Decision ID: 26a64b76-f3a8-522f-8840-accad23c5f15
Year: 1998
Language: it
Court: TI_TRAC
Chamber: TI_TRAC_002
Canton: TI
Region: Ticino
Law Area: civil_law

in fatto e in diritto
1.
Con atto pubblico del notaio _ di data 2 dicembre 1988, il dott. _ aveva concesso alla _, un diritto di compera -cedibile e trasmissibile- sulla part. n. 410 di _ su cui sorge un palazzo di più piani. Il diritto di compera era stato concesso fino al successivo 28 febbraio, mentre il prezzo della contrattazione era stato fissato in fr. 3'000'000.- di cui fr. 100'000.- quali caparra e pena di recesso. Il rogito fu sottoscritto nell'abitazione dell'anziano proprietario del fondo, alla presenza della moglie _ -che l'aveva sottoscritto per consenso- dei signori _ e _ come organi della _, e di _ nella veste di intermediario.
2.
Alla scadenza il diritto di compera non fu esercitato dall'avente diritto, né fu da essa ceduto ad altri. Per contro, successivamente, per i rogiti del notaio _, furono conclusi i seguenti negozi:
- convenzione matrimoniale fra i coniugi _ (22 marzo 1989) con cui il mappale 410 veniva loro intestato in comproprietà e parti uguali (doc. E);
- contratti di donazione (30 marzo 1989) in base ai quali i coniugi _ cedevano il mappale in esame a 3 dei loro figli -_ _ e _ a- a titolo di anticipo ereditario (doc. F);
- contratto di compravendita (18 aprile 1989) con cui i comproprietari alienavano il bene immobile, ovvero lo vendevano a _ e _ di _a, riservandosi un diritto di prelazione. Il prezzo pattuito è stato di fr. 3'725'000.- (doc. G).
3.
L'attore è genero di _, essendo coniugato con sua figlia _ Persona di esperienza nel settore finanziario e immobiliare, sostiene di aver assistito e consigliato il suocero nelle trattative per la vendita del fondo; in particolare assume di aver versato a _ la somma di fr. 150'000.- perché rinunciasse alla cessione del diritto di compera a terzi, in concreto ai signori _ ciò che avrebbe poi permesso l'alienazione diretta alle stesse persone per un prezzo notevolmente maggiore. La somma litigiosa si compone dell'equivalente della pena di recesso, versata dalla società al signor _, e di fr. 50'000.- quale ulteriore indennizzo per spese e incomodi; poiché egli ha sborsato l'importo personalmente, ma per conto e nell'interesse esclusivo del suocero, gliene richiede la rifusione. In diritto _ fonda la sua pretesa sul rapporto di mandato conferitogli dal suocero, ovvero di trattare la vendita del fondo: la spesa affrontata da lui nell'esclusivo interesse del mandante dev'essergli pertanto rifusa.
4.
Con la sentenza impugnata, il pretore ha accolto la petizione. Ha accertato anzitutto che l'attore ha sempre agito per conto del dott. _ per cui i suoi eredi devono far fronte alle conseguenze degli atti compiuti dal primo; inoltre, ha considerato l'avvenuto pagamento di fr. 150'000.- da parte dell'attore come mezzo idoneo per evitare la cessione del diritto di compera e quindi per favorire una vendita più vantaggiosa dell'oggetto immobiliare.
5.
Con l'appello in esame l'esecutore testamentario delle successioni _ e _ ripresenta le tesi sostenute in prima sede. Contesta che l'attore abbia agito in nome e per conto del suocero, sostenendo che le testimonianze raccolte al proposito sono tutte riferite al momento della pattuizione del diritto di compera, ma non possono essere interpretate come la concessione di una procura generale. Contesta anche che l'attore abbia agito nell'interesse del suocero: il diritto di compera infatti, al momento della sua scadenza, era ancora carente dell'annotazione a Registro fondiario, per cui l'intervento del signor _ presso la _ affinché rinunciasse alla cessione del medesimo diritto non trova giustificazione; di conseguenza, il versamento dell'importo di fr. 150'000.- non si colloca nel contesto dei rapporti inerenti alla vendita del fondo _
Sostiene da ultimo che, ancorché nell'ambito del mandato, il mandatario deve godere di un'esplicita autorizzazione per concludere determinate operazioni: per contro, in vista del versamento della somma di fr. 150'000.-, l'attore nemmeno avrebbe informato il suo preteso mandante.
Delle osservazioni di controparte si dirà, se necessario, nel seguito.
6.
Nell'odiosa vicenda in esame -già solo per i rapporti di parentela correnti fra le  tesi fattuale dei convenuti è rimasta provata solo in misura ridotta, onde è necessario prescindere da illazioni e coincidenze e, per contro, considerare le prove così come assunte nel processo.
In particolare, il fatto che la società _ sia stata amministrata dall'attore fino a pochi giorni prima della pattuizione del diritto di compera (circostanza che i convenuti sostengono essere stata ignorata dal signor _) non può rivestire significato particolare; la stessa parte _ non si spinge fino a formulare ipotesi alcuna, mentre l'istruttoria conferma semplicemente l'esistenza di ottimi rapporti fra l'attore e i nuovi azionisti, nonché la circostanza che -avvenuta la cessione del pacchetto azionario- _ non ebbe più alcun interesse personale nella società (testi _ e _). Tanto meno sono presenti indizi riguardanti una causa diversa da quella addotta dall'attore per giustificare il versamento della somma di fr. 150'000.- alla _: anzi, le prove assunte convergono a sostegno della tesi di _ (testi _ _ e _).
La pretesa inutilità del versamento, avvenuto -secondo il primo giudice- affinché _ desistesse dal cedere il diritto di compera a terzi, si fonda sull'ipotesi che lo stesso diritto, per sua natura, esplica effetti unicamente con l'annotazione a Registro fondiario, ossia che l'annotazione ha carattere costitutivo (appello, n. 4). Nel caso concreto ciò vorrebbe significare che, prima dell'annotazione, il diritto non sarebbe potuto essere oggetto di cessione.
Questo argomento non può tuttavia essere condiviso. Già l'art. 216a CO infatti recita che il diritto di compera può -e non deve- essere annotato a Registro fondiario. Esso pertanto esiste in sé con la pattuizione fra le parti, ossia come obbligazione personale (
Comm. di Basilea
, Obligationenrecht I, ed. 2, art. 216a, N. 3). Comunque il significato dell'annotazione, anche per il diritto di compera, resta quello di conferire valore reale a un diritto personale (Comm. di Basilea,
ZGB II
, art. 959, N. 2), confermando il carattere facoltativo dell'operazione tabulare espresso dalla lettera dell'art. 959 cpv. 1 CC.
Nel caso concreto i rapporti fra le parti del diritto di compera -_ - non sono in concorrenza con le pretese di nessun terzo; ossia ciò che può scaturire dal carattere reale o meno del diritto in oggetto non fa parte della contestazione. Detto in altri termini, alla cessione del diritto di compera da parte di _ non si sarebbero frapposti ostacoli a dipendenza della mancata annotazione.

E' ben vero che l'istruttoria rivela (pur con qualche riserva: teste _) l'esistenza di un impegno "morale" di _ a non cedere il diritto di compera. Tuttavia, una valutazione oggettiva del materiale processuale induce a considerare irrilevante in diritto un tale impegno: esso infatti non può essere stato preso nei confronti di _, dal momento che l'atto pubblico di costituzione definisce il diritto di compera -in deroga alla sua forma legale (art. 216b cpv. 1 CO)- come "cedibile e trasmissibile" (doc. B). Inoltre, non si vede per quale altro scopo _ abbia inteso beneficiare di tale diritto se non per cederlo, dal momento che essa mai ha avuto intenzione di esercitarlo in proprio (testi _ e _).
E' pertanto almeno verosimile che l'attore abbia inteso dissuadere _ dalla cessione ai signori _, offrendole il recupero della pena di recesso di fr. 100'000.-, dovuta al concedente nel termine di 15 giorni dalla concessione del diritto di compera (pena di recesso il cui effettivo versamento al proprietario del fondo non è contestato), e la copertura di inconvenienti per fr. 50'000.-, ovvero per una somma che rendesse l'operazione accettabile da parte della società; tant'è che questa ha dato seguito senza particolare resistenza all'intervento del signor _ (teste _).
7.
L'attore sostiene di aver agito, anche al momento della liquidazione dei rapporti fra il suocero e _ in base a un mandato di carattere generale. Appare abbastanza chiaramente che a un certo momento delle trattative precedenti la vendita del fondo ai signori _ siano sorte differenze fra i signori _ e il signor _ Lo attesta -indirettamente- la deposizione dell'avv. _, davanti al quale i primi erano ormai assistiti da un loro legale di fiducia, nonché ciò che riferisce il teste _ a proposito di un diverbio, sorto nella stessa occasione, fra l'attore e la suocera. Per contro, nei rapporti con _ ossia nei confronti dei signori _ e _ ha fatto sorgere l'univoca impressione di voler delegare le trattative al genero.
Questa circostanza non può essere seriamente contestata, né -secondo il normale andamento delle cose- i signori _r e _ sulla base del rapporto di fiducia nei confronti dell'attore, loro espresso direttamente dal signor _, hanno potuto immaginare che esso fosse venuto meno poco tempo dopo (meno di tre mesi dopo la firma del rogito di costituzione del diritto di compera) quando fu loro prospettata la rinuncia alla cessione di quel diritto ai signori _. Dev'essere tuttavia rilevato che in quell'occasione l'attore, oltre che nella veste di mandatario, agì come rappresentante del suocero, pattuendo direttamente con _ il pagamento di fr. 150'000.- e concretizzando con denaro proprio tale operazione finanziaria.
A tal proposito l'attore non pretende di aver informato il suocero sulle sue iniziative nei confronti della _, ma sostiene che, accettando la rinuncia di quest'ultima -risultata favorevole ai suoi interessi- il signor _a avrebbe ratificato il suo intervento, ossia il suo accordo con la società relativo anche alle condizioni pecuniarie pattuite. In diritto, si tratta pertanto di valutare la portata del mandato conferito all'attore, in particolare per decidere se esso debba essere considerato comprensivo dell'autorizzazione a rappresentare il suocero come rappresentante diretto, ossia compiendo atti per lui vincolanti. Ciò che corrisponde a verificare la tesi dei convenuti, ossia se il negozio giuridico relativo alla rinuncia della cessione del diritto di compera, per la sua portata, non dovesse essere oggetto di preavviso da parte di _
Il mandatario è responsabile verso il mandante della fedele e diligente esecuzione degli affari affidatigli (art. 398 cpv. 2 CO), ossia è tenuto ad agire conformemente al contratto e sempre nell'interesse del mandante (
Guhl/Merz/Druey
, Das schweizerische Obligationenrecht, p. 496;
Weber,
Komm. zum schweizerischen Privatrecht, OR I, art. 394, n. 2; art. 398, n. 8). In particolare deve rispettare le istruzioni del mandante: non può dipartirsene se non quando le circostanze non gli permettono di domandare il permesso al mandante e se si può ammettere che quest'ultimo l'avrebbe autorizzato se fosse stato messo al corrente della situazione (art. 397 cpv. 1 CO;
Guhl/ Merz/Druey
, op. cit., p. 497;
FJS
328, p. 2). Il mandatario ha inoltre il dovere di informare e di consigliare il mandante durante tutta la durata della sua attività (
FJS
cit
.
, ibidem) e di restituire tutto ciò che ha ricevuto a qualsiasi titolo in virtù del mandato (art. 400 CO;
Guhl/Merz/Druey
, op. cit., p. 499).
Per quanto riguarda la rappresentanza diretta, essa sorge non solo sulla circostanza dell'agire in nome altrui (ossia del rappresentato), ma anche sull'esistenza di un potere di rappresentanza la cui ampiezza si giudica secondo il rapporto concreto fra rappresentato e rappresentante (art. 33 cpv. 2 CO) (
Comm. di
Basilea,
OR I, ed. 2, art. 32, n. 14); in caso di assenza di un accordo concreto, questo elemento dev'essere valutato secondo il principio dell'affidamento (
Comm. cit.
, art. 33, n. 17).
L'estensione del mandato, così come sostenuta dall'attore, non può essere esclusa già in virtù dell'art. 396 CO secondo il quale, se questo elemento non è stato espressamente indicato, viene determinato dalla natura dell'affare che ne forma l'oggetto, ritenuto che nel mandato è compresa in ispecie anche la facoltà di compiere tutti gli atti giuridici inerenti alla sua esecuzione (cpv. 2). Nel caso concreto la natura del mandato, così come riferita dai testi (ed è ciò che processualmente conta), appare ampia, così come se _, intenzionato ad alienare il suo bene immobile, non volesse occuparsi dell'affare, demandando ogni incombenza all'attore in modo incondizionato: il teste _ presente alla firma dell'atto di costituzione del diritto di compera ricorda che i coniugi _ dissero ai rappresentanti della _ che ogni questione doveva e poteva essere trattata direttamente con il signor _; il teste _ riferisce a sua volta che il signor _ aveva sempre espresso il desiderio di non essere coinvolto nelle trattative e di delegare queste mansioni a suo genero; anche il teste _ in modo ancora più preciso, afferma che il proprietario del bene immobile gli aveva detto che lui, personalmente, non voleva trattare la questione e che delegava il signor _ a rappresentarlo o eventualmente sua moglie, signora _ ; il teste _, quando espone di aver telefonato alla signora _ (dopo la mancata cessione del diritto di compera da parte di _) conferma la situazione descritta in quanto invitato a rivolgersi al signor _. Se ne deve concludere che, almeno per quanto riguarda le trattative con le persone cui _ aveva partecipato questa sua volontà (in sostanza i rappresentanti di _), il mandato all'attore difficilmente può considerarsi limitato, almeno fin dove si può sostenere che l'agire del mandatario, rispettivamente del rappresentante corrispondesse agli interessi del mandante. Secondo il principio dell'affidamento, il potere di rappresentanza dell'attore, peraltro riconosciuto dai rappresentanti della società, rientrava nel mandato iniziale, senza necessità che _ ricevesse dal suo mandante una procura speciale: l'interesse di quest'ultimo è dato e va individuato non nel pregiudizio legato al pagamento della somma litigiosa, ma nella successiva possibilità di concludere la vendita a condizioni migliori. E ciò a prescindere dalla ragionevole attesa del dott. _ di essere puntual-mente informato sulle mosse del genero nelle trattative; d'altra parte, si dovesse giudicare su una pretesa responsabilità dell'attore per un comportamento anticontrattuale a dipendenza della mancata debita informazione del mandatario, si dovrebbe anzitutto concludere per un'assenza di pregiudizio per quest'ultimo, tenuto conto delle condizioni alle quali la vendita diretta del fondo è poi avvenuta.
8.
In applicazione dell'art. 402 CO si giustifica pertanto la richiesta dell'attore: la decisione pretorile impugnata merita così conferma. All'appellante vengono caricate le spese processuali e le ripetibili di questa sede.