Decision ID: 6da6aece-fc4b-5237-9191-40b39467c49e
Year: 2021
Language: de
Court: BE_VG
Chamber: BE_VG_001
Canton: BE
Region: Espace_Mittelland
Law Area: 

Sachverhalt:
A.
Der Gemeinderat der Einwohnergemeinde (EG) Kirchlindach beschloss am 17. März 2014 die Überbauungsordnung betreffend die Zone mit  6 «Thalmatt Mettlenwaldweg» (ÜO ZPP 6 «Thalmatt ») sowie die geringfügige Änderung von Anhang I des  vom 29. März 2010 (GBR) betreffend diese Zone. Die ÜO ZPP 6 «Thalmatt Mettlenwaldweg» umfasst die Parzellen Kirchlindach Gbbl. Nrn. 1_ und 2_ und sieht zwei Baufelder für eine Wohnüberbauung vor. Das Amt für Gemeinden und Raumordnung des Kantons Bern (AGR) genehmigte die Planung am 23. Mai 2014 und bewilligte damit auch den Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern mit Einstellhalle auf den Grundstücken Nrn. 1_ und 2_ sowie eine Anpassung der Kantonsstrasse gemäss Baugesuch vom 7. Januar bzw. 4. April 2014 der Stiftung A._. Diese ist Alleineigentümerin des Grundstücks Nr. 1_, das inzwischen auch die Fläche der früheren Parzelle Nr. 2_ umfasst. Mit Planung und Ausführung des Bauvorhabens betraute sie die D._ GmbH (Wahrnehmung der
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 12.01.2021, Nrn. 100.2019.273/ 275U, Seite 3
Bauherrenfunktion), die C._ AG (Architekturbüro) und die B._ AG (Totalunternehmung).
B.
An der Bauabnahme vom 1. Dezember 2015 fand die Baupolizeibehörde der EG Kirchlindach auf beiden Attikadächern ohne Baubewilligung  Lüftungsanlagen mit Kanälen vor. Die Stiftung A._ stellte in der Folge am 28. Januar 2016 bei der EG Kirchlindach ein nachträgliches Baugesuch für die Lüftungsanlagen auf dem Dach und am 2. Juni 2016 ein Gesuch für eine Ausnahme von Art. 10 Abs. 1 der Überbauungsvorschriften (ÜV) zur ÜO ZPP 6 «Thalmatt Mettlenwaldweg», der sich namentlich mit Gebäudehöhen und Dachaufbauten befasst. Die kantonale Kommission zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder (OLK) beurteilte am 17. Mai 2016 das Vorhaben zunächst negativ, worauf die Stiftung A._ einen Sichtschutz (Einhausung) vorschlug und am 10. April 2017 ein entsprechend angepasstes Baugesuch einreichte («Installationen der Lüftung auf dem Dach inkl. Sichtschutz und Leiter an der Fassade [Attikageschoss]»). Die OLK beurteilte die Lüftungsanlagen samt Sichtschutz am 18. Juli 2017 positiv. Am 5. Februar 2019 verweigerte die EG Kirchlindach die nachträgliche Baubewilligung (Dispositiv Ziff. 4.1) unter Abweisung des Ausnahmegesuchs (Dispositiv Ziff. 4.2). Zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ordnete sie Folgendes an:
«4.3 Die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ist .
4.4 Konkret bedeutet dies:
4.4.1 Erfolgt der ersatzlose Rückbau der Lüftungsanlage, sind diese Arbeiten innerhalb von 180 Tagen seit Rechtskraft dieser Verfügung auszuführen (erfordert kein zusätzliches Baubewilligungsverfahren).
4.4.2 Sollen die Lüftungsanlagen an einem anderen  aufgebaut werden, sind der Bauverwaltung  innerhalb von 90 Tagen die vollständigen  einzureichen (baubewilligungspflichtig gemäss Art. 6 Abs. 1 lit. s). Unter Vorbehalt der definitiven  und des Bauentscheids hat der Rückbau der Lüftungsanlagen auf dem Dach innerhalb von 180 Tagen nach rechtgültigem Bauentscheid zu erfolgen.
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 12.01.2021, Nrn. 100.2019.273/ 275U, Seite 4
C.
Dagegen erhob die Stiftung A._ am 7. März 2019 Beschwerde an die Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE; heute: Bau- und Verkehrsdirektion [BVD]). Gleichentags reichte die B._ AG als Totalunternehmerin der Überbauung eine separate Beschwerde ein. Nach Vereinigung der Verfahren wies die BVE die Beschwerde der Stiftung A._ mit Entscheid vom 22. Juli 2019 ab (Dispositiv Ziff. 1) und trat auf die Beschwerde der B._ AG nicht ein, beteiligte diese aber als Beigeladene am Verfahren (Dispositiv Ziff. 2).
D.
Gegen diesen Entscheid hat die Stiftung A._ am 20. August 2019 Verwaltungsgerichtsbeschwerde mit den folgenden Rechtsbegehren erhoben (Verfahren 100.2019.273):
«Der Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion vom 22. Juli 2019 sei vollumfänglich aufzuheben und es sei dem nachträglichen Baugesuch ‹Installation der Lüftung auf dem Dach inkl. Sichtschutz und Leiter an Fassade (Attikageschoss)› die Baubewilligung zu .
Eventualiter: Der Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion vom 22. Juli 2019 bezüglich Wiederherstellung sei aufzuheben und es sei auf eine solche zu verzichten.
Subeventualiter: Der Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion vom 22. Juli 2019 bezüglich Wiederherstellung sei aufzuheben und es sei insofern auf eine solche zu verzichten bzw. die verfügte Wiederherstellung sei im Sinne einer milderen Massnahme insofern anzupassen, als dass anstelle eines Lüftungsgeräts pro Gebäude drei kleinere  mit einer Höhe von maximal 1,2 m ab OK Dach zu installieren seien, welche bei den Liftaufbauten zu platzieren seien und deren Länge an die Breite der Liftaufbauten anzupassen sei.»
Am 21. August 2019 hat die B._ AG ebenfalls Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben (Verfahren 100.2019.275). Sie stellt dieselben Rechtsbegehren wie die Stiftung A._ (als Haupt-, Eventual- und Subsubeventualbegehren) und beantragt zusätzlich, bei einem Verzicht auf die Wiederherstellung sei als Auflage die Einhausung
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der Lüftungsanlage anzuordnen gemäss dem nachträglichen Baugesuch vom 28. Januar 2016 (als Subeventualbegehren). Die Stiftung A._ und die B._ AG beantragen zudem, die C._ AG sei zum Verfahren beizuladen; sie habe das Bauprojekt geplant und das Baugesuch ausgearbeitet und eingereicht.
Der Abteilungspräsident i.V. hat mit Verfügung vom 23. August 2019 die Verfahren 100.2019.273 und 100.2019.275 vereinigt und der C._ AG Gelegenheit für eine Stellungnahme eingeräumt. Sie widersetzt sich der Beiladung nicht und beantragt mit Eingabe vom 4. Dezember 2019, der Entscheid der BVE sei aufzuheben und das nachträgliche Baugesuch vom 28. Januar 2016 mit Projektänderung vom 12. April 2017 sei zu bewilligen, eventuell sei die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen zur Vervollständigung des Sachverhalts und zu neuer Entscheidung. Von einer Wiederherstellungsverfügung sei abzusehen.
Die EG Kirchlindach (sinngemäss) und die BVE beantragen mit  vom 25. September 2019 bzw. Vernehmlassung vom 29. August 2019 je die Abweisung der Beschwerden.
Am 14. April 2020 hat die EG Kirchlindach auf Ersuchen des  Unterlagen zur ÜO ZPP 6 «Thalmatt Mettlenwaldweg» eingereicht.

Erwägungen:
1.
1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerden als letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) zuständig (vgl. auch Art. 49 Abs. 2 des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0]).
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1.2 Die Beschwerdeführerinnen beantragen mit ihren Hauptbegehren, der angefochtene Entscheid sei vollumfänglich aufzuheben, was auch das Nichteintreten auf die Beschwerde der Beschwerdeführerin 2 und deren Beiladung zum Verfahren mitumfassen würde (Dispositiv Ziff. 2; vorne Bst. C). Aus den übrigen Anträgen und den Begründungen ergibt sich aber, dass sie den angefochtenen Entscheid insoweit nicht in Frage stellen. Ihre Hauptbegehren sind deshalb so auszulegen, dass sie die Aufhebung des angefochtenen Entscheids mit Ausnahme von Dispositiv Ziffer 2  (zur Auslegung der Rechtsbegehren z.B. BVR 2016 S. 560 E. 2 mit Hinweisen). Die Beschwerdeführerin 2 kann als Beigeladene im Verfahren vor der BVE selbständig Verwaltungsgerichtsbeschwerde erheben (vgl. Art. 14 Abs. 2 VRPG; BVR 1995 S. 424 E. 1e; Michel Daum, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 14 N. 12; Markus Müller,  Verwaltungsrechtspflege, 2. Aufl. 2011, S. 47). Die  haben am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen, sind durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt und haben ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG). Die Bestimmungen über Form und Frist sind eingehalten (Art. 81 Abs. 1 i.V.m. Art. 32 VRPG). Auf die Beschwerden ist einzutreten.
1.3 Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).
2.
2.1 Die realisierte Überbauung umfasst zwei Mehrfamilienhäuser. Auf den Attikadächern befinden sich quadratische Liftaufbauten, drei beim Haus Ost und eine beim Haus West. Die Lüftungsanlagen befinden sich ebenfalls auf den Attikadächern und bestehen je aus einem Monoblock und Kanälen für die Zu- und Abluft. Die Monoblöcke sind rund 6,9 bzw. 6,7 m lang und 1,1 bzw. 0,7 m breit. Ihre Höhe beträgt 1,89 m. Die Kanäle liegen nicht direkt auf dem Attikadach auf und erreichen eine geringere Höhe als der Monoblock. Aus ästhetischen Gründen ist in den Plänen zum  Baugesuch um Monoblock und Kanäle jeweils ein 1,5 m hoher Sichtschutz aus Streckmetall vorgesehen (Einhausung). Der Sichtschutz
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folgt dem Verlauf der Kanäle. Er erstreckt sich (wie diese) beim Haus Ost über eine Länge von 45,04 m und ist im Bereich der drei Liftaufbauten 6,04 m breit; das Attikadach ist bis 57,35 m lang und 11,07 m breit. Beim Haus West misst der Sichtschutz in der Länge 14,2 m und beim Liftaufbau in der Breite 6,02 m, während das asymmetrische Attikadach bis rund 28,4 m lang und mit Ausnahme des nördlichen Teils 10,28 m breit ist. Die Oberkante (OK) des Sichtschutzes entspricht bei beiden Häusern der OK des Monoblocks, die sich jeweils auf einer Höhenkote von 571,9 m ü. M. befindet (zum Ganzen Pläne Grundriss Dachaufsicht sowie Fassaden HO und HW mit Stempel Projektänderung; Fotomontage; alles im Mäppli hinten in act. 4B; Fotografien mit Kanälen auf dem Dach, act. 4B pag. 143 f.).
2.2 Zum bewilligten Zustand ergibt sich Folgendes:
2.2.1 Die Beigeladene führt aus, ursprünglich hätten die zentralen  der Komfortlüftung jeweils im Untergeschoss erstellt und in den  je ein Einzelgerät installiert werden sollen. Auf dem Dach seien nur die üblichen Abluftinstallationen vorgesehen gewesen. In der  sei das entsprechende Konzept (sog. HLKE Konzept) geändert und die zentralen Installationen neu auf den Attikadächern vorgesehen worden. Die Beteiligten seien davon ausgegangen, dass die  ohne weiteres bewilligungsfähig seien und im « formalisiert» werden könnten. Soweit der Gemeinde definitive  übergeben worden seien, wie zum Beispiel der definitive , seien die Monoblöcke auf dem Dach dargestellt. Die Gemeinde habe den Ausführungsplan zur Umgebungsgestaltung am 13. Oktober 2015 als bewilligt gestempelt (Stellungnahme vom 4.12.2019 Rz. 7-10, 23).
2.2.2 Die Baubewilligung für die beiden Mehrfamilienhäuser erteilte das AGR am 23. Mai 2014 im kombinierten Verfahren gemäss Art. 88 Abs. 6 BauG (vgl. dazu Zaugg/Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, Band I/II, 5./4. Aufl. 2020/2017, Art. 1 N. 29). Auf den ursprünglich  Plänen sind auf den Attikadächern weder die Monoblöcke noch die  eingezeichnet (Pläne in act. 4B1). Ist die Änderung eines rechtkräftig bewilligten Projekts wie hier baubewilligungspflichtig, ist eine  zur Baubewilligung einzuholen. Aus dem schriftlichen Gesuch für die
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Änderung des bewilligten Projekts muss genau ersichtlich sein, was im Vergleich zum ursprünglichen Vorhaben geändert wird. In der Regel bedarf es dazu auch angepasster Projektpläne (vgl. Art. 10 ff. des Dekrets vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren [Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1]). Die alten Pläne sind in jedem Fall von der  als ungültig abzustempeln. Die Bewilligung der  bzw. hier die Zusatzbewilligung ist sodann schriftlich auszustellen; sie kann weder mündlich noch konkludent (z.B. durch Bauabnahme) erteilt werden (BVR 2011 S. 200 E. 4.4.2, 2004 S. 440 [VGE 21198/21200 vom 18.12.2003] nicht publ. E. 2.2.3; VGE 2015/269 vom 19.5.2016 E. 3.2; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 32-32d N. 15). Es wird von keiner Seite geltend gemacht und es ergibt sich auch nicht aus den Akten, dass die  1 ein Gesuch um Zusatzbewilligung eingereicht hätte und die Gemeinde die Lüftungsanlagen anschliessend in einem förmlichen  mit Anhörung (mindestens) der Nachbarinnen und Nachbarn geprüft hätte. Es trifft zwar zu, dass die Lüftungsanlagen ( und Kanäle) im von der Bauverwaltung der Gemeinde mit dem Stempel «bewilligt» versehenen Ausführungsplan Umgebung  sind (vom 26.11.2014, letzte Revision 17.8.2015, in act. 4B2). Das von der Beigeladenen angesprochene «Planaustauschverfahren» bzw. die Übergabe von «definitiven Ausführungsplänen» kann ein förmliches  aber nicht ersetzen (zum Ganzen VGE 2016/93 vom 12.12.2016 E. 3.4.3 [bestätigt durch BGer 1C_48/2017 vom 22.12.2017 E. 6]). Die Lüftungsanlagen sind folglich nicht bewilligt. Die Beigeladene beantragt, es seien die Akten zum ursprünglichen Baugesuch beim AGR einzuholen. Die entsprechenden Pläne befinden sich bereits in den Akten (vgl. act. 4B1). Der Instruktionsrichter hat zudem Unterlagen zur ÜO  (vorne Bst. D). Die Lüftungsanlagen sind in den ursprünglichen Plänen nicht eingezeichnet, was unbestritten ist. Die Beigeladene führt nicht aus, inwieweit zusätzliche Akten zum ursprünglichen Baugesuch  sein könnten; dies ist auch nicht ersichtlich. Der Beweisantrag wird abgewiesen.
2.3 Wird ein Bauvorhaben ohne Baubewilligung oder in Überschreitung einer Baubewilligung ausgeführt oder werden bei der Ausführung eines bewilligten Vorhabens Vorschriften missachtet, setzt die Baupolizeibehörde
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der Grundeigentümerin bzw. dem Grundeigentümer eine angemessene Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands unter Androhung der Ersatzvornahme (Art. 46 Abs. 1 und 2 BauG). Die  wird aufgeschoben, wenn die oder der Pflichtige innert 30 Tagen seit ihrer Eröffnung ein Gesuch um nachträgliche Baubewilligung einreicht. Im nachträglichen Baubewilligungsverfahren ist gegebenenfalls zu prüfen, ob das Bauvorhaben wenigstens teilweise bewilligt werden kann (Art. 46 Abs. 2 Bst. b und c BauG). Bei vollständiger oder teilweiser Bewilligung des Bauvorhabens fällt die Wiederherstellungsverfügung im entsprechenden Umfang dahin. Im Fall des Bauabschlags entscheidet die  zugleich darüber, ob und inwieweit der rechtmässige Zustand  ist; sie setzt dafür gegebenenfalls eine neue Frist (Art. 46 Abs. 2 Bst. d und e BauG).
2.4 Die Gemeinde legte das nachträgliche Baugesuch für die  der OLK vor. Diese gab am 17. Mai 2016 zunächst eine negative Beurteilung ab, weil die Dachaufbauten von verschiedenen Standorten aus stark in Erscheinung träten. Unter anderem führte sie aus, die markante Dachlinie, welche die Gebäudevolumen stark definiere, werde durch die vielgliedrigen, unruhig strukturierten Dachaufbauten optisch aufgelöst (act. 4B pag. 17 f.). Die Beigeladene schlug in der Folge vor, die  mit einem Sichtschutz (Einhausung) zu verbergen (Schreiben an Gemeinde vom 18.8.2016, act. 4B pag. 119 f.). Nachdem die OLK ein  des Materials vor Ort begutachtet hatte (vgl. Stellungnahme OLK vom 1.11.2016, act. 4B pag. 15 f.), beurteilte sie die Lüftungsanlagen mit dem Sichtschutz positiv. Es gelinge den Projektverfassern, die technischen  mit dem Sichtschutz so zusammenzufassen, dass sie mit den  als Einheit und dadurch als nicht störend in Erscheinung träten (Bericht vom 18.7.2017, act. 4B pag. 13 f.). In der Folge reichte die  1 ein angepasstes Gesuch ein, mit dem sie die  Bewilligung der Lüftungsanlagen und die Bewilligung des noch nicht bestehenden Sichtschutzes beantragte sowie ihr Ausnahmegesuch vom 2. Juni 2016 bestätigte (vorne Bst. B).
2.5 Nach Auffassung der Gemeinde sind die Lüftungsanlagen keine Dachaufbauten im Sinn von Art. 10 Abs. 1 ÜV; es liege auch keine Aus-
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nahmesituation im Sinn von Art. 26 BauG vor. Zudem widersprechen die Lüftungsanlagen ihrer Ansicht nach auch mit dem Sichtschutz den  von Art. 7 Abs. 1 ÜV.
3.
Zu prüfen ist zunächst, ob die Vorinstanz die Auslegung der Gemeinde von Art. 10 Abs. 1 ÜV zu Recht geschützt hat.
3.1 Gemäss Art. 10 Abs. 1 ÜV gelten für die maximalen Gebäudehöhen der Baufelder die im Überbauungsplan eingetragenen Koten (Satz 1).  bezeichnen oberkant Flachdach des obersten Geschosses (Satz 2). Dachaufbauten wie Oberlichter, Sonnenkollektoren, Kamine, Liftaufbauten etc., dürfen die angegebenen Koten im technisch bedingten Ausmass  (Satz 3). Art. 10 ÜV trägt den Randtitel «Gebäudehöhen, , Koten».
3.2 Die Gemeinden sind im Bereich ihrer Bau- und Zonenordnung im Rahmen der gesetzlichen Regelungen und der übergeordneten Planung autonom (Art. 65 Abs. 1 BauG). Ihnen kommt deshalb bei der Anwendung ihrer eigenen Normen ein gewisser Beurteilungsspielraum zu und die Rechtsmittelinstanzen auferlegen sich entsprechend gegenüber der  der Gemeinde eine gewisse Zurückhaltung. Beurteilungsspielraum geniessen die Gemeinden allerdings nur bei der Wahl zwischen mehreren rechtlich haltbaren Auslegungen einer Norm (statt vieler BVR 2019 S. 51 E. 6.2, 2016 S. 79 E. 4.6, je mit Hinweisen). Nach der Gemeinde gelten als Dachaufbauten im Sinn von Art. 10 Abs. 1 Satz 3 ÜV einzelne aus der Dachfläche herausragende Bauteile, die einen direkten Bezug zum Dach aufweisen bzw. technisch bedingt auf dem Dach angeordnet werden  (Verfügung vom 5.2.2019 E. 3.2, act. 4B pag. 5, 6. Abschnitt). Die  hat diese Auslegung als rechtlich haltbar beurteilt. Entgegen der Ansicht der Beigeladenen hat sie mit diesem Prüfungsmassstab ihre  nicht in unzulässiger Weise beschränkt (Stellungnahme vom 4.12.2019 Rz. 60 ff.). Das Verwaltungsgericht hat den angefochtenen Entscheid nach denselben Grundsätzen zu überprüfen (vgl. auch vorne E. 1.3).
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3.3 Bei der Auslegung von Gemeindevorschriften kann berücksichtigt werden, ob die Gemeinde ihre Auslegung von Anfang an vertreten hat (BVR 2010 S. 113 E. 4.4.3 a.E.). Es trifft zu, dass die Gemeinde das  Baugesuch zunächst der OLK vorgelegt hat und damit ästhetische Fragen zur Diskussion standen (vorne E. 2.4; vgl. auch Schreiben der  vom 24.6.2016, act. 4B pag. 121). Die Gemeinde teilte der  1 aber bereits am 6. April 2016 mit, dass die Lüftung nicht als technisch bedingt angesehen werde und ein Ausnahmegesuch zu Art. 10 ÜV einzureichen sei (act. 4B pag. 122 f.). Die Gemeinde hat somit weder widersprüchlich gehandelt noch (berechtigtes) Vertrauen erweckt. Daran ändert nichts, dass in der Kommission für Bau und Betrieb der  zunächst keine Einigkeit darüber bestand, ob die Dachaufbauten nach Art. 10 Abs. 1 ÜV zulässig sind (Protokollauszug vom 21.3.2016, act. 4B pag. 135 f.), der Bauverwalter nach Angaben der Beigeladenen eine andere Auslegung vertrat und der die Gemeinde beratende  am 5. März 2016 die Einschätzung abgab, es seien mehrere  möglich (vgl. zum Ganzen Beschwerden Rz. 29-32 und  der Beigeladenen vom 4.12.2019 Rz. 15 ff. und 50). Der  der Beigeladenen wird abgewiesen, es sei bei der Bauverwaltung die Einschätzung des Rechtsanwalts einzuholen.
3.4 Soweit die Beigeladene zudem eine Verletzung der behördlichen Begründungspflicht geltend macht (Stellungnahme vom 4.12.2019 Rz. 61 ff. und 35), gilt Folgendes: Als Bestandteil des Anspruchs auf  Gehör verlangt die Begründungspflicht (Art. 29 Abs. 2 der  [BV; SR 101]; Art. 26 Abs. 2 der Verfassung des Kantons Bern [KV; BSG 101.1]; Art. 21 ff. VRPG; vgl. auch Art. 52 Abs. 1 Bst. b VRPG), dass wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt. Das  aber nicht, dass sie sich ausdrücklich mit sämtlichen Behauptungen und Einwänden auseinandersetzen muss; vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken (statt vieler BGE 142 II 154 E. 4.2 [Pra 105/2016 Nr. 98]; BVR 2018 S. 310 E. 3.5). Die Vorinstanz hat ihre Begründungspflicht nicht verletzt, weil sie nicht  auf einzelne Auslegungselemente eingegangen ist. Ihren  ist ohne Weiteres zu entnehmen, weshalb sie die Auslegung der
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Gemeinde als rechtlich haltbar erachtet (angefochtener Entscheid E. 2e f.). Ob die Erwägungen schlüssig sind, betrifft nicht die Begründungspflicht, sondern ist im Rahmen der materiellen Beurteilung zu prüfen.
3.5 Die Gemeinde leitet aus Art. 10 Abs. 1 Satz 3 ÜV zwei  ab, unter denen Dachaufbauten die maximale Gebäudehöhe  dürfen: Es muss sich zum einen um «einzelne aus der  herausragende Bauteile» handeln und zum andern müssen diese einen direkten Bezug zum Dach aufweisen bzw. «technisch bedingt» sein (vorne E. 3.2).
3.5.1 Die Gebäudemasse stellen ein Hauptmerkmal einer Baute dar und prägen diese und ihre Wirkung auf die Umgebung wesentlich (BVR 2016 S. 79 E. 3.4). Weist eine Anlage auf dem Dach erhebliche Dimensionen auf, wird sie als obere Begrenzung wahrgenommen und sind ihre  auf die Umgebung folglich mit denjenigen eines Gebäudes bzw. eines weiteren Geschosses vergleichbar (vgl. VGE 2011/345 vom 23.10.2012 E. 3.8.2 a.E.; für gegenteilige Beispiele VGE 2014/298 vom 1.9.2015 E. 3.2 [bestätigt durch BGer 1C_510/2015 vom 13.6.2016;  Mastenkonstruktion] und BVR 2006 S. 335 [VGE 21598/ vom 14.6.2005] nicht publ. E. 11 [betreffend Abluftkamin]; ferner RR 5.7.1978, in BVR 1980 S. 4 E. 2b [betreffend Antennenmast]). Die in Art. 10 Abs. 1 Satz 3 ÜV als Beispiele für zulässige Dachaufbauten  Oberlichter, Kamine und Liftaufbauten haben keine solche , da sie nur eine begrenzte Fläche des Dachs punktuell überragen. Die ebenfalls genannten Sonnenkollektoren können zwar einen erheblichen Teil der Dachfläche bedecken. Die Vorinstanz hat aber zutreffend , dass solche Anlagen in der Regel nicht besonders hoch sind. Hinzu kommt, dass Sonnenkollektoren ohne Weiteres als solche erkennbar sind und keine gebäudeähnlichen Formen aufweisen. Ihre Erwähnung in Art. 10 Abs. 1 Satz 3 ÜV schliesst die von der Gemeinde vertretene Lesart der Bestimmung deshalb nicht aus. Anders als die Beigeladene geltend macht (vgl. Stellungnahme vom 4.12.2019 Rz. 38), lässt sich die Auslegung der Gemeinde somit aus dem Wortlaut der Bestimmung herleiten. Es ist folglich rechtlich haltbar, dass nach der Gemeinde grundsätzlich nur einzelne aus der Dachfläche herausragende Bauteile als Dachaufbauten im Sinn von
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Art. 10 Abs. 1 Satz 3 ÜV gelten sollen, welche die Gebäudehöhe im  bedingten Ausmass überschreiten dürfen (vgl. auch angefochtener Entscheid E. 2e S. 8 1. Abschnitt). Die Lüftungsanlagen mit dem  nehmen viel Platz auf den Attikadächern ein und treten mit einer Höhe von knapp 1,9 m stark in Erscheinung; sie überragen die zulässige Gebäudehöhe um 1,4 m (vgl. zulässige Höhenkote gemäss  570,5 m. ü. M., act. 15A; OK Monoblock bzw. Lüftungsanlage 571,9 m. ü. M., vgl. vorne E. 2.1). Insbesondere die Monoblöcke haben zudem eine gebäudeähnliche Form. Der Vorinstanz ist zuzustimmen, dass die Lüftungsanlagen für sich und insbesondere mit dem Sichtschutz fast wie zusätzliche Geschosse wirken (angefochtener Entscheid E. 2e S. 8).  Dachaufbauten können nicht mehr als einzelne aus der Dachfläche herausragende Bauteile im Sinn von Art. 10 Abs. 1 Satz 3 ÜV gelten,  die zulässige Gebäudehöhe überschreiten dürfen. Die Lüftungsanlagen (mit und ohne Sichtschutz) sind bereits deshalb nicht bewilligungsfähig.
3.5.2 Es trifft zu, dass Lüftungsaufbauten grundsätzlich als technisch  Dachaufbauten gelten können (Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 13 N. 5 Bst. a Lemma 3; BVR 2007 S. 58 E. 4.6.2 [Ventilationsschächte]; VGE 2011/345 vom 23.10.2012 E. 3.8.2 [Lüftungsrohre]). Wie dieser  im Einzelnen zu verstehen ist und wie es sich insoweit mit den  Aufbauten verhält, kann aber offenbleiben, da diese bereits aufgrund ihrer Dimensionen nicht bewilligungsfähig sind. Wie dargelegt verstärkt sodann der Sichtschutz die gebäudeähnliche optische Wirkung erheblich und ist deshalb unzulässig. Die OLK hat die Lüftungsanlagen ohne Sichtschutz negativ beurteilt (vorne E. 2.4). Selbst wenn die  an sich technisch bedingt wären, wären sie deshalb auch aus ästhetischen Gründen nicht bewilligungsfähig (vgl. auch angefochtener Entscheid E. 2f S. 9).
3.6 Damit ergibt sich, dass die Auslegung der Gemeinde jedenfalls mit Blick auf die Dimensionen der Lüftungsanlagen rechtlich haltbar ist. Die Lüftungsanlagen sind nicht bewilligungsfähig. Bei diesem Ergebnis ist , ob das Vorhaben mit Sichtschutz nach dem Bericht der OLK mit Art. 7 Abs. 1 ÜV vereinbar ist (vgl. Beschwerden Rz. 40 ff.). Ein Augen-
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schein verspricht keine neuen Erkenntnisse und der Beweisantrag wird abgewiesen.
4.
Weiter ist zu prüfen, ob die Vorinstanz zu Recht die Verweigerung der  bestätigt hat.
4.1 Gemäss Art. 26 Abs. 1 BauG können Ausnahmen von einzelnen kantonalen und kommunalen Bauvorschriften gewährt werden, wenn  Verhältnisse es rechtfertigen und keine öffentlichen Interessen beeinträchtigt werden. Die Ausnahmebewilligung bedeutet, dass von einer allgemein gehaltenen Bestimmung aus besonderen Gründen des  abgewichen werden darf. Dabei geht es um die Behebung einer  Härte oder offensichtlichen Unzweckmässigkeit, d.h. einer mit dem Erlass der Vorschrift nicht beabsichtigten Wirkung. Der  ist keine absolute Grösse. Ob ein Sachverhalt dem  der besonderen Verhältnisse zu genügen vermag, hängt von drei  ab, nämlich vom Interesse der Bauherrschaft an der Ausnahme, von der Bedeutung der Vorschrift, von der abgewichen werden soll, und von der Art und dem Mass der verlangten Abweichung. Besondere , die eine Ausnahme rechtfertigen, liegen umso eher vor, je  die Ziele der Bauvorschriften gefährdet werden (statt vieler BVR 2015 S. 425 E. 5.1, 2009 S. 87 E. 4.4.2; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Vorbemerkungen zu den Art. 26-31 N. 1 und 2, Art. 26-27 N. 3 und 4). Als besondere  im Sinn von Art. 26 Abs. 1 BauG kommen sowohl objektive  (Lage der Parzelle, Beschaffenheit des Baugrunds, technisch bedingte Ausnahmesituation usw.) wie auch solche in Frage, die in den subjektiven Verhältnissen der bauwilligen Person begründet sind (z.B.  einer behinderten Person). In jedem Fall müssen besondere, vom Normalfall abweichende Umstände vorliegen. Der blosse Wunsch nach optimaler, gewinnbringender Nutzung des Grundstücks oder einer einfach besseren Lösung stellt hingegen keinen Ausnahmegrund dar (BVR 2020 S. 502 E. 3 mit Hinweisen). Als nachträgliche Ausnahmegründe können grundsätzlich nur jene Gründe berücksichtigt werden, die auch vor der Er-
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stellung der Baute hätten vorgebracht werden können. Die  dient nicht dazu, den illegal geschaffenen Zustand durch eine Ausnahme zu legalisieren, um die Betroffenen von der finanziellen  der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu verschonen (VGE 2012/419 vom 3.7.2013 [bestätigt durch BGer 1C_691/2013 vom 28.3.2014] E. 4.2 mit Hinweis auf Magdalena Ruoss Fierz, Massnahmen gegen illegales Bauen, Diss. Zürich 1998, S. 140 f.).
4.2 Zur Diskussion steht eine Ausnahme von Art. 10 Abs. 1 ÜV und damit von einer Bestimmung der ÜO. Im Rahmen der Planung hat die  eine spezifisch auf die beiden Grundstücke im Perimeter der ÜO zugeschnittene Bauordnung geschaffen. Ausnahmen sind in einer solchen Situation zwar nicht von vornherein ausgeschlossen, aber mit besonderer Zurückhaltung zu gewähren (Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 26-27 N. 4 Bst. c). Die Beschwerdeführerinnen legen nicht dar, inwiefern hier eine ungewollte Auswirkung der Norm im Einzelfall verhindert werden soll; solches ist auch nicht ersichtlich. Vielmehr würde ihre Sichtweise auf die Korrektur der  hinauslaufen. Dies ist auf dem Ausnahmeweg jedoch  (BGE 117 Ib 125 E. 6d; BVR 2005 S. 156 E. 4.2 und 4.7). Die  muss in einem solchen Fall im gesetzlichen Verfahren für die Änderung von Vorschriften und Plänen angepasst werden (Art. 58 ff. BauG; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Vorbemerkungen zu den Art. 26-31 N. 1a mit weiteren Hinweisen; zum Ganzen VGE 2012/419 vom 3.7.2013 [bestätigt durch BGer 1C_691/2013 vom 28.3.2014] E. 4.7, 2011/131 vom 14.3.2012 E. 4.5.3; vgl. zu Ausnahmen von Überbauungsordnungen auch BVR 2008 S. 385 E. 4.2.2, 2004 S. 440 [VGE 21198/21200 vom 18.12.2003] nicht publ. E. 3.4.3; VGE 2012/191/192 vom 22.4.2013 E. 6.3; Daniel Gallina, Die Ausnahme bestätigt die Regel, in KPG-Bulletin 2002 S. 50 ff., 55).
4.3 Ohnehin liegen hier aber keine besonderen Verhältnisse vor mit der Begründung, für die zum Erreichen des Minergie-Standards nötige  sei in den Technikräumen im Untergeschoss kein Platz  bzw. es habe nicht für alle technischen Anlagen genügend Raum im Untergeschoss eingeplant werden können (Beschwerden Rz. 60 ff.; Ausnahmegesuch vom 2.6.2016, act. 4B pag. 211-213; Stellungnahme ... AG vom 28.1.2016, act. 4B pag. 239): Dass keine andere Lösung für die
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Lüftungsanlagen möglich gewesen wäre, machen die  nicht geltend; namentlich äussern sie sich im  mit der Ausnahmebewilligung nicht zu den von der  genannten Alternativen wie z.B. Einzelgeräten in den Wohnungen oder Verzicht auf einen Teil des Wohnraums zu Lasten der . Es geht mithin nicht um die Behebung einer Unzweckmässigkeit; vielmehr streben die Beschwerdeführerinnen mit der beantragten  die vorteilhafteste Lösung an, was keinen Ausnahmegrund darstellt.
4.4 Daran ändert nichts, dass die Lüftungsanlagen bereits gebaut sind (vorne E. 4.1 a.E.) und hohe Kosten für eine andere Lösung anfallen.  spielt keine Rolle, ob die Beschwerdeführerin 1 bei der  der Lüftungsanlagen ohne Baubewilligung gutgläubig im  Sinn war. Diese Frage ist im Rahmen der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu klären (hinten E. 5.2). Die von den  zitierte Stelle im Kommentar zum BauG befasst sich mit  aus der Rechtsprechung zur Frage der besonderen Verhältnisse (Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 26-27 N. 5 Lemma 7). Aus den zitierten VGE 2016/103 vom 11. Oktober 2016 E. 4.4 und VGE 22910 vom 5. September 2007 E. 4.4.2 ergibt sich kein Hinweis darauf, dass die Gut- oder Bösgläubigkeit bei der Beurteilung eines nachträglichen  von Bedeutung wäre. In VGE 23193 vom 27. Februar 2008 hatte die Baubewilligungsbehörde eine Ausnahmebewilligung ohne  Gesuch und Publikation erteilt. Nachbarinnen und Nachbarn  Kenntnis davon. Auf nachträgliche Baubeschwerde hin verweigerte die BVE in der Folge die – bereits erteilte – Baubewilligung (Bst. A-C; E. 2). Die Bauherrschaft hatte aber in Kenntnis der nachträglichen  und damit nicht gutgläubig weiter gebaut (E. 4.5.2). Das  hielt fest, jedenfalls mit Blick darauf könne es der Bauherrschaft nicht zum Vorteil gereichen, dass die Bauten fertig erstellt worden seien und über die Bewilligungsfähigkeit nachträglich entschieden werden müsse (E. 5.3.2). Abgesehen davon liegt eine solche Konstellation hier nicht vor. Schliesslich deutet nichts darauf hin, dass die Beschwerdeführerin 1 nach den allgemeinen Grundsätzen des Vertrauensschutzes Anspruch auf eine Ausnahmebewilligung haben könnte (behördliche Zusicherung; Art. 5 Abs. 3 und Art. 9 BV).
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4.5 Art. 10 Abs. 1 ÜV befasst sich gemäss Randtitel mit den ; diese sollen nur von bestimmten Dachaufbauten überragt werden (vorne E. 3). Die Gebäudemasse sind ein Hauptmerkmal einer Baute ( E. 3.5.1). Die entsprechenden Bestimmungen sind folglich von  Bedeutung (vgl. BVR 2020 S. 502 E. 4.5). Es ist nicht nachvollziehbar, weshalb eine ästhetische Zielsetzung der Bestimmung dazu führen sollte, dass sie von geringerer Bedeutung wäre (Beschwerden Rz. 52 ff.). Die Normabweichung kann schliesslich mit Blick auf die Dimensionen der Dachaufbauten (vorne E. 2.1 und 3.5.1) nicht als geringfügig gelten, was schon die Vorinstanz zutreffend festgehalten hat. Dass die OLK die  der Lüftungsanlagen mit dem Sichtschutz positiv beurteilt hat, ist  unerheblich (Beschwerde Rz. 49 ff.; vgl. zum Antrag eines  vorne E. 3.6).
4.6 Die Vorinstanz hat die Verweigerung der Ausnahmebewilligung mangels Ausnahmegrund somit zu Recht geschützt. Die Lüftungsanlagen auf dem Dach sind auch materiell rechtswidrig.
5.
Zu prüfen bleibt, ob die Vorinstanz die Verfügung der Gemeinde auch  der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands bestätigen durfte.
5.1 Die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands muss im  Interesse liegen, verhältnismässig sein und darf den  nicht verletzen, was von Amtes wegen zu prüfen ist (Art. 47 Abs. 6 BewD; statt vieler BVR 2020 S. 380 E. 2.1; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9). Sie kann unterbleiben, wenn die Bauherrschaft in gutem Glauben angenommen hat, sie sei zur Bauausführung ermächtigt, und der Beibehaltung des ungesetzlichen Zustands nicht gewichtige öffentliche oder private (nachbarliche) Interessen entgegenstehen (BGE 136 II 359 E. 7.1, 132 II 21 E. 6; BVR 2003 S. 97 E. 3b; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9b Bst. a). Auf den guten Glauben kann sich nicht berufen, wer bei der Aufmerksamkeit, wie sie nach den Umständen verlangt werden darf, nicht
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gutgläubig hat sein können (BVR 2013 S. 85 E. 6.2 mit Hinweisen). Es darf vorausgesetzt werden, dass die grundsätzliche Bewilligungspflicht für  allgemein bekannt ist (BVR 2006 S. 444 E. 5.4). Wer eine  Nutzung anstrebt, muss sich um die Zulässigkeit seines Tuns kümmern und sich bei den Behörden nach der Bewilligungspflicht, auch nach  neuen Vorschriften, erkundigen. Wer es unterlässt, sich bei der  Behörde zu erkundigen, ob ein nicht eindeutig bewilligungsfreies Bauvorhaben einer Baubewilligung bedarf, handelt fahrlässig und kann sich nicht auf guten Glauben berufen (BGE 132 II 21 E. 6.1). Die Bauherrschaft muss sich das Wissen(müssen) von Fachpersonen, die sie beigezogen hat, anrechnen lassen (BGE 132 II 21 E. 6.2.2; BGer 1C_276/2016 vom 2.6.2017, in BVR 2018 S. 10 E. 3.3).
5.2 Nach den Angaben der Beschwerdeführerin 1 waren die  von Anfang an auf den Dächern vorgesehen (vgl. Eingabe der Beschwerdeführerin 1 an die Bauverwaltung vom 4.6.2018, act. 4B pag. 29 f. Ziff. 3) und aus Versehen nicht in die Pläne eingezeichnet , was sie nicht bemerkt habe (vgl. Beschwerden Rz. 70 ff.). Den  der Beigeladenen zufolge waren die Dachaufbauten nicht von Anfang an geplant und erfolgte die Änderung des HLKE Konzepts an der Fachplanersitzung vom 6. März 2014 (Stellungnahme vom 4.12.2019 Rz. 7 ff.; vgl. auch vorne E. 2.2.1). Insoweit sind die Angaben der  1 und der Beigeladenen nicht deckungsgleich. Es ist aber grundsätzlich unerheblich, ob die Dachaufbauten absichtlich oder aus  nicht in den Plänen eingezeichnet wurden. Ohnehin gesteht die  1 selber zu, dass die Bewilligungspflicht für die  bekannt war, wobei sie nichts zu ihren Gunsten daraus ableiten kann, dass sie sich als Pensionskasse und Investorin auf die beauftragten Baufachleute verlassen hat, deren Handeln sie sich nach dem Gesagten anrechnen lassen muss (vgl. E. 5.1 hiervor). Die Beschwerdeführerin 1 macht nicht geltend, dass die Gemeinde ihr eine vertrauensbegründende Auskunft erteilt habe. Nichts anderes folgt aus den Ausführungen der  zur Bauherrenorganisation und zum Projektablauf (vgl.  vom 4.12.2019 Rz. 10-25): Aussagen des Bauverwalters an der Bauabnahme können von vornherein keine Vertrauensgrundlage bilden, waren die Lüftungsanlagen zu diesem Zeitpunkt doch bereits erstellt. Im
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Übrigen vermag eine Bauabnahme (Schlusskontrolle) eine fehlende  nicht zu ersetzen (BVR 2011 S. 200 E. 4.4.2; zuletzt VGE 2019/317 vom 12.10.2020 E. 4.4). Das Protokoll der Bauabnahme, Aussagen einer für die Beigeladene an der Bauabnahme anwesenden  und das Schreiben der Gemeinde vom 10. Dezember 2015  demnach keine neuen Erkenntnisse; die entsprechenden , die genannten weiteren Unterlagen einzuholen und eine Zeugin zu befragen, werden abgewiesen. Dass der Bauverwalter bei einer Kontrolle der Baustelle vor dem Baubeginn der Lüftungsanlagen zugesichert hätte, diese könnten bewilligt werden, macht die Beigeladene selber nicht geltend (vgl. Stellungnahme vom 4.12.2019 Rz. 11 f.). Schliesslich sind im  zur Umgebungsgestaltung, den die Bauverwaltung am 13.  2015 als «bewilligt» abgestempelt hat, die Dachaufbauten zwar  (Plan HO-HW Umgebung vom 26.11.2014, letzte Revision 17.8.2015, in act. 4B2). Der Plan betrifft aber die Umgebungsgestaltung und nicht etwa Dachaufbauten. Der Beigeladenen (bzw. der  1) musste klar sein, dass die Lüftungsanlagen auf dieser  nicht als bewilligt gelten können (vorne E. 2.2.2). Die  1 kann demnach nicht als im baurechtlichen Sinn gutgläubig gelten.
5.3 An der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands besteht im Allgemeinen ein öffentliches Interesse, da der Einhaltung der  Bestimmungen und der konsequenten Verhinderung von Bauten und Anlagen, die der baurechtlichen Ordnung widersprechen, grosses Gewicht beizumessen ist (BGE 136 II 359 E. 6; BVR 2003 S. 97 E. 3d; Zaugg/ Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9a). Wohl hat die OLK die Lüftungsanlagen mit dem Sichtschutz positiv beurteilt. Daraus ist aber nicht zu schliessen, dass ein öffentliches Interesse an der Wiederherstellung fehlt, soweit dies die Beschwerdeführerinnen geltend machen wollen. Dachaufbauten, die Art. 10 Abs. 1 ÜV nicht entsprechen, sollen unabhängig von der Gestaltung die zulässige Gebäudehöhe nicht überragen. Diese Bestimmung dient  nicht ausschliesslich dem Ortsbildschutz, sondern hat auch  Funktion (vgl. BGE 127 I 44 E. 2d; BVR 2020 S. 502 E. 4.5, je mit Hinweisen). Das öffentliche Interesse ist auch nicht zu relativieren, weil in der Baukommission abweichende Meinungen zur Auslegung von Art. 10
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Abs. 1 ÜV vertreten wurden (vgl. Stellungnahme der Beigeladenen vom 4.12.2019 Rz. 74). Schliesslich kommt den Gebäudemassen grosse  zu und kann hier die Abweichung vom Erlaubten nicht als  gelten (vorne E. 3.5.1 und E. 4.5). Es besteht demnach ein  öffentliches Interesse an der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands.
5.4 Umstritten ist weiter, ob die Wiederherstellung verhältnismässig ist.
5.4.1 Das Verhältnismässigkeitsprinzip verlangt, dass die angeordnete Massnahme geeignet ist, um den rechtmässigen Zustand . Sie darf nicht weitergehen, als für diesen Zweck notwendig ist (). Zudem muss die mit der Wiederherstellung verbundene  des oder der Pflichtigen durch ein genügendes öffentliches Interesse gerechtfertigt sein (Zumutbarkeit; zur Verhältnismässigkeit von  statt vieler Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9c; VGE 2018/243 vom 27.1.2020 E. 6.1). Die Wiederherstellung des  Zustands kann unverhältnismässig sein, wenn die Abweichung vom Erlaubten nur unbedeutend ist oder die Wiederherstellung nicht im öffentlichen Interesse liegt, ebenso, wenn die pflichtige Person in gutem Glauben angenommen hat, die von ihr ausgeübte Nutzung stehe mit der Baubewilligung im Einklang, und ihre Fortsetzung nicht schwerwiegenden öffentlichen Interessen widerspricht (BGE 132 II 21 E. 6; BGer 1C_578/2019 vom 25.5.2020 E. 6.1 [betrifft VGE 2018/189 vom 2.10.2019]).
5.4.2 Die Beschwerdeführerinnen schlagen als geeignetere und mildere Wiederherstellungsmassnahme die Einhausung der Lüftungsanlagen vor, wie im nachträglichen Baugesuch vorgesehen (vgl. Beschwerden Rz.  bzw. 88-96). Auch wenn die Lüftungsanlagen mit dem Sichtschutz nach Einschätzung der OLK in ästhetischer Hinsicht nicht zu beanstanden sind (vorne E. 2.4), bleibt es dabei, dass die zulässige Gebäudehöhe  ist (vorne E. 3.5). Als (mildere) Wiederherstellungsmassnahme scheidet die Einhausung der Lüftungsanlagen deshalb aus. Sie ist nicht geeignet, den rechtmässigen Zustand zu erreichen.
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5.4.3 Grundsätzlich ist die von der Gemeinde angeordnete Entfernung der ohne Baubewilligung erstellten Lüftungsanlagen zwar geeignet, den rechtmässigen Zustand mit Bezug auf zulässige Dachaufbauten  (vorne E. 5.3; vgl. auch Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 10 3. Absatz). Die Beigeladene bringt aber vor, dass damit eine neue  entstehe. Gemäss Art. 17 Abs. 3 ÜV erhöht sich das  um 5 %, wenn bei der Überbauung der Höchstanteil nicht  Energie maximal 25 % beträgt. Dies ist nach Angaben der  nur mit den Lüftungsanlagen zu erreichen. Zudem benötigten die  Räume (ohne Fenster) ebenfalls eine Lüftung (Stellungnahme der Beigeladenen vom 4.12.2019 Rz. 30 und 70 ff.; ferner  vom 2.6.2016, act. 4B pag. 212 f.). Auch aus den Eingaben der Beschwerdeführerinnen ist zu schliessen, dass nicht auf die  verzichtet werden kann. Damit steht fest, dass die Entfernung der  für sich allein keine geeignete  ist. Die Gebäude sind nach dem Gesagten auf eine Lüftungsanlage angewiesen, was im Übrigen auch die Gemeinde nicht bestreitet. Die  des rechtmässigen Zustands erfordert demnach, dass als Ersatz für die bestehenden mit der ÜO vereinbare Lüftungsanlagen erstellt werden. Der angefochtene Entscheid hält der Rechtskontrolle demnach nicht stand, soweit er die Anordnung des rechtmässigen Zustands durch die Gemeinde vorbehaltlos bestätigt, sieht dieser doch die ersatzlose  der Lüftungsanlagen vor.
5.4.4 Die Beschwerdeführerinnen und die Beigeladene haben  Varianten für Lüftungsanlagen im Gebäudeinnern in Erwägung  (Beschwerden Rz. 106 ff. bzw. 108 ff.; vgl. auch Ausnahmegesuch vom 2.6.2016, act. 4B pag. 212). Geeignete  sind also möglich. Die Beschwerdeführerin 1 macht zwar geltend, für den Einbau der Lüftungsanlagen im Gebäudeinnern sei nach heutiger  Schätzung mit Kosten von zwischen Fr. 700'000.-- und 1 Mio. zu , weshalb die Wiederherstellung unverhältnismässig und darauf zu  sei. Ein Verzicht auf die Wiederherstellung ist aber ohne genaue Kenntnis der Wiederherstellungsvarianten und -kosten von vornherein nicht in Betracht zu ziehen, zumal ein erhebliches öffentliches Interesse an der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands besteht und die Abwei-
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chung vom Erlaubten wie erwähnt nicht unbedeutend ist (vorne E. 5.3); die Bauherrschaft gilt zudem als im baurechtlichen Sinn bösgläubig (vorne E. 5.2). Bei dieser Ausgangslage haben wirtschaftliche Interessen nach der Rechtsprechung kaum je ausschlaggebendes Gewicht (vgl. Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9c Bst. c; vgl. auch angefochtener Entscheid E. 5f f.).
5.5 Damit steht fest, dass die von der Gemeinde angeordnete  nicht geeignet und eine neue anzuordnen ist. Die Beschwerde ist deshalb teilweise gutzuheissen und der angefochtene  insoweit aufzuheben, als er die Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands durch die Gemeinde bestätigt. Es ist nicht Sache des Verwaltungsgerichts, als letzte kantonale Instanz geeignete Varianten für mit der ÜO vereinbare Lüftungsanlagen zu prüfen und . Wie die Beigeladene zutreffend festhält, ist eine umfassende  der Lüftungsanlagen und anschliessend ein Baugesuch nötig (vgl. Stellungnahme vom 4.12.2019 Rz. 73; dazu auch Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 10d). Die Sache ist deshalb an die Gemeinde zurückzuweisen. Diese hat der Beschwerdeführerin 1 Frist zu setzen zum Einreichen eines Baugesuchs für neue Lüftungsanlagen. Es steht ihr frei, die im  als mildere Wiederherstellungsvariante beantragte  zur Diskussion zu stellen. Die Beschwerdeführerin 1 hat gleichzeitig mit Einreichen des Baugesuchs detailliert darzulegen, welche Kosten ihr entstehen. Die Gemeinde wird das Baugesuch auf seine Übereinstimmung mit der ÜO zu prüfen haben; allenfalls können bestimmte Anlageteile auf dem Dach erstellt oder bestehende belassen werden. In der Folge wird sie namentlich zu untersuchen haben, ob die neu zu erstellende  als Wiederherstellungsmassnahme dem Verhältnismässigkeitsprinzip standhält.
6.
6.1 Die Kosten sind nach dem Unterliegerprinzip zu verlegen (Art. 108 VRPG). Wer kraft Beiladung Parteirechte ausübt, wird gestützt auf Art. 108 Abs. 1 und 3 VRPG ebenfalls kostenpflichtig und hat Anspruch auf  wie eine Hauptpartei (BVR 2020 S. 93 E. 5.1; VGE 21596U2
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vom 7.5.2014 E. 10.3.1; Michel Daum, a.a.O., Art. 14 N. 11; Ruth Herzog, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 108 N. 8 und 35). Es steht fest, dass die Lüftungsanlagen auf dem Dach nicht  sind; insoweit gelten die Beschwerdeführerinnen und die Beigeladene als unterliegend. Als obsiegend gelten sie mit Blick auf die Rückweisung an die Gemeinde zur Neubeurteilung der Wiederherstellung des  Zustands (vgl. BVR 2020 S. 455 E. 5.1, 2016 S. 222 E. 4.1). Es  sich deshalb, je von einem hälftigen Obsiegen der  und der Beigeladenen auszugehen.
6.2 Auch bei vereinigten Verfahren sind die Kosten so zu verlegen, wie wenn die verschiedenen Eingaben getrennt behandelt worden wären (Michel Daum, a.a.O., Art. 17 N. 10; Ruth Herzog, a.a.O., Art. 106 N. 5). Verringert sich durch die gemeinsame Behandlung wie hier der , so ist diesem Umstand bei der Festsetzung der  Rechnung zu tragen (Art. 103 Abs. 2 VRPG; Ruth Herzog, a.a.O., Art. 103 N. 6). Die Beschwerdeführerinnen haben weitgehend identische Rechtsschriften eingereicht. Es rechtfertigt sich deshalb, die  für beide Verfahren gleich festzusetzen. Die Beigeladene hat nur Kosten im Verfahren 100.2019.273 zu tragen, da nur zur  1 eine Rechtsbeziehung besteht (vgl. dazu Michel Daum, a.a.O., Art. 14 N. 4). Die Kosten des Verfahrens 100.2019.273 sind der  1 und der Beigeladenen je zu einem Viertel aufzuerlegen. Der  2 ist die Hälfte der Kosten des Verfahrens 100.2019.275 aufzuerlegen. Die restlichen Verfahrenskosten werden nicht erhoben, da die Gemeinde nicht in Vermögensinteressen betroffen ist (Art. 108 Abs. 1 und 2 VRPG). Sodann hat die Gemeinde als im Baupolizeiverfahren  Partei den Beschwerdeführerinnen und der Beigeladenen je die Hälfte der Parteikosten zu ersetzen; sie hat ihrerseits keinen Anspruch auf Parteikostenersatz (Art. 108 Abs. 3 und Art. 104 Abs. 1 und 4 VRPG). Die Beschwerdeführerinnen 1 und 2 sowie die Beigeladene sind  und können deshalb die von ihrer Rechtsvertreterin bzw. ihren Rechtsvertretern auf sie überwälzte Mehrwertsteuer als Vorsteuer ; es fällt also kein Aufwand für Mehrwertsteuer an, der bei der  des Parteikostenersatzes zu berücksichtigen wäre (BVR 2014 S. 484 E. 6; Ruth Herzog, a.a.O., Art. 104 N. 10).
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6.3 Zur Bemessung des Anwaltshonorars ergibt sich Folgendes:
6.3.1 Das Honorar gemäss Art. 41 Abs. 1 des kantonalen  vom 28. März 2006 (KAG; BSG 168.11) i.V.m. Art. 11 Abs. 1 der Verordnung vom 17. Mai 2006 über die Bemessung des  (PKV; BSG 168.811) beträgt in Beschwerdeverfahren Fr. 400.-- bis 11'800.-- pro Instanz zuzüglich allfälliger Zuschläge nach Art. 11 Abs. 2 und Art. 16 i.V.m. Art. 9 PKV, wobei sich der Parteikostenersatz innerhalb  Rahmentarifs nach dem in der Sache gebotenen Zeitaufwand, der  der Streitsache und der Schwierigkeit des Prozesses bemisst (Art. 41 Abs. 3 KAG).
6.3.2 Zu beachten ist zunächst, dass die  und die Beschwerden an die Vorinstanz der Beschwerdeführerinnen grösstenteils übereinstimmen. Die jeweiligen Kostennoten der  der Beschwerdeführerin 2 sind aber deutlich höher als  des Rechtsvertreters der Beschwerdeführerin 1. Im Verfahren vor der Vorinstanz hatte die Rechtsvertreterin der Beschwerdeführerin 2 , die Beschwerde verfasst zu haben («Redaktion Beschwerde», vgl. Kostennote vom 23.5.2019 act. 4A pag. 47), während der Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin 1 die Baubeschwerde lediglich überarbeitet hat (vgl. Kostennote vom 20.5.2019, act. 4A pag. 44). Diesem Umstand ist bei der Bemessung des Parteikostenersatzes in beiden Verfahren Rechnung zu tragen (vgl. auch hinten E. 6.5).
6.3.3 Der Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin 1 macht für das  vor dem Verwaltungsgericht mit Kostennote vom 6. November 2020 ein Honorar von Fr. 5'900.-- geltend, was für eine solche Streitigkeit  nicht zu beanstanden ist. Es rechtfertigt sich aber eine Kürzung um einen Drittel, da davon auszugehen ist, dass er auch die  lediglich überarbeitet hat (vgl. E. 6.3.2 hiervor). Der Rechtsvertreter macht weiter einen Zuschlag von 50 % nach Art. 11 Abs. 2 PKV geltend. In Baustreitigkeiten sind vermögensrechtliche Interessen nur mittelbar betroffen, weshalb nach der Praxis des Verwaltungsgerichts in der Regel kein solcher Zuschlag gewährt wird (BVR 2010 S. 433 E. 8.3; Ruth Herzog, a.a.O., Art. 104 N. 20). Weshalb es hier anders sein sollte, ist nicht
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ersichtlich. Der Parteikostenersatz ist auf Fr. 3'933.35 zuzüglich Auslagen festzusetzen.
6.3.4 Die Rechtsvertreterin der Beschwerdeführerin 2 macht in ihrer  vom 4. November 2020 ein Honorar von 11'800.-- und einen  von 45 % gemäss Art. 11 Abs. 2 PKV geltend. Der in der Sache gebotene Zeitaufwand, die Bedeutung der Streitsache und die  des Prozesses seien überdurchschnittlich. Das trifft allerdings nur für die Bedeutung der Streitsache zu. Die Rechtsvertreterin war aus dem  Verfahren bereits mit der Angelegenheit vertraut und es  sich im Verfahren vor Verwaltungsgericht im Wesentlichen die gleichen Fragen gestellt. Der gebotene Zeitaufwand muss deshalb als  gelten. Dasselbe gilt für die Schwierigkeit des Prozesses. Das geltend gemachte Honorar erscheint deshalb als deutlich überhöht. Nach dem  kommt ein Zuschlag nach Art. 11 Abs. 2 PKV auch hier nicht in  (E. 6.3.3 hiervor). Es rechtfertigt sich, den Parteikostenersatz auf Fr. 6'000.-- zuzüglich Auslagen festzusetzen.
6.3.5 Der Rechtsvertreter der Beigeladenen macht ein Honorar von Fr. 11'800.-- und einen Zuschlag gemäss Art. 9 PKV von Fr. 6'200.--  (Kostennote vom 4.11.2020). Es trifft zwar zu, dass sich der  erstmals für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht mit der Streitsache befasst hat. Das Verfahren war aber nicht besonders . Der Rechtsvertreter verfasste einzig die Stellungnahme vom 4.  2019 und es wurde kein Beweisverfahren durchgeführt. Auch wenn der Mehraufwand berücksichtigt wird, der aus der erstmaligen Befassung mit der Streitsache entstanden ist, erscheint ein Zeitaufwand von 62 Stunden nicht als gerechtfertigt. Zu ersetzen sind sodann nur die Kosten, die im  mit den baurechtlichen Fragestellungen vor  entstanden sind. Soweit auch Abklärungen zur zivilrechtlichen Seite der Streitigkeit getroffen wurden, kann der entsprechende Aufwand hier nicht geltend gemacht werden. Mit Blick auf den leicht  gebotenen Zeitaufwand, die überdurchschnittliche Bedeutung der Streitsache und die durchschnittliche Schwierigkeit des Prozesses ist der Parteikostenersatz auf Fr. 8'000.-- zuzüglich Auslagen festzusetzen.
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 12.01.2021, Nrn. 100.2019.273/ 275U, Seite 26
Ein Zuschlag nach Art. 9 PKV kommt nicht in Betracht, ist die Streitsache nach dem Gesagten doch nicht besonders aufwendig.
6.4 Die Kosten des Verfahrens vor der Vorinstanz sind nach denselben Grundsätzen zu verlegen, wobei die Beigeladene an diesem Verfahren nicht beteiligt war. Die Beschwerdeführerin 1 und die im Verfahren vor der Vorinstanz beigeladene Beschwerdeführerin 2 haben die Kosten des  vor der Vorinstanz je zu einem Viertel zu tragen und haben  auf Ersatz der Hälfte ihrer Parteikosten durch die Gemeinde.
6.5 Der Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin 1 hat für das Verfahren vor der Vorinstanz ein Honorar von Fr. 2'187.50 geltend gemacht ( vom 20.5.2019, act. 4A pag. 44), die Rechtsvertreterin der  2 ein Honorar von Fr. 6'900.-- (Kostennote vom 23.5.2019 act. 4A pag. 47). Die Beschwerden der Beschwerdeführerinnen sind wie die Verwaltungsgerichtsbeschwerden praktisch identisch. Die  Höhe der Honorare lässt sich damit erklären, dass den Angaben in den Kostennoten zufolge die Rechtsvertreterin der Beschwerdeführerin 2 die Beschwerde verfasst hat, während der Rechtsvertreter der  1 diese Beschwerde anschliessend für seine Klientin lediglich überarbeitet hat (vorne E. 6.3.2). Die Parteikosten sind folglich den  entsprechend festzusetzen, da sie mit Blick auf die  von Art. 41 Abs. 3 KAG angemessen sind. Für das vorinstanzliche Verfahren haben die Beschwerdeführerinnen richtigerweise keinen  nach Art. 11 Abs. 2 PKV verlangt.
7.
Gegen das vorliegende Urteil steht grundsätzlich die Beschwerde in -rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht offen (Art. 82 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht [, BGG; SR 173.110]). Soweit die Sache an die Gemeinde zur Fortsetzung des Verfahrens zurückgewiesen wird, handelt es sich um  Zwischenentscheid im Sinn von Art. 93 BGG (vgl. BGE 138 I 143 E. 1.2; BGer 1C_500/2016 vom 30.5.2017 E. 1.2), weshalb die Beschwer-
Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 12.01.2021, Nrn. 100.2019.273/ 275U, Seite 27
de insoweit nur zulässig ist, wenn die zusätzlichen Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 BGG erfüllt sind.