruch und Wiederaufbau des Wohnhauses nicht zulassen würden.
Am 12. Juli 2005 stellte die Gemeinde Z. den kompletten Abbruch des Wohnhauses
fest. Sie forderte X.Y. hierauf zur Einreichung eines Korrekturgesuchs samt
Stellungnahme und zur Einstellung der Bauarbeiten auf. Am 28. Juli 2005 reichte X.Y.
ein Korrekturgesuch ein unter Angabe folgender Änderungen gegenüber den
ursprünglich bewilligten Plänen: Ersatz der tragenden Wohnhauswände und -decken
im Erd- und Obergeschoss, neue Brandmauer zwischen Wohnhaus und Scheune,
Wohnhaustreppe OG-DG durch Treppen zwischen Wohnhaus und Scheune ersetzt,
Ofen durch Cheminée ersetzt, Einbau Trockenraum und Heizungsspeicherplatz bedingt
über EG Heizraum, leichte Anpassung der Wohnhausdachgeometrie im Rahmen der
Dachsanierung, Gestaltung der Nordfassade im Sinne einer ausreichenden Belichtung
leicht korrigiert, Überdachung zwischen Scheune und Holzschopf entfällt.
Am 12. August 2005 fand auf dem Bauamt Z. eine Besprechung mit den Beteiligten
statt. Gemäss Aktennotiz vom 22. August 2005 führte der Architekt anlässlich dieser
Besprechung unter anderem aus, dass auch die Dachkonstruktion der Scheune habe
ersetzt werden müssen.
Mit raumplanungsrechtlicher Teilverfügung vom 1. September 2005 verweigerte das
AREG die Zustimmung zur Baubewilligung. Zur Begründung wurde im wesentlichen
ausgeführt, ein Wiederaufbau sei nur nach Zerstörung durch höhere Gewalt zulässig.
Vorliegend sei jedoch das Wohnhaus freiwillig vollständig abgebrochen worden. Eine
nachträgliche Zustimmung zum Wiederaufbau des Wohnhauses falle ausser Betracht.
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Mit Beschluss vom 2. September 2005 verweigerte die Gemeinde Z. die
Baubewilligung. Zudem wurde in bezug auf das bereits erstellte Untergeschoss des
Wohnhauses die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands angeordnet. Sodann
wurde X.Y. angewiesen, für die in Abweichung von der Baubewilligung vom
15. Oktober 2004 vorgenommenen baulichen Massnahmen an der Scheune
unverzüglich korrigierte Pläne einzureichen.
B./ X.Y. erhob am 13. September 2005 Rekurs bei der Regierung. Diese wies mit
Entscheid vom 25. April 2006 den Rekurs bezüglich der verweigerten Baubewilligung
und der für die Scheune geforderten Nachreichung korrigierter Pläne ab.
C./ Mit Eingabe vom 18. Mai 2006 erhob X.Y. gegen den Entscheid der Regierung vom
25. April 2006 Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Dieses führte vor seinem
Entscheid am 14. September 2006 einen Augenschein an Ort und Stelle durch. Es hielt
fest, dass der Beschwerdeführer in Abweichung zur Baubewilligung vom 29. Oktober
2004 sein in der Landwirtschaftszone liegendes Wohnhaus abgebrochen habe. Da das
Wohnhaus somit nicht durch höhere Gewalt zerstört worden sei, seien die gesetzlichen
Voraussetzungen für einen Wiederaufbau nicht gegeben. Die Verweigerung des
Wiederaufbaus liege sodann im überwiegenden öffentlichen Interesse und erweise sich
als verhältnismässig. Die Vorinstanz habe deshalb die Bewilligung zum
Korrekturgesuch vom 28. Juli 2005, welches den Wiederaufbau des Wohnhauses
bezweckte, zu Recht verweigert. Nachdem die bestehende Bausubstanz vollständig
zerstört worden sei, sei ein Wiederaufbau im Rahmen der Baubewilligung vom 29.
Oktober 2004 gar nicht mehr möglich. Bezüglich der Rückweisung der Streitsache an
die Gemeinde zur Prüfung der Wiederherstellung habe die Regierung zutreffend
erkannt, dass die Behörde in einer Wiederherstellungsverfügung im Sinne von Art. 130
Abs. 2 des Baugesetzes (sGS 731.1, abgekürzt BauG) einerseits die Voraussetzungen
der restitutorischen Massnahme festzustellen und anderseits zu bestimmen habe, was
der Pflichtige tun müsse. Nur der verbindliche Entscheid, welche Massnahmen der
Pflichtige zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands vorzunehmen habe,
gestalte ein Rechtsverhältnis. Die angeordnete Rückweisung sei folglich nicht zu
beanstanden, da die Gemeinde die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands
verfügt habe, ohne die erforderlichen Massnahmen konkret zu bezeichnen. Immerhin
könne im Hinblick auf die konkrete Anordnung als Hinweis festgehalten werden, dass
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auch im Rahmen der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ein Wiederaufbau
im Rahmen der Baubewilligung vom 29. Oktober 2004 ausser Betracht falle.
Abgesehen davon, dass ein Wiederaufbau aus rein praktischen Gründen unmöglich sei,
ginge es auch nicht an, über die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands einen
Wiederaufbau zuzulassen, der nach Art. 24d RPG unzulässig sei (VerwGE B 2006/94
vom 14. September 2006, in: www.gerichte.sg.ch). Dieses Urteil erwuchs
unangefochten in Rechtskraft.
D./ Am 5. Dezember 2006 reichte X.Y. beim Landwirtschaftsamt ein Gesuch um
Anerkennung der Liegenschaft als landwirtschaftlicher Betrieb ein. Am 14. September
2007 ergänzte er sein Gesuch mit einem Betriebskonzept und weiteren Unterlagen.
Mit Verfügung vom 13. November 2007 stellte das Landwirtschaftsamt fest, dass das
Grundeigentum von X.Y. die Mindestanforderungen an ein landwirtschaftliches
Gewerbe nicht erfülle.
Gegen die Feststellungsverfügung des Landwirtschaftsamtes erhob X.Y. durch seinen
Rechtsvertreter mit Eingaben vom 13. Dezember 2007 und 31. Januar 2008
Beschwerde bei der Verwaltungsrekurskommission.
E./ X.Y. reichte am 9. Februar 2007 der Bauverwaltung Z. ein Korrekturgesuch für
verschiedene bauliche Massnahmen an der Scheune ein. Diese baulichen
Massnahmen waren bereits ohne Bewilligung ausgeführt worden. Mit Teilverfügung
vom 24. Mai 2007 verweigerte das AREG die Zustimmung zum Korrekturgesuch und
forderte die zuständige Gemeindebehörde auf, in bezug auf den umgebauten Bereich
der Scheune die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands anzuordnen.
Mit Beschluss vom 4. Juni/20. November 2007 entschied die Baukommission Z., die
Korrekturbewilligung für die Umnutzung und Sanierung der Scheune werde verweigert.
Ausserdem wurde zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands eine Frist von 12
Monaten seit Rechtskraft des Entscheids über das Korrekturgesuch betreffend
Wiederaufbau des Wohnhauses bzw. Wiederaufnahme eines landwirtschaftlichen
Betriebs gesetzt. Weiter war vermerkt, über die Einzelheiten der Wiederherstellung
werde dann separat verfügt.
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Gegen den Beschluss der Baukommission Z. erhob X.Y. Rekurs. Das Baudepartement
wies den Rekurs mit Entscheid vom 14. August 2008 ab.
X.Y. erhob gegen den Rekursentscheid Beschwerde beim Verwaltungsgericht und
beantragte, für Antrag, Sachdarstellung und Begründung sei eine Nachfrist anzusetzen,
wobei diese mit der Rechtskraft des Entscheids der Verwaltungsrekurskommission
über die Feststellungsverfügung zu laufen beginne, eventuell sei das Verfahren zu
sistieren.
Der Präsident des Verwaltungsgerichts sistierte das Verfahren mit Verfügung vom 18.
September 2008 bis zur Rechtskraft des Entscheids der Verwaltungsrekurskommission
bzw. bis zum allfälligen Eingang einer Beschwerde.
Die Verwaltungsrekurskommission wies die Beschwerde von X.Y. gegen die
Feststellungsverfügung des Landwirtschaftsamts mit Entscheid vom 3. Oktober 2008
ab.
F./ Gegen den Entscheid der Verwaltungsrekurskommission vom 3. Oktober 2008
erhob X.Y. mit Eingaben seines Rechtsvertreters vom 27. Oktober und 2. Dezember
2008 Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Er beantragt, die Verfügung des
Landwirtschaftsamtes vom 13. November 2007 und der Entscheid der
Verwaltungsrekurskommission vom 3. Oktober 2008 seien aufzuheben und es sei
festzustellen, dass sein Grundeigentum die Mindestanforderungen an ein
landwirtschaftliches Gewerbe erfülle, eventuell sei die Sache zur Neubeurteilung an die
Vorinstanz zurückzuweisen, unter Entschädigungsfolge.
Am 3. Dezember 2008 wurde das Beschwerdeverfahren über das Baugesuch, die
Umnutzung und Sanierung der Scheune sowie die Wiederherstellung bis zur
Rechtskraft über den Entscheid betr. Wiederaufnahme eines Landwirtschaftsbetriebs
sistiert.
Die Vorinstanz beantragt in ihrer Vernehmlassung vom 16. Dezember 2008 die
Abweisung der Beschwerde.
Das Landwirtschaftsamt beantragt in seiner Vernehmlassung vom 19. Dezember 2009
ebenfalls die Abweisung der Beschwerde.
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Die Aufsichtsbehörde über Bewilligungen nach BGBB hat auf eine Vernehmlassung
verzichtet.
Der Beschwerdeführer äusserte sich mit Eingabe vom 5. Februar 2009 zu den
Vernehmlassungen.
Die von den Verfahrensbeteiligten zur Begründung ihrer Anträge vorgebrachten
Ausführungen werden, soweit wesentlich, in den nachstehenden Erwägungen
dargelegt und gewürdigt.

Darüber wird in Erwägung gezogen:
1. Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (Art. 59 Abs. 1 des
Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt VRP). Der
Beschwerdeführer ist zur Ergreifung des Rechtsmittels legitimiert (Art. 64 Abs. 1 in
Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP). Die Beschwerdeerklärung vom 27. Oktober 2008
und deren Ergänzung vom 2. Dezember 2008 entsprechen zeitlich, formal und inhaltlich
den gesetzlichen Vorschriften (Art. 64 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und
Art. 48 Abs. 1 und 2 VRP). Auf die Beschwerde ist daher einzutreten.
2. Der Beschwerdeführer rügt verschiedene Verletzungen seines Anspruchs auf
rechtliches Gehör.
2.1. Der Beschwerdeführer macht zunächst geltend, die Vorinstanz habe seine Rüge
betreffend Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör im Zusammenhang mit der
Begründung der Verfügung des Landwirtschaftsamts und der Auseinandersetzung mit
dem Gutachten König zu Unrecht abgewiesen, indem sie auf die Heilung des Mangels
im Rechtsmittelverfahren verwiesen habe. Er beruft sich dabei auf seine Vorbringen in
der Beschwerde an die Vorinstanz vom 31. Januar 2008, Ziff. 5 - 8.
Nach Art. 24 Abs. 1 lit. a VRP muss eine Verfügung die Tatsachen, die Vorschriften und
die Gründe, auf die sie sich stützt, enthalten. In der Verfügung des
Landwirtschaftsamts vom 13. November 2007 wurde die angewendete Bestimmung
von Art. 7 des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht (SR 211.412.11,
abgekürzt BGBB) vermerkt. Die Verfügung enthielt ausserdem einen Beschrieb der
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Grundstücke Nrn. 541 und 563. Zudem nahm sie Bezug auf das Gutachten des
landwirtschaftlichen Zentrums St. Gallen in Flawil. Dieses Gutachten ist Teil der
Verfügung und wurde dem Beschwerdeführer nach der Eröffnung der Verfügung
ausgehändigt. Im Gutachten ging der Experte auf die vom Beschwerdeführer
eingereichte Expertise König ein. Er verglich die beiden Gutachten und kam zum
Schluss, dass das Gutachten König in verschiedenen Bereichen unangemessene
Annahmen getroffen habe. Bei dieser Sachlage ist der Vorwurf einer mangelhaften
Begründung der Verfügung des Landwirtschaftsamts unbegründet. Insbesondere ging
die Verfügung des Landwirtschaftsamts bzw. das Gutachten nicht nur auf die
bestehende Situation bei den Gebäuden ein, sondern es wurde der Verfügung das vom
Beschwerdeführer vorgelegte Betriebskonzept zugrundegelegt. In der Beschwerde an
die Vorinstanz (Ziff. 6 Abs. 1) anerkannte der Beschwerdeführer, dass dem Experten
die Frage unterbreitet wurde, welchen Beitrag der Landwirtschaftsbetrieb nach dem
Neubau von Wohnhaus und Scheune zur wirtschaftlichen Existenzsicherung leiste.
Diese Frage ging, wie nachfolgend darzulegen ist, nicht am Kern der Sache vorbei. In
verfahrensrechtlicher Hinsicht ist aufgrund der vorstehenden Erwägungen festzuhalten,
dass die Vorinstanz zutreffend davon ausgegangen ist, die Verfügung des
Landwirtschaftsamts vom 13. November 2007 sei hinreichend begründet. Die
Vorinstanz hielt fest, die angefochtene Verfügung sei "knapp" begründet. Diese
Qualifikation bezog sich auf die Verfügung im engeren Sinn, ohne Berücksichtigung
des Gutachtens Grob als deren integrierender Bestandteil. Allgemein darf eine
erstinstanzliche Verfügung knapper begründet sein als ein Entscheid einer
Rechtsmittelinstanz. Die Vorinstanz erwog zutreffend, dass sich das Gutachten Grob
ausführlich und hinreichend mit dem Gutachten König auseinandersetzte. Weiter hielt
die Vorinstanz zu Recht fest, dass der Beschwerdeführer nach der Zustellung des
Gutachtens Grob hinreichend Kenntnis von den Entscheidgründen erhielt, weshalb
insgesamt keine Verletzung der Begründungspflicht vorlag. Daraus folgt, dass die
Vorinstanz die Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör in diesem Punkt zu
Recht verneint hat.
2.2. Weiter rügt der Beschwerdeführer, die Vorinstanz habe ihrerseits das rechtliche
Gehör verletzt. Der angefochtene Entscheid sei offensichtlich ein solcher der
Fachrichter. Diese hätten zwar anlässlich der Augenscheinsverhandlung vom
3. Oktober 2008 Fragen gestellt, jedoch in keiner Weise zu verstehen gegeben, dass
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sie anderer Auffassung gewesen seien als der anwesende Gutachter König,
geschweige denn sich gegen einzelne Feststellungen des Parteigutachters
ausgesprochen. Was die Meinung dieser Fachrichter gewesen sei, habe anlässlich der
Augenscheinsverhandlung nicht herausgefunden werden können. Erkennbar sei einzig
die Meinung des Präsidenten gewesen, der aufgrund eines faktisch unbestrittenen
Vorbringens des Beschwerdeführers den Vertreter des Landwirtschaftsamts zur
Rücknahme der angefochtenen Verfügung eingeladen habe.
Nach Art. 16 Abs. 1 des Gerichtsgesetzes (sGS 941.1) gehören der
Verwaltungsrekurskommission als Mitglieder haupt- und nebenamtliche Richter in der
erforderlichen Zahl an. Für die Beurteilung besonderer Streitigkeiten werden ihr
Fachrichter beigegeben. Die Abteilung II der Verwaltungsrekurskommission
(Schätzungen, Landwirtschaft und Jagd) umfasst drei Kammern mit je einem
hauptamtlichen Richter und zusammen acht bis zwölf Fachrichtern (Art. 8 der
Verordnung über die Organisation der Verwaltungsrekurskommission, sGS 941.113,
abgekürzt Organisationsverordnung). Nach Art. 15 Abs. 1 der Organisationsverordnung
sprechen die Abteilungen und Kammern Recht in der Besetzung von drei Mitgliedern.
Die Kammern der Abteilung II der Verwaltungsrekurskommission sind Fachgerichte im
Bereich der Verwaltungsrechtspflege. Bei solchen Fachgerichten kommt nicht die
Bestimmung von Art. 117 des Zivilprozessgesetzes (sGS 961.2, abgekürzt ZPG) über
sachverständige Richter zum Tragen. Der institutionalisierte Einsitz von Fachpersonen
im Gericht lässt ein Vorgehen nach Art. 117 ZPG entbehrlich erscheinen. Die Kammern
der Abteilung II der Vorinstanz sind imstande, Tatsachenfeststellungen zu machen, die
besonderes Fachwissen erfordern. Die Fachrichter bzw. der Präsident der Vorinstanz
waren auch nicht gehalten, ihre anlässlich des Augenscheins gemachte Würdigung des
Sachverhalts und ihre Erkenntnisse dem Beschwerdeführer bzw. dessen
Parteigutachter oder Rechtsvertreter vorgängig ihres Entscheids zur Kenntnisnahme zu
unterbreiten. Daran ändert der Umstand nichts, dass die Gründe, auf die sich das
Landwirtschaftsamt und die Vorinstanz stützten, fachspezifischer Natur sind. Auch geht
es nicht an, die Auffassungen der Fachrichter und des Präsidenten gesondert zu
betrachten. Die Vorinstanz entschied als Kollegialgericht. Der Stimme eines
Fachrichters und jener des Präsidenten kommt dasselbe Gewicht zu. Die
Entscheidfindung der Vorinstanz bildet jedenfalls keinen Hinweis, dass ihr Urteil
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fehlerhaft ist. Die Vorinstanz stellt in ihrer Vernehmlassung zudem ausdrücklich in
Abrede, dass ihre Anfrage an das Landwirtschaftsamt anlässlich des Augenscheins, ob
es einen Widerruf der Verfügung in Erwägung ziehe, aufgrund der Vorbringen des
Beschwerdeführers erfolgte. Vielmehr erfolgte die Anfrage nach Darstellung der
Vorinstanz deshalb, weil der Beschwerdeführer anlässlich des Augenscheins neue
Akten eingereicht hatte. Dies bestätigte auch das Landwirtschaftsamt. Die Motive des
Abteilungspräsidenten sind jedoch unerheblich. Das Landwirtschaftsamt war nicht
verpflichtet, sich zu den Vorbringen des Beschwerdeführers zu äussern, da die
Vorinstanz den Sachverhalt von Amtes wegen festzustellen hatte. Das
Landwirtschaftsamt wäre zudem selbst bei Mängeln seiner Verfügung nicht verpflichtet
gewesen, diese zu widerrufen. Im übrigen konnte der Beschwerdeführer im Verfahren
vor der Vorinstanz sämtliche tatsächlichen und rechtlichen Rügen vorbringen. Ihm
wurden bereits in der erstinstanzlichen Verfügung, aber auch im Beschwerdeentscheid
der Vorinstanz, hinreichend die Gründe dargelegt, die zur Abweisung seines Gesuchs
bzw. zum negativen Feststellungsentscheid führten.
2.3. Zusammenfassend ist aufgrund der vorstehenden Erwägungen festzuhalten, dass
die Vorinstanz eine Verletzung des rechtlichen Gehörs durch die verfügende Instanz zu
Recht verneint und ihrerseits keine Verletzung des rechtlichen Gehörs begangen hat.
3. Zu prüfen bleibt im folgenden, ob das Landwirtschaftsamt bzw. die Vorinstanz den
Sachverhalt vollständig festgestellt hat. Dabei ist insbesondere zu prüfen, inwiefern die
vom Beschwerdeführer erstellten Pläne für einen Neubau von Scheune und Wohnhaus
bei der streitigen Entscheidung Beachtung fanden.
3.1. Unbestritten ist, dass der Beschwerdeführer die Pläne für den Neubau von
Scheune und Wohnhaus anlässlich des Augenscheins der Vorinstanz einreichte. Diese
konnte somit die beabsichtigten Neubauten bei ihrer Entscheidung berücksichtigen.
Demgegenüber hatte der Beschwerdeführer in seinem Gesuch vom 14. September
2007 an das Landwirtschaftsamt die besagten Pläne nicht beigelegt. Der
Beschwerdeführer verwies in seinem Gesuch vom 14. September 2007 lediglich auf
das eingereichte Betriebskonzept sowie die Beilagen 1 bis 13, den Katasterplan 1:500
und den GIS-Plan 1:2000. Pläne für einen Neubau für Scheune und Wohnhaus
befanden sich nicht darunter. Demgegenüber hatte er offenbar in seinem Baugesuch
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vom 30. Juli 2007 an die Gemeinde Z. entsprechende Pläne eingereicht. Diese wurden
von der Gemeinde an das AREG weitergeleitet. Dieses übermittelte die Unterlagen im
Rahmen einer Anfrage bezüglich Zonenkonformität an den Gutachter Jakob Grob des
Landwirtschaftlichen Zentrums Flawil. Jakob Grob verfügte jedenfalls aufgrund seiner
Ausführungen im Gutachten über die Baugesuchsunterlagen (vgl. Ziff. 1 erster
Vermerk). Insbesondere legte er dem Betriebsvoranschlag diejenigen Bauten zugrunde,
die auch von Gutachter König zur Grundlage seiner Beurteilung gemacht wurden
(16 Milchkuhplätze, 40 Kälberplätze). Im übrigen hätte der Beschwerdeführer selbst mit
seinem Gesuch vom 14. September 2007 dem Landwirtschaftsamt die im Rahmen des
Baugesuchs eingereichten Pläne übergeben können. Sowohl Landwirtschaftsamt als
auch Vorinstanz haben jedenfalls in ihren Feststellungen nicht nur auf die bestehenden
Gebäulichkeiten, mithin die noch bestehende Scheune, abgestellt, sondern auch die
vom Beschwerdeführer beabsichtigten Bauvorhaben in Betracht gezogen.
3.2. Der Beschwerdeführer beantragt weiter, es seien bei der Gemeinde Z. die
Baugesuchsunterlagen einzuholen, insbesondere das Gesuch vom 27. bzw. 30. Juli
2007 und die dazu gehörenden Beilagen. Auf die Einholung dieser Unterlagen kann
allerdings verzichtet werden, da der Beschwerdeführer die wesentlichen Baupläne der
Vorinstanz eingereicht hat und im Streitfall aufgrund der vorliegenden Akten
hinreichend beurteilt werden kann, ob Landwirtschaftsamt und Vorinstanz die
Voraussetzungen für die Anerkennung eines landwirtschaftlichen Betriebes im Sinn von
Art. 7 BGBB zu Recht verneint haben.
4. Art. 7 Abs. 1 BGBB umschreibt als landwirtschaftliches Gewerbe eine Gesamtheit
von landwirtschaftlichen Grundstücken, Bauten und Anlagen, die als Grundlage der
landwirtschaftlichen Produktion dient und zu deren Bewirtschaftung, wenn sie
landesüblich ist, mindestens eine Standardarbeitskraft nötig ist. Unter den gleichen
Voraussetzungen gelten auch Betriebe des produzierenden Gartenbaus als
landwirtschaftliches Gewerbe (Art. 7 Abs. 2 BGBB). Nach Art. 7 Abs. 4 BGBB sind
zudem die örtlichen Verhältnisse (lit. a), die Möglichkeit, fehlende betriebsnotwendige
Gebäude zu erstellen oder vorhandene umzubauen, instandzustellen oder zu ersetzen,
wenn die entsprechenden Aufwendungen für den Betrieb tragbar sind (lit. b), sowie die
für längere Dauer zugepachteten Grundstücke (lit. c) zu berücksichtigen.
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4.1. Der Entscheid über die Anerkennung als landwirtschaftliches Gewerbe ist für den
Entscheid über das Bauvorhaben des Beschwerdeführers von gewisser
präjudizierender Bedeutung. Über die Rechtmässigkeit von Bauten und Anlagen ist
aber abschliessend im Baubewilligungsverfahren zu entscheiden. Das RPG und das
BGBB haben entsprechend ihrer jeweiligen verfassungsmässigen Grundlage teilweise
gleichlaufende Zielsetzungen, regeln aber in erster Linie verschiedene
Sachgegenstände. Diesem Umstand ist bei der Berücksichtigung der Kriterien des
einen Gesetzes bei der Anwendung des anderen gebührend Rechnung zu tragen. In
der Praxis ist eine möglichst sachgerechte Anwendung sowohl der Normen des RPG
als auch des BGBB anzustreben (BGE 121 II 313 mit Hinweis).
Die Bewirtschaftung des Betriebs erfordert mindestens die halbe Arbeitskraft einer
bäuerlichen Familie im Sinn von Art. 7 Abs. 1 BGBB, wenn für die ordnungsgemässe
Bewirtschaftung des zur Diskussion stehenden Betriebs von jährlich mindestens 2100
Arbeitskraftstunden auszugehen ist. Damit hat das BGBB das landwirtschaftliche
Gewerbe für seinen Regelungsbereich umschrieben (BGE 121 II 313). Es ist nichts
dagegen einzuwenden, diese Begriffsumschreibung bei der Anwendung von Art. 16
und allenfalls auch Art. 24 RPG soweit zu berücksichtigen, als dies mit den in
Art. 22quater der (alten) Bundesverfassung und im RPG enthaltenen Zielsetzungen der
Raumplanung vereinbar ist. Das Bundesgericht hat im zitierten Urteil von 1995 einen
Betrieb, in dem das erzielbare landwirtschaftliche Einkommen jährlich nur etwas über
Fr. 21'000.-- betrug und damit den Existenzbedarf einer durchschnittlichen bäuerlichen
Familie von Fr. 51'200.-- nur zu etwa 41 % sicherstellte, noch als
raumplanungsrechtlich anzuerkennenden landwirtschaftlichen Betrieb bezeichnet. Es
verwies ausdrücklich auf die Bedeutung, die die Sicherung der Existenz kleinerer
Landwirtschaftsbetriebe hat (BGE 121 II 316). Mit der am 1. September 2008 in Kraft
getretenen Änderung verlangt Art. 7 Abs. 1 BGBB, dass für die Bewirtschaftung
mindestens eine ganze Standardarbeitskraft erforderlich ist. Diesbezüglich gehen aber
sowohl das Gutachten König wie auch das Landwirtschaftsamt von der früheren Limite
von drei Vierteln einer Standardarbeitskraft aus.
4.2. Im vorliegenden Fall ist zu prüfen, ob die Vorinstanz die Bedingungen für das
Vorliegen eines landwirtschaftlichen Gewerbes im Sinn von Art. 7 Abs. 1 BGBB zu
Recht verneint hat.
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Ein Landwirtschaftsbetrieb erfordert Land, Gebäude und Inventar (E. Hofer, in: Das
bäuerliche Bodenrecht, Kommentar zum BGBB, Brugg 1995, N 21 zu Art. 7). Das
Vorhandensein von Wirtschafts- und Wohngebäuden ist ein wesentliches Merkmal
eines landwirtschaftlichen Gewerbes und Grundlage der landwirtschaftlichen
Berufstätigkeit. Zwar können nach dem neuen Recht fehlende Gebäude neu erstellt
werden. Es existiert jedoch kein Gewerbe, wenn die Erstellung der Gebäude nicht
wirtschaftlich ist. Es handelt sich auch nicht um ein Gewerbe, wenn ein Mieter von
seiner Wohnung aus mit in einem gemieteten Schopf eingestellten Maschinen
landwirtschaftliche Grundstücke bewirtschaftet, auch wenn dazu mehr als die halbe
Arbeitskraft einer bäuerlichen Familie notwendig ist (vgl. Hofer, a.a.O., N 23 und 24 zu
Art. 7).
Wie erwähnt, kann im vorliegenden Verfahren nicht die Zonenkonformität einer
bestimmten Baute geprüft werden. Streitig ist einzig die negative
Feststellungsverfügung des Landwirtschaftsamtes. Selbst wenn im vorliegenden
Verfahren die Voraussetzungen eines landwirtschaftlichen Gewerbes bejaht würden,
wäre in einem separaten Baubewilligungsverfahren zu prüfen, ob die beabsichtigten
Bauten zonenkonform und materiell rechtmässig sind. Zutreffend hat deshalb der
Beschwerdeführer im Verfahren vor der Vorinstanz festgehalten, es gehe vorliegend
nicht um baurechtliche oder landschaftsschützerische Fragen. Zu prüfen war bzw. ist
allein die Frage, ob der Begriff des landwirtschaftlichen Gewerbes nach Art. 7 Abs. 1
BGBB erfüllt ist.
Zutreffend ist, dass das Landwirtschaftsamt ebenfalls Hinweise auf die Normen und
Vorschriften des RPG und der RPV machte und festhielt, Bauten und Anlagen für den
Wohnbedarf könnten nur bewilligt werden, wenn der Wohnbedarf für ein
landwirtschaftliches Gewerbe zonenkonform sei. Das Landwirtschaftsamt hat aber
gestützt auf Art. 7 Abs. 1 BGBB zu entscheiden, ob die Merkmale eines Gewerbes
gegeben sind. Ebenso stützte sich die Vorinstanz auf die Vorschriften des bäuerlichen
Bodenrechts. Die Hinweise des Landwirtschaftsamts machten lediglich den oben
erwähnten engen Sachzusammenhang deutlich (E. 4.1).
4.3. Der Beschwerdeführer beruft sich im wesentlichen auf das Gutachten König. Er
unterbreitete den angefochtenen Entscheid dem Gutachter und erklärte dessen
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Stellungnahme zum integrierten Bestandteil der Beschwerde. Das Landwirtschaftsamt
seinerseits beurteilte die Expertise König ebenfalls und kam zum Schluss, dass diese
auf zu optimistischen Annahmen basierte. Sowohl das Landwirtschaftsamt als auch die
Gutachter König und Grob sowie die Vorinstanz legten ihrer Beurteilung nicht nur das
derzeit auf dem Grundstück Nr. 563 stehende Gebäude zugrunde, sondern prüften
auch die Situation nach einem Neubau von Wohnhaus und Scheune. Weder dem
Gutachter Grob noch dem Landwirtschaftsamt kann vorgehalten werden,
ausschliesslich den derzeitigen baulichen Bestand in Betracht gezogen zu haben.
Während der Gutachter König einen Ertrag aus Kälbermast von Fr. 62'000.--
veranschlagte und sich dabei ausschliesslich auf die Daten Agridea 06 stützte,
ermittelte der Gutachter Grob des Landwirtschaftlichen Zentrums Flawil einen Ertrag
von Fr. 37'000.--, der auf einem durchschnittlichen Trend von vier Jahren beruhte. Für
den Gebäudeunterhalt wurden unterschiedliche Ansätze berücksichtigt (1 % vom
Neuwert gegenüber 0,7 % im Gutachten König). Auch die Abschreibungsdauer für die
Gebäude war mit 50 Jahren kürzer als im Gutachten König (70 Jahre). Ausserdem
wurde eine Differenz beim Inventar bzw. eine Zinsdifferenz von Fr. 3'000.--
berücksichtigt. Während das landwirtschaftliche Einkommen im Gutachten König auf
Fr. 43'618.-- beziffert wurde, waren es im Gutachten Grob Fr. 6'143.--.
Die Vorinstanz erachtete das Gutachten Grob als plausibel. Im folgenden ist auf die
Einwendungen des Gutachters König gegen die Feststellungen der Vorinstanz
einzugehen. Die Vorinstanz bemängelte, im Gutachten König seien keine Investitionen
für die Anschaffung von Vieh berücksichtigt. Dies bestreitet der Gutachter und hielt
fest, im Betrag für die Beschaffung von Inventar von Fr. 100'000.-- sei auch das
lebende Inventar enthalten. Wie es sich damit verhält, kann letztlich aber offen bleiben.
Die Investitionskosten für Inventar bzw. für Maschinen beruhen im Gutachten König auf
Preisen, wie sie anlässlich einer Betriebsauflösung erzielt werden. Die Ermittlung der
einzelnen Investitionspositionen ist weitgehend eine Ermessenssache. Diese wurden
von der Vorinstanz mit nachvollziehbarer Begründung gesamthaft auf Fr. 1'000'000.--
festgesetzt. Dass der Kapitalbedarf geringfügig tiefer liegen kann und entsprechende
Reduktionen bei der Verzinsung berücksichtigt werden können, ändert an der
Zulässigkeit dieser vorinstanzlichen Feststellung nichts. Die dem Betriebsvoranschlag
Grob des Landwirtschaftlichen Zentrums Flawil zugrundeliegenden Annahmen
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erweisen sich jedenfalls als plausibel. Die Abweichungen im Gutachten König zeigen,
dass bereits geringfügige Abweichungen erhebliche Auswirkungen haben. Angesichts
des Strukturwandels in der Landwirtschaft und der unter Druck stehenden Einkünfte
rechtfertigt es sich, Betriebsvoranschlägen vorsichtige Annahmen zugrundezulegen.
Die Betriebsvoranschläge sind letztlich Schätzungen künftiger finanzieller Verhältnisse.
Der Voranschlag des Landwirtschaftlichen Zentrums Flawil ist weder bezüglich der
verwendeten Grundlagen noch der daraus gezogenen Schlussfolgerungen zu
beanstanden. Der Vorinstanz ist daher kein Missbrauch bzw. keine Überschreitung des
Ermessens vorzuhalten. Ohnehin haben Vorinstanz und Landwirtschaftsamt bei der
Beurteilung der Vermögenssituation bzw. bei der Tragbarkeit der vorgesehenen
Verschuldung ihr Ermessen in erheblichem Masse zugunsten des Beschwerdeführers
betätigt. Es wurde nicht näher abgeklärt, ob der Beschwerdeführer aus seiner
Pensionskasse Mittel von Fr. 205'000.-- erlangen kann, obwohl er weiterhin im Rahmen
eines erheblichen Pensums bei seinem bisherigen Arbeitgeber in unselbständiger
Stellung tätig sein will. Auch wird in den Ausführungen des Gutachters König
festgehalten, dass der Vater des Beschwerdeführers ins Altersheim gezogen ist. Es
stellt sich daher die Frage, inwiefern der Beschwerdeführer noch damit rechnen kann,
von seinem Vater ein unverzinsliches Darlehen von Fr. 105'000.-- zu erhalten. Dieses
Darlehen wäre zudem, da es sich nicht um einen Erbvorbezug handelt, ebenfalls zu
amortisieren. Gesamthaft müsste der Beschwerdeführer nach dem Gutachten Grob
rund 1 Mio. Franken investieren und könnte daraus ein landwirtschaftliches Einkommen
von voraussichtlich Fr. 6'143.-- pro Jahr erzielen. Selbst ein um 10 Prozent tieferer
Kapitalbedarf würde an diesem Ergebnis nichts grundsätzliches ändern. Daraus folgt,
dass die notwendigen Investitionen für den Betrieb nicht tragbar im Sinn von Art. 7
Abs. 4 lit. b BGBB sind.
Wohl könnten allenfalls zusätzliche, bisher nicht berücksichtigte Einkünfte aus der
Direktvermarktung von Produkten und aus der Vermietung von Pferdeboxen bzw. der
Pensionspferdehaltung erzielt werden. Diese Einkommensquellen beruhen aber auf
theoretischen Möglichkeiten. Die Wahrscheinlichkeit der effektiven Erzielung
zusätzlicher Einkünfte wurde nicht näher geprüft. Unrealistisch ist sodann ein
monatlicher Mietertrag von gegen Fr. 1'000.-- für eine Einliegerwohnung mit rund
60 m , die gemäss Raumprogramm lediglich aus einem Wohn-, einem Ess- und einem
Schlafbereich besteht.
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Keine Ermessensüberschreitung bildet im weiteren der Umstand, dass die Vorinstanz
mit einem Schuldzins von 5 % rechnete. Auf die derzeit niedrigen Zinssätze für
Hypotheken für Wohnbauten kann bei einer längerfristigen Betriebsdauer (gemäss
Gutachten König Abschreibung über 70 Jahre) nicht abgestellt werden. Zudem ist
fraglich, ob überhaupt die Ansätze für Wohnbauten zum Vergleich herangezogen
werden dürfen, handelt es sich doch im vorliegenden Fall um einen landwirtschaftlichen
Betrieb und nicht um eine Wohnbaute im herkömmlichen Sinn.
Der Beschwerdeführer weist darauf hin, dass die vom Gutachter König beschriebene
Beschaffung des Inventars amtsnotorisch sei und gegebenenfalls auch durch
Einholung eines Amtsberichts des Landwirtschaftsamts bestätigt werden könnte.
Diesen Vorbringen ist aber entgegenzuhalten, dass die alljährlichen häufigen
Betriebsaufgaben in der Landwirtschaft nicht nur dazu führen, dass gebrauchte
Maschinen günstig zu beschaffen sind, sondern dass diese Betriebsaufgaben auch
Zeichen sind, dass der Strukturwandel in der Landwirtschaft fortschreitet und davon
namentlich solche Betriebe betroffen sind, wie ihn der Beschwerdeführer umzusetzen
beabsichtigt, nämlich flächenmässig kleine Betriebe mit ungünstiger Kapitalstruktur.
Selbst wenn im vorliegenden Fall auf die Untergrenze von 0,75 Standardarbeitskräften
nach der im Zeitpunkt der Gesuchseinreichung geltenden Fassung von Art. 7 Abs. 1
BGBB abgestellt wird, ändert dies nichts daran, dass die Tragbarkeit der
Aufwendungen für die notwendigen Bauten für den Betrieb gemäss Art. 7 Abs. 4 lit. b
BGBB nicht gegeben ist.
4.4. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Vorinstanz zu Recht davon
ausgegangen ist, die Anforderungen an ein landwirtschaftliches Gewerbe seien nicht
erfüllt. Demzufolge ist die Beschwerde als unbegründet abzuweisen.
5. Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die amtlichen Kosten des
Beschwerdeverfahrens dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine
Entscheidgebühr von Fr. 3'000.-- ist angemessen (Art. 13, Ziff. 622 Gerichtskostentarif,
sGS 941.12). Der geleistete Kostenvorschuss von Fr. 3'000.-- ist zu verrechnen.
Ausseramtliche Kosten sind nicht zu entschädigen (Art. 98bis VRP).
Demnach hat das Verwaltungsgericht
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