Decision ID: 832ffba0-4391-5515-afce-aba69b19cf19
Year: 2012
Language: de
Court: SG_VG
Chamber: SG_VG_001
Canton: SG
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law

hat das Verwaltungsgericht festgestellt:
A./ K. S. und die Ortsgemeinde B. schlossen am 29. März 1995 eine als «Baurechts-
und Gebäudekaufvertrag mit Pachtvertrag» bezeichnete Vereinbarung ab. Gemäss
dem öffentlich beurkundeten Vertrag erhielt K. S. ein selbständiges und dauerndes
Baurecht (Nr. DXXXXX) an einer Teilfläche von 10'000 m des Grundstücks Nr. 0001,
Grundbuch B., eingeräumt. Gleichzeitig erwarb er die auf dem Baurechtsgrundstück
befindlichen Gebäude, nämlich das Wohnhaus (Vers.-Nr. 111), die Scheune (Vers.-Nr.
222) und die Remise (Vers.-Nr. 333), zum Preis von Fr. 190'000.--. Schliesslich
verpachtete ihm die Ortsgemeinde B. ab dem Grundstück Nr. 0001 noch 14.62
Hektaren Wies- und Ackerland zu einem jährlichen Pachtzins von Fr. 8'040.--. Sowohl
das Baurecht als auch die Pacht wurden für eine Dauer von 50 Jahren vereinbart. Die
Übertragung von Baurecht und Pacht wurde zudem von der Zustimmung durch die
Grundeigentümerin abhängig gemacht. Mit Verfügung vom 14. Juni 1995 bewilligte das
Landwirtschaftamt den Erwerb von Baurecht und Gebäude sowie den vereinbarten
Pachtzins.
B./ In der Folge forderte K. S. eine Reduktion des Pachtzinses. Die Rekurskommission
des Eidgenössischen Volkswirtschaftsdepartements legte mit Entscheid vom 20. April
2004 den höchst zulässigen Pachtzins abschliessend fest.
C./ Daraufhin strebte die Ortsgemeinde B. die Auflösung des Vertragswerks an. Der
daran anknüpfende Streit mündete in einen Vergleich vom 20. Juni 2005, worauf das
Kreisgericht See-Gaster das bei ihm anhängige Verfahren mit Entscheid vom
30. August 2005 als gegenstandslos abschrieb. Der Vergleich bestimmt, dass K. S. die
Gebäude Vers.-Nrn. 111, 222, 333 bis spätestens am 31. Dezember 2007 verkaufen
wird (Ziff. 1). Weiter verpflichtete sich K. S., die ersten Fr. 90'000.-- der Ortsgemeinde
B. zu überweisen und einen allfällig weiteren Verkaufsgewinn mit der Gemeinde zu
teilen (Ziff. 2). Für den Fall, dass die Gebäude bis 31. Dezember 2007 nicht verkauft
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wurden oder aus dem Verkauf ein Gewinn von weniger als Fr. 90'000.-- resultiert, sieht
der Vergleich vor, dass K. S. der Ortsgemeinde B. bis spätestens 31. Dezember 2007
einen Betrag von Fr. 90'000.-- zu bezahlen hat (Ziff. 3). Zum Entscheid über
Streitigkeiten aus dem Vertrag wurde ein Einzelschiedsrichter gemäss Konkordat
eingesetzt (Ziff. 11).
In der Folge waren sich die Vertragsparteien uneinig darüber, ob der Ortsgemeinde B.
nach wie vor ein (unlimitiertes) Vorkaufsrecht am Baurecht zusteht. Auf eine
entsprechende Feststellungsklage der Ortsgemeinde B. trat der Einzelschiedsrichter
mit Entscheid vom 30. November 2007 nicht ein.
D./ Am 26. Februar 2008 leitete die Ortsgemeinde B. gegen K. S. Betreibung über den
Betrag von Fr. 86'672.90 nebst Zins zu 5% seit 1. Januar 2008 ein. Mit Verfügung vom
8. September 2008 erteilte der Einzelrichter des Bezirksgerichts M. die definitive
Rechtsöffnung für den entsprechenden Betrag. Die von K. S. erhobene negative
Feststellungsklage wurde mit Entscheid vom 22. Juni 2009 abgewiesen. Auch eine
Berufung ans Kantonsgericht Schwyz blieb erfolglos. Dessen Entscheid vom 9. März
2010 erwuchs in Rechtskraft.
E./ Bereits am 20. September 2008 hatte K. S. mit N. F. einen Vertag über die
Errichtung eines Gemeinschaftsbetriebs in Form einer einfachen Gesellschaft
geschlossen, welche die gemeinsame Bewirtschaftung der Landwirtschaftsbetriebe
samt Inventar und Pachtland bezweckt. Der Vertrag sollte rückwirkend per 1. Januar
2008 in Kraft treten und wurde für die Dauer von einem Jahr abgeschlossen.
F./ Mit öffentlich beurkundetem Vertrag vom 17. März 2009 veräusserte dann K. S. das
Baurecht an 10'000 m zu Lasten von Grundstück Nr. 0001, Grundbuch B., an N. F.
Der Vertrag beinhaltet zudem eine Übertragung der Vormerkung «Pacht bis 19.06.2045,
zugunsten S. K.» auf die Käuferschaft. Das Grundbuchamt machte am 18. März 2009
Anzeige vom Rechtsgeschäft gemäss Art. 681a Abs. 1 ZGB. Am 29. April 2009 übte die
Ortsgemeinde B. das im Grundbuch vorgemerkte Vorkaufsrecht aus und ersuchte das
Landwirtschaftsamt des Kantons St. Gallen um eine Erwerbsbewilligung. Diese wurde
ihr mit Entscheid vom 7. Mai 2009 erteilt. Der Entscheid wurde der Ortsgemeinde B., K.
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S., dem Grundbuchverwalter, der kantonalen Aufsichtsbehörde BGBB sowie N. F.
eröffnet.
G./ Gegen die Erwerbsbewilligung liess K. S. mit Eingabe vom 9. Juni 2009
Beschwerde bei der Verwaltungsrekurskommission erheben mit dem Antrag, die
angefochtene Verfügung sei aufzuheben, und es sei der Ortsgemeinde B. die
Bewilligung zum Erwerb des selbständigen und dauernden Rechts Nr. DXXXXX zu
verweigern.
Nach Eingang des Kostenvorschusses lud der Abteilungspräsident der
Verwaltungsrekurskommission am 24. Juni 2009 die Aufsichtsbehörde BGBB, das
Landwirtschaftsamt, den Rechtsvertreter der Ortsgemeinde B. sowie N. F. zur
Vernehmlassung ein. Das Landwirtschaftsamt nahm am 29. Juni 2009 und der
Rechtsvertreter der Ortsgemeinde B. am 11. August 2009 zur Beschwerde Stellung.
Die kantonale Aufsichtsbehörde BGBB und N. F. reichten innert der angesetzten Frist
keine Vernehmlassung ein. Der Abteilungspräsident leitete am 14. August 2009 die
Vernehmlassungen weiter und erklärte den Schriftenwechsel für abgeschlossen.
Am 9. März 2010 verstarb K. S. Zufolge dessen sistierte der Abteilungspräsident mit
Verfügung vom 7. April 2010 das Beschwerdeverfahren. Am 12. April 2010 wurde das
öffentliche Inventar über den Nachlass von K. S. eröffnet. Nachdem sämtliche nächsten
Erben die Erbschaft ausgeschlagen hatten, ordnete der Konkursrichter des
Bezirksgerichts M. am 20. Dezember 2010 die konkursamtliche Nachlassliquidation an.
Am 4. Mai 2011 wurde die Sistierung des Beschwerdeverfahrens aufgehoben und den
Verfahrensbeteiligten eine Frist bis zum 21. Mai 2011 angesetzt, um gegebenenfalls
neue Tatsachen vorzubringen. Die Ortsgemeinde B. liess sich innert erstreckter Frist
am 30. Mai 2011 über ihren Rechtsvertreter vernehmen. Daraufhin erklärte der
Abteilungspräsident den Schriftenwechsel am 3. Juni 2011 (erneut) für abgeschlossen.
Bereits am 7. Dezember 2010 hatte Rechtsanwalt Dr. R. B. mitgeteilt, er sei von N. F.
mit der Interessenwahrung beauftragt worden, weshalb die weitere Korrespondenz
direkt an ihn zu richten sei. Nach Aufhebung der Sistierung erhielt er die
Verfahrensakten zur Einsicht und ebenfalls Gelegenheit zu einer Vernehmlassung bis
zum 21. Mai 2011. Davon wurde kein Gebrauch gemacht. Nach Erhalt der
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Vernehmlassung der Ortsgemeinde B. vom 30. Mai 2011 liess dann aber N. F. am
17. Juni 2011 eine Stellungnahme und zahlreiche Akten über seinen Rechtsvertreter
einreichen. Mit Eingabe vom 7. Juli 2011 verlangte daraufhin der Rechtsvertreter der
Ortsgemeinde B., die Eingabe vom 17. Juni 2011 sei aus dem Recht zu weisen.
Mit Entscheid vom 2. Dezember 2011 wies die Verwaltungsrekurskommission die
Beschwerde ab.
H./ Dagegen erhob N. F. über seinen Rechtsvertreter mit Eingabe vom 21. Dezember
2011 Beschwerde beim Verwaltungsgericht mit folgenden Anträgen:
"1. In Aufhebung des Entscheids vom 2. Dezember 2011 der
Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen, Abteilung II, 1. Kammer, sei
festzustellen, dass der Ortsgemeinde B. für den Fall der gültigen Ausübung des
gesetzlichen Vorkaufsrechts am Baurechtsgrundstück Nr. DXXXXX (Baurecht für
landwirtschaftliche Bauten zulasten 10'000 m2 ab Grundstück Nr. 0001, gemäss Plan
Nr. 55, betreffend Wohnhaus Nr. 111, Scheune Nr. 444, Remise Nr. 333, vom 19. Juni
1995, Beleg xxx, SP 8/9, Mut. Nr. yyy) keine Erwerbsbewilligung erteilt werden kann.
2. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens seien der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen,
und es sei dem Beschwerdeführer eine angemessene Parteientschädigung
zuzusprechen."
Die Verwaltungsrekurskommission beantragte in ihrer Vernehmlassung vom 20. Januar
2012 Abweisung der Beschwerde. Die Ortsgemeinde B. liess sich innert erstreckter
Frist mit Eingabe vom 24. Februar 2012 vernehmen. Dabei stellte sie Antrag auf
Abweisung der Beschwerde, soweit überhaupt darauf einzutreten sei. Das
Landwirtschaftsamt des Kantons St. Gallen, die Konkursverwaltung im Nachlass von K.
S. sowie die Aufsichtsbehörde BGBB liessen sich nicht vernehmen.
Am 27. Februar 2012 wurden die Vernehmlassungen der Vorinstanz sowie der
Ortsgemeinde B. an den Rechtsvertreter von N. F. weitergeleitet. Gleichzeitig wurde
ihm eine Frist von 14 Tagen angesetzt, um zu den von der Vorinstanz allfälligerweise
vorgebrachten neuen tatsächlichen und rechtlichen Argumenten eine Stellungnahme
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einzureichen. Der Beschwerdeführer liess sich innert zweifach erstreckter Frist mit
Eingabe vom 3. Mai 2012 ergänzend vernehmen.
Die von den Verfahrensbeteiligten zur Begründung ihrer Anträge gemachten
Ausführungen werden, soweit erforderlich, in den folgenden Erwägungen dargelegt und
gewürdigt.

Darüber wird in Erwägung gezogen:
1. (...).
2. Am 17. März 2009 stellte das Grundbuchamt B.-K.-S. dem Landwirtschaftsamt des
Kantons St. Gallen den zwischen K. S. und N. F. geschlossenen Kaufvertrag vom 17.
März 2009 zu. Im Auftrag von N. F. wurde um Erteilung einer Erwerbsbewilligung
gemäss Art. 61 ff. des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht (SR
211.412.11) ersucht. Das Landwirtschaftsamt wies das Gesuch mit Entscheid vom 9.
März 2011 ab. Dagegen liess N. F. mit Eingabe vom 23. März 2011 Beschwerde bei der
Verwaltungsrekurskommission erheben. Das entsprechende Verfahren wurde im
November 2011 sistiert.
Mit Eingabe vom 6. Dezember 2010 beantragte N. F. sodann beim Kreisgericht See-
Gaster gestützt auf den öffentlich beurkundeten Kaufvertrag vom 17. März 2009, es sei
– zwecks Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsübertragung - das Grundbuchamt
B.-K.-S. anzuweisen, eine Verfügungsbeschränkung im Sinn von Art. 960 Abs. 1 Ziff. 1
des Zivilgesetzbuchs (SR 220) zulasten des selbständigen und dauernden Rechts Nr.
DXXXXX vorzumerken. Dem gab der Einzelrichter mit superprovisorischer Verfügung
vom 7. Dezember 2010 statt. Mit Entscheid vom 3. März 2011 wurde das Verfahren
sodann zufolge Anerkennung abgeschrieben.
Daraufhin erhob N. F. am 1. April 2011 beim Kreisgericht See-Gaster Klage auf
Zusprechung des Eigentums am Baurecht Nr. DXXXXX sowie auf Übertragung der
grundbuchlichen Vormerkung am Pachtverhältnis. Mit Bezug auf diese Klage leitete die
Ortsgemeinde B. am 16. Juni 2011 eine Hauptinterventionsklage ein. Die beiden
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Zivilverfahren wurden in der Folge mit Entscheiden vom 21. und vom 26. September
2011 sistiert mit der Begründung, die Erwerbsbewilligung nach Art. 61 BGBB stelle
eine zwingende Voraussetzung für den Eigentumserwerb dar, weshalb zunächst die
rechtskräftige Erledigung der beiden derzeit bei der Verwaltungsrekurskommission
anhängigen Verfahren abzuwarten sei.
3. Die Befugnis zur Beschwerde gegen eine erteilte oder verweigerte
Erwerbsbewilligung wird in Art. 83 Abs. 3 BGBB näher geregelt. Diese Vorschrift ist das
Ergebnis von Differenzen im Parlament: Während der Nationalrat die Legitimation nicht
speziell regeln, sondern auf die allgemeine Regel von Art. 103 OG abstellen wollte, trat
der Ständerat für eine restriktivere Formulierung ein, namentlich um die Legitimation
des Nachbarn auszuschalten (vgl. dazu B. Stalder, in: Kommentar BGBB, N 15 zu
Art. 83, und Ch. Bandli, in: Kommentar zum BGBB, N 3 zu Art. 88, je mit Hinweisen).
Die schliesslich akzeptierte Lösung stellt einen Kompromiss dar. Sie sieht vor, dass
gegen die Verweigerung der Bewilligung die Vertragsparteien Beschwerde führen
können; gegen die Erteilung der Bewilligung sind demgegenüber die kantonale
Aufsichtsbehörde, der Pächter, sowie Kaufs-, Vorkaufs- und Zuweisungsberechtigte
beschwerdelegitimiert.
3.1. Aus dem Gesagten ergibt sich, dass die Absicht des Parlaments darin bestand, die
Beschwerdebefugnis im Zusammenhang mit Erwerbsbewilligungen zu beschränken,
also im Vergleich zu der allgemeinen Legitimationsregel enger zu fassen. Den in Art. 83
Abs. 3 BGBB genannten Personen kommt aufgrund anderer Bestimmungen im BGBB
ein schutzwürdiges Interesse an der Bewilligungserteilung oder -verweigerung zu,
wobei jedoch mit Bezug auf die Kaufs-, Vorkaufs- und Zuweisungsberechtigten in
Lehre und Rechtsprechung die Meinung vertreten wird, diese hätten über ihren
Anspruch hinaus, das Grundstück an sich ziehen zu können, im Einzelfall noch ein
Rechtsschutzinteresse nachzuweisen (B. Stalder, in: Kommentar BGBB, N 15 zu Art.
83; AGVE 2006, Nr. 66).
3.2. Das materielle Rechtsschutzinteresse allein genügt aber nicht, um die Legitimation
zu bejahen. Auch bei den in Art. 83 Abs. 3 BGBB genannten Personen ist zusätzlich
eine formelle Beschwer in dem Sinn erforderlich, dass sie mit ihren Anträgen nicht oder
nicht vollständig durchgedrungen sind. Dieses Erfordernis beschlägt nicht das
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Bewilligungsverfahren, sondern das spätere Rechtsmittelverfahren, bei dem es um die
Überprüfung der erlassenen Verfügung geht. Wer sich am Beschwerdeverfahren nicht
von Anfang an beteiligt, ist in der Folge vom Verfahren (vor der nächst höheren Instanz)
grundsätzlich ausgeschlossen; eine Ausnahme ist nur dann zu machen, wenn die
Verhinderung an der Teilnahme am Beschwerdeverfahren unverschuldet ist (vgl.
Cavelti/Vögeli, Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. Gallen, 2. Auflage, St. Gallen
2003, Rz. 404; Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum Gesetz über die
Verwaltungsrechtspflege im Kanton Bern, Bern 1997, N 29 zu Art. 65).
3.3. Vorliegend eröffnete das Landwirtschaftsamt die Bewilligung vom 7. Mai 2009
auch dem Beschwerdeführer. Er verzichtete jedoch darauf, dagegen Beschwerde bei
der Verwaltungsrekurskommission einzulegen. Ein Rechtsmittel wurde einzig von K. S.
ergriffen. An diesem Verfahren beteiligte sich der Beschwerdeführer nicht. So liess er
die vom Abteilungspräsidenten am 24. Juni 2009 angesetzte Frist zur Einreichung einer
Beschwerdevernehmlassung ungenutzt verstreichen. Im Rahmen der Replik vom 3. Mai
2012 bestreitet er nun zwar erstmals den Erhalt dieses Schreibens. Nach Aufhebung
der Sistierung am 4. Mai 2011 erhielt er indes nochmals Gelegenheit zur Akteneinsicht
und zu einer Stellungnahme. Auch davon machte er innert der angesetzten Frist keinen
Gebrauch. Erst nach einer weiteren Eingabe durch die Ortsgemeinde B. vom 30. Mai
2011 liess er am 17. Juni 2011 über seinen Rechtsvertreter eine Stellungnahme
einreichen, ohne jedoch einen Antrag zu stellen. Demgemäss kann er für sich auch
nicht Anspruch nehmen, mit seinen Anträgen nicht oder nicht vollständig
durchgedrungen zu sein, womit es an der formellen Beschwer und somit an der
Beschwerdebefugnis fehlt.
4. Lediglich der Vollständigkeit halber sei sodann erwähnt, dass fraglich erscheint, ob
die Vorinstanz überhaupt zu Recht die Beschwerdebefugnis von K. S. - unter Hinweis
auf Art. 83 Abs. 3 BGBB - bejaht hat. Nach dieser Bestimmung steht gegen die
Erteilung einer Bewilligung neben der kantonalen Aufsichtsbehörde sowie den Kaufs-,
Vorkaufs- und Zuweisungsberechtigten auch dem Pächter die Beschwerdebefugnis zu.
Der Pächter ist durch den Verkauf eines landwirtschaftlichen Gewerbes oder
Grundstücks nämlich jeweils in seinen schutzwürdigen Interessen betroffen (B. Stalder,
a.a.O., N 16 zu Art. 83). Dies kann jedoch nur für jene Pächter gelten, die das
veräusserte Land weiterhin bewirtschaften wollen. Soweit jedoch – wie hier – ein
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Pächter als Veräusserer eines Baurechts auftritt und daneben auch noch eine Pacht auf
den Erwerber übertragen will, ist nicht ersichtlich, inwiefern er durch die Feststellung,
dass dem Erwerb durch den Eigentümer am baurechtsbelasteten Grundstück keine
öffentlich-rechtlichen Hindernisse entgegenstehen, in seinen schutzwürdigen
Interessen betroffen sein soll. Daran änderte auch nichts, wenn die Verfügung des
Landwirtschaftamtes vom 7. Mai 2009 feststellenden Charakter (vgl. dazu
angefochtener Entscheid, E. 1) hätte und sich demzufolge die Legitimation zur
Anfechtung nach Art. 84 BGBB richtete. Die Beschwerdebefugnis gegen eine
Feststellungsverfügung im Sinn von Art. 84 BGBB kann nicht weiter gefasst sein als
diejenige nach Art. 83 Abs. 3 BGBB (in diesem Sinn auch B. Stalder, a.a.O., N 13 zu
Art. 84). Wie es sich damit aber im Einzelnen verhält, kann offen bleiben, nachdem der
Beschwerdeführer ohnehin nicht legitimiert ist.
5. (...).
Die Ortsgemeinde B. hat ein Begehren um Ersatz von ausseramtlichen Kosten gestellt.
Praxisgemäss wird einer Gemeinde (ausnahmsweise) dann eine ausseramtliche
Entschädigung zugesprochen, wenn die Gemeinde wie eine Privatperson betroffen ist
(vgl. Cavelti/Vögeli, a.a.O., Rz. 828 mit Hinweisen). Dies ist hier der Fall. Gemäss
konstanter Praxis des Verwaltungsgerichts werden jedoch einer Gemeinde nicht die
Anwaltskosten entschädigt, sondern es wird bloss eine Umtriebsentschädigung
zugesprochen (Cavelti/Vögeli, a.a.O., Rz. 830 mit Hinweisen).
Demnach hat das Verwaltungsgericht