Decision ID: 253d7b56-3f81-41c6-8efd-6b624bb70ede
Year: 2012
Language: de
Court: BL_SG
Chamber: BL_SG_001
Canton: BL
Region: Northwestern_Switzerland
Law Area: public_law

Sachverhalt:
Rechtsprechung Steuergericht Basel-Landschaft
> Steuergericht
510 11 49 Interkantonale Doppelbesteuerung
Während sich der Kanton Basel-Landschaft für die Anwendung des Kreisschreibens Nr. 14
der Schweizerischen Steuerkonferenz ausspricht, welches die Zuständigkeit für die Veranla-
gung der ganzen Steuerperiode dem Zuzugskanton zugesteht, wendet der Kanton Basel-
Stadt dieses nicht an und beruft sich stattdessen auf die in Art. 4 der Verordnung über die
Anwendung des StHG festgeschriebene Wegzugs- resp. Zuzugsbesteuerung und der damit
verbundenen eigenständigen Veranlagungsbefugnis.
Wird eine Einmalzahlung vom Wegzugskanton vollumfänglich und vom Zuzugskanton an-
teilsmässig besteuert, handelt es sich um eine aktuelle Doppelbesteuerung.
Die in Art. 4 der Verordnung über die Anwendung des StHG geltende gesetzliche Regelung
(Wegzugs- resp. Zuzugsbesteuerung) wirft Divergenzen auf, welche das Ziel der Steuerhar-
monisierung verfehlen und sich unter dem Gesichtspunkt der Verfahrensökonomie nicht
rechtfertigen lassen.
Die Kreisschreiben der Schweizerischen Steuerkonferenz entfalten zwar keine rechtlich bin-
dende Wirkung, jedoch ist nicht von ihnen abzuweichen, solange sie eine sachgerechte und
von allen beteiligten Kantonen befürwortete und auch umgesetzte Konkretisierung und Aus-
legung inne haben.
(Dieser Entscheid wurde beim Kantonsgericht angefochten)
S a c h v e r h a l t :
1. Die Pflichtigen zogen per 1. März 2008 vom Kanton Basel-Stadt in den Kanton Basel-
Landschaft. Mit Veranlagungsverfügung vom 26. August 2010 wurden sie zu einem steuer-
baren Einkommen in Höhe von Fr. 108'722.-- sowie einem satzbestimmenden Einkommen
von Fr. 64'454.-- veranlagt.
510 11 62 Grundstückgewinnsteuer: Ermittlung des Verkehrswertes vor 20 Jahren
Gemäss konstanter Praxis der Steuerverwaltung und der kantonalen Steuerjustizbehörden
ist der objektive Verkehrswert von unüberbauten Grundstücken nach der statistischen
Methode zu ermitteln. Ausgangspunkt für die Verkehrswertschätzung nach der statistischen
Methode bilden die vorhandenen Vergleichspreise. Dazu sind Vergleichspreise von
Handänderungen unter Dritten heranzuziehen. Als vergleichbar können dabei
Handänderungen gelten, welche Grundstücke betreffen, die zur Zeit des
Bewertungsstichtags oder zuvor gehandelt wurden.
S a c h v e r h a l t :
1. Mit Vertrag vom 30. September 2009 verkaufte die Rekurrentin das Grundstück mit
der Parzellen-Nr. (...) Grundbuch A. an den Kanton Basel-Landschaft. Das Grundstück weist
eine Fläche von 5'598 m2 auf.
2. Mit Veranlagungsverfügung der Grundstückgewinnsteuer Nr. (...) vom 9. Juni 2011
erhob die Steuerverwaltung für die Parzelle Nr. (...) in A. eine Grundstückgewinnsteuer von
Fr. 469'952.--, wobei als Grundlage für die Berechnung der Gestehungskosten ein
Verkehrswert vor 20 Jahren von Fr. 380.-- pro m2 festgesetzt wurde.
3. Dagegen erhob die damalige Vertreterin der Pflichtigen mit Schreiben vom 7. Juli
2011 Einsprache mit dem Begehren, es sei der Verkehrswert vor 20 Jahren (1991) für die
Parzelle Nr. (...) mit Fr. 500.-- pro m2 zu veranschlagen.
Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, dass die Steuerpflichtige im
gleichen Jahr einen Teil der Nachbarsparzelle Nummer (...) veräussert habe und dass in
entsprechender Veranlagungsverfügung Nr. (...) vom 27. Juli 2009 der Verkehrswert vor 20
Jahren nominal vor Indexierung mit Fr. 500.-- berücksichtigt worden sei. Diese
Veranlagungsverfügung sei gar rektifiziert, mithin der ursprünglich veranlagte
Quadratmeterwert einer eingehenden Prüfung unterzogen und korrigiert worden. Der
zuständige Veranlagungsbeamte habe der Steuerpflichtigen in Aussicht gestellt, dass dieser
korrigierte Gestehungskostenwert auch für die weiteren geplanten Veräusserungen im
gleichen Gebiet und in der gleichen Zeitperiode gelten würde. In guten Treuen habe sich die
510 11 62 Grundstückgewinnsteuer: Ermittlung des Verkehrswertes vor 20 Jahren
Gemäss konstanter Praxis der Steuerverwaltung und der kantonalen Steuerjustizbehörden
ist der objektive Verkehrswert von unüberbauten Grundstücken nach der statistischen
Methode zu ermitteln. Ausgangspunkt für die Verkehrswertschätzung nach der statistischen
Methode bilden die vorhandenen Vergleichspreise. Dazu sind Vergleichspreise von
Handänderungen unter Dritten heranzuziehen. Als vergleichbar können dabei
Handänderungen gelten, welche Grundstücke betreffen, die zur Zeit des
Bewertungsstichtags oder zuvor gehandelt wurden.
S a c h v e r h a l t :
1. Mit Vertrag vom 30. September 2009 verkaufte die Rekurrentin das Grundstück mit
der Parzellen-Nr. (...) Grundbuch A. an den Kanton Basel-Landschaft. Das Grundstück weist
eine Fläche von 5'598 m2 auf.
2. Mit Veranlagungsverfügung der Grundstückgewinnsteuer Nr. (...) vom 9. Juni 2011
erhob die Steuerverwaltung für die Parzelle Nr. (...) in A. eine Grundstückgewinnsteuer von
Fr. 469'952.--, wobei als Grundlage für die Berechnung der Gestehungskosten ein
Verkehrswert vor 20 Jahren von Fr. 380.-- pro m2 festgesetzt wurde.
3. Dagegen erhob die damalige Vertreterin der Pflichtigen mit Schreiben vom 7. Juli
2011 Einsprache mit dem Begehren, es sei der Verkehrswert vor 20 Jahren (1991) für die
Parzelle Nr. (...) mit Fr. 500.-- pro m2 zu veranschlagen.
Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, dass die Steuerpflichtige im
gleichen Jahr einen Teil der Nachbarsparzelle Nummer (...) veräussert habe und dass in
entsprechender Veranlagungsverfügung Nr. (...) vom 27. Juli 2009 der Verkehrswert vor 20
Jahren nominal vor Indexierung mit Fr. 500.-- berücksichtigt worden sei. Diese
Veranlagungsverfügung sei gar rektifiziert, mithin der ursprünglich veranlagte
Quadratmeterwert einer eingehenden Prüfung unterzogen und korrigiert worden. Der
zuständige Veranlagungsbeamte habe der Steuerpflichtigen in Aussicht gestellt, dass dieser
korrigierte Gestehungskostenwert auch für die weiteren geplanten Veräusserungen im
gleichen Gebiet und in der gleichen Zeitperiode gelten würde. In guten Treuen habe sich die
http://www.baselland.ch/main_strk-htm.277547.0.html
Pflichtige auch für weitere Grundstückveräusserungen auf die veranlagten
Gestehungskosten verlassen können. Es sei nicht einzusehen, weshalb die Wertbemessung
aus der Verfügung Nr. (...) nicht auch für die Veräusserung der Parzelle Nr. (...) zur
Anwendung kommen solle. Die beiden Parzellen lägen unmittelbar nebeneinander und die
Veräusserung der Parzelle Nr. (...) habe unwesentlich später stattgefunden. Es sei der
Steuerpflichtigen zudem bekannt, dass im gleichen Gebiet (C.-weg, D.-weg, E.-weg) in den
Jahren 1988 bis 1994 Grundstücke für Fr. 450.-- bis Fr. 725.-- gehandelt worden seien, was
einen mittleren Wert von Fr. 580.-- ergebe.
4. Mit Einsprache-Entscheid vom 11. Oktober 2011 wies die Steuerverwaltung die
Einsprache ab mit der hauptsächlichen Begründung, dass im Steuerrecht der Beweis für
steueraufhebende oder steuermindernde Tatsachen grundsätzlich dem Steuerpflichtigen
obliegen würde, welcher diese nicht nur zu behaupten, sondern auch zu belegen habe.
Vorliegend stütze sich die Einsprecherin auf zwei Grundstückgewinnsteuer-Verfügungen, die
grundsätzlich nicht für die Ermittlung des Verkehrswertes im Jahr 1989 taugten. Der in der
Veranlagungsverfügung der Grundstückgewinnsteuer Nr. (...) vom 23. Februar 2011
ausgewiesene m2-Preis von Fr. 585.-- betreffe das Jahr 1990 und könne in diesem Fall nicht
berücksichtigt werden. Ob der m2-Preis für das Jahr 1990 richtig ermittelt worden sei, sei
nicht Gegenstand des vorliegenden Rechtsmittelverfahrens und könne daher offen bleiben.
Die Veranlagungsverfügung der Grundstückgewinnsteuer Nr. (...) vom 27. Juli 2009 enthalte
einen m2-Preis für das Jahr 1989 (Zone W2), welcher offensichtlich nicht korrekt sei. Der
Steuerverwaltung würden für das Jahr 1989 Handänderungen in der Preisspanne von Fr.
350.-- bis Fr. 400.-- pro m2 vorliegen. In dieser Spanne seien sechs Preise im Gebiet F. und
ein Preis im Gebiet G. enthalten. Der Durchschnitt aller sieben Preise betrage Fr. 372.85.
Die betreffende Parzelle im Gebiet G. sei für Fr. 350.-- pro m2 veräussert worden und liege
im unteren Bereich des Preisbandes, womit erstellt sei, dass sowohl der geltend gemachte,
als auch der verfügte m2-Preis von Fr. 500.-- keinerlei Bestätigung in den statistischen Daten
finde. Zudem, so die Steuerverwaltung weiter, komme einer Veranlagung bei periodischen
Steuern nur für die betreffende Periode Rechtskraft zu, wobei sowohl die tatsächlichen als
auch die rechtlichen Verhältnisse in einem späteren Veranlagungszeitraum anders gewürdigt
werden könnten. Was diesbezüglich für periodische Steuern gelte, müsse auch für die
aperiodischen gelten.
5. Mit Schreiben vom 11. November 2011 erhob die heutige Vertreterin der Pflichtigen
gegen den Einsprache-Entscheid Rekurs mit den Begehren: 1. Es sei der Quadratmeterpreis
der veräusserten Parzelle Nr. (...) Grundbuch A. (Zone W2) auf Fr. 500.-- pro m2 (vor
Indexierung) festzusetzen und folglich die Veranlagungsverfügung der
Grundstückgewinnsteuer Nr. (...) vom 9. Juni 2011 entsprechend anzupassen und 2. Unter
o/e-Kostenfolge zu Lasten der Rekursgegnerin.
Die heutige Vertreterin der Rekurrentin brachte zur Begründung im Wesentlichen die
Ausführungen der Einsprache-Schrift und zusätzlich die Veranlagungsverfügung Nr. (...)
vom 23. Februar 2011 vor. Letztere habe ebenfalls ein Grundstück in der mittelbaren
Umgebung der Liegenschaften mit den Parzellen Nr. (...) und Nr. (...) Grundbuch A.
betroffen. Diese Liegenschaft mit der Parzellen-Nr. (...) habe zum Zeitpunkt des Erwerbs aus
Acker, Wiese und Weideland bestanden und 67 m2 betragen. Bei der Veranlagung der
Grundstückgewinnsteuer sei der relevante Verkehrswert nun sogar auf Fr. 585.-- pro m2
festgesetzt worden, wobei der Verkauf hier nur gerade ein Jahr später erfolgt sei. Der
Ansicht der Rekursgegnerin, dass auch dieser ausgewiesene m2 -Preis nicht Anwendung
finden könne, könne nicht gefolgt werden, weil auch Handänderungen, die erst nach dem
Bewertungsstichtag erfolgt seien, im Rahmen der Veranlagung zu berücksichtigen seien,
wenn die Handänderung über eine Preisentwicklung Auskunft gebe. Dass für das
Grundstück mit der Parzellen-Nr. (...) im Bewertungsjahr 1990 ein Verkehrswert vor 20
Jahren von Fr. 585.-- pro m2 festgestellt worden sei, zeige dass die Preisentwicklung nach
oben tendiere, was bei der Schätzung für das Grundstück mit der Parzellen-Nr. (...) nicht
unberücksichtigt bleiben dürfe. Derart unterschiedliche Beurteilung dreier Grundstücke, die
sich in unmittelbarer Nähe zueinander fänden, sei nicht kohärent, sondern wirke vielmehr
willkürlich. Im Vertrauen auf all die erwähnten Angaben über den Verkehrswert vor 20 Jahren
und im Vertrauen darauf, dass die Grundstückgewinnsteuer dem von ihr vor Verkauf
berechneten Betrag entsprechen werde, habe die Rekurrentin ihre Grundstücksparzelle mit
der Nr. (...) Grundbuch A. verkauft.
6. Mit Vernehmlassung vom 17. Februar 2012 beantragte die Steuerverwaltung die
Abweisung des Rekurses und führte zusätzlich zu den Ausführungen aus dem Einsprache-
Entscheid aus, dass die Veräusserung des Grundstücks im Jahre 2009 stattgefunden habe
und deswegen der Verkehrswert 20 Jahre zurück auf das Jahr 1989 berechnet worden sei.
Der von der Rekurrentin vorgebrachte Preis des in der Nähe gelegenen Grundstückes sei
zur Heranziehung nicht geeignet, handle es sich dabei - nebst einer Veräusserung im Jahre
2010 - allein aufgrund der Parzellenfläche von nur 76 m2 wohl um einen sog.
Arrondierungskauf, bei dem erfahrungsgemäss in der Regel auch deutlich höhere Preise
(Liebhaberpreise) erzielt würden. Das sinngemäss Gleiche könne für die verkaufte Parzelle
Nr. (...) im Umfang von 208 m2 gelten. Als massgebliche Durchschnittspreise für das Jahr
1989 könnten diese deshalb keine Geltung beanspruchen.
Dementsprechend, so die Steuerverwaltung weiter, könne die damalige Auskunft
bzw. die frühere, rektifizierte Veranlagungsverfügung für die Parzelle Nr. (...) mit einem
unindexierten Gestehungswert von Fr. 500.-- m2 für das Jahr 1989 auch keine Verbindlichkeit
beanspruchen. Dass diese Auskunft alleine Grundlage und damit kausal für eine
Veräusserung der Parzelle Nr. (...) gewesen sein soll, sei unglaubwürdig. Es handle sich
vorliegend um eine grosse Parzellenfläche mit einem Umfang von über 5'500 m2, für welche
nicht leicht ein Käufer zu finden sei, der einen Preis von Fr. 788.-- pro m2 bezahle. Der
Kanton Basel-Landschaft gelte zusätzlich als solventer Käufer, wobei zudem aufgrund von
dessen Eigenschaft als Kanton keine Handänderungssteuer erhoben werde.
7. An der heutigen Verhandlung hielten die Parteien an ihren Anträgen fest.

Aus den Erwägungen:
1. (...)
2. Vorliegend unterliegt der Beurteilung, ob der für die Bestimmung des
Grundstückgewinns massgebliche Verkehrswert vor 20 Jahren des Grundstücks der
Rekurrentin mit der Parzellen-Nr. (...) Grundbuch A. von der Rekursgegnerin richtig ermittelt
worden ist.
3. a) Gemäss § 71 StG unterliegen die Gewinne aus der Veräusserung von
Grundstücken oder Anteilen an solchen der Grundstückgewinnsteuer.
Grundstückgewinn ist nach § 75 Abs. 1 StG der Betrag, um den der
Veräusserungserlös die Gestehungskosten (Erwerbspreis und wertvermehrende
Aufwendungen) übersteigt. Vorbehalten bleibt § 77 Abs. 3 (§ 75 Abs. 3 StG).
Liegt der Erwerb mehr als 20 Jahre zurück, so bestimmt sich der Erwerbspreis
gemäss § 77 Abs. 3 StG nach dem Verkehrswert des Grundstückes vor 20 Jahren, sofern
kein höherer Erwerbspreis nachweisbar ist.
b) Mit dem Erwerbspreis vor 20 Jahren ist nicht der Steuerwert, sondern der
effektive Verkehrswert gemeint. Der Verkehrswert eines Grundstücks entspricht dem Preis,
der hierfür im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am fraglichen Bewertungsstichtag am Ort der
gelegenen Sache mutmasslich zu erzielen gewesen wäre. Gewöhnlicher Geschäftsverkehr
ist der Handel am freien Markt, bei dem sich die Preise nach den marktwirtschaftlichen
Gegebenheiten auf der Grundlage von Angebot und Nachfrage bilden, bei dem jeder
Vertragspartner ohne Zwang und nicht aus Not, sondern freiwillig und in Wahrung seiner
eigenen Interessen zu handeln in der Lage ist. Danach ist der Verkehrswert einer
Liegenschaft ein objektiver Wert, der sich auf das Grundstück als solches bezieht und nicht
von den persönlichen Verhältnissen des Eigentümers abhängt. Massgebend sind die
Eigenschaften des Grundstückes und die ihm anhaftenden rechtlichen und tatsächlichen
Vorteile und Lasten, die im Veräusserungsfalle auf den neuen Eigentümer übergehen; einzig
hienach bestimmt sich der mutmasslich erzielbare Kaufpreis. Erlösändernde Faktoren, die
nicht dem Grundstück anhaften, sondern in den besonderen Rechtsverhältnissen des
gegenwärtigen Eigentümers begründet sind (wie z.B. Affektions- und Arrondierungswert oder
durch Freundschaft bedingte Kaufpreisgestaltung), haben auf den Verkehrswert des
Schätzungsobjekts begriffsgemäss keinen Einfluss (vgl. Entscheid der
Steuerrekurskommission Nr. 59/1990 vom 27. April 1990, publiziert in: Basellandschaftliche
und Baselstädtische Steuerpraxis [BStPra.], Bd. X, S. 492; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,
Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, 2. Auflage, Zürich 2006, § 220 N 123
ff.; Entscheid des Steuergerichts [StGE] vom 12. Mai 2006, Nr. 510 06 1, E. 2b).
c) Gemäss konstanter Praxis der Steuerverwaltung und der kantonalen
Steuerjustizbehörden ist der objektive Verkehrswert von unüberbauten Grundstücken nach
der statistischen Methode zu ermitteln. Ausgangspunkt für die Verkehrswertschätzung nach
der statistischen Methode bilden die vorhandenen Vergleichspreise. Dazu sind
Vergleichspreise von Handänderungen unter Dritten heranzuziehen. Als vergleichbar können
dabei Handänderungen gelten, welche Grundstücke betreffen, die zur Zeit des
Bewertungsstichtags oder zuvor gehandelt wurden. Handänderungen, die erst nach dem
Bewertungsstichtag erfolgt sind, können nur insofern berücksichtigt werden, als sie über eine
bis zum Stichtag bestehende Preisentwicklung Auskunft geben. Als vergleichbar können
dabei Handänderungen von (möglichst nahe gelegenen) Grundstücken herangezogen
werden, die lage-, zonen- und formmässig sowie hinsichtlich Erschliessungsgrad dem
Schätzungsobjekt gleich oder ähnlich sind (vgl. BStPra., Bd. X, S. 492 f. und Bd. VIII, S. 224;
Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., § 220 N 153 ff.; StGE vom 12. Mai 2006, Nr. 510 06
1, E. 2c). Unterschiede beeinträchtigen die Vergleichstauglichkeit nicht, doch muss ihnen
Rechnung getragen werden. Die einzelnen massgeblichen Vergleichsgrundstücke sind unter
Würdigung ihrer Vor- und Nachteile dem Schätzungsobjekt gegenüberzustellen, und es ist
auf diese Weise im Rahmen der Hoch- und Tiefpreise ein angemessenes Mittel festzulegen.
Aus gegebenen Werten soll somit auf den gesuchten Wert geschlossen werden
(Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., § 220 N 161 f.). Die Vergleichsmethode kann dabei
nicht nur dort brauchbare Resultate liefern, wo eine Vielzahl von Handänderungen sich zum
Vergleich anböten. Vielmehr kann auch ein einziger, allseitig vergleichstauglicher
Referenzpreis eine hinreichende Schätzungsgrundlage abgeben, wobei diesfalls aber die
konkreten Umstände der Veräusserung bekannt sein müssen
(Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., § 220 N 166).
4. a) Vorliegend ist nicht bestritten, dass die Zeitspanne zwischen Erwerb und
Verkauf des Grundstückes mehr als 20 Jahre beträgt und dementsprechend § 77 Abs. 3 StG
zur Anwendung gelangt (Wenk in: Nefzger/Simonek/Wenk, Kommentar zum Steuergesetz
des Kantons Basel-Landschaft, § 77 N 6 ff.).
Ebenso unbestritten ist, dass mangels Nachweis des konkreten
Erwerbspreises der Verkehrswert vor 20 Jahren für die Berechnung der Gestehungskosten
relevant ist.
b) In casu verkaufte die Steuerpflichtige die Parzelle Nr. (...) Grundbuch A. am
30. September 2009. Somit gilt für die Berechnung des Verkehrswerts vor 20 Jahren der 30.
September 1989 als Bewertungsstichtag.
c) Die heutige Vertreterin der Pflichtigen verlangt die Festlegung des
Verkehrswertes vor 20 Jahren für die Parzelle Nr. (...) auf Fr. 500.-- pro m2. Als
Vergleichspreise wurden die Veranlagungsverfügungen der Grundstückgewinnsteuer Nr. (...)
vom 23. Februar 2011 mit einem zu Grunde liegenden Verkehrswert vor 20 Jahren von Fr.
585.-- pro m2 (vor Indexierung) und Nr. (...) vom 27. Juli 2009 mit entsprechenden Fr. 500.--
pro m2 (vor Indexierung) ins Recht gelegt.
Erstere Verfügung betrifft ein Grundstück, welches mit einer tatsächlichen
Grösse von 76 m2 der vorliegend zu beurteilenden Liegenschaft bezüglich Grösse und Form
kaum ähnlich sieht. Zusätzlich betrifft die Verfügung eine Transaktion, welche am 19.
November 2010 und somit mehr als ein Jahr später als die strittige Transaktion vollzogen
wurde. Vor dem Hintergrund, dass den statistischen Aufzeichnungen kompatiblere
Vergleichsobjekte entnommen werden können, ist gemäss der in Erwägung 3c erläuterten
Praxis diese ins Recht gelegte Verfügung als Vergleichbasis nicht tauglich.
Der Verfügung Nr. (...) vom 27. Juli 2009 liegt ein Verkauf vom 4. November
2008 und somit eine frühere Transaktion zu Grunde. Der rektifizierte Verkehrswert vor 20
Jahren lässt sich jedoch vor dem Hintergrund des verfügbaren statistischen Materials nicht
belegen oder nachvollziehen.
Nach ständiger bundesgerichtlicher Praxis kommt zudem einer Veranlagung
bei periodischen Steuern nur für die betreffende Periode Rechtskraft zu. Sowohl die
tatsächlichen als auch die rechtlichen Verhältnisse können in einem späteren
Veranlagungszeitraum anders gewürdigt werden (Urteil des Bundesgerichts [BGE] Nr.
2A.192/2000 vom 9. Mai 2001, E. 1b/bb mit Rechtsprechungshinweisen, vgl. auch BGE Nr.
2A.775/2006 vom 18. Juni 2007 und BGE Nr. 2C_761/2007 vom 23. Juni 2008). Das
Bundesgericht anerkennt somit neben der Festsetzung der Steuerfaktoren keine Festlegung
unanfechtbarer Berechnungsgrundlagen in Veranlagungsverfügungen (vgl. Entscheid des
Verwaltungsgerichts AG [AGVE] vom 17. Juni 2009, E. 1.1).
Vor dem Hintergrund, dass es sich bei Grundstückgewinnsteuern um
Objektsteuern handelt und dementsprechend dem Verkauf eines Grundstücks wegen seiner
aperiodischen Natur die Bedeutung eines Stichtags zukommt, muss der Grundsatz wonach
die tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse in jeder Steuerperiode und mithin in jeder
Veranlagungsverfügung anders gewürdigt werden können, nach dem Gesagten auch für
Objektssteuern gelten und im Bereich der Grundstückgewinnsteuern Gültigkeit haben,
weswegen dem in der Verfügung Nr. (...) aufgeführten Wert nur bedingt Vergleichscharakter
zukommen kann (vgl. Ramseier, die basellandschaftliche Erbschafts- und
Schenkungssteuer, Liestal 1989, S. 122).
So erweist sich auch diese Verfügung als untaugliche Grundlage für die
Berechnung des Verkehrswertes vor 20 Jahren, womit aufzuzeigen bleibt, aufgrund welcher
verfügbaren Daten der statistisch richtige Wert zu ermitteln ist.
5. a) Ausgangspunkt sind vorliegend zwei verfügbare Datensätze: Die Angaben
des statistischen Amtes des Kantons Basel-Landschaft sowie die Aufzeichnungen des
kantonalen Amtes für Liegenschaftsverkehr. Die Daten des statistischen Amtes über
Freihandverkäufe für Bauland in der Gemeinde A. im Stichjahr 1989 ergeben einen
durchschnittlichen Quadratmeterpreis von Fr. 380.--. Die Angaben des Amtes für
Liegenschaftsverkehr zeigen die Verkäufe inklusive der entsprechenden Parzellen-Nr., dem
Flur- und Strassennamen, der Zone, dem genauen Kaufdatum sowie der Fläche einzeln auf.
Weil diese Daten so genauere Rückschlüsse auf die zum Vergleich kompatiblen Verkäufe
zulassen, stützt sich das Steuergericht auf die Angaben des Amtes für Liegenschaftsverkehr.
b) Das vorliegend der Beurteilung unterliegende Grundstück befindet sich im
Gebiet G. in A.. Im Jahre 1989 hat gemäss den Angaben des Amtes für
Liegenschaftsverkehr im Februar ein Verkauf von Land in der Zone W2 im G. zum
Quadratmeterpreis von Fr. 350.-- stattgefunden. Aus den Jahren zuvor sind keine
vergleichbaren Verkäufe aufgezeichnet, weshalb für eine künftige Preisentwicklung zwischen
Februar 1989 und dem Stichtag 30. September 1989 die vorliegenden Preise aus den
Verkäufen am G. im Jahre 1990 zuzuziehen sind. Im Gebiet G. ist im April 1990 ein Verkauf
zum Quadratmeterpreis von Fr. 450.-- und im November 1990 ein solcher zum
Quadratmeterpreis von Fr. 550.-- verzeichnet. Der erste Verkauf im April 1990 datiert 14
Monate später als der vergleichbare Verkauf im Februar 1989. Bei vorliegendem Preisdelta
von Fr. 100.-- ergibt sich eine Wertsteigerung von Fr. 7.15 pro Monat. Der zweite Verkauf im
November 1990 fand 21 Monate später statt, was bei einem Preisdelta von Fr. 200.-- einer
Wertsteigerung von Fr. 9.50 pro Monat entspricht.
Dies ergibt im Durchschnitt Fr. 8.30 pro Monat und somit auf der Basis des
Vergleichwertes per Februar 1989 von Fr. 350.-- bis zum Stichtag im September 1989 einen
Zuschlag von gerundet Fr. 58.-- (7 x Fr. 8.30). Fr. 350.-- + Fr. 58.-- ergibt Fr. 408.-- und
gerundet Fr. 410.--.
Somit ist festzuhalten, dass der Verkehrswert vor 20 Jahren des Grundstückes Nr. (...)
Grundbuch A. Fr. 410.-- pro m2 beträgt.
6. Die heutige Vertreterin der Rekurrentin macht weiter einen Verstoss gegen Treu und
Glauben geltend indem sie moniert, dass gestützt auf die vorgebrachten Verfügungen sowie
einer konkreten Auskunft der Steuerverwaltung damit gerechnet werden durfte und auch
gerechnet worden sei, dass bei Verkauf des Grundstücks der Verkehrswert vor 20 Jahren Fr.
500.-- pro m2 betragen werde.
a) Der Grundsatz des Vertrauensschutzes verleiht Anspruch auf Schutz des
berechtigten Vertrauens in behördliche Zusagen oder sonstiges, bestimmte Erwartungen
begründendes Verhalten einer Behörde. Der Einzelne muss sich auf Informationen oder auf
das Verhalten einer Behörde verlassen können, wenn gemäss der bundesgerichtlichen
Rechtssprechung folgende Voraussetzungen kumulativ erfüllt sind: a) Wenn die
informierende Behörde für die Erteilung der Auskunft zuständig war, b) die steuerpflichtige
Person nicht erkennen konnte, dass es sich um eine unrichtige Auskunft handelte, c) sie im
Vertrauen auf die Auskunft bereits Dispositionen getroffen hat, die nicht mehr rückgängig
gemacht werden können, d) die massgebenden Rechtsnormen seit der Auskunftserteilung
nicht geändert haben und e) das öffentliche Interesse einer Verbindlichkeit der unrichtigen
Auskunft nicht entgegen steht (vgl. Häfelin/Haller/Keller, Schweizerisches
Bundesstaatsrecht, 7. Auflage, Zürich 2008, N 823; Simonek in: Nefzger/Simonek/Wenk,
Kommentar zum Steuergesetz des Kantons Basel-Landschaft, 2 N 1 ff.; Müller/Schefer,
Grundrechte der Schweiz, 4. Auflage, Bern 2008, S. 25 ff.).
b) In casu ist es aufgrund allgemeiner Erfahrung nicht glaubwürdig, zu
behaupten, dass ein Verkauf einzig wegen der Höhe der sich im Nachhinein als unrichtig
erweisenden Gestehungskosten erfolgt sei. In der Regel ist nicht die Steuerbelastung das
entscheidende Motiv für eine Liegenschaftstransaktion, sondern die Möglichkeit, einen
möglichst hohen Verkaufspreis erzielen zu können. Es fehlt vorliegend also bereits am
Element der Kausalität zwischen Auskunft und getroffener Disposition, weshalb sich die
Prüfung der weiteren Tatbestandselemente erübrigt. Vor dem erweiterten Hintergrund, dass
im vorliegenden Fall zusätzlich die Bonität des Käufers eine wohl nicht unbedeutende Rolle
gespielt haben dürfte, ist die Berufung auf Vertrauensschutz im vorliegenden Rekurs nicht
zielführend.
Zusammenfassend ist aufgrund obiger Ausführungen der Rekurs teilweise gutzuheissen und
die Verfügung (...) vom 9. Juni 2011 betreffend Grundstückgewinnssteuer der Parzelle Nr.
(...) Grundbuch A. dahin gehend anzupassen, dass ein Preis von gerundet Fr. 410.-- pro m2
als Verkehrswert vor 20 Jahren zu berücksichtigen ist.
7. a) (...)
b) (...)
Entscheid des Steuergerichts vom 23.03.2012 (510 11 62)