Decision ID: d29ab4c6-d665-429e-af68-5c310b61ed90
Year: 2020
Language: de
Court: SG_VB
Chamber: SG_VB_001
Canton: SG
Region: Eastern_Switzerland
Law Area: public_law

Sachverhalt
A.
a) C._, Y._, ist Eigentümer der Grundstücke Nrn. 001 und
002, Grundbuch Z._. Die Grundstücke liegen gemäss geltendem
Zonenplan der Gemeinde Z._vom 3. Februar 1995 in der
Landwirtschaftszone. Das Grundstück Nr. 002 war früher mit einem
eingeschossigen Ferienhaus (Vers.-Nr. 003) überbaut, Grundstück
Nr. 001 mit einem Maschinen- und Autounterstand (Vers.-Nr. 004).
Seit dem Erwerb der Grundstücke am 20. Juli 2010 wurde das
Gebäude Vers.-Nr. 003 von B._ als Dauerwohnsitz genutzt.
b) Am 7. November 004 reichten B._ beim Gemeinderat Z._
ein Baugesuch für den Abbruch des Ferienhauses (Vers.-Nr. 003),
den Neubau eines Einfamilienhauses und den Teilabbruch der beste-
henden Garage (Vers.-Nr. 004) mit Umbau zu einem Carport von
20 m2 ein. Mit dem projektierten Abbruch und Wiederaufbau des Feri-
enhauses waren gemäss den Baugesuchsunterlagen Erweiterungen
der anrechenbaren Bruttogeschossfläche (aBGF) von 81 m2 auf
104 m2 bzw. eine Vergrösserung des sichtbaren Volumens von
364,6 m3 auf 459,9 m3 vorgesehen. Während der öffentlichen Auflage
des Baugesuchs erhob u.a. die D._, X._ (im Folgenden D._),
Einsprache gegen das Bauvorhaben. Mit raumplanungsrechtlicher
Teilverfügung vom 10. Oktober 2014 erteilte das Amt für Raument-
wicklung und Geoinformation (AREG) dem Baugesuch unter Auflagen
und Bedingungen die Zustimmung, woraufhin der Gemeinderat Z._
mit Beschluss vom 6. November 2014 die Baubewilligung erteilte und
die Einsprache abwies.
c) Den gegen diesen Gesamtentscheid erhobenen Rekurs der
D._ hiess das Baudepartement mit Entscheid Nr. 31/2015 vom
22. Mai 2015 gut und hob die Beschlüsse des Gemeinderates Z._
und die Teilverfügung des AREG auf. Zur Begründung wurde zusam-
menfassend ausgeführt, dass die zu beurteilende Zweckänderung von
Grundstück Nr. 002
Grundstück Nr. 001
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einer bisher nur Ferienzwecken dienenden zu einer ganzjährig be-
wohnten Baute noch eine teilweise Änderung im Sinn von Art. 24c des
Bundesgesetzes über die Raumplanung (SR 700; abgekürzt RPG)
darstelle und deshalb zulässig sei. Allerdings habe der geplante Wie-
deraufbau eine Veränderung des äusseren Erscheinungsbilds zur
Folge, die für eine zeitgemässe Wohnnutzung nicht erforderlich sei;
ebenso wenig sei diese Veränderung für eine energetische Sanierung
oder eine Verbesserung der Einpassung ins Landschaftsbild notwen-
dig.
d) Gegen diesen Entscheid erhoben B._, vertreten durch
lic.oec.HSG Thomas Frey, Rechtsanwalt, St.Gallen, am 4. Juni 2015
Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Mit Urteil vom 25. Mai 2016
(B 2015/100) hiess das Verwaltungsgericht die Beschwerde unter Auf-
hebung des Rekursentscheids teilweise gut und wies die Angelegen-
heit zur Abklärung der Frage der bestimmungsgemässen Nutzbarkeit
der bestehenden Baute und zu neuem Entscheid ans Baudepartement
zurück. Zur Begründung wurde einleitend darauf hingewiesen, dass
die Baubewilligung des noch bestehenden Wohnhauses vom 16. Juli
1964 einerseits keine Auflagen betreffend eine bloss eingeschränkte
Nutzung als Ferienhaus enthalte. Anderseits habe das Baudeparte-
ment nachvollziehbar begründet, dass die geplante Änderung von der
bisherigen Ferienhausnutzung zu einer ganzjährig bewohnten Baute
noch eine teilweise Zweckänderung darstelle und zulässig sei. Aller-
dings gebe es erhebliche Zweifel, ob die tragenden Konstruktionen
des Gebäudes noch mehrheitlich intakt seien und dem Haus noch eine
bestimmungsgemässe Nutzbarkeit attestiert werden könne. Ob diese
Wiederaufbau-Voraussetzung zu bejahen sei oder nicht, lasse sich an-
hand der dem Gericht vorliegenden Akten nicht abschliessend beant-
worten. Die Abklärung dieses Sachverhalts sei deshalb von der Vo-
rinstanz durchzuführen, weshalb die Streitsache an diese zurückge-
wiesen werde. Trotz dieser Rückweisung erwog das Verwaltungsge-
richt in materieller Hinsicht, dass die verbesserte Einpassung der
Baute in die Landschaft und die energetische Sanierung die umstritte-
nen Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild rechtfertigen wür-
den. Es bejahte damit – entgegen dem Entscheid des Baudeparte-
mentes – das Vorliegen der Voraussetzungen von Art. 24c RPG und
von Art. 42 der eidgenössischen Raumplanungsverordnung
(SR 700.1; abgekürzt RPV) und damit auch die grundsätzliche Zuläs-
sigkeit des umstrittenen Wiederaufbaus.
e) Mit Eingabe vom 4. Juli 2016 führte die D._ gegen dieses Ur-
teil Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bun-
desgericht mit den Anträgen, der Entscheid des Verwaltungsgerichtes
vom 25. Mai 2016 sei aufzuheben und der Rekursentscheid des Bau-
departementes vom 22. Mai 2015 sei zu bestätigen. Mit Urteil vom
3. April 2017 (1C_312/2016) hiess das Bundesgericht die Beschwerde
der D._ gut, hob den Entscheid des Verwaltungsgerichtes vom
25. Mai 2016 auf und wies das Baugesuch vom 7. November 004 ab.
Es erwog, die Vorinstanz sei unter Bezugnahme auf die Ausführungen
des Baudepartementes davon ausgegangen, die Nutzungsänderung
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von ursprünglich nur zu Ferienzwecken genutzten, objektiv aber ganz-
jährig bewohnbaren Gebäuden zu Dauerwohnbauten sei zulässig. Die
Vorinstanz habe diesbezüglich befunden, das bestehende Gebäude
sei objektiv betrachtet für eine ständige Wohnnutzung geeignet. Es
verfüge über Strom und Trinkwasser, eine hinreichende Zufahrt sowie
einen Kanalisationsanschluss. Die Änderung von einer Ferienhaus- zu
einer ständigen Wohnnutzung habe keine völlig andere Zweckbestim-
mung zur Folge. Auch werde die ursprüngliche Nutzung nicht wesent-
lich intensiviert.
Das Bundesgericht befand dagegen, die Vorinstanz hätte auch be-
rücksichtigen müssen, dass als Grundregel für alle Bauvorhaben
gelte, dass die Identität der Baute einschliesslich ihrer Umgebung in
den wesentlichen Zügen gewahrt bleiben müsse (Art. 42 Abs. 1 und 2
RPV; Erfordernis der Identität oder Wesensgleichheit). Auch wenn ei-
ner der Tatbestände von Art. 24c Abs. 4 RPG (zeitgemässe Wohnnut-
zung, energetische Sanierung, bessere Einpassung in die Landschaft)
erfüllt sei, befreie dies nicht vom Erfordernis der Wesensgleichheit. Ob
die Identität der Baute im Wesentlichen gewahrt bleibe, sei gemäss
Art. 42 Abs. 3 Satz 1 RPV stets unter Würdigung der gesamten Um-
stände zu beurteilen. Dabei sei darauf abzustellen, ob die Änderung
bei einer Gesamtbetrachtung von untergeordneter Natur sei. In die
Gesamtbeurteilung einzubeziehen seien namentlich das äussere Er-
scheinungsbild, die Nutzungsart und das Nutzungsmass, die Anzahl
Wohneinheiten, die Erschliessung, die wirtschaftliche Zweckbestim-
mung sowie die Auswirkungen auf Raumordnung und Umwelt.
Das in Frage stehende Gebäude sei im Jahr 1964 als Ferienhaus ge-
baut worden. Es sei eingeschossig, mit flachem Giebeldach und rück-
versetztem Anbau. Im Jahr 2006 sei dann der Neubau eines Maschi-
nen- und Autounterstands bewilligt worden. Massgeblicher Vergleichs-
zustand für die Beurteilung der Identität der Baute sei der Zustand, in
welchem sich das Ferienhaus am 1. Juli 1972 befunden habe, weshalb
der erst später erstellte Maschinen- und Autounterstand nicht zu be-
rücksichtigen sei. Das Ferienhaus sei von seinem Ausbaustandard her
am 1. Juli 1972 nicht als eine für einen Erstwohnsitz taugliche Baute
anzusehen gewesen. Es sei damals wie heute objektiv nicht dazu ge-
eignet, ganzjährig bewohnt zu werden. Die sichtbaren, 7 cm dicken
Holzwände stellten die Grundmauern des Hauses dar, und die West-
seite des Hauses und das Dach wiesen keinerlei Isolation auf. Im Win-
ter würden die Temperaturen im Haus nach Angaben der Beschwer-
degegner unter 12 Grad sinken. Aufgrund der bestehenden Warmwas-
seraufbereitung seien täglich nur maximal 40 Liter warmes Wasser
verfügbar. Es handle sich damit um ein Sommerhaus, welches nicht
auf dem Stand einer Ganzjahreswohnnutzung sei. Das Haus weise
eine einfache zeittypische Architektur auf und passe sich vom äusse-
ren Erscheinungsbild her nur schlecht in die Landschaft ein.
Mit dem geplanten Abbruch des Ferienhauses und dem Neubau eines
Einfamilienhauses solle ein zusätzliches Schlafzimmer erstellt und das
Haus auf einen Stand gebracht werden, welcher objektiv betrachtet ein
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr 107/2020), Seite 5/17
dauerhaftes Bewohnen erst ermögliche. Damit aber gehe verglichen
mit der Nutzung als Ferienhaus eine erhebliche Nutzungsintensivie-
rung einher. Diese Nutzungsänderung hin zu ganzjährigem Wohnen
verändere die Identität der Baute massgeblich. Mit dem Neubauprojekt
werde sich jedoch auch die äussere Erscheinung erheblich wandeln,
indem das bisherige Sommerhaus durch ein modernes Einfamilien-
haus mit neuer Raumaufteilung und grösseren Fenstern ersetzt
werde. Hinzu kämen die Errichtung eines Carports von 20 m2 sowie
die vorgesehene Umgebungsgestaltung mit einem Kiesplatz als wei-
tere Vorhaben, welche die äussere Erscheinung prägten. Zu berück-
sichtigen sei im Hinblick auf das Identitätserfordernis ausserdem der
Umstand, dass die Realisierung des geplanten Bauprojekts zu einer
Erweiterung der aBGF um 28,4 % bzw. der Gesamtfläche um 29,3 %
führe. Damit würden die Vorgaben von Art. 42 Abs. 3 Bst. b RPV zwar
eingehalten, jedoch nahezu ausgeschöpft, was nur zulässig sei, wenn
im Übrigen die Identität der Baute nur zurückhaltend verändert werde.
Dies sei indessen nicht der Fall. Neben den bereits erwähnten Aspek-
ten falle überdies ins Gewicht, dass sich das Einfamilienhaus am be-
sagten Ort nicht in die Umgebung einfüge, sondern aufgrund der mas-
sigen Erscheinung als Fremdkörper wirke. Die Einpassung in die
Landschaft werde mithin nicht verbessert, sondern noch zusätzlich
verschlechtert. Zusammenfassend seien die mit dem Bauvorhaben
verbundenen Änderungen nicht bloss von untergeordneter Natur. Die
Identität bzw. Wesensgleichheit der Baute werde mit dem umstrittenen
Projekt nicht mehr in den wesentlichen Zügen gewahrt, womit die Er-
teilung einer Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG ausser Be-
tracht falle und die Baubewilligung aufzuheben sei.
B.
a) Mit Baugesuch vom 27. März 2018 beantragten B._ beim Ge-
meinderat Z._ die Bewilligung für den Abbruch des Ferienhauses
(Vers.-Nr. 003), neu aber die Baubewilligung für den Neubau eines Fe-
rienhauses und den Teilabbruch der bestehenden Garage zu einem
Carport von 20 m2. Mit dem projektierten Abbruch und Wiederaufbau
des Ferienhauses waren gemäss den Baugesuchsunterlagen Erwei-
terungen der aBGF von 81 m2 auf 86,2 m2 und eine Vergrösserung
des sichtbaren Volumens von 316,75 m3 auf 375,33 m3 vorgesehen.
Gemäss den Plänen war geplant, den Ersatzbau gegenüber dem ers-
ten Projekt um 90 ° zu drehen, um die sichtbare Fassadenhöhe zu
verringern und mit der neuen Ausrichtung das Aussehen der Baute
ortstypischen Ökonomiebauten in der unmittelbaren Umgebung anzu-
nähern. Im Weiteren lag den Gesuchsunterlagen eine Neubeurteilung
des bestehenden Ferienhauses bei, das diesem eine solide Grund-
konstruktion bescheinigte und es als bewohnbar einstufte.
b) Innert der Auflagefrist vom 13. bis 26. April 2018 wurden keine
Einsprachen erhoben.
c) Am 2. Juli 2018 erliess das AREG folgende raumplanungsrecht-
liche Teilverfügung:
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1. a) Es wird festgestellt, dass es sich beim Ferien-
haus Vers.-Nr. 003 und der Erweiterung mit einem  Vers.-Nr. 004 um rechtmässig erstellte, altrechtliche, zonenfremde Bauwerke handelt.

b) Die Zustimmung zur Baubewilligung wird im Sinn der Erwägungen erteilt. Die eingereichten  sind verbindlich. (...)
2. Spätestens mit der Bauabnahme und Freigabe zur Nutzung des Wohnhauses zu Wohnzwecken muss der Rückbau des Autounterstands zu einem Carport vollzogen sein.
3. a) Zur Sicherung des Verbots der baulichen  wird als öffentlich-rechtliche  zulasten des Grundstücks Nr. 002/001 angeordnet:
"Verbot der baulichen Nutzungserweiterung nach RPV"
(...)
Zur Begründung wurde geltend gemacht, nach den Baugesuchsunter-
lagen sei ein neues Ferienhaus geplant, welches in seiner Gestaltung
einem Toggenburger Weidstall ähnlich sei. Die Fassaden würden in
Holz gestaltet und sämtliche Fenster könnten über Schiebläden ver-
deckt werden. Damit solle der Ersatzbau in seinem Aussehen den re-
gionaltypischen Charakter bestehender Ökonomiebauten aufgreifen.
An der Umgebung würden keine Eingriffe vorgenommen, so dass der
Ersatzbau mehrheitlich von Wiese umgeben sei. Zusammenfassend
könne festgehalten werden, dass mit dem geplanten Ersatzbau eine
verbesserte Einpassung der Baute in die Landschaft erreicht werde im
Vergleich zum bestehenden Gebäude. Die aBGF würden zwar gering-
fügig erweitert und auch für zeitgemässe energetische Massnahmen
werde mehr Raum beansprucht. Deshalb seien mit dem Bauvorhaben
Erweiterungen der aBGF um 5 m2 und des sichtbaren Volumens um
19 % oder 60 m3 verbunden. Zusammenfassend überschreite der Er-
satzbau des Ferienhauses den durch das Erfordernis der Identität der
Baute vorgegebenen Rahmen aber nicht.
d) Mit Beschluss vom 15. August 2018 erteilte der Gemeinderat
Z._ die Baubewilligung für den Ersatzbau eines Ferienhauses unter
Bedingungen und Auflagen.
e) In der Folge wurde der Ersatzbau erstellt. Gemäss "Prüfprotokoll
Bauabnahme" der Bauverwaltung Z._ vom 28. Juni 2019 entspricht
die Ausführung des Projekts den bewilligten Plänen.
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C.
a) Mit Schreiben vom 16. Februar 2020 teilte A._, Y._, vertre-
ten durch lic.iur. Urs Pfister, Rechtsanwalt, St.Gallen, dem Gemeinde-
rat Z._ mit, dass das Ferienhaus von Familie B._ inzwischen als
Dauerwohnsitz genutzt werde. Deshalb verlange er den umgehenden
Erlass einer Verfügung, mit der B._ die Nutzung des Ferienhauses
als Dauerwohnsitz ab spätestens 31. Mai 2020 untersagt werde. Im
Weiteren beantrage er eine Baukontrolle in seiner Anwesenheit, um
prüfen zu können, ob die Bauausführung den bewilligten Plänen ent-
spreche.
b) Zu dieser Eingabe liessen B._ dem Gemeinderat Z._ durch
ihren Vertreter mitteilen, dass A._ als Eigentümer des Grundstücks
Nr. 005 nicht an ihre Grundstücke angrenze und er deshalb auch nicht
von den Vorgängen auf ihren Liegenschaften betroffen sei. Es sei zu-
lässig, in einem Bestandesgarantie geniessenden Ferienhaus auch
seinen Dauerwohnsitz zu haben. Diesbezüglich sei zu berücksichti-
gen, dass sie nun seit über 10 Jahren im Ferienhaus dauerhaft wohn-
haft seien, ohne dass es je zu Klagen gekommen sei. Auch aufgrund
der Eigentumsfreiheit stehe es einem Eigentümer eines Ferienhauses
frei, wie oft er es aufsuche und darin übernachte. Zudem wäre es wi-
dersprüchlich, den Wiederaufbau eines Wochenendhauses samt Er-
schliessung und Terrainveränderungen zuzulassen, der blossen Um-
nutzung des Ferienhauses in einen Dauerwohnsitz dagegen die Be-
willigung zu verweigern.
c) Am 1. Mai 2020 orientierte der Gemeinderat Z._ den Vertreter
von A._, dass derzeit offen sei, ob die heutige Nutzung der Liegen-
schaft B._ tatsächlich widerrechtlich sei. Deshalb werde es als un-
verhältnismässig erachtet, die Nutzung des Ferienhauses als Dauer-
wohnsitz zu untersagen. B._ würden jedoch aufgefordert, ein
nachträgliches Baugesuch für die Nutzungsänderung einzureichen.
d) Mit Schreiben vom 2. Juni 2020 verlangte A._ durch seinen
Vertreter vom Gemeinderat Z._ den Erlass einer Verfügung, mit der
B._ einerseits aufgefordert würden, ein nachträgliches Baugesuch
einzureichen und mit der anderseits über seinen Antrag um Erlass
vorsorglicher Massnahmen entschieden werde.
e) Am 30. Juni 2020 fasste der Gemeinderat Z._ deshalb folgen-
den Beschluss:
1. Auf den Erlass von Massnahmen zum Ausschluss der
Nutzung des Ferienhauses Vers.-Nr. 003 auf  Nr. 002 als Dauerwohnsitz wird derzeit .
2. Auf den Erlass eines Benützungsverbots für die  des Ferienhauses Vers.-Nr. 003 auf Grundstück Nr. 002 als Dauerwohnsitz wird verzichtet.
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr 107/2020), Seite 8/17
3. B._, beide Y._, haben innert 30 Tagen seit Rechtskraft dieser Verfügung ein nachträgliches  für die Nutzung des Ferienhauses Vers.- Nr. 003 auf Grundstück Nr. 002 als Dauerwohnsitz einzureichen.
4. Auf die Erhebung einer Gebühr wird verzichtet.
Zur Begründung wurde ausgeführt, das Ferienhaus werde unbestritte-
nermassen als Dauerwohnsitz genutzt. Nachdem diese Nutzung nicht
bewilligt sei, sei sie formell rechtswidrig. Ob die Nutzung auch materiell
rechtswidrig sei, sei unklar, vorläufig aber eher zu verneinen. Wegen
des Fehlens der materiellen Rechtswidrigkeit werde auf den Erlass der
beantragten vorsorglichen Massnahmen derzeit verzichtet. Ausser-
dem wäre ein Benutzungsverbot unverhältnismässig, weil es die Exis-
tenz von B._ gefährde.
D.
Gegen diesen Beschluss erhob A._ durch seinen Vertreter mit
Schreiben vom 7. Juli 2020 Rekurs beim Baudepartement. Mit Re-
kursergänzung vom 21. August 2020 werden folgende Anträge ge-
stellt:
1. Ziff. 1 und 2 des Entscheids des Gemeinderates Z._
vom 1. Juli 2020 seien aufzuheben.
2. B._, beide Y._, sei von der Rekursinstanz zu , bis zum Vorliegen einer rechtskräftigen  das Ferienhaus Vers.-Nr. 003 auf  Nr. 002 weiterhin widerrechtlich als  zu benutzen;
dementsprechend seien die Rekursgegner zu , der Rekursinstanz innert 30 Tagen seit  der Verfügung den neuen Dauerwohnsitz ;
dementsprechend sei den Rekursgegnern zu , das Ferienhaus Vers.-Nr. 003 bis zum Vorliegen einer rechtskräftigen Baubewilligung an mehr als zwei Wochenenden (Freitag bis Sonntag) zu  zu benutzen.
3. B._, beide Y._, sind anzuweisen, die Arbeiten für die Erstellung von weiteren Abstellplätzen auf Parzelle Nr. 002 sofort einzustellen.
4. Die Anordnung weiterer Massnahmen gemäss Art. 159 Abs. 1 PBG bleibt vorbehalten.
5. Einer allfälligen Beschwerde gegen den Entscheid der Rekursinstanz sei die aufschiebende Wirkung zu .
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr 107/2020), Seite 9/17
6. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.
Zur Begründung wird ausgeführt, es sei unklar, ob der Ersatzbau mit
Einschluss der Umgebung überhaupt der Baubewilligung vom 15. Au-
gust 2018 entspreche; zumindest sei offensichtlich, dass entgegen der
Bewilligung ein zusätzlicher Abstellplatz erstellt worden sei. Der heu-
tige Zustand auf dem "Garagengrundstück" Nr. 001 entspreche auch
nicht den bewilligten Plänen. Hinzu komme, dass das Ferienhaus zu
einem Dauerwohnsitz umgenutzt worden sei. Für eine nachträgliche
Bewilligung der zusätzlichen baulichen Massnahmen und der Nut-
zungsänderung bestehe kein Spielraum, weil in der Zustimmungsver-
fügung des AREG vom 2. Juli 2018 als öffentlich-rechtliche Eigen-
tumsbeschränkung zulasten der Grundstücke Nrn. 001 und 002 ein
Verbot der baulichen Nutzungserweiterung nach RPV verfügt worden
sei. Der Erlass eines Nutzungsverbots sei damit erforderlich. Neben
der beantragten Einschränkung der Nutzung auf zwei Wochenenden
(jeweils Freitag- bis Sonntagabend) je Monat dürfe das Ferienhaus
höchstens während vier bis fünf Ferienwochen je Jahr zusätzlich dau-
erhaft genutzt werden.
E.
a) Mit Vernehmlassung vom 21. September 2020 beantragen die
Rekursgegner durch ihren Vertreter, den Rekurs unter Kostenfolge ab-
zuweisen, soweit überhaupt auf den Rekurs einzutreten sei. Zur Be-
gründung wird geltend gemacht, das Umnutzungsgesuch für die Nut-
zung des Ferienhauses zu einem Dauerwohnsitz werde eingereicht,
sobald die Vorinstanz den Rekursgegnern die bereits angeforderten
Pläne zustelle. Das Gesuch werde zu bewilligen sein, weil es völlig
unerheblich sei, ob die rechtmässig bewilligte Wohnbaute als Ferien-
haus oder als Dauerwohnsitz genutzt werde. Damit sei nach der bun-
desgerichtlichen Rechtsprechung keine Nutzungsintensivierung ver-
bunden, weshalb sich auch der Erlass vorsorglicher Massnahmen er-
übrige.
b) Mit Schreiben vom 25. September 2020 verzichtet die
Vorinstanz auf Antragstellung und Vernehmlassung.
c) Mit Vernehmlassung vom 23. Oktober 2020 beantragt das
AREG, der Rekurs sei abzuweisen. Zur Begründung wird geltend ge-
macht, es sei völlig üblich, dass Gemeinden für die Dauer nachträgli-
cher Baubewilligungsverfahren keine Nutzungsverbote aussprächen.
Zwar sei die Rechtslage bezüglich der umstrittenen Nutzung des Feri-
enhauses als Dauerwohnsitz unklar, der Erlass des beantragten Nut-
zungsverbots sei deshalb aber trotzdem nicht erforderlich.
F.
Am 5. November 2020 reicht Vertreter der Rekursgegner eine Replik
ein, während Vorinstanz und Rekurrent mit Eingaben vom 2. bzw.
4. November 2020 auf eine weitere Stellungnahme verzichten.
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr 107/2020), Seite 10/17
Erwägungen
1.
1.1 Die Zuständigkeit des Baudepartementes ergibt sich aus
Art. 43bis des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1;
abgekürzt VRP).
1.2 Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48
VRP sind – unter Vorbehalt folgender Erwägung – erfüllt.
1.2.1 Art. 48 Abs.1 VRP bestimmt, dass der Rekurs einen Antrag so-
wie eine Darstellung des Sachverhalts und eine Begründung enthalten
muss. Weiter ist der Rekurs zu unterzeichnen. Fehlt eine dieser for-
mellen Gültigkeitsvoraussetzungen, ist dem Rekurrenten eine Frist zur
Ergänzung des Rekurses anzusetzen. Zugleich ist ihm anzudrohen,
dass nach unbenütztem Ablauf dieser Frist auf den Rekurs nicht ein-
getreten werde (Art. 48 Abs. 3 VRP).
1.2.2 Der Rekurrent stellt in Ziff. 5 seines Rekurses den Antrag, einer
allfälligen Beschwerde gegen den Entscheid der Rekursinstanz sei die
aufschiebende Wirkung zu entziehen. Eine Begründung, weshalb die
aufschiebende Wirkung zu entziehen sei, bleibt der Rekurrent, obwohl
ihm zweimal eine Nachfrist zur Begründung des Rekurses angesetzt
worden ist, schuldig. Auf den Rekurs ist daher, soweit darin der Entzug
der aufschiebenden Wirkung beantragt wird, nicht einzutreten.
1.3 Die Rekursgegner bezweifeln die Rekursberechtigung des Re-
kurrenten. Sie bringen vor, dessen Grundstück liege etwa 80 m bis
120 m von ihren eigenen Grundstücken entfernt. Somit sei er nicht
mehr als irgendein Dritter von den Vorgängen auf ihren Liegenschaf-
ten betroffen und deshalb auch nicht rekursberechtigt.
1.3.1 Nach Art. 45 Abs. 1 VRP ist zur Erhebung eines Rekurses be-
rechtigt, wer an der Änderung oder Aufhebung der Verfügung oder des
Entscheids ein eigenes schutzwürdiges Interesse dartut. Schutzwür-
dig ist es, wenn der Betroffene rechtlich geschützte Interessen geltend
macht oder wenn eine Verfügung oder ein Entscheid seine tatsächli-
che Interessenlage mehr berührt als irgendeinen Dritten oder die All-
gemeinheit (GEISSER/ZOGG, in: Rizvi/Schindler/Cavelti [Hrsg.], Praxis-
kommentar zum Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege, Zü-
rich/St.Gallen 2020, Art. 45 N 12; CAVELTI/VÖGELI, Verwaltungsge-
richtsbarkeit im Kanton St.Gallen, St.Gallen 2003, Rz. 390 mit Hinwei-
sen). Nicht entscheidwesentlich ist, ob der Beschwerdeführer zum
Baugrundstück direkten Sichtkontakt hat (VerwGE B 2009/25 vom
15. Oktober 2009 Erw. 1.2, VerwGE B 2009/219 vom 24. August 2010
Erw. 3.2.2). Das schutzwürdige Interesse besteht im praktischen Nut-
zen, den ein erfolgreich geführtes Rechtsmittel dem Betroffenen in sei-
ner rechtlichen oder tatsächlichen Situation einträgt, bzw. in der Ab-
wendung materieller, ideeller oder sonstiger Nachteile, den ein Be-
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr 107/2020), Seite 11/17
stand der angefochtenen Verfügung oder des Entscheids mit sich brin-
gen würde (GEISSER/ZOGG, a.a.O., Art. 45 N 12; CAVELTI/VÖGELI,
a.a.O., Rz. 391; Urteil des Bundesgerichtes 1C_236/2010 vom 16. Juli
2010 Erw. 1.3 ff.).
1.3.2 Entgegen der Darstellung der Rekursgegner liegt das Grund-
stück des Rekurrenten weniger als 70 m nördlich ihres Grundstücks
Nr. 002, auf dem sich das umstrittene Ferienhaus befindet. Die erfor-
derliche räumliche Nähe ist damit gegeben. Hinzu kommt, dass die
Rekursgegner mitten durch das Grundstück Nr. 005 des Rekurrenten
fahren müssen, um zu ihrem Wohnhaus zu gelangen. Der Rekurrent
hat damit offensichtlich einen praktischen Nutzen, wenn das besagte
Gebäude nicht ständig als Dauerwohnsitz, sondern nur zeitweise als
Ferienhaus genutzt werden könnte.
1.4 Unter diesen Umständen ist die Rekursberechtigung gegeben
(Art. 45 VRP). Auf den Rekurs ist – unter Vorbehalt der folgenden Er-
wägung 2 – einzutreten.
2.
Der Rekurrent bringt vor, es werde bestritten, dass der Ersatzbau (mit
Einschluss der Umgebungsgestaltung) der Baubewilligung vom
15. August 2018 entspreche. Entgegen dieser Baubewilligung sei ein
zusätzlicher Abstellplatz erstellt worden. Der heutige Zustand auf dem
"Garagengrundstück" Nr. 001 entspreche auch nicht den bewilligten
Plänen.
2.1 Eine Verfügung oder ein Entscheid als Anfechtungsgegenstand
sind Prozessvoraussetzung, ohne die auf die Rechtsmittel der nach-
träglichen Verwaltungsrechtspflege nicht eingetreten werden kann.
Sie bilden somit zugleich den Anlass und die Begrenzung des Wir-
kungsbereichs der nachträglichen Verwaltungsrechtspflege. Aus-
serhalb des in der Verfügung oder im Entscheid geregelten Rechts-
verhältnisses liegende Rechtsbegehren sind grundsätzlich unzulässig
(M. BERTSCHI, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich 2014, Vorbemer-
kungen zu §§ 19-28a N 45 f.). Gegenstand des Verfahrens kann mithin
nur sein, was vom erstinstanzlichen Entscheid erfasst wurde
(GVP 1978 Nr. 4). Sprengt die mit dem Rekursantrag aufgestellte
Rechtsbehauptung den durch die erstinstanzliche Verfügung gesteck-
ten Rahmen, ist darauf nicht einzutreten. Nur die Verfügung ist Gegen-
stand des Anfechtungsverfahrens. Sie bildet den Ausgangspunkt der
nachträglichen Verwaltungsrechtspflege. Begrifflich ist die Verfügung
des materiellen Verwaltungsrechts als eine behördliche Anordnung im
Einzelfall zu verstehen, durch die ein konkretes und individuelles
Rechtsverhältnis in verbindlicher Weise rechtsgestaltend oder feststel-
lend geregelt wird. Wenn sich die Rekursanträge oder die Vorbringen
in der Rekursbegründung nicht auf den Anfechtungsgegenstand bzw.
dessen Motive beziehen, genügt die Begründung den Anforderungen
nicht (CAVELTI/VÖGELI, a.a.O., Rz. 921 f. mit Hinweisen; BDE
Nr. 53/2020 vom 9. Juni 2020 Erw. 1.3 mit Hinweisen).
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr 107/2020), Seite 12/17
2.2 Gegenstand der mit Rekurs angefochtenen Ziffn. 1 und 2 der
Verfügung der Vorinstanz vom 30. Juni 2020 und somit des vorliegen-
den Rekursverfahrens sind nur der Verzicht auf Erlass von Massnah-
men zum Ausschluss der Nutzung des Ferienhauses als Dauerwohn-
sitz (Ziff. 1 des Dispositivs) bzw. der Verzicht auf Erlass eines Verbots
für die Nutzung des Ferienhauses als Dauerwohnsitz (Ziff. 2 des Dis-
positivs). Vorliegend können deshalb ausschliesslich Rügen behandelt
werden, welche die Rechtmässigkeit dieses Verzichts (auf Erlass vor-
sorglicher Massnahmen) in Frage stellen.
2.3 Im Antrag 3 des Rekurses verlangt der Rekurrent, die Rekurs-
gegner seien anzuweisen, die Arbeiten für die Erstellung von weiteren
Abstellplätzen auf Grundstück Nr. 002 sofort einzustellen. Ein Begeh-
ren um Erlass eines Baustopps war weder Inhalt des Gesuchs des
heutigen Rekurrenten vom 2. Juni 2020 an die Vorinstanz noch Inhalt
der angefochtenen Verfügung vom 30. Juni 2020. Dieses Begehren
wird im Rekurs zum ersten Mal gestellt. Es ist damit nicht Anfechtungs-
gegenstand, weshalb auf den Rekurs in diesem Punkt nicht einzutre-
ten ist. Gleiches gilt für den im Rekurs erhobenen Einwand, der Er-
satzbau entspreche nicht der Baubewilligung vom 15. August 2018;
auch diese Frage war nicht Gegenstand des erstinstanzlichen Verfah-
rens. Damit erübrigt sich auch das vom Rekurrenten gestellte Beweis-
angebot (Augenschein) zur Abklärung dieses ausserhalb des Anfech-
tungsgegenstands liegenden Sachverhalts.
3.
Der Rekurrent rügt, die Vorinstanz habe es zu Unrecht unterlassen,
vorsorgliche Massnahmen anzuordnen. Er beantragt, den Rekursgeg-
nern sei bis zum Vorliegen einer rechtskräftigen nachträglichen Bau-
bewilligung zu untersagen, das als Ferienhaus bewilligte Gebäude
Vers.-Nr. 003 auf Grundstück Nr. 002 als Dauerwohnsitz zu benutzen.
Es sei deshalb vorsorglich anzuordnen, dass das Ferienhaus an nicht
mehr als zwei Wochenenden je Monat (jeweils Freitag- bis Sonntag-
abend) zu Übernachtungszwecken genutzt werden dürfe. Zusätzlich
dürfe das Ferienhaus höchstens während vier bis fünf Ferienwochen
je Jahr dauerhaft genutzt werden. Die Rekursgegner seien zudem zu
verpflichten, der Rekursinstanz innert 30 Tagen seit Eröffnung des Re-
kursentscheids einen neuen Dauerwohnsitz mitzuteilen.
3.1 Die Behörde kann zur Erhaltung des Zustands oder zur Siche-
rung bedrohter rechtlicher Interessen vorsorgliche Massnahmen tref-
fen (Art. 18 Abs. 1 VRP). Vorsorgliche Massnahmen sind dazu be-
stimmt, einen tatsächlichen oder rechtlichen Zustand einstweilen un-
verändert zu erhalten oder bedrohte rechtliche Interessen einstweilen
sicherzustellen. Der Hauptzweck des einstweiligen Rechtsschutzes ist
seine Sicherungsfunktion im Hinblick auf das Ergebnis des Hauptsa-
chenverfahrens (B. MÄRKLI, in: Rizvi/Schindler/Cavelti [Hrsg.], Praxis-
kommentar zum Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege, Zü-
rich/St.Gallen 2020, Art. 18 N 12; F. GYGI, Bundesverwaltungsrechts-
pflege, 2. Aufl., Bern 1983, S. 246; CAVELTI/VÖGELI, a.a.O., Rz. 1107).
Für den Entscheid über vorsorgliche Massnahmen sind die Interessen
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr 107/2020), Seite 13/17
des Gesuchstellers sowie die der übrigen Beteiligten und der Öffent-
lichkeit gegeneinander abzuwägen. In diese Abwägung können – mit
Zurückhaltung – auch die Aussichten des Ausgangs des Verfahrens
einbezogen werden, sofern diese eindeutig sind. Besondere Bedeu-
tung kommt dabei dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit zu
(VerwGE B 2019/160 vom 23. Januar 2020 Erw. 2.1; VerwGE B
2012/171 vom 10. Oktober 2012 Erw. 4.1; MÄRKLI, a.a.O., Art. 18 N
28; CAVELTI/VÖGELI, a.a.O., Rz. 1111). Einstweiliger Rechtsschutz ist
in allen Verfahrensarten und in allen Verfahrensstadien und durch alle
Instanzen hindurch möglich und gefordert, da jedes Verfahren auch
tatsächlich effektiv sein soll. Das VRP konzentriert die Bestimmungen
dazu auf der erstmals möglichen Stufe, also für die vorsorglichen
Massnahmen auf der Stufe der Verwaltungsbehörden. Es können aber
auch die höheren Instanzen gestützt auf Art. 18 VRP ursprüngliche
vorsorgliche Massnahmen erlassen (vgl. MÄRKLI, a.a.O., Art. 18 N 3
und N 14, BDE Nr. 75/2020 vom 14. August 2020 Erw. 4.1).
3.2 Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtes ist allein
schon mit Blick auf die (unbestrittene) Bewilligungspflicht einer Baute,
Anlage oder Nutzung – die ohne Bewilligung ausgeführt wurde – in der
Regel ein vorsorgliches Nutzungsverbot gerechtfertigt. Es besteht ein
gewichtiges öffentliches Interesse daran, dass der Bauherrschaft ver-
boten wird, Bauten und Anlagen zu nutzen, solange die erforderliche
Bewilligung noch nicht vorhanden ist. Andernfalls würde derjenige, der
eigenmächtig oder gar wider besseres Wissen bauliche Veränderun-
gen oder Zweckänderungen vornimmt, bessergestellt als all jene, die
ordnungsgemäss zuerst eine Baubewilligung dafür einholen (VerwGE
B 004/127 vom 12. Juli 004 Erw. 4 mit Hinweisen).
3.3 Die Rekursgegner sind in der inzwischen in Rechtskraft erwach-
senen Ziff. 3 des Dispositivs der Verfügung der Vorinstanz vom
30. Juni 2020 angehalten worden, innert 30 Tagen seit Rechtskraft
dieser Verfügung ein nachträgliches Baugesuch für die Nutzung des
Ferienhauses Vers.-Nr. 003 auf Grundstück Nr. 002 als Dauerwohn-
sitz einzureichen. Wie sich aus der Vernehmlassung des Vertreters
der Rekursgegner vom 21. September 2020 ergibt, wurde dieses Um-
nutzungsgesuch bislang noch nicht eingereicht, obwohl seit der Eröff-
nung der Verfügung der Vorinstanz inzwischen mehr als vier Monate
vergangen sind. Der Vertreter der Rekursgegner stellt in der Rekurs-
vernehmlassung immerhin in Aussicht, dass für die Nutzung des Feri-
enhauses als Dauerwohnsitz ein Umnutzungsgesuch eingereicht
werde, sobald die Vorinstanz den Rekursgegnern die bereits angefor-
derten Pläne zustelle. Wie es sich damit verhält, kann offenbleiben.
Jedenfalls ist vorliegend die Bewilligungspflicht der bereits erfolgten
Umnutzung des Ferienhauses in einen Dauerwohnsitz völlig unbestrit-
ten. Die Vorinstanz hat mit der in Rechtskraft erwachsenen Aufforde-
rung, ein nachträgliches Baugesuch einzureichen, auch bereits den
Anstoss für das nachträgliche Baubewilligungsverfahren (Hauptver-
fahren) bzw. – im Weigerungsfall – des Wiederherstellungsverfahrens
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr 107/2020), Seite 14/17
gesetzt (vgl. dazu Art. 159 Abs. 1 Bst. c und d des Planungs- und Bau-
gesetzes [sGS 731.1]). Damit ist nach dem oben Gesagten der Erlass
vorsorglicher Massnahmen grundsätzlich gerechtfertigt.
3.4 Vorinstanz und Rekursgegner sind der Ansicht, die vom Rekur-
renten beantragten vorsorglichen Massnahmen wären unverhältnis-
mässig. Weshalb es – gerade mit Blick auf die vorangegangenen jah-
relangen Rechtsmittelverfahren – unverhältnismässig sein soll, von
den Rekursgegnern zu verlangen, dass sie ihren letztlich erst als Feri-
enhaus bewilligten Ersatzbau nun auch nur als Ferienhaus und nicht
als Dauerwohnsitz nutzen, wird weder vorgebracht noch ist dies er-
sichtlich. Auch bei Würdigung der allgemeinen verfassungs- und ver-
waltungsrechtlichen Prinzipien, insbesondere der in Art. 5 der Bundes-
verfassung (SR 101) festgehaltenen Grundsätze der Verhältnismäs-
sigkeit und des Schutzes des guten Glaubens, erweisen sich die Ein-
wände der Vorinstanz und der Rekursgegner als unbegründet. Die Re-
kursgegner sind vorab nicht als gutgläubig anzusehen. Sie erhielten
die nachgesuchte Baubewilligung erst, nachdem sie – neben anderen
Anpassungen – ihr Baugesuch von einem Einfamilienhaus (als Dau-
erwohnsitz) zu einem Ferienhaus korrigierten. Zwar kann sich auch ein
Bauherr, der nicht gutgläubig gehandelt hat, auf den Grundsatz der
Verhältnismässigkeit berufen. Er muss indessen in Kauf nehmen, dass
die Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen, nämlich zum Schutz
der Rechtsgleichheit und der baurechtlichen Ordnung, die dem Bau-
herrn erwachsenden Nachteil nicht oder nur in verringertem Mass be-
rücksichtigen (BGE 123 II 255 mit Hinweisen). Würde den Rekursgeg-
nern also erlaubt, das Ferienhaus während der Dauer des nachträgli-
chen Baubewilligungsverfahrens weiter als Dauerwohnsitz zu nutzen,
wären sie gegenüber Dritten, die vor einer solchen Nutzungsänderung
ein Baugesuch einreichen und den Ausgang des Verfahrens abwar-
ten, bessergestellt, was bereits aus grundsätzlichen Überlegungen
nicht zu rechtfertigen ist. Abgesehen davon ist auch nicht erkennbar,
weshalb es unverhältnismässig sein sollte, wenn sich die Rekursgeg-
ner für die Dauer des anstehenden nachträglichen Bewilligungsverfah-
rens einen anderen, legalen Dauerwohnsitz suchen – selbst wenn sie
dazu allenfalls eine Wohnung mieten – müssen. Finanzielle Gründe
können jedenfalls nicht berücksichtigt werden, weil die Rekursgegner
bei der Einreichung ihres Baugesuchs als Ferienhaus davon ausge-
hen mussten, dieses nicht als Dauerwohnsitz nutzen zu dürfen. Aus-
serdem herrscht im Kanton St.Gallen allgemein – und im Toggenburg
im Speziellen – keine ausgeprägte Wohnraumknappheit, womit es für
die Rekursgegner möglich sein wird, sich für die Dauer des Hauptver-
fahrens einen anderen Dauerwohnsitz zu beschaffen. Der Erlass vor-
sorglicher Massnahmen ist damit vorliegend angezeigt und verhältnis-
mässig.
3.5 Dem Hauptantrag des Rekurrenten, es sei den Rekursgegnern
im Rahmen einer vorsorglichen Massnahme zu untersagen, bis zum
Vorliegen einer rechtskräftigen Baubewilligung (für die Umnutzung)
das Ferienhaus Vers.-Nr. 003 auf Grundstück Nr. 002 als Dauerwohn-
sitz zu nutzen, ist damit im Grundsatz stattzugeben. Im Gegensatz
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr 107/2020), Seite 15/17
zum Begehren des Rekurrenten erscheint es hingegen aus Verhältnis-
mässigkeitsüberlegungen nicht gerechtfertigt, dass die Rekursgegner
bereits innert 30 Tagen seit Eröffnung des Rekursentscheids den
neuen Dauerwohnsitz bekannt geben müssen. Unter Berücksichti-
gung der im Mietrecht üblichen ordentlichen Kündigungsfristen
(Art. 266c des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs [SR 220]) werden
die Rekursgegner stattdessen verpflichtet, der Vorinstanz innert drei
Monaten nach Rechtskraft des Rekursentscheids den neuen Dauer-
wohnsitz zu melden. Diese wiederum hat die Meldebestätigung umge-
hend an das AREG zur Kenntnisnahme weiterzuleiten, womit es auch
Aufgabe des AREG sein wird, den Vollzug der angeordneten vorsorg-
lichen Massnahmen zu kontrollieren.
Die Zusatzanträge des Rekurrenten, es sei den Rekursgegnern zu un-
tersagen, das Ferienhaus an mehr als zwei Wochenenden (Freitag-
bis Sonntagabend) zu Übernachtungszwecken und höchstens wäh-
rend vier bis fünf Ferienwochen je Jahr dauerhaft zu nutzen, erschei-
nen aus Verhältnismässigkeitsüberlegungen, aber auch aus Gründen
der Vollziehbarkeit, als zu weitgehend, weshalb auf diese Anordnun-
gen zu verzichten und der Rekurs in diesen Punkten abzuweisen ist.
Die Nutzung des Ferienhauses als Dauerwohnsitz zu untersagen und
das Benennen eines neuen Dauerwohnsitzes zu verlangen, muss un-
ter Berücksichtigung der verfassungsrechtlich garantierten Eigen-
tumsfreiheit genügen. Weitergehende zeitliche Beschränkungen für
die Nutzung eines rechtskräftig bewilligten Ferienhauses zu erlassen,
erscheint darüber hinaus derzeit weder notwendig noch sachgerecht.
3.6 Sollten sich die Rekursgegner – wovon nicht auszugehen ist –
nicht an die verfügten vorsorglichen Massnahmen halten und sich wei-
ter dauerhaft mit ihrer Familie im Ferienhaus aufhalten und/oder es
unterlassen, fristgerecht den neuen Dauerwohnsitz bekannt zu geben,
wird es Sache der Politischen Gemeinde Z._ als zuständige Bewil-
ligungsbehörde sein, den vorsorglichen Massnahmen mit strafrechtli-
chen Massnahmen Nachachtung zu verschaffen. Für diesen Fall ist
bereits jetzt die Bestrafung nach Art. 292 des Schweizerischen Straf-
gesetzbuchs (SR 311.0; abgekürzt StGB) anzudrohen.
4.
Zusammenfassend ergibt sich, dass die mit Rekurs angefochtenen
Ziffn. 1 und 2 der Verfügung der Vorinstanz vom 30. Juni 2020 aufzu-
heben sind. Der Rekurs erweist sich insoweit als begründet, als bean-
tragt wurde, das Ferienhaus Vers.-Nr. 003 auf Grundstück Nr. 002
dürfe bis zum Vorliegen einer rechtskräftigen Baubewilligung für die
Umnutzung nicht weiter als Dauerwohnsitz benutzt werden. Demzu-
folge ist der Rekurs im Sinn der Erwägungen teilweise gutzuheissen,
im Übrigen aber abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.
5.
5.1 Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die
Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abgewiesen
werden. Die Entscheidgebühr beträgt Fr. 3'000.– (Nr. 20.13.01 des
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr 107/2020), Seite 16/17
Gebührentarifs für die Kantons- und Gemeindeverwaltung,
sGS 821.5). Weil der Rekurrent mit dem Hauptantrag durchdringt und
nur mit seinen Zusatzanträgen unterliegt, rechtfertigt es sich, den Re-
kursgegnern die amtlichen Kosten unter solidarischer Haftung zu
überbinden (Art. 96bis VRP).
5.2 Der vom Rekurrenten am 16. Juli 2020 geleistete Kostenvor-
schuss von Fr. 1'800.– ist zurückzuerstatten.
6.
Rekurrent und Rekursgegner stellen ein Begehren um Ersatz der aus-
seramtlichen Kosten.
6.1 Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt,
soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und ange-
messen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche Entschä-
digung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unter-
liegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen
Zivilprozessordnung (SR 272) finden sachgemäss Anwendung
(Art. 98ter VRP).
6.2 Der Rekurrent obsiegt mit seinen Anträgen. Da das Verfahren
zudem in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht Schwierigkeiten bot,
die den Beizug eines Rechtsvertreters rechtfertigen, besteht grund-
sätzlich Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung (Art. 98bis
VRP). Weil keine Kostennote vorliegt, ist die ausseramtliche Entschä-
digung in Anwendung von Art. 6 in Verbindung mit Art. 22 der Hono-
rarordnung (sGS 963.75) ermessensweise auf Fr. 2'750.– plus 4 %
Barauslagen, insgesamt also Fr. 2'860.– (zuzüglich Mehrwertsteuer),
festzulegen; sie ist von den Rekursgegnern zu gleichen Teilen zu be-
zahlen.
6.3 Da die Rekursgegner mit ihren Anträgen unterliegen, haben sie
von vornherein keinen Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädi-
gung. Ihr Begehren ist deshalb abzuweisen.