Decision ID: 28fbf36c-4444-4b6d-82d6-e620ccb3faa1
Year: 2016
Language: de
Court: ZH_VG
Chamber: ZH_VG_001
Canton: ZH
Region: Zürich
Law Area: public_law

hat sich ergeben:
hat sich ergeben:
I. Mit Beschluss vom 11. Februar 2015 erteilte die Bausektion des Stadtrats der Stadt Zürich der J AG die baurechtliche Bewilligung für einen Mieterausbau sowie eine Nutzungsänderung zur sexgewerblichen Nutzung des Gebäudes L auf der Parzelle Kat.-Nr. 03 in der Stadt Zürich.
II.
Dagegen rekurrierten einerseits die A SA und anderseits die C AG, D, die F AG sowie die G AG beim Baurekursgericht, welches beide Verfahren mit Entscheid vom 16. Oktober 2015 vereinigte, auf den Rekurs der A SA nicht eintrat, den Rekurs der C AG, von D, der F AG sowie der G AG teilweise guthiess und die baurechtliche Bewilligung mit der zusätzlichen Auflage versah, dass die Lounge gegenüber der Bar mit einer schalldämmenden Glaswand abzugrenzen, die raumseitige Lärmbelastung durch die Musikanlage bis 19 Uhr auf einen maximalen Schalldruckpegel von Leq = 70 dB(A) und ab 19 Uhr auf einen maximalen Schalldruckpegel von Leq = 75 dB(A) zu begrenzen sowie die Schallschutzfenster ab 22 Uhr geschlossen zu halten seien.
III.
A. Die A SA liess am 17. November 2015 Beschwerde beim Verwaltungsgericht führen und beantragen, unter Entschädigungsfolge sei der Rekursentscheid aufzuheben und die Angelegenheit "zur materiell-rechtlichen Beurteilung im Sinn der Erwägungen an das Baurekursgericht zurückzuweisen; d. h. der Bausektionsbeschluss [...] sei aufzuheben und die Bewilligung für das streitbetroffene Vorhaben sei zu verweigern". Das Baurekursgericht schloss mit Vernehmlassung vom 26. November auf Abweisung der Beschwerde. Die J AG sowie die Bausektion des Stadtrats beantragten mit Beschwerdeantworten vom 10. Dezember 2015 bzw. 4. Januar 2016 die Abweisung der Beschwerde; die J AG zusätzlich unter Zusprechung einer Parteientschädigung. Mit weiteren Stellungnahmen der A SA vom 3. Februar und 3. März 2016 sowie der J AG vom 15. Februar 2016 wurde an den jeweiligen Anträgen festgehalten. Die mitbeteiligte Gebäudeversicherung verzichtete auf eine Stellungnahme.
B. Die C AG, D, die F AG sowie die G AG liessen am 18. November 2015 gemeinsam beim Verwaltungsgericht Beschwerde führen und beantragen, unter Entschädigungsfolge sei der Rekursentscheid aufzuheben und die baurechtliche Bewilligung für den beantragten Mieterausbau und die Nutzungsänderung zu verweigern, eventualiter sei die Angelegenheit an das Baurekursgericht zurückzuweisen; (sub)eventualiter sei der Betrieb werktags auf die Zeit von 19 bis 22 Uhr und an Samstagen auf die Zeit von 10 bis 22 Uhr zu beschränken sowie an Sonntagen ganz zu untersagen; der Betreiberin sei zu verbieten, eine Musikanlage mit mehr als 70 dB(A) zu benutzen; alle Fenster seien mit Dreifach-Isolierglas mit dem höchsten Schalldämmwert zu versehen und dauerhaft zu verschliessen sowie die Räume künstlich zu belüften; die Fenster seien so zu gestalten, dass aus den benachbarten Wohnungen kein Einblick in die Séparée-Zimmer möglich sei und der Bordellbetrieb nicht wahrgenommen werde; an der R-Strasse und an der M-Strasse dürften keine oberirdischen Parkplätze vorgesehen werden und die Betreiberin sei zu verpflichten, in ihren Anzeigen auf diesen Umstand hinzuweisen und mit geeigneten Massnahmen für die Einhaltung zu sorgen; sodann dürften an der Liegenschaft keinerlei Werbung und Hinweise auf den Bordellbetrieb und keine "Rotlichter" oder ähnliches platziert werden; schliesslich ersuchten sie um Durchführung eines Augenscheins. Das Baurekursgericht schloss mit Vernehmlassung vom 26. November 2015 auf Abweisung der Beschwerde. Die J AG sowie die Bausektion des Stadtrats beantragten mit Beschwerdeantworten vom 10. Dezember 2015 bzw. 4. Januar 2016 die Abweisung der Beschwerde, die J AG unter Zusprechung einer Parteientschädigung. Mit weiteren Stellungnahmen der Beschwerdeführenden vom 3. Februar 2016 und 4. März 2016 sowie der J AG vom 15. Februar 2016 wurde an den jeweiligen Anträgen festgehalten. Die mitbeteiligte Gebäudeversicherung verzichtete auf eine Stellungnahme.

Die Kammer erwägt:
Die Kammer erwägt:
1. Die Vereinigung von Verfahren ist aus prozessökonomischen Gründen zulässig, wenn mehrere Begehren den gleichen Sachverhalt betreffen und dieselben Rechtsfragen aufwerfen (§ 71 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG, LS 175.2] in Verbindung mit Art. 125 lit. c der Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [SR 272]). Eine Vereinigung ist insbesondere dann angezeigt, wenn sich zwei oder mehrere Rechtsmittelbegehren von Privaten oder eines Gemeinwesens gegen dieselbe Verfügung richten (Martin Bertschi/Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 4–31 N. 50–60). Vorliegend richten sich die beiden Beschwerden gegen denselben Rekursentscheid vom 16. Oktober 2015 mit demselben zugrunde liegenden Sachverhalt. Entsprechend rechtfertigt es sich, die Verfahren VB.2015.00718 und VB.2015.00719 zu vereinigen.
1. Die Vereinigung von Verfahren ist aus prozessökonomischen Gründen zulässig, wenn mehrere Begehren den gleichen Sachverhalt betreffen und dieselben Rechtsfragen aufwerfen (§ 71 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG, LS 175.2] in Verbindung mit Art. 125 lit. c der Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [SR 272]). Eine Vereinigung ist insbesondere dann angezeigt, wenn sich zwei oder mehrere Rechtsmittelbegehren von Privaten oder eines Gemeinwesens gegen dieselbe Verfügung richten (Martin Bertschi/Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 4–31 N. 50–60). Vorliegend richten sich die beiden Beschwerden gegen denselben Rekursentscheid vom 16. Oktober 2015 mit demselben zugrunde liegenden Sachverhalt. Entsprechend rechtfertigt es sich, die Verfahren VB.2015.00718 und VB.2015.00719 zu vereinigen.
2. Gemäss § 55 in Verbindung mit § 25 VRG kommt dem Lauf der Beschwerdefrist und der Einreichung der Beschwerde – abgesehen von hier nicht einschlägigen Ausnahmen – aufschiebende Wirkung zu, soweit die Vorinstanz diese nicht entzogen hat. Da die Vorinstanz hier die aufschiebende Wirkung nicht entzogen hat, erweist sich das Gesuch um Gewährung derselben als von Anfang an gegenstandslos.
2. Gemäss § 55 in Verbindung mit § 25 VRG kommt dem Lauf der Beschwerdefrist und der Einreichung der Beschwerde – abgesehen von hier nicht einschlägigen Ausnahmen – aufschiebende Wirkung zu, soweit die Vorinstanz diese nicht entzogen hat. Da die Vorinstanz hier die aufschiebende Wirkung nicht entzogen hat, erweist sich das Gesuch um Gewährung derselben als von Anfang an gegenstandslos.
3. Streitgegenstand bilden ein Mieterausbau sowie die Umnutzung im 3. Obergeschoss des Gebäudes L auf der Parzelle Kat.-Nr. 03 in der Stadt Zürich. Die Parzelle liegt in der Quartiererhaltungszone QI5a; gemäss Zonenplan gilt ein Mindestwohnanteil von 0 %.
Die private Beschwerdegegnerin beabsichtigt, das 3. Obergeschoss, in welchem bisher Büroräumlichkeiten untergebracht waren, neu sexgewerblich zu nutzen und zu diesem Zweck neben Räumlichkeiten für das Personal einen Barbereich, eine Lounge, ein Fumoir, einen Wellnessbereich sowie 14 Zimmer in dieses Stockwerk einzubauen.
Die private Beschwerdegegnerin beabsichtigt, das 3. Obergeschoss, in welchem bisher Büroräumlichkeiten untergebracht waren, neu sexgewerblich zu nutzen und zu diesem Zweck neben Räumlichkeiten für das Personal einen Barbereich, eine Lounge, ein Fumoir, einen Wellnessbereich sowie 14 Zimmer in dieses Stockwerk einzubauen.
4. 4.1 Die Vorinstanz ist auf den Rekurs der Beschwerdeführerin aus VB.2015.00718 (im Folgenden die Beschwerdeführerin) nicht eingetreten, weil diese nur Mieterin in der streitgegenständlichen Liegenschaft und das Mietverhältnis bis Ende 2016 befristet sei. Die Beschwerdeführerin wendet dagegen ein, sie habe im Zeitpunkt der Rekurserhebung über eine echte Option zur Verlängerung des Mietvertrags verfügt. Zwar sei diese Option nicht ausgeübt worden, für diesen Fall seien aber Verhandlungen über die Verlängerung des Mietverhältnisses vertraglich vereinbart. Es könne ihr sodann nicht entgegengehalten werden, dass sie die Verlängerungsoption gerade wegen der ungewissen zukünftigen Nutzung des dritten Obergeschosses nicht ausgeübt habe. Sie habe weiterhin ein Interesse an einer Verlängerung des Mietverhältnisses, zumal sie der Vermieterin Rückbaukosten von mindestens Fr. 424'910.- zahlen müsste und ihre Investitionen in den Mieträumlichkeiten noch nicht abgeschrieben seien.
4.2 Gemäss § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG, LS 700.1) ist zum Rekurs und zur Beschwerde berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung hat. Praxisgemäss sind auch Mieter oder Pächter zum Rechtsmittel gegen eine baurechtliche Bewilligung legitimiert, sofern sie in einem ungekündigten Mietverhältnis stehen bzw. das befristete Mietverhältnis auf lange Dauer angelegt ist (VGr, 30. Mai 2012, VB.2012.00032, E. 4.2 Abs. 2 mit zahlreichen Hinweisen) und sie die übrigen Legitimationsvoraussetzungen erfüllen.