Decision ID: 64524562-fa4d-54bd-ba80-2f7294f6a3cb
Year: 2015
Language: de
Court: AR_OG
Chamber: AR_OG_005
Canton: AR
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: 

Sachverhalt
A. A_ (nachfolgend: Beschwerdeführer) wurde mit Verfügung vom 20. November 2013 von
der Kantonalen Steuerverwaltung Appenzell Ausserrhoden (nachfolgend: Vorinstanz) für
die Staats- und Gemeindessteuern 2012 mit einem steuerbaren Einkommen von Fr.
109‘800 und einem steuerbaren Vermögen von Fr. 1‘568‘000 (VI-act. 1) und für die direkte
Bundessteuer 2012 mit einem Einkommen von Fr. 109‘500 (VI-act. 3) veranlagt. Dem Be-
schwerdeführer wurden bei der direkten Bundessteuer - analog zu den Staats- und
Gemeindesteuern (vgl. VI-act. 2) - als Ertrag aus Eigennutzung, Miet- und Pachtzinsen Fr.
32‘522 zu den Einkünften hinzugerechnet (VI-act. 4), während der Beschwerdeführer in
seiner Steuererklärung unter diesem Titel lediglich Fr. 26‘240 deklariert hatte (VI-act. 8 und
9).
B. Gegen diese Steuerveranlagungen erhob der Beschwerdeführer Einsprache (VI-act. 11),
welche am 9. Januar 2014 mit je einem separaten Einspracheentscheid betreffend Staats-
und Gemeindesteuern (VI-act. 12) bzw. direkte Bundessteuer (VI-act. 13) abgewiesen
wurde.
C. Mit Eingabe vom 17. Februar 2015 liess der Beschwerdeführer, vertreten durch seinen
Rechtsanwalt, Beschwerde ans Obergericht erheben mit dem Antrag auf Aufhebung der
Veranlagungsverfügungen sowohl betreffend Staats- und Gemeindesteuern als auch be-
treffend direkte Bundessteuer und auf Rückweisung der Sache an die Vorinstanz, damit
diese den Eigenmietwert gesetzlich korrekt ermittle. Eventualiter verlangte der Beschwer-
deführer, die angefochtenen Veranlagungsverfügungen seien so abzuändern, dass bei der
Festlegung des Eigenmietwerts von einem auf dem Markt zu erzielenden Mietertrag von
CHF 30‘000 pro Jahr ausgegangen werde.
D. Mit Vernehmlassung vom 22. April 2014 beantragte die Vorinstanz Abweisung der Be-
schwerde und verwies zur Begründung im Wesentlichen auf die Verkehrswertschätzung
vom 13. Juni 2012 bzw. 17. August 2012 (Schätzungsverfügung bzw. Einspracheentscheid
betreffend Schätzungsverfügung, VI-act. 6 und 7) und die Weisung der Staatssteuerkom-
mission vom 19. Mai 2011 über die Festsetzung der Mietwerte für selbstgenutzte Liegen-
schaften (Eigenmietwert), nach welcher sich die ständige Praxis der Vorinstanz zur Fest-
legung der Eigenmietwerte richtet.
E. Mit Replik vom 30. Juni 2014 hielt der Beschwerdeführer an seinen Anträgen fest und rügte
insbesondere, die von der Staatssteuerkommission vorgegebene und von der Vorinstanz
ohne irgendeine Korrektur vorgenommene Berechnung des Eigenmietwerts berücksichtige
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die steuergesetzliche Vorgabe eines marktüblichen Mietzinses gerade nicht, was zu einem
zu hohen Eigenmietwert geführt habe. Der appenzellische Ansatz der Anknüpfung an einer
Tabelle, mit welcher nur der Verkehrswert mittels Prozenten in einen Mietwert umgerechnet
werde, gehe von einem rein fiktiven, konstruierten Mietmarkt aus und verletze damit Art. 24
Abs. 2 des kantonalen Steuergesetzes.
F. Mit Duplik vom 1. September 2014 hielt die Vorinstanz ihrerseits am Antrag auf Abweisung
der Beschwerde fest und reichte diverse Unterlagen ein, mit welchen der Nachweis er-
bracht sei, dass die Eigenmietwerte im Kanton AR unter den effektiven Marktmieten liegen
und die schematische Berechnung des Eigenmietwertes gemäss Weisung der Staatssteu-
erkommission gesetzeskonform sei.
G. Am 13. Oktober 2014 reichte der Beschwerdeführer eine ergänzende Stellungnahme zur
Duplik ein. Die Vorinstanz verzichtete auf die Einreichung einer weiteren Eingabe.
H. Mit Schreiben vom 6. November 2014 unterbreitete der zuständige Verfahrensleiter und
Präsident des Obergerichts den Parteien einen Vergleichsvorschlag, wonach der gleiche
Schätzer, der die Liegenschaft des Beschwerdeführers bezüglich des Verkehrswerts ge-
schätzt hatte, den Eigenmietwert nach nochmaliger Besichtigung und weiteren Abklärungen
erneut für beide Parteien verbindlich festlegen solle. Dieser Vergleichsvorschlag wurde von
der Vorinstanz mit Schreiben vom 20. November 2014 abgelehnt, worauf der Beschwerde-
führer mit Eingabe vom 31. Dezember 2014 zum vorinstanzlichen Schreiben Stellung nahm
und abschliessend den Standpunkt vertrat, das ausserrhodische System der Mietwert-
bestimmung selbstbewohnter Einfamilienhäuser müsse vollständig neu überdacht und die
Verknüpfung von Verkehrs- und Mietwert aufgeben werden.
I. Am 13. Mai 2015 wurde die Sache in der fünften Abteilung des Obergerichts in Abwesen-
heit der Parteien abschliessend beraten und darüber entschieden.
J. Auf weitere Einzelheiten im Sachverhalt und in den Akten sowie auf die Vorbringen der Par-
teien in den Rechtschriften wird, soweit entscheidrelevant, in den nachfolgenden Erwä-
gungen näher eingegangen.
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Erwägungen
1. Formelles
Die von Amtes wegen vorzunehmende Prüfung der Prozessvoraussetzungen ergibt, dass
diese sowohl hinsichtlich der Beschwerdeberechtigung als auch hinsichtlich der Form- und
Fristerfordernisse erfüllt sind. Auf die Beschwerde ist deshalb einzutreten.
Weil die vom Beschwerdeführer eingereichte Beschwerde die Veranlagung sowohl der
Staats- und Gemeindesteuern als auch der direkten Bundessteuer betrifft, wurde sie mit
Blick auf die unterschiedlichen Rechtsgrundlagen in zwei formell getrennte, aber gleich-
zeitig behandelte Verfahren aufgeteilt (O5V 14 5 und O5V 14 7).
Das vorliegende Verfahren O5V 14 7 betrifft die Veranlagung der direkten Bundessteuer.
2. Materielles
2.1 Rechtsgrundlagen im Bundessteuerrecht
2.1.1
Der direkten Bundessteuer als Einkommenssteuer natürlicher Personen unterliegen alle
wiederkehrenden und einmaligen Einkünfte mit Ausnahme der Kapitalgewinne aus der Ver-
äusserung von Privatvermögen (vgl. Art. 16 bis 23 des Bundesgesetzes über die direkte
Bundessteuer [DBG, SR 642.11]). Die Selbstnutzung von Liegenschaften stellt steuerrecht-
lich gesehen ein Naturaleinkommen dar. Dessen Besteuerung soll unter anderem den wirt-
schaftlichen Vorteil, den der Eigentümer als Selbstnutzer von Grundstücken gegenüber
dem Mieter geniesst, ausgleichen (vgl. z.B. Urteil des Bundesgerichts 2A.683/2004 vom
15. Juli 2005, E. 3.1, m.w.H.).
2.1.2
Art. 21 Abs. 2 DBG präzisiert, dass die Festsetzung des Eigenmietwerts unter Berücksichti-
gung der ortsüblichen Verhältnisse und der tatsächlichen Nutzung der am Wohnsitz selbst-
bewohnten Liegenschaft zu erfolgen hat. Grundlage für die Festsetzung des Eigenmiet-
werts ist gemäss Art. 16 Abs. 2 DBG - wie für jedes Naturaleinkommen - der Marktwert.
Dieser Wert entspricht demjenigen Wert, den eine Drittperson für die entgeltliche Überlas-
sung der Nutzung zu zahlen bereit wäre; wobei der Wert unter Berücksichtigung der ört-
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lichen Verhältnisse festzulegen ist (ZWAHLEN, in: Zweifel/Athanas [Hrsg.], Kommentar zum
Schweizerischen Steuerrecht I/2a, 2. Auflage, Basel 2008, N 25 zu Art. 21).
Weitere konkretisierende Vorschriften zur Festlegung des Eigenmietwerts finden sich im
DBG nicht.
2.1.3
Das Steuerharmonisierungsgesetz (StHG, SR 642.14) schreibt den Kantonen die Besteu-
erung des Eigenmietwerts ebenfalls zwingend vor (Art. 2 Abs. 1 lit. a in Verbindung mit Art.
7 Abs. 1 StHG).
Das StHG enthält aber keine näheren Vorschriften dazu, wie der Eigenmietwert konkret zu
bestimmen ist, so dass den Kantonen bezüglich der Festlegung des Eigenmietwerts für die
kantonalen Steuern ein weiter Spielraum verbleibt (vgl. Urteil des Bundesgerichts 2C_1236/
2012 vom 20. Juni 2013, E. 2.1). Bei der Bemessung des kantonalen Eigenmietwerts wer-
den - anders als bei der direkten Bundessteuer, für welche ausschliesslich der objektive
Marktwert massgebend ist - grundsätzlich keine engeren Schranken gesetzt, als sie sich
ohnehin schon aus Art. 8 und 127 f. der Schweizerischen Bundesverfassung (BV, SR 101)
ergeben (vgl. dazu im Einzelnen BGE 131 I 377, E. 2.2, m.w.H.).
Der Eigenmietwert für die kantonalen Steuern darf deshalb auch tiefer angesetzt werden
als der Eigenmietwert für die direkte Bundessteuer. Gemäss bundesgerichtlicher Recht-
sprechung liegt die verfassungsmässig zulässige Untergrenze von kantonalen Eigen-
mietwerten bei 60 Prozent der Marktmiete. Nur bei Einhaltung dieser Untergrenze ist die
verfassungsrechtlich vorgeschriebene Gleichbehandlung von Wohneigentümern und Mie-
tern noch gewährleistet (anstelle vieler: BGE 131 I 377, E. 2.2; Urteil des Bundesgerichts
2C_1011/2012 bzw. 2C_1012/2012 vom 5. Mai 2014, E. 7.4.4, je m.w.H.).
Die Obergrenze für die Festlegung des kantonalen Eigenmietwerts ist - was dem An-
knüpfungspunkt bei der direkten Bundessteuer entspricht - naturgemäss der Marktwert, d.h.
der effektiv am Markt zu erzielende Mietwert. Würde der dem Steuerpflichtigen aufgerech-
nete Eigenmietwert den Marktwert überschreiten, würden ihm rein fiktive, auf einem ver-
gleichbaren Markt gar nicht erzielbare Einkommen zugerechnet, was nach allgemeinen
steuerrechtlichen Grundsätzen offensichtlich unzulässig wäre (vgl. auch ZWAHLEN, a.a.O, N
25 f. zu Art. 21). Sowohl der kantonale Eigenmietwert als auch der Eigenmietwert für die
direkte Bundessteuer dürfen daher nicht höher sein als der Marktwert.
Seite 7
2.1.4
Da die direkte Bundessteuer und die kantonalen Steuern betreffend der Festlegung des
steuerbaren Eigenmietwertes somit nicht generell vertikal harmonisiert sind (BGE 132 I
157, E. 3.3), gibt es Kantone, die für die kantonalen Steuern einen Eigenmietwert ermitteln,
der nicht ohne Anpassung für die Veranlagung der direkten Bundessteuer übernommen
werden kann. Eine kantonal bewusst sehr massvoll ausgestaltete Eigenmietwertbesteue-
rung, wie sie in den kantonalen Steuergesetzen teilweise vorkommt, ist bei der direkten
Bundessteuer gerade nicht vorgesehen (RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, Handkommen-
tar zum DBG, 2. Auflage, Zürich 2009 [nachfolgend: Handkommentar], N 86 zu Art. 21,
m.w.H.). Grundlage für die Bemessung des Eigenmietwerts bei der direkten Bundessteuer
ist der Marktwert und nur dieser. Das bedeutet indessen nicht, dass bei der Bestimmung
des Marktmietwertes keine Spannweite bestünde, innerhalb welcher dieser nach objektiven
Kriterien festgelegt werden kann. Der Marktmietwert einer Liegenschaft muss nämlich ge-
schätzt werden. Solche Schätzungen führen zu Abweichungen. Zudem handelt es sich
beim objektiven Marktmietwert um einen auslegungsbedürftigen Begriff, welcher der Kon-
kretisierung bedarf. Auch für die direkte Bundessteuer besteht deshalb eine gewisse
Bandbreite, innerhalb welcher sich der - durchaus nach objektiven Kriterien geschätzte -
Marktmietwert bewegen kann (BGE 123 II 9, E. 4b, m.w.H.; ZWAHLEN, a.a.O., N 25 zu Art.
21).
2.1.5
Die Eidgenössische Steuerverwaltung hat generell für die einheitliche Anwendung des DBG
zu sorgen. Dazu gehört auch eine einheitliche Bemessung der Eigenmietwerte im Bundes-
steuerbereich. Die direkte Bundessteuer wird aber nicht von der Eidgenössischen Steuer-
verwaltung selbst, sondern von den Kantonen unter Aufsicht des Bundes veranlagt und be-
zogen (Art. 2 DBG). Um sicherzustellen, dass im Bereich der Eigenmietwerte dennoch eine
einheitliche Anwendung des DBG gewährleistet ist, hat die Eidgenössische Steuerver-
waltung gestützt auf Art. 102 Abs. 2 DBG am 21. Februar 2008 ein Rundschreiben mit einer
Liste der Kantone mit unterschiedlichen Eigenmietwerten für die kantonalen Steuern und
die direkte Bundessteuer ab Steuerperiode 2007 erlassen, das seither unverändert gültig ist
(das vorher einschlägige Kreisschreiben KS EstV Nr. 12 aus dem Jahr 1969 wurde ersatz-
los aufgehoben; das aktuelle Rundschreiben ist abrufbar unter: http://www.estv.admin.ch/
bundessteuer/dokumentation/00242/00383/index.html?lang=4).
Gemäss ständiger Praxis akzeptiert die Eidgenössischen Steuerverwaltung die von den
Kantonen für die kantonalen Steuern festgelegten Eigenmietwerte auch für die Bemessung
der direkten Bundessteuer, sofern diese gemäss den periodischen, stichprobeweisen
durchgeführten Erhebungen im kantonalen Durchschnitt nicht unter 70% des Marktmiet-
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werts liegen (RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, Handkommentar, N 96 zu Art. 21, m.w.H.;
anstelle vieler: Urteil des Bundesgerichts 2A.116/2002 vom 27. Juni 2002, E. 2.1). Auf der
Liste im Rundschreiben vom 21. Februar 2008 sind diejenigen Kantone vermerkt, bei
denen für die Bemessung der direkten Bundessteuer Zuschläge zum kantonalen
Eigenmietwert erforderlich sind. Der Kanton Appenzell Ausserrhoden wird in dieser Liste
nicht aufgeführt. Aus Sicht der Eidgenössischen Steuerverwaltung ist somit keine vom
Eigenmietwert, den der Kanton für die Bemessung der kantonalen Steuern festlegt,
abweichende Festsetzung des Eigenmietwertes für die Bemessung der direkten
Bundessteuer erforderlich. Im Kanton Appenzell Ausserrhoden wird daher der Eigen-
mietwert, welcher von den kantonalen Steuerbehörden für die Bemessung der Staats- und
Gemeindesteuern festgelegt wird, gemäss ständiger Praxis ohne weitere Anpassung für die
direkte Bundessteuer übernommen.
Die Festlegung des Eigenmietwerts für die Bemessung der direkten Bundessteuer leitet
sich somit im Kanton Appenzell Ausserrhoden letztlich von den kantonalrechtlichen Grund-
lagen ab. Daher ist im Folgenden auch im vorliegenden Verfahren, das den Bereich der
direkten Bundessteuer betrifft, auf die einschlägigen kantonalrechtlichen Grundlagen näher
einzugehen.
2.2 Grundlagen zur Festlegung des Eigenmietwerts im Kanton Appenzell Ausserrhoden
2.2.1
Als Eigenmietwert gilt gemäss kantonalem Steuergesetz (StG, bGS 621.11) der Betrag,
den die steuerpflichtige Person bei der Vermietung ihres Grundstücks als Miete erzielen
könnte. Er ist auch dann voll steuerbar, wenn das Grundstück zu einem tieferen Miet- oder
Pachtzins einer nahestehenden Person überlassen wird (Art. 24 Abs. 2 StG). In Art. 11
Steuerverordnung (StV, bGS 621.111) wird der Mietwert wie folgt konkretisiert: Als erzielbar
gilt diejenige Miete, die für ein gleichwertiges Grundstück an gleicher Lage einer Drittperson
bezahlt werden müsste (Abs. 1). Diese Definition deckt sich grundsätzlich mit der Um-
schreibung des Eigenmietwerts im DBG: Entscheidend ist auch hier der Marktmietwert.
2.2.2
Art. 24 Abs. 3 StG beauftragt die Staatssteuerkommission ausdrücklich mit dem Erlass der
für eine gleichmässige Bemessung des Eigenmietwertes selbstbewohnter Grundstücke
nötigen Richtlinien. Diesem Auftrag ist die Staatssteuerkommission mit dem Erlass der
Weisung über die Festsetzung der Mietwerte für selbstgenutzte Liegenschaften (Eigen-
Seite 9
mietwert) nachgekommen (nachfolgend: Weisung; abrufbar unter http://www.ar.ch/
departemente/departement-finanzen/steuerverwaltung/gesetze-und-weisungen/).
2.2.3
Die aktuelle Version dieser Weisung datiert vom 7. November 2014 und hat die vorher -
auch im Zeitpunkt der angefochtenen Steuerveranlagung - geltende Weisung vom 19. Mai
2011 per sofort ersetzt, wobei die neue Version ausdrücklich auf alle noch pendenten Fälle
- und damit auch auf den vorliegenden - Anwendung findet (Ziff. 6 Weisung). In dieser
Weisung wird die Praxis der Steuerverwaltung konkretisiert, wonach Grundlage für die
Berechnung des Eigenmietwerts der amtliche Verkehrswert ist. Der Bruttomietwert ist bei
Liegenschaften mit einem Verkehrswert von weniger als Fr. 1.2 Mio. - was auf die in Frage
stehende Liegenschaft des Beschwerdeführers zutrifft - im Einzelnen wie folgt anzunehmen
(vgl. Ziff. 3 Weisung):
massgebender Verkehrswert bis Fr. 250‘000 5.0%
massgebender Verkehrswert von Fr. 250‘001 bis 500‘000 4.5%
massgebender Verkehrswert von Fr. 500‘001 bis 750‘000 4.0%
massgebender Verkehrswert ab Fr. 750‘001 3.5%
Von den so berechneten Werten kann die Veranlagungsbehörde um bis zu 10 Prozent
nach oben oder nach unten abweichen. Damit soll den besonderen Verhältnissen des Ein-
zelfalles angemessen Rechnung getragen werden können (Alter der Schätzung / örtliche
Verhältnisse / Alter, Ausstattung und Zustand der Liegenschaft, sofern diese in der Ver-
kehrswertschätzung nicht schon berücksichtigt worden sind).
Für Liegenschaften mit Schätzungsdatum ab dem 01.01.2011 wird der aus dieser schema-
tischen Berechnung resultierende Wert um 10 Prozent reduziert (Ziff. 4 Weisung).
Daraus resultiert schliesslich der Eigenmietwert.
2.2.4
Im Sinn einer zusätzlichen und steuerpolitisch bewusst angestrebten Steuererleichterung
für die Steuerpflichtigen, welche ihre Liegenschaft am Wohnsitz dauernd selbst bewohnen,
sieht Art. 11 Abs. 2 StV zudem vor, dass der (so ermittelte) Eigenmietwert um 10 Prozent
herabgesetzt wird, was schliesslich zu dem beim Einkommen steuerlich anrechenbaren
Eigenmietwert (siehe VI-act. 2 und 4, Einkommen, Ziff. 5.1) führt.
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2.3 Berechnung des Eigenmietwerts durch die Vorinst anz
2.3.1
Am 13. Juni 2012 wurde die Liegenschaft des Beschwerdeführers (Grundstück Nr. 001,
Plan Nr. 00) im Auftrag der Grundstückschätzungsbehörde besichtigt und in der Folge vor
Ort eine Schätzung vorgenommen. Der Schätzer legte den Verkehrswert auf Fr. 1‘206‘000
und den Mietwert pro Jahr auf Fr. 41‘280 fest (VI-act. 6). Gegen diese am 19. Juni 2012
eröffnete Schätzungsverfügung erhob der Beschwerdeführer Einsprache. Unter Verzicht
auf Weiterverfolgung der Einsprache zog der Beschwerdeführer diese am 23. August 2012
wieder zurück und anerkannte als geschätzten Verkehrswert den Betrag von Fr. 1‘147‘000
und als geschätzten Mietwert pro Jahr den Betrag von Fr. 40‘080 (VI-act. 7).
2.3.2
Diese rechtskräftige Verkehrswertschätzung bildete die Grundlage für die Ermittlung des
Eigenmietwerts der Liegenschaft des Beschwerdeführers in der angefochtenen Steuerver-
anlagung. In Anwendung der damals noch in Kraft stehenden Weisung der Staatssteuer-
kommission vom 19. Mai 2011 gelangte die Vorinstanz auf einen steuerbaren Eigenmiet-
wert im Betrag von (abgerundet) Fr. 32‘517 (siehe VI-act. 13; der in der Veranlagung ent-
haltene Rechnungsfehler wurde im Einspracheentscheid korrigiert, womit es unverändert
bei einem insgesamt steuerbaren Einkommen für die direkte Bundessteuer von Fr. 109‘500
blieb):
3.5% vom Verkehrswert (Fr. 1‘147‘000) Fr. 40‘145.00
abzüglich 10% infolge Schätzungsdatum nach 01.01.2011 - Fr. 4‘014.50
Mietwert gemäss Weisung Fr. 36‘130.50
abzüglich 10% infolge Eigennutzung (Art. 11 Abs. 2 StV) - Fr. 3‘613.05
steuerbarer Eigenmietwert Fr. 32‘517.45
Zum selben Ergebnis gelangt man bei Anwendung der aktuellen Weisung der Staatssteuer-
kommission vom 7. November 2014.
Gegenstand des vorliegenden Verfahrens ist die Steuerveranlagung 2012. Die Verkehrs-
wertschätzung stammt aus demselben Jahr und ist somit aktuell, weshalb gemäss Ansicht
der Vorinstanz grundsätzlich kein Anlass besteht, um den Eigenmietwert innerhalb des von
der Weisung vorgesehenen Rahmens (gemäss Weisung vom 19. Mai 2011 um bis zu 0.5
Prozent nach oben oder unten; gemäss aktuell gültiger Weisung um bis zu 10 Prozent nach
oben oder unten) anzupassen.
Seite 11
Dieser Ansicht ist zu folgen. Es ist nicht ersichtlich, welche relevanten Veränderungen der
Verhältnisse am Standort der Liegenschaft (wie insbesondere die örtlichen Verhältnisse im
Allgemeinen oder die Ausstattung und der Zustand der Liegenschaft im Einzelnen) sich be-
reits kurz nach der Schätzung ergeben haben sollen, was gegebenenfalls Anlass zu einer
Anpassung des Eigenmietwerts geben könnte. Weder aus der einschlägigen Ortskenntnis
des urteilenden Gerichts, noch aus den vorhandenen Unterlagen noch aus entsprechenden
Vorbringen des Beschwerdeführers ergeben sich irgendwelche Veränderungen von ent-
scheidenden Tatsachen, welche seit der Schätzung eingetreten wären. Es ist daher mit der
Vorinstanz davon auszugehen, dass die bereits bei der Verkehrswertschätzung berücksich-
tigten Gegebenheiten auch für die Situation in der Steuerperiode 2012 unverändert aktuell
sind. Die Erweiterung des Anpassungsspielraums von ±0.5 Prozent (gemäss Weisung vom
19. Mai 2011) auf ±10 Prozent (aktuelle Weisung) für die Berücksichtigung von allenfalls
erst nach der Verkehrswertschätzung eingetretenen Veränderungen spielt damit im vor-
liegenden Fall zum Vornherein keine Rolle, da sich ohnehin gar nicht die Frage nach einer
Abweichung vom berechneten Wert stellt.
2.3.3
Als steuerbarer Eigenmietwert resultiert damit gestützt auf die (aktuelle sowie auf die im
Zeitpunkt des Erlasses der angefochtenen Veranlagungsverfügung gültige) Weisung der
Betrag von Fr. 32‘517. Rein rechnerisch gesehen ist die Ermittlung des Eigenmietwerts
durch die Vorinstanz gemäss Weisung der Staatssteuerkommission somit korrekt.
2.4 Maximal zulässiger Eigenmietwert gemäss Ansicht des Beschwerdeführers
2.4.1
Der Beschwerdeführer bestreitet nicht, dass die Vorinstanz den Eigenmietwert, wie oben
unter Ziff. 2.3 dargestellt, gestützt auf die Weisung grundsätzlich mathematisch korrekt be-
rechnet hat (Beschwerde, Ziff. IV 2.2). Er rügt aber, tatsächlich sei lediglich ein Mietwert
von Fr. 2‘500 pro Monat realistisch, was einem Jahresmietwert von Fr. 30‘000 entsprechen
würde. Er macht geltend, gemäss Art. 24 Abs. 2 StG sei explizit und unmissverständlich
festgehalten, dass der Wert einer allfälligen Vermietung im konkreten Einzelfall zu ermitteln
sei (Beschwerde, Ziff. IV 2.1). Die Tabelle der Staatssteuerkommission mit den gestaffelten
Bruttomietwerten gehe am Markt vorbei und stehe damit in klarem Widerspruch zum Auf-
trag des Gesetzgebers in Art. 24 Abs. 2 StG (Beschwerde, Ziff. IV 2.6).
Seite 12
2.4.2
Zunächst ist zu präzisieren, welcher der Werte in der Berechnung gemäss E. 2.3.2, auf die
sich die Vorinstanz bei der Steuerveranlagung abgestützt hat, überhaupt zum Markt-
mietzins im Sinn von Art. 24 Abs. 2 StG in Beziehung zu setzen ist.
Auf dem Weg zur Berechnung des schliesslich steuerbaren Eigenmietwerts sind im
vorliegenden Fall drei verschiedene Werte zu unterscheiden:
- der 3.5 Prozent des Verkehrswert betragende Wert (im konkreten Fall Fr. 40‘145),
- der gemäss Weisung berechnete Mietwert (im konkreten Fall Fr. 36‘130),
- und der steuerbare Eigenmietwert, welcher nach dem zusätzlichen 10 Prozent Abzug für
dauernd selbstbewohnte Liegenschaften am Wohnsitz gemäss Art. 11 Abs. 2 StV
resultiert (im konkreten Fall Fr. 32‘517).
Art. 24 Abs. 2 StG i.V.m. Art. 11 Abs. 1 StV knüpft den Eigenmietwert klar an der Marktmie-
te an. Der in Art. 11 Abs. 2 StV vorgesehene zusätzliche Abzug von 10 Prozent für dauernd
selbstbewohnte Liegenschaften am Wohnsitz ist von diesem Eigenmietwert (der Markt-
miete) abzuziehen, was somit für die Steuerveranlagung - politisch gewollt, namentlich im
Interesse der Wohneigentumsförderung - zu einem unter dem Marktmietwert liegenden
Eigenmietwert führt.
Die Weisung der Staatssteuerkommission stützt sich auf Art. 24 Abs. 3 StG. Gemäss dieser
Bestimmung wird der Staatssteuerkommission die Kompetenz eingeräumt, den Eigenmiet-
wert (welcher seinerseits in Art. 24 Abs. 2 StG als Marktmietwert definiert ist, siehe oben)
festzulegen. Die Weisung dient somit klar zur Festlegung des Marktmietwerts.
Der Beschwerdeführer nimmt in Ziff. IV 1.2 seiner Beschwerde auf den Wert von Fr. 40‘145
Bezug und führt diesbezüglich an, die Vorinstanz gehe von einem erzielbaren Mietwert von
knapp über Fr. 40‘000 pro Jahr oder Fr. 3‘300 pro Monat aus. Dies trifft so nicht zu. Die 3.5
Prozent des Verkehrswerts (entsprechend Fr. 40‘145) dienen der Vorinstanz lediglich als
Ausgangsbasis zur Ermittlung des gemäss Weisung schematisch zu ermittelnden Markt-
mietwerts. Als relevanter Marktmietwert resultiert für Liegenschaften mit Schätzungsdatum
ab dem 01.01.2011 (was bei der Liegenschaft des Beschwerdeführers der Fall ist) ein im
Vergleich zur rein prozentmässigen Festlegung um 10 Prozent reduzierter Wert (vgl. Ziff. 4
Weisung). Im vorliegenden Fall resultiert also bei einer Berechnung nach der Weisung ein
Marktmietwert von Fr. 36‘130.
Während also der Beschwerdeführer gemäss Ausführungen in seinen Rechtschriften davon
ausgeht, es sei realistischerweise von einem erzielbaren Mietwert von maximal Fr. 30‘000
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pro Jahr (entsprechend einem Monatsmietzins von Fr. 2‘500) auszugehen, hat die Vorin-
stanz als entsprechenden Wert gestützt auf die einschlägige Weisung einen Jahresmiet-
wert von Fr. 36‘130 (und nicht Fr. 40‘145) ermittelt.
2.4.3
In der Steuererklärung hatte der Beschwerdeführer im Formular 7 (VI-act. 8) als steuerba-
ren Eigenmietwert (also nach Berücksichtigung des 10% Abzugs infolge Eigennutzung) Fr.
26‘240 deklariert. Rechnet man den politisch motivierten 10% Abzug wieder auf, ergibt sich
hieraus ein Mietwert von rund Fr. 29‘155, welcher wiederum mit dem Marktmietwert gleich-
zusetzen ist. Der Beschwerdeführer geht somit offenbar von einem marktgerechten
Monatsmietzins in der Grössenordnung rund Fr. 2‘430 (gemäss Selbstdeklaration in der
Steuererklärung) bis Fr. 2‘500 (Eventualantrag) aus. Im Resultat unterscheidet sich somit
der der Veranlagung zugrunde gelegte Monatsmietzins gemäss Vorinstanz von dem
gemäss Ansicht des Beschwerdeführers stattdessen realistischerweise erzielbaren Mietzins
um aufgerundet rund Fr. 600 Franken pro Monat. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der
von der Vorinstanz veranlagte Eigenmietwert der Liegenschaft nicht nur das 5.5-Zimmer
Haus selbst, sondern auch die Doppelgarage mitumfasst, wobei die Vorinstanz davon aus-
geht, dass für die Garage allein ein Marktmietwert von Fr. 240 besteht, was durchaus rea-
listisch erscheint (vgl. auch Mietwert Doppelgarage gemäss amtlicher Grundstück-
schätzung, VI-act. 6).
Nachfolgend ist zu prüfen, ob die Festlegung des Eigenmietwerts durch die Vorinstanz im
vorliegenden Fall zu beanstanden ist.
2.5 Vorgehen bei Mangel an Vergleichsmietzinsen
2.5.1
Es ist unbestritten, dass bei der Festlegung des Eigenmietwerts soweit möglich auf einen
konkreten Vergleich mit tatsächlich vermieteten, vergleichbaren Objekten abzustellen ist.
Im Idealfall kann aus einem direkten Vergleich mit anderen Objekten ein durchschnittlich
erzielbarer Marktmietzins ermittelt werden.
Der Beschwerdeführer bringt nun aber selbst vor, dass Einfamilienhäuser in der Regel für
die Eigennutzung erstellt oder gekauft werden, jedoch kaum zum Vermieten (Beschwerde,
Ziff. IV 1.4). Tatsächlich ist die praktische Ermittlung des Eigenmietwerts im Fall von Einfa-
milienhäusern oft mit Schwierigkeiten verbunden, da Vergleichsobjekte zur Mietwertbestim-
mung in der Regel fehlen. Es gibt oftmals keinen Markt für vermiete Einfamilienhäuser. Und
Seite 14
selbst dann, wenn ausnahmsweise potentielle Vergleichsliegenschaften vorhanden sein
sollten, so ist ein direkter Vergleich regelmässig dennoch mit Schwierigkeiten verbunden,
da sich diese und die konkret in Frage stehende Liegenschaft in ihren Eigenschaften und
ihrem Standort immer noch mehr oder weniger unterscheiden.
Der Marktmietwert kann aus diesem Grund letztlich nur geschätzt werden. Dabei wird mög-
lichst auf objektive Kriterien und aus Praktikabilitätsgründen auch auf kalkulatorische Lö-
sungen zurückgegriffen.
2.5.2
Im Kanton Appenzell Ausserrhoden wird zur Festlegung des Eigenmietwerts an die Ver-
kehrswertschätzung, welche durch die Schätzungsbehörde mit einer Schätzung vor Ort
erfolgt, angeknüpft. Der Eigenmietwert wird dabei ausgehend vom Verkehrswert festgelegt
(vgl. Weisung sowie Berechnung in E. 2.3.2). Die Details zur Verkehrswertschätzung finden
sich in der Verordnung über die amtlichen Grundstückschätzungen (GSV, bGS 621.21).
Der Verkehrswert eines Grundstücks entspricht dem Marktwert und wird in der Regel aus
dem Ertrags- und Realwert bestimmt. Wegleitend ist das Schätzerhandbuch der Schweize-
rischen Vereinigung Kantonaler Grundstückschätzer SVKG (Art. 9 GSV). Der Verkehrswert
wird somit nach objektiven Massstäben festgelegt und direkt an die Eigenschaften der
betreffenden Liegenschaft gebunden.
2.5.3
Wird nun für die Festlegung des Eigenmietwerts an den so ermittelten Verkehrswert ange-
knüpft, liegt diesem Verfahren wiederum gerade das Bestreben zugrunde, mit Hilfe objek-
tiver Kriterien für die zu bewertenden Liegenschaften einen von der Vergleichsmiete her-
rührenden adäquaten Mittelwert zu ermitteln (vgl. Steuerinformationen, Besteuerung der
Eigenmietwerte, März 2015, herausgegeben von der Schweizerischen Steuerkonferenz
SSK, S. 9 [nachfolgend: Steuerinformationen]; abrufbar unter http://www.estv.admin.ch/
dokumentation/00079/00080/00736/index.html?lang=de unter der Rubrik F. Steuerproble-
me). Die gesetzliche Vorgabe, sich bei der Festlegung des Eigenmietwerts am Markt-
mietwert zu orientieren, schliesst somit keineswegs aus, dass auf den Vermögenssteuer-
wert abgestellt wird, da auch diese Methode gerade auf der Überlegung beruht, dass der so
ermittelte Eigenmietwert vergleichbar mit den tatsächlich erzielten Marktmieten sei (vgl. für
die Festlegung der Eigenmietwerte als Prozentsatz des Vermögenssteuerwerts im Kanton
Zürich: RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz [nach-
folgend: Kommentar ZH], 3. Auflage, Zürich 2013, N 71 zu §21).
Seite 15
2.5.4
Auch in anderen Kantonen wird eine schematische, formelmässige Festlegung des Eigen-
mietwerts vorgenommen. Die derart vorgenommene Festlegung des Eigenmietwerts ist
zulässig, wenn der so ermittelte Wert nicht höher ausfällt als der effektiv auf dem Markt
erzielbare Preis (vgl. wiederum für den Kanton Zürich RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER,
Kommentar ZH, N 80 zu §21). Auch für die Festlegung der Eigenmietwerte zur Bemessung
der direkten Bundessteuer gilt, dass die Bewertung einer Liegenschaft durchaus auf
schematischen Grundsätzen beruhen darf, solange solche auf der Praktikabilität beruhende
Methoden nicht zu Ergebnissen führen, welche einem Steuerpflichtigen fiktive, auf einem
vergleichbaren Markt nicht erzielbare Einkommen zuteilen würden (ZWAHLEN, a.a.O., N 25
zu Art. 21).
2.6 Zu den konkreten Einwendungen des Beschwerdefüh rers im Einzelnen und den
Anforderungen an diese im Allgemeinen
2.6.1.
Der Beschwerdeführer führt selbst aus, es gebe im Kanton Appenzell Ausserrhoden
mangels genügend grossem Angebot an mietbaren Einfamilienhäusern gar keinen unab-
hängigen, eigenständigen Mietmarkt. Gerade weil aus diesem Grund der Eigenmietwert
nicht mittels direktem Vergleich festgelegt werden konnte, hat die Vorinstanz die Fest-
legung des Eigenmietwertes gestützt auf die Weisung vorgenommen und den Eigenmiet-
wert ausgehend vom Verkehrswert mittels einer schematischen Berechnung festgelegt.
Dieses Vorgehen entspricht der ständigen Praxis und wurde vom Obergericht bereits früher
als zulässig beurteilt (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts AR vom 17. November 1999, E. 2,
in: AR GVP 11/1999, Nr. 2185). Daran ist festzuhalten. Es ist nicht Aufgabe des Gerichts,
der Vorinstanz eine andere mögliche und aus seiner Sicht vielleicht sogar zweckmässigere
Lösung vorzuschreiben, solange die Praxis der Vorinstanz im Einklang mit den gesetz-
lichen Grundlagen steht. Daran vermag auch die allgemeine Kritik des Beschwerdeführers
an der Eigenmietwertbesteuerung als solcher und am System der Mietwertbestimmung im
Kanton Appenzell Ausserrhoden nichts zu ändern.
2.6.2.
Es ist dem Beschwerdeführer zwar darin zuzustimmen, dass bei einer schematischen Fest-
legung des Eigenmietwerts dem Steuerpflichtigen in einem begründeten Einzelfall die Mög-
lichkeit offenstehen muss, in einem Fall, wo die schematische Festlegung des Eigenmiet-
werts zu einem Wert führt, der oberhalb des Marktmietzinses liegt, eine entsprechende
Korrektur zu verlangen. Dies ist in der Weisung der Staatssteuerkommission zwar nicht
Seite 16
ausdrücklich vorgesehen, versteht sich aber von selbst und ergibt sich automatisch aus der
Ausgestaltung des Veranlagungsverfahrens mit anschliessender Einsprachemöglichkeit.
Da jedem Steuerpflichtigen im Rahmen der Einsprachemöglichkeit gegen die Steuerveran-
lagung die Gelegenheit eröffnet wird, einen von der Steuerverwaltung festgelegten Eigen-
mietwert zu bestreiten, ist die Steuerverwaltung im Fall einer Einsprache verpflichtet, gege-
benenfalls auf ihre Berechnung zurückzukommen und den ursprünglich veranlagten Wert
zu korrigieren. Macht eine steuerpflichtige Person geltend, der veranlagte Eigenmietwert
liege über dem Marktwert, so ist ihr aber zuzumuten, diese Behauptung mittels mindestens
eines vergleichstauglichen Mietpreises oder eines Privatgutachtens zu belegen (RICHNER/
FREI/KAUFMANN/MEUTER, Kommentar ZH, N 87 zu § 21). Zwar ist es nicht erforderlich, die
entsprechende Rüge mittels einer statistisch relevanten Vielzahl von Vergleichsmieten zu
untermauern, wie der Beschwerdeführer mit Verweis auf die entsprechende Rechtsprech-
ung (Entscheid des Verwaltungsgerichts SG vom 25. Oktober 2000, in: SG GVP 2000 Nr.
30) geltend macht, es ist aber dennoch verlangt, dass konkret umschriebene und nicht zum
vornherein untaugliche Gründe vorgebracht werden, um die Behauptung, der veranlagte
Eigenmietwert sei zu hoch, zu stützen.
2.6.3.
Solche Gründe bringt der Beschwerdeführer im vorliegenden Fall nicht vor. Die Vorinstanz
hat sich bereits im Einspracheentscheid sowie einlässlicher im vorliegenden Verfahren mit
den konkreten Vorbringen des Beschwerdeführers auseinandergesetzt und begründet,
weshalb diese im konkreten Fall gerade kein Abweichen vom schematisch festgelegten
Eigenmietwert rechtfertigen:
- Der Beschwerdeführer reichte mit seiner Beschwerdeschrift unter anderem eine Ver-
kaufsdokumentation und die Mietverträge betreffend das Doppeleinfamilienhaus in D_
SG ein (act. 2/2-4). Die Vorinstanz hat die Mietpreise für das Haus in D_ SG zu Recht
als grundsätzlich vergleichsuntauglich eingestuft. Weder Lage noch Alter der Liegen-
schaft stimmen überein, so dass ein direkter Vergleich zum Vornherein ausser Betracht
fällt. Auch ist ein Doppeleinfamilienhaus etwas anderes als ein freistehendes Einfa-
milienhaus. Aus den Daten zum Doppeleinfamilienhaus kann daher nicht ohne weiteres
darauf geschlossen werden, diese wären auch für die in Frage stehende Liegenschaft
des Beschwerdeführers realistisch.
- Als weitere Beschwerdebeilage wird zudem ein Internet-Ausdruck aus
www.newhome.ch mit Vermietungsobjekten in Lutzenberg vorgelegt (act. 2/5). Auf die-
sem Internet-Ausdruck sind ausschliesslich - im Vergleich zum 5.5 Zimmer Haus mit
rund 150 m2 deutlich kleinere - Wohnungen (und eben gerade nicht Einfamilienhäuser)
Seite 17
aufgeführt, mit Ausnahme eines 120 m2 grossen, 4.5 Zimmer umfassenden Bauernhaus-
teils. Da ein alter Bauernhausteil ebenfalls nicht mit einem freistehenden, modernen
Einfamilienhaus samt Umschwung und Garage verglichen werden kann, taugt der für
den Bauernhausteil angegebene Mietzins aber ebenfalls nicht für einen direkten Ver-
gleich mit dem Marktmietzins, der bei einer Vermietung der Liegenschaft des Be-
schwerdeführers erzielt werden könnte.
- Wenn der Beschwerdeführer geltend macht, die Vorinstanz müsse sich mit den konkre-
ten Verhältnissen auseinandersetzen und könne nicht vom Bürotisch in Herisau aus den
Eigenmietwert festsetzen und die Umgebungsverhältnisse am Standort der Liegenschaft
in Abrede stellen (vgl. Replik, S. 22), so verkennt er, dass die konkreten Verhältnisse am
Standort der Liegenschaft bereits in deren Verkehrswertschätzung eingeflossen sind,
indem sie bei der Schätzung des Ertragswerts der Liegenschaft berücksichtigt wurden
(vgl. VI-act. 6 sowie mit der Duplik eingereichte Unterlagen act. 18/15 in fine). Der
Beschwerdeführer verweist mehrfach auf den Verkehrslärm durch Autos und Flugplatz
Altenrhein sowie die klimatischen Bedingungen am Standort seiner Liegenschaft. Mit
diesen Vorbringen und den entsprechenden ins Recht gelegten Beweisen (z.B. act.
14/7: vom Wind umgestossener Farmer-Grill) wird aber nichts vorgetragen, das eine
Änderung der Verhältnisse seit dem Zeitpunkt der Liegenschaftsschätzung vor Ort dar-
stellt. Es ist daher davon auszugehen, dass diese vom Beschwerdeführer vorgetragenen
Umstände in dem Ausmass, als sie tatsächlich zutreffen, bereits in die aktuelle Ver-
kehrswertschätzung eingeflossen sind (vgl. auch oben, E. 2.3.2 in fine). Da der Eigen-
mietwert gestützt auf den Verkehrswert ermittelt wurde, wurden also auch diese Umstän-
de nicht einfach ausser Acht gelassen, sondern - indirekt - bei der Eigenmietwertfest-
setzung berücksichtigt.
- Insoweit der Beschwerdeführer schliesslich auf die Auskunft seines Nachbarn verweist,
dessen 7.5 Zimmer Haus auf 1.15 Mio. geschätzt worden sei (Replik, S. 7 unten), nimmt
die Vorinstanz in der Duplik dazu Stellung und verneint eine direkte Vergleichbarkeit.
Auch dem ist zuzustimmen. Entscheidend ist insbesondere nicht die Zimmeranzahl,
sondern die Wohnfläche. Jede Schätzungsmethode führt zwangsläufig zu einer gewis-
sen Pauschalisierung und Schematisierung und es kommt daher unter Umständen auch
vor, dass eine solche nicht allen Einzelaspekten völlig gerecht zu werden vermag. Dies
ist jedoch aus praktischen und veranlagungsökonomischen Gründen unvermeidlich und
in einem gewissen Ausmass zulässig, sogar wenn dabei die rechtsgleiche Behandlung
nicht restlos gewährleistet werden sollte (Urteil des Bundesgerichts 2P.279/1999 vom
3. November 2000, E. 2f). Eine mathematisch exakte Gleichbehandlung jedes einzelnen
Steuerpflichtigen ist aus praktischen Gründen gar nicht erreichbar, weshalb eine gewis-
Seite 18
se Schematisierung des Abgaberechts unausweichlich ist (anstelle vieler: BGE 128 I
240, E. 2.3, m.w.H.; Urteil des Bundesgerichts 2C_682/2009 vom 8. April 2010, E. 3.2).
Zudem ist insbesondere darauf hinzuweisen, dass, selbst wenn es sich beim Nachbar-
haus um eine praktisch gleich hohe Verkehrswertschätzung handelt (Fr. 1‘147‘000 bei
der Liegenschaft des Beschwerdeführers; Fr. 1‘150‘000 bei der Nachbarliegenschaft),
daraus ohnehin nicht ohne weiteres dieselben steuerbaren Eigenmietwerte abgeleitet
werden können, da es sich bei der Schätzung der Nachbarliegenschaft um eine ältere
Schätzung aus dem Jahr 2008 handelt. Der in der Weisung vorgesehene Abzug von 10
Prozent für Schätzungen nach dem 01.01.2011 entfällt damit bei der Nachbar-
liegenschaft, womit der steuerbare Eigenmietwert auch beim schematischen Abstellen
auf den Verkehrswert schon allein aus diesem Grund höher ausfallen dürfte, als dies bei
der Liegenschaft des Beschwerdeführers der Fall ist. Dass eine Verkehrswertschätzung
vor Ort grundsätzlich lediglich alle 10 Jahre vorgenommen wird (Art. 6 Abs. 1 GSV), hat
nicht zuletzt mit Praktikabilitäts- und Kostengründen zu tun. Es ist daher gut möglich,
dass die Nachbarliegenschaft heute nicht mehr genau gleich eingeschätzt würde, wie
noch im Jahr 2008. Daraus kann aber der Beschwerdeführer nichts zu seinen Gunsten
ableiten. Gewisse Abweichungen sind im Steuerverfahren, das naturgemäss ein
Massenveranlagungsverfahren ist, ohnehin unvermeidlich und werden in Kauf
genommen (nur bei erheblichen Veränderungen wäre dagegen eine Neueinschätzung
notwendig, vgl. Art. 6 Abs. 2 GSV). Die Liegenschaft des Beschwerdeführers - und um
diese geht es im vorliegenden Verfahren - wurde 2012 geschätzt. Für die
Steuerveranlagung 2012 lag somit eine aktuelle Schätzung vor. Da ein direkter Ver-
gleich mit der Nachbarliegenschaft nicht möglich ist und auch keine anderen vergleich-
baren Objekte vorhanden sind, ist der Eigenmietwert gestützt auf die Weisung der
Staatsteuerkommission zu ermitteln.
- Der Beschwerdeführer unterstellt sinngemäss, im Rahmen der Verkehrswertschätzung
vor Ort lege der Schätzer den Mietwert bewusst so fest, dass dieser in etwa dem steuer-
baren Eigenmietwert entspreche. Damit verkennt der Beschwerdeführer, dass für die
Schätzungsbehörde klare Vorgaben bestehen, wie sie den Mietwert zu bestimmen hat.
Sie hat dabei insbesondere das ortsübliche Mietzinsniveau sowie die wertbildenden Fak-
toren wie Lage, Bauzone, Gebäudegrösse, Beschaffenheit, Ausbaustandard und Um-
schwung der Liegenschaft sowie die darauf einwirkenden Immissionen zu berücksich-
tigen (Art. 13 Abs. 2 GSV). Die Behauptung, die Schätzungsbehörde orientiere sich
stattdessen am steuerbaren Eigenmietwert, entbehrt jeglicher Grundlage und wird von
der Vorinstanz in Ziff. II 4 der Duplik im Einzelnen widerlegt, worauf verwiesen wird. Die
Schätzungsbehörde legt den Mietwert unabhängig von der Vorinstanz fest. Die Staats-
steuerkommission hat sich vielmehr ihrerseits beim Erlass der Weisung unter anderem
Seite 19
an diesen von der Schätzungskommission eröffneten Marktmieten orientiert, um sicher-
zustellen, mit der schematischen Berechnungsweise zu einem realistischen Wert zu ge-
langen (vgl. dazu auch die Ausführungen der Vorinstanz im Schreiben vom 20. Novem-
ber 2014, act. 26).
Im konkreten Fall liegt der gemäss Weisung schematisch ermittelte Mietwert (Fr. 36‘130)
unter dem vom Schätzer gestützt auf Art. 13 GSV festgelegten Wert (Fr. 40‘080). Zwar
ist der vom Schätzer gestützt auf Art. 13 GSV festgelegte Mietwert für die Vorinstanz
nicht verbindlich. Er kann aber trotzdem Anhaltspunkt dafür sein, ob die Berechnung des
Eigenmietwerts gestützt auf die Weisung zu einem realistischen Resultat führt. In beiden
Fällen wurde die Festlegung des Marktmietzinses verlangt, wobei bei Schätzungen
naturgemäss eine gewisse Bandbreite in Kauf genommen werden muss. Dass der von
der Vorinstanz veranlagte Wert tiefer ist als derjenige, der aus der Individualschätzung
resultierte, spricht dafür, dass auch mit ersterem kein höherer Wert als der Marktmiet-
zins angenommen wurde.
Zusammenfassend bringt der Beschwerdeführer nicht genügend konkrete Anhaltspunkte
vor, um die Vorinstanz zu einer Korrektur Eigenmietwerts zu verpflichten. Auf den vom
Beschwerdeführer beantragten Augenschein der Liegenschaft sowie die angebotenen
Zeugeneinvernahmen kann ohne weiteres verzichtet werden, da sich daraus nichts erge-
ben könnte, das etwas an dieser Beurteilung ändern würde.
2.6.4.
Der Beschwerdeführer macht geltend, die Vorinstanz sei beweispflichtig dafür, dass der
von ihr veranlagte Eigenmietwert marktüblich sei. Insoweit er ausführt, aus der Weisung
dürfe nicht eine Vermutung der Richtigkeit des nach der Weisung berechneten Eigenmiet-
werts abgeleitet werden (vgl. Replik, S. 10 f., Stellungnahme zur Duplik, S. 6 unten), ist
dem zwar grundsätzlich zuzustimmen (vgl. auch Duplik, S. 3). Dies ändert aber nichts
daran, dass es nicht genügt, einen von der Steuerverwaltung veranlagten Eigenmietwert zu
bestreiten, indem im Wesentlichen lediglich behauptet wird, der veranlagte Wert liege über
dem effektiv am Markt erzielbaren Ertrag, ohne dass gleichzeitig mindestens ein konkretes
vergleichstaugliches Objekt oder andere, nachvollziehbare Gründe (wie beispielsweise eine
Veränderung der örtlichen Gegebenheiten, die erst nach der Verkehrswertschätzung
eingetreten und daher noch nicht berücksichtigt worden ist) vorgebracht werden, um diese
Behauptung zu belegen.
Da das Steuerveranlagungsverfahren als Massenverfahren ausgestaltet ist, besteht eine
gewisse Hürde, die der Steuerpflichtige zu überschreiten hat, will er in seinem konkreten
Seite 20
Fall eine Einzelfallbeurteilung erwirken. Aus Gründen der Verwaltungsökonomie und nicht
zuletzt auch im Interesse der Gewährleistung einer rechtsgleichen Behandlung werden
Eigenmietwerte beim Fehlen von Vergleichsobjekten grundsätzlich schematisch festgelegt.
Um den Anforderungen an die Massenverwaltung und der angestrebten Verfahrensverein-
fachung zu genügen, kann die Vorinstanz nicht ohne das Vorliegen von genügenden, kon-
kreten Gründe dazu verpflichtet werden, eine von dieser schematischen Berechnung
abweichende Vorgehensweise zur Festlegung des steuerbaren Eigenmietwerts zu wählen.
2.6.5.
Der Beschwerdeführer rügt in allgemeiner Form die Beweisuntauglichkeit der von der Vor-
instanz eingereichten Unterlagen (Stellungnahme zur Duplik, Ziff. 4). Er macht in diesem
Zusammenhang insbesondere geltend, die Unterlagen beruhten auf veralteten
Datengrundlagen. Dem ist entgegenzuhalten, dass im vorliegenden Fall die Steuerveran-
lagung 2012 in Frage steht. Die Vorinstanz hat - nebst älteren - auch umfassende, aktuelle
Zahlen, so insbesondere die Zahlen zur Mietwertstatistik 2011 bis 2013, eingereicht. Die
von der Vorinstanz eingereichten Unterlagen sind somit nicht zum Vornherein als beweis-
untauglich einzustufen.
2.6.6.
Der Beschwerdeführer kritisiert, mit den von der Vorinstanz eingereichten Unterlagen
werde überhaupt keine rechtsgültige Aussage bezüglich des konkreten Objekts in Lutzen-
berg gemacht (vgl. Stellungnahme zur Duplik, S. 7 unten). Weil aber - was unbestritten ist -
gerade keine tauglichen Vergleichsobjekte vorhanden sind, muss ja überhaupt auf die
Weisung der Staatssteuerkommission zurückgegriffen werden, um den Eigenmietwert
festzusetzen. Würden nämlich Objekte existieren, die für einen direkten Vergleich
herangezogen werden könnten, wäre der Eigenmietwert gar nicht nach der Weisung,
sondern mittels direktem Vergleich festzulegen (vgl. ausdrücklich Weisung, Ziff. 3: „In der
Regel fehlen Vergleichsobjekte. In solchen Fällen...“). Es versteht sich daher von selbst,
dass auch die von der Vorinstanz vorgelegten Zahlen nicht dazu geeignet sein können,
direkt zu beweisen, dass der dem Beschwerdeführer aufgerechnete Eigenmietwert
realistisch sei.
Die Zahlen belegen nur, aber immerhin, dass die kantonalen Eigenmietwerte im Durch-
schnitt klar unter dem Marktmietzins liegen. Den diesbezüglichen Erörterungen der Vorin-
stanz in der Duplik, S. 3, ist zu folgen.
Seite 21
2.6.7.
Liegen die kantonalen Eigenmietwerte im Durchschnitt unter dem Marktmietzins, kann
daraus wiederum der Schluss gezogen werden, dass die Vorgehensweise zur Festlegung
der Eigenmietwerte, wie sie in der Weisung der Staatssteuerkommission vorgesehen ist,
die diesbezüglich sowohl vom kantonalen als auch vom Bundesrecht vorgeschriebene
Obergrenze, nämlich eben den Marktmietzins, im Regelfall einhält.
Im vorliegenden Fall steht nicht in Frage, ob bei einer Festlegung des Eigenmietwerts nach
der Weisung auch die verfassungsmässig zulässige Untergrenze eingehalten wird. Davon
ist aber auszugehen. Aus diesem Grund werden die vom Kanton Appenzell Ausserrhoden
angenommenen Eigenmietwerte auch ohne weitere Anpassung für die Bundessteuer
übernommen.
2.6.8.
Aus den von der Vorinstanz eingereichten Unterlagen ist ersichtlich, dass die Eigen-
mietwerte im Kanton Appenzell Ausserrhoden im kantonalen Vergleich hoch sind (vgl. z.B
act. 18/23). Ob es angezeigt wäre, den zulässigen Spielraum für eine Abweichung nach
unten weiter auszunützen, als dies der Kanton Appenzell Ausserrhoden macht - und wie
dies beispielsweise im Kanton St. Gallen der Fall ist, weshalb die im Kanton St. Gallen
verfügten Eigenmietwerte zum Vornherein nicht aussagekräftig sind für die im Kanton
Appenzell Ausserrhoden veranlagten (vgl. dazu die vom Beschwerdeführer eingereichte
Daten zur Liegenschaft am C_weg in D_ SG, act. 14/6) - , ist eine politische Frage und
entzieht sich als solche der Beurteilung durch das Gericht.
Das Obergericht hat nicht die Kompetenz, in einen politischen Entscheid einzugreifen,
solange die von der Vorinstanz praktizierte Lösung zur Ermittlung des Eigenmietwerts ver-
fassungs- und gesetzeskonform ausgestaltet ist. Von letzterem ist angesichts der von der
Vorinstanz eingereichten Unterlagen im Regelfall auszugehen.
2.6.9.
Es ist zu bedenken, dass Schätzungen immer nur Schätzungen sind, das Schätzungs-
ergebnis also immer eine gewisse Unschärfe aufweist. Es besteht daher naturgemäss eine
gewisse Bandbreite, innerhalb welcher sich der nach objektiven Kriterien geschätzte Markt-
mietwert bewegen kann (vgl. auch RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, Handkommentar, N
90 zu Art. 21; BGE 123 II 9, E. 4b). Daran würde im Übrigen auch eine direkte Abstützung
des steuerbaren Eigenmietwerts auf eine Einzelfallschätzung vor Ort nichts ändern. Auch
eine individuelle Schätzung beinhaltet letztlich gewisse Schematisierungen, die nicht immer
zu allseits befriedigenden Ergebnissen führen; solche Schematisierungen werden aber als
Seite 22
unvermeidlich erachtet und sind nach der Rechtsprechung vom Steuerpflichtigen hinzu-
nehmen (vgl. auch LEUCH/KÄSTLI/LANGENEGGER, Praxiskommentar zum Berner Steuer-
gesetz, Muri-Bern 2014, N 32 zu Art. 25). Selbst mit einer Individualschätzung vor Ort
könnte nicht erreicht werden, dass immer absolut eindeutige und präzise Ergebnisse vor-
liegen und zwar, weil auch die individuelle Bewertungsmethode zwangsläufig von schemati-
sierenden Elementen und subjektiven, beim Schätzer liegenden Faktoren abhängt. Auch
eine individuelle Schätzung würde letztlich nichts an der Tatsache ändern, dass ein Miet-
markt und Vergleichsobjekte fehlen. Eine formelmässige Bewertung der Liegenschaft
bedeutet deswegen nicht zwingend, dass diese zu schlechteren Resultaten führt als eine
Individualbewertung. Unabhängig von der angewandten Bewertungs- oder Schätzungsme-
thode stellt nämlich letztlich nicht die Berechnung des Eigenmietwerts als Prozentanteil
vom Marktmietwert das eigentliche Problem dar, sondern die praktischen Schwierigkeiten
liegen vielmehr in der Ermittlung des Marktmietwerts als solchem (BGE 128 I 240, E. 2.6 in
fine, m.w.H.).
2.7 Fazit
Entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers besteht kein Anlass, das ausserrhodische
System der Mietwertbestimmung vollständig neu zu überdenken. Eine gewisse
Schematisierung ist namentlich in Anbetracht dessen unumgänglich, dass die Steuerveran-
lagungen ein Massenverfahren darstellen, bei dem praktikabilitäts- und veranlagungs-
ökonomischen Aspekten ebenfalls Rechnung zu tragen ist. Schematische Lösungen zur
Verfahrensvereinfachung sind möglich, auch wenn damit notgedrungen die Eigenheiten
des Einzelfalls in gewissem Mass vernachlässigt werden. Solche Pauschalierungen sind
gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung nur dann verfassungswidrig, wenn sie
zwangsläufig in einer erheblichen Zahl von Fällen zu einer verfassungswidrigen Ungleich-
behandlung bestimmter Steuerpflichtiger führen oder systematisch bestimmte Gruppen in
verfassungswidriger Weise benachteiligen. Dies ist bei der Festlegung der Eigenmietwerte
nach der Weisung der Staatssteuerkommission nicht der Fall. Es besteht insbesondere
kein Anhaltspunkt dafür, dass das in der Weisung vorgesehene System grundsätzlich
untauglich wäre, weil es sich nicht an die von Rechtsprechung und Gesetz geforderten
Unter- und Obergrenzen des zulässigen Spielraums bei der Festlegung von Eigenmiet-
werten halten würde.
Das System der Eigenmietwertbestimmung, wie es im Kanton Appenzell Ausserrhoden ge-
stützt auf die Weisung der Staatssteuerkommission praktiziert wird, ist eine von verschie-
denen Möglichkeiten, um den Eigenmietwert bei einem Mangel an konkreten Vergleichs-
Seite 23
mietzinsen festzusetzen. Solange der Beschwerdeführer keine konkreten, genügend
substantiierten Gründe vorbringt, die geeignet sind, den ihm gestützt auf die Weisung der
Staatssteuerkommission veranlagten Eigenmietwert im konkreten Fall in ernsthafte Zweifel
zu ziehen, besteht kein Grund, die Vorinstanz zu verpflichten, den Eigenmietwert anders
festzulegen, als sie dies üblicherweise im Rahmen der Massenveranlagung macht.
Entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass
der veranlagte Eigenmietwert im konkreten Fall tatsächlich höher als der anzunehmende
Marktmietwert wäre.
Zusammenfassend vermag der Beschwerdeführer weder aufzuzeigen, dass die Lösung der
Vorinstanz zur Ermittlung des Eigenmietwerts im Allgemeinen unhaltbar oder willkürlich
wäre, noch bringt er genügend substantiierte Gründe vor, um den ihm konkret veranlagten
Eigenmietwert in Frage zu stellen.
Die Beschwerde ist daher abzuweisen.
2.8 Ergänzende Bemerkung
Dem Beschwerdeführer ist unverständlich, weshalb die Schätzungskommission, welche die
Liegenschaft besichtigt und vor Ort den Verkehrswert ermittelt, nicht gleichzeitig auch den
Eigenmietwert des Objekts schätzt, wie es in fast allen Kantonen mit Schätzungen vor Ort
der Fall sei (vgl. beispielsweise Beschwerde, Ziff. IV 2.8).
Es würde ohne Zweifel praktische Vorteile mit sich bringen, wenn der vom Schätzer vor Ort
festgelegte Mietwert auch für die Steuerbehörden direkt verbindlich wäre. Der Steuer-
pflichtige könnte so seine allfälligen Einwendungen direkt im Schätzungsverfahren - und
damit beim Schätzer, der die Liegenschaft vor Ort in Augenschein genommen hat -
vorbringen, während sich die Steuerverwaltung für die Festlegung des Eigenmietwerts
direkt auf diesen im Schätzungsverfahren rechtskräftig festgelegten Wert abstützen könnte.
Es ist davon auszugehen, dass eine solche Festlegung des Eigenmietwerts auf eine grös-
sere Akzeptanz bei den Liegenschaftsbesitzern stossen würde, als es die eigenständige,
schematische Festlegung des Eigenmietwerts durch die Steuerbehörden heute tut.
Seit 2011 wird im Kanton Appenzell Ausserrhoden im Rahmen der Verkehrswertschätzung
der Mietwert zusammen mit dem Verkehrswert eröffnet (vgl. die diesbezüglichen Ausfüh-
rungen der Vorinstanz in der Duplik, Ziff. II 3). Dabei entspricht der Mietwert einer Markt-
Seite 24
miete, welche als Miet- oder Pachtertrag erzielt werden kann; für die Berechnung werden
das ortsübliche Mietzinsniveau sowie die wertbildenden Faktoren wie Lage, Bauzone, Ge-
bäudegrösse, Beschaffenheit, Ausbaustandard und Umschwung der Liegenschaft sowie
die darauf einwirkenden Immissionen berücksichtigt (Art. 13 GSV). Entgegen der Ansicht
des Beschwerdeführers (vgl. Schreiben vom 10. Dezember 2014, act. 28, S. 10) ist der
Schätzer im Rahmen der Verkehrswertschätzung somit sehr wohl damit betraut, eine kon-
krete Marktmietschätzung abzugeben.
Sobald alle Liegenschaften im Kanton über eine entsprechend neue Schätzung mit eröffne-
ten Mietwert verfügen, wird es dem Gesetz- und Verordnungsgeber bzw. der Staatssteuer-
kommission, die die Kompetenz hat, Weisungen herauszugeben, möglich sein, diesen
Mietwert neu als Grundlage für die Festlegung des steuerbaren Eigenmietwertes festzu-
legen.
Diese grundsätzlichen Überlegungen dazu, ob in Zukunft eine andere mögliche Methode
zur Festlegung des steuerbaren Eigenmietwerts gewählt werden soll, ändern jedoch nichts
daran, dass im vorliegenden Fall die konkrete Eigenmietwertfestlegung durch die Vorin-
stanz aus den dargelegten Gründen zu bestätigen ist.
3. Kosten und Entschädigung
Für den Bereich der direkten Bundessteuer ist die Verlegung der Kosten- und Entschä-
digungsfolgen bundesrechtlich geregelt (Art. 144 DBG).
Beim vorliegenden Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten dem Beschwerdeführer
aufzuerlegen (Art. 144 Abs. 1 und 2 DBG). Die Höhe der Verfahrenskosten wird durch das
kantonale Recht bestimmt (Art. 144 Abs. 5 DBG). Die 5. Abteilung des Obergerichts hat in
der vorliegenden Sache in der Funktion als Verwaltungsgericht entschieden. Vor Verwal-
tungsgericht betragen die Verfahrenskosten gemäss Art. 4a des Gesetzes über die Ge-
bühren in Verwaltungssachen (bGS 233.2) grundsätzlich bis zu Fr. 5‘000. Innerhalb dieses
Gebührenrahmens sind die Gebühren nach dem Zeit- und Arbeitsaufwand, der Bedeutung
des Geschäfts sowie nach dem Interesse und der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der
Gebührenpflichtigen zu bemessen (Art. 20 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege,
[VRPG, bGS 143.1]). Bei der Bemessung ist ausserdem ebenfalls zu berücksichtigen, dass
sich im parallelen Verfahren betreffend Staats- und Gemeindesteuern (O5V 14 5) weit-
gehend die gleichen Sach- und Rechtsfragen stellen. Gemäss Praxis der 5. Abteilung des
Seite 25
Obergerichts wird in vergleichbaren Fällen üblicherweise eine Gebühr von Fr. 1‘500 fest-
gelegt, was auch im vorliegenden Fall angemessen erscheint. Der vom Beschwerdeführer
geleistete Kostenvorschuss im Betrag von Fr. 600 ist daran anzurechnen.
Eine Entschädigung ist dem Beschwerdeführer beim vorliegenden Verfahrensausgang
nicht zuzusprechen (Art. 144 Abs. 4 DBG i.V.m. Art. 64 Abs. 1 des Bundesgesetzes über
das Verwaltungsverfahren [VwVG, SR 172.021] e contrario).
Der Vorinstanz bzw. der Eidgenössischen Steuerverwaltung werden unabhängig vom Ver-
fahrensausgang keine Kosten auferlegt (Art. 144 Abs. 3 DBG und Art. 144 Abs. 5 DBG
i.V.m. Art. 53 Abs. 1 VRPG i.V.m. Art. 22 Abs. 1 VRPG) und keine Entschädigung zuge-
sprochen (Art. 144 Abs. 4 und 5 DBG i.V.m. Art. 64 Abs. 1 bis 3 VwVG i.V.m. Art. 53 Abs.
3, Art. 59 und Art. 24 Abs. 3 lit. a VRPG).
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