Decision ID: 86564439-be32-5843-98dc-472778092ce5
Year: 2016
Language: de
Court: BE_VB
Chamber: BE_VB_001
Canton: BE
Region: Espace_Mittelland
Law Area: public_law

I. Sachverhalt
1. Der Beschwerdegegner reichte am 16. Januar 2015 bei der Gemeinde Lengnau ein
Baugesuch ein für den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit vier oberirdischen
Parkplätzen auf der Parzelle Lengnau (BE) Grundbuchblatt Nr. C._. Die Parzelle
liegt in der Wohnzone 3 (W3). Nachdem das Regierungsstatthalteramt Biel/Bienne das
Gesuch zur Verbesserung zurückgewiesen hatte, reichte der Beschwerdegegner am 9.
Februar 2015 ein angepasstes Projekt ein. Gegen das Bauvorhaben erhob unter anderen
der Beschwerdeführer Einsprache.
RA Nr. 110/2016/4 2
2. Am 11. Juni 2015 reichte der Beschwerdegegner eine Projektänderung ein, die
öffentlich aufgelegt wurde. Im August 2015 reichte der Beschwerdegegner erneut
geänderte Pläne (datiert vom 7. August 2015) sowie einen Lärmschutznachweis ein. Der
Beschwerdeführer hielt bei beiden Projektänderungen an seiner Einsprache fest. Mit
Gesamtentscheid vom 8. Dezember 2015 erteilte das Regierungsstatthalteramt Biel/Bienne
die Baubewilligung.
3. Dagegen reichte der Beschwerdeführer am 5. Januar 2016 Beschwerde bei der Bau-,
Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Er beantragt die Aufhebung
des Gesamtentscheides vom 8. Dezember 2015 und die Erteilung des Bauabschlages. Der
Beschwerdeführer macht insbesondere geltend, das Bauvorhaben entspreche
gestalterisch nicht den gesetzlichen Vorgaben. Die Berechnung der Bruttogeschossfläche
sei fehlerhaft und die Ausnützungsziffer deutlich überschritten. Es seien insbesondere die
Fläche der Aussentreppe zum Obergeschoss sowie die Flächen der Balkone, die aufgrund
der Lärmschutzvorschriften vollständig und nicht nur auf zwei Seiten zu verglasen seien,
zur Bruttogeschossfläche hinzuzurechnen. Der Beschwerdeführer bemängelt weiter, dass
keine Einigungsverhandlung durchgeführt wurde.
4. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet1, führte den
Schriftenwechsel durch und holte die Vorakten ein.
Das Regierungsstatthalteramt Biel/Bienne beantragt in seiner Stellungnahme vom 9.
Februar 2016 die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden kann. Es
hält insbesondere fest, die Bauherrschaft habe auf eine Einigungsverhandlung verzichtet.
Der geplante Baukörper passe gut ins Ortsbild. Gemäss Lärmnachweis der BSB + Partner,
Ingenieure und Planer, könnten die Immissionsgrenzwerte durch eine nord- und
westseitige Verglasung des Sitzplatzes und der Balkone sowie einer schallharten
Balkonbrüstung südseitig eingehalten werden. Da weder die Balkone noch der Sitzplatz
allseitig geschlossen seien, seien sie nicht an die Bruttogeschossfläche anzurechnen. Aus
Kulanz sei nicht die gesamte Fläche der Treppe im Erdgeschoss zur Bruttogeschossfläche
gerechnet worden. Bei Anrechnung dieser Fläche betrage die Ausnützungsziffer 0.70718.
1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191)
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Diese Zahl könne nach mathematischen Regeln auf eine Dezimalstelle abgerundet
werden, weshalb die zulässige Ausnützungsziffer von 0.7 eingehalten werde.
Der Beschwerdegegner beantragt die Abweisung der Beschwerde. Er begründete dies
insbesondere wie folgt: Sämtliche Bauten in unmittelbarer Umgebung würden sich baulich
grundsätzlich voneinander unterscheiden, weshalb nicht von einem einheitlichen Ortsbild
gesprochen werden könne. Die Vorgaben des Lärmschutzgutachtens würden umgesetzt.
Dazu müssten die Balkone nur auf zwei Seiten geschlossen und daher nicht an die
Bruttogeschossfläche angerechnet werden. Die umstrittene Fläche bei der Treppe sei nicht
anzurechnen, da sie für die Erschliessung des Erdgeschosses nicht notwendig sei. Im
Übrigen habe der Beschwerdeführer in seiner Einsprache keine Einwände gegen die
Berechnung der Ausnützungsziffer erhoben und könne diese daher in der Beschwerde
nicht mehr vorbringen.
5. Mit Verfügung vom 23. Februar 2016 hielt das Rechtsamt fest, nach einer ersten
summarischen Einschätzung scheine die zulässige Ausnützungsziffer überschritten. Weiter
wies das Rechtsamt darauf hin, dass das Baugesuch keine Angaben zur Fassadenfarbe
enthalte. In den Projektplänen werde zwar für die Fassaden die Farbe Lachsrot verwendet,
diese diene aber gemäss den Angaben der Bauherrschaft lediglich der kontrastreicheren
Darstellung. Es sei unzulässig, die Festlegung der Fassadenfarbe auf einen späteren
Zeitpunkt zu verschieben. Im Baugesuch seien Art und Farbe der Fassade zu bezeichnen.
Das Rechtsamt gab daher dem Beschwerdegegner Gelegenheit, die Farbgebung
festzulegen. Daraufhin reichte der Beschwerdegegner am 14. März 2016 angepasste
Pläne betreffend die Fassadenfarbe und eine neue Berechnung der Bruttogeschossfläche
ein. Das Rechtsamt gab den Verfahrensbeteiligten Gelegenheit zur Stellungnahme.
6. Das Rechtsamt holte zudem beim Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR)
einen Fachbericht zur Berechnung der Bruttogeschossfläche sowie zur Einhaltung der
Ausnützungsziffer ein und stellte diesen den Parteien zu. Gestützt auf diesen Fachbericht
reichte der Beschwerdegegner erneut eine Projektänderung ein (Reduktion
Bruttogeschossfläche; Pläne gestempelt von der BVE am 19. April 2016). Die
Verfahrensbeteiligten erhielten Gelegenheit zur Stellungnahme. Das Rechtsamt holte
weiter einen Fachbericht der kantonalen Kommission zur Pflege der Orts- und
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Landschaftsbilder (OLK) ein und gab den Verfahrensbeteiligten abschliessend
Gelegenheit, Schlussbemerkungen einzureichen.
7. Auf die Rechtsschriften und die Fachberichte des AGR und der OLK wird, soweit für
den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen
1. Sachurteilsvoraussetzungen
a) Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG2. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann
er – unabhängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel
angefochten werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im
vorliegenden Fall das Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide
können nach Art. 40 Abs. 1 BauG3 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei
der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit zur Beurteilung der Beschwerde gegen
den Gesamtentscheid zuständig.
b) Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchsteller, die Einsprecher im Rahmen ihrer
Einsprachegründe und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 10 KoG in Verbindung mit
Art. 40 Abs. 2 BauG). Der Beschwerdeführer, dessen Einsprache abgewiesen wurde, ist
durch den vorinstanzlichen Gesamtentscheid beschwert und daher zur Beschwerdeführung
legitimiert. Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist daher einzutreten.
c) Der Beschwerdegegner bringt allerdings vor, der Beschwerdeführer habe die Rüge
betreffend Überschreitung der Ausnützungsziffer in seiner Einsprache noch nicht erhoben;
deren Geltendmachung in der Beschwerde sei verspätet.
Die Einsprechenden sind nur im Rahmen ihrer Einsprachegründe zur Beschwerde befugt
(Art. 40 Abs. 2 BauG). Demnach können neue Rügen im Beschwerdeverfahren
2 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1) 3 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721)
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grundsätzlich nicht mehr vorgebracht werden. Diese Bestimmung gelangt jedoch nur zur
Anwendung, wenn die Rüge einer einfachen Verletzung von kantonalem oder
kommunalem Recht zur Diskussion steht. Hingegen dürfen Rügen betreffend die
Verletzung von Bundesrecht, von Völkerrecht und von kantonalem Verfassungsrecht im
Beschwerdeverfahren noch neu vorgebracht werden.4 Zudem ist es ausreichend, wenn der
Themenbereich einer Rüge in der Einsprache angesprochen wird; die detaillierte
Begründung kann im Beschwerdeverfahren noch nachgeholt oder geändert werden.5
Der Beschwerdeführer hat das Thema Ausnützungsziffer weder in seiner Einsprache zum
ursprünglichen Bauvorhaben noch während der Auflage der ersten Projektänderung (6. Juli
bis 10. August 2015) vorgebracht. Erst im Rahmen einer späteren Stellungnahme vom
7. September 2015 rügte er erstmals eine Überschreitung der zulässigen
Bruttogeschossfläche. Diese Rüge ist deswegen aber nicht verspätet. Sie erfolgte in einer
fristgerecht eingereichten Stellungnahme zu den Projektänderungsplänen vom 7. August
2015. Diese sahen neu eine Verglasung der Balkone vor, was den Beschwerdeführer
veranlasste, die Anrechenbarkeit der verglasten Balkonen an die Bruttogeschossfläche
geltend zu machen und die Überschreitung der zulässigen Ausnutzung zu rügen. Die Rüge
erfolgte daher rechtzeitig. Im Übrigen prüft die BVE das Bauvorhaben frei und könnte die
Frage der Einhaltung der Ausnützungsziffer von Amtes wegen prüfen (Art. 40 Abs. 3
BauG).
2. Projektänderung
a) Der Beschwerdegegner reichte im Beschwerdeverfahren zwei Projektänderungen ein
(Eingaben vom 14. März 2016 und 16. April 2016). Mit der ersten Projektänderung legte
der Beschwerdegegner die Fassadenfarbe definitiv fest und änderte die Farbgebung in den
Plänen (Weiss anstelle Lachsrot). Die zweite Projektänderung umfasst eine Verkleinerung
des Gebäudes (Verkürzung des Baukörpers in der Ost-West-Richtung um 24 cm und der
Attika um 34 cm).
4 VGE 2012/441 vom 22.3.2013, E. 3; VGE 2010/90 vom 1.11.2010, E. 2.3 - 2.5 5 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 40 - 41 N. 9a
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b) Laut Art. 43 BewD6 kann der Baugesuchsteller während eines
Baubewilligungsverfahrens oder eines nachfolgenden Beschwerdeverfahrens vor der BVE
eine Projektänderung einreichen, ohne dass deshalb ein neues Baubewilligungsverfahren eingeleitet werden muss. Eine Projektänderung liegt vor, wenn das Bauvorhaben in seinen
Grundzügen gleich bleibt. Erfolgt die Projektänderung im Beschwerdeverfahren, sind die
Gemeinde, die Gegenpartei und die von der Projektänderung zusätzlich berührten Dritten
anzuhören. Die Beschwerdeinstanz ist befugt, die Sache zur Weiterbehandlung an die
Vorinstanz zurückzuweisen (Art. 43 Abs. 3 BewD), kann aber auch selbst über die
Projektänderung entscheiden. Das geänderte Projekt tritt an die Stelle des ursprünglichen
Bauvorhabens.7
c) Das Bauvorhaben bleibt in den Grundzügen gleich, die Anpassung kann deshalb als
Projektänderung behandelt werden. Die Projektänderung berührt keine öffentlichen oder
wesentlichen nachbarlichen Interessen zusätzlich und die Verfahrensbeteiligten wurden
angehört. Auf eine Publikation oder eine Anhörung Dritter konnte daher verzichtet werden.
Gegenstand des Verfahrens ist nur noch das Projekt gemäss der Projektänderung vom
16. April 2016 (Pläne gestempelt von der BVE am 19. April 2016).
3. Einigungsverhandlung
a) Der Beschwerdeführer macht geltend, die Vorinstanz habe keine Verhandlungen
durchgeführt. Sinngemäss bemängelt er damit das Fehlen einer Einigungsverhandlung.
b) Gemäss Art. 34 Abs. 1 BewD kann die Baubewilligungsbehörde eine
Einigungsverhandlung durchführen, sofern die Beteiligten nicht darauf verzichten. Aus der
„Kann“-Formulierung ergibt sich, dass es im Ermessen der Bewilligungsbehörde steht, ob
sie eine Einigungsverhandlung durchführt oder nicht. Die Parteien haben keinen Anspruch
darauf. Der Verzicht auf die Einigungsverhandlung kann vorab dann sinnvoll sein, wenn die
Aussicht auf eine Einigung äusserst gering ist. Beurteilt die Bewilligungsbehörde eine
Einigungsverhandlung als aussichtslos, darf sie selbst dann auf die Durchführung
6 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1) 7 Vgl. BVR 2012 S. 463 E. 2.2 mit weiteren Hinweisen
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verzichten, wenn sowohl Bauherrschaft als auch Einsprechende eine Verhandlung
wünschen.8
c) Die Vorinstanz hat den Beschwerdegegner mit Schreiben vom 27. März 2015
angefragt, ob er eine Einigungsverhandlung wünsche. Der Beschwerdegegner hat sich
dazu nicht geäussert. Am 11. September 2015 hielt die Vorinstanz in einer
verfahrensleitenden Verfügung fest, auf die Durchführung einer Einigungsverhandlung
werde verzichtet. Weder der Beschwerdeführer noch der Beschwerdegegner haben darauf
reagiert. Die Vorinstanz durfte daher davon ausgehen, dass die Beteiligten keine
Einigungsverhandlung wünschen, und hat zu Recht auf eine solche verzichtet. Sie hat
damit ihr Ermessen pflichtgemäss ausgeübt. Eine Verletzung von Art. 34 Abs. 1 BewD liegt
nicht vor.
4. Ortsbildschutz
a) Der geplante Neubau verfügt über drei Geschosse sowie über ein Flachdach mit
einem allseitig zurückversetzten Attikageschoss. Er ist nahezu quadratisch und wird mittig
auf der Bauparzelle situiert. Die Fassadenfarbe ist laut Projektänderung vom 14. März
2016 weiss. Auf der Ost- und der Südseite sind dem Hauptbaukörper zwei Erker angefügt.
Auf der Westseite ist ein frontseitig verglaster Balkonvorbau vorgesehen und im
Erdgeschoss ein Sitzplatz, der ebenfalls verglast ist. Die Wohnungen in den
Obergeschossen und die Attika werden über eine sich zur Hälfte ausserhalb der Fassade
befindende Wendeltreppe an der Nordfassade erschlossen, die ab dem ersten
Obergeschoss verglast wird.
b) Der Beschwerdeführer rügt in seiner Beschwerde, das Bauvorhaben entspreche mit
seiner Gestaltung nicht den kantonalen und kommunalen Vorschriften. Das Bauvorhaben
wirke wie ein Fremdkörper und passe nicht zu den bestehenden Bauten. Er habe nichts
gegen die neu vorgesehene Farbe Weiss einzuwenden, der Neubau stelle aber auch mit
der weissen Fassadenfarbe einen Fremdkörper dar.
8 Vgl. dazu Anita Horisberger Jecklin, Vom Umgang mit Einsprachen, in: KPG-Bulletin 1/1999 S. 13 Ziff. II.1
RA Nr. 110/2016/4 8
Die Gemeinde Lengnau erklärte sich im vorinstanzlichen Verfahren mit der Gestaltung des
Vorhabens einverstanden; zu den Projektänderungen im Beschwerdeverfahren hat sie sich
nicht geäussert.
c) Bauten, Anlagen, Reklamen, Anschriften und Bemalungen dürfen Landschaften,
Orts- und Strassenbilder nicht beeinträchtigen (Art. 9 Abs. 1 BauG). Diese Vorschrift stellt
die „ästhetische Generalklausel“ im Sinne eines allgemeinen Beeinträchtigungsverbots dar.
Eine Beeinträchtigung liegt vor, wenn ein Bauvorhaben einen Gegensatz zur bestehenden
Überbauung schafft, der erheblich stört. Die Gemeinden dürfen eigene Ästhetikvorschriften
erlassen, die über die kantonalen Vorschriften hinausgehen können. Derartige Vorschriften
müssen, um selbständige Bedeutung zu erlangen, konkreter gefasst sein als die
Anordnungen des kantonalen Rechts, sie dürfen Letztere nicht bloss allgemein anders
formulieren.9
Das Baureglement der Gemeinde Lengnau (GBR)10 enthält folgende Bestimmungen zur
Gestaltung von Bauten und Anlagen:
411 Gestaltungsgrundsatz
1 Bauten und Anlagen sind so zu gestalten, dass zusammen mit ihrer Umgebung eine gute Gesamtwirkung entsteht.
2 Bei der Beurteilung der guten Gesamtwirkung sind insbesondere zu berücksichtigen: – die prägenden Elemente und Merkmale des Strassen-, Orts- und Landschaftsbildes, – die bestehende und bei Vorliegen einer entsprechenden Planung auch die beabsichtigte
Gestaltung der benachbarten Bebauung, – Standort, Stellung, Form, Proportionen und Dimensionen der Bauten und Anlagen, – die Fassaden- und Dachgestaltung sowie die Materialisierung und Farbgebung, – die Gestaltung der Aussenräume, insbesondere des Vorlandes und der Begrenzungen
gegen den öffentlichen Raum, – die Gestaltung und Einordnung der Erschliessungsanlagen, Abstellplätze und Eingänge
412 Bauweise, Stellung der Bauten
1 ... 2 ... 3 Die Stellung der Bauten hat sich im weitgehend unüberbauten Gebiet nach den ortsüblichen,
im weitgehend überbauten Gebiet an den vorherrschenden Merkmalen zu richten, welche das Strassen-, Quartier- und Ortsbild prägen.
413 Fassadengestaltung
Die Fassadengestaltung hat sich im weitgehend unüberbauten Gebiet nach den ortsüblichen, im weitgehend überbauten Gebiet oder vorherrschenden Merkmalen zu richten, welche das Strassen-, Quartier- oder Ortsbild prägen.
414 Dachgestaltung
9 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 9/10 N. 4 und 13; BVR 2009 S. 328 E. 5.2 mit Hinweisen 10 Gemeindebaureglement der Gemeinde Lengnau vom August 2011, genehmigt vom AGR am 11. Mai 2012
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1 Dachgestaltung soll im weitgehend unüberbauten Gebiet Rücksicht auf die ortsüblichen, im weitgehend überbauten Gebiet Rücksicht auf die vorherrschenden Merkmalen nehmen, welche das Strassen-, Quartier- und Ortsbild prägen. Parabolantennen und andere ähnlich störende Anlagen sind auf dem Dach unzulässig.
2 Die Wahl der Dachform ist grundsätzlich frei, wobei in der Mischzone Dorf auf neuen Hauptgebäuden nur Satteldächer oder Walmdächer zugelassen sind.
3 Die Baubewilligungsbehörde kann zur Erhaltung eines einheitlichen Quartierbildes Dachform und Hauptfirstrichtung vorschreiben.
Diese Bestimmungen gehen weiter als Art. 9 Abs. 1 BauG; ihnen kommt daher
selbständige Bedeutung zu.
Der Begriff „gute Gesamtwirkung“ stellt einen unbestimmten kommunalen Gesetzesbegriff
dar, bei dessen Auslegung die kommunalen Behörden einen gewissen
Beurteilungsspielraum haben. Jedoch dürfen auch an das Erfordernis der guten
Gesamtwirkung nicht unverhältnismässig hohe Ansprüche gestellt werden. Die gute
Gesamtwirkung ist weder an geringen noch an besonders hohen architektonischen
Qualitäten zu messen. Das bedeutet bei durchschnittlichen örtlichen Gegebenheiten, dass
das Mittelmass der Umgebung nicht gestört werden darf und sich eine neue Baute oder
Anlage an den qualitativ hochwertigeren Bauten und Anlagen der Umgebung zu orientieren
hat.11 Bei der Auslegung des Begriffs „gute Gesamtwirkung“ ist weiter zu beachten, dass
die Gemeinden im Bereich der Bau- und Zonenordnung im Rahmen der gesetzlichen
Regelungen und der übergeordneten Planung autonom sind (Art. 65 Abs. 1 BauG). Nach
der Rechtsprechung von Bundesgericht und Verwaltungsgericht kommt ihnen in diesen
Belangen ein weiter Ermessensspielraum zu. Es ist somit vorab Sache der Gemeinde zu
bestimmen, wie sie eine kommunale Vorschrift verstanden haben will. Wird die Anwendung
einer solchen Bestimmung Gegenstand eines Beschwerdeverfahrens, prüfen die
kantonalen Rechtsmittelinstanzen lediglich, ob die Auslegung der Gemeinde rechtlich
haltbar ist. Sie sind nicht befugt, die kommunale Auslegung und Anwendung der Norm,
welche naturgemäss die zuständige Exekutivbehörde vorzunehmen hat, durch ihr eigenes
Verständnis zu ersetzen, wenn die Rechtsauffassung der Gemeinde rechtlich vertretbar
erscheint.12
d) Das Rechtsamt der BVE hat für die ästhetische Beurteilung des Vorhabens die
Kommission zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder (OLK) beigezogen. In ihrem
Bericht vom 18. Mai 2016 führt die OLK bei der Beschreibung des Ortsbilds in der
Umgebung des Baugrundstücks aus, die unmittelbare Umgebung sei von zurückhaltend
11 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 9/10 N. 4a; BVR 2009 S. 329 E. 5.3, BVR 2006 S. 491 E. 6.3.1 12 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 9/10 N. 5
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gestalteten Solitärbauten geprägt, die meist Schrägdächer mit Ziegeleindeckung hätten.
Die Einzelbauten sprängen von der Strasse zurück und die Ausrichtung der Häuser
variiere. Insgesamt resultiere ein heterogener Gesamteindruck. Die umliegenden Bauten
wiesen eine helle, zurückhaltende Farbigkeit auf. Im Laufe der Zeit seien die Häuser mit
unterschiedlichsten Anbauten erweitert worden.
Zum umstrittenen Bauvorhaben hält die OLK Folgendes fest: Der geplante Neubau nehme
ebenfalls eine solitäre Stellung ein und die Körnung entspreche derjenigen der
Nachbarschaft. Der Neubau sei trotz seiner maximierten Ausnützung nicht zu gross. Die
gestalterische Qualität überzeuge hingegen nicht, was sich jedoch nicht allzu nachteilig auf
die Gesamtwirkung des bestehenden Orts- und Landschaftsbildes auswirke. Das
Flachdach mit der Attika sei aufgrund des uneinheitlichen Gesamtausdruckes der
Umgebung möglich. Die geschlossene Brüstung wirke sich positiv auf die Proportionen des
Neubaus aus; die solitäre Stellung werde gestärkt. Die teilweise verglaste Wendeltreppe
wirke fremd; eine orthogonale Lösung analog der Erker wäre zielführender. Die Erker seien
minimal von der Gebäudekante abgesetzt; es sei eine bündige Lösung anzustreben.
Weiter sei es unverständlich, weshalb mit der Nachbarschaft nicht über eine gemeinsame
Erschliessung des motorisierten Verkehrs gesprochen worden sei; die Stichstrasse werde
unnötigerweise verdoppelt, was zu einem Verlust wertvoller Umgebungsfläche führe.
Ausserdem sei zwingend eine zurückhaltende Farbigkeit anzustreben und ein auffälliger
Kolorit zu vermeiden. Abschliessend empfiehlt die OLK, die angesprochenen Punkte zu
überarbeiten und das Projekt zu bewilligen.
e) Diese Beurteilung der OLK überzeugt: Die Bauparzelle befindet sich an der
D._ strasse in der Wohnzone W3. Sie liegt weder in einem Ortsbildschutzgebiet
noch in einer Baugruppe gemäss Bauinventar. In der unmittelbaren Umgebung der
Parzelle sind hauptsächlich Solitärbauten mit Schrägdächern vorhanden. Die Dachformen
sind unterschiedlich; es gibt Walmdächer, Krüppelwalmdächer, Satteldächer und
Mansarddächer. In einer Distanz von etwa 70 m stehen drei neuere Gebäude, die
Flachdächer mit Attika aufweisen.13 Die bestehenden Gebäude haben vorwiegend eine
helle Farbgebung und sind gegenüber der D._strasse etwas zurückversetzt. Ihre
Stellung und Ausrichtung ist dagegen nicht einheitlich. Auf mehreren Parzellen stehen
zwischen den Gebäuden und der Strasse Bäume. Insgesamt wirkt die Umgebung eher
13 Siehe Fotos in Beilage 1 zur Beschwerdeantwort vom 7. Februar 2016 und Fotobeilage zum Schreiben des Beschwerdeführers vom 18. Februar 2016
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heterogen. Das Bauvorhaben nimmt aber jene wenigen Elemente auf, die überwiegend
einheitlich sind. So handelt es sich beim geplanten Neubau wie bei den meisten Gebäuden
in der unmittelbaren Umgebung um eine von der Strasse zurückversetzte Solitärbaute mit
heller Farbe und seine Körnung entspricht den umliegenden Bauten.14 Wie bei einigen
Nachbarliegenschaften ist auch auf der Bauparzelle eine Baumreihe zwischen der Strasse
und dem Haus vorgesehen. Die Dachform unterscheidet sich dagegen von den direkt
benachbarten Gebäuden. Dies ist aber unerheblich, da die Dachformen in der Umgebung
unterschiedlich sind und auch Flachdächer existieren; eine klar vorherrschende Dachform
gibt es nicht. Satteldächer sind nur in der Mischzone Dorf zwingend vorgeschrieben. Das
Bauvorhaben fügt sich deshalb insgesamt gut in die Umgebung ein und entspricht den
Gestaltungsvorschriften. Die Kritik der OLK an Details der architektonischen Gestaltung
(Wendeltreppe, minimale Absetzung der Erker um 8 cm) ändert daran nichts. Die
Gestaltung des Neubaus ist zwar nicht in jeder Hinsicht optimal, dies wirkt sich aber laut
OLK nicht allzu nachteilig auf das Orts- und Landschaftsbild aus. Die OLK empfiehlt denn
auch im Ergebnis eine Bewilligung des Vorhabens. Die Rüge des Beschwerdeführers, die
Gestaltungsvorschriften seien verletzt, ist unbegründet.
f) Allerdings wird bei der Ausführung des Vorhabens darauf zu achten sein, welcher
Farbton für die Fassaden verwendet wird. Weiss ist nicht gleich Weiss. Die OLK verlangt
richtigerweise eine zurückhaltende, helle Farbgebung. Ein Reinweiss oder Signalweiss
wäre in der bestehenden Umgebung zu auffallend. Das Vorhaben ist daher in einem
gebrochenen Weiss auszuführen; die Bewilligung ist mit einer entsprechenden Auflage zu
verbinden.
5. Lärmschutz: Verglasung der Sitzplätze/Balkone
a) Die Bauparzelle grenzt an ihrer Westseite an die D._ strasse, die Teil der
Kantonsstrasse 5 Biel-Solothurn ist. Das Grundstück liegt in einem durch den
Strassenverkehr lärmbelasteten Gebiet und ist der ES II zugewiesen. In der ES II betragen
die Immissionsgrenzwerte für Strassenverkehrslärm 60 dB(A) am Tag und 50 dB(A) in der
Nacht (vgl. Anhang 3 LSV15).
14 Situationsplan in Beilage 1 zur Beschwerdeantwort vom 7. Februar 2016 15 Lärmschutz-Verordnung des Bundesrates vom 15. Dezember 1986 (LSV; SR 814.41)
RA Nr. 110/2016/4 12
b) Gemäss Art. 22 USG16 werden Baubewilligungen in lärmbelasteten Gebieten für
neue Gebäude, die dem längeren Aufenthalt von Personen dienen, nur erteilt, wenn die
Immissionsgrenzwerte nicht überschritten sind (Abs. 1) oder die Räume zweckmässig
angeordnet und die allenfalls notwendigen zusätzlichen Schallschutzmassnahmen
getroffen werden (Abs. 2). Infrage kommen die Anordnung der lärmempfindlichen Räume
auf der dem Lärm abgewandten Seite des Gebäudes (Art. 31 Abs. 1 Bst. a LSV) sowie
bauliche oder gestalterische Massnahmen, mit denen ein Gebäude gegen Lärm
abgeschirmt werden kann (Art. 31 Abs. 1 Bst. b LSV). Können die Immissionsgrenzwerte
durch solche Massnahmen nicht eingehalten werden, so darf die Baubewilligung gemäss
Art. 31 Abs. 2 LSV nur erteilt werden, wenn an der Errichtung des Gebäudes ein
überwiegendes Interesse besteht und die kantonale Behörde zustimmt.
c) Der Oberingenieurkreis III des Tiefbauamtes des Kantons Bern (TBA OIK III) hielt in
seinem Fachbericht Strassenlärm vom 5. März 2015 fest, an den massgebenden
Empfängerpunkten an der Westfassade des Bauvorhabens seien die
Immissionsgrenzwerte der ES II überschritten. Die Baubewilligung könne so nicht erteilt
werden. Die Bauherrschaft müsse mit einem Lärmgutachten eines ausgewiesenen
Akustikbüros aufzeigen, mit welchen Massnahmen die massgebenden
Immissionsgrenzwerte eingehalten werden können.
Der Beschwerdegegner nahm daraufhin eine Projektänderung vor (Pläne vom 7. August
2015). Diese sieht einerseits bei den Balkonen und beim Sitzplatz an der Westfassade eine
Wand auf der Nordseite und eine Lärmschutzverglasung auf der Westseite vor;
andererseits wird unter dem südseitigen Erker eine Flügelmauer aus schallhartem Material
zur Abschirmung eines Fensters im Erdgeschoss erstellt. Nach diesen Anpassungen liess
der Beschwerdegegner beim Büro BSB + Partner Ingenieure und Planer einen
Lärmschutznachweis erstellen. Das Büro kam in seinem Gutachten zum Schluss, mit den
neu vorgesehenen Massnahmen seien die Immissionsgrenzwerte bei den massgebenden
Empfängerpunkten eingehalten. Der TBA OIK III kam in seinem zweiten Fachbericht
Strassenlärm vom 1. September 2015 zum selben Schluss und beantragte die Erteilung
der Baubewilligung.
16 Bundesgesetz vom 7. Oktober 1983 über den Umweltschutz (Umweltschutzgesetz, USG; SR 814.01)
RA Nr. 110/2016/4 13
d) Der Beschwerdeführer ist dagegen der Auffassung, die vorgesehenen
Lärmschutzmassnahmen seien unzureichend. Der Sitzplatz und die Balkone seien lediglich
auf der Längsseite und der nördlichen Schmalseite geschlossen. Der Lärm könne folglich
auf der nicht verglasten Seite im Süden ungehindert eindringen. Notwendig sei eine
vollständige Verglasung, was zur Anrechenbarkeit des Sitzplatzes und der Balkone an die
Bruttogeschossfläche führe. Zudem betrage die Verkehrszunahme seit 2004 rund 25 %
und nicht 22 %, wie im Lärmgutachten ausgeführt.
e) Das Büro BSB + Partner Ingenieure und Planer stellte bei seiner Beurteilung in
Absprache mit dem TBA OIK III auf die Verkehrszahlen des Sanierungsprojektes TSSP
Nr. 104, Kantonsstrasse 5 Pieterlen-Lengnau vom 13. August 2004 ab und rechnete diese
mit einer Verkehrszunahme von 2 % jährlich auf das Jahr 2015 hoch. Gestützt auf die so
ermittelten Verkehrszahlen berechnete das Büro die Emissionswerte mit dem
Strassenlärmberechnungsmodell Stl-86+. Auf der Basis der errechneten Emissionswerte
berechnete es die Lärmimmissionen für die massgebenden lärmempfindlichen Räume mit
dem Programm CadnaA. Die massgebenden Empfängerpunkte bezeichnete das Büro auf
Plänen, die es seinem Gutachten beilegte.
f) Das Vorgehen des Büros BSB + Partner Ingenieure und Planer ist korrekt und nicht
zu beanstanden. Es hat die richtigen Empfängerpunkte berücksichtigt, auf die richtigen
Zahlen eines Sanierungsprojektes des TBA abgestellt und das in der Schweiz für
Strassenlärmberechnungen üblicherweise verwendete, von der EMPA entwickelte Modell
StL-86+ benutzt17. Es gibt keine Anhaltspunkte, um die Ergebnisse des
Lärmschutznachweises und/oder die positive Beurteilung des TBA OIK III anzuzweifeln.
Daran vermögen auch die Vorbringen des Beschwerdeführers nichts zu ändern: Um die
Immissionsgrenzwerte einzuhalten, ist nicht in jedem Fall eine vollständige Verglasung von
Balkonen notwendig. Je nach Lage der Strasse und der Balkone sowie der massgebenden
Empfängerpunkte kann auch mit einseitig offenen Balkonen ein genügender Lärmschutz
erzielt werden. Im vorliegenden Fall sind jene Fenster der Westfassade, die sich öffnen
lassen und damit massgebend sind, auf der Nord- und der Westseite gegen die
D._ strasse abgeschirmt. Damit kann der grösste Teil des Strassenverkehrslärms
nicht mehr zu diesen Empfängerpunkten gelangen. Entscheidend ist dabei die
Lärmschutzverglasung an der Frontseite der Balkone bzw. des Sitzplatzes, die parallel zur
17 Siehe Leitfaden Strassenlärm des Bundesamtes für Umwelt BAFU, 2006, S. 26, sowie Kurt Eggenschwiler/Jean Marc Wunderli, Lärmbekämpfung, ETH Zürich / Empa Dübendorf, 2015, S. 203
RA Nr. 110/2016/4 14
Strasse verläuft. Diese verhindert ein direktes Auftreffen der Schallwellen auf die Fenster.
Die Schallwellen können zwar noch durch die Öffnungen der nicht verglasten südlichen
Schmalseiten der Balkone bzw. des Sitzplatzes gelangen. Da diese Öffnungen aber
rechtwinklig von der Strasse abgewandt sind, ist der Einfallswinkel sehr stark reduziert. Die
Lärmeinwirkung wird dadurch um ein Vielfaches verringert. Was die Verkehrszahlen
betrifft, hat der Beschwerdeführer sein Argument, die Verkehrszunahme zwischen 2004
und 2015 betrage nicht nur 22 % wie vom Büro BSB + Partner Ingenieure und Planer
angenommen, sondern 25 %, in keiner Weise belegt. Für eine so hohe Zunahme gibt es
auch keine Anhaltspunkte. Bei Strassenlärm-Sanierungs-projekten wird üblicherweise von
einer Verkehrszunahme von 1 bis 2 % ausgegangen.18 Das TBA, das regelmässig die
Verkehrszahlen der Kantonsstrassen erhebt und grosse Erfahrung aus
Sanierungsprojekten besitzt, ging in jüngster Zeit sogar eher von tieferen
Verkehrszunahmen von 1 bis 1.5 % jährlich aus. Das Büro BSB + Partner Ingenieure und
Planer ging in seiner Berechnung von einer Zunahme von 2 % jährlich aus und rechnete
damit sehr vorsichtig. Sein Gutachten ist daher nicht zu beanstanden.
g) Der Beschwerdegegner hat somit nachgewiesen, dass das Bauvorhaben
ausreichende Lärmschutzmassnahmen vorsieht. Es ist in dieser Hinsicht bewilligungsfähig.
6. Bruttogeschossfläche und Ausnützungsziffer
a) Gemäss Art. 212 GBR Lengnau gilt in der Wohnzone W3 eine Ausnützungsziffer von
0.7. Es ist umstritten, ob das Bauvorhaben diese Ausnützungsziffer einhält.
Die Definition der Ausnützungsziffer und die Festlegung der massgebenden
Bruttogeschossfläche finden sich in aArt. 93 BauV19. Die Art. 93 bis 98 BauV wurden zwar
mit der Inkraftsetzung der BMBV20 aufgehoben. Die Gemeinden haben jedoch bis zum
31. Dezember 2020 Zeit, ihre baurechtliche Grundordnung den Bestimmungen der BMBV
anzupassen; bis zur Anpassung der baurechtlichen Grundordnung finden die bisherigen
Art. 93 bis 98 Abs. 1 BauV Anwendung (Art. 34 Abs. 1 und 2 BMBV). Da die Gemeinde
Lengnau ihre baurechtliche Grundordnung noch nicht den Bestimmungen der BMBV
18 Entscheid der BVE RA Nr. 140/2015/80 vom 16.12.2015, E. 4.d 19 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1) 20 Verordnung vom 25. Mai 2011 über die Begriffe und Messweisen im Bauwesen (BMBV; BSG 721.3)
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angepasst hat, ist vorliegend zur Berechnung der Ausnützungsziffer nach wie vor auf aArt.
93 BauV abzustellen.
Die Ausnützungsziffer ist die Verhältniszahl zwischen der anrechenbaren
Bruttogeschossfläche (BGF) der Gebäude und der anrechenbaren Landfläche (aArt. 93
Abs. 1 BauV). Als anrechenbare Bruttogeschossfläche gilt die Summe aller dem Wohnen
oder dem Gewerbe dienenden oder hierfür verwendbaren ober- und unterirdischen
Geschossflächen einschliesslich der Mauer- und Wandquerschnitte. Nicht angerechnet
werden unter anderem einseitig offene Gartensitzplätze und Balkone sowie Verkehrsfläche
wie Korridore, Treppen und Lifte, die ausschliesslich nicht anrechenbare Räume
erschliessen (aArt. 93 Abs. 2 Bst. f, g und h BauV). Verkehrsflächen, die anrechenbare
Räume erschliessen, sind dagegen an die Bruttogeschossfläche anzurechnen.
b) Die anrechenbare Landfläche des Baugrundstücks beträgt gemäss Grundstückdaten-
Informationssystem GRUDIS 564 m2. Bei einer Ausnützungsziffer von 0.7 ergibt sich somit
eine zulässige Bruttogeschossfläche von 394.8 m2. Dies ist unbestritten.
c) Der Beschwerdegegner reichte im vorinstanzlichen Verfahren eine Berechnung ein,
laut der die Bruttogeschossfläche des Bauvorhabens exakt 394.8 m2 beträgt. Diese
Berechnung ist insoweit richtig, als sie die Bruttogeschossflächen im Gebäudekubus
inklusive Erker korrekt ausweist. Nicht zu beanstanden ist auch die Nichtberücksichtigung
der Balkone und des Gartensitzplatzes; die Balkone und der Gartensitzplatz sind auf der
Südseite offen und daher gemäss aArt. 93 Abs. 2 Bst. g und h BauV nicht anrechenbar.
Nicht korrekt ist dagegen die im erstinstanzlichen Verfahren eingereichte Berechnung
soweit sie das Treppenhaus betrifft: Das sich teilweise ausserhalb des Gebäudekörpers
befindende Treppenhaus erschliesst sowohl das Erdgeschoss als auch die Obergeschosse
und das Attikageschoss. Es handelt sich um eine Verkehrsfläche, die in jedem Geschoss
anrechenbare Wohnräume erschliesst. Das Treppenhaus ist daher gemäss aArt. 93 Abs. 2
Bst. f BauV vollständig an die Bruttogeschossfläche anzurechnen. Gemäss ständiger
kantonaler Praxis ist in jedem Geschoss, das durch ein Treppenhaus erschlossen wird, die
ganze Fläche des Treppenhauses bei der Berechnung der Bruttogeschossfläche zu
berücksichtigen. Gemeint sind damit die ganzen für die Erstellung der Treppe
erforderlichen Flächen auf jedem Geschoss. Als Bruttogeschossfläche gelten somit nicht
nur die effektiven Flächen der Treppenläufe und der tatsächlich vorhandenen
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Zwischenpodeste, sondern alle Grundflächen auf allen Geschossen.21 Daher gehören
vorliegend auch die vom Beschwerdegegner nicht berücksichtigten Flächen der
Treppenpodeste im Erdgeschoss und im Attikageschoss sowie die Treppenaugen dazu.
Da diese Flächen anzurechnen sind, überschritt das von der Vorinstanz bewilligte
Vorhaben die zulässige Bruttogeschossfläche von 394.8 m2 um mehrere Quadratmeter und
hielt damit die Ausnützungsziffer nicht ein. Entgegen der Auffassung der Vorinstanz darf in
solchen Fällen kein "mathematisches Abrunden" erfolgen.
d) Der Beschwerdegegner hat diesem Umstand Rechnung getragen und im
Beschwerdeverfahren mit der Projektänderung vom 16. April 2016 das projektierte
Gebäude verkleinert (Reduktion der Gebäudelänge in Ost-Westrichtung um 24 cm und
Verkürzung der Attika um 34 cm). Die dazu vom Beschwerdegegner erstellte Darstellung
und Berechnung der Bruttogeschossflächen ist korrekt.22 Sie berücksichtigt sämtliche
Treppenflächen auf allen Geschossen. Zwar weichen die Angaben des Beschwerdeführers
zu diesen Flächen (4,5721 m2 pro Geschoss) von der Berechnung im Bericht des AGR
vom 31. März 2016 (4.8 m2) ab. Diese Abweichung beruht allerdings auf der abgerundeten
Form des Treppenhauses. Diese macht eine genaue Berechnung anhand der Pläne
schwierig. Das AGR ging daher in seinem Bericht annäherungsweise von einer
Rechteckfläche von 1.5 m x 3.2 m aus. Die effektive Fläche ist aber aufgrund der
abgerundeten Seite kleiner. Die vom Beschwerdeführer mit einem Computerprogramm
erstellte Berechnung ist genauer und plausibel. Sie ergibt gesamthaft eine
Bruttogeschossfläche von 394,7799 m2. Das Bauvorhaben unterschreitet damit nach der
letzten Projektänderung die zulässige Bruttogeschossfläche von 394.8 m2 und hält die
Ausnützungsziffer ein.
7. Zusammenfassung
Zusammenfassend ergibt sich, dass das Bauvorhaben gemäss Projektänderung vom
16. April 2016 die massgebende Ausnützungsziffer von 0.7 einhält, den
Gestaltungsvorschriften entspricht und ausreichende Lärmschutzmassnahmen vorsieht.
21 Bericht des AGR, Abteilung Bauen, vom 31. März 2016; Jürg Rüedi, Ausnützungsziffer, Bruttogeschossfläche, KPG-Bulletin 5/1993, S. 30; Entscheid der BVE RA Nr. 110/2015/69 vom 6.11.2015, E. 3.d; Newsletter Amt für Gemeinden und Raumordnung, Abteilung Bauen, April 2012, einsehbar unter:
http://www.jgk.be.ch/jgk/de/index/baubewilligungen/baubewilligungen/aktuell/newsletter_bauen.html 22 Plan Nr. 581.007. "daten reduktion bgf", 1:200, gestempelt am 19. April 2016
http://www.jgk.be.ch/jgk/de/index/baubewilligungen/baubewilligungen/aktuell/newsletter_bauen.html
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Das Vorhaben gemäss Projektänderung vom 16. April 2016 (Pläne gestempelt am 19. April
2016) kann bewilligt werden. Die Beschwerde ist abzuweisen, soweit sie nicht durch die
Projektänderung gegenstandslos geworden ist.
8. Kosten
a) Die Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren bestehen aus einer Pauschalgebühr.
Für besondere Untersuchungen, Gutachten und dergleichen können zusätzliche Gebühren
erhoben werden (Art. 103 Abs. 1 VRPG23). Die Pauschalgebühr wird festgesetzt auf
Fr. 1'900.00 (Art. 103 Abs. 2 VRPG in Verbindung mit Art. 19 Abs. 1 GebV24). Die Kosten
der OLK (Fr. 800.00 gemäss Rechnung vom 23. Mai 2016) werden gestützt auf Art. 11
GebV zusätzlich erhoben. Die Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren betragen somit
Fr. 2'700.00.
b) Nach Art. 108 Abs. 1 VRPG werden die Verfahrenskosten der unterliegenden Partei
auferlegt, es sei denn, das prozessuale Verhalten einer Partei gebiete eine andere
Verlegung oder die besonderen Umstände rechtfertigten, keine Verfahrenskosten zu
erheben. Wer ein Rechtsmittel zurückzieht, den Abstand erklärt oder auf andere Weise
dafür sorgt, dass das Verfahren gegenstandslos wird, gilt als unterliegende Partei (Art. 110
Abs. 1 VRPG). Als unterliegend gilt auch, wer den Einwänden der Behörden oder der
Gegenpartei durch eine Projektänderung Rechnung trägt.25 Im vorliegenden Verfahren hat
der Beschwerdegegner dem Einwand des Beschwerdeführers und dem Fachbericht des
AGR betreffend die Überschreitung der zulässigen Bruttogeschossfläche durch seine
Projektänderung Rechnung getragen. Insoweit gilt er als unterliegend. In den übrigen
Punkten ist der Beschwerdeführer mit seinen Rügen nicht durchgedrungen und gilt als
unterliegend. Deshalb erscheint es gerechtfertigt, dem Beschwerdeführer zwei Drittel der
Verfahrenskosten, ausmachend Fr. 1'800.00, und dem Beschwerdegegner ein Drittel der
Verfahrenskosten, ausmachend Fr. 900.00, aufzuerlegen. Parteikosten werden keine
gesprochen (Art. 104 Abs. 1 VRPG).
23 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) 24 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 154.21) 25 Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 108 N. 2; Art. 110 N. 5
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