Decision ID: 43c0c511-6b7c-584d-b951-0cf62394a03a
Year: 2005
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_002
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

ritenuto
in fatto:
A.
Il 9 ottobre 1980 lo Stato del Canton Ticino e AP 1 hanno sottoscritto, in sanatoria di una situazione preesistente, una convenzione con la quale AP 1 ha ottenuto “in affitto” di occupare una superficie di 3510 mq del fondo n. _ RFD _, sul quale egli ha costruito circa 40 anni orsono vasche di decantazione per il lavaggio degli inerti nell’ambito della sua attività di estrazione di inerti, situata nelle “Bolle di Magadino”. La convenzione prevedeva un canone di locazione annuo di fr. 2'500.- e una durata fino al 31 dicembre 1981, con rinnovo tacito annuale in mancanza di disdetta con preavviso di sei mesi. Lo Stato del Canton Ticino ha disdetto il 25 febbraio 2003 la convenzione per la scadenza del 31 dicembre 2003. Con sentenza 23 aprile 2004 (inc. 12.2003.175) questa Camera ha respinto l’appello presentato da AP 1 contro la sentenza 3 ottobre 2003 del Pretore di Locarno-Città, che ha respinto la sua domanda di annullamento della disdetta, subordinatamente la protrazione del rapporto di locazione per 6 anni dal 1° gennaio 2004.
B.
Lo Stato del Canton Ticino ha chiesto il 4 giugno 2004 la riconsegna della superficie occupata da AP 1, ripristinata allo stato naturale, per il 30 settembre 2004 e il 6 ottobre 2004 ha proposto istanza di sfratto, non avendo ottenuto la riconsegna del fondo. All’udienza dell’11 novembre 2004 l’istante ha confermato l’istanza di sfratto, alla quale si è opposto il convenuto. Statuendo il 15 novembre 2004, il Pretore ha decretato lo sfratto immediato di AP 1 dalla parte di fondo n. _ RFD _ da lui occupato.
C.
_ è insorto contro il giudizio pretorile con un appello del 26 novembre 2004, nel quale chiede che in riforma del decreto impugnato l’istanza di sfratto sia respinta, con protesta di spese e ripetibili. Nelle sue osservazioni del 23 dicembre 2004 lo Stato del Canton Ticino propone la reiezione dell’appello, con protesta di spese e ripetibili.
e considerato

in diritto:
1.
Giusta l’art. 506 CPC nei casi di cessata locazione o affitto, per qualsiasi motivo, o di comodato, non avvenendo la riconsegna della cosa locata, affittata o data in comodato, il locatore può domandare direttamente lo sfratto al Pretore con istanza motivata.
2.
Nella fattispecie il Pretore ha decretato lo sfratto dopo aver constatato che il proprietario del fondo aveva validamente disdetto il contratto di locazione per la scadenza contrattuale del 31 dicembre 2003, come risulta dalla sentenza 23 aprile 2004 della II Camera civile del Tribunale d’appello (inc. 12.2003.175), passata in giudicato. Il primo giudice ha ritenuto che le ampie argomentazioni sviluppate dal convenuto per opporsi allo sfratto non erano rilevanti di fronte a una valida disdetta e ha negato un abuso di diritto del proprietario, che si era limitato a chiedere l’esecuzione di una sentenza a lui favorevole.
3.
L’appellante ravvisa nella decisione dello Stato di chiedere lo sgombero dalla parte di fondo n. _ RFD _ da lui occupato un abuso di diritto, perché gli imporrebbe di spostare altrove la propria attività industriale, con spese ingenti non ammortizzabili e di fatto gli imporrebbe la chiusura del silos ubicato sul fondo n. _, proprietà consortile adiacente a quello in discussione, con la prospettiva di dover licenziare a breve termine i propri duecento dipendenti. Egli afferma che l’utilizzo delle vasche di decantazione non comporta alcun inconveniente per lo Stato, e che non vi sono urgenze per ottenere la riconsegna immediata del fondo. Del resto, prosegue l’appellante, nessuna istanza giudiziaria ha sinora analizzato la nota disdetta dal profilo della proporzionalità e dell’arbitrio, evidenti per le conseguenze occupazionali sulle sue maestranze. Il convenuto ravvisa pertanto un diniego di giustizia nel rifiuto del Pretore di esaminare la proporzionalità della disdetta del contratto di locazione. Infine, l’appellante solleva dubbi sulla legittimazione dell’amministrazione immobiliare che ha chiesto lo sfratto, lamentando anche la mancanza di indicazioni precise sul modo di riconsegnare la superficie da lui occupata.
4.
L’istante ha fondato la sua domanda di sfratto sulla cessazione della convenzione 9 ottobre 1980, in forza della quale il convenuto occupava una parte del fondo n. _ RFD _, situato nella zona naturalistica protetta delle Bolle di Magadino. Il contratto di locazione sorto tra le parti è cessato alla scadenza contrattuale del 31 dicembre 2003 (doc. C, sentenza 23 aprile 2004 di questa Camera). Il quesito di sapere se la disdetta notificata per la scadenza del 31 dicembre 2003 fosse valida è quindi già stato risolto affermativamente dal Pretore con la sentenza 3 ottobre 2003 (DI.2003.146, pag. 8 consid. 7), confermata da questa Camera il 23 aprile 2004, contrariamente a quanto sostiene l’appellante. Quest’ultimo non ha riconsegnato il fondo da lui parzialmente occupato al proprietario, nonostante le precise richieste (doc. D, F, 1, 2). Sono di conseguenza adempiuti nella fattispecie i requisiti fondamentali di una domanda di sfratto, vale a dire l’esistenza di una valida disdetta del contratto di locazione e la mancata riconsegna del bene locato alla scadenza del contratto (art. 506 CPC).
5.
L’appellante ravvisa nella domanda di riconsegna immediata del fondo un abuso di diritto e “un’operazione vessatoria e sproporzionata”, intesa unicamente a imporgli la chiusura del silos prima dei termini fissati dal Cantone e dalla Confederazione. A torto. Le difficoltà lamentate dall’appellante per la continuazione della propria attività industriale nascono dal fatto che egli ha installato un impianto di estrazione e di lavorazione degli inerti in una zona notoriamente protetta, ossia le Bolle di Magadino, su fondi appartenenti a diversi proprietari, come il n. _ RFD _, proprietà dello Stato del Canton Ticino, e il n. _, proprietà del Consorzio _ (golena di sponda destra del fiume Ticino, doc. 3), con contratti rinnovabili tacitamente di anno in anno. Gli inconvenienti insiti nella riconsegna del fondo n. _ prima di quella del fondo _, il cui contratto è stato disdetto per il 31 dicembre 2005, trovano la loro origine nel rischio industriale assunto dal convenuto con la scelta dell’ubicazione del proprio impianto e dei contratti stipulati a suo tempo con i proprietari dei fondi e non nelle decisioni dello Stato, che deve far rispettare le leggi federali e cantonali a protezione dell’ambiente, a tutela del bene pubblico. Né le modalità con le quali l’istante ha presentato la domanda di sfratto configurano un qualsivoglia abuso di diritto. L’istante ha avviato la procedura di sfratto, in esecuzione della sentenza 23 aprile 2004 di questa Camera, dopo che il convenuto aveva rifiutato di riconsegnare la superficie da lui occupata alla scadenza fissata del 30 settembre 2004, preavvisata quattro mesi prima (doc. D, G) e prima di rivolgersi alla Pretura ha atteso la scadenza del termine di tolleranza (ben quattro mesi) che aveva concesso all’occupante. Contrariamente a quanto sostiene l’appellante, non vi è pertanto stata alcuna domanda di riconsegna “immediata”, né si ravvisa in concreto un abuso di diritto dell’istante, che attende da oltre un anno di poter recuperare, nell’interesse pubblico, il fondo occupato ormai senza diritto dal convenuto.
6.
L’appellante solleva anche dubbi sulla legittimazione del rappresentante dello Stato del Canton Ticino, rimproverando al funzionario che ha sottoscritto l’istanza di sfratto di aver agito in contrasto con le decisioni del Consiglio di Stato, che hanno ordinato la chiusura del Silo _ al 31 dicembre 2005. Se non che, in discussione in questa sede è solo la procedura di sfratto avviata per ottenere l’esecuzione della nota sentenza 23 aprile 2004, che ha sancito la validità della disdetta notificata dal Consiglio di Stato all’appellante per il contratto di locazione relativo al fondo n. _ RFD _. Ogni altra considerazione sull’attività industriale dell’appellante esula dall’esame di questo appello. Ora, la disdetta 25 febbraio 2003 è stata intimata al convenuto dal Consiglio di Stato, la cui legittimazione a rappresentare lo Stato il convenuto non contesta. La domanda di riconsegna del 4 giugno 2004 (doc. D) e l’istanza di sfratto 6 ottobre 2004 sono stati sottoscritti dall’avv. _, capo dell’Amministrazione immobiliare e delle strade nazionali. Questo funzionario è esplicitamente autorizzato a rappresentare singolarmente lo Stato nelle procedure giudiziarie davanti alle giurisdizioni civili nell’ambito dell’attività del proprio ufficio (doc. H, risoluzione 31 agosto 2004 del Consiglio di Stato; cfr. art. 64a cpv. 4 CPC) ed ha firma individuale (art. 3 lett. b del Regolamento sulle deleghe di competenze decisionali del 24 agosto 1994). Le contestazioni dell’appellante sulla legittimazione alla rappresentanza processuale sono di conseguenza inconsistenti.
7.
AI limiti della temerarietà è infine la censura sulle modalità di riconsegna della superficie occupata. Lo Stato ha chiesto il 4 giugno 2004 la riconsegna della superficie ripristinata allo stato naturale (doc. D) e l’appellante ha comunicato il 7 luglio 2004 che non vi erano manufatti da demolire, dimostrando di essere in chiaro sugli interventi da eseguire per ripristinare la superficie e dichiarando la propria disponibilità ad assumerne le spese e a impiegare il macchinario necessario “presente sul posto” (doc. E). La sentenza pretorile del 15 novembre 2004 sfugge pertanto a ogni critica e deve essere confermata. L’appello, sprovvisto di ogni fondamento, deve dunque essere respinto.
8.
La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC) e sono di conseguenza a carico dell’appellante.