Decision ID: f1785248-cb66-43d6-a299-00b1e76a3199
Year: 2021
Language: fr
Court: VD_TC
Chamber: VD_TC_031
Canton: VD
Region: Région lémanique
Law Area: public_law

Vu les faits suivants:
A. a) A._ est propriétaire de la parcelle n° ******** de Lausanne, au lieu-dit ********. Ce bien-fonds s'inscrit dans le Plan d'extension 3 (plan d'affectation n° 599) des Plans d'extension concernant les régions périphériques et foraines de Lausanne, qui s'applique aux lieux-dits Chalet-à-Gobet, Vers-chez-les-Blanc, En Marin, Montblesson et La Vulliette; il est affecté en zone de villas B au sens des art. 14 ss du règlement ad hoc. La parcelle n° ******** est issue d'une division de bien-fonds réalisée au mois de septembre 2014; elle avait alors une surface totale de 3'328 m2 - portée à 3'392 m2 en juillet 2016 à la suite d'une nouvelle division de bien-fonds - et était en nature de "champ, pré, pâturage".
Entre 2016 et 2017 ont été érigés sur cette parcelle deux bâtiments d'habitation (ECA n° ********, 194 m2; ECA n° ********, 194 m2), situés respectivement au chemin ******** et ********, ainsi que deux couverts (ECA n° ********, 12 m2; ECA n° ********, 16 m2); la parcelle est pour le reste désormais en nature de "jardin" (2'540 m2) et "accès, place privée" (464 m2).
b) La parcelle n° ******** a été intégrée dans la zone réservée du Plan relatif à la "Zone réservée communale selon l'art. 46 LATC [loi vaudoise du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions, BLV 700.11] concernant les secteurs de Pra Roman, Vers-chez-les-Blanc, Chalet-à-Matthey, Flon Morand, Montblesson (territoire hors périmètre compact du PALM)", approuvé par la Municipalité de Lausanne (la municipalité) le 1er février 2018 et adopté par le Conseil communal de Lausanne le 28 janvier 2020.
B. a) Invitée dans l'intervalle par la Commission d'estimation fiscale des immeubles (CEFI) à fournir différents renseignements en vue de la révision de l'estimation fiscale de la parcelle concernée à la suite des constructions auxquelles il avait été procédé, A._ s'est exécutée le 11 septembre 2018. Elle a indiqué, en particulier, qu'il s'agissait d'immeubles locatifs totalisant douze appartements, pour un coût de construction total de 3'795'220 fr. 40; elle a par ailleurs indiqué un montant de 200'000 fr. s'agissant du "coût du terrain". A la requête de la CEFI, elle a encore précisé par courrier du 14 décembre 2018 qu'elle n'avait pas d'état locatif dans la mesure où elle n'avait qu'un seul locataire, savoir B._; elle a produit copie du bail à loyer conclu avec B._, dont il résulte que l'immeuble en cause lui était loué dans son entier, du 1er décembre 2017 au 1er décembre 2037, pour un loyer mensuel net de 17'000 fr. (correspondant à un loyer annuel net de 204'000 fr.), charges non comprises.
b) Par décision du 19 juin 2019, la CEFI a arrêté la nouvelle estimation fiscale de la parcelle en cause à 4'407'000 francs. Le 3 juillet 2019, elle a adressé à A._, à la requête de cette dernière, le "mode de calcul de l'estimation fiscale" suivant:
c) A._ a déposé une réclamation contre cette décision par courrier du 5 juillet 2019 (également signé par son époux C._), exposant en particulier ce qui suit (reproduit tel quel):
"Notre réclamation porte sur le deuxième alinéa « Valeur vénale » plus précisément sur les rubriques Terrain et solde parcelle, soit 3'392 M2.
La surface utilisée par le bâtiment, dévolue à B._, est d'env. 1'000 M2. Le solde de la parcelle, Soit 2'392 M2 est du pâturage à moutons.
Les valeurs estimées de Fr 300.- et Fr. 600.- ont peut-être existés dans les années passées, mais non plus cours aujourd'hui à ******** et en conséquence, surtout pour notre parcelle, pour les raisons suivantes:
a) Le territoire de ********, en application de la LAT par la commune de Lausanne, a été classé en zone réservée, théoriquement pour une durée de 5 à 8 ans. Les renseignements provenant de la Municipalité font prévoir une durée plus longue (voir lettre ci-jointe).
b) Notre terrain est inconstructible en l'état actuel et ne pourrait le devenir qu'en changeant de zone, ce qui n'est pas envisagé.
En conclusion, nous estimons qu'un prix de Fr 1.00 à 5.00 correspondrait à la réalité actuelle."
Etait joint à cette réclamation le courrier de la municipalité auquel il est fait référence, adressé le 9 mai 2019 aux "propriétaires ******** concernés par la révision du plan d'affectation communal".
d) Par décision sur réclamation du 12 février 2020, la CEFI a rejeté la réclamation et confirmé l'estimation fiscale de l'immeuble selon sa décision du 19 juin 2019, retenant ce qui suit:
"La Commission [...] relève le point ci-dessous concernant la valeur du terrain contestée:
- En fonction du plan des zones de la Commune de Lausanne, cette parcelle ******** se trouve en totalité dans la zone de villas B du plan d'affectation 599. Dans le cadre du calcul du coefficient d'utilisation [recte: d'occupation] du sol (Cos) pour l'édification de ces bâtiments l'entier de la surface de cette parcelle doit être prise en considération dans ce calcul.
De ce fait, la Commission relève ainsi que l'entier de la surface de cette parcelle doit être prise en compte pour le calcul de la valeur du terrain nécessaire à la construction de ces immeubles. La valeur du terrain retenue de Fr. 1'618'000.-, soit Fr. 477.- au m2 pour des immeubles d'habitation de 3849 m3 et des couverts de 84 m3 est conforme aux prix du marché. [...]"
C. a) A._ a formé recours contre cette décision sur réclamation devant la Cour de droit administratif et public (CDAP) du Tribunal cantonal par acte de son conseil du 12 mars 2020, concluant principalement à son annulation et au renvoi de la cause à la CEFI pour nouvelle décision dans le sens des considérants. Elle a en substance fait valoir que la parcelle avait été intégrée en zone réservée et était ainsi "de jure inconstructible probablement pour des années voire des décennies", ce dont la CEFI n'avait à tort tenu aucun compte dans la détermination de sa valeur vénale; elle s'est référée dans ce cadre à la jurisprudence de la cour de céans. Elle a ainsi soutenu que la surface non construite de la parcelle ne valait désormais "guère plus que du terrain agricole", soit entre 1 et 5 fr./m2, relevant en outre que, "dans tous les cas, le potentiel à bâtir de la parcelle [était] épuisé". Elle a produit un lot de pièces à l'appui de son recours, comprenant notamment le préavis municipal n° 2019/32 du 29 août 2019 consacré à l'établissement de la zone réservée communale concernée dont il résulte en particulier ce qui suit:
"5. Descriptif de la zone réservée communale
[...]
5.2 Zones d'affectation et secteurs concernés
[...]
La zone réservée porte spécifiquement sur des parcelles et portions de parcelles affectées en zones d'habitation et mixtes, selon les plans communaux en vigueur [...]. Seules ces zones présentent en effet un potentiel pour l'accueil de nouveaux habitants au sens de la mesure A11 du PDCn [Plan directeur cantonal]. Le périmètre couvre une surface en zone à bâtir d'environ 76.7 hectares.
Par souci d'égalité de traitement, l'ensemble des parcelles (terrains bâtis et non bâtis) sont intégrées dans le périmètre de la zone, tout nouveau développement (nouvelle construction, densification d'une parcelle déjà bâtie, etc.) susceptible d'aggraver le surdimensionnement devant être évité.
[...]
9. Procédure
[...]
9.4 Oppositions
[...]
Les réponses (R1 à R43) [...] correspondent aux motifs invoqués dans les courriers ([...] de M1 à M43 [...]).
9.6 Réponses de la Municipalité aux motifs invoqués par les opposants
[...]
M41) Il n'y a pas de garantie de retrouver les droits à bâtir au terme de la zone réservée:
R41) [...] l'ensemble des parcelles non bâties, ainsi qu'une partie des parcelles partiellement bâties devraient être rendues inconstructibles. [...]
Les parcelles largement bâties seront maintenues en zone constructible. Dans tous les cas, une augmentation des droits à bâtir n'est pas envisageable.
[...]"
L'autorité intimée a confirmé la décision sur réclamation attaquée dans sa réponse du 26 mai 2020, précisant en particulier ce qui suit:
"- Selon les articles 15 et 16 au chapitre IV – Zone de villas B du règlement du plan partiel d'extension No 599, la surface bâtie ne peut excéder le dixième de la surface du bien-fonds comprise dans la zone [...];
- Dans le cadre du calcul du coefficient d'occupation du sol (COS), la parcelle ******** a une surface de 3'392 m2 sise entièrement en zone de villas B. Le dixième de cette surface à prendre en compte pour la surface bâtie est de 339,2 m2 au maximum. A cette valeur on peut rajouter le bonus Minergie de 5%, soit 16,96 m2, ce qui nous donne une surface bâtie possible de 356,16 m2 selon nos calculs. Il est relevé que la surface bâtie cadastrée suite à ces nouvelles constructions est pour les bâtiments ECA ******** et ******** de 388 m2 au total. Cette surface cadastrée est donc supérieure à la surface bâtie autorisée par le règlement et il est ainsi constaté que c'est l'entier de la surface de la parcelle ******** qui doit être prise en considération dans le calcul du coefficient d'occupation du sol (COS). [...]
[...]
- La zone réservée empêche actuellement de construire sur un terrain non bâti ou empêche un propriétaire qui dispose encore de possibilité[s] de bâtir sur un terrain déjà construit d'agrandir son bâtiment. Dans le cas qui nous occupe, nous ne sommes pas dans cette situation car la propriétaire a utilisé entièrement son coefficient de construction et bénéficie ainsi pleinement des droits à bâtir que le plan d'extension No 599 lui a octroyé lors de la délivrance du permis de construire en 2015;
- La commission doit ainsi déterminer une valeur vénale de cette parcelle qui tient compte du prix du bâtiment (prix de construction) et du prix d'un terrain ayant utilisé l'entier de son coefficient de construction. Elle a ainsi pris en compte la totalité de la surface de la parcelle ******** dans son calcul de la valeur vénale du terrain à un prix moyen de fr. 477.- le m2, valeur conforme aux prix du marché pour les constructions ainsi réalisées sur cette parcelle."
b) La recourante a confirmé les conclusions de son recours dans sa réplique du 18 juin 2020. Elle a fait valoir qu'il était "manifeste qu'aucun offrant n'exist[ait] sur le marché pour la parcelle ******** pour un prix à hauteur de la valeur vénale retenue par l'autorité intimée" et s'est plainte d'une violation du droit applicable; elle a maintenu dans ce cadre que l'autorité intimée n'avait à tort tenu aucun compte de l'intégration de la parcelle dans la zone réservée, "en particulier, et au moins" pour les rubriques "terrain" et "solde parcelle" de son calcul du 3 juillet 2019 (cf. let. B/b supra), et renvoyé à ce propos à la teneur de son recours. Elle a encore soutenu que l'intégration de la parcelle en zone réservée affectait les possibilités de son développement futur respectivement créait dans tous les cas de nombreuses incertitudes pour les propriétaires, éléments qui influençaient sa valeur vénale. Subsidiairement enfin, elle a fait valoir que la valeur vénale retenue par l'autorité intimée était dans tous les cas erronée - indépendamment même de l'intégration de la parcelle en zone réservée -, en référence à un "Plan financier" réalisé par la Banque D._ en avril 2016 retenant, dans le cadre d'une "estimation sommaire des coûts", un "Prix du terrain" total de 1'000'000 fr. (correspondant à 294 fr. 90/m2).
L'autorité intimée a encore confirmé la décision sur réclamation attaquée par écriture du 9 juillet 2020, se référant, à titre de comparaison s'agissant de la valeur vénale du terrain, à un "prix de transfert de l'année 2016 pour un terrain similaire", savoir une parcelle vendue au prix de 550 fr./m2 qui était "située dans la même région et dans le même plan d'affectation (PE 599 - secteur ********), dont les dispositions réglementaires en termes de constructibilité [étaient] identiques".
Dans ses déterminations complémentaires par écriture du 24 août 2020, la recourante a fait valoir que le prix de transfert auquel l'autorité intimée se référait ne pouvait servir de comparaison. D'une part en effet, la valeur des terrains ******** différait de celle des terrains ********, et d'autre part - et surtout - la parcelle concernée n'était pas comme en l'espèce intégrée dans la zone réservée.
c) Par avis du 28 août 2020, le juge instructeur a en substance relevé qu'il apparaissait que l'autorit.intimée avait considéré qu'il se justifiait de distinguer la valeur d'un terrain constructible de celle d'un terrain construit, dans toute la mesure où ce terrain était nécessaire à la construction; il s'est notamment référé dans ce cadre aux "Instructions pour les Commissions de district d'estimation fiscale des immeubles" édictées le 31 janvier 1991 par le Chef du Département des finances en lien avec la révision générale, dont copie a été communiquée à la recourante. Cela étant, l'autorité intimée ne précisait pas si, dans quelle mesure et selon quels critères elle s'était écartée du prix comparatif évoqué dans son écriture du 9 juillet 2020 afin de tenir compte du fait que, précisément, le terrain était en l'occurrence d'ores et déjà construit, respectivement n'exposait pas, en particulier, les motifs qui l'avaient conduite à retenir une valeur de "terrain" de 600 fr./m2 et une valeur diminuée de moitié (300 fr./m2) pour le "solde parcelle" (cf. le "mode de calcul de l'estimation fiscale" du 3 juillet 2019 reproduit sous let. B/b supra).
Invitée à apporter toutes précisions utiles à ce propos, l'autorité intimée a exposé en particulier ce qui suit par écriture du 17 septembre 2020:
"- Dans le cadre de la détermination de la nouvelle estimation fiscale, établie suite à la construction des bâtiments [...], la Commission a procédé à une nouvelle taxation sur la base des renseignements en sa possession [...].
[...]
- A ce moment-là, la Commission n'était pas en possession des données relatives au permis de construire et aux conditions particulières des plans d'affectation communaux.
- Lorsque la valeur du terrain n'est pas connue (en l'absence d'un acte d'achat par exemple), la Commission doit la déterminer conformément à la loi et aux directives.
- Dite valeur est déterminée en fonction de l'investissement réalisé et des prix pratiqués dans la région.
- Au vu de la surface de la parcelle (3'392 m2), à défaut du plan spécial d'affectation et compte tenu de la surface bâtie, la Commission a retenu une surface raisonnablement nécessaire d'environ 2'000 m2 afin de garantir un dégagement; le solde de la parcelle de 1'312 m2 étant considéré comme jardin d'agrément.
[...]
- Sur la base de l'investissement réalisé de fr. 3'795'220.- pour les bâtiments, la Commission a déterminé la valeur du sol en fonction du coût des constructions et des prix du marché.
- Elle a ainsi retenu un prix de fr. 600.-/m2 pour le terrain raisonnablement nécessaire aux bâtiments et un prix de fr. 300.-/m2 pour le terrain d'agrément, soit une valeur moyenne de fr. 477.-/m2.
- Sur cette base, la part du foncier représente 30 % de la valeur vénale, part nous paraissant correcte en regard des prix pratiqués sur le marché pour ce genre d'investissement.
- Suite à la réclamation de la recourante [...], la Commission a effectué diverses recherches et a demandé des renseignements complémentaires à la Commune de Lausanne, notamment sur les caractéristiques tant du plan d'affectation que du permis de construire.
- A l'obtention de ces renseignements, la Commission a constaté que l'entier de la surface de la parcelle doit être prise en considération dans le cadre du calcul du coefficient de construction.
- Elle a également recherché des transactions de terrain régis par le même plan d'affectation et a trouvé le transfert annoncé dans son courrier du 9 juillet 2020 (pour rappel: fr. 550.-/m2).
- Fondée sur ces nouveaux éléments, la Commission a constaté qu'elle aurait dû prendre l'entier de la surface de la parcelle au même prix pour la détermination de la valeur foncière de la parcelle. Au vu des éléments précités, dite valeur aurait dû être calculée au prix minimum de fr. 500/m2.
- Pour rappel, la valeur foncière retenue par la Commission dans le cadre de son avis de notification est de fr. 477.-/m2.
- Au vu de ces divers points et dans le cadre de l'analyse de la réclamation, la Commission a décidé de maintenir la valeur du sol sans modification et de ne pas effectuer un nouveau calcul sur la base de la surface totale de la parcelle à un prix supérieur, ce qui aurait modifié à la hausse la nouvelle estimation fiscale."
La recourante a encore confirmé les conclusions de son recours dans ses observations complémentaires du 2 novembre 2020. Elle a en substance maintenu que l'élément de comparaison auquel l'autorité intimée se référait ne pouvait être retenu dès lors que la parcelle concernée n'était pas située en zone réservée au moment du transfert; cela étant et à défaut d'indications utiles, la valeur vénale de l'immeuble devait être calculée sur la base de sa valeur de rendement - qui était "réputée correspondre à la valeur de l'entier du terrain nécessaire à la construction dont on a[vait] calculé le rendement" -, soit en l'espèce 3'400'000 fr.; s'il était retenu dans ce cadre que l'entier du terrain n'était pas nécessaire à la construction, la valeur de la réserve de terrain devrait être déterminée de manière indépendante et ajoutée à la valeur de rendement, ceci à un prix se situant entre 1 et 5 fr./m2 s'agissant de terrain situé en zone réservée et qui n'était ainsi "pas ou plus constructible".
D. Le tribunal a statué par voie de circulation.

Considérant en droit:
1. Déposé en temps utile, le recours satisfait en outre aux autre conditions formelles de recevabilité (cf. art. 79 al. 1, 95 et 99 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative - LPA-VD; BLV 173.36 -, applicable par renvoi de l'art. 15 de la loi vaudoise du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles - LEFI; BLV 642.21). Il convient en conséquence d'entrer en matière sur le fond.
2. Le litige porte sur la révision de l'estimation fiscale de la parcelle n° ******** de Lausanne à la suite des constructions qui y ont été érigées entre 2016 et 2017.
Il convient en premier lieu de rappeler le droit applicable en la matière.
a) Il est établi une estimation dite "estimation fiscale" en vue de déterminer la valeur d'imposition des immeubles (art. 1 al. 1 let. a LEFI). Cette estimation est mise à jour lorsqu'il est constaté que la valeur fiscale des immeubles a notablement augmenté ou diminué, notamment - comme en l'espèce - en cas de construction de bâtiments (art. 20 al. 1 LEFI).
b) Aux termes de l'art. 2 LEFI, l'estimation fiscale est faite par biens-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1); la valeur fiscale ne peut toutefois être supérieure à la valeur vénale (al. 2). La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques (al. 3). La valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci (al. 4).
Selon l'art. 3 al. 1 LEFI, l'estimation fiscale comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires.
c) Le législateur a délégué au Conseil d'Etat la compétence de fixer dans un règlement les détails d'exécution et d'application de la LEFI (cf. art. 4 et 26 LEFI). S'agissant de la valeur vénale des immeubles, il résulte ce qui suit de l'art. 8 du règlement vaudois du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (RLEFI; BLV 642.21.1):
Art. 8
1 La valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble (Loi art. 2, al. 4).
2 A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles.
3 Si l'immeuble à taxer est susceptible d'avoir une destination ultérieure plus profitable que celle qu'il a présentement on ne tiendra compte de cette possibilité dans la fixation de la valeur vénale qu'en tant qu'une augmentation de prix se produit actuellement déjà, de ce fait, dans les transactions.
Il est renvoyé à cette disposition (notamment) s'agissant d'établir la valeur vénale des immeubles locatifs (art. 21 al. 4 RLEFI).
Quant aux "terrains à bâtir", il résulte de l'art. 23 al. 1 RLEFI qu'il doit être tenu compte pour le calcul de la valeur vénale des prix moyens pratiqués dans la région pour un terrain comparable.
d) A l'occasion de la dernière révision générale des estimations fiscales, le Chef du Département des finances a établi les 31 janvier 1991, 20 novembre 1992 et 7 avril 1995 des "Instructions pour les communes de district d'estimation fiscale des immeubles" qui ont valeur de directives (cf. Introduction).
S'agissant des immeubles locatifs, il résulte en particulier ce qui suit des directives du 31 janvier 1991 (ch. I/1 p. 2):
"Valeur vénale (V.V.):
Elle est déterminée en tenant compte de la valeur du sol et du coût de la construction; elle comprend le prix de vente auquel un propriétaire peut prétendre lorsque cette vente est faite dans des conditions normales.
La valeur vénale, à défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.) peut être obtenue en capitalisant le rendement brut. [...] Cette valeur comprend celle du terrain nécessaire. Si les espaces environnants l'immeuble sont disproportionnés, la Commission d'estimation fiscale en tiendra compte. La « réserve » de terrain sera déterminée selon les règles applicables aux terrains à bâtir."
Ces directives prévoient ainsi une distinction, lorsque la valeur vénale est calculée en capitalisant le rendement brut (cf. art. 8 al. 2 RLEFI) à tout le moins, entre la valeur du terrain "nécessaire" à l'immeuble (qui est comprise dans ce calcul) et la "réserve" de terrain si les espaces environnants sont disproportionnés (la valeur de cette "réserve" devant être déterminée distinctement selon les règles applicables aux terrains à bâtir; cf. art. 23 al. 1 RLEFI). Dans le même sens et d'une façon générale, "Le manuel suisse de l'estimateur" établi par l'Union suisse des experts cantonaux en matière d'évaluation des immeubles (USECE) respectivement la Chambre suisse des experts / Association suisse de l'économie immobilière (CSE/SVIT) propose, "pour calculer la valeur du terrain des immeubles bâtis", de "commencer par déterminer le terrain nécessaire aux constructions existantes"; "lorsque la surface du terrain des immeubles bâtis est supérieure à la surface nécessaire selon la zone d'affectation, il faut ajouter la valeur du terrain de la surface excédentaire, qu'il s'agisse d'un surplus d'aisance ou d'une réserve de terrain, à la valeur réelle calculée". Dans ce cadre, "est considéré comme surplus d'aisance la surface excédentaire qui ne peut être séparée, construite ou utilisée séparément"; "est considéré comme réserve de terrain le surplus de surface qui pourrait être utilisé autrement ou même construit sans affecter substantiellement la partie construite du bien-fonds" (4e éd. 2012, ch. 3.1.1 p. 73).
Quant aux "Terrains à bâtir", il résulte des directives du 31 janvier 1991 en particulier ce qui suit (ch. II p. 6):
"Définition
[...]
Pour les terrains soumis à l'adoption d'un plan d'affectation le critère d'appréciation doit être le même que celui de l'application du droit foncier rural: soit l'attestation par la commune que le terrain est immédiatement constructible.
Valeur vénale
Pour déterminer la valeur vénale de tels terrains, il faut se fonder sur le prix du terrain à bâtir. Cette valeur vénale (prix d'achat ou valeur de vente) tiendra compte des prix moyens pratiqués dans la région ces trois dernières années pour un terrain comparable. [...]"
3. En l'espèce, le montant de 3'400'000 fr. retenu par l'autorité intimée à titre de valeur de rendement de l'immeuble n'est pas contesté; le litige ne porte ainsi que sur le montant de 5'413'000 fr. retenu à titre de valeur vénale (cf. le "mode de calcul de l'estimation fiscale" reproduit sous let. B/b supra).
a) L'autorité intimée a calculé la valeur vénale de l'immeuble concerné en additionnant le "Coût de construction" des bâtiments et la valeur du terrain (en distinguant dans un premier temps, s'agissant de cette dernière valeur, le "Terrain" du "Solde parcelle").
Comme on l'a vu, le ch. I/1 des directives du 31 janvier 1991 précitées prévoit que la valeur vénale d'un immeuble doit en principe être déterminée "en tenant compte du sol et du coût de construction" (cf. consid. 2d supra). La cour de céans (et, avant elle, le Tribunal administratif [TA], auquel elle a succédé) s'est référée à plusieurs reprises dans ce cadre à la notion de "valeur intrinsèque" de l'immeuble, correspondant à la valeur actuelle (soit la valeur à neuf diminuée de la dépréciation) du bâtiment à laquelle s'ajoute la valeur du terrain (cf. CDAP EF.2016.0003 du 4 juillet 2017 consid. 4c/bb, EF.2014.0001 du 1er octobre 2014 consid. 4b, EF.2011.0002 du 27 septembre 2011 consid. 3b; TA EF.2000.0011 du 29 décembre 2004 consid. 4, EF.1999.0002 du 7 mai 1999 consid. 4c). Dans un arrêt EF.2004.0001 du 20 octobre 2004, le TA a toutefois relevé que, "s'agissant d'immeubles locatifs, tant l'art. 8 al. 2 R[L]EFI que la jurisprudence (voir par exemple FI 1998/0034 du 3 mai 2000 et références citées; d'autres arrêts assimilent au contraire valeur vénale et valeur intrinsèque - ainsi EF 2002/0003 du 24 septembre 2002 et 1997/0032 du 19 mai 1999 - mais paraissent ignorer sur ce point la teneur de l'art. 8 al. 2 R[L]EFI) préconisent que soit prise en compte la valeur de rendement, car cette dernière constitue un facteur important de la valeur vénale de ce type de biens". Selon la disposition évoquée dans ce dernier arrêt en effet, "à défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles".
Dans sa dernière écriture du 2 novembre 2020, la recourante conteste le calcul auquel a procédé l'autorité intimée et soutient qu'il y aurait bien plutôt lieu d'estimer la valeur vénale de l'immeuble en se fondant sur sa valeur de rendement. Elle conteste ainsi la pertinence des "indications" au sens de l'art. 8 al. 2 RLEFI retenues par l'autorité intimée dans les circonstances du cas d'espèce et considère que, à défaut de telles indications, il conviendrait de se fonder sur la valeur de rendement en application de cette disposition (respectivement des directives du 31 janvier 1991 précitées, qui vont dans le même sens; cf. consid. 2d supra).
b) S'agissant du "Coût de construction", l'autorité intimée a repris le montant (arrondi) de 3'795'000 fr. indiqué par la recourante dans le formulaire complété par cette dernière le 11 septembre 2018 (cf. let. B/a supra). Ce montant, qui n'est au demeurant pas en tant que tel contesté, ne prête pas le flanc à la critique. En particulier, dans la mesure où la révision de l'estimation fiscale litigieuse est précisément liée à la construction des bâtiments en cause (entre 2016 et 2017), la valeur actuelle des bâtiments (comme composante de la valeur intrinsèque et partant de la valeur vénale) correspond à leur valeur à neuf; l'estimation de l'autorité intimée se fonde ainsi directement sur l' "indication" (au sens de l'art. 8 al. 2 RLEFI) par la recourante du coût de construction effectif des bâtiments - et non, par hypothèse, sur une appréciation de leur coût de construction actuel (selon les normes généralement admises dans le secteur de la construction et en tenant notamment compte de leur état de vétusté).
c) Quant à la valeur du terrain, il apparaît que l'autorité intimée a dans un premier temps distingué une surface de "Terrain" à hauteur de 2'000 m2, censée correspondre à la partie du terrain nécessaire aux constructions, et une surface de "Solde parcelle" à hauteur de 1'392 m2, censée correspondre à un "terrain d'agrément" comme elle l'a précisé dans son écriture du 17 septembre 2020 (cf. let. C/c supra) - soit à un "surplus d'aisance" au sens du manuel suisse de l'estimateur précité, savoir une surface excédentaire qui ne peut être séparée, construite ou utilisée séparément (cf. consid. 2d supra), ce qui explique la diminution de moitié du prix au m2 qu'elle a retenue pour la surface concernée (cf. let. B/b supra). Cela étant, il apparaît bien plutôt que l'entier de la surface de terrain est nécessaire aux bâtiments en l'occurrence - autrement dit, que le potentiel à bâtir de la parcelle en cause est épuisé à la suite de la construction de ces bâtiments -, comme l'ont expressément admis tant la recourante dans son recours que l'autorité intimée dans sa réponse au recours; il peut être renvoyé à ce propos au calcul auquel a procédé l'autorité intimée dans cette dernière écriture (cf. let. C/a supra), en référence à l'art. 15 du règlement ad hoc (qui prévoit que "la surface bâtie ne peut excéder le dixième de la surface du bien-fonds comprise dans la zone") et prenant en compte par ailleurs la possibilité d'un "bonus Minergie de 5%" (cf. art. 97 al. 4 LATC), dont il résulte que les possibilités règlementaires de bâtir sur la parcelle (correspondant à une surface bâtie de 356.16 m2) sont épuisées - et même dépassées - à la suite de la construction des deux bâtiments en cause (correspondant à une surface bâtie de 388 m2 [194 m2 x 2]). Le tribunal ne peut que s'étonner dans ce cadre que l'autorité intimée ait établi le "mode de calcul de l'estimation fiscale" du 3 juillet 2019 sans instruire au préalable ni la question de la surface de terrain nécessaire aux bâtiments ni celle de l'existence de transactions récentes dans la région pouvant servir d'éléments comparatifs - mesures d'instruction auxquelles elle n'a procédé qu'à la suite de la réclamation, comme elle l'a indiqué dans sa dernière écriture du 17 septembre 2020 (cf. let. C/c supra).
Quoi qu'il en soit, c'est au résultat de ce calcul initial - et non au calcul en tant que tel - que l'autorité intimée se réfère dans la décision sur réclamation litigieuse (cf. let. B/d supra), en ce sens que le terrain a en définitive été estimé à un prix total de 1'618'000 fr. (correspondant à 477 fr./m2). A titre d'élément de comparaison, elle se réfère au prix de transfert de 550 fr./m2 d'une parcelle située dans le secteur ******** vendue en 2016, soumise au même plan d'affectation (n° 599) et dont les dispositions réglementaires en termes de constructibilité sont identiques (zone de villas B).
aa) Indépendamment de la question de l'intégration de la parcelle n° ******** dans la zone réservée (qui sera examinée ci-après), la recourante conteste le bien-fondé de cet élément de comparaison. Elle soutient que la valeur des terrains dans le secteur ******** différerait de celle des terrains dans le secteur ********.
Un tel grief ne résiste pas à l'examen. Les deux secteurs concernés se situent dans les hauts de Lausanne, à proximité immédiate l'un de l'autre. La zone de villas B forme un tout, à cheval entre ces deux secteurs (principalement dans la partie Sud respectivement Ouest de la route de Claie-aux-Moines); la parcelle de la recourante se situe à une distance de l'ordre de 200 à 500 m tout au plus des parcelles incluses dans cette zone dans le secteur ********. Le tribunal ne voit aucune circonstance de nature à justifier une différence entre la valeur respective des terrains affectés en zone de villas B dans ces deux secteurs. La recourante ne se prévaut au demeurant d'aucune circonstance particulière dans ce sens; elle se contente d'indiquer à ce propos dans son écriture du 24 août 2020 que "******** ce n'est pas ********", sans autre précision - remarque qui ne saurait à l'évidence suffire à établir la différence de valeur invoquée.
Le transfert auquel l'autorité intimée se réfère à titre d'élément de comparaison constitue ainsi une "indication" (au sens de l'art. 8 al. 2 RLEFI) pertinente s'agissant d'apprécier la valeur du terrain en l'occurrence. Il conviendrait en principe de se fonder dans ce cadre, dans toute la mesure du possible, sur plusieurs éléments de comparaison - ainsi l'art. 23 al. 1 RLEFI prévoit-il de tenir compte pour le calcul de la valeur vénale des terrains à bâtir des "prix moyens" pratiqués dans la région pour un terrain comparable (cf. dans le même sens le ch. II des directives du 31 janvier 1991, en partie reproduit sous consid. 2d supra). Le fait que l'autorité intimée ne se réfère qu'à un seul élément de comparaison n'apparaît toutefois pas en tant que tel de nature à remettre en cause son estimation dans les circonstances du cas d'espèce. D'une part en effet, comme on vient de le voir et quoi qu'en dise la recourante, cet élément de comparaison apparaît particulièrement pertinent, s'agissant d'une parcelle située à proximité immédiate, intégrée dans la même zone du même plan d'affectation et vendue une année seulement avant l'achèvement des travaux ayant entraîné la révision de l'estimation fiscale litigieuse. D'autre part, l'autorité intimée n'a pas directement repris le prix de 550 fr./m2 en résultant; elle en a bien plutôt déduit que la valeur du terrain "aurait dû être calculée au prix minimum de fr. 500/m2", soit (implicitement) que le prix moyen dans la région pouvait être estimé à ce dernier montant, et a au surplus renoncé à modifier à la hausse son estimation initiale (correspondant à 477 fr./m2) - comme elle l'a indiqué dans son écriture du 17 septembre 2020 (cf. let. C/c supra). Ce faisant, il apparaît qu'elle a tenu compte dans toute la mesure requise de ce que son estimation ne se fondait que sur un seul élément de comparaison.
C'est le lieu de relever que l'estimation réalisée en 2016 par la Banque D._ à laquelle la recourante se réfère (à titre subsidiaire) dans son écriture du 18 juin 2020, dont il résulte un "Prix du terrain" total de 1'000'000 fr. (correspondant à 294 fr./m2), ne saurait suffire à remettre en cause l'estimation de l'autorité intimée. On ignore tout en effet des éléments sur lesquels s'est fondée cette banque pour aboutir à une telle estimation (au demeurant qualifiée de "sommaire"), laquelle ne saurait dans ces conditions se voir reconnaître quelque valeur probante que ce soit.
bb) La recourante fait également grief à l'autorité intimée de n'avoir tenu aucun compte de ce que la parcelle n° ******** avait été intégrée dans la zone réservée (cf. let. A/b supra). Elle estime en substance que cette intégration affecte les possibilités du développement futur de la parcelle et crée dans tous les cas de nombreuses incertitudes pour les propriétaires. Elle conteste de ce chef la pertinence du prix de transfert retenu par l'autorité intimée à titre d'élément de comparaison - la parcelle concernée n'ayant pas été intégrée dans la zone réservée au moment de ce transfert.
aaa) Dans un arrêt EF.2019.0001 du 29 novembre 2019 (qui a fait l'objet d'une procédure de coordination auprès des magistrats de la deuxième Cour de droit administratif et public; cf. let. D), auquel la recourante se réfère, la cour de céans a eu l'occasion de se prononcer sur les conséquences de l'intégration d'un terrain à bâtir dans la zone réservée sur son estimation fiscale. Elle a retenu en particulier ce qui suit:
"3. [...]
c) Les zones réservées sont régies par les dispositions suivantes:
L'art. 27 LAT, intitulé « Zones réservées », prévoit:
« 1 S'il n'existe pas de plan d'affectation ou que l'adaptation d'un tel plan s'impose, l'autorité compétente peut prévoir des zones réservées dans des territoires exactement délimités. A l'intérieur de ces zones, rien ne doit être entrepris qui puisse entraver l'établissement du plan d'affectation.
2 Une zone réservée ne peut être prévue que pour cinq ans au plus; le droit cantonal peut prolonger ce délai. »
Sous la note marginale « zone réservée », l'art. 46 de la loi vaudoise sur l'aménagement du territoire et des constructions (LATC; BLV 700.11), dans sa teneur jusqu'au 31 août 2018, dispose:
« 1 La commune ou l'Etat peuvent établir une zone réservée, à titre provisoire, pour une durée de cinq ans pouvant être prolongée de trois ans au maximum lorsque la sauvegarde des buts et des principes régissant l'aménagement du territoire l'exige.
2 La procédure est réglée au chapitre IV ci-dessous. »
L'art. 46 LATC, dans sa nouvelle teneur au 1er septembre 2018, prévoit que les communes ou le département peuvent établir des zones réservées selon l'art. 27 LAT. Ces zones interdisent ou limitent la constructibilité des terrains pendant une période maximale de cinq ans, pouvant être prolongée de trois ans au maximum (al. 1). La procédure d'approbation est celle des plans d'affectation (al. 2).
Selon la jurisprudence (cf. CDAP AC.2017.0457 du 7 janvier 2019 consid. 1a/bb; AC.2018.001 du 23 novembre 2018 consid. 1b; AC.2017.0386 du 27 septembre 2018; AC.2017.0078 du 28 février 2018; AC.2016.0420 du 6 juin 2017; AC.2013.421 du 26 avril 2016), l'instauration d'une zone réservée suppose réunies trois conditions matérielles, soit une intention de modifier la planification, une délimitation exacte des territoires concernés et le respect du principe de la proportionnalité: la délimitation des zones concernées ne doit pas aller au-delà de ce qui est nécessaire au maintien d'une situation en vue de la nouvelle planification (ATF 138 I 131 consid. 6.2). Dans le périmètre de la zone réservée, on peut interdire toute construction nouvelle, voire toute transformation - si le principe de la proportionnalité est respecté -, ou bien n'autoriser que celles qui ne menacent pas le futur plan d'aménagement (cf. Piermarco Zen-Ruffinen / Christine Guy-Ecabert, Aménagement du territoire, construction, expropriation, Berne 2001, n° 460 p. 201/202). [...]
L’art. 15 LAT, dans sa nouvelle teneur entrée en vigueur le 1er mai 2014, dispose:
« Art. 15 Zones à bâtir
1 Les zones à bâtir sont définies de telle manière qu'elles répondent aux besoins prévisibles pour les quinze années suivantes.
2 Les zones à bâtir surdimensionnées doivent être réduites.
3 L'emplacement et la dimension des zones à bâtir doivent être coordonnés par-delà les frontières communales en respectant les buts et les principes de l'aménagement du territoire. En particulier, il faut maintenir les surfaces d'assolement et préserver la nature et le paysage.
(...) »
[...]
4. En l'espèce, la CEFI a considéré qu'il fallait appliquer les principes régissant les terrains à bâtir et non les règles concernant les immeubles agricoles comme le soutient le recourant.
Or la parcelle en cause, colloquée en zone village, fait partie de la zone réservée [...]. Selon l'art. 46 al. 1 LATC, les zones réservées interdisent ou limitent la constructibilité de terrains pendant une période maximale de cinq ans, pouvant être prolongée de trois ans au maximum. L'ancien art. 46 LATC (en vigueur jusqu'au 31 août 2018) ne mentionnait pas les effets de la création d'une zone réservée, mais ceux-ci étaient les mêmes qu'actuellement (cf. par ex. Zen-Ruffinen / Guy-Ecabert, op. cit., n° 461 p. 202, selon lesquels l'instauration de zones réservées introduit une interdiction générale et temporaire de bâtir).
En l'occurrence, le dossier ne permet pas de savoir concrètement quels sont les effets de la mise en zone réservée sur les possibilités de bâtir sur la parcelle n° 357, le règlement de la zone réservée de la Commune de Reverolle n'y figurant pas. Cependant, les nombreux échanges de courriers intervenus entre le recourant et la municipalité tendent à établir que depuis l'adoption de la zone réservée, la parcelle en cause n'est plus immédiatement constructible.
[...]
Dans ces conditions, la parcelle en cause, même si elle est affectée en zone village au niveau de l'aménagement du territoire, ne peut plus être estimée à la même valeur vénale qu'un terrain immédiatement constructible aux fins de l'estimation fiscale. En particulier, l'autorité intimée ne pouvait tenir compte des « prix moyens pratiqués dans la région pour un terrain comparable » (cf. art. 23 al. 1 RLEFI), dès lors que les terrains du recourant ne sont pas comparables à ceux des autres communes environnantes qui ne connaissent pas de procédure de modification de leur plan général d'affectation (PGA). Tel que rappelé ci-dessus (consid. 3 let. c), la zone réservée dans laquelle la parcelle n° 357 est déjà colloquée signifie qu'il existe pour la commune la volonté et le besoin de modifier sa planification en raison du surdimensionnement de certains secteurs du territoire communal.
La possibilité que la parcelle redevienne constructible à l'échéance du délai de validité de la zone réservée ne peut être prise en compte, en vertu de l'art. 8 al. 3 RLEFI, que si cela se reflète déjà dans le prix des transactions. Au vu des courriers de la municipalité dont se prévaut le recourant, qui évoquent la baisse du prix de la parcelle, il est très douteux que cette condition soit réalisée. En pareilles circonstances, la CEFI ne pouvait appliquer automatiquement un tarif de 400 fr./m2, dans la mesure où l'affectation en zone réservée de la parcelle non bâtie du recourant constitue à l'évidence un facteur qui diminue de manière conséquente sa valeur vénale (cf. en particulier les lettres de la Municipalité de Reverolle des 3 mai et 9 juin 2016).
Au vu de ce qui précède, il y a lieu d'annuler la décision attaquée, et de renvoyer la cause à l'intimée, afin qu'elle procède à une nouvelle estimation, le cas échéant après avoir procédé à une évaluation des prix du marché, puis rende une nouvelle décision. Elle veillera dans ce cadre à interpeller la Municipalité de Reverolle afin qu'elle lui adresse son règlement de la zone réservée, et lui indique plus concrètement quels sont les effets de la mise en zone réservée sur les possibilités de bâtir sur la parcelle n° 357. [...]"
bbb) Le règlement applicable à la zone réservée communale à laquelle la parcelle de la recourante a été intégrée en l'occurrence prévoit en particulier ce qui suit:
3. Effets
1 Pour les terrains non bâtis, le périmètre de la zone réservée est strictement inconstructible.
2 Pour les terrains bâtis:
a. toute nouvelle construction est interdite;
[...]
c. les constructions existantes sises dans les zones de villas A et B du plan d'extension n° 599 [...] peuvent être agrandies si les conditions cumulatives suivantes sont réunies:
- les dispositions règlementaires en vigueur sont respectées;
- l'agrandissement n'excède pas 25% des surfaces habitables constatées au premier jour de l'ouverture de l'enquête publique de la zone réservée;
- l'agrandissement n'excède pas une surface habitable de 75 m2.
d. les dépendances et constructions de peu d'importance non habitables sont admissibles.
ccc) En l'espèce et comme le relève l'autorité intimée, la situation de la parcelle de la recourante est différente de celle prévalant dans l'arrêt EF.2019.0001 précité dans la mesure où la parcelle est d'ores et déjà bâtie. Se pose la question de savoir si et dans quelle mesure son intégration dans la zone réservée a néanmoins des conséquences sur sa valeur, comme le soutient la recourante.
Comme on l'a déjà vu, le potentiel à bâtir de la parcelle en cause en application des règles régissant la zone de villas B est épuisé (et même dépassé) à la suite de la construction des bâtiments ayant occasionné la révision de l'estimation fiscale litigieuse (cf. consid. 3c supra). Dans cette mesure, la recourante n'a en l'état plus la possibilité ni d'ériger une nouvelle construction (habitable) sur la parcelle ni d'agrandir les constructions existantes, et ce en application des règles régissant la zone de villas B; les restrictions prévues à ce propos en lien avec l'intégration de la parcelle dans la zone réservée (cf. art. 3 al. 2 let. a et c du règlement applicable à la zone réservée) n'ont donc aucune incidence sur sa situation actuelle. Les dépendances et constructions de peu d'importance non habitables demeurent pour le reste admissibles dans le cadre de la zone réservée (cf. art. 3 al. 2 let. d du règlement applicable à la zone réservée).
Il apparaît ainsi que la seule hypothèse envisageable dans laquelle l'intégration de la parcelle en cause dans la zone réservée entraînerait des restrictions des droits de bâtir qui ne sont pas prévues par ailleurs par les règles régissant la zone de villas B supposerait dans un premier temps la démolition de l'un et/ou l'autre des bâtiments d'habitation érigés sur la parcelle - en pareille hypothèse en effet, il ne serait pas possible d'y ériger un nouvelle construction (cf. art. 3 al. 1 et al. 2 let. a du règlement applicable à la zone réservée), et les possibilités d'agrandissement d'une construction existante - si seul l'un des deux bâtiments d'habitation était démoli - seraient limitées (cf. art. art. 3 al. 2 let. c du règlement applicable à la zone réservée). Il s'impose de constater que, dans les circonstances du cas d'espèce, une telle hypothèse apparaît purement théorique. Dans la mesure où les bâtiments en cause viennent d'être construits (pour un coût total d'environ 3'800'000 fr.), on ne voit manifestement pas ce qui pourrait pousser la recourante (ou un acquéreur potentiel de la parcelle) à les démolir à court terme, singulièrement avant l'échéance de la validité de la zone réservée - dont on rappellera qu'elle ne peut être prévue que pour une durée limitée (cf. art. 27 al. 2 LAT et 46 al. 1 LATC). La recourante a au demeurant conclu un bail à loyer avec B._ jusqu'au 1er décembre 2037, sans possibilité de résiliation avant cette échéance.
A cela s'ajoute que, dans l'arrêt EF.2019.0001 précité, la cour de céans a relevé qu'au vu de la teneur de courriers de l'autorité au dossier évoquant une baisse du prix de la parcelle, il était "très douteux" que la possibilité que la parcelle redevienne constructible à l'échéance du délai de validité de la zone réservée doive être prise en compte en tant qu'elle se reflétait déjà dans le prix des transactions (cf. art. 8 al. 3 RLEFI). En l'occurrence, la municipalité a expressément indiqué dans le cadre de ses réponses aux oppositions contre l'établissement de la zone réservée que les parcelles largement bâties seraient maintenues en zone constructible (cf. ch. 9.6 du préavis municipal n° 2019/32 du 29 août 2019, reproduit sous let. C/a supra). Tel est à l'évidence le cas de la parcelle en cause, dont le potentiel à bâtir est d'ores et déjà épuisé comme on l'a déjà vu - de sorte que le fait de la rendre inconstructible dans le cadre du nouveau plan d'affectation à venir n'aurait aucune incidence sur les possibilités d'accueil de nouveaux habitants dans la commune et, partant, sur le caractère surdimensionné des zones à bâtir (cf. art. 15 LAT).
Dans ces conditions, il apparaît que l'intégration de la parcelle en cause dans la zone réservée n'a aucune incidence sur la valeur du terrain dans les circonstances du cas d'espèce, respectivement que, à supposer que cette circonstance doive être prise en compte, elle ne justifierait qu'une réduction minime de sa valeur - dans tous les cas inférieure à 5 %; or et selon la jurisprudence constante, il n'y a pas lieu de corriger l'estimation fiscale lorsque la différence entre la valeur contestée et celle à laquelle aboutit le tribunal est inférieure à 5 %, marge en deçà de laquelle ce dernier considère qu'il n'y a pas d'abus du pouvoir d'appréciation (CDAP EF.2018.0004 du 11 septembre 2019 consid. 2; EF.2018.0002 du 30 avril 2019 consid. 4a et les références).
e) En définitive, la valeur vénale de l'immeuble retenue par l'autorité intimée ne prête pas le flanc à la critique. Elle se fonde sur des "indications" au sens de l'art. 8 al. 2 RLEFI, savoir le coût de construction des bâtiments respectivement le prix de transfert d'un bien comparable; il n'y avait en conséquence pas lieu de la calculer en capitalisant le rendement brut en application de cette disposition, quoi qu'en dise la recourante.
4. Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être rejeté et la décision sur réclamation attaquée confirmée.
Un émolument de 2'000 fr. est mis à la charge de la recourante, qui succombe (cf. art. 49 al. 1 LPA-VD; art. 1 et 4 al. 1 du tarif des frais judiciaires et des dépens en matière administrative, du 28 avril 2015 - TFJDA; BLV 173.36.5.1). Il n'y a pas lieu d'octroyer d'indemnité à titre de dépens (cf. art. 55 al. 1 LPA-VD).