Decision ID: c47f4a6c-0b92-5df3-8a12-18a86394b072
Year: 2001
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_001
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

in fatto: A.
I fratelli dott. _ (1918), _ (1920), _ (1921), avv. _ (1923) e _ (1934) formavano le comunioni ereditarie dei genitori _ _ e _ nata _. Con “atto di estromissione di un coerede” del 30 aprile 1970 _ ha ceduto la propria quota nella successioni predette ad _, _, _ e _. Il 15 settembre 1973 costoro hanno sciolto le comunioni ereditarie limitatamente alla particella n. _RFD _, che è stata acquistata da _. Mediante convenzione del 17 settembre 1973 quest'ultimo si è obbligato a versare al fratello _ un quinto della somma eccedente il prezzo della compravendita, di fr. 750'000.– (dedotte le spese), nel caso di “vendita a terzi” del fondo nei sette anni successivi il 15 settembre 1973, e un quarto di tale importo per ulteriori tre anni, dal 15 settembre 1980 al 15 settembre 1983. Successivamente, con “atto di estromissione di un erede per scrittura privata” del 1° novembre 1982, _ ha ceduto la propria quota nella successione dei genitori ad _, _ e _. Nel contratto egli ha dichiarato di “essere stato tacitato di ogni suo diritto e pretesa nella suddetta comunione ereditaria”, dalla quale è stato “estromesso (...) mediante assegnazione in proprietà esclusiva ai tre fratelli coeredi” delle particelle n. 309 e 81 RFD di Locarno. La convenzione prevedeva inoltre:
Al signor avv. _ viene concesso il diritto di prelazione in caso di vendita parziale e totale dei beni immobili summenzionati, per la durata di 10 (dieci) anni a decorrere dalla firma del presente contratto, con relativa annotazione nel registro fondiario, a norma dell'art. 681 CC. L'eventuale maggior ricavo nei confronti delle perizie _ saranno ripartiti in parti uguali fra tutti i contraenti.
L'iscrizione nel registro fondiario dell'estromissione è avvenuta il 15 novembre 1982.
B.
_ ha ceduto a sua volta la propria quota nella successione dei genitori ad _ e _ con “atto di estromissione di un erede per scrittura privata” del 3 settembre 1986, iscritto nel registro fondiario il 16 ottobre 1986. Il 14 dicembre 1987 _ e _ hanno sciolto le comunioni ereditarie e hanno assoggettato le particelle n. _e _al regime della proprietà per piani. _ è divenuto proprietario così dei fogli n. _, _, _, _, _, _, _, _, _, _e _della particella n. _, _ è divenuto proprietario dei fogli n. _, _, _, _, _, _, _, _, _, _, mentre i fogli n. _e 8947 sono rimasti in proprietà comune dei due fratelli. _ è deceduto il 15 luglio 1988.
C.
Nel dicembre del 1994 i fogli n. _e _della citata particella sono stati assegnati in comproprietà per un mezzo ciascuno alla comunione ereditaria fu _, composta della vedova _ (1928) e dei tre figli _ (1954), _ (1956) e _ (1958), e a _. Quest'ultimo, con atto pubblico del 22 dicembre 1994, ha donato i fogli n. _, _, _, _, _, _, _, _, _, _, come pure la quota di comproprietà di un mezzo sui fogli n. _e _della particella n. _ e i fogli n. _, _2, _della particella n. _in parti uguali ai figli _ (1956), _ _ (1958) e _ _ (1960). Costoro hanno assunto gli oneri ipotecari e hanno costituito sui beni un diritto di usufrutto vita natural durante e un diritto di prelazione della durata di 25 anni in favore di _ e _ i. _ si è altresì riservato il diritto di riversione (art. 247 CO) nel caso in cui un donatario gli premorisse. L'iscrizione nel registro fondiario dei nuovi proprietari e del diritto di usufrutto, come pure l'annotazione del diritto di prelazione e del diritto di riversione sono avvenuti il 27 dicembre 1994.
D.
In vista della sistemazione viaria di _ a _, lo Stato del Cantone del Ticino ha poi acquistato tutte le proprietà per piani della particella n. _con atto pubblico del 27 novembre 1995 al prezzo complessivo di fr. 6'500'000.–, versato in ragione di fr. 3'337'815.– alla comunione ereditaria fu _ e di
fr. 3'162'185.– complessivi a _, _ e _. Gli usufruttuari _ e _ hanno autorizzato la cancellazione del loro diritto, specificando che essi “continueranno ad usufruire del ricavato netto della vendita dei beni gravati”. Il trapasso è stato iscritto nel registro fondiario il 15 dicembre 1995.
E.
Il 17 luglio 1997 _ ha convenuto i membri della comunione ereditaria fu _, ovvero _, _, _ e _, la sorella _, il fratello _ e i figli di quest'ultimo _, _ e _ davanti al Pretore della giurisdizione di Locarno Città, chiedendo che fossero condannati a versargli in solido fr. 1'293'521.– oltre interessi come partecipazione al maggiore ricavo tratto dalla vendita del fondo n. _ RFD _. Con risposta comune del 22 dicembre 1997 i convenuti, salvo _, hanno contestato la loro legittimazione passiva, opponendosi alla petizione anche nel merito. Chiusa l'istruttoria, con il memoriale conclusivo del 6 set-tembre 1999 l'attore ha ridotto la domanda a fr. 1'211'666.65 oltre accessori, subordinatamente a fr. 1'146'062.70 più interessi. I convenuti hanno ribadito la loro posizione nel memoriale conclusivo del 6 settembre 1999, salvo _, che ha presentato conclusioni proprie l'8 settembre 1999, opponendosi alla petizione. Il dibattimento finale ha avuto luogo il 13 settembre 1999.
F.
Statuendo l'8 ottobre 1999, il Pretore ha stralciato dai ruoli la lite nei confronti di _ per desistenza, ha respinto per carenza di legittimazione passiva l'azione nei confronti di _, _ e _, mentre ha accolto parzialmente l'azione nei confronti degli altri convenuti, condannando _ a versare fr. 427'473.25 oltre accessori e _, _, _ e _ a versare in solido fr. 427'473.25 oltre accessori. La tassa di giustizia di fr. 12'000.– e le spese di fr. 323.– sono state poste a carico dell'attore in ragione di fr. 4'500.–, a carico di _ in ragione di fr. 3'750.– e a carico di _, _, _ e _, con vincolo di solidarietà, per i restanti fr. 3'750.–. _ _ è stato condannato inoltre a versare un'indennità per ripetibili di fr. 3'000.– a _ e di fr. 3'000.– complessivi a _, _ e _. _ è stato condannato da parte sua a versare all'attore fr. 10'000.– per ripetibili. _, _, _ e _ sono stati condannati a versare all'attore, in solido, fr. 10'000.– per ripetibili.
G.
Contro la sentenza predetta sono insorti _, _ e _ con un appello
del 27 ottobre 1999 nel quale chiedono che la petizione sia respinta e il giudizio del Pretore riformato di conseguenza. Nelle sue osservazioni del 16 dicembre 1999 _ propone di respingere l'appello e con appello adesivo chiede che _, _, _ e _ siano condannati a versargli in solido fr. 418'169.60 oltre interessi, come pure che _, _, _ e _ siano condannati a versargli, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 441'377.40.– oltre accessori.
H.
_ è insorto a sua volta contro il giudizio predetto con un appello del 2 novembre 1999, postulando la riforma della sentenza nel senso di respingere la petizione. _ _ propone nelle osservazioni del 16 dicembre 1999 di respingere l'appello e con ricorso adesivo chiede che _, _, _ e _ siano condannati a versargli in solido fr. 418'169.60 oltre interessi, come pure che _, _, _ e _ siano condannati a versargli, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 441'377.40.– oltre accessori. _ ha dichiarato con “appello adesivo” del 13 dicembre 1999 di aderire all'appello presentato da _, _ e _ e con “osservazioni all'appello di _ i” di medesima data ha prodotto la fotocopia di un articolo apparso il 25 novembre 1994 sul
Corriere
del Ticino
.
I.
Il 17 dicembre 1999 _ è stato invitato a versare entro il 4 gennaio 2000, a titolo di anticipo per le spese giudiziarie presunte, la somma di fr. 2'000.– per ogni appello adesivo. Il termine è scaduto infruttuoso e questa Camera ha stralciato dai ruoli entrambi gli appelli adesivi con due decreti emanati il 12 gennaio 2000. Contro tali decreti _ ha introdotto il 10 febbraio 2000 ricorso di diritto pubblico al Tribunale federale, poi ritirato il 31 marzo 2000. Il Tribunale federale ha quindi stralciato il ricorso dai ruoli il 3 aprile 2000.
L
. Il 27 maggio 2000 è deceduto _, al quale sono subentrati nel processo, in qualità di eredi, la moglie _ (1931) con i figli _ (1956), _ (1958) e _ (1960).

Considerando
in diritto: 1.
La convenuta _, che fa parte della comunione ereditaria fu _ (ed è quindi litisconsorte necessaria di _, _ e _), ha presentato il 13 dicembre 1999 – come detto – un “appello adesivo”. Ora, il litisconsorte necessario che appella si presume rappresentare gli altri (art. 46 cpv. 2 CPC). Diversamente dal litisconsorte facoltativo (art. 315 CPC), il litisconsorte necessario che non ha appellato la sentenza di primo grado non può pertanto proporre appello adesivo se un altro litisconsorte è già insorto in via principale (I CCA, sentenza del 29 dicembre 1994 in re G. c. B., consid. 15;
Frank/Sträuli/ Messmer
, Kommentar zur Zürcher ZPO, 3
a
edizione, Zurigo 1997, n. 4 al § 266). Il memoriale del 13 novembre 1999 è di conseguenza irricevibile. Irricevibile è anche la fotocopia dell'articolo apparso il 25 novembre 1994 sul
Corriere del
Ticino
, allegata alle osservazioni del 13 dicembre 1999, visto che l'art. 321 cpv. 1 lett. b CPC vieta di addurre nuove prove in appello.
2.
Il Pretore ha stralciato dai ruoli la causa nei confronti di _ per desistenza e ha respinto la petizione contro _, _ e _ per carenza di legittimazione passiva. Nei confronti di tali convenuti la sentenza impugnata è passata in giudicato. Nei confronti degli altri, il litigio verte in sostanza sull'interpretazione della clausola inerente al maggior ricavo contenuta nell'atto di estromissione di _ del 1° novembre 1982.
a)
Il Pretore si è dapprima interrogato sul significato della clausola: dipartendosi dalla constatazione che il diritto di prelazione di 10 anni – contenuto anch'esso nella convenzione appena menzionata – e la clausola sul maggior ricavo sono “istituti giuridici differenti, fondati su finalità diverse” (sentenza impugnata, pag. 8 in alto), egli ha ritenuto che la durata della clausola litigiosa non fosse limitata a 10 anni. A mente sua, la clausola in questione ha un proprio senso compiuto, indipendente dal diritto di prelazione, dovendosi intendere con maggior ricavo “quello scatente dall'eventuale vendita degli immobili” (sentenza, consid. 4a). Il Pretore ha osservato inoltre che i tre atti di estromissione di _ (del 30 aprile 1970), di _ (oggetto del litigio) e di _ (del 3 settembre 1986) differiscono tra loro e indiziano dunque il “proposito di non trattare tutti i coeredi estromessi allo stesso modo” (sentenza, pag. 9 in alto). Nessuna norma imponendo una scadenza massima a una clausola sul maggior ricavo, il Pretore ha ritenuto che essa, nella fattispecie, non limita illecitamente la libertà dei contraenti solo perché la vendita della particella n. _è avvenuta a 13 anni dalla conclusione del noto atto di estromissione (del 1° novembre 1982). Il primo giudice ha concluso perciò che gli eredi fu _ e _ sono tenuti al riparto del maggior ricavo. Quanto alla donazione da _ ai figli, con conseguente riparto fra i donatari del prezzo di vendita versato dallo Stato, essa non poteva essere opposta a _, “non fosse che in applicazione dell'art. 2 CC”.
b)
Ciò premesso, il Pretore ha calcolato la partecipazione al maggior ricavo spettante all'attore, reputando che a quest'ultimo tocchi la quota di un quarto poiché l'estromissione del 1° novembre 1982 era stata sottoscritta da quattro parti (_, _, l'attore stesso e _). Quanto alla locuzione “maggiore ricavo”, con essa si intende per il primo giudice il guadagno effettivo, dedotti gli oneri e le spese di miglioria. Il Pretore ha negato invece la deduzione per spese di manutenzione, ritenendole compensate dalle pigioni versate dai conduttori. Inoltre egli ha respinto la deduzione del valore locativo di fr. 136'800.– per l'occupazione di un appartamento fra il 1983 e il 1997 da parte dell'attore. Di conseguenza, calcolato il maggior ricavo in fr. 3'635'000.– (sottraendo dal prezzo di vendita di fr. 6'500'000.– il valore di stima risultante dalle “perizie _ ” di fr. 2'865'000.–), il Pretore ha dedotto i seguenti oneri: fr. 134'558.95 per imposte sugli utili immobiliari, fr. 12'588.– per spese di divisione e di costituzione della proprietà per piani, fr. 45'552.– per contributi di canalizzazione e fr. 22'515.05 per opere di miglioria, ottenendo un utile complessivo di fr. 3'419'786.10. Egli ha pertanto calcolato in fr. 854'946.50 il quarto in favore dell'attore, somma da corrispondere in ragione di metà ciascuno (pari a fr. 427'473.25) da parte di _ e degli eredi fu _ (_, _ e _).
3.
L'atto di estromissione del 1° novembre 1982 è un contratto di cessione delle ragioni ereditarie a norma dell'art. 635 cpv. 1 CC, il cui contenuto si interpreta secondo i criteri del diritto contrattuale (
Schaufelberger
in: Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, ZGB II, Basilea 1998, n. 5 ad art. 635), ossia secondo la vera e concorde volontà delle parti (art. 18 cpv. 1 CO; DTF 118 II 365 consid. 1). Solo qualora l'effettiva concordanza delle volontà appaia incerta, per determinare l'ipotetica volontà delle parti le loro dichiarazioni si interpretano secondo il principio dell'affidamento, secondo il senso cioè che ogni parte poteva o doveva ragionevolmente attribuire alle dichiarazioni dell'altra nella situazione concreta, ritenuti il testo, la sistematica e l'insieme delle circostanze (DTF 123 III 165, 118 II 365 consid. 1, 117 II 278 consid. 5a). Per interpretare un negozio giuridico occorre perciò dipartirsi dalle espressioni adoperate dalle parti, valutandole nel quadro dell'intero contratto. Se il testo e la sistematica non consentono di determinare il senso della pattuizione, si ricorre all'insieme delle circostanze, esaminando segnatamente le trattative precontrattuali, gli interessi delle parti alla firma del contratto e il modo in cui esso è stato eseguito (
Gauch/Schluep/ Schmid/Rey
, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 7
a
edizione, pag. 258, n. 1206, 1210 e 1212;
Wiegand
in: Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, OR I, 2
a
edizione, n. 26 ad art. 18 CO con richiami). L'onere della prova è a carico della parte che intende dedurre un diritto dalla propria interpretazione oggettiva (DTF 121 III 123;
Gauch/Schluep/Schmid/Rey
, op. cit., pag. 257, n. 1201a).
I. Sull'appello di _, _ e _
4.
Gli appellanti rimproverano al Pretore di non avere interpretato correttamente la clausola sul maggior ricavo, che a loro avviso aveva una durata di 10 anni e pertanto non era più valida nel 1995, quando i noti immobili sono stati venduti allo Stato.
Richiamandosi all'interpretazione letterale del contratto, essi affermano che la clausola litigiosa dev'essere correlata alla frase che la precede nel testo dell'atto di estromissione, sul diritto di prelazione, stipulato esplicitamente per 10 anni. Essi adducono che i contraenti non avevano inserito una durata specifica nella clausola sul maggiore ricavo perché anche per essa valeva la durata decennale menzionata nella frase precedente. Inoltre, soggiungono, se i contraenti avessero voluto assumere un impegno di durata illimitata – e dunque “tanto gravoso” (appello, n. 3.1 nel mezzo) – essi avrebbero espressamente pattuito ciò nel contratto. Per di più, se il diritto al maggior ricavo fosse di durata illimitata, l'attore continuerebbe a beneficiare senza limite di “tutti i vantaggi derivanti dalla sua posizione di erede estromesso”, ciò che è incompatibile con la sua rinuncia a ogni pretesa nella comunione ereditaria.
5.
Nella fattispecie la clausola sul maggior ricavo non contempla limiti di validità (doc. A, foglio 2). I convenuti affermano che anch'essa era valida per dieci anni, come esplicitamente previsto per il diritto di prelazione, ma simile tesi non trova riscontro nelle risultanze istruttorie. Sia il diritto di prelazione sia il riparto del maggior valore si riferiscono alle particelle n. _e _RFD di _, oggetto del contratto 1° novembre 1982 (doc. A, foglio 1), tuttavia la mera circostanza che la clausola sul maggior ricavo segua, nel testo, il diritto di prelazione, ancora non consente di desumere che la seconda soggiaccia agli stessi limiti temporali della prima. Le clausole si riferiscono a oggetti diversi (acquisto della proprietà del fondo nel primo caso, ottenimento di una parte del prezzo di vendita nel secondo caso), che possono essere pattuiti anche l'uno senza l'altro. Dal solo testo non è dunque possibile arguire che le parti abbiano inserito la clausola sul maggiore ricavo dopo il diritto di prelazione – anziché prima – perché avevano pattuito la stessa durata per entrambi i diritti. Indizi fanno anzi dubitare che l'inserimento della clausola litigiosa in quel preciso punto dell'atto di estromissione si riconduca non tanto a un collegamento logico con il diritto di prelazione, quanto piuttosto al fatto che la frase sul maggior valore è stata aggiunta e poteva trovare spazio solo lì, vista la sua lunghezza (una riga e tre quarti). Tant'è che l'interlinea usata per la frase litigiosa è più stretta di quella usata nel resto dell'atto, mentre l'assenza di spazio tra i paragrafi relativi al diritto di prelazione, al maggior valore e alla procura, contrariamente agli altri paragrafi dello stesso foglio, e il mancato rispetto del margine sinistro, nel quale è stata inserita una parte della parola “perizie” (doc. A, foglio 2, righe 7 e 8) destano dubbi sulla pretesa dipendenza delle due clausole. D'altro lato l'istruttoria non ha consentito di chiarire la reale volontà dei contraenti, di modo che l'asserto degli appellanti, secondo cui per “le parti era chiaro e ovvio il riferimento al termine decennale previsto per il diritto di prelazione” manca di qualsiasi conforto.
6.
Gli appellanti reputano che una clausola di maggior ricavo di durata illimitata dovesse essere espressamente pattuita, poiché ciò consentirebbe all'attore di beneficiare senza alcuna scadenza di “tutti di vantaggi” connessi alle proprietà delle particelle n. 81 e 309. Il beneficio è invero circoscritto, nella fattispecie, alla partecipazione a un quarto del maggior ricavo nel caso di vendita. Sia come sia, con un'argomentazione del genere i convenuti criticano in realtà la durata illimitata del diritto al maggior ricavo accertata dal primo giudice. Occorre perciò esaminare se in concreto sia possibile risalire alla vera e concorde volontà dei contraenti per quel che concerne la durata del diritto litigioso.
a)
Dagli atti risulta che a suo tempo l'attore aveva proposto ai fratelli di essere tacitato delle sue ragioni ereditarie per poter onorare i propri debiti (conclusioni, pag. 3). Per valutare le particelle n. _e
_
oggetto del contratto di estromissione (doc. A) gli eredi si sono fondati su un rapporto del 30 dicembre 1980 allestito da _ nella causa di divorzio dell'attore (deposizione testimoniale _, del 22 giugno 1998: verbali, pag. 12). Tale perito, sulla base della stima effettuata dall'ing. _ il 5 settembre 1980, aveva stabilito il valore venale delle particelle n. _ e _ rispettivamente in fr. 1'666'000.– e in fr. 2'865'000.– (doc. B, pag. 4). Dalla contabilità della comunione ereditaria _, allestita da _, è emerso che la quota dell'attore è stata calcolata in base ai valori di stima predetti e ammontava, come quella dei fratelli, a fr. 781'765.40.–. Dedotto il debito di fr. 418'652.– che l'attore aveva accumulato verso i fratelli dal 1975 al 1982, l'erede estromesso si è visto riconoscere il 31 dicembre 1982 un credito di fr. 363'113.40 (doc. 8, pag. 10). Sulla scorta di tali conteggi è poi avvenuta la sua liquidazione (testimonianza _ del 22 giugno 1998: verbali, pag. 12).
b)
La clausola litigiosa prevedeva, come noto, che “l'eventuale maggior ricavo nei confronti delle perizie _ ” sarebbe stata suddivisa in parti uguali fra tutti i contraenti. Secondo il testo, nell'ipotesi di un'alienazione delle particelle n. 81 e 309, l'attore risultava perciò sullo stesso piano degli altri eredi per quanto atteneva al ricavo eccedente la parte ricevuta con l'estromissione. La clausola predetta obbliga tutti i contraenti nella stessa misura e, nel dubbio, va interpretata in favore di tutti (
Wiegand
, op. cit., n. 40 ad art. 18 CO,
Gauch/ Schluep/Schmid/Rey,
op. cit., pag. 262, n. 1235). Ora, l'estromissione concerneva due fondi di pregio. La particella n. _ è situata in _ a _. Quanto al fondo n. _, oggetto della causa in esame, su di esso sorgevano due stabili abitativi, con al piano interrato superfici commerciali. Edificati nel 1953 e nel 1964, e costituiti nel 1987 in condominio, essi comprendevano complessivamente 23 appartamenti locati a reddito, salvo quello in uso gratuito all'attore (doc. 4 e doc. richiamati III). Scopo di una clausola sul maggior ricavo è di consentire, appunto, la ripartizione del provento consecutivo alla pattuizione: trattandosi di fondi, essa è stipulata in particolare quando il mercato immobiliare è in crescita, come era il caso negli anni ottanta. Gli appellanti stessi riconoscono che le parti intendevano consentire all'attore di beneficiare – al pari degli altri coeredi – di un eventuale maggior introito nel caso di vendita delle particelle n. _ e _, ma affermano che ciò valeva solo per dieci anni. Ora, una clausola dev'essere letta ponendosi al momento in cui essa è stata conclusa (
Wiegand
, op. cit., n. 36 ad art. 18 CO;
Gauch/ Schluep/Schmid/Rey
, op. cit., n. 1223). Se si considera che il valore venale della particella n. _ ammontava già nel 1980 a fr. 2'865'000.– (doc. B, pag. 4) e che l'immobile è stato venduto nel 1995 a fr. 6'500'000.– (doc. rich. III), non si può in buona fede ritenere che, senza limitazione esplicita, la volontà dell'attore alla firma dell'atto di estromissione nel 1982 fosse quella di rinunciare dopo 10 anni alla sua quota in favore dei coeredi. Il diritto di partecipare al maggior ricavo deve perciò essere compreso nel senso che esso è stato pattuito senza limiti di tempo.
7.
Gli appellanti sostengono che i diritti di prelazione e al maggiore ricavo sono “intimamente legati e interdipendenti” poiché offrivano all'attore la facoltà di optare durante 10 anni per l'uno (con il beneficio, in aggiunta, di una riduzione del prezzo di acquisto pari alla quota di un quarto sul maggiore ricavo) oppure per l'altro (nel caso di vendita a terzi), la scelta essendo dovuta al fatto che le difficoltà economiche dell'interessato gli avrebbero difficilmente consentito di esercitare il diritto di prelazione. L'asserito legame delle due clausole poggia tuttavia sulla sola affermazione degli appellanti, sicché dal solo fatto che l'attore disponeva di un diritto di prelazione di 10 anni non ne segue che la ripartizione del maggiore ricavo fra i contraenti debba necessariamente soggiacere al medesimo limite di tempo. Anche su questo punto l'appello si rivela perciò inconsistente.
8.
L'interpretazione del Pretore, secondo gli appellanti, non regge neppure alla luce “degli antefatti che hanno portato alla stesura dell'atto di estromissione”. Richiamando le clausole di partecipazione al maggior ricavo pattuite prima del 1982 in favore di _ (nel 1970) e in favore dell'attore con la convenzione del 17 settembre 1973 (doc. 11), le quali erano previste per la durata di 10 anni, gli appellanti affermano che questo limite vale anche per il caso concreto, poiché se i contraenti avessero voluto scostarsene, l'avrebbero pattuito in modo esplicito. Dall'istruttoria non risulta tuttavia che le convenzioni predette siano servite da base per l'atto di estromissione del 1° novembre 1982. Occorre perciò chiedersi quale pertinenza esse possano avere nel caso specifico, considerato, per di più, che esse risalgono a 10 anni prima. Sia come sia, le tre convenzioni sono tutte diverse l'una dall'altra, sicché quanto pattuito in precedenza non appare decisivo per interpretare la clausola litigiosa. Nel caso di _ la clausola decennale di cui ha riferito _, per altro non contenuta nell'atto di estromissione del 30 aprile 1970 (doc. 3), contemplava la partecipazione di costui anche alle perdite (testimonianza _, del 22 giugno 1998: verbali, pag. 12). Quanto alla convenzione del 17 settembre 1973 (doc. 11), essa è stata sottoscritta da _ e _, ma non dagli altri fratelli estromessi dalla proprietà della particella n. _. Non si può quindi seriamente sostenere che essa sia determinante per l'interpretazione della clausola contestata. Anche al proposito l'appello si dimostra così sprovvisto di buon diritto.
9.
A detta degli appellanti un diritto di partecipazione al maggior ricavo di durata illimitata sarebbe contrario agli art. 27 CC e 20 CO, perché limiterebbe in modo inammissibile la libertà economica e personale dei contraenti. Nel dubbio, secondo i convenuti, occorre dipartirsi dalla soluzione che meno limita i diritti assoluti delle parti. Se non che, il Pretore ha spiegato in modo diffuso i motivi per cui, in concreto, una clausola sul maggior ricavo come quella in esame non costituisce un vincolo eccessivamente oneroso dopo 13 anni (sentenza, consid. 4c). L'appello non si confronta con l'opinione del primo giudice; insufficientemente motivato, su questo punto esso sarebbe finanche irricevibile (art. 309 cpv. 2 lett. f e cpv. 5 CPC). Comunque sia, il Tribunale federale ha avuto modo di ribadire che una restrizione contrattuale della libertà economica è eccessiva nel senso dell'art. 27 cpv. 2 CC solo se il vincolo consegna chi si obbliga all'arbitrio della controparte, sopprime la sua libertà oppure la limita al punto da minare le basi della sua esistenza (DTF 123 III 346). Dandosi un contratto di durata illimitata, la pattuizione non è quindi nulla, ma va rettificata riducendo la durata entro limiti ammissibili (DTF 117 II consid. 3c). Ne segue che l'apprezzamento del Pretore, secondo cui dopo 13 anni una pattuizione come quella in rassegna non può ancora dirsi di durata eccessiva, resiste alla critica.
10.
Per gli appellanti un contratto dev'essere interpretato nel senso più favorevole alla parte obbligata alla prestazione. Essi rilevano che solo casualmente il fondo n. _ è stato venduto 13 anni dopo la pattuizione litigiosa e che l'incertezza giuridica provocata dalla durata illimitata della clausola concerne anche la particella n. _ e potrebbe quindi riproporsi. Solo una durata decennale del diritto consentirebbe perciò di evitare situazioni di insicurezza. Se non che, tale pretesa insicurezza ancora non legittima una soluzione drastica come quella prospettata dagli attori. Quanto poi alla circostanza che l'atto di estromissione del 1° novembre 1982 sia stato redatto dall'attore stesso, il quale non avrebbe contestato tale circostanza con la risposta, ciò non basta per interpretare la clausola in suo sfavore. L'appellato non ha invero replicato e nelle conclusioni (pag. 3) ha ammesso solo di avere proposto ai fratelli la propria estromissione dalla comunione ereditaria. Un attore però non è obbligato a inoltrare una replica per contestare i fatti della risposta, che devono essere provati dal convenuto (Rep. 1995 n. 61 pag. 233). In concreto l'istruttoria non ha consentito di accertare chi ha stilato l'atto di estromissione del 1982. L'attore aveva preparato il contratto di estromissione del _ o, concluso il 30 aprile 1970 (deposizione _, del 22 giugno 1998: verbali, pag. 12), ma non si sa chi abbia allestito l'atto litigioso. Il documento menziona solo che i contraenti avevano incaricato _
e _ delle iscrizioni nel registro fondiario (doc. A, foglio 2). In circostanze del genere, nulla consente di concludere che l'attore abbia redatto il testo del 1° novembre 1982. L'apprezzamento del Pretore, secondo cui tutti i contraenti rispondono in ugual misura dell'ambiguità delle clausole da loro redatte, sfugge dunque alla critica.
11.
Gli appellanti contestano il maggior ricavo calcolato dal Pretore. Fanno valere che dal prezzo di compravendita di fr. 6'500'000.– va dedotta la somma di fr. 82'007.50, corrispondente alle migliorie e alle manutenzioni che hanno consentito di salvaguardare il valore dell'immobile nel corso degli anni.
a)
Il Pretore, con riferimento all'art. 31 cpv. 1 della legge federale sul diritto fondiario rurale (LDFR: RS 211.412.11), ha ammesso la deduzione dal ricavo della vendita delle spese di miglioria, ma non di quelle di manutenzione, già coperte a suo avviso dalle pigioni versate dai conduttori (sentenza, consid. 6.3). Per quel che riguarda le migliorie, secondo il Pretore l'applicazione analogica dell'art. 31 cpv. 1 LDFR non appare adeguata, trattandosi nella fattispecie di stabili urbani e non di fondi agricoli. Quanto alla clausola sul maggior valore, essa è silente circa il metodo di calcolo da adottare, limitandosi a sancire il principio della parità fra contraenti (“parti uguali”: doc. A, foglio 2).
b)
Lo stato di manutenzione dell'edificio e le migliorie sono stati considerati nella stima del valore della particella n. 81 da parte del Cantone (doc. richiamati III, pag. 4). Il problema è di sapere se le spese invocate dagli appellanti debbano essere dedotte dal prezzo di compravendita di fr. 6'500'000.– per determinare il maggior ricavo pattuito a suo tempo. Ora, come rileva il primo giudice, i proprietari degli immobili hanno incassato per la locazione delle loro proprietà le relative pigioni. Di regola i canoni di locazione consentono di coprire non solo i costi di manutenzione, ma anche quelli di miglioria, che possono giustificare secondo le circostanze un aumento della pigione (art. 269
a
lett. b CO). Gli appellanti non pretendono che in concreto le pigioni versate dai conduttori degli appartamenti non bastassero a coprire le spese di manutenzione. Le fatture di cui gli appellanti chiedono la deduzione riguardano lavori di manutenzione, usuali per stabili risalenti agli anni 1953 e 1964 (cfr. doc. 13: rinnovo di appartamenti, impermeabilizzazione della terrazza e del tetto, sostituzione di bollitori, elettrodomestici e corpi riscaldanti, impianto via cavo), e le misurazioni eseguite nel 1986 per la costituzione della proprietà per piani, di complessivi fr. 4'400.– (doc. 12). Il Pretore ha ammesso la deduzione di fr. 12'588.– per le spese di divisione e costituzione della proprietà per piani (sentenza, pag. 12) e gli appellanti non asseriscono che le fatture del 1986 non siano comprese in tale importo. Non vi è quindi motivo per modificare il calcolo del primo giudice. Ne discende che anche questa censura dev'essere respinta.
12.
Gli appellanti chiedono da ultimo che ai fini del maggior ricavo sia dedotto il valore locativo di fr. 125'600.– per l'uso gratuito di un appartamento concesso all'attore dal 1982 al 1995 dalla comunione ereditaria, con l'intesa che il corrispettivo sarebbe poi stato computato in seguito. Di un siffatto accordo però non vi è traccia, come ha rilevato il Pretore (sentenza, pag. 13 nel mezzo). Gli appellanti si limitano a ribadire l'esistenza dell'accordo, ma non spendono una parola sulla circostanza che di esso manca la prova. Insufficiente motivato, al riguardo il gravame risulta irricevibile.
II. Sull'appello di _ i
13.
L'appellante sostiene in primo luogo di non avere più obblighi nei confronti del fratello perché la clausola sul maggior ricavo era stata pattuita per 10 anni dal 1° novembre 1982 ed era pertanto divenuta priva valore nel 1995. Egli afferma che il diritto al maggior ricavo e il diritto di prelazione erano dipendenti, sicché “la durata del primo si riferiva anche al secondo” (appello, pag. 5 in mezzo). Adduce inoltre che un diritto al plusvalore in favore del proprietario di uno stabile non avrebbe avuto senso e che quindi la clausola litigiosa non era a beneficio di tutti i contraenti – come ritenuto dal Pretore – ma del solo attore. In caso contrario, argomenta l'appellante, egli medesimo avrebbe avuto diritto alla sua parte di maggior ricavo nella comunione ereditaria fu _, la quale dalla vendita degli immobili ha tratto un guadagno superiore, avendo un appartamento in più. Inoltre, se tutti i contraenti avessero beneficiato della clausola sul maggior ricavo, qualora egli avesse acquistato la particella n. _e il fratello _ la n. _, egli avrebbe avuto diritto a un quarto del maggior ricavo pur essendo divenuto proprietario della particella n. _su tutt'altra base. Per queste ragioni, egli conclude, cade l'argomentazione del Pretore sulla disgiunzione delle due clausole.
14.
L'appellante ritiene di poter provare l'intima dipendenza delle due clausole, sicché la durata della prima varrebbe anche per la seconda, dimostrando che l'attore è titolare di entrambi i diritti. Ma ciò non è il caso in concreto, poiché si tratta di questioni distinte. Anche se l'attore fosse il solo beneficiario del diritto al maggior ricavo, non ne seguirebbe per ciò solo che tale diritto è limitato a 10 anni. Sia come sia, la clausola sul maggior ricavo contenuta nell'atto di estromissione del 1° novembre 1982 è stata stipulata in favore di tutti i contraenti. Il tenore letterale, si è detto, è chiaro e non permette di scostarvisi (sopra, consid. 6b). Sulla base della clausola predetta il ricavo eccedente i noti valori peritali va ripartito di conseguenza in parti uguali tra l'attore e i tre fratelli coeredi (doc. A, foglio 2). Se dopo il 1982 l'appellante ha regolato i suoi rapporti con i fratelli _ ed _ (estromissione di costei: doc. D) su altre basi di calcolo, ciò non riguarda l'attore, che conserva il suo diritto al maggior ricavo in virtù dell'atto di estromissione del 1° novembre 1982. Su questo punto l'appello riesce infondato.
15.
A sostegno della tesi secondo cui il diritto di prelazione e il diritto al maggior ricavo dipendono l'uno dall'altro, l'appellante ribadisce che la clausola sul maggiore ricavo da sola è “monca e lascia troppe domande in sospeso” (appello, pag. 6). Tale clausola – egli continua – non indica la sua durata né specifica se il diritto al maggior ricavo possa nascere anche in caso di vendita parziale, di modo che se essa non dipendesse dal diritto di prelazione (che sorge nel caso di vendita parziale e totale) occorrerebbe attendere la vendita della particella n. _per stabilire se vi è un maggior ricavo rispetto alle perizie _. Ora, il convenuto afferma che la clausola sul maggiore ricavo conferiva all'attore il diritto alternativo e complementare, durante 10 anni, di esercitare il diritto di prelazione (a un prezzo ridotto dalla sua quota sul maggior ricavo) oppure di chiedere il quarto spettantegli nel caso di vendita a terzi. Solo in questa sede egli adduce che occorre attendere la vendita delle due particelle per stabilire se esiste un maggiore ricavo. L'argomentazione, ancorché nuova, attiene tuttavia all'interpretazione della clausola litigiosa ed è quindi ammissibile. Ma ciò non giova all'appellante, poiché il tenore letterale della clausola sul maggior ricavo, invero laconica, non contiene il vincolo al quale egli si riferisce. Il maggiore ricavo è esigibile, perciò, non appena esso si realizza. Quanto all'esistenza di un diritto alternativo e complementare, valgono le stesse considerazioni enunciate dianzi (consid. 7).
16.
L'appellante afferma che le convenzioni antecedenti il 1982, vale a dire quella riguardante l'estromissione di _ (del 30 aprile 1970) e il contratto del 15 settembre 1973 (doc. 11), contengono una clausola sul maggior ricavo di 10 anni, ragion per cui l'interpretazione storica dei rapporti fra contraenti ne dimostrerebbe la durata decennale. La censura ricalca quella sollevata dagli altri convenuti nel loro gravame e va respinta per gli stessi motivi (sopra, consid. 8).
17.
L'appellante sostiene che con l'atto di estromissione del 1° novembre 1982 le parti hanno inteso tacitare definitivamente l'attore per ogni sua pretesa. Inoltre egli afferma che una clausola sul maggior ricavo di durata illimitata costituisce una limitazione eccessiva alla libertà economica e va interpretata a sfavore dell'attore che l'ha redatta. Infine egli argomenta che la clausola dev'essere interpretata a vantaggio della parte obbligata alla prestazione, ciò che ne limita la durata a dieci anni. Censure siffatte sono già state respinte nell'ambito dell'appello presentato dagli altri convenuti. Si rinvia pertanto alle relative motivazioni (consid. 6, 9 e 10).
18.
In via subordinata l'appellante ravvisa una lacuna sulla durata della clausola inerente al maggiore ricavo, lacuna che dev'essere colmata dal giudice. A tal fine egli sostiene che, sotto il profilo dell'equità, la durata non deve eccedere i 10 anni, sia perché l'attore non ha subìto alcun pregiudizio dall'estromissione, essendo stato tacitato al valore venale delle particelle n. _e _, sia perché costui ha occupato gratuitamente un appartamento per 13 anni. In realtà, come si è visto, l'interpretazione del contratto induce a ritenere che il diritto litigioso ha durata illimitata, ciò che esclude l'esistenza di qualsivoglia lacuna (
Wiegand,
op. cit., n. 65 ad art. 18 CO con rimandi).
19.
Sul computo, l'appellante rimprovera al Pretore di avere ignorato che egli non ha tratto alcun “maggiore ricavo” dalla vendita allo Stato degli immobili posti sulla particella n. _1, essendo solo usufruttuario di una metà. Egli sostiene di avere ricavato un utile di soli fr. 1'051'136.–, pari alla metà del valore capitalizzato del suo usufrutto e dell'onere ipotecario assunto dai figli al momento della donazione. L'appellante soggiunge di essere stato in buona fede quando, nel 1994, ha donato ai figli le proprietà per piani costituite sui fondi n. _e _9, essendo persuaso che la clausola sul maggior ricavo fosse decaduta il 1° novembre 1992. Egli precisa di avere approfittato di un momento fiscalmente favorevole per la donazione e afferma che l'espropriazione era a quel momento incerta, poiché “lo Stato non si era ancora fatto avanti”.
La clausola litigiosa contiene una condizione sospensiva, nel senso che la ripartizione del maggior ricavo rispetto alle “perizie _ ” presupponeva, appunto, una plusvalenza nell'alienazione della particella n. _1. Ora, l'art. 156 CO prevede che la condizione si ha per verificata se il suo adempimento sia stato impedito da una delle parti in urto con la buona fede. Basta un comportamento oggettivamente idoneo a impedire l'adempimento della condizione; non occorre un comportamento intenzionale (DTF 109 II 20).
a)
Dagli atti risulta che l'appellante ha donato ai figli le proprietà per piani relative al fondo base n. _nel dicembre 1994, riservando a sé e alla moglie l'usufrutto in ragione di un mezzo ciascuno (doc. 2). Lo Stato ha acquistato la particella nel novembre del 1995 (doc. 4). La progettazione della rotonda di _ risaliva nondimeno ad almeno 10 anni addietro (perizia del 18 ottobre 1995 del Dipartimento del territorio: doc. richiamati III, pag. 4), tant'è che nella stima relativa al valore di reddito degli immobili lo Stato ha tenuto conto delle difficoltà incontrate dai proprietari degli “stabili previsti da demolire come quelli di proprietà dei signori _ ” di “adeguare gli affitti ai canoni normali” (loc. cit.). In simili circostanze non si può seriamente sostenere che nel dicembre del 1994, vale a dire 10 mesi prima dell'inizio delle trattative con lo Stato (la perizia è dell'ottobre 1995), “tutto era ancora vago”. Anche se nel dicembre del 1994 il Cantone non aveva ancora formulato una concreta proposta d'acquisto, l'espropriazione era prevista da anni.
b)
Nella fattispecie è indubbio che la vendita allo Stato ha fruttato un “maggiore ricavo” ai sensi della ripetuta clausola. L'appellante obietta di non averne personalmente beneficiato e di non essere tenuto, per tale ragione, a suddividerlo con l'attore. In concreto, però, di quanto non percepito dall'appellante hanno beneficiato i suoi figli, ai quali lo Stato ha versato la somma complessiva di fr. 3'162'185.– (doc. 4: rogito del 27 novembre 1995, n. 4), e la moglie, usufruttuaria per un mezzo. Moglie e figli dell'appellante non sono personalmente tenuti alla ripartizione del maggior ricavo, poiché non erano parti all'atto di estromissione del 1° novembre 1982, ma la donazione dell'appellante precludeva oggettivamente all'attore la possibilità di ottenere la sua spettanza. Alienando le proprietà immobiliari a 10 mesi dall'inizio delle trattative con lo Stato sulla base di un progetto noto da anni anche al pubblico, l'appellante ha impedito l'adempimento di una condizione prossima a realizzarsi. Egli assevera di avere considerato estinto il diritto al maggior ricavo e di avere solo approfittato di un momento fiscalmente vantaggioso. Decisive non sono però le convinzioni del convenuto, bensì il suo comportamento, oggettivamente contrario alla buona fede. L'appellante deve quindi dividere il maggior ricavo della vendita con il fratello, indipendentemente dal vantaggio personalmente tratto dalla vendita allo Stato della particella n. _.
20.
L'appellante ricorda che i suoi figli non hanno incassato la metà del prezzo di vendita di fr. 6'500'000.–, ma solo il 48.65% di tale somma, poiché essi erano proprietari di un appartamento in meno. Egli chiede quindi che la quota di maggior ricavo dovuta all'attore sia calcolata secondo tale percentuale. L'obiezione è fondata e l'appellato stesso ne ammette il principio (osservazioni, pag. 11). L'importo versato ai figli dell'appellante è stato di fr. 3'162'185.–, mentre quello incassato dai membri della comunione ereditaria fu _ è stato di fr. 3'337'815.– (doc. 4: rogito del 27 novembre 1995, n. 4). La ripartizione del maggior ricavo in due parti uguali tra l'appellante e i membri della comunione ereditaria fu _, decisa dal Pretore, equivale pertanto ad avvantaggiare la seconda in ragione dell'1.35% rispetto al primo. La clausola sul maggior ricavo del 1° novembre 1982, per contro, sancisce il principio dell'uguaglianza fra tutti i contraenti. L'obbligo non è stato assunto in solido tra i contraenti (art. 143 cpv. 2 CO), né i tre contraenti coeredi (_, _ e _) rispondono in solido nei confronti dell'attore, la clausola litigiosa non essendo riferita a un debito della successione (art. 603 cpv. 1 CC). Ognuno di essi risponde di conseguenza solo per la propria parte. Ne discende che la quota a carico dell'appellante ammonta a fr. 415'931.50 (48.65% di fr. 854'946.50). L'appello deve essere accolto in tale misura.
21.
Anche l'appellante sostiene che occorre dedurre dal prezzo di vendita le spese non ammesse dal Pretore, contestate dall'attore solo con le conclusioni, per complessivi fr. 68'471.50, oltre al valore locativo di fr. 125'600.– per l'uso gratuito da parte dell'attore di un appartamento nello stabile venduto.
Sull'onere della prova sui fatti di risposta in assenza di replica, sulle spese e sul valore locativo si rinvia a quanto già esposto (sopra, consid. 11 e 12). L'appello, su questo punto, è dunque sprovvisto di buon diritto.
III. Sulle spese e le ripetibili
22.
Gli oneri processuali dell'appello di _ e _ seguono la rispettiva soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC), con obbligo di rifondere all'attore un'equa indennità per ripetibili. Quanto a _, egli risulta vincente, ma in misura minima. Si giustifica perciò di porre a suo carico le spese e le ripetibili in ragione di nove decimi, con obbligo di rifondere alla controparte un'indennità per ripetibili ridotte. La riforma della sentenza impugnata non impone la modifica del dispositivo pretorile sulle spese e ripetibili, il giudizio di primo grado non essendo stato modificato in maniera apprezzabile.