Decision ID: 1bb3c35d-c2a4-5d36-af5b-6e864d2bc4cb
Year: 2017
Language: de
Court: BE_VB
Chamber: BE_VB_001
Canton: BE
Region: Espace_Mittelland
Law Area: public_law

I. Sachverhalt
1. Die Beschwerdegegnerin reichte am 15. Dezember 2016 bei der Gemeinde
Interlaken ein Baugesuch ein für den Umbau und die Erweiterung des Wohncenters
H._ in Interlaken (Interlaken Grundbuchblatt Nr. G._). Das Wohncenter
H._ ist ein Wohn- und Geschäftshaus, befindet sich in der Mischzone Kern (K) und
wird momentan aufgrund einer in Rechtskraft erwachsenen Baubewilligung vom
16. Februar 2016 umgebaut. Die Bauherrschaft reichte das vorliegend strittige Bauprojekt
als Projektänderung zu diesem bereits bewilligten Vorhaben ein. Aufgrund der
umfangreichen Änderungen führte die Vorinstanz kein Projektänderungs-, sondern ein
neues Baubewilligungsverfahren durch. Das Vorhaben wurde im vorinstanzlichen
Verfahren daraufhin wie folgt publiziert: "Umbau und Erweiterung Wohn- und
Geschäftshaus. Einbau von Wohnungen (total 39) und Gewerberäume. Erweiterung
Parkierung (Einstellhalle für 39 PKW). Aufstockung Gebäudeteil Nordost." Dagegen
erhoben die Beschwerdeführenden Einsprache. Mit Gesamtentscheid vom 28. März 2017
erteilte die Gemeinde Interlaken die Baubewilligung.
2. Gegen diesen Entscheid reichten die Beschwerdeführenden am 1. Mai 2017
Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Sie
beantragen die Aufhebung des Gesamtentscheides vom 28. März 2017. Eventualiter
verlangen sie die Sistierung des Verfahrens, bis ein rechtskräftiger Beschluss der
betroffenen Stockwerkeigentümergemeinschaft zum Bauvorhaben vorliegt.
Zur Begründung bringen die Beschwerdeführenden zusammengefasst vor, das strittige
Grundstück sei in Stockwerkeigentum aufgeteilt. Die Stockwerkeigentümerinnen und
-eigentümer, und damit auch die Beschwerdeführenden, müssten die Baupläne
unterzeichnen und dem Vorhaben die Zustimmung erteilen. Weil dies nicht erfolgt sei, fehle
es der Beschwerdegegnerin an einem schutzwürdigen Interesse zur Behandlung ihres
Baugesuchs. Das Bauvorhaben sei zudem mangelhaft profiliert worden. Schliesslich sei
keine bzw. nicht ausreichend Spielplatzfläche vorgesehen und die Vorinstanz habe
diesbezüglich zu Unrecht eine umfassende Ausnahmebewilligung erteilt.
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3. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet1, führte den
Schriftenwechsel durch und holte die Vorakten ein. Die Beschwerdegegnerin und die Vor-
instanz beantragen die Abweisung der Beschwerde.
4. Die Beschwerdeführenden verlangen mit Gesuch vom 17. August 2017 die Sistierung
des Verfahrens. Die Beschwerdegegnerin beantragt mit Eingabe vom 21. August 2017,
das Sistierungsgesuch sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne.
5. Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den
nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen
1. Eintretensvoraussetzungen
a) Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG2. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann
er – unabhängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel
angefochten werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im
vorliegenden Fall das Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide
können nach Art. 40 Abs. 1 BauG3 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei
der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit zur Beurteilung der Beschwerde gegen
den Gesamtentscheid zuständig.
b) Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die Baugesuchsteller, die
Einsprecherinnen, die Einsprecher und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 10 KoG
i.V.m. Art. 40 Abs BauG). Die Beschwerdeführenden sind als im vorinstanzlichen
Verfahren beteiligte Einsprecherinnen und Einsprecher zur Beschwerde legitimiert. Die 30-
1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191) 2 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1) 3 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721)
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tägige Beschwerdefrist ist mit der am 1. Mai 2017 bei der Post aufgegebenen Beschwerde
gewahrt. Auf die frist- und formgerechte Beschwerde ist einzutreten.
2. Unterschriftliche Zustimmung der Beschwerdeführenden
a) Das Grundstück Interlaken Grundbuchblatt Nr. G._ ist in Stockwerkeigentum
mit insgesamt zehn Stockwerkeinheiten aufgeteilt. Sowohl die Beschwerdeführenden als
auch die Beschwerdegegnerin besitzen Stockwerkeigentumsanteile und sind Teil der
Stockwerkeigentümergemeinschaft. Es ist unbestritten, dass die
Stockwerkeigentümerinnen und -eigentümer an einer Zusammenkunft am
18. November 2016 über das Bauvorhaben informiert wurden und in der Folge einen
Vertreter bevollmächtigten, die Baugesuchsakten in ihren Namen zu unterzeichnen. Diese
Vollmacht wurde von sämtlichen Stockwerkeigentümerinnen und -eigentümern, also auch
von den Beschwerdeführenden, erteilt. Der ernannte Vertreter, I._, ist selbst
Mitglied der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Noch vor Unterzeichnung der
Baugesuchsunterlagen widerriefen die Beschwerdeführenden die erteilte Vollmacht. Die
übrigen Stockwerkeigentümerinnen und -eigentümer nahmen keinen Widerruf vor.
I._ unterzeichnete in der Folge das Baugesuch und die Baupläne im Namen
sämtlicher Grundeigentümerinnen und -eigentümer.
b) Die Beschwerdeführenden bringen vor, weder hätten sie die Bauakten unterzeichnet
noch liege ein Beschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft zum Bauvorhaben vor.
Der Bauherrschaft fehle es damit an einem schutzwürdigen Interesse an der Durchführung
des Baubewilligungsverfahrens. Der noch zu fassende Beschluss der
Stockwerkeigentümergemeinschaft werde überdies einstimmig erfolgen müssen, da mit
dem Bauprojekt eine Änderung der Zweckbestimmung der Sache einhergehe.
Die Vorinstanz erachtete das rechtlich geschützte Interesse der Bauherrschaft als gegeben
und trat auf das Baugesuch ein. Angesichts der Vollmacht liege die Zustimmung der
erforderlichen Mehrheit aller Miteigentümer vor; Einstimmigkeit sei nicht notwendig. Auch
die Beschwerdegegnerin vertritt die Ansicht, durch die Unterzeichnung der Vollmacht
hätten die Stockwerkeigentümer zugleich auch dem Bauvorhaben zugestimmt. Diese
Zustimmung sei, anders als die Vollmacht, unwiderruflich und damit einstimmig erfolgt.
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c) Die Grundeigentümer müssen im Baugesuch angegeben werden und das
Baugesuch unterzeichnen (Art. 10 Abs. 2 und Art. 11 BewD4). Nach ständiger
Rechtsprechung der BVE und des Verwaltungsgerichts handelt es sich beim
Unterzeichnungserfordernis nach Art. 10 Abs. 2 BewD um eine Ordnungsvorschrift.5 Die
Bestimmung dient dazu, dass sich die Baubewilligungsbehörden nicht mit Baugesuchen
befassen müssen, die aus zivilrechtlichen Gründen nie verwirklicht werden können, weil
ihnen der Grundeigentümer oder die Grundeigentümerin nicht zustimmt. Sie bezweckt
nicht, umstrittene private Rechte, die dem Bauvorhaben entgegenstehen könnten, im
Baubewilligungsverfahren statt im Zivilverfahren zu prüfen. Fehlt die Zustimmung des
Grundeigentümers oder der Grundeigentümerin oder fällt sie während des Verfahrens weg,
muss die Baubewilligungsbehörde mangels schutzwürdigen Interesses des Gesuchstellers
nicht auf das Baugesuch eintreten. Sofern die Bauherrschaft ein eigenes schutzwürdiges
Interesse vorweisen kann, ist die Zustimmung bzw. Unterschrift der
Grundeigentümerschaft dagegen nicht erforderlich. Aus dem Zweck des
Zustimmungserfordernisses nach Art. 10 Abs. 2 BewD, also der Verhinderung unnötiger
Verfahren, ergibt sich, dass die Baubewilligungsbehörden das schutzwürdige Interesse an
der Durchführung des Baubewilligungsverfahrens nur in eindeutigen Fällen zu verneinen
haben. Ein solches eigenes schutzwürdiges Interesse an der Beurteilung des Baugesuchs
fehlt, wenn das Ergebnis des Verfahrens von vornherein ohne Belang ist, weil ein
fremdrechtliches Hindernis das Bauvorhaben offensichtlich verhindert oder die
Realisierung des Bauvorhabens mangels Zustimmung der Grundeigentümerschaft völlig
ungewiss ist. Ist dagegen lediglich unklar, ob einem Bauvorhaben ein zivilrechtliches
Hindernis entgegensteht, ginge es nach verwaltungsgerichtlicher Praxis nicht an, dem
Gesuchsteller allein schon wegen der fehlenden Zustimmung nach Art. 10 Abs. 2 BewD
das Rechtsschutzinteresse abzusprechen. Bei der Beurteilung, ob ein schutzwürdiges
Interesse im Sinne dieser Praxis vorliegt, sind also ausnahmsweise zivilrechtliche
Bestimmungen zu berücksichtigen.6 Hier ist namentlich unter Beizug des Nutzungs- und
Verwaltungsreglements der Stockwerkeigentümergemeinschaft des Wohn- und
Geschäftshauses Interlaken Gbbl. G._7 (nachfolgend STWE-Reglement) und der
4 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1) 5 Vgl. statt vieler BVR 2005 S. 130, 132 E. 3.1 6 Siehe zum Ganzen BVR 2005 S. 130 E. 3.1; VGE 2012/262 vom 8.11.2013 E. 1.2.1; VGE 2014/176 vom 10.2.2015 E. 3.1; Monika Hintz, Zivilrechtliche Vorfragen im Baubewilligungsverfahren, in KPG-Bulletin 2/2014, S. 71 ff.; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 34 N. 10 7 Vorakten, pag. 19
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zivilrechtlichen Gesetzesgrundlagen zu prüfen, ob die zivilrechtliche Zulässigkeit des
Vorhabens völlig ungewiss oder lediglich unklar ist.
Das Gesetz definiert das Stockwerkeigentum als eine Sonderform des Miteigentums
(Art. 712a ZGB8). Gemäss Art. 712g Abs. 1 ZGB gelten für die Zuständigkeit zu
Verwaltungshandlungen und baulichen Massnahmen die Bestimmungen über das
Miteigentum (Art. 647 - 647e ZGB). Betreffend Beschlussquorum gelten damit folgende
Regelungen: Nützliche bauliche Massnahmen nach Art. 647d ZGB, d.h. Erneuerungs- und
Umbauarbeiten, die eine Wertsteigerung oder Verbesserung der Wirtschaftlichkeit oder
Gebrauchsfähigkeit der Sache bezwecken, bedürfen der Zustimmung der Mehrheit aller
Miteigentümerinnen und -eigentümern, die zugleich den grössten Teil der Sache vertritt.
Gemäss Lehre fällt die Aufstockung eines Gebäudes unter den Begriff der nützlichen
baulichen Massnahme.9 Wird die Zweckbestimmung der Sache verändert, bedarf es
gemäss Art. 648 Abs. 2 ZGB dagegen der Übereinstimmung aller Miteigentümer, soweit
diese nicht einstimmig eine andere Ordnung vereinbart haben.
d) Die Vollmacht berechtigte I._ zur "Unterzeichnung der Baugesuchsakten für
die Projektänderung gemäss den Projektplänen der E._ für die Umnutzung und
Erweiterung des Wohncenters H._ [...]". Die Beschwerdeführenden widerriefen
diese Vollmacht gegenüber dem Bevollmächtigten unbestrittenermassen noch vor der
Unterzeichnung. Ein solcher Widerruf ist zivilrechtlich jederzeit zulässig (Art. 34
Abs. 1 OR10). I._ konnte das Baugesuch damit nicht mehr im Namen der
Beschwerdeführenden unterzeichnen. Folglich liegt keine unterschriftliche Zustimmung der
Beschwerdeführenden vor. Daraus kann jedoch nicht automatisch auf das fehlende
Rechtsschutzinteresse der Bauherrschaft geschlossen werden. Wie dargelegt, ist
angesichts der fehlenden Unterschriften vielmehr zu prüfen, ob die zivilrechtliche
Zulässigkeit des Vorhabens völlig ungewiss oder lediglich unklar ist.
e) Das Baugrundstück ist in zehn Stockwerkeinheiten aufgeteilt. Die
Beschwerdeführenden 2 und 3 sind gemeinsam Eigentümer einer Einheit mit einer
Wertquote von 24/1000 und die Beschwerdeführerin 1 ist Alleineigentümerin einer Einheit
8 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 (ZGB; SR 201) 9 Berner Kommentar, Arthur Meier-Hayoz, Bern 1981, Art. 647d N 16 ff., m.w.H.; Christoph Brunner/Jürg Wichtermann, Basler Kommentar, ZGB II, Basel 2015, Art. 647d N 8 10 Bundesgesetz vom 30. März 1911 betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht, OR; SR 220)
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mit einer Wertquote von ebenfalls 24/1000. Auf diese beiden Einheiten entfällt gemäss Art.
25 Abs. 1 des STWE-Reglements11 je eine Stimme. Die Beschwerdeführenden verfügen
damit zusammen über zwei Stimmen und vertreten eine Wertquote von insgesamt
48/1000. Die übrigen Stockwerkeigentümerinnen und -eigentümer haben insgesamt 16
Stimmen und vertreten eine Wertquote von 952/1000.12 Diese Stockwerkeigentümer, die
nach wie vor mit dem Bauvorhaben einverstanden sind und in deren Namen das
Baugesuch unterzeichnet wurde, erfüllen das qualifizierte Mehr, welches gemäss Art. 647d
ZGB für Erneuerungs- und Umbauvorhaben sowie Aufstockungen erforderlich ist. Die
Vorinstanz ging davon aus, dass dies ausreicht und das Baugesuch daher genügend
unterzeichnet sei. Es ist allerdings unklar, ob für das vorliegend umstrittene Vorhaben ein
qualifiziertes Mehr nach Art. 647d ZGB ausreicht oder ob eine Zweckänderung geplant ist,
welche die Zustimmung sämtlicher Stockwerkeigentümer erfordert (Art. 648 Abs. 2 ZGB).
Das Wohncenter H._ wird auch nach dem geplanten Um- und Ausbau nach wie
vor als Wohn- und Geschäftshaus genutzt werden; eine Zweckänderung des Gebäudes als
solches im Sinne von Art. 648 ZGB ist daher nicht vorgesehen. Allerdings legt Art. 5 des
STWE-Reglements fest, dass die Stockwerkeinheiten Nrn. G._-1 bis G._-
3 (Untergeschoss, Erdgeschoss, 1. und 2. Obergeschoss) geschäftlichen Zwecken dienen.
Ein Teil dieser Einheiten soll in Wohnraum umgebaut werden. Eine solche Änderung
bedarf gemäss Art. 26 Abs. 3 STWE-Reglement der Zustimmung aller
Stockwerkeigentümer. Die Umnutzung war aber bereits im ersten Baugesuch, dem alle
Stockwerkeigentümer zugestimmt haben und das rechtskräftig bewilligt wurde,
vorgesehen. Ob es hierfür im vorliegenden Verfahren erneut der Zustimmung sämtlicher
Stockwerkeigentümer bedarf, ist unklar, kann aber offen gelassen werden. In
Übereinstimmung mit der Vorinstanz ist davon auszugehen, dass die
Stockwerkeigentümerinnen und -eigentümer mit der Unterzeichnung der schriftlichen
Vollmacht auch dem Bauvorhaben zugestimmt haben. Hierbei könnte es sich um einen
einstimmig gefassten, schriftlichen Beschluss im Sinne von Art. 26 Abs. 6 STWE-
Reglement handeln.13 Die einmal erteilte Zustimmung zu einem solchen Beschluss kann,
im Unterschied zu einer Vollmacht, nicht einfach widerrufen werden. Die Änderung des
Beschlusses bedürfte eines neuen Beschlusses der Stockwerkeigentümergemeinschaft
oder eines gerichtlichen Vorgehens. Der durch die Beschwerdeführenden vorgenommene
11 Vorakten, p. 19 12 Auszug Grundstückdaten-Informationssystem GRUDIS vom 2. August 2017; Art. 25 Abs. 2 des Reglements der Stockwerkeigentümergemeinschaft, Vorakten, p. 19 13 Vorakten, p. 19
https://www.grudis.apps.be.ch/grudis/capweb/faces/pages/home.xhtml?conversationContext=1
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Widerruf der Vollmacht dürfte daran daher nichts ändern, dass die einstimmige
Zustimmung der Stockwerkeigentümergemeinschaft zum Umbau- und
Umnutzungsvorhaben der Beschwerdegegnerin vorliegt. Dies braucht allerdings nicht
abschliessend beantwortet zu werden. Aus dem Gesagten ergibt sich, dass die
zivilrechtliche Zulässigkeit nicht völlig ungewiss ist. Daran vermögen die Einwände der
Beschwerdeführenden nichts zu verändern. Daraus folgt vielmehr, dass die
fremdrechtlichen Verhältnisse lediglich unklar sind.
f) Es ist daher nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz nach einer vorfrageweisen
Prüfung zum Schluss kam, dem Vorhaben stünden keine zivilrechtlichen Hindernisse
entgegen und auf das Baugesuch eintrat. Selbst wenn die Vorinstanz gestützt auf Art. 10
Abs. 2 BewD jedoch zu Unrecht auf das Baugesuch eingetreten wäre, würde dies im
Beschwerdeverfahren im Übrigen nicht zwingend zur Aufhebung des
Baubewilligungsverfahrens führen. Zum einen greift der Schutzzweck von Art. 10 Abs. 2
BewD – das Vermeiden von Verwaltungsaufwand im Bewilligungsverfahren – im
oberinstanzlichen Verfahren nicht mehr in jedem Fall, weil die Vorinstanz den
Verwaltungsaufwand in der Regel bereits tätigte und damit ein erheblicher Teil des
Verwaltungsaufwands bereits entstanden ist. Zum andern dürfte es auch mit dem
Beschleunigungsgebot (Art. 29 BV14) unvereinbar sein, wenn die BVE im vorliegenden Fall
alleine wegen der Verletzung einer Ordnungsvorschrift den angefochtenen Entscheid bzw.
das ganze Baubewilligungsverfahren aufheben würde.15
3. Profilierung
a) Die Beschwerdeführenden rügen, die Profilierung sei mangelhaft erfolgt. Die
nördliche Aufstockung des vierten Obergeschosses mit neu zu erstellenden vier
Wohnungen sei nicht profiliert worden. Die Vorinstanz habe zu Unrecht eine Erleichterung
der Profilierungspflicht gemäss Art. 16 BewD gewährt.
b) Die Gesuchstellenden haben mit der Baueingabe die äusseren Umrisse des
Bauvorhabens im Gelände abzustecken und durch Profile kenntlich zu machen (Art. 16
Abs. 1 BewD). Die in Art. 16 BewD enthaltenen Vorschriften zur Profilierung bilden nicht
14 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV; SR 101) 15 Vgl. auch BDE vom 12. Juni 2015, RA-Nr. 110/2015/56
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Selbstzweck, sondern sollen das Bauvorhaben veranschaulichen, interessierte Personen
auf das Projekt aufmerksam machen und Einspracheberechtigte vor einem Rechtsverlust
bewahren.16 Aus der Profilierung müssen die für das Erscheinungsbild wesentlichen
Abmessungen im Gelände, nicht aber sämtliche Einzelheiten der geplanten Baute
ersichtlich sein. Für letzteres ist allenfalls eine Einsichtnahme in die Akten nötig. Wer durch
eine mangelhafte Profilierung keinen Nachteil erlitten hat, kann sich nicht nachträglich für
sich selbst oder andere wehren.17
c) Es kann offen gelassen werden, ob das Bauvorhaben genügend profiliert bzw. ob die
Vorinstanz zu Recht eine Erleichterung der Profilierungspflicht gemäss Art. 16 BewD
gewährte. Wie die jeweils fristgemässen Eingaben der Beschwerdeführenden zeigen,
wurden sie über das Bauvorhaben rechtzeitig und ausreichend informiert. Sie waren in der
Lage, die Auswirkungen des Bauvorhabens abzuschätzen und rechtzeitig und umfassend
Einsprache zu erheben bzw. Beschwerde zu führen. Es ist nicht ersichtlich, inwiefern die
Beschwerdeführenden durch die gerügte Profilierung ein ungenügendes Bild vom
Bauvorhaben erhalten haben sollen. Dies gilt umso mehr, als die
Stockwerkeigentümerschaft inklusive die Beschwerdeführenden unbestrittenermassen an
einer Zusammenkunft vom 18. November 2016 über das Vorhaben informiert wurden. Die
Beschwerdeführenden führen selbst aus, die Baugesuchstellerin habe den Miteigentümern
die Baupläne vorgestellt. Es war den Beschwerdeführenden ohne weiteres möglich, ihre
Rechte sowohl im Einsprache- als auch im Beschwerdeverfahren vollumfänglich zu
wahren, was sie auch getan haben. Der Einwand der fehlenden Profilierung ist daher
unbegründet.
4. Spielplatzfläche und grössere Spielflächen
a) Die Vorinstanz hat auf Gesuch der Beschwerdegegnerin hin eine
Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung der Kinderspielplatzfläche gewährt mit der
Begründung, es würden schwierige Grundstücksverhältnisse vorliegen. Die Vorinstanz
erwog, aufgrund der bestehenden Verkehrssituation und der Lage des Gebäudes im
Kernbereich sei es nicht möglich, die gesetzlich vorgesehene Spielplatzfläche einzuhalten.
16 VGE 2010/301 vom 19.10.2010 E. 6.2 17 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 34 N. 20
RA Nr. 110/2017/45 10
Einer Ausnahme stünden zudem weder überwiegende öffentliche noch wesentliche
nachbarliche Interessen entgegen.
Die Beschwerdeführenden räumen zwar ein, die Grundstücksverhältnisse seien
möglicherweise in der Hinsicht schwierig, dass die vom Gesetz verlangte Mindestfläche
nicht erreicht werden könne. Sie bringen aber vor, es bestehe ohne weiteres die
Möglichkeit, einen Teil der Umgebung, welcher als Parkier- und Fahrfläche genutzt werde,
in einen Aufenthaltsbereich mit Aussenspielplätzen für Kinder umzugestalten. Dies
erscheine insbesondere im südlichen Bereich des Grundstücks möglich unter Aufhebung
der dortigen Parkplätze Nrn. 18 bis 28.
b) Laut Art. 15 BauG hat der Bauherr beim Bau von Mehrfamilienhäusern u.a. im Freien
Aufenthaltsbereiche für die Bewohner, insbesondere Kinderspielplätze, zu erstellen. In
Wohnsiedlungen, die aufgrund eines einheitlichen Projekts oder einer
Überbauungsordnung erstellt werden, ist zudem eine angemessene grössere Spielfläche
vorzusehen. Die BauV enthält die Ausführungsvorschriften zu diesen Grundsätzen:
Wohnsiedlungen sind Überbauungen mit Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhäusern, die
zusammen mehr als 20 Familienwohnungen enthalten (Art. 43 Abs. 4 BauV). Als
Familienwohnungen gelten Wohnungen mit wenigstens 3 Zimmern (Art. 43 Abs. 3 BauV).
Art. 45 BauV verlangt als Mindestfläche für Kinderspielplätze wenigstens 15 % der
Hauptnutz- und Konstruktionsfläche der Familienwohnungen (Abs. 1) und für
Aufenthaltsbereiche zusätzlich 5 % der Hauptnutz- und Konstruktionsfläche aller
Wohnungen, mindestens aber 20 m2 (Abs. 2). Die Fläche von mindestens 2 m breiten
Terrassen, Balkonen und dergleichen kann zur Hälfte an den erforderlichen
Aufenthaltsbereich angerechnet werden (Abs. 4). An die Mindestfläche von 20 m2 pro
Mehrfamilienhaus können Terrassen- und Balkonflächen nicht angerechnet werden.18 Die
grössere Spielfläche schliesslich soll Jugendlichen und Erwachsenen für Ball- und
Rasenspiele zur Verfügung stehen (Art. 46 Abs. 1 BauV). Sie soll möglichst eben sein und
eine gut proportionierte, zusammenhängende Mindestfläche von 400 m2 bei 20 und mehr
Familienwohnungen, von 500 m2 bei 30 und mehr Familienwohnungen und von 600 m2 bei
40 und mehr Familienwohnungen aufweisen (Art. 46 Abs. 2 BauV).
18 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 15 N 3a
RA Nr. 110/2017/45 11
c) Das fertig umgebaute Wohn- und Geschäftscenter H._ soll 39 Wohnungen
umfassen. 36 dieser Wohnungen weisen 3.5 Zimmer oder mehr auf und sind demnach als
Familienwohnungen zu qualifizieren. Von diesen 36 Familienwohnungen werden 32 neu
gebaut. Beim umgebauten Wohn- und Geschäftshaus H._ handelt es sich
demnach um eine Wohnsiedlung.19 Neben Aufenthalts- und Spielplatzfläche ist deshalb,
wie ausgeführt, zusätzlich eine Mindest-Spielfläche von 500 m2 vorzusehen. Diese
Spielfläche ist vorliegend nicht geplant, die Baugesuchsakten enthalten keine
diesbezüglichen Angaben. Anders verhält es sich mit der Aufenthalts- und Spielplatzfläche.
Hierzu reichte die Beschwerdegegnerin Berechnungen ein.20 Gemäss diesen
nachvollziehbaren Berechnungen erfordert das Bauvorhaben gesetzlich eine
Aufenthaltsfläche von 296.00 m2 und eine Spielplatzfläche von 835.15 m2. Die
Aufenthaltsfläche wird gemäss Angaben der Beschwerdegegnerin vollständig abgedeckt
mit der anrechenbaren Balkon- und Terrassenfläche von 746.50 m2. Die
Beschwerdegegnerin liess dabei allerdings die pro Mehrfamilienhaus vorgeschriebene
Aufenthaltsfläche von 20 m2, welche nicht mit Terrassen- und Balkonfläche abgedeckt
werden kann, unberücksichtigt. Soweit ersichtlich, sind diese 20 m2 nicht eingeplant. Damit
erfüllt das Bauprojekt die Anforderungen an die Aufenthaltsfläche nicht vollumfänglich. Für
Spielplätze errechnete die Beschwerdegegnerin eine theoretisch vorgeschriebene Fläche
von rund 835.15 m2. In diesen Berechnungen und dem Baugesuchsformular 1.0 gibt sie
an, es würde eine Fläche von 223.41 m2 erstellt. Aus den Baugesuchsplänen ist allerdings
nicht ersichtlich, wo diese Spielplatzfläche erstellt werden soll. Gemäss unwidersprochen
gebliebenen Erwägungen der Vorinstanz beziehen sich diese 223.41 m2 auf fünf kleinere
Grünflächen an der nördlichen und östlichen Parzellengrenze. Den eingereichten Plänen
kann nicht entnommen werden, dass diese zerstückelten Grünflächen tatsächlich mit
Spielplätzen überbaut werden sollen. Dazu wären sie auch nicht geeignet, da sie zu klein
sind und direkt an der Strasse liegen. Eine tatsächliche Spielplatzerrichtung an diesen
Stellen wird von der Beschwerdegegnerin denn auch nicht behauptet. Trotz ausgewiesener
Spielplatzfläche sind auf dem Grundstück also keine Spielplätze vorgesehen.
Das Bauprojekt erfüllt zusammengefasst die gesetzlichen Bestimmungen zu den
Aufenthaltsflächen, Spielplätzen und den grösseren Spielflächen nicht, wobei auf
Spielplätze und die grössere Spielfläche sogar komplett verzichtet wird.
19 Vgl. zum Begriff der Wohnsiedlung auch BVR 1989 S. 344 E. 5.a 20 Vorakten, pag. 49
RA Nr. 110/2017/45 12
d) Die Baubewilligungsbehörde kann die Mindestfläche für Kinderspielplätze und
Aufenthaltsbereiche nach Art. 45 Abs. 3 BauV herabsetzen. Dasselbe gilt gemäss Art. 46
Abs. 2 BauV, welcher auf Art. 45 Abs. 3 BauV verweist, auch für die grössere Spielfläche.
Dabei handelt es sich nicht um Ausnahmebestimmungen im Sinne von Art. 26 BauG (echte
Ausnahme), sondern um sog. Ermächtigungsklauseln bzw. unechte Ausnahmen.21 Weil
Art. 45 Abs. 3 BauV nur eine angemessene Reduktion, nicht aber einen kompletten
Verzicht auf die vorgeschriebenen Flächen vorsieht, ist bei einem vollständigen Absehen
von Spielplätzen und -flächen formell Art. 26 BauG zu prüfen. Die allgemeinen
Voraussetzungen zur Erteilung von Ausnahmebewilligungen gelten grundsätzlich bei der
echten und bei der unechten Ausnahme in gleicher Weise.22 Ausnahmen von einzelnen
Bauvorschriften können damit bewilligt werden, wenn besondere Verhältnisse es
rechtfertigen und wenn keine öffentlichen Interessen beeinträchtigt werden. Für eine
Reduktion von Spielplatzflächen bedeutet dies insbesondere, dass schwierige
Grundstückverhältnisse vorliegen oder die ermittelte Fläche aufgrund besonderer
Verhältnisse unverhältnismässig sein muss. Kumulativ dazu muss die zweckmässige
Gestaltung der Aufenthaltsbereiche und Kinderspielplätze gewährleistet bleiben (Art. 45
Abs. 3 BauV). Aufgrund der gesetzlichen Vorgaben und der entsprechenden Praxis kommt
eine Ausnahme von den vorgeschriebenen Mindestflächen nur selten in Frage. Erforderlich
sind objektive Besonderheiten, die beispielsweise mit der Lage und Form der Parzelle oder
der Beschaffenheit des Baugrundes zusammenhängen. Der blosse Wunsch nach
optimaler, gewinnbringender Nutzung des Grundstücks genügt nicht. Denkbar sind
allenfalls Um- und Ausbauten in Gebieten hoher Dichte oder Bauten in Quartieren, Orts-
und Strassenbildern, deren Strukturen die Erstellung der gesetzlich vorgeschriebenen
Aussenanlagen nicht zulassen.23
e) Das Baugrundstück weist eine ebene, weitgehend rechteckige Form auf und ist
westlich und südlich von der Strassenseite abgewandt. Die Beschaffenheit der Parzelle
begründet damit keine Ausnahmesituation zum Unterschreiten der Spielplatzfläche. Die
Beschwerdegegnerin und die Vorinstanz begründen die Ausnahmesituation denn auch
nicht primär mit der Beschaffenheit der Parzelle, sondern mit dem darauf herrschenden
Platzmangel.
21 Vgl. Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 15 N 3b 22 Vgl. Tschannen/Zimmerli/Müller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. Aufl., Bern 2014, § 44 N 44 23 BDE vom 8. Februar 2011, RA-Nr. 110/2010/171, m.w.H.
RA Nr. 110/2017/45 13
Es trifft zu, dass ein Grossteil der Parzellenfläche bereits mit dem Wohn- und
Geschäftscenter H._ überbaut ist und daher auf dem Grundstück die grössere
Spielfläche von 500 m2 und die Aufenthalts- und Kinderspielplatzfläche von 855.15 m2
keinen Platz hätten. Die neben dem Gebäude frei gebliebenen Randstreifen weisen
zusammengerechnet eine Fläche von ungefähr 2'050 m2 auf. Die Randstreifen auf der
nördlichen und östlichen Seite grenzen direkt an die Strasse an und sind damit als Spiel-
und Spielplatzfläche ungeeignet. Auf den westlichen und südlichen Streifen befinden sich
28 Parkplätze. Die Streifen werden zudem benützt als Eingangsbereich zum Wohncenter
H._, als Zu- und Wegfahrtweg für Motorfahrzeuge sowie als Ein- und Ausfahrt zur
Einstellhalle. Selbst für einen kleinen Spielplatz müsste die Verkehrsführung also neu
geregelt und die Anzahl der oberirdischen Parkplätze reduziert werden. Bereits mit der
Aufhebung nur weniger Parkplätze würde allerdings die gesetzliche Mindestanzahl der
Abstellplätze für Motorfahrzeuge für das geplante Vorhaben unterschritten.24 Die
herrschenden Verhältnisse erlauben es demnach nicht, rund 1'355 m2 der Randstreifen für
Aufenthalts-, Spielplatz- und Spielfläche zu nutzen. Es ist denn auch unbestritten, dass auf
der Parzelle enge Platzverhältnisse herrschen. Dies rechtfertigt aber keinen vollständigen
Verzicht auf Spielplätze. Es wäre nämlich grundsätzlich möglich, zumindest einen Teil der
erforderlichen Kinderspielplatzfläche zu realisieren, beispielsweise im westlichen Bereich
der Liegenschaft. Zwar hätte dies zur Folge, dass das geplante Vorhaben in dieser Form
nicht realisiert werden könnte bzw. der minimale Parkplatzbedarf dafür unterschritten
würde. Die Zonenvorschriften erlauben aber eine vielseitige Parzellennutzung und damit
ohne weiteres eine Anpassung des Projekts: Gemäss Art. 211 GBR25 sind in der
Mischzone K, in welcher sich das Grundstück befindet, Wohnen, stilles bis mässig
störendes Gewerbe, Gastgewerbe, Dienstleistungen und Verkauf zulässig. Die
Bauherrschaft als Eigentümerin der massgeblichen Stockwerkeinheiten hat damit
beispielsweise die Möglichkeit, mehr Büro- und Dienstleistungsfläche anstatt Ladenfläche
vorzusehen und auf diese Weise den Parkplatzbedarf zu reduzieren. Anstelle von
Familienwohnungen kann sie zudem kleinere Wohnungen mit weniger als 3.5 Zimmer
erstellen. Eine Umnutzung von Geschäfts- in Wohnraum bzw. eine Aufstockung des
bestehenden Gebäudes ist damit nicht zum Vornherein ausgeschlossen. Das konkrete
Bauprojekt kommt aber einer bestmöglichen Parzellenauslastung gleich und hat deshalb
sowohl einen stark erhöhten Parkplatzbedarf als auch einen stark erhöhten
Spielflächenbedarf zur Folge. Es besteht jedoch kein Anspruch auf die Erteilung einer
24 Vorakten, pag. 50, 53 ff. 25 Baureglement der Gemeinde Interlaken vom 9. Dezember 2008 (GBR)
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Ausnahme, um eine solche optimale Nutzung des Grundstücks zu erreichen. Entscheidet
sich die Bauherrschaft sowohl für eine intensive geschäftliche Nutzung als auch für eine
gleichzeitige Errichtung einer Wohnsiedlung mit 32 neuen Familienwohnungen, kann sie
mit anderen Worten nicht geltend machen, für die Einhaltung der damit einhergehenden,
gesetzlichen Bestimmungen fehle der notwendige Platz. Dies gilt umso mehr, als die
Spielfläche und Spielplätze nicht nur verkleinert, sondern komplett entfallen sollen. Es
liegen keine besonderen, objektiven Umstände vor, welche die vorinstanzlich gewährte
Ausnahme für einen vollständigen Verzicht auf Spielflächen bzw. Spielplätze rechtfertigen.
Die Beschwerde erweist sich in diesem Punkt als begründet.
f) An diesem Ergebnis ändern auch die übrigen Vorbringen der Beschwerdegegnerin
nichts. Insbesondere vermag die Beschwerdegegnerin aus dem vorgebrachten Art. 15
Abs. 5 BauG nichts zu ihren Gunsten abzuleiten. Der am 1. April 2017 in Kraft getretene
Art. 15 Abs. 5 BauG sieht vor, dass die Bauherrschaft von der Erstellung von
Kinderspielplätzen und grösseren Spielflächen befreit werden kann, wenn in der Nähe des
Baugrundstücks genügende und gut erreichbare Kinderspielplätze vorhanden sind. Die
Beschwerdegegnerin macht geltend, dies sei vorliegend der Fall: Innerhalb einer
Fusswegdistanz von 15 Minuten würden sich drei Kinderspielplätze und eine öffentlich
zugängliche, grosse Grünfläche befinden. Obwohl Art. 15 Abs. 5 BauG zum Zeitpunkt der
Baugesuchseinreichung nicht in Kraft gewesen sei, finde die Norm als künftiges,
günstigeres Recht dennoch Anwendung.
Ob Art. 15 Abs. 5 BauG im Sinne einer begünstigenden, positiven Vorwirkung vorliegend
anwendbar ist, kann offen bleiben, da die Voraussetzungen der Bestimmungen ohnehin
nicht erfüllt sind: Art. 15 Abs. 5 BauG sieht eine Befreiung nur dann vor, wenn
Kinderspielplätze und grössere Spielflächen in der Nähe des Baugrundstücks liegen und
gut erreichbar sind. In den Materialien werden die Kriterien der Nähe zum Baugrundstück
sowie der guten Erreichbarkeit zwar nicht näher umschrieben. Vorliegend sind allerdings
sämtliche von der Beschwerdegegnerin genannten Spielplätze sowie die grössere
Spielfläche erst nach Überquerung mehrerer Strassen erreichbar. Die Fusswegdistanz
beträgt jeweils rund 1 km und für zwei der drei Spielplätze führt der Weg über die Aare.
Damit können die vorgebrachten Spielplätze und -flächen weder als in der Nähe des
Baugrundstücks noch als gut erreichbar gelten. Eine Befreiung gestützt auf Art. 15
Abs. 5 BauG ist so oder anders abzulehnen.
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g) Die Bauherrschaft hat in einem ersten Projekt 16 neue Wohnungen geplant und
hierfür eine Ausnahmebewilligung für das Unterschreiten der Spielfläche erhalten. Dieses
erste Projekt zeigt zunächst, dass der Bauherrschaft eine andere Planung möglich ist.
Diese in Rechtskraft erwachsene Baubewilligung inklusive der gewährten Ausnahmen ist
allerdings nicht mehr Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. Sie ist damit im Rahmen
dieses Verfahrens nicht zu überprüfen, kann aber auch nicht als Anspruchsgrundlage für
das nunmehr zu beurteilende Vorhaben mit 19 zusätzlichen Wohnungen herangezogen
werden. Der Beweisantrag der Beschwerdegegnerin, die Baubewilligungsakten
Nr. 581/15.106 beizuziehen, ist deshalb abzuweisen.
5. Sistierung
a) Die Beschwerdeführenden verlangten in ihrer Beschwerde eventualiter die Sistierung
des Verfahrens, bis ein rechtskräftiger Beschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft
zum umstrittenen Bauvorhaben vorliege. Mit Eingabe vom 17. August 2017 stellten die
Beschwerdeführenden zudem ein separates Sistierungsgesuch. Zur Begründung dieses
zusätzlichen Sistierungsgesuchs vom 17. August 2017 weisen sie darauf hin, die
Bauherrschaft sei im Juni 2017 mit einem nochmals geänderten Bauvorhaben an die
Stockwerkeigentümerschaft herangetreten. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft habe
dieses Vorhaben entgegen den Stimmen der Beschwerdeführenden genehmigt. Zur Frage
der Gültigkeit dieses Beschlusses der Stockwerkeigentümergemeinschaft finde am
7. September 2017 eine Schlichtungsverhandlung statt. Das Verfahren vor der BVE sei
deshalb zu sistieren, bis die Schlichtungsverhandlung durchgeführt worden sei.
Die Beschwerdegegnerin lehnt eine Sistierung ab mit der Begründung, Gegenstand des
Beschwerdeverfahrens vor der BVE sei der Gesamtbauentscheid der Einwohnergemeinde
Interlaken vom 28. März. 2017 und nicht das im Juni 2017 vorgestellte Bauvorhaben. Für
dieses abgeänderte Bauvorhaben habe sie noch gar kein Baugesuch bzw.
Projektänderungsgesuch eingereicht. Das neue Bauvorhaben bzw. die Frage der Gültigkeit
des diesbezüglichen Stockwerkeigentümergemeinschaftsbeschlusses könnten somit
keinen Einfluss haben auf die Beurteilung des vorliegenden Falles.
b) Das Verfahren kann eingestellt werden, wenn dessen Ausgang vom Entscheid eines
anderen Verfahrens abhängt oder wesentlich beeinflusst wird oder wenn im anderen
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Verfahren über die gleiche Rechtsfrage zu befinden ist (Art. 38 VRPG26). Praxisgemäss
kann ein Verfahren auch aus anderen Gründen sistiert werden, dies bedarf aber der
Zustimmung der Beteiligten.27 Diese Voraussetzungen sind nicht erfüllt. Der umstrittene
Beschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft bezieht sich auf ein Vorhaben, welches
nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens ist. Entsprechend vermag der Ausgang der
Schlichtungsverhandlung am Ergebnis des Beschwerdeentscheids der BVE nichts zu
ändern. Die Beschwerdegegnerin sprach sich in ihrer Stellungnahme vom 21. Augst 2017
zudem gegen eine Sistierung aus und erteilte ihre Zustimmung nicht. Das
Sistierungsgesuch vom 17. August 2017 ist somit abzuweisen.
Angesichts des Ausgangs des Verfahrens und der Ausführungen in der Erwägung 2
erübrigt sich zudem die Prüfung der von den Beschwerdeführenden in der Beschwerde
vom 1. Mai 2017 eventualiter verlangten Sistierung des Beschwerdeverfahrens, bis ein
rechtskräftiger Beschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft zum vorliegend
umstrittenen Bauvorhaben vorliegt.
6. Zusammenfassung und Kosten
a) Zusammengefasst ergibt sich, dass die Beschwerde gutzuheissen und die
Gesamtbaubewilligung vom 28. März 2017 aufzuheben ist. Bei diesem Ausgang des
Verfahrens unterliegt die Beschwerdegegnerin. Sie hat somit die Verfahrenskosten zu
tragen (Art. 108 Abs. 1 und 3 VRPG). Eine Kostenausscheidung aufgrund des abgelehnten
Sistierungsantrags rechtfertigt sich angesichts des damit verbundenen, geringen Aufwands
nicht. Die gesamten Verfahrenskosten werden der Beschwerdegegnerin zur Bezahlung
auferlegt. Die Verfahrenskosten werden bestimmt auf eine Pauschalgebühr von Fr. 2'000.–
(Art. 103 Abs. 2 VRPG in Verbindung mit Art. 19 Abs. 1 GebV28)
b) Die unterliegende Partei hat der Gegenpartei die Parteikosten zu ersetzen, sofern
nicht deren prozessuales Verhalten oder die besonderen Umstände eine andere Teilung
26 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) 27 Vgl. Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, Bern 1997, Art. 38 N 6 28 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 154.21)
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oder Wettschlagung gebieten oder die Auflage der Parteikosten an das Gemeinwesen als
gerechtfertigt erscheint (Art. 108 Abs. 3 VRPG).
Die Parteikosten umfassen den durch die berufsmässige Parteivertretung anfallenden
Aufwand (Art. 104 Abs. 1 VRPG). Der Rechtsvertreter der Beschwerdeführenden hat keine
Kostennote eingereicht. Damit sind die Parteikosten nach Ermessen festzusetzen. Nach
Art. 11 Abs. 1 PKV29 beträgt das Honorar in verwaltungsrechtlichen Beschwerdeverfahren
Fr. 400.– bis Fr. 11'800.– pro Instanz. Innerhalb des Rahmentarifs bemisst sich der
Parteikostenersatz nach dem in der Sache gebotenen Zeitaufwand sowie der Bedeutung
der Streitsache und der Schwierigkeit des Prozesses (Art. 41 Abs. 3 KAG30). Im
vorliegenden Fall ist der gebotene Zeitaufwand als eher unterdurchschnittlich zu werten, da
nur ein Schriftenwechsel und kein Beweisverfahren durchgeführt wurden. Bei gemäss
Baugesuch überdurchschnittlichen Baukosten von rund Fr. 19'472'000.– und den
umstrittenen Rechtsfragen sind die Bedeutung der Streitsache als überdurchschnittlich und
die Schwierigkeit des Prozesses insgesamt als eher unterdurchschnittlich einzustufen.
Daher erscheint ein Honorar von Fr. 4'900.– (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer) als
angemessen. Die Beschwerdegegnerin hat den Beschwerdeführenden somit Parteikosten
in der Höhe von Fr. 4'900.– zu ersetzen.