Decision ID: 67cb37c7-df9a-49d9-90ee-c3d0806d554e
Year: 2000
Language: de
Court: ZH_VG
Chamber: ZH_VG_001
Canton: ZH
Region: Zürich
Law Area: public_law

I. A. Der Gemeinderat G. erteilte Herrn und Frau D. am 19. Mai 1998 unter Bedingungen und Auflagen die baurechtliche Bewilligung für den Abbruch des Gebäudes Vers.Nr. ...1 und für den Neubau von zwei Einfamilienhäusern auf dem Grundstück Kat.Nr. ....2 an der H.-Strasse/Seestrasse in C.. Das Bauvorhaben wurde im Amtsblatt des Kantons Zürich vom 9. April 1998 ausgeschrieben. Da innert Frist kein Rekurs eingegangen war, erteilte der Gemeinderat G. am 10. März 1999 die Baufreigabe.
B. Mit Rekursschrift vom 17. Juni 1999 gelangte A. B. als Eigentümer der Liegenschaft Seestrasse ..3 und Nachbar der Bauparzelle Kat.Nr. ....2 mit dem Hauptantrag an die Baurekurskommission II, die Baubewilligung sei insofern aufzuheben, als auf dem Baugrundstück entlang der Seestrasse Stützmauern vorbehaltlos bewilligt worden seien.
II. Mit Entscheid vom 21. September 1999 wies die Baurekurskommission II den Rekurs ab, soweit sie darauf eintrat. Sie hielt vorab fest, dass nach § 315 Abs. 1 des Planungs‐ und Baugesetzes vom 7. September 1975/1. September 1991 (PBG) das Rekursrecht verwirkt habe, wer nicht rechtzeitig die Zustellung des baurechtlichen Entscheids verlange. Ein solches Gesuch habe der Rekurrent nicht gestellt, weshalb er sein Rekursrecht verwirkt habe. Daran ändere nichts, dass die beiden in der Rekursschrift erwähnten Mauern nicht ausgesteckt worden seien. Das Bauvorhaben sei am 9. April 1998 im Amtsblatt des Kantons Zürich ausgeschrieben worden. Die Ausschreibung habe den üblichen Anforderungen genügt. Der Text brauche keine Details des Bauprojekts zu enthalten. Er müsse jedoch in der Weise aussagekräftig sein, dass sich der betroffene Dritte ein grundsätzliches Bild über mögliche Auswirkungen machen könne. Die Profilierung müsse lediglich einen Hinweis auf mögliche Beeinträchtigungen geben. Über die genaue Gestalt des Vorhabens müsse sich der betroffene Nachbar anhand der öffentlich aufliegenden Pläne orientieren. Zum üblichen Erscheinungsbild einer Überbauung gehörten Grundstückabschlüsse in Form von Hecken, Zäunen oder Mauern. Sie bildeten Bestandteil des Umschwungs bzw. der Umgebungsgestaltung von Gebäuden. Es sei daher ohne weiteres damit zu rechnen, dass ein Grundstück im Rahmen eines Neubauprojekts eingefriedet werde. Die streitigen Mauern seien den projektierten Gebäuden seewärts vorgelagert. Durch die Profilierung sei der Rekurrent auf ein in seinem unmittelbaren Interessenbereich geplantes Gebäude hingewiesen worden. Er habe sich nicht darauf verlassen können, dass im Vergleich zum Hauptprojekt alle untergeordneten Bauteile durch das Baugespann dargestellt würden. Er hätte daher Einsicht in die Baupläne nehmen müssen. Die Frage, ob die Stützmauern hätten ausgesteckt werden müssen, könne offen bleiben, da Mauern und Einfriedigungen Teil der Umgebungsgestaltung bildeten. Angaben über die Gestaltung und Nutzweise des Umschwungs seien dem Umgebungsplan zu entnehmen, der in der Regel zur vollständigen Baueingabe gehöre. Dem Umgebungsplan werde für die Bewilligungsfähigkeit einer Regelüberbauung keine ausschlaggebende Bedeutung zugemessen, so dass die Frage der Gestaltung der Umgebung grundsätzlich in ein späteres Verfahren verwiesen werden dürfe. Die Behauptung des Rekurrenten, er sei infolge der fehlenden Profilierung der Stützmauern über das Bauvorhaben getäuscht worden, lasse sich daher nicht halten. Das Baugespann habe gegenüber den Bauplänen lediglich eine ergänzende Funktion, da die Pläne regelmässig eine bessere und präzisere Auskunft über das Vorhaben gäben. Die hier streitigen Stützmauern seien aus den massgebenden Plänen klar ersichtlich gewesen. Hätte der Rekurrent in die Pläne Einsicht genommen, so wäre er über das gesamte Vorhaben informiert gewesen. Die nachbarliche Sorgfaltspflicht gebiete es, die Zustellung des baurechtlichen Entscheids zu verlangen, dies unabhängig von einer allfälligen späteren Rekurserhebung.
III. Mit Beschwerde vom 26. Oktober 1999 beantragte der unterlegene Rekurrent dem Verwaltungsgericht, der Entscheid der Baurekurskommission II vom 21. September 1999 sei aufzuheben, und die mit der Rekursschrift vom 17. Juni 1999 gestellten Anträge seien gutzuheissen. Die Baurekurskommission II beantragte am 18. November 1999 Abweisung der Beschwerde. Der Bauausschuss des Gemeinderats G. teilte mit Eingabe vom 25. November 1999 mit, dass er auf Vernehmlassung verzichte. Die private Beschwerdegegnerschaft beantragte mit Beschwerdeantwort vom 10. Januar 2000 Abweisung der Beschwerde, unter Kosten‐ und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers.
Die Ausführungen der Parteien gemäss Rechtsschriften werden ‐ soweit erforderlich ‐ nachstehend wiedergegeben.

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
1. Der Beschwerdeführer rügt wie schon im Rekursverfahren, dass die auf dem Baugrundstück erstellten Stützmauern im Gelände nicht ausgesteckt gewesen seien. Damit macht er einen Verfahrensmangel geltend. Es fragt sich, ob er mit diesem Einwand noch zuzulassen sei, da er weder um Zustellung des baurechtlichen Entscheids ersucht (§§ 315 ff. PBG) noch innert der in der Baubewilligung angesetzten Frist Rekurs erhoben hat.
2. Das Verwaltungsgericht hat (vorab unter dem Gesichtspunkt einer falschen Verfahrenswahl durch die zuständige Baubehörde) wiederholt entschieden, dass ein formeller Mangel des Bewilligungsverfahrens auf Rekurs eines Nachbarn hin nicht ohne weiteres zur Aufhebung des baurechtlichen Entscheids führe. Vielmehr komme es darauf an, ob dieser Nachbar seine Rügen der Baurekurskommission habe vortragen können oder nicht. Sei ihm das verwehrt gewesen, habe die Rekurskommission grundsätzlich den baurechtlichen Entscheid aufzuheben und die Sache zur Neudurchführung des Baubewilligungsverfahrens an die Baubehörde zurückzuweisen. Sei der Nachbar jedoch in der Lage gewesen, seine Einwände vorzutragen, bestehe kein Anlass, die Baubewilligung aufzuheben; denn in diesem Fall habe der Rekurrent seine Interessen vollumfänglich wahren können, womit der ihm zustehende Rechtsschutz gewährleistet worden sei (vgl. RB 1983 Nr. 110, 1981 Nr. 144; VGr, 29. Oktober 1997, VB.97.00114; VGr, 25. September 1997, VB.97.00012; VGr, 29. August 1997, VB.97.00043 + 00045 [und weitere Entscheide]; François Ruckstuhl, Der Rechtsschutz im zürcherischen Planungs‐ und Baurecht, ZBl 86/1985 S. 303; Attilio Gadola, Zur Rechtsmittelbefugnis des Nachbarn in Bausachen, Baurecht 1993, Ziffer 1 am Ende, S. 94 oben). Von diesen Grundsätzen ist auch hier auszugehen.
3. a) Im vorliegenden Fall wurde das Bauvorhaben, wie die Baurekurskommission II zutreffend festgehalten hat, im Amtsblatt des Kantons Zürich vom 9. April 1998 ordnungsgemäss publiziert (vgl. Text Rekursentscheid S. 5). Die amtliche Publikation enthält den Hinweis, dass das Baugesuch im Gemeindehaus zur Einsichtnahme aufliege. Ferner wurde ausdrücklich auf die §§ 315 ff. PBG hingewiesen. Die geplanten Gebäude wurden im Gelände ausgesteckt (§ 311 Abs. 1 PBG). Im Gelände nicht markiert waren dagegen die heute im Streit liegenden Stützmauern. Ob diese angesichts ihres doch erheblichen Umfangs ebenfalls hätten ausgesteckt werden müssen, ist fraglich. Das Planungs‐ und Baugesetz äussert sich nicht dazu, mit welcher Genauigkeit ein Projekt ausgesteckt werden muss. Es sind denn auch nicht die Aussteckungen, sondern die Pläne und weiteren Gesuchsunterlagen, welche genaue Auskünfte über das Bauvorhaben geben sollen. Jedenfalls ist mit der Baurekurskommission II festzuhalten, dass im Gelände nicht jeder Gebäude‐ bzw. Bauteil dargestellt werden muss. Das gilt insbesondere für Bauteile, die wie hier die Umgebungsgestaltung betreffen. Über die genaue Gestalt des Projekts hat sich der Nachbar anhand der öffentlich aufliegenden Pläne zu orientieren, die wie gesagt in erster Linie massgebend sind. Die Profilierung muss (lediglich) einen Hinweis auf mögliche Beeinträchtigungen geben (RB 1984 Nr. 117, 1980 Nr. 126; VGr, 26. November 1997, VB.97.00146; Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, N. 283; Erich Zimmerlin, Baugesetz des Kantons Aargau, 2. A., Aarau 1985, § 151 N. 3; Paul Leutenegger, Das formelle Baurecht der Schweiz, 2. A., Bern 1978, S. 141). Hinsichtlich der hier streitigen Stützmauern ist sodann zu beachten, dass sich das Baugrundstück unmittelbar nördlich und damit bergseits der Seestrasse gegenüber der Liegenschaft des Beschwerdeführers befindet. Das aufgeschüttete Terrain und das Niveau des Erdgeschosses liegen erheblich über der Seestrasse. Ferner ist unbestritten, dass die neuen Stützmauern an die Stelle von bestehenden (wenn auch weniger hohen) früheren Mauern zu stehen kommen. Angesichts dieser Sachlage hätte sich der Beschwerdeführer klarerweise fragen müssen, wie der Parzellenabschluss gegenüber der Seestrasse erfolgen werde. Die nachbarliche Sorgfaltspflicht hätte geboten, in die Baupläne Einsicht zu nehmen, dies unabhängig davon, dass die neu geplanten Mauern nicht ausgesteckt waren. Jedenfalls war es dem Beschwerdeführer in keiner Art und Weise verwehrt, seine Einwände gegen das Bauvorhaben (rechtzeitig) vorzutragen. Davon, dass der Beschwerdeführer über das Bauvorhaben "getäuscht" worden sei, kann keine Rede sein.
b) Selbst wenn man annehmen wollte, es liege angesichts der fehlenden Aussteckung der Stützmauern ein so gewichtiger Verfahrensmangel vor, dass es aus dieser Sicht gerechtfertigt wäre, auf die nachträglich erhobenen Rügen noch einzutreten, so steht dem der Umstand entgegen, dass der Beschwerdeführer kein Begehren um Zustellung des baurechtlichen Entscheids im Sinn von § 315 Abs. 1 PBG gestellt hat. Das hat zur Folge, dass sein Rekursrecht jedenfalls verwirkt ist (§ 316 Abs. 1 PBG). Diese Bestimmung ist zwingender Natur. Die gesetzliche Rechtsfolge der Rekursverwirkung hängt grundsätzlich nicht vom Vorhandensein allfälliger Mängel des baurechtlichen Verfahrens bzw. von deren Gewicht bzw. Schwere ab. Keinesfalls wäre es gerechtfertigt, hier deshalb keine Verwirkung des Rekursrechts anzunehmen, weil die Stützmauern im Gelände nicht ausgesteckt waren. Das Gesuch um Zustellung des baurechtlichen Entscheids ist in jedem Fall Voraussetzung für eine allfällige Rekurserhebung. Dabei muss im Moment der Gesuchseinreichung nicht schon feststehen, ob es infolge von Mängeln der Bauerlaubnis oder des Bewilligungsverfahrens zu einer Rechtsmittelerhebung kommt oder nicht. Hätte der Beschwerdeführer dieses Gesuch gestellt, hätte er bereits der Baubewilligung (ohne Einsichtnahme in die Pläne) entnehmen können, dass die Bauerlaubnis 3 m hohe Stützmauern entlang der Seestrasse umfasst (Erwägungen S. 1 Abs. 1). Der Beschwerdeführer hat offensichtlich die ihm als unmittelbarem Nachbarn obliegende Diligenzpflicht nicht beachtet. Die Folgen seiner Untätigkeit hat er selber zu tragen.
Die Beschwerde ist als unbegründet abzuweisen. Ein Grund für eine Rückweisung an die Baurekurskommission II besteht nicht.
4. ...