Decision ID: 70f88006-8c1a-43bc-bc6e-0b6fc5edcacb
Year: 2008
Language: fr
Court: VD_TC
Chamber: VD_TC_031
Canton: VD
Region: Région lémanique
Law Area: public_law

Vu les faits suivants
A. Mina Antoniazzi, recourante, est propriétaire de la parcelle no 2014 de la Commune de Lausanne.
Sur cette parcelle, située à l'angle formé par l'avenue de la Pontaise et l'avenue des Oiseaux, est notamment construit un immeuble no ECA 2855 B. Les trois étages supérieurs de ce bâtiment sont voués à l'habitation sous forme d'appartements mis en location par la recourante. Le rez-de-chaussée est occupé par un café-restaurant. Un night-club se situe encore à proximité.
B. Le 30 mai 2006, la recourante a adressé à la Direction des travaux de la Commune de Lausanne un projet de transformation et d'entretien du 2e étage de son immeuble, qui prévoyait la division de l'unique appartement de trois pièces situé à cet étage en deux appartements de deux pièces. Cette demande d'autorisation était accompagnée d'un plan financier estimatif des travaux s'élevant à 155'000 francs, daté du 20 octobre 2004, et d'un état locatif actuel et futur des appartements de l'immeuble. De ce document, il ressort que l'appartement de trois pièces à transformer était loué jusqu'alors pour un montant net de 600 francs par mois. Le loyer net des deux appartements à créer, de respectivement 30 m2 et 36 m2, était fixé à 1'030 francs par mois.
La recourante a également déposé en parallèle une demande d'autorisation LDTR (questionnaire particulier no 53), parvenue au Service de l'économie, du logement et du tourisme (SELT) le 22 juin 2006.
Le 20 septembre 2006, la Municipalité de Lausanne a rendu un préavis négatif pour les travaux de transformation proposés. De ce préavis, il ressort que le bâtiment, construit en 1905, comportait à son origine, outre le rez-de-chaussée occupé par un restaurant-bar, trois niveaux de logements comptant chacun un appartement de quatre pièces. Actuellement, l'immeuble dispose de deux appartements de deux pièces et de deux appartements de trois pièces. Selon la municipalité, ces modifications ont été effectuées sans autorisation. La municipalité relève encore que les appartements de cet immeuble appartiennent à la catégorie où sévit la pénurie, tant du point de vue quantitatif que qualitatif, notamment en raison du taux de vacance de 0,14% pour les deux pièces et 0,19% pour les trois pièces (statistiques de juin 2006).
Par courrier du 3 octobre 2006, le SELT a informé l'architecte de la recourante du préavis municipal négatif. Il lui a indiqué qu'il entendait également refuser l'autorisation de transformation requise, mais a toutefois laissé à la recourante un délai supplémentaire pour se déterminer.
Le 3 novembre 2006, la recourante a remis au SELT un projet de plan modifié concernant les transformations et rénovations du 2e étage de l'immeuble en cause. La recourante a elle-même décrit le nouveau projet comme deux appartements d'une pièce et demie destinés principalement à des célibataires. Selon elle, les appartements se situant au-dessus d'un restaurant-bar, ils occasionnent des nuisances plus facilement tolérables par des célibataires que par des familles avec enfants. Les nouveaux plans sont censés tenir compte de ces paramètres. A l'examen de ces plans, on constate cependant que les modifications apportées sont mineures. Les plans figurent toujours deux petits appartements de deux pièces, mais avec une répartition légèrement différente des espaces.
Le 23 novembre 2006, le SELT a procédé à une inspection locale de l'immeuble en présence de la recourante, de son conseil et de son architecte ainsi que du Service communal du logement et des gérances de la Ville de Lausanne. Suite à cette inspection, le SELT a transmis son rapport technique à la recourante. On y trouve notamment le passage suivant :
"En termes de travaux, les restructurations envisagées (transformation d'un logement de 3 pièces de 67 m2 en deux "studios" de 31 m2 et 36 m2) ne sont pas commandés stricto sensu par des impératifs techniques.
Il est toutefois avéré que l'appartement existant nécessite des travaux de rénovation importants, notamment en ce qui concerne la cuisine (simple évier en grès en l'état), la salle de bains, la production d'eau chaude, les radiateurs, la partie électrique, les fenêtres, les revêtements et les galandages (galandages existants de 4 cm seulement). Le Service de l'économie, du logement et du tourisme estime ainsi que les coûts de réhabilitation de l'appartement existant, en l'état, peuvent être estimés à fr. 130'000.- environ.
Dans le contexte spécifique de cet immeuble qui contient un café avec terrasse au rez-de-chaussée et un établissement de nuit à proximité immédiate, il semble toutefois opportun de destiner les logements qu'il comprend plutôt à des personnes célibataires ou de jeunes couples qu'à des familles avec enfants. Dans ce cadre, la création de deux studios (ou de petits 2 pièces avec espace "chambre" et "séjour" séparé) paraît opportune. Le surcoût lié à la création de tels logements peut être estimé à fr. 25'000.- environ, ce qui porterait le niveau des travaux admissibles à fr. 155'000.-.
Sur la base de ce coût considéré comme admissible et de la méthode de réhabilitation qu'il pratique de manière constante en la matière, le Service de l'économie, du logement et du tourisme aboutit à des loyers admissibles après travaux de fr. 220.-/m2/an environ pour les deux appartements ainsi créés, soit un loyer mensuel net respectif de fr. 570.- pour le "studio" de 31 m2 et fr. 662.- pour le "studio" de 36 m2."
Dans ce courrier, le SELT fixait encore à la recourante un délai d'un mois pour se déterminer. La recourante n'a pas répondu à ce courrier.
Par décision du 12 mars 2007, le SELT a accordé à la recourante l'autorisation de transformer le logement de trois pièces sis au 2e étage de l'immeuble aux conditions impératives suivantes :
Par décision du 12 mars 2007, le SELT a accordé à la recourante l'autorisation de transformer le logement de trois pièces sis au 2e étage de l'immeuble aux conditions impératives suivantes :
"1. Les deux "studios" (petits 2 pièces) à aménager sont soumis au contrôle des loyers d'une durée de dix ans à compter de leur première mise en location après travaux, le revenu locatif annuel net initial desdits logements ne pouvant excéder la somme de fr. 14'777.- (arrondie à fr. 15'000.-), sous réserve des imprévus justifiés, tant techniques que financiers.
"1. Les deux "studios" (petits 2 pièces) à aménager sont soumis au contrôle des loyers d'une durée de dix ans à compter de leur première mise en location après travaux, le revenu locatif annuel net initial desdits logements ne pouvant excéder la somme de fr. 14'777.- (arrondie à fr. 15'000.-), sous réserve des imprévus justifiés, tant techniques que financiers.
2. Ce contrôle consistera en la production des baux initiaux après travaux, qui devra intervenir aussitôt que les loyers auront été adaptés puis, durant la période de contrôle mentionnée à l'alinéa précédent, sur requête de l'autorité. Ces documents devront informer les locataires en termes non équivoques sur les moyens de contestation que leur offre la voie civile.
2. Ce contrôle consistera en la production des baux initiaux après travaux, qui devra intervenir aussitôt que les loyers auront été adaptés puis, durant la période de contrôle mentionnée à l'alinéa précédent, sur requête de l'autorité. Ces documents devront informer les locataires en termes non équivoques sur les moyens de contestation que leur offre la voie civile.
3. Cette restriction sera inscrite au registre foncier une fois le délai de recours échu, pour la durée de sa validité.
3. Cette restriction sera inscrite au registre foncier une fois le délai de recours échu, pour la durée de sa validité.
4. Le décompte final du coût des travaux devra être produit en même temps que les baux à loyer.
4. Le décompte final du coût des travaux devra être produit en même temps que les baux à loyer.
5. Conformément à l'art. 4 al. 5 de la loi, la vente de l'immeuble est soumise à autorisation, pour autant qu'une transaction intervienne avant la fin des travaux. Cette soumission à autorisation fera l'objet d'une inscription au registre foncier, qui sera radiée dès que les travaux auront été exécutés, [...] "
Dans sa décision, le SELT a également requis de la recourante la production du décompte des travaux effectués - sans autorisation - au 1er étage de l'immeuble, d'une part, ainsi que copie des baux à loyer avant/après travaux de ces logements, d'autre part.
La CAMAC a rendu sa synthèse le 14 mars 2007. Cette synthèse reproduit intégralement la décision du SELT octroyant l'autorisation spéciale requise.
Le 5 avril 2007, la municipalité a décidé de délivrer à la recourante le permis de construire sollicité après dispense d'enquête publique. La synthèse CAMAC et par conséquent la décision du SELT faisaient partie intégrante de ce permis. Cette décision a été expédiée à l'architecte de la recourante le 23 avril 2007.
C. La recourante a recouru à l'encontre de cette décision le 11 mai 2007 et conclu principalement à son annulation et à son renvoi à l'autorité intimée pour une nouvelle décision dans le sens des considérants; subsidiairement à sa modification en ce sens que les deux "studios" à aménager sont soumis au contrôle des loyers limités à la première mise en location après travaux, le revenu locatif annuel net initial des dix logements étant fixé à une somme qui n'est pas inférieure à 20'000 francs.
Le 13 juin 2007, la municipalité a déposé ses observations sur le recours dans lesquelles elle conclut implicitement à son rejet. A cette occasion, la municipalité a précisé que, après la visite effectuée le 23 novembre 2006 dans l'immeuble concerné, elle s'était finalement convaincue que la transformation et la rénovation du logement de trois pièces en deux petits appartements de deux pièces pouvaient être exceptionnellement admises à condition que les loyers demeurent après travaux à un niveau de loyers admissible au sens de la LDTR.
Le 13 juin 2007, le SELT a déposé sa réponse au recours. Elle y conclut au rejet du recours et à la confirmation de sa décision autorisant les travaux envisagés dans l'immeuble rue de la Pontaise 46 (création de deux logements de 31 m2 et 36 m2), moyennant l'instauration d'une mesure de contrôle des loyers d'une durée de dix ans à compter de la première mise en location des appartements ainsi transformés, le revenu locatif initial annuel net desdits logements ne pouvant excéder la somme de 15'000 francs (224.- francs/m2 /an).
Le 10 août 2007, la recourante a requis du tribunal la fixation d'une audience de jugement.
En conséquence, le tribunal a tenu audience le 30 octobre 2007 en ses locaux en présence de:
1. Mina Antoniazzi, recourante, assistée de Sandra Gerber, avocate;
2. pour la municipalité, Michel Gamba, adjoint du chef du Service du logement et des gérances de la Ville de Lausanne, et;
3. pour le SELT, Eric Bron, juriste, et Florian Failloubaz.
A l'audience, la recourante a déclaré qu'elle souhaitait procéder à des transformations dans son appartement depuis quatre ans déjà, date à laquelle elle avait résilié le contrat de bail qui la liait à son dernier locataire. Celui-ci ayant entrepris une procédure de droit du bail devant le Tribunal des baux et obtenu une prolongation de deux ans de son contrat, l'appartement était maintenant libre depuis deux ans. Elle a précisé que les appartements de l'étage inférieur étaient déjà rénovés à neuf.
A l'audience, le SELT a produit un nouveau calcul actualisé des loyers tenant compte de l'augmentation du taux hypothécaire et admettant un loyer de 230 francs/m2/an. Ce document, qui est reproduit sur les deux pages suivantes, a fait l'objet d'un commentaire par le SELT sur les points suivants:
- Données générales, valeur du terrain: le pourcentage retenu (22% de la somme objective) oscille normalement entre 18 et 25%. L'importance de ce facteur est déterminée, selon une directive interne, par la situation du bâtiment comprenant nuisances, ensoleillement, emplacement, etc.
- Données générales, travaux admissibles yc travaux complémentaires: le devis initial présenté par la recourante s'élevait à 155'000 francs pour la réalisation de deux appartements. Le SELT a procédé à une déduction des éléments à double (cuisine, sanitaire) pour parvenir au coût de la réfection d'un seul appartement. Il est arrivé à une somme de 130'420 francs, estimant donc le coût de création de deux appartements à environ 25'000 francs. Le SELT a admis le montant global de 155'000 francs pour les transformations et rénovations et n'a pas appliqué la méthode MERIP.
- Données générales, cube du bâtiment ou des logements selon le SELT: les 390 m3 obtenus comprennent l'appartement augmenté d'un ratio des parties communes de l'immeuble (cave,...).
- Données générales, vétusté: les 70% de vétusté de l'immeuble retenus par le SELT constituent le maximum admissible.
- Données générales, rendement admissible: le calcul est basé sur le taux hypothécaire de référence en 1er rang de la Banque cantonale vaudoise (BCV), pour la période considérée. Ce taux ayant changé au 1er juillet 2007, pour se fixer à 3,25%, le SELT a réactualisé ce taux. Le modèle appliqué par le SELT est fonction d'un financement usuel en matière d'investissement immobilier, à savoir 20% de fonds propres et 80% de fonds étrangers, répartis entre 65% d'hypothèque en 1er rang et 15% d'hypothèque en 2e rang. Les fonds propres sont admis à 1% de plus que le taux de référence BCV et l'hypothèque en 2e rang à 0,5% de plus que ce taux. Le SELT ajoute encore 1,7% sur toute l'opération afin de tenir compte de charges supplémentaires. Réactualisé, le montant arrondi donne un taux de rendement brut théorique de 5,25%, conformément au calcul suivant:
Fonds propres (taux BCV + 1 %) 20 % x 4,25 % = 0.85 % Hypothèque 1er rang (taux BCV) 65 % x 3,25 % = 2.11 % Hypothèque 2e rang (taux BCV + 0,5 %) 15 % x 3,75 % = 0.56 % Charges admissibles 100 % x 1,70 % = 1.70 % 5.22 %
- Pourcentage admissible du coût des travaux, part d'entretien: dans l'analyse générale des loyers, 30% devrait couvrir les frais d'entretien. Aussi, la part de revenu locatif effectif excédent les 70% est attribuée à l'entretien de l'immeuble. Cette part est déduite du rendement des travaux d'entretien. En l'espèce, les nouveaux chiffres présentés par le SELT montrent un manco de réserve d'entretien.
A l'issue de ce commentaire, le SELT a précisé que le dispositif de sa décision devait être modifié en ce sens que les loyers admissibles après travaux s'élevaient à 230.- francs/m2/an, afin de tenir compte de la modification du taux de rendement brut augmenté à 5,25%.
La Municipalité a ensuite commenté son tableau de vacance des logements à Lausanne. Afin d'établir les trois catégories de loyers considérées (loyers abordables, intermédiaires et supérieurs), la municipalité examine le revenu des Lausannois à partir de leur déclaration d'impôt et procède à un ratio pour déterminer quelle part du logement doit être prise en compte. D'ordinaire, environ 25% du revenu est attribué aux loyers en ville. Pour la municipalité, l'appartement de trois pièces en cause doit être considéré comme un logement à loyer abordable entrant nettement dans la catégorie à pénurie.
Selon le SELT, l'aspect luxueux d'un appartement le fait sortir de la catégorie à pénurie sur le plan qualitatif. En l'occurrence, ce service estime que l'appartement de trois pièces entre dans la catégorie à pénurie. Il a été occupé jusqu'à une période récente. Il demande certes des rénovations, mais constitue un type de logement dont l'état de vétusté se voit encore régulièrement dans le cadre des dossiers de rénovation traités par le SELT. Il ne fait pas exception, même si son état de vétusté est avancé.
La recourante considère qu'il ne s'agit pas d'un appartement entrant dans la catégorie à pénurie compte tenu de sa situation au-dessus d'un bar-dancing et d'un restaurant ainsi que des nuisances qu'ils engendrent. Pour preuve, la recourante a invoqué le fait qu'il y a plus de sept ans qu'aucune famille ne loge plus dans cet appartement.
Concernant le montant de la rénovation admise - à hauteur de 155'000 francs - le SELT a déclaré que sa pratique était de prendre en compte les chiffres proposés par le propriétaire, sauf chiffres insoutenables. A cet égard, ce service a précisé qu'il tenait compte du décompte final des travaux pour la fixation définitive du loyer, décompte qui pouvait s'avérer plus élevé que les 155'000 francs annoncés.
Sur la question du contrôle du loyer, le SELT a exposé qu'il avait pour habitude de fixer dix ans de contrôle en cas de démolition et de reconstruction ainsi qu'en cas de rénovation importante d'un appartement. En l'occurrence, on serait en présence d'une modification typologique, un appartement de trois pièces se transformant en deux appartements nouveaux de taille réduite, ce qui justifierait un contrôle du loyer de dix ans.
Le SELT a encore précisé que, concrètement, il demandait la production du premier bail et qu'il appartenait ensuite au propriétaire de demander le droit de procéder à des hausses de loyers. Les modalités précises de la surveillance sont établies de cas en cas. Une mention est inscrite au registre foncier. D'ordinaire, le propriétaire mentionne dans le bail que celui-ci est soumis à une surveillance.
Enfin, le SELT a exposé que la formulation du dispositif de sa décision laissait le locataire libre d'estimer s'il était en présence d'un loyer abusif selon les critères du droit du bail.
Dans les pièces produites par la recourante à l'appui de son recours, on trouve notamment une liste d'appartements similaires mis en location à Lausanne. Cette liste recouvre des appartements d'une à 2,5 pièces dont les loyers oscillent entre 200 et 1300 francs.

Considérant en droit
1. L'objet du recours est la décision de l'autorité cantonale (SELT) notifiée par l'intermédiaire de la municipalité conformément à l'art. 123 al. 3 LATC. Le permis de construire communal n'est pas litigieux. Que la municipalité ait formulé un préavis sur la décision cantonale n'y change rien.
2. La loi du 4 mars 1985 concernant la démolition, la transformation et la rénovation de maisons d'habitation, ainsi que l'utilisation de logements à d'autres fins que l'habitation (LDTR; RSV 840.15) soumet ces opérations à autorisation (art. 1er al. 1), à moins qu'il ne s'agisse de travaux d'entretien courant (art. 1er al. 2). Cette autorisation est en règle générale refusée lorsque l'immeuble en cause comprend des logements d'une catégorie où sévit la pénurie (art. 3). Elle est accordée lorsque la démolition, la transformation, la rénovation ou le changement d'affectation apparaissent indispensables pour des motifs de sécurité, de salubrité ou d'intérêt général, ou encore, à titre exceptionnel, si d'autres circonstances le commandent impérativement (art. 4 al. 1). L'octroi de l'autorisation peut être soumis à certaines conditions, notamment à un contrôle des loyers afin d'éviter les augmentations qui iraient à l'encontre du but visé par la loi (art. 4 al. 2 et 3).
Comme l'a déjà précisé en son temps le Tribunal administratif (AC.2001.0263 du 9 juillet 2002), la LDTR cherche à faire face à une pénurie de logements non pas quantitative, mais "catégorielle", qui ne touche que certains types d'appartements et qui n'affecte que certaines couches de la population, notamment celles à revenus bas (v. BGC, février 1985, p. 1423; rapport du Conseil d'Etat au Grand Conseil sur la politique du logement, BGC février 1987, p. 5). Le règlement d'application de la LDTR du 6 mai 1988 (RLDTR; RSV 840.15.1) précise ainsi que la loi est applicable dans l'ensemble des communes du canton (art. 3 al. 1), mais que seuls les logements correspondant par le prix, le nombre de pièces et, de manière générale, les caractéristiques, à un besoin de la population, peuvent entrer dans une catégorie touchée par la pénurie (art. 4). Cette réglementation répond à un but d'intérêt public (conserver sur le marché des logements dont le loyer est en rapport avec les ressources de la majorité des familles) et elle est compatible avec la garantie de la propriété, ainsi que le Tribunal fédéral a déjà eu l'occasion d'en juger à propos du décret du 5 décembre 1962 concernant la démolition et la transformation de maisons d'habitation et d'utilisation de logements à d'autres fins que l'habitation, auquel la LDTR a succédé (v. ATF 89 I 178; 101 Ia 502; v. aussi, pour une réglementation analogue, ATF 113 Ia 132 c. 7 et 119 Ia 355 c. 3b; v. également ATF 116 Ia 401, relatif à la réglementation genevoise correspondant à la législation ici en cause).
3. La recourante soutient en premier lieu que l'appartement de trois pièces qu'elle entend rénover ne fait pas partie des logements dits "à pénurie" en raison de son niveau de vétusté avancé et de sa situation proche d'un night-club et d'un restaurant.
a) Les logements appartenant à une catégorie où sévit la pénurie, au sens de l'art. 3 LDTR, sont définis à l'art. 4 RDTR en ces termes:
"Seuls les logements correspondant par le prix, le nombre de pièces et, de manière générale, les caractéristiques, à un besoin de la population peuvent entrer dans une catégorie touchée par la pénurie."
Pour déterminer si, d'une façon générale, on est en présence d'une situation de pénurie de logements dans la catégorie concernée, la jurisprudence se réfère en premier lieu à la statistique des logements vacants fournies par l'autorité communale, l'existence d'une pénurie étant admise lorsque ce taux est inférieur à 1,5% (AC.2001.0263 du 9 juillet 2002; AC.1994.0250 du 26 juin 1997). Dans le cas d'espèce, cette condition est largement remplie puisque, selon les statistiques fournies par la Ville de Lausanne, le taux de vacance en juin 2006 était de 0,19% pour les logements de 3 pièces et que les logements à loyers abordables ne représentaient que le 11,63% de tous les logements de 3 pièces disponibles. Ce point n'est pas contesté par la recourante.
Pour déterminer si le logement litigieux entre dans le champ d'application de la LDTR, il faut ensuite apprécier si ce dernier, de par son prix et ses caractéristiques générales, appartient ou non à la catégorie des logements répondant à un besoin de la population où sévit la pénurie. En principe, le service intimé s'en remet dans une large mesure au préavis de la commune, celle-ci étant la mieux informée en la matière (FO.2003.0014 du 11 août 2004; AC.2000.0082 du 13 décembre 2000; AC.1994.0250 du 26 juin 1997; BGC février 1995 p. 1494). En l'occurrence, il ne fait pas de doute que l'appartement en cause, dont le loyer est fixé à fr. 600.- par mois, entre de par le prix dans la catégorie des logements destinés à des bas revenus. Selon les statistiques de vacance des logements de la Ville de Lausanne en effet, constituent des trois pièces à prix abordable les appartements dont les loyers sont fixés à moins de fr. 1'200.- par mois.
La recourante conteste que son appartement entre dans le champ d'application de la LDTR en raison de ses autres caractéristiques, en particulier de sa vétusté avancée et de sa situation au-dessus d'un night-club et d'un restaurant. A cet égard, il ne répondrait donc pas à un besoin de la population.
Le SELT a admis que l'appartement en cause était vétuste. Cependant, il a relevé que le degré de vétusté constaté n'était pas exceptionnel et qu'il se rencontrait encore régulièrement dans le cadre des divers dossiers de rénovation traités par son service. L'appartement a été loué jusqu'à il y a encore deux ans. Il est habitable. La recourante n'a d'ailleurs pas prétendu qu'il était resté sans locataire depuis lors en raison de sa vétusté mais plutôt en raison de l'impatience de sa propriétaire à procéder aux rénovations, retardées par les procédures administratives en cours. Au demeurant, la vétusté d'un logement n'a pas pour conséquence de soustraire celui-ci à la catégorie où sévit la pénurie au sens de l'art. 3 RLDTR, mais constitue tout au plus un motif pouvant justifier une rénovation (FO.2002.0024 du 8 juillet 2003). Quant à la situation de l'appartement au-dessus d'un restaurant et d'un night-club, on constate d'emblée qu'il existe en ville de Lausanne de nombreux appartements situés à proximité d'établissements publics. Cette seule circonstance ne les exclut pas encore du champ d'application de la LDTR, faute de quoi une bonne partie du parc immobilier lausannois en serait exclue. En outre, s'il est probable que l'appartement en cause soit peu adapté à la location pour une famille avec de jeunes enfants compte tenu de sa situation, il peut tout à fait être occupé par des couples ou des célibataires. A cet égard, on rappelle que la LDTR n'est pas applicable qu'aux familles, mais également au reste de la population pour laquelle sévit également la pénurie. En conséquence, force est de constater que l'appartement de trois pièces de la recourante entre, de par son prix et par ses caractéristiques, dans une catégorie d'appartement où sévit la pénurie et répond à un besoin de la population. Il est donc soumis au régime de restrictions mises en place par la LDTR.
4. En vertu de l'art. 4 LDTR, l'autorisation est accordée lorsque la démolition, la transformation, la rénovation ou le changement d'affectation apparaissent indispensables pour des motifs de sécurité, de salubrité ou d'intérêt général. Elle peut également l'être à titre exceptionnel si d'autres circonstances le commandent impérativement (al. 1). Alors, le département peut subordonner l'octroi de cette autorisation à certaines conditions, dont notamment au contrôle pendant dix ans des loyers des immeubles transformés ou rénovés afin d'éviter les augmentations qui iraient à l'encontre du but visé par la loi (al. 2 et 3).
a) En raison de la vétusté avancée de l'appartement, le SELT a admis que la recourante effectue des travaux de rénovation qui apparaissaient nécessaires. Compte tenu des particularités de l'appartement situé au-dessus de deux établissements publics engendrant des nuisances sonores notamment, le SELT a également admis la transformation typologique de l'appartement en deux appartements distincts de taille réduite. Ce faisant, il n'a pas abusé de son pouvoir d'appréciation.
b) En application de l'art. 4 al. 2 et 3 LDTR, le SELT a néanmoins soumis l'autorisation de transformation à la condition d'un contrôle des loyers pendant dix ans. A cet effet, il a procédé au calcul des loyers admissibles après travaux. La recourante conteste les loyers obtenus par le SELT. Selon elle, ils ne lui assureraient pas un rendement suffisant, les travaux n'étant pas encore remboursés après dix ans. De plus, ces loyers ne correspondraient pas à ceux rencontrés sur le marché pour des appartements de taille et de nombre de pièces similaires. Enfin, la décision attaquée ne prévoirait aucune adaptation des loyers fixée en tenant compte de la variation du taux d'intérêt.
En l'occurrence, le SELT a appliqué dans un premier temps la méthode dite du "loyer objectif" pour déterminer le report admissible des travaux sur l'état locatif de l'immeuble (pour une description de la méthode du "loyer objectif", voir par ex. FO.2002.0024 du 8 juillet 2003 consid. 5a; FO.1999.0020 du 11 octobre 2000). Cependant, dans le dernier document fourni au tribunal lors de l'audience (reproduit plus haut en pages 6 et 7), le SELT a finalement tenu compte du loyer effectif, à hauteur de fr. 7'200.- annuel, et du coût effectif des travaux de fr. 155'000.-, sans déduction résultant de la prise en compte d'une part d'entretien dans le loyer effectif. Il est donc parti des chiffres existants fournis par la recourante pour calculer les loyers admissibles après travaux et n'a pas appliqué la méthode dite du "loyer objectif". En fin de compte, seul le taux d'intérêt de 5,25% appliqué par le SELT est susceptible de contestation par la recourante.
Lors de l'audience, le SELT a explicité avec précision le taux retenu pour parvenir au modèle de calcul suivant:
Fonds propres (taux BCV + 1 %) 20 % x 4,25 % = 0.85 % Hypothèque 1er rang (taux BCV) 65 % x 3,25 % = 2.11 % Hypothèque 2e rang (taux BCV + 0,5 %) 15 % x 3,75 % = 0.56 % Charges admissibles 100 % x 1,70 % = 1.70 % 5.22 %
Ce modèle de calcul a déjà occupé le Tribunal administratif a plusieurs reprises et a été jugé convainquant dans la mesure notamment où il s'inspire de celui appliqué par les autorités de subventionnement en matière de construction de logement et qu'il est adapté au modèle de financement actuel (AC.2000.0263 du 9 juillet 2002; FO.2002.0024 du 8 juillet 2003 consid. 7). Il n'y a pas lieu de revenir sur cette jurisprudence. Dans ces circonstances, compte tenu du fait que le SELT a lui-même procédé à un nouveau calcul des loyers admissibles en tenant compte de l'augmentation du taux hypothécaire à 3,25% à partir du 1er juillet 2007, le tribunal juge que les loyers fixés après travaux doivent être confirmés.
La recourante soutient que le rendement des travaux est insuffisant du fait que ces travaux ne seraient pas encore remboursés après dix ans. D'une façon générale, on relève qu'en matière immobilière, un remboursement des investissements sur dix ans n'est pas habituel et que les chiffres usuels oscillent d'ordinaire autour des vingt à vingt-cinq ans. De plus, en tenant compte du nouveau calcul effectué par le SELT, on est très proche d'un remboursement du coût des travaux dans une période de dix ans puisque le revenu tiré des loyers des deux appartements s'élèvera après dix ans à fr. 153'370.- (7'096.- + 8'241.- x 10) pour un coût des travaux annoncé de 155'000.- francs. Ce grief doit donc être écarté.
La recourante soutient encore que les loyers admissibles après travaux ne correspondent pas au prix du marché. Le SELT a procédé à un nouveau calcul afin de tenir compte de l'augmentation du taux hypothécaire. Il est parvenu à des loyers de fr. 230.- le m2 par an. Ce chiffre conduit à un loyer mensuel de fr. 594.- pour l'appartement de 31 m2 et de fr. 690.- pour l'appartement de 36 m2. A l'examen des pièces fournies par la recourante relatifs aux loyers perçus pour des appartements similaires à Lausanne, on constate que ces loyers se situent dans la fourchette observée. En réalité, ce point importe peu. En effet, l'argument selon lequel on devrait se fonder sur un prix du marché ne saurait de toute façon être retenu. En raisonnant de cette manière, on mettrait en péril le but de la LDTR qui est de préserver un parc de logement à loyer modéré. On relève d'ailleurs, que, de manière générale, la LDTR a pour conséquence de soustraire dans une large mesure les objets entrant dans son champ d'application au mécanisme du marché (FO.2002.0024 du 8 juillet 2003).
En conséquence, le tribunal constate que le SELT n'a pas méconnu les dispositions de la LDTR en fixant les loyers après travaux des deux appartements en cause à 230.- par m2 par an.
5. En vertu de l'art. 4 al. 3 LDTR, le SELT peut contrôler pendant dix ans les loyers des logements qui remplacent ceux qui ont été démolis ou des immeubles transformés ou rénovés, afin d'éviter des augmentations qui iraient à l'encontre du but visé par la présente loi. La portée de cet article est précisée par l'art. 15 RLDTR qui prévoit que le contrôle des loyers est, en règle générale, limité à la première mise en location après travaux, mais qu'il peut toutefois porter sur dix ans lorsque les dispositions du droit du bail concernant la protection contre les loyers abusifs ou d'autres prétentions abusives du bailleur en matière de baux d'habitation et de locaux commerciaux ne peuvent empêcher des hausses contraires aux buts poursuivis par la loi. En pratique, le SELT a exposé qu'il soumettait les loyers à un contrôle de dix ans dans le cadre de démolitions et reconstructions ou de transformations importantes d'un immeuble et de ses logements.
En l'espèce, on est en présence non pas d'une simple rénovation, mais bien d'une transformation typologique de l'appartement de trois pièces initial en deux petits appartements de deux pièces. Comme le relève le SELT, l'expérience démontre que, de manière générale, le taux de rotation des locataires des appartements d'une ou deux pièces est plus élevé que celui des logements de trois pièces et plus en raison du fait qu'ils sont occupés par des locataires célibataires ou des couples sans enfants dont la mobilité est plus grande. Cette circonstance est susceptible de conduire à des augmentations plus fréquentes des loyers à chaque changement de locataires. En outre, les dispositions du droit du bail donnant la possibilité au locataire de contester les hausses de loyer reposent sur une base volontaire. Si le locataire ne conteste pas le loyer, la hausse est entérinée au risque de soustraire l'appartement en cause à la liste des logements à loyer abordable. Enfin, dans ses conclusions, la recourante demande que le loyer annuel net des deux appartements soit fixé à au moins 20'000.-francs, à savoir à fr. 298.50 par m2 par an. Ce chiffre conduit à un loyer de fr. 771.- pour l'appartement de 31 m2 et de fr. 895.- pour l'appartement de 36 m2. Ces chiffres auraient pour conséquence de faire sortir les appartements en cause des logements accessibles à une majorité de la population selon la statistique de vacance des logements de la Ville de Lausanne dont le seuil supérieur des logements à loyers abordables est fixé à fr. 700.- par mois. Une fois le premier loyer fixé, il existe donc un risque que la recourante cherche à augmenter rapidement les loyers en cause jusqu'aux chiffres précités. Dans ces circonstances et pour toutes ces raisons, le tribunal considère que le SELT n'a pas abusé de son pouvoir d'appréciation en imposant à la recourante un contrôle des loyers de dix ans pour les deux futurs appartements en cause.
6. En conséquence, le recours est rejeté. La décision du SELT est maintenue, sous réserve de l'augmentation à fr. 15'410.- (230.- par m2 par an) du revenu locatif initial annuel des deux logements pour tenir compte de l'augmentation du taux hypothécaire.
La recourante, qui succombe, est tenue de supporter les frais du recours (art. 55 LJPA). Il n'y a pas lieu à l'allocation de dépens.