Decision ID: 3a321cac-3f06-5788-9cdf-6f024b2d6cdd
Year: 2017
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_001
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

in fatto:
A.
Nel 1976 i proprietari delle particelle n. 1200, 2651, 2652, 2653, 2654, 2860, 2861 e 2862 RFD di _, formanti un vasto complesso residenziale denominato ‟Q_ ˮ, hanno disciplinato l'uso e la gestione di talune strutture comuni (piscine, campi da tennis e parco giochi) in un “regolamento supercondominiale del complesso immobiliare Q_”. Nel 2000 è stata ricavata dal frazionamento della particella n. 2651 la particella n. 3339, costituita poi in proprietà per piani, il cui regolamento per l'uso e l'amministrazione richiama il citato “regolamento supercondominiale”. Nel 2004 AO 1 ha acquistato la particella n. 3339, la quale beneficia – in particolare – di una servitù di passo pedonale iscritta sulle particelle n. 1200, 2651, 2652, 2653, 2654, 2860, 2861 e 2862, di una servitù di ‟uso piscinaˮ sulle particelle n. 2652, 2653, 2654, 2861 e 2862, di una servitù di ‟uso campo da tennisˮ sulle particelle n. 1200, 2651, 2654 e 2862, di una servitù di ‟uso area appoggio attività tennisˮ sulle particelle n. 2651, 2653, 2654 e 2862 e di una servitù di ‟uso area di svago, riposo e parco giochi per bambiniˮ sulle particelle n. 2652, 2653 e 2860.
B.
Il 14 dicembre 2015 AO 1 ha chiesto all'ufficiale del registro fondiario del Distretto di Bellinzona la cancellazione delle menzionate servitù. Il giorno successivo l'ufficiale ha eseguito l'operazione, dandone comunicazione il 27 gennaio 2016 ai proprietari dei fondi dominanti. Il 5 febbraio 2016 l'avv. _ M_, incaricato dall'amministratore del “Supercondominio _ˮ, ha invitato l'ufficiale a riesaminare la situazione e a revocare la cancellazione delle servitù. Il 10 febbraio 2016 l'ufficiale ha confermato il proprio operato, ricordando che eventuali controversie tra proprietari dei fondi dominanti e proprietari dei fondi servienti andavano sottoposte – se mai – al giudice civile.
C.
Contro la decisione dell'ufficiale del registro fondiario la AP 1, proprietaria delle particelle n. 2653, 2654, 2860 e 2861, ha ricorso il 29 febbraio 2016 alla Divisione della giustizia, autorità di vigilanza sul registro fondiario, postulando la reiezione della richiesta di cancellazione
delle citate servitù e la reinscrizione delle medesime. Nelle sue osservazioni del 7 marzo
2016 l'ufficiale del registro fondiario si è confermato una volta ancora nel proprio operato. In una replica spontanea del 13 aprile 2016 la ricorrente ha ribadito le sue domande. Invitato a presentare osservazioni, AO 1 ha chiesto il 1° giugno 2016 di dichiarare il ricorso irricevibile o, in subordine, di respingerlo. Statuendo il 17 agosto 2016, l'autorità di vigilanza ha respinto il ricorso e ha posto la tassa di giustizia (fr. 300.–) con le spese (fr. 50.–) a carico della AP 1.
D.
Contro la decisione appena citata la AP 1 è insorta
a questa Camera con un ricorso del 19 settembre 2016 per ottenere che ‟la richiesta di cancellazione del 14 dicembre 2015 (...) e la comunicazione del 27 gennaio 2016 dell'Ufficio dei registri” siano annullate, di modo che ‟le servitù indicate nell'istanza di cancellazione e nella comunicazione dell'Ufficio dei registri, per cui la cancellazione è avvenuta solo a giornale, non sono riportate a libro mastro e permangono dunque iscritte a registro fondiario, ristabilendo la situazione anterioreˮ. Con osservazioni del 27 ottobre 2016 AO 1 propone di respingere il ricorso. Il 28 ottobre 2016 l'ufficiale del registro fondiario ha reiterato la propria posizione, mentre la
Divisione della giustizia ha dichiarato
il 31 ottobre 2016
di rinunciare a osservazioni, proponendo nondimeno di respingere il ricorso.

Considerando
in diritto: 1.
Le decisioni emanate dalla Divisione della giustizia quale autorità di vigilanza sul registro fondiario possono formare oggetto di ricorso entro trenta giorni alla Camera civile di appello secondo le disposizioni della legge di procedura per le cause amministrative (art. 6 LRF: RL 4.1.3.1; cfr. anche art. 956
b
cpv. 1 CC). Il ricorso è diretto contro l'autorità di vigilanza, ma l'Ufficio del registro
fondiario che ha emanato la decisione rimane parte in causa (I CCA,
sentenza inc.
11.2011.101 del 22 marzo 2012, consid. 1 con rinvii; v. anche
Schmid
in: Basler Kommentar, ZGB II, 5a edizione, n. 31 ad art. 956
a
). Tempestivo, il ricorso in esame è quindi ricevibile.
2.
Nella decisione impugnata l'autorità di vigilanza ha ricordato che a norma dell'art. 956
a
cpv. 3 CC non è dato ricorso contro l'avvenuta iscrizione, modifica o cancellazione di un diritto reale nel registro fondiario o contro annotazioni nel libro mastro, operazioni che possono essere contestate – se mai – davanti al giudice civile con un'azione di rettifica del registro fondiario (art. 975 CC). Quanto alla comunicazione della radiazione di servitù dal registro fondiario senza il concorso del proprietario della particella gravata, secondo l'autorità di vigilanza si tratta di un provvedimento estraneo alla procedura di iscrizione, ragione per cui il ricorso della AP 1 è stato definito irricevibile.
Ciò posto, l'autorità di vigilanza ha esaminato ugualmente le
argomentazioni della ricorrente, rilevando che per cancellare una servitù dal registro fondiario è sufficiente una dichiarazione scritta del beneficiario. Non occorre coinvolgere il proprietario del fondo interessato, nemmeno nell'ipotesi cui una servitù derelitta si trovi connessa a un obbligo di manutenzione e di istallazione in favore del fondo gravato, giacché tale onere, che costituisce un dovere accessorio alla servitù e non gode di un'esistenza propria e indipendente, non è
propter rem
. Evocata l'entrata in vigore nel 2012 degli art. 740
a
e 741 cpv. 2 CC, l'autorità di vigilanza ha soggiunto che qualora “si intenda subordinare il preesistente regime di servitù su istallazioni comuni a restrizioni nei confronti di atti di disposizione liberatori per complessi già realizzati, occorrerà procedere a stipulare apposite convenzioni integrative con eventuale annotazione a RF”. Essa ne ha concluso che, in mancanza di un tale accordo, il beneficiario può rinunciare unilateralmente a una servitù senza dover interpellare previamente eventuali altri titolari interessati.
3.
La ricorrente contesta che AO 1 potesse ottenere da sé solo la cancellazione delle note servitù “con il solo e manifesto intento di non contribuire alle spese di manutenzione di alcune installazioni comuni”, ciò che compromette “l'intero e complesso assetto del Q_”. A mente sua, in mancanza dei consensi per la cancellazione delle servitù da parte “dei terzi che dispongono di diritti reali limitati sui fondi dominanti” (come i creditori ipotecari), la decisione impugnata va annullata, anche perché con la rinuncia alle servitù le proprietà per piani del fondo dominante subiscono un netto deprezzamento dovuto alla perdita del diritto d'uso di determinate strutture comuni al “supercondominio”. Inoltre, secondo la ricorrente, l'ufficiale del registro fondiario non poteva dar seguito alla richiesta di cancellazione, poiché l'art. 740
a
cpv. 1 CC non è applicabile. A suo parere, la norma è superata dal regolamento per la gestione delle strutture comuni del Q_, il quale prevede che per la definizione dei termini di gestione, uso e ripartizione delle spese delle parti comuni è data la competenza dell'assemblea dei comproprietari. Ciò esclude la possibilità di rinunciare unilateralmente alle servitù. Per di più, prosegue la ricorrente, il citato regolamento non consente di uscire dalla comunione rinunciando alle servitù giusta l'art. 740
a
cpv. 2 CC. Infine, secondo la ricorrente, la rinuncia unilaterale alle servitù, che trascenderebbe finanche nell'abuso di diritto, non è ammissibile, poiché la mancata partecipazione alla gestione e al finanziamento delle varie strutture comuni comprometterebbe gravemente la stabilità, l'attrattività e la vivibilità del quartiere.
4.
Come si è visto, la decisione impugnata poggia su una doppia motivazione. Per un verso l'autorità di vigilanza sul registro fondiario ha definito il ricorso irricevibile, per altro verso l'ha respinto poiché – in estrema sintesi – mancando una convenzione integrativa annotata nel registro fondiario, il beneficiario poteva rinunciare unilateralmente a diritti di servitù senza dover interpellare previamente eventuali altri titolari interessati. Ora, quando una decisione è sorretta da più motivazioni indipendenti (alternative o sussidiarie), l'una di esse bastando da sé sola per definire l'esito della causa, il ricorrente deve confrontarsi con tutte quante, sotto pena di inammissibilità del ricorso, e un'impugnazione può essere accolta unicamente se le critiche volte contro ogni motivazione risultano fondate (DTF 138 III 735 consid. 3.4 con rinvio, 138 I
100 consid. 4.1.4; analogamente: I CCA, sentenza inc. 11.2016.89
del
7 ottobre 2016, consid. 4).
In concreto l'argomentazione della ricorrente è tutta tesa a dimostrare che l'ufficiale del registro fondiario non poteva cancellare le servitù perché AO 1 non poteva rinunciare unilateralmente a quei diritti. La ricorrente non spende una parola invece per spiegare quali ragioni rendevano proponibile il suo ricorso contro la decisione dell'ufficiale del registro e, quindi, perché la conclusione dell'autorità di vigilanza, che ha definito il ricorso irricevibile, sarebbe erronea. Ne segue che il ricorso non rispetta le esigenze di motivazione dell'art. 70 LPAmm e va dichiarato inammissibile.
5.
La ricorrente fa notare, senza invero trarre conclusioni, che la richiesta di cancellazione è stata registrata a giornale, ma non è ancora stata eseguita nel libro mastro. V'è da domandarsi se ciò influisca sulla ricevibilità del ricorso presentato contro la decisione dell'ufficiale del registro fondiario. In realtà la questione può rimanere indecisa. È vero infatti che al
momento in cui è stato presentato il ricorso contro la decisione dell'ufficiale, il 29 febbraio 2016,
figurava ancora in calce all'estratto del registro fondiario l'avvertenza secondo cui la cancellazione delle note servitù dal libro mastro non era ancora avvenuta (doc. 10). L'indicazione tuttavia era fallace, poiché in realtà la cancellazione era stata eseguita, come si evince chiaramente dall'elenco delle servitù riprodotto nell'estratto medesimo. E contro l'avvenuta iscrizione, modifica o cancellazione di un diritto reale dal libro mastro non era dato ricorso. Si sarebbe potuta promuovere solo – come rileva l'autorità di vigilanza – azione di rettifica del registro fondiario (art. 975 CC;
Mooser
in: Commentaire Romand, Code civil II, Basilea 2016, n. 18 ad art. 956
a
;
Schmid
, op. cit., n. 3 ad art. 956
a
CC;
Steinauer
,
Les droits réels, vol. I, 4a edizione, pag. 308 n. 858; analogamente, sotto l'egida del vecchio art. 956 cpv. 2 CC:
R
tiD II-2008 pag. 667 n. 36c consid. 3 con rinvii
). Se ne conclude che, comunque lo si esamini, il ricorso si rivela irricevibile e sfugge a ulteriore disamina.
6.
Gli oneri dell'attuale giudizio seguono la soccombenza (art. 47 cpv. 1 LPAmm). AO 1, che ha presentato osservazioni tramite un patrocinatore, ha diritto a un'adeguata indennità per ripetibili (art. 49 cpv. 1 LPAmm). Non si pone invece problema di ripetibili in favore dell'autorità di vigilanza o dell'ufficio del registro fondiario, i quali sono intervenuti nell'ambito delle loro attribuzioni ufficiali (art. 66 cpv. 4 LTF per analogia).
7.
Quanto ai rimedi giuridici esperibili contro la presente sentenza sul piano federale, la vigilanza sulla tenuta del registro fondiario è suscettibile di ricorso in materia civile (art. 72 cpv. 2 lett. b n. 2 LTF). Il valore litigioso non parrebbe determinante (sentenza del Tribunale federale 5A_614/2008 del 26 novembre 2008, consid. 1, in: ZBGR 92/2011 pag. 370 e sentenza 5A_593/2012 del 1° novembre 2012, consid. 1 in: ZBGR 94/2013 pag. 277; v. anche
Mooser
, op. cit., n. 53 ad art. 956
a
CC;
Schmid
, op. cit., n. 8 ad art. 956
b
CC).
8.
La comunicazione dell'odierno giudizio avviene anche all'Ufficio federale per il diritto del registro fondiario e del diritto fondiario (UFRF: art. 7 ORF), il quale esercita l'alta vigilanza sulla tenuta del registro fondiario ed è legittimato a impugnare le decisioni su ricorso in materia di registro fondiario dinanzi al Tribunale federale (art. 956
a
cpv. 2 n. 3 CC, art. 6 cpv. 3 lett. j ORF).