Decision ID: 20421fc4-c97e-5364-b521-09a7f4fa1c37
Year: 2020
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_004
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

in fatto:
A.
Sulla particella n. 2963 RFD di _ sorge una
proprietà per piani (“AP 1”) composta di
25 appartamenti, le unità n. _29, n. _30, dalla n. _32 alla n. _50 e la n. _53, appartengono all'I_ _ SA (per complessivi
886.2
/
1000
), le unità n. _31 e n. _51 alla C_ SA (per complessivi
71.3
/
1000
) e l'unità n. _52 a F_ M_ (
42.5
/
1000
). Il 12 luglio 2018 amministratore della proprietà per piani, l'I_ _ SA di cui S_ G_ R_ è amministratrice unica, ha indetto l'assemblea generale ordinaria per il 26 luglio 2018, il cui ordine del giorno prevedeva, tra gli altri, i seguenti oggetti:
5. Decisioni su altri affari amministrativi – richiesti da C_ SA
5.1 Contratto d'appalto per pulizia e custodia;
5.2 Conferma – Revoca – Nomina dell'amministrazione e valutazione di
altri preventivi presentati dalla C_ SA e dalla scrivente;
5.3 Destinazione d'uso delle PPP del fondo base n. 2963 _:
Per quest'ultimo punto si specifica che nessuna variazione è stata
apportata, e che in caso contrario i comproprietari avrebbero ricevuto
comunicazione da parte degli enti preposti, ovvero dall'Ufficio Tecnico
del Comune di _.
L'assemblea generale si è tenuta in presenza di S_ G_ R_ e M_ M_ per l'I_ _ SA, di F_ M_ e di G_ R_, marito di S_ G_ R_ e amministratore unico della C_ SA. Gli oggetti n. 5.1 e n. 5.2 sono stati approvati alla maggioranza con il solo voto contrario della C_ SA. Quanto all'oggetto n. 5.3, vi è unicamente stata una discussione, l'amministrazione negando la presenza nella proprietà per piani della sede di un'impresa edile.
B.
Il 20 agosto 2018 la C_ SA si è rivolta al Pretore della giurisdizione di Mendrisio Nord per ottenere la revoca dell'I_ _ SA dalla funzione di amministratore della proprietà per piani. In via cautelare essa ha chiesto di sospendere immediatamente l'amministrazione del condominio e di nominare d'ufficio un nuovo amministratore.
Al contraddittorio del 2 ottobre 2018,
la Comunione dei comproprietari del “CO 1”
ha proposto di respingere l'istanza sulla base di un allegato scritto. L'istante ha rinunciato a replicare. L'istruttoria è stata dichiarata chiusa il 21 gennaio 2019 e alla discussione finale le parti hanno rinunciato, limitandosi a conclusioni scritte. Nei loro rispettivi memoriali del 22 febbraio 2019 esse hanno mantenuto le loro posizioni.
C.
Statuendo con sentenza del 1° marzo 2019 il Pretore ha respinto l'istanza, ponendo le spese processuali, con una tassa di giustizia di fr.
700.–, a carico dell'istante tenuta a rifondere alla convenuta fr. 1800.– per ripetibili.
D.
Contro la decisione appena citata la C_ SA è insorta a questa Camera con un reclamo del 13 marzo 2019 con cui chiede di riformare la decisione impugnata nel senso di accogliere la sua istanza. Nelle sue osservazioni del 4 aprile 2019 la Comunione dei Comproprietari del
‟CO 1
ˮ propone di respingere il reclamo.
Nel marzo del 2020 la
C_ SA
ha modifica
to la propria ragione sociale
in RE 1
.
E.
Il 20 luglio 2020 la RE 1 ha comunicato a questa Camera che già il 15 dicembre 2019 l'I_ _ SA aveva rassegnato le proprie dimissioni dalla funzione di amministratrice del condominio e che la carica è stata ora assunta dalla Co_ SA.
Trasmessa alla
C
omunione dei comproprietari del “CO 1”
, tale comunicazione non ha suscitato reazioni.

Considerando
in diritto: 1.
Le decisioni inerenti alla revoca dell'amministratore nella proprietà per piani
sono emanate con la procedura sommaria (art. 249 lett. d n. 4 CPC). Trattandosi di controversia patrimoniali con un valore litigioso inferiore a fr. 10 000.–, come nella fattispecie, esse
sono impugnabili a questa Camera con reclamo entro 10 giorni dalla notificazione (art. 319 lett. a e art. 321 cpv. 2 CPC). Quanto alla tempestività del rimedio, la decisione impugnata è pervenuta all'istante il 4 marzo 2019 (cfr. tracciamento degli invii postali n. 98._, agli atti). Introdotto il 14 marzo 2019 (
timbro
postale sulla busta d'invio), il reclamo in esame è pertanto tempestivo.
2.
Come si è detto, in pendenza di reclamo l'I_ _ SA ha rassegnato le dimissioni dalla funzione di amministratrice del condominio, carica assunta ora dalla Co_ SA.
Trasmessa alla
C
omunione dei comproprietari del “CO 1”
, tale circostanza non ha suscitato reazioni e va pertanto riconosciuta. Premesso ciò, è vero che nella procedura di reclamo non è ammessa l'allegazione di nuovi fatti o la produzione di nuovi mezzi di prova (art. 326 cpv. 1 CPC). La giurisprudenza ha tuttavia già avuto modo di stabilire che il regime dell'art. 326 cpv. 1 CPC deve essere calibrato su quello dell'art. 99 cpv. 1 della Legge sul Tribunale federale, al fine di evitare che la presentazione di nuovi fatti e prove sia soggetta a una regolamentazione più severa dinanzi all'autorità cantonale rispetto a quella federale. Nel solco di tale orientamento, anche nella procedura di reclamo, nuovi fatti e nuove prove sono pertanto ammissibili, in particolare, se rendono il ricorso senza oggetto (DTF 145 III 427 consid. 5.2 con rinvii).
Nelle circostanze descritte, il reclamo volto alla revoca dell'I_ _ SA dalla funzione di amministratrice in applicazione dell'art. 712
r
cpv. 2 CC è diventato privo d'oggetto. Non è infatti dato a divedere l'interesse di revocare un'amministrazione che è già stata sostituita da un'altra. La revoca di un'amministrazione presuppone infatti che essa sia ancora in funzione e che il contratto non sia stato disdetto (v. al riguardo:
Wermelinger
, La proprieté par étages, 3a edizione, n. 56 ad art. 712
r
CC
). Il reclamo in esame
dev'essere quindi stralciato dal ruolo (
art. 242
CPC).
3.
Visto quanto precede, rimane da statuire sulle spese processuali e le ripetibili.
L'art. 107 cpv. 1 lett. e CPC
stabilisce che qualora una causa sia stralciata dal ruolo siccome priva d'oggetto e la legge non preveda altrimenti, il giudice può prescindere dai criteri di ripartizione dell'art. 106 CPC (principio della soccombenza) e suddividere le spese giudiziarie secondo equità. La ripartizione dipende perciò dalle circostanze specifiche, considerando equitativamente quale parte abbia provocato l'avvio della causa, quale sarebbe stato presumibilmente l'esito della lite e quale parte sia all'origine dei motivi che hanno reso il procedimento senza oggetto (CCR sentenza inc. 11.2019.21 del 23 dicembre 2019 consid. 5 con rinvio). Per decidere chi e in che misura debba sopportare le spese e le ripetibili egli valuta quindi sommariamente – di regola – quale sarebbe stato il presumibile risultato del procedimento. Se tuttavia la caducità del procedimento è stata provocata da una parte, tale parte va rimessa alle proprie responsabilità e chiamata, per principio, a rispondere dei costi (cfr. I CCA, sentenza inc. 11.2019.21 del 23 dicembre 2019 consid. 5c con rinvio).
4.
Nella sentenza impugnata il Pretore, premesso che nelle cause rette dalla procedura sommaria l'amministratore possiede per legge la facoltà di rappresentare in giudizio la convenuta, ha accertato che alcuni rimproveri mossi dall'istante contro l'amministrazione erano ingiustificati (cfr. consid. 7.3, 7.4, 7.7, 7.8 e 7.10), che altri (consid. 7.1, 7.2 e 7.6.) erano stati confermati
“
ma si riferiscono a fatti che, sia presi singolarmente sia presi nel loro insieme
”,
non giustificavano una revoca, mentre altri ancora (quelli relativi al fondo di rinnovamento e alla contabilizzazione delle spese di riscaldamento (consid. 7.5.)
“
si presentano da tempo, erano da tempo a conoscenza di tutti i comproprietari, e nello specifico a conoscenza di G_ R_ (amministratore di C_ SA) che ha atteso fino al cambio di amministrazione per farli valere in giudizio per cui stante tale tolleranza, ben si può ritenere che non si tratta di elementi che fanno venir meno il rapporto di fiducia
”
. Donde, in definitiva, la reiezione dell'istanza.
5.
Per l'art. 712
r
cpv. 2 CC il giudice può pronunciare la revoca di un amministratore se, nonostante un grave motivo, l'assemblea dei comproprietari rifiuta di rimuoverlo. I presupposti per applicare tale noma sono già stati riassunti dal Pretore. Al proposito basta ricordare che la nozione di “grave motivo” si interpreta alla luce dell'art. 4 CC, prendendo in considerazione tutte le circostanze del caso specifico. Un “grave motivo” è dato quando non si può pretendere di continuare con un determinato amministratore perché è venuta meno la relazione di fiducia con lui, in particolare perché egli ha violato gravemente i suoi doveri di fedeltà. Lievi violazioni dei doveri d'amministrazione non bastano invece per configurare un “grave motivo” (
I CCA sentenza inc. 11.2014.95 del 25 ottobre 2016 consid. 7b
con rinvii; v. anche sentenza del Tribunale federale 5A_757/2019 del 10 marzo 2020 consid. 2.1 con rinvii).
a)
Il reclamante faceva valere, in estrema sintesi, che l'amministrazione era incorsa in varie violazione dei doveri di fedeltà, (uso improprio del fondo di rinnovamento, presentazione di una contabilità falsa ed errata, imputazione di spese di riscaldamento non concernenti il condominio ma di esclusiva spettanza dell'amministratrice), così come in violazioni dei propri compiti (convocazione in ritardo all'assemblea, invio dell'ordine del giorno fuori tempo, mancato allestimento del rapporto di gestione, acquisto di una videosorveglianza o attribuzione del mandato di portineria senza ratifica assembleare o la mancata comunicazione di cambiamenti di destinazione di un'unità). Senza dimenticare, essa epilogava, che l'I_ _ SA era sprovvista di personale qualificato e con esperienza, così come di un fiduciario immobiliare iscritto al relativo Albo.
b)
Ora, già il Pretore aveva accertato che pur lievi o poco gravi, l'amministrazione era incorso in violazioni (ritardi nella tenuta dell'assemblea e nella convocazione alla stessa, così come nella mancata ratifica assembleare della decisione di installare una videosorveglianza). Per quel che era delle altre carenze (assenza di
“
processo verbale durante l'assemblea
”, mancanza di un rapporto annuale di gestione, errori sulla gestione del fondo di rinnovamento e sulla ripartizione delle spese di riscaldamento, rifiuto di comunicazione sulla destinazione di singole proprietà per piani, mancanza di requisiti professionali), a b
en vedere, il reclamante si limitava a esprimere il proprio punto di vista, in parte sollevando nuove argomentazioni inammissibili in secondo grado (art. 326 cpv. 1 CPC), senza pretendere e dimostrare che le conclusioni del Pretore fossero manifestamene insostenibili. A un esame complessivo di verosimiglianza, anche tenendo conto delle mancanze accertate dal Pretore, non si sarebbero raggiunti gli estremi di gravità tali per fondare una revoca dell'amministrazione.
c)
Il reclamante faceva tuttavia valere anche l'esistenza di un conflitto di interesse dell'I_ _ SA, la quale rivestiva il triplice ruolo di comproprietaria di maggioranza, di amministratrice e di presidente dell'assemblea e si era attribuita il mandato di portineria senza ratifica assembleare e non aveva proceduto al richiamo di pagamenti per suoi contributi condominiali arretrati. Per di più, essa rilevava, sussisteva un conflitto personale tra S_ G_ R_ e il proprio amministratore unico, dovuto alla loro separazione coniugale, che si concretizzava in ripetuti screzi personali e in atteggiamenti vessatori di lei nei suoi confronti.
Tali aspetti, seppur addotti dall'istante già davanti al Pretore senza però trovare particolare riscontro nel giudizio impugnato, non andavano tuttavia trascurati. Certo, nulla vieta a un comproprietario di assumere la carica di amministratore. In concerto, nondimeno, l'I_ _ SA era nel contempo la comproprietaria che deteneva la maggioranza assoluta dei voti e delle quote. Ciò poteva lasciare dubbi sull'indipendenza e l'imparzialità che un amministratore deve garantire, non essendovi alcuna garanzia per gli comproprietari che i loro interessi fossero presi in considerazione prioritariamente essere. Tale ambigua situazione, poi, era foriera di potenziali conflitti d'interesse, già concretizzati nella fattispecie nell'approvazione dei conti, nello scarico dell'amministrazione o nel rinnovo dell'incarico di portineria. Ciò poteva dare adito a dispute giudiziarie condotte dal comproprietario di minoranza con il rischio di incagliare la gestione dell'intera proprietà per piani.
d)
Né andava sottovalutato il fatto che
tra
S_ G_ R_ e G_ R_
si fosse creato un clima
di assoluta insofferenza tale da rischiare di minare con il passare del tempo il rapporto di fiducia tra i comproprietari. Tanto più che nell'ambito dell'ordinamento della proprietà per piani l'amministratore assume un'importanza di prim'ordine, poiché dalla sua perizia, esperienza, abilità, accorgimento e fidatezza dipende in larga misura una corretta applicazione del regolamento per l'uso e l'amministrazione. Senza entrare nel merito delle singole responsabilità dei due coniugi, gravi, durevoli e insanabili divergenze di vedute tra un amministratore e un comproprietario sono pacificamente atti a incrinare e compromettere il rapporto di fiducia.
e)
Visto quanto precede, a un giudizio equitativo, non si può dire che globalmente non sussistessero motivi anche gravi per una revoca dell'amministrazione. Tutto ponderato si giustifica, nelle circostanze siffatte, di suddividere le spese processuali, ridotte (art. 21 LTG), tra le parti in ragione di metà ciascuno.
Quanto alle ripetibili, dandosi una ripartizione delle spese processuali tra una parte patrocinata e una non assistita che non ha reso verosimile i presupposti per ottenere un'indennità d'inconvenienza (art. 95 cpv. 3 lett. c CPC), come in concreto, la parte soccombente non assistita da un rappresentante professionale va chiamata a rifondere alla controparte la quota ridotta delle ripetibili da questa sopportate (la metà: cfr. analogamente I CCA, sentenza inc. 11.
2019.31
del 5 giugno 2020 consid. 6 con rinvio).