Decision ID: 96d6e1f0-b939-5cd1-9fdf-5a304f31be46
Year: 2015
Language: fr
Court: FR_TC
Chamber: FR_TC_001
Canton: FR
Region: Espace_Mittelland
Law Area: civil_law

considérant en fait
A. Le 1er juin 2007, C._, représentée par E._ SA, et A._ et B._, en qualité de locataires, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur un appartement de 41⁄2 pièces, avec cave, au 1er étage de l’immeuble, pour un loyer mensuel brut de CHF 1’333.- (soit CHF 988.- de loyer net + CHF 345.- d'acompte de frais accessoires), débutant le 1er juillet 2007. Le même jour, A._ et B._ ont signé un autre contrat de bail à loyer avec la bailleresse, représentée par E._ SA, prenant également effet le 1er juillet 2007, et ayant pour objet une place de parc extérieure n° fff, pour un loyer mensuel brut de CHF 40.-. Le 14 avril 2009, E._ SA, au nom de la bailleresse, et A._ et B._, ont conclu un troisième contrat de bail à loyer, prenant effet au 1er juillet 2009, portant sur un local-dépôt dans l’immeuble, pour un loyer mensuel brut de CHF 90.-.
B. Par courriers recommandés du 15 août 2013 adressés séparément à chacun des locataires, la bailleresse a mis les locataires en demeure de s’acquitter des arriérés de loyer des mois de juillet et août 2013 (soit d’un montant total de CHF 2’859.-, frais de rappel par CHF 20.- inclus) dans un délai de trente jours, faute de quoi leurs baux seraient résiliés avec effet immédiat en application de l’art. 257d CO.
Par formules officielles du 19 septembre 2013 envoyées séparément à chacun des locataires, la bailleresse a résilié leurs trois contrats de bail pour le 31 octobre 2013, les locataires ne s’étant pas acquittés du montant réclamé dans le délai comminatoire imparti.
Les époux A._ et B._ n’ont pas contesté ce congé devant la commission de conciliation compétente en la matière – respectivement n’ont pas saisi cette autorité d’une demande en prolongation du bail – dans le délai de trente jours courant dès la réception de la résiliation.
C. Par courrier du 20 novembre 2013, la bailleresse, représentée par D._ SA, a déposé à l’encontre des locataires, une requête d'expulsion devant le Président du Tribunal des baux de l’arrondissement de la Sarine (ci-après : le Président) basée sur la procédure sommaire du cas clair (DO 1 ss).
En date du 27 février 2014, le Président a suspendu la procédure pendante à la demande des locataires et avec l’accord de la bailleresse (DO 15). Par courrier du 1er septembre 2014, la bailleresse a requis la reprise de la procédure et le Président a imparti un délai aux locataires pour répondre à la requête d’expulsion (DO 17, 18).
Le 7 novembre 2014, les défendeurs ont déposé leur réponse, concluant au rejet de la requête d’expulsion, avec suite de frais et dépens (DO 25 ss).
A._, assisté de son mandataire, ainsi que G._, gérante d’immeuble auprès de D._ SA, au nom de la bailleresse, ont comparu à l’audience présidentielle du 17 décembre 2014 lors de laquelle les parties ont mis sur pied la proposition transactionnelle suivante (DO 37 ss) :
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«1. S’agissant de l’arriéré des loyers, les intimés vérifieront avec le Service social si le décompte produit ce jour par la requérante peut être admis, eu égard aux paiements intervenus postérieurement au 5 novembre 2014.
2. En cas d’accord sur le montant de l’arriéré, sur la base du décompte de ce jour de la bailleresse et des paiements intervenus entre-temps, le solde en faveur de la bailleresse sera acquitté par le Service social jusqu’au 31 janvier 2015 au plus tard.
3. Les intimés produiront une attestation du Service social qui, outre la prise en charge des loyers, s’engage à informer, sans délai, la bailleresse de toutes modifications éventuelles de la prise en charge des intimés, respectivement du loyer, de sorte que le bail pourrait alors être résilié par la bailleresse, dans les délais contractuels ou les délais prévus en cas de demeure, à défaut de présentation d’un tiers garant solvable.
Il est d’ores et déjà admis par les parties qu’une éventuelle résiliation pour les motifs mentionnés ci-dessus ne saurait être considérée comme abusive.
4. Un délai expirant le 15 janvier 2015 est imparti aux parties pour confirmer cette transaction.
En cas de confirmation, chaque partie supportera ses propres dépens, sous réserve de l’assistance judiciaire sollicitée par les intimés à partir du 1er septembre 2014, date de la reprise de la procédure. Dans le délai expirant le 15 janvier 2015, les intimés produiront toutes les pièces utiles à la détermination de leur situation financière (revenus, charges, dettes, fortune, en particulier la dernière taxation fiscale).
5. Si la convention susmentionnée devait ne pas être ratifiée, une décision serait rendue sans nouveaux débats.»
Le 6 janvier 2015, D._ SA a indiqué au Président que la bailleresse approuvait la proposition transactionnelle «pour autant que toutes les conditions cumulatives soient acceptées par les locataires, ainsi que par le Service social et que ce dernier s’engage également à prendre en charge les éventuels frais de remises en état du logement lors de la sortie de la famille de A._ et B._ », faute de quoi la requête d’expulsion serait maintenue (DO 40).
Par courrier du 14 janvier 2015, les locataires ont informé le Président que le Service social de H._ (ci-après : le Service social) n’était pas en mesure de fournir une garantie pour couvrir les éventuels dégâts dans l’appartement après un hypothétique départ de la famille de A._ et B._ dans la mesure où une garantie de CHF 2'964.- avait déjà été remise au moment de la signature du bail. Ils ont en outre relevé que, pour le surplus, le Service social avait confirmé les conditions de l’accord pris par les parties le 17 décembre 2014 et ont proposé que la société D._ SA adresse sans retard au Service social le décompte final des arriérés de loyer et de charges afin que le paiement puisse être effectué et la requête d’expulsion retirée (DO 42 et annexe).
Par courrier adressé le 19 janvier 2015 au mandataire des locataires, D._ SA a maintenu sa demande de garantie de couverture, par le Service social, des frais de remises en état qui dépasseraient le montant de la garantie de loyer, sous déduction des calculs d’amortissement des installations, à défaut de quoi la proportion transactionnelle serait caduque (cf. courrier du 19.01.2015 de D._ SA ).
Le 6 février 2015, les locataires ont déposé une détermination par laquelle ils dénoncent le comportement de la bailleresse qu’ils considèrent constitutif d’un abus de droit et ont invité le
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Président à intervenir afin qu’un terme puisse être mis à cette procédure dans le sens de la proposition transactionnelle du 17 décembre 2014 (DO 47 ss).
Par courrier du 12 février 2015 adressé à D._ SA, le Service social a notamment réaffirmé que « la condition supplémentaire de prise en charge de tous les travaux de remise en état du logement à la sortie de la famille de A._ et B._ » était inacceptable pour lui (cf. courrier du 12.02.2015 du Service social de H._).
Par courrier du 17 février 2015, la requérante a indiqué au Président qu’elle n’avait jamais confirmé son accord à la proposition transactionnelle conclue en audience et qu’elle subordonnait son aval à sa demande supplémentaire tendant à ce que le Service social s’engage à prendre en charge les éventuels frais de remise en état du logement à la sortie des locataires, requête qui a été refusée par le Service social, de sorte qu’elle a invité le Président à rendre sa décision (DO 54 ss).
Le 31 mars 2015, les locataires ont conclu à l’irrecevabilité de la requête d’expulsion du 15 novembre 2013 fondée sur la procédure de protection dans les cas clairs. Additionnellement, ils ont fait valoir que le comportement de la requérante contrevenait aux règles de la bonne foi, circonstance devant entraîner l’annulation de la résiliation. Ils ont par ailleurs sollicité la tenue d’une nouvelle audience au cours de laquelle un représentant du Service social devrait être entendu (DO 62 ss).
Le 7 avril 2015, la requérante a confirmé sa requête d’expulsion et s’est opposée à la tenue d’une nouvelle audience (DO 66).
Le 8 avril 2015, le Service social a confirmé au Président qu’il ne pouvait pas entrer en matière sur la condition supplémentaire posée par la bailleresse (DO 68).
D. Par décision du 20 avril 2015, le Président du Tribunal a admis, sans frais judiciaires, la requête d’expulsion de la bailleresse et a prononcé l’expulsion de A._ et B._ de l’appartement de 4.5 pièces avec cave et de la place de parc extérieure no fff, ainsi que du  qu’ils occupent. En outre, les dépens ont été mis à la charge des locataires, solidairement entre eux, sous réserve de l’assistance judiciaire qui leur a été accordée par décision du 23 février 2015.
E. Par mémoire du 18 mai 2015, A._ et B._ ont interjeté appel contre cette décision concluant à son annulation, et principalement, à ce que la requête d’expulsion de la bailleresse soit déclarée irrecevable, subsidiairement à son rejet, frais de première et deuxième instances à la charge de la bailleresse.
Dans le même acte, les appelants ont requis le bénéfice de l’assistance judicaire pour la procédure d'appel et la désignation de Me René Schneuwly en qualité de défenseur d’office.
Invitée à se déterminer sur le sort qu’il convient de réserver à l’appel, l’intimée ne s’est pas manifestée.
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en droit
1. a) La décision attaquée, qui porte sur l’expulsion des époux A._ et B._, constitue une décision finale de première instance au sens des art. 308 al. 1 et 236 CPC. La voie de droit ouverte contre une telle décision est l'appel (art. 308 al. 1 let. a CPC), sauf si la valeur litigieuse est inférieure à 10'000 francs (art. 308 al. 2 CPC), auquel cas la décision ne peut faire l'objet que d'un recours (art. 319 let. a CPC).
La décision attaquée n'ayant pas mentionné de valeur litigieuse, il incombe à la Cour de l'apprécier, conformément à l'art. 91 al. 2 CPC.
En l’espèce le litige porte sur la question de savoir si les conditions d’une expulsion sont données dans une procédure fondée sur l’art. 257 CPC. Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, en pareil cas, la valeur litigieuse de l’expulsion correspond au dommage prévisible causé par le retard au cas où les conditions d'une évacuation selon la procédure de l'art. 257 CPC ne seraient pas réalisées (cf. arrêt TF 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 consid. 1.2.2 non publié in ATF 138 III 620 ; arrêt TF 5A_645/2011 du 17 novembre 2011 consid. 1.1). Le dommage consiste donc dans le montant des loyers ou de la valeur d’usage hypothétique pendant la durée nécessaire pour obtenir une décision d’expulsion selon la procédure ordinaire.
En l’espèce, la Cour retient qu’en règle générale, une décision d’expulsion selon la procédure ordinaire peut être obtenue dans un délai de 8 mois. Les époux A._ et B._ étant contractuellement tenus de payer un loyer mensuel brut total de CHF 1'463.- (CHF 1'333.- pour l’appartement, CHF 40.- pour la place de parc, et CHF 90.- pour le local-dépôt), la valeur litigieuse se monte ainsi à CHF 11'704.- de sorte la voie de droit ouverte contre la décision du Président du 20 avril 2015 est l'appel (art. 308 CPC).
La valeur litigieuse est cependant inférieure à CHF 15'000.- si bien que seul un recours constitutionnel subsidiaire peut être introduit au Tribunal fédéral contre le présent arrêt (art. art. 51 al. 1 let. a, 74 al. 1 let. a, 113 ss LTF).
b) La procédure sommaire est applicable à la procédure pour les cas clairs (art. 257 CPC). La décision motivée ayant été notifiée aux appelants le 8 mai 2015, l’appel interjeté 18 mai 2015 l'a été dans le délai légal de dix jours (art. 314 al. 1 CPC).
c) L’acte d’appel est motivé et doté de conclusions (art. 311 al. 1 CPC), de sorte qu’il est recevable en la forme.
d) La Cour d’appel jouit d'un plein pouvoir d'examen en fait et en droit (art. 310 CPC).
e) En vertu de l'art. 316 al. 1 CPC, la Cour d'appel peut renoncer aux débats et statuer sur pièces.
f) Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que s’ils sont invoqués ou produits sans retard et qu’ils ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui s’en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (art. 317 al. 1 CPC).
https://www.swisslex.ch/DOC/ShowLawViewByGuid/d14b19c8-5e79-4de6-89de-e2501acd79f5/be362ccd-dc0c-44e2-9e6b-1aaa23ebf1b7?source=document-link&SP=19|sqajiy https://www.swisslex.ch/Doc/ShowDocComingFromCitation/c475b0cb-85a9-4996-9d12-692d9727d959?citationId=203e5d1a-e377-4e6f-8ee7-158f7af40500&source=document-link&SP=19|sqajiy https://www.swisslex.ch/Doc/ShowDocComingFromCitation/c475b0cb-85a9-4996-9d12-692d9727d959?citationId=203e5d1a-e377-4e6f-8ee7-158f7af40500&source=document-link&SP=19|sqajiy
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En l’espèce, la pièce 17 du bordereau des appelants et l’allégué 16 en relation avec cette pièce sont nouvellement produits en appel. Ils remplissent les conditions de l’art. 317 al. 1 CPC de sorte qu’ils seront pris en compte dans le cadre de l’appel, étant toutefois précisé qu’ils ne sont guères pertinents dans l’examen de la présente cause.
2. A teneur de l’art. 257 CPC, le tribunal admet l’application de la procédure sommaire lorsque l’état de fait n’est pas litigieux ou est susceptible d’être immédiatement prouvé et que la situation juridique est claire. La procédure du cas clair permet d’obtenir rapidement une décision sur le fond. Les règles des art. 252 à 256 CPC s’appliquent. Le juge ne peut refuser de se saisir lorsque les conditions en sont remplies (CPC-BOHNET, N. 23 ad art. 257 et réf. citées ; JdT 2011 III 146 consid. 5 a bb).
De manière générale, l’art. 257 CPC n’est pas seulement applicable lorsque l’état de fait est incontesté, mais également, s’il l’est, lorsqu’il est susceptible d’être immédiatement prouvé (Message du Conseil fédéral du 28 juin 2006, in FF 2006 p. 6959 ; BOHNET, Le droit du bail en procédure civile suisse, in 16ème Séminaire du droit du bail, Zurich 2010, n. 42 p. 15), notamment sur la base de moyens de preuve immédiatement disponibles, en particulier des pièces, d’autres moyens de preuve (audition de témoins amenés directement par les parties ou brève vision locale) n’étant cependant pas exclus. Pour le défendeur, il suffit de démontrer la vraisemblance de ses objections pour que le juge n’entre pas en matière; des allégations dénuées de fondement ne sauraient toutefois faire obstacle à un procès rapide. De plus le demandeur peut réfuter les objections qui lui sont opposées en démontrant qu’elles ne sont pas pertinentes ou qu’elles sont inexactes. Ce n’est dès lors que si le défendeur fait valoir des moyens – objections ou exceptions – qui n’apparaissent pas d’emblée voués à l’échec et qui supposent une administration de preuves complexes que la protection doit être refusée. Autrement, dit, le juge doit être convaincu que l’état de fait est suffisamment établi avec les moyens de preuve à disposition et que d’autres moyens de preuve ne changeraient rien au résultat. (JdT 2011 III 146 consid. 5 a bb et réf. citées). Si les moyens du défendeur ébranlent la conviction du juge, celui-ci doit déclarer la demande irrecevable. Il suffit – mais il faut -, pour nier le cas clair, que le défendeur fasse valoir des objections motivées et concluantes que les faits ne permettent pas de réfuter de manière immédiate et qui sont de nature à ébranler la conviction du juge (ATF138 III 620 consid. 5.1.1 al. 4 et références citées). Ainsi le fait d’avancer des arguments devant le juge saisi de la cause sans proposer le moindre indice à leur appui ne remet pas en cause la voie du cas clair (FRANÇOIS BOHNET, Le défendeur et le cas clair, newsletter bail.ch décembre 2012 p. 2 in fine).
3. a) Les appelants reprochent au premier juge d’être entré en matière sur la requête d’expulsion du cas clair alors que l’état de fait était litigieux et qu’il n’avait pas été immédiatement prouvé (cf. appel, ch. I et II, p. 11 et 12 ; Infra 3b bb et cc).
b) aa) En l’espèce, le premier juge a considéré que les conditions d’application de l’art. 257d CO étaient manifestement remplies dès lors que les locataires ne se sont pas acquittés des arriérés de loyers dans le délai imparti par la bailleresse.
Aux termes de l’art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d’habitations ou de locaux commerciaux, de 30 jours au moins (al. 1) ; faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat;
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les baux d’habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d’un mois (al. 2).
Il est de doctrine et de jurisprudence constantes qu’à défaut de paiement de la dette en souffrance dans le délai comminatoire régulièrement imparti, le bailleur est habilité à résilier prématurément le contrat avec effet immédiat et, s’il s’agit de baux d’habitations et de locaux commerciaux, moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d’un mois (art. 257d al. 2 CO). Cette faculté accordée par la loi au bailleur existe quel que soit le montant de l’arriéré non versé, et quel que soit l’étendue ou le motif du retard (CPra Bail-WESSNER, ad art. 257d, N°30-31 et réf. citée).