Decision ID: f7b4a1fb-fee4-5191-b787-a90957d2c6d5
Year: 2019
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_002
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

ritenuto
in fatto: A.
AO 1 era proprietario della particella n. _ RFD del Comune di _ e beneficiario di un diritto di compera e di un diritto di utilizzo (fondato su di un contratto di affitto agricolo) sulla particella n. _ RFD del medesimo Comune, di proprietà della CE fu _. Tra novembre 2010 e marzo 2011 egli ha condotto delle trattative con AP 1 volte al perfezionamento della vendita e alla cessione dei diritti concernenti i fondi menzionati.
Il 4 aprile 2011, giorno previsto per la firma degli atti, sui quali le parti avevano raggiunto un accordo preventivo, AO 1 si è rifiutato di sottoscriverli.
B.
Con petizione 13 febbraio 2013 AP 1, al beneficio della necessaria autorizzazione ad agire, ha convenuto in giudizio AO 1 innanzi alla Pretura di Lugano, sezione 1, per ottenere la sua condanna al pagamento di fr. 83'415.55, oltre interessi, a titolo di rimborso delle spese da lui sostenute in vista della conclusione del contratto, nonché il rigetto in via definitiva dell’opposizione interposta al PE n. _ dell’UE di Lugano. A suo dire, il rifiuto di AO 1 sarebbe avvenuto senza alcun motivo e quindi in malafede, disattendendo senza ragione le sue legittime aspettative in qualità di acquirente.
Con risposta 20 marzo 2013 il convenuto si è integralmente opposto alla petizione, sostenendo che il suo rifiuto sarebbe avvenuto di buon diritto, poiché AP 1 il 4 aprile 2011, contestualmente alla firma degli atti necessari al perfezionamento dell’operazione immobiliare e sui quali tutte le parti avevano trovato un accordo preliminare, ha sottoposto per la firma un ulteriore contratto di affitto agricolo di contenuto divergente, senza che questo fosse stato discusso e concordato.
C.
Esperita l’istruttoria di causa e raccolti gli allegati conclusivi, il Pretore, con decisione 21 luglio 2017, ha respinto integralmente la petizione, ponendo la tassa di giustizia di fr. 2'800.- e le spese (oltre a quelle della procedura di conciliazione di fr. 250.-) a carico dell’attore, tenuto altresì a rifondere alla controparte fr. 8'000.- a titolo di ripetibili.
D.
Con appello 4 settembre 2017 l’attore ha chiesto la riforma del giudizio impugnato nel senso di accogliere la petizione, con protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi.
Con risposta 16 ottobre 2017 il convenuto si è opposto integralmente al gravame, protestando spese e ripetibili di appello.

Considerato
in diritto:
1.
Nelle controversie patrimoniali con valore di almeno fr. 10'000.-, la decisione è impugnabile mediante appello (art. 308 cpv. 2 CPC) entro il termine di 30 giorni. Entro il medesimo termine deve essere inoltrata la risposta (art. 312 cpv. 2 CPC). Nella fattispecie sia l’appello sia la risposta, tenuto conto delle ferie giudiziarie, sono tempestivi.
2.
Nella decisione impugnata il Pretore ha concluso, in sintesi, che agli atti non vi fosse alcun elemento o indizio atto a dimostrare le tesi dell’attore, secondo cui il convenuto avrebbe assunto un comportamento contrario alla buona fede per rapporto alle trattative precontrattuali, disattendendo senza ragione le sue legittime aspettative quale acquirente, rispettivamente che il convenuto si sarebbe ritirato dalle trattative poiché non aveva fiducia nel legale di controparte o nel fatto che il prezzo di compravendita fosse stato effettivamente depositato sul conto di costui. Il primo giudice ha al contrario ritenuto come fosse stato piuttosto l’attore a generare le circostanze di fatto che avevano poi indotto il convenuto a rifiutare la sottoscrizione degli atti notarili. La causa alla base dell’interruzione delle trattative da parte del convenuto era infatti da ricondurre al fatto che l’attore, il giorno previsto per la firma degli atti notarili, aveva sottoposto un secondo contratto di affitto agricolo, di contenuto divergente rispetto a quanto discusso fino a quel momento tra le parti, da firmare in aggiunta a quello precedentemente concordato. A fronte del comportamento poco trasparente assunto dall’attore in tale circostanza e in assenza di “un’impostazione soggettiva contraria alla buona fede antecedentemente il 4.4.2011” attribuibile al convenuto (sentenza impugnata, pag. 9), il Pretore ha pertanto negato una responsabilità per
culpa in contrahendo
imputabile al convenuto e ha respinto la petizione.
3.
La responsabilità per
culpa in contrahendo
trova il proprio fondamento nel principio dell'affidamento sancito dall'art. 2 CC e concerne il comportamento delle parti durante le trattative per la conclusione di un contratto, trattative che creano una relazione giuridica fra i futuri contraenti, imponendo loro doveri reciproci, come quello, in generale, di agire in conformità alle regole della buona fede (DTF 125 III 86). Le parti hanno l’obbligo di negoziare seriamente in base alle loro reali intenzioni, sebbene abbiano in linea di principio il diritto di interrompere le trattative in ogni tempo senza dovere fornire spiegazioni. Una parte non può, assumendo un atteggiamento contrario ai suoi reali presupposti, creare nell’altra la speranza illusoria che un affare sarà concluso e indurla così a prendere disposizioni in vista della conclusione del contratto. Il comportamento contrario alle regole della buona fede non consiste tanto nell’avere interrotto la negoziazione ma di avere continuato a lasciare credere all’altra parte di voler stipulare il contratto o di non avere fugato tale illusione tempestivamente (DTF 140 III 200 consid. 5.2 pag. 302 e riferimenti).
4.
L’appellante critica il Pretore per non avere ritenuto il comportamento del convenuto contrario alla buona fede per rapporto alle trattative condotte dalle parti in vista della conclusione dell’operazione immobiliare. A suo dire, dall’istruttoria sarebbe emerso come il convenuto non avesse alcuna intenzione di portarle a termine poiché personalmente interessato all’acquisto della particella n. _ RFD di _. In tal modo egli avrebbe potuto rivenderla a terzi “in blocco”, unitamente alla particella n. _ di cui era già proprietario, a un prezzo più interessante rispetto a quello concordato con lui. La questione del secondo contratto di affitto agricolo sarebbe dunque servita al convenuto quale semplice pretesto per interrompere le trattative.
La circostanza secondo cui il convenuto voleva realizzare l’operazione immobiliare con una terza persona a un prezzo più interessante è inammissibile poiché non adempie i presupposti di motivazione ai sensi dell’art. 311cpv. 1 CPC (DTF 138 III 374), limitandosi l’appellante a trascrivere quanto contenuto nelle conclusioni (vedi conclusioni ad 10, pag. 18 e 19). La stessa è pure priva di fondamento, mancando agli atti qualsiasi riscontro oggettivo in merito ed emergendo piuttosto dalle deposizioni dei testi come le trattative che hanno poi portato alla vendita a un terzo delle due particelle menzionate sono state avviate dal convenuto parecchio tempo dopo l’interruzione di quelle con l’appellante (teste _ Z_, verbale 7 aprile 2014, pag. 6 e 7; teste _ H_, risposte alle domande 13, 38, 39 dell’attore e 19 del convenuto), di modo che la sua tesi non può essere seguita.
5.
L’appellante ripropone in questa sede la tesi secondo cui il diniego del convenuto di sottoscrivere gli altri contratti, sui quali le parti avevano espresso un accordo preventivo, costituirebbe un comportamento suscettibile di fondare una responsabilità per
culpa in contrahendo
.
5.1 Preliminarmente si rileva che le considerazioni esposte dall’appellante in questa sede a sostegno della sua tesi sono perlopiù irricevibili, poiché non contengono una critica sufficientemente puntuale al giudizio di prima sede (art. 311 cpv. 1 CPC; DTF 138 III 374), limitandosi l’appellante a fornire una propria valutazione delle prove a sostegno della propria versione dei fatti, rispettivamente a trascrivere ampi passaggi delle conclusioni. Ciò vale in particolare per le circostanze secondo cui il convenuto sarebbe stato assistito dai suoi legali (consid. 9.4 dell’appello; ad 2.1 delle conclusioni), avrebbe abbandonato lo studio del notaio rogante quando quest’ultimo aveva “già iniziato a leggere il testo dei contratti che le parti avevano preliminarmente già approvato” (consid. 5 appello, ad 9 pag. 16 conclusioni) senza nemmeno consultarsi con i membri della comunione ereditaria (consid. 9.5 dell’appello; conclusioni pag. 19). Le stesse saranno quindi esaminate nella misura in cui espongono critiche circostanziate al giudizio pretorile.
5.2 L’appellante lamenta un errato accertamento dei fatti e un’errata valutazione delle prove e critica il Pretore per avere negato valore probatorio alla testimonianza di sua moglie _ B_. A suo dire, questo modo di procedere sarebbe privo di fondamento, il CPC ammettendo la funzione di teste del coniuge di una parte. Contrariamente a quanto reputato dal Pretore, la deposizione di sua moglie non sarebbe inoltre smentita dalle deposizioni degli altri testimoni.
5.2.1 La prima argomentazione dell’appellante è priva di fondamento, ritenuto che in concreto il Pretore non ha escluso a priori la testimonianza di sua moglie, ammettendo al contrario la sua assunzione con ordinanza 7 novembre 2013 (act. V, pag. 2). La portata probatoria della deposizione è poi stata valutata dal primo giudice secondo il suo libero apprezzamento giusta l’art. 157 CPC.
5.2.2 Nella valutazione delle prove il giudice deve tener conto dell’eventuale vicinanza del testimone a una parte, se questi è interessato all’esito della vertenza o se è direttamente coinvolto nella fattispecie da provare. A ogni buon conto le dichiarazioni del teste vanno apprezzate alla luce anche delle altre risultanze istruttorie nonché dell’impressione personale che il magistrato ha ricavato dal testimone in occasione della sua audizione (
Trezzini
, Commentario pratico al Codice di diritto processuale civile svizzero, II
a
ed., Vol. 1, n. 91 segg. ad art. 157 CPC). Al proposito l’appellante critica il Pretore, laddove ha ritenuto che le affermazioni di sua moglie in merito al secondo contratto di affitto agricolo sono state smentite da altre deposizioni testimoniali. A suo dire, sarebbero invece proprio le deposizioni su cui si è fondato il Pretore ad essere prive di qualsiasi valore probante. La censura, irricevibile non avendo l’appellante in sede pretorile mai sollevato obiezioni in relazione alla correttezza e credibilità delle testimonianze rese dai testi _ Z_ e _ H_ (art. 317 cpv. 1 CPC), è pure infondata già solo perché il Pretore non ha basato le sue conclusioni unicamente sulle deposizioni dei testi menzionati, bensì pure su altri elementi istruttori, che hanno confermato le loro versioni. Per quanto attiene in particolare all’affermazione della moglie dell’attore, secondo cui una bozza del secondo contratto di affitto agricolo, elaborata secondo il modello della Sezione dell’agricoltura, sarebbe stata inviata alla CE fu _ prima del 4 aprile 2011, essa è stata smentita (oltre che dai testimoni menzionati) anche da altri documenti prodotti agli atti, dai quali risulta chiaramente come l’unica bozza in circolazione prima della data menzionata era quella corrispondente agli accordi presi tra le parti, in altre parole quella corrispondente al contratto di affitto agricolo tra il convenuto e la comunione ereditaria con l’aggiunta della clausola concernente il diritto d’accesso del proprietario (plico doc. prodotti da _ S_, agente immobiliare dell’attore medesimo, doc. 1, doc. Z). La deposizione della moglie è inoltre smentita dalle altre testimonianze anche su altre circostanze. Ad esempio pure le affermazioni secondo cui il rifiuto del rappresentante della CE fu _ di sottoscrivere la proposta aggiuntiva di contratto di affitto agricolo non avrebbe avuto alcuna influenza sul perfezionamento dell’operazione immobiliare e si sarebbe “passati alla fase successiva, ossia alla lettura del rogito di compravendita del terreno non agricolo” (teste _ B_, verbale di audizione 21 marzo 2014, pag. 4 e 5), oltre a non trovare alcun riscontro agli atti, è pure smentita dagli altri testi assunti, convergenti sul tema, dai quali risulta come furono le discussioni suscitate dalla proposta del nuovo contratto di affitto agricolo a portare il convenuto ad uscire dalla sala prima dell’inizio della lettura degli atti notarili (teste _ S_, verbale di audizione 23 gennaio 2014, pag. 4 e 5; _ Z_, verbale di audizione 7 aprile 2014, pag. 4).
In queste circostanze la valutazione del Pretore di considerare il valore probatorio della deposizione della moglie dell’attore praticamente nullo, stante il suo coinvolgimento nella trattativa nonché dal fatto che le sue affermazioni sono state smentite da altri elementi istruttori, deve essere confermata.
5.3 L’appellante ripropone in questa sede la tesi secondo cui il convenuto si sarebbe ritirato dalle trattative per mancanza di fiducia nel notaio rogante, rispettivamente per timore che il prezzo di compravendita non era stato effettivamente depositato sul conto di costui e critica il Pretore per non avere considerato provata quest’argomentazione. La censura, irricevibile visto e considerato che si limita a riproporre una propria valutazione delle risultanze istruttorie (art. 311 cpv. 1 CPC), è infondata. La circostanza emerge unicamente dalla deposizione della moglie dell’attore, sulla cui credibilità sussistono molti dubbi (vedi consid. precedente), mentre è stata smentita sia dagli altri testi sentiti al proposito (verbale di audizione 23 gennaio 2014 di _ S_, pag. 5; verbale di audizione 7 aprile 2014 di _ Z_, pag. 5) sia dai documenti versati agli atti (doc. 5, 6, 7).
5.4 L’appellante espone poi una serie di argomentazioni volte a dimostrare che il secondo contratto di affitto agricolo era del tutto indipendente rispetto agli atti che avrebbero dovuto essere sottoscritti dalle parti il 4 aprile 2011 e sui quali le parti avevano espresso un consenso preliminare. Il fatto di avere proposto questo secondo contratto di affitto agricolo non poteva pertanto legittimare il rifiuto del convenuto di perfezionare l’operazione immobiliare.
5.4.1 L’appellante sostiene dapprima di non avere mai espresso il suo rifiuto a perfezionare l’operazione immobiliare nonostante la sua proposta aggiuntiva di contratto di affitto agricolo, che rappresentava un suggerimento, non fosse stata accettata da parte della CE _. La censura - irricevibile poiché nuova, essendo stata proposta per la prima volta solo in questa sede (art. 317 cpv. 1 CPC) – è infondata. La circostanza emerge unicamente dalla deposizione della moglie dell’attore (sulla cui credibilità già si è detto) quando sostiene che una volta constatato il rifiuto da parte della comunione ereditaria, si sarebbe “
passati al capitolo due, ossia la lettura dell’atto
” (di compravendita, N.d.R., verbale di audizione 21 marzo 2014 _ _ B_, pag. 4). Quest’affermazione è però stata smentita dalle altre deposizioni testimoniali, convergenti sul tema, dalle quali emerge invece che la “seconda fase” (ossia la lettura dell’atto di compravendita) non è mai iniziata (vedi consid. 5.2, teste _ S_, verbale di audizione 23 gennaio 2014, pag. 4 e 5; _ Z_, verbale di audizione 7 aprile 2014, pag. 4), di modo che appare poco plausibile che si fosse passati alla “seconda fase”.
5.4.2 L’appellante ribadisce che il secondo contratto di affitto agricolo sarebbe privo di rilevanza pratica per il convenuto, non essendo egli parte contrattuale. La censura è irricevibile (art. 311 cpv. 1 CPC) visto e considerato che non si confronta con le motivazioni contenute nella decisione impugnata. Il Pretore, sulla base degli atti, ha ritenuto il contratto di affitto agricolo un elemento importante nell’ambito delle trattative tra le parti, non da ultimo poiché i contenuti di quest’ultimo accordo erano stati discussi e concordati proprio tra attore e convenuto direttamente, i quali si erano pure preventivamente accordati su tutto ciò che sarebbe stato firmato il 4 aprile 2011 (sentenza impugnata, pag. 6). Dall’istruttoria è inoltre chiaramente emerso come il perfezionamento dell’operazione immobiliare presupponeva la firma del contratto di compravendita, di cessione del diritto di compera e di affitto agricolo, indipendentemente da chi ne fosse parte (“
In sintesi, avrebbero dovuto firmare questo contratto d’uso e gli sarebbe stato ceduto il diritto di compera
”, verbale di audizione 23 gennaio 2014 _ S_, pag. 3; “
le condizioni del convenuto per concludere la vendita era che l’acquirente riprendesse la struttura dei tre contratti
”, verbale di audizione 7 aprile 2014 _ Z_, pag. 3).
5.4.3 La circostanza secondo cui la comunione ereditaria fosse disposta a proseguire le trattative, sottoscrivendo quanto concordato prima dell’incontro - irricevibile poiché addotta in modo irrito solo in questa sede (art. 317 cpv. 1 CPC) – non è suffragata da alcun riscontro probatorio ed è anzi smentita dalla deposizione del rappresentante della comunione ereditaria medesima (deposizione _ H_, risposte alla domande 13, 15, 16 del convenuto e 20 dell’attore) e dalla corrispondenza intercorsa successivamente (doc. 5, 6, 8).
5.4.4 Parimenti infondate le considerazioni esposte al punto 11 dell’appello, volte a censurare degli asseriti accertamenti di fatto del giudizio impugnato. In realtà, quanto esposto dal Pretore nella sua decisione a pagina 4 non è altro che il riassunto delle divergenti argomentazioni delle parti e non costituisce in alcun modo un accertamento dei fatti.
5.5 Alla luce di quanto precede non è quindi possibile seguire la tesi dell’appellante, secondo cui il contratto di affitto agricolo da lui proposto fosse del tutto indipendente rispetto agli atti che avrebbero dovuto essere sottoscritti dalle parti per perfezionare l’operazione immobiliare. Come giustamente accertato dal Pretore, l’istruttoria ha al contrario confermato che è proprio il fatto di avere sottoposto il 4 aprile 2011 (giorno previsto per la firma degli altri atti, sui quali vi era un accordo preventivo) questo secondo contratto di affitto agricolo, dal contenuto divergente rispetto a quanto concordato tra le parti, senza averlo preventivamente discusso e senza spiegazione alcuna in merito alla sua necessità, ad avere innescato la reazione di sfiducia del convenuto e della comunione ereditaria che li ha portati alla decisione di interrompere le trattative (verbale di audizione 23 gennaio 2014 di _ S_, pag. 4; teste _ H_, risposta alle domande 14 – 17 del convenuto, 20 dell’attore).
6.
Alla luce di quanto precede è pertanto a giusta ragione che il Pretore ha ritenuto che agli atti non vi fosse alcun elemento o indizio atto a dimostrare la tesi dell’attore, secondo cui in concreto il convenuto avrebbe assunto un comportamento contrario al principio della buona fede tale da giustificare una sua responsabilità per
culpa in contrahendo
. Così stando le cose non è necessario esaminare le ulteriori argomentazioni dell’appellante concernenti l’asserito danno sofferto.
7.
Ne discende che l’appello dell’attore deve essere respinto nella misura in cui è ricevibile, con conferma del primo giudizio.
Le spese processuali e le ripetibili della procedura di secondo grado seguono la soccombenza dell’appellante (art. 106 cpv. 1 CPC).
L’importo ai fini di un eventuale ricorso al Tribunale federale supera i fr. 30'000.-.