Decision ID: 0ff3e1f5-e83c-464b-9439-5ca8f736fee1
Year: 2018
Language: de
Court: ZH_OG
Chamber: ZH_OG_001
Canton: ZH
Region: Zürich
Law Area: civil_law

betreffend Kündigungsschutz / Anfechtung
Berufung gegen ein Urteil des Mietgerichtes Zürich (Kollegialgericht) vom
10. April 2018 (MB170023)
- 2 -
Rechtsbegehren des Klägers: (act. 1 S. 2; act. 16 S. 1)
"1. Die Kündigung der Beklagten vom 28.02.2017 betreffend den Eckladen an der C._-str. ... in ... Zürich sei für ungültig zu erklären.
2. Eventualiter sei das Mietverhältnis um 6 Jahre bis 30. September 2023 zu erstrecken.
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich MwSt)  der Beklagten."
Anträge der Beklagten: (Prot. I S. 8)
1. Es sei festzustellen, dass die Kündigung vom 28. Februar 2017 per 30. September 2017 gültig ist.
2. Es sei keine 18 Monate übersteigende definitive Erstreckung zu gewähren, also bis zum 31. März 2019.
3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. 7,7% MwSt zulasten des Klägers.
Beschluss und Urteil des Mietgerichtes Zürich (Kollegialgericht) vom 10. April 2018:
(act. 36)
Beschluss:
1. Es wird festgehalten, dass die Beklagte das Eventualbegehren des Klägers
im Umfang einer einmaligen Erstreckung um 18 Monate anerkannt hat.
2. Die Kosten- und Entschädigungsfolgen werden mit dem nachfolgenden
Urteil geregelt.
3./4. Mitteilung / Rechtsmittel.
- 3 -
Urteil:
1. In Abweisung von Ziff. 1 der Klage wird die Kündigung vom 28. Februar
2017 per 30. September 2017 für gültig erklärt.
2. In teilweiser Gutheissung von Ziff. 2 der Klage wird das Mietverhältnis der
Parteien erstmals um 2 Jahre erstreckt, d.h. bis zum 30. September 2019.
Der Kläger ist berechtigt, dass Mietverhältnis während der Erstreckungs-
dauer mit einer Frist von einem Monat auf ein Monatsende zu kündigen.
Weiter ist er berechtigt, bis spätestens 60 Tage vor Ablauf der ersten Erstre-
ckungsdauer ein zweites Erstreckungsbegehren zu stellen, wenn er zur Ab-
wendung der Härte alles unternommen hat, was ihm zuzumuten war.
3. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf:
Fr. 4'110.00 ; die weiteren Kosten betragen:
Fr. 0.00 Barauslagen
Fr. 4'110.00 Kosten total.
4. Die Kosten werden zu 3⁄4 dem Kläger und zu 1⁄4 der Beklagten auferlegt. Die
ganze Gebühr wird zulasten des Kostenvorschusses des Klägers
(Fr. 4'570.–) bezogen. Der Restbetrag (Fr. 460.–) wird dem Kläger heraus-
gegeben. Soweit die Beklagte für die Gerichtskosten aufzukommen hat
(d.h. im Umfang von Fr. 1'027.50), steht dem Kläger der Rückgriff auf sie zu.
5. Der Kläger wird verpflichtet, der Beklagten eine Parteientschädigung von
Fr. 3'040.– (inkl. 7,7% MwSt.) zu bezahlen.
6./7. Mitteilungen / Rechtsmittel.
- 4 -
Berufungsanträge:
der Beklagten und Berufungsklägerin (act. 37 S. 2):
"1. Das Urteil des Mietgerichts Zürich vom 10. April 2018 (. MB170023) sei in Gutheissung der Berufung in Bezug auf Dispositiv Ziff. 2 Abs. 1 wie folgt zu ändern, wobei Abs. 3  ist:
- In teilweiser Gutheissung von Ziff. 2 der Klage wird das Mietver-
hältnis der Parteien definitiv um 18 Monate erstreckt, d.h. bis zum 31. März 2019.
Eventualiter sei Dispositiv Ziffer 2 Abs. 1 wie folgt zu ändern:
- In teilweiser Gutheissung von Ziffer 2 der Klage wird das  der Parteien erstmalig um 12 Monate erstreckt, d.h. bis 30. September 2018.
2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Mietgericht Zürich seien  dem Berufungsbeklagten aufzuerlegen. Der Berufungsbeklagte sei zu verpflichten, der Berufungsklägerin für das erstinstanzliche Verfahren eine Parteientschädigung von Fr. 6'080.– (inkl. 7,7% MwSt.) zu bezahlen.
3. Subeventualiter sei das Verfahren zur Vervollständigung und neuen Entscheidung in der Sache an die Vorinstanz .
4. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 7,7% Mehrwertsteuer) zulasten des Berufungsbeklagten."

Erwägungen:
I. Sachverhalt und Prozessgeschichte
1. Mit Mietvertrag vom 28. September 2004 vermieteten die Rechtsvor-
gängerinnen der Beklagten und Berufungsklägerin dem Kläger und Berufungsbe-
klagten (fortan Mieter) ab dem 1. November 2004 ein Ladenlokal im Erdgeschoss
sowie zwei Kellerabteile im Untergeschoss der Liegenschaft C._-strasse .. in
... Zürich. Der Mietzins betrug Fr. 1'580.– brutto pro Monat. Der Vertrag konnte
- 5 -
mit einer Frist von sechs Monaten auf jedes Monatsende gekündigt werden
(act. 3/3).
Nachdem die Beklagte und Berufungsklägerin (fortan Vermieterin) die Lie-
genschaft per 1. Juli 2016 von den früheren Eigentümerinnen erworben hatte, lud
sie den Mieter – welcher zudem (Mit-)Mieter einer Wohnung in der Mietliegen-
schaft war (vgl. act. 3/5; act. 21/5 S. 26) – sowie sämtliche anderen Mieter der
Liegenschaft zu einer Mieterorientierung am 27. September 2016 ein, anlässlich
welcher sie über eine beabsichtigte Sanierung der Immobilie informierte (act. 16
S. 3; Prot. I S.8 f.).
Am 14. Februar 2017 stellte die Vermieterin beim Amt für Baubewilligungen
der Stadt Zürich ein Baugesuch für einen Umbau der (denkmalgeschützten) Lie-
genschaft, hauptsächlich mit dem Zweck, im Dachgeschoss 10 Wohnstudios an-
stelle der bisherigen 11 Mansardenzimmer zu schaffen. Daneben sollte auch eine
Steigzone durch das ganze Gebäude gezogen werden (act. 3/7 = act. 21/1). Mit
Bauentscheid vom 7. Juni 2017 wurde die baurechtliche Bewilligung unter diver-
sen Bedingungen und Auflagen erteilt (act. 3/8 = act. 21/3).
2. Unmittelbar nach Eingabe des Baugesuchs kündigte die Vermieterin
am 28. Februar 2017 mit dem dafür vorgesehenen Formular den Mietvertrag über
das Ladenlokal (inkl. Kelleranteile) ordentlich per 30. September 2017. Als Be-
gründung führte sie den kompletten Ausbau des bestehenden Dachgeschosses
sowie eine umfassende Innensanierung der Liegenschaft an (act. 3/4).
3. Diese Kündigung focht der Mieter mit Datum 16. März 2017 bei der
Schlichtungsbehörde des Bezirkes Zürich an und verlangte, die Kündigung für
ungültig zu erklären, eventualiter das Mietverhältnis für die maximale Dauer zu
erstrecken. Nachdem zwischen den Parteien keine Einigung erzielt werden konn-
te, wurde dem Mieter mit Beschluss vom 20. Juni 2017 die Klagebewilligung er-
teilt (act. 5). In der Folge reichte er mit Eingabe vom 31. August 2017 Klage mit
den eingangs genannten Rechtsbegehren beim Mietgericht Zürich ein (act. 1). Er
machte Missbräuchlichkeit der Kündigung geltend, hauptsächlich mit den Begrün-
dungen, der Dachstockausbau betreffe sein Ladenlokal im Parterre nicht und das
- 6 -
weitere Sanierungsprojekt der Vermieterin sei im Zeitpunkt der Kündigung noch
nicht ausgereift gewesen (vgl. act. 16 S. 11 ff.).
4. Nach gescheiterten aussergerichtlichen Vergleichsgesprächen
(vgl. act. 1, 11, 13 und 14), Durchführung der auf den 1. Februar 2018 angesetz-
ten Hauptverhandlung (Prot. I S. 6 ff.) und anschliessender Ablehnung des ge-
richtlichen Vergleichsvorschlags durch die Vermieterin (act. 22, 23 und 26) ent-
schied das Mietgericht Zürich mit Beschluss und Urteil vom 10. April 2018 im ein-
gangs wiedergegebenen Sinne (act. 32 = act. 36). Der Entscheid wurde der Ver-
mieterin am 12. April 2018 zugestellt (act. 34).
5. Gegen diesen Entscheid liess die Vermieterin mit Eingabe vom 14. Mai
2018 (Poststempel) rechtzeitig Berufung erheben (act. 37). Der ihr mit Verfügung
vom 23. Mai 2018 auferlegte Kostenvorschuss in Höhe von Fr. 2'000.– wurde in-
nert Frist geleistet (act. 39 - 41). Von der Einholung einer Berufungsantwort wurde
abgesehen (Art. 312 Abs. 1 ZPO).
6. Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 1-34). Das Verfah-
ren erweist sich als spruchreif.
II. Prozessuales
1. Die Vermieterin erhebt in ihrer Berufung die Rüge der unrichtigen
Rechtsanwendung von Art. 272 und Art. 272b OR sowie der Unangemessenheit.
2. Mit der Berufung kann die unrichtige Feststellung des Sachverhaltes
durch die Vorinstanz sowie die unrichtige Rechtsanwendung geltend gemacht
werden (Art. 310 ZPO); zur Letzteren zählt auch die Unangemessenheit eines
Entscheides, weshalb die ZPO diese nicht eigens aufführt (vgl. ZK ZPO-
Reetz/Theiler, 3. Aufl. 2016, N 36 zu Art. 310 ZPO). Im Berufungsverfahren ist der
Erstreckungsentscheid damit auch auf seine Angemessenheit hin zu prüfen, wo-
bei sich die Rechtsmittelinstanzen dabei jedoch praxisgemäss eine gewisse Zu-
- 7 -
rückhaltung unterliegen (ZK ZPO-Reetz/Theiler, 3. Aufl. 2016, Art. 310 N 38 a.E.
m.H. auf OGer ZH, Urteil vom 5.11.2014, NG140003-O, ES).
Neue Tatsachen und Beweismittel können nur berücksichtigt werden, wenn
sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon
vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 Abs. 1 ZPO), was auch
im Anwendungsbereich der vorliegend geltenden sozialen Untersuchungsmaxime
gilt (ZR 111 [2012] Nr. 35).
Im Entscheid über die Berufung ist auf die erhobenen Rügen einzugehen.
Die Begründungspflicht (Art. 53 ZPO) verpflichtet das Gericht indes nicht dazu,
sich mit jedem einzelnen rechtlichen oder sachverhaltlichen Einwand der Parteien
eingehend auseinanderzusetzen. Vielmehr darf sich das Gericht in der Begrün-
dung seines Entscheids auf die wesentlichen Überlegungen konzentrieren, von
welchen es sich hat leiten lassen und auf die sich sein Entscheid stützt (BK ZPO-
Hurni, Art. 53 N 60 f.).
Die Berufungsinstanz wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 57 ZPO)
und ist weder an die Argumente der Parteien noch an die Begründung des
vorinstanzlichen Entscheids gebunden (ZR 110 [2011] Nr. 80).
III. Materielles
1.1 Die Vorinstanz kam zum Schluss, die Vermieterin habe mit der Sanie-
rungskündigung vom 28. Februar 2017 das Mietverhältnis mit dem Mieter betref-
fend Ladenlokal inkl. Kelleranteile per 30. September 2017 gültig gekündigt und
wies die Klage des Mieters in diesem Punkt ab (act. 36 S. 12 ff., 29). Dies blieb
unangefochten.
1.2 Das Mietverhältnis der Parteien erstreckte die Vorinstanz erstmals um
zwei Jahre, d.h. bis zum 30. September 2019 (act. 36 S. 20 ff., 29). Im Beru-
fungsverfahren wehrt sich die Vermieterin sowohl gegen die Art als auch gegen
die Dauer der Erstreckung. Vor Vorinstanz anerkannte sie das Erstreckungsbe-
- 8 -
gehren des Mieters im Umfang einer definitiven Erstreckung um 18 Monate bis
zum 31. März 2019 (vgl. Prot. I S. 46; act. 36 S. 9 f., 28) und stellt sich auch im
Berufungsverfahren auf den Standpunkt, es lägen keine Härtegründe seitens des
Mieters vor, welche eine definitive Erstreckung des Mietverhältnisses darüber
hinaus rechtfertigen würden. Eventualiter sei eine erstmalige Erstreckung von ei-
nem Jahr bis zum 30. September 2018 zu gewähren (vgl. act. 37 S. 2, 4, 18).
2. Nach Art. 272 Abs. 1 OR kann der Mieter die Erstreckung des Mietver-
hältnisses verlangen, wenn die (termingerechte) Beendigung der Miete für ihn
oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Ver-
mieters nicht zu rechtfertigen wäre. Bei der Interessenabwägung sind insbeson-
dere die in Abs. 2 von Art. 272 OR erwähnten Umstände zu berücksichtigen.
Um Wiederholungen zu vermeiden, kann auf die ausführlichen rechtlichen
Erwägungen der Vorinstanz verwiesen werden (act. 36 S. 20 f.). Ergänzend ist
festzuhalten, dass bei der Beurteilung von Mieterstreckungen zunächst zu prüfen
ist, ob auf Seiten des Mieters Härtegründe gegeben sind. Zu würdigen sind dabei
auch seine Suchbemühungen. Der Begriff der Härte indiziert eine eigentliche Not-
situation, in die ein Wohn- oder Geschäftsmieter gerät, weil er angesichts der be-
stehenden individuellen Sachzwänge bezüglich der finanziellen Verhältnisse, der
Raumbedürfnisse und allfälliger objektiv nachvollziehbarer Einschränkungen des
geografischen Suchrayons Schwierigkeiten hat, bis zum Kündigungstermin ein für
ihn geeignetes Ersatzobjekt zu finden, auf das er im Falle der Geschäftsraummie-
te existenziell angewiesen ist. Als Härtegründe fallen nur Umstände in Betracht,
die sich durch die Gewährung einer Mieterstreckung abwenden oder wesentlich
vermindern lassen. Kann eine gewisse Härte dargetan werden, so ist diese den
Interessen des Vermieters gegenüber zu stellen (SVIT-Kommentar zum Miet-
recht, 4. Aufl. 2018, N 15 f. zu Art. 272 OR). Bei der Interessenabwägung ist auch
der Zweck der Erstreckung zu berücksichtigen, der darin besteht, die nachteiligen
Folgen der Vertragsauflösung für die Mietpartei zu mildern, indem ihr mehr Zeit
für die mit der Auflösung des Mietverhältnisses erforderliche Neuorientierung ge-
lassen wird. Für den Erstreckungsentscheid ist massgebend, welche Interessen
im Ergebnis der gesamthaften Gewichtung inwieweit überwiegen. Dabei kommt
- 9 -
dem Gericht ein grosser Ermessensspielraum zu (vgl. BGer 4A_368/2017 vom
19. Februar 2018, E. 7.1).
Die für die Erstreckung von Wohnräumen konzipierten Regeln entsprechen
sinngemäss denjenigen bei der Geschäftsraummiete, wobei die zu berücksichti-
genden Verhältnisse des Mieters (Art. 272 Abs. 2 lit. c OR) vorab in den konkre-
ten Bedürfnissen des betroffenen Geschäftsbetriebes zu suchen sind (vgl. SVIT-
Kommentar zum Mietrecht, 4. Aufl. 2018, N 47 zu Art. 272 OR).
3. Interessenlage des Mieters
3.1 Wirtschaftliche Verhältnisse
3.1.1. Die Vorinstanz attestierte dem Mieter eine wirtschaftliche Härte
von mehr als nur mittleren Grades. Dabei würdigte sie seine Einkommens- und
Vermögenssituation sowie die vom Mieter getätigten Investitionen. Ebenfalls unter
diesem Titel wurden das Kundensegment und die vierzehnjährige Mietdauer be-
rücksichtigt und eine gewisse Standortverbundenheit bejaht (act. 36 S. 22 ff.).
Zusammenfassend wurde erwogen, es sei unbestritten, dass der Mieter im
Mietobjekt seine im Handelsregister eingetragene Einzelfirma "D._" betreibe
und vier Angestellte mit insgesamt 320 Stellenprozenten beschäftige, seine eige-
ne Tätigkeit nicht mitgerechnet. Sein Jahreseinkommen betrage Fr. 35'000.– bis
Fr. 40'000.–, sein Vermögen knapp über Fr. 200'000.–. Die Einkommenszahlen
seien durch die provisorische Jahresrechnung 2016 belegt, welche allerdings ei-
nen leicht höheren Betriebsgewinn von knapp Fr. 50'000.– ausweise, in dessen
Rahmen der Mieter Privatbezüge getätigt habe. Von den verbuchten Mietausga-
ben von total Fr. 51'000.– würde gut ein Drittel auf das Verkaufslokal und der Rest
auf seine Produktionsstätte in E._/AG und das Zentrallager an der F._-
strasse ... in Zürich entfallen. Dies erhöhe die finanzielle Flexibilität des Mieters
insofern, als er (auch) nach einer Lösung suche, bei der er seine Aktivitäten auf
einen einzigen Standort konzentrieren und dafür monatlich immerhin rund
Fr. 4'250.– an Mietausgaben aufwenden könne (act. 36 S. 22 f.). Die vom Mieter
angebotenen Arbeitsplätze seien gefährdet, wenn er keine angemessene Ersatz-
- 10 -
lösung finde, welcher Umstand nach der neueren Rechtsprechung des Bundesge-
richts bei der Beurteilung der wirtschaftlichen Härte mit zu berücksichtigen sei,
auch wenn es sich um Drittinteressen handle (act. 36 S. 24; betr. Investitionen
und Standortgebundenheit vgl. nachstehend Ziff. III.3.2 und 3.3).
3.1.2 Die Vermieterin sieht in den wirtschaftlichen Verhältnissen des
Mieters keinen Härtefall, zumal er in der Lage sei, pro Monat mindestens
Fr. 4'250.– an Mietzinsen zu zahlen. Sie rügt, aus den vorinstanzlichen Erwägun-
gen ergebe sich nicht in schlüssiger Weise, inwiefern diese eine Härte von mehr
als mittleren Grades indizieren könnten und aus welchem Grund konkret Arbeits-
plätze gefährdet sein sollten (Prot. I S. 19; act. 37 S. 4, 6).
3.1.3 Wenn auch die Vermieterin bestritten hat, dass das im Mietobjekt
vom Mieter selber betriebene Geschäft dessen Existenzgrundlage bilde (Prot. I
S. 20), machte und macht sie nicht geltend, seine Einkommens- und Vermögens-
angaben seien falsch. Vielmehr ging sie selbst davon aus, dass bei einer Stillle-
gung des Ladens der Mieter keine Einnahmen mehr hätte (Prot. I S. 44). Es ist mit
der Vorinstanz daher von den in der provisorischen Jahresrechnung 2016 ausge-
wiesenen Zahlen (vgl. act. 3/9/3-4) sowie auch davon auszugehen, dass das in
den Mieträumlichkeiten betriebene Geschäft die Existenzgrundlage des Mieters
bildet (vgl. act. 16 S. 14; Prot. I S. 29, 32).
3.1.4 Bei Geschäftsraummieten ist mit den wirtschaftlichen Verhältnis-
sen in erster Linie die Ertragssituation des in den Geschäftsräumlichkeiten betrie-
benen Unternehmens massgebend, aus der sich ableiten lässt, in welchem finan-
ziellen Bereich sich ein Ersatzobjekt bewegen kann (vgl. SVIT-Kommentar Miet-
recht, 4. Aufl. 2018, N 48 zu Art. 272 OR; ZK-Higi, N 175 zu Art. 272 OR). Der Be-
triebsgewinn des Mieters betrug im Durchschnitt der letzten sieben Jahre knapp
Fr. 41'000.– (vgl. act. 3/9/3) und stellt unbestrittenermassen sein gesamtes Ein-
kommen dar (Prot. I S. 29).
3.1.5 Von einer sozialen Notlage kann dann gesprochen werden, wenn
das Bestehen des ganzen Unternehmens, das einem Einzelnen – wie im vorlie-
genden Fall – oder einer Familie als Existenzgrundlage dient, in Frage gestellt ist
- 11 -
(SVIT-Kommentar Mietrecht, 4. Aufl. 2018, N 48 zu Art. 272 OR; BSK OR I-
Weber, 6. Aufl. 2015, N 3a zu Art. 272 OR). Für das Verkaufslokal mit 75 m2 La-
den- und 25 m2 Lagerfläche bezahlte der Mieter im Kreis 4 einen relativ tiefen
Jahresmietzins von knapp Fr. 19'000.– (vgl. act. 3/3). Angesichts der Ertragslage
seines Unternehmens ist er nur eingeschränkt in der Lage, die auf dem Markt ge-
forderten Zinsen zu bezahlen, denn einen höheren Mietzins als bis dato wird er
sich kaum leisten können. Insofern ist von einer erheblichen Härte auszugehen.
Sodann ist der Mieter darauf angewiesen, dass das Ersatzobjekt bestimmten
Raumbedürfnissen genügt (Verkaufslokal im Parterre mit grossen Schaufenster-
fronten inkl. Lagerfläche) und an einer Passantenlage gelegen ist, da nach seinen
unbestrittenen Angaben ein Drittel des Umsatzes auf die Laufkundschaft entfällt
(Prot. I S. 32), was weiter härtebegründend hinzu kommt. Dass es gerichtsnoto-
risch sei, dass im Kreis ... genügend solcher Mietobjekte zu einem bezahlbaren
Preis leer stünden (Prot. I S. 44), hat die Vorinstanz zu Recht verneint (act. 36
S. 24).
Am vorstehend Gesagten ändert entgegen der Ansicht der Vermieterin
(act. 37 S. 6) selbst dann nichts wesentlich, wenn der Mieter auf der Suche nach
Ersatzlösungen all seine Aktivitäten (Ladenlokal, Grosslager von 180 m2 in Zürich
und Produktionsraum von ca. 200 m2 in G._/AG, Prot. I S. 31) auf einen ein-
zigen Standort konzentrieren würde, da er für die Finanzierung eines Objektes
von dieser beträchtlichen Grösse und den vorerwähnten Raum- und Lagebedürf-
nissen ebenfalls auf einen Mietpreis im bisherigen Rahmen von insgesamt rund
Fr. 4'250.– pro Monat angewiesen ist (vgl. Prot. VI S. 30 m.H. auf act. 3/9/4).
3.1.6 Zwar verfügt der Mieter über ein Vermögen von knapp über
Fr. 200'000.– (auf welchen Betrag dieses weiter geschrumpft sein soll, wurde
nicht substantiiert [Prot. I. S. 7]), machte in diesem Zusammenhang aber geltend,
über keine zweite Säule und nur über Fr. 13'000.– im Umfang des 3a-Sparens zu
verfügen (act. 16 S. 16), was den Schluss zulässt, dass das Vermögen insbeson-
dere im Hinblick auf die Altersvorsorge gebildet wurde. Dass er es für den Miet-
zins aufbraucht, kann dem Mieter nicht zugemutet werden und würde die ihm zu-
- 12 -
zubilligende Härte weiter verstärken. Sodann ist bei Geschäftsraummieten wie
gesagt primär ohnehin die Ertragssituation massgebend.
3.1.7 Die Rüge der Vermieterin, aus den vorinstanzlichen Erwägungen
ergebe sich nicht, aus welchem Grund Arbeitsplätze gefährdet sein sollen, zumal
der Mieter gar nicht behauptet habe, dass bei einer Verlegung des Standortes die
von ihm angebotenen Arbeitsplätze verloren gehen würden bzw. die Arbeitsver-
hältnisse gekündigt werden müssten und am neuen Standort nicht mehr abge-
schlossen werden könnten (act. 37 S. 4), ist entgegenzuhalten, dass die
Vorinstanz die Gefährdung der Arbeitsplätze nicht an eine Standortverlegung an
sich anknüpfte, sondern vielmehr daran, dass der Mieter bis zum Kündigungster-
min umständebedingt keine angemessene Ersatzlösung findet (act. 36 S. 24) und
somit letztlich an die Gefährdung seines Betriebes. Dem ist angesichts seiner in-
dividuellen Zwangslage (vgl. Ziff. III.3.1.5), welche für den Mieter existenzbedro-
hend werden kann, beizupflichten.
3.1.8 Nach dem Gesagten ist auf Seiten des Mieters von einer erhebli-
chen wirtschaftlichen Härte auszugehen.
3.2 Investitionen
3.2.1 Vor Vorinstanz berief sich der Mieter auf finanzielle Einbussen zu-
folge nicht amortisierter Investitionen. Er reichte eine Investitionstabelle ein
(act. 3/9/2) und machte Investitionen in das Mietobjekt in Höhe von Fr. 40'000.–
geltend für die Instandstellung des Holzbodens, die Installation von Stromleitun-
gen, die Behandlung aller Oberflächen aus Holz und Stein, die Erneuerung der
Rollladensteuerung sowie den Einbau von Schiefer-Fenstersimsen. Des Weiteren
berief er sich auf Kosten für die Ladeneinrichtung in Höhe von knapp Fr. 79'000.–
(act. 16 S. 18 f.).
3.2.2 Gestützt auf die provisorische Jahresrechnung 2016, gemäss
welcher auf den Laden entfallende Sachanlagen per Ende 2016 noch Fr. 26'400.–
betrugen, kam die Vorinstanz zum Schluss, der Mieter habe die Investitionen in
den Laden im Vergleich zum Vorjahr um Fr. 8'700.– abgeschrieben, und bei linea-
- 13 -
rer Abschreibung würden diese Investitionen, die eine gewisse Zwangslage be-
gründeten, bis Ende 2019 amortisiert sein. Dass sie ohne Zustimmung der (dama-
ligen) Vermieterschaft erfolgt sein sollten, sei nicht zu hören, da nicht anzuneh-
men sei, dass die Arbeiten in den öffentlich zugänglichen Räumen des Mieters
der früheren Eigentümerschaft während mehr als zehn Jahren verborgen geblie-
ben seien, so dass die Berufung auf eine fehlende Zustimmung oder die fehlende
Schriftform mit Treu und Glauben nicht zu vereinbaren wäre. Das Verhalten der
früheren EigentümerInnen müsse sich die Vermieterin als Folge des gesetzlichen
Vertragsübergangs beim Eigentümerwechsel anrechnen lassen (act. 36 S. 23 f.).
3.2.3 Die Vermieterin macht geltend, die Vorinstanz habe unberück-
sichtigt gelassen, dass die Sachanlagen nicht näher substantiiert worden seien.
Sodann bestreitet sie unter Berufung auf eine Lehrmeinung grundsätzlich die här-
tebildende Wirkung von Mieterinvestitionen. Des Weiteren seien die vorinstanzli-
chen Erwägungen hinsichtlich der notwendigen Formalitäten falsch. Der Mieter
könne nicht beweisen, dass für Mieterausbauten die absolut zwingende schriftli-
che Zustimmung der Vermieterschaft gemäss Art. 260a OR vorgelegen habe,
weshalb die Investitionen als nicht gegeben bzw. nicht bewilligt zu betrachten sei-
en. Eine bloss mündliche Zustimmung bewirke nicht die Zulässigkeit der im Ver-
trauen darauf vorgenommenen Änderungen/Erneuerungen, ein Dulden schon gar
nicht. Die Berufung auf die Formvorschrift sei weder treuwidrig noch rechtsmiss-
bräuchlich, wie dies die Vorinstanz zu Unrecht suggeriere (vgl. Prot. I S. 23;
act. 37 S. 5 f.).
3.2.4 Die vom Mieter auf eigenes Risiko und eigene Gefahr getätigten
Investitionen in die gemieteten Geschäftsräumlichkeiten, welche infolge Kündi-
gung nicht amortisiert werden können, sind nicht härtebegründend zu berücksich-
tigen (BGer 4A_129/2015 vom 10. Juli 2015, E. 2.2; BGer 4A_85/2008 vom
12. Juni 2008, E. 4.2, in MRA 4/09 S. 123). Dasselbe gilt für vom Vermieter zu
entschädigende Investitionen im Sinne von Art. 260a Abs. 3 OR (BGer
4C.251/2004 vom 7. September 2004, E. 2.3.1). Investitionen in Einrichtungsge-
genstände können bei Geschäftsraummieten nur bedingt berücksichtigt werden
(vgl. ZK-Higi, N 145 zu Art. 272 OR).
- 14 -
3.2.5 Entscheidend im vorliegenden Fall ist, dass unsubstantiiert blieb,
wie sich die in der provisorischen Jahresbilanz 2016 verbuchten Sachanlagen in
Höhe von Fr. 26'400.– konkret zusammensetzen, d.h. ob es sich um Investitionen
in die Substanz und/oder Ladeneinrichtung handelt.
Nicht zu berücksichtigen sind nämlich die nicht amortisierten Aufwendungen
für Einrichtungsgegenstände, welche zum grössten Teil erst im Verlauf der Miet-
dauer bzw. in den Jahren 2011 und 2012 getätigt wurden (act. 3/9/2), da das Risi-
ko, Einrichtungsgegenstände nicht weiter verwenden zu können, grundsätzlich
der Mieter trägt (vgl. BGer 4A_662/2012 vom 7. Februar 2013, E. 7.2; ZK-Higi, N
145 zu Art. 272 OR). Des Weiteren blieb unbestritten, dass die Gegenstände an
einem neuen Ort übernommen werden können (Prot. I S. 23; act. 37 S. 6).
Hinsichtlich der Investitionen in das Mietobjekt führte der Mieter aus, das
Mietverhältnis habe Elemente einer Rohbau-Miete gehabt. Der Mietzins sei ver-
gleichsweise günstig gewesen, indes habe er Ausbau und Renovation etc. selber
finanzieren müssen (act. 16 S. 6, 18). Aus der Investitionstabelle ist ersichtlich,
dass grössere Investitionen insbesondere in den ersten drei Jahren seit Ab-
schluss des Mietverhältnisses im Jahre 2003 getätigt wurden (ca. Fr. 15'000.–)
und hernach wieder in den Jahren 2011 und 2012 im Umfang von ca. Fr. 9'500.–
und ca. Fr. 8'900.– (vgl. act. 3/9/2). Aufgrund des Zeitablaufs kann mit der Ver-
mieterin (Prot. I S. 23) davon ausgegangen werden, dass die geltend gemachten
Mieterausbauten (grossmehrheitlich) ohnehin bereits amortisiert sind und sich da-
her nicht härtebegründend auswirken.
Nach dem Gesagten ist der Vermieterin im Ergebnis insofern beizupflichten,
als die vom Mieter geltend gemachten Investition nicht härtebegründend ins Ge-
wicht fallen.
3.3 Dauer des Mietverhältnisses / Standortgebundenheit
3.3.1 Die Vermieterin bestritt und bestreitet eine Standortgebundenheit
des Mieters. Auch die Mietdauer von 14 Jahren stelle für sich allein keine
Standortgebundenheit, sondern lediglich eine gewisse Verbundenheit dar. Selbst
- 15 -
die vorinstanzlichen Erwägungen würden keine überwiegende Standortgebun-
denheit indizieren (Prot. I S. 18 f.; act. 37 S. 7).
3.3.2 Die Vorinstanz erachtete die Standortverbundenheit des Betriebs
des Mieters als schwer einschätzbar. Rund die Hälfte des Umsatzes erziele er
durch Liebhaber, die weite Wege zum Laden in Kauf nehmen würden, weshalb
davon auszugehen sei, dass ein Umzug an der Treue solcher Kunden nichts We-
sentliches zu ändern vermöchte. Unter diesen Umständen sei auch nicht anzu-
nehmen, dass nur ein Standort in der Stadt Zürich infrage komme, zumal der Mie-
ter seine Suche auch auf Gebiete ausserhalb der Stadt ausdehne. Weiter dürfte
die Bedeutung des vom Mietobjekt aus betriebenen Web-Shops in Zukunft zu-
nehmen, so dass der Standort des Betriebs weniger wichtig werde, wenn auch
erst mittelfristig. Insgesamt sei der Mieter jedenfalls darauf angewiesen, einen
Standort mit attraktiver Passantenlage zu finden, an dem er sich auch wieder ei-
nen Stamm von Quartierkunden erarbeiten und Laufkundschaft ansprechen kön-
ne. Unter diesem Gesichtspunkt könne von ihm nicht erwartet werden, dass er
das erste beliebige Lokal miete, welches ihm angeboten werde (act. 36 S. 25).
3.3.3 Für sich allein ist eine lange Dauer des Mietverhältnisses noch
kein Härtegrund. Damit eine lange Mietdauer eine Härte bewirken kann, muss sie
deshalb als weiteres Element dazu geführt haben, dass eine besondere Verwur-
zelung des Mieters zum Ort der Mietsache entstanden ist (vgl. HAP Immobiliar-
mietrecht-Christian Ruf, N 4.33 S. 178 m.w.H.). Der Mieter verwies hierfür auf
sein Kundensegment, welches einerseits aus Quartierbewohnern und anderseits
aus zahlungskräftigen, qualitätsbewussten Kunden bestehe. Sein Laden sei ein
Treffpunkt. Um die gutbetuchte Kundschaft aus den Kreisen ... bis ... halten zu
können, sei er auf einen stadtzentrumsnahmen und sowohl zu Fuss, mit den öV
als auch mit dem Auto gut erreichbaren Standort angewiesen. Das Ersatzobjekt
müsse auch Laufkundschaft anziehen können. Ausserdem sei sein Geschäftsmo-
dell nur erfolgsversprechend, wenn die Marktnische wie aktuell nicht bereits durch
einen Konkurrenten belegt sei (act. 16 S. 17).
3.3.4 Zu Recht attestierte die Vorinstanz dem Mieter gestützt auf den
Umstand, dass er sein Lokal seit 14 Jahren in den Mieträumlichkeiten betreibe
- 16 -
und 20% seines Umsatzes durch Quartierbewohner und 30% durch Laufkund-
schaft generiere, eine gewisse Standortverbundenheit (act. 36 S. 22 f.), was auch
die Vermieterin nicht in Abrede stellt.
Nebst seiner lokalen Kundschaft (Quartierbewohner und Laufkundschaft)
besteht das Kundensegment des Mieters laut unbestrittenen eigenen Angaben
zur (anderen) Hälfte aus zahlungskräftigen Kunden, welche aus den Kreisen ...
bis ... stammen oder gar von weiter her anreisen (Genf oder Deutschland), um
seine Produkte zu kaufen (vgl. Prot. I S. 32; act. 16 S. 17). Da der Mieter ein ex-
klusives Geschäft betreibt – er sei der ...-Laden der Stadt Zürich und habe ein eu-
ropaweit einmaliges Konzept (Prot. I S. 28) – ist davon auszugehen, dass das
Verlassen des angestammten Standortes allein nichts Wesentliches an der Treue
der Stammkunden ändern wird, zumal ein Kundenverlust durch die Erstreckung
ohnehin nicht abgewendet, sondern höchstens hinausgezögert werden kann. Der
Vermieterin ist sodann beizupflichten, dass der Mieter angesichts seines Kunden-
stammes nicht auf einen Standort im Kreis ... angewiesen ist (Prot. I. S. 19),
machte er doch selbst geltend, das Ersatzlokal müsse in den Kreisen 1 bis 5 lie-
gen (Prot. I S. 32), was die Standortgebundenheit relativiert.
Dem Mieter ist jedoch unter Berücksichtigung seines Kundenstammes ent-
gegen der Vorinstanz zuzugestehen, dass er sich bei der Suche nach einem Er-
satzlokal auf eine Lage in der Stadt Zürich im Umkreis seiner bestehenden Kund-
schaft beschränken darf. Denn von einer angemessenen Ersatzlösung kann nur
dann die Rede sein, wenn diese in etwa die gleichen Vorteile wie das bisherige
Mietobjekt aufweist (vgl. Ziff. III.3.4.5). Dass er auf der Suche nach Lösungen, um
das Geschäft und damit seine einzige Einnahmequelle nicht aufgeben zu müssen,
seine Suchbemühungen in geographischer Hinsicht auch auf Gebiete ausserhalb
der Stadt Zürich ausdehnte (Prot. I S. 19; act. 37 S. 8), ändert daran nichts. Nach
dem Gesagten ist die Auswahl an geeigneten Ersatzobjekten begrenzt. Zufolge
seiner knappen finanziellen Leistungskraft wird der Mieter nicht nur seine Anfor-
derungen in Bezug auf die Nähe zum Stadtzentrum anpassen, sondern eigenen
Angaben zufolge auch sein Geschäftskonzept neu ausrichten müssen (vgl. Prot. I
S. 41), wobei Letzteres härtebegründend ins Gewicht fällt.
- 17 -
3.4 Suchbemühungen /Verhältnisse auf dem örtlichen Markt
3.4.1 Unbestritten ist, dass sich der Mieter erfolglos um ein Ladenlokal
im "Projekt ..." im Zürcher Stadtkreis ... bemüht hat (act. 16 S. 15; Prot. I S. 18 f.
und 32). Weitere erfolglose Suchbemühungen wurden nicht substantiiert  (act. 16 S. 16).
3.4.2 Die Vorinstanz hielt fest, der Mieter habe seine Suchbemühungen
mit Blick auf die Verhandlungen der Parteien über eine Fortsetzung bzw. Erneue-
rung des Mietverhältnisses sowie das Begehren um Kündigungsschutz im enge-
ren Sinn noch nicht allzu weit getrieben, erachtete diese aber angesichts des Um-
standes, dass die Parteien unbestrittenermassen bis zur Hauptverhandlung und
noch darüber hinaus Vergleichsgespräche über einen neuen Mietvertrag geführt
hatten, als genügend (act. 36 S. 24 f.).
3.4.3 Die Vermieterin hingegen erachtet die Suchbemühungen des
Mieters als klar ungenügend, habe er doch nur ein Ersatzobjekt im Projekt ... er-
wähnt (Prot. I S. 18 f.; act. 37 S. 6). Der Mieter habe seine Suchbemühungen trotz
der zwischen den Parteien geführten Vergleichsgespräche aufrecht erhalten müs-
sen, da er nicht auf das Zustandekommen eines Vergleichs habe vertrauen dür-
fen. Sodann habe er auch nicht nach vergleichbaren Objekten (75 m2 Lade- und
25 m2 Lagerfläche) gesucht und daher auch den Nachweis nicht erbringen kön-
nen, dass vergleichbare Objekte schwierig zu finden seien. Die Marktlage sowie
die aktuellen Mietzinsen von vergleichbaren Objekten liessen sich folglich nicht
nachvollziehen, weshalb diesbezüglich nicht von einem Härtefall ausgegangen
werden könne (act. 37 S. 6-8).
3.4.4 Wenn auch Vergleichsgespräche einen Mieter nicht grundsätzlich
von Suchbemühungen zu entbinden vermögen, fällt vorliegend ins Gewicht, dass
die Parteien diese selbst noch nach der Hauptverhandlung vom 1. Februar 2018
weitergeführt geführt haben (vgl. act. 1, 11, 13 und 15; Prot. I S. 47; act. 22 und
23). Diese Vergleichsgespräche beschränkten sich sodann nicht nur auf die Wie-
deraufnahme des Mietvertrages. Vielmehr stand auch eine Projektmodifikation in
Bezug auf die Sanierung der Ladenlokalität im Raum (was wird gemacht und von
- 18 -
wem [Mieter oder Vermieterin] übernommen), zu welchem Zweck der Mieter ge-
mäss unbestrittener Darstellung auch einen Architekten beizogen hatte (Prot. I
S. 34 f., 37; act. 18/4). In Bezug auf die Suchbemühungen kann daher im konkre-
ten Fall mit der Vorinstanz von einer Ausnahmesituation ausgegangen werden.
Trotz der intensiven Vergleichsgespräche ist der Mieter sodann nicht gänzlich un-
tätig geblieben und zudem musste er zeitgleich auch ein Ersatzobjekt für seine
Mietwohnung finden.
3.4.5 Die Ersatzlösung im Erstreckungsrecht besteht im Regelfall im Er-
langen eines angemessenen, d.h. in Bezug auf Preis, Lage, Grösse, Zustand und
Ausstattung gleichwertigen und insoweit zumutbaren Ersatzobjekts, nicht aber ei-
nes absolut "gleichwertigen". Von einer angemessenen Ersatzlösung kann somit
nur dann die Rede sein, wenn sie in etwa die gleichen Vorteile wie das bisherige
Mietobjekt aufweist (vgl. ZK-Higi, N 100, 102, 206 zu Art. 272 OR m.w.H.; BGer
4A_699/2014 vom 7. April 2015, E. 3.6.3). In diesem Sinne darf mit der
Vorinstanz erwartet werden, dass der Mieter sich auf der Suche nach Ersatzlö-
sungen flexibel zeigt, was er auch tat, als er sich auch nach grösseren Objekten
umschaute, welche die Integration all seiner bisherigen Standorte (Ladenlokal,
Grosslager und Produktionsstätte) erlauben würden. Schliesslich soll in jedem
Fall verhindert werden, dass er sein Geschäft aufgeben muss. So muss er nach
dem Gesagten seine Suche entgegen der Darstellung der Vermieterin nicht auf
Objekte beschränken, welche wie bisher 75 m2 Laden- und 25 m2 Lagerfläche
aufweisen, er hat seine Bemühungen aber auch – so die Vorinstanz zutreffend –
auf mit dem jetzigen Objekt vergleichbare Objekte auszuweiten.
3.4.6 Auch wenn aufgrund der vorliegenden Ausnahmesituation die
Suchbemühungen des Mieters im konkreten Fall keine unmittelbaren Rückschlüs-
se auf die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Geschäftsräume zulassen, ist
wie erwähnt härtebegründend zu berücksichtigen, dass er auf ein Ersatzobjekt mit
bestimmten Raum- (Ladenlokal mit grossen Schaufensterfronten inkl. Lagerflä-
che) und Standorteigenschaften (vgl. Ziff. III.3.1.5 und 3.3.4) angewiesen ist, so-
wie dass anderseits seine finanziellen Mittel knapp sind, was die Suche nach ei-
nem geeigneten Ersatzobjekt zwangsläufig erschwert.
- 19 -
4. Interessenlage der Vermieterin
4.1 Die Vermieterin, welche eigenen Angaben zufolge nicht vor dem 1. Ap-
ril 2019 mit der Realisierung des Bauprojektes beginnen wird, anerkannte einen
Erstreckungsanspruch des Mieters bis zu diesem Zeitpunkt. Zur eigenen Interes-
senlage führte sie vor Vorinstanz aus, es bestehe ein erhebliches Interesse, dass
die zum Teil durchgerosteten Leitungen saniert werden können und ebenso der
Lift, welcher gemäss Auflage der Stadt Zürich bis Ende August 2017 zu sanieren
gewesen wäre, bezüglich dessen jedoch im Hinblick auf das Bauprojekt eine Ver-
längerung habe erreicht werden können. Auch eine undichte Dachzinne müsse
dringend saniert werden. Sodann würden Brandabschottungen fehlen. Aus Si-
cherheitsgründen sei dringender Sanierungs- und Handlungsbedarf angezeigt.
Eine definitive Erstreckung bis zum 31. März 2019 sei fair und grosszügig (Prot. I
S. 20). Die Dringlichkeit der Sanierung wurde vom Mieter bestritten (act. 16
S. 19).
4.2 Die Vorinstanz berücksichtigte auf Vermieterseiten das Interesse am
rechtzeitigen Baubeginn. Unter Verweisung auf die sanitären Installationen, wel-
che ein Alter von über 80 Jahren aufweisen, ging sie von einem aktuellen Sanie-
rungsbedarf aus, verneinte aber die Dringlichkeit der Sanierung, habe die Vermie-
terin doch nicht behauptet, dass es zu Schäden gekommen sei oder solche dro-
hen würden. Die Umsetzung der behördliche Auflage bezüglich der Liftanlage ha-
be unter Hinweis auf das Sanierungsprojekt verschoben werden können. Und die
undichte Dachzinne könne und müsse problemlos separat repariert werden. Die
rechtskräftige Baubewilligung und deren gesetzliche Befristung auf drei Jahre sei-
en bei der Interessenabwägung kein stark ins Gewicht fallendes Element. Selbst
wenn die Erstreckungsdauer zu einem Ablauf der Bewilligung führen würde, kön-
ne das Projekt unverändert ein zweites Mal eingegeben werden (act. 36 S. 26).
Keine Rolle spiele, weder in die eine noch in die andere Richtung, wann die
Vermieterin bereit sei für einen Baubeginn und wie sich die Beendigung der übri-
gen Mietverhältnisse in der Liegenschaft gestalte, da einzig die Verlängerung der
Vertragsbeziehungen zwischen den Prozessparteien massgebend sei. Zwar kön-
ne die Vermieterin mit den geplanten Arbeiten vor dem Auszug der letzten Miet-
- 20 -
partei nicht beginnen, das Problem lasse sich aber ohne Weiteres durch Zwi-
schenvermietungen lösen (act. 36 S. 26).
4.3 Diese Erwägungen erachtet die Vermieterin als unvollständig und ver-
fehlt. Zusammengefasst macht sie geltend, die Sanierung sei zufolge des Alters
der Liegenschaft und der seit Jahrzenten aufgeschobenen Überholung (mind. 80
Jahre) sowie drohender Schäden im ganzen Haus dringlich (act. 37 S. 10 ff., 13,
16). Von Bedeutung seien in erster Linie ihre wirtschaftlichen Interessen am ra-
schen Beginn der geplanten Sanierung und der baldigen Realisierung der vorge-
sehenen Ertragssteigerung. Verzögere einzig noch der Mieter den Beginn der
Sanierung der leer gekündigten Liegenschaft, habe dies erhebliche Verluste, Ver-
teuerungen der Baukosten und eine Erhöhung der zukünftigen Mietzinsen bei der
Wiedervermietung zur Folge (act. 37 S. 8 f., 13-15). Überdies liege eine zeitlich
befristete, rechtskräftige Baubewilligung vor und sei der Baubeginn auf den 1. Ap-
ril 2019 geplant, was ein aktuelles und legitimes Vermieterinteresse indiziere und
für die Dringlichkeit spreche. Die Vorinstanz übersehe, dass der Ablauf der zeit-
lich befristeten Baubewilligung mit erneuten, beträchtlichen Planungskosten und
Bewilligungsgebühren verbunden sei und das Risiko bestehe, dass neue Nach-
barn/Drittpersonen gegen den Bauentscheid Rekurs erheben oder neue Bauvor-
schriften in Kraft treten könnten (act. 37 S. 9, 15).
4.4 Die Rüge der Vermieterin, die Ausführungen der Vorinstanz zum Sa-
nierungsprojekt seien im Rahmen der Erwägungen zur Erstreckung äusserst un-
vollständig (act. 37 S. 10), geht fehl. Einerseits lässt allein eine geplante Ge-
samtsanierung der Liegenschaft das Projekt nicht schon per se dringlich erschei-
nen. Anderseits war die Vorinstanz im Rahmen der Prüfung der Erstreckungs-
voraussetzungen nicht gehalten, sämtliche von der Vermieterin geltend gemach-
ten Sanierungsarbeiten, welche bereits im Zusammenhang mit der Prüfung der
Gültigkeit der Kündigung thematisiert worden waren (Dachstockausbau, Errich-
tung Steigzone, Erneuerung der Liftanlage und der Sanitärinstallationen, der
haustechnischen Anlagen, der Elektroinstallationen, der Fenster und Küchen, der
Boden- und Wandbeläge, Sanierung des Treppenhauses und der vorhandenen
asbesthaltigen Materialien sowie der undichten Stellen im Dach, Ersatz Ölheizung
- 21 -
und Brandschutzmassnahmen [vgl. Prot. I S. 14 f.]), zu wiederholen. Sie konnte
sich darauf beschränken, auf diese Erwägungen zu verweisen und insbesondere
auf jene Arbeiten näher einzugehen, welche die Vermieterin selbst zufolge be-
haupteter eingetretener Schäden (Dachzinne) und behördlicher Auflagen (Liftan-
lage) als dringlich qualifizierte (Prot. I. S. 20 f.). Schliesslich ist in Bezug auf die
Erstreckung des Mietverhältnisses die Frage der Dringlichkeit des Kündigungs-
grundes sowohl hinsichtlich des Prinzips als auch der Dauer der Erstreckung
massgebend.
4.5 Der Vorinstanz ist in Bezug auf die geltend gemachten rostigen und al-
ten Leitungen beizupflichten, dass die Vermieterin nicht geltend gemacht hat, es
sei dadurch zu Schäden gekommen oder diese würden unmittelbar drohen
(vgl. act. 36 S. 26). Ihre unsubstantiierte Behauptung, es drohe Schaden im gan-
zen Haus (act. 37 S. 13, 16), erhob die Vermieterin erstmals im Berufungsverfah-
ren, ohne darzutun, weshalb dies nicht schon vor Vorinstanz vorgebracht werden
konnte. Das ist als unzulässiges Novum nicht zu berücksichtigen.
Mit der Vorinstanz ist weiter davon auszugehen, dass die undichte Dachzin-
ne (act. 21/5 S. 15) ohne Weiteres noch vor der Gesamtsanierung repariert wer-
den kann und muss. Unbestritten ist, dass bezüglich der Liftanlage eine Auflage
der Baubehörde existiert, welche indes unter Hinweis auf das Sanierungsprojekt
hat verschoben werden können. Dass dieser Aufschub nur bis zum 1. April 2019
(geplanter Baubeginn) Gültigkeit hat, wurde nicht behauptet. Auch die fehlenden
Brandabschottungen lassen die Sanierung nicht per se als dringlich erscheinen,
wurde doch nicht geltend gemacht, es läge diesbezüglich eine feuerpolizeiliche
Auflage vor.
4.6 Mehrfach äussert die Vermieterin, dass die umfassenden Sanierungs-
arbeiten, so z.B. die Asbestsanierung, nicht in bewohntem Zustand des Gebäu-
des ausgeführt werden könnten (act. 37 S. 14 ff.). Davon ging auch die Vorinstanz
aus und erwog, die Vermieterin könne mit den geplanten Arbeiten vor dem Aus-
zug der letzten Mietpartei nicht beginnen. Das Problem liesse sich mit Zwischen-
vermietungen lösen (act. 36 S. 26). Zutreffend ist, dass für eine solche Zwischen-
vermietung zwar keine Gewähr besteht, wie die Vermieterin einwendet (act. 37
- 22 -
S. 16), dass diese gänzlich ausgeschlossen sei, machte sie nicht geltend, wes-
halb ihre pauschale Rüge, der diesbezügliche Standpunkt der Vorinstanz sei ver-
fehlt (act. 37 S. 11), unbehelflich ist.
Weder bezifferte die Vermieterin die von ihr geltend gemachten drohenden
Verluste, noch machte sie geltend, dass ihr daraus eine bedeutende finanzielle
Belastung entstehen würde. Vielmehr erwägt sie, leerstandsbedingte Kosten
durch die Erhöhung zukünftiger Mietzinsen aufzufangen (act. 37 S. 8 f., 15).
4.7 Das Argument der Verteuerung der eigentlichen Baukosten (act. 37
S. 15) ist insofern nicht stichhaltig, als die Vermieterin zum Bau bzw. zum aktuel-
len Stand des Grossprojektes keinerlei Angaben machen konnte und folglich auch
nicht geltend machte, dass bereits Detailpläne für die umfassende Sanierung vor-
liegen und die entsprechenden Bauaufträge vergeben wurden (vgl. Prot. I
S. 34 f.), die im Falle einer Bauverzögerung nicht eingehalten werden könnten.
Dasselbe gilt für ihre pauschale Behauptung, bei einer Verzögerung seien Unter-
nehmer allenfalls nicht mehr abkömmlich (act. 37 S. 8).
4.8 Einzig das Vorliegen einer rechtskräftigen Baubewilligung spricht inso-
fern für die Dringlichkeit des Sanierungsvorhabens, als mit den Umbauarbeiten
noch vor Ablauf der Gültigkeitsdauer der Baubewilligung begonnen werden sollte
(vgl. SVIT-Kommentar Mietrecht, 4. Aufl. 2018, N 62 zu 272 OR).
5. Interessenabwägung / Erstreckungsart und -dauer
5.1 In Bezug auf die Art und Dauer der Erstreckung kam die Vor-
instanz zum Schluss, für den Mieter zeichne sich noch keine Lösung ab und be-
dürfe eine solche, wenn sie einmal gefunden worden sei, der Vorbereitung. Mit
Blick auf die Vergleichsbemühungen habe er vor dem Gerichtsentscheid wenig
Anlass zu intensiven Bemühungen um eine Ersatzlösung gehabt. Nach der
Rechtsprechung komme nur eine Ersterstreckung infrage, da auch die Interessen
der Vermieterin einer solchen Lösung nicht entgegen stünden. Die Erstreckung
sei in Würdigung aller Umstände auf 2 Jahre zu bemessen (act. 36 S. 27).
- 23 -
5.2 Die Vermieterin erachtet die Gewichtung ihrer Interessen an der Sanie-
rung im Vergleich zu den Mieterinteressen hinsichtlich der Dauer der Erstreckung
wie auch der Erstreckungsart als unangemessen und rechtlich falsch (act. 37
S. 8, 11). Unter Berufung auf Literatur und Rechtsprechung macht sie geltend, bei
Leerkündigungen im Hinblick auf eine Gesamtsanierung habe die Vermieterschaft
ein immanentes Interesse an klaren Verhältnissen, weshalb bei Vorliegen einer
rechtskräftigen Baubewilligung die Erstreckung eine definitive sein müsse. Nur so
lasse sich das Bauvorhaben angemessen planen (act. 37 S. 9 f., 13 ff.). Es ver-
stehe sich von selbst, dass nach Ablauf der Lebensdauer von Bauteilen (rostige
Leitungen, Auflage bezüglich Liftanlage) jederzeit ein Schaden entstehen könne,
was schnellstmöglich zu verhindern sei, weshalb sie wissen müsse, wann sie mit
der Sanierung beginnen könne. Der Baubeginn sei auf den 1. April 2019 geplant
(act. 37 S. 15 f.). Die Kosten für die Gesamtsanierung seien erheblich und belie-
fen sich gemäss Totalunternehmerofferte auf Fr. 4'115'000.– (act. 37 S. 12). Aus
wirtschaftlichen Interessen und Gründen der Planungssicherheit dränge sich nur
eine definitive Erstreckung bis spätestens Ende März 2019 auf, selbst wenn ein
mieterseitiger Härtefall bejaht und dieser fortdauern würde. Auch die nicht allzu
grossen Suchbemühungen des Mieters würden nur eine definitive Erstreckung
gebieten, was auch dann gelte, wenn die Parteien Vergleichsgespräche geführt
hätten. Sollte dennoch eine erstmalige Erstreckung zugesprochen werden, sei
diese angemessen zu kürzen, da sich eine solche nur für ein Jahr ab Kündigungs-
termin, mithin bis Ende September 2018 rechtfertige (act. 37 S. 13 ff., 18).
5.3 Die Dauer der Erstreckung beträgt für Geschäftsräume höchstens
sechs Jahre (Art. 272b Abs. 1 OR), wobei im Rahmen der Höchstdauer eine oder
zwei Erstreckungen gewährt werden können, welche Möglichkeit es dem Richter
erleichtern soll, eine den besonderen Umständen des Einzelfalls angemessene
Lösung zu treffen. Ob eine erstmalige oder eine definitive Erstreckung zu gewäh-
ren ist, entscheidet sich – wie die Frage, ob überhaupt eine Erstreckung zu ge-
währen ist und gegebenenfalls für wie lange – aufgrund der Abwägung der Inte-
ressen der Parteien im Einzelfall. Dabei verfügt der Richter über einen grossen
Ermessensspielraum (vgl. BGer 4A_522/2009 vom 13. Januar 2010, E. 3.1; BGer
- 24 -
4A_368/2017 vom 19. Februar 2018, E. 7.1; BGer 4A_105/2009 vom 5. Juni
2009, E. 3.2).
5.4.1 Die Vermieterin rügt zu Recht, dem von der Vorinstanz (act. 36
S. 22) zitierten Entscheid des Bundesgerichts 4A_62/2010 lasse sich nicht ent-
nehmen, eine definitive Erstreckung sei die Ausnahme und erweise sich als bun-
desrechtswidrig, wenn sich für den Mieter im Urteilszeitpunkt noch keine konkrete
Lösung abzeichne (act. 37 S. 10). Vielmehr hielt das Bundesgericht im zitierten
Entscheid fest, ob eine erstmalige oder definitive Erstreckung zu gewähren sei,
entscheide sich aufgrund der Abwägung der Interessen der Parteien im Einzelfall,
weshalb nicht allgemein von einem Regel-Ausnahmeverhältnis gesprochen wer-
den könne. Gemäss Rechtsprechung und Lehre sei eine einmalige Erstreckung
angezeigt, wenn dem Vermieter selbst im Falle des möglichen Fortbestandes der
Härte für den Mieter eine weitere Erstreckung – z.B. wegen Eigenbedarfs – nicht
mehr zugemutet werden könne. Dagegen spreche für eine erstmalige Erstre-
ckung, wenn im Zeitpunkt des Entscheids nur schwer abgeschätzt werden könne,
ob innert der gewährten Erstreckung ein geeignetes Ersatzobjekt gefunden wer-
den könne, was namentlich dann zutreffen könne, wenn Ersatzobjekte bestimmte
Eigenschaften aufweisen müssten, welche nicht oft angeboten würden, und –
namentlich unter Berücksichtigung der Suchbemühungen des Mieters – zu einem
späteren Zeitpunkt mit Blick auf die örtlichen Verhältnisse auf dem Immobilien-
markt zusätzliche Anhaltspunkte zu erwarten seien (BGer 4A_62/2010 vom
13. April 2010, E. 6.1.2 m.w.H.).
5.4.2 Eine einmalige Erstreckung kann gerechtfertigt sein, wenn der
Vermieter die Mietliegenschaft einer Totalsanierung – bei der den Mietern der
Verbleib in der Liegenschaft nicht zugemutet werden kann – unterziehen will, weil
er dabei für die Planung der Arbeiten auf einen verbindlichen Endtermin der Miet-
verhältnisse angewiesen ist (vgl. Irène Spirig, Grundsätze im Erstreckungsrecht,
mp 2008 S. 216). Das Bundesgericht bejahte dies in Fällen, in welchen der Zeit-
punkt des Baubeginns mit hinreichender Bestimmtheit prognostizierbar war (vgl.
BGer 4A_621/2009 vom 25. Februar 2010, E. 2.4.1-3, in: MRA 4/10 S. 157 ff. und
BGer 4A_67/2016 vom 7. Juni 2016, E. 7.1; für das zweistufige Vorgehen im um-
- 25 -
gekehrten Fall vgl. BGE 135 III 121 E. 5 = Pra 98 [2009] Nr. 88) bzw. die Baube-
willigung bereits vorlag (vgl. BGer 4A_447/2015 vom 31. März 2016, E. 5.3.1 =
Pra 106 (2017) Nr. 79 und BGer 4A_58/2017 vom 23. Mai 2017, E. 3.1-2, in MRA
3/17 S. 152). Im Unterschied zum vorliegenden Fall lag den zitierten Entscheiden
eine Eigenbedarfskündigung zugrunde und fiel insbesondere auch ins Gewicht,
dass die Kündigungen lange im Voraus ausgesprochen wurden und die Mieter
zusammen mit der gewährten Erstreckungsdauer genügend Zeit für die Suche
nach einem Ersatzobjekt hatten. So wird in der Literatur (SVIT-Kommentar Miet-
recht, 4. Aufl. 2018, N 67 zu Art. 272 OR) auch darauf hingewiesen, dass der ex-
pliziten Erwähnung des Eigenbedarfs (Art. 272 Abs. 2 lit. d OR) ausserhalb der
"persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse" des Vermieters
(Art. 272 Abs. 2 lit. c OR) im Rahmen der Mieterstreckung eine besondere Bedeu-
tung zukomme.
Im Entscheid BGer 4A_447/2015 vom 31. März 2016 hatte das Bundesge-
richt über die Gültigkeit einer ausserordentlichen Kündigung, die vom Erwerber
der Liegenschaft wegen dringenden Eigenbedarfs gestützt auf Art. 261 Abs. 2 OR
ausgesprochen wurde, und in der Folge (nach der Rückweisung im Erstreckungs-
punkt) über die Erstreckung in dieser Konstellation zu befinden. Es hielt (in Bin-
dung an seine Feststellung in BGer 4A_447/2015) fest, dass zufolge Vorliegens
der zwischenzeitlich erteilten Baubewilligung für die im Hinblick auf die Eigennut-
zung erforderliche Umgestaltung der dringende Eigenbedarf des Vermieters die
Interessen des Mieters überwiege, und lehnte jedwelche Erstreckung ab (BGer
4A_58/2017 vom 23. Mai 2017, E. 3.1-2).
Da gemäss konstanter Rechtsprechung des Bundesgerichts unter den Er-
streckungsarten kein allgemeines Regel-Ausnahmeverhältnis besteht, kann ein
solches auch den zitierten Entscheiden nicht zugrunde liegen. Der Schluss ist da-
her nicht zulässig, im Rahmen einer Sanierungskündigung müsse die zugebilligte
Erstreckung bei Vorliegen einer Baubewilligung zwingend eine definitive sein.
Über das Prinzip, die Dauer wie auch die Art der Erstreckung ist allein gestützt auf
die Interessensabwägung im konkreten Einzelfall zu entscheiden, wobei das Ge-
richt wie dargelegt über einen grossen Ermessenspielraum verfügt. Es verletzt nur
- 26 -
dann Bundesrecht, wenn es die vom Gesetz festgelegten Grenzen überschreitet,
wenn es sich von Erwägungen leiten lässt, die mit der anwendbaren Bestimmung
nichts zu tun haben, wenn es wesentliche Elemente nicht berücksichtigt oder
wenn es derart unhaltbare Schlussfolgerungen zieht, dass von einer rechtsmiss-
bräuchlichen Ausübung des Ermessens gesprochen werden muss (vgl. BGer
4C.343/2004, E. 4.1, in mp 2/05 S. 100).
5.5 Die mit der Erstreckung abzuwendende Härte besteht letztlich darin,
dass der Mieter unverschuldet sein Geschäft nicht mehr betreiben kann. Im vor-
liegenden Fall ist auf Seiten des Mieters das Interesse an der Aufrechterhaltung
seines Betriebes und damit seiner Existenzgrundlage von zentraler Bedeutung.
Dabei fällt zusätzlich ins Gewicht, dass er auf ein Ersatzobjekt mit spezifischen
Raum- und Standorteigenschaften angewiesen ist, was nicht nur mit einem ge-
wissen Zeitaufwand bei der Suche nach einem geeigneten Objekt verbunden ist,
sondern auch durch seine begrenzten finanziellen Möglichkeiten weiter erschwert
wird. Wann er ein solches finden wird, ist höchst unsicher. Er wird seine Ansprü-
che an ein Ersatzobjekt und unter Umständen auch sein Geschäftsmodell anpas-
sen müssen, was Zeit braucht und für eine längere Erstreckung spricht.
Die Interessen der Vermieterin, welche die Mietliegenschaft als Investitions-
anlage erworben hat (Prot. I S. 21), an einer raschen Abwicklung der Sanierung
und nachfolgenden Neuvermietung der Liegenschaft bzw. baldigen Realisierung
der vorgesehenen Ertragssteigerung können sich gegen die Härtegründe des
Mieters, welcher vier Personen beschäftigt, die Lokalität, welche seine Existenz-
grundlage bildet, seit 14 Jahren mietet und Schwierigkeiten haben wird, ein ge-
eignetes Ersatzlokal zu finden, nicht durchsetzen. Die Vermieterin machte zwar
finanzielle Einbussen im Falle einer Rückgabe des Mietobjekts nach dem
31. März 2019 bzw. eines späteren Baubeginns geltend, bezifferte diese indes
nicht und zieht deren Kompensation durch höhere Mietzinsen nach der Sanierung
in Erwägung. Zumindest hat sie nicht behauptet, aus einem Ausfall würde eine
bedeutende finanzielle Belastung resultieren. Zudem wäre eine solche - anders
als beim Mieter - nicht existenzieller Natur.
- 27 -
5.6 Die Vorinstanz gewährte eine Erstreckung von zwei Jahren bis zum
30. September 2019. Damit beschränkt sich die Erstreckungsdauer auf einen Drit-
tel der möglichen Höchstdauer und trägt den Umständen Rechnung, dass zwi-
schen dem Kündigungsschreiben und dem Kündigungszeitpunkt nur die kurze,
vertragliche Zeitspanne von sechs Monaten lag und dass vom Mieter angesichts
der vorliegenden Ausnahmesituation bis zum erstinstanzlichen Entscheid noch
keine intensiven Suchbemühungen zu verlangen waren. Entgegen der Ansicht
der Vermieterin ist die Zeit zwischen der Mieterorientierung vom 27. September
2016 und der Kündigung vom 28. Februar 2017 nicht relevant, zumal auch die
Darstellung der Parteien in Bezug auf diese divergieren und im Anschluss die
Fortsetzung des Mietverhältnisses im Raum stand (Prot. I S. 9 f., 24, 28, 33 ff.,
42).
Wenn auch die zuerkannte erstmalige Erstreckung für die Vermieterin mit
einer Planungsunsicherheit einhergeht, lässt sie die Baubewilligung nicht hinfällig
werden. Diese hat bis Juli 2020 Gültigkeit (Prot. I S. 11), sofern bis dahin mit der
Ausführung begonnen wurde (vgl. § 322 Abs. 1 und 3 PBG). Dieser Umstand wird
insbesondere von Bedeutung sein, sollte sich die Frage einer Zweiterstreckung
stellen. Im Hinblick darauf müsste der Mieter seine Suchbemühungen seit dem
erstinstanzlichen Entscheid zudem massiv intensivieren.
Aus dem von der Vermieterin (act. 37 S. 9) zitierten Entscheid der Kammer
vom 18. Februar 2016 (OGerZH NG150015) lässt sich im Ergebnis nichts zu ihren
Gunsten ableiten. Auch in jenem Fall wurden dem Vermieter kurz nach der aus-
gesprochenen Kündigung (wegen Realisierung eines Neubaus) die Bewilligung
für das Bauvorhaben erteilt. Wohl erwog das Gericht, dass mit dem Vorliegen der
rechtskräftigen Baubewilligung der Vermieter ein gewichtiges und aktuelles Inte-
resse habe, über die von den Mietern gemietete Lagerhalle wieder vollumfänglich
verfügen zu können, doch müsse der Vermieter bei der Planung eines Bauprojek-
tes allfällige (legitime) Erstreckungsansprüche der Mieter mitberücksichtigen. Vor
dem Hintergrund der maximal möglichen Erstreckung von sechs Jahren, könne er
der von den Mieter beantragten einmaligen dreijährigen Erstreckung bis Ende
März 2017 nicht erfolglos entgegenhalten, die ihm erteilte Baubewilligung verfalle
- 28 -
am 27. August 2016. Im Rahmen der konkreten Abwägung der Interessen der
Parteien überwogen die Interessen des Vermieters die gewichtigen wirtschaftli-
chen Interessen der Mieter nicht, welchem trotz sanierungsbedingten Leerkündi-
gungen und Verfall der Baubewilligung per 27. August 2016 eine (definitive drei-
jährige) Erstreckung bis Ende März 2017 gewährt wurde (a.a.O. S. 37). Und im
von der Vermieterin ebenfalls zitierten Beschluss der Kammer vom 13. April 2018
(OGerZH NG170009) war kein Entscheid in der Sache zu fällen, so dass sich da-
raus von vornherein nichts für den vorliegenden Entscheid ableiten lässt.
5.7 Nach dem Gesagten ist der Vermieterin im konkreten Fall zuzumuten,
mit der Sanierung zuzuwarten. Angesichts der sozialen Notlage des Mieters ist
die von der Vorinstanz eingeräumte erstmalige Erstreckung um zwei Jahre nicht
zu beanstanden. Die Berufung ist somit abzuweisen.
IV.
1. Nachdem die Vermieterin vollständig unterliegt und sie die Kostenfol-
gen nicht separat angefochten hat, bleibt es bei der vorinstanzlichen Regelung
der Verteilung der Gerichtskosten und der Parteientschädigung.
2. Die Gebühr des Berufungsverfahrens bemisst sich nach Massgabe
dessen, was vor der Rechtsmittelinstanz noch im Streit liegt (§ 12 Abs. 2 GebV
OG). Ausgehend von einem Verfahrensstreitwert von Fr. 18'960.– (12 x
Fr. 1'580.–, vgl. act. 37 S. 3 und act. 39) ist die Entscheidgebühr für das zweitin-
stanzliche Verfahren in Anwendung von § 12 i.V.m. § 4 Abs. 1 und 3 sowie § 7
lit. a GebV OG auf Fr. 2'000.– festzusetzen. Sie ist dem Ausgang des Verfahrens
entsprechend der Vermieterin aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO) und aus dem
von ihr geleisteten Kostenvorschuss zu beziehen.
3. Dem Mieter ist mangels ihm entstandener erheblicher Umtriebe keine
Parteientschädigung zuzusprechen.
- 29 -