Decision ID: 685399ec-9301-5ee5-8ef7-6b09fbafe8ba
Year: 2013
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_001
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

in fatto: A. AO 1
e AO 2 sono contitolari, metà ciascuno, della proprietà per piani n. 18
748, pari a
50
/
100
della particella n. 187 RFD di _, sezione _,
con diritto esclusivo
sull'abitazione 187/1 “+ sporgenza 185/2 + sporgenza 191/1, parte colorata in giallo sul PS 14”. AO 1 possiede inoltre la proprietà per piani n. 25
990, pari a
20
/
100
della medesima particella, con diritto esclusivo sull'abitazione 187/3 “+ sporgenza 191/2 + sporgenza 185/3, parte colorata in verde sul PS 14”. Alla AP 1
appartiene dal dicembre del 2008 la proprietà per piani n. 18
749,
pari a
30
/
100
della particella stessa,
con diritto esclusivo sull'abitazione 187/2 “+ sporgenza 184/1 + sporgenza 185/1 + sporgenza 186/1, al 1° e 2° piano + sporgenza 185/3 + sporgenza 191/2 al 2° piano, parte colorata in rosso sul PS 14”. La descrizione di quest'ultima proprietà per piani nel registro fondiario risale al 15 marzo 2011.
B.
Il 21 luglio 2011 la AO 1 ha presentato un'istanza di tutela giurisdizionale nei casi manifesti al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 3, per ottenere che AO 1 e AO 2 fossero tenuti – sotto comminatoria dell'art. 292 CP – a liberare entro cinque giorni “l'accesso alla sporgenza 191/2 al 2° piano della particella n. 187 RFD di _” per consentire l'accesso a determinati locali (parti comuni) dello stabile. Essa ha chiesto altresì di vietare ai convenuti “ulteriori future turbative dei locali di proprietà di AP 1 nonché dei locali comuni della particella 187 RFD _” e di obbligare costoro al versamento di fr. 19
500.– per risarcimento danni. All'udienza del 9 agosto 2011, indetta per il contraddittorio, AO 1 e AO 2 hanno proposto di respingere l'istanza. Statuendo il 17 agosto 2011, il Pretore ha dichiarato l'istanza inammissibile e ha posto le spese processuali di fr. 400.– a carico della AP 1, con obbligo di rifondere a ognuno dei convenuti fr. 100.– per ripetibili.
C.
Contro la decisione appena citata la AP 1 è insorta a questa Camera con un appello del 29 agosto 2011 nel quale chiede che la sua istanza sia accolta e il giudizio del Pretore riformato di conseguenza. Con ordinanza del 22 settembre 2011 il Pretore ha accertato il valore litigioso della causa, su invito del presidente della Camera, come “superiore a fr. 30
000.–”. Invitati a esprimersi, nelle loro osservazioni del 12 ottobre 2011 AO 1 e AO 2 propongono di respingere l'appello.

Considerando
in diritto: 1.
Le decisioni in materia di tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC) sono impugnabili, trattandosi di procedura sommaria, entro 10 giorni dalla notificazione (art. 314 cpv. 1 CPC). Se esse vertono su questioni meramente patrimoniali, nondimeno, l'appello è ammissibile soltanto se il valore litigioso raggiunge almeno fr. 10
000.– (art. 308 cpv. 2 CPC). In concreto tale presupposto è senz'altro dato, il Pretore avendo accertato il valore litigioso come superiore a fr. 30
000.–. Quanto alla tempestività del rimedio, la decisione impugnata è pervenuta al patrocinatore dell'istante il 19 agosto 2011, di modo che il termine di 10 giorni è cominciato a decorrere l'indomani ed è scaduto il 29 agosto 2011. Introdotto l'ultimo giorno utile, l'appello in esame è pertanto tempestivo.
2. AO 1
e AO 2 accludono alle osservazioni all'appello varia documentazione, chiedendo che si richiami inoltre dalla notaia _ l'incarto relativo al suo rogito n. 1335 o che si ordini un'ispezione del registro fondiario o che si disponga almeno l'audizione della notaia. Ora, la ricevibilità della documentazione risulta dubbia sotto il profilo dell'art. 317 cpv. 1 CPC, quegli atti essendo già disponibili al momento in cui il Pretore ha tenuto l'udienza. Sia come sia, l'ammissibilità delle nuove prove può rimanere indecisa, tali mezzi istruttori non apparendo di rilievo ai fini del giudizio. Su questo punto non soccorre dunque attardarsi.
3.
Nella sentenza impugnata il Pretore, accertata la proponibilità di un'azione possessoria con la procedura per la tutela giurisdizionale nei casi manifesti, ha ritenuto nondimeno che “la situazione fattuale e giuridica manifesta deve continuare a sussistere anche a fronte delle obiezioni della parte convenuta”. Egli non ha disconosciuto che secondo le risultanze del registro fondiario la sporgenza 191/2 è attribuita – dal marzo del 2011 – alla proprietà per piani dell'istante, ma ha rilevato che “il locale in questione non è stato tolto con un atto di illecita usurpazione”. Anzi, esso “ha continuato a essere occupato anche dopo la contestata operazione a registro fondiario dalla convenuta n. 1, alla cui unità PPP era in precedenza attribuito”. A giudizio del Pretore, poi, le altre richieste dell'istante circa l'uso illecito di parti comuni e la pretesa di risarcimento dei danni “sono tutt'altro che liquide e non possono essere giudicate con cognizione di causa sulla base dei soli elementi forniti dall'istante”. Onde, per finire, l'inammissibilità dell'istanza, simili rivendicazioni dovendo essere fatte valere – a mente del primo giudice – nell'ambito di una procedura ordinaria.
4.
L'istante ribadisce nell'appello di avere un diritto di proprietà sulla sporgenza n. 191/2 al secondo piano, indipendentemente dalla questione di sapere in che cosa consistesse la modifica apportata al registro fondiario nel marzo del 2011. I fatti sarebbero quindi immediatamente comprovabili, come pure l'occupazione abusiva del locale da parte dei convenuti. Dal profilo giuridico l'appellante invoca la presunzione del diritto di proprietà dovuta alla sua iscrizione nel registro fondiario quale proprietaria della sporgenza, ripetendo – in sintesi – che la fattispecie configura un caso manifesto meritevole di tutela giurisdizionale. Chiede pertanto di ingiungere ai convenuti di liberare il noto locale, di obbligarli a mettere a disposizione determinate parti comuni dell'edificio e di condannarli al risarcimento di fr. 19
500.– per il danno da essa subìto in seguito alla mancata locazione dell'appartamento.
5.
Secondo l'art. 257 cpv. 1 CPC il giudice accorda tutela giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono incontestati o immediatamente comprovabili (lett. a) e se la situazione giuridica è chiara (lett. b). Secondo la giurisprudenza un fatto è immediatamente comprovabile quando può essere accertato senza ritardi e senza dispendio particolare. Non basta quindi rendere verosimile la pretesa. L'istante deve recare anche una prova immediata e completa dei fatti su cui fonda le sue richieste. D'altro lato il convenuto deve, per negare gli estremi di un caso manifesto, sollevare obiezioni o eccezioni che, senza necessariamente essere rese verosimili, appaiano concludenti e non possano essere subito confutate (DTF 138 III 623 consid. 5.1.1). Inoltre una situazione giuridica è chiara soltanto se, sulla base di dottrina o giurisprudenza invalse, la norma risulti applicarsi nel caso concreto e vi dispieghi i suoi effetti in modo evidente (DTF 138 III 734 consid. 3.3). Ciò non è il caso – almeno di regola – se l'applicazione della norma implichi una decisione fondata sull'apprezzamento o sull'equità (DTF 138 III 126 consid. 2.1.2).
6.
Per quanto riguarda l'accessibilità del locale situato al secondo piano dello stabile (designato come “sporgenza 191/2”), è indubbio che almeno da
l 15 marzo 2011 l'
istante ha su di essa, come titolare della proprietà per piani n. 18
749,
un diritto esclusivo
(doc. D).
Da
l registro fondiario
risulta tuttavia – e i pubblici registri documentano fatti notori, di cui non occorre allegare né dimostrare l'esistenza (cfr. DTF 138 II 564 in alto con riferimenti) – che la proprietà per piani n. 25
990 appartenente a AO 1 ha anch'essa un diritto esclusivo su una “sporgenza 191/2”. Certo, l'appellante sostiene che il diritto di sporgenza correlato alla proprietà per piani di AO 1 è al primo piano, mentre il suo è al secondo (appello pag. 9 verso il basso), ma sul diritto di sporgenza correlato alla proprietà per piani n. 25
990 il registro fondiario è silente e la circostanza che tale diritto riguardi il primo piano dello stabile – non ammessa dalla convenuta – è lungi dall'apparire liquida. Per di più l'istante, quale comproprietario del fondo di base e promotore della modifica della descrizione della proprietà per piani intervenuta il 15 marzo 2011, non può dirsi estraneo alla scarsa precisione del registro fondiario.
7.
Si aggiunga che in concreto nemmeno dal profilo giuridico il caso risulta evidente. Le azioni di reintegra (art. 927 CC) e di manutenzione (art. 928 CC), alle cui norme si richiama l'istante, soggiacciono a un doppio limite di tempo, il cui rispetto dev'essere verificato d'ufficio (Rep. 1996 pag. 190 consid. 4 con rinvii): da un lato il possessore deve avere reclamato immediatamente la restituzione della cosa o la cessazione della turbativa, non appena conosciuto l'atto di violenza e il suo autore (art. 929 cpv. 1 CC), dall'altro deve avere intentato causa entro un anno dalla turbativa, quand'anche abbia avuto conoscenza solo più tardi del fatto e del suo autore (art. 929 cpv. 2 CC; RtiD II-2006 pag. 650 consid. 3a con rimando). Per quanto attiene al reclamo immediato, in particolare, oc
corre esaminare se valutando l'insieme delle circostanze l'i
stante ha reagito con prontezza, entro un termine ragionevole da quando ha potuto compiere un primo esame della situazione (Rep. 1981 pag. 158 consid. 3.1 in fine;
Stark
in: Berner Kommentar,
3a edizione
,
n. 6 ad art. 929 CC).
Secondo l'istante i convenuti occupano abusivamente il noto locale dal 16 marzo 2011 (istanza, pag. 3) e – sempre a loro parere – il reclamo è costituito da ammonimenti e richieste verbali, oltre che da due raccomandate “datate 3 maggio 2011, 11 maggio 2011, rispettivamente 17 maggio 2011 (doc. F e H)”. A prescindere dal fatto però che di interpellazioni orali non v'è alcuna verosimiglianza, nella lettera del 3 maggio 2001 l'arch. _ si è limitato a chiedere a AO 1 il permesso di accedere ai locali “sporgenza 185/3 e 191/2 al 2° piano” (doc. F, 1° foglio), senza alludere a turbative. La lettera dell'11 maggio 2011, poi, è stata spedita dal citato architetto alla notaia _ ed è quindi estranea ai convenuti (doc. F, 2° foglio). Alla stregua di un reclamo può considerarsi invero una lettera del 17 maggio 2011 con cui l'avv. _ ha diffidato AO 1 a cessare la turbativa e a liberare entro il 23 maggio 2011 i locali in uso esclusivo della AP 1 (doc. H). Un lasso di 63 giorni per reagire appare tuttavia eccessivo ed eccede finanche le sette settimane che per diritto federale raffigurano il limite dell'arbitrio (RtiD II-2006 pag. 651 consid. 3c in fine con rimandi; da ultimo: I CCA, sentenza inc. 11.2007.63 del 6 luglio 2012, consid. 7c
). Tardivo, il reclamo rendeva perciò irricevibile l'azione possessoria.
8.
Per quel che riguarda la pretesa dell'istante volta a far cessare l'uso illecito di parti comuni, invano si cercherebbe agli atti un
elemento qualsiasi che confermi l'esistenza di un reclamo immediato. Per di più, sussistono seri dubbi sulla legittimazione attiva della AP 1. Trattandosi di una proprietà per piani, in effetti, il possesso delle parti comuni si esercita collettivamente, sotto forma di un compossesso immediato, ogni proprietario essendo autorizzato a usare e godere i beni comuni nella misura compatibile con i diritti degli altri (art. 648 cpv. 1 CC). Il
singolo comproprietario che non è toccato nei suoi propri diritti d'uso esclusivo o riservato non può quindi agire autonomamente per tutelare le parti comuni (ovvero il rispetto del regolamento condominiale); deve rivolgersi anzitutto all'amministratore (art. 712
s
cpv. 3 CC) e, se non ne esiste uno, esigere la relativa nomina (art. 712
q
cpv. 1 CC). Comunque sia, egli non può agire da sé solo, a
meno che l'amministratore rimanga inattivo (
Steinauer
, op. cit., pag. 472 n. 1339 in fine con rinvio; v. anche I CCA, sentenza inc. 11.2009.138 dell'11 dicembre 2011, consid. 4d).
Si aggiunga infine che, dandosi compossesso riferito a parti comuni, solo
l'azione di reintegra sarebbe – di principio – proponibile, esclusa l'azione di manutenzione, giacché il litigio verte di regola su una violazione del regolamento per l'uso e l'amministrazione o su una disattenzione dell'art. 648 CC (
Meier-Hayoz
in: Berner Kommentar, edizione 1988, n. 126 ad art. 712
a
CC;
Wermelinger
, La proprieté par étages, Friburgo 2002, n. 200 ad art. 712
a
CC;
Bösch
in: Basler Kommentar, ZGB I, 3a edizione, n. 20 ad art. 712
a
; I CCA, sentenza inc. 11.2007.27 dell'11 luglio 2008, consid. 4e).
9.
In merito alla pretesa di risarcimento danni,
la quale avendo natura obbligatoria non soggiace ai termini di perenzione dell'art. 929 CC,
bensì
a quelli di prescrizione dell'art. 60 CO (
Steinauer,
op. cit., pag. 140 n. 354 e pag. 148 n. 376), l'appellante chiede la rifusione di fr. 18
000.– per non aver potuto appigionare l'appartamento almeno sei mesi, oltre a fr. 1500.– per l'intervento di professionisti che si sono visti impedire l'accesso ai locali. Per tacere del fatto nondimeno che, soggetta ad apprezzamento del giudice, una pretesa di risarcimento mal si concilia con la procedura per la tutela di casi manifesti (
Tappy
in: JdT 2009 I 92), la richiesta non è corroborata da alcuna prova liquida sull'ammontare del danno. Ne discende in ultima analisi che, privo di fondamento, l'appello è destinato all'insuccesso.
10.
Le spese della decisione attuale seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). L'appellante rifonderà alle controparti, che hanno introdotto un memoriale di osservazioni per il tramite di un legale, un'equa indennità per ripetibili.
11.
Quanto ai rimedi giuridici esperibili contro la presente sentenza sul piano federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF),
il valore litigioso raggiunge la soglia di fr. 30
000.– ai fini dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF (sopra, consid. 1).